Cade_ed91 by Cadê o Síndico

Carla Brayner Editora

Edição

jun/jul/ago 2025

#91

Expediente

Cadê o Síndico é uma revista de publicação da Editora União Salvador Ltda.

Proibida a reprodução parcial ou total de textos ou imagens sem prévia autorização.

Periodicidade - Trimestral

Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmon, sala 303 CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA - Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710 revista@cadeosindico.com.br

Editorial

Nesta edição, trazemos uma novidade: o programa “Cadê o Síndico”, conhecido por ser referência entre gestores e profissionais do setor condominial, acaba de migrar das ondas da rádio para o universo dos podcasts. A mudança marca uma virada estratégica: agora transmitido ao vivo e com cortes distribuídos nas redes sociais, o programa busca alcançar ainda mais síndicos e tomadores de decisão com conteúdo relevante e dinâmico.

De acordo com Antônio Castro, CEO do grupo e apresentador, a decisão foi orientada por uma consultoria especializada e visa ampliar o alcance, gerar leads qualificados e modernizar a comunicação com o público. Gravado em parceria com o Colabora Cast, o novo formato aposta em trechos curtos e patrocinadores integrados ao conteúdo, substituindo os antigos comerciais tradicionais.

A jornalista Isabela Castro, que divide a apresentação, destaca que a distribuição agora é mais certeira e eficaz. Com linguagem moderna e audiência qualificada, o “Cadê o Síndico” se posiciona como uma vitrine poderosa para marcas que atuam no segmento condominial.

Aproveite a leitura!

Gerência Executiva

Antônio Castro

Gerência Comercial

Antônio Castro

Marketing

Rafael Castro

Comercial

Jorge Evaristo

Editora Responsável e textos

Carla Brayner (DRT 3843-BA)

Projeto Gráfico

MyBranderia

Editoração

Adrien Tournillon arte@cadeosindico.com.br

www.cadeosindico.com.br /cadeosindico

Colunas

Inadimplência

Ionara Ribeiro

Michele Lordêlo

Jamile Vieira

Nelson Uzêda

Rodrigo Karpat

9 11 15 19 21

PERFIL

Tiago Carvalho

TENDÊNCIA

Academia é fator decisivo

INOVAÇÃO

Inteligência artificial para evitar invasão

GESTÃO

Tecnologia e humanização

SEGURANÇA

Soluções inteligentes

25 Classificados

22 Capa Cadê o Síndico agora é podcast

Mais moderno, mais estratégico e mais conectado.

Valores de Referência

Contribuição do INSS

VALOR

Registro de condomínio

Tabela a ser aplicada para recolhimento a partir de 01/01/2023

ALÍQUOTA

04

Passos necessários na regularização do condomínio

1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, juntamente com a convenção.

2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.

4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).

Teto máximo de R$ 908,86

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não havendo expediente bancário antecipa para o 1º dia útil anterior.

GRPS (INSS)

Guia de Recolhimento para Previdência Social

20% sobre a folha, como parcela do condomínio.

2% sobre a folha , como contribuição de acidente de trabalho (pode ter outra alíquota dependendo do FAP).

4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros

(SESC, SENAI, etc...)

SALÁRIO FAMÍLIA 2023:

Até R$ 1.819,26

01 02 03

Obrigações

R$ 62,04

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

6. Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo.

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador).

OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.

05 Piso salarial

Válido até (31/12/2024)

Data base: Janeiro de cada ano

Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente.

Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento, até o 5º dia útil do mês subsequente.

Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até o dia 25 do mês subsequente.

Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.

1.715,00

•Assistente administrativo, zelador, porteiro, recepcionista, encarregado ou agente de portaria. ................... R$ 1.644,00

• Folguista, ascensorista, vigia, jardineiro, garagista, manobrista, piscineiro................................................. R$ 1.476,00

• Mensageiro, auxiliar de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços gerais.............................

VALE ALIMENTAÇÃO:

1.450,00

Gestão de Excelência no Litoral Norte

TIAGO CARVALHO E OS DESAFIOS DA SINDICATURA MODERNA

POR: CARLA BRAYNER

Com mais de 15 anos dedicados à administração condominial, Tiago Carvalho iniciou sua carreira em 2008, e atualmente, atua à frente de condomínios e associações no Li toral Norte da Bahia, como o Paraíso dos Corais, Unique Beach House, Wilson Telles Grenville, Associação dos Moradores de Guarajuba e Associação dos Mo radores de Ita cimirim.

Tiago iniciou sua trajetória no setor condominial como encarregado e foi promovido a administrador. Em 2010, deu um passo decisivo e assumiu o cargo de síndico profissional. “Sempre acreditei que o papel do síndico vai além da administração. É uma missão de cuidado coletivo, de fortalecimento das comunidades”, explica. Graduado em Gestão Imobiliária pela UNICID, certificado pelo curso da Sindiconet e complementou sua formação com especializações em Gestão de Pessoas e Relações Interpessoais. “Meu diferencial está na união entre conhecimento técnico, experiência prática e uma gestão transparente, ética e participativa”, destaca.

“MEU

mais de 20 caçambas de resíduos e entulhos. Com apoio da pre feitura e das associações locais, conseguimos transformar o local, promovendo 100% de valorização da área e um ganho ambiental enorme”, conta com orgulho.

Nos condomínios que administra, Tiago implementou projetos que vão desde a instalação de bangalôs e lavanderias automatizadas até a adoção de energia solar, coleta seletiva e obras de contenção da maré. Além disso, promoveu a

DIFERENCIAL ESTÁ NA UNIÃO ENTRE CONHECIMENTO TÉCNICO, EXPERIÊNCIA PRÁTICA

E UMA GESTÃO TRANSPARENTE, ÉTICA E PARTICIPATIVA”

estabilização do caixa mensal e reduziu significativamente a inadimplência.

