NAW 56 September 2016 - Liefde gloort in het gedwongen huwelijk tussen overheid en markt

nr. 56 | september 2016

magazine voor gebiedsvernieuwers

+

DOSSIER

BPD 70 jaar

Liefde gloort in het gedwongen huwelijk tussen overheid en markt

2

in dit nummer En plein public Ooit vormden de Houthavens een rommelig industriegebied. Anno 2016 stroomt dit stoere gebied vol met inspiratie en vernieuwing.

6

En ook 4 volgens Walter

Voorwoord door Walter de Boer, CEO van BPD.

25 column

Filosoof en schrijver Jan-Hendrik Bakker: ‘Open plekken in de stad prikkelen de creatieve geest.’

50/51 in het kort

Veertig jaar Bouwfonds Kunstcollectie en een app met een schatkamer aan content.

52 de kracht van het ambacht

Menselijk denk- en handelwerk is bij de timmerman nog altijd essentieel en onvervangbaar.

4x visie op vooruitgang

PPS in de revisie: ‘De starheid moet eruit’ Gepokt en gemazeld door ervaringen tijdens de crisis ontstaan nu nieuwe vormen van samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven. Desirée Uitzetter en Hans van Rossum over de perspectieven.

Vier experts met hun kijk op vooruitgang en verandering.

8

14

NAW

Voltooi de verleden tijd Een gemene deler bij drie actuele BPD-projecten. Over hoe er hier gebruik wordt gemaakt van de oorsprong van het gebied.

Dossier BPD 70 jaar

20

3

26 Zeven decennia in beweging

BPD bestaat 70 jaar. Terugblikken op zeven decennia waarin we in Nederland en daarbuiten als gebiedsontwikkelaar actief zijn en vooruitkijken naar de grootste uitdagingen voor de toekomst.

34 Van een huis naar een thuis

Drie voorbeelden van klanten in hun living environment. Van een gezin in de Utrechtse wijk Leidsche Rijn tot een stel in de binnenstad van Amsterdam.

25-41 Drie trending topics onder de loep Op welke drie belangrijke trends moeten we ons voorbereiden? Slim en betaalbaar wonen, circulaire gebiedsontwikkeling en veranderende mobiliteit.

38 Steeds een stapje voor zijn

Innovaties van BPD, van nu en in de nabije toekomst. Hoe zorgt BPD ervoor om altijd een stapje voor te zijn?

43

4

volgens Walter

Veranderen om jezelf te blijven → Schitterende foto’s van de Houthaven in Amsterdam openen deze NAW. Wonen op deze plek, midden in de stad, omringd door ruimte en water, is ongekend populair. Een buitenstedelijke verkaveling in het hartje van de stad. Als je de media mag geloven, is de trek van hoogopgeleide jongeren naar de grote stad niet te stuiten. Jongeren die de stad normaal gesproken net zo snel weer achter zich laten, maar niet als je op zo’n plek kunt wonen. Wel met een prijskaartje van € 5.500,- per vierkante meter. En wie zich niet zo’n ruime woning aan het water kan veroorloven, neemt elders in de stad genoegen met minder.

herontwikkeling van de stadskernen, theaters, sport en recreatie.

Daardoor zijn ze ook nu kansrijk. Woonmilieus zoals de Houthaven zullen schaars blijven, maar in de oude groeikernen is nog volop ruimte voor aanpassing en uitbreiding. Daar liggen kansen voor zowel ouderen als starters.

Deze zomer ontmoette ik de burgemeester van Spijkenisse op een congres van het International New Town Institute. Dat was in Almere, net als Lelystad een enige onvervalste Nederlandse new town. Spijkenisse behoort – samen met onder andere Capelle aan den IJssel, Nieuwegein, Houten en Zoetermeer – tot de zogenaamde groeikernen uit de jaren zeventig en tachtig, die we danken aan het beleid van de jaren zeventig. Ze zijn snel gegroeid uit kleinere dorpskernen, vaak bovengemiddeld succesvol dankzij hun ligging onder de rook van grote steden, goed ontsloten met metro, randstadspoor of lightrail.

Op dit moment staan we weer aan de vooravond van een bloeiende markt. Met mooie vergezichten. Er bieden zich op dit moment zoveel mogelijkheden aan voor ons ontwikkelaars, dat wij met spoed de productie moeten verhogen. En dit vraagt weer veel nieuwe medewerkers. Ons groeiende bedrijf krijgt daarbij de laatste tijd een impuls door de inbreng van nieuwe, jonge collega’s: millennials, achter in de twintig, die zonder taboes onze bedrijfsprocessen ter discussie stellen of herontwikkelen. Ik vind het fascinerend om te zien met welk gemak ze kennisdelen, over regio’s en landsgrenzen heen. Hun werkwijze leidt tot nieuwe processen, soms zelfs tot nieuwe producten en nieuwe functies.

En concepten die inspelen op nieuwe behoeften, zoals op het Amsterdamse Zeeburgereiland, waar bewoners de plint van een appartementengebouw zelf kunnen invullen. Smart, green & inclusive, noemt mijn collega Desirée Uitzetter dat.

Met het bereiken van de woningbouwopgave volgend uit de derde nota Ruimtelijke Ordening en de focus op de latere Vinex-opgave lijken deze steden uit het zicht verdwenen. Ten onrechte. Er is jarenlang in de steden geïnvesteerd; in herstructurering, in de

Het laat zien hoe BPD verandert om zichzelf te blijven. Want onze werkwijze mag veranderen, onze missie niet: BPD voorziet al 70 jaar in de primaire menselijke behoefte aan een woning. Een thuis. •

5

‘BPD krijgt een impuls door de inbreng van nieuwe, jonge collega’s: millenials’ Walter de Boer is CEO van BPD

6

en plein public

Het stoere gevoel blijft in de Houthaven → Een 100 procent klimaatneutrale woonwijk in de Amsterdamse Houthaven – een nieuw woongebied in het westelijk havengebied. Hier worden duurzame woningen gebouwd: ze krijgen vloerverwarming en -koeling en zonnepanelen en windmolens om energie op te wekken. Handig voor de elektrische auto of de boot, die hier voor je eigen deur kan liggen.

Ooit vormden de Houthavens een rommelig industriegebied, bestemd voor de binnenvaart. Nu stroomt dit stoere gebied langzaam vol met inspiratie en vernieuwing. Je vindt er volop nieuwe moderne bedrijvigheid en restaurantjes zoals Pont 13, het REM-eiland en WOODS. Maar ook een kleine jachthaven, Theater Amsterdam met restaurant Boven de Planken en Museum Het Schip in de nabijgelegen Spaarndammerbuurt, dat onlangs mede dankzij Bouwfonds Cultuurfonds is uitgebreid.

Voor de bewoners ontstaan er op zeven kunstmatige eilanden in het IJ stedelijke buurtjes met veel groen, smalle straatjes en een gevarieerde bebouwing voor verschillende bewoners. De grachtengordel in het klein, inclusief de typisch Amsterdamse gevels. Het stoere gevoel blijft intact. De openbare ruimte wordt met gevoel voor het verleden ingericht met een bijzondere plek voor kunst. Hoe kan het ook anders als de cruise- en binnenvaartschepen dagelijks langs je voordeur varen? • tekst: Tasja Koning | beeld: Dirk Verwoerd

7

Houthaven • •

• • • • • • •

500.000 m3 land maken.

500.000 m3 verontreinigde grond ontgraven.

7 kunstmatige eilanden.

2.000 meter kades.

15 bruggen.

Plek voor 70 woonboten.

Ruimte voor 2.700 woningen.

40.000 m2 utiliteitsbouw.

Havenpark van 4 voetbalvelden groot.

8

tekst: Geert Dekker | beeld: David van Dam

PER S PEC T I E V EN VA N PU B LI EK- PR I VAT E SA M EN W ER K I N G A N N O N U

‘De starheid in de samenwerking moet eruit’ Publiek-private samenwerkingen (PPS) waren niet weg te denken uit de Nederlandse praktijk van gebiedsontwikkeling. Tot de crisis roet in het eten gooide.

Gepokt en gemazeld door die ervaringen ontstaan nu nieuwe vormen van samenwerking. Hans van Rossum (Gemeente Rotterdam) en Desirée Uitzetter (BPD) buigen zich over de perspectieven.

9

10

Desirée Uitzetter Desirée Uitzetter is sinds vorig jaar directeur Gebiedsontwikkeling bij BPD. Uitzetter was sinds 2010 partner van Stec Groep, die adviseert over economische vraagstukken rondom vastgoed.

Daarvoor werkte ze onder meer als projectdirecteur bij BNG Gebiedsontwikkeling. Uitzetter studeerde Sociale Geografie aan de Universiteit Utrecht.

Hans van Rossum Hans van Rossum is Chief Development Officer bij de gemeente Rotterdam, verantwoordelijk voor alle ontwikkelingsprojecten in de stad – en dat zijn er meer dan honderd. Hij heeft zowel aan de publieke als de private kant ervaring opgedaan met vormen van PPS. Voordat hij in 2009 bij de gemeente in dienst trad, werkte hij bij OVG Projectontwikkeling en BAM Civiel. Van Rossum studeerde Techniek, Bestuur en Management aan de TU Delft.

→ Liefde gloort in het gedwongen huwelijk tussen overheid en markt.

Gedwongen, want Nederlandse gemeenten hebben de kennis en expertise niet om gebieden helemaal zelf te ontwikkelen, terwijl marktpartijen afhankelijk zijn en blijven van publiekrechtelijke medewerking om hun plannen te realiseren. En dan is er ook nog het grondbezit: integrale gebiedsontwikkeling is praktisch onmogelijk als de neuzen van alle eigenaren van een gebied niet dezelfde kant op staan. Risicodeling in de vorm van een PPS bleek een goed instrument om dat voor elkaar te krijgen.

Van falen tot vertrouwen Hoezo gloort liefde? Daarvoor moet eerst worden vastgesteld dat het huwelijk in de crisisjaren behoorlijk onder druk kwam te staan. Volgens sommigen was het zelfs al op de klippen gelopen. Hans van Rossum – nu Chief Development Officer van de gemeente Rotterdam – was in die tijd net begonnen bij Stadsontwikkeling Rotterdam en maakte mee wat er allemaal mis kan gaan met PPS-constructies. Kort gezegd: van alles lacht hij, ‘de mogelijkheden tot falen zijn vrijwel onuitputtelijk. Het is voorgekomen dat tien jaar plannen maken, eindigde met helemaal niets.’

Rond de crisisjaren lag daar vaak financiële druk aan ten grondslag, maar er was meer aan de hand, zo zegt directeur Gebiedsontwikkeling bij BPD Desirée Uitzetter, toentertijd door haar werk bij de Bank Nederlandse Gemeenten betrokken bij talrijke vormen van PPS. ‘Ik denk dat het uiteindelijk neerkwam op vertrouwen.

Men zocht vooral naar het gezamenlijke belang van de hele operatie, zonder aandacht te hebben voor de individuele belangen van de verschillende partijen.

Er was niet voldoende openheid om ook die individuele belangen te erkennen en te bespreken. En dan kun je het gezamenlijke belang wel onderschrijven, als je eigen belang dan onvoldoende aandacht krijgt, haak je op een gegeven moment toch af.’

