Egm baraja junio2017

EGM_UIO MODELOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA GADMyM + SECTOR PRIVADO

CARLOS ANDRÉS BARAJA CABARAJA@PUCE.EDU.EC junio 2017

ECUADOR 2015-2016_ APRECIACIÓN USD, PETRÓLEO, TERREMOTO PIB CONSTRUCCIÓN

INFLACIÓN Y SMV

SMV $(VIVIENDA 50m$)

SMV $ (VIVENDA)

-8% -1.5% EC

=1.1% =2,3%

-101$

=253$

INGRESOS REMESAS

CHIPO BIESS/FINANCIERO

DESEMPLEO PAÍS

INVERSIÓN EXTRANJERA

6.5%

774M USD

+9,4%

63% 1095M $

TAMAÑO DE MERCADO Y POTENCIAL CRECIMIENTO_ QUITO, 2015-2016 TAMAÑO DEL MERCADO m2 BAJO

ALTO

V

U L

O

BAJO

CRECIMIENTODEL MERCADO %

VIVIENDA= 13m U* 55m$ = 700M $

LOCALES COMERCIALES= 35m m2 * 2 *1.2m$= 84M $

URBANIZACIONES = 4m m2* (400 U * 50 $) = 80M $

OFICINAS= 35m m2 * 970$= 40M $

AUMENTO EN EL PODER DE NEGOCIACIÓN DEL CLIENTE, 2007- 2017

• MAYOR CANTIDAD DE OFERTA DISPONIBLE • MAYOR VARIEDAD DE ALTERNATIVAS DE OFERTA • ALTERNATIVAS DE SECTORES DE HABITACIÓN • ALTERNATIVAS DE PRECIOS Y FORMAS DE PAGO • BENEFICIOS EN BONO Y TASAS • MAYORES FUENTES DE INFORMACIÓN

DETERMINANTES DE LA ACTIVIDAD CONSTRUCTORA VIVIENDA

DEMANDA (Qd)

OFERTA (Qs)

Qd = Qd(p, c, r, y, d, tr)

Qs = Qs(p, c, r, csr)

donde:

donde:

p= precio vivienda

p= precio vivienda

c= crédito compra

c= crédito construcción

r= tasa de interés

r= tasa de interés

y= ingreso real de los hogares

csr= costos de construcción

d= tasa de desempleo tr= transferencia o remesas

NÚMERO DE HOGARES

EFECTOS SOBRE LA DEMANDA POTENCIAL CALIFICADA (DPC) POR RANGO DE PRECIOS (+) CHIPO

(-) CUOTAS DE ENTRADA (-) TASAS DE INTERÉS DPC 1

DPC O

RANGO DE PRECIOS

Gestión inmobiliaria privada típica EC, 2007- 2016 AsC Proveedores Biess CFN GAD

AC Construcción (NEC) Financiamiento

RC Suelo Financiamiento

PV

R

SM

Propiedad Vivienda Locales Comerciales Oficinas Urbanizaciones

C Prensa Redes sociales

EC

FI

Suelo Construcción DONDE: Gastos generales

Preventas Financiamiento

Asc: Asociaciones Clave, AC: Actividades Clave, RC: Recursos Clave, EC: Estructura de Costos Pv: Propuesta de Valor, R: Relación con Usuario, C: Canales, SM: Segmentos de Mercado, FI: Fuentes de Ingreso

Primera vivienda Arriendo a Propiedad Inversión

COMPOSICIÓN FINANCIERA INMOBILIARIA_ TÍPICA

Utilidad 100%

100%

100%

Suelo

Financiamiento 50%

Construcción

Gastos generales Estructura de costos

50%

50%

Preventas, Reservas Fuentes de Ingreso

Ventas

FIDEICOMISOS DE SUELO COMUNITARIO, Community Land Trust (CLT) AsC GADyM Propietarios Comunidad Agencias de financiamiento ONGS

AC Gestiรณn de recursos Capacidad del personar Arreglos financieros

RC

PV Alquiler del suelo para fomentar viviendas econรณmicos

R

SM

Comprar o alquilar vivienda sin incluir el costo del suelo

Primera vivienda Grupos vulnerables

C

Programas de vivienda del gobierno

Bancos de suelo

160 CLT, EN 38 DE LOS 50 ESTADOS, EE.UU. Referente: Burlington Community Land Trust,Vermont,370 viviendas y condominios unifamiliares y 270 apartamentos de alquiler. http://www.bclt.net

COMPOSICIÓN FINANCIERA INMOBILIARIA_ GESTIÓN DE SUELO

100%

100%

100%

Utilidad

50%

Construcción

Gastos generales Estructura de costos

50%

Financiamiento

Preventas, Reservas Fuentes de Ingreso

50%

Ventas

REZONIFICACIĂ“N CL (Reserva de vivienda colectiva) AsC GADyM Propietarios Inmobiliarios

AC

PV

R

Bonos de densidad

Comprar o alquilar Primera vivienda a vivienda costo inferior al Grupos mercado vulnerables

Aumento de densidades

RC

C

Capital privado

Brunick, Nicholas. 2007. Compensatory benefits to developers for provision of affordable housing.

