Voor elk belangrijke moment een deur met een specifiek doel.
Ze vallen niet altijd op. En toch zijn onze deuren er altijd op de belangrijke momenten in uw leven. Zoals die keer dat u de stap zet naar uw allereerste appartement. Het is voor dergelijke belangrijke momenten dat wij onze deuren creëren.
Denk bijvoorbeeld aan onze woningstoegangsdeuren. Een woningtoegangsdeur van Daloc dempt niet alleen lawaai, maar beschermt ook tegen inbrekers en brand. Dankzij het unieke ontwerp is de deur bijzonderduurzaam, zonder dat dit ten koste van de beschermende eigenschappen gaat.
Al onze deuren hebben een duidelijk doel en dat is altijd zo geweest sinds we onze eerste deur produceerden in 1942. Deuren ontwikkelen die veiligheid en comfort bieden, is onze passie. En u kunt altijd rekenen op onze kennis en expertise, waar u zich ook bevindt in het bouwproces. Zo voorkomt u onnodige kosten en onaangename verrassingen.
Meer informatie over de ultieme woningtoegangsdeur vindt u op daloc.nl
Geopolitieke en economische ontwikkelingen volgen elkaar in rap tempo op. Van alle onzekerheden kan Europa er één gedeeltelijk afstrepen: de handelstarieven van de Verenigde Staten. Na maanden waarin de Amerikaanse president Donald Trump verhoogde tarieven aankondigde, pauzeerde en dreigde verder te verhogen, bezegelden hij en Europese Commissievoorzitter Ursula von der Leyen een handelsdeal in het Schotse Turnberry: heffingen van 15 procent op veel Europese producten. Details moeten nog worden uitgewerkt.
Intussen zijn de oorlogen in Oekraïne en het Midden-Oosten in volle gang. Israël is in oorlog met Hamas, maar stortte zich ook in een oorlog met Iran, inmiddels gevolgd door een staakt-het-vuren. Tegelijkertijd wordt in Azië gevreesd voor Chinese agressie, vooral waar het Taiwan aangaat, en speelt dezelfde vraag als in Europa: kunnen we rekenen op de steun van de Verenigde Staten (VS)? Kortom: geopo-
litieke spanningen en onzekerheden zijn aan de orde van de dag en dat roept vragen op over de invloed op de Europese en dus Nederlandse economie en vastgoedsector.
‘We hebben het idee dat de onzekerheid in de wereld groter is dan jaren geleden en dat er meer botsingen zijn tussen landen’, zegt ING-econoom Marcel Klok. ‘Dat levert voor de economie onzekerheid op en kan de boel afremmen. In die zin voelt het als een ander tijdperk, waarbij landen handelen onder het mom van “ieder voor zich” en beleid wordt gevoerd dat niet goed is voor de economie.’
Neem het protectionisme van de Verenigde Staten, zegt hij. ‘Maar ook is er meer oorlog dan wel voorbereiding op oorlog. En dat doet natuurlijk veel met de economie.’
Bij het Midden-Oosten denkt men al snel aan olie. Ook Iran is een bekende olieleverancier, hoewel het land geen olie aan Nederland levert. ‘Als we kijken naar de invloed van het conflict in het Midden-Oosten op de Europese
en Nederlandse economie, dan is de olieprijs het belangrijkste mechanisme’, zegt Klok. Europa is behoorlijk afhankelijk van energiebronnen buiten Europa, legt hij uit. ‘Dat zagen we ook na de inval van Rusland in Oekraïne, toen Europa wilde afstappen van het Russische gas. Tijdens de piek van die crisis was energie in Europa vijf keer zo duur als in bijvoorbeeld de VS, die zelf veel schaliegas en -olie hebben.’
Bovendien wilde de Europese Commissie dat Europa volledig zou afstappen van Russisch gas, wat nog altijd niet is gelukt. ‘Dat geeft wel aan hoe afhankelijk we zijn’, aldus Klok. Onder meer China koopt Iraanse olie, zegt Rabobank-econoom Hugo Erken. ‘Nederland niet, omdat we sancties hebben opgelegd aan Iran. Maar het is een wereldmarkt. Dus als ergens het aanbod wordt teruggedrongen, zul je zien dat de Chinese vraag naar olie naar andere landen zal verschuiven. Daardoor kan een lagere Iraanse olieproduc-
tie ook voor Nederland tot stijgende energieprijzen leiden.’
Het leidt mogelijk tot hogere olie- en gasprijzen, beaamt Rabobank-huizenmarkteconoom Stefan Groot. ‘Dan gaat de economie terugvallen en de rente stijgen. En die combinatie is ook voor de vastgoedmarkt niet erg gunstig.’ Heeft het conflict tussen Israël en Iran dan al enige invloed gehad op de olieprijzen in Europa? ‘Voor nu is er geen blijvend effect’, zegt Klok. De olieprijs schoot in juni even richting de 80 dollar, maar is sinds het staakt-het-vuren tussen de landen gezakt naar zo’n 65 dollar –iets boven gemiddeld. ‘De impact is redelijk beperkt gebleven.’
In juni mengden de VS zich actief in het conflict door doelen in Iran te bombarderen waar zou worden gewerkt aan nucleaire wapens. Aan de Perzische Golf bevinden zich naast Iran ook andere landen die olie en vloeibaar aardgas produceren. Het verschepen naar bijvoorbeeld Europa en de Verenigde Staten gaat
via de Straat van Hormuz. En de angst bestaat dat Iran deze zeestraat afsluit, wat de levering van olie en vloeibaar aardgas zal bemoeilijken.
‘Dat is de echte risicofactor’, zegt Groot. ‘Een blokkade van de Straat van Hormuz zou een van de scenario’s zijn waarbij we een duidelijke negatieve impact op de Nederlandse economie verwachten, terwijl ook de inflatie toe zou kunnen nemen. Dat leidt tot hogere rentestanden, wat je ook echt terug zult zien in de vastgoedsector. Maar dat is niet het scenario waar we vanuit gaan.’
De inflatie schoot tijdens de energiecrisis na de Russische invasie naar meer dan 10 procent. Klok: ‘Als dat weer gebeurt, heeft dat ook invloed op de vastgoedsector. Mensen die een woning willen kopen, hebben in hun budget minder ruimte voor een hypotheek. Dan wordt lenen iets lastiger, wat de prijsontwikkeling op de woningmarkt iets kan drukken.’ Als het algemeen economisch beeld minder is, dan zijn bedrijven bovendien minder geneigd om kantoorruimte of andere bedrijfspanden te huren, vervolgt de econoom. ‘Dus dan krijg je meer voorzichtigheid met investeringen.’
Zover komt het echter niet, denkt Klok. Een belangrijkere dreiging voor de Europese economie zijn volgens de econoom nog altijd de handelstarieven die Trump heeft opgelegd.
Sylvester Eijffinger, emeritus hoogleraar financiële economie aan de Universiteit Tilburg, vindt dat de Europese Unie aan het kortste eind heeft getrokken in de onderhandeling met de VS. ‘We hebben gewoon geen enkele tegenheffing opgelegd.’
Hoewel de algemene heffingen van 15 procent minder zijn dan de 20 of 30 procent waarmee de president dreigde – los van de nog altijd hoge heffing op aluminium en staal van 50 procent –, is een heffing van 15 procent nog altijd veel te hoog volgens Eijffinger. ‘Veel Nederlandse bedrijven zullen op korte termijn moeten inleveren op de winstmarge. Bedrij-
ven in de exportsector zullen natuurlijk een deel van die 15 procent willen doorberekenen in de prijs, maar dat kan nooit helemaal.’
Nederland doet het al goed op het vlak van innovatie, meent Eijffinger. De klap van de handelstarieven voor Nederland zullen daarom meevallen, voorspelt hij. ‘We staan er goed voor vergeleken met veel andere Europese landen. Maar dat winstverlies moeten we goed maken door nog meer te automatiseren. We moeten de productiviteitsverhoging blijven doorzetten om kosten te besparen.’ Klok voorspelt het komende jaar nog wel economische groei voor Nederland. ‘Maar die
voor de staalindustrie, bier of vliegtuigonderdelen.’ De tarieven hebben vooral impact op deze exportsectoren. Bovendien geldt voor staal en aluminium nog altijd een importheffing van 50 procent. Een handelsoorlog tussen de VS en Europa lijkt afgewend met de handelsdeal. Maar beter ook: een verergerde handelsoorlog zou een donker scenario zijn volgens Klok. ‘Dan is de vraag in de economie minder en krijg je te maken met een laag sentiment. Dan wordt alles zwakker: dat geldt zowel voor de economische groei en rentes, als de prijzen van vastgoed.’
Trump weet zich in menig conflict te mengen. Ook in de oorlog tussen Rusland en Oekraïne blijft hij niet afzijdig. De wijze waarop de president zich opstelt in deze oorlog gaat volgens Eijffinger bepalend zijn voor de aanpak van China. ‘De Chinezen kijken hoe Trump omgaat met Rusland. Gaat hij forse importheffingen en sancties opleggen aan Rusland, of niet?
aan China en dat de handelsoorlog zodoende gekoppeld wordt aan militair conflict. ‘Dan wordt het ook een conflict op de kapitaalmarkt en gaan de inflatieverwachtingen en risicopremies omhoog, want die houden verband met geopolitieke risico’s. Dat leidt tot een hogere nominale kapitaalmarktrente en ook de financiering van vastgoed wordt dan duurder.’
wordt op de korte termijn wel geremd.’ Dat terwijl de Nederlandse economie er weleens beter voor heeft gestaan. Zo is ook de hoge inflatie de komende tijd nog niet voorbij, zegt Klok. ‘We zitten nu op zo’n 3 procent inflatie, dat is volgend jaar niet veel beter: iets lager, maar nog steeds boven de ‘normale’ 1,5 of 2 procent.’
Bovendien is de lange rente iets gestegen, wat ook zijn weerslag heeft op de vastgoedsector. ‘Dat drukt een beetje de prijsontwikkeling in de woningmarkt. Want als lenen duurder is, ga je minder bieden’, vertelt Klok. ‘En ook kantoren zijn deels gefinancierd met lange schulden, dus ook op de kantorenmarkt kan het een klein beetje een rem zijn.’
De VS zijn niet onze grootste handelspartner, maar wel een belangrijke, zegt Erken. ‘Het is dus een belangrijke exportmarkt, vooral voor specifieke sectoren. Denk aan onderdelen
Zijn aanpak zal een schaduw vooruit werpen op wat gebeurt tussen China en Taiwan. Het gaat om de geloofwaardigheid van Trump.’
De stappen van Trump zijn bepalend voor hoe China zich opstelt, meent Eijffinger. Steunen de VS Oekraïne en wordt Rusland gedwarsboomd, dan is Trump misschien ook bereid om bondgenoot Taiwan te steunen als China de aanval inzet. ‘De garantie van de Amerikanen voor steun aan Taiwan is net zo geloofwaardig als de houding die de Amerikanen innemen ten opzichte van Oekraïne.’
Taiwan is een belangrijke bondgenoot van de VS. Toch realiseren China en de VS zich volgens geopolitiek analist Robert Kaplan wel dat een oorlog tussen de twee grootste economieën ter wereld een ‘dramatische financiële ramp’ zou zijn ‘die ons allemaal treft’, zo zei hij eerder tegenover de NOS. Dat beeld beaamt Eijffinger. ‘Laten we hopen dat het niet zover komt.’
De econoom denkt dat de VS in dit geval ook nog hogere sancties zullen opleggen
Zo zijn verschillende scenario’s te bedenken. Die leiden, hoe kan het ook anders, tot onzekerheid. Maar de EU en dus ook Nederland kunnen veel hebben, zijn de economen het over eens. Erken: ‘Nederlandse bedrijven zijn relatief flexibel. De economie is vrij goed hersteld van de coronapandemie en de energiecrisis. Ook de woningprijzen zijn snel hersteld van de kleine dip in 2022.’ Erger was het ten tijde van de grote financiële crisis die uitbrak in 2008, vervolgt hij. ‘Toen huizenprijzen met 20 procent daalden en de werkloosheid richting 9 procent ging.’ Dat gaat nu niet gebeuren, denkt de econoom. ‘Dat soort patronen hebben we toch al vijftien jaar niet meer gezien.’
Bovendien is sprake van een paradox, vult Groot aan. ‘Onzekerheid is natuurlijk altijd slecht voor de economie. En als je mensen op macroniveau vraagt hoe ze tegen de vooruitzichten van de Nederlandse economie aankijken, zijn ze niet heel positief.’ Maar als je mensen vraagt naar hun persoonlijke financiële vooruitzichten, dan klinkt er volgens Groot meer optimisme.
De woningmarkt is een vertrouwensmarkt. ‘Dus daar zit risico’, zegt Groot. Of de stand van de economie uiteindelijk de doorslag geeft? Niet echt, meent de huizenmarkteconoom. ‘We zien in de praktijk toch wel dat de meeste mensen bij het al dan niet kopen van een huis vooral kijken naar hun eigen financiele situatie.’ En zo lang de werkloosheid laag blijft, zal daar weinig in veranderen.
In 2018 schreef de toenmalige directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) Paul Schnabel een boek: Met mij gaat het goed, met ons gaat het slecht. Hoe kan een economisch zeer succesvol en rijk land op individueel vlak zo gelukkig zijn, maar als collectief zo pessimistisch? Zeven jaar na de verschijning heeft het boek nauwelijks aan actualiteit ingeboet. Sterker: de vraag die Schnabel opwierp is alleen maar pregnanter geworden. Helaas is de nationale en geopolitieke situatie er niet veel beter op geworden. Het aantal consequente nieuwsmijders neemt, vooral onder jongeren, steeds meer toe, zo bleek onlangs uit een onderzoek van dagblad Trouw. Oorlogen, binnenlandse politieke onkunde, Gaza, de Amerikaanse president Donald Trump, Oekraïne, klimaatcrisis en andere ellende – de onderwerpen beangstigen of stompen af. Geluk en zingeving zijn in de eigen, kleine kring te vinden. Daarbuiten is het niet pluis. De vastgoedsector kan en wil zich dergelijk navelstaren niet veroorloven, zo blijkt na een rondgang van Vastgoedmarkt langs alle bloedgroepen uit de branche: makelaars,
bouwers, beleggers en ontwikkelaars. Aan deze exogene factoren valt niets te veranderen, maar ze zijn wel belangrijk voor de bedrijfsvoering. Hoe te ondernemen in een tijd waarin een zekere mate van chaos een constante is?
Researchhoofd Jos Hesselink van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield zucht als hem deze vraag wordt gesteld. Hij snapt waarom hij ‘m krijgt voorgelegd, maar tegelijk wordt hij er naar eigen zeggen ook een beetje moe van.‘Zeker sinds de coronacrisis heb ik het gevoel dat mijn werk steeds meer bestaat uit koppensnellen’, zegt Hesselink. ‘Ik moet als onderzoeker altijd iets vinden van nieuwsontwikkelingen in relatie tot vastgoed. De ontwikkelingen gaan zo snel dat onze rapporten en analyses tegenwoordig de houdbaarheidsdatum hebben van een kropsla.’
Dat kan zijn, maar de informatiebehoefte is vooral in turbulente tijden nu eenmaal groot. Door je goed te informeren, heb je in ieder geval het gevoel enige grip te hebben op de situatie.
Neem de telkens weer ontvlammende han-
delstarievenstrijd door Trump. Die is nauwelijks van invloed op de Europese economische groei, zegt Hesselink verwijzend naar data van kredietbeoordelaar Moody’s. ‘En tóch stellen zij de groeiraming naar beneden bij. Dat komt omdat door de aanhoudende onzekerheid een gebrek aan vertrouwen in de markt sluipt, waardoor bedrijven en beleggers investeringen uitstellen. Dát is schadelijk voor de markt, nauwelijks de heffingen, of de dreigementen ermee, zelf.’
Onzekerheid kan ook voordelig uitpakken. Ze kan kansen bieden die anderen niet zien, zegt Victor van Bommel, ceo van belegger Orange Capital Partners (OCP). ‘Waar de risicoschuwe belegger afhaakt, kunnen wij inspringen. Kansen pakken bij macroschokken zit in ons dna.’ OCP belegt vooral in woningen. Een defensief vastgoedtype: de vraag is groot, het risico relatief klein. ‘Na de kredietcrisis kwamen wij in 2013 in Nederland als eerste weer in actie’, vervolgt Van Bommel. ‘We waren als pan-Europese belegger ook first mover in Denemar-
ken, Finland, Ierland en Duitsland. Als iedereen over elkaar heen buitelt om aankopen te doen, dan is dat voor ons niet de juiste omgeving om goede rendementen te behalen.’
Volgens Van Bommel staken Europese investeerders van oudsher ruimschoots kapitaal in Amerikaans vastgoed, maar richten ze hun blik nu steeds meer op het eigen continent. Ook Amerikaanse, Canadese en Aziatische investeerders hebben door grillig Amerikaans beleid nu steeds meer interesse in onze regio, zegt hij. ‘En dat is best een ding, want de Amerikaanse vastgoedmarkt was altijd de grootste en belangrijkste ter wereld.’
Dat de Verenigde Staten de status van veilige vastgoedhaven verliezen, blijkt ook uit rapporten van vastgoedadviseur Colliers en de Britse vermogensbeheerder M&G. Het kapitaal beweegt over de Atlantische Oceaan oostwaarts met de Golfstroom mee naar de Europese kusten. Het Verenigd Koninkrijk vervangt volgens Colliers nu de Verenigde Staten als primaire bestemming voor buitenlandse vastgoedinvesteringen. In de top-10 staan naast het Verenigd Koninkrijk inmiddels zes andere Europese landen, met Nederland als hekkensluiter.
De vraag is wel naar welk vastgoed dat verse kapitaal uitgaat. ‘Woningen’, zegt Van Bommel gedecideerd. ‘De bevolking groeit, door regulering wordt er te weinig gebouwd, dus de tekorten en daardoor de vraag blijven bestaan.’
Die vlieger gaat zeker ook op voor ons land. Maar niet voor Van Bommel – hij steekt al jaren geen geld meer in Nederlandse woningen. Ironisch genoeg juist omwille van de onzekere marktomstandigheden. ‘Het Nederlandse woningmarktbeleid is een bende, dat zeggen onze buitenlandse partners ook’, aldus Van Bommel. ‘Met regulering kunnen wij prima leven, maar niet met zoveel beleidsmatige wispelturigheid.’
Van Bommel ziet voor OCP al langer de meeste mogelijkheden in Duitsland. Eind vorig jaar kocht hij zevenduizend verouderde woningen in het Ruhrgebied en daar blijft het niet bij. In de Duitse pijplijn zit nog zeker 1 miljard euro. Doel: fors opknappen en tegen een hogere huursom weer in de markt zetten. Verwacht rendement: zo’n 15 procent.
‘We hadden ook op safe kunnen spelen door gloednieuwe appartementencomplexen te kopen’, zegt Van Bommel. ‘Maar daarmee haal je niet per se het beste rendement. Met een verouderde Duitse portefeuille tegen een zeer aantrekkelijke prijs halen we dat voor onze investeerders wel.’
Hoe beleggers de (geo)politieke en economische situatie bezien, bepaalt ook hun risicoperceptie en strategie. Waar Van Bommel in Duitsland volledig gaat voor value add, ziet Cushmans Hesselink woningbeleggers in Ne-
derland zich richten op zekerheid en kwaliteit – nieuwgebouwde middenhuurwoningen en dito kantoren op toplocaties op of nabij ov-knooppunten. ‘En in tegenstelling tot wat sommige beleggers denken, is ook internationaal kapitaal wel degelijk in Nederland geïnteresseerd’, zegt Hesselink. ‘Oké, we zijn in de gratie van buitenlandse beleggers wat gedaald door het overheidsbeleid, maar elders is het vaak ook geen pretje.’
Toch zijn het vooral de Nederlandse, institutionele beleggers die op de vaderlandse woningen- en kantorenmarkt de portemonnee trekken. Ze kennen het lokale speelveld en bijbehorende complexiteit beter dan buitenlandse partijen. Ondanks geopolitieke turbulentie en binnenlands populistisch gekrakeel, zijn de vooruitzichten goed: de Nederlandse economie draait prima en ook bestuurlijk gezien is Nederland verre van een bananenrepubliek.
Dat laat onverlet dat er wel degelijk zorgen zijn. Begin juli riepen de koepels van institutionele beleggers en ontwikkelaars IVBN en Neprom beleidsmakers met klem op het investeringsklimaat te verbeteren. Grote woorden werden daarbij niet geschuwd. De organisaties luiden naar eigen zeggen ‘de noodklok’ en maken zich ‘ernstige zorgen’ over onder meer de ‘binnenlandse politieke volatiliteit’ en de gevolgen daarvan voor de woningmarkt en de
instroom van benodigd buitenlands kapitaal. Ontwikkelaar Niek Roet van Provast wil ‘absoluut niets’ aan dat pleidooi afdoen. Maar, heel eerlijk, puur bezien vanuit zijn eigen praktijk merkt hij weinig van een veronderstelde noodsituatie op de woningbeleggingsmarkt, noch van de crisisstemming die menigeen bij het zien van het Achtuurjournaal overvalt. Integendeel. ‘De gretigheid van institutionele woningbeleggers is nu ongelooflijk groot’, zegt Roet. ‘Ze pakken nu hun moment, ook bij projecten waarvoor je ze tot een paar jaar terug echt niet hoefde te benaderen.’ Provast is actief op de kantorenmarkt en life sciences. Maar middeldure huurwoningen is waar het volgens de Haagse ontwikkelaar nu echt om gaat. ‘Dat zagen we tien jaar geleden al’, zegt Roet, ‘vooral omdat de bouw categorisch achterblijft bij de vraag. Institutionele beleggers met een beetje horizon zijn daarom ontzettend gretig.
Dat ‘beetje horizon’ is wel van belang. Aan middeldure, gereguleerde huur kleeft het hardnekkige cliché dat er met direct rendement geen droog brood mee te verdienen valt. Dat klopt ook, zegt Roet. ‘Wij verkopen nu twee projecten in Amsterdam, die voor een groot deel uit middenhuur bestaan. Het directe rendement voor de kopende institutionele beleggers is met zo’n 3 procent echt serieus laag, ze kunnen ermee net uit de kosten komen. Ze doen het echt uit maatschappelijk bewustzijn, om aan hun ESG-doelstellingen te voldoen. Zeker niet uit een rationele, economische overweging voor de korte termijn.’
Toch doen ook Nederlandse institutionele beleggers niet aan liefdadigheid. Buiten de vijf grote steden ligt het directe rendement voor nieuwgebouwde middenhuur met 4 tot 5 procent een stuk hoger. Geen wonder dat steeds meer beleggers de aandacht verleggen van de G5 naar middelgrote steden met een stevige economische basis, zoals Arnhem, Nijmegen, Alkmaar, Zwolle of Ede. Belangrijker nog: waar de gereguleerde huurwoningen ook komen te staan, institutionele beleggers kopen ze scherp in en gokken op het indirecte rendement dat bij verkoop na tien of twintig jaar wordt verzilverd. Een prima verdienmodel, met langetermijnvisie, noemt Roet deze werkwijze. Goed voor de vastgoedbranche, goed voor de woningzoekenden. Alleen zou het bouwtempo wat de ontwikkelaar betreft wel een stuk sneller kunnen. Vooral het gebrek aan bestuurlijke daadkracht bij gemeenten is daar debet aan. ‘Bij sommige projecten moeten wij voor dezelfde gemeente ons plan vier keer presenteren voordat we de bestemmingsprocedure in mogen’, zegt Roet. ‘Lukt dat, dan wacht negen van de tien keer een gang naar de Raad van State en ben je zo weer anderhalf jaar verder. Daarna moeten we nog een omgevingsvergunning aanvragen. Het duurt te lang zo.’
Dat geduld kunnen zeker buitenlandse investeerders niet opbrengen, zegt Roet. Ook hij hoort allerlei verhalen dat door Trumps beleid Amerikaans kapitaal onze kant op zou komen. ‘Dat zou mooi zijn’, zegt Roet, ‘maar dan moeten ze hun geld wel belegd krijgen. Onlangs verloor ik een Amerikaanse investeerder omdat deze de procedures te stroperig vond. Toen was het: “Sorry Niek, maar wij kijken even verder.”’
