PROFACILITY Workplace Showcase 2016 - nl

Business Interactive Media bvba - Profacility magazine n°49 • Driemaandelijkse publicatie • okt. - nov. - dec. • 2016 • Nederlandstalige uitgave • 12,50 EUR • Afgiftekantoor Leuven Mail • P304098

5e

jaar

2016 / WORKPLACE

Showcase Connect to profacility.be/workplace for workplace interior design, build and management best practices

een speciale editie van

1 PROFACILITY MAGAZINE NR. 35 SEPTEMBER 2012 • AZG • BARCO ONE CAMPUS • DELOITTE/THE EDGE (NL) • GUARDIAN (LUX) • RJV • HAVEN BEDRIJF • MSF • VLAAMSE OVERHEID • WABCO CASE STUDIES: AG REAL ESTATE HQ

www.cbre.be

Pub_ProFacility28072016.indd 1

13/09/2016 09:29:10

VOORWOORD

Empower your workplace Meer dan ooit tevoren kan de inrichting van de werkomgeving als hefboom fungeren voor bedrijven om bepaalde strategische doelstellingen te behalen. Ik denk daarbij in de eerste plaats aan het HR-beleid, om nieuwe talenten aan te trekken en goede medewerkers aan het bedrijf te binden.

In dat opzicht heeft de werkomgeving de voorbije jaren nog meer aan belang gewonnen. Steeds meer bedrijven passen de principes van de 'Smart Way of Working' toe, waarvan 'Work from anywhere at any time' een van de belangrijkste is. Nu die bedrijven telewerken toestaan, wordt de traditionele werkplek meervoudig en alsmaar meer virtueel. De hoofdzetel van het bedrijf vervult bijgevolg een sleutelrol in de bevordering van de socialisatie en samenwerking tussen de teams, de verspreiding van de bedrijfswaarden en de doordrenking van de visuele identiteit van de merken, producten en diensten om een sterke bedrijfscultuur te creëren.

Gezien deze toenemende virtualisatie van het traditionele individuele kantoor en het gevaar voor een verarming van de relaties binnen het bedrijf, moet telewerken dan aanvaard worden? Momenteel wel. De groeiende mobiliteitsproblemen in de meeste Belgische grootsteden zorgen vaak voor veel tijdverlies. Uren die zinloos verloren gaan tijdens de woon/werkverplaatsing. Uren die men op het werk, thuis met het gezin of voor ontspanning had kunnen besteden. Het deels oplossen van deze mobiliteitsproblemen met thuis- of telewerk draagt bij tot een beter evenwicht tussen werk- en privéleven.

Het bewijs: in het kader van een enquête die Randstad begin dit jaar voerde naar de aantrekkelijkheid van de grote Belgische werkgevers, vond 40% van de 15.000 respondenten dat de locatie en bereikbaarheid van een bedrijf één van de vijf hoofdcriteria is bij de keuze van een job.

Vele werknemers en sollicitanten eisen flexibele werkuren en sommigen zelfs de mogelijkheid om één of twee dagen per week te telewerken. Maar het zijn niet alleen werknemers die meer flexibiliteit wensen, ook tal van bedrijven en overheidsinstellingen zijn vragende partij.

De regering wil de arbeidsmarkt dan ook hervormen voor meer flexibiliteit in de gepresteerde uren, wat soepelere activiteitscycli toelaat, onder meer door de arbeidstijd op jaarbasis te gaan berekenen. De 38-urenweek zou actueel blijven, maar er zou een gemiddelde arbeidsduur berekend worden over een langere periode, de zogenaamde annualisering van de arbeidstijd. De hervorming voorziet ook in een pakket van honderd overuren die uitbetaald worden en die dus niet gerecupereerd moeten worden of op een loopbaanrekening ingeschreven worden.

ROI van de investeringen voor het optimaliseren van de 'workplace' Met het oog op de economische rendabiliteit van bedrijven blijft de kwalitatieve en kostenoptimale werking van de infrastructuur waarover de medewerkers beschikken (kantoren, vergaderzalen, ontmoetingsruimten, ICT-tools, vervoersmiddelen waarvan de bedrijfswagen de voornaamste blijft,...) de prioriteit van de Facility Manager. Heeft de Facility Manager na meer dan een decennium van geringe groei, en dus van zoeken naar kostenbesparingen, alle mogelijkheden benut om die infrastructuur te optimaliseren? Mijn antwoord: neen.

Voor vele bedrijven en overheidsdiensten zijn er nog verschillende mogelijkheden om de 'workplace' te optimaliseren en aanzienlijke besparingen te realiseren.

Na de lonen zijn de infrastructuurkosten, en vooral die van gehuurde kantoren, een elementaire kostenpost voor dienstenondernemingen.

Voor grote werkgevers zou de optimalisering van de bezettingsgraad van de kantoren een top prioriteit moeten zijn in het beheer van de infrastructuur.

De meeste casestudy's in deze editie hebben het over een effectieve bezettingsgraad van de individuele werkplekken van 70 à 80% vóór optimalisering.

Verhuizen naar een werkomgeving met gedeelde – maar ook gevarieerdere – werkplektypes kan het gehuurde kantooroppervlak aanzienlijk beperken. In het kader van een studie m.b.t. de herinrichting en optimalisering van de kantoren, zal onvermijdelijk de vraag rijzen naar een verhuizing. Wordt beslist om te onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst, dan zou dat al behoorlijke besparingen moeten opleveren gezien de grote leegstand en het overschot aan kantoorgebouwen op de vastgoedmarkt. Wordt beslist om te verhuizen naar een gebouw dat minder energie verbruikt, beter gelegen is en uitgerust is met moderne technieken, dan zal dat extra voordelen bieden voor zowel het bedrijf als het comfort van de werknemers en het milieu.

De keuze van het gebouw en de inplanting en inrichting van de werkruimten blijven dus van cruciaal belang voor een bedrijf. Met de casestudy's, uitwisselingen van ervaringen, benchmarks, tools en innovaties die in deze editie aan bod komen, dragen wij alvast ons steentje bij in het streven naar meer welzijn op het werk en een duurzame groei van onze bedrijven.

Didier VAN DEN EYNDE Directeur van de publicaties Pro-Facility & Pro-RealEstate dvandeneynde@bimedia.be

WORKPLACE SHOWCASE 2016 3

Uitgever: Business Interactive Media bvba Louisalaan, 523 -1050 Brussel Tel. +32(0)2 669 77 65 - Fax +32(0)2 626 37 17 info@bimedia.be - www.bimedia.be

Luc Van de Sande, Manager bij Prorest

Directeur van de uitgave Didier VAN DEN EYNDE - dvandeneynde@bimedia.be ADVERTENTIE & BUSINESS PARTNERSHIPS Business Development Didier VAN DEN EYNDE - dvandeneynde@bimedia.be

ELIA

Smart Way of Working zit verankerd in ons DNA

FACILITY SERVICES

Catering als component van het bedrijfsimago

Advertising Tahnée FERNANDEZ COENEGRACHT - tfernandez@bimedia.be Coördinatie productie advertorials Kim VERHEGGE - kverhegge@bimedia.be Advertentietarieven beschikbaar op www.profacility.be/advertising

Anthony Huyghen, Partner Cresa Belgium

REDACTIE Hoofdredacteur Eduard CODDÉ - redactie@profacility.be Redacteurs en medewerkers Patrick BARTHOLOMÉ, Bruno HODITTE, Tim HARRUP, Kim VERHEGGE Vertalers Michel BUCKINX, Luc FRANCO, Didier LEMAIRE, Annelies VERBIEST

AZG

Het ‘thuis’-gevoel zo veel mogelijk bevorderen

REAL ESTATE

Een maximale win/win situatie voor beide partijen

Fotografen Hélène BINET, Bernard DE KEYZER, Marc DETIFFE, Geoffrey FRITSCH, Philippe VAN GELOOVEN, Yvan GLAVIE, Olivier TOUSSAINT, Ronald TILLEMAN, Dirk VERWOERD, Raimond WOUDA Stuur ons u persbericht naar redaction@profacility.be (FR) redactie@profacility.be (NL) PRODUCTIE Lay-out Kurt THYS - STR8 - www.str8.be Verantwoordelijke uitgever Didier VAN DEN EYNDE, Avenue Louise, 523 -1050 Bruxelles © Alle rechten voor overname van teksten, advertenties of illustraties voorbehouden en dat voor alle landen. Ontvangen documenten worden niet teruggezonden.

Hun toezending sluit het akkoord van de auteur in voor vrije publicatie.

© Philippe Van Gelooven

H,

De Profacility media zijn publicaties van

BARCO

Architecturale creativiteit en functionele meerwaarde

4 WORKPLACE SHOWCASE 2016

REAL ESTATE STRATEGY

Transparantie bij de selectieprocedure voor huisvesting

INHOUD 08 WORKPLACE / EFFICIENCY AUDIT

64 BUSINESS CASE: RIJKSDIENST VOOR

JAARLIJKSE VAKANTIE

Anders werken in een omgeving met een ziel

10 BUSINESS CASE: BARCO

Harmonische cocktail van creativiteit,

efficiëntie en belevingswaarde

74 REAL ESTATE MANAGEMENT

Drastisch en blijvend besparen

is nog steeds een optie

16 HR BENCHMARK

‘Best workplaces’, kwaliteitslabel voor

het HR-beheer

78 BUSINESS CASE: HAVENBEDRIJF GENT

Dynamische werkomgeving

met oog op de toekomst

18 BUSINESS CASE: ELIA

De keizerlijke route naar SWOW

81 SHOWROOM

Nieuwigheden voor de inrichting

van de werkplek

© Yvan Glavie

AG REAL ESTATE

‘Beleving’ van de werkplek

Revolutie van de werkplekstrategie in het vooruitzicht

24 REAL ESTATE & WORKPLACE STRATEGY

Transparantie typeert de actuele

vastgoedselectie in de publieke sector

um

28 REAL ESTATE & WORKPLACE STRATEGY

Flex Corner by Cofinimmo: het kantoor

volgens de actuele tijdsgeest

RJV

© Ronald Tilleman, Courtesy of PLP architecture

Vakantie als sfeermaker

97 WORKPLACE TRENDS

Kunst voor een gesmaakte werkomgeving 102 MANUFACTURING & FIT OUT INNOVATION

Duurzaam rijpingsproces

31 BUSINESS CASE: VLAAMSE OVERHEID

Duurzaamheid kent vele aspecten

110 BUSINESS CASE: DELAWARE

Warmte en gezelligheid

brengen medewerkers bij elkaar

34 BUSINESS CASE: AG REAL ESTATE

HQ Arts&Lux als uitstalraam voor

bedrijfscultuur en -waarden

116 BUSINESS CASE: WABCO

Branding van de werkomgeving

ersterkt het bedrijfsimago

42

BUSINESS CASE: AZG Een eigen identiteit uitstralen via het design

120 BUSINESS CASE: GUARDIAN

Een resolute keuze voor daglicht

52

60

BUSINESS CASE: DELOITTE The Edge, een mijlpaal in vele opzichten

124

126

FACILITY SERVICES / CATERING Moment van verleiding en beleving

BUSINESS CASE: LANO Transparante werkomgeving BUSINESS CASE: CLAEYS & ENGELS Toegankelijke advocatuur

DELOITTE

Smart office met 28.000 sensoren

WORKPLACE SHOWCASE 2016 5

MAAK U KENBAAR

JUNIOR KEY ACCOUNT M/V Als uitgever en ontwerper van de B2B communicatieplatformen PROFACILITY en PRO-REALESTATE, zoekt Business Interactive Media versterking voor zijn verkoopteam met het oog op de verdere ontwikkeling en publicitaire commercialisering van haar media (magazines, nieuwsbrieven, websites en e-mags) door de aanwerving van een Junior Key Account m/v. De sectoren waarover we publiceren zijn regelmatig in de actualiteit: outsourcing & facility management / workplace & NWOW / duurzaamheid & maatschappelijk verantwoord ondernemen / multimodale mobiliteit / vastgoed, stedenbouwkunde & architectuur.

Bent u geĂŻnteresseerd in de sterk evoluerende wereld van de vakmedia?

Wordt u gemotiveerd door een functie waarin het relationele en de klantenservice primeren?

Maak u kenbaar!

Ontdek ons voorstel en tewerkstellingsaanbod op www.profacility.be/jobs Neem contact op met Didier Van den Eynde dvandeneynde@bimedia.be – Tel. 02/669 77 65 https://be.linkedin.com/in/didier-van-den-eynde-05387b46 Business Interactive Media bvba Louisalaan, 523 - BE 1050 Brussel www.profacility.be I www.pro-realestate.be

6 WORKPLACE SHOWCASE 2016

/WORKPLAVE TRADE FAIRS

AGENDA

Van 25 tot 29 oktober zullen de wereldwijd beste bedrijven op het vlak van kantoorinrichting opnieuw present geven voor de vakbeurs ORGATEC 2016 in Keulen. Met liefst 51.000 bezoekers op de teller tijdens de vorige editie is ORGATEC de ‘office & facility fair’ bij uitstek.

Het event fungeert ook als ‘think tank’ voor de internationale sector van de kantoorinrichting. De flinke opmars van de digitalisering gedurende de afgelopen jaren verandert de werkmethoden binnen bedrijven, leidt tot nieuwe werkvormen en plaatst werkgever en werknemer tegenover enkele grote uitdagingen. Tijdens de editie 2016 komen niet alleen de toekomstige concepten, de nieuwe arbeidscultuur en de intelligente kantooroptimalisatie aan bod, maar ook de zogenaamde ‘Working World 4.0’. Dit jaar zullen zo’n 627 bedrijven uit 41 landen naar ORGATEC komen om hun nieuwe producten en diensten voor te stellen op de 105.000 m² van de Koelnmesse.

25 > 29 oktober Koelnmesse, Keulen

In oktober keert ook een andere toonaangevende beurs voor vormgevers en ontwerpers uit de hele wereld terug, namelijk de Biënnale Interieur, die ondertussen al aan haar 25e editie toe is. Als knipoog naar dit zilveren jubileum kozen de curatoren OFFICE Kersten Geers David Van Severen van het gelijknamige Brusselse architectenbureau voor ‘Silver Lining - Interiors’ als thema van deze feestelijke editie. De biënnale wil zich niet beperken tot één aspect, maar wil een totaalervaring bieden door een holistisch overzicht te geven van wat het hedendaagse design voornamelijk te bieden heeft en tegelijk de innovaties en de woonsfeer van morgen onthullen. In 2014 lokte de designbeurs bijna 76.000 bezoekers naar Kortrijk Xpo. De Biënnale Interieur brengt op ongeveer 40.000 m² een heterogene mix van 300 merken uit de sector van de interieurinrichting en -vormgeving samen, in combinatie met een opmerkelijk cultureel programma. De B2B-dag vindt plaats op 14 oktober.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 7

WORKPLACE, EFFICIENCY AUDIT

Revolutie van de workplacestrategie in het vooruitzicht 45% van de werknemers vindt dat de effectiviteit van hun werkomgeving niet voldoende is. Leesman, marktleider op het vlak van analyse van de werkplekefficiëntie, maakte deze zomer de resultaten bekend van wat ongetwijfeld zijn meest relevante onderzoeksproject tot nu toe is. Op basis van de vragenlijsten die maar liefst 155.000 werknemers ingevuld hebben, kwamen geleidelijk aan de gemeenschappelijke kenmerken naar voren van de werkomgevingen die het positiefst bevonden worden. Door die tendensen te delen, zou Leesman wel eens aan de basis kunnen liggen van een kleine revolutie op het vlak van werkplekstrategie!

Is het een toeval dat veel bedrijven met een zeer effectieve werkomgeving een atrium hebben? Geen van die bedrijven heeft meer dan vijf verdiepingen. Wat wil dat zeggen? Zijn die louter architecturale kenmerken dan typisch voor een effectieve werkomgeving? Leesman onderzocht sinds de zomer van 2010 al meer dan 1.250 gebouwen om te achterhalen waarin deze werkomgevingen zich precies onderscheiden. Om dat te weten te komen, ontwikkelde de organisatie begin 2016 het erkenningsprogramma Leesman+. Alle inzichten die dit programma opleverde zouden een aanzienlijke impact kunnen hebben op de vastgoedadviessector en dus ook op bouwpromotoren, architecten, facility managers en interieurarchitecten.

Hoge scores voor een minderheid van de bedrijven Momenteel haalt slechts 5% van de ondervraagde bedrijven een score van minstens 70 op 100 voor de effectiviteit van hun werkplekken. Bedrijven die zich verbinden aan het uitmuntendheidslabel Leesman+ worden ambassadeurs van een effectieve ‘workplace’.

Door hun werkwijze uit de doeken te doen, vormen ze een ware inspiratiebron voor andere bedrijven en tonen ze concreet hoe ze de prestaties van hun werknemers bevorderen, en dus ook die van de organisatie zelf.

8 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Scandinavische effectiviteit Aan het hoofd van de Leesman+-lijst staat het hoofdkantoor van ISS in Kopenhagen met een knappe score van 81,7. Volgens Simon Svegaard, Business Analytics Manager van ISS, maakt het multinationale bedrijf in facilitaire diensten en outsourcing gebruik van de werkomgeving om nieuwe ideeën en mogelijke innovaties uit te testen. De groep wil zijn hoofdkantoor gebruiken als laboratorium voor deze progressieve aanpak die typerend is voor de Scandinavische cultuur.

Van ‘single services model’ naar geïntegreerde diensten over een resultaatgerichte aanpak... de FM-sector is de voorbije jaren enorm veranderd! Door beroep te doen op de diensten van Leesman wilde de organisatie beter begrijpen hoe de werkomgeving in de toekomst zou evolueren en hoe ze daar het maximum uit kon halen. Daarop volgden een heleboel gesprekken over wat de beste manier was om de medewerkers productief te maken en welke werkomgeving dit het best in de hand kon werken. “We wilden een testrit maken, zoals wanneer je een nieuwe wagen gaat kopen”, aldus de Business Analytics Manager. De vroegere kantoren van ISS in Kopenhagen waren verdeeld over vier verschillende gebouwen. Maar de inrichtingen waren niet erg ruim en de medewerkers voelden er zich al gauw geïsoleerd. ISS wilde dus een nieuw kantoor inrichten dat representatief was voor zijn knowhow en een gecentraliseerde ruimte bood voor het welzijn van zijn medewerkers.

Ruimte en lineaire activiteit De benauwde kantoren maakten plaats voor een ruime open werkomgeving voor het personeel van ISS in Kopenhagen. Het is tevens een van de succespijlers van de nieuwe kantoren, want nu de werknemers meer ruimte hebben, zijn ze veel productiever en bloeien ze helemaal open. Andere factoren hebben natuurlijk ook bijgedragen tot deze voorbeeldige Lmi-score.

Het succes van het hoofdkantoor van ISS in Denemarken is te danken aan het feit dat ISS duidelijk de behoeften van zijn medewerkers wist te bepalen.

© ISS World Services A/S

Volgens Simon Svegaard heeft het homogene activiteitenprofiel van de medewerkers er zeker iets mee te maken. “We hebben het gebouw uiteraard ontworpen in functie van onze behoeften, maar gelukkig waren die in aantal vrij beperkt”, licht de manager toe. Kleine vergaderzalen, materiaal voor internationale videoconferenties, concentratieruimten, centrale receptie op de benedenverdieping ... een homogeen geheel van ruimten voldoet aan de behoeften van gelijkaardige administratieve functies. Maar wat van het gebouw echt zo’n succes maakt, is het feit dat ISS erin geslaagd is de behoeften van zijn medewerkers duidelijk te bepalen. Simon Svegaard hoopt dat ISS, door het goede voorbeeld te geven en de Leesman Index te introduceren bij zijn klanten, facility management naar een nieuw tijdperk zal kunnen leiden. ISS wil die creatieve dynamiek dan ook uitstralen in de 77 landen waar de facilitaire dienstverlener momenteel actief is.

Verrassende gemeenschappelijke punten Bedrijven met het label Leesman+ blinken uit op het vlak van videoconferenties: ze stellen beter materiaal ter beschikking of investeren gewoon in betrouwbare webapplicaties. Andere opvallende punten zijn de mogelijkheid om pauzes te nemen en even te herbronnen, de aanwezigheid van atriums en aangename gemeenschappelijke ruimten en een brede waaier aan verschillende werkruimten voor activity based working (ABW). Tot slot staat ook de mogelijkheid voor informele en niet-geplande vergaderingen bovenaan op de lijst. Bedrijven met het label Leesman+ zijn immers goed in het faciliteren van spontane samenwerkingen. Wat die bedrijven onderscheidt, kan op het eerste gezicht verrassend lijken, aangezien hun vijf sterkste punten activiteiten zijn die vanuit financieel oogpunt moeilijk te rechtvaardigen zijn. Toch zijn die activiteiten wel degelijk de extra investering waard, want ze vergroten de tevredenheid en productiviteit van de werknemers.

De vaste analysepatronen doorbreken De activiteit van Leesman kan kort samengevat worden als meten hoe werkomgevingen hun gebruikers ondersteuning bieden. De ambitie van de organisatie? Vooroordelen uit de weg ruimen, verouderde normen of standaarden toetsen en aanzetten tot het openlijk en gezamenlijk onderzoeken van de rol van werkomgevingen in de prestaties van bedrijven en hun personeel.

Toen Leesman besefte dat het de verzamelde gegevens niet objectief kon analyseren maar enkel focuste op het workplace-aspect, liet het de gegevens onderzoeken door onafhankelijke statistici, zonder ervaring met of bijzondere interesse voor bedrijfsvastgoed, om zijn vaste analysepatronen te doorbreken.

De verschillen qua tevredenheid tussen Leesman+-bedrijven en de andere: 1. Videoconferenties Leesman+ : 75,1% - Gemiddelde: 53,4% 2. Ontspannen en pauzeren Leesman+ : 83,4% - Gemiddelde: 62,2% 3. Informele en niet-geplande vergaderingen Leesman+ : 83,5% - Gemiddelde: 63,1% 4. Atriums en gemeenschappelijke ruimten Leesman+ : 80,3% - Gemiddelde: 42,7% 5. Diversiteit van de beschikbare werkomgevingen Leesman+ : 62,7% - MGemiddelde: 27,2%

Kim Verhegge ✍

WORKPLACE SHOWCASE 2016 9

/BARCO, KORTRIJK

Marc Detiffe

BUSINESS CASE

De waterpartij aan de buitenzijde van het gebouw laat de gevel mooi spiegelen en geleidt de bezoekers naar de hoofdingang van het gebouw.

10 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Harmonische cocktail van creativiteit, efficiëntie en belevingswaarde

Nadat het programma voor de nieuwbouw gedefinieerd was, werd meteen een bouwteam samengesteld. Als bouwheer stapte Barco af van het gebruikelijke lastenboek en legde kwaliteitseisen op voor elk onderdeel van het project. Heel veel keuzes werden in een zeer vroeg stadium gemaakt, waardoor ook al heel vlug een nauwkeurige prijsberekening voorlag. “Als opdrachtgever hadden we een zeer grote inbreng in het bouwteam” getuigt Guy Eeckhout, Facility & Maintenance Manager. “We stuurden mee het ontwerp, konden snel de nodige aanpassingen doorvoeren en het aspect onderhoud en gebruik kreeg alle aandacht”.

In een klassieke situatie neemt de architect de leiding. Binnen een bouwteam vecht de architect voor zijn ontwerp, voor de creatieve waarden; de aannemer wil het budget drukken; kortom elk facet wint erbij. Een ander cruciaal voordeel van een bouwteam is dat er flexibel kan worden ingespeeld op wijzigende behoeften tijdens het bouwproces. En dat was hier geen overbodige luxe, want als bedrijf maakte Barco de voorbije jaren een belangrijke evolutie door, met o.a. de verkoop van een afdeling.

‘The Circle’ Uitstraling naar de klanten, het aantrekken van nieuw talent – ook internationaal – en het aanhalen van de relationele banden met de klanten, zaten verweven in de doelstellingen voor de nieuwbouw.

Vanuit de door Barco opgestelde kwaliteitseisen werden door vijf architectenbureaus ontwerpvoorstellen en prijsvoorstellingen ingediend. Jaspers-Eyers Architects nam zelfs de moeite om twee voorstellen in te dienen: één conform aan de Barco kwaliteitseisen en een tweede met extra’s voor het bedrijf, wat ook resulteerde in de opdracht.

“De cirkelvorm van het gebouw staat in de eerste plaats voor neutraliteit en gelijkheid voor alle mensen, bezoekers, medewerkers, klanten…” licht John Eyers, architect-vennoot bij Jaspers-Eyers Architects toe. “Ook de beleving van de ruimte ademt neutraliteit; niemand wordt in een hoek gezet. Zowel vorm als aankleding stimuleren ontmoetingen tussen mensen, het leggen van contacten en brengen beweging in het geheel”.

Architecturale creativiteit en functionele meerwaarde De waterpartij aan de buitenzijde van het gebouw laat de gevel mooi spiegelen en geleidt de bezoekers naar de hoofdingang van het gebouw. Verder fungeert ze als buffer voor de regenwateropvang op het terrein en wordt ingezet voor het bevochtigen van de koelers. Het doortrekken van de waterpartij van buiten naar binnen resulteert niet alleen in een geslaagd optisch effect, het verzekert tevens een elegante scheiding tussen de inkom en het restaurant.

De waterpartij binnen het gebouw helpt ook om de luchtvochtigheid op peil te houden. De vloeiende lijnen aan de buitenzijde keren ook binnen terug en vermijden een koele klinische ziekenhuissfeer. Houten accenten brengen extra warmte in het beeld.

Marc Detiffe

Er verlopen een aantal jaren tussen het ontkiemen van een bouwproject en de uiteindelijke oplevering, waardoor het risico bestaat dat het eindresultaat niet langer 100% beantwoordt aan de status van de gebruikers op het ogenblik van voltooiing. Dat risico werd door Barco geminimaliseerd door al in een pril stadium resoluut te kiezen voor een hechte samenwerking in bouwteamverband, met groot wederzijds respect en een diepgeworteld engagement tot optimalisatie, tot het laatste uur voor ingebruikname!

Guy Eeckhout, Facility & Maintenance Manager Barco en Bruno Poelman, architect en projectverantwoordelijke bij Jaspers-Eyers Architects: de belangrijkste vertegenwoordigers van het Bouwteam

Guy Eeckhout: “Een TCO-analyse is zeer belangrijk: de gebruiks- en onderhoudskosten hebben een enorme impact op de globale cost van het gebouw (constructie + in gebruik). Sommige keuzes voor de bouw en afwerking kunnen zelfs een ROI van amper 8 maanden bieden!“

WORKPLACE SHOWCASE 2016 11

Philippe Van Gelooven

Uitstraling naar de klanten, het aantrekken van nieuw talent – ook internationaal – en het aanhalen van de relationele banden met de klanten, zaten verweven in de doelstellingen voor de nieuwbouw.

De vergaderruimten zijn als ellipsvormige volumes ten opzichte van elkaar verdraaid en lijken in de ruimte te zweven.

12 WORKPLACE SHOWCASE 2016

/BARCO, KORTRIJK

BUSINESS CASE

“The Circle sluit drie verschillende gebouwen in zich: het research & development center, het ‘meeting deck’ waar alle vergaderfaciliteiten geconcentreerd zijn en het ‘quarter deck’ met voorzieningen voor opleiding en de werkplekken voor de administratie“

Een andere, niet minder belangrijke verklaring voor de cirkelvorm is het campusconcept voor de site. ‘The Circle’ is de kern voor de campus en alle andere gebouwen sluiten er op aan via corridors.

‘The Circle’ sluit drie verschillende gebouwen in zich: het research & development center, het ‘meeting deck’ waar alle vergaderfaciliteiten geconcentreerd zijn zodat ze anderen niet storen, en het ‘quarter deck’ met voorzieningen voor opleiding en de werkplekken voor de administratie. “De drie verschillende onderdelen binnen het gebouw ogen niet geïsoleerd, maar zitten verstrengeld in elkaar, waardoor er veel meer ontmoetingen plaatsvinden dan voordien” vult Bruno Poelman, architect en projectverantwoordelijke bij

Jaspers-Eyers Architects, aan. “Het ‘meeting deck’ ligt altijd zowat halfweg voor iedereen, wat het tot neutraal terrein voor ontmoetingen tussen alle afdelingen maakt”.

Bruto oppervlakte wordt netto belevingsruimte “In de meeste gevallen wordt het bedrijfsrestaurant gemiddeld slechts één uur per dag gebruikt, terwijl het heel wat vierkante meters inneemt” argumenteert Guy Eeckhout. “Dat moesten we efficiënter en praktischer aanpakken, wat de aanzet was voor de inrichting van het bedrijfsrestaurant als actieve en multifunctionele ruimte”.

Over de volledige oppervlakte is er WiFi beschikbaar, zodat elk zitje ook een werkplek kan zijn. Aan één zijde is een fraaie constructie opgezet met houten elementen die zowel als afscherming dienst doet als beeldschermen integreert met de eigen Barco ‘ClickShare’technologie voor het probleemloos vlot koppelen van laptops.

Zo zijn niet alleen 30 werkplekken gecreëerd maar ook 5 ‘satellieten’ voor samenwerken, vergaderen, presentaties in kleine groep.

De creatie van werkplekken in de restaurantruimte neemt heel wat druk weg op de vraag naar kleinere vergaderzalen. Onderzoek wees uit dat er een chronisch tekort was aan vergaderfaciliteiten voor 6 à 8 personen, wat zich nu automatisch heeft opgelost.

Guy Eeckhout: “Er is geïnvesteerd in het restaurant en het gebruik wordt gestimuleerd met openingsuren vanaf ’s ochtends 8 uur.

Ruim driemaal zoveel medewerkers dan voordien maken gebruik van het bedrijfsrestaurant, wat ook de rentabiliteit ervan flink laat toenemen. De 450 zitplaatsen worden nu zelfs ’s middags in twee shiften bezet!”.

Klaas Verdru

Gevoelig voor TCO Van bij de conceptuele fase voor dit nieuwbouwproject liep een kritische analyse van de TCO zowat als rode draad door de ontwikkeling.

Guy Eeckhout: “Vooral de technieken werden grondig onder de loep genomen, waarbij we aanvankelijk moesten vaststellen dat er weinig concreet bruikbare informatie beschikbaar was om het vooropgestelde doel te bereiken. Toch zijn we erin geslaagd het eerste voorstel voor de technische uitrusting grondig te wijzigen vanuit de TCO-analyse. De gebruiks- en onderhoudskosten hebben een enorme impact. Sommige keuzes bieden een ROI van amper 8 maanden!”

BIM (building information model) werd enkel toegepast voor de stabiliteit van het gebouw. Voor de installatie van de technieken bleek dit nog geen aantoonbare meerwaarde te bieden en er zijn ook teveel verschillende standaarden in omloop. In sommige gevallen wordt al gebruik gemaakt van BIM voor het inbrengen van leidingen in de technische schachten.

Het ‘meeting deck’ waar alle vergaderfaciliteiten geconcentreerd zijn om anderen niet te storen.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 13

Marc Detiffe

Marc Detiffe

Marc Detiffe

Het ‘quarter deck’ met voorzieningen voor opleiding en werkplekken voor de administratie.

Een groene zone rondom het gebouw maakt de werksfeer nog aangenamer.

14 WORKPLACE SHOWCASE 2016

De inrichting van het bedrijfsrestaurant is als actieve en multifunctionele ruimte opgevat, zodat elk zitje ook een werkplek kan zijn.

/BARCO, KORTRIJK

BUSINESS CASE

Marc Detiffe

33% gedeeld door de verschillende R&D afdelingen, wat neerkomt op een veel efficiëntere benutting van de investeringen. Een aantal testruimten zijn ‘hard connected’ met de kantoorvloeren, anderen zijn dan weer ‘soft connected’. De uiteindelijke uitvoering werd binnen het bouwteam geoptimaliseerd.

De werkplekinrichting ondersteunt de beoogde mobiliteit binnen het gebouw. Op ergonomisch vlak is er een manuele hoogteregeling van het werkblad voorzien.

De keuken is op het ondergrondse niveau geïnstalleerd, maar op het gelijkvloers zijn de afwerking en het uitgeven van de maaltijden als belevingselement voor de gebruikers geïntegreerd in de interieurarchitectuur. Een extra troef is het zuidoost georiënteerde terras en de uitkijk op een groene zone rondom het gebouw.

Nog meer oppervlakte optimalisatie De vergaderruimten zijn als ellipsvormige volumes ten opzichte van elkaar verdraaid, waardoor het dak van de ene ruimte dienst doet als terras/balkon voor de hoger gelegen vergaderruimte. Dat betekent een waaier aan gebruiksmogelijkheden en extra troeven, terwijl deze creatieve architectuur de netto bruikbare oppervlakte dicht in de buurt brengt van de bruto gebouwoppervlakte!

Een nieuwe thuis, een nieuw gebruikersgedrag Een verhuis is het ideale moment om verandering door te voeren, want het gebruik is nauw verbonden aan het gebouw. “Met The Circle laten we het afdeling gericht werken achter ons en draait

alles rond projectgericht samenwerken” benadrukt Guy Eeckhout.

“Flexibele werkplekken ondersteunen elke vorm van activiteit. Voor de inrichting is een ratio van 80% gehanteerd”.

De werkplekinrichting ondersteunt de beoogde mobiliteit binnen het gebouw. Op ergonomisch vlak is er een manuele hoogteregeling van het werkblad voorzien. Naast ergonomie was akoestisch comfort binnen de werkomgeving een belangrijk aandachtspunt bij de ontwikkeling van het concept. Zo zijn er ‘cockpits’ om zich terug te trekken voor taken die een hoge concentratie vereisen, overlegplekken die het reserveren van een vergaderzaal overbodig maken, enz.

