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novembro/dezembro 2012 | janeiro/fevereiro 2013 • Revista Cadê o Síndico

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EDITORIAL

SUMÁRIO

Núbia Cristina Santos Editora

N

este momento em que as discussões sobre a ética e a transparência na gestão pública ou privada mobilizam a sociedade brasileira, a reportagem de capa aborda a importância da auditoria preventiva como ferramenta de apoio à administração condominial. Ao classificar, organizar e apresentar informações financeiras aos condôminos mensalmente, o síndico consegue evitar problemas e tornar a gestão transparente e eficaz. Adotar essa prática é um passo importante para a conquista da credibilidade. Além do tema auditoria, esta edição traz abordagens diferenciadas para vários assuntos que fazem parte da rotina do síndico. Que merece nossas homenagens pela passagem do seu dia: 30 de novembro. Parabéns aos líderes que dedicam seu tempo ao trabalho pela melhoria da qualidade de vida em condomínio. Aproveitamos a oportunidade para agradecer aos leitores, parceiros, fornecedores, amigos e funcionários pela confiança e colaboração ao longo de 2012. Desejamos que no ano novo nossa aliança seja ainda mais forte. Teremos boas novidades e o mesmo compromisso de produzir uma revista cada vez melhor. Boas festas.

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VALORES DE REFERÊNCIA Índices com novos valores não homologados......................

PERFIL

6 7

Itanara Sá Neves, síndica do Metrópolis Empresarial.............

ARBITRAGEM

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SUSTENTABILIDADE

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GESTÃO DE PESSOAS

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GESTÃO DE CONFLITOS

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CARTÃO

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PISCINA

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ENERGIA RENOVÁVEL

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Alternativas à solução de conflitos...................................

Lixo eletrônico: a forma de descartar faz a diferença......

Otimização do tempo, adote essa cultura........................

Em 2013 aposte n o "bom senso"....................................

Entrega de prêmios da promoção...................................

Verão combina com piscina..............................................

Conversão de luz do sol em energia elétrica....................

e que o, inform Sr. síndic vista cio na re viu anún entos ar orçam it c li o s o a

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CLASSIFICADOS.....

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NOV/DEZ 2012 | JAN/FEV 2013 • EDIÇÃO 41

CAPA Auditoria preventiva torna a gestão transparente

18 COLUNAS

DÚVIDAS JURÍDICAS Drª Kátia Gerlin Comarella responde

AUDITORIA CONTÁBIL Auditoria preventiva na gestão do síndico

SR. SÍNDICO Direitos e deveres dos inquilinos

DIA A DIA DO SÍNDICO Fui eleito síndico, e agora?

ELEVADORES Medidas de segurança

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8 12 16 22 28

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INDICADORES

Valores de referência 01 – CONTRIBUIÇÃO DO INSS Tabela a ser aplicada, para recolhimento a partir de 01.01.2011. SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO (R$)

ALÍQUOTA PARA FINS DE RECOLHIMENTO AO INSS

Até R$ 1.174,86

8%

De R$ 1.174,87 até R$ 1.958,10

9%

De R$ 1.958,11 até R$ 3.916,20

11%

Pagamento até o dia 20 do mês subseqüente ao de competência. Não havendo expediente bancário antecipa para o 1ª dia útil anterior.

04 – PISO SALARIAL (VÁLIDO ATÉ 31.12.2012) Data base: janeiro de cada ano

Valores não homologados

R$ 851,00 Supervisor.................................................... R$ 851,00 Zelador.......................................................... R$ 784,00 Administrador..............................................

Porteiro ou agente de portaria, arrumadeira e recepcionista..................... R$ 784,00 Folguista, manobrista, jardineiro e piscineiro................................................... R$ 701,00 Aux. administrativo, aux. de serviços gerais, serventes e boy............................... R$ 678,00 Ascensorista, vigia, garagista, controlador de veículos............................. R$ 701,00 ADICIONAL NOTURNO: 25% HORAS EXTRAS: 100%

02 – GRPS (INSS) 20% sobre a Folha, como parcela do Condomínio. 2% sobre a Folha, como contribuição de acidente de trabalho. 4,5% sobre a Folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família: Até R$ 608,80 = R$ 31,22. De R$ 608,81 a R$ 915,05 = R$ 22,00.

03 - OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministério do Trabalho, até o dia 05 do mês subsequente. Recolhimento do INSS, até o dia 20 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS, 8% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte. Recolhimento do Pis, 1% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 24 do mês subsequente. Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.

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VALE ALIMENTAÇÃO: COND. RESIDENCIAL.....R$ 180,00 COND. COMERCIAL...... R$ 190,00 Valores não homologados

05 – REGISTRO DE CONDOMÍNIO Passos necessários na regularização do condomínio 1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, juntamente com a convenção. 2. Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio. 3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis. 4. Expedição do Habite-se (pela Construtora/ Incorporadora). 5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade. 6. Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo. 7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador). OBS: CNPJ: É o Cadastro de Pessoa Jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de Renda (associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de Renda dos funcionários na fonte.

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PERFIL

Fazer o que gosta é o segredo do sucesso Itanara Sá Neves faz o que ama, é administradora de condomínios há 20 anos e está no comando do Metrópolis Empresarial desde 2007 Por Evandro Dias

N

o comando do Metrópolis Empresarial desde 2007, Itanara Sá Neves, é administradora de condomínios há 20 anos. Com vasta experiência na área, ela, que é síndica de um residencial, acredita que é impossível não ter problemas nesse tipo de trabalho, mas que todos eles podem ser facilmente resolvidos com muito diálogo e negociação. Contudo, alerta que para ter sucesso o segredo é fazer o que gosta.

Formada em Letras Vernáculas, ela está concluindo a pós-graduação em gestão de condomínios. Para ela, saber lidar com o ser humano é o primeiro passo para o sucesso da gestão. “Nós lidamos com funcionários, proprietários, locatários e pessoas de todos os níveis”. A administradora conta que decidiu atuar na área por gostar muito do que faz e não se arrepende da escolha. “Eu me realizo e gosto de conviver com pessoas, independente da classe social ou escolaridade delas”. Essa facilidade em dialogar é uma das suas armas contra a inadimplência. Itanara admite que a inadimplência faz parte do dia a dia dos condomínios e é um dos pro­ blemas mais difíceis, porém, nada que uma boa conversa não resolva. Ela não costuma deixar que o pro­b lema alcance taxas elevadas, pois mensalmente faz cobranças por telefone e carta. Além disso, a administradora sempre visita o ina­

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dimplente, para conversar e demonstrar que o condomínio precisa receber para honrar com os compromissos. “Muitos síndicos e administradores costumam utilizar os serviços de advogados, eu quase não utilizo esse recurso”. Desafios

Apesar de sempre ter trabalhado em condomínios empresariais, em 2010 a gestora do Metrópolis Empresarial, decidiu enfrentar o desafio de gerir o edifício onde mora há 14 anos e percebeu que os problemas encontrados por síndicos de residenciais são bem diferentes dos empresariais. “No residencial, as pessoas procuram problemas onde não existem. Já os condôminos dos prédios comerciais se preocupam menos com pequenas coisas”. Itanara acredita que o síndico deve saber intermediar conflitos entre condôminos. “Não adianta querer descobrir quem tem a voz mais alta. “Procuro ser paciente, compreensiva, imparcial e acima de tudo mostrar o lado correto para resolver o conflito”. Dentre as principais realizações de sua gestão, vale destacar a organização financeira e a resolução de problemas com funcionários; criação de espaço para refeitório; locação da cobertura, que era ociosa e passou a gerar receita e a criação de um estacionamento em um terreno que pertence ao condomínio, gerando outra fonte de receita.CS

