Page 1

LUNCHWEBINAR JURISPRUDENTIE HUURRECHT SPREKER MR. H.M. HIELKEMA, ADVOCAAT UNGER HIELKEMA ADVOCATEN 3 APRIL 2013 12:00 – 14:15 UUR

WWW.AVDRWEBINARS.NL WEBINAR 0260


“ N O

F E A R .

N O

L I M I T S .

N O

E Q U A L . ”

Magna Charta Webinars

Leergang Aanbestedingsrecht 2013 De Academie voor de Rechtspraktijk heeft onder de naam Magna Charta Webinars een leergang aanbestedingsrecht ontwikkeld. Dit is de eerste leergang aanbestedingsrecht die men volledig via internet kan volgen. Topsprekers vanuit de praktijk behandelen met u de belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van het aanbestedingsrecht. Keuzes en motivering in de voorbereidingsfase | 12 april 2013 | 15:00 – 17:15 uur Mr. L.E.M. Haverkort, advocaat Kienhuis Hoving Advocaten en Notarissen Aanbestedingsprocedures: mogelijkheden en onmogelijkheden | 26 april 2013 | 15:00 – 17:15 uur Mr. C.J.M. Weebers-Vrenken, advocaat Weebers Vastgoed Advocaten N.V. Uitsluiting, selectie en gunning | 24 mei 2013 | 09:00 - 11:15 uur Mr. T.H. Chen, directeur Chen Aanbestedingsadvies Proportionaliteit in de praktijk | 8 mei 2013 | 15:00 – 17:15 uur Mr. drs. I. Boon, directeur Trias Politica advies Aanbesteden in de bouw | 13 juni 2013 | 09:00 – 11:15 uur Mr. A.E. Broesterhuizen, advocaat Aanbestedingsrecht en Bouwrecht Kienhuis Hoving Advocaten en Notarissen De effecten van aanbestedingsplichten op de Publiek Private Samenwerking| 24 juni 2013 | 15:00 - 17:15 uur Mr. C.J.M. Weebers-Vrenken, advocaat Weebers Vastgoed Advocaten N.V. Specificatie van de opdracht | 16 september 2013 | 09:00 – 11:15 uur Mr. E.E. Zeelenberg, advocaat Hekkelman Advocaten N.V. Uitzonderingen op de aanbestedingsplicht & bijzondere procedures | 23 september 2013 | 09:00 – 11:15 uur Mr. E.E. Zeelenberg, advocaat Hekkelman Advocaten N.V. Omgaan met fouten bij de aanbesteding en bij de inschrijving | 7 oktober 2013 | 09:00 – 11:15 uur Mr. A.E. Broesterhuizen, advocaat Aanbestedingsrecht en Bouwrecht Kienhuis Hoving Advocaten en Notarissen De fase na de voorlopige gunning | 16 oktober 2013 | 09:00 - 11:15 uur Mr. T.H. Chen, directeur Chen Aanbestedingsadvies

KLIK HIER VOOR MEER INFORMATIE

W E B I N A R S Magna Charta is onderdeel van de Academie voor de Rechtspraktijk


Inhoudsopgave Mr. H.M. Hielkema

Jurisprudentie Huurrecht Sector Kanton Assen, 11 december 2012, LJN BY6174

p. 4

Rechtbank Den Haag, 30 januari 2013, LJN BZ0338

p. 8

Hoge Raad, 13 juli 2012, LJN BW6754

p. 17

Hof Den Bosch, 29 mei 2012, LJN BW7070

p. 19

Hof Den Bosch, 3 januari 2012, LJN BV0807

p. 23

Sector Kanton Rotterdam, 7 december 2012, LJN BY6354

p. 29

Hof Arnhem, 4 september 2012, LJN BX6413

p. 35

Hof Arnhem, 9 oktober 2012, LJN BX9741

p. 40

Hof Amsterdam, 23 oktober 2012, WR 2013, 17

p. 49

Hof Den Haag, 16 oktober 2012, LJN BY0077

p. 57

Hof Arnhem, 30 oktober 2012, WR 2013, 20

p. 62

Hoge Raad, 19 april 2012, LJN BV2628

p. 76

Huurprijsbeleid Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2013 t/m 30 juni 2014

3

p. 80


LJN: BY6174,Sector kanton Rechtbank Assen , 357742 / 12-94 Datum uitspraak: 11-12-2012 Datum publicatie: 14-12-2012 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie: Ontruiming wegens overlast, in overwegende mate veroorzaakt door gehandicapte inwonende dochter, toegewezen. Vindplaats(en): Rechtspraak.nl

Uitspraak RECHTBANK ASSEN Sector kanton Locatie Assen zaak-/rolnummer: 357742 \ VV EXPL 12-94 Vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 4 Rv van 11 december 2012 in de zaak van de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Woningstichting De Volmacht, hierna te noemen: De Volmacht, gevestigd te 9461 HB Gieten, Gasselterweg 24, eisende partij, gemachtigde: mr. M. Dijsselhof, tegen [gedaagde], hierna te noemen: [gedaagde], wonende te [adres], gedaagde partij, gemachtigde: mr. D.R. Kamps. De procedure Bij dagvaarding van 7 november 2012 heeft De Volmacht gevorderd om bij wege van onmiddellijke voorziening, primair [gedaagde] te veroordelen tot het ontruimen van de door haar bewoonde en van De Volmacht gehuurde woning, en subsidiair om een zodanige beslissing te nemen als in goede justitie zal behoren, kosten rechtens. Nadat de zaak ter terechtzitting werd behandeld, van welke behandeling aantekeningen werden gemaakt, werd vonnis op heden bepaald. De inhoud van alle stukken geldt als hier herhaald. De vaststaande feiten De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet

4


voldoende zijn betwist. [gedaagde] huurt sinds 31 juli 1995 van De Volmacht een (hoek)woning gelegen aan de [adres]. In de algemene voorwaarden, behorend bij de huurovereenkomst, is bepaald dat de huurder ervoor dient te zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door degenen die zich in het gehuurde bevinden. [gedaagde] voert een huishouden met haar zestienjarige dochter [X], haar oudste dochter [Y] en de vriend van [Y]. [X] is gediagnosticeerd met PDD-NOS en ADHD, zij heeft een leerbeperking en zij functioneert op licht verstandelijk niveau. [X] staat onder behandeling en zij neemt medicatie ter onderdrukking van de gevolgen van de aandoeningen. Van begin 2011 tot op heden heeft De Volmacht klachten ontvangen van omwonenden, met name de bewoners van [A] en [B], tevens huurders van De Volmacht, over geluidsoverlast in de ochtend- , avond- en nachtelijke uren door [gedaagde]. Die overlast bestaat uit rumoer, geschreeuw, het slaan met deuren en het gooien met spullen. De bewoners van [A] en [B] hebben daarvoor regelmatig de politie gealarmeerd. Voor het eerst op 16 maart 2011, en nadien meerdere keren, heeft De Volmacht [gedaagde] aangeschreven om er voor te zorgen dat de ervaren overlast stopt. Ook hebben, naar aanleiding van diezelfde klachten en met hetzelfde doel, gesprekken plaats gevonden tussen De Volmacht en [gedaagde]. Bij die gesprekken waren ook de hulpverlenende instanties, betrokken bij de behandeling van [X], aanwezig. In februari 2012 heeft Volmacht in de woning een aantal (eenvoudige) geluidswerende voorzieningen aangebracht, zoals deurrubbers en ladestoppers. De Volmacht bleef klachten over [gedaagde] ontvangen van de bewoners van nummer [A] en nummer [B]. De vordering De Volmacht legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] door het veroorzaken van overlast in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen die op haar rusten uit hoofde van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde voorwaarden. De Volmacht onderbouwt dit onder meer met schriftelijke klachten die zij heeft ontvangen en met verklaringen die de bewoners van [B] en [A] op 19 oktober 2012 ten overstaan van een notaris onder ede hebben afgelegd. De klachten betreffen met name het gedrag van [X], maar niet alleen; ook andere huisgenoten en bezoekers van [gedaagde] veroorzaken met geschreeuw, gebonk en hard slaande deuren voortdurend geluidsoverlast. De Volmacht heeft [gedaagde] naar aanleiding van de klachten meerdere keren aangeschreven en met haar gesproken, en er op gewezen dat zij geen overlast dient toe te brengen aan omwonenden. Ook heeft Volmacht geluidswerende maatregelen getroffen. Alle pogingen ten spijt duurt de overlast tot op heden voort. [gedaagde] lijkt de ernst van de situatie niet in te zien. Het verweer [gedaagde] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering. De Volmacht heeft geen spoedeisend belang, nu zij in de gesprekken met [gedaagde] heeft aangekondigd een bodemprocedure te zullen entameren en niet over een kort geding heeft gesproken. De klachten zijn met name gebaseerd op het gedrag van [X], welk gedrag zij niet expres vertoont maar voortkomt uit haar psychische problematiek. [X] heeft haar gedrag door de behandeling die zij volgt steeds beter onder controle. Slechts af en toe reageert zij nog heftig op prikkels om haar heen. De reacties van de omwonenden en het feit dat zij de politie alarmeren leiden juist tot onrust bij [X] en tot escalaties. [gedaagde] houdt een dagboek bij waarin zij beschrijft in welke mate [X] voor overlast zorgt. Niet alle, door De Volmacht op basis van getuigenverklaringen aangevoerde geluidsoverlast is afkomstig van [gedaagde] of haar medehuurders. Als de ontruiming wordt toegewezen, dan dient vervangende woonruimte te worden aangeboden.

5


De beoordeling Het spoedeisend belang wordt, gelet op de aard van de vordering (ernstige overlast voor andere bewoners), aanwezig geacht. Daaraan doet niet af dat, zoals door [gedaagde] aangevoerd en door De Volmacht betwist, De Volmacht zou hebben aangekondigd een bodemprocedure tot ontbinding te entameren in plaats van een ontruimingsprocedure in kort geding. De vraag die voorligt, is of in dit geding aan de hand van de thans bekende feiten en omstandigheden de kantonrechter voldoende aannemelijk acht dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een vordering van De Volmacht tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning tot een toewijzing daarvan zal leiden. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt daartoe het volgende. [gedaagde] is, als huurder, jegens De Volmacht verantwoordelijk voor het gedrag van de medebewoners van de woning. Zij is dan ook aan te spreken op de gedragingen van [X] en andere huisgenoten, die door de omwonenden (redelijkerwijs) als overlast worden ervaren. De Volmacht heeft dat vanaf 2011 bij herhaling gedaan en zij heeft [gedaagde] aangegeven, dat die overlast een halt dient te worden toegeroepen. Daarbij heeft De Volmacht zich actief opgesteld door in overleg met alle betrokkenen een oplossing te zoeken en te proberen om goede afspraken te maken. Uit de overgelegde klachten en verklaringen van omwonenden, die bij de mondelinge behandeling door de bewoners van nummer [A] nader zijn toegelicht, alsook uit hetgeen ter zitting is verklaard, is het de kantonrechter voldoende aannemelijk geworden dat het gedrag van [X] en andere huisgenoten van [gedaagde] overlast veroorzaakt, en dat die overlast, ondanks de behandeling van [X] en de daarin geboekte vooruitgang, een structureel en ernstig karakter heeft. Er is sprake van geschreeuw, gebonk en slaan met deuren, waarmee - in ieder geval - de bewoners van huisnummers [B] en [A] vrijwel dagelijks worden geconfronteerd. Tevens is voldoende aannemelijk geworden dat dit voor die bewoners dermate belastend is, dat niet alleen hun woongenot, maar ook hun (geestelijk) welbevinden daaronder lijdt en dat de onderlinge verhoudingen inmiddels zodanig zijn verstoord dat de situatie dreigt te escaleren; de (op zichzelf begrijpelijke) reacties van de bewoners versterken op hun beurt - zo is gebleken - juist de onrust en het negatieve gedrag van [X]. De kantonrechter overweegt dat omwonenden, zeker van een gehandicapte buurtgenoot, een zekere mate van overlast zullen moeten accepteren (zoals de commotie die steeds ontstaat als de bus komt om [X] naar school te brengen), maar dat niet van hen gevergd kan worden dat zij accepteren dat zij - zoals hier - structureel in een overlastgevende en daardoor stressvolle woonomgeving verkeren. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter voorshands voldoende aannemelijk dat een vordering van De Volmacht tot ontbinding en ontruiming van de woning door [gedaagde] in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. Dat de overlast (althans waar het [X] betreft) voortkomt uit psychiatrische problematiek, leidt niet tot een ander oordeel. Die omstandigheid maakt weliswaar dat [gedaagde] (indien zij zich naar behoren inspant om het gedrag in goede banen te leiden) geen verwijt kan worden gemaakt, maar de overlast ligt wel in haar risicosfeer. De kantonrechter overweegt voorts dat een ontruiming binnen de primair door De Volmacht verzochte termijn van veertien dagen in dit geval onredelijk en onbillijk is. De ter zitting aanwezige bewoners van [A[A] hebben aangegeven, dat zij dat inzien en zij wensen ook niet dat [gedaagde] van de ene op de andere dag op straat komt te staan.

6


[gedaagde] zal daarom een periode van 2,5 maand worden gegund om met behulp van de ter zitting aanwezige hulpverlening op zoek te gaan naar vervangende woonruimte. De kantonrechter zal aan de ontruiming niet - zoals door [gedaagde] bepleit - de voorwaarde verbinden dat De Volmacht haar een vervangende woonruimte moet aanbieden. Zij overweegt dat de ontruiming niet zozeer het belang van De Volmacht maar het belang van de omwonenden dient, en dat De Volmacht heeft aangegeven dat zij geen andere woning voor [gedaagde] beschikbaar heeft. Dat neemt niet weg dat gelet op de hier aan de orde zijnde problematiek van [X] (ook) in dit kader van De Volmacht waar mogelijk een positieve en constructieve bijdrage mag worden verwacht bij het vinden van vervangende woonruimte voor [gedaagde] en haar gezin. [gedaagde] krijgt ongelijk en zal daarom de proceskosten dienen te dragen. Deze worden aan de zijde van De Volmacht tot op heden begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde. De beslissing De kantonrechter recht doende als voorzieningenrechter: veroordeelt [gedaagde] om het perceel [adres] uiterlijk op 1 maart 2013 te ontruimen en te verlaten, met al het hare en de haren en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van De Volmacht, veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van De Volmacht begroot op € 81,96 aan dagvaardingskosten, € 109,00 aan vast recht en € 400,00 aan salaris gemachtigde, verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.E. van Rossum en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2012. typ/conc: 217/EJ coll:

7


LJN: BZ0338, Rechtbank 's-Gravenhage , C/09/422643 / HA ZA 12-821 Datum uitspraak: 30-01-2013 Datum publicatie: 01-02-2013 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Eerste aanleg - meervoudig Inhoudsindicatie: Onrechtmatige overheidsdaad: vraag of de lagere wetgever buiten de aan hem gedelegeerde wetgevende bevoegdheid is getreden door in het landelijk geldende woningwaarderingsstelsel op te nemen dat aan huurwoningen in schaarstegebieden maximaal 25 extra punten kunnen worden toegekend, althans of de invoering van het criterium "de gewildheid van de woning" in het woningwaarderingsstelsel in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in het bijzonder het verbod op dĂŠtournement de pouvoir. De rechtbank oordeelt van niet. Vindplaats(en): Rechtspraak.nl

Uitspraak vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team handel Zittingsplaats Den Haag zaaknummer / rolnummer: C/09/422643 / HA ZA 12-821 Vonnis van 30 januari 2013 in de zaak van de vereniging HUURDERSVERENIGING AMSTERDAM, gevestigd te Amsterdam, eiseres, advocaat mr. H.A. Sarolea te Amsterdam, tegen de publieke rechtspersoon DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), gevestigd te Den Haag, gedaagde, advocaat mr. J. Bootsma te Den Haag. Partijen zullen hierna "de Huurdersvereniging" en "de Staat" worden genoemd. 1. De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 29 juni 2012, met 7 producties, - de conclusie van antwoord, met 4 producties, - het tussenvonnis van 22 augustus 2012, waarbij een comparitie van partijen is bevolen,

8


- het proces-verbaal van comparitie van 17 december 2012, met de daarin vermelde stukken. 1.2. Vonnis is bepaald op heden. 2. De feiten en het wettelijk kader 2.1. Artikel 15 lid 1 van de Huurprijzenwet woonruimte (oud) ("Hpw") luidde: "Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regelen gegeven voor de beoordeling door de huurcommissie van de kwaliteit van woonruimte en van de redelijkheid van wijzigingen van de huurprijs alsmede van de redelijkheid van huurprijzen als bedoeld in de artikelen 17 en 18." 2.2. De Huurprijzenwet woonruimte is vervallen. In plaats daarvan trad met ingang van 1 augustus 2003 in werking de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ("Uhw"). Artikel 10 lid 1 Uhw - de opvolger van artikel 15 lid 1 Hpw - luidt: "Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gegeven voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de huurprijs en van wijziging daarvan, waarbij onderscheid kan worden gemaakt tussen woonruimte waarvan de eigenaar beschikt over een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat en overige woonruimte." 2.3. De in de artikelen 15 lid 1 Hpw en 10 lid 1 Uhw bedoelde algemene maatregel van bestuur heeft vorm gekregen in het Besluit huurprijzen woonruimte ("Bhw"). Het Bhw vormt de basis voor het woningwaarderingsstelsel ("WWS"), dat van toepassing is op het "gereguleerde" deel van de (huur)woningmarkt. Het WWS betreft - kort gezegd - een systeem, waarmee aan de hand van op de betreffende woning van toepassing zijnde voorzieningen c.q. rubrieken punten worden toegekend aan de woning. Het puntentotaal bepaalt vervolgens de maximale huurprijs van de woning. Geschillen over de hoogte van de huurprijs met betrekking tot die woningen worden voorgelegd aan de Huurcommissie. Zelfstandige (huur)woningen waaraan 140 of meer punten zijn toegekend, worden gerekend tot het "niet-gereguleerde", ofwel geliberaliseerde deel van de (huur)woningmarkt (de "vrije sector"). 2.4. Op 1 oktober 2011 is in werking getreden het Koninklijk Besluit van 29 augustus 2011 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met aanwijzing schaarstegebieden) (Staatsblad 2011/407; hierna aan te duiden als: het Wijzigingsbesluit). Het Wijzigingsbesluit voorziet in de mogelijkheid om binnen het WWS aan huurwoningen in schaarstegebieden maximaal 25 extra WWS-punten toe te kennen. Doel van de regeling is, volgens de bij het besluit behorende nota van toelichting, om door rekening te houden met de gewildheid van de woning - op termijn - structureel een betere verhouding te bereiken tussen de huurprijs en de kwaliteit van de huurwoningen in het schaarstegebied. 2.5. Blijkens de nota van toelichting zijn als schaarstegebied in de zin van het Wijzigingsbesluit aangewezen de 10 COROP-gebieden (dat zijn samenhangende woonwerkgebieden waarbinnen de reistijd voor het woonwerkverkeer binnen redelijke grenzen blijft, waarvan er in totaal 40 zijn) met de hoogste WOZ-waarde van zowel huur- als koopwoningen. In Bijlage III van het Wijzigingsbesluit zijn alle gemeenten opgenomen die op grond van dit criterium tot het schaarstegebied behoren. De regeling komt er kort gezegd op neer dat aan alle huurwoningen die zijn gelegen in een in het schaarstegebied gelegen gemeente 1,5 extra WWS-punten worden toegekend. Aan woningen die in een schaarstegebied liggen en bovendien een WOZ-waarde per m² hebben die hoger is dan het gemiddelde van ₏ 2.900,- worden niet 15, maar 25 extra WWS-punten toegekend. De regeling is thans opgenomen onder punt 13 van de in artikel 5 van het Besluit

9


huurprijzen woonruimte genoemde bijlage I, onder A. 2.6. Bij de behandeling van het wetsvoorstel Wet Waardering Onroerende Zaken (hierna: WOZ) over de verhouding tussen de WOZ en de taxaties die door de secretariaten van huurcommissies plaatsvinden binnen het kader van het WWS is van regeringszijde het volgende opgemerkt (TK 22885, nr. 4, p. 7/8): "De Wet WOZ richt zich uitsluitend op de waardering van onroerende zaken voor belastingdoeleinden. De maatstaf is de waarde in het economische verkeer, dan wel voor niet-woningen de hogere vervangingswaarde verminderd met correcties voor technische en functionele veroudering. Het WWS dat gehanteerd wordt door huurcommissies gaat uit van een geobjectiveerd stelsel van punten die de geschiktheid voor bewoning aangeven. Dit puntenstelsel heeft geen relatie met vraag-en aanbodfactoren op de markt. De zeer grote regionale verschillen in de waarde van woningen komen in dit puntenstelsel bij voorbeeld in het geheel niet tot uiting. De waardering volgens de Wet WOZ houdt juist wel rekening met de markt. Daarmee is directe aansluiting van taxatie volgens de Wet WOZ op de beoordeling door de huurcommissie niet mogelijk." 2.7. De Huurdersvereniging is een rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging met als doel onder andere het beschermen van de Amsterdamse markt van sociale huurwoningen en de belangen van haar huurders en toekomstige huurders. 2.8. De Huurdersvereniging heeft in 2011 - destijds samen met de Vereniging Nederlandse Woonbond - in kort geding gevorderd dat het de Staat zal worden verboden het Wijzigingsbesluit te slaan of te publiceren, althans deze buiten werking te stellen totdat in een bodemprocedure over dit besluit zal zijn beslist. Bij vonnis van 20 oktober 2011 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van beide verenigingen afgewezen, omdat - kort gezegd - binnen het bestek van het kort geding niet was gebleken dat het Wijzigingsbesluit onmiskenbaar onverbindend zou zijn of dat de regering in redelijkheid niet tot het besluit had kunnen komen. Volgens de voorzieningenrechter was geen sprake van handelen in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in het bijzonder dĂŠtournement de pouvoir. 3. Het geschil 3.1. De Huurdersvereniging vordert samengevat een verklaring voor recht dat het Wijzigingsbesluit onverbindend is, althans rechtskracht mist, met veroordeling van de Staat in de proceskosten. 3.2. De Huurdersvereniging onderbouwt haar vordering als volgt. Met het in 1979 ingevoerde WWS is landelijk een uniform huurprijsbeschermingssysteem ingevoerd dat geldt voor alle woningen in de gereguleerde huursector. Teneinde de maximaal redelijke huurprijs voor deze woningen te bepalen is met de invoering van dit stelsel de Kroon de bevoegheid gegeven om regels te stellen met betrekking tot: a) de waardering van de kwaliteit van de woonruimte; b) de redelijkheid van de huurprijzen; c) de redelijkheid van wijziging van de huurprijs. Door in het Wijzigingsbesluit de ligging van een woning in een schaarstegebied als kwaliteitsaspect mee te wegen (in de toelichting aangeduid als: "de gewildheid van de woning"), heeft de Kroon de haar onder (a) verleende bevoegdheid overschreden. Uit de parlementaire geschiedenis volgt namelijk, aldus de Huurdersvereniging, dat voor elke woning dezelfde kwaliteitskenmerken dienen te gelden, waaronder enerzijds eigenschappen van de woning van bouwkundige aard en anderzijds eigenschappen van de woonomgeving. Door de gewildheid van de woning in het puntenstelsel op te nemen, wordt de uniformiteit doorbroken doordat voor vergelijkbare woningen alleen op basis van de locatie wordt gedifferentieerd. Dat, aldus nog steeds de Huurdersvereniging, strookt niet met het uitgangspunt van het woningwaarderingsstelsel: ĂŠĂŠn landelijk geldend (norm)systeem voor alle woningen.

10


De Huurdersvereniging voegt daaraan toe dat ook de onder (b) verleende bevoegdheid tot het stellen van regels met betrekking tot de redelijkheid van de huurprijzen niet de mogelijkheid biedt om binnen het bestaande WWS te differentiëren naar gewildheid van de woning. Blijkens de parlementaire geschiedenis biedt, aldus de Huurdersvereniging, de hier gegeven bevoegdheid alleen ruimte voor een tijdelijk onderscheid op collectief regionaal niveau in het geval de stichtingskosten lokaal sterk afwijken. Het effect van een huurprijsverhoging binnen een regio dient echter voor alle woningen binnen die regio hetzelfde te zijn. Voor het binnen een regio ondanks gelijke bouwkosten differentiëren naar gewildheid van de woning biedt ook deze bevoegdheid geen ruimte. Art. 10 UHW (in het verlengde van art. 15 HPW (oud)) biedt de Kroon derhalve niet de bevoegdheid om de gewildheid van de woning in het puntenstelsel op te nemen. Het puntenstelsel dient blijkens de parlementaire geschiedenis geen enkele relatie te hebben met vraag- en/of aanbodfactoren op de markt. Dat de wetgever heeft beoogd om de huurprijsbepaling uitsluitend te enten op geschiktheid voor bewoning en de schaarste niet als kwaliteitselement mee te nemen, volgt volgens de Huurdersvereniging ook uit de verhouding tussen de UHW en de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ), nu de huurcommissie juist is aangewezen om de huurpijsbepaling te verrichten aan de hand van de kwaliteit van de woning en geen gebruik mag maken van beschikkingen waarbij de WOZ-waarde van een woning is vastgesteld. De Huurdersvereniging wijst daarbij op de hiervoor onder 2.6. geciteerde regeringsstandpunt over het verschil in waardering van een woning op basis van de WOZ en op basis van het WWS. De Huurdersvereniging verbindt aan het voorgaande primair de conclusie dat voor de wijziging (dat wil zeggen de invoering van de "gewildheid van de woning" als kwaliteitskenmerk) een formele wetswijziging nodig is en dat de Kroon buiten het raamwerk van de aan haar gedelegeerde bevoegdheid is getreden. Subsidiair betoogt de Huurdersvereniging is sprake van schending van het beginsel van behoorlijk bestuur dat "détournement de pouvoir" verbiedt, doordat uit de in de nota van toelichting gegeven onderbouwing van het Wijzingsbesluit blijkt dat de primaire aanleiding van het regeringsbesluit is het voeren van een spreidingsbeleid op basis van inkomen. 3.3. De Staat voert gemotiveerd verweer. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4. De beoordeling Overschrijding gedelegeerde bevoegdheid 4.1. Aan de orde is in de eerste plaats de vraag of de Kroon buiten de aan haar gedelegeerde wetgevende bevoegdheid is getreden door de gewildheid van de woning als kwaliteitskenmerk in het WWS op te nemen. De Huurdersvereniging beroept zich daarbij op de parlementaire geschiedenis en op de (verhouding tot de) WOZ. Bij de beoordeling van onderhavig geschil stelt de rechtbank voorop dat de rechter niet tot taak heeft om de waarde of het maatschappelijk gewicht dat aan de betrokken belangen moet worden toegekend, naar eigen inzicht vast te stellen, terwijl zowel de aard van de wetgevende functie als de positie van de rechter in ons staatsbestel meebrengen dat hij ook overigens bij de toetsing van onderhavige regelgeving terughoudendheid moet betrachten. 4.2. Om de reikwijdte te bepalen van de aan de Kroon gedelegeerde bevoegdheid tot het stellen van regels over de huurprijsbepaling in de gereguleerde sector is van betekenis de door de wetgever gegeven toelichting bij de invoering van het puntensysteem dat de basis vormt voor de vaststelling van de maximaal toegestane huur (TK 1976-1977, 14175, nr. 3). Uit deze toelichting volgt dat als belangrijk argument om in te grijpen in de huurprijsvorming gold de schaarste aan woonruimte (p. 2):

11


"De overheid zal waarborgen moeten geven dat in het gehele land de huurprijzen van woonruimte een afspiegeling zijn van de kwaliteit en niet ten gevolge van de marktsituatie tot onredelijke hoogten kunnen stijgen, zoals bij een volledig vrijlaten van de huurprijzen te duchten is." Naast deze schaarstefactor was volgens de wetgever ingrijpen in de woningmarkt nodig, omdat de keuze voor een woning niet alleen wordt ingegeven door de huurprijs, maar voor een groot deel ook door de subjectieve waarde die een woning heeft, bepaald door: de werkkring, de scholen van de kinderen, de maatschappelijke functies in de wijk of de gemeente, de gehechtheid aan de woning of de plaats, de familie en kennissenkring en de hoge kosten van verhuizing en herinrichting. Wonen werd door de wetgever bovendien als "merit-goed" beschouwd: plezier in het leven, arbeidsvreugde, het gevoel van geborgenheid worden in belangrijke mate door het wonen bepaald en raken daarmee aan het maatschappelijk welzijn. Daarnaast noemt de wetgever als argument dat de huurprijzen niet evenwichtig waren. Huurprijzen van woningen die ongeveer gelijk woongenot hadden liepen sterk uiteen, waarbij voor het wonen door zeer velen erg weinig werd betaald in verhouding tot hun inkomen en tot andere bestedingen, terwijl zij daarnaast ook nog subsidie ontvingen voor de woning. Het voorstel tot een eenmalige huurverhoging van 20% werd door de wetgever als te ongenuanceerd afgewezen (p. 4): "Deze omstandigheden maken het te meer noodzakelijk dat de huurprijsontwikkeling zodanig geleid wordt dat de discrepantie tussen de geldende huren en de werkelijke waarde van het woongenot in elk geval niet meer toeneemt en zo mogelijk wordt verkleind. Een belangrijk oogmerk van het wetsontwerp is dan ook mogelijkheden bieden aan verhuurders en huurders om de huurprijzen meer in overeenstemming te brengen met de reĂŤle waarde van het woongenot. Geschillen daarover zullen aan de hand van algemene maatregel van bestuur te stellen regelen dienen te worden beslecht." Op grond van deze overwegingen heeft de wetgever een nieuw huurrechtsysteem ontwikkeld en daaraan - voor zover in dit geding van belang - de volgende uitgangspunten ten grondslag gelegd (p. 5): " - Er zal een, voor het hele land geldend, huurregime worden ontwikkeld. - Huurprijzen van woonruimte dienen zoveel mogelijk te zijn afgestemd op de kwaliteit van deze woonruimte. Deze kwaliteit zal bij een geschil over de redelijke huurprijs worden beoordeeld aan de hand van bij algemene maatregelen van bestuur te geven normen met betrekking tot de kwaliteit van woonruimte. (...)". en vervolgt (p. 9): " De eerste ondergetekende meent dat het voor de beoordeling van het voorliggende wetsontwerp noodzakelijk is uiteen te zetten hoe hij zich de inhoud van deze algemene maatregel van bestuur gedacht heeft. Samengevat komt deze op het volgende neer. Het systeem om te beoordelen of de huurprijs van woonruimte in juiste verhouding staat tot de kwaliteit van die woonruimte is gebaseerd op het systeem dat voor de huuraanpassing van woningen in 1976 is toegepast. Dat wil zeggen dat een aantal objectief meetbare kenmerken van de woonruimte, zoals oppervlakte, sanitair, mate van isolatie of aan de woonruimte verbonden centrale voorzieningen, in waarderingspunten uitgedrukt zal worden. Dit puntenaantal zal worden aangevuld door toekenning van punten voor subjectieve waarderingsaspecten, zoals de woonvorm, de ligging en de algehele kwaliteitsindruk. Los van deze puntenwaardering zal de staat van onderhoud worden gewaardeerd (...). Vanzelfsprekend is het waarderingsstelsel, dat in 1976 werd toegepast, niet feilloos. De bedoeling was - en dat is bij de invoering van het systeem ook opgemerkt - met dit systeem in 1976 ervaring op te doen, waarvan bij de opzet van het systeem krachtens

