Page 1

BEWOONBAAR VERKLAARD HET POTENTIEEL VAN COLLECTIEF WONEN IN DE TALRIJKE LEEGSTAANDE EN ONDERBENUTTE INFRASTRUCTUREN IN EN ROND BRUSSEL.


| p89


BEWOONBAAR VERKLAARD HET POTENTIEEL VAN COLLECTIEF WONEN IN DE TALRIJKE LEEGSTAANDE EN ONDERBENUTTE INFRASTRUCTUREN IN EN ROND BRUSSEL.

Julien Tregarot Frederik Serroen 10 Juni 2013


INLEIDING

5

DEEL 1 LEEGSTAND – COLLECTIEVE WOONVORMEN: 1 + 1 = 3?

9

1. LEEGSTAND 1.1. Katalysator voor stadsvernieuwing

10

1.2. Een optelsom van vierkante meters

13

1.2.1. Woningen 1.2.2. Sociale huisvesting 1.2.3. Kantoren 1.2.4. Werk- en opslagplaatsen in industriële wijken 1.2.5. (Publieke) voorzieningen 1.2.6. Verdiepingen boven winkels 1.3. Leegstandspoliti(ek)que in Brussel

26

1.3.1. De gemeentelijke belasting / de gewestelijke cel leegstand 1.3.2. Juridische instrumenten 1.3.3. Leegstandsbeheer 1.3.4. Tijdelijke bezettingsprojecten 1.3.5. Hergebruik 2. COLLECTIEVE WOONVORMEN 2.1. What’s in a name?

30 34

2.1.1. Centraal wonen 2.1.2. Cohousing 2.1.3. Woongroep 2.1.4. Leefgemeenschappen 2.1.5. Zorgwoningen 2.1.6. Coöperatieve woningbouw 2.1.7. Bouwgroep 2.1.8. Community Land Trust 2.2. De kritische maat van het collectieve

41

2.2.1. Ecologisch en zuinig ruimtegebruik 2.2.2. Betaalbaar 2.2.3. Versterking van het sociaal netwerk 2.2.4. De eindgebruiker is betrokken in het bouwproces en beheer 2.2.5. Gedeelde voorzieningen en technische installatisch 2.2.6. Een effectieve vernieuwing van de woningmarkt 2.3. Pioniers in Brussel

44

3. TUSSEN DROOM EN DAAD

54

3.1. Juridische aspecten

54

3.1.1. Herbestemming van gebouwen naar wooneenheden 3.1.2. Is het Belgisch regelgevend kader klaar voor alternatieve woonoplossingen? 3.2. Stedenbouwkundige leidraad

p2 | Bewoonbaar verklaard

59


DEEL 2 NAAR EEN STRATEGIE IN EN ROND BRUSSEL

63

1. SETTING THE SCENE

64

1.1. De stad groeit en versnippert

64

1.2. Tegenstrijdige argumenten verzoenen

68

1.3. Antwoorden vanuit de stadsplanning

68

1.3.1. Op schaal van het Gewest 1.3.2. Op schaal van het Grootstedelijk Gebied 2. LEEGSTAND COLLECTIEF GEBRUIKEN = MEERWAARDE VOOR BRUSSEL

72

2.1. Bijkomend aanbod aan betaalbare woningen

73

2.2. Mindering maatschappelijke kosten

76

2.3. Delen is het nieuwe hebben

77

2.4. Weefselversterkend

78

2.5. Flexibel en aanpasbaar

79

3. RUIMTELIJKE KAPSTOKKEN OM DE STRATEGIE TE KADEREN 3.1. Vanuit een nieuw stedenbouwkundig frame voor Brussel

80 80

3.1.1. De centrumwijken 3.1.2. Het kanaal 3.1.3. De ring 3.1.4. Het ommeland 3.2. Waar de leegstand samen komt

84

3.3. Meer dan alleen huisvesting

86

3.3.1. Meervoudig ruimtegebruik en diversiteit van functies 3.3.2. Publieke ruimte als conditie van stedelijkheid 3.3.3. Potentieel voor groenbehoud en -ontwikkeling

DEEL 3 ONTWERPEND ONDERZOEK 1. NIEUWSTRAAT

91 94

2. EILAND VAN AA

116

3. KEIBERG

136

4. PEPINGEN

156

SYNTHESE

173

REFERENTIES

178

| p3


1

8 7 2

6

5 4

p4 | Bewoonbaar verklaard

3


Inleiding Waarheen met Brussel? De geschiedenis van een stad verloopt in cycli: groei en verstedelijking, randverstedelijking, ontstedelijking of herverstedelijking. Elk van deze fases gaat gepaard met een specifieke evolutie van het centrum, de rand en de voorsteden alsook van de onderlinge verhoudingen tussen deze verschillende deelgebieden. Brussel is vandaag, net zoals andere stedelijke regio’s in Noord-west Europa, een atractiepool voor internationale migratie. In de volgende jaren zal de bevolking sterk toenemen. Deze toename laat zich deels verklaren door de migratie, maar de interne groei (een stijgend geboortecijfer) is de belangrijkste oorzaak. Tegelijk is er nog steeds een selectieve stadsvlucht. Om deze paradox het hoofd te bieden zal het woonvraagstuk zich niet kunnen beperken tot een louter kwantitatieve kwestie maar is een echt ‘projet de ville’ nodig. Om de uitdagingen op korte en lange termijn aan te gaan moeten we een consensus vinden over vele vraagstukken. Wat betekent een kwalitatieve woonomgeving voor de verschillende bevolkingsgroepen? Hoe houden we wonen in de toekomst betaalbaar? Wat is de visie omtrent de relatie met de rand en welke actoren moeten we betrekken? Welke instrumenten zijn nodig en wat houdt ons tegen om in te spelen op nieuwe evoluties? Dit onderzoek vertrekt van de vaststelling dat er in Brussel al creatieve formules worden uitgewerkt die de gangbare paden van private en publieke (sociale) huisvesting verlaten. De laatste jaren is er toenemende interesse voor herbestemming van leegstaande en onderenutte gebouwen. Zo wordt er

ingezet op het aanspreken van het kantorenoverschot door ombouw naar wonen en wordt er nagedacht over gemengde ontwikkeling in gebieden die tot nu toe voor bedrijvigheid bestemd waren. Een tweede ontwikkeling valt samen te vatten onder de noemer ‘wonen in meervoud’ waarbij mensen bewust kiezen om samen te wonen en collectieve voorzieningen gepromoot worden als extra kwaliteiten die de hang naar een individuele woning kunnen compenseren. Leegstaande gebouwen zijn dikwijls zo ingericht dat ze niet eenvoudig kunnen worden hergebruikt voor traditionele woon- en leefstijlen. In het kader van dit onderzoek willen we nagaan of collectievere woonvormen wel de flexibiliteit bieden om aan deze gebouwen een tweede leven te geven. ONDERZOEKSFOCUS Vanuit de overtuiging dat een algemene studie naar nieuwe vormen van collectief wonen in Brussel te breed is van opzet, zijn we op zoek gegaan naar een inhoudelijke focus om het potentieel van gemeenschappelijkheid grondiger te kunnen duiden. De keuze is daarbij gevallen op de talrijke leegstaande en onderbenutte infrastructuren in en rond Brussel. Het doel van dit onderzoek is op een creatieve, vernieuwende wijze in te spelen op de structurele leegstand als fundament voor alternatieve woonoplossingen. Het is belangrijk om aan te geven dat we het binnen het opzet van dit onderzoek in de eerste plaats hebben over leegstaande en onderbenutte gebouwen en niet zozeer over ongebruikte ruimte. Ook zijn we er ons van bewust dat de koppeling | p5


van leegstand en collectief wonen slechts ĂŠĂŠn oplossingsspoor is voor een toekomstig woonbeleid en dat er zeker ook verdere visieontwikkeling nodig is voor nieuwbouwprojecten. Dit zowel binnen de gewestgrenzen als rond verstedelijkings-assen in de rand. Om beter inzicht te krijgen in de mogelijkheden en knelpunten van herbestemming voor het op touw zetten van collectieve woonvormen in Brussel zijn verschillende gesprekken gevoerd met sleutelactoren op het terrein. In de referentielijst achteraan zijn alle gesprekspartners opgelijst. Parallel aan de interviews is er een quickscan gebeurd van de bestaande literatuur over het ontwerp. Uit deze tweeledige analyse hebben we de onderlegger vastgesteld voor het ontwerpend onderzoek. In het ontwerp hebben we geprobeerd om ruimtelijke concepten te ontwikkelen die winsten kunnen generen in een gedeelde woonomgeving, combinaties getest van wonen met andere functies, manieren uitgedacht van wonen met aandacht voor het landschap, en strategieĂŤn uitgezet die de vraag naar bijkomende woningen vooral opvangen via verdichting en hergebruik van het bestaande en ondergebruikte patrimonium.

OPBOUW VAN HET ONDERZOEK Het onderzoek vertrekt vanuit twee potenties en hun onderlinge koppeling als een mogelijk antwoord op de verwachte demografische groei in Brussel. De eerste potentie is het opnieuw gebruiken van leegstaande infrastructuren, de tweede potentie het introduceren van meer collectieve woonvormen in Brussel. Beide potenties vertrekken vanuit een eigen insteek en veronderstellen een secure analyse van de bestaande literatuur en de situatie op het terrein in Brussel. In Deel 1 onderzoeken we hoe er binnen de stadsplanning vandaag wordt nagedacht over leegstand en collectief wonen. We starten de analyse met een beknopte inventaris van wat er al gebeurt in binnen- en buitenland op het terrein om vervolgens dieper in te zoomen op Brussel. We maken een snapshot van de belangrijkste ontwikkelingen, gaan op zoek naar ontluikende experimenten en kijken hoe we die kunnen assembleren in een meer gestructureerde aanpak. In deel 2 onderzoeken we in hoeverre de herbestemming van de leegstaande stad een strategie kan zijn om de toekomstige uitdagingen in Brussel (niet in het minst m.b.t. huisvesting) het hoofd te bieden. Waarom in Brussel en welke plekken zijn het meest geschikt voor concrete realisaties zijn de vragen die in dit deel worden behandeld. In deel 3 zullen vier strategische gebieden daabij als testcase dienen. Via ontwerpend onderzoek wordt een voorstel van aanpak voor elk van deze gebieden uitgewerkt. De aannames uit het onderzoek zullen

p6 | Bewoonbaar verklaard


in het ontwerpend gedeelte (gebiedsanalyse, conceptuele schema’s, plannen en grafische presentatie) worden getoetst aan de praktijk op 4 specifieke locaties in het Brussels grootstedelijk gebied. Twee van deze cases situeren zich binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, twee cases liggen in de rand. Tot slot worden een aantal aanbevelingen geformuleerd en de meerwaarde van de gekozen aanpak besproken o.a. in termen van duurzaamheid, betaalbaarheid, snelheid van uitvoering, etc.

| p7


p8 | Bewoonbaar verklaard


DEEL 1: LEEGSTAND-COLLECTIVITEIT: 1+1=3?

| p9


1. LEEGSTAND Leegstand van gebouwen kan diverse oorzaken hebben. Uiteindelijk komt het er op neer dat een gebouw niet aan de gestelde eisen voldoet en daardoor zijn functie verliest. De oorzaken hiervoor zijn van economische, sociale, culturele en technische aard. In bepaalde gevallen is leegstand ook toe te schrijven aan wet- en regelgeving of een gebrek aan bestuurlijke daadkracht. Functieverlies hangt vaak samen met de technische veroudering van het gebouw. Deze veroudering kan materieel van aard zijn: veroudering van draagconstructie, installaties of van de energietechniek. Ook de functionaliteit van het gebouw kan uit de tijd raken. Tegenwoordig wordt van kantoorgebouwen een veel hogere graad van flexibiliteit van de inrichting gevraagd. Schaalvergroting van het bedrijfsproces en veranderende kwaliteitseisen van voorzieningen zijn hier ook van invloed op. Functieverlies als resultaat van sociaal-culturele ontwikkelingen doet Zollverein, Essen

p10 | Bewoonbaar verklaard

Klushuizen, Rotterdam

zich bijvoorbeeld voor bij kerken: veranderende opvattingen maken veel kerkgebouwen overbodig. De gebouwen zijn te groot geworden voor de slinkende groep kerkgangers waardoor het onderhoud ervan niet meer is op te brengen. Er zijn ook situaties waarin leegstand van gebouwen te wijten is aan wet- en regelgeving. Functieverlies van een beschermd monument, zoals bijvoorbeeld een oude (water-)molen, levert altijd een moeilijk herbestemmingsvraagstuk op, omdat sloop geen optie is. Een gebrek aan bestuurlijke daadkracht tot slot kan herbestemming zodanig frustreren dat deze langdurige leegstand tot gevolg heeft. (De oude kaart van Nederland, 2008)

Les Nefs du site des Chantiers, Nantes


In wat volgt wordt eerst stilgestaan bij vernieuwende manieren om met leegstand om te gaan in binnenen buitenland. Vervolgens is onderzocht waar en op welke schaal de leegstand zich in Brussel manifesteert. Tot slot brengen we de initiatieven en actoren in kaart die een antwoord proberen te formuleren op het leegstandsvraagstuk in Brussel.

1.1. KATALYSATOR VOOR STADSVENIEUWING Verschillende voorbeelden uit binnen- en buitenland tonen dat nieuw leven geven aan leegstaande gebouwen een belangrijke hefboom kan betekenen voor de (her-) ontwikkeling van een bepaalde stadsbuurt. Verschillende types leegstand worden vandaag onder handen genomen: erfgoedsites, kantoorgebouwen en leegstaande of te slopen woningen. - Vaak zijn het fabrieken of emblematische gebouwen met een duidelijke erfgoedwaarde die in onbruik zijn geraakt, getransformeerd worden, en een nieuwe functie krijgen in de culturele sector of creatieve industrie. Internationale voorbeelden zijn de metamorfose van de staalindustrie tot Welterbe in het Ruhrgebied, de herbestemming van vroegere scheepswerven in Nantes of de herinrichting van een

La Tabacalera, Madrid

Dominicanenkerk, Maastricht

Greening Detroit

| p11


Dominicanerkerk in Maastricht als boekenwinkel. In eigen land is de herbestemming van het Lamotgebouw in Mechelen een veel geciteerd voorbeeld. - Door de implosie van de kantorenmarkt zien veel steden zich geconfronteerd met grote hoeveelheden ongebruikte bureauruimte. Deze vacante vierkante meters worden meer en meer ingezet op de woningmarkt. Dit kan tijdelijk zijn voor bijv. studentenhuisvesting (o.a. het ACTA-gebouw in Amsterdam), maar nog talrijker zijn de voorbeelden van definitieve herbestemming. - Leegstaande of te slopen woningen worden niet langer aan hun lot overgelaten maar opnieuw in gebruik genomen door stadsbewoners via vernieuwende renovatieprogramma’s (Zelfbouw, Klushuizen of Samen Verbouwen in Rotterdam), als tijdelijke verblijfplaats (Hotel Transvaal in Den Haag), of gewoon als uitvalsbasis voor stadslandbouw (The Greening of Detroit). Het profiel van de initiatiefnemer voor het hergebruik van een leegstaand gebouw kan sterk variëren. Grofweg kunnen vier types actoren onderscheiden worden. Vanzelfsprekend bestaan er mengvormen en wordt er in de meeste hedendaagse projecten sterk ingezet op samenwerking: - Beleidsmakers, veelal een lokale overheid. Zij maken een visie op waarbij ze de aantrekkingskracht van hun gemeente op economisch, sociaal of toeristisch vlak proberen te vergroten. - Projectontwikkelaars of bedrijven die zich bezig houden met de ontwikkeling en verkoop van vastgoed. De transformatie van het Militair Hospitaal in Antwerpen tot ‘Groen Kwartier’, onder impuls p12 | Bewoonbaar verklaard

van Wilma en Vanhaerents, is een voorbeeld van deze aanpak - Bewoners, gedreven vanuit de ambitie om de kwaliteit van hun leefomgeving te verhogen. La Tabacalera in Madrid bijvoorbeeld werd op tijdelijke basis aan de bewoners van de multiculturele wijk Lavapies aangeboden tot de plek mogelijks definitief wordt geconverteerd tot een cultuurcentrum. Het volledige gebouw, ongeveer 30.000 m², wordt beheerd door eeen collectief van individuen die de verantwoordelijkheid dragen als gastheer voor zeer uiteenlopende events en participatieve activiteiten zoals concerten, workshops, huiswerkklassen, ... - Architecten en stedenbouwkundigen beschouwen het hergebruik van gebouwen als motor voor een bredere ruimtelijke ontwikkeling. De herbestemming van de Lingotto fabriek in Turijn van de hand van Renzo Piano kan model staan voor deze benadering. Gebouwd in de jaren 1920, werd Lingotto de grootste en meest moderne fabriek in Europa. Toen het werd gesloten in 1983, had het gebouw een grote symbolische betekenis. Het project van Piano bestond uit een radicale wijziging van Lingotto maar zonder verraad te plegen aan de geest en het gebruik van de gebouwen. De conversie van de fabriek heeft ook de stad voor een stuk veranderd. Geprikkeld door de succesvolle ingebruikname van uiteenlopende leegstaande sites en gebouwen hebben onderzoekers wereldwijd met veel belangstelling gezocht naar de randvoorwaarden voor hergebruik en de mogelijkheden om proactief leegstandsbeheer in te zetten als instrument in de ‘klassieke’ stadsplanning.


1.2. EEN OPTELSOM VAN VIERKANTE METERS

Urban Catalyst. The power of temporary use.

De oude kaart van Nederland. Leegstand en herbestemming.

Secondhandspaces. Recycling sites undergoing urban transformation.

Exacte feiten en overzichten over structurele leegstand zijn noch op nationaal, noch op gewestelijk of lokaal niveau beschikbaar. Structurele leegstand kan een indicator zijn van een slecht functionerend gebied in stad, dorp of landschap. Het kan tevens wijzen op een gebrek aan beleid of actie en dat kan betekenen dat leegstand niet wordt erkend als een urgent probleem. (De oude kaart, 2008) In het Brussels gewest heeft enkel de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij (GOMB) een zekere kennis van het leegstandsvraagstuk. Op regelmatige basis brengen zij rapporten uit over de beschikbare voorraad aan werk-, opslag- en kantoorruimte. Cijfers over de leegstand op de woningmarkt of in de publieke sector zijn veel moeilijker te achterhalen. De beschikbare informatie is vaak gedateerd, of komt slechts boven water als er een parlementaire vraag wordt ingediend. Het Vlaamse decreet betreffende het grond- en pandenbeleid legt de gemeenten de verplichting op om alle leegstaande gebouwen en woningen te inventariseren op hun grondgebied en op te nemen in een zogenaamd ‘leegstandsregister’. Voorlopig nemen niet alle gemeenten deze verplichting even ernstig op. Ook staat de centrale verwerking van deze gegevens nog niet helemaal op punt en wordt het cijfermateriaal alleen nog maar intern gebruikt.

Sefmade city. Berlin: Stadtgestaltung und Wohnprojekte in Eigeninitiative.

| p13


1.2.1. WONINGEN Sinds 1998 bestaan er geen algemene en systematisch geactualiseerde cijfertabellen meer over leegstand in Brussel omdat de gemeenten daar niet meer toe verplicht zijn. De laatste cijfers van officieel leegstaande woningen spreken over 5393 woongebouwen. De enige manier om die cijfers te vergelijken met de actuele situatie is op basis van enkele indicatoren, zoals het aantal watermeters van woningen waar een waterverbruik van minder dan 5m³/jaar wordt vastgesteld (de huisvestingscode stelt dat het minimumwaterverbruik waaronder mag worden verondersteld dat de woning leegstaat, vastgesteld wordt op vijf kubieke meter water per jaar). In 2006 ging het over 13 251 woongelegenheden (BIWD, 2006). Heel wat gebouwen beschikken vaak echter over slechts één watermeter, wat betekent dat het werkelijke cijfer van leegstaande woningen Poincarélaan, Brussel

p14 | Bewoonbaar verklaard

hoger ligt. (Corijn, 2010) Algemeen wordt daarom aangenomen dat er in het Gewest tussen 15 000 en 30 000 woningen leegstaan. 80% van die woningen behoort tot de privésector. 62% ervan is eigendom van particulieren. (Staten-Generaal van Brussel, 2009) De redenen om eigendom te laten voor wat het is, zijn divers. In 2006 werd in opdracht van de Staatssecretaris voor Huisvesting, mevrouw Dupuis, een enquête uitgevoerd onder de leden van het Algemeen Eigenaarssyndicaat over de problematiek van de leegstand. Verhuurders halen voornamelijk problemen aan met de huurder en problemen die verband houden met de buurt. Bepaalde wijken van het stadscentrum (langsheen het kanaal) zouden minder in trek zijn, alsook buurten met bepaalde economische activiteiten, zoals fabrieken, wat vaker tot leegstand zou leiden. Ook de staat van de

Stalingradlaan, Brussel

Koningslaan, Sint-Gillis


woningen vormt één van de oorzaken. Verenigingen zoals BBroW (Brusselse Bond Recht op Wonen) en Bral (Brusselse Raad voor het Leefmilieu) leggen ook de vinger op de speculatiepraktijken.

Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij, stonden er op 31 december 2011 3.429 woningen leeg (Brussels Parlement, Vragen en Antwoorden, nr. 35, 15/12/2012) :

1.2.2. SOCIALE HUISVESTING

- 2.315 woningen in renovatie waarvan : 1.788 in renovatie met een verkregen financiering; 356 te renoveren met middels een financiering nog niet werd verkregen; 171 van de Brusselse Haard waarvan de financiering nog niet nader bepaald werd. - 1.114 met een huurleegstand ‘tijdens de herstellingswerken’

Niet alleen privé-eigenaars laten hun woning leeg staan. De leegstandsproblematiek treft ook de sociale huisvestingsmaatschappijen. Delen van het patrimonium zijn aan renovatie toe en worden daarom niet meer verhuurd, andere woningen wachten op nieuwe bezetting. De verschillende huisvestingsmaatschappijen beschikken niet altijd over de nodige budgetten om te renoveren. Daardoor bestaat het risico dat sociale woningen langer leeg staan dan nodig. Meer dan 37.000 mensen staan op de wachtlijst voor een sociale woning. Volgens de officiële statistieken van de Rodenbachstraat, Vorst

Le Logis-Floréal, Watermaal-Bosvoorde

Anderlechtsesteenweg, Brussel

| p15


1.2.3. KANTOREN In de markt van bedrijven en kantoren is de relatie tussen de economische conjunctuur en leegstand evident. Na de laagconjunctuur van de afgelopen jaren is deze branche opnieuw onder de aandacht gekomen, maar in feite bestaat er een conjunctureel terugkerende mismatch tussen vraag en aanbod op de vastgoedmarkt. Dit fenomeen staat bekend als de varkenscyclus: wanneer de aanbieder op de grote vraag reageert, kan door de lange ontwikkelingstijd van een complex de vraag naar ruimte weer afgenomen zijn op het moment dat het bouwwerk gereed is. (De oude kaart, 2008) De leegstand op de kantorenmarkt in Brussel is ook te verklaren vanuit drie andere trends. Ten eerste is er de delocalisering van de tertiaire sector. Twintig jaar geleden verhuisden industrieĂŤn hun productie naar Rozendal, Hoeilaart

p16 | Bewoonbaar verklaard

de lageloonlanden in onder andere het oosten. Nu is eenzelfde beweging op gang gekomen voor de dienstensector. Een tweede trend is de kleinere werkruimte. Vroeger had een werknemer zo’n 30 vierkante meter eigen bureauruimte. De trend is om dat in te perken tot 10 à 15 vierkante meter per werknemer. De derde trend is het telewerken. Werknemers komen niet meer naar kantoor, maar werken van thuis uit en sturen hun werk electronisch door. Eind 2011 bedraagt het leegstandspercentage van de beschikbare, gecommercialiseerde kantoren 9,2%. Het percentage schommelt weinig van jaar tot jaar: 9,8% eind 2007, 8,9% in 2008, opnieuw 9,8% in 2009 en 9,5% in 2010. De Brusselse markt is vrij goed bestand tegen de grillen van de conjunctuur, maar de leegstand blijft er status quo door het blijvende overaanbod (al minstens vijf jaar). De grote

Rijksadministratief centrum, Brussel

Inter Access Park, Asse


grijze massa aan kantoren op ongunstige locaties en met slechte architectonische uitstraling zijn een aanzienlijk probleem. Het is een verspilling van ruimte en kapitaal en bedreigt de leefbaarheid van de stad. Ze vormen een grote zorg voor financiers, beleggers en omwonenden. (Dekkers, 2012) Voor drie van de vijf centrale wijken ligt het leegstandspercentage onder of slechts lichtjes boven het cijfer dat volgens de vastgoedmakelaars structureel normaal is (6%). Enkel de Louizawijk valt uit de toon: het leegstandspercentage ligt er hoger dan het gewestelijk gemiddelde. Ook in verschillende gedecentraliseerde wijken - met een vrij grote voorraad - is de leegstand nog steeds te hoog. Het leegstandspercentage 2011 is in bijna heel de 2e Kroon het hoogste van de voorbije vijf jaar, zowel in het oosten (Kolonel Bourgstraat, Plejadenlaan en Marcel Thirylaan), het zuiden (Pleinlaan, Hector Henneaulaan, Zaventem

Vorstlaan), het zuidwesten (Ukkel, Anderlecht) als het noordwesten (Sint-Agatha-Berchem, Laken). Enkel het percentage van de 2e Kroon Noord-Oost (Leopold III-laan) blijft min of meer stabiel, maar het ligt wel hoger dan het gewestelijk gemiddelde. De gedecentraliseerde wijken zijn steeds minder in trek. De gecumuleerde kantoorleegstand (13,9%) wordt er onrustwekkend. De mediane huurprijs bedraagt 160 euro/m²/ jaar. Op een verzadigde markt krijgen kandidaat-gebruikers dikwijls kortingen (die vaak vertrouwelijk blijven). De gemiddelde huurprijs in een wijk geeft wel een goed idee van de aantrekkelijkheid van die wijk: 197 euro/ m²/jaar in de Europese wijk tot 180 euro/m2/jaar in het Centrum en 169 euro/m2/jaar in de Louizawijk11, en 130 euro/m2/jaar in de gedecentraliseerde wijken als geheel. (Leegstaand 2011 in Brussel. Overzicht van het kantorenpark. 29/2012)

Sint-Lazarusplein, Sint-Joost-ten-Node

Koning Albert II laan, Schaarbeek

| p17


Vacance par quartier

Leegstand per wijk

Fig. 1 Stock et vacance par quartier Voorraad en leegstand per wijk Stock and vacancy by district

1.000.000 m2

0 m2

10 15

6

2 9

11

1

8 5

12

4

14

Vacancy by district

Vacant Leegstaand Vacant

3

Stock Vooraad Stock

13

7

and per wijk Stock and vacancy by district

Quartier Wijk District

Stock Voorraad Stock

Vacant Leegstaand Vacant

Taux de vacance Leegstand % Vacancy rate 2012

Le stock bureaux en/ Centre Région de Bruxelles- Si la vacance2.688.791 augmente légèrement 1 de Centre / Centrum 142.181(+ 0,4 %) Capitale a légèrement augmenté entre fin 2011 dans un des cinq quartiers centraux (Quartier 2 Quartier Nord m² / Noordwijk / North District 89.726 et fin 2012 : + 48.798 (+ 0,4 %). du Midi), elle 1.691.414 diminue (- 1,1 %) dans le Quartier L’importance de la vacance commercialisée (à District Louise qui était le seul à afficher un pourcen3 Quartier Européen / Europese wijk / European 3.452.926 235.811 vendre ou à louer) atteint 8,3 % du stock fin tage élevé. Elle baisse également en centre ville Quartierest Louise / Louizawijk(- /0,9 Louise 1.060.883 108.544Européen 2012. 4La baisse significative %) District et fait (- 0,9 %) et surtout dans le Quartier suite à5 deux autres (- 1,7 %). Quartier Midi diminutions / Zuidwijk / Midiconsécutives District 540.130 33.751 (- 0,3 % chacune) enregistrées dans un contexte C’est pourquoi la vacance comptabilisée dans 6 1e Couronne NE / 1e Kroon NO / Inner Ring NE 311.343 12.107 de crise économique. les quartiers centraux pris dans leur ensemble e La vacance toujours élevée sa dimiatteint 6,5 %, à199.044 peine un demi-pourcent au7 1e reste Couronne Sud / 1trop Kroon Zuid /; Inner Ring South 8.671 nution a contribué à réduire quelque peu les dessus du taux que les courtiers considèrent 92.579 4.914 8 1e Couronne SO / 1e Kroon ZW / Inner Ring SW fortes disparités entre quartiers. comme structurellement normal. 9

1e Couronne NO / 1e Kroon NW / Inner Ring NW

162.932

16.632

Le détail edes chiffres mentionnés dans le La vacance diminue également dans les quar518.835 63.870 10 2 Couronne NE / 2e Kroon NO / Outer Ring NE tableau récapitulatif permet de mieux mesurer tiers décentralisés. Elle ne touche plus que 13 % e e la tendance. Elle est clairement la baisse, les dix quartiers 135.974 pris dans leur 11 2 Couronne Est / 2 Kroonà Oost / Outertout Ring Eastdu stock dans 750.393 autant danse les quartiers centraux (tous confon- ensemble et s’écarte du seuil critique des 20 % 122.342 19.400 12 2 Couronne SE / 2e Kroon ZO / Outer Ring SE dus) que dans les quartiers décentralisés (dans dans le seul quartier où elle le dépassait (2e e e leur ensemble). 81.261 13 2 Couronne Sud / 2 Kroon Zuid / Outer Ring South Couronne NO). 669.802

4

2011

2010

2009

2008

L’arrêt développement 5,3% de tout 6,2%nouveau6,5% 6,3% immo6,1% bilier a permis d’éviter l’ajout de superficies de 5,3% 5,3% 7,6% 10,1% modéré 7,1% bureaux inopportunes face à l’intérêt que les quartiers décentralisés. 6,8%suscitent8,5% 9,6% 9,8% 9,1% 10,2%

11,3%

11,6%

8,7%

10,1%

Tussen 2011 en eind de kantoor6,2% eind 5,8% 4,2%2012 is3,9% 6,1% voorraad in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 3,9% 4,3% 5,9% 6,5% 6,8% lichtjes toegenomen met 48.798 m² of 0,4 %. De (kantoren 4,4%gecommercialiseerde 3,5% 3,9%leegstand 7,4% 9,6% die te koop of te huur staan) maakt eind 2012 5,3% 8,7% 18,2% 25,8% 21,0% 8,3 % van de voorraad uit. Na twee opeenvolgende dalingen %) in een 10,2% 9,4% (telkens 9,8% met 0,3 9,2% 6,5% context van economische crisis is de leegstand 12,3% 11,1% 10,2% 11,5% 12,7% dus opnieuw significant afgenomen (- 0,9 %). De leegstand blijft nog altijd te17,9% hoog, maar 18,1% 19,3% 17,1% 13,9% door de daling zijn de uitgesproken verschillen 15,9% 16,4% 18,5% 17,8% 17,9% tussen de wijken ietwat afgevlakt. 12,1%

14,0%

13,9%

12,7%

14

2e Couronne SO / 2e Kroon ZW / Outer Ring SW

446.059

68.254

15,3%

16,2%

12,9%

12,2%

9,4%

15

2e Couronne NO / 2e Kroon NW / Outer Ring NW

327.907

62.915

19,2%

21,1%

13,1%

15,4%

12,0%

13.035.380

1.084.011

8,3%

9,2%

9,5%

9,8%

8,9%

Observatoire des bureaux Vacance 2012 Overzicht van het kantorenpark Leegstand 2012 Office Property Observatory Vacancy 2012

Total / Totaal / Total

12,0%

Voorraad en leegstand per wijk, 2011 (Bron: GOMB 2012)

Centre Centrum Centre

p18 | Bewoonbaar verklaard

Nord Noord

Découpage géographique Pour illustrer plus schématiquement certains propos, nous avons aggloméré les cinq quartiers centraux


Er is geen rechtstreeks verband tussen de ouderdom van de gebouwen en de leegstand. Tussen de grootte en de leegstand is er daarentegen wel degelijk een duidelijk verband. In de eerste drie ouderdomscategorieën (<1950 tot 1969) is er geen uitgesproken verschil tussen de twee groottecategorieën. Het leegstands-percentage schommelt er tussen 7 en 8%. In de vier andere ouderdomscategorieën is de situatie anders. Het leegstandspercentage in de zeer grote gebouwen ligt systematisch veel lager dan in de andere. Ook hier blijkt ouderdom van geen tel: het percentageverschil tussen beide groottecategorieën is bijna even groot in de categorieën 1970-1979 en >2000. (Overzicht van het kantorenpark. Leegstaand 2011 in Brussel. 29/2012)

Âge du bâti Ouderdom van de kantoren Age of the office buildings Fig. 6

Stock et vacance par classe d'âge et catégorie de taille Voorraad en leegstand par ouderdom­ en per groottecategorie Stock and vacancy by age class and by size category

In de gemeenten, die grenzen aan het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, komen vooral kleine businessparken voor. De meeste parken zijn opgetrokken op gereconverteerde oude industriesites. Ze huisvesten middelgrote gebouwen, die opgesteld staan in paviljoenstructuur. Een doorsnee gebouw in deze parken heeft een oppervlakte van 3.500 m² en telt drie, vier verdiepingen. (Overzicht van het kantorenparkt. Leegstand 2010 in Brussel en in de rand. 27/2011)

Dat de zeer grote gebouwen ­ beheerd door institutionele investeerders en verhuurd voor een lange termijn19 ­ in trek zijn, betekent niet dat er meer grote gebouwen moeten worden opgetrokken. De Zenith­toren en het Covent Garden, om enkele recente voorbeelden te noemen, worden of werden verhuurd per delen van minder dan 10.000 m².

