The Class of 2020

Page 1

EEN NIEUWE TOEKOMST VOOR STUDENTENHUISVESTING IN NEDERLAND

THE CLASS OF 2020 An

dy

tje

Noor

Jeremy

Lisika Saskia Christina

Thomas

e

D

s eni

Cathelijne


INHOUD 5 7

Sander

Welkom in 2020 ...en terug in 2011 GESPOT: De volgende generatie studenten in beeld

8 12 19 22

TRENDS Vijf ontwikkelingen die de markt tot 2020 bepalen Over de grens: Verenigde Staten, Groot-Britannië en Spanje Financiering & Partnerships Dingen die wel & niet gaan veranderen

26 29 32 35 37 40 40

FACTS & FIGURES Wie woont waar Van arm tot rijk Op kamers Inkomsten Bestedingen Vijfhonderd jaar studeren en studentenhuisvesting Investeren anno 2011

46 48 50 52 54 56 58 60 62 64

TIEN NIEUWE EN VERNIEUWDE PRODUCTEN ‘Friends’ appartement Extended stay Studentenflat 2.0 Community Living Campus Loft Maatschappelijk huren Studio+ City Loft Hotel+Casa Tijdelijk huren

EEN MARKTVISIE VAN

a Vo l k e r W e s s e l c o m p a n y


Christina

Andy

Noorttje

Jeremy

Cathelijne

Denise

Huisvesting voor

Ceren

THE CLASS OF 2020 vraagt een cultuuromslag De concurrentie om de getalenteerde student neemt toe. Huisvesting is een voorwaarde en tastbaar marketingmiddel om je als kennisinstelling of universiteitsstad te onderscheiden. Studenten vinden het woningaanbod steeds belangrijker bij het kiezen van een universiteit en stad. Als ontwikkelaars hebben wij de wens en ambitie om de komende jaren honderden miljoenen in nieuwe en bestaande studentenhuisvesting te investeren. Wij verwachten behoefte aan 85.000 nieuwe eenheden tot 2020. Gezamenlijk onderzochten wij hoe we die extra studenten in 2020 in al hun diversiteit en ambities optimaal kunnen bedienen. Het resultaat is een uitdagend toekomstperspectief voor student, onderwijs en huisvesting voor de “The Class of 2020”. In 2020 heeft wonen voor studenten in Nederland een nieuwe betekenis. Net als in Londen, Berlijn, Barcelona en New York helpt een breed aanbod van huur- en koopwoningen om lokale en internationale studenten te verleiden en te binden. In deze marktvisie laten wij zien hoe de diversiteit onder studenten veel sneller groeit dan wetten en regels bij kunnen houden. De (acute) vraag neemt toe evenals de behoefte aan meer kwaliteit en concurrentie in de markt. Inkomensgegevens, levensstijl en woonwensen laten zien dat de meeste huidige en toekomstige studenten hun leven en inkomen zelf organiseren. Studenten bepalen zelf hoe en waar ze wonen en wat ze voor hun kamer willen betalen. De structurele tekorten en de veranderende wooneisen vragen een cultuuromslag in het Nederlandse denken over studentenhuisvesting. De wet- en regelgeving loopt

achter en heeft niet de wensen en zelfstandigheid van de hedendaagse student als uitgangspunt. De huisvestingsbehoefte van The Class of 2020 vraagt een cultuuromslag en betere investeringscondities. Om 85.000 nieuwe eenheden te bouwen moet het voor particuliere, commerciële partijen en corporaties aantrekkelijker worden te investeren en innoveren in studentenhuisvesting. Met de hulp van Rijksoverheid, kennisinstellingen en universiteitssteden kan de markt tussen nu en 2020 een innovatief divers en internationaal concurrerend aanbod van studentenhuisvesting realiseren. Waarom dit belangrijk is voor u, uw stad en Nederland als kenniseconomie leest u hier.

Welcome to 2020. The time is now! Onze ambitie: 85.000 nieuwe eenheden tot 2020 Community Living (Woongroep) 3.000

Campus Loft 5.000

Tijdelijk Huren 5.000 Studentenflat 2.0 15.000

Maatschappelijk huren 5.000 Hotel + Casa 2.000

Studio+ 10.000

Extended stay 15.000

City Loft 5.000

‘Friends’ appartement 20.000

1


Gespot:

ESMEE Leeftijd: 22 jaar Studie: Rechten Bijbaan:

Deze buurt is echt een ontdekking. Er valt hier zo veel te beleven! Toch denkt iedereen dat het alleen maar armoede is. Misschien ben ik positiever, omdat ik via de Stadsacademie veel contact heb met lokale ondernemers. Ik help ze met het opzetten van bedrijfjes en verzorg het juridische deel van de cursus over ondernemerschap. Voor deze inzet krijg ik een forse korting op de huur. Dat scheelt, want ik wil per se in de stad wonen, maar UQRV UWMLMZ SIV UM ÅVIVKQMMT niet al te veel helpen.

Budg d g et per maand Beurs: €300 Arbeid: €350 Ouders: €100 €750

Rechtswinkel

Geboorteplaats:

Lelystad Buurt:

Garden City Sport: Zwemmen Winkel:

Turkse supermarkt

Telefoon:

Een meter bo eken naast mijn bed

Weet niet welk merk Woonlasten:

€250 all-in

kte Thee met zelfgemaa cupcakes

Op de markt; zoveel kleuren, ggeuren en mensen bij elkaar

AC CA

E

MPUS

E ACC

SS

I

GARD

TY

GE

CI

C

LE

UP

ED

M IN

G

TIG

IN

P

B

CAM

I S

L AT

US

RT

PR

PU

ER

O

UPCO M

TOWN

Q UA

Y

AM

TY

ES

EDGE

N CI T

ES

C

CI

C

SIB LE

AR DE

2

et korting in Appartement m appelijk uil voor maatsch ru werk

K lligraferen. Ee Ka n vrouw uit de buurt is bego d nnen met het ge h g ven vaan n cursussen in Arabische tech niek

G IN

N

G

GARDEN

E


Gespot:

RODRIGO Leeftijd: 30 jaar Studie: MBA Bijbaan: Geen Geboorteplaats:

Dit jaar is puur ontspanning. De afgelopen vier jaar heb ik voor een multinational de hele wereld over gevlogen. Nu kan ik me met deze MBA een jaar lang concentreren op eigen dingen. We zijn met studenten uit veertig verschillende landen. De korte afstanden en het goedkope vliegen binnen Europa zijn te gek. Elke drie weken proberen we een weekend naar een andere stad te gaan. De studie kost een vermogen, maar dat maak ik volgend jaar weer goed als ik voor Heineken in Brazilië ga werken.

Budg d g et per maand Spaargeld: €1.000 Lening: €1.000 €2.000

São Paolo

Buurt:

Prestige Sport: Tennis Winkel: Schiphol Telefoon: Blackberry Woonlasten:

€750 gemeubileerd en all-in

De mensa nieuwe stijl D

De lobby; een mooie D lo ounge. Altijd goed tthuiskomen!

Studeren met ve ertig nationaliteiten

AC US

MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

E

UP

B

TIG

IN

P

N

L AT

US

CAM

I

PR MP

ER

O

UPCO M

RT

ES

CA

TOWN

Q UA

LE EDGE

E ended stay: Volledig Ext geemeubileerde kamer

G IN

TY

SIB

Y D E N CI T

City Hoppen

CI

C

ES

GA R

GARDEN

E

3


Gespot:

CHRISTINA Leeftijd: 27 jaar Studie: Master

Industrieel Ontwerp

Bijbaan:

Freelance werk

Geboorteplaats:

Valencia Buurt:

I am a designer from Spain and have always been a big fan of Dutch graphic design and Mondrian. Now I am developing my own design style. We have a very international program. We learn so much from each other during one year. I was working for Seat before. 1 _W]TL TQSM \W ÅVL [WUM\PQVO VM_ IVL different after this Master, perhaps in a architecture studio in Holland. I have my own furnished studio, which is a luxury. I rent it from a Dutch student who bought it two years ago. He is now in Asia for his Master.

Budg d g et per Beurs: Arbeid: Ouders: Spaargeld:

maand

€300 €300 €550 €250 €1.400

Campus Sport: geen Winkel:

Frozen Fountain Telefoon: iPhone Woonlasten:

€600 gemeubileerd all-in

Op mooie dagen lekker in het par park

H nieuwe Het multifunctionele m faculteitsgebouw; een fa d op zichzelf tad sta

Dutch design po sters verzamelen

AC

MP

US

MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

E

UP

B

TIG

IN

P

N

L AT

US

CAM

I

PR

ES

CA

ER

O

UPCO M

RT

Studio+ S

TOWN

Q UA

LE EDGE

Mijn favoriete gadget s winkel

G IN

TY

SIB

Y D E N CI T

4

CI

C

ES

GA R

GARDEN

E


Toekomstschets

Welkom in 2020 Nederland staat in de top 3 van de Europese hoger onderwijsmarkt. Toonaangevende universiteiten en hogescholen trekken met spraakmakend onderzoek en onderwijs talenten en fondsen uit de hele wereld. Studenten uit binnen- en buitenland kiezen bewust voor een studie aan Nederlandse kennisinstellingen. Rankings bevestigen de reputatie van deze instituten: innovatief, internationaal, toegankelijk, gastvrij en maatschappelijk relevant. Een studie in Nederland betekent goede perspectieven voor studenten op de Europese arbeidsmarkt. Overheidsbezuinigingen en strengere regels maakten studeren de afgelopen tien jaar niet goedkoper. Maar studenten en instellingen hebben de nieuwe zelfstandigheid omarmd. Individuele prestaties en ambitie van studenten worden beloond in de selectieprocessen. De scheiding tussen Bachelor- en Masterprogramma’s heeft geresulteerd in bewustere keuzes van studenten en onderscheidende profielen van instellingen. Het bedrijfsleven in Nederland profiteert van de hoogstaande kennis en het jonge talent. Zij investeert als partner fors mee in onderzoeks- en onderwijsprogramma’s.

De overheid garandeert toegankelijkheid en onafhankelijkheid van het hoger onderwijs door onderzoekers en studenten die niet voldoende middelen hebben te steunen. Conform de verwachting is het aantal studenten in Nederland sinds 2010 met 25% gegroeid tot ongeveer 790.000 studenten. Net als in 2010 woont 55% daarvan op kamers. De beruchte huisvestingstekorten zijn geschiedenis. Studentensteden en hun huisvestingspartners verwelkomen studenten en onderzoekers met open armen. Met trots tonen de kennisinstellingen hun aspirant studenten en families de campus faciliteiten en huisvestingsopties op en nabij de campus. Universiteiten en stadsbestuurders uit de hele wereld komen naar Nederland om de nieuwste typen studentenhuisvesting te bekijken. Markt en corporaties hebben in tien jaar 85.000 nieuwe eenheden gebouwd waardoor het aantal uitwonende studenten van 350.000 tot ruim 435.000 is gegroeid. Sociale en commerciële aanbieders bieden studenten een breed aanbod van kamers, studio’s, hotels en speciale koopwoningen. Aanbieders concurreren op kwaliteit, voorzieningen, locatie en prijs. Afhankelijk van de individuele wensen en het budget is er voor iedere student wat wils.

5


Gespot:

SASKIA Leeftijd: 25 jaar Studie: Internationale

Betrekkingen

Bijbaan:

Als Limburgse vond ik het allemaal prima in Maastricht. Daar is 40% van de studenten internationaal. Dus elke dag was in feite een culturele ervaring. Maar nu dus toch in Amsterdam. Eerst een Master en daarna een baan als lobbyist. Ik zie steeds meer leeftijdgenoten die hier op deze manier terecht komen. Via de universiteit kon ik kiezen uit kamers en studio’s van corporaties en ontwikkelaars. Ik heb voor de laatste gekozen. Niet goedkoop, maar pal naast het centrum!

Budg d g et per maand Lening: €500 Arbeid: €400 Ouders: €600 €1.500

Event planning

Geboorteplaats:

Rosmalen

Buurt:

Quartier Latin Sport: Pilates Winkel: Bijenkorf Telefoon: iPhone Woonlasten:

€650 bruto, exclusief o.a. verwarming, electra en bijdrage VvE

City Loft

Het plein om de hoek; met wel zeven restau rantjes is het fantastisch h om hier af te spreken

MP

US

MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

E

UP

B

TIG

IN

P

N

L AT

US

CAM

I

PR

ES

CA

ER

O

UPCO M

RT

Voor mijn werk organiseren we speciale p a feesten

TOWN

Q UA

LE EDGE

2 keer per week mijn hoofd helemaal leegmaken

G IN

TY

SIB

Y D E N CI T

6

CI

C

ES

GA R

GARDEN AC

Geen limburgse vlaai, maar wel zoet

E


…en terug in 2011 De opening van het academisch jaar 2011-2012 staat in het teken van de aanstaande veranderingen en ongekende uitdagingen. De universiteiten en hogescholen spreken van het jaar van de Nieuwe Realiteit.

Studenten houden de universiteiten verantwoordelijk, maar die wijzen er op dat ze zelf niet mogen investeren. De reputatie van Nederlandse kennisinstellingen en studentensteden staat op het spel.

Opnieuw telt Nederland meer studenten. Maar niet iedere instelling groeit even hard. Sommige verliezen studenten en bezinnen zich op hun strategie.

“Waarom lukt het ons de woningnood niet eens en voor altijd op te lossen?” vragen bestuurders zich af. Maar een combinatie van financiële crisis en wet- en regelgeving heeft zijn impact op de nieuwbouwproductie. Ook de komende twee jaar wordt te weinig gebouwd. De vergunningen van containerdorpen lopen af. Particulieren blijven kamers aan de voorraad onttrekken. De nieuwbouwproductie zakt tot onder de vervangingsvraag.

Het academisch jaar 2010-2011 werd verstoord door een aantal schandalen rond diploma’s, en politieke- en financiële onzekerheid. Kennisinstellingen onderzoeken hoe ze in de toekomst sterker en zelfstandiger kunnen worden. Het Europese Bachelor en Mastersysteem is realiteit. Voor de kennisinstellingen is het een uitdaging om de Europese concurrentie aan te gaan. De groei van het aantal Engelstalige programma’s zet door, het aantal internationale studenten neemt bovengemiddeld toe. Bundeling van krachten, fusies, internationale rankings, kwalitatieve groei en betere dienstverlening aan de student zijn de belangrijkste onderwerpen tijdens de openingsrecepties van de nieuwste campusgebouwen. Studentenhuisvesting blijft een uitdaging. Meer dan 340.000 studenten wonen op kamers. Maar het vinden van huisvesting gaat vaak met pijn en moeite gepaard. Het landelijke tekort wordt dit jaar geschat op 20.000 tot 30.000 kamers. De media schrijven gretig over wanhopige studenten die bij de start van het academisch jaar nog naarstig op zoek zijn. Op Facebook wordt in alle talen geklaagd over het kamertekort in Nederland.

Het ministerie van OC&W bevestigt zijn verwachting uit 2010 dat het aantal studenten tot 2020 met 25% groeit tot 790.000 studenten. Dat betekent een extra vraag naar studentenhuisvesting van minimaal 85.000 kamers. In Amsterdam alleen al is er tot 2020 behoefte aan 20.000 extra kamers. De sociale huisvesters willen 25% van deze opgave bouwen, maar ook zij kunnen of willen niet nog meer onrendabel investeren in projecten. De commerciële ontwikkelaars introduceren nieuwe koopproducten, maar hypothecaire voorwaarden en beperking van de verhuur maakt de verkoop aan particuliere eigenaren en investeerders moeilijker. Bestuurders in Den Haag doen voorstellen voor voorzichtige hervormingen van de woningmarkt. De student kijkt inmiddels over de grens: “Waarom hier blijven als ik ook een Master in Berlijn kan halen?”