12


de Huurprijzenwet zou kunnen worden geprofiteerd. Verbeteringen die nog in de loop van 1976 of na het van kracht worden van de wet wenselijk blijken, zullen vanzelfsprekend aangebracht moeten worden. Mede in verband met de noodzaak het stelsel bij gelegenheid te kunnen bijstellen zal dit stelsel in een algemene maatregel van bestuur worden neergelegd (...)." 4.3. Uit de hiervoor aangehaalde passages uit de wetsgeschiedenis moet worden afgeleid dat de wetgever met het nieuwe wetsvoorstel beoogde enerzijds een zekere mate van huurprijsbescherming te bieden en anderzijds de huurprijzen zoveel als mogelijk wilde afstemmen op de reële waarde van het woongenot. Als instrument daarvoor werd aan de lagere wetgever de bevoegdheid gegeven om kwaliteitsnormen te stellen, zowel met betrekking tot objectieve kenmerken, als met betrekking tot subjectieve kenmerken. Onder dit laatste kenmerk valt ook de ligging van de woonruimte. De bevoegdheid voor de lagere wetgever om bij de beoordeling van de kwaliteit van een woning de ligging van die woning te betrekken en daar normen voor te geven is daarmee in beginsel gegeven. 4.4. Dat, zoals de Huurdersvereniging betoogt, het de lagere wetgever daarbij uitsluitend werd toegestaan om bij die normering over de ligging uniforme, landelijk geldende regels op te stellen, acht de rechtbank niet juist. De rechtbank volgt met betrekking tot dit punt het betoog van de Staat dat de parlementaire geschiedenis uitdrukkelijk een grondslag biedt om prijsdifferentiatie aan te brengen per regio. Zie p. 2: "Deze ontwikkelingen maken duidelijk dat de voorheen gebruikte indeling in enerzijds een deel van het land mét schaarste, niet langer recht doet aan de werkelijkheid. In het hele land doet zich schaarste voor, zij het dat deze vooral plaatselijk is bepaald en van gebied tot gebied kan verschillen in aard en omvang. Deze, pas de laatste jaren onderkende verschijningsvorm van de schaarste aan woonruimte maakt een andere benadering van huur en verhuur, en vooral de huurprijsvorming, noodzakelijk dan tot dusver." en p. 22: "Om tot een aanvaardbaar systeem te komen is het naar de mening van de Raad [voor de Volkshuisvesting] gewenst, dat een noodzakelijk geachte verfijning ten behoeve van regionale differentiatie mogelijk wordt gemaakt (...). Tussen de onderscheiden regio's bestaan duidelijke verschillen, welke ook in het huurprijsniveau tot uitdrukking moeten kunnen worden gebracht om al te grote onevenwichtigheden in het systeem te vermijden (...). Verschillen in bouwkosten en grondkosten acht de Raad de belangrijkste factoren die bepalend zijn voor huurprijsniveauverschillen per regio. Welke factoren uiteindelijk in de vereiste regionalisatie tot uitdrukking zullen moeten worden gebracht, is een onderwerp, dat in elk geval nog nadere studie vereist. De Raad zal op dat onderwerp terugkomen in zijn advies over de algemene maatregel van bestuur, waarin het woningwaarderingsstelsel zal worden neergelegd. De eerste ondergetekende merkt naar aanleiding van het voorgaande op dat het in de bedoeling ligt vooralsnog uiteenlopende normatieve huurniveau's vast te stellen voor de randstad enerzijds en voor het overige deel van het land anderzijds. Voor het gehele land zal één woningwaarderingssysteem gelden, doch in de bijbehorende minimum- en maximumnormhuren zal differentiatie worden aangebracht. Onder randstad moet in dit verband worden verstaan de provincies Utrecht, Zuid-Holland met uitzondering van het eiland Goeree-Overflakkee en de provincie Noord-Holland met uitzondering van het gebied benoorden de gemeenten Amsterdam, Zaanstad, Heemskerk en Castricum. De differentiatie zal worden gebaseerd op het verschil in huurprijzen van woningwetwoningen van de laatste vijf jaar in de twee onderscheiden gebieden. Het voorgaande zal bij of krachtens de algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 15 van het wetsontwerp worden geregeld. Genoemd artikel geeft daarvoor de

13


basis." 4.5. Uit het voorgaande blijkt dat de lagere wetgever uitdrukkelijk de bevoegdheid is toegekend om in de regelgeving ruimte te laten voor plaatselijke huurprijsniveauverschillen, waarbij destijds de verschillen in bouwkosten en grondkosten als belangrijkste oorzaak werden beschouwd. Over de wijze waarop deze prijsverschillen tot uitdrukking moesten worden gebracht, bestond bij de formele wetgever nog geen duidelijkheid. Er lag een voorstel om de regio Randstad te onderscheiden van de rest van Nederland, maar geen verplichting voor de lagere wetgever om het systeem conform het voorstel in te richten. Het voorstel heeft uiteindelijk ook niet zijn beslag gekregen in het WWS. Nu de wijze waarop regionale prijsverschillen - die anders dan de Huurdersvereniging betoogt niet uitsluitend werden beperkt tot verschillen in bouwkosten en grondkosten - in het WWS tot uitdrukking zou worden gebracht, nog ter discussie stond en werd voorbehouden aan de lagere wetgever, faalt het betoog van de Huurdersvereniging dat slechts een uniforme normering per (geografisch aangeduide) regio zou zijn toegestaan. 4.6. De rechtbank ziet in de wetsgeschiedenis voorts geen beperking om, zoals in het Wijzigingsbesluit is gebeurd, plaatselijke huurprijsniveauverschillen tot uitdrukking te laten komen door deze als subjectief kwaliteitskenmerk een rol te laten spelen in het WWS. De kwaliteit van de woonomgeving heeft immers binnen het WWS van meet af aan als subjectief kwaliteitskenmerk een rol gespeeld bij de vaststelling van de kwaliteit van een woning. Bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonomgeving werden tot aan de invoering van het Wijzigingsbesluit, en ook thans nog, de volgende aspecten rondom de ligging meegenomen: omgevingsgroen, speelgelegenheid voor kinderen, basisonderwijs, winkels voor dagelijkse levensbehoeften, stedelijke voorzieningen, bereikbaarheid van de woning en openbaar vervoer, openbare parkeergelegenheid, verkeersoverlast en veiligheid en de onderhoudstoestand van de woonomgeving. Door in het Wijzigingsbesluit de gewildheid van de woning als bijzondere voorziening op te nemen, wordt tot uitdrukking gebracht dat in bepaalde gebieden de kwaliteit van de woonomgeving dermate gunstig is dat de kwaliteitsbeleving bij huurders voor deze woningen hoger ligt dan bij andere woningen. Dat de gewildheid van de woning samenhangt met de locatie en tot uitdrukking komt in een hogere economische waarde voor overigens gelijksoortige woningen, doet er niet aan af dat de gewildheid van een woning kan worden beschouwd als een subjectief kwaliteitskenmerk. Naar het oordeel van de rechtbank past het toekennen van extra punten als bijzondere voorziening voor woningen met een extra hoge kwaliteitsbeleving dan ook binnen de bevoegdheid om regels te stellen met betrekking tot de kwaliteit van huurwoningen, waarbij niet alleen objectieve, maar ook subjectieve waarderingsaspecten een rol mogen spelen. 4.7. Het argument van de Huurdersvereniging dat de WOZ-waarde zich niet leent als maatstaf voor de huurprijsbepaling in het WWS, wordt verworpen. De WOZ-waarde wordt niet als ijkpunt voor de huurprijs gehanteerd, maar als verdeelsleutel voor het aanwijzen van gebieden. Binnen die gebieden dient de WOZ-waarde voor het aanwijzen van een bepaalde groep woningen, waarvan de gewildheid zodanig hoog is, dat daarmee in de huurprijsbepaling van de maximaal toegestane huur rekening mag worden gehouden. Dat de gewildheid van de woning kan worden uitgedrukt in de - landelijk beschouwd - hoogste economische waarde van woningen in bepaalde gebieden is niet bestreden door de Huurdersvereniging. Daarnaast zijn de wettelijke belemmeringen om de huurcommissie gebruik te laten maken van de WOZ-waarde voor het bepalen van de vraag of aan een woning schaarstepunten kunnen worden toegekend weggenomen. 4.8. Op grond van het vorenstaande concludeert de rechtbank dat de Kroon met de invoering van de gewildheid van de woning als kwaliteitskenmerk niet buiten de aan haar gedelegeerde bevoegdheid is getreden. Verbod op dĂŠtournement de pouvoir

14


4.9. De Huurdersvereniging betoogt dat de Staat met de invoering van de gewildheid van de woning een inkomenspolitiek doel beoogt te bereiken, doordat met de regeling wordt bewerkstelligd dat bepaalde wijken ontoegankelijk zullen worden voor huishoudens met lage inkomens. Dat strookt volgens haar niet met het doel waarvoor de bevoegdheid is gegeven: het bieden van huurprijsbescherming, waardoor sprake is van détournement de pouvoir. 4.10. De Staat erkent dat op termijn - bestaande huurprijsovereenkomsten mogen niet worden gewijzigd - een effect daarvan kan zijn dat woningen in schaarstegebieden voor huishoudens met lage inkomens te duur en daarmee ontoegankelijk worden. De Staat wijst er daarbij echter terecht op dat dit effect zich niet noodzakelijkerwijs hoeft voor te doen. De huidige regeling laat immers de mogelijkheid toe om op basis van kwaliteit een hogere maximale huurprijs te vragen, maar daartoe bestaat geen verplichting. Daarbij heeft de Staat er op gewezen dat het effect dat met het toestaan van een hogere maximale huurprijs in schaarstegebieden wordt beoogd, is om een groter woningaanbod voor middeninkomens te realiseren, bij voorkeur door uitbreiding van dat aanbod doordat verhuurders meer bereid zullen zijn om daarvoor de benodigde investeringen te doen. Bovendien kunnen gemeenten - naar de Staat met juistheid heeft betoogd - middels prestatieafspraken bewerkstelligen dat ook in schaarstegebieden nog altijd woningen voor huishoudens met lage inkomens worden aangeboden. Dat door het Wijzigingsbesluit gewilde woningen minder toegankelijk worden voor minvermogenden staat daarmee niet - zonder meer - vast. 4.11. Uit de hiervoor geciteerde wetsgeschiedenis volgt naar het oordeel van de rechtbank bovendien dat de formele wetgever de mogelijkheid dat door regionale prijsverschillen per gebied andere (hogere) huurprijzen kunnen worden gehanteerd reeds onder ogen heeft gezien. Wanneer de wetgever destijds het voorstel om in de Randstadregio hogere huurprijzen toe te staan in het WWS had vastgelegd, had dit eveneens tot effect gehad dat deze woningen voor het huishoudens met een laag inkomen mogelijk minder toegankelijk zouden worden. Dat het optreden van dit effect strijdig is met hetgeen de formele wetgever destijds beoogde is dan ook niet juist. Het openen van de mogelijkheid om in schaarstegebieden de maximaal toegestane huurprijs te verhogen past volgens de rechtbank binnen het doel van de wet om enerzijds een zekere mate van huurprijsbescherming te bieden en anderzijds de huurprijzen zoveel als mogelijk af te stemmen op de reële waarde van het woongenot. Dat daarbij lokaal (woonomgevingsfactoren) en zelfs regionaal (verschil in stichtingskosten per regio) prijsverschillen kunnen optreden is reeds bij de totstandkoming van het WWS door de wetgever onderkend. 4.12 Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank in het betoog van de Huurdersvereniging onvoldoende redenen vindt voor het buiten toepassing laten van het Wijzigingsbesluit. De vorderingen van de Huurdersvereniging zullen dan ook worden afgewezen. 4.13 De Huurdersvereniging zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Staat worden begroot op: - griffierecht € 575,00 - salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00) Totaal € 1.479,00 5. De beslissing De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt de Huurdersverening in de proceskosten, aan de zijde van de Staat tot

15


op heden begroot op â‚Ź 1.479,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 5.3 verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Mendlik, mr. D.R. Glass en mr. I. Brand en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2013. Mr. Mendlik is buiten staat dit vonnis te ondertekenen. Mr. I. Brand zal dit vonnis namens haar ondertekenen.

16


LJN: BW6754, Hoge Raad , 11/02497 Datum uitspraak: 13-07-2012 Datum publicatie: 13-07-2012 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Cassatie Inhoudsindicatie: Art. 81 RO. BeĂŤindiging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik. Hoge Raad stelt ontruimingsdatum vast. Vindplaats(en): Rechtspraak.nl RvdW 2012, 1015 WR 2012, 115

Uitspraak 13 juli 2012 Eerste Kamer 11/02497 TT/IF Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: [Eiseres], wonende te [woonplaats], EISERES tot cassatie, advocaat: mr. R.K. van der Brugge, tegen [Verweerster], gevestigd te [vestigingsplaats], VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr. D.M. de Knijff. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en [verweerster]. 1. Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de vonnissen in de zaak CV 07-33736 van de kantonrechter te Amsterdam van 31 januari 2008, 5 augustus 2008, 27 oktober 2008 en 20 april 2009; b. het arrest in de zaak 200.042.621/01 van het Gerechtshof te Amsterdam van 14 december 2010. Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. [Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

17


De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt ertoe dat de Hoge Raad het beroep zal verwerpen en een nieuwe datum zal bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt, met verdere bepalingen als door het hof gegeven. 3. Beoordeling van het middel De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Nu de datum waarop het hof het einde van de huurovereenkomst heeft bepaald is verstreken, zal de Hoge Raad een nieuwe datum bepalen. 4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op 15 oktober 2012 en dat [eiseres] uiterlijk op die datum het gehuurde ontruimd dient te hebben en ter beschikking van [verweerster] dient te stellen, met machtiging van [verweerster] de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm; veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op â‚Ź 781,34 aan verschotten en â‚Ź 2.200,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, als voorzitter, C.A. Streefkerk en M.A. Loth, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 13 juli 2012.

18


LJN: BW7070, Gerechtshof 's-Hertogenbosch , HD 200.073.149 E Datum uitspraak: 29-05-2012 Datum publicatie: 01-06-2012 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Wettelijke handelsrente verschuldigd over huur? Samenloop contractuele boete en wettelijke rente. Vindplaats(en): Rechtspraak.nl WR 2012, 121

Uitspraak GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH Sector civiel recht zaaknummer HD 200.073.149 arrest van de zevende kamer van 29 mei 2012 in de zaak van [X.], wonende te [woonplaats], appellant, hierna te noemen: [appellant], advocaat: mr. F.I. Piternella, tegen: [Y.] HORECA EXPLOITATIE B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], geïntimeerde, hierna te noemen: [geintimeerde], advocaat: mr. R.H.B. Wortel, als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 24 mei 2011 in het hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom onder zaak-/rolnr. 583930 / CV EXPL 10-542 tussen partijen gewezen vonnis d.d. 23 juni 2010. 6. Het tussenarrest van 24 mei 2011 Bij genoemd arrest heeft het hof aan [geintimeerde] een bewijsopdracht gegeven en is iedere verdere beslissing aangehouden. 7. Het verdere verloop van de procedure Ter uitvoering van de bewijsopdracht in het tussenarrest heeft [geintimeerde] twee getuigen doen horen. [appellant] heeft in contra-enquête eveneens twee getuigen doen horen. [geintimeerde] heeft een conclusie na enquête met producties genomen. [appellant] heeft een memorie van antwoord na enquête genomen.

19


Vervolgens hebben partijen de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. 8. De verdere beoordeling 8.1. In het tussenarrest heeft het hof [geintimeerde] toegelaten te bewijzen: (a) dat partijen algehele kwijting zijn overeengekomen met betrekking tot de huurschuld over de periode juli 2008 t/m januari 2009; respectievelijk (b) dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat de bedrijfsruimte niet door [geintimeerde] zelf zou worden geëxploiteerd maar zou worden onderverhuurd, en dat [appellant] dit gedurende de periode juli 2008 tot en met januari 2009 heeft verhinderd. 8.2. Met betrekking tot het probandum onder a) heeft mr. Wortel als getuige verklaard dat hij eind 2008 namens [geintimeerde] heeft onderhandeld met mr. Dirven die namens [appellant] optrad, over een nieuwe huurovereenkomst. Volgens mr. Wortel is hierbij afgesproken dat partijen vanaf januari 2009 met een schone lei zouden beginnen en dat er vanaf dat moment ook weer huur zou worden betaald. Hij heeft dat aldus opgevat dat de huurachterstand over 2008 niet betaald hoefde te worden maar hij heeft erkend dat er op dit punt niet expliciet een afspraak is gemaakt. De als getuige gehoorde [getuige 1.], werknemer van [geintimeerde], heeft verklaard dat hij van mr. Wortel heeft gehoord wat het onderhandelingsresultaat was. De in contra-enquête gehoorde getuige mr. Dirven heeft verklaard dat er geen afspraak tussen partijen is gemaakt over kwijtschelding van de onbetaalde huur in 2008. De getuige [getuige 2.] heeft verklaard dat [appellant] hem in december 2008 advies heeft gevraagd omdat er sprake was van onbetaalde huur over 2008 en omdat [appellant] niet tevreden was over de voortvarendheid waarmee die achterstand werd geïncasseerd. 8.3. Het hof is, gelet op de inhoud van deze verklaringen, van oordeel dat [geintimeerde] er niet in is geslaagd om het onderdeel a) van het probandum te bewijzen. Het getuigenbewijs is ontoereikend en enig ander bewijs ontbreekt. 8.4. Met betrekking tot onderdeel b) van het probandum overweegt het hof het volgende. Het hof leidt uit de inhoud van de processtukken af dat partijen het erover eens zijn dat [geintimeerde] de onderhavige bedrijfsruimte niet heeft gehuurd om daarin zelf een horecaonderneming te exploiteren maar om de bedrijfsruimte weer onder te verhuren aan een exploitant. Ten aanzien van de vraag of [appellant] de onderverhuur in de periode van juli 2008 tot en met januari 2009 heeft verhinderd stelt [geintimeerde] in haar conclusie na enquête dat het hof reeds in het tussenarrest – door verwijzing naar rechtsoverweging 3.1 van het vonnis waarvan beroep – heeft vastgesteld dat [appellant] in de desbetreffende periode de onderverhuur heeft verhinderd, maar dit standpunt is onjuist. Uit rechtsoverweging 4.5 van het tussenarrest volgt dat het hier om een kwestie gaat die tussen partijen in geschil is en om die reden is ook bewijs opgedragen aan [geintimeerde]. 8.5. Naar het oordeel van het hof is [geintimeerde] ook niet geslaagd in het bewijs van onderdeel b) van het probandum. De getuigen mr. Wortel en de heer Dirven verwijzen naar de uitlatingen die tijdens het kort geding op 22 mei 2008 door mr. Dirven namens [appellant] zouden zijn gedaan, welke uitlatingen blijken uit de pleitnota van mr. Dirven (productie 3 bij de conclusie na enquête). Uit de pleitnota blijkt echter niet meer dan dat [appellant] eerst overeenstemming wilde over een nieuwe huurovereenkomst. [appellant] heeft dit aldus toegelicht dat hij, gelet op de slechte ervaringen met enkele eerdere onderhuurders, eerst met [geintimeerde] overeenstemming wilde bereiken over de criteria waaraan een nieuwe onderhuurder zou moeten voldoen, welke criteria vastgelegd zouden moeten worden in een nieuwe huurovereenkomst. Naar het oordeel van het hof was dit standpunt van [appellant] in de gegeven omstandigheden niet

20


onredelijk. Er is ook niet gesteld of gebleken dat door [appellant], wat betreft de criteria waaraan een nieuwe onderhuurder zou moeten voldoen, onredelijke eisen zijn gesteld. 8.6. [geintimeerde] verwijst in haar conclusie na enquête nog naar het verslag van de zitting bij de kantonrechter d.d. 21 oktober 2008 (productie 11 bij de verzetdagvaarding), maar naar het oordeel van het hof kan aan dat verslag evenmin toereikend bewijs worden ontleend voor onderdeel b) van het probandum. Het hof leest in het verslag een bevestiging van het standpunt van [appellant] dat hij bereid was nieuwe onderverhuur toe te staan, maar dat hij daar wel voorwaarden aan wilde verbinden. 8.7. Het voorgaande betekent dat het subsidiaire verweer van [geintimeerde], inhoudende dat zij niet verplicht was tot huurbetaling omdat zij niet in staat werd gesteld de bedrijfsruimte onder te verhuren, dient te worden verworpen. 8.8. Naar het oordeel van het hof is er ook geen grond om het meer subsidiair door [geintimeerde] gedane beroep op huurvermindering te honoreren. 8.9. Het voorgaande betekent dat het vonnis waarvan beroep niet in stand kan blijven en dat de vordering van [appellant] tot betaling van huur over de periode juli 2008 t/m januari 2009 ad € 13.622,33 alsnog moet worden toegewezen, over welk bedrag in beginsel wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW is verschuldigd; de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW is niet toewijsbaar omdat het gaat om de nakoming van een huurovereenkomst die is gesloten vóór 8 augustus 2002. [appellant] heeft echter ook contractuele boete gevorderd; die boete kan niet tezamen met wettelijke rente over de hoofdsom worden toegewezen, dit gelet op het bepaalde in artikel 6:92 BW. Het hof zal de gevorderde contractuele boete ad € 2.000,- toewijzen. Over dit bedrag is de wettelijke rente toewijsbaar vanaf 13 oktober 2009. [appellant] vordert ook nog een bedrag van € 800,- aan buitengerechtelijke kosten. Die vordering moet worden afgewezen. [appellant] heeft niet onderbouwd dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [appellant] vergoeding vordert moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskosten een vergoeding plegen in te houden. 8.10. [geintimeerde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties, zoals hierna zal worden vermeld. 9. De uitspraak Het hof: vernietigt het vonnis van de kantonrechter Bergen op Zoom d.d. 23 juni 2010 en het daaraan voorafgaande verstekvonnis van 4 november 2009, met uitzondering van de in dit laatste vonnis genoemde proceskosten, en in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [geintimeerde] om aan [appellant] een bedrag aan achterstallige huur te betalen van € 13.622,33; veroordeelt [geintimeerde] voorts om aan [appellant] een bedrag van € 2.000,- aan contractuele boete te voldoen te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 13 oktober 2009 tot aan de dag der voldoening; wijst af het meer of anders gevorderde;

21


veroordeelt [geintimeerde] in de kosten van de verzetprocedure en van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [appellant] tot op heden als volgt: - wat betreft de verzetprocedure op € 600,- voor gemachtigdensalaris; - wat betreft het hoger beroep op € 350,93 voor verschotten, € 735,- voor getuigentaxe en € 2.235,- voor salaris advocaat; verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, I.B.N. Keizer en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 mei 2012.

22


LJN: BV0807, Gerechtshof 's-Hertogenbosch , HD 200.083.340 Datum uitspraak: 03-01-2012 Datum publicatie: 16-01-2012 Rechtsgebied: Handelszaak Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Huur bedrijfsruimte, achterstand in betaling van huur en servicekosten. Op huurovereenkomst artikel 6:119a BW (wettelijke handelsrente) van toepassing. Geen grond voor matiging van contractuele boete. Vindplaats(en): Rechtspraak.nl WR 2012, 122

Uitspraak GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH Sector civiel recht zaaknummer HD 200.083.340 arrest van de zevende kamer van 3 januari 2012 in de zaak van UNI-INVEST B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], appellante, advocaat: mr. M.N. Mense, tegen: NYON B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], geïntimeerde, advocaat: mr. N.J.M. Broers, op het bij exploot van dagvaarding van 29 september 2010 en herstelexploot van 25 februari 2011 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven gewezen vonnis van 22 juli 2010 tussen appellante – UniInvest - als eiseres en geïntimeerde - Nyon – als gedaagde. 1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnr. 654047/09-11053) Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 2. Het geding in hoger beroep 2.1. Bij conclusie van eis in hoger beroep heeft Uni-Invest onder overlegging van twee producties twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot veroordeling van Nyon tot betaling van: - een bedrag van € 85.846,96 aan boetes die over de vorderingen in eerste aanleg verschuldigd raakten, te vermeerderen met de rente ex artikel 6:119 BW vanaf heden; - een bedrag van € 3.107,22 aan beslagkosten, te vermeerderen met de rente ex artikel 6:119 BW vanaf heden;

23


- de proceskosten in beide instanties, de nakosten daaronder begrepen, onder de voorwaarde dat Nyon de rente ex artikel 6:119 BW over die kosten verschuldigd raakt binnen veertien dagen na dagtekening, subsidiair twee dagen na betekening van het te wijzen arrest is voldaan. 2.2. Bij memorie van antwoord heeft Nyon de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Uni-Invest in de kosten van het hoger beroep. 2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. Bij de door Uni-Invest overgelegde gedingstukken van eerste aanleg bevindt zich een akte vermeerdering van eis. Deze akte maakt echter geen onderdeel uit van het procesdossier, nu deze akte blijkens het vonnis waarvan beroep door de kantonrechter is geweigerd als strijdig met een goede procesorde. Het hof zal dan ook geen acht slaan op de inhoud van deze akte. 3. De gronden van het hoger beroep Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de conclusie van eis in hoger beroep. 4. De beoordeling 4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de navolgende vaststaande feiten. 4.1.1. Uni-Invest verhuurt aan (de rechtsvoorgangster van) Nyon met ingang van 1 juli 2006 de bedrijfsruimte en kantoorruimte, inclusief circa 123 parkeerplaatsen, aan de [adres] te [plaats]. De huurprijs bedroeg ten tijde van de inleidende dagvaarding per kwartaal € 244.814,76 inclusief voorschot servicekosten en BTW. De huurprijs bedroeg met ingang van 1 januari 2010 € 245.730,68 per kwartaal. Op grond van artikel 4.10 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst dient de huurprijs vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan. 4.1.2. Op de tussen Uni-Invest en Nyon gesloten huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: de algemene bepalingen) van juli 2003 van toepassing. Artikel 17 van de algemene bepalingen luidt: 17.1 In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen. 17.2 Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn. Artikel 18.2 van de algemene bepalingen bevat een boetebeding en luidt: Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2 % van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. 4.1.2. Nyon had ten tijde van de inleidende dagvaarding d.d. 6 oktober 2009 de huurtermijnen over de periode april 2009 tot en met december 2009, in totaal een bedrag van € 734.444,28, niet op tijd voldaan. Voornoemd bedrag heeft Nyon op 16 november 2009 aan Uni-Invest voldaan. Op 27 januari 2010 heeft Nyon de eerste termijn over 2010 van

24


€ 245.730,68 aan Uni-Invest voldaan. 4.2. Na vermindering en vermeerdering van eis heeft Uni-Invest in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Daarnaast heeft Uni-Invest gevorderd Nyon te veroordelen tot betaling van: - een bedrag van € 183.541,10 (bestaande uit € 98.256,52 ter zake van afrekening servicekosten 2008, € 79.784,58 ter zake van boete en € 5.500,- ter zake van buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de contractuele boete van 2 % per maand over € 98.256,52 vanaf 28 februari 2010 tot de dag der voldoening; - de huurpenningen met servicekosten over de periode van 1 april 2010 tot en met het kwartaal waarin de ontruiming plaatsvindt; - een bedrag gelijk aan de alsdan geldende huurprijs met servicekosten ter zake van schadevergoeding wegens gederfde huurpenningen en servicekosten over de periode vanaf het kwartaal waarin de ontruiming zal plaatsvinden tot de expiratiedatum van de huurovereenkomst, zijnde 30 juni 2011, dan wel tot de datum van verhuur aan een derde; - de proceskosten inclusief een bedrag van € 684,72 ter zake van conservatoire maatregelen. Nyon heeft de vorderingen van Uni-Invest betwist. 4.3. Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vordering van Uni-Invest tot ontbinding en ontruiming afgewezen. De vordering om Nyon te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 183.541,10 heeft de kantonrechter toegewezen tot een bedrag van € 108.256,52 (bestaande uit € 98.256,52 ter zake van servicekosten en € 10.000,- ter zake van boete), vermeerderd met een contractuele boete die na matiging wordt gesteld op de wettelijke rente vanaf 28 februari 2010. De kantonrechter heeft de in voornoemd bedrag opgenomen boete van € 79.784,58 gematigd met een bedrag van € 69.784,58 tot € 10.000,-. Hij heeft een matigingsgrond gevonden in de omvang van de boete en het huidige economische tijdsgewricht. Voorts heeft de kantonrechter de vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten, eveneens opgenomen in het gevorderde bedrag van € 183.541,10, afgewezen. Ten slotte heeft de kantonrechter de vordering van Uni-Invest ter zake van conservatoire maatregelen eveneens afgewezen en Nyon veroordeeld in de proceskosten. 4.4. Uni-Invest kan zich niet verenigen met voornoemd vonnis en komt hiervan in hoger beroep. 4.5. Het hof constateert dat de vordering van Uni-Invest, zoals weergegeven in de door haar in eerste aanleg genomen akte van 18 februari 2010, niet overeenkomt met haar vordering in hoger beroep. In hoger beroep vordert zij een hoger bedrag aan beslagkosten (€ 3.107,22) dan in eerste aanleg (€ 684,72). Daarnaast heeft zij haar vordering ten aanzien van de contractuele boete gewijzigd. Tegen de eisvermeerdering en eiswijziging heeft Nyon geen bezwaar gemaakt. Het hof acht de eiswijziging toelaatbaar en zal verder uitgaan van die gewijzigde eis. In het navolgende zal bij de bespreking van de grieven blijken in hoeverre de gewijzigde eis toewijsbaar is. 4.6. Uni-Invest vordert in hoger beroep vernietiging van het vonnis waarvan beroep. Gelet op het feit dat niet alle vorderingen van Uni-Invest in eerste aanleg zijn afgewezen en gezien de toelichting op de grieven, ligt het niet voor de hand dat Uni-Invest vernietiging van het gehele vonnis waarvan beroep wenst doch slechts voor zover bij dat vonnis haar vorderingen zijn afgewezen. Het hof zal de vordering van Uni-Invest in hoger beroep dan ook in die zin opvatten. 4.7. De eerste grief is gericht tegen de matiging door de kantonrechter van de door Nyon