Ook voor de ontwikkelde bouwer Dura Vermeer is het vergunningstraject het grootste obstakel, zegt divisiedirecteur Bouw en Vastgoed Marieke Mentink. Investeringen worden daardoor ‘een stuk spannender’. Dat geldt ook voor de risico-rendementsverhouding die vol-
gens haar hierdoor uit balans raakt. Zeker als gemeenten nog eens, aldus Mentink, ‘funeste aanvullende eisen’ stellen, bovenop de landelijke.
Marktpartijen en overheden zullen hier samen toch een oplossing voor moeten vinden, zegt Mentink. Vooral als er geopolitiek gezien ‘iets geks’ gebeurt, dat de marktomstandigheden drastisch verandert.
‘Of het nu gaat om trage procedures of mogelijk ernstige ontwrichting van de markt: flexibiliteit is het toverwoord’, zegt Mentink. ‘We hebben een wooncrisis. Kiezen we dan voor snelheid door de eisen te versoepelen, of gaan we door op de ingezette weg en accepteren we dat we minder woningen kunnen toevoegen?’ Natuurlijk is Mentinks vraag retorisch van aard. Een binaire keuze tussen stilstaan of doorbouwen, is voor haar een eenvoudige. Ook als hierdoor de betaalbaarheids- en duurzaamheidseisen enigszins verwateren. ‘Dat zien we liever niet gebeuren, maar bij tegenslag moet wendbaarheid wel bespreekbaar zijn’, zegt Mentink. ‘Alles om te sturen op voortgang en om terugval te voorkomen.’ Ook Mentink stelt dat buitenlands kapitaal elementair is om de woningbouw aan de gang te houden en vooral om het bouwtempo te versnellen. Tot voor kort deden buitenlandse beleggers volgens haar de grote transacties. Maar in krap vier jaar tijd nam hun aandeel af van ongeveer 35 procent naar zo’n 6 procent nu. ‘Op dit moment is er nog voldoende afzet door de APG-miljarden’, zegt Mentink, ‘maar dit is geen langjarige oplossing. Op de middellange termijn moeten we weer aantrekkelijk worden voor internationale investeerders om de bouwopgave aan te kunnen. De politiek moet daar met stimulerend beleid wel de juiste kaders voor scheppen.’
De vraag is of, met weer nieuwe verkiezingen in aantocht, dat ook gaat gebeuren. Op grote, onhaalbare verkiezingsbeloftes zit niemand te wachten. Zeker niet nu op globale schaal onrust en onzekerheid troef is, waar ook een nieuwe, Nederlandse regering zich toe zal moeten verhouden.
‘Juist daarom hoop ik op een stabiel middenkabinet, zonder extremen’, zegt onderzoeker Hesselink. ‘Het politieke denkkader is de afgelopen jaren zo vernauwd, maar er gaan ook heel veel dingen goed. Kijk naar de vrij beschikbare data van de BAG en het Kadaster, naar de constructieve manier waarop overheid en markt tegenwoordig met elkaar omgaan. Dat vind je in het buitenland niet.’ Hesselink laat een korte stilte vallen en haalt met een paar muisklikken een nieuw tabblad met cijfers tevoorschijn. ‘En dan nog iets: in Nederland verdienen we met z’n allen bijna 1.200 miljard euro per jaar op een oppervlakte van nog niet eens 40.000 vierkante kilometer. Ik ken weinig landen waar zoveel geld wordt verdiend in zo’n klein gebied.’ Dat is waar het volgens Hesselink over gaat op de vastgoedmarkt én daarbuiten. Lang niet alles gaat even goed, maar we moeten ook niet overdrijven. ‘Laten we nou niet achter ieder ophefdingetje aanrennen of in paniek raken door de zoveelste uiting van Trump op Truth Social. Ik heb zo langzamerhand sterk de behoefte om óver die constante stroom aan wereldnieuws heen te kijken en mij te focussen op de grote lijnen die echt van belang zijn.’
In het eerder aangehaalde boekje van voormalig SCP-directeur Schnabel en de update ervan door CBS-hoofdeconoom Peter Hein van Mulligen, hanteren de auteurs een soortgelijke strategie: een forse dosering van feiten en cijfers als nuchtere tegenhanger voor de waan van de dag.
Zo’n prozaïsche benadering kan prima werken. Toch knaagt er iets, zeker als de dagelijkse krantenkoppen steeds moeilijker zijn te rijmen met de professionele praktijk. ‘Zakelijk gezien ben ik zoveel positiever gestemd dan een paar jaar geleden’, zegt ontwikkelaar Roet. ‘Maar als privépersoon schrik ik behoorlijk als ik het nieuws volg. Dat is het schizofrene eraan, denk ik.’
En toen ging ook de gemeente Arnhem om. De Gelderse hoofdstad presenteerde begin juli het ‘Actieplan beter benutten bestaande voorraad’. ‘Delen van panden staan leeg, terwijl duizenden mensen zoeken naar een huis’, aldus de Arnhemse woonwethouder Paul Smeulders (GroenLinks) in een persbericht. ‘Dit is niet meer uit te leggen.’ Arnhem gaat, aangemoedigd door het Rijk, onder meer een ‘splitsingscoach’ inzetten om huiseigenaren met woningsplitsingsplannen door het juridische en bouwkundige regelwoud te loodsen. Daarbij blijft de gemeente oog houden voor de leefbaarheid en woonkwaliteit in de wijken waar de woningsplitsing het meest wordt toegepast. Arnhem is niet bepaald de eerste gemeente die de afgelopen maanden splitsingsstimulerende maatregelen aankondigde. Hun ronkende persberichten lezende, lijkt het alsof steeds
meer gemeenten revolutionaire methoden niet schuwen in de strijd tegen de woningnood, nu de nieuwbouw bij lange na niet aan de vraag kan voldoen. Dat is niet het geval. Bestaande woningen opdelen in meerdere eenheden is niets nieuws. De meer welwillende houding van gemeenten ertoe wel. Wie meer wil weten over woningsplitsing en de bestuurlijke hordes daarbij, kan bijna niet om Martijn Lentze heen. ‘Ik kan hier met gemak een boek over schrijven’, zegt de directeur van 070 Vastgoed – een onderneming die ruim twintig jaar in Den Haag en omgeving woningen koopt, opdeelt en ze daarop verhuurt of verkoopt. In de begintijd ging dat vrij vlot. Een vergunning krijgen was vrij gemakkelijk, en hop, een jaar later was Den Haag weer een paar adressen rijker. Dat ging lang goed, totdat Den Haag, net als de andere grote steden, er steeds meer voor ging
liggen. Oorzaak volgens Lentze: de onstuimige opkomst van buy-to-let, zo’n tien jaar geleden. Veel mensen kochten, gedreven door de lage rente en vaak zonder enige vastgoedervaring, woningen aan voor de particuliere verhuur. De koopstarter had het nakijken.
‘De kleine beleggers wakkerden onbedoeld een angstcultuur aan in het stadhuis’, zegt Lentze. ‘Particuliere verhuur moest in lijn met het beleid van woonminister Hugo de Jonge aan banden worden gelegd. Woningsplitsing werd op dezelfde hoop gegooid, terwijl het toch echt om twee verschillende zaken gaat.’
Daarbij trokken gemeenten al snel de overlastkaart. Door intensievere bewoning wordt het drukker in een straat of buurt. Gevolg: angst voor meer drukte, vuilnis, hogere parkeerdruk en gebrek aan sociale samenhang in een buurt. Woningen splitsen? Beter van niet. Tot nu. Want ook de gemeente Den Haag her-
ziet later dit jaar haar bestaande woningsplitsingsbeleid. Lentze zit daartoe tegenwoordig in een klankbordgroep van de gemeente. Doel: woningen vinden met de meeste splitsingspotentie. Dat blijkt niet altijd gemakkelijk. Politieke wensen en puur pragmatisme lopen elkaar nog weleens in de weg.
‘De gemeente ziet vooral kansen bij de naoorlogse portiekwoningen’, zegt Lentze. ‘Ook kijken ambtenaren nadrukkelijk naar eengezinswoningen uit de jaren 60 tot de Vinextijd. Maar beide woningtypen zijn eigenlijk ongeschikt. De portiekwoningen zijn te klein, de eengezinswoningen zijn te onhandig ingedeeld voor splitsing. Bovendien zijn beide woningtypen van betonbouw en als je daar water en elektra wil scheiden, dan ben je serieus aan de beurt.’
Toch begrijpt onderzoeker Casper van Rietbergen van het Arnhemse adviesbureau Stec goed waarom juist die woningen op de splitsingsnominatie staan. De portiekwoningen uit de jaren 50 moeten dringend worden verduurzaamd. Als je die woningen toch moet aanpakken, kun je ze net zo goed meteen splitsen.
Nog wel meer splitsingspotentie ziet Van Rietbergen bij de wat oudere eengezinswoningen uit de bouwperiode 1960 tot 1980. ‘Deze woningen vind je in heel Nederland’, zegt Van Rietbergen. ‘Ze staan in wat wij stempelwijken noemen. Traditionele, monofunctionele wijken die allemaal praktisch hetzelfde eruit
zegt de Stec-onderzoeker. ‘Twee derde van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen, terwijl 70 procent van de Nederlandse huishoudens uit een of twee personen bestaat.’ Hoogleraar Volkshuisvesting Marja Elsinga van de TU Delft houdt zich al jaren met dit onderwerp bezig. Zeker sinds 2014, toen de meeste verzorgingshuizen in Nederland sloten en ouderen werden geacht langer zelfstandig thuis te blijven wonen. ‘Strategische doorstroming’ naar ouderenwoningen zou voor hen een goede oplossing zijn, zegt Elsinga, maar ook deze woningen komen maar mondjesmaat van de grond. Een andere mogelijkheid is splitsing van hun woning. Dan kunnen ouderen alsnog gelijkvloers en thuis blijven wonen en ook anderen onderdak bieden. Het idee is logisch en de mogelijkheden zijn groot. Het Rotterdamse architectenbureau KAW zag vijf jaar geleden vooral in de zogenoemde stempelwijken al ruimte voor ruim 700.000 extra woningen door splitsing en optopping. Theoretisch zou met deze twee ingrepen in één type wijk bijna de volledige bouwambitie van zo’n 1 miljoen woningen tot 2030 kunnen worden gerealiseerd. De berekeningen van KAW blijven vooralsnog wat ze zijn: een theoretische exercitie. Want los van de praktische en technische bezwaren die onder meer vastgoedondernemer Lentze ziet, kleeft er ook een sociaal-culturele belemmering aan. Volgens Elsinga is vooral de oudere Nederlander zeer gehecht aan royale woonruimte en die laat zich zijn of haar vierkante meters niet graag ontnemen.
Toch zullen we het allemaal met een bescheidener woonoppervlak moeten doen, willen we iedereen de ruimte geven om te wonen, zegt Elsinga. ‘Rond het begin van de twintigste eeuw hadden we gemiddeld 8 m² aan woonruimte per persoon. In die tijd begon de overheid flink in woningbouw te investeren en werd onze persoonlijke, gemiddelde woonruimte steeds groter tot 53 m² nu. Met almaar stijgende bouwkosten kunnen we ons dat domweg niet meer permitteren.’
Volgens Elsinga zou het woningtekort theoretisch zijn opgelost als iedereen gemiddeld 3 m² aan woonruimte inlevert. ‘Met ieder 50 m² aan woonoppervlakte vormen we dan nog steeds het ruimst behuisde volk van Europa’, aldus Elsinga.
trage-eisen vooral jonge woningzoekers in de steek, vindt Lentze. Een splitsingsappartement van 40 m² in of nabij het centrum van Den Haag kost aan huur zo’n 850 euro per maand. Een appartement van pakweg 65 m² op een goede locatie met een prima energielabel komt in de vrije sector terecht en kost dan al snel het dubbele.
Wat de minimale metrage-eis van de gemeente Den Haag wordt, is op het moment van schrijven nog niet bekend. Lentze hoopt van harte dat die onder de 50 m² ligt. ‘Hoe kleiner het aantal verplichte vierkante meters, hoe groter het splitsingspotentieel. In het beste geval kunnen zo alleen al in Den Haag nog 700 tot 1.000 woningen aan de voorraad worden toegevoegd.’
Lentze ziet in de Hofstad daartoe vooral kansen in het Laakkwartier, Transvaal en Rustenburg-Oostbroek – vooroorlogse wijken die evenwel niet vrij zijn van sociale problematiek. De gemeente is daarom niet happig op woningsplitsingsplannen aldaar. Nog intensievere bewoning leidt mogelijk tot meer overlast in toch al kwetsbare wijken.
zien. Wonen en parkeren, dat is waar het daar om draait.’
Deze woningen zijn decennia geleden gebouwd voor jonge gezinnen. De kinderen zijn allang volwassen en het huis uit, de jonge ouders van toen zijn nu op leeftijd. Ze blijven met z’n tweeën over in een eengezinswoning. Na een scheiding of overlijden van hun partner vormen zij een nog ruimer behuisd eenpersoonshuishouden. Door vergrijzing wordt juist in de stempelwijken het aantal beschikbare vierkante meters aan woonruimte verre van optimaal benut.
Vergrijzing is niet de enige oorzaak van huishoudensverdunning. Ook jongere mensen zien hun relatie weleens stranden of kiezen er bewust voor alleen te leven. Hoe dan ook, individualisering en demografische ontwikkelingen zorgen ervoor dat op één Nederlands adres tegenwoordig gemiddeld 2,1 personen wonen, tegen 3,5 in 1965, zo rekent sociaalgeograaf Van Rietbergen voor. ‘Hierdoor is een enorme mismatch ontstaan tussen vraag en aanbod op de woningmarkt’,
Deze les van de Delftse hoogleraar hebben grote, institutionele beleggers en ontwikkelaars allang geleerd. Greystar bijvoorbeeld, bouwt met miljarden van pensioenuitvoerder APG vooral grote complexen met kleine appartementen tot, inderdaad, zo’n 50 m². ‘Sommigen noemen dat efficiënt, anderen vinden het kippenhokken’, zegt Elsinga, die zichzelf tot de eerste geloofsrichting schaart. ‘Tel de huishoudensverdunning, de dunne portemonnee van eenpersoonshuishoudens en de rendementseisen van een belegger op en dan kom je logischerwijs uit bij kleine woningen. Dat is heel anders dan vroeger. Toen zetten woningcorporaties vaak iedere woning van 50 m² en kleiner op de sloopnominatie omdat er geen behoefte aan was.’
Die tijd is voorbij. Maar woningen mogen in bijvoorbeeld Rotterdam ook niet kleiner zijn dan 50 m². Tenminste, als het gesplitste woningen betreft. En dan heeft de gemeente die eis onlangs ook nog eens versoepeld. Bij nieuwbouw is een kleinere metrage in de Maasstad overigens geen probleem.
Dit tot ergernis van Lentze, die vooral splitsingspotentieel ziet in vooroorlogse woningen vanwege de grootte, locatie en praktische voordelen zoals het ontbreken van betonnen vloeren, wat splitsing aanzienlijk vergemakkelijkt. Een beetje etage in een pand uit begin twintigste eeuw, telt al snel zo’n 80 m². ‘Die mag ik in Rotterdam dus niet splitsen naar twee keer 40 m²’, zegt Lentze. ‘En in grote delen van Amsterdam is splitsen helemaal onmogelijk. Daar moet een splitsingswoning minimaal 100 m² beslaan. Dan heb je alsnog een grote en voor velen onbetaalbare woning.’ Gemeenten laten met dergelijke hoge me-
Lentze draait die redenering juist om. ‘Je vindt daar vrij veel grote, verpauperde bovenhuizen’, zegt hij. ‘Juist daar worden de matrassen binnengesleept en verhuurd aan arbeidsmigranten en illegalen. Want de pandeigenaren krijgen zulke woningen niet aan “normale” mensen verhuurd. Mogen wij daar aan de slag, dan krijg je er opgeknapte panden en een betere bevolkingssamenstelling voor terug.’ Toch is het nog maar de vraag of ondanks de draaiende beleidsmatige wind het splitsingspotentieel volledig zal worden benut in Den Haag en elders. Het waren altijd met name de woningcorporaties en de particuliere beleggers die zich aan woningsplitsing waagden. Juist die laatste groep verdwijnt sinds de invoering van de Wet betaalbare huur en onvriendelijk fiscaal beleid in hoog tempo van de woningmarkt. ‘Zonder een geschikte businesscase gaan beleggers geen woningen splitsen’, zegt hoogleraar Elsinga. ‘De Wet betaalbare huur, daar zit een goed argument achter en die moet blijven. Maar het is wel buitengewoon ongelukkig dat die wet samenviel met allerlei ongunstige aanpassingen in box 3.’ Daarnaast ziet Elsinga de overdrachtsbelasting het liefst verdwijnen. ‘Als we willen dat mensen zo efficiënt mogelijk wonen, dan moeten we niet verhuisbewegingen fiscaal gaan bestraffen. Ook zie ik geen enkele inhoudelijke reden om de aankoop van woningen te belasten, niet voor particulieren, noch voor beleggers.’
Volgens Van Rietbergen zit de winst hem vooral in de versnelling en versoepeling van de bijbehorende procedures. ‘Binnenkort komt het Rijk met de Splitsgids. Beleggers weten aan de hand hiervan eerder wat de eisen zijn, wat een splitsingsvergunning kost en wanneer ze die kunnen verwachten. Dit scheelt beleggers een heleboel tijd en ook geld.’
Of minder papierwerk particuliere beleggers aanzet tot woningsplitsing midden in een uitpondgolf, is afwachten. Bezit verkopen is gezien de huidige marktomstandigheden vaak aantrekkelijker.
Toch hoeft volgens Lentze de uitpondgolf woningsplitsing niet in de weg te staan. ‘Nog steeds zijn ruim een miljoen woningen in handen van particuliere beleggers’, zegt hij. ‘Daar zitten genoeg bovenhuizen van 80 m² of groter tussen. Je kunt ze ook eerst splitsen en daarna alsnog uitponden. Dan is er in ieder geval toch weer één woning aan de voorraad toegevoegd.’
Zie het voor je.
Van een lege fabriekshal naar een buurt waar jong en oud samen leven.
Als je dwars door barrières heen kijkt, kan er veel meer met Als je dwars door barrières heen kijkt, kan er veel meer met gebiedsontwikkeling dan je denkt Ontwikkel met ons mee gebiedsontwikkeling dan je denkt. Ontwikkel met ons mee. Kijk op am nl op am.nl
AM. Ontwikkelaars van impact.
Wie op Linkedin makelaars volgt, kan niet heen om Leslie de Ruiter, managing partner van Christie’s International Real Estate|r365. Niet alleen verkoopt hij de mooiste woningen van Nederland – masterpieces zoals hij ze steevast aanduidt –maar ook maakt hij er jaloersmakend professionele videopresentaties bij met omineuze muziek eronder. Je zou voor minder je woning van de markt halen, want het risico dat je opnieuw verliefd wordt op je eigen masterpiece ligt bij een dergelijke presentatie op de loer. En anders word je het misschien wel – op de knappe dames die steevast figureren in zijn promotievideo’s.
Een ding is duidelijk: De Ruiter gaat voor meer dan Funda; niet gek als je bedenkt dat maar 20 procent van zijn doelgroep op Funda zit. Exclusieve huizen hebben nou eenmaal een exclusieve benadering nodig, en waar de gemiddelde woningverkoop in Nederland 540.000 euro oplevert, levert een gemiddelde woning bij De Ruiter volgens hem een kleine 2,5 miljoen euro op. Daarbij is 27 procent van zijn kopers internationaal en heeft de gemiddelde Amerikaan, Chinees of Rus nog nooit van Funda gehoord. Wél van Christie’s. Hoe verkoop je dan huizen en wat kun je daarvan als gemiddelde Nederlandse makelaar leren?
De eerste les van De Ruiter is een verrassende: er zijn weinig tot geen mensen die een huis van een paar miljoen ‘nodig’ hebben. ‘Die mensen wonen al ergens, die kijken niet op Funda, maar moeten verleid worden.’ Dat verleiden is inmiddels normaal voor makelaars: video, foto’s, styling. Elke zichzelf respecterende makelaar biedt dit tegenwoordig aan, maar veel is afgekeken van De Ruiter, die hier naar eigen zeggen als eerste mee begon en het inmiddels als compliment ziet. En dus zet hij een tandje bij met nóg betere fotografen en stylisten. Bij hem gaan de wijnglazen gevuld op de foto, is de badkamer niet alleen opgeruimd, maar zijn er ook producten te zien van de betere badkamermerken. Niet dat De Ruiter op een kick back zit te wachten, maar elk huis is een merk – Cartier, Tiffany, Louis Vuitton – en je helpt elkaar als merk door het upgraden van het huis, leert hij.
Niet honderd foto’s, maar de twintig beste en zorg dat je eerste foto’s van die Boffi-keuken, het (binnen)zwembad of de marmeren badkamer zijn. En een video is niet zomaar een video, maar een lifestyle video: ‘Wij werken met professionele voice-overs, acteurs, mooie auto’s en zorgen ervoor dat meer dan het huis gefilmd wordt. Een gezellig terras, een mooie winkelstraat, de golfbaan – zeker als je buiten de grote steden zit, wil je de omgeving mooi in beeld brengen. Luxemerken zoals Chanel zetten met beeld een sfeer neer waar we veel van kunnen leren als het op positionering en presentatie aankomt.’
De Ruiter gebruikt eigen kanalen om de masterpieces onder de aandacht van potentiële kopers te brengen: de Nederlandse en internationale site van Christie’s. Publicaties verschijnen in The New York Times, The Wall Street Journal, JamesEdition.com en het eigen magazine The Masterpiece Collection, dat drie keer per jaar verschijnt. Ook gaat er een maandelijkse nieuwsbrief naar tienduizend relaties in Nederland en vergeet vooral de personal touch niet: ‘Ouderwets makelen en mensen benaderen. Ik wist dat een relatie zijn onderneming had verkocht, dus ik app hem op vrijdagavond twee foto’s van een huis. Lang verhaal kort: dinsdag na het weekend werd de deal gesloten. Je moet als makelaar geen belangst hebben en werken aan je netwerk.’ Met dat laatste bedoelt De Ruiter dat je secretaresses moet weten te omzeilen.
Ook in het hogere segment spelen social media een rol: Linkedin, Instagram en Facebook worden ingezet (‘We zijn de grootste op deze kanalen’), over Tiktok wordt nog getwijfeld. ‘Social media geeft onze good looking makelaars met brains een menselijk gezicht en het
is leuk om filmpjes met humor te maken. Zo heb ik een balletje getrapt in een casco penthouse van meer dan 700 vierkante meter en is een van onze makelaars, Ilena, aan het einde van een video met kleding en al de Vinkeveense Plassen ingedoken. We zijn geen clowns, maar er mag wel gelachen worden.’
Het is dat De Ruiter er zelf over begint, maar de knappe makelaars van Christie’s kunnen niemand zijn ontgaan. Niet echt the girl next door, zoals een collega concludeerde – of misschien juist in dit segment wél. Bij Christie’s draait alles om de presentatie van hun masterpieces en makelaars zijn daarvan onderdeel. ‘Het is geen vereiste om knap te zijn’, aldus De Ruiter. Representatief daarentegen is een must. ‘Ik wil dat de heren in pak komen en een das dragen. Een gewassen auto, gepoetste schoenen: het moet representatief. Ik geloof niet in de Amerikaanse langbenige blonde dames die op hakken rondlopen, maar netjes en keurig hoort erbij op het topniveau.’
Eigen kanalen, een impeccable presentatie en een menselijk gezicht op de socials maken
met filmpjes, prachtige foto’s en teasers Herjan Rook, mede-eigenaar en oprichter van Maarten Makelaars vat het als volgt samen: ‘We zijn van makelaar overgaan naar marketeer.’ In 2009, bij de oprichting, maakte de makelaar de rigoureuze keuze om in de telefoon te kruipen: de kopers zitten immers dáár en als je die wilt bereiken, zul je daar moeten zitten, op de socials.
