Caracterização da produção recente de edifícios residenciais multifamiliares na cidade de São Paulo

CARACTERIZAÇÃO DA PRODUÇÃO RECENTE DE EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS MULTIFAMILIARES NA CIDADE DE SÃO PAULO subsídios para estudos de desempenho térmico das unidades e de impactos na mobilidade urbana

Augusto Longarine

CARACTERIZAÇÃO DA PRODUÇÃO RECENTE DE EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS MULTIFAMILIARES NA CIDADE DE SÃO PAULO subsídios para estudos de desempenho térmico das unidades e de impactos na mobilidade urbana

Augusto Longarine

Aos meus pais, Marino e Rosana, pelo apoio e dedicação infinitas, sem os quais esse trabalho e outras conquistas seriam impossíveis. À minha irmã, Andrea, e ao meu cunhado, Nelson Jr., por todo apoio, e à pequena Júlia, nova luz de nossa família. À minha companheira de vida, Stella, pelo amor, confiança e paciência sem iguais. À toda minha família,sem excessão, por acreditarem em mim.

RESUMO

O objeto desta pesquisa é o estoque de edifícios residenciais multifamiliares lançados na cidade de São Paulo entre 2005 e 2014, analisado do ponto de vista do desempenho térmico das unidades e dos impactos na mobilidade urbana.

O objetivo é a caracterização projetual e construtiva das unidades residenciais, fundamental para a avaliação do seu desempenho térmico e consequente conforto dos usuários, além do estudo do oferecimento de vagas de estacionamento para veículos automotores e bicicletas e da localização dos edifícios em relação aos eixos de transporte público. A pesquisa justifica-se pela carência de dados sobre a produção de moradia pelo mercado imobiliário neste século na cidade de São Paulo, marcado pela intensa atividade imobiliária no período 2005-2014, em decorrência do favorável panorama econômico nacional.

A premissa adotada no desenvolvimento do trabalho aponta a busca progressiva por métodos construtivos cada vez mais ágeis e econômicos como fator catalisador do entendimento do produto imobiliário como um investimento financeiro e não, necessariamente, como oportunidade de produção arquitetônica. Na medida em que a qualidade do ambiente construído passa a ser cada vez mais questionada, a avaliação do que se está sendo praticado pelo mercado torna-se necessária, abrangendo desde aspectos construtivos até o impacto dos mesmos nas avaliações de conforto ambiental dos usuários da edificação. A primeira parte do trabalho analisa os fatores que exercem influência direta na atuação do mercado imobiliário. A segunda parte, por sua vez, reúne informações básicas acerca do universo de lançamentos imobiliários residenciais verticais na cidade de São Paulo no recorte 1

cronológico adotado, além da caracterização construtiva e projetual de quinze unidades representativas tipologicamente distintas. A terceira e última parte apresenta uma análise comparativa das variáveis térmicas ambientais em quatro das quinze unidades representativas do universo. O elevado grau de padronização identificada no mercado imobiliário habitacional brasileiro o classifica como questionável do ponto de vista térmico e de mobilidade urbana. Se as unidades residenciais verticais produzidas pelo mercado nas últimas décadas já apresentam, atualmente, desempenho térmico discutível, como reagirão ao novo cenário climático mundial, marcado pelo aumento progressivo das temperaturas médias e redução significativa da umidade relativa do ar, principalmente nos grandes centros urbanos? E quais serão os impactos desses empreendimentos imobiliários na já deficiente mobilidade urbana da maior cidade da América Latina?

Palavras-chave: Mercado Imobiliário residencial, Mercado Imobiliário e Arquitetura, Lançamentos residenciais, Desempenho térmico, Padronização construtiva.

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ABSTRACT

The concrete object of the present research is the built-up stock of multifamily residential buildings launched in the city of SĂŁo Paulo between 2005 and 2014, analyzed from the point of view of the thermal performance of the residencial units and the impacts on urban mobility.

The purpose of this work is the architectural and constructive characterization of the residential units, essencial for the evaluation of their thermal performance and thermal comfort of their users, as well as the study of the provision of parking lots and bike racks for the residents and the location of the buildings in relation to the public transport system. The reasearch was conducted by the lack of data on SĂŁo Paulo's housing production by the Real Estate market, boosted by the economic growth of the brazilian economy.

The main hypothesis of this work point-out the progressive search for cheaper, more agile constructive systems as a catalyst for the understading of the Real Estate product as a financial investment and not as an opportunity for architecture development.

As the quality of real estate

production becomes increasingly questioned, a rating of what is being produced becomes necessary. The first part of the research analyzes the factors that have a direct influence on the performance of the real estate market. The second part, in turn, gathers basic information about the universe of residential building launched in the city of SĂŁo Paulo between 2005 and 2014, in addition to the architectural and construtive characterization of fifteen typologically distinct representative units. The third and final part presents a comparative analysis of the environmental thermal variables in four selected units. The high standardization identified in the brazilian residencial built-up stock classifies it as thermally and 3

urbanistically questionable. If the vertical residential units produced by the market in the last decades already present debatable thermal performance, how will they react to the new global climate scenario, characterized by the progressive increase of average temperatures and significant reduction of relative air humidity, especially in large urban centers? And what will be the impacts of the recent real estate developments on the already deficient urban mobility of the Latin America's largest city?

Key-words: Residencial Real Estate, Real Estate and Architecture, Residential launches, Thermal performance, Constructive standardization.

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SUMÁRIO

Introdução e Justificativa .............................................................................................................................................................. 7 Metodologia .................................................................................................................................................................................... 11

PARTE 1 Revisão bibliográfica ............................................................................................................................................ 13 Economia e mercado imobiliário ..................................................................................................................... 15 Estado e mercado imobiliário ........................................................................................................................... 21 Sociedade e mercado imobiliário ................................................................................................................... 24 Cidade e mercado imobiliário .......................................................................................................................... 28

PARTE 2 Caracterização do universo ............................................................................................................................... 33 Definição do recorte cronológico ................................................................................................................... 35 Caracterização do universo ............................................................................................................................... 36 Caracterização construtiva e projetual das unidades representativas .............................................. 56 Fichas das unidades representativas .............................................................................................................. 63 Considerações Iniciais .......................................................................................................................................... 93 A caracterização construtiva e projetual e o desempenho térmico .................................................. 97 Orientação solar e entorno próximo ...................................................................................... 99 Tipologia da edificação e ventilação ................................................................................... 102 Materialidade da construção .................................................................................................. 104 5

Aberturas e caixilhos .................................................................................................................. 114 Ocupação ....................................................................................................................................... 117 Mobilidade urbana ..................................................................................................................... 121

PARTE 3 Análise de desempenho térmico .................................................................................................................. 127 Medições ............................................................................................................................................................... 129 Considerações gerais sobre as unidades ................................................................................................... 130 Unidade Paraíso ........................................................................................................................... 131 Unidade Barra Funda ................................................................................................................. 132 Unidade Raposo Tavares .......................................................................................................... 133 Unidade Campo Limpo ............................................................................................................. 134 Resultados .............................................................................................................................................................. 135 Análise comparativa dos resultados obtidos ........................................................................................... 138 Conclusão ...................................................................................................................................................................................... 141 Referências bibliográficas ........................................................................................................................................................ 145

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INTRODUÇÃO E JUSTIFICATIVA

Se, por um lado, pode-se dizer que “a moradia é certamente, o bem de necessidade básica e essencial mais caro a que uma família precisa necessariamente ter acesso para sobreviver nas cidades” (MCIDADES, 2009), por outro, verifica-se a escassez de dados sobre a produção de moradia pelo mercado imobiliário neste século, principalmente no que diz respeito a suas características construtivas, seu desempenho térmico e seus impactos na dinâmica urbana das cidades. Essa carência de informações torna-se preocupante diante da maximização do número de lançamentos imobiliários registrados no país no período, reflexo do panorama econômico nacional. Embora o fenômeno de explosão imobiliária tenha sido registrado em muitas cidades, São Paulo assume papel de destaque na medida em que, além de concentrar as sedes das principais empresas do ramo imobiliário no Brasil, reuniu um mercado consumidor expressivo e carente de novas alternativas de moradia. Assim, a produção imobiliária registrada na cidade tornou-se modelo para as demais existentes no país (YOKOTA; MORAES, 2015). O recorte lógico definido para a realização deste trabalho, unidades residenciais verticais, justifica-se pela sua importância no setor da construção civil e da economia da cidade, além de sua representatividade no universo de lançamentos imobiliários registrados.

"A produção de apartamentos imprime uma transformação no território, intensificando o aproveitamento econômico do lote urbano e induzindo um rearranjo da distribuição espacial da população e das classes sociais na cidade".

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CARDOSO, Adauto Lúcio. Mercado imobiliário e segregação: a cidade do Rio de Janeiro. In: RIBEIRO, L.A.Q (org.). O futuro das metrópoles: desigualdade e governabilidade. Rio de Janeiro: Revan, 2000.

Ao mesmo tempo em que verifica-se, nos últimos anos, um esforço por parte de empresas privadas, sindicatos do ramo imobiliário e grupos de pesquisa acadêmica locais e de outras regiões do Brasil, - cujas contribuições serão devidamente identificadas ao longo deste trabalho - no registro dos lançamentos imobiliários na cidade de São Paulo nas últimas décadas, a análise e interpretação dos dados restringem-se a características superficiais dos empreendimentos1, não atendo-se a aspectos projetuais e construtivos dos mesmos (como materialidade da construção, características das aberturas e da ventilação da unidade, áreas dos ambientes, entre outros), que são fundamentais para a avaliação de seu desempenho térmico e consequente conforto dos usuários. Também não são disponíveis informações acerca de sua implantação em relação aos modais metropolitanos e das relações entre unidades e número de vagas de estacionamento - para automóveis e bicicletas -, que promovem impactos diretos na mobilidade urbana.

Como já antecipado, é considerável o impacto do mercado imobiliário na dinâmica urbana das 1

A Base de Dados de Lançamentos Imobiliários Residenciais na Região Metropolitana de São Paulo entre 1985 e 2013, produzido pela EMBRAESP (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) e disponibilizada através do CEM (Centro de Estudos da Metrópole), por exemplo, é o principal material utilizado para caracterização do estoque de lançamentos residenciais na cidade de São Paulo, cuja representatividade foi atestada em estudo realizado por Biderman (2001). As informações disponíveis podem ser divididas em: localização (cidade, subprefeitura, distrito, endereço, CEP), empreendimento (nome, incorporadora, construtora, vendedora, arquiteto e engenheiros responsáveis e área total do terreno) e unidade (área total, área útil, quantidade de banheiros e dormitórios e valor de mercado). Embora reúna uma carga de informações considerável, não apresenta especificações de caráter construtivo ou de impactos na dinâmica metropolitana. O modelo adotado pela EMBRAESP é seguido por outras instituições que realizam o tabelamento dos lançamentos imobiliários recentes na cidade.

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cidades. No caso de São Paulo, as transformações promovidas pelo setor são visíveis e vivenciadas diariamente pelos cidadãos. É corriqueiro caminhar pela cidade e se deparar com múltiplos stands de vendas, -

antecipando empreendimentos e oferecendo facilidades de financiamento - e impossível

retornar para casa sem ter recebido qualquer panfleto publicitário de lançamentos residenciais espalhados pela região. A supervalorização de aspectos visuais sobre os arquitetônicos é evidente, diagnosticada e analisada por inúmeros autores. Para Villa (2004), "O apartamento metropolitano, especialmente aquele produzido no mercado efervescente e selvagem da metrópole paulistana, é hoje muito mais um produto de estratégias de marketing do que um problema de arquitetura". No mesmo viés, Vargas (2014) atesta que "[...] em geral, tende-se a trabalhar, preferencialmente, com o visual, isto é, com o modo como os edifícios se parecem em detrimento das questões de ordem funcional e prática, de construção ou de uso". Essa característica tem-se revelado, nas últimas décadas, intrínseca ao mercado imobiliário, já que a lógica da produção e investimento em imóveis tem como principal objetivo o retorno do capital investido garantindo a maior lucratividade possível ao incorporador. Segundo Lima (2015) a atividade imobiliária como tratada pelo mercado é “[...] antes de tudo um investimento financeiro e não uma oportunidade de produção de arquitetura, de urbanismo ou, num sentido mais amplo, de construção da cidade.” Por ser regida por questões mercadológicas, a produção é marcada pelo distanciamento entre prática profissional e teoria da arquitetura e valoriza sobremaneira os aspectos visuais sobre os demais (como funcionalidade e desempenho).

A crítica aos conceitos recentes de "marketing imobiliário" e "arquitetura de fachada" e a mensuração das suas consequências na atividade arquitetônica e consequente qualidade dos projetos tem sido objeto frequente de estudo e críticas. Para Tramontano (2006), " [...] as plantas dos 9

apartamentos atuais representam espaços dos quais a arquitetura está ausente, e, no entanto, recebem a assinatura de profissionais arquitetos". Abussamra (2007), ao comparar o papel do arquiteto no estoque residencial vertical paulistano das décadas de 70, 80 e 90, afirma a existência de uma mudança de abordagem na qual " [...] o objeto arquitetônico produzido dá lugar ao produto imobiliário". Na medida em que a qualidade do ambiente construído passa a ser cada vez mais questionada, a avaliação do que se está sendo praticado pelo mercado torna-se necessária, abrangendo desde aspectos construtivos até o impacto dos mesmos nas avaliações de conforto ambiental da edificação.

A realização deste trabalho só foi possível mediante o apoio da Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo - FAPESP, processo Nº 2015/19519-1. O conteúdo desenvolvido e aqui apresentado foi incorporado ao projeto de pesquisa O papel do planejamento, do desenho urbano e do projeto de edifícios na adaptação à mudança do clima na microescala. Contribuições a uma abordagem interdisciplinar (processo Nº 2016/02825-5), ao qual vincula-se a Bolsa de Treinamento Técnico Nº 2017/12816-6 atualmente conduzida pelo autor. Também é parte do conjunto de estudos desenvolvidos no Laboratório de Conforto Ambiental e Eficiência Energética do Departamento de Tecnologia da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (LABAUT FAU-USP), que envolve a participação de outros trabalhos de Iniciação Científica, Mestrado e Doutorado.

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METODOLOGIA

Com o intuito de melhor compreender a dinâmica impressa pelo mercado imobiliário na cidade de São Paulo neste início de século, a primeira parte deste trabalho analisará os fatores que exercem influência direta em sua atuação. Essa análise parte da hipótese de que o fenômeno imobiliário é complexo e que o estoque acumulado, mais do que uma pura e simples ação do incorporador, é resultado de um processo influenciado por condicionantes - situação político-econômica nacional e internacional, intervenção estatal a partir de leis, códigos e decretos, características e tendências da sociedade na qual ele está inserido e formação e organização do espaço urbano - que se sobrepõem a questões de arquitetura, pré-definindo grande parte do projeto. A revisão bibliográfica realizada buscou reunir o grande número de trabalhos produzidos nos últimos anos acerca da dinâmica imobiliária do início deste século no município de São Paulo. Destacam-se, neste caso, o trabalho de dois grupos de pesquisa, NOMADS (IAU-USP)2 e Real Estate (POLI-USP)3.

A segunda parte, por sua vez, reúne informações básicas acerca do universo de lançamentos imobiliários residenciais verticais na cidade de São Paulo no recorte cronológico adotado, obtidas através de registros de lançamentos imobiliários produzidos por consultorias imobiliárias especializadas em 2

O Núcleo de Estudos de Habitares Interativos (NOMADS), grupo de pesquisa sediado no Instituto de Arquitetura e Urbanismo de São Carlos (IAU-USP) e conduzido pelos professores Marcelo Tramontano, Anja Pratschke, Varlete Benevente e Denise Mônaco dos Santos, produz trabalhos sobre a temática do habitar contemporâneo, relacionando-a com diferentes áreas do conhecimento, dentre elas a arquitetura, o urbanismo e o mercado imobiliário (http://www.nomads.usp.br).

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O Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (POLI-USP) conta com mais de 15 pesquisadores e desenvolve trabalhos agrupados nas vertentes temáticas Comportamento de Mercados, Economia Setorial e Empreendimentos e Administração de Empresas, tendo como cenário o segmento econômico do Real Estate (http://www.realestate.br).

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análises mercadológicas (Embraesp e Geoimóvel4). Reúne ainda a caracterização projetual e construtiva de quinze unidades representativas desse universo, focada no levantamento de características básicas do empreendimento, inserção urbana e detalhamento arquitetônico da unidade. As informações foram coletadas através das bases de dados anteriormente mencionadas, além da avaliação de informes publicitários e sites das incorporadoras, contato via telefone e e-mail com corretores de imóveis, visitas in loco de unidades já construídas e stands de vendas, contato com moradores, corretores, engenheiros e arquitetos, além de medições e registros fotográficos in loco e de análise de Registros de Incorporação Imobiliária e Manuais do Proprietário. A sistematização das informações coletadas se deu mediante uma base de dados própria da pesquisa, complementada por desenhos técnicos das unidades (planta) e dos caixilhos (elevação). Os dados relativos a cada unidade foram organizados em fichas, de modo a facilitar o entendimento por parte do leitor.

A terceira parte, por fim, apresenta uma análise comparativa das variáveis térmicas ambientais (temperatura do ar - bulbo seco, umidade relativa do ar, velocidade do ar e temperatura de globo) medidas in loco em quatro das quinze unidades representativas do universo, mediante contato e autorização por parte dos respectivos moradores.

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A Base de Lançamentos Imobiliários Residenciais na Região Metropolitana de São Paulo entre 1985 e 2013, produzida pela Embraesp, atualmente encontra-se em domínio público, podendo ser acessada no Portal do Centro de Estudos da Metrópole (http://www.fflch.usp.br/centrodametropole). Já a Base de Lançamentos Imobiliários Residenciais no Município de São Paulo entre 2005 e 2014, produzida pela Geoimóvel, foi obtida mediante contato direto com a empresa, sendo o uso dos dados regido por acordo de confidencialidade assinado pelo pesquisador.

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PARTE 1

Revisรฃo bibliogrรกfica

ECONOMIA E MERCADO IMOBILIÁRIO

O mercado imobiliário pode ser entendido como o conjunto de atividades relacionadas às diversas etapas de trabalho, antes, durante e depois da construção de imóveis (WISSENBACH, 2008).

Dentre essas etapas, destacam-se três, a saber: viabilização de financiamentos e aquisição de terrenos e serviços (projeto de arquitetura, por exemplo), o processo de construção do edifício e a posterior comercialização de unidades, conduzidas respectivamente pela incorporadora, construtora e vendedora.

Diante da complexidade de sua organização funcional, que envolve diferentes agentes econômicos, é indiscutível a relação entre o mercado imobiliário e a situação político-econômica nacional e internacional. Segundo Prochnik (1987), o mercado imobiliário é uma atividade diretamente participante de um dos cinco "macrocomplexos" industriais da economia brasileira, o macrocomplexo da construção civil.

"O mercado imobiliário caracteriza-se, de início, por sua vinculação direta ao conjunto de negócios que envolve a construção e o desenvolvimento das cidades. Representa a força dos interesses privados na apropriação das riquezas produzidas".

WISSENBACH, Tomáz Cortez. A cidade e o mercado imobiliário: uma análise da incorporação residencial paulistana entre 1992 e 2007. Dissertação (Mestrado)- Faculdade de Filosofia, Letras e Ciências Humanas, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2008. P. 11.

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Diversos autores empenharam-se em decifrar os condicionantes econômicos que interferem na dinâmica de atuação do mercado imobiliário nas cidades e, particularmente, aqueles que mais contribuíram para a explosão de lançamentos registrada em São Paulo nos últimos anos. O número de unidades residenciais verticais lançadas na cidade dobrou entre 2004 e 2007, passando de pouco mais de 19,5 mil unidades para aproximadamente 41,2 mil, até então o maior valor já registrado.

Unidades lançadas em empreendimentos residenciais MUNICÍPIO DE SÃO PAULO 1998 - 2014

Fonte: EMBRAESP e Geoimóvel.

Os anos compreendidos entre o final da década de 1990 e início dos anos 2000 foram de grande 16

apreensão para o mercado imobiliário, devido a fatores externos - com picos nos anos de 1998 (crise asiática e a pequena crise de crédito registrada nos EUA) e 2001 (crise argentina e os atentados terroristas registrados nos EUA) - e internos, como a crise energética e a eleição presidencial de 2002.

Todos eles tiveram reflexos negativos no PIB nacional e, consequentemente, impactaram diretamente a produção residencial vertical na cidade.

Variação - em volume - do PIB (Produto Interno Bruto) BRASIL 1998 - 2014

Fonte: Fundação Getúlio Vargas (FGV) - Centro de Contas Nacionais.

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Segundo Meyer (2014) e Meyer et al. (2013), a retomada dos financiamentos habitacionais em larga escala no Brasil, principalmente a partir de 2007, e a capitalização das grandes incorporadoras pela abertura do capital em bolsa de valores5, entre o segundo semestre de 2005 e o primeiro semestre de 2007, podem ser entendidos como fatores que impulsionaram a explosão no número de lançamentos registrados no período. Segundo Wissenbach (2008), é notória a "[...] relação especial que o setor da construção tem com a dinâmica macroeconômica". A retomada dos financiamentos habitacionais em larga escala depois de décadas de estagnação é consequência direta do otimismo econômico que tomou conta do país, além da melhora considerável dos índices socioeconômicos vigentes. Dentre eles destaca-se a redução significativa e constante nos índices de desemprego, gerando aumento na renda e estabilidade das famílias.

