Beeldkwaliteitsplan Herontwikkeling Mekkelholt Enschede

Herontwikkeling Mekkelholt

richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit

datum 31 mei 2018 opdrachtgever De Woonplaats projectnummer 85470

4 richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit

Inhoud 1.

Inleiding

6

2.

Plangebied

8

3.

Stedenbouwkundigplan

12

4.

Richtlijnen Fazantplein

16

5.

Richtlijnen Maninaterrein

28

richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit 5

1 Inleiding Deze richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit zijn opgesteld om de partijen die deelnemen aan de design & build selectie handvatten te geven voor het maken van een ontwerp.

De locatie van deze uitvraag ligt in de wijk Mekkelholt.

De opgave bestaat uit twee delen: 1. vervangende nieuwbouw van twee complexen aan de Fazantstraat, ook wel het Fazantplein genoemd; 2. een nieuwe invulling van het op dit moment onbebouwde Maninaterrein.

Voor deze ontwikkeling is in samenwerking met de gemeente een stedenbouwkundig plan ontwikkeld voor de inpassing van de nieuwbouw. In totaal worden er 76 appartementen gebouwd, verdeeld over drie complexen aan het Fazantplein.

Op het Maninaterrein komen drie rijtjes van drie eengezinswoningen.

De richtlijnen zijn opgesteld in aanvulling op de reguliere Welstandsnota van de gemeente Enschede en verwoorden nadere wensen en eisen vanuit De Woonplaats en betrokken omwonenden en bewoners.

De stadsbouwmeester zal dit document als toetsingskader hanteren voor de Welstand.

6 richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit

De selectiecommissie zal op basis van dit document de ingediende ontwerpen toetsen en waarderen.

Fazantplein richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit 7

2 Plangebied Geschiedenis De wijk Mekkelholt ligt aan de noordzijde van het centrum, tussen de wijken Roombeek en Deppenbroek en heeft zo’n 2.150 bewoners.

Mekkelholt is een stempelwijk, maar heeft in werkelijkheid diverse karakters.

Het oudste deel ligt tussen de Deurningerstraat en de Fazantstraat en is voor de oorlog ontstaan door bebouwing langs plattelandswegen.

De huidige bebouwing kenmerkt zich door eengezinswoningen in gesloten bouwblokken uit de jaren 30 en 50 van de twintigste eeuw.

Het grootste deel van de wijk is in de wederopbouwperiode na de oorlog gebouwd en wordt als stempelwijk gekenmerkt. De stempels bestaan grotendeels uit portiekflats en eengezinswoningen.

In de wijk staan ook vier woontorens uit deze periode die als hoogteaccent het oriĂŤntatiepunt bevorderen. In de begin jaren dienden deze woningen vooral als huisvesting van nieuwkomers die in de textielindustrie kwamen werken.

De twee complexen aan de Fazantstraat vormen samen met twee van de vier woontorens het centrum van de wijk. De complexen zijn gebouwd als buurtwinkelcentrum: een plint van winkels met daar

8 richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit

boven portiekflats. Met de komst van Winkelcentrum Roombeek heeft het buurtwinkelcentrum zijn functie verloren. Veel winkels zijn verplaatst naar Roombeek. Met het vervallen van de winkelfunctie en het niet meer aansluiten van de huidige woonwensen op de bestaande portiekflats is besloten om de flats te vervangen.

Het Maninaterrein ligt aan de westzijde van het Fazantplein, achter een van de twee complexen. Deze verborgen enclave ligt op het binnenterrein van een gesloten woonblok.

In steden kregen terreinen binnen een gesloten bouwblok vaak een bedrijfsmatige invulling. Zo ook het Maninaterrein. Hier was jarenlang dakdekkersbedrijf Manina gevestigd. Hieraan heeft het terrein ook zijn naam te danken. Het terrein is nu braakliggend.

De omliggende eengezinswoningen komen voornamelijk uit de jaren 30 en 50.

richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit 9

Context Het plan voor de vervangende nieuwbouw aan de Fazantstraat en de nieuwe invulling van het Maninaterrein zijn een onderdeel van een totaal plan om de wijk een nieuwe impuls te geven.

Samen met de gemeente worden de plannen ontwikkelt voor de nieuwe invulling van het Fazantplein en het doortrekken van de Moutlaan vanuit Roombeek naar het Fazantplein.

De nabijgelegen speeltuin ʼt Mekkelholt wordt verplaatst en een kwartslag gedraaid. Op deze manier sluit de speeltuin beter aan op het nieuwe Fazantplein en komt de nieuwe ingang aan de doorgetrokken Moutlaan.

