Foto: Scanpix/Iris
Guide
August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus
12 sider Gør et forældrekøbskup Alt om forældrekøb og lejebolig
Gør et forældrekøbs kup INDHOLD: Forældrekøb kan betale sig............................................................4-5 Eksperternes råd: Gør et kup......................................................... 6-7 Finansiering af bolig.............................................................................8-9 Find den rigtige lejebolig............................................................ 10-11
PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus og www.b.dk/plus, Ansv. chefredaktør: Olav Skaaning Andersen, Redaktør: Mette Bernt Knudsen, Bemærk: Der kan være omtalt forhold, der ikke længere er gældende. Se udgivelsesdato på forsiden af publikationen.
2
3
Forældrekøb kan betale sig
Om kort tid oversvømmes landets videregående uddannelser af nye studerende, men mange af dem har svært ved at finde et sted at bo. Her kan forældrekøb være en fornuftig løsning. Arkivfoto fra studiestart på Københavns Universitet 2013: Nikolai Linares
Huslejen på lejeboliger i landets største studiebyer er blevet så høj, at det nu bedre kan betale sig for forældre at investere i en ejerlejlighed til børnene Matias Rona matr@bt.dk Over 90.000 spændte unge mennesker fik i går svar på, om de er optaget på ønskestudiet. Derfor skal mange også have løst boligsituationen, og her er der lige så hård kamp om pladserne som på mange af de videregående uddannelser. Skal det være et lejet værelse, en sofa hos en bekendt, eller køber forældrene en lejlighed? Den blodige kamp om, hvor de unge studiesø-
4
gende skal sove det næste stykke tid, er i gang. I går fik de svar på, om de var kommet ind på drømmestudiet. Og så er boligjagten for alvor i gang i de fire store studiebyer København, Odense, Aarhus og Aalborg. De fleste forsøger at finde en lejebolig, men dem er der, som sædvanlig på dette tidspunkt, rift om. Det viser tal fra Boligportal.dk, der er en af landets førende portaler for udlejning af boliger. Hver femte lejlighed, der bliver sat til leje, er væk inden for en uge. Særligt op til studiestart
kan de være væk på et par timer. Derfor går et stigende antal forældre ud og køber en lejlighed til børnene – et såkaldt forældrekøb. Det fortæller Mads Ellegaard, relationschef hos ejendomsmæglerkæden Home. - Vi har solgt 12 procent flere lejligheder til forældrekøb end sidste år på det her tidspunkt. Det skyldes en uhørt lav rente og voldsom stigning i priserne på lejeboligmarkedet i øjeblikket. Det mindsker nemlig risikoen for at tabe penge på købet, siger han.
Dyre lejeboliger
Priserne på lejeboligmarkedet er eksploderet de seneste år, viser tal fra Boligportal.dk I København koster en et-værelseslejlighed i gennemsnit 5.000 kr. om måneden uden forbrug. Det er 500 kr. mere end for fire år siden. I Aarhus kommer det op over 4.300 kr. for sådan en lejlighed. Begge dele er mange penge med en SU på ca. 5000 kr. om måneden. Den høje husleje, sammenholdt med en rekordstor tillid til landets og egen økonomi gør, at det ud fra et økonomisk perspektiv kan være lige så billigt at lave et forældrekøb. Det forklarer Mette Bjarnholt, der er seniorøkonom hos BRF Kredit. - Arbejdsmarkedet er i bedring, og det hjælper jo meget på vores syn på vores egen og landets økonomi. Når tilliden til markedet er i top, samtidig med at renten er så lav, så kan der være idé i et forældrekøb netop nu, siger seniorøkonomen, der dog samtidig advarer. - Det er jo en investering, så der er ingen garantier for, hvordan det går. Boligmarkedet kan ændre sig pludseligt. Desuden er det vigtigt at finde ud af, hvilken måde man som forældre kan finansiere købet på, siger hun.
Selvom et køb af lejlighed til de voksne poder er en investering, så skal man som forældre ikke gøre det for at investere og tjene penge. Det fortæller bl.a. områdedirektør i Nykredit Sune Worm Mortensen.
