Wohnungsmarkt Kanton ZĂźrich
Abkßhlung im Kanton– Rallye in den Landgemeinden Von Peter Meier
Die Wohneigentumspreise im Kanton Zßrich haben aktuell deutlich an Dynamik verloren: Im dritten Quartal 2013 betrug der Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr noch 0,6%. Ein Jahr zuvor lag das Preiswachstum noch bei 5,8%. Ein wichtiger Faktor fßr die Verlangsamung ist die im Sommer 2012 eingefßhrte Selbstregulierung der Banken bezßglich Mindestanforderungen im Hypothekargeschäft (mindestens 10% Eigenkapital ausserhalb der 2. Säule und Amortisation der Finanzierung auf zwei Drittel der Belehnungsbasis innert 20 Jahren). Zusammen mit den hohen Preissteigerungen der letzten Jahre sind deshalb zahlreiche zentrale Lagen fßr grosse Teile der Nachfrager nicht mehr bezahlbar. Die Reaktion war ein vermehrtes Ausweichen der Käufer an periphere Lagen mit einem entsprechenden Preisanstieg. Der Ausweicheffekt ist bei den Angebotspreisen deutlich sichtbar. Während in den ßberdurchschnittlich teuren Gemeinden die Preise nur noch leicht ansteigen, geht das Wachstum in der unteren Hälfte munter weiter. Die unten stehende Grafik zeigt die Preisentwicklung von Stockwerkeigentum in den Zßrcher Gemeinden, eingeteilt in fßnf Preisklassen. Die Preisentwicklung der 10% teuersPreisanstieg nach Preisniveauklassen Jahreswachstum
150
+0,6 % +0,3 %
140
+1,0 %
Nur ein Strohfeuer Wird die starke Preisdynamik der Landgemeinden auch mittelfristig anhalten? Wir gehen nicht davon aus. Zum einen ist in den ländlichen Regionen im Vergleich zu den Städten eine Angebotsausweitung relativ schnell mÜglich. Dies wird den Preisanstieg dämpfen. Zum anderen sind genau in den aktuell boomenden peripheren Regionen mit hoher Wohneigentumsquote grÜssere Preisanstiege kaum durch das dortige Einkommensniveau abgestßtzt. In den gßnstigen Gemeinden der Preisklasse 4 und 5, in denen sich ein Grossteil der Personen mit einem mittleren Gehalt das Standardobjekt jetzt noch leisten kann, vermindert sich die Nachfrage bereits bei relativ geringen Preisanstiegen. Diese Tatsache sowie die einfache Angebotsausweitung und die leicht steigenden Zinsen dßrften wie im Kantonsdurchschnitt zu seitwärts laufenden Preisen fßhren. Die Preisrallye in den Landsgemeinden wird von kurzer Dauer sein.
+4,8 %
130
+3,7 %
120
110
100
2008
2010
2011
2012
2013
VGWGTUVG )GOGKPFGP s 2TGKUPKXGCW s 2TGKUPKXGCW s 2TGKUPKXGCW IĂ˜PUVKIUVG Quelle: homegate.ch, ZĂźrcher Kantonalbank
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ten Gemeinden im Kanton ist in der Grafik blau dargestellt. Deutlich sichtbar ist das ßberproportionale Preiswachstum seit 2007. Im letzten Jahr wiesen die 10% teuersten Gemeinden aber nur noch ein Preiswachstum von 0,6% auf. Bei den zwei nächsten Klassen ist ebenfalls ein Abflachen der Preisdynamik erkennbar. In der zweiten lag das Jahreswachstum bei 0,3%, bei der dritten bei 1,0%. Keine wesentlichen Preisabschwächungen sind hingegen bei den beiden gßnstigsten Klassen auszumachen: Die Verlagerung der Nachfrage in die Peripherie fßhrte dort zu Preisanstiegen von 4,8% respektive 3,7%.
Nachfragedruck in Gebrauchtmarkt lässt nach Wie bei den Modellrechnungen zeigen auch die Erfahrungen beim Verkauf von Immobilien, dass der Nachfragedruck spßrbar nachlässt und sich die Preisspirale deutlich langsamer dreht. Im Rahmen ihrer Immobiliendienstleistungen vermittelt die Zßrcher Kantonalbank pro Jahr im Wirtschaftsraum Zßrich bis zu 200 meist bereits bestehende und gebrauchte Immobilien. Zu 80 bis 85% handelt es sich um Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Die Praxis zeigt hier, dass seit Mitte 2012 die verstärkte Selbstregulierung der Banken bei der Hypothekarkreditvergabe greift. Die verschärfte Hypothekarvergabe verrin-