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Immobilier
Interview exclusive de Jean-Bernard Buchs «ENVISAGER LA MIXITÉ SOUS TOUTES SES FORMES EST LA SEULE MANIÈRE DE CONCEVOIR UNE VILLE»
Homme discret, Jean-Bernard Buchs orchestre certains des plus grands projets d’urbanisation de Suisse romande. Administrateur et homme de confiance de l’investisseur Claude Berda, il dirige le projet EVOLUTION + / Quartier de l’Etang. Entretien avec un bâtisseur qui revient sur la genèse et les perspectives de cette nouvelle centralité urbaine.
Jean-Bernard Buchs lors du bouquet de chantier du quartier de l'Etang en octobre Construite sur une ancienne zone industrielle de la commune de Vernier, EVOLUTION + / Quartier de l’Etang impressionne. Par son architecture d’abord. Le fameux architecte français Dominique Perrault en a réalisé le masterplan. Il a imaginé une ville en deux couches: un socle urbain de quatre niveaux et des émergences qui composent les étages supérieurs. Pas moins de trois entreprises totales et cinq bureaux d’architectes l’ont ensuite matérialisée, encadrés par le pilote du projet Urban Project SA. La réalisation du Quartier de l’Etang, cette nouvelle ville dans la ville, comme aiment à l’appeler les acteurs de ce chantier, est phénoménale. Sa rapidité d’exécution interpelle. Sorti de terre en trois ans à peine, son dernier bâtiment ouvrira ses portes en 2023. Un record! Derrière l'Etang, deux hommes: Claude Berda et Jean-Bernard Buchs. Le premier, célèbre investisseur, est à la tête de nombreux projets de développement immobilier à travers toute la Suisse romande. L’homme d’affaires aguerri n’en est pas à son premier succès. A ses côtés depuis plus de vingt ans, Jean-Bernard Buchs, son homme de confiance, gère les affaires du groupe Berda. Les Jardins de la Pâla à Bulle, l’immeuble de verre aux Pâquis, l’îlot vert à La Chauxde-Fonds, Small City à Lancy et la liste est encore longue. Complémentaire, le duo innove en créant de nombreux projets. Avec EVOLUTION + / Quartier de l’Etang, ils ont une fois encore transformé
l’essai en favorisant l’émergence d’une nouvelle centralité urbaine genevoise.
Vous êtes de tous les projets immobiliers importants qui essaiment en Suisse romande.
Pourtant très peu de gens vous connaissent. Qui est Jean Bernard
Buchs? Il n’y a pas grand-chose à dire sur moi. J’ai commencé à faire de l’immobilier depuis l’âge de 30 ans et suis dans les affaires depuis plus de quarante ans. J’aime profondément ce que je fais en participant, à ma façon, à la création de nouveaux environnements de vie conformes aux attentes et aux besoins de notre époque et des années à venir.
Pouvez-vous nous donner un exemple concret? Je crois que le Quartier de l’Etang est un bon exemple. Son nom – EVOLUTION+ / Quartier de l’Etang – n’est pas anodin. Nous avions à cœur de réaliser
Alpinofen Romandie Sàrl Route du Pré du Bruit 2, 1844 Villeneuve Tél. 021 965 13 65, www.alpinofen.ch une programmation pour et avec les habitants qui se nourrit des usages des uns et des autres. Nous voulions créer une communauté qui mêle différents profils, qui favorise les liens sociaux en réunissant habitations, commerces, services, emplois et loisirs. Construire, en somme, un véritable lieu de vie. Cette volonté de mixité a sous-tendu, dès ses débuts, la conception du projet.
Le Quartier de l’Etang étonne par sa vitesse de réalisation. Comment avez-vous fait dans ce contexte compliqué pour la construction que nous connaissons? Il n’y a pas de miracle. Tout d’abord il faut maîtriser le foncier. Puis, pour qu’un projet soit compris et accepté, il faut une bonne gouvernance. Nous avons donc développé une «task force» mobilisant le canton, la commune, des acteurs privés et les riverains, qui a généré une vraie intelligence collective. Mais, c’est surtout la qualité de notre relation avec >>
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Pour le Quartier de l’Etang, «nous avions à cœur de réaliser une programmation pour et avec les habitants qui se nourrit des usages des uns et des autres». Diego Varane/Render & URBAN PROJECT SA
l’exécutif de Vernier et ses délégués qui s’est révélée primordiale. Cela nous a permis de travailler conjointement à l’avènement d’un espace réunissant tout un ensemble de services de proximité réellement utiles pour les habitants. Ce même modèle de «Task Force» est aussi en place pour la commercialisation avec les acteurs du groupe.