Van Rossum: ‘En de kans daarop nam

toe omdat het om steeds ingewikkelder projecten ging. De focus verschoof in die jaren al naar binnenstedelijke gebiedsontwikkeling en dan heb je met veel meer belanghebbenden te maken, met een langere voorbereidingstijd en met zwaardere financiële eisen.’

Samen risico's delen Gepokt en gemazeld door dergelijke crisiservaringen zoeken overheden en marktpartijen nu naar andere wegen om samen te werken rond gebiedsontwikkelingen. Waarbij het overigens niet om fundamentele wijzigingen gaat; de keuze voor een PPS betekent nog steeds de keuze voor samen risico’s delen. ‘Maar nu vanuit een beter begrip van elkaars positie en elkaars belangen’, aldus Uitzetter. Meer flexibiliteit in de afspraken is daarbij min of meer een wondermiddel gebleken. ‘Als er geen mogelijkheden zijn tot bijsturen, loop je eerder vast. De starheid moet er dus uit, want markten zijn nu eenmaal veranderlijk en bedrijven moeten daarop kunnen reageren.’

Flexibiliteit is overheden echter niet aangeboren, stelt Van Rossum. ‘We maken grote stappen, maar overheden blijven vaak geneigd alles voor te bereiden en alles vooraf te regelen. Dat is in een PPS nieuwe stijl geen haalbare kaart.

Bovendien: we hebben het apparaat er niet meer voor en ook niet meer de kennis en expertise in huis.’ Dus starten nu vormen van PPS zonder dat bijvoorbeeld alles planologisch geregeld is. Uitzetter: ‘Daar wordt de markt nu in een veel eerder stadium bij betrokken.’

Flinke stappen zetten En daar komt volgens Van Rossum de liefde om de hoek kijken. ‘We treffen dan marktpartijen die – net als wij – de stad verder willen helpen, de stad willen ontwikkelen. Ja, ze zien investeringsmogelijkheden, maar zij zien ook dat het juiste product niet dat ene woonblok is of die toren die ze zo graag een keer

→

11

‘Grondbezit bepaalt dus niet meer met wie gemeenten samenwerken’

12

willen bouwen. Ze zien dat het gaat om de omgeving, de doelgroepen, de wijk – en wat daarin past. Dan ben je dus niet bezig met de ontwikkeling van een project, maar met de ontwikkeling van een stuk stad. Ook al zal de primaire rol van die marktpartij dat ene project zijn.’

Van Rossum is er enthousiast over: ‘Eerst was dat exclusief overheidsdomein, nu wordt dat gemengd domein. Laat maar gebeuren!’ Vanzelfsprekend is die ontwikkeling echter niet, denkt Uitzetter. ‘Hier liggen grote kansen op verdere kwaliteitsverbetering, maar ook marktpartijen moeten nog flinke stappen zetten. De eerste gedachte bij gebiedsontwikkeling is vaak nog: ha, bouwen! Je ziet die houding wel veranderen, maar het gaat langzaam.’

Voor overheid spelen ‘Het is voor ons ook wennen hoor’, vult Van Rossum aan. Hij noemt het voorbeeld van een vereniging die de ontwikkeling van het gebied rond het Rotterdamse Centraal Station op zich heeft genomen.

‘Bewoners, projectontwikkelaars, vervoerders. Alle belanghebbenden hebben zich daarin verenigd en de gemeente is daar slechts één van. Onlangs is vanuit de vereniging hard gewerkt aan de herijking van de gebiedsvisie. Wij moeten dan even op onze handen blijven zitten en dat is wennen. Maar toch: private partijen die – deels – voor overheid spelen: ik ben er een voorstander van.’

Deze bredere taakopvatting door marktpartijen wordt dus gestimuleerd doordat ze al in eerdere stadia bij gebiedsontwikkelingen worden betrokken.

Dat is mogelijk omdat de samenwerkingen starten met een flexibeler kader dan voorheen. Uitzetter: ‘We maken geen afspraken meer waarmee we elkaar alleen maar juridisch in de houdgreep nemen. Je ziet dat partijen zich meer richten op de manier van omgaan met elkaar, dan dat ze van tevoren alle eventualiteiten willen vastleggen.’

Waarom samenwerken?

De gemeente Rotterdam doet daar

momenteel ervaring mee op in verschillende projecten, zoals NieuwKralingen, waar de afspraken bij de start vergezeld zijn gegaan met de formulering van een aantal grondbeginselen. Van Rossum: ‘Dat is niet meer dan een A4’tje.

Heel simpel hebben we de uitgangspunten geformuleerd: waarom werken we eigenlijk samen? Daar staat bijvoorbeeld in dat iedereen het ermee eens is dat marktpartijen een uitzicht op rendement moeten kunnen hebben. Als we dan gaandeweg de samenwerking nieuwe afspraken maken en nieuwe contracten opstellen en we maken het elkaar daarbij moeilijk, kan elke partij desgewenst een beroep doen op die principes: waar doen we het ook al weer voor?’

Ook wat Uitzetter betreft zijn dit wenselijke vormen. ‘Je leest daarin het respect voor elkaars belangen. In alle openheid kan daar nu aandacht

aan worden besteed en dat is winst.

Daarmee wordt de basis voor gebiedsontwikkelingen in de vorm van PPSconstructies versterkt.’ Dat blijkt ook wel uit de toepassingen die deze vorm weer krijgt. Dat is des te opvallender, aangezien een van de oorspronkelijke financiële drijfveren voor een PPS – grondbezit – een stuk minder bepalend is geworden. ‘Grond is niet meer de doorslaggevende factor die het in het verleden was’, licht Uitzetter toe. De crisis is daar uiteraard debet aan; de afwaarderingen waren gigantisch en veel gemeenten hebben grond moeten terugnemen. ‘Grondbezit bepaalt dus niet meer met wie gemeenten samenwerken. Het gaat er nu om wat marktpartijen inbrengen aan kennis en expertise. In mijn ogen vergroot ook dat de kwaliteit van de samenwerking en de resultaten die we ermee boeken.’

13

Typerend voor Nederland: risicodeling blijft de norm Overheden en marktpartijen vinden elkaar weer in 'positieve prikkels tot samenwerking', maar dat wil niet zeggen dat oude tijden zullen herleven, zo denkt Frank ten Have, de ongekroonde geschiedschrijver van de Nederlandse publiek-private samenwerking (PPS).

Frank ten Have Frank ten Have is partner bij Deloitte Real Estate en actief op het terrein van gebiedsontwikkeling, grondbeleid, publiek-private samenwerking en risicomanagement, bij vooral gemeenten, provincies, rijksoverheid en corporaties.

Daarnaast heeft hij een groot aantal publicaties op zijn naam staan, op het terrein van risicomanagement bij gebiedsontwikkeling, publiek-private samenwerking en governance verbonden partijen.

'Het Nederlandse systeem is uniek vergeleken met dat in de ons omringende landen.

En dat zal ook zo blijven.' Frank ten Have, partner bij Deloitte Real Estate, staat op het punt een update af te ronden van het onderzoek dat hij in 2006 verrichtte naar publiek-private samenwerkingen bij gebiedsontwikkelingen Alleen ga je sneller, samen kom je verder.

Hij signaleert diverse nieuwe ontwikkelingen. Rode draad: 'De gedwongen samenwerkingen die voortkwamen uit grondposities zijn vervangen door combinaties van partijen die een positieve prikkel tot samenwerking hebben.'

Dat kan een nieuwe financiële prikkel zijn. Als voorbeeld noemt hij een project in Rijswijk, waar in een gebied dat geheel van de gemeente is, een bouwer het recht heeft gekregen vijfhonderd woningen te ontwikkelen. 'De bouwer betaalt een rentevergoeding voor de grondwaarde. Als hij de woningen bouwt, kan hij die vergoeding verrekenen in de verkoopprijs; als hij zich terugtrekt is hij de geïnvesteerde rentevergoeding kwijt.

Er is dus geen realisatieplicht – die zou de bouwer ook helemaal niet op zijn balans kunnen dragen – maar er is ook geen sprake van vrijblijvendheid.'

Ten tweede wijst Ten Have erop dat samenwerkingen met grondposities als leidend principe vervangen worden door samenwerkingen op basis van kennis en expertise. 'En die kennis en expertise zitten niet per se alleen bij ontwikkelaars.

Zo kunnen beleggers bijvoorbeeld nu een stevige rol veroveren. Ze werken inmiddels rechtstreeks samen met gemeenten of bouwers.'

Ten derde zijn – in het verlengde van het tweede punt – de rolverschuivingen opvallend. 'Marktpartijen leggen infrastructuur aan, een traditionele overheidstaak. Gemeenten worden soms noodgedwongen zelf ontwikkelaar. Ontwikkelaars worden adviseurs. En bouwers worden ontwikkelaars, de verschuivingen zijn legio.'

Eén aspect ziet Ten Have niet veranderen: 'Men blijft veelal kiezen voor risicodeling.

Dat is ook wel de vorm van samenwerking die heel typerend is voor Nederland. En daar zijn ook de goede resultaten mee geboekt. Ik zie ons niet zo snel bewegen richting het public private partnership dat de Angelsaksische landen kennen. Dat is meer het concessiemodel: risico's en verantwoordelijkheden worden daarin verdeeld in plaats van gedeeld.'

Het delen is misschien wel 'de ultieme polderoplossing', denkt Ten Have. De Europese Commissie geeft er af en toe nog blijk van dat typisch Nederlandse verschijnsel niet helemaal te begrijpen, maar grote problemen komen daar niet uit voort. 'Je ziet daarentegen dat er bijvoorbeeld in Duitsland juist veel belangstelling is voor de manier waarop wij het doen.'

En dat geldt volgens hem ook voor de huidige experimenten met nieuwe vormen van samenwerking. Sommigen stellen dat er met het aantrekken van de economie een einde zal komen aan die experimenten, waarna een terugkeer naar de PPS zoals die er voor de crisis uitzag voor de hand zou liggen, maar Ten Have deelt die opvatting niet. 'De explosieve groei tot aan de crisis werd gedreven door demografische groei, door een groei in besteedbaar inkomen en een groei in kredietverlening. Daar is alleen de demografische groei van over – en dan alleen in sommige delen van het land.

Besteedbaar inkomen en kredietverlening zijn stabiel. Het wordt niet meer zoals het was: we gaan een nieuw tijdperk in. En dat geldt ook voor de PPS.' •

14

tekst: Ruud Slierings | beeld: Andreas Terlaak

4x

visie op vooruitgang en verandering Groen, new towns, circulaire economie en kunst. Welke rol spelen deze thema’s binnen gebiedsontwikkeling? Vier experts geven vanuit hun eigen specialisme hun visie op vernieuwing.

15

Eveline Jonkhoff

Agnes van den Berg

Jonkhoff is strategisch adviseur Duurzaamheid en Circulaire economie bij de gemeente Amsterdam en verantwoordelijk voor ‘Amsterdam Circulair, visie en routekaart voor stad en regio’.

Van den Berg is eigenaar van het adviesen onderzoeksbureau Natuurvoormensen en hoogleraar Natuurbeleving aan de Rijksuniversiteit Groningen.

Michelle Provoost

Sabrina Lindemann

Provoost is directeur van het International New Town Institute (INTI) en architectuurhistoricus, gespecialiseerd in stadsplanning en –ontwikkeling.