‘Of dat nu nog disruptief is? We zijn in ieder geval actief en zeer bewust van wat we doen, en dat was erop gericht om Funda niet onze belangrijkste tool te maken’, zegt Rook. ‘We hebben twee toegewijde medewerkers op Instagram, Facebook en Tiktok: de socials zijn geen bij-, maar hoofdzaak voor ons. Daarnaast is ons team een afspiegeling van onze doelgroep, en hebben we stagiaires die weer jonger zijn en anders handelen. Je moet als makelaar niet denken dat je het nu al weet, maar continu de markt in de gaten houden en daarop inspelen.’
Ook nu – of juist nu? – is Funda niet de belangrijkste tool voor Maarten Makelaardij. Er is een eigen database van acht- tot negenduizend zoekers die voor de markt uit op de hoogte worden gebracht van het aanbod. Via Facebook, Insta en Tiktok weet de makelaardij meer dan honderdduizend mensen te bereiken. Rook: ‘Alle drie de platforms hebben hun eigen dynamiek. Door onze volgers op de hoogte te brengen, delen zij ons aanbod. We zijn veel meer bezig met het zoeken naar onze kopers in plaats van te wachten dat iemand belt nadat ze een woning op Funda hebben gezien. Funda is ons vangnet.’
Funda niet overbodig, maar een extraatje. Tegelijkertijd ontkom je niet aan de vraag of de spetterende presentatie niet de verkeerde mensen uitnodigt om langs te komen. ‘Er zijn gelukkig nog nooit boeven langs geweest in huizen die wij aanbieden’, klopt De Ruiter af. ‘We zijn heel voorzichtig met het in beeld brengen van kunst, maar ook met het verstrekken van plattegronden. Voordat ik die toestuur, wil ik weten met wie ik te maken heb en vraag ik op een nette manier of je het kunt betalen.’
Het Rotterdamse Maarten Makelaardij beweegt zich in een totaal ander segment dan Christie’s, maar de gemiddelde Maarten-woning heeft, net als de gemiddelde woning van Christie’s, een eigen signatuur: onwaarschijnlijk goed gestyled, mooi gefotografeerd en ‘af’.
Ook hier wordt een lifestyle verkocht, maar dan aan een andere, jongere doelgroep; ze zien hun leven zich op deze plek afspelen voor hun ogen. En net als Christie’s heeft Maarten Makelaardij een eigen aanpak: de rode draad van verkoop speelt zich af op social media,
Op de socials is zoveel meer mogelijk dan op Funda. Maarten Makelaardij begon met Followers first, een advertentiecampagne waarbij volgers als eersten werden geïnformeerd over nieuwe woningen. Nu kijkt hij welke rol AI zou kunnen spelen. Er wordt nog net niet wetenschappelijk gemeten en getest: ‘We gaan heel serieus om met onze community.’
Inmiddels zit vrijwel iedere makelaar op social media, is kopiëren makkelijk maar zonder commitment en contact met volgers, wat onmogelijk is op Funda, werkt het niet. Socials vragen communicatie, volgers willen interactie. Maarten organiseert events, van previews bij projectontwikkeling tot borrels en sunset events bij te verkopen woningen. ‘Laatst ging ik een flat aan de Maas bekijken van iemand die mij mogelijk als makelaar wilde inschakelen. De zon ging net onder, veel mooier dan op zo’n gloedvol moment wordt het uitzicht niet. En dan ontstaat vanzelf het idee om een select sunset event te organiseren: een borrel bij zonsondergang waarbij je meteen de woning kunt
bekijken. Het vergt extra inzet en opoffering van makelaars maar is wel geinig om te doen; je moet er natuurlijk wel lol in hebben om om half 7 te borrelen met potentiële klanten.’ Ah, de makelaars. Waar Christie’s De Ruiter de meest charmante dames inzet voor zijn verkoop, stelt Rook dat zijn makelaars een afspiegeling moeten zijn voor zijn kopers. Plat gezegd: hij als 53-jarige doet het prima als taxateur en in panden die wat statiger zijn. Zijn collega’s van 26 doen het weer beter in een hippe omgeving. ‘Zelfvertrouwen en assertiviteit is goed, zolang ze maar beseffen dat ze niet belangrijker zijn dan de woning.’ Het werpt inmiddels al jaren zijn vruchten af: de jonge klanten van toen keren terug als ze verhuizen.
Welke trends ziet Rook? ‘Online bieden is wel voorbij, opknappanden doen het lastig en overbieden zit in de psychologie van de koper. Ze bieden liever meer op een huis dat áf is, dan op een huis dat ook na verbouwing goedkoper is. De huidige koper wil niet eens meer schilderen.’ Ziet hij nog iets nieuws? ‘Laatst was er een makelaar in Groningen die met sleutelkastjes werkte. Elke kijker kreeg een code en kon op eigen houtje de woning bekijken. Ik vond het slim verzonnen, maar uiteindelijk moet je toch zelf weer langs om te kijken of de ramen wel netjes dicht zijn. En je mist het gesprek en gevoel met de klant.’ De Ruiter ziet een ontwikkeling die uit het buitenland overwaait: branded buildings. ‘Denk aan The Porsche Building, het Mercedes-gebouw, the Gucci building; of een gebouw dat gekoppeld is aan een restaurant zoals Nobu of Cipriani. Gebouwen met een hotelachtige lobby, het bijzondere restaurant op een etage en het branden van de algemene ruimtes door het merk op de gevel. Dus liften gevoerd met een Gucci-printje. Wij gaan zoiets in Noord-
wijk neerzetten met Residences van Oranje; daar ontwikkelen we appartementen met hotelservices van Hotel van Oranje. Kopers krijgen middels een lidmaatschap toegang tot alle vijfsterrenservices van Hotels van Oranje, zoals de spa, roomservices en uiteraard de hotelconciërge, beveiliging, schoonmaak en onderhoud van de algemene ruimtes. Rotterdam is er vooralsnog te nuchter voor, maar ik voorspel dat er meer branded buildings komen.” Rotterdam is niet alleen nuchter, maar heeft een eigen humor. Het filmpje dat makelaar Robert Langejan op Linkedin postte van een woning die hij te koop had staan, ging viral. Niet (alleen) omdat het object geweldig was, maar met name de presentatie. Verkoper Philip Gay had zelf de video gemaakt waarin hij staat te dansen en zingen dat hij een miljonair zoekt om zijn huis aan te verkopen. ‘I woke up poor this morning, buy my fucking house’, zingt hij in elke hoek en kamer van zijn woning, tot op het dak aan toe. Uiteraard heeft de woning ook een eigen website: veel Rotterdamser, directer en recht voor zijn raap wordt het niet. Zeker niet op Funda.
En soms heb je een buitenlandse blik nodig om ingebouwde vanzelfsprekendheden tegen het licht te houden. We hebben het altijd al zo gedaan, maar waarom? Gay, een kunstenaar uit Australië, noteerde handelen van makelaars dat hij inmiddels geaccepteerd heeft als ‘Nederlands’ maar waarvan hij zich afvraagt of het niet beter kan. ‘Sales is hier een vies woord. Het lijkt of mensen zich schamen om iets verkopen, maar als je sales goed doet en interesse toont in het product dat je verkoopt, trek je mensen over de streep.’ Wat hij ook mist is authenticiteit, terwijl iedereen een eigen en oprecht verhaal juist waardeert. ‘Ik heb een bespottelijke video gemaakt, laat dat duidelijk zijn. Maar het is wel authentiek. Het klopt. Waarom zou je eigenaren van een woning die je verkoopt
niet een rol laten spelen in je verkoopproces? Hier blijven verkopers anoniem, maar psychologisch gezien kopen mensen liever iets van iemand die ze leuk vinden. De makelaar neemt de verkopende rol over, maar die onderscheiden zich vrijwel niet van elkaar. Hun verkooptemplate is hetzelfde: brochure,
bieden voor het huis – een vanzelfsprekendheid zijn.
Het psychologische effect van overboden worden op je droomhuis waar je voor staat, is groot, stelt Gay. ‘Zodra je emotie onderdeel maakt van het verkoopproces, blijk je altijd nét wat meer te kunnen bieden dan wat je rationeel van plan was.’ En nog iets: we waarderen kwaliteit maar benoemen het te weinig, of simpelweg niet. ‘Maatwerk, duurzame materialen: het is hilarisch om dat niet als asset te benoemen.’
Doe maar normaal, dan doe je gek genoeg? ‘In Australië waarderen we persoonlijke aandacht en aardig zijn; in Nederland moet je alles kunnen zeggen. De botte waarheid is belangrijker dan iemand een goed gevoel geven. Tegelijkertijd wijzen makelaars liever niet op de zwakke plekken van een woning, dat moeten kopers maar uitvinden ná de koop.’
wat socials en Funda om vervolgens de deur open te doen waarna kopers zelf rondlopen. Het spannendste wat er gebeurt, is dat je bij het verlaten andere geïnteresseerden ziet. Ik snap dat dat de Nederlandse manier is en daar zitten heus slimme elementen in, maar er is meer mogelijk, zeker in tijden van socials.’
Over dat ‘meer’ hoeft Gay niet lang na te denken: de prikkel voor makelaars om een huis voor een miljoen of 900.000 euro te verkopen is klein, terwijl het voor de verkoper een gigantisch verschil is. Waarom zit er geen staffel op het verdienpercentage van makelaars? En waarom mag je in Nederland maar één makelaar hebben? Vanwege de competitie werken Australische makelaars hard om een huis te mogen verkopen en nog harder om het te verkopen, waarbij veilingen – letterlijk
Aanvankelijk wilde Gay zijn huis zonder makelaar en buiten Funda om verkopen, maar daar bleek onze werkelijkheid niet voor gemaakt. In Robert Langejan vond hij de makelaar die ‘het’, zijn multifunctionele huis dat ook als bed&breakfast geëxploiteerd zou kunnen worden, snapte. Langejan zag de video van Gay als een kans om aandacht te trekken: die aandacht was enorm; het leverde hem zo’n driehonderd nieuwe volgers op en nog steeds krijgt hij er dagelijks reacties op.
Maar uiteindelijk gaat er vooralsnog weinig boven Funda, aldus Langejan: ‘80 procent van onze kijkers kwam van Funda, op de socials staat het één dag en dan is het verdwenen. Ik denk dat een ouderwets bord nog steeds 5 procent van de kijkers trekt, de mailing die wij er van tevoren uit doen nog eens 5 procent, maar als ik alleen via Funda zou werken, verkoop ik er geen enkel huis minder om. Uiteindelijk sleept Funda iedereen er doorheen.’
Vier jaar geleden kocht Martijn Lentze zijn eerste hotel: een oud hostel met een winkel eronder. De eigenaar van 070 Vastgoed in Den Haag wilde het pand optoppen – wat hij ook met woningen doet – , uitbouwen en er 25 zogeheten hotelunits maken. Een lange adem bleek noodzakelijk, de vergunningen zijn sinds kort pas binnen en de winkel is inmiddels verplaatst. Lentze heeft nog drie hotels in de pijplijn, in afwachting van een vergunning.
Wat hem trekt in deze niche, ondanks die langdurige trajecten met de gemeente? ‘Er is veel vraag van internationale mensen die langer naar Nederland komen, maar zich hier niet vestigen. Een hotelkamer is prima voor een paar nachten, maar niet voor een paar maanden. Internationals willen een hotelkamer-plus: net wat groter, denk aan 30 tot 35 vierkante meter, met een keukentje, zodat ze ook eens zelf kunnen koken, en schoonmaakservice.’
‘Tijdens Covid heb ik geëxperimenteerd met short stay en airbnb, dat was toen niet zo gereguleerd als nu. Mijn conclusie is dat het internationaler is dan ooit: China, Roemenië, Amerika – mensen komen echt overal vandaan.’
Die mensen huren graag short stay, het grijze gebied waar wel een vergunning voor nodig is, maar waar elke gemeente eigen, vage regels voor heeft. Panden waarin ooit is gewoond, komen niet in aanmerking voor deze vergunning; woningen onttrekken aan de woonvoorraad mag niet. Waar het nog wel kan? Locaties waar toerisme mogelijk is (‘Scheveningen is een no-brainer’) en locaties waar in het bestemmingsplan de optie tot hotel wordt geboden.
Maar de plekken waar je nog een hotelvergunning kunt krijgen zijn schaars. Den Haag had sinds eind 2021 een hotelstop, om bestaande hotels te laten herstellen van de coronasluitingen. Sinds dit voorjaar is die bouwstop opgeheven en is er weer ruimte voor zo’n vijfhonderd extra hotelkamers.
Voor Lentze zijn hotels onderdeel van diversificatie. De reguleringsdrang op het gebied van wonen raakt ook hem. ‘Ik wil actief blijven en in de hotelbranche zie ik mogelijkheden. Hoeveel hotels ken je die later iets anders zijn geworden? Die bestaan niet. Hotelvastgoed is dus schaars en waardevol, in Amsterdam zit er een stop op, je mag niet zomaar bijbouwen. Dus als je een locatie kunt bemachtigen waar je een hotel mag ontwikkelen, is dat een kans. Ik geloof dat de vraag naar korte verblijven alleen maar zal toenemen.’
Het gebruik van vastgoed verandert, merkt de Rotterdamse ontwikkelaar Jan Ultee van U Vastgoed op. ‘Vroeger had je kasten met ordners, tegenwoordig heb je Google drive. Zo veranderen ook de mogelijkheden van ruimte.’ Hij wijst op de hedendaagse invulling van wonen en werken. ‘Er zal altijd behoefte aan hoogwaardige kantoren blijven, maar het aantal vierkante meters per medewerker wordt minder. Huurcontracten worden flexibeler, ondernemers huren een paar uur een kantoor in een bedrijfsverzamelpand, in de horeca heb je al omzetgerelateerde contracten. Het is allemaal wat ronder, niet zo zwart-wit meer. De hoekigheid van stenen is veranderd.’
‘En kijk naar jongeren: zij ervaren eigendom en werken heel anders. Zolang er internet is, maakt het niet uit of ze vanuit Rotterdam, Spanje of waarvandaan ook werken. Ze worden nomaden die om de paar maanden naar een ander land reizen en wonen in acceptabel
geprijsde comforthotels, laat ik het maar zo noemen.’
Ultee heeft ook hotelprojecten, in Rotterdam. Door regulering is het bijna onmogelijk geworden om woningen te ontwikkelen; de woningen die nog gemaakt worden zijn klein, dat is huidige betaalbare behoefte. ‘Maar bijvoorbeeld artsen die vroeger een pied-à-terre kochten omdat ze met hun gezin buiten de stad wonen en een paar dagen per maand in Rotterdam werken, kunnen dat niet meer betalen. Die kun je dan mooi een extended hotelkamer aanbieden.’
‘Je ziet verder dat veel woontorens tegenwoordig hotelkamers aanbieden voor hun bewoners. Dat idee, dat je gasten of je kinderen die langskomen in een hotelkamer om de hoek verblijven, is normaler aan het worden.’
Net als bij Lentze zijn hotels een bijproduct in de portefeuille van Ultee. Beide ontwikkelaars oordelen op locatie, kijken welk concept het beste zou passen, ontwikkelen en zoeken er later een exploitant bij. ‘Je moet verkopen wat er is’, zegt Ultee. ‘Je product laten zien en dat product moet passen bij de locatie waar je ontwikkelt: wat kan de buurt aan, zit je in het centrum of erbuiten?’
Tenzij het een Hilton met een eigen formule is, is het slimmer om zelf te ontwikkelen en te bouwen, beaamt Lentze. ‘Ik heb in het verleden honderden studio’s gebouwd, dus dat zit al dicht tegen mijn formules aan. Nu bouw ik het kwalitatief misschien wat beter, iets meer
“wow” wat betreft styling en inrichting. Indelingen, daglichttoetreding, vluchtroutes, er komt net wat meer bij kijken.’ Ultee bouwde zijn eerste hotel (‘een klein hotelletje’) meer dan vijftien jaar geleden in het centrum van Rotterdam, op de Van Vollenhovestraat. Het verschil tussen toen en nu is groot: kamers zijn kleiner en kwalitatief beter geworden, de gemeenschappelijk ruimte waar gasten overdag kunnen verblijven, eten en koffiedrinken is groter en belangrijker. Hij leerde in die vijftien jaar ook dat elke locatie een eigen doelgroep heeft, trends komen en gaan – de papa-en-mamahotelletjes (kunnen niet meer uit. ‘De hotelwereld verandert al veertig jaar. Elk concept heeft zijn eigen volume nodig, in nieuwbouw kun je veel regelen, maar in de oudbouw heb je de locatie mee.’
Of hotels een optie zijn voor particuliere beleggers die hun inkomsten zien kelderen, valt te betwijfelen. De bestemming ‘hotel’ maakt nog niet dat de gemeente meewerkt aan de daadwerkelijke verlening van een vergunning. Daarbij kun je nooit meer terug, waarschuwt Lentze: installaties zijn gemeenschap-
pelijk, een hotel blijft een hotel mede door de technische constructie. Het brandveiligheidstraject met de brandweer duurt soms langer dan het verkrijgen van de vergunning voor het hotel zelfs.
En dan komt er nóg meer bij kijken: ‘Concept, horeca, parkeerplaatsen, niet alleen voor je klanten, maar ook voor je facilitaire diensten’, somt Ultee op. ‘Daarbij zijn hotels conjunctuurgevoelig en dus zeker niet iets voor iedereen. Er is geen tijdslijn zoals bij een verbouwing, je bent afhankelijk van zoveel partijen. Het is dat wij veel meer doen, anders zou ik hier niet aan beginnen; het is nogal arbeidsintensief.’
Wie over vastgoedmensen praat in termen van stenenschuivers en pandjesbazen, is bij Lentze en Ultee aan het verkeerde adres. Objecten mooier maken, leuke dingen doen: dát is waar het in het vastgoed om gaat. Lentze: ‘Die regelgeving heeft me gedwongen nog eens kritisch te kijken naar waar de kansen liggen. Ik zie hotels als een leuke uitstap, maar woningen ontwikkelen blijft mijn hoofdfocus.’
Voor Ultee geldt hetzelfde: ‘Hotels zijn niet meer dan 15 procent van mijn portefeuille. We ontwikkelen veel verschillende woningen in diverse categorieën. Voor vastgoed geldt dat er geen gouden ei is, anders had iemand dat wel opgepakt. Het beste plan ligt altijd in de toekomst.’ En dus denkt Ultee na over die silo’s die hij heeft in Wormerveer, en droomt Lentze over het hoogste hotel van Den Haag. Want wat niet is, kan in het vastgoed zomaar komen.
Binnen het retailsegment wordt supermarktvastgoed vanouds beschouwd als een stabiele, veilige beleggingscategorie. Boodschappen zijn namelijk een basisbehoefte, en dat maakt het evident dat een supermarkt blijft draaien. Zelfs in economisch mindere tijden vult de consument de winkelkar met producten om te overleven. Desondanks zit er een opvallende beweging in het spel der supermarkten. Door dalende winstmarges worden schaalvoordelen essentieel en worden de grote partijen steeds groter. Stijgende kosten drukken op de krappe winstmarge die de niche eigen is, ondanks historisch hoge omzetten. ‘Supermarkten zijn in de basis altijd een categorie geweest met een relatief lage winstmarge van gemiddeld 5 procent’, zegt Michiel Boonen, divisional head of Retail bij Cushman&Wakefield (C&W). Bij supermarkten gaat het namelijk meer om de omzet dan het winstpercentage. ‘Doordat de omzet zo hoog is, blijft de absolute winst interessant’, zegt hij. Maar momenteel is er volgens hem sprake van forse druk op de marges. ‘In sommige gevallen is die zelfs gezakt naar ongeveer 1 procent’, vertelt Boonen. Dit is volgens hem slechts een tijdelijk fenomeen. ‘Wij verwachten dat het in de toekomst weer opkrabbelt naar 2 à 3 procent. Historisch gezien zijn dat ook normale percentages.’
teren van schaalvoordelen. Bedrijven zetten de laatste tijd vaker gezamenlijke, internationale inkooporganisaties op. ‘Jumbo sloot zich twee jaar geleden aan bij Everest, daar zitten bijvoorbeeld het Duitse Edeka en Picnic ook in. Albert Heijn was al een internationale speler met moederbedrijf Ahold Delhaize, maar zij sloten zich anderhalf jaar ook aan bij de inkoopsamenwerking Eurelec met het Duitse Rewe en het Franse E.Leclerc’, vertelt Kromkamp.
Door te groeien – en dus de inkoopkracht te vergroten – behalen supermarkten betere winstmarges. ‘Dat maakt het toch een spel van de grootsten’, vertelt Boonen. Dat begon met de consolidatieslag in de jaren 80 en 90. Destijds behoorde volgens de kwalificatie van C&W ongeveer een derde van de supermarkten tot de zogenoemde Big Five. Vandaag de dag is dat aandeel zo’n twee derde. Daardoor neemt de keuzevrijheid van consumenten af en groeit de macht van de supermarkt om de prijzen te bepalen, met name op lokaal niveau.
‘Aan de andere kant zijn sommige supermarkten door de consolidatieslag heel groot geworden, zoals Albert Heijn en Jumbo. Het zijn nu internationale spelers die op Europese en zelfs wereldwijde schaal inkopen, daardoor kunnen ze gebruikmaken van goedkopere tarieven dan kleinere formules’, zegt Boonen. ‘Je ziet het aantal supermarktformules afnemen, en dat is dus vooral om kostenvoordelen te behalen.’
de winkelvloeroppervlakte (WVO) is toegenomen van 800 m² in 2005 naar iets boven de 1.100 m² in 2025’, zegt Kromkamp. Koopman vult hierop aan dat dit gemiddelde net anders ligt in stedelijk gebied, aangezien de beschikbare ruimte en het type bebouwing dit simpelweg niet toelaten.
Vanwege de margedruk hebben supermarkten tegenwoordig gemiddeld meer consumenten nodig per vestiging om rendabel te zijn. Daarmee verandert ook de ruimtebehoefte per winkel; meer consumenten betekent meer
producten en dus meer meters. ‘Een vuistregel uit het verleden was dat supermarkten gemiddeld vijfduizend consumenten nodig hebben om rendabel te zijn. Dat is natuurlijk wel sterk merkafhankelijk’, zegt Boonen. Vandaag de dag is die vuistregel licht verschoven, vertellen de adviseurs van Macellum. ‘Nu is dat gemiddeld 5.500 per supermarktvestiging’, zegt Koopman. In een dorp met twaalfduizend inwoners, wordt een derde supermarkt dan vrij krap. ‘Je ziet inderdaad dat supermarkten dichtgaan, daar moeten we onze ogen niet
De oorzaken van de huidige margedruk komen uit verschillende hoeken. Supermarkten kregen om te beginnen te maken met hogere transport- en energieprijzen door de inval van Rusland in Oekraïne drie jaar geleden. Daarnaast stegen de personeelskosten vanwege een nieuwe cao en ten slotte namen de inkoop- en huurkosten toe door inflatie. Wouter Kromkamp en Robert Jan Koopman, eigenaren van supermarktvastgoedadviesbureau Macellum, constateren net als Boonen dat er sprake is van toenemende margedruk. ‘Maar het geldt minder voor bijvoorbeeld marktleider Albert Heijn. Doordat dat bedrijf zo’n groot marktaandeel heeft, halen zij de 4 à 5 procent nog wel. De sterke daling is vooral te zien bij kleinere ketens’, zegt Koopman. Hoe groter het marktaandeel, hoe meer het bedrijf profiteert van financiële voordelen betreft inkoop, personeel en transport. De grotere ketens zoals Albert Heijn, Jumbo en Lidl doen zelf hun inkoop, kleinere ketens verenigden zich in de organisatie Superunie om volume te creëren en zo samen te profi-
In zijn 25 jaar in het supermarktvastgoed zag Kromkamp het aantal Nederlandse supermarktformules dalen van een veertigtal naar circa veertien. ‘De kleinere ketens werden overgenomen. Albert Heijn groeide in die tijd bijvoorbeeld van 550 vestigingen naar ongeveer duizend. Dat gebeurde deels organisch en deels met overnames’, zegt hij. Hij noemt de overname van C1000 door Jumbo in 2011 als bekend voorbeeld. ‘Jumbo had voor die deal ongeveer 250 vestigingen, maar groeide in rap tempo door naar zeshonderd.’ Een recenter voorbeeld van zo’n overname is een nieuwe franchiseconstructie van Albert Heijn en Jan Linders in Limburg. ‘In die provincie waren er überhaupt nog maar zes verschillende formules, en nu is er weer een zelfstandige supermarktketen verdwenen’, vertelt Kromkamp. De groten worden groter, stellen de supermarktvastgoedadviseurs van Macellum. En de kleinen? Die verdwijnen. Deze beweging geldt zowel voor het aantal supermarktformules, als de oppervlakte van de panden waarin ze zich vestigen. ‘Het totale aantal supermarktvestigingen in Nederland is teruggelopen van 8.500 in de jaren 80 naar circa vijfduizend winkels vandaag de dag, terwijl de gemiddel-
voor sluiten’, benoemt Boonen. Hij vult hierop aan dat supermarkten in de basis een goede beleggingscategorie zijn, ‘maar niet elke supermarkt is een goede supermarkt’. Deze stelling wordt volgens hem bevestigd door het feit dat ook Big Five-supermarkten soms vestigingen sluiten. ‘Het zijn dan vaak markten waar het totale aantal supermarkten simpelweg iets te groot was in verhouding tot het aantal consumenten. Er was ruimte voor bijvoorbeeld vier supermarkten, maar er zaten er vijf’, zegt hij.
