Attico Cagliari_05 by B&P Editori

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COPIA OMAGGIO

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Anno V 08/03/2010 n°

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di Maurizio Ventura

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ATTICO.IT Edizione CAGLIARI - 08/03/2010 - n° 05

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ATTICO.IT Edizione CAGLIARI - 08/03/2010 - n° 05

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Le foto pubblicate sono indicative dei siti di vendita degli immobili

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ATTICO.IT Edizione CAGLIARI - 08/03/2010 - n° 05

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ATTICO.IT Edizione CAGLIARI - 08/03/2010 - n° 05

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ATTICO.IT Edizione CAGLIARI - 08/03/2010 - n° 05

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COLLABORAZIONE IMMOBILIARE

RUBRICA DEDICATA AGLI OPERATORI DEL COMPARTO IMMOBILIARE

a cura di Raffaele Racioppi esperto MLS che opera nel settore da oltre 10 anni

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5-03-2010

18:03

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Uno strumento imparziale che aiuta a vendere meglio Raffaele Racioppi

L’MLS è un pacchetto applicativo a supporto di una necessità dell’agente immobiliare, quella di condividere un immobile. E può essere utile a tutte le tipologie di professionisti del settore: da chi opera per conto proprio a chi aderisce a un franchising fino a coloro che fanno parte di un’associazione di categoria

Continua il mio giro di consultazioni su Milano. In varie sedute ho incontrato circa 50 operatori immobiliari, facendo con tutti delle grandi chiacchierate sull’evoluzione della professione. Abbiamo parlato di tutto: dell’analisi delle proposte europee in materia di ruolo professionale e del concetto di mandato a titolo oneroso, come dell’evoluzione e dell’efficacia degli strumenti pubblicitari sia cartacei che su web. Ma soprattutto ci siamo soffermati a discutere su quali strumenti e quali strategie seguire per invertire quel trend negativo che da qualche tempo contrassegna il settore. Ho notato in tutti, una gran voglia di ripartenza, e questo è un gran segnale. Un manifesto di intenti da un settore in crisi. Gli incontri hanno avuto l’obiettivo di raccogliere quante più informazioni possibile per costruire uno “strumento” innovativo che fosse rispettoso dell’italianità dei nostri operatori ma che potesse nel contempo traghettarli verso l’integrazione e l’allineamento agli standard europei e poi mondiali, che stanno definendosi per la professione dell’agente immobiliare. Come saprete, l’attenzione è sempre di più rivolta verso il concetto

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di mandato. A tal proposito troverete sul gruppo Facebook “MLS pro – Multiple Listing Service” un interessante studio fatto dal Legale della Fimaa di Milano, l’avvocato Daniele Mammani, sulla giurisprudenza in ambito di pluralità di mediatori. Ho chiesto a tutti gli agenti immobiliari di raccontarmi le loro esperienze di condivisione e successivamente di indicarmi quali siano le possibili strade da seguire per costruire, quello che io amo definire uno “strumento” che, grazie anche alle esperienze dirette degli operatori, possa stimolare l’avvicinamento a un progetto di condivisione di portafoglio con altri colleghi e che quantomeno ne possa stimolare una prova di uso. Uno degli argomenti di discussione più evidenziato dagli agenti immobiliari è quello relativo all’imparzialità dell’MLS. Mi spiego meglio: il panorama dei professionisti è composto da varie realtà, quelli che da anni investono per far conoscere il proprio logo, quelli che aderiscono a una rete in franchising, quelli che sono parte di una associazione di categoria ecc.; bene, ognuno di loro ha a cuore la propria identità e vuole mantenerla. A queste perplessità rispondo portando a esempio i pacchetti di programmi “office” per computer. Tutti usiamo un computer per la nostra attività e tutti usiamo i pacchetti di applicativi di scrittura, di presentazione ecc.; di questi pacchetti ne esistono vari, quelli windows, i mac o quelli open suorce, e ognuno si sceglie quello che più gli piace. Sono “strumenti” a supporto

del nostro lavoro. Questo è il motivo per cui mi sentite sempre parlare di “strumento” quando parlo di piattaforme MLS di condivisione di portafogli. Devo dire che a questo esempio tutti gli operatori che hanno espresso delle perplessità reagiscono manifestando un’apertura verso l’ipotesi di approfondire l’argomento. La mia visione dell’Mls è esattamente questa: un pacchetto applicativo a supporto di una necessità dell’agente immobiliare, la necessità di condividere un immobile. Non è un caso che il logo che utilizziamo per questi articoli e per il nostro gruppo Facebook (al quale vi invito a iscrivervi) si chiama semplicemente “MLS pro - Multiple Listing Service”, e rafforzo ancora questa tesi dicendo che MLS dovrebbe essere solo un’icona di un applicativo “OfficeCasa” specifico per le agenzie immobiliari.

