Immobilienmarkt CBRE Outlook 2018

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2018

R E A L E S TAT E MARKET OUTLOOK Österreich

REAL ESTATE MARKET OUTLOOK 2018

ÜBERSICHT

WILLKOMMEN ZUM CBRE MARKET OUTLOOK 2018

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Konjunkturausblick

Investmentmarkt

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REAL ESTATE MARKET OUTLOOK 2018

ÜBERSICHT

SEITE 10 Büromarkt

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SEITE 16

Einzelhandelsmarkt

Logistikmarkt

SEITE 18 Wohnimmobilienmarkt

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KONJUNKTURAUS BLICK Die österreichische Wirtschaft konnte 2017 das höchste Wachstum seit sechs Jahren verzeichnen und wird laut Prognose auch 2018 ein robustes Wachstum von rund 2,5% aufweisen. Die anhaltend gute Entwicklung bei den Exporten, sowie steigende Beschäftigung und sinkende Arbeitslosigkeit bringen Auftrieb für den privaten Konsum.

Neben den Maßnahmen der neuen Bundesregierung wird die Geldpolitik der europäischen Zentralbank und die Umsetzung des Brexit das Wirtschaftsjahr 2018 bestimmen.

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KO NJUNKTURAUSB LI C K

Ö S T E R R E I C H S W I R T S C H A F T B E H Ä LT D E N W AC H S T U M S K U R S B E I Abb. 1: Veränderung BIP und Bürobeschäftigung Österreich 2007 bis 2022p

Veränderung in %

4

BIP real

Bürobasierte Beschäftigung

2 0 -2 -4 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018p 2019p 2020p 2021p 2022p

Source: CBRE Research, Oxford Economics GUTE AUSGANGSPOSITION

(GELD)POLITIK ALS KONJUNKTURBREMSE?

POSITIVE AUSSICHTEN

Abb. 2: Prognose Wirtschaftsdaten Österreich 2018

BIP

2,5%

Beschäftigung

1,7%

Inflation

1,4%

Exporte

3,8%

Privater Konsum

1,9%

↑↓ zeigen die Entwicklung der Wachstumsrate im Vergleich zum Jahr 2017 Source: CBRE Research, Oxford Economics

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INVES TMENTMARKT Das Investmentjahr 2017 brachte das höchste Investmentvolumen und gleichzeitig die niedrigsten Renditen seit Beginn unserer Aufzeichnungen. Investoren aus Deutschland sicherten sich begehrte Trophy-Assets auf dem Wiener Büromarkt.

Im Jahr 2018 bleibt die Nachfrage ungebrochen hoch, die Herausforderungen liegen hingegen im Bereich der Produktverfügbarkeit. Die Anlagestrategien von Investoren weiten sich zunehmend auf periphere Büromärkte und Value-Add Objekte aus. Auch die größeren österreichischen Landeshauptstädte könnten 2018 im Fokus mancher Investoren liegen.

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I NV ESTMENTMARKT

2018 EIN JAHR IM ZEICHEN DER BÜROLANDMARKS TRANSAKTIONSVOLUMEN AUF HISTORISCHEM HÖCHSTSTAND

Abb. 3: Investmentvolumen Österreich nach Nutzungsart und Anteil der Transaktionen über € 100 Mio. Büro

Einzelhandel

Wohnen

Industrie & Logistik

Hotel

Andere

Anteil über 100 Mio.

60%

50%

4

40%

Mrd. €

3

30% 2

20%

1

10%

0

Anteil von Transaktionen über € 100 Mio.

5

0% 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018p

Source: CBRE Research

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I NV ESTMENTMARKT

INTERNATIONALE INVESTOREN INVESTIEREN IN WIENER TROPHY-ASSETS

PREISSTEIGERUNGEN FÜHREN ZU ERHÖHTER RISIKOBEREITSCHAFT

Abb. 4: Investmentvolumen Österreich nach Herkunft der Investoren.

int. Investoren 17%

öst. Investoren 31%

Die limitierte Produktverfügbarkeit in den deutschen Top 5- Märkten zieht internationales Kapital verstärkt nach Wien.

dt. Investoren 52% Source: CBRE Research, 2018.

