Issuu on Google+

’12 Magazine

THE REAL ESTATE MEETING POINT - 5 t/m 7 juni 2012 - Amsterdam RAI

Wat willen ze werkelijk? Dietmar Werner (VolkerWessels Vastgoed) over de wens van de klant

in gelul kun je niet wonen

Paul Terwisscha van Scheltinga (Woonbedrijf) haalt uitspraak Jan Schaefer aan

door lange termijn belang zit duurzaamheid per definitie in onze genen Dick van Hal (Bouwinvest)

je weet pas of je klaar voor de winter was als die voorbij is Roel Vollebregt (AM) terugblikkend op het afgelopen jaar


2 PROVADA Magazine

The Curve is een ontwikkeling van:

PROVADA Magazine 3


4 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 5

Alweer de achtste editie van PROVADA staat voor de deur. Acht jaren waarin de vastgoedmarkt zich enorm heeft geroerd, in alle richtingen. We hebben een periode van grote voorspoed gezien en momenteel lijkt de hele markt tegen te zitten. Natuurlijk kunnen ook wij de ogen daar niet voor sluiten. We moeten er even bij stil staan. Maar niet te lang, want stilstand is achteruitgang. Net als u in uw organisatie werkt PROVADA nog harder dan voorheen, om een mooi inhoudelijk product te realiseren, juist nu. Gemakkelijk is dat niet, daarom vervult het mij met nog meer trots dan voorheen dat PROVADA ook dit jaar een volledig gevulde beursvloer kent. Daar waar sommige partijen tijdelijk afhaken, hebben we nieuwe standhouders weten aan te trekken, die meerjarige contracten hebben getekend. Wij proberen er elk jaar weer een schepje bovenop te doen. PROVADA blijft altijd in beweging. We hebben als uiteindelijk doel de business en werkgelegenheid te bevorderen en ik spreek de wens uit dat PROVADA u daartoe inspireert en motiveert.

Blijf ondernemen! Opening statement Met gepaste trots kondigen wij aan dat Minister Liesbeth Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aanwezig zal zijn tijdens de opening van PROVADA. Wij hebben haar bereid gevonden in een opening statement het thema van de beurs kracht bij te zetten.

Nieuw leven voor oude gebouwen

Zorg dat u er bij bent op dinsdagochtend om 10:00 uur in de Centrale Hal. Graag tot dan!

Ook tegen u wil ik zeggen: Blijf ondernemen! Oprechte, volhardende ondernemers redden het uiteindelijk altijd, ook al staan velen momenteel voor een zware taak. Ik hoor mensen zeggen dat we er beter uit zullen komen. Hoe, dat weten wij wellicht pas over een paar jaar. Maar de overtuiging is er. Lees de artikelen in dit nieuwe PROVADA Magazine er maar op na, ze staan vol inspiratie en prikkels voor nieuw ondernemerschap. De serie Rondetafelgesprekken, die we voerden met beleidsbepalers in alle belangrijke vastgoedsegmenten, getuigen van realisme èn innovatiedrang. Om het goede voorbeeld te geven hielden we de gesprekken in de volledig uit gerecyclede materialen opgetrokken Cavea-lounge in stadion Galgenwaard, te Utrecht. We delen onze overtuiging graag met u op de komende PROVADA: 5, 6 en 7 juni in de Amsterdam RAI. Hartelijke groet, A.W. Kerkhoven, Algemeen directeur PROVADA Kijk ook eens op www.provada.nl of scan bijgaande QR-code.

Colofon Ontwerp & Vormgeving Cardol Communicatie, Veenendaal

Maar wij doen nog veel meer. Kom met ons kennismaken tijdens Provada.

Uitgever PROVADA Zoomstede 23 3431 HK Nieuwegein t +31 (0)30 605 14 24 f +31 (0)30 605 14 87 info@provada.nl www.provada.nl

Bladcoördinatie Mayra Rijkse, PROVADA

Marketing Advertentiemarkt Peter Schreuter, PROVADA Nostra Media, Brielle

U vindt ons in hal 11, standnummer 33.

Redactie Michiel van den Broek, Battery Battery Arne Smit

Beeldredactie Mayra Rijkse, PROVADA Cardol Communicatie, Veenendaal

© PROVADA 2012 Druk- en typefouten voorbehouden

Leegstaande kantoren, kerken en kloosters schreeuwen om herontwikkeld te worden. Om met nieuwe gebruikers aan een nieuw leven te beginnen. Wij werken al jaren aan de transformatie van (monumentaal) onroerend goed, met als aansprekende voorbeelden Hageveld in Heemstede, Parc Glorieux in Vught en de Generaal Snijderskazerne in Nijmegen.

Drukwerk Habo DaCosta, Vianen

Fotografie Fototeam KenM, Nieuwegein Alexander te Brake, Atbit Arne Smit


6 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 7

2012 inhoudsopgave pag.

5 VOORWOORD Flip Kerkhoven

pag. 92 RONDETAFELGESPREK - VASTGOEDBELGGERS “Zullen we het hoofd koel houden?”

pag.

8 ADVERTEERDERSINDEX/ADVERTORIALINDEX

pag. 98 INTERVIEW - ANNEMARIE JORRITSMA “Gemeenten hebben geen winstbejag. Met grondopbrengsten worden projecten ontwikkeld.”

pag. 10 RONDETAFELGESPREK - RAAD VAN ADVIES “Gebiedsontwikkeling is de spil van stedenbouw”

pag. 16 INTERVIEW - ANNE-MARIE RAKHORST “Vastgoed is dienend aan de maatschappij, niet andersom.” pag. 20 RONDETAFELGESPREK - VASTGOEDFINANCIERS Dienstbaar èn waakzaam

pag. 26 INTERVIEW - JOHAN BUIJS “ Het probleem van de leegstaande kantoren moet worden neergelegd bij de ‘veroorzakers’: de beleggers, de huurders, de ontwikkelaars en de gemeenten. Provincies moeten een sturende taak krijgen.”

pag. 30 INTERVIEW - ANNEMARIE VAN DOORN “In dierentuinen wordt nagedacht over hoe de mens dieren huisvest, waarom gebeurt dat voor mensen niet veel meer?” pag. 34 RONDETAFELGESPREK - VASTGOEDADVISEURS No pay no cure

pag. 42 INTERVIEW - ANNELOU DE GROOT “Het bieden van toegevoegde waarde is relevanter dan ooit tevoren!” pag. 46 RONDETAFELGESPREK - ONTWIKKELAARS Eén op één

pag. 52 INTERVIEW - JOHAN KRIJGSMAN “De verandering: Herstel begint bij jezelf.”

pag. 56 RONDETAFELGESPREK - MAATSCHAPPELIJK VASTGOED Zorg en Onderwijs volwassen markten

pag. 64 INTERVIEW - HANS COPIER “Gemeenten kijken vaak niet naar het algemeen belang op de lange termijn, maar naar hun eigen belang op de korte termijn.” pag. 70 INTERVIEW - MARCEL DE BOER “Het gaat om alertheid, je moet niet stilvallen door angst.”

pag. 74 INTERVIEW - EVA KLEIN SCHIPHORST “De veranderingen maken het juist zo leuk om in deze sector te opereren.” pag. 78 RONDETAFELGESPREK - GEMEENTEN Stedenbouw gaat nooit op slot

pag. 86 RONDETAFELGESPREK - WONINGCORPORATIES Huren is sexy

pag. 104 INTERVIEW - HANS VERMEEREN “Wij maken van winkelcentra een persoonlijk product in plaats van een stapel stenen met huurders erin.” pag. 108 RONDETAFELGESPREK ONTWIKKELAARS “Wij zijn winter klaar.”

pag. 114 INTERVIEW -FRANÇOISE DECHESNE “Indien de overheid geen ontwikkelingen en dynamiek meer toestaat, komt alles stil te staan.”

pag. 118 RONDETAFELGESPREK - PROVADA GREEN FORUM Groen geld verdienen

pag. 126 INTERVIEW - CLEMENS BRENNINKMEIJER “Er zal een lange termijn formule neergezet moeten worden, die bijdraagt aan de beleving en het dienen van de consument.” pag. 128 INTERVIEW - JOKE GELDHOF “Kijk waar de kansen liggen.”

pag. 130 EINDGEBRUIKERSDEBAT Ook de eindgebruiker ontdekt de PROVADA pag. 134 EINDGEBRUIKERSDEBAT - CORENET Coporate huisvesting in 2030

pag. 136 INTERVIEW - JAAP VAN RIJN “Samenwerken en van mensen experts maken leidt tot nieuwe groei.”

pag. 140 INTERVIEW - ROBERT JAN FOORTSE “Het is de vraag welke winkelcentra kunnen overleven - en in welke vorm.”

pag. 144 INTERVIEW - FLEUR SPIJKER “Het Nederlands grondgebied kan sterk verbeterd en geïntensiveerd worden, uitgebouwd zijn we zeker niet!”

pag. 146 INTERVIEW -STEFAN SCHUWER “ De vastgoedsector is een dienstverlenende sector die een woon- en leefbehoefte faciliteert en niet slechts tot doel heeft om zoveel mogelijk huizen te produceren.” pag. 152 PROGRAMMA pag. 166 STANDHOUDERSLIJST pag. 170 TEAM PROVADA


8 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 9

THE�BUILDING�IS�THE�NETWORK...

ADVERTEERDERSINDEX BEDRIJF AM VASTGOEDONTWIKKELING ASR BGT CAMELOT BEHEER BV CAPNEUF CBRE B.V. CBRE DUTCH OFFICE FUND CBRE GLOBAL INVESTORS COLLIERS COPORATIEPLEIN DOMECO HAVENSTEDER HEEMBOUW IMPULS ZEELAND IMTECH JAN SNEL KROONENBERG GROEP MADEKO PROPERTYNL PROVADA PROVADA - CONFERENTIE Q-PARK REDEVCO SCHAAP & CITROEN SCHUCO SNELBOUW SOMFY NEDERLAND SUBWAY SYNCHROON SYNTRUS ACHMEA VASTGOED TROOSTWIJK TAXATIES VAN RIET VAN WIJNEN GROEP N.V. VASTGOEDJOURNAAL VOLKER WESSELS VASTGOED ZUIDPARK

Pagina 171 172 41 50 33 165 125/143 123 102 91 15 62 169 97 117 55 2 67 44 107 149 51 101 73 164 19 139 67 4 29 32 113 77 76 40 9

PROVADA guide Op je smartphone het laatste nieuws over de PROVADA; de plattegrond, deelnemerslijst, het volledige programma inclusief notificatiefunctie?! Download nu de PROVADA Guide in de AppStore, Android Market of de BlackBerry App World. De PROVADA Guide wordt mogelijk gemaakt door WPM Groep.

ADVERTORIALINDEX BEDRIJF AT OSBORNE B.V. FGH MAINENERGIE MILIEU SERVICE NEDERLAND PROPERTY NL REGIO FOOD VALLEY REINBOUW BV ROOF UPDATE STANDORT NIEDERRHEIN VASTGOEDMARKT

Pagina 24 68 116 103 44 133 106 124 63 84


10 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 11

PROVADA’s Raad van Advies becommentarieert vastgoedmarkt

“Gebiedsontwikkeling is de spil van stedenbouw”

“Nederland is al jarenlang sterk overbewinkeld”

Gemeenten moeten vasthouden aan hun visie, maar flexibel zijn in de uitvoering. Dat is een rode draad door het commentaar dat PROVADA’s Raad van Advies desgevraagd gaf op de inhoud van dit magazine. Op meerdere fronten is gebiedsontwikkeling een belangrijk uitgangspunt van beleid. Van thematische profilering tot verduurzaming van stad en land: Begin op gebiedsniveau. PROVADA steunt voor een beschouwende blik en kritisch vermogen graag op haar Raad van Advies, de “éminence grise” van de vastgoedsector: • Sybilla Dekker, voormalig minister VROM • Aart Hordijk, hoogleraar Real Estate Valuation en directeur ROZ • Edo Arnoldussen, voormalig directeur Ontwikkeling RVOB Ook hen nodigden we aan tafel uit voor een retrospectie op de vastgoedmarkt. We gaven de artikelen in dit magazine ter inzage en PROVADA’s Peter Schreuter, Commercieel Directeur en Mayra Rijkse, Content Director, vroegen om een reactie.

Peter Schreuter: “Ik hoorde laatst dat we ons op de huidige vastgoedmarkt moeten gedragen zoals de bedoeïnen bij een storm doen: stil op de grond liggen. Denken jullie er ook zo over?” Edo Arnoldussen: “We kunnen moeilijk ontkennen dat de situatie somber is.” Sybilla Dekker: “Dat klopt, maar somberen heeft weinig zin. Laten we de problemen benoemen en bepalen waar we willen staan in 2015. Perspectief

scheppen. Bedrijven hebben vaak wel een visie op hun eigen koers, maar we hebben overstijgende oplossingen nodig. Als ik íets heb geleerd, is het wel in verbindingen te denken. Vastgoed moet een betekenis hebben in een gebied, een identiteit. Maar ik merk dat vaak niet in dat perspectief wordt gedacht. Gebiedsontwikkeling vind ik een essentieel uitgangspunt van beleid, de spil van stedenbouw. Overheden moeten zich dat meer aantrekken, juist nu. Goede voorbeelden zijn de High Tech

Campus in Eindhoven en het health care gebied rond het Leids Universitair Medisch Centrum. Den Haag heeft het ook goed aangepakt met zijn profilering als Internationale stad van Vrede en Veiligheid aan zee. Die thematisering heeft de stad bepaald geen windeieren gelegd. Het geeft gebruikers duidelijkheid.” Peter Schreuter: “Veel ontwikkelaars waarschuwen dat gebiedsontwikkeling nauwelijks nog van de grond komt op de


12 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 13

huidige markt. Projecten zijn kleinschalig en gefaseerd. Is dat een bedreiging voor die gewenste profilering?” Dekker: “Er niet meer aan toe komen, vind ik een zwaktebod. Gemeenten moeten hun visie nu niet loslaten. Ze moeten kaders scheppen om initiatiefnemers iets te kunnen aanbieden. Dat is bij uitstek een overheidstaak.”

Aart Hordijk, hoogleraar Real Estate Valuation en directeur ROZ

Arnoldussen: “Twee voorwaarden zijn dan wel noodzakelijk: flexibele grondprijzen en flexibele bestemmingsplannen. Dat eerste is iets waar ik voortdurend op hamer. Toen gemeenten doorkregen dat aan projectontwikkeling enorm veel werd verdiend, wilden ze ook een deel van de

taart. Dat begrijp ik best, maar dan moet je ook bereid zijn mee te bewegen met de markt. En dat geldt eigenlijk ook voor bestemmingsplannen. Om projecten überhaupt mogelijk te maken, moeten woningprogramma’s tussentijds kunnen worden bijgesteld. In Dordrecht-centrum is de gemeenteraad bereid geweest in te stemmen met plannen van ontwikkelaar AM waarbij een globaal bestemmingsplan hoort. Niet alle functies en vormen worden van te voren vastgelegd. Dat is een zegen. Maar helaas zijn veel gemeenten er huiverig voor.”

tering (gedeeltelijk) in energie zuinigheid kan terug verdienen door een verhoging van de huur.” Voor het financieringstekort dat veel huishoudens ervaren door de terughoudendheid van banken, heeft Arnoldussen een nieuw idee, dat eigenlijk al best oud is. “In de jaren ‘80 kenden we het fenomeen bouwsparen. Het bestaat in Duitsland nog steeds. Het is precies wat het woord zegt: sparen om te kunnen bouwen, of kopen. Als de overheid dat fiscaal aantrekkelijk maakt, heb je een mooi alternatief voor de hypotheekrenteaftrek. Iedereen kan zo’n spaarpotje aanleggen. Je ziet wel dat de gemiddelde leeftijd waarop mensen hun woning kunnen kopen, vrij hoog is namelijk 36. Maar goed, tot die tijd kan de huurmarkt zijn werk doen.”

Aart Hordijk: “Ik las in het gesprek tussen corporatie-directeuren dat een van hen zich opwierp als anti-cyclisch investeerder. Daar is veel vermogen beschikbaar, maar door de politieke sturing is er ook onzekerheid over de te varen koers.” Arnoldussen: “Dat vermogen zit voornamelijk in de stenen. De cash flow van corporaties is juist erg laag. Door de geringe doorstroming kunnen ze de huren ook maar mondjesmaat opschroeven en weinig woningen verkopen.” Dekker: “Als je de woningmarkt wil verbeteren, moet je beginnen met het gelijktrekken van waarderingen. Het puntensysteem van huurwoningen beoordeelt een woning heel anders dan een taxatie van koopwoningen. Locatie werd bijvoorbeeld niet meegenomen bij de huurprijsbepaling. Het huurprijssysteem wil een gebaar maken naar zwakke bevolkingsgroepen, maar ik vind dat misplaatst. Consumenten zijn meer gebaat bij een goede vergelijkbaarheid.” Het denken in gebieden, zoals Dekker bij stedelijke ontwikkeling bepleit, heeft een interessante parallel met de energiemarkt.

Hordijk: “En die huurmarkt heeft ook best perspectief. Je ziet nu de beweging, mede door de dalende bouwkosten, dat particuliere beleggers er ook oren naar Sybilla Dekker, voormalig minister VROM

Arnoldussen: “De gebiedsexploitatie van duurzame energie is de enige ‘booming business’ voor de komende jaren. Ik was betrokken bij een mooi project in Valkenburg, Zuid-Holland. Het voormalig Marinevliegkamp moet energieneutraal worden: een woonwijk die zichzelf voorziet van energie. Dat kan als voorbeeld dienen voor de rest van Nederland. Uiteenlopende bedrijven en overheidsinstellingen, waaronder BAM en energieleveranciers, werken samen om de ambitie te verwezenlijken. Het idee is dat energiekosten in de toekomst gaan stijgen. Wat nu nog een onrendabele investering lijkt zal daarmee in de toekomst rendabel blij-

ken. Vraag is wie durft in die toekomst te investeren. Banken weigeren aanvullende hypotheken en energiemaatschappijen, de investeerders bij uitstek, aarzelen. ” Hordijk: “Op het gebied van energie zie je fundamentele veranderingen, ook in de manier van denken. De Europese Commissie ontwikkelt op dit moment een Energy Efficiency Directive, waarin opgenomen de installatie van intelligente verbruiksmeters. Het idee daarachter is dat bewoners zich bewuster worden van de kosten èn er invloed op kunnen uitoefenen. Verder wordt gedacht aan een systeem waarbij de verhuurder een inves-

“Thematisering legt gemeenten geen windeieren. Kijk maar naar Den Haag, de Stad van Vrede en Veiligheid”


14 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 15

Mayra Rijkse, content director PROVADA en Edo Arnoldussen, voormalig directeur Ontwikkeling RVOB

Peter Schreuter, commercieel directeur PROVADA

krijgen. Dat kan een belangrijke impuls zijn. Beleggers zoeken meer zekerheid over de te verwachten cashflow, óók de institutionele overigens. De huurmarkt tussen 750 en 950 euro is wel degelijk interessant voor beide groepen, met een laag leegstands risico. Overigens zien we de afgelopen 15 jaar een sterke opkomst van particuliere beleggers op de vastgoedmarkt. De dominantie van de institutionele beleggers is daardoor sterk verminderd.” Tenslotte buigt de Raad van Advies zich over de retailmarkt. Dekker constateert dat de groeiende leegstand extra pijnlijk is omdat ze zo zichtbaar zal zijn. “Dichte rolluiken in winkelstraten zullen consumenten verder ontmoedigen om de portemonnee te trekken.” Hordijk: “De terugloop van retail kent een dempend effect omdat het veelal om

“In de crisis van de jaren ‘80 stond het fenomeen bouwsparen in de belangstelling; een mooi alternatief voor de hypotheekrenteaftrek.” zelfstandige ondernemers gaat, al dan niet in franchiseverband, die doorgaan tot het bittere eind. Maar dàt het minder wordt, is onvermijdelijk. Nederland is al jarenlang sterk overbewinkeld t.o.v. andere landen.” Dekker: “Overheden moeten meer onderzoek doen naar aanvragen door retailers. Past een concept wel bij de gemeente? Dat ben je aan je stand verplicht. Gemeenten moeten niet allemaal hetzelfde in huis willen halen, ze moeten over hun grenzen kijken. Economische principes moeten hier leidend zijn, niet de politieke dadendrang van een wethouder.


16 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 17

“Vastgoed is dienend aan de Anne-Marie Rakhorst Search Ingenieursbureau B.V.

maatschappij, niet andersom.” Alleen organisaties die duurzaam zijn, overleven in de toekomst. Dit is de rotsvaste overtuiging van Anne-Marie Rakhorst, directeur van Search Ingenieursbureau. Eerder publiceerde zij boeken om kennis over duurzaamheid te verspreiden. Tal van succesvolle projecten en organisaties gaf ze in deze boeken een podium met als doel ook anderen te overtuigen van de kansen. Omdat duurzaamheid niet begint met een product, maar met mensen en een goed ingerichte organisatie is het logisch dat haar volgende boek gaat over duurzame organisatieverandering. Dit boek zal niet specifiek gericht zijn op de bouw- en vastgoedwereld, maar een veel bredere markt bedienen. Daar waar haar ingenieursbureau vooral inspecties en adviezen levert in de bebouwde omgeving, concentreert haar organisatie adviesbureau en opleidingsinstituut zich vooral op de doelgroepen industrie, zakelijke dienstverlening, overheid en non-profit.

Duurzaamheid is een belangrijk thema voor uw bedrijf. Nog niet voor iedereen is het begrip duurzaamheid synoniem voor ‘nieuwe kansen’. Duurzaamheid is als begrip zo breed geworden, dat het niet echt meer inspireert. Als iemand over zijn huwelijk zegt dat het ‘duurzaam’ is, dan weet je wel hoe het echt zit. Duurzaamheid is echter juist bijzonder inspirerend en van levensbelang. Voor nu en voor de toekomst. Een toekomst die voortdurend verandert. Per jaar worden er 35% meer grondstoffen gebruikt dan de aarde op lange termijn kan bieden. Op geopolitiek niveau ontstaan problemen, productieprocessen worden soms stilgelegd omdat bepaalde schaarse grondstoffen niet leverbaar zijn. De nadruk ligt nu nog op olie, maar er zijn veel meer grondstoffen die aan het opraken zijn. Zonder grondstoffen en energie geen economie. Duurzaamheid is dus in beginsel geen milieu issue, maar een economisch en financieel issue. Duurzaam ondernemen is daarmee geen moralistisch spel, maar

een noodzaak om ook in de toekomst te kunnen blijven ondernemen. Hoe kan de vastgoedsector daar een rol in spelen? De bouwsector en bestaande bebouwde omgeving vormen samen de grootste gebruiker van energie en grondstoffen en produceren het meeste afval en broeikasgassen. Hiermee heeft de vastgoedsector een unieke kans om een verandering teweeg te brengen en echt het verschil te maken! Hoe belangrijk is duurzaamheid wanneer een pand wordt herbestemd? Herbestemmen is niet per definitie duurzaam. Of het haalbaar en duurzaam is, hangt van vele factoren af. Er dient per locatie te worden bekeken wat de milieubelasting is van duurzaam slopen, duurzaam renoveren of duurzaam nieuwbouwen. Dat gaat om heel veel meer dan alleen de energieprestatie natuurlijk. Search rekent projecten door om te bekijken hoe de herontwikkeling van een

gebouw of gebied het beste kan plaatsvinden. Er wordt een variabele periode gehanteerd voor het exploitatiemodel, afhankelijk van het gebruik en de staat van het gebouw. Natuurlijk wordt de gehele berekening gebaseerd op feiten. Die feiten worden snel en deskundig verzameld door het uitvoeren van inspecties en analyses. “Helemaal niet zo ingewikkeld, maar wel multidisciplinair en integraal”, stelt Anne-Marie. “Daar ligt onze kracht!”. Wat te doen met de leegstaande kantoorpanden? Iedereen in de vastgoedsector weet dat het om de locatie draait. Momenteel woont 50% van de wereldbevolking in de steden, dit gaat 80% worden. Deze verschuivingen zijn duidelijk merkbaar. Mensen bepalen samen waar ze willen wonen, werken en recreëren. Het effect is dat bepaalde gebieden groeien en andere krimpen. Als je vastgoed als ondersteunend en faciliterend ziet dan moet je onder ogen durven zien dat


18 PROVADA Magazine

er in bepaalde gebieden leegstand zal ontstaan. De krimpgebieden zijn een verantwoordelijkheid van ons allemaal. We moeten die leegstand dan ook echt samen oplossen. Soms zal het betekenen dat gebouwen moeten worden opgeruimd. Het gaat om verantwoord omgaan met de schaarse grond en grondstoffen. Vastgoed is dienend aan de maatschappij, niet andersom. Samen kan ook worden onderzocht hoe gebieden multifunctioneler en dynamischer gemaakt kunnen worden, waardoor leegstaande gebouwen op een andere manier kunnen worden ingevuld en opnieuw aantrekkelijk worden. Alles draait om bruikbaarheid en geschiktheid. Ook hier is het belangrijk steeds afwegingen te maken op basis van feiten. De emotionele stelling dat hergebruik van gebouwen per definitie duurzaam is, is net zo onverstandig als de ongefundeerde stelling dat hergebruik en transformatie technisch niet kan of te duur is. Net als bij aankoopbesluiten en herfinancieringdiscussies moet het gaan om feiten. Dat is 90% van ons werk. Het verzamelen van feiten. Daarna is het vinden van oplossingen een kwestie van het combineren van de kennis en realisme van onze opdrachtgever met onze creativiteit en combinatie van beproefde concepten, systemen en technieken. Heeft de overheid een rol of moet de markt de problemen zelf oplossen? Zoals altijd hebben beide een rol. Belangrijk is dat beide ook in hun eigen rol blijven. De overheid moet consistent beleid maken. Dat is cruciaal. De leegstand is geen probleem dat we in een paar jaar oplossen, en vraagt om beleid dat de duur van bestuursperioden overstijgt. De markt heeft dan de tijd om ook echt te investeren binnen dat overheidsbeleid. Uiteindelijk zal de oplossing uit de markt komen. Daar komt immers ook het

PROVADA Magazine 19

probleem vandaan. De vraag is veranderd en het aanbodgestuurd leveren is niet meer aan de orde. Die veranderde vraag zal door de markt opnieuw worden ingevuld. Dat kan de overheid niet doen of overnemen. Moet de overheid zaken gaan afdwingen? De overheid als politieagent zou echt een allerlaatste redmiddel moeten zijn. Controlerende instanties lopen per definitie achter de feiten aan, omdat ze met standaarden werken, die vrijwel altijd achterlopen op de nieuwste ontwikkelingen. De overheid kan wel stimuleren door duurzaam in te kopen en zo duurzaam mogelijk om te gaan met haar eigen vastgoed. Vergeet niet dat de overheid veruit de grootste vastgoedeigenaar van Nederland is. Het overheidsbeleid omtrent duurzame vastgoedexploitatie gaat dus verder dan een duurzame aanhuur of aankoopbeleid van de Rijksgebouwendienst. Goed voorbeeld doet goed volgen, dat is veel belangrijker dan de politieagent uithangen. Waarom staat u op PROVADA? Het is fantastisch dat er een vastgoedbeurs is in Nederland. Het is een ontmoetingsplek voor alle partners die belang hebben bij de bebouwde omgeving in Nederland en internationaal. Voorheen ging iedereen naar de MIPIM in Cannes. De PROVADA voorziet zeer duidelijk in een behoefte. PROVADA poogt met debatten, workshops en discussie nog verder te gaan en kennisdeling te stimuleren. Daarmee wordt een vraag naar kennis ingevuld. Helpt duurzaamheid ons uit de crisis? Bedrijven die nu al duurzaam zijn of verduurzamen zijn de bedrijven die succesvol zijn. Insteken op duurzaamheid, innovatie en vernieuwing is de

manier om uit de huidige crisis te komen! Juist tijdens een crisis moeten lef, ondernemerschap en doorzettingsvermogen hoogtij vieren. Anne-Marie Rakhorst is directeur/ eigenaar van Search, een advies- en ingenieursbureau, laboratorium en opleidingsinstituut dat zich buigt over de thema’s duurzaam (ver)bouwen, duurzaam ondernemen, asbest, milieu en veiligheid. Samen met opdrachtgevers bouwt Search resultaatgericht aan een duurzame leefomgeving. In 2000 werd Anne-Marie Rakhorst uitgeroepen tot Zakenvrouw van het jaar. Onlangs presenteerde ze haar nieuwste boek Duurzaam herbestemmen kan. Eerder schreef ze Duurzaam ontwikkelen… een wereldkans , De winst van duurzaam bouwen en Nieuwe Energie; Nederland na het fossiele tijdperk. Ook bracht ze het boek Cradle to Cradle van Michael Braungart en William McDonough in Nederland uit. Anne-Marie is onder andere lid van de Stichting Urgenda, de Amsterdamse Klimaatraad en de Raad van Advies van de Club van Rome. Daarnaast is zij jurylid van de Koning Willem I prijs en voorzitter van de jury van de Koning Willem I plaquette, de ondernemersprijs voor duurzaamheid (voorheen Het Ei van Columbus). Meer informatie is terug te vinden op de volgende websites; www.annemarierakhorst.nl, www.duurzaamheid.nl en www.searchbv.nl.

| Op de beurs: Hal 10 Stand 16 |

constructing your dream at stand 11-31

‘Constructing Dreams’ is waar wij goed in zijn. Dat belooft wat. Iets ongrijpbaars pakken. Vormgeven. Realiseren. Dat geldt ook voor projecten waar het ‘Nieuwe Werken’ of de revitalisatie van kantoorpanden centraal staat. Het vraagt om talent. De juiste middelen. Kennis en de kunde. En niet te vergeten: ervaring. Maar het begint allemaal met een methode van aanpak. Want de realiteit wordt nooit uit het oog verloren. Wij vertellen wat kan en wat een droom moet blijven. Zodat als wij gaan uitvoeren, dromen werkelijkheid worden. www.snelbouw.nl


20 PROVADA Magazine

Van vastgoedfinanciers wordt een dubbele rol verwacht

PROVADA Magazine 21

Dienstbaar èn waakzaam

De uitwassen van de financiële dienstverlening hebben een principiële vraag opgeroepen: Zijn banken in wezen niet maatschappelijke nutsvoorzieningen? De sector groeide uit tot een ‘parallelle economie’, die de ‘reële economie’ nota bene in gevaar bracht. Anderzijds wordt gezegd dat financiers een maatschappelijke taak hebben in de toekenning van middelen. Dienstbaar dus, maar óók hoeder van duurzaamheid. Over die spagaat ging het in PROVADA’s Rondetafelgesprek met ’s lands toonaangevende vastgoedfinanciers. • Robert van Deelen, ABN AMRO REF • Jurriën Appers, Triodos Bank • Hugo Ouwehand, Syntrus Achmea Real Estate & Finance • Jan van Haarlem, SNS Bank Zakelijk

Robert van Deelen ABN AMRO REF

In zware tijden is het soms prettig om de waan van de dag los te laten. Om wat verder vooruit te kijken en de contouren te tekenen van de vastgoedmarkt ná de crisis. Maar laten we eerlijk zijn, als je met bankiers aan tafel zit, móet het eerst over vandaag (en morgen) gaan. Waarbij de eerste vraag op ieders lippen luidt: Zijn jullie open?

over een financiële crisis, want die is onderdeel van veel grotere crises: grondstoffen, ruimte, geopolitieke verhoudingen. Let wel: die hebben allemaal consequenties voor de bebouwde omgeving. Ons aandachts­­­­­– punt is en blijft, juist daarom, het bieden van concrete oplossingen voor de verduurzaming van vastgoed.”

Alle aandacht gaat uit naar risicobeheersing en dat is in deze markt natuurlijk terecht. Wij financieren dit jaar alleen als er direct een toegevoegde waarde is voor de reeds gefinancierde portefeuille. Per saldo zullen wij dit jaar niet groeien. We zullen ons verhaal goed voor het voetlicht moeten brengen om dat tij te keren, want het beleggen in hypotheken blijft interessant.”

Appers: “Wij zijn zeker open. Sterker nog, we moeten ons best doen om het budget op te maken. Er zijn te weinig projecten die aan onze duurzaamheidseisen voldoen, om de beschikbare 50 miljoen euro te besteden. Gelukkig neemt het aantal projecten inmiddels wel toe, met name herbestemming, omdat partijen op een gegeven moment wel móeten bewegen. Dat stemt ons optimistisch, want we laten graag zien dat het kán. Dat het ook nu mogelijk is de bebouwde omgeving te veranderen in positieve zin. Dat is een belangrijk geluid tegen de achtergrond van een crisis die om ons heen grijpt. En dan heb ik het niet alleen

Ouwehand: “Laat ik eerst vaststellen dat wij geen bank zijn en dus niet direct met ‘bank-problemen’ te maken hebben, voordat ik inga op de vraag of wij ‘open zijn’. We werken voor pensioenfondsen en ik moet zeggen dat door alle ontwikkelingen op de vastgoedmarkt zij ook anders zijn gaan kijken dan een paar jaar geleden, en terecht natuurlijk. Ze hebben overall behoorlijk wat verliezen op hun assets moeten nemen en de lage rente is ook al niet goed voor hun dekkingsgraad. Ook naar vastgoedfinancieringen wordt dus kritisch gekeken. Dat is jammer, want het directe rendement op hypotheken is nog steeds positief.

Van Haarlem: “Wij zitten in een heel ander parket. Om de kapitaalsteun aan SNS te kunnen aflossen, staat naast enkele andere zaken de afbouw van vastgoedfinancieringen hoog op onze agenda. Die aflossing ligt mooi op schema, waardoor op termijn weer ruimte ontstaat voor vastgoedfinancieringen. Dat is het goede nieuws.” Ouwehand: “Ik vind dat toch heel dubbel. Je trekt je terug uit de markt, wat een negatieve impact heeft op die markt. Het terugbetalen van de staatssteun zorgt er dus voor dat het effect van de staatssteun teniet wordt gedaan.”


22 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 23

omtrent fusies en overnames die wel of niet doorgingen, was de portefeuille bescheiden. Vergeleken met partijen als FGH en ING zijn we erg klein. Maar we kennen alle marktspelers, hebben een verantwoord risicoprofiel en dit is een goed moment om weer te gaan groeien. We hebben 1 tot 1,5 miljard euro aan nieuwe productie op de teller staan, waaronder veel herfinancieringen van andere banken. Maar we financieren ook ontwikkelingen van kantoren, winkels, distributiecentra en (huur)woningen.” Van Haarlem: “Als staatsbank heb je eigenlijk een free ride hè?” Van Deelen: “Vergis je niet, we worden door kredietbeoordelaars behandeld als een stand-alone bank.” Hugo Ouwehand, Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Van Haarlem: “Tja, je kunt alleen terugbetalen door te sparen. Ik zou graag budget hebben om te investeren, want er liggen best mooie kansen. Maar goed, naast het issue van de staatssteun liggen er uit hoofde van het Basel-3 akkoord ook nog enkele andere opdrachten .” Van Deelen: “Staatssteun is verschrikkelijk duur. Daar wil je snel vanaf.” Als jullie weer goede marktkansen zien, moet de lucht er ver uit zijn. Klopt dat? Van Haarlem: “Dat weet je nooit. Het zal achteraf blijken, want nu is er eigenlijk geen markt. Er is geen benchmark, geen waarde.” Ouwehand: “Een gewaarschuwd man telt voor twee. Er zijn nog altijd risico’s, al hebben we die onder controle. Al moeten we als financiers wel opletten met winkeldochters. Kansloos vastgoed dat

Jurriën Appers, Triodos Bank

je in deze tijd maar niet van je balans afkrijgt. Daar zullen we met z’n allen een oplossing voor moeten vinden. Dat signaal willen we graag afgeven aan onze klanten.”

Van Haarlem: “Dat kan zo zijn, maar we kunnen daarin niet gezamenlijk optreden als bankwezen. Bij mijn weten, is dat zelfs verboden.”

Van Haarlem: “Er wordt gezegd dat we te afwachtend zijn. Maar dan zeg ik: Wie bedoel je met ‘we’? Ik denk dat alle marktpartijen afwachtend zijn, om begrijpelijke redenen overigens. Vingerwijzen is dus zinloos.”

Ouwehand: “We moeten niet de illusie hebben dat wij de markt kunnen veranderen. Daarvoor liggen te veel factoren buiten ons bereik. Dat op de kantorenmarkt meer meters dan gebruikers zijn, is een feit. Maar dat niemand zijn leegstaande meters wil opgeven, is ook duidelijk. Veel partijen kunnen dat gewoon niet opbrengen. Het risico verschuift dan vanzelf naar de financier. Dus laten we ons vooral concentreren op risicomanagement.”

Van Deelen: “Pas als het strikt noodzakelijk is, grijp je in. Ook een belegger zal tot het laatste moment wachten, tot de cash flow opdroogt.” Appers: “Ik zeg dat we meer kunnen doen dan dat; we staan aan de voorkant van de keten. Niet met een stok achter de hand, maar met een lange termijn visie. De bank heeft een belangrijke nutsfunctie, daarover moet je nú nadenken. We hebben een enorme impact.”

Terug naar die mooie kansen in de markt. Wie kan ze wél waarnemen? Van Deelen: “ABN AMRO is gelukkig weer in de positie dat we actief vastgoed kunnen financieren. Door alle perikelen

Met welke plannen kan een ontwikkelaar aankloppen? Van Deelen: “Je begrijpt dat we de laagste risicoprofielen hanteren: langdurige huurcontracten met een betrouwbare huurder, hoge verhuurpercentages en een aantrekkelijk winstpotentieel. En niet onbelangrijk: een leverage van maximaal 75 procent. Het moeten gewoon rendabele projecten zijn.” Van Haarlem: “Het kaf wordt van het koren gescheiden. Dat kun je de macht van het geld noemen, ik zie het als natuurlijke selectie. We gaan terug naar de basis, kijken weer naar aflossingspercentages. De tijd van gedrochten als CMBS is gelukkig voorbij. Bij de introductie ervan zagen we het als een uitkomst, nu weten we dat het vaak rotzooi is.” Appers: “Er is niks mis mee dat ontwikkelaars andere geldbronnen aanboren, creatiever worden. Vreemd vermogen hoeft helemaal niet van banken te komen;

het is slechts een van de mogelijkheden. Het maakt ontwikkelaars ook bewuster van de kansen van hun product. Zo hebben wij in Groningen een bestaand pand verbouwd voor GasTerra. Dat konden we doen door all-in huur aan te bieden, waarin de investeringen en baten van verduurzaming zijn verwerkt. Bovendien kan de gebruiker zich nu vestigen op een gewilde plek waar anders geen mogelijkheden waren. Dergelijke vernieuwbouw vind ik getuigen van goed ondernemerschap.” Van Deelen: “Wat vinden we eigenlijk van de retailmarkt? Er wordt nog volop ontwikkeld, terwijl alle seinen op rood staan. Ik merk dat heel verschillende visies hierover circuleren.” Appers: “De leegstand dreigt snel heel groot te worden.” Van Haarlem: “Het leek lange tijd een veilige haven, zo snel kan het gaan. Leegstand in de retail is voor de consument veel zichtbaarder, veel pijnlijker. Dus de impact ervan zal groot zijn.” Slotvraag: Het wordt nooit meer zoals het was? Appers: “Nee, het spel verandert structureel. Er ontstaat meer verbinding tussen stakeholders, de hokjesgeest verdwijnt. Men zoekt naar gezamenlijke belangen, waardoor de markt realistischer wordt.” Ouwehand: “In alle segmenten zijn minder meters nodig. En daarmee zullen we meer moeten doen. Zo zie je maar, in het vastgoed is geen dag hetzelfde.” Van Deelen: “De vastgoedmarkt is continu in verandering. Maar mensen veranderen niet. Je zult zien dat na de crisis winstmaximalisatie en aandeelhoudersbelangen keihard terugkeren.”

“Het kaf wordt van het koren gescheiden. Dat kun je de macht van het geld noemen, ik zie het als natuurlijke selectie”

Jan van Haarlem SNS Bank Zakelijk


Advertorial

Onbekende zware jongen uit Baarn? 24 PROVADA Magazine

Hoofdkantoor AT Osborne, Baarn

(Door onze verslaggever) Adviesbureau AT Osborne is inmiddels een ‘vaste klant’ op de Provada. De adviseurs en managers zetelen in een prachtig verduurzaamd Rijksmonument in Baarn, waarvoor zij overigens zelf de gehele renovatieaanpak en het projectmanagement hebben verzorgd. En, hoewel de uitstraling misschien anders doet vermoeden, waarvan de kosten fors lager liggen dan hun eerdere huisvesting in Utrecht. O.a. door de slimme afspraken die zijn gemaakt tussen eigenaar Triodos Vastgoedfonds en de energieleveranciers. Waar AT Osborne dan zelf ook weer over heeft geadviseerd. Dit typeert direct de mensen die hier werken. Slim, ondernemend én met het vizier gericht op de toekomst. Onlangs eindigden ze nog derde in het intermediair onderzoek ‘Beste Werkgever’ en een tweede plek bij het onderzoek over Het Nieuwe Werken. Al 45 jaar bestaat dit bureau en de sfeer is ontspannen, hoewel duidelijk is dat hier hard gewerkt wordt. Toch is AT Osborne een relatief onbekende in de vastgoedmarkt. Gerhard Jacobs, directeur Real Estate, zegt dat wel te kunnen verklaren: “AT Osborne is al jaren actief bezig de Eindgebruiker een

PROVADA Magazine 25

Centrum voor Levenswetenschappen / Rijksuniversiteit Groningen

Martini ziekenhuis, Groningen

centrale rol op de Provada te geven. Zo hebben wij de afgelopen 3 jaar het Eindgebruikersdebat georganiseerd i.s.m. CoreNet. Dit geeft ook meteen aan hoe wij onze rol zien; wij zijn als adviseur het verlengstuk van de opdrachtgever. Het gaat erom wat zij willen, niet wat de rest allemaal bedenkt wat goed voor hen zou zijn. Als adviesbureau zijn we dus ook niet zo gewend om hoog van de toren te blazen qua projecten. Die zijn van de opdrachtgever zelf. Hoewel we wel aan fantastische opgaven werken en met zeer actuele thema’s als Het Nieuwe Werken.”

Ir. Gerhard Jacobs directeur AT Osborne Real Estate

De Eindgebruiker staat bij AT Osborne gelijk aan een ziekenhuis, de zorginstelling, onderwijsinstelling of overheid. En ook het bedrijfsleven mag zij tot haar opdrachtgeversgroep rekenen. Jacobs: “Wij zijn bijvoorbeeld met een grote diversiteit aan vraagstukken in de zorg bezig. Ziekenhuizen als het Erasmus Medisch Centrum, Meander Medisch Centrum en het UMC. Er is veel verouderd vastgoed en iedereen worstelt hoe hiermee om te gaan. Dat geldt overigens ook voor zorginstellingen in de Caresector. Laatst nog organiseerden we speciaal

Tom Peeters directeur AT Osborne Legal

voor deze groep een rondetafelbijeenkomst over terreinontwikkeling in de zorg.” De nieuwe bekostigingsstructuur vanuit de over­ heid maakt het onderwerp ‘Vastgoed’ in de zorg er niet gemakkelijk op? Jacobs: “Klopt. Wij adviseren diverse zorgbesturen welke keuzes gemaakt kunnen worden voor de toekomst ten aanzien van hun vastgoed. Daarnaast voeren wij ook het projectmanagement van een nieuwbouwopgave uit en leveren aanverwante diensten als bouwkostenmanagement of pro­ jectbeheersing. Ditzelfde geldt voor de onder­ wijssector overigens, waar AT Osborne ook zeer actief is. Slimmer omgaan met vastgoed is iets wat voor alle hoger onderwijsinstellingen de komende jaren gaat gelden. Reden ook voor ons om als founder van het Maatschappelijk Vastgoedplein betrokken te blijven.” Nieuwe loot aan de stam is AT Osborne Legal. Tom Peeters is directeur bij dit bedrijfsonder­ deel. “AT Osborne had juridische dienstverle­ ning wel al in het ‘pakket’, maar we merkten dat er steeds meer behoefte ontstond aan uit­ gebreide juridische begeleiding, van advies tot advocatuur. De advocaten en juristen van Legal zijn specialisten op het terrein van vastgoed­ AT Osborne

Utrecht | Brussel | Parijs

recht, omgevingsrecht, aanbestedings­ en bouwrecht. Het zijn stuk­voor­stuk creatieve mensen die adviseren en procederen in alle fasen van een project. Wij werken voor diverse overheden, energiebedrijven, instellingen in de gezondheidszorg en onderwijs. In toenemende mate ook voor woningcorporaties en project­ ontwikkelaars. Ook zij ontdekken dat een juridisch adviseur die snapt hoe het hele proces in elkaar steekt, veel meerwaarde kan hebben. Wij durven zelfs te beweren dat wij uiteindelijk geld opleveren voor onze opdrachtgever. Als je ons vergelijkt met andere juridische bureaus dan maken wij echt het verschil door vanaf het begin van een project mee te doen; we zijn de rechterhand van onze opdrachtgevers en proberen in die rol juist te voorkomen dat er lange juridische procedures ontstaan. Mochten die er wel komen, dan adviseren en procederen wij, maar meedenken en de ogen openhouden voor alle belangen is het belangrijkste aspect.”

Financietoren, Brussel

Meer weten? Kijk op www.atosborne.nl. Of neem contact met ons op via 035 543 43 43.

Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & Milieu


26 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 27

“Het probleem van de leegstaande kantoren moet worden neergelegd bij de ‘veroorzakers’: de beleggers, de huurders, de ontwikkelaars en de gemeenten. Provincies moeten een sturende taak krijgen.” Johan Buijs is CEO van NSI, een beursgenoteerde closed-end vastgoedbeleggingsmaatschappij.

Hoe is 2011 voor NSI verlopen? Momenteel heerst er veel negativiteit in de vastgoedsector. De Europese crisis heeft helaas een nieuwe aftrap voor negativiteit gegeven. Omdat Europa niet in staat is de problemen op te lossen en de banken steeds nerveuzer worden, breidt de negativiteit verder uit.

portefeuille van 2.3 miljard euro: 70% kantoren en 30% winkels. We zijn een gemengd fonds en zullen de verhouding weer richting 50-50 brengen. Het winkelsegment is een voorspelbare en stabiele beleggingscategorie. NSI is echter een hoogrenderend fonds, daarvoor hebben we de kantorenportefeuille nodig.

