La Proprietà Edilizia by arperoma

la Numero 4 - 2025

Poste Italiane Spa Spedizione abbonamento postale 70% DCB Roma

L’ EUROPA E LA CASA: SI È

Finalmente l'Europa si muove sulla casa! Pag. 04

Divieto di nomina dell’amministratore revocato e elusioni tramite lo schermo societario Pag. 14

Obbligo per l’amministratore di condominio della formazione in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro Pag. 26

+ Valore immobiliare + Riduzione costi in bolletta + Nessun impatto economico

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Con la formula ‘ZERO PENSIERI’ di Cleverse, il tuo condominio non deve preoccuparsi di nulla! Pensiamo a tutto noi: dall’investimento alla progettazione, realizzazione e completa, senza alcun esborso economico iniziale. Quali vantaggi otterrà il condominio? Un aumento del valore dell’immobile, maggiore comfor t abitativo e riduzione dei costi energetica sostenibile, innovativa e su misura. Solo vantaggi, zero pensieri!

Finalmente

Giovanni

Una nuova strategia per risolvere il

operoso tardiva

Caneba

Cedolare secca: la Corte di Cassazione consolida il principio dell’applicazione ai contratti ad uso abitativo stipulati dal locatore “privato” al conduttore “impresa”

Direttore editoriale: Giovanni Bardanzellu Direttore responsabile: Francesco Caputo Amministrazione: Via S. Nicola da Tolentino, 21 - 00187 Roma • Tel.: 06.485611 (r.a.) • Editrice: ARPE - Via San Nicola da Tolentino, 21 - 00187 - Roma Stampa: ARTI GRAFICHE PICENE S.r.l. - Via Vaccareccia, 57 - 00071 Pomezia (RM). Contiene I.P. Autorizzazione - Tribunale di Roma n. 4740 del 19/7/1955 • Periodicità mensile - Spedizione in abbonamento postale 70% DLB - Filiale di Roma - 2003 © Tutti i diritti riservati. Finito di stampare nel mese di Ottobre 2025. Concessionaria per la pubblicità: TOT Srls.

FINALMENTE L’EUROPA SI MUOVE SULLA CASA!

GIOVANNI BARDANZELLU

Presidente ARPE E FEDERPROPRIETÀ

La Commissione Parlamentare Europea, istituita nel dicembre dello scorso anno per analizzare le cause del fenomeno della crisi degli alloggi e proporre soluzioni su come gli Stati membri dovrebbe-

all’edilizia abitativa, ha cominciato i suoi lavori sotto la guida di una eurodeputata italiana, avviando prima un’ampia consultazione pubblica con l’obiettivo di sviluppare un piano per l’edilizia abitativa accessibile ed approvando nello scorso mese di settembre nuove norme per la coe-

sociale, consentendo così l’assegnazione di risorse all’edilizia abitativa accessibile e sostenibile, invitando i paesi membri al-

ziamenti per interventi in grado sociali all’interno di programmi

Disponibilità di risorse e capacità di realizzazione degli interventi in tempi brevi sono le leve per la soluzione al problema casa. Le risorse possono essere -

niale. Sul patrimonio da mettere a disposizione per la realizzazione degli alloggi sociali molto si

immobili pubblici non sono più utilizzati ed utilizzabili. Recupe-ve costruzioni sono le strade da seguire. Per entrambe occorre

pubblico certo e costante negli anni, che attivi a sua volta pro-

delle città, con partecipazione del privato per interventi soprattutto di edilizia residenziale convenzionata, più o meno agevolata e di realizzazione di servizi. Si tratta, in sostanza, di elaborare un vero e proprio nuovo Piano Casa, di cui il nostro Paese avverte ormai estrema necessità, ricordando l’enorme utilità che i due Piani Casa del passato hanno fornito. Parliamo del Piano Fanfani, concepito subito dopo la seconda guerra mondiale e sviluppato fra il 1949 ed il 1963 ed il Piano Berlusconi degli anni 2009/2014.

Il primo, di portata storica, ideato dall’allora Ministro del La-

che ha realizzato il grande patrimonio di edilizia residenziale pubblica, tuttora per la maggiorma con i fondi INA-Casa e poi, a seguito della soppressione

Questo Piano ha avuto il merito di comprendere l’importanza e di realizzare una virtuosa sinergia fra Stato, sindacati dei lavoratori, imprese datoriali di lavoro ed imprese di costruzione per duraturo il rilancio dell’edilizia dopo le distruzioni della guerra,tori, la costruzione di alloggi per le famiglie a basso reddito e l’assorbimento di un gran numero di disoccupati. I suoi straordinari risultati rivitalizzarono la vita economica e sociale del nostro Paese che era uscito distrutto dalla guerra e diedero grande impulso anche allo sviluppo dell’iniziativa privata, creando le basi per lamonio immobiliare che costituisce ancora oggi la ricchezza del nostro Paese.

Il secondo ha avuto il merito

di aver dato il via ai fondi di investimento per l’abitare partecipati dallo Stato ed aperti ai privati sotto forma di Società di Gestione del Risparmio per la costruzione di nuove case a prezzi sociali per destinarle ai nuclei familiari a basso reddito, di aver favorito l’eliminazione di talune rigidità burocratiche che avevano bloccato le procedure amministrative per i permessi a costruire e di aver facilitato la possibilità degli -

scattare a condizioni vantaggiose l’abitazione in cui vivevano.

Oggi la condizione abitativa è sotto gli occhi di tutti. L’enorme

e di manutenzione delle abitazioni, sia dei canoni di locazione, unito alla sostanziale invariabilità dei salari, non adeguati al costo della vita da oltre un decennio, -

aggiunge la vetustà ed inagibilità degli alloggi pubblici che sta rendendo pressocché impossibile la erano riusciti ad accedere all’abitazione agevolata. L’insieme di soddisfare la domanda abitativa sempre più in aumento e sta peggiorando la condizione abitativa di chi la casa già ce l’ha, con aumento dei senza tetto e di nuove forme di povertà (oggi si parla di povertà abitativa, cioè di incapa-siasi forma e di povertà energeti-

consumi e le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria della propria abitazione).

Con l'invecchiamento della popolazione si pone, inoltre, il problema dell'abitare per anziaoggi una risposta parzialmenteto degli alloggi ERP e del Fondo Nazionale per l’Abitare messo a

disposizione della Cassa Depositi e Prestiti) è rappresentata dall’housing sociale (anche nelle forme del senior housing e dello student housing), ma anch’esso va incrementato con nuove costruzioni e con il recupero del

abitative sostenibili anche attraverso investitori europei pubblici e privati di edilizia sociale.

Questo è il motivo per cui oggi il tema delle politiche abitative, soprattutto, ma non soltanto, nelle grandi città, è diventato centrale anche nel dibattito sulle

non solo avere risorse, ma che vi sia anche la capacità di utilizzarle in tempi brevi, perché un “senzatetto” non può aspettare una casa per anni sotto un ponte o in un dormitorio.

ne del Paese. È diritto fondamentale per i giovani che cercano di costruire un futuro, per le famiglie che desiderano stabilità, per gli anziani e le fasce più fragili che non possono essere lasciati indietro. Ma è anche un pilastro dell’economia e della coesione sociale.

di predisporre un nuovo Piano Casa, come ARPE e Federproprietà – lo sanno bene i nostri associati - hanno più volte rap-

sembra (la cautela è doverosa) aver recepito la nostra istanza, senso negli ultimi tempi. Ha cominciato il Ministro Salvini, chiamandoci a partecipare ai tavoli di lavoro costituiti all’i-

ma che, con altrettanta certezza, possiamo dire sia soltanto un “topolino” fra i tanti maggiori problemi individuati per risolvere l’emergenza abitativa.

invece, gli Stati Generali dell’Abitare svoltisi il 18 settembre scor-

Wedekind, promossi su iniziativa dell’amico Andrea Napoli, Responsabile Casa di Noi Moderati, che sono stati un’occasione di grande valore per il dibattito pubblico, non solo per i temi tratcompleto di cosa deve contenere un Piano Casa che si ponga l’obiettivo di dettare una nuova di-

che è ormai una vera e propria emergenza nazionale, ma anche adesioni, degli interventi e del dibattito che si è sviluppato.

Erano presenti istituzioni, associazioni, professioni, rappresentanti delle imprese e del credito: fra i tanti Federica Brancaccio (ANCE), Davide Albertinimobiliare), Luca Dondi dall'Orologio (Patrigest), Paolo Giabardo (Immobiliare.it), Maurizio Pezzetta (FIMAA).