Volgens de adviseurs van Macellum wordt de waarde van supermarktvastgoed in toenemende mate bepaald door de exploitatie van de supermarktformule en de toekomstbestendigheid van de functie van het pand. Waar supermarktketens vroeger met de vuistregel van vijfduizend consumenten per vestiging vaak de omzet wel haalden, zegt dat volgens hen vandaag niet meer alles. ‘Het is tegenwoordig veel kritischer. Het gaat nu niet eens meer echt over omzet, maar vooral over de verdiencapaciteit van de supermarkt’, zegt Koopman. Institutionele beleggers hebben vooral oog voor de sterkere merken. ‘Zij richten zich vooral op de Big Five-supermarkten in het “Rompertje”, dat zijn de Randstad, de vier grote Brabantse steden, Groningen en groeigebieden zoals Arnhem en Nijmegen’, zegt Kromkamp. Boonen vertelt dat de instituten heel actief, maar wel heel selectief zijn in hun beleggingen. ‘Ze hebben een specifiek framework en als het object er niet aan voldoet, is het heel simpel; dan gebeurt het niet.’ Banken beïnvloeden eveneens het super-
marktlandschap, omdat zij kritischer zijn geworden in hun financieringsvoorwaarden. ‘Met name in de krimpgebieden’, vertelt Kromkamp. Particuliere beleggers accepteren daarentegen vaak meer risico, ook in deze krimpgebieden. ‘Zij kennen de lokale markt beter en snappen waarom een bepaald merk goed werkt in de regio’, zegt Boonen.
Het grote risico voor beleggers is dat de supermarktfunctie van het pand verdwijnt. ‘Als een keten besluit het pand te sluiten en er geen waardig alternatief voor in de plaats komt, dan blijft er grofweg slechts een kwart van de vastgoedwaarde over’, zegt Koopman. Supermarktpanden zijn namelijk lastig om te transformeren tot andere functie, aangezien ze bijvoorbeeld weinig lichtinval hebben.
‘Op het moment dat er een supermarkt in het pand zit, is de waarde zo’n vijftien à zestien keer de jaarhuur, uitgaande van een toekomstbestendige supermarktlocatie. De supermarkt betaalt bijvoorbeeld 200 euro per vierkante meter. Als die supermarktfunctie verdwijnt, heb je als belegger te maken met incourant vastgoed dat alleen door partijen als een sportschool of andere detailhandel kan worden ingevuld’, vertelt Koopman.
Transformatie naar bijvoorbeeld woningbouw is door de afmetingen en beperkte daglichttoetreding lastig. ‘Door die beperkingen zie je in de praktijk dat de huurprijs al snel halveert’, zegt hij. Die functietransformatie beïnvloedt tevens de beleggingswaarde. ‘Je zit dan misschien nog maar op zeven à acht keer de nieu-
we jaarhuur, en hebt nog een kwart over van de waarde van je vastgoed’, rekent Koopman door. Dit risico wordt vaak onderschat door de markt, volgens Koopman en Kromkamp. Op plaatsen waar de laatste supermarkt wegtrekt, durven kleinere merken volgens Boonen momenteel toch nog wel te opereren, dan wel tegen een lagere huurprijs. ‘Daar waar grotere supermarkten hun vestiging sluiten, openen kleinere merken wel nog een winkel. Het zijn dan supermarktformules die minder dan die vijfduizend consumenten nodig hebben om winstgevend te zijn’, zegt Boonen. Als voorbeeld noemt hij de Friese supermarktketen Poiesz, dat aan 3.500 consumenten genoeg heeft om rendabel te zijn. Het verdwijnen van een supermarkt heeft een domino-effect op andere lokale voorzieningen. ‘De supermarkt is echt een trekker voor een winkelgebied. Functies als een bakker, een slager en een apotheek hangen er allemaal mee samen. Als die trekker verdwijnt, overleven dit soort partijen het vaak ook niet’, zegt Kromkamp.
Compleet verdwijnen uit de regio gebeurt niet, maar nabijgelegen centralere kernen nemen de boodschappenfunctie over. Vaak neemt een strategisch gelegen winkel die regiofunctie op zich. ‘In het Groningse Leens zit bijvoorbeeld een supermarkt die zo’n regiofunctie heeft gekregen, omdat de omliggende dorpen de voorziening zelf niet meer hebben’, zegt Koopman.
De desbetreffende Jumbo ligt vlak langs een N-weg. Daardoor is de vestiging goed bereikbaar voor de inwoners van andere kernen. Leens telt nog geen 1.700 inwoners, maar de winkel kan opereren met een oppervlakte van 1.512 m², omdat het ook de inwoners van bijvoorbeeld dorpen Ulrum en Kloosterburen moet voorzien van boodschappen.
De gestegen kosten in combinatie met de tabaksban voor supermarkten sinds 1 juli 2024 versnelt dit proces. ‘Tabak was een belangrijke trekker van loyale klanten die frequent de winkel bezochten’, zegt Kromkamp.
De Nederlandse supermarktsector is de afgelopen decennia dus steeds meer een spel van de grote partijen geworden, en de laatste jaren geven hogere kosten op gebied van personeel, inkoop en energie hier een extra impuls aan. Winkels worden groter en bedienen meer consumenten, maar daardoor neemt het absolute aantal supermarktvestigingen af. Kromkamp: ‘Maar dat maakt de overgebleven vestigingen vaak juist sterker, omdat zij een regiofunctie op zich nemen.’
De afgelopen jaren heeft de wereldeconomie nogal wat voor de kiezen gekregen. De logistieke vastgoedsector lijkt de klappen echter goed op te vangen. Het segment floreerde tijdens de wereldwijde coronacrisis, dankzij een plotselinge online-koopdrift van consumenten die niet meer naar de winkel konden. Daarnaast profiteert logistiek vastgoed van een veranderende toeleverketen, omdat bedrijven tegenwoordig grotere voorraden aanleggen om zich na plotselinge schokken staande te kunnen houden. Sinds de pandemie heeft de markt de gevolgen ondervonden van geopolitieke spanningen: de Russische inval in Oekraïne in 2022 met een stijging van energieprijzen als gevolg, de Houthi-aanvallen op handelsschepen in de Rode Zee, en het grillige handelsbeleid van de Amerikaanse president Donald Trump, waardoor bedrijven onzeker worden over hun export naar de Verenigde Staten. Ze beïnvloeden de wereldwijde toeleverketens.
‘Eigenlijk heeft logistiek vastgoed zich tijdens disrupties juist heel erg bewezen als stabiel segment dat klappen kan opvangen’, zegt Jim Orsel, head of Industrial & Logistics bij CBRE Nederland. De pandemie zorgde er volgens Orsel voor dat de logistieke sector ‘echt op de kaart gezet werd’, bij zowel beleggers als consumenten. ‘Mensen maakten via de media kennis met de logistieke sector. Ze zagen dat ieder product dat ze vastpakken, op een bepaald punt door die logistieke keten gaat’, blikt hij terug.
Als voorbeeld noemt hij de beelden in de media van een distributiecentrum vol met pakken wc-papier, toen consumenten dit product massaal gingen hamsteren in de supermarkten. Tijdens diezelfde coronacrisis kwam in 2021 vrachtschip ‘Evergreen’ vast te zitten in het Suezkanaal. Dit leidde tot een kortstondige stilstand van de scheepvaart, aangezien schepen uit Azië een andere route moesten varen. ‘De sector leerde hiervan dat wanneer de toeleveringsketen enorm strak georganiseerd is en er iets misgaat, de hele keten onder spanning komt te staan’, zegt Orsel. Hij vertelt dat bedrijven sindsdien meer voorraad én meer spreiding aanhouden.
Deze periode betekende dus een nieuwe norm voor voorraadniveaus, vanwege een combinatie van het Evergreen-incident en een plotselinge online-consumptieboost. ‘Sinds het snelle coronaherstel, waardoor de vraag naar logistiek vastgoed extreem toenam, zijn bedrijven meer voorraden gaan houden’, vertelt Mirjam Bani, vastgoedeconoom bij ING. De voorraadniveaus worden volgens haar echter wel weer langzaam afgebouwd. Bani stelt net als Orsel dat bedrijven hebben geleerd dat bij onverwachte gebeurtenissen op het wereldtoneel grotere voorraden handig zijn. Zo houden ze namelijk controle wanneer er ergens in de keten iets misgaat. De voorraadoptimalisatie is volgens haar nog in volle gang. Bedrijven maken inschattingen over een handige buffer ‘voor het geval dat’. ING verwacht nog een verdere afbouw van de voorraden, ‘maar we weten nog niet of we teruggaan naar het “oude normaal”: naar de niveaus van voor de coronacrisis’, zegt Bani. De voorraadafbouw begon in 2023, maar verloopt minder snel dan ING destijds had verwacht.
Onzekerheden, zoals de handelsoorlog, zijn redenen voor bedrijven om niet terug te gaan naar de voorraadniveaus van voor de coronacrisis. Uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt bijvoorbeeld dat een deel van de Nederlandse bedrijven structureel hogere voorraden aanhoudt, met name voor kritische goederen. Ruim 13 procent van de bedrijven gaf in maart 2025 aan dat het de strategie had aangepast, en 8 procent was dit destijds van plan.
‘Het is een reactie op de geopolitieke onzekerheden’, zegt Bani. Vooral in de bedrijfstakken groothandel, handelsbemiddeling en detailhandel vinden bedrijven hun voorraden nog te klein, blijkt uit het onderzoek van het CBS. Grotere voorraden aanhouden resulteert in een grotere ruimtebehoefte. ‘Aan de ene kant is er dus een verandering gaande in de voorraadstrategie, maar bedrijven zijn op dit moment ook onzeker en daardoor zijn ze wat afwachtender’, zegt Bani.
Die onzekerheid is vooral te wijten aan het handelsbeleid van president Trump, menen zowel Bani als Orsel. ‘Bedrijven weten simpelweg nog niet precies wat de daadwerkelijke impact van die restricties zal zijn’, zegt Orsel. ‘Bedrijven stellen grote beslissingen uit wanneer dit soort onzekerheden op hun pad komen’, zegt Bani. Een onderneming die de activiteiten wilde opschalen, of wilde verhuizen, zal minder snel een nieuw en langlopend huurcontract afsluiten. Die stelt dat liever uit tot er meer zekerheid is.
Dat is volgens de ING-econoom ook een verklaring voor de huidige daling in vraag naar logistiek vastgoed. ‘Wanneer logistieke partijen meer moeite hebben om hun pand te verhuren, zie je ook twijfel ontstaan bij investeerders.’
De logistieke markt is nu wat rustiger. De leegstand is licht toegenomen naar 4,5 procent in het eerste half jaar van 2025, volgens cijfers van vastgoedadviseur CBRE. Begin 2024 lag dit percentage nog op 2,2 procent. Het investeringsvolume in logistiek vastgoed daalde in het eerste kwartaal van 2025 met 33 procent. ‘Het is natuurlijk ook spannend, maar op een gegeven moment kunnen bedrijven niet blijven afwachten. Mijn verwachting is dat de markt dan ook in één keer positief omslaat en de vraag toeneemt’, zegt Orsel. Het gestegen leegstandspercentage is volgens hem juist gezonder voor de markt. ‘Het geeft ruimte voor verduurzaming van oudere panden en zorgt voor meer balans tussen vraag en aanbod.’ Het is belangrijk om een onderscheid te maken tussen de gevolgen op lange en de
korte termijn, stelt Bani. De spanningen rond de heffingen vanuit de Verenigde Staten (VS) zorgen op korte termijn voor onzekerheid. ‘Eerder dit jaar zag je dat veel bedrijven hierom deden aan front loading. Dit betekent dat ze meer gingen exporteren om mogelijke nieuwe heffingen voor te zijn. Nu zien we juist dat de exportniveaus weer lager liggen.’ Europa is momenteel de interne markt aan het versterken, zegt Bani. ‘Hierom verwachten we dat de export naar de VS op lange termijn gaat afnemen, en juist verschuift naar die Europese markt.’ Hierdoor zal de totale vraag naar logistieke ruimte op lange termijn stabiel blijven, verwacht ze. ‘Maar de vraag gaat mogelijk wel veranderen. De focus komt bijvoorbeeld minder te liggen op gebieden rond zeehavens, wanneer de handel tussen Europese landen onderling groeit.’
In dat geval ontstaan er nieuwe logistieke hotspots die een meer strategische ligging hebben voor de Europese handel. Op korte termijn zorgt de onzekerheid er dus voor dat de logistieke markt in rustiger vaarwater terechtkomt, maar verdere economische groei zal de vraag naar logistiek vastgoed op langere termijn naar verwachting verhogen.
‘Het zijn twee bewegingen die naast elkaar bestaan’, zegt Bani. Zolang er in West-Europa een consumptiemaatschappij blijft bestaan, kan de samenleving niet zonder de logistieke sector, stelt Orsel. ‘Ondanks de wereldspanningen blijft de logistieke sector stabiel doorhobbelen.’
Een jaar of anderhalf geleden nam AI een grote vlucht, omdat toen ChatGPT toegankelijk werd voor iedereen. Kevin Mofid, head of EMEA Industrial & Logistics Research bij Savills, kreeg naar eigen zeggen dagelijks vragen over de mogelijke impact op de vastgoedsector. ‘Maar tot nu toe bleef de impact zeer beperkt, als die er al is.’ Uit recent onderzoek van brancheorganisatie Evofenedex blijkt dat de interesse onder logistiekbedrijven in AI groot is. Ongeveer 60 procent van de ruim driehonderd logistiekprofessionals gaf aan redelijk tot zeer geïnteresseerd te zijn in de toepassingen, terwijl slechts 7 procent een concreet AI-beleid heeft opgesteld. De respondenten zien de waarde van AI vooral in kostenbesparing en procesoptimalisatie. Maar bij gebrek aan kennis en ervaring schuiven ze grootschalige implementatie ervan vaak nog vooruit.
Dat betekent niet dat de invloed er niet meer gaat komen, integendeel. Bedrijven komen nu juist in een fase waarin ze een beter beeld krijgen van wat AI precies is, welke voordelen het hen oplevert en waarin ze leren hoe ze het in de praktijk kunnen gebruiken. Met name de grote corporates hebben de implementatie van AI intussen ‘goed voor elkaar’, aldus Marco Hendriks, medeoprichter van adviesbureau AI4Logistics. ‘Ze weten dat ze de technologie niet meer kunnen negeren. Ze zetten programma’s op, maken beleid en nemen AI-specialisten aan.’
Het werken met AI beïnvloedt niet alleen de bedrijfsvoering, maar ook de ontwikkeling en het gebruik van logistieke ruimtes. ‘AI heeft absoluut invloed op de manier hoe we ruimtes ontwerpen’, zegt Hendriks. Om te beginnen kan AI toegepast worden op operationeel niveau. Bedrijven kunnen AI namelijk inzetten om hun planningen en ramingen te verbeteren. Daarmee optimaliseert het bedrijf het voorraadbeheer en kan het efficiënter omgaan met de ruimte. ‘Het is heel belangrijk om een goed voorspellingsmodel te hebben, zodat je een indicatie hebt hoe de rest van het jaar
eruit zal zien. Hoe beter je voorspellingsmodel is, hoe beter je weet waar je aan toe bent’, zegt Hendriks. Hij legt uit dat voorspellingen die ondersteund worden door AI een gedetailleerder overzicht geven, omdat er veel meer externe data en gegevens met AI verwerkt kunnen worden. Hierdoor kunnen bedrijven dus betere jaar-, maand-, week en dagplanningen maken.
Magazijnen worden dan getransformeerd naar een infrastructuur waarin AI-gestuurde robots functioneren. Daarmee kunnen bedrijven hun capaciteit en ruimte efficiënter en dynamischer gebruiken. Hierdoor zullen ze kritischer worden op de meters die ze daadwerkelijk nodig hebben voor hun operatie. ‘Voorheen dachten we dat we almaar grotere magazijnen moesten ontwerpen en ontwikkelen om de groei te ondersteunen, maar in de toekomstige, efficiëntere keten kan de bestaande capaciteit dynamischer en voor een langere termijn gebruikt worden’, zegt Hendriks.
Mofid sprak kortgeleden nog met een groot retailbedrijf dat verwacht minder meters nodig te hebben in het distributiecentrum. ‘Dankzij AI kunnen zij hun import- en exportprocessen slimmer inrichten, en daarmee verandert hun ruimtevraag.’ Daar maakt Mofid echter wel een belangrijke kanttekening bij. ‘Business-to-consumerbedrijven, zoals retailers die direct aan de consument leveren, kunnen dankzij AI-toepassingen kritischer met de ruimte omgaan. Maar daarmee schuiven ze het probleem enkel voor- of achteruit in de toeleveringsketen.’
Zolang we in een consumptiemaatschappij leven en het consumentengedrag niet fundamenteel verandert, blijft de goederenstroom volgens Mofid even groot. ‘Dat betekent dat die goederen alsnog ergens gestald moeten worden. De televisies of wasmachines moeten toch ergens verblijven in afwachting van de verkoop.’
Als de retailer daar minder ruimte voor vrijhoudt, komt de opslagtaak terecht op het bordje van hun leveranciers, de 3PL’s (derde partij logistiek) en 4PL’s (vierde partij logistiek) van deze wereld. ‘Met AI krijgen sommige bedrijven de kans hun benodigde voorraad beter te beheren, maar andere die de voorraad leveren, moeten de goederen ook ergens kwijt’, zegt Mofid.
Hij verwacht daarom dat de behoefte aan netto logistieke oppervlakte niet verandert, maar dat deze wel meer gaat schuiven tussen verschillende type bedrijven. Terwijl retailers hun oppervlakte kunnen afschalen, moeten hun leveranciers waarschijnlijk juist groeien. Mofid verwacht dat de leveranciers eerder opschalen in gebieden waar de prijzen lager liggen. ‘Dit kan dus betekenen dat de vraag in perifere markten, oftewel de markten die minder dicht bij de kernlocaties liggen, zal toenemen’.
AI zal ook op het gebied van personeel een belangrijke rol gaan spelen. De technologie kan waardevol worden in uitdagingen met tekorten van bijvoorbeeld magazijnmedewerkers. Veel repetitieve taken, zoals orderpicken, worden op den duur volledig geautomatiseerd, verwacht Hendriks. ‘Dan komt een mens alleen te pas bij probleemgevallen die het systeem zelf niet op kan lossen. We noemen dat ook wel management-by-exception.’ De Amerikaanse onlinegigant Amazon is een goed voorbeeld van deze overgang. Daar waren in juni voor het eerst meer dan een miljoen robots aan het werk, verspreid over ruim driehonderd locaties wereldwijd. Binnenkort werken er meer robots dan mensen in de Amazon-distributiecentra.
Zijn er dan nog wel zoveel mensen nodig in de logistieke sector? Mofid en Hendriks benadrukken beiden dat AI juist ook zorgt voor nieuwe functies. ‘Natuurlijk worden bepaalde taken overgenomen, maar er zullen ook ontzettend veel bij komen. Let wel dat we daarvoor een nieuw type medewerker nodig hebben’, zegt Hendriks. Ook Mofid meent dat
de toekomst vraagt om een nieuw profiel van mensen in de logistieke centra. ‘Ze hebben straks meer software-engineers en data-scientists nodig.’
Hier ligt volgens Hendriks een taak voor bedrijven om hun bestaande personeel continu te blijven opleiden. Werknemers die nu vooral repetitief werk uitvoeren, krijgen zo de kans om nieuwe functies te vervullen. ‘De mensen die al in het bedrijf werken, kunnen hun vaardigheden en competenties opschalen. Zo kan een orderpicker straks verantwoordelijk worden voor de aansturing van robotica, of voor het schrijven van een rapportage met ondersteuning van AI. De orderpicker kan extra context toevoegen in de rapportage zodat het AI-model hiervan leert en steeds beter wordt’, zegt Hendriks. Die nieuwe vereisten voor het werknemersprofiel in de logistieke sector maken een prettige werkomgeving belangrijker dan die nu al is, verwacht Mofid. ‘Voor bedrijven wordt het namelijk van toenemend belang om hooggekwalificeerde medewerkers te werven. Om dit type medewerkers aan te trekken, zullen bedrijven moeten investeren in hun faciliteitenaanbod. Dat betekent dat zaken als voorzieningen op kantoor, het landschap om het magazijn heen en winkels en eetgelegenheden in de buurt een grotere rol zullen spelen.’ Distributiecentra gaan hierdoor meer lijken op een businesspark, uitgerust met gebouwen met een ‘fijne uitstraling’, wandelpaden en horeca. ‘Het verandert het ontwerp en de masterplanning. Dat zie ik nu al gebeuren bij sommige centra in het Verenigd Koninkrijk’, aldus Mofid.
Amerikaanse techbedrijven als Google, Meta en Microsoft schrappen al een tijdje banen om de kosten voor de ontwikkeling van AI te drukken. Een investering die zich terugverdient, zoals Klarna merkte. AI heeft daar zevenhonderd klantenservicemedewerkers vervangen – en doet het werk ook nog eens een stuk sneller, stelt het Zweedse betaalbedrijf.
De trend lijkt over te waaien naar Nederland. Zo ontsloeg het Nederlandse techbedrijf Bird, voorheen MessageBird, negentig medewerkers. De gelukkige voor de vrijgekomen baan? AI. Ook navigatiebedrijf TomTom schrapt banen die in de toekomst worden uitgevoerd door kunstmatige intelligentie.
Ceo’s en commissarissen van grote Nederlandse bedrijven maken zich zorgen over de impact van AI op de arbeidsmarkt, concludeerde consultancybureau &Samhoud in juni na gesprekken met bestuurders van zo’n vijftig Nederlandse bedrijven. Driekwart van de ondervraagden verwacht dat mensen op grote schaal worden vervangen door AI. Toch zijn die zorgen volgens Ulrich ZierahnWeilage niet geheel terecht. De universitair hoofddocent aan de Universiteit Utrecht onderzoekt de invloed van digitalisering op de arbeidsmarkt. Jaren geleden werd al voorspeld dat enorm veel banen verloren zouden gaan, legt hij uit. ‘Iets wat ook door de media flink is opgepikt. Maar tot nu toe is dit nog niet gebeurd.’
Het aantal banen neemt niet per se af door AI. Het zijn eerder de werkzaamheden die veranderen, zegt Zierahn-Weilage. ‘Denk aan taken die kunnen worden geautomatiseerd en niet meer hoeven te worden uitgevoerd door mensen.’ En dat leidt mogelijk tot economische groei. ‘Dus het is niet zozeer de vraag of banen verdwijnen, maar eerder in hoeverre de aard van ons werk verandert.’