1.000 - 10.000 m 2

10%

Qua voorraad verschillen de zones sterk van elkaar. Buiten het Brussels gewest ligt 1.551.417 m² kantoorruimte. Vilvoorde heeft na Zaventem en Machelen de grootste kantorenvoorraad. De stad heeft het hoogste leegstandspercentage in de Rand (35%). Al even onrustwekkend is de leegstand in de Zone Luchthaven (34,4%), die zeer dicht bij die van Vilvoorde ligt. Zaventem, Machelen en Vilvoorde vertegenwoordigen samen 84% (304 gebouwen) van de kantorenvoorraad en 88% van de leegstand in de Rand. In de andere gemeenten is de voorraad kleiner. Hij concentreert zich grotendeels in het noordwesten. Grimbergen, Asse (voornamelijk Zellik) en Dilbeek hebben ongeveer dezelfde voorraad. In Wemmel is de voorraad iets kleiner. De leegstand loopt er minder hoog op (24,7%), maar blijft verontrustend. In de aangrenzende Brusselse wijk ligt het percentage veel lager (13,1%).

verschil tussen de twee groottecategorieën. Het leegstandspercentage schommelt er tussen 7 en 8%18. In de vier andere ouderdomscategorieën is de situatie anders. Het leegstandspercentage in de zeer grote gebouwen ligt systematisch veel lager dan in de andere. Ook hier blijkt ouderdom van geen tel: het percentageverschil tussen beide groottecategorieën is ei zo na even groot in de categorieën 1970­1979 en >2000.

> 10.000 m2

0%

Is de leegstand in de gedecentraliseerde wijken al structureler dan in het centrum, de situatie is er in ieder geval veel minder kritiek dan in de Rand, waar nog steeds meer dan 30% van de kantoorvoorraad leegstaat.

20%

30%

40%

< 1970

50%

< 1980

60%

< 1990

70%

< 2000

80%

> 2000

90%

100%

Vacance Leegstand Vacancy

Voorraad en leegstand per ouderdom- en per groottecategorie, 2011 La comparaison entre les différentes classes d’âge We hebben de vergelijking van de verschillende de vacance y varie entre 7 et 8% . Ce n’est (Bron: GOMB 2012) du stock de bureaux a été affinée en y distinguant pas le cas pour les quatre autres classes d’âge ; ouderdomscategorieën in de kantoorvoorraad 18

deux catégories de taille des immeubles, les très grands (>10.000 m²) et les bâtiments moyens ou grands (de 1.000 m² à 10.000 m²). Le graphique présente, par classe d’âge, les proportions de surfaces occupées et disponibles dans les immeubles comptant au moins 1.000 m², soit au total 11.280.851 m². Si l’hypothèse d’un lien direct entre ancienneté des bâtiments et vacance ne se vérifie pas – cela a déjà précisé dans les numéros précédents – un lien entre taille et vacance est par contre clairement perceptible.

le pourcentage de vacance est chaque fois nettement moins élevé dans la catégorie des très grands immeubles que dans celle des autres bâtiments. Avec ce paramètre, la relation entre vacance et ancienneté du bâti n’est pas plus établie car la différence de pourcentages, dans les deux catégories de taille, est minime entre la classe 1970­1979 et celle >2000.

verfijnd door twee groottecategorieën te onderscheiden: de zeer grote gebouwen (> 10.000 m²) en de middelgrote of grote gebouwen (1.000 m²­10.000 m²). De grafiek geeft per ouderdomscategorie het aandeel van de gebruikte en de beschikbare oppervlakten in gebouwen van minstens 1.000 m². Het betreft in totaal 11.280.851 m².

L’attractivité que suscitent les très grands immeubles, gérés par des investisseurs institutionnels et loués à long terme19, ne devrait pas susciter pour autant de trop grands

Zoals we al in de vorige nummers opmerkten, is er geen rechtstreeks verband tussen de ouderdom van de gebouwen en de leegstand. Tussen de grootte en de leegstand is er

The comparison between the different age categories in the office stock was refined by making the distinction between two size categories: very large buildings (> 10,000 m²) and medium­sized or large buildings (from 1,000 m² to 10,000 m²). The graph shows, per age category, the part of the total surface area that is occupied and the part that is still available in buildings of at least 1,000 m², or 11,280,851 m² in total.

As we mentioned in the previous numbers, there is no direct link between the age of buildings and the vacancy rate. However, a link between the size category and the vacancy rate is clearly visible. Differentiation between the two size categories is non­existent in the first three age categories (<1950 to 1969); the vacancy rate varies between 7 and 8%18. This is not the case for the other four age categories. Indeed the vacancy rate is every time less high in the very large buildings compared to that in the other buildings. The relationship between vacancy and age of the buildings is no more verified with this parameter as the difference in rates between the two size categories is minimal in the 1970­1979 and post­2000 categories. The attractiveness very large buildings have, managed by institutional investors and all leased long term19, should not create too large buildings,

| p19


5.000 m2 10.000 m2 50.000 m2

100.000 m2

200.000 m2

ance ht

0

1 km

5 km

Fig. 

cancy

Stock Voorraad Stock 1.000 m2

Vacant Leegstaand Vacant

2.500 m2 5.000 m2 10.000 m2 50.000 m2

DisponibilitĂŠ future Toekomstige beschikbaarheid Future availability

100.000 m2

200.000 m2

0

200 Review of office property Vacancy 200

1 km

Observatoire des bureaux Vacance 200 Overzicht van het kantorenpark Leegstand 200 Review of office property Vacancy 200

Geografisch overzicht van de leegstand in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in de rand, 2010 (Bron: GOMB 2011)

p20 | Bewoonbaar verklaard

5k




De businessparken in de Rand liggen vlakbij de autosnelwegen, die almaar meer dichtslibben. Bovendien is het openbaar-vervoersnet er minder dicht dan in de stad. Voorheen, toen de auto als belangrijkste vervoermiddel gold, was het de trend om weg te trekken uit de stadscentra (centrifuge beweging). Deze trend moet het nu steeds meer afleggen tegen de omgekeerde beweging: er wordt weer meer gekozen voor een kantoor in de centra omwille van de concentratie van diverse activiteiten (denk maar aan eetgelegenheid op de middag) en de bereikbaarheid met het openbaar vervoer.

1.2.4. WERKEN INDUSTRIËLE WIJKEN

OPSLAGPLAATSEN

IN

In 1997 werd om en bij de 6 miljoen m² geteld in gebouwen voor logistieke of productieactiviteiten. Het betrof gebouwen van minstens 1.000 m² of gebouwen gevestigd op sites met minstens één gebouw van die omvang plus de eventuele kleinere bijgebouwen. Bijna 15 jaar later is die oppervlakte met een miljoen m² afgenomen: meer dan 1,4 miljoen m² werd gereconverteerd voor andere bestemmingen en om en bij de 260.000 m² werd afgebroken. Intussen kwam er wel meer dan 430.000 m² bij in nieuwe gebouwen en ongeveer 250.000 m² in bestaande gebouwen. In 2011 stond 687.882 m² of 15% van de voorraad leeg. In het centrale deel zijn er relatief meer lege gebouwen (45%). Wie een plaats zoekt om productieaviteiten te vestigen, laat dit soort wijken immers steeds meer links liggen om diverse redenen: oudste gebouwen met veel verdiepingen, beperkte bereikbaarheid, mogelijke burenhinder, etc. (Overzicht van de productieactiviteiten. Evolutie 1997 – 2011. 1/2012)

| p21


Stock et vacance en 2011 Voorraad en leegstand in 2011 Stock and vacancy in 2011 Lege werk- en opslagplaatsen per industriële wijk, 2011. (Bron: GOMB 2012)

Ateliers et entrepôts vides (2011), par quartier industriel Lege werkplaatsen en opslagplaatsen (2011), per industriële wijk Empty workshops and warehouses (2011), by industrial district

50.000 m2

Ateliers vides Lege werkplaatsen Empty workshops Entrepôts vides Lege opslagplaatsen Empty warehouses



Brouwerij Atlas, Anderlecht Le stock (des sites avec un bâtiment comptant au moins 1.000 m²) totalise donc 4.714.077 m² en 2011.

La carte des ateliers et entrepôts vides montre un peu plus d’ateliers que d’entrepôts vides (respectivement 57 et 43%), mais sans différence très sensible entre eux dans les différentes parties du territoire. 687.882 m² sont vides en 2011, soit 15% du stock. La partie centrale présente une part relative plus importante d’immeubles vides (45%), ce qui traduit le progressif désintérêt pour des implantations à vocation productive dans ce type de quartiers (bâtiments les plus anciens, avec de nombreux niveaux, une accessibilité limitée et des problèmes potentiels de voisinage) (voir tableau page 51).

InBrouwerij 2011 bedraagt de voorraad (sites met een The stock (of sites with a building of at least Vandenheuvel, Sint-Jans-Molenbeek gebouw van minstens 1.000 m²) in totaal 1,000 m²) totals 4,714,077 m² in 2011. 4.714.077 m². The map of empty workshops and warehouses De kaart van de lege werkplaatsen en opslagshows slightly more empty workshops than plaatsen leert ons dat er iets meer lege werkempty warehouses (57% and 43% respectively). plaatsen dan lege opslagplaatsen zijn (57% There is no significant difference between the tegenover 43%). Er zijn geen grote verschillen different parts of the region. tussen de diverse delen van het grondgebied. 687,882 m² were empty in 2011 (15% of the In 2011 staat 687.882 m² of 15 % van de voorstock). The central part has a larger relative raad leeg. In het centrale deel zijn er relatief share of empty buildings (45%), which shows meer lege gebouwen (45 %). Wie een plaats the growing lack of interest for developments zoekt om productieactiviteiten te vestigen, laat aimed towards production in these districts (the dit soort wijken immers steeds meer links ligoldest buildings, with many floors, limited acgen (oudste gebouwen met veel verdiepingen, cess and potential neighbourhood problems). beperkte bereikbaarheid en mogelijke burenhin(see table page 51). der) (zie tabel pagina 51).

Observatoire des activités productives • n°1 • Février 2012 Overzicht van de productieactiviteiten • nr. 1 • Februari 2012 Production activities observatory • No 1 • February 2012

p22 | Bewoonbaar verklaard

 .P

30


De leegstand valt uiteen in verschillende categorieën: gecommercialiseerde leegstand (33%), sites waarvoor een project voor reconversie van de gebouwen of afbraak/heropgebouw toegestaan is (3%), sites waarvoor een officieus project bestaat of waarvoor een ontwerp bijna klaar is (32%), sites waarvoor geen project bestaat (langdurig Type de vacance (2011) verlaten vastgoed (8% en min of meer Soortonlangs leegstand (2011) Vacancy type (2011) verlaten vastgoed (19%) en tot slot sites waarvoor een precaire en vaak gedeeltelijke bezetting in aanmerking werd genomen (5%).

5%

3%

Projet autorisé Vergund project Authorised project

Autres Andere Other

33%

Disponible Beschikbaar Available

32%

Projet Project Project

19%

8%

Abandon prolongé Langdurig verlaten Long-term abandonment

Abandon Verlaten Abandonment

Soort leegstaand van werk- en opslagplaatsen, 2011 (Bron: GOMB 2012)

Comptoir Brabançon des cokes, Anderlecht

Le graphique donne la répartition des différentes catégories de vacance (ateliers et entrepôts confondus). Les 222.906 m² qui sont commercialisés totalisent 33% de celle-ci, mais ne représentent que 5% du stock, ce qui est nettement moins que le pourcentage de vacance commercialisée dans le parc immobilier de bureaux.

De grafiek toont de verdeling in de verschillende leegstandscategorieën (werkplaatsen en opslagplaatsen samengenomen). De gecommercialiseerde leegstand (222.906 m² of 33% van de totale leegstand) maakt slechts 5% van de voorraad uit. Dit percentage ligt heel wat lager dan in het kantorenpark.

Il convient cependant d’analyser en détail les différents statuts (très souvent évolutifs) que peuvent avoir les bâtiments vides sans trace aucune de commercialisation. On distingue en effet les sites :

Het loont evenwel de moeite om de diverse (en vaak evolutieve) statuten van de lege gebouwen waar geen spoor van commercialisering is, gedetailleerd te analyseren. We maken een onderscheid tussen:

1) pour lesquels un projet de conversion des bâtiments ou de démolition/reconstruction a été autorisé (c’est-à-dire ayant reçu un permis d’urbanisme), soit 3% ;

1) sites waarvoor een project voor reconversie van de gebouwen of afbraak/heropbouw toegestaan is (met andere woorden stedenbouwkundige vergunning uitgereikt): 3%;

2) pour lesquels il existe un projet officieux18 ou pour lesquels un projet est en voie d’être finalisé (la demande de permis a été déposée auprès de l’administration), soit 32% ;

2) sites waarvoor een officieus18 project bestaat of waarvoor een ontwerp bijna klaar is (de vergunning is aangevraagd bij de administratie): 32%;

3) pour lesquels aucun projet n’existe (et donc au devenir incertain) ; deux catégories peuvent être isolées : l’abandon prolongé (sur près de 15 ans, soit 8%) et l’abandon (plus ou moins récent, 19%), qui totalisent ensemble près de 190.000 m² ;

3) sites waarvoor geen project bestaat (onzekere toekomst). Daarin onderscheiden we twee categorieën die samen neerkomen op ongeveer 190.000 m²: langdurig verlaten vastgoed (meer dan 15 jaar, 8%) en min of meer onlangs verlaten vastgoed (19%);

4) pour lesquels une occupation précaire et souvent partielle a été comptabilisée, avec d’autres cas à l’occupation incertaine, dans la catégorie “autres” (5%).

4) sites waarvoor een precaire en vaak gedeeltelijke bezetting in aanmerking werd genomen en die samen met andere gevallen van onzekere bezetting zijn opgenomen in de categorie «andere»: 5%.

De verborgen leegstand – de oppervlakten die Bollinckxstraat, Anderlecht niet beschikbaar zijn op de markt – lijkt op het La vacance cachée, ou indisponible sur le mareerste gezicht enorm (67%). ché, semble, à première vue, importante (67%).

Les projets ayant reçu un permis ont été considérés comme réalisés dans les statistiques car rares sont les projets autorisés qui ne sont pas concrétisés19.

31

Projecten waarvoor een vergunning is uitgereikt, zijn in de statistieken als gerealiseerd beschouwd. Er zijn immers maar weinig vergunde projecten die niet worden gerealiseerd19.

The graph shows the distribution of the various vacancy categories (both workshops and warehouses). The 222,906 m² on the market total 33% of the vacancy but only represent 5% of the stock, which is significantly less than the vacancy rate in the office stock. Hidden or unavailable vacancies seem high at first sight (67%). However, a detailed analysis Anderlecht of the different staIndustrielaan, tuses (which change very often) of empty buildings that show no signs of commercialization is necessary. Four types of sites can be distinguished: 1) sites where a building conversion or demolishing/rebuilding project has been authorised (those that have received planning permission), i.e. 3%; 2) sites where an unofficial project18 exists or where a project is being finalised (the application for permission has been handed in to the administration), i.e. 32%; 3) sites where no project exists (whose future is therefore uncertain). Two categories can be separated: extended abandonment (for almost 15 years, i.e. 8%) and abandonment (more or less recent, i.e. 19%). Both categories taken together represent almost 190,000 m²; 4) sites where precarious and often partial occupation has been counted, with other cases of uncertain occupation, in the “others” category (5%). Projects which have received permission were considered to have been carried out in our statistics since authorised projects that do not become reality are rare19.

Observatoire des activités productives • n°1 • Février 2012 Overzicht van de productieactiviteiten • nr. 1 • Februari 2012 Production activities observatory • No 1 • February 2012

| p23


1.2.5. (PUBLIEKE) VOORZIENINGEN

1.2.6. VERDIEPINGEN BOVEN WINKELS

Stations, scholen, kerken, ziekenhuizen, voormalige kazernes, commissariaten, pastorijen, ... net zoals in veel andere steden is de lijst van de ondergebruikte en leegstaande publieke infrastructuren in Brussel erg lang. Nauwkeurige cijfers zijn echter niet voorhanden. Elke publieke instelling houdt de cijfers (als die er al zijn) voorlopig binnenskamers en alleen via de media komen we soms meer te weten over de grootorde van de beschikbare ruime. Zo staan er bijv. meer dan tien jaar na de politiehervorming nog steeds 117 rijkswachterswoningen leeg. (Brusselnieuws, 05/03/2011)

Het Brussels Gewest telt heel wat winkels waarvan de bovenverdieping leegstaat en dus niet bewoond is. Een nieuwe studie van Christos Doulkeridis, Brussels Staatssecretaris bevoegd voor Huisvesting, toont aan dat zoâ&#x20AC;&#x2122;n 1.100 tot 1.650 gebouwen met zulke onderbezetting kampen, wat neerkomt op 2.300 tot 3.400 leegstaande verdiepingen boven handelspanden. De onderbezetting varieert sterk van wijk tot wijk. 12 wijken vertegenwoordigen 60 procent van de leegstand. In de Nieuwstraat wordt 68 procent van de verdiepingen boven winkels niet benut. In de Dansaertstraat is de leegstand dan weer nihil. De onderbezetting is het grootst in de winkelstraten van de tweede kroon, de Tongerenstraat in Etterbeek, het centrum van Ukkel of de Wayezstraat in Anderlecht bijvoorbeeld. De totale onderbezetting varieert tussen de 208.000 tot

Sint-Katelijnekerk, Brussel

p24 | Bewoonbaar verklaard

Boduognatusstraat, Brussel

Hoogstraat, Brussel


totale onderbezetting varieert tussen de 208.000 tot 306.000 m², goed voor een potentieel van 3.400 tot 5.200 nieuw te creëren woningen. (Brusselnieuws, 09/01/2013) Leegstand in winkelstraten zorgt vandaag voor een gebrek aan sociale controle en geeft vooral ’s avonds een troosteloze en vaak ook onveilige indruk. Eigenaars die de verdiepingen boven hun winkels toegankelijk willen maken, kunnen vandaag in 4 gemeenten (Brussel, Sint-Gillis, Sint-Lambrechts-Woluwe en Anderlecht) rekenen op een gemeentelijke premie voor het creëren van een gescheiden toegang.

rekenen op een financiële tegemoetkoming voor het bewoonbaar maken of de renovatie van een bovenverdieping in het kernwinkelgebied.

Ook buiten de gewestgrenzen is leegstand boven winkels een probleem. Het beleid ter stimulering van het wonen boven winkels binnen het commerciële centrum van Vilvoorde kadert in het huisvestingspolitiek om meer bewoning in de binnenstad te krijgen. De eigenaars kunnen

Ook in de winkelstraten van Halle blijft een groot deel van de verdiepingen boven de etalages ongebruikt. Door deze leegstand worden deze verdiepingen niet onderhouden. Op tal van plaatsen leidt dit tot verval en verkrotting. Met het ‘bovenwinkelwonen’ probeert het stadsbestuur de leegstand weg te werken, het gevoel van veiligheid te vergroten en bijkomende woongelegenheden te creëren. De stad verleent daartoe een subsidie aan eigenaars die, onder bepaalde voorwaarden, één of meer woongelegenheden met aparte ingang creëren boven een winkelruimte. Voor zover stedenbouwkundig vergund, mag deze aparte ingang zich zowel aan de voor-, zij- of achtergevel van het pand bevinden.

Maria-Christinastraat, Laken

Charleroisesteenweg, Sint-Gillis

| p25


1.3. LEEGSTANDSPOLITI(EK)QUE IN BRUSSEL 1.3.1. DE GEMEENTELIJKE BELASTING / DE GEWESTELIJKE CEL LEEGSTAND Er bestaan verschillende middelen in de strijd tegen leegstand. Wat in de eerste plaats de gemeentelijke belasting betreft, moeten we vaststellen dat de Brusselse gemeenten niet altijd evenveel ijver aan de dag leggen om die belasting te heffen, met als gevolg dat één gemeente op twee er vandaag geen substantiële inkomsten uit haalt. Brussel-stad, Ukkel en Schaarbeek voeren bijvoorbeeld een actief beleid, zo blijkt uit het overzicht van de gemeentelijke leegstandsbelasting. Zo inde Ukkel in 2009 363.581 euro leegstandtaks. In Etterbeek daarentegen stond de teller datzelfde jaar maar op 5.040 euro. Om hieraan te verhelpen keurde de Brusselse regering in 2009 twee nieuwe maatregelen goed. Er werd een gewestelijke dienst opgericht die zich moest bezighouden met het opsporen van leegstaande woningen en indien nodig een gewestelijke leegstandsboete kon opleggen. Bovendien kregen de openbare vastgoedoperatoren en erkende verenigingen het recht om bij de rechtbank van eerste aanleg een vordering tot staking in te dienen. Die rechtbank kan de eigenaar verplichten om alles in het werk te stellen om een einde te maken aan de leegstand. De gewestelijke cel ‘leegstand’ werd uiteindelijk opgericht begin 2012. De cel heeft na een jaar activiteit een eerste balans opgemaakt. Er werden bijna 2.200 dossiers behandeld, 130 woningen kwamen terug op de markt. (Brusselnieuws, 04/05/2013) Op basis van eigen onderzoek en klachten van erkende p26 | Bewoonbaar verklaard

verenigingen, werden ondertussen een honderdtal ingebrekestellingen verstuurd naar de eigenaars van leegstaande woningen. (art. 23 #51, Driemaandelijks dossier van de BBROW, 2013) 1.3.2. JURIDISCHE INSTRUMENTEN In de eerste plaats is er het ‘opeisingsrecht van leegstaande woningen’, beter gekend als de zogenaamde wet-Onkelinx. Deze wet geeft aan de burgemeester de mogelijkheid om leegstaande woningen op te eisen voor de huisvesting van thuislozen en combineert twee voordelen: een stok achter de deur voor eigenaars van leegstaande woningen en een mogelijke oplossing voor thuislozen. Over deze wet was in de jaren 1990 heel wat te doen, maar ze is tot nu toe slechts één keer toegepast. Eén van de voornaamste hinderpalen voor de uitvoering is het feit dat de gemeente zelf niet over een leegstaand gebouw mag beschikken dat als woning kan worden gebruikt. In de praktijk hebben de gemeenten vaak een leegstaand gebouw in hun patrimonium. (art. 23 #51, Driemaandelijks dossier van de BBROW, 2013) Van het openbaar beheersrecht dat in 2003 werd ingevoerd en op grond waarvan de openbare operatoren leegstaande gebouwen – zelfs tegen de zin van de eigenaar – in beheer kunnen nemen, werd nog geen gebruik gemaakt in de hoofdstad (er werden wel twee projecten aangekondigd in de gemeenten Elsene en Sint-Gillis), hoewel tegelijkertijd (2006) een fonds voor de prefinanciering van – noodzakelijke – renovatiewerken in de woningen werd opgericht. Het openbaar beheersrecht werd eveneens ingevoerd in Vlaanderen en Wallonië,


maar heeft er nauwelijks meer succes. (StatenGeneraal van Brussel, 2009) 1.3.3. LEEGSTANDSBEHEER Leegstandsbeheer is een concept dat twintig jaar geleden al in Nederland werd ontwikkeld en de laatste jaren ook in de rest van Europa opgang maakt. Er zijn tal van ondernemingen op de markt die zich bezighouden met leegstandsbeheer: Interim Vastgoedbeheer, Entrakt, Camelot (Lancelot), Fmt,... Het principe van leegstandsbeheer is eenvoudig: een onderneming biedt, tegen betaling, verschillende diensten aan voor het beheer van een leegstaand pand: bewaking overdag of â&#x20AC;&#x2122;s nachts, tijdelijk gebruik (via bijv. ateliers) en bewoning of regelmatig onderhoud. De leegstaande panden kunnen zowel woningen zijn als kantoren, fabrieken, scholen, ziekenhuizen,... Het argument waarmee de leegstandsbeheerders de eigenaar proberen te overhalen is dat wanneer het pand niet wordt bewaakt het snel zal worden gevandaliseerd of gekraakt en dus waarde verliest. Een ander voordeel voor de eigenaar is dat zijn pand dat tijdelijk wordt bewoond, niet zal worden getroffen door een leegstandstaks, zelfs wanneer de gebruikers maar een klein deel van het gebouw bezetten. Op dit moment verblijven bijvoorbeeld slechts 9 personen in de vroegere lokalen van het Minisisterie van FinanciĂŤn. Een enorme ruimte die onderbenut wordt. (Art.23 #51. Driemaandelijks dossier van de BBROW, 2013) Wanneer de eigenaar van het pand kiest voor tijdelijke bewoning, dan houdt de leegstandsbeheerder zich bezig met de selectie en opvolging van de bewoners,

die met de leegstandsbeheerder een tijdelijke gebruiksovereenkomst tekenen. Hiervoor betalen ze een maandelijkse vergoeding. 1.3.4. TIJDELIJKE BEZETTINGSPROJECTEN De bezetting van leegstaande gebouwen bestaat in verschillende vormen: individuele krakers, collectieve kraken, projectmatige bezettingen, symbolische acties... Sommige van die bezettingen zijn, na onderhandelingen met de eigenaar, omkaderd door tijdelijke bezettingsovereenkomsten. In Brussel heeft de bezetting van de Koningstraat 123 en de overeenkomst die werd gesloten met het Waalse gewest als model gediend voor de latere projecten. De tijdelijke bezettingsovereenkomst of bezetting ter bede wordt net als een huurovereenkomst gekenmerkt door een vergoeding, maar verschilt door de duur van de overeenkomst die omwille van objectieve redenen meestal van onzekere, precaire duur is. Die objectieve redenen zijn een evenement waarvan de datum niet met zekerheid kan worden vastgelegd: verkoop, begin van renovatiewerken, erfenisprocedure, onteigening... Het project van nieuwe Brusselse huisvestingscode geeft aan de sociale huisvestingsmaatschappijen de missie om tijdelijke bezettingsovereenkomsten aan te gaan voor hun leegstaande sociale woningen.

| p27


1.3.4. HERGEBRUIK Hergebruik betekent het opnieuw gebruiken. Recycling is een synoniem voor hergebruik. Binnen dit onderzoek gaat het concreet om het hergebruik van bestaande gebouwen of terreinen in functie van wonen, bedrijvigheid, cultuur, recreatie, gemeenschapsvoozieningen... Essentieel is dat door hergebruik geen nieuwe ruimte wordt aangesneden en reeds gebruikte, maar minder optimaal benutte of verlaten ruimte opnieuw kan ingevuld worden. Hergebruik is natuurlijk niet nieuw. Het gebouw op het Koningsplein waar vandaag het Brussels Info Place is ondergebracht is daarvan sprekend bewijs. Het gebouw werd opgericht in 1776. Het werd vervolgens opgedeeld in appartementen en commerciële ruimtes waaronder vanaf 1830 een grand café en een beroemde boekenwinkel. In het begin van de twintigste eeuw werd het de vestigingsplaats voor Lloyds & National Provincial Foreign Bank Ltd. Er werd aan de inrichting gesleuteld en een nieuwe inkomsthal, een lokettenzaal en verschillende bureaus werden voorzien. Vanaf 1984 deed het gebouw dienst als Ministerie van het Brussels Gewest om uiteindelijk recent een protocollaire en culturele functie te krijgen als Brussels Info Place. Niet elk gebouw krijgt bij functieverlies meteen een tweede leven. Vaak gaat er kostbare tijd verloren waardoor het gebouw verloedert en hergebruik steeds minder evident wordt.. In Brussel zijn het vooral kantoren die op een relatief structurele manier hergebruikt worden. Tussen 1997 en 2011 werd een oppervlakte van bijna 550.000m² p28 | Bewoonbaar verklaard

reconversies vergund, twee derde daarvan werd bestemd voor woningen en rusthuizen, een zevende voor diverse voorzieningen (scholen, plaatsen voor erediensten,...) en de rest voor uiteenlopende doeleinden (hotels, winkels,...). (Gisteren kantoren vandaag woningen 2013) Niettemin is de reconversie van verouderde kantoren en administratieve gebouwen tot woningen geen wondermiddel dat het grote overaanbod van kantoren volledig zal wegwerken. Door de aangroei van het kantorenpark in dezelfde periode is het aandeel van de leegstaande ‘voorraad’ zelfs constant gebleven. Naast bureauruimte zijn het vooral gebouwen die hergebruikt worden:

publieke

- De oude Anglicaanse kerk vlak bij de Waterloosesteenweg en de Elsensesteenweg, is getransformeerd tot restaurant en danszaal Brussels Info Place


10.000 m2

5.000 m2

2.500 m2

500 m2

1997 - 2010 2011

Carte 1 Kaart Office area ≥ 500 m² for redevelopment, authorised frrom 1997 to 2011. Map

Commerce Handel Commercial premises

2011.

