Ed61

Editorial Estamos chegando ao final de 2016 e idealizando melhorias nas questões políticas, econômicas e sociais do Brasil para 2017. Afinal, os condomínios são afetados com as crises que impactam a sociedade.

E essa última edição está cheia de novidades. Michel TeCarla Brayner

mer sancionou uma lei que obriga a medição individu-

Editora

alizada de água em condomínios novos, e encontramos uma empresa que realiza instalações de forma rápida e eficiente. E condomínio antigos, também podem aprovei-

Edição

tar do serviço. Em 30 minutos eles deixam o ponto pronto na unidade, sem quebrar parede.

Conheça o Retrofit, que revitaliza preservando aspectos

Nov/Dez 2016 | Jan/Fev 2017

#61 Expediente

originais e adapta às exigências e padrões atuais. E as feiras de frutas e verduras das ruas nos condomínios é uma ótima proposta para agradar os moradores. Veja os detectores de fumaça e CO no Brasil com baterias que operam por 10 anos, uma inovação que oferece um novo patamar de proteção residencial.

Além disso, a sanção da nova Louos será um marco para o desenvolvimento de Salvador, já que os princípios que regiam o ordenamento da cidade datam de 1984. Até 2017, boas festas!

Gerência Executiva

Editora Responsável e textos

Cadê o Síndico é uma revista de publicação bimestral da Editora União

Antônio Castro

Carla Brayner (DRT 3843-BA)

Salvador Ltda.

Gerência Comercial

Projeto Gráfico

Lucas Castro

MyBranderia

Comercial

Editoração

Gardênia Burgos

Adrien Tournillon

Periodicidade - Bimestral Tiragem - 8.000 exemplares (24.000 leitores em média) Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmom - sala 303 CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA

Vera Lucia Barbosa Marketing

Colaboradores

Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710

Rafael Castro

Nelson Uzeda

revista@cadeosindico.com.br

Cadê o Síndico • 5

Colunas Dúvidas Jurídicas

Dia-a-dia do Síndico

Drª Kátia Gerlin

Inadimplência:

Comarella responde

sempre um problema

Kátia Gerlin Comarella Advogada

10

Pergunte ao Especialista

Rose Smera Advogada

Direito Imobiliário

Responsabilidade civil do

Recebimento de

construtor de imóvel

cartas registradas

Lessiene Sardinha Advogada

12

Marcela Queiroz Advogada

Auditoria Contábil

Elevadores

O síndico pode lesar o

Menos riscos

condomínio sem saber

e mais economia

Michele Lordêlo Contadora

18

Vandilson Alves Engenheiro

Direito condominial

Design de Interiores

Conflito entre vizinhos

Uso de fontes e aquários

Ionara Ribeiro Advogada

6 • Cadê o Síndico

24

20

Ricardo Ferreira Designer

26

28

30

Sumário

11

9

Perfil Marcelo Patterson e Deise Costa, Condomínio Jardim Napoli

11

TECNOLOGIA

14

MANUTENÇÃO

Os perigos da fumaça

Manutenção Predial: ferramenta fundamental para evitar acidentes

16

16

ECONOMIA

19

LEGISLAÇÃO

29

REFORMA

Feiras em condomínios

Louos aprovada

Retrofit: a nova tendência das reformas

32 Classificados Capa #22

Medição Individualizada Novos condomínios serão obrigados a ter cobrança de água individualizada

Cadê o Síndico • 7

Valores de Referência 01

Contribuição do INSS Tabela a ser aplicada para recolhimento

04

a partir de 01.01.2011.

Registro de Condomínio Passos necessários na regularização do condomínio

Salário de

Alíquota para fins de

1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, junta-

Contribuição

recolhimento do INSS

mente com a convenção.

2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietá-

Até R$ 1.556,94.............................................................................. 8%

rios de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92.............................................. 9%

3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no

De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82............................................. 11%

Cartório de Registro de Imóveis.

Teto máximo, contribuição....................................R$ 570,88

4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de compe-

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

tência. Não havendo expediente bancário antecipa para o

6. Convocação da primeira assembleia para eleição de

1º dia útil anterior.

síndico e conselho consultivo.

02

GRPS (INSS)

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condo-

Guia de Recolhimento

mínio ser empregador).

para Previdência Social

OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar im-

20% sobre a folha, como parcela do condomínio.

posto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter

2% sobre a folha, como contribuição de acidente de

imposto de renda dos funcionários na fonte.

trabalho.

4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...)

Salário Família:

05

Piso Salarial Válido até (31/12/2016) Data base: Janeiro de cada ano.

Até R$ 806,80.................................................................... R$ 41,37 De R$ 806,81 a R$ 1.212,64.......................................... R$ 29,16

03

Obrigações

• Supervisor.................................................................R$ 1.076,97 • Assistente administrativo......................................R$ 1.028,84 • Zelador, porteiro ou agente de portaria, piscineiro, jardi­ neiro, folguista, vigia, ascensorista.....................R$ 1.010,79 • Garagista, faxineiro, manobrista, mensageiro, auxiliar

Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministé-

de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços

rio do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente.

gerais................................................................................R$ 948,21

Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente.

Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento,

Adicional Noturno: ............................................................. 2 5%

até o 5º dia útil do mês subsequente.

Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até

VALE ALIMENTAÇÃO:

o dia 24 do mês subsequente.

Cond. Residencial.......................................................... R$ 242,00

Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) paga-

Cond. Comercial.............................................................R$ 253,00

mento no dia 5 do mês subsequente.

VALORES DE 2016 HOMOLOGADOS

8 • Cadê o Síndico

Gestão compartilhada

Perfil

SÍNDICO E ADMINISTRADORA TOMAM DECISÕES EM CONJUNTO EM PROL DO CONDOMÍNIO Por: CARLA BRAYNER

Marcelo Tony Patterson de Almeida, funcionário público federal, é síndico do Condomínio Jardim Napoli, localizado no bairro Cidade Jardim, desde novembro de 2013. Em janeiro de 2015, a administradora Deise Santos Silva Costa foi contratada, e em três meses trabalhando juntos, perceberam que a parceria já estava dando certo.

