Índice de Acceso a la Vivienda (Price Income Ratio - PIR)

ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA (PRICE INCOME RATIO – PIR)

Javier Hurtado C. Gerente de Estudios Agosto 2019

¿QUÉ ES EL ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA? (PIR, POR SU SIGLA EN INGLÉS)

Es un indicador internacional que mide la relación entre el precio promedio de las viviendas y el ingreso promedio de los hogares.

Permite estimar la cantidad de años que necesita un hogar de ingreso promedio para financiar totalmente una vivienda de precio promedio.

Así, por ejemplo, un índice 4 significa que un hogar de ingreso promedio necesita destinar durante 4 años todos sus ingresos para adquirir una vivienda de precio promedio.

¿CÓMO SABER SI UN DETERMINADO ÍNDICE ES ALTO O BAJO? Si consideramos que un hogar no debería gastar más de un cuarto de su ingreso en gasto en vivienda, podemos estimar la cantidad de años que el hogar promedio puede endeudarse en un crédito hipotecario.

PIR

Años equivalentes de crédito hipotecario

Clasificación

Menor a 3

Menor a 20

Alcanzable

Entre 3 y 4

Entre 20 a 30

Moderadamente no alcanzable

Entre 4 y 5

Entre 30 a 45

Altamente no alcanzable

Mayor a 5

Mayor a 45

Severamente no alcanzable

Fuente: CChC y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey

CRITERIOS DE APLICACIร N LOCAL El ingreso promedio se estimรณ usando el ingreso autรณnomo de hogares reportado en la encuesta Casen para todos aquellos hogares que habitan en zona urbana e interpolado con datos del Banco Central.

Para 2019, el ingreso promedio para los hogares alcanzรณ 33,8 UF mensuales (cerca de $ 913.000 mensuales).

Para el precio promedio de vivienda en el mercado privado, el precio promedio para Chile se obtuvo en base a datos de las Encuestas Inmobiliarias de la CChC, que para 2019 alcanzรณ 3.089 UF. Fuente: Gerencia de Estudios, CChC

¿EL ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA DE CHILE ES ALTO O BAJO?

8

7,6

7

PIR DE CHILE Y OTROS PAÍSES

6,5

Severamente no alcanzable

5,7

6

4,8

5 4

4,6

4

3,7

3,5

3

Altamente no alcanzable Moderadamente no alcanzable Alcanzable

2

Chile

Nueva Australia Reino Singapur Canada Irlanda Zelanda Unido

USA

Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey

Chile obtiene un índice de 7,6 por lo que se ubica entre los países donde la vivienda es severamente no alcanzable.

¿Y EL DE SANTIAGO VS. OTRAS CIUDADES DEL MUNDO? (MUESTRA DE 293 MAYORES CIUDADES DEL MUNDO)

Santiago obtiene un índice de 7,4. Se encuentra entre las ciudades donde la vivienda es severamente no alcanzable.

14 12

PIR

10 8 6 4

2 0

Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey

¿Y EL DE SANTIAGO VS. OTRAS CIUDADES DEL MUNDO? (MUESTRA DE 293 MAYORES CIUDADES DEL MUNDO)

Su situación es similar a la de grandes ciudades de países desarrollados, como es el caso de Londres y Toronto, entre otras.

25 20,9

Median Market

20

15

10

12,6

11,7 9,7

9,4

9,2

9

8,8

8,6

8,3

8,3

7,8

7,4

7,3

6,9

6,8

6,7

6,4

6,3

5,7

5,7

5,7

5

0

Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey

5,6

5,6

5,6

5,5

5,5

5,3

5,2

5,2

ESTA ES UNA REALIDAD QUE AFECTA NO SOLO A SANTIAGO

9,0

8,8

PIR CIUDADES DE CHILE

8,5 8,0

7,7 7,4

7,5

7,3

7,1

7,0

6,5 6,0 Temuco

Gran Concepción Gran Santiago

Fuente: Gerencia de Estudios, CChC

La Serena

Gran Valparaíso

Nuestras principales ciudades también presentan elevados índices de acceso a la vivienda, la que también se ubica en el rango de “severamente no alcanzable”.