Come Federproprietà, abbiamo portato il nostro contributo accanto ad altre storiche associazioni del settore: Confedilizia, ASPPI e Unioncasa, tutte sostenendo nei loro interventi la necessità di norme che tutelino la proprietà della casa e favoriscano il rilancio del mercato delle lo-

che non abbiamo né compreso, né apprezzato, hanno partorito soltanto il decreto Salva Casa, che certamente ci può stare nella elaborazione di un Piano Casa,

contrattuale ed il sostegno deglito da Sergio Luciano (Economy) e da Maurizio Carucci (Avvenii “corpi intermedi” siedono allo stesso tavolo della politica e dedella discussione si alza... Continua a pag 7

Una nuova strategia per risolvere il problema abitativo

La casa è tornata a essere un bene rifugio. Il 38° Rapporto congiunturale del Cresme fotografa un mercato in piena accelerazione. Gli italiani hanno riscoperto la casa. C’è stato nel primo trimestre del 2025 un +11,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

anche alla “necessità di sicurezza” e alla volontà di proteggere il risparmio da possibili nuove on-

primi mesi del 2025.

Sul fronte dei prezzi, dopo anni di stagnazione l’Italia registra due anni consecutivi di rialzi reali: +1,8% nel 2024 e +2,5%

canoni sono aumentati del 4,7% nel 2024 e del 3,8% nel primo -

studenti, lavoratori fuori sede, turisti e nuovi residenti, supera -

ché le locazioni brevi riducono ulteriormente la disponibilità di soluzioni stabili, contribuendo a mantenere la pressione sui prezzi.

Il tema della casa rappresenta perciò uno dei nodi centrali nelle politiche locali, perciò le amministrazioni si muovono tra innovazione e rigenerazione urbana nelle periferie, cercando di mi-

e creando coesione sociale e sviluppo, migliorando i collegamenti, investendo sui trasporti.

Occorre dare una risposta al problema dell’accesso alla casa, non solo per le fasce più deboli, ma anche per il ceto medio. Ma serve una strategia che attri-

buisca nuove funzioni e risorse sia alle città medie sia alle aree interne, per decomprimere le grandi aree urbane. Occorre poi

margini di manovra ai sindaci, città più a rischio di overtourism, allargando l’ambito della promozione a zone meno note, ai borghi per ripopolarli di residenti.

Quella della Rigenerazione urbana che sembra essere una strada condivisa sia a livello di politica nazionale che locale potrebbe rappresentare una vera e propria-

sare che sono state presentate al Senato ben otto proposte di leggi provenienti da tutti i Gruppi par-

Roberto Rosso di Forza Italia ha

RICCARDO PEDRIZZI*

elaborato un testo unico. Gli emendamenti al testo sono arrivati da tutto il mondo che ruota intorno alla casa ed agli Enti locali. Grande attenzione per migliorare la proposta di legge è stata riservata dalle associazioni del mondo dell’edilizia: costruttori, imprese, artigiani, professionisti, rappresentanti della proprietà immobiliare e

“Promuovere la rigeneraziodel suolo, rivitalizzare i nuclei urbani in termini socio-economici, dare vita a città sostenibili, a misura d’uomo” - ha dichiarato il Capogruppo di Forza Italia, Senatore Maurizio Gasparri - ...“Ma è il momento di fare ancora un passo in più,-

lutiva’. L’obiettivo, infatti, non è -

realizzati. Dobbiamo piuttosto farli evolvere nel segno della sostenibilità virtuosa tra pubblico e privato, le periferie non siano più abbandonate”.

Entro il 2050 dovremo ab-

e la rigenerazione urbana è la strada maestra per farlo – ha aggiunto, dal canto suo, il Sen. Roberto Rosso - . Ecco perchézionale che individui principi e obiettivi comuni senza sopprimere la facoltà delle Regioni e dei Comuni. Quanto alle risorse, sono necessari incentivi che siano sostenibili per i conti pubblici e stabili temporalmente: abbiamo bisogno di una prospettiva ventennale che consenta un’adeguata programmazione degli interventi e scongiuri l’innescarsi di nuove

Naturalmente la rigenera-

zione implica la valorizzazione delle periferie per rimettere l’uomo al centro, abbandonan-

dormitorio tipica del secolo scorso. L’obiettivo è anche

suolo e le isole di calore urbano.

“Vanno pensate perciò aree urbane multicentriche in cui ingiungere i servizi essenziali a piedi o con brevi spostamenti con mezzi pubblici o privati,

concezione urbanistica basata -

cazione industriale, artigianale, residenziale o commerciale. cittadini, grazie alla riduzione del degrado e al miglioramento

professionisti ed imprese, grazie alla creazione di nuove opportunità di lavoro per il settore

proprietari immobiliari che vedranno salire il valore medio degli immobili” - conclude il relatore della Legge Roberto Rosso.

Per fare tutto ciò occorrono però alcune precondizioni: * certezza di rientrare in possesso del proprio immobile in tempi rapidi in caso di morosità o -

lini che si trovino in situazioni di disagio economico; * far funzionare l’edilizia economica e popolare;... * riutilizzare gli alloggi popolari non assegnati, in

di ristrutturazione: * liberare le abitazioni e gli stabili pubblici e privati occupate abusivamente;no nazionale per l’edilizia residenziale pubblica e sociale (denominato “Piano Casa Italia”). *Responsabile Tesoro e Finanza Federproprietà

Segue da pag 5

...le proposte diventano più concrete, le divergenze si trasformano in punti di partenza per soluzioni possibili. E le conclusioni tratte dagli interventi politici che hanno chiuso il convegno sono accogliendo le nostre proposte. Gli altri panels del convegnoto cruciali: la transizione energetica, l'abitare temporaneo e il ruolo del sistema creditizio, conziario: Più Mutui Casa, Euroansa, Integra Finance e Kìron. Tutti tasselli di un mosaico complesso che richiede un approccio realistico, non ideologico.

Non possiamo che rivolgere un plauso all'iniziativa di Andrea Napoli, che rappresenta un modello: la politica che non si chiude nelle aule parlamentari, ma apre il confronto a chi ogni gior-

Come associazione di riferimento per i piccoli e i medi pro-

cessario superare gli annunci e lavorare con regole stabili, meno burocrazia e più attenzione alle categorie che rappresentano la spina dorsale del patrimonio abitativo italiano. Perché, come è stato puntualmente ricordato dagli organizzatori del convegno e ripetuto dagli interventi, senza ascolto e senza un impegno comune tra politica e società civile, il diritto alla casa resta uno slogan.

Gli Stati Generali dell'Abitare hanno dimostrato che la collaborazione è possibile. Ora serve continuità. Solo così potremo dare alle famiglie italiane ciò che meritano: la certezza che la casa non sia un privilegio, ma un diritto.

Ravvedimento operoso tardiva trasmissione

ALESSANDRO CANEBA*

La circolare 12/E/2024 del 31.05.2024, dell’Agenzia delle Entrate contiene un chiarimento sul tardivo inparte del sostituto d’imposta.

L’eventuale ritardo nell’invio essere sanato con ravvedimento operoso.

La circolare risponde alla seguente domanda:

In ipotesi di errore o omissione nella trasmissione all’Agenzia

unica (CU), si chiede se sia possibile avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso o debbano ritenersi confermate le indicazioni contenute nella circolare del 19 febbraio 2015, n. 6/E, che escludeva l’utilizzo di tale istituto.

giorni dalla violazione

L’Agenzia delle Entrate risponde: Nel citato documento di prashanno fatto riferimento (si vedano, ad esempio, le circolari dell’8 aprile 2016, n. 12/E, e del 7 aprile 2017, n. 8/E) è stato evidenziato che la tempistica prevista per del loro utilizzo per l’elaborazione delle dichiarazioni precompilate, da rendere tempestivamente disponibili ai contribuenti (si vedano le istruzioni per la compilazione della dichiarazione dei redditi disponibili sul sito internet dell’Agenzia delle entrate), risultando non sempre compatibile con l’istituto del ravvedimento operoso di cui all’articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472. In merito, va evidenziato che, successivamente alla

90 giorni ma entro il termine di presentazione del modello 770 (31/10/2026 salvo proroghe)

termine di presentazione del modello 770 relativo all’anno della violazione

ravvedimento (sanzione piena € 100, ridotta da 1/9 a 1/7 a seconda del momento)

pubblicazione della richiamata circolare, la norma sanzionatoria posta a presidio della citata tempestività di cui all’articolo 4, del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, è stata oggetto di diversi interventi legislativi, assumendo l’attuale for-

ne omessa, tardiva o errata si applica la sanzione di cento euro inticolo 12, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, con un massimo di euro 50.000 per sostituto di imposta. Nei casi di errata

la sanzione non si applica se la trasmissione della corretta certi-

Sanzione ridotta

1/9 di € 33,33 = € 3,70 per ciascuna

1/8 di € 33,33 = € 4,17 per ciascuna

1/7 di € 33,33 = € 4,76 per ciascuna

Da € 11,11 (1/9) a € 14,29 (1/7) per

correttamente trasmessa entro sessanta giorni dai termini previsti nel primo e nel terzo periodo, la sanzione è ridotta a un terzo, con un massimo di eurobile l’invio della CU oltre il termine di legge, sanzionando la tardività di tale invio e stabilendo apposita contemperare tale volontà con i principi generaliplicazione generale del ravvedimento operoso, in assenza di espressa previsione di segno contrario, devono ritenersi superate, sul punto, le indicazioni fornite con la richiamata circolare n. 6/E del 2015. Ne consegue che è ammissibile ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso laddove l’invio della CU ven-

Se il sostituto trasmette all’Agenzia delle entrate e il contribuente potrà esibirla al CAF o al professioni-

della dichiarazione dei redditi.

