ANSVARSFORHOLD & VEDLIKEHOLD
HÅNDBOK I VEDLIKEHOLD FOR EIERE I BOLIGSELSKAP
Vi ønsker å takke BBL Pivotal, K. Lund, Vintervoll, Anticimex og Branndama for deres faglige bidrag til denne håndboka.
BOLIG - EN STOR INVESTERING SOM SKAL VARE
For de fleste av oss er kjøp av bolig vår største investering. Boligen skal gi oss rom for trivsel, trygghet og rekreasjon.
Å ta vare på og vedlikeholde denne investeringen, er en viktig oppgave for alle eierne. Du har selv ansvar for vedlikehold innenfor boligens 4 vegger, mens boligselskapet har ansvar for vedlikehold av uteareal, fellesareal og bygning.
Det til enhver tid gjeldende lovverk for borettslag og sameier gir retningslinjer for hva som er eiers ansvar og plikter. I boligselskapets vedtekter kan det være spesielle retningslinjer som gjelder der du bor.
Heftet vil gi deg informasjon om lover og forskrifter, råd og veiledning om hvordan du best kan vedlikeholde boligen din.
Vi ønsker lykke til med vedlikeholdsarbeidet, og husk: Godt vedlikehold gjør boligen tryggere, faren for skade reduseres og verdien på boligen øker.
TOBB
BORETTSLAGSLOVEN §5-12.
VEDLIKEHALD O.A. FRÅ
ANDELSEIGAREN
1. Andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand.
2. Andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i bustaden.
3. Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar.
4. Vedlikehaldsplikta gjeld òg utbetring av tilfeldig skade.
5. I vedtektene kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen her. Ein andelseigar kan òg gjere avtale med laget om anna fastlegging av plikta.
EIERSEKSJONSLOVEN § 32
VEDLIKEHOLD
Eier er ansvarlig for å vedlikeholde boligen sammen med andre rom og annet areal som tilhører boligen, for eksempel kjellerboder og utvendige boder. Eieren bestemmer i utgangspunktet selv hvilket vedlikeholdsnivå boligen skal ha. Lovens krav er at boligen minst må holdes i forsvarlig stand. Dette innebærer at eieren må sørge for at vedlikeholdet er så bra at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre. Badegulvet må for eksempel være tett slik at det ikke oppstår fukt- eller vannskader.
Det følger av loven at eier skal vedlikeholde slikt som boligens vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater i boligen. Eier må blant annet sørge for rensing av sluk og staking av boligens rør. Eierens ansvar er ikke begrenset til det som er angitt over, jf formuleringen «slikt som».
Eierens vedlikeholdsplikt omfatter også reparasjoner og utskiftninger i boligen. Ansvaret omfatter slikt som rør og ledninger, men ikke felles rør og ledninger eller rør og ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner. Ansvaret innebærer blant annet at eier må sørge for å skifte ut boligens rør før de slites ut. Eierens ansvar omfatter også inventar, utstyr og apparater i boligen, herunder servanter, vannklosetter og varmtvannsberedere.
Ansvaret for reparasjon og utskiftning gjelder også innvendige overflater, herunder tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater og skillevegger. Ansvaret gjelder ikke reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag og bærende veggkonstruksjoner.
Eieren skal også reparere og skifte ut listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer i boligen. Vinduer og ytterdører er det derimot boligselskapet som er ansvarlig for å skifte ut. Eieren er ansvarlig for utbedring av tilfeldig skade i boligen. Tilfeldig skade er ytre hendelser eier ikke kan råde over som innbrudd, hærverk og naturkatastrofe. Hvis det som blir skadet er noe boligselskapet er ansvarlig for, f.eks. bærevegger, er det boligselskapet som må utbedre skaden.
Boligselskapet kan fastsette en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret i sine vedtekter enn det som følger av loven.
Det kan eksempelvis vedtektsfestes at eierne skal ha et mer omfattende vedlikeholdsansvar enn det som følger av loven, eller motsatt. Forutsetningen for en slik endring er at generalforsamlingen/årsmøtet gir sin tilslutning med to tredeler av de avgitte stemmene. I eierseksjonssameier er det i tillegg et vilkår at de eierne det gjelder samtykker, dersom eierne skal få et større ansvar enn det som fremgår av loven.
Det kan også inngås særavtaler (individuelle avtaler mellom en enkelt eier og boligselskapet) med enkelte eiere om en alternativ fordeling av vedlikeholdsansvaret. Slike avtaler bør tinglyses, for å sikre at avtalen også binder fremtidige eiere av boligen.
Borettslag eller eierseksjonssameie? I
boligselskap (borettslag og eierseksjonssameier) er det i hovedsak like regler om vedlikeholdsansvar.