Lindemann is Urban Curator, oprichter van OpTrek en opdrachtgever van Binckhorst Beings.

16

De Agenda Duurzaamheid van de gemeente Amsterdam zet in op vijf transitiepaden.

Eén daarvan – een overkoepelend thema – is de circulaire economie. ‘We willen met Amsterdam koploper zijn in de overgang naar een circulaire economie’, zegt strategisch adviseur Eveline Jonkhoff.

→ ‘We merken dat de eindigheid van cruciale grondstoffen ons noodzaakt tot een ingrijpende systeemtransitie, van lineair naar circulair produceren en consumeren.

Het is mijn stellige overtuiging dat er geen keuze is. We moeten slimmer omgaan met energie, water, grondstoffen en voedsel.

Volgens een onderzoek van McKinsey biedt zo’n transitie ook veel kansen voor innovatie, werkgelegenheid en economische groei. De economische waarde ervan voor Nederland zou nu zo’n 7,3 miljard euro per jaar zijn, plus jaarlijks ruim 50.000 nieuwe banen. De uitgangspositie van Amsterdam en omgeving is uitstekend: door de vele ondernemende en innovatieve burgers, start-ups, organisaties, kennisinstellingen en bedrijven ben ik er van overtuigd dat wij in die transitie een sleutelrol kunnen vervullen.

We hebben kwantitatief onderzoek gedaan naar de kansen voor een circulaire economie in stad en regio.

‘De transitie naar een circulaire economie biedt kansen. Voor de stad, ondernemers en gebiedsontwikkelaars’

De eerste twee waardeketens waarin de transitie vorm kan krijgen, zijn gedefinieerd: de bouw- oftewel constructieketen en de organische, voedselketen. Hierbinnen willen we komen tot nieuwe modellen voor productie, consumptie, distributie en logistiek. Een van de essentiële stappen in het realiseren van een circulaire economie is om uit te vinden wat de juiste schaal is om kringlopen effectief te sluiten: is dat op het niveau van de wijk, de stad of de regio? Iedereen met goede ideeën, leerzame ervaringen, kritische kanttekeningen of nieuwe initiatieven nodigen we uit om mee te denken en mee te werken. Mooi voorbeeld hiervan vind ik het bottom-up initiatief van circa twintig partijen: Circulair Buiksloterham, een nieuwe stadswijk op een voormalig industrieterrein in Amsterdam-Noord die we zo circulair mogelijk gaan ontwikkelen en inrichten.

Een overgang naar een circulaire economie vergt een lange adem. Het gaat immers ook sterk over het gedrag van mensen, iets dat je niet zomaar verandert. Tegelijkertijd geldt dat een ingrijpende systeemwijziging kansen biedt. Voor de stad, voor gebiedsontwikkelaars, voor ondernemers.’

17

Wie zorgt er voor groen in de leefomgeving, nu de overheid minder reguleert? Een schot voor open doel voor gebiedsontwikkelaars: gebruik de (aangetoonde) meerwaarde van het groen en creëer gezonde leefomgevingen, betoogt hoogleraar Agnes van den Berg.

→ ‘Het bewijs voor de positieve effecten van een groene leefomgeving op de gezondheid van mensen stapelt zich op.

Minder huisartsenbezoek, minder vroegtijdige sterfte. Onderzoeken die dit aantonen zijn ruim voorhanden. Ook het geluksgevoel is sterker te midden van groen en blauw. Zowel de micro-omgeving (tuin, vijver, gras) als de grotere natuur op afstand (park, zee, bos) hebben dat effect op mensen.

Aan de andere kant biedt de overheid steeds meer ruimte voor het economiseren van onze leefomgeving. Buiten de beschermde Natura 2000-gebieden is de natuur in feite vogelvrij. In gebiedsvisies en omgevingsplannen wordt vaak het belang van groen en blauw beleden, maar van bovenaf is er weinig gereguleerd. Het idee dat het vanzelf goedkomt als je de zorg voor de leefomgeving in de samenleving neerlegt, is doorgeslagen. Het betekent in ieder geval een wezenlijke verschuiving van de verantwoordelijkheid.

‘Ontwikkelaars hebben het instrument in handen om de groene leefomgeving vorm te geven’

Het zijn de gebiedsontwikkelaars – samen met participerende burgers – die nu de handschoen krijgen toegeworpen. Maar marktpartijen moeten geld verdienen.

Natuur is bij commerciële bedrijven nog vaak synoniem aan kostenpost, terwijl je met groen en blauw, naast positieve gezondheidseffecten, ook andere bewezen voordelen kunt bereiken, zoals waterretentie en klimaatbeheersing.

Er zijn marktpartijen die het nut van groen in de leefomgeving inzien, dit gegeven inbedden in hun bedrijfsvoering en groene investeringen kunnen omzetten in een verdienmodel. En er zijn ontwerpers die in een beperkte ruimte met weinig middelen veel kunnen bereiken. Maar feit is dat we afhankelijk zijn van de welwillendheid van gebiedsontwikkelaars om de groene leefomgeving vorm te geven. Zij hebben het instrument in handen om de gezondheid van de bevolking te bevorderen. Dat is een enorme verantwoordelijkheid, want in feite moeten zij de keuze maken of ze het de moeite waard vinden te investeren in de gezondheid van bewoners.’

18

Groeikernen en new towns uit de jaren ’60 en ‘70 kampen met identieke problemen: te weinig diversiteit in bevolkingssamenstelling, woningen en voorzieningen, en een negatief imago.

‘Revitalisering met oog voor de ruimtelijke context biedt kansen,’ zegt Michelle Provoost.

→ ‘Circa 1 miljoen mensen wonen in new towns zoals Almere en Lelystad en in groeikernen als Spijkenisse, Capelle aan den IJssel, Zoetermeer en Houten. De uniformiteit in woningen is vaak groot, er is weinig plek voor starters, jongeren of ouderen. De meeste van deze steden bevinden zich in een transformatiefase. Veel is al gebeurd: stadscentra worden aangepakt, de woningvoorraad wordt vernieuwd, en de positie in de regio wordt geherdefinieerd. Dat laatste is van belang: door de populariteit van de historische binnensteden en de aantrekkingskracht van nieuwere woongebieden is de suburbane stedelijkheid uit de jaren ‘70 niet langer in trek. De hogere middenklasse maakt plaats voor de lagere middenklasse. New towns zijn synoniem aan ‘saai’ en het gebrek aan ‘historie’ draagt daar in negatieve zin aan bij.

Een voordeel is dat de meeste Nederlandse new towns deel uitmaken van het Randstedelijk netwerk en niet geïsoleerd liggen, zoals in Groot-Brittannië. Dat is gunstiger voor de economische en programmatische profilering en (her)ontwikkeling. Bij hun transformatie moet rekening gehouden worden met de veranderde positie in de regio en de ruimte die de grotere ruimtelijke context biedt.

Voor grootschalig geplande steden is het lastig om op een andere aanpak over te gaan; het top-down-denken, nieuwbouw en uitbreiding zit in het DNA van de stad. Kunnen ze ook ruimte laten aan bewoners, een strategie van verdichting starten, kleinschalige projecten stimuleren? Misschien als ze een ander element uit hun DNA oppoetsen: vindingrijkheid.

Destijds in zorg, onderwijs en wonen toegepast, nu wordt het gevraagd op het gebied van mobiliteit, energie, (circulaire) economie en opnieuw: wonen. Voor marktpartijen met een geweten – en met ambitie en geduld – liggen er kansen in de revitalisering van groeikernen.

Voor groeikernen en new towns is er wel perspectief. Dat zal wel moeten: de huidige afkeer van dergelijke steden is onproductief, ze blijven echter toch bestaan! De weg voorwaarts is: geleidelijk verder ontwikkelen tot ze zich hebben ontpopt als interessante en diverse stadjes binnen het Randstedelijk netwerk.’

‘New towns zijn synoniem aan ‘saai’ en het gebrek aan ‘historie’ draagt daar in negatieve zin aan bij’

19

Een kunstenaar kan veel meerwaarde in de publieke ruimte bieden. ‘Ik bezit geen grond, geen vastgoed en heb geen opdracht van de gemeente’, zegt Sabrina Lindemann. ‘Mijn belangen zijn anders. Daardoor kan ik iets in beweging krijgen, betrokkenheid bereiken en een nieuw soort samenhang creëren.’

→ ‘Toen ik me in 2000 met stadsvernieuwing ben gaan bemoeien, wilde ik weten: waarom gebeurt het op deze manier, kan dat niet anders? Met de ouderwetse masterplanning gooi je namelijk veel sociaal-cultureel en fysiek kapitaal weg: sociale netwerken, routes, iconische gebouwen. Dan begin je met een witte vlek en ben je 20 jaar verder voordat je eenzelfde situatie van verbondenheid en identiteit bereikt. Ik pleit voor stapsgewijze stadsvernieuwing die gebruikmaakt van bestaande kwaliteiten.

Ik leg verbindingen tussen mensen en plekken en probeer synergie tot stand te brengen: putten uit dat wat er is – mensen, verhalen, materialen, energie – en dat samen met de mensen in een vorm gieten. Mooi voorbeeld zijn de Binckhorst Beings, die ontwerpers Krijn Christiaansen en Cathelijne Montens in mijn opdracht hebben ontwikkeld. Zij hebben gekeken welke machines typisch zijn voor de bedrijvigheid in de Haagse Binckhorst, een industriegebied dat wordt herontwikkeld. Met ondernemers hebben zij machines gecombineerd en zodoende objecten gemaakt die de identiteit van de Binckhorst verbeelden. Binckhorst Beings dragen de ambachten van de ondernemers uit, verbeteren de zichtbaarheid van hun bedrijven en versterken de identiteit van het gebied.

In 2007 heb ik met OpTrek – een cultureel laboratorium in transformatiegebieden – in de Haagse Transvaalbuurt Hotel Transvaal opgezet en daarmee de hele wijk tot hotel verklaard. Lege ruimten zijn door lokale ondernemers als hotelkamers ingericht en bewoners fungeerden als gastheer en -vrouw.

De leegstand in de wijk werd zo ineens het potentieel van de wijk. Samen creëerden we het grootste hotel ter wereld waar zelfs trams en bussen doorheen reden. Door zo’n twist zoom je niet in op problemen, maar op de verbeelding en een mogelijk toekomstperspectief. Dat creëert nieuwe levendigheid en mensen zien dat eigen initiatieven tot veel goeds leiden in hun leefomgeving.’ •

‘Met ouderwetse masterplanning gooi je veel sociaal-cultureel en fysiek kapitaal weg’

20

tekst: Ron Elkerbout | beeld: BPD

3X PR O J EC T EN I N B EELD

Voltooi de verleden tijd

Van verouderd stuk stad naar stedelijke allure. Drie binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen met hun eigen bijzonderheden. Een ding hebben de projecten in Amsterdam, Rotterdam en Nijmegen gemeen. Ze maken gebruik van de oorsprong van het gebied.

21

De Amsterdamse Oostpoort: in de nieuwe architectuur is rekening gehouden met de oorsprong van het gebied

22

Autovrije straatjes in het Amsterdamse Oostpoort → Binnen de grenzen van de stad vond Amsterdam in Oostpoort ruimte voor een groot aantal woningen, een winkelcentrum en tal van voorzieningen. Het gebied heeft de uitstraling van een klassieke stad, met winkels die aan autovrije straatjes zijn gelegen, met daarboven woningen.