Dit is echter deels ook een stemming; in de markt merken wij dat er nog altijd veel bedrijven zijn die goed draaien. 2011 is enerzijds een uitdagend jaar geweest met veel concurrentie, maar tegelijkertijd heeft NSI een recordjaar gedraaid. Natuurlijk worden bedrijven voorzichtiger, in het laatste kwartaal hebben we dan ook minder verhuurd dan in de voorgaande kwartalen, maar met ruim 30.000 m2 is er nog altijd goed verhuurd.

De fusie met Vastned heeft op een aantrekkelijk moment plaatsgevonden. Momenteel is de kantorenmarkt interessant om in te stappen. Wij schatten in dat we de bodem van de markt bijna hebben bereikt. We zien de markthuren uitbodemen en dit is een goede indicatie voor de waardering van panden.

Waarom de fusie met Vastned? In 2011 heeft NSI een grote sprong voorwaarts gemaakt dankzij de fusie met Vastned. Samen bezitten we nu een

De Vastned portefeuille bevat redelijk wat leegstand ... Door een aantrekkelijke fusie met Vastned, hebben wij in feite niet betaald voor de leegstand in de kantorenportefeuille. Hierdoor is leegstand voor ons niet direct negatief, maar een potentieel dat - indien gevuld - 100% winst is.

Hoe zorgt NSI voor een voldoende verhuurde portefeuille? NSI is enkele jaren geleden begonnen met het aannemen van verhuurmanagers. Deze verhuurmanagers zijn binnen kleine regio’s werkzaam en iedere dag op pad om onze klanten te bezoeken. In een centrale database wordt belangrijke informatie over onze huurders opgeslagen, zodat we op het juiste moment een goede aanbieding kunnen doen, nog voordat de huurder zelf rond gaat kijken. Het vasthouden van zittende huurders is een topprioriteit. Hoe kan de markt verbeterd worden? De vastgoedmarkt is een verdringingsmarkt geworden, de groei is eruit. Landelijk staat er in de kantorenmarkt ongeveer 16% leeg. Een lager leegstandspercentage (frictieleegstand van 5%- 10%) is ideaal. Geen leegstand klinkt ideaal, maar dan gaan bedrijven Nederland verlaten omdat er nergens huisvesting is te vinden. De echte leegstandproblemen zijn geconcentreerd in


28 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 29

circa tien gebieden, elders gaat het vaak om bijvoorbeeld een verdieping in een pand. Voor de echte probleemgebieden moeten oplossingen worden bedacht. Aan welke oplossingen denkt u? Er moet gestuurd gaan worden op de kantorenvoorraad omdat er altijd nieuwe panden gebouwd zullen blijven worden. Het bouwen van nieuwe panden dient echter wel samen te gaan met krimp elders. De ontwikkelaar die een nieuw kantoor neerzet, de gemeente die grond uitgeeft en de eigenaar van een nieuw pand dienen geld te storten in een fonds waarmee onverhuurbare panden uit de markt kunnen worden gehaald. Er worden op het moment vrijwel geen panden ontwikkeld. Momenteel zijn er weinig ontwikkelaars en beleggers actief in nieuwe ontwikkelingen, maar als we geen voorzorgsmaatregelen treffen, dan zal een economische opleving opnieuw leiden tot bouwen voor leegstand. Wij kijken niet naar de overheid om het probleem op te lossen, maar vragen de overheid de regie te nemen en te gaan sturen op voorraad. Vraag en aanbod moeten met elkaar in evenwicht worden gebracht. Het probleem van de leegstaande kantoren wordt in de vorm van het compensatiefonds bij de vervuilers neergelegd: de beleggers, de huurders, de ontwikkelaars en de gemeenten. Heeft duurzaamheid prioriteit bij NSI? Duurzaamheid is een middel om onze activiteiten uit te voeren, we moeten zuinig zijn op de beschikbare resources. Duurzaamheid is daarnaast ook pragmatisch handelen, een energiezuiniger pand is gewoon makkelijker te verhuren. Johan Buijs, CEO NSI

NSI heeft de afdeling ‘bouw en ontwikkeling’ die heel specifiek bezig is met de renovatie van kantoren en de uitbreiding van winkelcentra en daarbij sterk inzet op duurzaamheid. Een gebouw met energielabel F is niet te verhuren, je moet echter wel de financiële middelen hebben om panden te verduurzamen. In tegenstelling tot sommige andere partijen heeft NSI de technische kennis en het financieel vermogen om panden aan te passen en huurders te faciliteren en vast te houden. Dreigt voor de winkelmarkt een zelfde scenario als voor de kantoren? In de winkelmarkt zien we dat de groei eruit is. Het internet is een grote concurrent voor fysieke winkels. Dat hoeft echter niet te betekenen dat winkeliers minder gaan verdienen, het afzetkanaal wordt wel anders. Waarschijnlijk komen er deelvormen tussen bedrijven die fysieke winkels hebben én een internetwinkel. NSI speelt hier op in door vooral lokale wijkwinkelcentra met goed renderende supermarkten in portefeuille te houden. Dit zijn winkelcentra die in onze ogen niet snel zullen verdwijnen. In deze winkelcentra hebben wij ook veel lokale huurders die wij actief adviseren en zelfs faciliteren om hun weg op internet te

vinden. Als we dat niet doen, lopen we de kans dat deze bedrijven failliet gaan. Internetwinkels die ook een fysieke winkel willen hebben, zijn voor ons een nieuwe doelgroep, deze internetwinkels hoeven niet per se een fysieke locatie op topniveau, wij spelen in op deze trend. Wat vindt u van de PROVADA? De PROVADA is een uitstekend initiatief. We hadden hier in Nederland het circus dat we ieder jaar met zijn allen naar Cannes toe vlogen, de PROVADA heeft dat gelukkig doorbroken. De PROVADA is bijzonder efficiënt en professioneel. De rol die de PROVADA vervult, is wat wij ervan verwachten. Wat verwacht u voor de komende jaren? De vastgoedsector zal deels van binnenuit gesaneerd worden. Hier zal het eerder genoemde fonds voor nodig zijn. Als dit gebeurt, zal er de komende vijf jaar een stabiele leegstand kunnen ontstaan waarna er een richting wordt ingeslagen naar een gezondere leegstand. De leegstand hoeft niet van vandaag op morgen opgelost te worden, het belangrijkste is dat partijen weer vertrouwen in de markt en in elkaar krijgen en samenwerken om de problemen structureel op te lossen.

Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen, werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl

PROVADA Hal 11, Stand 39


30 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 31

Annemarie van Doorn - Green Business Club en Dutch Green Building Council

“In dierentuinen wordt nagedacht waarom gebeurt dat voor mensen Is er een oplossing voor de leegstand? Gebouwen die echt niets meer waard zijn, moeten waarschijnlijk gesloopt worden. Er zijn echter genoeg gebouwen waarmee heel veel mogelijkheden zijn, het gebied eromheen moet dan wel eerst interessant worden gemaakt. Dat gebeurt momenteel echter niet. Doordat veel bedrijven momenteel geen ambitie tonen om de zaken echt anders aan te pakken, zie je dat veel bevlogen mensen weggaan waardoor de achterblijvende groep nog terughoudender wordt om echt iets te veranderen. Daarbij komt dat partijen vaak niet goed weten wat er in een bepaald gebied echt nodig is en in vrijwel alle gevallen zeer terughoudend zijn om ergens geld in te steken, zelfs bij goede projecten.

Annemarie van Doorn is mede initiatiefnemer en bestuurslid van de Dutch Green Building Council en voorzitter van de Green Business Club.

Wat dient er in Nederland veranderd te worden? In Nederland is lange tijd te weinig gecommuniceerd met eindgebruikers, zowel woningzoekenden als bedrijven. In Canada worden bewoners nauw betrokken bij de inrichting van een gebouw of gebied. Bewoners kunnen zelf een directe rol hebben in de ontwikkeling en zij krijgen zelfs educatie aangeboden. Over het algemeen wordt er veel meer informatie gegeven over het hoe en waarom van een project. Een concreet voorbeeld? De Olympische Spelen in Vancouver waren de meest duurzame spelen ooit.

over hoe de mens dieren huisvest, niet veel meer?” Vancouver heeft als meest duurzame stad ter wereld uitgebreid gecommuniceerd en echt nagedacht over wat het neerzetten van zo’n project betekent voor de mensen die er gebruik van gaan maken en de mensen die er omheen wonen. Op deze manier worden projecten ontwikkeld waar mensen ook daadwerkelijk achter staan. In dierentuinen wordt nagedacht over hoe de mens dieren huisvest, waarom gebeurt dat dan door mensen voor mensen niet veel meer? Bij veel kantoorcomplexen is grotendeels voorbijgegaan aan de wensen van gebruikers, er zijn vaak alleen werkruimtes, maar er is geen aandacht besteed aan leefbaarheid in de vorm van winkeltjes, restaurantjes en andere zaken waar mensen ook behoefte aan hebben. Hoe kan dit vorm krijgen in Nederland? Leegstaande kantoorcomplexen kunnen gerevitaliseerd worden door er een gemixte invulling aan te geven met kantoren, woningen en retail. Hierdoor is er dag en nacht wat te doen en ontstaan er geen spooksteden die tussen 17.00 uur en 9.00 uur leegstaan. Mensen willen minder en minder in standaard kantoren werken, mensen hebben behoefte aan medemenselijkheid en tegelijkertijd vrijheid. Kantoorinterieurs zijn over het algemeen bijzonder saai, zoiets bedenk je toch ook niet voor je eigen huis, waarom stoppen we mensen in dit soort panden? Mensen moeten zich gelukkig en thuis kunnen

voelen in een kantoor. Het vastgoed moet zich richten naar de mens en niet andersom.

Hiermee moeten we veel meer gaan concurreren, we hebben de kennis en de kunde, daarmee kan de kassa flink rinkelen.

Daarvoor zal geld moeten worden vrijgemaakt. Het investeringsklimaat is momenteel slecht. Banken zijn zeer terughoudend en durven vrijwel niet te ondernemen. Als banken zich te veel bezighouden met duurzaamheid krijgen zij op de een of andere manier het gevoel dat ze hun kernwerkzaamheden van geld verdienen uit het oog verliezen. Er zijn twee bewegingen: een aantal mensen ziet de huidige tijd als een uitdaging en wil graag vooruit om te werken aan een betere samenleving, andere mensen schieten in een kramp waardoor vernieuwing, innovatie en duurzaamheid onder druk komen te staan.

Kan PROVADA haar rol verder ontwikkelen? PROVADA is vorig jaar gestart met een paneldiscussie waarin de menskant veel meer centraal kwam te staan. Duurzaamheid gaat veel verder dan energie en groen. PROVADA kan nog meer insteken op die menselijke kant en meer aandacht vragen voor de psychologische en sociologische kanten van een project. Mensen hebben behoefte aan een goed en menselijk gesprek. PROVADA kan mogelijk zorgen voor meer reflectie onder de partners, echter wel zonder te veroordelen.

Hoe draagt u bij aan de noodzakelijke veranderingen? Green Business Club is een initiatief dat bedrijven motiveert om in een gebied samen te werken en te onderzoeken wat er gedaan kan worden om het gebied te verduurzamen en aantrekkelijk te maken voor bezoekers en gebruikers. Dankzij Green Business Club kunnen bedrijven laten zien wat ze in huis hebben en worden ze ondersteund om in contact te komen met belanghebbenden. Het betrekken van eindgebruikers is ontzettend belangrijk. In Nederland hebben we heel veel kennis en inventiviteit, we kunnen heel veel.

Is dat niet wat zweverig voor de stenige vastgoedsector? De vastgoedsector is van steen, maar moet niet versteend zijn. De sociologische kant van het vastgoed moet veel meer aandacht krijgen, dat is de uitdaging voor de toekomst. Ook voor ontwikkelaars is het interessant om te weten waarom mensen bepaalde dingen doen, wat hebben jongeren nodig om niet in winkelcentra te gaan hangen en vernielingen aan te richten? Zorg dat je weet hoe de wereld om je heen er uitziet en wat mensen willen. Welzijn heeft niet alleen met geld te maken, maar juist ook met wat het is om mens te zijn. De focus moet worden verplaatst van geld verdienen naar mensen, en dan zal blijken dat er nog altijd geld te verdienen valt.


32 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 33

PRIJS, slechts enkelen de WAARDE

Velen kennen de

KENNIS VAN

RUIMTELIJKE ONTWIKKELING

Provada 2012 Hal 10 Stand 22

Dat is de kracht van CapNeuf. De gezamenlijke expertise van onze ervaren, hoog opgeleide interim-managers is van onschatbare waarde voor onze klanten. Via onze professionals – allen in vaste dienst bij CapNeuf – hebben onder andere gemeenten, provincies, corporaties, rijksdiensten, ontwikkelaars en ingenieursbureaus toegang tot die kennis. Zo werkt CapNeuf samen met haar opdrachtgevers aan succesvolle projecten in Ruimtelijke Ontwikkeling.

Expertises

|

Metingen

|

Risicoanalyses

|

www.troostwijk.nl

Taxaties

|

Vastgoedadvies

Meer informatie over ons kennisuitwisselingsprogramma LinkedOut tijdens de PROVADA? Bel ons: 030 2400988 of scan onderstaande QR code


34 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 35

No pay no cure Een gezellig theekransje hoefde het niet per se te worden, maar het doemdenken zijn we ook wel voorbij. PROVADA nodigde de grootste vastgoedadviseurs van het land uit voor een openhartig Rondetafelgesprek. Tijd om eerlijk en open vooruit te kijken, onder het motto: Hoe komen we sterker uit de crisis?” • Marco Hekman, CEO CBRE •M  athijs Flierman, Partner & Director Capital Markets Group Cushman & Wakefield • E ric de Clercq Zubli, CEO Jones Lang LaSalle •D  ave Hendriks, Chairman Savills • C uno van Steenhoven, voorzitter dagelijks bestuur DTZ Zadelhoff


36 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 37

“De klant wil meer voor minder. Dus zal het efficiënter moeten”

Marco Hekman CEO CBRE

Niet voor niets wordt de economische conjunctuur vaak vergeleken met het getij: Hausse en baisse zijn zo zeker als eb en vloed. Na regen komt zonneschijn en regen en zonneschijn, enfin. Maar de vanzelfsprekendheid waarmee we na eb weer vloed verwachten, zien we maar zelden in economische bespiegelingen. Als het goed gaat, verwachten we dat het alleen maar nóg beter zal gaan. Bij een recessie vrezen we dat het nooit meer goed zal komen, dat problemen deze keer structureel zijn. Maar, trapt Cuno van Steenhoven bemoedigend af: “Hoe vervelend de situatie ook is, het zal weer vloed worden.” Het blijft niet altijd crisis. De heren aan tafel knikken bevestigend, maar waarschuwen meteen: “Als dienstverleners binnen de branche moeten we uitkijken voor aanmatigende taal. Dat wordt al snel geïnterpreteerd als commentaar van de zijlijn. En dat helpt ons niet.” Wat zou wel helpen? Eerder instappen in het proces om met de aanwezige marktkennis het verschil te maken? Hekman: “Onmogelijk, we zitten al ver voorin het proces. De Clercq Zubli: “We doen al veel voorspellend werk met onze researchdiensten.” Van Steenhoven: “Ik weet van de heer

Goldschmeding (voormalig presidentdirecteur en commissaris van Randstad, red.) dat hij complexe modellen hanteert, die vanuit zeer verschillende disciplines voorspellen wat de markt gaat doen. En ik kan je zeggen, in 2012 slaan alle parameters in het rood.” De Clercq Zubli: “Dat er harde klappen vallen, weten we. Dat is ook niet iets van vandaag of gisteren. Je zou kunnen zeggen: De een zijn dood is de ander zijn brood. Hier aan tafel zitten waarschijnlijk niet de partijen die als eerste omvallen. Maar dan nog: de koek die we met z’n allen moeten verdelen, wordt kleiner. Dus zijn er uiteindelijk altijd meer verliezers dan winnaars. Dat doorkijkje naar de langere termijn mogen we niet veronachtzamen. Ik zie wel mogelijkheden om ons takenpakket te verbreden.” Laten we beginnen met de korte termijn. Hoe hangt de vlag erbij? Hekman: “Wij doen het prima. Als je activiteiten goed zijn gediversifieerd, kun je ook in deze tijden een boterham verdienen. Het is essentieel dat je niet alléén verhuur-transacties doet, of taxaties, of beleggingen.” De Clercq Zubli: “Door onze internationale scope bereiken we automatisch spreiding, zowel geografisch als in dienstverlening. Dat helpt, maar we moeten absoluut scherp zijn en goed op de kosten letten.

Mathijs Flierman, Partner & Director Capital Markets Group Cushman & Wakefield

Dave Hendriks Chairman Savills

De Clercq Zubli: ”Dat kan waar zijn, maar de klant gaat het voorlopig zeker niet accepteren. Als je in vette jaren goed hebt verdiend, hoef je in magere jaren niet je hand op te houden. Dat is nu eenmaal het sentiment. Tegelijkertijd beaam ik dat we moeten nadenken over andere verdienmodellen voor de komende 10 jaar; meer vanuit een adviserende rol.

Op tijd stoppen met verlieslijdende activiteiten en beginnen met kansrijke projecten. Het heeft namelijk geen zin om te kruidenieren. Een grote partij als Jones Lang LaSalle moet voorkomen dat het tussen servet en tafellaken terecht komt. Dat geldt, denk ik, voor ons allemaal. Op de Nederlandse markt kun je succesvol zijn als je met 3 mensen bent, of met 300. Je bent een gespecialiseerde nichespeler of een totaalaanbieder. Alles daartussen krijgt het moeilijk.” Van Steenhoven: “In een groeimarkt is het natuurlijk makkelijker opereren dan in een krimpmarkt. Laten we wel wezen: Het aloude makelaarsmodel “no cure no pay” is op termijn in deze markt niet haalbaar.”

Flierman: “Maar kom op, hoe lang blijven we dit probleem vooruit schuiven? Hoe lang gaan we door met het uitknijpen van de laatste euro’s uit de markt? Het houdt een keer op. We moeten naar een model van “no pay no cure”. Die stap moeten we durven te zetten. Dat is misschien geen populaire maatregel, maar wel een realistische.” De Clercq Zubli: ”Nogmaals: Je krijgt het niet verkocht. Het wordt echt heel lastig. Voorlopig zullen we strak moeten organiseren.” Hendriks: “Dit klinkt wel erg pessimistisch. Europa is een zorgenkindje, dat klopt. Maar niemand gaat het continent sluiten. En in Azië zijn we met heel andere processen bezig. Dat is het voordeel van schaalgrootte. Zo kunnen we voldoende volume maken. Maar dat vereist wel een groot apparaat en kost dus veel geld.” Flierman: “Wij werken winstgedreven,

niet omzetgedreven. We openen dan ook niet overal in het land kantoren. Je ziet nu dat we vaste inkomsten genereren uit activiteiten als taxaties en assetbeheer en flexibele inkomsten uit beleggingsactiviteiten, die bewegen met de markt mee.” Van Steenhoven: ”De grote spelers, zoals hier aan tafel, zullen altijd meerwaarde behouden, met onze marktkennis en research. De kosten die we daarvoor maken zullen we beter moeten zien te vermarkten. Directer wellicht.” Hekman: “Ik denk dat we juist in die kosten moeten snijden. Keuzes maken en flexibele arbeidskrachten inschakelen.” Flierman: “De klant wil meer voor minder. Dus zal het efficiënter moeten.”

Hendriks: “De succes rate gaat hoe dan ook naar beneden.” De Clercq Zubli: “Eigenlijk wordt de makelaar te weinig ingeschakeld om zijn kennis en analyse. Cijfers geven we graag, geen probleem. Maar een analyse creëert waarde en moet dan ook betaald plaatsvinden. Ons model is evenwel te vaak gericht op de transactie. Een scenario zou kunnen zijn dat we meer op retainer-basis gaan werken. In het vermarkten van onze kennis en kunde liggen nog zoveel mogelijkheden.” Hendriks: “De achterliggende reden om een externe partij in te schakelen, is veranderd. Het is vaak defensief: cover my ass.


38 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 39

De Clercq Zubli: “Juist! Kennis van beide is essentieel voor succesvolle dienstverlening aan onze cliënten.” Hendriks: “In principe kan het conflicteren, je zit immers aan twee kanten van de onderhandelingstafel. Maar het is prima te managen.” De Clercq Zubli: “Wij leggen het altijd goed uit aan klanten. Vrijwel altijd wordt het juist gewaardeerd. Men ziet het als een grote toegevoegde waarde dat je alle stakeholders goed kent.”

Eric de Clercq Zubli CEO Jones Lang LaSalle

In het denken over de positie van makelaardij in een veranderende vastgoedwereld, gooit Van Steenhoven een knuppel in het hoenderhok: Gaan aanhuur en verhuur nog wel samen in één kantoor?

Van Steenhoven: “Ik vind dat te weinig in termen van de klantrelatie met de huurder wordt gedacht en te veel in termen van transacties. Het gaat er toch om dat ‘ie lekker in zijn pand zit’? Aan het einde van een huurtermijn zit de eigenaar soms met knikkende knieën voor de brievenbus. Dat kán toch niet.” De Clercq Zubli: “Goede eigenaren regelen het ruim op tijd, vóórdat wij über-

haupt in beeld komen. In de huidige tijd gaan eigenaren zelfs pro-actief langs hun huurders. Er is meer contact, dus minder verrassing.” Flierman: “Dat leidt ook tot realisme. De luchtbel moet uit de markt. We merken dat bij aanhuur: Er worden normale huurprijzen afgesproken met beleggers. Op bestaande panden wordt verder afgewaardeerd en voor die nieuwe, realistische, producten zien we voorzichtige interesse van de Duitsers. De pijn moet eruit om het vastgoed weer op de kaart te zetten.” De Clercq Zubli: “Geloof me, de pijn wordt eerst nog veel groter. De leegstand loopt verder op, huren gaan omlaag en banken moeten nog veel meer afwaarderen. En retail wordt mee omlaag getrokken door de lagere bestedingen. Kritiek uit Angelsaksische landen is vaak dat we geen pijn kunnen lijden. Dat we veel te voorzichtig bewegen. Een pleister moet je in één ruk verwijderen. Durven we dat aan?”

Flierman: “Banken bieden hun portefeuille momenteel aan ‘tegen elk aannemelijk bod’. Dat noem ik keihard.” Hendriks: “Het heeft niks meer te maken met reële economie, alleen maar met verslaglegging, met damage control.” Hekman: “Ik vind dat overall nog veel te hoog wordt gewaardeerd. Alsof er niks aan de hand is.” Hendriks: “Taxaties zijn natuurlijk een momentopname die niets zeggen over de toekomst.” Van Steenhoven: “Dus zullen ze nu snel omlaag gaan. Oude, leegstaande kantoren doen heus geen 250 tot 300 euro per meter meer. Nu zeg je: Waar is de huurder?” Daarmee raakt de bestuursvoorzitter van DTZ de kern van de nieuwe realiteit: Handel in vastgoed wordt weer gebaseerd op het onderpand. Hoe logisch dat ook

mag klinken, in het afgelopen decennium raakten de stenen steeds meer op de achtergrond en de financiële vehikels op de voorgrond. In die nieuwe realiteit is het aantal transacties aanzienlijk gedaald, wat de makelaars voor een serieus probleem stelt: Het verdienmodel werkt niet meer. Evenwel zien de tafelgenoten nog altijd mogelijkheden om de expertise en het netwerk te exploiteren. In een gezondere markt zal de vraag naar vastgoedproducten zeker weer toenemen en daarmee de toegevoegde waarde van de adviseur. De verdiensten zullen ongetwijfeld minder exorbitant zijn en juist meer energie vergen. Maar wie morgen wil winnen, ontwerpt vandaag een nieuw verdienmodel. Hendriks: “Het is tijd om het bord schoon te vegen. Vergeet het verleden en begin opnieuw.”

Cuno van Steenhoven voorzitter dagelijks bestuur DTZ Zadelhoff


40 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 41 een evenement van

INCLUSIEF • • • • • • • • •

toernooipolo baancatering lunchpakket 18 holes wedstrijd Beat the Pro prachtige prijzentafel netwerkborrel netwerk-amusediner consumpties

Kennismaken met golf en nieuwe zakenpartners? Schrijf in voor onze clinic!

Hij wil later ook opgelucht kunnen ademhalen We steken onze energie graag in toekomstige generaties Het ontwikkelen van nieuwe leefomgevingen, maar ook het

is een belangrijk onderwerp binnen ons beleid. Maar ook grond-

herinrichten van bestaande gebieden, schept een grote

stoffenbeheer, materiaalkeuze, flora en fauna spelen een rol.

verantwoordelijkheid. Het is onze ambitie om duurzame

We zien het als onze opdracht duurzame bouwconcepten

producten te maken voor huidige én toekomstige generaties,

te ontwikkelen die klaar zijn voor de toekomst. Meer weten over

met respect voor het milieu. Het terugdringen van CO2-uitstoot

onze gezonde kijk op ontwikkeling? www.vwvastgoed.nl

Postbus 2623 3800 GD Amersfoort 088 186 68 68

Golfen en nieuwe zakenpartners ontmoeten? Schrijf in op www.vastgoedopen.nl • golfen met 100 vastgoedbeslissers per dag uit alle disciplines op topklasse golfbanen • dé gelegenheid om nieuwe relaties en opdrachtgevers te ontmoeten in een ongedwongen sfeer • compleet verzorgde relatie-golfdag waarbij het u aan niets zal ontbreken Schrijf nu in en breid uw netwerk uit: www.vastgoedopen.nl TIP: schrijf in met een flight en trakteer uw beste relaties op een onvergetelijke dag

Onze playing partners in 2012: Dutch Women In Real Estate (DWIRE), Bouwkundig Adviesbureau Bollenstreek, Complex E-techniek


42 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 43

Annelou de Groot - Dynamis

“Het bieden van toegevoegde waarde

is relevanter dan ooit tevoren!” Drs. Annelou de Groot MRICS is Directeur van Dynamis, een samenwerkingsverband van twaalf regionale makelaars met dertig vestigingen, verspreid door heel Nederland.

Wanneer komt de vastgoedsector er weer bovenop? De vastgoedmarkt is voorgoed veranderd. Het bieden van toegevoegde waarde is belangrijker dan ooit. Vastgoedorganisaties kunnen hun bestaansrecht niet langer ontlenen aan louter kennis, kunde en ervaring. Toch liggen er, juist in deze tijd, ook kansen. De ‘nieuwe’ makelaar moet zich profileren als de adviseur van de klant. Hij moet zich constant afvragen hoe hij toegevoegde waarde voor de klant kan bieden en moet zich verdiepen in creatief meedenken met de klant. Tegelijk moet er meer transparantie komen in deze van oudsher ondoorzichtige sector. Wij moeten elkaar met een gezonde kritische blik kunnen bekijken en van elkaar willen leren. Kennis is er om gedeeld te worden. Is er voor makelaars nog een rol de komende jaren? Voor makelaars geldt net als voor iedere professionele (vastgoed)partij: je moet toegevoegde waarde bieden. De klant is aan zet en wanneer je hem geen toegevoegde waarde biedt, dan kiest hij voor een ander. Dynamis opereert zowel op de zakelijke markt als in de woningmakelaardij en biedt een breed scala diensten. In de zakelijke markt is de onderscheidende factor van Dynamis het sterke regionale netwerk, gecombineerd met één landelijk aanspreekpunt. In de particuliere markt

onderscheidt Dynamis zich door haar professionaliteit, kennis en kunde. Dynamis adviseert projectontwikkelaars, beleggers, gemeenten en woningmakelaars interregionaal met haar brede kennis over de woningmarkt en de woonconsument. Naast advies schakelen deze partijen ons ook in voor (ver)koop- en (ver)huuropdrachten en waardebepalingen. Duurzaamheid: slechts een modewoord of is er echt iets aan het veranderen? Duurzaamheid is het doorstaan van de tand des tijds en behelst meer dan alleen de energieprestaties van een gebouw. Wanneer je de Gouden Bocht in Amsterdam afzet tegen een willekeurig object op een C-locatie wordt het verschil snel duidelijk. Duurzaamheid betekent verder kijken dan het rendement op korte termijn. Hoe zorgen we er met z’n allen voor dat een kantoorpand niet hoeft te worden afgeschreven na beëindiging van de eerste langjarige contractperiode? Flexibiliteit is hierbij het sleutelwoord. Kredietcrisis, economische crisis, kopersstaking, Griekse toestanden, Eurocrisis, dubbele dip: hoe houdt u het hoofd boven water? Dynamis heeft sinds 2010 haar acquisitie landelijk georganiseerd. Vanuit een sterke regionale positie, pitcht Dynamis op landelijke opdrachten. Voor taxatie opdrachten wordt de acquisitie en

coördinatie geleid door Baldwin Poolman, directeur Dynamis Taxaties Nederland, voor de overige opdrachten door mij (Annelou de Groot), directeur Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars. Die aanpak werpt zijn vruchten af: opdrachtgevers kiezen voor de duidelijk onderscheidende propositie van Dynamis. In de huidige consolidatieslag onder de grote internationale makelaars, is behoefte aan een alternatief met een sterke lokale verankering.

Uiteraard doen wij ook vele nieuwe contacten op in deze dagen. Dynamis organiseert op de tweede beursdag traditiegetrouw haar Bier & Bitterballenborrel en verzorgt iedere dag exclusieve lunches voor haar relaties.

In welke richting gaat de vastgoedsector? Hoewel op korte termijn de onzekerheid groot blijft, zal de ingezette kentering van kwantiteit naar kwaliteit zich nog verder doorzetten. De toegevoegde waarde van iedere vastgoedpartij zal Een voorbeeld waaruit de gecombineerde meer en meer zichtbaar worden. kracht van Dynamis goed blijkt? Organisaties gaan zich verder Omdat Dynamis een samenwerkingsspecialiseren en focussen op kernverband is van zelfstandige onderactiviteiten, waarbij de klant centraal nemers, staat de opdrachtgever en zijn staat. De transparantie in onze branche portefeuille altijd centraal. Objecten wordt groter en de nadruk komt nog gelegen in iedere windhoek, krijgen meer te liggen op kwaliteit. volledige aandacht. Daarnaast reikt het netwerk van de Dynamis makelaars verder dan gebruikelijk. Dynamis is met dertig vestigingen door heel Nederland bijvoorbeeld niet alleen bekend met de grote (institutionele) vastgoedpartijen, maar ook met de lokale particuliere beleggers. Waardeert u de rol van PROVADA? Al vanaf moment één zijn wij nauw betrokken bij PROVADA, ieder jaar wordt de beurs professioneler. De gehele Nederlandse vastgoedwereld is aanwezig en in drie dagen tijd spreken onze makelaars vrijwel al hun relaties.

| Op de beurs: Hal 10 Stand 31 |


44 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 45

Advertorial

Zeven vragen aan Wabe van Enk hoofdredacteur/directeur van PropertyNL & PropertyEU

Het monitoren van de nieuwe winnaars in vastgoed Het vastgoed staat voor grote veranderingen. Veel seinen staan op oranje of rood. Over dit onderwerp een Provada-interview met hoofdredacteur/directeur van PropertyNL & PropertyEU, Wabe van Enk. In het World Trade Center Amsterdam klopt het hart van het vastgoed, het Property-hoofdkantoor. Iedere minuut komen berichten binnen: nieuws, aanbod en transacties, niet alleen van Nederland maar uit heel Europa. Terwijl de burgemeester uit Krakow een nieuw profiel aanmaakt voor Cityleaders, is een jurist uit Eindhoven bezig het profiel voor de Who’s who te wijzigen. De nieuwsdesk registreert een nieuwe belegger voor Turkije, terwijl een redacteur bezig is met een nieuws– bericht over de NVM en een andere een interview afneemt voor het nieuwe magazine van PropertyNL. Veertig mensen vormen een soort duiventil. 1. Hoe speelt PropertyNL op de veranderingen in? ‘Wij zijn ruim tien jaar terug begonnen omdat er vraag uit de markt naar meer onderzoek en transparantie is. Eigenlijk is die vraag er nog steeds. PropertyNL speelt daarop in met steeds specifiekere databanken, de meest frequent verschijnende vastgoededitie (twee keer per maand) in Nederland, de eerste dagelijkse e-nieuwsbrief met binnenkort extra analysetools. Ook signaleren we steeds meer behoefte aan internationaal vergelijkingsmateriaal. Daar spelen we op in met steeds meer digitale ontsluitingen.’ 2. Wat is de belangrijkste trend: internationaal, research of digitaal? ‘We hadden als eerste vastgoedonderzoeksmedium een dagelijkse e-mailnieuwsbrief en vanaf het begin een database toegankelijk op de website. Maar

mij heeft verrast hoe belangrijk het magazine is gebleven om vastgoedprofessionals in Nederland te bereiken. Nieuwsbrieven hebben een hogere verspreiding, maar zijn vluchtig, terwijl databases specialistisch zijn. Het heeft ons moeite gekost om rendabele investeringen te doen om databases op te zetten die echt het verschil in transparantie maken, terwijl ik er aan de andere kant van overtuigd ben dat de markt dat makkelijk terugverdient. Gelukkig is dat nu aan het veranderen. Toch valt of staat het niet met techniek maar met mensenwerk. Onze researchclub maakt het verschil onder leiding van Petra Kooijman. Het researchwerk wordt gecompleteerd door ‘datamining’ - het bijeen brengen van andere bronnen en een indexsysteem.’ 3. Hoe ontwikkelt de internationale markt zich ? ‘We zijn tegen de stroom ingegroeid. Er is eigenlijk geen echte Europese concurrent op het scheidsvlak research en journalistiek voor vastgoedprofessionals over. De Britten zijn terug op hun thuismarkt en andere titels raakten in problemen. PropertyEU is verankerd door samenwerking met de RICS, ICSC en het Urban Land Institute. In 2008 werd PropertyEU verkozen tot Engelstalige mediapartner van Expo Real in München en sinds 2010 verzorgen we voor de Mipim alle nieuws over Cities & Regions: Cityleaders. De achterliggende vergelijkingssite Cityleaders met gegevens en rapporten over honderd steden in Europa (en het Nederlandse equivalent Locaties)

zijn belangrijke stappen voorwaarts en op de Provada zullen bezoekers daar ook zeker wat van mee krijgen.’ 4. Wat betekent Provada voor PropertyNL en PropertyEU? ‘Van het begin af aan zijn wij betrokken bij Provada met een eigen stand en talrijke seminars waaronder de Masterclass voor internationale bezoekers. Uniek is onze Provada Daily News die dagelijks alle berichtgeving op en rond de Provada verzorgt. Terwijl journalisten, cameramensen en fotografen de beurs ‘coveren’ werken onze grafici en drukkers ’s avonds en ’s nachts om het blad ’s ochtends bij onze hostesses te krijgen voor de distributie. Er zijn op een Provada zo veel mensen te ontmoeten, er is zoveel kennis te halen. Ons doel is dat met Provada Daily News de bezoeker nog meer profiteert van het evenement.’

locaties2012 101 gemeenten in beeld

kantorenlocaties bedrijventerreinen vastgoedprofielen beleidsplannen bevolkingsprofielen contactgegevens

de brug tussen gemeenten en professionals

5. Zijn er partijen die missen op de Provada? ‘Met Provada-initiator Flip Kerkhoven en Provada-directeur Peter Schreuter hebben we daar inspirerende discussies over. Wat knap is, is dat Provada ook partijen trekt die zelden in het vastgoedcircuit komen, zoals politici en ministers. We zouden zelf graag meer nationale en internationale financiële partijen (institutionele beleggers) willen faciliteren. Uiteindelijk moet de markt profiteren van de internationalisatie. Nederland is daar terrein aan het verliezen. Er verdwijnen meer internationale partijen dan dat er bij komen. Daarmee verdwijnt ook als je niet oppast een internationale financiële, fiscale en juridische dienstverlening. We zien op de beleggingsmarkt een verschuiving. Particuliere partijen krijgen institutionele status, nieuwe beleggingsfondsen ontstaan en investment managers veroveren een plaats. Daartegenover staan pensioenfondsen die indirect beleggen en veel contact met de markt verliezen. Ons standpunt is dat waar je geld zit ook je interesse moet zijn. We vinden het dus jammer wanneer pensioenfondsen afhaken.’ 6. Is duurzaamheid de trend op de Provada? ‘Wij zien duurzaamheid niet meer als een trend, maar een vast onderdeel van de

bedrijfsstrategie. We doen nationaal en internationaal onderzoeken naar groene strategie op vastgoedgebied bij gemeenten, beleggers en ontwikkelaars. Onze benadering verschilt van de meeste vakmedia die in gaan op de technische kant. Wij kijken naar hoe bedrijven hun strategie veranderen en hoe dat uitpakt op de markt.’ 7. Wat ziet u als de trend? ‘Onze functie is vaak geweest dat wij bij analyse vragen stelden of er wel een trend was. We zijn sinds de vorige eeuw in de ban van e-commerce en de invloed op winkels, de demografische ontwikkeling en de invloed op kantoren, het effect van Het Nieuwe Werken. Anno 2012 zijn dat ineens ‘de trends’. Ik vind het meer oude wijn in nieuwe zakken omdat het past in het plaatje van mineurstemming. Dat betekent niet dat het onzin is, maar het zijn geen trends die het handelen van nu op zijn kop moeten zetten. Dat geldt ook voor de woningmarkt waarbij allerlei ellende uit de context wordt gehaald. Als PropertyNL en PropertyEU moeten wij juist richting geven in wat wel werkt, wel verhuurd wordt en wel succes heeft. In tijden van crisis worden meer winnaars geboren dan in tijden van hoogconjunctuur. Bij die geboorte willen wij graag aanwezig zijn.’ Profiel PropertyNL/PropertyEU PropertyNL & PropertyEU zijn onderdelen

van PropertyEuro, een researchbedrijf en uitgeverij die gericht is op de vastgoedprofessional met onder meer PropertyNLmagazine (twee keer per week), een dagelijkse e-mailnieuwsbrief, Tax, Locaties, Who’s who en bijlagen voor Het Financieele Dagblad. PropertyNL levert data en technische diensten voor RealNext. Voor de Europese markt is er een dagelijkse e-mailnieuwsbrief, een PropertyEUmagazine, de jaaruitgave/website CityLeaders en de PropertyEU Who’s who. Dank zij een team van specialisten op het gebied van research, journalistiek, uitgeverij, sales en marketing is het bedrijf gegroeid tot de Europese speler op de markt voor vastgoedinformatie. Profiel Wabe van Enk Wabe van Enk (1960) studeerde journalistiek en werkte bij Het Financieele Dagblad, NRC Handelsblad en Wolters Kluwer (VGM). De ambitie om het vastgoed transparanter te maken leidde tien jaar geleden tot de oprichting van PropertyEuro, waar hij sindsdien als directeur en hoofdredacteur voor verantwoordelijk is. Van Enk was oprichter van de post hboopleiding financiële journalistiek Utrecht, is member of the board of Approval van FRESH, is lid van de Neprombegeleidings-commissie NCV en is lid van de jury van de Vogon-PropertyNL Award. | Op de beurs: Hal 09 Stand 26 |


46 PROVADA Magazine

Fransje Sprunken Hoofd Concepten Vorm Ontwikkeling

Eén op één Ultiem maatwerk is het devies voor ontwikkelaars

PROVADA Magazine 47

Nu ‘de gelukszoekers’ van de markt zijn verdwenen, krijgen overlevende ontwikkelaars de kans zich te bezinnen op hun toekomst. Het product is te duur, weet de één. Meer flexibiliteit, raadt de ander aan. In een onverwacht optimistisch PROVADA Rondetafelgesprek beseffen ’s lands meest vooraanstaande ontwikkelaars dat ze naar de klant moeten luisteren. “Leuk hè?” • Heino Vink, CEO Multi Corporation • Charlie Martens, Algemeen Directeur Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij • Dietmar Werner, Algemeen Directeur VolkerWessels Vastgoed • Fransje Sprunken, Hoofd Concepten Vorm Ontwikkeling • Isaäc Kalisvaart, CEO MAB Development Group Kansen zijn er altijd. De productieniveaus mogen dan wel blijven dalen, in alle segmenten. Consumentenbestedingen mogen onder druk staan en alle seinen op rood. Voor ontwikkelaars die werkelijk kunnen leveren waar de markt om vraagt, zijn er ook nu mogelijkheden om alleszins redelijke omzetten te behalen. Maar je moet het schip wel bijtijds weten te keren, zeker als het een groot, log schip is. Na de existentiële vraagstukken bij de vorige editie van het Rondetafelgesprek (“zijn wij de nomaden van het vastgoed?”), klinken een jaar later andere geluiden. Niet overdreven vrolijk, maar wel degelijk optimistisch. De crisis slaat diepe gaten in de markt, maar legt óók de essentie bloot. Natuurlijk verdwijnt het vak niet, het verandert slechts. Wie bereid is daarnaar te handelen, heeft absoluut een toekomst.

Martens: “Ontwikkelen wordt kleinschaliger, meer gefaseerd en organischer. Gebiedsontwikkelingen hebben een kleinere omvang dan in het verleden. En zelfs die worden in stukken over meerdere jaren verdeeld. Je volgt lokale marktontwikkelingen op de voet en past deelplannen daarop voortdurend aan. Zo wordt organischer aan een stad gebouwd. Dat betekent meer energie voor minder omzet. Maar is het een verkeerde ontwikkeling? Niet per se. Er is nog veel te doen, mits je je ambitie en prijs bijstelt, want die moet ècht verder omlaag.” Vink: “De huidige markt is vol uitdagingen en creëert ook weer kansen. Individuele partijen kunnen wel degelijk goede resultaten boeken. Incidentele gelukszoekers hebben de markt inmiddels wel verlaten. Alleen met de juiste kennis, ervaring, innovatie en visie blijf je overeind.

Dietmar Werner Algemeen Directeur VolkerWessels Vastgoed

In ons segment, retail, heb je te maken met relatief lange termijnen, hoge voorinvesteringen en daanaast is ons werk zeer kennisintensief. Dat kunnen maar weinig partijen. Wij zijn perfect gepositioneerd in onze markt en kunnen risico’s beter spreiden door onze internationale focus.” Kalisvaart: “Consumentenbestedingen nemen af, maar verdwijnen natuurlijk niet. A1-plekken blijven goed, daar zal altijd worden geïnvesteerd. Zo hebben we in de binnenstad van Breda een terrein gekocht, waar we 25.000 m2 gaan realiseren. Heel fors voor de huidige tijden, maar het is een plek waar retailers heel erg in geloven. Wij dus ook. We zien dat in kwalitatief hoogwaardige binnensteden toevoeging van meters nog steeds mogelijk is, maar ook dat zwakkere plaatsen de consument gaan verliezen. Ook sommige perifere locaties, die niet goed


48 PROVADA Magazine functioneren, lenen zich voor nieuwe invullingen. Denk aan convenient stores voor dagelijkse boodschappen, maar ook een fenomeen als pop-up stores. Er zijn altijd kansen als je de consumentenbehoeften kunt doorgronden. Retail moet meer beleving bieden als toegevoegde waarde. Er zijn ook zelfs webshops die een behoefte voelen om in de fysieke wereld aanwezig te zijn: multi channeling. Kortom, van mij hoor je geen somberheid.” Werner: “Retail is dan ook veel dynamischer dan woningbouw, je hebt er meer kansen.” Sprunken: “Dat ben ik niet met je eens, in de woningbouw is veel veranderd de laatste jaren. We zetten niet meer zomaar honderd woningen in de wei, maar kruipen dichter op de huid van de klant. Als ik onze huidige marketing vergelijk met nog maar enkele jaren geleden, zie ik een wereld van verschil. Nu organiseren we workshops om met onze klanten in gesprek te raken. Één op één. En we bekijken andere segmenten, zoals zorgvastgoed en studentenhuisvesting. Ik vind woningbouw momenteel heel dynamisch.” Werner: “Dat kun je zo stellen, maar onderaan de streep is de markt natuurlijk gewoon slechter geworden. Het wordt voorlopig niet beter. Begrijp me niet verkeerd, ook tegen die achtergrond kun je ambities hebben. Als je ziet dat zelfs

PROVADA Magazine 49

binnen gemeenten bepaalde producten wel èn niet aanslaan, moet je de consument goed gaan bestuderen. Wij hebben afgelopen jaar dan ook meer geld dan ooit besteed aan consumentenonderzoek. Wat willen ze werkelijk? Het is een gigantische opgave, die een heel andere organisatie vraagt.”

De rol van ontwikkelaars komt ook ter sprake als het a-woord valt: afwaarderen. Wie pakt de pijn op de kantorenmarkt en wat doen we aan de leegstand?

Sprunken, ad rem: “Leuk hè?” Werner: “Jazeker, maar je moet er wel de mensen voor hebben. De makelaar kan deze kloof niet dichten, daar ben ik wel achter. Verkoop moeten we grotendeels zelf doen. Het is een kwestie van realistisch zakendoen, de oude modellen waren gericht op eeuwige groei. Nu de cowboys zijn verdwenen, weten we waar we staan.” Kalisvaart: “Opportunisten konden honderd procent leveragen, een huurder wegkopen en vervolgens ook nog een fondsje oprichten. Dat gaat nu dus niet meer. Heel wat van de gebouwen die zo tot stand zijn gekomen kunnen op de lange termijn geen gebruikers meer aantrekken. Daar zullen de eigenaars nu hun verlies moeten nemen. Veel gemeenten en beleggers zijn echter nog niet zo ver.” Martens: “In het spectrum van stakeholders verschuift de balans van overheid en producent naar consument. De dominantie van gemeenten en markt-partijen is verleden tijd.

Heino Vink CEO Multi Corporation

Charlie Martens Algemeen Directeur Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij

De vraag luidt nu welke plek wij als ontwikkelaars innemen?”

Kalisvaart: “We zullen moeten wennen aan nieuwe businessmodellen, met andere contractuele relaties en eigendomsstructuren. Als ontwikkelaar zullen we moeten bewijzen dat een cash flow duurzaam is. Voor ons betekent dat een winkelcentrum meerdere jaren succesvol moet draaien alvorens het goed te kunnen verkopen. Daarmee verlengen we onze keten.“

Werner: “Dát zie ik dus als een gigantische kans. Terwijl het in de politiek alleen maar over geld gaat, zal een nieuw soort leiderschap moeten ontstaan. Een herbezinning op kernwaarden. Signalen daarvoor worden overal zichtbaar. In onze branche zullen we ons ook moeten concentreren op activiteiten die duidelijk maatschappelijke waarde vertegenwoordigen, die draagvlak hebben.” Sprunken: “Focus op de inhoud in plaats van de deal.”