Le projet se définit comme un modèle de la ville de demain, que souhaitez-vous pour ce quartier? Construire un quartier ne se résume pas à bâtir de beaux édifices. C’est le social qui compte! Un quartier n’est rien sans sa population et le dynamisme qu’elle insuffle. Elle est l’âme qui anime la construction. Je souhaite que ce quartier vive, qu’il trouve sa place et son identité au sein du canton. Que les habitants et les visiteurs en soient fiers. A ce moment, je considèrerai notre travail achevé.
Un quartier se fait ou se défait avec ses usagers. Comment passer de la théorie à la pratique? En concevant le Quartier de l’Etang,
nous avons imaginé un espace de vie riche et diversifié, lié aux usages quotidiens. La mixité, aussi bien sociale que fonctionnelle, a donc été une évidence. Il ne fallait pas seulement que les gens habitent le quartier, mais qu’ils le vivent, qu’ils soient heureux d’y prendre part. Voilà pourquoi la programmation et les espaces publics ont été pensés avec autant de soin que les logements qui les entourent. Les premiers habitants, depuis cet été, bénéficient déjà d’espaces de rencontres et de services avec le Café des Possibles, l’Ecole des Tritons et la crèche, bientôt rejoints par de nombreux autres qui développeront encore cette vie de quartier. En intégrant une mixité d’activités au sein même des bâtiments, c’est tout un réseau de proximité qui se développe. Une proximité synonyme de gain de temps, de facilité et donc d’une meilleure qualité de vie.
Votre programme comprenant 100’000m2 de résidentiel et 150'000 m2 d’espaces commerciaux s’inscrit dans un canton où le nombre de bureaux vides est très important.
Comment se passe la commercialisation? Le programme comprend plus de 890 logements (environ 2500 habitants), une école, une résidence d’étudiants, une résidence pour les seniors, trois hôtels (plus de 670 chambres), des commerces, des restaurants, des bureaux et un pôle de loisirs. Nous, les promoteurs, avons pris le risque de construire un quartier pas comme les autres. La programmation a été longuement étudiée via, là aussi, une «Task Force» axée sur la commercialisation. Nous avons créé un groupe d’experts avec des représentants des sociétés CBRE, Partner Real Estate Knight Frank ou encore StudioMEV, entourés par les sociétés du groupe tels que PCM Opérateur Urbain, Urban Project et Gerofinance-Régie du Rhône. L’idée n’est pas de remplir nos locaux avec n’importe quelle entreprise, mais de réfléchir à un assemblage sensé et diversifié répondant aux besoins actuels. Il faut savoir répartir les activités et s’adapter à la réalité économique. L’îlot «Le Belvédère» a été pensé comme un joyau haut de gamme. Il façonne l’identité du quartier avec une structure entièrement vitrée qui invitera les différentes sociétés de services à intégrer de grandes surfaces de bureaux lumineuses répondant à leurs nouvelles attentes. Je peux aussi citer «Les Fabriques». Ces deux bâtiments le long de la voie ferrée sont destinés aux entreprises de production et d’artisanat tels que des show-rooms, des start-up et la grande distribution grâce à leurs larges plateaux divisibles. Au pied de tous ces îlots des commerces, des restaurants et divers services de proximité trouvent place. Je pense sincèrement que nous avons réussi à moduler une offre qui saura répondre à une large variété de besoins. Propos recueillis par Frédéric Vormus
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Chronique
LES ANTI-CYCLISTES IMMOBILIERS
Peut-on interdire à un âne qui a soif de... boire? Compliquer, freiner ou règlementer l’achat immobilier, c’est presque impossible. Les anti-cyclistes peuvent toujours pédaler. IMAGE A TROUVER
Lorenzo Pedrazzini, fondateur de Colliers Int. Suisse SA et administrateur d’AMI Int. Suisse SA. Auteur de cinq ouvrages de référence portant sur l’investissement immobilier et chroniqueur régulier dans plusieurs médias suisses et étrangers.
Où vont les prix? L’immobilier suisse, au sens large (immobilier des particuliers et des investisseurs) a doublé de valeur en quinze ans, toutes régions, catégories et destinations confondues. C’est un fait, on nous le rabâche. Dans cette même durée, les taux d’intérêt hypothécaires ont été divisés par quatre. L’économie va, les flux démographiques entrants sont constants, le foncier n’est pas extensible, il est rare. Pas besoin de rédiger un doctorat pour s’imaginer qu’en 2022, à influences constantes, les prix augmenteront. Probablement de 3% ou 5% en moyenne (la moyenne est un curseur arithmétique facile, qui, en vérité, ne signifie pas grandchose; on s’en contentera). Le bavardage médiatique ou politique sur ce sujet est fatigant. C’est lassant.
