TCC arqurbuvv ELABORAÇÃO DE CRITÉRIOS PARA DELIMITAÇÃO DE ZEIS DE VAZIOS URBANOS NO MUNICÍPIO DE VV

BRENDA CONTARATO

ELABORAÇÃO DE CRITÉRIOS PARA DELIMITAÇÃO DE ZEIS DE VAZIOS URBANOS NO MUNICÍPIO DE VILA VELHA

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Vila Velha, como requisito para obtenção do grau de Bacharel em Arquitetura e Urbanismo.

Orientador: Prof. Giovanilton André Carreta Ferreira

VILA VELHA 2019

BRENDA CONTARATO

ELABORAÇÃO DE CRITÉRIOS PARA DELIMITAÇÃO DE ZEIS DE VAZIOS URBANOS NO MUNICÍPIO DE VILA VELHA

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Vila Velha, como requisito para obtenção do grau de Bacharel em Arquitetura e Urbanismo.

Aprovado em 03 de Junho de 2019.

BANCA EXAMINADORA

__________________________________ Orientador: Prof. Giovanilton André Carreta Ferreira

__________________________________ Avaliador: Prof. Érica Coelho Pagel

__________________________________ Avaliador: Letícia Tabachi Silva

À família, por todo apoio e amor incondicional.

Aos familiares e amigos, por estarem sempre presente.

Ao Professor Giovanilton, pela dedicação e ensinamento.

Aos demais professores e colegas que contribuíram para minha formação.

“Um arquiteto deve encontrar as linhas secretas que farĂŁo funcionar a cidade" Benedetta Tagliabue

RESUMO

As Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) são um dos instrumentos presente no Estatuto da Cidade que visam o cumprimento da função social da cidade e da propriedade urbana e a garantia de acesso à terra urbanizada. As ZEIS têm como objetivo delimitar áreas do espaço urbano onde são necessárias ações de urbanização, melhoria de infraestrutura do local, a regularização dos assentamentos irregulares e o incentivo a criação de novas Habitações de Interesse Social (HIS). O município de Vila Velha faz parte da Região Metropolitana da Grande Vitória (RMGV) e é um dos municípios com maior número de vazios urbanos e o segundo município com o maior índice de déficit habitacional do estado, segundo pesquisa divulgada pelo Instituto Jones dos Santos Neves (IJSN). O objetivo principal do trabalho é o desenvolvimento de critérios para a identificação e delimitação dos vazios urbanos mais adequados para a aplicação do instrumento de ZEIS, tendo como diretriz o incentivo ao desenvolvimento de HIS. Para alcançar esse objetivo, o trabalho se estrutura em seis partes, onde o primeiro capítulo apresenta uma introdução ao tema, os objetivos e a metodologia de trabalho; o segundo capítulo conceitua a ZEIS e destaca a importância da aplicação do instrumento; o terceiro capítulo exibe a problemática dos vazios urbanos na RMGV, focando principalmente no município de Vila Velha; o quarto capítulo define os critérios a serem analisados e suas respectivas origens; o quinto capítulo analisa a aplicação dos critérios no município; por fim, o sexto capítulo apresenta os resultados obtidos e as considerações finais do trabalho.

Palavras-Chaves: ZEIS de Vazios Urbanos. Função social. Democratização do Espaço Urbano.

ABSTRACT

The Special Zones of Social Interest (ZEIS) are one of the instruments included in the City Statute that aim at fulfilling of the social function of the city and urban property, ensuring acess to urbanized land. The ZEIS aims to delimit areas of urban space where urbanization actions are required, improvement of land infrastructure, the regularization of irregular settlements and encouraging the creation of new housing of social interest (HIS). The municipality of Vila Velha is a parto of the Metropolitan Region of Greater Vitรณria (RMGV), one of the municipalities with the highest number of empty area and the second one with the largest housing deficit in the state, according to research by Jones dos Santos Neves Institute (IJSN).

The main objective of this term paper is the development of criteria for the identification and delimitation of the most suitable empty areas for the application of the ZEIS instrument, wich has a its guideline the incentive of the development of HIS. To achieve this goal, this paper is structured in six parts. The first chapter presents the objectives, methodology and an introduction to the theme; The second chapter conceptualizes ZEIS and highlights the importance regarding the application of the instrument; The third chapter demonstrates the problems considering empty allotments in the RMGV, focusing mainly on the municipality of Vila Velha; The forth chapter defines the criteria to be analyzed and its respective origins; The fifth chapter analyzes the application of the criteria in the township; The sixth and last chapter presents the results obtained and final considerations.

Keywords: Spacial Zones of Social Interest of Empty Area. Social function. Democratization of urban space.

LISTA DE SIGLAS

BH: Belo Horizonte; BNH: Banco Nacional da Habitação; CA: Coeficiente de Aproveitamento; CadÚnico: Cadastro único para Programas Sociais do Governo Federal; CEPAC: Certificados de Potencial Adicional de Construção; GEAC: Gerência de Estatística e Análise Criminal; EC: Estatuto da Cidade; ESRI: Environmental Systems Research Institute; HAB: Habitantes; HEC: Hectare; HIS: Habitação de Interesse Social; IBGE: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística; IEMA: Instituto Estadual de Meio Ambiente; IJSN: Instituto Jones dos Santos Neves; IQVU: Índice de Qualidade de Vida Urbana; MCidades: Ministério das Cidades; OU: Operação Urbana Consorciada; PDM: Plano Diretor Municipal; PEUC: Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios; PGV: Planta Genérica de Valores; PIs: Plano de Informações; PLHIS: Plano Local de Habitação de Interesse Social; PMVV: Prefeitura Municipal de Vila Velha; PREZEIS: Planos de Regularização das ZEIS; PROMORAR: Programa de Erradicação dos Aglomerados de Sub-habitações; RMGV: Região Metropolitana da Grande Vitória;

SEMPLA: Secretaria Municipal de Planejamento e Projetos Estratégicos; SIG: Sistema de Informações Georreferenciadas; SIRGAS: Sistema de Referência Geocêntrico para as Américas; SP: São Paulo; TCC: Trabalho de Conclusão de Curso; TO: Taxa de Ocupação; TP: Taxa de Permeabilidade; UTM: Universal Transversa de Mercator; ZEIA: Zona Especial de Interesse Ambiental; ZEIS: Zona Especial de Interesse Social.

LISTA DE FIGURAS

Figura 1: Mapa da Região Metropolitana da Grande Vitória .............................................. 55 Figura 2: Identificação dos vazios urbanos dentro da mancha urbana densa de Cariacica. .... 58 Figura 3: Identificação dos vazios urbanos dentro da mancha urbana densa de Fundão. ...... 59 Figura 4: Identificação dos vazios urbanos dentro da mancha urbana densa de Guarapari. ... 60 Figura 5: Identificação dos vazios urbanos dentro da mancha urbana densa de Serra. ......... 61 Figura 6: Identificação dos vazios urbanos dentro da mancha urbana densa de Viana. ......... 62 Figura 7: Identificação dos vazios urbanos dentro da mancha urbana densa de Vila Velha. ... 63 Figura 8: Identificação dos vazios urbanos dentro da mancha urbana densa de Vitória. ....... 64 Figura 9: Mapa das Regiões Administrativas de Vila Velha ................................................ 67 Figura 10: Mapa do levantamento dos vazios urbanos da Região 01 .................................. 70 Figura 11: Mapa do levantamento dos vazios urbanos da Região 02 .................................. 74 Figura 12: Mapa do levantamento dos vazios urbanos da Região 03 .................................. 78 Figura 13: Mapa do levantamento dos vazios urbanos da Região 04 .................................. 82 Figura 14: Mapa do levantamento dos vazios urbanos da Região 05 .................................. 85 Figura 15: Mapa do levantamento dos vazios urbanos do município de Vila Velha .............. 89 Figura 16: Mapa das ZEIS existentes no município de Vila Velha segundo Lei nº4.575/2007 . 92 Figura 17: Mapa das ZEIS existentes no município de Vila Velha segundo Lei nº040/2017 ... 95 Figura 18: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação à % da rede de abastecimento de água segundo SEMPLA (2013) ..................................................................................... 111 Figura 19: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação à % do fornecimento de energia elétrica segundo SEMPLA (2013) ................................................................................. 115 Figura 20: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação as áreas alagáveis do município de Vila Velha .................................................................................................................. 117

Figura 21: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação as vias pavimentadas do município de Vila Velha ............................................................................................................ 119 Figura 22: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação aos pontos de ônibus do município de Vila Velha ............................................................................................................ 121 Figura 23: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de educação pública do município de Vila Velha .............................................................................. 123 Figura 24: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de saúde pública do município de Vila Velha ......................................................................................... 125 Figura 25: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de segurança pública do município de Vila Velha .............................................................................. 127 Figura 26: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação à incidência de ocorrências do município de Vila Velha ............................................................................................. 129 Figura 27: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de lazer público do município de Vila Velha .......................................................................................... 131 Figura 28: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação as áreas de risco do município de Vila Velha ................................................................................................................. 133 Figura 29: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação aos assentamentos subnormais do município de Vila Velha segundo Censo IBGE (2010) ................................................... 135 Figura 30: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação aos centros urbanos do município de Vila Velha ............................................................................................................ 137 Figura 31: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação ao potencial construtivo do município de Vila Velha segundo Lei nº040/2017 ........................................................... 139 Figura 32: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação à hierarquia viária em que está ................................................................................................................................ 141 Figura 33: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação a presença de ciclovia/ciclofaixa ................................................................................................................................ 143 Figura 34: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação aos pontos de bicicletas compartilhadas do município de Vila Velha .................................................................. 145

Figura 35: Mapa da classificação dos vazios urbanos a partir das análises realizadas no município de Vila Velha ............................................................................................................. 149 Figura 36: Mapa do cruzamento da classificação dos vazios urbanos e a planta genérica de valores do município de Vila Velha .............................................................................. 153 Figura 37: Mapa da classificação dos vazios urbanos da Região 01 ................................... 156 Figura 38: Mapa da classificação dos vazios urbanos da Região 02 ................................... 160 Figura 39: Mapa da classificação dos vazios urbanos da Região 03 ................................... 164 Figura 40: Mapa da classificação dos vazios urbanos da Região 04 ................................... 168 Figura 41: Mapa da classificação dos vazios urbanos da Região 05 ................................... 172

LISTA DE TABELAS

Tabela 1: Plano de Informações (PIs) utilizados para o mapeamento. ................................ 25 Tabela 2: Critérios adotados. ........................................................................................ 27 Tabela 3: Critério de estabelecimento do potencial construtivo adotado. ......................... 31 Tabela 4: Critério da classificação dos vazios urbanos...................................................... 33 Tabela 5: Vazios urbanos e número de lotes existentes e projetados na Grande Vitória em 1990 ........................................................................................................................... 54 Tabela 6: Vazios urbanos dentro da mancha urbana densa da RMGV identificados pela análise da ortofoto do IEMA de 2007/2008 seguindo os limites da mancha urbana de 2010 (IJSN 2010). .................................................................................................................................. 57 Tabela 7: Quantitativo dos lotes vazios da Região Administrativa 01. ................................ 71 Tabela 8: Quantitativo dos lotes vazios da Região Administrativa 02. ................................ 75 Tabela 9: Quantitativo dos lotes vazios da Região Administrativa 03. ................................ 79 Tabela 10: Quantitativo dos lotes vazios da Região Administrativa 04. .............................. 83 Tabela 11: Quantitativo dos lotes vazios da Região Administrativa 05. .............................. 87 Tabela 12: Quantitativo dos lotes vazios do município de Vila Velha. ................................ 88 Tabela 13: Quantitativo dos lotes vazios por Região Administrativa do município de Vila Velha .................................................................................................................................. 90 Tabela 14: Variáveis e Componentes utilizados segundo IQVU....................................... 102 Tabela 15: Variáveis e Componentes utilizados segundo documento publicado online por Ana Lucia Âncona (acesso em 2 out. 2018). ........................................................................ 104 Tabela 16: Variáveis e Componentes utilizados no trabalho. .......................................... 106 Tabela 17: Análise dos vazios urbanos em relação à % de abastecimento de água ............ 110

Tabela 18: Análise dos vazios urbanos em relação à % de fornecimento de energia elétrica ................................................................................................................................ 114 Tabela 19: Análise dos vazios urbanos em relação às áreas alagáveis ............................... 116 Tabela 20: Análise dos vazios urbanos em relação à pavimentação das vias ..................... 118 Tabela 21: Análise dos vazios urbanos em relação aos pontos de ônibus ......................... 120 Tabela 22: Análise dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de ensino público ... 122 Tabela 23: Análise dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de saúde público .... 124 Tabela 24: Análise dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de segurança público ................................................................................................................................ 126 Tabela 25: Análise dos vazios urbanos em relação à mancha de incidência das ocorrências ................................................................................................................................ 128 Tabela 26: Análise dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de lazer público ...... 130 Tabela 27: Análise dos vazios urbanos em relação às áreas de risco ................................ 132 Tabela 28: Análise dos vazios urbanos em relação aos assentamentos subnormais ........... 134 Tabela 29: Análise dos vazios urbanos em relação aos centros urbanos .......................... 136 Tabela 30: Análise dos vazios urbanos em relação ao potencial construtivo .................... 138 Tabela 31: Análise dos vazios urbanos em relação à hierarquia viária .............................. 140 Tabela 32: Análise dos vazios urbanos em relação à ciclomobilidade ............................... 142 Tabela 33: Análise dos vazios urbanos em relação à presença de bicicletas compartilhadas ................................................................................................................................ 144 Tabela 4: Critério da classificação dos vazios urbanos.................................................... 148 Tabela 34: Classificação dos vazios urbanos .................................................................. 150 Tabela 35: Classificação dos vazios urbanos da Região 01 .............................................. 157 Tabela 36: Classificação dos vazios urbanos da Região 02 .............................................. 161 Tabela 37: Classificação dos vazios urbanos da Região 03 .............................................. 165

Tabela 38: Classificação dos vazios urbanos da Região 04 .............................................. 169 Tabela 39: Classificação dos vazios urbanos da Região 05 .............................................. 173

SUMÁRIO 1.

INTRODUÇÃO .............................................................................................. 20

1.1.

PROBLEMA E OBJETIVOS .................................................................................. 23

1.2.

METODOLOGIA ............................................................................................... 24

1.3.

ESTRUTURA DO TRABALHO ........................................................................... 34

2. A ZEIS – ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL ...................................... 37 2.1. A ZEIS NO BRASIL ................................................................................................ 41 2.2. A ZEIS NA REGIÃO METROPOLITANA DA GRANDE VITÓRIA .............................. 42 2.3. O GUIA PARA DELIMITAÇÃO E REGULAMENTAÇÃO DE ZEIS DE VAZIOS URBANOS .................................................................................................................................. 43 2.4. A IMPORTÂNCIA DE OCUPAR OS VAZIOS URBANOS .......................................... 46 3. OS VAZIOS URBANOS NA REGIÃO METROPOLITANA DA GRANDE VITÓRIA .................................................................................................................. 53 3.1. OS VAZIOS URBANOS EM VILA VELHA.................................................................. 65 3.1.1. REGIÃO ADMINISTRATIVA 01 .................................................................... 68 3.1.2. REGIÃO ADMINISTRATIVA 02 .................................................................... 73 3.1.3. REGIÃO ADMINISTRATIVA 03 .................................................................... 77 3.1.4. REGIÃO ADMINISTRATIVA 04 .................................................................... 81 3.1.5. REGIÃO ADMINISTRATIVA 05 .................................................................... 84 3.1.6 CONSIDERAÇÕES SOBRE OS VAZIOS URBANOS EM VILA VELHA ..... 88 3.2. CONSIDERAÇÕES DO PDM E PHLIS DE VILA VELHA ............................................ 90 4. DEFININDO OS CRITÉRIOS PARA ANÁLISE DOS VAZIOS URBANOS DE VILA VELHA ............................................................................................................ 99 5. ANALISANDO OS COMPONENTES .............................................................. 109 5.1. ABASTECIMENTO DE ÁGUA .............................................................................. 110 5.2. FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA .......................................................... 114 5.3. ÁREAS ALAGÁVEIS.............................................................................................. 116 5.4. PAVIMENTAÇÃO DAS VIAS ................................................................................. 118 5.5. PONTO DE ÔNIBUS ........................................................................................... 120 5.6. EQUIPAMENTOS DE ENSINO ............................................................................. 122 5.7. EQUIPAMENTOS DE SAÚDE ............................................................................... 124

5.8. EQUIPAMENTOS DE SEGURANÇA PÚBLICA ...................................................... 126 5.9. INCIDÊNCIA DAS OCORRÊNCIAS ..................................................................... 128 5.10. EQUIPAMENTOS DE LAZER .............................................................................. 130 5.11. ÁREAS DE RISCO .............................................................................................. 132 5.12. ASSENTAMENTOS SUBNORMAIS ...................................................................... 134 5.13. CENTROS URBANOS ....................................................................................... 136 5.14. POTENCIAL CONSTRUTIVO ............................................................................ 138 5.15. HIERARQUIA VIÁRIA......................................................................................... 140 5.16. CICLOMOBILIDADE ......................................................................................... 142 5.17. BICICLETAS COMPARTILHADAS ....................................................................... 144 6. RESULTADOS E CONCLUSÃO ....................................................................... 147 6.1 RESULTADO DAS ANÁLISES ................................................................................ 148 6.2 CRUZAMENTO DA CLASSIFICAÇÃO DOS VAZIOS URBANOS E A PLANTA GENÉRICA DE VALORES ........................................................................................... 152 6.3 RESULTADOS DA CLASSIFICAÇÃO DOS VAZIOS URBANOS DA REGIÃO 01 ...... 155 6.4 RESULTADOS DA CLASSIFICAÇÃO DOS VAZIOS URBANOS DA REGIÃO 02 ...... 159 6.5 RESULTADOS DA CLASSIFICAÇÃO DOS VAZIOS URBANOS DA REGIÃO 03 ...... 163 6.6 RESULTADOS DA CLASSIFICAÇÃO DOS VAZIOS URBANOS DA REGIÃO 04 ...... 167 6.7 RESULTADOS DA CLASSIFICAÇÃO DOS VAZIOS URBANOS DA REGIÃO 05 ...... 171 6.8 CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................... 174 7. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................................. 176

1.

INTRODUÇÃO

22

Após um acelerado processo de urbanização no Brasil ao longo do século XX, considerando a industrialização do país, identificou-se um rápido crescimento urbano em razão da migração da população da zona rural. Tal fenômeno conhecido como “êxodo rural” teve grande impacto no desenvolvimento das cidades, que pela falta de preparo acabaram crescendo de forma desordenada. Este movimento de migração do meio rural para o urbano se deu, em grande parte, por assentamentos informais e irregulares, localizado nas partes periféricas dos municípios, geralmente em áreas ambientalmente frágeis e de risco, longe dos centros, em locais sem infraestrutura urbana adequada. Isso desencadeou uma série de problemas, não só habitacionais, mas de impacto urbano, ambiental e social. Observa-se então a necessidade da inserção desse público no ambiente urbano.

No período de redemocratização do Brasil, a Constituição Federal de 1988 cria um capítulo voltado para as Políticas Urbanas, tendo como princípios fundamentais a ação de função social da cidade e da propriedade urbana, visando implementar melhorias neste cenário.

Apesar dos artigos criados na Constituição Federal (Art. 182 e 183), sua regulamentação levou anos, sendo efetivada em 2001 com a criação do Estatuto da Cidade pela Lei Federal nº 10.257.

Este último, por sua vez, trata de alguns instrumentos urbanísticos de incentivos e indução à regularização fundiária, buscando garantir o cumprimento da função social da propriedade, dentre os instrumentos temos a ZEIS – Zona Especial de Interesse Social.

A ZEIS é um instrumento que delimita áreas do espaço urbano onde são necessárias ações de urbanização, melhoria de infraestrutura do local, regularização dos assentamentos irregulares e incentivo a criação de novas habitações de interesse social (HIS). O seu principal objetivo é a inclusão da população de baixa renda na cidade, garantindo o acesso à terra urbanizada e bem infraestruturada. Em geral, os municípios dividem a ZEIS em dois grupos: ZEIS de áreas ocupadas por assentamentos precários, com a finalidade de regularização fundiária, e ZEIS de vazios urbanos e áreas ou edificações subutilizadas, com a finalidade de receber empreendimentos habitacionais de interesse social. Em relação ao primeiro grupo, os municípios já vem aplicando, mas pouco se tem em relação a ZEIS de vazios urbanos (ÂNCONA, 2009).

Em 2016 o Instituto Jones dos Santos Neves divulgou alguns dados sobre o déficit habitacional no Espírito Santo. Dentre os resultados observados, constatou-se que o município de Vila Velha está em segundo lugar no ranking estadual. Esse resultado expressa, em parte, o

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resultado do processo de urbanização acelerado, o ônus excessivo de imóveis e aluguéis, entre outros fatores que dificultam o acesso à terra urbanizada.

O presente estudo visa conceituar, analisar, apresentar e sugerir critérios que auxiliam a delimitação das ZEIS de vazios urbanos, de forma que seja a possível implantação de Habitação de Interesse Social, no município de Vila Velha, Espírito Santo. Vale ressaltar que, para aplicação do instrumento, é necessário levar em consideração outras diretrizes técnicas e burocráticas que podem observadas no Guia para Delimitação e Regulamentação de Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS em vazios urbanos.

1.1.

PROBLEMA E OBJETIVOS O trabalho elaborado tem como principal problema responder a seguinte questão:

como estabelecer critérios para a definição de ZEIS de vazios urbanos no município de Vila Velha – ES? Este estudo tem como objetivo principal o desenvolvimento de critérios para identificação e delimitação dos vazios urbanos que são mais adequados para aplicação do instrumento de ZEIS, tendo como diretriz o incentivo ao desenvolvimento de Habitações de Interesse Social. Como objetivos específicos, o trabalho irá: ▪

Conceituar as ZEIS de vazios urbanos;

▪

Apresentar e caracterizar os vazios urbanos existentes no município;

▪

Analisar as metodologias existentes voltadas para a delimitação das ZEIS de vazios urbanos;

▪

Propor critérios para a delimitação da ZEIS de vazios urbanos;

▪

Aplicar os critérios propostos e observar os resultados.

24

1.2.

METODOLOGIA Para fundamentar a pesquisa deste projeto, foram realizados levantamentos teóricos

provenientes de livros, artigos, monografias, cartilhas, planos diretores, legislações e outros meios textuais acerca das ZEIS com foco em vazios urbanos, políticas habitacionais, o Estatuto da Cidade e instrumentos, entre outros temas que contribuíram para a elaboração deste trabalho.

A fim de identificar e mapear os vazios urbanos existentes no município de Vila Velha, foram utilizados dados georreferenciados pré-existentes. Os dados dos imóveis não edificados da Região Administrativa 1 do município já existiam, devido a pesquisa de iniciação científica idealizada pelo professor Giovanilton sobre a aplicação do instrumento do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC) na Região Administrativa 1 de Vila Velha. Assim como o levantamento dos vazios urbanos da Região Administrativa 5, que foi realizado pela Lídia Drago para a elaboração de seu trabalho de conclusão de curso. Tais dados, apesar de estarem prontos e levantados, foram analisados e complementados.