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I NV ESTMENTMARKT

RÜCKGANG BEI SPITZENRENDITEN VERLANGSAMT SICH, SEKUNDÄRLAGEN ZIEHEN NACH

SPREAD ZU KAPITALMARKTZINSEN TROTZ NIEDRIGER RENDITEN DEUTLICH POSITIV

Abb. 5: Entwicklung der Spitzenrenditen

Büro

8

Einkaufszentren

Logitsik

10-Jahres Staatsanleihen

Rendite in %

6

4

2

0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018p

Source: CBRE Research

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BÜROMARKT Der Wiener Büromarkt hält für das Jahr 2018 eine gut gefüllte Pipeline an neuen Büroflächen bereit. Aufgrund des hohen Vorverwertungsgrades und der guten Nachfragesituation wird lediglich eine geringfügige Auswirkung auf die Leerstandsrate erwartet.

Im Jahr 2018 werden neue Co-Working Angebote von bestehenden sowie neuen Marktteilnehmern verstärkt auch den Wiener Büromarkt beleben.

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B ÜRO MARKT

L E E R S TA N D S R AT E B L E I B T T R O T Z HOHER NEUBAULEISTUNG GERING Abb. 6: Fertigstellungen, Leerstandsrate, Vermietungsleistung.

Fertigstellungen

Vermietungsleistung

Vorverwertung + Eigennutzung

Leerstandsrate

350

Abb. 7: Ausgewählte Fertigstellungen 2018

7

300

6

250

5

200

4

150

3

100

2

50

1

0

0 2014

2015

2016

2017

2018p

2019p

Quelle: CBRE Research 2018.

Leerstandsrate in %

.000 m²

²

²

²

Quelle: Signa; Schreinerkastler u. cetus Baudevelopment; CA Immo

BÜROMARKT W IEN ERW ARTET GROßVOLUMIGE FERTIGSTELLUNGEN

²

LEERSTAND WIRD 2018 NUR KURZFIRSTIG LEICHT ANSTEIGEN

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B ÜRO MARKT

HOHER VORVERWERTUNGSGRAD BREMST VERMIETUNGSLEISTUNG 2017

²

² FLEXIBILISIERUNG AUCH AM W IENER BÜROMARKT ANGEKOMMEN

WACHSENDE DYNAMIK BEI DEN MIETEN IN GUTEN BÜROLAGEN

Abb. 8: Entwicklung der Büromieten Wien

Spitzenmieten (CBD)

30

Gute Lagen

Durchschnittliche Lagen

Miete in EUR/m²/Monat

25

20

15

10 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018p

Quelle: CBRE Research 2018.

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GLOBALE TRENDS AM IMMOBILIENMARKT auf einen K lick Flexibilisierung am Büromarkt

Urbanisierung am Logistikmarkt

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EINZELHANDELS MARKT Die Rahmenbedingungen für den österreichischen Einzelhandel haben sich im Jahr 2017 deutlich verbessert. Sowohl die Umsätze im Einzelhandel als auch das Verbrauchervertrauen liegen zum Jahreswechsel deutlich höher als in den vergangenen Jahren.

Die zunehmende Konkurrenz durch den Onlinehandel und planungsrechtliche Restriktionen führen dazu, dass neue Einzelhandelsflächen nur mehr in sehr begrenztem Umfang entwickelt werden.