No ano do mandato dessa parceria, já foi possível ver as diferenças. “Formalizamos atendimento através do site, que a nova contabilidade nos forneceu. Baixamos os custos nas

Marcelo e Deise, parceria que deu certo

manutenções por preços 30% mais baixo e com qualidade superior. Os prestadores de serviços estão mais atentos, por saberem que tem uma administração ativa e que não

mentavam e nem se conheciam, apesar de morarem há dez

importa o tempo que estão atuando no condomínio, eles

anos no prédio. “Através das confraternizações que pro-

sabem que se pisarem na bola, romperemos o contrato a

movemos, como o dia das crianças, inauguração do novo

qualquer tempo. Em exemplo, tivemos contrato por mais

jardim e festa natalina que teve danças e peças teatrais,

de dez anos com uma prestadora de serviço de manuten-

promovendo a interação entre crianças e aproximação

ção de elevadores que não vinha atendendo nossas expec-

dos moradores”, disse Marcelo.

tativas, problemas não solucionados e um descaso com

Com tantas ações diferentes, a administração vem re-

as chamadas. Foi aí que rompemos e substituímos pela

cebendo feedback positivo e uma satisfação de 70% dos

empresa Expel, que nos gerou um contrato vantajoso com

condôminos. “Sabemos que nunca iremos agradar a todos,

peças e ganhamos a retífica da polia que a anterior esta-

mas estamos nos esforçando para fazer o melhor, os con-

va nos cobrando R$ 28.000,00, além da pintura do motor,

dôminos participam mais, contribuindo com críticas cons-

poço e caixa de máquinas”, contou Deise.

trutivas. As assembleias vêm sendo mais participativas,

Além disso, promoveram eventos para gerar a socialização

fazemos um coffe break com sequilhos, sucos, bolos, dando

dos condôminos, que segundo eles, alguns não se cumpri-

uma leveza e desenvoltura na execução”, finalizou Deise.

•

Cadê o Síndico • 9

Dúvidas Jurídicas

Dra. Kátia Gerlin Comarella Kátia Gerlin Comarella

responde

Advogada

1. No meu condomínio estão utilizando o salão de

por sobre a impenhorabilidade do bem de família, por

festas para venda de roupas, calçados, cosméticos e

outo lado, a impenhorabilidade do bem de família, não

acessórios. Isso é permitido?

se presta se a dívida for decorrente do inadimplemento

Se a convenção e regimento interno forem omissas acerca

do único imóvel de moradia da família, tais como taxas

dessa proibição, os condôminos podem através de assem-

condominiais e IPTU. Portanto tem que negociar se não

bleia deliberar por maioria simples dos presentes sobre a

perde o bem de moradia.

possibilidade desta nova destinação do salão de festa. O que por precaução deve ser estipulado às regras atinentes

3. Gostaríamos de saber da colunista se o condomínio

a este tipo de utilização, como exemplo: valor de aluguel,

deve conceder direito a dois votos às unidades que pa-

horário de venda, obrigatoriedade de lista com identifi-

gam em dobro a taxa condominial?

cação e unidade autônoma responsável pelos visitantes,

Pois bem, respondendo a pergunta do leitor, a fração ide-

cláusula de não responsabilidade do condomínio com os

al é o critério mais utilizado para computar votos, ratear

objetos armazenados no salão, termos de compromisso

despesas e ressarcir seguros, como determina o §3º do Art.

assinado pelos responsáveis pelas vendas, etc.

1.331 do Código Civil: Se sua unidade paga taxa condominial em dobro é porque tem fração ideal em dobro com relação

2. A dívida do condômino foi executada, o que devo

aos apartamentos tipos, sendo assim, seu voto tem peso 02,

fazer?

uma vez que o voto também é proporcional à fração ideal

Caro leitor, tentar negociar com os gestores do condo-

da unidade. Mas é importante verificar, se a sua convenção

mínio para pagar o débito, esta será a melhor maneira.

faz menção acerca deste assunto, e se o voto da unidade é

Ora, se não pagar o débito cobrado será imediatamente

computado por fração ideal. É possível que sua convenção

feito o bloqueio das contas correntes existentes, caso

diga o contrário, então deverá proceder o que a convenção

seja negativo o valor a ser bloqueado recai a penhora

estabelece. E se ela for omissa, estará correta uma parti-

sob os bens, inclusive do próprio imóvel. Em que pese

cipação do proprietário com direito a voto proporcional à

a Lei 8.009 de 29 de março de 1990 (Lei Sarney) dis-

sua fração ideal, constante da matrícula imobiliária.

10 • Cadê o Síndico

•

Tecnologia

Os perigos da fumaça SAIBA OS RISCOS DE INCÊNDIO E DE MONÓXIDO DE CARBONO EM RESIDÊNCIAS

grande quantidade de CO durante um período curto de exposição”, diz Roberta Godoy, Gerente de Marketing da Kidde, um importante fabricante de produtos de segurança contra incêndio residencial e faz parte da UTC Climate,

Por: CARLA BRAYNER

Controls & Security, uma unidade da United Technologies Corp. (Bolsa de Valores de Nova York - NYSE: UTX).

Tendo em mente a segurança da família, em 2015 a Kidde

A fumaça é a principal causa de morte em um incêndio.

lançou uma linha de detectores de fumaça e CO no Brasil

Segundo a Sociedade Brasileira de Pneumologia, 77% das

com baterias que operam por 10 anos, uma inovação que

mortes são causadas pela inalação de fumaça. Muitas ve-

oferece um novo patamar de proteção residencial. “Essa

zes, o tempo máximo para evacuar a casa em uma situ-

nova linha de detectores de fumaça e CO é uma das manei-

ação de incêndio pode ser de apenas três minutos. Para

ras melhores e mais práticas de proteger as famílias contra

isso, é importante instalar detectores de fumaça com alar-

incêndios e monóxido de carbono,” diz Roberta Godoy.

mes de incêndio e monóxido de carbono (CO).

Os detectores oferecem uma maneira segura e fácil de

O fogo produz vários tipos de gases tóxicos; entretanto, o

detectar a presença de fumaça e CO. Ter um detector de

monóxido de carbono é o mais comum. “Esse gás é inodoro,

fumaça pode significar a diferença entre a vida e a morte

insípido e altamente tóxico e pode levar à morte. O monó-

em um incêndio ou presença de monóxido de carbono. Um

xido de carbono também pode

detector com bateria de 10 anos significa não ter a neces-

ser encontrado em casa, por

sidade de trocar a bateria a cada seis meses, o que é mais

outros meios que não seja o

seguro, mais econômico e ambientalmente respon-

fogo. Está presente toda vez

sável. Quando testado mensalmente, o alarme ga-

que você acende um forno a

•

rante segurança no caso de acidentes.

gás, uma churrasqueira, aquecedor de água a gás, lareira e aquece-

quena quantidade de

“O MONÓXIDO DE CARBONO É UM GÁS INODORO, INSÍPIDO E ALTAMENTE TÓXICO E PODE LEVAR À MORTE”

CO durante um longo pe-

Roberta Godoy

ríodo de exposição ou por uma

Gerente de Marketing da Kidde

dores a óleo. O envenenamento pode ocorrer por uma pe-

Cadê o Síndico • 11

Pergunte ao Especialista

Lessiene Sardinha

Responsabilidade civil do construtor de imóvel

Advogada

O Poder Constituinte Derivado Reformador por meio da Emenda Constitucional nº. 26, de 14 de fevereiro de 2000, elevou a moradia ao status de direito constitucional. O direito à moradia digna é essencial à dignidade da pessoa humana, vez que sua ausência impede o exercício de outros direitos básicos, tais como saúde e educação. Em outras palavras, significa que a moradia não se resume apenas ao espaço físico a ser habitado, mas que seja também um espaço provido de condições dignas e de segurança.