FORSIKRING
Innboforsikring er viktig for å ha mulighet til å erstatte det som går tapt om skade oppstår. Innboforsikringen kan også være til hjelp om det blir behov for å flytte ut av boligen mens leiligheten settes i stand etter en skade.
Vedlikehold og forebygging er den beste måten å forhindre at skade oppstår.
FORSIKRING
HVILKE SKADER KOSTER MEST, OG
HVILKE SKADER ER DET FLEST AV?
I gjennomsnitt skjer det en vannskade i bolig hvert 9. minutt og en brannskade hvert 30. minutt i Norge. Noen er små, andre blir både omfattende og kostbare. Men en ting er sikkert: Vi hadde helst vært foruten alle disse skadene.
Forsikringssaker etter vann og vannlekkasjer er kostbare. Det er også disse sakene det er flest av. Etter vannskader er det brannskader som forekommer hyppigst. Dette er skremmende særlig med tanke på hvordan vi bor, med mange boenheter under samme tak.
Forsikringsselskapenes skadeutbetalinger innvirker på forsikringspremien vi betaler. Øker skadeutbetalingene, vil også forsikringspremien økes. Dette kan hver enkelt av oss gjøre noe med. Starter du med å gå gjennom denne håndboken er du på rett vei.
BYGNINGSFORSIKRING
Hovedregelen er at bygningene er forsikret gjennom boligselskapet. Bygningsforsikringen dekker all bygningsmassen vi bor i, men ikke innbo/løsøre eierne har brakt med seg inn.
INNBOFORSIKRING
Det er viktig å være oppmerksom på at du som eier selv må forsikre innboet. Alt du eier og har av ting og gjenstander i boligen, er innbo, en kan enkelt si at det er det du tar med deg av løse gjenstander om du skal flytte. Hvis uhellet er ute ved for eksempel brann, får du ingen erstatning for eiendelene dine dersom du ikke har tegnet innboforsikring.
HVA BØR DU FORSIKRE?
Tenk deg at uhellet er ute og du må erstatte alt av innbo. Hva koster det å kjøpe nytt? Ta kontakt med forsikringsselskapet ditt og finn riktig avtale for deg og dine eiendeler.
Uten innboforsikring får du ingen erstatning for de eiendeler som går tapt på grunn av skade.
FORDELT PÅ ANTALL TILFELLER
FORDELT PÅ SKADEUTBETALING
VANN OG AVLØP
Vannskader utgjør rundt 70 % av alle bygningsskader i Norge, og disse skadene kommer ofte som følge av manglende vedlikehold.
Med gode rutiner og riktig kunnskap er det mulig å forebygge skade.
Husk: Vannskader er ofte både omfangsrike og kostbare, og medfører mye arbeid og fortvilelse for den som er rammet.
HVA ER MITT ANSVARSOMRÅDE?
Eier har i egen leilighet ansvar for å vedlikeholde alt som er tilknyttet vann og avløp. Det vil si alle rør og tilkoblet utstyr fra det punkt røret kommer inn til leiligheten. Vedlikeholdet gjelder også avløpsrørene. Skifte av servanter, kraner, toalett, beredere, badekar, radiatorer, vann- og avløpsrør inngår i ansvaret.
Det eneste unntaket er vann- og avløpsrør i bærende konstruksjoner. Er du i tvil om hva som er bærende konstruksjoner, kontakt vaktmester eller styret.
Bytte av sluk er boligselskapets ansvar. Kontakt alltid styret før du setter i gang utskiftning. Slukskifte kan medføre at brannskille brytes, og vil da være søknadspliktig til kommunen.
VIS FORSIKTIGHET
Det er svært begrenset hva ufaglærte selv har lov til å gjøre av rørarbeid og tilkoblinger. Er du i tvil, ta kontakt med rørlegger.
DE VANLIGSTE VANNSKADENE
OPPSTÅR PÅ GRUNN AV:
• Lekkasje fra varmtvannsbereder i kjøkkenbenk.
• Lekkasje fra utette rørkoblinger i kjøkkenbenk.
• Vanninntrenging i gulv på grunn av utett overgang rundt sluk.
• Lekkasjer fra toalett.
Kaldt vann
Varmt vann
Avløp
Ansvar innen egen leilighet: andelseier
HOVEDSTOPPEKRAN
Beboer må gjøre seg kjent med hovedstoppekranen. Hovedstoppekranen stopper all vanntilførsel til leiligheten.
HVOR ER DEN PLASSERT? Den kan stå i fellesareal (vanligvis i kjeller), i tillegg kan enkelte leiligheter være utstyrt med egen stoppekran. Hovedstoppekran for felles oppgang skal være tilgjengelig for deg som beboer.
HVORDAN VIRKER DEN? Ved vannutstrømming i leiligheten må hovedstoppekran øyeblikkelig stenges. Hovedstoppekranen kan stenge vannet til flere boenheter. Gi beskjed til alle berørte hvis du må stenge hovedstoppekranen. Merk stoppekraner slik at alle vet hvor de er.
