smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 7/2020

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smart Living.

SMARTLIVING. HEFT 7 DEZEMBER 2020 – 4,90 €

ARCHITEKTUR. IMMOBILIEN. WOHNEN. LIFESTYLE.

IMMOBILIEN Bestellerprinzip gilt auch bei Kaufimmobilien ARCHITEKTUR Porsche Design Tower – exklusive Hintergrundgespräche FINANZIERUNG Expertenumfrage zur Zinsentwicklung WOHNEN & LEBEN Küchenplanung – zehn goldene Regeln


Eine der besten und exklusivsten Immobilienadressen für Ihre neue Wohnadresse in Stuttgart Stuttgart-Süd (naturnahe Traumlage im Villengebiet Bopser): Elegante, großzügige und familiengerechte 1- bis 2-Familien-Villa mit viel Platz und Charme, vielseitige Nutzungsmöglichkeiten, beste, ruhige und sonnige Villenlage am Waldrand, herrliche Aussichtslage, Wohnfläche ca. 313 m², 11 licht- und sonnendurchflutete Zimmer, Topzustand, moderne, exklusive Ausstattung, ca. 777 m² großes, wunderschönes Grundstück, 1 Garage, Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauchswert 82.35 kWh/(m²a), Energieträger der Heizung: Erdgas, Energieeffizienzklasse C, Bj. 1928. Einzigartiges Liebhaberobjekt und perfekt für eine große Familie! Kaufpreis und Details auf Anfrage.

Stuttgart-Gänsheide: Einzigartige, herrschaftliche Jahrhundertwende-Villa, Top-Originalzustand. Bestlage im Grünen mit Stadtblick. Viele, wunderschöne Originalelmente verleihen dem Villenobjekt seinen besonderen Charme und Flair. Bj. 1906, ca. 350 m² Wohnfläche, ca. 3.100 m² traumhafter, uneinsehbarer Park, 5 Garagen, Raumhöhe ca. 3,3 m. Energieausweis liegt nicht vor, da Denkmalobjekt. Traumhaftes, seltenes Villenanwesen der absoluten Spitzenklasse! Kaufpreis und Details auf Anfrage.

Stuttgart-Degerloch (Spitzenlage im Villengebiet Waldau): Wunderschöne, großzügige, moderne 1-Familien-Jugendstil-Villa mit viel Charme und Flair, ruhige, sonnige Bestlage in Waldnähe, Wohnfläche ca. 361 m², 8 lichtdurchflutete Zimmer, moderne, helle Designer-Ausstattung für höchste Wohnsprüche, schönes, ebenes Grundstück, Doppelgarage, Topzustand, Energiebedarfsausweis, Endenergiebedarfswert 103.6 kWh/(m²a), Energieträger der Heizung: Erdgas, Energieeffizienzklasse D, Bj. 1898. Absolutes Liebhaberobjekt und echter Villenklassiker ! Kaufpreis und Details auf Anfrage.

Stuttgart – (Exklusive Villenlage): Außergewöhnliche, moderne Villa mit Loftcharakter, Toplage im Grünen mit Aussicht, Wohnfläche ca. 500 m², 10 sonnen- und lichtdurchflutete Zimmer, exklusive, helle Designer-Ausstattung, offener Kamin, ein Traum in weiß, separate ELW, Aufzug, großzügiges, helles Hallenbad mit Sauna, ca. 1.100 m² wunderschöner, ebener Park, 5 Garagen. Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauchswert 77.5 kWh/(m² a), Energieeffizienzklasse C, Energieträger der Heizung: Erdgas, Bj. 1991. Ein wunderschöner Wohntraum mit Großzügigkeit für gehobene Wohnansprüche und ideal für eine Großfamilie! Kaufpreis und Details auf Anfrage.

Stuttgart-Killesberg (Am Bismarckturm): Wunderschöne, großzügige Villa, Bestlage mit Traumstadtblick. Wohnfläche ca. 609 m², ca. 4.000 m² traumhafter, weitläufiger, ebener Park, 9 Garagen. Energiebedarfsausweis, Endenergiebedarfswert 111,8 kWh/(m² a), Energieeffizienzklasse D, Energieträger der Heizung: Heizöl. Bj. 1988. Die Villa vermittelt ein einzigartiges Wohngefühl für höchste Ansprüche inklusive SPA-Bereich und heller Schwimmhalle! Einmaliger Villenklassiker in schönster Wohnlage! Kaufpreis und Details auf Anfrage.

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smart Living. ARCHITEKTUR. IMMOBILIEN. WOHNEN. LIFESTYLE.

DAS SMARTLIVING-MAGAZIN IN ALLEN MEDIEN + blog Armin Gross

ZEIT ZUM INNEHALTEN, ZEIT ZUM UMDENKEN

BEI UNS GIBTS DIE KÜCHE DAZU.

 Liebe

Leserinnen, liebe Leser,

uns alle, ja die ganze Welt hat es kalt erwischt. Zwar hatten führende Wissenschaftler vor einem Pandemie-Szenario wie diesem schon lange gewarnt, aber wohl keiner von uns ahnte Anfang des Jahres, welches Ausmaß dieses mysteriöse Corona-Virus, wohl ausgehend vom chinesischen Wuhan, nehmen und welch schlimme Folgen es für das Leben und die Gesundheit unzähliger Menschen, die Gesellschaft und die globale Wirtschaft haben würde. Grenzen wurden geschlossen, die nationale Reise- und Bewegungsfreiheit eingeschränkt, die Arbeit wurde ins Homeoffice verbannt, Schulen und Kitas machten dicht und Menschen durften sich nicht mehr versammeln – kein Wunder, dass für die meisten von uns das Gewohnte völlig aus den Fugen geraten ist. Neun Monate nach Ausbruch suchen wir einen Weg aus dieser Krise, die die Welt verändern wird. Medizinisch kann das durch die verschiedenen und angeblich hoch wirksamen Impfstoffe, die in Rekordzeit entwickelt wurden, und die kurz vor dem Einsatz stehen, zeitnah gelingen. Ökonomisch dagegen werden die Folgen noch lange und über Generationen hinweg zu spüren sein, denn die Bundesregierung rechnet damit, dass die Bewältigung der Corona-Krise die öffentlichen Kassen allein in den Jahren 2020 und 2021 insgesamt 1,446 Billionen Euro kosten wird. Eine aberwitzig hohe Summe,

die sicherlich zur Stützung der Konjunktur und des Gesundheitssystems, für internationale Hilfszahlungen, wegbrechende Einnahmen und höhere Ausgaben der Sozialkassen sowie staatliche Garantien in Form von Bürgschaften, richtig war, die aber in hohem Maße wieder zurückbezahlt werden muss, das darf nicht vergessen werden. Auch das kollektive Miteinander muss vor dem Hintergrund unseres bisherigen Lebensmodells, ausgerichtet am stetigen Höher-schneller-weiter, welches zu einer zunehmenden Spaltung der Gesellschaft und in die ökologische Sackgasse geführt hat, neu gedacht werden. Hoffentlich bietet die stille Zeit, die vor uns liegt, auch jedem Einzelnen von uns etwas Zeit und Muße zum Innehalten und zur Reflexion. In diesem Sinne wünsche ich Ihnen ein besinnliches Weihnachtsfest und ein erfolgreiches und vor allem gesundes neues Jahr! Herzliche Grüße, Ihr Armin Gross

Großes Essen kommt von großen Köchen. Von ihrer Virtuosität, ihrem Organisationstalent und ihren Helfern: Dem eingespielten Team, den zu verarbeitenden Produkten und dem kompromisslos professionellen Equipment. Damit das auch zuhause stimmt, sind wir Ihre Helfer. Herzlich willkommen im innovativsten Küchenund Einrichtungshaus Deutschlands.

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CITY OF INNOVATIVE LIVING

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INHALT DEZEMBER 2020

IMMOBILIEN

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Altbausanierung sorgfältig planen

06

Das Bestellerprinzip gilt auch für Kaufimmobilien

76

Sicher durch den Winter

10

Marktwert vs. Verkehrswert

14

Neues Grundsteuer-Modell für Baden-Württemberg

78

Trends 2021 – mehr Pep ins Bad

16

Unternehmergespräch mit dem Immobilienmakler Julian Tolias

84

Zehn goldene Regeln für die Küchenplanung

90

Neues vom Markt

Marktplatz

18

96

Aktuelle Immobilienangebote

Auslagestellen,Termine und Veranstaltungen

19

98

Vorschau und Impressum

WOHNEN & LEBEN

64

ARCHITEKTUR 20

Porsche Design Tower und das Porsche Zentrum – Hintergrundgespräch mit Alexander Pollich, CEO Porsche Deutschland, und Dr. Jan Becker, CEO Porsche Design Group

26

Architektenhaus vs. Musterhaus PLANEN & BAUEN

30

Massivhaus vs. Fertighaus

36

Für angehende Bauherr*innen – die Bauplanung und ihre Phasen

42

44 54 56

20

Mangel erkannt – und schnell gebannt FINANZIERUNG Expertenumfrage zur Zinsentwicklung Kindergeld sinnvoll einsetzen Gleicher Preis bei Vorvkaufsrecht VERSICHERUNG & RECHT

58

Das Hausrecht auf der Baustelle

60

Neue Verbraucherrechte am Bau

62

Wie Mieter beim Auszug Ärger vermeiden

64

Interessantes Urteil

78 smart Living. ARCHITEKTUR. IMMOBILIEN. WOHNEN. LIFESTYLE.

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66

Welche Heizung ist die richtige – ein Vergleich

72

Kein Verbot von Ölheizungen

Visualisierung: Porsche Design Group – moka-studio; Foto: Villeroy & Boch AG

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SANIERUNG & ENERGIE

IMMOBILIEN Bestellerprinzip gilt auch bei Kaufimmobilien ARCHITEKTUR Porsche Design Tower – exklusive Hintergrundgespräche FINANZIERUNG Expertenumfrage zur Zinsentwicklung WOHNEN & LEBEN Küchenplanung – zehn goldene Regeln

UNSER COVER zeigt diesmal die Küche BOSSA, walnussliniert, von Leicht, Collection_2021 Foto: Leicht


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Immobilien

AB 23.12.2020 GILT DAS BESTELLERPRINZIP BEI KAUFIMMOBILIEN SO FUNKTIONIERT DIE GETEILTE PROVISION

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er Bundestag hat am 14.05.2020 in zweiter und dritter Lesung das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser beschlossen. Käufer von Wohnimmobilien dürfen von daher künftig nicht mehr dazu verpflichtet werden, mehr als die Hälfte der Maklerprovision zu übernehmen. Das Problem in der Vergangenheit: da in den meisten Fällen die Initiative zur Einschaltung eines Maklers vom Verkäufer selbst ausging, hatte dieser keine rechtliche Möglichkeit, sich gegen eine Übernahme der anteiligen bzw. der vollständigen Maklerprovision erfolgreich zu wehren. Wer sich gegen die Kostenübernahme weigerte, schied automatisch aus dem Kreis der Bewerber aus. Und dies, obwohl Wohnraum dringend benötigt wird. Dies führte zwangsläufig zu einer Ausnutzung der Zwangslage. Künftig ist daher eine

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Foto: Getty Images – undefined undefined

Vereinbarung zur Übernahme der Maklerprovision nur noch dann wirksam, wenn die Partei, die den Makler beauftragt, sich zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Zudem muss der Makler seinen Anteil auch erst dann zahlen, wenn der künftige Erwerber einer Immobilie (also der Auftraggeber) seiner Zahlungspflicht nachgekommen ist. Sofern der Makler von beiden Parteien einen Auftrag erhält und deshalb sowohl die Interessen des Verkäufers als auch des Käufers wahrnimmt, kann zukünftig nur noch mit beiden Parteien eine Provision in gleicher Höhe vereinbart werden. Beide Parteien tragen dann im Ergebnis jeweils die Hälfte der gesamten Provision. Vereinbarungen über unterschiedliche Provisionshöhen können von daher künftig nicht mehr wirksam geschlossen werden.


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MAKLERVERTRÄGE: VERGANGENHEIT UND ZUKUNFT In Sachen Maklerprovision bzw. Maklercourtage gab es bislang je nach Bundesland unterschiedliche Regelungen. In einigen Bundesländern war die Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer marktüblich. Andererseits zahlten die Käufer die Maklerprovision komplett oder legten individuelle Regelungen im Maklervertrag fest – z.B. die Höhe des Anteils, die der Käufer zu tragen hatte. Künftig gilt der Halbteilungsgrundsatz, der besagt: Wer einen Makler beauftragt, muss bei einem Verkauf an privat mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen. Beauftragen beide Parteien den Makler, schreibt das neue Gesetz eine hälftige Teilung der Kosten zwischen den Vertragsparteien zwingend vor. Die neuen Vorschriften gelten für geschlossene Kaufverträge ab dem 23. Dezember 2020. Für Käufer einer Immobilie bedeutet die Höhe der Maklerkosten oftmals eine finanzielle Hürde, denn diese Kosten werden nicht durch die Bank finanziert, sondern müssen über das Eigenkapital abgedeckt werden. Hierdurch steigen entsprechend auch die Kaufnebenkosten. Durch den neuen Halbteilungsgrundsatz, also die hälftige Teilung, werden künftig diese Kosten gerecht auf beide Vertragsparteien verteilt. Das führt insbesondere dazu, dass künftige Käufer in Metropolregionen finanziell deutlich entlastet werden.

Zudem wurde eine Textformerfordernis für Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt. Ausreichend für den Abschluss eines Maklervertrags ist dann etwa eine E-Mail. Auf diese Weise sollen Unklarheiten über in der Praxis häufig strittige Fragen hinsichtlich des Inhalts eines Maklervertrags vermieden werden. Diese Neuregelung zur Maklerprovision gilt allerdings nur für Verbraucher. Denn neben der Beschränkung auf den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen enthält die Neuregelung auch eine Einschränkung in persönlicher Hinsicht: nur wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.

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Immobilien

Denn trotz Corona ist die Nachfrage nach Wohneigentum nach wie vor ungebrochen, ein Kauf vielerorts zudem noch erschwinglich. Zudem profitieren künftige Käufer von den niedrigen Bauzinsen. Dennoch stellen sich immer mehr Käufer in spe die Frage: benötige ich überhaupt einen Makler oder lassen sich diese Kosten auch einsparen? DER HAUSVERKAUF ÜBER EINEN MAKLER Ein professioneller Makler kann viele Vorteile bieten, die ein Käufer in spe selbst oftmals nicht einschätzen kann. Denn ein Makler kennt nicht nur den Markt und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage in der Region, er führt selbst auch eine professionelle Markteinschätzung durch. Und: er stimmt nicht nur die entsprechende Vermarktungsstrategie mit dem künftigen Käufer ab, er erstellt neben hochwertigen Fotos und Grundrissen auch ein professionelles Exposé, vielfach in einem virtuellen 360-Grad-Rundgang. Hinzu kommt die optimale Entlastung des Käufers, denn ein Makler übernimmt neben der vollständigen Organisation (von Besichtigungen bis hin zum Notartermin) auch die Unterstützung bei der Entscheidung, wenn es einem Verkäufer schwer fällt, aus emotionalen Gründen seine Immobilie zu verkaufen. KEINE REGELUNG OHNE ENTSPRECHENDE AUSNAHMEN Das Gesetz, das am 23.12.2020 in Kraft tritt, beinhaltet zwar die rechtliche Grundlage, dass es künftig nicht mehr möglich ist, dass Immobilienmakler für den Käufer einer Immobilie bzw. einer Eigentumswohnung unentgeltlich tätig sind, in dem sie ihre Maklerprovision vollständig auf den Auftraggeber übertragen. Zwar sollen sich nach dem neuen Gesetz beide Parteien diese Provision teilen, aber auch andere Varianten sind zukünftig zulässig. Denn neben der Maklerprovision sind auch künftig sowohl eine Innen- als auch eine Außenprovision zulässig. Innenprovision bedeutet, dass ein Verkäufer einer Immobilie die Maklerprovision vollständig übernimmt. Eine Außenprovision ist hingegen dann zulässig, wenn der Käufer einer Immobilie einem Makler einen entsprechenden Suchauftrag erteilt, dieser aber zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert (also gefunden) hat. Weiterhin möglich ist nach § 656 c BGB auch eine Doppelprovision. Hierdurch wird es einem Makler auch weiterhin ermöglicht, mit beiden Parteien einen Maklervertrag abzuschließen (d. h. der Makler kann sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer provisionspflichtig tätig werden). Allerdings darf für diesen Fall ein Makler von seinem Käufer nur so viel Provision verlangen, wie er es auch mit dem Verkäufer vereinbart hat. Und dies bedeutet nach der neuen Gesetzeslage: ein Makler kann die Parteien künftig nur in gleicher Höhe zu Provisionszahlungen verpflichten.

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Eine solche Doppelprovision bringt juristisch aber auch Probleme mit sich, da ein Makler für diesen Fall beide Parteien vertreten muss. Und das kann zum Beispiel dazu führen, dass sich die Interessen beider Parteien widersprechen, bspw. wenn der Verkäufer für seine Immobilie einen Kaufpreis von 290.000 Euro fordert, der Käufer aber nur bereit ist, dafür 240.000 Euro zu bezahlen. Es käme dann zu einer Zuwiderhandlung des Maklers, wenn dieser nur einseitig den Verkäufer hinsichtlich eines möglichst hohen Verkaufspreises beraten würde. Ausnahme: der Makler lässt sich von beiden Parteien (Käufer und Verkäufer) schriftlich zusichern, dass er selbst auch an den jeweiligen Kaufpreisverhandlungen teilnehmen soll. Für diesen Fall wäre eine weitergehende Tätigkeit als Makler zulässig. In allen anderen Fällen (z. B. bei einer Immobilienbewertung) ist der Makler verpflichtet, nicht nur die Interessen des Verkäufers (der ja einen möglichst hohen Verkaufswert erzielen will) zu berücksichtigen, sondern auch die des künftigen Käufers. Ein Makler ist daher zukünftig angehalten, sowohl Verkäufer als auch Käufer darüber aufzuklären, dass er auch die Interessen der jeweils anderen Partei vertritt. Für diesen Fall vereinbart der Makler innerhalb seines Exposés einen Alleinauftrag mit dem Verkäufer. Gleichzeitig lässt sich der Makler von der jeweiligen Partei schriftlich bestätigen, dass diese sowohl mit Wissen als auch mit Einverständnis über die Kaufpreisverhandlungen informiert wurde. WEITERE AUSNAHME: DIE SOG. ABWÄLZUNGSVARIANTE NACH § 656 D BGB Die Abwälzungsvariante ist rechtlich so geregelt, dass ein Makler ausschließlich mit seinem Verkäufer einen Vertrag abschließt. Der Verkäufer verpflichtet sich, gegenüber dem Makler eine Provisionszahlung zu leisten. Hat der Makler einen entsprechenden Käufer für die Immobilie gefunden, kann der Verkäufer maximal bis zur Hälfte der zu zahlenden Provision freigehalten werden (sog. selbständiges Provisionsversprechen nach § 328 BGB, welches im Kaufvertrag aufzunehmen ist). Der Makler vertritt bei dieser Variante also nur die Interessen des Verkäufers und wälzt entsprechend die Hälfte der zu entrichtenden Provision auf den Käufer ab. Der Käufer selbst ist erst zu dem Zeitpunkt verpflichtet, diese Kosten zu tragen, wenn der Verkäufer seinen Anteil beglichen und den Zahlungsnachweis gegenüber dem Käufer erbracht hat. Allerdings kann diese teilweise Übernahme der Provisionsschuld für den Käufer zu einer Erhöhung der Grunderwerbsteuer (Gegenleistung nach § 9 Grunderwerbsteuer-Gesetz), der Grundbuch- und der Notarkosten führen. Auf diese Mehrkosten muss sich der Käufer also entsprechend einlassen.


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Dies wird künftig dazu führen, dass Makler zwar weiterhin eine Doppelprovision vereinbaren, andererseits eine Provision nur noch vom Verkäufer verlangen, da es hierbei zu einer vollständigen einseitigen Interessenvertretung kommt. Dies wiederum führt entsprechend zu Interessenvorteilen für den Verkäufer. MAKLERVERTRÄGE SIND KÜNFTIG NUR NOCH IN TEXTFORM ZULÄSSIG Wie in der Vergangenheit schließen Makler mit ihren Verkäufern einen sog. Alleinauftrag ab. Ein solcher Vertrag kann entweder per E-Mail, per Fax oder per SMS geschlossen werden. Künftig ist jedoch die Textform durch den Makler zu beachten. War es bislang möglich, mit dem Käufer telefonisch eine provisionspflichtige Tätigkeit zu vereinbaren, ist dies künftig nicht mehr möglich. Vielmehr muss der Provisionsvertrag mit dem Käufer per E-Mail, Fax oder SMS geschlossen werden. Diese Regelung gilt künftig auch für Immobilienportale. Ein solcher Vertrag ist somit eine Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers. Innerhalb dieses Vertrages finden sich Regelungen über Beginn, der Laufzeit sowie Möglichkeiten zur Kündigung und Verlängerung. Ebenfalls die Höhe der zu zahlenden Maklerprovision beim Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Handelt es sich um einen Alleinauftrag, sollte der Ausschluss von anderen Maklern festgeschrieben werden. Alternativ ist

es aber auch zulässig, dass innerhalb des Vertrages die Option von mehreren, zeitlich nebeneinander bestehenden Maklerverträgen aufgenommen wird. Allerdings muss ein Alleinauftrag zeitlich befristet werden und darf nicht länger als ein Jahr dauern. Danach muss ein neuer Vertrag geschlossen werden. Zudem kann ein qualifizierter Alleinauftrag ausschließlich individuell vereinbart werden, so dass ein reiner Formularvertrag künftig nicht mehr zulässig ist. FAZIT Wird ein Makler aufgrund zweier Maklerverträge sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig, kann er eine Vergütung künftig nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Wenn der Makler mit einer Partei vereinbart hat, für diese unentgeltlich tätig zu sein, kann er auch von der anderen Partei keine Vergütung beanspruchen. Hat dagegen nur eine Partei den Makler beauftragt, muss diese die Maklervergütung zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Zudem muss der Auftraggeber des Maklers zunächst nachweisen, dass er die Courtage gezahlt hat, bevor er von der anderen Vertragspartei deren Anteil verlangen kann.  © Autor: Dietmar Kern

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Immobilien

MARKTWERT VS. VERKEHRSWERT? WIE EXPERTEN DEN RICHTIGEN VERKEHRSWERT ERMITTELN

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er Immobilienmarkt ist auch in Zeiten von Corona in Bewegung, von daher wollen immer mehr Eigentümer wissen, wie sich der Wert ihrer Immobilie entwickelt hat. Viele Internetportale bieten von daher Onlinebewertungen an – vielfach auf der Basis von reinen statistischen Angebotspreisen und ohne Vorortbesichtigung. Eine korrekte Wertermittlung ist auf diese Weise leider nicht möglich, weil Onlineportale die Immobilie meist zu hoch bewerten, nur um einen Verkaufsauftrag zu erhalten. Denn entscheidend für eine korrekte Wertermittlung ist die richtige Anwendung des Sach-, Ertrags- oder Ver-

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Foto: Adobe Stock – Song_about_summer

gleichswertverfahrens. Dabei gilt zum einen die Objektbezogenheit, d. h. der Verkehrswert orientiert sich stets an einer Immobilie oder einem Grundstück. Ziel der Ermittlung muss stets der Wert der jeweiligen Immobilie sein. Hinzu kommt der Stichtag, denn der ermittelte Verkehrswert muss sich stets auf den Stichtag beziehen, an dem das Gutachten ausgestellt wurde.

gleichzeitig eingesetzt, um ein möglichst genaues Ergebnis zu erzielen. Dabei wird das Vergleichswertverfahren hauptsächlich für Immobilien und Grundstücke benutzt, die vom Käufer selbst genutzt werden. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes werden ähnliche Immobilien oder Grundstücke herangezogen, die in einer ähnlichen Lage liegen, um daraus einen direkten Vergleich zu erzielen.

Ein Wertgutachten wird erstellt, um den Wert einer Immobilie oder einem Grundstück so exakt wie möglich zu bestimmen. Doch nicht jedes Verfahren eignet sich für jede Immobilie gleich, vielfach werden auch zwei Verfahren

Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn es sich um eine Immobilie oder ein Grundstück handelt, das weitervermietet werden soll. Dazu zählt auch die Immobilienbewertung von Gewerbeimmobilien. Bei diesem Ver-


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fahren werden der Bodenwert und der Gebäudeertrag getrennt berechnet. Dieses Vorgehen ist nötig, da der Wert des Bodens sich nicht verändert, der des Gebäudes aber schon. Besonders wichtig sind der Rohertrag und die Bewirtschaftungskosten. Bewirtschaftungskosten sind alle Kosten, die nötig sind, um das Haus instand zu halten. Darunter fallen Abschreibungen, Mietausfallwagnis sowie Instandhaltung. Der Rohertrag wird zusammengesetzt aus allen Erträgen, die die Immobilie mit sich zieht, wie z. B. die Miete. Wichtig ist, dass hier nicht die Ist-Mietpreise zählen, sondern die ortsüblichen Mietpreise. Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand des Bodenwertes und des Gebäudesachwerts ermittelt. Mit Hilfe des Bodenrichtwerts lässt sich der Bodenwert bestimmen und durch die Gebäudeherstellungskosten lässt sich der Gebäudesachwert ermitteln. Bei dem Verfahren muss der Restgebäudewert in Betracht gezogen werden. Um den Restgebäudewert anzugeben, wird eine Baujahr bedingte Alterswertminderung abgezogen. Das Sachwertverfahren gibt die Herstellungskosten für die Immobilie an, deswegen ist es für Banken besonders sicher. SO BERECHNEN SIE DEN WERT EINES HAUSES Wertgutachten für Immobilien müssen nach einem genau festgelegten Muster von anerkannten Gutachtern oder Maklern aufgestellt werden. Mit der marktgerechten Bewertung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung steht und fällt der Verkaufserfolg – und genau hier scheitert es bei vielen. Käufer bzw. Verkäufer müssen sich klar darüber werden, was ihr Haus wirklich wert ist, und müssen sich bewusst sein: auch wenn es im ersten Moment weh tut, der Wert eines Objektes liegt immer genau dort, wo sich Angebot und Nachfrage treffen. Für Käufer und Verkäufer ist es aber wichtig zu wissen, zu welchem Preis

vergleichbare Objekte verkauft werden. Dabei können miteinander jedoch nicht einfach „Äpfel und Birnen“ verglichen werden, bei der richtigen Bewertung hilft vielmehr nur eine detaillierte Marktanalyse. So ist es bspw. denkbar, dass ein Haus oder eine Eigentumswohnung im selben Stadtteil ohne Weiteres 15.000 Euro mehr oder weniger kosten kann – und das, obwohl beide Häuser gleichwertig in Größe und Ausstattung sind – sie können sich jedoch durch ihr Umfeld unterscheiden. Diese Kriterien, die sich deutlich auf den Preis auswirken können, sind bspw. Südlage/Nordlage, Wohnstraße/Durchgangsstraße oder freier Blick bzw. der Blick auf vorgelagerte Bebauung. Ein weiterer Gesichtspunkt ist die Bewertung der Mitangebote. Dabei sind Kaufpreis, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Bauweise, Ausstattungsmerkmale (d. h. Keller- und Dachgeschossausbau bei Häusern oder die Anzahl der Wohneinheiten in einem Objekt bei Eigentumswohnungen), Garagen oder Stellplatz und nicht zuletzt die Einschätzung der direkten Wohnlage von enormer Bedeutung. Nicht zu vergessen, dass das Wichtigste beim Immobilienverkauf die Lage und immer wieder die Lage ist. Bedenken Sie, dass ein schöner Teppichboden, die neue Tapete an der Wand oder der mühsam von Ihnen ausgebaute Hobbyraum in aller Regel nicht kaufentscheidend sind. DIE LAGE MACHT´S Nach landläufiger Meinung sind für den Wert und die künftige Wertentwicklung einer Immobilie drei Faktoren ausschlaggebend: die Lage, die Lage, die Lage! Es macht schon einen Unterschied, ob das Eigenheim in einem reinen Wohnoder einem so genannten Mischgebiet liegt. Dort stehen nämlich nicht nur Wohnhäuser, sondern oft auch Gewerbebauten.

aller Ruhe vor. Führen Sie sich dabei die Situation eines abgehetzten Verkäufers in einem Warenhaus vor Augen, Sie werden sicherlich nur das Nötigste bei ihm einkaufen. Haben Sie vor allem immer das klare Ziel vor den Augen: Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung an den Nachfrager zu verkaufen. Seien Sie sich darüber im Klaren, wie Sie das Gespräch führen. Bei der Gesprächseröffnung ist es wichtig, ob es sich bei dem Kontakt um das erste Kennenlernen oder um einen Folgetermin handelt. Denn beim Erstkontakt wird die Gesprächseröffnung einen weit breiteren Teil in Anspruch nehmen als bei einem Wiederholungstreffen. Denken Sie daran: über Sympathie und Vertrauen entscheiden die ersten Minuten des Zusammentreffens. Vermeiden Sie aber auch den Fehler, diesen Part des Gesprächs über Gebühr zu strapazieren. Es sollte auch nicht Ihr Ziel sein, beim vertrauten „Du“ mit dem Besucher den Weinkeller durchzuprobieren – Sie sollen Ihr Haus verkaufen. Kommen Sie deshalb nach der Gesprächseröffnung gleich zu den Fakten. Geben Sie dem Interessenten dabei alle Informationen, die er haben will; versuchen Sie nicht, klare Fakten zu beschönigen oder gar zu vertuschen. Die geringste Unaufrichtigkeit, die der Käufer merkt, kann das Verkaufsgespräch beenden lassen. Anhand des nachfolgenden Fragebogens können Sie Haus oder Wohnung mit Sicherheit überschlägig berechnen. Tragen Sie Ihre Punkte ein, Sie dürfen dabei auch Zwischenwerte einsetzen, jedoch keine Minuspunkte geben. Die genaue Wertermittlung sollte man jedoch den Experten überlassen. Für viele Laien ist jedoch eine Werteinschätzung ein Brief mit sieben Siegeln. Damit Sie jedoch selbst eine grobe Wertermittlung vornehmen können, einfach und ohne viel Zeitaufwand, helfen die nachfolgenden Auflistungen. 

Bereiten Sie sich deshalb auf die Besichtigung und das Verkaufsgespräch in

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Immobilien

SO BERECHNEN SICH DIE WERTE I. GRUNDSTÜCKSWERT 1. Lage, Ortsbereich Großstadt (über 500.000 Einwohner): 80 Pkte Mittelstadt (bis 100.000 Einwohner): 45 Pkte Stadtrand: .......................................... 30 Pkte Dorf: ................................................... 5 Pkte (gilt Ihre Wohnlage als außergewöhnlich gut [z. B. Villenviertel oder „gute Adresse“], geben Sie zusätzlich 50 bis 200 Punkte)

7. Störungen in der Umgebung (Industrie, Gewerbe, Sport-Stadien) keine Belästigungen: 15 Pkte wesentliche Belästigungen: 0 Pkte Ermittelte Punkte:

...................

Die Summe der Punkte 1 bis 7 multiplizieren Sie jetzt mit Ihrer Grundstücksgröße ..... Pkte x ..... m² = Grundstückswert: ...... EUR

Ermittelte Punkte:

................... 8. Besondere Ausstattung der Räume

2. Erschließung (Verkehr) Straße und Gehweg befestigt: keine Straßen- und Wegebefestigung Ermittelte Punkte:

15 Pkte

Edelholz an Wänden und Decken:

6 Pkte

Besonders teurer Teppichboden:

10 Pkte

Marmor oder besonders teure Fliesen: 10 Pkte

5 Pkte ...................

3. Erschließung (Leistungen) Ver- und Entsorgungsleitungen (Kanal, Wasser) vorhanden: 30 Pkte keine Ver- u. Entsorgungsleitungen 5 Pkte

Kamin/Kachelofen etc:

8 Pkte

Ermittelte Punkte:

...................

9. Dachgeschossfläche Fläche: ............ m² Fläche multipliziert mit 2,5

.......... Pkte

10. Ausgebaute Fläche Dachgeschoss

Ermittelte Punkte:

...................

Ausgebaute Fläche: .......... m² Fläche multipliziert mit 3,5

4. Verkehrsverbindungen (Bus und Bahn) gut: 30 Pkte mittelmäßig: 15 Pkte schlecht: 0 Pkte

........... Pkte

11. Wohnfläche Erdgeschoss Wohnfläche Erdgeschoss: ........ m² (bei mehrgeschossigen Bauten alle Vollgeschosse)

Ermittelte Punkte: 5. Schulen, Kindergärten Alle Schulen am Ort: Grundschule am Ort: Keine Schule am Ort: Ermittelte Punkte: 6. Arbeitsplatz-Situation vor Ort gut: mittel: ungünstig: Ermittelte Punkte:

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Foto: Adobe Stock –Song_about_summer

...................

