NAW#39 maart 2011

1

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

maart 2011 #39

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Thema: binnen

Intimiteit van Co-creatie: het nieuwe de koper woonerf ­ontwerpt mee

De lange brug over en ze zijn binnen. Ver van de hectische buitenwereld. Zie op de achterpagina waar moeder Diane en dochter DaniĂŤlle Fanger naar kijken.

inhoud

Voorwoord

maart 2011 – NAW # 39

fotografie: Marijn Alders

Rubriek: Inspiratie

ruimte: Bataviahaven in Lelystad 6onderzoek: Wil de scheefwoner wel verhuizen?

7 nieuw project: Leven op de Zwolse Melkmarkt 8mijn moment: Projectmanager Arjen Kleijer aan het werk 10kunst in de openbare ruimte: Glazen bruggen in Leerdam 12 nieuws met o.a.: Argentijnse stadsleven in Utrecht, Woningen & daktuin voor Stationskwartier in Weert 14detail: Grappig torentje in Nieuw-Rhijngeest!

4

Thema: binnen

16

20

Het woonerf is terug

Co-creatie werkt

De ‘idylle’ van toen beleeft een ware revival. Ruimte voor menselijk contact én voor de auto, in de moderne versie van het woonerf.

32 Samen in één huis

De vruchtbare samenwerking tussen Rabobank en Bouwfonds Ontwikkeling.

Steeds vaker praten bewoners mee over de plattegrond van hun woning.

Co-creatie op de Zuidas in Amsterdam en in Elst.

38 Comfort in huis

Dankzij de nieuwste duurzame oplossingen wordt binnen in een woning steeds aangenamer.

Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang

26 De taal van de binnenstad

Ontwikkelen in een historisch centrum: inpassen of juist eruit springen? Drie voorbeelden.

nieuw project: Lyon Islands in Lyon 46bijzonder gebouw: 17e-eeuwse sfeer in De Veste 48 doelgroep: Wonen aan het water in Op Buuren 49terug: Het Instituut voor Chirurgie in Utrecht 50columnist Vincent van Rossem: Binnen en buiten 45

Volgens het Economisch Instituut voor de Bouw zal de bouw­ productie zich vanaf begin 2011 voorzichtig herstellen. Orderpor­ tefeuilles van architecten raken weer beter gevuld, bouwbedrij­ ven krijgen meer werk. Zal dat in heel 2011 zo blijven?

de vraag naar, ook bijvoorbeeld bij gezinnen. Maar vinden kopers daar wel écht wat ze zoeken? En zijn hun wensen te ­r ijmen met de beleidsambities zoals die bijvoorbeeld zijn neer­ gelegd in de Structuurvisie Randstad 2040?

Feit is dat Bouwfonds in 2010 goed heeft gepresteerd. We ver­ kochten 20 procent meer woningen dan in 2009. Maar ook wij signaleren, ondanks dat het de goede kant op gaat, nog veel onzekerheid in de markt. De doorstroming op de woningmarkt hapert. Kopers wachten af en kunnen dat ook vrij lang volhou­ den. De verscherpte regels van de toezichthouders en discussies over de hypotheekrenteaftrek komen daar nog bij.

In het dossier bij dit NAW magazine hebben we verschillende facetten van binnenstedelijk ontwikkelen tegen het licht gehou­ den. Wat blijkt? Er zit vaak een gat tussen de wereld van woon­ consumenten en die van de beleidsmakers. Dat stemt tot naden­ ken. De toekomst van onze steden is namelijk volstrekt afhankelijk van de geboden kwaliteit. Een stad zal nooit een allemansvriend zijn, maar biedt wel een leefomgeving die popu­ lair is bij een groeiende doelgroep. Wil dat zo blijven, dan moe­ ten woningen, de stedelijke voorzieningen én de openbare ruim­ te aantrekkelijk en van een hoog niveau zijn. Maar dat is niet eenvoudig. Het hoge kwaliteitsniveau staat bijvoorbeeld al onder druk door bezuinigingen op reiniging en onderhoud.

Bij deze veelbesproken stagnatie op de Nederlandse woning­ markt past overigens een kanttekening. We vergelijken onze woningmarkt mijns inziens te vaak met een denkbeeldige idea­ le markt. Zeker, onze woningmarkt heeft tekortkomingen, maar de gesignaleerde gebreken – de sterke regulering, het restrictieve ruimtelijk beleid – hebben ons ook behoed voor drama’s zoals we die in Spanje of Ierland zien.

Dat kopers afwachtend zijn, komt ook doordat ze kritisch kijken naar het product dat aanbieders leveren. Zeker als de voorraad van de bestaande woningen blijft oplopen en de prijs-kwaliteit­ verhouding in hun ogen uit balans is, denken ze twee keer na voor ze hun geld steken in een nieuwe woning. Neem bijvoor­ beeld een nieuwbouwwoning in de stad. Daar is een toenemen­

Binnenstedelijk ontwikkelen past bij het thema van dit NAW magazine: ‘binnen’. Het is een kapstok voor veel onderwerpen en opinies, variërend van wonen in de binnenstad, de platte­ grond van de woning en duurzaamheid ‘van binnenuit’ tot samenwerking binnen de Rabobank. Rode draad bij al die onder­ werpen is ons streven om de kwaliteit te leveren die de klant vraagt. Dat doen we, elke dag opnieuw.

Walter de Boer directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

Inspiratie ruimte: Bataviahaven in Lelystad

Een levendige haven, een stille binnentuin, aantrekkelijke winkels, een museumschip en gezellige horeca – wie in Bataviahaven woont, heeft het allemaal onder handbereik. Bouwfonds Ontwikkeling realiseerde dit appartementengebouw dat tegelijkertijd vriendelijk oogt en grandeur heeft. 450 woningen, verdeeld over appartementen, stadswoningen, woon-werkwoningen en penthouses, vonden hier hun plek. Achter het gebouw ligt een besloten binnentuin, alleen toegankelkelijk voor de bewoners, die onder die tuin kunnen parkeren. De karakteristieke torentjes, steegjes en straatjes geven Bataviahaven de sfeer van een historische havenstad. Daarom komen ook toeristen graag naar dit spannende gedeelte van Lelystad.

6

maart 2011 – naw #39

7

Inspiratie onderzoek

Inspiratie nieuw project

Scheefgegroeid Blijft de ‘scheefwoner’ in Amsterdam in een goedkopere huurwoning wonen omdat hij zijn geld liever aan andere zaken uitgeeft? Of heeft hij geen alternatief? Rik Noom, afgestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen, onderzocht het voor Bouwfonds Ontwikkeling.

onzeker door een mogelijke verandering van de hypotheekrenteaftrek. Daarentegen is de huurliberalisatie – nu verschoven naar 2012 – zeker een prikkel om de dan duurdere huurwoning te verruilen voor een koopwoning.

Het onderzoek is midden 2010 gehouden onder negenhonderd huishoudens in de Stadsregio Amsterdam, die voldeden aan de selectiecriteria inkomen, huurprijs en huishoudensamenstelling.

Uit de resultaten blijkt dat een op de drie scheefwoners overweegt binnen vijf jaar te verhuizen. Rik Noom: “Het merendeel van deze verhuisgeneigde scheefwoners is bereid tot het kopen van een woning, als die voldoet aan de woonwensen. Vooral diegenen met een jaarinkomen boven de b 38.000 hebben interesse. Dit geldt overigens ook voor vrijesectorhuurders, want ook hen hebben we als potentiële kopersdoelgroep in het onderzoek meegenomen.” Rik vindt het opvallend dat zo’n grote groep overweegt te verhuizen. “De voordelen van de goedkope huurwoning wegen dus niet altijd zwaarder dan het verlangen naar een betere woning.”

Interessante doelgroep De groep scheefwoners is in elke stad een doelgroep, niet alleen in Amsterdam, meent Han Joosten, hoofd marktonderzoek van Bouwfonds Ontwikkeling, die het onderzoek mede begeleidde. “De percentages zullen verschillen, maar in een aantal steden kan dit een interessante doelgroep zijn voor nieuwbouw. Deze huurders hoeven geen eigen woning te verkopen – wat lastig is in deze tijd – en hebben mogelijk eigen vermogen opgebouwd. Wij gaan zeker onderzoeken of we voor deze doelgroep woningen kunnen ontwikkelen. Misschien is het een idee om scheefhuurders subsidie te geven als ze een nieuwbouwwoning kopen en dus een sociale huurwoning achterlaten. Dat lijkt me een mooi thema voor het publieke debat!”

Tóch een grondgebonden woning Van de scheefwoners die willen verhuizen, wil tweederde naar een koopwoning trekken, zo blijkt. Een op de drie heeft dan de voorkeur voor een nieuwbouwwoning. Slechts 20% kiest voor een appartement, het gros wil een grondgebonden woning. Zo'n woning mag b 200.000 tot b 250.000 kosten, zegt 25% van de ondervraagden. Voor nog eens 25% van de verhuisgeneigden mag de woning zelfs meer kosten dan dat bedrag. De helft van de verhuisgeneigden voelt zich echter wel

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Volgens het beleid van de Europese Commissie is een scheefhuurder: een huishouden met een bruto-inkomen boven de 5 33.000 per jaar en maandelijkse huurlasten onder de 5 648. 25% van de Amsterdamse huurders in een corporatiewoning is volgens die norm een scheefhuurder. Vanaf 1 januari moeten woningcorporaties 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen (maximale huur 5 648 per maand) toewijzen aan huishoudens met een brutoinkomen van minder dan 5 33.000 per jaar. Mits de corporaties ­tenminste in aanmerking willen komen voor staatssteun.

Zwolle

De Melkmarkt gaat bruisen “Doe iets met dat lelijke deel van de Melkmarkt”, zeiden veel Zwollenaren over de vijf vrijgekomen panden in hartje Zwolle. En dat gaat gebeuren. Binnenkort ontwikkelt Bouwfonds Ontwikkeling hier samen met lokale partner DLH een nieuw woon- en winkelcentrum. Zodat dit centrale stadsplein straks één bruisend geheel is.

De Melkmarkt neemt in het centrum van Zwolle een steeds belangrijkere plaats in, vertelt ontwikkelingsmanager Henry Schimmel van Bouwfonds Ontwikkeling regio Noord-Oost. “Het plein ligt tussen nieuwe winkelcentra met veel parkeergelegenheid en dé hoofdwinkelstraat van Zwolle. Daardoor zie je dat de loopstromen toenemen over de Melkmarkt. Dit is de laatste grote A1-locatie in het centrum van Zwolle die nog ingevuld kan worden.”

Oorspronkelijk was de bedoeling dat er winkels, horeca en appartementen zouden komen in de bestaande panden. Maar die

bleken daarvoor niet geschikt te zijn. Vandaar dat uiteindelijk is besloten tot nieuwbouw.

Schimmel: “De oude gebouwen waren niet monumentaal en wisselend van architectuur.

Met het ontwerp van Dana Ponec architecten wordt deze kant van de markt weer één geheel. Weliswaar krijgen de gevels verschillende kleuren en verspringende daken, toch zorgt de architectuur voor meer eenheid.”

Levendigheid neemt toe Dit gebied heeft veel potentie, zegt Schimmel. “Veel grote, exclusieve ketens hebben inmiddels interesse getoond voor de ruim 2500m2 commerciële ruimte. Bovendien zijn er uitgaansgelegenheden gepland. Er komt bijvoorbeeld een grand café. Met de herontwikkeling zal de levendigheid aan deze kant van de Melkmarkt dan ook toenemen.”

Fietsenkelder op het verlanglijstje De eerste twee lagen van de nieuwbouw (begane grond met vide) krijgen

winkelfuncties, daarboven zijn twintig stadsappartementen gepland. Na uitvoerig marktonderzoek is besloten om er kleine tot middelgrote appartementen (65-135 m2) te realiseren. “Een unieke mogelijkheid voor de binnenstadliefhebber, centraler kan een Zwollenaar niet wonen”, zegt Schimmel.

Onder het complex komt een bewaakte fietsenkelder. Die stond al heel lang op het verlanglijstje van de gemeente Zwolle, weet hij. “De gemeente wil een eind maken aan de rommelige aanblik die de vele fietsen in deze studenten- en fietsstad veroorzaken.”

Locatie: binnenstad Zwolle.

Was: 5 oude panden, waaronder: stadsarchief, Rabobank, ABN AMRO bank.

Wordt: ca 2500 m² commercieel (winkels en horeca), ca. 20 stadsappartementen en fietskelder.

Te ontwikkelen door: 50-50%-samenwerking tussen Bouwfonds Ontwikkeling en DLH. Wanneer: sloop en realisatie vanaf 2011.

8

maart 2011 – naw #39

9

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie mijn moment

‘ Voor mij is dit de Champions League in de project­ ontwikkeling’

Fotografie: Felix Kalkman

Moment: overleg met groene werkgroep Waar: Bouwfonds regio Midden “Sinds een half jaar zijn we met een interne werkgroep bezig een zogenaamde groene koperskeuzelijst samen te stellen. Aan de hand daarvan kan de koper straks kiezen uit aanvullende duurzame opties voor zijn woning. We benaderen het begrip ‘duurzaam’ niet alleen als een energievraagstuk, het gaat veel verder dan dat. Ik zit in de denktank om deze opties verder vorm te geven.

Als professionals zijn wij blind geworden voor de energieprestatie van onze woningen, terwijl de klant zich blijft verbazen over hoe energiezuinig de huizen van tegenwoordig zijn. We vergaten het ze gewoon te vertellen! In de sessie van vandaag zijn we met behulp van een reclamebureau die kloof aan het dichten.”

Moment: bouwplaatsbezoek Vleuterweide – De Tuinen van Vleuten Waar: Leidsche Rijn Utrecht “Het afgelopen jaar hebben we op deze locatie 200 woningen verkocht.

Op een prima locatie met een uitgekiende prijs-productverhouding is dat dus nog steeds mogelijk! We hebben gekozen voor een prefabbouwsysteem – ik noem het altijd technisch lego voor gevorderden.