Guy Eeckhout: “We hebben vooraf metingen gedaan over een langere periode om de bezettingsgraad en de benodigde werkplektypes zo precies mogelijk te bepalen. Een nieuwe meting en eventuele bijsturing zal volgen nadat we het gebouw een tijdje in gebruik hebben”.

Zelfs de werkplekken voor research & development medewerkers zijn maximaal flexibel uitgewerkt. Zo worden ook testruimten voor

Guy Eeckhout. “Voor de gebruikers gaat de overstap naar de nieuwe flexibele werkomgeving gepaard met een leerproces, wat vanuit facility management ook nog nazorg vereist. Uiteindelijk hebben we een gebouw opgeleverd gekregen dat voldoet aan onze behoeften en dat is onbetwistbaar te danken aan het samenwerken in bouwteamverband” blikt Guy Eeckhout tevreden terug op de voorbije vijf jaar.

“De opdracht van het architectenbureau eindigt niet bij de oplevering, maar duurt de ganse levenscyclus van het gebouw” sluit John Eyers aan. “Aanpassingen in functie van de evolutie van het bedrijf moeten idealiter in de geest van het originele concept gebeuren. Doordat dit ontwerp vrij is van balken en alle technieken in schachten zijn weggewerkt, kunnen we altijd de plafonds doorboren en hebben we maximale flexibiliteit naar de toekomst verzekerd”.

Eduard Coddé ✍

Experience tour Voor bezoekers is een ‘experience tour’ uitgestippeld doorheen het gebouw, die zes thema’s omvat en via de diverse demoruimtes leidt om zo een overzicht te geven van het volledige activiteitenspectrum van Barco. Zo is er aandacht voor bioscoopinstallaties, communicatie-techniek voor retail, home cinema, health care… Uiteraard zijn de thema’s ook individueel bereikbaar. Bijzonder is de voorstelling van de health care afdeling, waarvoor een draaiende carrousel toelaat te focussen op één specifiek aspect van het aanbod, zoals bv. de patiëntenkamer, het operatiekwartier, enz. Het atrium oogt niet alleen opvallend licht en ruimtelijk, het is ook een permanente ‘life showroom’ voor de knowhow van Barco, de ideale transitieplaats voor het uitdragen van het bedrijfsimago.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 15

NEW Facility & Real Estate Management in de zorgsector een speciale editie van Profacility Magazine verschijnt op 8 december

Meer informatie via www.profacility.be/FMRE-Zorg

met steun van en in samenwerking met

Š De PROFACILITY media zijn publicaties van Business Interactive Media (Bimedia) I Advertentietarieven via www.profacility.be/advertising I www.profacility.be I info@bimedia.be I TEL. +32 (0)2 669 77 65

/HR BENCHMARK

WORKPLACE

WWWW.PROFACILITY.BE/BIBLIO

Toegevoegde waarde creëren voor een optimaal HR-beleid

Met hun titel van Best Workplace 2016 blinken EASI en Torfs opnieuw uit als voorbeelden voor een mensgericht en kwalitatief personeelsbeleid in België. EASI kwam in 2014 binnen op de vijfde plaats en wist de voorbije twee jaar zelfs door te stoten naar de eerste plaats op de ranglijst. Het bedrijf is er zich van bewust hoe cruciaal autonomie op de werkvloer is. Het geeft zijn werknemers verantwoordelijkheden maar tegelijk ook een zekere vrijheid, onder meer door de controlesystemen aanzienlijk te beperken. Deze aanpak versterkt het ondernemerschap van de werknemers, die veel meer initiatief nemen in de dagelijkse uitvoering van hun werk.

Voor de zevende keer en het derde jaar op rij haalde Torfs de koppositie in de ranglijst van de grote bedrijven. Al sinds de oprichting van het bedrijf ligt de focus op de mensen. Torfs probeert zijn klanten en werknemers voortdurend tevreden te stellen en de twee zouden onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn voor het bedrijf. Het bedrijf noemt dit ‘360° zorgzaamheid’.

Special Awards voor drie uitmuntende bedrijfscases Best Workplaces blinken uit in het creëren van een toegevoegde waarde met hun HR-praktijken. Ook dit jaar werden ‘Special Awards’ weg gegeven voor drie uitmuntende bedrijfscases. Zo kreeg Care de ‘Recognition Award’ voor zijn inspanningen op het vlak van aandacht voor het personeel.

Winnaar Torfs ging ook met de prijs voor ‘Employer Branding’ aan de haal. Volgens het bedrijf gaan externe Employer Branding en interne HR-inspanningen samen. Torfs is er rotsvast van overtuigd dat tevreden werknemers voor tevreden klanten zorgen en vice versa.

© Great Places To Work

In samenwerking met de Vlerick Business School en mediapartner Jobat werkt het Great Place to Work Institute jaarlijks aan een ranglijst van de Best Workplaces in België, een soort van kwaliteitslabel. In great workplaces gebeurt er iets dat het beleid en de praktijken overstijgt. Het is niet zozeer wat de bedrijven doen, maar vooral hoe de leiders het uitvoeren.

EASI kwam in 2014 binnen op de vijfde plaats en wist de voorbije twee jaar zelfs door te stoten naar de eerste plaats op de ranglijst.

Het is dan ook heel belangrijk om zorg te dragen voor de werknemers als van hen verwacht wordt dat zij zorg dragen voor de klanten.

Tot slot won Ormit de prijs voor ‘Strategic Talent Development’.

Ormit helpt zijn werknemers hun unieke talenten te achterhalen en te benutten zodat ze zich verder kunnen ontplooien en hun potentieel kunnen maximaliseren. Volgens het bedrijf moet iedereen op zijn manier groeien en gebeurt ontwikkeling niet per se met het oog op een bepaalde functie. Het gaat er in de eerste plaats om zichzelf beter te leren kennen.

Lees de volledige reportage “Best Workplaces 2016, of het creëren van toegevoegde waarde” via www.profacility.be/biblio > 14/04/2016

Winnaars 2016 Minder dan 500 werknemers • EASI • AE • Protime • Ormit • Mars Belgium • AbbVie • Secretary Plus NEW • Solvus NEW • House of talents NEW • Handson & Partners

Meer dan 500 werknemers • Torfs • Accent Jobs • McDonald’s Belgium • Start People • Adecco • Monsanto • KBC Groep • Care NEW • Media Markt • EY NEW

Zin om te weten of uw bedrijf deel kan uitmaken van de ‘Best Workplaces 2017’? Inschrijven kan op www.greatplacetowork.be

WORKPLACE SHOWCASE 2016 17

/SMART WAY OF WORKING @ ELIA, BRUSSEL

BUSINESS CASE

‘Worklounge’-ruimte voor een dynamisch samengaan van verschillende werkvormen, met open en gesloten vergaderruimten en meer privatieve alkoven.

18 WORKPLACE SHOWCASE 2016

De keizerlijke route naar SWOW Onlangs werden zes verdiepingen in het hoofdkantoor van Elia aan de Keizerslaan 20 grondig gerenoveerd. De 360 medewerkers die er werken, zullen er zich professioneel verder kunnen ontplooien volgens de regels van de ‘Smart Way Of Working’, dat voortaan in het DNA van Elia verankerd zit.

“Op menselijk vlak is het een enorm avontuur geweest om ons gebouw aan de Keizerslaan te verbouwen tot wat het nu is” aldus Jan Windels, Critical Installations, Admin Support & Fleet bij Elia.

Jan Windels stond niet alleen in voor het beheer van dit gigantische project, waarbij zes verdiepingen van telkens 1.000 m² een grondige facelift kregen, maar leidde ook de implementatie van de ‘Smart Way Of Working @ Elia’ (SWOW) in goede banen voor de 360 mannen en vrouwen die er dagelijks komen werken.

Deze SWOW wordt concreet ingevuld met open spaces op mensenmaat, een clean desk-beleid en gedeelde flex desk-werkplekken, maar ook extra ontspanningsruimten, coffee corners en ontmoetingsruimten om de spontane en informele communicatie te stimuleren.

En dat is nog niet alles: SWOW@Elia betekent ook flexibele werkuren, een werkvisie op basis van doelstellingen in plaats van gepresteerde uren en het stimuleren van telewerken thuis of in één van de elf vestigingen van Elia in België.

Het project aan de Keizerslaan ging concreet van start in januari 2015. Verdieping één tot zes werden één voor één leeggemaakt en volledig heringericht in de pure SWOW-stijl, dit naar analogie met de inrichting van de Le Monnoyer-vestiging, die als referentie diende1.

“De grote uitdaging was dat we op vijf verdiepingen moesten kunnen doorwerken terwijl op de zesde gerenoveerd werd. Maar dat kon niet gewoon in stijgende volgorde, van de eerste naar de zesde verdieping, omdat we rekening moesten houden met de

technische en operationele voorwaarden van de activiteiten van onze medewerkers. Het was dan ook een hele opgave om aangename werkoplossingen te kunnen organiseren en het personeel zo weinig mogelijk te storen” vertelt Jan Windels. “Wij hebben een eerste verdieping kunnen vrijmaken door het personeel te verdelen over de andere verdiepingen en onze kantoren op de Zavel.

We hebben ook tijdelijke kantoren moeten huren bij Regus, tegenover Brussel-Centraal”.

Beheer en planning door GLOBAL Het bedrijf GLOBAL, interieurarchitectenbureau en tevens consultant bij de reorganisatie en herinrichting van werkplekken, werd ingeschakeld om de renovatie van de zes verdiepingen van het gebouw van Elia aan de Keizerslaan tot een goed einde te brengen.

Philippe Bémont, lid van de raad van bestuur en Head Project Management bij Global, vertelt ons er meer over: “Achter deze aaneenschakeling van renovatiewerken tussen januari 2015 en april 2016 schuilde een immense planning. Voor de inrichting van de eerste verdieping waren acht weken nodig. De volgende verdiepingen werden in dezelfde tijdspanne uitgevoerd. De laatste was nog sneller klaar. Voor de keuze van de inrichting werden de werkelijke behoeften van de medewerkers minutieus geanalyseerd.

Vervolgens hebben onze teams een ontwerp en inrichting voorgesteld voor de verschillende ruimten”.

“Op elke verdieping werden alle scheidingswanden gedemonteerd, wat een verrassend resultaat opleverde: we gingen van twee lange grijze gangen, typisch voor overheidsinstellingen, naar een gigantisch grote open space met nauwelijks enkele steunmuren” aldus Jan Windels.

Wanneer de verdieping volledig gerenoveerd was, gebeurde de verhuizing in het weekend: tegen vrijdagmiddag moest het personeel zijn spullen in kisten gestoken hebben en in het weekend verhuisde IT al het informaticamateriaal terwijl de door Global geselecteerde en aangestelde verhuisfirma de kisten verhuisde.

1) zie kader op pagina 22 ‘ SWOW: van Le Monnoyer tot de Keizerslaan’ WORKPLACE SHOWCASE 2016 19

/SMART WAY OF WORKING @ ELIA, BRUSSEL

BUSINESS CASE

Onderdompeling in de SWOW aan de Keizerslaan Nu de zes pas gerenoveerde verdiepingen een zee van ruimte, licht en kleur tentoon spreiden, is het moeilijk voor te stellen dat elke verdieping een paar maanden eerder nog georganiseerd was rond een ‘wervelkolom’ van lange grijze gangen. De traditionele inrichting met trieste aanblik gaf nog de voorkeur aan individuele kantoren.

Met de Smart Way Of Working (SWOW) van Elia is dat nu gelukkig allemaal verleden tijd! Bij deze inrichtingsstijl ging vooral veel aandacht uit naar de akoestiek en het vlotte wandelverkeer in het gebouw. Voor een nog comfortabeler gebruik van de ruimten werd de verlichting nauwgezet bestudeerd, waarbij daglicht maximaal de voorkeur kreeg.

Clusterprincipe Verdieping twee tot zes werden heringericht volgens een clusterprincipe: open spaces van twaalf tot maximaal zestien werkplekken, die van elkaar gescheiden zijn door verschillende vergaderzalen, ‘cockpits’ en ‘bubbles’. Deze clusters zijn georganiseerd in een open space en bestaan uit eilanden van vier bureaus rond acht meter lage kasten. In de wandkasten kunnen de documenten opgeborgen worden die eigen zijn aan elke dienst.

De vergaderzalen die uitgerust zijn met schermen en videoconferentiesystemen, kunnen gereserveerd worden via Outlook voor thuisgebruik.

Elia in een notendop

Bibliotheekruimte en salon, ingericht op de 6e verdieping in de nabijheid van een coffee corner. De inrichting als dynamische ‘Worklounge’ laat toe werk en ontspanning te combineren.

20 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Elia is de beheerder van het Belgische transmissienet voor elektriciteit onder hoogspanning, goed voor meer dan 8.000 km bovengrondse lijnen en ondergrondse kabels verspreid over gans België. Elia is op Europees niveau door haar geografische ligging in het hart van Europa tevens een essentiële speler binnen het geïnterconnecteerde elektriciteitsdistributienet.

Momenteel telt het bedrijf meer dan 1.200 medewerkers in België, die instaan voor het dagelijkse beheer van het hoogspanningsnet.

De Elia Hub is een grote coffee corner bestemd voor zowel interne als externe evenementen.

De Hub is uitgerust met een bar, presentatiestanden en dynamische wanden met een blackboard.

Het atrium is als forum ingericht in de rotonde en direct verbonden met de coffee corner.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 21

/SMART WAY OF WORKING @ ELIA, BRUSSEL

BUSINESS CASE

De andere vergaderzalen staan ter beschikking van iedereen en hoeven niet op voorhand gereserveerd te worden.

Jan Windels: “Elke verdieping heeft nu een eigen identiteit, maar alle inrichtingen delen dezelfde SWOW-filosofie. De ratio werkplek/ werknemer bedraagt 0,8. Dat is voldoende, rekening houdend met telewerk, vakantiedagen en verplaatsingen. Het is dezelfde ratio als in Le Monnoyer. Op elke verdieping zijn er ook acht speed desks: werkplekken voor telewerkers van andere Elia-vestigingen of voor wanneer de werkplekken toevallig toch allemaal bezet zouden zijn”.

Een verdieping voor externen De eerste verdieping is een speciale verdieping, want die is voorbehouden voor externen, zoals bezoekers, consultants en leveranciers, om de veiligheid en vertrouwelijkheid te garanderen.

Op +1 bevinden zich ook de diensten Press en HR en de Elia Hub, een grote coffee corner. In de Elia Hub, die rechtstreeks verbonden is met het atrium, de forumruimte in de rotonde, zullen eveneens interne en externe events georganiseerd worden.

Nog een belangrijk detail: +1 is de enige verdieping met een vergaderzaal en kantoor waarvan de wanden volledig gezandstraald zijn. In die twee ruimten gaan de assessments door en kan HR in alle vertrouwelijkheid werken. Er zijn ook twintig werkplekken voorzien. “Dat was oorspronkelijk niet gepland, maar het project was zo flexibel dat de nodige aanpassingen onmiddellijk en probleemloos doorgevoerd konden worden” aldus Jan Windels.

Maatschappelijke recyclage van het meubilair In het kader van de renovatie van de zes verdiepingen aan de Keizerslaan werd al het meubilair vernieuwd, zodat het beter afgestemd is op de Smart Way Of Working @ Elia. “Om het oude meubilair, dat nog van goede kwaliteit en perfect bruikbaar was, te ontzorgen, hebben we contact opgenomen met Oxfam, dat een groot deel heeft overgenomen” vertelt Jan Windels. “Maar de geruchten daarover deden verbazend snel de ronde, waardoor we heel wat aanvragen kregen van vzw’s en scholen uit het Brusselse. We hebben het verenigingswezen dus goed kunnen helpen!”.

SWOW: van Le Monnoyer tot de Keizerslaan Aandachtige lezers zullen zich wel nog herinneren dat we in maart 2014 de SWOW @ Elia voorgesteld hebben in Profacility nr. 41, met de inrichting van de kantoren in Le Monnoyer in Schaarbeek. De Smart Way Of Working maakt voortaan integraal deel uit van de bedrijfscultuur van Elia, tot de hiërarchische top, want zelfs de CEO van Elia doet volop mee met de SWOW. Jan Windels: “Le Monnoyer was onze eerste ervaring met inrichting volgens de SWOW-principes. We hebben enkele punten die de gebruikers stoorden kunnen verbeteren. Vooral wat de omvang van de open spaces betreft, die mogen voor de gebruikers wat kleiner zijn om te werken.

We hebben ook hard gewerkt aan de personalisering van de verdiepingen, en op elke verdieping aan de personalisering van de verschillende ruimten”.

Het ‘Monnoyer’-gebouw betrokken door Elia.

22 WORKPLACE SHOWCASE 2016

“Het nieuwe gebouw van Elia zet aan tot co-creatie” te downloaden via www.profacility.be/Biblio - datum van publicatie 22/04/2014

Jan Windels, Elia: “De verhouding tussen werkplekken en werknemers is bepaald op 0,8.

Rekening houdend met telewerken, vakanties en verplaatsingen is deze ratio realistisch.“ De benedenverdieping en de zevende verdieping van het gebouw maakten geen deel uit van het renovatieproject. Het zevende, waar de directie van Elia is ondergebracht, werd eerder al gerenoveerd volgens de regels van de SWOW. De renovatie van de benedenverdieping, met onder meer de receptie en de cafetaria, is voor later.

Het totale budget voor deze realisatie is aanzienlijk, maar heeft ook bijgedragen tot een nieuwe tevredenheid over hun dagelijkse activiteiten bij de medewerkers van Elia. Zo ervaart Jan Windels het alleszins, die de hele tijd met een gelukzalige glimlach om de mond over het project vertelde.

Bruno Hoditte ✍ Marc Detiffe 

Geen ongevallen tijdens de werken Ongevallen met elektriciteitstransport onder hoogspanning kunnen vaak ernstig zijn. Veiligheid is dan ook een belangrijke pijler in de bedrijfscultuur van Elia. Ook tijdens de renovatiewerken in het gebouw aan de Keizerslaan werd veiligheid als prioriteit gesteld, met een strenge controle van de toegangen en leveringen en een constante, nauwgezette naleving van de instructies van de veiligheidscoördinator op de werf. Resultaat: tijdens de werken, die meer dan veertien maanden duurden, heeft zich geen enkel ongeval voorgedaan!

De centrale ruimte verenigt de functies vergaderen, kopieerfaciliteiten en coffee corners, evenals de gescheiden afvalbehandeling.

De open space werkplekken bestaan uit maximaal 4 clusters van gebundelde werkplekken., het resultaat van de ervaring opgedaan in het ‘Monnoyer’gebouw.

De cockpits zijn concentratiewerkplekken waar één of twee personen in alle stilte kunnen werken.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 23

/PUBLIEKE OVERHEID

REAL ESTATE & WORKPLACE STRATEGY

Goed beheer in de publieke sector In omliggende landen als Frankrijk, Groot-Brittannië en Duitsland is het beroep doen op een neutrale ‘tenant representative’ of een onafhankelijke vastgoedconsultant heel gebruikelijk om het evenwicht te herstellen tussen de eigenaar/verhuurder, vertegenwoordigd door de klassieke vastgoedmakelaar en de gebruiker/huurder, die zichzelf moet verdedigen in de harde vastgoedmarkt, terwijl dat helemaal niet tot zijn corebusiness behoort. In België keert het tij, in het bijzonder in de publieke sector…

Vincent Gérin, Founder & Managing Director Anixton, begon nu 10 jaar geleden als ‘tenant representative’, door onafhankelijke diensten voor te stellen als vastgoed en investment consultant.

Hoewel alle economische sectoren aan bod komen, bleek al snel dat de klantenportefeuille van de onderneming opvallend veel grote referenties uit de publieke sector telde. Vincent Gérin: “Dat is vooral zo gegroeid omdat die klanten op zoek gingen naar transparantie en neutraliteit bij het selecteren van vastgoed. In 2012 was er zelfs sprake van een kantelpunt in de publieke sector, als gevolg van een nieuwe indeling van organisaties op federaal of regionaal niveau, met veel verhuisbewegingen tot gevolg”.

De overheid als groter geheel toonde ook de wil om haar voorbeeldfunctie waar te maken, wat leidde tot een gestructureerde aanpak van de selectieprocedure voor de huisvesting van de diverse diensten.

Gestructureerde aanpak Volgens nationaal Belgisch recht is de wetgeving op de publieke markten niet van toepassing voor wat betreft het verwerven of huren van bestaande gebouwen. Nochtans zijn de publieke instanties die het afsluiten van een huurcontract of de aankoop van vastgoed beogen eraan gehouden de algemene principes van het administratief recht te respecteren, in het bijzonder het principe van gelijkheid en niet-discriminatie, evenals de algemene principes van het Europees recht, meer specifiek het principe van transparantie.

Deze algemene principes kennen een veel breder toepassingsveld

24 WORKPLACE SHOWCASE 2016

dan deze van de publieke markten. Uiteindelijk moet het afsluiten van een huurcontract of de aankoop van vastgoed kenbaar gemaakt worden via publiciteit (geschikte communicatiekanalen en vormen), moeten de ontvangen voorstellen adequaat geëvalueerd worden op basis van de vooraf gepubliceerde criteria, om tot een gemotiveerde beslissing te komen die de resultaten van de evaluatie overneemt.

Zeker voor de grotere dossiers blijkt in de praktijk dat deze verplichtingen en werkwijze consequent worden nageleefd.

“Transparantie, communicatie en ernst staan vandaag centraal bij de selectieprocedure voor huisvesting bij de overheid en dat zowel federaal als in de drie regio’s” commentarieert Vincent Gérin. “Er is zeker een algemene politieke wil tot openheid en het afstand nemen van enkele ongelukkige schandalen uit het verleden”.

‘Waterside’ (2012) was één van de eerste projecten dat door de Regie der Gebouwen voor de FOD Justitie beheerd werd op deze basis van aanpak. Doelstelling was het vinden van een geschikte huisvesting voor het directoraat-generaal Penitentiaire Inrichtingen (EPI). Er werd een meer dan 30 pagina’s tellend lastenboek gecommuniceerd naar de kandidaat verhuurders.

Tal van mogelijkheden dienen zich aan voor de huurders In 2014 was een groot project voor ‘Actiris’ aan de orde, dit o.a. in het kader van de regionalisering van de tewerkstellingspolitiek (bemiddeling en opleidingen). Vincent Gérin schetst de situatie: “De klant zat in een zeer oud gebouw en de 15.000m² moesten idealiter verdubbeld worden. Er was een grote vraag naar transparantie en objectiviteit bij de keuze, wat al aanleiding gaf tot het opstarten van een Europese procedure voor het aanstellen van een consultant. Wij waren bij een tiental kandidaten die zich mochten voorstellen en werden vervolgens weerhouden, waardoor we het project mochten beheren, met als eindresultaat de keuze van de ‘Astro’-toren als één gecentraliseerde locatie, waar alles rond tewerkstelling onder één dak zit. Er is zelfs een samenwerking met VDAB ondergebracht. Bovendien is dit het grootste door de publieke sector in Europa gehuurde gebouw dat voldoet aan de

Vincent Gérin, Founder & Managing Director Anixton: “Door te werken met de diensten van een tenant representative kunnen politici en andere beslissingnemers niet langer beschuldigd worden van emotionele keuzes of zelfs ‘gesjoemel.“ passiefnorm. Het project omvat 36.000m² en vertegenwoordigt een investeringswaarde van 170 miljoen euro.”

In Luik was de Waalse regio op zoek naar 10.000m² kantooroppervlakte voor het samenbrengen onder één dak van de SRIW (Regionale Investeringsmaatschappij voor Wallonië), Sogepa (Société Wallonne de Gestion et de Participations) en Sowalfin (Société Wallonne de Financement et de Garantie des PME).

Anixton werd als vastgoedconsultant aangesteld voor het beheer

Sinds begin 2015 verwacht Brussel dat alle projecten waarvoor een nieuwe bouwaanvraag moet worden ingediend, voldoen aan de ‘passiefnorm 2015’. Dat leidt ertoe dat heel wat huurders uit de publieke sector uitkijken naar nieuwbouw of zeer goede renovaties met hoogstaande energieprestaties.

Zo ook voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, waar bv. het Brussels Planbureau (BBP) is verhuisd met andere diensten die verband houden met stedenbouw en opteerde voor een ingrijpende renovatie van een pand aan de Naamse Straat N°59.

Vincent Gérin: “Voor de communicatie van de noden voor het vinden van een aangepast gebouw, werd een aanzienlijk publiciteitsbudget gereserveerd. Er werden bijna 50 dossiers ingediend, waardoor de finale keuze absoluut gerechtvaardigd kon worden”.

Een heel recent project is dat van de Brusselse Veiligheidspreventie, een nieuwe Instelling van openbaar nut (ION), met als doel alle diensten en organisaties die betrekking hebben op de veiligheid in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest te centraliseren op één locatie. Het project bestond uit de selectie en onderhandeling van het huurcontract voor 13.000m². “Vanzelfsprekend werden strenge veiligheidscriteria voor het gebouw opgelegd” getuigt Vincent Gérin. “In juli werd het huurcontract ondertekend en in november zullen de eerste 3.000m² in gebruik genomen zijn”.

Verantwoordelijkheid tegenover de burgers “Wanneer een organisatie uit de publieke sector kantoorruimte huurt, dan doet ze dat met geld van de belastingbetaler” benadrukt Vincent Gérin. “Gemiddeld hebben we als tenant representative telkens ongeveer 20 à 25% bespaard op het uiteindelijke huurbedrag t.o.v. wat aanvankelijk werd voorgesteld door de makelaar/verhuurder. Door te werken met de diensten van een tenant representative kunnen politici en andere beslissingnemers niet langer beschuldigd worden van emotionele

keuzes of zelfs ‘gesjoemel’. De tenant representative is neutraal en staaft elke keuze met een uitgebreide motivatie, wat resulteert in maximale transparantie”.

De bekommernis om neutraliteit en transparantie heeft geleid tot het uitwerken door Anixton van een lijst met een dertigtal gestandaardiseerde selectiecriteria. Uiteraard maakt de huurprijs altijd deel uit van deze selectiecriteria, maar vandaag spelen ook andere criteria sterk mee in de keuze van een pand: de technische installaties (energieprestatie), de locatie (nabijheid openbaar vervoer), de uitstraling van het gebouw / architecturale waarde van de gevel, enz.…

Uiteindelijk wordt met de klant een top 10 van de voor hem meest relevante criteria gedestilleerd en wordt hieraan een weging toegekend (bv. huurprijs weegt meestal voor 30 tot 50% op de beslissing voor een pand).

‘Astro’-toren, Brussel: de keuze van de gezamenlijke huisvesting voor ACTIRIS met VDAB en Bruxelles Formation is het resultaat van een consultancy opdracht door Anixton.

Vincent Gérin: “Aldus kunnen we alle ontvangen dossiers via een volstrekt neutrale puntentelling evalueren en quoteren om tot een rangschikking en uiteindelijke winnaar te komen. Voor elk ontvangen dossier schrijven we een motivatie uit waarom het niet is weerhouden. Alle kandidaten ontvangen dit rapport en krijgen 15 dagen tijd om eventueel te reageren. Met de top 3 gaan we in onderhandeling over de huurprijs om tot de best mogelijke deal voor onze klant te komen, waarna het eindrapport wordt opgesteld dat dient als motivatie voor de beslissing.

Kortom A-Z transparantie”.

Trends De belangrijkste trend is uiteraard de algemene wens naar transparantie bij het beslissen over huurcontracten. “De staatshervorming(en) die er op korte of langere termijn zeker nog zullen aankomen, zullen nog meer verhuisbewegingen ontketenen” verwacht Vincent Gérin.

Het gebouw waarin een organisatie gehuisvest is, maakt tevens deel uit van de marketing van het bedrijf en dat geldt evenzeer voor de publieke sector. Een locatie moet zich architecturaal laten opmerken en voor wat de publieke sector betreft ook bijdragen aan een positieve inkleuring van de stad of gemeente.

Rendering ALTIPLAN

van de zoekactie. Na een diepgaande studie van de markt, opgezet op basis van een algemene offerteaanvraag en een architectuurwedstrijd, werd besloten tot een grootschalige renovatie van het gebouw ‘Royal Avroy’, waar nu al SRIW en Sowalfin zijn gehuisvest.

Eduard Coddé ✍

WORKPLACE SHOWCASE 2016 25

PUBLI-VIEW

INTELLIGENTE EN FLEXIBELE WERKOMGEVINGEN CREËREN

In deze complexe economische wereld moet een werkomgeving aansluiten op de bedrijfsstrategie door het interne en externe imago van het bedrijf te versterken en het individu weer centraal te plaatsen in het economische gebeuren. ‘Intelligent workplaces’ noemen we deze werkruimten. Sinds de oprichting van het bedrijf meer dan twintig jaar geleden, is GLOBAL gespecialiseerd in het ontwerp, de uitvoering en de werking van dergelijke werkruimten.

GLOBAL is één van de grootste Belgische bedrijven op het vlak van organisatieadvies en de herinrichting van werkomgevingen.

Het bedrijf biedt vier diensten aan: consult (bepaling van de werkwijze), design (ontwerp van het architectuurproject en branding van de ruimten), build (sleutelklare uitvoering van het architectuurproject) en change (begeleiding bij de uitvoering en consolidatie van de nieuwe werkwijze). De diensten worden afzonderlijk of in hun geheel als one-stop-shopping aangeboden.

Multidisciplinair aanbod Bij de oprichting in 1995 was GLOBAL in de eerste plaats een studiebureau. Door de verandering van de werkmethoden, die dankzij de nieuwe informatietechnologieën flexibeler werden, is GLOBAL in de loop der jaren mee geëvolueerd om zijn klanten te kunnen begeleiden in het kader van een integraal proces: • studie van de organisatie van het werk in het bedrijf, • ontwerp van een aangepaste werkomgeving op basis van de beschikbare ruimte (m2), • vormgeving en inkleding van de ruimten om de bedrijfswaarden en het merkimago uit te dragen, • bouw en inrichting van de werk-, vergader- en onthaalruimten door zorgvuldig geselecteerde leveranciers en vaklui die bekendstaan om de kwaliteit van hun prestaties en hun betrouwbaarheid, • projectmanagement met een grote resultaatsverbintenis op het vlak van planning en budget, • begeleiding bij de communicatie voor het beheer van de verandering en verhuizing naar de nieuwe of verbouwde ruimten.

Smart Way Of Working Twee jaar geleden testte ELIA voor een van de elf Belgische vestigingen in het Monnoyer-gebouw een andere inrichting van de werkruimten uit, waarbij de bedrijfsmedewerkers de werkplekken deelden volgens hun activiteiten en taken. Met een efficiëntere toewijzing van de verschillende werkplektypes als doel en een geoptimaliseerde bezettingsgraad als resultaat. De Smart Way Of Working @ Elia (SWOW) was een feit.

Na dit eerste geslaagde experiment heeft de consultancyafdeling ‘New Game’ van GLOBAL ELIA begeleid bij het denkproces om de SWOW ook te implementeren in het gebouw aan de Keizerslaan, waar zo’n 360 medewerkers werken. Het resultaat is een gezellige en heel gevarieerde werkomgeving. De traditionele kantoren werden niet alleen heringericht in open spaces, maar er is nu ook een rijke variatie aan ruimten voor specifieke activiteiten: vergaderzalen van diverse omvang, cockpits om geconcentreerd te kunnen werken, lockers, mail room, coffee corners, persruimte, auditorium en zelfs een gaming room.1 Al deze ruimten vormen een harmonieus geheel en zijn gepersonaliseerd met een vormgeving die aansluit op de activiteiten van ELIA op het vlak van netwerken voor elektriciteitstransport onder hoogspanning. De zeer hoge afwerkingsgraad van de nieuwe werkomgeving is te danken aan de nauwgezette opvolging van de werken door de architecten van de dochteronderneming van GLOBAL, hoofdaannemer G Entreprises, waarmee ELIA een contract sloot voor de uitvoering van de herinrichting.

1

Lees in de reportage in dit nummer meer over de inrichting door GLOBAL van het ELIA-gebouw aan de Keizerslaan in Brussel.

WWW.GLOBAL-DPM.BE / STEVEN VALKENIERS +32 (0)475 83 06 23 / FREDERIC STAINIER +32(0)478 12 36 08

/MARKET OFFER / EVOLUTION TRENDS

OFFICES TO LET

Het kantoor volgens de actuele tijdsgeest De hedendaagse verwachtingen die aan een optimale kantoorruimte gesteld worden verschillen grondig van wat tien jaar geleden gangbaar was. Dat heeft te maken met andere organisatorische structuren, anders werken, een meer gediversifieerd personeelsbestand en de alom vooruitgeschoven behoefte aan flexibiliteit in de meest brede zin van het woord. Cofinimmo speelt perfect in op de hedendaagse kantoornoden met het vernieuwende ‘Flex Corner’-concept.

“Toen het gebouw ‘The Gradient’ aan de prestigieuze Tervurenlaan in Brussel (Sint-Pieters-Woluwe) twee jaar geleden op de verhuurmarkt werd gezet, reageerden vooral kandidaten met behoefte aan kleinere oppervlakten” leidt Marc Van Haelen, Commercial Account Manager Cofinimmo, ons bezoek in.