Vink: “Ons werk wordt complexer, dat vraagt om goede mensen in de organisatie. Je kunt geen steken laten vallen, want dan staat je marge onder druk.” Werner: “Met ons concern-netwerk zijn we eigenlijk continu op zoek naar de optimale afstemming. Soms schuiven we bedrijven ineen, soms trekken we ze juist uit elkaar.” Martens: “Wij zoeken heel actief contact met onze stakeholders, om innovatie in het bouw- en ontwikkelproces op gang te helpen. In die dialoog proef je dat culturele en maatschappelijke invalshoeken veel meer dan voorheen centraal staan. Je moet steden en wijken opzoeken om draagvlak te creëren voor gebiedsontwikkelingen.”

Sprunken: “Over afwaarderen hebben wij weinig te zeggen. Dat is aan de eigenaren. Maar we kunnen wel de leegstand aanpakken van gebouwen of plekken die geschikt zijn voor herontwikkeling. Ik schat dat dat voor ongeveer eenderde geldt. Markt en overheid hebben daarin een gezamenlijk belang. Ik noem een voorbeeld: de Plaspoelpolder. Daar is een tekort aan bedrijventerreinen en een overschot aan kantoren. Als je de overheid zo ver krijgt dat ze de grondprijzen wil aanpassen, kun je er prima aan de bak.”

Sprunken: “Anders pikken ze het niet meer, bedoel je? Dat zegt genoeg over hoe in onze sector traditioneel wordt gedacht over de consument.”

Kalisvaart: “Ander voorbeeld: Binckhorst in Den Haag. Daar is nogal ambitieus ingezet op grootschalig herontwikkelen met vooral commercieel vastgoed. Je moet dit soort gebiedsontwikkeling nu Werner: “Je hebt daar wel een punt, voorzichtig en kleinschalig aanpakken, maar het is ook weer niet zo dat we in het allianties sluiten met overheid en verleden express níet naar de consument eigenaren en via een flexibele regelluisterden. Hij is gewoon veel kritischer geving functiemenging toestaan, zoals geworden en daar proberen we aan te lichte industriële activiteiten naast beantwoorden. woningbouw. De kleurverandering zal Er valt tegenwoordig ook beter te praten zich dan als een olievlek verspreiden met bouwers. Ook bij goedkope woningen door het gebied. Wees flexibel!” Lees de reactie van Dick Gort op de volgende pagina. is maatwerk mogelijk.” Isaäc Kalisvaart CEO MAB Development Group


50 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 51

SIGNALEREN, INITIëREN EN realiseren

Helaas was Dick Gort, ASR Vastgoed, verhinderd tijdens het Ontwikkelaarsgesprek. Om het gemis enigszins te compenseren, vroegen we hem achteraf te reageren op het artikel. “Liefde voor de stad. Maatwerk, ultiem maatwerk, dat begint voor mij echt in de stad, rondkijken, opsnuiven wat er leeft, luisteren naar mensen en proeven. Dat laatste vooral ook letterlijk, koffie drinken in de stad. Wat gebeurt hier nou werkelijk, wat beweegt de inwoners van deze stad en waar hebben ze behoefte aan? Pas als je de stad echt doorleeft kun je maatwerk leveren. Dat geldt voor de conceptontwikkelaar die samen met de stedenbouwkundige bedenkt hoe we met ons vastgoed een impuls aan de stad kunnen geven, maar dat geldt ook voor de ontwikkelmanager en de technisch manager die in een latere fase van het ontwikkelproces aan de slag gaan. Alleen als er echte liefde is voor de stad waarin je werkt kun je de klanten begrijpen, dan snap je hun wensen en zie je vanzelf wat er beter moet. Daar begint klantgericht ontwikkelen!”

TOTAAL LEEGSTAND BEHEER OP MAAT TIJDELIJK WONEN

BEHEREN & ONDERHOUDEN

MAKE SPACE PAY

TIJDELIJK WERKEN

BEWAKEN & BEVEILIGEN

VERZEKEREN

HAL 11 stand 41

i.s.m. ACHMEA

KANTOOR EINDHOVEN

KANTOOR AMSTERDAM

KANTOOR HEERLEN

KANTOOR ROTTERDAM

KANTOOR ZWOLLE

Meerenakkerplein 5

Gyroscoopweg 4b

Kloosterweg 1

Weipoort 11

Russenweg 8

5652 BJ Eindhoven

1042 AB Amsterdam

6412 CN Heerlen

3075 EW Rotterdam

8041 AL Zwolle

Q-Park is de bron van kennis en ontwikkeling op het

van onderscheidende architectuur en innovatieve parkeer-

gebied van parkeren, bereikbaarheid en mobiliteit.

oplossingen. Waarbij wij als geen ander rekening houden

Op basis van onze bewezen (internationale) kennis

met maatschappelijke, ruimtelijke en functionele aspecten.

en ervaring signaleren wij parkeervraagstukken en

Met onze complete dienstverlening en een uitzonderlijk

spelen wij een initiërende rol in de totstandkoming van

hoog kwaliteitsniveau hebben wij een toegevoegde

projecten. Daarbij realiseren wij unieke combinaties

waarde voor zowel publieke als private opdrachtgevers.

Neem contact op voor een afspraak met onze Leegstandadviseur in uw regio: 088 - 226 3568

cameloteurope.com

NL_V12_01_2_advert_Provada.indd 1

info@cameloteurope.com

www.q-park.nl 27-01-12 10:40


52 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 53

Johan Krijgsman - Waal Bouw

In gesprek met Johan Krijgsman van Waal Bouw, woningbouwer en tevens actief in de realisatie van maatschappelijk vastgoed met zorg-, onderwijs- en wijkfuncties. Waal inspireert en motiveert om innovatief en vooruitstrevend te werk te gaan. “Concurreren met sterke tegenspelers houdt de sector wakker en zal zorgen voor versterking. De vastgoedketen is in slaap gesukkeld, het is tijd om wakker te worden!”

“De verandering: Herstel begint bij jezelf” Momenteel lijkt het wel of de vastgoedsector tot stilstand is gekomen, waar is de verkeerde weg ingeslagen? De vastgoedsector is niet de verkeerde weg ingeslagen, er is gewoon geen weg ingeslagen. Het model dat tot 2008 gehanteerd werd, was niet meer haalbaar. Je hoort vaak geluiden van: straks als de markt weer is aangetrokken, dan komt alles weer goed. Die oude markt komt echter nooit meer in die hoedanigheid terug. Er was sprake van een aanbodgedreven markt, denk maar aan Vinexwijken die door mensen achter een bureau werden uitgedacht. Omdat er woningnood was en er makkelijk financiering te krijgen was, bleven mensen kopen. Met klantwensen werd vrijwel geen rekening gehouden, er kon nog geen deur in een binnenwand verzet worden. Die tijd is gelukkig voorbij, eindelijk gaat de vastgoedsector als

gewone industrie werken: vraaggestuurd. Als je daar als bouwer nu geen dienstverlenende strategie op inzet, dan besta je over een paar jaar niet meer. Vaak krijgt de overheid de schuld. Als je onder druk van de regelzucht van de overheid maar niets doet, dan zegt dat iets over jezelf. Doe gewoon de dingen waarmee waarde wordt toegevoegd en verwijder de onnodige processtappen.” Overal wordt gesproken over waarde toevoegen en het verwijderen van onnodige processtappen. De vastgoedwaardeketen is de keten waarin een woonwens wordt gerealiseerd. In het hele proces dient in iedere stap waarde toegevoegd te worden, iedere stap dient efficiënt te verlopen. Stappen die voor de klant geen waarde toevoegen, dienen ver-

wijderd te worden. Het proces begint en eindigt bij de klant. Een voorbeeld? De berekeningen voor een bouwvergunning. Dit proces kan vele malen efficiënter, bijvoorbeeld wanneer woningen standaard worden ingetekend in een 3D-model waar automatisch de berekeningen voor de bouwvergunningen uitrollen, zo hoeven we zaken niet steeds opnieuw te doen. Momenteel is de time-tomarket van veel projecten gewoonweg veel te lang. Woonwensen moeten binnen een half jaar verkocht zijn waarna de bouw kan starten. Lange doorlooptijden komen doordat mensen zichzelf en elkaar zoveel mogelijk aan het werk proberen te houden: urenlange vergaderingen over leidingen voor ethernet in een plan dat pas tien jaar later wordt gerealiseerd op een moment dat bedraad internet alweer achterhaald is. Dat willen wij voorkomen.

Het gaat tot nu toe vooral over de processtappen, maar jullie zijn toch een bouwbedrijf? Ook in de supply chain zoekt Waal naar waardetoevoeging. Wij zoeken niet naar het goedkoopste kozijn, maar naar het meest efficiënte kozijn. De initiële kosten van een project bedragen ongeveer 7% van de totale kosten, de rest is onderhoud en gebruik gedurende de levensduur van het pand. Veel investeringen worden binnen enkele jaren terugverdiend, maar toch wordt er veel te veel gekeken naar initiële kosten en veel te weinig naar exploitatiekosten. Er bestaat een grote behoefte om legitimatie te vinden voor het nieuwe bouwen, maar juist het zoeken naar legitimatie werkt kostenopdrijvend. Kostenopdrijvende legitimatie van het nieuwe bouwen? Het gaat ons om de Total Cost of Ownership. Besluitvorming

dient hier mede op gebaseerd te worden. Wij spreken niet continue over duurzaamheid, wij voeren het uit. Er moeten goede woningen gebouwd worden waar mensen heel lang prettig in kunnen wonen, dat is pas duurzaam. Tot voor kort bedroeg een gemiddelde stap in de wooncarrière zeven jaar, mensen zagen hun woning als verdienmodel. Vaak werd met een woning meer verdiend dan met werken. Dat is definitief voorbij en daarnaast moet de grote afwaardering nog komen. Er is de afgelopen jaren meer uitgegeven dan verdiend, iedereen moet op zijn retour, in die dunnere en schralere markt wil Waal Bouw oplossingen bieden en de beste zijn. Waal wil het graag anders doen, u stelt loyaal te zijn en te sturen op reciprociteit. Bent u niet bang om door andere partijen te worden misbruikt, de

vastgoedsector is tenslotte een harde wereld? Het is de vraag of de vastgoedwereld zo hard en zakelijk is, het probleem is dat de vastgoedwereld grotendeels bestond en bestaat uit oude netwerken waardoor er te weinig werd gestuurd op toegevoegde waarde en onderscheidend vermogen. Was dat maar gebeurt, dan hadden we nu een gezonde en innovatieve sector. We zijn veertig jaar blijven stilstaan, en soms zelfs achteruit gegaan. Vakmanschap, specialisatie en engineering zijn al jaren op hun retour. Het barst van de managers die zoveel mogelijk willen managen, maar verder weinig waarde toevoegen aan het proces. Wat we echt nodig hebben zijn mensen die woonwensen kunnen vertalen naar een goede woning op maat. Afwaardering is voor veel vastgoedbelanghebbenden een moeilijke kwestie


54 PROVADA Magazine

| Op de beurs: Hal 10 Stand 21 |

waar men nog niet aan wil. De grote klap in de afwaardering van woningen moet nog komen, momenteel houden we elkaar op de been. De mensen die in de afgelopen jaren de crisis hebben laten gebeuren, zitten nog allemaal op hun positie. Op beslissingsniveau is er nog geen enkele move gemaakt naar een nieuwe strategie en nieuw leiderschap. De woningprijzen zullen gemiddeld gaan dalen. Dat betekent dat wij als bouwer ook een stuk goedkoper moeten gaan produceren. Dat betekent niet dat de kwaliteit achteruit gaat, de kwaliteit zal juist dienen te verbeteren. Je moet jezelf kwetsbaar opstellen, je eigen falen kunnen benoemen om überhaupt te kunnen verbeteren. In de hele keten zal toegewerkt moeten worden naar 20-30% lagere productiekosten en doorlooptijdverkorting. Betekent het verwijderen van onnodige stappen het einde van bepaalde partijen in de vastgoedsector? Veel projectontwikkelaars zullen uiteindelijk verdwijnen, ze bieden in hun huidige functie geen toegevoegde waarde. Hetzelfde geldt voor makelaars. De aanbodkant gaat voortaan direct om de tafel met de eindgebruiker. Makelaars blijven misschien voor bestaande woningen bestaan, maar de grote groei van virtuele netwerken zoals Funda betekent

PROVADA Magazine 55

Johan Krijgsman Waal Bouw

ook in die markt een flinke concurrentie. De eindgebruiker heeft vrijwel niets aan makelaars en projectontwikkelaars. Een makelaar kan nooit zoveel kennis hebben van een project als de bouwer. Waal definieert eindproducten in co-creatie met klanten. Wie neemt de rol die projectontwikkelaars hebben in het bijeen krijgen van de financiering over? Momenteel werken wij samen met Pure Development. Pure Development geeft beleggers de mogelijkheid in te schrijven op een project, in plaats van achteraf te vragen om een achtervang. Pure Development neemt in zijn brochure op dat er wordt samengewerkt met Waal bouw, dit wordt dus gebruikt als extra motivatie om te laten zien dat er waarde wordt toegevoegd. Vroeger was een bouwbedrijf slechts een stenenstapelaar. Nu wordt duidelijk dat het bouwbedrijf dat het project uiteindelijk realiseert toegevoegde waarde kan bieden en een sterk punt in de branding van het product is. Welke toegevoegde waarde heeft PROVADA voor de sector? Waal ziet ketensamenwerking als voorwaarde. Dit is een vorm van samenwerking die leidt tot innovaties op product(!)- en procesniveau. Deze innovaties leiden tot

een grotere klantwaarde: de beste en slimste zaken komen bovendrijven waardoor huisvestingswensen goed kunnen worden ingevuld, en dat leidt tot duurzaamheid en continuiteit. PROVADA zorgt er voor dat mensen bij elkaar komen en geeft bedrijven de ruimte hun visie te uiten. PROVADA zou nog verder kunnen gaan door niet alleen opinievolgend, maar ook opinievormend te zijn. Kunt u een schets geven van de vastgoedsector in 2030? Tegen die tijd kan de bouwsector een industrie zijn die gericht is op eindgebruikers. Een efficiënte industrie, net zoals andere industrieën, gericht op consumenten: onze eindgebruikers. In 2030 betalen mensen alleen nog voor de woonwensen die ze willen; volledig vraaggestuurd. Als je daar niet in mee kunt, heb je geen bestaansrecht. Waal wil duidelijk laten zien wie we zijn, waar we voor staan en daarnaar handelen. Klantgedreven, inspirerend en leidend, verbindingenmaker, excellent presteren, verantwoord zijn. Dit zullen we over twintig jaar nog altijd uitdragen. Jezelf alleen labelen als duurzaam brengt geen verbetering in het bedienen van woonwensen. Het gaat er niet alleen om wat je doet, of hoe je het doet, maar waarom je het doet.

Op de Provada 2012 zal duurzaamheid weer een prominent thema zijn. Weet u wat écht duurzaam bouwen is? Een gebouw dat zich continu laat aanpassen aan veranderde gebruikerswensen. Een gebouw dat u met evenveel gemak geheel verplaatst of zelfs volledig verwijdert. Flexibel bouwen zet vastgoed in beweging. Het is sneller en voordeliger, zonder in te boeten aan kwaliteit en uitstraling. Bezoek ons op standnummer 11-34 en u zult het roerend met ons eens zijn.

www.jansnel.com


56 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 57

Maatschappelijk vastgoed vluchtheuvel voor vastgoedbelegger

Zorg en Onderwijs volwassen markten

Op een vrijwel stilvallende vastgoedmarkt blijft de opkomst van maatschappelijk vastgoed niet onopgemerkt. Met name zorg en onderwijs zorgen voor de vurig gewenste reuring. Adviseurs, ontwikkelaars en beleggers in maatschappelijk vastgoed voorspellen uitdagende projecten in vernieuwende samenwerkingsverbanden. “Als je eerlijk bent, moet je vaststellen dat vrijwel alle ziekenhuizen in Nederland zijn verouderd.” • E sther Akkerman, projectontwikkelaar zorgvastgoed Syntrus Achmea Real Estate & Finance • J an-Hein Tiedema, directeur JOIN •B  ert Krikke, voormalig commercieel directeur JOIN •M  ichel van Rooijen, senior adviseur gezondheidszorg AT Osborne • A nnette van der Poel, projectontwikkelaar zorgvastgoed Syntrus Achmea Real Estate & Finance


58 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 59

Michel van Rooijen Senior adviseur gezondheidszorg AT Osborne Annette van der Poel projectontwikkelaar zorgvastgoed Syntrus Achmea Real Estate & Finance

“Het speelveld verschuift richting ontwikkelaars en beleggers, die vaak langjarig zullen zijn verbonden aan een project. Co-creatie dus” Het Maatschappelijk Vastgoedplein op PROVADA is in korte tijd uitgegroeid tot een onmisbaar fenomeen op de beurs. De participanten in dit initiatief bediscussieerden hun marktsegment in een Rondetafelgesprek, als voorproefje van de komende PROVADA. De term maatschappelijk vastgoed dekt een bonte lading uiteenlopende sectoren, van zorg tot cultuur. Nog niet eens zo heel lang geleden werd dit afgedaan als “alternatief vastgoed”. Maar op de huidige markt is maatschappelijk vastgoed gewilder dan ooit. Zowel de zorg als het onderwijs staan aan de vooravond van een fundamenteel ander vastgoedbeleid. Interessante tijden voor een nieuwe partij als JOIN, waarin OVG en Triodos participeren: Bert Krikke: “Op de krimpende vastgoedmarkt blijft er vraag naar nieuw onderwijsen zorgvastgoed. We hebben in 2011 veel nieuwe projecten opgestart. Alleen de cultuursector valt, begrijpelijkerwijs, stil door de weggevallen subsidies. Sowieso moeten we andere financiële modellen ontwerpen voor maatschappelijk vastgoed, omdat de cash flow bij gemeenten en corporaties opdroogt.” Jan-Hein Tiedema: “De bekostiging is een heikel punt, waardoor trajecten langer duren dan beoogd. Veel projecten waarvan we in 2011 een bouwstart

hadden verwacht, liggen nog op de tekentafel. Het is lastig om business cases rond te krijgen. Omdat in JOIN een ontwikkelaar (OVG) en een bank (Triodos) zijn verenigd, hebben partijen hoge verwachtingen van ons. Terecht, maar ook wij kunnen de wetten van de markt niet breken. De tendens is wel dat beleggers ànder vastgoed zoeken dan kantoren en winkels. Dus de kansen groeien. Dat in combinatie met ondernemerschap en creativiteit leidt tot succes.”

verdomd lastig is te voorspellen wat de toekomst brengt. In de zorg zijn we erg afhankelijk van overheidsbesluiten voor wat betreft de toekenning van gelden. Zeker wanneer het gaat om specifieke doelgroepen. Ik heb het dan overigens niet over zorgwoningen.” Tiedema: “Inderdaad, hoe kijken jullie in de toekomst?

Akkerman: “Ik maak mezelf niet wijs dat ik weet hoe de wereld eruit ziet over 20 Esther Akkerman: “Sterker nog, het Zorg- jaar. Maar we hebben wel onze analysefonds van Syntrus Achmea gaat momenmodellen ja. En daarin stoppen we een teel als een speer. Pensioenfondsen scala aan variabelen, die we grotendeels tonen veel interesse, óók omdat ze het wel degelijk kunnen beheersen. De zien als een signaal van maatschappelijk kwaliteit en flexibiliteit van het vastgoed verantwoord ondernemen richting hun bijvoorbeeld. Bij zorgwoningen is dat leden. Geld is er dus wel, maar belangrijk prima te doen, bij specialistische is nu dat we de bekostiging van het medische centra moeilijker. Die laatsten zorgvastgoed uit de onzekerheid halen. krijgen dan ook een hoger risicoprofiel. Hoe gaan zorgpartijen nu en in de We werken met langjarige huurcontracten toekomst om met hun vastgoed? Hoe en letten goed op de eindwaarde van het willen ze het financieren? Alvorens wij vastgoed. Als je dit allemaal meeneemt, investeren, stellen we natuurlijk onze kun je de toekomst op zijn minst veranteisen. Aan de stenen, maar ook aan de woord tegemoet treden. Is dat niet waar huurder. Beiden moeten de kwaliteit in het om gaat bij beleggen?” zich hebben om met vertrouwen een huurcontract van 20 jaar aan te gaan.” Krikke: “Ik vind het vooralsnog lastig hoor. De zorg is enorm in ontwikkeling. Michel van Rooijen: “De vraag is òf je de Voorbeeld: Je ziet een tendens dat wonen toekomstige kasstroom van de gebruiker zoveel mogelijk wordt gescheiden van de kunt voorspellen gezien de onzekerheden zorg. Voor bestaande woonzorgcombinain de sector. Ik heb nog geen sluitende ties kan dat weleens een probleem business cases gezien, omdat het zo worden, die zijn niet zomaar geschikt

‘cure’ liggen kansen voor ontwikkelaars. Er komt namelijk meer zorgvastgoed in de wijk te staan, omdat dagbehandelcentra van de eerste- naar de tweedelijn verschuiven. Oftewel: van het ziekenhuis naar kleinschalige complexen, bijvoorbeeld in combinatie met zorgwoningen.”

voor reguliere huur. Ziekenhuizen zijn natuurlijk ook onzeker als beleggingsproduct . Daar wordt operationeel misschien een paar procent winst gemaakt, als ze dat al halen. En het kan zomaar gebeuren dat ze ergens medisch tekortschieten, waardoor dan een behandeling niet meer wordt vergoed door een verzekeraar. Goed voor onze gezondheid, maar een bedreiging voor vastgoedbeleggers.” Annette van der Poel: “In onze afweging toetsen we de kredietwaardigheid en nemen we het beleidsplan van een zorginstelling mee, dat moet vertrouwen geven. Om de kwaliteit van de huurder verder in kaart te brengen, schakelen we adviseurs in.” Van Rooijen: “Ja, dergelijke vragen krijgen wij regelmatig. De robuustheid van een zorgpartij wil je zo goed mogelijk in kaart brengen. Dat kun je doen door onderzoek en vergelijking, maar ook door de zorgkenners zelf aan tafel uit te nodigen en de bedrijfsvoering door te spreken. Zij maken steeds vaker deel uit van het ontwikkelteam. Zo worden de kwaliteit van het vastgoed en de kwaliteit van de zorgverlening gekoppeld. Overigens kloppen ook eindgebruikers bij ons aan om in kaart te brengen waaraan ze behoefte hebben, om hun vastgoed lean and mean te maken in dienst van de bedrijfsvoering. Als je eerlijk bent, moet je vaststellen dat vrijwel alle ziekenhui-

zen in Nederland zijn verouderd. Ook recent nieuw gebouwde ziekenhuizen zijn gemaakt om alles te kunnen. Het aanbod is te versnipperd en te algemeen, of het nu om oude of nieuw gebouwde ziekenhuizen gaat. Waar we naartoe moeten, is een systeem met een vijftigtal algemene ziekenhuizen en daaromheen tal van specialistische centra. Dit aantal komt naar voren uit een aantal onderzoeken die op dit gebied zijn gedaan. Mensen zijn best bereid een eindje te reizen voor een goede behandeling. Zorgverzekeraars willen ook die kant op.” Krikke: “Zeker, het ziekenhuislandschap gaat de schop op. Hier zie je ook een scheiding van eerste- en tweedelijnszorg. Ziekenhuizen krijgen weinig betaald voor het verblijf van patiënten, dus waar dat kan willen ze dit uitbesteden. Operatiekamers en intensive care vormen de kern. De overige functies zou je flexibel kunnen organiseren. Dat zal nog wel enige tijd in beslag nemen, maar uiteindelijk zullen verzekeraars de dienst uitmaken.” Akkerman: “Omdat die onduidelijkheid er nog is, investeren wij nog niet in ziekenhuizen. We hebben inmiddels wel 100 miljoen euro aan belegd vermogen gestoken in voornamelijk ‘care’ en een kleiner gedeelte ‘cure’ (gezondheidscentra). Daar ligt de prioriteit.” Krikke: “Ook op het grensvlak van ‘care’ en

Tiedema: “Beleggers zijn op zoek naar de waardering van dergelijke nieuwe concepten. Ik denk dat de zorginstelling zelf en de ontwikkelaar daarbij in de lead zijn. Wat is de betekenis van een gebouw, hoe functioneert het? Zo ontstaat waarde, die zich ook laat vertalen naar beleggerswaarde. Eerst zullen Nederlandse beleggers toestromen, in de vorm van CV’s of particulieren die sterk geloven in zo’n concept op een bepaalde plek.” Van der Poel: “Bij het Zorgfonds hanteren wij een minimaal rendement op producten zonder vreemd vermogen. Dat betekent dat we heel specifiek moeten kijken naar het soort zorg en het soort vastgoed. Dat zijn complexe rekensommen. Vooral het bepalen van de eindwaarde -en daarmee de exit-strategie- heeft veel invloed op het rendement.” Krikke: “In de zorg kun je het budget van een cliënt per jaar uitrekenen. Dat is een vast gegeven dat niet kan meebewegen zoals huurprijzen in de kantorensector. Tegelijkertijd is de zorginstelling erg afhankelijk van politieke veranderlijkheid en overheidsbeleid. Maar door die variabelen vind ik het juist een leuke, interessante markt. Je moet onder de huid kruipen van de gebruiker.” Van der Poel: “Hoe minder een alternatieve aanwendbaarheid toe te kennen is aan een project, des te lager de eindwaarde zal zijn en des te lastiger het is


60 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 61

Jan-Hein Tiedema directeur JOIN

Esther Akkerman projectontwikkelaar zorgvastgoed Syntrus Achmea Real Estate & Finance

“Vastgoed bepaalt mede de kwaliteit van onderwijs”

een project te realiseren. Als alternatieve aanwendbaarheid wordt voornamelijk de mogelijkheid tot het ombouwen naar woningen gebruikt.” Naast zorg maakt onderwijs ook een fors deel uit van de markt voor maatschappelijk vastgoed. JOIN maakt zich sterk voor toekomstbestendige onderwijsgebouwen vanuit een “lange termijn betrokkenheid van ontwikkelaars, financiers en beleggers”. AT Osborne aan de andere kant ziet dat er veel winst te behalen valt in het slimmer omgaan met de huisvestingsbehoefte. Wat betekenen deze ontwikkelingen? Tiedema: “Vastgoed bepaalt mede de kwaliteit van onderwijs. Je hoort mij niet zeggen dat het de belangrijkste component is, maar in de actuele discussie omtrent onderwijsvastgoed mis ik deze invalshoek. Bij kantoren zijn we het er allemaal over eens dat goed, passend vastgoed bijdraagt aan de productiviteit. Dat is bewezen. Dit is bij het onderwijs zeker ook het geval. Waarom zouden we daarom genoegen moeten nemen met slechte gebouwen? Zeker gezien de toenemende (internationale) concurrentie in het hoger onderwijs, móet vastgoed worden meegewogen bij investeringsbeslissingen.” Krikke: “Vastgoed is integraal onderdeel van het onderwijs. Je ziet bij ROC’s steeds

meer kruisbestuiving ontstaan met het bedrijfsleven, door het competentiegericht leren. Volledig ingerichte werkplaatsen voor techniekstudenten, een èchte winkelomgeving voor studenten in retail. Daarbij heeft het campusidee natuurlijk voordelen: je kunt er vormen van praktijk en onderwijs samenbrengen.” Tiedema: “Daarbij moeten we wel kritisch kijken naar nieuwbouw. Er is namelijk veel bestaand vastgoed dat met de nodige aanpassingen prima te gebruiken is. Dat zijn heel interessante projecten. Studentenhuisvesting kan daarbij ook een rol spelen, bijvoorbeeld in leegstaande kantoren of verouderd zorgvastgoed.” Van Rooijen: “We praten hier wel over “Het onderwijs”, maar in feite bestaat dat niet in deze discussie, omdat de ontwikkelingen per tak substantieel verschillend zijn. Het hoger onderwijs heeft bijvoorbeeld tot en met 2020 te maken met een forse stijging van het aantal studenten, zo’n 88.000 in het HBO en 78.000 in het Wetenschappelijk Onderwijs. Echter het ontbreekt aan geld om hiervoor nieuwe huisvesting te realiseren. Let wel, je praat dan over zo’n 250 miljoen per jaar extra. Maar dat hoeft ook niet. Wij hebben onderzoek verricht en er blijkt veel besparing mogelijk in de vorm van intensivering, verroostering (minus 15%), implementatie van Het Nieuwe Werken (circa 25%) en efficiënter

huisvesten van onderzoek (circa 15%). Ik sluit me overigens aan bij de uitspraak van Jan-Hein dat de leegstand op de kantorenmarkt mogelijk voor het HBO een kans is, omdat zij van oudsher al regionaal en verspreid georganiseerd zijn. Voor het WO ligt dit veel moeilijker. Binnen het MBO aan de andere kant worden soms meganomale projecten gerealiseerd, waarvan je op een bierviltje al kan voorspellen: dit krijgen ze in de toekomst niet gefinancierd. Er zijn helaas al verkeerde voorbeelden zichtbaar. Het MBO krijgt afhankelijk van de regio te maken met een forse krimp. Ontwikkelaars en beleggers die in deze markt opereren zullen nog beter hun huiswerk moeten doen, indien zij long term rendement willen halen. Het voortgezet onderwijs heeft een hele andere bekostiging en is hiervan afhankelijk van de gemeenten. Tja we weten inmiddels hoe het gaat met gemeenten.” Krikke: “Onderwijspartijen hebben traditioneel hun vastgoed op de balans staan. Maar daarin komt verandering, er is vraag naar alternatieve constructies zoals DFBM. Dat biedt kansen voor duurzame herontwikkeling, omdat een groter gemeenschappelijk belang ontstaat. Je kunt sturen op energetische maatregelen, maar ook op locatie en toekomstwaarde. Multifunctioneel vastgoed in de compacte stad.”

Akkerman: “Ik denk ook dat we anders naar het begrip waarde moeten gaan kijken. We moeten rekening houden met de grenzen ervan. Je kunt niet oneindig blijven omkatten. Neem een realistische levensduur mee in het bepalen van de eindwaarde. Extreem gesteld, kan dat betekenen dat je bijna tot de grondwaarde afboekt. Ik voorzie veel meer activiteit op de markt voor maatschappelijk vastgoed. Het is een volwassen product geworden voor beleggers. Dat heeft niet zozeer met de crisis te maken, als wel met de professionalisering van de zorg.” Van der Poel: “En dat betekent dat meer expertise wordt gevraagd van marktpartijen. Het speelveld verschuift richting ontwikkelaars, adviseurs en beleggers, die vaak langjarig zullen zijn verbonden aan een project. Co-creatie dus. Daarnaast zal de rol van de ontwikkelaar meer verschuiven richting adviseur en de rol van de adviseur meer richting die van (plan)ontwikkelaar. Zowel de belegger, de ontwikkelaar en de adviseur moeten in een vroeg stadium met de zorgpartij om tafel gaan om zo de kwaliteit van de zorg en het vastgoed te waarborgen. Het vastgoed faciliteert de mogelijk te leveren zorg maar wordt daarmee zeker niet ondergeschikt.” Tijdens de afsluitende rondvraag valt voor het eerst het woord cultuur, tenslotte ook onderdeel van de parapluterm

maatschappelijk vastgoed. Maar sinds de forse bezuinigingen in de volle breedte van de cultuursector, valt er weinig te melden. Krikke spreekt wel een wens uit: “Cultuur is broodnodig voor de leefbaarheid van steden. Alleen al vanuit maatschappelijke betrokkenheid vind ik dat we alles uit de kast moeten trekken om projecten mogelijk te maken. Je ziet een voorzichtige trend dat commerciële partijen de exploitatie van schouwburgen voor hun rekening nemen. Dat is een prettig lichtpuntje.”

Bert Krikke voormalig commercieel directeur JOIN

Bert Krikke start met 4THECITY Vanaf april is Bert Krikke gestart met zijn nieuwe bedrijf 4THECITY en heeft hij zijn functie als directeur bij JOIN Ontwikkeling neergelegd. Sinds eind 2010 is vanuit Triodos Bank en OVG met succes gewerkt aan het neerzetten van JOIN. Volgens Bert Krikke een mooi moment om invulling te geven aan zijn ambities om een eigen bedrijf op te zetten. 4THECITY gaat strategisch advies en managementondersteuning geven in innovatieve en creatieve vastgoedtrajecten en zal waar mogelijk als partner in nieuwe ontwikkelingen gaan optreden. Bert wil niet alleen naar de vastgoedsector kijken, maar breder zijn expertise gaan inzetten.


–Advertorial Advertorial –

62 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 63

Tussen Randstad en Ruhrgebied:

Standort Niederrhein biedt ruimte voor vastgoedprojecten vlak over de grens Grote kostenvoordelen en kleine afstanden: vlak over de NederlandsDuitse grens biedt de regio Niederrhein ideale omstandigheden voor de meest uiteenlopende projecten en ongebruikelijke investeringen.

in rt Niederrhe o d n ta S k e o Bez e Provada! GmbH op d

Hal 9, stand

15

deze brede bedrijfsstructuur is de Niederrhein met recht een van de regio’s in Noordrijn-Westfalen met het meeste groeipotentieel. Voor buitenlandse investeerders biedt de regio daarmee diverse aanknopingspunten en samenwerkingsmogelijkheden. Favoriet bij de Nederlanders Een voordeel dat vooral de Nederlanders overtuigt: aan de Niederrhein zijn al meer dan 750 Nederlandse bedrijven gevestigd - en overtuigd van deze locatie. De Niederrheiners staan bovendien open voor ongebruikelijke projecten, en dat tegen gunstige prijzen. De nabijheid van Nederland en de goede infrastructuur brengen voor investeerders en ondernemers veel locatievoordelen met zich mee – natuurlijk ook voor projecten zonder duidelijke link met Duitsland.

Facts & Figures: Inwoners:

2,03 miljoen

Bedrijven:

> 100.000

Arbeidsplaatsen: 550.000 Exportaandeel:

Havensteder is wie we zijn

Een robuuste woningcorporatie met 50.000 verhuurbare objecten in de stadsregio Rotterdam. We doen waar we ooit voor zijn opgericht: goede en betaalbare huisvesting bieden aan mensen met een laag inkomen of kwetsbare positie. Bovendien investeren we actief in veilige straten en leefbare wijken. Zo zijn we een betrokken speler die bouwt aan een levendige en veerkrachtige stadsregio. Huis voor huis. Straat voor straat. Wijk voor wijk.

ca. 50 %

Naast de talrijke beschikbare bedrijvenlocaties

afstanden tot de thuismarkt en een uitstekende

tegen lage prijzen overtuigt de goede infra-

prijs-kwaliteitverhouding worden de investeerders

structuur: een rechtstreekse verbinding met de

van begin af aan begeleid. “We maken de weg vrij

snelweg, drie luchthavens en diverse binnen-

voor geïnteresseerde ondernemers, investeerders

havens langs de Rijn staan garant voor korte lijnen

of projectontwikkelaars door rechtstreeks contact

en goede logistieke voorwaarden. Een ander

te leggen met instanties die voor dat project

pluspunt is de veelzijdigheid van de regio: zo

belangrijk zijn en helpen bovendien bij het zoeken

kunnen projectontwikkelaars en investeerders

naar geschikte samenwerkingspartners”, vertelt

kiezen tussen landelijke gebieden en de steden

Bertram Gaiser, directeur van Standort Niederrhein

Mönchengladbach, Krefeld en Neuss die scoren

GmbH. Dankzij een groot netwerk van hogescholen,

met grote koopkracht en een hoge kwaliteit

handelskamers, consultancybedrijven en andere

van leven.

economische instellingen blijft geen enkele vraag over de regio Niederrhein onbeantwoord.

Niederrhein als springplank

www.havensteder.nl

Wie als Nederlander op de Duitse markt wil

Regio Niederrhein: de mix maakt het verschil

investeren, kan de Niederrhein prima gebruiken

Logistiek of landbouw, machinebouw of elektro-

als uitvalsbasis voor zijn activiteiten. Naast korte

techniek, textieltechnologie of toerisme: Dankzij

Andrea Scharf en Bertram Gaiser van Standort Niederrhein GmbH

nieder rhein Standort Niederrhein GmbH Friedrichstraße 40 41460 Neuss Tel: +49(0) 2131-92 68 591 info@standort-niederrhein.de www.invest-in-niederrhein.de/nl


64 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 65

“Gemeenten kijken vaak niet naar het algemeen belang op de lange termijn, maar naar hun eigen belang op de korte termijn.” Hans Copier is Country Manager van CBRE Global Investors Nederland

CBRE Global Investors? Veel mensen kennen u van ING Real Estate. Dat klopt, enige tijd geleden is de beleggingstak van ING Real Estate Investment Management Europa overgenomen door CBRE. In principe is er niets veranderd, de mensen, de teams en de aandeelhouders als eigenaar van de stenen zijn nog hetzelfde. De enige verandering is dat de eigenaar van de managementorganisatie een andere organisatie is geworden, namelijk CBRE Global Investors. Is ING het vertrouwen in vastgoed verloren? Binnen de herstructurering van de ING groep waren sommige onderdelen van ING REIM Europe, Asia ING Real Estate Select en Clarion Securities niet meer van strategisch belang. Dat heeft geleid tot de verkoop van ons onderdeel aan CBRE Group Inc. Voor ons is de overname door CBRE zeer positief: bij ING waren we een non-strategisch belang; onder de vleugels van CBRE behoren we tot de

gegeven. Ook de woningmarkt zou totaal moeten worden hervormd, zowel de huurmarkt als de koopmarkt. We kunnen ons niet meer vasthouden aan trends uit het verleden, we moeten ons geheel opnieuw oriënteren op de ontwikkelingen. Er komt een scheiding tussen kwalitatief vastgoed en net niet kwalitatief vastgoed, vooral op de kantoren- en retailmarkt. In de woningmarkt zal dat minder het geval zijn doordat er helaas heel veel matige woningen zijn. Hierdoor is er te weinig goeds om echt een tweedeling Wat staat u de komende tijd te wachten? te veroorzaken. De tijd van hopen dat het vanzelf weer Wat zal dit gaan betekenen? De totale goed komt, ligt definitief achter ons. De markt is structureel veranderd en zal vraag krimpt weliswaar, maar de vraag naar goede locaties zal niet afnemen, nog meer wijzigen. Het nieuwe werken, een overschot aan panden, de vergrijzing waarschijnlijk zelfs groeien. De dreiging bestaat dat als het weer een tijdje goed en het internet spelen daarin een rol. gaat, er opnieuw ‘middelmaat’ bijgebouwd Geldt dit alleen voor kantoren? In retail gaat worden waardoor het probleem nog is niet zozeer te veel gebouwd, maar er is groter wordt. Daarom dient er voorraadbeleid gevoerd te worden en goede wel een fundamentele verandering aan het optreden in het winkelen. De vanzelf- bestaande panden moeten worden verduurzaamd. sprekende groei is niet langer een strategische speerpunten. Plus: als vastgoedprofessional is het prettig in een vastgoedomgeving te opereren, je begrijpt elkaar beter en sneller, dat is binnen een financieel instituut toch anders. CBRE is een wereldspeler op vastgoedgebied, met de ambitie om in de markten, waarin we actief zijn, marktleider te zijn. In de volle breedte zijn wij nummer twee in de Nederlandse markt met posities in woningbouw, retail en kantoren.

Waarom is er in de vastgoedsector meer gebouwd dan de vraag bedroeg? De vastgoedsector is een vreemde sector. In de kantorenmarkt geldt bijvoorbeeld dat een krimpende vraag tot een groeiende productie kan leiden. In het eerste decennium was er één miljoen m2 uitbreidingsvraag en is er zeven miljoen m2 bijgebouwd. Een voorbeeld is Cap Gemini. Zij zaten in een kantoorpand van 40.000 m2 en wilden vanwege krimp naar een pand van 20.000 m2. Men kiest nu voor verhuizing naar een nieuw te bouwen kantoor Het resultaat is straks in totaal 60.000 m2 kantoor, waarvan 40.000 m2 leeg staat. Dat is toch gewoon een kwestie van de vrije keuze van Cap Gemini? Cap Gemini heeft de gemeente Utrecht gedreigd met een verlies aan banen waardoor Utrecht de verhuizing min of meer heeft gefaciliteerd. Cap Gemini wilde hoogwaardig openbaar vervoer dat op de oude locatie - ondanks beloften van de gemeente Utrecht - nooit is aangelegd.


66 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 67

Hans Copier Country Manager CBRE Global Investors Nederland

Wat Utrecht heeft gedaan, is locaties ontwikkelen zonder af te maken en reeds nieuwe locaties aan te bieden voordat bestaande locaties uitontwikkeld waren. Daarnaast heeft de gemeente Utrecht ook nog eens oneerlijke concurrentie veroorzaakt door op de nieuwe locatie aangepaste bestemmingsplanvoorwaarden toe te staan met een driemaal zo hoge parkeernorm en een korting op de grondprijs. Geldt bovenstaande handelswijze voor alle gemeenten? Gemeenten blijken in bepaalde gevallen onvoorspelbare partners. De vastgoedsector heeft reeds veranderingen doorgevoerd om er weer bovenop te komen, gemeenten zijn echter nog niet zo ver. Zij rekenen plannen nog altijd dicht door er kantoren in op te nemen. Gemeenten zijn regelmatig zeer opportunistisch bezig terwijl ze zowel de lange termijn ordening van een gebied als ook de totale stad in de gaten zouden moeten houden. Bij gemeenten moet echt een omslag in denken gaan plaatsvinden. Ook de vastgoedsector heeft hierin een rol door af te dwingen dat er alleen op de beste locaties wordt gebouwd. Gemeenten hebben slechts de grond uitgegeven, niets gebouwd toch? Natuurlijk heeft de markt zelf ook een verantwoordelijkheid, maar de overheid

heeft de primaire taak om goed beleid te voeren en het probleem niet verder te vergroten. Momenteel moet een deel van de voorraad uit de markt worden genomen. Dat is echter dweilen met de kraan open wanneer we straks weer in hetzelfde molentje van overproductie terechtkomen. Het verduurzamen van de huidige voorraad is een kostbare strategie, er dient geïnvesteerd te worden in bestaande bebouwing, maar daarvoor moeten de eigenaren wel garanties krijgen. Gemeenten hebben het geld van de gronduitgifte hard nodig om hun begroting sluitend te krijgen. Op het moment dat gemeenten ontdekten dat gronduitgifte veel geld oplevert, heeft de focus niet meer gelegen op ruimtelijke ordening, maar op ontwikkeling. Van lange termijn denken is overgeschakeld naar korte termijn denken. De opgave voor gemeenten is niet aantrekkelijk. Grond uitgeven levert inderdaad een hoop geld op, maar het is wel korte termijn gedrag want op de lange termijn wordt de vastgoedmarkt kapot gemaakt en zullen beleggers ook niet meer bereid zijn om in bepaalde steden te investeren. Bestuurders zouden met gronduitgifte hetzelfde moeten omgaan als met de staatsschuld - eveneens een lange termijn kwestie.

Welke ontwikkelingen verwacht u de komende jaren? Een gedeelte van de voorraad moet worden gezien als een product waar geen vraag meer naar is. Het probleem is dat veel leegstand verspreid is. Een kantoor dat half vol zit, ga je niet slopen. Alleen de panden die al lange tijd helemaal leeg staan, komen in aanmerking voor sloop. Waarom worden die lege panden dan nog niet gesloopt? De noodzaak tot slopen is er niet echt, veel mensen vergeten dat leegstand weliswaar geld kost, maar wanneer je een pand een jaar verhuurt, heb je voor tien jaar de kosten terug. Het is een moeilijk besluit om een pand te slopen dat enige tijd geleden nog 1500 euro per m² waard was. Daarbij komt dat het vastgoedeigendom vaak versnipperd is. Slopen zou in samenspraak met elkaar moeten plaatsvinden, maar het is moeilijk overeenstemming te bereiken. Ziet u kansen voor de toekomst? Er ontstaan echt nieuwe kansen als gebieden bestemmingsvrijheid krijgen: gebieden waarin alles mag, behalve kantoorpanden. Hiervoor zullen de herbestemmingseisen, milieuregels, geluidsregels enzovoort, versoepeld moeten worden.

| Op de beurs: Hal 09 Stand 05 |

©2012 Doctor‘s Associates Inc. SUBWAY® is een geregistreerd handelsmerk van Doctor‘s Associates Inc.


68 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 69

FGH VASTGOEDBERICHT

2012‘INVESTEREN IN KREDIET’ Als de specialist in het financieren van

Omdat dé vastgoedmarkt niet bestaat, worden

commercieel vastgoed, geeft FGH Bank ieder

de trends van de deelmarkten kantorenmarkt,

jaar het FGH Vastgoedbericht uit. In deze

winkelmarkt, bedrijfsruimtemarkt, woningmarkt

publicatie brengen we de trends van vastgoed

en vastgoedbeleggingsmarkt apart beschreven.

in kaart, en geven we onze visie op deze

Ook de lokale verschillen binnen een deelmarkt

ontwikkelingen. Het FGH Vastgoedbericht

komen aan bod.

verscheen voor het eerst in 1996 en is inmiddels uitgegroeid tot een begrip in

Op www.fghbank.nl leest u meer over het

de vastgoedwereld.

FGH Vastgoedbericht 2012. U kunt daar ook het rapport bestellen. Met een eenvoudige

Dit jaar ligt de nadruk op de behoefte aan

aanmelding kunt u tevens de uitgebreide

een realistische kijk op de waarde van het

regionale marktgegevens online bekijken.

vastgoed en het terugwinnen van vertrouwen. In de vastgoedmarkt speelt bovendien

Ook kunt u ons tijdens PROVADA op de

duurzaamheid een steeds belangrijkere rol.

stand van Rabo Vastgoedgroep bezoeken,

Reden voor ons om in dit vastgoedgoedbericht

en een persoonlijk exemplaar van het

een katern speciaal aan dit onderwerp te

FGH Vastgoedbericht 2012 meenemen.

wijden. In dat MVO-katern spreekt de heer Jaap Gillis, voormalig COO Redevco en voorzitter van de Dutch Green Building Council, zich uit over duurzaamheid in de vastgoedmarkt. Ook de heer Pieter Zwart, binnen FGH Bank betrokken bij MVO, geeft hier zijn visie op.

‘ WE HEBBEN BEHOORLIJK WAT

‘ HET IS EEN BITTERE NOOD-

KREDIET VERSPEELD, ZOWEL

ZAAK VOOR ONS EN ONZE

DE KOMENDE TIEN JAAR IS

LETTERLIJK ALS FIGUURLIJK.

KINDEREN DAT ER OOK

DE REVITALISERING VAN

DAT ZULLEN WE WEER

IN NEDERLAND EEN ECHTE

BESTAANDE GEBOUWEN.’

OP MOETEN BOUWEN.’