Kenmerkend voor de wijk Oostpoort zijn de smalle straten en intieme pleintjes. Het wordt een buurt om in rond te dwalen en je telkens weer te laten verrassen. Nog bestaande historische gebouwen blijven bestaan en in de nieuwe architectuur is rekening gehouden met de oorsprong van het gebied.

Oostpoort telt veel verschillende woningtypen. Van appartementen, kleine studio’s, eengezinswoningen met een tuin, zogenaamde BeBo’s – benedenbovenwoningen – tot woningen voor begeleid wonen. Ook bijzondere doelgroepen, zoals een groep Chinese

ouderen, hebben hier hun plek gevonden.

Koopprijzen variëren van € 150.000,- tot meer dan € 1.000.000,-. Het nieuwe woongebied speelt daarmee in op de grote diversiteit die zo eigen is aan Amsterdam.

Naast winkels vinden bewoners in de buurt tal van (nieuwe) faciliteiten: het stadsdeelkantoor, muziekcentrum Q-Factory, een sportcentrum, het Centrum voor Beeldende Kunst, het Sportfondsenbad Amsterdam-Oost en het nieuwe Willem Dreeshuis. Bewoners die graag even willen ontsnappen aan alle stedelijke opwinding, vinden hun rust op de daktuinen die op de winkels zijn aangelegd.

De woningen, parkeergarage en winkelcentrum in Oostpoort West werden in 2014 opgeleverd. Die opzet heeft zich inmiddels bewezen. Sinds die tijd functioneren ook de winkels aan de Linnaeusstraat en de Middenweg beter.

Dit is Oostpoort • 616 woningen: 187 huur- en 429 koopwoningen.

• Prijzen: € 150.000,- tot meer dan € 1.000.000,-.

• Faciliteiten: ondergrondse parkeergarage met 875 plaatsen, winkels, sport- en culturele voorzieningen, horeca.

• Start bouw: eind 2014.

• Geplande oplevering: eind 2017.

• Ontwikkeling: OntwikkelingsCombinatie Polderweggebied (BPD, Ymere en Stadgenoot).

• Informatie: beleefoostpoort.nl en bpd.nl > ons aanbod > referentieprojecten > Amsterdam Oostpoort.

23

Rotterdams thuiskomen → In Rotterdam verrijzen Boston & Seattle. Twee woontorens aan de Wilhelminapier met elk 23 verdiepingen.

Omringd door water, tussen oude havenpakhuizen en architectonische eyecatchers ervaar je er de bijzondere sfeer. Met altijd een prachtig uitzicht: over het water en over de stad. En alle mogelijke culturele en culinaire voorzieningen om de hoek.

Een historische plek, want tot 1978 was dit ruim een eeuw de thuishaven van de Holland-Amerika Lijn (HAL).

Het meest bijzondere van dit project is dat 110 appartementen in de woontoren Seattle door Stichting HAL Wonen worden verhuurd aan oud-medewerkers van de HAL en hun familie. Zij hebben een bijzondere, emotionele band met de pier en alles wat verbonden is met de Holland-Amerika Lijn. De oud-medewerkers van de Holland-Amerika Lijn gaan nu wonen op de plek van afscheid en weerzien – een mooier thuiskomen kun je je nauwelijks voorstellen.

Dit zijn Boston & Seattle • Woningen: 62 koop- en 158 huurappartementen.

• Prijzen: € 260.000,- tot € 550.000,-.

• Faciliteiten: 1.500 m2 commerciële ruimte, privé- en openbaar parkeren.

• Start bouw: 2014.

• Geplande oplevering: maart tot juli 2017.

• Ontwikkeling: Ontwikkelingscombinatie v.o.f. Pier III (BPD en Synchroon).

• Toekomstige ontwikkeling: woontorens Philadelphia (70 meter) en Havanna (150 meter), 350 woningen met commerciële voorzieningen aan de voet van de Erasmusbrug.

• Info: boston-seattle.nl.

24

d Handelskade in Nijmegen is een stad in de stad → Handelskade in Nijmegen is één van de grootste binnenstedelijke nieuwbouwprojecten van Nederland. De industriële historie van het gebied is leidraad geweest bij de ontwikkeling. Dat zie je terug in de robuuste architectuur, maar ook op straatniveau in type winkels, kleine bedrijfjes en horeca. En uiteraard is alles ontwikkeld met respect voor de drukstbevaren rivier van Nederland.

Handelskade is de blikvanger van Waalfront, waar de gemeente Nijmegen en BPD de komende jaren ruim tweeduizend woningen met voorzieningen ontwikke-

len. Ingeklemd tussen de oevers van de Waal en het historisch centrum van Nijmegen vormt Handelskade een stad in de stad. Een gebied met een binnenstedelijke sfeer en een diversiteit aan bewoners en ondernemers.

Daarmee heeft het een enorme aantrekkingskracht op de Nijmegenaren. Zowel voor de stedelijke doorstromers – die graag dichter bij de binnenstad willen wonen – als voor de empty nesters van wie de kinderen zijn uitgevlogen en die nu de kans zien om écht naar de stad terug te keren. •

Dit is Handelskade • Woningen: 366 huur- en 164 koopwoningen.

• Prijzen: € 150.000,- tot € 565.000,-.

• Faciliteiten: circa 2.800 m2 commerciële ruimte en een parkeergarage met ruim 500 plaatsen.

• Start bouw: 2014.

• Geplande oplevering totale complex: medio 2018.

• Ontwikkeling: BPD. • Toekomstige ontwikkeling: Waalfront bestaat uit zes deelplannen (nu is deelplan Koningsdaal in ontwikkeling en uitvoering).

• Info: handelskade.nu en waalfrontnijmegen.nl.

25

dossier B PD 70 JA A R

Zeven decennia in beweging

Drie bewoners in hun 'living environment'

Innovaties van nu en de toekomst

pag. 26

pag. 34

pag. 38

26

dossier R O D E D R A D EN U I T D E G ES C H I ED EN I S VO R M EN W IJZE LES S EN VO O R D E TO EKO M S T

Terugblikken en vooruitkijken

27 BPD is 70. We kijken terug op zeven decennia waarin we in Nederland – en sinds 1993 ook daarbuiten – als woning- en gebiedsontwikkelaar iets wezenlijks hebben toegevoegd aan de samenleving. Vanaf de start in 1946 waarderen onze klanten ons omdat wij woon- en leefomgevingen creëren waar je prettig kunt wonen en leven. Nu en in de toekomst.

Midden in de maatschappij, met oog voor de klant, ondernemend. Dat zijn de rode draden in onze geschiedenis. Ons maatschappelijk DNA is gevormd door het aandeelhouderschap van de Nederlandse gemeenten van 1946 tot 2000. Die binding met gemeenten koesteren we nog steeds. We gaan daarbij ondernemend te werk. Van woningontwikkelaar hebben we ons ontwikkeld tot gebiedsontwikkelaar met oog voor de totale leefomgeving.

We zijn opgeschoven naar het begin van het ontwikkelingstraject, waarbij de eindgebruikers al in een vroeg stadium in beeld zijn. Zij zijn de spil van ons denken én doen.

De samenleving is in 70 jaar ingrijpend veranderd. BPD heeft in die periode steeds op eigen wijze invulling gegeven aan de ruimte. Vaak deden we dat door onze stem te laten horen aan de politiek: lokaal, regionaal, provinciaal en landelijk. Tijdens twee diepe woningmarktcrises boden we continuïteit. We gaven daarnaast de volkshuisvesting in Nederland mede vorm. Denk aan het antwoord op de woningnood na de Tweede Wereldoorlog, onze Keuze Konsept-woningen begin jaren tachtig, de Vinex-locaties in de jaren negentig, en herontwikkeling en transformatie rond de eeuwwisseling.

We kijken niet te lang in de achteruitkijkspiegel. We willen vooruit. We hebben een belangrijke rol in het beantwoorden van maatschappelijke veranderingen die het wonen raken en die steeds sneller en grilliger verlopen, zoals digitalisering, veranderende mobiliteit, immigratie, vergrijzing, energietransitie. De vraag is wat de reactie moet zijn. De crisisjaren hebben twijfel met zich meegebracht. Nu de crisis over is, is die onzekerheid nog

niet weg. BPD houdt voortdurend de vinger aan de pols om op de juiste momenten de juiste rol te pakken.

Een combinatie van beproefd ondernemerschap en creativiteit.

Daarmee treden we deze nieuwe opgaven tegemoet. Tijdens de crisisjaren is onze efficiency verbeterd, zijn we financieel robuust gebleven, en hebben we onze kennis en kunde op peil gehouden. Nu de woningmarkt nieuwe eisen stelt, zet BPD behalve organiserend vermogen ook creativiteit in. Of het nu gaat om ontwikkelen in een binnenstedelijke omgeving of andere woonmilieus. Die creativiteit zetten we om in gebiedsconcepten die passen bij het DNA van het gebied. De veelbesproken trek naar de stad zien we breder.

Mensen trekken naar stedelijke regio’s, waar ruimte is voor diverse woonmilieus, beantwoordend aan uiteenlopende woonwensen. Al in een vroeg stadium houden we met die wensen rekening.

Een paar voorbeelden. Op het Zeeburgereiland (Amsterdam) creëren we Shared Living Environments: woningen met gedeelde voorzieningen, zoals deelauto’s. BPD gelooft in dit concept op deze plek en heeft het goed doordacht alvorens het te lanceren. Hetzelfde geldt voor de voormalige Koninklijke Verenigde Lederfabriek (Oisterwijk), waar nieuwe woningen zijn gerealiseerd in combinatie met werken en voorzieningen. Ook bij de transformatie van de Merwedekanaalzone (Utrecht) en de Nieuwe Wielewaal (Rotterdam-Zuid) werken we op basis van onze marktkennis en de woonwensen van de klant aan vernieuwing.

Doorlopend doen we onderzoek naar hoe mensen willen wonen – onder meer met ons klantsegmentatiemodel Mosaic – en brengen we dit in de praktijk. Dat doen

we samen met gemeenten, corporaties, bedrijven, initiatiefnemers en betrokken bewoners. En waar het kan, lopen we voorop. Dit jaar kon de consument via BPD voor het eerst in Nederland online een woning kopen. We komen daarmee tegemoet aan de wensen van kopers.

We gaan de toekomst met nuchterheid én vernieuwingsgezindheid tegemoet. We veranderen, maar blijven onszelf. Dat betekent onderscheid maken tussen hypes en realiteit, vragen uit de markt goed vertalen, een betrouwbare – maar zeker ook uitdagende en creatieve – samenwerkingspartner zijn én blijven.

Daarbij kiezen we nadrukkelijk positie in het debat over de ruimte. De afgelopen jaren is veel vakkennis over gebiedsontwikkeling, woningbouw en volkshuisvesting bij de landelijke overheid verdwenen als gevolg van decentralisatie en bezuinigingen.

Huisvestingsvraagstukken worden nu op een lager schaalniveau benaderd, terwijl juist samenhang op een hoger niveau cruciaal is. De komende jaren zullen we het niet laten bij het uitspreken van onze zorg daarover. We stimuleren kennisontwikkeling rond gebiedsontwikkeling en volkshuisvesting, gaan het debat hierover aan en nemen daaraan actief deel.