25


verschuldigde contractuele boete. Uni-Invest stelt dat de kantonrechter ten onrechte UniInvest niet in de gelegenheid heeft gesteld haar vordering ter zake van de contractuele boete nader te specificeren. Volgens haar dient bij de matiging van een boete eerst te worden vastgesteld wat nu precies de bedongen boete is waar een partij aanspraak op meent te maken en zal vervolgens alleen aan de hand daarvan kunnen worden beoordeeld of de billijkheid klaarblijkelijk eist dat die boete gematigd wordt. Voorts is Uni-Invest van mening dat de kantonrechter bij haar beslissing tot matiging van de boete een onjuiste maatstaf heeft toegepast. Uni-Invest verwijst in dat verband naar het arrest van de Hoge Raad van 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262. Uni-Invest stelt ten slotte dat enig verschil tussen de huidige rentevoet en de boete op zichzelf niet kan leiden tot buitensporigheid en dat de boete ook in vergelijking met de omvang van de hoofdverplichting niet buitensporig te noemen is. 4.7.1. Het hof stelt voorop dat Nyon de toepasselijkheid van het contractuele boetebeding niet betwist. In hoger beroep vordert Uni-Invest een totaal bedrag van € 85.846,96 ter zake van de contractuele boete (vervallen boete tot en met augustus 2010 € 99.975,54 minus het door Nyon betaalde bedrag van € 14.128,58). Ook dit bedrag wordt door Nyon niet weersproken met uitzondering van de gevorderde boete van € 1.965,13 ter zake van de servicekosten over de maand oktober 2009. Nyon stelt ten aanzien hiervan dat het bedrag van € 98.256,52 ter zake van afrekening servicekosten 2008 ten tijde van de inleidende dagvaarding van 6 oktober 2009 nog niet opeisbaar was en dat Uni-Invest ten aanzien hiervan ten onrechte aanspraak maakt op de contractuele boete over de maand oktober 2009. Aan Nyon kan worden toegegeven dat uit de afrekening servicekosten 2008 van 28 september 2009 kan worden afgeleid dat het bedrag van € 98.256,52 betaald had dienen te worden vóór 8 oktober 2009 en dus na de datum van de inleidende dagvaarding. Nyon heeft echter ook na 7 oktober 2009 het bedrag ter zake van de afrekening servicekosten 2008 niet aan Uni-Invest voldaan. Nu artikel 18.2 van de algemene bepalingen bepaalt dat elke ingetreden maand als een volle maand geldt, maakt Uni-Invest naar het oordeel van het hof terecht aanspraak op de contractuele boete over de gehele maand oktober 2009. 4.7.2. Nyon stelt zich voorts op het standpunt dat de contractuele boete dient te worden gematigd op grond van artikel 6:94 BW. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW is matiging van de boete mogelijk, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee dat matiging slechts aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het geding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (vgl. het door Uni-Invest aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262). Het hof ziet, anders dan de kantonrechter, in hetgeen Nyon naar voren heeft gebracht met betrekking tot haar slechte financiële omstandigheden ten gevolge van de wereldwijde economische recessie op zichzelf geen grond voor matiging van de contractuele boete op grond van de billijkheid. Betalingsonmacht is een omstandigheid die in beginsel voor rekening en risico van Nyon dient te komen en niet kan worden tegengeworpen aan Uni-Invest. Naar het oordeel van het hof geeft de omvang van de boete evenmin aanleiding voor matiging van de boete op grond van de billijkheid. Bij de beantwoording van de vraag of er grond bestaat tot matiging dient de hoogte van de boete niet gerelateerd te worden aan de prestatie (hoofdverplichting), maar aan de schade als gevolg van het uitblijven van de huurbetalingen. De schade die Uni-Invest lijdt en waarop het boetebeding in artikel 18.2 van de algemene bepalingen kennelijk specifiek betrekking heeft, is schade als gevolg van de vertraging in de nakoming van de betalingsverplichting, ofwel vertragingschade. Deze schade wordt begroot in de vorm van de wettelijke handelsrente (vgl. 6:119a BW, er is sprake van een overeenkomst tussen twee professionals die een of meer van de partijen verplicht om tegen betaling iets te geven of te doen; in casu is Uni-

26


Invest verplicht om tegen betaling van huur aan Nyon het genot van het gehuurde te verschaffen). Deze bedraagt per 1 juli 2011 8,25 % op jaarbasis, dus ongeveer 1/3e deel van 2 % per maand ofwel 24 % per jaar. Wat betreft de huurtermijnen zou de vertragingsschade als gevolg van de te late huurbetaling in 2009 neerkomen op een bedrag van ongeveer € 560,- per maand, terwijl de contractuele boete in 2009 € 4.896,30 per kwartaal ofwel € 1.627,90 per maand bedraagt. Voor 2010 zijn deze bedragen iets hoger. De vertragingsschade als gevolg van de te late betaling van de afrekening servicekosten kan worden begroot op ongeveer € 675,- per maand, terwijl de contractuele boete ten aanzien hiervan € 1.965,13 per maand bedraagt. Mede gelet op het feit dat partijen contractueel mogen afwijken van de wettelijke (handels)rente en een hogere rentevoet mogen overeenkomen (vgl. artikel 6:119a lid 6 BW) en voorts dat aannemelijk is dat de onderhavige boete niet alleen strekt ter vergoeding van schade, maar ook dient als prikkel om te betalen, acht het hof de door Uni-Invest gevorderde boete niet buitensporig hoog. Anders dan de kantonrechter ziet het hof dus geen grond om de gevorderde boete te matigen. Het hof wijst voorts op artikel 6:92 BW op grond waarvan het recht van Uni-Invest op wettelijke rente vervalt. De netto boete is derhalve het verschil tussen 2 % en 8,25 %. De eerste grief van Uni-Invest slaagt. 4.8. De tweede grief heeft betrekking op de afwijzing van de door Uni-Invest gevorderde beslagkosten. Uni-Invest vordert in hoger beroep ter zake van beslagkosten een bedrag van € 3.107,22. 4.8.1. Het hof overweegt als volgt. De door Uni-Invest gevorderde beslagkosten hebben betrekking op het door Uni-Invest met verlof van de rechtbank van 28 september 2009 gelegde conservatoire derdenbeslag ter verzekering van verhaal op de achterstallige huurtermijnen over de periode april tot en met december 2009. Weliswaar heeft Nyon de achterstallige huurtermijnen in de loop van de procedure in eerste aanleg aan Uni-Invest voldaan, maar dit doet niet af aan het feit dat het derdenbeslag terecht is gelegd. Dit wordt ook niet door Nyon betwist. Het hof acht de vordering ten aanzien van de beslagkosten dan ook toewijsbaar met dien verstande dat het hof de beslagkosten, in afwijking van het door Uni-Invest gevorderde bedrag, zal begroten als volgt: - € 894,- voor salaris (volgens liquidatietarief); - € 151,44 voor proces-verbaal betekening aan Straet Holding B.V. d.d. 2 oktober 2009; - € 151,44 voor proces-verbaal betekening aan Fulfilment Group B.V. d.d. 2 oktober 2009; - € 61,17 voor proces-verbaal overbetekening aan Straet Holding B.V. d.d. 9 oktober 2009; - € 61,17 voor proces-verbaal overbetekening aan Fulfilment Group B.V. d.d. 9 oktober 2009. In totaal zal aldus ter zake van beslagkosten een bedrag van € 1.319,22 worden toegewezen. In zoverre slaagt de tweede grief. 4.9. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis gedeeltelijk zal te worden vernietigd. Nyon zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van dit hoger beroep, met uitzondering van de kosten voor het herstelexploot. Uni-Invest heeft tevens gevorderd Nyon te veroordelen in de na het onderhavige arrest te maken nakosten. Deze vordering is eveneens toewijsbaar met dien verstande dat het hof de bedragen zal vaststellen conform het geldende liquidatietarief. 5. De uitspraak Het hof:

27


vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarbij de door Uni-Invest gevorderde contractuele boete is gematigd tot een bedrag van € 10.000,-, de resterende contractuele boete vanaf 28 februari 2008 is gematigd tot de wettelijke rente en de vordering ten aanzien van de beslagkosten is afgewezen; en in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt Nyon om aan Uni-Invest te voldoen een bedrag van € 85.846,96 ter zake van contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf heden; veroordeelt Nyon om aan Uni-Invest te voldoen een bedrag van € 1.319,22 ter zake van beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf heden; veroordeelt Nyon in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van Uni-Invest tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 4.797,89 aan verschotten en op € 1.631,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- te vermeerderen met de kosten van het betekeningsexploot in geval niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, bovengenoemde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de datum van dit arrest; verklaart bovengenoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager en I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 januari 2012.

28


LJN: BY6354,Sector kanton Rechtbank Rotterdam , 1326918 Datum uitspraak: 07-12-2012 Datum publicatie: 17-12-2012 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie: In deze zaak gaat het over de uitleg van een beding in de huurovereenkomst tussen partijen en vervolgens over de vraag of de verhuurder een beroep mag doen op het beding. Omdat de huurders onvoldoende hebben aangevoerd om te kunnen concluderen dat het beding in dit geval onredelijk bezwarend is, kan de verhuurder een beroep doen op het beding. Vindplaats(en): Rechtspraak.nl WR 2013, 33 m. nt. mr. H.M. Hielkema

Uitspraak RECHTBANK ROTTERDAM Sector kanton Locatie Rotterdam vonnis in de zaak van 1. [eiseres sub 1], 2. [eiser sub 2], wonende te [woonplaats], eisers bij exploot van dagvaarding van 29 februari 2012, gemachtigde: mr. T. Rhijnsburger, tegen [gedaagde], gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats], gedaagde, gemachtigde: mr. H.J. ter Meulen. 1. Het verloop van de procedure Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen: • het exploot van dagvaarding, met producties; • de conclusie van antwoord met producties; • de conclusie van repliek, met producties; • de conclusie van dupliek, met producties. 2. De vaststaande feiten Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast. 2.1 Eisers huren met ingang van 9 augustus 2010 van gedaagde de zelfstandige woonruimte in het woongebouw [A] aan de [adres] te [vestigingsplaats].

29


2.2 Artikel 5.2 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “In aanmerking nemende de volgende omstandigheden; “a. Alle woningen in [A] beschikken over een energieprestatie-certificaat met het label A zoals omschreven in het Besluit Energieprestatie Gebouwen (BEG) b. Ten tijde van de datum van verhuur is in de Tweede respectievelijk Eerste Kamer, een wetsvoorstel in behandeling dat er op gericht is om de puntenwaardering te wijzigen met betrekking tot de verwarmingswijze en de warmte-isolatie van woningen (een en ander zoals opgenomen in het Woningwaarderingsstelsel deel uitmakende van het Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW)). Deze wijziging is erop gericht om de bestaande waarderingen te vervangen door het energieprestatie-certificaat zoals omschreven in het BEG. Dat heeft ten gevolge dat de puntenwaardering en de daarmee overeenkomende huurprijs cq. huurprijswijziging wordt gekoppeld aan de betreffende energielabels. De bedoeling is om deze wijziging te doen ingaan met ingang van 1 maart 2011 maar de kans is aanwezig dat deze streefdatum niet wordt gehaald. c. Indien betreffend wetsvoorstel definitief zal zijn geworden (“kracht van wet heeft verkregen”) heeft dit ten gevolge dat voor de woningen in [A] een hogere huurprijs mag worden gevraagd omdat deze woningen voldoen aan het hoogste energieprestatiecertificaat, (label A) en zodoende een hogere puntenwaardering ontvangen. d. Partijen spreken hierbij de intentie uit (en komen hiernavolgend overeen) om de huurprijs van de hierbij te verhuren woning, vast te stellen op basis van de maximaal redelijke huurprijs uitgaande van energielabel A zoals omschreven in voormeld wetsvoorstel. Omdat deze vaststelling eerst mogelijk is zodra betreffend wetsvoorstel, kracht van wet heeft verkregen, zullen partijen de huurprijs hiernavolgende als volgt vaststellen: • Bij aangaan van de huurovereenkomst, conform de maximaal redelijke huurprijs uitgaande van het huidige Woningwaarderingsstelsel zoals van toepassing ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst; • Met in achtneming van de maand volgend op de maand waarin het hiervoor vermelde wetsvoorstel “Woonwaardering en Energie” kracht van wet heeft gekregen, op basis van de maximaal redelijke huurprijs zoals die voortvloeit uit de betreffende wetswijziging, te weten met in achtneming van de puntenwaardering conform het in deze wijziging vermelde energieprestatie-certificaat. Verklaren te zijn overeengekomen als volgt: Al hetgeen hiervoor in de considerans is weergegeven wordt hierbij als herhaald en ingelast beschouwd. De hierin uitgesproken intentie wensen partijen in acht te nemen bij de uitwerking van de huurovereenkomst. De huurprijs van de woning bedraagt met ingang van datum huurovereenkomst het navolgende bedrag: € 470,60. Deze huurprijs geldt van 9 augustus 2010 tot 1 maart 2011. Indien de wetgeving wordt uitgesteld zal over deze huurprijs per 1 juli van ieder jaar de jaarlijkse huurprijswijziging worden berekend m.i.v. 1 juli 2011. Reeds nu komen partijen overeen om de huurprijs te doen vaststellen op basis van de maximaal redelijke huurprijs zoals deze voortvloeit uit de nieuwe (gewijzigde) puntenwaardering zoals opgenomen in het hiervoor besproken wetsvoorstel Woningwaardering en Energie, zulks met ingang van de maand volgend op de maand waarin betreffend wetsvoorstel kracht van wet heeft verkregen. Vervolgens zal over deze aldus gewijzigde huurprijs per 1 juli van ieder jaar de jaarlijkse huurprijswijziging worden berekend. Huurprijs II geldt vanaf 1 maart 2011 en bedraagt € 578,58.” 2.3. Op 1 juli 2011 is de wet “Wonen en Energie” in werking getreden. 2.4 Bij brief van 13 juli 2011 hebben eisers bezwaar gemaakt tegen de door gedaagde bij brief van 30 mei 2011 aangezegde huurverhoging per 1 augustus 2011.

30


2.4 Bij brief van 19 augustus 2011 heeft gedaagde dit bezwaar afgewezen. Daarbij heeft gedaagde aangegeven dat de brief van 30 mei 2011 niet juist is geredigeerd. In die brief wordt namelijk een ‘voorstel gedaan tot aanpassing van de huurprijs’. Die omschrijving is niet correct, omdat geen sprake is van een reguliere (jaarlijkse) aanzegging van de wijziging van de huurprijs (zijnde dit jaar 1,3 procent), maar er is sprake van een vaststelling van de tussen eisers en gedaagde overeengekomen huurprijs. 3. De vordering 3.1 Eisers verzoeken: I. te verklaren voor recht dat de huurverhogingsclausule opgenomen in het huurcontract tussen partijen inzake een huurverhoging per 1 augustus 2011 nietig is; II. te verklaren voor recht dat per 1 augustus 2011 de geldende huurprijs niet verhoogd mag worden als aangegeven door gedaagde; met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding. 3.2 Aan hun vordering leggen eisers -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- het volgende ten grondslag. De huurprijs van woonruimte is geregeld in artikel 7:246 BW en volgende. Deze wetgeving is gebaseerd op het uitgangspunt dat de contractsvrijheid kan worden beperkt. Het beding waarop gedaagde zich beroept ter verhoging van de huurprijs per 1 augustus 2011 is nietig. Er is een aanvangshuurprijs overeengekomen. De clausule leidt tot een feitelijke verhoging van de huurprijs. Daarbij komt dat het hier een hogere stijging van de huurprijs betreft dan mogelijk is gelet op artikel 7:248 lid 2 BW. De aanvangshuurprijs is € 470,60 en per 1 augustus 2011 dient een bedrag van € 578,58 betaald te worden. Gelet op de omvang van de stijging van de huurprijs is dit niet toegestaan. Daarnaast is de clausule in strijd met artikel 7:250 BW aangezien binnen één jaar de huurprijs wordt verhoogd. 3.3 Dat gedaagde heeft willen anticiperen op toekomstige wetgeving maakt dit niet anders. Het uitgangspunt is immers dat een eenmaal overeengekomen (aanvangs)huurprijs en later overeengekomen of aangezegde verhogingen getoetst worden aan de op dat moment bestaande regelgeving. Binnen dit systeem past niet dat op 25 juni 2010 een verhoging overeengekomen wordt waarvan de omvang nog niet vaststaat en waarvan nadien blijkt dat deze ligt boven de maximale verhoging die jaarlijks gevraagd mag worden door gedaagde. Gedaagde wil als het ware terugwerkende kracht toekennen aan een wet die per 1 juli 2011 in werking is getreden. Dit is in strijd met de rechtszekerheid. 4. Het verweer 4.1 Gedaagde heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- aangevoerd. 4.2 Gedaagde betwist dat sprake is van een ongeoorloofde huurprijsverhoging. Het betreffende beding ziet op een ‘nadere vaststelling’ van de aanvangshuurprijs. De afspraak tussen partijen is dat de aanvangshuurprijs wordt vastgesteld op de maximaal redelijke huurprijs, zoals die voortvloeit uit de nieuwe (gewijzigde) puntenwaardering, zoals opgenomen in het wetsvoorstel Wonen en Energie, zulks met ingang van de maand waarin betreffend wetsvoorstel kracht van wet heeft verkregen. Vooruitlopend daarop wordt de huurprijs ‘met korting’ vastgesteld op € 470,60, zijnde de per datum huurovereenkomst geldende maximaal redelijke huurprijs. Deze afspraak staat duidelijk vermeld in de huur-overeenkomst en noch eisers noch andere bewoners hebben hierover bij aanvang van de huurovereenkomst geklaagd. 4.3 Artikel 7:246 BW neemt ook als uitgangspunt dat partijen de (‘kale’) huurprijs vrij

31


kunnen overeenkomen met dien verstande dat de begrenzing ligt in de zogenaamde ‘maximale huurprijsgrens’. Als de tussen partijen overeengekomen huurprijs die maximale huurprijsgrens overschrijdt, dan zijn er mogelijkheden om die huurprijs alsnog te brengen op die maximale huurprijsgrens (artikelen 7:249 en 7:552-254 BW). Ten onrechte beroepen eisers zich dan ook op de wijzigingsprocedure, zoals omschreven in artikel 7:248 lid 1 c.q. lid 2 BW. Dat artikel ziet namelijk op de reguliere huurprijswijziging als gevolg van een daartoe strekkend beding. Daarvan is hier geen sprake omdat het hier gaat om de uitwerking van de tussen partijen overeengekomen huurprijs. Ter toelichting verwijst gedaagde naar een recent arrest van de Hoge Raad inzake Ymere/Nellestein d.d. 6 april 2012, LJN: BV1767 en dan met name naar de conclusie van A-G Huydecoper. Hoewel het arrest betrekking heeft op artikel 7:264 BW, welk artikel ziet op een nietig beding dat niet de huurprijs betreft, is de conclusie om het volgende op deze zaak van toepassing. De A-G wijst op het verschil met de toenmalige Huurwet waarvan het uitgangspunt was dat ‘de wet’ de (huur)prijs voorschreef die voor verhuur in rekening mocht worden gebracht. Onder vigeur van de Huurwet speelde artikel 7:264 BW een wezenlijk andere rol dan in het hedendaagse woonruimtehuurprijzenrecht, waarin partijen, conform het gestelde in artikel 7:246 BW, vrij zijn om de huurprijs overeen te komen, mits de grens daarvan (bij nietgeliberaliseerde woonruimte) de maximaal redelijke huurprijs niet overschrijdt. In voornoemd arrest bevestigt de Hoge Raad ook deze contractsvrijheid van partijen. In geval van verhuurkosten vindt deze vrijheid (volgens de Hoge Raad) zijn begrenzing indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. In casu is geen sprake van een ‘verhuurkosten-beding’ maar van een ‘huurprijs-afspraak’ tussen partijen. Evenals ten aanzien van verhuurkosten zijn partijen in dit geval vrij om nadere afspraken te maken over de (aanvangs)huurprijs van de woning, mits deze onder de maximale huurprijsgrens blijft. 4.4 Indien het beding toch wordt beoordeeld als een zuivere verhoging dan is die huurprijsverhoging onder de gegeven omstandigheden niet ‘onredelijk bezwarend’. Huurders zijn immers gebaat bij het feit dat het gehuurde een categorie A label heeft. Gedaagde heeft hiervoor behoorlijke investeringen gedaan zodat het redelijk is dat zij daartegenover de huurprijs mag berekenen die het betreffend wetsvoorstel voor de categorie A maximaal toelaatbaar acht. Eisers hebben sinds juni 2010 profijt van de energiebesparende maatregelen en hebben daarvoor een lagere huurprijs hoeven te betalen. Gedaagde beroept zich in dit kader op het arrest van de Hoge Raad van 20 april 1990, LJN: AD1090, NJ, 1990, 676. In dat arrest overweegt de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.7 het volgende: “zoals de HR met betrekking tot een indexeringsclausule heeft overwogen in zijn arrest van 10 juli 1989 (NJ 1989, 840) - het uitgangspunt van de HPW, verwoord in art. 3, dat partijen vrij zijn de huurprijs overeen te komen die hun goeddunkt, meebrengt dat partijen ook de vrijheid hebben een huurverhogingsclausule overeen te komen (voor zover daarbij niet art. 5 wordt overtreden, hetgeen naar uit het hiervoor in 3.1 overwogene voortvloeit hier niet het geval is). Dat betekent evenwel niet dat iedere overeengekomen huurverhogingsclausule voor partijen bindend is. Immers, zoals de HR in zijn evengenoemd arrest ook heeft overwogen, aan een onredelijk bezwarende huurverhogingsclausule is de huurder niet onder alle omstandigheden gebonden: die onredelijkheid kan in verband met de overige omstandigheden van het geval ertoe leiden dat de goede trouw eraan in de weg staat dat de verhuurder zich daarop tegenover de huurder beroept. (…) “Na verwijzing zal alsnog moeten worden onderzocht of het onderhavige huurverhogingsbeding in verband met de overige omstandigheden van het geval voor Van der Klugt onredelijk bezwarend moet worden geoordeeld, met het gevolg dat de goede trouw er aan in de weg staat dat De Boer zich daarop beroept.”

32


5. De beoordeling van de vordering 5.1 Vooreerst dient beoordeeld te worden wat voor type beding partijen in artikel 5.2 zijn overeengekomen. Is sprake van een huurverhogingsclausule, zoals eisers stellen of is sprake van een beding betreffende de aanvangshuur, zoals gedaagde stelt. 5.2 In tegenstelling tot hetgeen eisers betogen kan niet uit artikel 5.2 worden afgeleid dat het specifiek de bedoeling van partijen was om met het beding alleen (maar) afspraken te maken over de wijze waarop de (aanvangs)huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd dan wel dat zij verhoging van de (aanvangs)huurprijs wensen te koppelen aan een bepaald prijsindexcijfer. Gelet op de formulering van de considerans en de formulering van hetgeen partijen vervolgens, met inachtneming van de considerans, verklaren over een te komen, is sprake van een beding betreffende de aanvangshuur. Immers uit de inhoud van artikel 5.2 blijkt dat partijen specifiek afspraken hebben gemaakt over de hoogte, de wijze waarop en op basis waarvan zij de aanvangshuur wensen vast te stellen en hoe zij de aanvangshuur vervolgens wensen aan te passen. Partijen hebben daarbij in eerste instantie aansluiting gezocht bij de nieuwe gewijzigde puntenwaardering, zoals die voortvloeit uit de wet Woningwaardering en Energie. Omdat die wet op het moment van het sluiten van de overeenkomst echter nog niet in werking was getreden, zijn partijen overeengekomen om de maximaal redelijke huurprijs met ingang van de datum van de huurovereenkomst tot in ieder geval 1 maart 2011 vast te stellen op basis het op dat moment geldende woningwaarderingsstelsel. Voor het geval de wet Woningwaardering en Energie op 1 maart 2011 nog niet in werking zou zijn getreden, zijn partijen voorts overeengekomen dat over de huurprijs, gebaseerd op het op dat moment geldende woningwaarderingsstelsel, per 1 juli van ieder jaar de jaarlijkse huurprijswijziging wordt berekend. Gezien de wijze waarop partijen een en ander hebben geformuleerd, is ervoor gekozen om de aanvangshuurprijs als het ware als een tweetrapsraket op te bouwen. Anders dan gedaagde stelt kan daarom dan ook niet worden gezegd, dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst één aanvangshuurprijs zijn overeengekomen, gebaseerd op de nieuwe puntenwaardering voortvloeiend uit de wet Woningwaardering en Energie, en dat tot aan het moment dat die wet in werking is getreden aan eisers een korting op de aanvangshuurprijs is verleend. Dit blijkt in zoverre ook niet uit de formulering van de considerans of hetgeen partijen daarna overeenkomen. Aangezien geen sprake is van een huurprijsbeding of het verhogen van de huurprijs overeenkomstig de wet, is het beding zoals tussen partijen overeengekomen, ook niet nietig op grond van artikel 7:251 BW. 5.3 Vervolgens rijst de vraag of het partijen vrij staat om een dergelijk beding overeen te komen. Gezien het arrest van de Hoge Raad van 20 april 1990, LJN: AD1090, NJ 1990,676 hebben partijen in beginsel de vrijheid om ook afspraken te maken over de hoogte van de huurprijs en de wijze waarop zij deze wensen te verhogen dan wel aan te passen. Deze vrijheid vindt zijn basis in de contractsvrijheid tussen partijen. Daarmee is echter nog niet gezegd dat partijen alles kunnen overeenkomen dat hen goeddunkt. Uit voornoemd arrest vloeit namelijk voort dat de huurder niet onder alle omstandigheden is gebonden aan hetgeen partijen zijn overeengekomen in het beding. Onderzocht dient te worden of het beding ‘onredelijk bezwarend’ is. Bepalend daarvoor zijn alle feiten en omstandigheden van het geval 5.4 Gedaagde heeft een aantal omstandigheden aangevoerd op grond waarvan in dit geval het beding niet onredelijk bezwarend zou zijn. Eisers hebben onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd om van het tegenovergestelde uit te gaan. Eisers hebben zich met name gericht op hun stelling dat het beding een ongeoorloofde huurprijsverhogings-clausule vormt, hetgeen, zoals overwogen, niet het geval is. Die argumenten spelen bij de afweging van de onredelijkheid geen rol. Wel hebben eisers gesteld dat door deze constructie de bescherming van de toetsing van de aanvangshuurprijs wordt ontnomen indien de bedongen verhoging wordt gezien als onderdeel daarvan. Deze enkele stelling is echter onvoldoende om te kunnen concluderen dat het beding onredelijk bezwarend is. Vast staat immers dat eisers in ieder geval de

33


eerst overeengekomen aanvangshuurprijs konden laten toetsen door de Huurcommissie. Eisers hebben niet weersproken dat die huurprijs overeenkomt met de maximaal redelijke huurprijs op basis van het op dat moment geldende Woningwaarderingsstelsel. Onder die omstandigheden is aannemelijk dat de Huur-commissie, indien zij gevraagd was de eerst overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen, had geoordeeld dat die aanvangshuurprijs redelijk was, gelet op het op dat moment geldende Woningwaarderingsstelsel. Voor wat betreft de aanvangshuurprijs op basis van het nieuwe Woningwaarderingsstelsel heeft de Huurcommissie weliswaar aangegeven deze niet te kunnen toetsen omdat zij - kort gezegd - door de wijze waarop het beding is opgesteld, zich niet bevoegd acht om daarover te oordelen, maar dit laat onverlet dat eisers onweersproken hebben gelaten dat die aanvangshuurprijs overeenkomt met de maximaal redelijke huurprijs op basis van het nieuwe Woningwaarderingsstelsel. Kortom aannemelijk is dat indien de Huurcommissie zichzelf wel bevoegd had gevonden hierover te oordelen, dat zij dan had aangenomen dat de nieuwe huurprijs een redelijke huurprijs was op basis van het nieuwe Woningwaarderingsstelsel. De afweging of een dergelijk beding al dan niet onredelijk bezwarend is zou eventueel anders kunnen uitpakken in het geval de toets van de Huurcommissie zou leiden tot het oordeel dat de huurprijs, onafhankelijk of dat nu de eerste of tweede huurprijs is, geen redelijk huurprijs is, maar gelet op het vorenstaande kan niet worden gezegd dat het beding in het onderhavige geval onredelijk bezwarend is. Gedaagde kan dan ook een beroep doen op het beding. 5.5 De slotsom luidt dan ook dat de vorderingen van eisers dienen te worden afgewezen. Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. 6. De beslissing De kantonrechter: - wijst de vorderingen van eisers af; - veroordeelt eisers in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagde vastgesteld op â‚Ź 400,00 aan salaris gemachtigde; - verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

34


LJN: BX6413, Gerechtshof Arnhem , 200.102.244 Datum uitspraak: 04-09-2012 Datum publicatie: 06-09-2012 Rechtsgebied: Handelszaak Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Huur bedrijfsruimte; tekortkoming; publiekrechtelijke voorschriften; exploitatievergunning De bedrijfsruimte is verhuurd met het oog op de exploitatie van een horecabedrijf in de vorm van een grand café. Huurder blijkt daarvoor geen exploitatievergunning te kunnen verkrijgen omdat een dergelijke exploitatie in strijd is met het bestemmingsplan. Dit levert een tekortkoming op zijdens verhuurder die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Vindplaats(en): Rechtspraak.nl WR 2013, 14 m. nt. mr. J.A. van Strijen

Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM Sector civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.102.244 (zaaknummer rechtbank 665204) arrest van de tweede kamer van 4 september 2012 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid RE-BS B.V. (voorheen Bent Sports Zevenaar B.V.), gevestigd te Zevenaar, appellante, advocaat: mr. M.H.M. Deppenbroek, tegen: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Grand Café du Sport XEL B.V., gevestigd te Giesbeek, geïntimeerde, advocaat: mr. J. van Schaik. Partijen zullen hierna Bent Sports en Grand Café worden genoemd. 1 Het geding in eerste aanleg Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 29 maart 2010, 10 januari 2011, 11 juli 2011 en 7 november 2011 die de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem) tussen Bent Sports als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en Grand Café als eiseres in conventie, verweerster in reconventie heeft gewezen. 2 Het geding in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 6 februari 2012, met grieven, - de memorie van antwoord.

