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I SEMINARIO EN URBANISMO: “CIUDAD PENSAMIENTO Y GESTIÓN”

DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

ARQ. ALFREDO E. MUJICA YEPEZ


I SEMINARIO EN URBANISMO: “CIUDAD PENSAMIENTO Y GESTIÓN”

DINAMICA

URBANA

COMO PODER ENTENDERLA?


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

El territorio y su medio natural en equilibrio. Los grupos humanos ocupan el territorio. Primero de modo temporal, luego permanentemente. Empieza la transformaci贸n del lugar.

EL MEDIO NATURAL


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

Los grupos ubican sus asentamientos en lugares estrat茅gicos Para poder aprovechar los recursos naturales del entorno. El asentamiento se organiza de acuerdo a un patr贸n cultural Los asentamientos crecen y se desarrollan en el tiempo

LOS ASENTAMIENTOS


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

La ciudad puma Eje longitudinal Centros de poder

La ciudad de hoy, Eje vertebral valle la Avenida

La ciudad colonial, Eje transversal las Plazas e Iglesias

EVOLUCION TEMPORAL


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

El eje de crecimiento urbano se da a lo largo del valle del Cusco, el “centro” ha quedado en la periferie

EVOLUCION TEMPORAL


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

ECONOMICOS SO CI AL ES

POLITICOS

FACTORES QUE DEFINEN LAS CARACTERISTICAS DE UNA CIUDAD Y SU EVOLUCION

ES L RA U AT N CULTURALES

LA CIUDAD CRECE Y SE MODIFICA


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

AGUA Y SUELOS

AIRE Y CLIMA

FACTORES NATURALES

FL OR A

FAUNA

JE A IS A P

LA CIUDAD CRECE Y SE MODIFICA


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

POBLACION

FRICCIONES

FACTORES SOCIALES

M IG RA CI ON ES

MODELOS SOCIALES

OS T RA T ES

LA CIUDAD CRECE Y SE MODIFICA


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

ACTIVIDADES ECONOMICAS

DETERIORO MEDIO AMBIENTE

FACTORES ECONOMICOS

EM PL EO

– PE A

TECNOLOGIA PRODUCTIVA

OS J U E FL RT O P NS A TR

LA CIUDAD CRECE Y SE MODIFICA


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

INFLUENCIA EXTERNA

FALTA DE IDENTIDAD

FACTORES CULTURALES

AD AP TA CI C A ON M BI Y O

LOGROS TECNOL. Y CULTURALES

AY I O R IO N T C S HI ADI TR

LA CIUDAD CRECE Y SE MODIFICA


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

EJERCICIO DEL PODER

CORRUPCION PERMANENCIA

FACTORES POLITICOS

LE YE S

Y

NO RM AS

FUNCIONES E INTERELACION

DE O NO P I T IER B O G

LA CIUDAD CRECE Y SE MODIFICA


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS INTER RELACION DE FACTORES EN EL TIEMPO

SOCIALES

ECONOMICOS

CULTURALES

POLITICOS

NATURALES

SOCIALES

ECONOMICOS

CULTURALES

POLITICOS

PERIODO 2

NATURALES

PERIODO 1

LA CIUDAD CRECE Y SE MODIFICA


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

SOCIALES

ECONOMICOS

CULTURALES

POLITICOS

NATURALES

SOCIALES

ECONOMICOS

CULTURALES

POLITICOS

TERRITORIO CIRCUNDANTE

NATURALES

ENTORNO EXTERNO

INTER RELACION DE FACTORES EN EL ESPACIO


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

SOCIALES

ECONOMICOS

CULTURALES

POLITICOS

NATURALES

SOCIALES

ECONOMICOS

CULTURALES

POLITICOS

LA CIUDAD Y SU ENTORNO

NATURALES

ENTORNO EXTERNO

CUANDO LAS FUERZAS INTERACTUANTES SON DIFERENTES...

LA CIUDAD SUFRE DESEQUILIBRIOS


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS CUANDO LAS FUERZAS INTERACTUANTES SON DIFERENTES...