A seguito delle apprezzabili indicazioni rese dall’Agenzia delle Entrate, la regolarizzazione spon-

Le sanzioni base da prendere a riferimento sono D.P.R. n. 322/1998.

sere di seguito individuate, la sanzione ravveduta va versata con codice tributo 8911 e anno di riferimento 2025:

*Dottore Commercialista, Consulente ARPE

CONVOCAZIONE ASSEMBLEA DI FEDERPROPRIETÀ

L’Assemblea di Federproprietà è convocata, ai sensi dell’art. 7 dello Statuto, nella sede sociale in Roma a via San Nicola da Tolentino n. 21, il giorno 7 novembre alle ore 7.00 in prima convocazione e, in caso di mancanza del numero legale, in seconda convocazione il giorno 10 novenbre alle ore 10.00 presso il “Centro Congressi Cavour” in Via Cavour n. 50/A per discutere e deliberare sul seguente

Ordine del giorno

1. Comunicazioni del Presidente; 2.

2024 e relativi allegati;

3. Rilancio dell’attività dell’Ente Bilaterale Colf e Badanti (Ebilcoba) costituito da Federproprietà in relazione al CCNL di categoria; 4.

art. 7 u.c. Statuto.

Roma, 9/10/2025

IL PRESIDENTE Avv. Giovanni Bardanzellu

Cedolare secca:

la Corte di Cassazione consolida il principio

dell’applicazione ai contratti ad uso abitativo stipulati dal locatore “privato” al conduttore

“impresa”

La Corte di Cassazione consolida il principio dell’applicazione della cedolare secca ai contratti ad uso abitativo stipulati dal locatore “privato” al condutto-

La Corte di Cassazione, con le sentenze n. 12395/2024, n. 12079/2025 e n. 12079/2025 – le ultime due depositate il 7 maggio scorso – ha statuito la possibili-

“privato” di applicare la cedolare secca (al 10% se a canone concordato, al 21% se a canone libero) anche ai contratti di locazione di immobili abitativi stipulati con il conduttore “impresa – operatore economico con partita IVA” che stipuli l’accordo per soddisfare il bisogno abitativo di un suo dipendente od amministratore.

ha risolto la sorta in ordine all’interpretazione dell’art. 3 del DLgs n. 23/2011, che ha introdotto la cedolare dell’IRPEF e dell’imposta di bollo e di registro sui contratti di locazione abitativa.

L’Agenzia delle Entrate sostiene da sempre una rigida linea di chiusura alla possibilità che detta tassazione agevolata si appli-

chi ai casi in cui il conduttore sia un soggetto che eserciti attività di impresa, pur se l’immobile viene da lui preso in locazione per soddisfare il bisogno abitativo di propri dipendenti e fonda tale interpretazione sulla ormai evidente distorta lettura dei comma 6 e 6-bis del citato art. 3 del Decreto istitutivo della cedolare, il primo che esclude dalla tassazione agevolata le locazioni abitative -

tività d’impresa o di arti e professioni”, l’opzione per il regime agevolato “può essere esercitata anche per le unità abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro……,purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione” . Tale posizione ha mantenuto anche dopo la prima delle tre pronunce sopra indicate (del maggio 2024, che, peraltro, confermava una linea interpretativa ormai seguita dalla stragrande maggioranza delle sentenze di merito delle Commissioni tributarie) ed il Ministero dell’Economia l’ha confermata nella risposta al del 26 marzo

2025, con la espressa precisazione che “l’Agenzia delle Entrate ritiene opportuno attendere la formazione di un consolidato indirizzo interpretativo anche a tutela delle esigenze di gettito erariale”. Ma la Suprema Corte, subito dopo, il 7 maggio 2025, ha emesso le altre due sentenze sopra indicate (una riguardava un contratto di locazione ad una Fondazione per le esigenze abitative del suo presidente e l’altra un contratto ad una società per abitazione del suo amministratore), confermando l’interpretazione, già fornita nella prima, del -

a) che, poiché la normativa e la tassazione in materia di cedolare secca sono riferite al locatore, è solo alla posizione di cosicché l’esclusione della tassazione agevolata riguarda le sole locazioni stipulate dal locatoesercente l’attività di impresa o professionale, a nulla rilevando la posizione del conduttore; b) che il comma 6-bis “disciplina la possibilità per il locatore di optare per la cedolare secca in ragione non del contratto di locazione concluso con conduttori coopera-

tive edilizie per la locazione/enti senza scopo di lucro, ma piutto -

studenti universitari: possibilità che da un lato prescinde dal tipo di “contratto madre” concluso (che potrebbe anche non essere una locazione ad uso abitativo), ma che, dall’altro lato, esige, al

della cedolare secca, la successiva stipula di un contratto di sublocazione ad uso abitativo con rinuncia all’aggiornamento Istat, a favore di studenti universitari e la messa a disposizione dei Comuni”.

Purtroppo, ad oggi e nonostante il fatto che le conformi pronunce della Suprema Corte hanno pressocché consolidata, come ritenuto opportuno dal MEF, la linea interpretativa favorevole all’estensione della cedo-

lare secca ai contratti stipulati da privati con conduttori esercenti un’impresa, l’Agenzia mantiene inopinatamente il suo atteggiamento di chiusura, tanto che il suo sistema telematico RLI utilizzato per la registrazione dei contratti non è stato adeguato a tale nuova linea ed ancora non consente l’inserimento dell’opzione per la cedolare secca anche nei contratti di locazione di tal specie, impedendone in sostanza la registrazione che è elemento essenziale ex lege per la validità del contratto di locazione.

Così non garantendo certezza del diritto, uniformità applicativa e trasparenza nel mercato immobiliare, oltre ad impedire ai locatori privati (la stragrande maggioranza) di esercitare concretamente i diritti riconosciuti dalla Cassazione.

Il Fondo Consap: come può accedervi?

Il Fondo Consap rappresenta oggi il principale sostegno per i giovani che vogliono2027, garantendo continuità a una misura che negli ultimi anni ha favorito l’accesso al credito a migliaia di famiglie.

garanzia pubblica del 50% 250.000 euro per mutui desti-

ISEE entro i 40.000 euro, le condizioni diventano ancora più vantaggiose: la garanzia sale all’80% per i mutui che coprono dall’80% al 100% del prezzo dell’abitazione.

Massimario di GIURISPRUDENZA

A cura di GIUSEPPE BARDANZELLU

Revoca dell’amministratore di condominio

Durante il consueto corso di aggiornamento degli amministratori, abbiamo avuto modo di tornare, approfondendolo, su un argomento di preminente -

brica e cioè la revoca dell’amministratore deliberata dall’assemblea ovvero disposta con decreto dall’Autorità giudiziaria. -

c.c., dalla Legge di Riforma n. 220 dell’11/12/2012, casi pratici portati all’attenzione della platea: a) la revoca dell’amministratore disposta dall’assemblea prima della scadenza del mandato e b) la revoca invocata giudizialmente da un condomino nei confronti di un amministratore il cui mandato sia, regime di c.d. prorogatio imperii. a) Il primo caso è stato esaminato da Cass. Sez. II, ord. 7874 del 19/3/2021 che ha ripercorso, confer-

appello dal Tribunale di Palermo - il presupposto su cui dottrina e giurisprudenza sono ormai da tempo del rapporto tra amministratore e condomini di un

Con un unico ed articolato motivo di ricorso, un amministratore di Condominio, revocato prima della scadenza dell’incarico conferitogli dall’assemblea, ha sostenuto che al rapporto tra condomini ed amministratore non potesse applicarsi l’art. 2237ra intellettuale, mentre invece si dovesse seguire il dettato dell’art. 1725 c.c., in considerazione del fat-bile ad un mandatario con rappresentanza.

La Suprema Corte, accogliendo il rilievo del ricorrente, ha motivato che il contratto tipico di amministrazione di condominio non costituisce prestazione d’opera intellettuale e non è soggetto alle

contratto, atteso che l’esercizio di tale attività non è subordinata – come richiesto dall’art. 2229 c.c. –

ed onorabilità. Come chiarito da Cass. Sez. Unite n. 20957 del 29/10/2004, peraltro, la previsione della revocabilità ad nutum da parte dell’assemblea conferma l’assimilabilità al mandato del rapporto intercorrente tra Condominio ed amministratore,

che si presume oneroso e conferito per un tempo determinato, se la revoca interviene prima della scadenza del termine di durata previsto nell’atto di nomina (l’interpretazione oggi maggioritaria dell’art. 1129, comma 10, c.c. è di un anno più un ulteriore anno di rinnovo), l’amministratore ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, salvo che ricorra a fondamento della revoca una giusta cau--

berasse la revoca del mandato dell’amministratore prima della scadenza dell’incarico che precedentemente gli aveva conferito, per evitare di essere condannata al risarcimento dei danni nei confronti dell’amministratore che in tal senso adisca l’Au-

anzitempo il rapporto e ciò in ragione del fatto cheso con rappresentanza e non invece ad una prestazione d’opera intellettuale che, al contrario, per la sua interruzione, non richiederebbe alcuna giusti-

b) La revoca giudiziale disposta nei confronti di un amministratore, il cui mandato sia già scaduto, ovvero che non sia stato nuovamente nominato (riconfermato) dall’assemblea, è stata argomento analizzato nel recente decreto del Tribunale di Im-

peria n. 1721 del 14/4/2025.

