Issuu on Google+


Voorwoord

5

Plangebied 1.1 Ontstaansge schi edenis plangebied 1.2 Plangebied en omgeving 1.3 Bestaande situatie

7 7 7 8

Opgave 2.1 Context van de ontwil<l<elopg;ov e 2.2 Doelgroep 2.3 Org;onisch ontwikkelen

10 10 11 13

Miheutechnosche randvoorwaarden 3.1 Milieubelemmeringen algemeen 3.2 Veokeersgeluid 3.3 Overige milieuaspecten

16 16 18 19

Planopzet 4.1 Inspiratie uit de polder 4.2 Vier linten 4.3 Groen -blauw raamwerk 4.4 Percelen als verl<avelingsprincipe

22 22 26 28 29

5.

Landschap 5. 1 Wa tersysteem 5.2 Groen- en waterstructuur

36 36 40

6.

Verkeer en parkeren 6.1 Ontsluiting Dijkpolder 6.2 Interne verkeerss tructuur 6.3 Parkeren bewoners 6.4 Parkeren bezoekers 6.5 Fietsstructuur

46 46 47 48 48 49

Openbare ruomte 7.1 Uitgangspunten en kwaliteiten van de openbare n.imte 7.2 Profielen 7.3 Verblijven en spelen 7.4 Beheer en onderhoud

52

1

2

3

4

7

52 52 58 60

8

Woonprogramrra 8.1 Differentliltie woningen

64 65

9

Voorzoenongen 9.1 Wonen-werken in de wijk 9.2 Zakelijkvoorzieningencluster voor Dijkpolder en omgeving 9.3 Gemengd maatscteppelijk- en voorzienngencluster voor Dijkpolder 9.4 Reseovelocatie Lely Industries

68 69

Maasslllse School 10.1 Unieke signatuur 10.2 Procesbeschrijving

74 74

11

Duurzaamheod 11 .1 Wijkniveau 11 .2 Woningniveau

78 78 79

12.

Faserong en realisatie 12. 1 Fasering 12. 1 Realisa tie 12. 1 Bouw rij p Plus 12. 1 Aantrekkelijk voor kopers

84 84 86 87 87

13

Bestemmingsplan en uitwerkingen 13. 1 Bestemmingsplan 13.2 Overeenkomsten 13.3 Planuitwerking

88 88 88 88

14

Communocatie 14.1 Twee niveaus 14.2 Omgevingscommunicatie 14.3 Locatiemarketing

90 90 91 91

10.

69 69 71

75


'1 1.1

Ontsta ansgeschied en is plangebied

Maassluis is rond 1340 ontstaan, als nederzetting l::ij een sluis in een zeewering langs wat nu de NielM'e waterweg heet Geegen aan de Maasdijk dia het a:h1er1ggende tard m:est tesehertren tegen !'et water. gn:ede Maassluis uit~ een zelfstandig:! gerreen1e en verkreeg het in 1814 storlsrechten. De Maasdijk lo:pt vanaf het centrum van Rotterdamtel aan de uitrronding in de zee. Aan de voet van de dijk tag de Orrrredijkse pjder die lalarde naam Dijlq::oldar kreeg, gencerrd naar het wa1erschap Oe Oijlq::otler. Oe on1ginnĂŽngsbasis van deze p:~tlerwas da Weverska"Je die haar naam dan la aan de aanwezigheid van verschinaode weverijen dil zCh in de orrgeving t::evonden. De Weverskada is ook de basis van het ~rarĂŽsche t:edrijf Lety' lrdustries dat in 1949 weid o~rCht.

1.2

Plangebied en omgeving

Eeuwen tang is het ptange bied gebru ikl voor ag rarisc te doeeinden. rre:a r in de korrende ~rtde zal het Maassluise deel van Oijlq::otlergeleidelijk transtarreren van een cultuurtardschap tot een woontandschap.l-let plangebied bet~eft een 114 ha grcot gebied. dat gelegen is aan de nooldzij::Je van Maassluisen wordt begrensddoor de Weverska"Je. d2 \Nestgaog, de A20 en de \IOikstuil'.:!n aan !'et Sp:ar~endal. l-Iet ptange biad wcrcJt aan d ria zijd2 n oms bte n door be l::ouwi ng. Aan de zudz ij::Je donineert de hoge tel::ouwing van de flats aan het Sparrendat De bel::ouwing aan de westzij::Je, de Burgerreesterswijk. zal in verschillende fasen in de korrende jaren wolden vervangen d:or een rnaer grondgel::onden wconniliau. l-Iet bedrijventer~ein Transp:~rt Centrum\Nesttard. dat ond:!r ande~e een teegang aan de \Nestgaog heeft, zoorrt het ptangebiad aan de nooldzij::Je af. De A20 \lOont tensbtte de tegrenzing aan 00 oostzij::Je van de Dijkp:lld2r. l-lilr heeft rren door het ontbreken van bet:o.Jwing vrij zicht op het OJl2n land schap van M dden Delfland. l-Iet p:~tle r1and schap is toegan kalijk via de we stgaog en de tunnel order de snelweg.

hoofdstuk 1

CONCEPT Mastelplan 17


1.3

Bestaande situatie

De huidige kamkteristiek van het plangebied kan men grofweg in drieĂŤn verdelen. De oorspronkelijke lintbebouwing van de Weverskade, de bebouwing van de Lely-locaties en de overige (ag-arische) g onden. Kermerkend voor de Weverskade is de ldeinsdlalige bebouwing van de woonruizen en voormelige boerderij en direct aan de weg. Enkele gootsdlalige kassen liggen hier achter in de tweede linie. Beide bebouwingsvormen volgen de strucwur van het polderlandschap. Door het hoogteverschil van ruim vier meter russen de Maasdijk en de polder wordt de gehele polder erwren. Vanaf de Weverskade zijn zes opgangen naar de Maasdij k In de lengterichting is de Weverskade een langzaam verkeeNerbinding. Slechts op sommige delen is bestemm ingsverkeer toeges laan. Binnen het plangebied zijn twee loca ties waar Lely Industries gevestigd is. Directaan de Weverskade ligt he t oorspronkelijke woonhuis waar de eerste uitvindingen van Lely Industries op agrarisch gebied vorm kregen. In de loop der tijd is deze locatie uitgebreid en zijn er diverse werkgebouwen op he t erf toegevoegd, waarbij aan de noordzijde van deze loca ti e word t geparkeerd. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt he t tweede gebied waar Lely Industries is gevestigd. Hier liggen twee hallen voor de verschillende productielijnen. Rondom deze productiehallen liggen tevens expeditie- en opslagterreinen. Het overige deel van het plangebied is niet bebouwd. In de afgelopen jaren is het land lang in gebruik geweest als testgrond voor de producten van Lely Industries, maar door intensievere samenwerking met klanten, zal dit testen in de toekonnst op andere wijze plaatsvinden.


CO NCE F'l Master plan I 9


2.1

Context van de ontwikkelopgave

Met de Nota van Uitgangspunten Dijkpolder is benoemd datDijkpolder een 'dorps~andelijk' en 'rustig stedelijk' woonmilieu moet krijgen. "Het realiseren van een onderscheidende en duur2ame woonwijk die bijdraagtaan de stad Maassluis en in het bijzonder de regio. Hierbij wordt een onderscheidend woonmilieu met een dorps~andelijk en rustig stedelijk karakter gecreĂŤerd op basis van woonkwaliteit De kwalitatieve pijlers hiervoor zijn openbare ruimte, veiligheid, duur2aamheid en woongenot" Het Masterplan Dijkpolder geeft invulling aan dit vertrekpunt Vanuit samensmelting van woononderzoeken van Smartagent en van de Stadsregio, inspirerende stedebouw van Soeters Van Eldonk en de technische mogelijkheden van Dijkpolder, wordt binnen een 'dorps-landelijke en rustig stedelijke' karakter het gewenstewoonmilieu gerealiseerd. In dit woonmilieu zal overwegend sprake zijn van het woonmilieu 'Suburbaan exclusief' met accenten 'Suburbaan grondgebonden'. Het vertalen van dit woonmilieu naar een realiseerbaar plan is een grote opgave, met name onder de huidige marktomstandigheden. De gebiedsontwikkeling Dijkpolder heeft mede daarom unieke eigenschappen meegekregen: naast een zeer hoogwaardig stedebouwkundig plan een unieke laseerbaarheid en woonkwaliteit zonder compromis. Juist deze eigenschappen maken Dijkpolder niet vergelijkbaar met welk ander plan in de regio. Hiermee is de belangrijkste voorwaarde voor het succes van gebiedsontwikkeling op deze schaal geborgd. Consumenten willen hier wonen, het is verreweg het beste alternatief in de regio. De stagnatie in de huidige woningmarkt heeft veel gebiedsontwikkelingen onder druk gezet. Het blijkt dat veel plannen niet robuust genoeg zijn om de gewijzigde marktomstandigheden op te vangen. Gemeenten en ontwikkelaars worden gedwongen af te boeken op deze plannen en hebben herontwikkeling als enige optie. Het Masterplan Dijkpolder is van na deze onrustige tijd. Het gaatuitvan kwaliteitvoor de bewoner en in de regel geldthoe meer kwaliteit, des te hoger de vraag. l/l/.9ar deze kwaliteit uit bestaat en hoe deze wordt geborgd is beschreven in de nog volgende hoofdstukken. In dit hoofdstuk wordt specifiek ingegaan op de consument, binding met wonen in Dijkpolder en de voorwaarden die daarvoor nodig zijn.


Van 'aanbod gestuurd' naar 'vraag gericht' Sinds 2008 is de w oningmarkt veranderd van een aanbodnaar een vraaggestuurde markt. Het resultaat hiervan op projectontw ikkeling in het algemeen is dat producten veel bew uster op consumentwens moeten w orden gericht. Het Masterplan Dijkpolder kent vele mogelijkheden om op deze wen sen in te spelen. Dit is zichtbaar op stedebouwkundige schaal in: faseringsmogelijkheden, kleinschaligheid, differentiatiemogelijkheden en kw aliteit van de openbare ruimte. Op niveau van de w oning komt dit tot uiting in keuzevrijheid, mogelijkheden in opdrachtgeverschap (zow el collectief als particulier) en groeimoge lijkheden op kavelniveau. Door continue onderzoek

Enei'IJeke, relatief Jonae mensen lAMin met pu&le en •pan ervoor"

zun e~ttnzlnnl& en soms tegendraads,

Gericht op gezelligheld In sociale omgeving "Bewust genieten" Actlef levend, aandacht moet worden verdeeld

willenworal vrQheld

te verrichten naar de klantgroep en zijn w ensen, kan op zeer kleine schaal op de actuele vraag w orden ingespeeld . Zie voor de invulling van deze kleine schaal de omschrijving in hoofdstuk 4 .

2.2

Doelgroep

De doelgroep voor de Dijkpolder bevindt zich op het raakvlak v an de ' blauwe en groene w ereld '. Deze werelden zijn beschreven door Smartagent Company om wooncon-

Dynamische mensen, gericht op controle Materialistisch en rnanlfestatlef Ingesteld Intelligent en met een wat zakelijke houding

Sociaal gerichte mensen Op zoek naar zekerheld en veiligheld In omgeving Handelen routineus, conservatief en traditioneel

trole © SmartAgent

sumenten in te delen. De mensen in de ' blau w-groene wereld' zijn vrij behoudend in hun leven shouding e n du s ook in hun woonwensen. Het hoeft allemaal niet zo gek . Zaken al s exclusiviteit en status spelen een mindere rol. Kw aliteit en prijs daarentegen vindt men wel erg belangrijk. De doelgroep bestaat voor het grootst e deel uit gezinnen, variërend in leeftijd van jonge hui shoudens tot gezinnen w aarvan de kinderen het huis uit zijn. Deze mensen zijn op zoek naar een rustige en groene woonomgeving. CO NCEPT M as t e rpla n 111


Positionering In de Nota van Uitgangspunten is de gewenste positionering van de Dijkpolder beschreven. Groen, ruimte en water zijn de meest genoemde aspecten die aanspreken binnen de plannen van de Dijkpolder (zie nevenstaande afbeelding). Geborgenheid

-

voorzieningen vrijheid

en het hebben van een eigen plek spreken aan qua woonsfeer. Levendigheid, zoals in een meer stedelijke omgeving, spreekt

wateu r ...

bijvoorbeeld minder aan. Deze aspecten zijn allen geborgd in het Masterplan Dijkpolder.

Woonwensen: groen-landelijk wonen In de Nota van Uitgangspunten is voor het realiseren van een groen-landelijk woonmilieu omschreven • Inzetten op een hoogwaardig openbaar gebied met 'groen, ruimte en rust' als kernwoorden; 'meer tuindorp dan Vin ex'. • • • • • • • •

Woningen met klassieke uitstraling worden gewaardeerd, bijzondere architectuur minder. Inzetten op eenheid in uitstraling en wonen met gelijkgestemden. Men zoekt een eigen plek en geborgenheid. Geen hoogbouw binnen het gebied. Appartementen moeten nauwelijks te onderscheiden zijn van de eengezinswoningen. Mogelijk ook denken aan levensloopbestendig bouwen gezien de doelgroep. Goed nadenken over de plaatsing van de sociale huurwoningen. Bij oplevering van het gebied zorgen dat het openbaar gebied, het parkeren en het beheer goed op orde zijn. Binnen de doelgroep is wel enige interesse voor vrije kavels, maar niet te groot en te duur. De doelgroep is niet bijzonder milieu- of energiebewust, met andere woorden geen bijzonder verkooppunt. De nadruk op het verminderen van woonlasten spreekt wel bijzonder aan.

Deze punten zijn geborgd in het Masterplan Dijkpolder of komen bij de uitwerking van de deelplannen aan bod .

"

......


Wie wonen er straks in de Dijkpolder?

