Foto: Scanpix/Iris
Guide
Juli 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus
Få styr på dit
boliglån
12 sider
Sådan er dit boliglån skruet sammen
Få styr på dit boliglån INDHOLD: Uvidenhed koster dyrt...............................................................4-5 Sådan er dit boliglån skruet sammen..................................6-7 Ordbog: Boligejernes ABC.......................................................8-10 11 gode låneråd.........................................................................11-12
PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus og www.b.dk/plus, Ansv. chefredaktør: Olav Skaaning Andersen, Redaktør: Mette Bernt Knudsen, Bemærk: Der kan være omtalt forhold, der ikke længere er gældende. Se udgivelsesdato på forsiden af publikationen.
2
3
Uvidenhed koster dyrt
Tre ud af ti boligejere er ikke klar ov er, at de betaler renter for deres realkred itlån
Louise Kastberg loka@bt.dk Renter, bidrag, afdrag, kursskæring, tinglysningsafgift. Rigtig mange boligejere ved ikke, hvad de reelt betaler for, når de optager et realkreditlån. Det gør dem til nemme ofre, når realkreditten skruer på gebyrknapperne, advarer interesseorganisationen Forbrugerrådet Tænk. Kun 71 pct. af de boligejere, der har taget et realkreditlån inden for de seneste tre år, er klar over, at de betaler renter for deres lån. Når det kommer til bidragssatser, som er det gebyr, realkreditinstituttet opkræver for at administrere lånet, står det endnu værre til.
4
Penge- og Pensionspanelet har i en ny undersøgelse spurgt et repræsentativt udsnit af boligejerne, hvilke udgifter man kan komme til at betale inden for det første år, når man optager et realkreditlån. Her svarer kun 43 pct. ja til, at man betaler bidrag, selvom det er en fast del af ydelsen på alle typer realkreditlån. Faktisk betaler mange i dag mere i bidrag end i rente.
’Rystende’
- Det er en smule overraskende, at så mange ikke ved, at de betaler renter. Det er jo ikke sådan, at folk glemmer at betale renter. Derfor må svarene være udtryk for manglende bevidsthed om noget så centralt som ens boligøkonomi, siger professor Carsten Tanggaard, formand for
Penge- og Pensionspanelet, der hører under Erhvervs- og Vækstministeriet. Forbrugerrådet Tænks seniorøkonom kalder det ’rystende’, at danskerne ved så lidt om deres boliglån. - Det er vigtigt, at man ved, hvad man reelt betaler for, når man låner penge. Boligkøb er den største økonomiske beslutning i almindelige menneskers liv, og det kan få stor betydning for hele ens økonomiske fremtid, siger Morten Bruun Pedersen. Undersøgelsen fra Penge- og Pensionspanelet kommer i kølvandet på en ny rapport om konkurrencen på realkreditmarkedet, som Erhvervs- og Vækstministeriet offentliggjorde i sidste uge.
Drukner i information?
Rapporten konkluderer blandt andet, at ’det kan være svært for forbrugerne at gennemskue realkreditinstitutternes reelle priser’. I den forbindelse udtalte erhvervs- og vækstminister Henrik Sass Larsen (S), at det ’er vigtigt, at vi i højere grad får prisgennemsigtighed ved boliglån, for eksempel ved bedre skiltning, bedre varsling om ændringer af bidragssatser og et bedre prissammenligningsværktøj’. Men Forbrugerrådet Tænk stiller nu spørgsmålstegn ved, om mere gennemsigtighed er godt - eller om man i virkeligheden gør låntagerne en bjørnetjeneste. - Det giver stof til eftertanke, at tre ud af ti ikke ved, at de betaler renter på deres boliglån. Man arbejder i mange sammenhænge - også hos os - på at give forbrugerne en masse informationer, så de kan træffe økonomiske beslutninger på et oplyst grundlag. Men hvis vi virkelig er på det niveau, bør det diskuteres, hvor mange informationer forbrugerne i grunden skal have, og hvordan de skal serveres for dem, siger Morten Bruun Pedersen.
betale over 1 pct. i bidrag på et flekslån uden afdrag, der i øjeblikket har en rente på under 0,5 pct. - Renterne kan man ikke gøre så meget ved. De bliver fastsat af markedet. Men med bidragene er der trods alt nogle valgmuligheder, siger seniorøkonomen. Der er nemlig forskel på, hvor meget man betaler i bidrag for de enkelte lånetyper. Generelt betaler man mest for et F1-lån uden afdrag, mens man betaler mindst for et fastforrentet 30-årigt lån med afdrag.
