Ronde tafelgesprek: Het moet sneller

HET MOET SNELLER

Er zijn niet genoeg woningen voor iedereen. Het is allang geen nieuws meer. Steeds meer mensen krijgen vroeg of laat te maken met het woningtekort. In Den Haag is dat natuurlijk niet anders. Al spelen hier ook nog andere zaken een rol, typisch Haagse zaken. We praten erover met vier professioneel betrokkenen afkomstig uit de makelaardij en de projectontwikkeling die ook antwoord geven op de vraag of de huizenprijzen nu wel of niet voor het eerst zijn gedaald.

robert kuiper jan kokje

Wie van Robert Kuiper, makelaar en partner van Frisia Makelaars wil weten waarom het niet opschiet met de nieuwe huizen die de stad zo nodig heeft, krijgt het gedecideerde antwoord dat er twee redenen zijn voor de ongewenste vertraging. “Dat zijn de gemeentelijke vergunningen en de bouwkosten die nu al een paar maanden explosief stijgen.” Op het laatste is het lastig invloed uit te oefenen, al was het maar omdat het een wereldwijd probleem is, maar de gemeentelijke procedures zouden toch geen spelbreker hoeven zijn. “Ik kan het niet met andere steden vergelijken, maar van menig projectontwikkelaar krijg ik te horen dat de gemeente Den Haag best een lastige partij is.” Wie wel goed kan vergelijken, is Wouter Loomans die als senior projectontwikkelaar is verbonden aan de ontwikkelaar Local. “We zijn actief in Den Haag, maar ook in Rotterdam en Amsterdam en ik kan alleen maar zeggen dat het hier langer duurt om een vergunning te krijgen.” Hij noemt de Binckhorst als voorbeeld, het gebied waar in de komende jaren ca. 5000 woningen dienen te worden gerealiseerd. Loomans :”Laat ik voorop stellen dat het belangrijk is dat een plan van een ontwikkelaar door de gemeente tegen het licht wordt gehouden, zeker als het zoals in de Binckhorst een hele complexe opgave is waarbij met een oneindig aantal zaken rekening moet worden gehouden. Maar wat er in de praktijk gebeurt is dat er door de gemeente amper onderscheid wordt gemaakt tussen grote en belangrijke keuzes die al eerste moeten worden gemaakt en zaken die pas veel later in het plan een rol van betekenis gaan spelen. Vanaf het begin is alles meteen even belangrijk en dat zorgt voor vertraging.”

Gert-Jan Olsthoorn van Olsthoorn Makelaars, het kantoor dat samen met Frisia een groot aandeel heeft in de verkoop van nieuwbouwwoningen in de regio meent dat het voor een deel met de capaciteit te maken heeft. “Ik zou willen adviseren om als er te weinig ambtenaren zijn die zorgvuldig de vinkjes kunnen zetten zodat het plan naar een volgende fase kan, de kennis en kunde die daarvoor nodig is, wordt ingehuurd.”

wouter LoomanS gert-jan oLSthoorn

Onlangs publiceerde de NVM de kwartaalcijfers. Aan tafel zit ook Jan Kokje, eigenaar van De Vries Robbé Makelaardij en sinds vijf jaar voorzitter van NVM Haaglanden waarbij ca. 180 kantoren zijn aan gesloten (ca. 65% van het totale aantal makelaars) Wat opviel waren de juichende berichten in de pers dat de huizenprijzen na lange tijd weer eens gedaald waren. Dat moet, zegt het gezelschap, toch iets genuanceerd worden. Kokje :”Wat sowieso lastig is om met elkaar in overeenstemming te brengen, is dat de huizenprijs gedaald zou zijn terwijl 73 % van de huizen boven de vraagprijs is verkocht. “ Hij sluit niet uit dat in het eerste kwartaal van dit jaar relatief veel woningen zijn verkocht tegen een prijs die de gemiddelde huizenprijs iets naar beneden drukt. “Wat natuurlijk zorgt voor een vertekend beeld.” Wel is duidelijk dat de consument zich behoedzamer opstelt en er langer over doet om een bod te doen. Kokje :”Dat heeft alles te maken met de gestegen hypotheekrente. Voor steeds meer mensen is een bepaalde prijsklasse onbereikbaar geworden.” Olsthoorn en Kuiper bevestigen het beeld dat er iets minder biedingen binnenkomen (Olsthoorn :”Maar vind je het gek als je al tien keer achter het net hebt gevist”) maar de uiteindelijke prijs niet naar beneden is gegaan.

Duidelijk is naar voren gekomen, stelt Loomans, dat wie echt om een woning zit te springen in Den Haag de starters zijn en de ouderen. Kuiper kent het voorbeeld uit de praktijk waarbij de vrouw van 80 jaar in haar eentje in haar eengezinswoning in de Vruchtenbuurt blijft wonen, ze wil best weg, het trappenlopen gaat haar steeds moeilijker af, maar er is niks te vinden, niet in de buurt die zij haar hele leven al kent. Kuiper noemt het een wooncarrière. De mogelijkheid om binnen een straal van een paar kilometer steeds te verhuizen naar de woning die op dat moment bij je leven hoort. Nu wordt die wooncarrière bij een steeds grotere groep mensen ruw onderbroken omdat de volgende stap niet kan worden gemaakt wat tot gevolg heeft dat een oudere in de eengezinswoning blijft wonen en het jonge gezin de vertrouwde wijk inruilt voor een groeigemeente. Op steeds meer plekken in de stad wonen mensen met hetzelfde inkomen en dezelfde achtergrond. En dat, zo heeft het verleden geleerd, zorgt niet voor een fijn woonklimaat.

Alle vier zijn ze het erover eens dat het rijk de regie in handen zal moeten nemen. Loomans vertelt over wat er onlangs gebeurde toen een kantoorgebouw van Local in Hilversum klaar moest worden gemaakt om vluchtelingen uit Oekraïne op te vangen. Met hoog opgetrokken wenkbrauwen :”Alles wat altijd langzaam en moeilijk gaat, ging nu zo snel en makkelijk.” Een openbaring, noemt hij het. Wan het kan dus wel, een ambtelijk apparaat dat de schouders eronder zet. Olsthoorn :”Het rijk zal duidelijke doelen moeten stellen voor de gemeente. Die doelen moeten doelstellingen worden die hoe dan ook gehaald moeten worden.”

Loomans stelt dat de procedures een rol van betekenis spelen, maar het voert te ver, vindt hij, om het huidige woningtekort op het bordje te leggen van de stroperige ambtenaar. Want van de beleggers en ontwikkelaar wordt gevraagd om iedereen een kans te geven om een wooncarrière te maken. Wat wil zeggen dat er woningen moeten komen voor alle doelgroepen zodat niemand nog een reden heeft om zijn verhuisdromen uit te stellen. Hij pleit meer voor samenwerking tussen gemeenten en de plannenmakers. In het huidige contact met de gemeente, ziet hij het gevoel van urgentie regelmatig verdwijnen als een procedure eenmaal loopt. “En als de urgentie er niet is, gaat de snelheid verloren.” Kokje “En aan die snelheid zal gesleuteld moeten worden, want in het tempo waarin er nu wordt gebouwd, wordt het probleem alleen maar groter.” ‹