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Lima (2015) apresenta as principais incorporadoras atuantes no mercado imobiliário paulistano que abriram seus capitais na Bolsa de Valores como forma de captar recursos para atender a nova demanda habitacional. Segundo ele, "A primeira delas foi a Cyrela, em setembro de 2005. No ano seguinte seguiram o mesmo caminho as incorporadoras, imobiliárias e construtoras Gafisa, Company (mais tarde incorporada à Brookfield), Abyara (empresa imobiliária hoje participante da Brasil Brookers Participações), Klabin Segall (Hoje da PDG), Brascan (que em 2008 passou a se chamar Brookfield), Lopes Brasil e, só no mês de janeiro de 2007, PDF Realty, Camargo Desenvolvimento Imobiliário, Rodobens e Tecnisa".

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Índice médio de desemprego (%) BRASIL 1998 - 2014

Fonte: IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).

O panorama positivo identificado teve influência direta na aquisição de unidades habitacionais verticais pelos brasileiros, já que as pessoas só se sentem seguras para investir em bens de alto custo "quando há sólidas indicações que os perigos da crise foram afastados" (WISSENBACH, 2008). Enquanto o número de unidades residenciais novas adquiridas no Brasil mediante financiamento imobiliário permaneceu estável entre 1998 e 2006, o ano de 2007 ultrapassou a barreira inédita de 20 mil unidades.

Os recordes continuaram a serem batidos ano após ano, superando 150 mil unidades em 2014.

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Unidades residenciais novas adquiridas mediante Financiamento Imobiliário com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Crédito) BRASIL 1998 - 2014

Fonte: CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção).

Lima (2015) analisa detalhadamente as transformações na ordem econômica nacional na segunda metade da década inaugural do século. Segundo ele, "Já em 2007 as empresas que haviam aberto seu capital na Bolsa de Valores começaram a sentir as primeiras dificuldades [...]", principalmente quando " [...] muitas delas não conseguiram efetivar os lançamentos no volume planejado e prometido para os investidores, tiveram custos maiores que os previstos na construção ou tiveram dificuldades na liquidez".

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Atrelado a isso, é indiscutível que a crise internacional originada no setor hipotecário americano, em 2008, também contribuiu para a desaceleração do setor. Nesse cenário de incertezas, o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), do Governo Federal, foi lançado como uma resposta à crise, buscando a amortização do déficit habitacional brasileiro entre as populações de mais baixa renda.

Embora os anos subsequentes a 2007 caracterizarem-se pela inconstância no número de lançamentos, "sempre atrelada à instabilidade da economia" (ABUSSAMRA, 2006), a clara mudança de escala da produção em comparação com os anos anteriores é notória, atestando a necessidade de se analisar o que de fato foi produzido e entregue aos novos proprietários.

ESTADO E MERCADO IMOBILIÁRIO

Além do contexto econômico nacional e internacional, o Estado também assumiu, neste século, papel determinante na atuação do mercado imobiliário na cidade. Segundo Wissenbach (2008),

"[...] é relevante destacar a importância da ação do Estado para se compreender a dinâmica do mercado habitacional. Essa ação se dá, basicamente, em três planos: instituindo os marcos legais e institucionais através dos quais se realiza a produção privada, as leis de zoneamento, a legislação edílica e a normatização relativa ao crédito imobiliário, e as formas de tributação do setor".

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WISSENBACH, Tomáz Cortez. A cidade e o mercado imobiliário: uma análise da incorporação residencial paulistana entre 1992 e 2007. Dissertação (Mestrado)- Faculdade de Filosofia, Letras e Ciências Humanas, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2008. P. 34.

Para Nobre (2004), "[...] no Município de São Paulo, até 1972, havia poucos instrumentos efetivos de controle da ocupação e uso do solo urbano". As restrições urbanísticas e construtivas eram poucas, limitando-se ao disposto no Código de Obras6 e na Lei Municipal Nº 5.261 de 1957, que instituiu o Coeficiente de Aproveitamento de 6 para edifícios comerciais e de 4 para edifícios habitacionais. Ainda segundo Nobre, a ausência de fiscalização efetiva levou muitos empreendedores imobiliários a aprovarem projetos residenciais como comerciais, a fim de ampliarem seu potencial construtivo. A institucionalização do PDDI (Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado)7 em 1971 e da Lei de Zoneamento de 19728 inaugurou a normatização de uso e ocupação do solo do município, reduzindo os Coeficientes de Aproveitamento para no máximo 4 e controlando a densidade das construções9. Porém, já na década de 1980 era clara a necessidade de revisão de tais ferramentas. Novos instrumentos urbanísticos foram propostos pelas administrações municipais subsequentes (Mário Covas, Jânio Quadros, Luiza Erundina e Paulo Maluf), mas sempre engavetados pelas posteriores.

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Lei Municipal Nº 3.427 de 19 de Novembro de 1929, gestão de José Pires do Rio. Conhecida popularmente como Código de Obras Arthur Saboya, engenheiro responsável pelo projeto.

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Lei Municipal Nº 7.688 de 30 de Dezembro de 1971, gestão de José Carlos de Figueiredo Ferraz.

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Lei Municipal Nº 7.805 de 1º de Novembro de 1972, gestão de José Carlos de Figueiredo Ferraz.

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O controle da densidade era garantido através da instituição de instrumentos urbanísticos como Coeficiente de Aproveitamento (CA), Taxas de Ocupação (TO), recuos (frontais, laterais e de fundo), tamanhos mínimos de lote e largura máxima de testadas.

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"No decorrer dos anos o Zoneamento foi sendo modificado e moldado aos interesses do mercado imobiliário. Várias novas zonas foram sendo criadas para resolver as especificidades que o Zoneamento original não previra."

NOBRE, Eduardo A. C. Novos instrumentos urbanísticos em São Paulo: limites e possibilidades.

São Paulo, 2004. P. 04.

O Plano Diretor Estratégico de 200210 e a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) de 200411 - elaborados em consonância com o Estatuto da Cidade (2001) - surgiram na tentativa de reordenar a dinâmica urbana da cidade, legitimando muitos instrumentos propostos pelas diversas gestões anteriores e frequentemente debatidos por urbanistas. Outras restrições de caráter construtivo já haviam sido normatizadas pelo Código de Obras e Edificações (COE) do município, cuja versão vigente foi regulamentada em 199212. Esses três textos foram os intermediários da relação entre Estado e o mercado imobiliário no momento do boom apresentado pelo setor, permanecendo vigentes até a metade desta década13. Enquanto os dois primeiros buscaram a reorientação do desenvolvimento urbano da metrópole a partir da instituição de macrozonas e macroáreas sob ação de parâmetros 10

Lei Municipal Nº 13.430 de 13 de Setembro de 2002, gestão de Marta Suplicy.

11

Lei Municipal Nº 13.855 de 25 de Agosto de 2004, gestão de Marta Suplicy.

12

Lei Municipal Nº 11.228 de 25 de Junho de 1992, gestão de Luisa Erundina de Sousa.

13

Os dois primeiros textos de lei foram revogados e deram lugar ao Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (Lei Municipal Nº 16.050 de 31 de Julho de 2014) e a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei Municipal Nº 16.402 de 22 de Março de 2016). No final de 2015 o então Prefeito Fernando Haddad enviou à Câmara Municipal o Projeto de Lei que institui o novo Código de Obras e Edificações municipal. O texto foi aprovado, mas sua tramitação foi suspensa pela Justiça, permanecendo assim até o fechamento deste trabalho.

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urbanísticos distintos,

o último tem caráter essencialmente construtivo, normatizando o espaço

construído e suas relações com o entorno imediato.

SOCIEDADE E MERCADO IMOBILIÁRIO

Na medida em que a atividade imobiliária recente produzida no âmbito privado tem como principal objetivo o lucro, seu planejamento considera não apenas a conjuntura econômica do período essencial para atestar a viabilidade de financiamentos, disponibilidade de terrenos, entre outros - mas também o panorama do consumo, ou seja, o que está sendo produzido pelas demais incorporadoras nas diversas regiões da cidade e no que o mercado consumidor está interessado. Essas duas questões são essenciais no processo de planejamento de um empreendimento imobiliário e levam em conta as características da sociedade na qual se dará sua inserção.

"O marketing no ambiente imobiliário tem sua expressão mais pujante no que tange ao conhecimento do público-alvo, na tradução de seus anseios e necessidades em atributos a serem embarcados no produto [...]"

VARGAS, Heliana Comin; ARAUJO, Cristina Pereira de (org.). Arquitetura e Mercado Imobiliário.

Editora Manole: São Paulo, 2014.

Parece haver, nas cidades brasileiras, uma tendência constante de procura por habitações

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verticais, principalmente nos grandes centros. Para Villa (2004), no caso de São Paulo, "a crescente expansão do território metropolitano, o desejo de centralidade e os altos índices de violência parecem estar associados à crescente demanda por tal modalidade habitacional". Apesar de identificada já na década de 1970, tal tendência se maximizou na primeira década deste século. Os apartamentos representavam 25,16% do total de domicílios no Município de São Paulo em 2000, saltando para 28,48% em 201014. Representam, portanto, um estoque edificado que deve ser analisado mais profundamente.

"A produção de habitação verticalizada em edifícios de apartamentos constitui grande parte da prática da arquitetura e da construção das cidades. Este é um importante campo de atuação do arquiteto, comumente pouco explorado no meio acadêmico".

ABUSSAMRA, Jorge Munif. O edifício residencial paulistano nos anos 70, 80 e 90: a arquitetura e o mercado imobiliário. Dissertação (Mestrado), Universidade São Judas Tadeu. São Paulo: 2006.

P. 04.

Embora o crescimento da procura por unidades verticais na cidade de São Paulo seja evidente, o empreendedor busca uma caracterização mais profunda dessa demanda. Para Vargas (2014), o estágio de vida das famílias que procuram por unidades habitacionais verticais é "um dos principais clássicos que orientam a segmentação do mercado". Nesse aspecto, uma análise holística da sociedade é fundamental.

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Disponível em: Portal Infocidade <http://infocidade.prefeitura.sp.gov.br/index.php?cat=9&titulo=Habita%E7%E3o>.

25

Pereira (1999), ao estudar a produção de habitação em São Paulo na década de 1990, adiantou mudanças na sociedade que hoje são fatos consumados. Dentre elas, destacam-se a diminuição do número de filhos das famílias, - consequência direta da inserção da mulher no mercado de trabalho e da ampliação do acesso à informação - e o aumento da idade média da população. Brandão (2003) destaca também a protelação do casamento e o aumento das taxas de dissolução dos mesmos como fatores de geração do que chama de "estruturas familiares não tradicionais". O crescimento do rendimento mensal de grande parte da população diante do cenário econômico favorável, como visto anteriormente, também é digno de nota. Mas, de maneira geral, como esses fatores influem sobre a atuação do mercado imobiliário e, consequentemente, na produção do espaço urbano? Na medida em que a atividade incorporadora insere-se na dinâmica capitalista de produção de capital a partir da comercialização de um determinado bem, o produto ofertado deve ser condizente com o que está sendo procurado pelos potenciais consumidores, tanto em volume de produção como em características tipológicas. Para Garbi (2011), o sucesso nas vendas de um produto imobiliário está diretamente relacionado com a capacidade do incorporador de "reconhecer os anseios do segmento de mercado que se pretende atingir".

A preferência do mercado imobiliário na última década por unidades de dois dormitórios, por exemplo, nos mostra que há na cidade de São Paulo uma demanda constante dessa tipologia, cuja procura se dá sobretudo por famílias de classe média-baixa com até dois filhos. Essa alta procura alia-se com a queda da taxa de fecundidade registrada no município nos últimos anos, a qual era de 3,17 filhos

26

por mulher em 1980 passando para 2,29 em 2000 e chegando a 1,80 filhos em 2014 15. O crescimento recente do chamado segmento single - formado por solteiros, divorciados, viúvos e pessoas que por opção ou necessidade moram sozinhas - também teve impacto no mercado imobiliário da capital, identificado pelo aumento do número de unidades lançadas de um dormitório, muitas delas direcionadas ao público de alto padrão que, vivendo sozinhos, desejam morar em áreas valorizadas. Já a oferta constante de unidades de alto padrão (quatro ou mais dormitórios) no período também é reflexo de uma importante mudança na sociedade brasileira e sobretudo paulistana. Pereira (1999) atesta que

Edifício

embora "as classes de maior poder aquisitivo sempre preferirem residir em luxuosas mansões", o

Inserido em Higienópolis e inaugurado em

aumento da insegurança dos bairros nobres tem ampliado a procura por "luxuosos e espaçosos

edifícios residenciais com áreas de lazer e

apartamentos".

As relações intrínsecas entre os lançamentos ofertados e os anseios do mercado consumidor

Bretagne,

de

Artacho

1958, destaca-se como um dos primeiros convívio social projetadas como elemento de valorização do imóvel. Na imagem, o edifício em selo postal.

podem ser identificadas ainda em dois fenômenos imobiliários recentes: os condomínios-clube e as tipologias flexíveis. Com conceitos já antecipados na obra de Artacho Jurado, - sobretudo no Edifício Bretagne - a verticalização de múltiplas torres em meio a amplas áreas de lazer pode ser facilmente identificada na malha urbana paulistana atual (ALAS, 2013), e sua propagação se deve ao encontro de um mercado consumidor inseguro pelo crescimento da violência e carente de alternativas de lazer e sofisticação e um mercado imobiliário atento a esses desejos e com estratégias de marketing bem definidas. Esse mesmo mercado soube também, a partir das chamadas tipologias flexíveis, atrair clientes mais abastados emulando conceitos modernos de flexibilidade, oferecendo a possibilidade de

15

Jurado.

Disponível em: Fundação SEADE <http://www.seade.gov.br/produtos/midia/2016/06/N.2_jun2016-final.pdf>.

27

customização de espaços e, assim, atendendo a modos de vida alternativos.

"O conceito de flexibilidade tem sido retomado em projetos de um nicho específico do mercado imobiliário como forma de resgatar uma qualidade benéfica a seus usuários, mas principalmente de agregar valores de mercado aos seus edifícios, projetados como produtos imobiliários".

MACHADO,

Aline

Trinanes.

Flexibilidade

espacial:

um

princípio

revisitado

em

empreendimentos imobiliários paulistanos. Dissertação (Mestrado) - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade Presbiteriana Mackenzie. São Paulo: 2012. P. 08.

Uma análise profunda dos fenômenos de condomínios-clube e das tipologias flexíveis pode ser encontrada, respectivamente, nos trabalhos de Alas (2013) e Machado (2012). De fato, a busca por inovação, seja ela a partir da originalidade ou da recuperação de tendências passadas, nos mostra que a produção imobiliária pelo mercado está atenta às mudanças socio-demográficas contemporâneas, ao surgimento de novas configurações familiares e às aspirações de cada uma delas (reforçadas por fatores como estilo de vida e personalidade), traduzindo-as principalmente em estratégias de marketing e, mais timidamente, em novos direcionamentos arquitetônicos.

CIDADE E MERCADO IMOBILIÁRIO

O bem imobiliário, na dinâmica capitalista, possui diversos pontos de convergência com os 28

demais produtos ofertados no mercado, se distinguindo deles pelo chamado fator locacional. Segundo ele, a determinação do valor de um determinado imóvel não leva em conta somente suas características físicas (construção e qualidade inerente a ela), mas também fatores extrínsecos a ele, que variam de acordo com sua localização no contexto da cidade. Essa característica do produto imobiliário só é factível diante das disparidades existentes entre diversas regiões inseridas em uma malha urbana única, processo visivelmente identificado em São Paulo e outras grandes cidades brasileiras.

"A acessibilidade e a disponibilidade dos serviços públicos determinam o preço dos terrenos que, por sua vez, determinam a conhecida distribuição espacial não só das classes sociais [...] mas também a de seu comércio, serviços e indústrias [...]. Através do mecanismo de preços, o que se dá na verdade é uma distribuição das vantagens e desvantagens da cidade, de suas qualidades e seus defeitos, todos estes socialmente produzidos, porém privadamente apropriados através da localização pela qual se paga".

VILLAÇA, F. O que todo cidadão precisa saber sobre habitação. São Paulo: Global Editora, 1986. P. 118.

Pascale (2005), ao buscar a hierarquização dos atributos de localização que atraem ou repelem o mercado consumidor de produtos imobiliários, afirma que os mesmos afetam "não só as preferências dos potenciais compradores em relação à escolha residencial, mas também a decisão de

29

empreendedores quanto à seleção de terrenos para futuros lançamentos". Tais atributos, segundo ela, são conformados não apenas pela esfera pública (como parques, hospitais, vias de transporte local, regional ou metropolitano, estações de metrô, entre outros) mas também pela privada (centros de serviços e lazer, como shoppings centers), envolvendo também questões de caráter ambiental (poluição do ar, níveis de ruído, entre outros). Desta maneira, torna-se claro o direcionamento do mercado imobiliário no sentido de utilizar qualidades locacionais para conferir valor a seu produto, estratégia usualmente conhecida como "marketing do lugar".

"Desta forma, as técnicas de venda dos imóveis vão além das características físicas do imóvel e da qualidade do projeto, passando a utilizar elementos locacionais e outros valores psicológicos que procuram atender mais os desejos do consumidor do que as suas reais necessidades".

VARGAS, Heliana Comin. O projeto de arquitetura e o mercado imobiliário: o caso da cidade de São Paulo. In: Encontro da Anpur. VII, Recife, 1997. P. 02.

Na medida em que parcela significativa do preço total do imóvel pago pelo consumidor é derivado de suas características de localização, estas passaram a assumir importante papel na atração dos futuros compradores. A determinação de tais características é realizada pelo incorporador e busca atender as necessidades e os desejos do público-alvo que deseja atingir, levando em consideração principalmente o estrato de renda previamente determinado. Pascale (2005) exemplifica: "[...] a

30

proximidade de estações do metro e linhas de ônibus pode ser mais valorizada para a classe média, que tradicionalmente as utiliza, do que para classes de renda mais altas que pouco se utilizam desses meios de transporte". Para as últimas verifica-se a prioridade de inserção em distritos de IDH elevado, próximos a equipamentos urbanos de alto padrão e áreas verdes bem cuidadas.

O direcionamento do mercado imobiliário em São Paulo apoia-se e, de certa maneira, ratifica a visível desigualdade espacial e de renda verificadas na cidade16. O lançamento de empreendimentos imobiliários tende a homogeneizar as rendas familiares nos diversos distritos, consequência direta dos diferentes padrões de valor do solo urbano identificados na malha e do próprio interesse dos incorporadores e consumidores.

16

Informe Urbano Nº 19, de Junho de 2014. Persiste a alta desigualdade de renda no Município de São Paulo. Disponível em: <http://smdu.prefeitura.sp.gov.br/informes_urbanos/pdf/32.pdf>.

31

32

PARTE 2

Caracterização do Universo

DEFINIÇÃO DO RECORTE CRONOLÓGICO DO UNIVERSO

A definição do recorte cronológico do universo de unidades a ser caracterizado levou em consideração as condicionantes - apresentadas na primeira parte deste trabalho - que exercem influência direta na dinâmica imobiliária. Embora haja um consenso acerca do desempenho satisfatório do mercado imobiliário residencial vertical na cidade de São Paulo neste início de século, uma análise detalhada de sua atuação permite observar que seu desempenho é marcado por descontinuidades, e não por tendências constantes. A importância das políticas urbanas estatais na avaliação de sua atuação está presente em Meyer (2014) e Meyer et. al. (2013), que colocam o Plano Diretor de São Paulo e sua correspondente lei ordenadora do uso do solo como um dos fatores que orientaram o grande estoque de novos lançamentos residenciais surgidos a partir dos anos 2000. Ao disciplinar o parcelamento, uso e ocupação do solo no Município e, portanto, a atuação do mercado imobiliário, as legislações urbanísticas tiveram papel essencial na dinâmica de lançamentos registrada.

"O zoneamento determina os usos permitidos nas localizações, a intensidade de ocupação do solo e restringe os padrões de assentamento, representando assim a resposta à medição entre os conflitos que se manifestam na cidade e uma forma de garantir ao poder público o controle dos grupos e forças econômicas".

PASCALE, Andrea. Atributos que configuram qualidade às localizações residenciais: uma matriz para clientes de mercado na cidade de São Paulo. Dissertação (Mestrado) - Escola Politécnica, Universidade de São Paulo. São Paulo: 2005. P. 32.

35

A partir disso, a definição do recorte cronológico da pesquisa baseou-se na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo (2004) e no Plano Diretor Estratégico do Município aprovado recentemente17. Embora assinada em 25 de Outubro de 2004, o Artigo 275º da primeira previu sua entrada em vigor 120 dias a partir de sua publicação, ocorrida em 06 de Outubro de 2004. Portanto, o recorte cronológico desta pesquisa inicia-se em 03 de Fevereiro de 2005.. O período entre sua publicação e posterior entrada em vigor foi de extrema ebulição no mercado imobiliário, já que incorporadoras buscaram aprovar seus empreendimentos ainda sob a legislação anterior.