Itanara Neves: facilidade em dialogar

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DÚVIDAS JURÍDICAS

Dra. Kátia Gerlin Comarella Responde Por Kátia Gerlin Comarella

Haverá eleição para síndico em meu condomínio e meu nome foi indicado. Sabemos que na gestão atual exis­ tem irregularidades. Ao assumir o condomínio vamos contratar uma empresa para fazer auditoria. Caso sejam comprovadas as irregulari­ dades e havendo desvio de dinheiro, quem vai ressarcir esse valor ao con­ domínio? Podemos entrar com uma ação contra o síndico anterior? R.: Quanto à primeira pergunta, se for comprovado que houve irregularidades no condomínio, inclusive com o desvio de di­nheiro naquela gestão, quem irá responder e ressarcir ao Condomínio será o síndico que estava em exercício. Explicando a segunda pergunta: sim, poderá ingressar com ação judicial de prestação de contas, para tanto, é necessária a deliberação da assembleia. Ressaltando que a Assembleia Geral Ordinária é quem tem legitimidade para aprovar ou rejeitar as contas do síndico. Caso as contas do síndico, submetidas à apreciação da assembleia, sejam rejeitadas,

na sequência deve-se solicitar uma auditoria para confirmar as irregularidades. Diante des­sa comprovação e com a au­to­rização da assembleia, o condomínio poderá ingressar com ação judicial de prestação de contas perante o síndico, para apurar judicialmente se as contas estão corretas dentro daquele exercício. Caso o condomínio esteja correto, e seja procedente a ação, então daí o síndico deverá ser condenado a restituir os valores extraídos da conta, respondendo civilmente e criminalmente, caso o condomínio também acione perante o órgão criminal. No prédio onde moro, tem um proprie­tário que é usuário de dro­ gas. Está devendo o condomínio e foi preso porque se envolveu com o tráfico. Seu imóvel foi sequestrado pela União. De quem devemos cobrar as cotas em atraso? R.: O pagamento das cotas condominiais deverão ser pagas pelo titular da propriedade. Caso a União já tenha adquirido o bem, deverá

também assumir o débito. É preciso tirar uma certidão de ônus no cartório de Registro de Imóveis, para verificar quem de direito é o titular deste bem, na sequência, averiguar a quem se deve legitimar a cobrança. Sou síndico de um condomínio que tem duas torres, nossa conven­ ção deixa dúvidas a respeito das despesas extraordinárias (Despe­ sas com obras da manutenção de cada torre). O correto é dividir as despesas com obras de cada torre? Ou o correto é ser dividido por fra­ ção ideal? R.: Nesse caso as duas opções estão corretas, entretanto, o correto é que esteja definido em Convenção como procederá o rateio referente as taxas extraordinárias. Mas como a sua convenção não normatiza de forma eficaz o procedimento, recomendo que seja realizada uma assembleia ex traordinária especialmente para este fim, para que defina a forma de ratear essas despesas.CS

Drª Katia Gerlin Comarella, titular do escritório KGC Advogados Associados, é especialista em direito condominial, há 16 anos atua na cidade do Salvador, tendo estendido a sua especialidade também no estado do Espírito Santo, na cidade de Vitória e Vila Velha, onde também atua, com ampliação ao seu escritório a Gerlin & Horta Ltda, dando seguimento aos seus trabalhos. • Tel.: (71) 3345-2727 • drkatiagerlin@hotmail.com

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ARBITRAGEM

Mediação, conciliação e arbitragem:

alternativas à solução de conflitos Por Douglas Leme de Riso

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odos nós, seres humanos, temos a noção de quão difícil é a vida em sociedade, viver em grupo. O surgimento do conflito muitas vezes se dá pela ausência de equilíbrio emocional entre os interlocutores do problema e pela falta de uma análise pessoal/interna da pessoa provocadora da discórdia. E, em vista de ataques de parte a parte, o conflito é potencializado, ganhando uma grandeza maior. Então, o problema antes pontual passa a ser também pessoal. Com o aumento da tensão entre as partes a solução visua­ lizada é procurar o Estado-Poder Judiciário-Juiz, como forma de re­ s o lu ç ã o d a p e n d ê n c i a. N o entanto, ao contrário do que muitos acreditam, o Judiciário não é a única forma para solucionar pro­ blemas dessa natureza. Há outros caminhos que o condomínio e os condôminos podem seguir sem precisar, necessariamente, judicializar certos desentendimentos. O Estado-Poder Judiciário vem passando por uma grave crise, sendo largamente criticado, uma vez que não vem desempenhando com excelência sua função pacificadora. Diante disso, os operadores do direito e os cidadãos bem informados estão sendo obrigados a buscar novos meios de resolução de conflitos, que sejam mais céleres, econômicos (inclusive quanto ao desgaste emocional) e menos burocráticos. Essa procura resultou no surgimento dos meios não-jurisdicionais de resolução de conflitos, denominados meios alternativos de pacificação social; dentre os quais se

destacam a mediação, a conciliação e a arbitragem. Tais meios não visam enfraquecer o Poder Judiciário; objetivam, apenas, criar maneiras distintas/ alternativas de solução de litígios (a constitucionalidade da Lei de Arbitragem nº 9.307/1.996 foi alvo confirmada pelo Plenário do Supremo Tribunal Federal no recurso de Agravo. Regimental de nº 5206-8/246, pondo fim a qualquer polêmica contrária). Embora a sociedade brasileira não tenha a cultura de utilizar esses meios para solucionar suas controvérsias, nos últimos anos, esses estão sendo mais empregados. Tal uso foi amplamente divulgado no Programa Fantástico da Rede Globo de Televisão, no quadro “O Conciliador”, tendo como apresentador Max Gehringer. O Poder Judiciário Estatal não dá um atendimento mais persona­ lizado e humano para abordar o conflito. É um procedimento muito rebuscado/burocratizado que pri­ vilegia, às vezes, mais o processo judicial (regra do jogo) do que o direito da pessoa. Ao contrário, os meios alternativos extrajudiciais citados acima, privilegiam a relação humana (saneamento de relação interpessoal); buscam a paz social; instaurase a celeridade e informalidade de procedimentos; busca-se uma relação ‘ganha-ganha’ para as partes; há o sigilo em torno dos procedimentos, não se expondo as partes; a decisão arbitral (laudo arbitral) se reveste de ser um título executivo para sua aplicação sumária; dentre outros benefícios. Portanto, os meios alternativos de solução de conflitos podem e devem ser aplicados nas relações entre condomínio e condôminos de maneira satisfatória e engrandecedora para todos.CS

Douglas Leme de Riso é advogado, mediador, conciliador e árbitro - douglasriso@ig.com.br - Tel.: (71) 9165-4124