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EI NZ ELH ANDELSMARKT

KAUM NEUE EINZELHANDELSFLÄCHEN TROTZ GUTER RAHMENBEDINGUNGEN Abb. 9: Verbrauchervertrauen und Einzelhandelsvertrauen

Index Einzelhandelsvertrauen

Drei-Monats-Mittel

15

Index Verbauchervertrauen

10 5 0 -5 -10

-15 -20 Dez.10

Dez.11

Dez.12

Dez.13

Dez.14

Dez.15

Dez.16

Dez.17

Source: Eurostat GUTE RAHMENBEDINGUNGEN FÜR DEN EINZELHANDEL IM JAHR 2018

NEUE EINZELHANDELSFLÄCHEN ALS ERWEITERUNGEN ODER IN BISHER W ENIG ERSCHLOSSENEN REGIONEN

²

ÖSTERREICH IST ATTRAKTIVES EXPANSIONSZIEL FÜR INTERNATIONALE EINZELHÄNDLER

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LO GI S TI K MARKT Internationale Entwickler verstärken ihre Aktivitäten im Raum Wien und bringen Logistik und Industrieflächen spekulativ auf den Markt.

Die steigenden Umsatzzahlen im Onlinehandel drängen die Logistikbranche zur Entwicklung neuer Konzepte für die Belieferung der Endkunden. Durch Urban-Logistik soll die letzte Meile effizienter und umweltfreundlicher bewältigt werden können, sowie eine neue Perspektive für ungenutzte innerstädtische Gewerbeflächen eröffnen.

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LO GI STI KMARKT

ONLINEHANDEL BESCHLEUNIGT T R E N D Z U U R B A N - LO G I S T I K Investmentvolumen I&L

Spitzenrendite I&L

Spitzenmiete I&L

200

8 7

Mio. €

150

6 5

100

4 3

50

2 1

0

0 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Spitzenrendite in % und Spitzenmiete in €/m²

Abb. 10: Investmentvolumen, Spitzenrendite und Spitzenmiete Industrie und Logistik Österreich .

2018p

Source: CBRE Research HOHES NIVEAU BEI LOGISTIK INVESTMENTS

ZUNEHMENDER ONLINEHANDEL ERFORDERT

STABILISIERT SICH

NEUE LOGISTIK-KONZEPTE FÜR BALLUNGSGEBIETE

INTERNATIONALE ENTWICKLER ENTDECKEN DIE VORZÜGE DES W IENER LOGISTIKMARKTES

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WOHNIMMOBILIENMARKT Das starke Investmentjahr 2017 brachte auch einen Anstieg des Transaktionsvolumens im Bereich Wohnimmobilien. Insbesondere Sonderformen der Wohnimmobilien, wie Studentenheime und Mikro-Apartments erfreuten sich hoher Nachfrage von Seiten der Investoren. Es ist zu erwarten, dass dieser Trend auch im kommenden Jahr anhalten wird.

Das dynamische Bevölkerungswachstum in den österreichischen Ballungszentren und die sinkende Verfügbarkeit von Bauland verstärken den Trend zur Verdichtung im Wohnbau in Form von Wohntürmen.

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WO H NI MMO B I LIENMARKT

TREND ZU INVESTMENTS IN MIKRO A PA R T M E N T S H Ä LT A N Abb. 11: Investmentvolumen Wohnen

Wohnen

Abb. 12: Renditen nach Wohnlagen Wien

Sonderform Wohnen (Studentenheim, Mikro-Living)

600

€ Mio.

500

Flächenbezirke Nordost 3,75-4,25%

Villenlage 2,50-3,75%

400

300 Flächenbezirke Südost 3,75-4,25%

200 100

Dicht verbautes Gebiet 3,25-4,00%

0

Innere Bezirke 2,50-3,75%

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Quelle: CBRE Research 2018, Reniditen für Neubaumietwohungen INVESTMENTS IN W OHNEN ALS SONDERFORM DEUTLICH GESTIEGEN

WOHNTÜRME ALS ANTWORT AUF BEVÖLKERUNGS-WACHSTUM UND FLÄCHENKNAPPHEIT

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