A periodização adotada permite, portanto, a análise da dinâmica imobiliária vertical no município por quase uma década, período suficiente para a caracterização de sua atuação. Essa caracterização, conforme já adiantado, se dará em duas etapas. Primeiramente, uma caracterização do universo, compreendendo todos os lançamentos residenciais verticais registrados na cidade no recorte cronológico definido. Posteriormente, uma caracterização construtiva e projetual de quinze unidades representativas do conjunto, selecionadas a partir de critérios específicos.

CARACTERIZAÇÃO DO UNIVERSO

A caracterização do universo compreende todos os lançamentos imobiliários residenciais verticais registrados na cidade de São Paulo entre 2005 e 2014, a partir de dados tabelados por consultorias

17

Lei Municipal Nº 16.050 de 31 de Julho de 2014, gestão de Fernando Haddad.

36

imobiliárias especializadas em análises mercadológicas, sendo utilizados dados cadastrais de duas delas: a Embraesp e a Geoimóvel. Foram identificadas, no período em questão, 337.714 unidades residenciais verticais lançadas, e a análise deste universo se deu a partir de cinco variáveis principais (número de dormitórios, zona de implantação, área útil, ano de lançamento do empreendimento e número de vagas de estacionamento por unidade), buscando identificar padrões e tendências significativas.

A preferência do mercado imobiliário paulistano por unidades verticais é notória. Enquanto o número de empreendimentos residenciais verticais lançados corresponde a aproximadamente 75% do

O processo de verticalização registrado em

total, o número de unidades verticais propriamente ditas supera 95%. Essa condição é visível na cidade,

1920. A verticalização residencial, por outro

São Paulo se iniciou a partir da década de

cuja paisagem urbana impressiona pela quantidade de edifícios. Para Tramontano e Villa (2000),

lado, se consolidou por volta da década de

"Edifícios altos de apartamentos tem sido uma solução usual nas metrópoles brasileiras a partir da

paisagem

década de 1920, constituindo uma tipologia que, se por um lado, não sofreu modificações essenciais tem, por outro, originado novas possibilidades de habitação para uma população em processo de

1950,

alterando

disparidade

da

consubstancialmente cidade.

tipológica

Na entre

a

imagem, o

Jardim

América (essencialmente horizontal) e o Jardim Paulista.

mudança".

37

Empreendimentos residenciais lançados

Unidades residenciais lançadas

MUNICÍPIO DE SÃO PAULO 2005 - 2014

MUNICÍPIO DE SÃO PAULO 2005 - 2014

Para Villa (2014), a análise da produção residencial vertical vigente na capital paulista nas últimas décadas demonstra "[...] a consolidação de um quadro bastante definido de tipologias básicas". A classificação tipológica de tais unidades costuma ser conduzida, na maioria dos trabalhos acadêmicos, pelo número de dormitórios. Esse direcionamento se dá pelo fato de tal dado fornecer informações acerca do padrão familiar do mercado consumidor (o número de dormitórios relaciona-se, na maioria das vezes, com o número de integrantes da família) e também de sua renda (quanto mais dormitórios,

38

mais valorizada é a unidade e, portanto, maior a procura pelas classes mais altas18). No recorte definido, verificamos um predomínio das unidades de 2 dormitórios (41%), a mais recorrente na cidade nas últimas décadas, seguida pela de 3 dormitórios (30%) e 4 dormitórios (17%). Em seguida estão as unidades de 1 dormitório (12%). Fica clara, portanto, a preferência do mercado imobiliário do período por unidades economicamente acessíveis.

Unidades residenciais verticais lançadas por número de dormitórios MUNICÍPIO DE SÃO PAULO 2005 - 2014

18

Para Wissenbach (2008), a tipologia de 2 dormitórios é usualmente voltada para o estrato médio de renda, o de 4 dormitórios para um estrato alto de renda e o de 1 dormitório, paradoxalmente, também voltado para um público de maior poder aquisitivo. Já a unidade de 3 dormitórios "apresenta uma variação dependendo do ano".

39

Analisando o número de unidades verticais lançadas por região, verificamos um protagonismo da Zona Sul do município (39%), com pouco mais de 130 mil unidades lançadas, aproximadamente 50 mil unidades a mais do que a Zona Leste (25%), segunda colocada. As Zonas Norte e Oeste apresentam números semelhantes, na casa das 45 mil unidades, e o Centro vem atrás, com pouco mais de 28 mil unidades lançadas.

Unidades residenciais verticais lançadas por região MUNICÍPIO DE SÃO PAULO 2005 - 2014

Embora a análise do número total de unidades seja relevante, é importante salientar que a divisão 40

do município por zonas não leva em conta a equiparação de áreas, havendo diferenças significativas (enquanto a Zona Sul, por exemplo, possui cerca de 610 km² de extensão, o Centro soma pouco menos de 30 km²). Por esse motivo, torna-se necessária a análise do número de empreendimentos por quilômetro quadrado em cada região, com o intuito de determinar quais áreas são de fato mais preferidas pelo mercado imobiliário.

Unidades residenciais verticais lançadas por quilômetro quadrado MUNICÍPIO DE SÃO PAULO 2005 - 2014

Nessa nova situação, podemos confirmar que as substanciais diferenças territoriais das zonas precisam ser levadas em conta para uma caracterização exata da atuação imobiliária na cidade. O Centro

41

de São Paulo, desta forma, surge na liderança com a maior concentração de unidades lançadas por quilômetro quadrado, concentração esta bem superior às registradas nas demais regiões, que apresentam grandes dimensões territoriais e taxas de urbanização mais reduzidas.

O cruzamento da tipologia de unidades lançadas (por número de dormitórios) com a região de implantação permite a verificação de certas tendências.

ZONA NORTE 2005 - 2014

ZONA LESTE 2005 - 2014

A proporção de unidades de 2 dormitórios ultrapassa os 50% nas Zonas Norte (53%) e Leste (52%). Já nas Zonas Sul e Oeste a proporção de unidades de 3 e 4 dormitórios, juntas, chegam a 50% e 61%, respectivamente. Portanto, pode-se concluir que as duas primeiras concentram lançamentos 42

voltados para um estrato médio-baixo de renda, enquanto as duas últimas zonas apresentam número considerável de lançamentos de alto padrão.

ZONA SUL 2005 - 2014

ZONA OESTE 2005 - 2014

Esse panorama pode ser verificado analisando-se a distribuição espacial desses lançamentos. Os empreendimentos com unidades de dois e três dormitórios (MAPA A E B) estão mais regularmente distribuídas na malha. Por outro lado, nota-se uma concentração dos lançamentos de um dormitório (MAPA C) no perímetro do centro expandido, enquanto as unidades de quatro dormitórios (MAPA D) localizam-se preferencialmente em bairros de valor venal médio de terreno mais elevado (como Itaim Bibi, Moema, Perdizes, Santana, Tatuapé, Vila Andrade, Vila Formosa e Vila Mariana). Destaca-se também

43

a baixa concentração de lançamentos nos extremos do município (extremo sul, extremo leste e extremo norte)19.

Entre os 20 distritos de pior Índice de Desenvolvimento Humano (IDH), 14 se concentram nas zonas Leste e Norte, enquanto entre os 20 melhores, 14 se concentram nas zonas Sul e Oeste20 (MAPA E). Percebe-se, portanto, que a espacialização dos lançamentos imobiliários está diretamente relacionada com a segregação urbana vigente na cidade.

"[...] a segregação é a mais importante manifestação espacial-urbana da desigualdade que impera em nossa sociedade. No caso das metrópoles brasileiras, a segregação urbana tem uma outra característica [...]: o enorme desnível que existe entre o espaço urbano dos mais ricos e o dos mais pobres".

VILLAÇA, F. São Paulo: segregação urbana e desigualdade. In: VILLAÇA, F. Reflexões sobre as cidades brasileiras. São Paulo: Studio Nobel, 2012. P. 37.

19

Entre os 96 distritos do Município de São Paulo, 8 não registraram lançamentos imobiliários residenciais verticais entre 2005 e 2014. São eles: Grajaú, Parelheiros, Pedreira e Marsilac (Zona Sul), Iguatemi e São Rafael (Zona Leste) e Anhanguera e Perus (Zona Norte).

20 Os dados foram obtidos na Lista dos Índices de Desenvolvimento Humano (IDH) dos distritos de São Paulo, publicada em 25/04/2016 pelo Jornal Estadão. Entre os 20 melhores IDHs estão, em ordem decrescente, Moema (0,961), Pinheiros (0,960), Perdizes (0,957), Jardim Paulista (0,957), Alto de Pinheiros (0,955), Itaim Bibi (0,953), Vila Mariana (0,950), Consolação (0,950), Santo Amaro (0,943), Saúde (0,942), Lapa (0,941), Bela Vista (0,940), Morumbi (0,938), Tatuapé (0,936), Liberdade (0,936), Campo Belo (0,935), Santa Cecília (0,930), Butantã (0,928), Santana (0,925) e Campo Grande (0,921). Entre os 20 piores IDHs estãoJaraguá (0,791), Sapopemba (0,786), Capão Redondo (0,782), Vila Jacuí (0,779), Pedreira (0,777), Anhanguera (0,774), Perus (0,772), Brasilândia (0,769), Guaianases (0,768), São Rafael (0,767), Cidade Tiradentes (0,766), Vila Curuçá (0,765), Itaim Paulista (0,762), Grajaú (0,754), Jardim Helena (0,751), Iguatemi (0,751), Jardim Ãngela (0,750), Lajeado (0,748), Parelheiros (0,747) e Marsilac (0,701). Disponível em: http://fotos.estadao.com.br/galerias/cidades,idh-os-20-melhores-e-os-20-piores-distritos-desao-paulo,24925.

44

1 DORMITÓRIO

2 DORMITÓRIOS

3 DORMITÓRIOS

4 DORMITÓRIOS

Não é surpresa que o Centro de São Paulo apresente a maior concentração de lançamentos residenciais verticais por quilômetro quadrado, já que a região apresenta as mais altas taxas de ocupação do solo urbano e verticalização do município, além do maior coeficiente de aproveitamento máximo permitido na cidade (em virtude da Operação Urbana Centro21). A grande quantidade de lançamentos de 1 dormitório na região (43% do total de unidades) também contribui para tal situação.

Unidades residenciais verticais lançadas por número de dormitórios CENTRO 2005 - 2014

21

Lei Municipal Nº 12.349 de 06 de Junho de 1997, gestão de Celso Pitta.

47

A comercialização de unidades menores permite ao incorporador a oferta de mais unidades por torre e, consequentemente, por empreendimento. Entre os fatores que mais influenciam o grande número de lançamentos de 1 dormitório no Centro estão a grande oferta de infraestrutura e a proximidade com a maior concentração de empregos da Região Metropolitana de São Paulo, atraindo grande parte do segmento single22.

Unidades de 1 dormitório lançadas em empreendimentos residenciais verticais CENTRO 2005 - 2014

22

Dentre as Incorporadoras que mais investiram no lançamento de empreendimentos residenciais de 1 dormitório na região central de São Paulo no recorte adotado destacam-se com seis empreendimentos a Esser, com cinco empreendimentos a Setin e com quatro empreendimentos a TPA e a You.

48

Analisando-se as áreas privativas das unidades, verificamos uma compatibilização com o número de dormitórios, resultado de um processo de padronização de tipologias já atestado por Tramontano (2006), Abssumara (2006), Villa (2014) e Yokota e Moraes (2015). Em outras palavras, unidades de um dormitório lançadas por diferentes incorporadoras costumam apresentar áreas semelhantes, fenômeno também registrado em unidades de dois dormitórios e assim por diante.

Unidades lançadas em empreendimentos residenciais verticais por Área Total MUNICÍPIO DE SÃO PAULO 2005 - 2014

É visível a preferência do mercado por baixas metragens: 64% do universo é composto por 49

unidades de até 75 m², principalmente em decorrência do predomínio de unidades de 2 dormitórios na cidade, que possuem área privativa média de 71,37 m². Já unidades de 3 dormitórios tendem a superar a casa dos 100 m², apresentando área privativa média de 115,77 m². Um fenômeno típico da atuação do mercado imobiliário paulistano na década de análise é a tendência de redução significativa das áreas totais das unidades. Se comparadas as médias das áreas privativas de cada tipologia nos anos de 2005 e 2014, verifica-se que todas apresentaram redução. A redução nas unidades de 1 e 4 dormitórios é significativa (redução de 34,87 m² e 24,74 m², respectivamente). Já nas unidades de 3 dormitórios, a redução é mais tímida, de 8,91 m². Por outro lado, nota-se que unidades de 2 dormitórios apresentaram variação ínfima na área privativa média. Pode-se concluir, portanto, que a redução das áreas médias de unidades residenciais verticais na cidade de São Paulo na década em questão está diretamente relacionada com a padronização de seus espaços internos. A tipologia de 2 dormitórios, por ser a mais usual no mercado, apresenta grau de padronização tal que variações na área privativa são mínimas. A tipologia de 3 dormitórios, segunda mais usual no mercado, encontra-se ainda em processo de padronização e, portanto, apresenta variações de área mais significativas. Por fim, as tipologias de 1 e 4 dormitórios apresentam as maiores variações entre 2005 e 2014 por configurarem um universo ainda não tão explorado por parte do mercado e teoricamente com clientes mais exigentes, encontrando-se ainda em processo inicial de padronização.

Para Tramontano (2006), a padronização de tipologias e constante redução das áreas dos cômodos e consequentemente das áreas totais das unidades é realizada pelo incorporador "[...] sob a alegação de que é impossível oferecer áreas maiores sem aumentar custos". Villa (2004) atesta ainda que a supervalorização de equipamentos de uso coletivo pelos incorporadores (piscinas, churrasqueiras, 50

playgrounds, academias, brinquedotecas, entre outros) se dá para compensar a perda de área das unidades, sendo apresentadas como "o diferencial na dúvida confrontada pelo comprador".

Entre 2005 e 2014 foram lançadas 337.714 unidades residenciais verticais no município de São Paulo, acompanhadas de impressionantes 521.799 vagas de estacionamento: 98% das unidades lançadas na cidade oferecem ao proprietário ao menos uma vaga.

Unidades lançadas em empreendimentos residenciais verticais por Número de vagas de estacionamento MUNICÍPIO DE SÃO PAULO 2005 - 2014

51

A análise dos gráficos abaixo permite identificar a relação íntima entre o número de dormitórios de unidades residenciais verticais - que, como já adiantado, relaciona-se diretamente com o poder aquisitivo da família - e o número de vagas de estacionamento as quais o comprador tem direito. Nas tipologias de um e dois dormitórios o fornecimento de uma vaga é o mais usual, abrangendo 85% e 88% do total de unidades, respectivamente. Nota-se ainda que o não oferecimento de vagas de estacionamento para automóveis não é comum na cidade, abrangendo 10% das unidades de um dormitório e 1% das unidades de dois dormitórios.

1 DORMITÓRIO 2005 - 2014

2 DORMITÓRIOS 2005 - 2014

52

Nas unidades de três dormitórios, por sua vez, o fornecimento de duas vagas de automóveis é mais comum (54%). Já nas unidades de quatro dormitórios destaca-se o fornecimento de três ou mais vagas, chegando a um máximo de quinze vagas oferecida por um empreendimento de luxo no distrito de Vila Andrade. Por fim, 100% das unidades de cinco dormitórios ou mais oferecem mais de 3 vagas aos proprietários.

3 DORMITÓRIOS 2005 - 2014

4 DORMITÓRIOS 2005 - 2014

Nas últimas décadas, o Estado, através das legislações urbanísticas, influenciou diretamente a atuação do 53

mercado imobiliário na oferta de vagas de estacionamento. A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) do Município de São Paulo promulgada em 2004 pela então prefeita Marta Suplicy definia um número mínimo de vagas que as unidades residenciais verticais lançadas deveriam atender (1 vaga por habitação com área edificada de até 200 m², 2 vagas por habitação com área edificada entre 200 e 500 m² e 3 vagas por habitação com área edificada superior a 500 m²). Para Leite Junior (2011), essa medida "não apenas encarece o custo para a construção [...] e consequentemente utiliza recursos naturais desnecessários e escassos, mas pode também incentivar as pessoas a utilizarem seus automóveis". Por outro lado, o veto da inclusão da área dos estacionamentos nas áreas não computáveis para o cálculo do Coeficiente de Aproveitamento foi a maneira encontrada pela prefeitura para evitar a oferta demasiada de vagas e a piora na mobilidade urbana do município. Para o empreendedor, mais vagas de estacionamento significa perda de potencial construtivo e, consequentemente, diminuição dos lucros. Por conta disso, a oferta de vagas de estacionamento é rebatida diretamente no preço do imóvel.

As unidades de três dormitórios, por exemplo, que possuem área privativa média de 115,77 m² deveriam, pela legislação, ofertar ao menos uma vaga aos proprietários. Porém, como disposto acima, 59% dessas unidades oferecem vagas a mais do que o mínimo estabelecido. Dessa maneira, o custo desse privilégio acaba transferido diretamente ao comprador.

Por conta da evolução do modelo de transporte individual nas cidades brasileiras, em especial São Paulo, e diante da alta procura por parte dos consumidores, o número de vagas tende a valorizar o bem imobiliário. A perpetuação desse modelo, na medida em que favorece a dispersão das atividades na cidade, dificulta a mobilidade urbana não só dos próprios cidadãos que o utilizam mas também dos que

54

dependem do transporte coletivo para sua locomoção23. A mobilidade urbana foi intensamente debatida durante o processo de elaboração do novo Plano Diretor do município, aprovado em 2014, e da nova Lei de Zoneamento, aprovada em 2016. Dentre as principais mudanças que afetam a produção imobiliária residencial vertical na cidade estão a não exigência de um número mínimo de vagas de estacionamento em novos empreendimentos, o estabelecimento - nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana de um número máximo de uma vaga não computável (vagas extras passam a ser computadas) e a exigência de um número mínimo de uma vagas de bicicleta por unidade habitacional. Além disso, empreendimentos residenciais com mais de 500 vagas de estacionamento passam a sem enquadrados como Polos Geradores de Tráfego (PGT) e empreendimentos residenciais com área construída superior a 80 mil m² ou com mais de 600 vagas de estacionamento como Empreendimentos Geradores de Impacto de Vizinhança (EGIV), cabendo ao Executivo a definição de medidas de mitigação e compensação para obtenção do alvará de aprovação. Caberá a estudos futuros o estudo do impacto de tais mudanças. Por ora, esse presente trabalho busca salientar que a aprovação de empreendimentos residenciais verticais em São Paulo entre 2005 e 2014 esteve sob a vigência de uma legislação urbanística simplista que, ao não observar o real efeito dos mesmos, impactou fortemente a mobilidade urbana do município.

23

Informe Urbano Nº 17, de Novembro de 2013. Áreas de garagens chegam a 50% da área privativa dos novos lançamentos imobiliários. Disponível em: http://smdu.prefeitura.sp.gov.br/informes_urbanos/pdf/29.pdf.

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CARACTERIZAÇÃO CONSTRUTIVA E PROJETUAL DE UNIDADES REPRESENTATIVAS

A caracterização construtiva e projetual de um conjunto de unidades representativas do universo de 337.714 unidades residenciais verticais lançadas em São Paulo entre 2005 e 2014 é parte essencial deste trabalho. A seleção de unidades representativas se deu - diante das limitações de tempo, recursos e pessoal - pela impossibilidade de realização de um levantamento pormenorizado de todo o universo.

Para os fins desta pesquisa, foram selecionadas um total de quinze unidades que se encaixam nos recortes lógico, espacial e cronológico apresentados anteriormente. Com o intuito de preservar a pesquisa de possíveis aleatoriedades e ampliar sua representatividade, a escolha de unidades preservou as proporções de unidades por número de dormitórios e de unidades por zona de localização na cidade.

Seleção de unidades representativas

56

O cruzamento das informações se deu de maneira a preservar as incidências de cada tipologia em cada zona da cidade. A Zona Leste, por exemplo, que registrou 25% do total de lançamentos da cidade no período, será representada por quatro unidades, dentre as quais duas são de dois dormitórios (a tipologia de dois dormitórios é a mais usual na região, correspondendo a 36% do total de unidades lançadas) e duas são unidades de três dormitórios (a tipologia de três dormitórios é a segunda mais usual na região, correspondendo a 29% do total de unidades lançadas). Nesse caso, não foram selecionadas unidades de um e quatro dormitórios pela baixa incidência nessa porção da cidade. Já a Zona Central, que registrou apenas 8% do total de lançamentos da cidade no período, será representada por apenas uma unidade de um dormitório (a tipologia de 1 dormitório é a mais usual na região, correspondendo a 43% do total de unidades lançadas). A mesma lógica de seleção e cruzamento de

Distritos com unidades representativas do

informações foi realizada para as demais zonas.