Logement Woning Housing

15 JA

RS

Équipement (hors ambassade) Voorziening (met uitzondering 1997 à 2011. van ambassades) vanEquipment 1997 tot en met (excluding embassies)

ANS -

Autre (hôtels, etc.) Andere (hotels, enz.) Superficie de bureaux ≥ 500 m² à convertir,Other autorisée de (hotels, etc.) Te converteren kantooroppervlakte ≥ 500 m², toegestaan

EA

‘Spirito’. Voor de Helmet-, de Sint-Katelijne- en de Sint-Hubertuskerk bestaan vage plannen voor herbestemming. - De stations Kapellekerk en Congres worden gebruikt als concertzaal, atelier- en tentoonstellingsruimte. - In een voormalige kazerne op het Daillyplein staat een grootschalig woonproject in de steigers

25.000 m2 15.000 m2

20.000 m2

AR-Y

Pour cette carte, la notion de bureau inclut les activités de production de biens immatériels (4 permis de conversion). Voor deze kaart omvat het begrip kantoor ook de activiteiten voor de vervaardiging van immateriële goederen (4 conversievergunningen). For the purposes of this map, offices includes activities for the production of intangible goods (4 redevelopment permits).

Observatoire des bureaux Permis 2011 Overzicht van het kantorenpark Vergunningen 2011 O

20.000 m2 10.000 m2

5.000 m2

2.500 m2

Lokalisatie van de bestemmingswijzigingen van kantoren toegestaan tussen 1997 en 2010. Kantooroppervlaktes > 500 m² (Bron: BROH 2012)

25.000 m2 15.000 m2

500 m2

1997 - 2010 2011

Autre (hôtels, etc.) Andere (hotels, enz.) Other (hotels, etc.)

Équipement (hors ambassade) Voorziening (met uitzondering van ambassades) Equipment (excluding embassies)

Commerce Handel Commercial premises

Logement Woning Housing

| p29


2. COLLECTIEVE WOONVORMEN

p30 | Bewoonbaar verklaard


In België is er, in tegenstelling tot sommige andere landen in Europa weinig traditie van collectief wonen. In ons land betrekt 39% van de huishoudens een huis in open of halfopen bebouwing tegen 34% een rijhuis en 26% een appartement. (Eurostat, 2007). Een kleine 70% van de woningvoorraad is in privéeigendom, de overige 30% is beschikbaar op de private huurmarkt en in beperkte mate toegankelijk via sociale huisvestingsmaatschappijen. Volgens Bruno Parasote, auteur en voorzitter van ‘Eco Quartier Strasbourg’ zijn er drie grote crississen, die ons goedschiks of kwaadschiks dwingen om andere manieren van wonen en actieve solidariteit te vinden (Colloquium ‘Duurzaam wonen: de rol van steden’ 26-27 november 2012):

INDIVIDUALISME, EEN HUISVESTINGSCRISIS

FACTOR

IN

DE

De huisvestingscrisis is één van de voornaamste zorgen van de Europese regeringen geworden. Toegang tot eigendom, of alleen al het feit van ergens te wonen, worden hoe langer hoe moeilijker. Dat is te wijten aan verschillende redenen: een grote ruimtevraag vanuit een demografische druk op de steden, speculatie op de vastgoedmarkt, stijging van de kostrpijs van materialen, nieuwe reglementaire verplichtingen... In strijd met een intragenerationale gezinswoning ontwikkelt onze maatschappij nu een eenmanswoning, op maat, met grote oppervlakten in verhouding tot het aantal bewoners. Dus een groeiende woninggrootte en een dalende woningbezetting. Hoewel deze oplossing vanuit persoonlijk standpunt te begrijpen is, heeft ze belangrijke gevolgen voor het budget van de betrokken personen en op de kwaliteit van ons gemeenschapsleven. De toekomstige leefen woonpatronen vragen om een meer flexibele woonoplossing. De villa op de verkaveling is niet langer het antwoord, net zoals het modale kerngezin niet langer de norm is. Goede groepswoningbouw herstelt de noodzakelijke bemiddeling tussen community en privacy en springt creatief om met het spanningsveld tussen de kwaliteit van de individuele woning en de meerwaarde van het ‘samenhangend geheel’. (Wonen in Meervoud, 2013)

Woonsituatie in de 27 Europese lidstaten (Bron: CECODHAS Housing Europe 2012)

| p31


SPRAWL OF DE GROEICRISIS VAN DE STEDEN

mheid als richtsnoer Toename ruimtegebruik per persoon in Nederland (Bron: Rudy Uytenhaak)

Grootte van de Belgische woning in vergelijking met andere Europese lidstaten (Bron: Bartiaux 2005)

p32 | Bewoonbaar verklaard

In rechtstreeks verband met de huisvesting maakt de stad ook een groeicrisis door ten gevolge van de stedelijke uitbreiding. De afstanden die burgers dagelijks afleggen zijn de laatste decennia constant gegroeid. De permanente opstopping van de wegen en de onontkoombare prijsstijging van de brandstoffen bedreigen diegenen die ervoor gekozen hebben om op het platteland te wonen maar in de stad te blijven werken. Sinds 1990 is de bebouwde oppervlakte voor Woningen in Vlaanderen bijvoorbeeld met liefst 43 procent gestegen. Opnieuw in Vlaanderen werd er in 2010 alweer 25 vierkante kilometer bijgebouwd, waarvan 16 vierkante kilometer voor woningen. Dat komt neer op een slordige 1.488 voebalvelden aan woningen. We moeten er voor zorgen dat de stad begeerlijk is en kwaliteiten vinden die ons toelaten de lokroep van het ‘huisje-tuintje’ te temperen. Een herdefiniëring van wat een flat en het leven in de stad is, is dus broodnodig.


EEN CRISIS VAN DE NATUUR EN VAN ONS MAATSCHAPPELIJK MODEL De derde crisis, die door de twee voornoemde crisissen teweeggebracht werd, is die van het milieu. Voor de huisvesting dringt zich, net als voor andere sectoren, een nieuw tijdperk op: vernieuwende en sobere antwoorden moeten aangevoerd worden door ieders deelname aan een collectieve inspanning om het leven op aarde duurzaam veilig te stellen. Collectief wonen is, naast andere oplossingen die nog bedacht moeten worden, een antwoord dat we vanaf vandaag in de praktijk kunnen omzetten.

Stedelijke uitbreiding, de metafoor van het ei

Collectieve woonvormen zijn bij uitstek geschikt voor de uitbouw van een aantal collectieve voorzieningen: gemeenschappelijke verwarmingssystemen, zonneboilers, opvang en distributie van hemelwater, zuiveren van afvalwater tot bruikbaar grijs water, bodeminfiltratie van overtoliig regenwater... De collectieve uitwerking van dergelijke technieken is vele malen efficiĂŤnter dan de individuele aanpak. Dit betekent niet aleen ecologische winst maar ook besparing. En mits goed toepgepast wordt de individuele bewoner ontlast van diverse beheers- en onderhoudstaken. (Wonen in Meervoud, 2013) We zouden kunnen concluderen dat net zoals het tijdperk van de fossiele brandstoffen stilaan op zijn grenzen stuit, er ook een einde komt aan de oneindige voorraad vierkante meters. Net zoals er werk wordt gemaakt van alternatieve energiebronnen, moet er ook onderzoek worden opgstart naar alternatieve woonvormen.

| p33


2.1. WHAT’S IN A NAME? Collectief wonen is niet zomaar onder één noemer te vatten. Bij centraal wonen bijv. gaat het om autonome privéwoningen met een minimum aan gemeenschappelijke ruimte (tuin, wasplaats, eventueel werkatelier), terwijl het bij een woongroep meer om privékamers in een grote woonst gaat. Toch hebben samenhuisprojecten drie gemeenschappelijke kenmerken: - participatief proces: bewoners participeren actief aan het project. De belangrijke beslissingen worden genomen in een gemeenschappelijke vergadering van alle bewoners. - een intentionele gemeenschap: de bewoners kiezen bewust voor een stuk gemeenschappelijkheid. Dat uit zich in de constructie en de organisatie van de site. Plaatsen waar kinderen kunnen spelen worden bijvoorbeeld centraal gepland. - gemeenschappelijke voorzieningen: elk project heeft een gemeenschappelijke ruimte: speelruimte voor de kinderen, ruimte voor ontmoeting of een gezamenlijke maaltijd, een gezamenlijke werkplaats of washok, gemeenschappelijke fietsen of wagen enz. Deze kenmerken zijn cumulatief. Geen van deze kenmerken is uitsluitend bij collectieve woonvormen terug te vinden. Ook bewoners van appartementsgebouwen moeten het gebruik en het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes onder elkaar regelen. Het unieke karakter schuilt in de combinatie van die drie kenmerken. Projecten kunnen sterk variëren, bijvoorbeeld wat de vorm van betrokkenheid betreft. Die kan minimaal zijn, bijv. p34 | Bewoonbaar verklaard

een gemeenschappelijke tuin of vergaderlokaal, maar kan ook breder worden ingevuld. Zo kunnen bewoners samen kinderoppas organiseren, kan er sprake zijn van een overeenkomst in het kader van intergenerationeel wonen of kunnen projecten zich inschakelen in de buurt of wijk, door de gemeenschappelike ruimte ook ter beschikking te stellen voor wijkactiviteiten. (Voorstel van resolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te ondersteuen en te labeliseren, Brussels Hoofdstedelijk Parlement, 23 mei 2001) De verschillen in collectieve woonvormen kunnen geconditioneerd worden door de volgende factoren (Samenhuizen in België, 2010): - graad van gemeenschappelijkheid - grootte van de gemeenschap - bijzondere doelgroep of niet (senioren, jongeren, alleenstaande ouders, kansarmen,...) - juridische structuur (eigenaarsstructuur, lid- , maatschapsvorm, ...) - duurzaamheid van het engagement - bijzondere accenten (ecologisch, spiritueel, woonwerk, zorgaanbod,...) Voor dit onderzoek maken we een onderscheid in collectieve woonvormen: op basis van de graad van gemeenschappelijkheid en de doelgroep (centraal wonen, cohousing, groepswonen, leefgemeenschap en zorgwonen) volgens de juridische structuur en het opdrachtgeverschap (coöperatieve woningbouw, bouwgroep, community land trust) die aan de oorsprong liggen van de collectieve woonvorm.


2.1.1.CENTRAAL WONEN Bij centraal wonen woont iedereen in zijn eigen huis rond een gemeenschappelijke tuin of een binnenplaats. Er zijn ook altijd een aantal ruimtes zoals een garage of een wasplaats, waar de bewoners samen verantwoordelijk voor zijn. Een groep die centraal woont, vormt een eigen entiteit in de buurt. Soms kunnen de buurtbewoners ook gebruik maken van de open ruimte. (Wonen zonder zorg(en), 2012) Deze vorm van collectief wonen biedt de belangrijkste woonkwaliteiten van het individueel gebouwde huis. Het garandeert privacy en intimiteit, biedt kwalitatieve woonruimtes en een eigen buitenruimte (tuin, terras of patio). Maar het is meer dan de loutere vermenigvuldiging van woningen. Door de doordachte groepering van de woningen, de goede architectuur en bestudeerde planontwikkeling, de met zorg vormgegeven semipublieke en publieke ruimtes, de wijze van inpassing en het aanwenden van schaalvoordelen, komen andere meerwaarden in bereik. (Wonen in meervoud, 2013) Enkele voorbeelden van centraal wonen: Sargfabrik (Wenen), Vrijburcht (Amsterdam), D-factory (Deurne), Mère Jeanne (Antwerpen), De Haringrokerij (Antwerpen), Comptoir Sucrier (Antwerpen), De molen van Rotselaar 2.1.2. COHOUSING

dagelijks) de kans krijgen om samen te eten. Er zijn daarnaast nog een kinderruimte, een zithoek, en meestal gastenkamers, een hobbyruimte, een bureautje of nog meer. (Samenhuizen in België, 2010) Enkele voorbeelden van cohousing: Lilac (Leeds), Färdknäppen (Stockholm), Trudeslund (Kopenhagen), [ro*sa] (Wenen), Vinderhoute (Lovendegem), La Grande Cense (Clabeq) 2.1.3. WOONGROEP In een woongemeenschap leven de bewoners echt samen. Behalve de slaapkamers zijn alle ruimtes gemeenschappelijk, en de bewoners doen ook heel veel samen. In sommige gevallen gaat het om een huis dat wordt gedeeld door studenten of jong-werkenden. Privé is er meestal een (slaap-) kamer, soms een zithoek, de rest van het huis is gemeenschappelijk. Een woongroep van ouderen is een zeer bewuste keuze en vraagt een grote betrokkenheid. Je kunt het vergelijken met een studentenhuis, maar dan als oplossing voor ouderen en voor de lange termijn. Meestal gaat het om een eerder kleine groep van drie tot vijf ouderen. Het vertrekpunt is dat ze samen leven en ook voor elkaar zorgen. Ze helpen elkaar om inkopen te doen, te koken, het huishouden te doen, enzovoort. Ze eten samen, kijken samen tv en brengen veel tijd door met elkaar. (Wonen zonder zorg(en), 2012)

Iedere bewoner heeft zijn eigen autonome ‘unit’ met sanitair en keuken (of kitchenette). Er zijn zeer uitgebreide gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen. Niet enkel parking, clubhuis en wasserette, maar ook steeds een keuken/eetzaal waar bewoners meerdere keren per week (soms | p35


2.1.4. LEEFGEMEENSCHAPPEN Het gaat om gemeenschappen met een eerder duurzaam karakter waar de graad van gemeenschappelijkheid groter is dan in centraal wonen of cohousing. De meeste maaltijden zijn er bijvoorbeeld gemeenschappelijk. De privé-ruimte is doorgaans beperkt. Er bestaat meestal een zekere ideologische factor die de bewoners bindt: religie, ecologie en/of solidariteit bijvoorbeeld. Doordat er meer activiteiten gezamenlijk georganiseerd worden moet er ook meer onderling overleg gebeuren tussen de bewoners. 2.1.5. ZORGWONINGEN In een kangoeroewoning woont een alleenstaande oudere of een ouder echtpaar samen met een jong gezin of met een jongere alleenstaande. Ze delen hetzelfde huis, maar wonen apart. Dat doen ze niet zomaar. Het doel is als goede buren samen te leven, en ook voor elkaar te zorgen waar kan. De bewoners zijn geen familie van elkaar. Als dat wel zo is, spreken we niet over kangoeroewonen, maar over duplexwonen. (Wonen zonder zorg(en), 2012) Wie graag zelfstandig woont en ook zeker wil zijn van goede verzorging, kiest best voor een aanleunwoning. Deze woningen horen altijd bij een woonzorgcentrum, een lokaal dienstencentrum, een dagverzorgingscentrum of een herstelverblijf. Tijdens de openingsuren kan je daar altijd terecht voor zorg op maat of voor diensten zoals warme maaltijden, verpleging, hygiënische zorg, hulpmiddelen, kapper of pedicure, enzovoort. Je kunt er ook deelnemen aan activiteiten. Het voordeel van een aanleunwoning p36 | Bewoonbaar verklaard

is dat je zeker bent dat je er op je oude dag kunt blijven wonen, ook als je zorgbehoevend wordt. Ook voor koppels waarvan één van beiden zorg nodig heeft, is het een goede oplossing. De ene partner kan in het woonzorgcentrum verblijven, de andere vlakbij in de aanleunwoning. In een aanleunwoning leef je zoals in een gewoon huis. Er zijn vaak winkels vlakbij, je kunt zelf naar de post of de bank, en wie daar zin in heeft kan altijd iets gaan eten of drinken in de buurt. Je kunt thuis ook familie of vrienden ontvangen, net als vroeger. Daarnaast is er ook de gemeenschappelijke ruimte van de aanleunwoningen of het zorgcentrum. Deze bijzondere projecten testen meervoudig bruikbare formules uit van individueel wonen in combinatie met gemeenschappelijke voorzieningen en zijn dus inzetbaar om één van de meest cruciale woonvraagstukken van de toekomst te beantwoorden: hoe kunnen we privacy, kwetsbaarheid en zelfstandigheid verzoenen met zorg, ondersteuning, collectieve voorzieningen, sociale en ruimtelijke integratie? (Wonen in Meervoud, 2009)


TYPES GEMEENSCHAPPELIJK WONEN woongemeenschap, habitat collectief (B), intentional community, collaborative community (US, UK), wohnprojekt (D) Autonome privé-woonsten + gemeenschappelijke delen

Privé kamers in een grote woonst Huishouding volledig samen

Gedeelde ruimte beperkt

Gedeelde ruimte uitgebreid

Huishouding ten dele samen

tuin, garages, wasplaats, en eventueel clubhuis, werkatelier, …

tuin, garages, wasplaats, … maar ook eetzaal, keuken, zithoek, speelkamer, hobbyruimte, werkatelier, logeerkamers, e.a. …

meestal 3 tot 8 units

= centraal wonen

= cohousing

= woongroep

= leefgemeenschap

centraal wonen (B, NL), habitat groupé (B), self-developed condominium (US), atrium siedlung (D), …

cohousing (B, US, UK), centraal wonen (NL), co-voisinage (FR), cohabitat (CA), boffaelleskaeber (DK), kollektivhus (S), boligbyggelag (N), kibbutz (ISR), …

woongroep (B, NL), friends-wonen (B, NL), co-location (B, F), share house (US), wohngruppe (D), …

leefgemeenschap (B, NL), commune (B, US), communauté (B, F), …

tweewoonst: duo-wonen, kangoeroe wonen, homeshare (US), …

vaak maaltijden samen

tijdelijk: gemeenschapshuis

meestal meer dan 8 units Meeste maaltijden samen

spiritueel: klooster, abdij, begijnhof

<< losser gemeeschappelijkheid dichter >> (ruimtes, voorzieningen, activiteiten, …)

Types gemeenschappelijk wonen (Bron: Samenhuizen vzw. 2010)

| p37


2.1.6. COÖPERATIEVE WONINGBOUW

2.1.7. BOUWGROEP

Wereldwijd worden steeds meer betaalbare huurwoningen gebouwd en beheerd via coöperatieven. Ook in België zouden coöperatieven voor de nodige woonzekerheid kunnen zorgen in een zwak uitgebouwde huursector. Een belangrijke trendsetter op vlak coöperatieve woningbouw is de stad Zürich. In 1998 stelde Zürich zich tot doel om binnen de tien jaar de bouw van 10.000 grote gezinswoningen aan te moedigen. Met de middelen van de gemeentelijke en coöperatieve woningbouw leidde dit programma tot een ware ‘bouwboom’ waaraan een aantal interessante en innovatieve groepswoningbouwprojecten te danken zijn. De zogenaamde coöperatieve woningbouwverenigingen (bijv. Baugenossenschaft Mehr als Wohnen) zorgen voor een sociaal evenwicht in een overdreven duur geworden woningmarkt. Ze bieden huurwoningen aan die aanzienlijk goedkoper zijn dan vergelijkbare eigendomswoningen. Hun huurders zijn mede-eigenaars van de coöperatieve vereninging en stemmen in openbare vergaderingen op een democratische manier over strategische beslissingen. (Wonen in Meervoud, 2009)

In Duitsland is de Baugruppe een bekend verschijnsel. Een Baugruppe is een groep mensen die ervoor kiest om gezamenlijk een woningbouwproject te ontwikkelen. Zonder tusenkomst van een ontwikkelaar en makelaar kunnen zijn daarmee tot 20% op de gebruikelijke verkoopprijs besparen. Anders dan bij een klassieke projectontwikkelaar hebben de mensen van een Baugruppe een echte invloed op ontwerp, indeling en afwerking van de woning. Baugruppen verankeren zich steeds sterker in de Duitste stadsontwikkeling. In steden als Tübingen, Stuttgart, Freiburg en Hamburg is een Baugruppe allang geen uit de hand gelopen hobby van architecten meer. Hamburg laat zien dat zij Baugruppen op meerdere vlakken zeer serieus neemt. Allereerst wordt rond de 20% van alle voor etagebouw geschikte kavels, die in bezit van de stad zijn, voor Baugruppen gereserveerd. Daartoe heeft de gemeente de Agentur für Baugemeinschaften opgezet. Deze afdeling registreert belangstellenden en begeleidt de groep van kavel tot oplevering van het gebouwde complex. Ook in Berlijn ontstaan steeds meer Baugruppen. Berlijn is als stad failliet en heeft daardoor geen subsidiemogelijkheden meer voor Baugruppen. Wel heeft de stad het zogeheten Baulückenmanagement opgericht. Zij inventariseert lege kavels in Berlijn die bebouwd kunnen worden. Sinds januari 2009 is een testfase opgestart voor kavels die aan Baugruppen beschikbaar worden gesteld. Daartoe worden Baugruppen extra geprikkeld om hun bijdrage op ecologisch, sociaal en architectonisch vlak hoog te houden. (Wonen in Meervoud, 2009) In België werkt het Stadsontwikkelingsbedrijf Gent samen met een bouw- en woongroepvoor een project op de Tolhuislaan.

p38 | Bewoonbaar verklaard


44

45

original model original model

BERLIN BAUGRUPPE (succesvolste versie)

1

COMMUNITY LAND TRUST

INITIATOR Architect

NON PROFIT ORGANISATIE

3 zoekt

zoekt

betaalt

kt zoe

LENIN G

aalt

BOUWKOSTEN

an ft eig en aa rv

TERREINEN en CONCEPT en ARCHITECT

blij

BOUWKOSTEN

LENIN G

bet

bet

individuele BANKLENING

enige ontwerpinspraak

PLOT en CONCEPT

B

aalt

INWONER INWONER INWONER INWONER INWONER

origineel model GEBOUW

COOP ZURICH

INWONER

bezit delen

GE BOUW op TERREINEN

lid INWONER

2

lid INWONER lid INWONER

zoekt

lid INWONER

ks

m

ta

be

LANGE TERMIJN Initiële betaling BANKLENING, Eventueel gega randeerd door de overheid

INITIATOR COOP

lid INWONER

lid INWONER

zoekt

lid INWONER

initiële betaling

aa

ij

el

nd

t al

lid INWONER

TERREINEN en CONCEPT en ARCHITECT

BOUWKOSTEN

Drie MODeLLeN OPDrACHTgeVer — Bouwgroepen, coöp munity Land Trusts, lende manieren een persoonlijke en colle maatschappelijke w

GEBOUW

Uiteenlopende vormen van opdrachtgeverschap bij collectief wonen (Bron: Brochure BWMSTR. Pilootprojecten wonen, 2013)

| p39


2.1.8. COMMUNITY LAND TRUST

De ‘community land trust’ zet vooral in op niet van de grond. Dat is een essentiële voorwaarde betaalbaarheid door de grondeigendom uit de om het wonen betaalbaar te maken, zowel voor woningkost te halen en onder te brengen in een huurders als voor eigenaars. De derde pijler is de collectief (of publiek) beheerde trust. (Ryckewaert, community, de gemeenschap die mee beslist over 2012) Een CLT is een organisatie die individuele de doelstellingen van de trust. Concreet wordt eigendomsrechten van woningen combineert met de trust bestuurd door een orgaan dat voor één het collectieve eigendom van de grond waarop de derde bestaat uit de grondeigenaar (de overheid, woningen staan. Het doel: betaalbare woningen sponsors,…), voor één derde uit de bewoners van de aanbieden aan kansengroepen. De organisatie – CLT en voor één derde uit bewoners en organisaties de trust – stelt via een erfpachtformule grond ter uit de buurt. beschikking aan individuele bewoners of aan een gemeenschap. Een Community Land Trust steunt op LECTIVITEIT COLLECTIVITEIT TYPE LEEGSTAND COLLECTIVITEIT VITEIT COLLECTIVITEIT COLLECTIVITEIT COLLECTIVITEIT COLLECTIVITEIT TYPE LEEGSTAND EGSTAND TYPE LEEGSTAND TYPE LEEGSTAND drie pijlers. DeCOLLECTIVITEIT eerste is TYPE deLEEGSTAND trust, de bestuursvorm TYPE LEEGSTAND TYPE LEEGSTAND TYPE LEEGSTAND VS LEGSTAND VS LEGSTAND AND VS LEGSTAND VS LEGSTAND VS LEGSTAND VS LEGSTAND VS LEGSTAND die de gronden in eigendom heeft. De tweede is de scheiding tussen de grond en de woning die erop TYPE COLLECTIVITEIT COLLECTIVITEIT LLECTIVITEIT TIVITEIT TYPE TYPE COLLECTIVITEIT VS LEGSTAND TYPE COLLECTIVITEIT TYPE COLLECTIVITEIT COLLECTIVITEIT TYPE TYPE COLLECTIVITEIT staat. Wie op de grond van de COLLECTIVITEIT CLT een woning aankoopt, is dus alleen eignaar van de woning, maar TYPE COLLECTIVITEIT TYPE LEEGSTAND

TYPE LEEGSTAND

WOONENTITEIT

COLLECTIVITEIT WOONENTITEIT WOONENTITEIT VS LEGSTAND

WOONENTITEIT OONENTITEIT WOONENTITEIT WOONENTITEIT KAMER

KAMER

KAMER

WOONENTITEIT WOONENTITEIT TYPE LEEGSTAND

COLLECTIVITEIT VS LEGSTAND

TYPE LEEGSTAND

WOONENTITEIT

KAMERKAMER

KAMERKAMER

KAMER

TYPE COLLECTIVITEIT

TYPE COLLECTIVITEIT Gestapeld Individueel wonen COLLECTIVITEIT wonen TYPE LEEGSTAND VS LEGSTAND

Centraal wonen

Cohousing

WOONENTITEIT

Kangoeroewonen

Aanleunwonen

Woongroep

Leefgemeenschap

KAMER

WOONENTITEIT

TYPE COLLECTIVITEIT

Woonentiteit WOONENTITEIT KAMER Kamer

p40 | Bewoonbaar verklaard

KAMER

Gemeenschappelijk

KAMER KAMER

Coöperatieve woningbouw

Bouwgroep

Community Land Trust


2.2. DE KRITISCHE MAAT VAN HET COLLECTIEVE

2.2.1. ECOLOGISCH EN ZUINIG RUIMTEGEBRUIK

Al jarenlang zijn we België aan het verkavelen. In veel gevallen wordt gewerkt met een stedenbouwkundige studie of een masterplan op stedenbouwkundige schaal dat vervolgens naar een verkavelingsdossier wordt vertaald. Op basis van dit goedgekeurde verkavelingsdossier kunnen dan architectuurprojecten kavel per kavel ontwikkeld worden. Het masterplan en het verkavelingsplan verdelen de ruimte in twee: private, lees verkoopbare, en publieke ruimte.

Gemeenschappelijke woonvormen zijn ecologisch. Enkel al het gebruik van minder ruimte maakt de ecologische voetafruk kleiner. Door meer gedeelde ruimte te voorzien, kunnen niet alleen de woonkosten voor de individuele gezinnen gedrukt worden, ook de druk op de openbare ruimte en het leefmilieu wordt er kleiner door. Ook de maatschappij in zijn geheel wint dus in dit verhaal. De projecten bieden perspectieven om te werken met hernieuwbare energie of passiefbouw. Dankzij een ruime opslagruimte voor fietsen en vlotte organisatie van carpooling en car sharing vertonen collectieve woonvormen een verminderd bezit en gebruik van auto’s. Verharding voor wegen is beperkter doordat de projecten beter op maat van voetgangers kunnen worden gesneden met gegroepeerde parking en belangrijke autovrije zone.

De typologieën bestaan voornamelijk uit eengezinswoningen met tuin of appartementstypologieën. Deze eengezinswoning met tuin belichaamt de woonwens van velen, maar is als typologie niet geschikt om aan de toekomstige woonvraag te voldoen. De appartementstypologie daarentegen is voor velen net het schrikbeeld dat lijnrecht tegenover de eigen woonwens staat. Missen we met deze getrapte aanpak, een stedenbouwkundige aanzet en vervolgens een invulling op architectuurniveau, niet een aantal kansen op de tussenschaal, de collectieve schaal tussen het private en het publieke? Door woningen in een collectieve typologie te schakelen kunnen we misschien een aantal kwaliteiten van de grondgebonden woning combineren met de densiteit van het appartementsgebouw? En zijn er nog andere voordelen?

2.2.2. BETAALBAAR Door gemeenschappelijk te wonen worden een aantal kosten gedrukt. Compacter leven en het delen van een aantal voorzieningen vergroot de betaalbaarheid van wonen. Bij grotere projecten worden de kosten van een externe projectontwikkelaar uitgespaard. De toekomstige bewoners zelf werken het project en het concept uit. Ook het werven van nieuwe leden gebeurt door de initiatiefnemers zelf. Hierdoor reduceert de marketingkost. De toegang tot gedeelde voorzieningen vermindert de nood aan materieel bezit, zonder afbreuk te doen aan de kwaliteit van het leven. Ook hergebruik van kleiner gerief (baby-uitzet, fietsjes, etc.) drukt de kosten. (Samenhuizen in België, 2010) | p41


2.2.3. VERSTERKING VAN HET SOCIAAL NETWERK In een (stads-)weefsel bestaande uit eengezinswoningen riskeren we om een geïndividualiseerde leefgemeenschap te creëren, waarbij iedereen zich terugtrekt op zijn eigen eiland. In een weefsel enkel bestaande uit appartementsgebouwen riskeren we om een anonieme leefgemeenschap te creëren, waarin mensen nauwelijks nog hun buren kennen. Beide vormen bevorderen het gemeenschaps-gevoel niet. Vormen van gemeenschappelijk wonen creëren ruimte voor ontmoeting en vergroten de betrokkenheid tussen mensen. Nieuwe woonvormen kunnen het samenlevingsproces activeren en meer solidariteit tussen generaties en bevolkingsgroepen tot stand brengen. Men kan op elkaars hulp rekenen indien nodig, huishoudelijke taken en/of de auto delen. Gezien de toenemende maatschappelijke uitdagingen van gezinsverdunning, de toename aan eenoudergezinnen, vergrijzing en verzilvering wint dit gemeenschapsgevoel opnieuw aan belang. Denk maar aan het idee van de zorgwijken, waarin ouderen niet meteen worden ‘afgezonderd’ in een woonzorgcentrum maar waar de zorg net uitgebreid wordt naar bestaande wijken. Zo kunnen ouderen langer onafhankelijk blijven wonen, met de nodige ondersteuning. Het collectieve is de schaal van de kleinste sociale leefgemeenschap. Het collectieve is een clustering van wooneenheden binnen één entiteit. De wooneenheid wordt in directe relatie met een aantal andere woningen geplaatst. Het collectieve is voldoende groot om een gemeenschapsgevoel te creëren, maar niet p42 | Bewoonbaar verklaard

te groot om dit gemeenschapsgevoel te verliezen. Vermenging op de collectieve schaal kan, maar moet niet. Het kan ook een kwaliteit zijn om met gelijkgestemden een collectieve entiteit te vormen. 2.2.4. DE EINDGEBRUIKER IS BETROKKEN IN HET BOUWPROCES EN BEHEER De schaal van het collectieve kan aangegrepen worden om bouwprojecten op te starten waarbij, ook al gaat het om meergezinstypologieën, de eindgebruiker mee in het bouwproces is betrokken. Verschillende geïnteresseerde bouwers kunnen zich verzamelen binnen een bouwgroep om zo een gezamenlijk project uit te werken. Zo drukken ze de kosten en ontstaat er een gepersonaliseerde architectuur. Door de eindgebruiker sterker te betrekken op de collectieve delen van het gebouw zal er ook een sterker verantwoordelijkheidsgevoel ontstaan. Net zoals bij een individuele woning is het collectief verantwoordelijk voor het beheer. Maar anders dan bij het traditionele appartementsgebouw wordt zelf beslist hoe dit gebeurt. Ook andere collectieve functies zoals bijvoorbeeld een atelier, kantoor of polyvalente zaal kunnen daardoor een plek krijgen binnen het programma.