• Un cycle, qu’est-ce que c’est?
En économie, on parle d’une «roue», une période de tendances répétées (ça monte, ça baisse...). En ce qui concerne la pierre, le cycle haussier a commencé en 2002. Vingt ans! Il s’est accéléré depuis 2014, certes, mais après une crise violente que les moins de... 20 ans n’ont jamais comprise. C’était le crash immobilier des années 1990. Officiellement 50 milliards de pertes chez les créanciers d’alors (source Banque nationale suisse), le triple, probablement chez tout le monde. La statistique, en
Suisse, est au niveau du Burkina Faso!
• Un risque?
La BNS s’alarme depuis 2015 au moins du sort des 700 milliards de francs d’hypothèques qui grèvent la fortune des Suisses, celle des particuliers. Elle a bien raison en théorie, totalement tort dans les faits. Certes, si le prix moyen des hypothèques augmentait d’un pourcent, les propriétaires endettés payeraient 7 milliards en plus, chaque année, sans compter le risque de devoir amortir leurs emprunts, du fait que la valeur de leurs logements baisserait tout aussi automatiquement. Peu importe les durées de taux fixes. C’est «l’appel de marge», technique bancaire d’amortissement forcé, lisible en petit caractère dans n’importe quel contrat de crédit. L’effet destructeur de cette clause, c’est un multiple du risque de payer plus cher son emprunt. Qui en parle?
• Le pyromane incendié!
Il est peu probable que les taux, à périmètre économique constant, s’envolent avant 2025. Notre monnaie est trop forte, entre autres motifs. Cependant, lorsque l’on achète ou construit, pour soi, c’est pour longtemps et pas pour la durée d’un emprunt. Le carburant de la valorisation, sa drogue, (dans l’immobilier comme dans les valeurs mobilières, bourse, matières premières ou obligations...) c’est le prix de l’argent. Revenant à la BNS, comment comprendre que le gendarme qui impose des intérêts négatifs aux épargnants puisse s’étonner que ses victimes se dirigent vers ce qu’il pense être une épargne moins viciée?
• L’épargne de grand papa est une bêtise!
Auriez-vous XXX mille francs (je simplifie) pour vos vieux jours, placés à la caisse d’épargne du coin, seriez- vous content de lire en fin d’année qu’on vous a pris 0,75% d’intérêts négatifs, 0,25% de frais de tenue de compte et perdu en valeur celle, sans doute
IMAGE A TROUVER
réelle, de l’inflation? Disons encore 2% de moins. En tout, payer 3% pour avoir le droit d’épargner? Le vaccin devient poison.
• Les mesures anti-cycliques, qu’est-ce que c’est?
Il s’agit simplement d’imaginer un frein, une sorte de thérapie (le masque sans vaccin) qui serait l’assurance d’éviter dans le porte-monnaie des endettés, le prix ou la correction d’une bulle, que de petits épargnants, un peu dadais, n’auraient pas vu venir et qu’ils seraient incapables de supporter, si...
• La bulle est ronde.
Toutes les théories économiques convergent sur un point: nous sommes en situation de bulle depuis trois ans au moins quoi qu’en disent ceux dont l’industrie est de prêter plus. Mais cette bulle peut durer dix ans, qui sait? Entre-temps, que faire? Ceux qui ont acheté depuis vingt ans n’ont-ils pas eu raison? Le levier d’une autorité des marchés ne porte que sur la proportion de fonds propres des particuliers. Hausse des prix et exigence d’apport de sa propre épargne, ce sont les faibles moyens pour freiner l’engouement. Dans les faits, c’est complètement inefficace. Tout le monde triche.
• Un risque, ça s’amortit!
Le bas blesse, ici, sur l’approche qu’ont les acteurs politiques ou économiques d’une vertu cardinale: l’amortissement.
Les 20% de fonds propres exigés sont scandaleusement insuffisant pour absorber une correction du marché. Plusieurs études mesurent que ce besoin avoisine les 37%. Il s’agit donc, plutôt que de pénaliser, de favoriser une épargne parallèle, capable d’encaisser un accident. Une sorte d’assurance.
Notamment en imaginant un cadre de défiscalisation motivant, limité à l’amortissement. Ce serait plus malin que de pérorer au sujet des valeurs locatives, les subventions ou des déductions de détail.
Entre temps, les anti-cyclistes pourront toujours pédaler, à moins d’imaginer des arrêtés fédéraux urgents, par lesquels l’Etat fixerait les prix. Ce n’est pas impossible. Lorenzo Pedrazzini
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