“De opmerkelijke vraag naar 50 tot 250 m² konden we toen niet verzoenen met een vloeroppervlakte van 2000 à 4000 m² per verdieping, maar zette ons aan het nadenken, met de ontwikkeling van het ‘Flex Corner by Cofinimmo’-concept door ons eigen intern architectenteam als resultaat”.

De tweede verdieping van The Gradient werd ingericht volgens het ‘Flex Corner’-concept, waarbij de aanwezigheid van vier ingangen per verdieping een belangrijke troef bieden. Centraal in de verdieping zijn drie vergaderzalen ingericht met een capaciteit van 2, 4 en 10 personen. Daarrond zit een gezamenlijke zone met kitchenette, zit- en loungegroepen, Hierop sluiten zes zones voor privatief gebruik aan met uiteenlopende oppervlakte, van minimaal 103 m² tot maximaal 1200 m².

“Onze doelgroep voor het ‘Flex Corner’-concept zijn kleinere bedrijven, project gebonden teams die voor een in tijd begrensde periode samen moeten gehuisvest worden – we verwachten wel minimaal 1 jaar huur – kortom ondernemingen die optimale flexibiliteit zoeken” argumenteert Marc Van Haelen.

28 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Danielle Scherens, Corporate Communication Officer: “De maandelijkse factuur waarin de huur, alle taxen en een forfait voor de gemeenschappelijke lasten vervat zitten betekent een administratieve vereenvoudiging voor de klant en een vooraf gekende vaste kost.“

Actuele flexibiliteit De centrale vergaderfaciliteiten worden proportioneel t.o.v. het aantal gehuurde vierkante meters privatieve kantoorruimte beschikbaar gesteld. Ze zijn gekoppeld aan een reserveringssysteem, dat zowel via PC als via een beeldscherm nabij de vergaderzalen toegankelijk is. Wie behoefte heeft aan meer, kan uitwijken naar het gloednieuwe vergadercentrum op het gelijkvloers.

De volledige kantoorvloer is voorzien van vast tapijt. Er is een verhoogde, technische vloer, met voorbekabeling voor ethernet netwerken. Cofinimmo voorziet op vraag in ondersteuning voor een gepersonaliseerde indeling van de gehuurde oppervlakte en

Marc Van Haelen, Commercial Account Manager Cofinimmo: “De vraag naar 50 tot 250 m² konden we toen niet verzoenen met een vloeroppervlakte van 2000 à 4000 m² per verdieping, maar zette ons aan het nadenken, met de ontwikkeling van het ‘Flex Corner by Cofinimmo’-concept.“

bijkomende technische uitrusting. De huurders ontvangen een maandelijkse factuur waarin de huur, alle taxen en een forfait voor de gemeenschappelijke lasten (o.a. elektriciteit, onderhoud gemeenschappelijke zones, WiFi,…) vervat zitten.

“Dat betekent een administratieve vereenvoudiging voor de klant en een vooraf gekende vaste kost” vat Danielle Scherens, Corporate Communication Officer, samen. Optioneel is er de mogelijkheid parkeerplaatsen te huren à rato van 1/50 m² gehuurde kantoorruimte. Cofinimmo biedt de huurders van een kantoor-

ruimte op elk ogenblik de mogelijkheid te verhuizen naar een andere locatie die deel uitmaakt van hun vastgoedportefeuille indien door groei van de onderneming ≥ 20% oppervlakte nodig is.

Sterke locatie ‘The Gradient’ ligt in een glooiend terrein, waardoor de tweede verdieping helemaal uitkijkt over groen, zelfs over een recent met nieuwe planten verrijkt eigen park beschikt, wat toegankelijk is voor de huurders. Het gebouw ligt nog buiten het drukke Brusselse stadscentrum en is daardoor vlot bereikbaar met de auto.

De tramhalte ‘Julius Cesar’ (lijnen 39, 44) ligt direct tegenover de ingang van ‘The Gradient’. In de gemeenschappelijke delen is alle verlichting uitgerust met aanwezigheidssensoren.

Vergaderfaciliteiten op maat Vergaderen neemt een belangrijke plaats in binnen het hedendaagse werken, maar slechts weinig bedrijven slagen erin de benodigde faciliteiten rendabel te benutten. Dat is logisch gezien de nood aan zalen met zeer uiteenlopende capaciteit, waarbij vooral de grootste ruimten slechts sporadisch worden gebruikt.

Daarom heeft Cofinimmo beslist om in ‘The Gradient’ een flexibel en toekomstgericht vergadercentrum in te richten.

De tweede verdieping van ‘The Gradient’ gebouw in Brussel werd ingericht volgens het ‘Flex Corner’-concept. Centraal in de verdieping zijn drie vergaderzalen ingericht met een capaciteit van 2, 4 en 10 personen. Daarrond zit een gezamenlijke zone met kitchenette, zit- en loungegroepen.

Eduard Coddé ✍

Meervoudig aan Brusselse rand Het ‘Flex Corner by Cofinimmo’-concept is tevens beschikbaar in het gebouw van de Paepsem Business Park in Anderlecht, waar kantoren met 47 tot 200 m² kunnen gehuurd worden, en zal in de nabije toekomst aangeboden worden in een wijde cirkel rond Brussel, met locaties van noord tot zuid. In Diegem zal in oktober een ‘Flex Corner by Cofinimmo ’ openen aan de Culliganlaan, nadien volgen Waterloo en de Vorstlaan in Watermaal-Bosvoorde, gepland voor begin 2017.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 29

R

Co ns ult in

Wo rk p

Chan ge Ma na g

g

re

•

n tio nta se

e

ervice ate Seal Estate s for Te t s • Ten l E rate R ant na n Re ea Corpo p

t

ategye Image r t e S• Corporat c a l ment

C on st D esi gn • Fit- Ou t

ns

ult

in g

tat e •A

nt

me

w r O Ma

ge

Es

ne

Co

Services fo roperty

sset,

Accounting an

na

gic

nt •

al

Re

Ma & B na gem u il d e

at e Str

&

si De Proje

io n

gn

r

ru ct ct

nsult ncept nstruct Colliers natuurlijk!

dP

Klantgerichte -Creatieve oplossingen, of het nu voor de eigenaar is of voor de huurder, rekening houdend met de gemaakte afspraken en op basis van een transparante samenwerking. Met Colliers kiest u voor uitmuntende vastgoeddiensten van advies tot implementatie.

• Tevreden klantengetuigenissen: Axa, Euroclear, Veritas, Touring Verzekeringen, Linklaters...

• Gespecialiseerde competenties binnen Colliers: vastgoedconsultants, architecten, werkplekspecialisten, ontwerpers, ingenieurs, projectmanagers...

• Ethiek en uitmuntendheid gegarandeerd: één van de weinige vast goeddiensten in België geregulariseerd door RICS. • Wereldwijd marktleider in bedrijfsvastgoeddiensten.

Corporate • SME & SMI • Public Sector • Hotels • Retail • Industries & Logistics

Accelerating success

/VLAAMSE OVERHEID WORKPLACE & VASTGOED STRATEGIE

BUSINESS CASE

Duurzaamheid kent vele aspecten HET ‘HENDRIK CONSCIENCE’-GEBOUW ALS SHOWCASE

Van de actueel ± 1300 werknemers bij het Vlaams Ministerie van Onderwijs en Vorming met een vrijwel 1 op 1 werkplekvoorziening, gehuisvest in het ‘Hendrik Conscience’-gebouw aan de Brusselse Albert II Laan, zal het aantal gebruikers oplopen tot minstens 1635 na de voltooiing van de renovatie en volledige inhuizing van Agion (Agentschap voor Infrastructuur in het Onderwijs) en VLM (Vlaamse Landmaatschappij). Deze concentratiebeweging zal toelaten een gebouw af te stoten.

Voor de berekening van de benodigde oppervlakte wordt uitgegaan van de bezettingsnorm voor kantoorgebouwen, die 12,5 m² primaire (netto) oppervlakte per gecorrigeerde VTE voorziet.

Architect Xavier Suykens, consulent voor het nieuwe werken bij het Agentschap Facilitair Bedrijf: “We gaan uit van 80% werkplekken t.o.v. het totaal aantal medewerkers, maar er zijn nog bijkomende correcties opgenomen, rekening houdend met het functieprofiel van de medewerker. De doorgedreven berekening resulteerde in een bezettingsgraad van tussen de 65 en de 70%!”.

In het toekomstig gerenoveerde Conscience gebouw wordt ‘het nieuwe werken’ zoals gedefinieerd door de Vlaamse Overheid ten gronde geïmplementeerd, wat betekent dat de faciliteiten maximaal zullen worden afgestemd op het nieuwe gebruik, met het accent op overleg.

Vergadercentrum “Het gelijkvloers en de eerste verdieping van het gerenoveerde gebouw zullen semipubliek zijn” commentarieert Ir. Architect Geert Van den Berghe, Afdeling Bouwprojecten bij het Agentschap Facilitair Bedrijf.

Geert Van den Berghe: “Het bestaande bedrijfsrestaurant op het gelijkvloers krijgt een volledige opknapbeurt en zal inzetbaar zijn als ruimte die het leggen van contacten met werknemers binnen het gebouw en externen stimuleert. Het restaurant wordt de uitgelezen plek om te netwerken met iedereen. Gedeeltelijk voorziet de bemeubeling in ‘oorzetels’ die een zekere vorm van privacy ondersteunen en zich bijgevolg ook lenen voor informele vergaderingen in kleine groepjes. Het restaurant zal de ganse dag geopend blijven voor zowel werknemers als bezoekers”.

Daarnaast komt er een nieuwe broodjesbar als gevolg van een uitvoerige testcase in het ‘Boudewijn’-gebouw. Tijdens de verbouwing van het restaurant zal de nieuwe broodjesbar voor de nodige opvang zorgen. Een patio met buitentuin zal het geheel nog aantrekkelijker maken.

Isolatie van het dak en de plaatsing van zonepanelen, maken deel uit van het renovatieproject dat minstens een ‘Breeam Excellent’- certificatie nastreeft voor het gerenoveerde Hendrik Conscience’-gebouw, mogelijk zelfs een ‘Breeam Outstanding in use’.

De eerste verdieping is volledig voorbehouden aan vergaderfaciliteiten. Ir. Architect Geert Van den Berghe: “Bij de gebruikers heerst altijd een gevoel van tekort aan vergaderruimte, in het bijzonder voor de kleinere en grotere ruimten voor 30 tot 40 mensen”. Vanuit doorgedreven onderzoek naar vergadercapaciteit in de Noordwijk, in het kader van het VAC Brussel, werden optimale afmetingen en aantallen bepaald voor het nieuw in te richten vergadercentrum in het ‘Conscience’-gebouw. “Naast de gegevens uit de studie werden ook specifieke noden als de vraag naar flexibele leslokalen, onder andere voor de examencommissie, opgenomen in het programma” gaat Architect Xavier Suykens verder “Centraal op de vloer van het vergader-centrum zullen faciliteiten voor informele overlegmomenten worden voorzien”.

Marc Detiffe

‘Duurzaamheid’ is nauw verbonden met de keuze van een gebouw, het gebruik ervan, het werken van een organisatie en voor grote organisaties als de Vlaamse Overheid een maximale concentratie van medewerkers om een minimaal aantal m² in te nemen. Dat verplicht permanent tot grondig studiewerk en knopen doorhakken voor zo optimaal mogelijke en realistisch haalbare oplossingen, die zo ver mogelijk in de toekomst dragen.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 31

/VLAAMSE OVERHEID WORKPLACE & VASTGOED STRATEGIE

BUSINESS CASE

Duurzaamheid door uitdunnen gebouwenportefeuille

Image Neutelings Riedijk Architects / Conix RDBM Architects

Herman Teirlinckgebouw op de Tour & Taxis site.

Eind 2017 – begin 2018 moeten het Phoenixgebouw en het Boudewijngebouw in Brussel volledig leeg zijn – het Boudewijngebouw wordt waarschijnlijk vervangen door een nieuwe projectontwikkeling – en dienen alle gebruikers een nieuwe thuis te krijgen in het Herman Teirlinckgebouw op de Tour & Taxis site.

David Manaigre, Teamhoofd Vastgoedbeheer bij het Agentschap Facilitair Bedrijf: “Bovendien lopen in 2023-2024 de huurcontracten van Arenberg en Ellips ten einde. Er wordt druk bestudeerd of we er kunnen in slagen met één, idealiter zelfs met twee gebouwen minder rond te komen”. Het Agentschap Facilitair Bedrijf van de Vlaamse Overheid heeft duidelijk geen gebrek aan uitdagingen voor de komende jaren!

32 WORKPLACE SHOWCASE 2016

De technische uitrusting wordt ‘state of the art’ en vooral zo toekomstgericht mogelijk geselecteerd en in functie tot de capaciteit van de vergaderruimten. Zo staan interactieve schermen vast en zullen de grotere ruimten beschikken over projectietechnieken. Een lange termijn gebruik is verregaand bepalend voor de uiteindelijke keuze.

Typeverdieping Voor elke verdieping is een typeplan uitgewerkt, maar momenteel wordt nog overleg gepleegd over eventuele aanpassingen per gebruikersentiteit. Xavier Suykens,: “De indeling verschilt van een open landschapskantoor en kiest voor afwisselend open en meer gesloten werkplektypes. Bij de uitwerking van het interieurconcept is ernaar gestreefd om zowel maximaal afwisseling aan werkplekken te bieden als optimale flexibiliteit voor wat de gebruiksmogelijkheden betreft”.

Het is de bedoeling dat de medewerkers gedurende de dag van werkplek wisselen in functie tot hun activiteiten. Architect Xavier Suykens: “De flex werkplekken zijn geclusterd met een maximum van acht werkplekken, wat bijdraagt tot een beter akoestisch comfort en aangenamere werkomgeving. De inrichting toont een variatie aan individuele werkplekken, van heel open over half open – een nieuwigheid voor de Vlaamse Overheid - tot ‘cockpits’ voor afzondering wanneer hoge concentratie vereist is. Daarnaast zijn er ‘samenwerkplekken’ en ‘intake cockpits’, nog een nieuwigheid, waarmee het gerenoveerde Conscience gebouw uitpakt. Het zijn werkplekken bedoeld voor kort overleg tussen 3 à 4 medewerkers, die altijd klaar staan en waarvoor geen reservatie nodig is. Bij grote drukte kunnen ze ook dienst doen als individuele concentratiewerkplek”.

De uitwisselbaarheid van de verdiepingen en de multifunctionaliteit van hun inrichting is ook een bijdrage tot duurzaamheid, omdat ze daardoor meer toekomstzekerheid en dus een langere levensduur biedt.

“De uitwisselbaarheid van de verdiepingen en de multifunctionaliteit van hun inrichting is ook een bijdrage tot duurzaamheid.“ Vooruitstrevende technische ondersteuning Op technisch vlak wordt elke werkplek voorzien van drie stopcontacten en een data aansluiting. Verder is er overal WiFi en een primeur is de keuze van eigenaar AXA Belgium nv voor een uitrol met volledige dekking binnenhuis van een 4G mobiel netwerk.

Klassieke telefonie verdwijnt voorgoed en maakt plaats voor VoIP, geïntegreerd in ‘unified communication’, wat tevens een belangrijke ondersteuning biedt aan thuiswerken. Momenteel lopen nog testen voorafgaand aan een definitieve keuze voor één enkele oplossing voor alle diensten van de Vlaamse Overheid.

VRN-principe voor het meubilair Zoals al eerder toegepast – vb. VAC Gent – hanteert de Vlaamse Overheid voor de inrichting het VRN-principe, wat betekent dat er vooraf wordt onderzocht welke bestaande inrichtingselementen nog de moeite lonen om verder te gebruiken, wat herbruikbaar is na recyclage onder dezelfde of andere vorm en waar nieuwe meubelen moeten aangekocht worden.

Een grondige inventarisatie van het bestaande materiaal gaat hieraan vooraf, waaruit drie lijsten ontstaan, die toelaten drie lastenboeken op te stellen voor de te verhuizen voorwerpen, het nieuw aan te kopen meubilair en de te ‘refurbishen’ elementen.

Op basis van deze lastenboeken worden aanbestedingen uitgeschreven. De consequente keuze voor een maximaal functionele mix van nieuwe, bestaande en gerenoveerde inrichting, laat de Vlaamse Overheid toe flink te besparen op de totale inrichtingskost voor het Conscience gebouw.

Move Masterplan “Voor de aanpak van de ingrijpende renovatie van het Conscience gebouw en de ingebruikname van de nieuwe werkplekken is een masterplan uitgewerkt dat 15 zones definieert” licht Ir. Architect Geert Van den Berghe, Afdeling Bouwprojecten toe. “Het is telkens de bedoeling dat medewerkers van een oude zone doorschuiven naar een gerenoveerde zone. Elke zone wordt als een zelfstandige werf opgevat”.

Gestart wordt met de technische zone, waarmee de basis wordt gelegd voor het goed functioneren van alle nieuwe werkplekken. Vanaf augustus 2016 werd gestart met de kantoorzones. De eerste verdieping waar het vergadercentrum geïnstalleerd wordt, komt als laatste aan bod en dient in tussentijd als bufferzone om de benodigde kantoorruimte te verzekeren. Het einde van de renovatie is voorzien tegen midden 2018. De renovatie van het Conscience gebouw loopt parallel met de bouw en afwerking van het VAC Brussel op de Tour & Taxis site.

Eduard Coddé ✍

Beleving van de werkplek meten Het kennen van de verhouding van de werkomgeving tot de persoonlijke prestaties van de werknemers is essentieel voor een goede bedrijfsvoering, maar deze verhouding is niet eenvoudig uit te drukken in cijfers. Met haar auditdiensten stelt Leesman organisaties wereldwijd in staat hun medewerkers een werkomgeving te bieden waar zij optimaal productief kunnen werken. Exact wat de Vlaamse Overheid nastreeft.

“Het Facilitair Bedrijf wil met deze bevraging de kwaliteit van haar dienstverlening verhogen door deze gericht te verbeteren” aldus Gert Potoms, adjunct-directeurgeneraal afdeling Vastgoed van de Vlaamse overheid. “De ‘LmI’ biedt niet enkel de mogelijkheid om de beleving van de werkplek intern tussen gebouwen te vergelijken, maar evenzeer met de markt, wat benchmarken toelaat met de beste presteerders”.

Leesman zal hiervoor in eerste instantie elf gebouwen van de Vlaamse overheid doormeten. Vanaf september 2016 zullen de Vlaamse Overheid medewerkers aan de hand van de Leesman Index beoordelen hoe effectief hun werkomgevingen zijn. http://leesmanindex.com

WORKPLACE SHOWCASE 2016 33

/AG REAL ESTATE HEADQUARTERS, BRUSSEL

BUSINESS CASE

Het hoofdkantoor van AG Real Estate in de Kunstlaan 58 is een uitstalraam van de knowhow van de grootste vastgoedinvesteerder in België.

34 WORKPLACE SHOWCASE 2016

“Arts&Lux als uitstalraam voor bedrijfscultuur”

Marc Detiffe

Serge Fautré ruilde Cofinimmo vier jaar geleden in voor de functie van CEO bij AG Real Estate. Hij herinnert zich nog heel goed de tijd dat hij het roer overnam van de grootste vastgoedgroep van het land: “Toen ik bij AG Real Estate begon, was onze hoofdzetel nog gevestigd in de Sint-Lazaruslaan. Ik heb me toen al snel de bedenking gemaakt dat dit gebouw de bedrijfscultuur van AG Real Estate onvoldoende uitdroeg. Onze bedrijfscultuur stelt waarden voorop als creativiteit, transparantie, teamwork en verantwoordelijkheid. We hebben dus besloten om ons Arts&Lux-gebouw in die zin te renoveren en er een uitstalraam van te maken voor onze bedrijfscultuur en knowhow.”

Marc Detiffe

Serge Fautré, CEO van AG Real Estate, heet ons welkom in het nieuwe hoofdkantoor van de grootste Belgische vastgoedinvesteerder. Het Arts&Lux-gebouw is gelegen op de hoek van de Kunstlaan en de Luxemburgstraat, vandaar de naam Arts&Lux, en werd grondig gerenoveerd door de creatieve architecten van Admos.

Serge Fautré, CEO AG Real Estate “We hebben dit gebouw ingericht om er een leefbare plek van te maken die de communicatie- en transparantiewaarden van het bedrijf weerspiegelt.“

WORKPLACE SHOWCASE 2016 35

/AG REAL ESTATE HEADQUARTERS, BRUSSEL

BUSINESS CASE

Ervaring, ook in de werkruimte “Momenteel zijn we met iets meer dan 260 medewerkers in Arts&Lux” zegt Serge Fautré. “Iedereen heeft er zijn eigen werplek. Er ging ook bijzondere aandacht naar de vergaderzalen, die op verzoek van onze medewerkers in aantal verdubbeld zijn in vergelijking met onze vorige vestiging. We werken nu in een aangename werkomgeving. Ik zeg vaak tegen mijn werknemers dat het kantoor hun thuis is voor overdag. Ze moeten dus fier zijn op de plaats waar ze werken. En ik denk dat ze dat nu zijn”.

AG Real Estate Als vastgoeddochter van de grootste Belgische verzekeringsgroep AG Insurance, geniet AG Real Estate een grote financiële draagkracht voor de beoefening van vijf kernactiviteiten: ontwikkeling, investering, financiering van vastgoed, publiekprivate samenwerkingen en beheer van openbare parkeergarages en winkelcentra. Daarnaast beheert AG Real Estate een portefeuille van om en bij de 6,5 miljard euro in zes activaklassen: kantoren, opslagplaatsen, handelszaken, woningen, rusthuizen en parkings. De portefeuille wordt belegd in direct en indirect vastgoed, voornamelijk in België, Frankrijk en Luxemburg maar ook in geselecteerde Europese markten.

AG Real Estate telt momenteel 260 medewerkers.

36 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Amaury de Crombrugghe, Chief Investment Officer van AG Real Estate, was heel nauw betrokken bij het project. “De inhoud van de werkruimten, de inrichting, het gevoel dat ze opwekken..., wat we tegenwoordig samenvatten onder de algemene noemer ‘beleving’, is veel meer waard dan de vierkante meters per werkplek” licht hij toe. “We ondervinden deze tendens in de retail- en woonsector, maar evenzeer bij de inrichting van kantoren. De efficiëntste werkomgevingen zijn de werkomgevingen die in zekere zin een leefomgeving zijn, waaraan evenementen- en gezelligheidsfuncties toegevoegd zijn, die de uitwisseling tussen mensen bevorderen.

Zelfs - en vooral? - bij jonge werknemers, die per definitie ‘hyperconnected’ zijn.”

Een verdieping voor de ‘Scholen van Morgen’ Op de derde en vierde verdieping van het Arts&Lux-gebouw is de hoofdzetel van AG Real Estate ondergebracht. Op de tweede verdieping werken de 65 medewerkers van het project voor publiek-private samenwerking (PPS) ‘Scholen van Morgen’ voor de bouw van 165 scholen in opdracht van het Vlaams Gewest. Het is de grootste PPS van Europa. AG Real Estate neemt niet alleen de bouw op zich, maar ook de uitwerking en financiering van het project en zal de komende 35 jaar instaan voor het onderhoud van de scholen. Totaalbudget van het project: 1,5 miljard euro.

Er werden al een twintigtal scholen opgeleverd en meer dan honderd andere zitten momenteel in de bouwfase. Alle scholen zouden half 2017 gebruiksklaar moeten zijn.

Vertrouwensrelatie Het Arts&Lux-project werd toevertrouwd aan het bureau ADMOS in Terhulpen. ADMOS en AG Real Estate zijn niet gebonden aan een onderling exclusiviteitscontract. Toch hebben beide bedrijven een vertrouwensrelatie opgebouwd door regelmatig samen te werken aan diverse projecten. “We werken veel met AG Real Estate samen in het kader van spaceplanningsopdrachten” zegt

Marc Detiffe

“Het was een mooie kans”, aldus Serge Fautré. “Arts&Lux had drie leegstaande verdiepingen, we waren eigenaar van het gebouw en de ligging was perfect. We hebben goed nagedacht over hoe we het gebouw optimaal konden inrichten om er een leefbare plek van te maken die de communicatie- en transparantiewaarden van het bedrijf weerspiegelt. Met het oog op de transparantie hebben we bijvoorbeeld een volledige verdieping opengelegd en er een atrium gecreëerd om de centrale ruimte - de ‘Village’ en tevens het hart van onze kantoren - meer tot leven te brengen”.

Amaury de Crombrugghe, CIO (OWSH) AG Real Estate “De efficiëntste werkomgevingen zijn de werkomgevingen die in zekere zin een leefomgeving zijn.“

Door een gat te maken in de vierde verdieping, is de open ruimte een atrium geworden, de ‘Village’,

WORKPLACE SHOWCASE 2016 37

/AG REAL ESTATE HEADQUARTERS, BRUSSEL

BUSINESS CASE

Anthony Shaikh, CEO van ADMOS. “We ontwikkelden een expertise ter zake, die continu uitgebreid wordt. Het geeft onze prestaties die meerwaarde die onze partners vaak appreciëren. AG Real Estate kent onze referenties en onze manier van werken, vooral op het vlak van design & build. En dus hebben we al veel opdrachten samen kunnen uitvoeren”.

“We hebben bij AG Real Estate huurders die zouden willen verhuizen” voegt Amaury de Crombrugghe er nog aan toe. “Omdat ze volgens hen niet genoeg ruimte hebben voor hun medewerkers. Maar daarom is een verhuizing niet altijd noodzakelijk.

Regelmatig stelen we hen voor om de zaken anders te bekijken en hun huidige kantoren te hertekenen, samen met ontwerpers en architecten met wie wij samenwerken. Dan zal ik altijd ADMOS als eerste vermelden”.

Van 2D naar 3D Anthony Shaikh legt uit welke aanpak gevolgd werd in de verbouwing van het nieuwe hoofdkantoor van AG Real Estate: “We hebben geluisterd naar de wensen van het directiecomité van AG Real Estate. Het kernidee was om bij de inrichting van de nieuwe hoofdzetel concreet gestalte te geven aan de bedrijfswaarden. Door de indeling van de ruimten begonnen we al gauw niet meer gewoon in twee dimensies te denken, namelijk de spaceplanning van de derde en vierde verdieping, maar bekeken we ook de mogelijkheid om een verticale dimensie te introduceren.

We hebben voorgesteld om een gat te maken in de vloer van de vierde verdieping en zo hoogte en licht te creëren”.

De vierde verdieping werd eigenlijk veranderd in een mezzanine bij de derde verdieping en van de open ruimte die zo ontstond, werd een atrium gemaakt. Een gedurfd maar kwalitatief architecturaal voorstel, dat gelukkig in de smaak viel bij de beslissers van AG Real Estate. Het voldeed aan hun oorspronkelijke bedoeling, namelijk het bedrijf een kwaliteitsvol uitstalraam geven. Het gaf concreet

38 WORKPLACE SHOWCASE 2016

gestalte aan de knowhow van AG Real Estate en het bood de bedrijfsmedewerkers een aangename werkomgeving.

“We hadden het geluk dat we aan tafel mochten zitten met een directiecomité dat openstond voor onze ideeën” benadrukt de jonge CEO van ADMOS. “We hebben ook hard gewerkt op akoestiek en lichtinval. De gangen zijn breed, de verlichting is weldoordacht en de akoestische eigenschappen van de structuurplanken werden aangepast om weergalm te vermijden. Voor de bedekking van bepaalde wanden en een beter akoestisch comfort,

hebben we voorgesteld om gebruik te maken van kwaliteitsvolle stoffen, die trouwens ook terug te vinden zijn op sommige zetels.

We hebben dus echt gelet op de details”.

“En dat allemaal met een stevig budget maar binnen de grenzen die ons opgelegd waren. We blijven tenslotte in de eerste plaats beheerders! We horen vaak van onze klanten dat de inrichting van het Arts&Lux zeer geslaagd is. Het is een kwaliteitsvolle referentie die ons al nieuwe opdrachten opleverde”.

Bruno Hoditte ✍ Yvan Glavie 

Het Interparking-project Zoals zo vaak gebeurt in de wereld van het kantoorvastgoed, leidt het ene geslaagde project tot het andere. De inrichting van het hoofdkantoor van AG Real Estate bracht de directie van Interparking, voor 51% dochteronderneming van AG Real Estate, op ideeën.

Interparking ruilt haar historische vestiging in de Bisschopsstraat binnenkort in voor nieuwe kantoren in de Brederodestraat. En die nieuwe kantoren worden ingericht door...

ADMOS. De kans is groot dat dit project uitvoeriger aan bod komt in een volgende editie van Profacility.

Serge Fautré, CEO AG Real Estate ; Amaury de Crombrugghe, CIO (OWSH) AG Real Estate, Anthony Shaikh, CEO ADMOS Design & Build

Interparking staat in voor het beheer van openbare parkings in 9 landen en 350 steden, goed voor een portfolio van meer dan 290.000 parkeerplaatsen. Met meer dan 2.000 werknemers bedient Interparking, een van de meest toonaangevende operatoren van parkeervoorzieningen in Europa, jaarlijks zo’n 85 miljoen klanten in zijn verschillende parkings.

Interparking biedt parkeerfaciliteiten in stadscentra, luchthavens, treinstations, ziekenhuizen, maar ook in grote bedrijfs- en winkelcentra en bij toeristische trekpleisters.

De vele vergaderzalen hebben zeer uiteenlopende profielen.

De ‘Village’, het hart van het atrium in Arts&Lux, spoort aan tot informele vergaderingen.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 39

PUBLI-VIEW

CONSULT. CONCEPT. CONSTRUCT. ONLY COLLIERS! Deze slogan vat perfect de verschillende taken samen die Colliers International Belgium verzorgt voor haar klanten in België. De multidisciplinaire teams begeleiden ondernemingen en organisaties bij de optimalisering van hun vastgoedkeuzes. Colliers helpt ze om een efficiënte en flexibele werkomgeving uit te werken die zinvol is voor de medewerkers en de ‘corporate identity’ van de onderneming verstevigt. Het onmisbare ‘change management’ maakt ook deel uit van het voorgestelde serviceaanbod.

Stad Aalst

Alcatel

RJV

Workplace Strategy De identiteit van een onderneming vertalen in haar kantoorruimte is een kwestie van coherentie en erop toezien dat alle teams zich echt thuis voelen in de ruimte. Colliers ontpopt zich tot een waardevolle en inventieve partner om werkomgeving en kantoren in te richten met respect voor het merkimago en de waarden van de onderneming.

Een goed uitgedachte werkomgeving stimuleert de synergie tussen de teams, zorgt dat mensen elkaar beter begrijpen, bevordert kennis- en ideeënuitwisseling, lost problemen op een meer informele manier op en brengt soms meer flexibiliteit met zich mee in de werkregeling. Een geslaagd ontwerp en design versterken het gevoel van ‘erbij te horen’, de betrokkenheid, de innovatie, de prestaties van de medewerkers en dus ook van de onderneming.

Design & Build Op basis van een vast budget en een uitgewerkte planning neemt Colliers de verwezenlijking en het beheer van het project volledig op zich: ontwerp van het concept, design en ‘look & feel’, inrichtingswerken, installatie van het meubilair, verhuizing, planning en budgetbeheer. De klant kan zich zo focussen op zijn eigen core business terwijl hij tegelijk betrokken blijft bij het concept van zijn nieuwe werkomgeving.

MCI

Verhuizen naar een optimale bedrijfslocatie zonder zorgen De zoektocht naar het ideale bedrijfsgebouw aan de beste (huur)voorwaarden vergt heel wat kennis en expertise. Om dat zo efficiënt mogelijk te laten verlopen zonder onaangename verrassingen, neem je best een expert onder de arm.

De consultants van Colliers begeleiden je onderneming in alle vastgoedprojecten van idee tot realisatie, zodat je zelf als ondernemer één aanspreekpunt hebt, en zonder zorgen verder kan ondernemen.

• Real Estate Services - Workplace Strategy Design & Build • Actief in 6 sectoren • Gespecialiseerde competenties binnen Colliers • Tevreden klantengetuigenissen • Ethiek en uitmuntendheid gegarandeerd: RICS • Wereldwijd marktleider

“Elk vastgoedproject wordt bij ons met de grootste zorg begeleid: van het zoeken naar een geschikte locatie en gebouw, onderhandelen van het huurcontract tot het uitvoeren van de werken en de verhuis: wij zijn voor de klant het aanspreekpunt dat alles in goede banen leidt, binnen de afgesproken timing en budget” zegt Annick Vandenbulcke, Director Design & Build van Colliers.

In België stelt Colliers zo’n 40 mensen te werk. Haar multidisciplinaire teams (vastgoedspecialisten, werkplekadviseurs, ingenieurs, ontwerpers, project managers, …) bieden in een integrale aanpak een antwoord aan elk vastgoedvraagstuk van een eindgebruiker.

COLLIERS INTERNATIONAL BELGIUM Charles Schallerlaan 54, 1160 Brussel +32 (0)2 775 95 11 - Belgium@colliers.com www.colliers.be

WORKPLACE SHOWCASE 2016 PB

/AZG, BRUSSEL

BUSINESS CASE

De grote, kille inkomhal werd veranderd in een ruimte die iedereen kan gebruiken. Deze hal is nu het kloppend hart van het gebouw en stuurt het verkeer en de communicatie in het gebouw.

42 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Een eigen identiteit uitstralen via het design Er werken zo’n driehonderd mensen op de hoofdzetel van Artsen Zonder Grenzen (AZG) in Brussel. Het gebouw mag dan wel regelmatig in beeld komen op televisie, het gebeurt niet elke dag dat we ook eens een kijkje achter de schermen mogen nemen. Facility & Property Manager Roland Raaijmakers vertelde ons meer over de filosofie achter de nieuwe hoofdzetel in Brussel.