Het bouwbudget hebben we toegepast op die plekken waar de koper het weet te waarderen: met overstekken, mooi sanitair, fraaie bakstenen en keramische dakpannen. In zo’n project creëer je als projectmanager meerwaarde in het proces door niet alleen structuur- maar ook cultuurgericht te handelen: hoe krijg je jouw visie overgebracht? Dat is gelukt: met het bouwteam hebben we het ‘lean-denkprincipe’ doorgezet in het DNA van de woning. Het is fantastisch om te zien dat het plan door de markt geadopteerd wordt en commercieel een succes is.

Ja, ik ben er trots op. Dit project is echt mijn kindje.”

Moment: overleg met de GEM Utrecht Waar: Leidsche Rijn Utrecht “De afgelopen drie jaar ben ik bezig geweest met het ontwikkelen van deze locatie in Vleuterweide. Aanvankelijk stonden hier dure tweekappers gepland. Het oorspronkelijke woningbouwprogramma hebben wij door de economische tegenwind helaas niet kunnen ontwikkelen. Na talrijke studies door diverse partijen hebben we nu een programma gekozen wat beter aansluit bij de marktvraag. In dit overleg bespreken we de inrichting van het openbaar gebied. Naast de stedenbouwkundige zit ook de landschapsarchitecte aan tafel. Voor mij staat centraal hoe we met deze inrichting meerwaarde kunnen genereren voor de omgeving. De kopersdoelgroep bevindt zich hoofdzakelijk tussen de 25 en 35 jaar en is in mijn ogen gericht op beleven en ontmoeten. Hoe geef je hier met weinig middelen gehoor aan? Met een bankje, een jeu-deboulesbaan of speeltoestellen? Eigenlijk heb ik weinig te zeggen over de inrichting. Maar we zijn al lang in discussie, we kennen elkaar goed. ”

Moment: intern overleg Waar: Bouwfonds regio Midden “Samen met mijn collega-projectmanager René Steman bespreek ik het plan van aanpak voor de ontwikkeling van Waalfront in Nijmegen. Ik ben hier sinds kort bij betrokken. Voor mij is dit de Champions League in de projectontwikkeling. Een prachtige opgave! Maar ook erg complex. Zo ligt de bouwlocatie gedeeltelijk buitendijks, wat allerlei bouwlogistieke uitdagingen met zich meebrengt. Met dit soort opgaven realiseer je je dat niet alle oplossingen binnen de eigen organisatie voorradig zijn. Partners heb je hard nodig, zij bepalen mede het succes.

Onze werkwijze verandert van organisatiegericht naar netwerkgericht. Een ontwikkeling die je overigens in het dagelijks leven ook terugziet, denk alleen al aan de opkomst van Twitter en Facebook.”

‘Het overbrengen van visie en inbrengen van vakmanschap.’

Korter kan projectmanager Arjen Kleijer zijn werk bij Bouwfonds regio Midden niet samenvatten. Hij werkt aan complexe plannen en is verantwoordelijk voor de opstalontwikkeling. Tijdens het gehele traject stuurt hij een team van (externe) adviseurs aan en uiteindelijk zorgt hij ervoor dat de ontwikkeling in verkoop kan worden gebracht.

Een paar momenten uit zijn gevarieerde werkdag.

10

maart 2011 – naw #39

11

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie kunst in de openbare ruimte

Wat: renovatie Nationaal ­Glasmuseum Waar: Leerdam Architect: Bureau SLA: Peter van Assche, Mathijs Cremers Bijdragen: circa 30 sponsoren, Bouwfonds Cultuurfonds heeft een bijdrage geleverd aan dit indrukwekkende museum. De bijdrage aan het herontwikkelen van dit museum is besteed aan de inrichting, zoals de vitrines, horecaruimte en goede raambedekking.

‘ Hier schittert het glas’

Een imposant gezicht: twee 19e-eeuwse dijkvilla's aan de Linge, onderling verbonden door vier loopbruggen. Het is het onderkomen van het vernieuwde Nationaal Glasmuseum in Leerdam, dat vorig jaar zomer zijn deuren heropende. Bouwfonds Cultuurfonds heeft bijgedragen aan deze opmerkelijke verbouwing.

Met het ontwerp van Bureau SLA heeft het Nationaal Glasmuseum een andere koers gekozen, vertelt directeur Arnoud Odding.

Het meest trots is hij op het feit dat het museum er weer staat. Vijftig jaar lang heeft het ‘tegen de verdrukking in gefunctioneerd’.

“Nu is het museum drie keer zo groot, heeft het een stabiele organisatie, een eigen glasblazerij en volop mogelijkheden. We hebben weer een organisatie die ertoe doet. En dat op de plek waar het allemaal begonnen is: de fabriek en het woonhuis van de oprichter.”

Maar er is meer om trots op te zijn. Het Nationaal Glasmuseum is het eerste Nederlandse museum dat de volledige collectie per-

manent voor publiek toegankelijk heeft, zowel online als fysiek. In de vier lange loopbruggen is de gehele collectie permanent tentoongesteld. Daardoor is geen gesloten depot meer nodig en kunnen de twee villa's gebruikt worden voor wisseltentoonstellingen.

Moet alles opgepoetst?

Het nieuwe museum is een statement geworden, vindt Odding. Voor een budget van slechts b 4 miljoen is het gerealiseerd, inclusief de ingrijpende renovatie, het transpa-

rante depot, het digitale kenniscentrum én de aankoop van de tweede villa. Odding: “In plaats van het budget uit te smeren over van alles en nog wat, kozen de architecten ervoor om een paar dingen goed te doen, zoals de loopbruggen, en andere dingen te laten zoals ze zijn. Want: moet alles wel opgepoetst, moet het tot in de puntjes nieuw zijn? De tijd heeft sporen achtergelaten, dat is ook boeiend om te bekijken.” Dat vond ook de Volkskrant, die het Nationaal Glasmuseum tot het beste nieuwe Nederlandse gebouw van

2010 verkoos. Een ‘liefdevolle en behoedzame reparatie’ noemt de krant het. Odding is er blij mee. “Onze restauratiefilosofie werkt.

We omschreven het wel eens als ‘hardcore authentiek’. Door dit ruige pand gaat het glas erin echt schitteren.”

Nieuwe jas, nieuwe functie Het museum wil de glasindustrie een nieuwe impuls geven. Bij de nieuwe jas past ook een nieuwe functie, zegt Arnoud Odding. “Het is een plek waar gediscussieerd en geëxperi-

menteerd wordt, gedacht en gelachen.

Zo hoor je op de audiotour de glasblazer en de fabrieksdirecteur vertellen, maar ook de alcoholist die te diep in het glaasje heeft gekeken.

Over ons topstuk - de vaas van Frank Lloyd Wright - zijn de meeste mensen lyrisch. Niet iedereen weet echter dat deze vaas in de ogen van de maker compleet mislukt is en daardoor niet in productie kwam. Dát vertellen we ook op de audiotour. Het relativeert het oordeel van de kenner.”

12

maart 2011 – naw #39

13

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Inspiratie nieuws

Visie

Argentijns stadsleven in Utrecht Het moet er net zo hot en bruisend worden als in de Argentijnse hoofdstad. In de eerste lenteweek start de verkoop voor Buenos Aires in Utrecht: het nieuwe woon-winkel-werk­ gebouw op de Kop van Lombok, het gebied bij Utrecht Centraal Station.

Een plek vol passie en warmte. Waar je de rust en ruimte hebt om een drankje te drinken op het enorme loungedeck, maar je ook kunt mengen in de Lombokse bedrijvigheid op straat. Dat is straks de realiteit in het appartementencomplex Buenos Aires. Het complex moet een brug slaan tussen de kleinschalige, kleurrijke wijk Lombok en het grootstedelijke stadscentrum van Utrecht. In de eerste lenteweek heeft Bouwfonds een verkoopbijeenkomst voor potentiële bewoners georganiseerd. Eind 2012, begin 2013 worden de eerste appartementen opgeleverd.

Het moderne complex Buenos Aires bestaat uit 84 appartementen met eigen balkon of terras, een grote binnentuin en een gezamenlijk loungedeck voor alle bewoners. Onder in het pand is ruimte voor diverse winkels, waaronder een grote Albert Heijn. Het ontwerp

Langverwacht en toch gekomen: het Stationskwartier in Weert.

Over twee jaar staan er ruim 100 woningen mét daktuin.

Binnenkort gaat de bouw van start van het Stationskwartier in Weert.

Over twee jaar staan hier in totaal 112 koop- en huurwoningen/-appartementen. Met op het dak een complete tuin met bomen, siergrassen, heesters en bloeiende planten. Weertenaren zijn blij met het nieuwe plan. In december 2010 startte Bouwfonds onder grote belangstelling de verkoop van de stadswoningen en appartementen. Wonen Weert neemt de 77 huurappartementen over. Naast de woningen en appartementen worden tevens 2600 m2 commerciële ruimte en een tweelaagse parkeergarage gerealiseerd. Bouwfonds verwacht het Stationskwartier begin 2013 te kunnen opleveren aan de nieuwe bewoners en gebruikers. Meer informatie: stationskwartier-weert.nl.

kwam tot stand na veelvuldig overleg met de klankbordgroep van Lombok. Architect Marlies Rohmer wilde met het ontwerp de levendigheid van Lombok teruggeven aan de buurt.

Marlies Rohmer: “Dit komt tot uiting in de buitenzijde, met opvallende erkers en een rijke

Zo doe je het: milieu & vastgoedontwikkeling

Duurzaamheid staat niet op zichzelf. Een plan of project moet niet alleen technisch ­ haalbaar zijn, maar ook financieel betaalbaar en verkoopbaar, zegt Bas van de Griendt, milieumanager bij Bouwfonds Ontwikkeling. In het gratis te downloaden kennis­document licht hij toe hoe tot duurzame vastgoed- en gebiedsontwikkeling te komen.

Omgaan met milieu en duurzaamheid bij vastgoeden gebiedsontwikkeling Wat ontwikkelaars moeten weten!

KENNIS DOC U M E NT

Woningen & daktuin voor Stationskwartier in Weert

Duurzame gebiedsontwikkeling gaat bovenal om gebouwen en gebieden waarin mensen ­w illen wonen, werken en/of recreëren. Dat wordt nogal eens vergeten, zegt Van de Griendt.

Het gaat dus niet alleen over milieukwaliteit en duurzaamheidprestaties, maar evenzeer over ruimtelijke kwaliteit en economische haal­ baarheid. Die gedachte vormt de kern van de MRE-benadering. Deze benadering en andere aspecten van milieu en duurzaamheid zijn ook eerder besproken in het handboek Projectontwikkeling, dat door NEPROM is ontwikkeld, en geschreven werd door Van de Griendt. Het hoofdstuk is nu ook in een kennisdocument te downloaden op de nieuwe website van Bouwfonds: http://ontwikkeling.bouwfonds.nl/kennisonderzoek/publicaties. Hier is overigens ook informatie te vinden over de visie op gebieds­ ontwikkeling, de vertaling ervan in de praktijk en enkele referentieprojecten.

detaillering in de vorm van een bijzonder metselwerkverband en leistenen kozijnomkadering. De binnenzijde is juist een rustpunt. Deze spanning maakt het een interessant gebouw dat zich helemaal voegt in zijn omgeving."

Meer weten: beleefbuenosaires.nu.

Zet vast in de agenda!

PROVADA: 7 t/m 9 juni; borrel van Bouwfonds Ontwikkeling: ­ woensdag 8 juni, Hal 10 Wie in de vastgoedbranche werkt, kan er niet omheen: de PROVADA. Het jaarlijkse ontmoetingsevenement van de branche vindt dit jaar plaats van 7 tot en met 9 juni, als vanouds in de Amsterdamse RAI. ­Gedurende de drie beursdagen treffen ­ontwikkelaars, beleggers, consultants, financiers, eindgebruikers en gemeenten elkaar in een professionele omgeving om plannen, ideeën en visies met elkaar te delen. En natuurlijk ook om het glas te heffen. De borrel van Bouwfonds Ontwikkeling is op woensdag 8 juni. De stand van Bouwfonds (samen met Rabo Vastgoedgroep) is te vinden in Hal 10.

Start bouw Veilingpark in Wijk bij Duurstede Begin februari is gestart met de bouw van twee rijen woningen in het laatste deelplan van Veilingpark: vijf woningen aan de Zandweg en drie herenhuizen aan het park. Hiermee is de bebouwing rondom het park voltooid. Het plan sluit naadloos aan op de reeds gerealiseerde woningbouw in Wijk bij Duurstede. Van deze fraai aan het park gelegen woningen zijn er nog enkele te koop. Ontwikkelingsmanager van Bouwfonds Rob Arends: “De verkoop is succesvol te noemen. Dit komt met name door de zichtbare kwaliteit van het plan, de nabijheid van het centrum en het park en de invloed die kopers hebben op hun toekomstige woonplek.” Meer informatie: veilingpark.nl.

Hoe overleef ik… de crisis

De crisis grijpt diep in bij de gebiedsontwikkeling. Dat raakt niet alleen zaken als planvorming, samenwerkingsvormen en financiering, maar ook de cultuur en de mentaliteit van de spelers. Het is te vroeg om aan te geven hoe alles wat is losgeraakt weer vastgemaakt kan worden. Toch deden Friso de Zeeuw (directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft) en Agnes Franzen (assistant professor gebiedsontwikkeling TU Delft) tien aanbevelingen. Ze richten zich tot alle opdrachtgevers en spelers in gebiedsontwikkeling, ieder in zijn eigen (veranderende) rol en verantwoordelijkheid. Een samenvatting:

1

ersterk de economische invalshoek in gebiedsontwikkeling.

V Speel in op de regionale en lokale ruimtelijk-economische ontwikkelingen. Wees marktgericht en honoreer de wensen van eindgebruikers. En: laat rekenen en tekenen gelijk opgaan.

2 Wees selectief in het maken van plannen. Maak een einde aan de sinterklaasplanning. Stel prioriteiten; dat geeft ook investeerders, financiers en beleggers vertrouwen. Werk – binnen die kaders – met globale en flexibele plannen. Het planproces moet efficiënter, goedkoper . Halveer de doorlooptijd, met behoud van kwaliteit.

3 Gemeenten: saneer de grondbedrijven stevig en pas de gronduitgifteprijzen aan. De uitkomsten beïnvloeden de mate waarin zijzelf nog kunnen deelnemen in gebiedsontwikkeling. Provincies krijgen een prominentere rol, ook in de programmering en in de door henzelf geambieerde rol als ‘gebiedsregisseur’. Vragen naar ‘rijksregie’ en nieuwe subsidiebudgetten heeft geen zin.

