94 PROVADA Magazine
PROVADA Magazine 95
“Pensioenfondsen staan onder druk, maar moeten minstens de inflatie bijbenen. Dan is die zekere 4 tot 5 procent heel aantrekkelijk”
Henk Jagersma, directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance
door te pakken. Wij houden krampachtig vast aan de status quo, maar tasten daardoor juist in het duister.” Van Hal: “Als je een project goed doorlicht, komt het er echt wel uit.” Jagersma: “We hebben meer marktbeweging nodig om de pijn eruit te halen. Dan wordt de concrete waarde van vastgoed èn de onderliggende grond snel duidelijk. De dynamiek moet terug in de markt.” Van Hal: “Zullen we daarbij wel het hoofd koel houden? Ik hoor zoveel “gesomber” over de kantorenmarkt. Natuurlijk komt er een tweede dip en natuurlijk is de stemming verslechterd. Maar er blijven segmenten die gewoon kansen bieden.” Berkhout: Het duurzame segment biedt kansen. Dat komt omdat in de duurzaamheids modellen niet alleen gekeken wordt naar energie en materiaalgebruik, maar ook naar locatie en in het geval van GPR of de Triodos Toets ook naar belevingswaarde van gebouwen. En juist dat zijn elementen die door de huurder en dus uiteindelijk ook door de belegger, gewaardeerd worden. Jagersma: “Zeker, er liggen leuke uitdagingen. Beleggers-huurwoningen zijn zeer kansrijk. Binnenstedelijk en tot e 850,- is dat absoluut een groei-
markt. Ik zie in steden als Amsterdam en Utrecht zeeën van ruimte daarvoor. Probleem is dat er veel plannen zijn gebaseerd op de opbrengst van koopwoningen. Dat de grondprijzen omlaag moeten, is een bittere pil voor gemeenten. Maar de kopersmarkt zal zich voorlopig echt niet herstellen. Neem één ding van me aan, de consument heeft altijd gelijk. Die redeneert heel verstandig en voelt aankomen dat de hypotheekrenteaftrek gaat verdwijnen. En dat zal de prijzen verder doen dalen. Een woning kopen, is momenteel niet per definitie interessant.” Van Hal: “Rendementen van 4 tot 5 procent op huurwoningen zijn tegenwoordig heel interessant voor pensioenfondsen. Daar knijp je je handen bij dicht.” Berkhout: “Ik denk dat pensioenfondsen de aangewezen partijen zijn om de funding voor elkaar te krijgen. Bancair zal dat moeilijk worden.” Van Hal: “Dat klopt. Aan de ene kant staan de dekkingsgraden van pensioenfondsen onder druk, dus opereren ze heel voorzichtig. Maar aan de andere kant moeten ze wel minstens de inflatie bijbenen. Dan is die zekere 4 tot 5 procent op beleggershuurwoningen heel aantrekkelijk.” Voor 2008 kwamen beleggers nauwelijks aan bod op de woningmarkt die vrijwel uitsluitend koopwoningen voortbracht.
Van Hal: “Ontwikkelaars verdienden daar heel goed aan, door de stijgende prijzen, en hadden geen belegger nodig. Zij kijken naar de korte termijn, bouwen een project en zijn weg. Als wij huurwoningen neerzetten, moeten ze 20 jaar renderen. En dat betekent dat we anders naar het product kijken.” Berkhout: “Flexibiliteit in materialen, in het gebruik en een goede bereikbaarheid worden daarbij waardevolle kenmerken.” Van Hal: “Dat klopt. En door ons lange termijn belang zit duurzaamheid per definitie in onze genen.” Wat heeft de retailmarkt beleggers momenteel te bieden? Jagersma: “Niet veel, want die markt is vrijwel verzadigd. We kennen al een ontzettend hoge winkeldichtheid in Nederland. Ik wil wel waarschuwen voor grote malls in binnensteden. Die geven daar problemen voor de lokale detailhandel. Te verstorend.”
Voor aantrekkelijke, grotere steden is dat een kans, voor kleinere kernen een bedreiging.” Van Hal: “Nieuwe ontwikkelingen voor perifere, grootschalige detailhandel zijn nog vrij levendig, met plannen in bijvoorbeeld Zoetermeer, Halfweg en Santpoort. Of dat gezonde ontwikkelingen zijn, vraag ik me af.”
Volgens onderzoek door ING is de partiVan Hal vult aan: “Ik ben geneigd te zeggen culiere belegger tegenwoordig actiever dat je niets meer moet willen toevoegen.” op de vastgoedmarkt dan de institutionele belegger. De verhoudingen zijn meer dan Jagersma: “Toevoegen misschien niet, omgedraaid. Hoe komt dat? maar wel veranderen. De fysieke winkel in de binnenstad wordt meer dan nu een Jagersma: “Vastgoed is interessanter showroom, waar aan cross selling wordt geworden door de onzekerheid op de gedaan. Aankopen gebeuren via internet. aandelenmarkt en de lage rente op Shoppen wordt dus ècht funshoppen. staatsobligaties.”
Guus Berkhout, Fonds manager Triodos Vastgoedfonds