riais e execução responderá, durante o prazo irredutível

Sempre que o assunto é responsabilidade, ainda que de for-

de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim

ma intuitiva, a ideia que se apresenta é a de que há uma re-

em razão dos materiais, como do solo.”

lação entre uma obrigação e uma garantia, sendo o respon-

Cumpre esclarecer que esse prazo de cinco anos citado

sável aquele que tem a obrigação de garantir a qualidade de

no caput do artigo 618 é um prazo de garantia, e, portanto,

alguma coisa ou o resultado de uma conduta. Partindo dessa

por ser considerado como prazo de garantia das eventu-

premissa, a responsabilidade civil pressupõe essencialmen-

ais falhas construtivas de solidez e segurança constatadas

te que o ato ilícito tenha colocado de um lado a vítima de um

dentro dos primeiros cinco anos depois da entrega do

dano e de outro aquele que está obrigado a repará-lo. Na

prédio ou das suas unidades autônomas, os adquirentes

teoria clássica, são requisitos indispensáveis para que haja

podem pleitear judicialmente sua correção dentro do pra-

responsabilidade civil: o dano, o nexo causal e a culpa.

zo prescricional de dez anos previsto no Código Civil de

Quando se trata da responsabilidade civil do construtor,

2002, contados a partir de sua constatação, bastando pro-

a regra básica contida no Código Civil de 2002 é a de seu

var que ocorreram dentro desse prazo de garantia, e que

art. 618: “Nos contratos de empreitada de edifícios ou ou-

tendo surgido os defeitos dentro deste prazo, a culpa do

tras construções consideráveis, o empreiteiro de mate-

construtor é presumida por lei.

12 • Cadê o Síndico

•

Cadê o Síndico • 13

Manutenção

Manutenção Predial: ferramenta fundamental para evitar acidentes CREA-BA PROTAGONIZOU A CRIAÇÃO DA LEI 5907/2001 QUE TRATA SOBRE O TEMA Por: Ascom Crea BA

Acidentes como o que aconteceu no Centro de Convenções da Bahia, em 23 de setembro deste ano, têm pautado discussões acerca da manutenção predial. Prática pouco frequente em empreendimentos públicos e privados e que consiste em cuidar dos sistemas estrutural, elétrico, hidráulico, incêndio, segurança, comunicação e climatização, a manutenção é recomendada tanto para corrigir erros como também para conservar o imóvel, sob o ponto de vista patrimonial.

O Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Bahia

Centro de Convenções da Bahia

(Crea-BA) foi uma das instituições que se envolveu com a temática e com a criação da Lei de Manutenção Predial

especulativas, vem provocando a queda gradativa da qua-

5907/2001, regulamentada pelo Decreto Municipal de

lidade das nossas construções. Para a solução dos proble-

13.251 de 27 de setembro de 2001. O instrumento estabelece

mas neste caso se faz necessário obras de recuperação que

condições mínimas de exigências de manutenção predial e

são dispendiosas e nem sempre solucionam o problema”.

equipamentos, de forma a se obter um diagnóstico geral do

Nascimento afirma que nenhuma obra civil é eterna ou

estado de conservação e grau de urgência da correção das

pode prescindir de manutenção. “Por menor que seja,

anomalias. A regulamentação relaciona os empreendimen-

todas se depreciam, desgastam-se com o uso, sob a ação

tos e equipamentos sujeitos à citada Lei, fixando os prazos

de intempéries, ataques de agentes químicos da poluição,

máximos das vistorias que serão feitas pelos profissionais

acidentes, etc. A ação dos fatores de degradação provoca

habilitados em função das atividades técnicas analisadas.

uma queda no desempenho dos edifícios e para que esses

De acordo com o analista técnico do Crea-BA, engenheiro civil e arquiteto, Giesi Nascimento, a evolução da tecnolo-

dos materiais e dos serviços. “Tais fatos aliados a políticas

“A AÇÃO DOS FATORES DE DEGRADAÇÃO PROVOCA UMA QUEDA NO DESEMPENHO DOS EDIFÍCIOS E PARA QUE ESSES CONTINUEM OPERANDO, ESTA QUEDA NECESSITA SER CORRIGIDA POR OPERAÇÕES DE CONSERVAÇÃO”

habitacionais e sistemas de financiamento inconsistentes e

Giesi Nascimento

da inusitada fuga de recursos para atividades meramente

Analista técnico do Crea-BA

gia dos materiais de construção e das técnicas de projeto e execução de edifícios se aperfeiçoaram, tornando-os mais leves, com componentes estruturais mais esbeltos, o que requer maior acompanhamento para assegurar a vida útil desses materiais.

Por outro lado, as conjunturas socioeconômicas de países em desenvolvimento, como o Brasil fizeram com que obras fossem sendo conduzidas com velocidades cada vez maiores, com projetos básicos e poucos rigores nos controles

14 • Cadê o Síndico

continuem operando, esta queda necessita ser corrigida

ideia de que destinar dinheiro para a manutenção pre-

por operações de conservação, a fim de que o edifício não

ventiva é investimento e não gastos desnecessários. “Pro-

tenha comprometimento da durabilidade e vida útil resul-

va disso é o número de edifícios em condições visíveis de

tando em risco para os usuários”.

degradação em nossas cidades, tratando-se, inclusive,

As vistorias devem ser realizadas por profissionais habili-

inúmeras vezes, de prédios que representam verdadeiros

tados, que emitirão laudo técnico elencando os problemas

patrimônios históricos”.

observados para que os responsáveis pela edificação ou

Os serviços de inspeção e vistorias programados pela ma-

equipamento público adotem as providências para repa-

nutenção preventiva devem ser realizados independente-

ração. Esses laudos são registrados no Crea, através da

mente de um defeito já estar aparente. Peças e elementos

Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

construtivos já desgastados devem ser substituídos antes

Para o analista técnico, a sociedade precisa assimilar a

que o problema se agrave, evitando assim custos maiores.