7


Trends

Vijf ontwikkelingen die de markt tot 2020 bepalen

1

Het aantal studenten blijft groeien tot 2020

Het ministerie van OC&W verwacht dat het aantal studenten in Nederland de komende tien jaar groeit van ruim 636.000 in 2009-2010 met bijna 25% tot 790.000 studenten in 2020. In 2010 was ongeveer 55% van de studenten met studieďŹ nanciering uitwonend. Het aantal uitwonende studenten komt daarmee op bijna 350.000. Bij gelijkblijvende percentages uitwonenden zal het aantal voltijdsstudenten met huisvestingsbehoefte met 85.000 toenemen tot 435.000 in het studiejaar 2020. Na 2023 stabiliseert het aantal studenten zich. Veranderingen in de economische situatie, de mate en vorm van overheidsďŹ nanciering en strengere selectie aan de poort kunnen grote en onvoorspelbare effecten hebben op het aantal studenten en het moment waarop jongeren gaan studeren. 900.000

totaal

800.000 700.000 600.000

HBO 500.000 400 . 400000

WO

300.000 200.000 100.000

2029

2030

2027

2028

2025

2026

2023

2024

2021

2022

2019

2020

2017

2018

2015

2016

2013

2014

2011

2012

2010

2008

2009

1985

2000

1970

0

Verwachte groei aantal studenten in Hoger Onderwijs 2010 tot 2030 (bron: ministerie OCW Referentieraming 2010, bewerkt)

2

Diversiteit en mobiliteit onder studenten neemt toe

8

DĂŠ student bestaat niet. Eigenlijk al sinds de jaren zestig niet meer. Met de groei van het aantal studenten neemt de diversiteit toe. Sinds 2000 studeren er meer vrouwen dan mannen. Het aantal internationale studenten is in vijf jaar met bijna 40% toegenomen. Het percentage niet-westerse allochtone studenten met de Nederlandse nationaliteit is opgelopen tot 16% op hogescholen en bijna 9% aan universiteiten. Ook de leeftijdsverschillen zullen verder toenemen. De trend van life-long learning en de introductie van het Bachelor- en Mastersysteem stimuleert studenten ook op latere leeftijd een (extra) Master


Trends

3

Studeren wordt langetermijn investering

In een kenniseconomie is een goede opleiding veel waard. In Nederland zijn de collegegelden vergelijkbaar met andere Europese landen, maar laag ten opzichte van de goede scholen in de Verenigde Staten. Binnen de Europese onderwijsmarkt zullen kennisinstellingen steeds minder afhankelijk willen zijn van overheidsfinanciering. Maar dit betekent meer vrijheid voor instellingen om hun identiteit en toegevoegde waarde te ontwikkelen. Om internationaal te kunnen concurreren en goede studenten, docenten en onderzoekers aan te trekken zijn goede kwaliteit, reputatie en rankings uiteindelijk belangrijker dan de prijs. Met minder overheidssteun zullen studenten zelf meer moeten bijdragen aan hun studiekosten. Dat kennisinstellingen meer vrijheid krijgen in het bepalen van collegegelden is waarschijnlijk. Indien universiteiten zelf hun collegegelden mogen gaan bepalen zullen opleidingen met een goede reputatie duurder worden dan anderen. Zo werkt dat al bij MBA-opleidingen. Door haar goede reputatie kan de Erasmus Universiteit €39.000 collegegeld voor een eenjarige Master in Business Administration vragen. Voor non-EU studenten gelden al langer hogere collegegelden. TU Delft heeft ontdekt dat een forse verhoging nauwelijks effect had op het aantal aanmeldingen. In Engeland wordt echter gevreesd dat de verdrievoudiging van de collegegelden dit jaar zal resulteren in een exodus van studenten. Zij denken dat studenten naar universiteiten met bekende Engelstalige programma’s - zoals de Universiteit van Maastricht - zullen uitwijken omdat daar de studie en de kosten van levensonderhoud lager zijn. Betekent dit dat studenten minder op kamers gaan of minder uit kunnen geven aan huisvesting? Niet per se. Op dit moment zijn de meeste uitwonende studenten wat betreft huisvestingsbudget al afhankelijk van werk en leningen. Studenten zullen strategisch omgaan met inkomsten, bijvoorbeeld sparen voordat ze hun Master diploma halen. Maar er zullen altijd studenten zijn met kleine budgetten en daardoor afhankelijk van goedkopere huisvesting. Het is een opgave voor de overheid, kennisinstellingen en de sociale huisvesters om juist voor deze studenten voldoende betaalbare woningen te organiseren. Dat particulieren en investeerders daar ook een rol in kunnen spelen laat het Casa400 model zien.

of Minor te volgen. Reeds 27% van de uitwonende studenten is 25 jaar of ouder. De helft daarvan is dertig jaar of ouder. Net als in Amerika zullen meer studenten eerst een driejarige Bachelor doen. Na een aantal jaar werkervaring (CV-building) gaan ze terug naar de universiteit om een Master opleiding te voltooien. Studeren wordt financieel een langetermijn investering. Door hogere studiekosten en lifestyle wensen (smart phone, vakanties, uitgaan, etc) zullen studenten meer bijverdienen en meer lenen. Nu al heeft 20% van de uitwonende studenten een besteedbaar inkomen tussen de €1450 en €2250 per maand. 10% heeft meer dan €2250 per maand te besteden.


Trends

4

Aantal internationale studenten verdubbelt

Internationalisering is een belangrijke doelstelling van Nederlandse universiteiten en hogescholen. De mate van internationalisering telt zwaar in de rankings. Internationalisering is in een stroomversnelling gekomen door de implementatie van de Bachelor-Masterstructuur in Europa en de verdrievoudiging van het aantal Engelstalige programma’s van 450 tot 1.550 sinds 2000. Met name het aantal eenjarige Engelstalige Masters en Minors programma’s en Summer Courses stijgt. Het aantal Engelstalige programma’s is de afgelopen tien jaar verdrievoudigd van 450 tot 1.550. 1600 1400 1200 1000 800 600 400

5

Belang van divers woningaanbod en meerdere professionele partners groeit

Net als in Duitsland, Engeland en Spanje zullen kennisinstellingen meer aan de poort gaan selecteren. Toelating zal afhangen van prestaties, ambitie en motivatie. Specialisering, onderlinge concurrentie en strengere toelatingseisen bij kennisinstellingen zal waarschijnlijk betekenen dat meer studenten moeten uitwijken naar instellingen buiten hun regio. Het lotingsysteem van de medische opleidingen illustreert dit scenario. Universiteiten gaan studenten steeds kortere opleidingen en onderwijsprogramma’s aanbieden. Dat betekent meer vraag naar gemeubileerde huisvesting met lifestyle voorzieningen en flexibele contracten die de universiteit zelf niet zal willen noch kunnen ontwikkelen.

200

1 -1 10 20

09

-1

0

9 20

08

-0

-0 07

20

8

7 20

06

-0

6 -0 05

20

5 20

04

-0

4 20

-0 03 20

02

-0

3

2 -0 01 20

20

-0 00 20

19

99

-0

0

1

0

Bron: NUFFIC bewerking Buena Gente & Co.

Het NUFFIC schatte het totaal aantal internationale en uitwisselingsstudenten in Nederland op 76.750 studenten in 2010. Van 2006 tot 2009 nam deze groep buitenlandse studenten toe met 14.000. Internationalisering vindt het sterkst plaats aan de universiteiten. Het percentage buitenlandse studenten van de WOpopulatie groeide van 6,3% naar 9,3%. De huisvestingsbehoefte van internationale studenten wordt geschat op 90-100% en omschreven als acuut of urgent. Bij gelijkblijvende groeipercentages zal het aantal internationale studenten in Nederland tot 2020 verdubbelen tot 150.000. De toekomstige instroom van internationale studenten is moeilijk te voorspellen. De gevolgen van het instellen van een numerus fixus in Duitsland of een verdrievoudiging van het collegegeld in Groot-Brittannië maken Nederlandse universiteiten aantrekkelijker. Maar omgekeerd geldt hetzelfde: verhoging van het collegegeld in Nederland kan voor een uitstroom van onze studenten zorgen.

10

Internationaal onderzoek wijst uit dat huisvesting en goede faciliteiten voor universiteiten steeds belangrijker worden om zich te onderscheiden. Studenten van buiten de regio wenden zich allereerst naar het kennisinstituut voor huisvestingsmogelijkheden. Circa 85% van de internationale studenten vindt huisvesting via bemiddeling of advies van de kennisinstelling (schatting gemeente Amsterdam). Ook voor het aantrekken van Nederlandse studenten is de beschikbaarheid van goede huisvesting steeds belangrijker. Recruiters melden dat ze op open dagen steeds meer vragen krijgen over huisvesting, met name van ouders van jonge studenten. Omdat studenten kennisinstellingen verantwoordelijk achten voor huisvesting zijn deze kennisinstellingen kwetsbaar voor problemen en tekorten. Daarom zullen ze meer behoefte hebben aan een breed aanbod van professionele operators die hun imago kunnen beschermen en waar mogelijk versterken. Een uiteenlopend aanbod hoeft niet alleen uit kamers en huurwoningen te bestaan. Voor studenten en ouders die zekerheid willen kan een studentenhotel of het kopen van een studio op of nabij de campus ook een aantrekkelijke optie zijn.


THOMAS Leeftijd: 20 jaar Studie:

Filmwetenschappen Bijbaan: Internet bedrijf

Ik heb met drie huisgenoten een verdieping aan de rand van het centrum. We hebben twee gemeenschappelijke badkamers, een woonkamer en een keuken. Meestal zitten we met z’n allen in de woonkamer. Ons huis is ook de ontmoetingsplek voor vrienden. Alle vier betalen we 450 euro. Het is veel geld, maar ik geniet iedere dag van de buurt. Ik hou ongeveer 700 over als ik al mijn vaste lasten heb betaald. Ik heb een beurs en leen maximaal. Daarnaast werk ik parttime voor een internet bedrijf. Ik maak me geen zorgen. Als ik in de problemen kom, zie ik het wel.

Budget per maand Beurs: €250 Lening: €500 Arbeid: €400 Ouders: €350 €1.500

Geboorteplaats:

Roozendaal Buurt:

Up&Coming Sport: Volleybal Winkel:

Sneakerwinkel Telefoon: Smartphone

Films schieten op straat

Woonlasten:

€450,- all in

Altijd zon en leuke mensen op het terras om de hoek

AC CA

E

MPUS

G SS

I

GARD

TY

GE

M IN

E ACC

ED

C

LE

UP

CI

TIG

IN

P

B

CAM

I

PR

US

L AT

N

US

RT MP

ER

O

UPCO M

DOWNTOWN

Q UA

LE EDGE

ES

CA

G IN

TY

SIB

Y D E N CI T

Post-tentamen activiteiten

CI

C

ES

GA R

Friends appartement, uken douche, toilet en ke eld worden gede

GARDEN

E


Trends

Over de grens Ieder land heeft een eigen hoger onderwijssysteem met tradities in campusontwikkeling en studentenhuisvesting. Door de integratie van de Europese onderwijsmarkt en internationalisering verdwijnen de verschillen snel. Tijd om over de grens te kijken voor best practices en opkomende trends. Een rondje langs Spanje, de Verenigde Staten en Groot-Brittannië leert dat traditionele vormen van studentenhuisvesting worden getransformeerd tot lifestyle communities. Gefinancierd met privaat geld en innovatieve financieringsconstructies.

What were onc to be luxuries Increased connecti housing arethat noa for the “toys” kitchens, priva essential part of th private bathroo (Dessof). spaces and loun Facilities)

12

Ħ Kamers in NIDO, Londen hebben ‘ensuite bathrooms, double beds, flatscreen TVs, wireless broadband, as well as CCTV coverage around the building to appeal to security-conscious parents.”


Trends

ce considered in student ti vity is expected ow are expected: now an ate heir bedrooms, lifestyle. oms, social nges (School

In de Verenigde Staten bestaan vele vormen van studentenhuisvesting. De helft van de studenten geeft de voorkeur aan on-campus huisvesting. De andere helft wil liever in de stad wonen. Steeds meer Amerikaanse studenten geven de voorkeur aan een ‘stedelijk’ appartement op loopafstand van de campus met winkels, restaurants en andere voorzieningen. Maar volgens het tijdschrift University Business gelden ook voor on-campus huisvesting Luxe, Privacy, Privatisering, Leven & Leren, Veiligheid en Duurzaamheid als de belangrijkste trends. “The needs and desires of students and their families have changed over the past ten years, more so than in any other period I have seen,” constateerde Connie Carson, voorzitter van de Association of College and University Housing Officers- International, in 2010. Hoewel voor eerstejaars on-campus huisvesting met een gedeelde kamer nog gangbaar is, geven universiteiten en hun huisvestingspartners de studenten steeds meer keuzes en mogelijkheden. Live & Learn woongroepen is een nieuwe vorm van huisvesting waar academische en niet-academische activiteiten samenkomen. Een voorbeeld is het Spaanse Huis waar studenten naast wonen ook Spaanse lessen volgen en Spaans spreken tijdens het bereiden en nuttigen van maaltijden.

Verenigde Staten The Vertical Campus, Chicago Studenten van de Roosevelt University in Chicago kunnen tegenwoordig in hun pyjama met de lift naar de colleges. De universiteit bouwt in het centrum van Chicago een 32-verdieping tellende verticale campus met collegezalen, laboratoria, een food court en een fitness centrum. Ruim 600 studentenkamers komen in de bovenste zeventien verdiepingen. De kamers bevinden zich in appartementen met twee of vier slaapkamers. Het delen van voorzieningen stimuleert sociale contacten en interactie met andere studenten, terwijl de eigen slaapkamer is ingericht om in privacy en rust te studeren en slapen.

Educational Housing Services, New York Wisselende bezettingsgraden gedurende het jaar zijn voor iedere operator van studentenhuisvesting een operationele en financiële uitdaging. Met zeven locaties in New York loopt Educational Housing Services met name een risico in de zomermaanden wanneer de meeste studenten geen vakken volgen. Daarom richt zij zich op stagiaires die van mei tot en met augustus in New York werkervaring komen opdoen. Kamers kosten $3000 tot $7800 (€2150 €5600) voor de zomer periode.

13

Ħ Studieruimte in EHS New York

Ħ The Vertical Campus in Chicago


Gespot:

JORIS Leeftijd: 23 jaar Studie:

Medische Biologie Bijbaan: Fietskoerier

Dit is voor mij de vierde kamer in twee jaar. Tot nu toe is deze het grootst. Ik deel het kantoorpand met vier tijdelijke bewoners. Af en toe koken we samen, maar iedereen is toch vooral met zijn eigen dingen bezig. Ik heb ruimte genoeg voor vrienden en vriendinnetjes. Het verhuizen vraagt wel veel van mijn meubilair. Ik stel niet zulke hoge eisen, behalve aan muziek. Een bank moet er wel zijn, ook al is die ouder dan ikzelf. Het is juist wel grappig als iets heel lelijk is. Dat past bij het oude kantoorpand.

Budg d g et per maand Beurs: €250 Lening: €100 Arbeid: €200 Ouders: betalen collegegeld en verzekering €550

Geboorteplaats:

Franeker

Buurt:

Up&Coming Sport: Fietsen Winkel: Kringloop Telefoon: Pre-paid

Me and my b and

Woonlasten:

€100,- inclusief

’s Avonds vanuit bed naar de stad kijken; n eeen microkosmos van llichtjes

AC S

CA

E

MPUS

E ACC

SS

I

GARD

GE

TY

C

CI

UP

ED

M IN

G

TIG

IN

P

LE

CAM

I

PU

L AT

B

RT

PR AM

ER

US

UPCO M

TOWN

Q UA

Y

ES

C

TY

ES

EDGE

N CI T

Uitgaan, vooral naar concerten

CI

C

SIB LE

AR DE

14

Ka er tijdelijke huur Kam douche, toilet en keuken do worden gedeeld w

G IN

N

G

GARDEN

O

Meubels uit de kring loopwinkell

E


Gespot:

LISIKA Leeftijd: 24 jaar Studie:

Honours program Media Studies Bijbaan: No Geboorteplaats:

I am from the States but my parents are originally from India. I am in Holland for my second Summer School. Last year I was in Bologna. This year I applied for Philosophy & Media Law in Tilburg. During the four week program I share a studio with a girl from England. We often study together in our room. Sharing a room is really part of the learning and social experience. After the course I am off to France to meet some friends and hopefully warm weather.

Budg d g et per maand Lening: €1.000 Ouders:€1.500 €2.500 voor de zomer

Portland, Oregon

Buurt:

Accessible Edge Sport: Paardrijden Winkel: Online Telefoon: iPhone

mer aan de sum rs e m e ln e De course

Woonlasten:

Inbegrepen bij de summer course

Leren radiomaken

Studenten hotel. rustigg lang nadenken en dromen n in n een warm bad

Weekend trips

AC MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

E

UP

B

TIG

IN

P

N

CAM

I

PR

US

L AT

US

RT MP

ER

O

UPCO M

TOWN

Q UA

LE EDGE

Door de wereld trekken D

ES

CA

G IN

TY

SIB

Y D E N CI T

de

annen ooral sp v , n e z e L boeken

CI

C

ES

GA R

GARDEN

E

15


Trends Ħ NIDO Spitalfields in aanbouw in Londen

Groot-Brittannië Het hoger onderwijs in het Verenigd Koninkrijk geniet wereldwijde bekendheid om zijn kwaliteit. Het aantal studenten in Groot-Brittannië is in twintig jaar verdubbeld tot 1.5 miljoen voltijdsstudenten. Circa 20% daarvan bestaat uit internationale studenten. Het aantal EU en nonEU studenten steeg in 2010 met respectievelijk 5% en 9%. Studenten ‘solliciteren’ bij meerdere instellingen. Op basis van hun cijfers bepalen universiteiten wie ze toelaten. Daardoor woont slechts 18% van de studenten nog thuis. Non-commerciële door universiteiten beheerde complexen bieden huisvesting aan 22% van de studenten, met name eerstejaars die huisvestinggaranties krijgen. Meer dan 50% van de studenten huurt off-campus bij particuliere eigenaren.

Binnen Europa geldt het Verenigd Koninkrijk als koploper op het gebied van innovatie en ongesubsidieerde huisvesting. De markt heeft door de afwezigheid van prijsregulering een indrukwekkende professionalisering doorgemaakt: een verbreding van het aanbod met nieuwe woonprodukten, grotendeels privaat gefinancieerd. Commerciële aanbieders vertegenwoordigen inmiddels bijna 10% van de markt. Door bezuinigingen kiezen universiteiten voor private partners als eigenaar en exploitant van studentenhuisvesting. Grootschalige beursgenoteerde operators als OPAL en UNITE hebben sinds de jaren tachtig meer dan 125.000 kamers gebouwd, met nog eens 40.000 in ontwikkeling omdat het aantal studenten blijft groeien. Prijzen verschillen per regio. In het noorden kunnen studenten kamers vanaf £55 (€65) all-in per week huren. In London zijn prijzen vanaf £100 (€115) all-in per week gangbaar. In de non-profit sector zijn gedeelde kamers, zoals gangbaar in Amerika, in opkomst. Oorspronkelijk bedacht als tijdelijke oplossing voor kamernood blijken gedeelde kamers nu prijstechnisch aantrekkelijk voor aanbieder en student. Eerstejaars waarderen de oplossing omdat het ze helpt bij het leggen van sociale contacten.