Aan de oostzijde van de speeltuin ontwikkelt Walvoort Vastgoed 26 eengezinswoningen. Deze woningen zijn bestemd voor particuliere verhuur.

Bewonersparticipatie Tijdens het ontwerptraject voor de nieuwe invulling van het hele gebied rondom het Fazantplein is een participatietraject opgestart.

Door informatieavonden en ontwerpsessies zijn de oud-bewoners, omwonenden en potentiële nieuwe bewoners en belanghebbenden intensief betrokken bij de plannen voor de nieuwbouw en de openbare ruimte.

10 richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit

Hun wensen en eisen zijn geïnventariseerd en meegenomen in deze richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit.

ontwikkeling De Woonplaats

speeltuin ontwikkeling Walvoort Vastgoed bestaande torenflats Domijn

as vanuit Roombeek

richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit 11

3 Stedenbouwkundigplan Bestaande structuur In de wijk loopt de hoofd verkeersstructuur in twee richtingen: 1. noord-zuid: de Fazantstraat en 2. oost-west: de dr. Van Damstraat met in het verlengde de Hulsmaatstraat.

Het plangebied ligt op de kruising van beide routes.

Aan de noord- en zuidzijde van het Fazantplein staan twee van de vier woontorens van de wijk.

De bestaande complexen aan de oost- en de westzijde bestaan uit drie woonlagen met portiekflats op een hoge commerciële plint.

Het bestaande complex aan de westzijde steekt over de Hulsmaatstraat heen. Met de verplaatsing van de speeltuin is dit niet meer wenselijk. Het complex aan de westzijde is heel langgerekt en eindigt aan de zijde van de dr. Van Damstraat in een gebouw van één laag.

In de huidige situatie is het Maninaterrein en de straat achter het westelijke complex bereikbaar vanaf de dr. Van Damstraat en de Koolmeesstraat. Het Maninaterrein is ook bereikbaar vanaf de oorspronkelijke ingang aan de Mekkelholtsweg In dit deel van de wijk staan veel grote bomen. De bomen die op de gemeentelijke lijst staan aangemerkt als ‘beeldbepalend’ blijven

12 richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit

behouden en waar mogelijk ook de bomen die als ‘gewenst te handhaven’ zijn aangemerkt.

Nieuwbouw Fazantplein Beide complexen worden vervangen voor in totaal 76 nieuwe appartementen: • aan de oostzijde komt een korter blok terug met 23 appartementen en • aan de westzijde twee korte blokken met in totaal 53 appartementen.

Tussen beide blokken komt een nieuwe doorgang die het achtergelegen Maninaterrein ontsluit.

Alle gebouwen bestaan uit vijf woonlagen waarvan de bovenste laag grotendeels terug ligt. Op de positie van de trappenhuizen is het gebouw wel vijf volledige lagen. Hiermee maken ze een accent in de gevel. Deze accenten markeren de hoeken aan de verkeershoofdstructuur en ze benadrukken de nieuwe entree naar het Maninaterrein.

De appartementen worden door middel van een galerij ontsloten.

De privé-buitenruimten (balkons en terrassen) liggen aan de pleinzijde. De buitenbergingen van de appartementen worden in de blokken opgenomen.

Fazantstraat HOOFDROUTE:

1

Fazantplein

2

1 2

2 1

1

HOOFDROUTE: at mstraat-Hulsmaatstra Da van dr.

1: ACCENT 2: DOORGANG

Fazantplein

hoek dr. Van Damstraat - Fazantstraat

Hulsmaatstraat - zicht richting Fazantstraat richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit 13

Het plein Het Fazantplein werkt nu als een grote verkeersrotonde. Ook in de toekomst zal het plein toegankelijk blijven voor auto’s, maar bij de nieuwe invulling zal de voetganger en de fietser een prominente rol krijgen en is de auto te gast.

Het plein wordt een groen plein, waar de routes als paden door heen snijden. Het groene plein loopt door tot de privé-buitenruimte of terras van de woningen.

De groene invulling, subtiele hoogteverschillen van het terrein en de positie van de paden waarborgen de privacy van de appartementen op de begane grond

Nieuwbouw Maninaterrein Het Maninaterrein ligt ten westen van het Fazantplein en wordt omsloten door de nieuwbouw aan het plein en de woningen aan de dr. Van Damstraat, de Mekkelholtsweg en de Koolmeesstraat.