Universo de lançamentos: Barra Funda,

Outro fator considerado para a escolha das unidades foi o ano de lançamento. Como as variações no número de lançamentos anual não foi significativa o bastante, a seleção preocupou-se apenas em

Campo Limpo, Carrão, Itaim Bibi, Itaquera, Jardim

Paulista,

Mooca,

República,

Rio

Pequeno, Santana, Saúde, Tucuruvi, Vila Andrade, Vila Formosa e Vila Mariana,

garantir que ao menos uma unidade tenha sido lançada em cada ano, de 2005 a 2014, garantindo assim uma amostra que se distribui ao longo de todo o recorte cronológico da pesquisa. Por fim, com o intuito de garantir uma maior representatividade no que se refere a distribuição geográfica da amostra, grande parte das unidades selecionadas localiza-se em distritos que tiveram expressiva atividade imobiliária no recorte adotado. Nos exemplos em que essa lógica não é atendida, a escolha se deu diante de motivos de força maior.

Atendendo aos requisitos acima descritos, a seleção dos empreendimentos específicos foi feita a partir da Base de Lançamentos Imobiliários Residenciais no Município de São Paulo entre 2005 e 2014, 57

produzida pela consultoria Geoimóvel. Cabe salientar que foi prevista também a seleção de diferentes tipologias de empreendimentos, de forma a alinhar esta pesquisa com a variedade tipológica típica da incorporação paulistana.

A análise empreendida focou no levantamento de características básicas do empreendimento, inserção urbana e detalhamento arquitetônico da unidade, priorizando elementos que impactam diretamente na mobilidade urbana e aspectos da materialidade da construção essenciais para posterior estudo de desempenho térmico. As informações relativas a cada empreendimento foram coletadas através das bases de dados anteriormente mencionadas, além da avaliação de informes publicitários e sites das incorporadoras, contato via telefone e e-mail com corretores de imóveis e visitas in loco de unidades já construídas e stands de vendas. O levantamento de características construtivas, mais trabalhoso, envolveu o contato com moradores, corretores, engenheiros e arquitetos, além de medições e registros fotográficos in loco e de análise de Registros de Incorporação Imobiliária e Manuais do Proprietário. A sistematização das informações coletadas se deu mediante uma base de dados própria da pesquisa, complementada por desenhos técnicos das unidades (planta) e dos caixilhos (elevação). Todo o levantamento amostral pode ser resumido em sete tópicos principais:

Caracterização geral do empreendimento Reúne o nome de venda do empreendimento, os agentes imobiliários responsáveis pela sua realização (incorporadora, vendedora, construtora, engenheiro e arquiteto responsáveis), a área total do terreno e as datas de lançamento e entrega.

58

Localização do empreendimento Reúne o endereço, CEP, distrito, subprefeitura e zona. Além disso, informa a localização do mesmo em relação a estações de metrô e trem, corredores de ônibus e ciclovias, assim como a existência ou não de linha de ônibus na via de acesso principal.

Caracterização do conjunto edificado e do edifício Informa características do conjunto arquitetônico do empreendimento como número de torres, número de elevadores por torre, número de unidades por andar (pavimento-tipo), número de andares, total de unidades por torre e total de unidades do empreendimento, assim como o formato da edificação (quadrado, retangular ou em "H") e a localização da unidade no pavimento (esquina, intermediária, lateral ou total).

Caracterização tipológica da unidade residencial Reúne a maior quantidade de informações da base e informa características internas da planta analisada, incluindo as áreas útil e total da unidade, o número e as áreas de cada cômodo, características funcionais da planta (como, por exemplo, se há integração entre cozinha e sala de estar/jantar, ou entre lavanderia e cozinha) e informações essenciais para a análise térmica das unidades, como comprimento das paredes em contato com o exterior e características de ventilação da unidade (cruzada ou unilateral) e nas áreas molhadas (banheiros, cozinha e área de serviço).

59

Caracterização construtiva da unidade residencial Reúne informações necessárias para a análise térmica das unidades, incluindo a composição e espessura das vedações internas e externas, assim como a cor e outras características da fachada.

Caracterização do estacionamento de veículos A reunião de informações acerca dos estacionamentos dos empreendimentos permite a análise dos impactos causados na mobilidade urbana da região e da cidade. O Banco de Dados informa a configuração espacial dos mesmos (térreo, edifício-garagem ou subterrâneo), a quantidade de vagas total e a quantidade de vagas por unidade.

Caracterização do bicicletário Informa se o empreendimento é dotado de bicicletário, o número de vagas fixo destinado para cada unidade e se o equipamento foi utilizado pelo incorporador como um diferencial do empreendimento.

Abertura e caixilhos Detalha as dimensões das aberturas localizadas na área de serviço, suítes e demais dormitórios, banheiros e sala de estar e jantar, além da caracterização do caixilho existente.

60

Desenho técnico da unidade residencial Abrange a planta da unidade com a identificação de cada cômodo e respectivas metragens e a disposição do mobiliário real ou sugerida pelo incorporador, além da orientação solar e da implantação no pavimento-tipo. Também abrange elevações e caracterização dos caixilhos presentes na unidade.

Com o intuito de facilitar a análise das unidades estudadas, foram elaboradas fichas de apresentação padronizadas, onde reúnem-se as informações consideradas relevantes para o entendimento do trabalho.

É importante salientar que os nomes dos empreendimentos foram

substituídos por identificações genéricas (baseadas em sua localização na cidade), de modo a preservar a identidade dos mesmos e a privacidade dos moradores.

61

62

UNIDADE ANÁLIA FRANCO CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO INCORPORADORA Lucio Engenharia e Construções VENDEDORA LPS Brasil Consultoria de Imóveis CONSTRUTORA Lucio Engenharia e Construções ENGENHEIRO Luiz Alberto M. Lucio Mendonça ARQUITETO MCAA Arquitetos ÁREA TOTAL DO TERRENO 2350,00 m2 LANÇAMENTO|ENTREGA Dezembro/2011 | Novembro/2014

LOCALIZAÇÃO SUBPREFEITURA Aricanduva DISTRITO|ZONA Vila Formosa, Zona Leste METRÔ/TREM EM RAIO DE 500m? 1000m? Não | Não CORREDOR DE ÔNIBUS EM RAIO DE 500m? Não CICLOVIA EM RAIO DE 500m? Sim LINHA DE ÔNIBUS NA RUA? Não

CONJUNTO E EDIFÍCIO TORRES 1 UNIDADES POR ANDAR 6 ANDARES 16 TOTAL UNIDADES TORRE | EMPREENDIMENTO 96 | 96 ÁREA ÚTIL | ÁREA TOTAL 59,35 m2 | 70,19 m2 VENTILAÇÃO Cruzada

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS VEDAÇÃO EXTERNA VEDAÇÃO INTERNA

Bloco de concreto Bloco de concreto e Drywall

ESTACIONAMENTO E BICICLETÁRIO TIPOLOGIA ESTACIONAMENTO Térreo VAGAS POR UNIDADE 1 VAGAS TOTAIS EMPREENDIMENTO 102 HÁ BICICLETÁRIO? Não

J01

ÁREA DE SERVIÇO

J02

Janela deslizante (ou de correr) de 2 folhas móveis de vidro com veneziana móvel integrada

J03

Janela deslizante (ou de correr) de 2 folhas móveis de vidro com veneziana móvel integrada

SUÍTE

TERRAÇO 5,1 m²

9,92 m²

J02

DORMITÓRIO 1 4,45 m²

Janela deslizante (ou de correr) de 2 folhas móveis de vidro com veneziana metálica fixa superior (em uma das folhas)

J03

4,26 m²

COZINHA

J01

SALA DE ESTAR SALA DE JANTAR 11,25 m²

5,19 m²

WC SUÍTE 2,56 m²

J04

WC 1 2,56 m²

J04

DORMITÓRIO 2 7,5 m²

J02

5

2

1

J04

Janela maxim-ar de 1 folha

UNIDADE AROUCHE CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO INCORPORADORA Upcon Desenvolvimento Imob.

VENDEDORA Fernandez Mera Negócios Imob.

CONSTRUTORA BKO Engenharia e Comércio ENGENHEIRO José Carlos Zacharias ARQUITETO Wilson Marchi Arquitetura ÁREA TOTAL DO TERRENO 1074,00 m2 LANÇAMENTO|ENTREGA Maio/2012 | Maio/2015

LOCALIZAÇÃO SUBPREFEITURA Sé DISTRITO|ZONA República, Centro METRÔ/TREM EM RAIO DE 500m? 1000m? Sim CORREDOR DE ÔNIBUS EM RAIO DE 500m? Sim CICLOVIA EM RAIO DE 500m? Sim LINHA DE ÔNIBUS NA RUA? Sim

| Sim

CONJUNTO E EDIFÍCIO TORRES 1 UNIDADES POR ANDAR 8 ANDARES 17 TOTAL UNIDADES TORRE | EMPREENDIMENTO 132 | ÁREA ÚTIL | ÁREA TOTAL 35,5 m2 | 42,37 m2 VENTILAÇÃO Cruzada

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS VEDAÇÃO EXTERNA VEDAÇÃO INTERNA

Bloco de concreto Drywall

ESTACIONAMENTO E BICICLETÁRIO TIPOLOGIA ESTACIONAMENTO Térreo VAGAS POR UNIDADE 1 VAGAS TOTAIS EMPREENDIMENTO 132 HÁ BICICLETÁRIO? SIM

132

J01

J02

Janela deslizante (ou de correr) de 2 folhas móveis de vidro com veneziana metálica fixa superior

J03

Janela deslizante (ou de correr) de 1 folha móvel de vidro e 2 folhas móveis metálicas

J01

J02

TERRAÇO 3,6 m²

ÁREA DE SERVIÇO 2,3 m²

COZINHA 3,86 m²

SUÍTE 7,8 m²

SALA DE ESTAR SALA DE JANTAR 13,85 m²

J03

5

5

2

21

1

WC SUÍTE 3,1 m²

Janela maxim=ar de 1 folha

UNIDADE BARRA FUNDA CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO INCORPORADORA Abyara Brasil Brokers | Lindencorp VENDEDORA Abyara Brasil Brokers CONSTRUTORA Setin Construções e Comércio ENGENHEIRO Giorgio Lorenzo Maria Vanossi ARQUITETO Mario Curi e Azevedo Antunes ÁREA TOTAL DO TERRENO 5978,00 m2 LANÇAMENTO|ENTREGA Outubro/2007 | Outubro/2010

LOCALIZAÇÃO SUBPREFEITURA Lapa DISTRITO|ZONA Barra Funda, Zona Oeste METRÔ/TREM EM RAIO DE 500m? 1000m? Sim | Sim CORREDOR DE ÔNIBUS EM RAIO DE 500m? Sim CICLOVIA EM RAIO DE 500m? Sim LINHA DE ÔNIBUS NA RUA? Não

CONJUNTO E EDIFÍCIO TORRES 4 UNIDADES POR ANDAR 4 ANDARES 25 TOTAL UNIDADES TORRE | EMPREENDIMENTO 100 | ÁREA ÚTIL | ÁREA TOTAL 108,49 m2 | 127,65 VENTILAÇÃO Cruzada

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS VEDAÇÃO EXTERNA VEDAÇÃO INTERNA

Bloco cerâmico Drywall

ESTACIONAMENTO E BICICLETÁRIO TIPOLOGIA ESTACIONAMENTO Térreo VAGAS POR UNIDADE 3 VAGAS TOTAIS EMPREENDIMENTO 1000 HÁ BICICLETÁRIO? Sim

400 m2

J01

J02

Janela deslizante (ou de correr) de 2 folhas móveis de vidro com tela metálica fixa superior

J03

Janela deslizante (ou de correr) de 4 folhas móveis de vidro com veneziana metálica fixa superior

J04

Janela maxim=ar de 1 folha

J03 WC SUÍTE

TERRAÇO

3,48 m²

15 m²

J05

SUÍTE

16,14 m²

CLOSET SALA DE ESTAR SALA DE JANTAR 31,81 m²

J04 DORMITÓRIO 1 8,32 m²

LAVABO

WC 1

1,52 m²

DORMITÓRIO 2

J04

8,13 m²

WC 2

2,88 m²

HOME OFFICE

J03

5

2

1

1,4 m²

J03

ÁREA DE SERVIÇO

COZINHA 9,24 m²

3,83 m²

J02

J01

J03

Janela correr) de vidro lica

deslizante (ou de de 2 folhas móveis com veneziana metámóvel integrada

UNIDADE CAMPO LIMPO CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO INCORPORADORA Cooperativa Hab. Serra do Jaire VENDEDORA Cooperativa Hab. Serra do Jaire CONSTRUTORA PDG Realty ENGENHEIRO Não Informado ARQUITETO Não Informado ÁREA TOTAL DO TERRENO 13468,00 m2 LANÇAMENTO|ENTREGA Março/2006 | Dezembro/2007

LOCALIZAÇÃO SUBPREFEITURA Campo Limpo DISTRITO|ZONA Campo Limpo, Zona Sul METRÔ/TREM EM RAIO DE 500m? 1000m? Não | CORREDOR DE ÔNIBUS EM RAIO DE 500m? Sim CICLOVIA EM RAIO DE 500m? Sim LINHA DE ÔNIBUS NA RUA? Não

Não

CONJUNTO E EDIFÍCIO TORRES 7 UNIDADES POR ANDAR 4 ANDARES 13 TOTAL UNIDADES TORRE | EMPREENDIMENTO 52 | 364 ÁREA ÚTIL | ÁREA TOTAL 45,19 m2 | 52,99 m2 VENTILAÇÃO Cruzada

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS VEDAÇÃO EXTERNA VEDAÇÃO INTERNA

Bloco de concreto Bloco de concreto

ESTACIONAMENTO E BICICLETÁRIO TIPOLOGIA ESTACIONAMENTO Térreo VAGAS POR UNIDADE 1 VAGAS TOTAIS EMPREENDIMENTO 364 HÁ BICICLETÁRIO? Não

J01

J02

Janela deslizante (ou de correr) de 2 folhas móveis de vidro com veneziana metálica fixa superior (em cada folha)

Janela maxim=ar de 1 folha

J03 DORMITÓRIO 1

COZINHA

9,3 m²

5,86 m²

SALA DE ESTAR SALA DE JANTAR 16,24 m²

DORMITÓRIO 2 7,63 m²

J03 WC 1

2,06 m²

ÁREA DE SERVIÇO 2,24 m²

TERRAÇO 1,85 m²

J03

Janela deslizante (ou de correr) de 1 folha móvel de vidro e 2 folhas móveis metálicas

J02

J01

5

2

1

UNIDADE CRISTIANO VIANA CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO INCORPORADORA Idea Zarvos Engenharia VENDEDORA AXPE Negócios Imobiliários CONSTRUTORA BKO Engenharia e Comércio ENGENHEIRO Não informado ARQUITETO Gui Mattos Arquitetura ÁREA TOTAL DO TERRENO 1063,22 m2 LANÇAMENTO|ENTREGA Julho/2007 | Março/2010

LOCALIZAÇÃO SUBPREFEITURA Pinheiros DISTRITO|ZONA Jardim Paulista, Zona Oeste METRÔ/TREM EM RAIO DE 500m? 1000m? Sim | Sim CORREDOR DE ÔNIBUS EM RAIO DE 500m? Não CICLOVIA EM RAIO DE 500m? Sim LINHA DE ÔNIBUS NA RUA? Não

CONJUNTO E EDIFÍCIO TORRES 1 UNIDADES POR ANDAR 2 ANDARES 10 TOTAL UNIDADES TORRE | EMPREENDIMENTO 20 | 20 ÁREA ÚTIL | ÁREA TOTAL 113,87 m2 | 123,33 m2 VENTILAÇÃO Cruzada

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS VEDAÇÃO EXTERNA VEDAÇÃO INTERNA

Bloco de concreto Drywall

ESTACIONAMENTO E BICICLETÁRIO TIPOLOGIA ESTACIONAMENTO Térreo VAGAS POR UNIDADE 2 VAGAS TOTAIS EMPREENDIMENTO 35 HÁ BICICLETÁRIO? Não

J01

J01

TERRAÇO 15,8 m²

J01 SALA DE ESTAR SALA DE JANTAR

J01

Janela maxim-ar de 2 folhas móveis de vidro e 2 folhas fixas inferiores

J02

Janela maxim-ar de 2 folhas móveis de vidro e 2 folhas fixas inferiores

54,2 m²

J01

WC 1

3,1 m²

J01 COZINHA 19,48 m²

J01

SUÍTE

15,66 m²

WC SUÍTE 3,8 m²

J02

5 5

2 2

1 1

J02

J02

J02

UNIDADE FAGUNDES FILHO CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO INCORPORADORA Fraiha Incorporadora VENDEDORA Abyara Brasil Brokers CONSTRUTORA Fraiha Incorporadora ENGENHEIRO Não informado ARQUITETO Israel Rewin ÁREA TOTAL DO TERRENO 2099,00 m2 LANÇAMENTO|ENTREGA Fevereiro/2014 |

Abril/2017

LOCALIZAÇÃO SUBPREFEITURA Lapa DISTRITO|ZONA Saúde, Zona Sul METRÔ/TREM EM RAIO DE 500m? 1000m? Não CORREDOR DE ÔNIBUS EM RAIO DE 500m? Não CICLOVIA EM RAIO DE 500m? Sim LINHA DE ÔNIBUS NA RUA? Não

| Sim

CONJUNTO E EDIFÍCIO TORRES 1 UNIDADES POR ANDAR 6 ANDARES 15 TOTAL UNIDADES TORRE | EMPREENDIMENTO 90 | 90 ÁREA ÚTIL | ÁREA TOTAL 61,14 m2 | 72,08 m2 VENTILAÇÃO Cruzada

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS VEDAÇÃO EXTERNA VEDAÇÃO INTERNA

Bloco de concreto Bloco de concreto

ESTACIONAMENTO E BICICLETÁRIO TIPOLOGIA ESTACIONAMENTO Subterrâneo VAGAS POR UNIDADE 2 VAGAS TOTAIS EMPREENDIMENTO 180 HÁ BICICLETÁRIO? Sim

J01

J02

Janela deslizante (ou de correr) de 2 folhas móveis de vidro com veneziana metálica móvel integrada

Janela maxim-ar de 1 folha

ÁREA DE SERVIÇO

J01

J01

TERRAÇO

3,26 m²

11,3 m²

DORMITÓRIO 1 7,6 m²

COZINHA

SUÍTE

6 m²

10,37 m²

SALA DE ESTAR SALA DE JANTAR 14,57 m²

J02

5 5

2 2

1 1

WC SUÍTE 2,64 m²

WC 1

2,64 m²

UNIDADE ITAIM BIBI CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO INCORPORADORA Seisa Mester Empr. Imobiliários VENDEDORA Seisa Mester Empr. Imobiliários CONSTRUTORA Seisa Mester Empr. Imobiliários ENGENHEIRO Luiz Mester ARQUITETO Clarice Mester ÁREA TOTAL DO TERRENO 2070,40 m2 LANÇAMENTO|ENTREGA Novembro/2005 | Junho/2007

LOCALIZAÇÃO SUBPREFEITURA Pinheiros DISTRITO|ZONA Itaim Bibi, Zona Sul METRÔ/TREM EM RAIO DE 500m? 1000m? Não CORREDOR DE ÔNIBUS EM RAIO DE 500m? Sim CICLOVIA EM RAIO DE 500m? Não LINHA DE ÔNIBUS NA RUA? Não

| Não

CONJUNTO E EDIFÍCIO TORRES 2 UNIDADES POR ANDAR 1 ANDARES 18 TOTAL UNIDADES TORRE | EMPREENDIMENTO 19 | 38 ÁREA ÚTIL | ÁREA TOTAL 210,10 m2 | 238,47 m2 VENTILAÇÃO Cruzada

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS VEDAÇÃO EXTERNA VEDAÇÃO INTERNA

Bloco cerâmico Bloco cerâmico e de concreto

ESTACIONAMENTO E BICICLETÁRIO TIPOLOGIA ESTACIONAMENTO Subterrâneo VAGAS POR UNIDADE 4 VAGAS TOTAIS EMPREENDIMENTO 156 HÁ BICICLETÁRIO? Não

TERRAÇO 19,47 m²

J04 J04

SALA DE ESTAR SALA DE JANTAR

J01

65,59 m²

DORMITÓRIO 1

DORMITÓRIO 2

14,24 m²

11,02 m²

J02

Janela maxim-ar de 4 folhas com veneziana metálica móvel integrada

WC 1

3,6 m²

WC SUÍTE 2

HALL SOCIAL

3,36 m²

LAVABO 1,84 m²

J02

Janela maxim=ar de 1 folha

J03

Janela maxim-ar de 2 folhas

SUÍTE 2 10,26 m²

HALL DE SERVIÇO

COZINHA 12,6 m²

CLOSET

SUÍTE 1 22,08 m²

J04

J02

5

2

1

4,32 m²

1,9 m²

9,44 m²

J03

ÁREA DE SERVIÇO

WC 2

WC SUÍTE 1

J02

J01

J04

5

Janela correr) de vidro lica

2

deslizante (ou de de 2 folhas móveis com veneziana metámóvel integrada

1

UNIDADE ITAQUERA CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO INCORPORADORA Calv Construtora VENDEDORA Grupo Brasil Brokers CONSTRUTORA Calv Construtora ENGENHEIRO Lumi Okimasu Lisboa ARQUITETO Lumi Okimasu Lisboa ÁREA TOTAL DO TERRENO 1333,00 m2 LANÇAMENTO|ENTREGA Fevereiro/2013 | Dezembro/2014