Moodboard Het afgebeelde Moodboard geeft in één pagina weer wie de toekomstige bewoner is, wat hij ver-

Dijkp old er Maass lui s - Groen, ru imt e en wat er Oe niel.NIIe bewoners v an de Dijkpdder houden v an een nette bwrt wa ar de

W"" l4zt "' ~"'ll~ ' b!Jdo!o l t«:i~nlrotsoo ~li~""" ' ~n un

Vocrde do el:;rcejlgeltll tlatzij Oe

wacht en wat hij krijgt.

lfO ~n •,wa tertij;.ee nllr•h i jkl

-

woanom;hirs; vand•Oij lpch:l~

efgwa arderen . Zi jhcuden wn wcni rg•ndi i i'KH>CW...,d l;zijn af; ewer~t

en er coed uiu ien . En

zi)1b lijm•tdoona b iJnid v an w in~el!

en v ocrzienin;en z.:Jal!

KI'Kl l •n • ndtbib hat~nl nt.t

2.3 Organisch ontwikkelen

Blauw/aqua gezin

openbare ru imte goed op orde is..

histc risc:h ectmrumva nMnHiuis

--:_

Vol«~ PlAXI~~

.....-... ---===---rutt_n .;...._,._~

..,.. ~ta•rd!WOI'll~.

~

w~_gro~n

A~,p~bmd l<m<"<oui<wi~mo~pl ..

water

lllt>.'J . M » h

l ~.!.l• n'M ,.. h..t.t..n\,<)(11

pa r u n srot•I:.J "" I 'ndo!oo,l:p:>ldo!or ll•io:xhl ""~un

w alt:.! t.e.m unnll!lln\! bun

un!l'!t>cd!ni<!hi!j!n a~ l.e.-a.-u~ d.! nll!liM!! ~sts&haolb~lllXllrtdo!buuit. Ctw l!l.Oiotn i.Otlo! I LZI iai nil<!b.! i l'lia."di!f'lldd! l bat ts.::hool lrl M»~Iu6

•~•-• '' '

De Dijkpolder wordt op organische wijze ontwikkeld. Dit is een vorm van gebiedsontwikkeling, waarbij het gewenste woonmilieu geleidelijk, met kleine afgeronde eenheden tot stand komt. Hierbij is volop ruimte voor bijv oorbeeld div ersiteit in woningtypen, ontwik-

1111111111111111111111 l evensgen i eters C•s iHJil..rt6 rll!t ,....t "' rwoolld pll n>K><I I\ WGOnl rlil !>ljdfo W'"""'""k.odo ~n do! Doj kp<>l':lo!o r •n rs

l<!<II!I<IS'II!k:l<l!' ll)o"l llirM<li?MI

ll.'ld«l g.!li!i~n tllln. 'l an;d li )I\Wnt'i!S'II!W<! rl:t ~(;o!•s ~ ttni rot t dlutk<! rl lnllont! r.:lir'l . ~au*! th f Sill'll«l /'11-!Clt;fl~IOI.NO In<! I:.! I I!OI~MihOOt.w<l

U• ll"'l:li"do!o"'nMu l t>l • n $opl'\o! I41 Do<! VI ~ottord..,..W<)(Jf l\ "'~M

kelsnelheid, ontwikkelv olgorde, parkeeroplossingen

••il•lro.trllbJhun koro• n

loiJI!'"'n

en ontsluitingsvormen. De aantrekkelijkheid van de omgev ing is v an invloed op de mate van tevredenheid van de bewoners. De omgev ing kan vanuit deze optiek nooit los worden gezien van de bewoner. De organische ontwikkeling v an Dijkpolder voorziet dan ook in een zorgvuldig proces waarbij kleinschaligheid, de mogelijkheid voorparticulier-en/of collectief opdrachtgev erschap, een hoge stedebouwkundige kwaliteit en een goede taseerbaarheid bijdragen aan de interne kwaliteit en de belev ing daarvan. Door deze wijze v an ontwikkelen, ontstaat een natuurlijke aansluiting op de actuele marktvraag. Tegelijkertijd biedt het een sterke borging voor hoge woonkwaliteit In hoofdstuk 4 ( Planopzet- flexibiliteit) en hoofdstuk

12 (Fasering en realisatie) wordt nader ingegaan hoe deze wijze v an ontwikkelen terugkomt in dit plan. CONCEPT Masterplan 11 3


3.1

Milieubelemmeringen algemeen

De ligging van Dijkpolder maakt dat er milieutechnische randvoorwaarden zijn voor de woningbouwontwikkel ing. Vooruitlopend op een mer-beoordeling zijn onderzoeken uitgevoerd en maatregelen onderzocht om de milieubelemmeringen voldoende te verminderen of volledig weg te nemen. Bedrijvigheid in en om het plangebied: de woningbouw moet 100 meter afstand hebben van de werklocatie Lely Industries. In dit Masterplan wordt uitgegaan van de huidige milieusituatie en de daarbij behorende richtafstanden. Met betrekking tot het bedrijventerrein Transport Centrum Westland geldt over het algemeen een afstand van 100 meter, waarbinnen woningbouw niet mogelijk is. In de praktijk kan deze afstand meer bedragen (afhankelijk van de milieucategorie 200 meter) als gevolg -..an de stalling van vrachtwagens met koeling. Voor het geluid, veroorzaakt door de bedrijvigheid in het gebied Europoort- Maasvlakte gelden twee door de provincie vastgestelde contouren. Binnen deze contouren kunnen vanaf respectievelijk de 4e en 7e bouwlaag hogere grenswaarden en beperkte geluidsmaalregelen noodzakelijk zijn. Gezien de ambitie om een hoofdzakelijk grondgebonden woonmilieu te creĂŤren, zonder hogere bebouwing, zijn deze contouren derhalve niet als belemmering aan te merken. In het gebied bevinden zich twee planologisch relevante leidingen, een rioolpersleiding en een 25 kV leiding, waarvoor een zakelijk recht is gevestigd. De rioolpersleiding betreft een veertig jaar oude asbest cemen~eiding van het Hoogheemraadschap van Delfland Het plan voorzietvooralsnog in een centrale kabels-en-leidingen-strook ter plaatse -..an de 25 kV leiding. Het zou wenselijk zijn ook de persleiding naar deze strook te verleggen. Dit is echter afhankelijkvan de opstelling van hetHoogheemraadschapvan Delfland. Mochtverplaatsing niet haalbaar blij ken, dan zal in de toekomst naar andere alternatieven, zoals inpassing, moeten worden gezocht Ook buiten het gebied bevinden zich op geringe afstand leidingen.

CONCEPT Masterplan 116


Gezien de ligging aan de A20 en de aanwezige leidingen zijn er diverse berekeningen uitgevoerd om inzicht te krijgen in de externe veiligheid. Geconcludeerd is dat er geen ruimtelijke belemmeringen zijn op basis van de wetgeving. Ditzelfde geldt voor de luchtkwaliteit De conclusie is dat er geen ruimtelijke belemmeringen zijn op basis van de wetgeving, er wordt voldaan aan de grenswaarden.

Milieubelemmeringen Figuur 2.1 Milieubelemmeringen

__ ____

- 路 - ~fi'IIS~

-

Worirr,J:Jww nitt~

rzzd WOti~ nlelrnogol.)t 'fden6 Wneitletase let)'

c:J

WM~onzekaf, .....,...,..

".. mooelit t'ldien n:aoer oodenoell

~ 路 路~ Ck:lbllellggW!g~

..

~ =:.~EWOJ)OC)rt-MeaSYiatlc

=~

CONCEPT Masterplan 117


--..

c:=Jo - -

~-­

•"•..-... • '---...w-- - ·- ·-~

Westlandseweg I Maasdijk

3.2

A20 zonder geluidswering

Verkeersgeluid

De Dijkpolder wordt begrensd door de A20 en de Westlandseweg/Maasdijk en wordt ontsloten door twee gebiedsontsluitingswegen. De geluidsbelasting van deze wegen is in beeld gebracht. Hiermee wordt rekening gehouden bij de ontwikkeling van Dij kpolder. Bij de berekeningen is ervan uitgegaan dat Dijkpolder in zijn geheel wordt aangewezen als 'binnen de bebouwde kom'.

Westlandseweg I Maasdijk Als gevolg van het verkeer op de Westlandseweg en Maasdijk is er sprake van een hogere geluidsbelasting dan de voorkeursgrenswaar de. Voor deze zone dienen maatregelen getroffen te worden of hogere waarden conform het gemeentelijk beleid te worden aangevraagd, waardoor woningbouw mogelijk is. Dit vereist een formeel besluit van de gemeente.

CONCEPT Masterplan 118

Gebiedsontsl uitingswegen De twee nieuw te realiseren gebiedsontsluitingswegen (50 km/uur) zijn onderzocht en veroorzaken in een beperkte zone een hogere geluidsbelasting dan de voorkeursgrenswaarde. Voor zover in deze zone woningbouw komt (de zone wordt grotendeels gebruikt voor water, verkeer en groen), zullen maatregelen getroffen worden of hogere grenswaarden worden aangevraagd.

Rijksweg A20 Zonder maatregelen sluit de geluidsbelasting van de A20 woningbouw in het rood gearceerde deel uit, in het overig gebied is onder voorwaarden woningbouw mogelijk. Vanuit de ambitie voor hetwoonmilieu is het voornemen om een geluidswering te realiseren. Op basis van geluidsonderzoek is onderzocht wat de hoogte en lengte van de geluidswerende voorziening moet zijn om het geluid tot acceptabele waarden terug te brengen en woningbouw mogelijk te maken. Hieruit blijkt dat de geluidswerende voorziening circa 10 meter hoog moet zijn. Een aanzienlijk deel van de woningbouw in Dijkpolder is mogelijk zonder realisatie van de geluidswerende voorziening. Met een voorziening van 10 meter hoog is de geluidsbelasting terug te brengen tot onder de voorkeurswaarde conform gemeentelijke en landelijke wetgeving.


en maakt ook geen deel uitvan de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS). In het gemeentelijk waterplan en in het L.andschapsontwikkelingsplan Midden Delfland is de Westgaag opgenomen als ecologische zone en is in het Masterplan opgenomen.

A20 met geluidswering

Uit het uitgevoerde globale onderzoek naar flora en fauna is de voorlopige conclusie dat er geen aantasting is ~.en te beschermen natuurwaarden volgens de tabel1 soorten van de Floraen Faunawet Voor een aantal soorten (vleermuizen, kleine modderkruiper) zal ontheffing van de gebodsbepalingen van de Flora en Faunawet gevraagd moeten worden.

3.3

Overige milieuaspecten Bodem en archeologie

Naast de genoemde milieubelemmeringen zijn er diverse milieuaspecten waarmee in de planvorming in het algemeen rekening moet worden gehouden. Voor water geldt dat moet worden voldaan aan de waterbergingsnorm van het Hoogheemraadschap van Delfland en de gemeente Daarnaast is het noodzakelijk om de waterpeilen rond de bestaande opstallen en woningen conform de huidige peilen te handhaven. De bodemhoogte van de Dijkpolder ligt tussen de -1.0 en -2.0 meter NAP in het midden van Dijkpolder direct grenzend aan de A20. De bodemkwaliteit van Dijkpol der is globaal onderzocht op basis van historisch onderzoek en een beperkt aantal boringen. Hieruit blijkt dat de grond zonder sanering is te gebruiken voor woningbouw. Waar bij nader onderzoek toch sprake blijkt te zijn van vervuiling, zal sanering plaatsvinden. Dijkpolder maakt geen deel uit van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000, een beschermd natuurmonument of een beschermd landschapsgezicht

Daarnaast zijn er twee aspecten (soort bodem en archeologie) die geen milieuaspecten betreffen, maar die belangrijk zijn om bij de verdere uitwerking te betrekken. De bodem van Dijkpolder bevat een veenlaag van gemiddeld ei rca 20 meter. Bij de realisatie van wegen, bruggen, geluidswering en funderingen dient hier rekening mee gehouden te worden. Delen van Dijkpolder zijn aangewezen als archeologisch waardevol gebied. Bij de realisatie van de 1 e fase van Lely Industries is zeer uitgebreid en volledig archeologisch onderzoek gedaan. Dit heeft geleid tot een goed inzicht in de historie van het gebied. Deze inzichten maken het mogelijk om gerichter onderzoek in Dijkpolder te doen ten behoeve van de bestemmingswijziging.

CONCEPT Masterplan 119


4.1

Inspiratie uit de pol der

De onW.ikkeling van Dijkpolder zal geleidelijk tot stand komen. De verw achting is dat de gehele onW.ikkeling tussen de 10 en 20 jaar zal duren. Een plan met een dergelijk lange doorlooptijd en zonder gedetailleerd eindbeeld, vereist een inspirerende, heldere verl-aallijn. Een verhaallijn die gaat over de ruimtelijke opbouw en beoogde (woon-)kwaliteiten. Het Masterplan geeft als 'ruimtelijke DNA' structuur en daarmee ruimtelijke kenmerken door in het onW.ikkelingsproces. De wijze waarop deze ontwikkeling w ordtvormgegeven en ge誰mplementeerd, is flexibel. Het plan kan zo op verschillende rrenieren en snelheden ontwikkeld worden, zonder dat dit ten koste gaat ~.en de ruimtelijk&- en woonkwaliteit Het Masterplan Dijkpolder haalt de inspiratie uit beslaande polders, z<>~ls Midden Oelfland. Oe beoogde kwaliteiten refererenaan eigenscl-eppen van polders in het algemeen, en de van Dijkpolder in het bijzonder. Door de bestaande kwaliteiten, de ontstaansgeschiedenis en woonkwaliteit te combineren, ontstaan de ruimtelijke kenmerkenvoor de onw.ikkeling. Naast deze structurerende elementen wordt ook de beeldtaal van de polder ingezet voor de ruimtelijke enscenering ~.en het plan, de polder dient hi ermee als inspirator. Met het Masterplan w ordt geappelleerd aan de romantiek van de polder. Er wordt geciteerd uit de bestaande beeldtaal: onregelmatige kavels in regelmatige pa tronen, knotwilgen, bomenlanen, brugge tjes, hekken, rietkragen, doorzich ten, etc. Al deze elementen krijgen hun plek in de nieuwe onW.ikkeling van Dijkpolder, met de bewezen kwali tei t uit het verleden.