Bovendien genereert kunstmatige intelligentie ook nieuwe banen, ziet Zierahn-Weilage, zoals ook de computer dat in de jaren 90 deed. ‘Toen kon je veel taken, zoals boekhouden, ineens laten uitvoeren door de computer. Dus bepaalde banen verdwenen. Maar de werkloosheid nam niet per se toe, omdat mensen die hun baan verloren weer een nieuwe baan vonden.’
Of de mate en de aard van ons werk nu veranderen of niet, kantoren zullen altijd relevant blijven. Althans, dat stellen Jeroen Lokerse, ceo van vastgoedadviseur Colliers, en Pieter Hendrikse, ceo van vastgoedadviseur JLL en Vastgoedmarkt-columnist.
‘Kantoren zijn ooit bedacht met het idee om samen te werken’, zegt Hendrikse. ‘Een plek om samen te komen.’ Dat hebben ook de laatste jaren uitgewezen, stelt hij. ‘Na de coronapandemie dachten we ook dat twee dagen per week op kantoor werken genoeg was, nu is het geregeld weer zo’n vier dagen per week. De mens heeft contact nodig en dat zal zo blijven. Het kantoor gaat echt nooit weg.’ Dat beaamt Lokerse. ‘Iedereen zei dat mensen na de coronapandemie alleen nog thuis zouden gaan werken. Maar het kantoor blijkt relevanter dan ooit.’ Werknemers blijven de werkvloer opzoeken, iets wat ook met een verdere opkomst van AI zo zal blijven, denkt de Colliers-voorman. ‘Dat betekent niet dat er
meer kantoren moeten komen, maar dat je de waarde van het kantoor goed moet inschatten.’
Werknemers vinden de kwaliteit van kantoren van groter belang dan vroeger, denkt Lokerse. ‘Het coronavirus heeft dit in een versnelling gebracht. Het kantoor moet iets leveren wat je thuis niet hebt.’ Zoals de pandemie een versneller was van deze trend, gaat AI dat ook zijn, voorziet Lokerse. ‘De digitalisering gaat alleen maar verder doorzetten. Nieuw talent dat AI omarmt is voor veel organisaties cruciaal. En nieuw talent blijven aantrekken kan alleen met goede kantoorruimte, goede voorzieningen en bovenal: een goede locatie.’ Organisaties zullen dus nog beter moeten kijken naar de plek waar het kantoor komt te staan, stelt Lokerse. ‘En naar wat kantoren eigenlijk moeten kunnen bieden. Dat zijn toch vooral leuke en inspirerende collega’s.’ Hoe je die bij elkaar krijgt? ‘Met een goede locatie. Het is door AI dan ook belangrijker dan ooit tevoren om als kantoor op een plek te zitten waar je dat talent dat je nodig hebt bij elkaar kunt brengen.’ Ook Hendrikse denkt dat de locatie van kantoren voor het aantrekken van talent van nog groter belang wordt. Hij voorziet een grotere spreiding van kantoren, weg van kantooromgevingen als de Zuidas, dicht bij de werknemers. ‘Mensen reizen nu van hun woonplek naar het werk. Het kan ook zijn dat werkgevers die meer belang hechten aan AI naar de mensen toetrekken die ze willen aantrekken op dit vlak. Meer richting universiteiten in Eindhoven of Groningen, bijvoorbeeld.’
En de veranderende werkzaamheden waar
volgens Zierahn-Weilage van de Universiteit Utrecht sprake is? Daar zullen organisaties hun kantoren gaandeweg op moeten gaan aanpassen, zegt Hendrikse. ‘Als computers het standaardwerk van mensen steeds meer overnemen, bepaalde functies verdwijnen en er wellicht andere functies voor in de plaats komen, zul je andere kantoorindelingen krijgen. Zowel de mens als het werk bepaalt natuurlijk de inhoud van kantoren.’
Gaan organisaties efficiënter werken, dan betekent dat volgens Lokerse niet meteen dat ze beknibbelen op kantoorruimte. Dat gebeurt nu ook niet, terwijl mensen sinds de coronapandemie vaker thuiswerken, stelt hij. ‘Bedrijven die op dit moment aan het herhuisvesten zijn, vragen eerder om meer, dan om minder ruimte. Ik denk dat de druk voor organisaties om met alle veranderingen mee te gaan ertoe leidt dat nieuw talent nodig blijft – en dus ook kantoorruimte.’
Kunstmatige intelligentie kan de kantorenmarkt in die zin een impuls geven, voorspelt
Lokerse. ‘Banen gaan veranderen. Als taken geautomatiseerd worden, kunnen mensen zich weer gaan richten op het leveren van toegevoegde waarde.’ Dat geeft een impuls aan de economie, verwacht hij. En een positief sentiment vertaalt zich mogelijk weer in meer kantorenbeleggingen.
Kunstmatige intelligentie kan de economische groei dus bevorderen en leidt niet per se tot minder banen. Hoe verklaart Zierahn-Weilage dan de recente ontslagen bij grote techbedrijven? ‘Er zijn misschien technische bedrijven die mensen laten gaan omdat ze hun aandacht verleggen en zich meer willen richten op AI’, zegt de onderzoeker. ‘Maar als het economisch beter ging, hadden ze dit personeel waarschijnlijk niet laten gaan. Dan houden ze medewerkers het liefst aan boord, eventueel voor een nieuwe rol.’ Zaken als het handelsconflict en de oorlogen in de wereld hebben volgens Zierahn-Weilage op dit moment meer invloed op het aantal banen dan AI.
Niemand kan voorspellen wat kunstmatige intelligentie gaat betekenen voor de economie. Zierahn-Weilage verkiest positieve toekomstscenario’s. ‘Of AI ooit echt effect gaat hebben op het aantal banen weten we niet, maar het kan dus net zo goed een opwaarts effect zijn.’ Ook de kantorenmarkt hoeft zich volgens Lokerse en Hendrikse niet schrap te zetten voor een kelderende vraag. De vraag neemt mogelijk zelfs toe, vooral rond universiteiten en op goed bereikbare locaties. De huidige polarisatie op de kantorenmarkt zet dan ook door, voorziet Lokerse. ‘En het gevecht om de toplocaties houdt stand.’
Het is wel héél groot, dacht Benkey-ceo Niels Rientjes, toen collega’s hem in februari op het WTC Almere wezen. Met 120 hoogtemeters en 33.000 m² zou dit verreweg de grootste aankoop van het vastgoedfonds zijn. En niet zonder risico: redelijk wat verdiepingen van de rood-grijze toren naast treinstation Almere Centrum stonden leeg.
Maar juist de panden waar nog een verbeterslag te maken valt, zijn bij private investeerder Benkey in trek. Rientjes besluit het 31 verdiepingen tellende pand van binnen te bekijken, op dat moment nog in handen van de Amerikaanse vermogensbeheerder Apollo. En juist op een van de kale, galmende verdiepingen van het WTC zag Rientjes de potentie. ‘Het uitzicht over de stad was fenomenaal.’ Begin april sloeg Benkey de handen ineen met een familiekantoor. Dit is een vermogensbeheerder die het vermogen van één of meerdere families en bedrijven beheert. Samen brachten ze een bod uit. Ruim een maand later was de deal van 41 miljoen euro rond. Benkey is lang niet de enige private investeerder die in clubverband miljoenenaankopen doet. Andere voorbeelden van de laatste maanden: een 806 m² groot kantoorgebouw
aan de Burgemeester Guljélaan in Breda, een wooncomplex met 63 appartementen aan de Willem van Boelrestraat in Rotterdam en het iconische Hema-pand in de Herestraat in Groningen – stuk voor stuk verkocht aan groepjes particuliere beleggers.
Rientjes merkt dat panden als het WTC Almere te groot zijn voor individuele beleggers, maar niet aantrekkelijk genoeg voor institutionele investeerders. Voor die panden komen steeds vaker groepjes private investeerders in beeld. Rientjes: ‘We horen dat de kopersmarkt steeds kleiner wordt: door een wegtrekkende beweging van institutionele beleggers, maar ook omdat veel particuliere beleggers bedragen van 5 miljoen tot 20 miljoen euro niet kunnen betalen.’
Het zijn dan ook verschillende private investeerders samen die wooncomplexen of kantoorpanden voor soms tientallen miljoenen euro’s kopen, ziet Reinier Wegman, verantwoordelijk voor de verkoop van Nederlands commercieel vastgoed bij Savills Nederland. ‘Particuliere beleggers slaan echt hun slag.’ Dat is volgens Wegman ook terug te zien in de razendsnelle opkomst van familiekantoren, waarmee ook Benkey dus samenwerkt. ‘Ze zijn er ineens in alle maten, geuren en kleu-
ren. Ze duiken werkelijk overal op.’ Ook in de aankoop van het WTC Almere toonden meerdere familiekantoren interesse, laat Rientjes weten. Uiteindelijk koos Benkey er één uit om mee in zee te gaan. ‘Wij brachten 16 miljoen tot 18 miljoen euro in vanuit het fonds en de rest van de financiering kwam vanuit het familiekantoor.’
Stijn Moll, hoofd Capital Markets Kantoren bij Cushman & Wakefield, was verkopend makelaar namens Apollo bij de verkoop van het WTC Almere. ‘Private investeerders interesseren zich over het algemeen in andere panden dan institutionele beleggers en private equity’, stelt hij.
Institutionele beleggers willen ‘bijvoorbeeld panden in het centrum van Amsterdam’, zegt Moll. ‘Internationale en Nederlandse instituten hebben een beperkt potje voor kantoren, dus zij kopen alleen panden die aan alle eisen voldoen.’
De particulier komt vooral aan de bal voor een product dat niet goed genoeg is voor deze groep, vervolgt Moll. ‘Vastgoed dat niet goed genoeg is voor institutioneel en te goed voor private equity, dat gat wordt steeds vaker opgevuld door privégeld.’
Want juist het minder optimale vastgoed is bij private investeerders in trek. Rientjes: ‘Wij willen het vastgoed waar we nog waarde aan toe kunnen voegen.’ Hoe je dat doet? ‘Dat zit in het verhuurklaar maken van het pand en het toevoegen van voorzieningen.’ Benkey maakte zodra het WTC in beeld kwam een businessplan om te bepalen of de aankoop winstgevend zou zijn. Standaardprocedure, legt Rientjes uit. De looptijden van de huurovereenkomsten, de locatie en de staat van het gebouw zijn hierin meegenomen. Dat businessplan zag er goed uit. ‘We konden het pand ook nog eens voor een goede prijs kopen.’ Het bleek, kortom, een potentieel renderend object. ‘Maar we moesten er wel nog liefde en aandacht aan besteden.’ Private investeerders moeten natuurlijk wel
eerst de mogelijkheid krijgen om kantoren en wooncomplexen te kopen. Ze krijgen die kans vaak wanneer institutionele fondsen partijen moeten uitkopen en dus hun vastgoed van de hand doen. Dit noemt men ook wel redemptions. Ook JLL Nederland-ceo Pieter Hendrikse ziet dit fenomeen. ‘Omdat er steeds meer product is, kunnen beleggers kiezen en dus kiezen ze voor verschillende fondsen. Wanneer een fonds het niet goed doet, wil een partij eruit stappen.’ Wil een aandeelhouder uitstappen, dan moet vaak eerst een partij worden gevonden die het aandeel wil overnemen. Maar: heeft een fonds vastgelegd dat beleggers op een zeker moment mogen uitstappen, ook als er geen nieuwe aandeelhouder is, dan wil een partij gewoon uitgekocht worden door het fonds. ‘En dat kan alleen door de verkoop van gebouwen.’ Oftewel: redemptions.
Bronnen uit de vastgoedsector bevestigen dat dit ook speelt bij het Dutch Office Fund (DOF), een niet-beursgenoteerd vastgoedfonds van CBRE Investment Management (IM) met kantoorgebouwen in een aantal grote Nederlandse steden. Het fonds bezit zeven kantoorgebouwen: het WTC Utrecht, Delftse Poort in Rotterdam en UP Office Building, WTC Amsterdam, NoMa House en nieuwAmsterdam in de hoofdstad. Bronnen melden dat Delftse Poort en UP Office Building worden verkocht. Eén bron stelt zelfs dat voor zes van de zeven kantoren een nieuwe eigenaar wordt gezocht. CBRE IM wil hier zelf geen uitspraken over doen. Dit zou niet de eerste keer zijn dat kantoor-
gebouwen van het Dutch Office Fund worden verkocht. Het fonds besloot zich ruim tien jaar geleden alleen nog op de vier grote steden in Nederland te richten. Een deel van de vastgoedportefeuille werd omwille van deze strategie afgestoten en tientallen kantoren werden van de hand gedaan. De interesse bleek groot. Zo gingen zes kantoren naar de Amerikaanse investeerder Blackstone en kwamen maar liefst 32 kantoorgebouwen in handen van de Amerikaanse private-equity-onderneming Lone Star.
Bij de aanstaande vermeende verkopen gaat het, in tegenstelling tot zo’n tien jaar geleden, om redemptions. Volgens Wegman van Savills Nederland zijn redemptions ‘aan de orde van de dag’, vooral bij Duitse beleggers. ‘Met één nuance: ik heb nog geen destressed verkopen gehad’, waarmee hij doelt op deals die onder tijdsdruk tot stand komen.
Dat beeld bevestigt Moll. ‘Op het moment dat men merkt dat de achterban zenuwachtig wordt en wil gaan uitstappen, hebben fondsen altijd nog even de tijd om die gelden te vergoeden.’ Of aandeelhouders daadwerkelijk uitstappen is de vraag, zegt hij, ook omdat aandeelhouders hierdoor een fonds ‘ondersteboven trekken’. ‘Soms willen ze in het fonds blijven om de rust te bewaren en hun eigen geld veilig te stellen.’
Ook Benkey krijgt vastgoed geregeld via redemptions in handen. ‘Er liggen op dit moment een aantal dossiers op de plank waarbij redemptions spelen. Wij noemen die zelf fire sales, omdat deze verkopen snel verlopen.’
Dat steeds vaker private investeerders opduiken om het grote vastgoed te kopen heeft een aantal oorzaken volgens het drietal. Hendrikse van JLL, die aangeeft nog niet eerder zoveel privaat kapitaal te hebben gezien in de vastgoedbeleggingsmarkt, denkt dat dit ten eerste komt ‘omdat er op het moment veel geld is’. ‘Dat geld moet ten tweede belegd worden en je ziet ten derde dat vastgoed een inflatiedekkende belegging is, zoals je dat niet op de
beurs hebt.’
Op de beurs is sprake van veel volatiliteit, benoemt de JLL-voorman, zoals de zakkende beurskoersen na de aangekondigde nieuwe handelstarieven van de Amerikaanse president Donald Trump nog eens goed lieten zien. ‘Hoewel de laatste jaren op de vastgoedmarkt in Nederland de zekerheid niet is vergroot, biedt vastgoed door huurcontracten en schaarste nog altijd meer zekerheid dan de aandelenmarkten.’
Bovendien hebben private investeerders financiële voordelen bij aankopen die institutionele beleggers niet hebben. Vier of meer niet-gelieerde entiteiten kunnen bij een aandelentransactie overdrachtsbelasting vermijden, legt Moll uit. ‘Daarmee hebben ze het al 10 procent beter dan institutionele concurrenten. Dus zij kunnen makkelijker tot aantrekkelijke rendementen komen.’
Daarnaast hebben deze investeerders een minder strikte investeringsstrategie dan bijvoorbeeld private-equity-investeerders als Blackstone en Lone Star. Private investeerders hoeven niet in een paar jaar te verkopen, of kunnen juist beslissen dit al in een korter tijdsbestek te doen. Oftewel: ze kunnen vastgoed zolang aanhouden als ze willen. Moll: ‘En zij kunnen dus veel flexibeler zijn in hun beleid.’
Benkey heeft in elk geval een meerjarenplan voor het WTC Almere. De opknapbeurt is begonnen – er komt een lobby met het gevoel van een vijfsterrenhotellobby, een fitnessruimte en een sauna, vertelde Rientjes eerder al aan Vastgoedmarkt.
Hij kan nog wel een voordeel noemen dat private investeerders vaak hebben ten opzichte van de grote institutionele partijen: betrokkenheid. Rientjes en zijn collega’s zijn gevestigd in Laren (Noord-Holland) en hebben een eigen verdieping in het WTC Almere. ‘Wij zijn een lokale partij, dus we kunnen een goed beeld krijgen van wat echt nodig is.’
Dat is iets wat veel buitenlandse institutionele beleggers niet kunnen bieden, denkt hij. ‘Voor hen is het toch vaak spreadsheetwerk.’
Bij het verlaten van het metrostation aan de Amsterdamse Henk Sneevlietweg is het nog tien minuten lopen naar The Core, de omgebouwde Peugeot-garage waar het hoofdkantoor van CBRE momenteel huist. De weg voert langs een benzinestation, een restaurant, veel woningcomplexen en uiteindelijk een nachtclub, die er overdag verlaten bij staat.
Naast club Sissi’s staat een zwartgrijs pand dat CBRE The Core heeft genoemd. Het gebouw heeft buiten nog het brede blokkige design dat doet denken aan een autogarage. Ook binnen straalt The Core uit géén klassiek kantoor te willen zijn, met een industriële hal en speels gekleurde meubels op de begane grond. CBRE wilde met The Core laten zien het in zich te hebben om een oude garage om te bouwen tot een mooi kantoor. ‘We waren op zoek naar iets nieuws, iets creatiefs, in een gebied dat volop in ontwikkeling was’, zegt Erik Langens, managing director van CBRE. ‘Maar er is helaas niet veel in het gebied veranderd in de afgelopen acht jaar. Het duurt langer dan iedereen had verwacht.’
Het huurcontract van The Core liep af, wat de aanleiding vormde om de locatie van het hoofdkantoor te heroverwegen. De keuze viel op een oude bekende: de Zuidas. De vastgoedadviseur trekt vanaf 2028 in Mahler 1, een Paris-proof kantoorpand vlak bij station Amsterdam Zuid.
Die goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer speelde een belangrijke rol bij de keuze om terug te verhuizen, laat Langens weten.
‘We merken dat bereikbaarheid met het openbaar vervoer steeds belangrijker wordt en het Schinkelgebied is in die zin niet de beste locatie.’
Parkeerplekken genoeg bij The Core, maar met het openbaar vervoer is deze locatie lastiger te bereiken. ‘Je hebt wel treinstation Lelylaan in de buurt, maar dan moet je nog tien minuten wandelen.’ Het nieuwe hoofdkantoor ligt weer vlak bij een treinstation. ‘Dat is ook voor het aantrekken van nieuw talent in de toekomst van belang.’
Rianne Appel, universitair hoofddocent Corporate Real Estate & Workplace Management aan de TU Eindhoven, kan zich goed voorstellen dat de Zuidas een aantrekkelijke werk-
Dat laatste punt beschouwt ook CBRE als een groot voordeel van de Zuidas. ‘Je wilt toch in een omgeving zijn waar klanten zijn en partijen met wie je samenwerkt. Op de Schinkel zitten we op het gebied van vastgoed alleen’, zegt Langens. Appel ziet dat organisaties soms niet helemaal tevreden zijn met een verhuizing naar een innovatief gebied. ‘Uit onderzoeken naar innovatieve omgevingen, waar het de bedoeling is dat organisaties onderling van alles uitwisselen, blijkt dat het toch lastig is om dat echt te doen en er daadwerkelijk van te profiteren.’
Het hoofdkantoor van CBRE mag dan gevestigd zijn in het Schinkelgebied, een kantoor op de Zuidas heeft de adviseur altijd gehouden. Langens merkt dat veel internationale klanten nog altijd naar de Zuidas komen, onder meer vanwege de goede bereikbaarheid. ‘Ons kleine kantoor op de Zuidas is altijd nodig gebleken.’
het gebruiken voor trainingen, grote presentaties en workshops.’ Bovendien biedt The Core voldoende parkeergelegenheid voor de afdelingen die voor hun werk gebruik moeten maken van een auto.
Vastgoedadviseurs Savills en Cushman & Wakefield (C&W), zelf gevestigd in het zakendistrict, laten weten CBRE graag terug te verwelkomen op de Zuidas. ‘Iedereen waagt weleens een gokje, maar gelukkig komen ze terug op het veilige nest van de Zuidas’, reageert Bas Wilberts, head of Residential & Hotel Investment van Savills.
‘Het is een hele mooie keuze en Mahler 1 is een heel mooi pand’, vindt C&W-ceo Annelou de Groot. ‘Daar kun je alleen maar enthousiast over zijn. Dat waren we destijds ook toen ze naar de Schinkel verhuisden, maar ik denk dat er in elke levenscyclus van een bedrijf bepaalde keuzes zitten.’
omgeving vormt voor vastgoedadviseurs als CBRE. ‘Ik denk dat de Zuidas juist voor een organisatie als CBRE de place to be is, een organisatie die volgens mij goed past bij de highend uitstraling van de Zuidas. En hier zijn ze goed bereikbaar en zitten ze in de buurt van klanten.’
Toch hoeft dit niet te betekenen dat The Core in de toekomst niet meer wordt gehuurd door de vastgoedadviseur. Niet alle afdelingen kunnen aan de slag in Mahler 1. ‘Enkele teams krijgen een flexibele werkplekoplossing waarbij er in Mahler 1 een aantal werkplekken beschikbaar komen. Daarnaast wordt gezocht naar een aanvullende locatie voor de overige werkplekken.’ Als de gemeente en eigenaren van The Core instemmen met de verlenging van het huurcontract, dan ziet CBRE dit ook zitten. ‘Ik hoop dat het lukt.’
The Core kent voordelen die een traditioneel gebouw niet heeft, zegt Langens. ‘We kunnen
Dat CBRE terugkeert naar de Zuidas, snapt De Groot. ‘De wereld wordt steeds complexer en je kunt het niet meer alleen doen. Ook in de vastgoedsector moet iedereen met elkaar samenwerken, dus je hebt die bedrijven om je heen echt nodig.’
Bovendien is het gebied levendig, vol winkels, woningen en restaurants, zegt De Groot. Toch beschouwt ze de bereikbaarheid net als Langens als een van de grootste voordelen. ‘Ik heb veel buitenlandse bezoekers. Die zijn in 7 minuten hier vanaf Schiphol, dat is echt ongekend.’
Of medewerkers op de Zuidas gelukkiger zijn dan in andere werkdistricten, weet Appel niet.
‘Het gebied heeft natuurlijk veel voordelen. Maar ook kun je in de buurt niet betaalbaar wonen en staan er veel files. Ik denk vooral dat het voor organisaties in zijn geheel veel brengt. Er hangt een leuke cultuur tussen bedrijven en jonge medewerkers, er zijn veel aantrekkelijke faciliteiten.’
Maar die kunnen bedrijven natuurlijk ook zelf creëren, zegt de onderzoeker. ‘Kijk naar chip-
machinemaker ASML. Dat is ergens aan de rand van een dorp neergestreken en doet alle voorzieningen zelf. Maar goed, het is denk ik zeker een superkracht van de Zuidas dat daar alle voorzieningen zijn. Ik denk dat medewerkers dat echt waarderen.’
Toch zijn die voorzieningen volgens Appel niet doorslaggevend voor werknemers. ‘We hebben jaren geleden een onderzoek gedaan naar wat mensen echt belangrijk vinden. En extra’s als kinderopvang, winkels of restaurants kwamen daar niet als hoogste uit. Het gaat in eerste instantie om de basis van een werkomgeving, dus de temperatuur- en geluidstevredenheid.’
Het besluit van CBRE om twee verdiepingen te huren in Mahler 1 werd al behoorlijk vroeg genomen. Langens: ‘Normaal ga je niet zo lang van tevoren op zoek naar nieuwe huisvesting.’ Maar veel bedrijven die hun verhuizingen jarenlang hadden uitgesteld, zijn die stap nu wel aan het zetten.