NIDO London Nido betekent nest in het Spaans. Het door Blackstone privateequity gefinancierde Nido concept heeft in Engeland het idee van studentenhuisvesting met ‘Nidology’ naar een nieuw niveau getild. Nido wooncomplexen hebben tot 1.200 kamers en zijn speciaal voor verhuur aan studenten gebouwd (purpose built). Nadruk ligt op design, technologie, voorzieningen en veel optionele services als schoonmaken, beddengoed en maaltijden. Prijzen verschillen per locatie. Kamers in het centrum van London zijn vanaf £100 (€115) per week te huur. Concurrenten als Urbanest - actief op drie locaties in Engeland en vier in Australië - bieden vergelijkbare kamers en dienstverlening als Nido. 16

Ħ receptie Melon District, Barcelona


Trends

“In order to stay competitive, colleges and universities are now faced with the issue of diversifying their housing options” Studie van Longwood University, 2010

Spanje Net als bij Duitse, Engelse en Franse universiteiten moeten Spaanse studenten toelatingsexamens doen voor hun universiteit. Dat betekent dat veel studenten moeten verhuizen voor het begin van het academische jaar. Daarbij is studeren in Spanje populair bij buitenlandse studenten. Taal, klimaat en studentensteden zijn geliefd en het land heeft beroemde business schools. Spaanse studentenhuisvesting is gericht op flexibiliteit en het helpen van studenten die de stad of het land nog niet kennen. De portfolio van de Grupo RESA is in vijftien jaar gegroeid tot 6.700 kamers. Resa werkt in partnerships met veertien

universiteiten en wordt gefinancierd door regionale banken en private investeerders. RESA biedt huisvesting voor een academisch jaar, een paar maanden, een week, of een nacht. Ook biedt zij huisvesting voor studenten met families. Het Melon District is een nieuw concept in Barcelona; zij doet er met een zwembad op het dak nog een schepje bovenop. Kamers zijn te huur vanaf €730 per maand. Door de hoge kwaliteit van de voorzieningen zijn de studentenkamers in de zomermaanden als hotelkamers vanaf €60 per nacht beschikbaar. 17

Ħ Zwembad en dakterras van Melon District, Barcelona


Gespot:

JAN HENDRIK Leeftijd: 26 jaar Studie:

Master Finance Bijbaan:

Online adviseur

Geboorteplaats:

Leiden

Buurt:

Downtown Sport: Squash Winkel: Suitsupply Telefoon: Blackberry

Ik woon in mijn eigen studio in het centrum. Deze studio heb ik samen met mijn ouders voor €140.000 gekocht. Alles is nieuw en gerenoveerd. Heerlijk! Na twee jaar had ik het een beetje gehad met het ranzige studentenhuis. De studio is klein, maar perfect qua locatie. Veel van mijn clubgenoten wonen in de buurt. Het centrum is een beetje van ons. We kennen iedereen. Eten doen we bijna altijd buiten de deur. Sinds ik bij ING werk, ga ik voor de vrijdagmiddagborrel ook wel eens naar de Zuidas. Beetje netwerken, je weet maar nooit wie je tegenkomt.

Budg d g et per maand Lening: €500 Arbeid: €800 Ouders: €600 (betalen woning) €1.900

Woonlasten:

€600 bruto, exclusief gas, licht, water en bijdrage VvE nde Skiën, bij voldoe r jaar pe er budget 2 ke

Squashen

Netwerken op de Zuidas

AC

MP

US

MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

E

UP

B

TIG

IN

P

N

L AT

US

CAM

I

PR

ES

CA

ER

O

UPCO M

RT

Biertjes en wijntjes drinken

TOWN

Q UA

LE EDGE

18

G IN

TY

SIB

Y D E N CI T

City Loft

CI

C

ES

GA R

GARDEN

E


Trends

Over de grens Studenten geven impuls aan lokale economie Onderzoek van Banco Santander wijst uit dat internationale studenten in Engeland gemiddeld £93 (€120) per week uitgeven aan winkelen en uitgaan. Ook in Nederland zijn steden zich bewust geworden van de economische kracht van kennisinstellingen en studenten. TNO becijferde in 2009 dat iedere student een economische waarde van €25.000 voor de stad en regio vertegenwoordigt. Daar komt bij dat een universiteit goed is voor het imago van de stad. Den Haag heeft om die reden de Universiteit van Leiden gevraagd een vestiging in de stad te openen. Australië is koploper internationaliserieng. Het hoger onderwijs wordt beschouwd als belangrijke kennisindustrie met grote toegevoegde waarde voor de economie en de werkgelegenheid.

Nieuwe vormen van financiering: universiteiten, overheden en ontwikkelaars als partners Van oudsher wordt studentenhuisvesting door Engelse en Amerikaanse universiteiten en colleges op eigen grond gebouwd, gefinancierd en beheerd. Deze zogeheten dorms en resident halls zijn een integraal onderdeel van de campus en start van het studentenleven. Door de snelle groei van het aantal studenten kunnen universiteiten zelf niet meer voorzien in de huisvestingbehoefte. Budgetprioritering heeft geleid tot uitbesteding van vastgoed en studentenhuisvesting. Met name in de Engeland en de Verenigde Staten hebben universiteiten private partners gevonden voor het ontwikkelen en exploiteren van diverse soorten huisvesting, zowel on- als off-campus. Lokale en regionale overheden willen de universiteiten graag helpen, want het aantrekken en binden van studenten is goed voor de lokale economie. Maar, overheidssubsidies voor huisvesting zijn beperkt. Daarom zijn nieuwe prikkels ontwikkeld om investeringen van non-profits en commerciële partijen te stimuleren. In Engeland hoeven ontwikkelaars net als universiteiten geen BTW te betalen op de verhuur van kamers.

In de Verenigde Staten kennen publiek gefinancierde universiteiten afzonderlijke juridische entiteiten voor studentenhuisvesting: de zogeheten ‘Real Estate Foundations’ (vastgoedstichtingen). Door de affiniteit met de kennisinstelling mag de stichting tegen gunstige voorwaarden helpen met financiering van private ontwikkelaars. Bijvoorbeeld met een door een overheidsinstantie gegarandeerde belastingvrije obligatie (bond). Sinds de financiële crisis heeft studentenhuisvesting zich als een recession-proof investeringsproduct bewezen. Bij oncampus projecten zijn ‘design/bid/build’ constructies populair. Daarbij werken ontwikkelaars, banken en investeringsfondsen samen voor een project. Op basis van een 20+ jaar master lease van de universiteit of private operator wordt nieuwbouw tot stand gebracht. Door de geringe afzetrisico’s ontwikkelen steeds meer private investeerders op eigen risico studentenhuisvesting buiten het campusterrein.

Internationalisering in Nederland: we lopen achter maar maken een inhaalslag De mondiale internationale studentenmarkt is volgens UNESCO en de OECD wereldwijd gegroeid van 1,7 miljoen in 1995 tot 3,3 miljoen internationale studenten in 2008. De Verenigde Staten (20%) en de EU (45%) hebben gezamenlijk een marktaandeel van ruim 65%. Het marktaandeel van Nederland in de mondiale internationale studentenmarkt is tussen 2000 en 2007 bijna verdubbeld, van 0,7% naar 1,3%. Desondanks ligt het percentage buitenlandse studenten, als deel van de eigen onderwijspopulatie, in Nederland onder het EUgemiddelde.

Percentage 25 internationale studenten 20

15

10

5

nd

an d nl

de

Ne

Fi

la

lg ië

its

EU 19 gem. '08

Du

OECD gem. '08

r No lan d or w eg en Ve re Sp ni gd an je Ko ni nk rij Zw k ed en Zw its er la nd

Bron: OECD

2008

Be

2002

Au st ra

lië

0

19


Gespot:

ELENA Leeftijd: 22 jaar Studie: Psychologie

Arbeid & Organisatie Bijbaan: Translator Geboorteplaats: Brno

Dat bedoel ik nou! Hoe zou het er hier ]Q\bQMV IT[ QMLMZMMV bQRV ÅM\[ zo neerzet? Ik verbaas me weleens over de manieren van de Nederlandse studenten. Ik ben zo blij dat ik op de Campus met hulp van mijn ouders een studio heb kunnen kopen. Ik wil straks ook promoveren dus dat komt helemaal goed uit. Toen ik jong was woonde ik drie jaar met mijn oma in een klein appartementje. Zij was apetrots toen ze hoorde dat ik voorzitter van de Vereniging van Eigenaren werd.

Budg d g et per maand Beurs: €300 Lening: €350 Arbeid: €550 €1.200

Buurt:

Campus Sport: Fitness Winkel: Albert Heijn Telefoon: Skype

Campus Loft (studio met g n douche, toilet en eeige k ) k ken keu

Woonlasten:

€450 exclusief o.a. verwarming, electra en bijdrage VvE

Zomer picni ck in de g zamenlijke ge tuin.

htjes Chatten met mijn nic in Brno

AC US

MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

E

UP

B

TIG

IN

P

N

L AT

US

CAM

I

PR MP

ER

O

UPCO M

RT

ES

CA

TOWN

Q UA

LE EDGE

… en foto’s kijken

G IN

TY

SIB

20

Y D E N CI T

Fotograferen

CI

C

ES

GA R

GARDEN

E


Gespot:

WILLEMIJN Leeftijd: 19 jaar Studie:

Bedrijfseconomie Bijbaan: Strandtent Geboorteplaats:

Castricum Buurt:

Ik ben dit jaar voor het eerst op kamers. Ik dacht eerst dat het nog te vroeg zou zijn. Maar mijn zus was al weg dus het was een beetje saai thuis. Nu woon ik in een nieuw complex dat in de zomer een hotel wordt. We koken in gemeenschappelijke keukens. Studiegenoten vinden het hier chique, omdat het hier net een hotel is. Veel studenten die hier wonen komen uit dezelfde regio als ik. Voor ons is het goed te doen om een paar maanden thuis te wonen. Kunnen we lekker makkelijk naar het strand.

Accessible Edge Sport: Handbal Winkel: H&M Telefoon: Nokia

Budg d g et per maand Beurs: €300 Arbeid: €225 Ouders: €450 €975

Casa + Hotel

Woonlasten:

€350 gemeubileerd inclusief servicekosten

Het strand; daar ben ik de hele zomer te vinden.

Als de wind goed is kitesurfen

AC MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

E

UP

B

TIG

IN

P

N

CAM

I

PR

US

L AT

US

RT MP

ER

O

UPCO M

TOWN

Q UA

LE EDGE

ES

CA

G IN

TY

SIB

Shoppen

Y D E N CI T

Filmavond bij ons thuis

CI

C

ES

GA R

GARDEN

E

21


Facts & Figures

10 dingen die niet veranderen De marktverhouding particulier - corporatie aanbod blijft 3:1

Prijzen op de particuliere markt blijven hoger dan die bij corporaties

Het percentage uitwonende studenten blijft rond de 55%

Het percentage uitwonenden loopt op met inkomen, leeftijd en studiefase

De meeste studenten willen in of nabij het centrum wonen.

Er blijft vraag naar zelfstandige ĂŠn onzelfstandige woonruimte

De gemiddelde kameromvang is 18m2

Huisvesting internationale studenten blijft primaire zorg kennisinstellingen

Slechte gebouwen op slechte locaties hebben last van leegstand

Tijdelijke en maatschappelijke verhuur blijft een alternatief voor studenten met kleine portemonnee

22

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

STUDENTEN

20 Tot 2020 zullen veranderingen in het hoger onderwijs, wetgevingen economie de vraag en het aanbod van studentenhuisvesting beĂŻnvloeden. Maar niet alles verandert. Een overzicht van tien dingen die gaan veranderen en tien dingen die ook tot 2020 hetzelfde blijven.


Facts & Figures

10 dingen die wel gaan veranderen

HUISVESTING

20

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Groeiende vraag naar luxe, privacy, lifestyle communities, exibiliteit, veiligheid en duurzaamheid stimuleert investeerders te innoveren in studentenhuisvesting Meer differentiatie en concurrentie in aanbod op basis van locatie, prijs en services

Particulieren gaan meer investeren in koop van studio’s en buy-to-let constructies

Nieuwe investeerders, ontwikkelaars en operators zullen de markt betreden

De verschillen in prijzen tussen steden zullen oplopen

Corporaties gaan strengere rendementseisen stellen aan nieuwbouw en exploitatie

Private partijen zullen de huisvesting van de bovenkant van de markt van internationale studenten overnemen

Sociale huisvesters zullen zich speciďŹ eker richten op Nederlandse studenten met kleine beurs De kennisinstellingen gaan partnerships aan met meerdere providers en verbinden hun brand aan huisvesting

Kennisinstellingen zullen met alumni fondsen oprichten om talentvolle studenten met weinig geld te helpen 23


Gespot:

EVRIS Leeftijd: 29 jaar Studie:

Ik studeer sinds een jaar in Nederland. Een universitaire studie is een randvoorwaarde voor een redelijke baan in Griekenland. Maar wij hebben nog geen Masters. Bovendien is er voorlopig geen werk in mijn land. Als je een wereldspeler wil worden, moet je naar het buitenland. Na mijn studie wil ik ervaring opdoen bij een internationaal bedrijf. Als ik wat heb opgebouwd, ga ik terug naar Griekenland. Maar voorlopig heb ik het hier prima naar mijn zin.

Budg d g et per maand Lening: €450 Bijnbaan: €650 Ouders: €350 €1.450

Masterstudent Computer Engineering Bijbaan:

IT consultant

Geboorteplaats:

Athene

Buurt:

Campus Sport: Hardlopen Winkel: MediaMarkt Telefoon: Blackberry

Eten en drinken tot laat in de avond. d

Woonlasten:

€550 all-in

Op zondagochtend hardlopen in het park van de campus. Je hoort alleen de vogels Studio+, gemeubileerd

AC US

MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

E

UP

B

TIG

IN

P

N

L AT

US

CAM

I

PR MP

ER

O

UPCO M

RT

ES

CA

TOWN

Q UA

LE EDGE

Hele avonden gamen

G IN

TY

SIB

24

Y D E N CI T

Studiereis naar Aust ralië

CI

C

ES

GA R

GARDEN

E


Gespot:

CEREN

Mijn familie komt oorspronkelijk uit Turkije. Ik en mijn zusje zijn de eerste in onze familie die naar de universiteit gaan. Mijn zusje studeert geneeskunde in Rotterdam. Daar heb ik ook versneld mijn HBO gehaald. Ik wilde graag naar Utrecht, omdat ik vriendinnen heb die er naartoe gingen. Ik volg een parttime Master Bedrijfskunde. Ik wilde per se op kamers, maar mijn moeder vond het niks. Toen heb ik een speciaal meisjeshuis gevonden. Toen kon het wel. Mijn huisgenootjes hebben een zelfde soort achtergrond. Dat schept een band. Ze zijn als zussen voor me.

Budg d g et Beurs: Lening: Arbeid: Ouders:

per maand

€300 €200 €400 €200 €1.100

Leeftijd: 23 jaar Studie: Bedrijfskunde Bijbaan: Recruiting Geboorteplaats:

Rotterdam

Buurt:

Up&Coming Sport: te druk Winkel: H&M

Mee organiseren van studiereizen naar h t Midden-Oos he ten

Telefoon:

Pink Samsung Woonlasten:

€375 all-in

Kamer in Community Living/ g Woongroep

AC US

E

MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

UP

B

TIG

IN

P

N

L AT

US

CAM

I

PR MP

ER

O

UPCO M

RT

ES

CA

TOWN

Q UA

LE EDGE

Geb ouders

Zo groot zou onze kledingkast moeten zijn

G IN

TY

SIB

Y D E N CI T

van mijn oorteplaats

CI

C

ES

GA R

GARDEN

E

25


Gespot:

a

Elen

Willemij

n

Sofia

Wie woont w Iedere student kiest het liefst een woning in een buurt met uitstraling, mensen en voorzieningen die bij hem of haar passen. Welke buurt dat is verschilt per student. Historische binnensteden (‘Downtown’) en populaire wijken (‘Quartier Latin’ en ‘Prestige’) als de Pijp in Amsterdam, Kralingen in Rotterdam, de Schildersbuurt in Groningen, en Witte Vrouwen in Utrecht zijn het meest geliefd onder studenten. Maar analyse van particuliere advertenties en het aanbod van corporatiewoningen laat zien dat studenten tegenwoordig steeds meer verspreid over de stad wonen. Oude stadswijken uit de 19e eeuw en begin 20ste eeuw komen op en kunnen betiteld worden als ‘Up & Coming’. Iets verder van het centrum maar wel goed bereikbaar zijn de ‘Accessible Edge’ wijken; deze liggen vaak vlakbij de grote campussen of hebben goede openbaar vervoerverbindingen. In deze stadszones worden de grootschalige studentencomplexen gebouwd. Het minst geliefd zijn de buitenwijken, hier ‘Garden Cities’ genoemd. In Nederland wordt gewoonlijk niet op de campus gewoond maar dat is snel aan het veranderen met verschillende ‘On Campus’ woonprojecten in aanbouw.