Het is een zogenoemde verborgen enclave. De voormalige bedrijfsmatige invulling is komen te vervallen en het terrein is nu braakliggend. Om de bijzonderheid van deze beschutte plek te benadrukken is gekozen voor het creëren van een hofje. Deze verborgen enclave zal een plek met een eigen karakter worden.

Rondom een gezamenlijk hofje liggen drie blokken van drie

14 richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit

eengezinswoningen. Om het hofje optimaal te kunnen inrichten hebben de woningen geen voortuin, maar een ‘Delftse stoep’. Dit Delftse stoepje vormt de overgang tussen openbaar en privé.

De woningen hebben achtertuinen en met uitzondering van de middelste woningen ook zijtuinen. De bergingen staan los in de achtertuin. De tuinen worden door achterpaden ontsloten.

Het parkeren In het hele plangebied wordt voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd. Deels op eigen terrein van De Woonplaats en deels in het openbaar gebied.

Het parkeren op eigen terrein wordt aan de oostzijde van het plein ontsloten vanaf de Hulsmaatstraat. Aan de westzijde van het Fazantplein wordt het parkeren via de nieuwe ontsluiting tussen de woonblokken ontsloten.

Het parkeren voor het Maninaterrein heeft toegang vanaf de Mekkelholtsweg. Om het hofje autovrij te houden is er geen doorgaande autoverbinding tussen beide parkeergelegenheden over het Maninaterrein.

bestaande situatie

nieuwe situatie

bestaande situatie

nieuwe situatie richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit 15

4 Richtlijnen Fazantplein Bouwmassa De drie nieuwe bouwblokken hebben in totaal 76 appartementen.

Het oostelijk blok bevat 23 appartementen waarvan • 19 grotere appartementen en • 4 kleinere appartementen.

Aan de west zijde komen twee blokken met samen 53 appartementen. Hierin komen • 41 grotere appartementen en • 12 kleinere appartementen.

De bouwblokken worden vier lagen hoog met een terugliggende vijfde laag. De begane grond ligt op maaiveld en de verdiepingshoogte is maximaal drie meter.

Ter hoogte van het trappenhuis en het naastgelegen appartement mag het gebouw vijf volledige lagen worden. De drie trappenhuizen komen op de hoek dr. Van Damstraat-Fazantstraat en de hoek Fazantstraat-Hulsmaatstraat en aan de nieuwe entree naar het Maninaterrein.

Aan de dr. Van Damstraat wordt de hoofdmassa afgebouwd naar drie lagen om zo goed aan te sluiten aan de naastgelegen woningen in deze straat.

16 richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit

De buitenbergingen van de appartementen worden in het bouwblok opgenomen.

Vanuit het oogpunt van levendigheid en sociale controle is de wens om op de begane grond zoveel mogelijk wonen aan de pleinzijde te realiseren.

richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit 17

18 richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit

10.2 M 1.7 M

1.7 M 7.5 M

7.5 M

10.2 M

1.7 M

9.0 M

5.7 M

12.0 M

4.5 M

7.5 M

4.5 M

2.0 M

3.0 M

12.0 M 4.5 M

1.7 M

richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit 19

Architectuur Het Fazantplein is het hart van de wijk Mekkelholt. De nieuwbouw geeft straks samen met het geheel vernieuwde groene plein een hele nieuwe uitstraling aan het hart van Mekkelholt.

De wijk kent buurten uit verschillende bouwperiodes, maar het meest kenmerkende is de wederopbouwperiode na de oorlog. De gebouwen vormen samen een nieuwe stempel waarin aandacht voor samenhang en compositie van groot belang is. De drie nieuwe bouwblokken en de twee bestaande flats zullen een dialoog met elkaar aangaan.

De nieuwbouw zal het karakter van deze stempelwijk een nieuwe impuls geven door een moderne vertaling van deze architectuur.

Kenmerkend voor de gebouwen uit deze periode zijn de eenvoudige hoofdvormen met een horizontaal geleding. De in- en uitspingende onderdelen zoals balkons en trappenhuizen geven de gevel dynamiek. Ook de toepassing van accenten van nieuwe materialen zoals beton en staal is typerend voor deze architectuur.

gebied verdient extra aandacht. Het verlevendigen van de plint en een goede overgang tussen privé en openbaar is essentieel.

Kleuren en materialen De materialisering van de nieuwbouw aan het Fazantplein zal de moderne vertaling van de wederopbouw architectuur moeten versterken.