We nodigen u uit om mee te denken en mee te doen. Gebiedsontwikkeling is teamsport. We zijn ervan overtuigd dat de publieke en private sector samen aan de slag moeten om de boeiende en uitdagende vraag naar wonen in de komende decennia goed op te lossen. Wonen verdient alle aandacht en een hogere notering op de politieke agenda. Laten we het gesprek met elkaar aangaan, nieuwe verbindingen zoeken en zo die gezamenlijke opgave samen beantwoorden. •

dossier

28

2008

Oplevering 250.000 woning in 2008.

1957

De naam verandert in 1957 in Bouwfonds Nederlandse Gemeenten.

e

Jaren '50

Medio jaren ’50 start Bouwfonds met de ­ontwikkeling van ­prefab-woningen.

1951

Het eerste rijtje woningen wordt in 1951 op­geleverd in Assen.

1970

Eerste gebieds­ ontwikkeling in de Monnickendamse Poelwijk vanaf 1970.

1993/2001

Start activiteiten in Duitsland in 1993 en in Frankrijk in 2001.

1946

Oprichting van de Bouwspaarkas Drentsche ­Gemeenten in 1946.

Jaren '50

Medio jaren ’50 legt Bouwfonds met de oplevering van de eerste bejaarden­ woningen de basis voor het doelgroepdenken.

1947

infographic: Shootmedia

Voor de eerste woningen betalen kopers in 1947 fl. 12.875,-.

1962

In 1962 introduceert Bouwfonds het Bewijs van Waarborg, de latere GIW-garantie.

highlights

29

1981

Met het Bouwfonds Keuze Konsept wordt vanaf 1981 tegemoet gekomen aan individuele woonwensen van kopers.

1947

Oplevering van de eerste woning in 1947 in Schoonebeek.

2016

Jaren '90

Conceptontwikkeling wordt vanaf de jaren ‘90 steeds belangrijker in de dagelijkse praktijk van gebiedsontwikkeling.

Eerste online ­woningverkoop in 2016.

1973

Bouwfonds initieerde als reactie op de niet te stuiten koopwoningenmarkt in 1973 de oprichting van de Vereniging Eigen Huis.

1988

Vanaf 1988 ondersteunt Bouwfonds met het Bouwfonds Cultuurfonds initiatieven die bijdragen aan de kwaliteit en de beleving van de openbare ruimte.

1947-2015

Het totaal aantal verkochte woningen groeit van 85 in 1947 naar 320.000 in 2015.

2015

Bouwfonds Ontwikkeling wordt op 1 januari 2015 BPD.

1967

Begin 21e eeuw

De focus verschuift vanaf begin 21e eeuw steeds meer naar binnen­ stedelijke gebiedsontwikkeling.

In 1967 wordt het spaarfonds opgeheven, waarna Bouwfonds zich toelegt op haar kerntaak: project- en gebieds­ontwikkeling.

30

dossier beeld: Jan de Vries, Robert Oerlemans, e.a.

70 jaar BPD in beeld

Al zeventig jaar creĂŤert BPD leefomgevingen.

Het begon in 1947 met een enkel huisje in het Drentse Schoonebeek. Anno 2016 staat de teller op meer dan 320.000 woningen in heel Europa. Een kleine greep uit ons werk van de afgelopen jaren.

31

1

2

3

5

4

6

8

9

7

11

10

12

13

14

1 1990 Olympisch Kwartier, Amsterdam 2 2003 Berggierslanden, Meppel 3 2009 Zuidas, Amsterdam 4 2004 Op Buuren, Maarssen 5 1992 Céramique, Maastricht 6 2008 Monte Cristo, Nantes 7 1998 Haverleij, Den Bosch 8 1995 Nieuwland, Amersfoort 9 1999 Floriande, Hoofddorp 10 1951 Eerste rijwoningen in Assen 11 2011 Sommerhof, Denzlingen 12 2004 HolwertZuid, Coevorden 13 2004 Teglværkshavnen, Kopenhagen 14 2000 Katerveer, Zwolle

dossier

32

15 1947 Eerste woning in Schoonbeek 16

2000 Stad van de Zon, Heerhugowaard 17 2011 Stadtquartier Ludwig Uhland, Ludwigsburg 18 1999 Hoge Wal, Goirle 19 2004 Mariaplaats, Utrecht 20 1998 Leidsche Rijn, Utrecht 21 1970 Poelwijk, Monnickendam 22 2010 Teus Bouwmanhof, Garderen 23 1997 Doklanden, Delfzijl 24 2001 Nieuwe Beeklaan, Den Haag 25 1995 Wateringseveld, Den Haag 26 1998 Katendrecht, Rotterdam 27 1997 De Graven Es, Oldenzaal 28 2012 Havenkwartier, Katwijk 29 2010 Europaviertel, Frankfurt

16

15

17

18

19

20

21

22

23

25

26

27

24

28

29

33

30

31

32

33

34

35

36

38

37

40

41

39

42

30 2000 Sfinxen, Huizen 31 1997 Parkhaven, Utrecht 32 2000 Oolderveste, Roermond 33 1999 Brandevoort, Helmond 34 1999 Meerpad, Amsterdam 35 2001 Leerlooierij Driessen, Dongen 36 2004 Leidschendam-Centrum, Leidschendam 37 Stadshagen, Zwolle 38 2012 Sancta Maria, Noordwijk 39 2010 Faubourg, Lyon 40 2010 Le Stoa, Montpellier 41 2003 Oud-IJmuiden, IJmuiden 42 2007 Nieuw Kortenoord, Wageningen •

34

dossier

tekst: Francine Smink | beeld: Mariel Kolmschot

D R I E K L A N T EN I N H U N LI V I N G EN V I R O N M EN T

Van een huis naar een thuis

Al jarenlang is de missie van BPD om te voorzien in een primaire behoefte aan een passende woning en een aantrekkelijke leefomgeving. Bewoners vormen daarbij de spil waar het om draait. Drie portretten tonen dat het werkt. Een inkijkje in hun levens op de plekken waar zij zich zo thuis voelen.

35

‘Alleen maar leuke mensen’ → Enig minpuntje is dat vanuit de woonkamer de Utrechtse Domtoren nét niet te zien is; die gaat schuil achter de schoorsteen van een verderop gelegen energiecentrale. Maar verder kun je met je huis niet blijer zijn dan Marion van Happen (42 jaar, directeur detacheringsorganisatie), Ivo Schunselaar (46 jaar, regiodirecteur openbaarvervoerbedrijf) en hun zoon Indi (6 jaar). Ze hebben dit moderne vrijstaande huis in 2009 laten bouwen in Terwijde, een waterrijke wijk in het Utrechtse Leidsche Rijn. Binnen hebben ze 280 vierkante meter tot hun beschikking en buiten 450 vierkante meter.

Ivo: ‘De muren van deze woonkamer bestaan voor de helft uit glas. Toen we hier net woonden, stonden er mensen ongegeneerd naar binnen te kijken. Haha, zo’n huis is het wel. Het is slim ontworpen, groot en toch besloten. De woonkamer is op de eerste verdieping, net als de keuken en het terras.

Vanochtend zagen we hier de zon opkomen en straks als-ie ondergaat, kleurt het hier roze. Indi zei laatst dat hij hier nóóit meer weg wil. Deze plek is zo heerlijk voor hem.

Er wonen veel kinderen, hij kan overal op z’n fietsje naartoe. De zwemles voor z’n diploma A is dichtbij, de school zie je zelfs liggen vanaf hier en overal zijn speeltuintjes en veldjes om te voetballen. Marion en ik lopen hard op Het Lint in het Máximapark. Soms fietsen we langs de Vecht, naar Haarzuilens, of we pakken de trein naar Utrecht. We missen de stad veel minder dan we van tevoren dachten. Er gaan maanden voorbij dat we er niet komen. We hebben drukke banen en een vol sociaal leven met buren en de ouders van vriendjes van Indi. Echt, het lijkt alsof hier alleen maar leuke mensen wonen. Het allergrootste woongenot komt toch van de mensen om je heen.’

dossier

36

‘We zijn inmiddels echte vrienden’

→Tussen het station en het centrum van Oss ligt Berghkwartier, een nieuwbouwproject uit 2008 waar Ossenaren en ‘import’ leven in zo’n 300 huur- en koopwoningen. Een gemoedelijke, mooie buurt.

Misschien een beetje voorspelbaar tot je op de biologische buurttuin stuit, een initiatief van twee bewoners: Erwin van Litsenburg (43 jaar, projectmanager, ondernemer en bewoner van het eerste uur) en Ton Oomen (55 jaar, beleidsadviseur). Ton vestigde zich in 2012 in de straat naast die van Erwin.

Sindsdien werken de bijna-buurmannen samen aan de groene, stadse oase.

Erwin: ‘Heerlijk zit je hier, hè? Zo is het vrijwel elke dag: spelende kinderen, buurtbewoners aan de koffie, huurders van moesbakken aan het werk. De buurttuin is een complete groentewinkel, maar de courgettes, tomaten, sperziebonen en het fruit zijn bijzaak. Het is vooral een ontmoetingsplek van waaruit veel

lijntjes door de hele wijk lopen. Mensen leren elkaar makkelijk kennen, raken bevriend, lenen spullen van elkaar én talenten. Zo maakte een grafisch ontwerper uit Berghkwartier een plan voor deze tuin en legde iemand anders vloerbedekking in de tot buurthuis opgeknapte bouwkeet. We krijgen vaak bezoek van het gemeentebestuur, die de binnentuin laat zien aan provincieambtenaren of Tweede Kamerleden.

De gemeente is er net als wij trots op dat we met deze tuin als ontmoetingsplaats jong en oud in de wijk verbinden.’

Ton: ‘Erwin en ik vormen samen met nog acht anderen de harde kern van de buurttuin.

Als iemand te gekke ideeën heeft, temperen we elkaar. We hebben geleerd niet te veel hooi op onze vork te nemen. Al vinden we het te gek dat we nu als adviseur bij achttien soortgelijke projecten betrokken zijn. Door Berghkwartier is er veel wat ons bindt. Ja, je kunt wel zeggen dat we van bijna-buurmannen inmiddels echte vrienden zijn.’

37

‘Mooier dan we ooit konden dromen’ →Dat uitzicht, altijd dat uitzicht. Links het IJ, met bootjes en cruiseschepen en de pontjes naar Noord. Rechts de Jordaan, omgeven door grachten en vanaf deze hoogte pittoresker dan Madurodam. Ralf Mulder (35 jaar, eigenaar schoenenketen) en Mieke Genefaas (32 jaar, fiscalist en sinds kort werkzaam in het familiebedrijf in Ursem) wonen sinds mei 2015 in La Grande Cour aan de Westerdoksdijk in Amsterdam. Hun hoekwoning op de negende, tiende én elfde verdieping telt 110 vierkante meter plus 25 riante vierkante meters dakterras.

Mieke: ‘Zoals nu, zitten we hier vaak. Je blijft kijken, mooi of slecht weer maakt niet uit. Onweer op het water is spectaculair.