Jan-Hendrik

ee

Esm

DOWN TOWN

PRESTIGE

Cedric

GARDEN CITY

Sander

QUARTIER LATIN

UP & COMING

Noortje

Cer

en

ACCESSIBLE EDGE 26

Rodrigo

ON CAMPUS


waar

Jeremy C = CAMPUS QL = QUARTIER LATIN

PRESTIGE

GARDEN CITY

GARDEN CITY

UP & COMING

C AC

ES

B

SI

CE

C

SSIB L E E

Christina

PRESTIGE

QUARTIER LATIN

LE

ED

GE

EN

AC

UP & COMING

QL

RD

C

GA

PRESTIGE

DOWN TOWN

DOWN TOWN

CI

E DG

CAMPU

S

TY

An

dy

Rotterdam

Nijmegen e

nis

De

UP

& CO MIN G

CAMPUS

M

IN

G

DOWN TOWN

P

IGE ST RE

UP & COMING

DGE EE BL

ACCESS I

E

CE

GE D

AC

DEN CITY AR G SSIBLE

CO UP &

DOWN TOWN AC

Saskia

CAMPUS CE SS E D GIB L E E

GA

R D E N CIT

Y Joris

Delft

Utrecht

GA RD E

MP

US

CA

E

MPUS

G SS

I

TY

GE

M IN

E ACC

ED

C

LE

UP

CI

TIG

IN

P

B

CAM

Thomas

N

US

L AT

O

UPCO M

TY

CE AC

S

PRE S

AC

CI

ES

CA

ER

I

Groningen

PR

DEN

DOWNTOWN

RT

GAR

Y CIT

G IN

Q UA

ACC ESSIBLE E

E DG

LE EDGE

CO MI

SIB

C = CAMPUS

& UP NG

ES

RT Q UAATI L

N IE R

Y D E N CI T

C

GE

DOWNTOWN

GARDEN C

ED

ACCESSIBLE EDGE

GA R

E

GE TI

TY CI

UP & COMING

N

C

SI BL

GARD EN CIT Y

Evris

GARD

E

Cathelijne

Amsterdam Lisika

27


Gespot:

DENISE Leeftijd: 22 jaar Studie: Marketing Bijbaan: IJssalon Geboorteplaats: Breda Buurt:

Toen ik hier kwam wonen heb ik eerst een feestje moeten organiseren. Wat een dooie boel was het! Nu is iedereen veel socialer. Onze verdieping heeft twee ‘afdelingen’ met ieder zes kamers. Met zijn zessen delen we keuken, huiskamer, lief en leed. Maar je kamer en badkamer zijn en blijven privé. Soms organiseren we beneden ping-pong wedstrijden. Dan halen we alles uit de kast. We UISMV WVLMZ IVLMZM [XMKQITM W]\Å\[ MV verzinnen liedjes. Volgend jaar verhuis ik naar Groningen voor een Minor. Ik ben nu al aan het regelen dat ik in net zo’n gezellig huis terecht kom.

Accessible Edge Sport: Rollerblading Winkel: Mango Telefoon: Blackberry Woonlasten:

Budg d g et per maand Beurs: €300 Lening: €200 Arbeid: €450 Ouders: €100 €1.050

Mijn altijd opge ruimde kamer

Studentenflat 2.0 €450,- inclusief servicekosten

Samen eten in onze huiskamer

Feestjes, het hele weekend door

Ping-pong wedstrijd

AC

MP

US

MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

E

UP

B

TIG

IN

P

N

L AT

US

CAM

I

PR

ES

CA

ER

O

UPCO M

RT

Op vakantie gaan

TOWN

Q UA

LE EDGE

28

G IN

TY

SIB

Y D E N CI T

Tijdschriften lezen

CI

C

ES

GA R

GARDEN

E


Facts & Figures

Van arm tot rijk Het beeld van de arme student is grotendeels achterhaald. Sommige studenten komen rond van een paar honderd euro per maand, anderen beschikken iedere maand over €2.500 of meer. Hoe luxer de student wil leven hoe meer geld er wordt geleend en bijverdiend. Het gemiddelde inkomen van de ‘gemiddelde student’ is sinds 2000 toegenomen van circa €600 tot €1.200 per maand (zonder inflatiecorrectie). Maar wie is de gemiddelde student? Een nieuwe analyse van de Studentenmonitor 2009 data leert dat ons beeld van de student bijstelling vraagt. Factoren als studiefase, leeftijd, woonplaats en inkomen van de ouders zijn van invloed op het budget van de student. Hoe luxer de student wil leven des te meer geld er wordt geleend en bijverdiend. De bestedingen bevestigen dit beeld: de uitgaven die uitdrukking geven aan identiteit en levensstijl zijn het meest variabel en lopen op naar mate het inkomen toeneemt.

Grote verschillen in inkomens van uitwonende studenten

€ 10.000

10 % € 2250

20 % € 1450

40 % € 950

20 % € 650

10 %

Maandelijks inkomen in procenten en euro’s

€0 Hoeveel heeft een student te besteden? De toegenomen diversiteit onder studenten toont zich in de verschillen in inkomen van uitwonende studenten. Uit cijfers van 2009 blijkt dat 30% van de uitwonende studenten een inkomen heeft van minder dan €950 per maand. Daar staat tegenover dat 10% van de uitwonende studenten een besteedbaar inkomen heeft van meer dan €2.250 per maand. 20% van de studenten heeft per maand tussen de €1.450 en €2.250 te besteden.

Bron: Studentenmonitor 2009, bewerking ResearchNed

Verschillen tussen regio’s In de Randstad hebben studenten iets hogere inkomens. In Amsterdam, Leiden, Rotterdam en Utrecht is de groep met inkomens van €1.450 tot €2.250 tot 5% (Rotterdam) hoger dan het landelijk gemiddelde. In Utrecht heeft bijna 13% van de uitwonende studenten een inkomen van €2.250 of meer per maand.

Leeftijd en inkomen Studenten met hogere inkomens zijn gemiddeld ouder dan studenten met lagere inkomens. Het percentage studenten ouder dan 25 jaar loopt op tot meer dan 55% in de hoogste inkomensgroep. Maar onder de studenten met inkomens van €1.450 tot €2.250 (20% van het aantal uitwonenden) is nog steeds 60% jonger dan 25 jaar.

100%

80%

60%

40%

20%

0 € 0-650 p/m

€ 650-950 p/m 16-18 jaar

19-21 jaar

€ 950-1.450 p/m 22-24 jaar

€ 1.450-2.250 p/m € 2.250-10.000 p/m 25-29 jaar

Inkomsten verdeeld naar leeftijd pe el, in procenten (alleen uitwonenden) Bron: OCW Studentenmonitor 2009. Bewerking: ResearchNed 2011.

Totaal

30 jaar of ouder

29


Gespot:

CATHELIJNE Leeftijd: 19 jaar Studie: Sociologie Bijbaan: Eko-winkel Geboorteplaats:

Arnhem

Ik was een van de eerste van mijn jaar die op kamers ging. Het was even zoeken, maar deze kamer is goedkoop en het huis is gezellig. We zitten op de bovenste verdieping. Dus als je eenmaal boven bent blijven we vaak gezellig in de keuken hangen. De pizzabezorger is heel blij met onze lift. In de gerenoveerde kamers kan je in alle rust en privacy studeren.

Budg d g et Beurs: Lening: Arbeid: Ouders:

per maand

€300 €200 €450 €100

€1.050

Buurt:

Accessible Edge Sport: Zwemmen Winkel: Markt Telefoon: Skype

.DPHU LQ 6WXGHQWHQà DW D uche, toilet en ke Do uken worden gedeeld

Woonlasten:

€350,- inclusief servicekosten

M Renske Met zomerfestivals bezoeken

Het nieuw H wee sportcenttrum m met zweembad om m de hoek. Heerrli H lijjk k om de dag teh beginnen

Samen thuis koken

AC US

MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

E

UP

B

TIG

IN

P

N

L AT

US

CAM

I

PR MP

ER

O

UPCO M

RT

ES

CA

TOWN

Q UA

LE EDGE

In mijn favoriete eetcafé

G IN

TY

SIB

30

Y D E N CI T

et park Lezen in h

CI

C

ES

GA R

GARDEN

E


Gespot:

JEREMY Leeftijd: 25 jaar Studie:

An International Law master degree from Leiden University in the City of Peace and Justice is a dream come true. I am moving to the Netherlands from my hometown Manchester. I am staying at the student hotel because I had little time to look for a place. And I wanted the privacy and convenience of a fully serviced room. My study is so intense we barely have time to eat. Plus I am going abroad for the second term so \PM ÆM`QJQTQ\a QV KWV\ZIK\ Q[ XMZNMK\ for me. I can come and go whenever I want.

Budg d g et per maand Lening: €500 Spaargeld: €400 Ouders: €700 €1.600

International Law Bijbaan: Geen Geboorteplaats:

Manchester

Buurt:

Accessible Edge Sport: Squash Winkel: The English Bookstore Telefoon: Blackberry

I miss my Engl ish breakfast

Woonlasten:

€700,- all in

English bookstore

E Extended Stay: comfort, à [LELOLW\ DQG V UYLF àH[LELOLW\ DQG VHUYLFH

AC US

MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

E

UP

B

TIG

IN

P

N

L AT

US

CAM

I

PR MP

ER

O

UPCO M

RT

ES

CA

TOWN

Q UA

LE EDGE

Met studieg en e oten naar het Vredespaleis

G IN

TY

SIB

Y D E N CI T

Trainen voor de marathon

CI

C

ES

GA R

GARDEN

E

31


Facts & Figures

Op kamers Niet iedereen gaat op kamers

32

Het percentage uitwonende studenten verschilt sterk per inkomen, opleiding, opleidingsfase en leeftijd. Minder dan 50% van de HBO studenten is uitwonend, terwijl iets meer dan 70% van alle WO studenten het ouderlijk huis verlaten. Met de introductie van het Bachelor en Master systeem zijn de verschillen ook per studiefase zichtbaar. Van de fulltime Bachelors (HBO en WO) woont iets meer dan 50% op zichzelf. Voor parttime Bachelor studenten is dat percentage bijna 75%. Van de Master studenten woont 77% op kamers. Ongeacht de studie of studiefase speelt het inkomen een belangrijke rol bij het wel of niet op kamers wonen. Van de studenten met meer dan €1.300 inkomen per maand (dat is 30% van het totaal aantal studenten) woont tussen de 65% en 80% op zichzelf. Van de studenten met inkomens onder de €750 is dat percentage niet meer dan 30%.

Woningvoorkeur: tussen droom en realiteit Studenten blijken pragmatisch in hun woonvoorkeur. 80% zou het liefst zelfstandig wonen. Maar in de praktijk doet ‘slechts’ 35% dat. Van de eerstejaars woningzoekenden is meer dan de helft van de studenten bereid een woning met anderen delen. Dat heeft waarschijnlijk te maken met een combinatie van behoefte aan sociale contacten, het beschikbare budget en het aanbod van zelfstandige woningen. De vraag naar zelfstandige woningen is waarschijnlijk ook groter door de huurtoeslagregeling. Deze is gemiddeld €135 per maand, maar is alleen beschikbaar voor zelfstandige eenheden. Als een 24-jarige student moet kiezen tussen een kamer van €400 of een studio van €500, dan is de studio met de subsidie goedkoper. De keuze voor een studentencomplex of studentenflat (kamers en studio’s samen 25% van de markt) wordt vaak ingegeven door snelle beschikbaarheid en lage prijs. Studenten op kamers (hospita of studentenhuis samen 47% van de markt) waarderen met name nabijheid van het centrum en de sfeer in het huis. Ook kiezen ze er vaak bewust voor om met anderen te wonen.

Wie woont waar?

Studentencomplex 11%

Uitwonend totaal 100%

Zelfstandig 34%

Huurwoning 21%

Overig 5%

Onzelfstandig 61%

Koopwoning 2%

Studentencomplex 14%

Studentenhuis 40%

Bron: Contrasten in de Kamermarkt, 2010, bewerkt

Hospita 7%


Facts & Figures Punten en markt bepalen de prijs van kamers Voor alle kamers en woningen geldt: hoe kleiner de woning, hoe hoger de prijs per m2. Het verschil neemt af naarmate de kamer groter is. € 80 Amsterdam € 70 € 60 Nederland € 50 € 40 € 30 € 20 woningwaarderingsstelsel (puntensysteem)

€10 0 5 m2

10 m2

15 m2

20 m2

25 m2

30 m2

35 m2

40 m2

Wat betreft de prijzen zijn er grote verschillen tussen de gereguleerde voorraad enerzijds en de vrije en grijze markt anderzijds. Prijzen van particuliere kamers en woningen die worden aangeboden op de populaire website Kamernet liggen gemiddeld 12% boven de maximale huur van het puntensysteem. Hoe geliefder de buurt en de stad, hoe hoger de prijs per vierkante meter. In Amsterdam ligt de gemiddelde kamerprijs op de particuliere markt 60% boven de prijzen van sociale huisvesters. Ook laten advertenties op Kamernet zien dat verhuurders en huurders liever werken met een afgeronde all-in prijs. Bijvoorbeeld: kamers van 15m2 met gedeelde voorzieningen voor €450 per maand. Bij vrije sectorwoningen en koopwoningen bepaalt vraag en aanbod de prijs. Hier geldt dat de locatie de meest bepalende factor voor de prijs is.

Woningvoorkeur verandert tijdens de studie De behoefte aan privacy en zelfstandigheid groeit naarmate de student ouder is of langer studeert. 100%

uitwonend zelfstandige koopwoning

overig

90% 80%

uitwonend zelfstandige huurwoning

70% 60%

uitwonend zelfstandig studentencomplex

50% 40%

uitwonend onzelfstandig studentencomplex

30% 20%

uitwonend onzelfstandig studentenhuis

10%

thuiswonend

uitwonend onzelfstandig hospita

0 2009

2008

2007

2006

2005

2004 of eerder

Hoe werkt het puntensysteem? In principe kennen alle woningen met minder dan 142 punten (tot circa 75m2) een gereguleerde prijs. Voor deze huurwoningen bepaalt het Woonwaarderingsstelsel de maximale huurprijs. Hoewel op de vrije markt de prijzen per buurt en stad sterk verschillen, berekent het puntensysteem de huur op basis van landelijk vastgestelde normen. Die normen zijn gedetailleerd en normatief. Zo mag voor een studio met een aanrecht van 2,01 meter (7 punten) €35 huur per maand meer worden gevraagd dan bij een studio met een aanrecht van 1 meter. Ongeacht of de student hierom vraagt. De locatie telt wel mee maar beperkt. De locatieaspecten hebben bijvoorbeeld te maken met de aanwezigheid of nabijheid van bepaalde voorzieningen, ongeacht of deze voor de doelgroep relevant zijn. Minister Donner heeft deze zomer voorgesteld woningen in dure regio’s als Amsterdam, Utrecht en Rotterdam maximaal 25 punten extra te geven. Dat betekent €120 huur extra per maand. Ook voor kamers is er een puntensysteem (onzelfstandige woonruimte). De extra punten voor schaarstegebieden gaan niet gelden voor onzelfstandige woningen en kamers.

Kamer vinden is netwerken De zoektocht naar huisvesting begint tegenwoordig online. Ook vrienden, kennissen en de kennisinstellingen zijn belangrijke bronnen voor advies over waar je goed en leuk kunt wonen. De websites van universiteiten of hogescholen adviseren studenten over hun huisvestingsmogelijkheden. Veel internationale studenten krijgen van hun universiteit of hogeschool een garantie op huisvesting bij een sociale huisvester. De meeste onderwijsinstellingen in Amsterdam adviseren reguliere studenten zich in te schrijven bij studentenhuisvesters of instellingen als StudentenWoningWeb, de internetsite waarop alle corporaties in Amsterdam hun kamers en studentenwoningen aanbieden. In andere studentensteden wordt aangeraden bij de sociale huisvester in te schrijven. Af en toe geven ze ook namen van bemiddelingsbureaus. Veel instellingen waarschuwen studenten over wachttijden en beperkte beschikbaarheid van woningen bij studentenhuisvesters aan het begin van het studiejaar. Driekwart van de studenten vindt zijn kamer op de particuliere markt. Particuliere eigenaren adverteren veel op de Kamernet website. Hier vindt je ook veel woningen die in onderhuur worden aangeboden. Vaak op basis van tijdelijke contracten en deels gemeubileerde woningen, zodat de prijzen hoger zijn dan het puntensysteem zou toestaan. Eenmaal in de stad gevestigd, verhuizen studenten door.

Gewenste woonsituatie van verhuisgeneigden en huidige woonsituatie van niet-verhuisgeneigden naar startjaar van de eerste studie (september 2009) Bron: enquete Laagland’advies 2009 (N = 3.506) 33


Gespot:

ANDY Leeftijd: 22 jaar Studie: Medische

Ik zit in mijn tweede jaar Medische Technologie. Ik volg met vijftien studenten een speciaal studie- en onderzoeksprogramma bij drie universiteiten. Op die manier combineren we kennis van economie, technologie en medische wetenschappen. Iedere dag zitten we op een andere faculteit in een andere stad. We ontmoeten elkaar vaak op het station. Daar woon ik ook vlakbij. Handig!

Budg d g et per maand Beurs: €400 Lening: €200 Arbeid: €250 Ouders: €250 €1.100

Technologie Bijbaan: Zomers af en toe in mijn vaders zaak Geboorteplaats:

Shanghai, sinds mijn 6e in Nederland Buurt:

Accessible Edge Sport: Tai Chi Telefoon: Skype

O ze kamers hebben een On eiigen douche, toilet en elde keuken edeeeld ged

Woonlasten:

Studentenflat 2.0 €350,- inclusief servicekosten

Eten, veel snacks, ik heb altijd trek

MP

US

MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

E

UP

B

TIG

IN

P

N

L AT

US

CAM

I

PR

ES

CA

ER

O

UPCO M

RT

Roots in Shanghai

TOWN

Q UA

LE EDGE

+HW GDNWHUUDV YDQ RQ]H àDW

G IN

TY

SIB

Y D E N CI T

34

CI

C

ES

GA R

GARDEN AC

Groepswerk op de universiteit

E


Facts & Figures

Inkomsten Hoe komen studenten aan hun geld? Door het studiefinancieringssysteem krijgen alle Nederlandse studenten ongeveer evenveel overheidssteun. Maar percentueel zijn de laagste inkomensgroepen het meest afhankelijk (>60%). Zij werken minder, lenen minder, maar geven ook minder uit. Ook de hoogste inkomensgroepen profiteren van overheidssubsidies. Beurs

Arbeid

Ħ Ħ De gemiddelde beurs is circa €300 p/m.

