BusinessInnovator Het E Magazine van uw zakelijke ideeënpartner
Nog even en dan breekt hier de pleuris in de huizenmarkt uit? Wellicht heeft u al wel eens gehoord over hem: hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz van de Universiteit Maastricht. Eichholtz maakte op basis van historische gegevens een index van de huizenprijzen aan de Amsterdamse Herengracht sinds 1736. Omdat de huizen hier altijd dezelfde kwaliteit hebben gehad, zijn deze prijzen indicatief voor prijsontwikkeling over zo'n lange periode.
de pech heeft op zo'n piek in de woningmarkt in te stappen, heeft grote kans zijn of haar hele leven te moeten werken voor een in waarde dalend bezit. [ Link naar grafiek:
stijgende huizenprijzen doorgaans als gevolg van een combinatie van bevolkingsgroei, een gestaag dalende (lange) rente en aantrekkende economische groei. Vervolgens treedt een interessante feedback-loop in werking...
http://bit.ly/7OJJZf ]
Want de kredieten die banken verlenen, vormen als het ware zelf ook een De tussentijdse fluctuaties in de reële stimulans voor de huizenprijzen. Stijprijsniveaus kunt u als het ware zien gende huizenprijzen hebben immers als een verplaatsing van tot gevolg dat de (veronderstelde) welvaart tussen generaties kwaliteit van kredietportefeuilles bij (en tussen hen met en hen banken verbetert. De kredietverlening zonder een eigen huis). kan dan verder versoepeld worden, Dat de reële prijzen op tot grote tevredenheid trouwens van lange termijn vrijwel conde huizenkopers zelf (die vaak ratiostant zijn, is eigenlijk niet neler te werk gaan bij het kopen van vreemd: inflatie en looneen pak melk dan bij de aanschaf van ontwikkeling lopen immers een huis), wat weer een nieuwe stimin of meer aan elkaar mulans vormt voor de huizenmarkt. gelijk. En uiteraard is het wiskundig onmogelijk een Zie blz. 2 alsmaar toenemend percentage van het persoonlijk inkomen En wat blijkt? Anders dan misschien aan woonkosten uit te geven (in de verwacht, laat de reële huizenprijs jaren '70 was een gemiddeld gezin (dus gecorrigeerd voor inflatie) geen zo'n 50% van het maandinkomen kwijt alsmaar stijgende lijn zien. Sterker, aan vaste lasten, momenteel zo'n van enige stijging is eigenlijk helemaal 75%; zie ook het werk van prof. Wargeen sprake (prof. Robert Shiller van ren van de Harvard Law School). Yale University kwam overigens met E-magazine: Jaargang 1 no. 3 soortgelijke resultaten voor de VS). Feedback-loop (beide kanten op!) November 2011
Nr. 3 - 2011 Colofoon:
BusinessInnovator
De grafiek - te raadplegen via onderZoals uit het grafiekje blijkt, kent de staande link - lijkt eerder op een weerhuizenprijsontwikkeling op lange tergave van een jong gebergte: hoge mijn hoge pieken en diepe dalen. pieken en diepe dalen. Wie toevallig Aanvankelijk begint een periode van
Uw zakelijke vernieuwer zoekt het Netto Ondernemers Geluk voor U!
Email: Sjouke@businessinnovator.nl Telefoon: 0620138201 Website: www.businessinnovator.nl Copyrights: Sjouke van der Schaaf
1
BusinessInnovator
Het E Magazine van uw zakelijke ideeënpartner
Van blz.1 Het heeft in zekere zin wel wat weg van een piramidesysteem, maar dan op megaschaal. Want wanneer de prijzen eenmaal dermate hoog zijn opgelopen dat ze onmogelijk verder kunnen stijgen, dan valt dit mechanisme stil. De prijzen stijgen opeens niet verder en banken worden opeens een stuk voorzichtiger in het verstrekken van de zo geliefde (s)t(r)op hypotheken. Met een zichzelf versterkende neerwaartse druk op de huizenprijzen tot gevolg. Immers, dalende prijzen maakt dat banken voorzichtiger worden en voorzichtigere banken zorgen weer voor extra prijsdruk.
Dubbele leverage Het snel omslaan van de houding van banken wanneer de huizenprijzen niet verder stijgen, is overigens niet vreemd. Waar leningen voor het kopen van obligaties en aandelen maar op heel beperkte schaal verstrekt worden, zijn hypotheken van 80, 90 of zelfs meer dan 100% van de koopprijs van een woning in Nederland heel gangbaar. De bij value investing vereiste 'margin of safety' is niet of nauwelijks aanwezig en een kleine prijsdaling is dan al voldoende om onder water te geraken (lees: de hypotheekschuld wordt groter dan de waarde van de woning zelf). Enige tegenslag een scheiding, ziekte, ontslag of een oplopende rente - leidt dan al vrij snel tot een persoonlijk faillissement. Met een mogelijke afboeking voor de bank tot gevolg.
ben uitstaan (voor hypotheekportefeuilles geldt opmerkelijk genoeg dat banken daarvoor maar relatief weinig eigen vermogen hoeven aan te houden).