LA CIUDAD CRECE DESORDENADAMENTE


EDIFICACION INFORMAL ESPONTENEA

IMPLANTE DE MODELOS INADECUADOS

HETEROGENEIDAD DE USOS Y DETERIORO

HACINAMIENTO TUGURIZACION

HABITAT POCO SALUDABLE

GOBIERNO DEBIL LEYES COMPLICADAS

DEPENDENCIA CULTURAL

ECONOMIA TERCIARIA

CRECIMIENTO POBLACIONAL

CONTAMINACION AMBIENTAL

DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS EFECTOS EN LA DINAMICA URBANA

LA CIUDAD CRECE DESORDENADAMENTE


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS LA DINAMICA URBANA ES CAOTICA? ARQUITECTO UN SAQUELE UN ARQUITECTO SAQUELE CUARTITO MAS.. CUARTITO MAS.. PATIO?..NO, QUE PARA QUE PATIO?..NO, PARA PERDER TERRENO PERDER TERRENO EL A FRENTE A ESPACIO FRENTE EL ESPACIO MI ES EN ES CASA...TAMBIEN MI CASA...TAMBI MIO MIO

MENOS ESPACIOS MENOS ESPACIOS VERDES...MAS CEMENTO VERDES...MAS CEMENTO CONSTRUIR DESPUES CONSTRUIR DESPUES REGULARIZAR ... REGULARIZAR... NO USOS LOS USOS IMPORTAN LOS NO IMPORTAN COMPATIBLES COMPATIBLES CON PROPIEDAD MI PROPIEDAD CON MI PUEDO QUE LO QUE HACER LO PUEDO HACER QUIERA QUIERA

SI LO MAESTRO LO EL MAESTRO SI EL PUEDE HACER PUEDE HACER TAMBIEN... TAMBIEN... CONSTRUIR RETIRO EL RETIRO EN EL CONSTRUIR EN ..SI HACEN LO HACEN TODOS LO ..SI TODOS

MATERIALES, CUANTO MATERIALES, CUANTO MAS BRILLANTES MAS BRILLANTES MEJOR MEJOR

CONSTRUIR SIN DESTRUIR...


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS EL “NEGOCIO” INMOBILIARIO? DISEÑAR LIMITE AL LIMITE DISEÑAR AL DE PERMITIDO LO PERMITIDO DE LO LO MAÑANA PASE MAÑANA QUE PASE LO QUE NO MI ES MI NO ES RESPONSABI LIDAD RESPONSABILIDAD RESALTAR RESALTAR LOS EL EXTERIORES EL LOS EXTERIORES INTERIOR MINIMO LO MINIMO INTERIOR LO EL ENTORNO..? EL ENTORNO..? QUE ESO? ES ESO? QUE ES EDIFICACION LA A LA EDIFICACION A MAXIMA MAXIMA ALTURA POSIBLE ALTURA POSIBLE

AREAS AREAS VERDES, QUE? PARA QUE? VERDES, PARA CONSTRUIR LO CON LO CONSTRUIR CON MINIMO LO A LO VENDER A MINIMO VENDER MAXIMO MAXIMO LAS MINIMAS... AREAS MINIMAS... LAS AREAS NO YA EXISTEN YA NO EXISTEN CONSTRUIR UN ES UN CONSTRUIR ES NEGOCIO SE QUE SE EN QUE NEGOCIO EN DEBE BIEN GANAR BIEN DEBE GANAR SOLO LOS IMPORTAN LOS SOLO IMPORTAN MATERIALES SE QUE SE MATERIALES QUE VEN VEN

10 IDEAS QUE NO SE DEBEN APLICAR


I SEMINARIO EN URBANISMO: “CIUDAD PENSAMIENTO Y GESTIÓN”

DINAMICA

URBANA

DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

COMO SE RELACIONAN?