Gesamtfläche multipliziert mit 6,7 ........... Pkte 12. Keller-Größe

10 Pkte 3 Pkte 0 Pkte

Größe des Kellers: .......... m² Fläche multipliziert mit 2,6

........... Pkte

Zwischensumme (1–7)

........... Pkte

Summe (8–12)

........... Pkte

...................

25 Pkte 15 Pkte 5 Pkte

...........................

...................

= Gebäudewert:

x

..........................

Zwischensumme multipliziert mit Summe ................. EUR


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II. GEBÄUDEWERT

Einbauküche:

10 Pkte

Einbauküche mit Komfort (z. B. Geschirrspüler, Mikrowellenherd:

1. Alter des Hauses

26 Pkte

Alter des Gebäudes (in Jahren) von 100 abziehen, das ergibt:

......... Pkte

Ermittelte Punkte:

..................

Addieren Sie jetzt alle Punkte zum Gebäudewert

2. Unterkellerung des Hauses Vollkeller:

0 Pkte

Teilkeller:

12 Pkte

Kein Keller:

25 Pkte

(1 bis 7) zu einer Zwischensumme: Zwischensumme:

...................

(kein Druckfehler – die Punkte sind Kehrwerte!) Ermittelte Punkte:

..................

III. Ertragswert Höhe der monatlichen Miete

3. Wärmedämmung (Dach- u. Außenwände) gut:

30 Pkte

Welche monatliche Miete können Sie für Ihr Haus

mittel:

16 Pkte

erzielen? (vergleichen Sie die Mietpreise in der

schlecht:

5 Pkte

Umgebung, im Zweifelsfall Makler fragen) ............................................... € Monatsmiete x 225

Ermittelte Punkte:

.................. = Ertragswert:

.................. EUR

4. Fenster-Ausführung Einfachglas:

5 Pkte

Isolierglas oder Doppelfenster:

20 Pkte

Spezial-Dämmglas:

26 Pkte

IV. Verkehrswert Der Verkehrswert ist jetzt für Sie der interessanteste

Ermittelte Punkte:

..................

Wert und das Ergebnis dieser Berechnung. Aus den bisherigen Summen wird er wie folgt ermittelt:

5.Heizungs-Art 5 Pkte

Grundstückswert:

........................ EUR

Zentralheizung:

20 Pkte

+ Gebäudewert:

........................ EUR

Fußbodenheizung:

30 Pkte = Sachwert:

........................ EUR

Einzelöfen:

Ermittelte Punkte:

................... Berechnung des Verkehrswertes

6. Bad- und WC-Ausstattung 2 x Sachwert:

........................ EUR

10 Pkte

+ Ertragswert:

........................ EUR

20 Pkte

= Summe:

........................ EUR

40 Pkte

Dieses Ergebnis geteilt durch 3 ergibt den

einfach (WC, Waschbecken, Wanne): normal (2 WC, 2 Waschbecken, Dusche, Wanne): aufwendig (Wandhängende WCs, 2 Bäder, Bidet, Thermobatterien: Ermittelte Punkte:

...................

........................ EUR

(Dieser Verkehrswert wird zurzeit üblicherweise mit

7. Küchenausstattung:

70 Prozent beliehen – vorausgesetzt, Haus und

Herd, Spüle, Kühlschrank als Einzelgeräte:

Verkehrswert:

5 Pkte

Grundstück sind unbelastet)

© Autor: Dietmar Kern

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Immobilien

Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg

NEUES GRUNDSTEUER-MODELL

FÜR BADEN-WÜRTTEMBERG Viele politische Themen führen zu Corona-Zeiten ein Schattendasein. Dennoch kommt die Landesregierung und das Landesparlament ihren anderen Aufgaben nach. So hat im Oktober Finanzministerin Edith Sitzmann den Entwurf des Landesgrundsteuergesetzes in den Landtag eingebracht. Das sogenannte Bodenwertmodell basiert dabei im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert (Grundstückswert). Immobilienverbände äußerten sich dazu kritisch.

Z

um Hintergrund: Im April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Einheitsbewertung bei der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Dem Gesetzgeber wurde eine Frist bis 31. Dezember 2019 eingeräumt, um eine Neuregelung zu treffen. Daran schließt sich eine Umsetzungsfrist bis Ende 2024 an. Ab dem 1. Januar 2025 muss die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben werden. Der ersten Frist ist der Bundesgesetzgeber mit dem Grundsteuerreformgesetz Ende letzten Jahres nachgekommen.

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In die Berechnung der Grundsteuer nach dem Bundesmodell fließen der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, der Gebäudetyp, die Gebäudefläche und das Gebäudealter mit ein. Mit dem Gesetzespaket zur Grundsteuer wurde auch das Grundgesetz geändert und dadurch den Ländern die Möglichkeit gegeben, vom Bundesrecht abzuweichen und eigene Landesgrundsteuergesetze zu beschließen. Diese Möglichkeit hat Baden-Württemberg mit dem Landesgrundsteuergesetz jetzt wahrgenommen.

Fotos: Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg – Simon Sommer, Reiner Pfisterer

BADEN-WÜRTTEMBERG-MODELL BASIERT AUF ZWEI KRITERIEN Das Modell für Baden-Württemberg basiert im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. „Das vorliegende Landesgrundsteuermodell ist mutig, innovativ, einfach, gerecht und transparent“, so die Ministerin „Und es ist nach Aussage von Experten verfassungskonform.“ Das Verfahren sieht vor, dass Grundstücksfläche und Bodenrichtwert miteinander multipliziert werden. Im zweiten Schritt wird darauf die im Gesetz festgelegte


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Steuermesszahl angewandt. Um überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte nicht zu verteuern, ist ein Abschlag von 30 Prozent eingeplant. „Bei unserem Modell zählt nur der Wert des Grundstücks. Damit werden unbebaute Grundstücke stärker belastet und sollen für die Wohnbebauung genutzt werden“, so Sitzmann. „Dadurch erreichen wir eine möglichst zielgenaue Förderung ohne großen bürokratischen Aufwand.“ ZUSTIMMUNG DER KOMMUNEN Das baden-württembergische Grundsteuermodell findet auch die Zustimmung der kommunalen Landesverbände. Diese hatten im Anhörungsverfahren Gelegenheit, Stellung zum Entwurf zu nehmen. „Die Einnahmen der Grundsteuer sind für die Kommunen wichtig, da sie konjunkturunabhängig sind – im Gegensatz zu den Gewerbesteuern oder den Schlüsselzuweisungen.“ Die Kommunen legen mit den Hebesätzen die konkrete Höhe der Grundsteuer fest. Sie haben es damit auch in der Hand, ob die Reform aufkommensneutral umgesetzt wird. Der Hauptfeststellungszeitpunkt für die Wertverhältnisse wurde auf den 1. Januar 2022 festgelegt. Im Laufe des Jahres 2022 werden die Bürgerinnen und Bürger aufgefordert,

eine Erklärung für ihren Grundbesitz bei den Finanzämtern in Baden-Württemberg möglichst digital einzureichen. Diese führen dann die Bewertung durch und legen den Steuermessbetrag fest. Die eigentliche Erhebung der Steuer erfolgt dann durch die Kommunen vor Ort, in denen sich der jeweilige Grundbesitz befindet. Allein im Südwesten müssen den Angaben zufolge nun 5,6 Millionen Objekte neu bewertet werden. Die Kommunen im Land nehmen aus der Steuer jährlich 1,8 Milliarden Euro ein. Da der kommunale Hebesatz nach der Reform der Grundsteuer nicht so bleibt, wie er heute ist, sondern überprüft und angepasst werden wird, sind Modellrechnungen derzeit nicht möglich. Das wird erst der Fall sein, wenn bis zum 1. Januar 2022 die Bodenrichtwerte festgestellt sind. Dann gilt die Berechnung, wie es im Gesetzentwurf steht: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche multipliziert mit einer Steuermesszahl – 1,3 Promille. Für bestimmte Zwecke gibt es Abschläge: für sozialen Wohnungsbau 25 %, für Kulturdenkmäler 10 % und für Wohnzwecke insgesamt 30 %. KRITIK VON VERBÄNDEN Der Bund der Steuerzahler warnte unlängst vor höheren Belastungen und

sozialen Verwerfungen. Das sieht man auch beim ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) so: „Dass für die grundsteuerliche Belastung unerheblich sein soll, ob es sich um ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück handelt, ist einerseits mit Blick auf den Gleichheitsgrundsatz kritisch zu bewerten und könnte andererseits zu erheblichen sozialen Verwerfungen führen.“ Und die Arbeitsgemeinschaft Haus & Grund Baden-Württemberg hält dieses Modell „zum einen für verfassungswidrig und zum anderen für grob unbillig.“ Die Besteuerung erfolge ausschließlich anhand der Grundstücksfläche ohne jegliche Berücksichtigung der Fläche der Bebauung. Bei bloßer Bezugnahme auf die Grundstücksfläche werden insbesondere die Eigentümer von Gebäuden aus den 1950er- bis 1970er-Jahren, die – wie damals üblich – auf großen Grundstücken errichtet wurden, finanziell im Verhältnis deutlich mehr belastet als die Eigentümer eines flächengleichen Grundstücks, das ab den 1980erJahren großflächig bebaut wurde. Der Gesetzentwurf benachteilige daher die Eigentümer kleinerer Gebäude mit großen Grundstücken, während Grundstücke, die baulich großflächig ausgenutzt werden konnten, steuerlich bevorzugt würden.  © Autor: Lothar Frank

„Das vorliegende Landesgrundsteuermodell ist mutig, innovativ, einfach, gerecht und transparent“, so Edith Sitzmann, Ministerin für Finanzen

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Immobilien

„ DAS NEUE GESETZ SORGT WIEDER FÜR MEHR QUALITÄT IN UNSERER BERUFSGRUPPE DER MAKLER“ INTERVIEW MIT JULIAN TOLIAS, GESCHÄFTSFÜHRER DER TOLIAS IMMOBILIEN GMBH

D

as Corona-Jahr, das neue Gesetz zum Bestellerprinzip, beziehungsweise der Provisionsteilung beim Immobilienverkauf, oder der kommende Marktbericht 2021: es gibt derzeit viele spannende Themen in der Immobilienwirtschaft. Wir sprachen darüber mit Julian Tolias, Geschäftsführer der TOLIAS Immobilien GmbH in Stuttgart. Herr Tolias, die Immobilienbranche kannte in den vergangenen Jahren, was Nachfrage und Preisniveau anbelangt, nur eine Richtung: nach oben. Dann kam Corona. Wie sieht es damit in Pandemie-Zeiten aus? Ja, in ganz Deutschland ging es nun jahrelang mit der Nachfrage und Preisniveau für Immobilien nur in eine Richtung. Als regionaler Immobilienmakler sind wir im Großraum Stuttgart tätig und vermarkten hier Wohn- und Gewerbeimmobilien. In dieser Region kennen wir den Markt bestens und analysieren regelmäßig Daten und Fakten aus unserem Tagesgeschäft. Seit März betrachten wir die unterschiedlichen Teilmärkte im Großraum Stuttgart noch genauer und die Entwicklungen sind nach wie vor einheitlich: Im wohnwirtschaftlichen Bereich ist die Nachfrage ungebremst und die Preise weiter steigend. Bei Gewerbeimmobilien sind die verschiedenen Segmente differenziert zu betrachten. Hier gibt es sowohl Gewinner als auch Verlierer. Zu den Gewinnern mit stark steigender Nachfrage und gleichzeitig steigenden Preisen gehören aktuell Logistikimmobilien. Sie gewinnen vor allem durch die Zunahme vom Online-Versandhandel an Attraktivität. Das Segment Büroimmobilien leidet hingegen etwas unter der Pandemie und der starken Zunahme von Home-OfficeRegelungen großer Unternehmen. Hier halten sich Investoren aktuell etwas zurück. Im Bereich Gastronomie können wir aktuell noch keine negativen Marktentwicklungen erkennen. Manche sprechen von 20 Prozent Preisrückgang bei Immobilien in nächster Zeit. Wie sehen Sie das? Hierzu habe ich eine klare Meinung. Ich sehe keine Preisrückgänge in unserer wirtschaftlich starken Region, in der die Wohnungsnachfrage das Angebot deutlich übersteigt.

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Foto: Tolias Immobilien

Sowohl während Corona als auch dann, wenn sich die Situation rund um die Pandemie wieder etwas beruhigt hat, wird die Nachfrage nach Immobilien in Stuttgart größer sein als das Angebot. Darum werden die Preise nicht sinken. Wir gehen davon aus, dass die Preissteigerungen etwas geringer ausfallen können als in den letzten Jahren – diese basieren aber auch auf dem deutlich höheren Preisniveau als noch vor einigen Jahren. Das bedeutet, dass die Zeiten von rasant ansteigenden Preisen, wie wir es von den vergangenen Jahren gewohnt waren, vorerst ein Ende haben könnten. Lediglich in ländlichen Gebieten von Deutschland kann es unserer Meinung nach temporär zu Preisrückgängen kommen. Um Ihnen ein Gefühl zu geben: Die Preise in Stuttgart haben sich seit 2010 ungefähr verdoppelt. Gemäß dem Grundstücksmarktbericht der Stadt Stuttgart kostete eine Neubauwohnung im Jahr 2010 rund 3.240 € pro Quadratmeter Wohnfläche, in 2018 rund 6.412 €. Gleichermaßen stiegen die Preise für bestehende Wohnungen seit 2010 von 1.840 € pro Quadratmeter auf 3.662 € in 2018. Einfach gesagt: Haben Sie 2010 eine Immobilie für 250.000 € gekauft, ist diese heute rund 500.000 € wert. Wird es verstärkt Notverkäufe geben? Ja, es ist damit zu rechnen, dass es zu Notverkäufen kommen wird. Vor allem Angestellte und Unternehmer aus Branchen, die sehr stark unter der Pandemie leiden und ihre Immobilienfinanzierung etwas zu knapp kalkuliert haben, werden in finanzielle Schieflage geraten. Die Verkäufe erhöhen das Angebot, doch werden die Angebote die Nachfrage bei Weitem nicht stillen können. Die Kaufkraft in Stuttgart wird weiterhin überdurchschnittlich gut bleiben und dies sorgt für Stabilität.


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Für unsere Kunden und Geschäftspartner haben wir bereits im April einen ausführlichen Blogbeitrag zum Thema Corona und Immobilien in Stuttgart auf unserer Website veröffentlicht. Neben unseren Erfahrungen aus dem Tagesgeschäft haben wir auch häufig gestellte Fragen unserer Kunden beantwortet, z. B. ob man als Käufer aktuell eine Finanzierung bei der Bank erhält, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf ist oder wie man als Eigentümer am besten vorgeht, wenn der Mieter aufgrund von Corona seinen Mietzahlungen nicht mehr nachkommen kann. Wer bestellt, bezahlt – dieses Prinzip in der Gesetzgebung galt bisher nicht bei Kaufimmobilien. Wer einen Makler bestellte, kam ohne Kosten davon. Das wird sich ändern: Ab dem 23. Dezember gilt nun auch hier zumindest in Teilen das Bestellerprinzip. Künftig soll die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden. Was halten Sie als Makler davon? Ich persönlich halte sehr viel vom neuen Gesetz zur Provisionsteilung. Ein Qualitätsmakler ist bei einem Immobilienverkauf sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig. Darum sollte es selbstverständlich sein, dass beide Parteien den Makler bezahlen. Für unser Team von TOLIAS Immobilien ändert sich mit dem neuen Gesetz eigentlich kaum etwas, da wir bei Immobilienverkäufen immer sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig sind und wir von beiden Vertragspartnern für unsere Dienstleistung honoriert werden. Es ist ja so: Die Aufteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer ist aktuell in jedem Bundesland unterschiedlich und es gibt keine einheitliche Regelung. In Berlin trägt bisher der Käufer die gesamten Maklerkosten. Diese betragen 7,14 Prozent vom Kaufpreis. Jedoch ist der Makler nicht alleine für den Käufer, sondern großteils auch für den Verkäufer tätig. Der Käufer hat jedoch keine Wahl, wenn er die Immobilie gerne kaufen möchte und muss die gesamten Kosten tragen. Das ist meiner Meinung nach nicht richtig und dies ist auch der initiale Grund des neuen Gesetzes. Gemäß der Verbraucherschutzzentrale gilt in Baden-Württemberg die hälftige Teilung der Maklerprovision in Höhe von 3,57 Prozent jeweils für Käufer und Verkäufer bereits seit Jahrzehnten. Aufgrund des aktuell herrschenden Verkäufermarktes hat sich in der Praxis allerdings eine Käuferprovision in Höhe von 4,76 Prozent eingestellt. Leider nutzen unzählige „Discount-Makler“ diese Situation aus und bieten eine sehr vereinfachte Dienstleistung an. Wenig Qualität ist allerdings für beide Seiten gefährlich, denn ein Immobilienverkauf ist sehr komplex. Beginnend mit Behördengängen und einer umfangreichen Prüfung aller verkaufsrelevanten Unterlagen (Grundbuch, Teilungserklärung, Baulastenverzeichnis etc.), über eine fachgerechte Kaufpreisermittlung

bis hin zu Bonitätsprüfungen und einem sorgfältigen Kaufvertragsmanagement, um nur ein paar Schritte zu erwähnen. Auch gilt es, versteckte Risiken bzw. wertmindernde Faktoren, wie eingetragene Nießbräuche, Bauschäden, offene Zahlungen des Voreigentümers, u.v.m., im Vorfeld zu identifizieren und für alle Beteiligten transparent zu klären. Schließlich geht es hier meist um sehr viel Geld. Ich bin davon überzeugt, dass das neue Gesetz wieder für mehr Qualität in unserer Berufsgruppe der Makler sorgen und sowohl Immobilienkäufer und -verkäufer vor Risiken schützen wird.

WOHNUNGEN BESTAND KAUFPREISE

Grafik: www.tolias-immobilien.de/marktbericht-stuttgart

Ein Wort noch zum Marktbericht 2021. Was ist zu erwarten? Unser jährlicher Immobilienmarktbericht Stuttgart wird auch für 2021 wie gewohnt die aktuellsten Preisentwicklungen sowohl Miete als auch Kauf – für Neubau- und Bestandsimmobilien aufzeigen. Übersichtliche Preiskarten, Schaubilder und Tabellen liefern Informationen über alle 23 Stadtbezirke von Stuttgart. Erhältlich ist er ab Ende Januar auf unserer Website zum kostenlosen Download oder als Magazin in unserer Immobilienboutique am Wilhelmsplatz in Stuttgart-Mitte. Kurz gesagt: Wertvolle Marktdaten für jeden Immobilieneigentümer, für Kaufinteressierte, Bauträger, Banken, Gutachter und Sachverständige und Investoren. Herr Tolias, vielen Dank für das Gespräch.

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Immobilien

NEUES VOM MARKT

FEHLENDES BAULAND: HAUS & GRUND FÜR KOMMUNALE PLANUNGSPFLICHT Verbandsklagerecht zur Durchsetzung notwendig

CORONA LÄSST IMMOBILIENMARKT KALT. HÄUSER UND WOHNUNGEN WERDEN TROTZ KRISE IMMER TEURER

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S

er Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland forderte heute in Berlin eine Planungspflicht für Kommunen, die nicht ausreichend Bauland bereitstellen. „Nur mit ausreichend Bauland kann die hohe Nachfrage nach Wohnraum befriedigt werden. Wenn Kommunen ihrer Aufgabe nicht nachkommen, muss es Mieter- und Eigentümerverbänden möglich gemacht werden, die Planungspflicht gerichtlich durchzusetzen“, erläuterte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke den Vorschlag. Bereits heute sind Kommunen zur Baulandplanung verpflichtet. Allerdings fehlt es bislang an Möglichkeiten, diese Pflicht auch durchzusetzen, wenn die Kommune nicht von sich aus handelt. „Die heutige Planungspflicht ist ein stumpfes Schwert. In der entscheidenden Frage der Durchsetzbarkeit gibt es eine Gesetzeslücke, die dringend geschlossen werden muss“, forderte Warnecke. Statt das Baulandangebot auszuweiten, verwalten laut Haus & Grund die Kommunen vielerorts den Mangel durch überbordende Einschränkungen des Wohnungsmarktes. Zudem stoße neues Bauland regelmäßig auf politischen Widerstand, der für kommunale Entscheidungsträger eine erhebliche Hürde darstelle, auch im überörtlichen Interesse zu handeln. „Hier muss der Bundestag endlich gegensteuern. Die Planungspflicht plus Verbandsklagerecht müssen in das Baugesetzbuch aufgenommen werden, damit endlich der Ursache steigender Immobilienpreise – der hohen Nachfrage – begegnet werden kann“, fasste Warnecke zusammen.  Quelle: Zentralverband Haus & Grund Deutschland

chon Jahre vor der Corona-Krise begann in Deutschland ein Boom am Immobilienmarkt, der die Preise für Wohnungen und Häuser in die Höhe trieb. Inzwischen ist klar: Die Corona-Krise hat diese Entwicklung bislang nicht gestoppt. Zumindest am Markt für Wohnimmobilien scheint die Corona-Krise bislang keine negativen Auswirkungen mit sich zu bringen: Die Preise sind in den vergangenen Monaten deutschlandweit weiter gestiegen. Im dritten Quartal waren Wohnimmobilien im Durchschnitt um 7,8 Prozent teurer als ein Jahr zuvor. Zu diesem Ergebnis kommt das Statistische Bundesamt in einer ersten Schätzung, die die Wiesbadener Behörde am Mittwoch veröffentlichte. Der Preisanstieg sei der stärkste seit dem vierten Quartal 2016 mit damals durchschnittlich 8,4 Prozent. Gegenüber dem Vorquartal hat sich der Preisanstieg damit noch einmal beschleunigt. In den Monaten April bis Juni 2020 waren die Preise im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres um 6,6 Prozent gestiegen, wie das Bundesamt im September mitgeteilt hatte. Im Vergleich zum zweiten Quartal des laufenden Jahres kletterten die Preise für Häuser und Wohnungen in Deutschland laut Statistischem Bundesamt letztlich im Schnitt um 2,6 Prozent. Die Nachfrage nach Wohnraum ist vor allem in Ballungsräumen groß. Weil dort die Preise in der Regel höher sind als auf dem Land, weichen Kaufinteressenten auch auf ländliche Regionen aus. Niedrige Bauzinsen heizen den Immobilienmarkt zusätzlich an.  Quelle: Manager Magazin

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Foto: Getty Images – Jung Getty


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Architektur

DER PORSCHE DESIGN TOWER UND DAS PORSCHE ZENTRUM STUTTGART DAS NEUE HIGHLIGHT DER STUTTGARTER AUTOMEILE

Am 20.10. war Grundsteinlegung des Porsche Design Towers und Porsche Zentrum Stuttgart auf dem Pragsattel. Mit dem 90 Meter in die Höhe ragenden Tower setzt Porsche nicht nur ein neues architektonisches (Wahr-)Zeichen in der Landeshauptstadt, es ist zugleich auch ein Bekenntnis zum Standort Stuttgart. Über die Architektur, das Design und wie Porsche seine Zukunft in der Stadt und generell in der sich verändernden Mobilität sieht, darüber und Weiteres sprach smartLiving mit Alexander Pollich, Vorsitzender der Geschäftsführung der Porsche Deutschland GmbH, und Dr. Jan Becker, Vorsitzender der Geschäftsführung der Porsche Design Group

Herr Pollich: Die Wahl des Standorts für das Porsche Zentrum zusammen mit dem Porsche Design Tower in exponierter Lage am Pragsattel, dem zentralen Verkehrsknotenpunkt des nördlichen Stuttgarter Stadtgebiets, ist dies zugleich ein Zeichen und Bekenntnis zum Standort Stuttgart? Absolut – die Standortwahl ist ein klares Bekenntnis zu Stuttgart. Gemeinsam mit der Porsche AG, der Porsche Design Group und der Bülow AG setzen wir mit dem Projekt ein Zei-

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Alexander Pollich, Vorsitzender der Geschäftsführung der Porsche Deutschland GmbH

chen für die Heimat der Unternehmen und die Wiege der Marke Porsche. Der Pragsattel ist einer der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte im nördlichen Stadtgebiet Stuttgarts und bildet gewissermaßen „das Tor zur Stadt“. Diese zentrale und exponierte Lage bietet eine ideale Verkehrsanbindung für Kunden, Fans und Besucher – sowohl für die Anreise mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr. Bei der Entscheidung für den Standort war zudem auch die Nähe zu unserem

Visualisierungen: Porsche Design Group – moka-studio; Fotos: Porsche Deutschland GmbH

Dr. Jan Becker, Vorsitzender der Geschäftsführung der Porsche Design Group

Stammsitz entscheidend. So können unsere Kunden nach dem Besuch des Porsche Zentrums direkt an jenen Ort, an dem unsere Sportwagen vom Band laufen – darunter der vollelektrische Taycan. Ein Dinner und eine Übernachtung im exklusiven 4*-Radisson Blu Hotel des Porsche Design Towers bieten sich für einen gelungenen Ausklang des Tages an. Herr Pollich: Mit 90 Meter Höhe wird der Porsche Design Tower Stuttgart zu


smart Living. ARCHITEKTUR. IMMOBILIEN. WOHNEN. LIFESTYLE.

Grundsteinlegung am 20.10.2020 (von links nach rechts): Alexander Pollich, Vorsitzender der Geschäftsführung der Porsche Deutschland GmbH; Franko Dorow, Vorsitzender der Geschäftsführung der Porsche Niederlassung Stuttgart GmbH; Detlev von Platen, Mitglied des Vorstandes der Porsche AG – Vertrieb und Marketing; Horst Bülow, Vorstandsvorsitzender der Bülow AG; Lutz Meschke, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Porsche AG und Beiratsvorsitzender der Porsche Design Group; Selcuk Ulu, Vorstand der Bülow AG; Dr. Jan Becker, Vorsitzender der Geschäftsführung der Porsche Design Group

den höchsten Büro- und Wohngebäuden in Stuttgart gehören und zu einem neuen Wahrzeichen für Stuttgart werden. Damit zeigt Porsche auch gegenüber der anderen Automarke aus Untertürkheim Flagge, die bislang im Stadtbild präsenter waren. Mit dem Cayenne und dem Panamera hat sich Porsche ja schon lange von dem Image des reinen Sportwagenherstellers frei gefahren. Sieht Porsche sich in Zukunft im Luxuswagensegment mehr als Konkurrent zu Daimler als bisher? Zunächst einmal sind für uns alle Porsche-Fahrzeuge Sportwagen, inklusive der Sport Utility Vehicles (SUV). Auch Cayenne, Macan und die Sportlimousine Panamera haben die Porsche-typische Sportlichkeit, Effizienz und Performance. Wir entwickeln Produkte und Services, die sich durch höchste Leistung, beste Qualität und das Porsche-typische Design auszeichnen – so wie unsere Kunden es von uns erwarten. Dabei haben wir eine klare Vision: Porsche wird Porsche bleiben – der führende Anbieter für exklusive, sportliche und emotionale Premium-Sportwagen. Im Vertrieb wollen wir mit dem neuen Retail-Konzept Orte schaffen, an denen unsere Community zusammenkommt und die Produkte hautnah erleben kann – so auch am Stuttgarter Pragsattel. Die Verbindung der neuen

Niederlassung mit einem Porsche Design Tower ist weltweit einzigartig und schafft eine ganz besondere Anlaufstelle.

betont werden. Die große Dachterrasse eröffnet einen spektakulären Ausblick auf die Stuttgarter Innenstadt und den Killesberg.

Herr Dr. Becker: Worin drückt sich die Design-Philosophie von Porsche Design am Design Tower Stuttgart am deutlichsten aus? In Verbindung mit dem neuen Porsche Zentrum entsteht ein markantes Highlight am Pragsattel. Das architektonische Ensemble besticht durch exklusive Materialien und eine moderne Glasfassade mit bodentiefen Fenstern. Die waagrechten Lamellen des Porsche Zentrums werden in die Architektur des Hochhauses überführt, wodurch die einzelnen Stockwerke kontrastreich

Herr Dr. Becker: „Design must be honest”, war das Credo von F. A. Porsche. Worin besteht das Ehrliche in der Architektur des Stuttgarter Porsche Design Towers? Die Porsche Design DNA basiert auf einer zeitlosen, puristischen und funktionalen Gestaltung mit klaren Linien und hochwertigen Materialien. Diese spiegelt sich im Porsche Design Tower Stuttgart in seiner schlichten und zugleich markanten Form wider, die dem Tower eine rundum ikonische Gesamterscheinung verleiht.

