ŚWIAT HOTELI luty-marzec 2018

Page 68

ZARZĄDZANIE I PERSONEL

część pierwsza

Cykl

Gdzie jak Z KIM?

Budujemy hotel. Abecadło inwestora

Hotelarstwo to biznes. Biznes, na którym można bardzo dobrze zarabiać. Jak każdy rządzi się swoimi prawami, wymaga wiedzy, dokładności, fachowości. Realizacja hotelu – jeżeli ma on zarabiać – to nie budowa pomnika własnych możliwości, czy prezentu dla żony lub dziecka. To szereg przemyślanych, zaplanowanych i precyzyjnie przeprowadzonych działań. W niniejszym tekście postaram się zaprezentować pierwsze trzy elementy konieczne do realizacji udanego projektu tj. kwestie wyboru lokalizacji, zdefiniowania produktu hotelowego i podjęcia decyzji o współpracy z siecią. Marcin J. Podobas, założyciel i partner zarządzający FORTECH Consulting Jerzy Miklewski, partner FORTECH Consulting Lokalizacja Warunkiem rozpoczęcia procesu przygotowawczego do realizacji projektu jest oczywiście własny kapitał. Powinien sięgać 40 proc. zakładanego budżetu inwestycji, z czego wartość działki powinna stanowić od 10 do 15 proc. wartości inwestycji. Tak określone ramy hotelowego projektu inwestycyjnego pozwolą nam bezpiecznie zaplanować projekt, pozyskać finasowanie, a wcześniej nie przepłacić za działkę. Ale skąd mamy wiedzieć, że ta jest odpowiednia? Decydują dwa czynniki: po pierwsze parametry samej działki, czyli jej powierzchnia, chłonność, kształt, dostęp do drogi,

68

ŚWIAT HOTELI | luty-marzec

uwarunkowania formalne, takie jak objęcie działki Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) czy alternatywnie wydana decyzja o warunkach zabudowy (WZ). Pozwolą nam określić jakie funkcje można umieścić na działce, ile metrów powierzchni użytkowej można wybudować oraz jaką bryłę będzie mógł mieć przyszły hotel. Zakładając, że znaleźliśmy idealną nieruchomość, na której zmieści nam się na pięciogwiazdkowy hotel o powierzchni ponad 10 000 mkw. powierzchni użytkowej, to nadal nie wiemy czy będzie zarabiać. Decyduje drugi czynnik, czyli rynek na jakim działka się znajduje. Położona pośród niczego z dala od jakichkolwiek atrakcji i szlaków komunikacyjnych nie będzie dobrym miejscem, choćby miejscowe władze godziły się na drapacz chmur, a ziemia była za pół darmo. Tak samo niedobrym miejscem będzie ścisłe centrum dużego

miasta jeżeli będzie w nim duża podaż hoteli, a średnie obłożenie poniżej 50 proc. Aby nie popełnić tutaj błędu należy przeprowadzić badanie rynkowe, które odpowie na pytanie czy i jakiego hotelu brakuje na danym rynku – oraz – czy nasza lokalizacja nadaje się do budowy takiego obiektu. Dopiero przeprowadzenie takiej analizy pozwala bezpiecznie podjąć decyzję o zakupie ziemi lub przeznaczeniu już posiadanej przez nas nieruchomości na hotel. Tzw. Analiza Potencjału Lokalizacji określa standard, wielkość i funkcje możliwego do wybudowania hotelu. Kiedy my wyobrażamy sobie, że zbudujemy 300-pokojowy pięciogwiazdkowy hotel, z analizy może wyniknąć, że na lokalnym rynku miejsca jest co najwyżej na 100-pokoi i to góra w trzech gwiazdkach. Taka analiza porównuje trendy podaży i popytu na przełomie ostatnich lat w danej


Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.