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AUDITORIA CONTÁBIL

Auditoria preventiva na gestão do síndico Por Michele Lordêlo

P

e ns e m o s e m um c ond o míni o c om cinquenta unidades e em todo o montante de recursos que está sob a responsabilidade do síndico; agor a pensemos em condomínios com cem, trezentas, quinhentas, mil unidades. A cada dia, percebemos que os condomínios deixaram de ser um complexo que reúne moradores para se tornarem robustos “condomínios-clube”, “novos bairros” e em algumas capitais, sua extensão lembra cidades do interior, só que verticalizadas. Esse crescimento contribuiu para o aumento da movimentação bancária, do pagamento da folha dos colaboradores e dos gastos em geral, cabendo ao síndico analisar esses desembolsos através da autogestão (administração própria) ou da terceirização de serviços. Mas, como representar um condomínio e assinar pelo mesmo, que não segue a con-

venção coletiva de trabalho, que não cumpre a jornada de trabalho dos colaboradores condominiais? Que não calcula adequadamente as horas extras, adicionais noturnos? Que não paga com base na lei os impostos? Analisemos como o sín­dico irá responder frente à Re­ceita Federal do Brasil sobre declarações obrigatórias não realizadas pelo condomínio mensalmente e anualmente? Ou como explicar a não realização de retenções (pagamentos antecipados de impostos) em serviços tomados em diversas áreas? Como o síndico ir á se responsabilizar pelo inadequado controle das unidades inadimplentes? E ainda, como ele dever á responder por cobranças indevidas? Nesse contexto, a auditoria preventiva, vem como apoiadora da gestão do Síndico, já que relata em seu Parecer, (geralmente mens a l ), s o b r e a s o p e r a ç õ e s inadequadas, ou até mesmo

equivocadas dos demonstrativos gerados. Essas análises exigem o estudo exaustivo de legislações específicas, realizados por sua vez pelo contador, devidamente registrado no Conselho Regional de Con­ tabilidade. Na capital paulista, por exemplo, a auditoria preventiva é componente de contrato anual de prestação de serviços, da mesma forma que se firma um contrato com o contador, administrador ou advogado. Podemos afirmar que na maioria dos casos a contratação desse tipo de auditoria cus t a menos do que o pagamento de processos trabalhistas e multas por não entrega de declarações obrigatórias do condomínio. Muito nos alegra que parte das construtoras e incorporadoras esteja entregando a convenção coletiva do condomínio com uma cláusula de obrigatoriedade de realização da auditoria visando apoiar a gestão do síndico.CS

Michele Lordêlo é contadora, empresária contábil, auditora contábil da Prefeitura de Lauro de Freitas-Bahia, coordenadora do Curso de Ciências Contábeis da Unime L.F/Ba e do curso de Pós-Graduação-MBA em Planejamento Tributário- Unime LF/Ba, especialista em contabilidade para empresas e condomínios, doutoranda em educação e membro da comissão mulher contabilista do Conselho Regional de Con­tabilidade do Estado da Bahia. m_lordelo@yahoo.com.br, Tel.: (71) 3022-7022

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SUSTENTABILIDADE

Lixo eletrônico A forma de descartar aparelhos eletrônicos faz toda a diferença para o meio ambiente Por Henri Tournillon

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competitividade e a rapidez com que os fabricantes de produtos eletrônicos lançam novidades é assustadora. Por outro lado, os consumidores, alimentados por campanhas publicitárias, são estimulados a adquirir bens que mal sobrevivem à garantia, pois são logo substituídos. Computadores, celulares, notebooks, câmeras fotográficas, MP3 players e até mesmo geladeiras e microondas são considerados lixo eletrônico quando são descartados de forma inadequada. Por terem em seus componentes substâncias nocivas, esses equipamentos quando deixados em lixões ou perto de lençóis freáticos tornam-se um perigo ao meio ambiente. Em TVs de tela plana, computadores, monitores e celulares encontramos elementos tóxicos, como por exemplo, o mercúrio, que pode causar danos ao cérebro e ao fígado. O chumbo e o cádmio, metais pesados, são substâncias também existentes nesses aparelhos que podem levar a perda de coordenação motora e de memória e, em casos mais graves, ao coma e a morte. Se juntarmos a eles o berílio, o envenenamento por essa substância é agudo. De todo lixo produzido pela humanidade os

resíduos eletrônicos representam 5%, ou seja, 50 milhões de toneladas que são jogadas fora todos os anos. O Brasil contribui com cerca de 2 Kg de lixo eletrônico por habitante, o equivalente a menos de 1% da produção mundial. Até o final de 2012 espera-se que o número de computadores existentes no país dobre e chegue a 100 milhões de unidades, e quase nada está sendo reciclado. Entrarão no mercado anualmente mais 80 milhões de celulares, mas somente 2% serão descartados de forma correta. Os outros 98% serão simplesmente guardados ou despejados no lixo comum, criando ainda mais impacto ambiental, contaminando tanto o solo como a água, prejudicando a saúde de todos aqueles que se utilizam dessas fontes. Antes da sanção da lei nº 12.305, que instituiu a Política Nacional de Resíduos Sólidos, rea­ lizada em 2010, o único responsável pelos resíduos, incluindo aí os perigosos, era o município. Agora, também empresas e cidadãos devem cuidar do seu lixo, o que caracteriza uma responsabilidade compartilhada. Ainda assim, o gerenciamento de resíduos, a responsabilidade dos geradores e do poder público e os instrumentos econômicos aplicáveis ainda serão regulamentadas, ou seja, falta ainda criar regras e metas que devem ser cumpridas por toda a sociedade. CS Fonte: www.tecmundo.com.br / www.lixoeletronico.org

Como descartar seu eletrônico usado Em vista das consequências desastrosas causadas pelo descarte inadequado de produtos eletrônicos é preciso anotar a melhor forma de nos livrarmos dele de maneira segura: 1. Para celulares, procure as revendedoras de sua operadora. 2. Para o descarte de pilhas, procure os locais de coleta seletiva de sua cidade e nunca as jogue no lixo comum. 3. O Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (IDEC) - www.idec.org.br, lista as principais empresas de informática e celulares. 4. A ONG Lixo Eletrônico (www.lixoeletronico.org) é boa fonte de discussão e debate para quem deseja

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informação sobre lixo eletrônico.