4 Koester de verschillen tussen groei- en krimpregio’s en speel erop in. In groeiregio’s is de schaal vaak groter en het tempo hoger.

Bereikbaarheid is van cruciaal belang. Daarbuiten is een meer organische ontwikkeling met kleinere projecten, in lager tempo, prima.

5 Richt je op vakmanschap. De crisis raakt de vastgoedsector en corporaties die zich toeleggen op gebiedsontwikkeling midscheeps.

Voor hen komt het nu aan op vakmanschap, transparantie, samenwerking en financiële soliditeit. Corporaties moeten – met passende risicoprofielen – blijven investeren in gebiedsontwikkelingen.

6 Neem onnodige belemmeringen voor het verloop van het gebiedsontwikkelingsproces weg. Vergroot de beslisruimte van publieke en private opdrachtgevers. Vereenvoudig het omgevingsrecht.

7 Verbreed het repertoire van samenwerkingsvormen publiek/privaat/particulier, met varianten die inspelen op de nieuwe realiteit.

Zoals planvorming van onderop of het joint-venture-light-model.

8 Financiering van gebiedsontwikkeling is nog steeds mogelijk voor goede plannen op de juiste locaties. Wel zijn de eisen strikter: meer eigen vermogensinbreng van de initiatiefnemer en een scherpe blik op concurrerende ontwikkelingen. Soms biedt voorfinanciering door overheden uitkomst.

9 Investeer in nieuwe waardemakers. Wonen en commercieel vastgoed zijn niet langer de motoren van gebiedsontwikkeling. Investeringen in bereikbaarheid, water(veiligheid), de energieverzorging en de zorgsector kunnen als nieuwe waardemakers fungeren.

10 Investeer in kennismanagement om resultaat te boeken. De kunst is kennis te ontwikkelen, te delen en te verspreiden over de nieuwe realiteit van gebiedsontwikkeling. Waterschappen hebben er al een aardig begin mee gemaakt.

14

maart 2011 – naw #39

Inspiratie detail

15

fotografie: Agnes Kappert

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Thema

fotografie: Agnes Kappert

binnen

In je eigen huis, in je vertrouwde stad of in een vruchtbaar samenwerkingsverband: binnen heeft vele betekenissen. En al die betekenissen hebben te maken met menselijk contact, met ruimte en geslotenheid, met veiligheid en comfort. Thema’s die terug komen in de hoofdartikelen op de volgende pagina’s.

Nieuw-Rhijngeest

Grappig torentje Het gebouw met dit torentje wordt nu al liefkozend ‘het kerkje’ genoemd bij omwonenden. Het is een van de bijzondere herkenningspunten in Nieuw-Rhijngeest, een wijk in opbouw bij Oegstgeest. Een soortgelijk torentje is in het oude Oegstgeest vaker te zien. En nu prijkt het dus ook in de nieuwe bouwstijl op deze tweeonder-een-kapwoning met de opvallend gele dakpan-

nen, ontworpen door architectenbureau Van Manen uit Noordwijk. Het ‘grappige torentje’ leverde veel positieve reacties op. Mieke van Kempen, locatiemanager namens Bouwfonds op dit project: “We hebben er bewust voor gekozen om meer van dit soort herkenningspunten te creëren. Speciale details die de rijke Oegstgeester bouwtraditie aanvullen en zo een eigen identiteit geven aan een nieuwe wijk.”

Het torentje is te vinden in het deelplan Rhijnwaeter in Oegstgeest. Zie ook: www.levenisbeleven.nl

Trend: De terugkeer van het woonerf Markt: Het succes van co-creatie Proces: Ontwikkelen in de binnenstad Samenwerking: Bouwfonds en Rabobank samen aan tafel Duurzaamheid: Merkbaar meer comfort in huis

16

maart 2011 – naw #39 - binnen

Het woonerf is terug!

17

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Een idylle voor gezinnen’, zo was het woonerf ooit bedoeld. Die idylle ging bijna ten onder aan haar eigen succes: het woonerf werd een bloemkoolwijk. Maar de behoefte aan groen, kindvriendelijk wonen, met de auto in de buurt, is groter dan ooit. En er zijn nieuwe stedenbouwkundige oplossingen voor. Het woonerf in ere hersteld. door: Jaap Huisman

I

s het woonerf toe aan een revival? Er zijn tekenen dat bewoners het vertrouwde concept opnieuw omarmen en dat ­ontwerpers zoeken naar mogelijkheden om de vraag naar privacy en de vraag naar het samenwonen met gelijkgestemden te combineren. Niet alleen in projecten in de stad, maar ook in uitleglocaties.

Hoewel de nieuwste projecten nog niet massaal van de tekentafel vallen, worden er verspreid over Nederland toch wijken en buurten opgezet in de geest van het aloude woonerf, dat in Nederland zijn bloeiperiode beleefde tussen 1975 en 1985. De Veranda in Almere is een aansprekend voorbeeld, door de losse manier waarop ONIX Architecten op Amerikaanse leest geschoeide verandawoningen in het groen heeft gestrooid. En bij ’s-Hertogenbosch springt Haverleij in het oog. Recentelijk is een nieuw kasteel toegevoegd aan de reeks autoluwe of autovrije enclaves in het weiland. Op stapel staat bijvoorbeeld een wijkje aan de dorpsrand van St.-Michielsgestel, waar Bouwfonds Ontwikkeling samen optrekt met bouw- en ontwikkelingsbedrijf Hurks. En dan is er nog Rijswijk-Zuid, ontworpen door Kuiper Compagnons. Dat moet state of the art worden.

Permanente camping

Maar eerst terug naar de origine van het woonerf. Die ligt niet in Nederland maar in Scandinavië, waar al voor de oorlog werd geëxperimenteerd met ontspannen woonvormen in onder meer Helsinki en Malmö. Het woonerf, zo dachten beleidsmakers, zou een geschikte biotoop kunnen zijn voor arbeiders. Een zekere betutteling was het experiment niet vreemd. Zo beschikten de bewoners van de wijk Puu-Käpylä in Helsinki (1925), op vijf kilometer afstand van het centrum, alleen doordeweeks over een openbaarvervoerverbinding met de rest van de stad. In het week-

‘ De menselijke schaal en het menselijk contact, daar gaat het om bij het nieuwe woonerf’ Peter Hoesbergen

einde lag de tramlijn stil. De arbeider diende in een gezonde bosrijke omgeving tot rust te komen in houten huizen zonder sanitair. Dat was geconcentreerd in kleine gebouwen op het terrein.

De associatie met een camping ligt voor de hand, alleen dan een die niet wordt afgebroken.

De auto te gast

Peter Hoesbergen, stedenbouwkundige bij Bouwfonds Ontwikkeling, ziet het ontstaan van het woonerf als een belangrijke fase in de ontwikkeling van suburbane woonmilieus. Alleen al vanwege deze cultuurhistorische betekenis dienen goede voorbeelden van bestaande woonerven wat hem betreft gekoesterd en bewaard te blijven. “Het woonerf was een reactie op de afstandelijke, geometrische en grootschalige strokenbouw uit de jaren zestig. Er was in de jaren zeventig behoefte aan gebieden waar de individuele expressie en het menselijke contact meer kans zouden krijgen.

Het was een reactie op de anonimiteit en eenvormigheid.

Nadat het idee van woongroepen was weggevallen, kwam er een tegenbeweging op, het verlangen naar goed beheersbare gebieden waarin alle ruimte geboden werd voor het leven in de openbare ruimte. Waar de auto dus te gast was. Dat was anders in de blok- en strokenverkavelingen van de perioden daarvoor, waar de auto dominant aanwezig was.”

Wat Hoesbergen betreft moeten de voorbeelden van woonerven die exemplarisch zijn voor dit gedachtegoed dan ook niet gesloopt, maar gereconstrueerd en gerestaureerd worden.

Emmerhout, gesticht rond 1960 en opgeleverd in 1965, was voor zover bekend het eerste Nederlandse woonerf. De gemeente Emmen wilde er de werknemers van de AKU (de latere AKZO) huisvesten. De rijtjes verspringende huizen met platte daken liggen te midden van bossen en velden. Want, had de toenmalige burgemeester de stedenbouwkundigen meegegeven: “Emmen zal een stad worden, akkoord, als het maar een dorp blijft.” Dat dorpse, het kindvriendelijke, zou een kenmerk van het woonerf worden, dankzij een strikte scheiding tussen autostraten en woonerven. Een idylle voor gezinnen, typeert Gijs van den Boomen, directeur landschap en stedenbouw bij Kuiper Compagnons, het. “Als de kinderen zorgeloos zijn, zijn de ouders het ook.”

Gekronkel en achterommetjes

Na Emmerhout volgden de Tanthof in Delft en het stedenbouwkundig concept van Leusden, maar je zou er ook de Bijlmermeer »

maart 2011 – naw #39 - binnen

19

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

© Heikki Havas/Museum of Finnish Architecture

18

Het 'oerwoonerf', Puu-Käpylä, in Helsinki (1925)

Het Eerste Nederlandse woonerf, Emmerhout in Emmen (1960)

in Amsterdam en de ‘bloemkoolwijken’ van Zoetermeer onder kunnen rekenen. Wat zij gemeen hebben is de voorrang voor het langzame verkeer (fietser en voetganger), de concentratie van de parkeerruimte en het openbaar groen. Maar, zegt Hoesbergen: “Je doet het woonerf tekort door het alleen vanuit de verkeerskundige optiek te benaderen, want het is meer dan dat. Het is ook een sociale entiteit. De wisselwerking tussen de woningen onderling en tussen de woningen en de inrichting van het openbaar gebied, de overgang van privéruimte naar collectieve ruimte, is dan ook essentieel.”

Gijs van den Boomen ziet veel waardevols in het concept woonerf, maar noemt als grootste nadeel van het oude model de onoverzichtelijkheid. “Het stedenbouwkundig plan bevatte zoveel gekronkel, zoveel hoekjes en achterommetjes dat bezoekers zich moeilijk konden oriënteren. Je moet het zien als de draadjes van een gebreide trui waarvan niemand het breipatroon in de gaten had. De wijken misten bovendien identiteit. Alles leek op elkaar.

Een ander nadeel was de gecombineerde parkeervoorziening en de route naar huis waardoor zowel bezoekers als bewoners aan de achterzijde de woning binnenkwamen. De achterdeur was de voordeur. Door de plekken zonder toezicht werd ook de sociale onveiligheid een bezwaar.”

Een goede balans tussen een goede autobereikbaarheid en de autoloze ruimte is van belang voor het welslagen van het woonerf, meent Hoesbergen. Bewoners moeten niet lange afstanden hoeven afleggen van de voordeur naar de parkeerplaats. De ligging van die ‘parkeerhavens’ moet dus met zorg worden gekozen. Hij plaatst daarom vraagtekens bij de wijk De Eilanden in Ypenburg (Den Haag), waar de ruimte voor auto’s (en zeker voor twee auto’s) beperkt is en de huizen ook nog eens dicht op elkaar staan. Je kunt je het gemopper over sjouwen met boodschappen voorstellen.

In nieuwe woonerfconcepten is het parkeren vaak opgelost aan de achterkant van de woning, waarbij aan de voorkant van de woning gebieden autovrij en groen of pleinachtig worden gehouden. Bij St.-Michielsgestel is gekozen voor meerdere korte parkeerinsteken naar een klein aantal woningen zodat alle woningen direct aan een centraal, autovrij parkje liggen. “De kwaliteit van dat woonerf ligt in het collectieve groen en de ruime verkaveling, terwijl de bewoners toch op of naast hun perceel kunnen parkeren.”

samen. Oorspronkelijk was de autodichtheid per gezin 1,2. In Vinexland is dat opgelopen via 1,6 naar 1,8. Soms wordt al de 2,0 overschreden. De twee auto’s voor de deur temperen de kwaliteit van de traditionele straat. Met een standaardbeukmaat van 5,4 of 5,6 meter per woning is er domweg geen plaats meer voor twee auto’s, laat staan voor een derde van bezoekers . “Omdat dubbel grondgebruik zoals in Nieuw-Leyden met auto’s op parkeerdekken kostbaar is, kom je uit op achterstraten. Het verschil met vroeger is dat bewoners elk een eigen parkeerruimte hebben en via de achterkant binnenkomen, terwijl de voordeur bestemd is voor bezoek, bezorging en sociaal contact.” De pre van een woonerf, de ontmoetingsruimte, blijft daarmee intact. En tegelijk doen nieuwigheden hun intree. In Rijswijk-Zuid worden de parkeerplaatsen uitgerust met stopcontacten, zodat de elektrische auto kan worden opgeladen. Zonnepanelen in de carport zijn ook ‘mee-ontworpen’.

Hoesbergen legt het verschil met de jaren zeventig ook bij de betrokkenheid van de toekomstige bewoners. “Tegenwoordig kiezen we bewust voor overleg met de bewoners tijdens het ­ontwikkelingstraject. We willen de wensen van onze klanten horen en honoreren. In de jaren zeventig legden de ontwikkelaars en de gemeenten waarschijnlijk meer hun wil op. We meenden destijds te weten wat goed voor de bewoners was.”

Bewonersparticipatie in een vroeg stadium voorkomt mislukkingen en onvrede.

Ontmoetingsruimte en zonnepanelen

Wat is het verschil tussen de nieuwe woonerven en die uit de jaren zeventig? De parkeernorm, vat Van den Boomen kort en bondig

St-Michielsgestel

Schemereiland Het Rooie Dorp, Alkmaar

‘Het oude woonerf was als een gebreide trui waarvan niemand het breipatroon zag’ Gijs van den Boomen Rijswijk-Zuid

Alles in elkaar geritst

Het woonerf nieuwe stijl draagt van alles wat in zich, meent Hoesbergen. “Het is én én én. We zoeken naar collectiviteit in combinatie met de individuele woning, een speelplek voor de kinderen maar ook een plaats voor de auto, we streven naar duurzaamheid en aanpasbaarheid. In die zin wijkt het woonerf af van de varianten uit de jaren zeventig.” Bovendien trekken meer dan voorheen stedenbouwkundigen, architecten en landschapsarchitecten samen op bij het ontwerp.