•

SAIBA O PRAZO CERTO PARA FAZER SUA MANUTENÇÃO EMPREENDIMENTO/ EQUIPAMENTO

RESPONSÁVEL/ GESTOR

NATUREZA

PRAZO MÁXIMO DE VISTORIAS (anos)

Edifício multiresidencial

Condomínio

Privada

5

Edifício de escritórios, Edifício de escritórios e lojas, Centro empresarial

Condomínio

Privada

5

Edifício Industrial

Proprietário

Privada

5

Hospital, Clínica, Maternidade, Centro de Saúde

Órgão competente/proprietário

Pública/privada

5

Loja

Proprietário

Privada

3

Grupo de lojas, Centro comercial, Shopping Center

Condomínio

Privada

3

Restaurantes, bares, boates, dancete rias e similares

Proprietário

Privada

3

Feira permanente, Centro de abastecimento, Mercado

Órgão competente

Pública

3

Supermercado, Hipermercado

Privada

Pública/privada

3

Depósitos e Armazéns

Proprietário

Órgão competente/proprietário

Posto de abastecimento de veículos

Proprietário

Privada

3

Escola

Órgão competente/proprietário

Pública/privada

3

Igreja, Dependências de Cultos

Proprietário

Privada

3

Auditório, cinema, teatro, local para eventos e espetáculos

Órgão competente/proprietário

Pública/privada

3

Estação rodoviária, ferroviária ou metroviária, Aeroporto

Órgão competente/proprietário

Pública/privada

5

Edifício Garagem

Proprietário

Privada

5

Viaduto, túnel, passarela, ponte, passagem subterrânea e outras obras de arte especiais

Órgão competente

Pública

5

Pública/privada

3

Pública/privada

3

Pública

Pública/privada

Pública/privada

3

Bombas hidráulicas

Órgão competente

Órgão competente/proprietário

Órgão competente/ proprietário

Central de ar condicionado

Órgão competente/proprietário

Pública/privada

2

Depósitos e Armazéns

Edificações Esportivas Mobiliário urbano

Elevadores

Órgão competente/proprietário Órgão competente/proprietário

3

2 2

Cadê o Síndico • 15

Economia

Feiras em condomínios bem-estar dos condôminos, sempre que as áreas comuns forem utilizadas de forma que não foi a estabelecida na convenção, o síndico deve convocar assembleia geral extraordinária e submeter à aprovação do espaço aos condôminos.

“Moro em Patamares, e toda quinta-feira, temos uma feira ao ar livre no bairro. Já acho ótimo e cômodo, pois vou caminhando, e eles nos ajudam a trazer para casa. Se fosse dentro do condomínio seria melhor ainda e ainda mais prático. Acho que essa é uma tendência que deve dominar, pois a insegurança nas ruas faz com que a gente busque sempre realizar nossas atividades ao redor das nossas residências”, revela a empresária Vânia Aragão.

CONFORTO E SEGURANÇA PARA OS CONDÔMINOS

A convenção do condomínio é soberana. “Quando não constar autorização para tal prática o síndico deverá convocar assembleia extraordinária para deliberar, com a maioria simples dos condôminos presentes. Não existe

Por: CARLA BRAYNER

lei sobre esse tema. O que existe é a lei de condomínios”, alerta Edna, que também é advogada.

Recomenda-se a realização prévia de uma assembleia

Frutas, verduras, produtos da fazenda são produtos tradi-

para discutir o assunto e estabelecer as regras mínimas

cionais das feiras livres, porém eles têm deixado as ruas

de utilização do espaço da área comum, mediante quórum

e ocupado espaços privados nos condomínios. Para o mo-

de praxe (maioria simples dos presentes).

rador, significa mais comodidade, que, ao mesmo tempo,

“Assim como os dias da semana, os horários, os produ-

pode dispensar o carro ou a caminhada para abastecer a

tos que serão comercializados, o limite de barracas, a

casa com produtos perecíveis. Para os vendedores, repre-

responsabilidade pela limpeza, a proibição de se vender

senta segurança, por saberem quem são as pessoas que

produtos ilícitos, a proibição de ser comercializado para

estão circulando por ali.

outras pessoas estranhas ao condomínio (para evitar a

Para a síndica do condomínio edifício Atlântida, Edna Nu-

livre circulação e riscos de assalto), enfim, devem-se ajus-

nes, é uma boa opção para condomínios de grande porte.

tar as condições de exploração e uso da área comum da

“Porém como a realização de feiras nos condomínios é no-

edificação, sempre respeitando o disposto na convenção e

vidade crescente e toma força porque tem por objetivo o

regulamento interno”, finaliza Edna.

16 • Cadê o Síndico

•

Planejamento em Reformas condominiais

Informe Publicitário obras, que disponibiliza gratuitamente no site da empresa www.goncalvespedroso.com.br. Neste manual, o especialista fornece um passo-a-passo completo para obras condominiais.

Apresentamos aqui algumas das dicas contidas no manual: 1. Pesquise se a empresa e o responsável técnico são cadastrados no CREA-BA. 2. Solicite orçamento com empresas que possam garantir os serviços. Para tanto, pesquise a empresa nos órgãos municipais e federais (certidões trabalhista, previdenciária e municipal são essenciais).

3. Solicite visitar obras que a empresa esteja realizando e que realizou há, pelo menos, 03 anos (ótima oportuniAs edificações, sejam novas ou antigas, passam por re-

dade para avaliar a qualidade do serviço a longo prazo!).

formas. As primeiras, normalmente buscam melhorias

4. Compre materiais de qualidade. O melhor material não

não contempladas no projeto original e as demais manu-

é o mais barato e sim aquele que agrega o melhor custo/

tenção e modernização.

beneficio.

Seja qual for a obra do seu condomínio, a organização é o

5. Fotografe sua obra: antes, durante e depois. Esses re-

primeiro passo. Planejar uma reforma adequadamente di-

gistros podem ser úteis numa consulta futura.

namiza a compra de materiais, reduz o custo e aumenta a

6. Todos funcionários precisam ser registrados, afinal,

durabilidade dos serviços realizados.

o condomínio é co-responsável pelos mesmos. Se o tra-

Adotando, como exemplo, a reforma das fachadas, os con-

balho for em altura, exija que todos funcionários tenham

domínios precisam: contratar empresa, adquirir materiais,

certificação no curso da NR- 35 (Trabalho em Altura).

realizar cronograma da reforma, observar a convenção coletiva, realizar planejamento financeiro... São tantas ações

A reforma do seu condomínio deve trazer à edificação

que os síndicos e gestores, não familiarizados com o pro-

segurança, conforto e valorização. Este é o foco de todo

cesso, podem iniciar por uma etapa inadequada.

investimento feito pelos condôminos. O planejamento en-

O Eng. Antonio Gonçalves, diretor da Gonçalves Pedro-

globa custos e critérios a serem adotados que, se segui-

so Engenharia, criou um manual de planejamento de

dos, é o passaporte para o sucesso da sua obra.