Aangezien het vorige gebouw in Jette te klein werd, is AZG op zoek gegaan naar een nieuw gebouw dat aan de huidige behoeften kon beantwoorden. Dit gebouw in Elsene bleek aan alle eisen te voldoen. AZG maakte een grondige analyse van de personeelsbehoeften door diepgaande gesprekken te voeren met zijn personeelsleden. AZG heeft geen typisch kantoorpersoneel en moest bijgevolg rekening houden met heel specifieke behoeften.

De niet-gouvernementele organisatie heeft duidelijk een heel eigen identiteit.

AZG koos CBRE als partner voor de inrichting van het nieuwe kantoorgebouw. Het projectbeheer verliep in zeer nauwe samenwerking. Ook dan werd eerst en vooral een analyse uitgevoerd.

Hoe ging AZG het gebouw gebruiken? Welke afdelingen werken nauw samen en moeten bijgevolg dicht bij elkaar liggen? Heel wat vragen lagen op tafel. Het projectteam van AZG en CBRE sprak met vertegenwoordigers van elke afdeling en met de directeurs.

Daarna werden het ontwerp vastgelegd en de grondplannen uitgetekend. Er waren drie essentiële stappen: ontwerp, grondplannen en bijzonderheden. Nadien konden de uiteindelijke werken van start gaan. Het nam allemaal wat tijd in beslag, maar het was de moeite waard. De keuze van de materialen, de kleuren... alles werd in het werk gesteld om zo veel mogelijk ‘thuisgevoel’ op te roepen voor de mensen.

Welke functie heeft dit gebouw binnen AZG? “Het is een van de operationele centra van de organisatie.

We hebben kantoren in verschillende landen. Sommige houden zich vooral bezig met geldinzameling en rekrutering en spelen uiteraard een cruciale rol in de ondersteuning van de organisatie.

De grotere kantoren, zoals dit hier in Brussel, staan ook in voor onze activiteiten. Vele van onze wereldwijde projecten worden van hier uit beheerd. We weten heel goed waar onze hulp mogelijk nodig is. In Nepal bijvoorbeeld, dat getroffen werd door een zware aardbeving, hadden we al vele contacten gelegd, zelfs op ministerieel niveau, zodat we sneller konden handelen. We kennen de situatie in de landen en soms hebben we al mensen ter plaatse met het nodige materiaal om te kunnen helpen. We staan klaar in geval van nood.

Het gebouw moest ook de typische identiteit van AZG meekrijgen.

Elke dag komen er mensen naar het gebouw voor een opleiding, debriefing, enz. Er moet een link zijn, een gevoel van samenhorigheid tussen de medewerkers die wereldwijd onze projecten uitvoeren en die op het hoofdkantoor”.

Is dit gebouw een ‘New Way of Working’-initiatief?

“Niet echt. Het ging voor ons vooral om de werkomgeving.

Ongeveer twintig jaar geleden namen we onze intrek in ons vorige gebouw in Jette. We waren toen met een honderdtal mensen. Het gebouw had een klassieke indeling met afgesloten kantoortjes en werd na verloop van tijd gewoonweg te klein voor ons. Sommige medewerkers moesten zelfs aan een bureau werken in de gang...

Onze keuze voor dit gebouw en deze indeling was dus gebaseerd op een reële probleemstelling en op het feit dat we in een moderner open space kantoor wilden werken, niet in een conventionele open space.

Het gebouw moest een typische identiteit van AZG meekrijgen.

Elke dag komen er ook mensen naar het gebouw voor een opleiding, debriefing, enz.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 43

/AZG, BRUSSEL

BUSINESS CASE

1. De keuze van de materialen, de kleuren... alles werd in het werk gesteld om de mensen zich zo veel mogelijk te laten ‘thuis’ voelen.

2. AZG wenste een moderner open space kantoor, geen conventionele open space.

Lionel Andries, Senior Director van CBRE Workspace, belicht de eigenheden en behaalde resultaten: 1

In dit gebouw zijn er veel leuke vergaderzalen met zeer uiteenlopende grootte, inclusief hele kleine. In Jette hadden we er negentien, hier een veertigtal. In die ruimten kunnen onze medewerkers samenkomen en in kleine of grotere groepen werken als dat nodig is. Dat was heel belangrijk voor ons, want wij werken over de hele wereld. Vele van onze medewerkers moeten vaak telefoneren en we hadden dus ruimten nodig waar ze dat kunnen doen, in combinatie met een open space indeling. We organiseren ook veel opleidingen. Onze organisatie heeft veel verschillende vaardigheden en beroepen nodig. Het is dus niet bepaald een ‘New Way of Working’-concept, maar een werkomgeving die goed is afgestemd op onze medewerkers en bezoekers.

Wel hebben we besloten om het gebouw anders te gebruiken.

En in dat opzicht heeft het iets gemeen met de ‘New Way of Working’. De taken worden niet langer alleen maar achter een bureau uitgevoerd. Het hele gebouw is beschikbaar en biedt vele verschillende soorten werkomgevingen. Er zijn nog altijd een deel klassieke werkplekken in open space opstelling binnen ons gebouw, bijvoorbeeld op de afdeling Financiën, waar de medewerkers niet moeten rondlopen en waar databescherming cruciaal is”.

44 WORKPLACE SHOWCASE 2016

2

Wat is er nog in het gebouw behalve vergaderzalen?

“We hebben lounges waar mensen informeel kunnen samenkomen en andere ruimten die meer gericht zijn op ontspanning dan enkel en alleen op werken. Er zijn zelfs enkele hangmatten waar de mensen in kunnen gaan liggen om bijvoorbeeld een verslag te lezen. We hebben onze medewerkers ervan moeten overtuigen dat dit een goed idee was, dat men niet van hen zou denken dat ze gewoon maar aan het rusten waren... Zoiets vraagt een echte verandering van mentaliteit. Er zijn ook grote zitzakken. We hebben dus zowel heel informele als heel formele ruimten. Er zijn enkele open vergaderzalen, waar veel mensen rond je staan, maar ook gesloten vergaderzalen. Kortom, een heel gevarieerde kantoorinrichting”.

Hebben jullie je werkmethoden vernieuwd?

“Een van onze innoverende werkmethoden is de ‘Infoflash’ op maandagmorgen. Op informele wijze wisselen we informatie uit in een soort van tribune, zoals bij een voetbalveld. We briefen collega’s van andere afdelingen over wat er de komende week staat te gebeuren. Dat kan van alles zijn. De mensen zitten neer of staan recht op de ‘tribune’. Het vergroot de interactie.

Vooreerst is het heel leuk om te zien dat de ruimte gebruikt wordt waarvoor die ontworpen is. Dat is niet automatisch het geval bij alle projecten. Hier gebruikt iedereen alle ruimten en AZG heeft zich alle functies eigen gemaakt. Volgens de resultaten van de analyse en de workshops die plaatsvonden met het projectteam van AZG hebben we de grote, kille inkomhal veranderd in een ruimte die iedereen kan gebruiken en ook effectief gebruikt. Deze hal is nu het kloppend hart van het gebouw en stuurt het verkeer en de communicatie in het gebouw. Het reikt zelfs tot het terras. Andere ruimten waren ontworpen voor de dagelijkse activiteiten van de AZG-medewerkers: flexibele en vaste kantoorruimten, (informele en formele) ontmoetings- en vergaderruimten, lounges en een ontspanningszone. AZG vertelde ons dat deze ontspanningsruimte erg belangrijk is voor de medewerkers.

Ze komen hier soms zelfs rusten na een slapeloze nacht op het vliegtuig!

We hebben de hele ruimte opnieuw ontworpen voor AZG zodat de medewerkers flexibel en geconcentreerd kunnen werken. Dit resultaat was nooit mogelijk geweest zonder een nauwe samenwerking tussen beide teams. Dankzij project manager Elodie Parisis, Associate Director en interieurarchitect bij CBRE Workspace, waren we gedurende het hele project volledig geïntegreerd in het personeel van AZG en konden we hun behoeften en werkwijzen omzetten in een concrete werkomgeving.

Door onze wederzijdse passie voor dit project hebben beide teams hun uiterste best gedaan om te geven wat AZG wenste en verdiende.

En ik denk dat we daar mooi in geslaagd zijn.

We houden ook veel videoconferenties, aangezien wij het operationele centrum zijn voor andere kantoren, bijvoorbeeld in Rome en Zuid-Afrika. Zo kunnen zij ook deelnemen aan onze gesprekken”.

Zijn de medewerkers enthousiast over al die veranderingen?

“In sommige gevallen wel, in andere uiteraard niet. Ze stonden ietwat sceptisch tegenover hun nieuwe werkomgeving. Maar het nieuwe gebouw komt perfect tegemoet aan onze behoeften. En ik ben er zeker van dat het personeel zich hier nu thuis voelt. Sommige zaken liggen nog altijd iets gevoeliger, zoals het feit dat de ramen niet open kunnen bijvoorbeeld. Werken terwijl anderen je kunnen horen... We proberen de nieuwe werkomgeving uiteraard continu verder te verbeteren”.

De hal is nu het kloppend hart van het gebouw en stuurt het verkeer en de communicatie in het gebouw.

Zijn jullie hier in Brussel een pionier voor andere AZG-gebouwen?

“Niet echt, maar andere kantoren zoals dat van New York zijn geïnteresseerd in wat we gedaan hebben en komen graag een kijkje nemen. Iedereen die van andere AZG-gebouwen naar Brussel komt, soms ook Facility Managers en Project Managers, is natuurlijk erg enthousiast wanneer ze het gebouw zien. Ze vertrekken hier steeds met een vracht aan inspiratie. Ze zullen ons misschien niet imiteren wanneer ze van gebouw of indeling veranderen, maar ze zullen verder bouwen op onze ervaring. Het is gewoon niet mogelijk om een exacte kopie van een gebouw te maken. Je moet rekening houden met het individuele DNA van elke situatie”.

Tim Harrup ✍ Marc Detiffe 

WORKPLACE SHOWCASE 2016 45

U bent misschien de persoon die wij zoeken…

Hebt u ervaring en referenties in facilitair beheer en vastgoed?

Dan beantwoordt u misschien aan het gewenste profiel van één van de vacatures die in de Profacility media verschijnen.

Blijf als eerste op de hoogte en overloop de FM - RE werkaanbiedingen op www.profacility.be/jobs

www.profacility.be/jobs

PUBLIREPORTAGE

SUBJECTIEF TEKORT OF OBJECTIEF OVERSCHOT AAN WERKPLEKKEN? “De samenwerking met Measuremen verliep uiterst positief” getuigt Ann Simons. “Niet alleen de snelle terugkoppeling van de resultaten uit het onderzoek overtuigden. De rapportering was geen standaard gegeven, maar specifiek aangepast aan de vragen waar we mee zaten. Door het registreren van het soort activiteiten van onze medewerkers kunnen we de werkplekken beter daarop afstemmen”.

Op de wekvloer klinkt vaak de klaagzang dat het aantal werkplekken en/of het aanbod vergaderfaciliteiten niet goed is afgestemd op de behoeften. Maar is die klaagzang terecht?

Bijna altijd worden conclusies getrokken op basis van een subjectieve vaststelling. Een objectieve meting van het reële gebruik van de beschikbare voorzieningen is dan aangewezen. ING Belgium reageerde op de klaagzang en contacteerde Measuremen.

Ann Simons, program manager bij ING Belgium, houdt zich bezig met grote projecten binnen Facility Management. Ze ontving klachten van medewerkers in één van de twee hoofdkantoren van ING in Brussel, meer bepaald vanuit de locatie Sint Michiels Warande, waar al een aantal jaren flexplekken zijn ingevoerd.

“In het kantoor werken 4000 mensen, waarvoor 3800 flexplekken ter beschikking staan” licht Ann Simons toe. “Als reactie op de ontvangen klachten leek ons een objectieve meting van de werkplekbezetting de meest aangewezen aanpak. Hiervoor zochten we een externe partij aan en kwamen uit bij Measuremen”.

Grondige analyse Het onderzoek door Measuremen, specialist in objectieve metingen naar werkplekgebruik, werd uitgerold in maart 2015.

Gedurende twee weken maten de daarvoor opgeleide medewerkers van Measuremen het werkplek- en vergaderzaalgebruik op de ING-locatie Sint Michiels Warande. Voor het registreren van de benodigde data wordt handmatig tewerk gegaan met tablets of smartphones.

De aanpak ging verder dan louter het meten van de bezetting van de beschikbare werkplekken. Measuremen ging ook na voor welke activiteiten de medewerkers de werkplekken in de praktijk gebruikten, zoals bv. telefoneren of computerwerk.

Dagelijks werden op de zeven verdiepingen van het kantoorgebouw zes metingen gedaan, wat 3000 registraties opleverde over zowel de bezetting als de activiteiten op elke werkplek. Zoals dat wel vaker het geval is bij dit soort objectieve metingen, kwamen een aantal verrassende vaststellingen aan de oppervlakte. In liefst 32% van de gevallen waarbij iemand aan een werkplek was ingelogd, bleek er geen medewerker aanwezig te zijn. Gemiddeld bleken 65% van de werkplekken bezet.

Op maandag, dinsdag en donderdag piekte de bezetting.

Door uitbreiding van het team liep dat voor één afdeling op tot 96%.

De conclusie was dan ook overduidelijk: er was ruim voldoende plaats om te functioneren, ook in de vergaderzalen, maar verbetering in het gebruik van de ruimtes drong zich op.

Bewustmaking en cultuurverandering De resultaten uit het onderzoek door Measuremen werden besproken met de afdelingshoofden en een contactpersoon per departement. Ann Simons: “Zij hebben gesprekken georganiseerd met de medewerkers. Waar de 96% piekbezetting zich voordeed, zijn medewerkers verplaatst. Ook voor andere afdelingen hebben we contactpersonen geholpen om probleemzones op te lossen”.

Aansluitende communicatie-acties naar de medewerkers zijn onontbeerlijk. Zo circuleerden boodschappen in de zin van ‘Als je van een werkplek vertrekt, graag even uitloggen’, of ‘Annuleer een geboekte vergaderzaal tijdig, zodat deze beschikbaar komt’.

Door een objectief inzicht te geven in de werkelijke situatie heeft het onderzoek het beeld dat er nergens een werk- of vergaderplek te vinden is, weggenomen. Ann Simons: “De meeste medewerkers waren blij met het inzicht, maar niet iedereen vindt het leuk om ergens anders te gaan zitten. Soms herkende men zich niet meteen in de resultaten van het onderzoek. Uiteindelijk heeft iedereen zich aangepast, is men het kantoor anders gaan gebruiken en mogen we van een echte cultuurverandering gewag maken”.

Measuremen Aalststraat 7-11, 1000 Brussel - Tel.: 02 250 22678 brussels@wemeasure.com - www.wemeasure.com

WORKPLACE SHOWCASE 2016 PB

PUBLI-VIEW

Teamwork makes the dreamwork

© Microsoft Skype Luxemburg

CONSULT. CONCEPT. CONSTRUCT. ONLY COLLIERS!

Deze zomer namen de medewerkers van Skype enthousiast hun nieuwe werkomgeving in gebruik; een inspirerend kantoor als resultaat van een uitstekende samenwerking tussen alle leden van het internationale project team.

Microsoft wilde de werkplekken, verspreid over twee verdiepingen van het gebouw, consolideren op één enkele verdieping in een inspirerende omgeving. Het ondersteunen van de activiteiten van de medewerkers en de teams was de belangrijkste doelstelling van het project.

Op basis van haar ervaring met het ontwikkelen en implementeren van nieuwe werkomgevingen en haar ervaring in Luxemburg, kreeg PROCOS Group van Microsoft Corp. de missie toevertrouwd.

“Een boeiende uitdaging”, zegt Irina Vassileva, workplace consultant en architect van PROCOS Group. “Microsoft heeft als internationale organisatie heel wat ervaring met nieuwe werkomgevingen. Voor het kantoor in Luxemburg wilde Microsoft geen pure “corporate” aanpak, maar wel een innovatieve, met als resultaat een huiselijke werkomgeving die door alle medewerkers als warm en inspirerend wordt ervaren.”

© Microsoft Skype Luxemburg

Het wereldwijde hoofdkantoor van Skype, een divisie van Microsoft Corp, is gevestigd in Luxemburg. De teams ondersteunen van hieruit klanten en andere teams in de Skype toepassing, een tool voor online communicatie.

Het team van PROCOS Group stond in voor het volledige ontwerp; van het opmaken van de test-fits, de space planning, het interior design tot het uitwerken van de lastenboeken en meetstaten. Ook de integratie van de gebouw-technische installaties maakte deel uit van de opdracht. Het team adviseerde bovendien bij het aanstellen van de aannemers en meubel leverancier.

© Microsoft Skype Luxemburg

Ondanks de verschillen in achtergrond, ervaring en cultuur vonden de leden van het team elkaar in één project. Die diversiteit maakte zowel het proces als het resultaat tot een rijke en fantastische ervaring.

PUBLI-VIEW

De nieuwe werkomgeving bestaat uit een diversiteit aan werkplekken die vrij beschikbaar zijn voor alle medewerkers. Ze ondersteunen de flexibele werkprocessen en stimuleren bovendien het samenwerken van de verschillende teams in een internationale omgeving. Een kicker- en pingpongtafel in de break out area konden niet ontbreken. Alle zones lopen vloeiend in elkaar over en creëren een zeer toegankelijke en intuïtieve werkomgeving. Bijzondere aandacht was er voor het akoestische comfort en het verlichtingsconcept.

© Microsoft Skype Luxemburg

“De materialen die we kozen, zijn alledaags maar op een bijzondere manier toegepast” zegt Ellen Daems, workplace consultant en Interior Designer en lid van het PROCOS Group team, “ze moeten de medewerkers uitdagen! Voor de wanden gebruikten we witte spaanplaten met een dynamische vormgeving.

Massief hout in het plafond straalt rust uit en de houten zitbanken nodigen uit tot informele communicatie.”

© Microsoft Skype Luxemburg

Het gebruik van mos en steen op de wanden verbindt de werkomgeving in het gebouw met de schitterende locatie op de Luxemburgse Gründ. Het accentueren van de zichtlijnen tussen binnen en buiten versterkt de zichtbaarheid van Microsoft vanaf buiten.

De dynamiek binnen is hierdoor ook op het plein voor het gebouw voelbaar.

“De samenwerking met de aannemers was, ondanks de korte uitvoeringstermijn, optimaal”, gaat Irina verder. “De verhuizing van de teams naar de nieuwe verdieping lag van bij de start van het project vast.

Het gebouw is geen standaard kantoorgebouw en tijdens de uitvoering dienden de voorziene ingrepen in de technische installaties gewijzigd te worden.”

Het resultaat is verbluffend. De vroegere werkomgeving was donker en somber. Vandaag stroomt licht van overal binnen. Aan de lange tafel in de break out area overleggen de medewerkers bij een kop koffie.

De pingpongbal tikt over de tafel terwijl een beetje verder een collega geconcentreerd werkt in een cockpit.

© Microsoft Skype Luxemburg

De medewerkers en het management team omarmen de authenticiteit van het concept. Zowel het proces als het resultaat is heel nauw verbonden met de medewerkers en hun manier van werken.

De corporate werkomgeving wordt nu een “menselijke” werkomgeving die een nieuwe betekenis geeft aan “werken”.

Het resultaat is een nieuwe landmark voor Microsoft, die haar leiderspositie in het implementeren van nieuwe werkomgevingen versterkt. De bouwstenen van het concept, toegepast in Luxemburg, zullen in de toekomst zeker nog gebruikt worden.

Wilt u kennismaken met andere realisaties en onze innovatie, kijk dan op www.procosgroup.com of neem contact op met procos.belgium@procosgroup.com of bel het nummer +32 3 242 94 60

Irina Vassileva - Ellen Daems

Project data Oppervlakte: 1.000 m² Project Manager: Turner & Townsend Aannemer: HBS (Besix Group)

© Ronald Tilleman, Courtesy of PLP architecture

Na oplevering van het gebouw, werd The EDGE, BREEAM-NL ‘Outstanding’ gecertificeerd met een 98,4% score.

52 WORKPLACE SHOWCASE 2016

/DELOITTE @ THE EDGE / AMSTERDAM

BUSINESS CASE

The EDGE, een mijlpaal in vele opzichten ‘The Edge’, gelegen aan de Zuidas in Amsterdam, laat zich opmerken als ’s werelds meest duurzame kantoorgebouw.

Een kwart van de beschikbare ruimte is voorbehouden als ontmoetingsruimte. De hoofdgebruiker, Deloitte, laat er 1.000 werkplekken delen door zowat 2.500 medewerkers via de ‘Mapiq’- app. ‘The Edge’ is ook toonaangevend als ‘smart office’ met 28.000 sensoren.

Profacility had een boeiende ontmoeting met Frouwynke Dijkgraaf, Senior Consultant Property Management bij Deloitte, die het welzijn van haar collega’s behartigde van bij het ontkiemen van het plan voor deze Deloitte-vestiging.

‘The Edge’ brengt Deloitte-medewerkers uit drie locaties - twee in Amsterdam, verbonden met een loopbrug en één in Amstelveen – met elk een facilitaire dienst samen. Hechter samen werken en beter kennis delen was dan ook de basis van dit project dat 8 jaar

Met de verhuizing naar ‘The Edge’ werd de bezette oppervlakte van 36.000m² naar 20.000m² teruggedrongen! De 1.200 medewerkers, die allen over een smartphone en laptop beschikten, werden in één weekend ingehuisd. Door de snelle groei is het aantal medewerkers met standplaats Amsterdam vandaag gestegen tot 2.500 en groeit zelfs door naar 3.000. Een groot aandeel van de medewerkers werkt echter hoofdzakelijk bij klanten van Deloitte.

Voluit gaan voor duurzaam Deloitte neemt 70% van de beschikbare oppervlakte in en nam daardoor nog voor de bouw het voortouw voor heel wat belangrijke beslissingen. Dat geldt o.a. voor het behalen van een BreeamNL ‘Outstanding’ ontwerpcertificaat, wat uiteindelijk met een 98,4% score werd gecertificeerd eind 2014 na oplevering van het gebouw.

geleden van start ging met een studie naar het benodigd aantal vierkante meters.

Frouwynke Dijkgraaf: “Op het wensenlijstje stonden een A-locatie, bij voorkeur de Amsterdamse Zuidas, de nabijheid van onze klanten, de bereikbaarheid, de zichtbaarheid en uitstraling. Gezien Deloitte wereldwijd als partner voor innovatie optreedt, moest het een gebouw voor de toekomst worden, waarmee nieuw talent wordt aangetrokken en dat goede krachten stimuleert om te blijven. En niet in het minst: het radicaal invoeren ven het nieuwe werken!”.

Het atrium vormt de kern voor het klimaatsysteem van ‘The Edge’.

Via geweven panelen wordt de ‘vervuilde’ lucht vanuit de kantoorvloeren weggetrokken om op te stijgen en via het dak te ontsnappen, zodat een natuurlijke luchtcirculatie ontstaat.

Achter elke plafondtegel zit een soort spoelvormig web waarin water circuleert voor ‘on the spot’ gefocust verwarmen en koelen.

De zuid-georiënteerde gevel is een dambord van zonnepanelen en vensters. Ook het dakoppervlak is benut voor de installatie van zonnepanelen. De 700m² zonnepaneeloppervlakte levert meer elektrische energie op dan benodigd voor het gebouw, omdat het

© Ronald Tilleman, Courtesy of PLP architecture

“Met de verhuizing naar ‘The Edge’ werd de bezette oppervlakte voor Deloitte van 36.000 m² naar 20.000 m² teruggedrongen.“

Het atrium vormt de kern voor het klimaatsysteem van ‘The Edge’.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 53

/DELOITTE @ THE EDGE / AMSTERDAM

BUSINESS CASE

“Elke Deloitte vestiging wereldwijd, moet de medewerkers eenzelfde look & feel beleving bezorgen, met een uniform dienstenpakket.“ energieverbruik liefst 70% lager ligt dan voor een vergelijkbaar conventioneel kantoorgebouw. Dat Deloitte en OVG besliste om de voorziene Tl-verlichting te vervangen door een vooruitstrevende LED-verlichting die speciaal voor ‘The Edge’ door Philips werd ontwikkeld, is daar uiteraard niet vreemd aan.

De liftbewegingen worden automatisch geoptimaliseerd in functie tot snelheid en energiebesparing.

Frouwynke Dijkgraaf: “Dit project werd van meetaf gestuurd vanuit een zeer nauwe samenwerking tussen facility management en ICT bij Deloitte. Daardoor werd IoT (Internet of Things) voluit geïntegreerd, nog voor dit een thema werd van algemeen belang.

Zo ontstond ook de innovatieve LED-verlichting van Philips die zo weinig energie behoeft dat ze via het ethernet netwerk kan worden gevoed en intelligent gestuurd”.

© Horizon Photoworks, Interior Architect - Fokkema & Partners

Uitgekiende indeling ‘The Edge’ telt 14 verdiepingen. De ‘Mahler’-brasserie is ook van buiten het gebouw toegankelijk voor iedereen en heeft openingsuren tot een eind buiten de kantooruren. Na het onthaal vinden we op de benedenverdieping een shop met een breed gevarieerd aanbod, een mooi uitgewerkte koffiebar met een echte barista en een rijke keuzewaaier aan zitjes, evenals een zeer hoogwaardig uitgeruste fitnesszaal.

De eerste verdieping is volledig voorbehouden aan het vergadercentrum, met een grote variatie in capaciteit en uitrusting voor de ruimten. Ook op de hoogste verdieping zijn er nog tal van vergaderfaciliteiten, deels met een indrukwekkend uitzicht over Amsterdam. De zalen dragen de naam van bekende Amsterdamse bezienswaardigheden en gebouwen.

54 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Het bedrijfsrestaurant is zeer ruim en gezellig ingericht, legt het accent op verse bereidingen voor de ogen van de klanten en gezonde voeding, wat ook via gerichte subsidiëring wordt ondersteund. Hier worden dagelijks meer dan 2.000 maaltijden geserveerd.

Deloitte neemt 6 kantoorverdiepingen in (2 – 7) met elk een vrij gelijklopend vloerplan, dat telkens een coffee corner bevat.

“Niemand heeft nog een vaste werkplek in dit gebouw” benadrukt Frouwynke Dijkgraaf. “Er zijn wel zones volgens functie en de secretaresses hebben een vaste zone. Ondanks de sterke groei van het aantal medewerkers kunnen we nieuwe collega’s nog altijd goed opvangen”.

De variatie aan werkplektypes omvat zittende- en staande gedeelde werplekken, ‘balkonplaatsen’, projectkamers, ‘bel’-cellen en afgeschermde concentratiewerkplekken.

“Voor de inrichting en aankleding werd een pitch naar architectenbureaus uitgestuurd, waarbij onze huisstijl gerespecteerd moest worden” geeft Frouwynke Dijkgraaf aan.

Geleid door een app De hechte samenwerking tussen FM en ICT maakte ook dat de smartphone voor de Deloitte-medewerker die expliciet toegang heeft gegeven de persoonlijke sleutel is tot ‘The Edge’.

Gezien elke werkplek maximaal 7 m van een venster ligt, is er weinig kunstverlichting nodig. De ‘digitale plafondpanelen’ zitten vol sensoren voor aanwezigheids- en bewegingsdetectie, alsook lichtintensiteit, zodat de verlichting zo energiezuinig mogelijk wordt geregeld. Toch kan elke werknemer hierop ingrijpen en een persoonlijke voorkeur opleggen.

ŠRaimond Wouda, Courtesy of PLP Architecture

De eerste verdieping is volledig voorbehouden aan het vergadercentrum.

“Niemand heeft nog een vaste werkplek in dit gebouw.“

© Ronald Tilleman, Courtesy of PLP architecture

Dat geldt ook voor de klimaatregeling. De ruimte is opgedeeld in 8 m² compacte klimaatzones, wat zowel een automatische als geïndividualiseerde regeling toelaat, ook buiten de gebruikelijke kantooruren.

Met de ‘Mapiq’- app kunnen bepaalde werkplekken en vergaderzalen gereserveerd worden, kan een collega worden opgespoord in het gebouw.De app genereert enorm veel data en feedback die nuttig is voor het verbeteren van de schoonmaak, de inkoop van allerhande producten en diensten.

En omdat de smartphone zo’n belangrijke rol kreeg toebedeeld, zijn alle werkplekken uitgerust met een draadloze laadfunctie, zodat het zelfs onmogelijk is te vergeten om het toestel bij te laden!

Facility management zorgt goed voor je Elke Deloitte vestiging in Nederland – er zijn er momenteel 16 – en bij uitbreiding wereldwijd, moet de medewerkers eenzelfde look & feel beleving bezorgen, met een uniform dienstenpakket.

Communicatie rond het project en het grote verhuismoment was een belangrijke deel van de opdracht voor Frouwynke Dijkgraaf en haar team. “De mensen moesten vooral blijven focussen op hun corebusiness” blikt ze terug. “Facility management zou zorg dragen voor alles wat invloed zou hebben om hun nieuwe werkomgeving, die vernieuwend, maar tevens ook herkenbaar moest zijn”.

Er verliepen drieënhalf jaar tussen de ‘go’ voor ‘The Edge’ en de inhuizing. Vanzelfsprekend werden de medewerkers op de hoogte gehouden, maar zonder dat het hen tijd kostte. Zo stond er een webcam op de werf, waarvan de beelden in het restaurant te zien waren, zodat iedereen de evolutie van de werken kon volgen.

Op regelmatige basis werd informatie uitgestuurd, waaronder nieuwsbrieven met video’s. Er werden videoreportages gemaakt met toelichting door de architecten, evenals speciale animatievideo’s om het nieuwe werken te introduceren en te verklaren.

“De video’s werkten opvoedend en motiveerden ook waarom we voor NWOW kozen” licht Frouwynke Dijkgraaf toe. “Een meting van de bezettingsgraad van de werkplekken in de oude situatie liet toe met reële feiten te argumenteren”.

Het atrium vormt de kern voor het klimaatsysteem van ‘The Edge’

56 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Video werd als medium ook ingezet ter vervanging van een rondleiding op de werf en als ‘wegwijzer’ om de ingebruikname van het gebouw vlot te laten verlopen, wat ook voorbeeldig lukte. Een deel van de uitgestuurde informatie verscheen op het interne Deloitte portal, zodat collega’s in de andere Nederlandse vestigingen ook op de hoogte bleven.

Op de eerste werkdag in ‘The Edge’ stonden 12 collega’s goed zichtbaar paraat als vraagbaak om iedereen met vragen snel op te vangen en zo de telefonische helpdesk te ontlasten.

Blijvend verbeteren De eerste 100 dagen is bewust als gewenningsperiode afgeblokt en werd niets gewijzigd. Eventuele klachten werden van de helpdesk gehouden en via aangeduide hosts gefilterd.

“Hoewel we het gebouw al een tijd in gebruik hebben, blijven er voortdurend wensen en aandachtspunten voor verbetering” commentarieert Frouwynke Dijkgraaf. “Zo dreigt er verzadiging voor ‘The Edge’, zodat we voortdurend in de weer zijn om het de beschikbare vierkante meters nog efficiënter te benutten en meer werkplekken te creëren. We geloven er sterk in hier tot 3.200 medewerkers te kunnen doorgroeien”.

Recent is het aantal elektrische laadpalen in de parkeergarage opgetrokken tot 43. Deloitte heeft met 350 elektrische voertuigen de grootste elektrische vloot in Nederland. Frouwynke Dijkgraaf: “We werken nu aan een app die de beschikbaarheid van de laadpalen aangeeft en mensen die hun wagen geladen is aanmaant om deze te verplaatsen, zodat collega’s gebruik kunnen maken van de laadfaciliteiten”.

‘The Edge’ staat ook vandaag nog voortdurend in de belangstelling.

Een echte mijlpaal dus!

Eduard Coddé ✍

/DELOITTE @ THE EDGE / AMSTERDAM

BUSINESS CASE

© courtesy FOKKEMA Architecten © Raimond Wouda, Courtesy of PLP Architecture

© courtesy FOKKEMA Architecten

© courtesy FOKKEMA Architecten

Gezien elke werkplek maximaal 7 m van een venster ligt, is er weinig kunstverlichting nodig.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 57

/DELOITTE @ THE EDGE / AMSTERDAM

‘The Edge’, Amsterdam Zuidas Een project van OVG Real Estate The Edge werd eind 2014 Breeam-NL ‘Outstanding’ gecertificeerd met een 98,4% score 14 verdiepingen

Totale oppervlakte: 51 608 m² Kantooroppervlakte: 39.410 m² Parkeergarage: 11.710 m² Zonnepanelen: 700 m2

• Financiering: ABN AMRO Real Estate Finance • Architectenbureau: PLP Architecture (Londen, UK) OeverZaaijer (Amsterdam, NL) als uitwerkend architect, inclusief alle Breeam gerelateerde bouwkundige documenten.