Du kan spare tusinder
Derudover er der også forskel på bidragssatsen afhængigt af, hvilket realkreditselskab man har. I BRFkredit koster det f.eks. 9.731 kr. om året i bidrag at have et afdragsfrit F1-lån på 1 mio. kr., mens man hos Realkredit Danmark betaler 12.110 kr. i bidrag - altså 2.379 kr. mere for samme type lån. Det viser Realkreditrådets prisguide. I det hele taget er der god grund til at sætte sig ned og nærstudere de mange forskellige omkostninger, der er forbundet med et realkreditlån. Der kan være adskillige tusinde kroner i forskel på, om man optager et lån i det billigste eller dyreste realkreditselskab. Og det skal man helst gøre, inden man optager lånet, da det kan være en dyr fornøjelse at skifte fra et selskab til et andet.
Bidragssatserne skruet op
Han finder det bekymrende, at over halvdelen af boligejerne ikke ved, at de betaler et fast gebyr til realkreditselskabet i form af bidrag. Der er nemlig blevet skruet markant op for bidragssatserne i de senere år, men mange boligejere har ikke bemærket det på grund af de historisk lave renter. Virkeligheden er, at bidragssatserne i dag udgør en væsentlig større del af den samlede boligydelse. Det er f.eks. ikke ualmindeligt at
5
Sådan er dit boliglån skruet sammen RENTER OG AFDRAG
5 pct.
Når du skal købe en bolig, skal du normalt smide en kontant udbetaling på mindst 5 pct. af den samlede købesum. Koster boligen 2 mio. kr., svarer det til 100.000 kr.
Sådan er dit boliglån skruet sammenTALNING
Banklån
15 pct.
De sidste 15 pct. (300.000 kr.) Kan du som regel låne i banken i form af et boliglån, der har en væsentlig højere rente end et realkreditlån.
pct.
BANKLÅN
15 kontant udbetaling De sidste 15 pct. (300.000 kr.) kan du som regel låne i banken i form af et boliglån, der har en væsentlig højere rente end et realkreditlån.
5 pct.
realkreditlån
80 pct.
E T UDB N A T KON
Derudover s bidrag - til re og administr ninger forbu til realkrediti
80
Når du skal købe en bolig, skal pct.en kontant du normalt smide Den største del af finanudbetaling på mindst sieringen består som5 pct. af den regel af et realkreditlån, samlede købesum. Koster boligen der må udgøre op til 80 2 mio. kr. svarer detværdi til 100.000 kr. pct. af boligens i eksemplet svarende til 1,6 mio. kr.
Den største del af finansieringen REALKREDITLÅN består som regel af et realkreditlån, der må udgøre op til 80 pct. af boligens værdi - i eksemplet svarende til 1,6 mio. kr.
FLEKSLÅN Flexkort/Kortrente
F1
F3
F5
Høj
RISIKO
Lav
PRIS
6
investor
skal du løbende betale et gebyr - kaldet ealkreditinstituttet for at være mellemled rere lånet. Der er desuden en del omkostundet med at stifte et realkreditlån - både instituttet og staten.
R BY E Det G er dog ikke gratis at låne. Du skal dels betale renter. Dels skal derikke betales afdrag på lånet, medmindre du har Det er dog gratis at låne. skal dels betale renter. valgtDu afdragsfrihed i de første 10 år at lånets samlede Dels skal der betales afdrag løbetid på medmindre 30 år. Både på lånet, du harrenter og afdrag går direkte videre til valgt afdragsfrihed i de første den investor, der har købt obligationen. 10 år af lånets samlede løbetid på 30 år. Både renter og afdrag går direkte videre til den investor, der har købt obligationen.
gebyr
AFDRAG OG RENTER
afdrag og renter
Et realkreditlån fungerer sådan, at realkreditinstituttet udsteder en obligation, der bliver solgt på Københavns Fondsbørs til en investor. Pengene for salget låner du til at finansiere op mod 80 pct. af dit boligkøb.
Derudover skal du løbende betale et gebyr - kaldet bidrag INVESTOR - til realkreditinstitutterne for at være mellemled og administrere lånet. Der er desuden en del omkostninger forbundet atsådan, stifte et realkreditlån - både til Et realkreditlånmed fungerer at realkreditinstituttet udsteder en obligation, der realkreditinstitutterne og staten. bliver solgt på Københavns Fondsbørs til en investor. Pengene for salget låner du til at finansiere op mod 80 pct. af dit boligkøb.
Kilder: Realkreditrådet, Realkredit Danmark
GRAFIK: Öberg FOTO: Iris
FASTFORRENTET LÅN 30-årigt obligationslån, 3 pct.