A causa dell’asserito perdurare di gravi irregolari tà nell’espletamento dell’incarico, alcuni condomi

sta nei confronti di soggetto che stava agendo da tempo in regime di prorogatio imperii essendo sca duto il mandato sin dal 2023. Su detta eccezione, i condomini ricorrenti prendevano posizione, asse rendo che l’amministratore, al contrario, fosse sta to nominato alla riunione assembleare dell’ottobre 2024. In realtà, analizzando con necessaria dovizia di particolari la delibera assunta nella richiamata riunione, il Tribunale ha evinto che i condomini che avevano votato per la revoca rappresentasserotro di essa 490 mm.; nessuna delibera aveva dun1136, commi 4 e 2.

Ma v’è di più: premesso che l’ordine del giorno era stato erroneamente predisposto perché all’am-

condomini avrebbero dovuto essere convocati soltanto per la nomina del nuovo amministratore, il fatto che condomini per 490 mm. fossero contrari alla revoca esprimendo di “voler continuare la conduzione del Condominio tramite lo…..”nistratore o riconfermato nella sua carica, bensì che egli dovesse proseguire la gestione amministrativa in regime di prorogatio.

agendo in tal senso, il Tribunale ha dovuto decidechiederne la revoca giudiziale.

Orbene, non v’è dubbio che l’amministratore di Condominio uscente, per scadenza del mandato od del nuovo dovendosi impedire situazioni di stallo di gestione, foriere di serio pregiudizio per il Condominio. Ciò detto, l’orientamento maggioritario sostiene che, alla scadenza del termine, il mandato si estingua ipso jure, venendo pertanto a mancare ilsta la domanda di revoca; cioè, in sostanza, la revo-to nei confronti di un amministratore regolarmente in carica, perché, in caso di esercizio dei poteri in regime di prorogatio non v’è di fatto alcun incarico da revocare essendo esso già venuto meno.

L’strada che i condomini possono seguire nel caso in cui l’assemblea non riesca a raggiunge-

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Divieto di nomina dell’amministratore revocato e elusioni tramite

ALBERTO CELESTE*

Una recente e condivisibile pronuncia della Corte territoriale ligure (v. App. Genova 10 ottobresanti considerazioni sulla possibilità che, mediante lo schermo societario, sdoganato dall’art. 71-bis disp. att. c.c., si possa aggirare il divieto, in capo all’assemblea, di nominare l’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria.

La fattispecie sottoposta all’esame del giudice distrettuale si rivelava abbastanza lineare, potendo ripresentarsi sovente nella prassi condominiale: con un precedente decreto, il Tribunale aveva revocato l’amministratore di un condominio il cui incarico era stato svolto da una società e, immediatamente dopo, i condomini avevano nominato, come amministratore, uno dei soci della stessa società.

Impugnata tale delibera di nomina, il giudice adìto - sia pure in sede di appello, perché in primo grado si era dichiarata la cessazione della materia del contendere, contestata, però, dal condomino impugnante - da un lato, ha rilevato che il condominio può

nominare, come amministratore, una persona giuridica, e, dall’al-duciario coinvolge formalmente centro di interessi ma, anche e che, materialmente, operano in nome e per conto della società.

Ciò trova conferma, d’altronde, nel citato art. 71 bis disp. att. c.c., il cui comma 3 prevede espressamente che, nell’ipotesi in cui sia nominato come amministratore una persona giuridica, sussistere in capo a determinati-

me (soci illimitatamente responsabili, amministratori, dipenden-

al rapporto di mandato che coinvolge la persona giuridica. che la persona giuridica, che ha agito tramite i soggetti indicati dall’art. 71 bis, è risultata gravemente inadempiente ai suoi obblighi, ma tale responsabilità non può non coinvolgere anche persona giuridica ha svolto le

funzioni gestorie, cui è, in ultima analisi, imputabile il venir meno

Di conseguenza, una volta revocata la persona giuridica, andall’art. 71- bis disp. att. c.c. incorrono nel divieto di cui all’art. 1129, comma 13, c.c., ossia la preclusione di nominare nuovamente lo stesso amministratore di condominio revocato dall’autorità giudiziaria.

In altri termini, il suddetto divieto di rinomina dell’amministratore riguarda non solo la so-che che, ai sensi dell’art. 71-bis disp. att. c.c., sono chiamate, poi, a svolgere l’attività di amministratore, optando, sul punto, per una lettura (non formale, ma) sostanziale dell’espressione “amministratore revocato”, che ri-sasi responsabile della condotta inadempiente posta a fondamento del provvedimento di revoca del Tribunale.

Tale interpretazione, peraltro, garantisce il rispetto della ratio stessa del divieto di cui all’art. di evitare il rischio di una gestio-

ne nuovamente poco trasparente e/o connotata da irregolarità e permette, inoltre, di scongiurare facili aggiramenti della norma, mediante l’utilizzo degli strumenti forniti dal diritto societario.

Da ciò discende che tutti i soci, gli amministratori e gli incaricati legati alla società non potevano essere nominati ammini-

previsti dalla legge per poter svolgere tale funzione (in particolare, il fatto di non essere stati in precedenza revocati), conseguendone l’invalidità della delibera impugnata che aveva approvato, invece, tale nomina.

Prima della sentenza in commento, si registravano poche pronunce di merito che avevano, possibilità di realizzare escamotageto.

In un caso speculare, ma in-

to ligure (v. Trib. La Spezia 6 marzo 2020), si era annullata la deli-

stratore, della società di amminiall’interno del proprio organico, il precedente amministratore revocato giudizialmente, per cui, in buona sostanza, ad essere incaricata della gestione del condominio era la stessa persona già resasi protagonista di gravi irregolarità accertate dall’autorità giudiziaria.

Il Tribunale ha osservato, in proposito, che la legge non consente alla maggioranza assem-stratore una società strutturata

in concreto chiamata a svolgere le attività di gestione del condominio sia il medesimo professionista già revocato.

la sentenza in commento, si sottolinea l’esigenza di non limitarsi ad una lettura formale della nor-

un’interpretazione sostanziale dell’espressione “amministratore revocato” ivi utilizzata, che faccia riferimento, appunto, alla -

le della condotta inadempiente posta a fondamento del precedente provvedimento di destinazione giudiziale.

In un caso analogo, un magistrato lombardo (v. Trib. Lecco 13 giugno 2014) ha parimenti annullato la delibera di nomina ad amministratore della moglie del professionista già revocato dall’autorità giudiziaria, atteso che tale nomina è stata adottata non tanto nell’interesse del condominio, ma solo nell’interesse

oppone la minoranza individuata negli attori del procedimento di impugnativa della delibera di nomina.

La violazione dell’art. 1129,gurata come “eccesso di potere”

ha assunto un contegno esorbitante dalle proprie attribuzioni dire nominato come amministratore una persona facilmente riconducibile al professionista revocato, sia esso un di lui parente o una società di cui lo stesso sia amministratore o anche solo socio destinato a gestire il condominio, a fortiori non potrà lo stesso professionista ripresentarsi come mandatario della compagine condominiale dopo che il giudice ne abbia disposto la revoca.

Per completezza, resta solorale di tale divieto, atteso che, attualmente, il comma 13 del novellato art. 1129 c.c., stabilisce espressamente che, “in caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato”,

volendosi così precludere all’assemblea di rendere inoperativa la revoca giudiziale, deliberando, con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., la riconferma dell’amministratore rimosso dal Tribunale.

La nuova nomina assembleare dell’amministratore revocato

intesa dal legislatore come una violazione dei canoni di correttezza e trasparenza della gestione condominiale, oppure come una deroga implicita all’invece inderogabile meccanismo sanzionatorio previsto dall’art. 1129 c.c. per l’amministratore che incorra in gravi inerzie o/e irregolastesso, nei fatti, di proseguire nel rapporto di mandato che l’autorità giudiziaria aveva, piuttosto, deciso di recidere.

La disposizione è, pertanto, volta a vietare alla maggioranza assembleare di by-passare la statuizione del magistrato, (ri)nominando, come amministratore, -

lecitazione della minoranza, era stata riconosciuta inadempiente, scorretta, disonesta, poco trasparente, ecc., ma la problematica è sorta, appunto, sull’estensione di tale divieto.