5. Para doar seu computador para que ele faça parte de programas de inclusão digital, procure a ONG CDI. Para isso é necessário que seu PC tenha alguns requisitos básicos para que possa ser reutilizado por crianças e comunidades carentes. A ONG fica na Rua dos Colibris, 235, bairro do Imbuí. Tel.: (71) 3473-3131 ou 3437-3333. 6. Em parceria com a Empresa de Limpeza Urbana de Salvador (Limpurb), os irmãos Joandro e Jo­seval, recolhem lixo eletrônico gratuitamente. É só ligar e agendar. O depósito fica na Rua do Carneiro, 54, no bairro de Nazaré. Tel.: (71) 3498-1967/88260323/8896-9274. email: joandroaraujo@gmail.com. www.cadeosindico.com.br


GESTÃO DE PESSOAS

Por Cristiane Araujo

Otimização do tempo: adote essa cultura

“A

vida é o dever que nós trouxemos para fazer em casa. Quando se vê já são seis horas! Quando se vê, já é sexta-feira! Quando se vê, já é natal..., a única falta que terá será a desse tempo que, infelizmente, nunca mais voltará”. Ao me deparar com essas frases do poema “O Tempo”, do poeta e jornalista, Mario Quintana, me convenço, ainda mais, que saber administrar bem as tarefas sobre o tempo disponível é a única alternativa para aproveitar com eficácia os minutos, as horas, os dias..., a vida. Sim, por que deixar para amanhã o que deveria ser feito hoje? Pode não dar mais tempo! O primeiro passo para administrar bem o tempo é o conhecimento do que devemos fazer. Faça uma espécie de agenda diária/semanal/mensal do que precisa/ pretende fazer. Em seguida, identifique os prazos para execução e conclusão de cada atividade. Lembre-se de fixar prazos para as tarefas que não tenham datas estabelecidas, evitando que sejam esquecidas. Considere os níveis de facilidade e dificuldade para execução de cada tarefa, uma vez que demandem mais esforço, precisarão ser iniciadas com antecedência. Definidos: atividades, prazos e níveis de fa­c i­ lidade ou dificuldade; comece pelas atividades mais importantes. Tarefas importantes são aquelas que trazem resultados esperados da execução das mesmas(consequências positivas), possuem um certo

grau de dificuldade e prazos definidos. A sequência de atividades deve ser da mais importante para a que tem menor consequência negativa, caso fique para o dia seguinte. Registre na agenda, o que sobrou e dê feedbacks de assuntos pendentes ou em conclusão para as pessoas envolvidas. Nossa tendência é desenvolver tarefas , durante nosso tempo, sem pensar em um critério de prioridade ligado a resultados/consequências, mas usando critérios como: fazer primeiro atividades mais curtas (dão sensação de produtividade); fazer primeiro tarefas mais fáceis(dão conforto psicológico); dedicar-se às atividades urgentes, as quais, os prazos já estão no limite e as pressões, interna e externa, são maiores. É bom lembrar que a execução do “importante” em primeiro lugar sempre nos trará mais resultados do que o “urgente”, que tende a gerar ao final do dia a sensação de que trabalhamos muito, mas rendemos pouco. “Não deixe para amanhã o que pode fazer hoje”. Mas se você não se convenceu de que é preciso oti­mizar o seu tempo, reflita sobre a seguinte afirmação: “O tempo é o recurso mais escasso e mais valioso que existe. “Agora” já passou e não tem di­nheiro no mundo que possa comprar esse minuto de volta” (Renato Fridschtein). Talvez esteja aí, uma nova razão para aprender a racionalizar seu tempo. CS

*Cristiane Araújo é professora do MBA em Gestão de Pessoas da Unipessoa.

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SR. SÍNDICO

Direitos e deveres dos inquilinos Por Ionara Ribeiro

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lei 8245/91 trata das locações dos imóveis residenciais e não residenciais, e dispõe, inclusive, sobre as obr igaçõ e s do lo c a t ár io p e r a n t e o c o n d o m í n i o, dentre as quais: ser vir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina; entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tri­butos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou e­­­xigência d e a u­t o r i d a d e pública, ainda que dirigida a ele, locatário; cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; pagar as despesas ordinárias de condomínio. Mui t o s e qu e s t i o na

sobre a par ticipação dos inquilinos para a formação de fundo de reserva. O aceito é que os inquilinos arquem com as despesas ordinárias, como água, luz e pagamento de funcionários. Já condôminos, donos do imóvel, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim – já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem. O ideal é ter um fundo de reserva para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapar tida apenas dos condôminos. O Código Civil de 2002 não faz menção ao voto do inquilino nas assembleias. Ocorre que a Lei 4.591/64 permite o voto do inquilino na assembleia em assuntos relativos a despes as ordinárias, caso o proprie­ tário não esteja presente. Impor ta asseverar que o Código Civil não revogou tal

disposição da lei 4.591/64, ou seja, os inquilinos podem votar em assuntos relativos a despesas ordinárias, sem necessidade de procuração. Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil dispõe expressamente em seu art. 1347 que a assembleia esco­lherá um síndico, que p o der á s er ou não condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Da mesma forma, a legislação pátria não cria nenhum óbice para o inquilino compor o conselho consultivo fiscal. Ao alugar um imóvel, o inquilino passa a ser "possuidor", ou seja, mesmo sem ser proprietário tem o pleno gozo da propriedade e permissão para uso das áreas privativas e comuns, não podendo haver nenhum tipo de discriminação entre inquilino e proprietário por parte do condomínio.CS

Dra. Ionara Ribeiro é advogada titular do escritório Ionara Ribeiro Advogados, especializada em Condomínios Edilícios e Incorporações Imobiliárias. ionararibeiro@ionararibeiro.adv.br. Tel.: 71 3797-6277 / 3011-5801

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CAPA

Auditoria preventiva torna a gestão transparente

Ao organizar e dar visibilidade às informações financeiras do condomínio, com apoio de empresa de auditoria, o síndico conquista credibilidade

Por Indira Naiara e Núbia Cristina

E

ngana-se quem imagina que é necessário fazer auditoria apenas quando há suspei t as de roubo ou desvios de verbas no condomínio. Adotar essa prática significa agir preventivamente. Ao classificar, organizar e apresentar informações financeiras aos condôminos, o síndico consegue realizar uma ges t ão transparente.

De acordo com a especia­ lista em auditoria e diretora do Grupo Lordêlo, Michele Lordêlo, esse trabalho deve ser realizado de forma preventiva, pois atende a uma demanda conhecida e diária do síndico: o acompanhamento do que se recebe e do que se gasta no condomínio. Michele é contadora, coordenadora dos

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cursos de graduação em Ciências Contábeis e do MBA em Planejamento Tributário da Unime Lauro de Freitas. Realizada men­salmente, a auditoria preventiva evit a pro­b lemas na ges­t ão condominial. Esse trabalho orienta o síndico em vários aspectos da ges tão do condomínio: avaliação de orçamento; checagem de recebimentos; avaliação de idoneidade e adequação das notas fiscais de prestadores de ser viços ao condomínio (a t r avé s d o c u m p r i m e n t o d e le­gislações municipais e fe­derais) e ainda confere e orienta a elaboração das declarações mensais que o condomínio precisa entregar aos órgãos tributários. “Esse acompa­ nhamento deve estar as s o c iad o ao qu e fora planejado no ano anterior. Isto

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porque, uma das funções do síndico é a rea­lização da prestação de contas e a ela­b oração do orçamento anual do condomínio. Não havendo

esse tipo de controle, em caso de questio­namento dos moradores, a gestão do síndico pode ficar fragilizada”, afirma Michele.