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS QUIENES PARTICIPAN EN EL DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS EL PROMOTOR EL CONSTRUCTOR

EL PROYECTISTA EL OCUPANTE

LA COMUNIDAD

EL FINANCISTA

LA MUNICIPALIDAD Y EL ESTADO EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PRELIMINAR

OBRA VENTA

CONSUMO

PROMOTOR PROYECTISTA FINANCISTA MUNICIPALIDAD CONSTRUCTOR COMUNIDAD EL OCUPANTE

LOS COMPONENTES DEL PROYECTO EN EL TIEMPO


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS COMO SE RELACIONA EL PROYECTO INMOBILIARIO CON LA CIUDAD? INFRAESTRUCTURA

EL EL MEDIO MEDIO NATURAL NATURAL

EL EL PROYECTO ENTORNO ENTORNO INMOBILIARIO URBANO URBANO

SERVICIOS

EL SUELO

VIAS (REDES)

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS COMO SE RELACIONA EL PROYECTO INMOBILIARIO CON LA CIUDAD? EL MEDIO NATURAL EL ENTORNO URBANO VIAS (REDES)

PROYECTO INMOBILIARIO Y USUARIO

SERVICIOS

LA INFRAESTRUCTURA

EL SUELO

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


COMO EL USUARIO Y EL PROYECTO PUEDEN ALTERAR EL ENTORNO? EL MEDIO NATURAL

CONTAMINANDO AGUA SUELO Y AIRE

DESVIANDO LOS FLUJOS EOLICOS

DISMINUYENDO AREAS VERDES

GENERANDO MAYOR CALOR CON RUIDOS MOLESTOS

EL PROYECTO PUEDE AFECTAR AL ENTORNO


COMO EL USUARIO Y EL PROYECTO PUEDEN ALTERAR EL ENTORNO? EL ENTORNO URBANO

CON USOS Y ACTIVIDADES INAPROPIADAS

ALTERNADO LA VOLUMETRIA

IMPIDIENDO LA VISTA DEL PANORAMA

IMPONIENDO UN ESTILO DISCORDANTE CON COLORES Y TEXTURAS INAPROPIADOS

EL PROYECTO PUEDE AFECTAR AL ENTORNO


COMO EL USUARIO Y EL PROYECTO PUEDEN ALTERAR EL ENTORNO? LAS VIAS (REDES)

PERMITIENDO AGUA

INVADIENDO E IMPIDIENDO EL PASO

DESTRUYENDO EL EQUIPAMIENTO URBANO

SOBRECARGANDO LAS PISTAS DAÑANDO LAS AREAS VERDES

EL PROYECTO PUEDE AFECTAR AL ENTORNO


COMO EL USUARIO Y EL PROYECTO PUEDEN ALTERAR EL ENTORNO? EL SUELO

CON EXCESO DE AGUA

INVADIENDO ZONAS AGRICOLAS

ALTERANDO SU COMPOSICION

SOBRECARGANDO EL SUELO (EDIFICIO) DEJANDO DESECHOS CONSTRUCTIVOS

EL PROYECTO PUEDE AFECTAR AL ENTORNO


COMO EL USUARIO Y EL PROYECTO PUEDEN ALTERAR EL ENTORNO? LA INFRAESTRUCTURA

HACIENDO CONEXIONES SIN CRITERIO

PERMITIENDO LAS TELARAÑAS DE CABLES

SOBRE CARGANDO SU USO MANTENIENDOLAS POR MUCHO TIEMPO

SOBRECARGANDO EL PISO Y DAÑANDO LAS REDES

EL PROYECTO PUEDE AFECTAR AL ENTORNO


COMO EL USUARIO Y EL PROYECTO PUEDEN ALTERAR EL ENTORNO? LOS SERVICIOS USANDO INFRAESTRUCTURA RESIDENCIAL

UBICANDOLOS EN ZONAS NO APROPIADAS

PERMITENDO SUS OLORES RUIDOS, ETC.