Dijkpolder


Beeld: het masterplan refereert naar het romantische beeld van de polder met water, dij~es en knotwilg en

Achtersloot met onregelmatige veiKaveling geeft een romantisch beeld

Stolwijk CONCEPT Masterplan I 23


Ontginningsprincipe

I•

In Laag Nederland werden woeste veen landen (moeras-

.,,. •• ·' <-

landen) ontgonnen en geschikt gemaakt voor bew o ning en agrarische bewerking. Door heel Nederland gebeurde dit op min of meer dezelfde w ijze . Vanuit een ontgin-

...·,,,

ningsbasis werd een dijk met een w eg opgewo rpe n .

•• I

Haaks op deze dijk w erden sloten gegraven die voor de afw atering zorgden. Deze sloten definieerden o p deze manier ook de verschill ende percelen. Deze ontginnings-

.., ., •

methode maa kt het oo k mogelijk om zowel grote als kleine pe rcele n te creëren. Aan de dijkzijde bouw de m en

•I

de opstallen , zoals boe rde rijen , w on ingen , stalle n en schuren. De rest van de percelen bleef leeg en hier ontw ikkelde zich het bewerkbare land. Zo on t ston de n langgerekte linten van bebouw ing (de dijk) , die ook tegenwoordig nog kenme rkend zijn voor de po lders. Tijdens

\ I

de eerste ontginni ng werd aan de achterzijde van deze percele n oo k een af w atering aangelegd, de zoge naam de achtersloot De achtersloot voorkom t het terugstromen

:~

van het water van de hoger gelegen veenkoepels richti ng het agrarische gebied. Dit basisprincipe van ontgin-

,-'~

ning, en het daarbij on tstaan van linten en acht erslot e n,

,'~

is in Laag Nederland en daarmee oo k in het Groene Hart in versch illende versch ijningsvormen t erug te v inde n. Zo ook in Dijkpolder. Bij de ontwikkeling van Dijkpolder tot

I

een hoogwaardig woongebied w orden deze o ude princi-

I

pes opnieuw in gezet; Dijkpolder wordt opnie uw ontgon-

I

nen. Tra nst ormeerde de Dij kpolder in het verre v erleden van een w oeste grond naar een gecultiveerde agrarisch e

I

I

polder, ditmaal w ordt de polder getransf ormeerd t ot een groen-landelij k woongebied.

I Ontginningsri chti ngen rondom het plangebied CONCEPT Masterplan

I 24


4.2

Vier linten

In het Masterplan wordt het principe van (ontginnings-) linten en achtersloten driemaal toegepast. De linten hebben wel elk een eigen en herkenbaar karakter, waarbij de gemiddelde woningdichtheid het laagst is aan de bestaande Weverskade en geleidelijk toeneemt in de richting van de snelweg. Inclusief de Weverskade worden de volgende vier linten onderscheiden:

Weverskade De historische van de vier linten, kent al een duidelijke structuur, de huidige inwoners van Dijkpolder wonen er al. De Weverskade is voor iedereen zeer herkenbaar: de wilgen, het water en de vele verschillende gebouwen. De Weverskade is opgebouwd uit drie lagen: het voorhuis, de stallen en de schuren. Veel van de huidige gebouwen passen in deze structuur. Op verschillende plekken zullen voorzichtig huizen worden toegevoegd- dit zal de Weverskade versterken. Groen en water blijven de belangrijkste kwaliteiten. Aan de Weverskade

voor langzaam verkeer, maar in eerst e bo uwfasen best aat de mogelijkheid ze in t e zetten v oor autoverkeer. Dit nieu w e li nt heeft een rustig karakt er en w ordt geken me rkt door rui me kavels,

bevinden zich behouden waardige gebouwen, elementen en

smalle w ege n en een dichte begroeii ng.

structuren, rekening houdend met de ontwikkeling Dijkpolder worden deze nader onderzocht.

Onderlint Het Onderli nt definieert het w at errijke deel v an het M ast erplan en i s ruimt elij k en function eel de

2e Weverskade

m ee st lett erlij ke v erw ijzing naar een ontginnin gs lint. Dit lint is op t w ee plaatse n v erbon den met

Een van de vertrekpunten van het Masterplan is om de kwa-

de hoger gelegen Maasdij k. Vanaf het Onderli nt zijn de v erschillende w oone ilanden toeganke lij k

liteiten van de bestaande Weverskade zo ver mogelijk het

via div erse bru ggen.

gebied in te trekken. Hiertoe wordt vrijwel achter de bestaande Weverskade een tweede Weverskade gelegd. Deze is net als het bestaande lint licht gebogen. Door het voortzetten van de

Bovenlint

bestaande opgangen van de Weverskade naar het nieuwe lint ontstaat een dubbele structuur. Deze verbindingen met de be-

en heeft een m eer groen karakt er. W aa r het Onderli nt een meer ope n kara kter heeft, heeft het Bovenlint een meer inti em kara kt er. De beĂŤindig ing van het plandeel bij het Bovenlint aan de

staande Weverskade zullen uiteindelijk alleen toegankelijk zijn

noordzijde is de ge luidsw al.

CONCEPT Masterplan

I 26

Paralle l aa n de snelw eg A20 ligt het Boven lint. Dit deel van het plan kent minder w at e rlopen


Onderlint

2e Weverskade

CONCEPT Masterplan

I 27


Weverskade

4.3

Wetering

Landweg

Groen-blauw raamwerk

Het gewenste groen, landelijke woonmilieu krijgt gestalte door de inzet van een robuust groen-blauw raamwerk. Groen en water gaan samen en staan niet op zichzelf. Dit groen-blauwe raamwerk is tevens een netwerk van autoluwe gebieden. Door in te zetten op parkeeroplossingen aan de achterzijde van de woningen hebben de woningen aan de voorzijde een directe relatie met de autoluwe openbare ruimte. Binnen de verschillende linten wordt hier steeds op eigen wijze invulling aan gegeven. In het Bovenlint liggen woningen direct aan het groen, waar in het Onderlint zoveel mogelijke woningen directaan het water liggen. Hierdoor ligt het merendeel van de woningen directaan een landschappelijk element. Uitzondering hierop zijn de woningen aan het Bovenlint en de 2e Weverskade. Deze hebben een eigen woonkwaliteit Bij het Bovenlint wordt de woonkwaliteit bereikt door lanen, hoven, singels en brinken. Bij het Onderlint liggen de woningen aan vaarten, weteringen, plassen en poelen. Deze woonsferen bouwen voort op de hoofdindeling en vergroten het aanbod aan woonsferen.

CONCEPT Masterplan I 28

â&#x20AC;˘

Water

Groen

Lint

Eiland


Speel eiland

4.4

Aan de plas

Vaart

Brink

Percelenstructuur als verkavelingsprincipe

Door de hierboven beschreven wijze van ontwikkeling ontstaat er een 'patchwork' van percelen, kleine percelen voor enkele woningen tot grotere percelen voor rijwoningen. Deze percelen zijn aangesloten op de ontsluitingsstructuur. De percelenstructuur geeft flexibiliteit voor de keuze welke percelen aan de beurt zijn voor realisatie. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid flexibiliteit in het aanbod te creĂŤren en ook

Grofmazige perceelstructuur

een perceel zelfstandig af te maken. Hiermee worden er kleine zelfstandige gebieden gemaakt, wat de beleving van Dijkpolder als groot bouwproject wegneemt. Deze wijze van (deels kleinschalige) gefaseerde ontwikkeling biedt meer voordelen. Ook veranderingen op velerlei gebied (economie, mobiliteit, doelgroepenvoorkeuren en duurzaamheid) kunnen op deze wijze in het plan verwerkt worden zonder afbreuk te doen aan de kracht van de structuur. Nieuwe technologieĂŤn en inzichten kunnen in een gefaseerde ontwikkeling steeds worden toe- en ingepast. De bebouwingspercel en zijn dusdanig flexibel dat ze ook in omvang aang epa st kunnen worden.

Fijnmazige perceelstructuur

Combinatie in perceelgrootte CONCEPT Masterplan

I 29


Verdunnen I verdichten Door de percelenstructuur kan per perceel worden bepaald hoe deze verder ontwikkeld wordt, rekening houdend met de woningmarkt, de woonwensen en het gewenste beeld op die specifieke plek. Door op speelse wijze te variĂŤren tussen de percelen met verdunnen en verdichten, ontstaat een divers beeld, zonder de kwaliteit van de percelen onder druk te zetten. Het woningbouwprogramma kan daarmee goed worden ingevuld

-

-

- ' ' CONCEPT Masterplan

I "

I 30

I.

I" I"

""

Binnen het grid passen diverse verkavelingen

Percelenstructuur De linten en het groen-blauwe raamwerk definiĂŤren samen verschillende percelen. De afmetingen van de verschillende percelen zijn een resultante van de zoektocht naar een generiek systeem. Een systeem dat flexibel genoeg is om verschillende verkavelingvormen en typologische invullingen in zich op te nemen zonder afbreuk te doen aan de ruimtelijke en kwalitatieve uitgangspunten en het stedebouwkundig plan. Vooruitlopend op de woningbouw zal de groen- en waterstructuur worden aangelegd. Deze structuur zal van meet af aan de uitstraling van het gebied bepalen. De percelenstructuur maakt een gefaseerde aanpak mogelijk. Dit betekent dat er goed en adequaat kan worden ingespeeld op veranderende marktbehoeften. Op deze manier zal Dijkpolder een organische ontwikkeling doormaken en optimaal profiteren van de bijbehorende kwaliteiten. Het geeft de toekomstige bewoners een omgeving die klaar en af is als zij hun woning betrekken. Door de bebouwingsvelden enigszins aan te passen is het mogelijk het groen blauwe raamwerk verschillende karakteristieken te geven. Bij het Onderlint door te kiezen voor grotere en kleinere eilanden. Bij het Bovenlint door het toevoegen van groene elementen in de bebouwingsvelden als extra woon kwaliteit.


\

Perceel A

Perceel 8

D 71

Perceel C

I

l

Perceel D

Perceel E CON CEPT Ma sterplan I 31


Plankaart Dijkpolder

CONCEPT M asterplan

I 32


__,

..

Vogelvlucht Dijkpolder

CONCEPT Masterplan I 33


5.1

Watersysteem

5.1.1 Huidig watersysteem De Westgaag en de Weverskade rraken onderdeel uit ~oan de boezem van Hoogheemraadschap van Delfland en liggen op -0.70 m NAP. De boezem dient voor aan- en afvoer van water in Dijkpolder. In de huidige situatie heeft het watersys teem een stroomrichting vanaf de Westgaag richting de Commandeurspolder (Dijkpolder Oost). Vanuit de boezem van de Weverskade wordt water ingelaten. Via een aantal duikers onder de snelweg wordt het water uiteindelijk geleid naar het gerraallangs de M olenweg (Maasland). Langs de randen (met de boezem) liggen de peil~oakken hoger. Langs de Weverskade liggen peil~oakken met verschillende hoogten. Vanaf de W estg;oag en de beslaande fabriek van Lely Industries lopen de peilvakken getrapt af met peilvakkenvariërend van -1.69 m Nap tot -2.27 m NAP. In het rridden van Dijkpolder tegen de snelweg ligt het diepste p~.nt van de polder met eenapart peilvak van -3.14 m NAP.

• I

Huidige waterstructuur


5.1.2 Toekomstig watersysteem Voor het toekomstige watersysteem in het plangebied is in overleg met de gemeente en Hoogheemraadschap van Delfland een aantal uitgangspunten geformuleerd. De stroomrichting boven de A20 blijft gehandhaafd. Het plangebied watert af via een nieuw gemaal langs de Weverskade. De scheiding tussen beide stroomrichtingen komt te liggen bij de twee sloten die aan weerszijden van de A20 liggen. De sloot in het plangebied wordt afgekoppeld van de bestaande sloten en krijgt een aparte voeding van hoger gelegen peilvakken en/

(gJ WaterJBil-l,ill •

Water bestaard IQ] Waterpeil -2.40

o

Waterpeil-1.55 •

ltezem

Toekomstige waterstructuur

of de boezem. De peilvakken ter plaatse van de Weverskade worden gehandhaafd. De plaatselijke waterhuishouding blijft hierdoor intact en de bebouwing loopt zo geen gevaar op verzakking of overstroming. Het grootste gedeelte van het plangebied krijgt één peilvak van -2.40 m NAP. Dit betekent dat ter plaatste van de Westgaag een hoogteverschil van twee meter moet worden overbrugd. Hier zal dan ook een overgangszone van het boezempeil naar het peil van het plangebied worden gecreëerd. Ook ter plaatste van de huidige, bestaande fabriek, is er een afwijkend peil van-1.55 m NAP. Hetnieuwe gedeeltevan de fabriek komtwel op hetzelfde peil als de woonwijk te liggen.

CONCEPT Masterplan

I 37


De t ra nsfo rmatie van het pl angebied naar een woonw ijk heeft ook gevolgen voor de ondergrondse infrastructuur. Voor het transport van gas, water, elekt riciteit , telecomm un icati e en overige dat a worden veel kabels en leidingen gebruikt. Voor het onder alle omstandigh eden goed fu ncti oneren v an deze inf ra en het voo rkomen van overstroming v an de krui prui mten bij hoogw at e r, is een d roogleggi ng van 1.20 m gew enst. Hie rmee wordt het verschil t ussen het maaiveld en het polderpeil aangedui d. Hoew el t echni sch en pra kti sch van aard , heeft deze droogleggi ng vooral ruim t elijke consequenties e n grij pt zij die p in op de beleving en v i suele relatie met het w ater. Om deze relat ie te verg roten en het wat er meer beleefbaar t e maken, zal deze drooglegging niet int egraal over het hele pla n worden toegepast. W aar het niet noodza ke lij k is zal de d roogleggi ng m inde r zijn e n zal de re lat ie tussen het wonen en het w ater prevaleren in de on t w erpopgave.