Bovendien is een duidelijke verschuiving gaande, merkt Langens: organisaties maken vrijwel alleen nog een stap ‘naar iets beters’, een mooi kantoor op een goed bereikbare plek. ‘Dat is ook voor ons reden geweest om het nu al te doen’, zegt Langens. ‘De markt voor kwaliteitskantoren wordt steeds krapper.’ En ook de Zuidas liep snel vol. Daarnaast is de interesse vooral groot in de nieuwe of goed gerenoveerde gebouwen op de Zuidas. ‘Wij wilden iets meer dan 3.000 m2 huren. Dus we dachten: wat is er over anderhalf jaar nog beschikbaar? Want dat zou de normale tijd zijn, anderhalf of twee jaar van tevoren.’ De inschatting van CBRE was dat de keuze beperkt zou zijn. Mede daarom is CBRE het contract een jaar eerder aangegaan dan het bedrijf normaal gesproken zou doen.
De bouw van Mahler 1 is nog maar net begonnen. ‘Een spannende herontwikkeling’, luidt de tekst op een van de bouwplaten die het bouwterrein aan het zicht onttrekken. De oplevering van Mahler 1 staat gepland voor eind 2027. Icon Real Estate, onderdeel van vastgoedbelegger Victory Group, ontwikkelt het gebouw met ontwikkelaar LMTD. De aantrekkingskracht van het gebouw? Dat niet alleen naar het ontwerp, maar ook naar het gebruik is gekeken, zegt Ben Cooper, managing director van Victory Group. Naast een flexibele vloerindeling is er voldoende parkeergelegenheid, komen er plekken om te eten en drinken en kunnen mensen bijvoorbeeld douchen in het gebouw. ‘Dat maakt hier
werken prettig’, denkt hij. Ook ESG, een term waarmee de aandacht voor transparantie, sociale belangen en milieu wordt bedoeld, speelt een rol bij de ontwikkeling van Mahler 1. Zo is het Circl-paviljoen, dat zich op het terrein van het toekomstige kantoorpand bevond, ontmanteld. Een deel van de onderdelen wordt hergebruikt. Een ander voorbeeld zijn de zeventien terrassen die Mahler 1 moet krijgen, vol met planten. Dat is ook fijn voor vogels, insecten en mensen in de omgeving, zegt Cooper.
The Core was vanuit ESG-oogpunt een mooi project, zegt Langens. ‘We transformeerden een bestaand gebouw dat niet langer voldeed tot iets nieuws. We wisten toen we gingen verhuizen dat dit naar een gebouw moest zijn dat voldeed aan de ESG-wensen.’ Dat is ook van belang omdat CBRE zelf adviseert op dit vlak, vindt Langens. ‘Dus: practice what you preach’. Mahler 1 past goed bij deze doelstelling, denkt hij. ‘Het is duurzaam en goed bereikbaar. We doen wel een beroep op mensen om met het openbaar vervoer te komen, dus dat zal voor sommigen even wennen zijn.’
De focus op duurzaamheid is ook voor het aantrekken van jonge werknemers van belang, denkt Appel. ‘Jongere generaties vinden duurzaamheid heel belangrijk en gaan echt op zoek naar organisaties die dit nastreven. Het telt voor deze groep zeker mee.’
En juist die jonge generatie wil CBRE met deze verhuizing blijven aanspreken. CBRE opereert met de terugkeer naar de Zuidas binnen de gebaande paden. ‘Ach, het past ons eigenlijk heel goed’, zegt Langens. ‘Ik vind het leuk dat we naar iets bijzonders gaan.’ Het gebouw heeft een mooie uitstraling en komt midden op het plein te staan, zegt hij. ‘Daarmee zijn we zichtbaar.’
Voor klanten zal de weg terug naar de Zuidas geen al te grote stap zijn, denkt Langens. ‘Hoewel meningen over The Core kunnen verschillen, is het voor veel klanten een praktische keuze.’ Klanten gaan dikwijls bij meerdere adviseurs langs als ze in Amsterdam zijn. ‘En die zitten vaak op de Zuidas. Dus het zal voor hen alleen maar praktischer zijn.’
Ook intern is vrijwel alleen positief op de stap gereageerd, vertelt Langens. Bij de verhuizing naar The Core werd een klankbordgroep ingeschakeld en was er veel aandacht voor het begeleiden van medewerkers. Dat is dit keer niet gedaan. ‘Toen gingen we iets heel anders doen’, verklaart Langens. ‘We gingen met een nieuw concept naar een onbekende locatie. Nu gaan we juist weer naar iets traditioneels toe. Dat zijn mensen toch meer gewend.’
a de grote koersdalingen van april staan toonaangevende aandelenindices als de FTSE 100 en de Dow Jones Industrial Average hoger dan begin 2025. Ook de wereldwijde indices voor beursgenoteerd vastgoed herstelden zich, maar daar kan de vlag nog niet uit. Vergeleken met begin 2025 staat het wereldwijde beursgenoteerd vastgoed nog op verlies. De indices voor Europese genoteerde vastgoedfondsen zakten in juli zelfs weg, door matige prestaties in landen als Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. Uit cijfers van dataleverancier MSCI blijkt dat de Europese vastgoedbeleggingsmarkt in de eerste helft van 2025 in een lager tempo draaide. Het totaal aan afgeronde transacties daalde met 7 procent ten opzichte van de vergelijk-
bare periode van 2024. In Nederland was die daling groter: 19 procent.
Maar bij Blackstone nam het beheerd vastgoedvermogen in het tweede kwartaal van 2025 weer toe. De recente toename is vooral toe te schrijven aan de sterke afname van de uitstroom van vermogen. Voor vastgoed stroomde 7,2 miljard dollar in en nog maar 1,9 miljard dollar uit. Herstel dus, al is de toename van het beheerd vastgoedvermogen met 2 procent nog wat lager dan bij de andere beleggingscategorieën: private equity, krediet & verzekering en beleggingen in meerdere vermogensklassen. En het herstel bij Blackstone is nog pril. In de periode 1 juli 2024 - 30 juni 2025 daalde het beheerd vastgoedvermogen met 3 procent
naar 325,0 miljoen dollar. Een uitsplitsing van dat cijfer (door Vastgoedmarkt) maakt duidelijk dat dit beheerd vermogen in de eerste drie kwartalen van die periode met 5 procent daalde en het laatste kwartaal met 2 procent steeg. Het is nog afwachten hoelang de vastgoedmarkt van de relatieve rust op de financiële markten kan genieten, want de belangrijkste centrale bank ter wereld gaat een spannende herfst tegemoet. Al maanden staat de Federal Reserve onder zware druk van president Donals Trump om de rente te verlagen, en voorzitter Jerome Powell om het veld te ruimen. Die druk voert Trump op met twee ingrepen: de aankondiging dat hij Fed-bestuurder Lisa Cook ontslaat op beschuldiging van hypotheekfraude en eerder al het naar voren schui-
ven van zijn economisch adviseur Stephen Miran als opvolger van Fed-bestuurder Adriana Kugler.
Een eventueel verlies van onafhankelijkheid van de Fed zou een ‘serieus gevaar’ vormen voor de wereld, zegt Christine Lagarde, president van de Europese Centrale Bank (ECB). ‘Als het Amerikaanse monetaire beleid niet langer onafhankelijk is, maar in plaats daarvan afhankelijk wordt van de bevelen van deze of gene persoon, dan denk ik dat het effect op het evenwicht van de Amerikaanse economie zeer zorgwekkend kan zijn. Dit komt door de wereldwijde gevolgen die dit zou hebben, aangezien het de grootste economie ter wereld is.’
Financieel
Indices
Transacties
Persoonlijk & zakelijk
Column
Adjunct-hoofdredacteur Vastgoedmarkt peterhanff@vmnmedia.nl
De belangrijkste centrale bank ter wereld gaat een spannende herfst tegemoet. Al maanden staat de Federal Reserve onder zware druk van president Donald Trump om de rente te verlagen, en voorzitter Jerome Powell om het veld te ruimen. De Fed-bestuurders gaven geen krimp, tot op 1 augustus het Amerikaanse ministerie van Arbeid zwaar tegenvallende werkgelegenheidscijfers publiceerde.
Direct ontsloeg Trump het hoofd van dat statistiekbureau. Daarmee gaf hij voeding aan zorgen over zijn bemoeienis met instituten die vrij van politieke invloed moeten kunnen functioneren. Tegelijkertijd vergroten die tegenvallende werkgelegenheidscijfers wel de speelruimte voor de Federal Reserve (het Amerikaanse stelsel van centrale banken) om de rente te verlagen.
Van de ene op de andere dag steeg in de ogen van de markten de waarschijnlijkheid dat de rente nog voor het einde van 2025 met 75 basispunten daalt van 8 procent (31 juli) naar 46 procent (1 augustus), zo laat de Fedwatch Tool zien. Ook de kans op een daling met 50 basispunten steeg, van 32 procent naar 40 procent. Sindsdien hebben de financiële markten de verwachtingen over de renteverlaging iets gematigd. Maar bij het sluiten van deze editie bedroeg de waarschijnlijkheid dat de rente 50 tot 75 basispunten daalt ongeveer 80 procent. Het huidige tarief is 4,25 tot 4,50 procent. De recentste zet van de president om de macht van de centrale bank in te perken is het aangekondigde ontslag van Federal Reserve-bestuurder Lisa Cook. Ze werd in 2022 aan-
gesteld door toenmalig president Joe Biden. Trump beschuldigt haar van hypotheekfraude. Een ontslag zou Trump een nieuwe kans geven om een positie in het Fed-bestuur in te vullen.
Begin augustus droeg Trump al zijn belangrijkste economische adviseur Stephen Miran voor als nieuwe bestuurder van de Federal Reserve. Hij moet in de plaats komen van Adriana Kugler, die zelf haar ontslag indiende. Miran is op dit moment voorstander van lagere rentetarieven.
‘Wat we nu in real time zien, is opnieuw een herhaling van dit patroon waarbij uiteindelijk de president gelijk zal blijken te hebben’, zei Miran na de publicatie van de tegenvallende banencijfers tegenover MSNBC. ‘En de Fed zal, met vertraging en waarschijnlijk veel te laat, uiteindelijk alsnog de opvatting van de president overnemen.’
Intussen nemen ook de zorgen over politieke bemoeienis met de Fed toe. Het beleid van de Federal Reserve is, net als dat van de Europese Centrale Bank, ook belangrijk voor de vastgoedsector, omdat het de kosten van financiering, de vraag naar vastgoed en de waarde van onroerend goed beïnvloedt.
Soepel monetair beleid – met lage rentetarieven – kan leiden tot waardestijgingen op de vastgoedmarkt. Maar als dat te lang duurt, groeit het risico op hoge inflatie. Waarbij de centrale bank aan de noodrem trekt door de rente sterk te verhogen, waardoor de waarde van vastgoed daalt.
Een president zal eerder gelukkig worden van een lage rente omdat de economie dan normaal gesproken harder groeit. Te veel politieke bemoeienis kan dus tot een te lage rente leiden en daarmee de instabiliteit van vastgoedmarkten vergroten. Dus wat heeft Miran voor de Fed in gedachten?
Miran heeft vergaande ideeën om de structuur van de Fed op de schop te nemen, blijkt uit een in maart 2024 verschenen rapport waaraan hij meeschreef. De reserve banks, die samen het Amerikaanse stelsel van centrale
Miran ligt. Tegelijkertijd pleit Miran voor beperking van de macht van de Fed-bestuurders door ze onder het toezicht van de president te plaatsen en door overstappen tussen de Fed en de regering te verbieden.
De structuur van de Fed is bedoeld om de onafhankelijkheid van het monetaire beleid te waarborgen, maar werkt volgens Miran groepsdenken in de hand. Dat leidde tot ‘aanzienlijke fouten in het monetaire beleid’, aldus Miran. ‘Grootschalige aankopen van activa na de financiële crisis van 2008-2009 hebben de verdeling van krediet binnen de economie verstoord. De poging om het beleid in 2018 te verkrappen, moest snel weer worden teruggedraaid’, aldus Miran.
banken vormen, zijn privaat eigendom. Volgens Miran missen ze daarom democratische legitimiteit. Miran stelt voor om de reserve banks te nationaliseren. Dan kunnen de gouverneurs van de districten waar die banken actief zijn de bestuurders benoemen.
Om de politieke invloed op het monetaire beleid te beperken moeten de reserve banks meer invloed krijgen. In het Federal Open Market Committee, dat de besluiten over de rente neemt, is de stemverhouding nu zeven voor de reserve banks en vijf voor de top van de Fed. Dat wordt twaalf tegen vijf, als het aan
‘De snelle reactie van de Fed op Covid-19 wordt vaak geprezen, maar haar eenzijdige overstap naar een kader waarin zij expliciet streefde naar het overschrijden van haar inflatiedoelstelling, haar buitensporige monetaire verruiming en haar afdoen van de opkomende inflatie als “tijdelijk” droegen bij aan twee jaar van dalende reële inkomens en de hoogste inflatie in vier decennia.’
Miran heeft meer radicale ideeën. Zo pleitte hij voor verzwakking van de dollar om het Amerikaanse handelstekort te verkleinen. Daartoe moeten andere landen hun dollarreserves verkleinen en Amerikaans staatspapier verkopen. Met dat doel stelt hij hogere handelstarieven voor. Landen die meewerken aan de verzwakking van de dollar kunnen gunstigere handelsvoorwaarden krijgen. Tegenstribbelende landen moet de Amerikaanse militaire bescherming worden afgenomen.
e mogelijkheid voor beleggers om uit het fonds te stappen blijft beperkt. De maatregelen volgen op aanhoudende druk op de Duitse vastgoedmarkt, waar dalende prijzen en oplopende leegstand zorgen baren. In een update geeft Synvest aan dat de Duitse economie ‘zorgelijk’ is wegens een krimp die al drie jaar voortduurt. Synvest belegt in Duitsland in bijna honderd panden, vooral supermarkten (waaronder discounter Penny) en wijkwinkelcentra. Sommige huurders hebben moeite om hun verplichtingen na te komen, wat heeft geleid tot een leegstand van ruim 9 procent. Tegelijk zijn de vastgoedwaardes fors gedaald door de sterk gestegen rente in de afgelopen jaren. Het fondsrendement daalde sterk, van om en nabij 9 procent in de periode 2015-2018 naar -7,10 procent in 2023. Ook het afgelopen jaar was het rendement negatief: -5,3 procent. Eind 2024 bedroeg de schuldgraad 56,6 procent.
Beleggers willen massaal uitstappen, maar omdat Synvest slechts beperkt liquiditeit beschikbaar heeft en geen panden wil verkopen
tegen ongunstige prijzen, is er inmiddels een wachtrij ontstaan. Het fonds verkocht vorig jaar al enkele panden om uitstroomverzoeken op te vangen, maar dat bleek onvoldoende. ‘De tijdelijke opschorting (sic) van het voorschotdividend is geen eenvoudige beslissing geweest, maar wel een noodzakelijke. Wij kiezen er nadrukkelijk voor geen bezittingen onder de marktwaarde te verkopen en daarmee het langetermijnrendement van onze beleggers te beschermen. Deze keuze vergt geduld, maar is in het belang van het fonds als geheel’, aldus Synvest in een toelichting op zijn website.
De fondsbeheerder gaat er vanuit dat het goed komt. ‘Desondanks kijken wij met vertrouwen vooruit. De Europese Centrale Bank is inmiddels gestart met renteverlagingen en de Duitse overheid heeft een historisch investeringspakket aangekondigd van 1.000 miljard euro. Dit zal naar verwachting leiden tot economische opleving en verbeterde marktomstandigheden voor vastgoedbeleggers.’
Niet alle vastgoedfondsen ervaren dezelfde problemen. Huib Boissevain van Annexum
geeft aan dat zijn fonds, dat eveneens Duitse supermarkten bezit, weinig last heeft van de situatie. ‘Wij hebben zelfs een heel goede week achter de rug. We merken wel een negatief sentiment, maar dat is vooral een reflectie op de Duitse economie.’
Synvest beheert in totaal voor ruim 800 miljoen euro aan vastgoed in Nederland en Duitsland en telt zo’n 13.000 particuliere beleggers. Het Duitse fonds kende eind vorig jaar een waardedaling van ruim 70 miljoen euro ten opzichte van 2022. Ook in 2025 wordt een verdere negatieve waardeontwikkeling verwacht. In Duitsland kunnen huurprijzen voor commercieel vastgoed pas worden geïndexeerd nadat de inflatie sinds de laatste verhoging minstens 10 procent is gestegen. Bovendien mag bij veel huurcontracten met grote winkelketens slechts een deel van die inflatie, meestal 70 tot 75 procent, worden doorberekend. Daardoor blijven de huuropbrengsten achter bij de kostenstijgingen, wat de resultaten van vastgoedfondsen onder druk zet. Aan de andere kant stijgen andere kosten, zoals onderhoud, wél mee met de inflatie.
e afgelopen twee jaar werd de Nederlandse (woning)beleggingsmarkt grotendeels gedragen door private investeerders en familiekantoren gericht op uitpondstrategieën. Institutionele beleggers –met name internationale core-partijen – hielden de boot af, wachtend op stabilisatie in prijzen, rente en vertrouwen. Inmiddels lijkt er iets te kantelen. We zien meerdere signalen dat ‘core’ terug is.
Twee deals in Amsterdam springen eruit. Allereerst Frame Building in Zuidoost, verkocht door Round Hill Capital aan DWS. Daarnaast de aankoop van Urban Villas in Amsterdam-Noord door Meag, afkomstig uit de portefeuille van Union Investment. Beide objecten zijn kwalitatief, goed verhuurd, duurzaam, en op papier een schoolvoorbeeld van core. Toch bevinden ze zich in gebieden die Nederlandse institutionele beleggers vaak nog als ‘niet core genoeg’ beschouwen. Juist daarom zijn deze deals zo interessant.
Urban Villas en Frame Building delen opvallend veel kenmerken die in het internationale
beleggingsverkeer wél als aantrekkelijk worden gezien. Beide complexen zijn recent opgeleverd en betreffen hoogwaardige, gasloze nieuwbouw met duurzame voorzieningen. Ze vallen binnen de btw en werden aangekocht via een asset deal. In beide gevallen gaat het bovendien om grootschalige wooncomplexen (173 en 213 woningen). De transactieprijzen liggen in dezelfde orde van grootte en het aanvangsrendement komt vrijwel overeen.
Wat Urban Villas onderscheidt, is het extreem hoge aandeel vrijesectorhuurwoningen (98 procent). Dat verklaart het net iets hogere bruto aanvangsrendement (BAR). Beide deals illustreren dat internationale beleggers hun definitie van core lijken op te rekken: als de kwaliteit en schaal kloppen, is de wijk minder bepalend dan voorheen.
Amsterdam-Noord en Zuidoost stonden voorheen niet bovenaan de hitlijsten van grote pensioenfondsen, maar blijken inmiddels rijp voor bredere acceptatie. De fundamentals zijn sterk, de gebruikersmarkt is stabiel en de verwachte waardeontwikkeling aantrekkelijk.
Bovendien zorgen de schaarste aan woningen en het beperkte aanbod ervoor dat het ‘locatie-locatie-locatie’-argument minder relevant lijkt te worden.
Op basis van de exacte koopsommen van Urban Villas (92,0 miljoen euro) en Frame Building schatten we in dat de deals op een netto rendement van rond de 4 procent liggen. Dat ligt weliswaar boven de pre-2022 core-yields van rond de 3 tot 3,5 procent, maar toont aan dat internationale partijen wel weer de stap durven zetten om grote complexen aan te kopen. En er zijn er meer in aantocht. De internationale institutionele belegger met exploitatiestrategie focust niet langer enkel op triple A-locaties, maar op assets met potentieel, die core kunnen worden. Denk: duurzaamheid op orde, goed verhuurbaar product met huurgroei (zoals Frame Building) en voldoende liquiditeit met goede exit-mogelijkheden (zoals Urban Villas). Juist daar liggen nu de kansen.
Wat denkt u? Is dit het begin van een structurele terugkeer van core-kapitaal?
amers zijn schaars, huurprijzen absurd, en wie geen geluk heeft, reist dagelijks uren of logeert noodgedwongen bij vrienden. Het zijn symptomen van een bekend probleem: de woningnood. Welke politieke partijen gaan dit echt aanpakken?
De VVD ziet de oplossing vooral in bouwen: sneller, simpeler en met minder regeltjes. Zo’n kwart tot bijna een derde van de nieuwbouw moet voor starters betaalbaar blijven. De huurmarkt wordt opgefrist door het fiscale klimaat aantrekkelijker te maken voor verhuurders. Scheefwoners worden gestimuleerd om door te stromen. De aanpak van het CDA lijkt meer op een crisispakket: noodwoningen, veel simpeler vergunningstrajecten en een minister die echt de regie pakt. Woningcorporaties moeten meer slagkracht hebben om betaalbare huizen te realiseren.
GroenLinks-PvdA wil dat woningen nu écht
betaalbaar worden, met een strakke maximumhuur, meer sociale woningen en extra kansen voor middeninkomens. Daarnaast is eenvoudiger en betere financiering voor nieuwbouw nodig. De overheid krijgt een rol in de ‘actieve grondpolitiek’, de partij noemt vastgoedspeculatie als belangrijkste oorzaak van de stagnerende woningbouw. Klinkt ambitieus, maar zulke geschreven plannen leiden al jaren tot niets. Vastgoedcoryfeeen benadrukken dat de kern van de oplossing ligt in het weer aantrekkelijk maken van woningbouw voor investeerders en ontwikkelaars. Dat kost jaren en in de tussentijd moet er toch iets gebeuren. De vier ‘woonmusketiers’ – Friso de Zeeuw, Desiree Uitzetter, Peter Boelhouwer en Jan Rouwendaal – komen in een recente notitie met oplossingen die verder gaan dan de speerpunten van de grote partijen. Voer bijvoorbeeld het STOER-advies
integraal in. Dat bevat honderdvijftig concrete voorstellen om woningbouw te versnellen, kosten te reduceren en woningen te realiseren. Ook de netcongestie en de stikstof worden geadresseerd. Maar de auteurs wijzen ook op de ongeloofwaardige politieke beloften en het negeren van financiële randvoorwaarden. Vooral met de termen als ‘kortzichtige zigzagpolitiek’ en ‘geen reputatie van koersvastheid’ leggen zij de vinger op de zere plek. Steeds weer stellen politieke partijen dat zij de woningnood zullen oplossen. Intussen stijgen huur- en koopprijzen continu en daalt het aanbod van huurwoningen. Dat moet stoppen. Studenten, starters en huurders hebben geen tijd voor politieke spelletjes. Hun behoefte is acuut en hun situatie, en daarmee die van hun ouders, vaak nijpend.