Para o mapeamento das demais regionais e complementação das regionais 1 e 5, foram realizados levantamentos de dados espaciais georreferenciados a serem trabalhados em ambiente SIG (Sistema de Informações Georreferenciadas). Teve início de uma base de dados iniciais existentes que podem ser observados na tabela 1 abaixo, onde discriminam-se em duas categorias de dados espaciais: os dados vetoriais – que se traduzem em pontos, linhas e polígonos, no qual utiliza-se de um sistema de coordenadas para sua representação – e os dados matriarcais (raster) – que é representada por uma matriz composta por linhas e colunas formando imagens, que podem ser geradas a partir de sensores remotos ou escanerização (FITZ, 2010).

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Tabela 1: Plano de Informações (PIs) utilizados para o mapeamento.

ARQUIVOS VETORIAIS DADOS

FONTE

Eido de Logradouro do ES

IJSN

Limite entre Bairros nos Municípios do ES

IJSN

Limite Municipal do ES

IJSN

Limite das Regionais Administrativas de Vila Velha

PMVV

Limite dos Lotes

PMVV ARQUIVOS MATRIARCAIS

Imagens de Vila Velha 2008 e 2013

IJSN

Imagens de Vila Velha 20017 e 2018

Google Earth Pro

Fonte: Pesquisa1, adaptado pela autora.

Como é possível observar, a principal fonte dos dados cartográficos foram as instituições públicas como a Prefeitura Municipal de Vila Velha (PMVV) e o Instituto Jones dos Santos Neves (IJSN). Para a identificação dos lotes vazios existentes, foi utilizado como base as imagens aéreas, cartas topográficas e para a manipulação dos dados, a fim de caracterizá-lo como sendo um imóvel não edificado, foram utilizados os planos de informação vetoriais. Tais dados formam o que Fitz (2010) apresenta como dados portadores de registros referenciados a um sistema de coordenadas conhecido que se vinculam a pontos reais dispostos no terreno.

Por estarem georreferenciados, os dados vetoriais podem se relacionar entre si no ambiente SIG, possibilitando uma visão de conjunto.

Os SIGs possibilitaram o armazenamento, recuperação, transformação e visualização dos dados espaciais obtidos, assim como a criação de novos dados a partir dos pré-existentes ou de levantamentos realizados com base nas imagens aéreas, pela ferramenta Google Earth Pro e vistas de campo. Toda a manipulação dos dados, tanto vetoriais quanto matriarcais, foram realizadas no sistema de coordenadas Universal Transversa de Mercator – UTM, no fuso 24 S, e o datum de referência utilizado foi o SIRGAS 2000 – atual sistema geodésico de referência utilizado no Brasil desde 25 de fevereiro de 2015, segundo o IBGE. Tais dados

1 Pesquisa de Iniciação Científica “Plano Diretor Municipal e a função social da propriedade urbana: critérios para aplicação do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC), Região Administrativa 1, setor A, Vila Velha ES”.

26

cartográficos foram padronizados e modificados no software ArcGIS 10.5 desenvolvido pela empresa norte-americana ESRI. Para a identificação e mapeamento dos vazios urbanos do perímetro urbano do município de Vila Velha, foram considerados os lotes que apresentavam coeficiente de aproveitamento (CA) 0, ou seja, sem nenhum tipo de construção, mesmo que aparentemente provisória. A base utilizada no software foi a fotografia aérea do ano de 2013, disponibilizada pelo IJSN e, simultaneamente foi utilizado as imagens do ano de 2017 disponibilizadas gratuitamente no site/aplicativo Google Earth Pro. Com a sobreposição da base fotográfica e os dados disponibilizados pela PMVV de limite dos lotes, foram classificados diretamente na tabela de atributos do ArcGIS apenas a classificação dos lotes vazios (V). Tal classificação servirá como a base de informações principal para as futuras caracterizações, visando a classificação dos vazios mais adequados para a aplicação do instrumento de ZEIS de vazios urbanos.

O levantamento realizado, constante na tabela

de

atributos dos dados

georreferenciados foram exportadas do ArcGIS para o software Excel pelo recurso “ArcToolBox”. No Excel, foram utilizados o recurso de filtro para classificar os lotes a partir de sua área e também para gerar os quantitativos e percentuais descritos nas tabelas de análise de cada Região Administrativa.

A caracterização dos vazios urbanos foi definida a partir dos critérios estabelecidos para a classificação dos vazios urbanos. Utilizando como referencial teórico o livro Qualidade de Vida Urbana de Maria Inês Pedrosa Nahas (2015) e um documento publicado online, elaborado por Ana Lúcia Âncona (2018), foram estabelecidas 09 variáveis principais de análise dos vazios urbanos do município de Vila Velha, relacionadas à infraestrutura urbana, educação, saúde, segurança urbana, lazer público, precariedade e centralidade, legislação, mobilidade urbana e base de valores. No total, foram 25 componentes analisados que estão relacionados às variáveis mencionadas, conforme tabelas e descrições a seguir.

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COMPONENTE

CRITÉRIO DE ANÁLISE

ABASTECIMENTO DE ÁGUA FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA ÁREAS ALAGÁVEIS VIAS PAVIMENTADAS PONTO DE ONIBUS ENSISNO FUNDAMENTAL ENSISNO MÉDIO POSTOS DE SAÚDE HOSPITAIS ATENDIMENTO POLICIAL SEGURANÇA PESSOAL PRAÇAS PÚBLICAS PARQUES PÚBLICOS ORLAS ÁREAS DE RISCO ASSENTAMENTOS SUBNORMAIS CENTROS URBANOS POTENCIAL CONSTRUTIVO ALTO POTENCIAL CONSTRUTIVO MÉDIO HIERARQUIA VIÁRIA - ARTERIAL HIERARQUIA VIÁRIA - COLETORA HIERARQUIA VIÁRIA - PRINCIPAL DE BAIRRO CICLOMOBILIDADE BICICLETAS COMPARTILHADAS PLANTA GENÉRICA DE VALORES

DE ACORDO COM A % DE ABASTECIMENTO DE ACORDO COM A % DE FORNECIMENTO LOTE EM ÁREAS NÃO ALAGÁVEIS LOTE EM VIAS PAVIMENTADAS LOTE DENTRO DO RAIO DE ABRANGÊNCIA LOTE DENTRO DO RAIO DE ABRANGÊNCIA LOTE DENTRO DO RAIO DE ABRANGÊNCIA LOTE DENTRO DO RAIO DE ABRANGÊNCIA LOTE DENTRO DO RAIO DE ABRANGÊNCIA LOTE DENTRO DO RAIO DE ABRANGÊNCIA LOTE FORA DO PERÍMETRO DE INCIDÊNCIA LOTE DENTRO DO RAIO DE ABRANGÊNCIA LOTE DENTRO DO RAIO DE ABRANGÊNCIA LOTE DENTRO DO RAIO DE ABRANGÊNCIA LOTE FORA DA ÁREA DE RISCO LOTE PRÓXIMO AOS ASSENTAMENTOS LOTE DENTRO DE CENTROS URBANOS LOTE COM CA ACIMA DE 2,1 LOTE COM CA ENTRE 1,1 E 2 LOTE EM VIA ARTERIAL LOTE EM VIA COLETORA LOTE EM VIA PRINCIPAL DE BAIRRO LOTE EM VIA COM CICLOMOBILIDADE LOTE DENTRO DO RAIO DE ABRANGÊNCIA -

Tabela 2: Critérios adotados.

RAIO DE ABRANGÊNCIA 500m 800m 1600m 800m 1600m 800m 600m 600m 600m 500m -

REFERÊNCIA EMBARQ (2015) LEED (2009) LEED (2009) ONU/OMS ONU/OMS FERRARI (1977) PDG (2007) PDG (2007) PDG (2007) ITDP (2014) -

PESO ADOTADO 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0,5 1 0,6 0,3 1 1 -

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Em relação aos lotes vazios, os mesmos foram classificados segundo as seguintes áreas totais: ▪

Área de até 125 m² (referência de lote mínimo permitido pela legislação urbana federal);

▪

Área acima de 125 m² até 360 m²;

▪

Área acima de 360 m² até 500 m²,

▪

Área acima de 500 m² até 1.000 m²;

▪

Área acima de 1.000 m² até 2.000 m²;

▪

Área acima de 2.000 m².

Tal classificação em função da área dos lotes foi utilizada para avaliar, dentro das demais

categorias de análise, o perfil dos lotes em relação ao seu dimensionamento, visando compreender os locais que poderiam ser aplicado o instrumento de ZEIS de vazios urbanos.

As demais categorias de análise dos vazios urbanos apresentam alguns critérios e as suas respectivas tipologias consideradas na análise, foi estabelecida uma pontuação de cada componente, a fim de estabelecer um ranqueamento dos vazios urbanos que, posteriormente será analisado juntamente à planta genérica de valores (PGV) fornecida pela PMVV. Na sequência são apresentados para cada uma das categorias de análise, seus respectivos critérios, tipologias, referências e pontuação adotada.

Em relação à variável de infraestrutura urbana, foram analisados: Abastecimento de Água: a partir de informações do Censo Demográfico de 2010, os dados referente ao abastecimento de água de cada bairro teve sua pontuação definida conforme a sua porcentagem de abastecimento e o levantamento desse componente foi realizado em colaboração com Mozine2. Os vazios urbanos localizados nos bairros com 100% de rede foram classificados com pontuação 1,0 e o restante das pontuações se fez proporcional às porcentagens, ou seja, os lotes vazios em bairro com 99% de abastecimento possuem pontuação de 0,99 e assim por diante.

2 Aluna do curso de Arquitetura e Urbanismo cursando a disciplina de Trabalho de Conclusão de Curso I com o tema ”Plano Diretor Municipal e a Função Social da Propriedade Urbana: Critérios para Aplicação do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC) nos vazios urbanos, em Vila Velha, ES”.

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Fornecimento de energia elétrica: assim como o abastecimento de água, as informações disponibilizadas pelo Censo Demográfico de 2010 a respeito do fornecimento de energia elétrica por bairro e o levantamento desse componente foi realizado em colaboração com Mozine. Os lotes não edificados que se localizam e bairro com 100% de fornecimento da rede, foram classificados com pontuação 1,0 e o restante das porcentagens analisadas tiveram sua pontuação proporcional à primeira estabelecida, ou seja, os lotes vazios em bairro com 99% de fornecimento de energia elétrica possuem pontuação de 0,99 e assim por diante. Área alagáveis: os dados de drenagem urbana, disponibilizado pela PMVV, foram sobrepostos aos vazios urbanos levantados, sendo que os lotes não edificados existentes dentro dos polígonos receberam pontuação 0,0 (zero), já os vazios urbanos que se encontram fora da área alagável receberam 1,0 ponto.

Pavimentação das vias: a informação a respeito da pavimentação das vias, ou seja, se existe algum tipo de pavimento ou não na via, foi disponibilizada pelo SEMPLA através da PMVV. Os vazios urbanos voltados para vias que não possuem pavimentação receberam pontuação 0,0 (zero) e os que se localizam em vias que possuem pavimentação foram pontuados com 1,0.

Ponto de ônibus: com base nas informações disponibilizadas pela Ceturb-GV da localização dos pontos de ônibus do Sistema de Transporte Coletivo Metropolitano e localização dos terminais rodoviários deste sistema, foi utilizado o recurso “buffer”, do software ArcGIS, a partir desses pontos. Para avaliar os lotes que apresentam acesso ao transporte coletivo foi utilizado como referência o EMBARQ BRASIL (2015), que recomenda que os pontos de embarque/desembarque sejam dispostos de maneira atrativa e segura para os pedestres a uma distância máxima de 500 metros de deslocamentos para pedestres e ciclistas. A partir do raio estabelecido, os lotes vazios que se encontram fora do perímetro de abrangência foram pontuados com 0,0 (zero) e os vazios urbanos dentro do raio de abrangência tiveram pontuação de 1,0.

A respeitos dos equipamentos públicos de Educação, Saúde, Lazer e Segurança, foram ponderados: Equipamentos comunitários: a partir dos dados disponibilizados pela PMVV a respeito da localização dos equipamentos de ensino fundamental, ensino médio, postos de saúde, hospitais, segurança, praças, parques e orlas, foi utilizado o recurso “buffer”, do software

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ArcGIS, para cada um dos itens, de acordo com a localização dos pontos. Os raios de abrangência de cada item estão demonstrados na tabela 2. A classificação dos vazios urbanos aconteceu da mesma maneira para todos os componentes, quando o vazio urbano se localiza fora do raio de abrangência, o mesmo recebe 0,0 (zero) pontos e, quando localizado dentro do perímetro estabelecido, recebe 1,0 ponto.

Segurança pessoal: os dados de ocorrências, disponibilizado pelo GEAC (Gerência de Estatística e Análise Criminal), foram filtrados e utilizado apenas as informações referentes aos homicídios, tentativas de homicídio, estupro e tentativas de estupro. Para realizar a análise a respeito dessa categoria, foi utilizado a ferramenta “kernel density”, do software ArcGIS, no qual se trata de um método estatístico de estimação de curvas de densidades, ou seja, é elaborado a partir da intensidade distância em que essas ocorrências ocorreram. A partir do mapa de densidade gerado, foi gerado um polígono em torno dessa incidência e sobreposto aos vazios urbanos do município. Os lotes não edificados que se encontram dentro deste polígono receberam pontuação 0,0 (zero), já os lotes que se localizam fora do perímetro receberam 1,0 ponto.

Sobre a variável de precariedade e centralidade, foram considerados: Áreas de risco: os dados de áreas de risco, fornecidas pelo Serviço Geológico Nacional CRPM (Companhia de Pesquisa de Recursos Minerais), foram sobrepostos aos vazios urbanos levantados e, os lotes não edificados existentes dentro dos polígonos receberam pontuação 0,0 (zero), já os vazios urbanos que se encontram fora das áreas de risco receberam 1,0 ponto.

Assentamentos subnormais: com base nos dados de assentamentos subnormais do IBGE, foi utilizado o recurso “buffer”, do software ArcGIS, de uma distância de 2 quilômetros a partir do perímetro dessas áreas, visando o reassentamento dessas famílias. Os vazios urbanos classificados que se encontram fora do raio de 2 quilômetros e dentro do perímetro de assentamentos subnormais, foram pontuados com 0,0 (zero) e os lotes não edificados localizados apenas dentro do raio de abrangência foram pontuados com 1,0.

Centros urbanos: os dados a respeito dos centros urbanos, fornecidas pelo IJSN, foram sobrepostos aos vazios urbanos levantados e, os lotes não edificados existentes dentro dos polígonos receberam 1,0 ponto, já os vazios urbanos que se encontram fora dos centros urbanos receberam pontuação 0,0 (zero).

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Em relação à variável de legislação, os vazios urbanos foram classificados conforme seu potencial construtivo, de acordo com o zoneamento estabelecido pela Lei nº040/2017 (Plano Diretor Municipal de Vila Velha) em que está localizado. Afim de garantir uma melhor análise e interpretação dos dados, adotou-se um critério de enquadramento das zonas de urso, segundo três níveis de potencial construtivo, sendo eles de alto, médio ou baixo potencial. A classificação deste item ocorreu em função do coeficiente de aproveitamento (CA) de cada zona, assim, as zonas que possuem o CA de até 1,0, foram classificadas como de baixo potencial construtivo, as zonas que apresentam o índice acima de 1,0 até 2,0, foram classificadas como de médio potencial construtivo e as que possuem o coeficiente superior a 2,0 foram consideradas de alto potencial construtivo. Os vazios urbanos que se enquadram na categoria de alto potencial construtivo receberam 1,0 ponto, os que possuem médio potencial receberam pontuação de 0,5 e, por fim, os lotes não edificados com baixo potencial construtivo foram pontuados com 0,0 (zero). As classificações das zonas em relação ao potencial construtivo que se enquadram pode ser observada na tabela 3 a seguir: Tabela 3: Critério de estabelecimento do potencial construtivo adotado.

ZONEAMENTO CA BÁSICO ZOR-A ZOR-B ZOR-C ZOR-D ZOR-E ZEIC-A ZEIE-A ZAS ZOC-A ZEIC-B ZOP-A ZOC-B ZOR-F ZEIC-C ZEIE-B ZEIS ZOP-B ZOP-C

0,4 0,8 1 1 1,5 1,5 1,5 1,5 2 2 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 3 3

POTENCIAL CONSTRUTIVO BAIXO BAIXO BAIXO BAIXO MÉDIO MÉDIO MÉDIO MÉDIO MÉDIO MÉDIO ALTO ALTO ALTO ALTO ALTO ALTO ALTO ALTO

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A respeito da variável de mobilidade urbana, foram analisados: Hierarquia viária: a classificação dos vazios urbanos se deu a partir das informações fornecidas pelo SEMPLA através da PMVV a respeito da hierarquia viária. Os lotes vazios voltados para a via arterial foram pontuados com 1,0, aqueles voltados para vias coletoras receberam 0,6 na pontuação, os vazios urbanos em via principal de bairro tiveram 0,3 de pontuação e, por fim, os lotes não edificados voltados para vias locais foram pontuados com 0,0 (zero). Foi considerado apenas um tipo de via para o lote, mesmo que este tenha acesso a duas vias de hierarquia distintas, avaliando o lote vazio com a maior hierarquia que possui, desta forma não foi computado ao mesmo lote, mais de uma pontuação nesta categoria.

Ciclomobilidade: foi realizado o levantamento e mapeamento, por meio das imagens aéreas, das vias que apresentam ciclovia ou ciclofaixa e o levantamento desse componente foi realizado em colaboração com Mozine. Os lotes lindeiros às vias com ciclomobilidade foram pontuados com 1,0 e aqueles em que não são voltados para vias com ciclovia ou ciclofaixa, foram pontuados com 0 (zero).

Bicicletas compartilhadas: o levantamento e mapeamento foi realizado através da consulta ao aplicativo de bicicletas compartilhadas do município, o Tembici foi utilizado o recurso “buffer”, do software ArcGIS, a partir desses pontos. Para avaliar os lotes que apresentam acesso ao ponto de bicicleta compartilhada, foi utilizado como referência o Guia de Planejamento de Sistemas e Bicicletas Compartilhadas do ITDP (Instituto de Políticas de Transporte & Desenvolvimento), o qual recomenda que a área de cobertura do sistema dele ser calculada a partir de uma distância de 500 metros de raio em torno de cada estação. A partir do raio estabelecido, os vazios urbanos que se localizam fora do raio de abrangência foram pontuados com 0,0 (zero) e os lotes não edificados que se encontram dentro desse perímetro, tiveram pontuação 1,0.

Após a classificação dos vazios urbanos sobre cada critério adotado, gerou-se um resultado a respeito da somatória das pontuações adotadas. O total de pesos é de 21, porém a maior pontuação de vazio atingiu o total de 16,99, logo, a classificação dos vazios urbanos se deu da seguinte maneira (tabela 4):

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Tabela 4: Critério da classificação dos vazios urbanos.

CLASSIFICAÇÃO ÓTIMO BOM REGULAR RUIM PÉSSIMO

PONTUAÇÃO ACIMA DE 14,18 DE 11,33 A 14,17 DE 58,50 A 11,33 DE 5,00 A 8,49 ATÉ 4,99

O mapa do resultado final é cruzado com a planta genérica de valores (PGV) do município com a finalidade de analisar os vazios com boas classificações e que possuem um menor valor. O PGV foi disponibilizado pelo SEMPLA através da PMVV e se trata de um documento no qual divide o município em zonas e, em cada zona é definido um valor base no qual é utilizado para se “obter o valor venal dos imóveis para fins de cobrança do IPTU” (PROPRENTNER, acesso em 08 maio 2019). O mapa do PGV foi dividido em 5 classes: as zonas de valores de até R$400,00; de R$400,01 a R$800,00; de R$800,01 a R$1.200,00; de R$1.200,01 a R$1.600,00; e acima de R$1.600,01.

A partir do cruzamento dos dados foram analisadas as regiões de 1 a 5 de forma independente possibilitando uma melhor compreensão da classificação gerada e também a correlação dos lotes vazios em função dos critérios aplicados. Tais resultados foram demonstrados de forma a identificar as potenciais ZEIS de vazios urbanos do município de Vila Velha.

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1.3.

ESTRUTURA DO TRABALHO O atual trabalho se estrutura da seguinte maneira:

▪

Capítulo I – Introdução: breve introdução ao tema abordado, trazendo os problemas e objetivos geral e específicos do trabalho, assim como a metodologia adotada para a elaboração do levantamento de vazios urbanos no município de Vila Velha;

▪

Capítulo II – A ZEIS – Zona Especial de Interesse Social: conceitualização da ZEIS com foco na ZEIS de vazios urbanos explicando sua importância e expondo sua deficiência no cenário atual. O capítulo traz ainda alguns pontos importantes para a implementação da ZEIS de vazios urbanos, segundo Guia para Delimitação e Regulamentação de ZEIS de Vazios Urbanos desenvolvido pelo Ministério das Cidades e a Secretaria Nacional de Habitação;

▪

Capítulo III – Os vazios urbanos na Região Metropolitana da Grande Vitória: apresentação da problemática dos vazios urbanos na RMGV, focando nos lotes não edificados do município de Vila Velha, com análises socioeconômicas, dos PDM’s (Lei nº 4.575/2007 e Lei nº 040/2017) e PHLIS de Vila Velha. Neste capítulo, os dados levantados sobre os vazios urbanos presentes no município são exibidos através de mapas e tabelas com os quantitativos de acordo com a unidade e área dos lotes não edificados;

▪

Capítulo IV – Definindo os critérios para análise dos vazios urbanos: apresentação dos critérios que serão analisados e seus respectivos referenciais teóricos;

▪

Capítulo V – Analisando os critérios: apresentação dos critérios e análise de cada categoria em cima dos vazios urbanos do município de Vila Velha, apresentado por mapas e tabelas de quantitativos;

▪

Capítulo VI – Resultado e Considerações Finais: através das análises realizadas, classificou-se os vazios urbanos em um ranqueamento a partir da somatória das pontuações, apresentando os resultados parciais obtidos, o cruzamento desses resultados com a planta genérica de valores e as considerações finais do trabalho.

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36

37

2. A ZEIS – ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL

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O período de urbanização no Brasil aconteceu ao longo do século XX, de maneira intensa e acelerada. Com a industrialização do país na época, ocorreu um grande fluxo de famílias vindas do meio rural para o ambiente urbano. Os municípios, por sua vez, não estavam preparados para receber essa grande migração populacional, o que resultou em um processo desigual, gerando ocupações irregulares, como observa Maricato (2014, p. 178): Grande parte da cidade brasileira é construída informalmente à margem da legislação urbanística e até da legislação da propriedade. O mercado residencial formal abrange menos de metade da população em nossas metrópoles. O Estado não controla a totalidade do uso e da ocupação do solo nem oferece alternativas habitacionais legais.

Uma parcela da cidade, aquela que se dirige à maior parte da população e evidentemente às parcelas de renda mais baixas é resultado da compra e venda dos loteamentos ilegais ou simplesmente da ocupação de terras. As favelas constituem a forma de moradia de grande parte da população metropolitana. Não se trata de exceção, mas de regra.

É possível observar então, a necessidade da inserção dessa população na cidade formal.

