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Battitura testi Stefania Argenziano Amministrazione Monica Pinna
Direttore Responsabile Gianluca Proni
Stampa Reggiani Spa - Brezzo di Bedero (VA) Tel. 0332/549533
Collaboratori Roberto Carcano
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Progetto grafico Stefania Cervi In redazione Responsabile di Filiale Enzo Chiaia Responsabile di Produzione Laura Rossetti Impaginazione Cristina Pesarin
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Edizione Como - n.22 - 01 giugno 2012
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Edizione Como - n.22 - 01 giugno 2012
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Fiscalità immobiliare
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IMU, tutto ciò che bisogna sapere L’IMU, ossia l’“Imposta Municipale Propria”, è una nuova imposta, destinata a sostituire l’IRPEF sugli immobili non locati e l’ICI. La sua applicazione è stata prevista dal decreto “salva Italia” (DL n. 201/2011). Chi deve pagare l’IMU? Il suo presupposto è il possesso di immobili, compresa l’abitazione principale e le sue pertinenze, sul territorio italiano. I soggetti obbligati al pagamento sono il proprietario o il titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, superficie ed enfiteusi) e l’utilizzatore in leasing. Non paga, invece, il titolare della nuda proprietà. Cosa cambia rispetto all’ICI? Le differenze principali riguardano la determinazione del valore degli immobili, le aliquote d’imposta e la tassazione sulla prima casa. Per determinare il valore dell’immobile: 1) per i fabbricati si continua a fare riferimento al valore catastale aumentato del 5%, ma cambia il moltiplicatore (che per l’abitazione e le relative pertinenze passa da 100 a 160, per i negozi da 34 a 55, per gli uffici da 50 a 80 e per i fabbricati industriali da 50 a 60); 2) per i terreni agricoli si continua a fare riferimento al reddito dominicale risultante in catasto aumentato del 25%, mentre il moltiplicatore è aumentato da 75 a 130; 3) per i terreni edificabili la base imponibile resta il valore di mercato. Quanto si paga? L’aliquota base è fissata allo 0,76%, con attribuzione ai Comuni della possibilità di aumentarla o diminuirla di 0,3 punti percentuali: l’aliquota potrà dunque essere compresa tra lo 0,46% e l’1,06%. I Comuni possono ridurre l’aliquota anche in caso di immobili non produttivi di reddito fondiario, di immobili locati o di immobili posseduti da soggetti tenuti al pagamento dell’imposta sui redditi di società (IRES). L’aliquota è ridotta per i fabbricati rurali strumentali alla coltivazione (0,2%), mentre per i terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti e Imprenditori Agricoli Professionali sono previste specifiche riduzioni d’imposta. Si paga anche per la prima casa? A differenza dell’ICI, l’IMU deve essere pagata anche per la prima casa e le sue pertinenze. Vi sono, peraltro, una serie di agevolazioni riferite alla prima casa, sia per quanto riguarda le aliquote che per la previsione di detrazioni. Cambia, inoltre, la nozione di abitazione principale: a) è considerata abitazione principale l’immobile in cui il possessore dimora e ha la residenza anagrafica; b) non è più considerata abitazione principale quella concessa in uso gratuito ai parenti, che sarà considerata come seconda casa; c) è ammessa una sola per ciascuna categoria catastale C/2 (cantina), C/6 (autorimessa/posto auto) e C/7 (tettoia); d) nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la propria dimora e residenza anagrafica in immobili diversi nello stesso Comune, la disciplina agevolativa per la prima casa si applica a un solo immobile. L’aliquota d’imposta applicabile all’abitazione principale è fissata allo 0,4%, con possibilità per i comuni di aumentarla o diminuirla di 0,2 punti percentuali:
Edizione Como - n.22 - 01 giugno 2012 l’aliquota effettiva potrà così variare tra lo 0,2% e lo 0,6%. È prevista, peraltro, una detrazione d’imposta di 200 euro annui per la prima casa, e un’ulteriore detrazione - solo per il biennio 2012-2013 - di 50 euro per ogni figlio convivente di età inferiore a 26 anni, fino a un massimo di otto figli. In caso di abitazione cointestata, la detrazione deve essere divisa tra i contitolari proporzionalmente alle loro quote. Infine, è considerata abitazione principale anche quella assegnata dal giudice all’altro coniuge a seguito di separazione o divorzio, purché il coniuge proprietario non abbia un’altra abitazione nello stesso Comune. Sono previste altre agevolazioni? 1) La detrazione per la prima casa (200 euro + 50 euro/figlio) si applica anche a chi sia assegnatario di abitazione di proprietà di cooperativa edilizia a proprietà indivisa o da IACP; l’aliquota è quella ordinaria (0,76%); 2) i Comuni possono prevedere che l’aliquota ridotta per l’abitazione principale, e la relativa detrazione d’imposta, si applichino anche alle abitazioni possedute da anziani o disabili che abbiano la residenza anagrafica presso istituti di ricovero o sanitari, purché tale abitazione non risulti locata, nonché all’abitazione posseduta da cittadini italiani residenti all’estero, purché non affittata; 3) sempre i Comuni possono ridurre l’aliquota base fino allo 0,38% per gli immobili costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice, per un periodo massimo di tre anni dalla fine dei lavori; 4) la base imponibile è ridotta al 50% per gli immobili di interesse storico-artistico e per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili. Quando si paga? L’IMU si paga, con modello F24, in unica rata entro il 16 giugno o in due rate (16 giugno e 16 dicembre). A partire dal 1° dicembre 2012 si potrà pagare anche mediante bollettino di conto corrente postale. Solo per il 2012: a) la prima rata è pagata in misura pari al 50% della somma determinata applicando l’aliquota di base e le detrazioni di legge, mentre la seconda sarà versata a saldo dell’imposta determinata in base a eventuali modifiche che il Governo potrà apportare entro il 10 dicembre e alle addizionali o riduzioni comunali; b) solo per la prima casa, il contribuente può pagare in tre rate: entro il 16 giugno 1/3 della somma determinata applicando l’aliquota di base e le detrazioni di legge; entro il 16 settembre ancora 1/3; entro il 16 dicembre a saldo dell’imposta complessivamente dovuta. Per il 2012, considerando le festività, le scadenze saranno 18 giugno, 17 settembre e 17 dicembre. Sono previsti altri obblighi? I possessori di immobili devono presentare al Comune, entro 90 giorni dalla data in cui ha avuto inizio il possesso o siano intervenute modifiche rilevanti per la determinazione dell’imposta, una dichiarazione secondo un modello che sarà approvato con decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze; per gli immobili per i quali l’obbligo di dichiarazione è sorto nel 2012, il termine è il 30 settembre 2012. È vero che l’IMU si paga anche per gli immobili all’estero? No. Il decreto “salva Italia”, però, ha istituito, a decorrere dall’anno 2011, l’Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero (IVIE), a carico delle persone fisiche residenti in Italia, in misura pari allo 0,76% del valore di acquisto o, in mancanza, del valore di mercato. Per evitare duplicazioni d’imposta, è previsto un credito d’imposta d’importo pari all’eventuale imposta patrimoniale versata allo Stato in cui si trova l’immobile.
(A cura del Consiglio notarile di Milano)
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