A atuação de Tiago é marcada por iniciativas inovadoras e um olhar estratégico para a valorização dos es paços e o bem-estar dos moradores. “Utilizo os recursos sempre com foco no bem do condomínio, buscando compreender problemas, vivenciar o cotidiano e construir relações harmoniosas”, afirma.

Na orla de Guarajuba, Tiago coordenou um projeto ambiental para a retirada de comércios irregulares e o reordenamento da faixa de areia. “Foram removi das

O próximo desafio já está em andamento: conter o avanço da maré em trechos estratégicos. Para isso, Tiago aposta em estudos técnicos e no diálogo: “Preservar o patrimônio costeiro é garantir o futuro das comunidades. Estamos trabalhando com planejamento e responsabilidade para que essa região continue sendo um exemplo de convivência e sustentabilidade”.

Com espírito de liderança, conhecimento técnico e compromisso com o coletivo, Tiago segue provando que a sindicatura, quando exerci da com seriedade e visão estratégica, é peça-chave para transformar não apenas condomínios, mas também comunidades inteiras.•

Jamile Vieira Advogada

Impactos da proposta de proibição de contratos de hospedagem

A discussão sobre o uso das unidades autônomas em condomínios residenciais, para fins de hospedagem, tem ganhado destaque nos últimos anos, sobretudo com a popularização das plataformas digitais como Airbnb e Booking. Em meio a esse cenário, tramita no Congresso Nacional um projeto de lei que propõe incluir no Código Civil, dispositivo que veda expressamente os contratos atípicos de hospedagem nos condomínios residenciais, salvo autorização expressa na Convenção. Atualmente, é possível incluir no texto da Convenção a proibição de os condôminos firmarem contratos atípicos de hospedagem, que são considerados aqueles firmados por curtíssima temporada, normalmente por diárias, através de plataformas digitais.

A motivação principal desta alteração legislativa é a preservação da natureza residencial dos condomínios edilícios, com o objetivo de garantir a segurança, tranquilidade e a convivência pacífica entre os moradores. Argumenta-se que os contratos atípicos de hospedagem, por envolverem alta rotatividade de pessoas estranhas ao condomínio, prejudicam o sossego, dificultam a gestão da segurança e comprometem a coletividade condominial. Se aprovada, a alteração trará efeitos significativos para a vida condominial, dentre eles:

• Fortalecimento da natureza residencial.

• Redução de conflitos.

• Facilitação da gestão condominial.

Apesar dos benefícios esperados, a proposta também gera preocupações quanto à autonomia privada e o direito de propriedade:

• Limitação do uso do bem.

• Impactos financeiros.

• Necessidade de distinção entre locação e hospedagem.

A proposta de alteração do Código Civil que propõe proibir os contratos atípicos de hospedagem nos Condomínios Edilícios

Residenciais toca em temas sensíveis e controversos, como o equilíbrio entre o interesse da coletividade condominial e o direito individual de propriedade.

Caso aprovada, a proposta representará uma mudança importante no panorama jurídico condominial brasileiro, exigindo adaptações das convenções, regimentos internos e práticas administrativas dos síndicos e administradoras.

A discussão legislativa ainda está em curso, e é essencial que síndicos, condôminos e profissionais da área acompanhem de perto os desdobramentos. Afinal, trata-se de uma norma que afetará diretamente o modo de viver e conviver nos espaços residenciais contemporâneos.•

Academias em condomínios

TER ÁREA FITNESS JÁ É DECISIVO

PARA 70% DOS MORADORES

POR: CARLA BRAYNER

A busca por qualidade de vida está transformando o mercado imobiliário. Segundo levantamento da NMHC/ Grace Hill, 70% dos moradores afirmam que só alugariam ou comprariam imóveis com academia. Em um cenário onde o bem-estar se tornou prioridade, as áreas fitness deixaram de ser um diferencial para se tornarem um critério decisivo na escolha de moradia.

Na Life Fitness / Hammer Strength, líder global em equipamentos fitness, o número de projetos residenciais com espaços fitness cresce ano após ano — tanto em empreendimentos novos quanto em revitalizações. “Atualmente cerca de 9 a cada 10 edifícios novos contam com academia, e a presença de espaços de lazer e equipamentos com tecnologia podem elevar o valor do m² em até 14%”, conta Vanusa Vieira, gerente de negócios na APSA.

Isso ressalta a necessidade de incorporadoras e administradoras de imóveis se adaptarem a essa crescente demanda. E não à toa. Academias em “em casa” oferecem conforto e praticidade, eliminando a necessidade de deslocamento ou mensalidades extras. Segundo a Pesquisa Panorama Setorial Fitness Brasil 2023, os espaços esportivos em condomínios superaram os de clubes, indicando que muitos moradores preferem treinar em casa, por praticidade e economia. A mesma pesquisa apontou uma previsão de crescimento de até 50% do setor. “Hoje não basta oferecer uma academia. Os moradores conhecem bons equipamentos, esperam manutenção

“ATUALMENTE CERCA DE 9 A CADA 10 EDIFÍCIOS NOVOS

CONTAM COM ACADEMIA”

Vanusa Vieira

Gerente de negócios na APSA

“HOJE NÃO BASTA OFERECER

UMA ACADEMIA. OS MORADORES CONHECEM BONS EQUIPAMENTOS, ESPERAM MANUTENÇÃO DE QUALIDADE E VALORIZAM A TECNOLOGIA”

Giuliana Cogo

Gerente de Marketing America Latina da Life Fitness/Hammer Strength

de qualidade e valorizam a tecnologia. É preciso ir além, entender esses perfis e tendências, para realmente oferecer espaços atrativos, funcionais e que ajudem os moradores a manterem uma rotina saudável”, destaca Giuliana Cogo, Gerente de Marketing America Latina da Life Fitness/Hammer Strength.

