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CAUSE DI CONDOMINIO E LOCAZIONE, PIĂ&#x2122; COSTOSE DAL 2010 In molti casi piĂš che triplicato Ă¨ il contributo dovuto per ottenere giustizia

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a cura di Anna Carbone Dal 2010 si aggraveranno le spese giudiziarie per le cause di impugnativa di delibere condominiali e di locazione (esclusi i procedimenti speciali). Con la Finanziaria in approvazione, infatti, viene abolito il contributo fisso (pari a 103,30 euro) finora previsto per queste materie indipendentemente dal valore della causa, con ciĂ˛ determinando lĘźapplicazione per esse degli ordinari contributi per scaglioni di valore (fino ad un massimo di 1.110 euro). Lo segnala la Confedilizia, sottolineando i riflessi di carattere sociale che tali aumenti comporteranno in due materie delicate che interessano da vicino le famiglie. Nei giudizi di impugnazione di deliberazioni delle assemblee condominiali, ad esempio, in cui non si contesti la legittimitĂ di una certa spesa deliberata dallĘźassemblea (es.: contestazione del diritto di un determinato uso di parti condominiali), si dovrebbe applicare il contributo nella misura di 340 euro e, quindi, con un carico piĂš che triplo per la proprietĂ . Qualora, invece, si tratti di contestazione di precise somme richieste dallĘźamministrazione condominiale, lĘźaggravamento di costi sarĂ comunque rilevante ma determinato in relazione alla somma contestata. Analogo discorso per le locazioni. In caso di giudizi su questioni di valore indeterminabile â&#x20AC;&#x201C; come quelli relativi ad obbligazioni che nascono dal contratto (es.: uso dellĘźimmobile diverso da quello pattuito) â&#x20AC;&#x201C; il costo delle cause sarĂ anche qui piĂš che triplo (da 103,30 a 340 euro). Quando invece in contestazione siano precise somme dovute, lĘźaggravio dei costi dipenderĂ dal valore della causa.

La Confedilizia confida che Governo e maggioranza possano rivedere â&#x20AC;&#x201C; giĂ con lĘźannunciato decreto di fine anno â&#x20AC;&#x201C; una scelta che, se confermata, determinerebbe un onere pesantissimo in due settori estremamente delicati e in un momento di grave crisi economica per le famiglie. Fonte: Confedilizia

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sia richiesta con delibera dellĘźassemblea condominiale ed eseguita in tutti i piani da un solo certificatore. Infatti le caratteristiche della caldaia comune e, in genere, quelle di conducibilitĂ del calore delle pareti del palazzo sono analoghe. Tuttavia andranno differenziate le prestazioni degli appartamenti piĂš esposti al freddo (ultimo piano, o primo sopra locali non riscaldati), quelle degli alloggi meglio coibentati (perchĂŠ per esempio, con doppi vetri). Una certificazione veramente comune sarĂ fattibile solo per gli appartamenti ai piani intermedi con esposizione al sole e dimensioni simili. Queste le prescrizioni nazionali, che mutano perĂ˛ nella regioni con certificazioni autonome (Lombardia, Emilia, Piemonte, Liguria, Alto Adige).

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Quando si acquista un immobile per uso investimento, generalmente si tende ad affittarlo a terzi ottenendo in cambio il pagamento di un canone di locazione mensile. Con lĘźeliminazione dellĘźequo canone il prezzo di locazione Ă¨ determinato dalla libera trattativa tra il proprietario locatore e lĘźaffittuario. In media il rendimento lordo dellĘźinvestimento immobiliare in un anno (bilocale affittato a terzi) oscilla intorno al 5-6%. Si tratta di un dato indicativo che puĂ˛ fortemente variare in base a molti fattori e parametri locali (ad esempio in cittĂ Ă¨ piĂš alto di qualche punto percentuale a causa della forte domanda). Va tuttavia considerato che si sta parlando di rendimento lordo. Oltre al ricavo (affitto) il proprietario dellĘźimmobile dovrĂ sostenere ogni anno una serie di costi della casa e di oneri fiscali. Il rendimento netto di un investimento immobiliare si dimezza generalmente al 3%. In ogni caso, il rendimento netto di un investimento nel mattone si presenta comunque piĂš alto del rendimento netto di un investimento in titoli di Stato (Bot, Btp). Come aumentare il rendimento dellĘźinvestimento immobiliare? Il rendimento netto dellĘźinvestimento nel mattone Ă¨ dato dai seguenti fattori: prezzo di acquisto dellĘźimmobile, canone di locazione, costi e oneri fiscali rivalutazione della zona. Il proprietario di un immobile non ha modo di agire sul fattore â&#x20AC;&#x153;costi e oneri fiscaliâ&#x20AC;?. Per semplicitĂ basti pensare che il 50% del rendimento lordo incassato dallĘźaffitto di un immobile va a coprire costi e tasse. Anche il canone di locazione Ă¨ poco manovrabile. PuĂ˛ essere piĂš o meno alto della media, ma difficilmente si discosta molto dal prezzo medio di locazione di una zona per appartamenti con caratteristiche simili. Quello che invece incide sullĘźentitĂ del rendimento dellĘźinvestimento Ă¨ il prezzo di acquisto dellĘźimmobile. Se lĘźacquirente ha fatto un buon affare, acquistando lĘźimmobile ad un prezzo inferiore al suo valore di mercato, potrĂ affittarlo al prezzo di locazione medio della zona ed ottenere dallĘźinvestimento immobiliare un rendimento netto piĂš elevato e un capital gain maggiore nel momento in cui deciderĂ di rivendere lĘźimmobile. Saper prevedere la rivalutazione di una zona Ă¨ invece molto difficile. Se Ă¨ prevista una futura rivalutazione di una zona (ad esempio metropolitana, spostamento in loco di aziende e uffici, parchi ecc.) i prezzi degli immobili tenderanno ad aumentare anche molto prima rispetto alla realizzazione dellĘźopera a causa dellĘźeffetto annuncio.