2.2.5. GEDEELDE VOORZIENINGEN TECHNISCHE INSTALLATIES

EN

2.2.6. EEN EFFECTIEVE VERNIEUWING VAN DE WONINGMARKT

Open ruimte kan een belangrijke rol spelen in een collectieve typologie. De wooneenheden kunnen georganiseerd worden rond een gemeenschappelijke open ruimte. De buitenruimte speelt een belangrijke rol in de collectieve binding. Het is een open ruimte die toegeëigend kan worden door de bewoners. Het is een aanvulling op de private buitenruimte. Opnieuw kan dit een schaalvoordeel opleveren. In plaats van iedereen een eigen individuele tuin te geven, voorzien we één grote gemeenschappelijke tuin die voor iedereen toegankelijk is. Niet iedereen gebruikt zijn tuin op hetzelfde moment. Ouderen willen misschien helemaal geen eigen tuin meer die ze moeten onderhouden, terwijl gezinnen met jonge kinderen juist een grote tuin willen waarin gevoetbald kan worden. De collectieve open ruimte vangt deze uiteenlopende en veranderende wensen op.

De uitdagingen voor de woningbouw worden aangepakt met vernieuwde types van woningproviders: groepen van particulieren, eventueel ondersteund door een vzw, die gezamenlijk een woonproject willen realiseren als bouwgroep; vennootschappen of verenigingen die als bouwheer optreden via formules van medeeigendom, huur of participaties van bewoners in coöperaties of Community Land Trusts (Brochure BWMSTR. Pilootprojecten Wonen, 2013)

De idee van de collectieve woonvorm als tussenschakel tussen het individuele gebouw en de stedenbouwkundige schaal laat ons toe de potenties voor collectieve infrastructuur zoals energieopwekking, waterzuivering, mobiliteitsen parkeer-oplossingen... op de voorgrond te brengen. Is het niet logischer en effectiever om een aantal van deze technische voorzieningen collectief te voorzien? Voor bepaalde maatregelen zal dit zeker een schaalvoordeel opleveren, wat dan weer positieve financiële gevolgen zou kunnen hebben (hoger rendement, lagere installatiekost). Door deze technische maatregelen te integreren in een collectieve typologie kan bovendien ook de ruimtelijke impact geminimaliseerd worden. | p43


2.3. PIONIERS IN BRUSSEL CENTRAAL WONEN

8. Postlofts 9. Nimifi

10. Pyrex

16. La Poissonnerie 17. Een eigen dak 18. Le jardin du béguinage 19. Sociale verhuurkantoren en collectieve woningen

1. La Placette 2. L’Abreuvoir 3. La Butte

11. Pnt2

12. De Tréfilerie 20. Au Quai

4. L’espoir

21. L’antenne d’Andromède

13. Biplan

5. Brutopia 6. L’échappée

7. CôtéKanal

WOONGROEPEN 14. Abbeyfield

15. 123 rue Royale

22. Les ateliers Mommen

23. RTT 24. La Compilothèque

p44 | Bewoonbaar verklaard


ZORGWONEN

25. Maison Biloba Huis

13

6 12 23 24 2910

26. De Boei

27. 1 toit 2 âges 28. Kangoeroewoning OCMW Molenbeek 29. Dar Al Amal

LEEFGEMEENSCHAP

28 26

5

4 20 8 7 9 30 11

16 25

21

22 15

1

14 17

18 3

14 2 30. La Poudrière 31. De Regenboog

COMMUNITY LAND TRUST

32. Community Land Trust Brussel

| p45


De kaart met de verschillende collectieve woonprojecten in Brussel laat een gedifferentieerd beeld zien. Bedoeling van het inventariseren was een snapshot te maken van de belangrijkste ontwikkelingen op het terrein, op zoek te gaan naar ontluikende experimenten en te kijken hoe we die kunnen assembleren in een meer gestructureerde aanpak als opstap naar het ontwerpend onderzoek. In wat volgt formuleren we kort een aantal opvallende vaststellingen per type collectieve woonvorm en beschrijven we een aantal in het oog springende projecten. Wie meer informatie wil, vindt achteraan bij de referenties een lijst met links naar de meeste initiatieven. CENTRAAL WONEN Van alle collectieve woonvormen komt ‘centraal wonen’ het vaakst voor in Brussel. Het gaat hierbij zowel om nieuwbouwprojecten als renovatie van bestaande gebouwen. Hoewel het onderscheid met ‘cohousing’ niet altijd eenvoudig is te maken, worden deze projecten gekenmerkt door een beperkte gemeenschappelijkheid. Elke bewoner heeft zijn eigen woonst en deelt daarnaast een tuin, garage, wasplaats, gastenkamer of polyvalente ruimte. Samen inkopen, koken, eten, etc. zoals bij verschillende Scandinavische gemeenschappen gebeurt is bij deze Brusselse projecten zeker geen vaste gewoonte. Het opdrachtgeverschap en initiatief voor deze projecten varieert. In de meeste gevallen gaat het om een groep particulieren die samen een pand of stuk bouwgrond aankopen. Grofweg zien we twee categorieën, al zijn er ook mengvormen: enerzijds industriële complexen in de centrale kanaalzone die onder impuls van één

p46 | Bewoonbaar verklaard

of meerdere architecten een nieuwe bestemming hebben gekregen als woongelegenheid, anderzijds projecten, op verschillende locaties in de stad, die eerder vanuit een levensfilosofie of sociaal engagement zijn opgestart. Recent is er ook vanuit de markt een project voor centraal wonen geïnitieerd. 1. La Placette in Wezembeek-Oppem werd gebouwd in 1986 en bundelt 11 woonsten (voor gemengde leeftijden) op een verkaveling. Eén appartement kan worden verhuurd of ter beschikking gesteld aan mensen met een zorgbehoefte. 4. Een uniek samenwerkingverband tussen het buurthuis Bonnevie, het Brussels Woningfonds, CIRE (solidaire spaargroep), en in een later stadium de groep van 14 gezinnen verenigd in de organisatie l’Espoir. Op een braakliggend terrein in de Finstraat worden in 2010 veertien passiefwoningen gebouwd. 5. vzw Brutopia is een gezamelijk woonproject in Brussel. Het is de gezamelijke zoektocht naar een toekomstige woonplaats, de aankoop, de bouw (of verbouwing) van deze woonplaats én het gezamelijk wonen op die plaats. Al de verschillende fases van het project worden gekenmerkt door een bepaalde vorm van ‘gemeen-schappelijkheid’. Het project telt momenteel een 50-tal leden. 6. L’Echappée is een groep van particulieren die in Brussel (Laken) een andere woonplek wil creëren. Een woonplek met ruimte, die sociale contacten mogelijk maakt, die milieuzorg integreert en die voor iedereen betaalbaar is. De vereniging bestaat nu uit 18 huishoudens (gezinnen, koppels en vrijgezellen): 28 volwassenen tussen de 28 en 62 jaar oud en 10 kinderen (van 0 tot 8 jaar oud). 


Vooral in de kanaalzone treft men een uitgebreid patrimonium aan van stevige panden die tot karaktervolle woonmilieus omgeschakeld kunnen worden. Er kan worden uitgepit en ingepast. Geëxperimenteerd met overmaatse ruimten, daklandschappen, tuinkamers, collectieve antichambres. Het valt echter niet te ontkennen dat er een duidelijke ‘gentrificatie’ plaatsvindt in de meeste reconversieprojecten. (Wonen in Meervoud, 2009) Collectieve aankoop is een methode waarbij zonder tussenpersonen een vastgoedproject wordt opgezet. Privépersonen gaan samen rond de tafel zitten om een project te bespreken, te onderzoeken of het uitvoerbaar is en uiteindelijk over te gaan tot de aankoop van een complex gebouw. Ieder van hen vindt er een ruimte die aan zijn behoeften beantwoordt en binnen zijn budget past. Als bepaalde ruimten bij de aankoop niet aan een bepaalde koper zijn toegewezen, blijven ze L’Espoir

voorlopig gemeenschappelijke eigendom tot ze zo snel mogelijk worden doorverkocht. Bij de totstandkoming van CôtéKanal en het project in de Postlofts is het interessant te vermelden dat de publieke overheid, in dit geval de Stad Brussel, een belangrijke rol heeft gespeeld bij de opstart. De initiatiefnemers leerden elkaar namelijk kennen op een collectieve vastgoedbeurs van de ‘Afvaardiging voor de Ontwikkeling van de Vijfhoek’. De beleidscel werd in 1995 opgericht in functie van de heropleving van het stadscentrum, dat toen gebukt ging onder verkrotting. Vooral industriële gebouwen die hun originele functie verloren, stonden leeg. Tegelijkertijd groeide de vraag van jonge gezinnen naar betaalbare woningen. Het idee rijpte om beide samen te brengen in een jaarlijkse beurs voor collectieve vastgoedaankopen. Op de reguliere vastgoedmarkt maken collectieve Brutopia

| p47


vastgoedaankopen immers weinig kans tegen de budgetten en beslissingssnelheid van makelaars. Om tijd te winnen hield de stad met koopopties de gebouwen enkele maanden van de markt en maakte ze de beurzen tot een plek waar potentiële kopers zich konden organiseren. (Wonen in Meervoud, 2009)

parkeergarage. Er is ook een gemeenschappelijk dakterras.

7. In 1998 kochten achttien mensen een verlaten industrieel gebouw in de Hopstraat, langs het kanaal. In het pand, CôtéKanal gedoopt, werden 19 woningen, 1 architectenbureau, 1 medisch kabinet en een kantoor ondergebracht. De ‘Silver Box’ op het dak werd in 2004 toegevoegd en is een creatie van V+ architecten.

12. De Tréfilerie is een collectief vastgoedproject dat een kantorencomplex in Laken tot lofts omvormt.

8. Verbouwing van een herenhuis tot 9 woningen, werk- en commerciële ruimten. Binnentuin met speelterrein, parkeerplaatsen en fietsenstalling. Postlofts werd ontworpen door De Smet Vermeulen architecten. 9. Na de verhuis van de drukpers van ‘Echo de la bourse’ in 1999 werd de drukkerij onder handen genomen door de architect Pierre Van Assche. Het industriële complex van meer dan 8.000 m² werd volledig heringericht. In 2002 werden in Nimifi een 20tal lofts, een polyvalente zaal, verschillende professionele ruimtes en 15 parkeerplaatsen in gebruik genomen. 10. Verbouwing van een herenhuis en de depots van Pyrex tot 3 appartementen, 10 lofts en 3 kantoren. Langs een semipubliek route door het bouwblok nestelen zich verschillende gemeenschappelijke plekken: tuin en binneplein met zwembad en een

p48 | Bewoonbaar verklaard

11. Pnt2 is de reconversie van een edelsmederij tot lofts, appartementen, kantoor en commerciële ruimtes. Gemeenschappelijke voorzieningen zijn de tuin en de binnenpleinen.

13. Inspelend op de nieuwste ecologische bouwnormen, het project ‘Biplan’ is innovatief in meer dan één opzicht. Het passieve gebouw is immers volledig ontworpen voor cohousing. Zes families kunnen er verblijven en er de tuin, boomgaard, kelders, wasruimte, vriendenkamer en terras delen. (Haren) WOONGROEPEN Een tweede belangrijke collectieve woonvorm in Brussel zijn de woongroepen. Opnieuw is er een veelzijdigheid aan projecten maar allemaal zijn ze gehuisvest in bestaande gebouwen. Er zijn verschillende bottom-up initiatieven maar ook institutionele spelers zoals het OCMW of sociale verhuurkantoren hebben proefprojecten lopen. De woongroepen in Brussel richten zich voornamelijk tot senioren (als alternatief voor de klassieke ouderenzorg), kansengroepen die het moeilijk hebben op de reguliere woningmarkt en/of individuen die er principieel voor kiezen om in groep te wonen.


14. Een bekende en beproefde woonvorm van senioren is wellicht ‘Abbeyfield’ met een ervaring van meer dan duizend woongroepen in meerdere landen. Het gaat om woongroepen waar elke bewoner, alleenstaande of echtpaar, een studio huurt en gebruik maakt van gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen. Iedereen is ook lid van de structuur (vzw.) die het samenleven beheert. In Brussel heeft Abbeyfield huizen in Etterbeek (8tal bewoners) en Watermaal-Bosvoorde. 15. Na een korte passage in het Gésuklooster, besluit een groep van dertigtal personen, samengesteld uit voormalige krakers/bezetters en daklozen die worden begeleid door de vzw ‘Bij ons/Chez Nous’ om een al jarenlang leegstaan kantoorgebouw in de Koningstraat te bezetten. Vrij snel kan de nieuwe vzw Woningen123Logements een tijdelijke bezettingsovereenkomst afsluiten met het Waalse La Poissonnerie

Gewest, eigenaar van het pand. Die overeenkomst is een belangrijk precedent, omwille van het belang van de eigenaar, maar ook om de sociale clausules van de overeenkomst. Zo is het gebruik van het gebouw gratis en is er een opzegtermijn voorzien van 6 maanden. Bovendien kan er pas worden opgezegd wanneer het Waalse Gewest besluit om het gebouw te verkopen of een stedenbouwkundige vergunning verkrijgt. 16. In april 2009 neemt Infrabel contact op met de gemeente Schaarbeek voor het beheer van 15 appartementen in de Vooruitgangstraat. De woningen zullen door Infrabel worden onteigend en afgebroken. De maatschappij wil vandalisme en kraken vermijden. De gemeente Schaarbeek stuurt de maatschappij door naar de vzw Woningen123Logements, die met steun van Fébul (Fédération Bruxelloise de l’Union pour le

Au Quai

| p49


Logement) de woningen in beheer neemt. Vandaag zijn meer dan tien woningen en een buurtviswinkel (la poissonerie) tijdelijk in gebruik genomen. Het idee van tijdelijke gebruiks- of bezettingsovereenkomsten vindt langzaam zijn weg bij de openbare vastgoedmaatschappijen en de publieke sector. Zowel de Etterbeekse, Vorstse en Elsense Haard als vastgoedmaatschappij ‘Ieder zijn huis’ hebben op dit moment tijdelijke bezettingen lopen. (Art 23 #51, Driemaandelijks dossier BBROW, 2013) 17. Een verblijf in het Onthaaltehuis van Spullenhulp is tijdelijk. Al wie er gehuisvest wordt, moet een eigen project opzetten, de middelen vinden om dit concreet in te vullen en vooral dit project gaande houden. In deze optiek worden de vroegere bewoners van het Onthaaltehuis gevolgd na hun vertrek via het project ‘een eigen dak’. Voor hen werd o.a. een ‘collectief woonhuis’ opgericht in de Maliestraat 63 in Elsene. Het gebouw is trouwens erg geschikt voor collectief wonen : het is een eengezinswoning met een gelijkvloers met 3 plaatsen en 2 verdiepingen waar we per verdieping 2 kamers en een badkamer konden inrichten. 18. Groepswonen voor ouderen in de Cité Jouet Rey (Etterbeek, Generaal Henrystraat 27). De 32 huisjes werden gerenoveerd dankzij de samenwerking tussen de overheid en 3 verenigingen (De Drie Appelbomen, le Jardin du Béguinage en Artemis). De doelgroep zijn ouderen met laag inkomen (toegansvoorwaarden voor sociale woning)

p50 | Bewoonbaar verklaard

19. Sociale verhuurkantoren en collectieve woningen. Ieder zijn Woning heeft 3 collectieve woningen in beheer waar 13 personen zijn gehuisvest, Baïta 2 collectieve woningen waar 6 personen zijn gehuisvest en Iris 1 collectieve woning waar 4 personen zijn gehuisvest. ZORGWONEN Er zijn in Brussel ook een aantal collectieve woonprojecten die we onder de noemer ‘zorgwonen’ kunnen samenbrengen. In één geval gaat het om een pilootproject waarbij de bouw van sociale seniorenflats wordt gecombineerd met een ‘solidaire’ ontmoetingsplaats voor ouderen en mantelzorgers in de Brabantwijk. In andere projecten krijgen klassieke stadswoningen een intergenerationele invulling doordat een oudere bewoner er kan rekenen op de steun van een inwonende derde. 25. Maison BILOBA Huis is een ontmoetingsplaats, ankerpunt én een solidaire woon- en leefomgeving voor senioren waar gezamenlijk betekenis en vorm wordt gegeven aan ‘oud worden in de Brabantwijk (Schaarbeek)’. Maison BILOBA Huis streeft ernaar dat de senior, of die nu thuis woont, bij een van de kinderen inwoont, of in Maison BILOBA Huis woont, waardig oud kan worden. Maison BILOBA Huis biedt een haalbaar en betaalbaar alternatief i.t.t. bestaande structuren zoals rusthuizen en reguliere zorgverstrekkers die er doorgaans niet in slagen een afdoende antwoord te formuleren op de noden van allochtone senioren en hun omgeving. Maison BILOBA Huis is een collectief. De bewoners voelen zich solidair verbonden met elkaar. In Maison BILOBA Huis wordt vorm gegeven aan het samenleven van


en met mannen en vrouwen van diverse achtergrond en origine, met respect voor ieders eigenheid en autonomie. Het project bestaat uit verschillende componenten: de bouw van sociale seniorenflats, de creatie en uitbating van een ontmoetingsruimte, de uitbouw van zorgnetwerken op maat van senioren, de betrokkenheid van mantelzorgers, ... 26. Beschermd Wonen De Boei is een vorm van hulpverlening aan personen met een mentale beperking waarin zij ondersteund worden in hun zelfstandigheid. Bedoeling is deze mensen toe te laten een zo normaal mogelijk leven te leiden. (Naaldstraat 23, 1070 Anderlecht) 27. In Brussel is een project opgezet, ‘1 toit 2 âges’, waarbij een student een kamer betrekt bij een oudere persoon en in ruil hiervoor diensten en klusjes opknapt. Er bestaan 3 formules met

huurprijzen variërend van 0 € tot maximum 300 €, naargelang de graad van dienstverlening. De eerste zogenoemde ‘binomen’, met omkadering door een vzw, zijn in 2008 van start gegaan. 28. De kangoeroewoningen (2) van het OCMW van Molenbeek bevinden zich in de Bonnestraat en zijn samengesteld uit private en gemeenschappelijke woningen. De kangoeroewoning is geschikt voor vier ouderen en een eenoudergezin dat is samengesteld uit maximaal een volwassene en twee kinderen. Aan de oorsprong van dit project liggen twee vaststellingen: enerzijds het feit dat een groot deel van de bevolking een huisvesting tegen een lage prijs zoekt, anderzijds de moeilijkheden die en groeiende oudere bevolking ondervindt om haar domicilie te behouden, met alle risico’s vandien. De kruising van deze 2 situaties heeft geleid tot het ontstaan van de formule van het kangoeroewonen.

Maison Biloba Huis

| p51


29. Dar Al Amal (Ribaucourtstraat 51, 1080 Molenbeek) lanceerde in 1986 het project ‘habitat encadré’: twee stadswoningen kregen een intergenerationele en interculturele makeover. Het ging om twee oude woningen met een klassieke configuratie. Op het gelijkvloers woont een bejaarde. Op de verdiepingen erboven een migrantengezin dat zich engageert ‘om te helpen in geval van problemen’. Via een interfoon kan de bejaarde op elk moment de bovenburen waarschuwen. LEEFGEMEENSCHAP 30. La Poudrière (Brussel, Anderlecht, Vilvoorde) is een utopische woonwerkgemeenschap die in 1958 is ontstaan uit een christelijk initiatief van daklozenwerking. De vestiging in Brussel (Kruitmolenstraat 60, 1000 Brussel) telt een 30tal bewoners, een tweedehandswinkel, een kledingsmagazijn en een verhuisdienst. Er kwamen later ook vestigingen buiten Brussel (o.a. met boerderij en boomgaarden). Zorg voor sociaal minder bedeelden staat nog steeds centraal. 31. De leefgemeenschap ‘De Regenboog’ bestaat sinds 1974. Heden wonen er 2 alleenstaanden, een gezin van 4 personen en 3 tijdelijke bewoners. De gemeenschap is christelijk geïnspireerd maar dit is geen voorwaarde voor deelname.

p52 | Bewoonbaar verklaard

COMMUNITY LAND TRUST 32. Tot slot kan het recent opgestarte ‘Community Land Trust Brussel’ nog worden vermeld. Hoewel er op dit ogenblik nog geen afgewerkte projecten zijn gerealiseerd heeft deze beweging het potentieel om een nieuwe niche aan te boren onder de collectieve woonvormen. Vooral de betaalbaarheid van de op te leveren woonunits zal een belangrijke graadmeter zijn voor het succes. Het gewestbudget van 2013 voorziet in de nodige budgetten om de eerste pilootprojecten af te ronden binnen CLT. Op dit ogenblijk zijn 5 projecten in onderzoek: Au Quai (Molenbeek), Vandepeereboom (Molenbeek), Slachthuissite (Anderlecht); Verheydenstraat (Anderlecht) en Liedts (Schaarbeek).

La Poudrière


De zoektocht naar bestaande collectieve woonvormen in Brussel was interessant maar verliep niet altijd vlot. Projecten zijn meestal weinig bekend en dus doorgaans gebrekkig gedocumenteerd. Dit onderzoek pretendeert m.a.w. geen volledigheid en hoedt zich dus voor kant-en-klare conclusies. Wat wel opvalt is dat er relatief weinig collectieve woonprojecten zijn in Brussel, dat niet alle vormen van collectief wonen geschikt zijn voor elk budget, en dat er nauwelijks sprake is van publieke steun voor deze woonvormen. Het initiatief ligt bij individuele groepen, het faciliteren van alternatieve woonoplossingen is (nog) geen prioriteit binnen de Brusselse stadsplanning.

Community Land Trust Brussel

| p53


3. TUSSEN DROOM EN DAAD De woonbehoefte in onze steden is enorm, is de herbestemming van gebouwen een haalbare kaart? We stellen een dreigend tekort vast aan (betaalbare) woningen in de Belgische grootsteden. Brussel moet op zoek naar bijna 70.000 woningen extra tegen 2020. (Brusselnieuws, 28/01/2011) Tegelijk is er een groot aanbod aan vacante vierkante meters in Brussel. Steeds vaker zien we in Brussel dat leegstaande gebouwen hergebruikt worden en een woonfuntie krijgen. Maar zolang er voldoende grondvoorraad is om nieuwbouwprojecten te realiseren blijft de aandacht voor en druk op leegstaand beperkt. Bovendien ligt het initiatief voor hergebruik in veel gevallen bij projectontwikkelaars en vormt herbestemming as such nog te weinig een rode draad doorheen de Brusselse stadsplanning. Nochtans komt leegstand niet uit de lucht vallen en zullen er ook in de toekomst talloze gebouwen hun functie verliezen en een nieuwe bestemming moeten vinden. Leegstaande gebouwen hebben dikwijls een typologie die niet geschikt is voor traditioneel wonen. Dat biedt mogelijkheden, maar er zijn ook knelpunten. De individuele woning en het recht op eigendom bijvoorbeeld zijn nog steeds een heilig huisje voor veel politiekers en een belangrijk deel van de publieke opinie. Anderzijds drijven recente uitdagingen zoals gezinsverdunning en vergrijzing, grondschaarste en verstedelijking, en een toenemend duuzaamheids- en milieubewustzijn de woningmarkt naar nieuwe oplossingen en komt naast het individu ook het collectief meer op de voorgrond.

p54 | Bewoonbaar verklaard

Vooraleer te toetsen of de talloze leegstaande en onderbenutte infrastructuren in en rond Brussel daadwerkelijk kunnen hergebruikt worden voor collectief wonen willen we graag nog een aantal praktische bezwaren uitlichten die in de weg kunnen zitten bij de opstart van projecten. Het gaat in de eerst plaats om juridische en stedenbouwkundige randvoorwaarden die moeten worden ingelost vooraleer er van herbestemming of groepswonen sprake kan zijn. 3.1. JURIDISCHE ASPECTEN De herbestemming van kantooren industriegebouwen gaat gepaard met heel wat juridische randvoorwaarden. Ondanks de behoefte aan nieuwe alternatieve woonvormen op de woningmarkt, wordt vastgesteld dat het regelgevend kader nog een pak beperkingen bevat. (De herbesteming van gebouwen en nieuwe woonvormen, 2012)


3.1.1. DE HERBESTEMMING VAN GEBOUWEN NAAR WOONEENHEDEN Ruimtelijke en vergunningstechnische aspecten Ruimtelijke bestemming (een eerste hinderpaal?)

Industriegebieden zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. In beginsel enkel huisvesting van het bewakingspersoneel toegestaan Dienstverleningsgebieden zijn bestemd voor de vestiging van bedrijven of inrichtingen waarvan de functie verder reikt dan de verzorging van de buurt. In beginsel enkel woongelegenheid voor de exploitant, de bewakers of het onderhoudspersoneel toegestaan Gebieden voor voorzieningen van collectief belang of van openbare diensten (Brussel)? Een aantal gebieden laten in beginsel geen woningen toe Mogelijkheden: (i) ruimtelijke uitvoeringsplannen of bijzondere bestemmingsplannen voor het wijzigen van de bestemming – in samenwerking met de gemeente, provincie of het gewest; (ii) aanpassen van de voorschriften door de regelgever zodat het mogelijk wordt vergunningen uit te reiken voor dergelijke functiewijzigingen ook al is er door het GBP, BBP, RUP, BPA of gewestplan een kantoor- of industriebestemming voorgeschreven

Stedenbouwkundige vergunning

Functiewijziging: het veranderen van de functie van een gebouw of van een gedeelte ervan is in regel vergunningsplichtig

Milieuvergunning:

Het is noodzakelijk aan de hand van de concrete gegevens van het project na te gaan of de reconversie valt onder een van de rubrieken waarvoor een milieuvergunning moet worden aangevraagd of een eenvoudige melding volstaat vb. parking, stookketel van 5000 liter of meer, … | p55


EPB-aspecten Zowel in Vlaanderen als in Brussel moet ook aan bepaalde energienormen worden voldaan wanneer voor een gebouw een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of een melding wordt gedaan én het gebouw wordt verwarmd of gekoeld voor mensen die er wonen, werken, sporten, ... Afhankelijk van: (i) de bestemming van het gebouw (voor een industrieel gebouw gelden er andere eisen dan voor een woning); (ii) de aard van de werken (voor nieuwbouw gelden er andere eisen dan voor renovatie); (iii) de datum van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning Asbestverwijdering Asbest-inventaris (verplicht sinds 1 januari 1995) / Brussels Hoofdstedelijk Gewest - milieuvergunning klasse 1C van toepassing op werven voor het verwijderen van asbest Bodem Bij overdracht – bodemattest. Bij de overdracht van een risico-grond – bijkomende verplichtingen.

p56 | Bewoonbaar verklaard


3.1.2. IS HET BELGISCH REGELGEVEND KADER KLAAR VOOR ALTERNATIEVE WOONOPLOSSINGEN? Wet op de mede-eigendom Wanneer dwingend toepassing?

van (i) Gebouw of groep van gebouwen (niet enkel appartementen) (ii) Opsplitsing eigendomrecht tussen verschillende personen (iii) Elke mede-eigenaar zowel private kavel als aandeel gemeenschappelijke delen

Gevolg?

in

(i) Verplicht gemeenschappelijk beheer – syndicus (ii) Vereniging van mede-eigenaars – stemming bij meerderheid (iii) Immobilisering gemeenschappelijke delen

Zorgprojecten – Kangoeroewonen Stedenbouwkundig: ‘Zorgwonen’ (i) probleem: behoefte min of meer onafhankelijk functionerende woningonderdelen (d.i. in principe vergunningsplichtig) (ii) oplossing: vergunningsplicht omgezet in meldingsplicht (iii) één voorwaarde: de aanpassingen gebeuren binnen het bestaande bouwvolume (iv) als een bestaande zorgwoning, na het beëindigen van de zorgsituatie, terug aangewend wordt voor de huisvesting van 1 gezin, dan is dit meldingsplichtig (v) indien de zorgwoning nadien aangewend zal worden voor de huisvesting van meerdere gezinnen of alleenstaanden, dan is hiervoor een stedenbouwkundige vergunning nodig Eigendomstechnisch Geen specifieke huurwetgeving Meergezinswoningen niet op elke locatie vergunbaar

| p57


Centraal wonen / cohousing / woongroep Bij vervanginginkomen: ‘bestraffing’ van solidair samen wonen, ‘bestraffing’ van hulp aan niet verwanten. Soms uiteenlopende interpretaties per dienst, gemeente of regio. Sensibilisering van OCMW en andere sociale diensten nodig. Het federale niveau dient aangespoord om de regels aan te passen. Structuur van de eigendom Verantwoordelijkheden en verplichtingen Administratieve omkadering

Slechts één op de tien initiatieven raakt uiteindelijk gerealiseerd. Initiatiefnemers botsen op de grenzen van de wet- en regelgeving, die helemaal gestoeld is op de klassieke eengezinswoning. De Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening is opgesteld op maat van de klassieke eengezinswoning, Gemeenten zijn - overigens terecht - bang voor de opdeling van eengezinswoningen, leningen zijn niet afgesteld op dit soort projecten, cohousers hebben het soms moeilijk om te bewijzen dat ze afzonderlijke huishoudens vormen... (Voorstel van resolutie om cohousing te ondersteunen en te labeliseren, Brussels Hoofdstedelijk Parlement, 23 mei 2001) Het is noodzakelijk de wet- en regelgeving (ruimtelijke ordening, sociale wetgeving, woondecreet, etc.) af te stemmen op de eigenheid van gemeenschappelijk wonen. Belangrijke aspecten daarbij zijn: zonering; dichtheid van bebouwing, inplanting; minimale oppervlakte woonst; ontsluiting van de verkaveling; aantal parkeerplaatsen; aansluiting riolering, p58 | Bewoonbaar verklaard

electriciteit, gas, water; premiestelsel. Tot slot zijn er ook financieel-technische aspecten die een obstakel kunnen vormen voor de realisatie van collectieve woonprojecten. In groep een eigendom (of het nu een grond of een pand is) verwerven is vandaag geen sinecure. Een notaris met ervaring in collectieve vastgoedaankopen is strikt noodzakelijk. Veel initiatiefnemers zijn zich te weinig bewust van deze hindernis waardoor interessante opties vaak voor hun neus worden weggeplukt door projectontwikkelaars die minder tijd nodig hebben om onderlinge overeenstemming te vinden en het nodige kapitaal te verzamelen.