Cadê o Síndico • 17

Auditoria Contábil

Michele Lordêlo

O síndico pode lesar o condomínio sem saber

Contadora

Caros gestores, cada dia, fico mais convencida de que

que o síndico (por ser o responsável legal do condomí-

estamos conseguindo ampliar a percepção da necessi-

nio) lesa o mesmo, sem ter ciência de que algumas de

dade da auditoria preventiva para os condomínios em

suas condutas podem gerar ônus ao condomínio.

nossa cidade. Isto está sendo possível, por que estamos

Dentre os achados de auditoria mais comuns nessa pers-

contando com administradoras mais preparadas, com

pectiva, destacamos: acordos com inadimplentes com

síndicos profissionais capacitados, com uma assessoria/

descontos (sem que estes tenham sido aprovados em as-

consultoria jurídica atuante, com síndicos-moradores,

sembleia), decisões que a médio prazo podem modificar

conselho fiscal/consultivo e condôminos interessados

para pior as finanças do condomínio, como a antecipa-

em uma gestão de excelência e sobretudo com o acesso à

ção de taxas condominiais, a contratação de prestadores

informação através da revista, Programa Cadê o Síndico,

de serviços e fornecedores sem concorrência, a contra-

Assembleia Show e todos os eventos que possuem o pro-

tação destes com valores superfaturados, a ausência de

pósito de melhorar a gestão condominial.

revisão de contratos de manutenção existentes e o au-

O cuidado com as finanças de um condomínio, advém de

mento de gastos desnecessários.

como os documentos são emitidos, guardados e contro-

Se esses itens não são acompanhados mensalmente pelo

lados e nem sempre o que localizamos em auditoria são

conselho fiscal, o condomínio necessitará da contratação

casos de desvios de recursos, até por que com a equi-

de auditoria preventiva. Nos dias atuais, não é salutar um

pe que mencionei acima, os casos graves tem diminuí-

condomínio aguardar dez, cinco, três anos para solicitar

do significativamente, mas a desorganização, a falta de

auditoria de suas contas; se assim o for, muito tempo terá

conhecimento contábil, financeiro e fiscal, bem como, o

passado e algumas ações não surtirão mais efeito.

descumprimento de obrigações acessórias do condomí-

Na gestão moderna é necessário se antever ao proble-

nio, infelizmente não.

ma e não apenas identificá-lo e a auditoria é uma grande

Continuamos encontrando em auditorias, situações em

aliada dos gestores nesse sentido.

18 • Cadê o Síndico

•

Louos aprovada

Legislação

A LEI DE ORDENAMENTO DO USO E OCUPAÇÃO DO SOLO VISA O DESENVOLVIMENTO DA CIDADE Por: CARLA BRAYNER

um incentivo ao mercado da construção civil e imobiliário, elevado com a segurança jurídica proporcionada a partir das diretrizes legais.

O prefeito ACM Neto sancionou no dia 08 de agosto, a Lei

Outro ponto destacado pelo secretário do Urbanismo, Sér-

de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo (Louos), que

gio Guanabara é o estímulo às “fachadas ativas”. “Trata-se de

complmentará o Plano Diretor de Desenvolvimento Urba-

uma atividade mista, na qual um edifício de natureza resi-

no (PDDU), já legalizado pelo Executivo Municipal.

dencial poderá dispor de uma área para atividade econômi-

A sanção da nova Louos será um marco para o desenvol-

ca, sendo um estímulo ao empreendedor”, diz o secretário.

vimento da cidade, já que os princípios que regiam o or-

Sobre a instituição de gabaritos para construção de em-

denamento atual de Salvador datam de 1984, distante da

preendimentos na orla Atlântica da cidade, a Louos prevê

realidade da atual Salvador.

que o respeito ao não sombreamento das praias. “A Louos

A Louos estabelece, por exemplo, a previsão de uma di-

vem para estabelecer gabarito e assegura que na edifica-

versidade maior de uso do solo, assim como o incentivo

ção não haja qualquer comprometimento sobre o sombre-

aos usos mistos, permitindo, dessa forma, a implantação

amento das praias entre 9h e 15h. Qualquer construção ao

de atividades de suporte à moradia, além da geração de

longo de toda a orla Atlântica – que corresponde ao trecho

emprego e renda dentro dos próprios bairros. Outro

entre Barra e Stella Maris – terá de ter estudo de sombre-

grande benefício para a cidade é a aproximação dos mo-

amento. Se houver sombra, mesmo dentro do limite es-

radores do local de trabalho. “A Câmara de Vereadores

tabelecido no gabarito, o empreendedor terá de reduzir a

cumpriu seu papel e nos permitiu hoje sancionar a nova

ponto de não sombrear a praia”, acrescenta o secretário.

•

Louos. Temos agora uma lei que dá as diretrizes do futuro da ocupação urbana em Salvador, sobretudo permitindo

to carentes e sem alternativas econômicas”, observou o

“TEMOS AGORA UMA LEI QUE DÁ AS DIRETRIZES DO FUTURO DA OCUPAÇÃO URBANA EM SALVADOR”

prefeito de Salvador, ACM Neto.

ACM Neto

Ainda de acordo com o prefeito, a Legislação atual trará

Prefeito de Salvador

que a Prefeitura adote medidas concretas para melhorar a geração do emprego, aproximando as oportunidades de trabalho das moradias, desenvolvendo áreas da cidade que hoje são muito populosas, porém ainda mui-

Cadê o Síndico • 19

Direito condominial

Ionara Ribeiro

Conflito entre vizinhos

Advogada

Os conflitos entre vizinhos, vem crescendo na vida urbana

ximação entre as pessoas, restauro da sociabilidade e o

das grandes cidades brasileiras, e se apresenta marcado

bem-estar dos condôminos, exercendo um papel concilia-

por intolerância e divergências interpessoais.

dor dentro do condomínio, atuando na solução de conflitos.

Com a missão de cumprir e fazer cumprir a convenção

Uma boa conversa seria uma forma mais adequada de se

e o regimento interno, cabe ao síndico, diante de uma

lidar com a situação, o condomínio pode interferir como

reclamação manifestada formalmente por qualquer

mediador e auxiliar o condômino prejudicado na solução

condômino em relação ao vizinho, adotar uma postura

do conflito, porém a aplicação das penalidades e sanções

estritamente legal que é a de advertir ao condômino so-

previstas na convenção e regimento interno contra o con-

bre a existência da reclamação e averiguar a sua pro-

dômino, supostamente infrator, devem prescindir de pro-

cedência. Sendo procedente e a situação persistindo, o

vas robustas e concretas do ilícito praticado.

denunciado deve ser notificado por escrito, conforme

Além disso, não se pode multar um condômino em virtude

prevê convenção e regimento, com a determinação de

de reclamação de barulho perpetrada apenas por um úni-

que tome providências no sentido de evitar novos trans-

co morador, principalmente quando o condômino denun-

tornos, devendo ser alertado ainda sobre a aplicação de

ciado nega a ocorrência do fato danoso e o condomínio

multas em caso de reincidência. Esta atuação do síndico

não consegue verificar a procedência da reclamação.

encontra-se plenamente respaldada pelo artigo 1.336,

A vida dentro de um condomínio apresenta particularida-

IV, do Código Civil, que trata das obrigações dos condô-

des, pois as questões são mais calorosas, pela proximida-

minos, incluindo não utilizar suas unidades “de manei-

de e convívio inevitável.

ra prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos

Se as partes não chegarem a um consenso, lamentavel-

possuidores, ou aos bons costumes”.

mente, o poder judiciário terá que ser convocado a diri-

Cediço que cabe síndico, agir para construir uma cultura

mir conflitos cujas tensões são, basicamente, ocasionadas

propícia ao convívio social, promovendo o diálogo, a apro-

pela intolerância.