Anderhalf jaar geleden gingen we op zoek naar een huis met een buiten in de buurt van het station. Je kunt wel zeggen dat het gelukt is. Ons dakterras is mooier dan we ooit hadden kunnen dromen. We hebben echt mazzel gehad, zo dicht bij de stad. We zijn lopend in twee minuten in de Jordaan, waar we vaak eten, uitgaan en op zaterdag inkopen doen op de markt. De auto komt zelden uit de parkeergarage. We zijn ook zo in Squash City, waar we sporten, en met tien minuten zijn we in het Westerpark, waar we hardlopen en in de zomermaanden naar festivals gaan. Vrienden van Ralf hebben een bootje waarmee we op het IJ varen en met SAIL Amsterdam, Gay Pride en Koningsdag zit het hier vol, want een beter uitzicht op die evenementen heb je nergens. Van de gemeenschappelijke binnenruimte beneden maken vooral de mensen gebruik die op de begane grond wonen. Het is omgeven door een hek – veiligheid is hier wel een dingetje – en niet heel gezellig. Hier op de gang hebben we veel mensen leren kennen, soms eten we gezamenlijk op het dakterras bij een van ons.

Een huis buiten de stad is voor ons nooit een optie geweest. We zijn heel erg trots op deze fantastische plek.’ •

38

dossier tekst: Marieke Enter | beeld: iStock, BPD

9X I N N OVAT I EF

Steeds een stapje voor zijn

Inspelen op veranderende behoeften en nieuwe ontwikkelingen. En deze soms een stapje voor zijn of zelf initiĂŤren. BPD doet het al 70 jaar. Ook vandaag de dag zijn we volop bezig met innovatie.

39

1

WONING IN JE WINKELWAGEN Primeur met online woningaankoop Een huis volledig online verkopen? BPD deed het voor het eerst in Vianen. Voor woningen in de wijk Hoef en Haag kunnen potentiële kopers zich in een persoonlijke online omgeving tot in detail oriënteren. Maar ze kunnen niet alleen hun toekomstige droomhuis bekijken, ze kunnen het ook online kopen. Maar liefst 25% van de kopers toonde belangstelling voor het online kopen van hun woning. Het online gemak blijkt een brede doelgroep van starters en doorstromers aan te spreken en krijgt dus een vervolg in andere projecten.

2 ENERGIE-INNOVATIE IN KUNST Vorm en functie smelten samen Historie en toekomst komen samen in het kunstwerk dat Reinier Bosch ontwierp voor Jheronimus Bosch 500. De trechtervorm knipoogt naar het verleden – het werk van de Bossche meester bevat ook veel trechters – maar het materiaal is ronduit futuristisch vanwege de geïntegreerde zonnecellen.

De opgewekte energie wordt benut om elektrische auto’s op te laden. Bouwfonds Cultuurfonds ondersteunde deze veelbelovende combinatie van functie en esthetiek, die van grote betekenis kan zijn voor energietransitie. Ontwerper en innovator Bosch werkt inmiddels aan een vervolg: geveltegels met geïntegreerde zonnecellen.

3

COMPACT & COMPLEET

Inspelen op trend van tiny houses Een gevoel van vrijheid, je ecologische voetafdruk minimaliseren, zo betaalbaar mogelijk wonen: er zijn talloze redenen waarom de trend van tiny houses zo populair is. BPD werkt samen met tiny houses-specialist Sustainer Homes, verkent de mogelijkheden en vertaalt deze concreet in een pilot. Wordt vervolgd!

40

4

GOUD VAN OUD

Circulair bouwen: andere kijk

HITTESTRESS EN WATEROVERLAST De kunst van klimaatrobuust ontwikkelen

Hogere temperaturen, ongekende plensbuien of juist lange periodes van droogte; het veranderende klimaat maakt het steeds belangrijker om steden klimaatrobuust te ontwikkelen. Onlangs bundelden zestien publieke en private partijen de krachten in de City Deal Klimaatadaptatie. BPD is een van de aangesloten partijen en deelt onder meer de expertise om klimaatrobuuste voorzieningen zo in te zetten dat ze niet alleen functioneel zijn, maar ook toegevoegde waarde hebben voor bewoners.

6

5

Duurzaamheid én schoonheid, dat zijn de centrale begrippen bij twee Amsterdamse BPDprojecten die draaien om circulair bouwen. Op het Zeeburgereiland komen negentien nieuwe woningen, waarbij hergebruik van bestaande bouwmaterialen een belangrijke rol speelt. Dat geldt zowel voor het ontwerp – de architecten hebben zich laten inspireren door de vaak prachtige vondsten bij een gespecialiseerde handelaar – als voor de daadwerkelijke bouw.

Toekomstige bewoners kunnen zelfs hun eigen oude bouwmaterialen inbrengen onder het mom bring your own.

Het tweede Amsterdamse circulaire project komt op de Gooise Kant in Amsterdam Zuid-Oost.

Deze woningen zijn samengesteld uit losse elementen die volledig remontabel zijn. Bij verbouw of sloop van de woningen is er dus nul afval, want de elementen kunnen elders opnieuw worden gebruikt. Zelfs als ze ooit aan het eind van hun levensduur raken, is de hoeveelheid afval nihil; de elementen bestaan volledig uit recyclebare grondstoffen. Alle betrokkenen zijn razend enthousiast over de circulaire benadering: ‘Het is een compleet andere kijk op bouwen die verrassende, nieuwe ontwerpen oplevert.’

SHARING IS CARING Impact van de deeleconomie Nog maar een paar jaar geleden had haast niemand gehoord van Airbnb, Uber en Peerby. Het gaat heel hard met de deeleconomie. Wat betekent deze trend voor gebiedsontwikkeling?

Valt het gedachtengoed van de deeleconomie te vertalen naar innovatieve gebiedsconcepten? Onder de naam Shared living environments doet BPD inzichten op via onderzoek en een pilot op het Amsterdamse Zeeburgereiland. Deze inzichten worden gedeeld via het online platform sharedlivingenvironments.nl

7 8

41 ZONNE-ENERGIE OP AFSTAND Primeur in Noord-Brabant Zonne-energie is hot, zeker nu nieuwbouwwoningen over een paar jaar 50% van de energiebehoefte zelf moeten opwekken. Zonnepanelen zijn niet altijd de ideale oplossing. Soms is er te weinig dakoppervlak, soms te veel schaduw. Bij de transformatie van de Frederik Hendrikkazerne in Vught naar een bosrijke woonwijk vond BPD een innovatieve oplossing. De benodigde zonnepanelen liggen niet op de woningen zelf, maar op het dak van de voormalige De Gruyter Fabriek, een paar kilometer verderop in Den Bosch.

Het is voor het eerst dat een woonwijk op deze wijze voldoet aan de Energieprestatienorm voor Maatregelen op Gebiedsniveau (EMG). Soortgelijke oplossingen waren er tot nu toe alleen voor stadsverwarming en warmte- en koudeopslag.

PROEFVELD VOOR HET NIEUWE WONEN

Inspiratie voor toekomstbestendig (t)huis Zowel professionals als bewoners inspireren. Mensen laten meedenken over vernieuwende, toekomstbestendige ideeën rondom het ideale (t)huis. Dat is ruwweg wat BouwLab doet.

Niet alleen met lezingen, exposities en debatten, maar ook daadwerkelijk met het bouwen van bijzondere (t)huizen.

Bouwfonds Cultuurfonds ondersteunt in dat kader het paviljoen KAPKAR/SF-P7S waarmee kunstenaar Frank Havermans zijn vernieuwende kijk op wonen laat zien. Zijn concept verwijst naar de boerderijen die plaats moesten maken voor de ontwikkeling van het nieuwe gebied. BouwLab is een initiatief van Stichting Fabrikaat en nog t/m 23 september te bezoeken aan de Nijmeegse Spiegelwaal. Zie ook: stichtingfabrikaat.nl/bouwlab

9

BIG DATA OVER WOONWENSEN Marktkansen ontdekken met BPD Mosaic Wie woont waar? En wie wil hoe wonen?

Belangrijke vragen, die je in deze tijd van big data steeds nauwkeuriger kunt beantwoorden.

BPD ontwikkelde – op basis van het bestaande segmentatiemodel van onderzoeksbureau Whooz – BPD Mosaic. Dat combineert gegevens van miljoenen huishoudens, hun woningmarktactiviteiten en woonwensen. Zo worden dwarsverbanden zichtbaar en kunnen zelfs maatwerkvoorspellingen worden gedaan over onder meer marktgebied, doelgroepen en kansrijke product-marktcombinaties. De laatste inzichten zijn met de zoekterm Mosaic 2016 te vinden op bpd.nl. •

42

column

Hoe heilzaam kan braak liggen zijn? → Crisis? What Crisis! was de titel van een elpee van de Britse band Supertramp, die veel succes had in de jaren zeventig van de vorige eeuw. Op de hoes – en in die tijd was dat de helft van de artistieke prestatie – zie je een man in een ligstoel een zonnebad nemen op de puinhopen van de stedelijk-industriële samenleving. De boodschap was: de crisis is ook een kans.

In de bouwwereld is de crisis voorbij, zegt men. De heimachines bonken er lustig op los, huizenkopers staan weer in de rij. De gretigheid om geld te verdienen, voert weer de boventoon.

Toch is de crisis ergens goed voor geweest. Neem mijn eigen stad Vlaardingen. Daar had de gemeente al decennialang lucratieve plannetjes met eigen grond, waarop ooit een brandweerkazerne stond, het energiebedrijf en nog zo wat nuttigs.

Die grond kunnen we duur verkopen, dacht de gemeente.

En van louter blijdschap gaf ze het geld alvast maar uit.

Verkocht was de grond nog niet, maar ach. En toen kwam de crisis, niemand wilde huizen kopen en zeker geen dure stadsvilla’s. In de kazerne en op het braakliggende land daarachter vestigde zich stadslandbouw, in samenwerking met de gemeente en de projectontwikkelaar.

Nu komen de stadsvilla’s er alsnog. Maar het ontstaan van de stadsakker heeft vele verbindingen in de stad gelegd: eetcafés, de voedselbank, biologische boeren, zorginstellingen en kookclubs hebben elkaar gevonden. Het initiatief is inmiddels verhuisd naar een ander stuk land, dat nu een historischcultureel centrum in de stad kan worden, in combinatie met zorg en biologische tuinbouw. Hoe heilzaam kan braak liggen zijn?

Want dat is de les: open plekken in de stad prikkelen de crea-

Jan-Hendrik Bakker is filosoof, schrijver en journalist met expertise op het terrein van ruimtelijke ordening, stad en land, media en literatuur. Hij schreef onder meer Welkom in Megapolis (2008) en Grond (2011) en hij publiceerde in de reeks Filosofen agenderen de stad.

tiviteit, ze maken initiatieven los, vaak uit onvermoede hoek, waarmee de stad haar voordeel kan doen. De Amerikaanse stadssociologe Jane Jacobs wist het zestig jaar geleden al: bouw niet alles in één keer vol om snel geld te verdienen, maar kijk ook wat er gebeurt met open landjes en leegstaande panden. Boor het potentieel aan dat achter een bepaalde plek schuil kan gaan.

De stad is niet alleen van steen, ze is een samenleving, ze bestaat daarom ook uit ideeën, plannen, dromen en geschiedenis. Soms ontmoeten die elkaar. Op een open landje midden in de stad bijvoorbeeld. •

tekst: Edwin Lucas | Illustraties: Shootmedia

Trending topics

Kleinere, modulaire woningen. Slimme en zelfvoorzienende steden. Zelfrijdende auto’s. Waar moeten we ons op voorbereiden? Drie belangrijke trends binnen gebiedsontwikkeling onder de loep.