Toekomst

Dat het woonerf nu kansrijker is dan tien jaar geleden, heeft ook te maken met de crisis. Grootschalige en/of ambitieuze woningbouwprojecten verkeren in zwaar weer, enkele projecten in de Randstad uitgezonderd. In plaats daarvan loont het om kleinere buurten en wijken te ontwikkelen waarvan op voorhand vaststaat dat ze aansluiten bij de kwalitatieve vraag van woonconsumenten. En zo lijkt er zowaar een toekomst weggelegd voor dat veertig jaar oude concept.”

Haverleij, 's-Hertogenbosch

20

maart 2011 – naw #39 - binnen

‘ De ontwikkelaar geeft zo iets van zijn vak uit handen’

De koper ontwerpt mee Co-creatie

door: Annemarie de Haas fotografie: Timo Sorber

Bij Bouwfonds kunnen toekomstige bewoners al in een vroeg stadium meedenken over de indeling van hun nieuwbouwwoning. De ontwikkelaar zorgt voor de contouren, de koper vult in. Ontwikkelen op basis van co-creatie – hoe werkt dat?

B

ij Bouwfonds Ontwikkeling krijgen diverse projecten vorm in nauwe samenwerking met bewoners. Zo werden bij de ontwikkeling van de Urban Villa’s in Elst toekomstige bewoners uitgenodigd voor twee brainstormavonden. Daar konden belangstellenden reageren op het voorlopige schetsontwerp van het project. Daarna konden ze thuis hun eigen plattegrond uittekenen. Ook voor Miles Building op de Amsterdamse Zuidas, een samenwerking tussen Bouwfonds, ERA Contour en Prospect Zuidas, maken toekomstige bewoners, onder begeleiding van een woonadviseur, hun eigen plan.

Deze nieuwe aanpak bij projectontwikkeling waarbij betrokken partijen vanuit gelijkwaardigheid samenwerken - ook wel co-creatie genoemd - is met de tijd gegroeid. Daarbij speelt deels mee dat woonconsumenten steeds beter weten wat ze willen en graag meedenken. De ervaring leert dat zij ook vaak goed weten waar een woning wel of niet aan moet voldoen.

Bovendien kan een ontwikkelaar met het faciliteren van de inbreng ook de betrokkenheid van bewoners bij het project vergroten. Tijdens het brainstormen en tekenen neemt de architect ze als het ware al mee in de beslissingen. Ze worden al enthousiast voordat ze in de woning gaan wonen.

Verwachtingen managen

Voorheen was de standaardaanpak om via eigen onderzoek de behoeften van woonconsumenten in een bepaald gebied zo goed mogelijk in kaart te brengen. Op basis daarvan werd een ontwerp gemaakt, meestal met enkele varianten op een plattegrond. Deze aanpak voldoet nog steeds bij veel projecten. Maar soms is er meer nodig. Vooral omdat in de praktijk vaak blijkt dat niet alle woonwensen van tevoren altijd goed inzichtelijk zijn te maken. Dat kan als gevolg hebben dat er achteraf allerlei aanpassingen moeten plaatsvinden.

Deze nieuwe manier van werken is intenser in het voortraject en vraagt ook om een andere benadering van de klant. Al vanaf de start gaat het erom actief te luisteren. De ontwikkelaar moet ook bereid zijn iets van het ‘eigen vak’ uit handen te geven. Daarbij is het belangrijk goed duidelijk te maken waar de toekomstige bewoner wel of niet over kan meebeslissen, om te voorkomen dat hij te hoge verwachtingen krijgt. Maar uiteindelijk levert het een sfeer van gelijkwaardigheid op en dat kan weer zorgen dat een project een groot draagvlak heeft. Er is minder verkooprisico en bewoners komen uiteindelijk terecht in een woning die aansluit bij hun wensen. Op de volgende pagina’s twee voorbeelden van co-creatie in projecten van Bouwfonds Ontwikkeling. »

22

maart 2011 – naw #39 - binnen

deur met zijlicht

oude indeling nieuwe indeling

keukeneiland

Het project

vlnr: Jan Kruidenier, Betsie Loeffen, Henny Loeffen en Rudi Hidding

Wie: Betsie (62) en Henny (64) Loeffen Waar: Elst (omgeving Arnhem) Wat: Urban Villa van 133 m2 met uitpandig balkon Betsie en Henny Loeffen waren na 35 jaar toe aan een andere woning, gericht op de toekomst. Met minder trappen, genoeg kamers voor de kleinkinderen en vrij uitzicht. Ze zagen de advertentie voor de Urban Villa’s in Elst en gingen na een brainstormavond van Bouwfonds Ontwikkeling zelf met hun plattegrond aan de slag. Vanuit Bouwfonds werden ze ondersteund door verkoopmanager Jan Kruidenier en projectmanager Rudi Hidding.

‘De architect ging op de vloer aangeven hoe groot onze woonkamerkeuken werd’

Betsie en Henny: “We zagen een advertentie voor het appartement. Het trok ons meteen: de ligging, de grootte, het uitzicht. We hebben ons op de website ingeschreven als belangstellende en al snel volgde een uitnodiging voor de brainstormavond. Daar konden we met stickers op presentatiepanelen aangeven wat ons in het plan wel of niet beviel. We kregen materiaal mee om zelf een indeling te kunnen schetsen. We zagen meteen dat er individuele bergruimte in de onderbouw bij moest komen, de rest bedachten we pas later thuis.”

Rudi Hidding: “We waren heel blij met de respons op die avond: 90 mensen. Aan de hand van hun reacties is het plan op een aantal punten ingrijpend aangepast. We zijn van 20 naar 17 appartementen gegaan.

Er was duidelijk meer behoefte aan grotere appartementen en aan aparte bergruimte.

Verder is het aantal schachten in de appartementen teruggebracht, om de indelingsvrijheid te vergroten.”

Over de streep?

Betsie en Henny: “Toen we op de tweede brainstormavond kwamen, was er veel in het plan veranderd. Het was mooi om te zien dat er naar ons was geluisterd! Wij wisten toen zeker dat we voor een appartement wilden gaan, met een uitpandig balkon, waardoor we naar drie kanten uitzicht krijgen.”

De uitwerking

Jan Kruidenier: “Op die tweede brainstormavond hebben we het aangepaste ontwerp gepresenteerd. De basis lag daarmee vast: de grootte, het aantal appartementen en overdekte parkeerplekken en de bergruimtes. Kopers kregen maximale indelingsvrijheid binnen de woning. Om ze een idee te geven van hoe ze wensen konden uitwerken, volgde een ontwerpsessie bij de architect..”

Betsie en Henny: “Dat was leuk. De architect ging op de vloer aangeven hoe groot het oppervlak van onze woonkamer-keuken was. Zo, wat een ruimte! Wij hebben meteen enkele dingen kunnen aanpas-

inloopdouche

sen. Zo wilden we geen dubbele maar een enkele deur naar de woonkamer, zodat we ruimte hebben voor een kastje in de gang. Er komt een zijlicht naast, voor extra ­l ichtinval. De architect opperde een extra raam in de kamer, maar dat vonden wij niet nodig. Dan kun je weer minder kasten kwijt.”

Alles naar wens?

Rudi Hidding: “Achteraf hadden wij het gevoel dat er te veel tijd zat tussen de brainstorm en het ondertekenen van de koop-aannemingsovereenkomst.”

Betsie en Henny: “Dat hadden wij niet. Die tijd konden wij wel gebruiken, omdat het toch wennen is om opeens geen woonhuis maar een appartement te kopen. En we zijn blij met hoe het nu wordt. We hebben alleen geen overdekte parkeerplaats bij ons appartement. Dat is jammer. Maar je kunt niet alles hebben. En we kregen wel als verrassing 1500 euro korting, een meedenk premie voor de eerste groep instappers.

Dat had niet gehoeven, wel sympathiek!”

24

maart 2011 – naw #39 - binnen

dubbele deur walk-in-badkamer

plek keukenblok variabel

Miles Building

Peter en Jolanda: “We vielen voor het aantal vierkante meters, het grote balkon en het mooie afwerkingniveau van het pand, onder meer die verdiepinghoge ramen.

Maar ook de sfeer van het gebied eromheen trok ons: het heeft iets New York-achtigs. Bovendien ben je zo in de stad, terwijl je toch rustig woont.”

vlnr: Jolanda Wessels, Peter Wessels, Daniëlle Robben en Edwin Duindam

Bij Miles Building op de Amsterdamse Zuidas konden toe­ komstige bewoners aan de slag met een woonadviseur. Peter en Jolanda Wessels verkochten enkele jaren geleden hun populaire bed and breakfast in Amsterdam. Vorig besloten ze weer een nieuw huis te gaan kopen. Miles Building sloot het best aan bij hun wensen. In overleg met Edwin Duindam, woonadviseur bij ERA Contour, hebben ze hun eigen appartement vormgegeven. Daniëlle Robben is als verkoopmanager vanuit Bouwfonds bij het project betrokken.

‘We wilden heel graag een walk-inbadkamer. Net zoals in een hotel’

Eigen ideeën

Edwin Duindam: “Als woonadviseur ben ik vooral gaan luisteren wat Peter en Jolanda wilden. De basiselementen lagen al vast: waar het toilet komt, welke muren dragend zijn. Ik keek vooral of alle aanvullende wensen ook bouwtechnisch mogelijk waren.”

Peter en Jolanda: “Wij hebben veel verbouwd in ons leven. Dus wij hadden ook al snel een beeld van hoe we dingen wilden.

We zijn met een liniaal gaan zitten en gaan tekenen. We wisten dat we het liefst een walk-inbadkamer wilden vanuit de slaapkamer. Net zoals in een hotel. Daarvoor moesten de deur en een muurtje worden verplaatst, om de ruimte groter te maken.

En we wilden een dubbele deur met veel glas vanuit de gang naar de woonkamer, om het meer open te maken. Anders heb je zo’n gang vol met dichte deuren.”

Daniëlle Robben: “Doordat zij vroeg in het traject hun wensen aangaven, hadden we er ook voor de verdere ontwikkeling van Miles Building iets aan. Zo hebben we onder meer de optie toegevoegd dat de

Edwin Duindam: “Die dubbele deur kon in dat stadium nog worden toegevoegd, omdat de constructie nog niet vast lag.

Later was dat moeilijker geweest. En ook de aanpassingen van de badkamer waren

Overleg?

Wie: Peter (66) en Jolanda (67) Wessels Waar: Miles Building, Zuidas Amsterdam Wat: appartement van 130 m2 met rondom balkon

keuken toch verplaatst kan worden en niet op een vaste plaats komt. We merkten dat die wens bij veel kopers leefde.”

deur en muur verplaatst

geen probleem.”

Wat er niet kon

Peter en Jolanda: “Het overleg met Edwin verliep steeds soepel. Uiteindelijk vonden we het wel jammer dat er in de basisconstructie veel ruimte op is gegaan aan de brede gang, de ventilatoren en andere installaties. Dat gaat dan wel ten koste van de grootte van de woonkamer.”

Edwin Duindam: “Ja, dat lag allemaal al vast. Gelukkig hebben we dan tegenwoordig wel een loos leidingsysteem, waardoor leidingen vrij makkelijk door het appartement verplaatst kunnen worden. Dat geeft weer mogelijkheden bij het indelen.”

Peter en Jolanda: “Het is ook wel zo dat je steeds meer ideeën krijgt, als je eenmaal goed gaat kijken. Op het laatst wilden we er zelfs nog wel meer kamers bij! Maar dat kan niet. Het is ook mooi zo. Wat ons betreft, mag het nu snel opgeleverd worden.”

26

maart 2011 – naw #39 - binnen

27

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Binnen in de stad Iets nieuws inpassen in een historische omgeving. Hoe doe je dat?

Zo, dat het naadloos opgaat in de stijl van de omringende gebouwen en omgeving? Of juist zo dat het iets nieuws toevoegt? Drie voorbeelden van ontwikkelen in de binnenstad waar Bouwfonds bij betrokken is. door: Raquel Mourik fotografie: Hans van den Heuvel

Nieuwe Beeklaan, Den Haag

In de taal van de buurt Mieke Bosse, architect en mede-eigenaar SCALA Architecten:

“Voor we in de Beeklaan aan de slag gingen, werkten we aan het project Nieuw Valkenbos. Dit besloeg vijf straten achter de Beeklaan. Wij realiseerden ons toen al dat er in de wijk veel verloren zou gaan als het gebied gesloopt en vervangen zou worden door niet-kenmerkende nieuwbouw. Zelfs het mooist denkbare plan zou een eilandje blijven als dat niets met de omgeving te maken zou hebben. Het plan helpt de buurt dan niet omhoog, maar degradeert de omringende bestaande bouw tot een slooplocatie. Ik vind het dan ook leuk om te horen dat mensen nu denken dat de woningen in Nieuw Valkenbos er al een eeuwigheid staan. Die zijn pas in 2002 opgeleverd. Dat betekent dat oud en nieuw goed op elkaar aansluiten. Wat mij betreft is een project dan helemaal geslaagd.

Chinees of Arabisch?

‘Mensen denken dat de woningen er al een eeuwigheid staan’

Voor de Beeklaan hebben we hetzelfde uitgangspunt gehanteerd, al werkt het daar net een beetje anders. De Beeklaan loopt als een lange laan door deze wijken van Den Haag. Het is een doorgaande straat die functioneert op het niveau van de stad. Je hebt er veilige en minder veilige stukken. Deze gebouwen, Nieuwe Beeklaan, moesten het visitekaartje worden van de wijk. Dat hebben we gedaan in een architectonische taal die eigen is aan de wijk: rood metselwerk met witte banden, uitbundige versieringen in het metselwerk en veel erkers.

Dat ik in deze stijl een pand moest ontwerpen, beklemde mij niet. Vergelijk het met taal. Als je de architectonische taal van de wijk spreekt, vind je aansluiting. Als iedereen Chinees spreekt, moet je geen Arabisch gaan spreken. Bovendien kun je in iedere taal iets beweren wat nog niet beweerd is. Je kunt in iedere taal iets moois vertellen, dat is voor mij essentieel. De bewoners ­hebben een grote stem gehad. Ik heb het ontwerp ook steeds bij de bewoners gepresenteerd, waarna zij er dingen over hebben gezegd. Zo hoort het ook. We hebben veel complimenten gekregen over het project.”