35


2.2 Vervolgens heeft Bent Sports de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest op één dossier bepaald. 3 De vaststaande feiten 3.1 Bent Sports exploiteert een sportcomplex aan de Hunneveldweg 6b te [woonplaats]. Bestuurder en enig aandeelhouder van Bent Sports is Bent Holding B.V. 3.2 Tussen Bent Sports als verhuurder enerzijds en Bent Sports Dependances B.V. en [X] (hierna: [X]) als huurders anderzijds is een huurovereenkomst gesloten, gedateerd 25 maart 2008. Deze overeenkomst luidt – voor zover thans relevant – als volgt (productie 6 bij dagvaarding in eerste aanleg): “(…) Verhuurder verklaart te hebben verhuurd aan huurder, die verklaart te hebben gehuurd: Het horecabedrijf onderdeel van het onroerend goed staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (…) Artikel 1 1) (…) 2) Het verhuurde mag door de huurder alleen geëxploiteerd worden als grand-cafe c q horecabedrijf conform de horeca- c q gebruiksvergunning van de Gemeente Zevenaar (…) Artikel 3 1) Het verhuurde is bestemd om te worden gebruikt als horecabedrijf c q. grand-cafe. (…)” 3.3 Bij notariële akte van 27 maart 2008 heeft Bent Holding B.V. aan [X] de aandelen in Bent Sports Dependances B.V. geleverd. Bij notariële akte van 16 april 2008 is de statutaire naam van Bent Sports Dependances gewijzigd in Grand Café du Sport XEL B.V. 3.4 Een in samenspraak met Bent Sports opgesteld ondernemingsplan voor Grand Café luidt – voor zover thans relevant – als volgt (productie 13 bij dagvaarding in eerste aanleg): “(…) Korte termijn doelstellingen (…) • Het schrijven van een salesplan om meer bedrijfsfeesten binnen te halen. Lange termijn doelstelling. • Op de langere termijn heb ik als doel meer evenementen binnen te halen. De doelgroep zijn o.a. bedrijven die hun bedrijfsuitje door ons willen laten verzorgen. • (…) Uitbreiding van het aantal kinderfeestjes behoort ook tot de mogelijkheden. • (…) • Voor al het bestaande publiek onderzoeken of er animo is voor activiteiten zoals kaarttoernooi en darttoernooi in de wintermaanden. (…) (…) Rechtsvorm Gekozen is voor een besloten vennootschap. De redenen hiervoor voor zijn: • (…) • (…)

36


• mogelijkheid tot het overnemen van de B.V. Bent Sports dependances • in deze B.V. is al het personeel onder gebracht en er is een drank en horecavergunning aanwezig. (…)” 3.5 Een brief d.d. 17 juni 2009 van de gemeente Zevenaar aan de advocaat van Grand Café luidt – voor zover thans relevant – als volgt (productie 20 bij dagvaarding in eerste aanleg): “(…) Op 16 juni ontving ik van u een verzoek tot bestemmingsplaninformatie met betrekking tot [adres], waar Grand Café X-EL B.V./Bent Sports Zevenaar BV gevestigd is. (…) Het perceel valt onder het bestemmingsplan ‘Techno-parc Mercurion’ en heeft daar de bestemming: ‘Sport- en recreatiegebied’. In de doeleindenomschrijving staat aangegeven dat deze grond bestemd is voor sport en recreatiegebied. Voor het vestigen van een horecabedrijf is op grond van artikel 2:28 van de Algemene Plaatselijke Verordening Zevenaar ook een exploitatievergunning noodzakelijk. Bij de behandeling van die aanvraag wordt het ter plaatse geldende bestemmingsplan getoetst. (…) (…) Het probleem hierbij is dat hier ook een exploitatievergunning voor moet worden aangevraagd zoals boven omschreven. Daarbij wordt gekeken naar de bestemming. De bestemming luidt: Sport en recreatiegebied. De gronden behorende tot deze bestemming zijn bestemd voor Sport- en recreatiedoeleinden. Er geldt geen horecabestemming. Conclusie is dat wanneer er een Drank- en horecavergunning verleend gaat worden, de horeca-inrichting niet geëxploiteerd mag worden. Daarom is er ook gekeken naar de mogelijkheid van een niet-commerciële Drank- en horecavergunning. Paracommerciele instellingen zijn instellingen die weliswaar bedrijfsmatig of anders dan om niet alcoholhoudende dranken verstrekken, maar dit doen als nevenactiviteit. De hoofdactiviteit ligt op een ander vlak. Het moet dan gaan om activiteiten van recreatieve, sportieve, sociaal-culturele of godsdienstige aard. Aan deze vergunningen kunnen voorschriften of beperkingen verbonden worden, bijvoorbeeld dat de vergunning niet geldt voor het houden van bijeenkomsten van persoonlijke aard zoals bruiloften en partijen. (…)” 3.6 Een brief d.d. 23 maart 2010 van de gemeente Zevenaar aan [Y], op dat moment de exploitant van het gehuurde, luidt – voor zover thans relevant – als volgt (productie 32 bij conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende producties): “(…) Op 30 september 2009 hebben wij uw aanvraag om exploitatievergunning ontvangen voor het exploiteren van een sportkantine op het perceel [adres] te [woonplaats]. (…) Het perceel valt in het bestemmingsplan Techno-park Mercurion en heeft daar de bestemming Sport en recreatiegebied. De gronden op de kaart aangewezen zijn bestemd voor sport- en recreatiegebied. De kantine moet ondergeschikt blijven aan de sportbestemming. De kantine mag alleen geopend zijn wanneer er sportactiviteiten plaatsvinden en moet gesloten zijn als het sportpark dicht is. Iedere exploitatie die niet geënt is op de sportactiviteiten is in strijd met het bestemmingsplan. Hierop zal gehandhaafd worden. (…)” 4 De motivering van de beslissing in hoger beroep 4.1 Met haar drie grieven richt Bent Sports zich in de kern genomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst jegens Grand Café, dat Grand Café de overeenkomst gerechtvaardigd heeft kunnen ontbinden en dat zij aansprakelijk is voor de door Grand Café daardoor geleden schade. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 4.2 Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat ook de aanwezigheid van

37


een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt een gebrek kan zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en mitsdien een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door de verhuurder kan opleveren (Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 13-15). Hieruit volgt dat indien voor het overeengekomen gebruik van het gehuurde een vergunning is vereist terwijl die vergunning gelet op de geldende wettelijke voorschriften voor het gehuurde niet kan worden verleend, die onmogelijkheid een gebrek kan opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. 4.3 Uit de vaststaande feiten en de stellingen van partijen over en weer volgt dat het gehuurde aan Grand Café is verhuurd met het oog op de exploitatie door Grand Café van een horecabedrijf in de vorm van een grand café. In de huurovereenkomst is deze bestemming ook genoemd. Tevens staat tussen partijen, als niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist, vast dat voor de exploitatie van een horecabedrijf een exploitatievergunning en een vergunning in het kader van de Drank- en Horecawet vereist zijn. Uit de brieven van de gemeente Zevenaar aan (de advocaat van) Grand Café en aan de huidige exploitant van het gehuurde, zoals onder de vaststaande feiten weergegeven, volgt genoegzaam dat de exploitant van het gehuurde niet in aanmerking komt voor een (commerciële) exploitatievergunning, omdat een dergelijke exploitatie op de gehuurde locatie in strijd zou zijn met het bestemmingsplan. Door Bent Sports is daar tegenover onvoldoende gesteld om iets anders te kunnen concluderen. Het hof merkt daarbij op dat Bent Sports zich in haar grieven in dit verband alleen richt op de vereiste vergunning in het kader van de Drank- en Horecawet en niet op de exploitatievergunning. 4.4 Dit betekent dat Bent Sports aan Grand Café een ruimte heeft verhuurd die niet geschikt is voor het beoogde, overeengekomen gebruik en dat zij mitsdien aan Grand Café niet het huurgenot kon verschaffen dat Grand Café op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dat het gehuurde wel als sportkantine mag worden geëxploiteerd, maakt dat niet anders. Partijen hadden immers, blijkens de omschrijving in de huurovereenkomst (“horecabedrijf c q. grand-cafe”) en ook blijkens het in samenspraak opgemaakte ondernemingsplan van Grand Café, een ander en ruimer commercieel horecagebruik voor ogen dan uitsluitend een aan de sportbeoefening gelieerde kantine. Of Bent Sports niet alleen de bedrijfsruimte maar ook de onderneming (het horecabedrijf) aan Grand Café heeft verhuurd, kan daarbij in het midden blijven. Door aan Grand Café een ruimte te verhuren die ingevolge de geldende wettelijke voorschriften niet legaal overeenkomstig de overeengekomen bestemming kan worden geëxploiteerd, is Bent Sports tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichten jegens Grand Café. De vraag of ook Bent Holding B.V. wanprestatie heeft geleverd valt buiten dit geding. 4.5 Deze tekortkoming, die rechtstreeks de (beoogde) bedrijfsvoering door Grand Café raakt en Grand Café belemmert om een deel van de beoogde bedrijfsactiviteiten en daarmee samenhangende omzet te realiseren, is van voldoende gewichtige aard en ernst om de ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. Dat de gemeente nog niet handhavend optrad, zoals Bent Sports aanvoert, maakt dat niet anders. Van Grand Café mag niet worden verwacht dat zij een met publiekrechtelijke voorschriften strijdig gebruik voortzet. Voor het oordeel dat er een concreet vooruitzicht op legalisering bestond, is (mede gelet op de inhoud van voormelde brieven van de gemeente Zevenaar) onvoldoende gesteld. Voor het in verband daarmee aannemen van eigen schuld of schuldeisersverzuim aan de zijde van Grand Café of voor toepassing van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid, zoals door Bent Sports bepleit, bestaat dan ook onvoldoende grond. 4.6 Gelet op het voorgaande heeft Grand Café de overeenkomst op goede gronden kunnen ontbinden en is Bent Sports in beginsel aansprakelijk voor de daardoor door Grand Café geleden schade. De grieven falen dus. Tegen de overige oordelen van de kantonrechter, zoals ten aanzien van de schadevaststelling, zijn geen, althans geen voldoende duidelijke en gemotiveerde, grieven gericht. De bestreden vonnissen zullen dan ook worden bekrachtigd. 4.7 De vermeerderde eis van Bent Sports tot ontbinding van de huurovereenkomst

38


wegens achterstallige betalingen en schadevergoeding ligt voor afwijzing gereed. Gelet op het voorgaande was Grand Café immers bevoegd haar betalingsverplichtingen jegens Bent Sports op te schorten en zelf tot ontbinding van de overeenkomst over te gaan. 4.8 Bent Sports zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Grand Café worden begroot op € 1.815,- voor griffierecht en op € 1.631,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (1 punt x tarief IV). Voor een volledige proceskostenveroordeling zoals door Grand Café gevorderd, ziet het hof onvoldoende aanleiding. De door Grand Café in dit verband genoemde omstandigheden zijn, indien al juist, daartoe onvoldoende. 5 De beslissing Het hof, recht doende in hoger beroep: bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van 10 januari 2011, 11 juli 2011 en 7 november 2011 van de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem); veroordeelt Bent Sports in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Grand Café vastgesteld op € 1.815,- voor griffierecht en op € 1.631,- voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief; verklaart dit arrest wat betreft voormelde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, L.F. Wiggers-Rust en F.J.P. Lock en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 september 2012.

39


LJN: BX9741, Gerechtshof Arnhem , 200.086.000/01 Datum uitspraak: 09-10-2012 Datum publicatie: 10-10-2012 Rechtsgebied: Handelszaak Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Huur bedrijfsruimte, gebruik (muziekstudio) blijkt niet conform bestemmingsplan, uitleg overeenkomst. Vindplaats(en): Rechtspraak.nl WR 2013, 15 m. nt. mr. J.A. van Strijen

Uitspraak Arrest d.d. 9 oktober 2012 Zaaknummer 200.086.000/01 (zaaknummer rechtbank: 486078 CV 10-1507) HET GERECHTSHOF TE ARNHEM Nevenzittingsplaats Leeuwarden Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van: [appellante], wonende te [woonplaats], appellante in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel, in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie, hierna te noemen: [appellante], advocaat: mr. J.N. Heeringa, kantoorhoudende te Amsterdam, tegen VER.BO Vastgoed B.V., gevestigd te Almere, geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel, in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie, hierna te noemen: Verbo, advocaat: mr. R.H. van Duivenboden, kantoorhoudende te Amsterdam. Het geding in eerste instantie In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 15 september 2010 en 19 januari 2011 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter). Het geding in hoger beroep Bij exploot van 14 april 2011 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis van 19 januari 2011 met dagvaarding van Verbo tegen de zitting van 26 april 2011. De conclusie van de memorie van grieven, waarbij producties in het geding zijn gebracht, luidt: “de door de rechtbank (…) op 19 januari 2011 gewezen vonnis te vernietigen, en opnieuw rechtdoende bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

40


1. De vordering van Ver.bo af te wijzen; 2. De vordering van Ver.bo bij toewijzing te matigen tot nihil, althans tot een door U EA in goede justitie te bepalen bedrag; 3. De vordering van [appellante] inclusief terugbetaling borg toe te wijzen; 4. Ver.bo te veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] in eerste aanleg veroordeeld is te betalen en op het moment van arrest zal hebben betaald, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de onderscheidenlijke momenten van opeisbaarheid tot aan het moment dat zal zijn betaald; 5. in de kosten van beide instanties, de kosten van gemachtigde en advocaat inbegrepen.” Bij memorie van antwoord is door Verbo onder overlegging van producties verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie: “om het hoger beroep van [appellante] niet ontvankelijk, althans ongegrond te verklaren en het vonnis van de rechtbank (…) van 19 januari 2011, (…) - voor zover daar door Ver.Bo geen grieven tegen zijn aangevoerd – te bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. (…) bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Ver.bo alsnog volledig zal toewijzen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van deze procedure, nakosten daaronder begrepen.” Door [appellante] is in het incidenteel appel onder overlegging van producties geantwoord met als conclusie: “tot afwijzing van de door appellante aangevoerde grieven tegen het vonnis van (…) 19 januari 2011 (…), met veroordeling van appellante – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – in de kosten van het incidenteel appel.” Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest. In het door [appellante] overgelegde dossier ontbreken de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie en wijziging eis, alsmede de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie. Nu deze wel aanwezig zijn in het dossier van Verbo zal het hof op deze stukken recht doen. De grieven [appellante] heeft in het principaal appel vijf grieven opgeworpen. Verbo heeft in het incidenteel appel twee grieven opgeworpen. De beoordeling De feiten 1 In dit hoger beroep staat, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, het volgende vast. 1.1 Partijen zijn met ingang van 1 december 2007 een huurovereenkomst aangegaan, waarbij [appellante] voor een periode van vijf jaren van Verbo de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] te [woonplaats] huurde, zulks tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde maandelijkse huurprijs van € 1.309,- inclusief BTW. 1.2 In de schriftelijke huurovereenkomst is onder meer vermeld: “1.2 Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt conform de werkzaamheden omschreven in het door u verstrekte uittreksel van de Kamer van Koophandel en conform het bestemmingsplan.” 1.3 In de van de overeenkomst deel uitmakende “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte” (hierna: de algemene bepalingen) is onder meer vermeld:

41


“(Overheids)voorschriften en vergunningen 6.7.1. Huurder is verantwoordelijk voor en zorgt zelf voor de vereiste ontheffingen en/of vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen in verband met de uitoefening van het beroep of bedrijf, waarvoor het gehuurde wordt gebruikt en/of is bestemd. De daaraan verbonden kosten zijn voor rekening van huurder. Weigering of intrekking daarvan zal geen aanleiding kunnen geven tot beëindiging van de huurovereenkomst of tot enige andere of verdere actie tegen verhuurder. 6.7.2. Bij aanvang van de huurovereenkomst dient huurder zelf te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die huurder aan het gehuurde moet geven. (…) (…) Boetebepaling 7.1 Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is opgenomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. (…) (…) Betalingen (…) 18.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.” 1.4 Verbo heeft [appellante] de overeenkomst en de algemene bepalingen op 2 oktober 2007 doen toekomen. Op 12 oktober 2007 heeft [appellante] het contract ondertekend en daarbij de algemene bepalingen geparafeerd. 1.5 [appellante] heeft in het gehuurde een artiesten boekings- en bemiddelingsbureau alsmede een muziekstudio annex oefenruimte gedreven. 1.6 Dit gebruik is in de aan de overeenkomst voorafgegane besprekingen tussen partijen aan de orde geweest. In een e-mail bericht van 25 september 2007 heeft de heer [medewerker Verbo] namens Verbo aan [appellante] onder meer bericht: “De begane grond zou ingericht kunnen worden als muziekstudio/oefenruimte. Hier dient echter nog wel enkele maatregelen genomen te worden om eventuele geluidsoverlast tegen te gaan.” 1.7 [appellante] heeft kosten gemaakt om in het gehuurde een muziekstudio in te richten. In verband met haar investeringen in het gehuurde heeft Verbo haar bij aanvang van het contract korte tijd vrijgesteld van betaling van huur. 1.8 De bedrijfsuitoefening van [appellante] gaf aanleiding tot klachten van buren over geluidsoverlast. Nadat de politie haar in januari 2009 maande de overlast te beëindigen heeft [appellante] het gebruik van de muziekstudio (in ieder geval vóór 5 uur 's middags) gestaakt en heeft zij bij de gemeente [woonplaats] geïnformeerd in hoeverre haar gebruik van het gehuurde zich met het ter plaatse geldende bestemmingsplan verdroeg. 1.9 Bij schrijven van 19 maart 2009 heeft de gemeente haar laten weten, kort gezegd, dat de door haar in de bedrijfsruimte uitgeoefende werkzaamheden van artiesten boekings- en bemiddelingskantoor en het beschikbaar stellen van oefenruimte niet passen binnen het bestemmingsplan en dat aan een verzoek tot ontheffing daarvan geen medewerking wordt verleend. 1.10 Vanaf mei 2009 heeft [appellante] geen huur meer betaald. 1.11 Bij aangetekende brief van 1 juli 2010 heeft [appellante] de sleutels van het gehuurde aan Verbo doen toekomen, zonder daarbij een toelichting te geven. 1.12 Verbo heeft na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter ten laste van [appellante] conservatoir beslag gelegd onder de SNS-bank alsmede op het aan

42


[appellante] toebehorende deel van een onroerende zaak. Het beslag onder de bank is opgeheven bij gebreke van een bij die bank aanwezig creditsaldo. Het beslag op de onroerende zaak is vervallen, omdat Verbo niet binnen de door de voorzieningenrechter gestelde termijn is overgegaan tot het aanhangig maken van de hoofdzaak. De vordering in eerste aanleg en de beoordeling daarvan 2.1 Verbo heeft in eerste aanleg op grond van wanprestatie naast ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd om [appellante] te veroordelen tot betaling van € 54.054,60 alsmede van de na 12 april 2010 opeisbaar geworden huurschuld, vermeerderd met handelsrente. Het voormelde bedrag bestond uit € 14.704,60 aan huurachterstand per 12 april 2010 en uit tot die datum op grond van artikel 18.2 en 7.1 van de algemene bepalingen verbeurde boetes (respectievelijk € 3.600,- en € 35.750,-). 2.2 [appellante] heeft verweer gevoerd en in reconventie wegens wanprestatie c.q. nonconformiteit danwel misleiding ontbinding van de overeenkomst en vergoeding van haar schade ad € 19.500,- (i.e. kosten verbouwing muziekstudio) en buitengerechtelijke kosten ad € 952,- gevorderd. 2.3 Bij vonnis van 15 september 2010 heeft de kantonrechter de door Verbo gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen. Voorts heeft hij [appellante] in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat voorafgaande aan de totstandkoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst door [medewerker Verbo] namens Verbo is bevestigd dat de door haar voorgenomen activiteiten van artiesten boekings- en bemiddelingsbureau alsmede muziekstudio annex oefenruimte passen binnen het vigerende bestemmingsplan. 2.4 Nadat op 20 december 2010 getuigenverhoren aan beide zijden hadden plaatsgevonden, heeft de kantonrechter bij vonnis van 19 januari 2011 geoordeeld dat [appellante] niet in het haar opgedragen bewijs is geslaagd. De in conventie gevorderde betaling van huurachterstand en lopende huur (tot de ontbindings¬datum van 15 september 2010) zijn toegewezen en [appellante] is veroordeeld om de in art. 18.2 van de algemene bepalingen verschuldigde boete, door de kantonrechter berekend op € 6.300,-, te voldoen, een en ander vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 15 september 2010. De op basis van art. 7.1 van de algemene bepalingen gevorderde boete achtte de kantonrechter niet toewijsbaar. Het in reconventie door [appellante] gevorderde werd eveneens afgewezen. [appellante] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld. Wijziging van eis 3 [appellante] heeft bij memorie van grieven haar oorspronkelijke in reconventie ingestelde vordering tot schadevergoeding in hoger beroep vermeerderd. Naast vergoeding van haar verbouwingskosten vordert zij thans ook vergoeding van inkomensschade ad € 29.273,87 en terugbetaling van de door haar bij aanvang van de huur betaalde borg van € 3.925,-, alsmede van hetgeen zij ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep heeft voldaan, steeds vermeerderd met wettelijke handselsrente. Tegen die wijziging van eis heeft Verbo geen bezwaar gemaakt terwijl het hof deze ook niet strijdig oordeelt met de beginselen van een goede procesorde. Er zal derhalve recht worden gedaan op de door [appellante] aldus gewijzigde eis. Nieuwe producties 4 [appellante] heeft bij memorie van antwoord in het incidenteel appel een productie, bestaande uit een aantal foto's, in het geding gebracht. Het hof laat deze buiten beschouwing, nu Verbo geen gelegenheid meer heeft gehad erop te reageren en [appellante] door het buiten beschouwing blijven van deze productie, zoals uit het hierna volgende volgt, niet in haar belangen wordt geschaad. De grieven 5 De door [appellante] in het principaal appel opgeworpen grieven beogen het geschil aangaande haar verschuldigdheid tot betaling van achterstallige huur en boetes alsmede

43


haar recht op schadevergoeding in zijn geheel aan het hof voor te leggen. Het hof acht de grieven voldoende helder; het door Verbo ingenomen standpunt inhoudend dat deze te algemeen zijn geformuleerd aangezien zij onvoldoende naar in het bestreden vonnis opgenomen overwegingen verwijzen, wordt gepasseerd. Overigens blijkt uit hetgeen Verbo in reactie op de grieven naar voren heeft gebracht dat zij deze ook in voormelde zin heeft begrepen. Met haar grieven in incidenteel appel komt Verbo op tegen de afwijzing van de op artikel 7.1 van de algemene bepalingen gegronde boete (grief 1) en van de gevorderde vergoeding van de beslagkosten (grief 2). De huurovereenkomst 6 Naar aanleiding van de grieven 1, 2 en 5 in principaal appel twisten partijen allereerst over de vraag wat [appellante] van de huurovereenkomst mocht verwachten. 6.1 De tussen partijen gesloten overeenkomst dient te worden uitgelegd met inachtneming van het zogeheten Haviltex-criterium. Bij deze uitleg dient de rechter rekening te houden met alle bijzondere omstandigheden van het gegeven geval. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, maar in praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dit geschrift als geheel in de desbetreffende kring van het maatschappelijk verkeer hebben, vaak wel van groot belang (HR 23 september 2006, LJN AX 1571). 6.2 Vast staat dat [appellante] Verbo op de hoogte heeft gebracht van het gebruik dat zij van het gehuurde wenste te gaan maken. Vast staat eveneens dat Verbo, in de persoon van [medewerker Verbo], heeft aangegeven dat dit geen probleem zou zijn. Deze uitlating van [medewerker Verbo] kan naar het oordeel van het hof bezwaarlijk anders worden begrepen, dan dat hij daarmee heeft aangegeven dat dit voorgenomen gebruik voor Verbo als verhuurder geen probleem zou zijn. Een toezegging dat er van gemeentewege geen bezwaren tegen zouden bestaan of dat Verbo deze, zo zij er wel zouden zijn, zou doen wegnemen, mag [appellante] er niet uit afleiden. Het hof overweegt daartoe als volgt. Vast staat dat het bestemmingsplan in de besprekingen tussen partijen niet uitdrukkelijk aan de orde is geweest. Vast staat bovendien, dat [appellante] de schriftelijke overeenkomst, waarin wèl de aandacht op het betreffende punt werd gevestigd, tien dagen onder zich heeft gehad alvorens deze te ondertekenen. In het contract wordt de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan gemeentelijke eisen en het initiatief voor eventueel onderzoek daarnaar nadrukkelijk bij de huurder gelegd. [appellante] moet geacht worden dit voorafgaand aan het sluiten van het contract te hebben onderkend. Door de overeenkomst desondanks aan te gaan, heeft zij de kans dat een tegenvaller op dit punt voor haar eigen rekening zou zijn aanvaard. Dat Verbo had kunnen weten dat harmonie met het bestemmingsplan voor haar kardinaal was, doet daar, zo dit al zo is ([appellante] heeft haar bedrijf immers een jaar lang uitgeoefend zonder zich daarover te bekreunen en kwam pas in actie toen zij zich daar door politie-optreden toe gedwongen zag), onvoldoende aan af. Daarbij kent het hof betekenis toe aan het gegeven dat ook [medewerker Verbo] vooraf niet van het bestaan van beletselen in dit opzicht op de hoogte was. In zijn e-mail van 25 september 2007 heeft hij [appellante] bovendien, zij het indirect en mogelijk ook onbewust, op mogelijke complicaties aangaande geluidsnormen gewezen, hetgeen haar (gecombineerd met de inhoud van bepaling 6.7.2.) op het spoor had moeten zetten om hieromtrent enige navraag te doen, waarbij het bestemmingsplanbeletsel zonder twijfel snel aan het licht zou zijn gekomen. In dat geval had zij dienaangaande nog een voorbehoud kunnen maken, of eenvoudig van het contract af kunnen zien. Bij al het voorgaande moet bovendien nog worden bedacht dat het [medewerker Verbo] ook helemaal niet vrij stond om namens een derde partij als de gemeente toezeggingen te doen, hetgeen [appellante] diende te begrijpen. [appellante] heeft nog aangevoerd dat Verbo in de voorlichting aan haar rekening had moeten houden met het feit dat zij geen professionele huurder was. Nu zij in het gehuurde een commercieel bedrijf uitoefende, vraagt het hof zich af wat zij met deze

44


stelling bedoelt. Mogelijk doelt [appellante] op het gegeven dat zij geen doorgewinterde huurder of ondernemer was. Echter ook voor onervaren huurders van bedrijfsruimte geldt dat zij zich er zelfstandig van moeten vergewissen of zij over de benodigde vergunningen en ontheffingen beschikken. Het standpunt dat de verhuurder een verplichting heeft om zijn huurders tegen beginnersfouten in hun bedrijfsvoering te beschermen kan in zijn algemeenheid niet als juist worden aanvaard. 6.3 Gelet op het voorgaande kan niet staande worden gehouden dat Verbo een verwijt treft terzake het niet inwinnen van informatie of het doen van onderzoek naar de vraag of het door [appellante] voorgenomen gebruik paste binnen het vigerende bestemmingsplan. Om diezelfde reden kon evenmin van haar worden verwacht dat zij het probleem, toen het zich voordeed, voor [appellante] zou oplossen. 6.4 [appellante] was mitsdien niet gerechtigd om haar huurbetalingen om deze reden op te schorten en haar komt op die grond evenmin schade¬vergoeding toe. De grieven 1, 2 en 5 in principaal appel falen. Voor zover in grief 5 nog wordt geklaagd over de borgsom komt het hof daar onder overweging 9 op terug. De achterstallige huur 7 Met betrekking tot de in grief 3 in het principaal appel besloten liggende vraag tot welke huurbetalingen [appellante] thans nog gehouden is, overweegt het hof als volgt. Dat [appellante] sedert mei 2009 geen huur meer heeft betaald, is niet in geschil. [appellante] heeft verdedigd dat zij ten onrechte tot betaling van de gehele huurachterstand werd veroordeeld, aangezien zij het gehuurde reeds in juni 2010 heeft ontruimd en bezemschoon heeft opgeleverd. Zij ziet daarbij over het hoofd dat het enkele opsturen van de sleutel, zeker als dat zonder toelichting gebeurt, niet op één lijn kan worden gesteld met het beëindigen van de huurovereenkomst. Het gegeven dat Verbo uit deze daad had kunnen afleiden dat zij geen prijs meer stelde op het genot van het gehuurde maakt nog niet dat zij van haar verplichtingen als huurder is ontslagen. Verder is van belang dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaren, zonder dat daarbij in de mogelijkheid van tussentijdse eenzijdige opzegging is voorzien. Een en ander brengt mee dat de verplichting tot huurbetaling doorliep tot 15 september 2010, zijnde het moment waarop de kantonrechter de overeenkomst heeft ontbonden. [appellante] dient deze verplichting na te komen. De kantonrechter heeft haar daar mitsdien terecht toe veroordeeld, zij het dat hij daarbij uit is gegaan van een huurachterstand per 12 april 2010 van € 25.482,20, waar deze naar Verbo stelt op dat moment € 14.704,60 beliep. Vermeerderd met (afgerond) vijf maanden huur tot de datum van ontbinding beloopt de huur¬verplichting € 21.249,60 in hoofdsom. In zoverre slaagt grief 3 in principaal appel, voor het overige faalt de grief. 8 Vervolgens is de vraag in hoeverre [appellante] wegens haar wanprestatie boetes verschuldigd is, welke vraag met grief 4 in principaal appel wordt opgeworpen. De contractuele boete ex 18.2 8.1 Met de kantonrechter acht het hof de op basis van art. 18.2 van de algemene bepalingen gevorderde boete toewijsbaar. [appellante] heeft in hoger beroep bepleit dat de boete wordt gematigd, nu Verbo haar schade niet heeft beperkt door de ruimte, nadat [appellante] deze in juli 2010 had verlaten, aan een ander te verhuren. 8.2 Het hof stelt het volgende voorop. De in de bepaling van art. 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ6638). 8.3 Gelet op de formulering van de contractuele bepaling onder 18.2 is bedoeld deze

45


boete te doen intreden telkens en zodra de huurder de huur niet op tijd voldoet. Het hof wijst in dit verband op hetgeen hiervoor ten aanzien van het voortbestaan van de huurovereenkomst werd overwogen. Zolang de huurovereenkomst nog intact was, mocht Verbo rekenen op stipte betaling van huurtermijnen en stond het haar niet vrij om de zaak aan een ander ter beschikking te stellen. Door plompverloren de sleutel bij Verbo te laten bezorgen heeft [appellante] bovendien een behoorlijke oplevering van het gehuurde gedwarsboomd. Verder moet worden bedacht dat [appellante] gedurende een periode van meer dan een jaar in het geheel geen huur heeft betaald, terwijl zij in diezelfde periode wel het genot van het gehuurde heeft gehad en haar bedrijf erin is blijven uitoefenen. Onder deze omstandigheden ziet het hof geen aanleiding om de boete te matigen. Afgaande op het door Verbo bij haar vermeerdering van eis (randnummers 39 en 40 conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie tevens houdende wijziging van eis) gepresenteerde overzicht bedroeg deze boete per 12 april 2010 â‚Ź 3.600,00,-. Waar de kantonrechter hier blijkens zijn berekening â‚Ź 2.700,- meer heeft opgelegd, ziet het hof aanleiding zulks te corrigeren en in die zin opnieuw recht te doen. Grief 4 in principaal appel slaagt dan ook gedeeltelijk. Verbo heeft zich in grief 1 in incidenteel appel onder meer beklaagd over het feit dat haar over de periode na 12 april 2010 geen boete werd toegekend. Zij verliest hierbij echter uit het oog dat zulks niet door haar is gevorderd. Weliswaar geeft zij in het lichaam (onder randnummer 41) van haar voormelde conclusie aan dat de verbeurde boetes na 12 april 2010 nog zullen oplopen, echter blijkens het vervolgens door haar geformuleerde petitum heeft zij daaraan geen gevolgen verbonden. In zoverre faalt deze grief. De contractuele boete ex 7.1 8.4 Ten aanzien van de op basis van art. 7.1 van de algemene bepalingen gevorderde boete heeft de kantonrechter afwijzend geoordeeld. Ook hiertegen richt zich grief 1 in incidenteel appel. Het hof neemt dit oordeel van de kantonrechter evenwel over. Immers de bepaling vermeldt ondubbelzinnig dat de daarin bedoelde boete slechts wordt verbeurd voor zover geen specifieke boete is overeengekomen. Nu art. 18.2, zoals hierboven is overwogen, specifiek voorziet in de situatie dat sprake is van huurachterstand, kan de boete ex art. 7.1 niet op diezelfde grond worden verbeurd. Verbo heeft nog aangevoerd dat [appellante] de overeenkomst ook op andere punten heeft overtreden, namelijk door het gehuurde te gebruiken zoals zij heeft gedaan. Nu Verbo van dit gebruik van aanvang af op de hoogte was en daar, door de verbouwing tot muziekstudio uitdrukkelijk toe te staan, zelfs haar zegen aan heeft gegeven, kan zij [appellante] dit gebruik naar het oordeel van het hof thans niet tegenwerpen. Bij gebreke van andere tekortkomingen dan het staken van huurbetalingen dient Verbo de op bepaling 7.1 gegronde boete dan ook te worden ontzegd. Ook in dit opzicht faalt de incidentele grief. De betaalde borg 9 [appellante] heeft in hoger beroep, in het kader van grief 5 in principaal appel, nog aangevoerd dat zij aanspraak maakt op terugbetaling van de door haar bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde borg groot â‚Ź 3.925,-. Verbo heeft ontvangst erkend. Naar het hof begrijpt beroept zij zich daarbij op verrekening. Nu [appellante] zich daar niet tegen heeft verzet zal het hof het genoemde bedrag in mindering brengen op hetgeen [appellante] Verbo gelet op het voorgaande nog is verschuldigd. De beslagkosten 10 Rest de op de beslagkosten toegespitste grief 2 in incidenteel appel van Verbo. De gevorderde veroordeling tot vergoeding van de beslagkosten stuit, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, af op het gegeven dat Verbo verzuimd heeft om de hoofdzaak niet tijdig aanhangig te maken. De kosten kunnen daardoor niet geacht worden in het kader van de procedure te zijn gemaakt. Het gegeven dat een deel van het beslag geen doel bleek te treffen doet daaraan niet af.