Waterberging

5.1.3 Waterbeleving en recreatief gebruik Het w atersysteem heeft niet alleen een t echnische noodzaak. Het is ook een be langrij k onderdeel van het groene en la ndelijke woonmilieu en wordt ingezet al s ruimtelijke en interne kw aliteit. Het w ater wordt niet alleen ingezet om naar t e kijken , m aar nadru kkelijk oo k om recreatief te ge bruiken. Een deel van het wat er moet beleefb aar, benaderbaar en bevaarbaar wo rden voor kl eine bootj es, sloepje s en kano's . Voor de woningen betekent dit dat men daadwerkelij k aan het w ater kan wonen. De ult ieme w aterambit ie v an de Dijkpolder is het koppelen van het int erne w at ernetwerk aan het ext erne doorgaan de boezemnetwerk v ia een klein slui sje , w aardoor de mogelij kheid kan worden gecreĂŤerd om bijvoorbeeld v anuit de won ingen rechtstreeks de binnen stad v an Maassluis te bereiken per klei ne boot of sloep. Be langrij ke voorw aarde hi erbij is dat de breedte en de hoogt e van de bruggen in de West gaag aa ngepast worden. Een opgave w aaN oo r goede afste mm in g tu ssen de buu rg em eent en noodza kelij k i s. De hoogt e van de brug onder de snelweg i s maatgeven d voor de boot jes, die daarmee maximaal het formaat hebben van vi ssersbootjes t ot kleine sloepen . Tevens bestaat het idee om aan de Westgaag een steiger te ma ken, zodat de bewoners in het pla ngebied hie r hu n boot je kun nen aa nleggen .


CONCEPT Masterplan I 39


5.2

Groen- en waterstructuur

De groen- en waterstructuur wordt de drager ~.en de nieuwe woonwijk en bepaalt in hoge mate de sfeer, beleving en uitstraling van het groen-landelijke woonmilieu in de wijk. Groen en water gaan samen en s1aan niet op zichzelf. De groenstructuur beslaat uit twee samenhangende onderdelen. Openbaar groen en privĂŠ groen. Hoofdstuk 7 (Openbare ruimte) gaat nader in op beheer en onderhoud van onder andere water en groen in het plan.

CONCEPT Masterplan I 40

5.2.1 Openbaar groen 1. Linten De nieuwe linten vormen de belangrijkste dragers van de groenstructuur. De Weverskade heeft al volgroeide bomen die de groenbeleving van dit deel van het plangebied bepalen. De beide nieuw te ontwikkelen linten zullen worden aangeplant met verschillende bomen die het eigen karakter van elk lint versterken. Het Onderlint zal worden beplant met knotwilgen, passend bij het waterrijke milieu. Het Bovenlint wordt begeleid met grotere bomen.

2.Lanen Haaks op de linten komt een aan1al lange doorlopende lanen. Ze pakken de richting van de oude polderverkaveling op, werken als coulissen en verbinden de verschillende plandel en en omgeving met elkaar. De verschillende lanen in en om het plangebied vormen een eenheid en verankeren het plangebied sterker met de omgeving. De afzonderlijke lanen worden met verschillende boomsoorten beplant. Dit komt de eigenheid en herkenbaarheid van de lanen ten goede. Ook de zuidelijke ontsluitingsweg is aan te merken als ĂŠĂŠn van de lanen.


3. Geluidswering Belangrijk uitgangspunt is om de geluidswering in de vorm van een geluidswal onderdeel te laten zijn van de groenstructuur en om deze ook een gebruiksfunctie te geven. Nietalleen het bekijken, maar ook het beleven van het groen langs de snelweg A20 wordt hierdoor mogelijk. De g mstige ligging ten opzichte va1 de zon draagt hier ook nog aan bij. Om voor deze wering een zo groot mogelijke gebruiksruimte te creëren, wordt de zijde grenzend aan het plangebied aangelegd met een flauwe helling met een aan tal opgangen. Op de kruin van de geluidswering komen een wandelpad en een uitzichlpunt De opgangen veiWijzen naar de kenmerkende opgangen Vcln de Maasdijk, maar kennen een minder steile helling, zodat voetgangers op een comfortabele manier naar boven kumen lopen. Ook zal een aantal trappen worden aangelegd om direct naar boven te kumen gaan. De geluidswering kent een aantal groene uitiopers in de woonhoven die direct aan de voet wn de geluidswering liggen. Ook zal de geluidswering stevig ingeplant worden met bomen.

4. Reserveringszone aansluiting A20 In de reserveringszone voor de mogelijke toekomstige aansluiting met de A20 voorziet het Mas terplan ook in een parkachtige inrichting. In deze zone wordt vooral aandacht besteed aan de realisatie van een aantal spel- en speelplekken voor kinderen in de verschillende leeftijdscategorieën.

5. Ecologische zone en ecologische oevers Parallel aan de Westgaag en in de milieucontour van he t bedrijventerrein Transport Centrum Westland, op het noordelijk uiteinde van Dijkpolder, ligt de ecologische zone. De zone wordt ingericht als plas-dras gebi ed. Door delen hoger en delen lager aan te leggen ontstaan verschillende gradiënten Vcln nat en droog die interessantvoor flora en fauna zijn. Direct aan de Westgaag kan een aanlegplaats voor kleine bootjes w orden aangelegd. De ecologische zone loopt echter door aan de zuidzijde van deze aanlegplaats. De ecologische zone wordt tevens ingezetals woonkwaliteitvoor de meest noordelijke bouwveld en. Door he t toepassen Vcln veel water in de woonwijk bestaa t ook de mogelijkheid om een grote hoeveelheid strekkende meter natuurvriendelijke oever aan te leggen, zowel in openbaar gebied als in privaat gebied

CONCEPT Masterplan 141


5.2.2 Privaat groen Niet alleen het ruim opgezette openbaar groen, maar ook het groen in de tuinen van de woningen draagt bij aan de groenbeleving Waar het openbaar groen ook in de toekomst (door de gemeente) onderhouden gaat worden en de kwaliteit hiermee gewaarborgd is, lijkt het voor het private groen noodzakelijk een aantal zaken vooraf te regelen Bij het opstellen van de verschillende inrichtingsplannen worden kavelpaspoorten afgegeven waarin uitspraken kunnen worden gedaan over bijvoorbeeld de erfafscheidingen, de overgangen tussen land en water en de plaatsing van de woning op de kavel. Bij het ontwikkelen van de verschillende bouwvelden worden ook bomen en overige (onder-)beplanting op privaat terrein geplant Er wordt ingezet op een positieve benadering om de bewoners op een vanzelfsprekende manier te stimuleren hun tuinen groen in te richten.

Rondom de eilanden is een overgangszone opgenomen van ca. 3 meter. Deze zone is onderdeel van de tuinen en kan op verschillende manieren worden ingericht bijvoorbeeld als dikke rietkragen Het gazon kan doorlopen tot de waterrand (beschoeiing) Tevens is deze zone geschikt voor het ma ken van steigers en aanlegplaatsen, waarbij voorkomen moet worden dat de kwaliteit van de oeverzone als geheel uit het oog wordt verloren.

Linde

Riet


5.2.3 Beplanting

.

Om de uiteenlopende karakteristieken van de woonmilieus te benadrukken, worden verschillende boomen plantensoorten toegepast. Voor Dijkpolder wordt een speciaal beplantingspalet samengesteld, waarbij de bomen en beplanting een typische relatie hebben met de polder en de beeldtaal van de polder versterken. In het deel rondom het Onderlint zal worden

.,. "" f •

• o

/

~

-=-~

~ \

'

o

.,1

eo

,

i . <P

0

dlfP

0

/OoG

00

~·""' ~~ 9~ • ·)j •~ ••

lP

.I<! ..

Q

• .$\

O

~

~·.

• •

g Jt

/ -:•. · ·~·'!"':'~ [ ... ; ":. '\. . ·: lt. ,• • ' ~ .-: .,.. iB.:.· ~.~~ f 'tf .,.

.a bO AP • ..,. 10 ; I .. o Vo • <9 •: :

1: J •·-

it.\1~ _......

t

::

= = •

G:

.r...;.

:

········=! !: :.:::: ·!td'"..:Jf~~~·~~~~~~..~-.~-.~~· ~ ..... -·8 .. ,, #~

~ g . t .: •. 0

o

.".,... .

..

lf '

:

•\ •••.:.. • .. ~~ - ~ •§ 0 .• ,...·~ ~ #., ~ •··.•.' :•...,;

~'- ,Jf. ·~ ---~~o•,!:r~·, -tt! :1 :a!· t·

,., • .··,.,. -.,.

I

-

ö".

..

~ -" •• : • • I' ... . • • •A ·I• • - - ~ "'C~ , •: 1 f , .., • ·~ t • ~ •• .. P . ~ o• ._ · ~·•rd • ~· t l! • t .1 • o o;~ t1 • ...f! . · ·' . .... / ". .... . . ,. ·r~·- = ·· ~ ~ e • ••!J'J :: o • •••• \ :• • • ~ C -::::;: ..:.:~ • • ,,........~oOI\~ ~ .~ - :· . 0···"': • .. . . . . · - · •• : •• • 00 . ~ - .. ... . . . -~ .,.~ ~ • I

ingezet op bomen en beplanting die passen bij een dergelijk waterrijk milieu, bijvoorbeeld door middel van wilgen, treurwilgen en berken. In het deel rondom het

0

0

. .. '

oe•.

Jl ' 0'

.[ ,

.

',

~ · ·~• • •'

8 • •• .._

'B • • •· d •• ,a ....... .... ::.~

Bovenlint wordt meer laanbeplanting toegepast, zoals essen of populieren.

I ·:I.;. ., • . · : "• •

or• §

! ••• l$fl ~ - •

1':~ .: .;-·.·· , . . •l . : ·. .· i• . ! •• • , ,.... ... ·.,:·JT · ·'· ·.. • : .

' -~ ..........,"." • .. •• .•• • . _, • •• •• • , •I ~, u ·r

~;_"'"A~.- 8B ! "<~~&

• .....\ .J""·\. · •ff• · · J..

'

re-' .,

' / • • ~.~.

Bestaand

I

Openbaar

-"

•-

•J

,

l I~ . ... .. .1. 1!._". . . .1!1.. .. ......

• · •...• j t,J, .:J··· ..,.... .•' ...-··· . -cfJ t• .. •

• • ·.-- • .. ..

-

Waterplanten

·o.. :

eSoQ>• Ï

- ,.• • .

..

• •'•

.

.'"'

r""•

..

tJ }

Beplantingsstructuur

Privé

Esdoorn

~

lep CONCEPT Masterplan

I 43


6.1

Ontsluiting Dijkpol der

De Dijkpolder wordt op twee punten stevig aangesloten op het bestaande wegennetvan Maassluis. Deze aansluitingen met de toeleidende wegen worden ingericht als 50krn'h gebied. De oostelijke toegang sluitaan op de het beslaande kruispunt Uiverlaan en de Westlandseweg. Het bestaande kruispunt wordt hiervoor aangepast Via een slanke brug over de Weverskade wordt de Dijkpolder bereikt Deze oostelijke ontsluiting wordt zowel gebruikt voor de ontsluiting van Lely Industries als de woonwijk. De ontsluiting wordt ingericht als 50 krn'h weg totaan de afslag van Lely Industries, daarna begint een 30 km/h regime voor de woonwijk. Uitgangspunt is dat de brug over de Weverskade zich zo minimaal mogelijk manifesteert Mede daarom zal het fietsverkeer niet gecombineerd worden met deze ontsluiting. De westelijke aansluiting taktaan op de beslaande rotonde van de Doctor Jan Schoutenlaan en verbindt hiermee de Maasdijk met het Onderlint Ook hier wordt het fietsverkeer los gekoppeld en krijgt de brug ~.anaf de Weverskade gezien op een natuurlijk wijze ingepast. Bij de westelijke ontsluiting loopt het 5Qikm h gebied totaan de aansluiting met het Onderlint Bij de uitwerking van de kruispunten zal op basis van verkeerskundig onderzoek de kruispuntvorm bepaald worden, waarbij doorstroming en verkeersveiligheid en comfort belangrijke criteria zijn.

Reservering aansluiting A20 In het masterplan is een ruimtelijke reservering opgenomen voor een derde aansluiting met A20.


6.2

Interne verkeersstructuur

Voor de interne verkeersrecirculatie is gekozen voor een structuur in de vorm van de drie linten. Dit heeft een aantal voordelen ten opzichte van een sterk hiërarchische verkeersstructuur. Het verspreidt de autodruk in het plan waardoor op de linten de intensiteit van voertuigbewegingen laag zal zijn. Door de lage intensiteiten is het mogelijk het gehele plangebied (met uitzondering van de twee aansluitingen) in te richten als 30 km-zone. Dat betekent dat de profielen niet onnodig ruim gedimensioneerd hoeven te worden. Tevens maakt de diffuse structuur het plan beter faseerbaar (meerder mogelijkheden en in kleinere porties). Het laatste past goed bij de wens van organische ontwikkeling. De drie linten verdelen vervolgens het autoverkeer over de verschillende bebouwingsvelden

Bovenlint

Onderlint

2"Weverskade •

Aansluitingen •

Ontsluiting Lely

Interne autostructuur ~

CONCEPT Masterplan

I 47


6.3

6.4

Parkeren bewoners

Uitgangspuntvoor bewoners is parkeren zoveel als mogelijk op eigen terrein. Afhankelijk van hetwoningtype is dit direct naast of voor de woning of in een parkeerstraat Het eigen terrein biedt in principe parkeerruimte voor twee auto's. In incidentele gevallen zal het parkeren op straat kunnen plaatsvinden wanneer bijvoorbeeld een hogere dichtheid wordt gerealiseerd. Voor het parkeren gelden de gemeentelijke parkeernormen uit de Beleidsregels parkeren. Bij het parkeren op eigen terrein wordt gestreefd naar het combineren van opritten. Voor woningtypen waarbij geparkeerd wordt in een parkeerstraat, zijn de parkeerplaatsen aan de achterzijde van de woningen gelegen.