20 • Cadê o Síndico

•

Cadê o Síndico • 21

Capa

Medição Individualizada NOVOS CONDOMÍNIOS SERÃO OBRIGADOS A TER COBRANÇA DE ÁGUA INDIVIDUALIZADA Por: CARLA BRAYNER

Na medição remota, a leitura dos hidrômetros individuais é transmitida para um único ponto, instalado na portaria do condomínio. Para ambos os casos, devem ser

No dia 12 de julho, o presidente em exercício, Michel Te-

seguidos os padrões estabelecidos pela concessionária.

mer, sancionou a Lei 13.312 que obriga novos condomínios

“Obrigatório para condomínios

a terem medição individual de água. Com a instalação

com mais de 30 unidades

dos hidrômetros individuais, os condôminos pagam um

consumidoras ou com mais

valor mais justo na taxa de água, pois

de 5 pavimentos. Poderão ser aceitas configurações

a conta é emitida de acordo com o consumo individual regis-

diferentes das recomen-

trado no medidor, sem que a

dadas, desde que pre-

unidade pague pelo consumo

viamente submetidas

de outros moradores. A lei

à aprovação da Emba-

só entra em vigor cinco

sa”, afirma Tamyres.

anos após a publicação e

A Tecmetra empresa

não atinge condomínios

de soluções em telemetria, que atua diretamente

construídos antes dela.

A lei é somente para con-

na oferta de sistemas de medição individual de água

domínios novos, mas os antigos

e gás com tecnologia revolucionária, já instalou cerca

podem se adaptar e aproveitar os inúmeros benefícios

de 35 mil pontos de registro individualizados em con-

da medição individualizada.

domínios residenciais e comerciais em seis capitais

Para a gerente da Divisão de Controle da Arrecadação

do Brasil, incluindo Salvador. “Realizamos a instalação

e Faturamento da Embasa, Tamyres Queiroz, os medi-

do medidor equipado com rádio frequência num tem-

dores individuais proporcionam a utilização racional da

po médio de 30 minutos por ponto, com configuração

água, e também proporciona benefícios para o imóvel.

e sincronização das medições via web e ou aplicativo

“O equipamento ajuda, por exemplo, a identificar quan-

para smartphone. A leitura passa a ser lida via teleme-

do há algum vazamento interno, evitando, assim, o des-

tria acompanhada por nossa plataforma de gestão via

perdício. E essa medição ainda agrega valor ao imóvel,

internet ou aplicativo para smartphone”, diz Waldney

pois reduz a inadimplência e gastos do condomínio”, afirma a gerente.

“Este modelo é utilizado para condomínios com até 30

“ALÉM DO PROPRIETÁRIO CONTROLAR SEU CONSUMO, O SISTEMA AUXILIA EM EVITAR DESPERDÍCIOS”

unidades consumidoras, ou em edificações com até 5 pa-

Waldney Oliveira

vimentos (térreo + quatro andares)”, diz Tamyres.

Diretor comercial da Tecmetra

No sistema de medição individualizada, a Embasa trabalha com duas formas de medição: Na medição direta, a coleta da leitura é realizada diretamente nos hidrômetros individuais, sem a necessidade de recursos eletrônicos.

22 • Cadê o Síndico

Oliveira, diretor comercial da Tecmetra.

perdícios, pois detecta sete alarmes (vazamento, sobre

Segundo Waldney, para uma família com quatro pesso-

e sub vazão, fraude física e magnética, bloqueio e flu-

as, por exemplo, a redução é mais do que benéfica, por-

xo invertido), homologados pela Anatel e Inmetro e pelo

que com essa leitura individualizada, vai ocorrer uma

aplicativo é possível identificar um vazamento em até

economia de até 40% no gasto. “Além do proprietário

quatro horas, pois ele faz a leitura do consumo de água

controlar seu consumo, o sistema auxilia em evitar des-

de quatro em quatro horas”, afirma Waldney.

•

COMO INICIAR O PROCESSO DE IMPLANTAÇÃO Para emissão das contas individuais pela Embasa, o sín-

documentos (CPF e RG).

dico ou responsável pelo condomínio deverá seguir as

• Contratar engenheiro construtor, registrado junto ao

seguintes etapas:

CREA-BA, para executar as adaptações hidráulicas e

• Realizar assembleia com os condôminos e formalizar

instalações necessárias conforme padrões técnicos exi-

a ata da reunião, na qual deverá constar a decisão para

gidos pela Embasa.

implantação do sistema de medição individualizada nos

• Apresentar Anotação de Responsabilidade Técnica

padrões exigidos pela Embasa. A ata deve ser registrada

(ART) do projeto.

em Cartório de Títulos e Documentos.

“Após estas etapas, o síndico ou responsável pelo con-

• Apresentar termo de adesão e compromisso para

domínio deverá entregar toda a documentação exigida

implantação da medição individualizada, assinado por

à Embasa, para conferência e análise, além de negociar

100% dos responsáveis por cada unidade consumidora.

débitos existentes, ainda que a vencer, para posterior

• Apresentar fichas cadastrais, preenchidas e assi-

implantação das matrículas dos integrantes do sistema

nadas pelos responsáveis, anexando cópias dos seus

de medição individualizada”, finaliza Tamyres.

Cadê o Síndico • 23

Dia-a-dia do Síndico

Rose Smera

Inadimplência: sempre um problema

Advogada

Inicialmente é importante esclarecer que o responsável pelo pagamento das taxas condominiais é o proprietário do imóvel, considerando aqui, o registro que se encontra na certidão de propriedade existente no cartório de registro de imóveis. A legislação em vigor, não reconhece o denominado “contrato de gaveta” para este fim.