Das neue „Destination Porsche“-Retail-Konzept/Visualisierung

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Architektur

Herr Pollich: Im neuen Porsche Zentrum wird sich das neue Retail-Konzept „Destination Porsche“ präsentieren. Das Porsche Zentrum als Erlebniswelt für Kunden und Fans: Wie muss sich der Besucher das vorstellen? Mit dem neuen Retail-Konzept werden unsere Porsche Zentren verstärkt zu einem Treffpunkt für Kunden und Fans der Marke. „Destination Porsche“ rückt den Menschen noch stärker in den Mittelpunkt. In den neu gestalteten Porsche Zentren wandelt sich die Ausstellungsfläche von einer vorwiegend produktzentrierten Ausrichtung hin zu einem kundenzentrierten Markenerlebnis. Der Kunde soll sich als Gast

munikation – wir möchten unseren Besuchern Raum für gute Gespräche bieten. Hierfür ist beispielsweise ein neuer Lounge-Bereich und eine mobile Lösung für die Beratungssoftware vorgesehen. Herr Dr. Becker: Der Porsche Design Tower Stuttgart ist anders als der in Miami und Frankfurt ohne Wohnungen konzipiert. War dies von Anfang an so gedacht und was gab den Ausschlag zu der Entscheidung? Da wir bei jedem Projekt die regionalen Anforderungen sehr genau in die Planungen mit einbeziehen, wurde diese Entscheidung schon sehr

Fitting-Lounge im neuen „Destination Porsche“-Retail-Konzept/Visualisierung

fühlen und das Porsche Zentrum als einen Ort der Begegnung mit anderen Porsche-Enthusiasten erleben, an dem er sich gern aufhält. Die Marke präsentiert sich nahbar und aufgeschlossen. Der Innenraum kann flexibel gestaltet werden und bezieht digitale Medien zur individuellen Ansprache ein. Es wird verschiedene, flexibel umsetzbare Themenmodule wie das „Highlight-Fahrzeug“, „E-Performance“ und „Fitting-Lounge“ geben. Virtual- und Augmented-Reality-Anwendungen ermöglichen zusätzlich das interaktive Erleben der verschiedenen PorscheModelle und lassen so die Grenzen zwischen physischem Raum und digitaler Welt verschmelzen. Das neue Konzept legt sehr viel Wert auf Kom-

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Visualisierungen: Porsche Design Group – moka-studio

früh getroffen. Für den Standort am Stuttgarter Pragsattel, mit seiner ausgezeichneten Verkehrsanbindung in die Stuttgarter Innenstadt und der Nähe zur Autobahn A81 sowie dem angrenzenden Porsche Zentrum, passt eine rein gewerbliche Nutzung mit Büro- und Hotelflächen perfekt zu diesem Objekt. Herr Dr. Becker: Beim Porsche Design Tower in Miami hat das Studio F. A. Porsche die öffentlichen Räume entworfen, nicht die Wohnräume. Wurden diesmal alle Räume von Ihnen konzipiert und gestaltet? Bereits bei unserem ersten Projekt war uns klar, dass der Bereich Architektur eine ideale Plattform für unseren An-

satz und unsere Herangehensweise bietet. Bei der Planung und insbesondere bei der Realisierung des Porsche Design Towers Miami haben wir die Werte und die Design-Philosophie von Porsche Design erfolgreich auf den Bereich Architektur übertragen. So haben wir in Miami alle öffentlichen Bereiche gestaltet, die Einrichtung der Appartements obliegt den Käufern. Um ein hochwertiges und komplexes Bauprojekt wie den Porsche Design Tower Stuttgart realisieren zu können, ist ein starker Partner aus dem Bereich Real Estate, der dieselben Werte und Ansprüche teilt, unerlässlich. Mit der Bülow AG aus Stuttgart haben wir einen kompetenten Partner gefunden. Das Unternehmen ist tief verwurzelt im Stuttgarter Immobilienmarkt und ein erfolgreicher Projektentwickler, der seit Jahren große Bauprojekte auf höchstem Qualitätsniveau umsetzt. In Stuttgart sind wir ebenfalls an der Gestaltung einiger öffentlicher Bereiche beteiligt. Das geplante Radisson Blu Hotel wird jedoch selbstverständlich von der Radisson Hotel Group verantwortet. Herr Pollich: Die Marke Porsche wird zum Erlebnis, die Navigation wird zum IoT. Das Auto der Zukunft vernetzt sich mit dem Zuhause über Smart-Home-Apps, autonomes Fahren ist die nahe Zukunft. Wird das Auto immer mehr zum Arbeits- und Erlebnisraum, zur Erweiterung des Wohnungsraums? Wir sind uns sicher: Das Auto der Zukunft wird digital vernetzt und intelligent sein. Es kommuniziert mit anderen Fahrzeugen, dem Fahrer und der Umwelt. Ich kann mir auch gut vorstellen, dass viele Autos der Zukunft weitgehend autonom unterwegs sein werden. Das gilt für Porsche allerdings nicht in dem Maße – das Fahren macht mit unseren Autos einfach zu viel Spaß. Deswegen wird ein Porsche auch immer ein Lenkrad haben, das der Fahrer aktiv nutzen kann. Trotzdem gibt es natürlich Aspekte des automatisierten


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Lounge im neuen „Destination Porsche“-Design: Mit dem neuen Konzept will Porsche Orte schaffen, an denen ihre Community zusammenkommt/Visualisierung

Fahrens, die auch für uns interessant sind. Beispielsweise Stauassistenten oder automatisches Einparken. Herr Dr. Becker: Smart Home ist bei Privatwohnungen ganz wichtig, die digitale Vernetzung von Wohnen und Mobilität. Wie verhält es sich mit Smart Office im Porsche Design Tower Stuttgart, können sich die Mitarbeiter von Porsche oder die Hotelgäste diesbezüglich auf positive Überraschungen gefasst machen? Porsche Design ist eine exklusive Lifestyle-Marke mit einem hohen Anspruch an Qualität, Funktionalität und Design. Wir beschäftigen uns derzeit sehr intensiv mit dem Thema der digitalen Vernetzung in allen Lebensbereichen. Hierzu laufen aktuell auch bereits erste Projekte, die innovative Lösungen vorsehen werden. Herr Pollich: Ein Konzept wie „Destination Porsche“ lebt auch von einem urbanen Umfeld. Wie denken Sie, inwieweit wird die Wahl des Standortes das nördliche Stadtgebiet verändern und das Stadtgebiet langfristig aufwerten? Und zum anderen: Rückt Porsche mit dem Standort Pragsattel bewusst näher an die neu entstehenden urbanen Stadtquartiere rund um Stuttgart 21? Mit unserem Neubau und der bisher einzigartigen Kombination aus Porsche

Design Tower und Porsche Zentrum schaffen wir ein neues Wahrzeichen für die Stadt. Die Gebäude stehen künftig an einer der wichtigsten Zufahrtstraßen in den „Stuttgarter Kessel“ – sehr viele Menschen werden künftig jeden Tag auf dem Weg in die City daran vorbeifahren. Wir gehen davon aus, dass wir auch aufgrund der urbanen Lage des Neubaus der Niederlassung neue Zielgruppen für die Marke gewinnen können. Das Grundstück am Pragsattel ist bereits seit längerem in unserem Besitz. Im Kontext der benachbarten Autohäuser ergänzt das künftige Porsche Zentrum die „Automeile Stuttgarts“ auf hervorragende Weise. Herr Dr. Becker: Die Marke Porsche Design ist vor allem durch ihr ausgezeichnetes Produkt-Design bekannt. Woher kam der Impuls, sich auch der Architektur hinzuwenden? Die Markenphilosophie von Porsche Design lässt sich auf viele Bereiche des täglichen Lebens anwenden. Insofern ist der Weg vom Porsche 911 zum ersten matt-schwarzen Chronographen bis hin zum Porsche Design Tower eine logische Entwicklung. Logisch in dem Punkt, dass sich unsere Design-Philosophie und unsere Werte auch auf Bereiche außerhalb der Porsche Design Produktwelt perfekt übertragen lassen. Wir sehen den Bereich Architektur als

ideale Plattform für unsere Designphilosophie und Unternehmenswerte. Dadurch wird unsere Marke noch einmal ganz neu erlebbar – mit einer Symbiose aus funktionalem Design und neuester Technologie. Hier designen wir u. a. auch den Lebensraum unserer Kunden. Bei unseren bisherigen Projekten lag der Fokus auf hochwertigen Wohnimmobilien, mit Stuttgart entsteht zum ersten Mal ein Projekt mit Hotel- und Büroräumen sowie angrenzendem Porsche Zentrum. Das zeigt, dass wir für unterschiedlichste Konzepte offen sind und wir uns auch hier weiterentwickeln. Und das jeweilige Konzept muss auch immer den Anforderungen des Marktes und der Region entsprechen. Herr Dr. Becker: Der Pragsattel ist ein hervorragender Standort. Aber nicht nur als Verkehrsknotenpunkt – auch topografisch ist es dort oben, so ab Stockwerk 15, nicht etwas windig? Musste bezüglich der Windverhältnisse bei der Statik und in der Architektur des Gebäudes besonderes Augenmerk gelegt werden? Der Porsche Design Tower Stuttgart ist anderen Windlasten ausgesetzt als ein flaches Gebäude. Daher wurde von der Bülow AG ein Windlastgutachten (mit Modelluntersuchung im Windkanal) beauftragt, um die erforderlichen Bemessungswerte für die Tragwerks- und Fassadenplanung bereitzustellen. Herr Pollich: Was geschieht mit den freiwerdenden Flächen und Büroräumen im Stammwerk am Porscheplatz in Zuffenhausen? Der Porsche Taycan wird in Stuttgart-Zuffenhausen hergestellt. Mit der Entscheidung für die Fertigung am Traditionsstandort gingen aufgrund der herausfordernden Platzverhältnisse vor Ort umfangreiche Baumaßnahmen einher. Mit dem Umzug unserer Niederlassung an den Stuttgarter Pragsattel gewinnen wir am Porscheplatz wertvolle Fläche; bezüglich der konkreten Nutzung wurde bisher noch keine Entscheidung getroffen.

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Porsche Design Tower Stuttgart, Terrasse

Herr Pollich: Mit dem neuen Porsche Zentrum öffnet sich Porsche hin zum digitalen Lebensstil und einer erweiterten Zielgruppe. Welche neuen Wertschöpfungsmodelle sehen Sie darin? Wir setzen künftig auf eine Verzahnung der digitalen Welt mit dem stationären Handel und kreieren so eine nahtlose „Customer Journey“ für unsere Kunden. In unseren Porsche Zentren finden sie mit „Destination Porsche“ künftig viele digitale, interaktive Elemente. Dadurch schaffen wir auf der anderen Seite auch für unsere Händler neue Möglichkeiten der Fahrzeugpräsentation. Insbesondere bei den jüngeren Kunden sehen wir eine ausgeprägte Affinität für unsere digitalen Anwendungen, wie die VR-Brillen zur Fahrzeugkonfiguration. Zusätzlich bieten wir unseren Händlern mit dem im Oktober 2019 aufgesetzten Online-Vertriebskanal eine neue Plattform, die eng mit den Prozessen im Porsche Zentrum vernetzt ist. So können unsere Kunden sich vom heimischen Sofa aus rund um die Uhr über unsere Produkte informieren, diese direkt online bestellen oder anschließend zur persönlichen Beratung ins Porsche Zentrum kommen. Weiterhin beobachten wir, dass es insbesondere den jüngeren Zielgruppen nicht mehr zwingend darum geht, ein Auto zu besitzen; sie möchten Mobilität je nach Lebenssituation und Anlass flexibel nutzen. Mit dem Ausbau unserer flexiblen Mobilitätslösungen unter der Dachmarke „Porsche Drive“ reagieren wir

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Visualisierung: Porsche Design Group – moka-studio

hierauf. Die Premiumvermietung „Porsche Drive Rental“ gibt unseren Kunden die Möglichkeit, aktuelle Porsche-Sportwagen für kurze Zeiträume zu mieten – beispielsweise für einen Wochenendtrip. Über „Porsche Drive Abo“ bieten wir unsere Fahrzeuge für einen Zeitraum ab sechs Monaten an. Damit erschließen wir neue Potenziale und Zielgruppen und stellen so die Wettbewerbsfähigkeit unserer Porsche Zentren sicher. Herr Dr. Becker: Nachhaltigkeit und Ökologie spielen in der Architektur immer mehr eine Bedeutung. Inwieweit sind ökologische, nachhaltige Aspekte in der Planung beim Porsche Design Tower Stuttgart mit eingeflossen? Die Entwicklung des Porsche Design Tower Stuttgart richtet sich nach den aktuellsten Erkenntnissen der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (kurz DGNB). Angestrebt wird, eine der höchsten Zertifizierungen (Gold) im Bereich des nachhaltigen Bauens zu erreichen. Die Bewertungsgrundlage basiert hierbei nicht nur auf ökologischen Aspekten, sondern auf einer ganzheitlichen Betrachtung des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes (Baumaterialien, Fernwärmeanschluss etc.). Herr Pollich: Wie sehen Sie die Zukunft der Mobilität in den urbanen Zentren und wie ist Porsche dabei aufgestellt? Wir gehen mal davon aus „sehr gut“, wenn Porsche so ein starkes Wahrzeichen in der Stadt errichtet. Es

ist ja auch ein starkes Signal für das Auto und seine Zukunft in der Mobilität, richtig? Das Mobilitätsverhalten der Menschen verändert sich seit einigen Jahren massiv. Im urbanen Umfeld ist es heute nicht mehr überall zwingend notwendig, ein Auto zu besitzen. Gleichzeitig wird Mobilität dank neuer Angebote flexibler, komfortabler und attraktiver. Fest steht, dass wir auf die neuen Wünsche eingehen, uns dabei aber als Marke treu bleiben müssen. Wir setzen alles daran, dass ein Porsche der Lebenstraum vieler Menschen bleibt. Unsere Kunden und Fans möchten wir mit echten Erlebnissen begeistern und so eine Begehrlichkeit für das „Gefühl Porsche“ wecken. Mit flexiblen Mobilitätskonzepten unter der Dachmarke „Porsche Drive“, aber auch Markenerlebnisstätten, wie unsere Porsche Experience Center, können wir genau jene Zielgruppen ansprechen, die Teil der Marke sein wollen, ohne ein eigenes Auto zu besitzen. Herr Pollich, Herr Dr. Becker: Wir danken Ihnen für das Gespräch. 

ZAHLEN & FAKTEN ZUM PORSCHE DESIGN TOWER UND DEM PORSCHE ZENTRUM STUTTGART Key Facts Porsche DesignTower: • • • •

Mixed-Use-Modell – Eine Kombination aus Hotelbetrieb und Büroflächen Gesamtfläche: ca. 15.500 m² (5.500 m² Büroflächen, 10.000 m² Hotel) Anzahl Stockwerke: 23 Stockwerke (1.–9. Stockwerk) Bürofläche, 10.–23. Hotelfläche) Tiefgarage (für beide Gebäude): Rund 10.800 m², mit einer Gesamtfläche auf 2 Etagen mit rund 300 Stellplätzen

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Key Facts Porsche Zentrum: 1.500 Quadratmeter Ausstellungsfläche im Innen- und Außenbereich Gestaltet nach neuem Retail-Konzept „Destination Porsche“ Begrüntes Dach mit Photovoltaik-Anlage Schnellladeinfrastruktur im Außenbereich


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Architektur

Lakeside Villa, Lab32 architecten, NL

ARCHITEKTENHAUS DIE VOR- UND NACHTEILE Das Architektenhaus punktet rasch bei Individualität und fachkundiger Beratung. Sind aber Musterhäuser nicht auch von Architekten entworfen worden und können individuelle Wünsche bei einem Musterhaus bzw. Fertighaus berücksichtigt werden? Das sind sie – aber nicht für bestimmte Bauherr*innen, mit deren ganz speziellen Wünschen und Anforderungen, sondern für einen Bauträger mit wirtschaftlichem Interesse.

vs. MUSTERHAUS

Weberhaus mit innovativer Gebäudehülle „ÖvoNatur Therm“, die hauptsächlich aus dem Naturbaustoff Holz besteht

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Fotos: Sky-Frame – René de Wit, Niederlande; Weberhaus


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Architektenhaus von Kitzlinger Kitzlingerhaus baut individuelle Architektenhäuser aus Holz, die höchsten ökologischen Standards genügen. Hinter der Holzfassade mit Langzeitschutz befindet sich eine Hinterlüftungsebene als zusätzlicher Klimapuffer und zum Schutz der Konstruktion, die wiederum mit wasserabweisenden und winddichten Holzfaserdämmplatten aufgefüllt wird. Dieses Projekt in Gurtweil wurde speziell auf das Grundstück zugeschnitten, konzipiert und gebaut.

U

m besser werten zu können, zunächst eine kurze Differenzierung. Ein Architektenhaus wird vom Architekten individuell im Rahmen der geltenden Bauvorschriften nach den Wünschen und Anforderungen der Bauherr*innen geplant und fertiggestellt. Dabei werden bereits die Lage und topografische Besonderheiten des Baugrundes berücksichtigt. Die alltäglichen Bewegungsabläufe und Verhaltensmuster der Bauherr*innen fließen mit in den Entwurf und die Planung ein. Sonderwünsche bezüglich Materialien und Raumverteilung werden miteinbezogen, ebenso Möglichkeiten eventueller Erweiterungen und Veränderungen in der zukünftigen Nutzung des Wohnraums. Dies kann die Flexibilität hinsichtlich der Familienplanung sein, was sein wird, wenn die Kinder wieder ausziehen. Hält man sich die Option offen, Räume zu vermieten, oder denkt daran, die Großeltern miteinzubeziehen. Auch das Thema Homeoffice als Perspektive kann ein Aspekt sein. Der Architekt übernimmt neben Entwurf und Planung auch die Abwicklung bei den Baubehörden, holt die Genehmigungen ein und ist als Bauleiter vor Ort auf der Baustelle, um die Arbeiten und das Vorankommen zu überwachen.

Fotos: Klitzingerhaus GmbH

Das Musterhaus wird ebenfalls von einem Architekten entworfen, aber im Sinne eines Bauträgers, der dieses Haus schlüsselfertig an die Bauherr*innen verkauft. In der Regel kauft und erschließt der Bauträger das Bauland. Der Verkauf beginnt in der Regel schon bei der Erschließung des Geländes. Immobilienkäufer*innen können ihre individuellen Wünsche durchaus in die Planung miteinbringen. Dies erhöht den Kaufpreis natürlich entsprechend und ist auch nur bis zu einem gewissen Maße möglich, da Roh- und Massivbau sowie Bautechnik einer vorhandenen und wirtschaftlich kalkulierten Produktion und Abwicklung angepasst sind. Die größten Variationsmöglichkeiten ergeben sich daher vor allem im Innenausbau und der Materialauswahl für Böden und Wände sowie bei der Badezimmerausstattung. Beim Fertighaus verhält es sich ähnlich. Hier bieten die Hersteller auf einer Ausstellungsfläche ihre Modelle an. Fertighäuser bestehen – wie der Name schon sagt – aus vorgefertigten Modulen. Diese sind aber inzwischen durch die CAD-gesteuerte Produktion so flexibel, dass die Grundmodelle der Fertighäuser eine Vielzahl an Varianten zulassen.

Dazu können auch in ein Fertighaus weitere individuelle Wünsche mit eingeplant werden, welche die Grundkosten jedoch rasch in die Höhe wachsen lassen. Die Flexibilität ist beim Fertig- und Musterhaus bei den Installationen für Energie und Elektrik jedoch eingeschränkt. Während der Architekt bei seinem Haus immer bei null anfängt, kann er Anschlüsse exakt nach den Anforderungen seiner Bauherr*innen einplanen. Dies zeigt sich vor allem in der Küchenplanung sowie bei den Installationen für Sauna, Whirl- und Swimmingpools und Smart-Home-Konzepten. Hier müssen Bauherr*innen bei Fertig- und Musterhäusern Einschränkungen in Kauf nehmen. Nicht jede Smart-Home-Lösung ist auf jedes Fertig- oder Musterhaus übertragbar. Fertighäuser haben in der Regel standardisierte Strom- und Wasseranschlüsse. Auch die Position der Heizkörper und das verwendete Heizsystem sind festgelegt. Ein Architektenhaus ist in Sachen Haustechnik viel flexibler. Schon in der Planungsphase kann der Architekt eine Fußbodenheizung oder einen integrierten Kamin mitplanen. Auch die Drehung und Winkelung des Daches für eine

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Architektur

Haus S34, Esslingen-Liebersbronn, msm Schneck Architekten, Deutschland, Hugo Häring Auszeichnung 2017 Bund Deutscher Architekten BDA

Photovoltaikanlage kann er optimal einrichten. Doch hoch gedämmte Holzbauteile bei Fertighäusern erreichen in Kombination mit neuester Haustechnik hohe Energieeffizienz-Standards, die wiederum eine spezifische Förderung über die KfWBank ermöglichen (KfW-40 bis KfW-55). Mittlerweile gibt es alle Haustypen in diesen Energieeffizienz-Klassen. Vorteile bietet das Architektenhaus auch bei vorhandenen Baugrundstücken in besonderer Hanglage oder extrem schmalem Zuschnitt. Hier kann der Architekt im Entwurf auf die topologischen Verhältnisse eingehen. Bei Fertig- und Musterhaus ist dies nur begrenzt möglich oder mit zusätzlich hohen Baukosten.

MUSTER - UND FERTIGHÄUSER SPAREN ZEIT UND GELD Grundsätzlich sind Muster- und Fertighäuser aufgrund ihrer wirtschaftlichen Vorfertigung günstiger als Architektenhäuser, welche im Schnitt bei vergleichbarer Größe um ein Drittel bis doppelt so teuer sind. Der höhere Preis ergibt sich aus den individuellen Wünschen, spezieller Materialien, einer längeren Bauphase und dem Architektenhonorar, der sich dafür aber auch regelmäßig um die Bauleitung kümmert. Architektenleistungen sind bei Musterhäusern im Preis eingerechnet und auch hier erfolgt eine Bauleitung, die jedoch meist weniger intensiv stattfindet als bei einem Architektenhaus.

Bezüglich der Bauphase punktet das Fertighaus am meisten. Die einzelnen Module und Komponenten werden in wettergeschützten Produktionshallen zum Transport vorgefertigt. Sobald der Baugrund erschlossen ist und die technischen Anschlüsse für die Installationen bereit sind, werden die einzelnen Hauskomponenten zur Baustelle transportiert und dort zusammengebaut. Der Aufbau des Hauses mit Innenausbau, Installation und schlüsselfertiger Übergabe beläuft sich im Schnitt innerhalb von ein bis drei Tagen, je nach Hausgröße und Modell. Gerade bei den Fertighäusern hat die Bautechnik einen gewaltigen Fortschritt gemacht, vor allem

Mit dem Designhaus Waldsicht in Köniz bei Bern setzt Baufritz die Zusammenarbeit mit dem Büro Alfredo Häberli fort. Waldsicht basiert auf DesignModulen die variiert werden können. Mit individuellen Design-Details kann so auf Wünsche und Vorgaben von Kunden eingegangen werden.

Das Designhaus Waldsicht vereint ökologisches Bauen mit Design-Anspruch. Waldsicht offenbart im Namen, welches Element entscheidend für die Entwicklung des Gebäudes war: der Wald, der unmittelbar an das Grundstück angrenzt. Die Bauherr*innen wünschten sich ein freistehendes Wohnhaus für eine vierköpfige Familie.

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Fotos: msm Schneck, Architekten; Baufritz


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Am Schlössli Krall in Konstanz, direkt am See gelegen, plante der Schweizer Architekt Zeljko Berger an eine vorhandene historische Bausubstanz in Konstanz direkt am See eine moderne Wohnraum-Erweiterung.

Schlössli Krall, Konstanz

was Wärmedämmung und Energieeffizienz betrifft. Hier gibt es bereits NullEnergiehäuser in Holz- oder Tonbauweise im Cradle-to-Cradle-System, was lange Zeit nur den Architektenhäusern vorbehalten war. Hinsichtlich des Wiederverkaufs gibt es unterschiedliche Meinungen. Selbstverständlich werden Architektenhäuser im Schnitt mit einer höheren Immobilienbewertung gehandelt. Dabei ist aber zu beachten, dass gerade die individuellen, sehr speziellen Eigenschaften einer Immobilie, deren Verkauf auch erschweren können. Dann kann es sein, dass die Immobilie sogar unter

dem, vom Eigentümer eigentlich erhofften Wert, vermittelt wird, gerade wegen dieser, vom Eigentümer so hochgeschätzten Eigenheiten. Musterhäuser lassen sich zwar mit einem geringeren Immobilienwert, dafür aber unkomplizierter weitervermitteln. Eine Entscheidung für oder gegen ein Architektenhaus ist in erster Linie vom zur Verfügung stehenden Kapital abhängig, dann vom vorhandenen Baugrund, vom Wunsch nach Individualität und langfristiger Flexibilität. Diese richtet sich nach der Langfristigkeit der Finanzplanung, auch hinsichtlich der Amortisierung technischer Anlagen sowie dem Wunsch nach einer lokalen Ansässigkeit.

FAZIT Wer sein Traumhaus bei einem Musterhausanbieter findet und dieses auf einem unproblematischen Grundstück errichtet, kommt mit einer Paketlösung besser hin. Sofern er nicht allzu viele Sonderwünsche hat, denn sonst wird der Paketpreis sehr rasch sehr teuer und ein Architektenhaus könnte dann günstiger sein. Handelt es sich dagegen um ein vorhandenes Baugrundstück ohne Bebauungsplan, ist die Baufläche ungünstig geschnitten oder befindet sie sich in schwieriger Hanglage, muss sich der Baustil an die umgebende Bausubstanz anpassen – dann ist eher die Planung mit einem Architekten sinnvoll.  © Autor: Klaus Bossert

FlyingSpace-Haus von Schwörer: Das Modulhaus wird fix und fertig angeliefert, mit einem Autokran aufgestellt und von einem Schwörer Montageteam installiert – ein einzelnes Modul in wenigen Stunden, eine Wohnanlage innerhalb weniger Tage. Je nach Bedarf sind sie vollständig ausgestattet.

Fotos: SkyFrame – Zeljko Berger; SchwörerHaus

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Planen & Bauen

MASSIVHAUS ODER FERTIGHAUS?

Massivhäuser haben einen höheren Wiederverkaufswert und eine längere Nutzungsdauer

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Fotos: Fermo Massivhaus; djd/WeberHaus

Fertighäuser besitzen eine gute Wärmedämmung und sind immer Energiesparhäuser


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DIE VOR- UND NACHTEILE DIESER BEIDEN BAUWEISEN FÜR EIN- UND MEHRFAMILIENHÄUSER Ein eigenes Haus zu bauen, bedeutet auch immer einen Traum zu verwirklichen. Doch bis es so weit ist, müssen potenzielle Bauherren viel planen und entscheiden. Unter anderem die Frage, ob es ein Massivhaus oder ein Fertighaus werden soll. Wohnen lässt es sich in beiden. Massivhäuser sind die klassische Bauform seit vielen Jahrzehnten. Häuser in Fertigbauweise allerdings gewinnen in Deutschland seit einigen Jahren immer mehr an Zuspruch. Wir gehen nun der Frage nach: Massivhaus oder Fertighaus, wo liegen die Vor- und Nachteile?

DAS FERTIGHAUS ÖKOLOGISCHE VORTEILE Bei modernen Häusern in Fertigbauweise wird Holz als Grundgerüst und als ökologische Gebäudehülle mit sehr gutem Dämmschutz verwendet, was der Energieeffizienz zugutekommt. So sind Fertighäuser immer Energiesparhäuser. Das natürliche Baumaterial wächst nach und ist in der Ökobilanz CO2-neutral – oft ein wichtiges Argument für umweltbewusste Bauherren. Die Herstellung von Bauprodukten aus Holz erfordert zudem einen geringeren Energieaufwand als die vergleichbarer konventioneller Baustoffe. Gleichzeitig sorgen der natürliche Rohstoff sowie die schadstoffarmen Materialien, die bei vielen Herstellern auch im Innenausbau zum Einsatz kommen, für ein gesundes Wohn- und Wohlfühlklima in allen Räumen. „Anders als nass gemauerte Häuser müssen Holz-Fertighäuser nicht erst trocken geheizt werden, ehe sie ein gesundes Raumklima bieten“, so Christoph Windscheif vom Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF). Mehr noch helfe das Holz sogar dabei, Schwankungen der Luftfeuchte auszugleichen. Es nimmt Wasserdampf aus feuchter Luft in seiner Zellstruktur auf und gibt ihn bei Trockenheit wieder ab. So trägt der natürliche Baustoff dazu bei, dass die Luftfeuchtigkeit in einem Fertighaus über weite Strecken des Jahres im idealen Bereich zwischen 40 und 60 Prozent liegt.

Fotos: djd/WeberHaus

VIEL PLANUNGSSICHERHEIT Ein weiterer Vorteil der Fertigbauweise ist, dass die Wand- und Deckenelemente in einer Halle vorproduziert werden, das lange Austrocknen von Mauerwerk, Putz und Beton entfällt damit. Der Rohbau einschließlich des geschlossenen Daches steht nach der Vorfertigung innerhalb weniger Tage. Dessen Ausbau übernimmt bei einer schlüsselfertigen Bauausführung ebenfalls der Hersteller. Das verspricht Bauherren mehr Planungs- und Kostensicherheit. ARCHITEKTONISCHE FREIHEIT Gleichförmige Fassaden, einheitliches Design, langweiliger Grundriss: Lange Zeit galten Fertighäuser im Gegensatz zu Massivhäusern als einförmig und unflexibel. Dabei bietet heute der Fertigbau nicht nur Haustypen für verschiedenste Bedürfnisse und Geschmäcker an, sondern auch völlig frei geplante Architektenhäuser. So können Bauherren ihre eigenen Stilvorstellungen verwirklichen. Aber auch Häuser aus Baureihen können oft individuell auf die persönlichen Wünsche hin zugeschnitten werden.

FERTIGHAUS: 1. Rohstoff Holz: Das natürliche Bau material wächst nach und ist in der Ökobilanz CO2-neutral. 2. Ein großer Vorteil des Fertighauses ist die kurze Bauzeit. 3. Die Wand- und Deckenelemente werden in einer Halle vorproduziert. Der Rohbau einschließlich des geschlossenen Daches steht daher nach wenigen Tagen.

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Planen & Bauen

DAS MASSIVHAUS INDIVIDUELLE PLANUNG Massivhaus meint im allgemeinen Sprachgebrauch ein Gebäude, das aus Mauerwerk, Beton oder Stahlbeton besteht. Es wird in den meisten Fällen Stein auf Stein vor Ort von Grund auf erstellt. Bevor es aber so weit ist, erwartet den Bauherrn einiges an Vorarbeit. Zunächst wird ein Architekt beauftragt, der das Haus nach den Vorstellungen des Auftraggebers entwirft. Diese individuelle Planung ist somit ziemlich exklusiv. Das bedeutet: kaum ein Massivhaus gleicht dem anderen. Hier liegt der Vorteil: das neue Haus ist weitestgehend auf die Bedürfnisse des Bauherrn abgestimmt. STEINE SPEICHERN WÄRME Auch was das Raumklima anbelangt, schneidet der Massivbau gut ab: Ob man nun Porenbetonstein, Ziegelstein oder Kalksandstein verwendet, diese porösen Materialien eignen sich dafür, feuchte Luft aus den Räumen aufzunehmen, um sie später wieder abzugeben, sobald die Luftfeuchtigkeit wieder sinkt. Auch bei der Wärmespeicherung haben diese

Materialien Vorteile. Das senkt die Heizkosten. Auch große Temperaturschwankungen, die in Deutschland durchaus von Belang sind, gleichen Steine besser aus. In der Regel erzielen Massivhäuser daher eine bessere Energieeffizenz. Ein weiterer Vorteil: Steine oder Beton bieten einen höheren Lärmschutz, da sie Schall besser schlucken. Zudem bedeuten die robusten Baustoffe einen höheren Brandschutz. Nicht zuletzt punktet ein Massivhaus auch in Sachen Wiederverkaufswert. Ein gemauertes Haus erlaubt eine längere Nutzungszeit und ist wertstabiler. Das erhöht den Wiederverkaufswert. Gegenüber einem Fertighaus hat das Massivhaus im Wesentlichen folgende Nachteile: die längere Bauzeit, eine Wetterabhängigkeit, höhere Trocknungszeiten (feuchter Mörtel und Beton) und in der Regel höhere Baukosten. Trotz dieser Nachteile werden in Deutschland überwiegend Massivhäuser gebaut. Rund 80 Prozent aller Ein- und Mehrfamilienhäuser sind Stein auf Stein gemauert.  djd/kg

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Ob Porenbetonstein, Ziegelstein oder Kalksandstein, die porösen Materialien speichern feuchte Raumluft, um sie später, wenn die Luftfeuchtigkeit sinkt, wieder abzugeben.

Die R+V Versicherung hat in einer Veröffentlichung folgende Vor- und Nachteile zusammengefasst: VORTEILE FERTIGHAUS:

VORTEILE MASSIVHAUS

 Kürzere Bauzeit

 Höherer Wiederverkaufswert

 Meist niedrigere und fixe Baukosten

 Bessere Winddichtigkeit

 Besichtigung von Musterhäusern möglich

 Längere Nutzungsdauer

 Witterungsrisiko in der Bauphase minimiert

 Besserer Schallschutz

 Geringere Schimmelanfälligkeit, da alle

 Hoher Brandschutz

Bauelemente trocken angeliefert werden

 Bessere Abschirmung von elektromagnetischer Strahlung

NACHTEILE FERTIGHAUS:

 Höherer Anteil Eigenleistungen möglich

 Eingeschränkte Planung/Materialwahl

 Frei planbarer Grundriss

 Meist niedriger Wiederverkaufswert

 Ausgeglichenes Raumklima

 Schwieriger lösbare Luftdichtigkeit  Kaum Wärmespeicherfähigkeit der Wände

NACHTEILE MASSIVHAUS

 Trockenes Raumklima

 Höhere Baukosten  Längere Bauzeit  Längere Trocknungszeiten

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Fotos: Fermo Massivhaus; Getty Images – FredFroese, Bogdanhoda


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BESSER BAUEN – DIE HYBRIDBAUWEISE

Referenzbeispiele für Wohnungsbau in Hybridbauweise von Marquardt: Mehrfamilienhaus (oben); Wohn- und Geschäftsgebäude „Marquardts“ und Reihenhäuser „Kaffeehäuser“ in Affstätt am Kaffeeberg (unten).

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smart Living. Living. WOHNEN. ARCHITEKTUR. IMMOBILIEN. ARCHITEKTUR. IMMOBILIEN. WOHNEN. LIFESTYLE.

„Wir sind noch nicht am Ziel und wollen uns in Zukunft dem Thema Recyclingfähigkeit unserer Gebäude widmen“, erklärt Geschäftsführer Joachim Marquardt.

DER ZERTIFIZIERTE PROJEKTENTWICKLER MARQUARDT IMMOBILIEN AUS HERRENBERG STEHT FÜR ÖKOLOGIE, ÖKONOMIE UND NACHHALTIGKEIT. GESCHÄFTSFÜHRER JOACHIM MARQUARDT SETZT SEIT ÜBER ZEHN JAHREN AUF DIE HYBRIDBAUWEISE UND HAT HIER IN DER REGION PIONIERARBEIT GELEISTET.