In artikel 22 van de Grondwet staat dat de overheid een inspanningsverplichting heeft
om te zorgen voor voldoende woongelegenheid. Het wordt tijd om te bezien of de overheid zich daartoe wel juridisch voldoende heeft ingespannen. Een vergelijking doemt op met de Urgenda-zaak. In die zaak heeft de Hoge Raad de staat veroordeeld, ook op basis van een inspanningsverplichting, en wel die om de uitstoot van broeikasgassen te verminderen. De staat had zich eigen doelen gesteld waar hij door de hoogste rechter aan werd gehouden. Er zijn inmiddels ook wereldwijd tientallen klimaatzaken aanhangig gemaakt bij het Europese Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM). Ik zie parallellen met het woondossier. De ontgroeningen zijn voorbij, net als de kamerverkiezingen straks. Maar voor duizenden studenten, starters en huurders blijft het probleem hetzelfde: geen woning. Ik zou mij voegen bij de vier woonmusketiers: let’s talk legal
0
Nu 2025 ruim over de helft is, loont het om naar trends op de rentemarkt te kijken. We zien weer een normale rentecurve met korte rentes die lager zijn dan lange rentes. We komen net van een historisch lange periode waarbij de swapcurve invers van vorm was. Uitgaande van het verschil tussen de 2-jaarsen 10-jaars swaprente als indicator hiervoor, blijkt dat dit tussen november 2022 en september 2024 negatief was. De korte rente was toen hoger dan de lange. Sinds het ontstaan van de eurozone swaprentes was deze nooit
zo lang invers van vorm. De vorige periode duurde slechts van mei tot en met september 2008. De oorzaak voor de langdurige inverse curve is de inflatieopstoot naar aanleiding van de coronacrisis en de oorlog in Oekraïne. De Europese Centrale Bank (ECB) reageerde hierop door het verhogen van de depositorente met in totaal 450 basispunten, oftewel van minus -0,50 procent tot een +4,00 procent. Dit heeft geholpen: de inflatie in de eurozone noteert precies op de ECB-doelstelling van 2 procent. De ECB is sinds juni 2024 weer aan het verlagen (de actuele ECB-depositorentestand is 2,0 procent) en zal dit waarschijnlijk maximaal nog één keer doen. Dit houdt de kortlo-
pende swaprente, die gevoelig is voor veranderingen van het ECB-rentebeleid, in toom. De lange rente daarentegen reageert sterk op veranderingen in de economische groei- en inflatieverwachtingen. Hier is sinds maart van dit jaar een duidelijke verandering in gekomen met de historische Duitse beslissing om de schuldenrem los te laten en meer te gaan lenen voor investeringen in defensie en infrastructuur. Een hogere schuldgraad maakt de leningen meer risicovol, waardoor beleggers een hogere rente eisen. De Duitse 10-jaars rente heeft tot nu toe in 2025 een stijging laten zien met 40 basispunten. De 10-jaars swaprente deed het rustiger aan: een stijging met 34
basispunten tot 2,7 procent actueel. Dat de rentes niet meer zijn opgelopen, komt door de economische onzekerheid die president Trump veroorzaakt met zijn tarieven. Ten slotte een blik op de verwachtingen van de toekomstige standen van de 3-maands Euribor. Handelaren verwachten voor 2026 nog een daling van dit interbancaire tarief tot zo’n 1,87 procent (de actuele stand bedraagt 2,026 procent). Daarna gaat de 3-maands Euribor naar verwachting weer stijgen. In 2030 wordt nu een stand rond 2,6 procent verwacht.
2-jaars rente10-jaars rente
1-maands Euribor3-maands Euribor
In deze tabellen staan de tarieven van verschillende rentederivaten vermeld. Deze tarieven zijn indicatief en exclusief kredietopslag. Aan deze tarieven kunnen geen rechten worden ontleend. Vraag bij het indekken vooraf een goede risico-inventarisatie op maat.
Onderzoeksmanager Epra
De FTSE EPRA Nareit Global Developed Real Estate Index steeg in juli met 1,40 procent, waardoor het rendement dit jaar tot nu toe uitkomt op -4,59 procent. Europa (-3,74 procent) haalde een negatief rendement, terwijl Azië (3,45 procent) en Noord-Amerika (1,74 procent) winst boekten. Opkomende markten (3,67 procent) presteerden in juli ook positief. Van de sectoren scoorden gediversifieerd (7,83 procent), zorg (6,35 procent) en industrieel/kantoren (3,33 procent) in de eerste zeven maanden van het jaar het beste. De slechtst presterende sectoren waren datacenters (-17,18 procent), logies/resorts (-16,51 procent), zelfopslag (-15,08 procent) en woningen (-12,50 procent).
De FTSE Epra Nareit Developed Europe Index daalde in juli (-3,74 procent), maar staat
dit jaar tot nu toe +5,80 procent. Per land (dit jaar tot nu toe), outperformers: Italië (36,34 procent), Nederland (31,85 procent), België (20,74 procent) en Spanje (20,70 procent). Negatief: Duitsland (-3,36 procent), Zweden (-5,25 procent). VK: licht positief (1,88 procent, in euro’s). Rendementen per sector (dit jaar tot nu toe), beste: zorg (26,52 procent), retail (21,12 procent). Gematigd: gediversifieerd (7,41 procent), kantoren (3,04 procent). Slechtste: woningen (-3,47 procent), logies/resorts (-1,41 procent). Rendementen per bedrijf (dit jaar tot en met juli), beste: Intea Fastingheter (Zweden, 72,70 procent), Warehouse REIT (VK, 49,63 procent), Cofinimmo (België, 48,80 procent), Wereldhave (Nederland, 40,99 procent), Public Property Invest (Noorwegen, 39,83 procent). Slechtste: Corem Property Group (Zweden, -34,02 procent), Peach Property Group (Zwitserland, -31,00 procent), FastPartner (Zweden, -20,93 procent), Nyfosa (Zweden, -20,51 procent).
De discount ten opzichte van de intrinsieke waarde (NAV) steeg in juli licht naar -28,19 procent (tegen -25,59 procent in juni, het laagste sinds september 2024). Alleen Zwitserland (4,92 procent) noteerde met premie; grootste discount in Italië (-62,78 procent) en Duitsland (-44,82 procent). Alle sectoren noteerden met discount: de kleinste voor zorg (-16,33 procent), de grootste voor woningen (-41,31 procent). De gemiddelde LTV (schuldgraad) in Europa steeg naar 39,01 procent in juli (tegen 38,55 procent in juni) en was het laagst in het VK (30,17 procent) en het hoogst in Noorwegen (49,33 procent).
De FTSE/Epra/Nareit Developed North America Index steeg in juli 1,74 procent, maar staat dit jaar tot nu toe op -10,08 procent. VS: -10,50 procent; Canada: +3,48 procent. De sectoren zorg (5,28 procent) en gediversifieerd (3,12 procent) noteren dit jaar tot nu toe positief, de overige sectoren
negatief. Het slechtst presteerden logies/ resorts (-21,78 procent), datacenters (-17,88 procent), kantoren (-17,79 procent), zelfopslag (-16,43 procent) en woningen (-14,81 procent).
De FTSE/Epra/Nareit Developed Asia Index steeg in juli met 3,45 procent en staat dit jaar tot nu toe op +7,54 procent. De best presterende landen dit jaar (tot nu toe): Hongkong (17,01 procent), Japan (9,16 procent), Singapore (5,08 procent), ZuidKorea (4,68 procent). Laagste, maar positief: Australië (2,24 procent), Nieuw-Zeeland (2,47 procent). De beste sectoren dit jaar tot nu toe zijn kantoren (15,00 procent), retail (9,24 procent), gediversifieerd (8,18 procent) en industrieel/kantoren (6,85 procent). De slechtste sectoren: datacenters (-6,27 procent), woningen (-1,85 procent).
Wereldwijd heeft de beursgenoteerde vastgoedsector een goede zomerperiode gekend getuige de 1,3 procent winst voor de GPR 250 Index in juli 2025. Europa bleek in juli 2025 een negatieve uitschieter in wereldwijd perspectief. De GPR 250 Europe Index is in juli 2025 3,9 procent lager gesloten als gevolg van dalingen in met name Duitsland (-6,8 procent), Zweden (-6,5 procent) en het Verenigd Koninkrijk (-6,3 procent). Stijgers waren Spanje (6,3 procent), Israël (4,0 procent), Frankrijk (2,8 procent) en Finland (Kojamo Oy; 1,3 procent). Alle genoemde performances luiden in euro. Woningen (-3,1 procent) was mondiaal de minst presterende sector in juli 2025, op basis van de GPR General Quoted Index. Rendementen in de overige sectoren waren verder allemaal positief: Zorg (6,9 procent), Hotel (5,0 procent), Retail (3,2 procent), Overig (1,6 procent), Kantoren (1,6 procent), Gediversifieerd (1,4 procent) en Industrieel (0,5 procent). Rendementen voor de individuele Europese landenindices in juli 2025 waren als volgt, gemeten in euro: Spanje (6,3 procent); Israël (4,0 procent); Frankrijk (2,8 procent); Finland (Kojamo Oy; 1,3 procent); België (-1,3 procent); Oostenrijk (-3,2 procent); Zwitserland (-3,9 procent); Verenigd Koninkrijk (-6,3 procent); Zweden (-6,5 procent) en Duitsland (-6,8 procent).
Hotel (8,3 procent), Overig (4,8 procent) en Retail (2,4 procent) scoorden in Europa het beste in juli 2025. Rendementen voor Gediversifieerd (-1,8 procent), Zorg (-1,8 procent), Industrieel (-2,7 procent), Kantoren (-5,2 procent) en Woningen (-7,2 procent) waren allemaal negatief.
Op jaarbasis gaf Retail in Europa het beste rendement (25,0 procent), gevolgd door Zorg (23,4 procent). Industrieel (-9,9 procent) presteerde in Europa met afstand het slechtst, maar ook Kantoren (-1,8 procent) en Woningen (-1,8 procent) boekten negatieve rendementen. Wereldwijd scoorden Retail (6,6 procent) en Woningen (-6,3 procent) op jaarbasis lager dan in Europa.
Gemeten over vijf jaar gaf Retail niet alleen in Europa (15,7 procent), maar ook wereldwijd (12,5 procent) het hoogste rendement.
reality check
- De gemeente Amsterdam heeft een huurcontract voor het Bruggebouw in Amsterdam verlengd en blijft huurder van een oppervlakte van 1.544 m2. Het gebouw is Breeam-gecertificeerd. Het Bruggebouw ligt in het westelijke deel van Amsterdam, in de wijk Bos en Lommer. Het kantoorgebouw maakt deel uit van de vastgoedportefeuille van Aroundtown.
- Een particuliere belegger heeft 877 m2 kantoorruimte in Amsterdam verhuurd aan vier bedrijven: Secfi Technologies, World ACD Market Data, Sweav en Energetech Europe. DRS Makelaars heeft de ruimte namens de verhuurder verhuurd.
- In het kantoorgebouw Flow zijn twee nieuwe langjarige huurovereenkomsten gesloten door PerLab en Direct Result. Zij huren gezamenlijk circa 1.000 m2 kantoorruimte in het gebouw, dat onderdeel uitmaakt van het gebied de Houthavens. CBRE en Van Dijk & Ten Cate Vastgoedadviseurs (VDTC) traden op als verhuuradviseur namens de eigenaar.
- Real I.S. Nederland heeft de huurovereenkomsten met Funda, Holland & Barrett en Warner Bros in het Amsterdamse kantoorgebouw Huys Europa aan de Piet Heinkade 171 langjarig ver-
lengd. Funda huurt 1.900 m2 kantoorruimte. Het kantoorgebouw is gelegen in het gebied de Oostelijke Handelskade en omvat in totaal 6.130 m2. Het pand is in 2016 aangekocht voor het fonds BGV VI van Real I.S.
- Modemerk American Vintage heeft een huurovereenkomst gesloten voor een winkelruimte aan de Leidsestraat. De vorige huurder van het pand was modemerk Patrizia Pepe. De winkelruimte beslaat circa 206 m2 verdeeld over meerdere verdiepingen, waarvan ongeveer 74 m2 op de begane grond. De eigenaar werd vertegenwoordigd door B&O Retail. American Vintage werd geadviseerd door City Real Estate.
- Green Real Estate heeft het object gelegen aan de Egoli 1 in Amsterdam-Zuidoost verkocht aan een particuliere belegger. Het object met maatschappelijke bestemming heeft een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van circa 1.078 m2. Het object ligt in de E-buurt, wat deel uitmaakt van de wijk Ganzenhoef in Amsterdam-Zuidoost. Green Real Estate werd bij de verkoop commercieel begeleid door Trec.
- Union Investment heeft het woningcomplex Urban Villas voor 92 miljoen euro verkocht aan een door Meag beheerd vastgoedfonds. Het complex bestaat uit vier gebouwen en omvat 173 huurappartementen met een totaaloppervlak van 12.310 m2. CBRE adviseerde Union Investment bij de transactie, even-
als Dentons en RSM. Meag werd geadviseerd door BNP Paribas Real Estate Netherlands, Greenberg Traurig en C2N.
- Round Hill Ca-
pital heeft het complex Frame Building in Amsterdam-Zuidoost verkocht. De koper is een internationaal institutioneel vastgoedfonds. Het complex aan de Hoogoorddreef 38 beschikt over 213 appartementen, zowel sociale- en middenhuurwoningen als vrijesectorhuurwoningen. Het complex heeft een verhuurbaar vloeroppervlak van ongeveer 11.000 m2 en is volledig verhuurd. Capital Value begeleidde het verkoopproces namens Round Hill Capital.
- Orion Investment Partners heeft 208 van de in totaal 288 appartementen in Berghaus verkocht aan Amvest. De koopprijs voor de 208 appartementen is circa 88,5 miljoen euro. Voor de commerciële plint is
ruim 7 miljoen euro betaald. Capital Value begeleidde het verkoopproces namens Orion Investment Partners. Verkoper werd verder bijgestaan door Houthoff en Deloitte. Amvest is bijgestaan door Resi, BarentsKrans en Loyens & Loeff.
- BST Vastgoed heeft het kantoorgebouw aan de Kuiperbergweg 50 in Amsterdam gekocht. Het gerenoveerde kantoorgebouw is 3.307 m2 groot. De verkoper werd geadviseerd door Whitewood en Houthoff, de koper werd bijgestaan door Evim Makelaars, Investables (beide commercieel), Heerenstaete Vastgoed (technisch), Blenheim (juridisch) en Property&Finance (financiering).
- Bart’s Bottles, importeur en distributeur van luxedranken, heeft voor 1,2 miljoen euro een bedrijfsruimte gekocht aan de Portsmuiden in Amsterdam.
Het object heeft een oppervlakte van 1.093,06 m2 en is gelegen op bedrijventerrein Sloterdijk. De verkoper, een particuliere belegger, is bij deze verkoop geadviseerd door Spring Real Estate.
- Recruitmentspecialist Vonq huurt circa 690 m2 aan kantoorruimte op de zevende verdieping van de volledig gerenoveerde Rotterdam Building, gelegen aan de Aert van Nesstraat 45 in het centrum van Rotterdam. Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting (partner in Dynamis) trad bij deze transactie op namens huurder Vonq. Verhuurder werd bijgestaan door De Mik Real Estate Partners in collegiale samenwerking met JLL.
I - AllShield Coatings huurt circa 2.000 m2 bedrijfs- en kantoorruimte aan de Innsbruckweg 150 in Rotterdam. AllShield Coatings ontwikkelt en produceert minerale coatings. De verhuurder, URBZ Capital, werd bij deze transactie geadviseerd door Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting (partner in Dynamis) en De Mik Real Estate Partners.
- Woningcorporatie Hef Wonen huurt langjarig ongeveer 2.900 m2 kantoorruimte met parkeerplaatsen in het Entrepotgebouw ‘De Vijf Werelddelen’ in Rotterdam-Zuid. VasteLanden is de verhuurder. Het Entrepotgebouw heeft een rijksmonumentale status en is een mixed-use-gebouw. Briq bracht de transactie tot stand, in collegiale samenwerking met Avenu Vastgoed.
- Achmea koopt het project Up South van ontwikkelaars Dunavast en Bolton. Het project in Rotterdam-Zuid levert na realisatie 127 huurwoningen op. Up South wordt gerealiseerd in het Motorstraatgebied in Rotterdam-Zuid. Het project maakt deel uit van een grootschalige gebiedstransformatie, waar bedrijfsgebouwen plaatsmaken voor uiteindelijke circa zevenhonderd woningen, scholen en zorgfaciliteiten. Oplevering staat voor eind 2027 gepland.
- Cortese heeft Gezondheidscentrum De Witte Keizer in Rotterdam voor het vastgoedfonds Cortese HealthCare XIV verworven. Het centrum is langjarig verhuurd aan een mix van eerstelijns zorgverleners zoals huisartsen, fysiotherapeuten en apotheken en beslaat circa 3.215 m2
- Patrizia heeft twee nieuwe huurovereenkomsten gesloten voor circa 2.300 m2 kantoorruimte in het kantoorgebouw gelegen aan de Bezuidenhoutseweg 5-11 in Den Haag. Het gebouw beslaat in totaal ruim 5.016 m2. Gardens Central Station huurt in totaal circa 1.595 m2 kantoorruimte en AvePoint 705 m2. De verhuurder werd bij deze transacties commercieel begeleid door CBRE.
- Sigma Kozijnenfabriek heeft de bedrijfsruimte van Urban Industrial per 1 juli aan de Zichtenburglaan 1 in Den Haag gehuurd. De huurtransactie betreft 4.550 m2 bedrijfsruimte met een ruim buitenterrein en is voorzien van 64 parkeerplaatsen op een terrein van totaal 6.620 m2 Site Real Estate adviseerde de verhuurder, Urban Industrial. Thuis in de Zaak adviseerde Sigma Kozijnenfabriek.
Investeringsmaatschappij Castleforge heeft meerdere kantoorruimten verhuurd aan de Koninginnegracht 10 - 14 en 23 in Den Haag. Het gaat om in totaal circa 3.000 m2 aan verlengingen en uitbreidingen. Daarnaast zijn drie nieuwe huurdeals gerealiseerd van in totaal circa 500 m2. Circle Real Estate heeft de transacties gerealiseerd. Bij de verhuur zijn partijen bijgestaan door het verhuurteam van CBRE Den Haag.
- Merin heeft een langjarige huurovereenkomst gesloten met de Staat der Nederlanden voor het kantoorgebouw aan de Atoomweg 100 in Utrecht. Het gaat om in totaal 12.106 m2 kantoorruimte en 390 parkeerplaatsen, waarmee het pand in één keer volledig is verhuurd. Bij deze transactie werd Merin commercieel bijgestaan door JLL, CBRE en Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting.
- Entelect Netherlands heeft een langjarige huurovereenkomst gesloten voor een kantoorruimte in Utrecht. Het betreft 470 m2 kantoorruimte in Le Mirage aan de Vliegend Hertlaan 15. CBRE begeleidde de transactie namens de verhuurder APF International, in collegiale samenwerking met Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting.
- Blokker heeft begin juli zijn deuren aan de Londenstraat 1 in Utrecht Leidsche Rijn Centrum geopend. De winkel heeft een oppervlakte van 465 m2 en wordt verhuurd door Maven Real Estate. Het is een van de eerste 22 openingen van Blokker-filialen in Nederland en de eerste vernieuwde winkel in de regio Utrecht.
- Zorgorganisatie IJsselzorg huurt vanaf 1 september een kantoorruimte aan de Plesmanweg 9 in Almelo. Het object omvat 777 m2 De ruimte wordt gebruikt als kantoor- en praktijkruimte en maakt deel uit van het Matrix Bedrijvencentrum. Boers & Lem adviseerde de verhuurder in deze transactie.
aan de Schrans 84 in Leeuwarden langjarig gehuurd. Het object, een voormalige Blokker-winkelruimte, heeft een oppervlakte van 780 m2 Uniek Bedrijfsmakelaars heeft namens Die Grenze in Leeuwarden bemiddeld bij de aanhuur. Hoekstra Bedrijfsmakelaar trad op namens de eigenaar.
- Locus Emmakade, een dochteronderneming van Locus Real Estate Development, heeft een ruim 1 hectare grote binnenstedelijke locatie aangekocht aan de Emmakade 152-168 in Leeuwarden. Verkoper Hoogambacht werd bij deze off-market transactie begeleid door Hanson Bedrijfsmakelaars. Locus werd commercieel geadviseerd door Investables Real Estate en juridisch bijgestaan door Weebers vastgoedadvocaten.
- Drogisterijketen Die Grenze heeft een winkelruimte
- Bilfinger Engineering & Consultancy BeNe huurt circa 1.529 m2 kantoorruimte aan de Eemsgolaan in Groningen. Het gebouw aan de Eemsgolaan 17 is volledig in beheer bij Solide Vastgoed
Beheer. De verhuurder, Stichting Bewaarder Pronkjewail, werd in deze transactie geadviseerd door CBRE. Bilfinger Engineering & Consultancy BeNe werd commercieel geadviseerd door Myss.
- Het iconische Hema-pand aan de Herestraat 64 in Groningen is verkocht. Het pand beschikt over een verhuurbaar vloeroppervlak van circa 5.000 m2 De verkoper werd in deze transactie geadviseerd door JLL. De koper betreft een consortium van particuliere beleggers uit Noord-Nederland. De kopers werden in dit traject geadviseerd door DP Vastgoed-Consultancy en Nextfund Vastgoedadviseurs.
- Sujo Groep heeft een maatschappelijk verhuurd complex in Assen gekocht van een particuliere belegger. Het complex, gelegen aan Delft 77, is circa 1.150 m2 groot en is gelegen op een perceel van circa 3.320 m2 eigen grond. Het object is verkocht voor 1,35 miljoen euro. De locatie is verhuurd aan stichting ‘s Heeren Loo, een organisatie in de zorgsector. Doldersum Vastgoed trad in deze transactie op voor de verkoper, een particuliere belegger. Marble Real Estate trad op namens de koper, Sujo Groep uit Capelle aan den IJssel.
- 4-Horeca heeft een langjarige huurovereenkomst getekend met een particuliere belegger voor een bedrijfsruimte aan de Fabrieksweg 10 in Holten. Het betreft een object met circa 575 m2 bedrijfsruimte, circa 115 m2 entresolvloer en circa 300 m2 kantoorruimte. De huurprijs bedraagt 60.000 euro per jaar, exclusief btw. Uniek Bedrijfsmakelaars trad op namens de verhuurder.
- Effect Oldenzaal, bemiddelaar van personeel in de bouw, huurt vanaf 1 januari 2026 een kantoorruimte aan de Kelvinstraat in Oldenzaal. Het object is een gemeentelijk monument en heeft een oppervlakte van 1.000 m2. Broers & Lem begeleidde Effect Oldenzaal bij de aanhuur van de ruimte.
- Sani4All heeft een langjarige huurovereenkomst afgesloten voor een winkelruimte aan de Woonboulevard 4 in Almelo. Het betreft winkelruimte van circa 570 m2 De vraagprijs bedroeg 90 euro per m2. Uniek Bedrijfsmakelaars heeft namens de eigenaar van de Woonboulevard in Almelo bemiddeld bij de verhuur van de winkelruimte.
- Verenigd Beheer heeft een winkelpand gelegen aan de Korte Bisschopstraat 10 in het centrum
van Deventer verkocht aan een particuliere belegger. Het object omvat een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van 349,14 m2. De koopsom is 1,3 miljoen euro. Het object is verhuurd aan KPN. Spring Real Estate heeft de verkoper geadviseerd bij de verkoop van het pand.
- NL Capital en twee regionale partners hebben een retailcomplex aan de Burgemeester van Nispenstraat 16-18 in Doetinchem gekocht. Het complex is voor 4,2 miljoen euro gekocht van het Zweedse Larmag Real Estate. Het complex bestaat uit circa 5.750 m2 winkelruimte met 185 parkeerplaatsen. Doldersum Vastgoed heeft bij deze transactie de koper geadviseerd. JPR Advocaten verleende de juridische bijstand en BFM Beheer de technische.
- Realterm heeft een distributiecentrum (dc) van 23.610 m2 gekocht aan de Distributiestraat 5 in ‘s-Heerenberg. Het dc is voor 26,1 miljoen euro gekocht van vermogensbeheerder Aberdeen. Het omvat een warenhuis van 20.659 m2 en 2.376 m2 kantoorruimte en is volledig verhuurd aan JCL Logistics Benelux. Realterm werd bij de transactie bijgestaan door Loyens & Loeff, SGS Search, Savills en Longevity. Aberdeen werd geadviseerd door JLL.
- Wibra heeft een huurovereenkomst gesloten met Van Herk Groep voor de winkelruimte aan De Eglantier 161 in Apeldoorn. De winkelruimte is circa 650 m2 groot, waarvan 40 m2 magazijn. Wibra huurt hier de voormalige ruimte van Blokker. Van Herk Groep bracht deze transactie zelf tot stand.
- Yellow Gym is de nieuwe huurder van een winkelpand in winkelcentrum Dukenburg, gelegen aan Zwanenveld 9015-9017 in Nijmegen. Het object omvat circa
1.457 m2 verhuurbaar vloeroppervlak, is gelegen op een hoek en verdeeld over twee verdiepingen. Spring Real Estate trad op namens verhuurder Aham Vastgoed.