46


Conclusie 11 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven in principaal appel slechts slagen voor zover zij zien op de hoogte van de door [appellante] verbeurde boete en op de terugbetaling van de borgsom. De grieven in het incidenteel appel slagen niet. 12 Het door Verbo gedane bewijsaanbod dient als niet ter zake doende te worden gepasseerd. De slotsom 13 Het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd, met dien verstande dat het onder het eerste liggende streepje in het dictum vermelde door [appellante] aan Verbo te betalen bedrag in neerwaartse zin met € 17.402,60 (te weten € 2.700,- teveel berekende boete, € 10.777,60 teveel berekende huur en € 3.925,- tegoed aan borg) dient te worden gecorrigeerd. De veroordeling tot vergoeding van handelsrente wordt, nu terzake daarvan niet is gegriefd noch verweer is gevoerd, in stand gelaten. De vordering van [appellante] tot terugbetaling van al hetgeen zij naar aanleiding van het vonnis in eerste aanleg heeft voldaan, zal slechts worden toegewezen voor zover haar betaling haar bij dit arrest vast te stellen betalingsverplichting overstijgt. In het feit dat partijen over en weer in het ongelijk werden gesteld ziet het hof aanleiding de proceskosten in hoger beroep, de nakosten daaronder begrepen, te compenseren. De beslissing Het gerechtshof: in het principaal en het incidenteel appel vernietigt het vonnis d.d. 19 januari 2011 waarvan beroep voor zover [appellante] daarbij in conventie, onder het eerste liggende streepje, tot betaling van € 31.782,20, vermeerderd met de wettelijke handelsrente hierover vanaf 15 september 2010 tot de dag van algehele voldoening werd veroordeeld; en in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [appellante] tot betaling aan Verbo van € 14.379,60 vermeerderd met de wettelijke handelsrente hierover vanaf 15 september 2010 tot de dag van algehele betaling; bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; veroordeelt Verbo, voor zover [appellante] ter voldoening aan het vonnis in eerste aanleg in conventie, onder het eerste liggende streepje, meer dan € 14.379,60 vermeerderd met handelsrente daarover vanaf 15 september 2010 heeft betaald, tot terugbetaling van dat meerdere, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 14 dagen na heden tot aan het moment dat zal zijn betaald; compenseert de proceskosten in hoger beroep in dier voege, dat partijen ieder hun eigen kosten dragen; verklaart dit arrest voor wat betreft de veroordelingen tot betaling van een geldsom uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde.

47


Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, voorzitter, M.E.L. Fikkers en A.M. Koene en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 9 oktober 2012 in bijzijn van de griffier.

48


WR 2013/17: Dringend eigen gebruik – woonruimte: sloop en nieuwbouw; benodigde vergunningen onherroepelijk; structurele wanverhouding tussen exploi...

Instantie:

Hof Amsterdam

Datum:

23 oktober 2012

Magistraten: Mrs. D.J. Oranje, G.B.C.M. van der Reep, M.M.M. Tillema Zaaknr:

200.093.672692/01

Conclusie:

-

Noot: -

Roepnaam:

LJN:

BZ1503 -

Wetingang: (art. 7:274 lid 1 onder c BW; Bijlage II BHW onder 1) Snel naar:

EssentieSamenvattingPartij(en)Uitspraak

Essentie Naar boven Dringend eigen gebruik – woonruimte: sloop en nieuwbouw; benodigde vergunningen onherroepelijk; structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten huizenblok en huuropbrengsten? staat fundering; hoogte huurprijs; kosten van herstel; hoogte exploitatiekosten in oude en huidige situatie Samenvatting Naar boven Volgens de deskundige is de bestaande fundering van het huizenblok toereikend voor de huidige belasting en leidt de thans aanwezige (ongelijkmatige) zetting niet tot een bedreiging voor de veiligheid van de bewoners. Herstelwerkzaamheden die geen gewichtstoename opleveren, kunnen met de bestaande fundering worden uitgevoerd. Aanleg van een vuilwaterriolering zal volgens de deskundige naar alle waarschijnlijkheid grondbeweging doen ontstaan, met een verhoogd risico op (ongelijkmatige) zetting. Aansluiting op het riool met behoud van het bestaande casco acht de deskundige daarom niet mogelijk zonder dat de fundering wordt hersteld/verbeterd. Dat het herstel van de gebreken en het verrichten van het noodzakelijk onderhoud tot een relevante extra belasting van de fundering zal leiden kan het hof, zonder nadere toelichting, niet opmaken uit het verslag van de inspecteurs. Verhuurster heeft aangevoerd dat de deskundige het ook noodzakelijk achtte dat de vloeren vervangen zouden worden. Echter de deskundige had daarbij het oog op aanpassing aan de eisen van het Bouwbesluit zoals deze gelden voor nieuwbouw. Verhuurster heeft onvoldoende argumenten aangevoerd waaruit kan volgen dat hier niet van het Bouwbesluit voor bestaande bouw moet worden uitgegaan. De vraag naar het funderingsrisico is slechts beperkt tot de werkzaamheden die gemoeid zijn met de aansluiting van de woningen op de riolering, en dan met name met het aanleggen van het straatriool. Het hof acht een nader deskundigenbericht aangewezen over de vraag of de aansluiting op het riool met maatwerk zonder schade te bewerkstelligen is en, indien dit juist is, welke kosten hiermee zijn gemoeid. In het bepaalde onder 1 in Bijlage II BHW (Besluit huurprijzen woonruimte) wordt tevens gesproken over de mogelijkheid van aansluiting op ‘een alternatief verwerkingssysteem

49


voor huishoudelijke afvalstoffen’. Partijen kunnen zich erover uitlaten of het bezwaar van het ontbreken van een aansluiting op het riool in dit geval door een dergelijk alternatief kan worden ondervangen. In tegenstelling tot het oordeel van de kantonrechter moet voor de beoordeling van de rendabiliteit niet worden uitgegaan van de bestaande huurprijs (vermeerderd met de sinds 1995 maximaal toegestane huurverhogingen). Huurders hebben zich namelijk bereid verklaard met ingang van 1 september 2011 de geldende maximaal redelijke huurprijs te voldoen, die € 336 per maand bedraagt. Aannemelijk is dat, na de noodzakelijke werkzaamheden, deze huurbedragen ook van eventuele opvolgende huurders en de nieuwe huurder van de woning met huisnummer 11 zouden kunnen worden gevraagd. De kosten van de noodzakelijke werkzaamheden worden niet gebaseerd op aanpassing aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw maar voor de huidige bouw. Er zijn onvoldoende gegevens voorhanden om een oordeel te geven over de mate van verliesgevendheid in het verleden. Wanneer voor het heden wordt uitgegaan van enerzijds te maken kosten van circa € 125.000 exclusief funderingskosten voor herstel van gebreken en noodzakelijk onderhoud aan het huizenblok en een afschrijvingstermijn van 15 jaar en anderzijds een maximaal redelijke huurprijs van € 336 per maand per woning, kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten die een tot huurbeëindiging leidend beroep op dringend eigen gebruik kan rechtvaardigen. Of de kosten die gemoeid zijn met eventuele aansluiting op de riolering alsnog tot een andere conclusie leiden, zal worden beoordeeld na het nadere deskundigenbericht (zo dit nodig blijkt te zijn). Partij(en) Naar boven Appellant: Henri Eelke Rudolph, wonende te Amsterdam Advocaat: mr. H.A. Sarolea tegen Geïntimeerde: Stichting Ymere, gevestigd te Amsterdam Advocaat: mr. E. van der Hoeden Uitspraak Naar boven (…) 3.Vooraf Na het nemen van de memorie van antwoord is de zaak die bij het hof aanhangig is onder zaaknummer 200.093.687/01 (Wiersma/Ymere) ter zitting van het hof bepleit.

50


Deze zaak betreft hetzelfde feitencomplex als de onderhavige zaak (en de zaak met zaaknummer 200.093.683/01 (Verhey/Ymere)), de advocaten van partijen zijn dezelfde en de processtukken zijn (op enige individuele bijzonderheden na) inhoudelijk gelijkluidend. Bij de pleitzitting zijn, naast de appellant in die zaak, A. Wiersma, tevens Rudolph en H.J. Verhey aanwezig geweest. Het hof neemt bij deze gang van zaken aan dat het bij gelegenheid van dat pleidooi verhandelde, hoewel formeel vallend buiten het kader van de onderhavige zaak, met goedvinden van partijen ook in de onderhavige zaak kan worden betrokken. Mochten partijen daar behoefte aan hebben, dan kunnen zij zich daar nog over uitlaten. In alle drie de zaken wordt vandaag uitspraak gedaan. 4.Beoordeling 4.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. i. Met ingang van 1 november 1992 is Rudolph de woning aan het Spijtellaantje 7 te Amsterdam (hierna: de woning) gaan huren van het Woningbedrijf van de gemeente Amsterdam. ii. De woning maakt deel uit van een bestaand huizenblok, met huisnummers 5, 7, 9 en 11. De huurders van de woning met huisnummer 11 zijn daaruit vertrokken. In de woning met huisnummer 5 woont Verhey en in de woning met huisnummer 9 woont Wiersma. iii. Ymere is (thans) eigenaresse/verhuurster van het huizenblok. iv. In oktober 1989/januari 1990 is – in opdracht van de gemeente Amsterdam, stadsdeel Oud Zuid – door Berkhout Consultants BV een onderzoek ingesteld naar de kwaliteit van de fundering en het casco van het huizenblok. v. Ymere heeft vervolgens besloten de woningen te slopen en een nieuwbouwproject te realiseren. De bewoners zijn hierover geïnformeerd op 5 oktober 1995. Bij die gelegenheid is aangekondigd dat Ymere de woningen nog slechts ‘wind- en waterdicht’ zou houden en dat de huren werden bevroren. De door Rudolph te betalen huurprijs bedroeg toen (en thans nog steeds) € 62,73 per maand. vi. Bij brief van 28 februari 2008 heeft Ymere de huurovereenkomst met Rudolph opgezegd tegen 31 augustus 2008. De brief vermeldt als opzeggingsgrond dringend eigen gebruik om te kunnen slopen en daarna nieuwbouw te realiseren. vii.

51


In juli 2008 heeft de gemeente een woningontrekkingsvergunning, een sloopvergunning en een bouwvergunning voor het huizenblok afgegeven. Tegen de afgifte van deze vergunningen zijn bezwaren gericht. De administratieve procedures zijn inmiddels afgerond. De vergunningen zijn onherroepelijk geworden. viii. Bij brief van 15 november 2008 hebben Wiersma, Verhey en Rudolph aan Ymere laten weten dat zij bezwaar maken tegen de huuropzegging. ix. Ymere heeft een kort geding tegen Wiersma, Verhey en Rudolph aangespannen om een ontruimingstitel te verkrijgen. Bij vonnissen van 26 februari 2009 heeft de voorzieningenrechter de gevraagde voorziening afgewezen. 4.2 In de onderhavige bodemprocedure vordert Ymere dat zal worden bepaald dat de huurovereenkomst tussen Ymere en Rudolph zal eindigen na verloop van twee maanden na betekening van de uitspraak en dat Rudolph zal worden veroordeeld om de woning na het verstrijken van die termijn te ontruimen. De kantonrechter heeft (na een comparitie na antwoord te hebben gehouden) bij vonnis van 13 april 2010 overwogen voornemens te zijn een deskundige te benoemen en heeft de zaak naar de rol verwezen voor uitlating zijdens partijen over de geformuleerde conceptvragen en de persoon van de te benoemen deskundige. Bij vonnis van 8 juni 2010 heeft de kantonrechter M. Kops, verbonden aan Lengkeek Laarman & De Hossen, tot deskundige benoemd. Op 17 maart 2011 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gehouden, welke comparitie op 28 april 2011 in aanwezigheid van de deskundige is voortgezet. Bij vonnis van 19 juli 2011 ten slotte (het vonnis waarvan beroep) heeft de kantonrechter de vordering van Ymere toegewezen en de datum van beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming vastgesteld op 1 september 2011, onder toekenning aan Rudolph van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van € 5396 en met veroordeling van Rudolph om een bijdrage in de deskundigenkosten van € 1004 en proceskosten aan Ymere te voldoen. De kantonrechter was van oordeel dat Ymere voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat Rudolph andere passende woonruimte kan verkrijgen. 4.3 In deze procedure is in de eerste plaats aan de orde of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten van het huizenblok en de huuropbrengsten, van dien aard dat deze de opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning rechtvaardigt. Het is aan Ymere aannemelijk te maken dat zich een dergelijke situatie voordoet. De door Rudolph aangevoerde grieven betreffen de beoordeling door de kantonrechter van de verschillende deelaspecten die in het kader van deze afweging van belang zijn: de staat van de fundering (de grieven I tot en met IV), de hoogte van de huurprijs waarvan moet worden uitgegaan (grief V), de kosten van herstel (grief VI) en de hoogte van de exploitatiekosten in de oude en huidige situatie (grief VII). Grief VIII heeft betrekking op de ten laste van Rudolph gebrachte deskundigenkosten.

52


4.4 Met betrekking tot de bouwkundige staat van de woningen en de staat van de fundering, is een aantal rapporten/verslagen voorhanden: het op verzoek van Rudolph opgemaakte rapport van ir. W.Th. De Boer, bouwkundig adviseur Wijksteunpunt Wonen Oud Zuid, gedateerd 10 februari 2009; het op verzoek van Ymere opgestelde rapport van InterBouwCare van 20 maart 2009 (met als bijlage het rapport van Berkhout Consultants BV van 24 januari 1990); het rapport van de door de kantonrechter benoemde deskundige M.G. Kops van Lengkeek Expertises van 2 februari 2011 alsmede de brief met toelichting van deze deskundige van 12 april 2011; het verslag van bevindingen van twee inspecteurs van het stadsdeel Zuid naar aanleiding van een inspectie op 10 juni 2011; het op verzoek van Wiersma, Verhey en Rudolph gegeven commentaar op voormeld verslag van H. de Haan, architect, van 28 juli 2011. 4.5 Met betrekking tot de fundering heeft de deskundige Kops (die kennis heeft genomen van het rapport van InterBouwcare met bijlagen) geconcludeerd dat, voor zover sprake was van ongelijkmatige zetting, deze is gestabiliseerd en kennelijk de afgelopen 19 jaar niet heeft geleid tot instorting of (toename van) scheurvorming. Aangezien de deskundige niet heeft waargenomen dat het hele huizenblok is verzakt, acht hij aannemelijk dat de bestaande fundering toereikend is voor de huidige belasting en komt tot de conclusie dat de thans aanwezige (ongelijkmatige) zetting niet leidt tot een bedreiging voor de veiligheid van de bewoners. Waar het gaat om herstelwerkzaamheden, concludeert de deskundige dat alleen herstelwerkzaamheden die geen gewichtstoename opleveren met de bestaande fundering kunnen worden uitgevoerd. Vervanging van de houten omhulsels van de aanbouwen acht hij zonder gewichtstoename mogelijk. Aanleg van een vuilwaterriolering zal volgens de deskundige naar alle waarschijnlijkheid grondbeweging doen ontstaan, met een verhoogd risico op (ongelijkmatige) zetting. Aansluiting op het riool met behoud van het bestaande casco acht de deskundige daarom niet mogelijk zonder dat de fundering wordt hersteld/verbeterd. 4.6 Met grief I komt Rudolph op tegen de overweging van de kantonrechter dat de fundering van het huizenblok de kwaliteitsklasse IV heeft waardoor er een kans bestaat op onaanvaardbare zettingen binnen korte tijd. De grief treft doel. Uit het rapport van de

53


deskundige Kops volgt dat er geen aanleiding is dergelijke zetting te verwachten als de belasting op de fundering niet wordt vergroot. 4.7 Grief II betreft de overweging van de kantonrechter dat de staat van de fundering zodanig is dat de herstelwerkzaamheden alleen kunnen worden uitgevoerd als die niet tot extra belasting van de fundering leiden. Deze grief is ongegrond. De deskundige Kops is op dit punt duidelijk in zijn rapport en Rudolph heeft geen argumenten aangevoerd op grond waarvan kan worden aangenomen dat dit wezenlijk anders is. Dat er nog een zekere marge geldt, wil het hof wel aannemen, maar dat maakt het vorenstaande niet anders. Overigens heeft ook de door Rudolph ingeschakelde architect De Haan deze conclusie van de deskundige Kops onderschreven, met dien verstande dat hij het aanbrengen van lichte elementen (gipsplaten, regels, isolatiedekens en dubbel glas) kennelijk binnen de marge vindt vallen (daargelaten de vraag of dergelijke voorzieningen noodzakelijk zijn). Dat het herstel van de gebreken en het verrichten van het noodzakelijk onderhoud tot een relevante extra belasting van de fundering zal leiden kan het hof, zonder nadere toelichting die Ymere echter niet heeft verstrekt, overigens niet opmaken uit de omschrijving van de te verrichten werkzaamheden in het verslag van de inspecteurs. 4.8 Met grief III keert Rudolph zich tegen de overweging van de kantonrechter dat de staat van de houten omhulsels van de aanbouw van de woningen zodanig is dat deze vervangen dienen te worden. Uit de toelichting volgt dat Rudolph zich niet zozeer tegen deze overweging zelf keert, maar tegen de eventueel daarin besloten liggende suggestie dat die vervanging funderingsproblemen kan opleveren. Voor zover deze suggestie in de overweging te lezen valt, is de grief terecht voorgedragen. Uit het rapport van de deskundige Kops volgt dat deze vervanging van de houten omhulsels mogelijk acht zonder dat dit tot gewichtstoename leidt. Ymere heeft dit op zichzelf niet weersproken, maar aangevoerd dat de deskundige ook noodzakelijk achtte dat de vloeren vervangen werden. Hiermee ziet Ymere er echter aan voorbij dat de deskundige daarbij het oog had op aanpassing aan de eisen van het Bouwbesluit zoals deze gelden voor nieuwbouw, terwijl zij (ook in eerste aanleg niet) onvoldoende argumenten heeft aangevoerd waaruit kan volgen dat hier niet van het Bouwbesluit voor bestaande bouw moet worden uitgegaan. 4.9 De vraag naar het funderingsrisico is, na het vorenstaande, derhalve nog slechts beperkt tot de werkzaamheden die gemoeid zijn met de aansluiting van de woningen op de riolering, en dan met name met het aanleggen van het straatriool. Dit is het onderwerp van grief IV. De deskundige Kops heeft ter comparitie in eerste aanleg te kennen gegeven daarbij problemen te verwachten vanwege de trillingen waarmee dat gepaard gaat. Rudolph heeft – onder meer onder verwijzing naar het commentaar van De Haan – gemotiveerd betwist dat aanleg van de riolering trillingsgevaar meebrengt. Bij gelegenheid van de pleitzitting in de zaak Wiersma/Ymere, heeft Wiersma bovendien laten weten dat de straat ook in verband met de aanleg van andere voorzieningen al herhaaldelijk open is geweest, waarbij buizen van ongeveer dezelfde grootte als de benodigde rioolbuis zijn aangelegd. Het hof acht een nader deskundigenbericht

54


aangewezen over de vraag of, zoals Rudolph stelt, de aansluiting op het riool met maatwerk zonder schade te bewerkstelligen is en, indien dit juist is, welke kosten hiermee zijn gemoeid. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen zodat partij en een voorstel kunnen doen omtrent de in dit verband te benoemen deskundige. Het hof verzoekt partij en hierover tevoren met elkaar overleg te plegen en zo mogelijk een eensluidend voorstel te doen. 4.10 Daarnaast verzoekt het hof partijen zich uit te laten over het volgende. Wiersma heeft ter zitting verklaard dat wat hem betreft aansluiting op het riool niet nodig is en dat hij dat ook niet verlangt. Ymere heeft in dat verband aangevoerd dat het ontbreken van een rioolaansluiting de maximaal redelijke huurprijs doet kelderen. Zij heeft daarbij kennelijk het oog gehad op het bepaalde onder 1 in Bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Daar wordt echter tevens gesproken over de mogelijkheid van aansluiting op ‘een alternatief verwerkingssysteem voor huishoudelijke afvalstoffen’. Partijen kunnen zich erover uitlaten of het bezwaar van het ontbreken van een aansluiting op het riool in dit geval door een dergelijk alternatief kan worden ondervangen. 4.11 Rudolph keert zich met grief V terecht tegen het oordeel van de kantonrechter dat voor de beoordeling van de rendabiliteit moet worden uitgegaan van de bestaande huurprijs (vermeerderd met de sinds 1995 maximaal toegestane huurverhogingen). Niet ter discussie staat dat Wiersma, Verhey en Rudolph zich bereid hebben verklaard met ingang van 1 september 2011 de volgens het puntenstelsel geldende maximaal redelijke huurprijs te voldoen, die, zoals zij onbetwist stellen, € 336 per maand bedraagt. Aannemelijk is voorts dat, na de noodzakelijke werkzaamheden, deze huurbedragen ook van eventuele opvolgende huurders en van de nieuwe huurder van de woning met huisnummer 11 zouden kunnen worden gevraagd. Er is derhalve geen reden in het kader van de vraag of sprake is van een wanverhouding tussen exploitatie en huuropbrengsten niet uit te gaan van een huurbedrag van € 336 per maand per woning. Argumenten om te veronderstellen dat de woningen – na herstel van de gebreken en aansluiting op de riolering dan wel op een alternatief verwerkingssysteem – niet verhuurbaar zouden zijn, heeft Ymere niet aangedragen. 4.12 Grief VI betreft de kosten van de noodzakelijke werkzaamheden. Aangezien de opgave door de deskundige Kops van € 454.583,36 exclusief btw was gebaseerd op aanpassing aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw in plaats van huidige bouw, heeft de kantonrechter deze opgave niet gevolgd en is uitgegaan van een bedrag van € 150.000 voor de vier woningen gezamenlijk. Rudolph acht ook dit bedrag in het licht van de bevindingen van de inspecteurs van de gemeente Amsterdam (die de herstelkosten hebben geraamd op € 100.000, exclusief de kosten gemoeid met het aansluiten op de riolering) en de architect De Haan discutabel, maar meent dat ook als hiervan wordt uitgegaan in ieder geval geen sprake is van een wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengst die beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Met grief VII komt Rudolph op tegen de door de kantonrechter in aanmerking genomen exploitatiekosten van € 248,15 per maand in de oude en huidige situatie. 4.13

55


Wat betreft dit laatste is juist dat Ymere geen enkel inzicht heeft gegeven in de opbouw van dit bedrag (ook de bijlagen bij het deskundigenbericht van Kops waar Ymere op wijst geven een dergelijk inzicht niet), zodat er onvoldoende gegevens voorhanden zijn om een oordeel te geven over de mate van verliesgevendheid in het verleden. Wanneer voor het heden wordt uitgegaan van enerzijds te maken kosten van circa € 125.000 exclusief funderingskasten (een bedrag dat het midden houdt tussen het door de kantonrechter aan de hand van het deskundigenbericht gecalculeerde bedrag en de schatting van de inspecteurs van de gemeente) voor herstel van gebreken en noodzakelijk onderhoud aan het huizenblok en een afschrijvingstermijn van 15 jaar en anderzijds een maximaal redelijke huurprijs van € 336 per maand per woning, kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten die een tot huurbeëindiging leidend beroep op dringend eigen gebruik kan rechtvaardigen. De grieven VI en VII slagen. Of de kosten die gemoeid zijn met eventuele aansluiting op de riolering alsnog tot een andere conclusie leiden, zal worden beoordeeld na het hiervoor aangekondigde nadere deskundigenbericht (zo dit nodig blijkt te zijn). 4.14 Ten slotte heeft Ymere nog betoogd dat de woningen technisch en economisch op zijn en dat het als gevolg hiervan onmogelijk is nog langer verantwoord in de woningen te investeren. Ymere meent (zo heeft zij bij pleidooi toegelicht) dat dit aspect niet geheel te plaatsen is in het kader van de vraag naar de wanverhouding tussen kosten en opbrengsten. Dit argument van Ymere brengt het hof echter niet tot een ander oordeel op het punt van het dringend eigen gebruik. Nu vooralsnog niet van een structurele wanverhouding op het financiële vlak kan worden uitgegaan en aan de zijde van Rudolph zwaarwegende huurbelangen in het geding zijn, blijven de belangen van Rudolph prevaleren. 4.15 De behandeling van grief VIII – die de kosten van het deskundigenbericht in eerste aanleg betreft – zal het hof aanhouden tot het eindarrest. Zoals aangekondigd in rechtsoverweging 4.9 zal de zaak thans eerst naar de rol worden verwezen. Partijen kunnen tegelijkertijd een akte nemen en vervolgens op elkaars akten reageren. 5.Beslissing Het hof: verwijst de zaak naar de rol van 20 november 2012 voor het nemen van een akte door beide partijen als bedoeld in de rechtsoverwegingen 4.9 en 4.10; houdt iedere verdere beslissing aan.

56


LJN: BY0077, Gerechtshof 's-Gravenhage , 200.087.460/01 Datum uitspraak: 16-10-2012 Datum publicatie: 16-10-2012 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Huur studentenwoning zonder dat sprake is van 'campuscontract'. Verhuurder zegt huurovereenkomst op na beëindiging studie huurder wegens dringend eigen gebruik. Vindplaats(en): Rechtspraak.nl WR 2013, 18

Uitspraak GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE Sector Civiel recht Zaaknummer : 200.087.460/01 Rolnummer rechtbank : 967938 \ CV EXPL 10-5767 arrest van 16 oktober 2012 inzake [Appellant], wonende te Delft, appellant, hierna te noemen: [appellant], advocaat: mr. R. Scheltes te Rotterdam, tegen Stichting DUWO, gevestigd te Delft, geïntimeerde, hierna te noemen: DUWO, advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam. Het geding Bij exploot van 12 mei 2011 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 24 februari 2011. Bij memorie van grieven heeft [appellant] 13 grieven opgeworpen tegen het vonnis waarvan hoger beroep. Bij memorie van antwoord heeft DUWO de grieven bestreden. Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd. Beoordeling van het hoger beroep 1. Het gaat in deze zaak om het volgende. 1.1 [appellant] huurt van DUWO sinds 17 juni 2005 de zelfstandige woonruimte aan de

57


[a-straat 1] te Delft. [appellant] stond op dat moment als student ingeschreven bij de Technische Universiteit Delft (TU Delft). Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft [appellant] onder meer een kopie van zijn bewijs van inschrijving bij de TU Delft aan DUWO verstrekt. 1.2 DUWO, een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet waarvan het woningbestand voor het merendeel uit studentenwoningen bestaat, voert ten aanzien van haar studentenwoningen een actief doorstromingsbeleid. Sinds 2007 sluit DUWO met studenten nog slechts zogenoemde campuscontracten af, dat wil zeggen huurovereenkomsten die voldoen aan de vereisten van artikel 7:274 lid 4 BW en daarmee na het einde van de studie van de huurder wegens dringend eigen gebruik opgezegd kunnen worden. DUWO wenst ook doorstroming te bevorderen van woningen die v贸贸r 2007 aan studenten zijn verhuurd, waarbij de huurovereenkomst niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:274 lid 4 BW. Aan die betreffende huurders legt DUWO kort samengevat de keuze voor om ofwel alsnog een campuscontract te accepteren, of, indien de huurder inmiddels niet langer student is, de huurovereenkomst te be毛indigen. Aangezien DUWO niet de capaciteit heeft om het nieuwe doorstromingsbeleid op haar gehele woningvoorraad toe te passen, heeft zij ervoor gekozen op een beperkte schaal ervaring op te doen, te weten bij vier studentencomplexen in Delft en Amstelveen, waaronder het complex waar [appellant] een woning huurt. 1.3 DUWO heeft (onder meer) [appellant] bij brief van 12 januari 2010 de hiervoor bedoelde keuze voorgelegd, waarbij DUWO heeft aangegeven dat zij de huurovereenkomst per 1 januari 2011 wenste te be毛indigen in het geval dat [appellant] geen student meer was. Bij brief van 15 februari 2010 heeft DUWO voor het geval [appellant] geen student meer was de huurovereenkomst met [appellant] opgezegd wegens dringend eigen gebruik, te weten kort gezegd de verhuur van de woning aan een student. 1.4 [appellant], die op dat moment niet meer als student stond ingeschreven bij de TU Delft, heeft bij brief van 10 maart 2010 aan DUWO laten weten niet akkoord te gaan met de opzegging. 2. DUWO vordert in deze procedure vaststelling van de datum waarop de huurovereenkomst met [appellant] eindigt en waarop [appellant] het gehuurde dient te ontruimen. 2.1 Kort weergegeven legt DUWO aan haar vordering ten grondslag dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, te weten het verhuren van de woning aan een student. DUWO stelt dat in Delft, evenals in de overige grote studentensteden, een dringende behoefte aan studentenhuisvesting bestaat. Het enkele door [appellant] gestelde belang dat hij zelf wil bepalen op welk moment hij de woning verlaat, weegt volgens DUWO niet op tegen het belang van DUWO bij een goede doorstroming bij studentenwoningen, waarmee zij tevens een algemeen maatschappelijk belang dient. DUWO stelt voorts dat zij heeft aangeboden [appellant] te helpen bij het zoeken naar andere passende woonruimte, maar dat [appellant] van dit aanbod geen gebruik heeft gemaakt. 2.2 De kantonrechter heeft het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en het tijdstip van ontruiming vastgesteld op 1 juni 2011. 3. [appellant] legt met zijn grieven het geschil in hoger beroep in volle omvang voor. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen. 3.1 Tussen partijen is niet in geschil dat DUWO de huurovereenkomst bij aangetekende brief heeft opgezegd onder vermelding van de reden van de opzegging, zodat aan de formaliteiten van artikel 7:271 BW is voldaan. Daaraan doet niet af dat DUWO de juiste