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ei der Hybridbauweise umschließt eine hochwärmegedämmte Hülle aus maßgefertigten Holzfassadenelementen das massive Skelett der Gebäude. Durch die Symbiose von Tragwerk und Hülle wird das Raumklima stabilisiert, aber auch bei der CO2- Einsparung punktet die Hybridbauweise. Vor einem Jahrzehnt stellte Geschäftsführer Joachim Marquardt bei seinen Bauvorhaben auf diese Bauweise um. Ein mutiger Schritt, damals aber auch ein ganz klares Alleinstellungsmerkmal zum Wettbewerb. Joachim Marquardt entwickelte sein Unternehmen über die Jahre hinweg immer stärker zu einem Impulsgeber in Sachen Bauweise: „Wir waren hier in der Region die ersten, die diesen Weg gegangen sind. Ich freue mich, dass wir mittlerweile Nachahmer haben, denn das dient nicht nur der Umwelt, sondern zeigt, dass wir alles richtig gemacht haben.“ Die Gebäudehülle dient bei der Hybridbauweise dem Hitzeschutz, die massiven Innenwände sind Wärmespeicher. Das symbiotische Wechselspiel sorgt für ein sehr wohltuendes Raumklima und langfristig kann man sogar Energiekosten einsparen. Die Holzwände haben bei der Hybridbauweise keine tragende Funktion, das Skelett aus Betonstützen und Decken stabilisiert die Konstruktion. Etwa 70 Prozent der verwendeten Werkstoffe sind recycelbar und auch die CO2-Bilanz der Hybrid-

Fotos: Marquardt Immobilien

bauweise ist richtungsweisend. Heimisches Holz aus Tanne oder Fichte wird auch für den kompletten Innenausbau verwendet. Gedämmt wird mit verdichteter Zellulose, die aus Altpapier gewonnen wird. „Wir können nahezu komplett auf den Einbau von Styropor verzichten“, betont Matthias Marquardt, Technischer Leiter von Marquardt Immobilien. Um nachhaltig zu bauen und CO2 zu sparen, werden bei der Hybridbauweise natürliche, recycelbare und CO2-neutrale Bau- und Dämmstoffe mit guter Umweltverträglichkeit verwendet. „Ich sehe da die Zukunft: nachhaltiges Bauen mit naturnahen Materialien. Das spart auch nach dem Lebenszyklus eines Gebäudes Kosten und schont die Umwelt“, so Matthias Marquardt weiter. Marquardt Immobilien steht für Nachhaltigkeit und Qualität – und die ist seit 2012 sogar verbrieft: mit dem DEKRA Siegel für das Qualitätsmanagement in den Bereichen Projektentwicklung, Baudienstleistungen, die Realisierung von Wohn- und Gewerbeobjekten und den Vertrieb von Immobilien. „Vor ein paar Wochen konnten wir das Zwischenaudit für die Zertifizierung ein weiteres Mal erfolgreich abschließen – wir sind auf dem richtigen Weg“, freut sich Joachim Marquardt. Weitere Informationen zur Hybridbauweise und zu Marquardt Immobilien finden Sie auch unter: www.marquardt-bpi.de.

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Planen & Bauen

FÜR ANGEHENDE BAUHERR * INNEN

DIE BAUPLANUNG UND IHRE PHASEN

N

ur eine wohldurchdachte Bauplanung, bei der viele Faktoren eine Rolle spielen, ermöglicht eine Umsetzbarkeit des Bauvorhabens durch einzelne Teilabschnitte und ist in Deutschland zudem Voraussetzung für die Baugenehmigung. Angefangen von den ersten gedanklichen Überlegungen bis zur Einreichung der entsprechenden Unterlagen beim Bauamt werden durch den Architekten bzw. Bauzeichner alle Vorhaben in einer Bauzeichnung festgehalten. Die Bauplanung selbst beinhaltet sowohl rechtliche als auch technische Bestimmungen und ist damit erst mit der Fertigstellung einer Immobilie abgeschlossen. Den rechtlichen Rahmen bilden das Baugesetzbuch (BauGB), die Bauordnung (BauO) sowie das Bauplanungsrecht. Unter die „Anerkannten Regeln der Technik (ART)“, die sicherstellt, dass die Gebrauchsfähigkeit eines Bauprojektes gewährleistet ist, fallen die technischen Bestimmungen. Das Baugesetzbuch definiert die stadtplanerischen Instrumente, die (Landes-)Bauordnung regelt die Anforderungen, die bei einem Bauvorhaben zu beachten sind. Das Baupla-

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Foto: Adobe Stock – Westend61

nungsrecht regelt die flächenbezogenen Anforderungen an ein Bauvorhaben (z. B. die Festlegung der rechtlichen Qualität des Bodens sowie seiner Nutzbarkeit). Bei der Bauplanung geht es hauptsächlich um die Gebäudenutzung (Gestaltung, Wirtschaftlichkeit, Konstruktion sowie die technische Einrichtung). Um im Vorfeld festzustellen, ob die gewünschte Immobilie überhaupt mit den regionalen Vorgaben vereinbar ist, beginnt alles mit der Planungsphase 1: innerhalb dieser wird erst einmal eine Grundlagenermittlung durchgeführt. PLANUNGSPHASE 1: DIE GRUNDLAGENERMITTLUNG Innerhalb dieser Phase werden technische und ökonomische Grundfragen ermittelt, die das Bauvorhaben betreffen (Standortanalyse, Bestandsaufnahme, Ortsbesichtigung, Inaugenscheinnahme des Baugrundstücks etc.). Dadurch soll sichergestellt werden, dass die vom Bauherrn gewünschte Immobilie hierauf überhaupt erstellt werden kann bzw. darf. Im Anschluss daran erfolgt die Abklärung von wirtschaftli-


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chen und technischen Fragen. Die hier ermittelten Ergebnisse werden in die Phase 2, die Vorplanung, übernommen. PLANUNGSPHASE 2: DIE VORPLANUNG Aufgrund der Ergebnisse aus der Grundlagenermittlung geht es nun an die Entwicklung eines Planungskonzeptes, in dem man Erkundigungen über den Baugrund einholt. Im Anschluss daran erfolgt eine erste Kosteneinschätzung. Bei der Kosteneinschätzung spielen neben der Struktur und Gestaltung der Immobilie auch die gewünschten Materialien sowie das Budget eine wichtige Rolle. Je nachdem, wie das im Anschluss daran gefertigte Ergebnisprotokoll ausfällt, prüft man gegebenenfalls auch Alternativen. Nachdem das Ergebnis aus der Vorplanung feststeht, geht man in Phase 3, die Entwurfsplanung. PLANUNGSPHASE 3: DIE ENTWURFSPLANUNG Die Entwurfsplanung umfasst sowohl die Bereiche Berechnung als auch die Auslegung der Anlage. Dabei wird das Bauprojekt konkret beschrieben (Immobilie mit allen Nebengebäuden) und im Nachhinein eine technische Zeichnung im Maßstab 1:100 angefertigt. Im Anschluss daran erfolgt nunmehr die Kostenberechnung nach der Norm DIN 276. Dabei

geht es sowohl um die Bauplanungs- als auch um die Baunebenkosten. Letztere, die durch die Wertermittlungsverordnung (WertV) geregelt sind, umfassen die Planungskosten (Leistungen, die durch Architekt, Statiker, Ingenieur und Sachverständige erbracht wurden), die Gebühren (für Baugenehmigungen durch die Behörden) sowie Nebenkosten (Telefonate, Kopien etc.). Die gesamten Baunebenkosten betragen in etwa 15 bis 20 Prozent der Baukosten. Was oftmals verwechselt wird: Baunebenkosten mit Kaufnebenkosten. Letztere umfassen nämlich die Grunderwerbsteuer, Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung sowie die Maklerprovision. Zusammen betragen sie ca. fünf bis 13 Prozent der Erwerbskosten. Die aus der Entwurfsplanung ermittelten Ergebnisse werden in einem erneuten Ergebnisprotokoll (sog. Ergebnisdarstellung) festgehalten. Jetzt findet ein Übergang mit den entsprechenden Daten in die Phase 4, der Genehmigungsplanung, statt. PLANUNGSPHASE 4: DIE GENEHMIGUNGSPLANUNG Aufgrund der Entwurfsplanung erfolgt nunmehr die Genehmigungsplanung, die dazu dient, Zustimmungen und Ge-

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Planen & Bauen

nehmigungen bei den zuständigen Behörden über das geplante Bauvorhaben einzuholen. Hierzu werden Vorlagen und ein sog. Einreichplan erstellt. Letzterer dient als Verhandlungsbasis bei den entsprechenden Behörden. Der Einreichplan umfasst dabei folgende Unterpunkte: die Baubeschreibung, den Grundriss, einen statistischen Erhebungsbogen, einen Nachweis über den Wärmeschutz, Sicherheitsnachweise über die Statik, den amtlichen Lageplan sowie das Bauantragsformular. Hat alles seine Ordnung, wird das Bauvorhaben durch die Baubehörde bewilligt. Die Genehmigungsplanung darf dabei nur von einem Bauvorlagenberechtigten erstellt werden. Im Anschluss an die Bewilligung durch die Baubehörde erfolgt nunmehr Phase 5, die Ausführungsplanung. PLANUNGSPHASE 5: DIE AUSFÜHRUNGSPLANUNG Nunmehr ist es Aufgabe des Planers, sog. Ausführungspläne im Maßstab 1:50 zu erstellen. Die Ausführungspläne beinhalten dabei detaillierte Zeichnungen in den Maßstäben 1:1 bis 1:20 (dient als Grundlage für die Baufirmen). Im Anschluss daran erfolgt eine detaillierte Beschreibung des Bauvorhabens. Diese dient als Grundlage für die jeweiligen Ausführungsabschnitte. In diesem Zusammenhang müssen jetzt auch wichtige Detailfragen geklärt werden: bspw. Optimierungen, das zu verwendende Material, deren Beschaffenheit, die Verarbeitungsmethode sowie zulässige Toleranzen. Alle Planungsarbeiten werden dabei von einem Architekten oder Bauingenieur erstellt. Die Ergebnisse im Ausführungsplan werden anschließend in einer schriftlichen Anweisung festgehalten. Die Ergebnisse aus der Phase 5 fließen nunmehr nahtlos in die Phase 6, die Vergabeplanung, ein. PLANUNGSPHASE 6: DIE VERGABEPLANUNG Die Vorbereitung der Vergabe dient dazu, Leistungsbeschreibungen sowie Mengenangaben (sog. Leistungsverzeichnisse) zu erstellen. Aufgrund dieser Verzeichnisse können im Anschluss daran entsprechende (Vergleichs-)Angebote eingeholt werden, die der Ausführung der Bauarbeiten dienen und gleichzeitig eine Kostenermittlung ermöglichen. Hierzu dienen die vorhergehenden Kostenberechnungen, die nunmehr eine „exakte“ Kostenkontrolle ermöglichen (fachliche Gliederung aller zusammengehörigen Einzelbestandteile zur Vergleichbarkeit der Angebote). Ein weiterer Teilbereich innerhalb der Vergabeplanung ist auch das Erstellen eines Vergabe-Terminplans. Auch diese Planungsunterlagen sind von einem Architekten oder einem Bauingenieur zu erstellen.

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Fotos: Getty Images – Milos Dimic, BanksPhotos

AUSWERTUNGSPHASE 7: ANGEBOTSAUSWERTUNG Jetzt geht es darum, alle vorliegenden bzw. eingegangenen Angebote zu prüfen und abschließend auszuwerten. Die Auswertung erfolgt durch einen sog. Preisspiegel. Die Phase 7 wird auch als sog. Mitwirkungsphase verstanden, denn der Architekt berät den Bauherren über eine Vielzahl von Entscheidungen. Gleichzeitig stellt er die Vertragsunterlagen für sämtliche Leistungs- bzw. Teilleistungsbereiche zusammen. Bei Unklarheiten ist es auch Aufgabe des Architekten, entsprechende klärende Gespräche mit den (mitbietenden) Handwerksbetrieben zu führen. Kommt es zu Änderungen bezüglich der bisher getroffenen Vereinbarungen (bspw. bei der fachlichen Ausführung oder beim Preis), müssen diese Änderungen in die Unterlagen eingearbeitet werden. Dies kann entsprechende Auswirkungen auf die Gesamtkosten haben, die mit dem Bauherrn besprochen werden müssen. Die Angebotsauswertung endet in einem sog. Vergabeverfahren, das nachvollziehbar dokumentiert werden muss. Nach der Anfertigung aller (Teil-)Leistungsbereiche erfolgt nunmehr die endgültige Entscheidung darüber, welche Handwerksbetriebe mit den einzelnen Leistungen beauftragt werden sollen. Die endgültige Entscheidung liegt dabei beim Bauherrn selbst. Nachdem der Architekt alle notwendigen Leistungsverzeichnisse, allgemeine und besondere Vertragsbedingungen sowie technische Vorbemerkungen und die Terminpläne erstellt hat, erfolgt nunmehr Phase 8: die Bauüberwachung. ÜBERWACHUNGSPHASE 8: DIE BAUÜBERWACHUNG Innerhalb der Bauüberwachung muss auch zu und nach Beginn stetig neu geprüft werden, ob die Gesamtumsetzung mit der Bauplanung und den daraus resultierenden Leistungsverzeichnissen exakt übereinstimmt (dass bspw. die geplanten Materialien auch eingesetzt wurden). Hierzu wird nicht nur ein Zeitplan für die Ausführung erstellt, der Bauleiter muss sich auch um dessen Einhaltung kümmern. Zu den weiteren Aufgaben des Bauleiters gehört das Prüfen von Aufmaßen sowie der Rechnungen der Handwerksunternehmen, die mit den Ausführungen beauftragt wurden. Die fachkompetente und fachtechnische Prüfung umfasst zudem die Gewährleistung, dass alle Arbeiten mit den anerkannten Regeln der Technik übereinstimmen. Dabei festgestellte Mängel müssen unverzüglich beseitigt werden. Neben einer ständigen Kostenkontrolle durch den Architekten ist auch eine Kostenfortschreibung zwingend vorzunehmen, damit das Budget des Bauherrn nicht überschritten wird. Handelt es sich um komplexere Vorhaben, wird der Bauleiter selbst auch noch durch einen Fachbauleiter unterstützt.  © Autor: Dietmar Kern


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Planen & Bauen

Auf der Baustelle kann es immer wieder mal Probleme geben. Deshalb sollte der Bauherr sein Vorhaben kontinuierlich im Blick behalten.

MANGEL ERKANNT – UND SCHNELL GEBANNT RATGEBER BAUEN: DARUM SOLLTEN FEHLER MÖGLICHST RASCH BEHOBEN WERDEN Arbeit für den Bauherrn, wenn ein Fehler sehr spät oder womöglich erst nach Fertigstellung des Hauses bemerkt wird.

„Schon während der Bauzeit sollten versteckte Baumängel entdeckt und umgehend durch die verantwortlichen Handwerker behoben werden“, rät Experte Florian Haas.

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ie Coronakrise hat die Arbeiten auf Deutschlands Baustellen kaum beeinträchtigt, die Auftragsbücher der Firmen sind voll. Dank anhaltend niedriger Bauzinsen können sich viele Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen. Die Kehrseite der Medaille: Angesichts des Auftragsbooms bei den Bauunternehmen leidet häufig die Sorgfalt. Richtig teuer wird schlampige

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HAT DER BAULEITER DIE BAUSTELLE IM GRIFF? Nachdem der Bau begonnen hat, sollte man sich also keineswegs bis zur Abnahme bequem zurücklehnen. Im Gegenteil: Besser ist es, den Ablauf kontinuierlich zu verfolgen. Zum Baubeginn sollte man sich beispielsweise die Kontaktdaten des Bauleiters geben lassen, er ist für die Bauzeit der wichtigste Ansprechpartner und beantwortet alle Fragen nach dem Stand der Dinge. Entscheidend aber ist der Eindruck, den der Bauherr selbst von der Baustelle hat: Hat der Bauleiter sie im Griff ? Hat sie ein gutes und sauberes Erscheinungsbild? Wie ist die Stimmung unter den Handwerkern? Wird der Zeitplan eingehalten? „Wenn einem Dinge seltsam vorkommen, sollte man den Bauleiter anspre-

Foto: Adobe Stock – leszekglasner; djd/Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende

chen“, rät Florian Haas, Finanzexperte und Vorstand der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende. „Halten Handwerker Termine nicht ein oder erscheinen nicht auf der Baustelle, kann dies möglicherweise auf wirtschaftliche Schwierigkeiten hindeuten.“ Zudem könne es sinnvoll sein, einen unabhängigen Baubegleiter zur Qualitätskontrolle einzuschalten: „Die Mehrausgaben belaufen sich im Verhältnis zur Gesamtinvestition nur auf einen kleinen Prozentbetrag.“ QUALITÄTSKONTROLLE DECKT NACHLÄSSIGKEITEN VON HANDWERKERN AUF Bei der Qualitätskontrolle wird die Baustelle in verschiedenen Bauphasen von einem Bausachverständigen im Rahmen einer Begehung vor Ort auf Mängel und Ausführungsfehler überprüft. „Schon während der Bauzeit können versteckte Baumängel entdeckt und umgehend durch die verantwortlichen Handwerker behoben werden“, so Florian Haas.


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Die direkte Baubegleitung und Bauprüfung der einzelnen Gewerke durch den Bauexperten trage dazu bei, eine hohe Ausführungsqualität zu gewährleisten und Nachlässigkeiten von Handwerkern aufzudecken. Je nach Umfang des Bauvorhabens gibt es üblicherweise zwischen drei und fünf Begehungen. Mehr Informationen findet man unter www.finanzierungsschutz.de. Die Schutzgemeinschaft hat auf ihrer Website zahlreiche Tipps und Checklisten für Menschen zusammengestellt, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen wollen. Dies betrifft den gesamten Bauprozess – von der Grundstückssuche bis zum Einzug.  djd Läuft alles nach Plan? Der Bauherr sollte stets einen kritischen Blick auf den Fortschritt bei seinem Vorhaben werfen.

Foto: djd/Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende/thx

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Finanzierung

F I N A N Z -UMFRAGE Wie werden sich die Zinsen für Annuitätendarlehen binnen der nächsten 12 bis 18 Monate verändern?

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er Wunsch nach Wohneigentum ist auch zu Pandemie-Zeiten ungebrochen hoch. Die in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Immobilienpreise schrecken dabei die wenigsten Interessenten zurück. Der Grund: parallel dazu sanken die Zinsen für Annuitätendarlehen. Solche Darlehen werden vor allem bei Immobilienfinanzierungen angewandt. Es ist ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen, die sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzen. Je niedriger der Zinsanteil, desto höher also die Tilgungsrate – und entsprechend niedriger ist die monatliche Belastung beziehungsweise desto früher ist der Kredit abbezahlt. Die Zinsen für Immobilienkredite befinden sich derzeit auf einem besonders niedrigen Niveau. Die Weltkonjunktur tendiert dazu, schwächer zu werden. Daher gingen die Zinsen in Deutschland in jüngster Vergangenheit sogar wieder in Richtung des Allzeit-Tiefs von 2016 zurück. Was beeinflusst die Entwicklung der Zinsen? Bauzinsen orientieren sich am Zinsniveau von Bundesanleihen und Pfandbriefen. Die wiederum stehen unter dem Einfluss der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Daher ist für die Zinsentwicklung von Bedeutung, was in Frankfurt am Main, dem Sitz der EZB, passiert. Seit der Rezession im Jahr 2008 verfolgt die EZB eine Niedrigzinspolitik. Die Zinssätze, zu denen sich die Geschäftsbanken bei der EZB refinanzieren können, wurden danach sukzessive bis hin zur Nullprozentgrenze gesenkt. Inzwischen – exakt im November vergangenen Jahres – hat die Französin Christine Lagarde den Vorsitz der EZB übernommen. Sie gab zwar das Ziel aus, die Niedrigzinspolitik ihres Vorgängers Mario Draghi zunächst fortzusetzen, aber auf Sicht bei der Notenbank eine große Strategieüberprüfung anzustoßen. „Doch dann fuhr ihr die Corona-Pandemie in die Parade und die dadurch ausgelöste Jahrhundertrezession“, wie die Internet-Plattform Börse Online unlängst feststellte. Im Moment ist also noch unklar, wohin die EZB-Reise geht.

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Fotos: Adobe Stock – alswart

Doch nicht nur die Geldpolitik der EZB hat einen großen Einfluss auf die Zinsentwicklung. Es gibt noch weitere Faktoren, die das Online-Marketing-Unternehmen Hypochart wie folgt zusammenfasst: • die noch nicht absehbaren Folgen der Corona-Pandemie auf die Wirtschaftsentwicklung und auf die Reaktionen von Staaten, Unternehmen und Verbrauchern – einschließlich sowohl kurzfristiger als auch möglicherweise langfristiger Verhaltensänderungen, • der (nach bisherigen Planungen zum Jahresende 2021) umzusetzende Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union sowie die Unsicherheiten, die aus den noch nicht geregelten Handelsbeziehungen zwischen der EU und Großbritannien erwachsen, • aktuelle oder latente Finanz- und Wirtschaftskrisen (zum Beispiel in der Türkei und in Italien, der drittgrößten Volkswirtschaft der Europäischen Union), • die instabile Situation im Nahen und Mittleren Osten (Syrien, Irak, Iran), im ebenfalls ölreichen Nordafrika (insbesondere Libyen) und in der Ostukraine, • die Unberechenbarkeit der Politik der US-Administration unter Donald Trump, was Voraussagen zur globalen Konjunktur- und Zinsentwicklung erschwert, • die von US-Präsident Trump ausgelösten und trotz Coronakrise fortgesetzten weltweiten Handelsstreitigkeiten, • die von Präsident Trump gegen den Iran verhängten Wirtschaftssanktionen. Es gibt also eine Menge an Faktoren und Einflüssen, denen die Zinsentwicklung unterliegt und die eine Prognose entsprechend schwierig machen. Lesen Sie nun bitte im Folgenden, was die von der smartLiving-Redaktion befragten Experten dazu meinen.


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FINANZ-UMFRAGE

„Die EZB hat ihr geldpolitisches Gaspedal voll durchgedrückt.“ EZB-Chefin Christine Lagarde erklärte unlängst, dass die Erholung nach der Corona-Rezession verhaltener ausfallen dürfte als sonst nach Rezessionen üblich. Sie betonte zudem, dass nicht nur das Ausmaß, sondern auch die Dauer der geldpolitischen Unterstützung entscheidend sei. Trotz einer gewissen Konjunkturerholung gehen wir daher für Immobilienfinanzierungen nur von einem geringfügigen Zinsanstieg aus. Eine Größenordnung von einem viertel Prozentpunkt halten wir für 10-jährige Darlehen auf Sicht von einem Jahr für realistisch. Markus Linha Leiter des Bereichs Geschäftskunden und Freie Berufe der BW-Bank

„Die Immobilienmärkte haben sich nach einem kurzen Einbruch infolge der Corona-Krise wieder berappelt.“ Die Immobilienpreise sind das achte Jahr in Folge gestiegen – an diesem Trend wird sich 2021 nur wenig ändern. So sieht es auch bei den Immobilienzinsen aus: Am seit Jahren niedrigen Niveau dürfte sich angesichts der noch lange äußerst expansiven Geldpolitik der EZB ebenfalls nur wenig ändern, auch wenn wir eine leicht steigende Tendenz erwarten. Johannes Kube Niederlassungsleiter Privat- und Unternehmerkunden Commerzbank Stuttgart

Fotos: BW-Bank; Commerzbank AG; Adobe Stock – m.mphoto

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Finanzierung

„Die geldpolitischen Maßnahmen in der Pandemie sprechen für Negativ- und Nullzinsen auf absehbare Zeit.“ Damit dürften auch zehnjährige Bundrenditen kaum Potenzial nach oben besitzen. Die durchschnittlichen Hypothekenzinsen für Darlehen mit fünf- bis zehnjähriger Zinsbindung lagen im September bei 1,12 Prozent und werden sich zunächst wohl weiter auf diesem Niveau bewegen. Angesichts kaum veränderter Hypothekenzinsen und einer schwachen Einkommensentwicklung bei vermutlich steigenden Hauspreisen dürfte sich die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien 2020 leicht verschlechtern, im langjährigen Vergleich aber hoch bleiben. Eva Grunwald Leiterin Immobiliengeschäft für Privat- und Firmenkunden in Deutschland Deutsche Bank

„Immobilienkäufer werden wahrscheinlich auch weiterhin von günstigen Bauzinsen profitieren.“ Ich gehe davon aus, dass das Zinsniveau in den nächsten 12 bis 18 Monaten niedrig bleibt. Das geringe Aufwärtspotenzial lässt sich an den aktuellen Konditionen längerer Zinsbindungen ablesen: Selbst Darlehen mit 20-jähriger Zinsfestschreibung werden teilweise zu Konditionen von unter einem Prozent vergeben. Das ist ein Anzeichen dafür, dass der Markt einen langen Zeitraum niedriger Zinsen erwartet. Für eine belastbare Prognose gibt es allerdings zu viele Unbekannte – vor allem in Bezug auf die Pandemie. Roland Lenz Spezialist für Baufinanzierung Dr. Klein, Stuttgart

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Fotos: Deutsche Bank AG; Dr. Klein, Stuttgart; Adobe Stock – m.mphoto


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FINANZ-UMFRAGE

„Zur Eindämmung der PandemieFolgen wurde Geld für gigantische Stützungsmaßnahmen bereitgestellt.“ Dabei türmt sich ein Berg von Problemen auf. Denn die Staatsschulden von heute sind die Steuern von morgen und eine Wachstumsbremse. Doch die Vergangenheit hat gezeigt, dass Staatsschulden selten getilgt werden. Durch eine Kombination aus Inflation, Wirtschaftswachstum und Ausgabenkonsolidierung wird die Schuldentragfähigkeit erhöht. Solange die Zinsen niedriger bleiben als das BIP-Trendwachstum, ist ein Abbau der Schulden machbar. Vor diesem Hintergrund gehen wir davon aus, dass die Zinsen in den nächsten 18 Monaten auf aktuellem Niveau bleiben. Stefanie Jachmich Leiterin Kredit Markt BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER AG

„Die wirtschaftlichen Auswirkungen der zweiten Corona-Welle und die lockere Geldpolitik der Notenbanken halten die Bauzinsen niedrig.“ Sie liegen bei unter einem Prozent für zehnjährige Darlehen. Die Nachrichten zum Impfstoff nähren nun Hoffnungen, auch für die Konjunktur. Ob sich daraus ein nachhaltiger Trend hin zu steigenden Zinsen entwickeln wird, hängt auch davon ab, wie schnell sich die Hoffnungen bewahrheiten. Wir erwarten in diesem Kontext auf Jahressicht leicht steigende Zinsen, wobei das Zinsniveau im historischen Vergleich noch günstig bleiben wird. Kathrin Alldieck Leiterin der Interhyp-Niederlassung Stuttgart

Fotos: Bankhaus Ellwanger & Geiger AG; Interhyp AG; Adobe Stock – m.mphoto

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Finanzierung

„Bei einer massiv gestiegenen internationalen Verschuldung und Inflationsraten zwischen 0 –1%, haben wir japanische Verhältnisse erreicht.“ Trotz stark gestiegener Geldmengen, kämpfen Notenbanken und Regierungen seit über 10 Jahren gegen eine Deflation und nicht, wie viele vermuten, gegen eine Inflation. In Folge dessen, müssen die Zinsen von Annuitätendarlehen über viele Jahre niedrig bleiben. 20-Jahres-Konditionen unterhalb von 1% werden bei guten Banken die Regel bleiben. Ein Paradies für Immobilienfinanzierer und eine Absicherung gegen fallende Immobilienpreise. Tilmann Speck Geschäftsführer PLAN F Finanzdienstleistungen GmbH

„Auch wenn sich die Bauzinsen wieder leicht von ihrem historischen Tief entfernt haben, sind momentan für uns keine Anzeichen einer Trendwende zu erkennen.“ Zurzeit gibt es zahlreiche Faktoren, die zu kurzfristigen Schwankungen führen können, darunter z. B. die Corona-Krise oder der Brexit. Finanzierungen sind zurzeit besonders günstig. Der ideale Zeitpunkt für ein Baudarlehen sollte jedoch nicht nur vom Zinssatz abhängig gemacht werden. Wichtig ist die richtige Kombination aus Laufzeit und Ratenhöhe und vor allem, dass der Immobilienerwerb in die aktuelle Lebensphase passt. Stefan Bender Vorstandsvorsitzender PSD Bank RheinNeckarSaar eG

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Fotos: Plan F Finanzdienstleistungen GmbH; PSD Bank RheinNeckarSaar eG; Adobe Stock – m.mphoto


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Finanzierung

„Wir stehen am Anfang eines Jahrzehnts mit historisch niedrigen Zinsen.“ Sowohl aus wirtschaftlicher als auch aus politischer Perspektive lässt sich auf Basis der relevanten Parameter ableiten, dass es auf absehbare Zeit nahezu keine Spielräume für eine Erhöhung der Zinsen gibt. Deshalb gehen wir davon aus, dass sich auch im Baufinanzierungsbereich die Zinsen in den nächsten 1–2 Jahren nur geringfügig ändern werden. Wir rechnen mit einer Schwankungsbreite von 20– 40 Basispunkten je nach Zinsbindungsdauer und in Abhängigkeit der Entwicklung der Risikoprämien. Axel Kamilli Prokurist Leitung Marktbereich Mitte Sparda-Bank Baden-Württemberg eG

„Seit einiger Zeit ist die Inflation sehr niedrig.“ Damit gibt es keinen inflationären Druck, der zu steigenden Zinsen führt. Die wirtschaftliche Entwicklung aktuell ist von einem Rückgang des BIP um rund 5 % gekennzeichnet – auch hier keinerlei Preisdruck. Die EZB belässt den Leitzins bei 0 %, die Negativzinsen für Einlagen von Banken liegen stabil bei –0,5 %. Anleihekaufprogramme sollen sogar erhöht werden. Mehr Geldmittel im Umlauf bewirken ebenfalls keinen Zinsdruck. Trotz Corona-Krise erkennen wir keinen Preisrückgang bei Wohnimmobilien. Die Kreditzinsen für Wohnimmobilien verharren auf einem historisch niedrigen Niveau. Somit rechnen wir mittel- bis langfristig nicht mit einer Trendwende bei den Zinsen für Darlehen. Jürgen Sautter Filialleiter der Südwestbank in Bietigheim-Bissingen sowie Finanzierungs- und Anlagespezialist

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Fotos: Sparda-Bank Baden-Württemberg eG; Südwestbank; Adobe Stock – m.mphoto


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FINANZ-UMFRAGE

„Bei der Volksbank Stuttgart gehen wir davon aus, dass die Zinsen auch in den nächsten Monaten auf dem historisch niedrigen Niveau verharren werden.“ Ein Grund für die erwartete Seitwärtsbewegung liegt auch in der Corona-Pandemie und der damit einhergehenden wirtschaftlichen Eintrübung. Die Europäische Zentralbank hat bereits signalisiert, dass sie weiterhin versuchen wird, die Wirtschaft zu stimulieren, indem sie ihre lockere Geldpolitik fortsetzt. Damit bleibt das Zinsumfeld für Immobilienkäufer weiterhin attraktiv, auch wenn die Immobilienpreise bereits kräftig gestiegen und weiterhin im Aufwärtstrend sind. Jürgen Schäfer Bereichsleiter Bauen und Wohnen Volksbank Stuttgart Foto: Volksbank Stuttgart

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DIE ZUKUNFT FEST IM BLICK

Als weltweit führender Vermögensverwalter mit Niederlassungen in Stuttgart, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, Berlin und München ist es die oberste Priorität der UBS, das Vermögen ihrer Kunden langfristig zu schützen – nicht nur, aber vor allem in herausfordernden Zeiten. Christian Funke, Leiter der UBS-Niederlassung in Stuttgart, nimmt das kommende Jahr ins Visier und erklärt, was Anleger in der Welt von morgen erwarten können. INTERVIEW MIT CHRISTIAN FUNKE, NIEDERLASSUNGSLEITER VON UBS IN STUTTGART

Herr Funke, 2021 steht vor der Tür: Womit haben wir zu rechnen? Vor uns liegt definitiv ein Jahr der Erneuerung. Während es in den vergangenen Monaten primär darum ging, auf Widerstandsfähigkeit, Größe und die USA zu setzen, lautet das Motto für 2021 vielmehr „zyklisch, klein und global“. Wir gehen zwar davon aus, dass die Wirtschaftsleistung und die Unternehmensgewinne in fast allen Regionen der Welt auf die Niveaus vor der Pandemie zurückkehren, gleichzeitig wird die Tiefzinsphase jedoch weiterhin bestehen bleiben. Das sollte man auf jeden Fall im Hinterkopf behalten. Welche Chancen ergeben sich hierbei für Anleger? Laut Basisszenario unseres UBS Chief Investment Office, dürfte im neuen Jahr eine Kombination aus fortschreiten-

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Fotos: UBS

der Wirtschaftserholung, enormen unterstützenden fiskalund geldpolitischen Maßnahmen und der Einführung von Impfstoffen in einigen Bereichen zu überdurchschnittlichen Aktienmarktrenditen führen. Potenzielle Chancen sehen wir dabei vor allem bei kleinen und mittelgroßen Unternehmen, ausgewählten Finanz- und Energieaktien sowie Industrie- und konjunktursensiblen Konsumgüterunternehmen. Chief Investment Office? Nicht jedem ist der Ausdruck ein Begriff! Pardon, damit sind unsere Investmentexperten gemeint. Sie behalten rund um die Uhr sämtliche Finanzmärkte im Blick und verantworten beispielsweise unseren kürzlich erschienenen Jahresausblick Year Ahead 2021. Vielen ist nicht bewusst, dass mein 15-köpfiges Team und ich zwar


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tieren. Es zeichnet sich zudem ab, dass ein Ende der Pandemie keinesfalls das Ende der Tiefzinsphase markieren wird. Selbst wenn die Inflation wieder ansteigen sollte, werden wir in Zukunft deutliche Auswirkungen spüren. Auch sollten sich Anleger auf einen schwächeren US-Dollar einstellen: Reduzierte Wachstums- und Zinsdifferenzen der USA zum Rest der Welt sowie ein größeres Augenmerk von Investoren auf das USHaushalts- und Leistungsbilanzdefizit, könnten zukünftig zu einem weniger überbewerteten US-Dollar führen.