Når tilliden til markedet er i top, samtidig med at renten er så lav, så kan der være idé i et forældrekøb netop nu Mette Bjarnholt, seniorøkonom hos BRF Kredit - Et forældrekøb handler om at hjælpe sine børn ordentligt i gang med en ny uddannelse. Der er en masse besvær forbundet med at eje en lejlighed, som skal lejes ud. Det besvær tror jeg kun, forældre går igennem, fordi det er for deres eget barn. De gider ikke bruge tiden på det, hvis det er en fremmed, der skal bo der, siger han.
Den rette finansiering
Priserne på ejendomsmarkedet er dog inde i en rivende udvikling, hvilket også gør sig gældende for forældrekøbsegnede lejligheder på under 75 kvm. Tal fra Realkreditrådet viser, at prisen på den type lejligheder det seneste år er steget voldsomt i både København og Aarhus, men både Aalborg og Odense har også oplevet stigende priser. Derfor er det også vigtigt at få hjælp til at finde den rigtige finansieringsmetode, fortæller de eksperter, som BT har snakket med. Se deres råd her på siden.
5
Eksperternes råd:
P U K T E R Ø G
BT har spurgt en række ejendoms-mæglere, hvad man som forældre gør klogt i at sikre sig, inden man kaster sig ud i at købe bolig til sine børn Af Matias Rona
6
1
Vær sikker på, at dit barn har fundet det rigtige studie. Hvis dit barn efter et halvt år finder ud af, at det ikke er det rigtige studie, men hellere vil til en anden by, så risikerer du at stå med mange udgifter og en masse besvær du kun påtog dig for at hjælpe dit barn. Derfor kan det være en idé at lade poderne bo til leje et sted det første halve år. På den måde er der også lige mulighed for at lære byen at kende ordentligt. Lav selv et regnestykke, så du er klar over, hvad du går ind til økonomisk. Det kan også være en idé at tage en snak med et kreditinstitut eller din bank.
2 3 4
Et fastforrentet lån med afbetaling kan være en rigtig god løsning pga. den pt. usædvanligt lave rente.
Du skal gøre et forældrekøb for at ville hjælpe dit barn - Ikke for at investere og tjene penge. Det er nemlig ikke til at vide, hvordan boligmarkedet det udvikler sig. Hvis det så senere hen viser sig at være en god økonomisk investering, så er det bare et ekstra gode, du skal tage med.
5
7
Du må ikke leje boligen ud til dit barn til en kunstigt lav leje. Derfor skal du sørge for at tage en normal markedsleje for boligen, ellers kan der blive problemer med Skat. Af samme grund kan det være en god idé at få en advokat eller en revisor med ind over lejeaftalen, så I undgår bøvl med Skat.
8
Når dit barn engang er færdig med sit studie, så er der mulighed for at sælge lejligheden til barnet for 15 procent under markedsprisen uden nogen skattemæssige omkostninger. Endnu senere kan barnet så sælge lejligheden til markedsprisen. På den måde kan du også være med til at give dit barn en god start tryghedsmæssigt såvel som økonomisk under skolegangen og bagefter.
9
Et typisk lejlighed til forældrekøb er en toværelses under 75 kvm. Men du kan også spekulere i at købe en større lejlighed, hvor dit barns venner så også kan leje sig ind. Fordelen ved et sådant køb er, at I selv kan overtage lejligheden, når den unge er færdig, hvis I selv ønsker at flytte til byen. Kilder: Home, EDC, Nykredit, BRF Kredit, Nybolig
Det er en god idé at finde en let omsættelig lejlighed, der er let at komme af med, hvis du en dag skal sælge den igen. Derfor kan det være smart at kigge på beliggenheden, hvor særligt Østerbro, Nørrebro og Vesterbro er populære kvarterer i København. Desuden er en toværelses ofte lettere at komme af med igen.
6
Snak med dit barn om, hvad han/hun kunne tænke sig. Central beliggenhed, tæt på indkøb osv. Det er trods alt barnet, der skal bo der efterfølgende.