Uma das providências tomadas se deu no período de redemocratização do país, momento em que foi adicionado na Constituição Federal de 88 um capítulo no qual abrange as questões acerca das Políticas Urbanas. Tal capítulo se divide em dois artigos, Art.182 e 183, nos quais defendem os princípios fundamentais das ações de função social da cidade e da propriedade urbana. Ainda que tenha sido um avanço a inclusão desse capítulo na constituição, ela por si só não resultou em grandes melhorias. Em 2001, mais de 12 anos depois, surge o Estatuto da Cidade (EC) que regulamentou esses artigos da constituição através da Lei Federal nº10.257.

Durante a leitura do Estatuto da Cidade, observou-se a importância em reconhecer e integrar essa cidade informal, além de garantir o direito à moradia, como diz nos itens XIV e XV do artigo 2º: XIV – Regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais; XV – Simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais; (Estatuto da Cidade, 2004, p. 19).

Além de ser um objeto regulamentador, o Estatuto da Cidade dispõe de instrumentos urbanísticos que visam incentivar e induzir a regularização fundiária e garantir o cumprimento

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da função social da cidade e propriedade urbana. Dentre os mecanismos de regularização fundiária, temos a Zona Especial de Interesse Social - ZEIS. A ZEIS, um dos principais instrumentos da política habitacional, é responsável por delimitar parcelas do ambiente urbano onde há ocupações com necessidade de regularização fundiária ou em áreas visando a produção de habitação de interesse social (HIS). Aceca da ZEIS de vazios urbanos, Saule Junior (apud TCATCH LAUERMANN, 2008, p. 10) preconiza que, Embora a destinação de área ou zona da cidade para fins de Habitação de Interesse Social não tenha o condão de modificar a titularidade da área gravada, a afetação de uma área ociosa nessa categoria de ZEIS, ao retirar essa área do mercado para outros usos, tende a implicar na diminuição do seu preço, e consequentemente, na ampliação do acesso legal à terra urbanizada para estratos da população historicamente excluídos.

Apesar de aparecer no Estatuto da Cidade, a origem da ZEIS se deu em Recife, pela lei municipal de uso do solo em 1983, regulamentada em 1987 com a Lei dos Planos de Regularização das ZEIS (PREZEIS), pela Comissão de Justiça e Paz da Arquidiocese de Olinda e Recife (ÂNCONA, 2009). A iniciativa se estendeu pelo país e outros municípios passaram a adotar o instrumento em seus próprios planos diretores. Em 1990, alguns municípios começaram a aplicar o mecanismo em pequenas porções da cidade, em alguns terrenos vazios, com a intenção de reservar essas terras para produção de HIS. A ZEIS então, se trata de uma “parcela da área urbana instituída pelo Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada predominantemente à moradia de população de baixa renda e sujeita a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo” (Lei Federal nº 11.977/09, art. 47, V). Logo, a ZEIS se torna uma categoria do zoneamento urbano na qual permite a aplicação de normas especiais sobre o uso e ocupação do solo. O instrumento tem como objetivo: ▪

Estabelecer condições urbanísticas especiais para a urbanização e

regularização fundiária dos assentamentos precários; ▪

Ampliar a oferta de terra para produção de habitação de interesse social

(HIS); ▪

Estimular e garantir a participação da população em todas as etapas de

implementação (ÂNCONA, 2009, p. 17).

A partir de 2006, os instrumentos do Estatuto da Cidade passaram a ser mais utilizados, devido a ampla campanha que o Ministério das Cidades desenvolveu, auxiliando as campanhas

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de capacitação técnica para a elaboração ou revisão dos Planos Diretores. Em geral, a ZEIS é dividida em dois seguimentos: “ZEIS de áreas ocupadas por assentamentos precários e ZEIS de áreas vazias ou subutilizadas, com destinação predominante para a produção de HIS” (ÂNCONA, 2009, p. 18). É importante ressaltar que o presente trabalho possui como foco do instrumento, a ZEIS de vazios urbanos, então não serão consideradas as áreas subutilizadas.

A ZEIS de vazios urbanos assegura a terra vazia para o estímulo de produção de habitação de interesse social. É interessante que esses terrenos vazios estejam localizados em áreas adequadas, servidas de infraestrutura, próximo à dinâmica da cidade. Logo, é um instrumento que visa o cumprimento da função social do solo urbano, assim como a viabilização do direito constitucional a moradia, sabendo que um dos principais problemas para o não cumprimento desse direito constituição é a falta de área para a implantação de HIS. As áreas destinadas a Zona Especial de Interesse Social podem ser tanto públicas quanto particulares e os empreendimentos de habitação de interesse social que deverão ser estimulados, podem ser promovidos por quaisquer entidades, seja ela pública ou privada também.

No cenário atual, a ZEIS de regularização está presente na maior parte dos planos diretores, porém, pouco se tem sobre a utilização do instrumento em vazios urbanos e, a aplicação do mesmo, não possui uma metodologia específica na qual cita os critérios a serem considerados no processo da delimitação dessas áreas. Segundo Fernanda Cavalcante Mattos (apud MARICATO, FERREIRA E LEITÃO, 2017, p. 23), “há um embate político histórico em torno da questão da terra urbana que limitaria o alcance do instrumento, principalmente nas regiões mais valorizadas onde o impasse fundiário seria mais acentuado”. O Ministério das Cidades em parceria com a Secretaria Nacional de Habitação criaram o Guia para Delimitação e Regulamentação de Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS em vazios urbanos, um documento escrito por Ana Lucia Âncona, que tem “objetivo de oferecer referências, ferramentas e estímulo para que os municípios se engajem fortemente na tarefa de implementação das ZEIS” (ÂNCONA, 2009, p. 7). O produto gerado é de boa qualidade, porém deixa em aberto a questão da delimitação dessas áreas vazias dentro do perímetro urbano, deixando a responsabilidade para o município definir.

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2.1. A ZEIS NO BRASIL Após a aprovação do Estatuto da Cidade, a elaboração e revisão dos Planos Diretores foram incentivadas através de campanha promovida pelo Ministério das Cidades. Havia então uma expectativa em relação à abordagem e regulamentação dos instrumentos, que possibilitaria uma intervenção pública quanto ao processo de desenvolvimento urbano e, principalmente, em relação à promoção do acesso à moradia (SANTOS JUNIOR E TODTMANN MONTANDON, 2011). Porém, ainda que os instrumentos do Estatuto da Cidade tenham sidos promovidos, há estudos que comprovam a vulnerabilidade nos Planos Diretores brasileiros quanto aos princípios da função social da propriedade, como contempla Santos Junior e Todtmann Montandon (2011, p. 95): De acordo com os relatórios estaduais analisados, de maneira geral, os planos diretores pós-Estatuto da Cidade pouco ou nada avançaram na promoção do acesso à terra urbanizada. Embora a grande maioria dos planos tenha incorporado os princípios e diretrizes do Estatuto – o que, certamente, não é um fato insignificante –, raramente essas orientações se refletiram nos zoneamentos, nos parâmetros urbanísticos definidos, na regulamentação dos instrumentos de política fundiária ou na definição de políticas e medidas voltadas para promover a democratização do acesso à terra urbanizada e bem localizada.

Podemos dizer ainda que, quanto ao instrumento de ZEIS, a maioria dos planos prevê sua existência, porém nem sempre a sua delimitação física se faz presente (SANTOS JUNIOR E TODTMANN MONTANDON, 2011). Quando existe a delimitação do espaço de ZEIS, a maior parte dos planos contemplam as áreas já ocupadas por assentamentos precários, ou seja, delimitam as ZEIS para fins de regularização urbanística e fundiária. Já em relação as ZEIS de vazios urbanos e áreas subutilizadas, quando presente nos planos, pouquíssimos casos delimitaram sua área. Ainda sobre a ZEIS de vazios urbanos, Santos Junior e Todtmann Montandon (2011, p. 75) concluem que: A eficácia da ZEIS como instrumento indutor da promoção da democratização do acesso à terra urbanizada, bem localizada e próxima dos centros de emprego e serviços deixou ainda mais a desejar. Certamente, a reserva de área para habitação popular em áreas cobiçadas para outros usos, muito mais lucrativos, implica disputas e conflitos que ou foram perdidos na luta política e econômica, ou não foram sequer enfrentados no processo de elaboração do plano diretor, daí a raridade das ZEIS em áreas vazias ou subutilizadas no Brasil.

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A nível de Brasil, é possível afirmar então que, por mais que o instrumento tenha sido disseminado através do Estatuto da Cidade sua promoção pela campanha do Ministério das Cidades, ainda há uma carência no âmbito da promoção do acesso à terra urbanizada.

“Raramente os instrumentos de política fundiária foram plenamente regulamentados nos planos diretores, e frequentemente a disputa pela apropriação social das terras urbanizadas é relegada para leis específicas” (SANTOS JUNIOR E TODTMANN MONTANDON, 2011, p.95). Logo, quase todos os planos analisados na pesquisa, abordam o assunto do acesso à terra urbanizada apenas replicando os princípios gerais definidos pelo Estatuto da Cidade, sem de fato definir como alcançar esse objetivo. Sobre tal fato, Santos Junior e Todtmann Montandon (2011, p.111) ainda completam: Em geral, os instrumentos não são autoaplicáveis e apenas uma minoria define as áreas passíveis de uso dos mesmos. Faltam metas e prazos para regulamentações posteriores, e poucos criam os vínculos com o orçamento municipal. Essa constatação mostra ainda que a Resolução nº 34 do Conselho Nacional das Cidades, definidora do conteúdo mínimo dos Planos, de fato não foi respeitada.

Consequentemente, a aplicação dos instrumentos após a aprovação da lei do Plano Diretor é observada apenas em raros casos.

2.2. A ZEIS NA REGIÃO METROPOLITANA DA GRANDE VITÓRIA Partindo agora de uma escala menor, o Instituto Jones dos Santos Neves (IJSN) realizou um projeto a respeito do Mapeamento das Áreas de maior precariedade Social – RMGV, falando sobre a ZEIS em cada um dos 6 municípios que compõem a Região Metropolitana da Grande Vitória (RMGV). O documento3 também faz um comparativo quantitativo, porém, serão analisadas apenas as questões a respeito da implantação da ZEIS na RMGV. A classificação da ZEIS segundo o uso do solo, realizada pelo projeto, é segmentada em três: a primeira são os “terrenos públicos ou particulares ocupados por favelas, por população de baixa renda ou assentamentos semelhantes”; a segunda são os loteamentos irregulares; e por fim, a terceira é a ZEIS de vazios urbanos, são os “terrenos não edificados,

3 NOÉ, Carmen Julia B. Mapeamento das áreas de maior precariedade Social – RMGV. ZEIS “Zonas Especiais de Interesse Social”.

Disponível em: <http://www.ijsn.es.gov.br/component/attachments/download/3688>. Acesso em: 02 out. 2018.

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subutilizados ou não utilizados”. De acordo com a pesquisa, todos os municípios pertencentes à RMGV possuem ZEIS com destinação de uso voltado para HIS. Apesar de citarem em seus Planos Diretores a existência da ZEIS de vazios urbanos, somente um município delimitou a região de aplicação dessa zona. O município de Fundão, porém, não associou a ZEIS de vazios urbanos, no qual denomina de ZEIS-4, ao uso exclusivo de HIS, permitindo outros usos como: “preservação ambiental; implantação de equipamentos sociais e de interesse turístico”. Logo, entra em contradição visto que os usos são conflitantes dentro de uma mesma zona. Observa-se a partir desse projeto apresentado pelo IJSN como a RMGV não soube trabalhar bem o instrumento em regiões vazias.

Além do projeto, o IJSN realizou também uma pesquisa em 2016 sobre o déficit habitacional no Espírito Santo4. Tal pesquisa, com base no CadÚnico (Cadastro Único para Programas Sociais do Governo Federal) realizado em 2015, mostra que o déficit no estado era de aproximadamente 20%. Vale ressaltar que foram consideradas apenas as famílias com renda de até três salários mínimos para tal pesquisa. O município de Vila Velha está em segundo lugar no ranking estadual, representando 11,16% do déficit habitacional, atrás somente do município de Serra, com 15,33%. Esse dado exibe, de certa forma, o resultado do rápido processo de urbanização e o aumento populacional desordenado, a falta de acesso à terra urbanizada, ônus excessivo de aluguéis, entre outros fatores, que se repetem em outros municípios brasileiros.

2.3. O GUIA PARA DELIMITAÇÃO E REGULAMENTAÇÃO DE ZEIS DE VAZIOS URBANOS O documento consultado é o Guia para Delimitação e Regulamentação de Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS em vazios urbanos e, seu texto discorre acerca das questões técnicas e administrativas referente à implementação do instrumento. A literatura se inicia com as “Experiências percursoras de criação de ZEIS”, como o PROFAVELA em Belo

4 Instituto Jones dos Santos Neves. Déficit Habitacional no Espírito Santo com base no CadÚnico. Disponível em: < http://www.ijsn.es.gov.br/component/attachments/download/5396>.

Acesso em: 06 out. 2018.

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Horizonte e o PREZEIS em Recife, que só foram possíveis por conta do PROMORAR do sistema do Banco Nacional de Habitação (BNH).

Em 1979, o BNH criou o Programa de Erradicação dos Aglomerados de Sub-habitações (PROMORAR) em um cenário de lutas pela redemocratização e reorganização dos movimentos de moradia, em que o modelo de política habitacional da época estava decaindo, sem nem ao menos ter chegado nas famílias de menor renda. A intenção do BNH foi de se adequar às demandas populares, para isso, criou o programa que “destinava-se a financiar projetos que mantinham a população nas áreas ocupadas por favelas, mediante a construção de habitações, estímulo ao desenvolvimento comunitário e melhoria da infraestrutura urbana” (ÂNCONA, 2009, p. 09).

O PROMORAR em si, não foi muito expressivo, mas abriu portas para que os municípios de Belo Horizonte e Recife pudessem aprovar a criação de zoneamentos especiais voltados para a regularização e consolidação de assentamentos precários. No caso de Belo Horizonte, o zoneamento se deu por meio dos “Setores Especiais 4” através da lei municipal de 1985, sendo aplicado em 128 perímetros de favelas, visando a regularização fundiária dos assentamentos e, com o programa PROFAVELA, a sua urbanização (ÂNCONA, 2009).

Recife, onde de fato surgiu a expressão “ZEIS”, na lei municipal de uso do solo de 1983 criou um zoneamento que se caracterizava por espaços já ocupados por assentamentos informais, com o intuito de estabelecer normas urbanísticas especiais e a promoção da regularização fundiária. Em seguida, em 1987, foi aprovada a Lei dos Planos de Regularização das ZEIS (PREZEIS) que nada mais eram as normas estabelecidas para a regularização (ÂNCONA, 2009).

Os programas criados, tanto em BH quanto em Recife, comtemplam áreas já ocupadas por assentamentos irregulares, com função de urbanização do local e a regularização fundiária.

Ainda não era discutido a reserva de áreas no espaço público para a produção de habitação de interesse social, pois, segundo Âncona (2009, p. 11): [...] mantinha-se represada a demanda por novos empreendimentos habitacionais de interesse social, em decorrência da drástica redução das transferências de recursos federais para habitação - que vigorava desde a crise do sistema SFH/BNH no início da década de 80 - agravada pelos ajustes macroeconômicos da década de 90, que implicaram em rígida disciplina fiscal e restrições aos gastos públicos com programas sociais.

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Com a aprovação da Constituição de 88, alguns municípios até tentaram criar a ZEIS em vazios urbanos, mas sem sucesso. Em seguida, com a criação do Estatuto da Cidade em 2001, houveram mais casos a respeito dessa zona em vazios urbanos para a produção de HIS. O município pioneiro foi o de Diadema, em São Paulo: Com forte apoio dos movimentos de moradia, o Município de Diadema, na Região Metropolitana de São Paulo, foi pioneiro na concretização dessa nova forma de aplicação do instrumento. Em 1994, o Plano Diretor aprovou a delimitação de cerca de 3% do território municipal como área especial de interesse social do tipo 1 (AEIS 1: terrenos não edificados, sub-utilizados ou não utilizados, necessários à implantação de empreendimentos habitacionais de interesse social) e, em 1996, a lei de uso do solo definiu a vinculação de 80% dos terrenos em AEIS 1, ao uso habitacional de interesse social. Essa legislação produziu efeitos concretos, viabilizando a compra dos terrenos em AEIS 1 por movimentos sociais, associações e cooperativas, facilitando consideravelmente as condições de acesso à moradia para a população de Diadema (ÂNCONA, 2009, p.11).

Ao longo do Guia, o texto fala mais sobre as questões técnicas e administrativas do instrumento como a criação do arranjo institucional, os documentos que deverão ser levantados e analisados, os tipos de ZEIS e a vinculação da zona ao uso habitacional de interesse social. Vale ressaltar que, em todo o processo de criação da ZEIS de vazios urbanos, a participação popular se faz necessária e é sempre abordada. Outro fator importante é sobre a aplicação de instrumentos complementares que auxiliam no incentivo e indução para estimular a implementação das ZEIS, de maneira a equilibrar o interesse social e o interesse dos proprietários dos imóveis que serão contemplados no zoneamento.

Para tal, os mecanismos de indução que o guia traz são: a transferência do direito de construir, que “para que os proprietários que não quiserem utilizar diretamente a possibilidade de construir empreendimento habitacional de interesse social [...] poderá ser facultada a transferência do direito de construir para outro imóvel, do mesmo proprietário, ou a venda desse mesmo direito para o proprietário do outro imóvel” (ÂNCONA, 2009, p.38); a operação urbana consorciada (OU), em que “os proprietários de terrenos definidos como ZEIS de vazios, em áreas de OU, poderão ser desapropriados mediante pagamento com CEPACs” (ÂNCONA, 2009, p.39); o consórcio imobiliário, que permite ser “aplicado diretamente na viabilização das HIS em ZEIS de vazios, quando o poder público dispuser de recursos para adiantar os investimentos necessários para a produção das HIS” (ÂNCONA, 2009,p.40); e a outorga onerosa do direito de construir, que quando aplicada no município é

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recomendado “a isenção do pagamento da outorga, tanto para os empreendimentos de HIS [...] quanto para qualquer empreendimento em ZEIS, quando se tratar de imóveis que tenham uma porcentagem da sua possibilidade de aproveitamento vinculada ao uso habitacional de interesse social” (ÂNCONA, 2009, p.41).

Os mecanismos de indução apresentados são somente dois: o parcelamento, edificação e utilização de compulsórios, visando o cumprimento da função social da sociedade e propriedade, as áreas contempladas por tal mecanismo deverão “refletir as diretrizes de desenvolvimento urbano do município [...] nos quais há interesse público e social no pleno aproveitamento da infraestrutura existente e das condições adequadas para a urbanização e uso do solo, de acordo com os limites e condições estabelecidos pelo PDM (ÂNCONA, 2009, p.42); e o direito de preempção e desapropriação, na qual “a demarcação de ZEIS responde a dois objetivos: por um lado, permite controle sobre a valorização do imóvel, [...] por outro lado, considerando os limites orçamentários do município, a vinculação ao uso de HIS permite a constituição de reserva de terras para essa finalidade” (ÂNCONA, 2009, p.43).

Apesar do título do texto ser “Como delimitar e regulamentar” as ZEIS de vazios urbanos, o Guia não traz nenhum critério a ser considerado na escolha desses vazios urbanos, meramente citam documentos que podem auxiliar na seleção dessas áreas, como o Plano Diretor do município e legislações edílicas e de uso e ocupação do solo, assim como o Plano Local de Habitação de Interesse Social (PLHIS).

2.4. A IMPORTÂNCIA DE OCUPAR OS VAZIOS URBANOS O processo de urbanização do Brasil levou à ocorrência de ocupações fora dos núcleos centrais dos municípios. Houve um crescimento urbano no qual se deu em área periféricas sob padrões de ocupação mais dispersos, com pouca ou nenhuma infraestrutura e com a dependência das áreas centrais (ARROBAS MANCINI, 2008). Essa é uma realidade que podemos observar nos dias atuais em que, de um lado, temos ocupações irregulares acontecendo ao longo do tecido urbano longe das áreas centrais, de maneira espontânea, dispersa, sem infraestrutura adequada e, por outro lado, temos os vazios urbanos bem providos e localizados na malha urbana, com a finalidade de especulação (BAZOLLI, 2007).

Pode-se dizer ainda que, um é a consequência do outro, a retenção de terras, a especulação imobiliária, o alto valor da terra, levam à não inserção da população no ambiente

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urbano, deixando como opção a ocupação nas regiões periféricas, onde a terra é mais acessível para esses habitantes, como diz Bazolli (2007, p.16): A dinâmica desencadeada pelo mercado imobiliário provocada pela retenção de terra pode ser verificada pela existência de áreas ociosas dentro do perímetro urbano, principalmente na sua região central, sejam lotes ou glebas, que ocasionam a diminuição da oferta de terra urbanizada e resultam na elevação artificial do seu valor.

Como consequência desse processo, as pessoas menos providas de recursos são empurradas para as áreas periféricas da cidade. Esses locais periféricos na maioria das vezes são constituídos por loteamentos clandestinos, descontínuos e longe do aglomerado central, fator que torna a cidade cada vez mais espraiada e reforça o avanço do urbano sobre o rural, ampliando a degradação do ambiente que, embora não avaliado neste estudo, se dá em razão desse avanço pela própria ocupação do espaço.

O resultado da urbanização brasileira é o crescimento espraiado, por parte da maioria dos municípios, e “a fuga para a periferia da cidade ocasiona situações extremamente problemáticas, como a obrigatoriedade da prefeitura de suprir a infraestrutura nas regiões distantes do centro, mesmo que tenham um número insuficiente de moradores” (BAZOLLI, 2007, p.125). A relação custo/benefício desse crescimento desordenado acaba por ser desequilibrada, pois o custo para a implementação de uma infraestrutura de qualidade, assim como os equipamentos públicos e articulação da mobilidade para conectar esses lugares com os centros e locais de trabalho desses habitantes, torna o custo de urbanização muito alto.

Raramente se enfoca o Custo de Urbanização e de Urbanismo na discussão sobre os vazios urbanos. Porém este estudo mostra na análise aos dados coletados das capitais brasileiras esta relação, Custo de Urbanismo e densidade, ficando claro que as cidades onde a densidade é baixa apresenta um maior custo [...] (BAZOLLI, 2007, p.138).

A questão é: se temos áreas não ocupadas já providas de infraestrutura, contempladas por equipamentos públicos, inseridas no ambiente urbano central, por que ocupar áreas periféricas nas quais o poder público ainda teria que arcar com os custos da urbanização?

Afinal, há estudos que comprovam “que o elevado Custo da Cidade sofre os efeitos diretos dos vazios urbanos existentes da região central da cidade, bem como da expansão e ocupação desordenada na cidade” (BAZOLLI, 2007, p.143). São necessários mecanismos para estimular o real cumprimento da função social da cidade e propriedade urbana, questão regida por legislação federal.

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Por mais que o estudo realizado por Bazolli esteja focado no município de Palmas -TO, os mesmos princípios podem ser aplicados em outras regiões brasileiras com as mesmas características, onde há vazios urbanos consideráveis em contrapartida às ocupações espraiadas. Bazolli (2007, p.144) conclui que: Verifica-se, também, que a expansão urbana desnecessária e com interesses apenas políticos provoca custos adicionais ao erário municipal, pela implantação e manutenção de infra-estrutura básica, em locais distantes, a um custo estimado de 4 milhões de reais, relativo à implantação de uma quadra padrão. Outra medida necessária é a criação de espaços destinados à habitação popular, no Plano Diretor, que possibilitaria a inclusão social e melhor qualidade de vida aos munícipes, assim haveria significativa redução da segregação social.

