LEED y Anรกlisis de costes
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Contenido 1. Sostenibilidad y Certificación 2. Resumen del sistema de certificación LEED 3. Costes. ¿Cuáles? / ¿Cuánto? Costes Directos / Indirectos “Life Cycle Costing” ¿Cómo reducirlos? Proceso de diseño integrado 4. Valor Valor inmobiliario / mercado Productividad Valor intangible Riesgos www.greenlivingprojects.com
Leadership in Energy and Environmental Design™ (LEED) Desarrollado por el US Green Building Council Sistema de referencia al nivel internacional. Permite: 1. Hacer comparaciones. 2. Cuantificar el valor de la sostenibilidad
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sostenibilidad Diseño regenerativo
Diseño restaurativo
Diseño sostenible (impacto 0) Diseño verde / alta rendimiento (menos nocivo)
Diseño estándar (cumplir con el CTE)
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sostenibilidad Diseño regenerativo
Diseño restaurativo
Diseño sostenible (impacto 0) Diseño verde / alta rendimiento (menos nocivo)
Diseño estándar (cumplir con el CTE
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sostenibilidad
2012
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多2030?
LEED New Construction Existing Buildings Commercial Interiors Core and Shell (C&S) Schools Retail Healthcare Homes Neighbourhood Development
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LEED Prerrequisitos Créditos opcionales 100 puntos + 6 5 categorías + 2 4 niveles de certificación
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Protección y restauración del hábitat Desarrollo compacto Conexión urbana Control de la erosión Transporte sostenible Efecto Isla de calor Gestión de la escorrentía Contaminación lumínica nocturna
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Consumo energético Commisioning Refrigerantes Energía renovable Medición Verificación Energía verde
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Contenido reciclado R谩pidamente renovable Recuperaci贸n de materiales Gesti贸n de residuos Materiales regionales Madera certificada
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Ventilación VOC Controles de iluminación Controles de confort térmico Monitoring del CO₂ Luz natural Vistas
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Superar los requisitos Proceso de dise単o integrado LEED AP Estrategias innovadores
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COSTES
Definición de valor económico Costes 1. Costes directos
“Life Cycle Costing” 1. Costes de mantenimiento y uso
Valor 1. Efectos relacionados con productividad. 2. El valor de la propiedad. 3. Valores no tangibles www.greenlivingprojects.com
COSTES: ¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?
La percepción: +17% World Business Council for sustainable development, 2007
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COSTES: ¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible? La Realidad: no hay incremento significativo Harvard University, 2002
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COSTES: ¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible? La Realidad: no hay incremento significativo
•No hay costes añadidos. •Sostenibilidad asimilada como
Davis Langdon, “The cost of sustainable buildings revisited”
imputación ordinaria •Estrategias sostenibles “Low – Cost”
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COSTES: ¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?
Factores de variación del sobrecoste: Experiencia con proyectos LEED (nivel Gold y Platinum) Nivel de certificación deseada Cómo está estructurado el equipo Proceso de diseño aplicado Gestión – “Expertise” Los puntos LEED que el proyecto intenta de conseguir Tamaño del proyecto www.greenlivingprojects.com
COSTES: ¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?
Nivel de certificación Basic certified Silver Gold Platinum
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Cost premium (soft + hard) 0% - 2% 1% - 4% 2% - 5% 5% - 15%
Costes de construcción y gastos durante el uso Bloque de 16 viviendas PEM
4.350.000 euro
honorarios, gastos constructora, licencia de obra, seguros, …
Energía (700,000 €) Agua (350,000 €) Mantenimiento (100,000 €)
Costes de construcci贸n y gastos durante el uso
Punto de Optimizaci贸n
Coste Mantenimiento y Energia
Coste Inicial
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漏 Green Living Projects SL
LIFE CYCLE COSTING
Contenido Life Cycle Costing Que es : Life Cycle Costing <-> Life Cycle Analisis Como funciona Datos que necesitamos para LCC Ejemplos Cuando utilizamos LCC LCC en el proceso de diseĂąo integrado Algunas barreras y como resolverlo EstĂĄndar
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Life Cycle Costing Costes directos + costes indirectos (vida 煤til) = Life Cycle Costing Metodolog铆a para evaluar y vincular los costes y los beneficios futuros Definir el rendimiento econ贸mico de la inversi贸n inicial www.greenlivingprojects.com
Life Cycle Costing ≠ Life Cycle Analysis
Análisis de ciclo de Vida es una herramienta para evaluar los impactos ambientales de un producto o material desde su origen hasta su disposición, es decir, a través de su ciclo de vida. (ISO 14040)
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Life Cycle Costing
Valor Actual de los + Costes de Inversi贸n
Valor Actual de los Costes de Mantenimiento y Uso.