GROENE ECONOMIE TOT

Pieter Zwart

Peter Keur, directievoorzitter

STAND KOMT.’

Jaap Gillis

‘ ONZE GROOTSTE UITDAGING


70 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 71

Marcel de Boer - Troostwijk Groep

“Het gaat om alertheid, je moet niet stilvallen door angst.”

Ons bedrijf beperkte zich enkele jaren tot taxatiewerkzaamheden. Sinds enige tijd is Troostwijk opnieuw actief als allround vastgoedadviseur, echter met een andere visie en werkwijze dan veel andere adviseurs en makelaars. Marcel de Boer is CEO van Troostwijk Real Estate en Directeur van Troostwijk Taxaties. De markt is sterk in beweging... Dat is de reden geweest om terug te komen als allround adviseur. De taxatiewerkzaamheden zullen altijd strikt gescheiden blijven en de onafhankelijkheid die we de afgelopen jaren met deze dienst hebben opgebouwd zal ook zo blijven. Een taxateur moet wat ons betreft een objectief en helder advies geven zonder dat er belangen in naar voren komen. We dragen dan ook uit dat we ‘RICS Regulated’ zijn en zijn daar trots op. Wij zien dat er de afgelopen jaren veel mis is gegaan en dat er zaken niet goed zijn afgehandeld in de markt.

Mede daarom hebben wij besloten meer toegevoegde waarde te leveren en onze kennis breder aan te bieden om de complexe vraagstukken van onze klanten beter te kunnen oplossen. Veel partijen hebben het niet makkelijk momenteel, waarom kiezen klanten voor Troostwijk? Wij willen af van de traditionele aanpak en ons opstellen als strategisch onafhankelijke vastgoedadviseur met hoogwaardige kennis naar onze klanten. Wij zien juist nu een uitdaging om de problemen gedegen aan te pakken. Wij willen maatwerk leveren en

kleinschalig en creatief te werk gaan, we slaan bruggen waar dat nodig is en durven de klant ook ‘nee’ te verkopen wanneer wij een opdracht niet kunnen uitvoeren. Wij zitten niet tegenover de klant, maar ernaast, wij werken vanuit het belang van de klant en hebben geen verborgen agenda waarin ons eigen belang voorop staat. Vooral samenwerking en bruggen bouwen zijn bijzonder belangrijk, het vertrouwen in de vastgoedsector moet terugkomen. Wij willen graag ons steentje bijdragen om ons onderscheidend en voorspellend vermogen ten dienste te stellen aan onze

trouwe klantenkring. Maatschappelijk verantwoord ondernemen, daar gaat het ons om! Hoe kan het vertrouwen herwonnen worden? Mensen moeten zich realiseren dat vastgoed faciliterend is en voorziet in een behoefte op het gebied van wonen, werken, recreëren enzovoort. Vastgoed moet niet worden gezien als puur financieel instrument. Er moet veel meer op de lange termijn worden gedacht en vooruitgekeken worden, in dat kader hebben wij ons researchinstituut.

Is er werkelijk behoefte aan onderzoek en kennis? De bestaande structuren in de vastgoedwereld gaan op zijn kop, dat werkt niet meer. In de vastgoedmarkt deden we continue meer van hetzelfde doordat de markt toch wel bleef groeien. De vastgoedwereld verandert momenteel van een trage, voorspelbare sector in een snel veranderende, verrassende, discontinue vervangingsmarkt. Hierdoor moeten de spelers veel creatiever en innovatiever worden. Spelers moeten op kennis leunen, Troostwijk wil een kennisinstituut zijn; we willen samenwerken en ons kwetsbaar opstellen. Als speler zul je

echt waarde moeten toevoegen, de tijd dat alles werd gekocht zonder gedegen advies is voorbij. Het is geen kwestie meer van traditioneel stenen schuiven. Er moet anders nagedacht worden over de risico’s van vastgoed, er is sprake van een paradigmashift. Dan zal er dus iets moeten gebeuren met onverhuurbare panden... Er zijn gebouwen waar momenteel geen doelgroep voor is, dat geldt vooral voor gebieden waar te veel van hetzelfde is gebouwd waardoor er geen onderscheid meer bestaat. Vastgoed is een vorm van


72 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 73

E v Er y r ol E x i s m a d E for g r E atnE s s . thE Cosmog r a ph day ton a ,

Marcel de Boer Troostwijk Groep

i n t r o d u C E d i n 19 6 3 , w a s d E s i g n E d t o m E E t t h E d E m a n d s o f pr ofE s s ion a l r aCEC a r d r i v Er s a nd qui Ck ly E a r nEd it s i Coni C status. with its patEntEd Chronograph mEChanism and bEzEl with

connectivity: hoe connect je business aan het vastgoed? Als er geen onderscheid is, willen mensen ergens niet meer zitten. In dit soort gebieden moeten andere functies worden toegevoegd, dit is een stedenbouwkundige kwestie. In gebieden met veel leegstaande panden moeten partijen gaan samenwerken. Dat is echter moeilijk in de huidige tijd waarin veel partijen in een overlevingsstrategie zitten waardoor om huurders wordt gevochten, bijna iedereen denkt ik, ik, ik. Zien de partijen niet in dat een vechtmarkt uiteindelijk negatief is voor iedereen? Het onverhuurbare vastgoed heeft een negatieve invloed op het goede vastgoed. Dit onverhuurbare vastgoed is een probleem van iedereen, niet alleen van de eigenaren. Doordat iedereen een ander verdienmodel heeft, doet niemand iets. Makelaars, banken en eigenaren moeten samenwerken, de overheid zal niet met oplossingen gaan komen. De overheid heeft een regulerende functie, al zou het wel tijd zijn dat de overheid de hoeveelheid regels wat beperkt, omdat door te ingewikkelde regelgeving het ondernemerschap wordt ingeperkt. Dan maar afbreken? Afbreken is voor mij echt de allerlaatste optie. Er moet creatief nagedacht worden over de invulling van nu niet verhuurd vastgoed. Slopen is lang niet in alle gevallen duurzaam, het verlengen van de levensduur van gebouwen is vaak veel duurzamer. Het vastgoed moet worden ingericht op de vraag die in een bepaalde omgeving leeft, het aanbod moet worden aangepast aan de vraag. Met vrijwel ieder pand dat nu leegstaat, is iets te doen, slopen moet zoveel mogelijk worden vermeden. In de oplossingen moet door iedereen worden samengewerkt. Er moet niet per pand gekeken worden, maar per locatie of regio. Vierkante meters kunnen

ta C h o m E t r i C s C a l E , i t a l l o w s d r i v E r s to p E r f EC t ly m E a s u r E E l a p s E d C i r C u i t t i m E a n d C a l C u l at E av E r a g E s p E E d .

t he cosmogr a ph d ay tona

niet met elkaar worden vergeleken, een vierkante meter in Amsterdam is iets heel anders dan een vierkante meter in Alkmaar. Van iedere vierkante meter moet worden bekeken wat er mee kan. Valt er een schuldige aan te wijzen? Iemand de schuld geven, heeft geen zin. Er moet samen worden gekeken hoe we de motor weer kunnen laten draaien. De markt moet worden geherstructureerd en hersteld. De scheefgroei in het vastgoed moet worden opgelost, daarin willen wij meedenken. De makkelijkste weg is afschrijven en slopen, maar dat wil niemand. Daarom moet het vraagstuk gezamenlijk en creatief worden opgelost. Waarom PROVADA? Troostwijk staat op de PROVADA omdat het een ontmoetingsplek is waar we connectivity vinden. Creativiteit ontstaat door kennisuitwisseling, wij willen onze kennis delen en vermenigvuldigen. Het doel van de PROVADA moet rondom ontmoeten

liggen, hou het simpel. Ook PROVADA moet onderscheidend blijven in deze veranderende markt en tegelijkertijd meehelpen in de herstructurering van de vastgoedsector en het stimuleren van partijen. De komende jaren: Als je op dezelfde voet door blijft gaan, besta je over vijf jaar niet meer. Het vraagstuk moet vanuit allerlei invalshoeken worden bekeken. Handel en denk vanuit mogelijkheden en blijf realistisch. Het gaat om alertheid, je moet niet stilvallen door angst. Als je de juiste gegevens hebt, kun je beslissingen blijven nemen. Nu zijn de tijd en mogelijkheden er nog om een andere weg in te slaan. We moeten vooral niet blijven stilstaan!

| Op de beurs: Hal 10 Stand 22 |


74 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 75

“De veranderingen maken het juist zo leuk om in deze sector te opereren.” Eva Klein Schiphorst is Directeur Vastgoed van de Rijksgebouwendienst.

Wat is de positie van de Rijksgebouwendienst? De Rijksgebouwendienst heeft circa zeven miljoen m2 in portefeuille, waarvan vier miljoen m2 kantoren en drie miljoen m2 musea, archieven, depots, gevangenissen, paleizen, enzovoort. Hiermee is de Rijksgebouwendienst een belangrijke partner in de vastgoedsector. Wanneer wij een bepaalde ontwikkeling inzetten, heeft dit invloed op de markt. Wij zijn ons bewust van die positie en nemen onze verantwoordelijkheid.

Wij gooien onze panden niet zomaar over de schutting, in onze eigendomsportefeuille is heel veel mogelijk zonder verstorend voor de markt te werken. Sterker nog; waarschijnlijk zullen we zelfs stimulerend voor de markt kunnen optreden. Momenteel wordt gewerkt aan concrete casussen. Voorbeelden zijn twee panden van het CBS in Heerlen en Voorburg, er is contact met verschillende partijen om te bekijken of voor deze panden een creatieve invulling kan worden gevonden.

Wat betekent de krimp voor de komende jaren? Door de terugloop van het aantal ambtenaren en de invoering van het nieuwe werken zal het aantal benodigde vierkante meters teruglopen. Van onze vier miljoen m2 kantoorruimte gaan we tot 2020 zo’n één miljoen m2 afstoten. Onze portefeuille bestaat deels uit panden in eigendom en deels uit huurpanden.

Is dat voldoende? Er wordt ook intensief samengewerkt met het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB), de partner waarmee we op de PROVADA staan. Momenteel hebben we een leegstand van 5%, de meeste van de panden in eigendom staan op vrij courante locaties waar nog veel mogelijkheden zijn.

Het opzeggen van huurcontracten lijkt dan voor de hand te liggen. Per regio wordt momenteel bekeken welke panden in gebruik zullen blijven. De Rijks-gebouwendienst heeft zich te houden aan de regels en wensen die binnen andere rijksorganisaties worden opgesteld. Afhankelijk daarvan worden panden afgestoten, dat kunnen zowel huur- als eigendomspanden zijn.

U hebt het vooral over mogelijkheden, bent u nog altijd optimistisch? Juist omdat we momenteel voor zo’n grote opgave staan, moeten we wel creatief zijn en lef hebben. Waar liggen onze kansen, hoe kunnen we (in dialoog met het RVOB en marktpartijen) panden anders in de markt zetten, hoe kunnen we onze collega’s van de Rijksdienst uitdagen om regelgeving te veranderen, bijvoorbeeld om panden makkelijker te

Waarom staat u op PROVADA? PROVADA is een podium waar je kunt laten zien welke stappen je neemt. De Rijksgebouwendienst heeft een voorbeeldfunctie, daarom is het belangrijk om voorop te lopen en te laten zien wat we doen. In 2012 wordt minstens 50.000 m2 eigendom afgestoten, het zou leuk zijn als dat in juni al kan worden gekoppeld aan een feestje op PROVADA waar we kunnen melden dat het is gelukt.

herbestemmen? In het geval van een opgave van 100.000 m2 zou de noodzaak tot verandering en creativiteit veel minder groot zijn. Onder druk worden dingen vloeibaar, de tijd van voorzichtig aftasten is voorbij. Het is duidelijk dat veel partijen onze stappen nauwlettend in de gaten houden, maar we zullen nu echt moeten durven doorzetten. Inzake nieuwe panden wordt nu al nagedacht wat er met een pand kan gebeuren over twintig jaar, gebouwen worden dusdanig ontworpen dat er in de toekomst een andere functie in kan komen. Hoe ziet u de rol van de overheid? Wanneer regelgeving contraproductief is aan de fase waarin de markt zich momenteel bevindt, geven we zeker adviezen aan onze collega’s. Er zijn al maatregelen genomen om her-bestemming te stimuleren. Wij staan hier hetzelfde in als particuliere markt-partijen. Het is echter niet alleen de rijksoverheid die over regelgeving gaat, ook plaatselijke overheden zullen moeten meewerken. Er zijn veel partijen bij betrokken. Om echt iets te veranderen, zal de druk misschien nog hoger moeten worden. Heeft de Rijksgebouwendienst het niet makkelijker dan private partijen? In de goede tijden hebben wij best wel eens gedacht: “zonde dat we geen graantje kunnen meepikken”.

Onze positie is nu anders doordat wij niet de problemen hebben van veel eigenaren die torenhoog hebben gespeculeerd. Omdat duurzaamheid al langer een opgave is voor overheidspartijen zijn veel van onze panden al redelijk energie-efficiënt, wat ons een extra streepje vóór geeft. Sommige van onze panden uit de jaren tachtig en negentig hebben reeds een warmtekoudeopslag, dat betekende toen een flinke investering, maar dat maakt het nu veel makkelijker een pand te verkopen. Zie hoe duurzaamheid op de lange termijn geld oplevert.

Private partijen hebben een ander profiel... Iedereen zit een beetje te kijken, de vastgoedsector en gemeenten hebben jarenlang de winst gepakt, nu kan men niet langer achterover leunen en afwachten. Ook als het aankomt op afwaarderen, zal er beweging moeten komen. Na zeven vette jaren, zullen de partijen nu anders moeten handelen. De veranderingen maken het juist zo leuk om in deze sector te opereren. Als mijn werk slechts ‘op de winkel passen’ zou inhouden, dan zou er niet veel aan zijn.

Wat hebben de komende jaren in petto? Na iedere schokgolf van veranderingen komen er nieuwe dingen. Oude partijen verdwijnen en er komen nieuwe partijen met nieuwe ideeën die wel risico’s durven nemen. Er moeten dingen loskomen. Uitdagingen op het gebied van afwaarderen en afstoten kunnen gezamenlijk op PROVADA worden besproken. Soms lijkt het alsof er niets mogelijk is, maar er is altijd iets mogelijk. Ik zie de grote opgave voor de Rijksgebouwendienst niet als iets zorgelijks, maar als een uitdaging. Juist nu kunnen de bestuurders in de vastgoedsector hun meerwaarde tonen. Als blijkt dat we panden in bezit hebben waar niets meer mee kan, dan moet je ook een beslissing tot slopen durven nemen. Wij zullen die verantwoordelijkheid niet uit de weg gaan. Ik geloof er heilig in dat we in 2020 onze taak goed hebben volbracht en ons leegstandpercentage nog altijd frictieleegstand zal zijn. | Op de beurs: Hal 10 Stand 25 |


76 PROVADA Magazine

De groenste vastgoedportal van Nederland

Ontwikkelen en bouwen met aandacht voor detail

PROVADA Magazine 77

Alleen dan kun je gebouwen realiseren waar mensen zich thuis voelen. Het bouwproces is ons thuis. Daarom zijn wij net zo bekwaam in het initiĂŤren en ontwikkelen als in het bouwen, onderhouden en beheren. Daag Van Wijnen uit en laat ons uw plannen en details concreet maken.

Bezoek onze stand op de PROVADA 5 t/m 7 juni 2012 Randstadhal 9 Standnummer 9-16

Sluit uw onderneming aan bij het duurzaamste vastgoedplatform van Nederland ga naar www.vastgoedjournaal.nl en word nu lid van VJ Profs!

Brederodestraat 55 | 2042 BB Zandvoort | T +31 (0)23 82 23 971 | E info@vastgoedjournaal.nl

www.vanwijnen.nl


78 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 79

Gemeenten moeten strenge keuzes maken in stadsontwikkeling

Stedenbouw gaat nooit op slot In zekere zin worden gemeenten dubbel geraakt door de malaise op de vastgoedmarkt. Ze moeten “de pijn pakken” van sterk teruglopende grondopbrengsten èn een antwoord formuleren op de ruimtelijke consequenties van de crisis. Aan tafel bij PROVADA schermen topmanagers van de gemeentelijke diensten voor stadsontwikkeling met astronome aantallen, zowel in afgeschreven euro’s als leegstaande meters. De verantwoordelijke managers van gemeentelijke diensten voor stadsontwikkeling die plaats namen aan de tafel waren: • Paul Oudeman, Kantorenloods Gemeente Amsterdam • Jan Bronsdijk, Directeur Sector Ruimte Gemeente Roermond • Dennis Damink, Gebiedsmanager Gemeente Rotterdam • Leonard Kok, Directeur Dienst Stedelijke Ontwikkeling Gemeente Den Haag • Reindert Hoek, Directeur Stadsontwikkeling Gemeente Utrecht

Ambtelijk taalgebruik heeft de wonderlijke kwaliteit om zaken nèt iets anders voor te stellen dan ze zijn. Iets zachter, bedekter. Voorbeeld: als stedenbouwkundige plannen de ijskast in gaan, worden ze officieel “naar achter gefaseerd”. Als het kantorenprogramma wordt gedecimeerd, heet dat natuurlijk “herijken”. Als stedelijke ontwikkeling wordt ontdaan van commercie, ontstaat een ander perspectief. Dan gaat het vooral om de toekomst van de stad en de impact van de crisis op maatschappelijke processen. Minder markt en meer mens, als het ware.

Paul Oudeman (Amsterdam) beseft als geen ander hoe diep de crisis erin hakt: “Het doet absoluut pijn. We hebben de kantoorplannen teruggebracht van drie naar één miljoen vierkante meter. Mede daarom hebben we de afgelopen jaren 1 miljard euro verlies genomen op onze grondportefeuille. Dat komt weliswaar uit een vereveningsfonds waar wat ruimte in zat, maar het is ècht geld. De consequenties zijn dan ook groot Er zit minder ruimte in het fonds voor nieuwe investeringen, waardoor bijvoorbeeld het vervolg van IJburg ter discussie staat. Dat is natuurlijk een onwenselijke situatie voor Amsterdam.”

Dennis Damink heeft namens Rotterdam geen rooskleuriger verhaal: “In 2010 hebben wij al 200 miljoen euro afgeschreven toen we het programma herijkten. Met name kantoorontwikkelingen, maar ook grote woningbouwplannen, zijn toen doorgeschoven. Daardoor lijkt de grootste pijn nu wel geleden. Het is belangrijk om bij ontwikkelingen het gewenste kwaliteitsniveau vast te houden. De ontwikkeling van een wijk als Park Zestienhoven is daar een goed voorbeeld van. De kwaliteit van de woningen en omgeving is een van de redenen dat de verkoop daar, tegen de trend in, nog goed verloopt. Het kan wel betekenen dat


80 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 81

we hier en daar meer geduld moeten hebben. Tijd kost ook geld, maar het is beter voor de stad en de marktsituatie.” Welhaast verfrissend zou je het beleid van Roermond kunnen noemen, dat Jan Bronsdijk vertegenwoordigt. De Midden-Limburgse gemeente voert al jaren een passief grondbeleid. Als Bronsdijk dit zegt, valt even een stilte aan tafel. Het zou te makkelijk zijn om een actief grondbeleid achteraf te veroordelen, maar we moeten vaststellen

“Projectontwikkeling bestaat sinds de jaren ’80. Sindsdien is het misgegaan” dat Roermond momenteel minder kopzorgen heeft. Bronsdijk: “Wij wijzen locaties aan, laten marktpartijen posities innemen en gaan intentie-, samenwerkings- en realiseringsovereenkomsten aan. Zodoende lopen we geen risico.” In Utrecht doet men ook niet aan doemdenken. Reindert Hoek heeft het over een gedifferentieerd beeld. “We gaan zeker niet op slot de komende jaren; er zijn meerdere groeigebieden. Het grootste zorgenkind is Leidsche Rijn. “Daar zijn we pas halverwege de totale bouw. Echter we moeten rekening houden met een forse vertraging in de realisatie van kantoren en retail, en dus aan opbrengsten. Veel deelplannen zijn gebaseerd op die opbrengsten, dus wordt het daar spannend.” Anderzijds blijft het stationsgebied “booming”, volgens Hoek. “Op ons nieuwe stadskantoor bij Hoog Catharijne wordt door beleggers al geaasd voordat we

er zelf zijn ingetrokken. Dat geeft wel wat aan. Aan de Jaarbeurs-zijde begint binnenkort de tweede fase. En meer in het algemeen is in Utrecht een enorme vraag naar studentenhuisvesting en naar duurdere huur.” Onderaan de streep is het woonprogramma in de stad teruggebracht vanwege marktontwikkelingen van ongeveer 3.000 tot 1.500 en wordt de nieuwbouwwijk Rijnenburg uitgesteld. “Utrecht kiest voor binnenstedelijk.”

wat verlichting. Er worden enkele tienduizenden meters toegevoegd in de stad. En de woningmarkt? “We verwachten een flinke groei van het aantal huishoudens, ondermeer door verdunning en de trek naar de Randstad. Maar op de korte termijn zien we een vraaguitval in veel segmenten. Starters wenden zich tot huur, omdat ze nauwelijks nog hypotheek kunnen krijgen. Zo ontstaan paradoxen op de markt”

De Haagse vastgoedmarkt kent een “zeeklimaat”, stelt Leonard Kok (Den Haag). Door de dominante aanwezigheid van overheidsinstellingen, zowel nationaal als in toenemende mate internationaal vanuit het thema Vrede, Recht en Veiligheid, is de markt minder conjunctuurgevoelig en dus gematigd. Evenzogoed is het kantoorprogramma voor nieuwbouw in de stad gehalveerd en heeft men ook hier 200 miljoen euro afgeboekt. Kok: “Om financieel orde op zaken te stellen moeten we dus goed zoeken op de gemeentebegroting. Dergelijke bedragen snijden diep, kan ik je zeggen. Je weet nooit of je er bent, of het einde in zicht is.” Gelukkig biedt retail

Hoek: “Gek hè, terwijl mensen voor dure gezinswoningen in het centrum nog altijd in de rij staan.”

Dennis Damink Gebiedsmanager Gemeente Rotterdam

Bronsdijk: “Exclusieve woonwijken lopen in Roermond nog prima, mede door de groei van de werkgelegenheid en een krachtige economische ontwikkeling op diverse terreinen. Het Designer Outlet Centrum, dat naast de binnenstad is gelegen, trekt bijvoorbeeld al 4 miljoen bezoekers per jaar naar Roermond. De werkloosheid is hier van 12 naar 5 procent gedaald, ongekend in Limburg. Roermond heeft dan ook in tegenstelling tot veel andere gemeenten in Limburg niet te kampen met krimp.” De impact van die stedenbouwkundige keuze op de regionale economie ontlokt een discussie over gemeentelijk huisvestingsbeleid als instrument. Kok vindt dat heel plausibel: “Met de bouw van het stadhuis op die plek in Den Haag hebben we het hele gebied opgetrokken. Hetzelfde doen we in één van de zogenaamde krachtwijken met een nieuw stadskantoor.” Damink ziet voor- en nadelen: “Wij werken aan het idee om verspreide overheidsgebouwen te concentreren in een beperkt aantal gebouwen op belangrijke plekken. De synergievoordelen voor de organisaties zijn evident, maar je moet beseffen dat niet voor elk gebouw dat vrij

komt direct een oplossing is. Al met al is het zeker dat gemeentelijke of rijkshuisvesting een heel krachtig instrument is. In Rotterdam is overigens tussen gemeente en een groot aantal marktpartijen een convenant voor de aanpak van leegstand van kantoren afgesproken. Er zijn al diverse partijen bezig met pilots om gebouwen te transformeren.” Heeft de overheid geen voorbeeldfunctie als het gaat om leegstand en transformatie, vraagt Hoek zich hardop af. “Ik vind dat we als we zelf een pand verlaten, we actief naar een nieuwe toekomst ervoor moeten zoeken.” Koren op de molen van Oudeman, die als kantorenloods voor de immense opdracht staat om zo’n 1,3 miljoen kantoormeters te transformeren. “Het leegstandsprobleem binnen de Amsterdamse ring is te overzien. Het gaat om leegstand in een gemengd stedelijk milieu waar veel vraag is naar alternatieve functies. Als gemeente faciliteren wij deze mogelijke transformaties. Leegstand aan de randen is wel problematisch. Het gaat hier vaak om grote, geconcentreerde leegstand in monofunctionele gebieden.

Jan Bronsdijk Directeur Sector Ruimte Gemeente Roermond

Reindert Hoek, Directeur Stadsontwikkeling Gemeente Utrecht

Deze vraagt om een andere aanpak en rol van de gemeente.” Op de vraag waarom nieuwbouw zo in trek blijft, antwoordt Oudeman: “Er is een aantal perverse financiële prikkels in de vastgoedmarkt aangewakkerd door hoge rendementen op korte termijn. We moeten terug naar een lange termijn visie en -commitment. Daarnaast is eigenlijk heel opvallend dat voor een imposante nieuwbouwontwikkeling veel aandacht is, maar voor prachtige renovatie en hergebruik nauwelijks belangstelling is. De status van nieuwbouw is diep verankerd. Ik ben ervan overtuigd dat we het grootste deel van de kantoorgebruikers kunnen huisvesten in bestaande bouw. We moeten ons goed afvragen wie belang hebben bij nieuwbouw. Wat is de prikkel?” En Oudeman gaat nog even door: “Moeten we geen regels opstellen voor ontwikkelaars die een nieuw kantoor willen bouwen? Hun nieuwe huurder verlaat waarschijnlijk een oud gebouw. Laat ze maar met een oplossing voor het oude gebouw komen. Regels die hen verplichten om daar iets mee te doen. De meningen


82 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 83

40 procent van de prijs van voor de crisis, bij studentenwoningen met slechts 5 procent.” Kok: “Wie pakt dat verlies?”

Paul Oudeman Kantorenloods Gemeente Amsterdam

zijn verdeeld, dat weet ik. Ze kunnen het pand wel slopen, maar via een lagere grondprijs komt de rekening dan vaak toch bij de gemeente te liggen. Wie spreekt een huurder wel eens vóórdat een paal de grond ingaat?” Kok: “Ik.” Oudeman: “Oké, dat zie je weinig. Maar het zal in de huidige tijd wel meer worden.” Kok: “Bedrijven trekken weer terug de stad in, omwille van Het Nieuwe Werken en ov-voorzieningen. Dat moet je niet tegenhouden. Maar we zetten wel de tering naar de nering: we bieden voor nieuwbouw veel minder locaties aan. We willen meer sturing en afmaken waar we mee begonnen zijn.” Wordt transformatie van bestaande gebouwen daarbij serieus overwogen? Oudeman stelt dat het begint te komen. Maar: “De financiële haalbaarheid blijft moeilijk, je zult het vastgoed fors moeten afwaarderen. Bij hotels red je het met

Oudeman: “Soms de eigenaar, die vervolgens zelf de ontwikkeling gaat doen. Maar die moet dat wel willen, kunnen en mogen. Ik zie de afwaardering als een rouwproces. We hebben een periode van bezinning achter de rug. Voorzichtig wordt nu gekeken naar nieuwe mogelijkheden.” Hier en daar wordt gefluisterd dat ons op de retailmarkt een vergelijkbaar scenario staat te wachten als op de kantorenmarkt. Maken gemeenten daarvoor beleid?

Kok: “Voor 100 duizend bewoners zou ik niet al te groot uitpakken.” Hoek: “Ja, het is een interessante afweging. Het woningprogramma loopt sterk terug en we hebben de relatief gemakkelijke delen achter de rug. Het wordt kleinschaliger, meer maatwerk en flexibeler. Particulier opdrachtgeverschap past daar ook in, nu de overheid meer loslaat. De samenleving móet het wel meer oppakken. De dominante aanwezigheid van gemeenten en ontwikkelaars zou wel eens voorbij kunnen zijn.” Kok: “Stadsontwikkeling uitsluitend in particuliere handen kan ook een dramatische keerzijde hebben. Beleggers die zich duurzaam met locaties in de stad

“Nieuwbouw blijft aantrekkelijk door een aantal perverse financiële prikkels” Kok: “Ons kernwinkelgebied functioneert prima sinds de laatste ingrepen, maar de aanloopstraten zijn wel moeilijker. In de wijken moet je uitkijken met megasupermarkten als trekker. Het kan dodelijk zijn voor de bestaande winkelstrips, die het soms toch al moeilijk hebben. We moeten nu stringent zijn, anders gebeurt inderdaad hetzelfde als met kantoren.” Hoek: “Je moet keuzes maken in je kernwinkelgebieden om de kwaliteit van de rest te waarborgen. In Leidsche Rijn is een kernwinkelgebied op het niveau van een tweede stadscentrum gepland, maar de ambitie is vooralsnog teruggeschroefd. Het mag het centrum van de stad niet bedreigen, maar het moet wel de bewoners van Leidsche Rijn goed bedienen.”

willen verbinden en belang hebben bij waardeontwikkeling zijn zeer welkome investeerders in de stad.”

Oudeman: “Ik denk dat het op zijn minst een kans moet krijgen. Projectontwikkeling zoals we die nu kennen, bestaat sinds de jaren ’80. Sindsdien is het misgegaan.” Damink: “Wij laten sowieso meer door de markt doen. Zo werken we steeds vaker met projectbestemmingsplannen, op rekening van de initiatiefnemer. Bij de ontwikkeling van Hart van Zuid wordt een heel nieuwe manier van aanbesteding van een totale gebiedsontwikkeling toegepast. Daar is het de markt die wordt uitgedaagd om te laten zien wat ze kunnen.” Bronsdijk: “Wij gaan nog een stap verder: We laten ze vaak door de partijen zelf opstellen. Die huren daar dan een gerenommeerd bureau voor in. Wij toetsen vanzelfsprekend.” Kok: “Dat zou ondenkbaar zijn in Den Haag. De gemeente kent gevoeligheden het beste. We willen naar de situatie dat marktpartijen ervoor betalen.”

Leonard Kok, Directeur Dienst Stedelijke Ontwikkeling Gemeente Den Haag

Hoek: “Ik heb mezelf ten doel gesteld de dienst stadsontwikkeling te transformeren. Op naar nieuwe allianties!”

Ruimte bieden aan eindgebruikers Gebiedsontwikkeling is nog altijd mogelijk, maar op een andere manier dan in de afgelopen jaren gebruikelijk was. Kern is dat de eindgebruiker - zelfbouwer, belegger of corporatie - in stelling wordt gebracht. In 2006 koos Almere principieel voor deze fundamentele koerswijziging. We maken coalities met partijen met eigen kapitaal. Deze partijen zijn bestand tegen conjunctuurschommelingen en verbinden zich duurzaam aan een woning, wijk en stad. Zo werken we aan de westzijde van Almere samen met Amvest aan de ontwikkeling van de Kustzone. Aan de oostkant van Almere werken we samen met Ymere aan de realisatie van een ‘Wijk voor Initiatieven’. En met het programma IkbouwmijnhuisinAlmere wordt jaarlijks een substantieel aantal bouwkavels uitgegeven, in verschillende prijscategorieën. Almere geeft de eindgebruiker een preferente positie. Het leidt tot een grotere diversiteit, een hogere kwaliteit en een causale relatie tussen vraag en aanbod. Martijn Rengelink Adjunct-directeur Dienst Stedelijke Ontwikkeling Gemeente Almere


advertorial

advertorial

Advertorial

84 PROVADA Magazine

een constante bezetting van zo’n 90 procent. De directeur-eigenaar houdt daar ook kantoor en vervangt, bij wijze van spreken, zelf een lamp als dat moet. Wanneer je zo’n instelling hebt, zullen je huurders ook niet zo snel verhuizen.”

Niet meehuilen met de wolven Er is genoeg slecht nieuws te melden over de vastgoedmarkt, maar volgens Dees huilt Vastgoedmarkt niet mee met de wolven. Het multimediale platform besteedt juist aandacht aan zaken die wel goed gaan. Dees: “In Rotterdam bijvoorbeeld zit wethouder Hamit Karakus met marktpartijen om tafel om te kijken waar gebieden en kantoorgebouwen kunnen worden herontwikkeld. In Amsterdam en Den Haag hebben de kantorenloodsen een soortgelijke rol. Ze laten ontwikkelaars zien hoe je kantoren aan de markt onttrekt en toch kunt blijven investeren in nieuwbouw.” Vastgoedmarkt rapporteert volgens Dees objectief over de leegstand op de kantorenmarkt. “Leegstand hoeft niet te betekenen dat een heel pand niet is verhuurd. Wij brengen de realistische cijfers. Voor gebouwen die wèl helemaal leeg staan, is herverkaveling een slimme optie. Daardoor kunnen er meerdere panden bij één eigenaar terechtkomen. Er heerst nu vaak terughoudendheid om een pand op te knappen omdat het object ernaast er dan ook van profiteert. Vastgoedmarkt bericht ook over de succesvolle herontwikkeling van leegstaande kantoren. In Amsterdam worden er tienduizenden vierkante meters uit de markt gehaald omdat er studentenwoningen of hotels van worden gemaakt.”

Vastgoedmarkt in gesprek met trendanalist Christine Boland.

Ook een moeilijke markt biedt kansen

“Vastgoedmarkt laat zien waar gewerkt wordt” Dat de vastgoedmarkt in zwaar weer zit, is een open deur. Maar wie alleen oog heeft voor het slechte nieuws, mist veel. “Vastgoedmarkt laat zien waar de kansen liggen”, zegt hoofdredacteur Mels Dees. “We huilen niet mee met de wolven.”

Als autoriteit op het gebied van commercieel vastgoed, heeft Vastgoedmarkt een duidelijke taak op de huidige moeilijke markt. “We signaleren dat er problemen zijn, maar dragen ook oplossingen aan” vindt hoofdredacteur Mels Dees. Een nieuw initiatief van Vastgoedmarkt is een maandelijks rondetafelgesprek met vastgoedprofessionals. Dees: “Wij willen laten zien waar het goed gaat in de markt. Wat betekent ondernemerschap en hoe kun je in deze markt toch succes creëren? Natuurlijk: je moet er harder voor werken en je hebt meer kwaliteit nodig. Maar die is voldoende aanwezig, want we hebben in Nederland goede opleidingen. De masteropleidingen van de Amsterdam School of Real Estate hebben net opnieuw hun wetenschappelijke accreditatie ontvangen. Professoren daar zeggen dat de huidige studenten nog nooit zo eager zijn geweest. Dat komt alleen maar omdat de markt zwaardere eisen stelt.” Het eerste rondetafelgesprek rond het thema ondernemerschap is inmiddels geweest. Daarin lieten de deelnemers zien hoe je met fiscaliteit veel geld kan besparen en hoe je via nieuwe financieringsmethodes, zoals een aparte beursgang, toch een vastgoedproject van de grond kan krijgen. Een andere uitkomst van het eerste rondetafelgesprek: koester wat je hebt. Dees: “Vastgoedeigenaren moeten hun bestaande portefeuille goed beheren. Investeer in je huidige huurders. Een mooi voorbeeld is het Groothandelsgebouw in Rotterdam. Dat heeft

Trends op de winkelmarkt Voor wie op de winkelmarkt actief is, houdt Vastgoedmarkt de trends in de markt scherp in de gaten. Vastgoedeigenaren moeten in elk geval zorgen voor een goede branchemix. “The Bank in Amsterdam is een mooi voorbeeld van hoe het ook kan. Marqt heeft daar haar derde verswinkel geopend. Dat trekt weer andere bedrijvigheid aan” zegt Dees. De winkelstraten zullen de komende jaren volgens hem sterk veranderen. Online winkelen groeit nog steeds en het aantal fysieke winkels neemt in bepaalde sectoren af. Maar de mix van beide groeit het hardst. Kijk bijvoorbeeld naar de succesvolle on-

“Onze database is vorig najaar compleet vernieuwd en bevat actuele strategische informatie omtrent prijzen, transacties, opdrachten en opleveringen.”

line shop Fonq die in Utrecht een fysieke winkel opent. Op die manier speel je het best in op de behoeften van de consument. De gebruiker kan zich online oriënteren, maar wil ook het dagje winkelen niet missen.” Op de winkelmarkt verwacht de hoofdredacteur een grote invloed van de vergrijzing. “Steden moeten anders worden ingericht nu er steeds meer senioren komen. Bijvoorbeeld: straten die nu nog autovrij zijn, toch weer toegankelijk maken voor deze doelgroep. Verder zal het winkelaanbod veranderen. Senioren die nu door de belangrijke winkelstraten lopen, zien allemaal hippe zaken, maar een rollator kunnen ze er niet kopen. Deze doelgroep is ook online actief, maar ze gaan toch het liefst naar een winkel om het product aan te schaffen. Het winkelaanbod zal beter op de groeiende groep senioren moeten worden afgestemd.”

Onmisbare informatie Vastgoedmarkt brengt als vakblad maandelijks het laatste nieuws op het gebied van commercieel vastgoed. Daarnaast biedt het online een schat aan onmisbare informatie, via een site, een nieuwsbrief en actuele Twitter berichten. Abonnees hebben ook toegang tot Vastgoedmarkt Research. Deze database is vorig najaar compleet vernieuwd en bevat actuele strategische informatie omtrent prijzen, transacties, opdrachten en opleveringen. De vernieuwde database biedt meer selectiemogelijkheden, zoals de kenmerken van het object, betrokken marktpartijen en kerncijfers van het object. Gebruikers kunnen gegevens opvragen van

PROVADA Magazine 85 negen typen vastgoed: bedrijfsruimte, grond, horeca, kantoorruimte, onderwijs, parkeergarage, winkelruimte, woonruimte, zorgvastgoed.

Vastgoedmarkt is uitgever van een aantal vastgoedboeken, waaronder de Vastgoed Exploitatiewijzer. Er is ook een bouwkostenfonds aan Vastgoedmarkt gekoppeld. Onderdeel hiervan zijn een reeks taxatieboekjes en de kennisbank WOZ. Met de taxatieboekjes kunnen snel en betrouwbaar de (her)bouwkosten van woningen, bedrijfspanden en agrarische gebouwen én de herstelkosten van gebouwschades worden bepaald. De kennisbank WOZ geeft actuele informatie over fiscaal-juridische, taxatietechnische en organisatorische aspecten van de WOZ.

Present op de PROVADA Net als de vorige edities is Vastgoedmarkt ook dit jaar present op de PROVADA. Iedere ochtend van 9.30 tot 10.15 uur brengt Vastgoedmarkt het ontbijtnieuws met wisselende gasten geserveerd met (gratis) goede koffie van een barista en een croissantje. Op de stand vindt dit jaar ook weer het Vastgoedmarkt/Yardi Young Talent Debat plaats tussen zes genomineerden. Een jury bepaalt welke drie talenten doorgaan naar de volgende ronde waarna de lezers van Vastgoedmarkt in het najaar bepalen wie de winnaar is van de Young Talent Award. Samen met Cobouw organiseert Vastgoedmarkt tijdens de PROVADA rondetafelgesprekken tussen vastgoedprofessionals. Verder worden op de stand ook de Vastgoedmarkt/Locatus Retail Awards uitgereikt en organiseert Vastgoedmarkt een collegetour met een kopstuk uit de markt. Studenten hebben alle gelegenheid om vragen te stellen.

Bezoek de stand van Vastgoedmarkt in de centrale hal (stand CH01). Hier kunt u ook terecht voor een demonstratie van de kennisbanken Research, Bouwberichten en Bouwkosten.

Vastgoedmarkt in het kort Vastgoedmarkt biedt het laatste nieuws over alle soorten van commercieel vastgoed. Van vakblad is Vastgoedmarkt inmiddels uitgegroeid tot een multimediaal platform met de meest actuele ontwikkelingen op het gebied van bijvoorbeeld projectontwikkeling, de huur- en verkooptransacties per regio, nieuwe projecten, initiatieven, beleggingen en deelnames en juridische en financiële zaken. Vastgoedmarkt bereikt iedere maand 25.000 beslissers in de nationale vastgoedsector. Het vakblad heeft daarmee een dekkingsgraad van maar liefst 90 procent. Vastgoedmarkt is bovendien de enige titel in commercieel vastgoed die door Het Oplage Instituut (HOI) wordt gecontroleerd.


86 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 87

Woningcorporaties vinden zichzelf opnieuw uit

Huren is sexy Woningcorporaties zijn zichzelf opnieuw aan het uitvinden. Per definitie opereren ze op het grensvlak van markt en overheid, wat al decennia lang leidt tot een spagaat. Beleid uit Den Haag en Brussel is veranderlijk en soms zelfs wispelturig. Maar de markt, of liever: de woonconsument, vergt continu aandacht. En daar kwam de crisis overheen. Directieleden van vijf prominente corporaties discussieerden over nut en noodzaak van nieuw beleid. Aan tafel namen plaats: • Jan van den Berg Jeths, Eigen Haard • Maarten Kusters, Portaal • Paul Terwisscha van Scheltinga, Woonbedrijf • Alfred van den Bosch, de Alliantie • Ben Pluijmers, Havensteder Maarten Kusters, Portaal

Het is iets van alle tijden. Woningcorporaties laveren continu tussen vriend en vijand. De overheid weet hen te vinden als vehikel voor nieuw beleid of als beoogd suikeroom. Ontwikkelaars weten hen te vinden als projecten niet van de grond komen. Terwijl tal van maatschappelijke kwesties op hun bordje liggen, trachten corporaties hun kerntaak te vervullen: het huisvesten van huishoudens die zelf niet in een woning kunnen voorzien. En laten dat nou steeds meer mensen zijn. Van den Berg Jeths heeft geen enkele moeite het ijs te breken aan het begin van het gesprek. In enkele volzinnen typeert hij de actuele problematiek in corporatieland. “De kracht van corporaties was dat ze in principe anticyclisch konden investeren. We hebben ook allemaal de ambitie om naar vermogen te blijven investeren, maar het wordt erg lastig. Rijksbeleid schrijft zeer beperkte huurstijgingen voor, maar doordat de

doorstroming volledig stagneert, kunnen we zelfs dat nauwelijks in praktijk brengen. De huurtoeslagen zijn keiharde cash out, voor ons 16 miljoen euro. Anderzijds wordt bouwen weer aantrekkelijker met de lagere aanneemsommen, maar ik vrees voor de kwaliteit. Is het nog wel verantwoord?” Corporaties lopen bovendien tegen het probleem aan dat de gemengde wijken (70% vrije verkoop, 30% sociale huur) niet van de grond komen, als ontwikkelaars en beleggers hun 70%-deel niet in praktijk brengen. Dat is een enorme beperking, want het corporatiedeel kan niet solitair worden opgestart. Maarten Kusters: “Een mogelijkheid is de vrije koop om te zetten in vrije huur. Maar als wij dat voor rekening nemen, komt onze liquiditeit in gevaar. Ik denk dat we externe financiering, op de kapitaalmarkt, bespreekbaar moeten maken.”

Het ontginnen van die markt sluit mooi aan bij de wens van veel corporaties om ook huishoudens boven de Europees bepaalde inkomensgrens van e 33.000,- te bedienen. Er is immers een snel groeiende groep, vaak starters, die niet aan de bak komt. Derhalve zou je ze tot de doelgroep van corporaties kunnen rekenen en moet er woningvoorraad voor worden aangelegd.


88 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 89

“De kracht van corporaties was dat ze anticyclisch konden investeren. Maar dat wordt erg lastig” Links: Paul Terwisscha van Scheltinga Rechts: Ben Pluijmers, Havensteder

Jan van den Berg Jeths, Eigen Haard

Alfred van den Bosch: “Ik zou, gezien de hoge druk op de middeninkomens in onze randstedelijke woningmarkt, tot een huurprijs van e 850,- willen gaan. Maar zeker niet alleen in nieuwbouw, de bestaande voorraad biedt best mogelijkheden als we er anders naar kijken.” Ben Pluijmers: “Maar met de huidige mutatiegraad schiet dat niet op. Er is geen beweging. Voor de lagere middeninkomens ontstaat snel een groot tekort. Daar móeten we toch iets mee?” Kusters ziet er de financiële middelen niet voor: “Boven een huurprijs van e 850,- kun je nog wel beleggers vinden, maar daaronder niet.” Pluijmers is daarvan niet overtuigd: “Beleggers kunnen best rendement maken tussen de e 650,- en e 850,-. Het is misschien geen vetpot, maar wel een verantwoorde investering. Echter, ze zullen dat alleen doen op goede plekken in de stad. Daar is weinig aanbod in dat segment. Kortom: niet meer dan een niche.” Paul Terwisscha van Scheltinga: “Maar wacht even: Wat hebben we als corporatie te zoeken in het segment bóven e 650,-? Dat gaat me te ver. Alleen om andere, afgeleide redenen nemen wij zo iets in overweging. Als er een groter belang is, zoals het verbeteren van een wijk, of om een project rond te krijgen.”

Van den Bosch: “Mensen met een inkomen tot zo’n e 43.000,- die praktisch geen kans hebben, moeten we helpen. Daarbij stimuleren we ook dynamiek. Zo simpel zie ik het. Boven de e 650,hebben ook wij natuurlijk wel rendement nodig. Ik denk aan wijken waar beleggers niet instappen en waardeontwikkeling denkbaar is. Daar moeten we pionieren.” Kusters is terughoudend: “We hebben onze handen vol aan de opgave voor onze primaire doelgroep. Er moet nog veel gebeuren op het gebied van kwaliteit en energie.”

Van den Berg Jeths: “We hebben nooit alles gekund; we moeten altijd zoeken naar een balans. Maar dat energielasten omlaag moeten, is evident. Als we niet uitkijken, worden die lasten straks nog hoger dan de kale huurprijs. Binnen de Amsterdamse ring ligt daar een enorme klus voor ons. Bij voorkeur wil je het zelfs omdraaien: van lasten naar baten. Je kunt verdiencapaciteit genereren met energievoorzieningen.” Terwisscha van Scheltinga: “Toch loop je ook tegen dilemma’s aan. In Eindhoven

hebben we op een voor starters populaire locatie portiek etagewoningen van 50 m2 voor e 310,-, vlakbij de binnenstad. Dat gebouw willen we zo lang mogelijk in stand houden, maar in energetisch opzicht is het slecht. Wat is nou duurzaam? Er wordt niet veel energie gebruikt, want die mensen slapen er eigenlijk alleen maar.” Van den Bosch: “Bij energiebesparing moeten we het, naast het verbeteren van woningen, absoluut ook over gedrag hebben. Als je meer rendement uit de

stenen wilt halen, moet je huurders triggeren om zuinig te zijn met energie. Dat is in ieders belang.”

Van den Berg Jeths: “Maar dan wil ik dat wel doortrekken naar de portemonnee, want dat is en blijft de grootste trigger.”