Bijna 70% van de uitwonenden ontvangt een studiebeurs. Deze is voor alle inkomensgroepen ongeveer gelijk, alleen maakt niet iedereen er evenveel gebruikt van.

Huurtoeslag

Ħ In 2008 ontvingen bijna 26.000 studenten

huurtoeslag. Dat is rond de 8% van de uitwonende studenten. De huurtoeslag is gemiddeld iets meer dan €130 p/m.

Lening

Ħ Studenten lenen steeds meer. Dat doen ze vooral bij de overheid. Ħ Van de studenten met een inkomen van €950 of

meer (70% van de uitwonenden) leent ruim 60%. Het gemiddeld leenbedrag is €500 per maand.

Ħ De hoogte van de gemiddelde lening verdubbelde in 2008. Ħ Dit is mogelijk geworden door de introductie van

het collegekrediet. Studenten kunnen met dit krediet het collegegeld na hun studie terug betalen.

Ħ Op deze wijze financieren ook veel Amerikaanse studenten hun studie.

Ħ Bijna 70% van de uitwonenden studenten verdient bij. Ħ Van de studenten met de 30% hoogste inkomens

heeft meer dan 80% betaald werk. Dat is 20% meer dan studenten met de 30% laagste inkomens.

Ħ Van werkende studenten werkt ruim 80% gedurende het hele jaar. Ħ Het gemiddelde netto maandinkomen uit arbeid is €760, maar verschilt sterk per inkomensgroep. De 30% laagste inkomens verdienen rond de €275 per maand. De middelste 30% verdient €400 en de 20% daarboven verdienen gemiddeld €950.

Ouders

Ħ Ouders zijn voor alle uitwonende studenten een belangrijke bron van financiën. Ħ Voor 90% van de uitwonenden bedraagt de ouderlijke bijdrage 33 tot 38% van het totale budget. Ħ Tussen de 40 en 65% van de uitwonenden krijgt

ouderlijke steun in de vorm van geld. Circa €200 voor studenten met lage inkomens tot gemiddeld €600 p/m voor studenten met de hoogste inkomens.

Ħ 52% betaalt het collegegeld van de kinderen (€125

p/m). Ouders betalen ook vaak studiekosten (32%) en verzekeringen (35%).

Ħ Slechts 20% betaalt geheel of gedeeltelijk kosten van huisvesting (gemiddeld €200 per maand).

Hoe hoger het inkomen, hoe vaker de student werkt en leent

Van wie is de student financieel afhankelijk?

100% Totaal

46

19

€ 2.250 - 10.000 p/m

32

42

€ 1.450 - 2.250 p/m

29

38

40%

€ 950 - 1.450 p/m

43

19

20%

€ 650 - 950 p/m

80% 60%

€ 0 - 650 p/m

0 € 0-650 p/m

€ 650-950 p/m

€ 950-1.450 p/m

€ 1.450-2.250 p/m € 2.250-10.000 p/m

62 64

35 27 33 38 3 34 2 34

Totaal

Percentage van het inkomen afkomstig van: met betaald werk %

met inkomen van ouders/partner %

studenten dat leent bij DUO

Overheid

Eigen inkomen

Ouders

Aandeel studenten met inkomen uit betaald werk, inkomen van ouders/partner en aandeel studenten dat leent bij DUO/IBG, naar inkomensdeciel (alleen uitwonenden). Bron: OCW Studentenmonitor 2009. Bewerking: ResearchNed.

35


Gespot:

NOORTJE Leeftijd: 21 jaar Studie:

Bachelor Taal- en communicatiewetenschap

Ik woon met twee vriendinnen in het huis van mijn oudere zus. Iedere slaapkamer is ongeveer 12 vierkante meter. Ik betaal €350 inclusief gas, water, licht en internet. Mijn zus kon het kopen omdat onze vader garant voor haar stond. Zij woont nu bij haar vriend. Ik ben eerstejaars bij taal- en communicatiewetenschap, maar ik heb ook al twee jaar HBO gedaan. Ik hoop dat ik op tijd klaar ben ^WWZ LM [\]Å 5IIZ OWML LI\ bQM QS LIV wel. Tot nu toe kom ik goed rond. Als ik extra geld nodig heb werk ik gewoon wat meer.

Budg d g et per maand Lening: €500 Arbeid: €300 Ouders: €400 €1.200

Bijbaan:

Gids bij fietsverhuur Yellow Bike Geboorteplaats:

Hengelo Buurt: Up&Coming Sport: Yoga & Salsa

vrienden Uitgaan met

Winkel:

Zara & Tweedehands

Telefoon:

Een oude Nokia Woonlasten:

€350,- all-in Spullen kopen op de rommelmarkt

s appartement, Fr Friend ouche, toilet en keuken do worden gedeeld

Zo vaak mogelijk naarr GH ßOP

AC US

E

MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

UP

B

TIG

IN

P

N

L AT

US

CAM

I

PR MP

ER

O

UPCO M

TY TOWN

RT

ES

CA

G IN

Q UA

LE EDGE

Met zijn alleen in de keuken

SIB

36

Y D E N CI T

.RIßH GULQNHQ HQ PHQVHQ kijken op het terras

CI

C

ES

GA R

GARDEN

E


Facts & Figures

Bestedingen Waar besteden studenten hun geld aan? Net als bij de inkomsten zijn er grote verschillen in de bestedingen van studenten. De kosten van studie zijn veelal gelijk. Maar hoe hoger het inkomen, hoe meer er besteed wordt aan wonen, eten, uitgaan, kleding en telefoneren. Weinig studenten maken zich zorgen over hun financiën. Van de uitwonenden geeft 80% aan dat zij redelijk tot goed kunnen rondkomen. (Studentenmonitor 2009) Vaste kosten

Levensonderhoud en studentenleven

Ħ Iedere student heeft rond de

Ħ Voor kosten van eten, telefoon,

€225 nodig voor collegegeld, studiekosten en verzekeringen.

reiskosten, kleding en ontspanning geldt dezelfde regel als voor huisvesting: hoe meer inkomen, hoe meer er aan wordt uitgegeven.

Ħ Voor non-EU studenten

en MBA studenten zijn deze kosten honderden tot duizenden euro’s hoger.

Ħ Net als huisvesting zijn dit

uitgaven waar studenten hun identiteit mee uitdragen en waar iedere student wel of geen budget voor organiseert. Waar je woont, wat je eet, waar je uitgaat, hoe je je vakantie viert heeft alles te maken met wie je bent en wie je wil zijn.

Waar besteden studenten hun geld aan?

Huisvesting

Ħ Volgens de Studentenmonitor van 2009 besteedden in dat jaar studenten er gemiddeld €420 per maand aan.

Ħ Hoe hoger het inkomen, hoe

duurder de kamer of woning van de student. Studenten besteden er gemiddeld €320 tot €740 per maand aan.

Ħ Huisvestingskosten als

percentage van de totale uitgaven ligt bij alle inkomensgroepen rond de 30%.

Ħ Studenten met de 10% hoogste inkomens wonen gemiddeld ruim twee keer zo duur (€740 p/m) als de studenten met de laagste inkomens. Deze laatste groep geeft aan €320 per maand aan huisvesting te besteden.

€ 2500

overig

€ 2000

telefoon ontspanning € 1500 kleding eten & levensonderhoud

*

€ 1000 huisvesting

*

reiskosten verzekeringen

€ 500

studie collegegeld

0

tot € 650 p/m

€ 650 - 950 p/m

€ 950 - 1.450 p/m

€ 1.450 - 2.250 p/m

€ 2.250 - 10.000 p/m

*

Niet iedere student lijkt goed bij te houden wat er maandelijks binnenkomt en weer uitgaat. De studenten die aangeven minder dan €655 per maand te besteden te hebben geven volgens de enquête meer dan €1.000 uit. Wellicht is dit verschil te verklaren uit het feit dat ouderlijke betaling van collegegeld en andere kosten vaak niet door de studenten als inkomen worden beschouwd. We weten niet of studenten eventuele huurtoeslag van huisvestingskosten aftrekken. Bron: OCW Studentenmonitor 2009. Bewerking: ResearchNed.

37


Gespot:

C DRIC CE Leeftijd: 24 jaar Studie:

Civiele Techniek Bijbaan:

Hotel receptie

Geboorteplaats:

Bordeaux

Nieuwe stad, nieuwe universiteit, geen bekenden. Ik vond het allemaal best spannend. Gelukkig was er een introductieprogramma voor Erasmus studenten. Dan leer je in een week iedereen kennen. En je huisgenoten natuurlijk. Wij zijn inmiddels één grote familie. Ik mis wel een beetje contact met Nederlanders. Die wonen niet in ons International House. We hebben al een paar tradities. Iedere week kookt iemand een gerecht uit zijn thuisland. Ik ben volgende week aan de beurt. Mijn moeder mailt elke dag recepten.

Budg d g et per maand BeursLening: €550 Arbeid: €450 Ouders: €400 €1.350

Buurt:

Campus Sport: Tennis Winkel: Wijnboer Telefoon:

Nokia, geloof ik Woonlasten:

€550 gemeubileerd inclusief servicekosten

H ' EHVWH NRIßH LQ G 'H naast r nieuwe espressoba n de bibliotheek.

Samen eten met het international house

Communit

y living

AC US

MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

E

UP

B

TIG

IN

P

N

L AT

US

CAM

I

PR MP

ER

O

UPCO M

RT

ES

CA

TOWN

Q UA

LE EDGE

Connaisseur

G IN

TY

SIB

38

Y D E N CI T

Bijkomen in het weekend B

CI

C

ES

GA R

GARDEN

E


Gespot:

SANDER Leeftijd: 21 jaar Studie: Economie Bijbaan: Chauffeur Geboorteplaats:

Voor deze kamer hebben ik en mijn maten een contract van een jaar. Volgende zomer moet ik weer op zoek naar een andere kamer. Ik maak me geen zorgen over die verhuizing. Misschien ga ik in ons dispuutshuis wonen. Of koop ik een studio met hulp van mijn ouders. Ik zit op schema met mijn Bachelor. Misschien ga ik nog een jaar door Azië reizen voor ik mijn Master ga doen.

HendrikIdo-Ambacht

Budg d g et per maand Lening: €350 Arbeid: €300 Ouders: €550 €1.200

R Roeien

Buurt:

Quartier Latin Sport: Roeien Winkel: Van Bommel Telefoon: iPhone Woonlasten: Friends appartement €550,- all-in Meisjes versieren

d tijjd Verenigingsleven kost

Studeren in de nieuwe bieb

AC MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

E

UP

B

TIG

IN

P

N

CAM

I

PR

US

L AT

US

RT MP

ER

O

UPCO M

TOWN

Q UA

LE EDGE

ES

CA

G IN

TY

SIB

Mijn favorieten bestuursleden

Y D E N CI T

Reizen naar verre landen

CI

C

ES

GA R

GARDEN

E

39


Facts & Figures

Vijf eeuwen studeren en studentenhuisvesting in 1575Nederland 1871 1945 Jaren 1969 Oprichting eerste Nederlandse universiteit in Leiden.

Aletta Jacobs is de eerste vrouwelijke student aan een Nederlandse universiteit.

Heropening universiteiten: Nog maar de helft van alle studenten uit hoogburgerlijke klasse afkomstig. Percentage vrouwen is 20%.

1815 Rijk geeft eerste studiebeurs (toelage) voor het volgen van Hoger Onderwijs aan een zeventigtal begaafde maar minder vermogende studenten.

1842

1901 De Woningwet maakt het voor woningbouwverenigingen mogelijk om overheidssteun te ontvangen.

Oprichting Technische Universiteit Delft.

1913 1850 Nederland telt circa 1500 studenten. Studenten wonen thuis of bij een hospita. De negentiende-eeuwse student was afkomstig uit de hoogburgerlijke klasse. De gemiddelde student zat er behoorlijk comfortabel bij; wat overigens niet betekende dat studenten niet regelmatig platzak waren.

Oprichting Erasmus Universiteit Rotterdam

1945 1950 Wederopbouw; geen aandacht voor studentenhuisvesting. Studentenhuizen werden op particulier initiatief gerealiseerd. Indien verbonden aan gezelligheidsverenigingen heten zij dispuutshuizen. Meer studiefinanciering beschikbaar voor studenten met goede cijfers en niet vermogende ouders: meisjes krijgen minder omdat ze zelf kleding kunnen maken.

1950

De babyboom generatie gaat naar de universiteit. De groei van het aantal studenten betekent begin institutionalisering studentenhuisvesting. Universiteiten en studenten richten door woningnood zelf huisvestingstichtingen op met studenten in het bestuur. Projecten ontvangen financiële steun van het ministerie van OC&W.

1964 Eerste kraakacties van studenten in Amsterdam tegen de woningnood.

1917

1970 1966 Start bouw Uilenstede door de Vrije Universiteit.

1957 Oprichting Stichting Casa Academica (nu Casa 400) door vier studenten met donatie van elk 25 gulden.

1940: Tweede Wereldoorlog: Universiteiten en hogescholen sluiten hun deuren.

1958 Het ministerie van OC&W beschouwt studentenhuisvesting als een universitaire taak. De stichting Studenten Huisvesting Nijmegen opgenomen in de universitaire organisatie en gefinancierd vanuit de KUN begroting.

1970 Nederland telt 150.000 studenten.

Pater B. van Ogtrop richt Stichting Universiteitshuis op, voorloper van Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen (SSHN).

Huurcommissiewet bevriest de huren van kleine woningen op het peil van 1916, behalve bij doorberekening van hogere kosten voor hypotheek, onderhoud en belastingen.

40

Zestig

Opening IBB: het oudste studentencomplex van Utrecht bestaat uit een hoogbouwflat van 288 eenheden en vijftien laagbouwflats met duizend eenheden. In de beginjaren waren er gescheiden meisjesen jongenshuizen. De huizen hebben geen echte keuken, omdat studenten in de mensa eten.

1968 Studentenprotesten leiden tot democratisering. Oprichting van Universiteitsraad. (foto: Bezetting Maagdenhuis).

Opening studentenflat De Zilverberg van de Universiteit van Amsterdam in Amsterdam-Noord. 607 eenkamerwoningen, 38 gehuwdenwoningen en de woning van de huismeester. De eenkamerwoningen bestonden uit een kamer van 12m2, een ‘natte cel’ (douche, toilet en wastafel) en een kleine hal met kastruimte. Menging met niet-studenten en verloedering van de buurt resulteert in sloop in 1990.

1975 Onrendabele exploitaties en oplopende kosten van nieuwe studentenhuisvesting leiden tot conflicten in de universiteitsraden tussen universiteitsbestuurders en studentenbestuurders. Het ministerie van Onderwijs maakt zich zorgen over besteding van onderwijsen onderzoeksfondsen aan studentenhuisvesting.


Facts & Figures

1976

1982

1991

1999

2007

Studentenvakbeweging bepleit woningbouwcorporaties taakstelling te geven voor studentenhuisvesting. Studenten worden vanaf 1978 beschouwt als doelgroep van de sociale sector.

Ministerie van VROM geeft universitaire stichtingen studentenhuisvesting opdracht bezit onder te brengen bij woningcorporaties. Studenten en universiteitsbestuurders verliezen invloed op de bedrijfsvoering. Effectieve beschikbaarheid daalt tot 50% van voorraad studentenhuisvesting. Afgestudeerden blijven door huurbescherming in hun studentenwoningen wonen. Het ministerie van VROM bepaalt dat studentenflats niet meer exclusief door studenten bewoond mochten worden.

OV-studentenkaart vervangt individuele reiskostenvergoeding.

Introductie van Bachelor & Mastersysteem in Europa door Bologna Verklaring.

Aantal Nederlandse en internationale studenten groeit harder dan prognoses; huisvestingstekorten nemen weer toe.

1978 Nota Hoger Onderwijs voor Velen: Rijksoverheid wil studeren mogelijk maken voor iedereen.

1978 Ministerie van Onderwijs hevelt studentenhuisvesting over naar het ministerie van VROM. Studentenhuisvesting is effectief onderdeel van sociale jongerenhuisvesting.

1985 Nederland telt 300.000 studenten.

1980 Krakersbeweging protesteert tegen woningnood: Geen Woning, Geen Kroning

1994 Woningcorporaties verzelfstandigd, geen leningen en subsidies meer van het Rijk, maar wel de wettelijke plicht om te zorgen voor goede en betaalbare woningen voor lagere inkomensgroepen.

1996 Introductie Prestatiebeurs. Beurs wordt bij onvoldoende punten omgezet in een lening.

1979 Introductie Puntenstelsel. Het woningwaarderingsstelsel is geïntroduceerd om de kloof tussen de huurprijzen van bestaande woningen, die jarenlang kunstmatig laag waren gehouden, en die van nieuwe woningen te dichten en de objectsubsidies te verminderen.

2009 2000 Nederland telt 500.000 studenten. Voor het eerst is meer dan de helft van de studenten vrouw.

2003 Minister Dekker (VROM) en Kences tekenen Actieplan Studentenhuisvesting. 15.000 nieuwe eenheden moeten het urgente tekort oplossen.