A densidade da cidade é um fator diretamente ligado ao custo da urbanização, “é muito utilizada como instrumento de avaliação da eficiência, performance e custos proporcionais por habitante das propostas urbanísticas, de infraestrutura ou de parcelamento e uso do solo” (SILVA; SILVA; NOME, acesso em 25 de out. 2018).

Ocupar os vazios urbanos, evitando o espraiamento da cidade não se trata somente do cumprimento da função social da cidade e propriedade urbana, é também uma maneira mais econômica e sustentável de ocupar a cidade. Silva, Silva e Nome (acesso em 25 de out.

2018) preconizam que: A densidade é um referencial importante para se quantificar por meio de princípios técnicos e financeiros a distribuição e o consumo de terra urbana, infraestrutura, serviços públicos, entre outras funções dispostas numa área residencial. De forma geral, diversos autores destacam que quanto maior a densidade, e resguardados certos limites, melhor será a utilização e a maximização da infraestrutura e do solo urbano. Assim, para autores como Acioly & Davidson (24), Mascaró (25), Zmitrowicz & De Angelis Neto (26), Pont & Haupt (27), Silva & Romero (28), Silva (29), Farr (30), entre outros, é possível estabelecer um modelo de densidade capaz de suprir de uma forma mais coerente o acesso ao solo urbano, à habitação, à infraestrutura, aos equipamentos e serviços urbanos essenciais para um número maior de domicílios e pessoas, atendendo às condicionantes de conforto ambiental e sustentabilidade com o meio natural.

É possível observar ainda que, do panorama ambiental, “uma estrutura espacial ineficiente e mal ordenada pode diminuir a qualidade de vida, aumentando o tempo fasto em transporte e, em consequência, aumenta-se a poluição do ar, contribuindo para a expansão desnecessária da área urbanizada sobre as áreas naturais” (SILVA; SILVA; NOME, acesso em

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25 de out. 2018). Morar na periferia e locais longe do centro não só é mais caro – pelo fato dos altos custos de deslocamento – como também é uma questão de saúde pública, visto que o cidadão passa horas do seu dia se locomovendo de casa para o trabalho.

Sobre a importância em densificar as cidades, Silva, Silva e Nome (acesso em 25 de out.

2018) dizem que: Sob outra ótica, a dos países em desenvolvimento, a escassez de recursos financeiros e o elevado e ainda crescente déficit habitacional demonstram a necessidade de se densificar as cidades sob esse aspecto, especialmente no caso latino-americano, pois além dos benefícios ambientais, de saúde pública e social da cidade compacta frente à cidade dispersa, ela possibilita ainda otimizar a aplicação de recursos quando atende à um número muito maior de pessoas num mesmo espaço de cidade e de sistemas de infraestrutura redimensionada. Pensar em cidades dispersas de baixa densidade populacional para o Brasil, além de ser incoerente à lógica da sustentabilidade urbana, é um contrassenso à justiça social e acesso a uma cidade mais barata para todos.

A urbanização dispersa é mais cara, visto que os custos para a implementação de pavimentação e drenagem, são mais onerosos, representando cerca de 55% a 60% do custo de toda a infraestrutura urbana, segundo Zmitrowtcz (apud SILVA; SILVA; NOME, acesso em 25 de out. 2018). Verifica-se então que, quanto maior a densidade habitacional, menor é o custo com infraestrutura e equipamentos urbanos.

Quantitativamente falando, Silva, Silva e Nome (acesso em 25 de out. 2018) expõem dados relevantes como: Segundo dados calculados pela pesquisa (atualizados a partir de 2012) para o mercado da construção de hoje, o custo do hectare urbanizado pouco depende da capacidade das redes de infraestrutura, assim, para uma ocupação de 75 habitantes/ha este custo é de US$ 250 mil aproximadamente, mas para uma ocupação de 600 pessoas/ha é de US$ 320 mil em média, ou seja, quando o número de habitantes por hectare aumenta em 800%, o custo de urbanização acresce apenas 30%. Deste modo, quando esse custo é revertido em um cálculo per capita a situação muda de figura, pois, se no primeiro caso há um custo de hectare urbanizado de US$ 3.334 dólares por indivíduo, que é a situação média brasileira de densidade ocupacional, na segunda situação o custo reduz para US$ 533 por morador, este que é próximo às densidades de cidades europeias e asiáticas. Ou seja, é uma redução considerável de 84% por pessoa aproximadamente, que poderia ser revertida aos cofres públicos, além do ganho ambiental do modelo mais compacto de urbanização, que acaba otimizando custos de abastecimento e manutenção de infraestruturas ao longo do tempo, o que

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torna a cidade compacta de manutenção menos onerosa em comparação à dispersa, seja para a gestão urbana, seja para o usuário (morador).

Quando falamos em dados sobre o crescimento populacional brasileiro e o déficit habitacional possuem uma relação direta, pois a medida em que há uma projeção do crescimento urbano, há também mais demanda habitacional, “buscar novos modelos de ocupação, menos onerosos e mais eficientes, deve ser um critério emergencial nas políticas habitacionais futuras” (SILVA; SILVA; NOME, acesso em 25 de out. 2018). Ainda sobre a questão da demanda habitacional, é possível afirmar que: Diante do atual cenário econômico mundial e latino-americano, tais demandas urbanas e a escassa disponibilidade de recursos para as políticas habitacionais e sociais demandam um planejamento estratégico na alocação de investimentos públicos que demandam, dentre outros aspectos, a aplicação e inovação tecnológica na área habitacional, proporcionando qualidade ambiental, menor impacto nos recursos naturais, otimização energética e de materiais, maior densidade e otimização de infraestrutura, proporcionando espaços que valorizem o convívio coletivo (SILVA; SILVA; NOME, acesso em 25 de out. 2018).

Podemos concluir que a ocupação dos vazios urbanos se faz importante frente todos os dados expostos como o custo da urbanização e a densidade habitacional – que está diretamente ligada à uma cidade mais sustentável e acessível a todos. Silva, Silva e Nome (acesso em 25 de out, 2018) culminam que: Nesse âmbito, a densidade urbana, a forma, os processos de dispersão e verticalização exacerbados, são elementos que, se bem amparados por critérios de análises multiescalares e multivariáveis, podem definir alterações na morfologia das cidades a partir de novos marcos legais, mais voltados para a escala do pedestre e para os critérios de sustentabilidade urbana. Se primeiro moldamos as cidades, para que depois elas moldem as pessoas, como cita Jan Gehl, a Arquitetura e o Urbanismo devem ser atores diretos na reabilitação de comunidades (e de sociedades) fragmentadas e em crescente conflito.

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3. OS VAZIOS URBANOS NA REGIÃO METROPOLITANA DA GRANDE VITÓRIA

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A fim de caracterizar os vazios urbanos existentes no município de Vila Velha, faz-se necessário um panorama geral dos vazios urbanos na Região Metropolitana da Grande Vitória (RMGV). A RMGV é composta pela capital Vitória e os municípios de Vila Velha, Guarapari, Viana, Cariacica, Serra e Fundão (figura 1), de acordo com a lei complementar nº 204 de 22 de junho de 2001.

Vale ressaltar que os vazios urbanos considerados neste trabalho se tratam dos lotes não edificados, os lotes vagos. De acordo com um estudo do IJSN (1994) realizado com dados referentes ao ano de 1990, revelou-se que os vazios existentes em função de lotes vagos era uma questão significativa na RMGV. Foram analisados os vazios existentes – como sendo as áreas de loteamentos implantados não ocupados – e os vazios projetados – como sendo a área de loteamentos projetados ainda não implantados – (FERREIRA, 2015) como podemos analisar na tabela 5 abaixo: Tabela 5: Vazios urbanos e número de lotes existentes e projetados na Grande Vitória em 1990

Municípios

Vazios existentes (km²)

Vazios projetados (km²)

Cariacica Serra Viana Vila Velha Vitória Total

15,852 35,165 8,270 17,552 4,287 81,126

2,227 14,740 -6,350 0,568 23,885

Área total de vazios existentes e projetados (km²) 18,08 49,91 8,27 23,90 4,86 105,011

Nº de lotes vagos existentes

Nº de lotes vagos projetados

Total de Lotes vagos existentes e projetados

28.621 63.492 14.931 31.691 7.740 146.475

4.020 26.613 -11.465 1.025 43.123

32.641 90.105 14.931 43.156 8.765 189.598

Fonte: IJSN, 1994.

A tabela demonstra que, em 1990, o município da RMGV com maior número de vazios existentes e também projetos era Serra, em seguida Vila Velha e Cariacica. “Serra apresenta um total de 49,91 km² de áreas vagas, o que corresponde a 47,52% dos vazios identificados na Grande Vitória pelo IJSN (1994). Foram identificados 91.105 lotes vagos, ou seja, 28,05% do total da região” (FERREIRA, 2015, p. 210).

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Figura 1: Mapa da RegiĂŁo Metropolitana da Grande VitĂłria

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O trabalho de Ferreira (2015) vai além disso, ele realizou um mapeamento dos vazios de toda RMGV (figuras 2, 3, 4, 5, 6, 7 e 8) a partir de uma base fotográfica aérea de 2008, em uma escala de 1:3000, onde foi possível caracterizar os vazios urbanos dentro da “mancha urbana densa” e categorizou tais áreas de acordo com suas características. Como a finalidade do trabalho são os vazios urbanos caracterizados por lotes vagos, a análise dará enfoque apenas no que ele chamou de “vazios urbanos com elevado potencial de edificação” na tabela 6.

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Tabela 6: Vazios urbanos dentro da mancha urbana densa da RMGV identificados pela análise da ortofoto do IEMA de 2007/2008 seguindo os limites da mancha urbana de 2010 (IJSN 2010).

Município

(I) Área da mancha urbana consolidada (km²)

(II) Vazios com elevado potencial de edificação (km²)

(III) Áreas de interesse ambiental dentro da mancha urbana (km²)

(IV) Vazios de uso coletivo (km²)

(V) Vazios complexos (km²)

(VI) = (II + III + IV + V) Total de vazios urbanos dentro da mancha urbana densa (km²)

Percentual total de área dos vazios urbanos dentro da mancha urbana densa (%)

Cariacica Fundão Guarapari Serra Viana Vila Velha Vitória Total

64 5 34 100* 16 66 45 330

12,93 1,51 6,93 31,98 11,34 10,81 3,06 78,56

0,55 0,05 0,3 12,8** 0 1,5 0,8 16

0,39 0,018 0,15 0,63 0,12 0,32 0,21 1,84

0 0 0,34 0,49 0 0,15 0 0,98

13,87 1,57 7,72 45,9 11,46 12,78 4,07 97,38

21,67 31,56 22,7 45,9 71,6 19,36 9,04 29,51

*Inclui a APA de Praia Mole. **As áreas não ocupadas da APA de Praia Mole fazem parte desta área.

Fonte: IJSN (2010) e IEMA (2008)

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Figura 2: Identificação dos vazios urbanos dentro da mancha urbana densa de Cariacica.

Fonte: FERREIRA, 2015.

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Figura 3: Identificação dos vazios urbanos dentro da mancha urbana densa de Fundão.

Fonte: FERREIRA, 2015.

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Figura 4: Identificação dos vazios urbanos dentro da mancha urbana densa de Guarapari.

Fonte: FERREIRA, 2015.

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Figura 5: Identificação dos vazios urbanos dentro da mancha urbana densa de Serra.

Fonte: FERREIRA, 2015.

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Figura 6: Identificação dos vazios urbanos dentro da mancha urbana densa de Viana.

Fonte: FERREIRA, 2015.

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Figura 7: Identificação dos vazios urbanos dentro da mancha urbana densa de Vila Velha.

Fonte: FERREIRA, 2015.

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Figura 8: Identificação dos vazios urbanos dentro da mancha urbana densa de Vitória.

Fonte: FERREIRA, 2015.

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Como é possível analisar na tabela 6 do IJSN (2010) e IEMA (2008) juntamente às figuras 2, 3, 4, 5, 6, 7 e 8 elaborados por Ferreira (2015), contata-se uma quantidade grande de vazios urbanos, afirmando mais uma vez que este não é um problema apenas do urbano, mas também metropolitano (FERREIRA, 2015).

Dentro da categoria II de “vazios com elevado potencial de edificação” da tabela 6, o total desses vazios somam 78,56 km², ou seja, cerca de 23,8% da área da mancha urbana consolidada. Já segundo autor dos mapas, Ferreira (2015), foram analisados ao todo dentro dessa mancha urbana um valor de aproximadamente 97,38 km² de vazios urbanos dentro da RMGV, representando cerca de 29,51% da área delimitada como mancha urbana. Ele constata inda que Serra é o município com a maior quantidade de área vazia da Região, seguido de Cariacica, Vila Velha e Viana. “A área dos vazios urbanos dentro da mancha urbana densa de Serra é maior do que a área urbana do município de Vitória e também do município de Guarapari” (FERREIRA, 2015, p. 221).

Podemos concluir que, de acordo com os dados apresentados, a questão dos vazios urbanos se faz presente em toda a região metropolitana, não se trata de um problema apenas do município de Vila Velha. Visto isso, o trabalho apesar de dar enfoque em somente um município, pode servir de parâmetro para a aplicação do instrumento de ZEIS de vazios urbanos, e de incentivo para a aplicação dos outros mecanismos do Estatuto da Cidade que visam o cumprimento da função social da cidade e propriedade urbana.

3.1. OS VAZIOS URBANOS EM VILA VELHA Tendo contextualizado a problemática dos vazios urbanos na RMGV, daremos enfoque ao município de Vila Velha sobre a questão dos lotes não edificados. Vila Velha possui no total 414.586 habitantes, segundo Censo Demográfico de 2010. A maior concentração de habitantes se encontra na Região Administrativa 01, Centro, com 147.279 pessoas. A densidade demográfica do município, considerando apenas a região urbana – visto que o trabalho trata dos vazios urbanos – é de 63,92 hab/hec, sendo que a área urbana é 6.426,35 hec.

O município é dividido em 5 Regiões Administrativas, segundo a lei nº 4.707 de 10 de setembro de 2008, o Centro, Grande Ibes, Grande Aribiri, Grande Cobilândia e Grande Jucu.

As cinco regiões podem ser observadas na fi

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gura 09 e as regiões são compostas pelos seguintes bairros: ▪

Região 01 – Centro: Centro de Vila Velha, Boa Vista I, Boa Vista II, Coqueiral de Itaparica, Cristóvão Colombo, Divino Espírito Santo, Glória, Ilha dos Ayres, Itapuã, Jaburuna, Jockey de Itaparica, Olaria, Praia da Costa, Praia das Gaivotas, Praia de Itaparica, Soteco e Vista da Penha (Lei nº 5148/2011);

▪

Região 02 – Grande Ibes: Ibes, Araçás, Brisamar, Cocal, Darly Santos, Guaranhuns, Ilha dos Bentos, Jardim Asteca, Jardim Colorado, Jardim Guadalajara, Nossa Senhora da Penha, Nova Itaparica, Novo México, Pontal das Garças, Santa Inês, Santa Mônica Popular, Santa Mônica, Santos Drumont, Vila Guaranhuns e Vila Nova;

▪

Região 03 – Grande Aribiri: Aribiri, Argolas, Ataíde, Cavalieri, Chácara do Conde, Dom João Batista, Garoto, Ilha da Conceição, Ilha das Flores, Paul, Pedra dos Búzios, Primeiro de Maio, Sagrada Família, Santa Rita, Vila Batista, Vila Garrido e Zumbi dos Palmares;

▪

Região 04 – Grande Cobilândia: Cobilândia, Alecrim, Alvorada, Cobi de Baixo, Cobi de Cima, Industrial, Jardim do Vale, Jardim Marilândia, Nova Almeida, Planalto, Rio Marinho, Santa Clara, São Torquato, Vale Encantado e Pólo Empresarial Novo México;

▪

Região 05 – Grande Jucu: Barra do Jucu, Balneário Ponta da Fruta, Barramares, Cidade da Barra, Interlagos, Jabaeté, João Goulart, Morada da Barra, Morada do Sol, Morro da Lagoa, Normília da Cunha, Nova Ponta da Fruta, Ponta da Fruta, Praia dos Recifes, Riviera da Barra, Santa Paula I, Santa Paula II, São Conrrado, Terra Vermelha, Ulisses Guimarães e Vinte e Três de Maio.

A análise de cada Região Administrativa será feita primeiramente separadamente, em

seguida haverá um panorama geral de todos os lotes vazios nessas regiões.

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Figura 9: Mapa das RegiĂľes Administrativas de Vila Velha

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3.1.1. REGIÃO ADMINISTRATIVA 01 De acordo com o Censo Demográfico de 2010, a população na Região 01 representa cerca de 35,52% da população existente no município de Vila Velha, com 147.279 pessoas, é a região com a maior população do município de Vila Velha. A quantidade de mulheres se sobressai à de homens, somando cerca 52,56% que equivale a 77.415 mulheres na Região 01.

Além disso, a faixa etária que contém mais pessoas é a de 15 a 64 anos, representando 74,32% do total da população.

A respeito da infraestrutura urbana, o fornecimento de energia elétrica atende 99,97% dos residentes, sendo a região mais atendida. Já quanto ao destino do lixo coletado, o total é de 99,63%, e o abastecimento de água é de 99,64%. Em relação à taxa de alfabetização, a Região 01 possui uma taxa de 98,12%.

O dado sobre a renda da região 01 é o maior, frente as outras regiões, totalizando um valor nominal médio de R$2.646,52 por pessoas com 10 anos ou mais, com rendimento. Por fim, mas não menos importante, a densidade demográfica na Região 01 é a segunda maior, atrás apenas da Região 04, devido sua área de abrangência maior do que a da outra região. A região 01 tem cerca de 1.513,45 hectares, atrás somente da região 05, e tem a densidade de 97,31 hab/hec. Todos os dados foram retirados do Censo Demográfico de 2010.

A seguir, na figura 10, o levantamento dos lotes vazios na Região Administrativa 01 de Vila Velha – que foi elaborado a partir da pesquisa de iniciação científica Plano Diretor Municipal e a Função Social da Propriedade Urbana: critérios para aplicação do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC), Região Administrativa 1, setor A, Vila Velha ES – com as devidas alterações realizadas, em seguida a tabela 7 com os quantitativos dos lotes vazios.

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Figura 10: Mapa do levantamento dos vazios urbanos da RegiĂŁo 01

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Tabela 7: Quantitativo dos lotes vazios da Região Administrativa 01. ÁREA Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 - 1.000 m² 1.000 - 2.000 m² Acima de 2.000 m² TOTAL

TOTAL DE LOTES UN. M² 1.322 115.306,00 8.674 2.198.763,00 2.315 970.074,00 2.609 1.748.746,00 581 785.935,00 411 5.433.884,00 15.912 11.252.708,00

UN. 51 567 318 487 43 40 1.506

LOTES VAZIOS M² 4.808,00 152.574,00 137.333,00 315.174,00 56.969,00 453.717,00 1.120.575,00

% (M²) 0,43 13,62 12,26 28,13 5,08 40,49 9,96

Como podemos observar no mapa 10, há uma distribuição dos vazios ao longo de toda regional, com uma concentração maior ao sul da mesma. De acordo com a tabela 7, a quantidade total de vazios é de 1.120.575,00m², são 1.506 lotes vazios nessa região. Os terrenos não edificados correspondem à 9,96% de toda a Região 01 e a categoria com maior concentração de vazios urbanos se enquadra nos lotes com área superior à 2.000 m² com 40,49% da área total de vazios, em seguida os lotes com área de 500 a 1.000 m², que correspondem à 28,13% dos terrenos vazios.

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3.1.2. REGIÃO ADMINISTRATIVA 02 A região 02 contempla a segunda maior população do município, representado por 16,77%, o que equivale à 69.551 pessoas. Assim como na Região 01 – e em todas as outras regiões – a quantidade de mulheres é maior do que a de homens, com 36.635 mulheres, correspondendo à 52,67%. Já em relação à faixa etária, identificou-se que 72, 92% da população possui a idade de 15 a 64 anos, referente à 50.718 pessoas.

Ainda sobre o Censo de 2010, o fornecimento de energia elétrica na região 02 é de 99,95% da sua área de abrangência, a segunda maior, atrás apenas da região 01. Além disso, o Grande Ibes é a região mais contemplada pela coleta de lixo, que abrange 99,85% da população existente, sendo que 13 dos 21 bairros possuem 100% do destino do lixo coletado. O abastecimento de água atinge 99,58% da região e a taxa de alfabetização 98,01%.

O valor nominal médio da renda da população no Grande Ibes é de R$1.190,85 por pessoa, atrás somente da Região 01. A densidade, porém, da região 02, é a segunda menor do município de Vila Velha, com uma área de 1.015 hectares a região possui uma densidade demográfica de 68,54 hab/hec, na frente apenas da região 05, que é a que possui a menor densidade do município.

O levantamento dos lotes vazios do Grande Ibes está representado na figura 11 a seguir, e os dados quantitativos da região podem ser observados na tabela 8 após o mapa.

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Figura 11: Mapa do levantamento dos vazios urbanos da RegiĂŁo 02

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Tabela 8: Quantitativo dos lotes vazios da Região Administrativa 02. ÁREA Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 - 1.000 m² 1.000 - 2.000 m² Acima de 2.000 m² TOTAL

TOTAL DE LOTES UN. M² 1.159 100.854,00 13.787 3.252.423,00 841 349.147,00 473 308.846,00 163 224.027,00 187 3.790.591,00 16.610 8.025.888,00

LOTES VAZIOS UN. M² % (M²) 18 1.443,00 0,14% 2.369 541.652,00 51,38% 107 44.537,00 4,22% 70 47.223,00 4,48% 20 28.112,00 2,67% 28 391.303,00 37,12% 2.612 1.054.270,00 13,14%

É possível observar uma concentração maior de vazios na região mais ao sul do Grande Ibes, de acordo com a figura 11, e esses vazios se concentram mais nos bairros de Pontal das Garças, Darly Santos e uma parte de Araçás. De acordo com a tabela 8, o total de terrenos não edificados na Região 02 é de 1.054.270,00 m², que representa 13,14% da área total de todos os lotes da região. Desses 2.612 lotes vazios, a área que predomina é de terrenos de 125 a 360 m² e terrenos acima de 2.000 m², com 51,38% e 37,38% respectivamente. Porém, a quantidade de lotes que se destacam, são os de 125 a 360 m², com 2.369 unidades, que comparado à quantidade total de lotes vazios da região, equivale a mais da metade das unidades totais. Essa concentração de lotes pode ser observada justamente na parte sul do da região na figura 11.

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3.1.3. REGIÃO ADMINISTRATIVA 03 Conforme o Censo Demográfico de 2010, a região 03 possui 68.635 habitantes, o que equivale a 16,55% da população total do município de Vila Velha. Os homens representam 48,26% da população, sendo 33.127 homens no total da região. A faixa etária predominante é de pessoas com idade de 15 a 64 anos, com 48.615 habitantes, somando cerca de 70,83% de pessoas nessa faixa etária.