El valor actual = todos los costes actuales en euros (tasa de depreciaci贸n) www.greenlivingprojects.com
¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ? Capital Invertido: 100.000 €
1
2
3
4
5
Ahorros anuales en electricidad: 10.000 €
6
7
8
9 10
Periodo de amortización: 10 años
Ahorro = 10.000 € x 10 = 100.000 €
IRR = 10% -100.000 €
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¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ? Capital Invertido: 100.000 €
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Ahorros anuales en electricidad: 10.000 €
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Periodo de amortización: 10 años
Ahorro = 10.000 € x 10 = 100.000 €
IRR = 10% -100.000 €
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¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ? Capital Invertido: 100.000 €
1
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5
Ahorros anuales en electricidad: 10.000 € (1.000 € x 12 meses)
6
7
8
9 10
Tasa Depreciación = 3% Tasadede Depreciación
= 3%
-100.000 €
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Periodo de amortización: 10 años NPV ahorro 85.301 8.503 / año AIRR = 8.5%
¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ? Capital Invertido: 100.000 €
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Ahorros anuales en electricidad: 10.000 € (1.000 € x 12 meses)
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Tasa Depreciación = 3% Tasadede Depreciación
= 3%
-100.000 €
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Periodo de amortización: 10 años NPV ahorro 85.301 8.503 / año AIRR = 8.5%
¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ? Capital Invertido: 100.000 €
Ahorros anuales en electricidad: 10.000 € (1.000 € x 12 meses) Periodo de amortización: 10 años
1
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3
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9 10
Tasa = 3% Tasade deDepreciación Depreciación
= 3% Tasa de Inflacción = 8% -100.000 €
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NPV ahorro 13.992 € 813.992 / año AIRR = 13%
Life Cycle Costing
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Datos que necesitamos para LCC A.
Inversión inicial
B.
Gastos de gestión, mantenimiento, energía, …
C.
Costes de reformas, renovación de equipamientos (cíclico)
D.
Criterios financiero Discount Rate (Tasa de depreciación) -
Coste del dinero (ayuntamiento) Retorno sobre inversión mínimo requerido
Escalation Rate (Tasa de subida) -
e
Incremento en el precio de algún producto o servicio especifico ≠ inflación (incremento en precio general)
Study Period (Periodo de estudio) -
d
Horizonte del inversor Vida útil de un edificio
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n
Formulas LCC Para facilitar los cálculos utilizamos las tablas NPV Single Present Value without escalation (SPV)(Single = only for a specific year) 1 / (1 + d)n Uniform Present Value without escalation (UPV) (Uniform = for a period of years) (1 + d)n – 1 / d(1 + d)n
Para facilitar los cálculos utilizamos las tablas NPV Modified Single Present Value with escalation (SPV*) (Single = for a specific year) [ (1 + e) / (1 + d) ]n Modified Uniform Present Value with escalation (UPV*) (Uniform = for a period of years) 1 - [ (1 + e) / (1 + d) ]n / [ (1 + d / 1 + e ) UPV* = n
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1
(if e≠ d) (if e = d)
Ejemplo : inversión en aislamiento adicional A.
Inversión adicional : 1500 €
A.
Ahorro en energía : 260 € / año
B.