LOCALIZAÇÃO SUBPREFEITURA Itaquera DISTRITO|ZONA Itaquera, Zona Leste METRÔ/TREM EM RAIO DE 500m? 1000m? Não CORREDOR DE ÔNIBUS EM RAIO DE 500m? Não CICLOVIA EM RAIO DE 500m? Não LINHA DE ÔNIBUS NA RUA? Sim

| Não

CONJUNTO E EDIFÍCIO TORRES 1 UNIDADES POR ANDAR 6 ANDARES 9 TOTAL UNIDADES TORRE | EMPREENDIMENTO 54 | 54 ÁREA ÚTIL | ÁREA TOTAL 46,86 m2 | 54,86 m2 VENTILAÇÃO Unilateral

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS VEDAÇÃO EXTERNA VEDAÇÃO INTERNA

Bloco de concreto Bloco de concreto e Drywall

ESTACIONAMENTO E BICICLETÁRIO TIPOLOGIA ESTACIONAMENTO Subterrâneo VAGAS POR UNIDADE 1 VAGAS TOTAIS EMPREENDIMENTO 60 HÁ BICICLETÁRIO? Não

J01

J02

Janela deslizante (ou de correr) de 2 folhas móveis de vidro

Janela deslizante (ou de correr) de 1 folha móvel de vidro e 2 folhas móveis metálicas

J03

Janela maxim=ar de 1 folha

J02 J02

J03 TERRAÇO

DORMITÓRIO 1

4,45 m²

7,84 m²

J01

WC 1

2,55 m²

ÁREA DE SERVIÇO

DORMITÓRIO 2 8,52 m²

2,25 m²

SALA DE ESTAR SALA DE JANTAR 12 m²

COZINHA 5,02 m²

5

2

1

UNIDADE MOOCA CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO INCORPORADORA Goldfarb Comércio e Construções VENDEDORA Avance Negócios Imobiliários CONSTRUTORA Goldfarb Comércio e Construções ENGENHEIRO Ruy Kiyoshi Ishikawa ARQUITETO Contec - Construções Tecnológicas ÁREA TOTAL DO TERRENO 14359,00 m2 LANÇAMENTO|ENTREGA Maio/2008 | Outubro/2010

LOCALIZAÇÃO SUBPREFEITURA Mooca DISTRITO|ZONA Mooca, Zona Leste METRÔ/TREM EM RAIO DE 500m? 1000m? Não CORREDOR DE ÔNIBUS EM RAIO DE 500m? Sim CICLOVIA EM RAIO DE 500m? Sim LINHA DE ÔNIBUS NA RUA? Sim

| Sim

CONJUNTO E EDIFÍCIO TORRES 4 UNIDADES POR ANDAR 6 ANDARES 17 TOTAL UNIDADES TORRE | EMPREENDIMENTO 102 ÁREA ÚTIL | ÁREA TOTAL 57,79 m2 | 66,96 VENTILAÇÃO Unilateral

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS VEDAÇÃO EXTERNA VEDAÇÃO INTERNA

Bloco de concreto Drywall

ESTACIONAMENTO E BICICLETÁRIO TIPOLOGIA ESTACIONAMENTO Subterrâneo VAGAS POR UNIDADE 1 VAGAS TOTAIS EMPREENDIMENTO 657 HÁ BICICLETÁRIO? Não

| 400 m2

J01

J02

Janela deslizante (ou de correr) de 2 folhas móveis de vidro com tela metálica fixa superior

J03

Janela deslizante (ou de correr) de 1 folha móvel de vidro e 2 folhas móveis metálicas (venezianas)

TERRAÇO

J03

J03

J02

J01

5,29 m²

ÁREA DE SERVIÇO

SACADA

2,41 m²

WC SUÍTE 2,64 m²

WC 1

2,57 m²

DORMITÓRIO 1 7,47 m²

SUÍTE

11,15 m²

5

2

1

SALA DE ESTAR SALA DE JANTAR 12,69 m²

COZINHA 4,45 m²

Janela deslizante (ou de correr) de 1 folha móvel de vidro e 2 folhas móveis metálicas (venezianas)

UNIDADE MORUMBI CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO INCORPORADORA Atua | Exto | Yuni Incorporadora VENDEDORA Abyara Brokers | Fernandez Mera CONSTRUTORA Atua Construtora ENGENHEIRO William Gilheta ARQUITETO Renato Bianconi ÁREA TOTAL DO TERRENO 21323,00 m2 LANÇAMENTO|ENTREGA Dezembro/2009 | Dezembro/2012

LOCALIZAÇÃO SUBPREFEITURA Campo Limpo DISTRITO|ZONA Vila Andrade, Zona Sul METRÔ/TREM EM RAIO DE 500m? 1000m? Não | CORREDOR DE ÔNIBUS EM RAIO DE 500m? Não CICLOVIA EM RAIO DE 500m? Sim LINHA DE ÔNIBUS NA RUA? Não

Não

CONJUNTO E EDIFÍCIO TORRES 4 UNIDADES POR ANDAR 6 ANDARES 25 TOTAL UNIDADES TORRE | EMPREENDIMENTO 150 ÁREA ÚTIL | ÁREA TOTAL 54,12 m2 | 63,00 VENTILAÇÃO Unilateral

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS VEDAÇÃO EXTERNA VEDAÇÃO INTERNA

Bloco cerâmico Bloco cerâmico

ESTACIONAMENTO E BICICLETÁRIO TIPOLOGIA ESTACIONAMENTO Subterrâneo VAGAS POR UNIDADE 1 VAGAS TOTAIS EMPREENDIMENTO 312 HÁ BICICLETÁRIO? SIM

| 292 m2

J01

J02

Janela maxim=ar de 2 folhas com veneziana metálica fixa superior

J02

J02

Janela correr) de vidro lica

deslizante (ou de de 2 folhas móveis com veneziana metámóvel integrada

J01 TERRAÇO 3,9 m²

J02

ÁREA DE SERVIÇO 1,68 m²

DORMITÓRIO 1 5,85 m²

SUÍTE 9,7 m²

DORMITÓRIO 2

COZINHA

7,68 m²

4,27 m²

SALA DE ESTAR SALA DE JANTAR 13,75 m²

WC SUÍTE 2,32 m²

5

2

1

WC 1

2,32 m²

UNIDADE PARADA INGLESA CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO INCORPORADORA You Incorporadora VENDEDORA LPS Brasil Consultoria de Imóveis CONSTRUTORA Tibério Construções e Incorp.

ENGENHEIRO Não Informado ARQUITETO Itamar Beresin Arquitetura ÁREA TOTAL DO TERRENO 1727,83 m2 LANÇAMENTO|ENTREGA Novembro/2013 | Julho/2016

LOCALIZAÇÃO SUBPREFEITURA Santana-Tucuruvi DISTRITO|ZONA Tucuruvi, Zona Norte METRÔ/TREM EM RAIO DE 500m? 1000m? Não CORREDOR DE ÔNIBUS EM RAIO DE 500m? Não CICLOVIA EM RAIO DE 500m? Não LINHA DE ÔNIBUS NA RUA? Não

| Sim

CONJUNTO E EDIFÍCIO TORRES 1 UNIDADES POR ANDAR 8 ANDARES 15 TOTAL UNIDADES TORRE | EMPREENDIMENTO 126 ÁREA ÚTIL | ÁREA TOTAL 60,06 m2 | 68,87 VENTILAÇÃO Cruzada

| 126 m2

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS VEDAÇÃO EXTERNA VEDAÇÃO INTERNA

Bloco de concreto Bloco de concreto e Drywall

ESTACIONAMENTO E BICICLETÁRIO TIPOLOGIA ESTACIONAMENTO Subterrâneo VAGAS POR UNIDADE 1 VAGAS TOTAIS EMPREENDIMENTO 128 HÁ BICICLETÁRIO? Não

J01

Janela deslizante (ou de correr) de 2 folhas móveis de vidro com veneziana metálica fixa superior

J01 J02

ÁREA DE SERVIÇO 2,2 m²

WC SUÍTE 2,4 m²

COZINHA 5,12 m²

J02

WC 1 2,4 m²

J03

J02

SALA DE ESTAR SALA DE JANTAR

SUÍTE

13,11 m²

9,07 m²

Janela maxim=ar de 1 folha

DORMITÓRIO 2 7,39 m²

DORMITÓRIO 1 5,74 m²

J03 J03

J03

TERRAÇO 6,68 m²

Janela deslizante (ou de correr) de 2 folhas móveis de vidro com veneziana móvel integrada

5 5

2 2

1 1

UNIDADE PARAÍSO CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO INCORPORADORA Construtora Passarelli VENDEDORA Taormina Incorporadora CONSTRUTORA Taormina Incorporadora ENGENHEIRO Eduardo Moraes Passarelli ARQUITETO EGC Arquitetura ÁREA TOTAL DO TERRENO 781,00 m2 LANÇAMENTO|ENTREGA Agosto/2006 | Fevereiro/2008

LOCALIZAÇÃO SUBPREFEITURA Vila Mariana DISTRITO|ZONA Vila Mariana, Zona Sul METRÔ/TREM EM RAIO DE 500m? 1000m? Sim | CORREDOR DE ÔNIBUS EM RAIO DE 500m? Não CICLOVIA EM RAIO DE 500m? Sim LINHA DE ÔNIBUS NA RUA? Sim

Sim

CONJUNTO E EDIFÍCIO TORRES 1 UNIDADES POR ANDAR 4 ANDARES 9 TOTAL UNIDADES TORRE | EMPREENDIMENTO 36 | 36 ÁREA ÚTIL | ÁREA TOTAL 41,38 m2 | 50,91 m2 VENTILAÇÃO Cruzada

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS VEDAÇÃO EXTERNA VEDAÇÃO INTERNA

Bloco de concreto Bloco de concreto

ESTACIONAMENTO E BICICLETÁRIO TIPOLOGIA ESTACIONAMENTO Subterrâneo VAGAS POR UNIDADE 1 VAGAS TOTAIS EMPREENDIMENTO 44 HÁ BICICLETÁRIO? Não

J01

Janela deslizante (ou de correr) de 2 folhas móveis de vidro com tela metálica fixa superior

J01

J03

AS

1,61 m²

COZINHA 3,82 m²

DORMITÓRIO 1 7,5 m²

SALA DE ESTAR SALA DE JANTAR 15,01 m²

J02

Janela maxim-ar de 1 folha

J02

WC 1

2,48 m²

DORMITÓRIO 2 8,6 m²

TERRAÇO 2,36 m²

J03

J03

Janela deslizante (ou de correr) de 1 folha móvel de vidro e 2 folhas móveis metálicas

55

22

11

UNIDADE RAPOSO TAVARES CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO INCORPORADORA Patrimônio Empreendimentos Imob.

VENDEDORA LPS Brasil Consultoria de Imóveis CONSTRUTORA Patrimônio Empreendimentos Imob.

ENGENHEIRO Antônio Hajime Hosokawa ARQUITETO Danilo Penna ÁREA TOTAL DO TERRENO 2442,00 m2 LANÇAMENTO|ENTREGA Abril/2006 | Julho/2008

LOCALIZAÇÃO SUBPREFEITURA Butantã DISTRITO|ZONA Rio Pequeno, Zona Oeste METRÔ/TREM EM RAIO DE 500m? 1000m? Não | Não CORREDOR DE ÔNIBUS EM RAIO DE 500m? Não CICLOVIA EM RAIO DE 500m? Não LINHA DE ÔNIBUS NA RUA? Não

CONJUNTO E EDIFÍCIO TORRES 3 UNIDADES POR ANDAR 4 ANDARES 16 TOTAL UNIDADES TORRE | EMPREENDIMENTO 64 | 192 ÁREA ÚTIL | ÁREA TOTAL 79,84 m2 | 92,76 m2 VENTILAÇÃO Cruzada

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS VEDAÇÃO EXTERNA VEDAÇÃO INTERNA

Bloco de concreto Bloco de concreto

ESTACIONAMENTO E BICICLETÁRIO TIPOLOGIA ESTACIONAMENTO Subterrâneo VAGAS POR UNIDADE 2 VAGAS TOTAIS EMPREENDIMENTO 264 HÁ BICICLETÁRIO? Sim

J03

J03

DORMITÓRIO 2 8,16 m²

SUÍTE 9,48 m²

J02

J02

WC SUÍTE

WC 1

2,48 m²

2,62 m²

J01

Janela deslizante (ou de correr) de 2 folhas móveis de vidro com veneziana metálica fixa superior

J02

J01 DORMITÓRIO 1 8,01 m²

LAVABO

J03

1,61 m²

J02

Janela maxim-ar de 1 folha

ÁREA DE SERVIÇO 3,38 m²

COZINHA 5,4 m²

SALA DE ESTAR SALA DE JANTAR 26,51 m²

TERRAÇO 10,79 m²

J03

5

2

1

Janela deslizante (ou de correr) de 1 folha móvel de vidro e 2 folhas móveis metálicas

UNIDADE SANTANA CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO INCORPORADORA Cathais Empreendimentos Imob.

VENDEDORA Elite Brasil Inteligência Imob.

CONSTRUTORA Alves & Barcelos Construtora ENGENHEIRO Cláudio da Silva ARQUITETO Márcio Cordeiro Vaz ÁREA TOTAL DO TERRENO 1997,54 m2 LANÇAMENTO|ENTREGA Outubro/2012 | Agosto/2014

LOCALIZAÇÃO SUBPREFEITURA Santana-Tucuruvi DISTRITO|ZONA Santana, Zona Norte METRÔ/TREM EM RAIO DE 500m? 1000m? Não CORREDOR DE ÔNIBUS EM RAIO DE 500m? Não CICLOVIA EM RAIO DE 500m? Não LINHA DE ÔNIBUS NA RUA? Sim

| Não

CONJUNTO E EDIFÍCIO TORRES 1 UNIDADES POR ANDAR 4 ANDARES 20 TOTAL UNIDADES TORRE | EMPREENDIMENTO 78 | 78 ÁREA ÚTIL | ÁREA TOTAL 56,65 m2 | 63,80 m2 VENTILAÇÃO Cruzada

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS VEDAÇÃO EXTERNA VEDAÇÃO INTERNA

Bloco cerâmico Bloco cerâmico

ESTACIONAMENTO E BICICLETÁRIO TIPOLOGIA ESTACIONAMENTO Edifício-Garagem VAGAS POR UNIDADE 1 VAGAS TOTAIS EMPREENDIMENTO 120 HÁ BICICLETÁRIO? Não

ÁREA DE SERVIÇO 2,66 m²

COZINHA 4,26 m²

SALA DE ESTAR SALA DE JANTAR 16,02 m²

J01

J01

Janela deslizante (ou de correr) de 2 folhas móveis de vidro com veneziana metálica fixa superior (em uma das folhas)

J02

Janela deslizante (ou de correr) de 2 folhas móveis de vidro com veneziana móvel integrada

TERRAÇO 9,65 m²

SUÍTE 9,25 m²

DORMITÓRIO 1

J02

7,29 m²

WC 1

2,28 m²

J02 J03

WC SUÍTE 2,28 m²

J03

J03 5 5

2 2

1 1

Janela maxim=ar de 1 folha

UNIDADE TATUAPÉ CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO INCORPORADORA PDG Realty | Planik Emp. Imob.

VENDEDORA Elite Brasil Inteligência Imob.

CONSTRUTORA Construtora Adolpho Lindemberg ENGENHEIRO Sérgio Mester ARQUITETO Itamar Beresin Arquitetura ÁREA TOTAL DO TERRENO 2959,00 m2 LANÇAMENTO|ENTREGA Novembro/2010 | Julho/2013

LOCALIZAÇÃO SUBPREFEITURA Aricanduva DISTRITO|ZONA Carrão, Zona Leste METRÔ/TREM EM RAIO DE 500m? 1000m? Não CORREDOR DE ÔNIBUS EM RAIO DE 500m? Não CICLOVIA EM RAIO DE 500m? Sim LINHA DE ÔNIBUS NA RUA? Sim

| Não

CONJUNTO E EDIFÍCIO TORRES 1 UNIDADES POR ANDAR 4 ANDARES 24 TOTAL UNIDADES TORRE | EMPREENDIMENTO 96 | 96 ÁREA ÚTIL | ÁREA TOTAL 83,00 m2 | 95,44 m2 VENTILAÇÃO Cruzada

CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS VEDAÇÃO EXTERNA VEDAÇÃO INTERNA

Bloco cerâmico Bloco cerâmico

ESTACIONAMENTO E BICICLETÁRIO TIPOLOGIA ESTACIONAMENTO Subterrâneo VAGAS POR UNIDADE 2 VAGAS TOTAIS EMPREENDIMENTO 192 HÁ BICICLETÁRIO? Não

J01

ÁREA DE SERVIÇO

COZINHA 4,85 m²

3,81 m²

LAV 1,17 m²

J02

WC 1

J01

Janela deslizante (ou de correr) de 2 folhas móveis de vidro

J02

Janela deslizante (ou de correr) de 1 folha móvel de vidro e 2 folhas móveis metálicas

3,11 m²

DORMITÓRIO 3 9,94 m²

SALA DE ESTAR SALA DE JANTAR

WC 2

2,55 m²

18,34 m²

DORMITÓRIO 1 5,65 m²

J03

DORMITÓRIO 2 8,87 m²

J02 TERRAÇO

J02

19,97 m²

J03 5 5

2 2

1 1

Janela maxim=ar de 1 folha

CONSIDERAÇÕES INICIAIS

Nos últimos anos, muitos acadêmicos procuraram compreender as dinâmicas de atuação do mercado imobiliário brasileiro e estabelecer paralelos com a produção arquitetônica nacional. As conclusões apontadas pela grande maioria não são animadoras. Vargas (2014) afirma que sua obra "[...] inaugura uma discussão oportuna no momento em que a arquitetura, enquanto edificação, transformase em um negócio em detrimento das necessidades do usuário". De fato, é possível identificar uma mudança clara na oferta de produtos imobiliários pelo mercado nas últimas décadas. Embora a tripartição funcional herdada da residência europeia burguesa do século XIX (áreas íntima, social e de serviços) ainda se mantenha em voga, o discurso dos incorporadores e vendedores se alterou de forma substancial.

"Se, por um lado, na década de 1980, na maioria dos anúncios publicitários de ofertas de apartamentos para venda, a ênfase era dada sobre o produto materiais de acabamento, interfones, armários embutidos de tal madeira, elevadores de tal marca, entre outros -, a partir de meados da década de 1990, os estilos de vida começaram a ser valorizados".

VILLA, Simone Barbosa. A arquitetura e o mercado imobiliário: análise da produção de apartamentos recentes na cidade de São Paulo. In: Conferência Latino-Americana de Construção Sustentável, I, 2004, São Paulo. São Paulo, 2004. p. 07.

93

"Na segunda metade dos anos 1990, o discurso publicitário do mercado amplia seu vocabulário. Em lugar de ressaltar as qualidades dos revestimentos de pisos ou a metragem quadrada das salas, o acento recai sobre o padrão comportamental dos compradores visados, nos serviços que o edifício pode lhes oferecer, na proximidade de algum equipamento cultural ou área verde".

TRAMONTANO, M. Apartamentos, arquitetura e mercado: estado das coisas. In: Oficina Verticalização das cidades brasileiras, São Paulo. São Paulo, 2006. p. 09.

Essa mudança de direcionamento têm se tornado cada vez mais recorrente, sendo possível identificar anúncios publicitários que optam até pela supressão da planta da unidade a ser comercializada com o intuito de privilegiar perspectivas artísticas de áreas comuns e dos benefícios do entorno urbano. Esse processo torna-se cada vez mais preocupante diante das "discrepâncias entre o que o arquiteto entende como projeto arquitetônico de qualidade e como o incorporador percebe o projeto" (VARGAS, 2014) e da fragilidade dos interesses arquitetônicos diante da ambição das incorporadoras. O resultado desse processo consolida as conclusões iniciais desta pesquisa diante das unidades apresentadas. Nota-se a existência, na incorporação paulistana, de um padrão de tipologias básicas seguido por diferentes incorporadoras, independente do arquiteto ou grupo de arquitetos responsáveis. De maneira geral, unidades de mesmo número de dormitórios tendem a apresentar diferenças arquitetônicas mínimas, principalmente nas tipologias mais econômicas. As mudanças mais significativas na organização espacial dos cômodos são identificadas entre unidades com diferentes

94

inserções no pavimento-tipo. A tripartição em áreas íntima, social e de serviços é evidente independente do número de dormitórios. A absoluta maioria das unidades lançadas neste século pode ser descrita de maneira simples. A entrada (única, na grande maioria dos empreendimentos) se localiza no núcleo social da unidade, formado pela sala de estar e jantar. Embora historicamente esses espaços tenham se constituído de forma a abrigar atividades independentes, atualmente foram reunidos em um único cômodo, cuja ventilação e iluminação são provenientes da abertura para o terraço (cujo tamanho varia de acordo com a área e o valor da unidade). O núcleo de serviços, formado pela cozinha e pela área de serviço, tende a ser organizado em formato corredor, com os equipamentos eletroeletrônicos principais (fogão, geladeira e máquina de lavar) e de armazenamento (armários) dispostos ao longo do comprimento total da parede. A circulação deste espaço costuma ser mínima, suficiente para o trânsito de uma pessoa. A iluminação e ventilação do conjunto se dá através de abertura da área de serviço, podendo haver ou não compartimentação entre os espaços. O acesso ao núcleo íntimo (quartos e banheiros) costuma se dar por um corredor, cujo tamanho varia de acordo com a geometria da unidade.