In parole semplici, ci si chiede se l’amministratore, colpito dalla revoca giudiziaria, debba stare “in castigo”, fermo un solo giro e, poi, possa rimettersi in corsaper via giudiziale sia dovuta solo a mere irregolarità formali - oppure lo stesso amministratore sia stato “messo al bando” e la sua ineleggibilità sia da considerarsiminio che aveva male gestito.

Al riguardo, i giudici di legittimità - sia pure indirettamente, ossia in procedimenti di volontaria giurisdizione, v. Cass. 16 gennaio 2024, n. 1569; Cass. 28 otto-

bre 2020, n. 23743; Cass. 28 luglio 2020, n. 15995 - hanno chiarito la portata temporale del disposto in esame, nel senso, per un verso, che, posto il carattere sanzionatorio impresso dalla nuova disposizione a fronte di un’assemblea inottemperante ai comandi giudiziali, l’esito del procedimento di revoca non può essere eluso dalla maggioranza con decisioni contrarie al diktat del magistrato e, per altro verso,-

do comprimere ulteriormente il diritto dell’amministratore di ricevere l’incarico, non è preclusa all’assemblea la possibilità di (ri) nominare lo stesso amministratore revocato, una volta, però,

ministratore, cacciato via, era destinatario di un’interdizione eterna.

Laddove, invece, l’assemblea non abbia nemmeno aspettato l’anno dalla revoca, la relativa delibera, eludendo in toto il comando, dapprima, in difetto di una norma hoc, poteva considerarsi viziata per eccesso di potere, mentre,to contraria ad un’espressa norma imperativa di ordine pubblico, posta a tutela dell’interesse generale ad impedire una deviazione dallo scopo essenziale economico-pratico del rapporto di amministrazione.

(ovviamente, sempre che il nominato sia ancora in possesso

professionalità, prescritti dall’art. 71-bis, comma 1, disp. att. c.c.).

La soluzione del dilemma di-

“nuovamente”, ossia se la preclusione alla rielezione sia o meno contingente, ossia limitata esclusivamente all’immediato e successivo mandato annuale, oppu-si perpetua.

La risposta in via diretta da parte della giurisprudenza - a

nei precisi termini - potrebbe avvenire a seguito di un giudizio di art. 1137 c.c., in cui, a fronte di una revoca giudiziale di un amministratore, l’assemblea, dopo solo un anno, abbia nominato “lo stesso amministratore revoca-

mare che l’assemblea poteva farlo, essendo trascorsa la temporanea scomunica, oppure che l’am-

operare nel caso di designazione assembleare dell’amministratore “non immediatamente successiva” all’estinzione del mandato oggetto del decreto di rimozione, ossia intervallata da un ulteriore incarico annuale ma a favore di altri soggetti. -

vieto di nomina dell’amministratore revocato dal giudice imposto all’assemblea - che è organo retto dal principio maggioritario - sia altrettanto operante per l’unanimità dei condomini, ma sembra che il consenso totalitario dei partecipanti possa valutare conveniente la ricostruzione del rap-stratore revocato, conferendo in suo favore un nuovo mandato, anche se l’ipotesi appare piuttosto accademica perché, presupponendosi l’unanimità

troverebbe un condomino che insorga contro la decisione che lui stesso aveva contribuito a perfezionare.

*Magistrato, Presidente sezione lavoro Corte di Appello di Roma

È nulla la nomina dell’amministratore di condominio privo dei requisiti legali

ALBERTO CELESTE*

Ènoto che, prima della Riforma del 2013 - ossia della legge 11 dicembre

alla disciplina del condominio -

no completamente liberi di far cadere la scelta dell’amministra-

il possesso di un determinato titolo professionale o l’iscrizione a particolari albi professionali.

In senso fortemente innovativo, l’art. 71-bis disp. att. c.c. - introdotto dall’art. 25 della citata legge ed entrato in vigore il 18 giugno 2013 - prescrive attual-

dell’incarico di amministratore

di condominio, e precisamente: a) godimento dei diritti civili; b) inesistenza di condanne per determinati delitti; c) mancata sottoposizione a misure di preven-

sia intervenuta la riabilitazione; d) non soggezione ad interdizione o inabilitazione (curiosa precisazione, perché nessuno dubitava che un soggetto interdetto/ inabilitato non potesse svolgere l’incarico di amministratore, sicchè, a contrario, potrebbe svolgerlo colui che ha bisogno di un amministratore di sostegno, ossia uno che, per amministrare se stesso, ha bisogno di aiuto …); e) mancata annotazione nell’elenco dei protesti cambiari (salvo successiva cancellazione);

f) conseguimento del diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) di un corso di formazione iniziale e successivo svolgimento di attività di formazione periodica in materia di amministrazione con-

vece non ricorrenti, ad esempio, per la candidabilità alle elezioni regionali ed amministrative, o per l’eleggibilità a deputato e senatore … ).

La sopravvenuta perdita diti dapprima elencati - ossia lett. da a) a e titolo di studio e l’aggiornamento professionale - comporta la

“cessazione dall’incarico”, legittimando ciascun condomino, -

stratore corretto e leale, anche singolarmente ed a prescindere dalla caratura millesimale, a convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore “senza formalità” (espressione,

esentare il titolare dell’iniziativa dall’osservare le stringenti modalità per la convocazione contemplate dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c., non potendosi, però, prescindere dalla convocazione di tutti i partecipanti al condominio).

Nei resoconti dei lavori parlamentari, si era evidenziato che -

responsabilizzazione dell’amministratore “a tutela non solo del condominio e dei condomini, ma anche del vivere sociale”, nonché “della libera concorrenza e del libero mercato” (anche se, allaprovato, ogni riferimento all’istituzione del registro degli amministratori, non volendosi “creare modo possano vedere un albo di riferimento”).

Pertanto, l’art. 71-bis disp. att.ti i professionalità del soggetto che l’assemblea potesse scegliere come amministratore di condominio, sembrava costituire una norma di ordine pubblico, per la sua incidenza su interessi generali della di assicurare, nei condominii, amministratori meritevoli

rativo, con la conseguenza che la relativa violazione avrebbe dovuto determinare la nullità della delibera di nomina.

71-bis non era richiamato dal successivo art. 72 disp. att. c.c. tra le norme inderogabili, si opinava che l’assemblea, pur con il consenso unanime di tutti i condomini, non potesse rinunciare a pretendere che l’amministratore avesse isionalità di cui sopra.

L’impugnazione della delibera di nomina di un amministratore ineleggibile, riguardo bis disp. att. c.c., non avrebbe dovuto, pertanto, essere soggetta al termine di decadenza sancito dall’art. 1137, comma 2, c.c., potendo essere fatta valere la conseguente nullitàmostrasse di averne interesse, ivi compreso il condomino che aveva espresso voto favorevole; parimenti, sarebbero state colpite da nullità le clausole del regolamento di condominio che avessero consentitotore, di una persona priva deisionalità di cui all’art. 71-bis disp. att., o la clausola (piuttosto rara) che privasse l’assemblea del potere di sancire la decadenza dell’amministratore che aveva perso, nel corso dell’esercizio, alcuno dei pre-

Da ultimo, il Supremo Collegio (v. Cass. 31 ottobre 2024, n. 29195) ha avallato tale interpretazione, cassando la decisione di -

esperienza e capacità, per esigenze di rilevo anche pubblicistico (ad esempio, la conser--

cui all’art. 71-bis disp. att. c.c. in capo all’amministratore nominato determinasse soltanto la ces-

sazione dall’incarico, ai sensi del comma 4 di tale norma, e non la nullità della nomina, che non era, infatti, espressamente prevista dalla legge.

Si rammenta che la summenzionata legge n. 220/2012, segnatamente con gli artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c., ha profondamentenistratore di condominio, incrementandone gli obblighi, le attribuzioni e le connesse responsabilità, tanto nei confronti dei dei terzi.

In particolare, la formulazione dell’art. 71-bis disp. att. c.c. ed i lavori preparatori della Riforma della normativa di settore rendono chiara l’intenzione del legislatore di assoggettare il contratto di amministrazione di condi professionalità ed onorabilità in capo al soggetto nominato (v. Cass. n. 7874/2021), disposti nell’interesse superiore della colcapacità del contraente.

Il citato art. 71-bis delimita, in sostanza, per ragioni di ordine pubblico, il novero delle perso-

mento delle attività inerenti alla complessa prestazione dell’amministratore di condominio, rive-va ed inderogabile.

Al riguardo, va ricordato chechia (v. Cass. S.U. n. 9839/2021) ha chiarito che sono nulle - e, pertanto, sottratte al termine perentorio di impugnazione di 30 giorni stabilito dal comma 2 dell’art. 1137 c.c. - le delibere dell’assemblea di condominio seppur adottate nell’àmbito delle attribuzioni dell’assemblea, risultano contrarie “a norme imperative, all’ordine pubblico o al

buon costume”.

disp. att. c.c. è sicuramente una

posta a tutela degli interessi generali della collettività e, come tale, non è derogabile dalla volontà dei privati (neanche in sede di regolamento di condominio).