58


opzeggingsbrief eerst bij memorie van antwoord in het geding heeft gebracht. Tussen partijen is evenmin in geschil dat zij een reguliere huurovereenkomst (geen zogenoemd campuscontract) hebben gesloten met betrekking tot een zelfstandige woonruimte. De enkele omstandigheid dat de kantonrechter bij de feiten (kennelijk abusievelijk) heeft vastgesteld dat het een onzelfstandige woonruimte betreft kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. 3.2 [appellant] stelt dat DUWO geen beroep op dringend eigen gebruik toekomt op de grond dat zij de woning aan studenten wenst te verhuren, aangezien de regeling van artikel 7:274 lid 4 BW niet van toepassing is op lopende huurovereenkomsten die, zoals de onderhavige huurovereenkomst, ten tijde van de inwerkintreding van dat artikel op 15 juli 2006 niet aan de in genoemd lid gestelde eisen voldeden. Blijkens de parlementaire geschiedenis kunnen die lopende contracten volgens de Minister door verhuurders onder de nieuwe regeling worden gebracht door het doen van een redelijk aanbod aan de (studerende) huurder. [appellant] meent dat hieruit volgt dat bij ex-studenten, aan wie een aanbod tot het aangaan van een campuscontract zelden redelijk zal zijn, een beroep op de algemene regeling van dringend eigen gebruik uitgesloten is. 3.3 Naar het oordeel van het hof gaat dit betoog niet op. De wetgever heeft – ter bevordering van de doorstroming bij studentenwoningen – met de introductie van artikel 7:274 lid 4 BW de mogelijkheid tot opzegging van studentenhuisvesting na beëindiging van de studie willen simplificeren, maar uit de wettekst noch uit de parlementaire geschiedenis is af te leiden dat de wetgever daarmee voor huisvesting van studenten een beroep op de algemene regeling van dringend eigen gebruik heeft willen uitsluiten. 3.4 Het hof komt dan ook toe aan de vraag of DUWO een beroep op dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW toekomt. DUWO dient daartoe aannemelijk te maken dat zij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst doorloopt. Dringend eigen gebruik 3.5 Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] onvoldoende gemotiveerd weersproken dat DUWO de verhuurde woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daartoe overweegt het hof het volgende. [appellant] heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat het aantal studenten in Delft, mede als gevolg van het groeiend aantal buitenlandse studenten, de afgelopen jaren steeds is toegenomen, terwijl het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen voor die doelgroep om verschillende redenen is achtergebleven bij de verwachting. Evenmin heeft [appellant] betwist dat in Delft noodoplossingen zijn gezocht voor studentenhuisvesting, zoals de huur van bejaardentehuizen voor gebruik door studenten en plaatsing van studenten in slooppanden en tijdelijke containerwoningen. Voorts staat naar het oordeel van het hof voldoende vast dat DUWO een woningcorporatie is die zich in het bijzonder toelegt op de huisvesting van studenten. Daaraan doet niet af dat een deel van het woningbestand van DUWO uit nietstudentenwoningen bestaat. Dit brengt naar het oordeel van het hof mee dat DUWO in redelijkheid beleid kan voeren dat is gericht op beëindiging van huurovereenkomsten met huurders die, zoals [appellant], hun woning als student hebben gehuurd en die inmiddels niet langer studeren. Er is dan ook sprake van eigen gebruik dat, gelet op de onvoldoende weersproken woningnood onder studenten in Delft, dringend is. Belangenafweging 3.6 Met betrekking tot de belangenafweging, die dient te worden gemaakt ter beantwoording van de vraag of het beoogde eigen gebruik zo dringend is dat verlenging van de huurovereenkomst niet langer kan worden gevergd, overweegt het hof het volgende. Op zichzelf is het door [appellant] gestelde belang om zelf het moment te kiezen wanneer hij zijn woning dient te verlaten zwaarwegend. Daartegenover staat het

59


hiervoor beschreven belang van DUWO om doorstroming op de woningmarkt voor studenten te bevorderen en daarmee de woningnood onder studenten te ledigen. Dit laatste belang moet naar het oordeel van het hof wijken voor het belang van [appellant]. Daarbij weegt het hof in het bijzonder mee dat [appellant], gelet op de omstandigheid dat hij de woning in zijn hoedanigheid als student toegewezen heeft gekregen, er rekening mee had kunnen en moeten houden dat zijn woning binnen een redelijke termijn na het einde van zijn studie weer beschikbaar zou moeten komen voor een student. Dat DUWO dit niet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst heeft opgenomen, kan – anders dan [appellant] kennelijk meent – niet worden gekwalificeerd als eigen falend beleid van DUWO, dat thans in de belangenafweging een rol dient te spelen. [appellant] heeft wel betwist dat hij de woning toegewezen heeft gekregen omdat hij student was, maar het hof acht deze betwisting onvoldoende gemotiveerd. Zo heeft DUWO onweersproken gesteld dat voor studenten en reguliere woningzoekenden verschillende criteria worden toegepast bij de toewijzing van woningen en dat voor reguliere woningzoekenden doorgaans een langere wachttijd geldt dan voor studenten. [appellant] heeft de woning toegewezen gekregen op het moment dat hij aan de TU Delft studeerde, terwijl gesteld noch gebleken is dat hij toen enige andere (economische) binding met de gemeente Delft had. Gelet op het plaatsingsbeleid van DUWO, dat op zichzelf niet door [appellant] is weersproken, is op zijn minst onwaarschijnlijk dat [appellant] eerder voor een reguliere woning in aanmerking zou komen dan voor een studentenwoning. De woning is voorts gelegen in een complex dat voor het voornaamste deel uit studentenwoningen bestaat. Bovendien is bij het sluiten van de huurovereenkomst daaraan een kopie van zijn inschrijvingsbewijs bij de universiteit gehecht. Gelet op die omstandigheden had het op de weg van [appellant] gelegen om concrete feiten en omstandigheden te stellen ter onderbouwing van zijn stelling dat hij de woning ook had kunnen huren indien hij zijn economische binding met Delft op een andere wijze dan door het inschrijvingsbewijs had aangetoond. [appellant] heeft zulks nagelaten, zodat het hof ervan uitgaat dat hij de woning slechts heeft kunnen huren in zijn hoedanigheid van student aan de TU Delft. 3.7 In het kader van de belangenafweging heeft [appellant] voorts gesteld dat hij niet over andere passende woonruimte beschikt en nog niet lang genoeg staat ingeschreven om voor een huurwoning in de regio Haaglanden in aanmerking te komen. Dit belang heeft betrekking op de vraag of van andere passende woonruimte als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW is gebleken, waarbij het hof verwijst naar hetgeen hierover wordt overwogen in rechtsoverweging 3.8. Ook het door [appellant] gestelde belang dat hij zijn directe sociale omgeving in Delft heeft, leidt niet tot een ander oordeel, nu niet valt in te zien waarom hij daarmee vanuit elders in de regio Haaglanden geen contact meer zou kunnen houden. Andere passende woonruimte 3.8 Aangezien tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst niet wordt beheerst door het bepaalde in artikel 7:274 lid 4 BW ten aanzien van campuscontracten, geldt - onverkort - de eis van artikel 7:274 lid 1 sub c BW dat moet blijken dat [appellant] andere passende woonruimte kan verkrijgen. DUWO stelt met verschillende wooncorporaties in Den Haag en Rotterdam afspraken te hebben gemaakt waarbij aan ex-studenten voorrang wordt verleend bij het verkrijgen van een woning. Voorts is DUWO doende met brancheorganisatie SVH af te spreken dat ex-studenten hun woonduur kunnen behouden bij het reflecteren op aanbiedingen, waardoor hun slaagkans wordt vergroot. Het bestaan van deze afspraken wordt door [appellant] niet betwist, maar hij twijfelt eraan of deze afspraken er in de praktijk ook toe zullen leiden dat hij met voorrang een andere passende woonruimte zal krijgen. Van vergeefse pogingen van [appellant] om andere woonruimte te verkrijgen is niet gebleken. Aangezien [appellant] deze twijfel ook niet anderszins concretiseert, acht het hof het voldoende aannemelijk dat passende woonruimte – eventueel met hulp van DUWO – voor [appellant] beschikbaar is. Daarbij overweegt het hof dat [appellant] niet heeft onderbouwd waarom hij, na afronding van zijn studie, aan de gemeente Delft gebonden is, zodat ook

60


woonruimte in Den Haag of Rotterdam passend moet worden geacht. Voorts neemt het hof in aanmerking dat [appellant] geen inkomensgegevens heeft overgelegd, zodat niet uitgesloten is dat hij ook in de vrije sector een woning kan vinden. De vraag of DUWO [appellant] al of niet hulp heeft aangeboden bij het vinden van andere passende woonruimte kan in het midden blijven, nu een dergelijk aanbod op zichzelf niet van DUWO verwacht hoeft te worden. Volstaan kan worden met de constatering dat voldoende aannemelijk is geworden dat passende woonruimte voor [appellant] beschikbaar is. Verhuiskosten 3.9 Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de vordering tot het toekennen van een verhuisvergoeding moet worden afgewezen. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen lag het op het moment dat [appellant] als student de woning huurde in de lijn der verwachting dat hij zijn woning binnen redelijke termijn na beëindiging van de studie zou moeten verlaten. Niet valt in te zien waarom, nu deze verwachting zich verwerkelijkt, DUWO de kosten van de verhuizing zou moeten dragen. 4. De conclusie is dat geen van de opgeworpen grieven slaagt. [appellant] heeft geen concreet bewijs aangeboden van feiten of omstandigheden die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, zodat het hof aan het door [appellant] gedane bewijsaanbod voorbij gaat. Het hof zal het vonnis waarvan hoger beroep bekrachtigen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Beslissing het hof: - bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft van 24 februari 2011; - stelt de datum waarop de huurovereenkomst eindigt en de woning ontruimd dient te zijn vast op 1 januari 2013; - veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van DUWO begroot op € 649,00 aan griffierecht en € 894,00 aan salaris advocaat. Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.J. van der Ven en J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 oktober 2012 in aanwezigheid van de griffier.

61


WR 2013/20: 290-bedrijfsruimte – dringend eigen gebruik – renovatie – beëindiging huurovereenkomst – procesrecht: ontruiming; kort geding; inmiddel...

Instantie:

Hof Arnhem

Datum:

30 oktober 2012

Magistraten: Mrs. N.J.M. van Etten, W.H.B. den Hartog Jager, Th.J.A. Kleijngeld Zaaknr:

200.113.755

Conclusie:

-

Noot: -

Roepnaam:

LJN:

BZ1506 -

Wetingang: (art. 7:295 lid 1 BW; art. 7:296 BW) Snel naar:

EssentieSamenvattingPartij(en)Uitspraak

Essentie Naar boven 290-bedrijfsruimte – dringend eigen gebruik – renovatie – beëindiging huurovereenkomst – procesrecht: ontruiming; kort geding; inmiddels vonnis bodemrechter; bijzondere omstandigheden; uitvoerbaarverklaring bij voorraad Samenvatting Naar boven In de bodemzaak heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurovereenkomst van de winkelruimte gelegen op de Stationstraverse van Hoog Catharijne wegens dringend eigen gebruik door verhuurster kan worden beëindigd in verband met het grootschalige renovatieproject van Hoog Catharijne en alle bijkomende consequenties van dien zoals passantenstromen. Uitgaande van het vonnis van de kantonrechter staat vast dat de huurovereenkomst tussen partijen inmiddels – voor het geheel – is geëindigd, met dien verstande dat die beslissing nog niet onherroepelijk is. Partiële beëindiging van de huurovereenkomst is waarschijnlijk rechtens onmogelijk, althans zal niet voor toewijzing in aanmerking komen. De door huurster verlangde voorziening zal dan in tijd begrensd zijn, namelijk totdat de rechterlijke beslissing in het bodemgeding in kracht van gewijsde gaat. Dat wil niet zeggen dat de voorzieningenrechter, en in hoger beroep: het hof, de beslissing van de bodemrechter – het einde van de hele huurovereenkomst – kan negeren. Uitgangspunt van de beoordeling is juist dat in kort geding deze onlangs gegeven beslissing gerespecteerd moet worden. Huurster heeft in dit kort geding niets, althans onvoldoende aangevoerd dat tot het oordeel kan leiden dat de kantonrechter een zodanige feitelijke of juridische misslag heeft begaan dat reeds nu plaats is voor een andere beslissing dan die welke werd gegeven. Het stilzetten van het project tot huurster is uitgeprocedeerd, kan niet van verhuurster Hoog Catharijne verwacht worden. Dat het alleen om beslissingen van Hoog Catharijne zou gaan is onjuist. Het station en winkelcentrum worden grootschalig verbouwd en de inbedding in de dynamische situatie (met veel passanten waarvoor de veiligheid gewaarborgd moet blijven) zijn omstandigheden die medebepalend en beperkend zijn

62


voor de planning. Het is hoogst onwaarschijnlijk dat de vergunningenproblematiek vertraging in de uitvoering van de werkzaamheden zal geven. Voor wat betreft de uitvoerbaarverklaring bij voorraad overweegt het hof het volgende. Het vonnis van de kantonrechter in de bodemzaak is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De kortgedingrechter heeft de beslissing van de bodemrechter in beginsel te respecteren, maar niet in alle gevallen. Met name als sprake is van nieuwe omstandigheden die aanleiding kunnen geven voor een andere belangenafweging, van misbruik van recht en het gaan ontstaan van een noodsituatie zijn er mogelijk gronden voor afwijking. De kortgedingrechter is steeds bevoegd zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dit neemt evenwel niet weg, dat bij de beantwoording van de vraag óf een voorziening getroffen moet worden, de kortgedingrechter het oordeel van de bodemrechter in beginsel dient te respecteren en het oordeel van de bodemrechter niet zonder meer kan negeren. Dit geldt ook als, zoals hier, geen sprake is van een executiekortgeding. Het hof neemt in aanmerking dat de pleidooien bij de kantonrechter hebben plaatsgevonden op 15 november 2011 (bijna 1 jaar geleden). Toen bestond er kennelijk nog onvoldoende feitelijke basis om de beëindigingsdatum vast te stellen. Nieuwe ontwikkelingen nopen thans tot een ander oordeel. Er bestaat nu wel voldoende grond voor een feitelijke beëindiging. Tegen deze achtergrond dient ook het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de uitvoerbaarheid bij voorraad te worden begrepen. Er bestond voor de kantonrechter indertijd kennelijk nog geen noodzaak om zich te beraden over de vraag of bijzondere omstandigheden zouden nopen tot afwijking van art. 7:295 lid 1 BW. Een dergelijke beoordeling ontbreekt dan ook in het tussenvonnis. Het hof is met de voorzieningenrechter van oordeel dat thans de verlangde voorziening tot ontruiming dient te worden gegeven én uitvoerbaar bij voorraad dient te worden verklaard. Partij(en) Naar boven Appellante: Fresenburgh B.V., gevestigd te Utrecht Advocaat: mr. P.H. van der Vleuten tegen Geïntimeerde: Hoog Catharijne B.V., gevestigd te Utrecht Advocaat: mr. M.F.A. Evers Uitspraak Naar boven (…) 4.De beoordeling 4.1

63


De voorzieningenrechter heeft in rov. 2 de volgende feiten vastgesteld. “2.1 Hoog Catharijne is eigenares van het winkelcentrum Hoog Catharijne (hierna: het winkelcentrum) te Utrecht. Die eigendom omvat onder andere het appartementsrecht betreffende een opstalrecht op de percelen (gemeente Catharijne sectie D nrs. 7648 en 7650) waarboven de zogenaamde Stationstraverse is gelegen. 2.2 Bij overeenkomst van 29 augustus 1986 heeft Hoog Catharijne aan Fresenburgh een winkelruimte verhuurd ter grootte van circa 103 m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) inclusief twee terrassen, gelegen aan de Stationstraverse 2 te Utrecht (codes 2/WI/1/48A en 49 winkelruimte, codes 2/DIV/1/48 en 49A terrassen), een onderdeel van het winkelcentrum. De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 5 jaar, ingaande op 1 september 1986, met een optie tot verlenging met 5 jaar en nadien eventuele verlengingen met telkens 5 jaar. De winkelruimte is bestemd om gebruikt te worden als Chinees fast food restaurant. 2.3 Bij overeenkomst van 29 augustus 1986 heeft Hoog Catharijne aan Fresenburgh verhuurd een magazijnruimte ter grootte van 35 m2 bvo, gelegen aan de Stationsdwarsstraat te Utrecht (code 3/MA/T/38). De overeenkomst is aangegaan voor een periode van 5 jaar ingaande op 1 september 1986 met een optie tot verlenging met 5 jaar. Sinds 1 september 1996 is de overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd. 2.4 Bij overeenkomst van 29 augustus 1986 heeft Hoog Catharijne aan Fresenburgh verhuurd een tweede magazijnruimte ter grootte van circa 32 m2 bvo, gelegen aan de Stationsdwarsstraat te Utrecht (code 3/MA/T/37). De overeenkomst is aangegaan voor een periode van 4 jaar en 10,5 maanden, ingaande op 15 oktober 1986 met een optie tot verlenging van 5 jaar. Sedert 1 september 1996 is ook deze overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd. 2.5 Door middel van een in september 1989 door beide partijen ondertekend aanhangsel bij de huurovereenkomst van 1 september 1986 is de door Fresenburgh reeds gehuurde winkelruimte uitgebreid met 14,5 m2 (code 2/WI/1/48, dat is het voormalige terras, in de huurovereenkomst van 1 september 1986 aangeduid met code 2/DIV/1/48, dat door Fresenburgh is overkapt), met toepasselijkverklaring van de bepalingen van de huurovereenkomst van 1 september 1986. 2.6 Op 15 mei 1991 is tussen partijen met betrekking tot de winkelruimte een nieuwe huurovereenkomst gesloten. De aanleiding daarvoor is een voorgenomen verbouwing en uitbreiding van de winkelruimte door Fresenburgh, met het doel het overkapte terras met code 49A te maken tot integraal onderdeel van de winkelruimte. De overeenkomst is

64


aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande 1 januari 1992, met een optie tot verlenging van 10 jaar en nadien eventuele verlengingen met telkens 5 jaar. In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen: “Verhuurder zal in de verbouwing van de ruimte 2/WI/1/49A, welke huurder voornemens is te doen uitvoeren, een bedrag van maximaal ƒ 100.000 (zegge: éénhonderdduizend gulden) investeren.” 2.7 De onder 2.6 bedoelde verbouwing heeft niet plaatsgevonden. 2.8 Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Utrecht is op 24 juni 2003 akkoord gegaan met herinrichtingsplannen voor het stationsgebied, welke zijn uitgewerkt in het Masterplan Stationsgebied Utrecht. Dit Masterplan is op 11 december 2003 door de gemeenteraad formeel vastgesteld. Voorts is op 2 juli 2004 een uitvoeringsovereenkomst Utrecht stationsgebied gesloten tussen het Rijk en de gemeente Utrecht. Op 14 december 2006 is het Structuurplan Stationsgebied (mede omvattend het gebied waarin het gehuurde gelegen is) door de gemeenteraad vastgesteld. Tussen de gemeente Utrecht en private partijen (Hoog Catharijne, Corio N.V., NS Vastgoed B.V. en Jaarbeurs Utrecht B.V.) zijn bilaterale intentieovereenkomsten gesloten waarin partijen de intentie hebben uitgesproken om gezamenlijk het Stationsgebied Utrecht te herontwikkelen/renoveren. In vervolg hierop zijn tussen de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne bilaterale ontwikkelings- en projectovereenkomsten (BOPO’s) gesloten voor drie deelgebieden: deelgebied Vredenburg deelgebied Koppen van de OV-T (Openbaar Vervoer – Terminal) deelgebied Radboud Voor het deelgebied Vredenburg is op 6 maart 2006 een BOPO gesloten en voor de deelgebieden Radboud/Koppen van de OV-Terminal op 31 januari 2008. De herontwikkeling van het deelgebied Vredenburg omvat de realisatie door de gemeente Utrecht van het Muziekpaleis en de herontwikkeling van de openbare ruimte (het ‘Vredenburgplein’), alsmede de realisatie door Hoog Catharijne van twee gebouwen, aangeduid als Winkelgebouw Vredenburg Noord (‘De Vredenburg’) en Entreegebouw Hoog Catharijne. 2.9 Het gehuurde is gelegen in deelgebied Koppen van de OV-Terminal/Radboud.

65


Tussen de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne zijn afspraken gemaakt over een nieuwe verbinding tussen het winkelcentrum en de (door derden) te realiseren OVTerminal. De nieuwe OV-Terminal wordt een herkenbaar en eigen gebouw met zowel aan de oost- als de westzijde een entree met een groot, verhoogd voorplein, het zogenaamde Stationsplein Oost en Stationsplein West. Deze pleinen worden onderling verbonden door een looproute langs de hal van de OV-Terminal. Ten behoeve hiervan zal de gehele Stationstraverse, waar de gehuurde winkelruimte is gelegen, worden gesloopt. De sloop zal gefaseerd plaatsvinden in verband met andere werkzaamheden en het feit dat de voetgangersstromen, bestaande uit winkelend publiek, reizigers en voetgangers die van de ene naar de andere kant van het spoor willen via het station, ook gedurende de uitvoering van de werkzaamheden op een ordentelijke en veilige wijze moeten kunnen worden afgewikkeld. Hoog Catharijne zal haar opstalrecht met betrekking tot de Stationstraverse voor of na de sloop van de Stationstraverse in eigendom overdragen aan de gemeente Utrecht. 2.10 Bij brief aan Fresenburgh van 7 december 2009 heeft Hoog Catharijne de huurovereenkomsten met betrekking tot de winkelruimte en de twee magazijnruimtes opgezegd tegen 31 december 2011. In deze brief is onder meer het volgende gesteld: “(…) Zoals u weet, is het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht in 2003 akkoord gegaan met de herinrichtingsplannen voor het gehele Stationsgebied en hebben de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne B.V. voor het gebied waarin de door u gehuurde ruimten zijn gelegen, overeenstemming bereikt over de (concrete) uitwerking van de plannen. Inmiddels hebben wij met u gesproken over de (her)ontwikkelingsplannen en de gevolgen daarvan voor Fresenburgh B.V.. Nu al wordt voorzien dat de (her)ontwikkeling niet uitvoerbaar zal zijn indien u in het Gehuurde gevestigd blijft. Immers het bouwdeel waarvan het Gehuurde deel uitmaakt dient ten behoeve van de realisatie van voormelde plannen te worden gesloopt. De huurovereenkomst ter zake de winkelruimte duurt thans voort tot en met 31 december 2011. De huurovereenkomsten ter zake de magazijnruimten lopen voor onbepaalde tijd. Aangezien het laten verlengen van de huurovereenkomst ter zake de winkelruimte met een periode van vijf jaar de (her)ontwikkeling onmogelijk zou maken, zeggen wij hierbij de huurovereenkomst ter zake de winkelruimte gelegen aan de Stationstraverse 2 (ruimtecode 2/wi/1/48, 48a, 49 en 49a) en de huurovereenkomsten ter zake magazijnruimten gelegen aan Stationsdwarsstraat (ruimtecode 3/ma//t/37 en 3/ma/t/38) op tegen 31 december 2011 op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 Burgerlijk Wetboek. Wij zeggen voormelde huurovereenkomsten tevens op vanwege de verwezenlijking van een op het gehuurde liggende bestemmingplan alsmede op grond van de belangenafweging, zoals bedoeld in genoemd artikel. Voor zover vereist, geschieden de huuropzeggingen ter zake de huurovereenkomsten van de magazijnruimten onder aanzegging van de ontruiming per 31 december 2011. Uiteraard geniet het onze sterke voorkeur in goed overleg tot nadere afspraken te komen over de beëindiging van de huurovereenkomsten en de ontruiming van het Gehuurde.

66


Met u is dan ook afgesproken constructief in gesprek te blijven en wij zullen spoedig contact opnemen om een en ander verder te bespreken. (…)” 2.11 Fresenburgh heeft de beëindiging van de huurovereenkomsten niet geaccepteerd. 2.12 Hoog Catharijne heeft Fresenburgh in een bodemprocedure gedagvaard voor deze rechtbank sector handel en kanton, en – samengevat – gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomsten tussen haar en Fresenburgh zal eindigen, zal vaststellen op 1 oktober 2012 en Fresenburgh zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. In een tussenvonnis van 29 augustus 2012 (hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter onder meer Fresenburgh in de gelegenheid gesteld de door haar gevorderde verhuis- en inrichtingskosten (nader) te onderbouwen. Verder heeft de kantonrechter, voor zover relevant, het volgende overwogen: (…) 4.20 De vordering van Hoog Catharijne tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt op grond van dringend eigen gebruik is in beginsel toewijsbaar. Tevens ligt in het vorenstaande besloten dat de belangenafweging bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW achterwege kan blijven. (…) 4.21 Onder de gegeven omstandigheden is er in de beschikbare gegevens onvoldoende feitelijke basis om het tijdstip van beëindiging op 1 oktober 2012 of enige andere datum te bepalen. Het gaat om een veelomvattend project, waarvan de voortgang van veel externe factoren afhankelijk en daarmee moeilijk voorspelbaar is. Gelet daarop zal de datum van beëindiging van de huurovereenkomst als volgt worden vastgesteld: de huurovereenkomst eindigt 6 weken na de dag waarop Fresenburgh door Hoog Catharijne schriftelijk in kennis is gesteld van de afgifte van de sloopvergunning, behoudens indien tegen de sloopvergunning bezwaar, beroep of hoger beroep is ingesteld en bij wijze van voorlopige voorziening de sloopvergunning is geschorst. In dat geval eindigt de huurovereenkomst 6 weken na de dag waarop de voorlopige voorziening is opgeheven of is vervallen. Als tijdstip van ontruiming zal het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst worden vastgesteld. Gelet op het bepaalde in artikel 7:297 lid 2 en 3 BW, zal de beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst worden aangehouden totdat het bedrag van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is vastgesteld en een termijn is bepaald waarbinnen Hoog Catharijne de bevoegdheid heeft de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in te trekken. (…) 4.22

67


Uit het vorenstaande volgt dat de kantonrechter het verweer van Fresenburgh tot zover ongegrond acht. Het komt de kantonrechter echter niet kennelijk ongegrond voor, zodat de gevorderde uitvoerbaar verklaring bij voorraad gelet op artikel 7:295 lid 1 BW niet toewijsbaar is. (‌)�. 4.2 Het vonnis van de kantonrechter van 29 augustus 2012 in de bodemzaak is gepubliceerd op rechtspraak.nl onder LJN BX6420. 4.3 De grieven 13 en 14, het spoedeisend belang 4.3.1 In grief 14 betwist Fresenburgh het bestaan van een spoedeisend belang. Deze grief faalt. Met de aard en omvang van het project, zowel financieel, bouwkundig (mede gelet op de connexiteit met de verbouwing van het winkelcentrum en het station) als logistiek (jaarlijks passeren miljoenen passanten de traverse; dat moet tijdens de verbouwing doorgaan) is het spoedeisend belang gegeven. Ook de belangenafweging (HR 29 november 2002, NJ 2003/78) valt in het nadeel van Fresenburgh uit. De huurovereenkomst is door HC in december 2009 opgezegd, nu bijna drie jaar geleden. Het belang van HC om te weten waar zij aan toe is weegt zwaarder naar mate er meer tijd verloopt. Het belang van Fresenburgh om in de bodemprocedure een beslissing te verkrijgen is afgenomen nu de kantonrechter recentelijk heeft beslist. In feite is het belang van Fresenburgh thans beperkt tot een herbeoordeling in hoger beroep en in cassatie. Niet valt te verwachten dat die herbeoordeling tot een andere beslissing zal leiden. Afweging van de financiÍle en de bouwkundige belangen valt eveneens uit ten nadele van Fresenburgh, zoals hierna wordt uiteengezet. 4.3.2 In grief 13 wordt betoogd dat bij een gesteld spoedeisend belang het naar de aard niet kan zijn, dat dit belang het rechtstreeks gevolg is geweest van de eigen beslissing van HC. Bovendien dient het overleg tussen partijen, dat volgens Fresenburgh niet, althans onvoldoende heeft plaatsgevonden, een rol te spelen bij een belangenafweging. Dat sprake is van alleen een beslissing van HC is onjuist en miskent dat de door HC te treffen maatregelen als gevolg waarvan de huurovereenkomst dient te eindigen is ingebed in een groot project met betrekking tot het winkelcentrum en het station, waarbij ook de gemeente nauw betrokken is. Zoals hierna zal worden uiteengezet zijn ook de bouwkundige omstandigheden, de feitelijke situatie en de passantenstromen van groot belang. 4.3.3 Met betrekking tot het tussen partijen gevoerde overleg, waarvan Fresenburgh stelt dat dit onvoldoende heeft plaatsgevonden, overweegt het hof als volgt. Uit het verhandelde ter zitting in hoger beroep is gebleken dat Fresenburgh haar bedrijf wil blijven uitoefenen op de traverse, maar dat HC daartoe voorlopig geen plaats kan blijven aanbieden. Of er in de toekomst, na de verbouwing voor Fresenburgh plaats zal komen in de nieuwe

68


Stationshal Oost, is nog niet duidelijk. HC wil zich in ieder geval nu nog niet binden. Gelet op deze patstelling kan aan het al dan niet gevoerde overleg geen argument worden ontleend voor een beslissing. Het staat HC vrij zich nog niet te willen binden. 4.3.4 De grieven 13 en 14 falen. 4.4 De grieven 8 (punt 22 appeldagvaarding) en 15, het einde van de huurovereenkomst 4.4.1 Uitgaande van het vonnis van de kantonrechter staat vast dat de huurovereenkomst tussen partijen inmiddels – voor het geheel – is geëindigd, met dien verstande dat die beslissing nog niet onherroepelijk is. Partiële beëindiging van de huurovereenkomst is waarschijnlijk rechtens onmogelijk, althans zal niet voor toewijzing in aanmerking komen. De door Fresenburgh verlangde voorziening zal dan in tijd begrensd zijn, namelijk totdat de rechterlijke beslissing in het bodemgeding in kracht van gewijsde gaat. Dat wil niet zeggen dat de voorzieningenrechter, en in hoger beroep: het hof, de beslissing van de bodemrechter – het einde van de hele huurovereenkomst – kan negeren. Uitgangspunt van de beoordeling is juist dat in kort geding deze onlangs gegeven beslissing gerespecteerd moet worden. Fresenburgh heeft in dit kort geding niets, althans onvoldoende aangevoerd dat tot het oordeel kan leiden dat de kantonrechter een zodanige feitelijke of juridische misslag heeft begaan dat reeds nu plaats is voor een andere beslissing dan die welke werd gegeven. 4.4.2 In punt 22 van de appeldagvaarding wordt betoogd dat de kantonrechter nog kan terugkomen op haar tussenbeslissing. Dat is zo, maar dat dit zal gebeuren acht het hof onwaarschijnlijk. Gronden daarvoor worden ook niet aangevoerd. Maar wat daar van zij, voorshands heeft de kort gedingrechter in beginsel de bodemrechter te volgen. 4.4.3 Het spoedeisende karakter van een kort geding staat aan het stellen van prejudiciële vragen, waarmee immers veel tijd gemoeid is, in de weg. 4.4.4 De grieven 8 en 15 falen. 4.5 De grieven 1 en 2, de feiten 4.5.1 Grief 1 keert zich tegen rov. 2.6 van het vonnis waarvan beroep waarin is vastgesteld dat er een nieuwe overeenkomst is gesloten per 15 mei 1991. Bij deze grief heeft Fresenburgh geen belang. HC vordert ontruiming van het gehuurde. Het is zonder meer duidelijk dat deze ontruiming samenhangt met de thans bestaande