Nieuwe Beeklaan in het kort Ontwikkeling: Bouwfonds Ontwikkeling in opdracht van gemeente Den Haag Ontwerp: SCALA Architecten Start ontwikkeling: 2001 Oplevering: 2010 Inrichting: 104 woningen, waarvan 90 appartementen en 14 grondgebonden woningen, verdeeld over vijf gebouwen. Het hoofdgebouw telt zes verdiepingen en is te herkennen aan een opvallende toren. De vier andere blokken zijn vier verdiepingen hoog. Alle appartementen hebben een buitenruimte aan de zonzijde en een eigen parkeerplaats. In het hoofdgebouw is bovendien een gemeenschappelijke fietsenstalling ondergebracht.

Een deel van de appartementen wordt verhuurd door een woningbouwcorporatie als groepswonen voor ouderen.

Zo’n 1200 m2 op de begane grond is gereserveerd voor winkels en mkb-ondernemingen.

28

maart 2011 – naw #39 - binnen

29

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Ondanks het verschil in bouwstijlen, blijft de eenheid behouden’

Het Clarenhof, Mechelen in België

Breken met het verleden Xaveer De Clercq, coördinator stadsvernieuwing en stadsontwikkeling Mechelen:

“Vanaf het moment dat het vroegere Euroshopping werd gebouwd, was het eigenlijk gedoemd te mislukken. Het gebouw stamt uit het begin van de jaren zeventig. Het telde 2 winkelgalerijen met 120 winkeltjes, de stadsfeestzaal, een bioscoop en een parkeergebouw met tien verdiepingen. Het werd buiten het commercieel centrum van Mechelen gebouwd. Wilde je winkelen in Euroshopping, dan moest je er echt naartoe, maar omdat het een onaantrekkelijk gebouw was, deden maar weinig mensen dat.

Het hoge gebouw wierp letterlijk en figuurlijk een schaduw op de woningen die ernaast lagen. In en om het complex waren problemen met veiligheid en leefbaarheid. Niet voor niets werd Euroshopping de ‘stadskanker’ van Mechelen genoemd.

In 2001 werd besloten het project aan te pakken. Na een lange periode van uitkopen en onteigenen was de stad in 2008 volledig eigenaar van Euroshopping. Volgens onze definitie moest dit gebied in hoofdzaak een woonproject worden dat inspeelde op de woonbehoefte in Mechelen. We wilden er grondgebonden woningen, maar ook lofts en appartementen ontwikkelen. ­Verder was er beperkt ruimte voor commerciële activiteiten op buurtniveau en een kleinere parking voor vaste gebruikers.

Ambitie en verbinding

‘We wilden laten zien dat Mechelen een ambitieuze stad is’

Het project moest duidelijk breken met het verleden. Het project moest de negatieve gevoelens die mensen hadden bij Euroshopping wegpoetsen. Maar er was meer. Met dit project wilden we laten zien dat Mechelen een ambitieuze stad is. Je vindt er veel historische gebouwen - zo’n 400 monumenten - maar er is ook ruimte voor moderne bouw.

Het Clarenhof verbindt het centrum van Mechelen met de wijk Ham. Ondanks het verschil in bouwstijlen blijft de eenheid behouden. De zijde met appartementen sluit aan op het centrum, terwijl de grondgebonden woningen goed passen bij de wijk Ham. Met de bouw worden ook de straten en pleinen rond Het Clarenhof ­vernieuwd en beplant. Zodoende ontstaat er een groene as van de Botermarkt langs het binnenplein van Het Clarenhof tot aan de Kruidtuin, de groene long van het stadscentrum.”

Het Clarenhof in het kort Ontwikkeling: Bouwfonds Property Development Belgium in opdracht van gemeente Mechelen Ontwerp: Poponcini & Lootens, Wit architecten Start ontwikkeling: 2001 Oplevering: 2012 Inrichting: 64 appartementen, 5 duplexwoningen en 27 eengezinswoningen met een tuin. Ondergronds komen circa 190 parkeerplaatsen, verdeeld over twee niveaus. Er zijn twee ruimtes beschikbaar voor commerciële activiteiten op buurt­ niveau en er is een grote private binnentuin.

30

maart 2011 – naw #39 - binnen

31

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Winkelen in Boxtel is een stuk aantrekkelijker geworden’

De Croon, Boxtel

Het gat in de markt gevuld Anton van Aert, wethouder welzijn en sociale zaken in de gemeente Boxtel:

“Onze gemeente telt dertigduizend inwoners. Het is een stad die tussen servet en tafellaken zit. Onze inwoners trekken voor veel voorzieningen naar de grote steden om ons heen: Tilburg, Den Bosch en Eindhoven. Tegelijkertijd vervullen wij die functie voor de dorpen die ons omringen.

We hadden twaalf jaar aangekeken tegen het ‘gat in de markt’ in Boxtel toen we besloten het plan De Croon ten uitvoer te brengen.

Het plan omvat 34 appartementen en in totaal 1700 m2 commerciële ruimte. In het winkelcentrum vormt De Croon het ontbrekende stukje van een circuit in de vorm van een acht. Winkelen in Boxtel is een stuk aantrekkelijker geworden. Voorheen kende Boxtel een vrij langgerekt winkelcentrum, nu kun je rondlopen met links en rechts winkels.

Op de plek van De Croon kruisen de economische en de historische as van Boxtel elkaar. De economische as loopt van het station naar de markt, de cultuurhistorische as loopt van de SintPetruskerk naar kasteel Stapelen. Langs de route vind je monumentale panden. Binnen de gemeente bestond de behoefte de historische as te benadrukken. Met de bouw van De Croon hebben we zowel de economische als de cultuurhistorische as versterkt. Dat komt ook tot uitdrukking in de architectuur, die een mix is van moderne en historische bouw.

‘De cultuurhistorie verdient in Boxtel een kans’

Eigentijds en historisch

Ik vind dat we daarin een goede keuze hebben gemaakt. Als je kijkt naar de beste winkelsteden van de afgelopen jaren, dan zijn dat steden als Den Bosch, Breda en Maastricht. In deze steden gaan cultuurhistorie en een prettig winkelaanbod hand in hand.

Dat verdient in Boxtel ook een kans.

Als je kijkt vanaf de marktzijde, dan past het geheel goed in de historische omgeving. De daken variëren in hoogte en de panden zijn uitgevoerd in verschillende kleuren baksteen. Concentreer je je op de onderkant, dan valt de moderne stijl meteen op. De panden hebben rechte lijnen, zijn ruim van afmeting en licht van kleur en er is gebruik gemaakt van hedendaagse materialen zoals roestvrij staal. Ze ademen historie, maar het zijn bepaald geen Anton Pieck-achtige gebouwen.”

De Croon in het kort Ontwikkeling: Bouwfonds Ontwikkeling in opdracht van gemeente Boxtel Ontwerp: Wim Stevens Uitvoerend architect: Hoen Architecten Start ontwikkeling: 2003 Oplevering: 2010 Inrichting: 34 koopappartementen en 11 winkeleenheden. Het plan bestaat uit drie plandelen: Dommel Villa (6 appartementen, 2 penthouses), Promenade Wonen (11 winkels, met daarboven 15 appartementen) en Marktzicht (9 appartementen en 2 penthouses). Voor de winkels is zo’n 1250 m2 beschikbaar.

Voor alle bewoners is er een plek gereserveerd in de ondergrondse parkeergarage.

32

maart 2011 – naw #39 - binnen

33

In één huis met de Rabobank

Als onderdeel van Rabo Vastgoedgroep werkt Bouwfonds ­Ontwikkeling nauw samen met de Rabobank. Ries Jelier van Bouwfonds regio Zuid-West en Fred van Heyningen van Rabobank Westland vertellen hoe goed die familierelatie kan werken. door: Edwin Lucas fotografie: Peter van Breukelen

Fred van Heyningen en Ries Jelier

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

34

35

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

‘Kennis delen, elkaars kracht benutten en zo de kosten omlaag brengen, daar wordt de klant beter van’

‘We bekijken samen hoe we een goede gesprekspartner voor gemeenten kunnen zijn’

Fred van Heyningen, Rabobank

Ries Jelier, Bouwfonds Ontwikkeling

“K

ijk,” zegt Ries Jelier, terwijl hij zijn BlackBerry op tafel legt, “dit is eigenlijk hoe je de samenwerking tussen Bouwfonds Ontwikkeling en de Rabobank moet zien. Dit is een telefoon, maar ook een camera. Je kunt ermee op het internet en je kunt er e-mail mee versturen en ontvangen. En nog veel meer. En dat allemaal tegelijk. Die integratie van functies streven wij binnen de Rabo Vastgoedgroep ook na.”

Ries Jelier is directeur regio Zuid-West van Bouwfonds Ontwikkeling. In die regio ligt het Westland met zijn vele tuinbouwbedrijven. Een dichtbevolkt gebied met weinig ruimte, maar veel kansen. Bijvoorbeeld voor investeren in duurzame energie.

Fred van Heyningen, directievoorzitter van de Rabobank Westland, kan vanuit het glazen Rabobank-gebouw in De Lier de vele tuinbouwkassen in de omgeving goed zien liggen. Hij vertelt over mogelijkheden voor nieuwbouwprojecten in zijn regio. Restwarmte uit de kassen van telers kan worden gebruikt voor de verwarming van nieuwe woningen. Omdat die nieuwbouwwoningen ook zeer goed worden geïsoleerd, zijn de energielasten laag. Bouwfonds investeert graag in dat soort duurzame woningprojecten.

Daarmee worden mooie combinaties mogelijk.

Glastuinbouw, energie, woningbouw, duurzaamheid: samen vormen ze de ideale omgeving waarin de ‘smartphone’, de combinatie van Bouwfonds en Rabobank, kan werken. Fred van Heyningen: “Rabobank voelt zich verantwoordelijk voor duurzaamheid. Wie minder energielasten heeft, bijvoorbeeld omdat hij een zeer energiezuinige woning heeft, kan bij ons een hogere hypotheek krijgen.”

Elkaars kracht benutten

Binnen de Rabo Vastgoedgroep wordt steeds vaker en intensiever de samenwerking gezocht én gevonden. Waar het maar kan, zoeken Rabobank, Bouwfonds Ontwikkeling, FGH Bank, Bouwfonds REIM, MAB Development en Fondsenbeheer elkaar op. Dat gaat verder dan gezamenlijke sponsoring of het beheer van externe

relaties. Het gaat uiteindelijk om de klant. Die moet er beter van worden.

Van Heyningen noemt een voorbeeld uit eigen praktijk. “Wij hebben vanouds een sterke band met lokale ondernemers. Hun bedrijven liggen vaak op locaties die goed bruikbaar kunnen zijn voor woningbouw. Wij leggen dan lijntjes met Bouwfonds Ontwikkeling, om te kijken of er mogelijkheden zijn voor alle betrokkenen. Vervolgens kunnen kopers van woningen bij ons een hypotheek afsluiten. Ontwikkeling, koop en financiering komen zo in één hand. We kunnen een beter voorstel doen aan de klant, omdat we de situatie goed kennen.”

Dit voorbeeld laat zien waar het om gaat: kennis delen, vraag en aanbod bij elkaar brengen, elkaars kracht benutten en zo de kosten omlaag brengen. Het leidt tot kansen in de markt voor beide partijen en uiteindelijk tot toegevoegde waarde voor de klant. En dat is belangrijk, juist nu. Want hoewel de bodem van de crisis lijkt te zijn bereikt, is het de vraag of de wereld weer ooit wordt zoals-ie was. Klanten weten dat – en wachten af. Ze worden kritischer en zoeken naar nieuwe mogelijkheden.

heid, hoe we een goede gesprekspartner voor gemeenten kunnen zijn. Zo zoeken we elkaar steeds vaker op.”

Soms gebeurt dat ook letterlijk. Een groot kantoor van de Rabobank in Naaldwijk is aan de gemeente verkocht, waarbij Bouwfonds adviseerde over de hieraan gerelateerde ontwikkeling van het dorpscentrum. Van Heyningen: “Bij zo’n grote centrumontwikkeling gaat het om investeringen van honderden miljoenen euro’s.

Dan is het prettig om samen te werken met een grote ontwikkelaar die een goede reputatie heeft. Ook bij andere projecten schakelen we altijd even met Bouwfonds, maar natuurlijk zijn er ook combinaties met andere partijen.”

Ries Jelier noemt in dit verband het centrumplan voor ’s-Gravenzande. MKB Vastgoedplan (een dochter van MAB Development) en Bouwfonds ontwikkelen hier een modern winkelgebied met ruim 9200 m2 nieuwe winkelruimte, honderd appartementen en een parkeerdek.

Rabobank Westland overweegt een deel van zijn naastgelegen panden te ontwikkelen tot winkelruimte. De bank komt dan terug in het nieuwe winkelcentrum.

De kritische klant

Vraag

Des te belangrijker dus om die klantbehoefte in kaart te brengen en de klant op maat te bedienen. Dat kan sinds kort, dankzij een van de mooiste vormen van samenwerking tussen Bouwfonds Ontwikkeling en Rabobank: Bouwfonds Connect. Het is een digitaal klantvolgsysteem waarmee de dienstverlening richting consumenten sterk is verbeterd en waarmee alle handelingen in het klantproces op de voet gevolgd kunnen worden (zie voor meer informatie hierover het kader op de volgende pagina).

Er zijn meer voorbeelden. Ries Jelier: “In het Westland is een grote vraag naar betaalbare starterswoningen. Bouwfonds zou daarvoor graag het initiatief nemen, maar veel locaties zijn al vergeven als gevolg van de crisis. Wij onderzoeken nu samen met de Rabobank wat mogelijk is. We bekijken samen, ieder vanuit ons eigen netwerk en onze eigen verantwoordelijk-

De intensieve samenwerking roept een vraag op. Hoe zit het met concurrentiegevoelige informatie? Fred van Heyningen: “Onze integriteit staat voorop. De privacy van onze klanten is heilig. Alles wat we doen, blijft vanzelfsprekend binnen de wettelijke kaders. Wij hebben klanten die concurrenten van Bouwfonds zijn. Daar gaan we dus zeer zorgvuldig mee om. We werken hier met veel partijen samen, we kijken altijd naar de beste opties. Bouwfonds is zo’n optie. We mogen onze partner bij nieuwe projecten een preferente positie geven.”