Jaren negentig

1986 Wet op de studiefinanciering realiseert Basisbeurs voor iedereen, tot 850 gulden voor uitwonende studenten. ‘Tante Truus zal straks mee moeten betalen aan de basisbeurs voor de zoon van minister Ruding’, stelt tweede kamerlid Jacques Wallage.

Opkomst internationale student door introductie Europese uitwisselingsprogramma’s. Internationalisering telt mee in rankings. Huisvestingsproblematiek van deze groep krijgt aandacht van universiteitsbestuurders. Ontwikkeling en exploitatie van studentenhuisvesting blijft verliesgevend. Nieuwbouw loopt terug. Ministerie van OCW verbiedt kennisinstellingen expliciet middelen te besteden aan studentenhuisvesting.

1999 1988 De regering verstrekt geen woningwetleningen meer aan corporaties. Voortaan moeten corporaties de financiering van nieuwbouwprojecten via de kapitaalmarkt realiseren. Garanties verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Acht sociale studentenhuisvesters richten lobbyorganisatie Kences op. Kences leden verzorgen 25% van de markt. Corporaties die uitsluitend studentenhuisvesting aanbieden mogen lid worden.

Opening eerste City Campus MAX in Utrecht: 728 huurappartementen en 261 koopappartementen voor studenten. Partnership van Bouwfonds Ontwikkeling met sociale huisvester SSH.

2009 Kences leden realiseren in sinds 2003 19.000 tijdelijke en permanente eenheden gedeeltelijk met financiering van andere corporaties.

2010 2005 Introductie containerwoningen en renovatiewoningen als tijdelijke studentenhuisvesting met vergunning voor maximaal vijf jaar.

Nieuwbouwproductie corporaties valt terug door financiële crisis, strengere Europese wetgeving op toewijzing en introductie vennootbelasting voor corporaties.

2010 Nederland telt 600.000 studenten. Overheveling van beleid studentenhuisvesting van het ministerie van VROM naar het ministerie van Binnenlandse Zaken.

2006 Wettelijke invoering campuscontracten om doorstroming te bevorderen: Huurovereenkomst met student loopt tot maximaal zes maanden na afstuderen.

2011 Minister Donner wil extra punten toestaan voor studentenhuisvesting in dure regio’s.

41


Facts & Figures

Investeren anno 2011 Sinds de Rijksoverheid studentenhuisvesting in 1978 onderbracht bij de sociale woningsector hebben alleen corporaties studentenhuisvesting gebouwd. Alleen zij konden verliezen op de exploitatie accepteren. Door de dertig jaar oude huur- en bouwregels ontbreken de juiste investeringscondities voor particulieren en ontwikkelaars om in de huidige financiële context nieuwe studentenhuisvesting te introduceren. Aan de hand van tien vragen wordt geïllustreerd waarom de markt niet functioneert. Tussen 2003 en 2010 hebben corporaties 19.000 permanente en tijdelijke studentenkamers en woningen gebouwd. Maar het aantal studenten nam veel sneller toe, met 75.000 uitwonenden in totaal. Nog steeds woont driekwart van de studenten particulier. Dat suggereert dat de reguliere woningmarkt veel studenten heeft geabsorbeerd. De gemeente Amsterdam heeft gemerkt dat het aantal personen per woning weer toeneemt. Maar bij geschatte tekorten van 20.000 tot 30.000 kamers is er sprake van latente vraag en uitgestelde behoefte. Bij een dergelijke marktsituatie zullen nieuwe partijen de markt betreden. Tenzij de markt is verstoord. Door een ongelukkige combinatie van huurrecht, prijsregulatie en bouwbesluiteisen is dat het geval.

1

Wat is er mis met het puntenstelsel?

Het puntenstelsel verhindert dat vraag en aanbod bij elkaar komen. Het belangrijkste probleem is dat het landelijke stelsel een normatieve oplossing is voor het bepalen van huurprijzen die in werkelijkheid per type woning, buurt, stad en regio steeds meer verschillen. In vastgoed geldt dat de prijs tot stand komt op basis van locatie, omvang, kwaliteit en emotionele waarde voor de consument. Het puntenstelsel resulteert in allerlei producten waar de student niet om vraagt. Zo telt de lengte van het aanrecht onevenredig mee in het bepalen van de huurprijs. Sommige corporaties bouwen daarom aanrechten langer dan 2 meter in studio’s van 30 meter omdat het 7 extra punten - €35 euro huur per maand - oplevert.

2

Zijn de extra punten van Donner de panacee?

Het zal in bepaalde studentensteden en marktsegmenten zeker helpen. Het voorstel maakt de woningmarkt nog complexer. Het blijft een imperfect systeem; nieuwe banden op een oude auto. Voor veel buurten en kleinere woningen is het onvoldoende en zal het leiden tot nieuwe grensturbulentie. Het voorstel van de minister gaat uit van schaarste gebieden en geldt niet voor onzelfstandige woningen. Terwijl binnen een regio en zelfs binnen een stadsdeel de WOZ-waarde van een woning met 50% kan verschillen. Ook binnen goedkope regio’s zijn er dure buurten en universiteitssteden met tekorten.

42

3

Waarom investeren particuliere beleggers niet meer in studentenhuisvesting?

Driekwart van de studenten huurt bij particulieren. Particuliere verhuurders zijn van oudsher belangrijke investeerders in vastgoed. Dit product heet in Engeland Buy-to-Let (kopen om te verhuren). Maar door het puntensysteem is het in veel Nederlandse studentensteden momenteel niet aantrekkelijk voor particuliere beleggers om te investeren: het rendement is te laag en de risico’s te groot. Dit is een gemiste kans voor studentenhuisvesting. Een voorbeeld: een particuliere belegger koopt een opgeknapte studio van 30m2 in een gewilde wijk voor €120.000 (€4.000 per m2). Met een hypotheek van 5.5% zijn de bruto maandlasten €550. De eigenaar wil het appartement voor een periode van een jaar aan een student verhuren. Op basis van het puntenstelsel heeft de studio 74 punten. Dat betekent een maximale maandhuur van €330. Een verschil van ruim 40% met de hypotheekkosten van de eigenaar. Geeft minister Donner de eigenaar straks 25 extra punten (€120) dan is het verschil nog steeds 18%. De eigenaar subsidieert dus de huurder. Ook mag de eigenaar van de studio niet zelf bepalen hoe lang het huurcontract duurt. Tenzij de eigenaar er zelf gaat wonen heeft de student onbeperkt huurrecht. Sommige Nederlandse gemeentes behouden daarbij het recht zelf huurders aan te wijzen. Opmerkelijk: indien verhuurd is de studio feitelijk 40% minder waard dan de WOZ-waarde. De gemeente berekent particuliere verhuurders wel onroerendezaakbelasting op basis van 100% van de WOZ-waarde.

4

Waarom is het verschil tussen sociale en particuliere markt relevant?

De prijzen op de sociale markt liggen tot 60% onder het marktniveau, omdat de tekorten te groot zijn voor de markt om te functioneren. Ter illustratie: zelfstandige studio’s van 25 tot 35m2 worden op de particuliere markt (Kamernet) aangeboden voor €450 tot €800 (cijfers Amsterdam 2010). Een corporatie moet diezelfde woning voor €360 aanbieden. Indien de student in aanmerking komt voor huurtoeslag betaalt hij of zij een netto huur van €260. Daarom is de gemiddelde wachttijd voor een studentenkamer bij corporaties 12 tot 24 maanden. Op de particuliere markt zijn er aanbieders die meer vragen dan het puntenstelsel toestaat. Maar, hoewel de vraag van studenten laat zien dat zij de wetten van vraag en aanbod accepteren en hun eigen afwegingen maken, is dat risicovol. Gesteld kan worden dat bij een geliberaliseerde particuliere markt het aanbod zal toenemen en de prijzen uiteindelijk zullen dalen tot een marktequilibrium.


Facts & Figures

5

Waarom bouwen corporaties niet meer?

Corporaties hebben tussen 2003 en 2010 meer dan 19.000 eenheden gebouwd. Door de huurwetgeving en de bouwregels kost iedere studentenwoning of studio meer dan zij opbrengt. Dus altijd met een onrendabele top. Door de financiële crisis en strengere Europese regels zijn de mogelijkheden voor corporaties nu ook beperkt. Bovendien vragen corporaties zich af aan wie zij prioriteit willen geven bij het besteden van de schaarse maatschappelijke middelen. De invoering van het energielabel en een aangekondigde versoepeling van het bouwbesluit biedt sociale studentenhuisvesters meer perspectief voor het bouwen van studentenwoningen zonder onrendabele top.

6

Waarom bouwen we geen kleinere eenheden?

Er zijn tussen 2003 en 2009 bijna uitsluitend zelfstandige studentenwoningen van 30m2 gebouwd. Daar is vraag naar. Meer dan 60% van de studenten woont op een kamer met gedeelde voorzieningen. Maar de combinatie van het woonwaarderingsstelsel, huurtoeslagregels en het Bouwbesluit zorgt ervoor dat slechts zelfstandige studio’s met een voor corporaties acceptabel verlies zijn te realiseren. Dit noemde tweede kamerlid Verhoeven de dodelijke driehoek.

7

Hoe werkt de ‘dodelijke driehoek’?

Door huurtoeslag betalen studenten meer voor zelfstandige dan onzelfstandige woningen: Een onzelfstandige kamer van 15m2 kost bij een corporatie kost circa €230. Maar studenten jonger dan 23 jaar krijgen circa €130 huurtoeslag voor een zelfstandige woning met een maandhuur tot maximaal €360. Hun huur is effectief €230 per maand. Dus gaat de student voor zelfstandig: meer ruimte en privacy voor hetzelfde geld. Bouwbesluit maakt woningen onnodig groot en kostbaar: Zelfstandige woningen moeten minimaal 24 m2 verblijfsruimte hebben (Bouwbesluit). De stichtingskosten zijn circa €50.000. Puntensysteem bepaalt de huurprijs: voor een studio van 29m2 beperkt het puntensysteem de huur tot maximaal €455 p/m (met energielabel). Resultaat: de huidige huurtoeslag zorgt voor ongelijke prijsconcurrentie tussen zelfstandig en onzelfstandige studentenwoningen. Studentenwoningen zijn groter en duurder dan noodzakelijk. Door maximale huurprijs kan een ontwikkelaar ze alleen zonder rendement realiseren.

8

Waarom bouwen commerciële ontwikkelaars niet?

Dat doen ze wel, maar met mondjesmaat. De overheidsregels voor verhuur zijn streng en de kosten wegen niet op tegen de opbrengsten. Institutionele beleggers kunnen het niet maken buiten het puntenstelsel te verhuren. Daarom bouwen ontwikkelaars liever koopappartementen voor studenten of hun ouders. Maar deze markt is nog nieuw en er kleven voor de koper onnodige risico’s aan. Een Bachelor studie duurt drie jaar. Het voordeel is dat je niet meteen na je studie hoeft te verhuizen. Na een korte periode verkopen is relatief duur qua transactiekosten. Beter om het verder te verhuren. Alleen daar beperkt het puntensysteem de prijs. Daarmee is het rendement voor de particuliere eigenaar laag.

9

Extra inkomsten genereren met services?

Studentenhuisvesting is bij uitstek een vorm van vastgoed waar services en faciliteiten meerwaarde creëren. Maar voor studentenhuisvesting zijn verhuurders verplicht services aan te bieden op basis van de kosten en binnen de regelgeving voor servicekosten. Er is daarom geen ruimte voor huisvesters om studenten beter te bedienen. Ook al zouden studenten best daarvoor willen betalen. Het vraagt veel tijd en kosten van de student als hij alles van meubels tot elektriciteit, tot internetaansluiting zelf moet regelen. Veel studenten zijn daarom gebaat bij bundeling van vastgoed en services voor een all-in prijs met flexibele huurcontracten. In service-georiënteerd vastgoed zoals hotels is deze dienstverlening de kern van de propositie aan de klant. Rendement op services is de pijler van het verdienmodel om de kosten van de hoge mutatiegraad, tijdelijke leegstand en onderhoud te compenseren.

10

Waarom investeren universiteiten en hogescholen niet?

Studentenhuisvesting is te belangrijk geworden voor kennisinstellingen om het te negeren. Maar investeren mogen ze nog niet. Dat deden ze tot eind jaren zeventig wel, ook al wilde het ministerie van Onderwijs dat niet. In de Verenigde Staten en Engeland is huisvesting voor studenten en onderzoekers van oudsher een onderdeel van het campusmodel. Toch wordt ook daar vastgoed en in het bijzonder studentenhuisvesting niet meer als kerntaak beschouwd. Ze werken daarom samen met professionele vastgoedpartijen.

Bouw besluit

Woningwaarderingsstelsel

Huurtoeslag

Door de dodelijke driehoek is studentenhuisvesting onrendabel en krijgt een ontwikkelaar geen financiering van de bank 43


Gespot:

SOFIA Leeftijd: 26 jaar Studie:

Master in Health Care Management Bijbaan: Trainee

Ik zit in het tweede jaar van mijn Master in Health Care Management. Het is een combinatie programma. Naast student ben ik trainee bij een zorgverzekeraar. Ik studeerde een tijdje in Duitsland, maar omdat ik Nederlands had geleerd kon ik makkelijk overstappen. Ik heb een tijdje alleen gewoond, maar heb sinds dit jaar een ruim appartement gehuurd met een vriendin van school. We werken en studeren hard dus dan is het wel gezellig als je niet alleen thuis bent.

Budg d g et per maand Beurs: €250 Arbeid: €750 Ouders: €450 €1.450

Geboorteplaats:

Essen

Buurt:

Up&Coming Sport: Hardlopen Winkel: AH-To-Go Telefoon: Blackberry

Trainees

Woonlasten:

€600 all-in

‘Fr Friiend ends’ appartement

Droom vakantie: Wandelen ... D

In het weekend afspreken op het terras

AC MPUS

SS

I

GARD

TY

GE

CI

E ACC

LE

C

ED

M IN

G CA

E

UP

B

TIG

IN

P

N

CAM

I

PR

US

L AT

US

RT MP

ER

O

UPCO M

TOWN

Q UA

LE EDGE

ES

CA

G IN

TY

SIB

44

Op het balkon stond een n p chtige bank, daar zit pra jje heerlijk met een kop NRIßH L H LQ Q G GHH ] ]RQ

Y D E N CI T

... met daarna een massage

CI

C

ES

GA R

GARDEN

E


10 NIEUWE EN VERNIEUWDE WOONPRODUCTEN die passen bij de wensen en eisen van

THE CLASS OF 2020

45


Huur: ongemeubileerd

Dit wo Dit woon onco conc ncep eptt is bek eken end d va van n de tel elev evis isie iese seri riee Fr Frie iend ndss. Twee Tw ee of dr drie ie bev evri rien ende de sta tart rter erss de dele len n ee een n ap appa part rtem emen entt van va n 65 tot 120 m2. Ied eder er hee eeft ft een eig igen en sla laap apka kame mer, r, stee st eeds ds vak aker er met eig igen en bad adka kame mer. r. De wo woon onka kame mer, r, keu euke ken n en eve vent ntue ueel el de ba badk dkam amer er wor orde den n ge gede deel eld. d. Ind ndie ien n el elke ke bewo be wone nerr €5 €550 50 inc nclu lusi sief ef bet etaa aalt lt kan een app ppar arte teme ment nt van €1.650 €1.6 €1 .6 650 50 per e maa aand nd wor orde den n ge gehu huur urd. d. Dit typ ypee ap appa part rtem emen entt is ook aan ntr trek ekke keli lijk jk voo o r bu buit iten enla land ndse see stu t de d nt nten en.. De huur hu urpr prij ijjs va van n de deze ze vri r je sec ecto torr wo woni ning ng gen n is afh afhan anke keli lijk jk van de loc ocat atie ie, ie e, kw kwal alit itei eitt en e de om omva vang ng van n heett app ppar arte teme ment nt.. Compac Comp acctee app ppar arte teme meent n en zij ijn n te vin inde den n in sta tads dsce cent ntra ra,, same sa meng ngev evoe ev oegd gdee wo woni niing n en in op opko kome mend ndee st stad adsw swij ijke ken n en nie ieuw uw wbo b uw op he hero r nt ro n wi wikk kkel elin ings gslo loca cati ties es.. De Deze ze appa ap part rtem em meen nte ten n wo word rden en n in Ne Nede derl rlan and d ov over er het alg lgem emee een n aang aa ngeb e od o een n doorr pa part rrtticcul ulie iere re eig igen enar aren en en be bele legg gger erss di diee hun hu n hu huur urrde d rs toesttaa aan n ze zelf lf hun hui uisg sgen enot oten en uit te ki kiez ezen en.. Oo O ok vo voorr ver e mo moge gend de ou oude ders rs van een stu tude dere rend ndee zo zoon on of d ch do c te terr ka kan ee e n de dergel elij el lijke ke inv nves este teri ring ng g een n intter eres essa sant ntee mogeelijk mo kheeid zijjn. Een n stu tude dent nt kan zij ijn n of of haa aarr ei e ge gen n huis hu isge geno oteen kiezen.. Naa het afs fstu tude dere ren n ka kan hu kan hun n ki kind nd d het et ap ppart r em men e t ov overrne n me men, n, of de oud uder erss ve verh rhur urren n het e doo oorr aan aa n an andeeree stu tude dentten de n. De mar arkt kttpo otteent ntie ie van n ditt pro roduct rodu duct is groo du grroo ot. Maaar de de inve in vest stter e iin ng gssbeere r id dh heeid id wor ordt beep perkt kt doo oorr fin finac acië iëlle ië le en jur u idissche ch he ri risi s co si o’ss. Paarttic icul ulie iere r huu u rd ders heebb bben en rech re c t op p een n con ontr nttrrrac actt vo ac oorr onb nbep epaa aald ldee tijd ld d. Me Met ee een n caamp pu ussco on nttraactt kan n de v veerh errh huu uurr aa aan af a ge gest s ud st deeeerd rdeen word wo r en en beë eëin ëin ndi d gd g , maaarr dat at gel eld eldt dtt nie iett als aalls eeeen va van n dee sttud uden ente t no oo ok aalls w weerk rken end en dee sta t rt rter er zou er u wil illeen bl blij ijve ij ven n.. n