7
FINANSIERING
af bolig
Find ud hvilken finansieringsmetode, der Find udafaf, hvilken finansieringsmetode vil passe dig bedst der vil passe dig bedst EKSEMPEL Vi har taget udgangspunkt i en lejlighed på Nørrebro på 42 kvm. Boligens kontantpris: 850.000 kr. Lejlighedens størrelse, m2 (BBR)
42
Finansiering: - Obligationslån (80%)
680.000
- Boligkredit (15%)
127.500
- Kontant udbetaling (5%)
42.500
Husleje for barnet pr. måned
3.150
Kilder: Home, EDC, Nykredit, BRF Kredit, Nybolig
I dette eksempel er der tre tre forskellige måder at låne pengene til et forældrekøb: A) Den risikofyldte, hvor du tjener 99 kr. om måneden. B) Den knap så risikofyldte, hvor du taber 113 kr. om måneden C) Den sikre, hvor du taber 1.866 kr. om måneden.
F1 afdragsfrit samt boligkredit afdragsfrit. Skatteeffekt Lejeindtægt, betalt af barnet
A
F5 afdragsfrit samt boliglån.
B
3% fastforrentet med afdrag samt boliglån
C
37.800
37.800
37.800
-15.396
-15.396
-15.396
-2.020
-2.020
-2.020
20.384
20.384
20.384
Finansieringsomkostninger, obligationslån
-9.225
-11.962
-25.276
Renteomkostninger, boligkredit/boliglån
-8.710
-7.670
-7.670
Skattemæssigt resultat
2.448
752
-12.562
-1.266
-389
6.495
Økonomi forpå forældrene: Fortsætter næste side... Lejeindtægter
37.800
37.800
37.800
Fællesudgifter til ejerforening
-15.396
-15.396
-15.396
-2.020
-2.020
-2.020
Fællesudgifter til ejerforening Ejendomsskat Resultat før renter
Skattefradrag, 51,7% af resultat
8
Ejendomsskat
- Kontant udbetaling (5%) Ejendomsskat Husleje for barnet pr. måned Resultat før renter
42.500
Kilder: Home, EDC, Nykredit, BRF Kredit, Finansieringsomkostninger, obligationslån Nybolig
3.150
hvor du taber 113 kr. om måneden -2.020 -2.020 -2.020 C) Den sikre, hvor du taber 1.866 20.384 20.384 20.384 kr. om måneden. -9.225 -11.962 -25.276
Renteomkostninger, boligkredit/boliglån -8.710 -7.670 -7.670 3% fastforrentet F1 afdragsfrit2.448 Skattemæssigt resultat 752 -12.562 F5 afdragsfrit med afdrag samt samt boligkredit Skattefradrag, 51,7% af resultat afdragsfrit. -1.266 samt -389 boliglån 6.495 boliglån. Skatteeffekt Økonomi for forældrene: Lejeindtægt, betalt af barnet Lejeindtægter Fællesudgifter til ejerforening Fællesudgifter til ejerforening Ejendomsskat Ejendomsskat Resultat før renter Ydelse – realkreditlån Finansieringsomkostninger, obligationslån Ydelse – boligkredit/boliglån Renteomkostninger, boligkredit/boliglån Skattebesparelse Skattemæssigt resultat Likviditetseffekt pr. år Skattefradrag, 51,7% af resultat Heraf opsparing Likviditetseffekt pr. måned Økonomi for forældrene: Lejeindtægter Økonomi for barnet (pr. år) Fællesudgifter til ejerforening HUSLEJE Ejendomsskat BOLIGSIKRING Ydelse – realkreditlån NETTOHUSLEJE * Ydelse – boligkredit/boliglån
A
B
C
37.800 37.800 -15.396 -15.396 -2.020 -2.020 20.384 -9.225 -9.225 -8.710 -8.710 -1.266 2.448 1.182 -1.266 0
37.800 37.800 -15.396 -15.396 -2.020 -2.020 20.384 -11.962 -11.962 -9.395 -7.670 -389 752 -1.362 -389 1.725
37.800 37.800 -15.396 -15.396 -2.020 -2.020 20.384 -39.876 -25.276 -9.395 -7.670 6.495 -12.562 -22.392 6.495 16.325
99
-113
-1.866
37.800
37.800
37.800
-15.396 37.800 -2.020 5.670 -9.225 32.130 -8.710
-15.396
-15.396
-2.020
-2.020
-11.962
-39.876
-9.395
-9.395
* Skattebesparelse Huslejen udgør 900 kr. årligt pr. kvm., svarende til markedslejen i området. Boligsikringen er -1.266 -389 6.495 udregnet som 15% af huslejen. Der skal også betales el og gas. Likviditetseffekt pr. år 1.182 -1.362 -22.392 GRAFIK: Fagerheim Heraf opsparing Likviditetseffekt pr. måned
0
1.725
16.325
99
-113
-1.866
Økonomi for barnet (pr. år) HUSLEJE BOLIGSIKRING NETTOHUSLEJE *
37.800 5.670 32.130
* Huslejen udgør 900 kr. årligt pr. kvm., svarende til markedslejen i området. Boligsikringen er udregnet som 15% af huslejen. Der skal også betales el og gas.
