La Proprietà Edilizia

Ottobre/Novembre/Dicembre 2024

Poste Italiane Spa Spedizione abbonamento postale 70% DCB Roma

Rivista di aggiornamento e approfondimento tecnico-giuridico

Contributi obbligatori

INPS: L’amministratore di condominio Pag. 14

Il nuovo ruolo dell’amministratore nel procedimento di mediazione Pag. 23

Tribunale di Milano: condanna per l’amministratore che non ha consegnato i documenti Pag. 28

+ Valore immobiliare + Riduzione costi in bolletta + Nessun impatto economico

= ZERO PENSIERI

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Con la formula ‘ZERO PENSIERI’ di Cleverse, il tuo condominio non deve preoccuparsi di nulla! Pensiamo a tutto noi: dall’investimento alla progettazione, realizzazione e completa, senza alcun esborso economico iniziale. Quali vantaggi otterrà il condominio? Un aumento del valore dell’immobile, maggiore comfor t abitativo e riduzione dei costi energetica sostenibile, innovativa e su misura. Solo vantaggi, zero pensieri!

Il personaggio dell'anno 2024

Giovanni

Rischi catastrofali, siamo sulla buona strada

Riccardo Pedrizzi

Le possibilità di sanatoria dopo il Salva Casa: abusi edilizi maggiori

Antonio Anello

Limiti di detraibilità in caso di mutuo eccedente il costo di acquisto dell’immobile

Alessandro Caneba

Massimario di Giurisprudenza

Spettanza dell’indennità di avviamento e corretto riparto dell’onere della prova

Alberto Celeste

Riprese visive del condomino e interferenze illecite nella vita privata altrui

Alberto Celeste

La Cassazione sui principi per la redazione del Bilancio condominiale Giuseppe Campolo

Corte UE e Professioni Immobiliari: Mediatori e Amministratori di Condominio sono professioni tra loro incompatibili? Francesca Pizzagalli - Nicola A. Maggio

Con il nuovo reato di occupazione arbitrari di immobile altrui: nasce la “via penale” alla reintegra nel possesso Leonardo Lastei

Fine della locazione e riconsegna dell’immobile: i diritti del proprietario

Francesco Granato

Direttore editoriale: Giovanni Bardanzellu Direttore responsabile: Francesco Caputo Amministrazione: Via S. Nicola da Tolentino, 21 - 00187 Roma • Tel.: 06.485611 (r.a.) • Editrice: ARPE - Via San Nicola da Tolentino, 21 - 00187 - Roma Stampa: ARTI GRAFICHE PICENE S.r.l. - Via Vaccareccia, 57 - 00071 Pomezia (RM). Contiene I.P. Autorizzazione - Tribunale di Roma n. 4740 del 19/7/1955 • Periodicità mensile - Spedizione in abbonamento postale 70% DLB - Filiale di Roma - 2003 © Tutti i diritti riservati. Finito di stampare nel mese di Dicembre 2024. Concessionaria per la pubblicità: TOT Srls.

Editoriale

IL PERSONAGGIO DELL'ANNO 2024

GIOVANNI BARDANZELLU

Presidente ARPE E FEDERPROPRIETÀ

Se dobbiamo scegliere un argomento per archiviare l’anno 2024, fra i tanti che riguardano la casa e la proprietà edilizia, non

questa Rivista (anche nel precedente numero) e che è tornato prepotentemente di attualità sui giornali nelle ultime settimane dell’anno, in concomitanza con l'inizio del Giubileo e l'arrivo nel nostro Paese delle prime migliaia di pellegrini (le stime spiegano che nel corso del 2025 soltanto a Roma transiteranno e soggiorneranno oltre 30 milioni di persone provenienti da tutto il mondo).

la burocrazia e sempre più spesso le ire di altri proprietari che abitano negli appartamenti nel-

per mettere a reddito una camera e un bagno sono gli assoluti protagonisti dell'anno che si è appena chiuso. Soprattutto que-

gli italiani che vivono nelle città d'arte e nei comuni ad alto tasso di richiamo turistico, persone comuni che hanno visto nei turisti una risorsa preziosa per ripagarsi di costi energetici e di spese di manutenzione ed altro sempre crescenti.

Il nostro Paese è da sempre un territorio a grande vocazione ricettiva e, quindi, non c'è niente di male se anche il comune cittadino proprietario della casa in cui vive (o anche di una seconda casa) ha imparato a sfruttare le potenzialità della globalizzazione per rifarsi di un po' di spese. Ci mancherebbe.

I problemi, però, nascono quando da marginale il fenomeno economico e sociale del cosiddetto iperturismo (o overtourism, per dirla con gli anglosassoni), è diventato strutturale. Quartieri interi, porzioni di città, talvolta interi piccoli centri si sono trasformati in zone di soggiorni residenziali mordi e fuggi.

L'iperturismo, favorito dalle

grandi piattaforme digitali per -

con impatti persino sulle dinasempre più alti e Comuni sempre meno vivibili. Secondo l'indagine sugli italiani e la casa che abbiamo svolto nel terzo Rapporto realizzato insieme al Censis e presentato alla stampa ed alle Istituzioni il 13 dicembre scorso al Senato (il prossimo numero di questa Rivista sarà interamente dedicato al Rapporto ed alla sua presentazione), il 37,2% degli italiani ritiene che le locazioni turi-

un impatto negativo sulla vita sociale ed economica dei Comuni italiani, il 37,6% non condivide questa opinione, il 25,2% è indeciso. Il 46,8% ritiene che le locazioni turistiche stiano trasformando in peggio i luoghi che frequenta, il 27,3% non concorda con questa valutazione e il 25,9%

è indeciso. Inoltre, il 44,4% ha notato un aumento del valore delle locazioni, che attribuisce alla tendenza ad usare le case per il mercato delle locazioni per turisti. Come si può capire anche solo da queste poche cifre, la discussione è complessa e certamente meritevole di grande attenzione da parte del legislatore. Senza ombra di dubbio è questo il tema protagonista dell'anno che si è appena concluso e probabilmente lo sarà anche nell’attuale.

Al diritto del proprietario di casa di sfruttare in tal modo il proprio patrimonio immobiliare (anche solo per mantenerlo

contrappone in molti casi il pari diritto di altri proprietari che possono non gradire la presenza concomitante di estranei (pensiamo alla sicurezza e alla tranquillità), oppure il diritto di una comunità a vedere preservato il proprio tessuto sociale, relazioni di vicinato che salvaguardano benessere e sviluppo. Crediamo che questa discussione debba continuare nei prossimi mesi, anche sulla base di alcuni passi avanti realizzati da diverse istituzioni.

Per esempio, dal Consiglio regionale della Toscana, che alla vigilia di Natale ha approvato il Testo unico del turismo, che riorganizza normativamente tutta la materia e introduce novità per quanto riguarda le strutture ricettive e la gestione dell'overtourism nei comuni turistici della Regione (che sono 90): dalle città d’arte, Firenze su tutte, a quelle universitarie dove gli studenti non trovano alloggi.

I sindaci avranno poteri maggiori in materia e potranno emanare regolamenti comunali in cui

indicare zone omogenee dove limitare Airbnb e simili. Le nuove attività di questo tipo – leggiamo sulla stampa - dovranno sottostare ad un’autorizzazione di cinque anni. Quelle già esistenti potranno continuare l’attività per altri 3/5 anni, anche questo stabilito dalle amministrazioni nell’eventuale regolamento di cui si doteranno. Cessato questo periodo, tutti dovranno richiedere nuovamente l’autorizzazione.

standard di qualità che gli im-

dovranno rispettare e sui quali valutare anche il rinnovo delle autorizzazioni: ad es. l'accessibilità degli spazi, le condizioni igienico-sanitarie, il decoro degli ambienti e la presenza di servizi di connettività. Le attività di af-

ditoriali (ovvero dove il gestore mantiene sia la residenza che il domicilio) sono escluse da questa riforma del turismo, mentre quelle imprenditoriali dovranno cambiare destinazione d’uso in

turistico-ricettiva entro un anno (31 dicembre 2025), ma in assenza di opere edilizie saranno sgravati dal contributo per gli oneri di urbanizzazione.

Tutto giusto? La traccia da seguire è quella della Toscana? Noi crediamo che sia venuto il mo-nica e all'interno di quel “Piano abbiamo assaporato soltanto un primo boccone (la cosiddetta mini-sanatoria per i piccoli abusi) e che va assolutamente completato e integrato. Il tavolo al ministero delle Infrastrutture è già apparecchiato e le associazioni del settore, tra le quali noi di Federproprietà, hanno già partecipato a tre incontri e sollecitano da tempo la formazione dei tavoli di lavoro che il Ministro aveva approvato per consentire, con il contributo di tutti i partecipanti,tiamo la prossima convocazione.

Intanto, buon anno a tutti i lettori.

Rischi catastrofali, siamo sulla buona strada

Il 7 novembre 2024 nel corso dell’Insurance Summit 2024

Farina, Presidente dell’ANIA, svolgendo il tema “Il ruolo centrale delle assicurazioni sul piano

protezione su cittadini e imprese.

aveva evidenziato la grande rilevanza dell’introduzione dell’obbligo a carico delle imprese di assicurarsi contro i rischi di calamità naturali “La norma - disse - è particolarmente importante perché ci avvicina alle best practice riscontrabili a livello internazionale e, soprattutto, perché riduce il gap di protezione delle nostre aziendepanti con soddisfazione di aver avuto un confronto approfondito con il Governo, le Autorità e la SACE, con il comune obiettivo

ed annunciando anche in quella sede che “In vista dell’entrata in vigore dell’obbligo, il settore assicurativo sta ultimando le attività preparatorie, come lo sviluppo -

te modulari estendibili anche a eventi meteo non inclusi nell’obbligo, la costituzione di un pool riassicurativo che garantisca la stabilità del sistema “È evidente che, a meno di due mesi dall’entrata in vigore dell’obbligo assicurativo, l’emanazione immediata del Decreto attuativo risulta assolutamente imprescindibile. Senza questo passaggio fondamentale, realizzare gli obiettivi della norma nei tempi originariamente previsti sarà impossibile. Dopo i recenti e tragici eventi in Emilia-Romagna e, più di recente, il disastro dell’alluvione di Valencia – riguardo al quale esprimo a nome del settore assicurativo il più sentito cordoglio alle famiglie

delle vittime – sarebbe senz’altro un segnale molto negativo procedere con ulteriori ritardi”.

Alla luce di queste improcastinabili esigenze possiamo perciò salutare favorevolmente il varo del Decreto attuativo da parte dei ministeri competenti (Economia e Imprese) dell’obbligo di assicurazione degli immobili delle

che scatterà il 1° gennaio prossimo.

Il testo del Dm, migliorato rispetto alle bozze circolate nei mesi scorsi, è il risultato di un lungo e complesso lavoro per rendere sostenibile da parte delle aziende assicuratrici l’obbligo a contrarre. La legge infatti prevede la compartecipazione pubblico-privato, col sostegno riassicurativo che la Sace è autorizzata a concedere, sino a 5 miliardi di euro, stipulando con gli assicuratori una convenzione da approvare con l’entrata in vigore del Dm.

RICCARDO PEDRIZZI*

potrà rappresentare un vero e proprio strumento di pedagogia sociale, prevedendo la proporzionalità alla diversa entità di rischio. Inoltre è importante anche la previsione secondo la quale le -

re la copertura, sono solo quelle già attive nel settore (a livello singolo o di gruppo) e già stipulino polizze a copertura dei medesimi danni oggetto di copertura obbligatoria. Tutte le altre compagnie potranno assicurare questo tipo di rischi, ma non saranno obbligate a farlo. L’obbligo a contrarre oltretutto sarà commisurato di ogni singola impresa.

Con questo decreto si inizia a dare risposte ad una situazione che riguarda anche il comparto abitativo ci vede in posizioni di retroguardia, ove si pensi che solo il 6% delle 35,3 milioni di unità abitative esistenti ha infatti una copertura assicurativa contro questi eventi, nonostante l’80% delle abitazioni civili sia esposto a un livello di rischio medio- alto dal punto di vista sismico e di dissesto idrogeologico.