Os quartos e banheiros possuem aberturas próprias, padronizadas. No caso dos banheiros, é comum aberturas para a área de serviço.

A possibilidade de descrever grande parte das unidades lançadas pela incorporação paulistana de forma única é sinal evidente da padronização que toma conta do mercado. Tal processo pode ser identificado, além da organização interna das plantas, no dimensionamento dos cômodos e no número e características das aberturas e caixilhos. Essa tendência é consequência direta da marginalização do arquiteto frente ao incorporador, do projeto arquitetônico frente ao lucro e ao marketing imobiliário.

95

"Forçados à busca por eficiência e produtividade, construtores e investidores profissionalizaram-se, operando uma revisão no produto que ofereciam. Foi assim que procedimentos de seriamento foram incorporados ao desenho de prédios e de suas unidades, visando à produção em maior quantidade, com certo controle de custos e de qualidade, adotando o conceito de edifício-tipo, composto por unidades também tipo, aptos a serem implantados em diversos pontos da cidade mediante adaptações menores".

TRAMONTANO, M. Apartamentos, arquitetura e mercado: estado das coisas. In: Oficina Verticalização das cidades brasileiras, São Paulo. São Paulo, 2006. p. 07.

Jorge Wilheim, arquiteto e urbanista italiano radicado no Brasil, já atestava em 2008 o que chamou de "acúmulo de mediocridade preenchendo a paisagem urbana": "Quando plantas dos apartamentos são publicadas, espanta-me a similitude dos programas e dimensionamentos: parece que há um único protagonista a desenhar com sua "mão escondida" todas as plantas [...]. O que não se publica é o nome do arquiteto autor desses projetos! A "mão escondida" o apagou, seja por não considerá-lo importante a ponto de figurar ao lado do decorador, do paisagista e dos realizadores do empreendimento; seja porque o próprio arquiteto não se sinta à vontade com o resultado"24.

Aproximadamente nove anos depois, o que se identifica é a multiplicação deste cenário sem grandes expectativas de mudança.

24

Artigo originalmente publicado no jornal O Estado de São Paulo, edição de 2 de Julho de 2008. Disponível em: <http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/minhacidade/08.096/1883>.

96

A CARACTERIZAÇÃO CONSTRUTIVA E PROJETUAL E O DESEMPENHO TÉRMICO

O processo de caracterização construtiva e projetual das unidades anteriormente apresentadas foi organizado através da seleção e desenvolvimento de temas considerados relevantes do ponto de vista do estudo do desempenho térmico das unidades e dos impactos dos respectivos empreendimentos na mobilidade urbana.

Segundo a American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers (ASHRAE), o conforto térmico pode ser entendido como "um estado mental que reflete a satisfação com o ambiente térmico que envolve as pessoas" (ASHRAE:55, 2013). Essa satisfação nada mais é do que a ação conjunta do indivíduo e suas variáveis (vestimenta, metabolismo, ocupação, sexo, idade, entre outras) e do ambiente no qual ele se encontra. As variáveis ambientais que influenciam o conforto térmico são a temperatura do ar (TAR, em °C), a temperatura radiante média (TRM, em °C), a umidade relativa (URAR, em %) e a velocidade do ar (VAR, em m/s), que podem ser medidas diretamente no ambiente (LAMBERTS; DUTRA; PEREIRA, 1997). Ao longo das últimas décadas, pesquisadores buscam a melhor maneira de unir todas essas variáveis e se chegar no nível de conforto térmico do indivíduo. Essa presente pesquisa, ao não aprofundar-se nesse tema, limita-se a oferecer subsídios para pesquisas futuras que atentem-se ao estudo do desempenho térmico do estoque residencial vertical lançado neste início de século e consequente conforto dos usuários, estabelecendo seus padrões construtivos e identificando possíveis novas tendências. Busca-se também uma análise crítica da atuação do mercado imobiliário na cidade na década de análise.

97

Em um ambiente fechado, como o caso das unidades residenciais verticais lançadas recentemente pela incorporação paulistana, o balanço térmico é realizado através da equacionalização dos ganhos e perdas de calor nele identificados. De maneira geral, os ganhos de calor se dão externamente (insolação e consequente resposta da materialidade da construção) e internamente (ocupação, iluminação artificial e equipamentos), enquanto as perdas se dão pela envoltória e pelas características da ventilação do ambiente. O cálculo do desempenho térmico envolve, além da equacionalização acima, a consideração dos efeitos da inércia térmica da edificação e de condições ambientais externas (como temperatura externa média e umidade relativa do ar).

"Um edifício termicamente bem sucedido é aquele cuja temperatura interior se altera gradualmente em resposta a mudanças na temperatura externa e raramente extrapola as faixas de conforto estabelecidas (CIBSE, 2006 apud ALVES, 2014)".

ALVES, Carolina Abrahão. Resiliência das edificações às mudanças climáticas na Região Metropolitana de São Paulo. Estudo de caso: desempenho térmico de edifícios residenciais para idosos. Dissertação de Mestrado, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo. São Paulo, 2014. P. 20.

Atualmente, a avaliação térmica de ambientes se dá mediante programas de simulação computacional que, por sua vez, exigem a modelagem construtiva do local e a inserção de dados relativos ao uso, ocupação e carga térmica interna de equipamentos. Segundo Alves (2014), "A simulação 98

computacional representa, atualmente, o principal modo de predizer o desempenho dos edifícios". A avaliação final é feita através da comparação dos resultados obtidos com normatizações e índices de conforto térmico previamente selecionados que "propõem uma relação entre temperatura operativa interna e temperatura externa", de modo a propor "limites de temperatura aceitável e faixas de conforto [...]" (ALVES, 2014). Os temas apresentados a seguir visam auxiliar os pesquisadores na etapa inicial de pesquisa, ou seja, o levantamento de dados empíricos básicos do objeto de estudo para posterior desenvolvimento. São eles: orientação solar e entorno próximo do ambiente, tipologia da edificação e ventilação, caracterização construtiva, caracterização das aberturas e

ocupação, além da

mobilidade urbana, parte fundamental desta pesquisa.

ORIENTAÇÃO SOLAR E ENTORNO PRÓXIMO

Dos quinze empreendimentos analisados, nove são de torre única e com área de terreno média de 1710 m² (mínima de 781 m² no empreendimento Paraíso e máxima de 2959 m² no empreendimento Tatuapé). De maneira geral, a metragem dos terrenos aumenta de acordo com o número de dormitórios das unidades ofertadas e, consequentemente, de seu padrão, muito em razão da oferta cada vez mais frequente de amplas áreas de lazer social. Os seis empreendimentos restantes possuem de duas a sete torres e com área de terreno média de 9940 m² (mínima de 2442 m² no empreendimento Raposo Tavares e máxima de 21323 m² no empreendimento Morumbi). É possível identificar que nesse caso, ao contrário da tendência lógica, a metragem dos terrenos não é diretamente proporcional ao número de torres e sim, novamente, à oferta de áreas de lazer.

99

Área do terreno total do empreendimento (m²) UNIDADES REPRESENTATIVAS DO UNIVERSO DE LANÇAMENTOS

A distribuição do programa de arquitetura no terreno é uma das primeiras e principais tarefas do arquiteto, estando usualmente subordinada à exigência de máximo aproveitamento do potencial construtivo local pelo incorporador. Para Fonseca (2003), "a explicação é simples: mais área construída significa mais área a ser comercializada". A implantação do conjunto, além da geometria do terreno e de sua topografia, deve levar em consideração as características do entorno imediato, da insolação e da ventilação natural na região. Na prática, o que se percebe na incorporação paulistana é a adoção de 100

determinados critérios em detrimento de outros relacionados ao desempenho ambiental. Nota-se uma tendência de distribuição de torres no lote em concordância com a orientação do viário de acesso principal do conjunto, tanto em empreendimentos de torre única como nos que apresentam mais de uma torre. Neste segundo caso, nota-se também que a replicação da torre-tipo se dá seguindo a mesma orientação ou a partir de rotações em noventa graus.

Dos nove empreendimentos de torre única analisados, sete tem sua testada paralela ao viário

Unidade Cristiano Viana

principal de acesso. Nos dois empreendimentos em que essa tendência não se verifica, a orientação da torre foi definida a partir de outro viário lindeiro ao lote (empreendimentos Anália Franco e Santana). A mesma tendência de implantação é verificada nos seis demais empreendimentos. As múltiplas torres tendem a distribuir-se padronizadamente no terreno, circundando áreas de lazer (piscinas, salões, quadras poliesportivas) ou, no caso do empreendimento Campo Limpo, os estacionamentos. Os diagramas de implantação dos empreendimentos analisados estão dispostos ao longo das próximas Unidade Mooca

páginas, onde os princípios indicados acima podem ser identificados.

O processo de levantamento de dados para posterior avaliação do desempenho térmico de uma unidade residencial vertical deve estar atento à orientação solar da unidade. A tradicional replicação de torres-tipo

no

terreno

em

diferentes

orientações

acaba

gerando

situações

de

unidades

arquitetonicamente idênticas porém com desempenhos térmicos distintos25. A verificação da influência de outros edifícios na insolação da unidade também é necessária, principalmente em casos de

Unidade Anália Franco

25

É possível identificar casos em que o incorporador, sabendo dessas diferenças, transfere os benefícios de uma orientação solar mais privilegiada ao preço final do imóvel.

101

empreendimentos

de

múltiplas

torres

relativamente

próximas

(como,

por

exemplo,

nos

empreendimentos Morumbi, Barra Funda e Raposo Tavares) ou de empreendimentos inseridos em entornos urbanos verticalizados (como verificado nos casos Itaim Bibi, Santana, Fagundes Filho e Arouche). Nesses casos, o pavimento no qual a unidade está localizada também deve ser considerado, já que edifícios lindeiros podem exercer influências distintas dependendo da cota da unidade analisada.

Vale a pena considerar que, além de influências na insolação, o entorno urbano também interfere "[...] no

Unidade Santana

comportamento dos ventos, podendo alterar as condições de ventilação externas e consequentemente sua penetração nos ambientes internos" (RIBEIRO, 2008).

TIPOLOGIA DA EDIFICAÇÃO E VENTILAÇÃO

No mercado imobiliário paulistano, edificações retangulares e em formato "H" são as mais comuns, abrangendo respectivamente seis e oito do total de unidades caracterizadas. As tipologias

Unidade Itaim Bibi

retangulares variam de dimensão, podendo ser mais compactas (com duas unidades no pavimento-tipo) ou mais alongadas (chegando a oito unidades no pavimento-tipo). As tipologias em formato "H" possuem usualmente quatro ou seis unidades no pavimento-tipo. O posicionamento da unidade residencial vertical no pavimento-tipo deve ser considerado para avaliação de seu desempenho térmico, já que este influencia diretamente nas condições de ventilação natural e nas proporções de fachada em contato com o ambiente externo.

Unidade Morumbi

102

Unidades de esquina e intermediárias são as mais comuns, podendo ser identificadas tanto em

Unidade Barra Funda

edifícios retangulares como em tipologias em formato "H". Unidades de esquina apresentam ventilação cruzada e maiores proporções de fachada em contato com o ambiente externo, enquanto unidades intermediárias apresentam ventilação unilateral26. Para Kleiven (2003), a ventilação unilateral pode ser considerada menos eficiente por apresentar baixos valores de renovação de ar e a sensação de conforto por ela proporcionada ser pouco perceptível ao se afastar da abertura. Unidades com posicionamento lateral ou total, ou seja, que ocupam meio pavimento ou o pavimento completo são mais raras e usualmente encontradas em empreendimentos de maior poder aquisitivo.

Das quinze unidades

Unidade Fagundes Filho

analisadas, dez tem posicionamento de esquina, três tem posicionamento intermediário, uma ocupa meio pavimento (posicionamento lateral) e uma ocupa todo o pavimento (posicionamento total), proporção esta que tende a se repetir no universo de lançamentos geral.

Cabem aqui algumas observações acerca da ventilação de áreas molhadas. Todas as unidades analisadas possuem aberturas em suas áreas de serviço. Uma tendência quanto às cozinhas chama 26

Unidade Paraíso

Segundo Cunha (2010), "A ventilação natural causada por efeito de vento ocorre quando há diferença de pressão do ar nas aberturas. [...] A ventilação cruzada ocorre quando há aberturas em paredes distintas e, preferencialmente, em faces opostas". Já a ventilação unilateral "ocorre quando as aberturas estão dispostas em paralelo, ou seja, voltadas para a mesma orientação".

103

atenção: das quinze unidades analisadas, apenas três possuem abertura exclusiva no ambiente (empreendimentos Cristiano Viana, Itaim Bibi e Barra Funda). As cozinhas das doze unidades restantes dependem diretamente da iluminação natural e ventilação das janelas das áreas de serviço anexas. Por outro lado, a tendência verificada nos banheiros é a presença de aberturas próprias (apenas o empreendimento Morumbi possui banheiros com poços de ventilação).

MATERIALIDADE DA CONSTRUÇÃO

Unidade Raposo Tavares

No processo de reunião de informações por parte do pesquisador, torna-se imprescindível o conhecimento das características construtivas básicas das vedações verticais (externas e internas) e das lajes (que compõe ao mesmo tempo o piso e a cobertura das unidades). Segundo Ribeiro (2008), "No caso de edifícios de múltiplos pavimentos, as paredes são componentes de grande absorção de calor", devendo ser devidamente caracterizadas. A definição dos componentes de cada sistema, suas

Unidade Itaquera

respectivas espessuras e seu acabamento externo permitem o tabelamento de dados como a condutibilidade térmica dos materiais (λ) e o coeficiente de absorção de radiação solar das superfícies (α), essenciais para o equacionamento de ganhos e perdas de calor do ambiente. É possível atestar um claro processo de padronização construtiva no mercado imobiliário residencial brasileiro. Esse processo foi analisado e descrito em pesquisa desenvolvida pelo Centro Brasileiro de Eficiência Energética em Edificações, vinculado ao Departamento de Engenharia Civil da

Unidade Campo Limpo

Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC). Segundo o estudo, "[...] não existem grandes diferenças [construtivas], sejam em residenciais unifamiliares ou multifamiliares, edificações residenciais de baixo ou 104

alto padrão. Além disso, percebe-se que as diferentes condições climáticas do Brasil não são levadas em consideração [...]". Se é possível detectar uma padronização em nível nacional, no caso paulistano ela é ainda mais evidente.

"Temos em São Paulo, algumas empresas construtoras que desenvolveram processos e sistemas construtivos próprios visando a racionalização de procedimentos para obra [...]. Dentre essas padronizações de procedimentos e

Unidade Tatuapé

projetos podemos citar a [...] padronização de acabamentos em função das faixas de preço dos apartamentos, [...] caderno de detalhes de execução de alvenaria, padronização de pé-direito para estrutura, padronização de blocos de concreto para alvenaria, detalhes genéricos para vãos de portas e janelas, modulação de plantas em função dos blocos adotados, modulação vertical em função dos blocos, [...] etc".

Unidade Arouche

FONSECA, Nuno de Azevedo. O processo de produção da arquitetura do mercado imobiliário.

In: Encontro da Anpur. X, 2003, Belo Horizonte. São Paulo, 2003. p. 07.

Os edifícios residenciais lançados na cidade tendem a apresentar método construtivo em concreto armado tradicional, usual em construções urbanas de múltiplos pavimentos. As lajes, maciças, tendem a apresentar espessuras que variam entre sete e quinze centímetros, de acordo com o projeto

Unidade Parada Inglesa

estrutural. O pé-direito convencional adotado na cidade de São Paulo varia de 2,6 metros a 2,9 metros,

105

podendo haver cômodos com valor reduzido pela presença de forro (usual em áreas molhadas) ou acabamento em gesso (usual em salas de estar e jantar). O forro é utilizado como alternativa para cobrimento de instalações elétricas e hidráulicas sem a necessidade de embuti-las nas lajes, simplificando e agilizando a execução da estrutura no canteiro de obras. Já os acabamentos em gesso, na maioria dos casos, cumprem função apenas decorativa, normalmente conjugados com o projeto luminotécnico. A utilização de qualquer uma das alternativas anteriores reduz o pé-direito em uma faixa aproximada de 5 a 10% do valor total registrado no ambiente, além de fazer com que a massa térmica da laje deixe de ser aproveitada como parte do sistema de condicionamento térmico passivo da unidade.

Analisando as unidades selecionadas, é possível identificar a preferência por parte das construtoras no uso de blocos de concreto para vedações externas, em relação aos blocos cerâmicos.

Dentre as quinze unidades estudadas, dez utilizam-se do primeiro e apenas cinco optam pelo uso do segundo. Embora cada opção apresente seus prós e contras, o uso do bloco de concreto no setor imobiliário vêm ganhando força pela maior regularidade geométrica, garantindo economia de argamassa de assentamento e de revestimento27. Internamente, embora o uso de blocos de concreto e

Unidades Parada Inglesa (acima) e Anália

cerâmicos seja mais recorrente, alguns empreendimentos já contam com o uso exclusivo de paredes

Franco (abaixo) com destaque a vedação em

drywall, mais leves e que possibilitam maior flexibilidade de layouts. Há também casos em que o uso do

possibilidade de fácil remoção mediante

drywall não se verifica em toda a unidade, se restringindo a paredes usualmente alteradas pelos

drywall,

garantindo

ao

comprador

a

interesse em aumentar a sala de estar e jantar.

moradores - como a divisória da sala de estar e jantar com um dos dormitórios, por exemplo.

27

Disponível em: <http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-incorporacao-construcao/123/artigo299119-1.aspx>. Acesso em: 01 mar. 2017.

106

As vedações externas tendem a apresentar uso de blocos e/ou argamassas de maior espessura.

Essa característica se deve ao fato de as paredes externas estarem mais expostas ao ambiente, principalmente às chuvas e insolação frequente. Nas unidades analisadas, verificou-se o uso frequente de duas espessuras de bloco (11,5 e 14 centímetros) e diferentes espessuras de revestimento. A espessura média do conjunto alvenaria - revestimento é de 17,5 centímetros, sendo a mínima registrada de 14 centímetros e a máxima de 26 centímetros. As vedações internas costumam ser mais compactas, devido ao grande esforço de otimização de espaços por parte das incorporadoras. Os blocos mais frequentes contém espessura de 11,5 , 9 e até 7 centímetros. A espessura média do conjunto é de 13 centímetros.

As paredes em drywall identificadas possuem 9 centímetros de espessura acabada. Cabe ao pesquisador, diante de suas possibilidades e limitações, optar pela utilização das características reais da unidade de estudo ou a utilização dos dados representativos aqui apresentados. Os lançamentos registrados na cidade de São Paulo costumam apresentar ainda revestimentos cerâmicos nas paredes das áreas molhadas (banheiros, cozinha e área de serviço), que variam de acordo com o padrão da unidade. Cabe também a ele a consideração ou não desses aspectos construtivos mais detalhados.

Por fim, cabe aqui breve consideração acerca do revestimento externo dos edifícios. Todas as

Fachada da Unidade Tatuapé: o uso de tons claros

é

usual

nos

empreendimentos

paulistanos.

unidades aqui caracterizadas possuem pintura em tons claros em grande parte da fachada - destacandose tons próximos ao branco e ao bege -, garantindo mínima absorção da radiação por parte da superfície.

"A cor das superfícies externas das alvenarias é de extrema relevância para as 107

condições de conforto dos ambientes internos, pois influencia significativamente na absorção de calor destas. De maneira geral, quanto mais clara a superfície menor a absorção de calor".

RIBEIRO, Luciana Pagnano. Conforto Térmico e a prática do projeto de edificações: recomendações para Ribeirão Preto. Dissertação (Mestrado) - Escola de Engenharia de São Carlos, Universidade de São Paulo. São Carlos, 2008. P. 121.

Alguns empreendimentos recentes, na busca por diferenciação em relação à maioria, optam pela utilização parcial na fachada de pintura em tons mais escuros - próximos ao marrom - e revestimentos cerâmicos que, invariavelmente, alteram as taxas de absorção da radiação e comprometem o desempenho térmico das unidades. Para Dinis e Meirelles (2011), as fachadas vêm ganhando importante papel na formação de valor dos empreendimentos, transmitindo ideais de funcionalidade, esmero construtivo e desempenho. Outros empreendimentos, na busca por valorização, optam pela utilização de elementos translúcidos que, dependendo da orientação e das condições do entorno, podem gerar a necessidade de utilização de resfriamento ativo nos meses mais quentes do ano.

No caso de unidades de estudo presentes em andares intermediários, a análise de desempenho térmico pode levar em consideração, como envelope externo, as vedações verticais externas e internas e as lajes, que configuram ao mesmo tempo piso e cobertura. Porém, unidades presentes no térreo e

Fachada da Unidade Arouche: revestimentos

principalmente na cobertura devem seguir métodos alternativos, já que os cálculos acabam

radiação pela fachada.

cerâmicos que maximizam a absorção da

apresentando variações significativas.