Lav Høj
7
Boligejernes A B C Få styr på dit boliglån med denne ordbog, der guider dig gennem de vigtigste begreber fra A til Å
Louise Kastberg loka@bt.dk
Afdrag er den del af ydelsen, der nedbringer
procentdel af boligens værdi der er belånt. Man kan
restgælden på dit lån.
kun få et realkreditlån
Afdragsfrihed betyder, at du kan udskyde
svarende til maksimalt
at betale afdrag i op mod 10 år. I den periode betaler du kun renter og bidrag, og restgælden nedbringes derfor ikke. Til gengæld har du så kun 20 år i stedet for normalt 30 år til at betale af på lånet, når den afdragsfrie periode udløber.
Belåningsgrad vil sige, hvor stor en 8
80 pct. af boligens værdi. Normalt er der en kontant udbetaling på omkring 5 pct. af købesummen, de sidste 15 pct. finansieres typisk med et boliglån i banken.
Bidragssats er det beløb, som realkredit instituttet opkræver for at administrere
dit lån. Bidraget betales som en del af den faste ydelse på lånet. Det fremgår typisk af lånebetingelserne, at realkreditinstituttet har mulighed for at ændre bidragssatsen. De senere år er bidragssatserne blevet skruet markant i vejret - særligt på afdragsfrie rentetilpasningslån. Desuden påvirkes bidragssatsen af belåningsgraden - jo højere belåningsgrad, desto mere skal du betale i bidrag.
Fastforrentet lån er det mindst risikable realkreditlån, da du er sikret den samme faste rente i hele lånets løbetid, hvilket vil sige 30 år. Til gengæld for at kunne sove mere roligt om natten er renten på fastforrentede lån som regel højere end på flekslån - medmindre du har optaget det fastforrentede lån på et tidspunkt med en meget lav rente (som nu), og renterne efterfølgende stiger meget. Flekslån - også kaldet rentetilpasningslån - er et realkreditlån med variabel rente, der typisk enten rentetilpasses én gang om året (F1), hvert tredje år (F3) eller hvert femte år (F5). Du er altså sikret en fast rente i henholdsvis ét, tre eller fem år. Der findes også f.eks. F2- og F10-lån, men de er ikke lige så udbredte.
termin eller til straks-indfrielse. Du kan også indfri et fatsforrentet lån ved at opkøbe obligationerne til markedskurs. Hvis kursen på lånet er faldet, siden du optog det, kan du på den måde opnå en kursgevinst.
Kursskæring er et gebyr, man betaler
til realkreditinstituttet, hver gang et rentetilpasningslån skal refinansieres. For et F1-lån sker det én gang hvert år, mens det for et F3-lån og F5-lån kun sker henholdsvis hvert tredje og femte år. Da kursskæringen er på vej op mod 0,3 pct., betyder det, at man skal betale et gebyr svarende til ca. 3.000 kr. per lånt million ved hver refinansiering.
Markedskurs er dagsprisen på en obligation. Den varierer, afhængigt af udbud og efterspørgsel. Hvis kursen for eksempel er 92, kan man få en obligation med en pålydende værdi på 100 kr. for 92 kr. Obligationslån er et realkreditlån, hvor
hovedstolen svarer til den mængde obligationer, realkreditinstituttet sælger for at kunne udbetale et kontant provenu til låntageren
Konvertering vil sige, at man indfrier sit eksisterende lån og optager et nyt i forbindelse med renteændringer. Man kan omlægge både lån med fast og variabel rente, men typisk er der størst gevinst ved at omlægge lån med fast rente (obligationslån). Det skyldes, at lånet er konverterbart – dvs. at du har ret til at indfri lånet til maksimalt kurs 100. Afhængigt af om renten er faldet eller steget, kan man henholdsvis nedkonvertere og få en lavere ydelse eller opkonvertere og klippe af restgælden. Til gengæld skal du så betale en højere ydelse, fordi renten på dit nye lån vil være højere.
Prioritetslån er et banklån, der fungerer lidt ligesom en kassekredit. Du optager et lån med pant i din bolig. Pengene fra lånet bliver sat ind på en konto, som du frit kan hæve fra og sætte penge ind på. Den rente, du betaler for at låne pengene, er identisk med den rente, du får, hvis du sætter penge ind på din konto. Renten på lånet er variabel og ændres altså løbende.
Kurs 100 kan et lån baseret på konverterbare obligationer altid indfries til (105 for variabelt forrentet obligationslån med renteloft), hvis man opsiger det til
Renteloft er en på forhånd fastsat øvre grænse for, hvor høj renten kan blive på lånet.
Provenu er det beløb, man låner for at købe boligen, eksklusive de omkostninger der er i forbindelse med optagelse af lånet.