A síndica Carol Lisboa ressalta que a manutenção dos itens da academia passaram a ser prioridade no orçamento mensal. “Mensalmente, recebemos solicitações de melhorias no espaço, seja para comprar um novo equipamento, ou alertas sobre a manutenção dos mesmos, isso acendeu um alerta sobre a atenção ao espaço pois tem um uso frequente dos moradores, e consequentemente, aumenta a exigência do uso”, finaliza a síndica.•

Michele Lordêlo Contadora

Inadimplência, BETs e as recomendações da Auditoria

De acordo com estudos da CNC-Confederação Nacional do Comércio, Serasa, Varejo 360 e reportagens especializadas, está comprovado que existe relação entre o crescimento das apostas online no Brasil e a inadimplência condominial. Você sabia que 27% dos apostadores de BETs já deixaram de pagar condomínio para jogar online? Este é apenas o começo de uma crise silenciosa. Dessa forma, o setor condominial é diretamente afetado pela inadimplência gerada pelas apostas, uma vez que o pagamento de condomínio está entre as primeiras despesas a serem comprometidas.

E o que não estão te contando:

• 27% dos apostadores já comprometeram o pagamento de aluguel, condomínio, água, energia e telefone. (Fonte: Pesquisa Varejo 360, agosto/2024).

• 52% dos familiares de apostadores afirmam que as apostas já causaram impactos nos gastos da família, incluindo condomínio (Fonte: Varejo 360, agosto/2024).

Se você como síndico e como um GL - Gestor e Líder, não identificar este problema, seu condomínio pode enfrentar uma crise financeira nos próximos meses.

Como auditora condominial, tenho visto o impacto das apostas como: necessidade de aumentar a quota para os bons pagadores; e comprometimento da segurança, portaria, falta

de proteção contra incêndio, deterioração das áreas comuns. Minhas recomendações são feitas nas Auditorias Preventivas mensais e também no Curso de Síndico Profissional GL, que são: fique atento a subnotificação do problema, visto que, a vergonha impede que casos não sejam identificados e adote estratégias específicas para lidar com este novo perfil de inadimplência, e tenha um Workflow (Fluxo) de 5 fases:

PREVENÇÃO: técnicas que evitam o atraso antes mesmo de acontecer, contando com uma administradora de condomínios que use a tecnologia como lembretes, cam panhas de cobrança e de conscientização. O síndico deve contar com o assessoramento de empresa de cobrança e de Assessoria Jurídica Condominial.

COBRANÇA INICIAL: os primeiros 30 dias são cruciais para a cobrança.

NEGOCIAÇÃO: uma fase que deve ser estratégica para buscar a recuperação do crédito.

INTENSIFICAÇÃO: quando a insistência faz toda diferença.

AÇÃO JUDICIAL: o último recurso que, deve ser bem executado.

O fenômeno das apostas online e seu impacto na inadimplência é recente, com potencial de agravamento nos próximos anos, por isso como síndico, se valha de assessorias preventivas.•

Ionara Ribeiro Advogada

Nova NR 1 e os condomínios

Com a atualização da Norma Regulamentadora nº 1 (NR 1) pelo Ministério do Trabalho, os condomínios passaram a ter novas obrigações e responsabilidades no que diz respeito à saúde e segurança no trabalho. Embora a norma atinja diretamente todas as empresas com empregados, muitos síndicos ainda não se deram conta de que o condomínio é, juridicamente, um empregador — e que, portanto, também está sujeito às exigências da nova regulamentação.

A NR 1 estabelece as disposições gerais sobre segurança do trabalho e serve como base para todas as demais normas regulamentadoras. Sua versão atualizada entrou em vigor com força total nos últimos anos, exigindo a implementação do Programa de Gerenciamento de Riscos (PGR) para os empregadores.

No caso dos condomínios, isso significa que a gestão deve identificar, avaliar e controlar os riscos ocupacionais dos seus colaboradores, especialmente os profissionais da limpeza, zeladores, porteiros, jardineiros e técnicos de manutenção.

O PGR substitui o antigo PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais) e tem um foco mais completo. Ele deve conter: o inventário de riscos: uma análise de todos os perigos presentes nas atividades do condomínio;

plano de ação: medidas para eliminar, reduzir ou controlar os riscos identificados; responsável técnico: geralmente um engenheiro de segurança do trabalho ou médico do trabalho.

Importante destacar que mesmo que o condomínio terceirize serviços como portaria ou limpeza, continua responsável por garantir que as empresas contratadas também sigam as normas de segurança.

Assevera-se que com o avanço da digitalização, as informações do PGR precisam ser compatíveis com o eSocial, sistema no qual os condomínios já são obrigados a lançar dados de vínculos, afastamentos, exames ocupacionais e riscos do ambiente de trabalho. Isso exige organização documental e acompanhamento técnico, sob risco de penalidades e autuações.

A atualização da NR 1 é mais um lembrete de que o síndico moderno não pode mais atuar apenas como gestor de conflitos ou de obras. Ele também é responsável legal pela saúde e segurança do ambiente de trabalho que o condomínio oferece aos seus funcionários.

Investir em conformidade com as normas é evitar acidentes, multas e processos — e, acima de tudo, garantir um ambiente mais seguro e humano para todos.•

Inteligência artificial para evitar invasão

EQUIPAMENTOS IDENTIFICAM SONS E MOVIMENTAÇÃO NÃO

USUAIS NO PERÍMETRO DE TERRENOS DE

POR: CARLA BRAYNER

Tendências de urbanismo, como a implementação de condomínios de empresas ou casas em terrenos de grandes dimensões e a popularização dos home clubes, prédios cercados por um amplo espaço para o lazer dos moradores, criaram nova demanda para as empresas de segurança: a proteção contra invasões no perímetro dos imóveis. E a tecnologia é ferramenta importante para evitar furtos ou roubos nesses e em outros espaços, como pátios de grandes parques industriais, fazendas, entre outros. Em vez de muros altos ou cercas elétricas, que podem ser transpostos ou causar acidentes, equipamentos com alta tecnologia melhoram o monitoramento dos espaços.