69


huurovereenkomst. Wanneer deze overeenkomst is aangegaan speelt in het debat tussen partijen in dit kort geding geen rol van betekenis. Zoveel staat – onbetwist – vast dat de kantonrechter in het tussenvonnis van 29 augustus 2012 in de bodemprocedure heeft vastgesteld dat de overeenkomst tussen partijen eindigt 6 weken nadat Fresenburgh in kennis is gesteld van de afgifte van de sloopvergunning. De sloopvergunning is onherroepelijk geworden en de termijn van zes weken is verstreken. Het zijn deze feiten die ten grondslag liggen aan de vordering van HC. 4.5.2 In grief 2 wordt aangevoerd dat ten onrechte niet als feit is vermeld dat HC in de bodemprocedure heeft aangestuurd op uitvoerbaar verklaring bij voorraad. Bij deze grief heeft Fresenburgh geen belang. Al dan niet vermelding van dit feit – zoal juist – leidt op zichzelf genomen niet tot een ander dictum. Er is bovendien in de bodemprocedure nog geen eindvonnis gewezen, zodat de vraag naar de mogelijkheid van executie van dat vonnis nog niet aan de orde is. 4.5.3 De hiervoor in rov. 4.1 aangehaalde feiten staan hiermee vast. Zij dienen het hof tot uitgangspunt. 4.6 Grieven 3, 4 en 5, de planning 4.6.1 Grief 3 keert zich rov. 4.4 van het vonnis waarvan beroep waarin de voorzieningenrechter oordeelt dat HC voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij uiterlijk op 1 november 2012 over het gehuurde moet beschikken, omdat anders de realisatie van de ov-terminal (blokkade traverse) per eind mei 2013 in gevaar komt. Aangevoerd wordt dat het hier om een planning van HC zelf gaat, die deswege op voorhand al ongeloofwaardig en niet terzake doende is, en dat de planning kan worden aangepast. Grief 4 heeft betrekking op de aanleg van een bypass, die over de gehuurde ruimte is gepland. Betoogd wordt dat bij een andere planning niet behoeft te worden ontruimd. Grief 5 keert zich tegen het oordeel, in dezelfde rechtsoverweging, dat het zeer aannemelijk is dat vertraging in de ontruiming vertraging in de uitvoering van diverse andere projecten zal opleveren. Fresenburgh voert aan dat dit oordeel niet onderbouwd is en enkel steunt op een aanname. Fresenburgh ziet niet in dat de afloop van de de procedure niet kan worden afgewacht. 4.6.2 Naar het oordeel van het hof wordt in de grieven 3 en 5 de aard en omvang van de herontwikkeling door Fresenburgh miskend. Met de realisatie van het project is niet alleen HC en haar bouwondernemer betrokken maar ook bijvoorbeeld Prorail en de Gemeente, en – dat is hier belangrijk – de miljoenen reizigers en passanten die jaarlijks gebruik maken van de traverse tussen het winkelcentrum en het station alwaar het

70


gehuurde is gelegen. Het gaat om een project van uitzonderlijk grote omvang, zowel financieel als qua bouwactiviteiten, dat bovendien al jaren aan de gang is en nog jaren zal duren. De realisatie vergt logistiek veel aandacht en uiteraard voortdurend kleinere of grotere correcties. De – niet onderbouwde – stelling van Fresenburgh dat de planning waarop HC doelt ongeloofwaardig en niet ter zake doende is en dat HC deze planning wel kan aanpassen of uitstellen zoals haar behaagt, miskent deze realiteit. Het stilzetten van het project totdat Fresenburgh uitgeprocedeerd is (met mogelijk een hoger beroep en beroep in cassatie in de bodemzaak kunnen nog jaren gemoeid zijn) kan niet van HC worden verlangd. Dat het hier uitsluitend om keuzes van alleen HC zou gaan, is feitelijk onjuist. Daar komt bij de plaatselijke situatie. Het feit dat het station en winkelcentrum ook grootschalig worden verbouwd, en de inbedding in de dynamische situatie (het is nu eenmaal een gegeven dat reizigers en passanten voorbij trekken, dat is ook de bestaansgrond van Fresenburgh) zijn omstandigheden die mede bepalend (en beperkend) zijn voor de planning. 4.6.3 In grief 4 gaat het om de kern van het geschil. Fresenburgh is van mening dat HC haar plannen alsnog zo kan aanpassen dat het bedrijf geheel of gedeeltelijk geopend kan blijven. Het hof overweegt dienaangaande het volgende. 4.6.4 In de eerste plaats wordt eraan herinnerd dat het hof dient uit te gaan van geÍindigd zijn van de huurovereenkomst (rov. 4.4.1). De verlangde voorziening heeft daarmee een tijdelijk karakter. Deze tijdelijkheid wordt zelfs kort als de beslissing van de bodemrechter in het eindvonnis alsnog uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. In de tweede plaats ontbreekt het het hof aan de deskundigheid om de plannen van HC met betrekking tot de door Fresenburgh verlangde bouwvoorziening op zijn volle merites te kunnen beoordelen. Voor een deskundigenonderzoek daarnaar is in het kader van een kort geding geen plaats. Fresenburgh heeft geen gronden aangevoerd waaruit reeds aanstonds blijkt dat de geplande bypass geen goede optie zou zijn. Mogelijk zijn er alternatieven voorhanden, maar ook die kan het hof wegens het ontbreken van deskundigheid niet beoordelen. In de derde plaats moet in aanmerking worden genomen dat HC een grote mate van beleidsvrijheid toekomt bij de wijze waarop de verbouwing wordt ingericht en uitgevoerd. Deze beleidsruimte wordt overigens aanmerkelijk beperkt doordat de genoemde verbouwingen moeten worden ingepast in die van het station en het winkelcentrum en andere omstandigheden zoals de veiligheid voor de passanten en de bestaande bouwkundige voorzieningen (zoals de trappen naar het een verdieping lager liggende busstation). Uiteraard zijn de kosten ook een factor van betekenis. Deze zijn ongetwijfeld betrokken in de planning. In dit verband is mede van belang dat het in de sloopvergunning verlangde asbestonderzoek de hele winkelruimte betreft. Het handhaven van de gehuurde ruimte, of een deel daarvan, kan leiden tot aanpassing van de vergunningvoorwaarden, of zelfs intrekken van de sloopvergunning en daarmee tot een aanzienlijke vertraging.

71


In kort geding is dus maar zeer beperkt plaats voor het treffen van een voorziening die zal ingrijpen in de plannen. 4.6.5 Tegen deze achtergrond is het hof van oordeel dat er geen plaats is voor het treffen van een voorziening die (gedeeltelijke) openhouding mogelijk maakt. De als productie 7 bij de brief van mr. Evers van 4 oktober 2012 overgelegde notitie van ProRail geeft een duidelijk inzicht in de (complexe) problematiek. Mogelijk kan bouwkundig de bij Fresenburgh in gebruik zijnde bedrijfsruimte verkleind worden (de keukenactiviteiten en een deel van het terras dat niet direct in de looprichting ligt zouden wellicht gehandhaafd kunnen worden) maar daarmee is nog geen oplossing bereikt. Het hof heeft uit de uitleg ter zitting in hoger beroep van de feitelijke situatie aan de hand van foto’s en bouwtekeningen de overtuiging gekregen dat handhaving van een kleiner of groter gedeelte van de bedrijfsruimte met name tijdens spitsuur mogelijk tot onaanvaardbare situaties zal leiden. De passanten, met name die van oost naar west lopen (rechts houden) komen ‘in botsing’ met het vóór de bedrijfsruimte (stil) staande publiek. Dit wordt nog versterkt doordat de vloeroppervlakte van het terras bij gedeeltelijke sloop kleiner wordt zodat naar verwachting de klanten van Fresenburgh genoodzaakt zullen zijn de snacks buiten te bestellen en verorberen. De omvang van dit probleem kan het hof uiteraard niet voorspellen. Op zondagochtend zal dit probleem zich niet voordoen. Tijdens spitsuur (en dit zijn juist de belangrijkste uren voor Fresenburgh) zal dit anders kunnen zijn. Voorshands kan het hof niet uitsluiten dat er zich dan voor het publiek gevaarlijke situaties kunnen voordoen. Daarbij dient te worden bedacht dat de situatie ter plaatse toch al niet zonder potentieel gevaar is nu daar volop bouwwerkzaamheden gaande zijn. Tegen deze achtergrond kan niet worden geoordeeld dat de plannen met betrekking tot de bypass zodanig onnodig of onaanvaardbaar ingrijpen in de belangen van Fresenburgh dat Fresenburgh aanspraak zou kunnen maken op (eventueel partiële) voortzetting van de huur. 4.6.6 De grieven 3, 4 en 5 falen. 4.7 In de grieven 6, 7, 8 (punt 2.1 appeldagvaarding), 9, 10 en 11, de vergunningen 4.7.1 In deze grieven worden aspecten van bestuursrechtelijke aard aan de orde gesteld. Dienaangaande neemt het hof in overweging dat de betreffende vergunningen en de bezwaren die in procedures gemaakt kunnen worden niet ertoe strekken de belangen van een huurder te dienen, althans niet rechtstreeks. Bovendien zal Fresenburgh onvoldoende belang hebben bij het maken van bezwaar omdat de huurovereenkomst reeds is geëindigd en verwacht moet worden dat de beëindigingsbeslissing in hoger beroep in stand zal blijven, weliswaar nog niet onherroepelijk, maar in kort geding moet er voorshands vanuit worden gegaan dat deze beëindiging in stand zal blijven. Maar wat daar ook van zij, gelet op de aard en omvang van de uit te voeren projecten zoals hiervoor uiteengezet, is het hoogst onwaarschijnlijk dat de vergunningenproblematiek niet tijdig zal zijn opgelost. In ieder geval is hoogst

72


onwaarschijnlijk dat deze problematiek aanleiding zal geven tot vertraging in de uitvoering van de werkzaamheden (bijvoorbeeld door stillegging van de bouwactiviteiten). 4.7.2 De grieven leiden derhalve niet tot een andere beslissing. 4.8 Grief 12, asbestsanering 4.8.1 In deze grief stelt Fresenburgh zich op het standpunt dat het aangekondigde asbestonderzoek (type B) volgens haar niet nodig is zodat de ontruiming enkele maanden later kan plaatsvinden. De grief faalt. Het asbestonderzoek is HC opgelegd bij de sloopvergunning. Daar kan HC niet aan voorbij gaan. Voorts is het hof niet deskundig op dit terrein, zodat het hof de noodzaak van het onderzoek niet kan beoordelen. De enkele omstandigheid dat een door Fresenburgh geraadpleegde deskundige een andere opvatting heeft dan de vergunningverleners en de bouwexperts van HC is onvoldoende om de herontwikkeling stop te zetten in afwachting van het onderzoek aan wiens zijde het gelijk ligt. Ten slotte neemt het hof in aanmerking dat niet bij voorbaat kan worden gezegd hoeveel tijd gemoeid zal zijn met een eventuele sanering (in een gebied waar jaarlijks miljoenen passanten voorbijtrekken). Het staat HC vrij een ruime periode in aanmerking te nemen. Dat de door HC geschatte periode (voor sloop en sanering) onredelijk of onaanvaardbaar lang is, wordt niet gesteld en is ook niet kunnen blijken. 4.9 Grief 16, de belangenafweging 4.9.1 In deze grief bestrijdt Fresenburgh de rov. 4.13 van het bestreden vonnis gemaakte belangenafweging. Behalve het belang van de (35, deels tijdelijk aangestelde) werknemers voor wie ontslag dreigt en een reeds 25 jaar bestaande huurrelatie voert Fresenburgh belangen aan die elders in dit arrest zijn besproken en afgewezen. Nu de huurovereenkomst in december 2009 (bijna drie jaar geleden) is opgezegd heeft er voor Fresenburgh voldoende tijd bestaan om voorzieningen voor de werknemers te treffen. Fresenburgh moest er rekening mee houden dat zij in het ongelijk zou worden gesteld. Ook gelet op de aard en omvang van de uit te voeren werkzaamheden kan het voor Fresenburgh niet als verrassing zijn gekomen dat zij de bedrijfsvoering niet langer kan voortzetten. De belangen van de werknemers kunnen onvoldoende gewicht in de schaal leggen tegenover de belangen van de miljoenen passanten en de aanmerkelijk financiÍle belangen van HC bij continuering van de herontwikkeling. Dat Fresenburgh een redelijk alternatief aangeboden wenst te zien is begrijpelijk – en wellicht de achterliggende inzet van dit geding – maar nu Fresenburgh zelf geen alternatief heeft aangewezen, en HC stelt geen alternatief voorhanden te hebben kan het hof dit belang bij een alternatieve locatie niet in de afweging betrekken.

73


4.10 Grief 17, de uitvoerbaarverklaring bij voorraad 4.10.1 In deze grief staat de beslissing van de kantonrechter met betrekking tot de uitvoerbaarverklaring bij voorraad centraal. De kantonrechter heeft, op de voet van artikel 7:295 lid 1 BW, geoordeeld dat het verweer weliswaar ongegrond is, maar niet kennelijk ongegrond, omdat de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de bestreden beslissing niet toewijsbaar is. Fresenburgh stelt nu dat het vonnis van de kortgedingrechter evenmin uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. 4.10.2 De stelling van Fresenburgh is onjuist. Weliswaar heeft de kortgedingrechter de beslissing van de bodemrechter in beginsel te respecteren, maar niet in alle gevallen. Met name als sprake is van nieuwe omstandigheden die aanleiding kunnen geven voor een andere belangenafweging, van misbruik van recht en het gaan ontstaan van een noodsituatie zijn er mogelijk gronden voor afwijking (Ritzen/Hoekstra). 4.10.3 Het verweer van HC, dat de kortgedingrechter steeds bevoegd is zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, is alleen in het algemeen gesproken juist. De opvatting is ook in zoverre juist dat niet uitvoerbaarverklaring zich niet verdraagt met het spoedeisende belang bij de voorziening. Dit neemt evenwel niet weg, dat bij de beantwoording van de vraag óf een voorziening getroffen moet worden, de kortgedingrechter het oordeel van de bodemrechter in beginsel dient te respecteren. De kortgedingrechter kan het oordeel van de bodemrechter niet zonder meer negeren. Dit geldt ook als, zoals hier, geen sprake is van een executiekortgeding. 4.10.4 Het hof neemt in aanmerking dat de pleidooien bij de kantonrechter hebben plaatsgevonden op 15 november 2011 (bijna een jaar geleden). Toen bestond er kennelijk nog onvoldoende feitelijke basis om de beëindigingsdatum vast te stellen (zie rov. 2.21 van het tussenvonnis). Nieuwe ontwikkelingen nopen thans tot een ander oordeel. Er bestaat nu wel voldoende grond voor een feitelijke beëindiging. Tegen deze achtergrond dient ook het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de uitvoerbaarheid bij voorraad te worden begrepen. Er bestond voor de kantonrechter indertijd kennelijk nog geen noodzaak om zich te beraden over de vraag of bijzondere omstandigheden zouden nopen tot afwijking van artikel 7:295 lid 1 BW. Een dergelijke beoordeling ontbreekt dan ook in het tussenvonnis. 4.10.5 Het hof is met de voorzieningenrechter van oordeel dat thans – en op gronden als hiervoor uiteengezet – de verlangde voorziening dient te worden gegeven én uitvoerbaar bij voorraad dient te worden verklaard. Grief 17 faalt mitsdien. 4.11

74


Grief 18 is een veeggrief. Deze hoeft geen behandeling. 4.12 Fresenburgh zal de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen. 5.De uitspraak Het hof bekrachtigt het (herstelde) vonnis waarvan beroep; veroordeelt Fresenburgh in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van HC worden begroot op â‚Ź 666 aan griffierecht en op â‚Ź 2682 aan salaris advocaat en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

75


LJN: BV2628, Hoge Raad , 10/04442 Datum uitspraak: 13-04-2012 Datum publicatie: 13-04-2012 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Cassatie Inhoudsindicatie: Huurrecht. Tijdelijke huurovereenkomst in verband met voorgenomen sloop. Ook zonder aanvraag van vergunning op voet van art. 15 lid 1 onder c Leegstandwet kan sprake zijn van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, in de zin van art. 7:232 lid 2 BW. Leegstandwet bevat geen exclusieve regeling op dit punt. Invoering art. 7:232 lid 4 heeft geen beperking gebracht in toepasselijkheid van lid 2. Beschikking HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464 houdt haar betekenis. Vindplaats(en): NJ 2012, 496 m. nt. A.L.M. Keirse NJB 2012, 988 Rechtspraak.nl RvdW 2012, 580 WR 2012, 70

Uitspraak 13 april 2012 Eerste Kamer 10/04442 EV/LZ Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: [Eiseres], wonende te [woonplaats], EISERES tot cassatie, advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool, tegen 1. STICHTING STUDENTEN HUISVESTING, voorheen genaamd Stichting Sociale Huisvesting Utrecht, gevestigd te Utrecht, 2. STICHTING MITROS, gevestigd te Utrecht, VERWEERSTERS in cassatie, advocaat: mr. J.P. Heering. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres], SSH en Mitros. 1. Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. het vonnis in de zaak 553102 UC EXPL 07-17388 van de kantonrechter te Utrecht van

76


19 november 2008; b. het arrest in de zaak 200.030.593 van het gerechtshof te Amsterdam van 22 juni 2010. Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. SSH en Mitros hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor SSH en Mitros mede door mr. L.B. de Graaf, advocaat bij de Hoge Raad. De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping. De advocaat van [eiseres] heeft bij brief van 24 februari 2012 op die conclusie gereageerd. 3. Beoordeling van de middelen 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) [Eiseres] huurde met ingang van 23 juli 2007 van SSH onzelfstandige woonruimte op het perceel 't Kleine Wijk in de wijk Ondiep te Utrecht. Mitros was eigenaar van die woonruimte en verhuurde deze aan SSH. (ii) In de huurovereenkomst tussen SSH en [eiseres] is onder meer bepaald: "Tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte in verband met voorgenomen sloop (...) In aanmerking nemende: - Dat verhuurder beheerder is van de onzelfstandige woonruimte gelegen in een complex in Utrecht welke eigendom is van Mitros; - Dat de onzelfstandige woonruimte bestemd is om te worden gesloopt, doch dat thans nog niet definitief vaststaat op welk tijdstip met de sloop van het complex zal worden gestart; - Dat de verhuurder c.q. de eigenaar ernaar streeft om binnen een termijn van 茅茅n jaar vanaf heden met de sloop te starten; - Dat verhuurder in afwachting van deze sloop bereid is de woning op onderstaande voorwaarden tijdelijk aan huurder te verhuren, te weten tot aan het moment dat verhuurder de woning ontruimd te harer beschikking nodig heeft, teneinde het gehele complex te kunnen slopen en uitsluitend onder de voorwaarde dat huurder het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst accepteert en vrijwillig aan voornoemde ontruiming zal meewerken; - Dat verhuurder de huurovereenkomst zal opzeggen met een termijn van twee maanden en dat huurder gedurende de eerste maand hiervan in de gelegenheid gesteld zal worden om te hospiteren voor een ander kamer via de reguliere kamerwachtlijst van verhuurder. Indien het huurder aantoonbaar niet lukt om binnen deze maand een kamer te vinden, zal verhuurder eenmalig een kamer aan huurder aanbieden in een willekeurig complex (tijdelijk of permanent). Aanvaardt huurder dit aanbod niet, dan moet de kamer uiterlijk op de laatste huurdag door huurder worden ontruimd; - Dat huurder zich er uitdrukkelijk mee bekend verklaart dat de woning bestemd is om te worden gesloopt en dat de huurovereenkomst zal eindigen op het moment dat verhuurder c.q. de eigenaar de woning voor voornoemde sloop ontruimd en te harer beschikking nodig heeft; - Dat huurder ermee akkoord gaat dat hem bij het einde van de overeenkomst geen enkele tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten zal worden verstrekt; - Dat huurder de redelijkheid van het bovenstaande onderschrijft en ermee instemt de desbetreffende woning te zullen ontruimen op of v贸贸r de datum welke door verhuurder met inachtneming van de in deze overeenkomst opgenomen opzegtermijn aan hem is medegedeeld - zijnde de datum dat de verhuurder c.q eigenaar de woning nodig heeft

77


voor voornoemde sloop - onder de hierboven genoemde voorwaarde dat hem een andere passende woonruimte is aangeboden; - Dat indien huurder weigert de desbetreffende woning te verlaten ondanks aanbod van andere passende woonruimte, verhuurder reeds nu voor alsdan aanzegt de huurovereenkomst te zullen opzeggen wegens dringend eigen gebruik dan wel andere gerechtelijke maatregelen te zullen nemen teneinde daarmee te bewerkstelligen dat de woning te harer beschikking komt teneinde de woning te kunnen slopen; - Dat deze considerans deel uitmaakt van deze huurovereenkomst. (...) Artikel 3 - De huurperiode en opzegging (...) 3.4 Indien de huurder nalatig blijft met de ontruiming, verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van € 100,00 voor iedere dag dat hij na het einde van de overeenkomst in de woning blijft. (...)" (iii) Medio 2007 heeft SSH schriftelijk de huurovereenkomst met [eiseres] opgezegd tegen 30 november 2007. (iv) Bij besluit van burgemeester en wethouders van 27 november 2007 is aan Mitros Ontwikkeling B.V. vergunning verleend voor het slopen van woningen op het perceel 't Kleine Wijk. (v) Bij vonnis van 15 januari 2008 heeft de kantonrechter in kort geding [eiseres] veroordeeld tot ontruiming van de bij haar in gebruik zijnde woonruimte. [Eiseres] heeft het gehuurde op 18 januari 2008 verlaten. 3.2 [Eiseres] vordert in dit geding (i) primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten zijn te kwalificeren als reguliere huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en dat [eiseres] daardoor recht heeft op huurbescherming, en (ii) subsidiair de (partiële) vernietiging van de huurovereenkomsten wat betreft de tijdelijkheid van de overeenkomsten, het opzegbeding en het boetebeding, dan wel matiging van de boete. Mitros en SSH hebben in conventie verweer gevoerd en SSH heeft in reconventie onder meer betaling gevorderd van verbeurde boetes uit hoofde van het in de huurovereenkomsten opgenomen boetebeding. De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen. 3.3 In hoger beroep heeft het hof in conventie het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en in reconventie de boete gematigd tot € 2.000,--. 3.4 Het tweede en het derde middel klagen dat het hof ten onrechte, althans onbegrijpelijk gemotiveerd, heeft geoordeeld dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW. 3.5 Het tweede middel voert in dit verband, kort gezegd, aan dat, nu Mitros en SSH geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om op de voet van het bepaalde in art. 15 lid 1, onder c, Leegstandwet (Lw) een vergunning aan te vragen voor tijdelijke verhuur van de woonruimte waarover het hier gaat, geen sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW. 3.6 Het middel faalt omdat het oordeel van het hof, dat het niet aanvragen van bedoelde vergunning onverlet laat dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 nu de Leegstandwet op dit punt niet een exclusieve regeling bevat, juist is. 3.7 Het derde middel klaagt dat het hof zijn oordeel dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is ten onrechte heeft gebaseerd op HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464. Het middel betoogt dat

78


aan de wetsgeschiedenis van het nadien ingevoerde art. 7:232 lid 4 BW - dat betrekking heeft op de huur van woonruimte in gebouwen welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak bestemd zijn - kan worden ontleend dat de wetgever het tijdelijk bewonen van voor afbraak bestemde panden niet (langer) als gebruik van naar zijn aard korte duur beschouwt. 3.8 Ook dit middel faalt. Uit de door de Advocaat-Generaal in zijn conclusie onder 3.17.2 aangehaalde wetsgeschiedenis volgt niet dat het hof genoemde beschikking ten onrechte in zijn beoordeling heeft betrokken of dat het door de invoering van art. 7:232 lid 4 deze haar betekenis heeft verloren. Uit die wetsgeschiedenis volgt niet dat aan de in art. 7:232 lid 2 voorziene uitzondering op de toepasselijkheid van de bepalingen voor de huur van woonruimte als bedoeld in het eerste lid, een nieuwe uitzondering als omschreven in lid 4 is toegevoegd. In art. 7:232 lid 4 gaat het namelijk niet zozeer om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk korte tijd beschikbaar is (Kamerstukken II 1972-1973, 12 306, nr. 3, blz. 1). Anders dan het middel betoogt heeft de invoering van art. 7:232 lid 4 dan ook geen beperking gebracht in de toepasselijkheid van art. 7:232 lid 2. 3.9 De in de drie overige middelen aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op heden aan de zijde van Mitros en Stichting Studentenhuisvesting begroot op â‚Ź 371,34 aan verschotten en â‚Ź 2.200,-- aan salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, F.B. Bakels, C.A. Streefkerk en M.A. Loth, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 13 april 2012.

79


Aan: de colleges van burgemeester & wethouders, de besturen van toegelaten instellingen, Aedes, Vastgoed Belang en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland

Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Directie Woningmarkt www.rijksoverheid.nl/onderw erpen/huurwoning Contactpersoon T 06-21869832 Datum 15 maart 2013 Kenmerk 2013-0000108504 MG 2013-01

Onderwerp

Doelstelling

Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2013 tot en met 30 juni 2014 Informatie

Bijlagen: I. Liberalisatiegrenzen tot 1 januari 2014 II. t/m V. Maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2013

Juridische grondslag Relaties met andere circulaires Ingangsdatum Geldig tot

MG 2012-01 Huurprijsbeleid 1 juli 2012 tot 1 juli 2013 1 juli 2013 1 juli 2014

Geacht college, geacht bestuur, 1. Inleiding Met deze circulaire informeer ik u over het huurprijsbeleid met ingang van 1 juli 2013 tot en met 30 juni 2014 en de daarbij van toepassing zijnde parameters. Onderstaand ga ik in op het huurprijsbeleid per 1 juli 2013, inclusief de hogere huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven â‚Ź 33.614, de huurprijsnorm voor woningcorporaties en de huurprijsliberalisatie. Tevens is opgenomen een samenvattend overzicht van de huurparameters. In de bijlagen zijn de tabellen met maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2013 opgenomen. 2.

Het huurprijsbeleid per 1 juli 2013

Het inflatiecijfer als basis voor de huurverhoging Het inflatiecijfer over het voorafgaande kalenderjaar, i.c. 2012, zoals het CBS dat op 17 januari 2013 heeft gepubliceerd in zijn Statistisch Bulletin is 2,5%. De maximale huurverhoging per 1 juli 2013 Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%.

Pagina 1 van 7


Datum 15 maart 201318 februari 2013

Zelfstandige woningen Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614 een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomenscategorieën. De Eerste Kamer heeft de wetsvoorstellen die dit regelen (33129 en 33330) op 12 maart 2013 aangenomen.

Kenmerk 2013-0000108504 MG 2013-01

Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614 Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 gelijk aan het inflatiepercentage over 2012 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%. Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 4,5%. Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 wordt per 1 juli 2013 een maximale huurstijging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 6,5%. Inkomenspeiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging (4,5% en 6,5%) uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2013 is dus het inkomen over 2011 bepalend. Inkomensverklaringen Belastingdienst Eigenaren-verhuurders die gebruik willen maken van deze hogere huurverhoging, kunnen (onder voorwaarde dat de wetswijzigingen op 15 maart 2013 in het Staatsblad worden gepubliceerd, zoals de planning is) vanaf 18 maart 2013 via de website www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl een autorisatie vragen en na ontvangst daarvan inkomensindicaties opvragen bij de Belastingdienst. De gegevensuitwisseling tussen eigenaar-verhuurder en Belastingdienst verloopt digitaal. De Belastingdienst geeft geen gespecificeerde inkomensgegevens. De eigenaar-verhuurder levert digitaal een bestand met de woonadressen van zijn woningen waarvoor hij een inkomensverklaring wil ontvangen. De Belastingdienst levert vervolgens per woonadres digitaal een code.

Pagina 2 van 7 Pagina 2 van 7


Die code geeft aan in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen in het jaar t-2 valt:  onder € 33.614,  tussen € 33.614 en € 43.000  boven € 43.000,  of dat geen inkomensgegevens bekend zijn voor dat adres.

Datum 15 maart 201318 februari 2013 Kenmerk 2013-0000108504 MG 2013-01

Als de code “meer dan € 43.000” of “€ 33.614-43.000” is, wordt ook het getal van het aantal bewoners vermeld en krijgt de eigenaar-verhuurder voor dat woonadres een inkomensverklaring die hij bij zijn huurverhogingsvoorstel kan voegen. De Belastingdienst verstrekt geen persoonsgegevens van de leden van het huishouden. Als een verhuurder een huurverhoging van meer dan 4% voorstelt, moet hij bij het voorstel voegen: de verklaring van de Belastingdienst dat het huishoudinkomen hoger is dan € 33.614, als hij een huurverhoging van maximaal 4,5% voorstelt; -

en de verklaring van de Belastingdienst dat het huishoudinkomen hoger is dan € 43.000, als hij een huurverhoging van maximaal 6,5% voorstelt .

Huishoudinkomen Het huishoudinkomen bestaat uit het gezamenlijk verzamelinkomen (box 1, box 2 en box 3) van de huurder en de overige bewoners van de woning. Voor de samenstelling van het huishouden is bepalend wie er op de datum van de voorgestelde ingang van de huurverhoging in de woning wonen. Bij een huurverhoging per 1 juli 2013 is dus bepalend wie er op 1 juli 2013 in de woning wonen. Van hen wordt dan het gezamenlijk inkomen over 2011 meegeteld. Omdat de verhuurder het huurverhogingsvoorstel ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij de huurder moet indienen en de inkomensindicaties daaraanvoorafgaand bij de Belastingdienst worden opgevraagd, vermelden de inkomensindicaties niet de bewoningssituatie per 1 juli. Als de huurder bezwaar maakt tegen de voorgestelde huurverhoging van meer dan 4% met als bezwaargrond dat het huishoudinkomen in het jaar t-2 onder de in het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens lag, dan hoeft hij bij het bezwaar geen inkomensgegevens te voegen. De eigenaar-verhuurder vraagt na een dergelijk bezwaar opnieuw een inkomensverklaring op bij de Belastingdienst. Die nieuwe verklaring is dan gebaseerd op actuele(re) gegevens over de bewoningssituatie en in uitzonderingsgevallen (na bezwaar en beroep tegen een inkomensvaststelling) over de hoogte van het inkomen in het jaar t-2 van alle op dat moment bekende leden van het huishouden. Indien uit de nieuwe inkomensverklaring blijkt dat het huishoudinkomen in het jaar t-2 onder de in het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens lag, kan de verhuurder de huurverhoging aanpassen tot het toegestane niveau. Als uit de nieuwe inkomensverklaring blijkt dat het huishoudinkomen in het jaar Pagina 3 van 7 Pagina 3 van 7


t-2 de in het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens overschrijdt en de huurder in zijn bezwaar persisteert, kan de verhuurder zijn huurverhogingsvoorstel, met beide inkomensverklaringen, aan de Huurcommissie voorleggen.