43

44

Wie niet kleiner wil, zoekt zijn toevlucht buiten de stad

45

Trend 1 Zorgen dat wonen betaalbaar blijft In Amerika zijn ze populair, in Europa groeit de belangstelling en in Almere Poort waren ze deze zomer te zien: prototypes van tiny houses. Is deze ontwikkeling het antwoord op het tekort aan betaalbare woningen?

→ Tiny houses zijn goedkope en duurzaam gebouwde huizen van ongeveer 30 vierkante meter, die appelleren aan de behoefte van een specifieke doelgroep: mensen die minder bezit en minder hypotheekschuld nastreven en genoegen nemen met minder ruimte. Toch is het mogelijk dat we er over een paar jaar niets meer over horen, dat het een nicheproduct blijkt te zijn, net als zelfbouw tijdens de crisisjaren. Intussen neemt de vraag naar betaalbare woningen wel toe.

Huishoudens worden kleiner en het aantal arbeidsmigranten, statushouders en flexwerkers met flexibele inkomens neemt toe. Bovendien is de laatste (crisis)jaren een grote achterstand op de nieuwbouwmarkt ontstaan. Sommige scenario’s voorspellen dat er in 2040 tot 1 miljoen nieuwe woningen nodig zijn.

In de grote steden worden andere woningen gebouwd om in te spelen op de vraag. Het tijdschrift NUL20 signaleert er drie trends: minder corporatie, minder koop, minder groot.

Of anders gezegd: meer markt, meer huur en meer doelgroepwoningen – voor jongeren, studenten en starters. Wie in Amsterdam of Utrecht wil wonen, zal tevreden moeten zijn met een kleine(re) woning voor hetzelfde geld.

Woningcorporatie Ymere schreef onlangs in de ondernemingsstrategie dat wie in de binnenstad een sociale huurwoning wil, genoegen zal moeten nemen met een kleinere woning. In het middeldure huursegment hetzelfde beeld: steeds meer opgeleverde appartementen in de grote steden zijn kleiner dan 50 vierkante meter.

Gaan we kleiner wonen? In sommige stedelijke gebieden wel omdat het niet

anders kan, denkt Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft. Dit komt mede door de liberalisering van het huurbeleid: huurprijzen lopen op.

Huurders stellen daarom hun verhuizing uit, zeker nu koopwoningen duurder worden. Boelhouwer ziet aankomen dat mogelijk ook met iets minder hoge kwaliteit gebouwd zal worden. Zo kunnen de woningen betaalbaar blijven.

Bouwbedrijven en ontwikkelaars spelen hier al op in met nieuwe concepten, zoals modulair bouwen.

Jonge ouders vertrekken En wie niet kleiner wil, zoekt zijn toevlucht alweer buiten de stad. Volgens recente CBS-cijfers verruilden de afgelopen twee jaar meer jonge gezinnen de stad Utrecht voor een kleinere gemeente. En ook steeds meer alleenstaande twintigers laten de stad achter zich. De meesten verhuizen binnen de provincie, naar plekken waar (nieuwbouw)woningen nog betaalbaar en beschikbaar zijn. Volgens het CBS zien ook de andere drie grote steden weer meer jonge ouders vertrekken.

Daarom moeten we stoppen onszelf op te sluiten binnen ‘rode contouren’, zeggen bestuurders van het grotestedennetwerk G32 met enkele investeerders in het essay Geef wonen de ruimte! En ook hier is de trend: meer markt. Die kan het best in de behoefte voorzien. De regionale bestuurders en ontwikkelaars denken bij voorkeur in regionale stedelijke woonvisies, met verschillende woningbouwoplossingen (nieuwbouw, maar ook transformatie), en met – naast de markt – ook meer armslag voor de woningcorporaties, die te zwaar

zijn aangepakt. Tijdens de recente Dag van de Projectontwikkeling van branchevereniging NEPROM (april 2016) liet de nieuwe voorzitter Bart van Breukelen een vergelijkbaar geluid horen: ‘Van organisch ontwikkelen moeten we toch weer naar planmatig werken. Naar tempo, op grotere schaal. Alleen dan blijft het betaalbaar en financierbaar.’

Geen verschuivingen Al zullen we soms noodgedwongen kleiner (moeten) gaan wonen, de grondgebonden rijwoning in de kleine stad of buitenwijk is niet kapot te krijgen. De komende tien jaar zijn er geen enorme verschuivingen in woningtypen en woonmilieus te verwachten, luidde de strekking op het symposium Wonen in het komende decennium (najaar 2015). De komende jaren moeten we dus vooral gaan bouwen.

Binnenstedelijk, en dan misschien iets kleiner. Maar ook suburbaan: grondgebonden woningen met een voor- en achtertuin. En ja, soms ook tiny houses, maar dan toch vooral voor de liefhebbers.

Meer online Het Wooncongres 2016 van OTB/Platform31 op 11 oktober 2016 besteedt aandacht aan beschikbaarheid en betaalbaarheid op de (sociale) woningmarkt. Met onder andere Peter Boelhouwer (OTB/TU Delft), Gerard Marlet (Atlas voor Gemeenten), Karin Laglas (Ymere), Cees-Jan Pen (Fontys Hogescholen) en Friso de Zeeuw (TU Delft). Meer informatie: otb.tudelft.nl/agenda.

46

‘Slimme steden’ met gesloten kringlopen en hoogwaardige infrastructuur zullen beter presteren dan anderen

47

Trend 2 Circulaire gebiedsontwikkeling: geen hype, maar bittere noodzaak Wereldwijd trekken steeds meer mensen naar de stad, terwijl we tegelijkertijd spaarzamer moeten omgaan met energie, grondstoffen en afval. Is circulaire gebiedsontwikkeling een blijvertje? → Ooit stond er vervuilende industrie, nu verandert de Noordelijke IJ-oever in Amsterdam in een duurzaam woon- en werkgebied. In Buiksloterham bouwen woningcorporaties, waterschap, gemeente, architecten, energiebedrijven en bewoners de komende jaren een klimaatneutrale wijk met ongeveer 4.700 nieuwe woningen.

De gemeente Amsterdam wil een sleutelrol spelen in de overgang van een lineaire economie naar een duurzame, circulaire wijze van produceren en samenleven.

Kringlopen sluiten, daar gaat het om.

In een circulaire economie worden energie en materialen voortdurend gerecycled. Alle energie is afkomstig van hernieuwbare bronnen, zoals zon en wind. De biodiversiteit wordt ondersteund en versterkt. Er is aandacht voor het welbevinden van mensen en dieren, bijvoorbeeld door lokale voedselvoorziening.

Concurrentievoordeel Circulaire gebiedsontwikkeling is de ruimtelijke exponent van deze benadering.

Bij een gebiedsontwikkelingsopgave staat duurzaam denken in de breedste zin van het woord voorop. De ‘slimme steden’ die zo ontstaan – met gesloten kringlopen, efficiënte grondstoffenstromen, hoogwaardige infrastructuur – zullen bovendien beter presteren dan andere steden, volgens de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR).

Circulaire gebiedsontwikkeling betekent: nieuwe verbindingen leggen en zoeken naar kringlopen bij arbeid, materialen, energie, kennis, infrastructuur.

Bijvoorbeeld door gas te winnen uit afval. Door een gebouw te benaderen als een energiecentrale. Of in te spelen op klimaatverandering met waterberging.

We leven in een wereld waarin grondstoffen schaarser worden. Dit vergt wel een bredere blik. We zullen álle denkbare opbrengsten van een

gebiedsontwikkeling moeten benoemen, ook die op de lange termijn. Pas dan komen nieuwe kostendragers in beeld. Op dit moment zijn de opbrengsten vaak nog verdeeld over verschillende exploitaties: grond, vastgoed, beheer. Maar er zijn andere, boeiende koppelingen mogelijk, bijvoorbeeld met de exploitatie van een energiebedrijf, een zorginstelling of de waterzuivering. Iedere belanghebbende heeft daarbij zijn eigen opbrengsten – en dus zijn eigen exploitatie – maar altijd worden investeringen op korte termijn gedekt uit de opbrengsten op lange termijn. Mogelijkheden om die relaties te leggen, zijn er genoeg.

Vallen en opstaan Ellen van Bueren, hoogleraar Urban Development Management aan de TU Delft, verwacht dat steeds meer steden en ontwikkelaars zich op circulaire gebiedsontwikkeling zullen oriënteren.

Buiksloterham is een goed voorbeeld.

Ook noemt ze Schiphol Trade Park, een bedrijventerrein dat de meest duurzame werkomgeving van West-Europa wil worden. ‘Het gaat met vallen en opstaan’, zegt Van Bueren. ‘In bijvoorbeeld Buiksloterham krijgen woningen een verplichte aansluiting op het warmtenet.

Gevolg was een aangepast en daarmee duurder ontwerp. Er was daardoor geen budget meer voor een decentraal watersysteem. Ook hadden sommige bewoners een voorkeur voor hun eigen oplossingen.’

Ze signaleert dat Nederland wereldwijd vooroploopt in de integratie van (duurzame) technologieën in stedelijk gebied. ‘In China is men heel ver met duurzame gebiedsontwikkeling, maar de focus ligt volledig op één thema – dat dan directief wordt opgelegd – bijvoorbeeld energiebesparing. Bij ons – waar we met z'n allen op een kluitje leven – is er per definitie aandacht voor de match van

uiteenlopende belangen en waarden.’

Overstappen naar een circulaire economie moet doordacht gebeuren: ‘Het zou fout zijn als de overheid het afdwingt. Je kunt beter samen thema’s en uitdagingen bepalen, gegeven de wensen van gebruikers, de financiële ruimte en lokale mogelijkheden.’

Noodzaak Nu de woningmarkt in stedelijke gebieden weer aantrekt, kan circulaire gebiedsontwikkeling onder druk komen te staan, erkent Van Bueren.

‘Ontwikkelaars krijgen haast, zeker als de grondprijs oploopt. Maar haast verdraagt zich slecht met het toepassen van allerlei vernieuwende concepten die de afgelopen jaren zijn ontwikkeld. Wie haast heeft, valt terug op wat al bekend is. Die trend steekt helaas weer de kop op.’ Ze ziet verduurzaming vooral als een managementkwestie. De traditionele spelers – gemeenten, ontwikkelaars, corporaties – krijgen te maken met nieuwe partijen: energiebedrijven, fabrikanten van oplaadpalen, waterschappen. Dat brengt nieuwe vragen over geld en risico’s met zich mee. Maar de transitie naar een circulaire economie is geen hype, maar bittere noodzaak.

Meer online • @circulairestad biedt inspiratie, nieuws en verdieping over circulair denken en doen.

• @buiksloterham laat zien wat er momenteel gebeurt in dé Nederlandse proeftuin voor circulaire gebiedsontwikkeling.

• @SADC_NL: twittert over de mogelijkheden op bedrijventerreinen voor duurzame gebiedsontwikkeling.

• Inspiratieboek Toekomstwaarde NU! is te downloaden op rwsleefomgeving.nl.