Andersom geldt hetzelfde, zegt Ries Jelier: “Als wij een project in de markt zetten, hebben we eerst contact met Rabobank. Wat kan de bank voor potentiële klanten betekenen? Bij onze ­verkoopbijeenkomsten en presentaties is er dus een aparte ruimte met Rabobank-informatie, bijvoorbeeld over hypotheken. Voor alle duide-

lijkheid: niemand zit daaraan vast. Maar wij willen klanten wel zo goed mogelijk bedienen.

Liefst door ze te betrekken bij de plannen. Dat doen we bijvoorbeeld door koperspanels in te zetten. Klanten kunnen dan in een vroeg stadium over plannen meedenken. Die worden daar echt beter van. Een goed voorbeeld is het idee om in deze regio woningen voor 55-plussers te ontwikkelen in samenwerking met SIR-55, een consumentenorganisatie voor senioren.

Rabobank heeft toen een bijeenkomst voor 55-plussers belegd. De klanten van de Rabobank kunnen dus vroegtijdig over zo’n plan meedenken. Zo kun je maximaal inspelen op elkaars netwerken en optimaal inspelen op de behoefte van de klant.”

Hoe goed de samenwerking ook is, er is gepaste afstand nodig, zegt Van Heyningen. “Betrouwbaarheid, eerlijkheid en transparantie zijn een groot goed. Overigens, in de markt is voor iedereen goed duidelijk hoe wij samenwerken en waar de grenzen liggen.” Ries Jelier vat het bondig samen: “Waar het kan, treden we samen op.

Dat doen we ook met andere lokale Rabobanken in heel Nederland. Landelijk groeit de samenwerking tussen de Rabobanken en Bouwfonds fors.”

Investeren in kennis

Om de synergie tussen de divisies van de Rabo Vastgoedgroep en Rabobank te vergroten, is een speciale taskforce opgericht, waarin alle onderdelen vertegenwoordigd zijn. Ries Jelier vertegenwoordigt Bouwfonds Ontwikkeling. “In de organisatie zijn veel goede initiatieven en best practices”, zegt hij. “Helaas zijn die niet overal bekend. Dat gaan wij verbeteren, zodat we elkaar nog meer kunnen inspireren. Zo is er een digitaal vastgoedloket waar medewerkers van de Rabobank vastgoedgerelateerde vragen ­k unnen stellen. Er is een Rabo Vastgoedwijzer, een ‘who is who’, waarmee collega’s elkaar snel kunnen vinden. We wisselen steeds vaker best practices uit, ontdekken steeds nieuwe mogelijkheden van samenwerking en al doende maken we meer en meer gebruik van elkaars kennis en ervaring.” »

37

Voorbeelden van samenwerking Een nieuwe woon-winkelvilla voor de Rabobank in Ermelo Het oude bankgebouw van Rabobank Randmeren in Ermelo voldeed niet meer. Het pand lekte, de installaties hielden ermee op. Er was nog maar één optie: afbreken. De Rabobank vroeg Bouwfonds Ontwikkeling mee te denken over nieuwbouw. De bank wilde graag op dezelfde plek blijven, een druk en markant punt in Ermelo. Maar er was wel veel minder ruimte nodig. Samen zochten Bouwfonds

Ontwikkeling en Rabobank Randmeren daarom naar een geschikte invulling. En zo verrijst nu op de oude locatie een moderne woon-winkelvilla, gebouwd in de stijl van de jaren dertig. De Rabobank opent er een filiaal. Ook komen er twee andere winkels en negen luxe appartementen bij. Het gebouw heeft een uitstraling die bij een bank past.

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

De klant op de voet volgen – Bouwfonds Connect Een klant vraagt telefonisch een brochure over een nieuwbouwwoning aan bij de makelaar. Die maakt daar een notitie van, maar de notitie raakt zoek. Hoe vaak gebeurt dat?

Vaker dan je zou denken.

Maar nu is dat verleden tijd. Het telefoontje (of de e-mail of het internetbezoek) van de klant wordt namelijk meteen geregistreerd binnen Bouwfonds Connect. Dit is een digitaal klantvolgsysteem. Het registreert belangstellenden en maakt alle handelingen met die (potentiële) klanten zichtbaar. Als bijvoorbeeld ergens een bouwbord staat, komen via Bouwfonds Connect een voor een de leads binnen. De hele workflow – vanaf de eerste lead tot en met de verkoop van een woning – is gestandaardiseerd en geautomatiseerd.

Medewerkers van Bouwfonds weten dus op ieder moment waar de klant ‘staat’ en welke acties nodig zijn. Ook makelaars profiteren daarvan. Zij zijn aangesloten op het systeem en krijgen automatisch een herinnering voor het versturen van een brochure of het maken van een afspraak. En ook lokale banken heb-

ben toegang tot het systeem. Voor hen is dit een prachtige informatiebron om kopers te benaderen voor een mogelijke financiering.

Bouwfonds Connect speelt in op de veranderingen in de markt: tegenwoordig zoeken klanten op veel verschillende manieren naar een woning. Via Bouwfonds Connect komt de informatie over die klanten toch samen. Klanten die eenmaal zijn geregistreerd, worden actief benaderd. Rapportages uit Bouwfonds Connect bieden een schat aan informatie over hun wensen. En dat betekent dat die klanten ook op maat kunnen worden bediend.

Nieuwe woonwijk op de plaats van een oud ziekenhuis Het Jeroen Bosch Ziekenhuis in ’s-Hertogenbosch opent in het voorjaar van 2011 de deuren van zijn spiksplinternieuwe onderkomen.

Op de plaats van een van de oude locaties van het ziekenhuis, Carolus, verrijst intussen een nieuwe woonwijk. Daarmee worden verscheidene ambities tegelijkertijd gerealiseerd.

De nieuwbouw van het ziekenhuis is gefinancierd via een sale-and-lease-backconstructie van de bestaande locaties. Door die te verkopen en terug te huren, kreeg het ziekenhuis direct geld voorhanden om de nieuwbouw in één bouwstroom te realiseren. De FGH Bank

Een hogere hypotheek voor een energiezuinige woning Minder stookkosten, dus meer hypotheek?

Dat kan. Klanten die een energiezuinige nieuwbouwwoning kopen, kunnen bij de Rabobank een hogere hypothecaire lening krijgen. Vergeleken met een ‘normale’ woning vallen hun energiekosten (en daarmee de totale woonlasten) immers lager uit.

Bouwfonds en Rabobank leggen zo een verbinding tussen wat de consument belangrijk vindt (lage woonlasten, meer hypotheek) en wat goed is voor klimaat en milieu. Consumenten zijn namelijk uit zichzelf niet zo happig op méér betalen voor een energiezuinige woning. Onderzoek van Bouwfonds laat zien dat ze liever investeren in een aanbouw of

een luxe badkamer dan in zonnepanelen of andere energiebesparingen.

Rabobank Nederland maakt het nu mogelijk om méér te lenen als de energiekosten van de woning lager uitvallen. Bouwfonds ontwikkelde een speciale woonlastencalculator om de kosten inzichtelijk te maken. Het resultaat: klanten kunnen tot maximaal 8700 euro meer lenen. Ze financieren de energiemaatregelen eigenlijk mee. Maar omdat de energielasten lager zijn, komen ze per saldo toch goedkoper uit. Voorlopig is de hypotheekvorm alleen voor nieuwbouwwoningen, maar als het ­aanslaat, kunnen ook kopers van bestaande woningen ervoor in aanmerking komen.

ontwikkelde daarvoor deze unieke constructie, in nauw overleg met de lokale Rabobank.

In dit project zijn echter praktisch alle spelers van Rabo Vastgoedgroep aan de bal. Want na de verhuizing van het ziekenhuis in 2011 verkoopt FGH Bank het oude ziekenhuiscomplex aan Bouwfonds Ontwikkeling voor de realisatie van een nieuwe woonwijk met zo’n 350 hoogwaardige en duurzame woningen. Een kwart van de woningen wordt in de sociale huursector gerealiseerd. Ook komen er woningen voor mindervaliden en is er veel ruimte voor groen en water.

39

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Duurzaamheid zorgt voor comfort door: Rudolf Kleijn fotografie: Peter van Breukelen

Er groeit geen gras op het dak – hooguit ligt er een zonnecel. De duurzaamheid van een wijk of woning is allang niet meer alleen aan de buitenkant te zien. Maar binnen merken de bewoners er des te meer van: zij genieten van extra comfort en een lage energierekening. Twee keer binnenkijken in duurzame Bouwfonds-projecten.

S

tatige jarendertighuizen in de wijk Oostindie in Leek.

Ruime tuinen, traditionele architectuur. Huizen om op het eerste gezicht verliefd op te worden. En dan blijken ze ook nog eens het neusje van de zalm te zijn als het gaat om duurzaamheid. Een lage energierekening en hoog comfort zijn inclusief. Wie wil dat niet? Oostindie is een voorbeeld van duurzaam ontwikkelen zoals Bouwfonds dat steeds vaker toepast. Energiezuinige woningen, gebouwd met duurzame materialen en in een gewild ontwerp. In de wijk is - in samenwerking met de gemeente - een ‘Infohuis’ ingericht, waar belangstellenden alle mogelijkheden om energie te besparen én comfortabel te wonen in de praktijk kunnen zien.

Gijsbert van Estrik, adviseur consument en duurzaamheid bij

‘ Duurzaamheid draait om ‘People’, ‘Planet’ en ‘Profit’, maar mensen moeten leidend zijn’

Bouwfonds Ontwikkeling, legt uit. “De gedachte achter duurzaam ontwikkelen is het vinden van een balans tussen de drie P’s: Planet (milieu), People (mensen) en Profit (economie). In de praktijk lag de nadruk in het verleden wel erg sterk op Planet. Op technieken en materialen. Dat had ook te maken met externe druk, waarbij vooral de prestaties tellen. Maar wij willen woningen realiseren waarin mensen graag willen wonen. Daarom hebben we gekozen voor een andere insteek. De mensen moeten leidend zijn.”

Zonneboiler en warmtepomp

In het Infohuis laten Gijsbert van Estrik en zijn collega Jos de Vries (adviseur duurzame energie en duurzaam bouwen bij Bouwfonds) zien hoe comfortabel een duurzame woning kan zijn.

Jos de Vries: “Duurzaamheid begint bij het ontwerp. Hoe is een woning georiënteerd ten opzichte van de zon? Aan de noordkant maak je kleinere ramen dan aan de zonkant. Om hinderlijke inval van zonlicht te voorkomen geef je het dak extra overstek en breng je buiten jaloezieën aan. Dan is er de keus van de materialen. Het Infohuis is gemaakt van baksteen uit Groningen. Ook het riet van het dak komt hier uit de buurt.”

In de tuin van het huis valt direct de zonneboiler op. Jos de Vries: “Normaal ligt zo’n boiler op het dak, maar hier kunnen we hem van dichtbij laten zien.” Op het dak liggen ook zonnepanelen, waarmee elektriciteit wordt opgewekt. »

40

maart 2011 – naw #39 - binnen

41

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Gijsbert van Estrik en Jos de Vries

Kopers helpen met ‘groene koperskeuzelijst’ Goede voorlichting is essentieel om kopers te helpen bij de keus voor duurzame voorzieningen in hun woning. Om daarop in te spelen werkt Bouwfonds Ontwikkeling aan een nieuw soort optielijst voor woningen. Deze heeft als voorlopige werktitel: de groene koperskeuzelijst.

Het idee voor de lijst is in de praktijk ontstaan, vertelt Jos de Vries. “We zijn ervan overtuigd dat we met zo’n lijst beter kunnen inspelen op de behoefte van kopers. Met goede informatie ­kunnen ze een weloverwogen keus maken.”

Voor de hand liggende voorbeelden van ‘groene opties’ zijn zonnecellen en zonneboilers en vraaggestuurde ventilatiesystemen. Maar er staan ook opties op de lijst als het aanbrengen van ingemetselde nestkastjes en het plaatsen van regentonnen.

Ook op de lijst: deurdrangers en seniorensloten. “Dat zijn sloten waarbij de sleutel boven de deurklink zit. Heel praktisch voor senioren. Dat soort voorzieningen draagt ook bij aan duur­ zaamheid. Het maakt het mogelijk dat mensen langer in hun huis kunnen blijven wonen.”

‘ Een warmtepomp is ook een blijvende toegevoegde waarde als je de woning weer verkoopt’

Binnen wijzen Jos en Gijsbert op de ramen. Driedubbel glas, voorzien van een extra reflecterende laag. “In de winter voelt dit glas niet kouder dan de muur ernaast.”

In de kamer zijn geen radiatoren of andere verwarming te zien.

“De hele begane grond is voorzien van vloerverwarming. Boven zijn wel convectors, zeer efficiënte radiatoren, aangebracht om de temperatuur per kamer te kunnen regelen.”

Bron voor de verwarming is een warmtepomp die energie uit diep grondwater omzet in warmte. “Zo’n installatie zorgt voor een heel gelijkmatige temperatuur. Eenmaal ingesteld, hoef je daar weinig aan te veranderen. Temperatuurschommelingen vergen tijd. Daarom kun je de temperatuur in huis beter dag en nacht constant houden. Dat is even wennen, als je eerder een gewone verwarmingsketel had. Daar staat tegenover dat de warmtepomp in de zomer het huis enigszins kan verkoelen. Dan is het op een zomerse dag binnen aangenamer dan buiten.”

De warmtepomp zorgt in combinatie met de zonneboiler ook voor het warme water uit de kraan. De afvoer van de badkamer is voorzien van een warmtewisselaar waarmee de warmte van het douche- en badwater wordt teruggewonnen.

Lopend door het huis wijzen Gijsbert en Jos op het plafond. “In iedere kamer zitten luchtkwaliteitsensoren die waarnemen of er mensen zijn. De installatie zorgt voor voldoende ventilatie. Hij staat altijd aan, maar gaat van laag naar hoog wanneer dat nodig is en ventileert zo naar behoefte.”