Sobre a infraestrutura urbana da região, o censo de 2010 aponta que o fornecimento de energia elétrica atinge 99,90% da população, a destinação da coleta de lixo alcança 99,97% e o abastecimento de água é o maior entre as regiões administrativas, com 99,83%. Já sobre a taxa de alfabetização, o Grande Aribiri possui 95,67% da população alfabetizada.

A renda da região 03 é a segunda mais baixa, na frente somente da região 05, possui um valor nominal médio de R$ 997,86 por pessoas com 10 anos ou mais, com rendimento.

Outro dado interessante é que a densidade demográfica dessa região é a maior, comparada as outras regiões do município, o que se explica por ser uma região que concentra uma população mais carente em que, o perfil familiar possui um número maior de pessoas ocupando o mesmo espaço, além é claro, de possuir menor vazios urbanos. Com 667 hectares, a região 03 possui uma densidade de 102,92 hab/hec, segundo Censo de 2010.

A seguir, o levantamento dos vazios da região 03 está representado na figura 12, e os quantitativos levantados referente aos lotes não edificados estão representados na tabela 9 após o mapa.

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Figura 12: Mapa do levantamento dos vazios urbanos da RegiĂŁo 03

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Tabela 9: Quantitativo dos lotes vazios da Região Administrativa 03. ÁREA Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 - 1.000 m² 1.000 - 2.000 m² Acima de 2.000 m² TOTAL

TOTAL DE LOTES UN. M² 2.440 206.581,00 6.796 1.520.048,00 924 385.691,00 707 463.424,00 165 216.743,00 217 2.996.619,00 11.249 5.789.106,00

LOTES VAZIOS UN. M² %(M²) 53 4.226,00 2,21% 249 63.120,00 32,68% 37 15.389,00 7,97% 34 23.071,00 11,43% 6 8.132,00 4,21% 16 80.172,00 40,51% 395 193.150,00 3,34%

Por se tratar de uma área mais adensada, a quantidade de vazios é menor, como podemos observar na figura 12. Esses terrenos vagos estão distribuídos ao longo de toda a região, com uma concentração maior no centro da região, com lotes parcelados menores, que corresponde ao bairro de Ilha das Flores e ao sul, com lotes parcelados maiores, que corresponde ao bairro Ataíde. A tabela 9 exibe bem a quantidade de vazios da região, com apenas 3,34% da área não ocupada, o Grande Aribiri possui 395 terrenos não edificados, o que corresponde a 193.150,00 m². Assim como na região 02, a maior área se encontra em terrenos de 125 a 360 m² e terrenos acima de 2.000 m², com 32,68% e 40,51% respectivamente. Porém em relação a quantidade de lotes, mais da metade encontra-se em terrenos de área de 125 a 360 m², com 249 unidades.

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3.1.4. REGIÃO ADMINISTRATIVA 04 A região 04, também chamada de Grande Cobilândia, concentra 15,91% da população de Vila Velha, com 65.970 habitantes, segundo censo de 2010. 51,64% dessa população é do sexo feminino, totalizando 34.063 mulheres. A Grande Cobilândia tem maior percentual de habitantes com a idade entre 15 e 64 anos, são 70,67% com essa faixa etária, equivalente a 46.621 pessoas.

A infraestrutura urbana da região, referente à existência de energia elétrica, destino do lixo coletado e ao abastecimento de água possuem, respectivamente, 99,93%, 99,80% e 99,80%. A Grande Cobilândia é a região com o maior índice de alfabetização dentre as regiões administrativas do município, são 99,57% da população alfabetizada, conforme o censo demográfico de 2010.

Quanto a questão da renda, a região da Grande Cobilândia apresenta um valor nominal médio de R$ 1.077,98 por pessoa acima de 10 anos ou mais, com renda. Já em relação a densidade demográfica, a segunda menor região do município possui 896 hectares que resulta em uma densidade de 73,60 hab/hec.

O mapeamento da região 04 está representado na figura 13 a seguir, assim como o quantitativo dos lotes vazios que compõe a região, pela tabela 10 que segue o mapa.

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Figura 13: Mapa do levantamento dos vazios urbanos da RegiĂŁo 04

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Tabela 10: Quantitativo dos lotes vazios da Região Administrativa 04. ÁREA Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 - 1.000 m² 1.000 - 2.000 m² Acima de 2.000 m² TOTAL

TOTAL DE LOTES UN. M² 1.040 91.705,00 10.978 2.824.816,00 2.179 878.508,00 864 573.348,00 176 236.632,00 151 1.123.243,00 15.388 5.728.252,00

UN. 28 3.561 289 83 11 8 3.980

LOTES VAZIOS M² 2.127,00 908.842,00 117.961,00 54.504,00 14.032,00 44.121,00 1.140.587,00

%(M²) 0,19% 79,68% 10,34% 4,69% 1,23% 3,87% 19,91%

Como pode ser observado na figura 13, a região 04 retém bastante lotes vazios no qual possui uma concentração maior ao sul da região, no bairro de Vale Encantado. Além dessa concentração ao sul, a região por inteira possui terrenos vazios espalhados, o que se comprova com a tabela 10 acima. De acordo com a tabela, a quantidade de lotes vazios na Grande Cobilândia corresponde a 3.980 unidades, o que equivale a 1.140.587,00 m² de área vazia no total. Essa região tem 19,91% da sua área vazia no município de Vila Velha e 79,68% desses lotes são de 125 a 360 m². Além da maior área dos lotes vazios estarem nessa categoria de área de terreno, também está a maior quantidade de unidades de lotes. De 3.980 lotes vazios, 3.561 são terrenos de 125 a 360 m².

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3.1.5. REGIÃO ADMINISTRATIVA 05 A última região a ser analisada é a região 05 que, com 59.381 habitantes, possui a menor quantidade da população dentre as regiões administrativas do município, com 14,32%.

A quantidade de homens e mulheres é bem próxima, com 935 pessoas de diferença, têm 49,21% e 50,79% de homens e mulheres respectivamente. Assim como nas outras regiões, a maior faixa etária está entre 15 e 64 anos, o equivalente a 66,96% da população da região, de acordo com os dados do Censo Demográfico de 2010.

Grande Jucu, como é chamada a região 05, possui os menores índices de infraestrutura urbana quando comparado às outras regiões. A existência de energia elétrica é de 99,70%, o destino do lixo coletado é de 97,25% e o abastecimento de água é de 95,69%. A taxa de alfabetização também é a menor do município, são 92,98% da região alfabetizada.

A renda em na Região do Grande Jucu é a menor, dentre as regiões, com um valor nominal médio de R$ 954,39 por pessoa, sendo que somente 10 dos 21 bairros da região possuem renda de um salário mínimo ou mais. Essa região administrativa possui a maior área e, como dito anteriormente, a menor população, fazendo com que sua densidade seja a menor dentre as demais regiões, fato que se deve também pela enorme quantidade de vazios urbanos.

Com uma área de 2.334,90 hectares, o Grande Jucu possui a densidade de 25,43 hab/hec, esse valor é duas vezes maior do que a região 03, que possui a maior densidade dentre o restante das regiões, conforme os dados do Censo de 2010.

Os mapas realizados do levantamento de vazios dessa região (figura 14) foi dividido em duas partes para melhor compreensão da área. A tabela 11 representa o quantitativo total da região 05 e está logo a seguir dos mapas.

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Figura 14: Mapa do levantamento dos vazios urbanos da RegiĂŁo 05

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Tabela 11: Quantitativo dos lotes vazios da Região Administrativa 05. ÁREA Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 - 1.000 m² 1.000 - 2.000 m² Acima de 2.000 m² TOTAL

TOTAL DE LOTES UN. M² 2.776 284.625,00 21.173 5.377.620,00 8.098 3.244.722,00 2.241 1.469.584,00 505 677.611,00 578 5.031.786,00 35.371 16.085.948,00

UN. 172 7.761 4.053 653 85 191 12.915

LOTES VAZIOS M² 18.927,00 2.199.541,00 1.613.117,00 408.025,00 110.467,00 1.588.091,00 5.938.168,00

%(M²) 0,32 37,04 27,17 6,87 1,86 26,74 36,92

A figura 14 demonstra bem a questão da densidade da região 05, por possuir uma grande quantidade de terrenos não edificados. Toda a região em si possui vazios urbanos, locais com terrenos menores e locais com terrenos maiores. De acordo com a tabela 11, a Grande Jucu representa 36,92% da área dos vazios urbanos do município, é a região com mais vazios em área – são 5.938.168,00m² de área dos lotes vagos – e quantidade – 12.915 unidades de terrenos não edificados. A maioria dos lotes vazios encontram-se nas categorias de área de 125 a 360 m², 360 a 500 m² e acima de 2.000 m², com 37,04%, 27,17% e 26,74% respectivamente. Porém, em questão de unidade de terrenos, são 7.761 lotes vazios na categoria de 125 a 360 m² e 4.053 na de 360 a 500 m².

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3.1.6 CONSIDERAÇÕES SOBRE OS VAZIOS URBANOS EM VILA VELHA Tendo analisado as regiões separadamente, faz-se necessário uma análise geral dos terrenos não edificados em toda região urbana do município. Na figura 15 há um panorama geral dos vazios existentes em todo o município, no qual foi realizado um levantamento quantitativo (tabela 12) assim como foi feito em cada região administrativa, para que se tenha uma noção dos terrenos não edificados do município como um todo.

Tabela 12: Quantitativo dos lotes vazios do município de Vila Velha. ÁREA Até 125 m² 125 - 360 m² 360 - 500 m² 500 - 1.000 m² 1.000 - 2.000 m² Acima de 2.000 m² TOTAL

TOTAL DE LOTES UN. M² 8.737 799.071,00 61.408 15.173.670,00 14.357 5.828.142,00 6.894 4.563.948,00 1.590 2.140.948,00 1.544 18.376.123,00 94.530 46.881.902,00

UN. 322 14.507 4.804 1.327 165 283 21.408

LOTES VAZIOS M² 31.571,00 3.865.729,00 1.928.337,00 845.997,00 217.712,00 2.557.404,00 9.446.750,00

%(M²) 0,33 40,92 20,41 8,96 2,30 27,07 20,15

Como dito anteriormente, o município de Vila Velha tem uma extensão territorial maior (209,96 km²) quando comparado a Vitória (96,536km²), com uma densidade de 19,73 hab/hec, mas não tem seu potencial aproveitado. Como podemos observar na figura 15, a maior concentração dos vazios se encontra na Região 05, zona esta que possui menor infraestrutura, densidade e população, porém a maior área dentre as outras zonas. O município possui 94.530 lotes, totalizando 46.881.902,00 m² de área total, seja ela construída ou não. Os lotes vazios levantados neste trabalho contabilizam os terrenos parcelados e não edificados fora de áreas ambientais, são 21.408 lotes vazios que somam uma área de 9.446.750,00m² e este valor equivale a 20,15% da área de todos os lotes em Vila Velha.

De acordo com a tabela 12, é possível apontar também que a maior concentração de área se encontra em lotes de 125 a 360 m², 360 a 500 m² e acima de 2.000 m², representando respectivamente 40,92%, 20,41% e 27,07% do total de lotes de mesma categoria. Porém, quando olhamos a unidade dos lotes vazios, os lotes de categoria de 125 a 360 m² sobressaem, com 14.507 unidades, é mais que a metade do total dos terrenos não edificados contabilizados neste trabalho.

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Figura 15: Mapa do levantamento dos vazios urbanos do municĂ­pio de Vila Velha

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Tabela 13: Quantitativo dos lotes vazios por Região Administrativa do município de Vila Velha REGIÕES ADMINISTRATIVAS REGIÃO 01 REGIÃO 02 REGIÃO 03 REGIÃO 04 REGIÃO 05 TOTAL

UN. 1.506 2.612 395 3.980 12.915 21.408

LOTES VAZIOS % M² 7,03 1.120.575,00 12,20 1.054.270,00 1,85 193.150,00 18,59 1.140.587,00 60,33 5.938.168,00 100 9.446.750,00

%(M²) 11,86 11,16 2,04 12,07 62,86 100

A tabela 13 acima quantifica os totais dos vazios urbanos levantados de acordo com as regiões. A região com maior concentração de terrenos parcelados não edificados, tanto em unidade quanto em área, é a região 05 com 12.915unidades de lotes que representa 60,33% do total de vazios do município, e 9.446.750,00m² de área vazia, que somam 62,86% do total de área vazia de Vila Velha. Essa região é também a que possui maior extensão territorial e menor população, assim como menor infraestrutura e renda também. Em seguida a região 04 concentra a segunda maior quantidade de lotes vazios, com 3.980 unidades de lotes vazios que representam 18,59% do total. Já a segunda região que concentra maior área de vazios é a região 01, com maior população, segunda maior área e uma boa infraestrutura, a Região do Centro possui 1.120.575,00m² de lotes vazios, esse valor simboliza 11,86% da área total de vazios do município.

Existe uma imensidão de áreas vazias dentro do município que podem ser ocupadas, racionalizando os custos da infraestrutura, aumentando a densidade demográfica e provendo novas áreas para previsão de HIS.

3.2. CONSIDERAÇÕES DO PDM E PHLIS DE VILA VELHA A problemática dos vazios urbanos de Vila Velha é uma questão de grande relevância a ser tratada pelos instrumentos de planejamento e gestão das cidades, tais como o PDM e PHLIS. Para isso, analisaremos a seguir, qual o tratamento que o Plano Diretor Municipal e o Plano Local de Habitação de Interesse Social deram frente essa problemática da grande quantidade de vazios urbanos.

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O PDM em vigência é o de 2007 (Lei nº 4.575/2007), ele designa que um dos princípios da Política Urbana do município é a função social da cidade – correspondendo à garantia para todos os cidadãos de: moradia digna, trabalho e lazer para todos, mobilidade sustentável e acessibilidade, universalização do acesso ao saneamento ambiental, terra urbanizada para todos os segmentos sociais e a reserva de áreas destinadas ao desenvolvimento de atividades econômicas – e a função social da propriedade urbana – correspondendo ao cumprimento da função social da propriedade quando utilizada como suporte às atividades de interesse público, respeitando o direito à cidade, com prioridade para habitação, em especial para aquelas de interesse social (Art. 4º,6º e 7º).

Sobre a ZEIS, o PDM de 2007 define e a classifica em três categorias que possuem a finalidade de regularização fundiária e urbanística e a promoção de empreendimentos habitacionais de interesse social. O Art. 100 da Lei nº 4.575 categoriza as ZEIS da seguinte maneira: I - ZEIS A - áreas públicas ou particulares ocupados por assentamentos de população de baixa renda, devendo o Poder Público promover a regularização fundiária e urbanística, com implantação de equipamentos públicos e sociais, incluindo, obrigatoriamente, espaços para recreação e lazer e a previsão de implantação de comércio e serviços de apoio local; II - ZEIS B – terrenos não edificados e imóveis subutilizado ou não utilizados, necessários à implantação de programas habitacionais de interesse social, que deverão ser urbanizados e dotados de equipamentos públicos; III - ZEIS C - terrenos não edificados e imóveis localizados em áreas destinadas a implantação de Operações Urbanas Consorciadas e nas Zonas de Especial Interesse Urbanístico, onde haja interesse público em produzir HIS.

A ZEIS de tipo C se encaixa nos princípios do qual o presente trabalho discorre, porém, quando observamos o mapa do Zoneamento de Vila Velha (figura 16), não há nenhuma identificação das categorias definidas por Lei. Por não haver distinção entre as ZEIS no mapa de zoneamento, é complicado compreender qual a área foi destinada à promoção de habitação de interesse social.

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Figura 16: Mapa das ZEIS existentes no municĂ­pio de Vila Velha segundo Lei nÂş4.575/2007

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Na figura 16 é possível observar também que, as ZEIS delimitadas pelo Plano Diretor Municipal, além de não totalizar as áreas precárias e informais do município, ficam bem próximas às zonas de proteção ambiental, e quando observamos no parcelamento dos lotes, há situações em que existem lotes dentro dessas zonas ambientais.

Já no quadro de índices urbanísticos, apresentado no Anexo I (Lei nº 5.441/2013), há duas categorias de Zona Especial de Interesse Social, a ZEIS de Terra Vermelha, cujo coeficiente de aproveitamento é de 1,5, e a ZEIS de Dom João Batista, com coeficiente de 1.

A altura da edificação, assim como o gabarito máximo, não foram delimitados, a taxa de ocupação é de 70% do valor da área do terreno e a taxa de permeabilidade é de 15%. Ambos estão demarcados no mapa de zoneamento urbanístico, porém vale salientar mais uma vez que não foi diferenciado qual categoria (A, B ou C) se encaixam tais zonas. Ao longo de toda a Lei, não há nenhum critério estipulado que possa ser adotado para seleção de novas áreas de ZEIS de vazios urbanos. Da mesma forma, o PDM de 2007 não identifica os vazios como uma área estratégica de serem ocupadas, não dá nenhum destaque à temática dos vazios urbanos, apesar de falar sobre a questão do cumprimento da função social da cidade e propriedade urbana.

No que diz respeito ao Plano Local de Habitação de Interesse Social (PLHIS) do município, o mesmo foi realizado 8 anos após o PDM de Vila Velha (2007). Elaborado e concluído em 2015, o PLHIS aponta alguns aspectos a serem revisados pelo plano diretor. O documento apresenta o Diagnóstico Habitacional e as Estratégias de Ação, cumprindo com a exigência do Sistema Nacional de Habitação, com a finalidade de auxiliar a política habitacional municipal.

O PLHIS aponta que o PDM de Vila Velha possui uma deficiência na delimitação das ZEIS, ressaltando então as inúmeras áreas de assentamentos subnormais e áreas de risco no qual indica que o PDM deve englobar no limite das ZEIS. O documento apresenta ainda que, de acordo com as análises realizadas, as áreas prioritárias seriam da região do Aribiri e Grande Terra Vermelha, por necessidades habitacionais. O Grande Aribiri (Região Administrativa 03) tem poucos espaços vazios para previsão de HIS, porém possuem uma grande densidade habitacional, então teria que haver um deslocamento de certa parte da população em virtude das ações de drenagem e saneamento na região. Já na Grande Terra Vermelha (Região Administrativa 05) a problemática é outra, é necessário uma qualificação urbana e

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regularização fundiária, é um local com um número expressivo de lotes vazios que possibilita um melhor planejamento da área.

Sobre a produção de HIS, o documento diz que ela se concentrou no bairro de Jabaeté.

Através do Programa Nossa Casa (2012), o governo do estado viabilizou 742 unidades habitacionais e, Jabaeté. O PLHIS propõe, dentre as suas estratégias, a estruturação de um programa voltado para a produção da HIS, além da finalização da segunda etapa dos empreendimentos já iniciados no município com a mesma finalidade, dando preferência então para a provisão de HIS nos projetos: Residencial Zumbi e Residencial Ewerton Montenegro 2º Etapa e o Habitacional Jabaeté. Essas metas estipuladas pelo PLHIS possuem prazo, sendo o prazo final em 2030, recomendando a revisão da legislação a cada 4 anos, e de 2 em 2 anos o acompanhamento público pela Conferência das Cidades.

No ano de 2017, houve uma nova revisão no PDM de Vila Velha (Lei Complementar nº040/2017) que já foi aprovado, porém ainda não está em vigência. O novo PDM, feito após as considerações levantadas pelo PHLIS, novamente cita o mesmo sobre a questão dos princípios da Política Urbana de Vila Velha que o PDM anterior (de 2007), em contrapartida o mesmo não traz nenhuma inovação quanto as soluções para a problemática dos vazios urbanos existentes. Sobre a ZEIS, o novo PDM diz que elas “são porções do território municipal ocupadas por população de baixa renda ou destinadas prioritariamente à regularização fundiária, à urbanização e à produção de Habitação de Interesse Social” (Art. 103). Apesar de um dos objetivos descritos na Lei é a promoção de HIS, não há distinção entre os tipos de ZEIS ao longo da legislação, assim como no mapeamento de zoneamento, considerando todas as categorias – que Ano plano de 2007 eram separadas em ZEIS tipo A, B e C – em uma só zona.

Na figura 17 é possível observar a nova divisão do zoneamento onde há também o limite da ZEIS segundo PDM de 2007. Contata-se que houve uma diminuição na delimitação da zona em Terra Vermelha, onde o novo PDM considera uma área menor para ZEIS nesta localidade. A ZEIS de Dom João Batista permaneceu como era no PDM de 2007 com pouca alteração.

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Figura 17: Mapa das ZEIS existentes no municĂ­pio de Vila Velha segundo Lei nÂş040/2017

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Além dessa mudança, uma nova área foi delimitada no bairro de Pontal da Garças. Este bairro localiza-se ao sul da Região Administrativa 02 que, como visto anteriormente, possui uma grande quantidade de terrenos vazios parcelados. A região 02 tem uma boa infraestrutura sem si, porém sua densidade é baixa, a segunda menor dentre as regiões administrativas no município (dados segundo Censo 2010). Apesar de ser uma área com terrenos vazios e ser bem servido de infraestrutura, acredita-se que a ZEIS delimitada ali é do tipo de regularização fundiária, por ser um local com lotes já parcelados e vendidos, diferente quando se tem uma região de vazios em que você delimita como ZEIS para fazer uma política habitacional em cima dessa área.

Ainda sobre a figura 17, outra característica indicada é a questão do levantamento dos assentamentos subnormais do município, realizado pelo IBGE. Como podemos observar, esse levantamento parece não ter sido considerado por ambos PDMs, contatando que ainda há uma falta de atenção na delimitação das ZEIS municipais, mesmo que de regularização fundiária.

Quanto aos índices urbanísticos, como a Lei nº 040/2017 não diferencia os tipos de ZEIS, o mesmo se aplica para toda a região demarcada. Houve uma mudança no coeficiente de aproveitamento onde, anteriormente o maior era de 1,5 na ZEIS de Terra Vermelha, e no novo PDM é de 2,5 (básico) – os coeficientes mínimo e máximo são de 0,2 e 3,5, respectivamente. A novidade aqui é que, agora o gabarito máximo é de 12 pavimentos, e a altura máxima da edificação é de 47 metros (desde que não esteja em cones aeroviários). A taxa de ocupação diminuiu de 70% para 60% e a taxa de permeabilidade permanece de 15% do valor da área do terreno.

De acordo com as análises feitas através do mapeamento, tabelas e textos, podemos concluir que a problemática dos vazios urbanos não está sendo considerada em ambos PDMs, de 2007 e 2017. Não há, de forma clara, a destinação de terra para empreendimentos habitacionais de interesse social, pelo contrário, o ultimo PDM (de 2017) ignora os tipos de ZEIS existentes, considerando todos para o mesmo critério. Logo, o PDM não reconhece a totalidade das áreas de assentamentos precários e informais do município.

Houve um acréscimo quanto à ZEIS que corresponde ao bairro Pontal das Garças, mas que cuja finalidade não se restringe à destinação de produção de HIS. Outro ponto é que, após o desenvolvimento do PHLIS, esperava-se que a revisão do PDM fosse considerar as questões levantadas pelo documento, mas que ao analisar de fato a Lei, o mesmo não foi feito, como a questão da densidade no Grande Aribiri (Região 03).

97

A nova área delimitada neste último PDM, no bairro de Pontal das Garças, apesar de ser bem infraestruturada segundo Censo Demográfico de 2010, é uma região ainda afastada dos grandes centros, onde se faz necessário um deslocamento muito grande do habitante para o local de trabalho, estudo e lazer, além de ser uma zona com potencial para regularização fundiária, visto que os terrenos já possuem donos.