~ _r

"

'4

._,__,_

"'

"@

t

Parkeren bezoekers

Bezoekers parkeren in de openbare ruimte met een norm van minimaal 0.3 parkeerplaats per woning. De parkeerplaatsen worden uitgevoerd in halfverharding en gefundeerd gras zodat ze zo min mogelijk het groene beeld aan1asten.

_J D D D 0 D

-ĂŞ

1

h

~ ~

r

J"' I=

--

r '-

L

h 1.: h l1i'

I='

'-"

D

Openbare weg ( bCAien lint)

D Parkeerstraat

Parkeren op eigen terrein via openbare weg CONCEPT Masterplan) 48

D

Bezoekersparkeren

D

Trottoir

Parkeren op eigen terrein via palkeerstraat

Voorbeeld en half verharding

Open bare weg (ba<enlint) Parkeerstlaat Bezoekersparkeren Fietspad Trottoir


6.5

Fietsstructuur

Waar bij de auto-ontsluiting is gekozen voor een grofmazige structuur wordtvoor de fietsstructuur ingezet op een fijnmazige interne structuur. De fietsstructuur volgt in hoofdzaak de drie linten. Om de structuur fijnmazig te maken wordt het netwerk kortgesloten met fietspaden, die haaks op de linten slaan. Door deze fijnmazige structuur is het gemakkelijker om door het gebied met de fiets te bewegen dan met de auto. Dit stimuleert het gebruik van de fiets. Ook wordt de fietsstructuur stevig gekoppeld aan de bestaande fietspaden in de omgeving. Zo wordt de 2e Weverskade en het Bovenlint doorgetrokken naar de Westgaag. Zo is op een gemakkelijke manier het landschappelijke gebied van Midden Delfland bereikbaar. De bestaande opgangen vanaf de Maasdijk worden benut om de 2e Weverskade te bereiken. Door het benutten van de 2e Weverskade als doorgaande verbinding wordt de beslaande Weverskade ontlast.

Nieuw vrijliggend

Nieuw gemengd

Bestaand

Fietsstructuur

CONCEPT Masterplan 149


7.1

Uitgangspunten en kwaliteiten van de openbare ruimte

Een hoogwaardige en groene inrichting van de openbare ruimte draagt bij aan de exclusiviteit van de woonwijk. De groene uitstra ling wordt berei kt door het toepassen van zo min mogelijk vormen van verharding. De profiele n van de verschillende t ypen worden dusdanig ingeric ht dat het groen domineert. Door het parkeren zoveel mogelijk te situeren op eigen terrei n en in parkeerstraten komen er zo min mogelijk auto's in het straatbeeld.

7.2

Profielen

Fietspaden Op een aantal plaatsen worden v rijliggende f ietspaden aangelegd. Deze zorgen voor een f ijnmazige fietsstructuu r in de w ij k. De fietspaden hebben een breedte van 4 meter, zodat de rijbaan van gemengde wegen naadloos overgaat in de f ietspaden. De fietspaden worden uitgevoerd in asfalt en krijgen een afw ijkende kleur ten opzichte van de weg . Door de breedte van de paden is het voor hulpdiensten mogelij k de f ietspaden te gebruiken in gev al van nood.


A. Pa rkee rstrate n B. Fietspaden

C. Boven I int D. Onderlint

E. 2e Weverskade F Lanen

G. Eilanden H. Hoven

I. Ontslui tingswegen

J. Gel uidswering

Profielen

Parkeerstraten Een belangrijk instrum ent voor het autovrij/autolu w m ake n v an de woonwijk is het aanleggen van zogenaamde parkeerstrat en. Deze straten wo rden vooral toegepast in de deelgebieden m et een hogere bebou w ingsdicht heid. De auto's betrede n vi a een small e entree van 3 meter de pa rkeerstraat die di rect ac ht er de won ingen ligt . Deze parkeerstraat heeft een total e breedt e van

6 meter die op verschillende manie ren zal w orden ingericht.

CO NCE PT M asterplan

I 53


Bovenlint Het Bovenlint heeft een ruim profiel. De rijbaan is 6 meter breed en biedt daarmee voldoende ruimte voor zowel auto's als fietsers. De rijbaan wordt opgesloten met molsgoten. Aan weerszijden van de weg liggen twee groenstroken van elk 6 meter breed. In deze groenstroken is ruimte gereserveerd voor bomen, bezoekersparkeerplaatsen en voetpaden. De voetpaden zijn (maximaal) 1,5 meter breed. De groenstroken worden eventueel onderbroken door gebundelde opritten naar de woningen.

Onderlint Het Onderlint heeft het voorkomen van een ontginningslint dat zo kenmerkend is voor de polder. De rijbaan heeft eenzelfde breedte als in het profiel van het Bovenlint, namelijk 6 meter. Aan weerszijden liggen twee watergangen die worden onderbroken door de bruggen naar de verschillende eilanden. Aan de zuidzijde ligt een lager gelegen voetpad van 1,5 meter breed. Deze wordt afgeschermd van de rijbaan door een rij knotwilgen.

2e Weverskade De 2e Weverskade heeft een geringe verkeersbelasting. Het profiel is (mits verkeersveilig) opgebouwd uit een rijbaan van 4 meter met aan weerszijden grasstroken van ĂŠĂŠn meter breed. Deze stroken hebben niet alleen een esthetische functie, ze kunnen ook worden gebruikt om tegemoetkomende (vracht-) auto's te laten passeren. Een deel van de 2e Weverskade is ingericht als fietspad.

CONCEPT Masterplan

I 54


Eilanden De Eilanden w orden ontsloten v ia het Onderlint. Via brugge n van maximaal 4 meter breed worden de verschillende eila nden berei kt. De rij baan van asfalt met een breedt e van 4 m eter w ordt hie r doorgezet. Aan w eerszijden van de w eg liggen grasstroken van 1 meter. Afhankelijk van de invulling van de verschillende eilanden zal er ruimte worden gereserveerd v oor verbredingen van de w eg voor bijvoorbeeld ee n Cul-de-Sac of een klein grasveldje dat ook dient als speelplaats.

lanen De Lanen staan haaks op het Bovenlint en hebben ee n autoluw karakter. Net zoals de Hoven zullen ook de Lanen verschil lend van kara kter worden ingericht. De breedte van circa 20 m eter maakt het mogelijk v erschillende invu llingen te gev en aan de indiv iduele Lanen. Den k hierbij bijvoorbeeld aan een weg (ĂŠĂŠ nrichting) aan beide zijden met la ngsparkeren en een groene strook in het midden. Maar ook een w eg met langs parke ren in het midden en de groenstroken direct aan de erfgrenzen .

CO NCE PT M asterplan

I 55


Hoven De Hoven zijn om en nabij de 30 meter breed en worden op verschillende manieren ingericht. De specifieke invulling van ieder individueel hof zal in nauwe relatie tot de aanwezige woningtypologie gebeuren. Langs de woningen ligt een extra breed trottoir van ten minste 3,5 meter breed dat door de overmaat ook toegankelijk is voor bijvoorbeeld hulpdiensten en verhuisbedrijven. Ook is het hof toegankelijk per auto voor het laden lossen van goederen en bijvoorbeeld het afzetten van bezoekers.

Ontsluitingsweg West Ook de westelijke ontsluitingsweg wordt als 50 km/h weg ingericht met een totale breedte van 6,70 meter zonder groene middenberm. In het midden ligt een onderbroken asmarkering. Ook deze ontsluitingsweg wordt begeleid door bomen en onderbegroeiing.

Ontsluitingsweg Oost De ontsluitingsweg aan de oostzijde van het plangebied wordt ingericht als 50 km/h weg met een groene middenstrook. De rijbanen zijn 2, 70 meter breed met aan weerszijden redresseerstroken. De rijbaan wordt begeleid door berde groenstrook met een bomenrij aan weerszijden, solitaire bomen en onderbegroeiing. Tussen het Onderlint en het Bovenlint ligt aan de noordzijde een fietspad dat toegang biedt tot het complex van Lely Industries.

CONCEPT Masterplan

I 56


Geluidswering De geluidswering bestaat uit een aarden wal die aan de snelwegzijde een steile helling heeft en aan de (zon)zijde van de woonwijk een flauwe helling. De wal wordt ingericht als verblijfsgebied en er zijn diverse wandelpaden die naar de kruin van de wal leiden.

CO NCE PT M asterplan

I 57


7.3

Verblijven en spelen

I

I

'----

Het doel is om een woonwijk te ontwikkelen voor jong en oud. Waar bewoners van verschillende leeftijden en met diverse levensstijlen een plek krijgen in de wijk. Voor kinderen is er in het plan voldoende ruimte gereserveerd in de vorm van formele en informele speelplekken. De formele speelplekken liggen verspreid over het plan in het groen-blauwe raamwerk. Op een aantal plaatsen worden de speel-

? O

plekken voor de verschillende leeftijdscategorieën

geclusterd, bijvoorbeeld bij de geluidswering en de

0

maken. Naast de formeel aangewezen speelplekken zijn er ook ruimschoots informele speelplekken in de vorm van grasveldjes en autovrijel-luwe straatjes

Oo

0

0

0

0

aanwezig, De kinderen maken op hun eigen manier

• 0

0

0

ecologische zone. Hier kan Dijkpolder ook gebruik van

• 0

00

0

oO

0

0

• 0

0

• •

gebruik van deze speelplekken. De allerkleinsten van 0 tot 6 jaar spelen in de voor- of achtertuin en soms

00

I

0

0

0 ·~rfJ

-•

' .!

/:]

op straat; in ieder geval op een plek waar de ouders ze goed in de gaten kunnen houden. Het speelgebied van de kinderen tussen 6 en 12 jaar is al wat groter. Ze gebruiken bijvoorbeeld een hof of een eiland als speel plek. De ouders weten dat ze dan voor hun huis of direct om de hoek spelen. De jongeren tussen

12 en 18 jaar bewegen zich meer door de wijk en zijn op zoek naar plekken aan de rand van de wijk. Bij het kruispunt met de Uiverlaan ligt momenteel al een voorziening voor oudere kinderen. Ook aan de volwassenen wordt gedacht. Want als de ouders er graag zijn, komen de kinderen vanzelf mee. Elders in het plangebied zijn ontmoetingsplekken voor ouderen, bijvoorbeeld bij het hotel of de jachthaven. CONCEPT Masterplan

I 58

0

0-6j r

0

6-1 2 jr

0

12- 18 jr

0

18+

Indicatie van de verd eling ove r het plangebied van verschillende gebruikers (op basis van leeftijd)


CONCEPT Masterplan I 59


7.4

Beheer en onderhoud

-.

Met de ontwikkeling van de Dijkpolder wordt de openbare ruimte v an Maassluis uitgebreid.

----.---,

De gemeente heeft als een v an haar kernta-

...

----'

\ ''

ken het beheren v an deze ruimte. De toekomstige openbare ruimte in de Dijkpolder zal dan

\

' ,_,·, ''

'' '

I

' !'

I' ''

'' '' !'

I

ook na realisatie (gefaseerd) worden overgedragen aan de gemeente, waarna de gemeen-

I

''

'' ' ''

'''

:

''

' '' '' '' I

:~

... -.,. ...

I

te het beheer en onderhoud zal uitvoeren. De primaire waterhuishouding is een v erant-

I

-------"'!__ _

woordelijkheid van het Hoogheemraadschap

-....... ,

--' 1

'

Delfland. Zaken die v an belang zijn voor deze primaire waterhuishouding zullen door het Hoogheemraadschap worden onderhouden en beheerd. Het beheer en onderhoud wordt uit de reguliere geldstromen v an de gemeente

f$

en het Hoogheemraadschap betaald.

• Daar w aar er geen sprake is v an openbare ruimte, maar een ruimte uitsluitend benut wordt door aanwonenden, zal het beheer en onderhoud bij betreffende aanwonenden worden onder gebracht. Deze gebieden moeten duidelijk als zodanig herkenbaar zijn, hetgeen onderhoud van deze mandelige gebieden door bewoners stimuleert en risico's aan gemeente zijde beperkt. Hierbij kan gedacht w orden aan achterpaden, parkeerstraten, smalle watergangen achter kav els.

Speelplek - - - Informe le speelzone

Speelplekken


Samengevat zijn de volgende principes uitgangspunt: 1. Alle openbare straten inclusief openbaar parkeren: gemeente. Parkeerstraten: bewoners. Als principe geldt bovendien dat 'niet-openbaar gebied' ook daadwerkelijk zo ervaren moet worden. Dit stimuleert onderhoud door bewoners van mandelige gebieden en voorkomt risico's voor de gemeente. 2. Openbaar groen: gemeente. 3. Primaire watergangen: Hoogheemraadschap.

4.

Secundaire watergangen: gemeente. Uitgegeven watergangen: door bewoners. Oplevering openbare ruimte: gefaseerd en per afgerond deelgebied.

Het totale te ontwikkelen gebied is circa 75 hectare. Hiervan zal ongeveer de helft beslaan uit openbare ruimte. Deze openbare ruimte bestaat uit een aantal grote elementen zoals de geluidswal, de ecologische zone, de hoofdinfrastructuur en de hoofdwaterstructuur. Daarnaast bevinden zich in de woonvelden woonstraten, parkeren en groen. Ongeveer 25% van het tolale plangebied betreft groen, circa 10% water. Afhankelijk van de definitieve indeling kunnen deze percentages nog enigszins wijzigen.