Het klinkt heel vernieuwend allemaal, maar Jos de Vries bena-

drukt dat in het Infohuis alleen bewezen technieken zijn gebruikt. “Door een slim samenspel van deze technieken kun je verbluffende resultaten bereiken. Dit Infohuis is heel comfortabel en voorziet volledig in zijn eigen energieverbruik. Wat er uiteindelijk aan energiekosten bij komt, wordt bepaald door de apparaten die je er in zet: televisie, fornuis, verlichting, noem maar op, en daarmee dus door de bewoners zelf.”

De duurzame extra’s

Vorig jaar bleek uit een onderzoek van Bouwfonds Ontwikkeling dat consumenten maar beperkt bereid zijn extra te investeren in duurzame voorzieningen in hun nieuwe woning. Ze steken hun geld liever in zaken die zij als comfortverhogend ervaren, zoals een mooie keuken of een uitbouw. Maar ook ‘duurzame extra’s’ kunnen het woongenot verhogen, zoals te zien is in het Infohuis.

“Bovendien voegen ze ook waarde toe. Het draait niet alleen om terugverdientijden via een lage energierekening. Een warmtepomp is ook een blijvende toegevoegde waarde als je de woning weer verkoopt. Om kopers te helpen kiezen is goede voorlichting essentieel, over kosten en baten en het gebruik van systemen.”

Tot slot pleiten Jos de Vries en Gijsbert van Estrik voor meer ingebouwde flexibiliteit in woningen. Dan is het mogelijk ook achteraf zonnecellen of een warmtepomp aan te brengen. “Net zo goed als je een huis eenvoudig wilt kunnen aanpassen als je ouder wordt. Zo belast je de toekomst niet met keuzes van nu.

Dat is ook duurzaamheid.” »

42

maart 2011 – naw #39 - binnen

Heerhugowaard – Duurzaam wonen in Stad van de Zon

‘Wassen als de zon schijnt’ “We hebben een uniek huis op een unieke locatie. En als het om energielasten gaat, lachen we iedereen uit.” Het gepensioneerde echtpaar Gerard en Tiny Meester is zeer tevreden over hun woning in de emissieneutrale wijk ‘Stad van de Zon’ in Heerhugowaard. Het paar verhuisde twee jaar geleden. Ze zochten een licht huis, met veel ruimte om kinderen en kleinkinderen te kunnen ontvangen. Dat de woning aan de Weegbree – goed geïsoleerd en met vijftien zonnepanelen op het dak – energiezuinig zou zijn, wisten Tiny en Gerard Meester wel.

Maar dat was niet doorslaggevend voor hun keus.

“We hadden ook niet bedacht dat de energielasten zo extreem laag zouden zijn. Vorig jaar kwamen we – na verrekening van teruggeleverde

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

43

stroom – uit op minder dan 50 euro per maand.

Het huis is groot, 450 kuub, maar wel heel goed geïsoleerd. We hebben een gewone, gasgestookte ketel. Verder heeft het huis veel glas, en dat wilden we ook graag. Maar er komt bij ons nooit kou van de ramen, zoals in veel gewone huizen. We hebben hier HR++ -glas. Dubbelglas, maar dan beter. Daardoor heb je nooit het gevoel dat het koud is.”

En dan zijn er natuurlijk de zonnecellen op het dak. Op een zonnige winterse dag produceren die al meer dan 1000 watt. In de zomer is dat zelfs meer dan 2000 watt. “Om daar goed gebruik van te maken, moet je wel anders omgaan met apparaten. De wasmachine draait hier als de zon schijnt. Dan maak je optimaal gebruik van de stroom die je zelf opwekt.”

Stad van de Zon in Heerhugowaard Aantal woningen: In totaal zijn er 2900 woningen ontwikkeld, waarvan 700 door Bouwfonds Ontwikkeling Architecten: Boporai en MB architecten Stedenbouwkundige: Kuiper Compagnons

Leek – Duurzaam wonen in Oostindie

‘Overal heerlijk warm’ “We zagen de advertentie op een zaterdag in de krant en dachten meteen: wat een leuk huis.

Twee dagen later hadden we een optie.” Het hart van Gert van Dijken, directeur van een vmboschool in het Groningse Grootegast, was direct gestolen door het ontwerp van de woningen in de wijk Oostindie. Robuuste huizen in jarendertigstijl. Dat het huis behalve mooi ook energiezuinig en duurzaam zou worden, was daarbij mooi meegenomen. Gert: “Ik heb me er zelfs in moeten verdiepen om te weten wat het betekent als je huis is uitgerust met een warmtepomp.

Naarmate ik meer wist, sprak het idee me steeds meer aan.”

Die warmtepomp is het zichtbare deel van de verwarmingsinstallatie. Een apparaat zo groot

als een forse koelkast. Verder valt vooral op dat de verwarming onzichtbaar is. Geen radiatoren dus in de kamers. Gert van Dijken: “We hebben overal vloerverwarming. In de winter is de vloer heerlijk warm en in de zomer prettig koel.”

De woning heeft de beloften waargemaakt als het gaat om stookkosten. “We betalen honderd euro per maand minder aan energie dan in ons oude huis. En deze woning is groter.” Hij wil het energieverbruik nog wel verder terugdringen.

“We hebben geen gasaansluiting. We koken elektrisch en de warmtepomp werkt ook op stroom. Als ik dat van tevoren had bedacht, had ik zonnepanelen willen hebben.”

Oostindie in Leek Aantal woningen: 150 woningen Architect: Johan Sytsma Stedenbouwkundige: Grontmij

maart 2011 – naw #39

45

tekst: Raquel Mourik

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang nieuw project: Lyon Islands

Vormgeven aan vooruitgang Van de eerste eigen woning voor een starter tot een modern complex voor wonen, werken en recreëren: gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte, nu en in de toekomst. In deze rubriek de resultaten.

Nieuw project: Tussen twee rivieren in Lyon Bijzonder gebouw: De 17e eeuw in het nieuwe Helmond Doelgroep: Wonen aan het water Terugblik: Het Instituut voor Chirurgie in Utrecht Vincent van Rossem: De teloorgang van het interieur

Tussen Rhône en Saône Twaalf duurzame gebouwen met samen ruim driehonderd appartementen realiseren, in het centrum van Frankrijks tweede stad. Dat kun je een tour de force noemen. Maar het is gelukt en nu is Lyon Islands het paradepaardje van Lyon.

Naam: Lyon Islands Waar: La Confluence, een stadswijk in Lyon, Frankrijk Wat: Bouwfonds Marignan Immobilier realisseerde twaalf duurzame gebouwen met 303 appartementen waarvan 64 in de sociale sector en 1800 m2 winkel- en bedrijfsruimte.

Karakter: Bij La Confluence vloeien de rivieren de Rhône en de Saône samen. Het gebied ligt op een steenworp afstand van het centrum van Lyon en ligt aan het water. Op veel plekken in Lyon Islands heb je schitterend uitzicht op de kade, het park en het nabij gelegen schiereiland. Hoewel het gaat om een binnenstedelijk project, is het met 150 hectare ruim van opzet. Daardoor was er ook veel ruimte voor ‘groen’.

Dat past precies in de visie van Bouwfonds Marignan Immobilier, dat duurzaam

wonen bovenaan op het prioriteitenlijstje heeft staan. En bij duurzaamheid gaat het niet alleen om beleving, maar ook om het gebruik van materialen en natuurlijke bronnen. Voor dit project is volop gebruik gemaakt van hernieuwbare energiebronnen. De twaalf gebouwen zijn daarom voorzien van zonnepanelen en collectieve verwarmingsinstallaties die zowel op hout als op gas werken. De verschillende gebouwen hebben een gevelbekleding van glas, rvs en koper. Ze zijn gebouwd in avant-gardistische stijl.

Voor wie: De appartementen zijn gekocht door een zeer gevarieerde groep mensen: jong en oud, mensen uit Lyon maar ook uit Parijs en investeerders.

Geschiedenis: In 2003 is een start gemaakt met de herontwikkeling van het gebied. Voor die tijd stonden er voornamelijk vervallen fabrieken. De meeste bedrijven zijn in de loop der tijd uit het centrum van Lyon vertrokken. In 2007 ging de eerste paal de grond in. Op 14 oktober vorig jaar werden de eerste appartementen opgeleverd. Vanwege de kwaliteit van de architectuur en de uitstraling van het project wordt La Confluence gezien als het

paradepaardje van de stad.

Architecten: Vier architecten van ‘naam en faam’ werkten samen aan dit project: Massimiliano Fuksas, Enzo Amantea, Clément Vergely en Franck Vella. Samen hebben zij het concept van Lyon Islands uitgedacht. Vervolgens hebben de architecten individueel gebouwen ontworpen.

Ontwikkelaar: SCI Lyon Islands, een samenwerkingsverband van Bouwfonds Marignan Immobilier en de Franse ontwikkelaar Alliade.

Bijzonder: Ralf Uijttenboogaart, landencoördinator Frankrijk: “Dit project laat goed zien waartoe Bouwfonds Marignan Immobilier in staat is. In de eerste plaats vraagt het nogal wat van de organisatie om zo’n groot project te realiseren. Bovendien krijgen de uitvoering en de mooie architectuur veel waardering.” Dat het project ­aanspreekt, blijkt uit de prijzen die het de afgelopen jaren in ontvangst mocht nemen. In 2007 kreeg Lyon Islands de Prix du Logement Durable, de Prix de la Qualité de Vie au Naturel en de Grand Prix Régional, allemaal onderscheidingen op het gebied van duurzaam wonen.

fotografie: Jacques Damez

44

46

maart 2011 – naw #39

47

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang bijzonder gebouw

Brabants vestingstadje De architectuur van de Helmondse wijk De Veste is niet van deze tijd.

Het metselwerk is uitbundig en gedetailleerd. Wie hier woont, waant zich in een 17e-eeuws vestingstadje. Het nieuwe gebouw aan De Plaetse is van buiten traditioneel en gevarieerd en van binnen modern.

Projectinformatie Naam: Blok 15 (werktitel), aan De Plaetse.

Wat: 25 grondgebonden woningen en 8 appartementen plus 3000 m² winkeloppervlak met daarboven 44 appartementen. Daaronder een parkeerkelder van 6000 m².

Locatie: De Veste, Brandevoort, ­Helmond.

Architect: Architectenbureau Krier & Kohl uit Berlijn.

Prijzen: Vanaf 182.000 euro voor de appartementen, de grondgebonden woningen variëren van 233.000 tot 315.000 euro.

Doelgroep: In de grondgebonden woningen wonen vooral gezinnen.

De appartementen worden bewoond door een zeer uiteenlopende groep van jong tot oud.

Oplevering: Blok 15 is in het eerste kwartaal van 2009 opgeleverd.

Bijzonder: Voor de gehele Veste is een signingplan ontwikkeld. Alle reclame-uitingen zijn tot achter de komma omschreven. Je vindt er geen schreeuwerige winkels of dichtgeplakte ramen. Uithangborden, lettertypes en luifels moeten allemaal voldoen aan de voorwaarden zoals die in dat plan zijn omschreven. Op die manier wordt de sfeer van het oude vestingstadje gewaarborgd.

illustratie: Agnes Kappert

D

e Veste, met zijn winkels en woningen, is het kloppend hart van de wijk Brandevoort in Helmond. Aan De Plaetse, de centrale winkelstraat van De Veste, is een carrévormig gebouw (Blok 15) gerealiseerd, met woningen en winkels. Onder in de zijde van het carré die aan De Plaetse grenst, is in de plint ruimte voor winkels, daarboven liggen appartementen. In de andere drie zijden van het carré zijn grondgebonden woningen gerealiseerd en nog een aantal appartementen. De voordeuren van deze woningen liggen aan de buitenkant van het carré. De bewoners parkeren in de algemene binnentuin, die bereikbaar is via een authentieke boogpoort. Bezoekers van het winkelcentrum kunnen terecht in de ruime ondergrondse parkeergarage.

De voorzieningen in De Veste zijn goed, maar het zijn vooral de architectuur en de sfeer die belangstellenden lokken. Dit deel van Brandevoort werd in 2009 gerealiseerd, maar het ademt de sfeer van een 17e-eeuws Brabants vestingstadje.

Geert Veraa kan zijn trots dan ook nauwelijks verhullen. De locatiemanager van Bouwfonds regio Zuid noemt het een ‘ouderwetse regenjas met een moderne voering’.

“De architectuur is heel bijzonder. Het metselwerk heeft een rijkheid die in deze tijd eigenlijk niet meer betaalbaar is. In De Veste vind je bijvoorbeeld gemetselde korfbogen en ook de gewelven van de toegangspoorten zijn gemetseld.”

Andere opvallende kenmerken van de woningen zijn verspringende houten erkers met rijke detaillering, uitspringende vertandingen in de gevels, dakkapellen en speklagen.

Uitbundigheid

“De appartementen aan De Plaetse zijn van binnen nagenoeg gelijk. Van buiten hebben we ze allemaal een eigen identiteit gegeven. Er zijn ook verschillende kleuren gevelmetselwerk gebruikt. Zo heeft de totale gevel een variatie gekregen die doet denken aan de manier van bouwen in de zeventiende eeuw. Een bewoner kan zeggen: ik woon in dat appartement, achter die kleine raampjes. Dat is dan meteen duidelijk.”

De filosofie van de architect, Rob Krier (‘Verschil maakt eenheid’), blijkt dus te kloppen. Hetzelfde zie je bij de grondgebonden woningen om de hoek. Van binnen zijn het ‘moderne’ woningen, van buiten hebben ze het karakter van een huis van een paar honderd jaar oud.

De woningen hebben verschillende afmetingen en hoogtes, waardoor het lijkt of ze niet in hetzelfde bouwplan zijn opgenomen maar in de loop der jaren naast elkaar zijn gebouwd. Elke voordeur heeft een andere kleur en ook hier zie je weer dat uitbundige metselwerk: rollagen, schuine strekken en hanenkammen.

Bouwfonds realiseert op dit moment de laatste twee blokken van De Veste. Na de voltooiing hiervan is De Plaetse meer omsloten, zodat het dan een echt plein wordt. Geert Veraa verheugt zich er nu al op: “Er ontstaat iets moois op dit plein. Ik kan je voorspellen dat er in de zomer van alles gaat gebeuren.”