48

Als meer en vaker deelauto’s worden gebruikt, zijn parkeernormen achterhaald

49

Trend 3 Toekomst van de stadsmobiliteit: minder auto's en meer ruimte Hoe minder auto’s, hoe meer ruimte. Gaan autodelen en de zelfrijdende auto zorgen voor een revolutie in de stedelijke gebiedsontwikkeling?

→ Vijftig jaar lang denderden er treinen dwars door Delft. Tot opluchting van veel bewoners is dat sinds begin 2015 verleden tijd. De spoorlijn ligt nu in een tunnel. Daarmee is midden in de stad ruimte geschapen voor een nieuwe wijk met woningen die qua stedenbouw nauw aansluiten op het historische centrum.

In Nieuw Delft zullen bewoners anders aankijken tegen automobiliteit, verwacht het Ontwikkelingsbedrijf Spoorzone Delft.

Ze hoeven misschien niet meer allemaal een eigen auto. Zeker niet nu je – met je smartphone – snel een auto kunt vinden op een deelplatform. En minder auto’s – dat betekent meer ruimte.

Toegankelijk vervoer Daar komt een trend bij: de zelfrijdende auto. Volgens Carlo van de Weijer – directeur Strategic Area Smart Mobility aan de TU Eindhoven en vicepresident van TomTom – is het niet meer de vraag óf die er komt, maar wanneer. Vervoer moet vooral toegankelijk zijn.

Is de auto in de stad dan op de terugweg?

Er zijn ook andere geluiden. Het Centraal Planbureau en het Planbureau voor de Leefomgeving kwamen eind 2015 met de studie Nederland in 2030-2050. Zowel in een hoog als laag scenario gaan de onderzoekers nog altijd uit van een groei van de personenmobiliteit; in autokilometers en in het openbaar vervoer. Beiden zijn ervan overtuigd dat jongere generaties autobezit toch belangrijk zullen vinden. Het gebruik van de fiets zal groeien, maar niet spectaculair. Maar de groei van de stad zal wel leiden tot toename van vervoer per bus, tram en metro. Ook andere toekomstverkenningen – zoals de Expeditie Mobiliteit, begin 2016, van o.a. het Ministerie van Infrastructuur en Milieu en het kennis-

platform Ruimtevolk – gaan uit van zelfrijdende (deel)auto’s, meer fietsgebruik en vraaggestuurde mobiliteit. Vervoer hoeft niet openbaar te zijn, als het maar toegankelijk is.

Steden aantrekkelijker Wat gaan deze trends betekenen voor de leefomgeving en openbare ruimte? Voor de manier waarop we woningen ontwikkelen en bouwen? Voorspellen is moeilijk, zeker als het de toekomst betreft. Blogger Tim van de Laar, werkzaam bij het ZuidasDok, denkt dat de zelfrijdende auto de stad wezenlijk zal veranderen Er zullen minder parkeerplaatsen nodig zijn in het centrum en minder investeringen in dure ondergrondse parkeergarages. Steden zullen aantrekkelijker worden, met bredere voeten fietspaden, met meer groen. Een minisymposium van de TU Eindhoven (juni 2016) over de gevolgen van de veranderende mobiliteit wijst in dezelfde richting: hoe slimmer de auto’s, hoe meer ruimte in de stad voor andere zaken dan infrastructuur.

De stad wordt mooier, veiliger en gezonder.

Deelauto’s In sommige dichtbevolkte gebieden in Europa is ook al te zien hoe ontwikkelaars inspelen op de veranderende mobiliteitsbehoefte. Nexity, een grote gebiedsontwikkelaar in Frankrijk, biedt in de regio Parijs woningen te koop aan met het recht op een deelauto. Het aantal parkeerplaatsen kan daardoor omlaag, vaak ten gunste van fietsparkeerplekken. Ook BPD experimenteert al met dergelijke gebiedsconcepten.

Als meer stadsbewoners een deelauto gebruiken, zijn de gemeentelijke parkeernormen achterhaald. Dan is maatwerk nodig, afgestemd op de locatie en de doelgroep(en). Immers: als de overgrote

meerderheid aangeeft een auto te willen delen, heeft dat onmiskenbaar gevolgen voor stadsontwikkeling.

Gebied en moment Volgens hoogleraar Gebiedsontwikkeling Ellen van Bueren is het een kwestie van inspelen op gebied en moment. ‘In drukke binnensteden kun je de plannen afstemmen op veranderende mobiliteit. Maar ook buiten de stad, als de zelfrijdende auto echt doorbreekt. Dan is de directe nabijheid van voorzieningen niet meer essentieel. Dat kan gebiedsontwikkeling, zoals we dat nu kennen, behoorlijk beïnvloeden.’

Pieter van de Glind, medeoprichter van shareNL, een onafhankelijk kennis- en netwerkplatform over de deeleconomie, waagt zich liever niet aan een voorspelling over de auto in de stad en de gevolgen voor de ruimte. ‘Als we auto’s alleen nog maar lenen, kan dat de manier waarop we kantoorgebouwen of woningen bouwen inderdaad veranderen.

Het beste is om goed voorbereid te zijn als stad of ontwikkelaar. Experimenteer, zit niet stil. Wie durft te experimenteren, staat sterker als het zo ver is.’ •

Meer online • @carlovdweijer: Carlo van de Weijer (TU Eindhoven/TomTom) twittert over mobiliteit, zelfrijdende auto’s en openbaar vervoer.

• @zelfrijdendeauto: alles over dé spannendste mobiliteitsontwikkeling.

• @Deltametropool en deltametropool.nl: een denktank over stads- en gebiedsontwikkeling die regelmatig aandacht besteedt aan mobiliteit.

• Blog Tim van de Laar, kijk op timvandelaar.wordpress.com.

50

in het kort

Bouwfonds Kunstcollectie 40 jaar

Toon Verhoef, zonder titel, 2006

→ Bouwfonds Kunstcollectie is na veertig jaar verzamelen onlosmakelijk verbonden met BPD. De ongeveer 1.000 kunstwerken inspireren medewerkers om met een andere blik naar de werkelijkheid te kijken. De collectie laat een overzicht zien van werken uit de 20e en 21e eeuw met topwerken van (inter)nationale kunstenaars als Marlene Dumas, Tony Cragg, Jan Schoonhoven, André Volten, Mimmo Paladino, Carel Visser en Erik van Lieshout. Met regelmaat treedt BPD naar buiten door stukken in bruikleen te geven of tentoonstellingen in vooraanstaande musea te organiseren, zoals het Stedelijk Museum Amsterdam, Museum Boijmans Van Beuningen en Gemeentemuseum Den Haag.

De kunstcollectie maakt integraal deel uit van de visie op hoe kunst en cultuur kunnen bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving van mensen. De afdeling Kunst & Cultuur, verantwoordelijk voor het beheer van de collectie, draagt dit gedachtengoed ook uit met de realisatie van kunst in de openbare ruimte bij gebiedsontwikkelingen van BPD en via Bouwfonds Cultuurfonds. Bouwfonds Cultuurfonds is een landelijk fonds met een onafhankelijk bestuur dat zich richt op kunst- en cultuurprojecten die raakvlakken hebben met bouwen, de gebouwde omgeving, stedelijke ontwikkeling, gebiedsontwikkeling en openbare ruimte.

Het besef dat kunst en cultuur belangrijk zijn bij gebiedsontwikkeling is ingebed in de organisatie van BPD en sluit aan bij de actualiteit, waarbij kunst en maatschappij steeds dichterbij elkaar komen te liggen. Kijk voor meer informatie op bouwfondskunststichting.nl en bouwfondscultuurfonds.nl.

tekst: Tasja Koning fotografie: Gert-Jan van Rooij

51

Nieuwe BPD-app is een schatkamer → Waar is NAW als je het magazine nodig hebt?

U weet het zeker: dat nuttige onderzoek heeft erin gestaan, maar wanneer? Vast in dat ene nummer dat u niet meer heeft. Met de nieuwe BPD Kennis App vindt u zo’n onderzoek snel terug. De app bundelt nieuws van BPD met een schatkamer aan content uit diverse BPD-publicaties, zoals NAW, BPD Magazine, projectboeken en onderzoeken.

Er staan momenteel ruim 800 artikelen in de app, ingedeeld in categorieën en gekoppeld aan tags, zodat u kunt filteren en gericht kunt zoeken.

Drie kanalen zijn gedefinieerd: Projecten, Thema’s en de Regiokaart. Zo kunt u binnen een specifiek thema artikelen bekijken, zich per project laten inspireren of per regio op zoek gaan naar relevante artikelen.

U kunt de BPD Kennis App gratis downloaden: • Voor Apple: ga naar de App Store, zoek op BPD Kennis App en download de app.

• Voor Android: ga naar Google Play, zoek op BPD Kennis App en download de app. •

Colofon NAW magazine is een uitgave van BPD. NAW magazine is een uitgave van BPD. NAW staat voor Naam, Adres, Woonplaats. Aandacht voor de gebruiker (naam), de vestigingsplek (adres) en het gebied (woonplaats) zijn essentieel bij gebiedsontwikkeling.

NAW magazine gaat over ontwikkelingen in en visies op integrale gebiedsontwikkeling.

NAW magazine wordt drie keer per jaar verstuurd naar 10.000 relaties van BPD bij o.a. gemeenten, provincies, architecten, stedenbouwkundigen, adviseurs, ontwikkelaars en corporaties.

Abonnement Een abonnement op NAW magazine is gratis voor professionals in gebiedsontwikkeling. Abonneren kan via www.bpd.nl/naw.

Redactieraad Liesbeth Blanken, Dick Boekhout, Herbert Bosch, Kim van Eerde, Frans Holleman, Harm Janssen, Ursula van Kooij, Theo van der Plas, Hans-Hugo Smit.

Hoofdredactie en contact Kim van Eerde naw@bpd.nl www.bpd.nl/naw

Concept, eindredactie en productie ZB Communicatie & Media Artdirection en vormgeving ZB/Janita Sassen BPD ontwikkeling b.v.

Postbus 15 3870 DA Hoevelaken www.bpd.nl Dit magazine is met zorg samengesteld. U kunt er geen rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is alleen toegestaan in overleg met BPD.

de kracht van het ambacht

Timmerman

Het ambacht dreigt te verdwijnen, signaleerde de voormalig Rijksadviseur Cultureel Erfgoed.

Tegelijkertijd groeit – door tendensen als renovatie, herbestemming en retrobouw – de vraag naar specialistische vaklieden. Aandacht voor de timmerman. → Een timmerman construeert, plaatst, stelt af, monteert of repareert bouwwerken en -materialen. Het is een beroep waar duizenden, of wel tienduizenden uren in gaan zitten om het behoorlijk onder de knie te krijgen. Het echte vakwerk ontstond in de tijd van de gilden, waar het leren in de eerste plaats met de handen gebeurde.

Machines en computers nemen veel werk van timmerlieden over. Toch zal dit ambacht niet verdwijnen. Een timmerman beheerst niet alleen zijn vak, maar overziet ook hoe verschillende onderdelen technisch in elkaar steken. En begrijpen en integreren is meer dan een optelsom van producten. Een timmerman biedt oplossingen – zonder zijn opdrachtgever

er eindeloos over door te zagen. Menselijk denk- en handwerk is hierbij nog altijd essentieel en vooralsnog onvervangbaar. •

tekst: Tasja Koning fotografie: Hollandse Hoogte