-,-IICEF'T MLterpl.~n 16


, 8.1

Differentiatie woningen

-路路

Het is belangrijk dat Dijkpolder een nieuw woonmilieu toevoegt aan Maassluis en daarmee nieuwe (draagkrachtigel bewoners voor Maassluis aantrekt Om dit te bereiken is het noodzakelijk om het geschetste beeld ~.en het woonmilieu daadwerkelijk te realiseren. Bij het bepalen van de hoofddoelstelling voor Dijkpolder en de gemiddelde woningdichtheid is rekening gehouden met de visie van zowel de stadsregio als de gemeente Maassluis in respectievelijk de Verstedelijkingsvisie en het programma Wonen, Werken, Welzijn. Hierin worden al uitspraken gedaan ten aanzien van hetwoonmilieu, woningtypologie毛n en aantallen. Hier zijn de huidige marktinzichten, rekening houdend met de opgaven uit hoofdstuk 1, aan toegevoegd. Voor Dijkpolder wordt uitgegaan van een relatief laag gemiddelde woningdichtheid van 20 tot 25 woningen per hectare bruto plangebied Bij een plangebied van circa 75 hectare komt dit neer op 1.500 tot 1.875 woningen. Het exacte aantal zal afhangen van de plan- en marktontwikkelingen. Er wordt gestreefd naar het toevoegen van circa 1. 750 woningen. Bij een organische ontwikkeling over een lange periode is een bouwprogramma uitgedrukt in percentages per definitie ondergeschiktaan het beoogde woonmilieu. Onderstaande percentages geven wel het vertrekpunt voor de succesvolle realisatie van een suburbaan-exclusief cq. groen en landelijk woonmilieu en het borgen van het kwaliteitsbeeld (waaronder de beoogde dichtheid!. Hiermee is er sprake van een onderscheidendwoonmilieu ten opzichte ~.en overige ontwikkelingen binnen de gemeente. Het programma is afgestemd met ontwikkelingen in Maassluis, zodat het past binnen de doelstelling van hetaandeel sociale huur en koop gemeentebreed als geformuleerd in het coalitieakkoord 2010-2014. Binnen de kaders van hetwoonmilieu en daarmee samenhangend de programmatabel is bijstelling in de tijd c.q. per fase mogelijk op basis van markt- en maatschappelijke ontwikkelingen, conform de wensen van de ri si cadragende partij.

In di catiel wordt het volgende programma voorzien:

Voorbeeldverkaveling Er wordt een grotere vraag naar huurwoningen boven de sociale huurgrenzen verwacht Dit segmentvan middeldure huur kan tevens worden voorzien in Dijkpolder. Di fferentiatie van woningtypologie毛n is het uitgangspunt, een gemiddelde differentiatie over alle deelgebieden uitdrukkelijk niet Op specifieke plaatsen in de wijk zal het goedkopere programma worden gerealiseerd, hier zal de dichtheid hoger zijn. Constructies met Maatschappelijk Gebonden Eigendom behoren tot de mogelijkheden. Binnen de Dijkpolder zullen verschillende vormen van (collectief} particulier opdrachtgeverschap worden aangeboden voor de realisatie van woningen. CONCEPT Masterplan I 65


Referentiebeelden


Referent 1eb ee Iden


,

.--~

I \

-----

~-

\ I

....

,

I

,' ",\ '\ ,, __.__ ,,,' I

....

Zoekgeb ieden vo orzieningen

hoofdstuk 9

CONCEPT Masterplan

I 68

De beoogde doelgroep, de toekomstige bewoners van Dijkpol-

Enige rijafst and wordt voor publieke voorzie ninge n als no rm aal

der, hebben wensen ten aanzien van voorz ieningen in Dijkpol-

ervaren . Om de beoogde doelgroep naar Dijkpolder t e t rekke n

der en de omgeving. Het voorzieningenniveau in Maassluis

wordt het noodzakelijk geacht om een basisschool en beperkte,

is goed met onder andere het theater, de t wee treinstat ions, het winkelcentrum Koningshoek en de binnenstad, biblio-

w ijkgericht e commerciĂŤle voorzieningen in de w ijk te hebben . Binnen Dijkpolder w ordt ondersch eid gemaakt in een drietal

theek, sportscholen en sportverenigingen et cet era. De nieu w e

verschillende voorzieningen: wonen-w erken in de w ijk, zakelij k

bewoners van Dijkpolder zullen gebruik maken van deze

voorzieningencluster en een gemengd maatschappel ijk voorzie-

voorzieningen en bijdragen aan het in stand houden hiervan .

ningencluster.


9.1

Wonen-werken in de wijk

9.3

Gemengd maatschappelijken voorzieningencluster voor Dijkpolder

Vanuit de wensen van de doelgroep, maar ook vanuit het oogpunt van een duu rzame samenleving, is het wenselijk om mogelijkheden te creëren waardoor wonen en w erken bin-

Voor de ontwikkeling van de Dij kpolde r zijn de Binnenstad, Ko-

nen de woning gecombineerd worden. Dit kan in de vorm van bijvoorbeeld een klei n kantoor

ningshoek en Steendij kpolde r belangrij ke voo rzieningen . Voor

voor een zzp-er, een yogaruimte, een dienstverlenend kantoor, belastingconsulent, et cetera. Binnen het plan is dit mogelijk, mits de verkeersaantrekkende werking zeer bepe rkt is. Daarnaast zijn er mogelijkheden om een woning volledig te veNangen voor een w erkfunctie

de Dij kpolder zelf geldt dat voo r het succesvol ontwikkelen van het onderscheidende woonmilieu beperkte commercië le en ove rige voorzieningen een plus is die zeker door de nieu w e

zoals zakelijke diensterlening, waarbij gedacht kan worden aan een notaris kant oor of een

bewoners op w aarde zal w o rden geschat en een pijler is voor

adviesbureau. Ook hier geldt de regel van kleinschaligheid en verkeersaant rekkende w erking

een succesvolle ontw ikkeling. Hiermee wordt ook een belang-

in relatie tot parkeren.

rij ke doelstelling v an het pla n ge realiseerd: het creë ren v an een ontmoeti ngsple k waa r bew oners hun omgev ing ook echt gaan belev en , w aarmee het beperkt commercieel programma

9.2

Zakelijk voorzieningencluster voor Dijkpolder en omgeving

een sterke sociale functie heeft. Mensen on tm oeten el kaa r, communice ren en beschouwen en verbet e ren de w ij k. Soci-

Direct naast Dijkpolder komt de nieuwbouw van Lely Industries. Met de concentratie van

ale cohesie wordt dan ook berei kt op de kleinste korrelm aat

al haar activiteiten op deze locatie in Maassluis, ontstaan er kansen voorhuisvest ings-en horecavoorzieningen voor personeel en bezoekers. Een hotel en een rest aurant v ragen om

Voor het gemeentelijk uit t e voeren onde rzoek is de inzet ee n beperkt w ij kgericht commercieel programma in de Dijkpolder

plaatselijke, zo niet regionale 'voeding'. Gezien de herkomst van de bezoekers is gezocht

die hoo rt bij de un ieke pro posit ie in de ma rkt

naar een locatie in de nabijheid van de werklocatie, op korte afstand van de aan vo errou te en met voldoende parkeerplaatsen. Uit een kort onderzoek is gebleken dat e r ruimte is voor

gezocht naar een locatie die zo centraal mogelijk in de wijk ligt ,

een hotelfunctie met een omvang van 80 hotelkamers in de categorie* ** I * *** specifiek voor de zakelijke dienstverlening. Bij het hotel en het restaurant kunnen ondersteu nende

Voor dit meer maat schappelijk- en voorzieni ngencluster, is geen (extra) v erkeersbew egingen in de w ijk v eroorzaa kt en w aar (gezien de beperkte extra verkeersaant rekking ) het parkeren eenvou dig geregeld kan w o rden. Een mogelij ke locat ie zijn

functies als printfaciliteiten, vergaderkamers et cetera gerealiseerd worden, die ook door de bewoners van Dijkpolder kunnen worden gebruikt. Potentiële functies zij n:

de huidige kantoren van Lely Industries , die op termij n leeg ko-

• •

3 tot 4 sterren hotel Kwalitatief hoogwaardig, klein restaurant

van deze voorzieningen is afhankelijk van de ontw ikkel ingssnelheid van de gehele locatie en zal niet als ee rste worden

• •

Vergadertaciliteiten Baliefunctie Dijkpolder I verkoopkantoor

gerealiseerd. Een bijkomend voordeel is dat in de bestaande

men , direct naast de 2e ont sluiting van Dijkpolder. De reali satie

kantoo rpanden een nieu we funct ie kan w orden gereali seerd , bijvoorbeeld zorgw oningen. CO NCE PT M asterplan

I 69


Potentiële functies: •

Zorgwoningen met ondersteunende functies (huiskamer, etc.). huisartsenpraktijk I

• •

specialistische praktijk, tandarts, apotheek. Basisschool, peuterspeelzaal, kinderdagverblijf, naschoolse

• •

opvang, sportzaal. Beperkte, wijkgerichte commerciële v oorzieningen. W oon-werk units.

In een nieuw te ontwikkelen woonwijk is een basisschool een noodzakelijke, kwalitatiev e impuls voor de directe woon- en leefomgev ing v an de nieuwe bewoners. Voor Maassluis geldt dat de stichtingsnorm voor een nieuwe school 312 leerlingen bedraagt. Op basis van het woningprogramma in de Dijkpolder zijn diverse berekeningen voor leerlingenprognoses gemaakt, waaruit blijkt dat er langjarig een substantieel aantalleerlingen is. Het voornemen is dan ook in de Dijkpolder een basisschool te ontwikkelen. Nadere studies, in samenwerking met de gemeente, moeten uitwijzen op w elke wijze en w elke termijn dit gedaan kan worden .. Bij deze studie wordt tev ens de op dat moment actuele leerlingenprognose en het aanbod v an bestaande lokalen in de gemeente betrokken. Tegelijkertijd wordt voorzien dat er aan de school div erse andere v oorzieningen gekoppeld worden, zoals v oor- en naschoolse opvang. De vestiging v an een school in de Dijkpolder heeft tev ens als v oordeel dat het ov ersteken v an drukke wegen niet meer hoeft en daarmee verkeersveiliger is.

CONCEPT Masterplan

I 70


9.4

Reservelocatie Lely Industries

Voor het gebied tussen de toeko mstige nieuwbouw van Lely industries, de v olkstuinen, de W everskade en de nieuwe gebiedsoo tsluitin gsweg zijn de o mstand ghed en anders &In voor de r est van Dijkpolder. In de eerstkomen de jaren bevindt d t gehele gebied zich nog in de transitie fase en is Lely In dustries bezig me t de ontwikkeling van de v ervolgfasen van haar M asterplan. Een groo t deel van d e terreinen is &In ook n og in gebruik als werklocatie. De keuze voor een on twikkelingsscenario op termijn is afhankelijk van de ontwikkeling en groei van Lely Industries, die mogelijk verder w il en kan uitbreid en in di t gebied. Ongeacht welke invulling wordt gekoze n, dien tdeze in ieder geval te v oldoen aan de v olgend e kwaliteitseise n: • •

goede lan gzaam-verkeerverbindin ge n met d e omgeving goede aanslu iting op het g em otoriseerd verkeersnetwerk met voldoende capaciteit

een goede stedebouwku nd ge aan slu iting op de randen van de Weverskad e en de woonwijk Dijkpolder, bijvoorbeeld door kleinschalige bebouwing in he t groen.

Op dit momen t is een keuze voor één van beide scenario's niet noodzakelijk. B esluitvorm in g over de invu lling van deze locatie zal separaat aan de gemeente worden voorgelegd.

.

.

- - -


,

,


10.1

Unieke signatuur

De opgave bij de ontwikkeling van Dijkpolder is het realisere n van een onderscheidend woonmilieu. Hiertoe wo rdt een sterke stedebouwkundige en landschappelijke structuu r ontwikkeld waarbinnen een groen en waterrij k, dorps en rustig stede-

zal een bandbreedte gedefinieerd worde n. Variat ie, afw isseling , eenheid en verscheidenheid zijn hierin sleutelbegrippen. Het totaal vormt een eenheid, terwijl er binnen het t otaal genoeg ruimte is voor

lijk woonmilieu tot stand kan komen. De architectuur van

afwisseling. Deze variatie kan een relati e hebben

de individuele gebouwen zal in hoge mate bijdragen aan de uitstraling van het gehele plan . De gebouwen maken het plan,

met de verschillende aan wezige kwaliteiten in het plan gebied.

de architectuur maakt het t ot één geheel. De woninge n in de

Gegroeide steden en architectuur die zich in de loo p

Dijkpolder zullen een duidelij ke signatuu r meekrijgen . Ze zijn

der tijd op een natuu rlijke w ijze heeft ontw ikkeld

hierdoor herkenbaar en stralen kwaliteit uit. De inspiratie v oor de architectuur zal worden gehaald uit de directe omgeving en

worde n vaak als aantrekkelijk ervaren. Ontstaan versus ontwerpen. De variatie die we zo aantrek-

de lokale bouwstijlen. Eerder om te inspire ren en t e stimuleren

kelijk v inden in dergelijke gebieden die ruim voor

dan door te instrueren zal een nieu we bouwstijl worden gefor-

het bestaan van beeldkw aliteitplan, supervisor en

muleerd. De Maassluise School. Met het definiëren van deze Maassluise School worden richt-

w elstandscommissie zijn ontstaan, is echter ook t e vangen in voor schriften en regels. Variatie is een

lijnen opgesteld met als doel de integrale kwaliteit van het te ontwikkelen gebied te waarborgen. Deze ri ch tlijnen hebben

component die gedreven doo r t ijdgeest, bouwtechnische mogelij kh eden , stijl , programma en econom i-

zowel betrekking op de architectuur van de gebouwen als op

sche wetten, vorm heeft gegeven aan de indiv idu-

de erfinrichting. Met deze rich tlijn en wordt niet alleen de kw a-

ele korrel van gebouw en.

liteit van individuele gebouwen en erven gewaarborgd, maar

hoofdstuk 10

CONCEPT Masterplan

I 74

wordt vooral ook de eenheid binnen het plan zeker gesteld.