E’ ovvio che i contratti di assicurazione debbano avere clausole semplici e chiare e garantire la massima trasparenza circa l’estensione delle coperture e le eventuali esclusioni e limitazioni, presupposti, questi, che sono es-zione di queste garanzie.

Per quanto riguarda le aziende, solo il 5% ha una copertura assicurativa. Sul complesso di oltre 4,5 milioni di aziende italiane, è infatti assicurato contro le cata-

19% di quelle piccole, il 72% delle medie e il 97% delle grandi.

Su questa linea si era mosso il Ministro del Made in Italy, Adolfo Urso, orientato da sempre ad introdurre per le imprese al più

presto una copertura assicuratiè stato assolto come dimostra il Dm attuativo di cui abbiamo accennato.

Ed anche il Ministro per la protezione civile e per le politiche del mare, Nello Musumeci nel corso della Conferenza internazionale a lato del G7 a presidenza

the role of insurrance for new -

ganizzata a Roma dall’ANIA aveva dichiarato: “ in cui lo Stato poteva intervenire ed erogare risorse per tutti e per sempre. La prevenzione non può essere solo a carico delle istituzioni, ma di ciascun cittadino che deve essere consapevole e adeguare ogni iniziativa per ridurre l’esposizione del rischio propria e dei propri beni”, assicurando che: “prima o poi arriveranno all’obbligo di sottoscrivere una polizza contro i rischi naturali”.

altro che osservare la realtà, che è quella che è sotto gli occhi di tutti proprio in questi giorni, con l’Emilia-Romagna - e non solo - costretta, nuovamente a contare i danni per l’ultima ondata di pioggia, che ha portato allo migliaia di sfollati.

Non si comprendono perciò le perplessità di chi trova non solo problematico, ma addirittura negativa questa prospettiva, considerando il costo della polizza

contributivo per imprese e qualora venisse allargata ai privati per le singole abitazioni, anche per le famiglie. Come se tutti i costi degli indennizzi derivati dalle ca-

per gravare su tutti i contribuenti,

Eppure dal 2010 al 2023 la spesa per i danni da dissesto idrogeologico ha toccato i 46 miliardi, raggiungendo i 3,3 miliardi di euro in media all’anno. E’ questo il costo delle emergenze che hanno colpito l’Italia da Nord a Sud. E solo nel 2023 durante il quale le alluvioni in Emilia-Romagna e in Toscana e il maltempo di luglio in Lombardia e Veneto hanno causato danni assicurati per circa quattro miliardi.

questo governo, non vuole mettere la testa sotto la sabbia e vuo-

di risolvere i problemi concreti degli italiani. E vuole muoversi nella logica dell’alleanza tra pubblico e privato.

*Responsabile settore Tesoro e Finanze Federproprietà

Le possibilità di sanatoria dopo il Salva Casa: abusi edilizi maggiori

ANTONIO ANELLO*

Con la pubblicazione inla Legge 24 luglio 2024, n. 105, di conversione Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), il legislatore ha previsto alle procedure di sanatoria degli abusi di cui all’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Ma vediamo cosa cambia con la Legge n. 105/2024 in relazione alla sanatoria degli abusi edilizi maggiori.

L’art. 31 del Testo Unico per l’Edilizia (TUE), per quanto concerne gli interventi realizzati in assenza del permesso di costruivariazioni essenziali rispetto ad esso, preliminarmente, al comma 1, dispone debba trattarsi di opere a seguito delle quali sia stato realizzato un manufatto edilizio totalmente diverso rispetto a quello assentito, in relazione a ciò, prescrive i fattori quali:

- le caratteristiche tipologiche; - le caratteristiche plano-volumetriche;

- la diversa destinazione del bene;

- la realizzazione di volumetria superiore rispetto a quella di progetto.

al permesso di costruire laddove, come prima citato, concretizzino un organismo edilizio diverso non solo nel suo intero, ma anche relativamente a una sua porzione se questa sia utilizzabile autonomamente, possedenrilevanza.

Prima della conversione in legge del Decreto Salva Casa, tali -

te utilizzando l’accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del TUE precedentemente rubricato “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo,essenziali, dunque, il permesso di costruire in sanatoria poteva essere ottenuto solo:

- se l’intervento risultava conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità); - a seguito di pagamento della sanzione.

Mentre prima della conversione in legge del D.L. n. 69/2024 il legislatore aveva “semplice-

(art. 36-bis, TUE), con la Legge di conversione n. 105/2024, il Parlamento ha deciso di estendere questa procedura anche ai casi di

La legge di conversione del Decreto Salva Casa, infatti, ha:

36 e il suo comma 1 eliminan-

- trasfuso le variazioni essenziali all’art.36-bis, sia nella previsione di applicare sanzioni a carattere diverso, che in quella riferita al requisito della doppia conformità, nonché per quanto concerne l’efnel decorso di giorni quarantacinque senza pronuncia da parte dell’ente.

Vediamo ora cosa accade in relazione alla rimozione o demolizione delle opere abusive.

Accertato l’abuso edilizio, il -

prietario e al responsabile delle opere arbitrariamente realizzate ordinanza per la rimozione o per la demolizione, nei cui contenuti indica l’area acquisita di diritto al patrimonio gratuito del Comune. Al responsabile dell’abuso viene assegnato un termine di novanta giorni rispetto all’in-

ripristini lo stato dei luoghi, ter-

trodotte dalla Legge n. 105/2024, duecentoquaranta giorni in casi-

La proroga è concessa dal Comune con atto motivato, come testualmente recita il comma 3 dell’art.31, da “serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine

Il decreto mira a rispondere

modernizzazione del settore edilizio, evidenziando anche le sva-te l’iter di conversione in legge.

È importante porre particolare attenzione sull’estensione della nuova procedura per l’accertamento di conformità in sanatoria anche alle variazioni essenziali, la possibilità di regolarizzare le varianti antecedenti al 1977, le immobili vincolati e il recupero dei sottotetti.

Ma quali sono le irregolarità che possono essere sanate con il

Il provvedimento contienene per favorire la regolarizza-

molti interventi di trasformazione interna eseguiti senzanestre, tramezzi spostati, aperture non conformi ai permessi edilizi, verande, soppalchi, parti strutturali aggiunte e non documentate, dettagli architettonici).

Di seguito si riportano le tre ticrescenti di irregolarità) che potranno essere sanate con il condono edilizio 2024: - -

ti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;

-ne (cosiddette “tolleranze

nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi legittimo dell’unità immobiliare;

essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della “doppia

Sono inoltre state introdotte per l’Edilizia.

Alla luce delle misure adotta-

-

tuali al D.P.R. 380/2001 con riferimento alle seguenti tematiche:

- Edilizia libera;

- Stato legittimo degli immobili;

- Mutamento della destinazione d’uso;

- Accertamento di conformità (superamento della doppia conformità e determinazione delle variazioni essenziali);

- Parametrizzazione delle tolleranze costruttive;

- Regolarizzazione delle varian-sciato prima della c.d. legge Bucalossi;

- Sanzioni per interventi esepermesso di costruire;

- Recupero sottotetti;

- Agibilità/abitabilità. Edilizia libera Il decreto salva casa 2024ve all’art. 6, comma 1, del D.P.R. 380/01 Testo Unico dell’Edilizia (TUE) facendo rientrare in edilizia libera:

- le vetrate panoramiche amob-bis), art. 6, comma 1);

- le opere per la protezione dal sole o da agenti atmosferici (introduzione della lett. b-ter), art. 6, comma 1).

VePA

Il decreto prevede la possibilità di installare vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, anche per la chiusura di logge o di porticati, ossia “tutti quegli elementi edilizi coperti al -

lati da colonne o pilastri e aperti su uno o più lati verso l’esterno

È invece necessario ottenere un permesso per installare le VePA su porticati “gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni -

bliche“.

Opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici

Per quanto riguarda le strutture di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, composte principalmente da tende, il nuovo comma b-ter individua varie tipologie, tra cui:

- tende;

- tende da sole; - tende da esterno; - tende a pergola, anche pergole bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili.

Queste strutture possono essere realizzate in regime di edilizia libera, a patto che vengano rispettate alcune condizioni

essere addossate o annesse agli -

se per il loro sostegno e l’estensione.

È fondamentale che non creino uno spazio chiuso in modo permanente, in modo da evitare -

ci. Inoltre, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e un’estetica tali da minimizzare l’impatto visivo e l’ingombro ap-

si armoniosamente con le linee architettoniche preesistenti degli

Stato legittimo

Il D.L. 69/2024 apporta moarticolo

9-bis del D.P.R 380/2001 riguardante la disciplina relativa alla documentazione amministrativa inerente allo stato legittimo degli

un immobile, o di una sua parte. Con il decreto salva casa lo stato legittimo di un immobile o di una singola unità immobiliare può essere dimostrato attraverso:

- eventuali titoli successivi che hanno autorizzato interventi parziali “a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medetimità dei titoli pregressi“; - titoli rilasciati a seguito di procedimenti per l’accertamento di conformità in sanatoria ai sensi degli articoli 36 e nuovo 36-bis (previo pagamento delle sanzioni/oblazioni);

- il pagamento della sanzione pecuniaria dovuta a seguito di annullamento del permesso di costruire che, come indicato all’articolo 38 comma permesso di costruire in sanatoria.

riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile, soprattutto nei casi in

formali, stabilendo che lo stesso possa essere comprovato alternativamente in base al titolo originario che ha permesso la sua costruzione ovvero da

quello conseguito in seguito ad eventuali interventi costruttivi sul medesimo, in tal modo su-

a legislazione vigente, nel comprovare lo stato legittimo degli

agli immobili di passata realizzazione per i quali i titoli abilitativi risalgono ad epoche risalenti nel tempo.

prevede, inoltre, che, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, siano ricompresi tra i predetti titoli abilitativi anche quelli rilasciati o formati nei casi di accertamento di conformità (articoli 36 e 36-bis del TUE) ovvero i casi di interventi eseguiti in base a permesso annullato (articolo 38 del TUE).

Stato legittimo e parti comuni

dello stato legittimo della singola unità immobiliare, non rilevano -

(pertanto non possono bloccare appartamento.

Allo stesso modo le irregolarità presenti su un singolo immobile non hanno rilevanza sullo

pertanto non possono intralciare la ristrutturazione delle parti

Sanzioni e concorso in stato legittimo

Il nuovo art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia,va-casa, stabilisce che concorrono allo stato legittimo anche il pagamento delle sanzioni di cui agli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.

Si tratta dei casi seguenti: - la sanzione alternativa alla demolizione nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di

tà;

- la sanzione alternativa alla demolizione nel caso di interventi eseguiti in parzialestruire;

- la sanzione prevista per gli interventi realizzati in assenza o

- la sanzione prevista per gli interventi di restauro e di risanamento conservativo realizzati in assenza di SCIA su immobili vincolati o non vincolati ma compresi in ZONA A; - la sanzione prevista in caso di SCIA tardiva;

- la dichiarazione di un tecnico abilitato relativa alle tolleranze costruttive-esecutive.

Restano ferme le disposizioni di cui all’articolo 9, comma 1-bis, secondo cui per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese -

altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Tali disposizioni si applicano anche nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Cambio di destinazione d’uso

all’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001 in materia di mutamento d’uso urbanisticamente rilevante volte ad agevolare i cambi di destinazione d’uso di

singole unità immobiliari, specialmente all’interno delle aree urbane, prevedendo, in partico-

funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, così come individuate dalla legge statale o regionale.

In particolare, è sempre consentito il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare (con e senza opere), nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti ur-casi:

- all’interno della stessa categoria funzionale (1-bis); - tra le categorie funzionali relative alla categoria: residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale e commerciale (articolo 23-ter, comma 1, lettere a), a-bis), b) e c)) di una singola unità immobiliare in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (comma 1-ter).

In relazione a tale ultima fattispecie, si precisa che per le singole unità immobiliare il mutamento di destinazione d’uso è sempre consentito qualora il mudi utilizzo dell’unità immobiliare sia conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.

Si chiarisce che sono considerati “senza opere“ i cambiamenti di destinazione d’uso che non richiedono lavori di costruzione e che rientrano quindi in edilizia libera.

Se il mutamento richiede, innon rientra in questa categoria.