Balanço financeiro

A

auditoria também pode ser revisional, contratada quando um problema já está instalado. Nesse caso a empresa de auditoria precisa fazer um balanço do recebimento e emprego das taxas condominiais pagas pelas unidades, avaliando fatores como inadimplência, pagamentos indevidos, compra de bens que não estão em poder do condomínio, contratação de mão de obra, de empresas sem a elaboração de orçamentos e tantos outros quesitos do gênero. A advogada especialista em direito condominial e sócia da Adcon, Rose Smera, recomenda que a auditoria seja realizada sempre no final de cada admi­ nistração. “Finalizar uma gestão de síndico com auditoria preventiva faz com que os problemas e erros sejam imediatamente corrigidos e não voltem a acontecer”, afirma. “A r ealizaç ão da audi to ria durante a troca de gestão beneficia tanto o síndico que está saindo quanto o que está assu­mindo o cargo. Para quem encerra, é a garantia da aprovação de contas e para quem assume o cargo é uma forma de identificar o que foi realizado em gestões anteriores, podendo assim, expor as providências e responsabilização da herança recebida”, concorda Michele. O síndico profissional e sócio da AC Assessoria Contábil, Ary Cabral, tem a mesma opinião. “O ideal é que a auditoria seja rea­ lizada pelo menos a cada término de gestão. Nada melhor para quem assume saber detalhes das finanças, prestação de contas,

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inadimplência, recolhimento de encargos sociais, entre outros aspectos importantes para realizar uma ges tão e ficiente”, completa. Pagamentos efetuados de acordo com os gastos que realmente ocorreram no condomínio, créditos recebidos e controlados para não haver cobrança indevida aos condôminos, conformidade das questões que envolvem impostos com base nas determinações do governo, são alguns dos aspectos que devem ser analisados durante a auditoria preventiva e detectados através do Parecer de Auditoria. O parecer de auditoria dá supor te às ques tões judiciais e extrajudiciais originadas de re­c lamações trabalhistas, fraudes, desvios e levantamento de inadimplência. Estas situações descobertas pela auditoria custam mais ao condomínio do que o pagamento mensal de uma auditoria preventiva. Ao procurar uma empresa ou profissional para fazer a auditoria no condomínio, o síndico deve levar em conta os seguintes critérios: experiência, idoneidade e seriedade. Não devem ter nenhum vínculo com a administração do condomínio. É impor tante ressaltar que o auditor pode se recusar a realizar o serviço e isso geralmente ocorre quando há conflitos de interesses ou algo que possa prejudicar o contratante, nesse

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CAPA “Em assembleia de condôminos, decidiuse pela contratação de uma empresa de auditoria. Posteriormente, foram identificadas as pendências e adotadas as providências devidas e cabíveis para sanálas. Os resultados obtidos foram excelentes. Posso afirmar, ainda, que a contratação de uma empresa especializada nessa área é indispensável para uma administração mais segura e transparente”. Célia Maria Mathias, síndica do condomínio José Maria Diniz

“A contratação de uma empresa de auditoria deve ocorrer para que o síndico não venha a ter problemas futuros e fique respaldado na entrega do condomínio para outra gestão. O diferencial da auditoria preventiva é o esclarecimento de dúvidas para os condôminos, mensalmente, por uma empresa especializada em auditoria”. Heraldo Maltez, administrador do condomínio Toulouse Lautrec

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c a s o o c o n d o m í n i o. A o aceitar a contratação, o auditor já se certificou que é possível executar o serviço. Qualquer con­ dômino pode solicitar a rea­lização da auditoria no condomínio, mas caso não queira arcar sozinho com os custos, deve levar o assunto para ser aprovado em assembleia. A auditoria tanto preventiva quanto revisional deve ser realizada por um bacharel em Ciências Contábeis, registrado no Conselho Regional de Contabilidade; esse profissional pode atuar em uma empresa especializada ou como pessoa física. "Deve ser exigida experiência com a atividade condominial, pois mesmo a auditoria sendo uma técnica contábil que se aplica a várias situações, as questões que envolvem os condomínios não devem ser tratadas como uma auditoria empresarial", conclui Michele. CS

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Informe Publicitário

Conta individual de gás: tranquilidade para síndicos e economia para os moradores

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s sistemas de medição individualizada de Gás LP têm alcançado um mercado cada vez maior em condomínios de Salvador (BA). Por meio do UltraSystem, tecnologia de fornecimento de Gás LP (Liquefeito de Petróleo) a granel da Brasilgás, os moradores agora têm a opção da medição individualizada, denominada conta individual. A empresa, líder na distribuição de Gás LP no Brasil, desenvolveu o sistema para garantir o abastecimento ininterrupto de gás, com agilidade, segurança e economia. Além de não pagar pelo consumo do vizinho, com o UltraSystem o morador tem a tranquilidade de ter em casa uma fonte de energia não poluente, pois o Gás LP é um combustível ambientalmente amigável, e sua combustão não produz resíduos tóxicos. São várias as possibilidades de uso do Gás LP: aquecimento de água, cozimento de alimentos, climatização de ambientes, pisos radiantes, secadoras de roupa, entre outros. O processo de reabastecimento é realizado de modo simples, o Gás LP é transferido diretamente dos caminhões da Ultragaz para a central do condomínio,

com rapidez e sem perdas nem desperdício. Os condôminos podem ficar descansados, pois não irão pagar mais em razão da adoção do sistema individualizado. A política de preços não muda e não há cobrança de taxa mínima, o produto fica à disposição do morador que só irá pagar o que efetivamente consumir. Assim, se não houver consumo, não haverá custo. O consumidor que sai de férias ou deixa seu imóvel fechado sem uso, por qualquer motivo, não recebe nenhuma cobrança. Há também a diferenciação no estoque do gás para clientes da conta individual: com o UltraSystem quem paga pelo estoque do gás é a Brasilgás e não o condomínio. Para substituir o sistema, não há necessidade de conversão de equipamentos, como ocorre com o gás natural, lenha, óleo combustível e outras fontes energéticas. A Brasilgás disponibiliza consultoria técnica e uma equipe altamente qualificada em todas as etapas de mudança para o UltraSystem, desde a contratação, projeto, implantação e, principalmente, no pós-venda, com serviços de manutenção preventiva e periódica gratuita, levando tranquilidade para síndicos e condôminos.

Maiores informações: Unidade de Apoio ao Cliente: Capitais e regiões metropolitanas 4003-1616 e demais regiões 0800 886 1616 www.brasilgas.com.br • Twitter: @Brasilgas_Ofic • Facebook: Brasilgás www.cadeosindico.com.br

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DIA A DIA DO SÍNDICO

Fui eleito síndico e agora? Por Rosemar Smera

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o assumir um condomínio, o novo síndico deve ficar atento aos primeiros procedimentos para uma excelente gestão administrativa. Inicialmente deve re­gis­ trar no cartório de títulos e documentos a ata que o elegeu síndico e logo após, alterar a assinatura e senhas no banco que o condomínio possui conta corrente. É interessante que seja emitido um extrato para informação do saldo inicial na data da alteração desta assinatura. Atualmente a Receita Fe­deral exige também alte­ ração do nome do novo síndico perante o órgão e a emissão de novo Certificado Digital. Após esta etapa, devem ser verificados se os pagamentos do FG T S, INSS e PIS foram devidamente recolhidos ou se há alguma pendência, seja documental ou financeira. Ainda sobre os fun­c i­ o­­­n ár i o s d o c o nd o míni o,

ve­r ifique se as férias estão atualizadas e se há alguma pendencia de pagamento com relação aos pagamentos de horas extras, adicional noturno, vale alimentação e vale transporte. Também verifique se há dívidas perante as concessionárias de serviços, como água, luz, telefone e gás e ainda, se há pendências com empresas prestadoras de serviços, como empresas de manutenção de elevadores, interfones, administradora, contador, advogado, etc. Solicite cópias dos contratos para análise. Solicite levantamento dos acordos extrajudicia­is e processos judiciais em andamento, nos quais o condomínio figure como autor ou como réu. Analise os documentos e as prestações de contas dos últimos 12 meses para co­n hecer a situação financeira do condomínio. Verificar se o seguro obrigatório e o cadastro