Belev ing v an de stedelijke ru imte wordt bepaald

De richtlijnen fungeren als leidraad voor de ont werpers die in

door de gebouwen die de wanden van deze ru imte

het plangebied de verschillende projecten zullen uitwerken. De

vormen . Deze gebouwen vormen een verzam e-

ontwikkeling van Dijkpolder is een langdurig proces. Het is niet

ling waari n, zoals kenmerkend voor alle verzam e-

alleen zaak de kwaliteit bij de totstandkom ing van het pla n te

linge n, ieder object naast zijn unie ke ken merken

verzekeren, maar deze kwaliteit ook in de t oekomst te kunnen garanderen.

tevens gemeenschappelijke eigen schappen heeft. De unieke kenmerken zijn ondergeschikt aan de

Het is echter niet de bedoeli ng één architectonisch sausje ov er

gemeenschappelijke, w aardoor de verzam eling ook

het hele plan te gieten. Herken baarheid betekent immers niet

in de loop der t ijd als eenheid voortbestaat en st erk

hetzelfde als eenvormigheid. Binnen de Maassluise School

genoeg blijft om groei en vera ndering in geb ru ik op


te nemen. Raymond Unwin beschrijft het belang van veel verschillende gebouwen die onderdeel uitmaken van een stedelijk

ritmie k, plastiek, oriëntatie, materiali satie, detaillering, kleu r en materiaalgebruik, maar bov enal ook kara kt er en sfeer. Het schaalniveau v an de openbare ruimte wordt besproken in toepa ssin-

ensemble in Urban Planning in Practice onder het motto: 'Of

gen van verhardi ng, erf scheidinge n en mogelijke oploss ingen voor bezoekers parkeren.

houses, and how the variety of each should be dominated by the harmony of the whole'.

10.2

Procesbeschriiving

Het is bij uitstek de taak van de supervisor en zijn supervisieHet omsch rijven van de Maassluise School is ook een zoe ktocht naar re gionale cu ltuurhistorische

team om het spel van de balans tussen eenheid en variatie, tussen regel en uitzondering, in een zoektocht naar rijke of

bebou w ings kenmerken. Deze algemene karakteristieken worden vertaald naar specif ieke

zelfs uitbundige harmonie, in goede banen te kleiden.

archit ectonische spelregels v oo r de indiv iduele w oningen. De tot standkom ing en vastlegg ing van

De variatie wordt ook verkregen door het inschakelen van

de Maassluise School is weergegeven in onderstaande figuur. Door m iddel v an het uitsch rijven

verschillende architecten: de bandbreedte van de Maassluise School geeft niet alleen de kaders aan waarbinnen deze archi-

van een prij svraag onder lokale Zuid-H ollandse architect en en architectuurst udenten, wordt

tecten werken, maar ook juist de eenheid en harmonie die door alle ontwerpen worden nagestreefd. Bovendien noodzaakt de

een kick-off meeting geïnstrueerd op w elke onderde len hun inp ut voor de Maassluise School

fasering van het plan ertoe uitgangspunten vantevoren vast te leggen, zodat niet alleen het laatste deelplan rekening kan hou-

commissie die is samengesteld uit vertegen woordigers van de gemeente, de ontw ikkelaars onder vera ntwoordelijkheid v an Lely Vastgoed, de 'ma rkt' en de opstellers v an het Masterplan .

den met een voorafgaand plan, maar ook het eerste deelplan

De best e ideeën worden uiteindelijk samengevoegd en gecom bineerd t ot de Maassluise School.

past in het geheel dat alle deelplannen samen moeten vormen.

De best e bijdrage(-n) worden beloond met een prijs. Uitei ndelijk wordt de Maassluise School

Om de richtlijnen voor de gemeenschappelijke kenmerken

onderdeel van de ma rket ing- en pu bliciteitsstrategie van Dijkpolder

en de individuele afwijkingen te kunnen beschrijven, dient de Maassluise School ten minste richtlijnen te bevatten op de drie verschillende schaalniveaus van de kavelindeling, de architectuur en de openbare ruimte. Op het niveau van de individuele kavel wordt hierin onder andere aangeven hoe wordt omgegaan met de positionering op de kavel, waar en hoe er op eigen terrein geparkeerd wordt, welke eisen er gesteld worden aan de erfafscheidingen en hoe eventueel bijgebouwen zich verhouden tot het hoofdvolume. Op het niveau van de architectuur wordt vastgelegd wat toegestaan is met betrekking tot

getracht ke nnis te vergaren over de lokale en regionale architectuur. De deel nemers w orden op wordt v erwacht. De inzendingen van de versc hillende deelnemers worden beoordeeld door een


Publiekrechtelijk Traject

Soeters Van Eldonk Stedebouw

â&#x20AC;˘

Masterplan

,, Beeldkwaliteitsplan Welstandscriteria

,J

......

Maassluise School

.,, Bestemmingsplan

.J

.....

De ontwikkeling van de Maassluis School zalleiden tot een

bereidi ng. De criteria worden volgens de nota opgesteld door een stedebouwkundige, superv i-

beeldkwaliteitsplan, dat moet zijn afgerond voor de herziening

sor of in overleg met de w elst andscommissie.

van het huidige bestemmingsplan. Hierbij is samenwerking vereist met de welstandscommissie om de beoordeling van de

De gemeent eraad stelt de w elst andscriteria vervolgens vast t e r aan v ulling op de welstands nota .

toekomstige woningontwerpen binnen het juiste kader te laten

Voor dergelijke aanv ullingen op de welstandsnota geldt dat de ins praak wordt gekoppeld aa n de

plaatsvinden.

regulie re inspraa kregeling bij de stedebouw kundige planv oorbereiding.

Conform de Welstandsnota Maassluis 2011 vormt het opstel-

Tenslott e worden aan de hand van de vastgestelde welstandscriteria de ontwerpen beoordeeld . Er komt een supervisieteam met hierin een afgevaardigde v an de w elstandscommis sie v an de

len van welstandscriteria voor grote ontwikkelingsprojecten als

gemeente Maass lui s, onder voorzitterschap van de stedebou w kundige van dit plan. Zij zullen in

deze een vast onderdeel van de stedebouwkundige planvoor-

diverse stadia de bouwaanv ragen beoordelen of deze voldoen aan de Maassluise School, vooruitlope nd op formele t oetsi ng in het kader van de omgevingsvergunningaanv raag.

CONCEPT Masterplan

I 76


Uitgangspunt voor de ontw ikkelin g van Dijkpolder is het

thema 's en 24 duurzaamheidas pect en, die in de

realiseren van een duurzame sa me nlev ing op ve rschille n-

af beelding zijn w eergegeven .

de schaalniveaus (wijk, buu rt en w oningniv eau) . A ange-

Er is een D PL uit gevo erd voor Dijkpolder conform

sloten w ordt bij een aantal belangw ekkende in itiat ieven

de Ontwikkelv isie . Hie rbij zijn diverse as pecten

zoal s het Rotterdam Climate lnit iativ e (t erugdringen v an

buit en beschouwing gelat en. De aspect en Sociale

de C02 uitstoot met 50%) e n het Lent e Akkoord (aan-

veiligheid ( 11 ) en Soc iale cohes ie ( 19) ge lden voor

scherpen van EPC). Uitgangspunt naast ee n duurzame

een best aande w ijk . De aspect en Bedrijv igheid (21)

w oning is dat de keuzevrijhe id in de eigen w on ing zo groot mogelijk moet zijn. In com binat ie met o rganische

en Duurzame bedrijve n (22 ) aangezien voor deze aspect en du idelij kh eid m oet zijn ove r soo rt bedrij-

ontw ikkeling sluit dit grootschalige -ve rplichte- co llec-

vigheid , w at op dit moment nog ni et duidelijk is

tieve systemen uit. Voor de ont w ikke laar en de bew oner

(feitelijk ge ldt deze oo k voor best aand geb ied).

geldt het 'niet meer dan an ders' principe . De ref erenti e w aarmee systemen of maatregele n mee worden verge-

Dij kpolder is ve rgele ken m et de ref erentieb uurt

leken, is de oplossing w aarmee voldaan wordt aa n de genoemde uitgangspunten.

Nieuwbouwwijk met laagbo uw. De ref ere ntiewijk representeert een gemiddelde (n iet best aande) wijk w aari n geen duurzame maatrege len zijn getroffen en w aari n wordt voldaan aan de eisen uit w et- en

11.1

Wiikniveau

Het Duurzaamheids Profiel v an een Locat ie (D PL) is

w an neer gelijke as pecten en gelijke w egi ng w ordt

een instrument waarmee de duu rzaam heid van ee n w ijk kan w orden gemeten. Deze is o ntwikkeld door een

gebruikt. Voo r Dijkpo lder w egen alle as pecten even

onderzoeksbureau verbonde n aan de Universit eit van Amsterdam. Met de DPL kan de duurzaa m heid v an een

hoofdstuk 11

regelgev ing . De vergelij king met best aande of nieuw e w ij ken in andere st ede n is allee n mogelijk

w ijk vergeleken worden met ee n ref erentiew ijk e n ee n sterkte-zw akte analyse van duu rzaamheidsaspect en v an een plan beoordeeld w orden. Dit instrument i s in gezet gedurende de ontw ikkeling van het mast e rplan . DPL is gebaseerd op de dri e element en van duurzaam heid: Planet (milieu). People (sociaal) e n Profit (economie). Deze drie elemente n zij n onderverdeeld in 11

zw aar. In de afbeelding is het result aat pe r aspect t en opzichte van de ref e renti ew ij k (rode lijn) w eergegev en .


Met een gemiddelde van 7.9 w ordt geconclu deerd

DPL meting Dijkpolder 6. 0

7.0

8.0

dat het duurzaamheidsprotiel van de locatie over het algemeen zeer goed is , en belangrijk, dat e r gee n as-

9.0

pecten zijn die beneden de refe rentie w ijk sco ren . Voor

1: Ruimtegebruik

de aspecten die gelij k zij n aan de refere ntiew ij k geldt dat er twee sturingsmogelijkheden zijn op een hoge re

2: Energie

sco re: de (gemeentelijke) overheid (bijvoorbeeld afva-

3: Materialen

linzameling of open baar vervoer) en bij de t oekomstige bewon ers (bijvoorbeeld energie met het keuzemoge-

4: Waterbeheer

5: Afvalinzameling

lijkhedenpakket) . Tot slot w eers piegele n de scores de

6: Bodemkwaliteit

beoogde doelst elling: een onderscheidend m ilieu met 11

een dorps landelijk e n rust ig stedelij k karakter.

7: Luchtkwaliteit 8: Geluidshinder 11

9: Geurhinder 11

10: Externe vei ligheid 12: Verkeersveiligheid 13: Voorzieningen en winkels 14: Bereikbaarheid OV +fiets 15: Groen in de wijk 16: Water in de wijk

I I

--

-

Lineair (Referentiewijk)

-

Lineair (DPL score)

11.2

Woningniveau

Naast alle voorw aarden die gesteld w orden aan de ont w ikkeling van kavels (architectuur, plaat sing en omvang van bebou w ing, groene inv ull ing, oevers, e rfafscheidingen et cetera), dient de w on ing gem iddeld ee n GPR score van 7 t e behalen. Met deze GPR sco re wordt duurzaamheid ge koppeld aan gezondheid 11

17: Kwal iteit van woningen en .. 11

20: Lokale werkgelegenheid

I

11

23 : Functiemenging 11

I

I

I

24: Flexibiliteit

en gebrui kskwaliteit. De GPR score w o rdt bepaald uit de onderdelen Energie, M ilieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomst w aarde. Tevens dienen de w oningen t e voldoen aan de af spra ken uit het Lenteakkoord , w aari n een EPC verlaging is opgenomen . Voor de ont w ikkelaar v an de woningen (zowel part iculier als collectief) geldt dat deze moet voldoen aa n harde eisen t en aanzien v an duurzaam heid. Als voorbeeld w orden genoemd:


• • • • • •

Afkoppelen van verhard oppervlak Regenton voor opvang van regenwater en vertraging vanafvoer Gebruik van duur2ame bouwmaterialen Toepassen van FSC-hout Voldoen aan EPC Meters die het energieverbruik zichtbaar maken (verbruik en financiën)

Alhoewel collectieve systemen zijn uitgesloten, betekent dit niet datandere oplossingen niet mogelijk zijn, maar dat de meerkosten op een andere wijze gefinancierd moeten worden. Hierbij kan gedachtworden aan bijvoorbeeld subsidies of financieringsarrangementen. Uit divers onderzoek is gebleken dat de bereidheid tot het betalen van voor duur2ame maatregelen beperkt is bij kopers. Bij de ui tontwikkeling zullen ook keuzepakketten aan toekomstige bewoners aangeboden worden. De ontwikkelaar zal zich binnen dit kader inspannen om de consumentvia gebiedspromotie en verkoopuitingen te verleiden tot het maken van duur2ame keuzes.

Hierbij kan gedacht worden aan onder andere : • • • • •

Meer hoogwaardige isolatie (hogere Re-waarde, driedubbel glas) Zonnecellen Groene daken l/l/.9rmtepompen ter gedeeltelijke vervanging van gas Energiezuinigere ketels

e

OUURZAME ONTWIKMELING

-..

..

t7 ~-1114thtfl Ofi'\QO'flllg

.......

t&.Cunu~l"oe

.awa~

5.Af'I'O~

~

........

·-~~·

13 KWI'*l•on

voorllll"""'

14 hfi'bililhtld

7.1.W.~b'"""'-'"9

1 & . G•oonl'l9~~

10 Woow In d•wiJt

,. ....... -tt.g""""........, ,,......". bltdi!IV>Qt>llld


\•

''

j

.

" t=.