Outro assunto importante é que o imóvel responde pela dívida das taxas condominiais, ainda que seja o único bem da família. Mesmo sendo a última atitude em um processo de cobrança de taxas condominiais, o imóvel pode ser penhorado e leiloado para quitação da dívida.

ficar atento, que o prazo máximo para propor a cobran-

O síndico, embora tenha que informar aos condôminos

ça destas taxas é de cinco anos. A legislação prevê a co-

toda a situação do condomínio, deve ter cuidados quan-

brança de multa de 2% e 1% de juros ao mês, além de

to à exposição de condôminos inadimplentes, especial-

atualização monetária.

mente em locais como quadro de avisos e elevadores,

Alguns condôminos em assembleia decidem proibir

onde visitantes circulam. Sempre sugerímos que a lista

o uso de coisas comuns pelos moradores de unidades

de inadimplentes seja anexada à pasta da prestação de

inadimplentes. Ocorre, entretanto, que esta atitude fere

contas para análise dos moradores que solicitarem.

a legislação em vigor, pois não se pode privar o uso e

O síndico, pode propor ação de cobrança imediatamen-

gozo das coisas e áreas comuns ou particulares a qual-

te após o vencimento da taxa de condomínio, porém,

quer condômino.

por questão de prudência, sempre sugerimos que sejam

Lembramos, ainda, que a unidade inadimplente não pode

enviadas cartas de cobrança e que se aguarde pelo me-

votar nem ser votado nas assembleias, não podendo, por-

nos três meses de inadimplência. É preciso, entretanto,

tanto, ser eleito para nenhuma função administrativa.

24 • Cadê o Síndico

•

Informe Publicitário

Faculdade 2 de Julho promove o I Fórum Quality Condominium A Faculdade 2 de Julho promoveu, no último dia 12 de novembro de 2016, o I Fórum Quality Condominium: “Network de gestão de condomínios”, na sede da Faculdade.

As boas vindas do evento couberam ao parceiro e Diretor da Revista Cadê o Síndico, Senhor Antonio Castro, narrando o envolvimento da Revista na implantação do Curso de Síndico Profissional na Faculdade 2 de Julho.

A primeira palestra tratou sobre a “gestão de procedimentos e políticas de controle de acesso em condomínios” e foi proferida por Jodson Gomes Edington Júnior, consultor na área de segurança.

Em seguida, a Diretora Acadêmica da Faculdade 2 de Julho, Leda Lessa, agradeceu a participação do público pre-

perguntas e tiraram dúvidas sobre os assuntos abordados.

sente e informou que a Faculdade 2 de Julho tem buscado

No Fórum também foi apresentado o aplicativo My

a consolidação do Curso de Extensão em Síndico Profis-

Cond, cuja empresa disponibilizou uma versão gratuita

sional, cujo curso tem inserido diversos profissionais no

para os participantes do evento. Após, houve sorteio de

mercado de trabalho com excelente formação teórica e

diversos brindes.

resultados práticos gratificantes para a instituição. Após,

Por fim, o Coordenador – geral da Pós-graduação, Pes-

deu início certificação da Turma do Curso de Extensão de

quisa e Extensão da Faculdade 2 de Julho, Professor Ef-

Síndico Profissional.

son Lima, informou o início da próxima Turma do Curso

A segunda palestra foi conduzida pela advogada Iona-

de Pós-graduação em Gestão de Condomínios que será

ra Ribeiro, que tratou da legislação condominial sob a

oferecido pela Faculdade 2 de Julho e terá início em 04

ótica do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em relação

de fevereiro de 2017. Ainda ressaltou que a Faculdade em

aos julgados envolvendo o direito condominial e as teses

conjunto com a Revista Cadê o Síndico planejam organizar

apresentadas por aquela Corte.

um grande evento em 2017 e finalizando o evento agrade-

Após cada uma das palestras, os participantes fizeram

ceu a presença das pessoas e dos apoiadores.

Cadê o Síndico • 25

Direito Imobiliário

Marcela Queiroz

Recebimento de cartas registradas

Advogada

Com as alterações do Novo Código de Processo Civil, é

tário consta como morador e, se possível, que o condomí-

necessária maior cautela pelos colaboradores de por-

nio faça campanhas periódicas de atualização cadastral,

taria dos condomínios para o recebimento de cartas

informando que é de responsabilidade do condômino

registradas provenientes de órgãos públicos, principal-

manter o cadastro atualizado.

mente da justiça.

Sempre que possível, antes de assinar o contra recibo dos

O parágrafo quarto do art. 248 do código de processo civil

correios, o porteiro deverá confirmar imediatamente se o

estabeleceu a forma de entrega de citação em condomínios

destinatário ali reside, ou se encontra em viagem. Dessa

e loteamentos, determinando como válida a citação quando

forma, os condôminos devem ser instruídos a informar

recebida por funcionário da portaria.

por escrito à administração do condomínio toda vez que

Neste contexto, o recebimento das correspondências

forem se ausentar por longos períodos.

oficiais poderá implicar na perda do direito de defesa do

De outra senda, o condomínio não poderá compactuar

destinatário desta, caso recebido por unidade desocupa-

com pedidos de condôminos para não receber cartas pro-

da, podendo ensejar em ação de reparação civil contra

venientes de órgãos públicos, sob pena de responder cível

o condomínio.

e criminalmente pela declaração inverídica.

O porteiro deve se certificar se a unidade é habitada e se

Por fim, é de extrema importância que as citadas corres-

o nome do destinatário é realmente de pessoa que resi-

pondências sejam entregues na unidade no mesmo dia em

de no imóvel, devendo declarar, por escrito, no formulá-

que forem recebidas, mediante assinatura do recebedor

rio do correio, quando o destinatário estiver em viagem

em livro de protocolo interno contendo a data da entrega.

prolongada ou não residir no imóvel. O fato de o desti-

Caso haja negativa do condômino em receber a car-

natário não estar no imóvel no momento do recebimento

ta registrada, o portador deverá retornar a unidade,

da carta não afasta o dever de recebê-la caso a pessoa

acompanhado de duas testemunhas e, na hipótese de

resida no apartamento.

persistir a negativa, deverá o fato ser consignado no li-

É de extrema importância que se fixe o procedimento de

vro de ocorrência e assinado pelo portador e pelas duas

verificação no cadastro da unidade, se o nome do destina-

testemunhas.

26 • Cadê o Síndico

•

Cadê o Síndico • 27

Elevadores

Vandilson Alves

Menos riscos e mais economia

Engenheiro

Eu tenho me dedicado há alguns anos à contribuição da

maximizar a receita, muitas empresas sobrecarregam

formação de administradores e síndicos profissionais,

os técnicos com rotas com número inchado de eleva-

porque entendo que, quanto mais esses agentes tiverem

dores e entregam para o técnico realizar tanto as ma-

conhecimento sobre leis e normas, o mercado será cada

nutenções corretivas e preventivas. Na prática, não se

vez mais cercado de boas empresas. Isso favorece tam-

consegue realizar a manutenção preventiva porque, ao

bém a nossa empresa que procura prestar um serviço de

chegar num prédio para fazer manutenção, o técnico

excelência e qualidade.

recebe um chamado de um outro prédio com elevador

Na minha experiência de quase 30 anos no mercado de

parado, obrigando-o a encerrar o atendimento de ro-

elevadores, noto que muitos problemas que são consta-

tina preventiva para socorrer outro cliente. Às vezes o

tados nos condomínios estão ligados ao total desconhe-

condomínio paga uma verdadeira fortuna, acreditando

cimento dos síndicos e administradores de informações

que está tecnicamente amparado, mas, na prática, isso

fundamentais para gestão do patrimônio do condomí-

não ocorre.