Por fim, o PDM de 2017 desconsidera as categorias da ZEIS, fazendo valer o mesmo regimento para todas as áreas, seja ela para fins de regularização fundiária, urbanização ou produção de Habitações de Interesse Social, onde não abrange totalmente as áreas precárias existentes. É necessário olhar com mais atenção para esses vazios urbanos existentes e saber identificar melhor os critérios utilizados para a delimitação de ZEIS de vazios urbanos. Os planos demonstram que a questão da habitação não está sendo tratada com o devido cuidado e atenção, assim como a problemática dos vazios urbanos existentes, que somam mais de 20% da área total urbana do município.

98

99

4. DEFININDO OS CRITÉRIOS PARA ANÁLISE DOS VAZIOS URBANOS DE VILA VELHA

100

A fim de identificar, caracterizar e quantificar os vazios urbanos de Vila Velha que serão utilizados para a priorização das ZEIS de vazios urbanos, os critérios adotados para análise dos vazios têm como referencial teórico o livro Qualidade de Vida Urbana de Maria Inês Pedrosa Nahas (2015) em colaboração com outros profissionais da área, e um documento publicado online por Ana Lucia Âncona (2018), mesma autora que elaborou o guia para Delimitação e Regulamentação de ZEIS de Vazios Urbanos do Ministério das Cidades (2009), mencionado no capítulo 2.

O livro Qualidade de Vida Urbana (NAHAS, 2015) aborda o Índice de Qualidade de Vida Urbana (IQVU), desenvolvido em Belo Horizonte/MG na década de 1990, que expressa numericamente a qualidade de vida urbana que cada espaço da cidade proporciona aos moradores e pessoas que convivem nesse ambiente, com o objetivo de possibilitar um melhor planejamento e gestão urbana da cidade. O software utilizado para a sistematização do índice, denominado “Pró-IQVU”, foi desenvolvido pela PUC MG. Ele faz uso de indicadores que promovem um resultado mais próximo da realidade, além de permitir aplicação em outros contextos urbanos.

O conceito de “qualidade de vida urbana” encontra-se associado à noção de “qualidade de vida”, que se refere ao bem-estar das pessoas, dos indivíduos, e à sua satisfação com as circunstâncias da vida, quanto que “qualidade de vida urbana” remete às cidades e aos problemas decorrentes do seu processo de desenvolvimento. (NAHAS, 2015, p.23).

Nahas (2015), comenta que para a elaboração dos indicadores são utilizados referenciais teóricos com dois tipos de abordagens, uma mais “objetiva” e outra mais “subjetiva”. A abordagem subjetiva “considera-se que a qualidade de vida é determinada pela percepção do indivíduo sobre sua própria vida, sendo dimensionada exclusivamente através de indicadores subjetivos” (NAHAS, 2015). Portanto, no caso da análise subjetiva, os indicadores são elaborados a partir de questionários e entrevistas. Por outro lado, a abordagem objetiva é “determinada pelas condições objetivas de vida, ou seja, pelos recursos colocados à disposição dos indivíduos, tais como renda, propriedade, conhecimento, relações sociais e segurança” (NAHAS, 2015). Logo, o IQVU é medido através das características do ambiente urbano que são estatísticas públicas disponíveis. No entanto, para a definição dos critérios de análise dos vazios urbanos de Vila Velha, adota-se somente no âmbito da abordagem objetiva.

Segundo Nahas (2015), o índice apresenta três níveis de agregação matemática: Variáveis, Componentes e Indicadores (2015). As variáveis englobam os setores de serviço,

101

como por exemplo o setor de educação, habitação, infraestrutura urbana, meio ambiente, entre outros. Os componentes são o desdobramento das variáveis e, a partir deles, existem os indicadores. Este último, por sua vez, se trata das informações numéricas georreferenciadas que avaliam a quantidade e qualidade da oferta em um determinado lugar, compreendendo serviços públicos e privados através de dados.

No presente trabalho, as variáveis e componentes selecionados do IQVU serão utilizados para análise da qualidade urbana da localização dos lotes vazios, compreendendo que é preferencial a produção de habitação social, ou seja priorizar a identificação de vazios urbanos para serem futuras ZEIS de vazios urbanos, em áreas melhor classificadas nos vários aspectos que envolvem a qualidade de vida urbana, medida pelo IQVU. Todavia, pelas limitações de tempo e conceituais que envolvem um Trabalho de Conclusão de Curso (TCC), não será possível trabalhar com os indicadores neste momento, podendo ser objeto de continuidade desta pesquisa. Para fins de classificação dos vazios urbanos e possibilitar gerar um ranqueamento dos lotes para definir as áreas prioritárias para a criação de ZEIS de vazios urbanos será adotado um mesmo peso para todos os componentes utilizados.

Os componentes selecionados do IQVU foram definidos com base na disponibilidade de informações existentes e/ou na possibilidade de levantamento no prazo de realização do TCC. Segue abaixo a tabela 14 com as variáveis e os componentes que serão utilizadas no trabalho com base no IQVU.

102

Tabela 14: Variáveis e Componentes utilizados segundo IQVU. VARIÁVEIS EDUCAÇÃO INFRAESTRUTURA URBANA

COMPONENTES ENSINO FUNDAMENTAL ENSINO MÉDIO FORNECIMENTO DE ÁGUA ENERGIA ELÉTRICA PAVIMENTAÇÃO DAS VIAS POSTOS DE SAÚDE

SAÚDE SEGURANÇA URBANA

HOSPITAIS ATENDIMENTO POLICIAL SEGURANÇA PESSOAL

Âncona (2018, on-line) aborda acerca das ZEIS de vazios urbanos alguns critérios que podem ser adotados para auxiliar na identificação de áreas para aplicação deste instrumento urbanístico, tanto para terrenos vazios, quanto para imóveis subutilizados ou não utilizados.

O presente trabalho aborda somente os terrenos vazios, ou seja, aqueles sem nenhuma edificação, com coeficiente de aproveitamento (CA) igual a zero (0).

Conforme indica a autora supracitada, “a escolha dessas áreas e imóveis deve partir do diagnóstico das necessidades habitacionais do município e correspondente demanda do solo urbano, contemplados nos PLHIS” (ÂNCONA,2018 online). A Zona Especial de Interesse Social de vazios urbanos tem como objetivo garantir a destinação de áreas urbanas em localizações adequadas, com infraestrutura, visando a produção de Habitações de Interesse Social. Assim, conclui-se que “as ZEIS de vazios são importante instrumento de viabilização do direito constitucional à moradia, tendo em vista que o acesso ao solo urbano constitui um dos principais gargalos para a efetivação desse direito” (ÂNCONA, 2018 on-line).

Levando em consideração a falta de acesso à moradia digna, outra questão importante a ser trabalhada em paralelo é a dificuldade existente que as famílias de baixa renda possuem em arcar com os custos da sua habitação. Desta forma, é primordial que a localização dessa zona se dê próximo aos centros urbanos e aos locais de assentamentos precários, intentando suprir o déficit habitacional existente com habitações de interesse social de qualidade.

O diagnóstico realizado pelo PLHIS (Plano Local de Habitação de Interesse Social) é um documento importante, segundo autora, para a definição das ZEIS de Vazios, o qual fora analisado no capítulo anterior. Tal documento elaborado e concluído em 2015 no Município

103

de Vila Velha, manifesta que o Plano Diretor Municipal vigente na época (Lei Complementar nº4.575/2007) possuía uma deficiência na delimitação das ZEIS. Esta situação não foi suprimida do PDM (Lei Complementar º 040/2017) como pode ser observado na definição deste instrumento nesta lei.

Ancona (2018 online) sugere os critérios que devem ser considerados para definição das ZEIS de vazios urbanos: ▪

Preço da terra compatível com a produção de HIS;

▪

Existência de infraestrutura e equipamentos urbanos básicos ou área incluída

em projeto de expansão dessas melhorias; ▪

Proximidade de assentamento precários que demandam remoção de parte ou

totalidade das moradias; ▪

Áreas centrais com grande concentração de cortiços e imóveis não utilizados

e deteriorados; ▪

Áreas em processo de mudança de uso e/ou que serão beneficiadas com obras

e empreendimentos públicos, com tendência de aumento do preço da terra; ▪

Áreas que não tenham restrições ambientais para o uso habitacional

(ÂNCONA, acesso em 2 out. 2018).

De todos os pontos citados pela autora, apenas o quinto critério, “Áreas em processo de mudança de uso e/ou que serão beneficiados com obras e empreendimentos públicos, com tendência de aumento do preço da terra”, não será considerado neste trabalho pois não foi possível o acesso aos dados relacionados a essa informação.

A autora sugere que, não basta apenas demarcar no mapa as ZEIS de vazios, é também necessário estabelecer em lei o percentual terreno a ser ocupado com a produção de HIS. Cita alguns exemplos de municípios, cuja taxa de ocupação de HIS varia entre 50% a 80%, podendo ser aplicado em todo o terreno como também em apenas sua parcela edificável (ÂNCONA, 2018 online).

No intuito de garantir o cumprimento da função social da propriedade nessas áreas de vazios urbanos, outros instrumentos complementares do Estatuto da Cidade poderão ser utilizados, estimulando a viabilização dos empreendimentos de HIS e potencializando os resultados das ZEIS, tal como o instrumento de indução ao desenvolvimento urbano denominado Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC). (...) as ZEIS de vazios devem ser entendidas como áreas preferenciais para a aplicação do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios (PEUC), bem como do IPTU progressivo no tempo e da desapropriação com pagamento em títulos

104

da dívida pública, considerando: por um lado, que elas foram demarcadas justamente por não estarem cumprindo a sua função social, sendo necessárias e adequadas para o uso habitacional de interesse social; e, por outro lado, a centralidade e urgência de medidas que facilitem as condições de acesso à terra urbana, para viabilizar respostas mais efetivas às necessidades habitacionais dos municípios (ÂNCONA, 2018 online).

Feitas estas considerações, os critérios citados pelas referências adotadas, geraram um total de 5 variáveis e 14 componentes, conforme tabela 15 que segue abaixo.

Tabela 15: Variáveis e Componentes utilizados segundo documento publicado online por Ana Lucia Âncona (acesso em 2 out. 2018).

VARIÁVEIS INFRESESTRUTURA URBANA EDUCAÇÃO SAÚDE SEGURANÇA URBANA PRECARIEDADE E CENTRALIDADE BASE DE VALORES

COMPONENTES FORNECIMENTO DE ÁGUA ENERGIA ELÉTRICA ÁREAS ALAGÁVEIS PAVIMENTAÇÃO DAS VIAS ENSISNO FUNDAMENTAL ENSISNO MÉDIO POSTOS DE SAÚDE HOSPITAIS ATENDIMENTO POLICIAL SEGURANÇA PESSOAL ÁREAS DE RISCO ASSENTAMENTOS SUBNORMAIS CENTROS URBANOS PLANTA GENÉRICA DE VALORES

Cabe destacar que com a importância que o componente preço da terra apresenta na produção de habitação social (indicador com peso elevado) e a dificuldade de um levantamento preciso sobre estes valores, seu levantamento será realizado com base nos valores definidos pela municipalidade na Planta Genérica de Valores. Assim, o resultado final do ranqueamento dos lotes será cruzado posteriormente com as zonas de valores da PGV para uma análise final.

Além dos critérios utilizados com base no IQVU (NAHAS, 2015) e Âncona (2018 online), foram acrescidas outras variáveis e componentes entendidos como de grande relevância para a análise da qualidade urbana da localização dos vazios urbanos, para o cumprimento da função social da propriedade urbana e cujas informações estivessem disponíveis ou que o levantamento fosse viável no prazo da pesquisa foram absorvidas da

105

pesquisa de iniciação científica5 que inspirou este trabalho, são eles: dentro da variável infraestrutura – localização das áreas alagáveis (de grande relevância em virtude da realidade da área de estudo Vila Velha); na variável Lazer Público – acesso aos espaços públicos (praça, parques e orla pública infraestrutura); na variável mobilidade urbana - acesso ao transporte coletivo (ponto de ônibus), localização em relação a hierarquia viária, acesso aos sistemas cicloviário e de bicicletas compartilhadas.

A tabela 16 a seguir revela todos os critérios analisados no presente trabalho, com as devidas referências.

5 Plano Diretor Municipal e a função social da propriedade urbana: critérios para aplicação do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC), Região Administrativa 1 – Vila Velha ES. Pesquisa de iniciação científica realizada na Universidade Vila Velha, coordenada pelo professor Giovanilton A. C. Ferreira e com particpação das bolsistas Brenda Contarato, Fernanda Rodrigues Pereira e Lidia Drago, período agosto de 2017 à julho de 2018.

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Tabela 16: Variáveis e Componentes utilizados no trabalho.

VARIÁVEL

INFRESESTRUTURA URBANA

EDUCAÇÃO SAÚDE SEGURANÇA URBANA LAZER PÚBLICO PRECARIEDADE E CENTRALIDADE LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA MOBILIDADE URBANA BASE DE VALORES

COMPONENTE FORNECIMENTO DE ÁGUA ENERGIA ELÉTRICA PAVIMENTAÇÃO DAS VIAS PONTO DE ONIBUS ÁREAS ALAGÁVEIS ENSISNO FUNDAMENTAL ENSISNO MÉDIO POSTOS DE SAÚDE HOSPITAIS ATENDIMENTO POLICIAL SEGURANÇA PESSOAL PRAÇAS PÚBLICAS PARQUES PÚBLICOS ORLAS ÁREAS DE RISCO ASSENTAMENTOS SUBNORMAIS CENTROS URBANOS

FONTE IQVU e ÂNCONA IQVU e ÂNCONA IQVU e ÂNCONA IC-UVV IC-UVV IQVU e ÂNCONA IQVU e ÂNCONA IQVU e ÂNCONA IQVU e ÂNCONA IQVU e ÂNCONA IQVU e ÂNCONA IC-UVV IC-UVV IC-UVV ÂNCONA ÂNCONA ÂNCONA

POTENCIAL CONSTRUTIVO

IC-UVV

HIERARQUIA VIÁRIA CICLOVIAS BICICLETAS COMPARTILHADAS PLANTA GENÉRICA DE VALORES

IC-UVV IC-UVV Autora ÂNCONA

A Infraestrutura Urbana, citada no IQVU e mencionada por Âncona (2018 online), engloba os componentes dos seguintes serviços: fornecimento de água, energia elétrica, pavimentação das vias e os pontos de ônibus, sendo o último, adicionado pela autora do presente trabalho. Tendo em vista que o lote a ser definido para ZEIS de vazios urbanos deve ter uma infraestrutura urbana já estabelecida.

As variáveis de Educação, Saúde e Segurança Urbana citadas no IQVU, representam os Equipamentos Urbanos Básicos mencionado por Âncona (2018 online). Quanto à educação, os componentes referentes a essa variável são: equipamentos de ensino fundamental e superior, indicados pelo IQVU. A variável de Saúde é composta por Postos de Saúde e Hospitais Públicos. Já a Segurança Pública envolve os componentes de Atendimento Policial e Segurança Pessoal.

107

O Lazer Público é uma variável nova proposta na qual é compreendida pelas Praças e Parques públicos, assim como as Orlas. A nova variável visa identificar os lotes próximos às áreas de lazer, de forma a qualificar melhor esses lotes.

A maior parte dos componentes previstos na variável de Precariedade e Centralidade foram definidos conforme sugestão de Âncona (2018 online), são eles: Áreas de Risco, Assentamentos Subnormais e Centros Urbanos.

A variável de Legislação Urbanística foi definida com base na pesquisa de IC mencionada anteriormente, com intuito de mensurar o potencial construtivo dos lotes, de acordo com a sua zona atual. Para compor essa variável, foi definido o componente Potencial Construtivo, já que se trata de uma zona que visa a viabilização de empreendimentos de HIS. A variável de Mobilidade Urbana também oriunda da pesquisa de IC engloba os componentes de Transporte Público, Hierarquia Viária, Ciclovias e Bicicletas Compartilhadas.

Por fim, na variável de Base de Valores foi considerada a planta genérica de valores do município de Vila Velha a qual é utilizada como base para a cobrança de IPTU. A intenção desse dado é de definir os vazios urbanos em áreas de preço mais acessível para a viabilização de empreendimentos de HIS.

108

109

5. ANALISANDO OS COMPONENTES

110

5.1. ABASTECIMENTO DE ÁGUA A classificação dos vazios urbanos em relação ao abastecimento de água se deu a partir de dados publicados pelo SEMPLA (Secretaria Municipal de Planejamento Orçamento e Gestão) da PMVV. As porcentagens de abastecimento de água estão subdivididas por bairro e seu grau de abastecimento varia entre 57% e 100% onde seus respectivos valores fracionados foram arredondados a critério de análise. A partir da análise visual da figura 18, observa-se que os bairros com 100% de abastecimento da rede predominam na região norte do município, agregando um maior número de vazios urbanos.

Os lotes não edificados localizados nos bairros com 98% do grau de abastecimento destacam-se por possuir uma maior densidade de lotes vazios em seu perímetro. Já os lotes não edificados localizados nos bairros com 97% do grau de abastecimento observa-se um perfil de vazios com maior área quadrada.

Os demais graus de abastecimento aparentam não variar muito o perfil dos lotes classificados, com exceção dos bairros Brisamar e Nova Ponta da Fruta, que possuem respectivamente 95% e 85% de abastecimento. Estes dois bairros demonstram um número reduzido de unidades vazias em comparação aos outros graus de abastecimento analisados.

Tabela 17: Análise dos vazios urbanos em relação à % de abastecimento de água UN.

M²

%

LOTES VAZIOS LOTES VAZIOS COM 57% DE FORNECIMENTO

21.408

9.446.750,00

100,00

525

341.253,00

3,61

LOTES VAZIOS COM 58% DE FORNECIMENTO

1.785

717.600,00

7,60

LOTES VAZIOS COM 85% DE FORNECIMENTO LOTES VAZIOS COM 92% DE FORNECIMENTO LOTES VAZIOS COM 93% DE FORNECIMENTO LOTES VAZIOS COM 95% DE FORNECIMENTO

56

44.619,00

0,47

692

292.603,00

3,10

276

101.386,00

1,07

50

68.382,00

0,72

231

773.540,00

8,19

6.249

2.487.952,00

26,34

1.216

658.239,00

6,97

10.322

3.959.129,00

41,91

LOTES VAZIOS COM 97% DE FORNECIMENTO LOTES VAZIOS COM 98% DE FORNECIMENTO LOTES VAZIOS COM 99% DE FORNECIMENTO LOTES VAZIOS COM 100% DE FORNECIMENTO

Com base na análise quantitativa, demonstrada na tabela 17, é possível constatar que a maior parcela dos vazios urbanos está alocada em bairros que possuem 100% de abastecimento de água. Os terrenos não edificados totalizam 10.322 lotes com área de 3.959.129,00m², que representa 41,91% da área dos vazios urbanos de Vila Velha.

111

Figura 18: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação à % da rede de abastecimento de água segundo SEMPLA (2013)

112

Os lotes vazios com 98% de abastecimento de água, agregam a segunda maior quantidade de unidades e área. São 6.249 lotes vazios nessa categoria o qual resulta em uma área total de 2.487.952,00m². A área quadrada desses vazios classificados representa 26,34% da área total de vazios urbanos do município.

Os bairros que possuem os respectivos graus de 57%, 58%, 92%, 93%, 97% e 99% de abastecimento de água consolidam 4.725 unidades, que representam uma área de 2.884.621,00m², ou seja, 30,54% da área total de vazios urbanos do município.

Por fim, os bairros que apresentam 85% e 95% da rede de abastecimento de água compreendem a minoria, equivalente a 106 unidades. Estes vazios urbanos totalizam 113.001,00m² de área, ou seja, 1,19% da área total de vazios urbanos do município.

113

114

5.2. FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA A classificação dos vazios urbanos em relação ao fornecimento de energia elétrica se deu a partir de dados publicados pelo SEMPLA (Secretaria Municipal de Planejamento Orçamento e Gestão) da PMVV. Os graus de fornecimento de energia elétrica são dados por bairro e variam entre 98% e 100%. A partir da análise da figura 19 é possível observar que os lotes vazios com 100% de fornecimento estão distribuídos principalmente na parcela leste do município. Os vazios urbanos com 99% de fornecimento da rede elétrica se concentram ao longo da parte oeste do município. Já os lotes não edificados, com 98% de fornecimento de energia elétrica, representam a minoria e estão localizados apenas nos bairros de Pontal das Garças e Morada da Barra.

Tabela 18: Análise dos vazios urbanos em relação à % de fornecimento de energia elétrica UN.

M²

%(M²)

LOTES VAZIOS

21.408

9.446.750,00

100,00

LOTES VAZIOS COM 98% DE FORNECIMENTO

4.556

1.601.349,00

16,95

LOTES VAZIOS COM 99% DE FORNECIMENTO

9.958

4.301.769,00

45,54

LOTES VAZIOS COM 100% DE FORNECIMENTO

6.890

3.616.209,00

38,28

Com base na análise quantitativa, demonstrada na tabela 18, constatou-se que a maior parcela dos vazios urbanos está alocada em bairros com graus de 99% e 100% do fornecimento de energia elétrica. Os terrenos não edificados, localizados em bairros com 100% do fornecimento de energia elétrica totalizam 6.890 lotes, com área de 3.616.209,00m², representando 38,28% do total de vazios urbanos em Vila Velha.

Os lotes vazios com 99% de fornecimento agregam a maior quantidade de unidades e área. São 9.958 lotes que resulta em uma área de 4.301.769,00m², ou seja, 45,54% da área total de vazios urbanos do município.

Por fim, os lotes vazios com 98% de fornecimento da rede elétrica equivalem a 4.556 unidades que totalizam uma área de1.601.349,00m², ou seja, 16,95% dos lotes não edificados estão alocados em bairros que possuem 98% de fornecimento de energia elétrica.

115

Figura 19: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação à % do fornecimento de energia elétrica segundo SEMPLA (2013)

116

5.3. ÁREAS ALAGÁVEIS A classificação dos vazios urbanos segundo as áreas alagáveis do município pode ser observada na figura 20. A partir da análise visual, é possível observar que o perímetro das áreas alagáveis se concentra principalmente na região norte do município. Além disso, identifica-se que a maioria dos lotes vazios de maior área quadrada estão localizados fora das áreas alagáveis.

Tabela 19: Análise dos vazios urbanos em relação às áreas alagáveis UN.

M²

%(M²)

LOTES VAZIOS

21.408

9.446.750,00

100,00

LOTES VAZIOS EM ÁREAS NÃO ALAGÁVEIS

13.135

6.517.520,00

68,99

Conforme a análise quantitativa apresentada na tabela 19, podemos concluir que há mais lotes vazios, tanto em quantidade quanto em área, localizados fora das áreas alagáveis.

Os 13.135 lotes vazios representam mais da metade do número total de vazios urbanos do município, totalizando uma área de 6.517.520,00m², ou seja, 68,99% da área total de vazios se encontra fora dessa mancha.