GRANDES DIMENSÕES

A catarinense Orsegups, líder nacional em monitoramento eletrônico, identificou a necessidade do mercado e passou a utilizar sistemas inteligentes para acelerar respostas às tentativas dos criminosos. Cabos próprios para uso em cercas e muros e outros equipamentos (alguns deles enterrados e similares a “minas terrestres”) com alta sensibilidade a ruídos e vibrações acústicas são instalados no perímetro da área protegida e captam quaisquer mudanças no som ambiente. A informação alimenta o sistema da empresa de monitoramento, que mantém uma “biblioteca” de ruídos aceitáveis em cada localidade. Assim que a inteligência artificial identifica algo não usual (o trânsito de um veículo ou de pessoas em horário impróprio,

“OS ALARMES E CIRCUITOS DE MONITORAMENTO PRESERVAM A ÁREA INTERNA E OS ARREDORES DE PRÉDIOS E OUTROS IMÓVEIS”

Gilson Cesar da Silva

Diretor de mercado e expansão da Orsegups

por exemplo) o sistema dispara um alerta. A análise mais detalhada da situação pode ser feita com uso de câmeras ou até drones.

“Essa solução, como muitas outras que utilizamos, nasceu a partir de necessidades de clientes. Os alarmes e circuitos de monitoramento preservam a área interna e os arredores de prédios e outros imóveis. Mas muitos clientes, como indústrias, condomínios e até fazendas, buscam formas de proteger também perímetros externos extensos, áreas muitas vezes usadas para armazenagem de itens valiosos e por isso visados”, diz o diretor de mercado e expansão da Orsegups, Gilson Cesar da Silva. “Quando falamos em grandes áreas, a tecnologia é essencial para o controle e a prevenção”.

Os sistemas usados pela empresa são desenvolvidos por parceiros estratégicos e incluem inovações trazidas da Austrália, da China e de Israel. A adaptação para uso local é feita pela equipe de pesquisa e desenvolvimento da própria empresa, formada por um contingente de mais de 30 profissionais – entre engenheiros, desenvolvedores, programadores e outros especialistas.•

Pergunte ao especialista

Rodrigo Karpat Advogado

Locações “Short Stay” versus condomínio

Esse tipo de locação continua sendo um tema polêmico em condomínios residenciais. Por ainda não existir lei, a seguir, levanto um panorama dos entendimentos do STJ, seguido de sugestões de cláusulas e boas práticas para assembleias condominiais.

Em abril de 2024, a 3ª Turma do STJ, no REsp 2.121.055/ MG (Rel. Min. Nancy Andrighi), reafirmou que a locação via plataformas digitais configura contrato atípico de hospedagem, distinto da locação por temporada prevista na Lei 8.245/91, e que, em condomínios de uso exclusivamente residencial, a convenção pode vedar expressamente esse modelo, em razão da rotatividade e riscos à segurança. O julgamento foi suspenso por pedido de vista.

No REsp 1.954.824/MG (4ª Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha), houve indeferimento inicial à locação atípica, mas o relator reviu seu voto para admitir a prática, desde que a convenção não a proíba expressamente. Também ficou pendente de vista.

Para uniformizar o entendimento, a 3ª Turma propôs a afetação do tema à 2ª Seção do STJ (que reúne ministros da 3ª e 4ª Turmas de Direito Privado), o que deverá resultar em decisão vinculante.

Sugestões de cláusulas e boas práticas

• Cláusula de destinação residencial “Fica vedado o uso de unidades para hospedagem atípica ou curta temporada, inclusive por meio de plataformas digitais, salvo autorização expressa em assembleia e alteração da convenção por quórum mínimo de 2/3 dos condôminos.”

Autorização de hospedagem de curta temporada

Fica expressamente autorizada a locação por meio de

aplicativos de hospedagem (ex. Airbnb, Booking.com), desde que previamente regulada em assembleia, e observado o disposto na Convenção e no Regimento Interno, bem como as seguintes condições mínimas:

• Sossego, saúde e segurança: os hóspedes não poderão perturbar o sossego, a saúde ou a segurança dos demais condôminos.

• Limite de hóspedes: será definido em assembleia o número máximo de hóspedes por unidade.

• Prazos: estabelecer-se-á prazo mínimo de permanência e intervalo obrigatório entre locações, visando preservar o caráter residencial e a manutenção das áreas comuns.

• Responsabilidade por danos: o condômino-locador responderá por quaisquer danos ao patrimônio comum ou infração às normas internas, mediante termo de responsabilização e liberação de ingresso, com identificação e foto dos hóspedes.

• Portaria: é vedada a utilização da portaria para serviços de entrega ou liberação de chaves a hóspedes, evitando o desvio de suas atribuições.

• Sanções disciplinares: a Convenção ou o Regimento Interno deverão prever multa e demais sanções disciplinares em caso de descumprimento de quaisquer das condições acima.

A regulamentação concreta dos limites de prazo, número de hóspedes e demais parâmetros referidos deverá constar de aditivo ao Regulamento Interno ou à Convenção, aprovado em assembleia especialmente convocada por, no mínimo, 2/3 (dois terços) dos condôminos.