dos condôminos estão atua­ lizados. Também devem ser verificadas as obrigações. Leia atentamente a Convenção e o Regimento In­t erno para conhecer as regr as do condomínio e como agir em determinadas si­tuações. Verifique a situação física do condomínio, desde o te­­ lhado, passando por todas as áreas comuns, finalizando na garagem. Se necessário, fotografe a situação encontrada. Após levantamento de toda a situação financeira, document al e es trutur al do condomínio, convoque uma assembleia para informar a todos os condôminos como o condomínio lhe foi en­tregue e qual o seu plano de trabalho para realização das melhorias necessárias. Ao final da gestão, faça um relatório comparativo do início e do final de sua gestão e entregue, protocolado, todos os documentos ao novo síndico eleito. CS

Dra. Rosemar Smera é especialista em direito condominial e sócia da empresa Adcon Administração de Condomínios - Tel.: 71 3272-1354

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Informe Publicitário

Seu condomínio precisa saber: Powerboss, a última palavra em economia de energia elétrica

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owerboss é um filtro de energia elé­ trica pensado e projetado para que você economize eletricidade. Ele é capaz de abranger toda a sua instalação elétrica, podendo ser ela de natureza residencial (monofásico/ bifásico) ou industrial (trifásico). O Powerboss é idealizado para a redução do consumo e do desperdício de energia, dos gastos em manutenção de equipamentos e para o aumento de suas vidas úteis. O filtro funciona diminuindo as varia­ ções que são comuns nas redes elétricas e que geram gastos desnecessários com eletricidade. É dessa forma que ele faz com que seus equipamentos desempe­ nhem o mesmo trabalho com menos energia e mais eficiência.

VANTAGENS DO POWER BOSS A conta de luz é, na maioria das vezes, uma par­ cela que abrange grande parte do seu orçamento. Porém, com o sistema Powerboss é possível controlar parte desse gasto, apenas utilizando a energia elétrica de forma racional. Os dados indicam que o Sistema Powerboss de filtros de energia elétrica vêm atingindo ótimos resultados onde já foi instalado, obtendo redução de consumo em até 20%. Assim, você pode perceber que aproveitando ao máximo a energia é que faz economia.

COMO FUNCIONA O Powerboss é um filtro de linha elétrica que pode ser aplicado em instalações monofásicas, bifásicas ou trifásicas. Esse filtro visa diminuir o consumo de ener­ gia elétrica através de seu sistema redutor de perdas

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causadas por interferências externas (frequências de rádio, TV, telefonia celular e outras tantas frequências que se integrem à frequência fundamental de 60 Hz) e internas (fontes chaveadas, controladores de CLPs e etc.). Atua enviando as interferências da rede elétrica ao aterramento, corrigindo as deformações de ondas causadas pelas frequências já citadas. Uma exclusiva característica do Powerboss é seu “Banco de Varistores” dimensionado para o desvio ao solo das sobretensões em curtíssimo espaço de tempo (nanosegundo). A Powerboss desen­ volveu um sistema ex­clusivo para condo­m í­n ios resi­ den­c iais e comerciais que con­s iste na instalação de um filtro na entrada geral de energia do condomínio, proporcionando economia e proteção a toda a planta, e de filtros protetores individuais que são instalados nas unidades residenciais ou comerciais, protegendo todos os equipamentos instalados como aparelhos eletrôni­ cos, lâmpadas e aparelhos elétricos, reduzindo assim despesas com manutenção ou substituições prematuras de equipamento, prolongando suas vidas úteis. Os filtros Powerboss são fabricados pela Powerboss do Brasil Limitada de acordo com a legislação vigente, conforme portaria da ANAEEL 486 de 12.11.1997, arti­ gos 8º e 9º; Resolução 456 de 29.11.2000, atendendo as normas de instalção NBR 5410. Os filtros Powerboss já estão sendo comercia­ lizados com exclusividade no estado da Bahia pela Ecopower Limitada.

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GESTÃO DE CONFLITOS

Por Adjaneara Costa

Conflitos na vida condominial: em 2013 aposte no “bom senso”

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engano de muitos que adquirem unidades imobiliárias em condomínios está justamente em acreditar que esse importante passo é o único para a concreta realização do sonho da casa própria. Qualidade de vida, bem estar e tranquilidade são fatores que complementam o conceito de “morar bem” e é isto que verdadeiramente se pretende com a realização deste sonho. O uso do bom senso é uma prática inteligente e eficiente, capaz de proporcionar a boa moradia, uma vez que evita e/ou minimiza vários conflitos frequen­ temente flagrados na vida condominial, e até mesmo evitaria muitas ações judiciais demandadas, em muitos casos, pela sua falta. Agir com bom senso nada mais é que permitir seduzir-se pelo respeito ao próximo, agir com empatia, ter paciência, educação e ética. No geral, as regras de convivência e as sanções transcritas nos Regimentos Internos e nas convenções são bastante claras, visto que os próprios condôminos as apro­varam e, portanto, não podem alegar seu desconhecimento. Essas normas devem coadunar com os preceitos da Constituição Federal, com o Código Civil, com a Lei 4.591/64, bem como todo ar­cabouço jurídico correlato disponível. Mesmo assim, muitos dos desgastantes conflitos e infrações, que tiram o sossego de muitos, vão desembocar no judiciário, consumindo tempo e dinheiro de todos, enquanto aguardam, esperançosa e angustiantemente, que a justiça seja feita. Morar em condomínio deixará de ser uma decisão espontânea. Os grandes centros urbanos e RMs se transformaram em canteiros de obras de empreendimentos condominiais. Conclui-se, então, que morar

em condomínios será a única opção para muitos. Assim sendo, ou as pessoas se adaptam a esse tipo de moradia, compreendendo que as normas internas têm como objetivo imperioso o bem estar coletivo, e infringi-las é um atentado a toda coletividade, ou serão obrigadas a conviver insatisfeitas, paradoxalmente, com a realização do seu “sonho”, comparecendo vez por outra em audiências, pagando multas e se desentendendo com seus vizinhos, justamente por que lhes faltou o bom senso. Contudo, o uso do bom senso não se restringe apenas aos condôminos, mas nas mesmas proporções aos seus gestores. Síndicos, subsíndicos, conselheiros e suplentes, não podem usar o bom senso apenas quando lhes é conveniente. Se a norma foi infringida, em alguns casos, um dialogo com o morador poderá surtir bastante efeito. É impor tante também atentar-se quanto à frequência de determinadas infrações, que podem indicar um novo perfil dos moradores, ou seja, uma tendência, exigindo muito mais a busca por soluções criativas, que meras advertências ou multas. Foi assim que os animais de estimação ganharam espaço na vida condominial, com diálogos, com propostas, e não com comportamentos inadequados. Logicamente que há situações onde o bom senso não cabe, como por exemplo os casos de reformas sem previa análise técnica, que coloca em risco a estrutura do edifício. Muitas outras situações poderiam aqui ser citadas, mas em qualquer caso caberá o discernimento dos gestores. O gestor que tiver sólidos princípios além de habilidade de agir, não apenas pautado nos conhecimentos, mas levando em conta valores éticos. Com ponderação, sensatez, senso de justiça, confiança, responsabilidade, discrição, cautela e serenidade, e não apenas com rigor, ou seja, agindo com bom senso, enfrentará melhor toda e qualquer situação. Portanto, em 2013 apostemos no bom senso como opção eficiente na construção da boa moradia.CS