Kusters: “Gewoon weer een trui aan. En niet alle vertrekken verwarmen. Ik denk ook dat mensen zich wezenloos schrikken als ze het verbruik van hun flat screens zien. Die mogen dus nooit stand-by staan.”

Pluijmers: “Eens! Individuele energielasten moeten worden gekoppeld aan de huurprijs. Die regelgeving moet worden aangepast.”

Pluijmers: “Ik vind die verbruiksmetertjes in huis wel aardig. Technologie die gedrag zichtbaar maakt, en vergelijkbaar.”

Terwisscha van Scheltinga: “Wij hebben de term ‘woonkosten’ geïntroduceerd, want ‘lasten’ is eigenlijk een heel negatieve en passieve term: iets vervelends dat je nu eenmaal overkomt. We willen


90 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 91

“Als je meer rendement uit de stenen wil halen, moet je huurders triggeren om zuinig te zijn met energie”

Alfred van den Bosch, de Alliantie

duidelijk maken dat er variabelen in het spel zijn. Een iets hogere huurprijs om energiemaatregelen te kunnen treffen, leidt tot lagere energiekosten.” Het denken over energie brengt Van den Bosch op een gedachte van meer filosofische aard: “Bieden wij kale woningen aan, of een aanbod voor complete woonkosten? Net zoals je tegenwoordig TV, telefoon en internet combineert kunnen we wonen en energie, en mogelijk nog andere onderdelen combineren.” Terwisscha van Scheltinga vindt het idee passen in een streven om huren meer “sexy” te maken. “Daarbij zie ik een rol voor de corporatie als interface tussen vraag en aanbod.” Pluijmers: “Ik voorzie op dit punt meer differentiatie tussen corporaties, dat is een goede ontwikkeling.” Van den Bosch: “Mij gaat het allereerst om de uiteindelijke betaalbaarheid van onze woningen. Dat moet de drijfveer zijn van dergelijke afwegingen. In de samenwerking met anderen zal de komende jaren de prijs de boventoon voeren.” Terwisscha van Scheltinga: “Jan Schaefer sprak ooit de ware woorden: “In gelul kun je niet wonen.” Maar in onze branche bestaan zoveel dogma’s over dienstverlening, over

vastgoed. Dit is de tijd om daar vernieuwend naar te kijken, vanuit onze klant.” Kusters: “We denken het vaak beter te weten. Beter dan de klant, beter dan leveranciers en stakeholders. Maar we maken natuurlijk wel telkens weer de nodige faalkosten. Gezamenlijk beleid zou zoveel kunnen besparen. Aannemers zouden meer verantwoordelijkheid moeten nemen, maar wij géven die niet, omdat we het beter weten.” De overheid heeft de ambitie uitgesproken om maar liefst 75 procent van het bezit te verkopen. Een haalbare kaart? Van den Berg Jeths: “Een onzalig idee natuurlijk, er staat al zoveel te koop. Daar is helemaal geen markt voor.” Pluijmers: “Het is niet meer dan symboolpolitiek. Lange halen, snel thuis. Van de voorraad die wij te koop hebben aangeboden, is nog geen twee procent over de toonbank gegaan naar zittende huurders. Men heeft er helemaal geen trek in. Bovendien: wie krijgt er nog hypotheek voor? Een hulpmiddel als Koopgarant moet je heel gericht inzetten, vind ik. Het is bedoeld voor starters, van wie je verwacht dat ze de woning binnen afzienbare tijd weer verlaten. Alleen dan betaalt de investering zich uit.” Van den Bosch kan zich daarin vinden: “Gebruik Koopgarant voor de juiste mensen en

voorkom dat het als een commercieel verkoopargument ingezet wordt. In feite verpest je er de markt mee. De starterslening is ook een interessant product, met een tussentijdse inkomenstoets.” Terwisscha van Scheltinga heeft zijn reserves om principiële redenen: “in wezen zijn het allemaal marktverstorende instrumenten. Laten we wel wezen: Dergelijke praktijken zijn de aanleiding geweest tot de crisis die over ons heen is gekomen.” Pluijmers: “Misschien is het voor mensen met een lager inkomen uiteindelijk wel beter om te blijven huren.” Precies, reageert Terwisscha van Scheltinga: “Ik hoor op feestjes nooit meer dat je gek bent als je niet koopt. Huren was altijd voor losers. Maar die tijden zijn voorbij; starters wegen koop of huur heel serieus af. En terecht.”

“Een hulpmiddel als Koopgarant moet je heel gericht inzetten”


92 PROVADA Magazine

Vastgoedbeleggers zien diverse redenen voor optimisme

“Zullen we het hoofd koel houden?”

PROVADA Magazine 93

Nu geld een schaars product is geworden, zijn de ogen weer gericht op de vastgoedbelegger. En die bevestigt: vastgoed is en blijft een stabiele asset class. Maar hij moet wel verstand van de markt en het product hebben. Drie vertegenwoordigers van Nederlandse vastgoedbeleggers namen onze uitnodiging aan om derhalve de Nederlandse vastgoedmarkt kritisch te beschouwen. Achtereenvolgens namen plaats: • Henk Jagersma, directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance • Dick van Hal, directievoorzitter Bouwinvest • Guus Berkhout, Fonds manager Triodos Vastgoedfonds Min of meer toevallig begint dit artikel over het Utrechtse Papendorp, waar Henk Jagersma een opmerkelijke verhuisbeweging gadeslaat, die de gesprekspartners meteen verleidt tot generieke reacties.

stad. En binnen die steden zijn concrete ontwikkellocaties, zoals het voormalige trainingscomplex van Real Madrid. In Nederland wordt in principe overal gebouwd, het wordt zelfs aangemoedigd door concurrerende steden.”

Jagersma: “Ik vind het vreemd dat Cap Gemini Papendorp verlaat, althans dat de gemeente dit laat gebeuren. De redenen zijn opportuun, het bedrijf halveert zijn meters èn het is teleurgesteld dat de beloofde OV-voorzieningen nog altijd niet zijn gerealiseerd. Utrecht had kunnen voorkomen dat Papendorp nu besmet raakt. Zou jij er nu investeren?”

Van Hal vult aan: “Iedereen mocht overal ontwikkelen. Daardoor is overproductie ontstaan. We doen net alsof Nederland nog steeds groeit, er zich als het ware steeds een nieuwe babyboom aandient.”

Dick van Hal regaeert op Jagersma’s vraag: “Nee, dat ligt momenteel niet voor de hand.” Jagersma: “Dergelijke ontwikkelingen kun je je eigenlijk niet veroorloven nu leegstand zo’n issue is geworden. Duitse investeerders trekken weg uit de Nederlandse kantorenmarkt, wat ze eerder al hebben gedaan met woningen en retail.” Van Hal: “We moeten constateren dat de Nederlandse kantorenmarkt er slechter voor staat dan in andere Europese landen.” Berkhout: “In landen als Engeland, Frankrijk en Spanje is de kantorenmarkt veel meer geconcentreerd in één dominante hoofd-

Jagersma: “Een ander probleem in ons land is de ondoorzichtigheid van de markt, met incentives en bouwpakketten. De officiële huurprijzen zijn erg stabiel, terwijl ze een indicatie zouden moeten geven van vraag en aanbod.” Van Hal: “Gelukkig zie ik wel meer openheid ontstaan bij taxaties. Er wordt daadwerkelijk afgewaardeerd. En dat brengt enorme verschillen aan het licht tussen het primaire en secundaire kantoor segment. We maken ons weinig zorgen over multifunctioneel vastgoed met goede OV-verbindingen en toegerust voor Het Nieuwe Werken. Ook nu zijn daarin goede transacties te maken, mits je zorgvuldig te werk gaat.” Berkhout: “De neiging om prijzen fictief overeind te houden, vind ik typisch Nederlands. Angelsaksische landen zijn meer geneigd hun verlies te nemen en


94 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 95

“Pensioenfondsen staan onder druk, maar moeten minstens de inflatie bijbenen. Dan is die zekere 4 tot 5 procent heel aantrekkelijk”

Henk Jagersma, directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance

door te pakken. Wij houden krampachtig vast aan de status quo, maar tasten daardoor juist in het duister.” Van Hal: “Als je een project goed doorlicht, komt het er echt wel uit.” Jagersma: “We hebben meer marktbeweging nodig om de pijn eruit te halen. Dan wordt de concrete waarde van vastgoed èn de onderliggende grond snel duidelijk. De dynamiek moet terug in de markt.” Van Hal: “Zullen we daarbij wel het hoofd koel houden? Ik hoor zoveel “gesomber” over de kantorenmarkt. Natuurlijk komt er een tweede dip en natuurlijk is de stemming verslechterd. Maar er blijven segmenten die gewoon kansen bieden.” Berkhout: Het duurzame segment biedt kansen. Dat komt omdat in de duurzaamheids modellen niet alleen gekeken wordt naar energie en materiaalgebruik, maar ook naar locatie en in het geval van GPR of de Triodos Toets ook naar belevingswaarde van gebouwen. En juist dat zijn elementen die door de huurder en dus uiteindelijk ook door de belegger, gewaardeerd worden. Jagersma: “Zeker, er liggen leuke uitdagingen. Beleggers-huurwoningen zijn zeer kansrijk. Binnenstedelijk en tot e 850,- is dat absoluut een groei-

markt. Ik zie in steden als Amsterdam en Utrecht zeeën van ruimte daarvoor. Probleem is dat er veel plannen zijn gebaseerd op de opbrengst van koopwoningen. Dat de grondprijzen omlaag moeten, is een bittere pil voor gemeenten. Maar de kopersmarkt zal zich voorlopig echt niet herstellen. Neem één ding van me aan, de consument heeft altijd gelijk. Die redeneert heel verstandig en voelt aankomen dat de hypotheekrenteaftrek gaat verdwijnen. En dat zal de prijzen verder doen dalen. Een woning kopen, is momenteel niet per definitie interessant.” Van Hal: “Rendementen van 4 tot 5 procent op huurwoningen zijn tegenwoordig heel interessant voor pensioenfondsen. Daar knijp je je handen bij dicht.” Berkhout: “Ik denk dat pensioenfondsen de aangewezen partijen zijn om de funding voor elkaar te krijgen. Bancair zal dat moeilijk worden.” Van Hal: “Dat klopt. Aan de ene kant staan de dekkingsgraden van pensioenfondsen onder druk, dus opereren ze heel voorzichtig. Maar aan de andere kant moeten ze wel minstens de inflatie bijbenen. Dan is die zekere 4 tot 5 procent op beleggershuurwoningen heel aantrekkelijk.” Voor 2008 kwamen beleggers nauwelijks aan bod op de woningmarkt die vrijwel uitsluitend koopwoningen voortbracht.

Van Hal: “Ontwikkelaars verdienden daar heel goed aan, door de stijgende prijzen, en hadden geen belegger nodig. Zij kijken naar de korte termijn, bouwen een project en zijn weg. Als wij huurwoningen neerzetten, moeten ze 20 jaar renderen. En dat betekent dat we anders naar het product kijken.” Berkhout: “Flexibiliteit in materialen, in het gebruik en een goede bereikbaarheid worden daarbij waardevolle kenmerken.” Van Hal: “Dat klopt. En door ons lange termijn belang zit duurzaamheid per definitie in onze genen.” Wat heeft de retailmarkt beleggers momenteel te bieden? Jagersma: “Niet veel, want die markt is vrijwel verzadigd. We kennen al een ontzettend hoge winkeldichtheid in Nederland. Ik wil wel waarschuwen voor grote malls in binnensteden. Die geven daar problemen voor de lokale detailhandel. Te verstorend.”

Voor aantrekkelijke, grotere steden is dat een kans, voor kleinere kernen een bedreiging.” Van Hal: “Nieuwe ontwikkelingen voor perifere, grootschalige detailhandel zijn nog vrij levendig, met plannen in bijvoorbeeld Zoetermeer, Halfweg en Santpoort. Of dat gezonde ontwikkelingen zijn, vraag ik me af.”

Volgens onderzoek door ING is de partiVan Hal vult aan: “Ik ben geneigd te zeggen culiere belegger tegenwoordig actiever dat je niets meer moet willen toevoegen.” op de vastgoedmarkt dan de institutionele belegger. De verhoudingen zijn meer dan Jagersma: “Toevoegen misschien niet, omgedraaid. Hoe komt dat? maar wel veranderen. De fysieke winkel in de binnenstad wordt meer dan nu een Jagersma: “Vastgoed is interessanter showroom, waar aan cross selling wordt geworden door de onzekerheid op de gedaan. Aankopen gebeuren via internet. aandelenmarkt en de lage rente op Shoppen wordt dus ècht funshoppen. staatsobligaties.”

Guus Berkhout, Fonds manager Triodos Vastgoedfonds


96 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 97

Dick van Hal, directievoorzitter Bouwinvest

Jagersma: “Ze zitten niet in nieuwbouw. Ik heb nog ouder vastgoed in portefeuille dat ze zo mogen overnemen.” Dat brengt ons bij de enorme leegstand van kantoren. Wat gaan we eraan doen? Jagersma: “Allereerst de hordes wegnemen. Als ik nu een pand wil transformeren moet ik eerst btw betalen over de beleggingswaarde. Dat is gewoon een boete! Maar transformeren of weghalen, is in binnensteden onvermijdelijk.” Van Hal: “Gemeenten moeten keuzes maken en dus ook bepaalde gebieden opgeven. Dat is hard maar waar. Ze moeten nu de ideale stadsplattegrond van 2030 schetsen.” Jagersma: “Het eerder genoemde Papendorp zal het, ook al is het gloednieuw, afleggen tegen Hoog Catharijne. Laten we niet vergeten dat met Het Nieuwe Werken nog veel meer meters overbodig worden. Particuliere

“We doen net alsof Nederland nog steeds groeit” eigenaren moeten de pijn nog pakken van kansloos vastgoed. Dat eigendom zit vaak in CV’s verstopt en die zijn geen gesprekspartner in de discussie.” Van Hal: “Er zou een vehikel moeten worden gecreëerd dat particuliere beleggers verantwoord laat investeren in vastgoed. Dat is een enorme kans.” Een markt is nog onbesproken gebleven: de zorgmarkt. Hierover wordt verschillend gedacht door de heren. Syntrus Achmea is enthousiast, Bouwinvest niet. Jagersma: “Investeringen in zorgvastgoed zijn met 100 miljoen euro gestegen afgelopen jaar. En die groei zet zich door. Maar dat lukt alleen met minder overheid en meer markt. Die privatisering is een langdurig traject. Vooralsnog zijn de boekwaardes vaak hoog en de eigen organisaties geven nu posities maar langzaam op. Intussen is een knip in zorg en vastgoed onvermijdelijk. De vraag neemt explosief toe en we willen niet met zijn zessen op een zaaltje liggen.” Berkhout: “Het politieke risico is één deel. Het andere is dat de spelers in vast-

goed- en zorgmarkt nog aan elkaar moeten wennen: Koper en verkoper moeten eerst nog elkaars taal leren spreken. In de zorg lijken ze soms op een andere planeet te leven. Maar kansen zijn er zeker.” Van Hal: “Wij zijn nog niet enthousiast. Ik zie nog te veel onduidelijkheid, te veel risico. Met name ziekenhuizen vind ik vooralsnog erg dure, mono-functionele gebouwen. Maar zorgappartementen willen we wel doen: high-end, gated communities met alle voorzieningen in een keuzemenu.”

Geen regio is zo toegankelijk via zee en land. Met filevrije verbindingen en makkelijk bereikbare zeehavens als poorten tot de wereld. Een plaats waar ruimte is voor nieuwe ontwikkelingen en het snel schakelen is door de korte lijnen. Waar werken samengaat met een prachtige leefomgeving en wonen in luxe binnen handbereik is. En waar mensen betrokken en gedreven zijn.

Jagersma: “Ziekenhuizen zijn inderdaad nog gevaarlijk. De markt moet zich uitkristalliseren.” Aan het eind van het gesprek plaatst Van Hal de bespiegelingen nog even in een internationaal perspectief: “Nederland is straks nog maar een stipje op de kaart. Kapitaal vliegt de hele wereld over. Daarom werken wij aan een grotere internationale spreiding. Afgelopen jaar was het rendement in Amerika 14 procent en in Europa 2 procent. Maar in 2009 andersom.”

120187

Van Hal: “Ze bieden soms ook simpelweg meer dan institutionele beleggers op bepaald vastgoed. Ze leggen alleen verantwoording af aan zichzelf en nemen bijvoorbeeld genoegen met een rendement van 3 procent op vastgoed dat hen goed bevalt en hen geen hoofdpijn geeft.”

www.impulszeeland.nl www.zeelandseaports.com


98 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 99

Annemarie Jorritsma

“Gemeenten hebben geen winstbejag. Met grondopbrengsten worden projecten ontwikkeld.� Annemarie Jorritsma is burgemeester van Almere en voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Gemeenten (VNG) Waarom is Almere bijzonder? Almere bevindt zich in een unieke positie vanwege de groeiopgave voor de komende jaren. Almere is door het Rijk gevraagd uit te breiden naar 350.000 inwoners en voor het noodzakelijk evenwicht horen daar circa 100.000 nieuwe banen bij. Deze groei past niet binnen de huidige woning- en kantorenvoorraad, waardoor er veel moet worden bijgebouwd.

Elders is vooral sprake van leegstand, heeft u daar oplossingen voor? De problemen zullen grotendeels door de markt zelf opgelost moeten worden, maar de gemeenten kunnen natuurlijk wel faciliteren. In de Amsterdamse metropoolregio is Plabeka (Platform Bedrijven en Kantoren in de metropoolregio Amsterdam) opgericht, waarin wethouders Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening afspraken maken

over nieuwe ontwikkelingen. Ook Almere heeft flink wat vierkante meters geschrapt, onder andere met het oog op het nieuwe werken waardoor er minder kantoorruimte nodig is. Dat betekent niet dat er niets meer gebouwd mag worden, een gebruiker mag zelf bepalen waar hij zich wil vestigen, hij moet natuurlijk wel zijn verantwoordelijkheid nemen (samen met de ontwikkelaar en bouwer) voor het achterblijvende vastgoed.

Wat vindt u van de visie dat veel gemeenten hebben bijgedragen aan de problemen? Gemeenten hebben nooit grond verkocht als er geen vraag voor was. Het huidige overschot is een probleem van ons allen, leegstand is ook voor de gemeenten niet goed. Als er sprake was van het ontbreken van een langetermijnvisie dan is dat niet alleen bij de gemeenten het geval. In het verleden was er nooit discussie over de

grond-uitgifte. Hadden de gemeenten als enige de krediet- en eurocrisis moeten zien aankomen? Is het wel de rol van de gemeente om te speculeren met grond? Gemeenten kopen grond in om bepaalde ontwikkelingen mogelijk te maken. Vaak is het voor de burger beter dat grond van te voren wordt aangekocht in plaats van dat de grond na ontwikkeling duur moet worden

teruggekocht. Het kan niet zo zijn dat private investeerders geld verdienen over de rug van de belastingbetaler. Gemeenten hebben geen winstbejag, wanneer er wordt verdiend op grond worden daar projecten mee ontwikkeld. Almere heeft haar infrastructuur (wegen, scholen, publieke voorzieningen) gebouwd met opbrengsten uit de grond. Ook voor eigenaren van vastgoed is dit belangrijk, niemand wil wonen en werken


Advertorial 100 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 101

Annemarie Jorritsma, burgemeester Almere

| Op de beurs: Hal 11 Stand 19 |

Levendige Is het probleem van teruglopende grondopbrengsten nijpend? Sommige gemeenten hebben daar meer last van dan andere. Gemeenten zijn stevig aan het afschrijven en bezuinigen. De overheid moet in geval van landelijke bezuinigingen opletten dat bovenstaand probleem reeds bij de gemeenten speelt, er kan niet driedubbel worden bezuinigd.

in een omgeving zonder wegen en publieke voorzieningen. Gemeenten kunnen toch wel helpen bij het beter afstemmen van vraag en aanbod van bestaand vastgoed? Gemeenten kunnen altijd beter leren luisteren naar de vraag. De gemeente kent het vastgoedaanbod als geen ander. Waar dat mogelijk is, wordt geprobeerd nieuwe gebruikers in bestaande gebouwen te huisvesten. Het is en blijft echter de eerste verantwoordelijkheid van de eigenaar om duurzaam om te gaan met zijn vastgoed. Gebruikers hebben natuurlijk ook een verant-woordelijkheid, maar uiteindelijk kan niemand gedwongen worden zich ergens te vestigen.

Kunnen de regels voor herbestemming makkelijk worden versoepeld? Bij het omkatten van gebouwen is de gemeente altijd nodig omdat bestemmingsplannen moeten worden gewijzigd. Het blijft echter wel zaak om te letten op de invulling van de omgeving, we kunnen niet klakkeloos alle bestemmingen toestaan. De gemeente is niet de factor die de vastgoedmarkt weer gezond kan maken. De oplossingen zullen uit de markt zelf moeten komen. Wanneer partijen eerst met de gemeenten zouden gaan praten, in plaats van direct te roepen dat de gemeenten niets willen, zal duidelijk worden dat er vaak heel veel mogelijk is. Ook gemeenten hebben geen enkel belang bij leegstand. Is PROVADA nuttig voor gemeenten? Op PROVADA kijken, luisteren en snuiven wij de sfeer zo goed mogelijk op. Wij willen doordrongen zijn van wat er gebeurt en een één-op-één dialoog aangaan met martkpartijen en adviseurs. Daarom doen wij aan veel debatten mee en organiseren we diverse bijeenkomsten

op onze stand. Persoonlijk probeer ik zoveel mogelijk vrouwen bij elkaar te krijgen, we hebben een eigen club: een heel leuk gezelschap met zeer verfrissende ideeën. Vooral in de top van het vastgoed kunnen vrouwen de machocultuur doorbreken. Er zijn te grote risico’s genomen. Omdat vrouwen meestal wat terughoudender zijn, is een mix het beste: niet te veel risico en niet te voorzichtig. Als Lehman Brothers, Lehman Brothers & Sisters was geweest, dan had het bedrijf waarschijnlijk nog wel bestaan! Hoe staan we er over vijf jaar voor? Het vastgoed wordt een vraagmarkt in plaats van een aanbodmarkt. We zien dat in Almere al in de woningmarkt. De grootschalige projectontwikkelingen zijn behoorlijk verminderd, de nadruk ligt meer en meer op particulier opdrachtgeverschap. De afgelopen jaren hebben we in Almere al meer dan 600 bouwvergunningen afgegeven aan particuliere opdrachtgevers; niet alleen voor woningen, maar zelfs ook voor winkels! Dat is uniek in Nederland. In het project ‘Ik bouw mijn huis in Almere’, is de gemeente buitengewoon terughoudend met regels (behalve op het terrein van gezondheid en veiligheid). Almere is hiermee de proeftuin voor een vereenvoudigd bouwbesluit, waarin allerlei betuttelende eisen, zoals de precieze grootte van de WC, niet langer worden getoetst.

binnensteden door

aantrekkelijke

Haarlem

winkels

Utrecht

ISO 14001

Redevco, een onafhankelijke internationale vastgoedonderneming, beheert en ontwikkelt een van de grootste winkelportefeuilles in Europa, met meer dan 700 objecten op toplocaties in 16 landen en een huidige waarde van 7,4 miljard euro. Redevco is onderdeel van het in Zwitserland gevestigde Cofra Holding AG. Venlo

Retail Real Estate Investment & Development Redevco Nederland BV | Rembrandt Tower, Amstelplein 1 | 1096 HA Amsterdam T +31 (0)20 521 8730 | info.nl@redevco.com | www.redevco.com


–Advertorial Advertorial –

102 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 103

Milieu Service Nederland b.v.

“Slimme en efficiënte afvalinzameling leidt tot lagere servicekosten.” Milieu Service Nederland b.v. is een allround afvalinzamelaar met landelijke dekking. Naast het grootste assortiment afvalcontainers van Nederland bieden wij u innovatieve oplossingen zoals de ruimte- en kostenbesparende Miniperscontainer en papiervernietiging ter plaatse. Milieu Service Nederland b.v. wil de beste afvalinzamelaar van Nederland zijn, met innovatieve services, een totaaloplossing voor al uw afvalstromen en de scherpste tarieven. Miniperscontainer

komt aan de portemonnee van de

Huurders kijken niet alleen naar de huur-

klant en het milieu.

kosten van een pand, maar zeker ook

Our experience with institutional investors globally

helps us provide an even better service for our clients locally

At Colliers, we work closely with national and global institutions and investors to identify, evaluate and select assets that best complement their portfolio, property performance, income goals and risk profile. This is done by taking into account each investor’s unique priorities.

naar de servicekosten. Het afvoeren

Mobiele papiervernietiging

van afval is vaak een grote kostenpost.

Heeft u zich weleens afgevraagd wat

Met de Miniperscontainer kunt u

er met eventueel vertrouwelijke docu-

direct kosten én ruimte besparen.

menten gebeurt nadat uw oud papier

Vanwege zijn kleine omvang is hij

is opgehaald? Milieu Service Neder-

overal gemakkelijk te plaatsen - denk

land b.v. garandeert dat uw papier

bijvoorbeeld aan parkeergarages of een

voor de deur wordt vernietigd. Zo

fietsenstalling. De Miniperscontainer

heeft niemand toegang tot uw be-

werkt met een speciaal voor Milieu

drijfsinformatie. Na vernietiging wordt

120 liter tot en met 5000 liter. Milieu

ten opzichte van andere aanbieders.

Service Nederland b.v. ontwikkeld

het papier 100% gerecycled. Kortom,

Service Nederland b.v. geeft u de

Een inventarisatie leidt over het

systeem waarmee het afval zeer sterk

u bent verzekerd van een betrouwbare

garantie dat uw afval altijd op tijd en

algemeen tot een veel efficiëntere

wordt verdicht. Doordat wij onze

én duurzame totaaloplossing.

op de juiste plaats wordt afgehaald.

afvoer van uw afval. Dit is beter voor

Voor ons is afspraak ook echt

het milieu en levert een financiële besparing op.

Miniperscontainers uitrusten met een

Uw afval gegarandeerd 10% goedkoper ingezameld Milieu Service Nederland zamelt uw afval gegarandeerd 10% goedkoper in! Bel nu: 020 – 694 70 20, of stuur een e-mail naar info@milieuservicenederland.nl. U kunt uiteraard ook een afspraak maken voor een vrijblijvende afvalinventarisatie op locatie.

automatische volmelder wordt deze

Afvalinzameling

afspraak.

pas geleegd wanneer deze ook daad-

Milieu Service Nederland b.v. verhuurt

worden al uw afvalstromen afge-

Via

één

aanspreekpunt

werkelijk vol zit. Dit scheelt vele ritten

het grootste aanbod van rolcontainers

handeld en alle door ons uitgevoerde

Betrouwbaarheid

per jaar; voordeel dat direct ten goede

in Nederland, met inhoudsmaten van

diensten worden overzichtelijk op

Milieu Service Nederland b.v. kan haar

één factuur geplaatst.

diensten zeer scherp aanbieden doordat we een flexibel, efficiënt bedrijf zijn

And with more than 500 offices in 61 countries you are never far from Colliers experts who understand you and the markets that you are looking to invest in. To find the nearest Colliers team to you please visit www.colliers.com

Standaard goedkoper

met een minimale overhead.

Milieu Service Nederland b.v. is gega-

Bovendien bent u bij Milieu Service

randeerd 10% goedkoper. Een koste-

Nederland b.v. verzekerd van kwaliteit

loze inventarisatie ter plaatse kan zelfs

(ISO 9001), aandacht voor het milieu

leiden tot een kostenreductie van 60%

(ISO14001) en veiligheid (VCA).

U TREFT ONS OP DE PROVADA-STAND 9-39.

Accelerating success.

Ronald Voorsluijs, directeur van Milieu Service Nederland b.v.

Milieu Service Nederland b.v. • Cruquiusweg 142 E • 1019 AK Amsterdam Tel. 020 - 69 47 020 • Fax 020 - 66 81 265 • E-mail info@milieuservicenederland.nl www.milieuservicenederland.nl


104 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 105

“Wij maken van winkelcentra een persoonlijk product in plaats van een stapel stenen met huurders erin.” bezuinigen op kosten, maar om te zorgen voor een winkelcentrum waar mensen graag willen verblijven en winkelen om daarmee de omzet te optimaliseren.

Hans Vermeeren is Managing Director Nederland van Wereldhave. Welke richting slaat Wereldhave in? Een aantal jaren geleden is onze richting veranderd. Van een gespreide portefeuille zijn we ons per regio gaan specialiseren in retail of kantoren. In Nederland is onze hoofdactiviteit retail, momenteel bestaat ons bezit voor ruim 90% uit winkelpanden. Winkelcentra in veel landen - zeker ook in Nederland - zijn matig qua consumentgerichtheid en attractiviteit. De meeste verhuurders

werken vrij defensief. Wij willen daar doorheen breken en met een offensieve strategie de markt van winkels vernieuwen. Veel winkelcentra bieden vaak niet wat het winkelend publiek wil. Waarom is er in vrijwel geen enkel winkelcentrum een nette toiletgelegenheid, mogelijkheid tot draadloos internet of een garderobe met kluisjes? Waarom wordt er niet veel meer nagedacht over beleving en attractiviteit

en wat de consument zoekt? Hotels, restaurants en warenhuizen zijn belangrijke referentiekaders. Interieurarchitectuur mag niet langer een ondergeschoven zaak zijn. In winkelcentra plaatsen we leestafels waar kranten en tijdschriften liggen. Het winkelend publiek kan hier even uitrusten en samenkomen of afspreken voor een volgend winkelbezoek. Het is niet de vraag om zo veel mogelijk te

Jullie blijven wel afhankelijk van huurders die mee willen veranderen. Het aanbod winkels in Nederland is heel statisch, winkels blijven zonder te vernieuwen tientallen jaren op dezelfde plek zitten. Wij denken zelf na over hoe wij een winkelcentrum ingevuld willen hebben, daar moeten, naast de grote ketens, juist ook ‘local hero’s’ bij zitten. Local hero’s zijn plaatselijke ondernemers met een specifiek aanbod. De eerste vraag is niet hoeveel huur een ondernemer kan betalen, maar of hij/zij ook iets toevoegt aan een winkelcentrum. Wij streven naar huuroptimalisatie voor het hele winkelcentrum. De huuroptimalisatie is een afgeleide van de omzet die in het winkelcentrum wordt gemaakt. Veel winkelcentra hebben baat bij sterke regionale spelers, een goede boekwinkel, etc. Daar profiteert het hele winkel-centrum van. Het is dan ook niet ondenkbaar dat een huurder die wat minder omzet draait, maar wel erg positief is voor het gehele winkelcentrum, een wat lagere basishuur betaalt. Een goede huurder is een ondernemende huurder, die open staat voor veranderingen en kansen en daar snel en actief op inspeelt. Wat denkt u van leegstaande panden? Veel mensen vergeten dat er in de afgelopen jaren in sommige gevallen misschien wel te veel is gebouwd, maar dat er nu ook veel gebouwen leeg staan omdat de vraag is verminderd. Hadden we die gebouwen dan maar niet moeten

bouwen? Dat kan toch niet, want toentertijd was er wel vraag. Het probleem van de vastgoedmarkt is dat een vermindering van de vraag direct resulteert in zichtbare leegstand. We moeten dan ook niet blijven praten over wie de schuld heeft van de leegstand. In de huidige markt moet goed worden bekeken wat er nog gebouwd moet worden, daar heeft de overheid een rol in. Op bepaalde locaties is sloop of herontwikkeling onvermijdelijk. Wat betekent dit voor uw positie? Wij hadden altijd al een beperkte kantorenportefeuille in Nederland, daarvan zijn slechts twee projecten overgebleven, die courant en makkelijk verhuurbaar zijn. Ik heb verder geen mening over de kantorenmarkt, slechts dat wij blij zijn geen onverhuurbare panden in portefeuille te hebben. En wat betreft retail? Er bestaat angst dat er een vergelijkbaar iets gaat gebeuren in retail als in de kantorenmarkt. Onder andere als gevolg van veranderende wensen van consumenten en de grote rol van het internet zullen bepaalde winkels, winkelcentra en winkelgebieden krimpen of zelfs helemaal verdwijnen. Als je succesvol wilt zijn, is de tijd van passiviteit voorbij. Wereldhave is bezig met het verbeteren van winkelcentra. Wij vragen van de huurders om ook zelf naar de uitstraling van hun winkel te kijken. De populariteit van een winkelcentrum is een verantwoordelijkheid van de verhuurder en huurders samen. Het gaat om onderscheidingsvermogen, bereikbaarheid, service en een goed, wisselend en attractief aanbod. Als aan die voorwaarden wordt voldaan,

komen consumenten ook in de toekomst graag naar een winkelcentrum. Heeft duurzaamheid en belangrijke rol in retail? Duurzaam bezig zijn, is onder andere een bestaande omgeving zo lang mogelijk in gebruik houden. Daarom investeren wij in bestaande omgevingen zodat deze aantrekkelijk blijven voor bezoekers. In uitbreiding en herontwikkeling proberen we projecten dusdanig vorm te geven dat ze zo lang mogelijk mee gaan, hopelijk zo goed dat ze over honderd jaar nog aantrekkelijk zijn. Daarnaast kijken we natuurlijk ook naar zaken als klimaatbeheersing, materiaalgebruik en energiegebruik. In al onze winkelcentra meten we continue het energieverbruik en het aantal bezoekers waardoor we weten welke processen veel energie gebruiken en op basis hiervan verbeteringen kunnen doorvoeren. Waardeert u de rol van PROVADA? De PROVADA is een boven verwachting goede beurs. Ik kwam een aantal jaren geleden uit het buitenland en was blij verrast toen ik voor het eerst op PROVADA kwam. Op PROVADA komen de juiste mensen waardoor je in korte tijd de mogelijkheid hebt om bij te praten. We zitten in een branche waarin weinig nieuwe producten worden gelanceerd, het is dus moeilijk om de aandacht blijvend vast te houden. Dat is echter wel belangrijk, anders is PROVADA niet meer dan een ontmoetingsplek. Innovatie, vernieuwing en kennisoverdracht moeten worden vastgehouden.


Advertorial 106 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 107

PROJECT

BLOK

CASCO

INDELING

ONTWIKKELWIZ: REVOLUTIE IN PROJECTONTWIKKELING Reinbouw bewijst dat projectontwikkeling aanzienlijk efficiënter kan. Ze ontwierp de Ontwikkelwiz: een ontwikkelapplicatie die in zeer korte tijd een compleet projectontwerp maakt, inclusief tekeningen, bestek en begroting. De Ontwikkelwiz brengt de voorbereidingstijd van projectontwikkeling terug van een jaar naar slechts één week. Bovendien garandeert Reinbouw een kortere bouwtijd door een uiterst efficiënt proces en bewezen technieken. Zonder concessies te doen aan kwaliteit en variatie. Opdrachtgevers die met de Ontwikkelwiz werken, besparen veel tijd en kosten op hun project. Reinbouw brengt de ontwerpfase van een project terug naar maximaal een week. De Ontwikkelwiz neemt het complete technisch ontwerp van het project voor zijn rekening. De applicatie werkt uiterst efficiënt. Na het invoeren van het programma van eisen ontvangt de opdrachtgever direct een definitief ontwerp van zijn project. Aan de hand van complete tekeningen beoordeelt de opdrachtgever of het ontwerp aan zijn wensen voldoet. Eventuele wijzigingen laat hij direct doorvoeren. De Ontwikkelwiz presenteert onmiddellijk een aangepast ontwerp en technische en financiële gevolgen worden meteen inzichtelijk. Zo beschikt de opdrachtgever binnen een week over gewenste tekeningen, bestek en begroting van zijn project.

Traditioneel of particulier De Ontwikkelwiz is ontworpen voor grondgebonden woningen en geschikt voor traditionele projectontwikkeling en particulier

Efficiënte taakverdeling Naast de korte voorbereidingstijd is een efficiënte taakverdeling de grote winst van de Ontwikkelwiz. De ontwikkelaar concentreert zich op de marketing en bepaalt welke woningen ze waar en voor wie wil bouwen. De architect kan zich concentreren op vormgevingsaspecten van het project. Reinbouw levert ontwerp, bestek en begroting van het project, zorgt voor een efficiënt bouwproces en begeleidt de kopers. Doordat Reinbouw het bouwproces voor zijn rekening neemt, is aanbesteding van Flexibel en gevarieerd Uniek aan de Ontwikkelwiz is de flexibiliteit. Geen het project niet nodig en kan de vergunningsprocedure direct worden gestart. standaard woningen, maar juist gevarieerde projecten op basis van de wensen van de Nieuwsgierig? Ervaar de Ontwikkelwiz zelf. eindgebruiker. Zonder belemmeringen voor Ontvang vrijblijvend binnen een week indeling en gewenste architectuur maakt de Ontwikkelwiz het mogelijk haast onbeperkt te tekeningen, bestek en begroting van uw project. Neem contact op met Reinbouw of variëren in woningindeling en gevelontwerp. maak een afspraak via www.ontwikkelwiz.nl. Reinbouw gebruikt bewezen technieken, waardoor proces en kosten volledig gewaarborgd zijn. Het resultaat: flexibele ontwikkeling, gevarieerde projecten en geen faalkosten.

opdrachtgeverschap. De applicatie is ontworpen om een project vanuit individuele woonwensen van de consument te ontwikkelen. De Ontwikkelwiz ontwerpt een woning die qua indeling, volume, maatvoering en esthetiek volledig voldoet aan de wensen van de consument. De consument kan zelfs zijn eigen woningafmeting, gevelontwerp en indeling kiezen.

Bestel nu kaarten voor u zelf en voor uw collega’s en relaties via www.provada.nl. Registreer vóór 13 mei en u wordt kosteloos opgenomen in de beurscatalogus!

info@provada.nl +31 (0)30 60 514 24 een product van een product van


108 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 109

Flexibiliteit en focus op marketing loodsen ontwikkelaars door de crisis

“Wij zijn winter klaar”

“Ik vind het eigenlijk wel verfrissend dat de overheid duidelijk aangeeft waarvoor ze géén beleid wenst te maken”

Ja, de recessie is een domper op het verwachte herstel. En nee, de heren weten niet of de bodem is bereikt. Maar dat weerhield de directieleden van AM, Synchroon en OVG er niet van om (enigszins) opgetogen hun licht te laten schijnen over kansen in de komende tijd. “Onvoorspelbaarheid betekent dat het ook béter kan gaan.” De tafelschikking in alfabetische volgorde: • Bart van Breukelen, directievoorzitter Synchroon • Bas van Holten, Algemeen Directeur OVG Nederland • Roel Vollebregt, directievoorzitter AM

Bart van Breukelen, directievoorzitter Synchroon

Roel Vollebregt directievoorzitter AM

Het gesprek loopt zo’n beetje op zijn eind als Roel Vollebregt (AM) nog even terugkomt op een eerdere uitspraak van Bart van Breukelen (Synchroon). Die had al in het begin vastgesteld dat zijn organisatie na de nodige ingrepen in het afgelopen jaar “winterklaar” was. Maar, zegt Vollebregt later terugblikkend: “Je weet pas of je klaar was voor de winter als die voorbij is. Wie weet, wordt het nóg veel kouder. En moet je een dikkere jas aantrekken.” Momenteel is de enige zekerheid dat de markt onzeker is, moet Van Breukelen toegeven. Maar daaraan weet hij een positieve draai te geven: “De onvoorspelbaarheid betekent dus dat het ook béter kan gaan.” Zoals vaker tijdens het gesprek verschijnt een brede glimlach op zijn gezicht. Het is duidelijk; bij Synchroon is het glas vandaag halfvol. Niet dat Vollebregt per se het tegenovergestelde predikt, maar hij zegt niet om de signalen van de

laatste maanden heen te kunnen: de recessie grijpt om zich heen en dat belooft weinig goeds. De derde gesprekspartner, Van Holten (OVG), onttrekt zich enigszins aan scenario’s, zowel positief als negatief. “Er ligt ook nu een interessante opgave in Nederland en daarbuiten. Wij nemen onze kansen waar.”

een jaar geleden. De eurocrisis is dodelijk geweest voor het consumenten- en producentenvertrouwen. De gevolgen voor de woningmarkt zijn enorm. Tel daarbij op dat woonconsumenten steeds minder gefinancierd krijgen en dat er praktisch geen Haagse regie is en je ziet dat de markt op een historisch laag niveau terechtkomt. De verlaging van de Maar we beginnen het gesprek met een overdrachtsbelasting in juli bood geen evaluatie van 2011, een jaar dat helemaal soelaas, die viel volledig in het niet bij niet zo slecht begon. de perikelen in het eurogebied. Er was nauwelijks belangstelling voor.” Vollebregt: “Het laatste kwartaal van 2010 en de eerste twee van 2011 gaven Van Breukelen: “Over het eerste deel van inderdaad aanleiding tot enig optimisme. 2011 ben ik best tevreden. In het tweede Het begon er toen beter uit te zien, we deel hebben we het roer behoorlijk moeten verkochten goed. Helaas zagen we in omgooien. We hebben producten voor de april een kentering ontstaan. Zowel op de huurdersmarkt kunnen aanbieden aan bezakelijke als de particuliere markt sloeg leggers; daardoor is het jaar nog alleszins het sentiment om. Dat heeft zich sindsredelijk afgesloten in de boeken. Maar dien doorgezet. Ik ben nu somberder dan dat neemt niet weg dat de kopersmarkt


110 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 111

“Een sloopfonds kan processen versnellen” vrijwel is stilgevallen. Ik moet zeggen dat ik het nooit slechter heb meegemaakt in mijn tijd. We hebben onze organisatie daarop aangepast: processen anders ingericht, kosten verder omlaag gebracht en meer focus op marketing. Zo kunnen we

vormen, maar een betere prijskwaliteitverhouding. Meer vraaggericht, zo je wilt. Dat gezegd hebbende, constateren we dat de prijzen gemiddeld met zo’n 13 procent zijn gedaald. Is dat veel of weinig?”

laatste half jaar. De eerste helft van 2011 hebben we een behoorlijke boost gezien, maar daarna is de markt gedecimeerd. Wat wil je ook, de media slagen erin om werkelijk elke dag met slecht nieuws te komen. Vaak is het meer sentiment dan feit. We hebben het FD laatst gevraagd of ze daar nou lol in hebben. Ik zou weleens wat meer aandacht willen zien voor het belang van de vastgoedmarkt voor de economie. Duitse beleggers krabben zich bij al dat nieuws achter de oren. Ze vragen zich af of het allemaal wel klopt.” Recentelijk ziet Van Holten een andere groep beleggers opkomen: “Private funds en family funds slaan hun slag bij de huidige lage prijzen. Met hun lange termijn doelen zien ze nu mooie kansen.” Van Breukelen: “Kun je met dergelijke beleggers ook grotere projecten van de grond tillen, of moet je dan meerdere beleggers aan elkaar knopen?”

Bas van Holten, Algemeen Directeur OVG Nederland

een slechte markt weerstaan. Ofschoon ik daar meteen aan moet toevoegen dat, gezien de resultaten in het laatste kwartaal van 2011, we in elk geval heel alert moeten zijn. De huidige tijd vraagt nu eenmaal om maximale flexibiliteit.” Van Holten vraagt zich af of woningprijzen al voldoende zijn gecorrigeerd. Hij heeft de indruk dat dit op de kantorenmarkt meer speelt dan bij woningen. Vollebregt: “Het is lastig vergelijken omdat we nu andere producten maken dan een jaar of vijf geleden. Waar we toen vaak verwikkeld waren in een beauty contest om gemeenten te verleiden met uitbundige, alternatieve woningen tot gevolg, zie je nu veel rationelere producten. Minder speelse

Van Breukelen: “En als je alleen naar nieuwbouwwoningen kijkt, kom je uit op 20 procent. Daar gebeurt dus veel!” Vollebregt: “Toch zie ik de prijs niet als het grootste probleem. Volume baart me meer zorgen. Als we meer volume kunnen draaien, mag de prijs van mij desnoods zelfs nog wat zakken. Dan is er tenminste weer een markt.��� Dan laat Van Holten zijn licht schijnen op het jaar 2011. De belangrijkste trend die hij waarneemt op de kantorenmarkt die OVG bedient, is een verschuiving van het primaat: Waar voorheen de gebruiker centraal stond, is dat nu meer de belegger. “Pas als je een product bij een belegger kwijt kunt, hèb je een product. En dat is er niet makkelijker op geworden, het

Van Holten: “Tot 10.000 m2 is het prima te doen, daarboven moet je inderdaad denken aan een multi-investor ontwikkeling. Daarvoor zijn best oplossingen te bedenken, al moet je soms het project opdelen in verschillende delen.” Aan de gebruikerskant op de kantorenmarkt bemerkt Van Holten dat huurtermijnen, anders dan verwacht, zeker niet korter worden. Sterker nog: “We zien weer 15- tot zelfs 20-jarige contracten voorbij komen. Door de IFRS-regelgeving, die bedrijven verplicht hun vastgoed op de balans te plaatsen, had ik gedacht dat er meer terughoudendheid zou zijn.” Vollebregt: “Gebruikers hebben het gevoel nu een goede deal te kunnen doen en kiezen voor een langjarig contract. Dat weegt kennelijk zwaarder.”

“We denken nu in termen van verleidingskracht” In de transformatie van traditionele ont– wikkelaars naar crisisbestendige vastgoed­– partijen klinkt steeds het begrip marketing als speerpunt van de nieuwe organisatie. Men zoekt de klant veel meer op. Vollebregt: “We kunnen ons geen fouten meer veroorloven in het proces, we moeten in één keer raak schieten. Dus hebben we bij voorkeur al voor de officiële verkoop klanten aan boord. Dat geeft meer zekerheid over het welslagen van het project. In het voortraject hebben we veel contact met potentiële kopers. Meer dan voorheen zetten we daar (digitale) methoden voor in, zoals crowd sourcing en social media. We richten het ontwikkelproces interactief in en kunnen bijstellen tot het laatste moment. Tot een dag voor de start verkoop, bij wijze van spreken. Dat heeft ook te maken met toegenomen flexibiliteit van gemeenten en bouwers. De hele kolom beseft dat het roer om moet. Je kunt je geen fouten meer veroorloven, want dan heb je geen winstgevend project.”

te wachten? En hoe kunnen we haar activeren om die woonwens te vervullen? Je hoort de laatste tijd wel eens dat makelaars overbodig zijn, maar dat geloof ik niet. Het kaf wordt van het koren gescheiden, dat wel. De kleinere, lokale makelaar die bewijst de oren en ogen van een plek te zijn, die heeft nog altijd bestaansrecht. Evenzogoed trekken we het contact met de klant wel dichter naar ons toe.