• Hoofdaannemer: VolkerWessels (G&S Bouw) • Werktuigbouwkundige installatie, klimaatplafond, elektrotechnische installatie, sanitaire installatie, data installatie, meet & regeltechniek, ontruimingsinstallatie cat: A (gesproken woord), brandmeldinstallatie, Co/Ch-installatie parkeergarage, stuwdruk installatie parkeergarage en intercom: Homij-Bosman Combinatie • Warmte- en koudeopslag: Eneco • Interieurarchitect voor Deloitte en AKD: Fokkema & Partners • Meubilair: Ahrend, Vitra, Haworth, Hay • LED-verlichting: Philips Lighting

58 WORKPLACE SHOWCASE 2016

© Helene Binet, Courtesy of PLP Architecture

© Ronald Tilleman, Courtesy of PLP architecture

BUSINESS CASE

‘The Edge’, blijvend in de belangstelling Op 8 juli 2016 werd ‘The Edge’ genomineerd voor de FGH Vastgoedprijs 2016, jaarlijks toegekend aan initiatieven in de vastgoedmarkt als erkenning voor initiatiefnemers die bij de realisatie van vastgoedprojecten getuigen van durf, visie en ondernemerschap. De jury beoordeelt tevens in hoeverre het initiatief een gezonde projecteconomie laat zien en een verantwoord projectrisico heeft. Tot slot spelen ook criteria als architectuur, duurzaamheid en maatschappelijke impact een rol.

De vakjury nomineerde drie projecten: ‘The Edge’, ‘De Leyhoeve’ in Tilburg en de ‘Markthal’ in Rotterdam. De winnaar van de FGH Vastgoedprijs wordt op 7 november 2016 in Utrecht bekend gemaakt. www.fghvastgoedprijs.nl

www.palmberg.nl

Crew_29.8.16.indd 1

I‘m looking forward to the office 29.08.16 14:51

/CATERING

FACILITY SERVICES

Moment van verleiding en beleving Catering is algemeen gekend als één van de kernservices binnen het totaalpakket aan dienstverlening waar de Facility Manager zorg voor draagt. Anders dan voor schoonmaak – nog een kernservice – is het een dienst die de werkgever aan zijn werknemers vrijwillig aanbiedt. Toch is bedrijfscatering meer dan wel of niet aanwezig. Het is een wereld in voortdurende evolutie, boordevol subtiliteiten en trends.

Luc Van Sande, Bedrijfsmanager Prorest, onderdeel van Facilicom Services Group Belgium: “Catering vandaag is bovenal meer dan enkel eten en drinken aanreiken aan de medewerkers van een bedrijf. Alles draait net zoals in elk ander restaurant of brasserie om de totaalbeleving rond het gegeven eten en drinken”. Luc Van Sande kan terugblikken op een rijke ervaring in de cateringwereld en is dan ook uitstekend geplaatst om die wereld onder de loep te nemen. “Waar heel vroeger vaak met open boek werd gewerkt en de cateraar op een fee van 10% à 15% kon rekenen, ligt dat vandaag anders, met een erg lage fee van amper 1 à 2%” commentarieert hij.

Luc Van Sande, Prorest: “Het restaurant biedt aanvullende werk- en vergaderfaciliteiten door de aanwezigheid van stopcontacten, WiFi, kwalitatieve koffieoplossingen, enz.“

60 WORKPLACE SHOWCASE 2016

“Dat betekent voor de cateraar dat de inkoop van de producten onder druk komt te staan, wat leidt tot het beperken van de variatie in producten en de dwang tot standaardiseren. Volumes verhogen is de standaardaanpak om de prijs te drukken”.

Er zet zich een tweeweg politiek door in de cateringwereld: enerzijds spelers die kiezen voor een zeer scherp geprijsd aanbod met de daaraan verbonden consequenties, anderzijds aanbieders die hoger mikken en nadrukkelijk de kaart van toegevoegde waarde uitspelen. Luc Van Sande: “Het gaat daarbij niet om goed of slecht, maar om een strategische keuze die je maakt als cateraar.

Beiden hebben hun bestaansrecht en doelgroep”.

Toegevoegde waarde Kiezen voor catering met toegevoegde waarde verschilt duidelijk van catering vanuit een zuiver kostengerichte benadering.

Het hangt uiteraard af van de appreciatie door de klant, van een HR- en FM-politiek die de medewerkers een aangename werkomgeving willen bieden en dat in alle facetten. “Catering met toegevoegde waarde past net zo goed in het plaatje van zorgzame werkgever als een ergonomische kantoorstoel, een perfect werkende netwerktechnologie, de mogelijkheid tot thuiswerken, …” argumenteert Luc Van Sande.

Een cateraar moet twee klanten tevredenstellen: de onderneming die het contract afsluit en de eigenlijke gebruiker, de medewerkers van de contractant. Er is een trend naar minder gesubsidieerde catering. Waar het aandeel vroeger ongeveer 95 % bedroeg, is dat vandaag sterk dalend en verwacht wordt dat dit nog verder zal teruglopen. Subsidiëring van de catering door de werkgever is in heel wat bedrijven een verworven recht, maar kan ook door HR aangewend worden om medewerkers te stimuleren (behouden en/of aantrekken van talent) en te motiveren. Zo wordt subsidiëring vandaag niet langer als een vast bedrag gezien, maar eventueel

als sturing naar een gezonder eetpatroon, door de procentuele subsidiëring per gerecht en drankje te laten variëren.

Nog een trend is dat warme maaltijden niet langer een vereiste zijn: gevarieerde broodjes, een aantrekkelijke salad- en of soepbar doen het ook best. De contracten krijgen dan ook een moduleerbare invulling.

Catering als component van het bedrijfsimago “Het ideale bedrijfsrestaurant is vandaag een aangename plek die ook buiten de lunchtijd aantrekkelijk is en zich multifunctioneel integreert in de werkomgeving” licht Luc Van Sande toe.

“Het restaurant biedt aanvullende werk- en vergaderfaciliteiten door de aanwezigheid van stopcontacten, WiFi, kwalitatieve koffieoplossingen, enz.”. Een doorlopende service (voor- en na lunchtijd) is een actueel thema dat echter niet zomaar aanslaat, leert de ervaring. Catering moet smaakvol ogen, snel en gemakkelijk verlopen. Vandaag is er steeds meer een ontdubbeling in ‘to stay’ – verbruik van het aanbod in de restauratiezone – en ‘to go’ – meenemen en elders (bv. buiten) consumeren.

“Een absolute must is een trendy en gevarieerd aanbod, evenals een onmiskenbare vers beleving” benadrukt Luc Van Sande.

“Dat geldt veel meer nog dan voor foodstores in winkelstraten waar klanten slechts 2 à 3 x per maand langslopen. Als cateraar moeten wij onze klanten immers 20 x per maand verleiden en tevredenstellen!

De winst voor een cateraar ligt steeds vaker in het verschil tussen de subsidiëring door de contractant en de extra besteding door de gebruiker als gevolg van de verleiding”.

Het aspect ‘duurzaam’ is vanzelfsprekend geworden voor catering.

Alles omvattend cateringconcept Dat catering vandaag meer is dan eten en drinken serveren, stond hogerop al te lezen. Een cateraar die kiest voor het aanbieden van toegevoegde waarde stelt een totaalconcept voor dat zowel de

Maximaal inzetten op alle details die het plaatje maken is voor Prorest alvast de keuze naar de toekomst.

inrichting van de restaurantruimte omvat als de benodigde personeelsorganisatie tot en met de regeling van het betalings- en kassamodaliteiten.

Luc Van Sande: “Idealiter kunnen we van nul vertrekken, omdat de keukeninrichting een grote invloed heeft op zowel de investering als de werkingskost en bijgevolg de uiteindelijke prijs sterk beïnvloedt.

In ons eigen hoofdkantoor komen we dankzij een ideale opstelling rond met 1,5 FTE!”.

De ‘restaurantbeleving’ heeft niets meer gemeen met de vroegere bedrijfskantine. De aankleding (decoratie), de verlichting, de breedte van de tafels, stoeltjes en/of barkrukken met verschillende hoogte… elk detail speelt een rol in de beleving en verleiding.

Prorest heeft elk detail uitgewerkt in het concept ‘Natural Delicious’.

Aandacht voor elk detail Veel aandacht gaat uit naar een smaakvolle, moderne presentatie.

Zo kan de gebruiker verschillende soorten vers brood zelf afsnijden.

Waar vroeger koude schotels klaargemaakt met plastiek folie afgedekt in de koeltoog wachtten, kan men zich nu naar eigen smaak bedienen aan de salad bar, bij voorkeur uitgestald op crushed ijs i.p.v. gewoon in de koeling geplaatst. “Je neemt wat je echt lust en zo gaat minder voedsel verloren” merkt Luc Van Sande op. “Kleinere porties dragen zowel bij tot minder verspilling als tot de bijkomende keuze van een tweede (hoofd)gerecht of dessert.

Door sausen en kruiden bij te plaatsen kan de klant zelf de gerechten op eigen smaak brengen”. Een afzonderlijk soepbuffet met brood en garnituur blijkt ook erg geapprecieerd.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 61

/CATERING

FACILITY SERVICES

Bediening en bereiding ‘in front’ resulteert omwille van het directe klantencontact ook in een hogere appreciatie van de beleving dan zuivere zelfbediening. Aandacht voor alle details betekent tevens dat de vorm van borden en schotels samen met het ‘dresseren’ aan bod komen in het verleiden van de klant. “Men maakt het gerecht speciaal voor mij” is de belevingswaarde die hierdoor ontstaat. Een gevarieerd aanbod van sappen en smoothies ondersteunen de filosofie van gezonde voeding en valt erg in de smaak bij een jong publiek.

Efficiëntie-gedreven Meer efficiëntie is het credo voor alle aspecten van facility management, dus uiteraard ook voor catering. Omdat binnen het totaalconcept ook het betalingsverkeer is opgenomen, worden ook daar alle mogelijkheden onderzocht. “Zelfbedieningskassa’s zijn een trend” geeft Luc Van Sande aan. “Meer dan 25% van onze klanten heeft al minstens één dergelijke kassa. Bij grote bedrijfsrestaurants staan 4 à 5 dergelijke kassa’s met een hostess of host om te helpen waar nodig”.

Ook de bediening van die zelfbedieningskassa’s wordt voortdurend geoptimaliseerd. Zo staat niet langer het ganse assortiment afgebeeld, maar zijn er menu’s met daaronder de producten.

“Met scanning gaan we nog een stap verder: heel wat drankjes zijn al voorzien van een barcode en we proberen nu het aanbrengen van een streepjescode op producten en zelfs borden uit” vult Luc Van Sande aan. “De zelfbedieningskassa’s spelen ook een rol bij het buiten de lunchuren aanbieden van cateringservice omdat dan het inzetten van personeel niet rendabel is”.

En wat morgen?

Morgen is soms al vandaag en vast staat dat de wereld van de catering niet zal stilzitten. “Co-branding – het inkopen en verkopen door de cateraar van producten en gerechten die door anderen

62 WORKPLACE SHOWCASE 2016

gemaakt worden – kan zich in sommige gevallen als trend doorzetten” geeft Luc Van Sande aan. “Maximaal inzetten op alle details die het plaatje maken is voor Prorest alvast de keuze naar de toekomst. Voeding en beleving gaan daarin gelijk op. Daarom zullen bestaande bedrijfsrestaurants een make-over krijgen of worden ze gepimpt om aantrekkelijker te worden”.

De omzetwaarde die cateringbedrijven realiseren stijgt in België nog jaarlijks, terwijl deze in Nederland eerder daalt. De focus op totale beleving zal nog verscherpen, met o.a. meer aandacht voor affichage en communicatie in brede zin, bij voorkeur interactief met de klant. QR-codes lenen zich goed voor een geautomatiseerde feedback. Luc Van Sande: “In een tijdperk vol apps is het logisch dat catering ook naar die mogelijkheden kijkt.

Apps kunnen het de klant gemakkelijk maken om het menu van de dag op te vragen, broodjes op maat te bestellen, zijn consumpties te betalen… De technologie bestaat eigenlijk al voluit, maar de implementatie blijft voorlopig beperkt wegens nog te duur.

Bovendien staan apps voor interessante data uitwisseling met de klant en leveren ze nuttige informatie die onze leveranciers mogelijk kan interesseren”.

Prorest verwacht meer contracten met lagere subsidiëring door de klant of subsidiëring op maat. Verder zullen gebruikers toenemend voor ‘grap & go’ kiezen. “Om gasten te verleiden is onafgebroken inventiviteit en creativiteit nodig” besluit Luc Van Sande. “We werken nu al met themaweken – verloren groenten, crazy burgers, … – en probeerden al meermaals het ter plaatse maken van sushi uit mét een Aziatische chef. De betrokkenheid van de klant, onze eigen mensen, de gebruikers en omgeving zal bepalend zijn voor een verdere positieve evolutie”.

Eduard Coddé ✍

“Catering met toegevoegde waarde past net zo goed in het plaatje van zorgzame werkgever als een ergonomische kantoorstoel, een perfect werkende netwerktechnologie of de mogelijkheid tot thuiswerken.“

Trends Gazellen

Dankzij de constante en gestage groei gedurende de voorbije 5 jaar, gedragen door het concept ‘Natural Delicious’, waarbij gezonde voeding centraal staat, ziet Prorest zich dit jaar genomineerd als ‘Trends Gazelle’ in de categorie middelgrote ondernemingen.

VERHOOG UW PRODUCTIVITEIT! Het nieuwe gamma mono laser printers van Brother werd speciaal ontwikkeld voor atletische printomgevingen, waar snelheid en volume belangrijk zijn. De mono laser printers kunnen tot wel 50 ppm in zwartwit afdrukken, en kunnen uitgerust worden met verschillende papierladen. Ze zijn uiterst betrouwbaar en hebben 3 jaar garantie*.

Qua verbruik hoeft u zich geen zorgen te maken, want alle toestellen kunnen in een economy modus afdrukken. Voeg daar nog eens de Managed Print Services aan toe en als onderneming hoeft u zich bovendien geen zorgen meer te maken i.v.m. verbruiksartikelen, service en lage afdrukkost gedurende een periode van 3 tot 5 jaar.

Reeds beschikbaar vanaf â‚Ź235 incl. BTW

w w w. b r o t h e r. b e

*

Na registratie op www.brother.be

/RIJKSDIENST VOOR JAARLIJKSE VAKANTIE, BRUSSEL

BUSINESS CASE

Open flex-desk werkplekken voor standaard kantoorwerk ingericht in clusters van vier volgen de omtrek van de karakteristieke ronde hoek van het Chambon-gebouw. Gemiddeld is er per personeelslid 3 lopende meter legplank in conventionele archiefkasten. Elke werknemer beschikt over een laptop en vindt op de werkplek een 24� grote monitor met een toetsenbord en muis voor een ergonomisch computergebruik.

64 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Anders werken in een omgeving met een ziel

Rendering A2RC Architects / Jaspers-Eyers Architects for ALLFIN

Door een continue automatisering sinds de jaren ’90 daalde het aantal werknemers van de Rijksdienst voor Jaarlijkse Vakantie (RJV) van meer dan 600 werknemers naar 200 vandaag. Bovendien was er de nadrukkelijke wens om anders te werken en een aantrekkelijke werkomgeving voor te schotelen aan de medewerkers. De zoektocht naar een aangepaste locatie die een antwoord bood op deze uitdaging, nam meer dan 5 jaar geleden een aanvang.

Een vandaag eerder uitzonderlijk gegeven is dat de RJV eigenaar is van het kantoorgebouw waarin het zijn administratieve zetel heeft gevestigd. Dat was voordien al zo voor het pand langs de Elsenesteenweg 213 en was ook het opzet voor de zoektocht naar een nieuwe huisvesting. Na een studie uitgevoerd in 2009 met het oog op een grondige renovatie en een afstoting van een deel van de overtollige oppervlakte aan de Elsenesteenweg, luidde de conclusie dat dit een te dure oplossing zou zijn. Een verkenningsronde van de Brusselse vastgoedmarkt bracht het unieke renovatieproject ‘Chambon’ al op het voorplan, doch de vooropgestelde opleveringstijd van 3 jaar werd als te lang ervaren…

Bizar genoeg bleken alle andere voorliggende alternatieven ook niet sterk genoeg om meteen toe te happen, waardoor ‘Chambon’ zich opnieuw in de kijker werkte.

“Automatiseren van onze processen betekent rechtstreeks de efficiëntie van onze organisatie verhogen en dat is een topprioriteit” licht Guy Van Laethem, Directie Financiën - Adviseur-generaal, toe.

“De verkoop van het vorige gebouw aan BBR-België en de verhuis naar Chambon sluit daar bij aan, omdat we een aanzienlijke besparing realiseren voor wat het gebruikte aantal vierkante meters betreft en tevens onze energiefacturen drastisch drukken door de geringere oppervlakte en de veel betere energieprestatie van het gerenoveerde gebouw”.

Elke verdieping beschikt over een ruim bemeten coffee corner met kitchenette. Deze ruimte is multifunctioneel en levert bijkomende werken overlegplekken wanneer nodig.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 65

/RIJKSDIENST VOOR JAARLIJKSE VAKANTIE, BRUSSEL

BUSINESS CASE

“De verhuis naar Chambon bood het ideale moment voor de invoering van het nieuwe werken in een vrolijk ogende werkomgeving, aangekleed in lijn met de activiteiten van de organisatie.“

Een derde van de flex-desk werkplekken in de open space is voorzien van manuele hoogteregeling.

66 WORKPLACE SHOWCASE 2016

De aankoop van ‘Rigoletto’, onderdeel van de ‘Chambon’-site en gelegen op de hoek van de Wolvengracht en de Warmoesberg, werd afgesloten in juni 2014. De oplevering in casco staat gebeurde eind dat jaar. Na diverse voorbereidende werkzaamheden – o.a. verlichting, verhoogde vloeren, elektriciteits- en datavoorzieningen, HVAC, branddetectie en beveiliging – kon de eigenlijke inrichting in juni 2015 van start gaan. Midden december 2015 verhuisden de medewerkers naar hun nieuwe werkomgeving in Chambon.

Vanuit het concept uit de voorstudie werd een lastenboek opgesteld om tot de eigenlijke realisatie te kunnen overgaan.

Uiteindelijk kon Colliers International overgaan tot de volledige begeleiding van de uitvoering. Het concept uit de voorstudie werd integraal overgenomen. “We konden de aannemer hierover inlichten, zodat deze er rekening mee kon houden bij de verdere afwerking, in het bijzonder de plaatsing van de basisverlichting en de HVAC-leidingen” geeft Guy Van Laethem aan.

Voorstudie, concept en realisatie “De nieuwe vestiging telt 4500 m², maar we komen van meer dan 10.000 m² aan de Elsenesteenweg” commentarieert Guy Van Laethem. Er zijn vijf verdiepingen en twee ondergrondse niveaus, voorbehouden aan archivering en ICT-testruimte.

Een maand na de aankoop van het pand werd een voorstudie gevraagd aan AOS Studley, nu Colliers International. “De aanzet tot telewerken was al gegeven, maar de verhuis naar een nieuwe werkomgeving zou de ideale gelegenheid bieden om nog verder te gaan met de implementatie van het nieuwe werken” licht Guy Van Laethem toe. “Twee dagen per week thuis werken was al een feit in onze vorige vestiging en sloeg op een honderdtal medewerkers.

Vanaf volgend jaar, 2017, voeren we dat op tot drie dagen voor de 200-tal collega’s die in Chambon aan de slag zijn. Dat is zeker niet alles, want 2017 wordt ook het jaar waarin we volledig overstappen naar resultaatgericht werken”.

Change management team Intern werden werkgroepen opgericht om overleg te plegen over de veranderingen die de verhuisoperatie zou meebrengen en om de medewerkers daarbij maximaal te betrekken. De verschillende werkgroepen werden overkoepeld door een change management team. Guy Van Laethem: “Aanvankelijk kwam er wel wat weerstand aan de oppervlakte, heel specifiek van medewerkers die kort voor hun pensionering stonden en de ingrijpende verandering voor slechts enkele maanden van hun loopbaan die ze nog voor de boeg hadden niet zagen zitten”.

De verandering die de verhuis zou teweegbrengen werd al stapsgewijze ‘geoefend’ in de vorige huisvesting om iedereen te laten aanvoelen waar het naartoe ging. Zo werden er sessies georganiseerd om de nieuwe gewoonten zoals het clean desk principe aan te leren.

Open werkplek voor individueel kantoorwerk met veel telefonisch contact (meer geïsoleerde cellen met een akoestische U-vormige wand op halve hoogte).

Flex-desk werkplekken voor individueel standaard kantoorwerk in clusters van vier.

Op de vierde verdieping verwijst de landkaart op de lockers naar het thema ‘vakantie aan de kust’.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 67

/RIJKSDIENST VOOR JAARLIJKSE VAKANTIE, BRUSSEL

BUSINESS CASE

Colliers International ontwikkelde het concept vanuit de naamgeving van de organisatie, wat ‘vakantie’ als thema definieerde. Op de vierde verdieping is ‘vakantie aan de kust’ het thema. De grote wand in de coffee corner toont een strandzicht met zee en strandcabines.

68 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Op de eerste verdieping met ‘stadsvakantie’ als thema, siert een foto van het beroemde Piccadilly Circus de coffee corner. Elke verdieping kreeg naast de basisverlichting ook een specifieke decoratieve verlichting mee, maximaal afgestemd op het weerhouden thema voor de verdieping.

Het thema ‘natuur’ wordt in de coffee corner met kitchenette visueel ondersteund door een wandvullende foto van watervallen. De vloeren zijn op elke verdieping afgestemd op het kleurenpallet van de thema-aankleding.

“De aankleding is met veel aandacht voor detail uitgewerkt en geeft een bijzondere dimensie aan de per verdieping weerhouden thema’s.“

Er werd ook vooraf geoefend met de nieuwe communicatiemiddelen, in het bijzonder met Unified Communications (UC omvat het agendabeheer, de aanwezigheid, e-mail, audio/videoconferencing en instant messaging), wat zich opdrong gezien de medewerkers niet langer aan een vaste werkplek zouden zitten en samenwerking ook moet kunnen wanneer collega’s niet fysiek aanwezig zijn in het gebouw. Dat liep alsmaar beter en uiteindelijk zit vandaag de hoogste directie zonder individueel kantoor tussen de medewerkers.

Vrijwillige ambassadeurs hebben hun collega’s begeleid om het verhuistraject vlot te laten verlopen en regelden zelfs een onvergetelijke onthaaldag in de nieuwe locatie.

Space management Voor de berekening van het aantal werkplekken is uitgegaan van 70% bezettingsgraad. Elke verdieping biedt vier verschillende flexdesk werkplekken: open werkplek voor individueel standaard kantoorwerk in clusters van vier, open werkplek voor individueel kantoorwerk met veel telefonisch contact, afgeschermde zitplaatsen voor samenwerken en bubbles met een ronde tafel en twee stoelen.

Elke verdieping telt een aantal vergaderfaciliteiten, verschillend in grootte, met het grootste aandeel voor een capaciteit van 3 tot 4 personen. Ze zijn uitgerust met een reserveringssysteem dat zowel via Outlook als direct op het scherm aan de deur bedienbaar is. Alle

vergaderruimten zijn uitgerust met Barco ClickShare, voor het delen van data uit de PC’s van de deelnemers via een gezamenlijk beeldscherm. De grotere zalen faciliteren videoconferencing.

Een bijzonder efficiënt extra is dat de GSM van de mensen die aan een vergadering deelnemen automatisch wordt uitgeschakeld van zodra de reservering van een vergaderruimte ingaat.

Vakantie als sfeermaker Colliers International ontwikkelde het concept vanuit de naamgeving van de organisatie, wat ‘vakantie’ als thema definieerde.

Voor elk van de vier verdiepingen in het gebouw werd één type vakantie geselecteerd: kust, bergen, natuur en stad.

Op de eerste verdieping zijn de ondersteunende diensten ondergebracht, de tweede verdieping is voorbehouden aan ICT, op 3 en 4 zijn de medewerkers die voor het betaalverkeer zorg dragen.

“Er zijn lichte afwijkingen per verdieping, maar eigenlijk kunnen we spreken van een typeplan per verdieping” licht Guy Van Laethem de inrichting toe. “Zo is er aan de toegang tot elke verdieping een blok met lockers neergezet, waarop een groot beeld is aangebracht dat het vakantiethema van de verdieping duidelijk illustreert. Naast het lockerblok zijn er enkele coupés ingericht voor informele contacten. Verder beschikt elke verdieping over een ruim bemeten coffee corner met kitchenette. Deze ruimte is multifunctioneel en levert bijkomende werk- en overlegplekken wanneer nodig.

Tenslotte is er per verdieping één kopieer- en printplek”.

Op het gelijkvloers is naast de receptie een gecombineerde wacht/loketruimte ingericht. Ook hier is een hoogst originele aankleding gekozen: een wand vol uitgestrooide kalenderblaadjes van een scheurkalender.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 69

De cafetaria is speels ingericht in dezelfde geest als laxen. Er is een middenplein met kasseien waarop ronde bistro tafeltjes zijn uitgezet die een Provençaalse sfeer oproepen…

70 WORKPLACE SHOWCASE 2016

/RIJKSDIENST VOOR JAARLIJKSE VAKANTIE, BRUSSEL

BUSINESS CASE

Elke verdieping kreeg naast de basisverlichting ook een specifieke decoratieve verlichting aangepast, maximaal afgestemd op het weerhouden thema voor de verdieping. De vloeren zijn op elke verdieping afgestemd op het kleurenpallet van de themaaankleding. Dat kleurenpallet keert ook terug in de akoestische schermen van sommige werkplekclusters. Voor de werkplekvloeren en circulatieruimten is overal grijs weerhouden.

De cafetaria speels ingericht in dezelfde geest als de verdiepingen en waar nodig ook inzetbaar als ‘overflow’-ruimte met extra werkplekken. Zo nodigen er een paar canapés uit om te relaxen, is er een middenplein met kasseien waarop ronde bistro tafeltjes zijn uitgezet die een Provençaalse sfeer oproepen… Het vakantiegevoel is hier nooit ver weg!

Eduard Coddé ✍ Marc Detiffe 

“Voor de berekening van het aantal flex-desk werkplekken is uitgegaan van 70% bezettingsgraad.“ Chambon

Rendering A2RC Architects / Jaspers-Eyers Architects for ALLFIN

Hartverwarmende werkomgeving De aankleding is met veel aandacht voor detail uitgewerkt en geeft een bijzondere dimensie aan de per verdieping weerhouden thema’s. Zo wordt het thema ‘natuur’ visueel ondersteund door een uitvergrote stafkaart op het lockerblok, een panoramisch zicht op een bos vanuit de coupés aan de inkompartij en behang dat houten planken toont als inloop tot de coffee corner, waar een wandvullende foto van watervallen indruk maakt.

De eerste verdieping met ‘stadsvakantie’ als thema, wordt ingeleid met een over alle lockers uitgesmeerd plan van de Londense metro. Voor de wand naast de coupés werd met veel zorg een foto uitgezocht met het uitzicht vanuit een metrostel in een station.

Op de vierde verdieping is ‘vakantie aan de kust’ het thema.

De coupés bieden een uitzicht alsof men in de kusttram zit en de grote wand in de coffee corner toont een strandzicht met zee en strandcabines.

De naam van het project aan de Wolvengracht in Brussel verwijst naar de Brusselse architect Alban Chambon, die in de periode 1910 – 1918 een uitbreiding aan het complex toevoegde dat in 1893 als hoofdkwartier van de ASLK (Algemene Spaar en LijfrenteKas) in gebruik werd genomen. Onder de leiding van CEO Marnix Galle realiseerde projectontwikkelaar Allfin een ingrijpende verbouwing van de voormalige ASLK hoofdzetel met een mix van zowel renovatie als nieuwbouw. De 60.000m² van de site herrezen tot een multifunctioneel geheel, met kantoren (11.500 m²), appartementen, studentenflats, een hotel en commerciële ruimten.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 71

PUBLI-VIEW

ADMOS : FEEL THE BEAT ‘Think out of the box’, dat is precies wat de medewerkers motiveert bij het bureau Design & Build ADMOS, gespecialiseerd in kantoorinrichting.

Het team van een dertigtal medewerkers ontwerpt voor bedrijven als Google, Swift, Dimension Data en AG RealEstate, om er maar een paar te noemen, aangename leefbare werkomgevingen die de productiviteit verhogen. Hun motto: mensen, architecten pur sang en goed uitgevoerd werk.

Come @ ADMOS Café ADMOS is al een tijdje gevestigd in de prachtige omgeving van de Dolce La Hulpe en installeerde zich onlangs in gloednieuwe kantoren met een oppervlakte van 850 m², die ze zelf ontworpen hebben.

“Als baanbrekers in ons vak willen we bijdragen tot de implementatie van de New Way of Work om het welzijn op het werk te verhogen en de bedrijfsprestaties te verbeteren” aldus Anthony Shaikh, mede-oprichter van ADMOS. En die filosofie passen zij uiteraard ook toe aan hun eigen werkomgeving. Zo is er voortaan het ADMOS Café, een ontmoetingsplaats voor de klanten, partners, leveranciers en medewerkers van ADMOS, waar zij kunnen vergaderen of gewoon even tot rust kunnen komen. In deze gezellige ruimte kunnen zij werken maar vooral de smaken van de creatieve wereld van ADMOS komen degusteren. Een stimulerende cocktail waar ideeën ontstaan, soms zelfs met een deuntje op de achtergrond of tijdens een partijtje tafelvoetbal of biljart. “Op die manier kunnen onze contacten zelf ondervinden hoe wij het liefst werken” zegt Anthony.

De ontspannen sfeer herinnert eraan dat we tegelijk plezier kunnen maken en efficiënt kunnen werken. Om de week informeel af te sluiten, is iedereen welkom op de Friday Drinks met dj.

Impact op de medewerkers Een gezellige ontvangst van de klanten is essentieel, maar het welzijn van de medewerkers is minstens even belangrijk.

“We hebben er bewust voor gekozen om ons hier in de Dolce midden in de natuur te vestigen en te investeren in een buitengewone werkomgeving voor onze medewerkers” aldus Christophe Erkens, mede-oprichter van ADMOS.

Nauwgezet bestudeerd design, zorgvuldige geselecteerde materialen, afwerking tot in de puntjes, origineel en representatief meubilair ... u kunt er alles met eigen ogen komen aanschouwen, zodat u zich een beeld kunt maken van wat misschien wel uw toekomstig kantoor, ontworpen door ADMOS, kan zijn. Zelfs de kleinste samples staan ter beschikking om constructief te werken aan lopende en toekomstige projecten.

Alles is bedacht in functie van het werkcomfort maar ook de samenwerking tussen de ontwerpteams, de operationele teams en de administratieve en commerciële medewerkers. Er zijn verschillende ruimten voor formele of informele vergaderingen, naargelang de behoeften van het moment, waar men kan samenkomen of gewoon in alle rust kan werken. Kwalitatieve relaties op het werk zijn de absolute prioriteit. “We merken nieuwe samenwerkingen op binnen onze eigen teams, die zich de ruimte echt eigen gemaakt hebben” legt Christophe ons met een zekere voldoening uit.

Aude Fischer - foto’s: Yvan Glavie

Showroom op ware grootte Naast het feit dat men zich in de nieuwe werkruimten kan onderdompelen in de ADMOS sfeer, laten ze ook de creativiteit en kwaliteit van de realisaties van het bureau zien.

Brusselsesteenweg, 135A - 1310 Terhulpen +32 (0) 2 634 30 10 contact@admos-group.com www.admos.be

WORKPLACE SHOWCASE 2016 PB

/HUURCONTRACT MANAGEMENT

REAL ESTATE & WORKPLACE

Drastisch en blijvend besparen is nog steeds een optie Elke Facility Manager staat onafgebroken onder druk om kosten te besparen, maar gaat traditiegetrouw koortsachtig op zoek bij de standaardposten als schoonmaak, catering… met een resultaat dat slechts enkele percentjes of fracties ervan uitmaakt. Toch is er daarnaast een grootschalige en bovendien recurrente besparing mogelijk door het huurcontract kritisch onder de loep te nemen, bij voorkeur bijgestaan door neutrale specialisten als een ‘tenant representative’ net als Anthony Huygen, Partner Cresa Belgium.

“Vandaag zijn -20 tot -40% een realistisch besparingspotentieel voor wie het huurcontract grondig onder de loep neemt” opent Anthony Huygen. “Bovendien heeft dit grote besparingspotentieel geen kwaliteitsimpact voor het personeel, dit in tegenstelling tot beknibbelen op bijvoorbeeld schoonmaak of catering. Waarom een bedrijf voor een ‘tenant representative’ zou moeten kiezen is meervoudig: deze kijkt vanuit de positie van de huurder, niet vanuit de belangen van een makelaar die de verhuurder vertegenwoordigt en heeft een kennis van de vastgoedmarkt in de breedte en diepte die de huurder niet kan hebben. Als huurder wordt men slechts sporadisch met de problematiek geconfronteerd en betreft het

Bernard DeKeyzer

Anthony Huygen, Partner Cresa Belgium: “Anders dan de vastgoedmakelaar die vertrekt vanuit het aanbod van panden, analyseert de tenant representative de locatie in relatie tot de noden van de gebruiker. Hij werkt zich in in de organisatie om zich een exact beeld te vormen van wat er precies nodig is en challenge het huidige ruimtegebruik. Van hier uit gaan we pas op zoek naar de beste match aan de beste prijs.

Dat is precies de vertrekbasis voor onze dienstverlening.“

74 WORKPLACE SHOWCASE 2016

slechts een deel van de totale beheeractiviteiten. Algemeen mag worden gesteld dat huurders zich onzeker voelen bij het uitzoeken van een pand, de toekomst van hun bedrijf moeilijk kunnen inschatten en daarom maximale flexibiliteit nastreven”.

Afwijken van het gangbare “Als tenant representative neem je de algemeen bekende 3-6-9 contractduur niet zomaar aan” licht Anthony Huygen toe.

“Je onderhandelt afwijkingen als de huurder daar voordeel bij heeft.