3.2 STEDENBOUWKUNDIGE LEIDRAAD Het is nuttig een leidraad te hebben die kan helpen bij de keuze om een leegstaand gebouw te herbruiken of te kiezen voor een tabula rasa scenario. Op technisch vlak zien we namelijk een grote verscheidenheid aan voorbeelden maar uit Ontwerp:

onderzoek van verschillende gebouwen kunnen wel enkele factoren worden gefilterd die conversie bevorderen. (Gisteren kantoren, vandaag woningen, 2013)

open structuur (vloerplaten/kolommen) verticaal verkeer waardoor het mogelik wordt de verdiepingen onder te verdelen ĂŠĂŠn verkeerskern per 400m2 verdieping natuurlijke verluchting (openende ramen) vloerbelasting = 500kg/m2 diepte van de verdiepingen: 13 tot 18m (natuurlijke lichtinval) minimale hoogte onder het plafond: 2,70m kokers en bekabelingen in opbouw (demontagegemak) op de borstwering volle borstwering (hoogte: min. 1,00m maar ook maximum) beglazing : ongeveer 35% van de vloeroppervlakte van de lokalen buitenruimtes inbegrepen in het project (dakterrassen, binnenpleinen enz.) lift(en) met toegang tot het dak opsplitsing van de verticale kokers toekomstige conversiemogelijkheden van de technische lokalen (dak, kelder) en toevoeging van bijkomende verdiepingen gelijkvloerse benedenverdieping benedenverdieping geschikt voor een andere functie (diensten, handel, cultuur, enz.) reiniging van de gevels zonder hangbruggen (openende ramen)

Wijk en omgeving:

aanwezigheid van diensten (winkels, crèches, hotels, fitness, horeca, enz.) aanwezighed van pleinen en groene ruimtes scholen

Distributienetwerken:

bestaande leidingsinfrastructuren (water, gas, electriciteit, telecom, enz.) | p59


Mobiliteit:

nabijheid van het openbaar vervoer collectief en gedeeld parkeerbeheer mogelijk om de parkings en het gebouw van elkaar af te scheiden bovengrondse parkeerdekken converteerbaar in kantoren, winkels, woningen, scholen of andere

Margarethen-/Reichensteinerstrasse, Basel

p60 | Bewoonbaar verklaard

Samen verbouwen Rotterdam


Het is evident dat elke leegstaande ruimte binnen een bestaand bebouwd gebied bouwcapaciteit vertegenwoordigt die eerder benut zou moeten worden dan nieuwe ruimte in het buitengebied. Dit aspect is van belang voor het beleid van duurzaam ruimtegebruik. Leegstaande gebouwen hebben dikwijls een typologie die niet geschikt is voor het traditioneel wonen (te diep, te hoog, te groot...). De typologie is in veel gevallen wel bruikbaar voor collectieve woonvormen. Nieuwe woonmodellen kunnen een katalysator zijn in stadsvernieuwingsprojecten. Volgende elementen zijn daarbij cruciaal: het langdurig binden van

Sargfabrik Wenen

specifieke groepen, aandacht voor diverse leeftijdsgroepen, het evenwicht tussen de woonkazerne en de verkaveling en de mengeling van koop- en huur. De koppeling tussen collectiviteit en leegstand is vooral te maken op die plekken waar generieke ontwerpoplossingen mogelijk zijn. Zo kunnen we individuele woonwensen opvangen met minder maatschappelijke lasten en kosten en kan er een instrument ontstaan om te anticiperen op demografische vooruitzichten en (op langere termijn) een nieuw â&#x20AC;&#x2DC;frameâ&#x20AC;&#x2122; voor toekomstige ruimtelijke ontwikkeling.

Alte Schule Karlshorst Berlin

| p61


p62 | Bewoonbaar verklaard


DEEL 2: NAAR EEN STRATEGIE IN EN ROND BRUSSEL

| p63


1. SETTING THE SCENE 1.1. DE STAD GROEIT EN VERSNIPPERT De laatste bijwerking van de demografische perspectieven voor Brussel schat dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest over 10 jaar 1,3 miljoen inwoners zal tellen. Jaarlijks komen er m.a.w. ongeveer 20.000 nieuwe Brusselaars bij. Met 1,3 miljoen inwoners zal Brussel een bevolkingsdichtheid hebben van 7.280 inwoners per km². (Brusselnieuws, 06/05/2013) Die demografische groei laat zich voornamelijk verklaren door een beduidend hogere geboortegraad in Brussel tegenover de andere twee gewesten. Het gewest kent al decennialang een negatief migratiesaldo, vooral in het segment van gezinnen met jonge kinderen. Hoewel de stadsvlucht opgetekend bij een deel van de gezinnen een tegengewicht biedt aan de natuurlijke aangroei van de bevolking en de internationale migraties die nog steeds de grootste beïnvloedende factor zijn op de samenstelling van de bevolking, betekent die stadsvlucht ook een versterking van de sociale tweespalt in het Gewest en een verlies van middelen. Maar ook elders zal de bevolkingstoename voelbaar zijn: zo zal er 45.000 ton huishoudelijk afval meer geproduceerd worden in 2020. Het reizigersaantal van de Brusselse vervoersmaatschappij MIVB zal tegen 2025 gestegen zijn van 348 miljoen reizigers per jaar nu naar 550 miljoen. (Brusselnieuws, 06/05/2013) De aan de gang zijnde bevolkingstoename die Brussel zal verjongen, verder zal verarmen en nog diverser zal maken vraagt om 70.000 bijkomende woningen. (De Morgen, 24/04/2013) Het aantal woingen dat er op jaarbasis bijkomt in de stad – momenteel zo’n 4.000 – zal moeten verdubbelen. p64 | Bewoonbaar verklaard

Overzicht demografische groei in Brussel (Bron: BISA 2010)


0

50

100km

Randstad bâti

Bruxelles bâti

Paris bâti

Randstad espace ouvert

Bruxelles espace ouvert

Paris espace ouvert

Si on compare Bruxelles avec Paris et la Randstad, des différence apparaissent Stedelijke uitbreiding in de Randstad, Parijs en Brussel (Bron: Brussel immédiatement dans leur structure spatiale : le vide au centre de la Randstad (son 2040)vert”), et la porosité de la métropole Bruxelloise. Une porosité qui tient sa “cœur correspondance dans une forte perméabilité du territoire métropolitain et dans un réseaux routier de base fortement connecté. A ce reseau, très ancien s’est superposé dans le temps le réseau ferroviaire et, plus récemment, celui des autoroutes. Source: European Environmental Agency, Corine Land Cover 2000

| p65


Gewest, 2001-2007 KAART 3 (rechterkant) : Synthetische weerga huishoudens, 2001. Blijven we woningen bouwen zoals we nu doen, dan zal dit leiden tot een enorm ruimtebeslag. De explosieve ruimtevraag is tot in een recent verleden beantwoord met deconcentratie. Na de uitbundige praktijk van verkavelen gedurende de laatste decennia komt de vrijstaande woning onder druk te staan. De overdadige beschikbaarheid van kavels geldt niet meer. Grondprijzen, mobiliteitskosten en energetische eisen wegen op de kostprijs. Anderzijds telt Brussel, net als andere steden en regioâ&#x20AC;&#x2122;s in Europa, een groeiend aantal alleenstaanden met of zonder kinderen, nieuw samengestelde gezinnen en een grote groep gepensioneerden. Door vergrijzing, echtscheidingen een toenemend aantal singles We en beschikken hiervoor over gegevens uit drie verschilontstaat er een geheel nieuwe woningvraag. lende bronnen. Ten eerste beschikt de ADSEI over Suburbane milieus, met een gebrek aan nauwkeurige gegevens per leeftijd voor de 19 Brusselse voorzieningen, zijn hiervoor niet vanzelfsprekend aangepast.

gemeenten van 1990 tot 2008 (op 1 januari). Ten tweede kunnen uit het Rijksregister Het zijn vooral deze demografische trends die de cijfers opgevraagd worden nood doen ontstaan anderegemeentelijke woonvormen en â&#x20AC;&#x201C; bevolking zonder wachtrevan deaantotale locaties: compacter, onderhoudsvriendelijk, dichter gister voorbeter 2009 en 2010, hoewel die niet uitgesplitst gelegen bij voorzieningen, betaalbaar.

zijn per leeftijd. De ijkpunt voor het pro periode van 2011 to van de eerder besch worden. Met deze van de projecties va lute bevolkingsproj

Samenvattende variable van de afstemming tussen het woningaanbod en de vraag van de huishoudens (Bron: BISA 2010)

p66 | Bewoonbaar verklaard

We beschikken hiervoor over gegevens uit dri lende bronnen. Ten eerste beschikt de AD


ave van de afstemming en vraag van de Synthetische weergave tussen van de woningaanbod afstemming tussen woningaanbod en vraag van de

Verschil tussen het groeicijfer van de bevolking in de statistische sectoren en in het Gewest 2001-2007 (Bron: BISA 2010)

Bron : ADSEI, BISA, EtudeBron habitat : ADSEI, BISA, Etude habitat

per leeftijd. gegevens vormen hetgegevens uitgangs-vormen en ie verschilper leeftijd. Deze het uitgangs- en over gegevens zijn uit drie verschil-Dezezijn ijkpunt voor over het projectiemodel. kunnen voor Tot de slot kunnen voor DSEI over ijkpunt voorTot hetslot projectiemodel. rste beschikt de ADSEI | p67 de


1.2. TEGENSTRIJDIGE ARGUMENTEN VERZOENEN Ieder project over de ontwikkeling van een nieuwe wijk mondt uit in een debat over welke woningen we waar willen plaatsen en voor wie. Politici durven wel eens te kiezen in functie van het kiezersprofiel van iedere woonvorm, stadsontwikkelaars op basis van stedenbouwkundige en planmatige efficiëntie en promotoren in functie van een rentabiliteitslogica. Maar de keuze wordt niet enkel door dergelijke opportunistische motieven aangestuurd. Er zijn een aantal op zichzelf tegenstrijdige argumenten die in een stad verzoend moeten worden (Brussel Deze Week, 28/02/2013): - ‘De Brusselaar wil met zijn eigen trap naar boven’. Deze uitdrukking van Karel Buls, eind 19e eeuw burgemeester van Brussel en eveneens gerespecteerd urbanist dankzij zijn standaardwerk ‘L’esthétique des villes’, gaf aan dat de meeste inwoners graag zelf kiezen hoe ze wonen. - Jaarlijks zijn er ongeveer 8000 nieuwe woningen nodig. Als we veronderstellen dat de gemiddelde grootte van een woning ongeveer 80 m² is, betekent dat een jaarlijkse behoefte van 640.000 m² woonoppervlakte. Al rekenen we erop dat een deel zich buiten Brussel gaat vestigen, dan nog blijft de druk op de Brusselse gronden zeer hoog. Een huis met een tuin of een ruim appartement met private buitenruimte zal dan ook een privilege voor enkelen blijven.

p68 | Bewoonbaar verklaard

In de jaren zestig lag het gemiddelde inkomen in Brussel 60 procent boven het nationale. Vandaag is dat 15 procent onder het nationale inkomen en voor meer dan een derde van de bevolking valt het zelfs onder de helft. Het is dan ook duidelijk dat zonder nieuwe economische ontwikkeling, gericht op de bestaande talenten, er geen oplossing zal komen. Tegelijkertijd moeten voldoende middeninkomens en inwoners die sociale promotie maken in de stad gehouden worden en de mogelijkheid hebben om een woning te kiezen waar ze ‘met de eigen trap naar boven kunnen’. 1.3. ANTWOORDEN VANUIT DE STADSPLANNING Bovenstaande uitdagingen m.b.t. typologie, volume en betaalbaarheid komen vanzelfsprekend aan bod in de verschillende visies en planningsdocumenten die van toepassing zijn voor het Brussels Grootstedelijk Gebied. 1.3.1. OP SCHAAL VAN HET GEWEST Binnen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn twee planningsdocumenten belangrijk: het Gewestelijk Plan voor Duurzame Ontwikkeling (GPDO) en het Demografisch Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP). Het GPDO zet de krijtlijnen van Brussel uit voor de toekomst op middellange- en lange termijn (20202040) en is momenteel in fase van finalisering. Op 2 mei 2013 keurde de gewestregering definitief het Demografisch GBP goed. Dit ‘demografische’ GBP is geen nieuw GBP maar een aanpassing van het oude. Belangrijkste reden: het hoofd bieden aan de


Beide plannen houden een aantal alternatieven tegen het licht en onderzoeken verschillende verdichtingsmodi: - het afwerken van de bebouwing langs open ruimte structuren (bijv. in Molenbeek, Jette, Vogelenzang Anderlecht,...) - het verdichten rond mobiliteitsknopen - hoger bouwen: iconische torens, clusters hoogbouw in ontwikkelingsgebieden, generische hoogbouw - het stimuleren van de mix tussen wonen en stedelijke industrie door het creëren van een nieuw type gebieden: het ondernemingsgebied in een stedelijk gebied (OGSO, bijv. de pool Erasmus in Anderlecht, de pool ‘Werkhuizenkaai’ in Brussel) - de reconversie van kantoorwijken tot woningen (bijv. in het noordoosten van de vijhoek, langs de Woluwe- en Vorstlaan) In het kader van de hervorming van de Wet op de Huisvesting, voert het Gewest daarnaast nieuwe concepten in ter definiteie van de intergenerationale habitat en de solidaire woning om dit type habitat een wettelijk bestaan en meer zichtbaarheid te verlenen. Volgens Christos Doulkeridis, Brussels Staatssecretaris bevoegd voor Huisvesting, is een klassiek en ‘mono-ideologisch’ antwoord voor de productie van nieuwe woningen in het Brussels Gewest immers niet langer voldoende. (Colloquium ‘Duurzaam wonen: de rol van steden’ 26-27 november 2012)

Demografisch Gewestelijk Bestemmingsplan

1.3.2. OP SCHAAL VAN HET GROOTSTEDELIJK GEBIED Slim verdichten kent zijn limieten. De druk op de stad voor het concentreren van allerlei voorzieningen, inzake mobiliteit, onderwijs, kinderopvang en zorg, wordt vroeg of laat onhoudbaar. De stad zal dus niet alleen verticaal moeten groeien maar ook horizontaal buiten haar administratieve grenzen.  De reële grenzen van het stedelijk gebied vallen trouwens al een hele tijd niet meer samen met de administratieve grenzen van de stad. Stedelijke systemen laten zich niet meer stoppen aan de grenzen van de stad.   De uitdaging van kwalitatieve verdichting vergt een gemeentegrensoverschrijdende benadering. De stadsregionale component wint in brede kringen in en rond de steden steeds meer aan relevantie.  Een open debat en een verregaande samenwerking tussen de steden en hun omliggende gemeenten dringen zich op.  Het creatieve proces om over die relatie tussen steden en suburbane zones na te denken, staat evenwel nog maar in de kinderschoenen. Een stadsregionaal instrumentarium ontbreekt vandaag en wervende concepten of gebiedsbeelden die ambities op dat vlak formuleren, zijn eerder uitzonderlijk. | p69


Net daarom verdient de toekomstverkenning ‘Brussel 2040. Drie visies voor een metropool’ een bijzondere vermelding. In het kader van de uitwerking van het Gewestelijk Plan voor Duurzame ontwikkeling heeft het Gewest drie internationale teams geselecteerd met de vraag hoe Brussel er zal uitzien in 2040 als de bevolking blijft groeien. Ze werden verzocht het GEN-gebied te beschouwen als uitgangspunt voor hun studie. Het GEN-gebied omvat 135 gemeenten, telt bijna 2.950.000 inwoners en nagenoeg 1.400.000 arbeidsplaatsen, gelijk verdeeld over Brussel en de rest van het gebied. Er is uiteraard een enorme wisselwerking tussen Brussel en zijn hinterland. Volgens de cijfers van 2009 zou het binnenkomend pendelverkeer evenwel wat afgewakt zijn (van 362.000 naar 358.000 tussen 2000 en 2009), terwijl het uitgaand pendelverkeer in stijgende lijn ging (van 48.000 naar 60.000 in dezelfde periode). Van alle arbeidsplaatsen in Brussel worden er 234.000

ingenomen door pendelaars uit Vlaanderen en 123.000 door inwoners van Wallonië. In het licht van dit onderzoek is het interessant te weten hoe er in deze toekomstverkenning wordt omgegaan met de discussie of Brussel alleen de woningnood moet opvangen of daarvoor een bijdrage mag verwachten van de rand (die vandaag slechts in beperkte mate haar deel opneemt via bijv. sociale huisvesting). De teams van Brussel 2040 zijn van mening dat het hinterland zijn aandeel moet krijgen in de bevolkingsgroei: het gehele grondgebied moet zijn voorzieningen aanpassen en nieuwe dichtheden aanvaarden. Een must in dat verband is zeker het behoud van grote open ruimten, of het nu gaat om landbouwgronden, parken of bossen. Ook kwam in de studies het polycentrisme naar voor, op grootstedelijk niveau met de versterking van de middelgrote steden die meer in het netwerkverband zouden functioneren, en op gewestelijk niveau met

Verschil densiteit in Brussel en de rand (Bron: FOD Economie 2011)

Belgen en Buitenlanders Administratieve eenheid België

Totaal 10.666.866

Mannen

Vrouwen

5.224.309

5.442.557

Oppervlakte ha, a ca

Bevolkings dichtheid inw. / km²

3.052.792,5493

349

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

1.048.491

505.963

542.528

16.138,2278

6.497

Vlaams Gewest

6.161.600

3.039.956

3.121.644

1.352.225,1012

456

Provincie Vlaams-Brabant

1.060.232

519.319

540.913

210.614,5808

503

Waals Gewest

3.456.775

1.678.390

1.778.385

1.684.429,2203

205

373.492

181.129

192.363

109.055,8714

342

Provincie Waals-Brabant

p70 | Bewoonbaar verklaard


« Bruxelles Métropole 2040 » Conférences du 5 juin 2012 Bernardo SECCHI et Paola VIGANO et Kristin JENSEN

nieuwe polen in de tweede kroon. (Brussel 2040. Drie visies voor een metropool, 2012)

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen voorziet

verstedelijkingsbeleid voeren. Eerder gestelde doelstellingen wat betreft bijkomende woningen en bedrijfsterreinen waren niet langer prioritair. Belangrijker was dat de open ruimte behouden zou blijven. De Vlaamse Regering wou liever oude sites saneren en bestaande bedrijventerreinen en woonkernen intensiever gebruiken. En er moesten begeleidende maatregelen komen op vlak van open ruimte, economie, huisvesting en mobiliteit. Na een overleg- en adviesronde met diverse plaatselijke actoren over een voorstel tot eindrapport besloot de Vlaamse regering vervolgens de naam nogmaals te wijzigen (in ‘Vlaams Strategisch Gebied rond Brussel’). De Vlaamse regering heeft op 16 december 2011 het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening Vlaams Strategisch gebied rond Brussel en aanpalende openruimte gebieden definitief vastgesteld.

behoren. Het plan veroorzaakte een golf van protest want stond haaks op het groene-gordelbeleid dat de overheid sinds bijna 40 jaar voerde in de Rand. Daarop kwamen er in het uiteindelijke 29 RSV een naamsverandering (in ‘Vlaams Stedelijk Gebied rond Brussel’) en de bepaling dat het VSGB zo beperkt mogelijk moest afgebakend worden. Later werd de lijst met betrokken gemeenten ingekort. In een volgende fase besliste de Vlaamse Regering dat het VSGB een eigen ontwikkelingsperspectief moest krijgen: in deze stadsrand wou ze niet, zoals in andere stedelijke gebieden, een zwaar

Afbakening Vlaams Strategisch gebied rond Brussel

ment en 2002, l’actuel PRD est e à la Déclaration d’intention de RD adoptée par le Gouvernement tte législature, en novembre 2009.

oration du futur Plan Régional able (PRDD), une importante développement de la métropole 40 a été réalisée par trois bureaux iplinaires. Les résultats de cette ar leurs auteurs durant la journée

Cinq nouveaux défis à relever ent « durable » in 3 grootstedelijke gebieden: La déclaration de modifi cation totale duAntwerpen, PRD identifie 5 Gent en dique, le futur Plan Régional nouveaux défi s à relever : rable a pour enjeu majeurBrussel. la Over het Brussels Hoofdstedelijke Gewest ment régional, ce qui n’était pas 1. Le défi de l’essor démographique. de Développement de 2002.mag het Vlaamse Gewest natuurlijk geen uitspraken 2. Le défi de l’emploi, de la formation et de l’enseigneable est le développement qui doen. Maar ment. het plan stelde dat 15 gemeenten uit u présent, sans compromettre 3. Le défi de l’environnement. ons futures à répondre à leurs de Vlaamse Rand ruimtelijk tot het ‘grootstedelijk 4. Le défi de la lutte contre la pauvreté et la dualisation être socialement équitable, écode la ville. rand rond Brussel’ zouden kunnen gebied Vlaamse et écologiquement responsable. 5. Le défi de l’internationalisation.

| p71


2. LEEGSTAND COLLECTIEF GEBRUIKEN = MEERWAARDE VOOR BRUSSEL Hoewel er in verschillende planningsdocumenten gepleit wordt voor de transformatie van de bestaande stad onder meer via hergebruik van stedelijke leegtes, historische/lege gebouwen, industrie- en infrastructuurterreinen (door deze te activeren met maatschappelijke functies, voorzieningen en woonprogramma) is er globaal gesproken binnen het planningsdiscours over Brussel weinig aandacht voor het potentieel van leegstaande en onderbenutte infrastructuren. Nochtans zal de bijkomende verstedelijking, gelet op de demografische ontwikkelingen, haar hoogtepunt kennen voor 2030 en reeds aanzienlijk zijn voor 2020. Een toekomstplan voor Brussel moet vandaag een haalbare strategie en instrumenten bevatten om op korte termijn de toekomstige verstedelijking te sturen. Een eenvoudige oplossing in de vorm van een plan, model of te volgen pad bestaat wellicht niet. Het is wellicht zinvoller pragmatisch en met nieuwe verbeelding in te spelen op de transformatie van de gebouwde stad. En net daar bevindt zich het potentieel om leegstaande en onderbenutte infrastructuren te hergebruiken als woonfunctie. Het gaat erom een overslag te maken van de individuele kavel naar de gelaagde en collectieve woonomgeving die wezenlijk rekening houdt met belangrijke maatschappelijke uitdagingen (zoals grondschaarste, betaalbaarheid, milieu-bescherming, mobiliteit, vergrijzing en gezinsverdunning) en tegelijk de verdere verstening van Brussel in te perken. Uiteraard - en zoals in de inleiding al aangegeven – gaat het hier slechts om één oplossingsspoor om de demografische groei op een duurzame manier op te vangen. Vanzelfsprekend blijft visieontwikkeling rond nieuwbouwprojecten, p72 | Bewoonbaar verklaard

zowel binnen de gewestgrenzen als in de rand, broodnodig. Het collectief gebruik van leegstand kan een belangrijke hefboom zijn voor de toekomstige ontwikkeling van Brussel. In wat volgt bekijken we hoe de koppeling van beide potenties meerwaarde kan bieden (o.a. in termen van duurzaamheid, betaalbaarheid, ...) en welke problemen daardoor (gedeeltelijk) een oplossing kunnen vinden.


are taking place in households without any income from work (Observatorium, 201 investments in the future of these children is a responsibility for all of us, not only for th region. To come to the conclusion that one of the richest regions of Europe is also the liv of so many poor people is more than a disgrace. It is simply a terrible waste of human liv long run, not putting this question on the forefront of our concerns, will become a terrib for the dynamic development of the Brussels economy. Map 2 illustrates the distri income along the Belgian municipalities. Municipalities with a higher taxable in inhabitant than the country mean are tinted in red, blue indicating incomes lower than th

dan veel meer uit te geven: tot 40 Ă 60% van hun 2.1. BIJKOMEND AANBOD AAN BETAALBARE Map 2:inkomen. Wealth index on thegezinnen mean income tax perzich inhabitant. Veel based Brusselse beperken WONINGEN dan ook noodgedwongen tot alternatieve of tijdelijke oplossingen. (art. 23 #51 Driemaandelijks dossier Er is een groot tekort aan betaalbare woningen in en van de BBROW, 2013) rond Brussel. De sociaal-economische positie van een aanzienlijk deel van de bevolking is daar parent niet As there is a trend towards more singles, more single households and smaller alleen wie een kamer wil huren, maar ook wie vreemd aan. holds in general, the attraction and the retention of the city with Niet a large rental housing een bescheiden woning et becomes stronger. In the mean time, income disparities have continued to grow and the wenst te kopen wordt geconfronteerd een grotere vraag dan het Enkele illustreren van ofde etween the general levelcijfers of wealth and the de livingernst situation the poorest populationmet groups aanbod. huisvestingscrisis voor in de this Brusselse ncreased considerably. Most troubling regard ishuurders: the extremely high unemployment g young adults, reaching 40%de in some areas, andslechts the facttoegang that a disproportional part of births de helft van huurders heeft aking place in households any huurmarkt, income from work ze (Observatorium, 2010). Large tot 10% vanwithout de private wanneer ments in the future these a responsibility of us, not only for the Brussels niet of meer danchildren 30% vanishun inkomen aanfor de all huur n. To come to the conclusion thatInone the richest regions of Europe is also the living place willen spenderen. de of praktijk hebben de meeste many poor people is moremet than disgrace. It isgeen simply a terrible gezinnen eena laag inkomen andere keuze waste of human lives. In the

un, not putting this question on the forefront of our concerns, will become a terrible burden he dynamic development of the Brussels economy. Map 2 illustrates the distribution of me along the Belgian municipalities. Municipalities with a higher taxable income per itant than the country mean are tinted in red, blue indicating incomes lower than the mean.

Map 3: Wealth index based on the mean income tax per inhabitant (areas of the municipalities weighted for population size). Welvaartsindex gebaseerd op het gemiddelde inkomen per inwoner (Bron: Welvaartsindex gebaseerd op het gemiddelde inkomen per inwoner / Map 2: Wealth index based on the mean income tax per inhabitant. Deboosere 2010) gemeentes gewogen naar bevolkingsaantal (Bron: Deboosere 2010)

Map 3: Wealth index based on the mean income tax per inhabitant (areas of the municipalities weighted for population size).

| p73


Het aanbod aan openbare woningen is onvoldoende om de vraag naar betaalbaare woningen te beantwoorden. In 2007 telde Brussel 39.030 sociale woningen, of 8,4% van het totale woningaanbod aan woningen. In vergelijking met andere Europese steden ligt dit cijfer heel laag. Parijs telt 16% sociale woningen, Londen 25% en Amsterdam zelfs 55%. (Tentoonstellingsgids Bouwen voor Brussel, 2010) Op de wachtlijsten voor een sociale woning, een gemeentewoning of woning van een sociaal verhuurkantoor staan zeker 50.000 gezinnen. En de wachtlijsten nemen alleen maar toe. (art. 23 #51 Driemaandelijks dossier van de BBROW, 2013)

De verhouding tussen de toename van het aantal gezinnen en de bouw van nieuwe woningen in het Brussels Hoofdstelijke Gewest tussen 1982 en 2008 toont bovendien een structureel onevenwicht. Voor elk jaar illustreren de cijfers het verschil tussen het aantal nieuwe woningen en het aantal nieuwe gezinnen. De prijsstijging op de woningmarkt kan dus, gedeeltelijk, verklaard worden door een deficitaire woningproductie op langere termijn.

Bouw van woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Bron: BGHM, BROH, GOMB 2010)

p74 | Bewoonbaar verklaard


Een van de gevolgen van de stijging van de woonkost en de daling van de koopkracht voor alsmaar meer gezinnen is de zoektocht naar alternatieve woonoplossingen. Een collectieve vorm van wonen is voor mensen met een beperkt inkomen een uitweg wanneer ze de huurprijs willen kunnen betalen of een woning aankopen. Steeds meer mensen worden zo door de markt gestimuleerd om samen te wonen. Door de talloze vacante vierkante meters in en rond Brussel te hergebruiken voor collectief wonen, kan het aanbod aan betaalbare woningen gevoelig toenemen. Herbestemming van een gebouw dient een aantal doelen, maar het financieel aspect komt al snel op de voorgrond. Uit de praktijk blijkt weliswaar dat de bouwkosten bij herbestemming meestal hoger liggen dan bij nieuwbouwprojecten, maar daar zijn dan niet de gemeenschapskosten bijgeteld voor het plaatsen van voorzieningen zoals kabels, leidingen en de ontsluiting. Die zijn bij bestaande gebouwen reeds (door vorige generaties) betaald. In het geval van structurele leegstand zullen de aanschafkosten van gebouw en grond bovendien veel lager liggen. Ten slotte verloopt het bouwproces soms sneller dan bij nieuwbouw, omdat het casco al aanwezig is. Een verkort bouwproces is uiteraard goedkoper. (De oude kaart van Nederland, 2008)

Naast de ‘winst’ als gevolg van de herbestemming, kan hergebruik van leegstaande gebouwen voor collectief wonen ook bijdragen tot de betaalbaarheid door: - via verdichting op eigen terrein de kosten voor grondverwerving deels uit te schakelen - het aandeel van de grondprijs in de woningkost te minimaliseren - kosten voor nutsvoorzieningen, infrastructuur en onderhoud te reduceren - schaalvergroting en kritische massa. (Brochure BWMSTR. Pilootprojecten Wonen, 2013) Het spreekt voor zich dat het aanbod aan collectieve woonprojecten divers zal moeten zijn. Er is een aanbod nodig voor huur en koop. Het is belangrijk dat marktpartijen geïnteresseerd raken in deze alternatieve woonoplossingen omdat zij een deel van de productie op zich kunnen nemen. Waakzaamheid is echter geboden, opdat ze zich niet uitsluitend zouden richten tot die doelgroepen die de grootste winstmarges opleveren, waardoor de zwaksten op de huisvestingsmarkt opnieuw in de kou blijven staan.

| p75


2.2. MINDERING MAATSCHAPPELIJKE KOSTEN Met de uitbouw van de welvaartstaat in de vorige eeuw werd het eigen huis met tuin buiten de stadscentra, het algemeen nagestreefde en ook bereikbare woonideaal. Om een snelle wederopbouw te faciliteren na de tweede wereldoorlog werd de verwerving of bouw van een eigen eengezinswoning buiten de stad – via de wet De Taeye, door premies of goedkope leningen met staatswaarborg – van overheidswege aangemoedigd. De gesuburbaniseerde structuur is dus het rechtstreeks gevolg van een woon- en ruimtebeleid dat historisch steeds de kaart van het individuele woningbezit heeft getrokken. En dan liefst nog zo gelijkmatig mogelijk verspreid over het gehele territorium. Het beslag op de ruimte – in Vlaanderen ongeveer 6ha per dag – is bijgevolg enorm, en de noodzakelijke investeringen voor

Verloren levensjaren als gevolg van luchtverontreiniging (Bron: EEA)

p76 | Bewoonbaar verklaard

weginfrastructuur, openbaar vervoer, rioleringen, en andere nutsvoorzieningen disproportioneel groot. De samenleving verliest zo nodeloos veel geld door haar inefficiënt nederzettingspatroon. (Brochure BWMSTR. Pilootprojecten Wonen, 2013) De maatschappelijke kosten van die verspreide bebouwing resulteren bovendien in het verlies van open ruimte en in een onmogelijke druk op de mobiliteit met onaanvaardbare niveaus van luchtverontreiniging en CO2-uitstoot tot gevolg.