Inoltre, si dispone che il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori

aree per servizi di interesse generale, previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 1444 del 2 aprile 1968 e dalle disposizioni di legge regionale né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150.

Resta fermo l’obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria, ove previsto

la destinazione d’uso di primi piani e seminterrati.

I cambi di destinazione d’uso sono soggetti al rilascio dei seguenti titoli:

Inizio Attività nel caso in cui non ci siano opere edilizie;

- titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al cambio di destinazione d’uso nei restanti casi. Doppia conformità

Per sanare gli interventi re-

le variazioni essenziali dai titoli depositati in Comune non sarà più necessario rispettare la doppia conformità urbanistica ed edilizia, cioè il rispetto sia alle norme del tempo della realizzazione che della presentazione della domanda.

-

mità o variazione essenziale, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, può ottenere il permesso di costruire e presentare la segnala-

in sanatoria se l’intervento risulti conforme:

- alla disciplina urbanistica (attinente le volumetrie e gli in-

d’uso, gli standard) vigente al momento della presentazione della domanda;

- ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (inerente le modalità costruttive, le normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili) vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

Resta invece confermata la disciplina vigente dell’accertamento di conformità ai sensi della “doppia conformitàspetto al permesso di costruire ozio attività.

L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione attestante lo stato legittimo dell’immobile (informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le ri-

vio, o altro atto, pubblico o privato).

Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.

Il permesso di costruire è rilasciato dallo Sportello unico edilizia. In sede di esame delle richieste di permesso, lo Sportello unico edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi necessari ad assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza.

La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione cer-toria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità (per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa

con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento).

Cosa sono le variazioni essenziali

Le variazioni essenziali sono

come:

- mutamenti della destinazione d’uso che implicano una variazione degli standard urbanistici;

- aumenti consistente di cuba-

re in relazione al progetto approvato;

-rametri urbanistico-edilizi del progetto approvato o della sull’area di pertinenza;

- mutamenti delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;

- violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica.

Con il decreto salva casa le variazioni essenziali possono essere sanate se contemporanee al titolo e conformi alla normativa edilizia del tempo dell’intervento e a quella urbanistica della domanda di sanatoria.

Silenzio-assenso sulle richieste di sanatoria

supera il silenzio rigetto e si introduce il silenzio assenso sulle richieste di sanatoria. In particolare, sulla richiesta di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente

con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Per le segnalazioni di inizio attività, si applica il termine di 30 giorni. Per gli immobili con vincoli paesaggistici sopravvenuti sarà possibile chiedere una valutazione previa presentazione dell’autorizzazione paesaggistica. L’au-

torità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di 90 giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, il dirigente o responsabile dell’uf-

In ogni caso è previsto il pagamento di una sanzione in relazione all’entità dell’abuso da sanare.

Tolleranze costruttive

tolleranze costruttive, ovvero entro determinati limiti.

In relazione agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive sono riparametrate in misura inversamente proporzionale alla super-te consentito percentualmente. La misura consente di tenerezione della tolleranza, di discostamenti minimi rispetto alle caratteristiche costruttive previste nei titoli abilitativi che, sedesta entità, possono impattare, seppur minime, per più del 2 per cento del totale.cato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della parametro delle singole unità immobiliari previsto dal titolo abilitativo non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti: - del 2% per le unità immobilia-re ai 500 metri quadrati; - del 3% per le unità immobi-presa tra i 300 e i 500 metri quadrati;

- del 4% per le unità immobi-presa tra i 100 e i 300 metri quadrati; - del 5% per le unità immobiliaai 100 metri quadrati. - del 6% per le unità immobiliaai 60metri quadrati.

Tolleranze esecutive

Ulteriori disposizioni riguardano le tolleranze esecutive (o di cantiere), ovvero le irregolarità

entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi. La norma (articolo 34-bis, comma 2 D.P.R. 380/2001) richie-

a opere di maggior portata che possano aver generato incertezze esecutive: occorre quindi un cantiere di lavoro, attivato per attuare un titolo edilizio. Le minimi scostamenti che possono avvenire in sede di tracciamento

Si prevede che gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 costituiscono tolleranze esecutive nei seguenti casi: - minore dimensionamento

- mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;

- irregolarità geometriche eregolarità esecutive di muri ubicazione delle aperture interne;

rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;

- errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale

delle opere.

Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, il tecnico dovrà attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del Capo IV della Parte II del D.P.R. 380/2001 in materia di normativa per le costruzioni in zone sismiche.

La nuova norma sulle tolleranze esecutive intende regolarizzare automaticamente i piccoli scostamenti legati alla realizzazione materiale delle opere, se presenti sin dalla realizzazione dell’immobile.

Vengono sanati ad esempio il minore dimensionamento degli elementi presenti negli immobili e gli errori di esecuzione (pare-

con una forma diversa rispetto

collocate in una posizione diversa o leggermente più grandi, le nicchie o per le porte interne, anch’esse spostate rispetto ai docu-

Varianti in corso d’opera del titolo rilasciato prima di gennaio 1977

Introdotto il nuovo articolo art. 34-ter del D.P.R. 380/2001 che prevede la possibilità di regolarizzare gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale

prima di gennaio 1977, anche se non rientrano nelle tolleranze già previste.

Per dimostrare l’epoca di realizzazione dei lavori si possono usare come prove informazioni -

ti d’archivio, altri atti pubblici o privati.

In alternativa, un professionista può attestare l’anno dei lavori, sotto la propria responsabilità. Per sanare l’abuso il proprietario potrà presentare una Scia e pa-

gare una sanzione.alizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, che siano state esaminate dai funzionari del Comune in fase di rilascio dell’abitabilità ma che non siano state contestate, potranno essere sanate come tolleranze costruttive (senza pagamento di una sanzione).

Abitabilità

Sono superati i requisiti per l’abitabilità del 1975 ed è consentito al progettista responsabile di asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:

- locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri metri; - alloggio monostanza, per una minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metrisimo di 20 metri quadrati, e, per due persone, inferiore a massimo di 28 metri quadrati. Ai nuovi parametri di abitabilità sono applicate le tolleranze al 2% .

L’asseverazione può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, inzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni: -ci sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie; - sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti,

idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore

vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle

trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Recupero sottotetti -

limitando il consumo di nuovo suolo, il recupero dei sottotetti è comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle

ano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizza-

zione.

Nel caso in cui il contributo di costruzione sia gratuito per legge, la sanzione sarà determinata in base a quanto previsto dall’articolo 16 del D.P.R. 380/2001 (contributo per il rilascio del permesso di costruire), incrementato del 20% se l’intervento è stato

del permesso di costruire. Questo incremento si applica anche in caso di variazioni essenziali,

L’incremento del 20% non si applica invece se l’intervento è conforme alla normativa urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

SCIA in sanatoria

totetto come delimitata dalle pareti perimetrali e che sia rispetta-

assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.

Sanzioni

Sono state riviste al ribasso le sanzioni pecuniarie per il rilascio del permesso e la segnalazionenatoria.

Permesso di costruire in sanatoria

Il rilascio del PdC in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo pari al doppio del contributo di costruzione.tervento edilizio è stato realizzato in modo non conforme, il soggetto responsabile deve pagare una somma che equivale a due volte l’importo normalmente dovuto come contributo di costru-

Il rilascio del SCIA in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, calcolato dall’Agenzia delle Entrate. Questa sanzione si applica nei casi disciplinati dall’articolo 37 del D.P.R. 380/2001

L’importo della sanzione, determinato dal responsabile del procedimento, non può essere inferiore a 1.032 euro e superiore a 10.328 euro.

Qualora l’intervento risulti conforme alla normativa urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda di sanatoria, l’importo della sanzione è stabilito in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro.

Anche nel caso in cui venga accertata la compatibilità paesaggistica di un intervento edilizio, si applica una sanzione pecuniaria determinata sulla base di una perizia di stima. Tale sanzione corrisponde al maggiore importo tra il danno arrecato e il

Se la domanda di sanatoria o di compatibilità paesaggistica viene rigettata, si applica la sanzione demolitoria prevista dall’articolo 167, comma 1, del D. Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

Ulteriori sanzioni

- in caso di interventi edilizi in -

inizio attività (art. 37), la sanzione pecuniaria passa dal doppio al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e con importo non inferiore a 1.032 euro. - in caso di interventi eseguitimesso di costruire (art. 34), è prevista la rimozione o la demolizione. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’uf-

pari al triplo del costo di produzione della parte dell’opepermesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al triplo del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Abusi edilizi di massima gravità: sanzioni alternative alla demolizionecolo 31 del testo unico edilizio in tema di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in essenziali.

Si prevede che: - l’opera acquisita può essere demolita, previo parere delle amministrazioni competenti, purché la demolizione non

contrasti, oltre che con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, anche con rilevanti interessi culturali e paesaggistici, previa acquisizione degli assensi, concerti o nulla-osta comunque denominati dalle amministrazioni competenti;

- nel caso in cui l’opera non contrasti con rilevanti interessi culturali, paesaggistici, urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, il Comune (previo parere delle amministrazioni competenti) può provvedere all’alienazione del bene e dell’area di sedime (che ai sensi del comma 3 sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune), condizionando sospensivamente il contrat-

parte dell’acquirente delle opere abusive.

Su punto, occorre precisare che:

- l’alienazione deve avvenire nel rispetto delle Disposizioni in materia di alienazione degli immobili di proprietà pubblica di cui all’articolo 12, comma 2, della legge 15 maggio 1997, n. 127;

- alla procedura di alienazione non può partecipare il responsabile dell’abuso.

- Il valore venale dell’immobile è determinato dall’agenzia del territorio tenendo conto dei costi per la rimozione delle opere abusive.

Sblocca incompiute: le novità del salva casa

I Comuni potranno utilizzare, in misura pari ad un terzo, i fondi derivanti dalla regolarizzazione delle irregolarità urbanistiche:

- per la demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale;

- per il completamento o la de-

molizione delle opere pubbliche comunali incompiute; - per la realizzazione di opere e di interventi di rigenerazio-

di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e per iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale ovvero per il consolidamento di immobili per la prevenzione del rischio idrogeologico.

Tempi di rimozione degli abusi edilizi

Con riferimento alle ordinanze contenenti l’ingiunzione di rimuovere gli abusi edilizi, l’amministrazione locale può di(rispetto ai canonici 90) “nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti negli immobili all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico“.

In conclusione il decreto salva-casa costituisce una sanatoria o un condono edilizio permanente?

Nelle intenzioni del legislato-

un’ampia sanatoria permanente per piccoli abusi nel settore edilizio allo scopo di tutelare i piccoli proprietari immobiliari (che in molti casi attendono da decenni la regolarizzazione delle loro posizioni poiché, a causa delle irregolarità, non riescono, spesso, a ristrutturare o vendere la propria

sommersi dalle richieste di sanaamministrative (per garantire ai cittadini risposte certe in tempi certi) e mettere in regola la pro-

pria abitazione (garantendo sicurezza e conformità agli standard attuali del settore edilizio).

Si sottolinea che il condono edilizio è un provvedimento giuridico adottato dal governo o dall’autorità locale che consente di sanare irregolarità edilizie esistenti entro una certa data; mentre la sanatoria edilizia è un processo continuo che permette la regolarizzazione degli abusi edilizi attraverso il pagamento di una sanzione.

Si evidenzia, ancora, che il condono e la sanatoria edilizia sono due procedure che rispondono alla stessa esigenza ovvero la possibilità di regolarizzare un abuso edilizio. Tuttavia, preapplicative.siede nel fatto che il condono è un provvedimento “speciaregolarizzare gli abusi edilizi su una certa data e con determinate peculiarità; la sanatoria, invece, è una procedura che permette di sanare degli abusi in qualunque momento a fronte del pagamento di una sanzione.

Vista la particolarità e la complessa articolazione del provvedimento legislativo, ogni valuta-

lisi della documentazione preesistente e dei dati di partenza, assume un carattere puramente ipotetico e privo di ogni riferi-

tà di progettazione preliminare, l’A.R.P.E. mette a disposizione, presso la propria sede di Roma, i propri professionisti per analiz-

gliori modalità per l’attuazione delle attività da eseguire.