Nederland
Wie het grafiekje van hoogleraar Eichholtz er nog eens bij pakt houdt z'n hart waarschijnlijk vast. Een paar jaar terug bereikten de reële huizenprijzen Met andere woorden: bij stevig dalen- de hoogste niveaus sinds 1736. Een de huizenprijzen hoeft maar een paar prijsniveau welke zo'n beetje het dubprocent van de hypotheken in gebreke bele is van het eeuwenlange gemidte blijven om het eigen vermogen van delde - één huis voor de prijs van een bank volledig weg te vagen. twee dus. Waarschijnlijk dat zo'n bank dan weer op kosten van de belastingbetaler Verkopers van huizen houden - misgered moet worden. schien ook wel omdat ze gewoon niet Wie gelooft dat bovenstaande allemaal onzin is, wijzen we op Fannie Mae en Freddie Mac. Deze twee Amerikaanse hypotheekverstrekkers hadden tot enkele dagen voor hun faillissement nog de allerhoogste kredietwaardigheidsrating. De doelstellingen van Fannie Mae en Freddie Mac waren in grote lijnen gelijk aan onze 'Nationale Hypotheek Garantie' (NHG): het verlagen van de drempel voor eigen woningbezit. En hoewel Amerika en Nederland zeker niet één-op-één met elkaar vergeleken kunnen worden, geldt wel degelijk dat de ratio 'hypotheekschuld / inkomen' in Nederland momenteel substantieel hoger ligt dan die in Amerika ooit geweest is. Zo is Nederland - sterk gestimuleerd door belastingmaatregelen die overkreditering stimuleren (lees 'hypotheekrenteaftrek') - wereldkampioen hypotheekleningen.
Echter, de woningkoper is niet de enige die met leverage werkt. Banken doen dat namelijk zelf ook. Nogal eens gaat het om enkele tientallen (!) keren het eigen vermogen dat banken aan hypotheekleningen heb-
Uw zakelijke vernieuwer zoekt het Netto Ondernemers Geluk voor U!
anders kunnen - vooralsnog vast aan de luchtbelprijzen van enkele jaren terug. Van die recordprijzen van 2008 is gemiddeld nu zo'n 10% af. Maar veel interesse (mede doordat banken voorzichtiger worden) is er niet. Vergeleken met 2008 daalde het aantal transacties op de Nederlandse woningmarkt met ruim 40%. En het aantal bezichtigingen daalde zelfs met meer dan 75% (!). Het IMF heeft Nederland al meermalen gewaarschuwd voor de potentieel destabiliserende werking van de hoge hypotheekschulden. Feitelijk kan Nederland gezien worden als een internationaal schoolvoorbeeld van een falende huizenmarkt (zie ook http:// bit.ly/pThOW1). Met een zee aan woningen boven de markt en een hypotheekschuld die groter is dan ons volledig bruto binnenlands product hoeft er maar weinig te gebeuren om hier de pleuris te laten uitbreken. Bijvoorbeeld een groot Europees land dat in financieringsproblemen geraakt en waarvoor Nederland besluit garant te gaan staan. Grote kans namelijk dat dan ook hier de rente zal beginnen op te lopen. De eenmaal ingezette negatieve feedback-loop op de Nederlandse woningmarkt is dan vrijwel niet meer af te remmen. U bent gewaarschuwd...
2
BusinessInnovator
Het E Magazine van uw zakelijke ideeënpartner
Hulp aan starters in de bijstand betaalt zich terug ! De hulp die wordt geboden aan mensen in de bijstand die een eigen bedrijf willen starten, betaalt zich terug. Mensen in de bijstand die een bedrijf starten zijn vaak even succesvol als reguliere starters met een eerste bedrijf. Doordat een succesvolle starter vanuit de bijstand onder andere inkomstenbelasting afdraagt en een besparing op de uitkering oplevert, betaalt de regeling zich ruimschoots terug.
zoeksbureau adviseert gemeenten die dit nog niet hebben te investeren in een aparte administratie van de lening zelf en ook om de omzetontwikkeling na de start van de onderneming kritischer te volgen. Dit kan het positieve effect van de regeling nog verder vergroten.
Dit blijkt uit een onderzoek naar het Besluit bijstandsverlening voor zelfstandigen (Bbz). Hierin zijn onder andere de voorwaarden bepaalt waaronder mensen in de bijstand een eigen bedrijf kunnen starten. De regeling is onderzocht over de periode 2004 tot en met 2008. Vandaag is het onderzoek "Bbz 2004: uit het startblok” aan de Tweede Kamer aangeboden. De grootste uitgaven in de Bbz hangen samen met het aanvullen van de eigen inkomsten tot bijstandsniveau, van het voorbereidingsjaar tot drie jaar na de start van de onderneming. Verdere kosten worden gemaakt voor coaching, advies over de levensvatbaarheid van de onderneming, administratie en een eventuele lening voor bedrijfskapitaal. Hiertegenover staan opbrengsten die voortvloeien uit besparingen op uitkeringen na succesvolle uitstroom. In totaal 42 % van de startende ondernemers is na de eerste twaalf maanden uit de uitkering. Na vier jaar loopt dit verder op naar 74%.