Y QUE SE HA IDO PROFUNDIZANDO CON EL TIEMPO EVOLUCIÓN PIR GRAN SANTIAGO 8 7 6

Crisis Subprime

5

Terremoto 27/F

Aplicación IVA a la Vivienda

4 3 2

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Fuente: Gerencia de Estudios, CChC

Cabe destacar, eso sí, que esta tendencia no es exclusiva de nuestro país, sino que se da a nivel mundial.

ALTAMENTE RELACIONADA CON UNA MAYOR DEMANDA POR DEPARTAMENTOS PIR Y RAZON DEMANDA DE DEPARTAMENTOS VS CASAS 8,0

4,0

7,0

3,5 3,0

6,0

2,5 5,0

2,0 4,0

1,5

3,0

1,0

PIR

2,0

Departamentos / Casas

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Fuente: Gerencia de Estudios, CChC

0,5

Se observa que la razón departamentos vs. casas pasó de valores en torno a 1,5 en la década pasada a valores superiores a 3,5 en los últimos dos años.

CON LA DISMINUCIÓN DE LAS TASAS DE INTERÉS DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS PIR Y COLOCACIONES VIVIENDA 8,0

650.000 Colocaciones de vivienda

7,0

550.000

PIR Tasa Interés Colocaciones de Vivienda

6,0

450.000

5,0

350.000

4,0

250.000

3,0

150.000

2,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Fuente: Gerencia de Estudios, CChC

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

50.000

Si bien el crecimiento anual de las colocaciones hipotecarías ha disminuido, su volumen se encuentra actualmente en máximos históricos.

Y EL AUMENTO DE LOS CONGELAMIENTO DE PERMISOS DE EDIFICACIÓN NÚMERO DE CONGELAMIENTOS DE PERMISOS DE EDIFICACIÓN (SEGÚN MOTIVO)

16 14 12 10 8 6

4 2 0 2010

2011

2012

Patrimonio

2013

Uso de suelo

Fuente: Gerencia de Estudios, CChC

2014

Riesgo

2015

2016

Densificación

2017

LO QUE HA ELEVADO EL PRECIO DEL SUELO URBANO NORMADO PARA DENSIFICACIร N SUPERFICIE POSTERGADA Y PRECIO DE SUELO 3500

23 21

3000

19 2500

17

2000

15

1500

13 11

1000

9 500

7

0

5 2010

2011

2012

2013

Superficie en Hรก (eje izquierdo)

Fuente: Gerencia de Estudios, CChC

2014

2015

2016*

Precio de Suelo UF/MT2 (eje derecho)

2017*

En efecto, se observa una alta correlaciรณn (0,9) entre la cantidad de hectรกreas postergadas en el Gran Santiago y el precio del suelo.

DESACOPLANDO EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS DE LA DINÁMICA DE PRECIOS DEL RESTO DE LA ECONOMÍA PIR Y CRECIMIENTO DE PRECIOS (IPC) 9,0 190

8,0 7,0

170

6,0 150

5,0 4,0

130

3,0

PIR

2,0

IPC

1,0

110

90 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Fuente: Gerencia de Estudios, CChC

Entre 2011 y 2019 los precios producto de la inflación crecieron 37,2% y el ingreso 24,7%. En igual período, el precio de las viviendas creció 67,8%.

Y DE LOS INGRESOS DE LOS HOGARES PRECIO DE VIVIENDA EN RELACIÓN A REMUNERACIONES REALES 200

El aumento en el precio del suelo explica cerca del 50% del aumento del precio de las viviendas en la última década, desacoplándolo de su relación con el crecimiento económico.

180

160 140 120 100

Índice Real de Precios de Vivienda (IRPV) Base 2004

Fuente: Gerencia de Estudios, CChC

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

80

Índice de Remuneraciones Real Base 2004

ÍNDICEALGUNAS DE ACCESO A LA VIVIENDA CONSECUENCIAS

(PRICE INCOME RATIO – PIR) CRISIS DE ACCESO A LA VIVIENDA Y OTRAS DINÁMICAS

CRISIS DE ACCESO A LA VIVIENDA Y RIESGO DE UNA CRISIS SOCIAL

535.082

viviendas para

13%

aumentaron los requerimientos habitacionales en 2017 respecto de 2015 Fuentes: Gerencia de Estudios, CChC - Techo

35%

aumentó en 2017 el total de familias viviendo de allegadas en comparación con 2015

40.541 fueron las familias que en 2017 vivían en campamentos a lo largo del país

MENOS PROPIETARIOS Y MÁS ARRENDATARIOS

SITUACIÓN DE LA VIVIENDA QUE OCUPA

Esto ha empujado a muchas familias a optar por un arriendo. Así, el porcentaje de propietarios ha caído a niveles menores que los observados en la década de los ‘80.