9
Restgæld er det beløb, du skylder på et lån. Hvis du betaler afdrag, bliver restgælden mindre og mindre. Ved kontantlån er der både en kontantrestgæld og en obligationsrestgæld. Ved ekstraordinær indfrielse er det obligationsrestgælden, der skal indfries. Termin er det tidspunkt, hvor det er aftalt, at der skal betales ydelse på lånet, f.eks. hvert kvartal. Bruges også om den periode, betalingen vedrører, og om det beløb, der betales. Variabelt forrentet obligationslån er en
lånetype, hvor renten fastsættes 2-4 gange om året. Her kan renten på lånet enten stige eller falde. Du kan dermed risikere, at dit lån bliver dyrere. Renten kan dog aldrig
10
blive højere end renteloftet.
Ydelse er det beløb, du samlet betaler for dit lån hver termin, og består af både renter, bidrag samt evt. afdrag. ÅOP (Årlige Omkostninger i Procent) er
den samlede pris for et lån eller en kredit, udtrykt i procent per år. ÅOP indeholder alle omkostninger, som du skal betale for et lån – renter, stiftelsesomkostninger og andre engangsomkostninger. Med ÅOP bliver engangsomkostninger fordelt på hele lånets løbetid, hvor de lægges oven i renten. Derfor vil ÅOP typisk være højere end lånets nominelle rente.
Kilder: Penge- og Pensionspanelet, Forbrugerrådet Tænk, Nordea Kredit
gode LÅNEråd 1 1 1 Det vigtigste, man bør vide om realkreditlån, er forskellen på at vælge fast og variabel rente. Man skal altså gøre op med sig selv, hvor risikovillig man er. 2 Med et fastforrentet lån er du sikret den samme rente i hele lånets løbetid. Til gengæld er renten højere end på et lån med variabel rente - typisk kaldet flekslån eller rentetilpasningslån.
bund, hvilket betyder, at man i øjeblikket kan låne 1 mio. kr. for 940 kr. efter skat om måneden, hvis man vælger et afdragsfrit F1-lån. Til sammenligning koster et fastforrentet lån uden afdrag 2.300 kr. om måneden.
5 Det billigste lån på markedet er dog
3 I øjeblikket er renten på et 30-årigt fastforrentet lån helt nede på 3 pct., hvilket er historisk lavt. Eksperterne peger derfor på, at det er et godt tidspunkt at overveje at binde renten fast.
ikke længere det populære F1-lån, selvom renten er under 0,5 pct. Realkreditinstitutterne har nemlig skruet så meget op for bidragssatserne på denne type lån, at det nu er billigere at vælge et F3-lån såvel som de nye hybridlån fra Nordea (Kort Rente) og RD (Flexkort), der begge skal refinansieres hvert tredje år, men får ny rente hver sjette måned.
4 Men renten på flekslån er også helt i
6 Hvis man vælger de mere risikable fleks-
11
lån, er det vigtigt, at man gør sig klart, hvad det kommer til at betyde for ens økonomi, den dag renten stiger.
7 Man skal også gøre op med sig selv, om det er en god idé at vælge afdragsfrihed. Det kan det være, hvis man i stedet bruger pengene på at betale af på anden dyr gæld - som f.eks. et boliglån i banken. 8 Hvis man vælger afdragsfrihed, skal man være opmærksom på, at der kommer en dag, hvor lånet skal betales tilbage. Og så har man kun 20 år i stedet for 30 år til at afdrage gælden. Man skal derfor være forberedt på, at ydelsen til realkreditinstituttet pludselig bliver seks til syv gange højere, når den afdragsfrie periode udløber.
Test hvilken lånetype, der passer bedst til dit boligkøb.
9 Penge- og Pensionspanelet har lanceret en ny test, der kan hjælpe én med at finde ud af, hvilken lånetype man skal vælge - find den på Raadtilpenge.dk eller scan QR-koden her på siden. 10 Når man har besluttet sig for, hvilken
lånetype der passer bedst til ens temperament, skal man sørge for at sammenligne, hvad netop det lån koster hos de forskellige realkreditinstitutter - der kan være mange tusinde kroners forskel på diverse gebyrer og stiftelsesomkostninger.
11 Benyt evt. Realkreditrådets prisguide (scan QR-koden) og Mybanker.dk eller gå ind på de forskellige institutters hjemmesider. De har alle såkaldte låneberegnere, som kan bruges til at sammenligne priser. Kilder: Professor Carsten Tanggaard, formand for Penge- og Pensionspanelet, og seniorøkonom Morten Bruun Pedersen, Forbrugerrådet Tænk
12
Sammenlign realkreditselskabernes priser på de forskellige lånetyper.