*Ingegnere, Consulente ARPE

Limiti di detraibilità in caso di mutuo eccedente il costo di acquisto dell’immobile

ALESSANDRO CANEBA*

In caso di mutuo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori, la detrazione spetta limitatamente alla quota di mutuo riferibile al costo dell’immobile riportato nel rogito, incrementato delle altre spese e degli altri oneri accessori debitamente documentati (Circolare 20.04.2005 n. 15/E, risposta 4.1). Per determinare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione può essere utilizzata la seguente formula:

(costo di acquisto dell’immobile + oneri accessori) x interessi pagati

capitale dato a mutuo

formula, tra le spese e gli oneri accessori connessi all’acquisto,

sebbene non tutti riconducibili a quelli detraibili, rientrano ad esempio (Circolare 31.05.2005 n. 26/E, paragrafo 3):

- l’onorario del notaio per l’acquisto dell’immobile (Risoluzione 23.09.2005 n. 128/E);

- l’onorario del notaio per la stipula del mutuo;

- le imposte di registro e quelle ipotecarie e catastali;

- l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca;

- le spese di mediazione;

- l’imposta sostitutiva sul capitale prestato;

- le spese sostenute per eventuali autorizzazioni del Giudice Tutelare e quelle sostenute

nell’ambito di una procedura esecutiva individuale o concorsuale. Nel caso di unico mutua-

tario al 100 per cento e proprietà dell’immobile divisa tra lo stesso mutuatario e altro comproprietario al 50 per cento ciascuno, l’importo del capitale dato a mutuo, da indicare al denominatore della formula, sarà uguale all’intero importo del mutuo, e il costo di acquisizione dell’immobile, da indicare al numeratore della formula, sarà uguale all’intero costo sostenuto per l’acquisto (e non al 50 per cento di tale costo) (Circolare 18.05.2006 n. 17/E, risposta 7). Attenzione: in caso di due mutuatari comproprietari dell’immobile (40 per cento l’uno e 60 per cento l’altro), l’importo complessivo del mutuo si confronterà con il costo complessivo dell’immobile e gli interessi saranno suddivisi, nei limiti della norma, se non diversamente ri-

portato nel contratto di mutuo,

della detrazione degli interessi, non rileva infatti la percentuale di proprietà dell’immobile. Il nudo proprietario che ha contratto il mutuo per l’acquisto della piena proprietà di una unità immobiliare concedendone

la detrazione in relazione a tutti gli interessi pagati, rapportati all’intero valore dell’immobile, sempreché risultino soddisfatte le altre condizioni richieste dalla legge (Circolare 13.05.2011 n. 20/E, risposta 1.5).

Devono essere comprese nell’importo anche le spese indicate nella CU

Esempi:

1° esempio

Valore immobile (da atto di compravendita) € 100.000

Importo mutuo € 150.000

Formula 100.000*100 / 150.000 = 66,67%

Importo interessi passivi pagati nell’anno € 3.000

Importo detraibile 3.000*66,67% = € 2.000

2° esempio

Valore immobile (da atto di compravendita) € 100.000 + oneri accessori € 10.200 (5.000 per fattura notaio atto di acquisto + 5.000 fattura notaio atto di mutuo + 200 imp. sostitutiva)

Totale valore immobile € 110.200

Importo mutuo € 150.000

Formula 110.200*100 / 150.000 = 73,47% (percentuale da applicare agli interessi passivi per tutta la durata del mutuo)

Importo interessi passivi pagati nell’anno € 3.000

Importo detraibile 3.000*73,47% = 2.204

3° esempio

Valore immobile (da atto di compravendita) € 100.000

Importo mutuo € 150.000

Formula 100.000*100 / 150.000 = 66,67%

Importo interessi passivi pagati nell’anno € 5.000

Importo detraibile 5.000*66,67% = 3.333

Attenzione: il confronto va fatto tra l’importo complessivo del mutuo e l’intero costo di acquisizione dell’immobile.

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 15 del 2005 ha chiarito alcuni aspetti legati alla detrazione del 19% di cui all’articolo 15, comma 1, lett. b) del TUIR concernente gli interessi passivi e relativi oneri accessori sostenuti in dipendenza di mutui stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale. Nella circolare l’Agenzia ha precisato, tra l’altro, che in caso di mutuo contratto per un importo eccedente il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale (comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori) l’agevolazione deve essere commisurata all’ammontare del costo sostenuto risultante dalla sommatoria del valore dell’immobile indicato nel rogito, nonchÈ degli altri oneri accessori, debitamente documentati, connessi con l’operazione di acquisto.

A tal proposito con Risoluzione del 23/09/2005 n. 128 viene chiesto all’Agenzia se tra le voci che, sommandosi al costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, concorrono a formare la base per il calcolo degli interessi passivi detraibili, rientrino anche i compensi di mediazione immobiliare, le spese per eventuali autorizzazioni del Giudice Tutelare o le altre previste in caso di acquisto nell’ambito di procedure esecutive individuali o concorsuali. L’istante chiede, inoltre, se l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo, le spese che il Notaio sostiene per conto del cliente (ad esempio l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca)

e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato, possono, in caso di eccedenza degli interessi passivi rispetto al massimo previsto per la detraibilita’, concorrere a formare la base di calcolo degli interessi detraibili per l’intera durata del mutuo qualora non siano stati portati in detrazione il primo anno.

Con la circolare n. 26 del 31 maggio 2005, la stessa Agenzia, tornando sull’argomento, ha precisato che “tra le spese accessorie connesse all’acquisto rientrano, in aggiunta all’onorario del notaio, anche le spese di mediazione, le imposte di registro e

Per quanto riguarda, quindi, le spese di mediazione l’Agenzia ritiene che le stesse, qualora risultino da regolare documentache concorrono a determinare il costo di acquisizione dell’immobile e, quindi, in termini numerici, incrementano la Voce “costo di acquisizione dell’imdue fattori del numeratore nel rapporto “costo di acquisizione dell’immobile per interessi paga-

Analogo discorso vale tanto per le spese sostenute per eventuali autorizzazioni del Giudice Tutelare quanto per quelle procedura esecutiva individuale o concorsuale.

Infatti, i costi in questione si pongono in rapporto di stretta connessione rispetto all’atto di compravendita immobiliare. Nelche autorizza un soggetto (minore, inabilitato, interdetto etc.) alla compravendita di un immobile È funzionalmente collegato all’atto da autorizzare. Pertanto, appare corretto inserire nella voce “costo di acquisizione dell’immo-

La normativa per l’acquisto prima casa

L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni. Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna

Per godere dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato. Inoltre, la casa deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente abbia la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto. Gli immobili ammessi

abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:

A/11.

ottenere dal Giudice Tutelare, chiamato in un procedimento di volontaria giurisdizione, le autorizzazioni richieste dalla legge per la stipula dell’atto di compravendita.

Anche in questa ipotesi appare corretto includere le relative spese sostenute nella voce “costo

Analogo discorso va fatto per quanto concerne le spese sostenute nei procedimenti di esecuzione individuale o concorsuale. Anche in questi casi, infatti,

trasferimento dell’immobile potranno concorrere a determinare il valore totale della compravendita.

Per quanto concerne le spese sostenute per la stipula del contratto di mutuo, come l’onorario del Notaio con riferimento al contratto di mutuo, l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca, l’imposta sostitutiva sul capitale prestato, sebbene le stesse non di acquisto dell’immobile, l’Agen-la determinazione della quota di interessi detraibili, possano essere computate tra gli oneri acces-

sori che concorrono alla determinazione del costo di acquisto dell’abitazione. Cio’ a prescindere dal fatto che le predette spese, a titolo di oneri accessori agli interessi passivi, abbiano concorso o meno ad incrementare, nell’anno di sostenimento, l’importo della detrazione di cui all’articolo 15, comma 1, lettera b) del TUIR.

Si rammenta, infatti, che i predetti oneri accessori agli interessi passivi sono detraibili nei limiti del 19% secondo il principio di cassa. La detrazione, rife-ri, deve essere fruita nell’anno in cui gli stessi sono sostenuti presumibilmente nell’anno in cui il contratto di mutuo È stato stipulato. Pertanto, qualora l’importo delle detrazioni sia superiore all’imposta lorda dovuta norme, l’eccedenza non potra’ essere riportata in detrazione negli esercizi successivi e, quindi, non potra’ assumere rilevanza in periodi d’imposta diversi dativamente sostenuto.

*Dottore Commercialista, Consulente ARPE

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Martedì 10:00-13:00 e 15:30-18:30

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Martedì e Venerdì 10:00-13:00

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DIRITTO TRIBUTARIO

Martedì e Venerdì 11:00-13:00

Martedì 15:30-18:30

Giovedì 15:30-18:30

Massimario di GIURISPRUDENZA

A cura di GIUSEPPE BARDANZELLU

Radicalmente nulla la delibera di nomina di un amministratore privo dei requisiti di legge

Con l’art. 25 della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 -

gislatore, tenuto conto del fatto che la menzionata Legge di Riforma ha reso maggiormente complessa la prestazione professionale richiesta all’amministratore di un Condominio – e ciò anche in considerazione del fatto che l’intento è stato quello di cercare di recepire le pronunce giurisprudenziali che avevano mostrato le carenze del precedente dettato normativo - ha deciso di introdurre ex novo alcune norme con le quali ha tentato di meglio circostanziare quegli aspetti che risultavano poco chiari. Tra esse v’è certamente quella dell’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione al codice civile, nella quale è riportato l’elenco dei requisiti di professionalità ed onorabilità che l’amministratore deve dimostrare di possedere sin dalla sua nomina da parte dell’assemblea (primo comma). Elenco che è poi seguito dalle previsioni: (i) che a svolgere l’incarico di amministratore possa essere anche una società e che, in tal caso, i requisiti debbano essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei Condominii a favore dei quali la società presta i servizi (terzo comma) e (ii) che la perdita dei requisiti comporta la cessazione dall’incarico (quarto comma). Poiché, come appena detto, la norma menziona soltanto l’ipotesi che uno dei requisiti possa venir meno in corso di mandato, nulla dicendo in ordine all’eventualità che uno di essi possa non essere posseduto dall’amministratore al momento della sua nomina, è discusso da tempo il tema se la mancanza ab origine di quei requisiti in capo all’ammi-

nistratore nominato comporti l’illegittimità della delibera di nomina e quindi la sua nullità, ovvero se detta mancanza determini soltanto la cessazione

A dirimere la controversia, è recentemente intervenuta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 28195 del 31 ottobre 2024, che, come vedremo, ha messo chiaramente in rilievo che l’art. 71-bis disp. att. c.c. è norma imperativa ed inderogabile.

no, conveniva in giudizio il Condominio deducendo l’illegittimità per nullità della delibera con la quale l’assemblea aveva nominato amministratore una società a responsabilità limitata, i cui soci illimitatamente responsabili risultavano privi dei requisiti soggettivi previsti dall’art. 71-bis disp. att. c.c.

Il Tribunale rigettava la domanda ed il condomino soccombente appellava la sentenza davanti alla Corte di Appello di Milano continuando a sostenere che nessuno dei menzionati soggetti appositamen-

i requisiti necessari. La Corte territoriale confermava la decisione di primo grado e precisava che la carenza dei requisiti di cui al menzionato articolo determinasse soltanto la cessazione dall’incarico, ai sensi del quarto comma della medesima disposizione e non la nullità della nomina, appunto non prevista dalla legge.

Il condomino, dunque, ricorreva innanzi alla Supre-siti dell’art. 71-bis disp. att. c.c. in capo ai soggetti incaricati dalla società amministratrice del Condominio di svolgere le funzioni gestorie non potesse essere regolata al pari della sopravvenuta perdita degli stessi, ipotesi che per legge comporta la

generale degli interessi pubblicistici tutelati dalla

menzionata norma, secondo il ricorrente, dovreb be comportare la nullità della nomina di soggetto sprovvisto dei requisiti.

esame, la Suprema Corte propone un interessante approfondimento sui lavori preparatori alla Legge

disp. att. c.c. sia indissolubilmente legato alla rimo

dominio operata con gli artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c., che hanno incrementato gli obblighi, le attri buzioni e le conseguenti responsabilità tanto nei confronti dei condomini quanto dei terzi. Così rendendo chiara l’intenzione del Legislatore di assoggettare il contratto di amministrazione di Condominio al possesso dei requisiti di professionalità ed onorabilità in capo al soggetto nominato, disposti nell’interesse superiore della collettività

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La norma in parola, sostanzialmente, delimita per ragioni di ordine pubblico, il novero delle persone che, giacché munite di tali requisiti, sono idonee al compimento delle attività inerenti alla complessa prestazione dell’amministratore, rivelandosi perciò norma imperativa ed inderogabile.