Van Breukelen herkent het toegenomen belang van marketing: “Vóór het ontwerp denk je daar al over na. Het betekent een cultuurverandering in de organisatie. Lokale marktkennis is essentieel, want een product kan het uitstekend doen op plek A, maar mislukken op plek B. We denken nu in termen van verleidingskracht. Waarop zit een doelgroep ècht

Ik zit zelf regelmatig aan de telefoon om geïnteresseerden in een topappartement over de streep te trekken. Snel schakelen, is dan cruciaal.” OVG grijpt de malaise op de Nederlandse markt aan om over de landsgrenzen te kijken. “We volgen onze klanten in West-Europa,” verklaart Van Holten. “En dan zie je dat de Duitse markt bijvoorbeeld helemaal

niet zo slecht is. Daar komen deals van ’20 keer de huur’ nog voor. Maar dat geldt dus ook voor de leverage en voor de grondprijzen. Het is het oude spel, in feite. In Nederland ontwikkelen we nu meer voor eigen portefeuille, op basis van een degelijke financiële onderbouwing. Dat leidt ook tot een langere betrokkenheid bij de producten, wat wij prima vinden.” Om op de kantorenmarkt nieuwe kansen te creëren, is sloop onontkoombaar. Hergebruik lijkt duurzaam, maar is dat vaak niet. Om nieuwe functies mogelijk te maken, moeten gebouwen vaak vrijwel gestript worden. Het overgebleven skelet is vaak niet ideaal èn de verbouwing die erop volgt, biedt minder mogelijkheden tot energiebesparing dan nieuwbouw. Onderaan de streep is sloop dus vaak duurzamer.


112 PROVADA Magazine

Van Breukelen: “Bij monumentale gebouwen is behoud natuurlijk wel interessant om cultuurhistorische redenen. Of als identiteitsdrager van een gebiedsontwikkeling. Je moet er wel van houden hoor, herontwikkeling van monumenten. Het is een investering die je puur financieel niet kunt verantwoorden. Bovendien speelt het probleem dat gebiedsontwikkeling steeds lastiger wordt door de markt die kleinschaligheid en flexibiliteit dicteert.”

PROVADA Magazine 113

Van Breukelen: “Er zijn geografisch grote verschillen in de vraag, maar is het evident dat op de Noordvleugel van de Randstad te weinig plancapaciteit is.” Tenslotte pakken we de glazen bol erbij. Waartoe leiden de onstuimige ontwikkelingen in de komende tijd? Aan concrete voorspellingen doet Vollebregt niet meer. “Maar als het over woningen gaat, zie ik wel licht aan het eind van een lange tunnel. De huidige lage volumes zie ik

niet snel groeien. Retail doet het nog redelijk.” Van Breukelen weet niet of hij het een verwachting of gewoon hoop moet noemen, maar hij voorspelt geleidelijk groeiend vertrouwen op de woningmarkt, met name gevoed door 50-plussers. Van Holten weigert evenmin bij de pakken neer te zitten: “Kantoorgebruikers zijn en blijven op zoek naar kwaliteit. Afwaarderingen zullen kansen bieden voor herontwikkeling.”

Adviseur van Provada

Een sloopfonds, zoals hier en daar wordt bepleit, spreekt Van Holten wel aan: “Het kan processen versnellen, obstakels wegnemen om bedrijven te faciliteren. Het hoeft de overheid in principe niets te kosten.” Van Breukelen: “Als instrument om bedrijven op te pakken, zie ik het ook wel zitten. Een soort ruilverkaveling.” Intussen moeten we constateren dat de overheid zelf weinig initiatieven ontplooit om de vastgoedmarkt te reguleren, behoudens de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting. “Ik vind het eigenlijk wel verfrissend dat de overheid duidelijk aangeeft waarvoor ze géén beleid wenst te maken,” zegt Van Breukelen. Vollebregt valt bij: “Het heeft voor de overheid ook weinig zin om zich druk te maken over zaken waarop ze weinig invloed heeft. Een stuk beter dan de politieke zelfoverschatting die je vaak ziet.” De markt zal zijn werk doen, wordt gesteld aan tafel. Vollebregt: “Momenteel is de markt verkrampt, maar structureel komen er in Nederland jaarlijks 50.000 nieuwe huishoudens bij. Dat komt grotendeels door gezinsverdunning. Hier en daar zal best iemand bij moeder op zolder intrekken, maar er moet wel degelijk worden gebouwd.” In 2011 zijn 54.000 woningen opgeleverd. Dat klinkt aardig, maar een groot deel daarvan dient als vervanging.

Van Bemmel beweert: “Alleen aftrek lineaire en annuïtaire hypotheken tot 1 miljoen euro” Helaas was Cees van Bemmel, directievoorzitter Van Wijnen, verhinderd tijdens het Ontwikkelaarsgesprek. Om het gemis enigszins te compenseren, vroegen we hem achteraf te reageren op het artikel. Dat deed hij in een aantal niet mis te verstane statements: “Zelf heb ik het gevoel dat het de komende jaren niet beter zal worden. Gebrek aan vertrouwen is het sleutelbegrip.” “Als overheid zou ik de hypotheekrenteaftrek alleen nog toepassen op lineaire en annuïtaire hypotheken van maximaal 1 miljoen euro.” “Aflossen zou ik stimuleren door deze gedurende twee jaar deels aftrekbaar te maken. Dan weten huizenbezitters waar ze aan toe zijn. En het trekt de woningmarkt vlot.” “Op de middellange termijn zal er zeker herstel komen. Maar of er nu voldoende schoonmaak is gehouden, is de vraag. Het zou best kunnen zijn dat we pas aan het begin staan. In de sector is sprake van ruim 20 procent overcapaciteit; die moet er toch uit. Schaarste is een pijler onder een gezonde economie.”

www.vanvanriet.nl


114 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 115

Françoise Dechesne - MAB Development

“Indien de overheid geen ontwikkelingen en dynamiek meer toestaat, komt alles stil te staan.” Françoise Dechesne is directeur van MAB Development Nederland, onderdeel van de Rabo Vastgoedgroep, en verantwoordelijk voor de commerciële vastgoedprojecten.

Welke vastgoedstrategie volgt Rabobank? Rabo kiest ervoor in de volle breedte van de vastgoedsector aanwezig te zijn, een koers die door veel banken niet wordt gevolgd of losgelaten is. Rabo vindt een brede oriëntatie op vastgoed zeer belangrijk, niet in de laatste plaats door de stevige positie op de hypotheekmarkt in Nederland. De wens om te weten wat er speelt in de markt komt mede voort uit de coöperatieve structuur van ons bedrijf waarin veel lokale kennis is opgeslagen. Rabo wil die lokale voelwortels graag zo sterk mogelijk houden.

Banken krijgen vaak de schuld te terughoudend te zijn met financiering. Banken en beleggers zijn momenteel inderdaad terughoudender, maar dat is niet de enige reden dat er minder grote projecten worden gestart. De vraag is teruggelopen en er zijn nog maar weinig gemeenten met voldoende publieke middelen om een groot project in gang te zetten.

gebieden moet gaan denken over het opheffen van plekken die er niet meer toe doen, waardoor er nieuwe mogelijkheden en kansen ontstaan in de goede gebieden. Gezamenlijk kan er tot een nieuwe balans in de markt gekomen worden. Kiezen en verbinden, dat zijn de kernwoorden van de toekomst. Partijen die kunnen samenwerken en het proces in gang kunnen zetten, zullen overleven.

Blijven er voor u voldoende projecten over? Op de markt van ontwikkelaars zullen winnaars en verliezers zijn. Bij vrijwel alle ontwikkelaars is de hoeveelheid werk verminderd. Ook wij hebben het minder druk dan in 2007, maar we hebben nog altijd voldoende aantrekkelijke projecten lopen. De markt wordt kleiner, waardoor het aantal spelers zal verminderen en er vooral meer gespecialiseerde ontwikkelaars in niches van de markt zullen overblijven.

Welke rol dient de overheid te vervullen? De rollen dienen helder te worden. De overheid moet slechts optreden als faciliteerder en regisseur. De verwarring is mede ontstaan doordat gemeenten meerdere rollen zijn gaan spelen.

De kansen? MAB Development heeft zich volledig toegelegd op de markten waarin we sterk aanwezig zijn: Nederland, Frankrijk en Duitsland. Vooral Frankrijk en Duitsland zijn voor ons de belangrijke groeimarkten. Zowel in de retail- als de kantorenbranche zullen er de komende tijd veel herontwikkelingsprojecten worden gestart in binnenstedelijke omgevingen, daarmee hebben wij reeds jarenlange ervaring. En nieuwbouw? Nieuwbouw is niet per definitie niet duurzaam, er moet echter wel van te voren worden onderzocht wat de consequenties zijn van nieuwbouw. Er moet ruimte gemaakt worden voor sloop, sommige gebouwen zijn niet goed, niet gewenst of ze staan op locaties die niet geschikt zijn voor herontwikkeling. Andere gebouwen kunnen getransformeerd worden naar een nieuwe functie. Een stad met tien kantoor-

Hebben de gemeenten hun taak niet goed uitgevoerd? Er zijn inderdaad enkele gemeenten die jarenlang zonder langetermijnvisie grond hebben uitgegeven. Ontwikkelaars hebben deze grond gretig afgenomen omdat er vraag was naar nieuwe woningen, kantoren en winkels, dat is een kwestie van marktwerking. Nu zijn er leegstaande panden waar iedereen een verantwoordelijke voor wil aanwijzen. Wat echter wordt vergeten: vrijwel alle leegstaande panden zijn ooit gebouwd omdat er vraag naar was. Geen enkele goede ondernemer zet een gebouw neer waar geen vraag naar is. Er staan panden leeg doordat er in het verleden niet goed is gekeken naar de toekomstige vraag, daar is iedereen verantwoordelijk voor. Die leegstaande panden kunnen echter niet betekenen dat er niets meer ontwikkeld mag worden. Het nieuwe werken bijvoorbeeld vraagt om anders ingedeelde kantoorpanden met grote open vloeren. Die ontwikkeling is lang niet altijd mogelijk in bestaande panden. Als de overheid geen ontwikkelingen en dynamiek meer toestaat, komt alles stil te staan.

Hoe ziet u de rol van de ontwikkelaars? Ontwikkelaars hebben een belangrijke maatschappelijke verantwoordelijkheid. We werken in een context die wij kort te leen hebben. De mensen die in de omgeving wonen en werken moeten er nog jaren mee verder wanneer wij al lang klaar zijn. Plannen worden daarom steeds flexibeler opgezet waardoor een gebouw mee kan veranderen in de tijd. Een gebouw zo duurzaam mogelijk ontwikkelen, hoort daarbij. Wij maakten begin jaren negentig al systemen voor warmte-koudeopslag onder winkelcentra. Duurzaamheid is voor ons al jaren de regel. Vastgoed is veel meer dan stenen stapelen, het is een kostbaar lange termijn bezit en kent geen makkelijke inwisselbaarheid. Werkt PROVADA goed samen? Op PROVADA zie ik binnen drie dagen heel veel mensen. Drie topdagen voor netwerken, inhoudelijke overleggen en - vanzelfsprekend het liefst contracten sluiten. Echt een plek om zaken te doen. Hoe ziet de vastgoedmarkt er over vijf jaren uit? De vastgoedmarkt zal kleiner worden qua omzet, met een grotere complexiteit. De meest innovatieve ontwikkelaars zullen overblijven. Partijen zullen zich voor de lange termijn moeten willen én kunnen committeren.

| Op de beurs: Hal 10 Stand 10 |


– Advertorial –

116 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 117

MAIN Energie

Optimale service en kostenbesparing MAIN Energie-laadpaal Ontvang gratis de originele MAIN Energie-laadpaal voor uw elektrische vervoermiddelen. Vraag naar de voorwaarden op onze PROVADA-stand: 9-39, of bel 020 - 665 32 67.

Speciaal voor de vastgoedmarkt heeft MAIN Energie het product voorVastgoed ontwikkeld: energie van de specialisten van MAIN Energie, geheel toegesneden op de specifieke wensen van de vastgoedmarkt. De elektriciteit is natuurlijk 100% groen, goedkoper,

Sinds haar ontstaan ontwikkelt Imtech technologische oplossingen voor

Op het gebied van Energy Solutions biedt Imtech een compleet pakket

facturering op maat en de service is hoog: iedere

technische, economische en maatschappelijke problemen. Het is een

aan dienstverlening (certificerings)onderzoek, contractbewaking, totale

klant heeft een vast aanspreekpunt.

bewuste keuze dat Imtech haar vooraanstaande positie inzet voor een

outsourcing van uw energie installaties, etc. Het implementeren van

meer leefbare en duurzame samenleving. Niet alleen voor commerciële

duurzame energievoorzieningen vormt hierin een belangrijke activiteit.

doeleinden, maar ook vanuit de behoefte om invulling te geven aan ons

Ed Roele, Key-accountmanager bij MAIN Energie

‘wereldburgerschap’.

Zorgeloze energie

iedere zakelijke klant een eigen account-

MAIN Energie heeft zich gespecialiseerd in de

manager als vast aanspreekpunt.

vastgoedmarkt om een oplossing te bieden

zieningen in uw bedrijf of organisatie een perfecte performance leveren, en

er nu al klaar voor en helpt u actief door het faciliteren, ondersteunen en aanvragen van

In haar strategie heeft Imtech de keus gemaakt voor een sterke inzet op,

dat ze een direct meetbaar resultaat opleveren. Techniek hoort nu eenmaal

prioriteitsplaatsingen om zo de voordelen

onder andere, de markten voor duurzame energie, milieu en water. Daar­

te werken. Dag in, dag uit. We adviseren pro­actief hoe een betere inzet

naast richt Imtech zich op het realiseren van innovatieve en duurzame

ervan kan leiden tot hogere efficiency of kostenbesparingen. We werken

gebiedsontwikkelingen met energiezuinige en CO2 neutrale installaties

daarbij nauw samen met specialisten uit uw onderneming. Zo is Imtech die

op basis van bewezen technologie. De kracht van Imtech (elektrotechniek,

ene partner in de techniek. In elk gebouw of op elk industrieel complex.

ICT, werktuigbouw) is dat het duurzame energietechnologie in alle

Op elke plek in Nederland. Voor meer informatie kunt u een e­mail richten

technische oplossingen waarborgt.

aan: energy.solutions@imtech.nl

voor veelvoorkomende energiekwesties.

Besparen door efficiënte inkoop

van slimme energiemeters sneller voor u te

Bij veel vastgoedondernemers leiden de

Door grootschalige en efficiënte inkoop is

realiseren.

administratie, de facturering en de communi-

MAIN Energie in staat energie voordelig aan te

catie met hun energieleverancier regelmatig

bieden. De te hanteren inkoopstrategie wordt

Standaard groene stroom

tot ongenoegen.

in samenspraak met u opgesteld waardoor u

MAIN Energie levert 100% groene stroom en

uw eigen koers en visie kunt laten meewegen

biedt hoogwaardige service tegen een scherpe

voorVastgoed van MAIN Energie biedt de

in uw energiebeleid. Dit resulteert in trans-

prijs. Gebouweigenaren krijgen per locatie een

oplossing. voorVastgoed is een totaalproduct

parantie en zeggenschap gekoppeld aan een

certificaat waarmee gegarandeerd wordt dat

waarmee de afnemer zijn facturering geheel

scherpe prijs. Gemiddeld is MAIN Energie fors

in dat gebouw groene stroom wordt geleverd.

naar wens kan laten inrichten. Wilt u een

goedkoper omdat wij de laagste overhead-

Aanvullend hierop speelt MAIN Energie in op

maandfactuur, kwartaalfactuur, facturen per

kosten hebben in vergelijking met andere

de vergroening van Nederland door haar

pand of voor een cluster van panden? Een

energieleveranciers.

voorVastgoedklanten MAIN Energie-laadpalen

nieuwe tenaamstelling? Geen probleem! Heeft

Met uitgekiende concepten zorgt Imtech ervoor dat de technische voor­

www.imtech.nl

ter beschikking te stellen voor elektrische ver-

u een pand verkocht of is er een wisselend

Slimme meters

voermiddelen. Vaak heeft dit voor potentiële

energieverbruik? Wij lossen dit voor u op!

In de komende jaren zullen alle kleinverbruik-

huurders een grote meerwaarde!

MAIN Energie werkt met eigen personeel waar-

meters worden vervangen door slimme ener-

door u direct een persoon met specifieke kennis

giemeters. Dit zal een operatie worden met de

van de markt te spreken krijgt. Daarbij heeft

nodige logistieke problemen. MAIN Energie is

PROVADA-stand 9-39. Ed Roele: 06 - 52 03 76 25

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) is voor Imtech meer dan een hype. Imtech zoekt naar het evenwicht tussen technologie en ecologie en tussen economie en normen en waarden. MVO kan niet beperkt blijven tot de eigen onderneming,

MAIN Energie | Cruquiusweg 142 G | 1019 AK Amsterdam I T 020 - 665 32 67 | F 020 - 463 06 40 | I www.mainenergie.nl voor Vastgoed

omdat Imtech deel uitmaakt van ketens met soms mondiale omvang. Samenwerking en overleg zijn dan ook essentieel voor het realiseren van MVO­doelstellingen. Dit geldt zowel voor de samenwerking met klanten als met co­makers, (toe)leveranciers en eigen facilitaire dienstverleners.


118 PROVADA Magazine

Duurzaamheid 2.0: van eendimensionaal naar integraal

PROVADA Magazine 119

Groen geld verdienen Duurzaamheid is het stadium van maatschappelijke verantwoorde schaamlap allang voorbij. In de “nieuwe economie” is het een aanjager van verdienmodellen. Duurzaamheid 2.0 staat voor een integrale aanpak van vastgoedontwikkelingen, ketensamenwerking en afvalverwerking in een circulaire economie. Participanten in PROVADA’s Green Forum benadrukken dat anno 2012 aan verduurzaming valt te verdienen. Want: het creëert nieuwe markten en trekt bestaande open. De ‘groene’ ambiance in Nieuw Galgenwaard bood een warm welkom aan: • Marga Hoek, Directeur De Groene Zaak • Jurriën Appers, Senior Account Manager Triodos Bank • Guus Berkhout, Fonds manager Triodos Vastgoedfonds • Stefan van Uffelen, Directeur Dutch Green Building Council Vooropgesteld: In de ambitie en bevlogenheid van het gezelschap aan tafel mogen we ons geenszins vergissen. Hier zit een groep mensen die onder de noemer Green Forum al vier jaar actief is op PROVADA.

Ze vertegenwoordigen organisaties die aan de frontlinie van de verduurzaming strijden. Triodos behoeft geen toelichting, de Dutch Green Building Council (DGBC) zal met meer dan 360 leden inmiddels ook bij

iedereen in de vastgoedsector bekend zijn en De Groene Zaak heeft in minder dan twee jaar 120 aangesloten ondernemingen. Die er allemaal van overtuigd zijn dat op termijn maar één business-

model winstgevend is: een duurzaam businessmodel. En dat laatste is ook precies wat de tafelgenoten willen benadrukken: Wie vandaag geld wil verdienen in het vastgoed, moet groen denken.

Marga Hoek steekt enthousiast van wal: “De oude en nieuwe economie bezien we nu nog naast elkaar. We houden nog vast aan de oude economie, wat in tijden van recessie aanlokkelijk lijkt. Maar the proof

of the pudding is in its eating: Bouwondernemingen die overtuigd zijn van een duurzaam verdienmodel, innoveren nu juist dóór. Bedrijven die opportunistisch omspringen met duurzaamheid,


120 PROVADA Magazine

hebben de neiging te zeggen: “nu even niet”. Maar die bouwen voor toekomstige leegstand. De koplopers schakelen door: van duurzaam bouwen naar het gebouw als “grondstoffenbank”. En concepten waarbij we kwaliteit van leefomgeving, comfort en duurzaamheid verbinden: van eendimensionaal verduurzamen naar integrale concepten.”

PROVADA Magazine 121

herinnering brengen dat we hebben afgesproken om in 2020 volledig energieneutraal te bouwen en ontwikkelen. We hebben nog een lange weg te gaan. Vooralsnog leest Europa ons de les.” Berkhout denkt dat een brede definitie van duurzaamheid, die openstaat voor

creativiteit en die hebben we nu hard nodig.” Berkhout’s collega Jurriën Appers ziet nog te veel “business as usual”. “Financiers maken nog geen stappen om de waarde van verduurzaming te erkennen. Bij bestaande bouw zeggen ze niks te kunnen doen. De financiers

langzaam op gang, maar ook buiten die keten kun je slagen maken. Integrale concepten worden branche-overstijgend. Waardecreatie (groen geld verdienen) ontstaat door slimme combinaties van aspecten die geld gaan opleveren in plaats van kosten. Voorbeeld: Zorgkosten worden lager als het binnenklimaat van woningen sterk wordt verbeterd.

afspraken gemaakt over efficiënte processen.” Stefan van Uffelen: “De DGBC heeft een heel goed jaar achter de rug. Er is maar liefst 1,5 miljoen vierkante meter commercieel vastgoed aangemeld voor BREEAM-certificering, grotendeels in het hogere segment. Daarmee kun je stellen

belangrijkste conclusie van afgelopen jaar is dat het bedrijfsleven ècht doorkrijgt dat je aan verduurzaming kunt verdienen. Er lopen zo’n 50 projecten momenteel èn we hebben in 2011 meer dan duizend BREEAM-specialisten opgeleid. Het blijkt te werken als katalysator voor vernieuwing. Voorheen daalde het ambitieniveau nogal eens

“Daarmee kun je stellen dat duurzaamheid niet langer een geitenwollen sokken niche is”

Marga Hoek, Directeur De Groene Zaak

Stefan van Uffelen: “Er worden vaak oude argumenten gebruikt om uitstelgedrag te rechtvaardigen. Mensen die zeggen: “De grachtengordel, die is pas duurzaam.” die discussie moeten we niet meer voeren. We hebben met z’n allen gedefinieerd wat duurzaam is.” Daarmee is Guus Berkhout (Triodos) het bepaald niet eens. “Discussie is juist essentieel om de vaart erin te houden. Als er niet meer zou worden getwijfeld, is dat de dood in de pot. Met bedrijven en mensen die twijfelen, moet je juist in gesprek blijven. Laat ik even in

Stefan van Uffelen, Directeur Dutch Green Building Council

nieuwe inzichten, helpt om het streven ernaar levendig te houden. “Duurzaamheid 2.0 als het ware, waarin energie, grondstoffen, leefbaarheid, flexibiliteit en de functie van het vastgoed worden meegenomen. In de huidige economie beginnen we met dat laatste: de functie van een gebouw en zijn waarde voor de gebruiker. Dáár begint het denken over duurzaamheid; dat er vervolgens verschillende labels bestaan, maakt niet uit. Geef de markt de kans om een eigen weg te vinden. Veelvormigheid van het begrip duurzaamheid geeft ruimte aan

hebben vorig jaar tijdens PROVADA een duurzaamheids convenant getekend maar men blijft het als een bedreiging zien in plaats van een oplossing en een manier om waarde toe te voegen. Een aantal partijen, ook beleggers, makelaars en ontwikkelaars, is ermee bezig, maar de significante verandering in de sector die we nodig hebben, zie ik nog niet.” Hoek: “Gesteggel over de oude en nieuwe economie zie je in de bouwsector sterk terug. Verdienmodellen die op hun laatste benen staan, zijn nog gemeengoed. Ketensamenwerking komt

De totale woonlasten worden lager als we woningen verduurzamen. Wie die onderlinge relaties ziet en er belang bij heeft, zal willen mee-investeren. En wat we uiteindelijk willen bereiken, is een circulaire economie: een gesloten kringloop van producten en grondstoffen.” Van Uffelen: “Een mooi voorbeeld vind ik de bouw van Monarch II en I in Den Haag. Daar wordt geëxperimenteerd met een externe bouwplaats. Een logistieke uitdaging om te bouwen met een minimum aan afval en transport. Binnen en buiten de branche worden daartoe

dat duurzaamheid niet langer een geitenwollen sokken niche is . We komen op het punt dat we certificering kunnen gaan afdwingen. Daartoe zijn we ook in gesprek met financiers. En in 2011 hebben we BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik gelanceerd. Op de bestaande markt heb je het natuurlijk over nog veel grotere aantallen, dus dat is ook veelbelovend. In het verlengde daarvan werken we aan een materialenberekening, die zal worden meegenomen in het volgende Bouwbesluit. Blijft over: gezondheid. Die willen we ook certificeerbaar maken. Maar de

gaandeweg een project, nu neemt het juist toe. Men ziet dat de stap van Very Good naar Excellent prima te maken is.” Het centrale begrip in duurzaamheid anno nu is dus integraliteit. Berkhout: “We zetten onszelf steeds klem door kwesties op het verkeerde abstractieniveau te benaderen. Dan loop je tegen beperkingen en regels aan. Laat ik een voorbeeld geven: de waarde van een gebouw wordt doorgaans begrenst door zijn, door de gemeente bepaalde, functie. Beter zou zijn om een gebouw functieloos te laten zijn. Dat geldt


www.cbreglobalinvestors.com

122 PROVADA Magazine

eigenlijk ook voor gebieden: Wat is het nut van een bestemmingsplan, waarmee je alles vastzet? Creativiteit kun je beter van de markt vragen, als je flexibel wilt sturen op ruimte.” Volgens Hoek is dat ook een mooie kans voor de overheid, in tijden van crisis en

teken van deze tijd. “Ik heb daar een voorbeeld van, dat mij persoonlijk erg heeft geïnspireerd. We hebben een monumentaal Dudok-pand in Arnhem gekocht, dat we samen met de huurder gaan actualiseren. Daarbij redeneren we vanuit wat wèl kan in plaats van de beperkingen en belemmeringen.

PROVADA Magazine 123

Berkhout: “Partijen kruipen dichter naar elkaar toe. Het is nieuwe vastgoedeconomie in een notendop: Door IFRSregelgeving komt vastgoed op de balans te staan. Dat maakt huurders huiverig voor langlopende contracten, die worden dus korter. Daarom moeten beleggers hun huurders meer aan zich zien te binden.”

“Partijen kruipen dichter naar elkaar toe. Het is nieuwe vastgoedeconomie in een notendop” Guus Berkhout, Fonds manager Triodos Vastgoedfonds

een lege schatkist. Het mes móet wel aan twee kanten snijden. En dat is precies wat je bereikt als je op duurzaamheid inzet. Er wordt nog te veel geïnvesteerd in fossiele brandstoffen en hoe meer energie instellingen gebruiken, des te minder ze er relatief voor betalen. Dat zijn storende factoren. En laten we wel wezen: de overheid moet voor haar eigen vastgoed natuurlijk alleen A-labels accepteren.” Oude modellen loslaten en anders gaan denken; volgens Berkhout is het een

Jurriën Appers Senior Account Manager Triodos Bank

Met alle betrokkenen, moet je afspreken wie waarom welke rol oppakt, maar ik merk nu al dat iedereen ontzettend enthousiast is om hier iets van te maken. Het is echt dankbaar werk. En duurzaamheid is hierbij de, bijna vanzelfsprekende, rode draad.” Hoek: “Co-creatie is een mooie kans voor de bouwwereld. Zo’n begrip als “aannemer” is natuurlijk hopeloos achterhaald. Het woord alleen al: Je levert oplossingen, je neemt geen problemen aan.”

Appers: “Ik heb tot besluit nog een boeiende business case, die niet onvermeld mag blijven. De Tempel is een monumentaal kantoorpand uit 1914 in Den Haag. Veel mensen zullen het kennen als een voormalige discotheek. Dankzij een innovatieve renovatie is het het eerste rijksmonument in Nederland met een energielabel A. Op zich al een mooie doorbraak en de nieuwe gebruiker voelt zich zo verbonden met het pand dat het er nooit meer weg wil. Dat is de èchte waarde van verduurzaming.”

Wereldwijde dienstverlening met lokale expertise Graag stellen wij ons voor als CBRE Global Investors. CBRE Investors en ING REIM Europa hebben hun krachten gebundeld en opereren nu samen als CBRE Global Investors. Onze organisatie biedt toegang tot het meest uitgebreide netwerk met lokale specialisten in vastgoedbeleggingen. U werkt met dezelfde vertrouwde Nederlandse professionals en profiteert tegelijkertijd van de kennis en expertise van onze internationale teams. Op die manier zorgen we voor de beste resultaten, zoals onze klanten van ons gewend zijn. Gaat u de uitdaging met ons aan?

CBRE Global Investors. Real Estate in Focus.


124 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 125

Advertorial

Rob Gallas Notaris-partner Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn

Innovaties op het dak van een monument.

“Het bestuurlijk centrum van Nederland. Kantoren, winkels, horeca en cultuur: alles is in Den Haag Nieuw Centrum voorhanden. Het strand en bos zijn dichtbij. Dat tekent de charme van deze plek.”

Ab van der Touw CEO van Siemens Nederland

Edwin Jeanty van der Spek Partner | Deloitte Tax Lawyers

“Den Haag heeft toonaangevende kennisinstituten en hogescholen. We zitten dus met onze neus op kennis en aanstormende talenten. Een goede basis voor duurzaamheid, innovatie en groei.”

“Met de auto, tram of trein. Den Haag Nieuw Centrum is fantastisch bereikbaar. Mobiliteit en aanwezigheid van voorzieningen zoals restaurants en winkels draagt bij aan het goed functioneren van onze organisatie”

Ron Droste directievoorzitter Rabobank

“Den Haag Nieuw Centrum. Wij zijn erbij. Omdat wij graag investeren in een wereldstad, waar het goed werken, wonen, winkelen en recreëren is. Duurzaam. Dus voor nu en later.”

Walter Mutsaers Raad van Bestuur Mn Services

“Den Haag Nieuw Centrum is een compact stedelijk gebied, goed bereikbaar met een interessante mix van functies. Een eigentijdse locatie midden in de samenleving voor nu en in de toekomst.”

Kwaliteit trekt kwaliteit aan. Dat bleek ook tijdens de vorige editie van de Provada toen Natascha Drabbe, verantwoordelijk voor het jongste erkende monument van Utrecht, het Van Schijndelhuis, bij de stand van Stichting Roof Update kwam met de vraag wat deze stichting kon betekenen voor de verduurzaming van het dak van dit prachtige monument. De handschoen werd opgepakt, de uitdaging aanvaard. Een erezaak voor Roof Update. Vanuit een sterk gevoelde maatschappelijke verantwoordelijkheid maar ook en misschien wel met name vanwege de complexiteit van het vraagstuk van verduurzaming van een monument. “Monumenten kosten meestal meer geld dan ze opleveren, maar door het energieverbruik naar beneden te brengen en de voorzieningen op het niveau van de duurzaamheid van de toekomst te brengen kunnen ze nog heel lang mee, en dat moet. Want monumenten zijn mooi en spreken tot de verbeelding. Ze brengen het verleden dichtbij en straks, als onze

missie slaagt, leren ze ons zelfs over de toekomst,” aldus Joost Becking, één van de initiatiefnemers van Stichting Roof Update. De casus werd voorgelegd aan de leden van Roof Update die allen enthousiast waren over de vele mogelijkheden. Veel verschillende disciplines, korte lijnen waardoor er snel geschakeld kan worden. En waardoor de markt regelmatig voorzien kan worden van vernieuwingen. Dat is de kracht van deze stichting. Dat merkte ook Natascha Drabbe: “Je hoeft in een complex project niet ook nog eens een keer alle partijen apart met elkaar te versmelten,

dat hebben zij al voor je gedaan: tot een goede legering! Het scheelt enorm veel tijd en daarmee dus ook kosten. In een tijd waarin er flink gesneden wordt op allerlei culturele voorzieningen is dat natuurlijk bijzonder meegenomen.” Inmiddels zijn de tekeningen gemaakt en staan de mannen op het dak. Wilt u de ontwikkelingen blijven volgen, breng dan zeker een bezoek aan de stand. U kunt natuurlijk ook terecht op de websites voor de laatste nieuwtjes. (www.roofupdate.nl en www.martvanschijndel.nl). De leden van Roof Update kijken er naar uit u te ontmoeten.

Dé werklocatie van de toekomst www.dhnc.nl Den Haag Nieuw Centrum: pleasure and quality

Den Haag Nieuw Centrum ontpopt zich steeds meer tot het zakelijk epicentrum van Nederland waar wonen, winkelen, natuur, cultuur en werken in elkaar overvloeien. Nergens in Nederland is een zakencentrum zo met de dynamiek van een stad verweven. Werken en wonen betekent hier pleasure and quality. De imposante gebouwen zijn ontworpen door

top-architecten uit binnen- en buitenland, zoals Kohn Pederson Fox, Cesar Pelli en OMA van Rem Koolhaas. Geconcentreerd rond Centraal Station en de historische binnenstad ligt alles wat de stad te bieden heeft binnen handbereik. En dat in combinatie met een uitstekende bereikbaarheid, midden in de randstad. Veel internationale bedrijven en instellingen zijn hier dan ook al neergestreken. En niet voor niets. Wat weerhoudt u nog?


126 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 127

“Er zal een lange termijn formule neergezet moeten worden, die bijdraagt aan de beleving en het dienen van de consument.” omdat de binnenstad een gevarieerde aantrekkingskracht heeft waar winkelen, cultuur, uitgaan en eten worden gecombineerd. Hierdoor wordt er een complete winkelbeleving geboden. Het worden ook wel de social-shopping en fun-shopping locaties genoemd.

Clemens Brenninkmeijer is directeur van Redevco Nederland Waar richt Redevco zich op? Wij richten ons op solitaire winkelpanden en onderdelen van winkelcentra. De steden in de top twintig van Nederland zijn het meest interessant voor retailers. Er zijn echter ook prima steden met 50.000 inwoners waar veel koopkracht is geconcentreerd, ook daar willen retailers graag gevestigd zijn. Wij hebben een niche opgebouwd met daarin locaties waarvan wij denken dat deze ook in de toekomst stabiel zullen zijn. De focus ligt vooral op steden waar de consument het liefst zal blijven komen winkelen, ondanks internet en ondanks de

momenteel zwakkere economie. Uiteraard is het ook belangrijk om te bekijken welk soort huurders je in je bestand wilt hebben. Sommige huurders - zoals videotheken en elektronicabedrijven blijken extra gevoelig voor de groeiende populariteit van winkelen via internet. Welke locaties zijn het meest interessant? Redevco heeft in Nederland de keuze gemaakt om te focussen op de binnensteden omdat de binnensteden, ook in de toekomst, het meest interessant blijven voor het winkelend publiek. Vooral

Zal er een groot aantal onverhuurbare retailpanden ontstaan, waar mogelijk sloop voor dreigt? Sloop zal bij retail waarschijnlijk minder vaak plaats gaan vinden dan bij kantoorpanden. De meeste retailpanden zijn kleinschalig en vaak in de stad en daardoor makkelijker om te vormen tot een andere bestemming. Wonen, scholing of kleinschalige kantoormogelijkheden zijn vaak goed en vrij simpel te realiseren. Het verlies van retailfunctie zal vooral gelden voor kleinschalige units in aanloopstraten. Beleggen in retail blijft echter aantrekkelijk, de risico’s zijn kleiner dan in de kantorenmarkt, waar een pand soms geen enkele functie meer heeft en daardoor zijn waarde verliest. Als iedereen zich richt op de top twintig van steden dan wordt het werkgebied sterk verkleind... Veel grote, professionele beleggers zullen meer op A1-locaties gaan mikken, maar dat betekent niet dat er op andere locaties niets meer te verdienen valt. Veel beleggingsvormen zijn momenteel onzeker, vastgoed blijft een bepaalde zekerheid bieden. In tertiaire locaties heerst soms een grotere onzekerheid, maar daar staat vaak een beter rendement tegenover, er zijn altijd spelers op de markt die interesse hebben in dit soort locaties.

Wat zijn de verschillen tussen een winkelcentrum en een stadscentrum? Veel winkelcentra (buiten de stad) zijn in eigendom van één partij. Deze centra dienen te zorgen voor een brede mix van retailers om zoveel mogelijk (verschillende) consumenten te lokken. De best betalende retailer is niet altijd de beste retailer om het winkelcentrum diverser te maken. Er is een groot verschil tussen een winkelcentrum en een stadscentrum. In een stadscentrum opereren vaak veel verschillende eigenaren met ieder hun eigen belang. Verhuurders zullen op dit soort locaties over het algemeen kiezen om de best betalende huurder aan te trekken. Dat betekent dat in sommige populaire straten veel schoen- en kledingwinkels van een beperkt aantal grote ketens gevestigd zijn. Deze winkels draaien hoge omzetten en kunnen daardoor hogere huren betalen.

minder vierkante meters nodig hebben. Hierdoor zullen verhuurders mogelijk op zoek gaan naar huurders die diversificatie bieden waardoor er een gevarieerder winkelend publiek wordt aangetrokken. Waar liggen de kansen voor retailers met een fysieke winkel? De groeiende schare gepensioneerden is een goede kans. De retailers zullen hun aanbod en beleving daar wel (deels) op moeten afstemmen. Wij als belegger proberen jaren vooruit te denken op de ontwikkelingen die gaan komen.

Hoe worden jullie beleggingen vorm gegeven? In de afgelopen jaren hebben we veel research uitgevoerd naar macrocomponenten zoals bevolkingsgroei, migratie, bestedingen, groei van inkomens en dergelijke. Op stedelijk niveau is gekeken naar de verdeling tussen ketens en zelfstandige winkels en de kwalitatieve eisen op microniveau waaronder aanbod van Wat is de onderliggende oorzaak van de restaurants, cultuur, cafés, groen, verschraling van het aanbod? bereikbaarheid enzovoort. Daarnaast Het winkelen via internet zorgt voor een hebben we geprobeerd de authenticiteit verschraling van het aanbod in winkelvan locaties in beeld te brengen. centra en binnensteden. Vooral bepaalde Al deze factoren bij elkaar leiden tot typen winkels hebben veel last van een rangschikking van locaties waar internet waardoor deze uit winkelstraten wij met onze vastgoedportefeuille willen verdwijnen. zitten. Dit is de bottom-up component van onze strategie. Top-down krijgen Ziet u een keerpunt in deze ontwikkeling? we parameters aangeleverd op het Wanneer online retail op alle gebieden gebied van afdekken van risico’s. Panden steeds meer ‘share of wallet’ gaat krijgen, die niet meer binnen onze beleggingszullen retailers in de fysieke omgeving criteria vallen, worden langzamerhand steeds bewuster moeten omgaan met hun verkocht. Dit betekent niet dat dit slechte vierkante meters. Dat zou kunnen objecten zijn, ze passen alleen niet meer betekenen dat grote ketens op termijn in onze portefeuille.

Redevco is een zeer zelfstandige partij, is PROVADA toch nuttig? Ook al zijn wij een privébedrijf, toch stellen we ons op als een publiek bedrijf, inclusief kwartaalreportages en een CR beleid. Bovendien kunnen we niet in een vacuüm opereren; we zijn uiteraard wel een partij in de markt en moeten ook in contact blijven met de markt. Aanwezigheid op PROVADA hoort daar bij. We doen mee aan de debatten en praten met andere partijen over de ontwikkelingen in de markt. Tegelijkertijd willen we graag onze boodschap verspreiden: vanuit een vastgoedperspectief willen we een bijdrage leveren aan het succesvoller maken van stads- en winkelcentra waardoor we de waarde van ons vastgoed in stand kunnen houden. Hoe ziet de vastgoedmarkt er over vijf jaar uit? De toekomstige impact van online retail wordt danig onderschat. De hoeveelheid handel via internet zal nog een stuk groeien. De retailers zelf zullen hun businessmodellen moeten aanpassen aan de wens van consumenten. Bijgevolg is er een enorme taak weggelegd voor de vastgoedbelegger en -ontwikkelaar om ervoor te zorgen dat panden en dienstverlening optimaal aansluiten bij veranderende behoeften van retailers. Dat betekent dat panden soms opgeknipt dienen te worden en aantrekkelijker moeten worden gemaakt zodat retailers veel meer beleving kunnen creëren. Er zal echt een lange termijn formule neergezet moeten worden, die bijdraagt aan de beleving en het dienen van de consument. | Op de beurs: Hal 10 Stand 33 |


128 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 129

Joke Geldhof is gedeputeerde Water en Wonen (D66) van de provincie Noord-Holland.

| Op de beurs: Hal 11 Stand 22 |

“Kijk waar de kansen liggen” De doorstroom op de huizenmarkt is vrijwel tot stilstand gekomen. Wat dient er te gebeuren? Voor de provincie is het belangrijk dat vraag en aanbod beter op elkaar aansluiten. De provincie brengt daarvoor partijen bij elkaar. Een voorbeeld is de klankbordgroep marktpartijen. Hierin wisselen de verschillende partners kennis uit om oplossingen te vinden voor de problematiek op de woningmarkt. Voor veel mensen is het momenteel moeilijk een hypotheek rond te krijgen, dus zullen ze minder geneigd zijn om te verhuizen en stagneert de doorstroming. Banken waarderen de goodwill die op een woning zit vrijwel niet meer. Een goede kwalitatieve afstemming van woningen zorgt voor een extra prikkel om toch die stap te willen zetten naar een woning die het beste bij je past. De problematiek is toch vooral te weinig bereikbare en gewenste woningen? Dat klopt. De behoefte aan woningen blijft onverminderd groot, maar het wordt op dit moment niet in een concrete vraag omgezet. Daarom is het zo belangrijk om ook te kijken naar de kwaliteit van woningen: elke woning op de juiste plek, op het juiste moment en voor de juiste doelgroep. Het aanjaagteam van de provincie probeert fricties op de woningmarkt zoveel mogelijk te vermijden. In 2004 is dit team opgericht om ervoor te zorgen zoveel mogelijk

woningen te bouwen, nu heeft vooral het soort woningen dat wordt gebouwd de aandacht. Is er reden tot paniek? Momenteel word ik geconfronteerd met mensen en bedrijven die enorm in de put zitten. Ik hoor vooral wat er allemaal niet kan, maar dan zeg ik: focus je op wat wel kan, kijk waar de kansen liggen. Ondanks dat het minder gaat, zijn er nog heel veel mogelijkheden. Maar in de krant lezen we heel andere berichten? In de media wordt vaak een beeld geschapen dat allerlei projecten nu niet doorgaan. Uit onderzoek blijkt het echter vaak om projecten te gaan die vijftien jaar geleden ook al op de planning stonden en toen ook geen doorgang vonden. Als je alleen de huidige economische situatie als oorzaak ziet van het niet doorgaan van oude plannen, ontstaat er een scheef beeld. Toch gaan er veel projecten niet door, wat is de rol van de provincie? De provincie ondersteunt bij het zoeken naar oplossingen om projecten wel door te laten gaan. Zo wordt bijvoorbeeld vaak gezegd dat er nergens meer gebouwd kan worden, terwijl er in bestaande bebouwde gebieden nog circa 140.000 woningen bij gebouwd kunnen worden. We moeten van doemdenken naar kansdenken.

Denkt u dat u als vrouw anders handelt dan mannen? Toen ik net afgestudeerd was, werd ik als stafmedewerker aangesteld. Er moest toen eerst vergaderd worden over de vraag of het aanstellen van een vrouw consequenties zou hebben voor de vergadercultuur. Het maakt mij in elk geval helemaal niets uit of ik met mannen of vrouwen om de tafel zit. Natuurlijk zijn er wel verschillen tussen mannen en vrouwen. Wat veel bouwers nog wel eens dreigen te vergeten, is dat het ontwerp van een woning vaak heel erg op mannen is gericht, maar dat het vaak de vrouw is die uiteindelijk de knoop doorhakt! Een woning met een te kleine keuken of zonder inbouwkasten willen de meeste vrouwen simpelweg niet. En wanneer komt er bijvoorbeeld eens standaard een inloopkast bij de ouderslaapkamer? Dat is toch niet zo moeilijk!

Wat nu wordt gebouwd, moet ook over vijftig jaar nog altijd aantrekkelijk zijn, er moet niet gebouwd worden voor de sloop van de toekomst. Is er behoefte aan nieuwe woningen? Er is wel degelijk behoefte, alleen vertaald zich dat dus niet in vraag, vaak als gevolg van twijfels over de financiering. Mensen moeten over de streep worden getrokken met iets dat perfect aansluit op hun woonwensen. Dat kan bij nieuwbouwprojecten door toekomstige woonconsumenten in een heel vroeg stadium bij het project te betrekken. Bouwers gaan creatiever en goedkoper bouwen, dat is een heel belangrijke ontwikkeling in het vlot trekken van de nieuwbouwmarkt. De provincie Noord-Holland ondersteunt ook initiatieven voor Collectief Particulier Opdrachtgever (CPO). Hiermee stimuleert zij mensen om woningen te bouwen die aan hun specifieke woonwensen voldoen en die in een andere vorm van opdrachtgeverschap buiten bereik waren gebleven. Het zou goed zijn als bouwers daar ook eens wat beter naar zouden kijken. Samen is een hoop mogelijk! Is het niet eens tijd dat gemeenten gaan samenwerken bij het opzetten van nieuwbouwprojecten? Zeker! Met aansturing vanuit de provincie worden nu ook al afspraken gemaakt over het bouwen van huur- en koopwoningen.

Gemeenten dienen onderling uit te maken wie wat gaat bouwen en wanneer. Als vijf projecten ieder voor 25% worden voorverkocht, wordt er geen één gerealiseerd. Het is dan beter om één of twee projecten per keer te starten. De kansen liggen bij kleine projecten, de tijd van in één keer 800 woningen neerzetten, is er momenteel gewoonweg niet. Waarom PROVADA? De provincie heeft een kerntaak in de regionale ruimtelijke en economische

ontwikkeling. Daarnaast voeren we provinciaal economisch beleid en investeren in regionale infrastructuur. Dit biedt kansen voor de markt om te investeren. PROVADA is een goed platform om onze ontwikkelingen onder de aandacht te brengen en op de hoogte te worden gebracht van ontwikkelingen van andere partijen. Partijen die iets willen gaan ontwikkelen in Noord-Holland kunnen het best eerst even op de stand van de provincie Noord-Holland langskomen.

De komende vijf jaar? Wat er nu gebeurt, is niet van vandaag op morgen voorbij. Daarvoor zijn de problemen te groot. Over vijf jaar zitten we zeker nog in de naweeën van de huidige problemen. De crisis is in 2008 begonnen en we zitten er nu nog middenin, de echte problemen voor de mensen zelf komen hier meestal achteraan. Het dieptepunt is nog niet bereikt. Blijf echter niet hangen in geklaag en elkaar de schuld te geven, maar zoek de kansen, die zijn er voldoende!