Adjaneara Costa é contadora, especialista em gestão de condomínios e especializanda em gestão tributária - adjaneara@hotmail.com.br

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A importância do projeto de reforma e revitalização

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ealizado o “check-up” da edificação e identificadas as patologias, o síndico se depara com os seguintes questionamen­ tos: o que fazer? Como fazer? Por onde começar? Como otimizar os recursos? A elaboração de um projeto de arquitetura de recuperação e reforma responde a essas questões. Projeto significa, genericamente, intento, desígnio, empreendimento e, em acepção, um conjunto de ações, caracterizadas e quantificadas, necessárias à concre­ tização de um objetivo. Embora esse sentido se aplique a diversos campos de atividade, em cada um deles o projeto se materializa de forma específica. Nesse caso o resultado final é a execução da obra. É chegada a oportunidade, através do projeto de arquitetura de recuperação e reforma, de coordenar e resolver problemas estruturais, de impermeabilização e segurança. Além de aproveitar espaços ociosos, oti­ mizar recursos, entre muitos benefícios. Em paralelo, reutilizar e criar espaços aconchegantes, modernizar e obter a valorização visual do edifício com nova "pagina­ ção", estimular áreas de convivência, onde os resultados estéticos, de conforto, segurança e lazer são a conse­ qüência da resolução daqueles problemas identificados. O síndico terá no projeto um instrumento de motivação, para a mobilização dos condôminos. A transparência e participação através de questionários e reuniões durante a elaboração ajudarão a definir priori­ dades, usos e atividades a serem consideradas. A FR Arquitetura e Urbanismo desenvolve o projeto por etapas. O estudo preliminar apresenta a concepção geral a ser desenvolvida, que submetida à aprecia­ ção do condomínio incorpora na fase subseqüente as modificações sugeridas, até chegar à definição do pro­ jeto executivo final. Participa ainda da assembleia do

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Guarita do condomínio Palazzo Siena (antes)

Nova guarita do condomínio Palazzo Siena (maquete)

"Um trabalho cuidadoso e exercido com muita competência nos mínimos detalhes”. EIdelny P. Ribeiro (síndica do condomínio Palazzo Siena)

condomínio para apresentação e expli­ cação do projeto executivo de arquitetura de reforma. Aproveitamos este espaço para parabenizar a fi­g ura dos síndico, pelo seu dia, em geral moradores voluntários e abnegados que lutam pelo bem comum. Fernanda Freitas e Renata Riccó

FR Arquitetura Urbanismo e Interiores Fernanda Freitas - CREA 1482-D Ba fdefreitasmuniz@gmail.com - (71) 3336-3745 / 9961-2643 Renata Riccó - CREA 65470-D Ba renata_ricco@yahoo.com.br - (71) 9606-6296 / 9151-8551

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CARTÃO

Entrega de prêmios da promoção

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promoção de novembro do cartão Cadê o Síndico foi finalizada com a entr e ga dos pr êmios aos ga­ n h a d o r e s . N e s t a o p o rtunidade a Angelo Freitas Saúde Ambiental ofereceu quatro serviços de controle de baratas e ratos em área comum e a Atitude Cursos Condominiais disponibilizou quatro bolsas para o curso de atualização para porteiros, recepcionistas, vigias e garagistas. Os ga­n hadores do sor teio com parceria da Angelo Freitas Saúde Ambiental foram:

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1. Condomínio Pituba Ville (AMPIV), representado pelo presidente José Luiz. 2. Condomínio Iguatemi Sul, re­presentado pela síndica Juliana Oliveira.

3. Condomínio Empresarial WN, re­presentado pelo administrador Raimundo Alberto Santos. 4. Condomínio Águas de Jaguaribe, re­presentado pela administradora Ebnildes Santos Sena. Os ga­nhadores do sorteio com parceria da Atitude Cursos Condominiais foram:

5. Condomínio Conjunto Residencial Politeama, representado pela síndica Tereza W. Camões. 6. Condomínio E d f íc io A na Mar g ar ida, re­presentado pelo síndico Aristeu A. de Morais. 7. Condomínio Moradas das Torres Residencial Club, re­presentado pelo síndico Gleidson Barbosa.

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8. Condomínio Jardim das Acácias (Pituba Ville), re­presentado pela síndica Ionara Ribeiro. A próxima promoção já tem sorteio marcado para março de 2013, veja anúncio na página 2. Para fazer a adesão do cartão Cadê o Síndico, basta preen­cher a ficha de adesão disponível no site www. cadeosindico.com.br. Maiores informações pelo telefone 3242-1084. CS

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Verão combina com piscina

PISCINA

Por Antônio Coradinho

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a Bahia não podemos nos queixar do inverno. Apesar de chuvoso, a temperatura normalmente não fica abaixo de 22 graus nos dias mais frios, o que torna nosso clima um privilégio de fazer inveja. Além das temperaturas serem mais altas e os dias mais ensolarados o verão é sinônimo de férias. Os grande usuários das piscinas neste período são as crianças que, enquanto os pais trabalham, fazem a festa na piscina da casa, do condomínio, do hotel ou da pousada. Alguns cuidados são necessários para que este lazer não se torne desagradável pela inobservância de alguns itens de segurança. Para tanto, damos algumas dicas: 1. Observe se existem azulejos quebrados ou quinas afiadas. Um azulejo quebrado funciona como canivete, assim como as quinas vivas das piscinas. 2. Verifique se a água da piscina apresenta os parâmetros de balneabilidade exigidos por lei. O PH deve estar entre 7.2 a 7.8, o cloro entre 1 a 3 ppm e a alcalinidade de 80 a 120 ppm permanentemente. O piscineiro ou a manutenção devem ter sempre disponíveis o Kit de análise para comparação. 3. Verifique se o rejunte do piso e das paredes apresentam algas e limo. Se positivo é sinal de um tratamento inadequado. Exija a correção desta situação imediatamente. Quando o piscineiro escova demais a piscina por infestação de limos é porque não está sabendo tratar corretamente a água. Ha­vendo um bom tratamento químico, raramente as

piscinas são escovadas. Lembro também que excesso de escovação danifica o rejunte o que agrava o problema da infestação dos limos. 4. Nunca deixe uma criança sozinha na piscina. Na verdade ninguém deve ficar na piscina sozinho. O primeiro mandamento da segurança em piscina é: “Sempre que houver uma criança ou adulto dentro da piscina, deverá haver um adulto do lado de fora vigiando”. 5. Não leve copos ou garrafas de vidro para a beira da piscina. Caco de vidro quando cai na piscina fica invisível e na maioria das vezes só pode ser retirado esvaziando-a completamente. 6. Tenha sempre por perto um kit primeiros socorros e o número de um telefone de emergência. 7. Não caia na água depois de uma refeição pesada (feijoada, por exemplo). Espere no mínimo 3 horas. 8. Verifique o funcionamento da bomba e as condições da areia do filtro. Uma areia saturada faz a água perder o brilho gradualmente até ficar turva, além de obrigar o gasto de mais produto químico. 9. Conserte os refletores da piscina. Se ainda não colocou a iluminação Led, coloque. Afinal, hoje a piscina mais que um lazer é uma fonte luminosa, onde as reuniões à volta dela ficam mais agradáveis, com o colorido da nova iluminação. Essas recomendações são simples de atender e vão tornar seu verão e suas férias mais tranqüilas. Afinal de contas, mais que os adultos, as crianças são os reis das piscinas. CS