108

Uma etapa primordial para o levantamento de dados necessários para estudo de desempenho térmico é a análise arquitetônica da unidade de estudo, identificando as áreas úteis de cada ambiente e os comprimentos de vedações em contato com o exterior dos compartimentos de permanência prolongada (sala de estar e jantar e dormitórios). A análise das unidades representativas selecionadas permite concluir que em geral as áreas molhadas (cozinha, área de serviço e banheiros) possuem áreas úteis aproximadas independente do padrão e da área útil total do apartamento.

Área total da cozinha (m²) UNIDADES REPRESENTATIVAS DO UNIVERSO DE LANÇAMENTOS

109

Exceções podem ser identificadas nas chamadas unidades flexíveis e em apartamentos de alto padrão.

Das quinze unidades analisadas, doze apresentam área útil de até 6 m² na cozinha. Entre elas, a média é de 4,8 m². As exceções foram as unidades Cristiano Viana (19,48 m²), Itaim Bibi (12,6 m²) e Barra Funda (9,24 m²). Quanto às áreas de serviço, a área útil média é de 2,9 m², sendo que todas apresentam área inferior a 4,5 m². Percebe-se uma variação gradativa mínima na metragem quadrada deste ambiente de acordo com o padrão da unidade.

Área total da área de serviço (m²) UNIDADES REPRESENTATIVAS DO UNIVERSO DE LANÇAMENTOS

110

A área útil dos banheiros também não sofre grandes alterações, sendo clara a adoção de um mesmo padrão por diferentes incorporadoras. É possível verificar um ligeiro aumento na área útil nas suítes de apartamentos de quarto dormitórios. A área útil média de banheiros sociais é de 2,5 m², enquanto de suítes salta para 3,4 m². Quanto aos lavabos, presentes em unidades maiores (geralmente de três e quatro dormitórios), não ultrapassam 2 m². A área útil média fica em 1,5 m².

Área total do banheiro social (m²) UNIDADES REPRESENTATIVAS DO UNIVERSO DE LANÇAMENTOS

111

Área total do banheiro da suíte (m²) UNIDADES REPRESENTATIVAS DO UNIVERSO DE LANÇAMENTOS

Como já apontado anteriormente, a incorporação paulistana tende a unir sala de estar e sala de jantar em um mesmo espaço, usualmente retangular. O espaço geralmente é mobiliado por sofá e estante com TV próximas ao terraço e uma mesa de jantar disposta mais internamente. É geralmente o ambiente de maior metragem quadrada, concentrando e distribuindo os fluxos da unidade. No conjunto analisado, possui dimensões que variam de 11,25 m² (empreendimento Anália Franco) a 65,59 m² (empreendimento Itaim Bibi). As dimensões das salas de estar e jantar são geralmente utilizadas por

112

corretores e vendedores como aspectos de valorização de seu produto, principalmente em unidades de um e quatro dormitórios. Nas unidades de dois e três dormitórios as dimensões praticamente não variam. Área total da sala de estar e jantar (m²) UNIDADES REPRESENTATIVAS DO UNIVERSO DE LANÇAMENTOS

Na maioria absoluta das unidades a vedação em contato com o exterior da sala de estar e jantar encontra-se no terraço, ou seja, as principais trocas térmicas com o meio externo são realizadas através dele. Essa característica é de extrema importância no caso de terraços maiores e de maior profundidade

113

em relação ao plano da fachada, pois o mesmo reduz drasticamente a incidência de insolação no ambiente em questão, além de outras implicações em ventilação e iluminação natural.

Comparando-se as áreas úteis de dormitórios (incluindo suítes) de acordo com seu número na unidade, verificou-se que em geral unidades de um e quatro dormitórios possuem dimensões maiores (média de 11,73 m² para ambos), seguidas pelas unidades de dois dormitórios (média de 8,54 m²) e de três dormitórios (média de 7,5 m²). As suítes possuem áreas úteis superiores ao demais quartos, desconsiderando a área do banheiro integrado. O comprimento das vedações em contato com o exterior variam não somente pelas dimensões internas do dormitório mas também com a localização da unidade no pavimento tipo. Unidades de esquina tendem a possuir dormitórios com maiores trocas térmicas com o ambiente externo, se comparadas com dormitórios de unidades intermediárias. O pesquisador deve averiguar se há também comprimento de vedação de alvenaria em contato com o terraço.

ABERTURAS E CAIXILHOS

A padronização observada na incorporação paulistana vai além de métodos e sistemas construtivos, abrangendo também dimensões de aberturas e características de caixilhos. As aberturas em unidades residenciais devem atender às dimensões mínimas especificadas em leis vigentes e normas técnicas. Os caixilhos, por sua vez, além de atender aos padrões aceitáveis de iluminação e ventilação para cada ambiente, devem garantir estanqueidade e resistência ao vento, à flexão e à corrosão.

O caixilho de alumínio está amplamente difundido na incorporação paulistana, estando presente em unidades de diferentes padrões. Para Fonseca (2003), essa tendência é resultado do método de 114

produção adotado pelo segmento - mais preciso, podendo oferecer produtos com qualidade mais homogênea - e da ambição dos incorporadores, que tendem a especificar produtos mais padronizados, de menor preço e maior facilidade de instalação. A consideração das aberturas é de extrema importância na análise térmica das unidades. Elas influenciam, por exemplo, na ventilação do ambiente e na entrada direta de insolação. Vale citar que o cálculo da ventilação requer não a área total da abertura, e sim a área útil de ventilação, que varia de acordo com o desenho do caixilho.

A caixilharia dos banheiros é a que apresenta maior padronização entre as diferentes incorporadoras. Todas as unidades analisadas que possuem ventilação externa nos banheiros são dotados de aberturas quadradas, com áreas totais que variam de 0,16 a 0,36 m². Quanto à tipologia dos caixilhos, a escolha de janelas maxim-ar de uma folha é unânime em todos os empreendimentos. A área útil de ventilação dessa tipologia varia conforme os ângulos comuns de abertura (usualmente 30°, 45°,

A janela maxim-ar quadrada é solução praticamente unânime em banheiros de lançamentos residenciais verticais.

60° e 90°). O ambiente denominado como área de serviço foi identificado em quatorze das quinze unidades, sendo que em uma delas (empreendimento Fagundes Filho) a abertura não contém caixilho.

Como já antecipado, a abertura da área de serviço da grande maioria das unidades analisadas deveria, em tese, garantir insolação e ventilação também para as cozinhas anexas. Um detalhe importante que deve ser considerado é a obrigatoriedade, segundo o Código de Obras e Edificações municipal, de ventilação permanente em ambientes que contiverem equipamentos ou instalações com funcionamento a gás. Todos os empreendimentos analisados atendem ao requisito, sendo a ampla maioria deles através do caixilho da área de serviço. Foram identificadas sete diferentes tipologias de caixilhos, sendo grande parte deles deslizantes (ou de correr). A área total média das aberturas identificadas é de 1,56 m², sendo que as áreas úteis variam segundo as dimensões e características próprias de cada caixilho.

115

A diversidade tipológica de caixilhos verificada nas áreas de serviço não se assemelha aos padrões encontrados nos dormitórios. Nas quinze unidades analisadas, foram encontradas apenas três tipologias básicas, sendo duas delas deslizantes (ou de correr) e uma maxim-ar. A provisão de janelas do tipo maxim-ar em dormitórios não é usual no universo de lançamentos, sendo encontrada apenas em empreendimentos singulares (como, no caso, o empreendimento Cristiano Viana, da incorporadora Idea Zarvos). As tipologias deslizantes encontradas diferenciam-se quanto à capacidade iluminante e o preço.

As unidades de menor valor e mais antigas são dotadas da tradicional janela deslizante de uma folha de vidro e duas folhas móveis metálicas, possibilitando ventilação permanente e área útil de ventilação máxima de 50%. Já unidades de padrão superior e mais recentes passaram a adotar janelas deslizantes de duas folhas móveis de vidro com veneziana móvel integrada. É interessante notar que, mesmo permitindo uma melhora nas condições de iluminação interna do ambiente, essa nova tipologia abre a possibilidade do usuário fechar totalmente o caixilho sem a provisão de ventilação permanente (garantida pelas folhas metálicas da tipologia antiga), prejudicando o desempenho térmico da unidade.

Dormitórios com iluminação proveniente de porta com acesso a sacada não são usuais no mercado paulistano, se restringindo a unidades isoladas (como os empreendimentos Mooca e Itaim Bibi). Dentre as salas de estar e jantar das quinze unidades analisadas, treze tem como abertura única a porta de correr de acesso ao terraço. Sua dimensão varia de acordo com a metragem quadrada observada tanto na sala como no terraço, ou seja, cresce substancialmente conforme o padrão da unidade se eleva.

Analisando-se todo o panorama acima descrito, é curiosa a constatação da não existência de proteções solares nas aberturas dos edifícios, mesmo quando dispostas em fachadas desfavoráveis do ponto de vista da insolação. A não utilização desta usual estratégia de ampliação do conforto térmico 116

em climas quentes se justifica somente em determinados casos, como em ambientes de baixa permanência e situações em que o próprio terraço cumpre esse papel.

OCUPAÇÃO

A compartimentação de ambientes em uma unidade residencial deve ser observada, principalmente nos casos em que há consequências diretas na iluminação e ventilação dos espaços. No caso da incorporação paulistana, nota-se uma tendência considerável de alterações espaciais realizadas após a entrega das obras, com o intuito de conferir à unidade características mais próximas aos gostos e interesses dos moradores. Um exemplo dessa tendência verifica-se na constatação ou não de integração física, nos apartamentos, entre a cozinha e a área de serviço e entre a cozinha e a sala de estar e jantar 28.

Dentre as quinze unidades analisadas, nove possuem integração entre a cozinha e a sala de estar e jantar, expressa na maioria (seis unidades) por um balcão. Essa integração tem sido amplamente destacada nas plantas humanizadas dos encartes publicitários e nas unidades decoradas, sendo consequentemente adotada pelas respectivas construtoras. Quando não o é, a possibilidade de alteração por parte do futuro morador depende da conformação estrutural do edifício.

Exemplos

de

compartimentação

entre

cozinha e sala de estar e jantar por balcão, 28

Nesse caso, define-se integração como a ausência de elementos de compartimentação relevantes entre os espaços, como paredes, portas e caixilhos, seja em toda a superfície de contato ou em parte dela.

unidades Itaquera (acima) e Fagundes Filho (abaixo).

117

Integração entre cozinha e sala de estar e jantar?

UNIDADES REPRESENTATIVAS DO UNIVERSO DE LANÇAMENTOS

Por outro lado, a integração entre cozinha e área de serviço não é adotada com frequência, refletindo em parte o interesse da grande maioria dos clientes. Dentre as quatorze unidades analisadas (a unidade Cristiano Viana não dispõe de área de serviço), seis possuem integração, na maioria das vezes facilitada pela própria geometria do conjunto. Quando há compartimentação, ela é usualmente feita através de esquadria de alumínio com porta de abrir (verificada em seis unidades).

Integração entre cozinha e área de serviço?

UNIDADES REPRESENTATIVAS DO UNIVERSO DE LANÇAMENTOS

O terraço ganhou, na década de análise, um salto de importância considerável, tanto para as incorporadoras como para os clientes. Por um lado, permite mais lucro - terraços em qualquer pavimento até o máximo de 10% da área de projeção do projeto são considerados não computáveis

118

para o cálculo do Coeficiente de Aproveitamento - e mais vendas, por ser utilizado como importante ação de marketing. Por outro, torna-se o centro de valorização do lazer doméstico, a oportunidade dos moradores desfrutarem de um espaço amplo, aberto e restrito ao âmbito familiar e ao círculo de amigos mais próximos. Para Abussamra (2006), o terraço passa a multiplicar-se no universo de lançamentos no final da década de 1990, suprindo a falta de espaço interno das unidades.

Área total do terraço (m²) UNIDADES REPRESENTATIVAS DO UNIVERSO DE LANÇAMENTOS

A valorização do terraço tem sido cada vez maior por parte das incorporadoras, vendido como elemento de convívio e lazer privativo.

Na

imagem,

perspectiva

eletrônica

terraço da unidade Morumbi.

Os terraços tornaram-se cada vez mais comuns na incorporação paulista "[...] pela grande 119

do

aceitação deste espaço por todas as classes sociais", e ganharam cada vez mais metragem, principalmente em unidades de maior padrão (YOKOTA; MORAES, 2015). Dentre as quinze unidades analisadas, todas possuem terraço acessado pela sala de estar e jantar. As áreas totais desses espaços relacionam-se diretamente com o padrão da unidade.

Por outro lado, nota-se que o fechamento de terraços com caixilharia de vidro transparente tem se tornado cada vez mais frequente na cidade, sendo observadas até mudanças no uso e ocupação do espaço. Yokota e Moraes (2015) observam que nesses casos o terraço, que "então era um elemento externo ao programa arquitetônico passa a fazer parte do espaço interno" das unidades, como uma extensão da sala ou de um dos dormitórios. Inicialmente registrado em unidades de três e quatro dormitórios com terraços de grandes dimensões, a prática tornou-se cada vez mais comum e identificada também em espaços menores. Muitos empreendimentos, com o intuito de preservar a homogeneidade da fachada, estabelecem padrões pré-estabelecidos para o fechamento. Esse processo, porém, tem gerado uma série de reações. Para muitos especialistas em Direito Civil e Direito Imobiliário,

O fechamento do terraço com caixilharia de vidro tem sido frequente na incorporação

é ilegal, já que constitui-se como uma alteração do projeto até então aprovado e registrado na

paulistana, sendo realizado pelo proprietário

Prefeitura.

unidade Barra Funda, exibindo terraços com

O pesquisador deve atentar-se às características gerais do terraço, já que o fechamento por

após a compra.

Na foto, fachada da

e sem fechamento.

caixilho transparente pode alterar significativamente as taxas de ventilação e absorção da radiação solar da unidade, dependendo do tipo de abertura e da operação. Essas alterações podem ser ainda mais substanciais se outros ambientes da unidade, além da sala de estar e jantar, possuem aberturas voltadas a ele, como dormitórios (unidades Mooca, Santana, Fagundes Filho, Raposo Tavares e Parada Inglesa) e área de serviço (unidade Itaquera). É interessante observar que a ocupação e manuseio dos caixilhos por 120

parte do usuário tem impacto direto no desempenho térmico da unidade e precisam ser considerados em estudo. Um apartamento que permanece sem usuários ou fechado durante todo o dia, por exemplo, tem desempenho diferente de outro arquitetonicamente idêntico que permanece aberto durante o mesmo período. Essa condição é aprimorada na Parte 3 deste trabalho.

MOBILIDADE URBANA

O número de vagas de estacionamento de veículos ofertado por unidade segue, no conjunto analisado, as proporções observadas no universo de lançamentos (p. X). Já o número total de vagas do empreendimento é diretamente proporcional ao número de unidades e o número de vagas ofertada para cada uma. Dentre os quinze empreendimentos analisados, apenas três ofertam menos de 100 vagas totais, ambos de torre única e número baixo de unidades. O oferecimento de 100 a 300 vagas totais é o mais comum, registrado em oito empreendimentos. Outros dois registram número total entre 300 e 500 vagas e, por fim, dois registram mais de 500 vagas totais. Essas vagas estão dispostas, em nove dos empreendimentos analisados, em subsolos, forma mais usual registrada em São Paulo. Cinco empreendimentos dispõem suas vagas no térreo, de forma coberta (3 empreendimentos) ou descoberta (2 empreendimentos). A construção de edifícios-garagem anexos aos empreendimentos não é usual na cidade, sendo registrada em apenas um dos casos.

Com o intuito de verificar o panorama de localização dos lançamentos residenciais verticais em relação aos eixos de transporte público e alternativo da cidade, foram registrados dados relativos a 121

proximidade com estações de metrô ou trem, corredores de ônibus, linhas de ônibus e ciclovias. Nos empreendimentos analisados, a proximidade com estações de metrô e trem pode ser considerada um privilégio de poucos. Apenas quatro empreendimentos (ou 26,6%) estão localizados em raio inferior a 500 metros de uma estação. Foi verificado que, nesses casos, tal proximidade é amplamente divulgada pelos vendedores - principalmente em empreendimentos de classe média - e tem impactos diretos no preço final do imóvel. Se analisado um raio de 1000 metros, o número de empreendimentos sobe pouco, para seis (40%). Nesses casos, a proximidade continua a ser um diferencial explorado pelo marketing. A distância média dos empreendimentos analisados a uma estação de metrô ou trem é de 1,5 quilômetros, sendo a mínima registrada pelo empreendimento Arouche (340 metros) e a máxima pelo empreendimento Raposo Tavares (5,8 quilômetros).

Corredores exclusivos de ônibus vêm sendo adotados na cidade de São Paulo como estratégia de priorização do transporte público e mitigação das consequências de uma matriz de mobilidade urbana voltada ao transporte individual motorizado. Embora o número de Corredores de Ônibus na cidade

122

tenha sido ampliado na gestão do prefeito Fernando Haddad, grande parte dos empreendimentos analisados localizam-se fora de suas áreas de influência: apenas quatro (ou 26,6%) estão localizados em raio inferior a 500 metros de uma via com faixa exclusiva. Por outro lado, o transporte público coletivo via ônibus na cidade é mais acessível. Dentre os quinze empreendimentos analisados, sete (ou 46,6%) possuem ao menos uma linha de ônibus na rua. E, mesmo quando o acesso não se dá na mesma rua, verifica-se que a distância para outra rua dotada de tal facilidade é pequena.

O acesso a rede municipal de ciclovias, por sua vez, é garantido na maior parte dos empreendimentos. Dentre eles, dez (ou 66,6%) estão localizados em raio inferior a 500 metros de uma ciclovia. Esse número expressivo é resultante do programa de incentivo ao transporte individual não motorizado na gestão do prefeito Fernando Haddad, que buscou homogeneizar o acesso ao modal alternativo em toda a cidade.

123

O Código de Obras do Município de São Paulo, aprovado em 1992, não previa em seu texto original a provisão de um número mínimo de vagas para bicicletas em empreendimentos de qualquer natureza. A inércia dos mecanismos de controle estatal acerca do tema permaneceu com a aprovação do Plano do Plano Diretor de 2002 e da Lei de Zoneamento de 2004, que priorizaram a construção de ciclovias ao longo de parques lineares e a implantação de bicicletários em um raio de 100 metros das estações de metrô e trens urbanos. Tal panorama se modificou profundamente com duas medidas aprovadas pela instância municipal no início desta década. A Lei Nº 15.649, de 05 de Dezembro de 2012, alterou as proporções de vagas destinadas a pessoas com deficiência e/ou mobilidade reduzida e para motocicletas do Código de Obras e tornou obrigatória a reserva de 5% do total de vagas de empreendimentos com estacionamento privativo (de utilização exclusiva da população permanente da edificação) para bicicletas. O Decreto Nº 53.942, de 28 de Maio de 2013, por sua vez, promulgou que os bicicletários de empreendimentos residenciais devem estar localizados "em bolsões isolados das vagas de veículos automotores", dotados de facilidade de acesso e instalação de suportes para prender as bicicletas. Essas alterações impactaram profundamente a atuação recente do mercado imobiliário, e 124

podem ser verificadas com clareza nas unidades representativas selecionadas: dentre as quinze unidades, apenas duas destacaram a presença do bicicletário no portal oficial de vendas ou em seus encartes publicitários (empreendimentos Arouche e Fagundes Filho), utilizando-o como equipamento de valorização do empreendimento. Esses empreendimentos foram lançados em 2012 e 2014, quando as alterações na legislação já estavam consolidadas. Os empreendimentos anteriores, aprovados sob legislação que não previa a instalação de bicicletários, não apostavam nesse equipamento como diferencial para a venda das unidades. Usualmente, os próprios moradores desses empreendimentos articulam-se e reservam pequenos espaços das garagens para a acomodação conjunta de suas bicicletas.

Esses espaços, na maioria das vezes residuais, não oferecem condições ergonômicas adequadas para o armazenamento e circulação constante de moradores. Essas condições foram detectadas em três empreendimentos de grande porte, mais propensos a disporem de espaços alternativos para tal Empreendimentos recentes tem incorporado

finalidade.

Um detalhe que deve ser levado em consideração é a resistência, por parte do mercado

o bicicletário em seus folders de vendas, atendendo a legislação e buscando atrair

imobiliário, em oferecer um número fixo de vagas para condicionamento de bicicletas por unidade

novos clientes. Acima, perspectiva eletrônica

residencial. Essa condição foi detectada inclusive nos empreendimentos mais recentes, que geralmente

o espaço executado.

do bicicletário da unidade Fagundes Filho e

possuem um número limitado de vagas que não atende a todos os moradores. Essa situação, porém, modificou-se recentemente com a aprovação da nova Lei de Zoneamento. A partir dela, empreendimentos residenciais verticais precisam oferecer no mínimo uma vaga de bicicleta por unidade habitacional, seguindo as disposições das leis anteriormente citadas. A tendência é que, diante das novas exigências, o bicicletário torne-se um equipamento de valorização

e atração dos novos

empreendimentos.