Baksteen als basis, met accenten of details in staal en beton, passen bij deze uitstraling.

Vanuit de ontwerpsessies met de omwonenden, bestaande bewoners en potentiële nieuwe huurders zijn een aantal wensen naar voren gekomen.

• Voorkeur voor metselwerk in warme tinten, zoals rode en bruine tinten.

• De galerij zal een groene uitstraling moeten krijgen.

• De bergingen en entrees moeten een open uitstraling hebben met veel glas.

Nadere richtlijnen voor de plint, balkons en galerijen volgen hieronder.

De detaillering is zorgvuldig en vooral terug te zien in bijzondere metselwerkverbanden, hekwerken, uitkragende vensters en prefab betonnen sierelementen.

De aansluiting van de begane grond op het omringende openbare

20 richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit

bebouwing aan het plein • terugliggende bovenste laag • metselwerk in warme tinten • metselwerk accenten • eenvoudige hoofdvormen • levendige uitstraling plint

richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit 21

Plint Op de begane grond van de bestaande complexen aan het Fazantplein waren winkels gevestigd. Zij gaven het plein de gewenste levendigheid.

Nu de winkelfunctie van het plein is komen te vervallen, komen op de begane grond van de nieuwbouw woningen en bergingen.

Belangrijk is dat met deze nieuwe functies, de plint van het gebouw openheid en levendigheid uitstraalt. Deze openheid bevordert ook de sociale veiligheid.

Het gewenste beeld kan worden bereikt door zoveel mogelijk woon functies aan de pleinzijde te leggen en daar waar bergingen komen deze met zoveel mogelijk transparante gevels uit te voeren.

De openheid kan ook worden vergroot door een andere indeling van de begane grond. Te denken valt aan ondiepe, brede woningen met bergingen aan de galerijzijde of aan privé-buitenruimten van de woningen die voor de gevel van de bergingen langs worden doorgetrokken. Een belangrijk aandachtspunt is de privacy van de bewoners op de begane grond. Door een ontwerp dat voldoende privacy biedt, wordt voorkomen dat de bewoners naderhand zelf voorzieningen aanbrengen.

22 richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit

De entrees van de gebouwen moeten open en uitnodigend zijn, met veel glas. Deze openheid richt zich voornamelijk naar de pleinzijde en in geringere mate ook naar de galerijzijde.

De nieuwe inrichting van het plein krijgt een groene uitstraling. Het groen zal tot de privé-buitenruimte of het terras van de woningen doorlopen. Er zal een goede overgang moeten komen tussen openbaar en privé, waarbij vooral de vormgeving van de privé buitenruimten essentieel is. Met een duurzame bouwkundige erfafscheiding blijft de kwaliteit van deze overgang gewaarborgd.

plint • woonfuncties aan de pleinzijde • transparante gevels bergingen • uitnodigende entree met veel glas • onderscheid uitstraling plint en bovenbouw • goede overgang openbaar-privé

richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit 23

Balkons De balkons van de appartementen liggen aan de pleinzijde, met uitzondering van de appartementen aan de dr. Van Damstraat.

Het uitgangspunt is dat de appartementen enkelvoudig geschakeld zijn (geen gekoppelde balkons) en dat deze half inpandig liggen. Op die manier is de privacy gewaarborgd en is er voldoende uitzicht.

De half inpandig en half uitspringende balkons geven de gevels ook de gewenste dynamiek.

Passend bij de wederopbouw architectuur is het wenselijk dat de balkons met aandacht voor detail worden vormgegeven. Het spel van de balkons moet de stedelijke uitstraling van het plein versterken.

24 richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit

balkons • aandacht voor detail in relatie tot de architectuur van de hoofdmassa • deels inpandig, deels uitkragend • aandacht voor privacy • geen gekoppelde balkons • aandacht voor ritme balkons

richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit 25

Galerijen De huidige opzet van het gebouw met een plint en daarboven portiekflats verandert naar een gebouw met appartementen aan een galerij.

Om de privacy van de omwonenden aan de galerijzijde te waarborgen is het uitgangspunt dat de galerijgevel semi-transparant is.

Gedacht wordt aan een afwisseling van meer-dicht-delen en meeropen-delen. Hierdoor wordt het zicht op de achtertuinen van de omwonenden beperkt en ervaart men minder het verkeer over de galerijen.

Vanuit de omwonenden is sterk de wens geuit dat de galerijen een ‘groene’, natuurlijke uitstraling krijgen.