48

maart 2011 – naw #39

49

Vormgeven aan vooruitgang doelgroep: wonen aan het water

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Vormgeven aan vooruitgang terugblik

Terug naar

fotografie: Anneke Hymmen

Hier werden vroeger paarden en ander vee ontleed.

Nu staat het Instituut in een aantrekkelijk woon­ gebied in Utrecht met hofjes en brede stoepen.

Bouwfonds Ontwikkeling realiseerde twintig appartementen in dit markante gebouw.

1987

Ruimte aan het water Op zoek naar meer ruimte kwam Lodewijk Wever met zijn gezin terecht in het bijzondere ‘Vechtdorp’ Op Buuren in Maarssen.

De woning heeft haar eigen minibordesje en een ‘overtuin’ aan de Vecht. En in een half uur tuf je met de boot naar de Utrechtse Oude Gracht.

Wie: Lodewijk Wever en Antoinet Voschezang.

Beroep: Ondernemer in veiligheidsopleidingen- en trainingen en freelance communicatieadviseur.

Wonen: met hun twee zoons van 4 en 2 in Op Buuren in Maarssen.

Op Buuren: “We hadden een kleine woning in de Utrechtse wijk Wittevrouwen, maar waren op zoek naar een boerderij ‘onder de Dom’. We wilden vlak bij de activiteit van de stad wonen, maar onze dagelijkse dingen in het dorp kunnen doen. We merkten dat onze jongens meer ruimte nodig hadden. Bovendien wilden wij altijd al aan het water wonen. We hebben ons op het laatste moment ingeschreven en werden ingeloot op een van de mooiste plekjes.”

De woning: “Van buiten is ieder huis hier uniek. Elke woning heeft haar eigen details. Die van ons is opgetrokken in rode steen.

We hadden veel behoefte aan ruimte. Op de eerste verdieping zijn drie slaapkamers en op zolder vind je twee extra kamers, een wasruimte en een kleinere badkamer. De buitenruimte is echt

­ ijzonder. Bij de entree hebben we een minibordesje en aan de b waterkant een balkon. Als voortuin hebben we een zogenaamde overtuin, ook weer aan het water. Om die te bereiken, moet je langs een strookje voortuin lopen, het voetpad en een autoluwe weg oversteken en dan met een trapje naar beneden. Over het water hebben we een terras van 7 x 7 meter.”

Pluspunten: “Binnen twintig minuten zit je in Utrecht. Met de boot doen we er een half uur over. Wat ik ook erg fijn vind, is dat we altijd kunnen parkeren in de afgesloten parkeergelegenheid.

Verder hebben we snel goed contact gekregen met onze buren.

Dat past goed bij ons.”

Minpunten: “We wachten ongeduldig op de ondernemers die zich hier gaan vestigen: een kapper, minisupermarkt, een goed restaurant en een buurtkroeg. Er wordt natuurlijk nog gebouwd. We hebben er geen problemen mee dat we af en toe op een afgesloten straat stuiten en de auto soms onder de modder zit, maar een lekker restaurantje mag er van ons nu wel snel komen.”

Fijnste plekje in huis: “Op de bank in de huiskamer. Aan je linkerkant kijk je uit over de Vecht, aan je rechterkant brandt de open haard.”

Typisch familie Wever: “We hebben een ontzettend grote leefkeuken met een aanrecht van 5,5 meter. We houden heel erg van koken, dus daar kunnen we lekker aan de slag.”

fotografie: Peter van Breukelen

het Instituut voor Chirurgie Ferry Sins, senior verkoopmanager van ­ ouwfonds Ontwikkeling, blikt terug op een B van zijn favoriete projecten: het Instituut voor ­Chirurgie op de Biltse Grift in Utrecht.

H

et plan toen: “De panden op de Biltse Grift zijn gedurende de twintigste eeuw gebouwd voor de Utrechtse Faculteit der Diergeneeskunde. In de jaren tachtig werden 14 van de 45 panden gerenoveerd. Het Instituut voor Chirurgie was er een van. In dit gebouw werden vroeger paarden en ander soort vee beter bekeken op de snijtafel. Veel instrumenten lagen er nog toen wij hier voor het eerst kwamen. Bouwfonds kreeg de opdracht om hier twintig appartementen te ontwikkelen, voornamelijk voor een- en tweepersoonshuishoudens. Doelstelling was om het gebouw overeind te houden.

Kenmerkende details van het oude chirurgiegebouw, zoals balken, grote open vides en het trappenhuis, bleven bewaard. Zelfs het opschrift ‘Instituut voor Chirurgie’ bij de entree is behouden. Op een aantal plekken hebben we dakterrassen ingericht. In het binnengebied kwamen twee collectieve tuinen.”

Het plan nu: “Er is nauwelijks iets veranderd ten opzichte van 1987. Het is hier idyllisch vanwege de architectuur, het groen en de voorzieningen. Je kunt zien dat mensen hier graag wonen, want ze zijn zuinig op hun omgeving. Alles is keurig onderhouden. Als je door de Biltse Grift loopt, waan je je terug in de tijd. Het is net alsof je een deur achter je dichttrekt. Ik denk dat we ons gelukkig mogen prijzen dat we met deze klus belast zijn geweest. Wat we ervan hebben geleerd is dat het soms belangrijker kan zijn te werken met partners die misschien niet de laagste prijs bieden, maar wel de beste kwaliteit.”

2011

50

maart 2011 – naw #39

Vormgeven aan vooruitgang column

fotografie: Michiel van Nieuwkerk

Profiel

Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeven aan vooruitgang

Binnen en buiten Vroeger heette binnen het binnenhuis. In de Amsterdamse Raadhuisstraat staat nog steeds het winkelgebouw uit 1907 van de firma ‘Het Binnenhuis’, waar meubels van bekende architecten te koop waren, en natuurlijk ‘kunstnijverheid’. Het oorspronkelijke binnen van de winkel, het interieur, is zoals gebruikelijk weggebroken. Niets is zo vergankelijk als binnen. De mode verandert en na elke verhuizing hebben bewoners weer andere opvattingen.

Destijds was dat anders. Wie een huis liet bouwen door H.P. Berlage kreeg ook een Berlage-interieur. Exterieur en interieur vormden een geheel. Dat veranderde aan het begin van de vorige eeuw toen de middenstandswoning degenereerde tot een massaproduct. ‘Het is uitzondering geworden’, schreef de architect J.H.W. Leliman in 1920, ‘om een architectonisch doorwerkte binnenruimte aan te treffen.’ Zijn boek Het Stadswoonhuis in Nederland gaf in feite een beeld van een verdwijnende wereld.

Inmiddels staat juist het individuele karakter van de woning weer hoog op de agenda. De massawoningbouw is uit de gratie geraakt. Toch valt het niet mee om binnen de beperkingen van een gegeven constructie ruimte te vinden voor individuele woonwensen die veel verder reiken dan de afwerking van keukens en badkamers. Misschien is de ‘architectonisch doorwerkte binnenruimte’ wel voorgoed verloren gegaan. Architecten wordt tegenwoordig niet geleerd om interieurs liefdevol te detailleren, en ook het vakmanschap om zoiets als het Jachtslot St. Hubertus van Berlage te realiseren, bestaat niet meer. Dat is overigens een goede reden om zuinig te zijn op de weinige historische interieurs die nog resteren.

Wat voor binnen geldt, geldt ook voor buiten. De experimenten met particulier opdrachtgeverschap hebben vooral duide-

‘ Misschien is er wel onherstelbare schade aangericht toen in het onderwijs de bouwkunst werd afgeschaft’ lijk gemaakt dat het heel moeilijk is om tot een bevredigend beeld te komen. Wat geheel ontbreekt, zowel bij opdrachtgevers als bij architecten, is de onopvallende goede smaak die voortkomt uit een traditie. Ook de welstandscommissie weet zich natuurlijk geen raad met dit probleem. Pas nu blijkt eigenlijk dat er misschien wel onherstelbare schade is aangericht toen in het onderwijs de bouwkunst werd afgeschaft in naam van de vooruitgang.

‘Van stoel tot stad’, het zijn gevleugelde woorden van een bekende Delftse professor. En inderdaad, de armoede van de stalen buisstoel heeft zich ten slotte zelfs in de stedenbouw gemanifesteerd.

Het woord binnenstad herinnert nu aan een vorm van beschaving die op weg naar een betere wereld overboord is gezet. Ook de architectonisch doorwerkte openbare ruimte heeft plaats moeten maken voor een troosteloze leegte.

Zou de nieuwste waan van de dag, duurzaamheid, werkelijk een oplossing bieden voor deze problemen? Het is fijn om dubbelglas te hebben en een zuinig keteltje op zolder, maar de kunst van het wonen is geen technisch probleem. Duurzaamheid is maar al te vaak een bezigheidstherapie voor ambtenaren en ontwerpers die niet begrijpen waarom mensen graag bij de open haard zitten en bij voorkeur in oude huizen wonen. Zonnepanelen, grasdaken, molentjes, het zijn allemaal marginale kanttekeningen bij een probleem dat de essentie van ons bestaan raakt. Het verlangen naar geborgenheid, in een echt huis, met een echt interieur, in een echte stad.

Vincent van Rossem

Als een van de grootste gebiedsontwikkelaars van Europa is Bouwfonds Ontwikkeling al bijna 65 jaar actief om vooruitgang daar te realiseren waar het telt: in de woon- en leefomgeving.

In ons doen en denken staat het creëren van vooruitgang voor zoveel mogelijk betrokken partijen centraal. Om dit te bereiken, nemen we steeds vaker het initiatief. Voortdurend zoeken we partners en partijen om samenwerkingsverbanden mee aan te gaan. Hiermee realiseren

Adressen kantoren Bouwfonds Ontwikkeling Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken tel. 033 253 97 00 fax 033 253 96 85 e ontwikkeling@bouwfonds.nl www.bouwfonds.nl

Regio Noord-West Leidsevaart 590 2014 HT Haarlem Postbus 4376 2003 EJ Haarlem tel. 023 530 66 03 fax 023 536 63 94 e ontwikkeling.haarlem@ bouwfonds.nl

Regio Noord-Oost Grote Voort 221 8041 BK Zwolle Postbus 10054 8000 GB Zwolle tel. 038 425 44 40 fax 038 425 44 41 e ontwikkeling.zwolle@ bouwfonds.nl

Regio Zuid-West Poortweg 2 2612 PA Delft Postbus 75 2600 AB Delft tel. 015 268 08 08 fax 015 262 33 63 e ontwikkeling.delft@ bouwfonds.nl

Livingstone Building Industry B. V. Konijnenberg 88 4825 BE Breda Postbus 6533 4802 HM Breda tel. 076 573 57 35 fax 076 571 33 84 e info@livingstone.org www.livingstone.org

Regio Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort Postbus 1 3800 AA Amersfoort tel. 033 453 41 11 fax 033 453 41 90 e ontwikkeling.amersfoort@ bouwfonds.nl

Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven Postbus 6540 5600 HM Eindhoven tel. 040 265 98 59 fax 040 246 40 40 e ontwikkeling.eindhoven@ bouwfonds.nl

Nouville Ontwikkeling B. V. Nieuwe Eyckholt 282 6419 DJ Heerlen Postbus 70 6400 AB Heerlen Tel. 045 560 70 00 Fax 045 571 75 41 e info@nouville.nl www.nouville.nl

Dit is een uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling. Dit magazine is met zorg samengesteld.

U kunt er geen rechten aan ­ontlenen. Kopiëren

Dr. Vincent van Rossem (1950) is architectuurhisto­r icus bij het Bureau Monumenten & Archeologie in Amsterdam en hoogleraar Monumenten en stedenbouwkundige vraagstukken aan de Universiteit van Amsterdam.

we in een vroegtijdig stadium nieuwe kansen en een betere, geïntegreerde aanpak van projecten. We investeren op kleine schaal in hoogwaardige innovaties en passen bewezen innovaties op grote schaal toe. Energiezuinig en duurzaamheid zijn hierbij kernbegrippen.

Dankzij samenwerking met de lokale Rabobanken kunnen wij bovendien daadkrachtig inspelen op specifieke, lokale omstandigheden. Het profijt hiervan is zichtbaar in de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling.

of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

Brummelhuis Bouwcoördinatie B. V. Munsterstraat 16 7418 EV Deventer tel. 0570 66 69 50 fax 0570 66 69 51 e info@brummelhuis.nl www.brummelhuis.nl

Bouwfonds Ontwikkeling maakt beloftes waar. We hebben langjarige kennis van complexe gebiedsontwikkelingen in huis en zijn onderdeel van Rabo Vastgoedgroep. Dit geeft ons de financiële slagkracht en lange adem die nodig zijn om de complexe uitdagingen van de hedendaagse gebiedsontwikkeling aan te kunnen.

Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep.

colofon NAW magazine is een kwartaaluitgave van

NAW magazine wordt gemaakt in s­ amenwerking met

Concept, eindredactie en productie: Proof Reputation, consultancy, concept & creation Artdirection en vormgeving: Atelier van GOG Productiebegeleiding: Printport Drukwerkinkoop: Kobalt bv Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes, naw@bouwfonds.nl, tel. 033 253 92 15, www.naw.nl, www.bouwfonds.nl

Het uitzicht

Binnen genieten van de natuur Wonen in een van de vijf Sfinxen, de indrukwekkende appartementengebouwen die oprijzen uit het Gooimeer voor de kust van Huizen. Dat is wonen omringd door water, riet en lucht. Het ultieme buiten, kun je zeggen.

Maar moeder Diane (49) en dochter Daniëlle (21) Fanger genieten ook binnen van hun bijzondere appartement.

“Als je na een drukke dag die lange brug over bent gere-

fotografie: Hans van den Heuvel

den, valt alles van je af. Hier binnen heerst rust, door de ruimte die we hebben en het prachtige licht dat door de vele ramen valt. En juist binnen beleven we de waterwereld heel sterk; vooral nu, in de broedtijd, horen we voordurend geluiden van watervogels om ons heen.

Meerkoeten, eenden, futen, aalscholvers en meeuwen – je kunt er eindeloos naar kijken en luisteren.”