125

É claro, portanto, que o conjunto de lançamentos registrados no período em estudo, além de reafirmar a supremacia do modelo de transporte privado individual, impactou diretamente a mobilidade urbana da cidade. A acessibilidade aos principais eixos de transporte público, embora incentivada pelo Plano Diretor de 2002, não foi garantida ao conjunto de empreendimentos analisados. Por outro lado, a atual expansão da rede municipal de ciclovias mostra-se incompatível com a infraestrutura oferecida pela maioria dos empreendimentos, aprovados e distribuídos pela cidade sem a garantia de espaços adequados de armazenamento de bicicletas. Ao mesmo tempo, o estacionamento de veículos, previsto nas legislações então vigentes, consolidou-se direito garantido aos moradores, reservando espaços cada vez maiores e mais robustos, desprovidos de planejamento arquitetônico tanto internamente, no lote, como externamente, nas ruas. Trabalho conduzido por pesquisadores da Escola Politécnica da USP atestou, em 2012, que 25% de toda a área construída de São Paulo era utilizada para garagens29. De fato, as características do grande volume de empreendimentos lançados no boom imobiliário registrado na cidade contribuíram fortemente para a consolidação desse processo.

Bicicletário da unidade Raposo Tavares.

29

Artigo originalmente publicado no portal online do jornal O Estado de São Paulo. Disponível em: <http://saopaulo.estadao.com.br/noticias/geral,sp-14-da-area-construida-e-dos-carros-imp-,851132>.

126

PARTE 3

Análise de desempenho térmico

Com o intuito de verificar parte das hipóteses apresentadas neste trabalho, referentes principalmente às principais variáveis que podem influenciar na análise de desempenho térmico de unidades residenciais verticais e consequentemente no conforto térmico de seus usuários, foram realizadas medições de variáveis ambientais em quatro das quinze unidades representativas do universo de lançamentos adotado. Foram selecionados empreendimentos localizados em diferentes pontos da cidade e com diferenças tipológicas e dimensionais significativas, buscando posterior análise comparativa dos resultados obtidos. A seleção também se deu mediante as possibilidades de acesso do pesquisador e da disponibilidade dos respectivos moradores. As unidades selecionadas estão localizadas nos empreendimentos Campo Limpo, Paraíso, Barra Funda e Raposo Tavares. Além dos dados dispostos nas respectivas fichas, foram colhidas informações acerca do uso e ocupação das unidades pelos moradores, assim como outras consideradas relevantes.

MEDIÇÕES

As medições foram realizadas simultaneamente nas quatro unidades, em um período de 20 dias correntes - entre 13 de Abril e 02 de Maio de 2016. A frequência de registro de dados foi a cada trinta minutos e as variáveis medidas foram: temperatura do ar - bulbo seco - (TAR, em °C), umidade relativa do ar (UR, em %), velocidade do ar (VAR, em m/s) e temperatura de globo (TGL, em °C), sendo essa última utilizada para o cálculo da temperatura radiante média (TRM, em °C). As medições foram realizadas tanto internamente (sala de estar e jantar) como externamente (terraço). A escolha da sala de jantar se justifica por ser o centro da convivência social familiar, "cuja qualidade térmica influi na convivência e na saúde 129

de seus moradores" (ALVES, 2014). Os dados obtidos foram formatados e agrupados em planilha eletrônica e, posteriormente, foram gerados gráficos para melhor leitura e comparação.

Para as medições utilizou-se sensores e registradores de dados (data loggers) da marca HOBO®.

Nos ambientes internos foram utilizados equipamentos do modelo HOBO® U12 Logger, que mede e registra as variáveis de temperatura e umidade relativa do ar e possui duas entradas para sensores externos. Foram, então, acoplados sensores para medição de velocidade do ar, Cambridge AccuSense F900, e temperatura de globo, que utiliza o sensor TMCx-HD Water/Soil Temperature, envolto por globo de cobre com pintura negra e diâmetro 15cm. Nas medições em ambientes externos foram utilizados equipamentos modelo HOBO® Pro v2 (U23-00x), que mede e registra as variáveis de temperatura e umidade relativa do ar, com proteção solar para radiação direta e difusa, e sensor para medição de temperatura de globo modelo TMCx-HD Water/Soil Temperature (mesmo utilizado nas medições externas), com globo de cobre, pintura cor cinza e diâmetro 15cm. Os equipamentos foram posicionados sobre tripés em locais de baixo fluxo, de maneira a interferir minimamente na rotina dos residentes. As medições foram realizadas conforme a ISO 7726:1998 e os dados gráficos elaborados correspondem ao período de cinco dias corridos entre 20 e 25 de Abril de 2016.

CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE AS UNIDADES

Os levantamentos das unidades e dos respectivos entornos urbanos estão dispostos a seguir.

130

Unidade Paraíso Localizado a aproximadamente 130 metros de distância da Estação Paraíso do Metrô, o empreendimento conta com 36 unidades arquitetonicamente idênticas distribuídas ao longo de nove pavimentos-tipo, em torre única. Cada unidade é dotada de dois dormitórios, um banheiro, sala de estar e jantar com cozinha integrada através de balcão e área de serviço, além de um pequeno terraço acessado pela sala, distribuídos em 50,91 m² de área total e 41,38 m² de área útil. A unidade analisada encontra-se no quarto pavimento do edifício. As aberturas encontram-se orientadas à oeste (dormitório 1, área de serviço e banheiro) e à sul (dormitório 2 e porta de correr da sala de estar e jantar). O terraço é de pequena dimensão (2,36 m²) e possui profundidade máxima de 1,1 metro, com fechamento nas duas laterais. Quanto à apropriação do espaço pelos moradores, destaca-se a utilização do dormitório 1 como um escritório, já que a unidade é ocupada por um casal sem filhos. Quanto ao uso, vale destacar que o ambiente permanece, de segunda a sexta-feira, desocupado durante as manhãs e tardes, com aberturas fechadas.

O entorno próximo é ocupado predominantemente por construções horizontais (sobrados). A região conta com torres esparsas, que são mais abundantes em outros quarteirões. Destaca-se a presença, nas proximidades, da Avenida Vinte e Três de Maio, importante corredor viário da cidade, e da Avenida Bernardino de Campos e Rua Vergueiro. Há massa arbórea considerável no entorno (em direção aos fundos do lote), nas margens da Avenida Vinte e Três de Maio, e na rua principal de acesso ao

Instalação do confortímetro na unidade

empreendimento.

Paraíso.

131

Unidade Barra Funda O empreendimento Barra Funda conta com quatro torres idênticas distribuídas no sítio de implantação ao redor de um significativo núcleo de lazer social. O conjunto é constituído de 400 unidades dotadas de sala de estar e jantar, quatro dormitórios sendo 1 suíte com closet anexo, três banheiros e um lavabo, home-office, cozinha, área de serviço e amplo terraço. Cada unidade possui 127,65 m² de área total e 108,49 m² de área útil. A unidade estudada encontra-se no quinto pavimento, com aberturas voltadas á norte (suíte e respectivo banheiro e porta de correr da sala de estar e jantar), à oeste (dormitórios 1 e 2 e cozinha) e à sul (banheiro 2, home-office e área de serviço). Cabe ressaltar que as aberturas voltadas à norte são diretamente influenciadas por torre do mesmo empreendimento espaçada em aproximadamente 20 metros. O terraço possui dimensão considerável (15 m²) e profundidade de 2,5 metros em relação às aberturas localizadas na sala de estar e jantar, além de fechamentos laterais. Destacam-se duas apropriações do espaço pelos moradores que influenciam diretamente no desempenho térmico da unidade: a retirada de parede divisória de um dos dormitórios com a sala de estar e jantar, com o intuito de ampliar a área da mesma (a unidade passa a deter, portanto, três dormitórios, incluindo a suíte) e o fechamento do terraço com caixilharia de vidro operável (o uso do espaço, porém, não foi alterado). A unidade é ocupada por seis pessoas, sendo que apenas duas permanecem na mesma durante todo o dia. O fechamento envidraçado do terraço permanece fechado durante a maior parte do tempo.

Instalação do confortímetro na unidade Barra Funda.

O entorno próximo do empreendimento é predominantemente horizontal, marcado pela presença de galpões industriais e comerciais. A vegetação urbana é escassa na região, praticamente nula.

132

Unidade Raposo Tavares

O empreendimento Raposo Tavares é formado por 132 unidades de três dormitórios e 66 unidades de quatro dormitórios, totalizando 198 unidades distribuídas em três torres. A unidade analisada, de quatro dormitórios, encontra-se no décimo terceiro pavimento, sendo constituída ainda por sala de estar, cozinha, área de serviço, lavabo, dois banheiros e um terraço. A área total é de 92,76 m² e a área útil é de 79,84 m²). As aberturas estão voltadas à norte (lavabo, área de serviço, dormitório 2 e suíte), à oeste (banheiro 1) e à leste (banheiro suíte, dormitório 1 e porta de correr da sala de estar e jantar). O terraço apresenta dimensões consideráveis (10,79 m²) e profundidade máxima de 2,1 metros em relação à abertura da sala de estar e jantar e da abertura do dormitório 1, que encontra-se sob sua projeção. Possui também fechamento na lateral sul. Importantes modificações foram realizadas pelos moradores após a aquisição da unidade: um dos dormitórios deu lugar à ampliação da sala de estar e jantar, integrada à cozinha por meio de um balcão (a compartimentação desses ambientes, se desejada, é possibilitada por uma porta deslizante). O terraço foi fechado por caixilharia envidraçada operável e dotado de cortinas rolô.

O apartamento é ocupado por um casal e uma filha, permanecendo

desocupado durante a maior parte do dia (manhã e tarde). Segundo relato dos moradores, o fechamento envidraçado do terraço é operado visando o conforto, sendo aberto durante os dias de calor e durante as noites (ventilação noturna) e mantido na maior parte do tempo fechado nos dias mais frios.

O entorno próximo do empreendimento é predominantemente horizontal (casas térreas, porém dotado de outros empreendimentos residenciais verticais). Destaca-se a presença da Rodovia Raposo Tavares nas proximidades, separada do empreendimento por expressiva área verde.

Instalação do confortímetro na unidade Raposo Tavares.

133

Unidade Campo Limpo

O empreendimento Campo Limpo foi viabilizado através de financiamento federal via Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), englobando no total vinte torres. A segunda etapa de construção do empreendimento conta com 364 unidades arquitetonicamente idênticas distribuídas em 7 torres localizadas ao redor de amplos estacionamentos térreos, cada qual com área total de 52,99 m² e área útil de 45,19 m². A unidade-tipo conta com dois dormitórios, um banheiro, sala de estar e jantar, pequeno terraço, cozinha e área de serviço. A unidade analisada, por sua vez, localiza-se no segundo pavimento, estando suas aberturas voltadas à noroeste (banheiro, área de serviço e porta de correr do terraço) e à nordeste (dormitório 1 e 2). O terraço possui pequena dimensão (1,85 m²) e profundidade em relação à abertura da sala de estar e jantar de 0,88 metros, não provendo portanto grande sombreamento. Não houve mudanças arquitetônicas significativas na unidade após a entrega. Atualmente, é ocupada por quatro pessoas sendo que duas delas passam todo o dia fora e duas passam apenas as tardes fora.

O entorno do edifício analisado é marcado pela presença das torres do mesmo empreendimento e pela horizontalidade das construções vizinhas, em sua maioria casas térreas. Há massa arbórea significativa em terrenos adjacentes ao lote.

RESULTADOS

Os dados obtidos a partir das medições de variáveis térmicas seguem nos gráficos abaixo.

Instalação do confortímetro na unidade Campo Limpo.

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ANÁLISES COMPARATIVAS DOS RESULTADOS OBTIDOS

Como

já atestado

anteriormente,

as

medições

(equipamentos instalados na sala de estar e jantar) -

foram realizadas

tanto

internamente

em todas as unidades - e externamente

(equipamentos instalados no terraço) - nas unidades que não apresentam terraço fechado com caixilharia de vidro (unidades Campo Limpo e Paraíso). As análises aqui empreendidas foram realizadas a partir dos dados gráficos obtidos em um período de cinco dias corridos, entre 20 e 25 de Abril de 2016.

Esta presente pesquisa não pretende realizar um diagnóstico de desempenho térmico propriamente dito, e sim uma análise comparativa das variáveis térmicas das diferentes unidades, relacionando-as com os fatores de influência no desempenho térmico relatados ao longo do trabalho.

A análise comparativa da temperatura do ar interno nos permite identificar três casos distintos. A unidade Raposo Tavares apresentou as maiores amplitudes, com temperatura máxima de aproximadamente 29° e temperatura mínima variando entre 25° e 27°. Por outro lado, a unidade Barra Funda apresentou as menores amplitudes, com temperatura praticamente constante tanto nos períodos mais quentes dos dias como nos períodos mais frios (variando entre 29° e 30°). Já as unidades Paraíso e Campo Limpo apresentaram amplitudes e temperaturas máxima e mínima semelhantes, intermediárias aos casos já apresentados. No caso das medições externas, é possível notar que a unidade Campo Limpo apresentou as maiores amplitudes, registrando temperaturas mais altas nos períodos mais quentes.

Analisando-se os dados internos de umidade relativa do ar (UR, em %), percebe-se que em geral apresentam menores variações entre as diferentes unidades, se comparados com os dados de temperatura do ar. Mantida a mesma condição de pressão, as unidades Raposo Tavares e Campo Limpo, 138

como apresentaram maiores variações na temperatura do ar, também registram maiores variações na umidade relativa.

Os dados de velocidade do ar permitem identificar com clareza a diferença entre as unidades que mantém seus caixilhos abertos por mais tempo e as unidades que praticamente não abrem seus caixilhos, relacionando-se diretamente com a variação de pessoas ao longo do dia e a operação das aberturas por parte dos próprios moradores. As unidades localizadas nos empreendimentos Raposo Tavares e Campo Limpo apresentam as maiores taxas de velocidade do ar, com picos determinados durante o dia. A unidade localizada no empreendimento Barra Funda, por outro lado, apresenta variações mínimas de velocidade do ar durante o dia, permanecendo nulas durante a maior parte do tempo.

A análise dos resultados obtidos através das medições de variáveis térmicas nos permite constatar que o desempenho térmico de uma unidade residencial vertical é consequência não apenas das características construtivas, de implantação e de entorno dos empreendimentos, mas também - e em grande parte - pelo uso e operação dos caixilhos por parte dos moradores. A unidade Raposo Tavares, cujos caixilhos são manuseados com frequência pelos moradores, apresenta altos picos de velocidade do ar durante os períodos mais quente dos dias, melhorando a ventilação e refletindo na amenização das temperaturas internas. A unidade Barra Funda, apesar de apresentar maior número de aberturas, permanece com grande parte dos caixilhos fechados durante o dia, apresentando baixos picos de velocidade do ar (que se mantém nula durante grande parte do período) e temperaturas internas mais elevadas. As altas temperaturas registradas são também um reflexo da orientação do terraço fechado 139

com caixilharia de vidro, voltado para o norte, recebendo insolação direta durante todo o dia. É digno de nota que o fechamento do terraço com caixilharia de vidro não significa que o desempenho térmico da unidade esteja comprometido. A unidade Raposo Tavares também possui terraço fechado em caixilharia de vidro porém apresenta, entre as unidades analisadas, desempenho térmico mais próximo do conforto humano.

Assim como maior número de aberturas não significa, necessariamente, melhor desempenho térmico, maior área útil também não. As unidades de dois dormitórios analisadas, Campo Limpo e Paraíso, apresentam melhores variáveis ambientais de conforto térmico do que a unidade localizada no empreendimento Barra Funda, de quatro dormitórios. Nesses casos, podemos observar novamente uma relação intrínseca entre os picos de velocidade do ar registrados e a temperatura interna das unidades. A unidade Campo Limpo, que permanece fechada apenas durante as tardes, apresenta melhores índices de ventilação e menores temperaturas internas durante os períodos mais quentes do dia, se comparada com a unidade Paraíso, que permanece desocupada durante grande parte do dia. Essa situação se inverte se comparadas as temperaturas externas das mesmas unidades: nos períodos mais quentes do dia, a Campo Limpo registrou temperaturas mais elevadas, com diferenças que variaram de 2° até 6°.

Nesse caso, a orientação do terraço (local de instalação dos equipamentos) tem papel primordial.

Enquanto o terraço da unidade Paraíso está voltado para sudeste, não recebendo insolação direta durante todo o dia, o terraço da unidade Campo Limpo está voltado à noroeste, recebendo a insolação do final da manhã ao anoitecer.

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CONCLUSÃO

A padronização tipológica e construtiva identificada no mercado imobiliário brasileiro, principalmente o habitacional, tem sido constantemente analisada, discutida e criticada em grupos de pesquisa acadêmicos. As origens remontam aos princípios básicos da atividade capitalista: a padronização reduz gastos na cadeia produtiva e diminui consideravelmente o tempo de produção, ampliando os lucros do incorporador. Tais estratégias podem ser verificadas, assim, em outros mercados além da construção civil. Porém, em se tratando de arquitetura, esse processo, além de significar um claro retrocesso teórico e tecnológico, compromete de forma significativa a qualidade de vida dos usuários.

A análise da atuação do mercado imobiliário residencial vertical na cidade de São Paulo permitiu a constatação do grau de padronização construtiva identificado neste início de século, marcado pelo aumento considerável no número de lançamentos em decorrência do otimismo econômico vivido pelo país. Essa padronização torna-se termicamente questionável na medida em que incorporadores distribuem edifícios arquitetonicamente idênticos - dotados de unidades também idênticas -

em

diferentes regiões da cidade, com implantações que visam a melhor adequação com o viário do entorno e o máximo aproveitamento construtivo do lote, em detrimento das potencialidades e adversidades térmicas decorrentes de cada orientação. Esse novo estoque edificado - aprovado sob legislações construtivas e urbanísticas passadas e simplistas - contribuiu para o comprometimento cada vez mais claro da mobilidade urbana do município, voltado para um público que vê no automóvel a única maneira de circulação na cidade. É visível o processo de precarização do projeto arquitetônico-urbano na 141

comercialização de unidades, muitas vezes deixado em segundo plano diante da valorização artística de fachadas e equipamentos de lazer social e da reiteração dos benefícios do entorno urbano do empreendimento (como parques, shopping-centers, pólos gastronômicos e de comércio).

Mais do que uma mera análise da atuação do mercado imobiliário residencial paulistano, este trabalho buscou identificar e desenvolver temas considerados relevantes do ponto de vista do estudo do desempenho térmico das unidades produzidas e dos impactos dos respectivos empreendimentos na mobilidade urbana, oferecendo subsídios para estudos posteriores. As medições de variáveis térmicas de unidades selecionadas, por sua vez, buscou a consolidação destes temas e permitiu a desmistificação de juízos preconcebidos. A análise do desempenho térmico de uma unidade residencial vertical, assim como de qualquer ambiente construído, deve ater-se a diferentes elementos que, juntos, influenciam diretamente no grau de conforto de seus usuários. Porém, além das características arquitetônicas propriamente ditas (composição das vedações internas e externas, identificação das aberturas e respectivos caixilhos, caracterização do entorno urbano), é preciso considerar a apropriação do espaço pelos moradores - cada vez mais frequente com a proliferação de unidades flexíveis -, a frequência de permanência no espaço e o manuseio dos caixilhos, que impactam diretamente na ventilação da unidade e nas temperaturas internas. Foi possível identificar, desta maneira, que o desempenho térmico de unidades não está diretamente relacionado com o número de aberturas, o tamanho das unidades ou mesmo seu valor de venda, evidenciando a fragilidade de certas regras de mercado adotadas pelos incorporadores e usualmente aceitas pelos consumidores. Em outras palavras, unidades de baixo padrão podem apresentar desempenho térmico mais próximo do conforto humano do que unidades de alto padrão, dependendo não somente das características arquitetônicas mas, também, do uso das unidades.

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Por fim, a importância do estudo de desempenho térmico de unidades e da crítica ao modelo adotado e reproduzido pelo mercado imobiliário paulistano - e também brasileiro - se dá não apenas para o presente mas também para o cenário futuro, no contexto das mudanças climáticas.

"Para o clima da cidade de São Paulo, segundo Nobre et al. (2010) as projeções para a região indicam aumento no número de dias e noites quentes e redução no número de dias e noites frios. [...] As mudanças também indicam que eventos que usualmente não acontecem em São Paulo passem a ocorrer, como ondas de calor a exemplo daquela verificada nos meses de janeiro e fevereiro de 2014 quando se registrou temperaturas acima daquelas observadas nos últimos anos e umidade relativa abaixo dos valores historicamente encontrados".

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Se as unidades residenciais verticais produzidas pelo mercado nas últimas décadas já apresentam, atualmente, desempenho térmico discutível, como reagirão ao novo cenário climático? Diante dessa dúvida, o setor da construção civil, da arquitetura e do urbanismo precisam refletir sobre o modelo construtivo adotado na cidade e a importância da arquitetura na mitigação dos impactos climáticos futuros e consequente qualidade de vida dos usuários.

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O objeto desta pesquisa é o estoque de edifícios residenciais multifamiliares lançados na cidade de São Paulo entre 2005 e 2014, analisado do ponto de vista do desempenho térmico das unidades e dos impactos na mobilidade urbana. A pesquisa justifica-se pela carência de dados sobre a produção de moradia pelo mercado imobiliário neste século na cidade de São Paulo, marcado pela intensa atividade imobiliária em decorrência do favorável panorama econômico nacional.