Een financieel directeur kan in de meeste gevallen een financieel plan voor de komende 5 jaar voorleggen, wat toelaat met redelijke zekerheden voor een termijn van 5 jaar te beslissen. Een 5-7-9 looptijd is dan ook veel korter bij de praktijk. Op deze wijze bouwt men de extra flexibiliteit in op het moment dat men ze echt nodig kan hebben. Gebruik maken van de tussentijdse opzeg na 3 jaar betekent trouwens in de praktijk dat men na 2 jaar zich dezelfde huisvestingsvraag moet stellen. Een teken dat de initiële business case niet voldoende grondig werd opgemaakt. Niemand heeft een glazenbol en kan de ruimtenoden van zijn bedrijf over een periode van 9 jaar correct voorspellen. Het inbouwen van flexibiliteit kan ook nog anders. Bedrijven die zeker zijn over 75% van hun toekomstige noden stellen wij voor om bijvoorbeeld 3 van de 4 verdiepingen die ze inhuren vast te klikken en de 4e verdieping jaarlijks opzegbaar te maken”.

Indexering huurprijzen kost geld In België worden huurprijzen automatisch geïndexeerd. Voor de periode 2006 – 2015 betekende dat een stijging met +18% van de initiële huurprijs! Nochtans zijn de huurprijzen in die periode stabiel gebleven tot zelfs gedaald met -5% à 10% Iemand die zijn huurcontract aanging à 140 euro/m²/jaar, betaalt 9 jaar later dus 165 euro/m²/jaar, terwijl vergelijkbare panden nu 130 euro/m²/jaar of zelfs minder kosten. Anthony Huygen: “Gewoon de deur dicht doen en opnieuw aanbellen kan al een flinke besparing opleveren.

Bovendien speelt het voordeel van een niet geringe leegstand om betere panden te vinden tegen een lagere huurprijs”.

De leegstand is aanzienlijk in de meeste grootsteden, en heel bijzonder in de Brusselse periferie (>30%). Daaruit vloeit heel wat onderhandelingsmarge voort om de huurprijzen te drukken.

De ene vierkante meter is de andere niet De huurkost wordt altijd berekend op het aantal gehuurde bruto vierkante meters, terwijl de verschillen tussen bruto en effectief netto bruikbare oppervlakte van gebouw tot gebouw sterk kunnen verschillen. Voorbeeld :

Makelaarsfees, incentives, verscholen kosten,...

Anthony Huygen: “Elke makelaar heeft als opdracht zoveel mogelijk vierkante meters te verhuren. Daarvoor kan hij rekenen op commissies tussen de 10 en 15% van de jaarhuur. Er worden verhoogde commissies toegekend – tot 30% van een jaar huurinkomsten – voor probleemgebouwen, gebouwen die veel leegstand kennen, een ongunstige bruto/netto ratio kennen, aan renovatie toe zijn, enz. Verhuurders willen geen leegstand en maken panden bijgevolg extra aantrekkelijk voor de makelaar(s).

Locatie A

Locatie B

Locatie C

Huurprijs: euro/m²/jaar

125

120

115

Bruto/netto verhouding gehuurde oppervlakte

75%

70%

65%

Gehuurde bruto oppervlakte

1.333

1.429

1.538

Netto oppervlakte: m

1.000

1.000

1.000

166.625

171.480

176.870

2

Totale jaarlijkse huurkost: euro

In de drie gevallen beschikt de huurder over 1.000m² netto bruikbare kantoorvloer, terwijl de bruto gehuurde oppervlakte meer dan 200m² verschilt. De schijnbaar goedkoopste locatie – voordeligste huurprijs /m² – wordt zo de duurste keuze!

Daaruit volgt het risico dat een potentiële huurder slechts een selectie probleemgebouwen voorgeschoteld krijgt die gebaseerd is op de hoogst mogelijke incentives voor de makelaar, terwijl beter geschikte panden worden achter gehouden.”

De vorm van de kantoorvloer en de verhouding tussen het aantal m² in eerste daglichtzone (6 meter inpandig vanaf het raam) en het totaal aantal gehuurde m² is ook relevant voor de inrichting én voor de uiteindelijke huurprijs. Niet elke m² is dus evenveel waard en dit zou zich ook dienen te vertalen in de huurprijs. Een ruimtelijke doorlichting van de verschillende panden loont absoluut. Zelden heeft men deze expertise aan boord in een bedrijf.

Gezien leegstand voor de verhuurder een financieel verlies betekent, zijn er ook incentives naar nieuwe huurders om hen te overtuigen om naar hun gebouw te komen. Het gaat dan om een aantal maanden gratis huur of een financiële tussenkomst (TIA – Tenant Improvement Allowance) als compensatie voor de verhuis- en inrichtingskosten. Maar ook huurders die blijven zitten kunnen aanspraak maken op aanzienlijke incentives van de verhuurder.

Immers, een huurder die 10% huurt in een gebouw met een leegstand van 20% zou de leegstand met 50% doen stijgen !

“De tenant representative is nooit gebonden aan verhuurders of mandaten, maar bepaalt zijn eigen vastgoedselectie in functie tot de klant vanuit een constante screening van het totale aanbod” vult Anthony Huygen aan.

Huurkostenoptimalisatie gaat niet alleen over de huurprijs van het pand, ook alle kosten errond moeten in acht worden genomen.

Zo mag bij de verscholen kosten de ‘wederinstandstelling’ niet veronachtzaamd worden. Dat zijn de kosten om de gehuurde oppervlakte op het einde van de huurperiode terug in de staat te brengen zoals bij het aanvatten van de huurovereenkomst.

“Dit wordt zelden gebudgetteerd, al is het maar omdat het veraf lijkt” commentarieert Anthony Huygen. “Als tenant representative bekijken we alle componenten en factoren die de totale huurprijs over de volledige duurtijd van een contract beïnvloeden. Zo vereisen minder vierkante meters per werkplek een ander meubilair, maar de kostprijs daarvoor is meestal snel terug te verdienen, zeker in verhouding tot de gerealiseerde kostenbesparing bij de huurprijs.

Er zijn ook de algemene kosten, de verzekeringen, lokale belastingen, de jaarlijkse indexaties…”.

Gecombineerd effect Er zijn verschillende componenten die leiden tot verschillende besparingen: gebouwefficiëntie (ratio bruto/netto oppervlakte), toegekende oppervlakte per werkplek, delen van werkplekken en optimaliseren van het huurpeil.

Anthony Huygen : “Werkplekken delen levert een mooie besparing van ongeveer 20% op, maar het impliceert ook heel wat herinrichtingswerken en change management. Men doet dit best niet vanuit louter een kostenoverweging. Het hernegotiëren van de huurprijs kan oplopen tot -40%, zonder dat de medewerker er last van heeft. Wie deskundig op de vier componenten tegelijk ingrijpt, kan besparingen tot 70% realiseren!”

WORKPLACE SHOWCASE 2016 75

/HUURCONTRACT MANAGEMENT

REAL ESTATE & WORKPLACE

165€

170€

40€

160€ 150€

140€

135€

Huurprijs in €/m2/jaar

140€

135€

130€

130€

125€

130€

De automatische indexering van de huurprijzen in ons land weegt veel zwaarder door op de kosten voor huisvesting dan algemeen wordt ingeschat.

125€

120€ 110€ 100€

Bedrijf X 12/2006

Bedrijf X 12/2015

Huurder A

Huurder B

Huurder D

Huurder E

transacties in hetzelfde gebouw 2013 - 2015

No cure no pay Vanzelfsprekend moet de tenant representative ook vergoed worden. Anthony Huygen: “Onze vergoeding is gebaseerd op het gerealiseerde succes, m.a.w. een percentage op de op jaarbasis voor de huurder gerealiseerde besparing. Deze werkwijze houdt een maximale win/win in voor beide partijen, want hoe meer er bespaard wordt op de totale huurkost voor de klant, hoe hoger ook de verdiensten voor ons, terwijl de vergoeding altijd aanzienlijk kleiner blijft dan de gerealiseerde besparing en er dus geen negatief winst en verlies effect is”.

We krijgen wel eens de opmerking dat een makelaar niets kost, logisch, gezien deze door de eigenaar betaald wordt. Maar een makelaar brengt zeker ook niets op. Bovendien levert een makelaar die toch via een tenant representation opdracht zou werken een essentieel gevaar op: het gevaar van belangenvermenging waarbij de makelaar meer kan verdienen bij de professionele verhuurder die meerdere panden te huur heeft dan bij u als occasionele passant. Hij zal niet het onderste uit de kan halen voor de huurder en ziet in zijn mandaat slechts een middel om volledige controle te krijgen over de transactie.

76 WORKPLACE SHOWCASE 2014

Huurder C

Huurder F

Besparingspotentieel

Omwille van het voorgaande (o.a. beperkt en een door commissie gekleurd aanbod) is het als huurder niet verstandig om blind vertrouwen te hebben in een makelaar die vergoed wordt door de verhuurder. Men laat zich toch ook niet verdedigen door de advocaat van uw tegenpartij…

Toch liever zelf doen?

Een huurcontract negotiëren moet ons toch zelf lukken, horen we vaak. De kwaliteit van de uitkomst heeft niet enkel te maken met de blufkwaliteiten van de onderhandelaar maar vooral met de argumenten en facts en figures die op tafel gelegd worden.

Het opmaken van een business case met inbegrip van de ruimtelijke, technische, financiële en contractuele performantie van het huidige gebouw en de alternatieven, vereist expertise die in de breedte niet aanwezig is in de meeste bedrijven. Nochtans leidt deze aanpak tot een lijst van troefkaarten die vakkundig door een tenant representative in het voordeel van de huurder uitgespeeld worden.

Eduard Coddé ✍

Anthony Huygen, Partner Cresa Belgium: “Onze vergoeding is gebaseerd op het gerealiseerde succes, m.a.w. een percentage op de op jaarbasis voor de huurder gerealiseerde besparing. Deze werkwijze houdt een maximale win/win in voor beide partijen.“

7th

year

Belgium Real Estate Showcase 2016 → SHOWCASE I Major town planning projects fitting with the objectives of creating dense and mixed-use districts, rehabilitating old industrial wastelands and enhancing mobility.

The construction or renovation of an office or residential building, of a shopping centre, a hospital, public buildings, logistics or semi-industrial parks have to fit into the vision of the sustainable development of a district, a city and a region. → BAROMETER I Real estate market trends for letting and investment. → REFERENCE I Best practices in asset, property, workplace and facility management.

e/bres2016 w.pro-realestate.b ww via e lin on n itio Discover this ed

© The ‘Belgium Real Estate Showcase’ and Pro-RealEstate media are published by Business Interactive Media www.pro-realestate.be I info@bimedia.be I tel. +32(0)2 669 77 65 Advertising: www.pro-realestate.be/advertising I tfernandez@bimedia.be - tel. +32(0)476 725 341

TE ONTDEKKEN OP WWW.PROFACILITY.BE/WORKPLACE

HAVENBEDRIJF, GENT

Dynamische werkomgeving met oog op de toekomst Havenbedrijf Gent evolueerde door de jaren van een stadsdienst naar een meer zelfstandige organisatie. In 2000 werd het bedrijf autonoom van de stad Gent en kon het een nieuwe wending nemen met de wens om een flexibelere en meer commerciële organisatie te worden.

Onder de noemer PRONTO (Project voor een Nieuwe Toekomstige Organisatie) startte het bedrijf enkele jaren geleden een project op dat focust op het beter laten samenwerken van mensen. Met een gemiddelde leeftijd van 49 jaar staat het bedrijf voor een uitdaging op het vlak van kennisbeheer. Er werd dan ook gezocht naar de beste manier om medewerkers aan te sturen, hoe om te gaan met leiding en de beste manier om te verhinderen dat veel kennis verloren gaat eens de medewerkers uitstromen. Ook wat de inrichting en het gebruik van het gebouw betreft, werd resoluut naar de toekomst gekeken met de introductie van het nieuwe werken.

In het kader van PRONTO werden verschillende werkgroepen opgezet. In de werkgroep ‘Gebouw en werkplek’ werd onder andere gezocht naar een aantrekkelijk concept voor formeel vergaderen en informeel overleg. In samenwerking met kantoorspecialist Kinnarps zette Havenbedrijf Gent een levendige sfeer neer. Actief vergaderen maakt integraal deel uit van het nieuwe werken. Om dit te stimuleren, koos Havenbedrijf Gent voor een hoge tafel, aangevuld met krukken in opvallende kleuren. Verder werden ook cosy corners gecreëerd met zitelementen met hoge wanden, ideaal voor korte en informele besprekingen. Voor een optimale vergaderbeleving werd voor wig- en bootvormige tafels gekozen die voor alle deelnemers een onbelemmerd zicht op de projectiemuur toelaten. Verder werden de vergaderzalen uitgerust met moderne stoelen waarvan de houtaccenten perfect aansluiten bij de reeds aanwezige beuken wandlijsten. Geen enkel detail werd over het hoofd gezien, met een vrolijk en dynamisch totaalconcept als resultaat.

Ontdek de reportage in de online projectenbibliotheek op > www.profacility.be/workplace/HavenbedrijfGent

78 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Fields

Neo Lite

Avant

All for attractive workspaces‌ and better workdays

Curl

Ribbon

Kinnarps nv - Heide 15 - 1780 Wemmel - 02 456 0 456 - projects@kinnarps.be - www.kinnarps.be

WORKPLACE & HR

/ WORK/LIFE BALANCE

WWW.PROFACILITY.BE/BIBLIO

Het toenemende belang van geluk op de werkvloer

 Bernard De Keyzer

NWOW, inclusief ontwerp, mobiliteitsbudget, siëstabars, Leesman Index, Best Workplaces ... Terwijl studies rond stress en ontevredenheid op het werk alsmaar alarmerendere cijfers laten zien, zijn er gelukkig ook meer en meer initiatieven die het welzijn op het werk concreet willen verbeteren en bevorderen. Het idee ‘welzijn op het werk’ mag in eerste instantie dan wel een glimlach ontlokken, toch hebben vele universitaire studies al aangetoond dat er een direct verband bestaat tussen ‘geluk’ en ‘prestatievermogen’.

Bart de Bondt, Executive Coach en auteur van het pocketboek ‘ReRAMP your Business: the way to create happy workers and great results’.

80 WORKPLACE SHOWCASE 2016

De bedrijfswereld werd met de neus op de feiten gedrukt: welzijn op het werk verhoogt wel degelijk de productiviteit en verkleint de ‘psychosociale risico’s’. Dergelijke risico’s kunnen bedrijven duur komen te staan. Het besef is er dus, maar ook al is het een trendy onderwerp geworden, toch moeten we vaststellen dat er te weinig verandert in de bedrijfswereld. “De angst van de bedrijfsleiders zorgt ervoor dat er niet of onvoldoende adequaat gehandeld wordt op dit vlak” aldus Bart de Bondt, Executive Coach en auteur van het pocketboek ‘ReRAMP your Business: the way to create happy workers and great results’, waarvan intussen al meer dan 40.000 exemplaren verkocht zijn. De angst om over te komen als een naïeveling of aan de kant geschoven te worden, weerhoudt het management ervan resoluut te kiezen voor een op welzijn gerichte aanpak.

Een generatie op zoek naar betekenis De term ‘betekeniseconomie’ duikt meer en meer op sinds de intrede op de arbeidsmarkt van de millenials, of ook de Generatie Z genoemd. In het licht van burn-outs, bore-outs en professionele omscholingen, zijn deze young professionals nog meer dan hun voorgangers van de Generatie Y getuige geweest van wat een gebrek aan evenwicht tussen werk- en privéleven of een gebrek aan professionele ontplooiing kan aanrichten.

Zeer gereputeerde instellingen voor hoger onderwijs zijn zich bewust van de uitdaging om het concept ‘geluk op de werkvloer’ verder te ontwikkelen en bieden hiervoor speciale lesprogramma’s aan. Bij die prestigieuze initiatieven vinden we ook een wereldprimeur terug uit ons landje, want in 2015 is de HEC-ULg Executive School in samenwerking met het adviesbureau Happyformance gestart met ‘s werelds eerste ‘Executive Master Class Programme’, dat focust op geluk op het werk.

Van ‘beter-zijn’ naar ‘welzijn’ Deze vele succesvolle initiatieven die streven naar een verbetering van het leven op het werk, zijn beslist een stap in de goede richting, al moet er nog een lange weg worden afgelegd.

Volgens een grootschalig onderzoek van Gallup voelt slechts 13% van de werknemers wereldwijd zich betrokken bij hun werk.

Deze betrokkenheid is afhankelijk van de gepercipieerde mate van welzijn in de werkomgeving. Idealiter voeren de werkgevers een conceptuele verandering door, maar helaas blijft dit streven naar professioneel geluk bijkomstig zolang het bedrijf economisch goed blijft draaien. Een uitdaging die de overbrengers van geluk op het werk en andere professionals van happiness@work ongetwijfeld met plezier zullen aangaan.

Kim Verhegge ✍

Ontdek de volledige reportage op www.profacility.be/biblio > 30/05/2016

S SHOWROOM

NIEUWIGHEDEN OP VLAK VAN MEUBILAIR VOOR HET INRICHTEN VAN DE WERKPLEK

WORKPLACE SHOWCASE 2015 81

SHOWROOM

Modulo by Kinnarps FLEXIBEL OPBERGEN MET MODULO

Het nieuwe opbergsysteem ‘Modulo’, ontworpen door Materia, geeft je meer flexibiliteit in het organiseren van je verkoopstandaarden. Het gamma kan als compacte eenheid gebruikt worden, maar de legplanken kunnen ook gecombineerd worden om een origineel en persoonlijk geheel te creëren.

Modulo maakt het eenvoudiger om tijdschriften, boeken en accessoires op te bergen en te tonen. Er kan ook een notitiebord toegevoegd worden, ideaal om items op te plakken of berichten achter te laten voor collega’s. www.kinnarps.be

LC 67 LED van Trilux

DE TWEELEDIGE ROL VAN VERLICHTING

Licht is een essentieel gegeven geworden bij het ontwerpen van architectuurprojecten. De verlichting moet een hoge lichtkwaliteit leveren maar kan ook een sleutelrol spelen bij de inrichting. Daarom introduceert Trilux het lichtkanaalsysteem ‘LC 67 LED’, een uiterst veelzijdige verlichtingsoplossing die eindeloos veel mogelijkheden biedt voor ontwerpers. Het systeem bestaat uit een kernmodule, een aluminium kanaal van 67 mm, en kan gecombineerd worden met een reeks T-, L- en kruisverbindingsstukken om het heel flexibel en gevarieerd uit te bouwen. www.trilux.com

82 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Framery 0 de Framery Acoustics JE AFZONDEREN OP KANTOOR WORDT KINDERSPEL

Dit gloednieuwe product van Framery Acoustics is meteen gebruiksklaar en valt op door zijn gebruiksgemak en technische kwaliteiten. De cabine met hypermodern design is ideaal om een telefoontje te plegen of deel te nemen aan een videoconferentie en biedt een frisse, comfortabele werkomgeving zonder nagalm.

Op lawaaierige plaatsen is dit een rustig plekje om je te concentreren op taken die

extra aandacht vragen. De perfect geluiddichte ‘Framery O’ beschikt over de laatste technologische snufjes op het vlak van akoestiek en alle nodige praktische voorzieningen om optimaal te kunnen werken: tafel, ventilatiesysteem, stopcontact en LED-verlichting. www.frameryacoustics.com

WORKPLACE SHOWCASE 2016 83

SHOWROOM

Back-App 2.0 van back App Office ZITTEN WORDT WEER GOED VOOR DE RUG

Neem plaats op de kruk ‘Back-App 2.0’ om je rug een unieke ervaring te geven.

In tegenstelling tot een klassieke bureaustoel ondersteunt de Back-App 2.0, ontworpen op basis van een voetring die gevuld is met een zacht dempend materiaal, de rugspieren dubbel zo goed. Beter nog: de zachte beweging van de

84 WORKPLACE SHOWCASE 2016

kruk traint de spieren die de ruggengraat rechtstreeks ondersteunen.

Bovendien kan de gebruiker de hellingshoek van de stoel volledig zelf aanpassen. De Back-App 2.0 denkt ook aan het milieu met zijn frame uit 99,9% gerecycleerd gegoten aluminium. www.backapp.eu

Screen Nature Ultimetal by Hunter Douglas MAXIMALE ENERGIEBESPARING

De introductie van ‘Screen Nature Ultimetal’ (SNU) betekent een enorme stap vooruit voor de markt van zonweringsystemen. Met deze nieuwe projectzonwering, die een zeer hoog visueel en thermisch comfort combineert met uitstekende milieu-eigenschappen, verlegt Hunter Douglas nogmaals de technische grenzen op dit gebied. Dankzij de SNU kan het energieverbruik in kantoren met veel glas met 25% verlaagd worden. Een andere troef is dat het scherm de lichtreflectie aanzienlijk vermindert maar ook de warmte halveert, waardoor een veel kleinere koelcapaciteit volstaat, zelfs in de zomer. www.helioscreenprojects.be

Fields by Kinnarps

FACILITATOR VAN VERGADERINGEN

‘Fields’ is een eigentijds concept voor het combineren van vergaderen en zelfstandig werken, voor zowel het individu als de groep. Dit nieuwe gamma werd speciaal uitgedacht om vergaderplaatsen en plekken om geconcentreerd of afgezonderd te kunnen werken, maar ook ‘ruimtes binnen ruimtes’ voor korte gesprekken, te creëren. Fields werd ontwikkeld en ontworpen in samenwerking met de Zweedse ontwerper Olle Gyllang van Propeller Design en is verkrijgbaar in verschillende modules die gecombineerd en geplaatst kunnen worden volgens de wensen van het bedrijf. Het ruime aanbod kleuren, materialen en accessoires leent zich bij uitstek voor elke sfeerschepping. www.kinnarps.be

WORKPLACE SHOWCASE 2016 85

SHOWROOM

Sopha by Sedus BROEDPLAATS VAN IDEEËN

Uit onderzoek is al meermaals gebleken dat werknemers creatiever zijn wanneer ze zich goed voelen. Daarom lanceerde Sedus zijn gamma ‘Sopha’, ter bevordering van een stimulerende sfeer die noodzakelijk is voor de intellectuele productiviteit en voor het spuien en uitwisselen van ideeën. Met de verschillende modules zijn talloze combinaties mogelijk naargelang men een afgezonderde zone of een open communicatieruimte wil creëren. Met het elegante design en het basiselement met helder gedefinieerde zijkanten past Sopha in een hoogwaardige vormentaal. www.sedus.com

86 WORKPLACE SHOWCASE 2016

It has been proven, people are

working better with Art

#estatefoscarini by Foscarini KLASSIEKERS VAN DE NIEUWE GENERATIE

De tafellamp Rituals is de vrucht van de knowhow van de groep FOSCARINI, vermengd met het vakmanschap van de meesters van Murano. De ambitie? De lichtheid van het washipapier van oosterse lantaarns vertalen naar een ensemble van glazen lampen. Tijdens de laatste campagne van het merk op de sociale netwerken had de lamp Spokes de allures aangenomen van een vogelkooi, metamorfoseerde de verlichting Rituals in ballonnen, terwijl de iconische hanglamp Le soleil als de boven de oceaan neergestreken zon oogde. Door de samenwerking met de jonge creatieve Illustrator Luciano Cina bevordert Foscarini een nieuwe visie, een herinterpretatie van de meest bekende en populaire lampen van het Italiaanse merk. www.foscarini.com

Maandelijkse wisseling van originele schilderijen?

Kunst op maat?

littlevangogh.be

02 652 43 43 - home@littlevangogh.com - www.littlevangogh.be

WORKPLACE SHOWCASE 2016 87

SHOWROOM

Omega by Drisag

WACHTEN EN COMFORT GAAN VOORTAAN GOED SAMEN

De Omega wachtbank, vrucht van een samenwerking met designer Eelco Meyer, is eveneens beschikbaar in de vorm van een reeks stoelen. Elegantie en eenvoud zijn de sleutelwoorden voor deze meubelen die stof en leer met een chromen basis en met in zwart of walnoot getinte schelpen in multiplex combineren. Om te voldoen aan alle behoeften, kan Omega worden onderverdeeld in twee, drie of vier plaatsen.

Opties, zoals de mogelijkheid om een verbindingsstuk aan te brengen, de stoelen te nummeren of zelfs een stapelkar, vervolledigen de sterke punten van de wachtbank. www.drisag.be

88 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Halo Lineal by Vibia DESIGN IN DIENST VAN LICHT

Deze nieuwe hangarmatuur, ontworpen door Martín Azúa voor Vibia, bestaat uit langwerpige lichtlijnen.

Het lichtarmatuur verspreidt licht en materie door een subtiel en onzichtbaar gebruik van LED-technologie, waardoor ‘Halo Lineal’ in de ruimte lijkt te zweven. Deze nieuwe collectie is verkrijgbaar in vier modellen in wit gelakt methacrylaat, voor gebruik zowel op openbare plaatsen als in privéruimten. www.vibia.com

Egg² by Drisag

JE AFZONDEREN IN HET MIDDEN VAN ALLES

© Isabelle Rottiers

© Isabelle Rottiers

Het principe van deze atypische stoel, ontworpen door Robin van Helvoort, is heel eenvoudig: je kunnen afzonderen in een drukke, open ruimte. Door de twee zitmogelijkheden van de Egg2 kan de gebruiker steeds, via zicht of gehoor, in contact blijven staan met zijn omgeving. In deze comfortabele stoel met aantrekkelijk design kan je enerzijds in alle discretie een telefoongesprek voeren en anderzijds een ontspannende pauze nemen terwijl je zachtjes schommelt met het meubel. www.drivk.com

WORKPLACE SHOWCASE 2016 89

SHOWROOM

Window by Abstracta

VERVELENDE GELUIDEN TEGENHOUDEN

De noodzaak om het geluid te temperen in openbare ruimten wordt steeds groter. Het is in dit perspectief dat designer Jonas Forsman ‘Window’ ontworpen heeft, een display voor magazines, die het decoratieve aan het praktische koppelt.

Deze vilten magazinemuur, die zowel op visueel vlak als op akoestisch vlak interessant is, creëert een uitnodigende en serene omgeving. Door het combineren van verschillende displays kan Window eveneens dienst doen als scheidingswand in een grote ruimte en die zo een meer akoestische en visuele intimiteit geven. Met zijn tijdloos en strak design is Window makkelijk te integreren in elke omgeving. Window is verkrijgbaar in twee tinten grijs – licht en donker – maar ook in het zwart. www.abstracta.se

90 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Dynamische tafels van Wilkhahn DE EENVOUD ZELVE

Het gamma dynamische tafels van Wilkhahn werd ontworpen om aan drie uitdagingen te voldoen: aanpassingsvermogen, innovatie en verbeterbaarheid.

Deze dynamische tafels zijn even esthetisch als gebruiksvriendelijk - je hebt geen gereedschap nodig om ze open en dicht te klappen - en bieden talloze combinatiemogelijkheden voor elke ruimte. De tafels zijn verkrijgbaar in vier modellen: TimeTable, TimeTable Shift, Confair en Logon. Ze bevorderen uitwisseling en verandering, betrekken de deelnemers, optimaliseren het gebruik van de beschikbare ruimte en verlagen flink de kosten van facility management. www.wilkhahn.com

WORKPLACE SHOWCASE 2016 91

SHOWROOM

LifePack van Adrian Solgaard EEN MOBIEL KANTOOR BINNEN HANDBEREIK

Je nieuwe werkpartner, de ‘LifePack’, is niet te vergelijken met de klassieke rugzak. Deze waterbestendige tas 2.0 heeft een ingebouwde batterij op zonne-energie, waarmee gebruikers hun smartphone of tablet kunnen opladen. Genoeg zelfs om je telefoon tot zes keer toe volledig op te laden! Bovendien beschikt de multifunctionele LifePack over Bluetooth-speakers op de achterzijde van de batterij, meerdere verborgen vakken om je documenten veilig te bewaren, een slot en een flesopener. www.indiegogo.com

Pipe Mesh

by Diesel Creative Team

WANNEER INDUSTRIE EN MODE SAMENKOMEN

Deze nieuwe lampencollectie is vrij geïnspireerd op industriële pijpleidingen (‘pipes’ in het Engels) en werd ontworpen door het bekende Italiaanse kledingmerk Diesel in samenwerking met Foscarini. De collectie combineert een casual chic stijl en industriële esthetiek met een hoge productkwaliteit, de sterke troef van Foscarini. Als een echte lichttotem valt ‘Pipe Mesh’ op door zijn ruwe vormgeving en XXL formaat. De elegante zachte bekleding in zwarte stof doet denken aan de modewereld en zorgt voor een mooi tegenwicht. www.foscarini.com

92 WORKPLACE SHOWCASE 2016

NEW

→ Digitale editie, aanvullend aan de ‘WORKPLACE SHOWCASE’, een speciale uitgave van het tijdschrift Profacility. Ontdek er de mooiste en meest vernieuwende realisaties op het vlak van het ontwerp en de inrichting van kantoren, onthaal-, vergader- en receptieruimten. → Om deze digitale publicatie vlot te kunnen raadplegen m.b.v. een tablet, bevat dit e-magazine een beknopte beschrijving van elke realisatie, geïllustreerd met een groot aantal foto’s.

De hyperlink geeft direct toegang tot de volledige reportage, zoals gepubliceerd in de Profacility online-bibliotheek www.profacility.be/workplace. Elke online-presentatie omvat een galerij met foto’s/filmpjes en de lijst met de voornaamste leveranciers, consultants en dienstverleners die meewerkten aan het project.

BEST WORKPLACES © Het e-magazine ‘Best Workplaces’ is een publicatie van Business Interactive Media (Bimedia) I www.profacility.be I info@bimedia.be I tel. +32(0)2 669 77 65 Advertising: Uw aanwezigheid in deze speciale editie: voor alle advertisingmogelijkheden, het publiceren van een bedrijfsprofiel en case study’s m.b.t. interieurinrichting, contacteer ons via advertising@bimedia.be. Advertentietarieven zijn beschikbaar via www.profacility.be/advertising

WORKPLACE SHOWCASE 2016 93

SHOWROOM

Brody by Steelcase

ONTWORPEN VOOR JOUW COMFORT

De ‘Brody’, een van de nieuwste creaties van Steelcase, biedt een minimalistisch maar gezellig kantoorconcept. Doel: je op jezelf richten, beschikken over een persoonlijkere ruimte op kantoor. Dit praktische werkstation heeft een eigen opbergruimte en stopcontact. Dankzij de vele variatiemogelijkheden voor de samenstelling, past deze microwerkomgeving in elke context. De ruit zorgt ervoor dat je je niet helemaal 94 WORKPLACE SHOWCASE 2016

afgezonderd voelt en je je omgeving in het oog kunt houden. Extra troef: de ‘LiveLumbar’-technologie, waardoor je rug perfect geplaatst wordt op beide delen van de stoel voor een ideale ondersteuning. Door het verstelbare werkplatform wordt eventuele spanning in nek en schouders verminderd. www.steelcase.com

FLEX by Luctra DRAAGBARE LAMP

Met zijn strak design is het draadloze verlichtingssysteem FLEX speciaal uitgedacht voor de mobiele werknemer. Zowel thuis als op kantoor geeft deze lamp de gebruiker totale vrijheid en hoogkwalitatief licht. Vier krachtige LED’s worden dankzij een geïntegreerde batterij ongeveer vier uur lang voorzien van stroom. De gebruikte LED-verlichting verspreidt een lichtkwaliteit die nauw aanleunt bij die van daglicht om het comfort en welzijn van de gebruikers te verhogen. De rubberen beschermingshuls is in de hoogte verstelbaar, zodat de stabiliteit en veiligheid in elke positie optimaal is. www.luctra.fr

Less than five by Coalesse NIEUWE VORMEN, TALLOZE MOGELIJKHEDEN

De LessThanFive Chair is het resultaat van de samenwerking tussen de Coalesse Design Group en Michael Young en nodigt de gebruiker uit voor een unieke ervaring. De stoel is volledig gemaakt van koolstofvezel en kreeg vormen met nieuwe structurele mogelijkheden. De duizenden microvezels die in de structuur geweven zijn, maken de LessThanFivestoel sterk en ultralicht. Deze innovatie is ook een uitstekend alternatief voor niet-duurzame materialen. Met een gewicht van slechts 2,3 kg biedt de stoel talloze mogelijkheden bij de configuratie van werk- en ontmoetingsruimten. www.coalesse.fr

WORKPLACE SHOWCASE 2016 95

SHOWROOM

Pod by Into the Nordic Silence ANDERS VERGADEREN

Voor Into The Nordic Silence is het vanzelfsprekend dat de intimiteit, ergonomie en flexibiliteit op de werkplek verbeterd worden. Dat doel is nu bereikt met de lancering van de ‘POD’-cabine, de visuele en praktische realisatie van het idee dat werknemers de meest gepaste werkruimte kunnen kiezen naargelang de taak die ze moeten uitvoeren. De cabine is volledig ‘soundproof’ en biedt de gebruikers een plek waar ze in alle rust gesprekken kunnen voeren en zich kunnen concentreren, weg van het dagelijkse geroezemoes. Extra troef: de cabine vraagt geen bijkomende installatie. De POD wordt geleverd met aansluittechniek en verlichting en is dus direct klaar voor gebruik! www.intoconcept.com

Livelink by Trilux INTELLIGENTE VERLICHTING

Hoewel LED’s energie besparen, zijn nog lang niet alle mogelijkheden van deze technologie benut. Trilux is zich hiervan bewust en introduceert de applicatie ‘LiveLink’. Doel: optimaliseren en vereenvoudigen. Dankzij de eenvoudige plugand-play-installatie kunnen gebruikers van deze nieuwe app hun verlichting optimaal beheren, onder meer met behulp van een aantal sensoren die het daglichtpercentage detecteren in de verschillende werkzones. De app regelt vervolgens de juiste lichtbalans. De toegevoegde waarde van LiveLink? Energiebesparing gepaard met op de behoefte afgestemde lichtscenario’s. www.trilux.com

96 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Coworking Europe 2016 Biggest internaaonal conference on Coworking November 28-29-30

BEL Brussels / Tour & Taxis

www.coworkingeurope.net

Social Workplace Conference December 13 / Brussels www.socialworkplaces.com

SHOWROOM

Vind de nieuwigheden op vlak van meubilair en apparatuur voor het inrichten van de werkplaats terug in de toonzalen van de fabrikanten en de multi-brand verdelers.