130 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 131

Resultaten van 3 jaar Eindgebruikersdebat kompas voor de vastgoedsector

Ook de Eindgebruiker ontdekt de PROVADA Hét Eindgebruikersdebat op PROVADA werd de laatste drie jaar georganiseerd door CoreNet Global Benelux en AT Osborne. Met Kees Rezelman, vice voorzitter van CoreNet Global Benelux en Managing consultant Corporate & Public Real Estate bij AT Osborne kijken we terug. Tevens blikken we ook vooruit op dat wat voor de eindgebruiker de komende tijd centraal staat. Wat is doel van het Eindgebruikersdebat Rezelman: “We streven twee doelen na. Het eerste betreft de eindgebruikers van verschillende sectoren, zoals het bedrijfsleven, de zorg, het (hoger) onderwijs en de overheid, onderling met elkaar te laten discussiëren over actuele thema’s. Het tweede doel is om ook de markt kennis te laten maken met de actuele issues bij de eindgebruikers op de gebieden Vastgoed en Facility Management. Zodat zij zich beter kunnen verplaatsen in de eindgebruiker en haar beweegredenen. Dit betere begrip moet natuurlijk uiteindelijk leiden tot betere huisvestingsproducten.” Voor lezers die nimmer een Eindgebruikersdebat hebben meegemaakt, wat is het concept? “Aan zo’n 16 statafels werd met elkaar gediscussieerd. Dit gebeurde op basis van de stellingen van de debatleiders. Er werd twee keer gewisseld van tafel en ieder debat duurde een half uur. Het ging best snel die 1,5 uur is de ervaring van de afgelopen jaren. Studenten zijn geselecteerd om rapporteur te zijn van de debatten. Zij gaven niet alleen een korte samenvatting aan het einde van het debat, maar leverden ook een bijdrage aan het naslagwerk.” Wat maakt het Eindgebruikersdebat zo bijzonder? Rezelman denkt na voor dat hij antwoord

geeft: “Ik zou zeggen: vraag ’t aan de ruim 500 bezoekers die de afgelopen jaren aanwezig zijn geweest. Het bijzondere karakter komt voort uit het feit dat niet één bijeenkomst in Nederland de afgelopen jaren zoveel (eind)gebruikers van vastgoed in één ruimte bijeen bij elkaar heeft gebracht”. Waarom organiseert CoreNet het Eindgebruikersdebat? “De eerste jaren van de PROVADA werd er een paneldiscussie met enkele eindgebruikers uit het bedrijfsleven georganiseerd door CoreNet. ‘Niet zo boeiend’, was de algemene opinie. Ik heb toen het initiatief genomen om 16 vastgoedprofessionals van eindgebruikers te vragen om met 16 onderwerpen te komen waar over gediscussieerd kon worden. Op die manier kregen we een veel actiever debat, was mijn idee. Vanuit mijn rol als Adviseur Huisvesting en Vastgoed koos ik dat eerste jaar vooral voor relaties die veel met ons bureau werken. Dat leek gemakkelijk, maar om 16 drukbezette eindverantwoordelijke vastgoedbazen op één middag op de PROVADA te krijgen viel aardig tegen. In het voorwoord van het naslagwerk van het Eindgebruikersdebat 2009 typeerde Flip Verwaaijen (toen nog directeur Real Estate van TNT en voorzitter van CoreNet Global Benelux) zijn collegae als volgt: “Al jaren blijkt het heel moeilijk om eindgebruikers goed met

elkaar te laten communiceren. Ze zijn vooral naar binnen gericht, bezig met hun sores van alledag. De tijd voor reflectie staat bij hen onder druk”. Laten we een stap maken naar de inhoud: wat is je van de 3 jaar Eindgebruikersdebat het meest bijgebleven? “In het eerste jaar (2009) gingen de stellingen, waarover werd gedebatteerd, grofweg over de crisis, duurzaamheid en financiering van projecten. In 2010 zagen we weer andere onderwerpen zoals het Nieuwe Werken en de nog geringe belangstelling van de markt voor het gemeenschappelijk vastgoed. Ook was de eigen rol van de Corporate Real Estate manager zelf en z’n toegevoegde waarde onderwerp van discussie. In de stellingen van het Eindgebruikersdebat in 2011 voelde je vooral de (traditionele) spanning, of anders gezegd het ‘geringe vertrouwen’, tussen de eindgebruikers/eigenaren en de markt. Stellingen in relatie tot zorg en vastgoed waren: ’Marktpartijen en zorginstellingen dagen elkaar niet uit’ en ‘Ontwikkelaars die denken kennis van de zorg te hebben, zijn een risicofactor‘, Vanuit het bedrijfsleven: ‘Marktconformiteit begint bij de gebruiker‘ en ‘Corporate ondernemingen huren straks geen vastgoed meer‘. Vanuit de gemeenten en rijksoverheid werden o.a. de volgende stellingen ingebracht: ’Marktpartijen


132 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 133

Advertorial

Regio FoodValley werkt aan duurzame toekomst

hebben te weinig ondernemingslef‘ en ’Beleggers zijn niet geïnteresseerd in maatschappelijk vastgoed‘.”

Kantorentop (Het actieprogramma Leegstand), waar oplossingen voor de leegstand worden ontwikkeld”.

Als ‘toetje’ van drie jaar Eindgebruikersdebaten organiseerden CoreNet en AT Osborne een Lagerhuisdebat. Waarom deze vorm? “Klopt. Het idee achter dit Lagerhuisdebat was om over een aantal actuele thema’s met een doorsnede van de vastgoedwereld te discussiëren. Deze eerste keer was gelukkig direct een succes. Ruim 100 deelnemers die over zes stellingen discussieerden in een zeer levendig debat”.

Leg me eens uit waarom AT Osborne dergelijke debatten organiseert; is het alleen voor de PR? Rezelman veert op en verschuift de vier kopjes die inmiddels op tafel staan tot een rijtje. “Ik heb daar vier redenen voor. Het belangrijkste is dat we als bestuur van CoreNet Global Benelux waarmaken wat we onze leden beloven, namelijk: het organiseren van bijeenkomsten met interessante onderwerpen, boeiende mensen en dat alles op een leuke locatie.

Wat waren deze stellingen en hoe zijn jullie daartoe gekomen? Rezelman: “De stellingen waren: 1. Gebruikers zijn niet geïnteresseerd in duurzame gebouwen; 2. De vastgoedmarkt stapt massaal in maatschappelijk vastgoed; 3. Huurders laten veel liggen in de markt; 4. Integrale contracten hebben de toekomst; 5. In elk gebouw kan je HNW toepassen; 6. CREM blijft maar in de kinderschoenen.

Aan deze drie criteria moeten de CoreNet bijeenkomsten namelijk voldoen en dat is bij het Eindgebruikersdebat dik in orde. Mijn tweede reden is dat ik merk dat eindgebruikers uit verschillende sectoren elkaar nauwelijks tegenkomen en dus elkaar niet kennen, en dat zo’n debat iets kan toevoegen. Ik word enthousiast als een directeur van een museum me na de PROVADA opbelt en vertelt dat hij in contact is gekomen met een ziekenhuisdirecteur op het Eindgebruikersdebat en dat zij vervolgens met elkaar spraken over financieringsvraagstukken en een vervolgafspraak maakten. Een derde reden is mijn persoonlijk drive om iets te doen voor de gehele sector, omdat ik me daar in thuis voel en veel ervaring heb op gebied van vraagstukken in zowel de corporate als publieke sector. Zo geniet ik ook van mijn gastdocentschap aan de ASRE. Uiteraard is het ook belangrijk voor AT Osborne, en dat de is de 4e reden. Ook wij blijven werken aan onze naamsbekendheid en reputatie, en daarom steken we met plezier tijd en geld in het organiseren van debatten op de PROVADA”.

De thema’s op basis waarvan de stellingen zijn gebaseerd zijn relevante issues bij de eindgebruikers en in feite een samenvatting van drie jaar Eindgebruikersdebat. In dit rijtje mis ik de discussie over leegstand “Voor de meeste eindgebruikers is de huidige leegstand niet een echt probleem. De meesten profiteren er juist van. Gebruikers die vastgoed in eigendom hebben of er juist vanaf willen hebben er natuurlijk wel mee te maken. CoreNet is echter wel actief deelnemer aan de

CBRE neemt het stokje van AT Osborne over, waarom is dat? “Gewoon omdat we dat hebben afgesproken. Na 3 jaar René Buck en 3 jaar AT Osborne heeft CoreNet na een keurige selectie CBRE de gelegenheid gegeven om de volgende serie debatten te organiseren”. AT Osborne is één van de founders van het PROVADA Maatschappelijk Vastgoedplein, gaan jullie daar ook nog iets voor de eindgebruikers organiseren? Ja, samen met de andere founders ontwikkelen we weer prachtige debatten, om actuele thema’s over het voetlicht te brengen. CoreNet is vooral de club van de corporate eindgebruikers. Veel daarvan zijn klant van ons, maar wij zijn als bedrijf vooral zeer actief bij organisaties in de publieke sector, dus daarom zijn wij founder. Tot slot. Wanneer is er weer een Lagerhuisdebat? “Leuk dat je dat vraagt. Er staan er twee in de planning. Het onderwerp van het eerste debat van het PROVADA Green Forum op dinsdag 5 juni is ontstaan uit een onderzoek dat momenteel door AT Osborne wordt uitgevoerd onder eindgebruikers. In dit debat, welke door Marga Hoek, directeur van de Groene Zaak, zal worden geleid, zal ook de eindgebruiker een prominente positie hebben. En eind november van dit jaar vind het CoreNet Lagerhuisdebat weer plaats. Dus genoeg podia lijkt me, voor een goed debat”.

Ondernemend, innovatief en verbindend Regio FoodValley biedt in Midden-Nederland een unieke concentratie van kennis en bedrijvigheid voor gezonde voeding en de gezonde mens. Regio FoodValley is internationaal bekend en biedt ruimte aan kenniscentra, innovatieve levensmiddelenindustrie en andere bedrijvigheid. En belangrijk: de regio heeft veel plek voor nieuwe bedrijven.

| Op de beurs: Hal 10 Stand 13 |

Friesland Campina concentreert R&D in regio FoodValley Antwoord van de Regio Wageningen Universiteit & Research Centre speelt een centrale rol met een sterk onderzoek-, kennis- en onderwijsnetwerk in de regio. Op alle niveaus binnen dit netwerk worden vakmensen opgeleid. De regio kent een grote diversiteit aan bedrijven, gerelateerd aan food. Haar uitdaging is om kennis en bedrijven te verbinden en toepassing van kennis te stimuleren. Om vanuit de overheid bij te dragen aan de FoodValley Ambitie is in 2011 de bestuurlijke Regio FoodValley opgericht. Een samenwerking van acht gemeenten: Barneveld, Ede, Nijkerk, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Veenendaal en Wageningen. Werken en leren Landschap, natuur en centrale ligging maken Regio FoodValley tot een goed bereikbare en gezonde leefomgeving, waar bedrijven zich graag vestigen. ‘De Regio FoodValley is specialist in de food sector, biedt werkgelegenheid, goed onderwijs en goed wonen in een mooi landschap

van Vallei, Heuvelrug en Veluwe’, zegt Cees van der Knaap, burgemeester van Ede en voorzitter van Regio FoodValley. ‘De Regio is ondernemend, innovatief en verbindend.’ Bedrijven komen Het vestigingsklimaat voor bedrijven krijgt veel aandacht. Dat gebeurt door het afstemmen in de regio van de woningbehoefte, de leefomgeving en bedrijfslocaties op basis van concrete afspraken. De kennis en innovaties op gebied van food maken de regio aantrekkelijk voor bedrijven om zich te vestigen en biedt bewoners kans op werkgelegenheid en goede opleidingen. Niet voor niets is food, in relatie met de Wageningen Universiteit, één van de topsectoren van de rijksoverheid. Toppositie Er is meer, zegt Van der Knaap. ‘De arbeidsmoraal is hoog, ondernemers zijn betrouwbaar. Met onze toppositie in Agrofoodkennis kunnen bedrijfsleven en onderwijs excelleren.

Meer weten? Regiobureau FoodValley | Jolanda Wauben: 0318 – 680 382 | www.regiofoodvalley.nl

De uitwisseling tussen wetenschap en praktijk is onderscheidend.’ Volgens Van der Knaap heeft de regio goud in handen. ‘De provincies Gelderland en Utrecht zijn partners in het realiseren van onze ambitie. Gelderland dicht de Valleiregio een gouden toekomst toe, die te danken is aan Food Valley.’

Veel ruimte in RegioFoodValley voor bedrijven In Wageningen (De Born Oost en omgeving, Business en Science Park), Ede (BT A12, Veluwse Poort), Veenendaal (De Batterijen), Nijkerk (De Arkerpoort, De Flier en Spoorkamp) en Barneveld (Facility Centre Logistiek, Columbiz Park) is nog veel grond beschikbaar voor bedrijven die zich willen vestigen in de Food Valleyregio. Het gaat om ruime en zeer goed bereikbare plekken voor bedrijven en kenninsinstellingen, die willen aansluiten op de kansen van Food Valley.


134 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 135

CoreNet geeft eindgebruikers een blik in de verre toekomst

Corporate huisvesting in 2030 Eindgebruikers met een professionele kijk op huisvesting zijn dagelijks bezig met oplossingen voor een breed spectrum aan vraagstukken. Inspelen op de crisis, (verborgen) leegstand, duurzaam facility management of nieuwbouwbeslissingen … het is maar een greep uit de uitdagingen waar de eindgebruiker voor staat. Maar in het CoreNet Eindgebruikersdebat op Provada 2012 gaat het over misschien wel grotere uitdagingen. Opmerkelijke spelers uit de zorg, het onderwijs en het bedrijfsleven delen tijdens het debat hun ideeën over hun specifieke sector in 2030. Ze geven aanbevelingen hoe deze ideeën de huisvestingsbeslissingen van een eindgebruiker zouden moeten beïnvloeden. En wanneer vastgoed in hun scenario succesvol zal zijn. Nu denken over 2030 Als de denktanks, visionairs en experts van uiteenlopende pluimage ook maar

een beetje gelijk krijgen, dan verandert onze samenleving ingrijpend in de komende decennia. Trends als vergrijzing, de netwerk-generatie, toenemende vrijheidsdrang en een goede work life balance zouden meer en meer een stempel drukken op de kwaliteit en vorm van vastgoed. Eindgebruikers die hun huisvestingsbeslissingen nu al baseren op (zeer goed denkbare!) toekomstscenario’s zetten de toon voor een ander soort vastgoed, dat veel beter de behoeften van de eindgebruiker van morgen gaat dienen. In het CoreNet Eindgebruikersdebat wordt de eindgebruiker in een geanimeerd en interactief concept aangespoord voort te borduren op concrete trends (of zijn het misschien slechts hypes?) in de samenleving. Het geeft stof tot nadenken over hoe de toekomstige klant en werknemer aan de eigen organisatie gebonden kunnen worden en hoe anders vastgoed zou moeten worden uitgevoerd.

Marktonderzoek Tijdens het debat wordt duidelijk of de bijzondere toekomstideeën van de sectorspecialisten op bijval van de aanwezige eindgebruikers kunnen rekenen. Maar wat vindt de markt ervan? In de komende weken wordt alvast aan een grote groep eindgebruikers gevraagd wat zij vinden van de scenario’s. Het onderzoek wordt uitgevoerd door een onderzoeksteam van de TU Delft. De resultaten worden bekend gemaakt tijdens het debat en verwerkt tot een handzaam rapport dat kort na de beurs aan de deelnemers zal worden toegezonden. Inspirerend debat Het wordt een middag vol inspiratie en uitdaging. Welke waarde hecht u aan de toekomstscenario’s? Stem interactief mee in de digitale enquête met de resultaten direct op het scherm. U kunt live in discussie gaan met de experts. Wellicht brengt u hen nog op andere ideeën!

CoreNet Eindgebruikersdebat 2012

CoreNet Global

Het CoreNet Eindgebruikersdebat wordt georganiseerd door CoreNet Global Benelux en vastgoedadviseur CBRE. Dinsdag 5 juni 2012, zaal E102, van 14.30 tot 17.00 uur, met aansluitend de EindgebruikersBorrel Voor meer informatie: Leon van Leersum (CoreNet Global Benelux), Remco Kroeze (CBRE ) Aanmeldingen graag op: eindgebruikersdebat@cbre.com

CoreNet Global is wereldwijd de grootste belangenvereniging voor professioneel georganiseerde eindgebruikers van vastgoed, zoals multinationals met een notering in de Fortune en Global 1000. Met haar 7.000 leden richt CoreNet Global zich op optimale samenwerking tussen corporate eindgebruikers en op integratie van de verschillende aspecten van corporate vastgoed.


136 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 137

Jaap van Rijn – Colliers International

“Samenwerken en van mensen experts maken leidt tot nieuwe groei.” Getwijfeld wordt aan de toegevoegde waarde van Makelaars. Het marktvolume voor de bedrijfsmakelaardij behelst ongeveer een derde van wat het in de toptijden is geweest, toch is het aantal vierkante meters dat wij vorig jaar hebben begeleid toegenomen ten opzichte van het jaar daarvoor. Dat betekent dat ons marktaandeel groeit. Wat we weten is dat onze opdrachtgevers het erg op prijs stellen dat wij werken met een sterk onderscheid tussen het adviseren van gebruikers en het adviseren van gebouweigenaren. Onze makelaardij is namelijk opgesplitst in twee afzonderlijke afdelingen, enerzijds Tenant Rep & Corporate Solutions en anderzijds Real Estate Solutions. Onze koers zet sterk in op het ontwikkelen van onze mensen in experts en dat wordt herkend. Waarom PROVADA? PROVADA is een professionele, menselijke beurs waar we onze gasten graag ontvangen op onze stand. Veel mensen ontmoeten in weinig tijd, dat is het sterke punt van deze beurs. Ook op de PROVADA staan we open voor nieuwe samenwerkingen. We hebben onze standruimte samengevoegd met die van de Deutsche Hypo en een gezamenlijke stand laten ontwerpen met de mogelijkheid om toch elk een eigen gezicht te tonen. Het is erg mooi geworden al zeg ik het zelf.

Waarin verschilt jullie aanpak? Onze advisering is veel breder dan de traditionele makelaarsactiviteiten. Een voorbeeld uit het verleden is onze rol bij het opstellen van het Masterplan van de Zuidas. Een meer recent voorbeeld is het samenwerkingsverband met installatiebedrijf Cofely voor het verduurzamen van vastgoed. Een ander goed voorbeeld betreft de werkzaamheden van onze strategisch adviseur Duco Stadig We zijn er trots op dat hij voorzitter is van het landelijke H-team. Dit Herbestemmingsteam met uiteenlopende experts uit de sector is op verzoek van minister Spies bezig oplossingen te bedenken voor het stimuleren van het hergebruik van leegstaande gebouwen. Vormen leegstaande kantoorpanden een bron van zorg? Ja, je zult maar eigenaar of financier zijn van een leegstaand pand. Dan kijk je tegen een fors verlies aan. Alhoewel dit vraagstuk maatschappelijk valt te relativeren, want wie heeft er nu last van een leegstaand pand aan de snelweg langs bijvoorbeeld Gouda, vormt het hoge leegstandspercentage een bedreiging voor de aantrekkelijkheid van ons investeringsklimaat. Alle hoop is gevestigd op alternatieve functies, maar ook als je die allemaal zou kunnen plaatsen dan nog blijft er een substantieel deel kansloze gebouwen over. Die panden moeten we dan maar gaan beschouwen als een verzameling

toekomstige bouwmaterialen. Slopen is dan de enige oplossing. Nieuwbouw kan niet leiden tot een verdere toename van het aanbod als gebruik gemaakt wordt van een sloopcertificaat als voorwaarde voor een bouwvergunning. Je zou landelijk moeten besluiten dat er alleen een bouwvergunning voor nieuwbouw mag worden verstrekt als voor tenminste hetzelfde aantal vierkante meters aan sloopcertificaten kan worden ingeleverd. Zo voorkom je dat nieuwbouw het leegstandsprobleem vergroot en introduceer je een markt voor de handel in sloopcertificaten. Is er een rol weggelegd voor de overheid? Veel wet- en regelgeving is gebaseerd op permanente functies, dat leidt tot complexe problemen bij herbestemmen. Ons systeem is gericht op hoge kwaliteitseisen en maximale huurbescherming en dus hoge investeringen om van een kantoor een woning te maken. De oplossing hiervoor zit hem niet in het verlagen van de eisen die we in nieuwbouw stellen, maar moeten we vinden in het vergemakke-lijken van het toestaan van tijdelijke functies. In plaats van te formuleren van wat wel mag (de huidige bestemmingsplannen), zou je moeten werken aan een systeem waarin wordt aangegeven wat niet mag, met verder bestemmingsvrijheid. Moeten we met zoveel leegstand én met zoveel jonge mensen die op zoek zijn naar goedkopere


138 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 139

| Op de beurs: PGM-01 | Jaap van Rijn, Colliers International

woonruimte nog iedereen die huurt huurbescherming bieden? De huidige generatie jongeren is zakelijk onderlegd en heel goed in staat om zelf de beslissing te nemen of ze op een wachtlijst gaan staan en kiest voor zekerheid of ze kiezen voor een lagere huur en een beperkte huurperiode en dus minder zekerheid. We hebben voldoende sociale huurwoningen met de daarbij horende huurbescherming. Zo ontstaat er een tweede huurmarkt met lagere prijzen en minder zekerheden en comfort. Je introduceert zo bewust een B-segment en naar het zich laat aanzien is daar behoefte aan. En wat betreft stimulering van duurzame energieopwekking? In dit land hebben wij helaas te maken met minister Verhagen die collectieve lokale energieopwekking blokkeert. Er is voldoende geld beschikbaar om te investeren in lokale duurzame collectieve energieopwekking. Zo kan op braakliggende grond zeer veel duurzame energie worden opgewekt met zonnepanelen, mits de opgewekte elektriciteit maar gesaldeerd mag worden ‘achter de meter’ zoals dat heet.

Zo is het rendabel om parkeerterreinen massaal te overdekken met zonnepanelen en het levert ook droog parkeren op. Je moet zonnepanelen gewoon zien als een nieuwe vorm van (tijdelijke) landbouw, je oogst zo elektriciteit in plaats van mais of aardappelen.

hun huurlasten. Er bestaat een parallel tussen hoe een hotel werkt en hoe een zorginstelling werkt: de winstgevendheid van het proces bepaalt welke huisvestingslasten men kan dragen. Als de vergoedingen in de zorg dalen dan daalt dus ook de waarde van het zorgvastgoed. Met stevige bezuinigingen op komst in de zorg is nu niet aan te geven of de veel besproken markt van zorgvastgoed op lange termijn ook echt levensvatbaar is.

Waar liggen de uitdagingen voor vastgoed in de zorgsector? De betaalbaarheid van de zorg is één van de grootste vraagstukken voor ons land. Wat dat voor het aan zorg gerelateerde Tenslotte? Zolang we over actuele vastgoed betekent is al jaren onduidelijk. expertise beschikken en vindingrijk zijn Bij zorginstellingen is er sprake van om bij het bedenken van oplossingen van huisvesting te zien als een aparte vastgoedproblemen zijn er altijd mogecategorie om in te beleggen. Dus een lijkheden voor onze dienstverlening. Deze vastgoedproduct waar geld mee kon rommelige en onduidelijke economische worden verdiend. Dat mechanisme moet situatie zal wel tot 2020 voortduren. Dat gerelativeerd worden. Het geld moet levert veel vraagstukken op die om een worden verdiend met het zorgproces. oplossing vragen en daarom moet het Voorts is de huisvesting een commodity ook mogelijk zijn om als vastgoedadviseur voor de zorg. Als de vergoedingen in de rendement te maken in dit soort tijden. zorg afnemen dan is er dus ook minder De crisis aanvaarden als nieuwe economigeld beschikbaar om aan huur te betalen. sche realiteit is het beste recept voor de Dat dat mis kan gaan, zie je na de eerste toekomst. bezuinigingen in de zorg bij een aantal | Op de beurs: Hal 11 Stand 16 | gezondheidscentra die kreunen onder

Maximaal comfort voor gebouwgebruikers? Plus een gunstig energielabel? NEXT Active Façades maakt het mogelijk! In deze duurzame geveloplossing zijn alle klimaatvoorzieningen geïntegreerd en optimaal op elkaar afgestemd. Met NEXT Active Façades biedt u gebouwgebruikers individueel comfort én bespaart u op de energiekosten. Ook esthetisch is NEXT Active Façades een aantrekkelijke keuze. De gevel-elementen zijn vrij indeelbaar en bieden unieke ontwerpmogelijkheden. Renovatie of nieuwbouw? NEXT Active Façades geeft uw project een prachtig toekomstperspectief!

NEXT Active Façades: geeft vastgoed nieuwe energie

De voordelen van NEXT Active Façades:

• één oplossing voor koeling, verwarming, ventilatie en zonlichtregulering; • aantoonbare energiebesparing; • persoonlijk comfort: individuele gebruiker kan klimaatinstellingen regelen; • optimale afstemming klimaatvoorzieningen; • één partner, één aanspreekpunt; • visueel aantrekkelijk; • de oplossing op maat voor nieuwbouw, renovatie en herontwikkeling. NEXT Active Façades is een samenwerking van:

www.next-activefacades.nl

Voor meer informatie over NEXT Active Façades kunt u contact opnemen met Dhr. Hans den Hollander, telefoon (0341) 46 46 15. NEXT Active Façades Postbus391 3840 AJ Harderwijk info@next-activefacades.nl


140 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 141

“Het is de vraag welke winkelcentra kunnen overleven - en in welke vorm.” Robert Jan Foortse is Head of European Non-Listed Property Investments van APG Asset Management.

Is jullie focus de afgelopen jaren veranderd? Tot midden jaren ‘90 was APG een grote directe belegger met voornamelijk Nederlandse bezittingen. Sindsdien zijn wij omgevormd tot indirecte belegger en zijn wij bezig om de portefeuille verder internationaal te diversificeren door te investeren in andere landen van Europa, Amerika en Azië. Momenteel is 11% van onze vastgoedportefeuille in Nederland geïnvesteerd. De komende tijd ligt de focus van ons investeringsbeleid elders in de wereld. Maar mooie kansen in Nederland laten we natuurlijk niet liggen! Blijft vastgoed een interessante belegging? Vastgoed blijft interessant, maar het is wel belangrijk de juiste ‘stenen’ in je portefeuille op te nemen. Als indirecte belegger kunnen onze beleggingen zowel beursgenoteerd als niet-beursgenoteerd zijn. In Europa zijn bijvoorbeeld de beste winkelcentra in handen van een klein aantal beursgenoteerde fondsen.

De korte termijn volatiliteit van deze fondsen is soms vervelend, maar omdat wij een lange termijn belegger zijn kunnen wij daar wel mee omgaan. Belangrijker is dat de onderliggende panden en de bijbehorende managers tot de top van de markt behoren. Met het oog op verdergaande polarisatie waardoor goede winkelcentra nog gewenster worden, willen we zoveel mogelijk de beste locaties in portefeuille hebben. Wij selecteren dan ook op het onderliggende vastgoed van deze beursgenoteerde fondsen. Treedt bovengenoemde polarisatie ook in Nederland op? Jazeker: goede locaties worden steeds gewenster, slechte locaties zullen minder in trek raken. Traditioneel richtten wij ons vooral op de winkelmarkt en minder op de kantorenmarkt. Vrijwel overal ter wereld is het makkelijker een vergunning te krijgen voor de bouw van een kantoor dan voor een winkelcentrum. Beleggingen

in winkels gaven door deze beperking aan de aanbodzijde over het algemeen meer zekerheid. Dalende consumentenbestedingen en veranderende bestedingspatronen (denk aan internet) zetten echter druk op deze markt. Het is de vraag welke winkelcentra kunnen overleven - en in welke vorm. Willen jullie helemaal geen kantoren opnemen? De kantorenmarkt is een zeer cyclische markt waarvan de langjarige huuropbrengsten minder inflatievast zijn en in het verleden minder groei hebben vertoond dan die van winkels. Met kantoren valt op de korte termijn soms goed te verdienen, maar investeren in kantoren is risicovoller dan de investering in winkels. We investeren wel in kantoren, maar vooral in de vorm van cyclische investeringen: instappen op het juiste moment en na ontwikkeling of herontwikkeling de panden weer verkopen. Het is niet onze bedoeling om 10-15 jaar in een kantorenfonds vast te zitten.

Beleggen jullie binnen vastomlijnde kaders? Onderzoek is van levensbelang. Wij hebben geen vaste kaders waarmee standaard in bepaalde regio’s vastgoed wordt aangekocht. We doen per locatie onderzoek, waarbij wij op zoek zijn naar situaties van relatieve schaarste. Wanneer uit studies blijkt dat de leegstand in een bepaald gebied richting 0% gaat, proberen wij in zo’n gebied in te stappen. Afhankelijk van de mogelijkheden bekijken we dan per regio hoe we beleggen. Dat kan voor bijvoorbeeld Europa betekenen dat we in een bepaald jaar investeren in een

niet-beursgenoteerd kantorenontwikkelingsfonds in Parijs, terwijl wij in Azië onze posities in beursgenoteerde Chinese woningontwikkelaren vergroten. Dankzij onze omvang hebben wij de mensen en de mogelijkheden om zeer specifiek onderzoek uit te voeren en vervolgens (dankzij onze grote diverse portefeuille) de mogelijkheid om stevig te investeren in zeer specifieke markten. Een voorbeeld? Wij hebben een substantiële investering gedaan in Westfield Stratford City in London; een zeer geconcentreerde positie in een zeer specifieke markt.

Voor kleinere beleggers is zo’n grote investering niet wenselijk vanwege het gebrek aan spreiding en meestal ook niet uitvoerbaar gezien de tijd die gemoeid is met dergelijke investeringen. Door onze omvang hebben we de slagkracht om snel en groot in te springen op interessante kansen die vooraf uiteraard zorgvuldig zijn onderzocht. Kunt u de rol van banken overnemen? Vastgoed is zeer kapitaalintensief, geld van de bank blijft dus vaak nodig. De afgelopen jaren was het vrij eenvoudig om 70-80% van een investering geleend te krijgen van de banken. Die tijd is


142 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 143

Uw huisvesting, onze ambitie

Robert Jan Foortse, APG Asset Management

voorbij, banken financieren nu vaak niet meer dan 40-50% van de huidige waarde die veelal iets lager is dan de waarde bij aanvang van de oorspronkelijke lening. Bij herfinanciering ontstaat daardoor vaak een gat. Daarmee ontstaat er een interessante markt mezzaninefinanciering: het (tijdelijk) financieren van de gaten. Je hebt daarmee wat minder zekerheid dan de bank die maximaal 50% van de waarde dekt, maar meer zekerheid dan de eigenaar die de eerste 30% ook het eerste kwijt is (van 100% waarde terug naar 70%). De mezzaninefinancier financiert het gat tussen 50-70%. In deze markt heeft APG interesse en verstrekken we ook financieringen. Wij kopen niet het gebouw zelf, maar financieren een stuk van de lening waardoor we grotendeels gedekt zijn. Het onderliggende vastgoed moet natuurlijk wel goed zijn. Zal Mezzaninefinanciering de grootste problemen oplossen? Er is een heel groot gat in de financiering, wij zijn slechts een druppel op de gloeiende plaat. Ook verzekeringsmaatschappijen zullen een deel van het gat gaan opvullen. Maar daarmee zijn we er nog lang niet. De grote vraag is welke partijen in dit gat zullen springen. De financiers die op dit moment actief zijn in de markt hebben ruime keuze uit het grote aanbod en zullen kiezen voor het financieren van de beste

portefeuilles. Het resultaat is dat veel eigenaren van secundair vastgoed een herfinancieringsprobleem hebben. Is duurzaamheid een onderwerp voor beleggers? Wij hebben zelf geen panden en kunnen dus niet rechtstreeks van betekenis zijn met betrekking tot duurzaamheid. Als medeoprichter van GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) proberen we toch invloed uit te oefenen. In ons investeringsbeleid is opgenomen dat al onze investeringen moeten participeren in deze benchmark. Het geeft ons inzicht in groener en minder groen. Uiteraard gaan we in gesprek met eigenaren van beleggingen die minder groen zijn. Rendement staat altijd voorop, maar als wij kunnen bijdragen, zullen

wij dat ook zeker doen. De benchmark heeft een positief effect. Voor veel bedrijven is het een selling point en een mogelijkheid om te anticiperen op toekomstige risico’s. Daarnaast levert het kostenbesparingen op en met groene gebouwen wordt geappelleerd aan een bredere doelgroep van huurders wat vaak resulteert in een hogere bezettingsgraad en hogere huren. APG is niet aanwezig op PROVADA? Wij staan op geen enkele beurs, maar wij willen graag helpen de vastgoedsector verder te professionaliseren. PROVADA is een uitstekend medium, PROVADA brengt mensen bij elkaar, en als mensen bij elkaar komen, is er een goede kans op vruchtbare communicatie en een uitwisseling van nieuwe ideeÍn.

Dutch Office Fund biedt kantoorruimte in meer dan 70 hoogwaardige, duurzame kantoorgebouwen

Daltonlaan 600 - Utrecht

Vivaldi II - Amsterdam

Noordeinde 33 - Den Haag

Victoria - Rotterdam

Nieuw Amsterdam Gebouw

Het Dutch Office Fund is een ervaren vastgoedbeleggingsfonds dat in de Nederlandse kantorenmarkt belegt. Het fonds richt zich uitsluitend op hoogwaardige kantoorgebouwen, gelegen op de beste kantorenlocaties.

www.dutchofficefund.nl


144 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 145

de stekker trekken uit degelijke projecten waaraan al jarenlang wordt gewerkt. Dat is regelrechte verspilling. In Nederland hebben we te maken met grote opgaven op het gebied van infrastructuur, vergrijzing, onderwijs; hiervoor moet wel geld beschikbaar blijven. Bestemmingsplannen lopen tien jaar. We moeten meer vooruitkijken en ons niet te veel laten leiden door de waan van de dag. Iemand moet het startschot geven, zodat we weer eens met zijn allen vooruit kijken.

“Het Nederlands grondgebied kan sterk verbeterd en geïntensiveerd worden, uitgebouwd zijn we zeker niet!” Fleur Spijker (1971), advocaat partner bij Boekel De Nerée Waarom hebben banken de geldkraan vrijwel dichtgedraaid? Het gebrek aan financiering komt voort uit een gebrek aan vertrouwen. Zelfs zeer stabiele partijen hebben momenteel moeite om gelden los te krijgen. Financiers willen het liefst een plan zonder onzekerheden en risico’s. Dit

is alleen in een ideale wereld mogelijk. Voor veel mensen is het echter niet inzichtelijk wat de risico’s precies zijn van een project. In dit proces kan ik ondersteunen door de risico’s van een project bloot te leggen en een strategie uit te zetten om deze risico’s te adresseren.

Hoe kunnen we de banken weer in beweging krijgen? Overheden hebben banken ondersteund in hun voortbestaan. Ook nu interveniëren overheden nog volop. Om de economie aan te wakkeren, moet er juist meer activiteit worden ontplooid. Momenteel zie je dat banken

Bedoelt u dat er weer meer gebouwd moet worden, de leegstand is toch juist het probleem? Sommige mensen stellen dat er geen behoefte bestaat aan nieuwe woningen. Dat is echter een kortzichtige gedachte. Er zijn - gemiddeld - misschien genoeg woningen in Nederland, maar op bepaalde plaatsen bestaat zeker behoefte aan nieuwe woningen. Niet meer in de vorm van enorme Vinexwijken, maar wel in de vorm van (ver)nieuwbouw op kleinschalige locaties. Er zal meer behoefte komen aan bijvoorbeeld zorgwoningen en woningen waar mensen hun bedrijf aan huis kunnen hebben. Daar dient de vastgoedmarkt in het algemeen, en de woningmarkt in het bijzonder, veel flexibeler mee om te gaan. Dit kan alleen wanneer de overheid een heldere landelijke visie neerlegt en dus een stevig houvast biedt waaraan ontwikkelaars en banken zich kunnen optrekken. Heeft de overheid niet reeds een landelijke visie? De Rijksoverheid is bezig geweest met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Dit is al een goede stap die zal leiden tot minder versnippering. We moeten af van het idee dat iedere provincie alle functies wil aanbieden. Er kan best meer spreiding tussen provincies worden ingevoerd.

In de Randstad moeten vooral de functies wonen en kantoren worden aangeboden en in Zeeland en op de Waddeneilanden recreatie. Limburg en het Oosten van Nederland zouden zich veel meer moeten concentreren op de nabijheid van Duitsland en de centrale ligging in Europa. We moeten accepteren dat er gebieden zijn met krimp. Als mensen ergens niet willen wonen, dan kan van dit gebied misschien beter een natuurgebied gemaakt worden. Hiermee samenhangend moet er een veel beter vervoersnet worden opgebouwd. Vooral het openbaar vervoer verdient aandacht. Het gebruik van het Nederlands grondgebied kan sterk worden verbeterd en geïntensiveerd. Hier ligt nog een grote opgave voor de komende tijd; uitgebouwd zijn we zeker niet! Wat dient de overheid te veranderen? In mijn vakgebied is er een bombardement aan regelgeving geweest. Denk aan de Wro en de Wabo. De Crisisen herstelwet zou slechts voor vier jaar gelden, maar wordt nu permanent gemaakt en binnenkort wordt ook de nieuwe Omgevingswet die het gehele omgevingsrecht moet gaan omvatten, in de Tweede Kamer gebracht. Er wordt momenteel getracht om zo ‘lean en mean’ mogelijk te werken. Dat is goed, maar het is vooral belangrijk dat regels goed en duidelijk toepasbaar zijn. Gemeenten en andere partijen moeten ermee kunnen werken, zodat er geen kleine foutjes optreden die telkens voor een gang naar de Raad van State zorgen. Daarnaast dient de overheid zichtbaarder en toegankelijker te worden. Nu moeten burgers vaak zelf - actief - ontwikkelingen in de gaten houden. Zelfs voor mij als jurist is dat niet altijd even makkelijk. Het gevaar van het niet op de hoogte zijn van een belangrijke ontwikkeling is dat er (in het bestuursrecht) fatale

termijnen verstrijken, waarna het niet meer mogelijk is om in rechte tegen een ongewenste ontwikkeling op te komen. Welke problemen signaleert u in de branche? Er is een ‘overkill’ ontstaan in de vastgoedwereld. Er zijn allerlei ‘free riders’ opgestaan die de afgelopen jaren flink hebben geprofiteerd van de grote bouwstroom. Zij hebben de winst genomen en de risico’s elders weggelegd. De markt zit daardoor propvol met aanbieders en risico’s. Partijen proberen elkaars werk over te nemen en daarmee mensen nog enigszins aan het werk te houden. Hebt u oplossingen? Partijen moeten terug naar hun core business en flink professionaliseren. Tegelijkertijd moet er veel meer met elkaar en met de overheid worden samengewerkt in een gelijkwaardig verband. Gezamenlijke oplossingen voor gezamenlijke problemen. In contracten kunnen bepalingen worden opgenomen over het proces en ieders rol daarin. Als je dit samen doet, zal het vertrouwen snel groeien. Mijn eigen rol zie ik in de toekomst steeds meer verschuiven naar juridische procesbegeleiding. Er moet niet van tevoren worden vastgelegd wat de precieze uitkomst van een ontwikkeling moet zijn. We moeten ermee leren leven dat er binnen bepaalde zekerheden ook onzekerheden kunnen zijn. De kaders en bandbreedte moeten duidelijk zijn en daarbinnen moet ruimte en flexibiliteit bestaan. Mijn rol is het in kaart brengen van de juridische kaders, het begeleiden van het proces om tot een verstandige invulling te komen en het op juiste wijze juridisch inbedden daarvan. Volg Fleur Spijker ook op LinkedIn en Twitter.


146 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 147

Stefan Schuwer - Ymere

“De vastgoedsector is een dienstverlenende faciliteert en niet slechts tot doel heeft om Stefan Schuwer is lid Raad van Bestuur bij Ymere. Ymere werkt als maatschappelijk ondernemer aan wijken met perspectief waar bewoners willen wonen, leven en groeien en zijn actief in de metropoolregio Amsterdam.

Woningcorporaties kampen met verschillende problemen: extra opgelegde heffingen, moeilijk verkoopbare woningen, Europese regelgeving die de markt ontwricht, een slecht imago, enzovoort. Vanwege enkele incidenten bij woning-corporaties is de hele sector in een kwaad daglicht komen te staan. Er moet echter niet vergeten worden dat er in Nederland meer dan 400 woningcorporaties actief zijn, die elke dag met veel betrokkenheid en professionaliteit (en binnen steeds krapper wordende marges) de woonwensen van honderdduizenden Nederlanders faciliteren. Het is ontzettend jammer dat deze ingewikkelde opgave steeds verder wordt bemoeilijkt door ondoordachte regelgeving en het opleggen van onredelijke heffingen.

bieden aan mensen met een inkomen tot 33.000 euro. Deze mensen, die vaak afhankelijk zijn van sociale huurwoningen, dreigen de dupe te worden doordat er minder geld beschikbaar zal zijn voor onderhoud, nieuwbouw en herstructurering van vervallen wijken waar slechte woningen staan met hoge energielasten. Een deel van deze bijdrage aan het Rijk zal komen uit hogere huuropbrengsten (a.g.v. Donnerpunten) wat weer ten koste gaat van de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen voor de primaire doelgroep.

Is het primair de taak van de corporaties om wijken te verbeteren? De kwaliteitseisen en het comfort dat van een woning wordt verwacht, is de laatste jaren gestegen. Energie-efficiënte is een Waar zit de grootste pijn? steeds belangrijker onderwerp geworden. Bestaande woningen zijn momenteel In de afgelopen jaren is er zeer veel lastig te verkopen. Ymere is, net als gedaan aan bestaande woningen. vrijwel alle corporaties, echter Verder moeten er in wijken waar veel afhankelijk van deze verkopen om sociale huurwoningen staan, ook andere oudere, matig geïsoleerde naoorlogse huizen (zowel dure huur als koop) worden portiekwoningen blijvend verhuurbaar bijgebouwd om hier gemengde wijken van te houden. Het investerings-volume te maken. Wanneer te veel mensen met wordt aangetast door de greep die er lage opleiding en hoge werkloosheid bij van rijkswege uit de kas van de elkaar wonen is dit niet goed voor de corporaties wordt gedaan. Vanaf 2014 leefbaarheid en vitaliteit van die wijk, dienen de corporaties gezamenlijk nu en in de toekomst. Een van de 700 miljoen euro bij te dragen aan het middelen om dit te verbeteren is van sluitend maken van de rijksbegroting; deze wijken gemengde wijken te maken. voor Ymere betekent dit circa 24 miljoen In het verbeteren van de wijken werken euro. Geld dat we eigenlijk niet hebben de corporaties goed samen met lokale en wat zal moeten worden ontrokken aan (maatschappelijke) partijen en de lokale onze primaire taak van goede huisvesting overheid. De landelijke overheid maakt

sector die een woon- en leefbehoefte zoveel mogelijk huizen te produceren.”


148 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 149

De Nieuwe Werkelijkheid Stefan Schuwer - Ymere

het de corporaties echter steeds moeilijker deze taak uit te voeren. De maatregelen van 2014 zullen de reserves nog verder aantasten. De corporaties kunnen wel hogere huren gaan vragen (wat overigens alleen kan bij mutatie), maar de vraag is of men dat wel moet willen. Als bij alle woningen waarvan de huur mag worden gemaximaliseerd dat ook daadwerkelijk gebeurt, zal de markt voor sociale huurwoningen halveren waardoor de druk op de onderkant van de markt nog verder toenemen. Zie hier het dilemma van de woningbouwcorporaties: of de doelstellingen volgen en zichzelf uithollen (dan kan de heffing niet worden betaald), of de maximale huur vragen volgens de nieuwe versoepelde regels (waardoor misschien een deel van de heffing betaald kan worden), maar dan komt de primaire doelgroep (90% van onze huurders: mensen met een inkomen tot 33.000 euro - waarin ook vele politie-agenten, verplegers, onderwijzers en kunstenaars zitten) in de knel. Volgens de overheid wonen er te veel mensen en verkeerde mensen (die te veel verdienen) in sociale huurwoningen. Dat is weliswaar voor een deel het geval, maar het is de vraag of mensen die “scheef wonen” een alternatief hebben: voor een koopwoning krijgen ze de financiering niet rond en voor een duurdere huur-woning verdienen ze te weinig. Vooral de groep mensen met een inkomen tussen 33.000 en 45.000 euro zal door de nieuwe regelgeving tussen

wal en schip terechtkomen. Alleen met een inkomen onder 33.000 euro komt een gezin in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar met een inkomen tot circa 45.000 euro zijn er vrijwel geen huizen te koop. Ook voor deze groep mensen heeft de samenleving een verantwoordelijkheid, net als voor de lage inkomens. Welke uitweg ziet u? De overheid moet de grens van 33.000 euro - tot welke men in aanmerking komt voor een sociale huurwoning - fors optrekken. Het inflatievolgend huur-beleid moet een aantal jaren ruimere mogelijk-heden worden gegeven. Woningen met een huurniveau dat niet in relatie staat tot de kwaliteit van de woning moeten in huur verhoogd kunnen worden. Ik spreek dan over bijvoorbeeld gerenoveerde woningen waarvan de energielasten sterk zijn gedaald, waardoor de huur hoger kan zijn bij gelijkblijvende woonlasten. Tot slot moet de overheid de heffing die voorzien is voor 2014 terugdraaien. Als dit gebeurt, zullen de corporaties uitstekend in staat zijn om de doelstellingen voor hun primaire doelgroep waar te blijven maken en tevens te zorgen voor een verbetering van de leefbaarheid en vitaliteit van onze dorpen en met steden. De branche is zeer goed in staat die verantwoordelijkheid te nemen, maar ze wordt steeds minder in staat gesteld haar belangrijke maatschappelijke taken uit te voeren.

| Op de beurs: Hal 10 Stand 07 |

Wat is uw visie op de crisis? Een van de zegeningen van de crisis is de groeiende aandacht voor echt luisteren naar de klant en echt reageren op wat de klant of toekomstige bewoner wil. Hierdoor ontwikkelt de vastgoedsector zich tot een dienstverlenende sector die een woon- en leefbehoefte faciliteert en niet slechts tot doel heeft om zoveel mogelijk huizen te produceren. Dit zegt iets over de waardes waardoor men gestuurd wordt in de sector. Die kentering was hard nodig. Ik hoop vurig dat deze mentaliteit vastgehouden wordt, het is een stap naar de verdere volwassenheid van de branche. Waar staan we over vijf tot tien jaar? De tijd van voor 2008 komt niet terug, de sector moet in beweging komen en ondernemen: zoek de kansen op en blijf niet stilstaan. Ook in een kleiner speelveld zijn er nog genoeg mogelijkheden! De branche moet zichzelf opnieuw uitvinden. De nieuwe werkwijze, die voor veel spelers nu min of meer wordt opgedrongen door de markt, moet een werkwijze vanuit een overtuigde visie worden, die over tien jaar, als de markt weer stabiliseert, wordt vastgehouden! Klantgerichtheid moet een onderdeel van de werkwijze en mentaliteit zijn, met en zonder crisis, daar wordt de branche professioneler van en het levert een woonomgeving op waar mensen liever en prettiger wonen.