Structurele files tijdens de ochtendspits (Bron: Verkeerscentrum)


Stilaan groeit bij verschillende overheden het besef dat de verharding van de open ruimte ingeperkt dient te worden en dat de totale bebouwde oppervlakte in de toekomst niet meer mag toenemen. Het zogenaamde ruimteneutraal ontwikkelen wil men o.a. realiseren door woningen dichter op elkaar te bouwen, verouderde gebouwen en terreinen opnieuw te gebruiken en meerdere activiteiten samen te brengen op dezelfde plek. De optelsom van individuele woonwensen versnippert alsnog de ruimte. Willen we de verdere verstening van Brussel een halt toeroepen, zullen we ook meer moeten doen met dezelfde ruimte. Indien we dit op een ‘slimme’ en duurzame wijze willen bereiken, is het zinvol en wellicht noodzakelijk om daarbij gebruikt te maken van reeds versteende maar ongebruikte of onderbenutte gebieden en gebouwen. In combinatie met intelligent collectief wonen produceren we zo immers essentiële publieke ruimte, en zorgen we voor de verdere vrijwaring van de reeds fel verkavelde landschappen. De ‘winst’ beperkt zich niet enkel tot lagere budgetten voor wegenonderhoud, rioleringen, etc. maar heeft ook zijn impact op het leefmilieu en onze gezondheid.

2.3. DELEN IS HET NIEUWE HEBBEN Iedereen moet bijdragen aan de collectieve inspanning om het leven op aarde duurzaam veilig te stellen. De maatschappij evolueert meer en meer van bezit naar gebruik, van eigendom naar toegang. Door efficiënter te gebruiken wat we hebben, besparen we op kosten of investeringen. Ook op milieuvlak zijn er duidelijke winsten te boeken. De duurzame stad is immers een stad die recyclage toelaat, zowel van de materiële goederen als van het vastgoed. Het is wel degelijk noodzakelijk om in geval van nieuwbouw aan te sturen op een laag energieverbruik en de naleving van de passiefstandaard, maar tegelijkertijd is het ook belangrijk rekening te houden met de ‘grijze energie’. Dit is de energie die vervat zit in materialen en constructies. Het hergebruiken van leegstaande gebouwen levert een zeer grote energiebesparing op in vergelijking met sloop of wederopbouw. (Gisteren kantoren vandaag woningen, 2013) Herbestemming belast het milieu aanzienlijk minder dan sloop en vervangende nieuwbouw. Er is minder transport van sloopafval. Het winnen van grondstoffen en het fabriceren van nieuwe bouwmaterialen blijven sterk beperkt. In het kader van de klimaatbeheersing is het terugbrengen van de CO2-uitstoot gewenst. Daarnaast is de uitbreiding in de ‘groene buitenruimte’ ongewenst en niet noodzakelijk, wanneer inbreiding mogelijk is. Herbestemming voorkomt verrommeling of levert kansen voor ontrommeling. Duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit zijn bij herbestemming gediend. (De oude kaart van Nederland: leegstand en herbestemming, 2008)

| p77


Het stimuleren van collectieve woonvormen in leegstaande of ondergebruikte gebouwen staat niet alleen voor besparing van ruimte, materialen, energie en centen, maar ook voor een praktijk van gelijktijdig bouwen, die sociale en ruimtelijke meerwaarde biedt aan de eigen bewoners en maatschappelijk betekenisvol is voor de omgeving. De reconversie van oude panden levert een sterke maar niet volledig becijferbare bijdrage tot integrale duurzaamheid. De renovatie en herwaardering van industrieel patrimonium bijvoorbeeld recyleert ruimte en materialen, houdt de collectieve herinnering aan de negentiende-eeuwse stadsnijverheid levendig en biedt de stad een toekomst in de vorm van prachtige hedendaagse stadswoningen. (Wonen in Meervoud, 2013)

van groepswoningbouw aantreffen. Deze terreinen vereisen een samenhangende aanpak die alle lastige randvoorwaarden in één enkel project oplost. Door hun omvang liggen dergelijke vacante plaatsen ook buiten het bereik van een individuele bouwer. Groepswoningbouw is de productiewijze bij uitstek om een moeilijke klus te karen of een onverwachte kans te benutten. (Wonen in Meervoud, 2009) Door zijn kritische massa kan collectieve woningbouw m.a.w. een wezenlijk verschil maken in de ruimtelijke ordening en weefselversterkend werken daar waar klassieke stedenbouwkundige recepten weinig kans maken.

2.4. WEEFSELVERSTERKEND Verbrusseling (Bruxellisation) is een term gebruikt door stadsplanners om ongecontroleerde stedenbouwkundige ontwikkelingen te benoemen, in een stad overgeleverd aan ontwikkelaars die ten koste van de levenskwaliteit van de bewoners en onder het mom van noodzakelijke modernisering één of meerdere wijken op de schop nemen. Stadsontwikkeling die recht doet aan lokale kwaliteiten zoekt naar de expertise van een wijk of buurt in zijn geheel met de bedoeling om sociaal en ruimtelijk preciezer te werken. Het bebouwde weefsel kent veel plaatsen die om een invulling vragen: moeilijke hoeken van bouwblokken, bouwvallige panden aan de straatkant, ingesloten terreinen, verlaten bedrijfsterreinen. Het hoeft niet te verwonderen dat we net op deze meer bijzondere sites allerlei vormen

p78 | Bewoonbaar verklaard

Via de voorgestelde werkwijze van heropwaardering van onderbenut of leegstaand patrimonium verdwijnt de ‘verbrusseling’ op het achterplan en krijgt de stadsplanning een nieuw en menselijker gezicht. Dit proces kan tegelijk voor een sterkere identiteitsbeleving zorgen bij de (nieuwe) bewoners.


2.5. FLEXIBEL EN AANPASBAAR Waar de in 2008 herziene bevolkingsvooruitzichten van het Federaal Planbureau en de Algemene Directie Statistiek en Economische informatie voorspelden dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in 2020 1.200.000 inwoners zou tellen, tonen de BISA-projecties dat die kaap vanaf 2018 bereikt zal worden. De jaren 2008 en 2009 werden gekenmerkt door een veel sterkere groei van de Brusselse bevolking dan verwacht. In twee jaar tijd zijn er 12.000 Brusselaars meer bijgekomen in het Gewest dan het FPB verwacht had. Tussen 1 januari 2009 en 1 januari 2010 is de Brusselse bevolking toegenomen met meer dan 2 %. Het hoogste percentage in het Gewest sinds bijna een halve eeuw. Infrastructuur moet tegemoet komen aan de noden van verschillende doelgroepen, zowel morgen als in de verdere toekomst. In de omzetting van behoeften naar voorzieningen duiken twee problemen op: - Alle bevolkingsprognoses ten spijt kan niemand exact de toekomst voorspellen. Er moet steeds rekening gehouden worden met een zekere foutenmarge. Bijsturingen zullen permanent een aandachtspunt zijn. - Behoeften fluctueren snel in de tijd. Een verhoogde vraag naar kleuterklassen en -scholen wordt snel gevolgd door een verhoogde vraag naar lager onderwijs, enzoverder. Inzake de wijze waarop meerdere functies een gebouw gebruiken, kunnen we volgende indeling hanteren (Aanpasbare, combineerbare en multi-inzetbare infrastructuur in centrumsteden,

uitdagingen en knelpunten voor het beleid. Idea Consult 2012): - Aanpasbaar: een gebouw/locatie oorspronkelijk bedoeld voor één bepaalde functie, wordt na verloop van tijd in gebruik genomen door een andere functie, zonder bijzondere fysieke aanpassingen (bijv. gedurende 10 jaar voor een school en daarna voor een kantoorfunctie) - Multi-inzetbaar: een gebouw/locatie waarin één ruimte afwisselend door verschillende functies/ organisaties gebruikt wordt (bijv. een multifunctionele ruimte die op maandag door een zorgorganisatie gebruikt wordt en op dinsdag door een vereniging) - Combineerbaar: een gebouw/locatie waarin tegelijk meerdere verschillende functies opgenomen zijn (bijv. een school op het gelijkvloers en een kinderopvang op eerste verdieping) Hergebruik van leegstaande gebouwen voor de realisatie van collectieve woonprojecten is per definitie flexibel. In tegenstelling tot klassiekere woonformules zijn er hogere garanties voor een aangepast levenslang wonen (aanpasbaar ruimtegebruik). Door de kritische massa en ingesteldheid van de bewoners is er in de meeste gevallen ook draagvlak voor multi-inzetbare en combineerbare ruimte. Leegstand hergebruiken voor collectief wonen kan tot slot de conjunctureel terugkerende mismatch tussen vraag en aanbod op de vastgoedmarkt (bekend als de varkenscyclus) gedeeltelijk ondervangen.

| p79


3. RUIMTELIJKE KAPSTOKKEN OM DE STRATEGIE TE KADEREN Voor het welslagen van de strategie is het belangrijk armaturen te vinden voor de voorgestelde ruimtelijke transfiguratie. We zijn daarvoor op zoek gegaan naar plekken met een uniek belang binnen de Brusselse metropool waar bovendien een bepaald type leegstand manifest aanwezig is. Het gaat om plekken die een ‘boost’ nodig hebben, als voorbeeld kunnen dienen voor gebieden die geconfronteerd worden met soortgelijke uitdagingen en zo voor een trendbreuk kunnen zorgen in de woningproductie in Brussel. 3.1. VANUIT EEN NIEUW STEDENBOUWKUNDIG FRAME VOOR BRUSSEL Er wordt over Brussel vaak in een eenzijdig territoriaal perspectief gedacht. Met ‘Brussel’ wordt bedoeld: al wat zich binnen de strikt omschreven grenzen van het Brusselse Gewest voordoet. De term ‘gewest’ is trouwens verwarrend: terwijl het Vlaamse en het Waalse gewest echte regio’s zijn, valt het Brussels gewest in feite samen met de Brusselse ‘kernstad’. Zelfs de onmiddellijke stadsrand, die samen met de kernstad de functioneel en morfologisch samenhangende stedelijke agglomeratie uitmaakt, ligt buiten de gewestgrenzen (Corijn en Vloeberghs, 2009). Door dit eenzijdige perspectief verdwijnt de samenhang met alle stedelijke functies en activiteiten die zich (net) buiten de grenzen van het gewest bevinden en met de bredere ruimtelijke netwerken waarvan Brussel deel uitmaakt al te zeer uit beeld. Brussel is veel meer dan het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De regio onderhoudt sterke functionele banden met haar Vlaamse rand en met het nabije Waals-Brabant, ze controleert economische activiteiten overal in België, ze voorziet

p80 | Bewoonbaar verklaard

in hooggeschoolde jobs voor vele Vlaamse en Waalse pendelaars en ze zit als politieke wereldstad stevig ingebed in internationale stedelijke netwerken. (Visietekst Metaforum, 2012) Brussel is aan het uitgroeien tot een stad die steeds meer wordt gekenmerkt door de scheiding tussen oost en west, tussen de grote monofunctionele wijken en de rest van de stad. Maar de aantrekkingskracht van Brussel berust juist op een gemengde, meerlagige, hybride omgeving. Om dit te bewerkstelligen, moet worden ingegrepen op het vlak van de huisvesting, die alom verspreid moet worden en veelvormig moet zijn. (Brussel 2040. Drie visies voor een metropool, 2012)

1 3 4 2 Schematisch overzicht van de ruimtelijke kapstokken


3.1.1. DE CENTRUMWIJKEN Het gebied dat bestaat uit de historische binnenstad — de Vijfhoek — en de wijken in de zogenaamde ‘Eerste Kroon’ die voornamelijk tijdens de 19de eeuw geürbaniseerd werden, worden doorgaans omschreven als de centrumwijken. De specifieke historische omstandigheden waarin de Brusselse sociale ruimte tot stand kwam, hebben geleid tot een concentratie in het stadscentrum van oudere woongelegenheden die vaak in slechte staat zijn en op de privé-markt te huur worden aangeboden. De meer gegoede bevolkingsgroepen konden vanaf de 19de eeuw terecht in een meer residentiële omgeving buiten de centrumwijken, terwijl ze wel naar het stadscentrum bleven afzakken om er te werken, of inkopen te doen of voor vrijetijdsbesteding. Deze middelpuntvliedende dynamiek werd bijzonder sterk in de jaren 1950, toen de middenklasse er over het algemeen sociaal op vooruit begon te gaan. Deze sociale vooruitgang vertaalde zich niet zelden in de verhuis naar de residentiële voorstad. De centrale stadswijken raakten evenwel niet ontvolkt of verlaten, aangezien de gezinnen van internationale arbeidsmigranten er zich massaal kwamen vestigen. (Van Criekingen, 2006)

bevolkingsdichtheden lager, ze bedragen minder dan 7.500 inwoners/km², in het bijzonder door het Koningspark en het grote aantal gebouwen die eerder voor economische activiteiten bestemd zijn dan voor bewoning. Wijken als de Haachtsesteenweg, de Brabantwijk, Historisch Molenbeek en Koekelberg hebben bevolkingsdichtheden die tot de hoogste van het Gewest behoren en meer dan 18.000 inwoners/km² bedragen.

Kaart bevolkingsdichtheid 2010 (inw/km2) (Bron: ADSEI)

De wijken uit de 19de eeuw, dicht bij het stadscentrum, zijn vandaag zeer dicht bevolkt. Appartementsgebouwen, vaak aanpalend, van meer dan twee verdiepingen, zijn er in de meerderheid. In het westen van de Vijfhoek liggen de bevolkingsdichtheden hoger dan 13.000 inwoners/km². De wijk Anneessens heeft de hoogste bevolkingsdichtheid, met 22.933 inwoners/ km². In het oosten van de Vijfhoek liggen de

| p81


3.1.2. HET KANAAL De alluviale vlakte van de Zenne en de vlakkere westelijke kant van de vallei hebben steeds de armere bevolking opgevangen en concentreerden later ook de industriële infrastructuur. De afname van de Brusselse traditionele arbeidersklasse, de woningen die door de middenklasse en de burgerij werden geruild voor een huis in de stadsrand en het uitblijven van verwoestingen tijdens de tweede wereldoorlog, hebben ervoor gezorgd dat een oud woningbestand aan de rand van het zakencentrum werd gevrijwaard en ingenomen door de meest kwetsbare bevolkingsgroepen. Vanaf de jaren ’60 en de industriële achteruitgang van Brussel, worden de oude arbeiderswoningen, vaak vervallen maar financieel betaalbaar, beetje bij beetje opnieuw ingenomen door een grotendeels geïmmigreerde, laaggeschoolde bevolking met geringe kansen tot professionele integratie in een stad in volle tertiarisatie. De kanaalzone bevindt zich in een verdeelde stad waar de ruimtelijke structuur zo goed als samenvalt met de sociale structuur. In het omvangrijke gebied wonen vooral bewoners uit het Middellandse Zeegebied. De migratiestromen in Brussel zorgen voor een verjonging van de stedelingen. Deze verjonging is ruimtelijk sterk geconcentreerd in de westelijke gordel (de zgn. arme sikkel) van Brussel, Molenbeek en Anderlecht. In Kuregem is bijvoorbeeld bijna een derde van de bewoners jonger dan 18 jaar. Bij de herontwikkeling van de kanaalzone is het dus van belang rekening te houden met de aanwezigheid van kinderen en jongeren met verschillende sociaal-culturele achtergronden.

p82 | Bewoonbaar verklaard

De kanaalzone van Brussel wordt voor een groot deel getypeerd door de voormalige industrie langs het kanaal. Veel van deze voormalige industriële sites en gebouwen zijn vandaag nog aanwezig. Sommige hebben een andere invulling gekregen als opslagplaats, handelspand, garage of andere nieuwe functies. Andere gebouwen staan al lang leeg en schreeuwen om een herbestemming. Deze voormalige bedrijfsgebouwen zijn in onze ogen de ideale plekken om op een hedendaagse manier een nieuwe invulling te voorzien die een meerwaarde vormt voor de lokale buurt. Door op verschillende locaties nieuwe, duurzame invullingen te realiseren die een duidelijke meerwaarde en eveneens een voorbeeldfunctie hebben voor de buurt, ontstaan verschillende knooppunten van vernieuwing in het stedelijke weefsel. Deze knooppunten versterken elkaar en hun eigen omgeving en kunnen op termijn uitgroeien tot een solide netwerk van aangename buurten. 3.1.3. DE RING Al is de dwangidee van de perfect gesloten cirkel ongetwijfeld als ideaalbeeld en gangmaker aanwezig, toch blijkt het in de gefragmenteerde praktijk minder te gaan om het omcirkelen dan om het ontsluiten en toe-eigenen van contested territories. Daarbij verandert het op zich statische ringbeeld in een dynamische ruimte vol strategie en tacktiek, die soepel van gedaante en gebruik verandert zolang er wat toe te eigenen valt. Dit geldt bij uitstek voor de ‘grote ring’. (Visietekst Metaforum, 2012) Zo vragen Secchi en Vigano zich bijvoorbeeld af of achter de Groene Gordel, een aaneenschakeling van groene ruimten rond de hoofdstad, geen poging


schuilgaat om de natuurlijke expansie van Brussel naar het Vlaams Gewest te verhinderen? Dit vormt volgens hen een belemmering voor elke verdere ontwikkeling van de metropool, omdat dit grenseffect tot duidelijke functionele stoornissen leidt. (Brussel 2040. Drie visies voor een metropool, 2012) Men kan een gedeelte van de ringfiguur evengoed bekijken als twee internationale snelwegen – de ene west naar oost, van Londen naar Keulen, de andere van zuid naar noord, van Parijs naar Rotterdam – die elkaar kruisen over de Vlaamse westelijke en noordelijke periferie van de stad. In het noorden grossiert de grote ring volop in postmoderen ‘ringcultuur’ (Neutelings, 1986) en fungeert hij als collector van grootschalige activiteiten waarvan het hinterland Brussel ver te buiten gaat (waaronder drie ziekenhuizen, een luchthaven, expohallen, het Koning Boudewijnstadion en een cinemacomplex). In het zuiden en oosten ontbreekt een heel ringsegment. De lang uitgerokken morfologie van de ring weerspiegelt er de verschuiving van de rijke Brusselse agglomeratie naar het zuidoosten toe. Het lijkt erop dat de snelweglob in het zuidoosten het samenspel van twee bewegingen intensifieert: de logische residentiële uitzaaiing (push) van de grootstad naar het buitengebied toe en de even onvermijdelijke perifere verstedelijking van een ruimer hinterland dat zich richt naar de grootstad (pull). De feitelijke rand van de grootstad situeert zich m.a.w. niet enkel in Vlaanderen, maar strekt zich eveneens uit over een aanzienlijk gedeelte van Waals-Brabant. (Visietekst Metaforum, 2012)

3.1.4. HET OMMELAND Als gevolg van de verwachte bevolkingstoename zal de stad moeten verdichten en dat vraagt een grondige planning, ook van de open ruimte en de collectieve voorzieningen. Bovendien zal ook de rand verder verstedelijken en de invloed van de grootstad zal verder reiken dan ‘de gordel’ alleen. Die uitdagingen vragen om een duurzaam ontwikkelingsmodel dat meteen ook de ecologische voetafdruk kan verlagen. (De Morgen, 24/04/2013) In de pikorde van de ruimtelijke waarden komen de open ruimte en de zogenaamd ‘zachte functies’ nog steeds op de tweede plaats en als reserve voor ‘harde functies’. Open ruimte blijft krimpen. Dit is niet langer houdbaar, omwille van diverse verantwoordelijkheden inzake ondermeer biodiversiteit, behoud van graden van zelfvoorziening, etc. Daarom moeten het fysisch systeem en de open ruimte veel meer als vertrekbasis beschouwd worden voor de organisatie van ruimtelijke functies in het Brussels Grootstedelijk Gebied.

| p83


3.2. WAAR DE LEEGSTAND SAMEN KOMT Bij de selectie van projectgebieden werken we aanbodgestuurd op basis van types leegstand die zich maximaal lenen tot hergebruik voor collectief wonen. Uiteraard is het dan van belang dat de vrijstaande of ongebruikte infrastructuur voldoende groot is om er verschillende woonunits en gemeenschappelijke ruimtes in onder te brengen. In die zin is de keuze te begrijpen om de tallrijke leegstaande woningen in Brussel buiten beschouwing te laten in het ontwerpend onderzoek. De andere types leegstand die beter hergebruikt kunnen worden voor collectieve woonprojecten (verdiepingen boven winkels, werken opslagplaatsen, kantoren, leegstaande publieke gebouwen of hoeves in de open ruimte rond Brussel) hebben we schematisch in kaart gebracht: - Het onderzoek naar leegstaande verdiepingen boven winkels is grotendeels gebaseerd op de studie die de Brusselse staatssecretaris voor huisvesting, Christos Doulkeridis, begin dit jaar vrijgaf. Op de kaart zijn de handelsstraten te zien waar de onderbezetting het grootst is. - De analyse van leegstaande werk- en opslagplaatsen langs het kanaal is geen definitief standpunt. Sommige panden staan leeg en hebben voorlopig geen bestemming. Andere panden hebben dan wel een functie, maar deze (drankenhandel, autohandel, autobanden opslagplaats,â&#x20AC;Ś) is niet duurzaam voor de omgeving en het gebouw zelf. Vaak staat een deel van het gebouw leeg omdat de grote ruimten niet gebruikt worden.

p84 | Bewoonbaar verklaard

We hebben voor gekozen voor gekozen de meest karakteristieke en bekendste gebouwen op het plan te vermelden. - Het opsporingswerk van de GOMB naar leegstaande kantoren in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (en in de rand) vormt de onderlegger voor de aanduiding van de vacante bedrijfsruimte en de wijken waar dit type leegstaand zich concentreert. - Ondergebruikte of leegstaande publieke gebouwen en boerderijen in de ruime rand rond Brussel zijn te zien via de aanduiding van de gehuchten, dorpen en (deel-) gemeenten waar deze leegstand manifest aanwezig is.

1. Leuvensestraat, Vilvoorde 2. Marie Christinastraat, Laken 3. Gentsesteenweg, Molenbeek 4. Nieuwstraat, Brussel 5. Hoogstraat, Brussel 6. Elsensesteenweg, Elsene 7. Tongerenstraat, Etterbeek 8. Alsembergsesteenweg, Ukkel 9. Wayezstraat, Anderlecht 10. Basiliekstraat, Halle 11. Renault fabriek, Vilvoorde 12. Byrrh fabriek, Laken 13. Meelfabriek, Molenbeek 14. Brouwerij Vandenheuvel, Molenbeek 15. Brouwerij Atlas, Anderlecht 17. Dâ&#x20AC;&#x2122;Aoust fabriek, Anderlecht

18. Centrum 19. Europese wijk 20. Louizawijk 21. Noordwijk 22. 2e Kroon Oost 23. Keiberg 24. Zaventem 25. Machelen 26. Vilvoorde 27. Sint-Pieters-Leeuw 28. Drogenbos 29. Sint-Genesius-Rode 30. Grimbergen 31. Grootbijgaarden 32. Bellingen 33. Pepingen 34. Breedhout 35. Elingen 36. Oudenaken 37. Sint-Kwintens-Lennik 38. Gaasbeek 39. Vlezenbeek 40. Eizeringen


1 26

11

30

24

12

23

21

31

3 14

13

15

4 18 5

19

20

6

9

40

25

2

22 7

17 37 35 33 32

39

38

8

27 28

36

29

34 10

| p85


3.3.MEER DAN ALLEEN HUISVESTING Het is al langer gemeengoed dat wonen in de stad opnieuw aan kwaliteit moet winnen om de aantrekkingskracht te vergroten. De kwaliteit van het stedelijke wonen kan te weinig uitgespeeld worden bij de keuze van de vestigingsplaats. Het tegendeel is eerder waar. Daarom is het noodzakelijk de kwaliteit van zowel het bestaande als het toekomstige patrimonium te stimuleren en daarbij betaalbaarheid, aanpasbaarheid en milieu- en energievriendelijkheid centraal te stellen. Om tegelijk densiteit te generen zal ingezet moeten worden op het ontwikkelen van nieuwe woningtypologieĂŤn, het realiseren van minimale woondichtheden en het differentiĂŤren en verbeteren van de woningvoorraad.

Les 3000, Aulnay Sous-bois.

p86 | Bewoonbaar verklaard

De opstart van collectief wonen in onderbenutte of lege gebouwen kan m.a.w. slechts succesvol zijn indien er veel meer wordt ingezet op woonkwaliteit i.p.v. op pure verdichting. Maar meer inwoners betekent niet alleen meer behoefte aan woningen, ook scholen, winkels, sport- en cultuurvoorzieningen, publieke ruimte en groen moeten worden voorzien. Willen we niet de fouten herhalen uit het verleden (denk bijv. aan de snelbouwoplossingen in de DDR) dan zal het woonvraagstuk zich niet kunnen beperken tot een louter kwantitatieve reactie op de huisvestingscrisis. Bij de keuze van de projectgebieden is er daarom expliciet rekening gehouden met het potentieel van de verschillende sites m.b.t. meervoudig ruimtegebruik, het integrerend karakter van de publieke ruimte en groenbehoud- en ontwikkeling.

Rempart des moines, Brussel.

St Remy, St Denis.


La noue, Montreuil.

Krakeelstraat, Brussel.

Val dâ&#x20AC;&#x2122;argent, Argenteuil.

| p87


3.3.1. MEERVOUDIG RUIMTEGEBRUIK DIVERSITEIT VAN FUNCTIES

EN

Verdichting betekent voor het ruimtelijk beleid in stedelijke gebieden: het concentreren van het wonen en werken, het differentiëren van de woningvoorraad, het versterken van de multifunctionaliteit door verweving en het streven naar minimale dichtheden. Verdichting is belangrijk om een economisch draagvlak voor voorzieningen te creëren en te behouden en om het ruimtegebruik te beperken. Voor de stad telt ‘de kwaliteit van de dichtheid’ Worden de fysieke mogelijkheden van een plek minder door het verdichten? Of worden ze juist groter, gevarieerder en intensiever door de wijze waarop gebouwen ten opzichte van elkaar en in samenhang tot hun gebruik zijn geordend en gecomprimeerd? De voordelen van functiemenging en gemengde gebieden zijn talrijk. Het zorgt voor levendiger en aantrekkelijker gebieden, is veiliger door meer toezicht, en efficiënter en duurzamer in ruimtegebruik. Door meervoudig ruimtegebruik en diversiteit in tijdsarrangementen kan de schaars aanwezige ruimte optimaal benut worden. Om het publieke imago van de Brusselse metropool te versterken, pleit 51N4E, BBS en L’AUC voor een versterking van de bestaande openbare ruimten, o.a. via de strategie van de ‘hybrid city parts’. Deze zijn gebaseerd op de aantrekkingspolen van de grootstad. Die kunnen van economische aard zijn (kantoorgebieden), of te maken hebben met productie (industriegebieden) of opleiding (campussen). Sommige van deze gebieden, die vandaag rond één enkele functie draaien, vertonen een potentieel om actiever en op een meer

p88 | Bewoonbaar verklaard

hybride manier bij te dragen tot het grootstedelijk levenskader. (Brussel 2040. Drie visies voor een metropool, 2013) 3.3.2. PUBLIEKE RUIMTE ALS CONDITIE VAN STEDELIJKHEID De publieke ruimte is een vereiste voor het versterken van de stedelijkheid voor bewoners en gebruikers. Ze kan gelaagdheid in het stedelijk weefsel brengen. De publieke ruimte is de tuin van de stedeling, de straat en het plein het verlengstuk van de woning. Dat betekent dat de bewoner zich thuis moet voelen en dat er via de publieke ruimte lichte, soepele en aangepaste overgangen bestaan tussen entiteiten en functies van de stad. Het zorg dragen voor collectieve en openbare ruimte in de stad is essentieel om de diversiteit van en in de stad te ondersteunen. De 20steeeuwse stadsrand en het vernevelde tussengebied kennen een publieke ruimtedeficit. De historische binnensteden en 19de eeuwse gordels steunen op stevige publieke armatuur van historische markten stadspleinen, formele stadsaanleg, boulevards en avenues. De 20ste-eeuwse (nevel)stad ontbeert een echte publieke ruimte of waar die ruimte er al is, is ze vooral op haar verkeersfunctie afgestemd. (Brochure BWMSTR. Pilootprojecten Wonen, 2013) De inplanting van nieuwe woongelegenheden biedt opportuniteiten om een boost te geven aan de urban fabric of ingeslapen dorpskernen opnieuw van zuurstof te voorzien.


3.3.3. POTENTIEEL VOOR GROENBEHOUD EN -ONTWIKKELING Groen en open water vormen één van de meest belangrijke klimaatsadaptieve maatregelen om met de negatieve effecten van klimaatsverandering om te gaan in een dichte stedelijke omgeving. Groen en blauw vervullen daarenboven ook een belangrijke sociale rol in de woonomgevingen en het openbare domein. Een geïntegreerde aandacht voor de opvang van hemelwater, kwaliteitsvolle groenontwikkeling (parken) en innovatieve groenmaatregelen (verticaal groen, groendaken, …) is wenselijk om overstromingsgevaar tegen te gaan (waterbuffering) en hitte-eilanden te voorkomen. Als het op de juiste manier wordt aangelegd kan groen en blauw ook opportuniteiten bieden voor een verhoging van de biodiversiteit en dus een beduidende ecologische waarde krijgen. Stedelijke groene en blauwe elementen hebben immers een belangrijke nvloed op het microklimaat en hun zeer divers habitataanbod. Het uitbouwen van klimaatadaptatieve groen-blauwe netwerken doorheen de kernstad en het hinterland heeft niet enkel een beduidende ecologische waarde, maar ook een economische en sociale waarde naar toegankelijkheid, bereikbaarheid, sociale participatie, toerisme en recreatie toe. Op deze manier levert ze een ecosysteemdienst.

| p89


p90 | Bewoonbaar verklaard


DEEL 3: ONTWERPEND ONDERZOEK

| p91


Na het bepalen van de locatie van de cases wordt overgegaan tot het ontwerpend onderzoek. Dit is het empirisch testen van programma’s op een context door middel van een ontwerp. Het onderzoeken van de transformatie van de gebouwen op zich is niet het enige uitgangspunt van deze studie, omdat dit slechts een gefragmenteerd en technisch beeld zou opleveren. Daarom is er voor gekozen de cases ook te kaderen in de transformatie van Brussel in een langetermijnperspectief.