La violazione di detta norma determina, quindi, la nullità non soltanto della delibera, ma anche del contratto di amministrazione condominiale stipulato con il soggetto privo dei requisiti normativi di capacità, il quale pertanto non ha neppure azione per il pagamento del compenso corrispondente all’attività illegalmente prestata.

La nullità originaria del contrato di amministrazione non è sanabile neppure con il successivo eventuale sopraggiungere, in corso di rapporto, di alcuna delle condizioni di capacità inizialmente mancanti, dovendo le stesse precedere l’esercizio della relativa attività e quindi la stipulazione di un valido contratto tra amministratore e Condominio. Prima di disporre la cassazione della sentenza di secondo grado e di rinviare la causa alla Corte -

chè statuisca sulla base del principio di diritto, la Suprema Corte, quasi a voler porre l’accento sulla soluzione ermeneutica proposta, propone un pa-

c.c. in tema di società per azioni, laddove si ritiene appunto radicalmente nulla, in forza del rinvio all’art. 2382 c.c., la nomina dell’amministratore che sia sin dall’origine sprovvisto degli speciali requisiti di onorabilità, professionalità ed indipendenza, cui lo statuto subordini l’assunzione della carica.

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sistenza della CONFSAL con il Segretario Gene -

Margiotta e con l’ adesione della Confappi con il Presidente avv. Matteo Rezzonico, dopo un lavoro attento e meditato, diretto a mantenere le caratteristiche proprie di snellezza e chiarezza del CCNL e nel contempo di adeguarlo a nuove esigenze, hanno proceduto

con reciproca soddisfazione al rinnovo del contratto stesso per la durata triennale dal 1/1/2022 al 31/12/24.

Le principali novità consistono:

- previsione di nuove indennità economiche in considerazione di nuove possibili mansioni del lavoratore (ritiro pacchi,

- miglioramento delle condizioni per l’indennità di malattia - conferma di elementi distintivi del CCNL ri-tive - nuova disciplina della reperibilità

- adeguamento concordato degli elementi economici

Le nuove Tabelle retributive

TABELLA A - PORTIERI CON PROFILO PROFESSIONALE A1

(escluso il servizio di pulizia)

2. INDENNITÀ SUPPLEMENTARI:

per ogni 10 vani catastali o frazione sup. a 5 (oltre i 50 vani)

per ogni ascensore o montacarichi

per ogni scala oltre la prima

per ogni

rio, pensione, che aggravino notevolmente il lavoro del portiere: per ogni appartamento

indennità pulizia scale: per ogni piano a partire dal 6° compreso per pulizia cortili, spazi e verde, piani pilotis e/o porticati per super-

mq. 100, per ogni mq. 50 o frazione superiore a mq. 25

per servizio di esazione (percentuale sulle somme riscosse)

per la conduzione delle caldaie di riscaldamento a carbone, limitatamente al periodo di accensione

per la conduzione degli impianti di riscaldamento e condizionamento a gasolio, limitatamente al periodo di accensione

per la conduzione degli impianti di riscaldamento e condizionamento con o senza orologio, limitatamente al periodo di accensione

indennità ritiro e distribuzione raccomandate e pacchi per ogni unità immobiliare ad uso non abitativo

indennità ritiro e distribuzione raccomandate e pacchi per ogni unità immobiliare ad uso abitativo

Indennità intervento su ascensori (per ogni intervento):

2° ingresso

indennità di apertura del portone (solo portieri con alloggio)

indennità di chiusura del portone (solo portieri con alloggio) indennità di reperibilità (solo portieri con alloggio)

permessi retributivi (anche se non fruiti)

Le nuove Tabelle retributive

TABELLA B - PORTIERI CON PROFILI PROFESSIONALE A2 A3 (compreso il servizio di pulizia)

2. INDENNITÀ SUPPLEMENTARI:

per ogni 10 vani catastali o frazione sup. a 5 (oltre i 50 vani)

per ogni ascensore o montacarichi

per ogni scala oltre la prima

per ogni citofono con centralino interno

rio, pensione, che aggravino notevolmente il lavoro del portiere: per ogni appartamento

indennità pulizia scale: per ogni piano a partire dal 6° compreso

per pulizia cortili, spazi e verde, piani pilotys e/o porticati per su-

a mq. 100, per ogni mq. 50 o frazione superiore a mq. 25

per servizio di esazione (percentuale sulle somme riscosse)

per la conduzione delle caldaie di riscaldamento a carbone, limitatamente al periodo di accensione

per la conduzione degli impianti di riscaldamento e condizionamento a gasolio, limitatamente al periodo di accensione

per la conduzione degli impianti di riscaldamento e condizionamento con o senza orologio, limitatamente al periodo di accensione

indennità ritiro e distribuzione raccomandate e pacchi per ogni unità immobiliare ad uso non abitativo

indennità ritiro e distribuzione raccomandante e pacchi per ogni unità immobiliare ad uso abitativo

Indennità intervento su ascensori: per ogni intervento

2° ingresso

indennità di apertura del portone (solo portieri con alloggio) indennità di chiusura del portone (solo portieri con alloggio) indennità di reperibilità (solo portieri con alloggio) 12,70 permessi retributivi (anche se non fruiti) h 50 h

indennità lavatura bidoni

TABELLA C - LAVORATORI CON PROFILI PROFESSIONALI B

TABELLA D - LAVORATORI CON PROFILI PROFESSIONALI C

Spettanza dell’indennità di avviamento e corretto riparto dell’onere della prova

ALBERTO CELESTE*

Una recente sentenza della Cassazione (n. 29303 del 23 ottobre 2023) offre l’occasione per fare il punto della situazione riguardo, per un verso, alla precisa individuazione del soggetto cui spetti l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale e, per altro verso, alla puntualizzazione di come debba essere correttamente ripartito l’onere della prova nel relativo giudizio.

Va, innanzitutto, premesso, da un lato, che, di regola, la cessazione del rapporto di locazione, per gli immobili adibiti ad uso non abitativo - si pensi ad un negozio - costituisce un evento che mette a repentaglio la tutela dell’attività imprenditoriale del conduttore, atteso che, per i frusi rivela importante l’ubicazione del luogo in cui tale attività viene svolta, provocando, in caso di spostamento, la perdita della clientela e, di conseguenza, dell’avviamento, imputabile a

Dall’altro, le locazioni di immobili destinati allo svolgimento di “attività che non comportino rapporti diretti con il pubblico

non possono godere della tute-

la costituita dall’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale: la ragione ispiratrice della previsione va rinvenuta nel fatto che, se l’immobile non è aperto al pubblico, l’attitudine produttiva dell’azienda in esso costituita non è destinata a soffrire o, quantomeno, non è desti-

In quest’ordine di concetti, nella controversia sottoposta all’esame del Supremo Collegioper quanto qui rileva - in punto di fatto, si registrava l’esistenza di un contratto di locazione, con cui un locatore aveva concesso ad un conduttore il godimento di un appartamento di sua proprietà per uso alberghiero, mentre, in punto di diritto, si controverteva in ordine alla sussistenza dei presupposti di legge per il pagamento, a carico del primo e in favore del secondo, dell’indennità di avviamento di cui all’art. 34 della legge n. 392/1978.

Il locatore sosteneva che l’immobile locato era “complemen-

sensi dell’art. 35 della legge n. 392/1978, che esclude l’indennità - tra gli altri casi - quando la locazione riguardi questa specie di immobili, argomentando che tale era l’appartamento loca-

to, “trattandosi di un immobile mai adibito autonomamente ad albergo, ma utilizzato quale appendice interna (6 stanze) di un ampio hotel già esistente (di circa 215 stanze) ed avente esclusivo ed autonomo accesso-

spetto al complesso alberghiero si evinceva perchè il conduttore lo utilizzava valendosi di un’unica autorizzazione amministrativa ottenuta per l’esercizio della complessiva attività e perchè era sempre stato accatastato ad uso abitativo per tutta la durata della locazione.

I magistrati di Piazza Cavour hanno ritenuto tale tesi infondata.

Invero, l’invocato art. 35 stabilisce che il compenso per la perdita dell’avviamento prevista dal precedente art. 34 non va riconosciuto nel caso di “rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori …. ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stra-

che l’appartamento era utilizzato dai clienti (cioè gli utenti) dell’albergo e consisteva in camere che andavano ad aggiungersi a quelle interne alla struttura alberghiera, sicché sarebbe stato onere probatorio del locatore dimostrare che non vi era stato questo tipo di utilizzazione, così da eliminare la spettanza dell’indennità di avviamento.

Al riguardo, i giudici di legittimità hanno chiarito che, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il conduttore il quale, in seguito alla cessazione del rapporto, chieda il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, non ha l’onere di provare che l’immobile era utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale dello stesso immobile, gravando sul locatore, che eccepisce la di-

nere di provare tale fatto impeditivo della pretesa del conduttore, ai sensi dell’art. 2697, comma 2, c.c.; qualora, invece, la destinazione individuata dalle parti in contratto non implichi il contatto diretto con il pubblico ma, nel quadro dell’attività della parte conduttrice o anche della stessa destinazione prevista dalle parti, possa in concreto implicare o non implicare quel contatto, compete al conduttore provare che, com’era lecito nell’economia del regolamento contrattuale, l’im-

adibito ad attività comportante il contatto in questione (così lucidamente Cass. 30 aprile 2010, n. 10615, in una fattispecie relativa alla locazione di un immobile destinato, in base alle pattuizioni

Il Supremo Collegio ha avuto modo, inoltre, di rilevare che il

di cui alla norma dell’art. 35 della c.d. legge sull’equo canone non solo presuppone che l’uso dell’immobile complementare (nella specie, all’albergo nella sua dimensione con l’accesso dall’esterno), venga fatto iure locationis da un soggetto diverso da quello che è titolare del bene principale locato (nella specie, l’albergo de quo), ma anche e soprattutto che debba concernere un’attività diversa da quella esercitata nel detto bene (nella specie, quella alberghiera), compresa fra quelle contemplate nella norma.

Né, d’altronde, rilevavacome pure aveva evidenziato il ricorrente - il fatto che il conduttore non avesse dovuto riprendere la sua attività in altro luogo, ma fosse semplicemente rimasto nell’immobile alberghiero, pur senza le ulteriori 6 stanze sulle complessive 215, poiché quel che conta è la perdita dalla fruizione,

come risulta appunto dal combinato disposto degli artt. 34 e 35 sopra richiamati.

Orbene, al conduttore, il quale agisca in giudizio per il riconoscimento dell’indennità, di regola, compete l’onere di provare di aver svolto una delle c.d. attività protette, ma egli deve, altresì, normalmente dimostrare di aver fatto ciò a contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

Infatti, la norma di cui all’art. 2697 c.c., relativa alla generale disciplina dell’onere della prova in giudizio, trova applicazione, in sede di controversie insorte in tema di corresponsione dell’indennità di avviamento in favore del conduttore, nel senso che, su quest’ultimo, nella veste di attore, grava l’onere di provare non solo di avere esercitato, nell’immobile, una delle attività per le quali l’indennità è prevista, ma anche che la medesima compor-

tava contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (v., ex multis, Cass. 9 giugno 2005, n. 12125; Cass. 11 aprile 2003, n. 5757; Cass. 3 ottobre 1995, n. 10397).

L’onere della prova circa il contatto diretto con il pubblico è, tuttavia, ribaltato quando il suddetto contatto sia naturalmente connaturato alla destinazione contrattuale dell’immobile, sicché, qualora l’utilizzazione dell’immobile per un’attività comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori derivi dalla stessa destinazione contrattuale dell’immobile - ad esempio, ristorante otato dalla Cassazione, albergo - il conduttore che agisce per la liquidazione dell’indennità non ha l’onere di provare la suddetta circostanza, incombendo viceversa al locatore, che eccepisca -

va dell’immobile, l’onere di provare tale fatto impeditivo della pretesa del conduttore, ai sensi dell’art. 2697, comma 2, c.c. (v. anche Cass. 17 ottobre 1992, n. 11405).