Visies op het vastgoed van vandaag en morgen We beleven dynamische tijden in het vastgoed. Oude inzichten maken plaats voor nieuwe waarheden. En iedereen zoekt naar een nieuwe balans. Voor veel partijen in de branche is het nu of nooit. Hoe komen we vandaag door en zijn we klaar voor morgen? Hèt moment voor PROVADA om haar eerste Conferentie te lanceren. Noteert u alvast: 26 september 2012. Voor de Conferentie heeft PROVADA o.a. de volgende sprekers/tafelgasten gecontracteerd: Charles Groenhuijsen, René Buck, Roelof Hemmen, Tineke Verburg, Tom van ’t Hek, Guy Verhofstadt, Willem Middelkoop, Willem Vermeend, Robèrt Dackus, Duco Stadig, Wienke Bodewes, Alfred van den Bosch en Coen van Oostrom. Sprekers zijn onder voorbehoud

26 SEPTEMBER 2012, WORLD FORUM DEN HAAG Prijs: t/m 11 juni 2 695,- p.p. excl. Btw na 11 juni 2 795,- p.p. excl. Btw

Bestel nu uw kaarten op www.provada.nl/conference

De conferentie waar u hard aan toe bent!

Laten we onszelf uit het moeras omhoog trekken en opnieuw uitvinden! Mediapartners:

info@provada.nl +31 (0)30 60 514 24

Overige Media:

PUBLICSPACE MEDIA

PROVADA Conference Day wordt ondersteund door:


150 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 151

SPREKERS PROVADA CONFERENCE DAY

De Nieuwe Werkelijkheid Visies op het vastgoed van vandaag en morgen Tijdens de PROVADA Conference Day nodigen wij u uit om samen met experts en onze gasten het gesprek aan te gaan over de ontwikkelingen in de markt. Vandaag staat niet het debat of de tegenstelling centraal maar het gesprek en de samenhang. Door middel van interviews en scherpe discussies gaan we op zoek naar die “ co creatie “

Guy Verhofstadt Guy Maurice Marie Louise Verhofstadt (Dendermonde, 11 april 1953) is een Belgische politicus voor de Open Vlaamse Liberalen en Democraten (Open VLD). Hij was premier van België van 12 juli 1999 tot 20 maart 2008. Hij was premier van de regeringVerhofstadt I (1999-2003), de regeringVerhofstadt II (2003-2007) en de interimregering-Verhofstadt III (2007- 2008).

Robèrt Dackus Robèrt is sinds 1996 actief in het vastgoed. Het ontwikkelen van vastgoedconcepten en visies benadert hij vanuit een marketingtechnische invalshoek. Zijn motto? How to use a good crisis! Createur van Masterclass Vastgoed 3.0, het nieuwe denken in vastgoed. Zijn drive, innovatie door inspiratie. Een bruggenbouwer tussen vastgoed en marketing.

Tom van ‘t Hek Tom van ‘t Hek is een voormalig Nederlands tophockeyer, die in zijn carrière 221 interlands (106 doelpunten) speelde. Na zijn actieve carrière legde hij zich eerst toe op zijn maatschappelijke carrière als huisarts. Tegenwoordig is hij werkzaam als gastspreker en presentator.

Charles Groenhuijsen Charles Groenhuijsen wordt in 1954 geboren in Joure, Friesland. Hij studeert geschiedenis aan de Universiteit van Utrecht. Nog voordat hij zijn geschiedenis studie heeft afgerond is Charles Groenhuijsen al als journalist actief, eerst voor het universiteitsblad, later ook bij het ANP.

Willem Vermeend Prof.dr. W.A.F.G. (Willem) Vermeend is ongetwijfeld één van de grote specialisten op het sociaal-economische vlak en het financiële en fiscale terrein. Hij is uitstekend op de hoogte van alle ontwikkelingen en trends op economisch, financieel en fiscaal terrein.

René Buck Drs. René J.V.M. Buck rondde in 1985 zijn studies in economische geografie (cum laude) en planologie aan de Radboud Universiteit van Nijmegen af. Na zijn studie richtte hij het onderzoeks- en adviesbureau Buck Consultants International op.

Tineke Verburg Tineke Verburg wordt als Christine Maria Verburg geboren in Utrecht. Na het Atheneum ging ze aan de slag in de reisbranche en later in de reclame. In 1979 kwam Tineke als omroepster bij de TROS. Ze werd verslaggeefster en presentatrice bij ‘TROS Aktua’.

Roelof Hemmen Roelof Hemmen is anchorman van het RTL Nieuws. Hij begon zijn carrière als politieverslaggever bij de ‘Haagsche Courant’, werkte voor de Telegraaf en vond daarna zijn stek bij RTL Nieuws, als parlementair en algemeen verslaggever, en de laatste jaren als presentator.

Duco Stadig Duco Stadig werd geboren op 11 april 1947 te Arnhem. Hij studeerde economie (doctoraal, cum laude) en rechten (kandidaats) aan de Vrije Universiteit te Amsterdam. Van 1976 tot 1994 was hij secretaris van de Amsterdamse Federatie van woningbouwcorporaties.

Willem Middelkoop Willem Middelkoop is journalist en vooral bekend als marktcommentator bij RTL Z en vaste medewerker van De Wereld Draait Door. Daarnaast verschijnt hij regelmatig als expert bij de actualiteitenprogramma’s. In de zomer van 2007 verscheen zijn bestseller ‘Als de dollar valt’’.

Wienke Bodewes Wienke studeerde Stedenbouw aan de Technische Universiteit Delft. Hij startte in1976 zijn carrière bij de gemeente Rotterdam als achtereenvolgens lid van het Q & Q team, hoofd afdeling Vernieuwbouw bij de Dienst Ruimtelijke Ordening en Stadsvernieuwing en directeur Consult.

* Sprekers zijn onder voorbehoud.

U kunt interactief meedoen aan de discussie, want ook uw mening telt! Een korte vooruitblik op het programma:

• Opening door Tom van ’t Hek • Keynote speaker Guy Verhofstadt

Themasessies HIER EN NU • Vastgoed 3.0 Nieuwbouw versus renovatie! Transformatie of sloop! Definitie van “kansrijk, kansarm en kansloos!

Themasessies TOEKOMST • Vastgoed 3.0 Grotere flexibiliteit ontwikkelaar! Waar gaan we met de binnensteden naar toe? Maakbaarheidsgedachte los laten? Markt of overheid?

• Als het geld niet meer rolt Leverage van 60/70% Afwaarderen en herfinancieren Wie biedt en laat het geld weer rollen?

• Als het geld niet meer rolt Financiële sector aanjager of dienstverlenend? Invloed Basel III op wijze financieren? Visie vooraanstaande experts op toekomst vastgoedfinanciering

• Koning klant regeert Bijbenen van de klant, is dat mogelijk? Anders werken, anders winkelen, anders wonen! Wat wil de klant nu echt!

• Koning klant regeert Wat komt er nog op ons af? Het nieuwe werken! Welke bril draagt men voor de toekomst?

Inspirerend genoeg, ga dan naar www.provada.nl/conference en bestel uw kaart!

26 september 2012, WORLD FORUM DEN HAAG Prijs: t/m 11 juni € 695,- excl. BTW na 11 juni €795,- excl. BTW


152 PROVADA Magazine

Dinsdag 5 juni

PROVADA Magazine 153

PROVADA Bijeenkomsten 2012

Woensdag 6 juni

PROVADA Bijeenkomsten 2012

PROVADA Debat: ‘de veranderende vraag aan de makelaar’

PROVADA Debat: ‘de veranderende vraag aan de ontwikkelaar’

11:00 – 12:00 uur Aprisco Lounge Hal 11

Gespreksleider: Tom van ’t Hek

11:00 – 12:00 uur Aprisco Lounge Hal 11

In een nieuwe opzet zal, onder leiding van Tom van ’t Hek, het veranderende speelveld van de makelaar worden besproken.

Voor meer en uitgebreidere informatie over dit debat verwijzen wij u graag naar www.provada.nl of scan de bijgaande QR code.

Gespreksleider: Tom van ’t Hek i.s.m. Bert Krikke

PROVADA Green Forum Hoofddebat: ‘de groene weg uit de crisis! 14:00 – 15:00 uur PROVADA Green Forum, Hal 11 Economische verduurzaming is in korte tijd een trending topic geworden in het internationale bedrijfsleven. Steeds meer ondernemingen ervaren dat vergroening van bedrijfsprocessen, duurzame innovatie en nieuwe businessmodellen een enorme economische potentie hebben. Juist in deze tijd van crisis zou de groene weg wel eens de snelste weg naar toekomstvast herstel kunnen zijn – niet in het minst voor de bouwsector. Eén ding is zeker: economische verduurzaming laat zich niet sectoraal benaderen. De omslag van korte termijn winstmaximalisatie naar lange termijn waardecreatie kan alleen worden gerealiseerd door op zoek te gaan naar nieuwe samenwerkingen en business cases. Wat nodig is is een veel bredere visie op netwerken: over branches en conventies heen, samenwerking zoekend met nieuwe en vaak onverwachte partijen in de keten maar vooral ook daarbuiten. Daarom zal dit jaar het PROVADA Green Forum hoofddebat

Gespreksleider: Marga Hoek i.s.m. Hans de Geus (RTL Z) worden gevoerd door CEO’s met een grote staat van dienst op het gebied van duurzaam ondernemen in uiteenlopende economische sectoren. Geen van hen is direct uit de bouwsector afkomstig: de groene weg uit de crisis wordt geschetst vanuit het perspectief van toonaangevende leiders uit andere sectoren. Juist zij kunnen de bouwsector inspireren met best practises en als geen ander inzicht geven in wat de succesfactoren van verduurzaming zijn. De bouwsector dient immers een veel sterkere externe oriëntatie te ontwikkelen. Daarbij komt dat elk van deze CEO’s direct dan wel indirect te maken heeft met (het verduurzamen) van vastgoed, al is het maar als gebruiker. Participanten o.a.: Ruud Sondag – Van Gansewinkel Stef Kranendijk – Desso

Martin van Rijn – PGGM Ruud Koornstra - Tendris

CoreNet Eindgebruikersdebat 2012: ‘corporate huisvesting in 2030’ 14.30 – 17.00 uur Zaal E102 CoreNet geeft eindgebruikers een blik in de verre toekomst. Als denktanks en visionairs van uiteenlopende pluimage ook maar een beetje gelijk krijgen, dan verandert onze samenleving ingrijpend in de komende decennia. In het CoreNet Eindgebruikersdebat delen opmerkelijke spelers uit de zorg, het onderwijs en het bedrijfsleven hun verrassende ideeën over de grote omslag die hun sector gaat doormaken. Ze borduren voort op trends van vandaag en komen tot inspirerende toekomstscenario’s. En daar hoort mogelijk een geheel andere invulling van vastgoed bij.

Inspirerend debat In het debat worden de resultaten meegenomen van het marktonderzoek dat onder een grote groep eindgebruikers wordt gehouden. U kunt live in discussie gaan met de sprekers. Stem interactief mee in de digitale enquête met de resultaten direct op het scherm. Het wordt een discussie met nuance en realiteitszin, soms een knipoog, maar bovenal vol kennisuitwisseling met uw vastgoedcollega’s uit de zorg, het onderwijs en bedrijfsleven.

In een nieuwe opzet zal, onder leiding van Tom van ’t Hek en Bert Krikke (4THECITY), het veranderende speelveld van de ontwikkelaar worden besproken. Dit speelveld zal vanuit twee thema’s met de deelnemers worden bediscussieerd:

Flexibiliteit en hergebruik (de inhoud) en co-creatie (het proces) Voor meer en uitgebreidere informatie over dit debat verwijzen wij u graag naar www.provada.nl of scan de bijgaande QR code.

PROVADA Maatschappelijk Vastgoeddebat: ‘de ver- en nieuwbouw van meer dan 1 miljoen m² maatschappelijk vastgoed’ 14:00 – 15:00 uur PROVADA Maatschappelijk Vastgoedplein, Aprisco Lounge Hal 11 Gespreksleider: Tom van ’t Hek De besturen van zorg- en onderwijsinstellingen zijn nu verantwoordelijk voor het vastgoed van hun eigen organisaties. Door demografische ontwikkelingen en vanwege een benodigde kwaliteits-slag is er nog steeds nieuw vastgoed noodzakelijk. Maar ook heel veel bestaand vastgoed moet worden verbeterd. De komende 10-20 jaar betreft het vele miljoenen m² aan gebouwen in het publieke domein. Hoe wordt deze opgave aangepakt?

Bestuurders en vastgoeddirecteuren van grote zorg- en onderwijsinstellingen formuleren de ambities van hun organisaties. Vertegenwoordigers uit de financiële wereld (banken en beleggers) en de representanten vanuit de aanbiedersmarkt (aannemers) geven hun visie op deze ‘grote opgave van morgen’ en overtuigen de opdrachtgevers over de beste aanpak!


154 PROVADA Magazine

Donderdag 7 juni

PROVADA Magazine 155

PROVADA Bijeenkomsten 2012

Masterclass: de kracht van functiecombinatie

PROVADA Debat: ‘de veranderende vraag aan de financier’

10:30 – 11:30 uur

11:00 – 12:00 uur Aprisco Lounge Hal 11

Master: Jürgen van der Heijden

Gespreksleider: Tom van ’t Hek en expert Prof. Dr. Dirk Brounen In een nieuwe opzet zal, onder leiding van Tom van ’t Hek, door Prof. Dr. Dirk Brounen, het veranderende speelveld van de financier worden besproken. Aan de hand van cases zal hij belangrijke vragen voorleggen aan enkele betrokkenen.

Dinsdag 5 juni

Voor meer en uitgebreidere informatie over dit debat verwijzen wij u graag naar www.provada.nl of scan de bijgaande QR code.

PROVADA Corporatiedebat 2012 : Betaalbaarheid: Meer voor Minder

Deze masterclass richt zich op ‘functiecombinatie’; het combineren van sectoren die eerder nooit samenwerkten maar elkaar nu helpen om effectiever en efficiënter te zijn. De vraag waarom functiecombinatie tot duurzaamheid kan leiden zal centraal staan. Jürgen van der Heijden (1964) is jurist. Maar vooral is hij iemand die coalities bedenkt om ingewikkelde ruimtelijke projecten verder te helpen. Hij werkt voor AT Osborne en is verbonden aan de Universiteit van Amsterdam.

Met AgentschapNL heeft hij dit voorjaar deel 2 uitgebracht van de boekenreeks Toekomstwaarde Nu! over duurzame gebiedsontwikkeling. Dit tweede deel gaat over de kracht van functiecombinatie. Genodigde partijen zullen vervolgens daadwerkelijke cases toelichten.

14:00 – 15:00 uur Corporatieplein, Hal 11

Lunchdebat: verduurzaming als antwoord op leegstand

Gespreksleider: Tom van ’t Hek

12:30 – 13:30 uur

De founders van het Corporatieplein organiseren dit jaar al weer het 6e PROVADA Corporatiedebat. Voor meer en uitgebreidere

informatie over dit debat verwijzen wij u graag naar www.provada.nl of scan de bijgaande QR code.

Gespreksleider: Marga Hoek Nederland telt in totaal circa 7,6 miljoen vierkante meter kantoren. Ruim veertien procent hiervan staat leeg of te koop en dat percentage zal verder toenemen. Die groei wordt grotendeels veroorzaakt door het leegvallen van bestaande kantoren: gebruikers kiezen voor betere locaties en voor meer duurzame gebouwen in termen van energieprestatie, materiaalkwaliteit, gebruikscomfort en binnenklimaat. Meer en meer wordt duidelijk dat duurzaamheid niet langer een pre is, maar een harde voorwaarde voor het succesvol verhuren van gebouwen.

Dit leidt tot de vraag in hoeverre het alsnog verduurzamen van leegstaande kantoren of kantoren waar leegstand dreigt, de huidige trend kan keren. Wanneer is het zinvol te investeren in het vergroenen van gebouwen en wanneer niet? Welke randvoorwaarden gelden er en wat zou de rol kunnen zijn van een eventuele zittende huurder? En, last but not least, hoe kan het probleem van de ‘split incentives’ worden opgelost?


156 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 157

Dinsdag 5 juni

Woensdag 6 juni

PROVADA Green Forum Hoofddebat: de groene weg uit de crisis

Masterclass: BREEAM Excellent cases

14:00 – 15:00 uur Aprisco Lounge Hal 11

10:30 – 11:30 uur Master: Stefan van Uffelen (DGBC)

Gespreksleiders: Marga Hoek i.s.m. Hans de Geus (RTL Z) Zie voor meer informatie het programma onderdeel op pagina: 152

Middagdebat: winstgevend omdat het duurzaam is 15:30 – 16:30 uur

Wat waren de meerkosten en wie heeft deze voor zijn rekening genomen? Wat zijn de besparingen in de exploitatie?

Lunchdebat: Sustainable Governance: Verduurzaming in de bouw vanuit perspectief van de toezichthouder 12:30 – 13:30 uur

Gespreksleider: Marga Hoek Duurzaamheid is kwaliteit toevoegen. Kwaliteit betekent waarde en die waarde creëer je onder andere in het bouwproces. In het hoofddebat op het PROVADA Green Forum op dinsdag wordt gesproken over de groene weg uit de crisis door partijen die niet uit de bouwsector komen. Nu is het de beurt aan de

In 2011 zijn 7 BREEAM Excellent certificaten uitgereikt. Tijdens deze masterclass krijgt u inzicht in de businesscase van deze projecten. Welke credits zijn wel gehaald en welke niet?

Gespreksleider: Marga Hoek sector zelf. In dit debat gaan innovatieve vastgoedpartijen in gesprek over vergroening in hun sector. Wat is de impact van duurzaamheid op de winstgevendheid bij vastgoed? Waar liggen de kansen in de sector en hoe moeten we dan samenwerken om die meerwaarde te creëren in het bouwproces?

Verduurzaming van de bouwsector heeft een aanzienlijke impact op de verduurzaming van de economie als geheel. Daar ligt dus een grote verantwoordelijkheid voor beleggers, projectontwikkelaars, corporaties en bouwbedrijven. In toenemende mate wordt daaraan invulling gegeven en geldt duurzaamheid als één van de pijlers onder het portefeuillebeleid, de strategische ondernemingsplannen en de rapportages in de sector. Die ontwikkeling werpt tevens een ander licht op de relatie tussen bestuurders en toezichthouders. Immers, als de toezichthouder vanuit de bestaande, niet-duurzame economische parameters blijft toetsen en sturen ontstaat er als

het ware ‘kortsluiting’ en zal de economische potentie van verduurzaming deels of geheel onbenut blijven. Tijdens het debat ‘Sustainable governance’ gaan een aantal prominente toezichthouders en governance-experts van binnen én buiten de bouwsector met elkaar in discussie over de invulling van governance tegen de achtergrond van een duurzaam ondernemingsmodel. Kan en moet de toezichthouder verduurzaming stimuleren – en zo ja, hoe? Heeft hij eigenlijk wel voldoende zicht op de financiële variabelen die een duurzame businesscase bepalen? En zijn er nu reeds best practises van professionele sustainable governance?

Middagdebat: G(r)een Deal 15:30 – 16:30 uur Gespreksleider: Marga Hoek De overheid heeft bij verduurzaming een dubbele rol: zij zijn niet alleen regelgever maar hebben ook een voorbeeldfunctie. In dit debat gaat het over de samenwerking tussen de (lokale) overheid en marktpartijen. Zou de overheid niet de derde rol moeten pakken: namelijk die van co-creator? Hierbij dient zij voorwaarde te scheppen

(Laat het bestemmingsplan over aan de markt) en actief te participeren bij vormgevingsvraagstukken. Alleen als de overheid deze rol kan en wil spelen, kan er sprake zijn van een optimale samenwerking tussen de overheid en marktpartijen in de vorm van een Green deal.


158 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 159

Donderdag 7 juni

Dinsdag 5 juni, Onderwijs Het onderwijs bouwt voor toekomstige leegstand

10:30 – 11:30 uur

Master: Prof. Dr. Ir. Hennes de Ridder

Duurzame bouwwerken zijn redelijk complexe systemen. Complexe systemen kunnen alleen door evolutionaire ontwikkeling ontstaan. Dus niet meer eenmalige bouwwerken ontwerpen en bouwen waar elke keer het wiel voor wordt uitgevonden. Belangrijkste voorwaarde is dat opdrachtgevers niet meer specificeren wat ze willen hebben en in plaats daarvan hun context geven. Dan

kunnen aanbieders zelfontwikkelde bouwwerken op de markt brengen die met parametrische standaardisering resulteren in industrieel gemaakt maatwerk en als zodanig in elke context passen. Niet alleen geschikt voor nieuwbouw maar vooral ook renovatie en transformatie. Resultaat is een duurzame sector.

Gespreksleider: Marjet van Zuijlen

Lunchdebat: het gebouw als grondstoffenbank: welke kansen biedt cyclisch denken in de vastgoedsector? 12:30 – 13:30 uur

Gespreksleider: Marga Hoek

De huidige praktijk van bouwen, slopen en vervolgens storten van sloopafval leidt tot een enorme verspilling van grondstoffen en energie. In termen van duurzaamheid getuigt deze praktijk op zijn minst van kortzichtigheid; in termen van economische rentabiliteit van een gemiste kans. Duurzaam ondernemende bedrijven beseffen dat het uiteindelijk de grondstoffen zijn die op termijn de levensvatbaarheid van ons economisch bestel bepalen. Zij bepleiten een circulaire economie, waarin producten na gebruik worden gerecycled en de teruggewonnen grondstoffen opnieuw worden ingezet met behoud van kwaliteit. Toegepast op de vastgoedsector betekent dit dat we

gebouwen moeten zien als een ‘grondstoffenbank’ waarin grondstoffen gedurende de levensduur zijn opgeslagen om daarna opnieuw te worden gebruikt. Wat betekent deze gedachte voor de wijze waarop we in de toekomst moeten gaan bouwen? Is het mogelijk om materialen na sloop opnieuw in te zetten en zo ja, onder welke condities? Welke kansen voor duurzame waardecreatie zijn er en tot welke nieuwe economische activiteiten kan dit leiden, bijvoorbeeld op het terrein van scheidingstechnologie en opwerking? Welke belemmeringen zijn er nu nog in de keten – en hoe kunnen die worden overwonnen?

De Duurzame Innovator Pitch 2012 15:30 – 16:15 uur

Gespreksleider: Marga Hoek

Jury De jury bestaat dit jaar uit: • Annemijn Fokkelman, Sector Banker Bouw & Infra, ABN AMRO N.V. • Dietmar Werner, Directeur VolkerWessels • Guus Berkhout, Fund Manager Triodos Vastgoedfonds • Hans Korbee, Programma-adviseur, Agentschap NL • Meiny Prins, Algemeen Directeur Priva en zakenvrouw van het jaar 2009 • Rene Savelsberg, Managing Director and CEO, SET Venture Partners (juryvoorzitter) • Rob van Hattum, Inhoudelijk Directeur Science Center NEMO/ Nationaal Centrum voor Wetenschap en Technologie en eindredacteur Wetenschap VPRO.

Voor de vierde maal organiseert DGBC de zogenoemde Duurzame Innovator Pitch. Startende en vernieuwende ondernemers pitchen in 1 minuut hun duurzame innovatie a la Dragons ‘Den ten overstaan van de zevenkoppige jury. De prijs is in 2009 door DGBC in het leven geroepen als aan moedigingsprijs voor jonge organisaties die op een innovatieve manier proberen een bijdrage te leveren aan de verduurzaming van Nederland. Tijdens de PROVADA zijn 10 geselecteerde innovaties te zien op de Green Market.

12:00 – 13:00 uur

Fotografie: Enith Stenhuis

Masterclass: Green Buildings

Het aantal studenten gaat tot en met 2020 flink stijgen. Daarna wordt er krimp verwacht. Hoe gaat het onderwijs de toenemende vraag naar ruimte invullen, rekening houdend met het feit dat de stijging een tijdelijk fenomeen is? En welke invloed heeft dit scenario op de vastgoed portefeuille van een onderwijsorganisatie?

Thema en campus denken door de onderwijssector 14:00 – 15:00 uur Gespreksleider: Marjet van Zuijlen Onderwijsinstellingen proberen zich in het geweld van alle thema valleys en delta’s in Nederland staande te houden. Iedere regio heeft haar eigen voorbeelden op het gebied van onder meer zorg & gezondheid, ICT en landbouw. Voor alle lagen van voortgezet onderwijs, van ROC tot universiteit, is de uitwisseling van kennis en het zekerstellen van stage en onderzoeksplaatsen van belang. Hiervoor moeten deze instellingen wel vroegtijdig inspelen en aanhaken op binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen en vroegtijdig meedenken over synergie en waardecreatie.

Anderzijds hebben gemeenten en gebiedsontwikkelaars onderwijsfuncties nodig om met hun vastgoedvraag vastgelopen gebieds-processen weer op gang te brengen. Aan de hand van enkele praktijkvoorbeelden wordt er gediscussieerd met gebiedsontwikkelaars, gemeenten en onderwijsvertegenwoordigers. Welke goede voorbeelden zijn er al uitgevoerd? Wat kunnen we hier van leren voor de huidige en toekomstige ontwikkelingen?


PROVADA Magazine 161

Woensdag 6 juni, Algemeen

Donderdag 7 juni, Zorg

Flexibel bouwen in maatschappelijk vastgoed

Care: Scheiden van wonen en zorg

12:00 – 13:00 uur

12:00 – 13:00 uur

Gespreksleider: Tom van ’t Hek

Gespreksleider: Marjet van Zuijlen

Als gevolg van demografische veranderingen en andere trends in onze samenleving blijkt dat het vastgoedaanbod achterloopt bij de huidige trends. Inspelen op trends betekent veelal dat bestaand vastgoed door gebruikers wordt achtergelaten omdat het niet meer voldoet, waardoor er steeds meer vastgoed komt leeg te staan. De kantorensector is hier een voorbeeld van, de winkelsector volgt. De vraag wordt opportuun of we oplossingen kunnen bedenken voor dit fenomeen door bijvoorbeeld flexibel vastgoed te maken. Dat is makkelijk gezegd, flexibel vastgoed, maar wat is dit eigenlijk? En waarin is dit vastgoed dan flexibel? Gaat het om

In 2014 wordt gestart met het scheiden van wonen en zorg. Mensen met een lichte vorm van zorg (zorg zwaarte pakket 1 en 2) krijgen niet langer de huisvestingslasten vanuit de overheid vergoed. De overheid financiert de zorg en de cliënt betaalt het wonen. Dit zal resulteren in andere woonvormen of het langer zelfstandig blijven wonen van deze cliënten. Deze nieuwe ontwikkeling komt onder meer tegemoet aan de wens van de ´nieuwe oudere´ die zo lang mogelijk zelfstandig wil blijven wonen. Wat zijn de consequenties voor de zorginstellingen en voor

flexibiliteit binnen 1 sector of flexibiliteit waarbij een gebouw van functie kan veranderen? Zijn er ondersteunende instrumenten die deze flexibiliteit vergemakkelijken, zoals flexibele huurcontracten? Wat betekenen dit soort contracten in een markt waarin DBFMO contracten vragen om 20- en 30 jarige huurtermijnen?

PROVADA Maatschappelijk Vastgoeddebat: De ver- en nieuwbouw van meer dan 1 miljoen m² maatschappelijk vastgoed 14:00 – 15:00 uur Aprisco Lounge hal 11 Gespreksleider: Tom van ’t Hek Zie voor meer informatie het programma onderdeel op pagina: 153

Fotografie: Enith Stenhuis

160 PROVADA Magazine

de cliënten die onder deze categorie vallen? Hoe ziet het toekomstige vastgoed eruit voor deze cliënten? En wie gaat dit ontwikkelen, financieren en beleggen?

Cure: De vastgoedportefeuille van het compacte netwerkziekenhuis 14:00 – 15:00 uur Gespreksleider: Marjet van Zuijlen Concentratie van complexe en acute zorg én spreiding van veelvoorkomende zorg verandert het Nederlandse zorglandschap. Volgens de Raad voor Volksgezondheid kan het aantal ziekenhuizen met een volledige Spoed Eisende Hulp gehalveerd worden. Nederland heeft voldoende aan 51 volwaardige ziekenhuizen, zogenoemde ‘kernziekenhuizen’, aldus de Regieraad in

haar rapport van februari. Dit zijn volledig geoutilleerde ziekenhuizen met een zware intensive care die samen met omliggende ‘satellietziekenhuizen’ voor laagcomplexe, planbare zorg en met andere zorgvoorzieningen als een zorghotel en gezondheidscentra in de wijk een zorgnetwerk vormen.


162 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 163

PROVADA CORPORATIEPLEIN

PROVADA NEW BUSINESS ROUND TABLES

Georganiseerd door Buck Consultants International Betaalbaarheid: Meer voor Minder Op het Corporatieplein vindt u dagelijks workshops, discussies en debatten rond het hoofdthema Betaalbaarheid, met interessante sprekers.

PROVADA en Buck Consultants International organiseren tijdens PROVADA 2012 een drietal New Business Round Tables. Tegen de achtergrond van de moeizaam draaiende vastgoedmarkten bediscussiëren experts elke dag een inspirerend thema, waarbij concrete kansen voor ontwikkelaars, beleggers en overheden worden geïdentificeerd. Aan tafel telkens 6 experts, waarbij in elk Rondetafelgesprek de kantorenmarkt, winkelmarkt en woningmarkt aan de orde komen.

Dinsdag 5 juni 2012:

Woensdag 6 juni 2012:

Donderdag 7 juni 2012:

Gespreksleider: drs. René Buck, directeur Buck Consultants International

10.30 uur Duurzaamheid

10.30 uur Duurzaamheid

10.30 uur Duurzaamheid

ROUND TABLE 1: MEER BUSINESS MET … INTERNATIONALE KLANTEN

11.30 uur Financiering (betaalbaarheid project)

11.30 uur Financiering (betaalbaarheid klant)

11.30 uur Financiering (betaalbaarheid sector)

12.30 uur Broodje projecten (tijdens elke lunch discussies of presentaties rond projecten)

12.30 uur Broodje projecten (tijdens elke lunch discussies of presentaties rond projecten)

12.30 uur Broodje projecten (tijdens elke lunch discussies of presentaties rond projecten)

13.30 uur Klantgericht wonen I (ketensamen-werking)

13.30 uur Klantgericht wonen I (ketensamen-werking)

14.45 uur Klantgericht wonen II (social media)

14.45 uur Klantgericht wonen II (Corporatie 2030/Jong Corporatieland)

14.00 – 15.00 uur PROVADA Corporatiedebat 2012 Aansluitend Corporatieborrel met onder andere bestuurders en deelnemers corporatiedebat.

15.45 uur Aan tafel met…

15.45 uur Aan tafel met…

Vanaf 16.00 uur Borrel

Vanaf 16.00 uur Borrel

Dit programma is in ontwikkeling. Voor meer en uitgebreidere informatie over dit debat verwijzen wij u graag naar www.provada.nl of scan de bijgaande QR code.

Dinsdag 5 juni van 14:00 – 15:00 uur Zaal E104 De Nederlandse samenleving en economie zijn internationaal georiënteerd. Welke mogelijkheden zijn er om meer internationale klanten aan te trekken? Het kan daarbij gaan om nieuwe buitenlandse bedrijven, nieuw buitenlands talent (expatriates), nieuwe buitenlandse winkelformules, etc.

ROUND TABLE 2: MEER BUSINESS MET … NIEUWE CONCEPTEN Woensdag 6 juni van 14:00 – 15:00 uur Zaal E105-E106 Veel spelers op vastgoedmarkten starten met een lokatie: wat is op deze plek mogelijk? Maar op dit moment is deze benadering gezien de tegenvallende marktvraag onvoldoende. In plaats van nieuwe m2 moeten we denken in nieuwe vastgoedconcepten.

Maar wat is een goed vastgoedconcept en wat zijn de succesvoorwaarden? Interessante en leerzame voorbeelden uit de kantorenmarkt, woningmarkt en winkelmarkt.

ROUND TABLE 3: MEER BUSINESS MET … E-COMMERCE Donderdag 7 juni van 14:00 – 15:00 uur Zaal E104 E-commerce speelt een groeiende rol op de vastgoedmarkten. Door vernieuwing van de bestaande markten, maar ook doordat nieuwe opportunities ontstaan. Aan de orde komen o.a. het

gebruik van internet en sociale media bij shoppen, maar ook bij het zoeken en kopen van een huis. Ook de impact van internetwinkelen op nieuwe typen distributiecentra komt aan bod.


Sch端co Kozijn- en Gevelmodule ProSol TF+ 164 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 165

Designplus Effici谷ntieplus Energieplus Ontwerpplus

Ontdek de nieuwe generatie solar gevelarchitectuur in een briljant zwarte optiek: de Sch端co Kozijn- en Gevelmodule ProSol TF+ (Thin Film). Door deze dunne film PV-panelen op innovatieve wijze te combineren met de meest betrouwbare Sch端co kozijn- en gevelsystemen, ontstaan nieuwe duurzame solaroplossingen voor zowel de nieuwbouw als de renovatiemarkt. Het biedt opdrachtgevers en architecten een plus aan design, rendement en ontwerp. Alle informatie vindt u op: www.schueco.nl/prosol-tf

Groene Technologie voor de Blauwe Planeet Schone Energie met Solar en Kozijnen


166 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 167

STANDHOUDERSLIJST Zaal E 102

HAL 10 | Deltahal 10-30 10-32 10-34

10-29 10-29 10-28

HAL 9 | Randstadhal 09-26

09-25

09-24 09-23 09-11

09-22 0928

09-12

09-21

09-27

09-13

1026

09-10

09-09

09-07

0906

WC WC

0935 0937 0938

09-16

09-36

09-02

09-19 09-18 09-17

HAL 11 | Hollandhal 11-01

1004 10-17

1019

10-16

10-15

0903

i

1121

10-02 10-03

informatiebalie PROVADA

^| WC Vergaderzalen

CH-01

WC

CH-02 11-11 11-09

11-17

11-16b

11-10

11- 11-16 16a

11-35 a,b,c,d

11-34

11-24 11-33

11-25 11-31

11-26

1113 1114

11-15

11-39

11-40

1128 1129

11-27

11-30

11-52 11-41

11- 11-44 43

11-45

11-46 1148

11-42 PROVADA MAATSCHAPPELIJK VASTGOEDPLEIN

11-51

11-49

11-59 a,b,c,d,e

PGM 02 03 04 PGM PGM 13 10 PGM PGM 12 09

PGM01

11-53 11-54 11-56 11-55

11-50

PGM11

11-58 11-57

11-61 PGM 14

CORPORATIEPLEIN

PGM PGM 15 16 PGM 19

PGM 21

PGM 20

C 206 C 205

1112 1112a

11-10a

11-22 11-23

10-05

10-13a

09-01

11-18

Zaal E 107

Zaal E 108

10-01

11-08

11-19a 11-19

10-13

10-14

11-00

1120

10-12

LOUNGE

HOLLAND RESTAURANT 09-38a 09-39

Zaal E 105 Zaal E 106

10-07

10-21

10-18 0904

09-15

09-20

09-33

10-11

1020

09-05

LOUNGE

09-34

10-08

09-14

RVG Development

Zaal E 104

10-10

10-22

09-31

0932

10-25

Zaal E 103

10-33

1024

0908

09-07a 09-20a

10-35

10-31

10-27

PGM05 PGM 06 PGM 07

PGM08

PROVADA GREEN PGM PGM FORUM 18 17

ENTREE

C 204 C 203

A ABN AMRO 09-13 Ad Hoc 10-26 AK Beheer 11-24 AKD Advocaten & Notarissen 11-12 de Alliantie 11-59a AM 11-08 Amsterdam Metropolitan Area 11-01 Aprisco Lounge 10-23/ 11-52 ASR Vastgoed Ontwikkeling 09-21 ASR Vastgoed Vermogensbeheer 09-21 AT Osborne 09-07a B Ballast Nedam BAM Go Park BCA b.v. Beelen Groep Van den Berg Holding B.V. Berghs GmbH & Co KG BK Groep Bouwfonds MAB Bouwfonds Ontwikkeling Bouwfonds REIM Bouwinvest

11-15 09-14 11-20 10-03 09-22 11-49 11-28 10-10 10-10 10-10 11-40

C Camelot Beheer 11-29 CapNeuf 09-32 CBRE 11-10a / 11-12a CBRE Global Investors 09-05 Colliers International 11-16 Cushman & Wakefield 10-17 D D&S Groep B.V. 10-28 D&S Vastgoed B.V. 10-28 Deerns Nederland 10-13a Van Deursen Group 10-20 Deutsche Hypo 11-16a DHV BV 11-44 DVP B.V. 11-45 DTZ Zadelhoff 10-11 DUDOK Bouw- en Vastgoedrecht 11-49 Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars 10-31 E Eigen Haard Elizen Vastgoed Groep Eurocommerce Holding BV

11-59b 10-19 10-01

F Het Facilitair Bureau Fakton FGH Bank NV Fortress Funda Real Estate

09-03 11-43 10-10 10-35 10-27

G Gemeente Almere Gemeente Amsterdam Gemeente Apeldoorn Gemeente Barneveld Gemeente Delft Gemeente Den Haag Gemeente Dronten Gemeente Ede Gemeente Emmen Gemeente Haarlemmermeer Gemeente Heerenveen Gemeente Kampen Gemeente Lansingerland Gemeente Leeuwarden Gemeente Lelystad Gemeente Maastricht Gemeente Nieuwegein Gemeente Nijkerk Gemeente Oldambt Gemeente Roermond Gemeente Rotterdam Gemeente Sittard-Geleen Gemeente Utrecht Gemeente Vlaardingen Gemeente Veenendaal Gemeente Wageningen Gemeente Weert Gemeente Weesp Gemeente Zaanstad Gemeente Zeewolde Gemeente Zoetermeer Gemeente Zwolle Graphic House

11-19 11-01 10-29 10-13 11-30 10-04 09-19 10-13 09-11 11-01 09-01 09-18 09-06 09-01 11-01 09-20 10-34 10-13 09-35 09-20 10-08 09-20 11-17 11-16b 10-13 10-13 09-20 09-04 11-01 11-42 09-06 09-17 11-55

H Haven Amsterdam Het Hart van Zuid Hevo B.v. homeDNA Horizon Real Estate Solutions

11-01 10-08 11-53 09-07 09-08

I Image Building Imtech Nederland B.V. ING Nederland Itannex J Jan Snel Group JOIN Jones Lang Lasalle

CH-02 09-27 11-10 09-22 11-34 10-18 10-05

K Kokon Architectuur & Stedenbouw B.V. Kroonenberg Groep

09-03 11-27

L Van der Leij Groep b.v. LMBS Retail Lowergy Concepts LSI project investment nv

11-50 09-36 11-14 11-23

M Madeko Office Solutions 09-33 Mahler Vastgoed Ontwikkeling B.V. 09-07 MAINEnergie 09-39 Mediagroep Holland 11-21 Van Mierlo Planontwikkeling 11-58 Milieu Service Nederland 09-39 Mulder Obdam 11-35a Multi Vastgoed BV 11-09 MVGM Vastgoedmanagement 10-15 PROVADA Maatschappelijk Vastgoedplein 11-52 N Neptunus Nitesco Provincie Noord-Holland NVM Business O OeverZaaijer architectuur en stedebouw Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam OVG

11-51 09-31 11-22 10-14

11-45 11-01 10-18

Vervolg standhouders op volgende pagina


168 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 169

STANDHOUDERSLIJST P Parkstad Limburg Phanos Portaal PropertyNL/EU Provast Public Space Media Q Quares Q-Park R Rabo Vastgoedgroep RBOI-Middelburg RealNext Redevco Nederland regio FoodValley Regio Niederrhein Reinbouw RICS Rijksgebouwendienst Rijksoverheid Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf Rotterdam Central District Van Rossum RVG Development Lounge RVG Real Estate S Savills Schiphol Area Development Company Schiphol Real Estate Search Ingenieursbureau BV Snelbouw Projecten Stadsregio Aachen Stadshavens Rotterdam Stichting Havensteder Stichting LNP Stichting Woonbedrijf SWS. Hhvl Synchroon BV Syntrus Achmea Real Estate & Finance

09-20 09-02 11-59c 09-26 11-26 11-00 11-49 11-41 10-10 09-34 11-13 10-33 10-13 09-15 11-61 09-10 10-25 10-25 10-25 10-08 11-45 09-20a 11-49

U UBA Bouw en Projectontwikkeling 11-35c V Vastgoedmarkt VBO Makelaar Vernieuwing Bouw Volker Wessels Vastgoed VORM Ontwikkeling W Waal Bouw Wagenbouw Waterweg Wonen Van Wijnen Groep Woningstichting Samenwerking Vlaardingen WPM Groep

CH-01 11-11 09-24 10-12 11-18 10-21 11-54 11-16b 09-16 11-16b 09-36

Y Yardi Systems Bv Yes-co Ymere Ontwikkeling

10-02 11-49 10-07

Z Zon Energie Groep Dienst Zuidas Zuidpark

11-35d 11-01 11-19a

PROVADA Green Forum Alcoa Dutch Green Building Council Duurzaam Gebouwd Eco 2 Energy Solutions Ennova Energia Benelux Forbo Flooring Fornature De Groene Zaak De Groot & Visser bv Innovator Pitch Nophadrain Profine Nederland Schüco Nederland BV Smits van Burgst Beheer en Onderhoud Somfy Stichting Roof Update TNO Triodos Bank Trox Verosol Nederland W/E Adviseurs

PGM-01 PGM-02 11-48 PGM-17 PGM-20 PGM-15 PGM-18 PGM-03 PGM-11 11-46 PGM-16 PGM-19 PGM-05

Op zoek naar invulling van uw lang leegstaande panden? Praat dan eens met Heembouw. Door onze actieve benadering brengen wij marktpartijen bij elkaar. Zo trekken we projecten vlot en geven leegstaande panden weer een functie. Bel ons voor een afspraak, dan vertellen wij graag meer over ons track record. Ivo van der Mark sr. commercieel manager

PGM-13 PGM-01 PGM-08 PGM-10 PGM-04 PGM-01 PGM-09 PGM-12

Wij hebben dé oplossing voor uw leegstand.

10-24 11-01 11-01 10-16 11-31 09-20 10-08 11-59d 09-23 11-59e 11-33

Foto kantoor: Amelie Deelder Fotografie

Tripolis 200 Amsterdam. Casco upgrade van 5.750 m2 kantoor en aanbrengen huurdervoorzieningen. Uitgevoerd conform pull-planning in 6 maanden. Opdrachtgevers: AXA Investment Managers Deutschland GmbH (eigenaar pand)

11-39

en Fortis Investment Management Netherlands N.V. (huurder pand). Architect upgrade: Fokkema & Partners Architecten B.V.

T Techniplan adviseurs bv Timpaan Troostwijk Taxaties BV Twynstra Gudde Adviseurs en Managers

11-45 11-35b 10-22 11-25 De Lasso-Zuid 22 Roelofarendsveen (071) 332 00 50 www.heembouw.nl

Lees ons blog ->


170 PROVADA Magazine

PROVADA Magazine 171

TEAM PROVADA 2012

Stephanie Veerman Office Manager info@provada.nl

Femke Odekerken Project Manager femke@provada.nl

Ariët Verhoeven Financial Controller administratie@provada.nl

Cees van Bemmel Directievoorzitter van Wijnen Groep

Cor van Zadelhoff Founder DTZ Zadelhoff

Peter Keur Directievoorzitter FGH Bank

Foppe Kooistra voormalig Directeur ASR Vastgoed Ontwikkeling

Edo Arnoldussen Voormalig directeur Ontwikkeling van het Rijksvastgoed - en ontwikkelingsbedrijf

Aart Hordijk Hoogleraar Universiteit van Tilburg

Bert Krikke Directeur 4thecity

Raad van Aanbeveling (in willekeurige volgorde)

Henk Jagersma Directievoorzitter Syntrus Achmea Vastgoed

Jaap Gillis Bestuursvoorzitter Dutch Green Building Council

Raad van Commissarissen

Raad van Advies

JanJacob Bijkerk advocaat en partner bij De Advocaten van Van Riet, te Utrecht

Sybilla Dekker Voormalig minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer tevens Raad van Aanbeveling

Jaap Dierkens Schuttevaer oud-notaris te Utrecht bij Hermans & Schuttevaer Notarissen N.V.

en winkelen samengaan, dé nieuwe blikvanger zijn in het centrum van Lichtstad Eindhoven. Check www.am.nl voor meer projecten met verbeeldingskracht.

Caroline van Ittersum Hoofd Marketing & Communicatie caroline@provada.nl

Krachten die in staat zijn een stationsgebied te verbijzonderen met licht en levendigheid. Zo zal het multifunctionele complex Lichthoven, waarin wonen, werken

Mayra Rijkse Content Director mayra@provada.nl

Geïnspireerd door wat was, wat is en wat komt, maakt AM krachten vrij om gebieden en gebouwen te bedenken en te ontwikkelen die tot de verbeelding spreken.

Peter Schreuter Commercieel Directeur peter@provada.nl

Flip Kerkhoven Algemeen Directeur


172 PROVADA Magazine

Liefde voor de stad is... Onze liefde voor de stad komt terug in onze plannen voor het Postkantoor aan het Neude in Utrecht. We koesteren de monumentale schoonheid van het gebouw en binnen die kaders gaan we op zoek naar een nieuwe invulling. Met een boutique hotel en grote winkelruimtes voegen we nieuwe elementen toe aan dit deel van de Utrechtse binnenstad. Met ons project zorgen we daarbij voor een impuls aan de omgeving: het matig bewinkelde stuk van de Oudegracht krijgt een impuls, de relatie met de Bijenkorf wordt gelegd en ook het horecaplein aan het Neude krijgt een betere verbinding met de rest van de binnenstad. Liefde voor de stad, voor prachtige gebouwen en met een project de omgeving een impuls bezorgen. Dรกt is waar het voor ASR Vastgoed Ontwikkeling in projectontwikkeling om draait, ook in uw stad.

www.asr vastgoed ontwikkeling.nl


PROVADA Magazine 2012