Overheid doet niets om talent vast te houden!
Die organiseerde op 13 oktober in Den Haag een congres rondom het thema boeien en binden van talent en kwaliteit. Professor Roel Nieuwenkamp, als bijzonder hoogleraar arbeidsverhoudingen verbonden aan de leerstoel, zegt niet verrast te zijn over de uitkomst. ‘Maar zorgwekkend is het wel’, zegt hij. ‘Veel organisaties zijn met zoveel geweld aan het bezuinigingen, dat er geen aandacht meer is voor het probleem van de vergrijzing van het personeelsbestand. Dat is een dilemma. Alle energie gaat naar het bezuinigen, terwijl ze tegen de stroom in zouden moeten investeren in het aantrekken, binden en boeien van talent.’ Volgens Nieuwenkamp zit zowel het jonge als het midden- en oudere segment momenteel in de knel. ‘Voor trainees zijn niet genoeg plaatsen. Hun aantal neemt af. Het functionele middensegment stroomt onvoldoende door naar managementposities. En ouderen krijgen een diffuse boodschap: enerzijds wordt van ze verwacht langer door te werken, anderzijds krijgen ze signalen dat het bijzonder welkom is als ze de organisatie willen verlaten’, aldus de hoogleraar.
Doel van het congres is om lichtende voorbeelden op het spoor te koNog niet één op de drie overheidsor- men van organisaties die het wél lukt ganisaties neemt maatregelen om om contra cyclisch te investeren in talentvolle ambtenaren te behouden. talent. ‘In het buitenland hebben we In zeker de helft van de departemen- ze tot dusver eerlijk gezegd niet kunten, provincies en gemeenten blijkt nen vinden. Hopelijk lukt het om de niets geregeld. best practices uit ons land boven tafel te krijgen. We staan met zijn Dat is een van de resultaten uit een allen toch voor de opgave dat de enquête van Binnenlands Bestuur ‘grote intocht’ die over circa 5 tot 7 onder ruim 1.400 ambtenaren. De jaar nodig is, ook daadwerkelijk enquête werd gehouden in samenplaatsvindt’, aldus Nieuwenkamp. Het rapport constateert wel dat er nog werking met de Ien Dales-leerstoel verbeteringen mogelijk zijn op het ter- (‘de overheid als arbeidsorganisarein van kredietbeheer. Het ondertie’).
Uw zakelijke vernieuwer zoekt het Netto Ondernemers Geluk voor U!
3
BusinessInnovator
Het E Magazine van uw zakelijke ideeënpartner
Tips van Jan Kaas Fiscaal
9 bij 9 Sudoku met 2 extra groepen, Beginner
Auto in privé Kosten of afschrijving? Een bedrag van 19ct per zakelijke kilometer: deze kunnen als zakelijke kosten worden opgevoerd maar worden ook belastingvrij aan de privepersoon verstrekt. BTW? 75% van de BTW op de gemaakte autokosten kan in sommige gevallen worden teruggevraagd. Administratieplicht Kilometerregistratie van de zakelijke kilometers. Deze hoeft niet sluitend met de kilometerteller te zijn. Bij een controle kan de fiscus wel vragen om de zakelijke agenda ter controle van de opgegeven kilomters. Bij de terugvraag van 75% van de BTW moeten de bonnen en facturen ook bewaard worden. Bijzonderheden? Als je IB ondernemer bent (eenmanszaak of VOF), kun je ook nog minimaal 75% van de gemaakte autokosten (brandstof, onderhoud, maar niet de aankoop) terugvragen .
Het doel van deze 9x9 Sudoku is om de lege velden zodanig in te vullen dat elke kolom, elke rij, en elk blok van 3 bij 3 velden de getallen 1 t.e.m. 9 exact eenmaal bevatten.
SUDOKU Jan Kaas Fiscaal
Het extra doel van deze Sudoku is TIP!! Zakelijke kilometers kunnen ook om de extra gemarkeerde groepen: worden opgevoerd (tegen 19ct) als je de 2 hoekblokken (linksboven en op de fiets gaat, lopend, meerijdt met rechtsonder) zodanig in te vullen dat elke groep de getallen 1 t.e.m. 9 ook anderen of met de trein gaat !! exact eenmaal bevat, en dat deze getallen in deze twee hoekblokken zich op dezelfde positie bevinden.
Uw zakelijke vernieuwer zoekt het Netto Ondernemers Geluk voor U!
Spreuk van nomber van Jan Kaas Fiscaal is: ———————————Wees altijd de eersteklas uitvoering van jezelf, inplaats van de tweedehands uitvoering van een ander.
4