Nel caso considerato, in altri -

ne dell’onere della prova conseguente all’applicazione della presunzione semplice concernente l’esistenza del contatto diretto con il pubblico in presenza dello svolgimento di attività alle quali il contatto con il pubblico è connaturato.

Il requisito del contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori può risultare implicitamente, in virtù del notorio, dalla destinazione dell’immobile ad un’attività implicante neces-

ne (v. Cass. 26 settembre 2006, n. 20829), aggiungendo che, a

la clausola contrattuale con cui

il conduttore dichiari unilateralmente che l’immobile verrà utilizzato per lo svolgimento di attività che hanno contatti diretti con il pubblico di utenti e consumatori (v. Cass. 19 maggio 2010, n. 12278: nella specie, si era confermata la sentenza di merito, la quale aveva negato l’indennità in relazione allo svolgimento nei locali locati dell’attività di amministratore di condominii).

L’onere probatorio va, altresì, a gravare sul locatore qualora sia egli ad agire in giudizio, in vista dell’accertamento negativo della spettanza di tale indennità al conduttore, a nulla rilevando che, trattandosi di prova negativa, l’adempimento di tale onere può rivelarsi, in concreto, particolarmente gravoso assolverlo (v. Cass. 19 luglio 2000, n. 9491).

Nell’ipotesi di azione di accertamento negativo proposta dal locatore e di correlativo dispiegamento di domanda riconvenzionale da parte del convenuto, ambedue le parti dovranno ritenersi gravate dall’onere di provare le rispettive, contrapposte pretese, con conseguente soccombenza della parte incapace di assolverlo. Riassumendo, può dirsi che la distribuzione dell’onere della prova nelle controversie in tema di indennità di avviamento è così regolata: la norma di cui all’art. 2697 c.c., relativa alla generale disciplina dell’onere della prova in giudizio, trova applicazione, in sede di controversie insorte in tema di corresponsione dell’indennità di avviamento in favore del conduttore, nel senso che a quest’ultimo (che rivesta la qualità di attore) spetta il compito di provare non solo di aver esercitato, nell’immobile, una delle attività per le quali l’indennità è prevista, ma anche che la medesima comportava contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nessun obbligo di

in tal senso, sul giudice procedente; se, al contrario, la qualità di attore sia rivestita dal locatore, onde ottenere l’accertamento negativo della spettanza di tale indennità al conduttore, sarà esclusivo onere del primo provare l’insussistenza dei presupposti del relativo diritto, mentre, nell’ipotesi di azione di accertamento negativo proposta dal locatore e correlativo dispiegamento di domanda riconvenzionale da parte del convenuto, ambedue le parti dovranno ritenersi gravate dall’onere di provare esaustivamente le rispettive, contrapposte pretese (v., altresì, Cass. 6 agosto 1997, n. 7282).

Resta fermo, comunque, che la prova dei contatti diretti con il pubblico non implica la necessità di dare riscontro dell’esistenza di insegne o di altri mezzi di richiamo per la clientela (v. Cass. 29 febbraio 2008, n. 5510); in particolare, si è statuito che condizione per il riconoscimento dell’indennità di avviamento è soltantomobile ad attività che comporti il contatto con il pubblico dei clienti, essendo irrilevante che i locali non siano in alcun modo evidenziati mediante insegne pubblicitarie, comparendo solo il nominativo della ditta nel campanello di ingresso dello stabile, -

nità in oggetto, non è l’entità numerica della cerchia di avventori raggiunta o il reperimento di essa tra i passanti della pubblica via antistante l’immobile locato, quanto il fatto che i locali in cui si svolge l’attività vengano aperti alla frequentazione diretta dei clienti che abbiano necessità ed interesse ad entrare in contatto con l’impresa.

*Magistrato, Presidente sezione lavoro Corte di Appello di Roma

Riprese visive del condomino e interferenze illecite nella vita privata altrui

ALBERTO CELESTE*

La Riforma della normativa condominiale, colmando il vuoto legislativo denunciato da più parti, con l’art. 1122-bis c.c., inserito nel tessuto codicistico, ha soltanto previsto il quorum assembleare per l’approvazione della delibera tesa ad installare gli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni - segnatamente, richiamando quello agevolato di cui al comma 2 dell’art. 1136 c.c., ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del la soddisfazione di un interesse collettivo volto alla tutela della sicurezza, intesa lato sensu, di beni e persone.

La nuova norma, tuttavia, non disciplina l’iniziativa del singo-riamente coincidenti con quelli della compagine condominiale, mediante l’installazione di appanei pressi della propria unità immobiliare - incluse le pertinen-

ze (come box e cantina) - con visuale rivolta alle parti comuni di proprietà esclusiva di altri condomini.

Tale iniziativa richiede, parimenti, l’adozione di analoghe cautele a tutela dei terzi, la cui inosservanza comporta conseguenze anche sul versante penale, venendo in gioco il disposto dell’art. 615-bis c.p., il quale sanziona “chiunque, mediante l’uso di strumenti di ripresa visiva o sonora, si procura indebitamente notizie o immagini attinenti alla vita privata svolgentesi nei vale a dire nel domicilio.

Al riguardo, si registrano sentenze del Supremo Collegio non del tutto collimanti, restando inteso che la decisione del magistrato penale si colloca nell’àmbito del diverso tema della tutela della riservatezza nella sfera domiciliare - seguendo la direttrice ermeneutica tracciata dal massi-

le (v. Cass. S.U. 28 marzo 2006, n. 26795) e dai giudici della Consulta (v. Corte Cost. 16 maggio 2008, n. 149) - per cui la mancanza di reato, nella specie ex art. 615bis c.p., non rappresenta, per ciò solo, motivo di liceità della medesima condotta in sede civile, poiché la norma penalistica si occupa del domicilio e dell’art. 14 Cost., mentre il giudice civile, nei rapporti tra condomini, fa riferimento al diritto inviolabile alla privacy e, quindi, dell’art. 2 Cost. (beni giuridici alquanto diversi). Orbene, ad avviso degli ermellini (v. Cass. pen. 29 ottobre 2008, n. 44701), non sussistono gli estremi atti ad integrare il suddetto delitto di interferenze illecite nella vita privata qualora ilso l’uso di telecamere installate all’interno della propria abitazione, riprese dell’area condominiale destinata a parcheggio, trattandosi di luoghi destinati all’uso di un numero indeterminato di persone e, pertanto, esclusi dalla

tutela di cui all’art. 615-bis c.p., la quale concerne, sia che si tratti di -

colare relazione del soggetto con l’ambiente in cui egli vive la sua vita privata, in modo da sottrarla ad ingerenze esterne indipendentemente dalla sua presenza. Interessante, al riguardo, la quasi coeva pronuncia dei giudici di legittimità, i quali hanno avuto modo di puntualizzare che il reato di cui al citato art. 615-bis c.p. -

to che si adoperino strumenti di osservazione e ripresa a distanza, quando tali strumenti siano

captazione di quanto avvenga in spazi che, pur se di pertinenza di una privata abitazione, siano però, di fatto, non protetti dalla vista degli estranei (v. Cass. pen. 21 ottobre 2008, n. 44156: nella -

tuate su spazi condominiali, con telecamere visibili a tutti, da uno dei condomini, in contrasto con la volontà degli altri).

condotta di un condomino che riprenda con le telecamere (o foto-

domino - ad esempio, nell’atto di compiere abusi edilizi - non costituisce reato, poiché il condomino privacy se non ha adeguatamente -

no (v. Cass. pen. 11 maggio 2012 n. 18035).

Nel medesimo ordine di concetti, si può richiamare un’altra pronuncia (v. Cass. pen. 30 maggio 2017, n. 34151), secondo la quale le scale e i pianerottoli di un condominio non assolvono alla funzione di consentire l’esplicazione della vita privata al riparo da sguardi indiscreti, perché sono, in realtà, destinati all’uso di un numero indetermi-

nato di soggetti e di conseguenza la tutela penalistica di cui all’art. 615-bis c.p. (interferenze illecite nella vita privata) non si estende alle immagini eventualmente ivi riprese.

Si è anche chiarito (v. Cass. pen. 8 gennaio 2019 n. 372), che, in tema di interferenze illecite nella vita privata, l’elemento di illiceità speciale (“abusivamen-

le di quelle condotte di ripresa

realizzabili senza accorgimenti particolari, essendo la vita privata che si svolge all’interno della privata dimora liberamente visibile dall’esterno da parte di cono perspiciente (nella specie, un condominio di uno stabile adia-

sa aveva realizzato, dall’interno della propria abitazione, riprese

di casa, mentre la stessa si trovava nuda nel suo bagno, intenta a fare la doccia).

Più complesso il discorso

riprese di persone che frequentano il suo stesso appartamento (e non il dirimpettaio o, genericamente, i partecipanti alla compagine condominiale).

I giudici di Piazza Cavour (v. Cass. pen. 20 dicembre 2018, n. 13384) hanno ritenuto che integri il delitto di interferenze illecite nella vita privata la condotta di colui che carpisca, all’interno della propria dimora, le immagini di un rapporto sessuale condiviso, laddove il partner non abbia, implicitamente o esplicitamente, prestato il proprio consenso alla ripresa, precisando che il mancato consenso alla ripresa rende, di per sé, la condotta indebita, in quanto lesiva del diritto alla riservatezza del partner ignaro.

In relazione al bene-interesse protetto dall’art. 615-bis c.p., si

osserva che la collocazione di tale reato nella sezione IV del codice penale, dedicata ai delitti contro l’inviolabilità del domicilio, indurrebbe a ritenere che “l’oguno dei luoghi indicati dall’art. 614 c.p. (richiamato dalla norma de qua), ossia l’abitazione altrui o altro luogo di privata dimora, in modo da proteggerli dalle

estranei, ma una più attenta lettura della norma comporta una diversa interpretazione, poiché il riferimento alla condotta di pro-

te “l’uso di ripresa visiva o sonora notizie o immagini attinenti alla luoghi suddetti, evidenzia che l’individuazione di tali luoghi è meramente “funzionale alla tutela degli atti inerenti alla privacy

In altri termini, la ratio della norma sarebbe da rinvenirsi nella tutela del diritto della persona di svolgere la propria vita privata senza interferenze altrui, ossia nella tutela della “privacy nei luoghi di cui all’art. 614 c.p. di tuttiterebbe, appunto, dall’utilizzo, da parte del legislatore, dell’av-

la mancanza del diritto a procurarsi notizie o immagini attinenti agli atti della vita privata che siche Cass. pen. 16 ottobre 2012, n. 8762, e Cass. pen. 30 aprile 2015, n. 27847).

In buona sostanza, dovrebbe considerarsi indebita anche la ripresa da parte di chi, pur trovandosi legittimamente nei luoghinenti alla vita privata degli altri occupanti i quali, implicitamente o esplicitamente, non abbiano prestato il consenso, essendo tutelata “la segretezza delle im-

magini attinenti alla vita privata che si svolge all’interno dell’abitazione o di altri luoghi di privata -

trebbero indurre a ritenere che sia irrilevante l’oggetto della ripresa, in quanto “il concetto di vita privata si riferisce a qualsiasi atto o vicenda della persona in Cass. pen. 10 gennaio 2017, n. n. 22221, e Cass. pen. 28 novembre 2007, n. n. 1766).

Nella stessa lunghezza d’onda, si pone un’altra pronuncia delle Corte regolatrice (v. Cass. pen. 14 maggio 2018, n. 36109), laddove statuisce che il reato in

propria moglie, nuda o seminuda in bagno, senza che questa abbia prestato, anche implicitamente, il proprio consenso.