117

Figura 20: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação as áreas alagáveis do município de Vila Velha

118

5.4. PAVIMENTAÇÃO DAS VIAS A classificação dos vazios urbanos segundo a pavimentação da via em que se encontra pode ser observada na figura 21. A partir da análise visual, é possível observar que a maioria dos lotes localizados ao norte do município estão posicionados em vias pavimentadas. Em relação aos lotes situados na região sul do município, onde há uma maior concentração de vazios urbanos com uma maior área quadrada, identifica-se que a maioria dos lotes não se encontram posicionados em vias pavimentadas.

Tabela 20: Análise dos vazios urbanos em relação à pavimentação das vias UN.

M²

%(M²)

LOTES VAZIOS

21.408

9.446.750,00

100,00

LOTES VAZIOS EM VIAS PAVIMENTADAS

5.019

3.110.118,00

32,92

Com auxílio da tabela 20 foram levantados 5.019 lotes em vias com pavimentação, que correspondem à 3.110.118,00m² de vazios urbanos. Essa área avaliada equivale a cerca de um terço da área total de vazios urbanos do município, ou seja, 32,92% da área total de vazios urbanos em Vila Velha.

119

Figura 21: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação as vias pavimentadas do município de Vila Velha

120

5.5. PONTO DE ÔNIBUS A figura 22 representa a classificação dos vazios urbanos em relação ao raio de abrangência dos pontos de ônibus do município. O raio adotado segundo EMBARQ (2015) compreende a 500m e a partir da análise visual, é possível observar que o critério atinge a maior parte dos vazios urbanos identificados, sendo a menor parcela desses vazios não atendidas por esta infraestrutura.

Tabela 21: Análise dos vazios urbanos em relação aos pontos de ônibus UN.

M²

%(M²)

LOTES VAZIOS

21.408

9.446.750,00

100,00

LOTES VAZIOS PRÓXIMO AOS PONTOS DE ÔNIBUS (500m)

17.155

7.749.477,00

82,03

Com base na análise da tabela 21, é possível confirmar que a maioria dos vazios urbanos do município de Vila Velha estão dentro do raio de abrangência dos pontos de ônibus. São 17.155 lotes não edificados que possuem acesso ao transporte coletivo municipal e que totalizam uma área quadrada de 7.749.477,00m², ou seja, 82,03% da área total de vazios urbanos do município.

121

Figura 22: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação aos pontos de ônibus do município de Vila Velha

122

5.6. EQUIPAMENTOS DE ENSINO A classificação dos vazios urbanos segundo aos equipamentos de ensino público pode ser observada na figura 23. Foram analisados os equipamentos de ensino médio e ensino fundamental e a partir do reconhecimento visual constatou-se que os vazios urbanos localizados ao norte do município possuem acesso, em sua maioria, aos dois tipos de equipamentos. Em relação aos lotes não edificados localizados ao sul do município, identificouse que a distribuição de ambos equipamentos atinge uma menor parcela dos mesmos.

Tabela 22: Análise dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de ensino público UN.

M²

%(M²)

LOTES VAZIOS

21.408

9.446.750,00

100,00

LOTES VAZIOS PRÓXIMO ÀS UNIDADES DE ENSINO FUNDAMENTAL (800m)

9.936

5.057.375,00

53,54

LOTES VAZIOS PRÓXIMO ÀS UNIDADES DE ENSINO MÉDIO (1600m)

11.205

5.438.854,00

57,57

Ao analisar a tabela 22, constatou-se que as unidades de ensino fundamental atingem 9.936 lotes vazios que não somam nem a metade do total de vazios urbanos do município.

Porém, quando se observa a área total dos lotes não edificados dentro deste raio de abrangência, o valor alcança 53,54% da área total, ou seja, 5.057.375,00m² de lotes vazios com acesso aos equipamentos de ensino fundamental.

A abrangência dos equipamentos de ensino médio atinge mais vazios urbanos quando comparado aos equipamentos de ensino fundamental. O total de lotes vazios que possuem acesso às unidades de ensino médio é de 11.205, que representa uma área total de 5.438.854,00m², ou seja, 57,57% da área quadrada de vazios urbanos do município.

123

Figura 23: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de educação pública do município de Vila Velha

124

5.7. EQUIPAMENTOS DE SAÚDE A classificação dos vazios urbanos segundo aos equipamentos de saúde pode ser observada na figura 24. Foram analisados os equipamentos de unidade básica de saúde (UBS) e hospitais, com seus respectivos raios de abrangência de 800m e 1600m (ONU/OMS). A partir do reconhecimento visual constatou-se que a maioria dos lotes vazios estão localizados fora dos raios de abrangência de ambos os equipamentos. No caso, as UBS’s estão distribuídas por todo o município e atinge mais unidades de vazios urbanos do que os hospitais, que se encontram presentes apenas na região norte do município. Fica evidente que a maior parcela dos lotes vazios do município não é atingida por nenhum dos equipamentos analisados.

Tabela 23: Análise dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de saúde público UN.

M²

%(M²)

21.408

9.446.750,00

100,00

LOTES VAZIOS PRÓXIMO AS UNIDADES BÁSICAS DE SAÚDE (800m)

4.188

2.166.897,00

22,94

LOTES VAZIOS PRÓXIMO A HOSPITAIS (1600m)

1.895

1.007.083,00

10,66

LOTES VAZIOS

Ao analisar a tabela 23, constatou-se que há uma carência de equipamentos de saúde pública no município. Quando se trata das unidades básicas de saúde, a quantidade de lotes não edificados atingidos pelo raio de abrangência do equipamento é de 4.188 unidades, que totalizam 2.166.897,00m² equivalente a 22,94% da área quadrada total de vazios do município.

Em relação aos hospitais, constatou-se que a abrangência do equipamento atinge 1.895 lotes, metade da quantidade representada pelas UBS’s, que agregam uma área de 1.007.083,00m², ou seja, 10,66% da área quadrada total de vazios urbanos do município.

125

Figura 24: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de saúde pública do município de Vila Velha

126

5.8. EQUIPAMENTOS DE SEGURANÇA PÚBLICA A figura 25 representa a classificação dos vazios urbanos em relação equipamentos de segurança pública do município. O raio adotado segundo FERRARI (1977) compreende a 800m e a partir da análise visual é possível observar que assim como os equipamentos de saúde pública também existe uma deficiência em relação aos equipamentos de segurança do município. A maior parcela de lotes vazios não é atingida pelo raio de abrangência dos equipamentos e em geral, os vazios urbanos dentro dos raios apresentam terrenos de menor área quadrada, com exceção de alguns lotes localizados na região sul do município.

Tabela 24: Análise dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de segurança público UN.

M²

%(M²)

LOTES VAZIOS

21.408

9.446.750,00

100,00

LOTES VAZIOS PRÓXIMO AOS EQUIPAMENTOS DE SEGUNRAÇA PÚBLICA (800m)

3.175

1.677.180,00

17,75

Ao analisar a tabela 24, constatou-se que apenas um sexto da quantidade de lotes do município é atingido pelo raio de abrangência dos equipamentos de segurança pública, ou seja, somente 3.175 unidades, que equivalem à 1.677.188,00m² representando 17,75% da área quadrada total de vazios urbanos do município.

127

Figura 25: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de segurança pública do município de Vila Velha

128

5.9. INCIDÊNCIA DAS OCORRÊNCIAS A figura 26 representa a classificação dos vazios urbanos em relação a incidência das ocorrências a respeito de homicídios, tentativas de homicídios, estupro e tentativas de estupro, que foram protocoladas no ano de 2017. A classificação ocorreu nos lotes vazios que estão completamente fora dessa mancha de incidência, que se apresenta de forma mais intensa ao norte do município, nas regiões mais adensadas.

Tabela 25: Análise dos vazios urbanos em relação à mancha de incidência das ocorrências UN.

M²

%(M²)

LOTES VAZIOS

21.408

9.446.750,00

100,00

LOTES VAZIOS FORA DA MANCHA DE INCIDÊNCIA DAS OCORRÊNCIAS

15.354

6.480.756,00

68,60

Ao analisar a tabela 25, constatou-se que 15.354 lotes não edificadas se posicionam fora da mancha de incidência, que representa a maior parcela da totalidade de vazios urbanos.

O total de lotes vazios fora do perímetro de incidência equivale a 6.480.756,00m², ou seja, 68,60% da área total de vazios urbanos do município de Vila Velha.

129

Figura 26: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação à incidência de ocorrências do município de Vila Velha

130

5.10. EQUIPAMENTOS DE LAZER A figura 27 representa a classificação dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de lazer em parques, praças e orlas do município. O raio adotado segundo PDG (2007) compreende a 600m e a partir da análise visual é possível observar que apenas no norte de município existe a presença de orlas públicas com infraestrutura, onde o raio de abrangência atinge todos os lotes vazios próximos a região. Ao considerar a abrangência dos parques públicos, observa-se que estes parques se localizam principalmente na região norte, oeste e sul do município, estando os mesmos localizados mais a margem dos centros urbanos e, por isso, não atingindo muitos lotes vazios em sua mancha. As praças públicas, no entanto, melhores distribuídas, aparentam cobrir mais áreas do município quando comparado aos outros equipamentos de lazer.

Tabela 26: Análise dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de lazer público UN.

M²

%(M²)

LOTES VAZIOS

21.408

9.446.750,00

100,00

LOTES VAZIOS EM PRAÇAS PÚBLICAS

5.565

2.279.953,00

24,13

LOTES VAZIOS EM PARQUES PÚBLICOS

1.271

714.144,00

7,56

LOTES VAZIOS EM ORLAS

737

765.249,00

8,10

Ao analisar a tabela 26, constatou-se que os vazios urbanos próximos à orla são minoria, representados por apenas 737 unidades de lotes não edificados. Essa quantidade equivale a 765.249,00m², ou seja, somente 8,10% da área total de vazios possuem acesso aos equipamentos de lazer nas orlas.

Em relação aos lotes vazios próximos aos parques públicos, identificou-se 1.271 unidades que totalizam uma área de 714.144,00m², ou seja, 7,56% da área total de vazios urbanos no município. Ao comparar os dados extraídos dos lotes vazios presentes no raio de abrangência das orlas e dos parques, observa-se que existem mais unidades de lotes vazios na abrangência dos parques públicos, mas em contrapartida, a área total desses mesmos lotes é inferior à área total dos lotes próximos as orlas.

Por fim, o quantitativo mais expressivo dentre os componentes analisados é referente aos vazios urbanos próximos a praças públicas do município. Esses vazios somam um total de 5.565 lotes não edificados com uma área total de 2.279.953,00m², que se comparada a área total de vazios do município, equivalem a 24,13% da área quadrada.

131

Figura 27: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação aos equipamentos de lazer público do município de Vila Velha

132

5.11. ÁREAS DE RISCO A classificação dos vazios urbanos em relação às áreas de risco existentes no município de Vila Velha segundo dados disponibilizados pelo Serviço Geológico Nacional CPRM (Companhia de Pesquisa de Recursos Minerais) pode ser observada na figura 28. Esta classificação ocorre em relação aos lotes não edificados localizados completamente fora dessa mancha. A partir da análise visual é possível ressaltar que a maior parcela dos vazios urbanos se encontra dentro do perímetro estabelecido pela CPRM, sendo a minoria dos vazios urbanos, presentes em áreas de risco.

Tabela 27: Análise dos vazios urbanos em relação às áreas de risco UN.

M²

%(M²)

LOTES VAZIOS

21.408

9.446.750,00

100,00

LOTES VAZIOS FORA DA ÁREA DE RISCO

20.817

9.184.744,00

97,23

Ao analisar a tabela 27, constatou-se que a maior parcela dos vazios se encontra fora da mancha das áreas de risco. São 20.817 lotes não edificados fora do perímetro que totalizam uma área de 91.184.744,00m², ou seja, 97,23% do total da área de vazios urbanos do município de Vila Velha.

133

Figura 28: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação as áreas de risco do município de Vila Velha

134

5.12. ASSENTAMENTOS SUBNORMAIS A figura 29 representa a classificação dos vazios urbanos em relação aos assentamentos subnormais do município de Vila Velha. Esta classificação ocorre somente nos lotes não edificados dentro do raio de abrangência excluindo os vazios urbanos localizados dentro do próprio perímetro dos assentamentos subnormais.

Tabela 28: Análise dos vazios urbanos em relação aos assentamentos subnormais UN.

M²

%(M²)

LOTES VAZIOS

21.408

9.446.750,00

100,00

LOTES VAZIOS PRÓXIMO À ASSENTAMENTOS SUBNORMAIS

13.154

5.515.144,00

58,38

Ao analisar a tabela 28, constatou-se que mais da metade da quantidade de lotes não edificados no município foram incluídos, totalizando 13.154 vazios urbanos. O resultado equivale a 5.515.144,00m² de área quadrada não edificada próximas a assentamentos subnormais que, quando comparada à área total dos terrenos vazios do município, representa 58,38%.

135

Figura 29: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação aos assentamentos subnormais do município de Vila Velha segundo Censo IBGE (2010)

136

5.13. CENTROS URBANOS A classificação dos lotes vazios em relação aos centros urbanos no município de Vila Velha pode ser observada na figura 30. A partir da análise visual é possível ressaltar que a maior parcela dos lotes vazios se encontram fora do perímetro estabelecido pelos centros urbanos, que se localizam em pontos específicos ao longo do município, mais especificamente nos bairros: Centro de Vila Velha, Ibes, Coqueiral de Itaparica e Praia de Itaparica.

Tabela 29: Análise dos vazios urbanos em relação aos centros urbanos UN.

M²

%(M²)

LOTES VAZIOS

21.408

9.446.750,00

100,00

LOTES VAZIOS EM CENTROS URBANOS

141

98.629,00

1,04

Conforme a análise quantitativa apresentada na tabela 29, constatou-se que são apenas 141 terrenos não edificados incluídos na classificação, que totalizam uma área de 98.629,00m², ou seja, 1,04% da área de lotes vazios no município de Vila Velha.

137

Figura 30: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação aos centros urbanos do município de Vila Velha

138

5.14. POTENCIAL CONSTRUTIVO A classificação dos vazios urbanos em relação ao seu potencial construtivo com base na Lei nº 040/2017 pode ser observada na figura 31. A partir da análise visual é possível ressaltar que as zonas que possuem alto potencial apresentam um maior perímetro e uma maior quantidade de vazios urbanos quando comparada as zonas de médio potencial.

Identifica-se que o perfil dos lotes com alto potencial, além de maior em quantidade, também consolida maiores valores de área quadrada.

Tabela 30: Análise dos vazios urbanos em relação ao potencial construtivo UN.

M²

%(M²)

LOTES VAZIOS

21.408

9.446.750,00

100,00

LOTES VAZIOS COM ALTO POTENCIAL CONSTRUTIVO

12.722

5.581.005,00

59,08

LOTES VAZIOS COM MÉDIO POTENCIAL CONSTRUTIVO

7.491

3.403.457,00

36,03

Ao analisar a tabela 30, constatou-se que os vazios urbanos que possuem alto potencial construtivo totalizam em 12.722 unidades, ou seja, mais que a metade dos vazios urbanos do município. A área total desses terrenos não edificados é de 5.581.005,00m² que representam 59,08% da área total dos vazios urbanos no município de Vila Velha.

139

Figura 31: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação ao potencial construtivo do município de Vila Velha segundo Lei nº040/2017

140

5.15. HIERARQUIA VIÁRIA A classificação dos vazios urbanos segundo a hierarquia viária pode ser observada na figura 32. A partir da análise visual é possível ressaltar que há uma grande concentração de vazios urbanos ao longo de vias arteriais, sobretudo na região nordeste e ao longo do eixo da Avenida Jones dos Santos Neves (ES-060), no sul do município. Nas vias arteriais, mais ao norte e a oeste, nas áreas urbanas mais densamente ocupadas, este quantitativo é reduzido.

Destaca-se também que os lotes vazios com maior área também se encontram localizados nas vias arteriais.

Tabela 31: Análise dos vazios urbanos em relação à hierarquia viária UN.

M²

%(M²)

LOTES VAZIOS

21.408

9.446.750,00

100,00

LOTES VAZIOS EM VIAS ARTERIAIS

2.387

2.231.304,00

23,62

LOTES VAZIOS EM VIAS COLETORAS LOTES VAZIOS EM PRINCIPAIS DE BAIRRO

855

417.296,00

4,42

2.440

775.453,00

11,40

Com base na análise quantitativa, demonstrada na tabela 31, confirmou-se que as vias de maior hierarquia (arterial) possuem um maior quantitativo de lotes vazios, sendo estas 2.387 unidades que totalizam uma área de 2.231.304,00m², ou seja, 23,62% da área total de lotes vazios urbanos do município de Vila Velha.

As vias coletoras possuem menos da metade da quantidade de lotes vazios quando comparado às vias arteriais. São 855 lotes totalizando uma área de 417.296,00m² que representam 4,42% do total de vazios urbanos do município.

Os vazios urbanos localizados em vias principais de bairro contam com 85 lotes vazios, que totalizam uma área de 85.201,00m², ou seja, 0,90% da área total de vazios urbanos no município de Vila Velha.

141

Figura 32: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação à hierarquia viária em que está

142

5.16. CICLOMOBILIDADE A figura 33 representa a classificação dos vazios urbanos em relação a ciclomobilidade no município de Vila Velha. A partir da análise visual é possível ressaltar que a presença de ciclovias ou ciclofaixas no município é deficiente, logo, o número de vazios urbanos com acesso ao transporte cicloviário é pequeno.

Tabela 32: Análise dos vazios urbanos em relação à ciclomobilidade

LOTES VAZIOS LOTES VAZIOS EM VIAS COM CICLOVIA/ CICLOFAIXAS

UN.

M²

%(M²)

21.408

9.446.750,00

100,00

166

124.409,00

1,32

Ao analisar a tabela 32, constatou-se que existem 166 lotes não edificados próximo às ciclovias ou ciclofaixas, que totalizam uma área de 124.409,00m² representando 1,32% da área total dos vazios urbanos no município de Vila Velha.

143

Figura 33: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação a presença de ciclovia/ciclofaixa

144

5.17. BICICLETAS COMPARTILHADAS A classificação dos vazios urbanos de acordo com a sua proximidade dos pontos de bicicletas compartilhadas pode ser observada na figura 34. A partir da análise visual é possível ressaltar que os pontos das bicicletas estão distribuídos apenas ao longo da região norte e nordeste do município de Vila Velha.

Tabela 33: Análise dos vazios urbanos em relação à presença de bicicletas compartilhadas

LOTES VAZIOS LOTES VAZIOS DENTRO DO RAIO DE BICICLETAS COMPATILHADAS

UN.

M²

%(M²)

21.408

9.446.750,00

100,00

956

775.749,00

8,21

Com base na análise quantitativa, demonstrada na tabela 33, constatou-se que o número de terrenos não edificados com acesso ao componente analisado é de somente 956 unidades. A área total desses lotes classificados totaliza 775.749,00m² que representam 8,21% da área total de vazios urbanos do município de Vila Velha.

145

Figura 34: Mapa da análise dos vazios urbanos em relação aos pontos de bicicletas compartilhadas do município de Vila Velha

146

147

6. RESULTADOS E CONCLUSÃO

148

6.1 RESULTADO DAS ANÁLISES Através da correlação dos dados apresentados e analisados, foi atribuído uma classificação individual para cada lote vazio baseado na somatória dos pesos dos componentes dentro do município de Vila Velha. Estes dados foram compilados e subdivididos em cinco categorias que permitem uma melhor compreensão e análise dos potencias vazios urbanos para aplicação do instrumento de ZEIS de vazios urbanos. A figura 35 representa a categorização dos vazios urbanos baseados na classificação dos componentes apresentados nas análises anteriores e a tabela x demonstra como foi realizada a classificação.

Tabela 34: Critério da classificação dos vazios urbanos.

CLASSIFICAÇÃO ÓTIMO BOM REGULAR RUIM PÉSSIMO

PONTUAÇÃO ACIMA DE 14,18 DE 11,33 A 14,17 DE 58,50 A 11,33 DE 5,00 A 8,49 ATÉ 4,99

A classificação dos vazios urbanos foi distribuída em cinco categorias, sendo elas, ‘ótimo‘, ‘bom‘, ‘regular‘, ‘ruim‘ e ‘péssimo‘. A partir da análise visual é possível identificar que os lotes vazios cujo somatório de pesos se encaixam nas categorias definidas como ‘regular’ e ‘ruim’ representam a maioria das unidades. Tais vazios localizam-se principalmente na região administrativa 04 e 05. Em relação aos vazios urbanos classificados como ‘péssimo’, observase que os mesmos representam a menor parcela dos vazios urbanos. Tratando-se dos lotes não edificados que se concentram ao norte do município, principalmente nos bairros Praia de Itaparica e Coqueiral de Itaparica, estão os mesmos atribuídos principalmente à categoria ’ótimo’. Por fim, quando avaliados os vazios urbanos compostos de maior área quadrada, observa-se que os mesmos se encontram principalmente agregados as categorias ‘regular’ e ‘bom’.

149

Figura 35: Mapa da classificação dos vazios urbanos a partir das análises realizadas no município de Vila Velha

150

Tabela 35: Classificação dos vazios urbanos UN.

M²

% (M²)

LOTES VAZIOS

21.408

9.446.750,00

100,00

ÓTIMO

344

233.101,00

2,47

BOM

2.455

1.763.682,00

18,67

REGULAR

6.397

2.979.777,00

31,54

RUIM

12.184

4.455.901,00

47,17

PÉSSIMO

28

14.289,00

0,15

Ao analisar a tabela 34, constatou-se que os lotes não edificados classificados como ‘regular’ consolidam 6.397 unidades vazias que agregam uma área de 2.979.777,00m², ou seja, 31,57% da área total de vazios urbanos do município. Em relação aos lotes vazios de classificação ‘ruim’, constatou-se um total de 12.184 unidades que totalizam uma área de 4.455.901,00m, representando 47,17% dos vazios urbanos no município. Quando analisadas em conjunto, ambas categorias consolidam 78,74% da área total de vazios urbanos, ou seja, a maioria das unidades da área urbana de Vila Velha.

Os vazios urbanos classificados como ‘péssimo’, representam de fato a menor parcela de vazios no município. São apenas 28 unidades que totalizam uma área de 14.289,00m², ou seja, 0,15% da área quadrada de vazios urbanos no município de Vila Velha.

Considerando os lotes não edificados que se enquadram na classificação ‘ótimo‘, constatou-se a existência de 344 unidades, a segunda menor classificação de acordo com a tabela 34. A área total desses vazios urbanos corresponde a 233.101,00m², apenas 2,47% da área dos lotes vazios analisados no município.

Por fim, os lotes vazios classificados com ‘bom’ agregam 2.455 unidades. As mesmas totalizam uma área de 1.763.682,00m², ou seja, 18,67% da área total de vazios urbanos no município de Vila Velha.

O cruzamento geral desse resultado junto à planta genérica de valores venais de Vila Velha permite avaliar com maior definir precisão as potenciais ZEIS (Zona Especial de Interesse Social) de vazios urbanos no município de Vila Velha.

151

152

6.2 CRUZAMENTO DA CLASSIFICAÇÃO DOS VAZIOS URBANOS E A PLANTA GENÉRICA DE VALORES A Planta Genérica de Valores (PGV) representa o dado o qual divide o município em zonas de valores venais, o mesmo foi elaborado pela Secretaria Municipal de Planejamento e Projetos Estratégicos (SEMPLA) da Prefeitura Municipal de Vila Velha (PMVV). Estes valores definidos são utilizados principalmente como base para fins de cobrança do IPTU e o cruzamento deste componente se trata de um critério viabilizador do instrumento, visto que o mesmo dispõe de valores base dos lotes localizados no município.