BRUSSEL ALL OFFICE CONCEPT INTERNATIONAL Nieuwe Gentsesteenweg 10/4 1702 Grootbijgaarden TEL (0)2 469 11 84 info@allofficeconcept.com ALTERNATIV WORKSPACE SOLUTIONS Zomerstraat, 15 1050 Brussel TEL (0)2 627 18 55 tania@alternativ.be BENE Corporate Village Da Vincilaan 2/b7 Business Centre -1 1935 Zaventem TEL (0)2 421 41 80 office@bene.com BRUYNZEEL STORAGE SYSTEMS Buro & Design Center bus 50 Heysel Esplanade 1020 Brussel TEL (0)2 479 42 42 info@bruynzeelstorage.be FORMA Alsembergse Steenweg, 993 1180 Brussel TEL (0)2 332 15 11 office@forma.be

98 WORKPLACE SHOWCASE 2016

GIROFLEX Neerveldstraat 109 1200 Brussel TEL(0)2 761 20 20 sav@giroflex.be www.profacility.be/giroflex GISPEN Waversesteenweg, 1509 1160 Brussel TEL (0)2 660 00 60 info@gispen.be www.profacility.be/buroconcept KINNARPS Heide 15 1780 Wemmel TEL (0)2 456 04 56 info@kinnarps.be www.profacility.be/kinnarps NOWY STYL Buro & Design Center Heysel Esplanade 1020 Brussel TEL + 32 (0) 470 09 09 82 belux@nowystylgroup.com www.profacility.be/nowy-styl-group PAMI - Thurn & Taxis Havenlaan, 86 Showroom B4 1000 Brussel TEL (0)2 475 22 40 info@pami.be SMETS PREMIUM STORE Leuvensesteenweg, 650-652 1030 Brussel TEL (0)2 325 12 30 info@smets-store.com

TECNIBO Louizalaan, 143 1000 Brussel +32 2 332 20 60 info@tecnibo.eu VITRA Woluwelaan, 137 1831 Diegem TEL (0)2 725 84 00 VITRA POINT Louizalaan, 154 1050 Brussel TEL (0)2 242 02 02 info@brussels.vitrapoint.net

VLAANDEREN ART NIVO Onderbergen 76 9000 Gent TEL. (0)9 233 30 53 info@artnivo.be BEDDELEEM Venecoweg 14 A 9810 Nazareth TEL (0)9 221 89 21 info@beddeleem.be www.profacility.be/beddeleem BENJO F. Aertgeertsstraat 21 3128 Baal – Tremelo TEL (0)16 5303 81 info@benjogroep.be

BENJO Italiëlei 207A 2000 Antwerpen TEL (0)3 326 76 66 BENJO Voskenslaan 232 9000 Gent TEL 0(9) 321 91 90 BENJO Kuringersteenweg 514 3511 Hasselt – Kuringen TEl (0)11 253 206 BIS Wayenborgstraat 1 2800 Mechelen TEL 0(15) 287 487 info@bis.be BULO Blarenberglaan 6 Industriezone Noord B 2800 Mechelen TEL (0)15 28 28 28 info@bulo.be BULVANO Koralenhoeve 20 Industriepark Kapelleveld 2160 Wommelgem TEL (0)3 355 37 40 info@bulvano.be BURODEP/GISPEN Grote Steenweg Noord 2 9052 Gent TEL (0)9 220 53 71 info@gispen.be

BUROPROJECT Korte Keppestraat 9/41 9320 Alost/ Erembodegem TEL (0)53 605 646 info@buroproject.be

ERES Bruggsesteenweg 255/1 8500 Kortrijk TEL (0)56 235 454 info@eres.be

BURO INTERNATIONAL Industriepark-Drongen 4 9031 Drongen TEL (0)9 233 45 96 info@burointernational.be

INTERFACE Industrielaan 15 – bus 16 3925 Scherpenzeel TEL (0)2 475 27 27 Interface.be@interface.com

BURO INTERNATIONAL Galgenveldstraat 6 8700 Tielt TEL (0)51 404 411

JORI Hoogweg 52 8940 Wervik TEL (0)56 313 501 jori@jori.com

BUZZISPACE Groeningenlei 141 2550 Antwerpen - Kontich TEL (0)3 846 10 00 info@buzzispace.com DELTA LIGHT Muizelstraat, 2 8560 Wevelgem TEL (0)56 435 735 info@deltalight.com DOX ACOUSTICS Starrenhoflaan 43-04 2950 Kapellen TEL (0)3 309 14 22 info@doxacoustics.be www.profacility.be/doxacoustics DRISAG Diamantstraat4, 2200 Herentals TEL (0) 14 231 111 drisag@drisag.be

JOYE KANTOOR Ter Donkt 30 8540 Deerlijk TEL (0)56 707 000 info@joyekantoor.be LANO CARPET SOLUTIONS Venetiëlaan 33 8530 Harelbeke (0)56 65 40 00 marketing@lano.be PAMI Industrielaan 20 Nolimpark 1408 3900 Overpelt TEL (0)11 800 700 info@pami.be PAMI Overzet 16/A 9000 Gent TEL (0)9 222 44 32

SEDUS STOLL Clintonpark, Ninovesteenweg 198 9320 Erembodegem TEL+ 32 (0)9 369 96 14 info.be@sedus.com www.profacility.be/sedus-stoll

WALLONIE

STEELCASE RE:FLEX Business hub & Steelcase Showroom Mechelen Campus Toren Schaliënhoevedreef 20 2800 Mechelen TEL (0)15 644 344 info_be@steelcase.com

BERHIN Avenue Prince de Liège 205 5100 Jambes TEL (0)81 310 510 info@berhin.be

SV Eikerlandstraat 118 2870 Ruisbroek TEL (0)3 866 53 26 info@sv.be ZUMTOBEL LIGHTING Light Centre Rijksweg 47 2870 Puurs TEL (0)3 860 93 93 info@zumtobel.be WILKHAHN The Lofthouse Oude Leeuwenrui 7-11 2000 Antwerpen TEL (0)3 232 93 91 info@wilkhahn.be

BEDIMO Zoning Sainte Henriette 7140 Morlanwelz TEL (0)64 238 330 info@bedimo.com

MOBELSA Avenue du Faucon, 39 1410 Waterloo TEL (0)2 354 15 73 info@mobelsa.be WOOH Chaussée de Nivelles 26 1420 Braine L’Alleud TEL 0(2) 389 10 60 info@wooh.be WOOH Chaussée de Bruxelles, 716 1410 Waterloo TEL (0)2 389 10 60 info@wooh.be

www.profacility.be/guide Dit adressenboekje omvat een selectie van multi-brand verdelers en toonzalen van fabrikanten. Een meer uitgebreide lijst van showrooms en verkooppunten is online beschikbaar op www.profacility.be/guide

Find the Flush partitions

@ ONVA / RJV @ AG Real Estate Headquarters

www.pan-all.be

WORKPLACE SHOWCASE 2016 99

PUBLI-VIEW

FOCUS OP WELZIJN MEDEWERKERS Toen Christof Stoll begin de jaren ‘50 om filosofische redenen kwaliteit als bindmiddel tussen economie en ecologie introduceerde in de productontwikkeling van Sedus, wist hij nog niet dat dit uiteindelijk zou leiden tot de grote focus op duurzaamheid die het bedrijf nu al decennia trouw blijft. Na kwaliteit werd ook design als duurzaamheidsfactor ingebracht en toen ook dat niet langer volstond, groeide de overtuiging dat ook de functionaliteit van kantoormeubilair fundamenteel bijdraagt tot de lange levensduur die Christof Stoll zo fundamenteel vond.

Sinds 2005 is er een snel groeiend besef van het belang van de werkplek voor de prestaties van de medewerkers. Sedus ging een samenwerking aan met het vermaarde Fraunhofer Institut om een ‘toekomstprojectie voor het kantoor’ uit te werken.

De uitstroom van oudere medewerkers en een beperkte instroom van jonge collega’s maken ‘the war for talent’ tot een grote uitdaging. De werkplek is daarvoor cruciaal, waarbij alle aspecten – inrichting, locatie, work/life-balans, enz. – aandacht opeisen.

Een andere belangrijke uitdaging is de motivatie van het personeel. Uit een studie van het Gallup-instituut blijkt dat slechts 20% van het personeelsbestand als echt gemotiveerd kan worden bestempeld. De grote massa – 50 à 65% – doet gewoon zijn werk, niet meer maar ook niet minder. Maar liefst 15 tot 30% klasseren zich als ‘tegenwerkers’, doen zo weinig mogelijk en duiken onder in de massa (presenteïsme in plaats van absenteïsme). Gezocht naar de reden van de demotivatie bleek de werkomgeving het meest genoemd. Deelfactoren daarvan zijn de locatie, een ongezond gebouw, niet-ergonomisch of onaangepast meubilair, gebrek aan daglicht, kortom samen te vatten als een werkgever die niet bekommerd is om het welzijn van zijn medewerkers. Jammer want de juiste omgevingsfactoren kunnen het rendement van de werknemers met +40% doen stijgen!

Aan de praktijk getoetst Niet alleen de studies van het Fraunhofer en Gallup Institut sturen de ontwerpafdeling bij Sedus aan, er is ook een intense samenwerking met 10 grote bedrijven, elk wereldspelers in hun sector, wat toelaat feedback uit de praktijk te verzamelen, o.a. aan de hand van diverse proefopstellingen.

Erik De keersmaecker, general manager Sedus Stoll b.v.b.a.: “Zo groeide bij Vodafone de voorkeur voor staand vergaderen, met uiteindelijk nog slechts 10% faciliteren van zittend vergaderen.

Ook bij de werkplekken is toenemend vraag naar ‘high benches’, 160 cm brede werkplekken voor staand werken en volledig geëlektrificeerd”.

Uit de samenwerking met bedrijven volgde ook de vaststelling dat een barkruk uitstekend geschikt is voor snel overleg en/of kort vergaderen, maar niet om te werken. Daaruit volgde de ontwikkeling van een ergonomische barkruk als logisch complement voor de ‘high benches’.

Binnenstappen in de hedendaagse kantoorwereld De gloednieuwe Sedus-showroom in het Clintonpark in Erembodegem biedt een realistische aanblik, met rijke variatie aan werkplektypes, inrichtingen en aankledingen, die ogen alsof ze ‘uit het dagelijkse kantoorleven zijn gegrepen’.

“De 400m² tellende showroom wil niet alleen een levende catalogus bieden, maar bovenal een inspiratiebron voor zowel Facility Managers als kantoorinrichters en interieurarchitecten” commentarieert Erik De keersmaecker. “De focus ligt heel bewust op hoe Sedus omgaat met het begrip Welzijn op het Werk.

Naast diverse voorstellen voor het inrichten van de vergaderfaciliteiten, ontvangstruimte, gemeenschapsruimten, tonen we een achttal verschillende types werkplek. In de praktijk stellen we overigens vast dat binnen een bedrijf meer variatie aan werkplekken wordt ingezet: van tot voor kort 3 à 4, naar 7 à 8 als trend”.

SEDUS Clintonpark, Ninovesteenweg 198 9320 Erembodegem + 32 (0)9 369 96 14 info.be@sedus.com www.sedus.com

/MANUFACTURING & FIT OUT INNOVATION

WORKPLACE FURNITURE

Duurzaam rijpingsproces Uit de filosofie dat ‘alle bestaande kantoormeubilair grondstof biedt voor het vervaardigen van nieuwe kantoorinrichting’ ontkiemde NNOF (Nearly New Office Facilities) binnen de familiale PMC Holding. Na een aanloopfase met veel onderzoek, experimenten en ontwikkelingen, werd NNOF in 2010 officieel als nieuwe entiteit binnen de PMC Holding voorgesteld. Vandaag is NNOF de verpersoonlijking van wat inmiddels als ‘circulaire economie’ de wereld verovert.

“Het opzet is altijd om een bestaande kantoorinrichting maximaal te hergebruiken voor een nieuwe kantoorinrichting van de klant, uiteraard met een heel nieuw design, zodat het milieu minimaal door afval belast wordt” vat Anne Lenaerts, BU-management NNOF, de filosofie samen. “Het NNOF-en mag niet verward worden met het opfrissen van bestaand meubilair. Het gaat om nieuwe, doordachte meubelcreaties, die samengesteld zijn uit gerecupereerde onderdelen. In de praktijk wordt gemiddeld ongeveer 80% gerecupereerd materiaal verwerkt voor een ‘gennoft’ meubelproduct”.

Omdat het vanzelfsprekend niet de bedoeling is dat de nieuwe kantoorinrichting sporen van het verleden vertoont, is design ook voor NNOF heel belangrijk.

 Geoffrey Fritsch

D&C Services, studie- en ontwerpbureau voor kantoorinrichting en eveneens onderdeel van de PMC Holding en NNOF zijn door de jaren steeds meer met elkaar verweven geraakt, hoewel ze elk ook onafhankelijk klanten bedienen. Kurt Florus, BU Director D&C Services: “Waar NNOF zich vooral laat opmerken door productdesign en productie van kantoorinrichting, biedt D&C Services een alles overkoepelende conceptuele aanpak van de kantooromgeving, waarvan de uitvoering maximaal gebruik maakt van gerecycleerde materiaal”. D&C Services en NNOF hebben zich de voorbije zes jaar als een bijzonder sterk duo gemanifesteerd, wat ook buiten de landsgrenzen werd opgemerkt.

Anne Lenaerts, Business Unit-manager NNOF en Kurt Florus, Business Unit, Director D&CServices

102 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Noorderburen overtuigd NNOF is al enkele jaren vertegenwoordigd op de facilitaire vakbeurs in ’s-Hertogenbosch, waar het Nederlandse facilitaire publiek werd ingewijd in de filosofie van circulaire economie voor kantoorinrichting. Dit jaar sloeg de vonk echt over en is er sprake van een doorbraak. Kurt Florus: “De eerste projecten liggen nu contractueel vast en ook in

Nederland gaan D&C Services en NNOF hand in hand. Het is eigenlijk best verbazend dat in een land met uitgesproken groen bewustzijn als Nederland, geen vergelijkbaar aanbod te vinden is”.

Om de Nederlandse markt optimaal te bedienen is een samenwerking met VELTO, gevestigd in Zoeterwoude, opgezet. Velto is invoerder van Interstuhl kantoorstoelen voor Nederland.

Anne Lenaerts: “Velto zal zowel onze NNOF-catalogus met een brede waaier producten voor kantoorinrichting commercialiseren als projecten begeleiden. Stapsgewijs zullen we bij Velto ook een creatief team installeren voor de Nederlandse markt, geruggesteund door de ontwerpafdeling van NNOF en D&C Services in Vilvoorde”.

“Een eerste Nederlands kantoorproject waar we erg trots op zijn realiseren we dit najaar voor de Brink Groep” geeft Kurt Florus aan.

“Deze organisatie geniet een stevige reputatie voor duurzaam vastgoed advies met een team van 300 medewerkers”.

Dynamisch partnership De familiale PMC Holding (Your Mover, Vandergoten, Your Mover Logistics, D&C Services, NNOF en Remus Verhuizingen) gaat een 50/50 joint venture aan met het Nederlandse VEBEGO, eveneens een familiebedrijf, dat internationaal actief is in facility services, de publieke sector en de gezondheidszorg. Anne Lenaerts: “Vebego wees zich voor ons uit als de ideale bondgenoot omwille van de mensgerichte aanpak, het familiale karakter van het bedrijf en een ver doorgedreven beleid voor sociale tewerkstelling. Onder de Verbego-koepel vallen ruim 100 bedrijven, waaronder bv. Care”.

Kurt Florus: “Bedoeling van dit partnership is het aanbieden van een volledig geïntegreerd werkplek management, een full service marktbenadering die de klant een one-stop-shopping voordeel biedt voor verhuis, change management, circulaire economie, schoonmaak, enz.”.

De volledige operationele uitrol van het partnership is voorzien voor 2017.

Creatieve boost Omdat design in de breedste zin een sleutelrol speelt voor zowel NNOF als de projectmatige benadering van D&C Services, werd het creatief team gevoelig versterkt. Anne Lenaerts: “We zijn zeer enthousiast over de gegroeide evenwichtige mix tussen jong talent en mensen met jarenlange ervaring. Beiden versterken elkaar.

“We ontvangen krachtige signalen uit de markt die onze overtuiging bevestigen dat circulaire economie aanslaat“ Voor NNOF is het bovendien zeer belangrijk om creativiteit en inzicht in de productie met gebruik van gerecycleerd materiaal homogeen te laten versmelten. Wij stellen enthousiast vast dat jongeren de geest en waarden van de circulaire economie heel vaak al in zich hebben gesloten, lang voor ze kennis maken met NNOF”. De versterking van het creatief team beoogt zowel de aanpak van projecten als het verder uitbouwen van de NNOFcatalogus met hedendaags kantoormeubilair dat focust op ‘het nieuwe werken’.

in dat de afvalstromen ingetoomd moeten worden en hebben vandaag oor naar het NNOF verhaal”. Kurt Florus: “Anderzijds zijn er bedrijven die ons contacteren voor een conceptuele aanpak en uiteindelijk toch kiezen voor een volledig nieuwe inrichting en aansluitend komen smeken om hun oude kantoormeubelen over te kopen. Dat kan uiteraard niet want we zweren meer dan ooit trouw aan onze filosofie dat we bestaande elementen een nieuwe toekomst geven door ze als grondstof te gebruiken. Slechts zo krijgt duurzaamheid echt inhoud”.

Het leeg maken van een kantoorvloer en het afvoeren van ‘afval’ wordt duur. Heel wat bedrijven worden daar mee geconfronteerd na de keuze voor een nieuwe kantoorinrichting via de klassieke aankoop van nieuw materiaal. Aanbestedingen voor grotere kantoorprojecten worden steeds vaker uitgeschreven met de nodige ruimte voor inventarisatie van de bestaande inrichting en restyling. De projectmatige aanpak door D&C Services vertrekt altijd vanuit circulaire economie en beperkt zich niet langer tot de eigenlijke inrichting, maar omvat ook het volledige (ver)bouwproces.

De circulaire economie zoals die door NNOF en D&C Services in de praktijk wordt gebracht, bespaart zowel massaal grondstoffen als afval en milieuvervuiling door diverse transportbewegingen. Voor de vermeden CO2 uitstoot wordt zelfs een certificaat uitgereikt aan de klanten.

Eduard Coddé ✍

Trouw aan de eigen filosofie “De markt denkt eindelijk anders” stelt Anne Lenaerts vast.

“We ontvangen krachtige signalen uit de markt die onze overtuiging bevestigen dat circulaire economie aanslaat. Zelfs bedrijven die niet expliciet met ecologie en/of MVO bezig zijn, zien spontaan

WORKPLACE SHOWCASE 2016 103

/ WWW.PROFACILITY.BE/GUIDE

B2B SERVICES

Adviesverlening en dienstverleners aanbieden hun expertise en vakkennis voor: → het kiezen van het geschikte gebouw voor uw kantoren → het ontwerpen en beheren van de binneninrichtingsprojecten van uw kantoren, vergaderzalen en onthaalruimten → het organiseren en sturen van uw verhuizing → het meten van de werkomgeving kwaliteit en prestaties Deze dienstverleners worden gerangschikt volgens de aard van de diensten die ze aanbieden.

Hun contactgegevens – en voor sommige een contactpersoon en een bedrijfsprofiel – zijn beschikbaar op www.profacility.be/guide. We publiceren hieronder een selectie van de belangrijkste dienstverleners per sector. In de online leveranciersgids is een uitgebreide lijst beschikbaar. De informatie die er gepubliceerd is, wordt dagelijks bijgewerkt door de redactie van Profacility.

Creating collaborative spaces that work.

CONSULTANCY & VASTGOEDDIENSTEN ALLTEN ANIXTON AXIMAS BEL SQUARE BELTICO BNP PARIBAS REAL ESTATE BUSINESS SPACE CAMELOT VASTGOEDBESCHERMING CBRE Zie bedrijfsprofiel pagina 2 COLLIERS INTERNATIONAL BELGIUM Zie bedrijfsprofiel pagina’s 40-41 en advertentie pagina 30

www.profacility.be/colliersbelgium

CUSHMAN & WAKEFIELD DE CROMBRUGGHE AND PARTNERS CRESA Zie reportages pagina’s 74-76 QUARES PROPERTY & FACILITY MANAGEMENT IMMOBILIEN HUGO CEUSTERS IMMOQUEST JLL KEY ESTATE

104 WORKPLACE SHOWCASE 2016

www.profacility.be/cresa

De organisatie van werkruimten herzien zodat ze u helpen de efficiëntiedoelstellingen van uw bedrijf te behalen. Een design en inrichting neerzetten die de missie, de visie en de waarden van uw organisatie weerspiegelen.

Uw teams betrekken, dankzij een open communicatie waarin iedereen zich kan uitdrukken. Dit is de ervaring van co-creatie die u met roze kan beleven. rose-experience.com voor organisaties in verandering.

WORKPLACE CONCEPT & DESIGN, CHANGE & PROJECT MANAGEMENT

WORKPLACE OCCUPANCY & QUALITY AUDIT

ADMOS DESIGN & BUILD Zie reportages pagina’s 34>39, 116>118 Zie bedrijfsprofiel pagina’s 72-73 en advertentie pagina 128

www.profacility.be/admos

AREMIS

www.profacility.be/aremis

GREAT PLACE TO WORK INSTITUTE LEESMAN MEASUREMEN Zie bedrijfsprofiel pagina 47 MCS

A2RC ARCHITECTS

www.profacility.be/measuremen www.profacility.be/mcs

ART & BUILD ARCHITECTS FMIS-SOFTWARE: MOVE & WORKPLACE MANAGEMENT

ART NIVO BUROCONCEPT Zie bedrijfsprofiel pagina’s 114-115

www.profacility.be/buroconcept

ARCHIBUS c/o AREMIS

www.profacility.be/aremis

ARCHIBUS c/o PROCOS GROUP

www.profacility.be/procos

BURO PROJECT

AXXERION

CBRE Zie reportages pagina’s 42>45, 120>123 en advertentie pagina 2

FACILITY APPS

COLLIERS INTERNATIONAL BELGIUM Zie reportages pagina’s 64>71, 110>113, 126 Zie bedrijfsprofiel pagina’s 40-41 en advertentie pagina 30

PLANON

MCS www.profacility.be/colliersbelgium

www.profacility.be/mcs

TOPDESK ULTIMO

CONIX RDBM ARCHITECTS D&C SERVICES Zie interview pagina’s 102-103

www.profacility.be/dcservices

BEDDELEEM

FREESTONE

www.profacility.be/exode www.profacility.be/freestone

FORUM OFFICE GLOBAL DESIGN, PROJECT & FM Zie reportage pagina’s 18>23 en bedrijfsprofiel pagina’s 26-27

JANSEN FINISHINGS TECNIBO Zie reportages pagina’s 42>45, 120>123 en advertentie pagina 127

www.profacility.be/global VERHUIZING

K-ONCEPT

www.profacility.be/k-oncept

COQUIBUS-WAHL

KINNARPS Zie reportage pagina 78 en advertentie pagina 79

www.profacility.be/kinnarps

L.O.G

L.O.G ROSE COLLABORATIVE AGENCY Zie bedrijfsprofiel pagina 104

www.profacility.be/log www.profacility.be/rose-experience

MOZER Zie advertentie pagina 106 POTIEZ-DEMAN YOUR MOVER VANDERGOTEN

www.profacility.be/log www.profacility.be/mozer www.profacility.be/potiez www.profacility.be/vandergoten

ZIEGLER

POLO ARCHITECTS PROCOS GROUP Zie publireportage pagina’s 48>51

www.profacility.be/beddeleem

CONVENTS GROUP

DE CORT & DERVICHIAN EXODE ARCHITECTURE

BINNEN AFWERKING & MEUBILAIR OP MAAT

www.profacility.be/procos

PROJECTATELIER TETRIS / JLL VK STUDIO

WORKPLACE SHOWCASE 2016 105

/ WWW.PROFACILITY.BE/GUIDE

B2B SERVICES

Leveranciers en installateurs van uitrusting voor de binneninrichting van uw kantoren, vergaderzalen, recepties en onthaalruimten.

Verhuizing van bedrijven en logistiek van gebouwen en stocks, dit is ons vak!

Verhuizingen

Verhuis van KMO’s tot en met grote bedrijven, laboratoria, ICT-materiaal en informatica-zalen: laat het maar aan de Belgische leader van de verhuis over! Ervaring, veiligheid, soepelheid en raadgeving.

Archivering

Beheer van levende/dode archieven, scanning, traceerbaarheid, raadpleging via veilige website, vernietiging met certificaat.

Logistiek

ANTWERPEN Boomsesteenweg B-2610 Antwerpen • België TEL +32 (0)3 440 51 51 FAX +32 (0)3 440 49 49 E-MAIL : antwerp@mozer.be

Deze dienstverleners worden gerangschikt volgens de aard van de diensten die ze aanbieden.

Hun contactgegevens – en voor sommige een contactpersoon en een bedrijfsprofiel – zijn beschikbaar op www.profacility.be/guide. We publiceren hieronder een selectie van de belangrijkste dienstverleners per sector. In de online leveranciersgids is een uitgebreide lijst beschikbaar.

SCHEIDINGSWANDEN ALTERNATIV WORKSPACE SOLUTIONS BEDDELEEM Zie reportages pagina’s 10>15 LINDNER MAARS JANSEN PARTITIONING SYSTEMS PAN-ALL Zie reportages pagina’s 34>39, 64>71 en advertentie pagina 99

U verwacht iets meer?

DELTA LIGHT

BELUX BIS LIGHTING DARK

Organisatorisch en operationeel beheer, monteren/demonteren van meubilair, reiniging meubilair en kantoren, beheer en levering van sleutels, veiligheidsplan.

ETAP

w w w. m o z e r. b e

VIBIA

FOSCARINI MODULAR LIGHTING PHILIPS Division Lighting TRILUX ZUMTOBEL LIGHTING VERLAAGDE PLAFONDS / KLIMATISERENDE PLAFONDS ANBICO BEDDELEEM BUILDING GROUP JANSEN HUNTER DOUGLAS INTERALU

16162_mozer_pub_service_nl_125X200.indd 1 106 WORKPLACE SHOWCASE 2016

7/09/16 12:01

www.profacility.be/panall

TECNOSPACE VERLICHTING

LUIK Rue de l’Abbaye, 10 4040 Herstal • België TEL +32 (0)4 246 41 41 FAX +32 (0)4 246 42 49 E-MAIL : liege@mozer.be

www.profacility.be/maars-jansen

TECNIBO Zie advertentie pagina 127

Elektronisch beheer en inventaris van meubilair en van stockageruimtes. Raadpleging via veilige website, barcodes.

BRUSSEL Theodoor Swartsstraat 3 3070 Kortenberg • België TEL +32 (0)2 752 51 51 FAX +32 (0)2 751 52 13 E-MAIL : brussels@mozer.be

www.profacility.be/beddeleem

www.profacility.be/beddeleem

LINDNER

TOEGANGSCONTROLE - INSTALLATEURS

TECNOSPACE

AMANO ELECTRONICS AUTOMATIC SYSTEMS

BINNENJALOEZIEËN EN ZONWERING

GET

HAROL PROJECTS

NEDAP SECURITY MANAGEMENT

HUNTER DOUGLAS / Helioscreen Projects

RISCO GROUP

www.profacility.be/nedap

LUXASOLAR SOLIFLEX

SIGNALISATIE

SOMFY

APL EVOKO

WAND- EN VLOERBEKLEDING

PUBLI-COEN SAFETY & SIGN

DESSO

PROSIGNS (DIREXIONS)

FORBO

SIGNTEC

IDEAL FLOORCOVERINGS INTERFACEFLOR

KUNST EN DECORATIE

LANO CARPETS SOLUTION

BERNICE

STO

BUSINESS ART SERVICE

TARKETT

KUNST EN BEDRIJF KUNST IN HUIS

AKOESTIEK - UITRUSTINGEN

LITTLE VAN GOGH Zie advertentie pagina 87 en publireportage pagina 109

ABSTRACTA

ZEBRA GRAPHICS

ABV DOX ACOUSTICS

www.profacility.be/doxacoustics

BUZZISPACE

LOCKERS

NORDIC SILENCE

BRINGME

SEDUS STOLL Zie bedrijfsprofiel pagina’s 100-101

www.profacility.be/littlevangogh

www.profacility.be/sedus-stoll

NEDAP

www.profacility.be/nedap

VECOS

AUDIO - VIDÉOCONFERENTIE - INSTALLATEURS - ICT

GROENVOORZIENING VOOR KANTOOR EN INTERIEUR

AUDIOVISUAL LINE

AMBIUS

AVEX

ANYGREEN

BARCO

GREEN CONCEPT & SERVICES

CASIO

PLANT DESIGN

BIS DIALOG

COFFEE CORNERS

DIMENSION DATA

DOUWE EGBERTS PROFESSIONAL

GETRONICS

KOFFIE ROMBOUTS

POLYCOM

MIKO COFFEE SERVICE

EVOKO

NESPRESSO BUSINESS SOLUTIONS

SPIKES

PELICAN ROUGE Coffee solutions

WORKPLACE SHOWCASE 2016 107

www.profacility.be/guide

www.profacility.be/guide

dĂŠ ontmoetingsplaats voor vraag en aanbod De online leveranciersgids op profacility.be/guide stelt meer dan 1.320 gespecialiseerde leveranciers en

dienstverleners voor volgens hun activiteitensector. Zij bieden u hun knowhow om het beheer van uw gebouwen, werkomgevingen, facilitaire diensten, wagenpark en mobiliteit te optimaliseren. Š De leveranciersgids www.profacility.be/guide is een uitgave van Business Interactive Media (Bimedia) www.profacility.be I info@bimedia.be I TEL. +32 (0)2 669 77 65 I advertising@bimedia.be

PUBLI-VIEW

ART @ THE OFFICE

Kunst voor een gesmaakte werkomgeving ‘Little Van Gogh’ legt als Belgisch bedrijf een directe link tussen het atelier van de getalenteerde kunstenaar en de werkomgeving. Kunst verleent de werkomgeving een bijzonder cachet en de artiesten bereiken er een nieuw publiek. Vandaag kunnen bedrijven een keuze maken uit een portefeuille die meer dan 7000 kunstwerken omvat die in exclusiviteit worden beheerd.

© courtesy of Little Van Gogh

Little Van Gogh is vandaag actief in België, Frankrijk, Nederland, Luxemburg, Duitsland en Groot-Brittannië met 22 medewerkers, waarvan 6 in België. Het werkt altijd in exclusiviteit met de artiest.

Het aanbod omvat uitsluitend originele werken als moderne schilderijen, beeldhouwwerken en foto’s. Onderzoek toont aan dat kunst in de werkomgeving informele contacten tussen medewerkers stimuleert en door de spontaan ontstane uitwisselingen bijdraagt tot een betere samenwerking en verstandhouding. Kunst toont aan dat het bedrijf waarde hecht aan de uitstraling en een aangename werkomgeving. Kunst in de werkomgeving brengen biedt niet alleen een esthetische meerwaarde voor de onderneming maar brengt ook nieuwe ervaringen binnen de professionele omgeving en draagt zo bij tot een welzijnsgevoel.

Wisselend beeld Little Van Gogh verhuurt en verkoopt originele kunstwerken aan bedrijven en instellingen. Dankzij de verhuurformules van wordt het mogelijk om regelmatig andere kunstwerken binnen de werkomgeving te brengen, die nieuwe prikkels geven aan medewerkers en bezoekers. Alle beschikbare kunstwerken zijn opgenomen in online catalogi. Daarnaast is het mogelijk een persoonlijk advies op maat van elke onderneming op te vragen.

De verhuurformule heeft betrekking op één of meerdere serie(s) van tien kunstwerken van eenzelfde kunstenaar. Naar keuze kan maandelijks of tweemaandelijks worden gewisseld, of kan een selectie ook exclusief één jaar worden tentoongesteld in een bedrijf.

Little Van Gogh voorziet niet alleen in een aantrekkelijk kunstcollectie, maar neemt ook de praktische zaken op zich zoals installatie met de geschikte ophangsystemen, de logistieke afhandeling en de verzekering van de kunstwerken. De kunstverhuurformule is 100% fiscaal aftrekbaar van het bedrijfsresultaat.

Waar kunst het best tot zijn recht komt De receptie is uiterst belangrijk voor de eerste indrukken die een bedrijf nalaat bij zijn bezoekers. Little Van Gogh adviseert hier dan ook een kunstwerk dat harmonieert met de ruimte en de aanwezige communicatie als bv. het bedrijfslogo.