La circostanza che l’art. 71bis disp. att. c.c. regoli espressamente, al comma 4, la fattispecie

cui alle lett. a), b), c), d) ed e) del comma 1, indicandola come causa di “cessazione dall’incarico”vocata senza formalità, si limita debba prescegliersi per l’ipotesi del “difetto originario” degli stes-

Altrimenti, sarebbe manifestamente irragionevole una ditrattamento normativo la perdi professionalità ed onorabilità necessari per lo svolgimento di , all’ipotesi dell’accertamento dell’insussistenza ab initiogittimanti, vicenda che non può

Neppure assume rilievo - ad avviso degli ermellini - l’argomento che l’art. 71-bis disp. att. c.c. non prevede espressamente la nullità della delibera di nomina di un soggetto sprovvisto dei l’art. 1418, comma 1, c.c., applicabile anche in materia, prevede la nullità dell’atto di autonomia privata “contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente” (c.d. nullità per illegalità).

L’essere l’art. 71-bis disp. att. c.c. una norma proibitiva “imperfetta”, ossia che non abbina al divieto di svolgimento dell’in-

carico di amministratore di con-splicita sanzione civilistica, non vale a smentire la nullità della delibera di nomina; di recente, sia le Sezioni Unite (v. sent. n. 8472/2022) sia la Corte Costituzionale (v. sent. n. 22/2024) hanno ripreso la distinzione dogmatica tra “nullità testuali”, che prevedono espressamente

conseguenza della violazione di una norma imperativa, e “nullità virtuali”, che, pur in mancanza di tale espressa previsione, de-

rietà a norme imperative art. 1418, comma 1, c.c. (“salvo che la legge disponga diversamen-me richiedono all’interprete di accertare se il legislatore, con la prescrizione di norme imperative, abbia inteso far discendere, dalla contrarietà dell’atto negoziale ad esse, la sua nullità.

Aggiungono i magistrati del Palazzaccio che la violazione della norma imperativa di cui all’art.

71-bis disp. att. c.c. determina la nullità - non soltanto della delibera di nomina, ma anche - del contratto di amministrazione condominiale stipulato con il -

l’altro, non avrebbe azione per il pagamento del compenso corrispondente all’attività illegalmente prestata.

Peraltro, la soluzione ermeneutica, che depone per la nullità della delibera di nomina di un amministratore di condominio art. 71-bis disp. att. c.c., si rivela inpretazione dell’art. 2387 c.c. in tema di società per azioni, ritenendosi, appunto, radicalmente nulla, in forza del rinvio all’art. 2382 c.c., la nomina dell’amministratore che non sia ab origine in

di onorabilità, professionalità ed indipendenza, cui lo statuto subordini l’assunzione della carica (comportando, invece, la deca-siti in corso del mandato).

Nulla esclude, ovviamente, che il difetto “originario” del titolo di studio e della formazione iniziale da parte dell’amministratore, o il suo omesso “successivo” aggiornamento professionale - ci si riferisce, in particolare, al d.m. 13 agosto 2014, n. 140 (“Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali”), emanato ai sensi del decreto-legge n. 145/2013, convertito, con mo-

- possa comportare la revoca giudiziaria dello stesso per “gravi irregolarità” art. 1129, comma 11, c.c. (sul punto, si consenta il rinvio a , Rischia la revoca giudiziaria l’amministratore di condominio che non si aggiorna, Rivista, gennaio-febbraio 2023, p. 15 ss.).

Non a caso, il suddetto Re-

della formazione e dell’aggiornamento, nel senso che devono perseguire gli obiettivi di “migliorare e perfezionare la competenin materia di amministrazione condominiale e di sicurezza depossibile l’aggiornamento delle competenze appena indicate in ragione dell’evoluzione normatie dell’innovazione tecnologica, accrescere lo studio e l’approfon-supposti per un esercizio profes-

*Magistrato, Presidente sezione lavoro Corte di Appello di Roma

Tribunale di Milano: va rimosso il motore nel cortile condominiale

FRANCESCA PIZZAGALLI - NICOLA A. MAGGIO*

Con ordinanza del 14 luglio 2025, il Tribunale di Milano ha accolto il ricorso possessorio di un condominio, ordinando la rimozione di un voluminoso motore di condizionamento installato nel cortile comune a servizio di una foresteria. L’apparecchiatura, delle dimensioni di circa 80x80x130 centimetri, era stata collocata senza previa autorizzazione assembleare, a ridosso -

che di lupo di un condomino, con conseguenze evidenti: ingombro stabile, immissioni di aria calda e rumore, pregiudizio all’estetica della facciata interna.

I resistenti avevano invocato l’art. 1102 cod. civ., parlando di un uso più intenso della cosa comune e richiamando la circostanza che l’amministratore fosse stato informato. Il Tribunaledando che l’animus spoliandi si presume nel fatto stesso di occupare senza consenso una parte comune, indipendentemente dalla convinzione dell’autore di operare legittimamente. Né la semplice comunicazione all’am-

ministratore può sostituire la necessaria delibera assembleare.

La decisione si colloca nel solco della giurisprudenza di legittimità in tema di compossesso condominiale. La Cassazione ha più volte ribadito che integra spoglio ogni innovazione della cosa comune posta in essere da un condomino senza consenso, che restringa l’altrui godimento pro indiviso (Cass. 22 luglio 1968, n. 2630; Cass. 18 luglio 1984, n. 4198; Cass. 5 agosto 2005, n. 16496; Cass. 5 aprile 2011, n. 7748; Cass. 30 marzo 2016, n. 6154). In particolare, è stato chiarito che non occorre la prova spe-

la presunzione di compossesso che deriva ex lege dalla titolarità dell’unità immobiliare (Cass. 1° febbraio 2023, n. 2971). Ancora, le Sezioni Unite hanno precisato che l’innovazione rientra negli atti di amministrazione e deve essere approvata dall’assemblea, non potendo essere compiuta unilateralmente dal singolo (Cass. Sez. Unite 31 gennaio 2006, n. 2046). E più di recente la Suprema Corte ha ritenuto spo-

glio nel compossesso la demolizione di un tetto comune e la sua sostituzione con una terrazza divamente alla fruizione degli altri condomini (Cass. 7 settembre 2009, n. 19281; Cass. 15 giugno 2020, n. 11490).

Il Tribunale di Milano ha distinto invece la posa di una tubazione sanitaria nelle cantine, ritenuta lecita perché non incideva sulle utilità degli altri condomini,

consentito della cosa comune. Ma sull’impianto di condizionamento l’ordinanza è stata netta: reintegra nel possesso, rimozione del manufatto, ripristino dello stato dei luoghi. A ciò si è aggiunta una condanna al pagamento di 50 euro per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione, oltre alle spese di lite.

Un aspetto di particolare in-zione possessoria, come nel caso di specie, non solo assicura una -

l’attuazione del provvedimento. L’ordinanza è immediatamente esecutiva e può essere reclamata

davanti al collegio, ma il reclamo non sospende l’esecuzione se non con un provvedimento ad hoc. Inoltre, la successiva fase di merito (preceduta dalla mediazione obbligatoria) si svolge davanti allo stesso giudice che

giurisprudenza esclude la possibilità di ricorrere in Cassazione contro l’ordinanza di reclamo, -

riormente la stabilità del risultato.

La vicenda milanese dimostracacia dell’azione possessoria nel difendere le parti comuni. Per i condomini si tratta di uno strumento che permette di reagire in modo tempestivo contro le occupazioni arbitrarie, garantendo il ripristino immediato della situazione e limitando al minimo i rischi di lungaggini e impugnazioni. Un precedente utile, specie in un contesto urbano dove il valore degli spazi comuni è altissimo e -

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novità della Legge di Bilancio 2025

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le viene adibito ad “abitazione principale” al termine dei lavori e vale anche per le pertinenze. Sono alcuni dei chiarimenti contenuti nella circolare n. 8/E - pdf del 19 giugno, con cui l’Agenzia fa il punto sulle novità introdotte dalla legge di Bilancio 2025 in materia di bonus edilizi. Spazio anche a chiarimenti sugli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, in tema di Superbonus per -

scali per interventi di recupero del patrimonio edilizio, Ecobonus e per i proprietari (o titolari di diritti reali di godimento) nel caso in cui l’immobile sia adibito ad abitazione principale. In particolare, per la -

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Il compenso dell’amministratore

14424/2025 e la portata dell’art.

FRANCESCO LAURENZI*

Con la sentenza n. 14424 del 29 maggio 2025, la Corte di Cassazione torna a pronunciarsi su una -

stione condominiale e sull’operato degli amministratori: l’obbli-

compenso all’atto della nomina o della conferma dell’incarico, previsto dall’art. 1129, comma 14, c.c. La Corte compie un passo ulteriore, dichiarando la nullità non solo della nomina, ma anche del bilancio consuntivo che rechi voci di compenso in violazione dirita nel bilancio), con la consenullità in ogni stato e grado del giudizio.