Adotar esse conjunto de medidas contribui para conferir maior previsibilidade às decisões condominiais, reduzindo a margem de conflitos e fortalecendo a segurança jurídica enquanto não se alcança uma posição definitiva do STJ ou ocorre eventual reforma legislativa.•

Nelson Uzêda

Gestor e consultor de seguros

Festas juninas estão chegando. E o seguro, como está?

No mês de junho, a tradicional queima de fogos de artifício ganha destaque. Em alguns casos, há até quem se arrisque a montar fogueiras para uma comemoração mais autêntica. Evidentemente, essas e outras práticas podem provocar diversos sinistros.

Também há riscos relacionados à decoração: enfeites de rua, bandeirolas, faixas, muitos deles instalados próximos à fiação elétrica, amarrados em postes ou diretamente nos fios. Não podemos esquecer dos famosos balões, cuja soltura é crime e representa um perigo real, podendo provocar explosões.

Nesse período, é comum o registro de sinistros que variam desde simples danos causados pela fumaça até incêndios, explosões, além de riscos elétricos. As fogueiras, quando liberadas, devem seguir regras para evitar a propagação de incêndios descontrolados, principalmente em ambientes com crianças e animais.

No caso dos condomínios, o risco é ainda mais expressivo, exigindo segurança rigorosa, especialmente nas áreas comuns. A maioria dos condomínios verticais proíbe o uso de fogos de artifício devido ao alto risco de destruição, afetando tanto as áreas comuns quanto as unidades autônomas. Além disso, há riscos de curtos-circuitos e sobrecargas que podem causar incêndios, danificar equipamentos elétricos

ou mesmo provocar acidentes com pessoas.

Já nos condomínios horizontais, a rigidez na fiscalização deve ser ainda maior, pois, em alguns casos, moradores desrespeitam as orientações dos gestores e da equipe de segurança, o que pode gerar conflitos.

Dessa forma, é fundamental garantir que a apólice de seguro da sua casa ou apartamento esteja vigente e bem estruturada. Vale lembrar que o seguro condominial é obrigatório por lei (Lei nº 4.591/64).

O seguro cobre danos causados por eventos inesperados, evitando que o condomínio ou o morador tenha que arcar com grandes despesas. Afinal, o objetivo do seguro é oferecer proteção financeira para a estrutura física, áreas comuns e unidades autônomas contra diversos riscos, como incêndio, explosão e vendaval.

Importante destacar que a apólice deve contemplar a cobertura de Responsabilidade Civil, que garante proteção caso o condomínio seja responsabilizado por danos a terceiros, incluindo danos corporais, materiais e morais. Para maior segurança, recomendamos que você procure um corretor de seguros habilitado pela SUSEP ou entre em contato com a redação da revista Cadê o Síndico? para mais orientações.•

Tecnologia e humanização

COMO EVITAR CONFLITOS E PROMOVER BEM-ESTAR EM CONDOMÍNIOS

POR: CARLA BRAYNER

Barulho fora do horário permitido, uso indevido das áreas comuns, falhas na segurança e falta de manutenção. Esses são apenas alguns dos motivos que podem gerar atritos em condomínios residenciais ou comerciais. Para evitar que pequenos desentendimentos evoluam para crises mais graves, o gestor condominial deve adotar estratégias centradas no atendimento ao morador, com o suporte da tecnologia como aliada essencial.

“Soluções integradas que promovam a convivência pa cífica, o bem-estar e a valorização do patrimônio dos moradores são o melhor caminho para uma gestão condominial eficiente. A combinação entre segurança patrimonial e gestão de facilities é um diferencial estratégico nesse mercado”, afirma Gauthama Nassif, CCO da Verzani & Sandrini.

Tranquilidade e proteção

Entre as soluções que contribuem para um ambiente mais saudável nos condomínios está o serviço de segurança patrimonial. “Sistemas eletrônicos de controle de acesso, câmeras de monitoramento, sensores de presença e plataformas digitais de gestão condominial ajudam na prevenção de falhas, reduzem o contato humano em situações sensíveis e otimizam a comunicação entre moradores e administradores”, explica o executivo.

“SOLUÇÕES INTEGRADAS QUE PROMOVAM A CONVIVÊNCIA PACÍFICA, O BEM-ESTAR E A VALORIZAÇÃO DO PATRIMÔNIO DOS MORADORES SÃO O MELHOR CAMINHO PARA UMA GESTÃO

CONDOMINIAL EFICIENTE”

Gauthama Nassif

CCO da Verzani & Sandrini

Segundo ele, a limpeza e a manutenção bem executadas também são fundamentais. “Ambientes bem cuidados são mais acolhedores e livres de riscos, o que contribui diretamente para a qualidade de vida dos moradores”, completa. Para que tudo funcione adequadamente, é fundamental que a gestão condominial estabeleça protocolos bem definidos. “Controles de acesso, rondas, suporte técnico e comunicação clara com o síndico são medidas que contribuem para a resolução rápida de ocorrências e ajudam a evitar conflitos”, acrescenta o executivo.

Integração e capacitação

Além das tecnologias e protocolos, iniciativas que promovam a integração entre os moradores e o preparo das equipes também fazem diferença. “Empresas como a Verzani & Sandrini oferecem apoio logístico e estrutural para a realização de eventos de integração, fortalecendo o senso de comunidade e incentivando a convivência harmoniosa”, destaca Gauthama Nassif. Também são oferecidos treinamentos contínuos para as equipes de atendimento, com foco em postura preventiva, comunicação assertiva, operação de equipamentos e atendimento humanizado.•

Vandilson Alves Engenheiro

Sem surpresas… Faça isso em 10 minutos todo mês e tenha o controle

Você sabia que problemas sérios em elevadores poderiam ser evitados se o síndico dedicasse alguns minutos à leitura do relatório de manutenção preventiva dos elevadores?