Criterios financiero
Discount Rate (Tasa de depreciación)
d = 3%
Escalation Rate (Tasa de subida)
e = 6%
Study Period (Periodo de estudio) años
n = 30
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Tablas con factor NPV
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Ejemplo : inversión en aislamiento adicional A.
Factor NPV = 48,27
B.
Valor Actual Neto de los ahorros = 260 € x 48,27 = 12,550 €
C.
NPV = 1.500 + 12,500 = 14.000 €
D.
Ahorro actualizado anual = 12,550 € / 30 = 418 €
Discounted Payback 1500 / 418 = 3,6 años (Periodo de amortización actualizado) www.greenlivingprojects.com
Ejemplo : inversión en aislamiento adicional A.
Factor NPV = 48,27
B.
Valor Actual Neto de los ahorros = 260 € x 48,27 = 12,550 €
C.
NPV = 1.500 + 12,500 = 14.000 €
D.
Ahorro actualizado anual = 12,550 € / 30 = 418 €
Inflation protected ROI 418 / 1500 = 28% ROI (Retorno sobre la inversión con protección contra la inflación) www.greenlivingprojects.com
Ejemplo : inversi贸n en aislamiento adicional Esperar 3 a帽os y media para recuperar la inversi贸n
o Hacer una inversi贸n de alto rendimiento (28%)
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Ejemplo : inversión en aislamiento adicional Fondos de inversión : Tasa de capitalización (CAP RATE)
6% 418 / 0,06 = 7000 € = valor creado 7000 / 1500 = multiplicación de la inversión por 4,6 = ROI 464% www.greenlivingprojects.com
Ejemplo : inversión en aislamiento adicional Fondos de inversión : Tasa de capitalización (CAP RATE)
6% 418 / 0,06 = 7000 € = valor creado 7000 / 1500 = multiplicación de la inversión por 4,6 = ROI 464% www.greenlivingprojects.com
Cuando utilizamos LCC â&#x20AC;˘ Decidir entre 2 alternativos Bomba de calor tradicional COP 3 <-> Bomba de calor eficiente COP 5
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Cuando utilizamos LCC
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Cuando utilizamos LCC
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Cuando utilizamos LCC โ ข Cambiar una instalaciรณn existente
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Cuando utilizamos LCC • Definir presupuesto 16 personas (124L/pers. / día) Reciclaje: reducción 64 L / día Vida útil: 25 años Tasa de inflación: 8% Tasa de depreciación: 3% Coste actual agua: 0,0013 €/L
¿Cuánto puedo invertir en un sistema de agua gris? www.greenlivingprojects.com
Cuando utilizamos LCC NPV del ahorro = 33.065 € 1.322 € / año
Si queremos un ROI de 10% podemos invertir 1322/0.10 = 13.220 €
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Potencial de reducción de costes
Integrar LCC en el proceso de diseño
resultado
esfuerzo resultado Esfuerzo
Ante-proyecto > Proyecto Básico > Proyecto Ejecutivo > Construcción > Gestión
Tiempo y esfuerzo
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BNIM architects - Los Altos Project - 9000 m² - 300 FTEs
NPV de edificios sostenibles LEED Categoría
NPV 20 años ($/m²)
Ahorro Energía
62
Ahorro Agua
5
Ahorro operación y mantenimiento
91
Beneficios productividad y salud
397 – 767
Total ahorro
555 – 925
Coste adicional
32 – 54
Beneficio neto 20 años
525 – 687
AIRR 60% Edificio de 18.000 m² = 10.800.000 $ www.greenlivingprojects.com
Green Building Costs and Financial Benefits, Greg Katz, 2003
Algunas barreras del Life Cycle Costing Falta de información: “better to be almost right instead of totally wrong” Falta de conocimientos: Formación Falta de integración del equipo Proceso de Diseño Integrado Desconexión entre inversión inicial y presupuesto de mantenimiento Nuevas formas de contratar / comprar
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Algunas barreras del Life Cycle Costing
ยกCOMUNICAR!