Kaart met NS op luchtfoto

10km

Bij de analyse van de deelgebieden en het ontwerpend onderzoek van elk van de locaties is een gelijklopend stramien gevolgd. - Elk van de gekozen sites wordt ten eerste gekaderd binnen het Brussels grootstedelijk gebied met bijzondere aandacht voor de woonkernen, de bereikbaarheid en de open ruimte. - De ruimere omgeving waarbinnen de site zich situeert wordt vervolgens nauwkeuriger geanalyseerd. Waar relevant worden historische kaarten en projecties van de geplande toestand getoond. Ook zijn er kaarten gemaakt die het huidig gebruik, de ontsluiting en de groenstructuren op deze tussenschaal laten zien, en worden de potenties van het wonen (ook niét collectieve woonvormen) onder de aandacht gebracht. - Voor het ontwerp van de site zelf vertrekken we steeds van een aantal conceptschema’s. Vervolgens wordt het ontwerp inzichtelijk gemaakt via een driedimensionele schets en een gedetailleerder grondplan van de site in zijn geheel of van een afzonderlijke woonunit. Eventueel worden ook snedes getoond.

p92 | Bewoonbaar verklaard

0

10km

20km

30km NOORD

20km

30km


Kaart met 4 gebieden op urbansprawl

| p93


1. NIEUWSTRAAT

10km

20km

30km

Brussel ontstond rond een burcht op een eiland in de Zenne (het Groot Eiland, ter hoogte van het huidige Sint-Goriksplein) in de 10e eeuw. De tweede vijfhoekige stadsomwalling, die in de 14de eeuw werd gebouwd, omvatte zeven heuvels: de Koudenberg, de St-Michielsberg, de Warmoesberg, de Kunstberg, de St-Pietersberg, de Zavel en de Kruidtuin. In 1853 werd de Leopoldswijk aangehecht, in 1864 volgde de Louizalaan en in 1921 kende de gemeente zijn grootste uitbreiding met de aanhechting van Haren, Laken en Neder-Over-Heembeek. De huidige kleine ring is in twee fasen ontstaan. In de loop van zeventiende en begin achttiende eeuw wordt de veertiende-eeuwse omwalling vervangen door indrukwekkende versterkingen die de Brusselse vijfhoek, en tegelijk de scheiding binnenstadrandstad, definitief op de kaart zetten. Aan het eind van dezelfde eeuw zijn deze verdedigingswerken politiek en militairtechnisch reeds hopeloos achterhaald en begint de ontmanteling ervan. Er verschijnen majestueuze lanen met veelvuldige rijen bomen, herauten van een nieuwe open stedelijkheid voor koetsier en flaneur. Vanaf de jaren zestig krijgt â&#x20AC;&#x2DC;de stad openenâ&#x20AC;&#x2122; een andere betekenis en moet het ideaal van de burgerlijke boulevard plaats maken voor nietsontziend wegverkeer. (Visietekst Metaforum, 2012)

p94 | Bewoonbaar verklaard


| p95


Tussen de Beurs, vandaag het symbolische hart van de vijfhoek, en het Rogierplein in ligt de Nieuwstraat. DĂŠ klassieke winkelstraat van BelgiĂŤ, met tegelijk de hoogste concentratie aan (onzichtbare) leegstand op de verdiepingen. De Nieuwstraat, en bij uitbreiding de volledige vijfhoek, kunnen beschouwd worden als het middelpunt van waaruit de urban sprawl (die zich vandaag manifesteert tot ver buiten de gewestgrenzen) is op gang gekomen. In tegenstelling tot wat van een centrumwijk verwacht kan worden valt de omgeving van de Nieuwstraat op door een verregaand monofunctionalisme. De winkels hebben de andere functies volledig versmacht en zorgen voor een totaal eentonige beleving overdag en een desolate sfeer sâ&#x20AC;&#x2122;avonds. Nochtans kunnen de vele vacante vierkante meters ingezet worden om meervoudig ruimtegebruik te bevorderen en zo de beleefbaarheid van dit deel van het Brusselse centrum gevoelig te verhogen.

p96 | Bewoonbaar verklaard

Het woningvraagstuk stelt zich bijzonder scherp in de centrumwijken. Zeker op de private huurmarkt is het dringen. In de grootste studentenstad van het land is er naast de vraag naar permanente betaalbare woningen immers ook een grote behoefte aan tijdelijke huisvesting. (De Standaard, 21/05/2013) Hoewel de belangrijkste campussen in de tweede kroon liggen, is de goede bereikbaarheid een extra reden voor studenten om zich toch in het centrum te vestigen.


| p97


100m

De Nieuwstraat laat zich niet in één oogopslag analyseren. Voor een goed begrip is het noodzakelijk kennis te hebben van haar inbedding in de vijfhoek en van de gedaanteverwisseling die ze heeft ondergaan de afgelopen 200 jaar:

500m

Kaart met NS op luchtfoto

In 1839 werd de straat aangelegd als verbindingsas met het Noordstation, toen nog op het Rogierplein. Talloze hotels en grootwarenhuizen zagen er de volgende decennia het licht. Vanaf het interbellum was het dé cinemastraat van Brussel. In 1932 bouwde men er de grootste bioscoop van Brussel, de Métropole. In de jaren 1980 kreeg de Nieuwstraat het uitzicht van vandaag. Verschillende internationale winkelketens openden er één of meerdere filialen. 0

10km

20km

30km

Mono-functioneel programma De Nieuwstraat is een onderdeel van het zgn. ‘Central Business District’ en vormt met gemiddeld 50.000 passanten per dag het commerciële hart van Brussel. De straat zelf is autovrij maar zit wel ingeklemd tussen belangrijke verkeersassen zoals de kleine ring, de Noord-Zuid-as en de centrale lanen.

Brussel: ‘Europese Groene Hoofdstad’

1km

p98 | Bewoonbaar verklaard


| p99


Het is een smalle, lange winkelstraat die ook dienst doet als verbindings-as tussen twee kernpunten in de stad: het Muntplein en het Rogierplein. De zone hierrond, een oppervlakte van 100.000 m² handelsoppervlakte (71.000 m² gelijkvloers), wordt gebruikt voor commerciële functies en opslagruimte. Maar een groot deel van de aanwezige bebouwing heeft ook geen bestemming. De Nieuwstraat zelf telt een 72tal gebouwen. Een onderzoek in 2008 stelde vast dat er in 54 gebouwen, waarvan 16 met een eigen ingang, één of meerdere verdiepingen niet werden gebruikt. (Livre blanc sur le quartier rue Neuve, 2011) De negatieve bezettingscurve en het beperkte gebruik in tijdsverloop met een éénzijdig publiek, versterken bovendien de leegstand. Bovenliggende verdiepingen zijn niet waarneembaar voor de bezoeker, nu niet waardevol voor de winkeleigenaars en niet gekend voor potentiële bewoners van Brussel.

p100 | Bewoonbaar verklaard

Kwaliteit van de structuur en infrastructuur. De Nieuwstraat laat zich analyseren als een lange, lege ruimte, waar commerciële elementen geconfronteerd worden met authentieke elementen zoals de Passage du Nord, de OLV Finnisterrae kerk en het Martelarenplein. Hoewel ze sterk aanwezig zijn, staan ze niet in verbinding met elkaar, noch met de Nieuwstraat. De historische en culturele waarde van verschillende panden raakt ondergeschikt aan de commerciële functie en verdwijnt in het stedelijk landschap. We stellen vast dat de gelijkvloerse gevels, de bovenliggende karaktervolle façades negeert, en deze ook onwaarneembaar maakt voor de bezoeker. Van het begin tot het einde bestaat de Nieuwstraat uit uniforme, harde, materialen die niet in dialoog treden met de context. De afwezigheid van groenstructuur


en een goed lichtplan maken er een plaats van zonder interessante perspectieven. De slechte staat van de infrastructuur reflecteert zich uiteraard op het comfortgehalte voor de gebruikers. Doordat vrachtverkeer (leveranciers...) bovengeschikt is aan de zwakke weggebruiker, heeft de Nieuwstraat te kampen met een erbarmelijk wegdek. Het rondslingerende vuilnis en de grote drukte die er heerst op piekuren zorgt ervoor dat het allerminst aangenaam is voor de bezoekers om door de straat te kuieren zodat ze er slechts voor een korte periode willen verblijven.

| p101


laag

hoog

De trage vs. snelle stad

Ferraris 1777

p102 | Bewoonbaar verklaard

Snelle / transportstad

Commerciele snelweg Trage / middeleeuwsestad

Noord / zuid verbinding (dode stad) Alle hoofdassen verlopen N-Z. Geen circulatie in de dwarsstraten

1891


Verhoudingen Wonen-Winkels-Werken

Autovrije infrastructuur (park, pleinen, steegjes, gallerijen passerellen, groene binnengebieden)

100% werken winkels/werken 100% winkels 90% winkels/10% wonen werken/wonen

| p103


1

3

Potentie voor het wonen

1. Stimuleren van de O-W trajecten 2. Ankerpunten en aantrekkingspolen 3. Porositeit! Zicht op de Nieuwstraat 1956

bestemming wonen (nieuwbouw) herbestemming tot wonen (< kantoren) her-herbestemming wonen (< winkels < wonen)

p104 | Bewoonbaar verklaard

2

Galerie hirsch 1900


4

2

1

3

Conceptkaart 1. O-W dooradering via groenaanleg 2. Ankerpunten en aantrekkingspolen op het traject tussen hoog-en laagstad 3. Doorsteken herwaarderen, heropenen van bestaande passerelen 4. Openstellen van groene binnengebieden

| p105


SCHAAL 1/750 10m

De vraag die zich stelt is of dit stuk ‘onzichtbare stad’, zo’n 18.000 m², zich leent voor de ontwikkeling van woongelegenheden midden in het centrum. Voor dit onderzoek kiezen we ervoor, de potentie van collectief wonen boven winkels, te toetsen in één specifiek bouwblok.

100m

p106 | Bewoonbaar verklaard


| p107


p108 | Bewoonbaar verklaard


| p109


In een duurzaam model van stadsontwikkeling komt het erop aan de stedelijke ruimte optimaal en intensief te gebruiken (verdichting), en tegelijkertijd bij te dragen aan een netwerk van kwalitatieve openbare ruimte op wijk- of bouwblokniveau (verdunning). Zoals bekend is het grootste obstakel voor het wonen boven winkels, de toegankelijkheid. Winkeleigenaars verkiezen maximale vitrine-oppervlakte boven een aparte ingang naar de verdiepingen. Een eerste uitdaging voor het ontwerp bestaat er dus in de ontsluiting van deze verdiepingen mogelijk te maken. Daarom wordt het bouwblok tweemaal doorgeknipt. Eén keer via een korte doorsteek naar het binnenbouwblok in de Nieuwbrug. Via het wegnemen van een aantal hoekgebouwen op het kruispunt met de Mechelsestraat wordt een tweede opening gemaakt. De oude gebouwen worden er ten dele vervangen en er wordt een nieuw plein aangelegd die voor een rustpunt kan zorgen. Doordat bijna het volledige bouwblok is volgebouwd is het niet vanzelfsprekend om zomaar te ontpitten. De eigendomstructuur is danig versnipperd dat het niet ondenkbaar is dat één of meerdere eigenaars zich tegen de plannen verzetten. In het ontwerp willen we daaraan tegemoet komen door de circulatie binnen het bouwblok te organiseren op de daken (+1) en slechts een beperkt aantal achtergebouwen te laten afbreken. Op die manier kan een deel van deze gebouwen hergebruikt worden als woongelegenheid en ontstaat er tegelijk voldoende openheid en licht om een zekere woonkwaliteit te kunnen garanderen.

p110 | Bewoonbaar verklaard

1900 1617 1982

Historische analyse van de percelering


De toegang tot de verdiepingen boven de winkels wordt georganiseerd vanuit een drietal centrale trappenhallen, die op hun beurt via passerellen verbinding maken met elk individueel gebouw. In de dichte omgeving van elke trappenhal zijn een aantal natte cellen voorzien die gemeenschappelijk worden gebruikt. Op de verdiepingen zelf worden vooral kamers ingericht die woongelegenheid bieden voor studenten en alleenstaanden. Daar waar de verdiepingen niet zo eenvoudig zijn op te delen kunnen ook units aangeboden worden voor friends-wonen of voor jonge gezinnen. Over het geheel van het bouwblok worden minstens twee grote gemeenschappelijke ruimtes voorzien met een zithoek, keuken en enkele vrijetijdsvoorzieningen. Bovenop de daken wordt een tuinlandschap ingericht. Groen is van cruciaal belang voor een goede woonomgeving. Het verhoogt de (be-) leefbaarheid, de beeldkwaliteit en het klimaat van het bouwblok. Daarom mag groen niet benaderd worden als restruimte of opvulsel maar moet het worden behandeld als een basisbestanddeel van de structuur en van de omgeving. Groen kan, in de vorm van een collectieve tuin, een instrument zijn om een geheel te creĂŤren tussen verschillende bouwdelen en/of functies. Door een ruimte in gemeenschap te brengen, worden aparte elementen met elkaar

| p111


SCHAAL 1/750

p112 | Bewoonbaar verklaard


7 6 2

1

3 5

3

4

1. Passerelle 2. Centrale trappenhallen 3. Grote gemeenschappelijke ruimtes en natte cellen 4. Studentenkamers en studioâ&#x20AC;&#x2122;s 5. Daktuinen 6. Nieuwbouw 7. Plein

| p113


Paley Park, New York

p114 | Bewoonbaar verklaard

Woongebouw GDO, Den Haag


Snede bestaande toestand

Snede ontwerp

HoUSInG co-oPeRatIveS In GeRMany Wohnbaugenossenschaft wagnis eG, München

 StatIStIcS | p115 Population: 81,800,000 (2011)

MARCH 20


E. EILAND VAN AA

10km

20km

In Brussel kronkelt de Zenne dwars door de middeleeuwse vijfhoek. De rivier dringt een noord-zuidrichting op aan het stadsweefsel. Haar moerassen, valleiflanken en plateaus definiëren een west-oostsequens van heel verschillende topologische condities. De negentiende-eeuwse inkokering schrapt de Zenne uit het stadsbeeld. Het kanaal vlak naast de westelijke zijde van de vijfhoek neemt de rol van waterweg over. Voorbij het zuidpunt en de noordflank van de vijfhoek zoekt de spoorweg het gezelschap op van de waterweg, om samen vorm te geven aan een infrastructuurbundel die Charleroi en de Waalse industrie-as over Brussel verbindt met de Antwerpse haven. Deze industriële corridor rijgt onderweg belangrijke investeringen aan elkaar: Forges de Clabecq, Acec, Bekaert, Wielemans, Thurn & Taxis, Renault en vele andere. Voor pendelaars langs de corridor, is Brussel vlakbij. Decennialang werkt de corridor als slagader van transport, tewerkstelling en grootstedelijkheid. Tot de postindustriële teloorgang er anders over beslist en de gewestvorming de ABC-corridor in drie knipt. (Visietekst Metaforum, 2012) In 2009 werd de Brusselse metrolijn gesloten in het Weststation in Molenbeek. 
Het stadscentrum schuift daardoor op naar het Westen en het kanaal wordt zo meer en meer een nieuwe centrale stedelijke as. De oude industriële wijken worden echter geconfronteerd met een groeiende sociale dualiteit. De bevolkingsdichtheid is er enorm hoog, de tewerkstellingsproblemen ernstig en de gezondheidstoestand en levenskwaliteit veel slechter dan het gewestijke en nationaal gemiddelde. Hoe kunnen we in de Brusselse kanaalzone werken aan de stad van morgen?

30km

p116 | Bewoonbaar verklaard


| p117


p118 | Bewoonbaar verklaard


Ongelijke aaneenschakeling van groen langs het kanaal

| p119


Sinds het ontstaan van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest in 1989 wordt de Brusselse kanaalzone naar voor geschoven als een prioritaire zone voor stedelijke ontwikkeling. Vele projecten en initiatieven zagen sindsdien het licht of staan vandaag in de steigers. Overzicht wijkcontracten (Bron: DRU/DSV)

Quarter contracts action area

1994 - 2014 Serie 13 contracts [2009-2013] Quarter action area Serie 14 [2010-2014]

1994 - 2014

Series 1  8 [finished]

Serie 13 [2009-2013] Series 9 [2010-2014] 12 Serie 14 [actif]

Series 1  8

Area for enforced development [finished] of housing and renovation

Series 9  12 [actif] Area for enforced development of housing and renovation

p120 | Bewoonbaar verklaard


Aperçu des projets le long du canal 10

5

0

15

Lopende en geplande projecten langs het kanaal (Bron: Secchi-Vigano, 2012)

3 4

20km

1 2

5

6 12

15 16 21 22 23 24 26 25 27 29 28 31

7

9 8

10

14

11 17 18 19

13

30

32

33

34

1 Riverside, Vilvoorde (projet mixte logements, activités, commerces, parc) 2 Uplace, Machelen (projet de centre commercial) 3 Plateforme logistique du port de Bruxelles 4 Remembrement du zoning industriel Tyras – SDRB 5 HQ Solvay (réhabilitation) 6 Remembrement de l’ancien site Schell – SDRB 7 Schéma directeur Schaerbeek Formation (stade, logements, bureaux, logistique, parcs) 8 Musée National du Chemin de Fer 9 Just Under the Sky (centre commercial) 10 Waterwalk (logements) 11 Restructuration du site Sibelga (bureaux, ateliers) 12 Nouvelle école européenne 13 Parc linéaire habité (Contrat de Quartier Durable Masui) 14 Eco quartier Tivoli – SDRB (logements) 15 Parc L28 16 Tour & Taxis (logements, bureaux, event, parc) 17 Maison du Port de Bruxelles (bureaux, parc)

18 Tour Premium (bureaux, logements) 19 Passerelle Picard (trams, vélos, piétons) 20 Site KBC (bureaux, logements) 21 Centre administratif de la Communauté française de Belgique 22 Tour de bureaux et logements 23 Projet « Rive Gauche » - SDRB (logements, bureaux) 24 Reconversion des Brasseries Belle-Vue – FEDER (hôtel, centre de formation) 25 Porte de Ninove (bureaux, parc) 26 Les terrasses de l’écluse – SDRB (logements) 27 Centre civic – Ville de Bruxelles 28 Logements 29 Reconversion des abattoirs d’Anderlecht (commerce, abattoirs, logements, event) 30 Restructuration du campus de l’Erasmus Hogeschool (enseignement supérieur) 31 Projet Port Sud – FEDER (logistique, parc) 32 Projet « Rive » (logements, bureaux, marina) 33 Réhabilitation du dite CERIA (enseignement) 34 Nouveau dépôt STIB Zone grises = périmètres de Contrat de Quartier entre 1998 et 2011

| p121


200m

1km

2km

De ruimere omgeving waarbinnen de site zich situeert wordt gekenmerkt door een moeizame ruimtelijke relatie met de binnenstad en de andere wijken van Anderlecht. Het spoor en het kanaal vormen duidelijke fysieke grenzen. Op de rechteroever, opgespannen tussen de Industrielaan en het kanaal, zijn grote waar te nemen. In zich zelf gekeerde industriële vestigingen met een groot ruimtebeslag domineren het landschap dat verder enkel wordt gestructureerd door infrastructuur en beperkt tussenliggend groen. Net zoals vele andere bedrijven- en kantorenzones in de 20ste- eeuwse gordel van Brussel kampt het projectgebied met structurele leegstand en ongebruikte grondreserves. Niets doet vermoeden dat temiddente midden deze ‘bouwdozen’ een sterke water- en natuurbeleving mogelijk is dankzij het tracé van de Zenne. Het projectgebied is in de loop van de geschiedenis altijd een belangrijk locatie voor bedrijfsactiviteit geweest. In het licht van de werkloosheidsproblemen in de aanpalende wijken lijkt het daarom vanzelfsprekend in de toekomstige ontwikkeling niet enkel huisvesting en recreatie te voorzien, maar zeker ook plaats voor tewerkstelling.

3km p122 | Bewoonbaar verklaard

Kaart met NS op luchtfoto

0

10km

20km

30km


| p123


p124 | Bewoonbaar verklaard


Wonen, groen en No manâ&#x20AC;&#x2122;s land

| p125


orw eg

p126 | Bewoonbaar verklaard

industrielaan

spo

orw eg

spo

industrielaan

Eiland in een eiland in een eiland

Potentie voor het wonen


Langwerpig park met verschillende parcours en lussen Drie sequenties aan elkaar gelinkt

| p127

industrielaan

1

industrielaan

Dr ie

2

ue nt ies

se q

spo

orw eg

orw eg

spo

en

ol n

aa

en

nk t

3

eli

rg

aa

rs

ou

rc

pa

elk

e

nd

lle

hi

sc

ve r

rp

vie

et

m

m et

La en ngw be er lev pig in pa g) rk

ss

lu en (i. t.t ui

.h

4

di g

ir

ea

lin

ge br ui

k


SCHAAL 1/2000

Volgende elementen krijgen bijzondere aandacht in het ontwerp: - De erfgoedwaarde van de site - De bestaande waterbeleving (kanaal en Zenne) - Menging van wonen, recreatie ĂŠn bedrijvigheid - Het doorbreken van het eilandgevoel en de verbinding met de nabijgelegen buurten.

p128 | Bewoonbaar verklaard


luchtfoto

| p129


p130 | Bewoonbaar verklaard


| p131


SCHAAL 1/2000

p132 | Bewoonbaar verklaard


12 2 5

11

9

10 7 5

4 11

2 3

5

13

1 5

6

13

8

14

1. Gedeelde buitenruimtes 2. Patiowoningen 3. Gedeelde binnenruimte 4. Centrale corridor 5. Nieuwbouwwoningen 6. Botanique 7. Jeugdherberg 8. Sociaal restaurant 9. Fietsherstelplaats 10. Buurtschool 11. Opleiding & tewerkstelling 12. Concertzaal 13. Moestuinen 14. Park

| p133


In het projectgebied willen we zowel inzetten op betaalbare huisvesting als op milde gentrificatie. In de opslagplaatsen en grote loodsen worden patiowoningen ingericht, volgens het principe van ‘densiteit in laagbouw’ met gedeelde buitenruimtes per zes à zeven units. Eén unit wordt ook telkens vrijgehouden voor collectief gebruik: een speelhoek voor kinderen, een gastenkamer, opbergruimte... Daarnaast worden ook bijkomende woningen gebouwd die de (lokale) vraag naar betaalbare huur- en koopwoningen mee kan helpen opvangen. Er worden twee nieuwe doorsteken gecreëerd die het kanaal visueel verbinden met de Zenne en die ook de doorwaadbaarheid van de site verhogen. Een overdekte corridor met publieke voorzieningen maakt de waardevolle site toegankelijk voor bezoekers (sociaal restaurant, opleidings- en bedrijvencentrum, jeugdherberg, kinderopvang en buurtschool). Deze NDSM werf, Amsterdam

p134 | Bewoonbaar verklaard

nieuwe as legt de verbinding tussen het noordelijk en zuidelijk deel van het projectgebied en zorgt bij uitbreiding voor een betere doorstroming in de wijk. Door de toekomstige inplanting van het GEN-station ligt er sowieso een enorme opportuniteit om het projectgebied veel meer dan nu in te kapselen in de stedelijke dynamiek. De kanaaloever wordt volledig vernieuwd en als parkgebied ontwikkeld. Zo ontstaat een groengebied dat ondanks haar lineaire structuur weet te verrassen als ‘natuurlijke’ biotoop. Door een veelzijdig aanbod aan recreatiemogelijkheden (tafeltennis, petanque, fiets- en wandeltracés etc.) en door de inplanting van een concertzaal in een vrijstaand paviljoen, ontstaat een aanzuigeffect en kan het projectgebied zijn grootstedelijk elan waarmaken.

Japans paviljoen Architectuur Biënnale


Aan de zuidkant van het projectgebied wordt gepoogd de band met de andere kanaaloever en de tuinwijk â&#x20AC;&#x2DC;Het Radâ&#x20AC;&#x2122; te versterken. Daartoe krijgt de brug nabij de sluis een nieuw ontwerp. Autoverkeer blijft mogelijk langs het kanaal en over de sluis, mits voorrang voor fietsers. Er wordt een kruidtuin en bezoekerscentrum met horecafaciliteiten ingericht en aan beide oevers van het kanaal wordt er ruimte gemaakt voor volkstuinen en stadslandbouw.

Snede bestaande toestand

Snede ontwerp Waterwijk, Den Haag

Biodroom, Antwerpen

| p135


KEIBERG

10km

De R0, beter bekend als de (Grote) Ring rond Brussel is grotendeels uitgevoerd als autosnelweg. Op de Brusselse Ring komt dagelijks zeer zware congestie voor. Vooral tussen Sint-Stevens-Woluwe en GrootBijgaarden is de weg zeer zwaar overbelast, daar de weg maximale intensiteiten van meer dan 200.000 voertuigen per dag kent en slechts 2Ă&#x2014;3 rijstroken heeft. Voor de meeste automobilisten die rond de stad rijden, bakent de grote ring onmiskenbaar de grenzen van Brussel af, terwijl de bestuurlijke gewestgrenzen er in feite sterk van afwijken. De rand rond Brussel laat zich lezen als een diffuus geheel, opgebouwd rond een grootschalig infrastructuurnetwerk. De ruimte valt er uiteen in fragmenten van grootschalige bedrijvigheid, landbouwactiviteit en bescheiden woonzones. Tussenin vinden we verschillende restruimtes en een natuurlijk potentieel dat (voorlopig nog) miskend wordt.

20km

30km

Langs de R0 vinden we de hoogste concentratie aan leegstaande kantoren in het stadsgewest. De structureel ongebruikte ruimtes zijn een symbool voor de vastgelopen kantorenmarkt in de rand. Terwijl de herbestemming van de kantoren in de kernstad stilaan op gang komt, speelt in de rand een heel ander verhaal. Omwille van het politieke en institutionele spanningsveld, tegenstrijdige verhaallijnen, en de vertaling daarvan in de ruimte, overheerst een beleid van de standstill. Daardoor gaan kansen verloren om gericht en vanuit een langetermijnvisie de groene gordel met een stedelijk programma op te laden.

p136 | Bewoonbaar verklaard


Bebouwing vs. groen langs de RO

| p137


Gewestgrenzen vs. agrarisch gebied

p138 | Bewoonbaar verklaard


| p139


200m

1km

2km

3km

De ruimere omgeving waarbinnen de projectsite zich situeert wordt doorkruist door wegen maar is toch niet poreus. Er heerst tegelijk een gevoel van isolement en openheid. Het gebied is divers in gebruik, ruimteclaims en plannen. De MIVB plant bijv. de verlenging van tram 62 van Rogier tot aan de luchthaven. De Lijn op haar beurt wil via Brabantnet de rand beter bedienen en stippelt tramlijnen uit naar Brussel vanuit Haacht en Zaventem, vanuit Boom en vanuit Ninove. Daarnaast stelt De Lijn een ‘ringtram’ voor, die verschillende knooppunten rond Brussel met elkaar wil verbinden tussen Jette, Vilvoorde, Zaventem en Tervuren. Om de (be-)leefbaarheid van het projectgebied te verhogen komt het erop aan continuïteit te waarborgen, in te zetten op de kwaliteiten van de deelruimten, en complementariteit na te streven in plaats van gelijkenis. De bestaande landbouwactiviteit in het gebied kan blijven bestaan mits ze aansluiting zoekt met de stedelijke context waarbinnen ze zich bevindt. Harde grenzen moeten worden vervangen door zachte overgangen en er zijn tussensferen nodig waardoor ontmoeting en confrontatie tussen de verschillende groepen bewoners en gebruikers plaats kan vinden. Het potentieel van het plaatselijk groen en de Woluwevallei is een interessant aanknopingspunt en verdient verdere exploratie.

p140 | Bewoonbaar verklaard

Kaart met NS op luchtfoto

0

10km

20km

30km


| p141


AALST

GRIMBERGEN VILVOORDE LEUVEN

ZOTTEGEM

RÉGION DE BRUXELLESCAPITALE SINT PIETERS-LEEUW WAVRE

HALLE ENGHIEN BRAINE L’ALLEUD

BRAINE-LE-COMTE

OTTIGNIES

LOUVAIN-LA-NEUVE

NIVELLES

Limite de la zone RER Limite de la zone IRIS 1 Limite de la Région de Bruxelles-Capitale Routes principales Taux d'occupation, 80% de la capacité et plus ANTWERPEN

Scénario tendanciel 2015 sans RER – 8h-9h Carte de saturation du réseau zone RER.

DENDERMONDE

MECHELEN

AALST

GRIMBERGEN VILVOORDE LEUVEN

ZOTTEGEM

RÉGION DE BRUXELLESCAPITALE SINT PIETERS-LEEUW WAVRE

HALLE ENGHIEN BRAINE L’ALLEUD

BRAINE-LE-COMTE

Geluidscontouren voor 2010 rond zaventem (Bron: KCAP, 2012) Brussel Nationale Luchthaven

Congestie op de Brusselse ring

fig. 217

Geluidscontouren

Avond (19.00-23.00)

voor 2010 rond Zaventem (bedekt met de voorgestelde ontwikkelingsgebieden voor Brussel 2040)*

*De afbeeldingen zijn een schematische weergave van de werkelijkheid

KCAP - ARUP - Systematica - ZUS

p142 | Bewoonbaar verklaard

LOUVAIN-LA-NEUVE

NIVELLES

Trendmatig scenario 2015 zonder GEN – 8u-9u. Kaart van de verzadiging van het netwerk in de GEN-zone. (Bron: IRIS 2 Mobiliteitsplan)

Dag (07.00-19.00)

OTTIGNIES

PAGE 19

Nacht (23.00-07.00)


5

7. 6

12 11

1

2

8.

4

3.