Antônio Coradinho é sócio da empresa Corágua Soluções em Piscinas - www.coragua.com.br - 3334-7977 / 3334-3436

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ELEVADORES

Medidas de segurança no uso do elevador Por Adriana Novaes

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magine como seria a vida dos condomínios e usuários em geral sem esse fundamental meio de locomoção - o elevador - hoje considerado o transporte público mais usado no mundo. Sendo assim, algumas medidas se tornam indispensáveis para utilização com segurança dos elevadores, vejamos: • Não permita guardar objetos na casa de máquinas. Além de proibido por lei poderá trazer inconvenientes para os técnicos de manutenção e também oferecer risco de incêndio. • Orientar o pessoal da faxina que, quando estiverem fazendo a limpeza, não varrer a poeira para baixo da porta dos elevadores e não deixar cair água no poço ou através das soleiras o que irá resultar em curto-circuito onerando o condomínio e causando transtorno aos usuários. Caso isso ocorra,

d e s l i g a r i­m e ­ diatamente o elevador e comunicar a empresa res­ pons ável pela ma­­nutenção. • Antes de entrar verifique se a cabine está no andar. Nunca se a­fobe! Quando a porta do elevador abrir, preste atenção! Algumas falhas nos sis temas mecânicos permitem, às vezes, que a porta abra sem a presença do elevador, o que poderá provocar acidentes fatais. • Se o elevador parar entre andares, os ocupantes devem manter a calma, pois o perigo é iminente; acionar o botão de alarme e/ ou utilizar o interfone para pedir ajuda; • Em caso de incêndio, não utilize os elevadores. O abandono do edifício deve s er f ei to p elas e s c adas, obedecendo ao plano de

evacuação da área. • Orientar sempre aos usuários do perigo em deixar crianças transitarem livremente pelos elevadores sem acompanhamento de um responsável. O elevador é um veículo de transporte extremamen­te s e gur o s e f or us ado de forma correta. A sua utilidade é essencial em prédios residenciais e comer­c iais e, seguindo as recomendações da manutenção preventiva, a "dor de cabeça" com uma eventual quebra ficaria bastante reduzida.CS

Adriana Novaes, bacharel em Direito - UFBA, pós-graduada pelo Ministério Público-BA, advogada atuante no segmento civil e empresária no ramo de transporte vertical. Contato: adriana_novaes@ymail.com

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ENERGIA RENOVÁVEL

Sistema de energia solar fotovoltaico

É possível converter luz do sol em

energia elétrica

Basta instalar um sistema de energia solar fotovoltaico. Na Bahia, a Donauer Solar do Brasil, localizada em Lauro de Freitas, oferece esse serviço

Por Lais Ferreira

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astante difundida na Europa, China, África e Japão, a energia fotovoltaica, gerada através da conversão de luz solar em eletricidade, tende a ser mais comum no Brasil a partir de 2013. Em abril deste ano, a Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel) aprovou um projeto para a criação do Sistema de Compensação de Energia que permite a qualquer pessoa, através de geradores solares, produzir sua própria

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energia em casa e ganhar créditos na conta de luz com a energia não usada. A resolução da Aneel inclui a microgeração, com até 100 KW de potência, e a minigeração, de 100 KW a 1 MW. Para aderir à medida, o consumidor terá que instalar um sistema de energia solar por conta própria. Na Bahia, uma das empresas que oferecem painéis de energia solar fotovoltaicos e serviço de instalação dos mesmos é a Donauer Solar do Brasil, localizada em Lauro de Freitas. Segundo o diretor da empresa, Marco Nowak, para realizar a conversão, é necessário tomar alguns cuidados. “O indicado é que se contrate um profis-

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CLASSIFICADOS sional com know-how específico de instalações solares. Usar componentes solares de qualidade testada e certificada, além de uma estrutura de alumínio específica para fixar os módulos“, alerta Nowak. No caso do painel fotovoltaico, o investimento depende da região e das condições técnicas do local. “Uma casa de três pessoas na Bahia, com gastos em torno de R$ 100 por mês (167 kWh da Coelba) vai precisar de um sistema solar de aproximadamente 1-1,5 k W. O s m ó dul o s solares instalados vão cobrir 7-11 m² e o sistema completo custará de R$ 13 a 20 mil“, exemplifica Nowak. Apesar do custo elevado, a tendência é que com a popularização do sistema haja uma diminui­ ção no preço, tornando a conversão mais viável. Já a amor tização do investimento ocorre entre 7 e 10 anos, dependendo da qualidade do equipamento adquirido. De acordo com o professor de engenharia elétrica da Estácio FIB, Roberto Musser, no caso de condomínios, o sistema pode ser implantado em conjunto com vizinhos. “A mesma fonte pode atender a vários apartamentos”, afirma. Vale ressaltar que isso só pode ser realizado em condomínios, do contrário, é ilegal. Com o uso de energia fotovoltaica, a redução no valor da conta de energia pode chegar até 100%.

Além disso, o novo sistema também traz benefícios ambientais, por ser uma fonte de energia inesgotável e limpa, sem emissão de gás carbônico. Para Roberto Musser, “Existe um movimento de integração de fontes energéticas alternativas. O governo vem apresentando várias soluções que viabilizam e incentivam as distribuidoras e a cadeia produtiva da indústria da

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Módulo fotovoltaico

energia no sentido de buscar formas viáveis de mitigar os efeitos ao meio ambiente”, declara o professor. O sistema produz energia praticamente sem fim. Os fabricantes dão a garantia que após 25 anos os módulos solares ainda geram 80% de energia de um módulo solar novo. E continuarão produ­ zindo mesmo depois de 50 anos. A manutenção dos painéis deve ser feita anualmente, para a verificação das conexões, do funcionamento do inversor e do sistema completo. Já a limpeza dos módulos para retirada de poeira e salitre é recomendada com mais frequência.CS CARTÃO CADÊ O SÍNDICO

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Sistema em condomínio vertical www.cadeosindico.com.br

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CLASSIFICADOS ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ACSM Administração de condomínios e Serviços ..........................................(71) 3327-2074

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CLASSIFICADOS ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ADM. E ASS. - ILHÉUS E ITABUNA

ÁGUA - ECONOMIA

Sr. síndico, ao solicitar orçamento, informe que viu anúncio na revista Cadê o Síndico www.cadeosindico.com.br

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CLASSIFICADOS ALARMES

ASSESSORIA JURÍDICA

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NVS..............(71) 3353-0430 / 8826-8575 Veja anúncio no título de Segurança eletrônica

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