46

Appartementen van 65 tot 120 m2


Wie kiest voor ‘Friends’ appartement Nederlandse studenten, international fulltimers, combinatie met young professionals Ambitie:

20.000 nieuwe eenheden tot 2020 Thomas

Noortje

6RßD

Sander

Wat kost het per maand Prijzen kamers in vrije sector appartement (Amsterdam) 10 m2 17 m2 25 m2

¤ 290 tot ¤ 500 all-in ¤ 350 tot ¤ 600 all-in ¤ 370 tot ¤ 710 all-in

Prijzen kamers in vrije sector appartement (Nederland) 10 m2 17 m2 25 m2

¤ 210 tot ¤ 400 all-in ¤ 260 tot ¤ 440 all-in ¤ 310 tot ¤ 500 all-in

Waar vind je ‘Friends’ Appartement Prestige

Downtown

Quartier Latin

Up&Coming

Accessible Edge

Redenen om hier te wonen: Alles in de buurt

Espressobar

Kroegen

Restaurants

Shops

Wonen met vrienden

Wie zijn ‘Friends’ appartement specialisten Particuliere eigenaren en beleggers 47


Huur: gemeubileerd

EXTENDED STAY

Extended stay is een logies concept voor studenten en onderzoekers met tijdelijke behoefte aan gemeubileerde kamers met voorzieningen, services en flexibele contracten. Met de introductie van eenjarige Masters, korte Minors en summer school programma’s neemt de vraag naar accommodatie met flexibele contracten en professionele dienstverlening toe. Met name buitenlandse studenten, promovendi en Nederlandse studenten die elders hun thuisbasis houden, willen vooraf zeker weten dat zij een fatsoenlijke kamer hebben als hun studieprogramma begint. Deze huisvestingbehoefte wordt ‘acuut’ genoemd. Gemak, kwaliteit, bereikbaarheid en gezelligheid tellen zwaar voor deze consument. Daar willen studenten best iets meer voor betalen want alles zelf regelen kost tijd en geld. En als je geen Nederlands spreekt is het belangrijk dat contracten in het Engels zijn. Omdat buitenlandse studenten woongaranties eisen, reserveren kennisinstellingen vaak vooraf de kamers bij de aanbieders. Extended stay accommodatie bestaat in verschillende vormen en maten, afhankelijk van je wensen en budget. Een verblijf is mogelijk van een week tot een academisch jaar. Corporaties als De Key, Stadgenoot en Ymere bieden vaak gemeubileerde kamers en zelfstandig studio’s aan binnen een complex met reguliere studentenwoningen. Nieuw is het studentenhotel concept van City Living: met meer luxe en voorzieningen als een gym, bar-restaurant en schoonmaakservice. Extended Stay complexen, van 250 tot 1000 units, worden in opdracht van operators gebouwd door ontwikkelaars, bijvoorbeeld door Credo Integrale Planontwikkeling, in steden als Nijmegen, Eindhoven en Delft.

48

Kamers en suites van 12 tot 30 m2


Wie kiest voor Extended Stay Internationale studenten, promovendi, summer school studenten Ambitie:

15.000 nieuwe eenheden tot 2020 Jeremy

Rodrigo

Wat kost het per maand

Commercieel

造 500 tot 造 850

Corporaties

造 350 tot 造 550

Waar vind je Extended Stay Downtown

Accessible Edge

Up&Coming

Prestige

On campus

Concierge-security

Sportschool

Openbaar vervoer

Redenen om hier te wonen

Bar-restaurant

Plug&Play Internet

Wie zijn Extended Stay specialisten

49


Huur: ongeme eubilleerd

Dit woonconcept is in Nederland populair onder jonge student n en n. Uilens nste tede de en n de Her ertz tzbe berg rger erfla flatt zi zijn jn bek eken ende de voorbeelden. Een complex bestaat uit verschillende woongroep pen van vie ierr to tott tw twaa aalf lf kam amer ers, s, in he hett En Enge gels ls cl clus uste terr flats geheten. Iedere groep kamers heeft gedeelde voorzzieningen als keu euke kens ns,, wo woon on-- en rec ecre reat atie ieru ruim imte tes. s. Omd mdat at de c mplexen aan de rand het centrum liggen wor co o deen ze z steeed e s va vake ker geebo ouw uwd d me mett ex extr traa fa faci cili lite teit iten en als spo port rtsc scho hool ol,, stud st udie i ruimtes of een n bar. Dit bevo ordertt he hett so oci cial alee co cont ntac actt tu tusssen de be bewo wone wo ners ne rs.. Da Datt wo word rdtt do door or jon onge ge stu tude dent nten en die h er hun eerrste ka hi kame merr vi vind nden en op pr prij ijss ge gest stel eld. d. Naa aarm rmat atee ze bekender zijn n met de st stad ad en hu hun n ei eige gen n vr vrie iend nden en heb ebbe b n geevo ond nden en,, ve verh rhui uize zen n ze doo oorr na naar ar zel elfs fsta tand ndig igee wo woni ning ngen en of pa part rtic icul uliere re kam amers el e ders in de stad. In dee regel hoef je niet tee hos ospi pite pi t re ren n vo v or een kam amer er.. Je sch chri rijf jftt je in en kri rijg jgtt ee een n ka kame mer to toeg egewezen. Do oo orr de ge g de deel eld el dee voo orz r ieni n ng ngen en kun unne nen de d kam amer e s zelf kleein i en co c mpacct zijn. Dit is i gun u stig ig voo or de ontwi wikk k ellko kosten n en n hu uu urpri urp rrp priijs js. Do D orr wet e - en reg egel elgeving ng (hu huurrtoeslag) g) is he h t bo b uwen van der erge g li l jk jkee kamers rs op p he het mo momeent n uitt de mo m de de. Maaaarr in ee eeen n op open n marrkt k kan de pr prij ijs-kw kwal alittei e t ve v rh r ou o di ding aan ntr trek kke kelijk zijjn. n Imm mmers, s voo or ee e n jo jong ng ge st s ud den nt op p zoek k na n ar v ieend vr nden en mett een bep perkt kt budge ud dget geet is is dit it een en uit itst steken eken ek ende de man de a ie ier om ier om heett stu tud deentten enle enle leveen te beg leve ginne in nne nen. In Am A eerrik ka en en Gro roottB ittttaannië Br nn n niiëë is het deelen n van n kaame mers rss doo oorr ee eers rste teja eja ejaars ja rs st stud tud uden nte ten en in in ccllus uste steer fla fl ts geb ebruik kel elij ijjk.

50

Kamers van 10 tot 30 m2


Wie kiest voor Studentenflat 2.0 Jongere, Nederlandse studenten in een vroege studiefase Ambitie:

15.000 nieuwe eenheden tot 2020 Denise

Andy

Cathelijne

Wat kost het per maand Amsterdam (particulier) inclusief 10 m2

¤ 290 tot ¤ 500

17 m2

¤ 350 tot ¤ 600

25 m2

¤ 370 tot ¤ 710

Amsterdam (corporatie)

15 – 30 m2

Nederland (particulier) inclusief

¤ 230 – 410

10 m2

¤ 210 tot ¤ 400

17 m2

¤ 260 tot ¤ 440

25 m2

¤ 310 tot ¤ 500

Waar vind je Studentenflat 2.0 Accessible Edge

Garden City

Redenen om hier te wonen: Het studentenleven begint hier

Bar

Park

Plug&Play Internet

Sportvoorzieningen

Gedeelde keuken

Wie zijn Studentenflat 2.0 specialisten

51


Huur: ongemeubileerd

COMMUNITY LIVING (WOONGROEP) Appartementen van 65 tot 120 m2

Door de toenemende diversiteit van de studentenpopulatie, groeit het aantal studenten met special needs. Dit zijn vaak kleine groepen met bijzondere levensstijl en aanverwante wooneisen. Voor hen bestaat er het Community Living concept. Traditionele Nederlandse studentenhuizen voor dispuutsleden of alleen meisjes zijn ook te beschouwen als Community Living concept. Er zijn recentelijk complexen ontwikkeld voor topsporters, minderjarige studenten, kunst- en conservatoriumstudenten, dispuutsleden en studenten met bepaalde religieuze of culturele voorkeuren. Voor sommigen is het wenselijk of zelf noodzakelijk om met mensen met soortgelijke achtergrond of leefstijl te wonen. Dat geldt in het bijzonder als je afhankelijk bent van voorzieningen als geluidsdichte oefenruimtes, koosjere keuken, of wanneer je strenge oefenschema’s hebt. Community Living concepten bestaan ook voor groepen die extra begeleiding krijgen. In Amerika heet dit concept Live & Learn, bijvoorbeeld een huis voor studenten die Spaans willen leren.

52

Het delen van woonkamers, keukens en sanitair versterkt het community gevoel en bespaart kosten. Corporaties als Ymere specialiseren zich in het ontwikkelen van producten voor niche markten. Ook zijn er particulieren en stichtingen die vanuit betrokkenheid in dergelijke woongroepen investeren.


Wie kiest voor Community Living (Woongroep) Musici, kunst- & dansstudenten, topsporters, minderjarigen (maritieme opleidingen), meisjes, religieuze of etnische groepen, studentendisputen en internationale studenten Ambitie:

3.000 nieuwe eenheden tot 2020 Cedric

Ceren

Wat kost het per maand

造 400 tot 造 560 inclusief (造 200 tot 造 425 subsidiabel) Prijs = kamerprijs of zelfstandige eenkamerwoningen

Waar vind je Community Living Downtown

Accessible Edge

Up&Coming

Campus

Quartier Latin

Redenen om hier te wonen: Voor studenten met special needs

Plug&Play internet

Openbaar vervoer

Gezamenlijke buitenruimte

Sportvoorzieningen

Studieruimtes

Wie zijn Community Living (woongroep) specialisten

53


Koop:

CAMPUS LOFT

De Campus Loft is een nieuw concept en product van commerciële ontwikkelaars gericht op studenten die in een campusachtige setting een studioappartement tegen een aantrekkelijke prijs willen aanschaffen. De studio’s en tweekamer woningen meten 25 tot 55m2 met een luxe afgewerkte badkamer, keuken-woonkamer en eventueel aparte slaapkamer. De loft complexen bevinden zich op plekken die er voor studenten toe doen, vaak op of nabij een campus, het liefst zo dicht mogelijk bij het centrum. Campus Lofts zijn onderdeel van een complex van 250 tot 2.000 eenheden, zowel koop en huur, en bedoeld voor studenten, onderzoekers en stafleden. Het aandeel koopwoningen kan variëren van een derde tot drie kwart. Een deel wordt verhuurd aan studenten door een corporatie of een extended stay aanbieder als CityLiving. Bekend voorbeeld is het City Campus MAX complex in Utrecht van Bouwfonds. In Amsterdam heeft AM de projecten Villa Mokum en de Studio in ontwikkeling. Syntrus Achmea ontwikkelt een grote campus in Leiden. Voor studenten kan het fiscaal aantrekkelijk zijn om te kopen. Startersleningen en MGEconstructies zoals Koopgarant, (toekomstige) hypotheekaftrek, fiscaal aantrekkelijk schenken van ouders, en bijvoorbeeld de generatiehypotheek van de Rabobank kunnen de netto maandlasten van een koopwoning concurrerend maken met de prijs van een gereguleerde huurwoning. Het bouwbesluit bepaalt momenteel de minimale omvang van de woning hoewel de ontwikkelaars liever de omvang op basis van de marktvraag zouden willen bepalen. Voor potentiële kopers is met name de verhuurbaarheid en verkoopbaarheid voor de eigenaar een risicofactor. Verkopen na studie betekent hoge transactiekosten. De studio houden en verhuren als investering is interessant voor starters, zeker als de locatie goed is. De loft moet echter door zijn beperkte omvang conform het puntensysteem worden verhuurd. Sommige steden hebben in de huisvestingsverordening beperkende bepalingen opgenomen om huurders aan te wijzen voor kleinere (niet geliberaliseerde) particuliere huurwoningen.

54

Studio’s en appartementen van 25 tot 55 m2


Wie kiest voor Campus Loft Studenten (en hun ouders), onderzoekers en stafleden Ambitie:

5.000 nieuwe eenheden tot 2020 Elena

Wat kost het per maand

Studio (25-30m2)

2-kamer appartement (45-55m2)

vanaf 造85.000

vanaf 造140.000

Bruto maandlasten 造350 tot 造650 exclusief gas, water, electra, bijdragen servicekosten/VvE.

Waar vind je Campus Loft Accessible Edge

On Campus

Redenen om hier te wonen: Zekerheid, privacy en fiscaal aantrekkelijk

Inpandige fietsenstalling

Wasserette

Fitness

Parking

Community lounge

Wie zijn Campus Loft specialisten

55


Huur: ongemeubileerd

Appartementen van 65 tot 120 m2

De maaatsscch h hap appe ap ppe pelijk peli lijk li jke ssttud jke uden ente en tenw te nwon nw onin on ing is ing in is een n so occciaale vor orm m va van ve v rh rhuu uur uur geschiktt voo oorr st stud uden ud ente en ten te n di diee in een e vol olks ksbu ks buur bu urt ur rt wiillen llen ll en won o en. en n. Vo V orr corpo rp rpor por o at atie iess en ie e stu tude dent de nten nt en n bet etek ek eken ken nt ma maat atsc sccha happ ppel pp ellijjk ve verh rh huu uurr ee e n wi winwinn wi wn situ tu uat atie ie.. He ie Hett co conc ncep nc eptt ma ep maat atsc at sccha scha happ ppel pp elij el ijjk ve verh rhuu rh uurr iss ont uu ntwi twi wikk kkel kk eld om ene el n rzzij ijds ds stu tud uden ente en ten te n aa aan n ee e n hu huis is te he help lp pen n en an nde d rzij rzzijds ijjds de le l efb fbaa fbaa aarh rh rhei hei eid d en en de diive v rs rsit itei eitt in ei n kwe wetts tsba bare r wij re ijke keen tee ver e st s er e keen. n Som ommi mige veerrhu uurrde ders r bie rs iede den de n wo woni w oni ning n en aan ng n in comb co omb mbin iin nat atie i met ie et pro ogr gram am mm maa’s a’ss vo oo or bu uurrto tont nttwi w kk kel e in ing. g Het g. suc ucc cces e van es n de Ac A ad dem emie van n de Sttad d bew wijst stt daatt vee eell ssttud ee den e tteen he het inte inteeress in sssan antt en ziin nvo v l vi v nd den e om m tiijd den ns hu hun n st stud udie ud ie iet e s tee doe oen vo oor de on ontw tw wikke ik kkeli ling ng van n de wijk en haaaarr beew w won on ner e s. s Corp Corp Co rpor orat or aattie iess ve v rh rhur uren ur en dez en eze wo w ni ning ngen ng e as en a -i -iss op ba b si siss va van n ti t jd dellij i k co cont ntra ract cten en mett ee me een n op o ze zegt egter gtter e mi m jn van een en maaand. nd d. Vo Voor orr veeel st stu uden ente ten n is er ni n etts mi miss me m t fl xi fle x bi b li lite teitt als te ls je go g ed e ko koop op kun u t wo w n neen meet ve veel el ru uiimt mtee en n je de mog ogel e ij el ijkh khei eid d heebt je huiis he hele lem lema le maaal zel elff in n te rich riich chte teen. n D omv De m an ang g va van n de deze ze typ ypen en won onin i ge in gen vaari rieeert rt.. So omss gaa aatt heet om m een n lee eegs gsstaaan g and d pand pa nd, so soms m om ee ms een n en nk keele le ettaag gee. Alls de won o in ing g gr groo oot iss kun unne neen veers n r ch chil ille l nd le n e stud stud st den ente ten n eeeen ap appaart rteme rtem em ment ent del en delleen.. Corpora de po p oraattiiess gev ven n een en korti orrti ting n op de d huu ur al alss de d ssttud tud ude deen nt zi nt zich c een e aan nta t lu urreen n in de de wee eek in inze zett vo oorr de bu buur u tt.. De ve v rh rhuu uu ur is hie ierm rmee rm ee on o nre rend ndab abel el,, ma m ar lev ver ertt eeen po posi sitieve si ev ve bi bijjd draage ge aan an het buu u rttle leve eveen. n 56


Wie kiest voor Maatschappelijk Huren Bachelor en Master studenten Ambitie:

5.000 nieuwe eenheden tot 2020 Esmee

Wat kost het per maand

造 200 tot 造 400 per appartement met twee slaapkamers 造 100 tot 造 200 per kamer inclusief

Waar vind je Maatschappelijk Huren Accessible Edge

Garden city

Up&Coming

Redenen om hier te wonen: Betaalbaar en goed voor de buurt

Buurtwinkels

Dagmarkt

Maatschappelijk betrokken

Flexibiliteit

Woonruimte delen

Wie zijn Maatschappelijk Huren specialisten

57


Huur: ongemeubileerd De studio+ is ee een ze zelffstan andi dige ge stu t de dent nten enwo oning ngen en vormt onderdeeel vaan een gr grot oter e com o pl p ex x. Ie I dere studio beschikt over een eigen badkame m r en keuke ken. Slapen, studeren en wonen gebeurt op een oppervlakte van 30m2. Indien on nderdeel van een groter complex (100-500 eenheden) biedt de verhuurder/belegger ook voorzieningen aan als een gezamenlijke tuin, wasruimte, een studiezaal en fietsparkeerplaatsen. Containerwoningen hebben dezelf lffd dee kenmerken als studio+, maar hebben een kwetsbaar im mago go g o, met name bij statusbewus usste te bui u tenlandse studenten. Containerwoningen worden ver errvangen door pr p e-fab b sttud udio’s. Modulair bouwen is teg eg gen enwo woor ordi or d g ko di kostten neffi ffici ffi ciën ci ëën nte terr en en beete terr ex e pl ploi oita ita tab bel. be l Zek eker er aan n de rraand van a de st stad a met ad et lag et ager ee grron ndp dpri r jz jzen en. Hi en Hier e rea er eali lise li sere se reen Dee Key ey,, Ym Ymere, e,, Staadg dgen e oo en o t en Sy ynt ntru ru rus us Ac Achm hmea hm eaa gro rote t re com te ompl mpl plex exen xen.. St Stee eeds ee ds vak aker e geb er e eu e rtt daat in n com ombi bina bi naatiie meet ko k op oppr prod pr oduc od uccte u ten n vaan on o tw wik kke k la l arrs alls AM M, Bo Bouw ouw wfo on nd ds en en Cre redo do.. St do Stud tudio udio io++ ee e nh n ed den en kun unne n n oo ok in n leeg gst staa a nd de kantoren gerrea eali liiseer seerd errd wo ord r en en.. De D haalb baa a rh hei ed is wel e afh fhankelijk van hoe effi ffici ffi ciën ci ëntt het ge ën gebo bouw bo ouw kan n worde deen inge in gede gede d el e d en de veerb r ouwin ngsk ng kos oste teen n..