- Arrow Capital Partners heeft een logistiek object in Almere verworven via een off-market transactie. De verkoper is Nes Vastgoed. Het betreft een koopsom van 6,3 miljoen euro. Het object ligt aan de Vlotbrugweg 10-20 en bestaat uit acht afzonderlijke units met een totale oppervlakte van 8.503 m2. Hiervan is ruim driekwart van de ruimte verhuurd.
- Alpha Ventilatie heeft een huurovereenkomst gesloten voor een bedrijfspand op bedrijventerrein Oudenrijn in De Meern. Het betreft het bedrijfspand aan de Molensteijn 33. Het object omvat circa 831 m2 bedrijfs-/kantoorruimte en circa 1.360 m2 buitenterrein. Waltmann Makelaars & Bedrijfshuisvesting Utrecht heeft de verhuur begeleid namens de particuliere beleggers.
- Bitasco Dakmaterialen heeft het bedrijfspand aan de Damzigt 11 gehuurd op bedrijventerrein Oudenrijn. Het pand is in totaal circa 1.181 m2 groot, waarvan 953 m2 bedrijfsruimte en 228 m2 kantoorruimte. Het object heeft ook een buitenterrein van 590 m2. Waltmann Makelaars & Bedrijfshuisvesting Utrecht heeft de verhuur begeleid namens de particuliere beleggers. Huurder Bitasco werd in deze geadviseerd door EM Vastgoed.
- ICT Netherlands heeft een langjarige huurovereenkomst gesloten met Forma Real Estate Funds voor het kantoorgebouw aan de Middellandse Zee 15 in Woerden. Het pand heeft een oppervlakte van 5.289 m2. Verhuurder Forma Real Estate Funds werd begeleid door Zadelhoff Vastgoedadviseurs, collegi-
aal met Bright Real Estate Advisors. Huurder ICT Netherlands werd begeleid door Huurdersland.
- Modebedrijf New Yorker heeft onlangs een huurovereenkomst gesloten voor een winkelruimte van 3.200 m2 in winkelcentrum Hoog Catharijne in Utrecht. Met deze omvang wordt dit één van de grootste vestigingen van New Yorker in Nederland. De opening van de winkel staat gepland voor het vierde kwartaal van 2025. Klépierre is de beheerder van winkelcentrum Hoog Catharijne.
- AD Commerce en Melcombe Partners hebben een huurovereenkomst gesloten voor een distributiecentrum in Vianen. Het betreft in totaal circa 1.875 m2 bedrijfsruimte aan de Stuartweg 8 in Vianen. Door de komst van AD Commerce is het complex volledig verhuurd. Verhuurder Melcombe werd bij deze transactie begeleid door Zadelhoff Vastgoedadviseurs, collegiaal met JLL.
- Vastgoedinvesteerder
Meerdervoort heeft het multi-tenant kantoorgebouw gelegen aan De Corridor 5 in Breukelen aangekocht voor 30,75 miljoen euro. Het gebouw omvat een totaal verhuurbaar
vloeroppervlak van circa 10.294 m2 kantoor- en archiefruimte. De verkopende partij werd commercieel geadviseerd door Trec en juridisch door HMK Notarissen. Meerdervoort liet zich technisch adviseren door Stone Projects, juridisch door LV notarissen en commercieel begeleiden door BrightRE.
- Wivast heeft via een sale-and-lease-backconstructie een kantoorgebouw van 2.500 m2 aan de Rumpsterweg 2 te Bunnik gekocht voor 1.820.000 euro. Het gebouw is onlangs herontwikkeld tot een kantoor met showroomruimte en is gelegen op bedrijventerrein ‘De Rumpst’, naast de A12. De verkoper is bijgestaan door Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting in collegiale samenwerking met Muus Real Estate.
- Van Wijk Groep en 4Motive hebben een langjarige huurovereenkomst getekend voor het duurzame nieuwbouwbedrijfspand aan de Samoaweg 3 in Aalsmeer. Het pand is nog in aanbouw en heeft een oppervlakte van 1.170 m2 op een kavel van 2.000 m2. 4Motive werd geadviseerd door The Firm Real Estate. Van Wijk Groep werd geadviseerd door Van Luling Nieuwbouw.
- Maandag verlengt de huurovereenkomst van zijn kan-
toor aan de Arcadialaan 14-34. De kantoorruimte van circa 684 m2 met twintig parkeerplaatsen ligt op de tweede verdieping van het kantoorgebouw Victory Building. Maandag werd bij deze transacties geadviseerd door Parc Makelaars. Driessen Vastgoed is geadviseerd door Pieter Haverkamp Bedrijfsmakelaardij.
- HCS Groep heeft een langjarige huurovereenkomst gesloten voor een kantoorruimte aan de Olympia 1 in Hilversum. De ruimte heeft een oppervlakte van 1.675 m2 Verhuurder M-Tower werd bij deze huurtransactie bijgestaan door vastgoedadviseur CBRE. Redept adviseerde huurder HCS in deze transactie.
- Stichting Nationaal Warmtefonds (SNW) heeft een langjarige huurovereenkomst gesloten voor een kantoorruimte van 1.265 m2 aan de Wilhelminastraat 1 in Hilversum. Verhuurder Dunoair Vastgoed werd geadviseerd door CBRE. Huurder SNW werd begeleid door Castanea Bedrijfsmakelaars.
- Een consortium particuliere beleggers heeft het winkelpand aan de Kerkstraat 29-31 in Hilversum verworven. Het pand bevat circa 4.084 m2 verhuurbare vloeroppervlakte en is volledig verhuurd aan Hema en Sport2000. De koper werd commercieel begeleid door Brikks en juridisch geadviseerd door Simmons & Simmons. De verkoper werd commercieel vertegenwoordigd door CBRE en juridisch geadviseerd door A&O Shearman.
- Modebedrijf Gateway to Fashion heeft de kantoor- en bedrijfsruimte aan de Frankfurtstraat 41-43 in Lijnden gekocht van Lijnden Vastgoed. Het object betreft een bedrijfsunit van circa 203 m2 bedrijfsruimte op de begane grond en circa 521 m2 kantoorruimte op de eerste verdieping. Het object is gekocht voor 1,1 miljoen euro. MVGM Bedrijfsmakelaars heeft het pand namens de verkoper verkocht.
- Het Senior Living Impact Fund heeft zijn eerste aankoop gerealiseerd. Het fonds heeft het project Grote Lijster in Uithoorn verworven van Gaudium Real Estate. Grote Lijster betreft een nieuw particulier woonzorgcomplex met 42 woningen, bedoeld voor senioren met een zwaardere zorgbehoefte, zoals bij dementie. Gaudium Real Estate werd commercieel geadviseerd door Capital Value en juridisch door CMS.
- De gemeente Zandvoort heeft Holland Casino gekocht. Het casinogebouw van circa 2.700 m2 ligt aan het Badhuisplein 7 in Zandvoort en is gekocht voor 8.715.000 euro. De gemeente had al eerder een voorkeursrecht gevestigd op de percelen van het Badhuisplein. Voor de verkoop van het casino is een uitgebreide due diligence uitgevoerd. Redept begeleidde deze off-market-transactie.
- In het tweede kwartaal heeft Achmea drie huurovereenkomsten afgesloten voor in totaal 2.700 m2 kantoorruimte aan de Dellaertweg 1. Bij deze transacties werd Fime geadviseerd door DRS Makelaars en Freshminds door Redept. Namens de verhuurder Achmea zijn deze huurovereenkomsten tot stand gebracht door Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij in collegiale samenwerking met CBRE.
- Monkey Town opent een gloednieuwe vestiging van ruim 2000 m2 in Westfield Mall of The Netherlands. De nieuwe indoor speeltuin is gevestigd op de derde verdieping van de voormalige V&D in Westfield Mall of The Netherlands. Monkey Town werd in deze transactie geadviseerd door VanUnenVastgoed uit Laren.
- Monest heeft het bedrijfsobject gelegen aan de Westbaan 120 in Moordrecht aangekocht. Het gebouw bestaat uit circa 2.450 m2 kantoorruimte, circa 1.511 m2 bedrijfsruimte en circa 912 m2 prepruimte. De koopsom bedraagt 4.425.000 euro. De verkoper werd
commercieel begeleid door Trec en juridisch geadviseerd door HMK Notarissen. Monest werd bij deze transactie geadviseerd door Investables en juridisch bijgestaan door Ploum.
- Tardis Vintage, onderdeel van Boer Group, huurt een bedrijfs- en kantoorruimte aan de Fortunaweg 10 in Schiedam. De ruimte heeft een oppervlakte van 5.000 m2. Verhuurder Mileway werd geadviseerd door Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting (partner in Dynamis) en De Mik Real Estate Partners. Huurder Tardis Vintage werd begeleid door Ruud Morien van De Franchise Makelaar.
- Agidens Automation heeft een huurovereenkomst getekend voor de huur van circa 600 m2 kantoorruimte gelegen op de eerste verdieping van het kantoorgebouw aan Stationspark 1000 in Sliedrecht. Met de verhuur aan Agidens is het compleet gerenoveerde gebouw nu volledig verhuurd. De Mik Real Estate Partners bracht de verhuur namens de eigenaar, ABB Bouwgroep, tot stand.
- Het Rijksvastgoedbedrijf heeft een huurovereenkomst gesloten voor een bedrijfscomplex op bedrijventerrein Lansinghage aan de Chroomstraat 140 in Zoetermeer. Het bedrijfscomplex omvat circa 5.751 m2 bedrijfsruimte, circa 1.468 m2 kantoorruimte en beschikt daarnaast over 35 parkeerplaatsen op eigen terrein. De Mik Real Estate Partners trad op als adviseur van de vertrekkende huurder WAI Europe.
- Regus heeft een huurovereenkomst langjarig verlengd voor een kantoorruimte van 900 m2 in Zoetermeer. Het kantoorgebouw Bologna ligt aan de Louis Braillelaan 80 in Zoetermeer. IWG sloot de huurovereenkomst voor de Regus-locatie. De verhuurder, een particuliere belegger, werd bijgestaan door RBM Real Estate.
- De Staat Qatar heeft landgoed Villa Maarheeze aan de Rijksstraatweg 675 in Wassenaar verworven. Het wordt de nieuwe locatie van de ambassade van Qatar in Nederland. Het landhuis is gekocht voor 7,8 miljoen euro. Bij deze transactie werd de verkoper, Wassenaar OG, geadviseerd door Lymos Real Estate Capital Advisors, Site Real Estate en Loyens & Loeff. De Staat Qatar werd juridisch bijgestaan door Monte Legal.
- Vastgoedbelegger Vivet heeft 72 appartementen en 45 garageboxen in Alphen aan den Rijn verworven van een institutionele belegger. De koopsom bedraagt 14,8 miljoen euro. Het complex is gelegen aan de Lupinesingel en werd gebouwd in 1974. De verkoper werd geadviseerd door TND Real Estate en Houthoff. Koper werd juridisch geadviseerd door Core Notariaat.
- De kantoor-
villa aan de Spoorhaven 92-100 is verkocht aan Erniesoft. De koopsom bedraagt 1,9 miljoen euro. Het object is gelegen op het bedrijvenpark Park Spoorhaven, nabij Rotterdam The Hague Airport. De kantoorvilla omvat in totaal circa 1.145 m2 moderne kantoorruimte. De Mik Real Estate Partners heeft de verkopende partij bij de verkoop geadviseerd.
- Een groep beleggers heeft voormalig tennishal, bowling- en squashbaan de Molenvliet aan de Kleine Schelluinsekade 3 in Gorinchem gekocht van de huidige exploitanten-eigenaren. De totale perceeloppervlakte bedraagt 15.000 m2 en is deels verhuurd aan de gemeente Gorinchem voor de opvang van vluchtelingen. Verkoper werd
geadviseerd door Adhoc horecamakelaars. Koper werd geadviseerd door Basis Bedrijfshuisvesting.
- Een horecaruimte aan de Turfmarkt 8 in Leiden is verkocht voor 1,075 miljoen euro. Het pand bestaat uit 530 m2, is gelegen aan de Leidsche grachten en binnen de familie verkocht. Site Real Estate heeft de verkoop van de horecaruimte begeleid.
- Vastgoedbelegger Altera heeft, namens het Altera Residential Fund, vijftig appartementen in project Terras aan de Schie verworven. Ooms Makelaars verzorgde de verhuur van deze vijftig appartementen. De Mik Real Estate Partners bracht de transactie commercieel tot stand en Eversheds Sutherland verzorgde de juridische ondersteuning en de levering.
- Elixir Engineers heeft onlangs kantoorgebouw S-Dock The Villa gekocht van verkoper PingProperties. Het kantoorgebouw is gelegen aan de Karel Doormanweg 48 in Schiedam. Het gebouw bestaat uit vier verdiepingen met een verhuurbare vloeroppervlakte van 2.197 m2. De Mik Real Estate Partners heeft PingProperties bij de verkoop begeleid.
- Op bedrijventerrein De Kade is de beschikbaar gekomen commerciële ruimte verhuurd aan Fitshop. De winkel aan de Willem van Konijnenburglaan 1 in Eindhoven beschikt over circa 260 m2 winkelruimte. RSP Makelaars bracht deze transactie tot stand namens vertrekkend huurder en huurder Fitshop werd in deze transactie vertegenwoordigd door Colliers International.
[Breda - lage-mosten]
- TFIB heeft een bedrijfscomplex aan de Van Heemskerckweg 6 in Venlo gekocht voor 1.363.050 miljoen euro. Het betreft een bedrijfscomplex van circa 2.000 m2 op een terrein van zo’n 4.825 m2 Het bestaat uit bedrijfs- en kantoorruimte en is volledig verhuurd. Circle Real Estate heeft de aankoop namens TFIB gerealiseerd. De verkoper werd geadviseerd door Hauzer & Partners Bedrijfsmakelaardij.
- Takko Fashion heeft een langjarige huurovereenkomst gesloten voor een winkelruimte van 680 m2 in gebouw Trefbox op retailpark Trefcenter in Venlo. Huurder Takko werd geadviseerd door Kokelenberg & Ouwehand Vastgoed Adviseurs.
uijs is sinds drie jaar chief economist en hoofd van de onderzoeksafdeling van vastgoedadviseur Colliers Nederland. Ze leidt onderzoek naar verschillende vastgoedmarktsegmenten en de trends die de markten beïnvloeden. Buijs besteedt hierbij speciale aandacht aan de woningbeleggingsmarkt.
Daarvoor was ze negen jaar senior sectoreconoom Bouw en Vastgoed bij ABN Amro en werkte ze als econoom en projectleider bij de Autoriteit Consument & Markt. ‘Als econoom volg ik al twaalf jaar de bouw- en vastgoedsector. Het meest interessante is dat er altijd wel wat gebeurt. Het is een volatiele sector. Daarmee bedoel ik dat je het direct ziet als er iets goed gaat of als er wat slechts gebeurt. Verder is het door de politieke bemoeienis maatschappelijk relevant. Tot slot is het een tastbare sector: hoe verbeter je de leefbaarheid? En hoe maak je gebieden meer inclusief? Al die factoren maken het interessant om de vastgoedsector te volgen’, vertelde Buijs in een interview met Vastgoedmarkt. In haar maandelijkse columns zal Buijs zich vooral richten op de woningmarkt. ‘Er komen veel kortetermijninvloeden op de woningmarkt af. Maar als je naar de sector kijkt, gaat het om gebouwen die soms wel honderd jaar blijven staan. Langetermijnontwikkelingen zoals demografie, technologie en klimaat moeten centraal staan, niet de waan van de dag.’
Buijs schreef al enkele online gepubliceerde columns voor Vastgoedmarkt, voor de rubriek ‘Feit of fictie’. Ze behandelde onder meer de mogelijkheden van splitsen in de bestaande woningvoorraad, de effecten van de uitpondgolf op woningprijzen en herontwikkeling van vliegvelden tot woonwijken.
at heeft zijn familie laten weten aan Vastgoedmarkt. Reinier van Gerrevink was van 2002 tot en met 2012 bestuursvoorzitter van zowel Vastned Retail als Vastned Offices/ Industrial. Zijn vertrek bij Vastned viel samen met de overname van Vastned Offices/Industrial door het eveneens beursgenoteerde vastgoedfonds NSI. Van Gerrevink studeerde Nederlands Recht aan de Universiteit Utrecht en deed een specialisatie in Europees mededingingsrecht. Hij begon zijn carrière in het bankwezen. Hij was onder meer financieel directeur bij Rodamco, waar hij verantwoordelijk was voor financiële strategieen in de vastgoedsector. Hij was ook vier jaar directeur van Rodamco France, waar hij verantwoordelijk was voor de aanschaf van een aantal grote winkelcentra die nog steeds in de portefeuille van Unibail-Rodamco zitten.
Zijn aanstelling in 2002 als ceo van de twee Vastned-fondsen, als opvolger van Cor Streefkerk, kwam voor velen als een
verrassing. De Hagenees was als ceo bij Vastned een graag geziene persoon die duidelijk koos voor drie thema’s: de belangen van de belegger, integriteit en duurzaamheid.
Voormalig Vastgoedmarkt-hoofdredacteur Ruud de Wit heeft bijzondere herinneringen aan Van Gerrevink. ‘Hij was jarenlang deelnemer aan het jaarlijkse Vastgoedmarkt Invitatie Golftoernooi. Daar viel hij op door uitstekend spel, zijn goede humeur, zijn grappen, de eeuwige sigaret in zijn mond en het glas wijn in zijn hand. Toen hij in 2004 de “longest drive” won, heb ik hem voorgehouden dat hij de enige golfer was die ik kende die tegelijk een geweldig bal kon slaan, terwijl hij een glas wijn in zijn linkerhand heeft en een sigaret in zijn mondhoek geklemd houdt.’
Na zijn afscheid bij Vastned verdween Van Gerrevink in de vastgoedwereld naar de achtergrond, helemaal in lijn met zijn karakter. Hij was nog wel lange tijd commissaris bij Stadsherstel Rotterdam en lid van de Raad van Toezicht van Fagoed Erfpacht.
amen brengen zij meer dan veertig jaar retailervaring mee op het gebied van aan- en verhuur en beleggingen. De komst van De Jong en Mulders sluit aan bij de ambitie van Savills om een volledig geïntegreerde retailadviespraktijk op te bouwen. De Jong is voormalig partner bij Insight Real Estate en was eerder werkzaam bij Cushman & Wakefield en McDevitt. Hij is gespeciali-
seerd in high street deals, tenant representation en locatieadvies voor (internationale) retailers in het luxe segment.
Mulders is oprichter van MREC en werkte bij CBRE en de Amsterdamse retailadviseur KroesePaternotte. Hij brengt ervaring mee in commercieel advies bij retailtransacties, met een sterke focus op binnenstedelijk winkelvastgoed in Amsterdam en winkelcentra.
anaf 1 januari 2026 neemt Appel bovendien de volledige vastgoedleerstoel binnen de faculteit Bouwkunde over, de plek waar zij in 1999 haar Master of Science in Real Estate Management behaalde. Na het behalen van haar masterdiploma blijft Appel niet hangen op de universiteit. Als consultant werkt ze een aantal jaar bij Buck Consultants en bij DHV. ‘Hier was ik al bezig met vastgoedadvies geven aan bedrijven, hetgeen waar ik ook op ben afgestudeerd. We hebben het hier over eind jaren ‘90. Bedrijven helpen hoe ze strategisch met vastgoed om moeten gaan, was eigenlijk nog helemaal niet van die tijd’, vertelt Appel.
Toch gaat het gebrek aan kennis aan haar knagen. Daarom besluit ze in 2004 weer terug te gaan naar waar ze vijf jaar eerder afstudeerde. Appel: ‘Ik had het gevoel dat ik mijn kennis binnen het consultancywerk niet genoeg kon ontwikkelen. En precies in die periode kwam er in de leerstoel vastgoed een vacature vrij voor een universitair docent. Op die manier ben ik opnieuw de academische wereld ingerold.’
De praktijkkennis die Appel als consultant opdeed, kwam binnen de academische wereld goed van pas. ‘Ik had al veel meer kennis over hoe het nu eigenlijk gaat binnen een bedrijf, meer dan andere jonge wetenschappers. Daar-
naast bouwde ik in die praktijkjaren ook echt een netwerk op dat mij de jaren daarna goed van pas is gekomen.’
De focus van het onderzoek van Appel en haar team ligt op twee dingen: inzichten uit verschillende disciplines bij elkaar brengen en vanuit de gebruiker naar vastgoed kijken, te weten de individuele medewerker én de organisatie als geheel. ‘Met deze thema’s ben ik eigenlijk al sinds het begin bezig. Mijn focus ligt dus minder op het vastgoedmanagementproces en hoe je daar zo goedkoop of zo efficiënt mogelijk in kan zijn’, aldus Appel. Na vijftien jaar onderzoek binnen de TU/e wordt de wereld opgeschrikt door de coronapandemie. De transitie van dagelijks op kantoor naar thuiswerken is abrupt en zorgt voor een verandering die nog steeds merkbaar is. ‘Onderzoek doen naar thuiswerken was niet helemaal nieuw, maar het bracht wel een kans om die onderzoeken uit te breiden naar een hele grote doelgroep’, vertelt Appel. ‘Tot dan toe was mijn team bezig met onderzoek naar gedrag en voorkeuren en keuzeprocessen gericht op het fysieke kantoor. Nu is het een combinatie van diverse werklocaties en ook de keuze en trade-offs daartussen.’
In 2014 behaalt Appel haar PhD, een periode
waarin zij ook lesgaf als universitair docent. In 2019 wordt ze universitair hoofddocent en 1 augustus promoveerde ze tot hoogleraar. Een proces waar ze het afgelopen jaar druk mee bezig is geweest en dat veel geduld vroeg. Veel grote veranderingen binnen haar onderwijs komen er niet; haar lesmateriaal wordt niet ineens omgegooid nu ze hoogleraar is. Wat er wel verandert, is dat Appel straks de volledige vastgoedleerstoel overneemt. Dan komen er belangrijke verantwoordelijkheden bij, zoals het totale vastgoedonderwijsprogramma. ‘Daarnaast ga ik ook het volledige team aansturen. Nu stuur ik alleen de mensen aan die bezig zijn met corporate real estate’, aldus Appel.
Van een hoogleraar zijn de verwachtingen anders en hoger dan die van een hoofddocent. Veel veranderingen en veel verantwoordelijkheden, die toch wel een lichte spanning met zich meebrengen. ‘Ik stuur dan een veel groter team aan en ik moet meer gaan nadenken over andere vastgoedsectoren waar ik mij met onderzoek nooit zo op gericht heb’, zegt Appel. Bij dat kleine beetje spanning komt verder veel enthousiasme kijken voor de tijd die ze tegemoet gaat. ‘Ik kijk er erg naar uit. Ik vind het echt leuk om straks een leerstoel te hebben.’
Lesgeven is voor Appel niets nieuws, maar
nieuwe tijden brengen ook op dit vlak nieuwe uitdagingen met zich mee. Een belangrijk voorbeeld is de onvermijdbare ontwikkeling van AI. ‘Met AI kun je al volledige gevels laten ontwerpen en kavels laten uittekenen. Ik vind het daarom belangrijk dat wij studenten dingen kunnen leren die AI niet kan’, vertelt Appel. ‘In mijn geval ligt dat in het doorgronden van vastgoedgebruikers. Waar heeft de gebruiker behoefte aan, waarom is dat zo en wie neemt de beslissingen? We houden ons daarom veel bezig met de psychologie, sociologie, besluitvormingstheorie en andere disciplines die een belangrijke rol spelen.’
Zelf is de kersverse hoogleraar voorlopig nog niet klaar met onderzoek doen en ziet ze nog veel kansen voor onderwerpen waarin ze zich kan verdiepen. ‘Ik zie dat we nog steeds niet helemaal weten hoe we met hybride werken om moeten gaan. Organisaties worstelen daar nog enorm mee, maar zijn in veel gevallen toch maar begonnen met afstoten’, aldus Appel. ‘Aan de andere kant zie je ook weer een soort neiging richting het kantoor. Die uitdaging ligt op onderzoeksgebied echt in het grip krijgen op wat mensen nu precies willen en waarom, daar komen heel veel verschillende aspecten bij kijken. En dat vind ik een mooie uitdaging.’