Datum 15 maart 201318 februari 2013 Kenmerk 2013-0000108504 MG 2013-01

Huurverlaging na inkomensdaling Huishoudens die na een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en) met een inkomensdaling tot onder een van de inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging (nu € 33.614 en € 43.000) worden geconfronteerd, krijgen recht op huurverlaging tot het niveau dat de huurprijs zou hebben bedragen als het huishoudinkomen steeds in die lagere categorie zou hebben gevallen. Er worden maximaal twee inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen teruggebracht tot het bij het lagere huishoudinkomen toegestane niveau. In het geval dat de geldende huurprijs tot boven de huurtoeslaghuurprijsgrens (= liberalisatiegrens) is gestegen en het huishoudinkomen tot onder de huurtoeslaginkomensgrens is gezakt, heeft het huishouden recht op huurverlaging tot onder de huurtoeslaghuurprijsgrens, zodat het huishouden in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Huurders die huurverlaging wegens inkomensdaling na eerdere inkomensafhankelijke huurverhoging(en) wensen, doen daartoe volgens de gebruikelijke procedure een huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder, met inachtneming van de indieningstermijn (ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum). De huurverlaging werkt dus niet terug, maar gaat gelden vanaf de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging. De huurder moet in principe zijn huurverlagingsvoorstel onderbouwen met gegevens van de Belastingdienst waaruit blijkt dat het jaarinkomen van het huishouden tot onder de inkomensgrens is gezakt voor de gerealiseerde inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en). De huurder voegt daartoe IB60formulieren van alle leden van het huishouden bij het huurverlagingsvoorstel. De Huurcommissie kan namelijk huurverlagingsvoorstellen wegens inkomensdaling alleen toetsen aan door de Belastingdienst verstrekte jaarinkomens. Het staat verhuurders uiteraard vrij om in te stemmen met een huurverlagingsvoorstel dat is gebaseerd op bijvoorbeeld het maandinkomen van het huishouden nadat het inkomen is gedaald. Bezwaarmogelijkheid voor gehandicapten en chronisch zieken Voor groepen van gehandicapten en chronisch zieken (nader door de minister aan te wijzen) komt er een bezwaarmogelijkheid tegen de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Deze mensen kunnen vaak niet verhuizen en dat is ook niet gewenst gezien de voorzieningen die in hun woning zijn getroffen. Ook biedt dit meer mogelijkheden voor mantelzorg. De ministeriële regeling waarin de categorieën gehandicapten en chronisch zieken die bezwaar kunnen maken tegen de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging worden aangewezen, wordt in april aan de Tweede Kamer voorgelegd.

Pagina 4 van 7 Pagina 4 van 7


Geen maximale huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten Deze maximale huurverhogingen gelden niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. Dat zijn huurovereenkomsten waarvan de overeengekomen huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst boven de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens lag. Zie verder paragraaf ‘3. Huurliberalisatie’.

Datum 15 maart 201318 februari 2013 Kenmerk 2013-0000108504 MG 2013-01

De maximale huurprijsnorm Aansluitend op het basishuurverhogingspercentage van inflatie + 1,5 procentpunt, dat is per 1 juli 2013 4%, wordt ook de maximale stijging van de gemiddelde huurprijs van zelfstandige woningen van woningcorporaties per 1 juli 2013 gesteld op het niveau van inflatie + 1,5 procentpunt (4%). Artikel 15a van het Besluit beheer sociale huursector wordt daartoe voor 1 juli 2013 aangepast. Dat betekent dat de gemiddelde huurprijs van de zelfstandige woningen van een woningcorporatie op 1 juli 2013 niet hoger mag zijn dan de gemiddelde huurprijs van de zelfstandige woningen per 30 juni 2013, vermeerderd met 4%. Om woningcorporaties de ruimte te geven gebruik te maken van de hogere huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614, zullen deze huurverhogingen buiten beschouwing worden gelaten bij de berekening van de stijging van de gemiddelde huurprijs van zelfstandige woningen per 1 juli. Artikel 15a van het Besluit beheer sociale huursector is in 2012 hiertoe aangepast. Deze wijziging treedt op dezelfde datum in werking als de wetswijzigingen ten behoeve van de inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen. Voor de berekening van de gemiddelde huurstijging van de zelfstandige woningen van een corporatie per 1 juli 2013 blijven daarom de volgende huurverhogingen buiten beschouwing: de huurverhogingen voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614; de huurverhogingen van geliberaliseerde huurovereenkomsten; de huurprijzen van nieuwe verhuringen (eerste verhuring van een woning of opvolgende verhuring bij verhuizing van de huurder); de huurverhogingen als gevolg van woningverbetering/renovatie. Maximale huurprijsgrenzen Artikel 12 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte bepaalt dat de maximale huurprijsgrenzen elk jaar op 1 juli geïndexeerd worden met het inflatiepercentage, met afronding naar boven op hele centen. De maximale huurprijsgrenzen worden daarom per 1 juli geïndexeerd met 2,5% en naar boven afgerond op hele centen. De tabellen met maximale huurprijsgrenzen staan in bijlagen II tot en met V. 3. Huurprijsliberalisatie De liberalisatiegrens in de huurprijsregelgeving verwijst naar de maximale huurgrens genoemd in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. In circulaire MG 2012-02 “Parameters huurtoeslag, liberalisatiegrens en inkomensgrens staatssteun 2013” van 27 november 2012 is de liberalisatiegrens Pagina 5 van 7 Pagina 5 van 7


per 1 januari 2013 bekend gemaakt: € 681,02 per maand. De huurprijsliberalisatie geldt niet voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen, met uitzondering van huurovereenkomsten waarop de interim-huurliberalisatiemaatregel van toepassing was. Onder deze interimmaatregel, van kracht van 1 juli 1989 tot 1 juli 1994, vallen huurovereenkomsten met betrekking tot zelfstandige woningen die voor het eerst op of na 1 juli 1989 werden bewoond en waarvoor bij de aanvang van de bewoning een huurprijs was overeengekomen, die uitsteeg boven de maximale huurprijs waarbij individuele huursubsidie werd toegekend. In bijlage I is voor de volledigheid het overzicht van de liberalisatiegrenzen vanaf 1989 opgenomen.

Datum 15 maart 201318 februari 2013 Kenmerk 2013-0000108504 MG 2013-01

4. Samenvattend overzicht huurparameters per 1 juli 2013 Parameters: Maximale huurstijging per zelfstandige woning

 4% voor huishoudens met een inkomen onder of gelijk aan € 33.614  4,5% voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614 maar onder of gelijk aan € 43.000  6,5% voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000

Maximale huurstijging per onzelfstandige woning, woonwagen of woonwagenstandplaats

4%

Maximale huurprijsnorm

4%

Stijging maximale huurprijsgrenzen zelfstandige woningen, onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen

2,5%

Subsidieafbraakpercentage

2,5%

5. Publicatie MG-digitaal Deze circulaire wordt uitsluitend digitaal verstrekt. Aanmelding voor deze “MGdigitaal” kan door in te loggen op https://abonneren.rijksoverheid.nl/subscriptions. Daarin wordt verwezen naar een menu voor aanmelding als abonnee. Hierna wordt telkens als er een MG-circulaire op de site wordt geplaatst een mail verzonden met een pdf-bestand van de betreffende MG-circulaire. Wijziging van gegevens kan via hetzelfde menu.

Pagina 6 van 7 Pagina 6 van 7


6. Tot slot De circulaire MG 2012-01 over het huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2012 tot en met 30 juni 2013 vervalt met ingang van 1 juli 2013. Voor nadere informatie over deze circulaire over het huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2013 tot en met 30 juni 2014 kunt u zich richten tot de Directie Woningmarkt, cluster Huurbeleid en Aandachtsgroepen.

Datum 15 maart 201318 februari 2013 Kenmerk 2013-0000108504 MG 2013-01

Hoogachtend, de minister voor Wonen en Rijksdienst,

drs. S.A. Blok

Pagina 7 van 7 Pagina 7 van 7


Bijlage I: tabel huurliberalisatiegrenzen tot 1 januari 2014

Huurliberalisatiegrens Interim-maatregel jaargang* Huurprijs 1989 1990 1991 1992 1993

≥ > > > >

ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ

750,00 775,00 820,00 865,42 913,33

Nieuwe maatregel jaargang* Huurprijs (€ (€ (€ (€ (€

340,34) 351,68) 372,10) 392,71) 414,45)

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

> > > > > > > > > > > > > > > > > > > >

ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ € € € € € € € € € € € €

963,75 1.007,50 1.047,92 1.085,00 1.085,00 1.107,00 1.149,00 1.193,00 565,44 585,24 597,54 604,72 615,01 621,78 631,73 647,53 647,53 652,52 664,66 681,02

(€ 437,33) (€ 457,18) (€ 475,53) (€ 492,35) (€ 492,35) (€ 502,33) (€ 521,39) (€ 541,36)

*) Een jaargang loopt telkens van 1 juli tot 1 juli. Dus jaargang 1989 betekent van 1 juli 1989 tot 1 juli 19990. Met ingang van 1 januari 2011 loopt de jaargang steeds van 1 januari tot 1 januari. De huurliberalisatiegrens per 1 januari 2014 wordt in het najaar van 2013 bekend gemaakt.


Bijlage II Maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen per 1 juli 2013 punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

40

188,05

82

386,37

124

603,10

166

819,81

208

1036,53

41

192,76

83

391,53

125

608,26

167

824,97

209

1041,69

42

197,45

84

396,67

126

613,41

168

830,12

210

1046,88

43

202,15

85

401,85

127

618,57

169

835,31

211

1052,01

44

206,84

86

407,01

128

623,76

170

840,45

212

1057,17

45

211,54

87

412,16

129

628,88

171

845,61

213

1062,34

46

216,26

88

417,32

130

634,06

172

850,77

214

1067,49

47

220,95

89

422,48

131

639,21

173

855,94

215

1072,65

48

225,66

90

427,65

132

644,37

174

861,08

216

1077,82

49

230,36

91

432,81

133

649,54

175

866,25

217

1082,98

50

235,06

92

437,96

134

654,69

176

871,41

218

1088,12

51

239,73

93

443,13

135

659,86

177

876,56

219

1093,29

52

244,46

94

448,28

136

665,00

178

881,74

220

1098,47

53

249,15

95

453,44

137

670,18

179

886,90

221

1103,60

54

253,85

96

458,61

138

675,34

180

892,03

222

1108,77

55

258,56

97

463,77

139

680,48

181

897,22

223

1113,94

56

263,27

98

468,92

140

685,65

182

902,37

224

1119,10

57

267,93

99

474,10

141

690,83

183

907,53

225

1124,24

58

272,64

100

479,24

142

695,95

184

912,67

226

1129,42

59

277,36

101

484,40

143

701,12

185

917,86

227

1134,58

60

282,06

102

489,56

144

706,30

186

923,02

228

1139,73

61

286,74

103

494,73

145

711,46

187

928,17

229

1144,90

62

291,46

104

499,89

146

716,60

188

933,34

230

1150,05

63

296,15

105

505,03

147

721,78

189

938,50

231

1155,20

64

300,84

106

510,22

148

726,92

190

943,65

232

1160,39

65

305,55

107

515,37

149

732,10

191

948,83

233

1165,54

66

310,26

108

520,51

150

737,24

192

953,97

234

1170,69

67

314,96

109

525,69

151

742,41

193

959,13

235

1175,85

68

319,65

110

530,84

152

747,57

194

964,31

236

1181,02

69

324,34

111

536,01

153

752,73

195

969,46

237

1186,18

70

329,04

112

541,17

154

757,89

196

974,60

238

1191,32

71

333,74

113

546,32

155

763,04

197

979,76

239

1196,50

72

338,45

114

551,50

156

768,20

198

984,94

240

1201,65

73

343,14

115

556,65

157

773,39

199

990,09

241

1206,82

74

347,85

116

561,81

158

778,51

200

995,25

242

1211,97

75

352,55

117

566,96

159

783,70

201

1000,41

243

1217,13

76

357,25

118

572,12

160

788,84

202

1005,58

244

1222,30

77

361,94

119

577,28

161

794,01

203

1010,74

245

1227,46

78

366,66

120

582,45

162

799,18

204

1015,89

246

1232,61

79

371,35

121

587,61

163

804,32

205

1021,05

247

1237,75

80

376,06

122

592,78

164

809,48

206

1026,21

248

1242,95

81

381,20

123

597,93

165

814,65

207

1031,39

249

1248,09

250

1253,24

De maximale huurprijsgrens van zelfstandige woningen met een kwaliteit van minder dan 40 punten is gelijk aan de maximale huurprijsgrens bij 40 punten: â‚Ź 188,05 per maand.


Bijlage III Maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten per 1 juli 2013 punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

1

2,01

54

106,11

107

210,20

160

314,29

213

387,15

2

3,96

55

108,08

108

212,18

161

316,24

214

388,15

3

5,94

56

110,03

109

214,11

162

318,21

215

389,17

4

7,91

57

111,98

110

216,09

163

320,17

216

390,18

5

9,86

58

113,96

111

218,04

164

322,14

217

391,19

6

11,84

59

115,92

112

220,01

165

324,10

218

392,21

7

13,81

60

117,89

113

221,97

166

326,05

219

393,25

8

15,78

61

119,85

114

223,93

167

328,03

220

394,27

9

17,75

62

121,82

115

225,90

168

329,98

221

395,26

10

19,71

63

123,78

116

227,86

169

331,97

222

396,30

11

21,64

64

125,75

117

229,85

170

333,93

223

397,31

12

23,61

65

127,73

118

231,81

171

335,86

224

398,33

13

25,58

66

129,69

119

233,76

172

337,84

225

399,31

14

27,55

67

131,61

120

235,72

173

339,81

226

400,36

15

29,52

68

133,59

121

237,69

174

341,79

227

401,36

16

31,47

69

135,57

122

239,66

175

343,72

228

402,38

17

33,44

70

137,52

123

241,60

176

345,71

229

403,40

18

35,42

71

139,49

124

243,56

177

347,66

230

404,42

19

37,38

72

141,44

125

245,52

178

349,64

231

405,43

20

39,34

73

143,41

126

247,50

179

351,60

232

406,47

21

41,29

74

145,38

127

249,48

180

353,57

233

407,46

22

43,24

75

147,37

128

251,44

181

354,57

234

408,48

23

45,23

76

149,31

129

253,40

182

355,60

235

409,50

24

47,17

77

151,28

130

255,37

183

356,62

236

410,54

25

49,15

78

153,22

131

257,32

184

357,65

237

411,53

26

51,10

79

155,21

132

259,29

185

358,65

238

412,55

27

53,09

80

157,16

133

261,26

186

359,67

239

413,57

28

55,05

81

159,11

134

263,23

187

360,68

240

414,59

29

57,01

82

161,10

135

265,17

188

361,71

241

415,60

30

58,97

83

163,04

136

267,15

189

362,70

242

416,63

31

60,93

84

165,02

137

269,12

190

363,74

243

417,65

32

62,90

85

166,99

138

271,09

191

364,75

244

418,68

33

64,85

86

168,95

139

273,05

192

365,78

245

419,69

34

66,81

87

170,91

140

275,01

193

366,78

246

420,69

35

68,78

88

172,88

141

276,97

194

367,80

247

421,71

36

70,75

89

174,83

142

278,93

195

368,82

248

422,74

37

72,71

90

176,81

143

280,91

196

369,84

249

423,75

38

74,69

91

178,77

144

282,87

197

370,85

250

424,76

39

76,65

92

180,74

145

284,81

198

371,88

251

425,77

40

78,62

93

182,69

146

286,78

199

372,89

252

426,81

41

80,58

94

184,66

147

288,77

200

373,92

253

427,81

42

82,53

95

186,65

148

290,72

201

374,93

254

428,83

43

84,49

96

188,60

149

292,67

202

375,94

255

429,84

44

86,45

97

190,56

150

294,66

203

376,97

256

430,86

45

88,42

98

192,52

151

296,59

204

377,96

257

431,87

46

90,38

99

194,48

152

298,58

205

378,99

258

432,91

47

92,35

100

196,46

153

300,52

206

380,00

259

433,91

48

94,32

101

198,41

154

302,50

207

381,04

260

434,94

49

96,30

102

200,37

155

304,46

208

382,04

261

435,94

50

98,25

103

202,33

156

306,43

209

383,08

262

436,98

51

100,22

104

204,29

157

308,40

210

384,07

263

437,97

52

102,17

105

206,28

158

310,35

211

385,10

264

439,01

53

104,16

106

208,23

159

312,32

212

386,10

265

440,04


Maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten per 1 juli 2013 punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

266

441,05

319

494,94

372

548,87

425

602,79

478

656,68

267

442,06

320

495,96

373

549,89

426

603,78

479

657,73

268

443,09

321

496,98

374

550,91

427

604,83

480

658,73

269

444,09

322

498,00

375

551,94

428

605,83

481

659,77

270

445,11

323

499,00

376

552,94

429

606,87

482

660,78

271

446,13

324

500,05

377

553,96

430

607,88

483

661,77

272

447,14

325

501,04

378

554,99

431

608,90

484

662,80

273

448,16

326

502,09

379

556,01

432

609,90

485

663,81

274

449,18

327

503,08

380

556,99

433

610,92

486

664,85

275

450,19

328

504,11

381

558,03

434

611,94

487

665,85

276

451,22

329

505,10

382

559,04

435

612,96

488

666,88

277

452,22

330

506,16

383

560,08

436

613,97

489

667,87

278

453,25

331

507,15

384

561,07

437

614,98

490

668,89

279

454,26

332

508,18

385

562,09

438

616,01

491

669,91

280

455,29

333

509,19

386

563,11

439

617,02

492

670,94

281

456,30

334

510,23

387

564,14

440

618,05

493

671,94

282

457,31

335

511,22

388

565,15

441

619,05

494

672,98

283

458,33

336

512,24

389

566,17

442

620,07

495

674,00

284

459,37

337

513,26

390

567,21

443

621,10

496

675,00

285

460,37

338

514,26

391

568,21

444

622,12

497

676,03

286

461,39

339

515,30

392

569,23

445

623,12

498

677,04

287

462,41

340

516,31

393

570,23

446

624,14

499

678,05

288

463,44

341

517,33

394

571,27

447

625,18

500

679,06

289

464,44

342

518,34

395

572,27

448

626,17

501

680,09

290

465,46

343

519,37

396

573,29

449

627,21

502

681,10

291

466,47

344

520,38

397

574,29

450

628,22

503

682,12

292

467,50

345

521,40

398

575,34

451

629,24

504

683,13

293

468,50

346

522,44

399

576,35

452

630,25

505

684,16

294

469,53

347

523,44

400

577,37

453

631,28

506

685,18

295

470,55

348

524,47

401

578,37

454

632,28

507

686,18

296

471,57

349

525,47

402

579,35

455

633,29

508

687,22

297

472,58

350

526,50

403

580,40

456

634,33

509

688,23

298

473,60

351

527,48

404

581,40

457

635,34

510

689,23

299

474,60

352

528,54

405

582,44

458

636,34

511

690,26

300

475,65

353

529,53

406

583,43

459

637,37

512

691,27

301

476,65

354

530,56

407

584,48

460

638,40

513

692,31

302

477,67

355

531,56

408

585,48

461

639,40

514

693,30

303

478,67

356

532,60

409

586,52

462

640,41

515

694,32

304

479,70

357

533,60

410

587,50

463

641,43

516

695,35

305

480,72

358

534,62

411

588,55

464

642,47

517

696,38

306

481,73

359

535,64

412

589,56

465

643,48

518

697,38

307

482,75

360

536,64

413

590,58

466

644,50

519

698,40

308

483,77

361

537,67

414

591,59

467

645,50

520

699,41

309

484,79

362

538,70

415

592,62

468

646,50

521

700,44

310

485,81

363

539,71

416

593,62

469

647,55

522

701,45

311

486,83

364

540,71

417

594,64

470

648,55

523

702,47

312

487,83

365

541,75

418

595,66

471

649,60

524

703,48

313

488,87

366

542,77

419

596,67

472

650,59

525

704,51

314

489,87

367

543,78

420

597,70

473

651,64

526

705,52

315

490,88

368

544,81

421

598,71

474

652,62

527

706,53

316

491,87

369

545,83

422

599,73

475

653,67

528

707,56

317

492,94

370

546,84

423

600,74

476

654,66

529

708,58

318

493,93

371

547,86

424

601,76

477

655,70

530

709,60


Maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten per 1 juli 2013 punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

531

710,61

584

764,52

637

818,45

690

872,36

743

926,27

532

711,61

585

765,55

638

819,46

691

873,36

744

927,29

533

712,66

586

766,57

639

820,49

692

874,39

745

928,30

534

713,66

587

767,57

640

821,48

693

875,42

746

929,33

535

714,69

588

768,58

641

822,53

694

876,43

747

930,34

536

715,68

589

769,60

642

823,54

695

877,41

748

931,36

537

716,71

590

770,64

643

824,56

696

878,46

749

932,36

538

717,74

591

771,63

644

825,57

697

879,45

750

933,39

539

718,76

592

772,67

645

826,58

698

880,49

>750

*

540

719,75

593

773,66

646

827,60

699

881,47

541

720,80

594

774,70

647

828,59

700

882,53

542

721,80

595

775,71

648

829,64

701

883,54

543

722,81

596

776,75

649

830,64

702

884,57

544

723,83

597

777,74

650

831,67

703

885,58

545

724,86

598

778,77

651

832,67

704

886,59

546

725,87

599

779,79

652

833,71

705

887,60

547

726,89

600

780,80

653

834,69

706

888,63

548

727,90

601

781,80

654

835,74

707

889,65

549

728,90

602

782,83

655

836,74

708

890,66

550

729,93

603

783,85

656

837,78

709

891,69

551

730,95

604

784,88

657

838,79

710

892,69

552

731,98

605

785,89

658

839,81

711

893,71

553

732,97

606

786,90

659

840,82

712

894,73

554

734,02

607

787,91

660

841,85

713

895,74

555

735,03

608

788,94

661

842,86

714

896,77

556

736,04

609

789,95

662

843,87

715

897,78

557

737,06

610

790,97

663

844,89

716

898,81

558

738,08

611

792,00

664

845,91

717

899,80

559

739,09

612

793,02

665

846,93

718

900,84

560

740,12

613

794,02

666

847,94

719

901,84

561

741,13

614

795,04

667

848,96

720

902,87

562

742,15

615

796,05

668

849,98

721

903,88

563

743,19

616

797,10

669

850,98

722

904,93

564

744,18

617

798,08

670

851,99

723

905,92

565

745,19

618

799,11

671

853,02

724

906,95

566

746,19

619

800,13

672

854,04

725

907,96

567

747,24

620

801,16

673

855,04

726

908,98

568

748,24

621

802,16

674

856,07

727

909,99

569

749,27

622

803,18

675

857,07

728

911,00

570

750,28

623

804,19

676

858,10

729

912,04

571

751,30

624

805,22

677

859,13

730

913,03

572

752,30

625

806,23

678

860,14

731

914,06

573

753,34

626

807,26

679

861,15

732

915,07

574

754,35

627

808,27

680

862,20

733

916,11

575

755,39

628

809,30

681

863,20

734

917,11

576

756,41

629

810,29

682

864,21

735

918,13

577

757,42

630

811,32

683

865,23

736

919,13

578

758,43

631

812,34

684

866,24

737

920,18

579

759,46

632

813,34

685

867,27

738

921,18

580

760,45

633

814,37

686

868,28

739

922,19

581

761,46

634

815,38

687

869,30

740

923,21

582

762,49

635

816,41

688

870,32

741

924,24

583 763,51 636 817,42 689 871,33 742 925,26 *) De maximale huurprijsgrens behorende bij meer dan 750 punten is het bedrag dat wordt verkregen door â‚Ź 1,03 (dat bedrag komt overeen met het verschil tussen de bedragen, genoemd bij 750 en 749 punten) te vermenigvuldigen met het aantal punten van de woonruimte, verminderd met 750, en bij de verkregen uitkomst â‚Ź 933,39 (dat bedrag komt overeen met het bedrag genoemd bij 750 punten) op te tellen.


Bijlage IV Maximale huurprijsgrenzen voor woonwagens per 1 juli 2013 punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

40

200,25

82

411,37

124

640,90

166

870,41

208

1099,93

41

205,26

83

416,85

125

646,35

167

875,89

209

1105,39

42

210,26

84

422,30

126

651,82

168

881,34

210

1110,87

43

215,27

85

427,77

127

657,28

169

886,80

211

1116,33

44

220,25

86

433,23

128

662,76

170

892,28

212

1121,81

45

225,25

87

438,68

129

668,21

171

897,74

213

1127,27

46

230,25

88

444,15

130

673,66

172

903,21

214

1132,72

47

235,27

89

449,62

131

679,14

173

908,66

215

1138,19

48

240,28

90

455,08

132

684,61

174

914,12

216

1143,67

49

245,29

91

460,57

133

690,08

175

919,61

217

1149,13

50

250,29

92

466,02

134

695,55

176

925,06

218

1154,59

51

255,28

93

471,48

135

701,01

177

930,53

219

1160,04

52

260,30

94

476,96

136

706,46

178

935,99

220

1165,52

53

265,30

95

482,41

137

711,94

179

941,45

221

1170,98

54

270,32

96

487,88

138

717,39

180

946,92

222

1176,46

55

275,31

97

493,35

139

722,88

181

952,39

223

1181,92

56

280,30

98

498,79

140

728,33

182

957,85

224

1187,37

57

285,33

99

504,26

141

733,79

183

963,31

225

1192,84

58

290,33

100

509,72

142

739,26

184

968,77

226

1198,30

59

295,33

101

515,19

143

744,73

185

974,25

227

1203,77

60

300,35

102

520,67

144

750,17

186

979,71

228

1209,24

61

305,33

103

526,12

145

755,65

187

985,16

229

1214,69

62

310,35

104

531,59

146

761,10

188

990,65

230

1220,15

63

315,35

105

537,06

147

766,59

189

996,12

231

1225,64

64

320,34

106

542,52

148

772,05

190

1001,57

232

1231,11

65

325,38

107

547,99

149

777,52

191

1007,05

233

1236,57

66

330,37

108

553,44

150

782,97

192

1012,50

234

1242,03

67

335,38

109

558,92

151

788,44

193

1017,96

235

1247,50

68

340,38

110

564,38

152

793,92

194

1023,43

236

1252,95

69

345,38

111

569,84

153

799,38

195

1028,89

237

1258,43

70

350,38

112

575,33

154

804,85

196

1034,36

238

1263,88

71

355,38

113

580,78

155

810,30

197

1039,84

239

1269,35

72

360,40

114

586,22

156

815,76

198

1045,28

240

1274,82

73

365,42

115

591,71

157

821,22

199

1050,74

241

1280,28

74

370,41

116

597,17

158

826,70

200

1056,21

242

1285,75

75

375,41

117

602,63

159

832,15

201

1061,69

243

1291,22

76

380,40

118

608,09

160

837,62

202

1067,15

244

1296,67

77

385,42

119

613,56

161

843,10

203

1072,62

245

1302,14

78

390,43

120

619,02

162

848,57

204

1078,08

246

1307,61

79

395,44

121

624,51

163

854,02

205

1083,56

247

1313,08

80

400,44

122

629,97

164

859,51

206

1089,01

248

1318,54

81

405,49

123

635,43

165

864,96

207

1094,49

249

1323,99

250

1329,48

De maximale huurprijsgrens van woonwagens met een kwaliteit van minder dan 40 punten is gelijk aan de maximale huurprijsgrens bij 40 punten: â‚Ź 200,25 per maand.


Bijlage V Maximale huurprijsgrenzen voor standplaatsen per 1 juli 2013 punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

punten

bedrag

1

4,74

54

253,85

107

515,37

160

788,84

213

1062,34

2

9,45

55

258,56

108

520,51

161

794,01

214

1067,49

3

14,14

56

263,25

109

525,69

162

799,18

215

1072,65

4

18,84

57

267,93

110

530,84

163

804,32

216

1077,82

5

23,55

58

272,64

111

536,01

164

809,48

217

1082,98

6

28,24

59

277,36

112

541,17

165

814,65

218

1088,12

7

32,94

60

282,06

113

546,32

166

819,81

219

1093,29

8

37,64

61

286,74

114

551,50

167

824,97

220

1098,47

9

42,35

62

291,46

115

556,65

168

830,12

221

1103,60

10

47,06

63

296,15

116

561,81

169

835,31

222

1108,77

11

51,76

64

300,84

117

566,96

170

840,45

223

1113,94

12

56,44

65

305,55

118

572,12

171

845,61

224

1119,10

13

61,16

66

310,26

119

577,28

172

850,77

225

1124,24

14

65,85

67

314,96

120

582,45

173

855,94

226

1129,42

15

70,54

68

319,65

121

587,61

174

861,08

227

1134,58

16

75,24

69

324,34

122

592,78

175

866,25

228

1139,73

17

79,95

70

329,04

123

597,93

176

871,41

229

1144,90

18

84,65

71

333,74

124

603,10

177

876,56

230

1150,05

19

89,33

72

338,45

125

608,26

178

881,74

231

1155,20

20

94,05

73

343,14

126

613,41

179

886,90

232

1160,39

21

98,73

74

347,85

127

618,57

180

892,03

233

1165,54

22

103,45

75

352,55

128

623,76

181

897,22

234

1170,69

23

108,15

76

357,25

129

628,88

182

902,37

235

1175,85

24

112,85

77

361,94

130

634,06

183

907,53

236

1181,02

25

117,54

78

366,66

131

639,21

184

912,67

237

1186,18

26

122,26

79

371,35

132

644,37

185

917,86

238

1191,32

27

126,95

80

376,06

133

649,54

186

923,02

239

1196,50

28

131,66

81

381,20

134

654,69

187

928,17

240

1201,65

29

136,35

82

386,37

135

659,86

188

933,34

241

1206,82

30

141,05

83

391,53

136

665,00

189

938,50

242

1211,97

31

145,76

84

396,67

137

670,18

190

943,65

243

1217,13

32

150,44

85

401,85

138

675,34

191

948,83

244

1222,30

33

155,14

86

407,01

139

680,48

192

953,97

245

1227,46

34

159,85

87

412,16

140

685,65

193

959,13

246

1232,61

35

164,55

88

417,32

141

690,83

194

964,31

247

1237,75

36

169,25

89

422,48

142

695,95

195

969,46

248

1242,95

37

173,95

90

427,65

143

701,12

196

974,60

249

1248,09

38

178,64

91

432,81

144

706,30

197

979,76

250

1253,24

39

183,35

92

437,96

145

711,46

198

984,94

>250

*

40

188,05

93

443,13

146

716,60

199

990,09

41

192,76

94

448,28

147

721,78

200

995,25

42

197,45

95

453,44

148

726,92

201

1000,41

43

202,15

96

458,61

149

732,10

202

1005,58

44

206,84

97

463,77

150

737,24

203

1010,74

45

211,54

98

468,92

151

742,41

204

1015,89

46

216,26

99

474,10

152

747,57

205

1021,05

47

220,95

100

479,24

153

752,73

206

1026,21

48

225,66

101

484,40

154

757,89

207

1031,39

49

230,36

102

489,56

155

763,04

208

1036,53

50

235,06

103

494,73

156

768,20

209

1041,69

51

239,73

104

499,89

157

773,39

210

1046,88

52

244,46

105

505,03

158

778,51

211

1052,01

53 249,15 106 510,22 159 783,70 212 1057,17 *) De maximale huurprijsgrens behorende bij meer dan 250 punten is het bedrag dat wordt verkregen door â‚Ź 5,15 (dat bedrag komt overeen met het verschil tussen de bedragen, genoemd bij 250 en 249 punten) te vermenigvuldigen met het aantal punten van de woonruimte, verminderd met 250, en bij de verkregen uitkomst â‚Ź 1253,24 (dat bedrag komt overeen met het bedrag genoemd bij 250 punten) op te tellen.

AvdR Webinars  

Lunchwebinar Jurisprudentie Huurrecht

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you