Tuttavia, in quest’ultima decisione, dopo aver precisato che l’oggetto giuridico del reato è la riservatezza domiciliare, ossia il diritto all’esclusiva conoscenza di quanto attiene alla sfera privata domiciliare e, quindi, il diritto all’estrinsecazione della personalità nei luoghi di privata dimo-

la rilevanza penale della condotta, non è decisivo che il fatto avvenga nell’abitazione di chi ne sia l’autore, ma occorre che l’agente non partecipi ai comportamenti -

mente, manchi il consenso, implicito o esplicito, delle persone riprese.

risponde del reato chi “predispone mezzi di captazione visiva o sonora nella propria abitazione, carpendo immagini o notizie attinenti alla vita privata degli altri soggetti che vi si trovino, siano essi stabili conviventi o occasio-

del medesimo reato “colui che condivide, con i medesimi sog-

getti e con il loro consenso, l’atto di vita privata: il discrimine tra interferenza illecita e lecita non è, infatti, dato dalla natura del momento di riservatezza violato, bensì dalla circostanza che il soggetto attivo sia stato o meno

pen. 10 gennaio 2017, n. 22221, e Cass. pen. 28 novembre 2006, n. 1766).

Si discosta decisamente da tali insegnamenti un arresto dei magistrati del Palazzaccio (v. Cass. pen. 2 maggio 2018, n. 27160), secondo cui, invece, non integra il delitto in questione la condotta di colui che, mediante l’uso di strumenti di ripresa visiva, in un’abitazione in cui sia le-

di vita privata, pur in assenza di consenso da parte di chi viene ripreso, in quanto l’interferenza illecita normativamente prevista è solo quella realizzata dal “terzo domicilio.

In altri termini, l’interferenza illecita prevista e sanzionata dall’art. 615-bis c.p. è quella del soggetto estraneo alla vita priva-litto in esame quando le riprese

la volontaria e consapevole partecipazione della vittima all’attività di videoripresa, nella propria abitazione o, comunque, là dove un soggetto sia stato ammesso, sia pure in via estemporanea. Il disvalore penale della condotta, dunque, è ricollegato esclusivamente alla violazione dei luoghi di privata dimora, intesi come luoghi che consentono una sia pur temporanea esclusiva disponibilità dello spazio, nel quale sia garantita un’area di intimità e riservatezza.

Per tale decisione - che valorizza la collocazione della norma in questione nella sezione dedicata ai “delitti contro l’inviolabili-

Federproprietà nel Comitato per lo sviluppo del verde pubblico

Il Ministro dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica On Gilberto Pichetto Fratin con ha nominato l’avv. Francesco Granato, Vicepresidente vicario di Federproprietà, componente del Comitato per lo sviluppo del verde pubblico per la durata di quattro anni dalla data del decreto. All’avv. Granato gli auguri di buon lavoro da parte di Federproprietà.

la condotta illecita nella sola ipotesi di “presenza non autorizza-

con la conseguenza che non può commettere il delitto colui che si trovi lecitamente nei predetti luoghi “poiché è divenuto parte

Pertanto, “il disvalore penale non è ricollegato alla mera assenza del consenso di chi vienesivamente è la violazione dell’intimità del domicilio, per cui “non integra il reato di interferenze illecite nella vita privata la condotta di colui che, mediante l’uso di strumenti di ripresa visiva, in un’abitazione in cui sia lecita-

*Magistrato, Presidente sezione lavoro Corte di Appello di Roma

La Cassazione sui principi per la redazione del Bilancio condominiale

GIUSEPPE CAMPOLO*

Con l’Ordinanza n. 28257 del 9 ottobre 2023, la Corte di Cassazione ha

tema delle modalità di redazio-

escludendo, tra l’altro, la necessità di redigerlo seguendo il solo

Sino all’arresto giurisprudenziale in parola, a contrario, la giurisprudenza di merito era solita rinvenire nel menziona-

cui uniformarsi nella redazione dei conti consuntivi condominiali. A tale proposito, tra le varie, si veda la recente sentenza n. 14958/2022 del Tribunale di Roma, ove è espressamente statuito che “… il bilancio, o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale, non deve essere strutturato in base al principio della competenza bensì a quello di cassa … “… la mancata applicazione del criterio

chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio …

L’oggetto della causa di cui all’ordinanza in commento concerne la delibera di approvazione del rendiconto consuntivo “2013-

no, impugnata da un condomino sul presupposto - in linea con la richiamata giurisprudenza di merito – della mancata applicazione, in via esclusiva, del principio contabile della cassa.

Il Tribunale prima, e la Corte di Appello di Torino poi, rigettavano l’impugnazione, ritenendo che il rendiconto consuntivo approvato dal Condominio fosse rispettoso dei criteri ex art. 1130bis c.c..

Avverso la sentenza avversa della Corte d’Appello, proponeva ricorso per cassazione, sull’unico motivo della violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1130-bis c.c., comma 1, che a suo avviso avrebbe dovuto comportare, per la redazione del bilancio condominiale, la necessaria applicazione, in via esclusiva, del “criterio sarebbero dovute essere appo-

mente riscosse; in difetto non vi sarebbe stata una corrispondenza tra la rendicontazione medesima e la situazione reale della gestione condominiale.

La Suprema Corte, rigettando il ricorso proposto, ha ritenuto necessario enunciare il seguente principio:

“il rendiconto condominiale, a -

lità le “voci di entrata e di uscita”, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle-

ziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio”, con indicazione “anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all’esercizio annuale, che è ricavi e costi maturati. Perché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redaziodiscenda una divaricazione tra il la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio, e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque

dal registro di contabilità, dal riesplicativa della gestione non sia possibile realizzare l’interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle vocido conto della sostanza dell’operazione.

La decisione del Supremo Collegio, ribadendo e puntualizzando la disciplina di riferimento, ha considerato legittimo il rendiconto consuntivo oggetto di giudizio, ritenendolo rispettoso dei criteri di cui all’art. 1130bis c.c. in quanto indicante – oltre agli incassi già percepiti ed alle spese già pagate – anche le spese non ancora sostenute ma comunque riferibili, in base aiscali, all’esercizio oggetto di rendicontazione.

Si è dunque ribadito il principio per cui il rendiconto condominiale debba contenere le voci di entrata, di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del Condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, il tutto in modo da consentire l’immediata ed age-mini. Il rendiconto consuntivo condominiale, quindi ed a rigore dell’art. 1130bis c.c., deve essere inteso come un vero e proprio fascicolo di rendicontazione (in quanto composto da un

all’indicazione analitica del risultato economico dell’esercizio annuale, determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati, e non, dunque, dal solo conto cassa (si veda Cass. n. 33038 del 2018).

Novità per i mini appartamenti

deve sottostare a precisi vincoli di forma (alla stregua dei bilanci delle società di capitali), e deve perseguire lo scopo sostanziale di permettere ai condomini una piena comprensione circa lo stagestione del Condominio medesimo, dovendo essere orientato

La Corte di Cassazione, in decui la rendicontazione condominiale debba prevalentemente tendere alla chiarezza ed alla tra-mini, in modo tale da fornir loro una panoramica chiara, completa e dettagliata sulla situazione vincolata ad un rigore formale e non vincolata all’uso del solo principio di cassa, dovendo esplicitare, altresì, tutti gli impegni anche ai rapporti in corso ed alle questioni pendenti.

*Avvocato, Consigliere ARPE

Cambiano i requisiti minimi perché una casa sia a norma di legge. Il Decreto Ministeriale determinata metratura minima per considerare una casa a norma di legge. L›abitabilità variava in base al numero di occupanti e alla destinazione d›uso degli immobili. . Oggi è possibile rendere abiitabili i mini appartamenti:

monolocali.

migliorati o ristrutturati per garantire condizioni igienicosanitarie idonee. Restano in vigore le deroghe per corridoi, disimpegni, bagni, ripostigli e metri.

Corte UE e Professioni Immobiliari: Mediatori e Amministratori di Condominio sono professioni tra loro incompatibili?

FRANCESCA PIZZAGALLI - NICOLA A. MAGGIO*

Il 4 ottobre 2024, la Corte di Giustizia dell’Unione Europea si è pronunciata (n. 242), ride-zio congiunto delle professioni di mediatore immobiliare e amministratore di condominio. La Corte ha deciso che un divieto generalizzato di svolgere entrambe le attività è incompatibile con l’articolo 25 della Direttiva Servizi (2006/123/CE). Questa decisione rappresenta un passo avanti professionale nel settore immobiliare, tutelando al contempo i consumatori.

La Direttiva Servizi del 2006, infatti, mira a rimuovere le barriere normative tra gli Stati membri per agevolare la libera prestazione di servizi. L’articolo 25 vieta restrizioni che limitano l’esercizio congiunto di più attività economiche, a meno che non siano generale e siano proporzionate agli obiettivi. La normativa italiana (così come interpretata dalle Camere di Commercio e dalla giurisprudenza amministrativa),

invece, impone un divieto preventivo e assoluto per evitare di mediatore e quella di amministratore di condominio.

La vicenda che ha portato alla pronuncia in commento nasce con la sentenza del TAR Emilia Romagna, che nel 2022 si era orientato nel senso che la gestione di condomini da parte di un mediatore immobiliare poteva comportare un rischio di favoritismi verso le unità immobiliari amministrate. Il Consiglio di Stato, sull’impugnazione di tale pronuncia, nell’ordinanza del 2023, aveva invece manifestato perplessità sulla proporzionalità del divieto assoluto, suggerendo la necessità di misure calibrate che contemperassero la protezione dei consumatori e l’indipendenza professionale con la libertà di esercizio e rimetteva la questione alla Corte di Giustizia dell’Unione Europea.

Successivamente, la Corte ha deciso che il divieto generalizzato italiano non rispetta il principio di proporzionalità. Sebbene sia

di interesse e proteggere i consumatori, la restrizione appare eccessiva. Esistono misure meno invasive, come obblighi di trasparenza e controlli a posteriori, per garantire l’indipendenza e l’imparzialità dei professionisti.

La Corte ha osservato che tali misure potrebbero al più includere un divieto di svolgere entrambe le attività solo per lo stesso immobile, obblighi di informazione per i clienti, e controlli ex post da parte delle autorità. Queste soluzioni bilancerebbero meglio le esigenze di tutela del consumatore con il diritto alla libera prestazione di servizi.

La sentenza è destinata a

mercato immobiliare italiano. La possibilità di svolgere congiuntamente le attività di mediatore e amministratore di condominio potrebbe portare a una maggiore concorrenza e a vantaggi economici per i consumatori. Tuttavia,tore introdurrà misure per evita-

ce potrebbe essere l’obbligo per i mediatori-amministratori di informare i clienti sul doppio ruolo. Questo accorgimento consentirebbe ai consumatori di fare scelte informate. Inoltre, i controlli delle autorità garantiranno che i professionisti rispettino le regole etiche e deontologiche richieste.

La sentenza della Corte di Giustizia UE apre una nuova fase per il settore immobiliare, incenti-le senza compromettere la tutela dei consumatori. Gli operatori del settore potrebbero presto berigida, con un impatto positivo sulla competitività e sulla qualità -

controllo e trasparenza per proteggere il mercato da potenziali

*Avvocati, Federproprietà Milano

Tabelle

ISTAT

GENNAIO

FEBBRAIO

MARZO

APRILE

MAGGIO

GIUGNO

LUGLIO

AGOSTO

SETTEMBRE

OTTOBRE

NOVEMBRE

2024

Rispetto al 2023 Rispetto al 2022

V.% Tot. =0,8 V. 75% = 0,60 V.% Tot. =10,80 V. 75% =8,10

Rispetto al 2023 Rispetto al 2022

V.% Tot. =0,7 V. 75% =0,525 V.% Tot. =9,70 V. 75% =7,275

Rispetto al 2023 Rispetto al 2022

V.% Tot. =1,2 V. 75% =0,9 V.% Tot. =8,6 V. 75% =6,45

Rispetto al 2023 Rispetto al 2022

V.% Tot. =0,8 V. 75% =0,6 V.% Tot. =8,8 V. 75% =6,6

Rispetto al 2023 Rispetto al 2022

V.% Tot. =0,8 V. 75% =0,6 V.% Tot. =8,00 V. 75% =6,00

Rispetto al 2023 Rispetto al 2022

V.% Tot. =0,8 V. 75% =0,6 V.% Tot. =6,80 V. 75% =5,10

Rispetto al 2023 Rispetto al 2022

V.% Tot. =1,1 V. 75% =0,825 V.% Tot. =6,9 V. 75% =5,175

Rispetto al 2023 Rispetto al 2022

V.% Tot. =0,80 V. 75% =0,60 V.% Tot. =6,10 V. 75% =4,575

Rispetto al 2023 Rispetto al 2022

V.% Tot. =060 V. 75% =0,45 V.% Tot. =5,70 V. 75% =4,275

Rispetto al 2023 Rispetto al 2022

V.% Tot. = 0,80

V. 75% = 0,60

V.% Tot. =2,50 V. 75% =1,875

Rispetto al 2023 Rispetto al 2022

V.% Tot. = 1,20 V. 75% = 0,90

V.% Tot. =1,90 V. 75% =1,425

Con il nuovo reato di occupazione arbitraria di immobile altrui: nasce la “via penale” alla reintegra nel possesso

AVV. LEONARDO LASTEI*

Procede a passo spedito l’iter di approvazione del disegno di legge n. 1660/2024, noto come DDL Sicurezza, che annovera tra le norme più discusse quella prevista dall’art. 8, mirante ad introdurre nel nostro ordinamento il nuovo art. 634 bis del codice penale.