La legge 11 dicembre 2012, n. 220, nota come “riforma del condominio”, ha profondamentenendo agli amministratori nuovi obblighi formali e sostanziali. In particolare, il comma 14 – introdotto con la novella – stabilisce

che: “L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina o

analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.

La previsione è chiara: non può esserci nomina o conferma valida senza un preventivo scritto che riporti in maniera dettagliata e preventiva le somme richieste a titolo di onorario. Il legislatore ha inteso

controllo da parte dell’assemblea condominiale, limitando le prassi elusive e gli aumenti a consuntivo non previamente deliberati.

La nullità prevista dall’art. 1129, comma 14, è espressamente prevista e, come tale, deve essere

Secondo la sentenza in commento, essa non può essere sanata nemmeno dalla successiva approvazione del rendiconto annuale. Il principio di determinatezza dell’onorario si colloca al momento genetico del rapporto, e la sua

ogni atto gestionale derivante, comprese le spese rendicontate.

La Corte lo aveva già chiarito in termini generali, ma con la sentenza n. 14424/2025 si registra un passaggio ulteriore: è nullo anche il bilancio consuntivo che rechi una posta di compenso dell’amministratore frutto di una nomina nulla. Il consuntivo, pertanto, non spesa nata da un rapporto invalido.

Nel caso deciso dalla Cassazione, il Condominio aveva azionato un decreto ingiuntivo nei confronti di due condomini per il paga-date anche su un bilancio consun-

una posta a titolo di compensopreventivo approvato.

La Corte ha ritenuto fondate le censure dei ricorrenti proprio 1129, comma 14, c.c.: non vi eralitica del compenso all’atto della nomina o del rinnovo dell’ammi-

nistratore, e l’approvazione assembleare del consuntivo non era idonea a sanare tale originaria nullità. Ne deriva l’illegittimità del bilancio consuntivo e la necessità per il giudice, anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo,

delibera assembleare da cui il credito trae origine.

La pronuncia in commento suona come un monito preciso agli amministratori di condominio: non è più consentito alcun margine di approssimazione in sede di accettazione dell’incarico o, peggio, l’omessa convocazione dell’assemblea per la nomina/ conferma, venendo altrimenti a

il supporto formale al compenso richiesto dall’amministratore.

comprensivo di oneri accessori, di compensi per prestazioni ulteriori o per servizi esterni – deve essere -

pleto e analitico. In mancanza, l’intera nomina è nulla, e con essa ogni deliberazione che si fondi su di essa, compresi i bilanci approvati e le eventuali azioni giudizia-

Non solo: la nullità è rilevabile fatta valere anche nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, senza limiti di tempo, con potenziali ricadute gravi anche in termini di responsabilità professionale.

La Cassazione, con la sentenza

il principio di legalità e trasparenza nella gestione del condominio.

di un gestore professionale, deve attenersi a rigidi obblighi formali, pena la radicale nullità del rapporto. Il rispetto dell’art. 1129, comma 14, c.c. non è un mero adempimento burocratico, ma la condizione essenziale per una gestione legittima e per la tutela

Gli amministratori sono per-lità professionale: essi sono tenuti a farsi nominare e riconfermare annualmente, presentando un chiaro e dettagliato preventivo nel rispetto della vigente normativa, a tutela della propria posizione e della stabilità dei rapporti gestionali.

Massima sentenza Cassazione n. 14424/2025: La deliberazione dell'assemblea condominiale che abbia approvato il rendiconto annuale, includendovi l'importo dovuto all'amministratore a titolo di compenso per l'attività svolta, ove tale importo non sia stato analiticamente indicato all'atto dell'accettazione della nomina e -

lità, rilevabile in appello anche 1129, comma 14 c.c., non potendo il rendiconto valere a sanare tale originaria nullità della partita contabile in esso inserita.

*Avvocato, Consulente ARPE

Bonus casa:

Enea

2025 è operativo il portale

trasmettere i dati relativi agli interventi agevolati con Ecobonus e Bonus Ristrutturazione con data di

Il conteggio dei 90 giorni per

giugno 2025 per gli interventi conclusi tra il 1° gennaio 2025 e la data di messa online

settembre. Gli stessi termini valgono per i lavori conclusi nel 2024 ma con parte delle spese da detrarre sostenute nel 2025.

bisogna accedere al servizio online di comunicazione autenticandosi tramite Spid o Carta di identità elettronica.

Obbligo per l’amministratore

L’accordo Stato regione del 17 aprile 2025 sulla formazione in materia di salute e sicurezza sul lavoro ha introdotto fondamentali novità per il datore di lavoro tra cui è annoverato a pieno titolo l’amministratore di un condominio che ha uno o piu’ dipendenti (portiere-pulitore-giardiniere-manutentore).

Ricordiamo, a mero titolo riepilogativo, che la legge 1 di-

ed integrazione dell’art. 37 del D.lgs 81/08 aveva previsto un ulteriore obbligo in capo ai datori di lavoro consistente in una

che la durata, i contenuti, le modalità e la regolamentazione di tale obbligo fosse contenuta in

alla Conferenza permanete per i rapporti tra lo Stato, le Regioni e le Provincie autonome di Trento e Bolzano.

Finalmente il 17 aprile 2025 -

vo di tale accordo che introduce

le caratteristiche del corso base di formazione obbligatoria per gli “amministratori di condominio-datori di lavoro” della durata minima di 16 ore, suddiviso in due moduli:

1. giuridico normativo che ha per oggetto un approfondimento degli aspetti legali legati alla sicurezza sul lavoro con lo scopo di fornire delle competenze più approfondite ai datori di lavoro inclusi gli obblighi imposti dalla normativa vigente;

2. gestione e sicurezza su lavoro che ha per oggetto informazioni sulle competenze gestionali necessarie per gestire un ambiente di lavoro in sicurezza con particolare accento sulle attività di monitoraggio, controllo e gestione dei rischi.

Obiettivo del corso di formazione per gli amministratori è il proprio ruolo in modo consaloro le conoscenze tecniche e le competenze pratiche necessarie per gestire la sicurezza e la pre-

venzione dei rischi all’interno dell’azienda. In particolare il corso dovrà a fornire una importante base di nozioni fondamentali e abilità pratiche che permettono all’amministratore di ricoprire il proprio ruolo in maniera corretta, rispettando le normative in materia di sicurezza suoi luoghi di lavoro sottolineando, in caso di mancato rispetto delle norme di sicurezza, le proprie responsabilità civili, penali ed amministrative.

Il nuovo accordo prevede anche che l’amministratori datore corso di aggiornamento ogni 5 anni, della durata minima di 6 ore, tale aggiornamento risulta fondamentale per garantire che le competenze in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro rimangano allineate alle normative piu’ recenti e agli sviluppi operativi del condominio. L’erogazione dei corsi puo’ avvenire sia in aula che in videoconferenza sincrona che in modalità e-learning.

*Avvocato, Consulente ARPE

DILETTA BOCCHINI*

Condominio e controversie La posizione del singolo condomino

FRANCESCO GRANATO*

In genere

La giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione ha espresso il principio secondo cui, essendo il Condominio un ente di gestione sfornito di personalitàcipanti, è possibile per i singoli condomini, nonostante l’esistenza dell’organo amministrativo, agire separatamente ed autonomamente nelle controversie giudiziarie.

Il singolo condomino, in particolare, può agire o intervenire in un giudizio anche se la difesa del condominio sia stata già assunta da avvocato nominato dall’amministrazione condominiale e può proporre appello per evitare gli pronunziata nei confronti del connon appellarla.

I limiti alle iniziative processuali autonome del condomino

L’applicazione di detto principio appena indicata è esclusa incidono in maniera immediata e diretta sui diritti di proprietà di

danti la semplice gestione di un servizio comune (e non già i diritti su di esso) o l'esazione delle somme dovute da ciascun condomino in relazione alla gestione. In tali casi, infatti, trattandosi di un interesse, direttamente collettivo e solo “indirettamente” individua-

ziamento corretti dei servizi, la possibilità di agire spetta esclusivamente all'amministratore.