nio. Em minhas apresentações eu ressalto sempre a

A outra exigência da lei é o uso do Selo de Inspeção com

necessidade de conhecimento da legislação que rege a

registro da data e do técnico que realizou a manutenção

atuação das empresas de manutenção de elevadores.

preventiva. É, portanto, prerrogativa do condomínio que

Em Salvador existe a Lei 6.975 que, dentre outras, faz

a empresa mantenedora fixe esse selo devidamente pre-

duas exigências que normalmente as empresas que

enchido em local de fácil visualização.

prestam serviços de manutenção em elevadores não

Por isso, os síndicos e administradores precisam solici-

cumprem. O artigo 14 dessa lei diz que as manutenções

tar o agendamento da manutenção preventiva, acompa-

preventivas não podem ultrapassar 30 dias.

nhar a sua realização mensal e a atualização do Selo. So-

Esse item, de maneira geral, não é obedecido pelas em-

mente assim será possível melhorar o nível dos serviços

presas, nem mesmo pelas grandes. Isso porque, para

ofertados no mercado baiano.

28 • Cadê o Síndico

•

Retrofit

Reforma

A NOVA TENDÊNCIA DAS REFORMAS

Por: CARLA BRAYNER

na guarita podem melhorar a visibilidade do porteiro, aumentando a segurança dos condôminos. A modernização dos elevadores e substituição da fiação reduzirá os custos

Quando existe necessidade de realizar alterações em

com energia elétrica”, informa Ricardo.

construções que já não atendem mais as necessidades

É preciso, entretanto, que os condôminos aprovem es-

dos usuários, os condomínios pensam logo em uma re-

sas modificações previamente em uma assembleia. A

forma. Porém, quando é necessário manter as caracte-

contratação e acompanhamento de um profissional vai

rísticas da arquitetura original ou as obras em questão

fazer toda a diferença durante a realização das modifi-

são patrimônio histórico, deve-se aplicar o Retrofit.

cações no condomínio.

O termo vem da junção das expressões la-

•

tina “retro” que significa “movimentar-se para trás” e inglesa “fit” que é “adaptação” ou “ajuste”. “Realizar Retrofit numa construção significa revitalizá-la, preservando aspectos originais e adaptando-a às exigências e padrões atuais”, diz Ricardo Ferreira, designer de interiores. É bastante utilizado para trazer um ar contemporâneo em condomínios antigos, sem perder as características e preservando o patrimônio histórico do imóvel. “Um projeto bem elaborado por um profissional da área vai reformular as áreas comuns trazendo Imagem: www.lattufe com.br/retrofit

bem-estar para todos os moradores. Estas intervenções devem ser analisadas, a partir das necessidades dos moradores, evitando a realização de uma obra sem planejamento adequado com altos custos. A ideia é introduzir, paulatinamente, recursos inteligentes, ou seja, soluções e materiais que melhorem a vida no prédio”, informa Ricardo.

“A reformulação de um salão de festas com integração de parte do playground, por exemplo, poderá incluir um

estacionamento de visitantes. Nas fachadas, por exemplo,

“REALIZAR RETROFIT NUMA CONSTRUÇÃO SIGNIFICA REVITALIZÁ-LA, PRESERVANDO ASPECTOS ORIGINAIS E ADAPTANDO-A ÀS EXIGÊNCIAS E PADRÕES ATUAIS”

pode-se fazer uma mudança radical, como colocação de

Ricardo Ferreira

estruturas metálicas e troca de janelas e vidros. Alterações

Designer de interiores

espaço gourmet ou um avarandado para recepcionar os convidados. Um depósito sem aproveitamento pode ser transformado em sala da administração, em uma academia, uma brinquedoteca, um cinema ou um espaço zen, por exemplo. Uma área externa sem aproveitamento pode dar lugar a um jardim maravilhoso, um parque infantil ou

Cadê o Síndico • 29

Design de Interiores

Ricardo Ferreira

Uso de fontes e aquários

Designer

O Feng Shui é uma técnica de origem chinesa utilizada na

fonte, dividindo paredes ou decorando um espaço

decoração para melhorar as influências dos ambientes,

específico de um ambiente.

trazendo harmonia e prosperidade para todos que

Aquários externos com pequenas quedas d´água servem

residem no local.

como auxílio para meditação e paz no local. Em ambientes

Nesta técnica milenar, utilizam-se fontes de água e

externos pode-se apostar em modelos mais rústicos e

aquários, que permitem que a energia flua melhor no

maiores, permitindo maior movimento dos peixes.

ambiente. O som da água é tranquilizante e aumenta a

Também pode ficar no chão ou como mesa de centro.

sensação de bem-estar.

É preciso apenas ter cuidado com muito movimento ao

Existem no mercado variedades de modelos e ainda é

redor do aquário, porque pode estressar os peixes.

possível fazer uma fonte, adquirindo pedras, bacia e

Aquários são mais trabalhosos porque necessitam

bomba adequados para o local, considerando o tamanho

de manutenção constante, realizada por empresas

e o ambiente que será utilizado.

específicas, pois os peixes necessitam de cuidados

Para áreas grandes, como jardins e salas, pode-se utilizar

especiais com produtos corretos.

as fontes verticais com água caindo sobre as pedras. Em

É importante que o aquário tenha uma boa iluminação,

locais menores, como quartos, sugere-se utilizar fontes

limpeza quinzenal ou semanal e alimentação dos peixes

de mesa, de pequeno porte.

no horário. Na hora de comprar os peixes sempre se

Recomenda-se que as fontes fiquem ligadas 24 horas,

informe sobre os que não podem ficar junto com outros,

para evitar que se tornem focos de insetos. Há, entretanto,

que acabam matando todos do aquário. Oriente também

alguns produtos que podem ser utilizados na água para

para que visitas não batam com os dedos no aquário,

evitar este desconforto. O ideal é que a água seja trocada,

pois dentro dele o barulho de cada batida de dedo é bem

pelo menos, a cada dois meses. Para limpar, use uma

maior e os peixes ficam estressados.

flanela macia em toda a fonte.

Ter o barulho de água em casa, além de diminuir

Para trazer ainda mais harmonia à decoração, os

o estresse, traz paz e tranquilidade para todos que

aquários também podem ser colocados próximos da

residem no local.

30 • Cadê o Síndico

•

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ÁGUA ECONOMIA

ÁGUA ECONOMIA

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Classificados CONSTRUÇÕES E REFORMAS

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CURSOS E TREINAMENTO

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Classificados DECORAÇÃO

DECORAÇÃO

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Classificados INSPEÇÃO PREDIAL

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Classificados FILTRO DE ENTRADA

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