SM

Programas de vivienda del gobierno

COMPOSICIÓN FINANCIERA INMOBILIARIA_ GESTIÓN DE OCUPACIÓN

100%

100%

100%

Utilidad

50%

Construcción

Gastos generales Estructura de costos

50%

Financiamiento

50%

Ventas Preventas, Reservas Fuentes de Ingreso

AUTO CONSTRUCCIÓN ASISTIDA_ TRATAMIENTO URBANÍSTICO PARA SUELO RURAL/ URBANO

AsC

AC

GADyM Inmobiliarios Universidades Gremios

Tenencia de suelo Cimentación Estructura Instalaciones

PV

R

Bono de estructura

Comprar o alquilar vivienda a costo inferior al mercado

RC

C

SM Vivienda rural Programas de vivienda del gobierno

Capital privado

EC

FI

Pago diferencial al propietario del suelo

Incremento del valor del suelo como consecuencia de la acción pública.

Brunick, Nicholas. 2007. Compensatory benefits to developers for provision of affordable housing.

COMPOSICIÓN FINANCIERA INMOBILIARIA_ GESTIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

100%

100%

100%

50%

50%

50%

Construcción

Financiamiento

Gastos generales

Preventas, Reservas

Estructura de costos

Fuentes de Ingreso

Utilidad

Ventas

TERREMOTO URBANO MÁS GRANDE DE LA HISTORIA DE CHILE, 27F 2010

RITCHER

TERREMOTO MÁS GRANDE

OLAS DE TSUNAMI

8,8°

6°

15m

Fuente: Gobierno de Chile, Ministerio de Vivienda y Urbanismo

TERREMOTO URBANO MÁS GRANDE DE LA HISTORIA DE CHILE, 27F 2010

MUNICIPIOS AFECTADOS

POBLACIÓN URBANA

VIVIENDAS AFECTADAS

69,3%

81,3%

220m

Fuente: Gobierno de Chile, Ministerio de Vivienda y Urbanismo

FUERTE

MODELOS DE GESTIÓN POST- DESASTRE, CHILE 27F CHINA

CHILE ITALY NEW ZELAND

ROL DEL GOBIERNO

TURKEY

INDIA JAPAN

DÉBIL

U.S.

DÉBIL

PARTICIPACIÓN DE LA COMUNIDAD

FUERTE

Problemas Enfoque

Beneficiarios Comunidad

Valoración de las comunidades existentes y su capital social Promover la participación y el empoderamientos ciudadano

Gobierno Estado

Proteger los derechos de los grupos más vulnerables Ejercer el rol subsidiario donde no existe ofertas

Intermedio Emprendimiento y Mercado

Fomentar las capacidades locales y fortalecer la economía loca

Fuente: Gobierno de Chile, Ministerio de Vivienda y Urbanismo

Propietarios de una casa reparable

Propietarios de una casa no reparable

No propietarios Familias allegadas

Beneficiarios Comunidad

Banco de materiales

• Subsidio portable (compra o construcción) • Autoconstrucción asistida

Adquisición de vivienda construida

Gobierno Estado

Vivienda colectiva

Vivienda colectiva

Construcción en nuevos terrenos

Problemas Enfoque

Intermedio Emprendimiento y Mercado

•

Subsidio de reparación

Vivienda pre certificada

Fuente: Gobierno de Chile, Ministerio de Vivienda y Urbanismo

• •

Densificación y renovación urbana Construcción en nuevos terrenos G. SUELO, OCUPACIÓN Y CONSTRUCCIÓN

FACTORES CLAVE_ BUENAS PRÁCTICAS CL 1. El Gobierno debe liderar el proceso a través de un modelo articulador 2. Utilizar la institucionalidad existente e innovar sobre herramientas conocidas 3. Énfasis en la construcción en sitio propio 4. Foco en los damnificados y no sólo en las viviendas destruidas 5. Frente a la diversidad de problemas entregar una 6. batería de soluciones 7. Reconstruir ciudades resilientes

RETOS EC_ LOOTUGS •

Gobiernos locales con planes urbanos, políticas públicas y obras públicas que faciliten el acceso a un hábitat inclusivo. Subsidiar y estimular donde no haya oferta. Plan toda una VIDA, Misión Casa para todos, 325m Casas

•

Sector privado tiene como rol la movilización de recursos, diversificando la oferta de vivienda.

•

La sociedad civil organizada, reconoce en lo colectivo y diverso la oportunidad para sobreponerse de crisis, sociales, ambientales y económicas.

ÉXITO = REALIDAD - EXPECTATIVA

EGM_UIO MODELOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA GADMyM + SECTOR PRIVADO

CARLOS ANDRÉS BARAJA CABARAJA@PUCE.EDU.EC junio 2017