26 richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit

galerijen • groen karakter • semi-transparant • beperken zicht op achtertuinen • beperken zicht op verkeer op galerijen

richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit 27

5 Richtlijnen Maninaterrein Bouwmassa De nieuwe invulling van het hofje bestaat uit negen eengezinswoningen. De woningen komen in drie korte rijtjes rondom een hofje. Elk rijtje bestaat uit drie woningen.

Vanuit de wens om zonnepanelen toe te passen, wordt uitgegaan van woningen van twee lagen met een kap. De kapvorm en richting staat vrij, maar het dakvlak moet voldoende ruimte bieden voor het aantal zonnepanelen om te voldoen aan de duurzaamheidsambitie.

Architectuur Het Maninaterrein is een verborgen enclave, een bijzondere plek binnen een bestaand bouwblok. De omliggende woningen zijn voornamelijk in de jaren 30 en 50 gebouwd. Om de bijzondere ligging en het karakter van het hofje te benadrukkken, is het wenselijk dat het hofje een eigen, uniek karakter krijgt.

Eigentijdse detaillering van bijvoorbeeld metselwerk en dakranden versterken het eigen karakter van het hofje.

Vanuit de ontwerpsessies met omwonenden, huidige bewoners en potentiĂŤle nieuwe bewoners is sterk de wens naar voren gekomen om

28 richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit

de woningen een jaren dertig uitstraling te geven.

Vanuit deze voorkeur is er voor gekozen dat een eigentijdse variant van de jaren dertig woning het uitgangspunt voor de architectuur is.

inspiratie: traditioneel hofje

inspiratie: traditioneel hofje

richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit 29

Kleuren en materialen De kleuren en materialen van het hofje moeten aansluiten op de materialisering van de nieuwbouw aan het Fazantplein. Door te variëren in tinten en type steen, krijgt het hofje wel een eigen karakter.

Vanuit de ontwerpsessies met de omwonenden en potentiële nieuwe huurders zijn een aantal wensen naar voren gekomen: • voorkeur voor metselwerk in warme tinten, zoals rode en bruine tinten en • daken met grijze pannen.

30 richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit

woningen aan een hofje • eigentijdse variant jaren 30 woning • metselwerk in warme tinten • grijze dakpannen • aandacht voor detaillering • goede overgang openbaar-privé

inspiratie: traditionele jaren 30 woning richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit 31

Hofje De woningen liggen aan een gemeenschappelijk hofje. Dit hofje is openbaar en voor iedereen toegankelijk. De gemeente maakt een ontwerp voor de inrichting van het hofje.

grens staan.

Om één geheel te vormen is het belangrijk dat de materialisering en detaillering van de bergingen en de tuinmuren op elkaar zijn afgestemd.

Om het hofje zo ruimtelijk mogelijk te houden, komen er geen traditionele voortuinen. De woningen hebben voor de voorgevel een overgangszone, die een goede overgang biedt tussen privé en opbenbaar.

Het is essentieel deze erafscheidingen in duurzame, toekomstbestendige materialen uit te voeren, zodat de kwaliteit in de toekomst behouden blijft.

Uitgangspunt voor de achitectuur is het vormgeven van ‘wonen aan een hofje’. De plint van de woningen biedt de mogelijkheid om een goede overgang tussen privé en openbaar te creëren.

Erfafscheidingen Een aantal erfafscheidingen van de woningen sluiten aan op de openbare ruimte. Uitgangspunt voor deze erafscheidingen is een bouwkundige oplossing in combinatie met groen.

De erafscheidingen moeten een vriendelijk en prettig straatbeeld opleveren. Door er voor te zorgen dat de tuinafscheidingen voldoende privacy bieden, wordt voorkomen dat de bewoners naderhand zelf voorzieningen aanbrengen.

Deze tuinafscheidingen sluiten aan op de bergingen die op de erf-

32 richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit

hofje en erfafscheidingen • goede overgang openbaar-privé • karakter van ‘wonen aan een hofje’ • bergingen en tuinmuren één geheel • bouwkundige groene afscheiding tpv tuinen grenzend aan openbaar terrein

richtlijnen voor ruimte en beeldkwaliteit 33

Postbus 23 7500 AA Enschede Wethouder Beversstraat 175 7543 BK Enschede t 053 475 75 75 info@de-woonplaats.nl www.de-woonplaats.nl

Hengelosestraat 549 7521 AG Enschede t 053 430 22 55 info@beltmanarchitecten.nl www.beltmanarchitecten.nl

in samenwerking met