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Algunas barreras del Life Cycle Costing
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Algunas barreras del Life Cycle Costing
¡DEFINIR OBJETIVOS! Presupuesto fijo Fijo + presupuesto “verde” con ROI deseado Fijar parámetros LCC Remuneración Fijo % PEM % éxito
Edificio / presupuesto de referencia Kwh/m²
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Estรกndar Life Cycle Costing
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REDUCIR COSTES PROCESO DE DISEﾃ前 INTEGRADO
Diseño tradicional • Los componentes del edificio están considerado como elementos separados. • Sistemas son aislado del resto del edificio • Poca interacción entre profesionales • Diseño se base en el calendario y el presupuesto. • No se considera el comportamiento del edificio y sus gastos futuros. www.greenlivingprojects.com
Diseño tradicional y edificios de alta eficiencia • Falta de una definición clara y compartida de los objetivos • Los aspectos vinculado con la eficiencia y la sostenibilidad se eliminan durante el proceso por un tema económico • El edificio no consigue las eficiencias simuladas • El coste para llegar a mas eficiencia es desmesurado • Decepción, mala reputación, …
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Edificio como entidad hol铆stica Aguas pluviales
Uso del terreno
Transporte
Luz Natural Confort del usuarios
Orientaci贸 n
Instalaciones Estrategias pasivas 60
Aplicación de diseño integrado 1.000 € 2.000 € 1.500 €
1.000 € 1.000 €
4.000 €
Reducción de coste inicial Ahorro energético de -30%
¿Cómo reducir el coste adicional
de edificios sostenibles?
Proceso de Diseño Integrado y enfoque de sistema global
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Proceso de DiseĂąo Integrado
70% del coste del edificio estĂĄ determinado durante el primer 10% del proceso www.greenlivingprojects.com
Buscar sinergias Departamento de recursos naturales St-Louis, MO LEED Platinum
Elemento estructural protecci贸n solar Lamas reflectoras de luz natural
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EL VALOR
1. Valor inmobiliario Tasa de rotaci贸n Costes de mantenimiento Tasa de absorci贸n cc Tasa de ocupaci贸n Valor de alquileres www.greenlivingprojects.com
Tasa de rotación “La frecuencia en la cual los ocupantes del edificio se trasladan (“churn rate”) Satisfacción
Chrun rate
Más importante: Sonae Business Centre,Maia Temperatura (94%) cc Portugal, LEED Gold Calidad del aire interior (94%) Menos satisfecho Y más importante Temperatura Posibilidad de controlar la temperatura (“What tenants want”, BOMA/ULI) www.greenlivingprojects.com
Tasas de ocupación Edificio Brookfield Properties LEED Platinum: 18.000 m² Ocupación media 90% Alquiler anual 200 €/m² Brookfield Properties Connecticut, LEED Core & Shell, Platinum
cc +2% LEED Platinum => Ocupación Valor del Premium = 200 * 0.02 * 18.000 = 72.000 € Inversión adicional inicial : 450.000 € ROI = 16% 20 años, 3% depreciación= NPV 50 €/m²
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Tasas de ocupaci贸n CoStar Group, leading commercial real estate information provider
cc
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Alquiler más elevado Edificio LEED Platinum 18.000 m² Premium alquiler +5% Alquiler anual 200 €/m² Premium = 10€/m²
cc Incremento de 180.000 € / año
Adobe HQ, CA. LEED Platinum
Tasa de capitalización de 8% Incremento del valor del edificio = 2.250.000 € Incremento del valor por m² = 125 €/m²
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Alquiler mรกs elevado CoStar Group, leading commercial real estate information provider
cc
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Alquiler mรกs elevado
Estudio
Premium Alquiler
Fuerst & McAllister (2011) Eichholtz et al (AER)
cc
5% 5,2 %
Eichholtz et al (RICS)
5,8 %
Pivo & Fisher
2,7 %
Wiley et al (2010)
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15%-17%
Precio mรกs elevado
Estudio Fuerst & McAllister (2011) Eichholtz et al (AER)
Valor Venta Premium 25 % 11%
cc Eichholtz et al (RICS) Pivo & Fisher Wiley et al (2010)
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11% 8,50% 16%-18%
Alquiler más elevado
• Fuerst, F., McAllister, P., “Green Noise or Green Value? Measuring the Effects of Environmental Certification on Office Values”, Real Estate Economics Vol. 39 #1 pp. 45-69, 2011. • Eichholtz, P., Kok, N., Quigley, J.M. “Doing Well by Doing Good?” Green Office Buildings Annual Economic Review v100 pp. 2492-2509, December 2010. • Eichholtz, P., Kok, N., Quigley, J.M., “Sustainability and the Dynamics of Green Building”, RICS Research, October 2010.