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LĘźiter vigente a livello nazionale prevede due possibili alternative: ACE e AQE a cura di Anna Carbone La prima Ă¨ quello in cui il cittadino si rivolge direttamente a un certificatore accreditato per ottenere lĘźACE, lĘźattestato di certificazione energeticaâ&#x20AC;? (ed Ă¨ la soluzione che in genere si preferisce in caso di compravendita di un immobile esistente). La seconda Ă¨ quella in cui il cittadino (in caso di immobile esistente su cui sono state eseguite delle opere) o lĘźimpresa di costruzioni (nel caso di immobile nuovo) fa compilare un AQE (attestato di qualificazione energetica) al proprio tecnico di fiducia, che in genere Ă¨ la stessa persona che ha progettato e/o eseguito delle opere sugli impianti termici, e quindi non puĂ˛ rilasciare lĘźACE. LĘźattestato di qualificazione viene sottoposto al certificatore energetico accreditato che, nel caso in cui tutto funzioni, lo trasforma in ACE, oppure, se non Ă¨ soddisfatto, lo modifica. PiĂš esattamente, nel caso di immobili di nuove costruzioni e ristrutturazioni totali, lĘźAQE Ă¨ addirittura obbligatorio, la nomina del certificatore avviene prima dellĘźinizio dei lavori e il direttore dei lavori segnala in corso dĘźopera la varianti che comportino modifiche alle prestazioni energetiche dellĘźedificio. La seconda procedura puĂ˛ parere piĂš complessa e costosa, ma cosĂŹ non Ă¨: infatti Ă¨ basata sulla constatazione che il tecnico impiantistico che ha installato o ristrutturato un impianto termico ne conosce le caratteristiche molto meglio rispetto al certificatore, che Ă¨ coinvolto solo quando i lavori sono stati terminati e che talora ha capacitĂ professionali non eccelse, perchĂŠ si Ă¨ limitato a frequentare un corso di formazione apposito. Inoltre a livello nazionale lĘźAQE puĂ˛ essere sostituito da un documento piĂš complesso, quello di â&#x20AC;&#x153;diagnosi energeticaâ&#x20AC;? che, oltre a rilevare il fabbisogno termico, offre piĂš soluzioni per conseguire attraverso opere la riduzione dei consumi, dando un calcolo dei costi/benefici di ogni intervento che si suggerisce e il periodo in cui si ammortizzerĂ e il committente potrĂ iniziare a risparmiare. Le norme delle regioni non ne fanno invece cenno. La diagnosi Ă¨ il

documento da preferire se si intende programmare una serie di opere, per le quali si avrĂ intenzione di richiedere la detrazione fiscale del 55%. AnchĘźessa andrĂ trasformata (ovviamente a fine lavori) in una certificazione energetica attraverso il benestare del certificatore autorizzato. Infine le norme nazionali prevedono la possibilitĂ di sostituite lĘźattestato di certificazione con un autocertificazione che lĘźedificio ha alti consumi e va perciĂ˛ posto in classe G (la peggiore). Tale possibilitĂ , ammessa solo per gli immobili di superficie inferiore a 1.000 metri quadrati, prevede perĂ˛ che entro 15 giorni dalla data del rilascio della dichiarazione, il proprietario ne trasmetta copia alla Regione o Provincia autonoma competente per territorio. LĘźautocertificazione Ă¨ impossibile in Lombardia, Emilia, Piemonte e Liguria (che non la prevedono) e non Ă¨ prevista neanche dalle norme comunitarie. Questo potrebbe causare procedure sanzionatorie per lĘźItalia.

Fonte: Confappi

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