Landschapskantoren laten kunstwerken optimaal tot hun recht komen, omdat iedereen er een vrij uitzicht op heeft. In vergaderruimten zijn zorgvuldig uitgezochte kunstwerken ideaal om het ijs te breken, gesprekken op gang te brengen. Kunst levert er een niet te verwaarlozen bijdrage tot de imago-uitstraling van de onderneming, zegt bezoekers iets over de persoonlijkheid van de mensen waarmee ze zaken doen. In het bedrijfsrestaurant is de aanwezigheid van kunstwerken haast vanzelfsprekend, want eten en een aangename conversatie gaan nu eenmaal perfect samen.

Elke wissel van de tentoongestelde werken ontlokt nieuwe commentaren en conversaties, benadrukt de dynamiek van de onderneming. Kunst hoort nu eenmaal bij het leven!

Eduard Coddé ✍

www.littlevangogh.be

Alfredo Lopez - Bouquet de Femmes

Marc Hernandez - Urbaines 2

Petra Herdtle - Feurig

/DELAWARE CONSULTING, GENT

BUSINESS CASE

De balie in de ontvangstruimte, uitgevoerd in Corian®, getuigt van een resolute keuze voor hoogwaardige materialen en afwerking.

110 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Warmte en gezelligheid brengen medewerkers bij elkaar In de ‘Blue Towers’ in Gent, gelegen naast de iconische Ghelamco-arena, heeft Delaware Consulting dit voorjaar een vierde Belgische vestiging geopend. Tot eind mei 2016 tekenden al meer dan 100 mensen een nieuw contract bij Delaware Consulting en deze enorme groei van de organisatie lag mee aan de basis voor de nieuwe thuis naast de hoofdzetel in Kortrijk en kantoren in Antwerpen en Waver.

De keuze voor Gent is mede bepaald door de centrale ligging tussen Kortrijk en Antwerpen. “Een analyse van ons personeelsbestand leerde ons dat bijna 40% van onze medewerkers in de provincie Oost-Vlaanderen wonen” duidt Patrick Andersen, managing partner van Delaware Consulting België. Verder bevinden zich in de weerhouden spot heel wat klanten, waardoor verplaatsingen ingekort tot uitgesloten worden, wat bijdraagt tot een betere ‘work-life balance’ voor de medewerkers. De keuze voor een vierde vestiging in Gent sluit ook aan bij de wens om zich nog sterker als aantrekkelijke werkgever te laten opmerken in de felle strijd om jong talent.

Tweeledige aanpak Colliers International werd de space planning, conceptontwikkeling en het design voor de gehuurde twee verdiepingen in de ‘Blue Towers’ toevertrouwd. Benjamin Vandamme, projectverantwoordelijke bij Colliers International: “Er was de wens naar een tweeledige aanpak voor de inrichting van de kantoorvloeren: de 4e verdieping was voorbestemd voor geconcentreerd individueel werken met ergonomische werkplekken en stille ruimtes, terwijl de 3e verdieping als projectverdieping gedefinieerd werd, gericht op teamwerk. Bij Delaware Consulting wordt heel veel in teams van verschillende grootte gewerkt”.

De opdrachtgever stond erop dat er een duidelijk visueel verschil zou zijn tussen de 4e en 3e verdieping, wat voor Colliers International een uitzonderlijk gegeven bood voor de conceptontwikkeling.

De beschikbare oppervlakte was ruim voor de voorziene 170-tal personeelsleden, zonder echter veel overschotten te laten.

Niemand zou een vaste werkplek toegewezen krijgen en gesloten kantoren werden geweerd. Benjamin Vandamme: “De door de klant gewenste aanpak slokt heel wat ruimte op voor vergaderzalen met faciliteiten voor videoconferencing en ook de inrichting van de teamwerkplekken met organisch gevormde werktafels eist meer ruimte op dan individuele werkplekken. Gelukkig kreeg het ontwerpteam heel veel vrijheid om hun creativiteit bot te vieren”.

Warm en kleurrijk Het project voor een vierde Belgische vestiging van Delaware Consulting is zeer toekomstgericht en speelt een sleutelrol in ‘the war for talent’, in het bijzonder voor wat het aantrekken van jonge IT-ers en freelancers betreft. ‘Warm en kleurrijk’ werden de leidraad voor een speelse en huiselijke aankleding. “Het kleurenpallet werd niet beperkt door het rood dat de corporate identity voorschrijft” licht Benjamin Vandamme toe. “Ook op dit vlak genoten de ontwerpers het vertrouwen en mochten hun creativiteit voluit aanwenden”.

Ontwerpers mochten hun creativiteit voluit aanwenden: ‘warm en kleurrijk’ werden de leidraad voor een speelse en huiselijke aankleding.

Het ontwerpteam kreeg veel vrijheid om hun creativiteit bot te vieren.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 111

Geconcentreerd individueel werken met ergonomische werkplekken en stille ruimtes kan op de 4de verdieping.

De keuze voor een vierde vestiging in Gent sluit aan bij de wens om zich nog sterker als aantrekkelijke werkgever te laten opmerken in de felle strijd om jong talent.

Voor de opdrachtgever stond het welzijn van de medewerkers altijd centraal, ook als dit gepaard ging met budgettaire consequenties.

“Zo kreeg echt houtfineer de voorkeur voor de uitvoering van verschillende ontwerpen die we voorstelden” getuigt Benjamin Vandamme. “Ook de balie in de ontvangstruimte, uitgevoerd in Corian®, getuigt van een resolute keuze voor hoogwaardige materialen en afwerking”.

Hoewel Delaware Consulting ‘het nieuwe werken’ en bijgevolg ook thuiswerken geïntegreerd heeft, stimuleert de inrichting van de Gentse vestiging nadrukkelijk het samenhorigheidsgevoel, wordt de werkplek op kantoor zo aantrekkelijk gemaakt door een warm thuisgevoel, dat de medewerkers er spontaan de voorkeur aan geven.

De grote tevredenheid over dit project is het resultaat van een intensieve samenwerking tussen de Facility Manager, die een duidelijke visie op de behoeften overbracht en de project verantwoordelijke bij Colliers, die deze visie concretiseerde met de flinke dosis creativiteit en productkennis.

Eduard Coddé ✍ Marc Detiffe 

Delaware Consulting Delaware Consulting werd opgericht in 1981 en is sinds 2003 een onafhankelijke vennootschap. Het consultancy-bedrijf is wereldwijd actief in het domein van geavanceerde oplossingen en diensten voor organisaties die hun concurrentiepositie duurzaam willen versterken. Als vooraanstaande partner van SAP en Microsoft bouwt de groep zijn activiteiten rond drie belangrijke pijlers: operational excellence, business insights en customer experience.

In haar 24 vestigingen verspreid over Europa, het Midden-Oosten, Azië en Amerika stelt Delaware Consulting ruim 1.300 professionals tewerk.

112 WORKPLACE SHOWCASE 2016

/DELAWARE CONSULTING, GENT

BUSINESS CASE

Delaware Consulting heeft ‘het nieuwe werken’ volledig geïntegreerd maar stimuleert wel de samenhorigheid. Een warm thuisgevoel moet de werkplek nog aantrekkelijker maken.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 113

PUBLI-VIEW

CREATIVITEIT BOVEN DESIGN

Bij het woord ‘creativiteit’ denken we meteen aan buitengewone ontwerpen die indruk maken door hun originaliteit of durf, maar de aanpak van Buroconcept gaat veel verder dan dat. Bij Buroconcept wordt ‘creativiteit’ in de ruime betekenis van het woord ten dienste gesteld van de klant en zijn doelstellingen.

Buroconcept heeft al meer dan 25 jaar ervaring op het vlak van werkomgevingen. Het bedrijf kende een snelle groei en positioneert zich nu als een partner die het volledige beheer van een project in handen neemt, van uitwerking tot uitvoering.

Christine Rillaerts, Architect-Partner bij Buroconcept: “In het begin waren verhuizingen vaak beperkt tot het plaatsen van enkele scheidingswanden en het monteren van het meubilair. Gaandeweg evolueerde dit naar een totaalaanpak voor het efficiënte gebruik van de beschikbare ruimte maar ook voor de installatie van een instrument ter ondersteuning van de doelstellingen van elke organisatie, zoals de ontwikkeling van een eigen identiteit voor de klant”.

Buroconcept wil zijn klanten gedurende het ganse traject bijstaan om te komen tot een inspirerende en efficiënte werkomgeving.

Een jarenlange ervaring en een uitgebreide knowhow maken deze totaalaanpak mogelijk, van behoefteanalyse tot sleutelklare uitvoering. Voor de meeste organisaties is het de eerste keer dat zij geconfronteerd worden met een verhuis- of renovatieproject.

Zij voelen zich mogelijk overweldigd door de omvang van zo’n project (technische aspecten, administratief en financieel beheer, ...).

Door alles op zich te nemen, ontlast Buroconcept de klant.

“Nu zijn de opdrachten veel groter en wordt een grondigere analyse doorgevoerd” aldus Christine Rillaerts. “Hoe groot ze ook zijn, organisaties zijn zich meer en meer bewust van het belang van de werkruimten voor hun rendement”.

Respect voor elk budget “De menselijke aanpak staat centraal” gaat Christine Rillaerts verder. “Wij beperken ons niet tot een analyse van de structuur en de werking van de organisatie, maar bestuderen ook de identiteit,

de cultuur en het personeel van het bedrijf. Zo’n aanpak vereist meer dan de klassieke competenties, want je moet ook luisteren naar de klant en een zeker inlevingsvermogen hebben. Hoe groot ze ook mogen zijn, alle organisaties die inzien hoe belangrijk een motiverende werkomgeving is en die aandacht hebben voor het welzijn van hun medewerkers, vormen onze doelgroep”.

Het is ondertussen een vaststaand feit dat een goed ontworpen werkomgeving een duidelijke impact heeft op de prestaties van de werknemers en dus ook op de resultaten van het bedrijf. Christine Rillaerts: “Bij Buroconcept doen we niet aan ‘standaard’ of ‘a priori’. Elk nieuw project wordt aangevat vanaf een blanco pagina.

Elk project wordt op maat ontwikkeld, waarbij we rekening houden met de behoeften van de organisatie en gebruikers en met de ruimtelijke en financiële beperkingen. Het feit dat we een budget moeten respecteren, wil niet zeggen dat ook de creativiteit aan banden gelegd wordt. Integendeel, het zoeken naar creatieve oplossingen binnen een beperkt budget kan net een zeer stimulerende oefening zijn.”

Creativiteit boven design “Creativiteit houdt veel meer in dan gewoon maar een ontwerp bedenken” benadrukt Christine Rillaerts. “Creativiteit is een gees-

testoestand. Op basis van onze ervaring en de wensen van de klant ontwikkelen we originele en constructief aangepaste oplossingen. Daartoe verbinden we ons uitdrukkelijk ten aanzien van onze klanten”. Buroconcept kiest resoluut voor een opbouwende benadering in nauwe samenwerking met de klant om tot een optimale oplossing te komen.

“De arbeidswereld is veranderd. Nieuwe technologieën, het projectmatig werken, de verwachtingen van de nieuwe generaties werknemers..., het zijn allemaal veranderingen waarmee organisaties geconfronteerd worden. Maar het is aan de organisatie om haar eigen nieuwe werkomgeving te creëren” aldus Christine Rillaerts.

“De NWOW is geen recept. Bij de omschakeling naar zo’n concept komt er veel meer kijken dan gewoon maar de plaatsing van verschillende soorten werkplekken (Activity Based Stations) in een welbepaalde ruimte. De eigenheden van de organisatie moeten geanalyseerd worden, want die zullen het ontwerp sturen. In welke mate zullen de nieuwe technologieën effectief ter beschikking gesteld worden van de medewerkers? Biedt het personeelsbeleid de nodige omkadering? Wat zijn de profielen van de medewerkers?

Allemaal vragen die men zich moet stellen en die een invloed zullen hebben op de ontwikkeling van het ontwerp”.

Het is belangrijk dat de medewerkers ‘hun plaats vinden’ en het gevoel hebben dat ze deel uitmaken van de organisatie. Elk ontwerp moet herkenbaar, gepersonaliseerd en uniek zijn. Christine Rillaerts: “Wij steken veel tijd in de analyse van de bestaande situatie en de afbakening van de gewenste werkomgeving. Onze creatieve teams worden samengesteld in functie van elk project en dat zorgt voor een echte dynamiek en stimuleert de creativiteit van onze medewerkers.

Kortom: We make an office... your office!”.

BUROCONCEPT NV/SA Waversesteenweg 1509 - 1160 Brussel +32 (0)2 660 22 23 - info@buroconcept.be www.buroconcept.be

WORKPLACE SHOWCASE 2016 PB

116 WORKPLACE SHOWCASE 2016

/WABCO HEAQUARTERS EUROPE, BRUSSEL

BUSINESS CASE

Branding van de werkomgeving versterkt het bedrijfsimago Het hoofdkwartier van Wabco Europe stemde niet langer overeen met hun imago als technologisch wereldleider. Na een jaar onderzoek werd gekozen voor relocatie van de kantoren naar een mythische locatie in Brussel: het ‘Glaverbelgebouw’. Het ontwerp en de creatieve inrichting van de ruimten, uitgevoerd in harmonie met de architectuur van het gebouw, draagt ertoe bij het gebrek aan imago van de vorige huisvesting te verdringen.

De innovatie die zo typerend is voor Wabco, was ook het leidmotief voor het bepalen van de binneninrichting van de vier verdiepingen die het bedrijf in gebruik nam in het Glaverbel-gebouw. Peter Bal, CIO van Wabco, heeft een aantal Brusselse architectenbureaus uitgedaagd voor deze inrichting. Het bedrijf ADMOS won het contract omwille van zijn visie op het project en architecturaal meesterschap, wat toeliet de realisatie ervan succesrijk af te sluiten zonder afbreuk te doen van het initiële concept. Anthony Shaikh, CEO van ADMOS, legt uit: “Steeds meer grote ondernemingen doen beroep op ADMOS voor de creatie van een sterk gepersonaliseerde werkomgeving, met werk- en ontvangstruimten waarvan de branding coherent is met de waarden en cultuur van de onderneming”.

Het resultaat van de verbouwing is spectaculair met de doorboring van de vloerplaat tussen twee niveaus om er een monumentale trap te plaatsen, die receptie op de derde verdieping verbindt met de kantoren van de directie van de groep op de vierde verdieping.

Een vorstelijk onthaal voor externe bezoekers die deze trap gebruiken! De keuze van Wabco viel eveneens op het architectuuren designbureau ADMOS omwille van de door het bedrijf voorgestelde sleutel-op-de-deur oplossing. Volgens deze formule wordt het totale beheer van het project uitbesteed aan ADMOS

WORKPLACE SHOWCASE 2016 117

/WABCO HEAQUARTERS EUROPE, BRUSSEL

BUSINESS CASE

Zoektocht naar een gebouw met karakter

Connected workplace De bij Wabco geliefde technologische innovatie is ook zichtbaar in de inrichting van de kantoren, met name in het systeem met de

WABCO De onderneming Wabco, opgericht in 1869, is één van de wereldleiders geworden op het gebied van technologieën in verband met veiligheid, efficiëntie en connectiviteit van bedrijfsvoertuigen, voornamelijk voor het wegvervoer van goederen of personen.

Het bedrijf telt 12.000 medewerkers, met inbegrip van 2.000 ingenieurs, verspreid over 39 landen.

118 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Een ander zichtbaar facet van deze innovatie is de aanwezigheid van twee reusachtige schermen in de magistrale vergaderzaal ingericht voor de raad van bestuur. Deze schermen vergemakkelijken de organisatie van gestructureerde videoconferenties. Eén scherm dient voor het bekijken van documenten en presentaties, het andere scherm toont de gesprekspartners. Een gemotoriseerde camera detecteert automatisch de persoon die in de zaal het woord neemt en deze persoon verschijnt vervolgens op het scherm.

Innovatie en creativiteit, merkimago, management, meesterschap in engineering, respect voor budget en deadlines typeerden dit inrichtingsproject, tot grote tevredenheid van Wabco. Het verhaal van deze succesvolle realisatie, die begin dit jaar werd voltooid, kreeg sindsdien een vervolg met de interieurinrichting door ADMOS van een andere Wabco-site in Groot-Bijgaarden, bestemd voor vorming en opleiding.

Didier Van den Eynde ✍ Yvan Glavie 

Marc Detiffe

Mengeling van concepten Voor de inrichting van de bureaus op de verdieping van de directie werd een bepaald classicisme aangehouden. De vertrouwelijkheid van de daar gevoerde gesprekken vereiste om de ruimte in te delen in privé bureaus. Op de andere verdiepingen werd een mix van landschapskantoren en privatieve bureaus op ingenieuze wijze geïmplementeerd. Commerciële medewerkers zijn vaak onderweg buiten het bedrijf. Zij delen een aantal werkposten gelegen op de tweede verdieping in een landschapsomgeving.

interface voor de boeking van de vergaderzalen: de reservaties kunnen ofwel ter plaatse gedaan worden door middel van een touchscreen dat zich aan de ingang van elke vergaderzaal bevindt, ofwel op afstand via Outlook als bestanddeel van de Microsoft Office softwaresuite (technologie Evoko Room Manager).



dat zich engageert op het vlak van resultaten, budget en deadline.

Een belangrijk engagement omdat dit project voor de inrichting van bijna 4.000 m2 op amper vier maanden tijd gerealiseerd werd.

Toen werd besloten om het Europese hoofdkantoor van Wabco te verhuizen, werd de studie voor de selectie van het juiste gebouw toevertrouwd aan Cushman & Wakefied.

Harold d’Otreppe nam deze taak op zich. De finale keuze viel uiteindelijk op het mythische ‘Glaverbel-gebouw’.

Ontworpen in 1967 door architect Jacqmain voor het bedrijf Glaverbel, werd het ronde gebouw al snel één van de bekendste van de hoofdstad.

Het sterke imago van het Glaverbel-gebouw was één van de elementen die Wabco hebben verleid bij de keuze van de nieuwe locatie.

www.profacility.be/abo

volg de actualiteit ook op uw smartphone

Blijf verbonden met de actualiteit in facility & workplace management Schrijf u in via profacility.be/newsletter om de maandelijkse nieuwsbrief te ontvangen

Blijf als eerste op de hoogte: @ProfacilityBE

/GUARDIAN, LUXEMBURG

BUSINESS CASE

De grote open kantoorruimte op de eerste verdieping wordt gebruikt door verkooppersoneel en heeft een enorme glazen dakopening.

120 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Een resolute keuze voor daglicht INTERESSANT VOOR ZOWEL GEBRUIKERS ALS MILIEU Samen met haar dochterondernemingen en filialen stelt Guardian liefst 17.000 mensen tewerk die in meer dan 25 landen verspreid over 5 continenten wonen en in uiteenlopende sectoren werkzaam zijn. Guardian biedt diverse producten aan, gaande van glas dat het energieverbruik verlaagt en het comfort verhoogt in gebouwen, tot innoverende automotive onderdelen die de brandstofefficiëntie en de connectiviteit verbeteren. Corinna Lehnert, Directeur Human Resources van Guardian Industries Glass Group in Europa, geeft ons een woordje uitleg over de nieuwe kantoorfilosofie..

Voor onze verhuizing van de vestiging in Dudelange naar de nieuwe kantoren in Bertrange hebben we de traditionele kantoorindeling ingeruild voor deze nieuwe manier van werken, voornamelijk omdat Guardian zo alle belangrijke centrale functies, zoals bevoorrading, logistiek, vraagplanning, marketing, productmanagement en financiën, op één locatie kon onderbrengen. Door de nauwere samenwerking tussen de verschillende afdelingen kan het bedrijf al zijn klanten in Europa een uitzonderlijke klantervaring en dus een toegevoegde waarde bieden.

Corinna Lehnert wil daar ook nog iets aan toevoegen over de macrolocatie: “Onze hoofdzetel is nu al jarenlang gevestigd in Luxemburg, een uitstekende locatie voor een vlot bereikbaar, centraal hoofdkantoor vinden wij”.

Kantoren als levende showroom Een van de grootste verschillen is dat er overvloedig gebruik gemaakt werd van glas voor de nieuwe kantoren. Bovendien investeerde Guardian in nieuw ergonomisch meubilair. De algemene sfeer is er modern en kleurrijk, maar toch ook ontspannen.

Het bedrijf heeft zijn eigen producten volop toegepast, waardoor het kantoor wel één grote showroom lijkt.

Op fysiek niveau kunnen de verschillende teams nu nauwer samenwerken en er zijn ook enkele gemeenschappelijke ruimten, zoals een keuken en terras, waar mensen informeel kunnen samenkomen.

Het daglicht heeft een positieve invloed op het humeur en de werknemers zijn trots te kunnen werken in zo’n levend uitstalraam.

Maar de verhuizing heeft ook een grote impact gehad op de werking van het bedrijf. Zo heeft het nieuwe kantoor het bedrijfsimago beslist positief beïnvloed. Bezoekers zijn bijvoorbeeld onder de indruk van de moderne werkomgeving. En deze ‘coole’ reputatie maakt Guardian aantrekkelijker voor eventuele nieuwe werknemers.

New Way of Working Guardian moedigt ook de ‘New Way of Working’ aan, aldus Corinna Lehnert: “We hebben flexibele werkuren ingevoerd, zodat onze medewerkers hun werk- en privéleven beter in balans kunnen houden. Ze kunnen bijvoorbeeld hun kinderen ‘s ochtends naar school brengen voordat ze naar het werk komen, of op een later tijdstip naar het werk vertrekken om files te vermijden, enz. Allemaal pluspunten die ons een concurrentievoordeel geven wanneer we talent willen werven en behouden”.

Corinna Lehnert, Directeur Human Resources van Guardian Industries’ Glass Group in Europa: “In de nieuwe werkorganisatie zijn de werkuren voortaan flexibeler voor een beter evenwicht tussen werk- en privéleven. Het geeft het bedrijf een flink concurrentievoordeel om medewerkers te binden en maakt het bedrijf tevens aantrekkelijker bij de werving van nieuwe collega’s.“

WORKPLACE SHOWCASE 2016 121

“Bij het voorbereiden van de verhuizing hebben we resoluut de kaart getrokken van het daglicht, dat ongetwijfeld een positieve invloed heeft op het humeur van iedereen. De werknemers zijn trots te kunnen werken in zo’n levend uitstalraam.“

Outsourcing van projectmanagement CBRE werd aangesteld als binnenhuisarchitect en ontwerper (interieurinrichting, ruimtelijke indeling, uitvoering van meubilair op maat en begeleiding bij het kiezen van het meubilair) en was als hoofdaannemer het belangrijkste aanspreekpunt voor Guardian gedurende het hele project. Guardian beaamt dat CBRE heel responsief was en alle deadlines gehaald heeft, ook al waren die erg krap. De kantoorruimte in Bertrange was niet in gebruik tijdens de voorbereidende werkzaamheden en de activiteiten werden dus niet verstoord. Het werk moest alleen kort stilgelegd worden tijdens de verhuizing. Voor het project werd ook een verhuisteam opgericht binnen Guardian. De leden van dat team werkten voltijds op het project en dat in nauwe samenwerking met CBRE. De verhuizing zelf was heel goed georganiseerd en Guardian benadrukt nogmaals dat ook dit te danken was aan de vooruitziendheid en de uitstekende planning bij CBRE. De mensen waren enthousiast om naar hun nieuwe kantoren te verhuizen; ze hadden hoge verwachtingen en die werden ingelost. De afdeling IT heeft ook hard gewerkt en speelde een cruciale rol om van de verhuizing een succes te maken. Tot slot zegt Corinna Lehnert nog: “We hadden veel lol tijdens het inpakken van al onze spullen.

Het leek wel een leuke teambuildingactiviteit!”.

Tim Harrup ✍ Marc Detiffe 

122 WORKPLACE SHOWCASE 2016

Een werkplekproject met een speciaal verzoek

Lionel Andries, Directeur Workspace & Information Management bij CBRE: “De grote troef van dit project is dat alle wanden beglaasd zijn. Delen van sommige wanden hebben we gezandstraald, terwijl we aan andere gewone wanden glaspanelen bevestigd hebben. Er zijn drie verdiepingen in het gebouw en de onthaalruimte is erg ruim met speciale decoratieve lichtelementen. De ontvangstbalie is volledig uit glas.

Op die manier promoot het interieur de eigen producten van Guardian, namelijk glas. Voor CBRE Luxemburg was dit een geweldig project, goed voor zo’n 3.000 m², waarvoor we een heel krappe deadline hadden, maar we hebben het gehaald”.

/GUARDIAN, LUXEMBURG

BUSINESS CASE

Flex desks voor medewerkers die veel moeten telefoneren.

Koffiehoek

Elke vergaderzaal is genoemd naar een kleur, die je ook terugvindt in het meubilair.

Sommige zalen, zoals die op de foto, zijn uitgerust met videoconferentieapparatuur.

Showroom die tevens gebruikt wordt als vergaderzaal.

WORKPLACE SHOWCASE 2016 123

/WWW.PROFACILITY.BE/WORKPLACE

TE ONTDEKKEN OP

LANO CARPET, HARELBEKE

Transparante werkomgeving De hoofdzetel van het internationaal gerenommeerde Lano Carpet is gevestigd in Harelbeke, op een 30.000m² grote site. Naast de oorspronkelijke productielocatie werden recent een 2500 m² tellend kantoorgebouw en showroom toegevoegd. De markante nieuwbouw met zijn compacte architectuur herbergt op de benedenverdieping de receptie, showroom en vergaderfaciliteiten; op de bovenverdieping een combinatie van een open kantoorlandschap en aanpalende individuele kantoren. Wit domineert de inrichting en wordt slechts doorbroken door de grijze opzetwanden en de tapijtvloer.

© Dtonic

De gewenste configuratie voor de inrichting van de nieuwe werkomgeving werd verregaand door de klant zelf bepaald. Bijzonder aandacht ging uit naar het gebruikscomfort van elke werkplek, wat vanzelfsprekend ergonomie op het voorplan brengt. Zo werd nadrukkelijk gevraagd naar elektrisch in de hoogte regelbare bureaus, voor het afwisselend zittend en staand gebruiken van de werkplekken.

Centraal op de kantoorvloer staan drie ‘lounge’-werplekken ideaal voor snel informeel vergaderen. Het gebruikscomfort van de werkplekken wordt verder ondersteund door de akoestische plafonds en een intelligent lichtontwerp, gebaseerd op energiezuinige LED-verlichting, aangevuld met dag-licht- en aanwezigheidssturing.

124 WORKPLACE SHOWCASE 2016

© Dtonic

© Dtonic

Lano Carpet had bovendien grote nood aan diverse opslagoplossingen, gezien de vele tapijtstalen die de medewerkers altijd bij de hand moeten hebben. Naast hun functionaliteit als variabele en efficiënte opslagruimte bieden de ‘Prisma 2’-kasten ook een visuele en akoestische afscherming, waardoor ze bijdragen tot de praktische organisatie van de kantoorvloer. De kastmodules laten zich altijd verticaal verder uitbouwen en hebben vanuit hun constructie met gemengde materialen een veel hogere akoestische dempingswaarde in vergelijking tot de conventionele stalen archiefkasten.

Ontdek de reportage in de online projectenbibliotheek op > www.profacility.be/workplace/LanoCarpet

PUBLIREPORTAGE

SCHOONMAAK GAAT STEEDS MEER VOOR OUTSOURCING

Burak Sezer, COO van JETTE CLEAN: « Sommige organisaties zijn bang dat ze te maken zullen krijgen met sociale bewegingen als ze kiezen voor outsourcing. Een oplossing op maat kan worden overwogen. »

‘Schoonmaak’ is één van de grootste FM-kostenposten in zowel publieke als privéorganisaties. Om de kosten en prestaties te optimaliseren, biedt JETTE CLEAN een flexibele en progressieve formule aan zodat elke klant van de beste oplossing kan genieten.

het schoonmaakpersoneel van het bedrijf overnemen. Voor dergelijke contractuele overdrachten houden we ons aan CAO nr.

32bis. Het enige dat voor de werknemers verandert, is hun werkgever. Er zijn dus heel wat oplossingen mogelijk, die individueel aangepast kunnen worden aan elke klant”.

Volgens de meeste onderzoeken is schoonmaak een van de drie grootste kostenposten die niet tot de kerntaken behoren binnen bedrijven. Toch is het onderhoud van de gebouwen cruciaal voor de organisaties. Het is een investering waarvan ze dagelijks de vruchten plukken, want de properheid van de werkplekken heeft een bijzonder grote invloed op het welzijn en de productiviteit van de werknemers. Ook voor de eerste indruk op de klanten is het essentieel dat de werkruimten er verzorgd uitzien.

Helaas heeft de schoonmaaksector te lijden onder een grote mate van absenteïsme door de vele werkongevallen en een sterk personeelsverloop.

Door hun schoonmaakactiviteiten uit te besteden aan een gespecialiseerde dienstverlener, genieten bedrijven niet alleen van een betere efficiëntie en meer flexibiliteit, maar kunnen zij ook fors besparen. De meeste Belgische bedrijven beseffen dit nu ook duidelijk, want ongeveer 55% van de bedrijven heeft ervoor gekozen om de schoonmaakactiviteiten uit te besteden.

Naast de praktische voordelen kunnen de bedrijven ook flink besparen. Burak Sezer: “Een bedrijf dat zijn schoonmaakactiviteiten uitbesteedt, zal gegarandeerd 20 tot 45% kunnen besparen”.

JETTE CLEAN beschikt over een uitgebreid portfolio van goed opgeleide medewerkers om te kunnen inspelen op noodgevallen.

“In een eerste fase kunnen we het afwezige personeel heel snel vervangen, zodat de resterende medewerkers hulp krijgen voor hun dagelijkse activiteiten” legt de COO van JETTE CLEAN uit.

“In een tweede fase bespreken we samen met de klant hoe we de schoonmaak van zijn gebouwen het best kunnen organiseren op lange termijn”.

Voordelen van outsourcing “Sommige organisaties zijn bang dat ze te maken zullen krijgen met sociale bewegingen als ze kiezen voor outsourcing” aldus Burak Sezer, COO van JETTE CLEAN. “Maar we kunnen hen geruststellen: we voerden diverse werkmodaliteiten in om dit te voorkomen en deze belangrijke verandering vlotjes te laten plaatsvinden. In ons dienstenpakket is de volledige begeleiding van onze klanten inbegrepen, voor zowel tijdelijke vervangingen als lang termijn samenwerkingen. We kunnen bijvoorbeeld een plan overeenkomen voor de vervanging van schoonmaakpersoneel wanneer iemand met pensioen gaat. Maar we kunnen ook

Een ander voordeel van de door JETTE CLEAN aangeboden ondersteuning bij het dagelijkse beheer bestaat erin dat de klant alleen de productieve uren betaalt, dus de uren die werkelijk in zijn bedrijf gepresteerd zijn. Op die manier begeleiden wij bedrijven stap voor stap naar een volledige outsourcing en kunnen zij op deze gevoelige posten aanzienlijk besparen. Voor wat de prestaties met betrekking tot het personeelsbeheer betreft (begeleiding, opleiding, uitbetaling van de lonen, ...), worden deze door JETTE CLEAN verzekerd.

Mooie argumenten, nietwaar?

JETTE CLEAN Commerciële zetel: Isidore Meyskensstraat 222B, 1780 Wemmel Tel.: 02 426 03 08 - Fax: 02 420 55 95 E-mail: jetteclean@jette-clean.be

WORKPLACE SHOWCASE 2015 PB

TE ONTDEKKEN OP WWW.PROFACILITY.BE/WORKPLACE

CLAEYS & ENGELS, ANTWERPEN

Toegankelijke advocatuur

Vertrouwen, discretie, maar ook een zekere drempelvrees, zijn begrippen die nauw samenhangen met advocatenkantoren.

Advocatenkantoor Claeys & Engels wou het liever over een andere boeg gooien voor hun Antwerpse vestiging en vertrouwde Colliers International het ontwerp en de realisatie toe. Advocatenkantoor Claeys & Engels selecteerde een voormalige vestiging van Arcadis als locatie voor de Antwerpse tak, die met een 15-tal mensen naast de grotere Brusselse tak opereert. De ruimte die Claeys & Engels in zou nemen, werd volledig leeggemaakt om van scratch weer op te bouwen. Na de eerste meeting kreeg Colliers enkel de behoeften zoals het aantal medewerkers, de gewenste vergadercapaciteit…

Hoe ze dit invulden, liet het advocatenkantoor volledig aan hen over.

Het uiteindelijke concept is opgebouwd rond een huiselijke gezelligheid voor de gemeenschappelijke delen, het niet overbluffen van de klanten en het wegnemen van mogelijke drempelvrees bij het betreden van het pand. De cafetaria speelt een sleutelrol als centrale ontmoetingsplaats en centrum voor overleg. Een andere ‘hotspot’ is de bibliotheek, die bijzonder knus werd ontworpen. De totale oppervlakte van het kantoor bedraagt 550m². Dat is best veel in verhouding tot het aantal medewerkers, maar de noodzaak van individuele kantoren, een aangename leeszone/bibliotheek en een levend archief, nemen een belangrijk aandeel in de totale oppervlakte.

De archieven zijn in een donkere hoek weggewerkt en bestaande archiefkasten werden hergebruikt. Het gebruik van hout zorgt voor een warme en gezellige huiselijke toets maar introduceert ook voor een prettige ritmiek in het beeld.

Marc Detiffe

Ontdek de reportage in de online projectenbibliotheek op > www.profacility.be/workplace/ClaeysEngels

126 WORKPLACE SHOWCASE 2016

To be creative we must lose our fear of being wrong Joseph Chilton Pearce