Christian Funke, Niederlassungsleiter UBS Stuttgart

regional unsere Kunden bedienen und dabei als direkter Ansprechpartner fungieren, jedoch auch im engen Austausch mit einer Vielzahl internationaler Kollegen stehen: UBS beschäftigt weltweit 69.000 Mitarbeiter und circa 900 Analysten, die in nahezu allen Finanzmärkten präsent sind. Dank dieses dichten Netzwerks und Geschäftsstellen in über 50 Ländern können wir unseren Kunden oftmals einen wertvollen Informationsvorsprung anbieten, UBS vereint die Qualitäten eines globalen Finanzdienstleisters mit der persönlichen Note einer Privatbank.

Herr Funke, was für eine Welt erwartet Anleger in den nächsten Jahren? Die Frage lässt sich natürlich nur unzureichend beantworten, da wir leider nicht in die Kristallkugel schauen können. Ich wage es dennoch eine Prognose abzugeben: Mit Blick auf das kommende Jahrzehnt werden sich Anleger auf eine Welt einstellen müssen, die höher verschuldet, digitaler und weniger global sein wird. Trotz der krisengeschüttelten letzten Monate könnte das jedoch auch zahlreiche Opportunitäten schaffen. Für mittel- bis längerfristig orientierte Anleger glauben wir beispielsweise, dass vor allem solche Unternehmen Chancen bieten, welche die Digitalisierung der Finanz- und Gesundheitsbranche vorantreiben, vom Ausbau des 5G Mobilfunkstandards profitieren oder durch ihre Innovationen die EU und China in ihrem Streben nach Klimaneutralität unterstützen. Anleger sollten sich dabei nicht nur auf die traditionellen Kapitalmärkte konzentrieren, sondern auch Chancen an Privatmärkten in Betracht ziehen. Wer uns kennenlernen möchte, kann einfach einen Termin vereinbaren und sich unverbindlich beraten lassen. Herr Funke, vielen Dank für das Gespräch! UBS Stuttgart Lautenschlagerstraße 23, 70173 Stuttgart Telefon: 0711 22 29 99 111 E-Mail: christian.funke@ubs.com Weitere Informationen unter ubs.com / de

Stichwort „Informationsvorsprung“: Was sollte man bei der Vermögensplanung jetzt bedenken? Unseres Erachtens könnte der deutsche Aktienmarkt – mit seiner prozyklischen und internationalen Ausrichtung – von den eingangs beschriebenen Entwicklungen profi-

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Finanzierung

KINDERGELD SINNVOLL EINSETZEN

LASTENZUSCHUSS HILFT BEI VORÜBERGEHENDEN FINANZPROBLEMEN

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iele Menschen haben in der Corona-Krise Angst, ihre Immobilie zu verlieren. Denn was passiert, wenn das Einkommen ganz oder zeitweise wegbricht, Zinsen und Tilgung aber weiter jeden Monat bezahlt werden müssen? Neben vielen Hilfsangeboten, die jetzt erst noch auf den Weg gebracht werden müssen, sollten die bereits existierenden nicht vergessen werden, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB): Ebenso wie Mieter haben auch Immobilieneigentümer unter bestimmten Bedingungen Anspruch auf Wohngeld. Es heißt in diesem Fall „Lastenzuschuss“. Der Zuschuss wird in der Regel für ein Jahr bewilligt, danach ist ein neuer Antrag erforderlich. Antragsformulare gibt es bei der zuständigen örtlichen Wohngeldstelle bei Kreis oder Kommune. Ob jemand im Falle eines Falles zum Kreis der Berechtigten gehört und wie viel Geld er bekommt, das hängt von drei Faktoren ab: der Anzahl der Haushaltsmitglieder, dem Gesamteinkommen und der Belastung vor allem durch den Baukredit.

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Foto: Getty Images – pixelfit

ZUSCHUSS AUCH FÜR INSTANDHALTUNGSKOSTEN Bei der Belastung mit berücksichtigt werden auch eine Bewirtschaftungspauschale für Instandhaltungs- und Betriebskosten in Höhe von 36 Euro je Quadratmeter und Jahr, die zu zahlende Grundsteuer und auch Verwaltungskosten. Keine Rolle spielt dagegen die Größe des Wohnraums; selbstgenutztes Wohneigentum wird beim Wohngeld nicht als Vermögen betrachtet. Die Größe des Wohnraums kann sogar über die Bewirtschaftungspauschale die Förderung erhöhen. Antragsberechtigt sind nicht nur private Bauherren, sondern unter anderem auch Inhaber von Genossenschaftsoder Stiftswohnungen, ebenso Eigentümer von Eigentumswohnungen, auch Erbbauberechtigte oder Menschen mit Wohn- und Nießbrauchrechten. Beziehen die Eigentümer allerdings bereits andere staatliche Leistungen, in denen die Kosten einer angemessenen Unterkunft bereits enthalten sind, wie Sozialhilfe oder Grundsicherung, können sie keinen Lastenzuschuss erhalten. Das

gilt aber nur für die Eigentümer selbst. Beziehen im Haushalt lebende Angehörige solche staatlichen Zuschüsse, können die Eigentümer dennoch den Lastenzuschuss beantragen. HILFREICH IN DER KRISE: DAS BAUKINDERGELD Hilfreich für Bauherren in der Krise ist auch das Baukindergeld. Vorausgesetzt, es wird sinnvoll eingesetzt. Da sich das Baukindergeld nach der Anzahl der Kinder berechnet und nicht nach der Wohnfläche, sollten junge Familien, die jetzt in der Planungsphase sind, versuchen, möglichst flächensparend zu planen. Je kleiner die zukünftige Wohnfläche, umso preiswerter werden Hausbau und spätere Unterhaltung. Dabei geht der Verzicht auf Wohnfläche bei guter Planung nicht zu Lasten des Komforts. Angehende Bauherren sollten sich bei der Entscheidung für Grundrisse, Baustoffe und Ausstattung von ihrem VPB-Sachverständigen beraten lassen. Firmen- und produktneutrale Beratung helfen auch beim Sparen.  vpb/red


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BAUGELDVERGLEICH DER FMH-FINANZBERATUNG

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insvergleiche zum Thema Baufinanzierung haben eine lange Tradition bei der FMH-Finanzberatung: Bereits seit 1986 werden hier Daten erhoben, gespeichert und aufbereitet. Aktuell befinden sich 64 Anbieter mit 257 Angebotsvarianten in der Datenbank. Wer den Zinsvergleich auf der FMH-Seite (www.fmh. de/hypo) nutzt, kann zudem sicher sein, dass alle Effektivzinsen in % für

KAUFPREIS 400.000 EURO; DARLEHEN 280.000 EURO (70 % FINANZIERUNG); TILGUNG 2,5 %

wichtigen Zinsaufschläge oder Rabatte in der Zinsnennung berücksichtigt werden, z.B. unterschiedliche Beleihungsauschläge, Rabatte für schnellere Tilgung oder größere Darlehensbeträge, Sondertilgungsoptionen und Tilgungsveränderungen. Auch regionale Angebote sind berücksichtigt. © Autor: FMH-Finanzberatung

5 JAHRE

10 Jahre

15 Jahre

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Baufi24

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DTW-Immobilienfinanzierung

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Enderlein

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Interhyp

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PlanetHome

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Degussa Bank

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Santander

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ING

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1822direkt

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BBBank eG

0,89

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Der Effektivzins beinhaltet Kosten der Grundschuldeintragung; unveränderter Zinssatz nach Zinsbindung. Die Tabelle ist unterteilt in Angebote von Vermittlern, bundesweite und regionale Angebote.

Stand: 04. Dezember 2020 Quelle: FMH-Finanzberatung www.fmh.de/hypo

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Finanzierung

GLEICHER PREIS BEI VORKAUFSRECHT PREISE DÜRFEN IM NACHHINEIN NICHT ANGEHOBEN WERDEN

J

eder Mieter hat das Recht, sein Vorvkaufsrecht auszuüben, wenn dessen Wohnung verkauft wird. Er kann sich vielmehr dagegen wehren, in dem er dieses Vorkaufsrecht nicht akzeptiert, mehr zahlen zu müssen als dritte Personen. Denn nach einer aktuellen Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf (Az. 5 O 124/15) ist es unzulässig, dass der Vermieter im Nachhinein einfach seinen Preis anhebt. Das Problem: Käufer, die ihr Traumhaus gefunden haben und die selbst keine Probleme bei der Finanzierung haben, werden schnell einig mit dem Verkäufer. Es wird ein Kaufvertrag abgeschlossen, der Käufer fühlt sich auf der sicheren

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Foto: Adobe Stock – contrastwerkstatt

Seite. Doch schnell kann es passieren, dass eben dieser Käufer plötzlich ohne seine Wunschimmobilie dasteht und ein anderer – ein Dritter – in das Grundbuch eingetragen wird. Wie ist so etwas möglich? Das sog. Vorkaufsrecht ermöglicht es jedem Vorkaufsberechtigten, sich völlig legal beim Immobilienkauf an die erste Stelle vorzudrängeln. Was letztlich bedeutet: trotz der Unterschrift unter dem Kaufvertrag (!) kann kein Immobilienkäufer sicher sein, dass er seine Immobilie oder sein Grundstück auch tatsächlich erhält. Denn die rechtliche Grundlage basiert darauf, dass jede Person bzw. auch die Gemeinde ein Vor-

kaufsrecht besitzt. Denn ein solches ist nicht nur dinglich oder schuldrechtlich, sondern auch öffentlich rechtlich. Doch was von vielen falsch verstanden wird und weshalb viele Maklerklauseln im Kaufvertrag juristisch unzulässig sind, erfahren Sie in den nachfolgenden Darstellungen. Denn kein Verkäufer einer Immobilie darf nachträglich ohne Weiteres den zu zahlenden Kaufpreis einer Immobilie nur deshalb erhöhen, weil der Mieter ein Vorkaufsrecht ausüben will. SCHADENSERSATZ BEI UMGEHUNG DES VORKAUFSRECHTS Besteht für eine Immobilie oder für ein


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Grundstück ein Vorkaufsrecht, ist der Verkäufer beim Abschluss eines Kaufvertrags mit dem Käufer verpflichtet, diesen Vertrag zeitnah dem Verkaufsbegünstigten vorzulegen. Übt dieser dann entsprechend sein Vorkaufsrecht aus, darf dieser den Kaufvertrag – anstelle des ursprünglichen Käufers – übernehmen. Und zwar einschließlich aller bereits vereinbarten Konditionen mit dem ursprünglichen Käufer. Doch ein solches juristisches Zusammenspiel ist an Bedingungen geknüpft. Beispiel: ein Eigentümer eines Mehrfamilienhauses wandelt seine Wohnungen in seinem Haus in Eigentum um. Für den Verkauf wird ein Makler beauftragt. Eine Wohnung wird zu einem Betrag in Höhe von 225.000 Euro verkauft. Doch die langjährige Mieterin entschließt sich, von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Daraufhin ändern sowohl der Eigentümer als auch der ursprüngliche Käufer ihren Vertrag und nehmen die sog. Maklerklausel auf. Durch diese Klausel steigt der Preis nachträglich auf 245.000 Euro. Doch eine solche nachträgliche Vertragsänderung ist juristisch nicht rechtens. Zwar wurde durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein selbstständiger Kaufvertrag neu gegründet. Aber: es müssen innerhalb eines solchen Vertrages dieselben Bedingungen (!) festgelegt werden wie bei dem ursprünglichen Vertrag zugrunde gelegt wurden. Und dies bedeutet nach Auffassung der Gerichte einen klaren Nachteil für die Mieterin. RECHTLICH GILT ES, ZWISCHEN DREI VERSCHIEDENEN FORMEN DES VORKAUFSRECHTS ZU UNTERSCHEIDEN Ein dingliches Vorkaufsrecht gilt ausschließlich für Grundstücke, nicht aber für darauf stehende Gebäude (§§ 1094 bis 1104 BGB) und wird direkt im Grundbuch vermerkt (sog. Vormerkung). Da-

mit hat der Vorkaufsberechtigte das Recht, die Übertragung des Grundstückes zu verlangen, wenn der Erstkäufer bereits im Grundbuch eingetragen wurde. Zudem ist das dingliche Vorkaufsrecht nicht vererbbar (§ 473 BGB), es sei denn, die Vererbbarkeit wurde auf Wunsch im Grundbuch vermerkt. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§§ 463 bis 473 BGB) gilt sowohl für bewegliche als auch unbewegliche Sachen. Unter unbeweglichen Sachen werden Grundstücke verstanden, beweglich hingegen ist alles, was kein Grundstück ist (bspw. ein Anteil eines Grundstückes oder an einer Immobilie). Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht erfolgt jedoch kein Eintrag ins Grundbuch (wird also nur vertraglich zugesichert). Wird beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht der Vorkaufsberechtigte übergangen und der Erstkäufer ins Grundbuch eingetragen, dann bleibt die Immobilie in dessen Eigentum. Der Vorkaufsberechtigte kann jedoch Schadensersatz vom Verkäufer fordern. Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht besitzt die Gemeinde ein Vorkaufsrecht (Baugesetzbuch, §§ 24 bis 28 BauGB). Als Grundlage für das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht dienen aber auch das Naturschutz-, das Denkmalschutz-, das Reichssiedlungs- oder Eisenbahngesetz sowie das Wasserrecht (bspw. Flächen, die im Bebauungsplan der Kommune für öffentliche Zwecke markiert sind). Für die Inanspruchnahme eines solchen Rechts braucht die Gemeinde allerdings einen triftigen Grund (bspw. muss das Ausüben des Vorkaufsrechts der Allgemeinheit dienen). Was bedeutet: will jemand eine solche Fläche kaufen, kann die Eigentumsübertragung nur dann im Grundbuch vorgenommen werden, wenn die zuständige Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben will. Einzige Ausnahme:

der Kaufinteressent ist ein Verwandter des Verkäufers. RECHTLICHE AUSSCHLÜSSE DER AUSÜBUNG DES VORKAUFSRECHTS Das Vorkaufsrecht kommt nur dann zum Zuge, wenn tatsächlich ein Verkauf ansteht. Schenkungen, Tauschgeschäfte, Übertragungen von Gesellschaftsanteilen einer Gesellschaft und Erbschaftsauseinandersetzungen sind von einem Vorkaufsrecht daher ausgeschlossen. Ebenso kommt das Vorkaufsrecht nicht zum Tragen, wenn es sich um eine Zwangsvollstreckung handelt. Was bedeutet: ein Vorkaufsrecht kann ein Vorkaufsberechtigter nur dann erlangen, wenn dies durch ein Rechtsgeschäft begründet – also vertraglich festgelegt wurde oder aber dieses Recht gesetzlich verankert ist. Beispiel: ein Mieter, dessen von ihm bewohnte Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll (§ 577 BGB). Ausnahme: der Wohnraum soll an Familienangehörige des Vermieters verkauft werden, dann hat der Mieter kein Vorkaufsrecht (gilt auch für Miterben, wenn innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Erbe entscheidet, seinen Anteil zu veräußern). Mit einem sog. Vorkaufsrechts-Vertrag können Eigentümer eine beliebige Person aus beliebigen Gründen mit dem Vorkaufsrecht ausstatten. Wichtig: der Abschluss des Vertrags muss von einem Notar beurkundet werden. Mit diesem Nachweis sichert sich der Vorkaufsberechtigte den Anspruch auf Schadenersatz für den Fall, dass er beim Verkauf der Immobilie übergangen wird. Will sich der Vorkaufsbegünstigte auf ganz sicherer Seite wissen, sollte er auf ein dingliches Vorkaufsrecht bestehen, da dieses ins Grundbuch eingetragen wird.  © Autor: Dietmar Kern

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Versicherung & Recht

DAS HAUSRECHT AUF DER BAUSTELLE BAUHERREN SOLLTEN SICHERHEITSVORSCHRIFTEN ERNST NEHMEN

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er auf seinem eigenen Grund ein Haus bauen möchte, muss sämtliche Arbeiten an ein Bauunternehmen übertragen. Dies kann zu erheblichen Nachteilen führen. Daher sollten Bauherren bereits vor Vertragsabschluss darauf achten, dass sie ihr Hausrecht auf ihrem Grund nicht vollständig abgeben. Auch wenn Bauherren die Sicherheitsvorschriften – insbesondere in Coronazeiten – sehr ernst nehmen müssen, verlieren sie schnell den Zugang zu ihrem eigenen Grundstück und haben von daher keine Möglichkeit mehr, den Baufortschritt in regelmäßigen Abständen zu kontrollieren. BAUHERREN SOLLTEN SICH DEN ZUGANG ZUR EIGENEN BAUSTELLE NICHT VERWEHREN LASSEN Bauherren, die ihr Hausrecht auf ihrem Grund vollständig abgeben, laufen Gefahr, dass bauliche Mängel unter Umständen unentdeckt bleiben, bis die Gewährleistungsfrist verstrichen ist. Denn grundsätzlich muss die Möglichkeit bestehen bleiben, dass der Bauherr stichpunktartig prüfen kann, ob z. B. die Sicherheitsvorschriften eingehalten werden. Von daher sollten Bauherren ihren Bauvertrag vorab überprüfen lassen, denn viele Bestimmungen sind vielfach unwirksam. Sieht ein Vertrag z. B. Abschlagszahlungen vor, kann einem Bauherrn das Hausrecht nicht verwehrt werden. Denn

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Foto: Adobe Stock – dusanpetkovic1

rechtlich gesehen darf diesem nicht die Chance genommen werden, den Baufortschritt zu verfolgen bzw. bei Mängeln Teilzahlungen zurückzubehalten. Ratsam ist es deshalb, Bauunternehmen höchstens ein zeitlich befristetes und eingeschränktes Hausrecht einzuräumen. Zudem sollten Bauherren darauf Wert legen, dass sie selbst sowie von ihnen benannte Personen sowohl über das Betretungsrecht als auch über einen Schlüssel zu ihrer Immobilie verfügen. WER AUF SEINEM EIGENEN GRUNDSTÜCK BAUT, IST BAUHERR UND FÜR HAUS UND GRUND VERANTWORTLICH Bauherren, die sich z. B. für ein Schlüsselfertigobjekt entscheiden, delegieren ihren Hausbau an einen Generalunternehmer/ Generalübernehmer oder sie erwerben ein Objekt vom Bauträger. Dabei versteht sich der Generalübernehmer lediglich als Koordinator und beauftragt Dritte mit den eigentlichen Bauleistungen, der Generalunternehmer hingegen übernimmt den Rohbau selbst. Somit erbringen beide ihre Leistungen auf dem Grundstück des Bauherren. Der Bauträger baut dagegen stets auf seinem eigenen Grund. Was im Einzelnen gebaut wird und wie, welche Abschlagszahlungen wann fällig werden, das regeln Bauherren und Schlüsselfertiganbieter vorab in einem Bauvertrag/Bauträgerver-

trag entsprechend dem geltenden Bauvertragsrecht. Um ihre vertraglichen Verpflichtungen erfüllen zu können, müssen also Generalübernehmer und Generalunternehmer Zutritt zum Grundstück des Bauherren haben. Zudem ist der Bauunternehmer dazu verpflichtet, seine eigene Leistung vor Vandalismus, Diebstahl und anderen Gefahren zu schützen. Um dies zu erreichen, benötigt er ein eingeschränktes Hausrecht. Doch in diesem Punkt schießen einige Baufirmen über das eigentliche Ziel hinaus: sie hindern nicht nur ungebetene Gäste am Betreten der Baustelle, sondern auch den Bauherren selbst. Aktuell sind sogar Fälle bekannt, in denen sich die Baufirmen über ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) vertraglich das Hausrecht auf dem Grundstück des Bauherren für die gesamte Dauer der Bauzeit einräumen lassen. Eine solche AGB ist grundsätzlich unwirksam, weil sie dem Bauherren keine Möglichkeit lassen, den Baufortschritt an seinem eigenen Haus zu prüfen bzw. die Baustelle regelmäßig zu besichtigen. Das Fatale: wenn nicht kontrolliert wird, bleiben bauliche Mängel unentdeckt. Sie verschwinden zunächst unter Putz und Estrich. Bis sie zutage treten, ist meist die Gewährleistungsfrist verstrichen und der Bauherr bleibt auf den Schäden sitzen. Zudem ist ein Bauherr dafür verantwortlich, den Generalunternehmer/Ge-


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neralübernehmer auf Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten stichpunktartig zu überwachen. Auch das bedingt ein Betretungsrecht. Von daher sollten Bauherren ihren Bauvertrag vor der Unterschrift von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen. Dabei fallen nicht nur fehlende Aussagen zu Baukonstruktion und Ausstattung oder eine fehlende Brandschutzplanung auf, sondern auch, wenn die Baufirma versucht, sich das Hausrecht zu sichern und damit den Bauherren den Zutritt zum eigenen Grundstück verwehren will. Anders liegt der Fall beim Bauträger, denn hier benötigt der Bauherr ein eingeschränktes Betretensrecht, denn er begibt sich auf fremden Boden. Zwar ist bei Abschlägen ein Betretens- und Kontrollrecht im Bauträgervertrag ohne ausdrückliche Regelung zwingend anzunehmen. Um Streitereien im Rahmen von Abschlagszahlungen vorzubeugen, sollte hier aber eine ausdrückliche Regelung in den notariell beurkundeten Vertrag aufgenommen werden.

BAUSTELLENBESICHTIGUNG AUFGRUND VON CORONA? Viele Bauherren fragen sich aktuell, wie sie in Zeiten von Kontaktbeschränkungen trotzdem ihre laufende Baustelle im Blick behalten können. Baubegehungen und Bauabnahmen sind jederzeit möglich. In Zeiten von Corona sind lediglich übliche Hygienestandards wie der Mindestabstand zwischen den beteiligten Personen zu beachten. Wer nicht mit Bauträger, sondern mit einem Schlüsselfertig-Unternehmer baut, besitzt als Grundstückseigentümer das Hausrecht. Der Zugang zur Baustelle darf ihm daher nicht verwehrt werden. Wenn der Bauherr wegen Corona unter Quarantäne steht, darf er sein aktuelles Zuhause nicht verlassen. Er kann in diesem Fall aber z. B. einen unabhängigen Bauherrenberater beauftragen, eine baubegleitende Qualitätskontrolle durchzuführen. Diese ist auch unter normalen Umständen anzuraten, da ein unabhängiger Sachverständiger Baumängel frühzeitig feststellen kann.

Wer einer Risikogruppe angehört oder wegen des Infektionsrisikos nicht zu einer vereinbarten Bauabnahme erscheinen kann, sollte sich mit dem Bauunternehmen auf eine alternative Vorgehensweise einigen. Wichtig ist, dass diese Einigung nachweisbar erfolgt (bspw. schriftlich oder per E-Mail). Zudem kann der Bauherr die Abnahme ausschließlich in Begleitung eines Bauherrenberaters durchführen und das Ergebnis anschließend an das Bauunternehmen übermitteln (sog. einseitige Willenserklärung des Bauherrn). Weigert sich der Vertragspartner, vom vereinbarten Prozedere abzuweichen, sollte man juristischen Rat einholen. Einfach darauf zu verzichten, kann riskant sein. Denn wird das Haus bereits bezogen, ohne dass der Bauherr die Abnahme erklärt oder bestehende Mängel gerügt hat, kann der Unternehmer dies als „stillschweigende Abnahme“ deuten. Die Rechtsfolge: Nachbesserungen können dann nicht mehr verlangt werden.  © Autor: Dietmar Kern

Service für die Immobilienund Hausverwaltung > Wir sind Ihr kompetenter Ansprech g sowie partner bei der Miethausverwaltun mobilien Betriebs kostenabrechnung für Im in der Region Stuttgart. eit 1976 > Die Servicegesellschaft besteht s ter ttgar s Stu n de hme terne erun als Tocht Haus- und Grundbesitzervereins. Einheiten > Derzeit verwalten wir ca. 3.000 Fach - s 15 m au ertea rbeit Mita mit einem kräften n, Sach> Großes Netzwerk aus Architekte ten und chleu enfa obili Imm gen, verständi e Juristen aus der Haus & Grund-Grupp de Ansprechpartner: Christian Scha 8-41 Telefon 0711 2104 t Gerokstraße 3, 7018 8 Stut tgar gart .de m.braun@hausundgrund-stutt .de gart tutt nd-s dgru usun w.ha ww

MIETHAUSVERWALTUNG FÜR IHRE IMMOBILIE

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Versicherung & Recht

NEUE VERBRAUCHERRECHTE AM BAU

LAUT EINER STUDIE KENNEN DIE MEISTEN BAUHERREN IHRE RECHTE NICHT

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as neue Bauvertragsrecht, bereits seit 1. Januar 2018 in Kraft, ist nach wie vor den meisten Bauherren unbekannt. Das geht aus der Studie „Das neue Bauvertragsrecht – Schlüsselfertigbau für Verbraucherbauherren – Untersuchung zur Umsetzung im Zeitraum 2019“ hervor, die das Institut Privater Bauherren jetzt veröffentlicht hat. Die Studie ist die Fortsetzung der letztjährigen Untersuchung und dient dazu, die Verbreitung der neuen Verbraucherrechte am Bau zu analysieren. Auch die zweite Studie basiert wieder auf der Auswertung von Bauvorhaben aus den Regionalbüros des Verbands Privater Bauherren (VPB), in denen bundesweit private Bauherren durch neutrale Experten beraten und betreut werden. „Die Ergebnisse sind zwar etwas besser geworden. Mehr Bauherren kennen inzwischen das neue Bauvertragsrecht, aber es sind immer noch ernüchternd wenige“, konstatiert Dipl.-Ing. Corinna Merzyn, Hauptgeschäftsführerin des

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Foto: Adobe Stock – amnaj

Verbands Privater Bauherren (VPB). „So kennen beispielsweise nur 33 Prozent der Bauherren das Widerrufsrecht für Bauverträge. Zwei Drittel wissen nichts darüber und sind von den Informationen der Bauunternehmer dazu abhängig.“ NEU: BAUFIRMA MUSS WESENTLICHE PLANUNGSUNTERLAGEN ÜBERGEBEN Zu den Verbesserungen des neuen Bauvertragsrechts zählen das Recht der Verbraucherbauherren auf eine ordentliche Baubeschreibung sowie das Recht auf die Herstellung und Übergabe wesentlicher Planungsunterlagen. Die Baubeschreibung brauchen angehende Bauherren, um das Angebot der Baufirma prüfen und mit anderen vergleichen zu können. Allerdings wissen 65 Prozent der Bauherren gar nichts über ihr neues Recht. „Das ist schlecht, denn die Baufirmen kommen ihrer Pflicht zur Übergabe einer Baubeschreibung nach unseren Beobachtungen nur sehr zögerlich nach“,

kritisiert Corinna Merzyn. „Hier sind die Zahlen gegenüber dem Vorjahr sogar rückläufig: Nur noch 61 Prozent der geschlossenen Schlüsselfertigbauverträge lag eine vorvertraglich übergebene Baubeschreibung zugrunde.“ Immerhin nutzen 23 Prozent der informierten Bauherren ihre neuen Rechte und ließen sich von mehreren Baufirmen Vergleichsangebote machen, aus denen sie dann wählten. „Aber auch das sind noch viel zu wenige“, konstatiert die VPB-Hauptgeschäftsführerin. „Alle Bauherren sollten diese Möglichkeit nutzen und mehrere Angebote vergleichen. Was man beim Kauf einer Waschmaschine oder eines Autos selbstverständlich macht, sollte man bei einer großen Investition wie dem Immobilienkauf nicht unterlassen!“ Ein weiteres wichtiges Verbraucherrecht ist der sogenannte Unterlagenherausgabeanspruch: Bauherren haben ein Recht auf alle relevanten Pläne und Berechnungen ihres zukünftigen Hauses. Nur mit


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Hilfe dieser Unterlagen können sie beispielsweise überprüfen lassen, ob sie die statische Konstruktion und energetische Bauausführung bekommen, für die sie Fördergelder erhalten oder die gesetzlich verlangt ist und für die sie ganz persönlich am Ende des Tages auch mit ihrem Vermögen haften. Gerade einmal 19 Prozent der Bauherren kennen ihren Anspruch auf die eigenen Bauunterlagen. Ohne Nachfrage bekommen nur 22 Prozent der Bauherren die Statik ausgehändigt, 33 Prozent den Wärmeschutznachweis, 17 Prozent das Lüftungskonzept und gerade einmal acht Prozent der Bauherren bekommen so die Brandschutzplanung für ihr Eigenheim in die Hand. Selbst den Energieausweis, den jede Baufirma automatisch nach Fertigstellung eines Hauses übergeben muss, bekommen ohne Nachfrage nur 43 Prozent der Bauherren ausgehändigt. „Das ist nicht einmal die Hälfte, und dabei handelt es sich um eine gesetzliche Verpflichtung“, kritisiert Corinna Merzyn.

BAUFIRMEN MÜSSEN FERTIGSTELLUNGSTERMIN NENNEN Neben den Kosten interessieren sich Bauherren immer auch für die Fertigstellung des Hauses: Wann können sie einziehen? Alle Baubeschreibungen müssen seit 2018 einen konkreten Einzugstermin oder zumindest einen Fertigstellungszeitpunkt nennen. Lediglich 48 Prozent erfüllen diese Vorgabe. Davon wiederum halten sich satte 70 Prozent noch ein Hintertürchen offen, indem sie sich durch entsprechende Klauseln eine Bauzeitverlängerung vorbehalten. „Auch die zweite Studie zum Bauvertragsrecht ist also alles andere als erfreulich für Verbraucher“, resümiert VPB-Hauptgeschäftsführerin Merzyn. „Und das, obwohl das neue Bauvertragsrecht vor allem geschaffen wurde, um den Schutz für private Bauherren zu verbessern.“ Das Fazit der Studie: Leichte Verbesserungen seit 2018, aber immer noch müssen sich Bauherren selbst um die Wahrung ihrer

Verbraucherrechte kümmern, sonst bleiben sie auf der Strecke. Die aktuelle Studie „Das neue Bauvertragsrecht – Schlüsselfertigbau für Verbraucherbauherren – Untersuchung zur Umsetzung im Zeitraum 2019“ kann ab sofort im VPB-Shop bestellt werden unter www.vpb.de. Sie kostet zehn Euro zuzüglich Versandkosten. Da viele private Bauherren ihre neuen Rechte noch gar nicht kennen, hat der VPB außerdem mit Unterstützung des Bundesjustizministeriums die Broschüre „Neues Bauvertragsrecht - Informationen für Verbraucherbauherren“ herausgegeben. Sie informiert umfassend über die neuen Verbraucherrechte. Bauherren können sie gratis herunterladen unter: www.vpb.de/download/Bauvertragsrecht_Information-fuer-Verbraucherbauherren.pdf.  vpb/red

Unternehmensprofil

Mit Verantwortung und Weitblick in die Zukunft. Die Schwäbische BauWerk GmbH ist als Bestandshalter und in weiteren Tätigkeitsfeldern im Immobilienbereich aktiv. Wir sind ein diskreter Ansprechpartner für Hausbesitzer, die ihr Gebäude in guten Händen wissen möchten. Wir planen langfristig, arbeiten nachhaltig und erhalten bestehende Werte. Unsere jahrzehntelange Erfahrung und die vertrauensvolle Zusammenarbeit mit Kunden zeigen, dass der Fokus auf Tradition und Werte im richtigen Verhältnis zu Modernisierung und Fortschritt steht. „Werte, die Bestand haben“ pflegen wir mit Weitblick, Verantwortungsbewusstsein und Respekt. Schwäbische BauWerk GmbH Leuschnerstraße 40, 70176 Stuttgart Tel. 0711 - 93 35 18 8 • E-Mail: info@schwaebische-bauwerk.de

Wir suchen in der Region Stuttgart zum Eigenankauf Mehrfamilienhäuser (aller Baujahre), Altbauten, denkmalgeschützte Gebäude und mehr. Gerne auch sanierungsbedürftig oder problembehaftet. Weitere Infos unter: www.schwaebische-bauwerk.de oder 0711 - 93 35 18 8

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Versicherung & Recht

WIE MIETER BEIM AUSZUG ÄRGER VERMEIDEN

STARRE FRISTEN BEIM TAPEZIEREN SIND TABU

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ieter, die von ihrem Vermieter eine Wohnung unrenoviert übernommen haben, stellen sich immer wieder die Frage: muss ich nach dem Mietvertrag in regelmäßigen Zeitabständen selbst renovieren, obwohl diese Verpflichtung nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshof) unzulässig ist? Wie gründlich Mieter reinigen müssen und was der Vermieter verlangen darf, entscheidet sich vielfach an kleinen rechtlichen Formulierungen.