Los resultados corresponden a hogares en zonas urbanas. Fuente: CASEN

Y UNA MAYOR PRESENCIA DE INVERSIONISTAS

PRESENCIA DE INVERSIONISTAS EN COMPRA DE VIVIENDAS 40% 35%

35%

30% 21%

25%

20% 15%

14%

15%

16%

10%

29%

29%

6%

4%

6%

9%

17%

16%

16%

2015

2016

2017

6%

36% 4%

12% 12%

19%

5%

0% 2011

2012

2013

Total inversionistas

Fuente: Gerencia de Estudios, CChC

2014 Inv. pequeño

Inv. mediano

Inv. grande

2018

Bajas tasas, condiciones financieras particulares y una mayor demanda por arriendo han hecho crecer la participación de inversionistas en el mercado de vivienda nueva.

ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA POSIBLES CAUSAS

(PRICE INCOME RATIO – PIR) UNA INTERPRETACIÓN

Normar con la esperanza de limitar el crecimiento de las ciudades es catalogado por el economista inglés Paul Cheshire como “una de las más costosas utopías de nuestro tiempo”

POSIBLES CAUSAS

Normativa Urbana Menos Restrictiva Normativa Urbana Más Restrictiva

Todas las ciudades donde las viviendas han llegado a ser “severamente no alcanzables” han experimentado “normativas de contención urbana”.

En tanto, ciudades donde las viviendas se ubican en el rango de “alcanzables” presentan “poca normativa de contención del crecimiento urbano”.

Fuente: CChC en base a CASEN 2017 y 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey – Alain Bertaud.

POSIBLES CAUSAS

PIR, TIEMPOS DE VIAJE Y REGULACIÓN URBANA

130

20

110 Normativa Urbana Menos Restrictiva Normativa Urbana Más Restrictiva

15

90

Tiempo Viaje Promedio (eje derecho)

70

10

50 5

30

Hong Kong Vancouver Sydney Melbourne Los Angeles San Francisco London (GLA) Toronto San Diego London (Exurbs) Brisbane Miami Seattle Sacramento New York Riverside CA Denver Boston Portland Birmingham (UK) Las Vegas Manchester Singapore Montreal Leeds Orlando Tampa Phoenix Washington Austin San Antonio Dallas Charlotte Houston Chicago Baltimore Atlanta Philadelphia Minneapolis Kansas City Columbus Detroit Indianapolis St. Louis Cincinnati Cleveland Pittsburgh

0

Cabe agregar que las ciudades donde las viviendas son “alcanzables” también registran, en promedio, menores tiempos de desplazamiento de sus habitantes.

10

Price Income Rate (PIR)

Fuente: CChC en base a CASEN 2017, 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey y BatchGeo.

POSIBLES CAUSAS Asimismo, normas de contenciĂłn del crecimiento urbano tienden a forzar un aumento del valor del suelo en la periferia y el efecto precio se traspasa a toda el ĂĄrea urbana.

Restricciones o prohibiciones al crecimiento urbano virtualmente destruyen un mercado de suelo competitivo y empujan al alza el precio de las viviendas.

Fuente: 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey – Alain Bertaud.

ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA ALGUNAS SOLUCIONES

(PRICE INCOME RATIO – PIR) PROPUESTAS CChC

ALGUNAS SOLUCIONES Planificación urbana integrada y de largo plazo, que asegure la provisión de suelo urbano para mantener una adecuada oferta de viviendas.

Densificación equilibrada e inclusiva en las zonas aledañas a la infraestructura pública de alto estándar (con y sin subsidio).

Nueva y potente política de arriendos en la que, por la magnitud del problema, participe el sector público y el privado. ¿Serán estas las soluciones? ¿Existen otras causas y otras soluciones? ¡Conversemos!

ÍNDICE DE ACCESO A LA VIVIENDA

(PRICE INCOME RATIO – PIR)

Javier Hurtado C. Gerente de Estudios Agosto 2019