Lo stesso avviene nell’ipotesi di decreto ingiuntivo pronunciato nei confronti del condominio, perché in tal caso può proporvi opposizione (come anche impugnazione, in caso di sentenza sfavorevole a seguito dell’opposizione) unicamente l’amministratore, trattandosi di giudizio in cui oggetto della domanda è una somma vantata dal creditore nei riguardi del condominio1. -

bisca un’azione riguardante un diritto di credito relativo ad una obbligazione assunta dal condo-ritti reali dei condomini sulle parti al singolo è riconosciuta la sola facoltà di spiegare un “intervento adesivo”, cioè un atto privo di

diretto esclusivamente a sostenere le ragioni del condominio. Condomino e debiti condominiali

Nel caso in cui il condominio sia stato condannato in una lite giudiziaria avente ad oggetto il pagamento di somme, è oramai consolidato il principio che la condanna del condominio spiega

condomini, anche se non intervenuti in giudizio, perchè - come detto - il condominio è un sempli-

ce ente di gestione senza persodei singoli condomini e l'amministratore ne ha, per legge, la rappresentanza processuale. Ciò in nell'interesse del condominio e relative alle spese per la conservazione e per il godimento delle

i servizi, ricadono sui singoli condomini in proporzione alle rispet-

Ne consegue che il creditore del condominio, può - proporzionalmente - agire in via esecutiva nei diretti confronti dei singoli condomini fermo restando che ciascuno dei condomini è tenuto a pagare il debito solo per la suane divisibile. Quando, invece, il creditore del condominio agisce direttamente nei confronti del condomino omettendo di speci-

ovvero procede per l’intero credito, il condomino può ricorrere al magistrato contestando la misurato di intimazione di pagamento (atto di precetto) per la sommamale.

Coerentemente con tale principio, nel caso di morosità di alcuni condomini, l’art. 63, comma 1 delle disposizioni di attuazione del codice civile impone all’ammi-

nistratore di comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori insoddisfatti che ne facciano richie-

nei confronti dei suddetti condomini morosi prima di coinvolgere eventualmente in un contenzioso

La norma suddetta ha, pertanin capo ai condomini in regola con i pagamenti delle spese condomi-re chiamati ad anticipare anche

creditori abbiano, concretamente e senza risultato, tentato di ottedebitori.

Secondo l’indirizzo giurisprudenziale prevalente, l'obbligo di comunicazione dei morosi di cui si è detto è posto direttamente in capo alla persona dell'amministratore, con la conseguenza

dello stesso di fornire le informazioni, egli sarebbe anche esposto ad azione di risarcimento di danni da parte del creditore del condominio .

Il dissenso del condomino rispetto ad una lite

Ogni condomino, nel caso in cui il condominio venga condannato in una causa rispetto alla

potere evitare le conseguenze negative e, specialmente, eventuali pagamenti a suo carico, ma è ormai troppo tardi non essendosi, egli, attivato preventivamente per evitare le conseguenze del contenzioso.

dice civile in materia di condominio, ve ne è una, l’art. 1132, che consente, al condomino dissenziente, di “dissociarsi” dalla deliberazione di intraprendere una

lite, o di resistere in un giudizio

chiamato in causa, purché lo faccia preventivamente ed entro termini ben precisi.

infatti, ai sensi della suddetta norma, il condomino, a pena di deca-

vocabilmente il proprio dissenso con un’apposita comunicazione diretta all’amministratore, con raccomandata o via pec (mezzi

ziario), entro trenta giorni dalla data in cui ha avuto notizia della deliberazione, ossia dalla data di ricezione del verbale di assemblea.

È bene che anche il condomino presente all’assemblea, pur avendo in tale sede espresso il proprio dissenso con dichiarazione resa a verbale, perciò votando contro o astenendosi, confermi espressamente il proprio dissenso entro trenta giorni decorrenti dalla data stessa dell’assemblea, sempre con raccomandata o con pec inviata all’amministratore.

L’esercizio della suddetta facoltà di dissenso del condomino -

versie in cui, ai sensi dell’art. 1131 c.c., l’amministratore, nell’ambito

può autonomamente agire o resistere in giudizio, senza necesdell’assemblea, fermo restando che il condomino in disaccordo può ricorrere all’assemblea avverso i provvedimenti dell’amministratore oppure sottoporre ad impugnazione innanzi al Tribuna-

ra ne ricorrano i presupposti.

La comunicazione di dissenso esonera il dissenziente, anche, dal

pagamento delle spese di difesa sostenute dal condominio e delle spese di lite che lo stesso condominio sia stato, eventualmente, condannato a pagare: l’eventuale delibera che ponesse dette spese,

da nullità e, pertanto, impugnabile senza limiti di tempo da chiun-

È da precisare che la comunicazione di dissenso, ai sensi del secondo comma del menzionato -

to nei rapporti interni tra i condomini, con la conseguenza che la separazione di responsabilità del singolo condomino rispetto alla restante compagine condominiale risulta del tutto irrilevante per gli avversari di causa. Essi, pertanto, potranno sempre agire anche nei confronti del condomino dissenziente per fare valere le responsabilità proprie del condominio; in tal caso il condomino dissenziente sarà tenuto a versa-

diritto di rivalsa nei confronti del condominio.

si concluda favorevolmente per il condominio una procedura giudi-mino aveva comunicato il proprio disaccordo e che egli tragga, da detta conclusione, un vantaggio uguale ai condomini che hanno agito o, meglio, non hanno

dell’azione. In tal caso sarà anche lui tenuto partecipare alle spese -

no state poste dal giudice a carico della controparte.

*Avvocato, Vicepresidente vicario Federproprietà

1 Il singolo condomino non è legittimato a proporre opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio, in punto di vista soggettivo, le parti del processo possono essere esclusivamente colui che ha proposto la domanda e colui contro il

2 L'omessa o intempestiva comunicazione dei dati dei condomini morosi da parte dell'amministratore, prevista dal primo comma provocare un danno per via del rallentamento nella realizzazione coattiva delle sue ragioni. (Cass. civ., Sez. II, 15/01/2025, n. 1002).

4/2025

calda sanitaria Dai sistemi tradizionali alle tecnologie di domani

ANTONIO ANELLO*

Nella società contemporanea, la produzione e la -

da sanitaria rivestono un ruolo di primaria importanza sia in ambito residenziale sia in -

te l’apparente semplicità della

tratta di un processo che, nel corso degli anni, è stato oggetto di importanti innovazioni tecnolo-

cruciale per gli operatori del settore, che devono rispondere con sempre maggiore velocità ad una crescente domanda di sostenibilità e sicurezza.

nitaria è in realtà una storia di innovazione e progresso nel miglioramento del comfort abitativo. Già nell’antica Roma, i bagni termali rappresentavano un lusso riservato a pochi, con sistemi di riscaldamento rudimentali ma ingegnosi per l’epoca. Da allora, le tecniche e le tecnologie per ri-

si da gigante. Con la rivoluzione industriale, legna e carbone di-

vennero le fonti primarie per il ri-

da divenne accessibile alla maggior parte della popolazione.

Attualmente, la produzione di ad evolversi, con un’attenzione -

tica e alla sostenibilità ambientale. Dalle pompe di calore ai pannelli solari, ogni innovazione porta con sé nuove possibilità per ridurre l’impatto ambientale senza compromettere il comfort.

calda sanitaria (ACS) è al centro dell'attenzione per la sua rilevanza sia nell'ambito domestico che commerciale. La scelta del siste-

energetici fuori controllo, soprattutto in un’epoca di aumento dei prezzi energetici. Tra i metodi più utilizzati, possiamo distinguere due principali tipologie: i sistemi ad accumulo e i sistemi a produzione istantanea.

I sistemi ad accumulo sono i più tradizionali. Il loro funzionamento prevede la presenza di

riscaldata e mantenuta a tempe-rio. Sebbene siano spesso utiliz-

e continua, hanno lo svantaggio di richiedere energia anche solo disposizione, incrementando i sistemi sono ideali per garantire e sono perfetti per abitazioni otemporanei.

I sistemi a produzione istantanea, invece, riscaldano l'ac-

dal punto di vista energetico. La loro caratteristica principale è la -

da “su richiesta,” eliminando il bisogno di serbatoi e riducendo gli sprechi. Tuttavia, possono ri-

ad alto consumo, come alberghi o strutture sanitarie, in cui la rie costante.

Negli ultimi anni, le nuove tecnologie hanno portato a sistemi

misti o modulari che combinano i vantaggi di entrambi i modelli: permettono di mantenere unaio, integrata da un riscaldamento istantaneo per far fronte a picchi di richiesta. Grazie alla loro versatilità, i sistemi misti stanno guadagnando popolarità nelle strutture residenziali e commerciali.

Ogni sistema ha i suoi pro e contro, e la scelta dovrebbe di-che dell’utenza. Una corretta valutazione del consumo, dei costi energetici e delle possibili limitazioni tecniche è fondamentale sostenibile.

sistemi misti o modulari rappresentano una risposta concreta alle esigenze moderne di comfort e sostenibilità. La capacità di

adattarsi a diverse situazioni di consumo e la combinazione tra serbatoio e riscaldamento istan-

soprattutto in un contesto di crescente sensibilità verso il risparmio energetico e la riduzione degli sprechi.

Investire in tecnologie di

continuativo, ma anche costruire un futuro più sostenibile e responsabile. Con l'evoluzione delle normative e delle tecnologie, possiamo aspettarci che più performanti ed accessibili,

all'avanguardia per il benessere di chi vive e lavora in ambienti serviti da impianti moderni di ac-

*Ingegnere, Consulente ARPE