12.1

Fasering

Het Masterplan is geen blau w druk voor de t oekomst, maar ee n kader waarbinnen de ontwikkeling v an Dijkpolder kan plaatsv in-

hoofdstuk 12

CONCEPT Masterplan

I 84

Fase 1: Versterken Weverskade plus ontwikkeling 2e Weverskade

den. Gezien de looptijd van deze ontwikkeling is ro buu stheid

Er wordt gestart met de uitgif te v an vrij e ka-

tegen alle omstandighede n ee n voo rwaa rde. Het Masterpla n is

vels , v rij staa nde- en gescha kelde w oningen d i-

zodanig ontworpen dat het een stev ige en d uurzame verkeersen openbaar gebiedsstructuu r biedt, w aarbinnen de woon velden op verschillende w ijzen kunnen worden vorm gegeve n

rect aa n en achte r het lint v an de Weverskade, hoofdza kelij k in pa rticulie r opdrach t geverschap . Voor de ontsluiting w ordt t ijdelij k gebruik ge-

en ingevuld. Door deze robuust e st ructuur wordt het ru st ige

maakt van de vier huidige op- en afritten vanaf

dorps-landelijke en stedelij ke kara kter met de groene en w at e r-

de W estlandsew eg naa r de W ev ers kade . Het

rijke openbare ruimte geborgd. Per deel plan zal de inv ulling

gaat hierbij om beperkt e aa ntallen woninge n,

worden afgestemd op de dan aa nwezige w o ningm arkt. Bij de

circa 25 t ot 35 per huidige op- en af rit. Uit het

toelichting op de plano pzet (hoofdstuk 3) zij n hiervoor de voor-

ve rkeersonderzoek blijkt dat dit voor ve rkee rs-

beelden aangegeven.

afw ikkeling v an de W est landsew eg mogelijk

Voor een succesvol res ult aat i s ged ure nde de geh ele ontw ik-

is. Uit ervaringen bij het kantoor van Lely

keling een evenwicht t ussen kosten en bat en van belang. De

Industries aa n de W eve rs kade 110 blijkt dat

kosten voor de aanleg van het plan moet en worden gedekt door de grond- I woningv erkopen. M et name bij de f asering

het afw ikkele n v an verkeer over de bestaande opritten geen pro blem en o pleve rt. De v erkeer-

van de aanleg van de infrastructuur e n de ontw ikkeli ng v an de

sintensiteit van de beoogde won ingaantallen

woonvelden zal dit voortdu rend een aandachtspunt zijn. Hierbij

is subst antieellager dan de v erkeersintensite it

wordt de omv ang van een f ase na uwkeurig afgestemd op de

van de kantoorfunctie. Bij de ve rvo lgontwikke-

marktvraag. In eerste instantie zal dit betekene n dat de fase n

ling van Dijkpolder wordt de ve rkeersafwikke-

klein zullen zijn. Een gefasee rde en o rganische m anie r v an ont -

ling via deze opritt e n in beginsel gestaakt en

wikkelen en realiseren vraagt om f lex ibiliteit op alle aspecten

w ordt het v erkeer af gew ikkeld v ia het Onderlint

en schaalniveaus. Elke fase zal echt e r w el een af gero nd geheel

naar de nieuwe gebiedsontsluit ingen. De op- en

moeten zijn, zodat de belev ing en het woo ngenot van de

af ritten e n de W eve rskade zijn dan bestem d

bewoners niet worden v erstoord. Op basis van deze principes (robuust woonmilieu en ev enw icht in kosten en opbre ngsten )

voor voet gangers en fietsers , met uitzondering van de bestaa nde en de t e handhaven bebou-

wordt de volgende fase ring voorgest eld.

w ing langs de Weve rskade.


Fase 1

Fase 2: Deelplanontwikkeling en realisatie gebiedsantsluiting bij lely Industries Gezien de ve rkeersint ensit eiten van Lely Ind ustries, het bouwve rkeer t e n be hoeve v an de 2e f ase en het daaropvolgende v erkeer v an de ni euwe won ingen, is het noodzakelijk om de oo st elijke gebiedsent sluit ing aan t e leggen . A fhan kelij k v an de markt omst andig heden kan voor t w ee ric htin gen worden gekozen (organische ont w ikke ling): het doorzett en v an het woonm ilie u v an de W eve rskade tot en ov er het Onderlint (oost-west) en/ of de on t w ikke li ng van een gebied aansluitend op de hoof do ntsluitin g (Zuid-Noord ). De aa nleg van dele n v an de hoof dstructuur (deel Onde rlint, deel Bovenlint, lane n) met groe n en w at er zal vooruitlopend op de ontwikkeling Fase 2 Ontwikkelen parallel aan I inten

plaat sv inden . De o ntwikkelin g van de ov erige delen van het plan is afh ankelijk van ma rktomst andigheden . De aanleg van de

+------

w est elijke ont sluiting zal plaat sv inden zodra de he lft van de ontwikkelingsopgave (circa 875 won ingen ) is ge reali seerd . De rea li satie v an de geluidsw ering is afh an kelijk v an de on t w ikkeli ngsrichting . Deze m oet zeke r ge realiseerd zijn w anneer in het geluid belast e gebied boven de grensw aarde n ge bouw d w ordt.


Fase 2 Ontwikkelen parallel haaks op I int en

12.2 Realisatie

+ I I I I I I

Organisch ontwikkelen brengt met zich mee dat in verschillende deelplannen en op verschillende momenten wordt gebouwd. Hierdoor kent elk deelplan een specifieke aanpak en planning. Tijdens de ontwikkeling van de verschillende deelplannen zullen de veiligheid, leefbaarheid en het woongenot van bestaande en nieuwe bewoners worden gegarandeerd. Dit wordt gedurende de ontwikkeling bewaakt Het uit zich in de naleving van onder andere de volgende criteria: • •

Het te allen tijde goed toegankelijk houden van elk woongebied; Om gedurende de realisatie van het project het woongenot van reeds gevestigde bewoners niet te verstoren, is het noodzakelijk het bouwverkeer en het woonverkeer te scheiden, met uitzondering van de hoofdstructuur. De structuur van het plan leent zich hier uitstekend

• •

• CO NCE.PT Ma sterplan I 86

voor. Het schoon houden van de wegen; Het op orde houden van de verlichting in alle deelgebieden en aanvoerroutes; Communicatie met bewoners.


12.4

Aantrekkelijk voor kopers

Ee rde r is al o pgemerkt dat de w o ningmarkt st eeds mee r vraaggericht wordt. Het ko pen van een w oning is een ingrij pende en bela ngrijke beslissing w aar v eel bij komt kijken. Denk hierbij aan keuze van de w o ning, fina nciering , v erkoop van de huidige w on ing , afwerking en inri ch ting, tuin et cet era. M et al deze za ken w orden de m eest e kopers hooguit en kele malen in hun lev en geconfront eerd. Het is belang rijk dat deze activ it eiten voor de koper niet als belastend worden ervaren , maar als een leuke en prettige t ijd .

Aanleg geluidswering

Uit eindelijk w il m en zonder zorgen gaan genieten van optim aal

Voor de geluidswering wordt in het Masterplan uitgegaan van een geluidsw al.

w oonge not in Dijkpolder. Om dit te f acilitere n w ordt gedacht aan

Gezien de slechte ondergrond in het gebied zal deze wal, in verband met zetting ,

bijvoo rbeeld een integrale v erkoop servi ce op locatie, w aar kopers

laagsgewijs over een langer tijdsbestek moeten worden opgebouwd. Dit kan ook,

prof essioneel worden gehol pen bij het ma ken van deze keuzes en

aangezien de ontwikkelingen van fase 1 buiten de kritische geluidscontoure n van

het realiseren erva n. Het kopen vanuit een folder is v erleden t ijd.

de A20 liggen. Door direct te starten met het aanleggen van de eerste lagen van

Ko pers moet e n de locat ie en de w oning kun nen e rvare n voo rdat

de geluidswal kan deze eveneens dienen als gronddepot voor vrijkomende g ron d,

een koopbeslissing w o rdt genomen. Belev ing van de woonerva-

hetgeen de verkeersbewegingen van bouwverkeer uit Dijkpolder beperkt.

ring in Dijkpolder begi nt al ve r voo r die t ijd. Door inzet van interactieve w e bsit es en sociale media wordt al in een v roeg stadium, in w isselw e rking m et de cons ume nt, het fundament gelegd v an

12.3

Bouwrijp Plus

' w o nen in Dijkpolder' . Aansl uit ing bij t echnie ken als 3D an imaties en '3D-printing' ku nnen hier bijvoorbeeld bij hel pen.

Om toekomstige bewoners zo goed mogelijke kennis te kunnen laten make n met hun woonomgeving zal reeds in de bouwrijp maak fase aandacht worden besteed aan de zichtbaarheid en herkenbaarheid van de uiteindelijke kwaliteiten. Dit kan door de kwaliteit van de bouwstraten, de aanleg van groen, water en andere inrichtingselement op plaatsen waar dit al mogelijk is. Om het gebied vooruitlope nd op de woningbouwontwikkeling lokaal en regionaal toegankelijker en ervaa rbaar te maken, is het een wens om bijvoorbeeld een tijdelijke recreatieve verbinding door het gebied tot stand te brengen met een aansluiting op de Westgaag en het Midden Delfland. De mogelijkheden van een dergelijke tijdelijke verbindi ng moeten nog nader worden onderzocht.


13.1

Bestemmingsplan

als initiat iefn emer de grootst e grondeigenaa r is, is zij niet de enige grondeigenaa r in het plange bied. Om de ge-

Het Masterplan Dijkpolder, in clu sief de uitwerkingen en de

meentelijke kost en t e verhalen wordt derhalve zow el het

nog te ontwikkelen beeldkwa liteit (Maassluise Schoo l), is

publiekrechtelij ke (exploitatieplan ) als het privaatrechtelij ke

de basis voor het bestemmingsplan . Hierbij dienen speci-

(an t erieure overeenkomst) spoor gevolgd. Voor de realisa-

fieke aspecten te worden vastgelegd:

t ie zal tussen de gemeente en Lely Vastgoed ee n anteri-

Maatwerkbestemmingen in het lint W ev ers kade, waarbij uitbreidingsmogelij kh eden voor de bestaande en nieuwe bebouwing strikt wo rden bestemd en v an

eure ov ereenkomst worden gesloten . Het ex pl oitatiep lan zal, inclusief de v erdeling v an bovenw ijkse voorzieningen over de v erschillende grondeigena ren , volge ns het PPT

kwaliteitseisen worden voorzien Hoofdinfrastructuur inclu sief water en g roen op het

beginsel (profijt elij k, pro porti onalit eit e n t oew ijsbaa rheid )

onder- en Bovenlint

vastgesteld en bekendgemaakt .

• •

gelij ktijdig met het bestemmingsplan moeten w o rde n

Bebouwingsv elden met ruime on t w ikkelingsmogelij kheden, voorzien van kwalite itseisen en voorw aarden ten aanzien van geluid: ontw ikkeling mogelijk, mits

13.3

Planuitwerking

wordt voldaan aan wettelijke geluidsnormen •

Limitering van het aantal w oningen voo r de totale

Het voo rligge nde Masterplan Dijkpolder dient v ertaald

ontwikkeling van Dijkpolde r

te worden in een best emmings plan . Daa rnaast zijn nog andere uitwerkingen nodig, w aa rin op hoof dlijnen afspra-

Op deze wijze wordt publie krec htelijk de on t w ikkeling van

ken worden v astgelegd en ov ereengekomen tu ssen de

Dijkpolder gefaciliteerd. Via de priv aat rechtelijke ov ereen-

gemeent e Maassluis en de gebiedson t w ikkelaar, om de omzetting in bou w plannen soepel te laten verlo pen .

komsten wordt de afstemming van de ont w ikkeling met de gemeente Maassluis verze kerd.

hoofdstuk 13

13.2

Overeenkomsten

De realisatie van het Masterplan Dijkpolder is een particuliere ontwikkeling, die volledig door of in opdracht van Lely Vastgoed wordt vormgegeven . De gemeente loopt derhalv e geen (ontwikkel)risico 's. Hoew el Lely Vastgoed

Het betreft hierbij het volgende : •

Principes inrichting openbare ruimte

• •

Princ ipes Maassluise School I Beeldkw aliteitpla n Princ ipes kav elpaspoo rt

• • •

Verkavelingsplan per fase W oning bouw programma per f ase W ijze van overdracht open bare ruimte


14.2

Omgevingscommunicatie

Voor de bewoners van Dijkpolder en direct omwonenden worden communicatiemiddelen en act iv iteiten in gezet die vooral zijn gericht op het ontwikkelproces en de eventuele gevolgen daarvan. Dit gebeurt op laagdrempelige, directe en informele wijze. Daarnaast is er voor deze groep ook het publie krech telijke spoor. Activiteiten: nieuwsbrief, inloopbijeenkomsten, gemeentepagina weekblad, act ief persbeleid

14.3

locatiemarketing

Locatiemarketing is bedoeld voor de toekomstige bewoner. De consume nt moet Dijkpolder ervaren als een zeer interessante woon plek, het liefst als de enige optie. Alle mogelijkheden om dit onde r de aandacht te brengen moeten worden ingezet. Het bewijs dat Dijkpolder ook daadwerkelijk een goede plek is om te wonen, moet er zo snel mogelijk komen. Lely Vastgoed werkt daarom samen met de Stichting Promot ie Maassluis. De mogelij kheden om aandacht te genereren zijn legio, de keuze welke middelen op welk moment moeten w orden ingezet , is delicaat en sluit nauw aan op het organisch ontwikkelproces. Nu het Masterplan er ligt, zal gedurende de volgende fa se de nadruk moeten liggen op het creĂŤren van bekendheid voor het plan in de regio , een goede naam voor de ontw ikkeling is hiervoor noodzakelijk. Hierbij heeft ook de gemeente Maassluis een duidelijke rol: Maassluis moet op de kaart komen te staan als gemeente waar het goed wonen is. De ontwikkeling van de Maasslui se School is bov endien iets waarmee het gebied veel positieve aandacht kan krijgen. Daar waar nodig zal afst emming w orden gezocht met de gemeente en de Stichting Promotie Maassluis. Activiteiten: projectwebsite, online campagnes, beurzen, artikelen, advertorials, buitenreclame en social e media.


In opdracht van: Lely Vastgoed

Met medewerking van: Soeters Van Eldonk architecten Gemeente Maassluis Proper Stok Impuls partners Lely Industries Waterpas DHV

RB OI Beaumont Communicatie & Managem e nt Smart Agent Fotografie Foto Natura Hollandse Hoogt e Getty Images

CONCEPT Masterplan

I 92



Masterplan Dijkpolder