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„BESENREIN“ LAUT MIETVERTRAG – WAS STECKT HINTER DIESER KLAUSEL? Vielfach wird in Mietverträgen festgelegt, dass die Wohnung beim Auszug „besenrein“ übergeben werden muss. Diese Klausel bedeutet jedoch nichts anderes als: dass die Räume frei von groben Verschmutzungen sein müssen. Der Mieter hat dabei Spinnweben zu entfernen, die Böden innerhalb der Wohnung müssen sauber sein, der Teppich sollte staubgesaugt sein.

Mietvertraglich wird heutzutage meist festgesetzt, dass der Mieter seine Wohnung bei Auszug in einen „ordnungsgemäßen Zustand“ versetzen muss. Was bedeutet: grobe Mängel und Schäden sind zu beseitigen, die innerhalb der Mietzeit aufgrund von Fahrlässigkeit entstanden sind. Allerdings ist juristisch davon zu unterscheiden: die Wohnungsrückgabe in einem „vertragsmäßigen Zustand“. Was bedeutet: der Mieter ist verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen. Hat ein Mieter zum Beispiel eine Einbauküche installiert, muss er diese ausbauen und die ursprüngliche Küchenzeile wieder anbringen.

Vielfach geht es auch um die Frage, ob vor dem Auszug neu tapeziert werden muss. Dabei hilft nicht immer ein Blick in den Mietvertrag, denn grundsätzlich gehört das Tapezieren zu den Schönheitsreparaturen und deshalb nach der Rechtsprechung zu den Instandhaltungspflichten des Vermieters! Zwar besteht die Möglichkeit, im Mietvertrag festzulegen, dass der Mieter für die Schönheitsreparaturen aufzukommen hat.

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Allerdings bedeutet dies rechtlich nur, dass der Mieter die Räume bei Vertragsende renoviert zurückgeben muss – und zwar unabhängig vom Zustand der Wohnung bzw. wann die letzte


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Schönheitsreparatur stattgefunden hat. Doch eine solche Klausel im Mietvertrag ist stets unwirksam! Allerdings sollten Mieter – trotz Unwirksamkeit dieser Klausel – einen wichtigen Punkt beachten: erneuert ein Mieter zum Beispiel wegen einer wirksam vereinbarten Endrenovierungsklausel, dann ist er dazu verpflichtet, bspw. Wandfarben auszuwählen, die von möglichst vielen Mietinteressenten auch akzeptiert werden. Hierzu ein Urteil des BGH (Az. VIII ZR 224/07): eine vertragliche Beschränkung auf „helle“, „neutrale“ oder „dezente“ Farben oder „dezente und neutrale Mustertapeten“ ist zwar grundsätzlich zulässig, eine Beschränkung auf die Farbe „Weiß“ allerdings nicht. LANGJÄHRIGE WOHNUNGSNUTZUNG DARF NICHT ZUM NACHTEIL DES MIETERS UMGELEGT WERDEN Halten sich Gebrauchsspuren und Abnutzungen im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs, ist dies durch die Miete selbst abgegolten! Ausnahme: sind bspw. im Teppich Brandlöcher zu erkennen, kann der Mieter zur Beseitigung oder gar zu Schadenersatz verpflichtet sein. Von daher sollten Mieter und Vermieter bereits vor dem Übergabetermin der Wohnung klären, was zu tun ist, damit die Wohnung ohne Probleme übergeben werden kann. Anschließend bleibt immer noch genügend Zeit für Nachbesserungen. Zudem ist es stets ratsam, vor der Übergabe Fotos von der Wohnung zu machen, um den Zustand anschließend auch zu dokumentieren.

Allerdings stehen einem Mieter insoweit verschiedene Beweismittel zur Verfügung. So kann er bei Mietbeginn darauf hinwirken, dass ein gemeinsames Übergabeprotokoll gefertigt wird; daran wird regelmäßig auch der Vermieter Interesse haben. Des Weiteren kann der Mieter den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn fotografisch festhalten. Beweiswert kommt auch Belegen zu, welche die Renovierungskosten des Mieters dokumentierten. Schließlich können etwaige Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis oder beauftragte Handwerker als Zeugen für den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn benannt werden. Fazit: Mieter müssen nur renovieren und die Kosten für Schönheitsreparaturen übernehmen, wenn sie in eine renovierte Wohnung gezogen sind, bzw. einen angemessen Geldausgleich für den unrenovierten Zustand vom Vermieter erhalten haben und im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist. Allerdings sind hier unzählige Vertragsklauseln unwirksam mit der Folge, dass Mieter – trotz Einzugs in eine renovierte Wohnung – später nicht renovieren müssen.  © Autor: Dietmar Kern Bauherren_88x120_4c+Stoerer_2020.qxp_Layout 1 08.10.20 09:05 Seite 1

BAUHERRENBERATUNG Dienstag - Freitag 7.30 - 12.00 Uhr 13.00 - 17.00 Uhr

Samstag 7.30 - 13.00 Uhr

Im Anschluss daran sollte ein Übergabe-Protokoll erstellt werden. Dieses ist zwar nicht vorgeschrieben, kann aber im Nachhinein Streit vermeiden. Denn ein ganz wichtiger Punkt darf nicht übersehen werden: der Wert des mietfreien Wohnens muss den Kosten der Schönheitsreparaturen entsprechen. Und: „Mietfreies Wohnen“ meint nicht „mietfreies Renovieren“. MIETER HABEN DAS GESETZ AUF IHRER SEITE Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen.

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§ Interessante Urteile

EIN ARCHITEKT MUSS AUCH DIE MANGELBESEITIGUNG ÜBERWACHEN TRITT WÄHREND DER BAUARBEITEN EIN MANGEL AUF, MUSS DER ARCHITEKT DAFÜR SORGEN, DASS ER BESEITIGT WIRD. ES GENÜGT NICHT, DAS AUSFÜHRENDE UNTERNEHMEN ZUR MANGELBESEITIGUNG AUFZUFORDERN. DER FALL Ein Architekt war beim Bau eines Einfamilienhauses mit der Planung und Objektüberwachung beauftragt. In seiner Leistungsbeschreibung gab es keine Angaben darüber, wie die Bitumendickbeschichtung ausgeführt werden sollte, mit der der Keller abgedichtet wird. Die Regeln der Technik sehen eine Mindestschichtdicke von 3 bis 4 mm vor. Schon während des Baus zeigt sich Feuchtigkeit an den Kelleraußenwänden. Der Architekt stoppt die Arbeiten und der Mangel wird beseitigt. Nach dem Bezug des Hauses kommt es zu einem Feuchtigkeitsschaden im Keller. Bei einer Überprüfung zeigt sich, dass die Beschichtung nur 1,5 mm dick aufgebracht wurde. Der Bauherr will, dass der Architekt die Mangelbeseitigung bezahlt. DIE FOLGEN Zu Recht, denn der Architekt haftet auf Schadenersatz, weil schon seine Planung fehlerhaft ist: Die Materialbeschreibung im Leistungsverzeichnis ist nicht ausreichend, und auch bei der Objektüberwachung wurden Fehler gemacht. Der Architekt ist verpflichtet, an der mangelfreien Erstellung des Werkes mitzuwirken. Im Rahmen seiner Bauaufsichtspflicht muss er wichtige Arbeiten – dazu gehören vor allem Abdichtungsarbeiten – eng und intensiv überwachen, damit diese mangelfrei

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ausgeführt werden. Tritt ein Mangel auf, muss der Architekt dafür sorgen, dass er beseitigt wird. Hier hat sich schon vor der Abnahme herausgestellt, dass die Abdichtung mangelhaft ist. Dann muss der Architekt nicht nur den ausführenden Handwerker zur Mangelbeseitigung auffordern, sondern die Arbeiten auch besonders intensiv überwachen. Wie die Überprüfung zeigte, gab es keine intensive Überwachung. Hätte der Architekt die Arbeiten bzw. die Mangelbeseitigungsarbeiten ordnungsgemäß überwacht, wäre der Mangel nicht aufgetreten. Deshalb haftet er auf die Mangelbeseitigungskosten. WAS IST ZU TUN? Der Architektenvertrag ist im neuen Bauvertragsrecht neu geregelt (§§ 650 p ff. BGB), doch es bleibt dabei: Der Architekt schuldet dem Bauherrn einen Erfolg. Dieser Erfolg tritt im Rahmen der Überwachung nicht bereits dann ein, wenn ein Mangel entdeckt und Abhilfe eingeleitet wird, sondern erst dann, wenn der Schaden nachhaltig beseitigt ist. Gerade bei der Überwachung muss der Architekt ein hohes Maß an Aufmerksamkeit an den Tag legen. Das steigert sich mit der Wichtigkeit der Arbeiten und dem Mängelrisiko. Bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten kann eine Kontrolle am Ende reichen, bei üblichen Arbeiten sind stichprobenartige Kontrollen erforderlich. Bei wichtigen Arbeiten muss der Architekt aber „daneben stehen“, wenn sie ausgeführt werden. Andernfalls haftet er dafür, wenn Mängel in der Ausführung auftreten. Anja Hall OLG Celle, Urteil vom 18. September 2019, Az. 14 U 30/19 Quelle: RA Loschelder


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WELCHE HEIZUNG IST DIE RICHTIGE?

EIN VERGLEICH E

ine Vielzahl von Gesetzesänderungen (bspw. das Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung) stellen Vermieter und Bauherren vor die Frage: welche Heizung ist für mich die richtige? Da jede Heizung spezifische Vorund Nachteile besitzt, lässt sich diese Frage nicht generell beantworten. Denn es geht hier nicht nur um die Kosten, die für Anschaffung und Unterhalt anfallen – und entsprechend auch variieren. Es geht um die Vielfalt der Energieträger, deren Bedingungen und Anforderungen bei jeder Immobilie unterschiedlich ausfallen können. Denken wir zum Beispiel an eine Ölheizung. Für die Anschaffung benötigt der Bauherr oder Vermieter einen Tank. Wer sich für Gas entscheidet,

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Foto: Adobe Stock – Westend61

muss prüfen, ob eine Gasleitung vorhanden ist. Solarenergie auf dem Dach benötigt nicht nur die entsprechende Sonneneinstrahlung (Südausrichtung von Dachflächen), sie unterliegt auch vielseitigen Genehmigungspflichten. Wärmepumpen hingegen benötigen viel Platz im Haus, wer sich für Pellets (Holz) entscheidet, der benötigt eine große Lagerfläche. Eine schnelle Entscheidung zu treffen, fällt daher nicht leicht, Fachleute sind hier gefragt, die einen sorgfältigen Heizungsvergleich mit ihrem Kunden treffen müssen. Denn wer bauen oder modernisieren möchte, will sich letztlich auch den Traum von einem komfortablen und energieeffizienten Zuhause erfüllen.

HEIZUNG UND WARMWASSER-ERZEUGUNG: WELCHE MÖGLICHKEITEN STEHEN ZUR AUSWAHL? Die Beantwortung dieser Frage hängt nicht nur von den individuellen Ansprüchen ab, sondern ebenso von der benötigten Leistung sowie vom verfügbaren Energieträger. Nachfolgende Beschreibungen führen die entsprechenden Details auf. Heizungsart 1: Brennwerttechnik Gas Aspekte: aktuelle Technologie zur Nutzung von Erd-, Flüssig- und Bio-Gas. Vorteile gegenüber der Heizwerttechnik von Konstant- und Niedrigtemperaturkesseln: Brennwerttechnik nutzt


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nicht nur die bei der Verbrennung entstehende Wärmemenge, sondern auch die im Wasserdampf enthaltenen Abgase. Diese entweichen bei der Heizwerttechnik ungenutzt über den Schornstein. Im Endergebnis führt diese moderne Heizungsart nicht nur zu einer zusätzlichen Wärmeenergieausbeute von bis zu 15 Prozent, sondern auch zu deutlich geringeren Energiekosten und Emissionen. Auf diese Weise lassen sich alte Heizungen durch ein Gerät mit modernster Brennwerttechnik relativ preisgünstig modernisieren. Allerdings besteht nicht immer die Möglichkeit, sein Haus an das öffentliche Gasnetz anzuschließen. Für diesen Fall benötigen Bauherren und Sanierer einen Flüssiggastank. Doch Flüssiggas ist in den meisten Fällen deutlich teurer als Erdgas. Hinzu kommt, dass die Rohstoffpreise sehr stark schwanken. So liegen die Kosten bei Erdgas aktuell zwischen vier und sechs Cent pro Kilowattstunde (kWh) – im Vergleich zu Heizöl: zwischen 40 und 50 Cent pro Liter. Geht man hier von einer Wohnung mit 150 Quadratmetern und einem Vier-Personen-Haushalt aus, dann liegt diese Familie bei einem normalen Verbrauchswert zwischen 18.000 und 25.000 kWh bei 650 bzw. 1.280 Euro pro Jahr. Hinzu kommen die Anschaffungskosten für ein hochwertiges Brennwertgerät. Diese liegen bei einem Einfamilienhaus zwischen 5.000 und 12.000 Euro. Hinzu kommen die Kosten für die Heiztechnik: Gasanschluss inklusive Installation und Warmwasserspeicher zwischen 10.000 und 30.000 Euro. Für einen Austausch der Therme fallen noch einmal Kosten in Höhe von 3.000 bis 5.000 Euro an. Trotz dieser steigenden Investitionskosten sinken entsprechend die Heizkosten (ca. 6 Cent pro Kilowattstunde) auf der anderen Seite. Zudem gilt Gas als besonders sauberer Rohstoff, da keine Rückstände bei der Verbrennung anfallen (CO²-Ausstoß bei ca. 200 g pro kWh). Um diese Werte allerdings zu

erreichen, hängt die Effizienz (d. h. eine hohe Ausbeute an Kondensationswärme) nicht nur vom Kessel ab, sondern vielmehr von der Auslegung des Heizsystems. Denn damit der im Abgas enthaltene Wasserdampf überhaupt kondensieren kann, sind Abgastemperaturen von unter 58 Grad Celsius erforderlich. Um diese zusätzliche Kondensationswärme zum Heizen nutzen zu können, benötigt man entweder groß ausgelegte Heizkörper oder eine Flächenheizung. Gas erfordert daher eine gut geplante Auslegung der Heizflächen, zudem sind Thermostatventile sowie ein hydraulischer Abgleich von großer Wichtigkeit. Durch das am 01.01.2020 beschlossene Klimapaket erhalten Interessenten komplett neue Förderbedingungen. Ausgegeben werden diese Mittel vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Bisher wurde der Austausch alter Gasheizungen gegen neuere Modelle mit Brennwerttechnik gefördert. Künftig muss derjenige, der sich eine Gasheizung anschafft, auch einen Teil der Wärme aus regenerativen Energien beziehen. Nur dann ist diese Variante auch förderfähig. Möglich machen dies sog. Gas-Hybridheizungen. Hierunter versteht man die Kombination von Gasheizung mit einer Wärmepumpe. Für einen solchen Heizungsaustausch erhalten Interessierte bis zu 30 Prozent ihrer Kosten zurückerstattet. Weitere Möglichkeit: man baut eine neue Gasheizung ein und bereitet diese auf die Einbindung der neuen und umweltfreundlichen „Renewable Ready-Technik“ vor. Hier erhalten Interessenten dann 20 Prozent der förderfähigen Kosten zurück. Heizungsart 2: Brennwerttechnik Öl Aspekte: sparsame Technologie durch Niedertemperatur- und Brennwertgeräte. Vorteile gegenüber der Heizwert-

technik: da die Kessel neuer Geräte mit 50 Grad Vorlauftemperatur auskommen (bei alten Geräten lag diese zwischen 70 und 90 Grad), sind bei einem Umstieg bis zu 45 Prozent Ersparnis möglich. Zudem verbrauchen die neuen Niedrigtemperaturgeräte zwischen 20 und 30 Prozent weniger Brennstoff als die früheren Konstant-Temperaturkessel. Lediglich die Heizkörper müssen heute größer ausgerichtet sein. Auch Heizungen mit dieser Brennwerttechnik nutzen zusätzlich den Wasserdampf, der durch die Verbrennung mit Öl entsteht, um das zurückgelaufene Wasser zu heizen. Bei den alten Niedrigtemperaturgeräten zogen die Abgase von bis zu 200 Grad ungenutzt durch den Kamin. Weiterer Vorteil: frühere Niedrigtemperaturanlagen lassen sich heute problemlos in Brennwertanlagen umwandeln, in dem man die Geräte mit einem Wärmetauscher ausstattet. Da sich Öl zudem durch den günstigen Erwerb im Sommer in Tanks auf Vorrat anlegen lässt, sind die Betreiber weitgehend unabhängig vom öffentlichen Versorgungsnetz. Nachteilig wirken sich immer noch der hohe Ausstoß und die steigenden Rohstoff-Kosten aus, auch wenn moderne Geräte die Umwelt deutlich weniger belasten. Zudem ist das Ölvorkommen auf der Erde zu 50 Prozent ausgeschöpft. Daher muss künftig mit gestiegenen Förderkosten bei der Preisentwicklung gerechnet werden. Heizungsart 3: Heizen mit Erdwärme Aspekte: sparsame Technologie durch Luft und Sole. Vorteile: heutige (Wasser-)Wärmepumpen nutzen bis zu 75 Prozent an Umweltwärme sowie Strom zur Wärmegewinnung. Umweltwärme kann in der Luft, aus der Erde oder im Grundwasser gewonnen werden. Hierdurch lassen sich bis zu 75 Prozent an fossiler Energie und bis zu 50 Prozent an Emissionen einsparen. Daher wird die neue Anschaffung

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Sanierung & Energie

Der Austausch alter Gasheizungen wird gefördert.

entsprechend mit einer umfassenden Förderung belohnt. Weiterer entscheidender Vorteil: mit einer modernen Wärmepumpe lässt sich nicht nur Wohnwärme erzeugen, sondern optional auch Warmwasser sowie Wohnraumkühlung. Da der Wartungsbedarf von Wärmepumpen äußerst gering ist, verursachen die Geräte entsprechend auch weniger Kosten. Wärmepumpen entziehen ihrer Umgebung Wärme und geben diese als Heizenergie wieder an das Gebäude ab. Dabei fließen durch Sonden und Kollektoren sog. Kältemittel, die die Wärme besonders gut aufnehmen. Innerhalb der Wärmepumpe wird dieses Kältemittel dann verdichtet und auf ein bestimmtes Temperaturniveau gebracht. Die hierdurch gewonnene Wärme wird im Anschluss daran gespeichert und im Haus verteilt. Voraussetzung ist dabei ein stabiler Grundwasserspiegel. Wärmepumpen benötigen allerdings einen entsprechenden Platzbedarf, hinzu kommen die Installationskosten. Von daher muss die Wirtschaftlichkeit für jede Immobilie entsprechend individuell erfolgen. Der Verdampfer selbst

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Fotos: Getty Images –Milos Dimic, BanksPhotos

Erdwärmetechnologien werden umfassend gefördert

kann sowohl außerhalb des Gebäudes oder in einem unbeheizten Kellerraum aufgestellt werden. Ausnahme: handelt es sich um ein Trinkwasserschutzgebiet, darf eine Wasserwärmepumpe nicht aufgestellt werden. Die Anschaffungskosten einer Luftwärmepumpe liegen inklusive Wärmespeicher bei ca. 17.000 Euro, die laufenden Kosten (Strombedarf und Wartungskosten) liegen zwischen 1.300 und 1.500 Euro. Nachteilig ist die kurze Lebensdauer aufgrund der Witterungseinflüsse auf die Geräte im Freien bzw. Eisenablagerungen, die bestimmte Teile der Anlage verstopfen oder beschädigen können. Gebäudesanierer müssen sich zudem entscheiden, welche Variante sie wählen. Erdwärmeheizungen können mit Sonden und Kollektoren verbunden werden. Da die Kollektorfläche auf dem Dach angebracht wird, ist die Lebensdauer hier entsprechend hoch. Nachteilig wirkt sich aus, wenn ganze Nachbarschaften Erdkollektoren verwenden. Dann nämlich sinkt die Temperatur des Erdreichs auf Dauer. Flachkollektoren benötigen viel Platz in der Breite, bei 150 Quadratmeter Wohnfläche benötigen die Wärmekol-

lektoren ca. 300 Quadratmeter Platz. Zudem ist eine Anbringung genehmigungspflichtig. Die Kosten liegen zwischen 12.000 und 16.000 Euro. Eine Platz sparende Variante stellen Spiralkollektoren dar, die sowohl flach in Gräben als auch senkrecht in Körben verlegt werden können. Die Kosten für diese Variante liegen zwischen 13.000 und 17.000 Euro. Den geringsten Platz benötigen Erdwärmesonden (sog. Tiefensonden), weil sie tief in die Erde versenkt werden können. Die hierfür auszuführenden Erdbohrungen sind genehmigungspflichtig. Bis zu 100 Meter ist die Untere Wasserbehörde zuständig, tiefere Bohrungen müssen beim Landesbergamt gemeldet werden. Da einer Erdbohrung Bodenuntersuchungen vorausgehen müssen, müssen Sanierer mit Kosten bis zu 25.000 Euro rechnen. Heizungsart 4: Heizen mit Solarthermie Aspekte: Sanierer profitieren von der kostenlosen Sonnenenergie. Vorteile: Sonnenkollektoren auf dem Dach absorbieren Wärme aus den Sonnenstrahlen, so dass das System von der Sonneneinstrahlung abhängig ist. Auf diese Weise kann die gesamte Energie für Heizung und Warmwasser durch


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die Sonne bezogen werden. Nachteilig sind die hohen Anschaffungskosten (Wartungsarbeiten, Reparaturen an der solarthermischen Anlage) und die nötige große Dachfläche. Die Kollektor-Kosten für einen Vierpersonenhaushalt belaufen sich auf ca. 4.500 Euro. Damit kann das Brauchwasser erwärmt werden. Muss auch in der Übergangszeit die Heizung unterstützt werden, benötigt man hierfür sogenannte Vakuumkollektoren. Hierfür fallen dann Kosten in Höhe von ca. 11.500 Euro an. Da die Sonneneinstrahlung im Winter relativ gering ist, sollte diese Variante lediglich als Zusatz gewählt werden. Heizungsart 5: Heizen mit Strom Aspekte: Sanierer profitieren von der Flexibilität der zentralen Systeme, denn der Strom kommt aus der Steckdose. Zudem sind die einzelnen Heizmodule relativ günstig zu erwerben. Nachteile: da die Heizkosten vom Strompreis abhängig sind, fällt der Gesamtwirkungsgrad von Stromheizungen eher schlecht aus. Zudem ist bei Neubauten ein erhöhter Dämmaufwand nötig, um die Energieeinsparverordnung einzuhalten. Diese Variante ist wartungsarm, zudem können Ökotarife gewählt werden. Die Anschaffungskosten liegen je Heizkörper zwischen 100 und 500 Euro. Hinzu kommt der teure Strom für das Heizen (ca. 2.500 Euro für einen Vierpersonenhaushalt) und ist abhängig vom jeweiligen Nutzungsverhalten. Eine günstigere Variante stellen Infrarotheizungen dar. Allerdings sollte die Immobilie hierfür gut gedämmt sein. Weiterer Vorteil: der Design-Aspekt, denn Infrarotheizkörper können in Spiegeln oder Kunstdruck untergebracht werden. Für eher selten genutzte Räume eignen sich mobile elektronische Heizkörper. Elektro-Heizgeräte, die mit Konvektionswärme arbeiten, eignen sich optimal für Niedrigenergie- und Passivhäuser oder gut gedämmte Altbauten.

Foto: Getty Images –georgeclerk

Zudem lässt sich der Energiebedarf durch die Nutzung von Photovoltaik deutlich verringern. Denn auf diese Weise lässt sich der benötigte Strom kostenfrei erzeugen. Wer nur für Warmwasser (bspw. in Küche, Bad, Dusche oder WC) sorgen möchte, erreicht dies mit einem sog. Durchlauferhitzer. Auch hier gibt es wieder eine Vielzahl an Varianten, angefangen von Elektro-Wandspeichern bis zu Kochendwasser-Geräten. Heizungsart 6: Heizen mit Holz Aspekte: Pellet-, Hackschnitzelheizungen oder Holzvergaser stellen eine zeitgemäße Möglichkeit zum Heizen dar. Allerdings benötigt man für Pellets und Hackschnitzel ein entsprechend großes Lager. Holzvergaser benötigen hingegen klassisches Kaminholz (also Holzscheite). Vorteile: hoher Wirkungsgrad und zugleich CO -freundlich. Nachtei² lig ist die Technik, die sich relativ teuer gestaltet. Die Anschaffungskosten einer Pelletheizung liegen zwischen 20.000 und 25.000 Euro, hinzu kommen die Kosten für eine Jahresladung Holzpellets (ca. 600 bis 800 Euro). Eine weitere Variante stellen Kamine und Öfen dar, die sich im Wohnzim-

mer oder in der Küche aufstellen lassen. Kamine und Öfen lassen sich neben Holz zudem auch mit Gas oder Bioethanol betreiben. Je nach Raumgröße sind Kamine oder Öfen allerdings nur bedingt nutzbar, da sie zu wenig Wärme erzeugen. Die Kosten für einen Raummeter Kaminholz liegen zwischen 60 und 120 Euro (je nach Holzart). Ein Wasser führender Kaminofen (lediglich als Ergänzung zu anderen Heizungen) kostet zwischen 1.000 und 5.000 Euro, Wohnzimmer-Kamine gibt es bereits für 7.000 Euro. Kamine eignen sich daher oftmals nur als Ergänzung, um die gesamten Heizkosten zu senken. Mit einem Wasser führenden Kaminofen kann der Warmwasserbedarf eines Vierpersonenhaushaltes gedeckt werden. Zudem sollte darauf geachtet werden, dass die Geräte Raumluft-unabhängig arbeiten (d.  h. der Sauerstoffgehalt in der Atemluft darf nicht zu weit absinken). Heizungsart 7: Kraft-Wärme-Koppelung durch ein Blockheizkraftwerk Aspekte: mit einem Mini- oder NanoBlockheizkraftwerk lassen sich nicht

Kamine sind gemütlich, eigenen sich aber oft nur als Ergänzung.

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Sanierung & Energie

nur Brennstoffe verheizen, man kann damit auch gleichzeitig Strom und Wärme erzeugen. Diese Variante eignet sich deshalb besonders für Einfamilienhäuser oder für Wohnanlagen mit Gemeinschaftsbetrieb, denn je mehr Wohneinheiten oder Haushalte von der Anlage profitieren, desto wirtschaftlicher wird die Anschaffung. Nachteilig sind die hohen Anschaffungskosten, die zwischen 15.000 und 22.000 Euro liegen können. Hinzu kommen die laufenden Kosten für Wartung und Brennstoffe. Da die Anlage jedoch neben Wärme auch noch Strom erzeugt, muss dieser nicht durch einen anderen Anbieter zusätzlich bezogen werden. In Abhängigkeit vom jeweiligen Brennstoff ist zudem entweder ein Lager oder ein Tank notwendig. Um Wärme und Strom zu erzeugen, wird ein Verbrennungsmotor mit Erdgas, Heizöl, Rapsöl, Diesel oder Holz betrieben. Blockheizkraftwerke gibt es in unterschiedlichen Größen und Leistung. Die Anschaffungskosten liegen zwischen 10.000 und 30.000 Euro. Zusätzliche Kosten fallen für die Installation, den Pufferspeicher und dessen Integration in die Haustechnik an. Je nach Modell fallen nach rund 3.000 Betriebsstunden

auch noch Wartungskosten in Höhe von ca. 380 Euro an. Hinzu kommen die Kosten für die jeweiligen Brennstoffe. Allerdings ist ein Blockheizkraftwerk auch mit Kosteneinsparungen verbunden, denn private Kraftwerksbetreiber haben die Möglichkeit, den zuviel produzierten Strom in das öffentliche Netz einzuspeisen. Hierfür erhält der Betreiber eine Vergütung pro Kilowattstunde (zwischen 8 und 10 Cent). Fördermöglichkeiten finden Interessierte auf den Internetseiten der KfW bzw. der BAFA. Heizungsart 8: Heizen mit Fernwärme Aspekte: ist der Stadtteil, in dem die Immobilie steht, bereits voll erschlossen, bieten zahlreiche Energieversorger Fernwärme an. Damit fällt die eigene Heizung bzw. Heizungsanlage weg. Die Wärme wird dabei in einem Rohrsystem direkt ins Haus geliefert, die Versorgung wird durch eine Übergabestelle gesichert. Es handelt sich dabei um überschüssige Wärme, die in Fabriken oder Kernkraftwerken erzeugt wird. Nachteilig wirkt sich vielerorts der Anschlusszwang aus, denn in bestimmten Gebieten darf ausschließlich Fernwärme bezogen werden. Andere Heizungsanlagen innerhalb eines Hauses sind

Die Solarthermie hat hohe Anschaffungskosten – die Sonnenenergie ist dafür kostenlos

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Foto: Adobe Stock – mmphoto

damit nicht erlaubt. Da unter den Anbietern kein wirklicher Wettbewerb herrscht, werden die Preise oftmals durch einen Anbieter vor Ort bestimmt. Zudem müssen oftmals sehr lange Vertragslaufzeiten in Kauf genommen werden. Für ein Einfamilienhaus liegen die Kosten bei ca. 4.500 Euro, hinzu kommen – je nach Anbieter – die laufenden Kosten, die zwischen 750 und 1.500 Euro pro Jahr liegen können. DIE NEUE HEIZUNGSFÖRDERUNG Höhere Fördergelder für energetisches Bauen und Sanieren: durch das neue Klimapaket vom 01.01.2020, das den CO -Ausstoß im Gebäudesektor sen² ken soll, zahlt der Staat deutlich höhere Fördergelder als bislang für eine neue, umweltfreundliche Heizungsanlage. Förderfähige Einzelmaßnahmen werden zum Beispiel durch die Bundesanstalt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) subventioniert. Erstattet werden 30 Prozent der Netto-Investitionskosten, die Gelder erhalten Sanierer als Zuschuss, der nicht zurückbezahlt werden muss. Voraussetzung ist jedoch, dass die Heizungsanlage mindestens zwei Jahre ins-


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Zuschüsse für ein moderne Heizungssystem gibt es von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)

talliert ist und eine Einzelrechnung für den hydraulischen Abgleich* vorliegt. Die Förderung muss vor Beginn der Maßnahme online beantragt werden. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hingegen gewährt ihre Zuschüsse über die Förderprogramme 152 bzw. 430. Dabei wird zwischen der Heizungsoptimierung als Einzelmaßnahme und der Heizungsmodernisierung unterschieden. Für die reine Optimierung gibt es einen Zuschuss in Höhe von 10 Prozent der Kosten (mindestens 3.000 Euro) bzw. ein zinsgünstiges Darlehen mit einem Tilgungszuschuss in Höhe von 7,5 Prozent. Letzterer ist abhängig von der jeweiligen Investitionssumme. Für eine Heizungsmodernisierung (einschließlich dem hydraulischen Abgleich*) gibt es einen Zuschuss in Höhe von 15 Prozent der anfallenden Kosten bzw. ein zinsgünstiges Darlehen mit einem Tilgungszuschuss von 15 Prozent der anfallenden Kosten. Zuschüsse er-

Foto: Adobe Stock – rh2010

hält jedoch nur derjenige, der seine alte Heizung mit fossiler Energie außer Betrieb nimmt. Zudem darf die alte Heizung nicht von den Nachrüstverpflichtungen der Energie-Einsparverordnung (EnEV) betroffen sein.

Gas-Brennwertkessel zählen zu den günstigsten Heizsystemen, hier liegt der Anschaffungspreis deutlich unter den Kosten für eine Wärmepumpe. Dieser hohe Investitionsaufwand für eine Wärmepumpe ist jedoch förderfähig.

Um diese KfW-Fördermittel zu erhalten, müssen Sie Ersterwerber eines Einbzw. Zweifamilienhauses mit maximal zwei Wohneinheiten oder einer Wohnung sein. Das gilt auch für Privatpersonen aus einer Wohnungs-Eigentümergemeinschaft.