A figura 36 representa sobreposição desses valores sobre a classificação dos vazios urbanos. É possível observar que grande parte do município está dentro da zona de valor mais baixa, com valores de até R$400,00, logo, representam a maioria dos vazios urbanos. Em geral, os lotes não edificados dentro dessa mancha estão classificados como ‘péssimo’, ‘ruim’, ‘regular’ e ‘bom’, não contendo nenhum vazio urbano na classificação de ‘ótimo’. Vale ressaltar que, a maioria dos vazios urbanos de maior área quadrada se enquadram na menor zona de valores.

As zonas de valores de R$400,01 a R$800,00 estão localizadas principalmente na região administrativa 01, contendo vazios urbanos classificados como ‘ótimo’, ‘bom’ e alguns outros com classificação ‘regular’, não contendo nenhum lote classificado como ‘ruim’ ou ‘péssimo’.

Os vazios urbanos existentes nessa zona possuem área quadrada diversificada, com destaque a alguns vazios de maior área, localizados principalmente nos bairros Itapuã e Coqueiral de Itaparica.

Em relação aos vazios urbanos localizados na zona de valores de R$800,01 a R$1.200,00, estão os lotes classificados em maioria como ‘ótimo’, ‘bom’ e ‘regular’, sendo esta mancha caracterizada por terrenos de menor área quadrada. Essas zonas de valores estão localizadas principalmente próximas às orlas, na região 01 e um trecho da Av. Carlos Lindemberg, em Vila Velha.

Por fim, as demais zonas de valores, uma de R$1.200,01 a R$1.600,00 e outra para os valores acima de R$1.600,01, se encontram localizadas apenas na região administrativa 01, bem próximas uma da outra. A zona classificada como de valores acima de R$1.600,01 localizase às margens das orlas enquanto a outra classificação, de R$1.200,01 a R$1.600,00, se concentra mais adentro do município. Vale ressaltar que dentro de ambas as manchas não contém nenhum vazio urbano de classificação ‘ruim’ ou ‘regular’.

153

Figura 36: Mapa do cruzamento da classificação dos vazios urbanos e a planta genérica de valores do município de Vila Velha

154

155

6.3 RESULTADOS DA CLASSIFICAÇÃO DOS VAZIOS URBANOS DA REGIÃO 01 Em uma análise visual ao mapa contido na figura 37, a respeito da classificação dos vazios urbanos da região 01, observou-se que a maioria dos lotes dentro deste perímetro estão classificados entre ‘ótimo’, ‘bom’ e ‘regular’. Enquanto como minoria, os lotes de classificação ‘ruim’. Não existindo lotes vazios classificados como ‘péssimo’.

Os vazios urbanos classificados como ‘bom’ são predominantes na região, tanto quanto a quantidade de lotes como também em relação a área quadrada total que ocupa.

Apesar destes terrenos se distribuem ao longo de toda regional, concentram-se mais ao sul, centro, centro-leste e oeste, onde contempla os bairros Jockey de Itaparica, Praia de Itaparica, Divino Espírito Santo, Itapuã, Praia da Costa, Ilha dos Ayres, Cristóvão Colombo, Glória e Soteco.

Analisando os vazios urbanos classificados como ‘ótimo’, observou-se que tais lotes se concentram principalmente ao sul da região, a margem da orla no bairro Praia de Itaparica, e ao norte, nos bairros Praia da Costa, Ilha dos Ayres e Centro de Vila Velha. Além disso, os terrenos dispostos nessa categoria não se destacam pela totalidade da área quadrada, mas sim, pela quantidade de unidades.

Os vazios urbanos de classificação ‘regular’ dessa regional representam um grande número de unidades sendo composto por lotes localizados principalmente ao sul e ao centro da regional, abrangendo os bairros de Jockey de Itaparica, Boa Vista I, Vista da Penha, Itapuã, Divino Espírito Santo e Residencial Coqueiral.

Em relação aos terrenos não edificados de classificação ‘ruim’ na região administrativa 1, é possível concluir que os mesmos são minoria tanto em quantidade quanto em área quadrada, onde estes se encontram localizados em apenas três bairros: Jockey de Itaparica, Itapuã e Jaburuna.

156

Figura 37: Mapa da classificação dos vazios urbanos da Região 01

157

Tabela 36: Classificação dos vazios urbanos da Região 01 UN.

M²

(M²) %

LOTES VAZIOS DA REGIÃO 01

1.506

1.120.575,00

100,00

ÓTIMO

311

198.133,00

17,68

BOM

775

725.028,00

64,70

REGULAR

318

167.527,00

14,95

RUIM

102

29.887,00

2,67

PÉSSIMO

0

0,00

0,00

Segundo o quantitativo apresentado na tabela 35, a região 01 apresenta um total de 1.506 vazios urbanos que representam 1.120.575,00m². A partir da análise dos dados comprovou-se que a classificação ‘péssimo’ não contempla nenhum vazio urbano na região 01 e que de fato aqueles classificados como ‘bom’ consolidam um maior número de unidades e área quadrada na regional. Esta última classificação contempla um total de 775 unidades vazias que totalizam uma área de 725.028,00m², ou seja, 64,70% da área total de vazios da região.

Quando avaliado os lotes classificados como ‘ótimo’, foram levantadas 311 unidades que totalizam uma área quadrada de 198.133,00m², ou seja, 17,68% da área total da região.

Essa classificação compõe o terceiro maior quantitativo em unidades de lotes não edificados apesar de que quando se trata da área quadrada total dos vazios, se posiciona em segundo lugar.

Os vazios urbanos contemplados na classificação ‘regular’ totalizam 318 unidades, um valor bem próximo à quantidade de vazios classificados como ‘ótimo’ e, estas unidades agregam um total de 167.527,00m², representando 14,95% da área total dos vazios urbanos da região 01.

Por fim, quando analisamos os lotes não edificados com classificação ‘ruim’, comprovase que representam a minoria com apenas 102 unidades que totalizam uma área de 29,887,00m², ou seja, somente 2,67% da área total de vazios urbanos encontrados na região 01.

158

159

6.4 RESULTADOS DA CLASSIFICAÇÃO DOS VAZIOS URBANOS DA REGIÃO 02 Em uma análise visual ao mapa contido na figura 38, a respeito da classificação dos vazios urbanos da região 02, observou-se que a maioria dos lotes dentro deste perímetro estão classificados entre ‘bom, ‘regular’ e ‘ruim’. Enquanto como minoria, os lotes de classificação ‘ótimo’. Não existindo lotes vazios classificados como ‘péssimo’ Os vazios urbanos classificados como ‘ruim’ são predominantes na região, tanto quanto a quantidade de lotes como também em relação a área quadrada total que ocupa. Concentramse ao sul nos bairros Pontal das Garças e Darly Santos.

Analisando os vazios urbanos classificados como ‘ótimo’, observou-se um número reduzido de unidades e área quadrada, localizando-se principalmente ao centro da regional nos bairros Jardim Colorado, Jardim Asteca, Jardim Guadalajara, Ibes e ao norte do bairro Nossa Senhora da Penha.

Em relação aos lotes vazios classificados como ‘regular’, observou-se uma grande quantidade de terrenos não edificados que se concentram nos bairros Araçás, Nova Itaparica e Jardim Guaranhuns, mais ao sul da região. Foram também identificados vazios nos bairros Santa Mônica, Santa Mônica Popular, Cocal e Vila Nova na parcela leste e Jardim Asteca e Nossa Senhora da Penha na parcela oeste da região 02.

Em consideração aos lotes não edificados classificados como ‘bom’, observou-se que apesar de apresentar um menor número de unidades em relação a classificação ‘regular’, os vazios apresentam uma maior área quadrada total. Os lotes não edificados desta classificação concentram-se principalmente na parcela sul da região, localizados nos bairros Araçás, Darly Santos, Ilha dos Bentos, Jardim Guadalajara, Brisamar, Nossa Senhora da Penha, Jardim Asteca e Santos Dumont.

160

Figura 38: Mapa da classificação dos vazios urbanos da Região 02

161

Tabela 37: Classificação dos vazios urbanos da Região 02 UN.

M²

(M²) %

LOTES VAZIOS DA REGIÃO 02

2.612

1.054.270,00

100,00

ÓTIMO

26

11.464,00

1,09

BOM

359

327.121,00

31,03

REGULAR

621

328.127,00

31,12

RUIM

1.606

387.558,00

36,76

PÉSSIMO

0

0,00

0,00

Segundo o quantitativo apresentado na tabela 36, a região 02 apresenta um total de 2.612 vazios urbanos que representam 1.054.270,00m². A partir da análise dos dados comprovou-se que a classificação ‘péssimo’ não contempla nenhum vazio urbano na região 02 e que de fato aqueles classificados como ‘ruim’ consolidam um maior número de unidades e área quadrada na regional. Esta última classificação contempla um total de 1.606 unidades vazias que totalizam uma área de 386.558,00m², ou seja, 36,76% da área total de vazios da região.

Quando avaliado os lotes classificados como ‘ótimo’, a melhor das classificações, podemos concluir que são minoria na regional com apenas 26 terrenos não edificados, que contemplam 11.464,00m² de área, ou seja, somente 1,09% da área total de vazios da região 02.

O quantitativo aponta que os terrenos classificados como ‘bom’ e ‘regular’ possuem uma área quadrada semelhante, porém, em relação ao número de unidades, os vazios urbanos classificados como ‘regular’ contemplam quase que o dobro do que os vazios classificados como ‘bom’. Foram levantadas 621 unidades que se classificam como ‘regular’, estes agregam uma área de 328.558,00m² que representam 31,12% da área total de vazios da região 02. Já os vazios classificados como ‘bom’ totalizam 359 unidades agregando uma área de 327.121,00m², ou seja, 31,03% da área total de lotes não edificados da regional.

162

163

6.5 RESULTADOS DA CLASSIFICAÇÃO DOS VAZIOS URBANOS DA REGIÃO 03 Em uma análise visual ao mapa contido na figura 39, a respeito da classificação dos vazios urbanos da região 03, observou-se que a maioria dos lotes dentro deste perímetro estão classificados entre ‘bom e ‘regular’. Enquanto como minoria, os lotes de classificação ‘ruim’ e ‘ótimo’. Não existindo lotes vazios classificados como ‘péssimo’.

Os vazios urbanos classificados como ‘regular’ são predominantes na região, tanto quanto a quantidade de lotes como também em relação a área quadrada total que ocupa. Estes estão localizados principalmente ao sul e centro da região, concentrados nos bairros Ilha das Flores, Santa Rita, Primeiro de Maio e Ataíde.

Analisando os vazios urbanos classificados como ‘bom’, observou-se um número reduzido de unidades e área quadrada, localizando-se principalmente na parcela leste da região 03, mais especificamente nos bairros, Garoto, Ataíde, Dom João Batista e Aribiri e na parcela nordeste, nos bairros Vila Garrido, Vila Batista, Argolas e Paul.

Em relação aos lotes não edificados existentes na região com a classificação ‘ótimo’, constatou-se que apesar de serem poucas unidades, contemplam alguns dos vazios de maior área quadrada da regional, localizando-se em apenas dois bairros: Paul e Ataíde.

Já em relação aos vazios urbanos classificados como ‘ruim’, é possível identificar que existem poucas unidades onde as mesmas representam a menor parcela de área quadrada da região. Estes vazios localizam-se principalmente nos bairros Ilha das Flores, Primeiro de Maio e Ilha da Conceição.

164

Figura 39: Mapa da classificação dos vazios urbanos da Região 03

165

Tabela 38: Classificação dos vazios urbanos da Região 03 UN.

M²

(M²) %

LOTES VAZIOS DA REGIÃO 03

395

193.150,00

100,00

ÓTIMO

5

22.175,00

11,48

BOM

125

63.026,00

32,63

REGULAR

259

106.761,00

55,27

RUIM

6

1.188,00

0,62

PÉSSIMO

0

0,00

0,00

Segundo o quantitativo apresentado na tabela 37, a região 03 apresenta um total de 395 vazios urbanos que representam 193.150,00m². A partir da análise dos dados comprovouse que a classificação ‘péssimo’ não contempla nenhum vazio urbano na região 03 e que de fato aqueles classificados como ‘regular’ consolidam um maior número de unidades e área quadrada na regional. Esta última classificação contempla um total de 259 unidades vazias que totalizam uma área de 106.761,00m², ou seja, 55,27% da área total de vazios da região.

O quantitativo aponta que os terrenos classificados como ‘bom’ contemplam o segundo maior número de unidades e de área quadrada. Foram levantados 125 lotes vazios que totalizam uma área de 63.026,00m², ou seja, 33,63% da área total de vazios da região 03.

Quando avaliado os lotes classificados como ‘ótimo’, a melhor das classificações, podemos concluir que representam minoria na regional com apenas 5 terrenos não edificados.

Estes vazios contemplam 22.175,00m² de área, ou seja, 11,48% da área total de vazios da região 03. Já em relação aos vazios classificados como ‘ruim’, estes totalizam 6 unidades, apenas uma a mais do que os classificados como ‘ótimo’, porém com uma área acumulada muito inferior de 1.188,00m², apenas 0,62% da área total de lotes não edificados da região.

166

167

6.6 RESULTADOS DA CLASSIFICAÇÃO DOS VAZIOS URBANOS DA REGIÃO 04 Em uma análise visual ao mapa contido na figura 40, a respeito da classificação dos vazios urbanos da região 04, observou-se que a maioria dos lotes dentro deste perímetro estão classificados entre ‘bom’, ‘regular’ e ‘ruim’. Enquanto como minoria, os lotes de classificação ‘ótimo’. Não existindo lotes vazios classificados como ‘péssimo’.

Os vazios urbanos classificados como ‘regular’ são predominantes na região, tanto quanto a quantidade de lotes como também em relação a área quadrada total que ocupa, sendo composto por lotes localizados principalmente ao sul da região, nos bairros Rios Marinho, Vale Encantado e Jardim do Vale e na parcela central, contemplado pelos bairros Nova América, Alecrim e Alvorada.

Os vazios urbanos de classificação ‘ruim’ dessa regional representam um grande número de unidades e área quadrada sendo composto por lotes localizados principalmente ao sul da regional, no bairro Vale Encantado.

Analisando os vazios urbanos classificados como ‘bom’, observou-se que tais lotes se localizam na parcela central da regional, principalmente nos bairros Rio Marinho, Cobilândia, Jardim Marilândia, Industrial e Planalto.

Em relação aos terrenos não edificados de classificação ‘ótimo’ na região administrativa 4, é possível observar que os mesmos representam a minoria tanto em quantidade quanto em área quadrada, localizados apenas no bairro Cobilândia.

168

Figura 40: Mapa da classificação dos vazios urbanos da Região 04

169

Tabela 39: Classificação dos vazios urbanos da Região 04 UN.

M²

(M²) %

LOTES VAZIOS DA REGIÃO 04

3.980

1.140.587,00

100,00

ÓTIMO

2

1.329,00

0,12

BOM

651

243.880,00

21,38

REGULAR

2.007

558.097,00

48,93

RUIM

1.320

337.281,00

29,57

PÉSSIMO

0

0,00

0,00

Segundo o quantitativo apresentado na tabela 38, a região 04 apresenta um total de 3.980 vazios urbanos que representam 1.140.587,00m². A partir da análise dos dados comprovou-se que a classificação ‘péssimo’ não contempla nenhum vazio urbano na região 04 e que de fato aqueles classificados como ‘regular’ consolidam um maior número de unidades e área quadrada na regional. Esta última classificação contempla um total de 2.007 unidades vazias que totalizam uma área de 558.097,00m², ou seja, 48,93% da área total de vazios da região.

Quando avaliado os lotes classificados como ‘ruim’, foram levantadas 1.320 unidades que totalizam uma área quadrada de 337.281,00m², ou seja, 29,57% da área total da região.

Essa classificação compõe o segundo maior quantitativo em unidades de lotes não edificados e área quadrada total dos vazios urbanos.

Os vazios urbanos contemplados na classificação ‘bom’ totalizam 651 unidades que agregam um total de 243.880,00m², representando 21,38% da área total dos vazios urbanos da região 04.

Por fim, quando analisamos os lotes não edificados com classificação ‘ótimo’, comprova-se que representam a minoria com apenas 2 unidades que totalizam uma área de 1.329,00m², ou seja, somente 0,12% da área total de vazios urbanos encontrados na região 04.

170

171

6.7 RESULTADOS DA CLASSIFICAÇÃO DOS VAZIOS URBANOS DA REGIÃO 05 Em uma análise visual ao mapa contido na figura 41, a respeito da classificação dos vazios urbanos da região 05, observou-se que a maioria dos lotes dentro deste perímetro estão classificados entre ‘bom’, ‘regular’ e ‘ruim’. Enquanto como minoria, os lotes de classificação ‘péssimo’. Não existindo lotes vazios classificados como ‘ótimo’.

Analisando os vazios urbanos classificados como ‘ruim’ percebe-se que os mesmos são predominantes na região, tanto quanto a quantidade de lotes como também em relação a área quadrada total que ocupa, sendo composto por lotes localizados principalmente ao sul, nos bairros Nova Ponta da Fruta, Ponta da Fruta, Morro da Lagoa, Balneário Ponta da Fruta, Interlagos I e II e Morada do Sol; ao norte, nos bairros Santa Paula I e II; e ao noroeste, nos bairros Barramares e Morada da Barra.

Os vazios urbanos de classificação ‘regular’ dessa regional representam um grande número de unidades sendo composto por lotes localizados principalmente ao centro da regional, abrangendo os bairros Ulisses Guimarães, Barramares, Terra Vermelha, João Goulart, Normília da Cunha, Residencial Jabaeté, Cidade da Barra, Praia dos Recifes, Riviera da Barra e São Conrado.

Analisando os vazios urbanos classificados como ‘bom’, observou-se que tais lotes se localizam principalmente na parcela central da regional, nos bairros Ulisses Guimarães e Terra Vermelha.

Em relação aos terrenos não edificados de classificação ‘péssimo’ na região administrativa 5, é possível concluir que os mesmos são minoria tanto em quantidade quanto em área quadrada, onde estes se encontram localizados apenas nos bairros Morro da Lagoa, Balneário Ponta da Fruta e Praia dos Recifes.

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Figura 41: Mapa da classificação dos vazios urbanos da Região 05

173

Tabela 40: Classificação dos vazios urbanos da Região 05 UN.

M²

(M²) %

LOTES VAZIOS DA REGIÃO 05

12.915

5.938.168,00

100,00

ÓTIMO

0

0,00

0,00

BOM

545

404.627,00

6,81

REGULAR

3.192

1.819.265,00

30,64

RUIM

9.150

3.699.987,00

62,31

PÉSSIMO

28

14.289,00

0,24

Segundo o quantitativo apresentado na tabela 39, a região 05 apresenta um total de 12.915 vazios urbanos que representam 5.938.168,00m². A partir da análise dos dados comprovou-se que a classificação ‘ótimo’ não contempla nenhum vazio urbano na região 05 e que de fato aqueles classificados como ‘ruim’ consolidam um maior número de unidades e área quadrada na regional. Esta última classificação contempla um total de 9.150 unidades vazias que totalizam uma área de 3.699.987,00m², ou seja, 62,31% da área total de vazios da região.

Quando avaliado os lotes classificados como ‘regular’, foram levantadas 3.192 unidades que totalizam uma área quadrada de 1.819.625,00m², ou seja, 30,64% da área total da região.

Essa classificação compõe o segundo maior quantitativo em unidades de lotes não edificados e área quadrada total dos vazios urbanos.

Os vazios urbanos contemplados na classificação ‘bom’ totalizam 545 unidades que agregam um total de 404.627,00m², representando 6,81% da área total dos vazios urbanos da região 05.

Por fim, quando analisamos os lotes não edificados com classificação ‘péssimo’, comprova-se que representam a minoria com apenas 28 unidades que totalizam uma área de 14.289,00m², ou seja, somente 0,24% da área total de vazios urbanos encontrados na região administrativa 05.

174

6.8 CONSIDERAÇÕES FINAIS Através do estudo realizado cujo objetivo principal foi o desenvolvimento de critérios para identificação e delimitação dos vazios urbanos mais adequados para aplicação do instrumento de ZEIS de vazios urbanos, tendo como diretriz o incentivo ao desenvolvimento de Habitações de Interesse Social (HIS), foi possível identificar e constatar os desafios que envolvem a criação dessas zonas. Dentre eles, vale ressaltar que atualmente o Plano Diretor Municipal de Vila Velha não contempla as áreas destinadas para empreendimentos habitacionais de interesse social, ignorando a existência dos tipos de ZEIS existentes e adotando o mesmo critério para toda a região delimitada por esta zona. Além disso, o município apresenta o segundo maior índice de déficit habitacional do estado, resultado do alto processo de urbanização e o aumento populacional desordenado, entre outros.

De forma a atender a demanda habitacional e promover o acesso à terra urbanizada a população, buscando garantir a função social da cidade e da propriedade urbana, o presente estudo estabeleceu 09 variáveis de análise desses vazios urbanos, onde estes estão relacionados à infraestrutura urbana, equipamentos de educação, saúde, segurança urbana e lazer público, precariedade e centralidade, legislação, mobilidade urbana e base de valores. No total, foram analisados 25 componentes que estão relacionados as variáveis mencionadas e ao caracterizar estes vazios, foi possível observar quais lotes apresentam maior potencial diante dos critérios abordados, possibilitando a definição de zonas para a aplicação do instrumento. É relevante a elevada quantidade de vazios urbanos identificados e controverso quando correlacionados ao atual cenário de alto déficit habitacional do município de Vila Velha. A correta delimitação da ZEIS de vazios urbanos tem impacto direto na melhoria deste déficit através do incentivo ao acesso dessas áreas voltadas principalmente à produção de empreendimentos de habitação de interesse social.

Apesar dos resultados alcançados, existem fatores técnicos e administrativos referentes à implementação desse instrumento que devem ser observados no Guia para Delimitação e Regulamentação de Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS em Vazios Urbanos. Tais fatores envolvem a criação de um arranjo institucional específico para este setor, além da aplicação de instrumentos complementares que auxiliam no incentivo e indução para estimular a implementação das ZEIS. Para a real aplicação dos critérios deste instrumento, vale ressaltar que os dados apresentados neste trabalho precisariam ser atualizados e estimados a partir da situação real do município, considerando que grande parte da base de

175

dados utilizada na execução deste estudo foi levantada em diferentes momentos e disponibilizado por instituições distintas, não correspondendo à situação real do município de Vila Velha.

176

7. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS GOBBO, F. A Função Social da Propriedade Urbana: Evolução do Conceito de Propriedade e Sua Consagração Como Princípio Constitucional na Constituição da República de 1988; BRASIL. Direito à Moradia Adequada (2013). Brasília, DF, Secretaria Nacional de Promoção e Defesa dos Direitos Humanos, 2013; ______. Secretaria Nacional de Habitação. Como delimitar e regulamentar Zonas Especiais de Interesse Social: ZEIS de Vazios Urbanos. Brasília, DF: Ministério das Cidades, 2009; ______. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Estatuto da Cidade e legislação correlata.

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