Ainda tem muito síndico que conta com a sorte. Mas o síndico que se destaca é aquele que faz a própria sorte: trabalha com prevenção, seguindo as normas técnicas, orienta moradores.

O que diz a norma técnica

A manutenção preventiva é regulamentada pela ABNT NBR 15507-1:2019, que define os procedimentos mínimos para elevadores elétricos e hidráulicos. Ela exige inspeções, lubrificação, ajustes e substituições periódicas. Municípios como São Paulo, Rio de Janeiro, Salvador, e outros, exigem manutenção mensal por lei.

A visita técnica deve contemplar com frequência os seguintes pontos:

• Tração: cabos de aço, polias, motor e redutor.

• Freios: teste simples quanto ao desempenho e resposta.

• Portas automáticas: sensores, trilhos e lubrificação.

• Comandos elétricos: botoeiras, quadros, segurança.

• Guias e sapatas: inspeção e lubrificação.

• Iluminação e ventilação: fundamentais para conforto. Os relatórios mensais dos síndicos precisam conter: data, nome e registro do técnico, itens verificados e serviços

executados, anomalias detectadas e recomendações e assinatura do responsável técnico.

Mais do que uma papelada, um bom relatório é um escudo jurídico e uma bússola para decisões inteligentes.E depois que o relatório chega? O síndico que faz a própria sorte: lê o relatório com atenção, aprova as correções quando necessário, registra tudo para fins legais e informa o condomínio em caso de paralisações

Troca de peças: o que é normal?

Pelo uso ou mesmo pela ação das intempéries, alguns itens se desgastam mais rapidamente, de acordo com o tráfego do edifício e localização (próximo ao mar, por exemplo). O contrato normalmente cobre mão de obra, mas as peças são cobradas à parte.

Observe o que o seu contrato cobre para evitar surpresas.

Vida útil dos componentes

• 2 a 5 anos: rolamentos, cabos, freios, contatos

• 8 a 15 anos: polias, motores, amortecedores

• 10 a 20 anos: placas, inversores, comando eletrônico

Manutenção ou melhoria? Um exemplo: instalar botão de inspeção, quando não existe, é melhoria — não manutenção preventiva. Trata-se de uma adequação ou modernização, e não costuma estar inclusa no contrato padrão.•

Soluções inteligentes

ERROS COMUNS AO ABORDAR A SEGURANÇA E O PAPEL DE TODOS

POR:

CARLA BRAYNER

Câmeras, porteiros atentos, muros altos e sensores de presença. À primeira vista, parece que a segurança dos condomínios está garantida. Mas na prática, falhas simples e muitas vezes ignoradas, podem abrir as portas para riscos como furtos, invasões e até situações de violência.

A maioria dos condomínios ainda atua no improviso. “É comum encontrarmos locais com excelente in fraestrutura, mas com falhas graves de protocolo, treinamento e envolvimento dos moradores”, afirma Humberto Watanabe, CEO da Ghaw Serviços e especialista em segurança patrimonial.

Entre os equívocos mais frequentes, Watanabe destaca a ausência de um plano de segurança integrado. “Sem uma estratégia clara, baseada em avaliação de riscos, qualquer sistema de segurança perde força. Outro ponto crítico é o treinamento dos funcionários. Porteiros e vigilantes são a linha de frente contra ameaças, mas muitas vezes estão despreparados para agir sob pressão”, alerta o especialista.

E o que dizer da famosa confiança no porteiro “de casa”?

Segundo Watanabe, esse é um erro clássico: “Por conhecer os moradores, alguns porteiros relaxam na checagem. É aí que oportunistas agem. Familiaridade nunca deve substituir protocolo”.

A negligência se estende também ao uso de tecnologias. “Câmeras mal posicionadas, com imagens ruins ou sem gravação útil, são comuns. As pessoas investem em equipamentos caros, mas esquecem da manutenção e da estratégia de instalação”, aponta.

As câmeras de segurança são essenciais, mas não fazem milagre. “Elas precisam estar bem-posicionadas, com boa imagem e gravando constantemente. E devem ser parte de um sistema mais amplo, com controle de acesso, alarmes e vigilância ativa. Áreas esquecidas, como escadas de emergência, muitas vezes são usadas por invasores”, alerta.

Engana-se quem pensa que prédios com poucas unidades estão imunes a ameaças. “Criminosos sabem que nesses locais há menos vigilância e mais confiança entre vizinhos. Por isso, soluções acessíveis como portaria remota, câmeras com acesso pelo celular e redes de vizinhança são altamente recomendadas”, diz Watanabe.

Para o especialista, segurança começa com cultura. “É fundamental envolver os condôminos com campanhas, comunicados e as sembleias temáticas. Quando todos entendem que têm responsabilidade no processo, o resultado aparece.”

A segurança condominial exige um olhar estratégico, treinamento contínuo, uso inteligente da tecnologia e — acima de tudo — comprometimento coletivo.•

“SEM UMA ESTRATÉGIA CLARA, BASEADA EM AVALIAÇÃO DE RISCOS, QUALQUER SISTEMA DE SEGURANÇA PERDE FORÇA”

Humberto Watanabe

CEO da Ghaw Serviços e especialista em segurança patrimonial

Cadê o Síndico agora é podcast

MAIS MODERNO, MAIS ESTRATÉGICO E MAIS CONECTADO

POR: CARLA BRAYNER

Se antes o “Cadê o Síndico” já era uma referência para gestores, síndicos e profissionais do universo condominial, agora o programa dá um passo decisivo rumo ao futuro da comunicação. A atração, que por anos ocupou espaço cativo nas ondas da rádio Metrópole, assume um novo formato: um podcast transmitido ao vivo, com cortes distribuídos es trategicamente nas redes sociais.