Wer in seinem Haus nur einen geringen Platz zur Verfügung hat, ist mit einer Gasheizung gut versorgt. Da der Brennstoff aus einer Leitung kommt, muss dieser nicht in Kellerräumen gelagert werden. Wer im Haus hingegen viel Platz zur Verfügung hat, der liegt mit einer Pelletheizung richtig. Denn die Pellets benötigen einen eigenen Raum zur Lagerung, der zudem völlig trocken sein muss. 

FAZIT Faktoren, die die Wahl von Heizungsvarianten beeinflussen können, sind neben dem eigenen Anspruch auch die Anschaffungskosten sowie der vorhandene Platz. Eine umweltschonende Heiztechnik stellt dabei die Wärmepumpe in Kombination mit Photovoltaik und Solarthermie dar. Nachteilig wiederum sind die deutlich höheren Kosten gegenüber den konventionellen Lösungen.

© Autor: Dietmar Kern

* Bei einem hydraulischen Abgleich wird für jeden Raum eine Heizlastberechnung, eine Heizflächenauslegung sowie eine Rohrnetzberechnung durch einen Energieberater (Heizungsfachmann) erstellt. Findet der Berater hierdurch eine ungeregelte Heizungspumpe, nicht voreinstellbare Thermostatventile oder falsch dimensionierte Heizkörper, müssen diese ausgetauscht werden.

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Sanierung & Energie

KEIN VERBOT VON ÖLHEIZUNGEN

Hausbesitzer, die auf moderne Öl-Brennwerttechnik setzen und damit ihre Heizung modernisieren, sparen anschließend Brennstoff und damit Heizkosten ein.

NEUES GEBÄUDEENERGIEGESETZ: DAS SOLLTEN HAUSEIGENTÜMER WISSEN

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ür Häuser mit einer Ölheizung gibt es seit diesen November neue Bestimmungen: Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist in Kraft getreten. Ein wichtiger Punkt ist, dass bestehende Ölheizungen weiter betrieben und modernisiert werden dürfen. „Es gibt kein Ölheizungsverbot, sondern nur eine Zusammenführung bestehender und neuer Auflagen, die Eigentümer zu berücksichtigen haben“, so Adrian Willig, Geschäftsführer des Institut für Wärme und Mobilität e. V. (IWO). Bis einschließlich 2025 könnten bestehende Heizkessel auch ohne weitere Maßnahmen gegen moderne Öl-Brennwertgeräte ausgetauscht werden. Nur für Hausbesitzer in Baden-Württemberg gelten die Vorgaben des landesspezifischen Erneuerbare-Wärme-Gesetzes (EWärmeG). In Hamburg zum Beispiel ist die Gültigkeit landeseigener Bestimmungen derzeit noch unklar. ÖLHEIZUNGEN: EINBAU AUCH NACH 2025 MÖGLICH Auch nach 2025 dürfen Ölheizungen weiterhin eingebaut werden, wenn sie

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Foto: Adobe Stock – Gina Sanders

erneuerbare Energien mit einbinden. Das könnten etwa Solarthermie- oder Photovoltaikanlagen sein. Der Einbau einer Ölheizung allein ist auch erlaubt, wenn kein Gas- oder Fernwärmenetz vorhanden ist und keine erneuerbaren Energien anteilig eingebunden werden können. „Hat jemand bereits seine Ölheizung mit einer solarthermischen Anlage kombiniert, kann er jederzeit einen Kesseltausch durchführen, da das Gebäude bereits anteilig mit erneuerbaren Energien versorgt wird“, erklärt Willig. Bezüglich der maximalen Betriebszeit älterer Öl- und Gasheizungsanlagen gelten auch künftig die bislang durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgegebenen Bestimmungen. Das bedeutet im Regelfall eine maximale Laufzeit von 30 Jahren. MODERNISIERUNG LOHNT SICH Grundsätzlich sollten Eigentümer mit älteren Heizungen jedoch über eine Modernisierung nachdenken. „Für Gebäude mit einer Ölheizung ist dabei der Einbau eines Öl-Brennwertgeräts oft die

günstigste Option“, so Adrian Willig. Der Heizölbedarf könne so gegenüber einem alten Kessel deutlich reduziert werden. Die direkte Einbindung erneuerbarer Energien, etwa in Form einer Solaranlage, helfe dabei, die CO2-Emissionen des Eigenheims weiter zu verringern. Der Einbau neuer Öl-Hybridanlagen wird vom Staat weiterhin unterstützt, er übernimmt 30 Prozent der Investitionskosten der erneuerbaren Komponenten. Zusätzlich gibt es immer wieder nicht staatliche Förderaktionen, etwa von Heizgeräteherstellern. Erneuerbare Energien können auch unabhängig von der eigentlichen Heizungsmodernisierung in einem zweiten Schritt integriert werden. Mit Hochdruck wird zudem an alternativen CO2-armen beziehungsweise CO2-neutralen flüssigen Brennstoffen, sogenannten Future Fuels, gearbeitet. Mehr dazu erfährt man unter www.zukunftsheizen.de.  djd


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ALTBAUSANIERUNG SORGFÄLTIG PLANEN

IM HOHEN ALTBAUBESTAND IN DEUTSCHLAND STECKT VIEL SANIERUNGSPOTENZIAL – ENERGETISCHE SANIERUNG STEHT AN ERSTER STELLE

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er Altbaubestand ist hoch in Deutschland. Und im Bestand steckt viel Sanierungspotenzial. Die umfassende Modernisierung eines Altbaus lohnt sich vor allem für Erben und Käufer, die ein Haus übernehmen und an ihre Bedürfnisse anpassen, und für ältere Eigentümer, die ihre Immobilie rechtzeitig vor dem Ruhestand noch einmal technisch auf Vordermann bringen und Barrieren reduzieren möchten. „Das A und O jeder Sanierung ist die sorgfältige Planung im Vorfeld“, erklärt Dipl.-Ing. Katrin Voigtländer-Kirstädter, Sachverständige beim Verband Privater Bauherren (VPB). „Am Anfang sollten Hauseigentümer klären, was sie erledigen möchten und wie viel Geld zur Verfügung steht, also Bedarf und Finanzierung. Für die meisten Bauherren steht die energetische Sanierung an erster Stelle.“ Wer ein Haus neu übernimmt, muss in jedem Fall die sogenannten Nachrüstpflichten erfüllen: viele Heizkessel sind nach 30 Jahren auszutauschen, meist eine Dämmung

Foto: Getty Images – hanohiki

der obersten Geschossdecke gegenüber dem unbeheizten Dach und Dämmung aller zugänglichen warmwasserführenden Leitungen in unbeheizten Räumen nötig. „Bei einer umfassenden energetischen Sanierung bauen die nötigen Maßnahmen technisch sinnvoll aufeinander auf “, erläutert die Fachfrau. Das spart Zeit, reduziert Schmutz und verhindert vor allen Dingen bauphysikalische Folgeschäden. Die Sanierung muss aber koordiniert und überwacht werden, weil oft mehrere Firmen im Haus arbeiten. NEUE HEIZUNG, FENSTERTAUSCH UND FASSADENRENOVIERUNG „Auslöser für die Sanierung ist oft die Heizungssanierung“, beobachtet Katrin Voigtländer-Kirstädter. „In vielen Altbauten müssen die Anlagen ohnehin ausgetauscht werden. Das bietet auch die Chance, auf klimafreundliche Heizsysteme umzusteigen.“ Weitere Sanierungsmaßnahmen sind der Fenstertausch, der Dachausbau und

die Fassadenrenovierung. „Oft ist bei diesem Sanierungsumfang dann eine Fassadendämmung notwendig“, weiß die Expertin. Wie hoch die Kosten für die umfassende Sanierung sind, hängt von Größe und Zustand des Gebäudes ab, aber auch von den verwendeten Materialien. „Die Preise für ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) liegen beispielsweise zwischen 90 bis 150 Euro je Quadratmeter Fassadenfläche. Das ist abhängig vom Fabrikat des WDVS-Systems, der Gebäudeform und der Dicke der Wärmedämmung“, erklärt Expertin Voigtländer-Kirstädter. SANIERUNGSKOSTEN LIEGEN BEI BIS ZU 2.000 EURO JE QUADRATMETER Häufig renovieren Hauseigentümer auch ihre Innenräume, sie bauen das Dach aus und sanieren Küchen und Bäder. Auch hier richten sich die Kosten nach den Ansprüchen. „Um ein gebrauchtes Haus auf den aktuellen Stan-

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Sanierung & Energie

dard zu bringen, muss man mit 1.500 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche netto rechnen“, resümiert Katrin Voigtländer-Kirstädter und empfiehlt: „Hauseigentümer sollten zunächst mit ihrer Bank die Finanzierung klären und dann die Arbeiten planen. Dann können sie realistisch kalkulieren und frühzeitig klären, ob sie Zuschüsse beantragen können.“ Je detaillierter und strukturierter geplant wird, umso zügiger und auch preiswerter können Eigentümer später umbauen.

Meist bedeutet eine umfassende Sanierung Schmutz! „Manche Arbeiten lassen sich erledigen, während die Besitzer im Haus wohnen. Bei anderen, wie etwa der Erneuerung der Elektroleitungen, der Heizungs- und Wasserrohre, empfiehlt sich der vorübergehende Auszug“, rät Katrin Voigtländer-Kirstädter. „Danach haben die Bewohner dann ja viele Jahrzehnte Ruhe.“ „Die energetische Sanierung ist ein umfangreiches Projekt, das Hauseigentü-

mer unbedingt mit einem unabhängigen Berater planen sollten, der auch wirklich das gesamte Gebäude qualifiziert beurteilen kann. Nur so können sie sicher sein, aus der Vielfalt des Angebots auch wirklich das für sie Passende zu bekommen und die Anforderungen der Gesetzgebung zu erfüllen“, erläutert die VPBExpertin. Genauso wichtig ist dann auch die Bau- und Qualitätskontrolle, damit auch das ausgeführt wird, was bestellt und bezahlt wird.  vpb/red

Die Sanierung beginnt oft bei der Heizung. In vielen Altbauten müssen die Anlagen aus umwelttechnischen Gründen erneuert werden. Damit bietet sich die Chance, auf klimafreundliche Heizsysteme umzusteigen.

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Fotos: Getty Images – Visivasnc, percds


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SICHER DURCH DEN WINTER W

interwetter setzt Immobilien zu. Nässe, Eis und Dauerfrost schaden der Substanz und können zu enormen Folgeschäden führen. Hausbesitzer sollten deshalb in der kalten Jahreszeit besonders sorgfältig auf ihre Immobilie achten. Die wichtigste Regel: ausreichend heizen! RICHTIG HEIZEN Energiesparen ist zwar sinnvoll und richtig, darf aber nicht zu Schäden am Haus führen. Fachleute raten, Wohnräume mit mindestens 20 Grad zu beheizen. Grundverkehrt ist es auch, die Heizung in einzelnen Räumen oder gar insgesamt nachts ganz abzustellen. Dann sinkt die Temperatur stark ab und es kann zu Kondensfeuchtigkeit auf Außenbauteilen und in der Folge zu Schimmelbildung kommen. Selbst isolierte Leitungen im Keller oder Dachgeschoss können einfrieren. Das Abstellen der Heizung bringt in massiven Häusern auch keine Ersparnis, denn die ausgekühlten Bauteile müssen morgens mit der vermeintlich eingesparten Energie auch wieder aufgeheizt werden. In leicht gebauten sowie luftbeheizten Häusern kann das anders sein. Dazu sollten Hausbesitzer sich kompetent beraten lassen, zum Beispiel vom VPB-Sachverständigen.

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Foto: Getty Images – cmannphoto

Wer verreist, der sollte die Heizung auf keinen Fall zu weit herunterdrehen und die Raumtemperatur auch während der Abwesenheit im Urlaub im Schnitt auf 17 Grad halten. Das entspricht bei modernen Heizungsregelungen dem Symbol „Nacht“ und lässt sich daher einfach ein- und abschalten. Außerdem sollten gerade in der kalten Jahreszeit regelmäßig Nachbarn oder Angehörige in der leer stehenden Wohnung nach dem Rechten sehen und kräftig durchlüften. AUF KELLERRÄUME ACHTEN Achten müssen Hausbesitzer bei Frost auch auf ihre Kellerräume. Häufig steht in der Waschküche ganzjährig das Fenster auf, damit Feuchtigkeit und Dunstschwaden abziehen können. Auch hier müssen Eigentümer regelmäßig kontrollieren. Sinkt die Temperatur nämlich unter den Gefrierpunkt, können Wasserrohre platzen. Ist die Wasserleitung oder ein Heizungsrohr doch einmal eingefroren, dann sollten es die Hausherren unbedingt vom Fachmann auftauen lassen. Er muss den Schaden dann auch möglichst sofort reparieren, sonst läuft Wasser aus. Das kann zu Feuchteschäden in Wänden und Böden führen. Und an feuchten Stellen siedelt bevor-

zugt der Schimmel. Keinesfalls sollten die Hausbesitzer mit Lötlampen oder gar dem Schweißgerät ans Auftauen gehen. Offenes Feuer ist einfach zu gefährlich! WASSERLEITUNGEN IM GARTEN ABSTELLEN Je länger es friert, umso tiefer dringt der Frost in den Boden vor. Dann können auch Wasserleitungen in den Hauswänden oder im Erdreich zufrieren. Vor allem Leitungen, die Gartenfreunde selbst verlegt haben, und die Gartenhütten oder Garagen versorgen, liegen oft nicht ausreichend tief. Bei Dauerfrost können sie platzen. Deshalb: Sinkt die Temperatur unter null, unbedingt alle Gartenwasserleitungen abstellen und entleeren. AUF SAUERSTOFFZUFUHR FÜR DEN KAMIN ACHTEN Wer einen Kamin oder Kachelofen hat, der muss beim Heizen immer auch an die Sauerstoffzufuhr denken! Sie darf nicht unterbrochen werden. Kaminund Ofenbesitzer sollten sich immer strikt an die Gebrauchsanweisungen des Schornsteinfegers halten. Bei manchen Kaminen wird der Sauerstoff aus dem Keller zugeführt, dort eventuell sogar durch ein offenes Fenster. Ist das


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der Fall, dann darf das Fenster nicht einfach geschlossen werden. STOSS- STATT DAUERLÜFTEN Lüften ist ohnehin unentbehrlich im Winter. Auch an extrem eisigen Tagen muss Frischluft ins Haus, damit alte, feuchte Luft entweichen kann. Statt Dauerlüften mit gekipptem Fenster, empfehlen Fachleute mehrmals täglich Stoßlüften. Und zwar immer fünf bis zehn Minuten lang, am besten auf Durchzug. Das entsorgt die Feuchtigkeit und optimiert die Energieausbeute, denn nur frische, trockene Luft erwärmt sich schnell. Bleibt die warme, nasse Luft dagegen im Haus, bilden sich feuchte Stellen. Schimmel ist die regelmäßige Folge. Zu Schimmelbildung kann übrigens auch das Dauerlüften bei gekipptem Fenster führen: Beim gekippten Fenster gibt es nämlich keinen Luftaustausch. Stattdessen kühlen die Leibungsflächen am Fenster stark aus. Und an den kalten Stellen kann sich dann wiederum Schimmel bilden.

TAUWASSER SUCHT WEG INS HAUS Schwieriger ist es, Schneeverwehungen auf dem Dach zu beseitigen. Aber auch das ist wichtig, denn durch Tauwasser können Schäden entstehen. Beispielsweise, wenn auf der Südseite der Schnee direkt auf der Dachfläche, aber noch unter der geschlossenen Schneeschicht zu tauen beginnt. Das Wasser kann dann nicht ablaufen und sucht sich seinen Weg über die Ziegel ins Haus. Oft passiert das auch an Kamineinfassungen oder Dachflächenfenstern. Liegt der Schnee höher als die Dichtung reicht, dringt oft Tauwasser ins Haus. Solche Feuchteschäden sollten Hausbesitzer umgehend beseitigen lassen, denn die durchfeuchtete Wärmedämmung schimmelt schnell und dämmt auch nicht mehr.

AUF EISZAPFEN ACHTEN Eiszapfen sehen romantisch aus, sind aber gefährlich, wenn sie vom Dach stürzen. Deshalb sollten sie nach Möglichkeit abgeschlagen werden. Wachsen sie unerreichbar hoch, etwa an der Kaminabdeckung, dann sollten Hausbesitzer vorsichtshalber den Bereich darunter absperren. Das ist wichtig, denn Hausbesitzer haben die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Sie müssen dafür sorgen, dass durch ihre Immobilie oder auf ihrem Grundstück andere nicht zu Schaden kommen.

ACHTUNG SCHNEELAST! Auch wenn es einmal kräftiger schneit, müssen sich Hausbesitzer in der Regel um ihre Dächer kaum Sorgen machen. Ein neueres, vorschriftsmäßig geplantes und gebautes Haus ist für die in Deutschland herrschenden Schneelasten normalerweise ausgelegt. Anders verhält es sich unter Umständen mit älteren Häusern, vor allem aber mit Carports, Gartenlauben und Garagen. Auch selbstgebaute Überdachungen sind mitunter zu schwach dimensioniert. Fachleute raten deshalb: Den Schnee regelmäßig vom gefährdeten Dach holen – und im Zweifel lieber den Sachverständigen fragen, ob das Dach die Schneelast trägt.

KONTROLLGÄNGE UMS HAUS Hausbesitzer sollten während der Frostperiode immer wieder Kontrollgänge ums Haus machen und dabei auch Schneeverwehungen an Hausecken und Terrassen- sowie Balkontüren beseitigen. Beginnt es nämlich zu tauen, dann läuft das Tauwasser oft durch die Türen ins Haus oder durchfeuchtet das Mauerwerk.

STREU- UND RÄUMPFLICHT Rechtzeitig informieren: Streu- und Räumpflichten sind sehr unterschiedlich geregelt. Manche Kommunen übernehmen den Service, andere nicht. Wenn Stadt oder Gemeinde die Gehwege nicht räumen, dann muss dies der Eigentümer erledigen. Angesichts klammer Kassen gehen immer mehr Städte dazu über, das Schnee-

räumen auf ihre Bürger zu übertragen. Grundstücksbesitzer sollten sich deshalb regelmäßig informieren, wie es ihre Kommune hält. Letzten Endes ist aber immer der Grundstücksbesitzer verantwortlich. Selbst wenn er seine Verkehrssicherungspflichten auf Mieter oder Dienstleister überträgt, ist er nicht aus dem Obligo. Dann muss er sich regelmäßig vergewissern, ob die Beauftragten auch tatsächlich ordentlich streuen und räumen.  djd CHECKLISTE: BRINGEN SIE IHR HAUS SICHER ÜBER DEN WINTER! Richtig heizen: - Immer heizen - Alle Räume auf mindestens 20 Grad halten - Nachts Heizung nicht abschalten, durch laufen lassen, auch nicht benutzte Räume in der Wohnung leicht heizen - Keller und Nebengebäude frostfrei halten - Wasserleitungen im Keller schützen - Kellerfenster bei Dauerfrost schließen - Auch während des Urlaubs: heizen und Nachbarn um Kontrollgänge bitten - Eventuell zugefrorene Leitungen nicht mit offenem Feuer selbst auftauen Regelmäßig lüften: - 5 bis 10 Minuten mehrmals täglich Stoß lüften und quer lüften - Nicht mit gekipptem Fenster dauerlüften - Bei Kaminen und Öfen auf Sauerstoffzufuhr achten Täglich kontrollieren: - Kontrollgänge ums Haus machen - Schneeverwehungen an Hausecken, Terrassen- und Balkontüren entfernen - Schneeüberhänge am Dach entfernen - Vordächer vom Schnee befreien - Dächer von Nebengebäuden vom Schnee entlasten - Eiszapfen entfernen - Dachentwässerung freihalten - Fallrohre nach Möglichkeit eisfrei halten - Dachrinnen (an Gauben) eisfrei halten - Schnee von Carports, Lauben und Über dachungen entfernen Rund ums Haus: - Gartenwasserleitungen absperren und entleeren - Umwälzpumpen im Teich eisfrei halten - Verkehrsicherungspflicht nicht vergessen - Wege räumen und fegen - Außentreppen vom Schnee befreien - Zufahrtswege für Notfälle und Müllabfuhr freihalten - Wege streuen, ideal sind Sand und Asche

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Wohnen & Leben

Das Bad wird immer mehr zum Zweitwohnzimmer. Die Ansprüche an die Einrichtung und Möblierung sind stark gestiegen.

MEHR PEP INS BAD! Wohlfühloase statt Nasszelle: Die Zeit, die wir durchschnittlich im Bad verbringen, ist kontinuierlich gestiegen – und damit haben sich auch die Ansprüche an die Einrichtung und Farbgestaltung erhöht. FLEXIBLE MÖBELSYSTEME SCHAFFEN MEHR WOHNLICHKEIT Schnell mal die Zähne putzen und etwas kaltes Wasser ins Gesicht spritzen – mit solch einer Katzenwäsche kommen heutzutage die wenigsten aus. Aus der raschen Körperpflege wird immer mehr ein privates Wellnessprogramm, um frische Kräfte zum Start in den Tag zu tanken oder abends Entspannung zu finden. In jedem Fall hat sich bei vielen die Aufenthaltszeit im Badezimmer deutlich verlängert. Damit wachsen die Ansprüche an die Möblierung. Die private Wellnessoase avanciert zum Zweitwohnzimmer, mit einer funktionalen, aber auch optisch ansprechenden Einrichtung.

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Fotos: djd/Burgbad

Der Stellenwert des Badezimmers als privater Rückzugsort soll sich selbstverständlich auch in der Einrichtung widerspiegeln. Hochwertige Materialien und trendige Oberflächen zum Beispiel in Holz- oder in warmen Erdtönen verleihen dem Badezimmer das gewünschte Maß an Wohnlichkeit und Behaglichkeit. Gleichzeitig zählt natürlich auch die Funktionalität, mit möglichst viel Stauraum für Pflegeprodukte, Kosmetik & Co. Langlebigkeit lautet ein weiterer Anspruch an die Einrichtung des Bades, schließlich will man nicht alle paar Jahre die Möbel erneuern. Für Orientierung in Sachen Qualität sorgen Label wie das neue Herkunftszeichen nach RAL-RG 0191 „Möbel made in Germany“. Dies kennzeichnet Möbelsysteme aus Deutschland, die nachweislich streng definierte Kriterien beachten. Verbraucher können sich mit der neuen Kennzeichnung auf hohe Qualitätsstandards für Wohnlichkeit verlassen, auch im Bad. Es gibt Systeme, die regelrecht

mit der Wand verschmelzen können oder ganz an ihre Stelle treten. Individuelle Pläne lassen sich damit kreativ verwirklichen – zum Beispiel ein Bad nur für die Eltern, wo vorher keines war, eine homogene Wand mit integriertem Waschbecken und Kleiderschränke, an deren Rückwand sich eine Badewanne schmiegt. Handwerker aus dem örtlichen Sanitärhandwerk können zu allen Möglichkeiten beraten. Auch für alle, die schlichte Eleganz mögen, gibt es Badmöbelprogramme. Klare, geometrische Formen sorgen für eine aufgeräumte und elegante Optik. Alle Bestandteile von hohen und halbhohen Schrankelementen für die Wandmontage bis zu einem Waschtischunterschrank in vier Breiten sind optisch aus einem Guss gestaltet. VON HOLZOPTIK BIS BETONLOOK: IM BAD IST ERLAUBT, WAS GEFÄLLT Weiß war lange Zeit die dominierende Farbe im Bad. Der neutrale Look passt

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Wohnen & Leben

zu vielerlei Accessoires und Badausstattungen, kann aber auch kühl und langweilig wirken. Das aktuelle Baddesign setzt deshalb auf individuelle Gestaltungsansätze. In Kombination mit der neuen Lust auf Farbe und dekorativen Elementen finden Bauherr*innen und Renovierer in den aktuellen Fliesenkollektionen einen riesigen Fundus für eine architektonisch ansprechende, individuelle Badgestaltung.

Form und Funktion im Einklang. Neben dem ansprechenden Design zählen bei Badmöbeln auch praktische Aspekte wie extrabreite Auszüge und viel Stauraum.

COOL UND GROSSSTÄDTISCH: PURISMUS IM BETON- UND ZEMENT-LOOK Fliesen in Beton- oder Zementoptik stehen für urbanes Wohngefühl und schaffen eine coole Loftatmosphäre im Bad. Dabei erzielen Groß- oder Megaformate eine puristische, großzügige Raumwirkung. Zugleich gliedert das Fugenraster Flächen und schafft damit einen lebendigen Eindruck. So können mit den Fugen auch Raumproportionen beeinflusst werden, während völlig glatte Wandgestaltungen wie Spachtelwände oder Estrichböden dem Auge keinen Halt

Links: Marmor ist neuer Liebling des Baddesigns – und bietet in keramischer Ausführung optische Opulenz in Verbindung mit der bewährten, robusten und pflegeleichten Oberfläche einer Badfliese. Unten: Spannende Kontraste im Bad bietet das Wechselspiel von XXL-Fliesenformaten und dezenten, Ton-in-Ton auf die Grundfliese abgestimmten Dekorfliesen.

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bieten und im ungünstigsten Fall einen tristen „Rohbau-Charme“ versprühen. Spannend ist es, Fliesen in Betonoptik mit wohnlichen Materialien zu kombinieren, zum Beispiel mit Badmöbeln aus Holz, Leder-Accessoires oder Armaturen in Kupfer- oder Messingoptik. WARM UND WOHNLICH: NATURNAHES BAD IN SKANDINAVISCHEM STIL Die warme, wohnliche Atmosphäre von Naturmaterialien lässt das Bad gemütlich wirken – und lässt sich ideal mit Holzdekorfliesen umsetzen. Mit dreidimensionalen Oberflächenmaserungen wirkt der keramische Dielen- oder Parkettlook nicht nur optisch authentisch, sondern fühlt sich auch an wie echtes Holz. Doch gerade im Bad punktet Keramik, die auf Dauer feuchtigkeitsbeständig und pflegeleicht ist – ohne sich zu verformen. Unter www.deutsche-fliese.de gibt es eine Vielzahl von Inspirationen und Tipps für die Badgestaltung mit Fliesen. ZEITLOSE ELEGANZ: NATURSTEINLOOK UND MARMOR-CHIC Naturstein in vielfältigen Farben, Schattierungen und Strukturen ist ein Klassiker des Baddesigns. Allerdings vertragen kalkhaltige Steinsorten keine säurehaltigen Badreiniger – sie werden fleckig oder lösen sich auf. Eine zeitlos schöne und unkomplizierte Alternative sind deshalb Fliesen mit authentischen Natursteindekoren, die wie das Original aussehen, aber dank keramischer Oberfläche robust und pflegeleicht sind. DIE NEUE LUST AUF DEKORE Ob Shabby Chic, Vintage-Dekore oder der Look marokkanischer Zementfliesen: Die Kollektionen deutscher Fliesenhersteller bieten zahlreiche Dekorfliesen oder die Neuauflage historischer Muster – die als Steingut-Wandfliese oder Feinsteinzeug-Bodenfliese den bewährten, unkomplizierten Nutzungskomfort bieten, für die Fliesen schon immer berühmt waren.

Fotos: djd/Burgbad; djd/Deutsche-Fliese.de/ Grohn/Steuler/Agrob Buchtal; Hansgrohe SE


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Fliesen in Holzdekoren passen nicht nur auf den Boden: In diesem Bad fungiert ein im Fischgrätmuster verlegtes Riegelformat als Hingucker an der Wand. Das digitale Duschsystem RainTunes vernetzt Wasser, Licht, Ton und Duft zu einem ganzheitlichen Wassererlebnis für alle Sinne.

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Wohnen & Leben

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BODENGLEICHE DUSCHE Das Internetportal Wohnglueck.de hat kürzlich einige interessante Fakten zum Thema Badezimmer zusammengestellt. So nutzen die Menschen in Deutschland ihr Bad 30 bis 47 Minuten am Tag. Die Zahl variiert je nach Erhebung – eine halbe Stunde ist es jedoch mindestens. Dabei halten sich Frauen im Schnitt 12 bis 15 Minuten länger im Bad auf als Männer. Die Website errechnete daraus, dass der Mensch durchschnittlich rund 1,5 Jahre seines Lebens im Badezimmer verbringt. Umso wichtiger ist es, dass dieser Raum so komfortabel wie möglich gestaltet wird. Eine Hauptrolle spielt dabei eine bodengleiche Dusche: In einer von Wohnglueck.de zitierten Umfrage steht sie bei den Wünschen fürs Traumbad mit 75 Prozent mit Abstand an erster Stelle. INDIVIDUELLES DESIGN DER DUSCHFLÄCHE Dank ihres ebenerdigen Einstiegs bietet eine bodengleiche Dusche größtmög-

1. Eine bodengleiche Dusche ist das Herzstück eines generationengerechten Badezimmers. 2. Klicken statt Bohren: Die Badaccessoires werden flexibel genau dort befestigt, wo man sie benötigt. 3. Elegante Ablageflächen, die zur Rinnenabdeckung passen, bieten praktischen Stauraum an gefliesten Wänden.

lichen Komfort für alle Nutzergenerationen. Zudem lässt sie den Raum großzügiger und offener wirken. Für die Duschrinne gibt es elegante Designabdeckungen, Belagträger, die den Fliesenbelag aufgreifen, oder gravierbare Abdeckungen aus Edelstahl. Die Duschrinnen können zudem mit einer Vielzahl anderer Lösungen für das Bad kombiniert werden. BADACCESSOIRES FLEXIBEL PLANEN UND BEFESTIGEN Ein Badezimmer benötigt viel Staufläche, Bauherr*innen sollten dies von vornherein einplanen. Elegante Ablagen in verschiedenen Designs und Oberflächen- und Farbvarianten sorgen für praktische Stauflächen, die Ablagen sind schnell und einfach eingebaut. Zudem ist im Badezimmer Flexibilität bei der Gestaltung mit Accessoires wie Handtuch- oder Rollenhalter angesagt: Sie können nach dem Motto „Klicken statt Bohren“ in ein Trägerprofil eingeKüche von Leicht, Detail

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Fotos: djd/Schlüter-Systems

hängt werden. So lassen sie sich nicht nur genau da positionieren, wo sie gebraucht werden. Auch beschädigen sie weder Fliesenbelag noch Abdichtung. ROBUSTER VERLEGEUNTERGRUND Badezimmer sollen nicht nur komfortabel und funktional sein, sondern auch technische Sicherheit bieten. Alle Komponenten sollten deshalb die Anforderungen an die gültige DIN-Norm für die Innenraumabdichtung erfüllen. Mit dem robusten Verlegeuntergrund für Wandbereiche lassen sich befliesbare Waschtische anfertigen, die auch mit einem Rollstuhl unterfahrbar sind. Vorgefertigte Sets aus diesem Material ermöglichen zudem den einfachen und schnellen Bau von Nischen in gefliesten Wänden, optional inklusive LED-Akzentbeleuchtung.  red/djd


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Mit Lotter Lebensräume gestalten Bad und Küche, Bodenbeläge, Türen, Öfen und Energieberatung auf 2.000 Quadratmetern Diese Erlebnisausstellung sucht ihresgleichen: Auf 2.000 Quadratmetern kann der Kunde sich rund ums Bauen und Renovieren inspirieren und umfassend informieren lassen. Bei Lotter in Ludwigsburg legt man großen Wert auf Freundlichkeit und professionelle Beratung. Außerdem gibt es an jedem ersten Sonntag im Monat die Möglichkeit, sich in aller Ruhe umzuschauen. Wer Wert auf Aktualität, hochwertige Produktqualität und erstklassigen Service von der Beratung bis zum Einbau legt, ist bei Lotter richtig.

Bauen und Wohnen: die Trends Wer Lotter kennt, weiß, dass die Ausstellung immer auf dem neuesten Stand ist. Das innovative Familienunternehmen gehört zu den führenden Großhändlern in Baden-Württemberg: In der Bädergalerie, dem Energiesparzentrum und der Küchen-, Heizungs-, Ofen- und Bodenbelagsausstellung werden auf insgesamt 2.000 Quadratmetern neben den neuesten Trends auch topaktuelle Gestaltungsideen präsentiert.