10

9

1. Agrarisch gebied 2. Kantoorzone 3. Restgroen 4. Navo 5. Luchthaven 6. Spoorlijn 7. Ring 8. Woluwe 9. Ogso/Zemu 10. Leopold III laan 11. Zaventem 12. Diegem

| p143


Uit getuigenissen die werden gesprokkeld door Studio 012 blijkt dat het belangrijk is om opnieuw verbindingen te creĂŤren tussen de vallei van de Woluwe en de omliggende gemeenten, met name door verbindingen met de groene ruimtes en met de voorzieningen in de vallei. Men dient eveneens rekening te houden met de gewestgrens die twee sterk uiteenlopende stadsweefsels van elkaar scheidt: ten zuiden, de dichte stad met een continu weefsel; in het noorden een urbanisatie van landbouwpatches en dorpen met een recente urbanisatie, dit alles gescheiden door de Ring. (Brussel 2040. Drie visies voor een metropool, 2012)

Groenstructuren

Agrarisch gebied

p144 | Bewoonbaar verklaard

De Woluwe


Potentie voor het wonen

| p145


SCHAAL 1/1000

In Brussel maken de meeste kantoorgebouwen deel uit van de traditionele stedelijke morfologie (gesloten of halfopen bebouwing aan de rooilijn). In de Zone Luchthaven bevinden 222 van de 261 kantoorgebouwen zich daarentegen in 17 grote en minder grote businessparken. De gebouwen zijn, op enkele recente uitzonderingen na, opgesteld in paviljoenstructuur, een essentieel kenmerk van de kantoorruimten in de Rand. Keiberg Park is het grootste en oudste zakenpark (1980). Het telt 83 kleine paviljoenen. (Overzicht van het kantorenpark. Leegstand 2009 in Brussel en in de rand. 25/2010)

p146 | Bewoonbaar verklaard


| p147


p148 | Bewoonbaar verklaard


| p149


SCHAAL 1/1000 NOORD

p150 | Bewoonbaar verklaard


1

4

3

6

5

8 7

1. Gedeelde buitenruimte 2. Startwoningen 3. Gedeelde binnenruimte 4. Buurtparking 5. Nieuwbouwwoningen 6. Restaurant 7. Supermarkt 8. Park 9. Kinderopvang

| p151


Voor de transformatie van de paviljoenzone wordt een gefaseerde aanpak voorgesteld. In een eerste fase zullen de leegstaande paviljoenen gedeeltelijk worden gerenoveerd. De gelijkvloerse verdieping wordt compacter doordat de bestaande ramen worden vervangen door nieuwe, beter isolerende, vensters die ongeveer 1m van de rooilijn worden geplaatst. Zo ontstaat een bescheiden buitenruimte voor elk van de acht woongelegenheden die worden gerealiseerd. De grootte van de verschillende woonunits varieert. De natte cellen voor elke woonunit zijn naar binnen georiënteerd. De minimale en gestandaardiseerde ingrepen in de bestaande structuur zorgen ervoor dat deze woningen onder de gangbare verhuur- en verkoopprijzen op de markt komen. Op de kop, aan de straatzijde, worden telkens voorzieningen ondergebracht. De bestaande inkom wordt gemeenschappelijk gebruikt en geeft toegang tot de eerste verdieping. Daar worden zes

1 2

Bigyard, Berlijn

p152 | Bewoonbaar verklaard

Ilôt Schoettlé Mulhouse

La Vignette, Leuven


woongelegenheden ingericht. Daarnaast is er een gedeelde recreatieve ruimte op deze verdieping en doet het dak dienst als gemeenschappelijke tuin. In een tweede fase wordt nagegaan hoe de gehele site meer verdicht kan worden. Tussen de bestaande

paviljoenen in worden nieuwbouwprojecten opgestart waardoor een â&#x20AC;&#x2DC;normaalâ&#x20AC;&#x2122; stratenpatroon ontstaat. Het programma legt opnieuw de focus op wonen. De typologie zoekt de dialoog met de getransformeerde kantoren en de bouwhoogte blijft beperkt (twee tot drie verdiepingen).

Snede bestaande toestand

Snede ontwerp

Bigyard, Berlijn

Cap Ferret

| p153


PEPINGEN

10km

De landelijke zone rond het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaat uit het Arrondissement HalleVilvoorde en het westelijk deel van het Leuvense. Deze regio is opgedeeld in drie kleinere regioâ&#x20AC;&#x2122;s: in het westen het Pajottenland, in het noorden de Brabantse Kouters en in het oosten het Dijleland. Het Pajottenland omvat de gemeenten tussen Asse en Halle, de Brabantse Kouters omvat de gemeenten tussen Opwijk en Zemst en het Dijleland ligt tussen Huldenberg en Boortmeerbeek. Kenmerkend voor het Pajottenland is het licht heuvelachtige en landelijke karakter. Het betreft grotendeels het zuidwestelijk Brabants heuvellandschap tussen de rivieren de Dender en de Zenne. De vergrijzing en veranderende economie zorgen er voor dat steeds meer landbouwactiviteiten verdwijnen en dat boerderijen komen leeg te staan.

20km

De leegstaande hoeves bieden een aantal oplossingen, zoals het uitbouwen van groepswoningen voor de verouderende bevolking.

Pieter Bruegel de Oude

30km

p154 | Bewoonbaar verklaard


Kleine vs. grote woonkernen

| p155


p156 | Bewoonbaar verklaard


Open ruimte vs. bebouwing

| p157


100m

500m

1km

Pepingen, verkozen tot ĂŠĂŠn van de vijftien mooiste gemeenten van Vlaanderen, ontstond uit de fusie van Pepingen, Heikruis, Bellingen, Elingen, Bogaarden en Beert. De bewoning is in hoofdzaak geconcentreerd in de dorpskernen van deze deelgemeenten. Daarnaast treft men verspreid over het grondgebied diverse alleenstaande woningen aan. De oppervlakte ingenomen door onbebouwde percelen bevindt zich, met meer dan 90% van de totale oppervlakte, bijna 14% boven het Vlaamse gemiddelde. De interne vergrijzing geeft aan hoe groot de groep van de hoogbejaarden (80+) is in de groep van de ouderen (60+). Concreet geeft de interne vergrijzing aan hoeveel 80-plussers er in de gemeente wonen per honderd 60-plussers. In Pepingen gaat het om ongeveer 25%. Door de vergrijzing is er nood aan meer verschillende woonvormen voor ouderen. Momenteel verblijven mensen te lang in een huis dat niet aangepast is aan hun woonbehoeften, bijvoorbeeld te groot, te ver verwijderd van nutsvoorzieningen,... De nood aan kleinere woongelegenheden voor senioren, dichter bij de dorpskernen, dringt zich op. Hierdoor kan men ook werken aan dorpskernversterking en -vernieuwing, ook voor de economie.

1,5km

p158 | Bewoonbaar verklaard

Kaart met NS op luchtfoto

0

10km

20km

30km


| p159


Woninggrootte in Pepingen (Bron: Woonbeleidsplan Pepingen, 2012)

Evolutie van het bebouwingspatroon (Bron: Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan,

p160 | Bewoonbaar verklaard

Het overgrote deel (bijna 96 procent) van de woningen in Pepingen zijn eengezinswoningen, waarvan 63 procent open bebouwingen zijn. Het grootste deel van de woningen dateert van voor 1976.


| p161


2

3

1

p162 | Bewoonbaar verklaard

Diverse groenstructuren 1. velden 2. beek 3. boomgaarden


1

2

3

Potentie voor het wonen 1. Hoeves 2. Dorpskernversterking- en uitbreiding 3. Verdichting van de bestaande verkavelingen

| p163


SCHAAL 1/500

In deze vierkantshoeve met gebouwen uit de 18e en 19e eeuw rond een geplaveide binnenkoer was tot voor kort een houtzagerij gevestigd. Volgende elementen krijgen bijzondere aandacht in het ontwerp: - de hoeve uitspelen als grens tussen dorp en platteland - accentueren van doorzichten - silhouet volumes bewaren - parasitaire bijbouw verwijderen en vervangen door nieuwbouw

p164 | Bewoonbaar verklaard

Leegstand van vierkantshoeves komt verspreid voor in de Vlaamse rand rond Brussel. Net zoals elders in het ommeland is de invloed van Brussel voelbaar in Pepingen. Verhuisbewegingen en pendelstromen zorgen voor een intense interactie. Alleen kan de vraag gesteld worden of het hergebruik van de vrijgekomen hoeves een direct antwoord biedt op de sociale en demografische uitdagingen in Brussel. Er rijzen niet alleen problemen rond de betaalbaarheid, er liggen ook andere potenties voor het wonen zoals de verdichting van de bestaande verkavelingen (welcome in my backyard, construction en drapeau) die misschien meer effect kunnen resulteren.


| p165


Conceptschema verhuis

NIEUWKOMERS

p166 | Bewoonbaar verklaard

NIEUWKOMERS

NIEUWKOMERS

NIEUWKOMERS

NIEUWKOMERS


Conceptschema overgang

Daartegenover staat dat het hergebruik van de vierkantshoeves mogelijkheden biedt om de interne- en externe verhuispatronen voor een stuk te sturen. Ouderen kunnen in het dorp blijven en vinden zo een uitweg voor het rusthuis of minder populaire alternatieven zoals de kangoeroewoning. De vrijgekomen woningen komen op hun beurt in aanmerking voor jonge gezinnen die het gewest hebben verlaten. Op die manier kan de stadsvlucht dichter bij Brussel worden gehouden, en wordt er zorgvuldig en strategisch omgesprongen met de open ruimte en het onderhoud van het landschap. De traditionele dorpskern van Pepingen bestaat uit een kerk, het gemeentehuis, een plein en twee gesloten vierkantshoeves. Kleine naoorlogse verkavelingen creĂŤren een lappendekeneffect rond de kern. In het ontwerp wordt nagedacht over het hergebruik van ĂŠĂŠn van deze boerderijen.

| p167


SCHAAL 1/500

p168 | Bewoonbaar verklaard


1

1. Park 2. Gedeelde buitenruimte 3. Creche 4. Dienst gemeente 5. Verzorging/pedicure 6. Gemeenschappelijke keuken 7. Cafetaria/ontmoetingsruimte 8. Aanleunwoning

8 7 2

6

5 4

3

| p169


Snede bestaande toestand

Snede ontwerp

Zorgboerderij Emmeloord

p170 | Bewoonbaar verklaard

Woongroep-De-Kamp-Bunnik


De Goede Zorg, Ooltgensplaa

| p171


p172 | Bewoonbaar verklaard


SYNTHESE

| p173


Brussel staat voor grote uitdagingen. Wat gebeurt er om deze uitdagingen het hoofd te bieden en waarom gebruiken we de huidige economische en ecologische crisis niet om op zoek te gaan naar nieuwe, creatieve en duurzame ideeën? Dit waren de vragen bij aanvang van het onderzoek. Na de theoretische verkenning, strategiebepaling en het ontwerpend onderzoek willen we bij wijze van besluit nog een aantal cijfers meegeven die het potentieel van collectief wonen in leegstaande en onderbenutte gebouwen preciezer kunnen duiden. Finaal worden nog enkele aanbevelingen gedaan die kunnen bijdragen aan de concretisering van de voorgestelde aanpak. KWANTITATIEVE BEOORDELING In het stedenbouwkundig ontwerp is geprobeerd simultaan tegemoet te komen aan twee cruciale doelstellingen voor verdichtend ontwerpen: vermeerderen van de weefselcapaciteit en verhogen van de weefselkwaliteit. Weefselcapaciteit of ‘draagkracht’ van het weefsel slaat enerzijds zowel op een onmiddelijke capaciteit (aantal woningen, aantal bewoners, vloer-oppervlakte, voorzieningen...) als op de mogelijkheid van een weefsel om op verschillende termijnen tendensen en schommelingen op te vangen. Vervolgens hebben we geprobeerd het aantal gecreëerde woongelegenheden in elk ontwerp te kwantificeren. De voorgestelde ingrepen in elk van de projectgebieden willen een katalysator zijn voor de ruimere omgeving en daarbinnen heeft ook nieuwbouw zijn plaats. Om een duidelijk zicht te krijgen op de kwantitatieve meerwaarde van de p174 | Bewoonbaar verklaard

leegstand voor de creatie van woningen worden deze nieuwbouwprojecten bij de berrekening buiten beschouwing gelaten. Ook worden slechts die wooneenheden geteld die gemeeschappelijke ruimte delen. Ook hebben we een (indicatief) antwoord gezocht op de vraag ‘wat het hergebruik van het vacante patrimonium in Brussel in reële cijfers kan betekenen?’


PROJECTGEBIED

WOONEENHEDEN

M² M² / WOONEENHEID

Schaal 1/8000 1

NIEUWSTRAAT

105

1900

18

8 7 2

6

5 4

EILAND VAN AA

44

3150

71,5

KEIBERG

51

3900

76

PEPINGEN

16

780

48,75

TYPE LEEGSTAND IN HET GEWEST WONINGEN

3

M² 1800000

22500 eenheden x 80 m² (gemiddelde woninggrootte) SOCIALE HUISVESTING

240000

3000 eenheden x 80 m² (gemiddelde woninggrootte) KANTOREN

1000000

WERK- EN OPSLAGPLAATSEN

650000

VERDIEPINGEN BOVEN WINKELS

250000

TOTAAL LEEGSTAND IN HET GEWEST

3940000

49250 eenheden x 80 m² (gemiddelde woninggrootte)

TOTAAL BEBOUWDE OPPERVLAKTE IN HET GEWEST VERHOUDING LEEGSTAND / BEBOUWDE OPPERVLAKTE

WONINGVRAAG IN HET GEWEST PER JAAR

74000000 5,32%

640000

8000 eenheden x 80m² (gemiddelde woninggrootte) VERHOUDING JAARLIJKSE WONINGVRAAG / LEEGSTAND

16,24%

| p175


AANBEVELINGEN Het ontwikkelen van collectieve woonvormen tot een volwaardige productiewijze binnen kleine en grote stadsvernieuwingsprojecten is vandaag nog onontgonnen terrein. Dit impliceert dat zulke projecten niet onmdiddelijk of uitsluitend denken in termen van individuele kavels of grote vastgoedoperaties, maar mechanismes opzetten voor de promotie van panden voor collectief wonen binnen een stads- of omgevingsontwerp. Aandacht voor betaalbaarheid: Het is belangrijk dat deze mechanismes zich richten tot verschillende sociaaleconomische profielen via een gediversifieerd aanbod aan woningen (grootte, indeling) en constructies die verschillende vormen van gebruik en eigenaarschap mogelijk maken. Via een hoger aandeel aan publieke woningen is het in principe mogelijk de concurrentie met de private huurmarkt aan te zwengelen en zo voor een correctie van de gangbare huurprijzen te zorgen. Noodzaak voor regie De recente initiatieven van het Brussels Gewest de gewestelijke leegstandcel, de professionalisering van sociale verhuurkantoren, de contracten voor tijdelijke bewoning, pilootprojecten voor de herbestemming van kantoorruimtes, ... - zijn een stap in de goede richting. De uitvoering van deze maatregelen zijn echter nog embryonaal, en het is maar de vraag of dit alles wel zal volstaan. Het ruimtelijk beleid in Brussel kent immers hoofdzakelijk p176 | Bewoonbaar verklaard

twee niveaus, het gewestelijke dat de grote lijnen oplegt via het ontwikkelings- en bestemmingsplan en het gemeentelijke dat instaat voor de implementatie van bouwvoorschriften en regelgeving. Het eerste niveau is doorgaans te abstract en onvoldoende contextueel, het laatste niveau verzinkt soms in een onnodige lokale ‘regulitis’. Mochten beide niveaus elkaar meer opzoeken, opent dat perspectieven voor de toekomst en kan er werk gemaakt worden van meer coherente stadsprogramma’s. Bemiddelende instanties In de meeste gevallen zijn de uitdagingen zo groot, de randvoorwaarden zo bijzonder, dat de tussenkomst van bemiddelende instanties zoals een gedreven team van stedenbouwkundige ambtenaren, een autonoom gemeentebedrijf of een dynamische huisvestingsmaatschappij onontbeerlijk blijkt. Het is daarom aangewezen dat stadsvernieuwingsprojecten in Brussel aansluiting vinden bij de ervaring en werkwijze van andere Europese grootsteden. De aanpak van het Agentur für Baugemeinschaften in Hamburg, het Berlijnse Baulückenmanagement, het Bouwblokkenteam in Antwerpen en de Rotterdamse aanpak van ‘klushuizen’ of ‘samen verbouwen’ kunnen zeker waardevolle inspiratie leveren.


Een meer evenwichtige grondpolitiek

Gedeelde verantwoordelijkheid, grensoverschrijdend

Een belangrijk obstakel voor publieke spelers om te ageren is het feit dat ze onvoldoende hun wil kunnen opleggen op het terrein. Het eigenaarschap van vele gronden en gebouwen is in prive-handen en dus moet het Gewest of de gemeente zich steeds tot die eigenaars richten (en die zijn vaak op de eerste plaats geïnteresseerd in winst). Toch zijn er een aantal openingen te maken:

Een andere kwestie is de vraag hou marktevoluties beter in de hand kunnen worden gehouden en waar nodig gecorrigeerd. Wonen in de stad impliceert een lagere ecologische voetafdruk en toch is het er duurder om zich te vestigen. Op de huisvestingsmarkt zien we dat grote private spelers investeren in nieuwbouwprojecten voor de middenen hogere inkomens. Kan deze evolutie niet beter gestuurd worden zodat er in samenwerking met private partijen ook woningen worden ontwikkeld voor alle marktsegmenten.

- ‘Groepspanden’ zouden bijvoorbeeld gelijkaardige quota kunnen toebedeeld krijgen als de sociale huisvesting. - Er kan een fonds worden opgericht ten behoeve van gemeenten voor de ontsluiting van een deel van de woonuitbreidingsgebebeiden en/of om een betaalbaar aanbod van sites mogelijk te maken. De projectoproep in Straatsburg ‘10 terrains, 10 immeubles durables à Strasbourg’ kan een interessant aankopingspunt zijn. - Een interessant instrument zijn de ‘charges d’urbanisme’ die bij ontwikkelingen met een zekere schaalgrootte zijn voorzien. Via dit instrument dragen particuliere projecten bij aan de financiering van publieke behoeften die zij genereren zoals lokale voorieningen en mobiliteitsinfrastructuren. Bij kleine projecten is het misschien aangewezen deze chargess te gebruiken voor spaargroepen of geplafoneerde koopwoningen i.p.v. sociale woningen waarvan niet zeker is of ze goed zullen worden beheerd. - Het openbaar beheersrecht wordt vandaag nauwelijks gebruikt door de gemeentes. Misschien kan het gewest hier het voortouw nemen.

Brussel kan het woonvraagstuk niet alleen de baas, anders wordt het de negatief-versie van Franse steden (de armen zijn er naar de periferie geduwd). Een intergewestelijke analyse en aanpak van het woonvraagstuk zijn cruciaal om op een coherente manier te kunnen inspelen op de verwachte bevolkingsgroei. Conclusie Transformatie van leegstaande en onderbenutte gebouwen is vanzelfsprekend niet overal mogelijk maar wel in meer gevallen als gedacht wordt. Als fundament voor de ontwikkeling van collectief wonen binnen een stads- of omgevingsontwerp kunnen ze helpen om een nieuwe woonmarkt te maken. En is dit niet interessanter dan de markt te willen corrigeren? Via dit onderzoek willen we in ieder geval een bijdrage leveren aan de visie en deskundigheid die nodig zal zijn om in Brussel ontwerp, financiering, regelgeving, realisatie en beheer in deze toonaard te zetten. | p177


REFERENTIES Aanpasbare, combineerbare en multi-inzetbare infrastructuur in centrumsteden, uitdagingen en knelpunten voor het beleid. Een onderzoek op initiatief van de Minister van stedenbeleid, uitgevoerd door Idea Consult, 2012. Bouwen voor Brussel. Architectuur en stedelijke transformaties in Europa. Tentoonstellingsgids. Paleis voor Schone Kunsten, 2010 Brussel 2040. Drie visies voor een metropool. Een uitgave op initiatief van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, 2012. Brussel in tien jaar naar 1,3 miljoen inwoners. Brusselnieuws, 06/05/2013. Bureaux à Bruxelles. Etat des lieux. Bruxelles en mouvements. September 2009 Cel leegstand: 130 woningen opnieuw op de markt. Brusselnieuws, 04/05/2013.

Ernstig tekort aan studentenkoten in Brussel en Leuven. De Standaard, 21/05/2013. Geen grote plannen, maar pragmatisch inspelen. Hoe het beleid moet omgaan met wonen in de stad. Brussel deze week, 28/02/2013 Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Pepingen. Informatief gedeelte. 2011. Hier komt het demografisch bestemmingsplan. Brusselnieuws, 28/01/2011. Holemans Dirk, e.a. Mensen maken de stad. Bouwstenen voor een sociaalecologische toekomst. EPO, 2012. Housing Europe Review. The nuts and bolts of European social housing systems. CECODHAS Housing Europe, 2012. http://www.agentschapnl.nl/programmas-regelingen/kantoortransformatie

CO2housing. be.passive, 08. Juli-augustus-september 2011.

http://www.flickr.com/groups/neubaublocks/pool/nicolasoran/?view=lg

Collectief wonen in praktijk. Art.23 #29. Driemaandelijks dossier van de BBROW, 2007

http://www.herbestemming.nu/

Corijn Eric en Vloeberghs Eefje. Brussel! VUB Press 2010. De Beule Michel, e.a. Brussel, haar kantoren en bedienden. Een uitgave op initiatief van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, 2009. Debry Jean-Luc. Le Cauchemar pavillonaire. L’Echappée, 2012. Declève Bernard, e.a. Brusselse dichtheden en woonvormen. Een uitgave op initiatief van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, 2009. De herbestemming van gebouwen en nieuwe woonvormen ? Presentatie Karen Bossuyt, Lydian. Lunchseminarie, Tour en Taxi, 11/12/2012. De oude kaart van Nederland. Leegstand en herbestemming. Atelier Rijksbouwmeester, 2008. De Vriese Jorg. De diffuse stad duurzaam geherformuleerd. Masterproef. Erasmus Hogeschool Brussel, 2012. Duurzaam wonen: de rol van steden. Presentatiebundel van het colloquium, 26-27 november 2012. Een nieuw licht op leegstand. Ontwerpend onderzoek naar de transfomatie en stedenbouwkundige potentie van (structureel) leegstaande kantoren in Nederland en België. Jeanne Dekkers Architectuur en Camerlinck Steenwegen ontwerpbureau, 2012.

p178 | Bewoonbaar verklaard

http://www.sttk.nl/ Id22 : Institute for Creative Sustainability : experimentcity. Cohousing cultures. Handbook for self-organized, community-oriented and sustainable housing. Jovis, 2012. Laserre Christian, e.a. Gisteren kantoren vandaag woningen. De conversie van kantoorgebouwen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Een uitgave op initiatief van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, 2013. Leegstand boven winkels: ruimte voor 5200 woningen. Brusselnieuws, 09/01/2013 Leegstand : de grootste stadskanker van Brussel. Knack, 16/05/2013. Les possibilités de conversion de immeubles de bureaux en immeubles à appartements. Een uitgave op initiatief van de staatssecretaris voor huisvesting en stedenbouw, uitgevoerd door BRAT, 2007. Lietaert Mathieu. Le cohabitat. Reconstruisons des villages en ville ! Editons Couleurs livres. 2012 Livre blanc sur le quartier rue Neuve : étude d’attractivité. BECI, 2011. Loeckx Andre en De Meulder Bruno. Wonen op zoek naar stedelijkheid, dichtheid en duurzaamheid. Debatten, realiteiten, tradities en perspectieven, in De eeuw van de stad: voorstudies. Ministerie van de Vlaamse Gemeeschap, 2005.


Maes Trui, e.a. Cohousen. Van droom naar realiteit. Vlaams Instituut voor Bio-ecologisch bouwen en wonen i.s.m. Centrum voor Duurzame Ontwikkeling (Ugent), 2011.

Slim ruimtegebruik door hergebruik en omkeerbaar ruimtegebruik. Onderzoek op initiatief van het Departement Ruimtelijke Ordening, uitgevoerd door TRITEL en Ugent, 2012.

Naar een visionaire woningbouw. Kansen en opgaven voor een trendbreuk in de Vlaamse woonproductie. Uitgevoerd door Architecture Workroom Brussels i.s.m. de Vlaamse Bouwmeester, 2012.

Territorium, identiteit en conflict in Brussel. Visietekst werkgroep Metaforum Leuven, 2012.

Overmeyer Klaus, e.a. Urban Catalyst. The power of temporary use. DOM, 2013. Overzicht van de productieactiviteiten. Evolutie 1997 – 2011. Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij (GOMB), 1, 2012. Ovezicht van het kantorenpark. Vergunningen 2011. Uitvoering 20072008. Brussels Hoofdstedelijk Gewest, 30, 2012. Overzicht van het kantorenpark. Leegstand 2011 in Brussel. Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij (GOMB), 29, 2012. Overzicht van het kantorenpark. Leegstand 2010 in Brussel en in de rand. Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij (GOMB), 27, 2011. Parasote Bruno. Autopromotion, habitat groupé, écologie et liens sociaux : Comment construire collectivement un immeuble en ville? Editions Yves Michel, 2011. Pilootprojecten Wonen. Nieuw vormen van collectiviteit. Toelichtingsbrochure, Vlaamse Bouwmeester, 2013. Profiles of a Movement. Co-operative Housing around the World. CECODHAS Housing Europe en ICA Housing, 2012. Ring Kristien, e.a. Sefmade city. Berlin: Stadtgestaltung und Wohnprojekte in Eigeninitiative. Jovis, 2013. Ryckewaert Michael, e.a. Een woonmodel in transitie. Toekomstverkenning van het Vlaamse wonen. Garant, 2010. Samenhuizen in België: waar staan we, waar gaan we. Gemeenschappelijk wonen: knelpunten en sporen naar oplossingen, stand van zaken en behoeften. Onderzoeksopdracht met steun van het Luchtkasteelfonds, uitgevoerd door Samenhuizen vzw. i.s.m. Artesis Hogeschool Antwerpen en Habitat et Participation asbl., 2010. Staten-Generaal van Brussel. Het Brussels maatschappelijk middenveld laat zijn stem horen. Thema’s en conclusies. November 2008 – April 2009.

Tijdelijke bezetting van leegstaande gebouwen. Een noodoplossing en model voor de toekomst. Art 23. #51 Driemaandelijks dossier van de BBROW, 2013. Toelichtingsbrochure Demografisch Gewestelijk Bestemmingsplan, 2012. Transformatie kantoren gaat niet vanzelf. Onderzoek naar onorthodoxe maatregelen in 10 cases. Onderzoek in opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in samenwerking met acht Nederlandse gemeenten, uitgevoerd door TransformatieTeam en SBR, kennisplatform voor de bouw, 2011. Uytenhaak Rudy, Steden vol ruimte. Uitgeverij 010 Rotterdam, 2009 Van Criekingen Mathieu. Welke toekomst voor de Brusselse centrumwijken? Brussels Studies, 2006. Van der voordt Theo, e.a. Transformatie van kantoorgebouwen. Thema’s, actoren, instrumenten en projecten. Uitgeverij 010, 2007. Van Herck Karina en De Meulder Bruno. Wonen in Meervoud. Groepswoningbouw in Vlaanderen. 2000 – 2010. SUN, 2009. Verhuis- en blijfmotieven van jonge gezinnen en jongvolwassenen in de centrumsteden. Vormings- en sensibiliseringsopdracht op initiatief van de minister van Stedenbeleid, uitgevoerd door Ladda vzw., 2012. Vittorio Aureli Pier, e.a. Brussels. A manifesto. Towards the capital of Europa. NAI Publishers, 2007. Voorstel van resolutie betreffende het nemen van maatregelen om cohousing te ondersteunen en te labeliseren. Brussels Hoofdstedelijk Parlement, 23 mei 2011. Waarheen met Brussel? De Morgen, 24/04/2013. Wonen zonder zorg(en). 10 woonvormen om over na te denken. Kenniscentrum Woonzorg Brussel vzw., 2012. Woontorens zijn niet dé oplossing. Brusselnieuws, 10/05/2013. Ziehl Michael. Secondhandspaces. Recycling sites undergoing urban transformation. Jovis, 2012.

| p179


COLLECTIEVE WOONPROJECTEN IN BRUSSEL 1. La Placette: http://www.architecturethierrylamy.be/wzk.html

28. De kangoeroewoningen van het OCMW van Molenbeek: http:// www.ocmw-molenbeek.irisnet.be/nl/de-derde-leeftijd/alternatieven-voorwonen-in-een-rusthuis

2. L’Abreuvoir: http://www.habitat-groupe.be/wordpress/?p=419

29. Dar Al Amal: http://www.recit.net/?Les-maisons-de-l-espoir-maisons

3. La Butte: http://www.habiter-autrement.org/04_co-housing/02_coh.htm

30. La Poudrière: http://users.skynet.be/lapoudriere.org/index2.htm

4. L’Espoir: http://www.espoirmolenbeek.blogspot.be/

32. Community Land Trust Brussel: http://communitylandtrust.wordpress. com/

5. Brutopia: http://utopiabrussels.wordpress.com/ 6. L’Echappée: http://www.echappee.collectifs.net/ 7. CôtéKanal: http://archimetamorfose.be/realisations/1-habitat/7-cotekanal 8. Postlofts: http://www.hdspv.be/portfolio.htm 9. Nimifi: http://www.leefmilieubrussel.be/uploadedFiles/Contenu_du_site/ Professionnels/Secteurs/Construction/Recueil_batiments_éco-construits/ Rep_Impression_NL.pdf 10. Pyrex: http://www.architectslab.com/ 11. Pnt2: http://www.vai.be/nl/project/pnt2-groepswoningen-en-kantoren 12. De Tréfilerie: http://www.trefilerie.be/ / http://www.aaaarchitectures. be/ 13. Biplan: http://www.biplan.be/ 14. Abbeyfield: http://www.abbeyfield.be/nl/les-maisons 15. 123 Rue Royale: http://www.123rueroyale.be/ 16. La Poissonnerie: http://poissons.rueduprogres.be/ 17. Een eigen dak: http://www.petitsriens.be/un-toit-a-soi/ 20. Au Quai: http://auquai.blogspot.be/ 21. L’antenne d’Andromède: http://www.cpas1200.be/main.php?sid=2&mid=3&txt=m&lng=nl&set=1 22. Les ateliers Mommen: http://www.ateliersmommen.collectifs.net/ 25. Maison Biloba Huis: http://www.maisonbilobahuis.be/ 26. De Boei: http://www.vzwcad.be/de-boei/beschermd-wonen.html 27. 1 toit 2 âges: http://www.1toit2ages.be/

p180 | Bewoonbaar verklaard

BEDANKT Michel De Beule, Sven De Bruycker, Yves Van De Casteele (BROH/ AATL), Bart Hanssens (GOMB), Bart Steenwegen (Vlaamse Bouwmeester), Joost Van den Broele (Bral), Tim Cassiers (KUL), Tim Rottiers (123 Logements), Jorg De Vriese, Annelies Augustyns, Luca Moltmann


| p181


Bv_  

Onderzoek Leegstand Collectieve woonvormen