Op basis van de omva v ng en zelffstaandigheid is de prijs theoretisch ho oger dan een klleinere kamerr met gedeelde voorzzieningen. Maarr aangezien huurtoeslagregels alleen voor zelfstan h andi an dige ige een enhe nh heedeen beschikbaar is, worden voorall derg b gelijke k een enhe heedeen geebouwd en e worden ze vaak ondeer de d kosstp tpri rijs jss verhuurd rd. Wa W nneeer dit verandert ka kan n ve verw rwac ach ht ht worden dat voo ooral bu uittenlandse pro romo move vend ndi, i oud u ere Bachelor en Ma Mast ster er stu t dent n en voor een n st studio+ zullen n kiezeen. n Zij ij zul ulle len n be bere r id i zijn n meeer te betaale len n voor privacy vo y en de rui uimt mtee di die een n studio+ biied dt.

58

Studio’s van 30 m2


Wie kiest voor Studio+ Masterstudenten (lange wachtlijst), PhD studenten Ambitie:

10.000 nieuwe eenheden tot 2020 Christina

Evris

Wat kost het per maand

造 300 tot 造 550 exclusief servicekosten

Waar vind je Studio+ Accessible Edge

Garden City

Redenen om hier te wonen: Betaalbare privacy

Fiets parkeerplaatsen Gezamenlijke tuin

Studiezaal

Wasruimte

Alles voor jezelf

Wie zijn Studio+ specialisten

59


Koop + huur (ongemeubileerd)

H t Ci He C ty Lof oftt conc co onc n ep pt is als huu u r off koo oop p prod produc pr u t po uc popu pula pu l ir bij stu la ude d nt nten en,, st en star arte ar ters te r rs en n ond nder errzoek zo oek eker erss di er d e gr g aag in of naabi bijj he h t ce c nt n ru um wi will llen en won nen en.. Eeen Ci City ty y Lof o t iss een n sttud udio io of 2 2--ka k me m r wo w niing ng van 20 to tott 455m m2 2 groot o , ev even entu en t eel meet ba tu balk lk kon o . Zee zijjn on onde derd de rd dee eell vaan kl klei eine ne com ompl p ex pl xen en van vie ierr to ot tw twin i ti in tig g wo w niing ngen en va vaak a ond der erde d ell van ges de eslo lote lo ten te n stad st adsb blo lokk kken en.. Ze zijn ijn zeelffst s an andi dig g en en heb bbe ben ng geeen en ged edee eeld ee l e vo ld v orrzi zien enin en inge in geen. Ger e en enov ovee ov e rd ee o nieeuw of wbo bouw uw (in nfil filll) b biied ied e en en ze st stud den ente ten te n al alle le com omfo fortt en voorziien enin inge in gen ge n va v n de sta tad d en e de luxee en pr priv ivac acy y va van n eeen ei eige g n hu ge huis huis is.

Studio’s en appartementen 20 tot 45 m2

Binnen B enst s ed edel elijke el ke stu ud diio’ o s vaan co corp rpor rp orrat atie iess zi z jn jn erg g pop pul u ai airr bi b j stud uden ud ente en t n, met te e nam me oude d re r jaarss diee naa een aan nta tall ja jaar ar wac acht htteen n naa aarr de d ze stu t di dio’ o s ku kunn nn nen doo orv rver erhu er huiz hu izen n. Particulieere r bel eleg el egge eg geers gers rs zij ijn n trrad adit itio one neel el aan nbi b ed edeer ers va ers van n di ditt ty t pee hui uiss aa ui aan n st stud ud den ente ten. n. Voo oora r l in dure ste teede den n on ontt ttre tt reekk kken en parrtiicu en culi lier li eerre be b le legg gger gg erss de er d zee app ppar arte ar temeent nten n aan an de markt,, omd mdat de kosten en n nie iett op opwe wege we gen teege ge gen gen n de d doo or he hett pu untten ensy s st sy stee eem ee m be bepe p rk kte opb p re reng ngsten.

60

In pop opul ulai aiire re stu tude tude dent nten enst en sted st eden ed en is dee marrkt ktpo pote po teent ntie ie voo or di d t type won onin ing g gr groot. Zek ker voo or we w rk r ende de stud st uden ud en nteen (h (hyp ypot yp othe othe ot heek ek k aft ftre rek) re k),, of k) o als bel eleg eggi eg ging gi n so ng sobj bjec bj ectt (bu ec b y-to t -let) t) vo voor or partiiculiier eren en en ou uders deer diie na n het ver ertr trek trek tr e van hun docht occht hter er of zo zoon zoon o het app ppar arte ar t me te ment aan and nder eree sttud er uden nteen off start rterss te t ge g n m rk ma ktc t on nfo form form rmee hu uurrpr prij ijjze zen n ku kunn nnen nn en ver erhu hu h ure ren. n.. De ma mark rrk ktp t oten entiie wo word r t mo rd ome m nttee e l be bepe perk rktt do oor o hett p he pu unt nten ensy en sy syst ystteeem en het e hu uu urr rrec echt ec ht.. Oo ht ok heebb ben sommi omm ge stede teden n in de hu uissv veest stin ngs gsve verord rden ning bepe be peerk rken endee bep en pal alin inge in g n op ge opge geeno nome men me n om m huu uurd rd der erss aa aan n te t wijjzzeen vo voor orr kleeiner e e (n (nie i t geelibe beraliseerdee) part pa rttic icu ulieeree huu ul urw won onin in ngen. gen. Daa ge a rd rdoo oorr sttaa oo aan n ba bank n en kop nk o ers ni niet e toe oee ze te verhure ren. n. Het e bouwbesluit it bepa be p alt alt da al datt ni nieu eu uwee stu tudi diio’ o s me meer er dan a 30m 0m2 2 mo m et e en e zij ijn te t rw wij ijll er in du dure steden n weel vr v aa aag is naar kllei eine n re stu ne tudi diio’ o s. s


Wie kiest voor City Loft Bachelor, Master en internationale studenten Ambitie:

5.000 nieuwe eenheden tot 2020 Saskia

Jan-Hendrik

Wat kost het per maand (koop) Metrage 30 30 30 30

造 / m2 2.000 3.000 4.000 5.000

Totaal (造) 60.000 90.000 120.000 150.000

Rente 5,5% 5,5% 5,5% 5,5%

Bruto maandlasten (造) 275 413 550 688

40 40 40 40

2.000 3.000 4.000 5.000

80.000 120.000 160.000 200.000

5,5% 5,5% 5,5% 5,5%

367 550 733 917

Waar vind je City Loft Downtown

Quartier Latin

Up&Coming

Redenen om hier te wonen: Je eigen plek midden in de stad

Studentenkroegen

Espressobars

Buurtwinkels

Park

Eigen badkamer en keuken

Wie zijn City Loft specialisten

61


Huur: ge emeubile eerd

Het Hoteel-Casa conce ceptt is eeen vo v or orbee beeld va be vaan n ee een n no non-profi fit cross-subsiidie mod del e . He Het aan aaanbie ied den va de van b van beet etaalba bare ree kamers (Ca C sa) iss mog gel elij ijk kd do oor or de ka kam merss iin n de zom omermaanden aan toeeriisste ten n en n zak kenreeiz izig ziger ig gerrs (H (Ho otel ot e ) te ver erhu hu ureen. n. Stud denteen profiteeren vaan de de hot otellv vo oorrziien eniinge gen. n. De kamers zijjn luxe en n geme m ub bil ileeerd ilee rd. Ze Z del e en en keu euke k nvoorzzieeni ning gen die vo v or de hotellg gasstteen niiet et bes esch hiik kbaaar ar ziijjn. Omd mdat a de commer e ciële ex xploi loittatiee ciircca v viieerr maaand nden n bedraag gt ku unn nnen en stud denten hier niie iet he het heelee acade cad ca deemi mis m isscche he jaaaar ar wo wone nen. n De pr p imaire doelg gro roep komtt daarom om uiitt de reegi gio; o; vooraal jo ong ngee stud denten n die hett ni niet et erg et g vin nde den ge ged du ureend de de zom omer ermaan andeen weer ev ven th ve ven hui uiss te won onen en. Hett conccept is in n dee jar aren n zeessttiig do d orr particu uli lier eren en ontwikkelld en decen nnia niia la lang ng g op éé é n pllek k in Am mstter e da d m geëx ë ploite teerd. Vor orig g jaar iss een en nie ieuw uw w pan nd ge gebo bouw uwd. d Dee stic i htin ng Ca Casa sa40 400 0 en haar in inve vest stteeerd rder rder ers zo z ek eken ken n nu na naar a ar moge g lijk khe h den he het conc cco on ep pt ook oo ok op p and ndeerre pllek ekke ken n me mett vo v ldoe oend ndee vr vraa aag aa g na n ar hot otel elka kame mers rs in de zom o er per eriio iode d te intrroduceeren. Oo ok pa partijen en n allss Citty Livi Liiviing g en n de Key ont ntwi wikk kk kel e en e acc c ommodatiiess voo or st s ud uden ente ten n mett ho hote tell se serv rvic i es die gedu d rend nde de zo omeerr maaan om nd den en als hot otel ells wo word word rde den en geë eëxp xplo loit itee eerrd.

62

Kamers en suites van 12 tot 25 m2


Wie kiest voor Hotel+Casa Nederlandse Bachelor students, eerste- en tweedejaars Ambitie:

2.000 nieuwe eenheden tot 2020 Willemijn

Wat kost het per maand

Stichting

造 350 tot 造 450

Commercieel

造 500 tot 造 850

Waar vind je Hotel+Casa Accessible Edge

Up&Coming

Redenen om hier te wonen: Luxe van een hotel

Bar-restaurant

Plug&Play Internet

Lounges

Concierge-security

Studieruimtes

Wie zijn Hotel+Casa specialisten

63


Huur: ongemeubileerd

Kamers van 25 tot 180 m2

Vo oor o veeeel st stud uden den e teen iss er ni n ets etts mi m s me met e exi xiibi b lite liiteit i en ee it een be b et etje jee avo vont ntuu uur. r. Zeke Ze ker als aalls jjee goe oedk koo o p ku kunt nt wo nt on nen en en de ruiimt mte een n mog gel eliijjkh khei hei edh heebt je k me ka mer zeelf l in te ric icht hten ht en.. Tiijd en del elij ijke ke ver ke erhu huur ur is ge g scchi hikt ktt voo k oorr stud sttu ud dente ten n di diee heet ni niet et erg g vin i de den n af en to toe te moeete toe ten ve ten verh rhui uiize u zen. n.. De en ene ke keer err wo oo on je op d gra de r ch c t, de an ande deeree kee eerr in in een paan nd na naas astt d dee sne nelw lw weg g. Vo Voor or eig igeeen nar aren en en sttud u en ente ten te n be bete tekeent tijjde teke deli lijk li jk ke ve verh rhu uur ee uur uu een n wi winn wi nw n si sittu tuat a ie ie In soccia ie. iaal zwa wakk kker eree wiijk ken worrde den lleeegst den staaand de re reno nova no ovati vaati tiee- en sl sloo oopp pp p pan andeen v vaan pa part rtic i ulie ic iere ren n of corp co rpor orrat a ie i s do door oorr stu t dent deent nten e bew en woond oond oo d om de de lee eefba fb aarrh fba heeid d op pe p il te ho houd ud u den n. Ook Oo kb biij leeeg egst gssttaaand de wo on niing gen e op go g ed de lo loca c ties ca tiess wor ti ordt d aan n stu ude d ntten n ver erhu huur huur urd d op p bas asis asis i van n een geb bru ruik ik ikso kso ov veere r en nko koms mstt van ms vaan be b pe perk rkte rk te duu uur (d (dri rie ma rie maan an nde den tot tot to een jjaaar). ee arr). ). Een tw Ee tweede eeedee type yp pe is de an anti tikr ikr kraa a k woni aa woni wo ning g in le l eg egst staa a nd aa de ka kanttoo kant oorp oorp rpan nde den n.. Vo V oo orrd daat een eeeen pand pan pa nd d is ve v rh r uu uurd rd off re reno no ova vatiie off slo oop p is bego bego be gonn onnen nnen nn n staaan a deezze paand pand ndeen n voo or k ko orrtteerre of o lan a ge gere ree tij ijd d leeeg g. An Anti tikr ti k aaak b kr beedr drijjve ven en en corpo orrpo p ra rattiies rati e verh ve erh hur uren en dez ezee da dan as a -i -iss of meet tiijd dellij i k in ngeebo ouw uwde de voo oorz rzie ieni ning ngen ng en op b baasi assiis v vaan b he be heer erov er ov ver ereeeenkom nk kom omsstten en met e een opz pzeeg gte t rm mijjn v vaan tw wee ee wek eken en. en

64

De omv De mvaan n ng g va van de deze deze ze typen yp y pen en won o in nge gen en llo oop opt ui uite ite teen en. So Som mss gaat aat he aa het om het m eeen n leeg le egst staaaand nd kan antto oo orr, so oms ms om ee een n pand pand pa d mett enk kel ele w wo oni ning ngen en, n, so soms mss om ttiieen m nta tall llen len n tot hond to ho h ond nder eerrde den en w wo onin niing nge geen n biijj elk lkaa aar in een aar e sttrraa raat aaat of of buurt uurrtt. Al uu Als d dee won onin ng gr groo oot iss ku un nne nen vers verssch ve chillle lend n e ssttud nd udeen nteen in intr trek tr ek kke ken en n.. Huu uur ur wo worrd dt ni niett bet etaa aaaalld d, we wel ee een n verg ve erg rgoe oedi ding ing ng voo oor de de ko ossteen. n. Veerrhu huu ur moet ur oeet de varria iabe bele le kos oste ten va van de van de eig gen enaaaar deekk kken kken en n.. M Maaar ar verrhu huur u is in n eer erst ste in nst s an a ti tiee b beedo doel oel eld om m de leeg leeg le gst stan tan and nd en n daa a rm rmee eee de ver de erlo erlo loed der erin rin ng in in bu uu urtten n teg egen n te ga gaan an n. Oo Ook le lev eve vere ren co ren corp rp por orat atie ies o op p deze wijz wi jzze eeen bi bijjd draage ge aaan n heett teek ko orrt aa aan go g ed dko op pee stu tudeent nten een nw wo oni nin ng gen n. So ommig mmiig mm ge corp co rp porrat atie tiees be best sted ed den en het e beeh heeer u uiit. t


Wie kiest voor Tijdelijk Huren Bachelor, Master studenten, kunstenaars Ambitie:

5.000 nieuwe eenheden tot 2020 Joris

Wat kost het per maand

造 200 tot 造 450 per appartement met twee slaapkamers 造 100 tot 造 250 per kamer inclusief

Waar vind je Tijdelijk Huren Accessible Edge

Garden City

Up&Coming

Redenen om hier te wonen: Goedkoop op onconventionele locaties

Buurtvoorzieningen

Avondwinkel

Goedkoop

Flexibiliteit

Ruimte

Wie zijn Tijdelijk Huren specialisten

65


Sofia

ee

Esm

a

Elen

Cer

en

Jan-Hendrik

Joris COLOFON Initiatiefnemer: City Living B.V. AM.nl Bouwfonds.nl HotelCasa400.nl CityLiving.eu Credo-ip.nl DeKey.nl Stadgenoot.nl SyntrusAchmea.nl Ymere.nl

Concept en tekst: Frank Uffen (Buena Gente & Co) Research assistent: Rens Hagen Design: Mannschaft.org Tekstredactie: Paloma Bourgonje FotograďŹ e: o.a. Henny Boogert (Opkamers.org) Drukwerk: ElcoExtension Informatie: info@buenagente.nl September 2011

EEN MARKTVISIE VAN

a Vo l k e r W e s s e l c o m p a n y


Millions discover their favorite reads on issuu every month.

Give your content the digital home it deserves. Get it to any device in seconds.