cc
• Pivo, G. and Fisher, J. (2010), “Income, value and returns in socially responsible office properties”. Journal of Real Estate Research, 32: 243-269. • Wiley, J., Benefield, J. and Johnson, K. (2010), “Green design and the market for commercial office space”. Journal of Real Estate Finance and Economics, 41 : 228-243
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Efectos sobre la productividad Relación confort – productividad – diseño y mantenimiento de edificio + 20 candelas (footcandles) luz natural => +13% productividad (Heschong Mahone Group) Escuela K12 Trento, Italia. LEED Gold
⇒
Mejores vistas cc y de memoria +10 – 25% en pruebas mentales
ING in Suiza : edificio sostenible => absentismo – 15% + 1% de productividad = 500 € año = 30 €/m² 20 años, 5% depreciación => NPV 374 €/m²
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Efectos sobre la productividad
Incrementos en venta al detalle (Heschong Mahone Group, 2003) 108 edificios comerciales Medici贸n de las ventas durante 18 meses Ventas incrementaban 40% en los comercios iluminados con luz de natural.
cc
Liljeholms centro comercial, Suecia,LEED Platinum
Otras tipolog铆as de comercios Ventas incrementan 0% - 6% en tiendas con luz natural
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Valor intangible Relaciones públicas Mejora del posicionamiento en el mercado Hines, Tishman,… cc
Vancouver Convention Centre, LEED Platinum
Imagen de marca Starbucks, Toyota, Ford, GAP, Adobe,… Valor Premium en el marketing http://www.docksidegreen.com www.greenlivingprojects.com
Valor intangible
cc
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Valor intangible
cc
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BARRERAS
Barreras ¿Quién realiza la inversión y quién disfruta del beneficio? Contratos basado en coste cc
ROI poco realista (3 años = 33% ROI) Apoyo del Gobierno
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Barreras Comercializar los beneficios Explicitar el valor y el Premium Contratos de alquiler que distribuyen mejor los costes y beneficios entre propietarios y cc inquilinos Contratos basados en criterios de calidad y resultados Marketing y Venta www.greenlivingprojects.com
Reflexiones y conclusiones CTE vs LEED: ¿costes adicionales?. Sí, pero....podemos limitar este Premium: Proceso de Diseño Integrado Equipo adecuado Edificio = sistema holístico cc Aplicar concepto de “Life Cycle Costing” Evaluar el valor que se crea Vender el valor que se crea Ser creativo y innovador www.greenlivingprojects.com
Reflexiones y conclusiones Paso a paso (Certified -> Silver -> Gold) Trabajar en equipos multidisciplinares Definir los objetivos desde el principio Honorarios basado en resultados Buscar continuas mejoras (do, learn, repeat) Formarse para adquirirccconocimientos y habilidades acerca del diseño y la construcción sostenible LEED Conceptos Básicos
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Reflexiones y conclusiones Nuestra benchmark cambiará. En 2020, todos los edificios nuevos deberán ser: “Near Zero Energy” level cc
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GRACIAS
• Gestión Certificación cc LEED • Formación LEED • Facilitación de proceso de diseño integrado • Green Living Software : gestión de proyectos LEED www.greenlivingprojects.com
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