A mudança, longe de ser apenas uma adaptação ao mundo digital, reflete uma transformação profunda na forma de se comunicar com o público certo. Segundo Antônio Castro, CEO do Grupo Cadê o Síndico e apresentador do programa, o novo formato oferece ganhos em alcance, engajamento e inteligência de distribuição. “Contratamos

“A RECOMENDAÇÃO

O RÁDIO

FOI CLARA: TROCAR

POR ESSE NOVO FORMATO

NÃO SÓ MODERNIZA A ENTREGA, COMO MULTIPLICA OS RESULTADOS”

Antônio Castro

CEO do Grupo Cadê o Síndico

uma consultoria que nos mostrou o potencial do podcast. A recomendação foi clara: trocar o rádio por esse novo formato não só moderniza a entrega, como multiplica os resultados”, afirma.

O novo “Cadê o Síndico” é gravado ao vivo em um estúdio de podcast, em parceria com a Colabora Cast, mantendo a dinâmica das transmissões anteriores, mas agora com uma estratégia muito mais eficaz.

Os trechos mais impactantes das conversas são transformados em vídeos curtos e impulsionados nas redes, com dois objetivos principais: atrair audiência para o conteúdo completo e gerar leads comerciais para os patrocinadores.

“A maior mudança está na forma como o conteúdo é distribuído. Agora, a entrega é mais assertiva, focada em quem realmente quer ouvir o que temos a dizer”, destaca Isabela Castro, jornalista e apresentadora ao lado de Antônio.

Além da evolução tecnológica, o programa também aprimorou sua linguagem publicitária. Os tradicionais comerciais foram substituídos por merchans integrados ao conteúdo, que trazem informação relevante sobre as marcas patrocinadoras, sem interromper a experiência da audiência.

Dilsinho, fundador do Colabora Brasil, reforçou

a força do formato como canal de autoridade e vi sibilidade. “O podcast não é só uma tendência. É um canal estratégico para empresas que querem conversar com quem decide, com quem realmente está à frente da gestão dos condomínios. Nosso canal já acumula 1,6 mil inscritos, com uma média de 1.7 milhão de visualizações. Esse número pode ser pequeno se comparado com outros meios, mas é gigante se pensarmos que é um público especializado, que está ali porque deseja consumir o que está sendo transmitido. Então, eu sempre digo: é melhor ter uma loja que passa 100 pessoas na frente e ninguém entra? Ou está em um local que passam duas pessoas e as duas compram? Com isso, reforçamos que mais importante do que os números, é a qualidade desse público que está sendo gerado”, reforça Dilsinho. O novo formato também mantém as entregas digitais

tradicionais, como exposição de marca em vídeos e telas, e inclui a exibição estendida dos patrocinadores durante toda a entrevista — garantindo mais visibilidade. Se sua empresa atua no universo condominial e deseja se posicionar de forma moderna, relevante e conectada com um público qualificado, o podcast Cadê o Síndico pode ser a sua próxima vitrine •

“O PODCAST NÃO É SÓ UMA TENDÊNCIA. É UM CANAL ESTRATÉGICO PARA EMPRESAS QUE QUEREM CONVERSAR COM QUEM DECIDE COM QUEM REALMENTE ESTÁ À FRENTE DA GESTÃO DOS CONDOMÍNIOS”

Dilsinho

Fundador do Colabora Brasil

Carla Guedes Advogada

Quando o morador solicita imagens do Circuito Interno de TV

Moradores frequentemente solicitam cópias de gravações alegando motivos pessoais, disputas internas ou incidentes ocorridos nas áreas comuns. Entretanto, o fornecimento dessas imagens não é uma faculdade ampla da administração condominial, devendo observar os limites legais e os princípios da proteção de dados e da intimidade. No entanto, as imagens captadas por câmeras instaladas nas áreas comuns do condomínio são de titularidade coletiva, vinculadas à finalidade de segurança e prevenção de ilícitos. Não se trata de bens disponíveis à vontade de qualquer condômino, ainda que ele figure como parte envolvida nos fatos registrados. A administração do condomínio atua como controladora dos dados na acepção do art. 5º, inciso VI, da LGPD (Lei nº 13.709/2018), sendo responsável por tratar tais dados com finalidade legítima, adequada e proporcional. De acordo com o art. 7º da LGPD, o tratamento de dados pessoais exige base legal, entre as quais se destaca o consentimento do titular, o cumprimento de obrigação legal ou regulatória, ou o exercício regular de direitos em processo judicial, administrativo ou arbitral.

A simples solicitação de um morador não preenche, por si só, os requisitos legais para o fornecimento direto de imagens, pois isso pode envolver a exposição de terceiros e ferir direitos

fundamentais, como a privacidade e a intimidade (CF/88, art. 5º, incisos X e XII). Portanto, a entrega de imagens do CFTV deve ser precedida de requisição de autoridade competente como a polícia judiciária ou o Ministério Público — situação em que o condomínio pode e deve fornecer as imagens. O síndico, como representante legal do condomínio (art. 1.348 do Código Civil), pode ser responsabilizado civilmente por eventual divulgação indevida de imagens, caso atue de forma negligente ou exceda sua competência. A entrega indevida pode ensejar ações por danos morais, tanto contra o condomínio quanto contra o próprio síndico, além de possível responsabilização administrativa prevista na LGPD. Diante do arcabouço jurídico vigente, o fornecimento de cópias das imagens do circuito interno de TV diretamente ao condômino é juridicamente inviável sem ordem judicial ou requisição de autoridade policial ou ministerial. O condomínio deve adotar política de segurança da informação, manter registro de acesso aos dados e orientar moradores quanto aos procedimentos legais adequados para a obtenção de tais imagens.