GRAFIK: Fagerheim
9
Find den rigtige lejebolig
Lejerbo, Aldersrogade på Ydre Nørrebro. Arkivfoto: Camilla Rønde
Til dig, der er studerende og ikke lige har et par forældre, som er i stand til at købe dig en lejlighed, har BT samlet en række råd i lejejunglen Matias Rona
1
En ny bolig kommer ikke af sig selv. Yd en indsats ved at være aktiv på boligportaler på nettet f.eks. Lejebolig.dk og boligportal.dk, på sociale medier, aviser, opslag, netværk – hele vejen rundt. Og vær hurtig, når den rette mulighed opstår.
10
2
Vær realistisk: Søg bredt og vær fleksibel og åben for nye muligheder. Det er de færreste, der bor samme sted i hele deres studietid. Overvej derfor, om ikke det var en idé med en nødløsning til en begyndelse, og find så drømmeboligen på et senere tidspunkt.
3
Udnyt alle muligheder for at præsentere dig selv på bedst mulig vis; udlejeren har ofte kun én chance for at danne sig et indtryk af dig. Det handler om at skille sig ud og give et godt førstehåndsindtryk. Indledningsvis kan det f.eks være en god idé at være nogenlunde pæn i tøjet og ikke kommer direkte fra en bytur.
Hvis du har mistanke om, at der foregår noget ulovligt, er det altid en god idé at undersøge, hvem der ejer boligen. Det kan du gøre på www.boligejer.dk
9
Kilde: Boligportal.dk
4
Vær opmærksom på snyd, ellers kan det koste dig dyrt. Hvis en lejebolig virker urealistisk billig i forhold til de andre boliger i området, så kan det være forbundet med en eller anden form for snyd. Det samme gælder, hvis annoncen har dansk tekst, men udlejeren kontakter dig på engelsk.
5
Betal aldrig penge under bordet. Det er ulovligt, og du har ingen juridisk mulighed for at få pengene retur.
Betal aldrig depositum kontant, via en onlinebetalingstjeneste som f.eks. Western Union eller uden at have set lejemålet – lav i stedet en kontooverførsel, så transaktionen kan spores, hvis der skulle være en fusker på spil.
6
7
Få altid en lejekontrakt, som er underskrevet af udlejer. Læs altid lejekontrakten igennem og tjek, at det, I aftalte mundtligt, også er det, du har på skrift, så du undgår ekstra regninger. Vær på vagt, hvis udlejeren vil have dig til at skrive under med det samme. Lad dig ikke presse.
8
Ved fremleje er det en god idé, at du sikrer dig, at ejeren er orienteret om fremlejen. Dermed står du bedre i forhold til eventuelle konflikter mellem ejeren af boligen og den person, der fremlejer boligen til dig.
11
Få meget mere indhold på PLUS for 29 kr. per måned Vi publicerer nye guider hver eneste dag året rundt om: Rejser Sundhed
Slank
Se mere på bt.dk/plus eller b.dk/plus Privatøkonomi 12
Motion