Black Edition – gestalten Sie Ihr Bad modern und individuell Individualität und Eleganz in Schwarz sind momentan hoch im Kurs. Modern, edel und elegant - der Einsatz schwarzer Bestandteile im Badezimmer gilt weiterhin als ein „klares Statement von Individualität“. Ob schwarze Armaturen, Möbel oder Dekorationselemente - die Möglichkeiten scheinen unbegrenzt. Schwarze Elemente bedeuten jedoch nicht direkt, dass in Ihrem Badezimmer eine kühle Stimmung eintritt - mit den richtigen Lichtakzenten und der Kombination mehrerer Töne verleihen Sie Ihrem Badezimmer eine kraftvolle und samtige Optik. Erleben Sie den Kontrast zum Alltag und entspannen Sie sich in einer eleganten und gemütlichen Umgebung. Lotter bietet dem Kunden eine umfangreiche Beratung und plant präzise und zielorientiert. Die jahrelang erprobte Zusammenarbeit mit den regionalen Handwerksbetrieben funktioniert reibungslos, wodurch sich eine perfekte Planung der Badmöglichkeiten ergibt. Bei Lotter können Sie das Bad der Zukunft erleben! Gebr. Lotter KG | Waldäcker 15 | 71636 Ludwigsburg

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SO WIRD DIE KÜCHE ZUM GENUSS

10 GOLDENE REGELN ZUR KÜCHENPLANUNG

Küche von bulthaupt

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ie Küche ist eine der am meisten bewusst genutzten Räume einer Wohnung. Damit aus Küchenarbeit Kochgenuss wird, sollte die Küche die individuellen Anforderungen an Geschmack und Funktionalität erfüllen. Das ist und bleibt das Grundkriterium für jede Küchenplanung. Durchschnittlich plant ein Haushalt in der Bundesrepublik zwei- bis dreimal eine komplett neue Küche, die dann 10 bis 15 Jahre Status Quo bleibt. Grund genug, sich vorab Gedanken zu machen, was es zu beachten gibt, um den Küchenkauf im Nachhinein nicht zu bereuen.

1. DIE ANFORDERUNGEN

AN DIE KÜCHE DEFINIEREN Überlegen Sie ganz genau und realistisch, wie Sie die Küche nutzen wollen und für wie viel Personen. Eine Familien- oder Mehrgenerationenküche hat einen anderen Planungsbedarf als eine Singleküche. Soll die Küche besonders kinderfreundlich sein oder seniorengerecht? Kochen Sie lieber allein oder

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Fotos: bulthaupt

zusammen mit Gästen? Ist die Küche nur Mittel zum Zweck oder zentraler Ort des Familienlebens? Kochen Sie eher minimalistisch und mit viel vorgefertigten Produkten, die kühlgelagert werden müssen? Oder lieben Sie es opulent zu kochen, mit vielen Vorbereitungsstufen und Komponenten, was viel Arbeitsfläche erfordert. Und seien Sie ehrlich zu sich, was das Putzverhalten in der Familie oder als Single anbelangt: überlegen Sie dann genau, wie viel Ecken und offenen Stauraum dies wirklich zulässt.

2. DAS BUDGET FESTLEGEN

Die Ausführung und Beschaffenheit der Küche hängen stark vom Budget ab. Wer ohne Budgetrahmen ins Küchenstudio geht, hinterlässt in der Regel einen überforderten Küchenplaner. Dabei können Sie das Budget flexibel gestalten, indem Sie Voll- und Teilfinanzierungen einplanen. 10.000 Euro sollten Minimum eingeplant werden. Die hochwertige Durchschnittsküche liegt bei 20.000–30.000 Euro. Mit 50.000

Euro und aufwärts befinden Sie sich im exquisiten Bereich. Einer der größten Kostenfaktoren sind die Einbaugeräte. Überlegen Sie genau, welche Anforderungen die Geräte erfüllen sollen. Nicht immer muss es das allerbeste Gerät sein. Achten Sie unbedingt auf die Effizienzklassen der Geräte. Hier können Sie durch die Wahl sparsamer Geräte langfristig einen guten Teil der Betriebskosten einsparen.

3.

DEN ZUR VERFÜGUNG STEHENDEN RAUM VERMESSEN UND ANALYSIEREN Vermessen Sie den Küchenraum, der zur Verfügung steht möglichst selbst und genau. Wichtig ist es auch darauf zu achten, wo bereits Anschlüsse vorhanden sind und wo welche eingeplant werden, damit der Raum effizient und sinnvoll genutzt werden kann. Dazu gehört auch, dass Sie im Vorfeld bereits die Geräteausstattung festlegen. Was wiederum mit der Kochgewohnheit zusammenhängt. Jemand, der Wert auf frische Waren legt und opulent kocht,


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braucht mehr Arbeitsfläche und Stauraum für Waren und Küchengeräte, die in Greifnähe sein sollten. Planen Sie Ihr Kaufverhalten ein: Gehen Sie öfters Einkaufen oder machen Sie einen großen Wocheneinkauf – dann benötigen Sie mehr Platz für Kühl- bzw. Gefriergeräte. Wer viel backt, sollte den Ofen eher auf Augenhöhe planen, und wer gerne aufwendige Gerichte mit vielen Töpfen und Pfannen kredenzt, sollte sich überlegen, die Kochfelder vielleicht parallel anzuordnen. Soll die Küche bereits beim Kochen aufgeräumt werden, darf die Spülmaschine nicht allzu fern vom Kochfeld sein.

4. DIE KÜCHENFORM WÄHLEN

Eine der elementaren Entscheidungen ist die Frage nach der Küchenform. Grundsätzlich stehen die L-U-G-Formen zur Auswahl – oder soll es eine ein- bzw. zweizeilige Küche werden? Für Singles und alle, die gerne allein in der Küche arbeiten, eignen sich einzeilige Küchen und solche in L-Form. Für Familien und Haushalte, bei denen in der Regel sich mehrere Personen in der Küche aufhalten, empfiehlt sich zumindest eine zweizeilige Küche oder, sofern der Raum es zulässt, eine uförmige-Küche. Der g-förmigen Küche wird ein „Tresen“ U-Form angedockt. Diese Variante eignet sich für Grundrisse, bei denen Wohn-und Kochbereich in-einander übergehen sowie für Familien, in denen die Küche ein zentraler Ort des Familienlebens ist. Haben Sie gerne Gäste bei sich und schätzen Sie das Kochen als gemeinsames Erlebnis? Dafür eignet sich eine Insel als Lösung. Hier können sich mehrere Personen rund um Arbeitsfläche und Kochfeld am Geschehen beteiligen.

5. DEN PERSÖNLICHEN

STIL FINDEN Küchen gibt es in einer Vielzahl an Designvarianten. Beginnen Sie beim Material. Soll es eine Holzküche sein oder bevorzugen Sie mehr Edelstahlund Metallflächen? Soll die Küche eher traditionell „gemütlich“ sein oder doch

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Fotos: Leicht Foto: Dave Southwood, Gestalten 2020

Küche von Leicht

moderner und „cool“ wirken? Viele Küchenplaner bieten heute computergenerierte Visualisierungen an, um dem Kunden eine klare Vorstellung von dessen Traumküche zu vermitteln. Mit Hilfe von Augmented Reality lassen sich Küchenräume begehbar simulieren. Doch vergessen Sie bei aller Optik nie die Ergonomie. Machen Sie sich Gedanken darüber, was Ihre üblichen Laufwege in der Küche sind. Diese sollten so kurz wie möglich sein. Wird die Küche von Personen mit unterschiedlicher Körpergröße genutzt, kann eine Arbeitsfläche mit flexibel einstellbarer Höhe sinnvoll sein, ebenso höhenverstellbare Stauräume.

6.

OFT UNTERSCHÄTZT, ABER ENORM WICHTIG: DIE BELEUCHTUNG Wie fast alle Räume benötigt die Küche differenzierte Lichtquellen für unterschiedliche Aufgaben. Die Arbeitsfläche braucht ein klares, helles Licht, möglichst blendfrei und mit wenig irritierendem Schattenwurf, denn nur so wird eine saubere und sichere Küchenarbeit gewährleistet. Helles, neutrales Licht hilft Ihnen die Qualität und Frische von Nahrungsmittel einzuschätzen. Oft ist ein präzises Hantieren beim Kochen Voraussetzung für ein gutes Gelingen der Speise, auf jeden Fall erleichtert es die Arbeit und verbessert den Schutz hinsichtlich unnötiger Verletzungen. Dient die Küche aber nicht nur als Mittel zum Zweck der Nahrungszubereitung, sondern soll darüber hinaus auch ein Ort des Genusses und der Sinnlichkeit sein, kann die Beleuchtung dazu beitragen, die Küche zum Kocherlebnisraum werden zu lassen. Ein Aspekt, der gerne bei Singlehaushalten oft vernachlässigt wird.

Auch bei offenen Wohn- und Kochbereichen spielt das Küchenlicht nach dem eigentlichen Kochvorgang eine wesentliche Rolle was die Raumstimmung betrifft. Lassen Sie das nicht außer Acht.

7.

EINE KÜCHE HAT AUCH EIN OBEN UND UNTEN Wie wohl Sie sich in Ihrer neuen Küche fühlen, liegt nicht allein an den Einbauelementen und Geräten. Eine Küche hat wie alle Räume Decke, Boden und Wände. Auch die müssen gestaltet werden. Auch hier ist Basis aller Entscheidung Ihr Geschmack. Man kann auf Trends eingehen – muss es aber nicht. Übertreiben Sie es nicht mit einem Material. Achten Sie lieber auf eine angenehme und ausbalancierte Materialauswahl. Wer sich für eine im Trend liegende Holzküche entscheidet, sollte bei der Wahl des Deckenmaterials eher zu Putz tendieren als erneut zu Holz. Im Moment sehr beliebt sind feuchtigkeitsresistente Designertapeten mit spannungsvollen Motiven. Weiße Fliesen im Spritzbereich des Kochfeldes und des Wasserbeckens sind nach wie vor ein Klassiker. Ein paar farbige Nuancen können dabei eine Prise Lebendigkeit mit einbringen. Im Trend sind Küchen im Beton-Look. Glatt poliert am Küchenmobiliar oder an der Wand sägerau belassen, beide Varianten sind beliebt. Wer Holz- und Parkettböden liebt, sollte auf jeden Fall Massivholz verwenden. Furniertes Parkett verträgt sich nicht mit Wasser und neigt rasch dazu, an feuchten Stellen aufzuquellen. Massivholz hingegen nimmt Wasserdampf – der in der Küche sehr oft vorhanden ist – gerne und gut auf und gibt ihn in trockenen Raumphasen ebenso


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Küche von bulthaupt

gerne wieder ab, weshalb Massiv- und Naturholz für ein gutes Raumklima sorgen. Um eine Langlebigkeit beim Holzboden zu gewährleisten, sollte dieser geschützt werden. Dabei empfehlen Experten inzwischen geöltes Holz zu verwenden. Geölte Holzoberflächen sind gerade gegenüber Flüssigkeiten und Putzmitteln resistenter als versiegelte. Vorsicht ist auch mit Steinböden aus Kalk gegeben. Dazu gehört vor allem der Marmor. Säurehaltige Flüssigkeiten können die Oberflächen dieser Böden beschädigen. Dies können Reinigungsflüssigkeiten sein, aber schon Essigsäure kann leichte Flecken verursachen. Neben Material und den Köch*innen bestimmen die Farben die Stimmung in der Küche. Weiß ist der Klassiker, es steht für Reinheit und Sauberkeit, dazu konkurrieren graue und anthrazitfarbene Töne. Die Trend-Wohnfarbe des Jahres – 2020 Pantone 19-4052 Classic Blue – hat jedoch den Eingang zur Küche verpasst. Dafür sind Magnolia, Lindgrün, Weißmatt und Platingrau zu Lieblingen avanciert. Wer dunkle Töne oder Holz bei den Küchenmöbeln bevorzugt, sollte sich an Decke und Wand den hellen Farben zuwenden,

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Fotos: bulthaupt; Leicht

denn die haben eines gemeinsam: Sie verleihen dem Küchenraum eine gewisse Leichtigkeit und Harmonie, die es beim Kochen immer braucht.

daher möglichst genau Ihr Kochverhalten und die räumliche Situation nicht nur der Küche, sondern auch der angrenzenden Räume.

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10. FEEL IT –

MÖGLICHST LANGE FLEXIBEL BLEIBEN Verplanen Sie sich nicht bereits im Vorfeld. Halten Sie sich möglichst viele Optionen, was die Anschlüsse für technische Geräte und für das Licht anbelangt, so lange wie möglich offen. Jede vorherige Entscheidung schränkt den Küchenplaner in seiner Kreativität und Effizienz ein.

9.

LASSEN SIE SICH MIT VIEL ZEIT BERATEN Nehmen Sie sich viel Zeit bei der Ausgestaltung Ihrer Küche. Denn sooft werden Sie es nicht tun. Manche Einrichtungshäuser haben ihr Sortiment mit einer bestimmten Vorstellung von Küchenplanung bestückt. Lassen Sie sich von einem professionellen Küchenplaner beraten. Eine Traumküche ist immer auch eine individuelle Küche und keine von der „Stange“. Eine seriöse Küchenplanung wird sich daher immer an Ihren konkreten Anforderungen ausrichten. Kommunizieren Sie

EINE FRAGE DER QUALITÄT Trotz computerunterstützten Präsentationshilfen, am Ende sollten Sie sich vor dem Kauf die einzelnen Komponenten im Küchenstudio vorführen lassen. Qualität zeigt sich immer im Detail. Wie fühlen sich die Materialien und Beschläge an? Lassen sich Schubladen, Schränke sanft öffnen und schließen? Türen sollten sich bis zu 150° öffnen lassen. Wie sind die Kanten und Schnittstellen verarbeitet, sind scharfe Kanten oder Grate vorhanden? Ein Grat kann darauf hinweisen, dass Folien mitverarbeitet sind. All dies lässt sich nur sinnlich wahrnehmen. Weitere Qualitätsmerkmale sind durch Zertifikate gekennzeichnet und verifiziert. Ein Tipp zum Schluss: Machen Sie sich eine umfassende Checkliste und legen Sie sich eine Timeline an. Aber halten Sie sich beim Kücheneinbau am Ende möglichst fern vom Geschehen.  © Autor: Klaus Bossert


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BADTRÄUME AUS SAND: WASCHBECKEN ABSEITS VON STANDARDS Aus dem natürlichen Rohstoff Quarzsand wird im 3D-Drucker ein individuelles Waschbecken Das patentierte Herstellungsverfahren beginnt mit der 3D-Modellierung. Unter Berücksichtigung der individuellen Kundenwünsche wird eine druckfähige 3D-Datei erstellt. Ein hochmoderner 3D-Industriedrucker fertigt danach Schicht für Schicht das Traumwaschbecken. Zwei Körner Quarzsand werden pro Schicht aufeinandergelegt, partiell wird ein Binder aufgetragen und schichtweise stabil verklebt. Auf den Einsatz hoher Temperaturen wird verzichtet. Zum Schluss wird der Druckrohling mit Luftdruck gesäubert. Ein speziell entwickeltes Beschichtungsverfahren gibt dem Waschbecken seinen letzten Schliff. Damit man lange Freude an seinem 3D-Waschbecken hat, erhält es anschließend auf der Innenseite eine widerstandsfähige, kratzfeste und gegen chemische Reinigungsmittel resistente Oberfläche.

Der Hersteller hält eine Auswahl an Waschbecken-Designs bereit, mal elegant, mal funktional. Auf Wunsch können auch ausgefallene Designwünsche erfüllt werden. Diese Badprodukte sind vom TÜV geprüft, so kann eine gleichbleibend hohe, normgerechte Qualität gewährleistet werden. Wer das Außergewöhnliche sucht: Individuelle Waschbecken aus dem 3D-Drucker gibt es bei Bäderausstellung Ottenbruch in Neuhausen a. d. Fildern. www.ottenbruch.de

SPRING von result objects „We love purism”, so das Motto von result objects. Die zeitlose Garderobe von heute benötigt lediglich einen Stab, Haltebügel und Schrauben. Durch den Klemmmechanismus ist es kinderleicht, die Garderobenstange zu befestigen. Und keine Sorge: Die Stange kann bis zu 15 kg an Klamotten tragen. Super einfach und superschön. Mit dieser Garderobe kann endlich Leichtigkeit in die vier Wände einziehen. de.resultobjects.com

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Freuen Sie sich auf einen komplett umgestalteten Albert Grimm, ein erweitertes Möbel-Sortiment, einen großen, neuen AccessoiresBereich und viele interessante Angebote darüber hinaus.

Albert Grimm Einrichtungen Mittlere Karlstraße 93 - 97 73033 Göppingen T +49 (0) 71 61 / 96 33 70 Öffnungszeiten Mo - Fr 10.00 - 19.00 Uhr Sa von 10.00 - 16.00 Uhr oder nach Vereinbarung www.albertgrimm.de Unser Haus bietet viel Platz, sodass jederzeit mehr als genug Abstand zu anderen Kunden gewährleistet ist.

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ILAIK-TISCH

Dieser Designertisch hat das, was sonst keiner hat. Dank seiner patentierten Lamellenstruktur zieht man ihn in einer Bewegung einfach um die Hälfte aus. Und schon ist Platz. Für alles, was der Tag so bringt. Ohne Einlegeplatte. Ohne Klappmechanismus. Einfach genial und zudem auch nach Ihren eigenen Wünschen konfigurierbar. laik.style

iLAIK-Tisch stufenlos ausziehbar: rund (abgerundete Tischkanten, runde Tischfüße) eckig (eckige Tischkanten und Tischfüße) in 6 Farben lackiert und in Eiche (nur Tischfüße in Eiche, Tischplatte immer in Farbe) T 80/120 x 80 x 76 cm T 80/120 x 80 x 76 cm T 120/180 x 80 x 76 cm T 160/240 x 80 x 76 cm www.blickfang-designshop.com

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TOJO-RUND (400/450/500)

Tojo-rund besteht jeweils aus fünf Teilen: einer Tischplatte, drei Beinen und einem Spannelement. Im zerlegten Zustand ist sein Packmaß gering und kompakt. Die nötige Stabilität ergibt sich durch das Prinzip des Verspannens. Die Beine werden in die aus der Tischplatte gefrästen Löcher eingesetzt, das Spannelement greift durch Eindrehen in die Nut, fixiert die Beine und drückt diese gleichzeitig nach außen. www.tojo.de

Material: Birke Multiplex beschichtet Farbe: weiß Tojo-rund 400 40 x 40 x 40 cm 139,00 € Tojo-rund 450 45 x 45 x 45 cm 149,00 € Tojo-rund 500 50 x 50 x 50 cm 159,00 € Designer: T. Schlüter & T. Herth

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DAN NATURA Das Schauwerk GmbH Golfclub Neckartal e.V. Häusler Raumausstattung Heiko Müller Wohnbau GmbH Hofmeister Erlebnis-Wohnzentrum Hotel & Restaurant Goldener Pflug Komfort Hotel Ludwigsburg Negele Küchenprofi NH Hotel Ludwigsburg Pflugfelder Immobilien Treuhand GmbH Rossknecht am Reithausplatz Stadt Ludwigsburg Strohgäu Hotel Uhl Schöner Leben Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH Wüstenrot & Württembergische AG LANDKREIS REMS-MURR AMICA Parfümerie Schäfer BauGeno Baugenossenschaft Stuttgart caelum cosmetic Das Wintergarten-Zentrum Designmöbelhaus Schneider Di Carlo Parkett- und Fussbodentechnik Ebner Wohnkultur Fellbacher Metall- und Holzbau GmbH Fermo-Massivhaus AG Feucht Baustoffe-Fliesen GmbH IHK Bildungshaus KONZ Fliesen- & Natursteinverlegung GmbH Manufaktur B26 GmbH METZGER Kunststoff-Technik GmbH PLANA Küchenland Weinstadt Restaurant Mang Restaurant Bachofer Restaurant Brunnenstuben RIANI GmbH Ristorante Divino RIVA GmbH Engineering sas Bauträger GmbH SCHATZ Immobilien GmbH SCHLOTT Feuerschutz Arbeitsschutz GbR Tennisclub Winnenden TobiDU - Dein IndoorSpielplatz Traub Immobilien + Baumanagement Volksbank Stuttgart Immobilien GmbH LANDKREIS ESSLINGEN Brändle Baustoff- Fachhandel und Baumarkt Egon Müller GmbH Deko and More Deutsche Bank AG Golfanlage KWW GmbH + Co Hoffmann Immobilienpräsentationen Holzland Filderstadt Hyla Germany GmbH immprove Jendrass Gartenmöbel GmbH & Co. KG Klamt Immobilienbewertung Lauterterassen GmbH & Co. KG Meistermax GmbH & Co. KG OBI-Markt Ottenbruch, Bäderausstellung und Sanitär Profil Einrichtungen repabad GmbH Restaurant Adler (Gemeindehalle Jesingen) Restaurant Goldener Ochse Ristorante Adesso Robert Wolf GmbH Tobien e.K. Verband Garten- und Landschaftsbau Wegmann Einrichtungsstudio Wohnwerk Esslingen GmbH xilobis Deutschland GmbH LANDKREIS GÖPPINGEN / KIRCHHEIM Badplanung Barbara Blum Holzmanufaktur Ballert e.K. LANDKREIS REUTLINGEN / TÜBINGEN comfort Polstermöbelfabrik GmbH & Co. KG Deutsche Immobilien Württemberg Wurster Bauunternehmung GmbH LANDKREIS BÖBLINGEN/SINDELFINGEN Autohaus Gohm Bannasch Immobilien BoConcept Sindelfingen Dongus Architekten Fischer`s Lagerhaus Golfclub Schönbuch e.V. Wolfgang Henne Immobilien Hofmeister Erlebnis-Wohnzentrum Keller GmbH & Co. KG Markus Döttling-Tresore u. Einbruchschutz Möbelhaus Mornhinweg GmbH MR Immobilien OBI-Markt RauMagie RW RealWerte GmbH Schaal Bad + Design Schloss Höfingen V8 Hotel VPB Regionalbüro Stuttgart

Porschestraße 8, 74321 Bietigheim-Bissingen Steinbeisstr. 8-10, 71691 Freiberg a.N. Aldinger Straße 975, 70806 Kornwestheim Leintalstraße 14a, 74321 Bietigheim-Bissingen Schorndorfer Str. 42/2, 71638 Ludwigsburg Kirchheimer Str. 5, 74321 Bietigheim-Bissingen Dorfstraße 2 - 6, 71636 Ludwigsburg Schillerstraße 19, 71638 Ludwigsburg Alleenstraße 2, 71679 Asperg Pflugfelder Straße 36, 71636 Ludwigsburg Solitudestraße 49, 71638 Ludwigsburg Reithausplatz 21, 71634 Ludwigsburg Wilhelmstraße 11, 71638 Ludwigsburg Stuttgarter Straße 60, 70825 Korntal-Münch. Schwieberdinger Straße 74, 71636 Ludwigsburg Hohenzollernstraße 12 - 14, 71638 Ludwigsburg Wüstenrotstraße 1, 71638 Ludwigsburg Gottlieb-Daimler-Straße 10, 73614 Schorndorf Röntgenstraße 40, 71522 Backnang Schulstraße 22, 73614 Schorndorf Waiblinger Straße 124, 70324 Fellbach Daimlerstraße 22, 70736 Fellblach-Oeffingen Mühlwiesen 16, 73660 Urbach Ulrichstraße 41, 71384 Weinstadt Senefelderstraße 3, 70736 Fellbach-Schmiden Gottlieb-Daimler-Straße 68, 71711 Murr Bertha-Benz-Str. 1, 71522 Backnang Goethestraße 31, 73630 Remshalden Schüttelgrabenring 14, 71332 Waiblingen Becherlehenstraße 26, 73527 Schwäbisch Gmünd Erwin-Bahnmüller-Straße 20, 71394 Kernen Mercedesstraße 35, 71384 Weinstadt Bahnhofstraße 19, 71332 Waiblingen Marktplatz 6, 71332 Waiblingen Quellenstraße 14, 71334 Waiblingen-Beinstein Riani Platz 1, 73614 Schorndorf Neue Rommelshauser Str. 15, 71332 Waiblingen Manfred-von-Ardenne-Allee 33, 71522 Backnang Galgenberg 21, 71334 Waiblingen Ziegelgraben 26, 73614 Schorndorf Allmersbacher Straße 50, 71546 Aspach Albertviller Straße 38, 71364 Winnenden Stuttgarter Straße 106, 70736 Fellbach Brunnhölzleweg 16, 71364 Winnenden Bahnhofstraße 2, 71332 Waiblingen Heinrich-Otto-Str. 3-5, 73240 Wendlingen Weinbergweg 16, 72654 Neckartenzlingen Untere Straße 3, 73730 Esslingen Am Hafenmarkt, 73728 Esslingen Schulerberg 1, 73230 Kirchheim u.Teck Gaiernweg 17, 73669 Lichtenwald Reichenbachstraße.8, 70794 Filderstadt Hornbergstraße 35, 70794 Filderstadt Einwaldweg 36, 70794 Filderstadt Herrenlandweg 6, 73779 Deizisau Boschstraße 10, 73734 Esslingen Beurener Straße 31, 72636 Frickenhausen Metzinger Straße 47, 72622 Nürtingen Nikolaus-Otto-Str. 20, 70771 Leifelden-Echterd. Schurwaldstraße 19, 73765 Neuhausen/Filder Zwerchstraße 12, Esslingen Bosslerstraße 13 - 15, 73240 Wendlingen Im Oberhof 42, 73230 Kirchheim u. Teck Schlachthausstraße 13, 73728 Esslingen Hauptstr. 57, 70771 Leinfelden-Echterdingen Esslinger Straße 7, 70771Leinfelden-Echterdingen Tübinger Straße 33, 70771 Leinfelden-Echterd. Filderstr. 109/111, 70771 Leinfelden-Echterd. Zeppelinstraße 17, 73760 Ostfildern-Kemnat Kanalstraße 55, 73728 Esslingen Heilbronner Str. 1, 70771 Leinfelden-Echterd. Dettinger Straße 37, 73230 Kirchheim/Teck Schlosserstraße 21, 73257 Köngen Max-Plank-Straße 11, 72555 Metzingen Goethestraße 11, 72827 Wannweil Nürtinger Straße 31, 72661 Grafienberg Graf-Zeppelin-Platz 4, 71034 Böblingen Marktplatz 6, 71229 Leonberg Hanns-Martin-Schl.-Str. 4, 71063 Sindelfingen Seestraße 13, 71229 Leonberg Mahdentalstraße 84, 71065 Sindelfingen Schaichhof, 71088 Holzgerlingen Hildrizhauserstr. 2, 71155 Altdorf Eschenbrünnlestraße 12, 71065 Sindelfingen Sindelfinger Straße 28, 71032 Böblingen Laurentiusstraße 18, 71069 Sindelfingen Grabenstraße 12-18, 71063 Sindelfingen Binsenwiesenstraße 2, 71711 Steinheim Mahdentalstraße 78, 71065 Sindelfingen Poststraße 53, 71032 Böblingen Burghaldenstraße 2, 71065 Sindelfingen Brennerstraße 49, 71229Leonberg Am Schloßberg 17, 71229 Leonberg Graf-Zeppelin-Platz 1, 71034 Böblingen Brühlstraße 27. 71069 Sindelfingen

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BAHNHOF WEIL DER STADT BAHNHOF WINNENDEN BAHNHOF STUTTGART-FEUERBACH BAHNHOF STUTTGART-ZUFFENHAUSEN STUTTGART FLUGHAFEN STUTTGART HAUPTBAHNHOF BAHNHOF STUTTGART-BAD CANNTATT BAHNHOF BIETIGHEIM-BISSINGEN BAHNHOF ESSLINGEN BAHNHOF LUDWIGSBURG BAHNHOF REUTLINGEN

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München: Architekturmaschine?!

München

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Bau- und Immobilienfinanzierung/Seminar IFM Institut für Managementberatung

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www.ifm-business.de

16. 03. 2021

KANN DIALOG: Lieblingsplätze neu denken – Potenziale für eine nachhaltige Zukunft

Trosidorf

www.kann.de

08.04–11.04. 2021

Haus Holz Energie

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21.09.–24.09.2021

Interbad

Stuttgart

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Alle Veranstaltungshinweise sind unter Vorbehalt der aktuellen gesetzlichen Corona-Bestimmungen. Stand ist zum Redaktionsschluss 07. Dezember 2020.

LESEZIRKEL

INFO ONLINE-MEDIEN

Verteilung über Lesezirkel Im Großraum Stuttgart, in einer Gesamtauflage von bis zu 5.300 Exemplaren pro Ausgabe. Ein Exemplar hat einen Lesekontakt von ca. 60 Personen, was in der Summe ca. 314.400 Leser ausmacht. Im Bodensee-Raum erfolgt die Verteilung in einer Gesamtauflage von 2.100 Exemplaren pro Ausgabe. Somit beträgt der Lesekontakt hier ca. 72.000.

Lesekontakt gesamt: 386.000 pro Ausgabe

INFO

Readly ist ein Internetdienst, der via Browser und App-Digitalversionen zahlreiche Printmagazine gegen eine Abonnement-Gebühr zur Verfügung stellt. Wir sind bei Readly mit unseren Magazinen vertreten und generieren schon jetzt fast 6.000 zusätzliche Leser pro Ausgabe. Online haben wir 2019 mit unseren e-Papern insgesamt 6.905 weitere Leser erreicht. 2020 sind bis jetzt 1.685 weitere Leser hinzugekommen.

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REICHWEITE

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AKTUELLE VERANSTALTUNGEN & TERMINE

CHARLOTTENPLATZ UNTERFÜHRUNG KRONENSTR. 4, MITTE KLETT-PASSAGE 27 2 ROTEBÜHLPASSAGE 2, MITTE ROTEBÜHLPLATZ 21-25, MITTE KRIEGSBERGSTR. 55, MITTE CHARLOTTENSTR. 14, MITTE OSTENDSTR. 77, OST EDUARD-PFEIFFER-STR.120, NORD AM KOCHENHOF 10, NORD SCHMIDENER STR. 255, BAD CANNSTATT ROSENAUSTR. 12, BAD CANNSTATT STUTTGARTER STR. 59, FEUERBACH STUTTGARTER STR. 46-48, FEUERBACH VOLLMER-STR. 2, FEUERBACH STUTTGARTER STR. 46-48, FEUERBACH KAISERSLAUTERER STR. 2, WEILIMDORF LÖWENMARKT 5, WEILIMDORF INDUSTRIESTR. 58, VAIHINGEN PLIENINGER STR. 96, MÖHRINGEN AM SONNENBERG LAUSTR. 3, Sonnenberg BIRKHECKENSTR. 1, BIRKACH KIRCHHEIMERSTR. 130, SILLENBUCH STUTTGARTERSTR. 70, FELLBACH PLIENINGER STR. 63, BERNHAUSEN PLIENINGER STR. 63, BERNHAUSEN WEILIMDORFER STR. 91, GERLINGEN RUHRSTR. 5, WAIBLINGEN WAIBLINGEN BAHNHOF NECKARSTR. 47, WAIBLINGEN WEILIMDORFER STRASSE 6, Korntal-Münch. RUHRSTRASSE 6, ASPERG IM LANGEN FELD 17, MURR STEINBEISSTRASSE15-21, STEINHEIM HAUPTSTRASSE 41, BEILSTEIN ADOLF-SCHNEIDER-STR.20, ELLWANGEN BERLINER PLATZ K3, HEILBRONN OLGASTRASSE 57, HEILBRONN GYMNASIUMSTRASSE 71, HEILBRONN RÖTELSTRASSE 35, NECKARSULM

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TH EMENVORSCHAU Die nächste Ausgabe des smartLiving-Magazins erscheint ab dem 09.02.2021. Folgende Schwerpunktthemen sind geplant: Immobilien  Ausblick: Was bringt das Immobilienjahr 2021?  Stuttgarter Wohnungspolitik – welche Akzente setzt Dr. Frank Nopper, der neue Oberbürgermeister? Architektur Innenarchitektur-Trends: Die schönsten Inspirationen für das kommende Jahr  Hausbau: Diese Leistungen erbringt Ihr Architekt 

Planen & Bauen Die Zukunft des Bauens: Ein Nachbericht der Weltleitmesse „Bau 2021 Online“  Nachhaltiger Erfolg als Immobilieninvestor – die richtige Strategie 

Finanzierung  Hauskauf per Zwangsversteigerung: Ablauf & Ratschläge  Umschulden bei laufendem Kredit: Worauf ist zu achten?

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IMP RESSU M Herausgeber: Armin Gross, Robert Reisch (v.i.S.d.P.) Verlag: TFV Technischer Fachverlag GmbH Ein Unternehmen der Gentner Verlagsgruppe Postfach 10 48 36, 70042 Stuttgart Forststraße 131, 70193 Stuttgart Telefon: +49 (0) 711/ 6 36 72-0 Telefax: +49 (0) 711/ 6 36 72-747 verlag@smartliving-magazin.de

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Art Direction Klaus Bossert, Stuttgart Druckvorstufe: Green Tomato, Stuttgart Druck: Vogel Druck und Medienservice GmbH, Höchberg Vertrieb/Einzelverkauf: IPS Pressevertrieb GmbH, Meckenheim Erscheinungsweise: 8 Ausgaben pro Jahr Auflage: 20.000 pro Ausgabe Bildernachweis: siehe Einzelseite

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