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5-03-2010

18:03

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71 TERRENI STINTINO Centro, lotto edificabile mc 1900 circa su lotto di mq 700, zona B, concessione diretta. PIRELLI RE AGENCY 070/3495499

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COLLABORAZIONE IMMOBILIARE D

RUBRICA DEDICATA AGLI OPERATORI DEL COMPARTO IMMOBILIARE a cura dell'Avv. Mammani Daniele, legale Fimaa Milano e Fimaa Italia sulla pluralità mediatori

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5-03-2010

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La giurisprudenza nella pluralità dei mediatori Avv. Mammani Daniele (mammani@tin.it)

Secondo la Cassazione, quando diversi operatori concorrono alla conclusione di un affare, ognuno di essi ha diritto a una quota della provvigione in ragione dell’apporto dato. Si tratta quindi, in mancanza di un accordo precedente, di ponderare l’attività e il contributo effettivo dato da ciascun agente e ripartire poi il compenso sulla base di detta valutazione L’articolo 1758 c.c. disciplina l’ipotesi in cui più mediatori cooperino in uno stesso affare, prevedendo che ciascuno di essi abbia diritto a una quota della provvigione. Le questioni da affrontare in merito all’interpretazione di questo articolo sono sostanzialmente due: a) quando si verifica la cooperazione dei mediatori e quindi può ricorrere la fattispecie prevista dal 1758 c.c.; b) l’entità della provvigione che spetta a ciascun singolo mediatore. In merito alla prima questione la Cassazione ritiene che tra le attività dei diversi mediatori vi debba essere un rapporto di concausalità, per cui ognuno possa giovarsi dell’attività utile degli altri. Tale attività quindi potrà consistere anche in azioni che integrino semplicemente il lavoro già svolto da altri mediatori (Cass. civ. sent. 17/03/2005 n. 5766, Cass. civ. sent. 13/2/1998 n. 1564). La stessa Corte ammette che l’incarico a più mediatori possa essere conferito sia ab origine sia in momenti diversi e successivi, precisando la Suprema Corte che: “l’affidamento successivo del medesimo incarico ad altro mediatore non concreta un comportamento concludente denotante la revoca dell’incarico originario nei confronti del primo, ma solo determina, nell’ipotesi in cui l’affare sia concluso in dipendenza dell’attività svolta da entrambi i mediatori, la parzialità dal lato attivo dell’obbligazione relativa alla provvigione” (Cass. civ. sent. 8/3/2001 n. 3437). Si osserva che altro elemento essenziale affinché possa ricorrere la fattispecie dell’art. 1758 c.c. è che l’attività dei diversi mediatori sia volta verso un medesimo

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incarico, da intendersi sia sotto il profilo soggettivo (le parti interessate all’affare), che oggettivo (il contratto da concludere) (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443). Inoltre, affinché sia ravvisabile questo rapporto di concausalità, l’attività dei mediatori potrà esplicarsi sia contemporaneamente fra loro sia successivamente l’una all’altra, purché però in quest’ultimo caso, l’attività dell’uno abbia tratto beneficio dall’attività svolta dall’altro. Indifferente, quindi, a giudizio della Corte di Cassazione, è che i mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, essendo indispensabile unicamente che i mediatori si siano potuti giovare dell’attività espletata dagli altri, in modo da non potersi negare un nesso di con causalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443). La fattispecie prevista dall’art. 1758 cod. civ. va tenuta distinta da due diverse ipotesi: I°) i diversi mediatori abbiano operato in modo indipendente gli uni dagli altri e in questo caso solo colui che concluderà l’affare avrà diritto alla provvigione; II°) i mediatori abbiano ricevuto incarico chi da una parte (es. venditore) chi dall’altra parte (es. acquirente), in tal caso ognuno avrà diritto alla provvigione solo dalla parte che gli abbia conferito l’incarico (Cass. civ. sent. 17/11/1978 n. 5375). La Suprema Corte ha anche precisato che “non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate” (Cass. civ. sent. 18/3/2005 n. 5952) Con riguardo invece al diritto e alla misura della provvigione l’art.1758 del codice civile risulta essere molto chiaro e la stessa giurisprudenza sul punto si muove con sicurezza e unanimità: è infatti assodato che l’entità della provvigione sia strettamente connessa con l’affare e non con

il numero di soggetti intervenuti. Sarà quindi dovuto il pagamento di una sola provvigione per parte soggetto dell’affare (per esempio in caso di compravendita sarà dovuto il pagamento di una sola provvigione da parte del venditore e una sola da parte dell’acquirente) (Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484). La norma del codice dispone infatti che i mediatori che siano intervenuti abbiano diritto a una quota della provvigione. Al riguardo la Cassazione ha avuto il modo di precisare che ”poiché l’art.1758 c.c. pone la regola della ripartizione pro quota della provvigione, con implicita esclusione della solidarietà, ciascun mediatore ha diritto ad una quota della medesima e l’obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettategli, a meno che non sia stata pattuita la solidarietà dell’obbligazione dal lato attivo, nel caso è liberatorio il pagamento dell’intera provvigione ad uno solo dei mediatori, avendo gli altri azione esclusivamente contro quest’ultimo per ottenere la propria parte” (Cass. civ. sent. 17/3/2005 n. 5766, Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484). Chiarito quindi che ogni mediatore abbia diritto, unitamente ai colleghi che siano intervenuti, a una quota della provvigione, incerta potrebbe risultare l’entità della quota spettante a ognuno e in particolar modo i possibili parametri su cui calcolare tale quota, limitandosi la giurisprudenza ad affermare che “ciascuno dei mediatori ha diritto alla provvigione in ragione del proprio apporto causale alla conclusione dell’affare” (Cass. civ. sent. 18/3/2005 n. 5952, Cass. civ. sent. 8/3/2002 n. 3437). Si tratterrà quindi, in mancanza di espresso accordo tra i vari mediatori, di ponderare l’attività e il contributo effettivo alla conclusione dell’affare dato da ognuno di loro e ripartire, sulla base di detta valutazione, la provvigione tra gli stessi. Anche questo articolo potrà essere condiviso e commentato tramite il gruppo Facebook “MLS pro – Multiple Listing Service”.

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