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Mercato immobiliare
info&news
9-12-2011
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Edizione Altomilanese - n.47 - 14 dicembre 2011
L’eccesso di offerta non viene assorbito La componente di offerta del mercato immobiliare è una determinante fondamentale per interpretare tendenze e formulare previsioni. Secondo l’ultimo rapporto di Nomisma, una delle più importanti società italiane di studi economici, la produzione edilizia è risultata in crescita nell’ultimo decennio (20002009), a tassi via via più sostenuti, fino al 2007, per poi scendere al di sotto dei livelli di inizio periodo, nel biennio 2008-2009. In questi ultimi due anni le nuove costruzioni iniziate ammontano in media annua a 36.409 fabbricati residenziali, per uno sviluppo complessivo in termini di superficie pari a 23 milioni di mq/anno e una dimensione media di 634 mq per fabbricato. Nello stesso periodo i fabbricati non residenziali concessi all’anno risultano 8 mila, per uno sviluppo di superficie pari a 13,4 milioni mq/anno e un dimensionamento medio del singolo fabbricato di poco inferiore a 1.700 mq. Tali numeri approssimano l’offerta di nuova edilizia che si è riversata sul mercato tra il 2010 ed il 2011. I 13 mercati monitorati da Nomisma rappresentano circa il 30% della superficie concessa in Italia e sono stati investiti da un calo ritardato e di minore intensità, rispetto al resto del Paese. Nel decennio, l’incremento dello stock di abitazioni, dovuto perlopiù alle nuove costruzioni, è stato notevolmente superiore alla crescita dei nuclei familiari, che approssimano la domanda di nuove abitazioni, così da far ritenere che si sia in presenza di un eccesso di offerta che, al di là della congiuntura, faticherà a essere assorbito dal mercato (il rapporto tra nuove abitazioni e nuove famiglie che, a livello nazionale, è pari a 1,7, nell’insieme dei 13 maggiori mercati sale a quasi 3). Il dato congiunturale riferito al 2011 ha confermato la tendenza dell’offerta a crescere, a cui si contrappone il proseguimento del calo della componente di domanda.
Sul mercato tali dinamiche si sono tradotte in un nuovo calo delle quantità compravendute che, secondo le nostre stime, a fine anno potrebbe risultare del 6% per la componente residenziale e del 3,6% per quella degli immobili per l’impresa (uffici, negozi e laboratori e capannoni). Il recente calo delle transazioni si inserisce in una tendenza ormai consolidata che ha prodotto un ridimensionamento delle quantità, per effetto della congiuntura negativa, a partire dal 2007. In termini numerici, mediamente ogni anno si realizza un volume di transazioni inferiore al 23% per abitazioni e del 30% per gli immobili d’impresa, rispetto ai livelli di attività del periodo 2005-2007. La logica conseguenza dell’attuale fragilità è rappresentata dall’ulteriore inevitabile allungamento dei tempi medi di compravendita e di locazione, arrivati ad attestarsi su livelli record in tutti i settori. Se confrontati con i tempi di vendita rilevati a fine 2007, l’allungamento è di un mese e mezzo per le abitazioni e di 2-2,5 mesi per uffici e negozi. Il protrarsi delle difficoltà congiunturali del settore ha indotto l’offerta a rivedere le strategie di prezzo e con esse gli sconti praticati sui prezzi richiesti, che hanno fatto segnare una riduzione per le abitazioni e una crescita per uffici e negozi. Questo comportamento dicotomico sembra dipendere da una diversa percezione circa l’evoluzione dei prezzi: nel segmento abitativo l’offerta sembra avere preso finalmente atto di una congiuntura che permane sfavorevole, optando per un rapido adeguamento al fine di perseguire gli obiettivi di realizzo; nei segmenti degli immobili per l’impresa, continua, invece, a prevalere un atteggiamento di maggiore esosità iniziale, che ha portato a un innalzamento dello sconto in virtù della flessione dei prezzi d’acquisto.
Vita dura per i giovani in affitto Solo una persona su quattro è riuscita a trovare casa e a mettere su famiglia. È quanto emerge dai risultati di un questionario sulla condizione abitativa dei giovani tra i 18-35 presentato dal sindacato degli inquilini Sicet. Il primo dei freni all’autonomia dei ragazzi italiani è il caro alloggio. Dalla ricerca risulta che il 63% dei giovani vive in locazione, mentre il 37% è in un’abitazione di proprietà; tra coloro che sono in affitto il 55,82% ha un contratto registrato, per quasi il 6% il contratto non è registrato e oltre il 38% è senza un contratto d’affitto scritto. Rispetto al tipo di soluzione abitativa, i 2/3 vivono in un alloggio – appartamenti e case singole – mentre il 16,67% dei giovani ha in affitto una camera; analoga percentuale per la soluzione dell’affitto di un posto letto, tipologia che riguarda generalmente gli studenti. Per quanto riguarda i prezzi degli affitti, per il posto letto si va da un minimo di 200 a 400 euro/mese; per la camera, minimo 250 sino a 500 euro/mese; per l’abitazione il minimo è 450 sino a un massimo di 1.320 euro/mese. Le rate mensili di mutuo vanno invece da un minimo di 360 euro a un massimo di 780 euro. Infine, dalle indicazioni dei redditi percepiti si evidenzia che molti studenti svolgono lavoretti per 300/400 euro/mese, mentre il dato medio indicato da chi lavora
è tra i 700 e i 1.200 euro/mese. È evidente la forte divaricazione tra redditi e spesa per la casa. Un’analisi del portale Casa.it evidenzia, dal canto suo, la difficoltà crescente delle famiglie italiane nel far fronte alle spese di affitto per i figli che studiano lontano. Le possibilità economiche dei genitori risultano infatti del 6% inferiori ai reali costi del mercato immobiliare. Si scelgono, quindi, abitazioni in zone più periferiche. Rispetto al 2010, è stato rilevato che il divario tra la capacità di spesa delle famiglie e il costo dell’offerta immobiliare è passato dal 4% al -6%. Emerge, inoltre, una sempre maggiore tendenza alla richiesta di soluzioni più economiche, optando quindi per appartamenti lontano dai poli universitari. È Milano a registrare lo scarto maggiore tra il potere di spesa dei genitori, disposti a spendere una media di 750 euro/mese per una metratura compresa tra i 50 e i 70 mq, e la reale offerta che si colloca in media intorno agli 850 euro/mese. Roma, che si conferma la città universitaria più cara d’Italia, mostra invece un divario minore: il canone medio mensile per un bilocale è di 880 euro, contro una capacità di spesa che sui 820 euro.
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