Det finnes mange ulike typer hovedstoppekraner. Gjør deg kjent med kranen som gjelder din leilighet. Pilene viser stoppekraner du kan finne i kjøkkenbenk, servant og toalett. Disse stopper bare vanntilførselen for et «lokalt område».
VARMTVANNSBEREDER
Varmtvannsbereder skal være tett og bør plasseres i rom med sluk. Kontroller bereder med jevne mellomrom og se etter lekkasjer og fukt. Mistenkelig fukt og lukt kan skrive seg fra lekkasje på bereder. Lekkasjer oppstår oftest rundt rør i bunnen av berederen, fra sikkerhetsventilen, fra blandeventilen på toppen og rundt varmeelementet. Små drypplekkasjer fra berederen vil skade gulv og belegg.
ØKONOMI: Det er lønnsomt å bytte ut en gammel bereder. Nye beredere er mer økonomiske i drift ettersom bedre isolasjon gjør at de bruker mindre energi til å varme opp vann og å holde det varmt. Dette er strømbesparende og bærekraftig.
Installeres ny bereder i kjøkkenbenk, er det smart å montere et kar under slik at vann fanges opp om lekkasje oppstår.
MONTERING AV AUTOMATISK
VANNSTOPPVENTIL SOM VARSLER
LEKKASJE (VANNSTOPPER) GIR
EKSTRA TRYGGHET.
• Bereder som drypper må skiftes.
• Når bereder er eldre enn 20-25 år øker sjansen for lekkasje, og berederen bør skiftes.
• I rom uten sluk skal sikkerhetsventil kobles til avløp med eget rør.
• Temperatur i bereder er innstilt fra fabrikk. Unngå temperaturjustering under 65°C for å unngå oppblomstring av legionellabakterier.
VANNRØR OG AVLØP I KJØKKENBENK
Rørkoblinger skal være tette. Avløpsrør og avløpsslange fra oppvaskmaskin skal være forsvarlig festet. Sjekk jevnlig i kjøkkenbenken slik at en lekkasje oppdages. Kontroller om det er fuktig i bunnen av skapet. Ved lekkasje må utbedring settes i gang så raskt som mulig.
SE ETTER VANNLEKKASJE
KONTROLLER AVLØPET ved å tappe store mengder vann i vasken i minst ett minutt. Se spesielt etter vanndråper på avløpsrør og koblinger.
RØRKOBLINGER er utsatt for lekkasjer. Hvis det drypper fra en kobling må du straks sørge for utbedring.
• Kontroller avløpet ved å tappe store mengder vann i vasken i minst ett minutt. Se spesielt etter vanndråper på avløpsrør og koblinger.
• Rens vannlåsen. Denne kan demonteres, renses og remonteres. Hvis du ikke får den tett etter remontering, må du få hjelp av rørlegger.
• Rørkoblinger er utsatt for lekkasjer. Hvis det drypper fra en kobling må du straks sørge for utbedring.
• Sjekk jevnlig om avløpskoblinger under vasken er løse. Kjenn etter med hendene. Skru forsiktig til ved behov. Obs! Ikke for hardt!
• Tips: Monter gjerne en egen plastbunn i oppvaskbenken. Det vil føre vannet til fremkant av benken og lekkasjen oppdages tidligere.
• Ikke oppbevar mer i benkeskapet enn at du raskt kan oppdage en lekkasje under utvikling.
SLUK
Sluk skal ha god avrenning, og overgang mellom gulv og sluk skal være tett. Hvis sluket er tett, renner vannet ut over gulvet, f.eks. ved dusjing. Sluket skal rengjøres for hår og skitt minimum to ganger pr. år, oftere ved behov. Dette kan du gjøre selv. Om rengjøring ikke hjelper, må avløpsrøret spyles eller stakes av rørlegger.
Mudin eller annet flytende avløpsrensemiddel kan benyttes som et enkelt tiltak for bedre avrenning. Vær nøye med å følge bruksanvisningen!
Er taket i etasjen under sluket fuktmerket eller malingsflasset, kan det skyldes at sluk, membran eller gulvbelegg er utett. Søk faglig bistand og finn årsaken.
• Hvis det lukter kloakk i rommet, kan vannet i sluket være uttørket. Fyll etter med vann, slik at vannlåsen i sluket hindrer lukt fra avløpsrøret.
• Om det fortsatt lukter kloakk kan stakepluggen være fjernet, eller det kan være en annen feil med sluket. Kontakt faghjelp.
• Skal du reise bort i lengre tid, er det smart å helle litt matolje i sluket. Det vil forsinke fordampingen, og dermed hindre kloakklukt fra sluket.
• Ta kontakt med styret i boligselskapet hvis det er behov for å skifte sluk.