Il quale, rubricato come “Occupazione arbitraria di immobilenisce chiunque, con violenza o minaccia, occupa o detiene senza titolo un immobile destinato a domicilio altrui o impedisce il rientro del proprietario o del legittimo detentore nel proprio immobile.

Presentato all’inizio dell’anno, lo scorso 18 settembre il testo ha incassato il sì della Camera con 162 voti a favore, 91 contro e 3 astenuti ed ora si attende l’ultimo passaggio al Senato per la de -

La norma nasce sulla scia dei casi sempre più ricorrenti, soprattutto nelle grandi città, di abitazioni prese in possesso da estranei durante i periodi di assenza dei proprietari, talvoltagenze ospedaliere.

Va in prima battuta evidenziato come, nella mens del legislato -

re, la fattispecie di nuovo conio si illecito penale, già operanti nel codice, che si sono tuttavia rivela--

me.

La prima è quella, prevista dall’art 633 c.p. - “invasione di

la reclusione da uno a tre anni, l’invasione arbitraria di terreni o -

(reclusione da due a quattro anni), quando il fatto è commesso da più di cinque persone o da persona palesemente armata.

L’altra, anch’essa di recente introduzione (Decreto-legge n. 162/2022 noto come decreto

per la salute o l’incolumità pubblica (art. 633 bis c.p.) e punisce l’organizzazione o promozionelizzata a realizzare raduni musicali o ad altro scopo di intrattenimento, quando dal fatto derivi un concreto pericolo per la salute o per l’incolumità pubblica, a causa dell’inosservanza delle norme in materia di stupefacenti o di sicurezza ed igiene.

Il nuovo art. 634 bis c.p. mira invece a punire con pene piuttosto severe - la reclusione da 2 a 7 anni – due ipotesi di condotta: quella commessa con violenza o minaccia di occupazione o detenzione senza titolo di immobile destinato a domicilio altrui e di impedimento al rientro del proprietario o del legittimo detentore nell’immobile e quella, messapropriazione dell’altrui immobile o di cessione ad altri dell’immobile occupato.

ad oggetto solo gli immobili destinati a domicilio del proprietario, mentre l’altra, che si realizza

ferisce a qualsivoglia immobile altrui, comprese le pertinenze.

Il delitto è punibile a querela referente si è opportunamentecio quando il fatto commesso ai danni di persona incapace, per età o infermità, o quando abbia ad oggetto un bene pubblico o destinato al pubblico.

Il quid novi della norma è tuttavia rappresentato dal coordinamento con il nuovo 321-bis, com-

ma 4 del codice di procedura penale, che di fatto apre la via all’intervento del giudice penalezione nel possesso del bene al proprietario dell’immobile occupato.

Tale giudice, che a seconda della fase del procedimento sinale competente, potrà infatti disporre con decreto motivato il rilascio dell’immobile o delle pertinenze.

Se l’immobile occupato è l’u-nunciante, la procedura di rilascio coattivo potrà anche essere esperita dagli agenti di polizia giudiziaria, previa autorizzazione del pubblico ministero e successiva convalida del giudice.

ria, una volta ricevuta la denuncia di occupazione abusiva e -

dell’arbitrarietà della stessa, potranno recarsi direttamente presso l’immobile ed ordinare all’occupante il rilascio dello stesso, reintegrando il denunciante nel possesso.

Se l’esecuzione spontanea non avviene, in caso di diniego dell’occupante, gli agenti avranno facoltà di procedere coattivamente, verbalizzando l’attività e trasmettendo il verbale entro 48 ore al pubblico ministero del luoal giudice, entro le successive 48 ore.

Il mancato rispetto di tali termini di trasmissione o l’emissione del decreto di convalida oltre i dieci giorni dalla stessa, determiprovvedimento.teresse del proprietario a rientrare nel possesso della propria abitazione, il legislatore ha inoltre

previsto una causa di non punibilità a favore dell’occupante che collabori all’accertamento dei fatti e ottemperi volontariamente all’ordine di rilascio dell’immobile.

Il secondo comma dell’art.cazione della pena di cui al primo comma a chiunque “fuori dai casi di concorso nel reato, … si intromette o coopera nell’occupazione dell’immobile ovvero riceve o corrisponde denaro o altra utilità

Considerando tuttavia che il reato consiste sia nell’occupazione abusiva che nel mantenimento della stessa sine titulo, mal si comprende come possa esserci una condotta di intromissione o cooperazione senza che la stessa acquisti rilievo concorsuale.

Verosimilmente, essendo larata come reato permanente, il è altresì quello di reprimere anche le condotte dei cosiddetti

corrispondano denaro o altra utilità, per mettere concretamente in atto l’occupazione dell’immobile.

Locazioni non superiori a 30 giorni

Le locazioni brevi sono disciplinate dall’articolo 4 delsentate da quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore

prevedonola prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali,stipu-

fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare le locazioni brevi potrebbero an-

dividuazione degli elementi del contratto non vi è l’obbligo di usare particolari schemi.

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I(Fonte: Studio Elemens per Legambiente Aprile 2021).

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cazione che Cleverse offre ai propri Clienti rappresenta la vera chiave di volta nel settore condominiale italiano. di sostanze climalteranti nelle nostre città, ma anche la protezione e la valorizzazione del patrimonio immobiliare degli italiani, sottoposto ad un inesorabile processo di svalutazione.

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Fine della locazione e riconsegna dell’immobile: i diritti del proprietario

FRANCESCO GRANATO*

La percentuale di locazioni che si concludono attraverso un contenzioso - spesso giudiziario - fra proprietario e inquilino assume dimensioni preoccupanti ed è una delle ragioni che ha comportato la riduziolocazione e il corrispondente innalzamento dei canoni richiesti.

Le percentuali dicono che il 27,2% delle abitazioni, rispetto alla totalità del patrimonio abitativo italiano, è attualmente non occupata e che, pertanto, pur non utilizzata dai proprietari, non viene immessa nel mercato della locazione, mentre il canone annuo (dati OMI) risulta essere prossimo a 76 €/m2 nonostante l’incidenza al ribasso dei ca-

Come sappiamo, sono fondamentalmente tre le ragioni per le quali, quando il conduttore non riconsegna spontaneamente l’immobile, può essere ottenuto un titolo giudiziario di rilascio (ordinanza/ sentenza):

a) scadenza del contratto, quindi completamento del

periodo di durata della locazione;

b) morosità del conduttore; c) eventuale altro grave inadempimento del conduttore relativamente a clausole di essenziale importanza contenute nel contratto di locazione, ovvero violazione di norme di legge.

Non è escluso che, a parte queste tre tipiche fattispecie, altre circostanze speciali possano essere fatte valere in giudizio per ottenere, anche prima della scadenza contrattuale, il rilascio di un immobile dato in locazione.

Gli adempimenti, per il proprietario, non si concludono, però, con l’ottenimento (non facile) del titolo esecutivo di rilascio dal momento che detto provvedimento segna, salvo

merito e comporta, quasi sempre, l’inizio della procedura esecutiva diretta ad ottenere non solo il rilascio dell’immobile, quanto, anche, il pagamento dei canoni (indennità)nuta.

È in questa stessa fase che il proprietario può e deve ri-

vendicare ogni altro danno conseguente alla conclusione

locazione, fra cui quello relativo alle condizioni dell’immobile rilasciato e agli eventuali altri pregiudizi per ricollocarlo sul mercato, in caso di danni gravi1.

del codice civile) sancisce che fra gli obblighi del conduttore vi è quello della restituzione dell’immobile: Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.

Con riferimento alla precedente norma, lo stato in cui il conduttore ha ricevuto l’immobile al momento del contratto si presume buono, salvo prova del contrario, e non deve essere provato dal proprietario che può, in ogni caso, avvalersi della dichiarazione sul normale stato di manutenzione di norma inserita in tutti i contratti.

Tanto premesso, sussisto-

1

re, il risarcimento dei danni residuati alla locazione. Infatti, in caso di rilascio forzoso, l’ipotesi di non accettare la riconsegna dell’immobile danneggiato, che pure rappresenta una facoltà del locatore, appare quantomeno inverosimile. È più utile che il proprietario accetti, con riserva, di rientrare nel possesso dell’immobile provvedendo contestualmente a richiede-

esegue il rilascio una puntuale verbalizzazione sullo stato dell’immobile, eventualmente corredato da contestuale sopra servirà in funzione di un successivo utilizzo nei confronti del conduttore, al quale potranno essere richiesti gli importi necessari a ricondurre l’immobile nello stato in cui sarebbe dovuto essere - quindi normale ex art.1590 codice civile - dopo loro apposita

Altro tipo di danno di cui, per legge, è chiamato a ri-

spondere il conduttore è quello per la ritardata restituzione con violazione dell’art. 1591 del codice civile, il quale sancisce che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivogna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.

È chiaro che l’obbligo sancito da tale norma sussiste sia nel caso di spontanea riconsegna che, in quello ben diverso, di rilascio forzoso a seguito diziario.

In presenza di beni relitti, ossia abbandonati dal conduttore, il proprietario potrà richiedere eventuali danni per trasporto e smaltimento secondo la liquidazione che dovrà essere, caso per caso, operata dal Giudice. Al Magistrato potrà essere richiesto di liquidare - previo accertamento - anche altri danni sull’immobile con la sola esclusione di quelli relativi al suo normale utilizzo e che si intendono remunerati con il canone di

locazione2.

Per completezza della pre-

necessario aggiungere che la durata dei procedimenti esespesso tanto dilatata da potersi considerare “irragioneeventuali proroghe legali che durata. In tali casi, aggiuntivamente ai danni patrimoniale ed alle indennità rivendicabili nei confronti dell’inquilino, il proprietario potrà avanzare, innanzi alla Corte di Appello competente, istanza di equa riparazione verso il Ministero della Giustizia ai sensi della legge 24.3.2001 n. 89 per ottenere la liquidazione dei danni non patrimoniali in misura direttamente rapportata agli anni di durata del procedimento esecutivo eccedenti quelli ritenuti ragionevoli per lo svolgimento di tutti gli adempimenti connessi alla procedura3.

*Avvocato, Vicepresidente vicario Federproprietà

dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e i completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di

2

dovuto al normale uso del bene locato, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare di aver ricevuto, da parte di terzi, richieste

3 normativi in genere), e ciò non già per sindacare tali atti, ma per apprezzare se la durata del singolo procedimento, come conformato

dall'ambito applicativo della legge andasse esclusa l'incidenza, sulla durata del procedimento di esecuzione forzata per rilascio di immobile ad uso di abitazione, riferibile ai provvedimenti legislativi che avevano più volte sospeso gli sfratti o demandato alla gra-

Sussiste il diritto del locatore ad ottenere, dal Ministero della Giustizia, un equo indennizzo, nel caso in cui il procedimento di sfratto abbia avuto una durata eccessiva. Tale indennizzo va liquidato secondo i parametri sanciti dalla Corte di giustizia. È invece escluso il risarcimento del danno patrimoniale per il ritardo nella riconsegna ed il mancato godimento dell'appartamento, in quanto questi ulti-mi sono esclusivamente dovuti alla resistenza della controparte nel processo pre-supposto, e quindi non possono essere imputati

Euro 1.000,00

Euro 1.290,00

Euro 2.000,00