Assim diante de solicitação dessa natureza o condomínio pode salvar a imagem, mas só entregar após ofício de autoridade competente.•

Ao ligar, informe que viu o anúncio na revista Cadê o Síndico

Classificados Feira de Santana

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ELEVADORES

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Classificados

Itabuna e Ilhéus

INSPEÇÃO PREDIAL

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Salvador Classificados

ACADEMIA - VENDA DE EQUIPAMENTO / INSTALAÇÃO / MANUTENÇAO / ALUGUEL

ACOMPANHAMENTO DE OBRAS

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

Classificados Salvador

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

Classificados Salvador

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

Classificados Salvador

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

Classificados Salvador

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

Classificados Salvador

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ANTENAS

Veja no título SEGURANÇA ELETRÔNICA

Veja no título CONDOMÍNIO SINALIZAÇÃO

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

Classificados Salvador

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

Classificados Salvador

ÁGUA - ECONOMIA

ARQUITETURA E INTERIORES

AR CONDICIONADO - MANUTENÇÃO - VENDA E INSTALAÇÃO

Classificados Salvador

ALUGUEL DE MÁQUINAS PARA OBRAS

AUDITORIA PREVENTIVA

AVCB - PROJETOS / LAUDOS / IMPLANTAÇÃO

Classificados Salvador

AVCB - PROJETOS / LAUDOS / IMPLANTAÇÃO

BOMBAS E MOTORES

Veja anúncio na página 22

Veja no título CONTROLE DE ACESSO

COMPUTADOR/CONSULTORIA/TI

CÂMARA SOLIDÁRIA CÂMERA

Classificados Salvador

CARTÃO CONDOMÍNIO - BENEFÍCIOS

CARREGADOR VEICULAR ELÉTRICO

CARREGADOR VEICULAR ELETRICO

Classificados Salvador

CHURRASQUEIRA

COBERTURA DE GARAGENS - CONDOMÍNIOS

CONDOMÍNIO - SINALIZAÇÃO

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

Classificados Salvador

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

Classificados Salvador

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

Classificados Salvador

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

CONSTRUÇÕES E REFORMAS - COBERTURA DE GARAGENS

Classificados Salvador

CONTROLE DE ACESSO

CONTROLE DE PRAGAS

CURSOS / TREINAMENTO SÍNDICOS

Classificados Salvador

CURSOS E TREINAMENTO

DECORAÇÃO

DESENTUPIMENTO - LIMPA

FOSSA

CONSULTORA DE JÓIAS

Veja anúncio na página 25

ELEVADORES

EQUIPAMENTOS PARA COND.

Veja no título PRODUTOS DE LIMPEZA / VENDA

ENERGIA SOLAR FOTOVOLTÁICA

Classificados Salvador

ELEVADORES

Classificados Salvador

ELEVADORES

Classificados Salvador

ENERGIA SOLAR FOTOVOLTÁICA

EQUIPAMENTOS PARA CONDOMÍNIO

Classificados Salvador

EXTINTORES DE INCÊNDIO

FARDAMENTO

FARDAMENTO

GÁS - INSTALAÇÃO E MANUTENÇÃO

FINANCIAMENTO DE OBRA / CONDOMÍNIO

Classificados Salvador

GÁS - MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA

IMÓVEIS - COMPRA E VENDA

Classificados Salvador

IMÓVEIS / ADMINISTRAÇÃO / COMPRA E VENDA

IMPERMEABILIZAÇÃO

Classificados Salvador

INSPEÇÃO PREDIAL

INTERNET - BANDA LARGA - CONDOMÍNIO

INSPEÇÃO PREDIAL

Classificados Salvador

INSPEÇÃO PREDIAL

INSTITUIÇÃO FINANCEIRA / CONDOMÍNIO

ISOLAMENTO ACÚSTICO - CONDOMÍNIO

MONITORAM. DE BAIRROS

Veja no título CONTROLE DE ACESSO

LAUDOS E VISTORIA TÉCNICA PISOS

Veja no título DECORAÇÃO

PRODUTOS DE LIMPEZA

Veja no título EQUIPAMENTOS PARA CONDOM.

PROJ. E LAUDOS PARA AVCB

Veja no título

AVCB - PROJET LAUDOS/IMPLANT.

LAVAGEM DE CAIXA D’ÁGUA

PLAYGROUND INFANTIL

Veja no título

ACADEMIA / VENDA / INSTALAÇÃO / ...

MARCAS E PATENTES

Veja no título

ACADEMIA / VENDA / INSTALAÇÃO / ...

PISO EMBORRACHADO

Classificados Salvador

LAVANDERIA / ATENDIMENTO EM CONDOMÍNIO

MANUTENÇÃO PREDIAL - ELÉTRICA

MASSOTERAPEUTA - ATENDIMENTO

Classificados Salvador

MÁRMORES

E GRANITOS

MATERIAIS ELÉTRICOS

PARA-RAIOS

Classificados Salvador

PISCINA - ATACADÃO DE CLORO

PRODUTOS DE LIMPEZA - VENDA - TREINAMENTOS

PORTARIA AUTONOMA

PSICOLOGIA / CONDOMÍNIO

Classificados Salvador

PIZZA DELIVERY

PORTÕES / INSTALAÇÃO E MANUTENÇÃO

RADIOCOMUNICAÇÃO

Veja no título PARA-RAIOS

RADIOCOMUNICAÇÃO

Veja no título PARA-RAIOS

SEGURANÇA DO TRAB. / COND.

Veja no título CONTRUÇÕES E REFORMAS

SEGURANÇA ELETRÔNICA

Veja no título CONTROLE DE ACESSO

SEGURANÇA ELETRÔNICA

Classificados Salvador

SEGURANÇA ELETRÔNICA

SÍNDICO PROFISSIONAL

Classificados Salvador

SÍNDICO PROFISSIONAL

TERCEIRIZAÇÃO DE MÃO DE OBRA