PERMITIR SU DISPERSION PERMITIR SU EXCESIVA CONCENTRACION

EL PROYECTO PUEDE AFECTAR AL ENTORNO


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS COMO PONERLOS EN MARCHA


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

1. Estudiar Antecedentes •Situación del sector vivienda en el Perú y la Ciudad... •Políticas habitacionales vigentes. •Efectos de las políticas en la definición de proyectos de vivienda

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

2 Identificaci贸n del proyecto inmobiliario y del usuario Origen del proyecto Estudio de la comunidad y del usuario Identificaci贸n de necesidades y posibilidades Caracter铆sticas del proyecto

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS 3. Definir el ciclo de vida de los proyectos Fases de un proyecto •Preinversión •Perfil •Prefactibilidad y factibilidad •Inversión Diseño del Proyecto Ejecución de la obra Asignación y venta Operación (Funcionamiento) Evaluación de resultados

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

3. Requerimientos m铆nimos de urbanizaci贸n Agua potable Evacuaci贸n de aguas servidas Electricidad , Tel茅fono Gas, cable Requerimientos de servicios complementarios

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

4. Estudio de alternativas Definir objetivos Localizaci贸n del proyecto Est谩ndares y tecnolog铆a Progresividad del proyecto ( fases) Modalidades de ejecuci贸n de las obras Financiamiento de las viviendas Financiamiento de la oferta Financiamiento de la demanda

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS 5. Evaluaci贸n socio econ贸mica del proyecto Beneficios del proyecto ( usuario, promotor, etc.) 5.1 Costo del proyecto Costos directos del proyecto Costos directos de terreno Anteproyecto Costo directo de viviendas Costos directos de urbanizaci贸n Costos directos de 谩reas verdes y equipamiento Costos directos de vialidad interna Costos de estudios y aprobaciones Resumen de costos directos del proyecto

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

5.2. Costos por localizaci贸n del proyecto Urbanizaci贸n Educaci贸n Salud Vialidad Transporte Costos totales por localizaci贸n

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

5.3 Costos originados por el proyecto en el entorno (por congesti贸n) Urbanizaci贸n Educaci贸n Salud Transporte Costos totales originados en el entorno

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

5.4 Costos totales del proyecto 5.5 Criterios de evaluaciรณn y anรกlisis de sensibilidad Criterios de costo-beneficio Criterios costo-eficiencia Anรกlisis de sensibilidad

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


I SEMINARIO EN URBANISMO: “CIUDAD PENSAMIENTO Y GESTIÓN”

DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS . ALGUNOS RESULTADOS

CASOS EN LIMA


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTOS INMOBILIARIOS

CUATRO PISOS, SEMISOTANO Y TERRAZA

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTOS INMOBILIARIOS

APROVECHANDO AL MAXIMO EL TERRENO

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTOS INMOBILIARIOS

A MAYOR DENSIDAD MAYOR GANANCIA

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTOS INMOBILIARIOS

LAS CASUARINAS, VIVIENDA UNIFAMILIAR

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTOS INMOBILIARIOS

LA CALERA, VIVIENDA UNIFAMILIAR

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTOS INMOBILIARIOS

VILLA MARIA , VIVIENDA UNIFAMILIAR

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTOS INMOBILIARIOS

LIMATAMBO , VIVIENDA UNIFAMILIAR

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTOS INMOBILIARIOS

LIMATAMBO , VIVIENDA MULTIFAMILIAR

EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD


REFLEXIONES FINALES •PLANIFICAR ANTES QUE ACTUAR EQUILIBRIO CON EL ENTORNO Y LO NATURAL •CALIDAD DE VIDA ANTES DE TODO DISEÑO EN BASE AL USUARIO Y SU CULTURA •RESPETO A LOS PLANES URBANOS Y LAS NORMAS, PORCEDIMIENTOS MAS AGILES Y MENOS COSTOSOS •SISTEMATIZAR INFORMACION AREAS DISPONIBLES Y EMPLEO DE ESTUDIOS DE OFERTA Y DEMANDA, ACCESO RAPIDO Y AMPLIO AL CREDITO RESIDENCIAL •CONSTRUIR USANDO MODULACIONESTANDARIZACION y NUEVOS SISTEMAS CONSTRUCTIVOS MUCHAS GRACIAS


DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS