Aros Bostad Årsredovisning 2017

Årsredovisning 2017 Aros Bostadsutveckling AB (publ)

Aros Bostad Årsredovisning 2017

A

Innehållsförteckning Aros Bostad 2017........................................ 1 VD-ord............................................................. 2

”

Affärsidé, vision och målgrupp............ 4 Finansiella mål............................................. 5 Affärsmodell.................................................. 6 Projektstyrning............................................12 Organisation................................................ 13

Bostadsupplevelser med själ och hjärta där livet får ta plats.

Invernesshöjden........................................ 14 Storstockholms bostadsmarknad....................................... 16 Projektportfölj............................................ 18 Urval av projekt.......................................... 19 Sjöhusen.......................................................22 Hållbar bostadsutveckling...................25 Riskhantering............................................. 26 Finansiella rapporter Förvaltningsberättelse.......................... 30 Koncernens rapport över totalresultat.......................................32

Sedan starten 2006 har Aros Bostad

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital................... 34

7

47 000

Koncernens rapport över kassaflöde......................................... 35

Slutförda projekt

Totalt utvecklad area, kvm

409

2,1

Färdigställda lägenheter

Investerings- och utvecklingsvolym, miljarder SEK

Koncernens rapport över finansiell ställning.......................... 33

Noter koncernen....................................... 36 Moderföretagets resultaträkning.... 48 Moderföretagets balansräkning....... 49 Rapport över förändringar i Moderföretagets egna kapital..........51 Moderföretagets rapport över kassaflöde..........................................52 Noter Moderföretaget........................... 53 Styrelse, företagsledning och revisor................................................... 56 Styrelsens undertecknande............... 58 Revisionsberättelse................................ 59

Aros Projekt

Definitioner..................................................62

Omslaget visar Aros Bostads projekt Tegeludden 16 på Gärdet i Stockholm.

Projektet är under genomförande om består av 114 lägenheter. Inflytt äger rum under 2019.

B

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Aros Bostad 2017

Aros Bostad är en av de ledande bostadsutvecklarna inom Stockholms­ området. Den primära geografiska marknaden är Storstockholm, vilket avser Stockholms län och Uppsala kommun. Fokus har övergått allt mer, från att konvertera kontorsfastigheter till bostäder, till nyproduktion av bostäder som i dag utgör Aros Bostads huvudsakliga verksamhet.

Projektportföljen har främst byggts upp i fondstrukturer tillsammans med institutionella investerare samt kapitalstarka privata investerare.

Aros i siffror per 31 december 2017

18

3 500

Bostadsprojekt

Byggrätter

112

82,5

Antal sålda lägenheter under året

Soliditet, %

Fördelning per kommun, kvm ljus BTA

■ Danderyd

28% 8% ■ Stockholm 20% ■ Tyresö 3% ■ Täby 35% ■ Uppsala 6% ■ Nacka

Projektstatus, fördelat på kvm ljus BTA

Laga kraft 26% 18% ■ Samråd 19% ■ Planbesked 26% ■ Översiktsplan 10% ■

■ Granskning

Finansiella Nyckeltal 1) TSEK

Fastighetsrelaterade Nyckeltal

2017

2016

Nettoomsättning

40 645

26 133

Rörelseresultat

29 554

–904

Resultat före skatt

13 849

–4 769

Rörelsemarginal, %

72,7

neg

Soliditet, %

82,5

13,2

Resultat per aktie, SEK

0,48

–0,20

1) För definitioner se sidan 62.

Antal

2017

2016

Sålda bostäder

112

53

Produktionsstartade bostäder

114

160

Färdigställda bostäder

48

0

Bostäder i pågående produktion Bostadsprojekt i projektportföljen per 31 dec 2) Max antal under perioden.

274

2)

18

208

2)

16

Antal sålda lägenheter Antal 120 80

53

40 0

Aros Bostad Årsredovisning 2017

112 2017

2016

Det här är Aros Bostad

1

Ett år av tillväxt under finansiell balans Ett köp av ett nytt hem är ofta den viktigaste investeringen vi gör i våra liv och våra kunder ska från första visningen fram till inflyttning känna trygghet i sitt köp. Därför vill vi säkerställa att våra kunder fattar informerade beslut, att bostäderna är tidlösa och beständiga och passar in i stads­bilden, att bostadsrättsföreningarna överlämnas med en sund ekonomi och att vi håller vad vi lovar.

2017 representerade det trettonde verksamhetsåret för Aros Bostad. Vår affärsidé under alla år är och har varit att förvärva och utveckla fastigheter i syfte att skapa moderna, funktionella och attraktiva bostäder i bra geografiska lägen med material­val och arkitektur som står sig över tid. Vi överlämnar en trygg och hållbar bostadsupplevelse åt våra kunder. Med den ambitionen har vi under åren färdigställt sju bostadsprojekt med över 400 bostäder. I slutet av 2017 hade vi en portfölj av 18 bostadsprojekt fördelat på cirka 3 500 byggrätter.

2017 var i många avseenden ett speciellt år för oss och för marknaden som helhet. Aros Bostads finansiella utveckling var god trots att vi upplevde en större osäkerhet på bostadsmarknaden under hösten och slutet av året. Rörelseresultatet ökade med 30 458 TSEK till 29 554 TSEK (–904) trots ökade kostnader för organisationsuppbyggnad samt upparbetade kostnader inför en eventuell framtida börs­notering. Resultat­förbättringen var huvudsakligen hänförlig till en ökad projekt­volym och att vi kunnat resultat­avräkna projekt som färdigställts under året.

Vår finansiella ställning är stark. Det egna kapitalet per den 31 december 2017 uppgick till 360 384 TSEK (39 008), vilket motsvarar en soliditet om 82,5 procent (13,2). Bolagets likvida medel per den 31 december 2017 uppgick till 101 448 TSEK (29 555).

Hög aktivitet och strategiska samarbeten Även operativt var 2017 ett händelserikt år för Aros Bostad.

Under året såldes totalt 112 bostäder (53) och vi hade i slutet av 2017 totalt 274 bostäder i pågående produktion.

Av de cirka 3 500 byggrätterna i vår byggrätts- och projekt­ portfölj är nu 13 procent säljstartade och 8 procent produk­ tionsstartade. Resterade projekt är under olika faser av planering.

2

VD-ord

I januari 2017 offentliggjorde vi det 100-procentiga förvärvet av Viggbyholm Utvecklings AB med byggrätter för motsvar­­ande 240 radhus och lägenheter i ett mycket attraktivt läge i Täby.

I maj 2017 tecknade vi avtal med byggentreprenören RO-gruppen av­­seende nyproduktion av 114 lägenheter på Gärdet i Stockholm.

Samma månad projektstartade vi också fem stadsvillor med 49 lägenheter i Bromma. I oktober 2017 ingick Aros Bostad och NCC Sverige ett samarbete för utförande av cirka 400 bostäder i Danderyd i en så kallad samverkansentreprenad. Slutligen, i november 2017 tecknade vi också avtal om att förvärva tre fastig­heter i Täby med avsikt att utveckla bostäder med total beräknad area om cirka 20 000 kvm BTA. Inte minst samarbetet med välrenommerade partners som NCC Sverige visar styrkan i Aros Bostads koncept.

Under 2017 flyttade vi även huvudkontoret till nya ända­måls­ enliga lokaler, tillsatte en ny operativ ledning i bolaget och stärkte vår organisation via en rad nyckelrekryteringar på olika områden.

Under året gick vi från att vara 5 anställda till 18 anställda i Aros Bostad.

Ansvarstagande bostadsutveckling Hållbarhet för oss handlar om att vara en ansvarstagande bostads­ utvecklare. Ett köp av ett nytt hem är ofta den viktigaste investeringen vi gör i våra liv och våra kunder ska från första visningen fram till inflyttning känna trygghet i sitt köp. Därför vill vi säkerställa att våra kunder fattar informerade beslut, att våra bostäder är tidlösa och beständiga och passar in i stads­bilden, att våra bostadsrättsföreningar överlämnas med en sund ekonomi och att vi håller vad vi lovar. Hållbarhet handlar även om att tillse att våra bostadsprojekt genomförs på ett arbetsmiljö­mässigt säkert sätt, att vi har en hög affärsetik i vårt arbete, att vi arbetar långsiktigt och bygger våra bostäder med hållbara material samtidigt som vi skapar förutsättningar för våra kunder att leva på ett miljömässigt hållbart sätt.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

”

A ros Bostad har en långsiktig syn på bostadsmarknaden och bedömer att efterfrågan på moderna och väl genomförda bostäder med hög kvalitet kommer att vara fortsatt stark.

När vi blickar framåt Bostadsmarknaden har under flera år präglats av kraftig prisutveckling och höga initiala försäljningsgrader. Under början av hösten 2017 såg vi de första tecknen på en avvaktande marknad, delvis driven av politiska beslut och viss marknadspsykologi. Under senare delen av året ökade osäkerheten på bostadsmarknaden ytterligare. Säljare och köpare försökte hitta en ny prisnivå och det tog längre tid att sälja lägenheter, nyproducerade såväl som lägenheter på andrahandsmark­ naden. Ett resultat av detta är vissa priskorrigeringar, särskilt inom geografiska områden utsatta för obalanser mellan utbud och efterfrågan. Det är ännu för tidigt att dra några långt­ gående slutsatser av denna utveckling, men vi ser detta som en sund normalisering av en marknad som har varit över­ hettad under många år.

Aros Bostad har en långsiktig syn på bostadsmarknaden och bedömer att efterfrågan på moderna och väl genomförda bostäder med hög kvalitet kommer att vara fortsatt stark på en marknad som präglas av hög inflyttning till Storstockholm, höga disponibla inkomster, en låg arbetslöshet och ett fortsatt lågt ränteläge. Aros Bostad står i denna marknad väl rustat med en stabil finansiering och en byggrättsportfölj bestående av projekt i attraktiva och stadsnära lägen med goda kommu­ nikationer och som förvärvats till låga ingångsvärden. Vi har även ytterligare förstärkt den interna organisationen för projektgenomförande då vi nu kommer se en ökning i antalet projekt under byggnation.

Med en strategi som bygger på låga ingångsvärden på byggrätter, fokus på områden där efterfrågan överstiger utbudet och attraktiva mikrolägen, är Aros Bostad det trygga valet för bostadsköpare. Trots en mer avvaktande marknads­situation fortsätter vi utvecklingen av Aros Bostad. Vår ambition är fortsatt att bygga bostäder som är tidlösa och beständiga i sin arkitektur, och att överlämna föreningar med sund ekonomi och starka balansräkningar.

Stockholm i juni 2018 Magnus Andersson, VD

Aros Bostad Årsredovisning 2017

VD-ord

3

Affärsidé, vision och målgrupp Vi har utvecklat moderna och funktionella bostäder i över tio år. Genom att utgå från helheten och vara lyhörda för det som är viktigast för kunderna skapar Aros Bostad bostadsupplevelser med själ och hjärta där livet får ta plats.

AFFÄRSIDÉ

VISION

MÅLGRUPP

Att förvärva och utveckla fastigheter i syfte att skapa moderna, funktionella och attraktiva bostäder i bra geografiska lägen.

Aros Bostad ska vara framtidens bostadsutvecklare som bygger hem för medvetna och stolta hushåll.

Aros Bostads målgrupp utgörs av medvetna bostadsägare som vill känna trygghet i sitt köp och söker genomtänkta bostäder.

Kärnan i verksamheten har sedan starten

Genom att utgå från helheten och

Aros Bostads kund värdesätter ett

varit att skapa en hållbar bostadsupp­

vara lyhörda för det som är viktigast för

kvalitets­b oende – god arkitektur, genom­

levelse med själ och hjärta.

kunderna – såsom en trygg ekonomi och

tänkta planlösningar och materialval

En hållbar bostadsupplevelse innebär

en omsorgsfull arkitektur med genom-

– i områden som erbjuder goda kommu-

att vara en ansvarstagande bostads-

tänkta funktioner och materialval som

nikationsmöjligheter, bra skolor, ett rikt

utvecklare, att säkerställa att kunden

står sig över tid – skapar Aros Bostad

friluftsliv, möjlighet till ett varierat idrotts-

har bra beslutsunderlag, att utvecklade

bostadsupplevelser med själ och hjärta

och föreningsliv samt en upplevelse av

bostäder har en genomtänkt form och

där livet får ta plats.

trygghet. Många gånger utgörs denna

funktionalitet samt bidrar till goda stads-

målgrupp av unga familjer med eller utan

kvaliteter, att bostadsrättsföreningar

barn samt äldre par som lämnar villan för

överlämnas med en sund ekonomi och

ett modernt boende i en nyproducerad

att Aros Bostad håller vad som utlovats.

lägenhet. Gemen­samt för målgruppen är

Centralt är att varje enskilt projekt präg-

att de har en god socio­ekonomisk köpkraft.

las av familjebolagskänsla, är omhändertaget och drivs med närvaro, kompetens och ett personligt engagemang.

Aros Bostad bedömer att detta är ett attraktivt och hållbart koncept för vår målgrupp samt att efterfrågan av erbjudandet kommer att vara fortsatt starkt.

4

Vision, Affärsidé, mål

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Finansiella mål Aros Bostad har tydliga finansiella mål för den operativa verksamheten. Centralt är fokus på risk­ hantering och löpande uppföljning och kontroll av projektportföljens kassaflöden, vilket skapar grunden för långsiktigt värdeskapande i kombination med förutsättning för tillväxt under finansiell balans.

Mål

Projektmarginal

Varje enskilt projekt ska genom projekt­ utveckling, god marknadsföring och försäljning samt ett kostnadseffektivt genomförande maximera marknadsvärdet för projektet och därigenom ge en god avkastning i kombination med balanserad projektrisk.

Projektmarginalen ska över tid uppgå till minst 20 procent. Målet avseende projektmarginalen är framtaget utifrån historiska genomsnittliga projekt­ marginaler, som varit väsentligt högre än nuvarande mål, samt nuvarande affärsplan för projektportföljen.

Soliditet

Utdelningspolicy

MÅL – över 30% Soliditeten ska långsiktigt överstiga 30 procent.

Beslut om utdelningar fastställs utifrån långsiktig tillväxt, resultatutveckling och kapitalbehov med hänsyn tagen till vid var tid gällande mål och strategier.

Utdelningen ska, i den mån utdelning föreslås, vara väl avvägd med hänsyn till verksamhetens mål, omfattning och risk. Aros Bostad avser inte att ge någon utdelning på stamaktien under de närmaste åren då resurser kommer att gå till att produktionsstarta flera projekt inom ramen för den befintliga projektportföljen, samt även förvärva nya projekt.

Soliditet % 100 80 60 40 20 0

Mål över

30%

77

13

82,5

2015

2016

2017

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Finansiella mål

5

Affärsmodell Aros Bostad ska utveckla stadsbilden med tidlösa och beständiga bostäder utan att tumma på hållbarhet eller kvalitet. Aros Bostads projekt präglas av en trygg ekonomi och arkitektur som innefattar genomtänkta funktioner och materialval i eftertraktade områden som står sig över tid.

I syfte att uppnå detta arbetar Aros Bostad utifrån ett helhetsperspektiv i sin affärsmodell som innehåller följande fem steg:

Utvecklingsrisk

Försäljningsrisk

Detaljplan vinner laga kraft

1

2

Förvärv och finansiering

Projekt-­ och koncept­u tveckling

Byggrisk Byggstart

3 Marknadsföring och försäljning

4 Projekt­ genomförande

5 Överlämnande och efter­m arknad

Projektvärde

6

Affärsmodell

Aros Bostad Årsredovisning 2017

1. Förvärv och finansiering Aros Bostad arbetar löpande med att identifiera och utvärdera nya projekt för bostadsutveckling. Två faktorer är avgörande för projektutveckling med god lönsamhet:

•• att hitta attraktiva byggrätter till rätt pris, samt •• att utveckla attraktiva bostäder som tilltalar målgrupperna.

Hos Aros Bostad finns gedigen branscherfarenhet och kompetens för att identifiera nya projektmöjligheter och koncernen arbetar aktivt med att kontinuerligt förvärva nya projekt. De huvudsakliga investeringskriterier är följande: investeringsstorlek, avkastningskrav, risk, projekttid, geografi, infrastruktur, lokal bostadsrättsmarknad samt närhet till kommunikationer. Innan en transaktion genomförs görs en noggrann analys av både det potentiella projekt och av det geografiska upptagningsområdet för det potentiella bostadsprojektet. Denna analys ligger sedan till grund för ett eventuellt investeringsbeslut i styrelsen. Utöver ovan nämnd transaktionsanalys arbetar Aros Bostad alltid fram en plan för en alternativ användning av det potentiella bostadsprojektet innan ett förvärvsbeslut genomförs.

Förvärv sker från både privata och noterade fastighetsägare såväl som från kommuner och landsting. Aros Bostad håller kontinuerligt en dialog med privata aktörer i branschen samt tjänstemän i strategiskt utvalda kommuner. I dessa dialoger är ett gott renommé på marknaden och etablerade relationer centralt när det gäller att få kännedom om och att identifiera nya potentiella projektmöjligheter. Av projektportföljen har cirka 20 procent förvärvats via markanvisning från kommuner eller landsting, medan cirka 80 procent förvärvats från andra motparter, oftast med planrisk, vilket är i linje med strategierna. Av de 80 procent som förvärvats utan markanvisning har cirka 85 procent förvärvats bilateralt, utanför auktionsprocesser, som ett resultat av Aros Bostads stora nätverk och aktiva arbete med att identifiera och förvärva nya projekt.

Vid förvärv strävar Aros Bostad efter att transaktionen ska vara villkorad av att en detaljplan som medger att bostads-

Aros Bostad Årsredovisning 2017

byggnation ska vinna laga kraft. Det innebär att merparten av köpeskillingen i transaktionen utbetalas först efter att en detaljplan vunnit laga kraft, samt att Aros Bostad har rättig­ heten att frånträda förvärvet om detaljplaneprocessen inte skulle resultera i en möjlighet att bygga bostäder. Alternativt initierar Aros Bostad den alternativa planen för projektet. På detta sätt minskas riskexponeringen mot enskilda investeringar och möjliggör samtidigt en lägre nivå av kapitalbindning.

Aros Bostad deltar även i markanvisningstävlingar och jämförelseförfaranden som kommuner utlyser. Markanvisningstävlingar innebär att kommunen bjuder in ett antal aktörer i en anbudsprocess där en vinnande part väljs baserat på olika urvalskriterier såsom gestaltning, pris och genomförande­ förmåga. Att Aros Bostad skapar väl utformade bostäder med hög kvalitet innebär flera fördelar i kontakten med kommuner.

Aros Bostads legala förvärvsstruktur är utformad så att alla projekt ägs av separata projektbolag. Detta medför att projektrisken är begränsad till respektive projektbolag. Finansiering av Aros Bostads olika förvärv ser olika ut beroende på vilket typ av förvärv som genomförs. Ett markförvärv finansieras vanligen enbart med eget kapital medan en förvaltningsfastighet med hyresgäster och därigenom ett befintligt kassaflöde medför möjligheten till att delvis erhålla bank­ finansiering med säkerhet i fastigheten. När väl byggnation av ett projekt har inletts, finansierar Aros Bostad denna fas med en kombination av eget kapital och byggnadskreditiv.

Innan förvärv genomförs genomgår det potentiella projektet ett första grindmöte - Förvärvsgrindmöte. Grindmötena är en del av Aros Bostads interna process för projektstyrning.

I grindmötena samlas projektets alla delar såsom ekonomi, lönsamhet, organisation, produkt, bygg, marknadsföring och försäljning ihop till ett beslut om att gå vidare alternativt arbeta om eller förbättra vissa delar. Grindmötena hålls med ledningsgruppen och berörda projektansvariga och sätter de ekonomiska ramarna för det fortsatta projektarbetet. Under förutsättning att det potentiella förvärvet i grindmötet bedöms ha förutsättningar att uppnå lönsamhetskravet och i övrigt möta kvalitets- och utförandekrav genomförs förvärvet efter slutligt beslut i styrelsen.

Affärsmodell

7

2. Projektutveckling Efter förvärv och finansiering tar projektutveckling vid för att säkerställa förvärvets värdeökning.

För att möjliggöra bostadsbyggnation på en fastighet krävs en lagakraftvunnen detaljplan samt ett beviljat bygglov. Processen att driva en detaljplan varierar mellan olika kommuner och beror på bostadsprojektets komplexitet, prioritering i kommunen och sakägares inställning. Projektutvecklingsprocessen syftar till att säkerställa att en lagakraftvunnen detaljplan medges som möjliggör ett lönsamt genomförande.

Projektutvecklingsfasen består till stor del av att hantera olika frågeställningar med kommuner och olika sakägare, samt att säkerställa att de byggrätter som skapas har goda förutsättningar för ett attraktivt och lönsamt bostadsprojekt.

En central del i Aros Bostads strategi är att utveckla och genomföra attraktiva, väl utförda och funktionellt designade bostadsprojekt med god lönsamhet. För att kunna göra detta har Aros Bostad egna resurser med gedigen kunskap om och

8

Affärsmodell

erfarenhet av design och arkitektur samt samarbetar i varje enskilt projekt med utvalda arkitektkontor för att ta fram projektets arkitektoniska vision. Genom att redan under detaljplaneskedet identifiera ett så kallat koncept för det blivande bostadsprojektet kan Aros Bostad tidigt sätta de utformningsmässiga ramarna för den förväntade målgruppen i det aktuella projektet. Fokus ligger på att tillvarata projektets specifika förutsättningar och skapa en tydlighet erbjudandet på marknaden.

Tidigt under projektutvecklingsfasen sker det andra grindmötet – Projektstartsgrind. Syftet är att, innan större kostnader för exempelvis projektering tas i projektet, säkerställa att det koncept som utvecklats kan levereras inom de ekonomiska ramar som beslutades i Förvärvsgrinden. Under förutsättning att Aros Bostads lönsamhetskrav uppnås i projektet fortsätter projektarbetet alternativt justeras för att åstadkomma detta.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

3. Marknadsföring och försäljning Aros Bostad arbetar efter en strukturerad marknadsföringsoch försäljningsmodell. Individuella marknadsförings- och försäljningsplaner sätts utifrån varje projekts unika förutsättningar. För varje projekt skapas en unik identitet och projektvarumärke efter projektets identifierade målgrupp, geografiska läge och volym. När bostadsprojektets koncept är beslutat kan projektet börja marknadsföras med tidig annonsering i syfte att bygga upp ett intressentregister. Detta sker exempelvis i sociala medier, genom annonsering på bostads­ siter, i dagspress och lokaltidningar samt genom andra varumärkesstärkande tillställningar.

Aros Bostad arbetar med en försäljningsprocess där varje bostadsprojekt följer samma försäljningsstruktur för att säkerställa en trygg och beprövad metod mot kunderna. Bland annat är försäljningsstart styrd av projektets nivå av intresseanmälningar där en stor volym intresseanmälningar innebär goda förutsättningar för en lyckad försäljningsstart. Innan bostadsprojektet säljstartas genomgår projektet grind nummer tre – Sälj- och produktionsgrind. I detta grindmöte hanteras både intäkts- och kostnadssidan av projektet i minsta detalj i syfte att fastställa projektets slutliga budget. I sälj- och produktionsgrinden beslutas bland annat prislista för bostadsprojektets lägenheter, bedömd belåning i bostadsrätts­ föreningen, försäljningsstrategi och försäljningsprognos.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Försäljningen av ett bostadsprojekt sker vanligen etappvis.

Detta är särskilt vanligt vid större projekt och är beroende av marknadsförutsättningar och bedömd efterfrågan och upptagningsförmåga. Aros Bostad lägger stor vikt i valet av mäklarsamarbete för varje bostadsprojekt. Valet av mäklare behöver anpassas för att passa projektets geografiska läge och målgrupp.

Försäljningsstart sker vanligtvis omkring 18–24 månader före planerad inflyttning. Projektets intressenter bjuds in och har möjlighet att boka/köpa lägenhet efter kronologisk tur­ ordning från anmält intresse för projektet. Till säljstarten finns ett projektanpassat säljmaterial som beskriver bostäderna på ett tydligt och tilltalande sätt. Köpprocessen för köpare till Aros Bostads bostäder går genom tre avtalstyper:

•• bokningsavtal •• bindande förhandsavtal och •• upplåtelseavtal De intressenter som beslutar sig för att förvärva en bostad av Aros Bostad genomgår en ekonomisk kontroll, där avsikten är att undersöka att köparen har ekonomiska resurser att fullfölja köpet.

Affärsmodell

9

4. Projektgenomförande Efter att ett projekts uppsatta boknings- och eller försäljningsmål är uppnådda startar byggnationen av bostadsprojektet.

Byggnationen, eller projektgenomförandet, är den mest kapitalintensiva delen av bostadsprojektet och pågår under två till tre år. Start av projektgenomförandet föregås av beslut i styrelsen.

Aros Bostads strategi för genomförandet av bostadsprojekten är att minimera entreprenadriskerna samt behovet av interna byggresurser genom att som regel upphandla totalentreprenader. Totalentreprenad innebär att en extern byggentreprenör har ett kontraktsmässigt åtagande att projektera bygghandlingar och genomföra byggprojektet i enlighet med det koncept som Aros Bostad satt upp för bostadsprojektet.

Aros Bostad ansvarar å sin sida för att projektera fram program- och systemhandling och sedan bistå bostadsrättsföreningen som beställare och motpart till totalentreprenören under genomförandet, ända fram till dess att kunderna tillträtt sina bostäder och garanti­besiktning genomförts. Förfarandet med totalentreprenad ställer krav på att Aros Bostads projektledare har gedigen kompetens inom projektering, bygg- och genomförandefrågor och projektledaren har ett tydligt ekonomiskt ansvar för projektets resultat. På detta sätt kan Aros Bostad, med en relativt liten organisation, säkerställa en god kontroll på både produkt, kvalitet och kostnad samtidigt som de stora entreprenad­r iskerna i form av tid och kostnad hanteras.

Aros Bostad samarbetar med väl etablerade byggentrepre­ nörer för genomförandet av sina projekt, exempelvis NCC, JM Entreprenad och Peab. Genom att upphandla entrepre-

10

Affärsmodell

nader av etablerade aktörer kan Aros Bostad förutom att minimera genomföranderisker även dra nytta av gedigen kompetens och erfarenhet hos etablerade byggentreprenörer.

I totalentreprenaden ingår även ett funktions- och garantiansvar, vilket innebär att totalentreprenören har en skyldighet att under garantitiden åtgärda eventuella fel och brister i entreprenaden efter färdigställandet. Genom att upphandla totalentreprenader minskar även Aros Bostad behovet av interna byggresurser för platsledning, inköp och projekteringssamordning och kan istället fokusera resursbehovet kring projektering och projektledning. Detta medför att Aros Bostad även vid en starkt uppåtgående marknad kan hushålla med resurserna och hålla nere omkostnaderna, vilket även är kostnadseffektivt i en nedåtgående marknad.

Aros Bostad utvecklar och bygger bostäder med hög kvalitet och hög arkitektonisk nivå. Det innebär att alla projekt är olika i sin utformning och anpassade efter platsens och projektets unika egenskaper. Aros Bostad strävar dock efter att vinna kostnads- och effektivitetsfördelar genom att nyttja liknande stomsystem och tekniska lösningar för olika projekt. Detta görs genom att Aros Bostads projektledare är djupt engagerade i projekteringen av program- och systemhandling och har en gedigen kompetens inom bygg- och teknikrelaterade frågor.

På så sätt kan Aros Bostad, genom att hitta en väl avvägd balans mellan projektets ambition och standardisering, skapa unika projekt med god och funktionell utformning utan att göra avkall på lönsamheten.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

5. Överlämnande och eftermarknad När genomförandefasen når sitt slut överlämnas fastigheten och den genomförda entreprenaden. När bostadsprojektet består av flera bostadsrättsföreningar lämnas fastigheterna över etappvis. Aros Bostad tillser, genom externa och oberoende ledamöter, att den fristående bostadsrättsföreningens styrelse är bemannad under genomförandefasen. Aros Bostad bistår vidare bostadsrättsföreningen med upphandling av teknisk och ekonomisk förvaltning i god tid innan överlämning till kunderna. Efter genomförd inflyttning och efter det Aros Bostad säkerställt att fastigheten och bostäderna fungerar som planerat, lämnas den fristående bostadsrättsföreningen över till kunderna vid årsstämma. Efter denna tidpunkt bemannar medlemmarna bostadsrättsföreningens styrelse och ansvarar för teknisk och ekonomisk förvaltning av fastigheten.

I samband med inflyttning genomförs en slutbesiktning av byggentreprenaden av en oberoende besiktningsman. Efter genomförd slutbesiktning löper ett antal garantitider. Material och varor som använts i projektgenomförandet har en garantitid på två år. Byggentreprenörens arbetsprestation, exempelvis handhavande av material och varor, löper normalt sett ut efter fem år. Väsentliga fel som har sin grund i vårdslöshet av bygg­ entreprenören löper normalt sett ut efter tio år. Efter två år genomförs en garantibesiktning där eventuella fel och brister som uppstått under den tvååriga garantiperioden identifieras och hanteras.

Byggentreprenören som genomfört bostadsprojektet på totalentreprenad har enligt avtal ansvar för att åtgärda eventuella fel och brister som identifieras i slutbesiktning och

Aros Bostad Årsredovisning 2017

garantibesiktning. Aros Bostad vill hålla en nära dialog med kunderna och samordnar eftermarknadshantering mellan kund och byggentreprenör. Genom att hantera kundkontakten från första mötet fram till och med inflyttning och efterföljande eftermarknadsperiod kan Aros Bostad dra lärdom av erfarenheter, skapa en djup förståelse för kundernas behov och önskemål samt överföra dessa kunskaper till kommande projekt. Det är även i detta skede den fjärde och sista grinden, Erfarenhetsåterföring, äger rum i syfte att säkerställa organisations lärande av varje genomfört projekt för att kunna använda genererad kunskap och kompetens vid nästkommande bostadsutvecklingsprojekt. Vidare avser Aros Bostad att i framtiden på ett systematiskt sätt även mäta kundnöjdhet genom det etablerade indexet Nöjd Kund Index (NKI). För varje bostadsrättsförening upprättas en ekonomisk plan som granskas och intygas av externa och oberoende intygsgivare.

Den ekonomiska planen redovisar bostadsrättsföreningens bedömda intäkter och kostnader under en tioårsperiod och redovisar även de bankkreditiv som Aros Bostad arrangerar för bostadsrättsföreningens räkning. Aros Bostad anser att det är viktigt att bostadsrättsföreningens ekonomi är långsiktigt hållbar. Det sker genom att se till att bostadsrätts­ föreningen har tillräckliga ekonomiska reserver för att kunna hantera en ökning av räntan på lånen, att erforderliga kostnader och avsättningar till fastighetsunderhåll med­tagits i den ekonomiska planen samt att belåningsgraden per bostadsyta är rimlig.

Affärsmodell

11

Projektstyrning

Markköp

Detaljplan

Projektidé

Grindmöte Förvärv

Bygglov

Säljstart

Projektering Projektering Programhandling Systemhandling

1

Grindmöte Projektstart

2

Grindmöte Sälj-och produktion

Produktions­ start

Projektering Bygg­handling

Slut­ besiktning

Produktion

3

Inflyttning

Garanti­ besiktning

Eftermarknad

4

Grindmöte Erfarenhets­ återföring

Projektutveckling Marknad och försäljning Projektgenomförande

Grindmöten Aros Bostad tillämpar en strukturerad process för genomförandet av bostadsprojekten enligt antagen affärsmodell.

Från genomfört förvärv, genom projektets utveckling och genomförande fram till överlämning av bostaden till slutkund är en intern projektgrupp, ledd av en projektledare, engagerad i projektarbetet. Den interna projektgruppen är sammansatt efter de olika kompetenser som behövs för projektets genomförande. Aros Bostads ledning är löpande informerade om projektets utveckling, bedömda intäkter och kostnader genom månadsvisa ekonomimöten för det specifika projektet.

Vart och ett av Aros Bostads projekt genomgår under sin livstid fyra stycken så kallade grindmöten:

1. Förvärvsgrind Grindmöte 1 Förvärv

2. Projektstartsgrind Grindmöte 2 Projektstart

3. Sälj- och produktionsgrind Grindmöte 3 Sälj- och produktionsstart

4. Erfarenhetsåterföring Grindmöte 4

Erfarenhetsåterföring

12

Projektstyrning

Syftet med dessa grindmöten är att på ett strukturerat sätt löpande gå igenom och anpassa projektets samtliga delar såsom organisation, tidplaner, produkt, marknadsföring, försäljning och ekonomi allt eftersom projektet tar form.

I grindmötena föredrar projektledaren projektets status för Aros Bostads ledningsgrupp. Vid grindmötena fastställs projektets budget och förväntade lönsamhet samt eventuella villkor för det fortsatta arbetet. Sista grindmötet, erfarenhetsåterföring, är Aros Bostads sätt att arbeta med en ständigt lärande organisation där erfarenheter och kompetens tillvaratas och skapar förutsättningar för att säkerställa kunskapsöverföring till organisationens alla delar.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Organisation

Organisation och medarbetare

prenörer för byggnationen av bostäderna. Användandet av totalentreprenad möjliggör hantering av förhållandevis stora projektvolymer relativt den till antalet begränsade personalstyrkan.

Aros Bostad arbetar aktivt med att uppnå en balanserad köns- och åldersfördelning inom olika delar av verksamheten.

Vid årsskiftet 2017/2018 var 53 procent av Aros Bostads anställda kvinnor.

Aros Bostad har under de senaste åren byggt upp en organisation som per den 31 december 2017 innefattar motsvarande 18 medarbetare. Aros Bostads organisation består av avdelningar inom ekonomi, transaktion och finans, projekt­ utveckling, projektgenomförande samt marknadsföring och försäljning. Samtliga av Aros Bostads byggprojekt leds av den interna projektorganisationen som arbetar med totalentre-

Aros Bostads organisationsstruktur VD

Ekonomi, Finans, Transaktion

Projektutveckling

– CFO/Vice VD

– Projektutvecklingschef

– Projektcontroller

– Projektutvecklare

– Affärsutvecklare

– Projektutvecklare

– BRF-förvaltning

Projektgenomförande

Marknad & Försäljning

– Chef Projekt­ genomförande

– Marknads- och försäljningschef

– Projektledare

– Marknadsansvarig

– Projektledare

– Marknadsassistent

– Bitädande Projektledare

– Marknadsassistent – Säljansvarig – Kund- och eftermarknadsansvarig

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Organisation

13

Invernesshöjden Invernesshöjden blir ett utropstecknen i södra Danderyd. Det nya bostads­ kvarteret erbjuder ljusa och luftiga bostäder. De första 84 lägenheterna, av 400, blir klara i slutet av 2020. Allt från yteffektiva ettor till femmor och sexor finns att välja på. De större får egna terrasser, övriga väl tilltagna balkonger.

Den öppna och flexibla planlösningen ger möjlighet att välja bort vissa väggar.

– Vi skapar bostäder med många kvaliteter, där läget är en. Med T-banan, Roslagsbanan, bil eller cykel så är du bara en kvart ifrån city. Universitetet och Mörby Centrum når du på ett par minuter, säger Henrik Sundén, projektchef Aros Bostad. Dessutom har vi naturen med Stocksundet, Edsviken, Norra Djurgården på promenadavstånd.

”

Henrik Sundén, projektchef Aros Bostad

– Vi skapar bostäder med många kvaliteter, där läget är en.

Adress Inverness, Danderyd Bostäder cirka 400 Säljstart Våren 2018 Arkitekt Hermansson Hiller Lundberg 14

Aros Bostad Årsredovisning 2017

”

Invernesshöjden blir ett utropstecknen i södra Danderyd. Det nya bostadskvarteret erbjuder ljusa och luftiga bostäder.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

15

Storstockholms bostadsmarknad År 2017 var ett år som präglades av volatilitet och det tidigare mycket starka marknadsklimatet förändrades till att vara mer återhållsamt mot slutet av året, och det särskilt i Storstockholms­ området.

Trots det, har Aros Bostad en positiv syn på bostadsmarknaden och bedömer att efterfrågan på moderna och väl genomförda bostäder med hög kvalitet kommer att vara fortsatt stark över tid, på en marknad som präglas av en växande befolkning.

Lägst prisnivå sedan juli 2015 År 2017 var ett volatilt år när det gäller läget på bostadsmarknaden. Under våren var bostadsmarknaden i Storstockholm stark med priser som steg till toppnoteringar i mars för att sedan sjunka till lägre nivåer som inte har uppmäts sedan sommaren 2015 och orsaka ett mer återhållsamt och osäkert marknadsklimat. Till följd av ökad osäkerhet angående det nya amorteringskravet och splittrade prisförväntningar mellan köpare och säljare, sjönk bostadspriserna i Storstockholm med 8 procent under 2017 enligt Svensk Mäklarstatistik.

Under januari 2018 återhämtade sig priserna något och har sedan stabiliserats. I maj 2018 rådde dock en avvaktande marknadssituation, och från mitten av februari till mitten av maj 2018, skedde det en marginell prisförändring i regionen.

Den avvaktande marknadssituationen kunde även observeras genom ett ökat utbud, lägre omsättning av lägenheter och längre försäljningstider.

Nya tider för bostadsutvecklare Den rådande osäkerheten på bostadsmarknaden har stor påverkan på lönsamheten för bostadsutvecklarna. Från en situation där man sett en markant ökning av aktiva bostadsutvecklare i Storstockholm mellan åren 2015-2017, börjar nu antalet att minska och flera har tvingats, eller valt, att backa från markaffärer i Stockholm när de inte har lyckats med att sälja bostäder i nyproduktionsprojekt enligt plan. De uteblivna affärerna kommer sannolikt att förändra branschen, och de bolag som har köpt byggrätter de senare åren, till högre ingångsvärden, har störst riskexponering.

En viktig faktor för att fortsätta vara en stark aktör på bostadsmarknaden är långsiktighet. Att projekt genomförs på ett arbetsmiljömässigt säkert sätt, byggs med hållbara material och skapar förutsättningar för kunder att leva på ett miljömässigt hållbart sätt är något som blivit en allt viktigare faktor för slutkonsumenten.

Det skärpta amorteringskravet är ytterligare en faktor som är problematisk för bostadsutvecklarna. Det riskerar att bli en bromskloss för byggandet samt för den finansiering som behövs för nyproduktion. Bankerna ställer även krav på byggbolag och bostadsutvecklare om en 50–70 procentig förhandsteckning innan första spadtag. Detta i kombination med att privatpersoner rekommenderas att sälja sin bostad innan de köper en ny, samt bankernas korta lånelöften skapar ett slags ”Moment 22”.

Prisutveckling i Storstockholm

Prognostiserad befolknings­ tillväxt i Storstockholm

Prognostiserat bostadsbestånd i Storstockholm

Kr/kvm

Antal inv, miljoner

Antal bostäder

70 000

2,65

1,20

60 000

2,60

1,15

50 000

2,55

40 000

2,50

30 000

2,45

20 000

2,40

10 000

2,35

0 2005

2010

2015

2018

Källa: Svensk Mäklarstatistik

16

Storstockholms bostadsmarknad

2,30 2017

1,10 1,05 1,00 0,95

2020

2025

2030

Källa: SCB och Länsstyrelsen Stockholm

0,90 2013 2015

2020

2025

Källa: SCB och Länsstyrelsen Stockholm

Aros Bostad Årsredovisning 2017

7 9

2

3

8

1

10

4

5

6

Aros Projekt

Större pågående utvecklingsprojekt Nr 1 2

Projekt

Bostadsutvecklare

Norra Djurgårdsstaden 55 byggherrar

Större planerade utvecklingsprojekt Antal bostäder

Projekt­ slut

12 000

2030

Ursvik

NCC, Riksbyggen m fl

8 000

2026

3

Hagastaden

Sju byggherrar

6 000

2025

4

Liljeholmen/ Årstadal

Stockholmshem, Familjebostäder, Svenska Bostäder, JM, m fl

4 000

2020

5

Kvarnholmen

JM, HSB, Riksbyggen, Peab, Oscar Properties

3 500

2026

Antal bostäder

Projekt­slut

Tolv byggherrer

6 000

2018

Täby Park

Skanska, Riksbyggen, JM

6 000

2018

8

Telefonplan

ALM Equity, JM, Stena Fastigheter, HSB, SSM m fl

1 500

N/A

9

Västra Roslags-Näsby

19 byggherrar

1 400

2018

10

Kvarteret Pesikan, Södermalm

Nio byggherrar

1 240 2019/2010

Nr

Projekt

Bostadsutvecklare

6

Årstafältet

7

Mindre byggstarter trots hög efterfrågan

Underliggande stabilitet

Trots turbulensen under föregående år och en avvaktande marknad i dagsläget, är behovet av nya bostäder i regionen fortsatt starkt. Stockholm har den högsta sysselsättningsgraden av Sveriges län, och stod under 2017 för nästan en tredjedel av Sveriges BNP. Storstockholm hade vid årsskiftet 2017/2018 2,3 miljoner invånare, en siffra som beräknas överstiga 2,6 miljoner år 2030. För att klara bostadsförsörjningen behöver regionen ha ett högt och jämnt bostadsbyggande, och kommunerna i regionen har individuella mål om en nyproduktionstakt som sammanlagt motsvarar färdigställandet av 20 000 bostäder per år fram till 2030. Under 2017 färdigställdes 15 300 lägenheter och 18 500 lägenheter påbörjades i regionen. Under första kvartalet 2018 minskade antalet påbörjade lägenheter i Storstockholm med 49 procent, vilket är första gången antalet påbörjade lägenheter minskar under första kvartalet sedan 2012. Antalet säljstartade projekt i Storstockholm minskade med 65 procent under det första kvartalet 2018 jämfört med det första kvartalet 2017.

Storstockholmsregionen utgör från ett makroekonomiskt perspektiv en stabil marknad, vilket indikerar en god underliggande efterfrågan över tid. Det senaste decenniet stod Storstockholm för nära 40 procent av den nationella tillväxten, och rankas som en av EU:s snabbast växande huvudstäder och därmed en mycket stark arbetsmarknad. Regionen har ökat med 320 000 personer de senaste tio åren, 23 procent av landets invånare bor i regionen och vart fjärde barn föds här.

I dagsläget delar 2,3 miljoner människor på 1 miljon bostäder och en halv miljon människor står i kö i Stockholms bostadsförmedling. Även om byggandet ligger på rekordnivåer, svarar inte nyproduktionen mot de behov som finns, varken idag eller i linje med den prognosticerade befolkningstillväxten.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Storstockholms bostadsmarknad

17

Projektportfölj Aros Bostad fokuserar på att bygga bostäder samt öka sin närvaro i attraktiva mikrolägen där efterfrågan överstiger utbudet i Storstockholm. Trots en mer avvaktande marknadssituation fortsätter Aros Bostad att bygga bostäder som är tidlösa och beständiga i sin arkitektur och har för närvarande 18 pågående bostadsprojekt i regionen. Under 2017 sålde Aros Bostad 112 lägen­heter och byggstartade 114 lägenheter.

Informationen om koncernens projektportfölj nedan baseras på aktuella bedömningar av respektive projekt. Till följd av utformning av detaljplaner, myndighetsbeslut och marknadsutveckling samt att flera av projekten är i planeringsfas kan planen för respektive projekt komma att förändras.

Projektportföljen har främst byggts upp i fondstrukturer tillsammans med institutionella investerare såsom Första AP fonden, PGIM (Prudential Inc.), SEB Pension, SEB Trygg Liv, Varma, Östersjöstiftelsen, samt framstående och kapitalstarka privata investerare så som LMK Industri och Merlinum, samt ytter­ligare erkända entreprenörer och investerare.

Projektportfölj

Namn

Kommun

Aros Bostads ägarandel, %

Fond / Egen Regi

Ljus BTA (kvm)

Antal lägenheter

Mark­ anvisning

Detaljplan vid förvärv

Detaljplan idag

Sälj- och produktionsstartade projekt Tegeludden 16

Stockholm

20

AB III

8 332

114

Nej

Laga kraft

Laga kraft

K57 Rosendal

Uppsala

20

AB III

10 131

160

Nej

Laga kraft

Laga kraft

18 463

274

Summa Sälj- men ej produktionsstartade projekt Nockebyn

Stockholm

100

ER

6 600

49

Ja

Planbesked

Laga kraft

Ordonnansen V

Stockholm

20

AB III

12 000

122

Nej

Ingen plan

Laga kraft

18 600

171

16 700

245

Ja

Planbesked

Granskning

Summa Projekt under utveckling Orminge

Nacka

20

AB IV

Tyresö Tre

Tyresö

20

AB IV

8 150

125

Nej

Planförslag

Samråd

Inverness

Danderyd

20

AB IV

31 500

410

Nej

Antagen

Laga kraft

Geysir 1)

Stockholm

10

AB IV

15 350

195

Nej

Planbesked

Samråd

Blåklinten

Täby

100

ER

5 900

80

Ja

Planbesked

Granskning

Rödklövern

Täby

100

ER

4 800

55

Ja

Planbesked

Granskning

Eneby Torg

Danderyd

100

ER

13 100

150

Nej

Ingen plan

Samråd

Ängsbotten 2)

Stockholm

10

ER

9 600

130

Ja

Planbesked

Samråd

Viggbyholm

Täby

100

ER

20 250

240

Nej

Planbesked

Granskning

Förmannen

Täby

20

AB IV

40 000

500

Nej

Planbesked

Planbesked

Täby

100

ER

20 600

300

Nej

Planbesked

Planbesked

Hägernäs (Ej tillträdd)

Uppsala

51

ER

6 700

100

Nej

Planbesked

Planbesked

Timmerhuggaren (Ej tillträdd)

Danderyd

100

ER

27 000

375

Nej

Ingen plan

Översiktsplan

Ektorp

Nacka

20

AB III

Nej

Planbesked

Samråd

Rickomberga

3)

3 600

90

Summa

223 250

2 995

Summa samtliga projekt

260 313

3 440

1) J V med Vasakronan.

2) J V med Revcap.

3) J V med Stams Fastigheter AB.

18

Storstockholms bostadsmarknad

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Urval av projekt Tegeludden 16 (Gärdet, Stockholm)

Fem minuters cykeltur från Stureplan uppför Aros Bostad denna omsorgsfullt framtagna byggnad med 114 nyutvecklade lägenheter - allt från den smart planerade ettan för compact living till det smakfulla penthouset för den som vill och kan satsa på något större.

Plats: Gärdet, Stockholm Antal lägenheter: 114 Status: Sälj- och produktionsstartat Planerad inflyttning: Vår 2019

K57 Rosendal (Rosendal, Uppsala)

I Uppsalas nya stadsdel Rosendal uppför Aros Bostad ett projekt med 160 lägenheter. Från välplanerade och yteffektiva loftlägenheter med en takhöjd över fyra meter och sovloft på cirka 15 kvm, till takvåningar med generösa terrasser. I husets hjärta, i den gemensamma Hobby Lobbyn, ges möjligheten att återuppta och utveckla specialintressen.

Plats: Rosendal, Uppsala Antal lägenheter: 160 Status: Sälj- och produktionsstartat Planerad inflyttning: Höst 2018

Nockebyn (Bromma, Stockholm)

Nockebyn består av fem stadsvillor om totalt 49 lägenheter varsamt placerade i den omgivande naturen. Läget erbjuder goda kommunikationer till city och närhet till Judarskogens naturreservat.

Plats: Nockebyhov/Bromma, Stockholm Antal lägenheter: 49 Status: Sälj- men ej produktionsstartat Planerad inflyttning: 2020

Ordonnansen V (Gärdet, Stockholm)

Ordonnansen V är ett samtida bidrag till stadsbilden, som både gestaltar Gärdets luftiga funktionalism och en nutida internationell arkitektur. Huset karaktäriseras av uppbrutna volymer på fyra till tolv våningar, stora balkonger, terrasser och en öppen inblick till den gröna innergården för att skapa en levande gatumiljö. Härifrån har man direkt tillgång till Djurgårdens grönska och kommunikationer.

Plats: Gärdet, Stockholm Antal lägenheter: 122 Status: Sälj- men ej produktionsstartat Planerad inflyttning: 2020

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Storstockholms bostadsmarknad

19

Orminge (Nacka, Stockholm)

I Orminge, stadsdelscentrum för Boo i Nacka kommun, planerar Aros Bostad för ca 245 lägenheter i ett nytt spännande kvarter.

Läget erbjuder goda kommunikationer och närhet till både grönområden, sportfält samt lokal handel.

Plats: Orminge, Nacka Antal lägenheter: Cirka 245 Status: Projekt under utveckling Planerad inflyttning: 2019

Tyresö Tre (Tyresö, Stockholm)

Tyresö Tre består av 125 smarta lägenheter i varierande storlek.

Husen byggs i gedigna naturmaterial som balanserar bebygg­ elsen mot det avgränsande naturreservatet, med en veckad träfasad som skapar fina skuggspel och soliga gårdsrum. Alla lägenheter har balkong med utblick mot naturen och de sammanhängande gårdarna blir lugna och familjevänliga. En kort promenad bort ligger Tyresö Centrum med butiker och service.

Plats: Bäverbäcken, Tyresö Antal lägenheter: Cirka 125 Status: Projekt under utveckling Planerad inflyttning: 2020

Inverness (Danderyd, Stockholm)

Vid Inverness i södra Danderyd utvecklas ett nytt bostads­ kvarter med ca 410 lägenheter. Läget erbjuder optimala kommunikationer med buss, tunnelbana och Roslagsbanan i omedelbar närhet. I omgivningen finns även service, fina grönområden och det vackra Stocksundet.

Plats: Inverness, Danderyd Antal lägenheter: Cirka 410 Status: Projekt under utveckling Planerad inflyttning: 2020

Geysir (Kista, Stockholm)

I ett attraktivt läge i hörnet av Kistagången och Isafjordsgatan utvecklar Aros Bostad tillsammans med Vasakronan ett fler­ bostadshus med cirka 195 lägenheter, förskola och butiker.

Geysir, framtaget av den danska arkitektbyrån C.F. Møller är det vinnande förslaget i den arkitekttävling som utlystes för projektet.

Plats: Kista, Stockholm Antal lägenheter: Cirka 195 Status: Projekt under utveckling Planerad inflyttning: 2022

20

Storstockholms bostadsmarknad

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Blåklinten (Täby, Stockholm)

I utvecklingsområdet Västra Roslags-Näsby växer en ny stads­ del fram med cirka 800 bostäder och verksamheter. Här har Aros Bostad tillsammans med arkitekterna Dinell Johansson vunnit en markanvisningstävling och erhållit en del av kvarteret Blåklinten från Täby kommun. Läget erbjuder goda kommunikationer och den närliggande Roslagsbanan tar dig till Östra station i Stockholm på bara ett par minuter.

Plats: Västra Roslags-Näsby, Täby Antal lägenheter: Cirka 80 Status: Projekt under utveckling Planerad inflyttning: 2021

Rödklövern (Täby, Stockholm)

I utvecklingsområdet Västra Roslags-Näsby har Aros Bostad tillsammans med arkitekterna Axeloth vunnit en mark­ anvisnings­t ävling och erhållit en del av kvarteret Rödklövern från Täby Kommun. Kvarteret har en hög miljöprofil och integrerar växtlighet och grönytor i arkitekturen och gårdsmiljön.

Härifrån tar den närliggande Roslagsbanan dig till Östra station i Stockholm på bara ett par minuter.

Plats: Västra Roslags-Näsby, Täby Antal lägenheter: Cirka 55 Status: Projekt under utveckling Planerad inflyttning: 2022

Viggbyholm (Täby, Stockholm)

Invid Viggby ängar i Viggbyholm projekterar Aros Bostad för ett nytt bostadskvarter med omkring 240 bostäder i varierande storlek och karaktär. Läget erbjuder goda kommunikationer och närhet till grönområden och båthamnen vid Stora Värtan.

Plats: Viggbyholm, Täby Antal lägenheter: Cirka 240 Status: Projekt under utveckling Planerad inflyttning: 2022

Förmannen (Täby, Stockholm)

Ett stenkast bort från Täby Centrum planerar Aros Bostad för cirka 500 lägenheter. Det som per dagen för rapporten är en industrifastighet kommer att omvandlas till ett modernt bostadskvarter med närhet till goda kommunikationer.

Plats: Täby Centrum Antal lägenheter: Cirka 500 Status: Projekt under utveckling Planerad inflyttning: 2024

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Storstockholms bostadsmarknad

21

Sjöhusen Närmare vatten går nästan inte att komma. I Sjöhusen bor du praktiskt taget på Mälarens vatten – nåja, större delen är grundlagd på land – och framför husen löper en cirka 100 meter lång träbrygga.

Alla bostadsägarna har flyttat in i de 48 välplanerade och nutida lägenheterna med två till fem rum, stora glaspartier och minst en balkong. Femvåningshusen kröns av härliga etagelägenheter på 120130 kvm med 100 kvm stora terrasser som inbjuder till uteliv hemma. Här finns både kaminer och utekök. Sedumtaken och fasader med träinslag förstärker det gröna intrycket. Tvärbanan finns på gångavstånd och kajen bredvid Sjöhusen är redo för reguljär båttrafik.

Adress Sjöhusen, Ekensbergskajen, Gröndal Bostäder 48 Inflyttning Sommar 2017 Arkitekt Dinell Johansson 22

Aros Bostad Årsredovisning 2017

”

Våra kunder är medvetna bostads­ ägare som vill känna trygghet i sitt köp och söker bostads­­upp­levelser utöver det vanliga, präglade av god och funktionell design.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

23

24

Finansiering

Aros Bostad  Årsredovisning 2017

Hållbar bostadsutveckling Aros Bostad har som bostadsutvecklare en stor påverkan och därigenom ett stort ansvar.

Verksamheten för med sig ett flertal risker såväl som möjligheter. Vi vill vara en bostadsutvecklare som medverkar till att bygga ett hållbart samhälle.

I slutet av 2017 genomförde Aros Bostad en väsentlighets­ analys, för att identifiera väsentliga hållbarhetsfrågor utifrån påverkan, intressenternas behov samt risk. Detta för att skapa en tydlig struktur och fokus i det fortsatta hållbarhetsarbetet. Väsentlighetsanalysen genomfördes av en extern konsultfirma, och bottnade i kraven i årsredovisningslagen samt Global reporting initiative (GRI). Aros Bostad omfattas i dagsläget inte av årsredovisningslagen, men har genom tillvägagångssättet tagit höjd för att eventuellt omfattas av lagstiftningen i framtiden.

Arbetsgång Under årets arbete med ledningsgruppen diskuterades Aros Bostads påverkan, positiv och negativ, på miljö och samhälle.

En lista på relevanta hållbarhetsfrågor identifierades och en dialog med företagets intressenter inleddes kring deras förväntningar och uppfattning av företagets hållbarhetsarbete.

Intressentdialogen genomfördes i form av intervjuer med respektive intressent. I samband med intervjuerna fick respektive intressent värdera vilka frågor de anser Aros Bostad bör prioritera i sitt hållbarhetsarbete.

De identifierade prioriterade intressentgrupperna var:

••Kunder •• Investerare •• Leverantörer •• Kommuner •• Banker •• Medarbetare/framtida medarbetare Resultatet från intressenternas värdering av de respektive frågorna har sedan resulterat i följande tio väsentliga hållbarhetsfrågor för Aros Bostad:

•• Krav inklusive uppföljning av leverantörer gällande miljö, mänskliga rättigheter, arbetsvillkor och korruption.

•• Kundernas säkerhet och hälsa (materialval, en god inomhusmiljö)

••Attraktiv arbetsgivare •• Säkerhet och hälsa på byggarbetsplatserna •• Hållbar bostadsrättsförening (möjligheter för Aros kunder att leva hållbart) •• Kundnöjdhet •• Affärsetik •• Korruption inklusive mutor och jäv •• Hållbarhetssyn och en ökad kompetens inom hållbar­hets­ området. Behov av hållbarhetsstrategi, handlingsplaner och mål samt utpekad person som ansvarar för frågorna

•• Ett hållbart och långsiktigt byggande

Under 2018 kommer Aros Bostad att fortsätta arbetet med att integrera hållbarhet tydligare i affärsstrategin. Relevanta styrdokument kommer att utvecklas eller upprättas och avser att tydliggöra hur vi tar ansvar för de olika typer av samhällsproblem som kan uppkomma i olika delar av vår värdekedja.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Hållbar bostadsutveckling

25

Riskhantering Målet med Aros Bostads riskhantering är att identifiera, kvantifiera, granska samt begränsa riskerna kopplat till verksamheten. Nedan redogörs för ett antal riskfaktorer som kan få betydelse för Aros Bostads verksamhet och utveckling.

Omvärldsrisker Aros Bostads verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kontrolleras i varierande grad. Vid bedömning av koncernens framtida utveckling är det av vikt att vid sidan av eventuella möjligheter till resultattillväxt även beakta riskfaktorerna.

26

Risk

Beskrivning av risk

Hantering

Makroekonomisk utveckling och bostads­ efterfrågan

De främsta riskerna i Aros Bostads verksamhet utgörs av omvärldsrisker såsom makroekonomiska utveckling och minskad bostadsefterfrågan.

Trendutvecklingen för priset på bostäder i Storstockholm ställer höga krav på att vid var tid bedöma effekten av potentiella negativa förändringar.

Risken hanteras löpande genom omvärlds­analyser samt genom konservativa antaganden i kalkyler och affärsplaner för de enskilda projekten.

Prisutveckling

Prisfall på bostäder under projekttiden gör att det finns risk att bostäder blir svårsålda eller projektet olönsamt.

Genom etappstarter ges möjlighet att konfigurera lägenhetsurvalet samt att anpassa priserna till efterfrågan.

Politiska och regulatoriska risker

Politiska beslut och förändringar i lagar och regelverk kan påverka förutsättningarna för Aros Bostads verksamhet och projekt.

Aros Bostad följer den politiska agendan och för en löpande dialog med kommuner.

Konkurrens

Bostadsutvecklingsbranschen är konkurrensutsatt och det finns ett antal aktörer vars verksamhet syftar till att tillgodose samma behov som Aros Bostads erbjudande.

Aros Bostad anpassar verksamheten och utformar sin organisation i enlighet med rådande trender och marknadsförutsättningar. Baserat på Aros Bostads kunskap om aktuell målgrupp väljs attraktiva lägen samt skapas ett koncept för respektive projekt.

En strukturerad marknadsförings- och försäljningsplan tas fram tillsammans med välrenommerade fastighets­mäklare och analysföretag.

Riskhantering

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Operativa risker För att säkerställa en god utveckling av Aros Bostads verksamhet och projekt bedöms, värderas och hanteras risker löpande av Aros Bostads kompetenta medarbetare samt genomförs systematisk uppföljning i olika forum.

Risk

Beskrivning av risk

Hantering

Risker relaterade till investeringsprocessen

Tillgången till byggrätter i Stor­ stockholmsområdet är begränsad vilket kan leda till att konkurrensen, och därmed priset, om enskilda byggrätter kan stiga. Det finns en risk att kundernas preferenser misstolkas eller att önskade fastigheter inte kan förvärvas till följd av höga priser och konkurrens.

Bolagets förvärvsstrategi innefattar huvudsakligen att hitta fastigheter eller byggrätter där potential till värdetillväxt har identifierats vilket säkerställs genom gedigen erfarenhet, löpande marknadssökningar och nära sam­ arbete med välrenommerade fastighetsmäklare för att säkerställa kunskap om kundbehov.

Risken hanteras även genom att förvärv kan villkoras av lagakraftvunna detaljplaner.

Transaktions­risker

Fastighetstransaktioner är förenade med osäkerhet och risker. Det kan handla om oförutsedda markförhållanden, legala frågor, ekonomiska åtagande, myndighetsbeslut och hantering av hyresgäster.

För att hantera riskerna genomförs vid förvärv en så kallad due diligence som bland annat inkluderar en legal analys av befintlig dokumentation, genomgång av markförhållanden och tekniska brister, samt när förvärv sker genom bolag förståelse för skattesituation med mera.

Projektrisker

Projektrisker innefattar otillräcklig eller bristande planering, att nödvändiga tillstånd och myndighetsbeslut ej erhålls samt att leverantörer och entreprenader upphandlas på för Aros Bostad ofördelaktiga villkor. Vid projektets genomförande förekommer även risk för olyckor och tekniska risker, vilka inkluderar risk för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister.

Risker förknippade med projektutveckling och projektgenomförandet hanteras genom att rekrytera och behålla kompetenta medarbetare samt genom att upprätta relevanta rutiner och beslut. Upphandlingen av leverantörer och entreprenörer bygger på såväl långsiktiga relationer som att de konkurrensutsätts. Uppföljning av projekten sker regelbundet.

Försäljningsrisk

Vid produktionsstart finns osäkerhet om försäljning och risken att få köpa tillbaka osålda lägenheter vilket kan leda till sämre lönsamhet i projektet och en oönskad kapitalbindning i balansräkningen.

Aros Bostad hanterar risken genom att ha reserver som ger möjlighet att anpassa prisnivån för osålda lägenheter.

Miljörisker

Befintliga och nya lagar, regler och myndighetskrav på miljöområdet kan leda till att Aros Bostad drabbas av ökade kostnader för sanering eller efterbehandling för nuvarande eller i framtiden förvärvade fastigheter.

Aros Bostad bedriver inte någon tillståndspliktig verksamhet enligt miljöbalken och vi bevakar och analyserar löpande utvecklingen av nya lagförslag. Vid fastighetsförvärv hanteras miljörisker genom att ingående undersökningar genomförs innan bindande avtal ingås alternativt med villkor om att säljaren ska svara för eventuella miljöbelastningar.

Beroende av nyckelpersoner

Aros Bostad är beroende av ett antal nyckelpersoner inom koncernen för bolagets fortsatta utveckling. Dessa nyckelpersoner har en omfattande kunskap om fastighetsmarknaden i allmänhet och bolagets verksamhet i synnerhet.

För att fortsätta utvecklas i den tillväxttakt som Aros Bostad avser behöver bolaget såväl rekrytera ny personal som behålla befintlig personal med särskild kompetens eller erfarenhet samt hålla dessa motiverade.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Riskhantering

27

Finansiella risker Aros Bostad utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker. En funktion har inrättats för riskhantering som ska övervaka att bolagets finanspolicy efterlevs och tillse att den uppdateras om det är påkallat med hänsyn till inträffade händelser i bolaget. Målsättningen är att minimera potentiella ogynnsamma effekter på Aros Bostads finansiella resultat, kassaflöde och finansiell ställning.

28

Risk

Beskrivning av risk

Hantering

Kreditrisk

Kreditrisk är risken att Aros Bostads motpart i ett finansiellt instrument inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka bolaget en finansiell förlust. Aros Bostad är exponerad för kreditrisker i förhållande till de banker i vilka koncernen placerar sina likvida medel eller annars har fordringar på.

Likvida medel placeras hos kreditvärdig storbank, i svenska penningmarknadsfonder alternativt i svenska statsskuldsväxlar vilket minimerar kreditrisken kopplad till likvida medel. Aros Bostad har ingen väsentlig koncentration av kreditrisker.

Ränterisk

Förändringar i marknadsräntor påverkar upplåningskostnaden vilket gör att räntekostnaderna kan påverka Aros Bostads avkastningsmöjligheter och finansiella situation.

Ränterisken hanteras genom försiktiga ränteantaganden i kalkyler och prognoser samt följs kontinuerlig upp av företagets ledning och styrelse.

Refinansieringsrisk

Aros Bostad är beroende av externa parter för refinansiering. Med refinansieringsrisk avses risken att likvida medel inte finns tillgängliga och att finansiering bara delvis eller inte alls kan erhållas, alternativt till en förhöjd kostnad.

Aros Bostad har möjlighet att finansiera färdigställandet av befintliga projekt via finans­iering från andra investerare som komplement till bankfinansiering. Aros Bostad hanterar var tids rådande refinansieringsrisk genom att sträva efter god soliditet i kombination med att sprida låneportföljens förfallotider samt genom att ha etablerade långsiktiga relationer med flera av de stora svenska affärsbankerna.

Likviditetsrisk

Likviditetsrisk är risken för att Aros Bostad får svårigheter att fullgöra sina förpliktelser och finansiella åtaganden.

Likviditetsrisken hanteras löpande genom kontinuerlig uppföljning av kassaflödet för att säkerställa betalningsförmågan. Aros Bostad framställer och arbetar löpande med en likviditetsplan för varje enskilt projekt och säkerställer likviditetsberedskapen i god tid innan kapital ska allokeras. För att fullgöra sin förpliktelser kopplade till finansiella skulder nyttjar koncernen en checkräkningskredit.

Riskhantering

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse 30 Koncernens rapport över totalresultat

32

Koncernens rapport över finansiell ställning

33

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

34

Koncernens rapport över kassaflöde

35

Koncernens noter

36

Moderföretagets Resultaträkning

48

Moderföretagets Balansräkning

49

Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital

51

Moderföretagets rapport över kassaflöden

52

Moderföretagets noter

53

Styrelsens säte: Stockholm Företagets redovisningsvaluta: Svenska kronor (SEK).

Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (TSEK).

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Förvaltningsberättelse

29

Styrelsen och verkställande direktören för Aros Bostadsutveckling AB (publ) 556699-1088 avger härmed följande årsredovisning och koncernredovisning.

Verksamheten Bolaget Aros Bostadsutveckling AB (”Aros Bostad”, ”koncernen”) har sitt säte i Stockholm och påbörjade sin verksamhet år 2006. Aros Bostad har som affärsidé att förvärva och utveckla fastigheter i syfte att skapa moderna, funktionella och attraktiva bostäder i bra geografiska lägen. Varje enskilt fastighetsprojekt ska genom projekt­utveckling och projekt­ genomförande ge Aros Bostad en god avkastning i kombination med en balanserad projektrisk.

Ägarförhållanden Bolagets ägarstruktur framgår av tabellen nedan Stam­aktier, %

Preferens­ aktier, %

Vencom Residential AB

556964-0658

30,5

0,4

Sultanen Invest AB

556964-0625

25,5

0,8

PRP Managment AB

556829-5678

19,8

0,0

LMK Ventures AB

556775-5045

11,9

0,0

Hollaus Property AB

556960-3607

4,3

0,0

LMK Forward AB

556757-1897

0,0

93,5

8,0

5,3

Övriga aktieägare 1)

1) Nyckelpersoner i Aros Bostads operativa verksamhet äger tillsammans 4,9% av bolaget.

Väsentliga händelser under räkenskapsperioden Finansiering

Under 2017 genomförde Aros Bostad en aktiesplit 1: 50.

Nytt antal stamaktier uppgår till 27 855 150. Aros Bostad har även genomfört en preferensaktieemission som tillförde bolaget 308 099 000 kronor i eget kapital. Preferensaktie­ emissionen var en en riktad nyemission till befintliga aktieägare.

Bostäder

Aros Bostad och Klövern ingick ett samarbete avseende bostads­utveckling omfattande cirka 300 lägenheter i Danderyd.

Aros Bostad och NCC ingick samarbete för utförande av 400 bostäder i Danderyd.

Aros Bostad har tecknat avtal om att förvärva tre fastig­ heter i Täby kommun. Övrigt

Koncernbolaget Aros Bostad Förvaltning AB, 559037-7759, blev registrerat som förvaltare av alternativa investerings­ fonder i februari 2017.

Aros Bostad har utökat ledningsgruppen och flyttat huvudkontoret till Hamngatan 13, Stockholm.

III AB och Aros Bostad IV AB med tillhörande dotterbolag och redovisas således som resultat från andelar i intresseföretag och ej nettoomsättning. Aros Bostad har under året genomfört en nyemission vilket delvis har tillfört bolaget likviditet men också minskat bolagets skuldsättning och stärkt soliditeten. Bolaget har rekryterat nio nya anställda under året.

Aros Bostad har ett betydande men ej bestämmande inflytande över Aros Bostad III och IV vilket innebär att resultaten från dessa verksamheter tas in i koncernen enligt kapitalandels­ metoden, det vill säga Aros Bostads andel av resultat och eget kapital. Under året har ett projekt slutförts i Aros Bostad III samt ytterligare tre projekt vinst­avräknats. Intäkterna från Aros Bostad III och IV redovisas under resultat från intressebolag.

En betydande del av finansieringen av dessa verksamheter utgörs av preferensaktier som till stor del innehas av andra ägare än Aros Bostad (innehav utan bestämmande inflytande).

Preferensaktierna ger innehavarna en företrädesrätt till utdelning med en årlig avkastning av investerat kapital. Aros Bostads redovisade andel av resultat- och kapitalandel från Aros Bostad III och IV beräknas med avdrag för andel som hänförs till innehav utan bestämmande inflytande.

Eftersom finansieringen av utvecklingsprojekten till stor del sker i ett tidigt skede medan resultatavräkning från de underliggande projekten generellt sker senare blir Aros Bostads andel av resultatet sämre i projektens tidiga skeden.

Förväntad framtida utveckling samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer Aros Bostadsutveckling har stabila finanser och en god soliditet som per den 31 december 2017 uppgick till 82,5% (13,2%).

Koncernen har en stark byggrättsportfölj som förväntas stå sig väl under kommande år. Aros Bostad har ett långsiktigt mål att soliditeten ska ligga över 30% vilket koncernen med god marginal överträffar för året.

Viktiga risker och osäkerheter i verksamheten Koncernens verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kontrolleras i varierande grad. Vid bedömning av koncernens framtida utveckling är det av vikt att vid sidan av eventuella möjligheter till resultattillväxt även beakta riskfaktorerna.

Kommersiella risker De främsta riskerna i Aros Bostads verksamhet utgörs av omvärldsrisker såsom försämrad makroekonomisk utveckling och minskad bostadsefterfrågan.

Kommentar till resultat och finansiell ställning

Finansiella risker

Koncernens omsättning (Nettoomsättning) från projektledning har utvecklas positivt under 2017. Aros Bostad kommer att driva fler projekt i egen balans under 2018 vilket gör att intäkter från projektledning förväntas sjunka något. Den huvudsakliga verksamheten bedrivs i intressebolagen Aros Bostad

Koncernen är beroende av externa parter för refinansiering.

Koncernen är således beroende av banker och/eller kredit­ instituts bedömning av koncernen för att nå kommersiell framgång på marknaden. Genom att sprida låneportföljens förfallotider jämt över tiden, blir också finansieringsrisken

30

Förvaltningsberättelse

Aros Bostad Årsredovisning 2017

mindre. Kreditförfallotid är beroende av finansieringsbehovet vilket i sin tur är kopplat till projektens löptider.

Förändringar i marknadsräntor påverkar upplåningskost­ naden vilket gör att räntekostnaderna kan påverka koncernens avkastningsmöjligheter och finansiella situation. Kontinuerlig uppföljning av ränterisken sker av företagsledning och styrelse.

Se mer om finansiella risker sida 28 och not 18.

Operativa risker Projektrisker

Riskerna i projektportföljen är främst relaterade till tidplan och kostnadsnivå vid upphandling av byggtjänster. Risk finns även att planarbetet försenas eller att detaljplaner inte godkänns. Med en stor projektportfölj och årliga investeringar är det viktigt att hantera dessa projektrisker på bästa sätt. Årligen genomförs projektupphandlingar av betydande belopp. Ansvaret för dessa ligger på projektledare som har lång erfarenhet och kompetens av upphandlingar och av att driva och följa upp stora och små projekt. Upphandlingar görs med stöd av ram­ avtal och avtalsmallar och med biträde av juridisk kompetens.

Alla väsentliga investeringsbeslut fattas av respektive styrelse.

Vid produktionsstart finns även osäkerhet om försäljning och risken att få köpa tillbaka osålda lägenheter vilket kan leda till sämre lönsamhet i projektet och en oönskad kapitalbindning i balansräkningen. Koncernen hanterar dessa risker med en optimerad effektivitet i planering och produktion.

Prisutveckling

Prisfall på bostäder under projekttiden gör att det finns risk att bostäderna blir svårsålda eller projektet olönsamt. Genom etappstarter innebär detta möjligheten till att anpassa priserna till efterfrågan.

Transaktionsrisker

Fastighetstransaktioner är förenade med osäkerhet och risker.

Det kan handla om oförutsedda markförhållanden, legala frågor, ekonomiska åtaganden, myndighetsbeslut och hantering av hyresgäster. För att hantera dessa risker genomförs vid förvärv en så kallad due diligence som bland annat inkluderar en legal analys av befintlig dokumentation, genomgång av markförhållanden och tekniska brister, samt när förvärv sker genom bolag förståelse för skattesituation med mera.

Aktier

Flerårsöversikt koncernen 2017

2016

2015

Netto­omsättning

40 645

26 133

13 493

Resultat efter finansiella poster

13 127

–4 769

–2 203

32

neg

neg

436 602

296 430

58 278

82,5

13,2

76,6

Rörelse­marginal, % Balans­omslutning Soliditet, %

Flerårsöversikt Moder­företaget 1) 2017

2016

2015

2014

Netto­omsättning

33 022

26 133

13 493

12 376

Resultat efter finansiella poster

–5 065

5 140

2 742

1 319

neg

21

21

11

384 040

101 022

67 665

14 241

94,5

56,7

79,8

14,2

Rörelse­marginal, % Balans­omslutning Soliditet, %

1) Jämförelsetalen för 2014 är inte omräknade till RFR 2.

Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att utdelning på preferensaktier intill årsstämman 2018, ska lämnas kvartalsvis, med 2,125 kronor per preferensaktie, högst 8,50 kronor. På grund av tekniska begränsningar hos Euroclear Sweden AB föreslås att kvartals­v is utdelning varannan gång uppgår till 2,12 kronor och varannan gång till 2,13 kronor.

Som avstämningsdagar för de kvartalsvisa utdelningarna föreslås, i enlighet med bolagsordningen, den 31 augusti 2018 (2,13 kronor), 30 november 2018 (2,12 kronor), den 1 mars 2019 (2,13 kronor) och den 31 maj 2019 (2,12 kronor). Utbetalning från Euroclear Sweden AB beräknas ske den 5 september 2018, den 5 december 2018, den 6 mars 2019 och den 5 juni 2019.

Utdelning till innehavare av preferensaktier uppgår till högst 26 443 440,50 kronor baserat på 3 110 993 utestående preferens­aktier.

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel Balanserat resultat

14 273 540 kr

Överkursfond

347 981 229 kr

Årets resultat

–1 678 341 kr

Fria vinstmedel

360 576 428 kr

Disponeras så att till stamaktieägare utdelas (0 kronor per aktie) till preferensaktieägare utdelas (8,5 kronor per aktie) i ny räkning överföres

0 kr 26 443 441 kr 334 132 987 kr

Bolagets aktiekapital uppgår per den 31 december 2017 till 619 322,86 kronor.

Styrelsen anser att förslaget är förenligt med försiktighets­regeln i 17 kap Aktiebolagslagen enligt följande redogörelse:

Miljöpåverkan

Bolaget har en stark finansiell ställning per den 31 december 2017 vilket ger utrymme för föreslagen utdelning.

Styrelsens förslag till utdelning har skett med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risk ställer moder­ bolaget och koncernens egna kapital, samt med hänsyn till bolagets konsolideringsbehov, framtida expansionsplaner, likviditet och ställning i övrigt. Utdelningen bedöms inte kunna innebära en försvagning av bolagets framtida förmåga att fullgöra sina förpliktelser.

Vad beträffar bolagets resultat och ställning i övrigt hän­v isas till efterföljande räkningar med tillhörande noter.

Aros Bostads verksamhet ska ha ett miljöfokus för att minska vår egen och våra hyresgästers påverkan på miljön. Under verksamhetsåret har detta tagit sig uttryck i forsatt utveckling av hållbarhetsprogrammet samt vid val av leverantör för produktionen och vid val av produktionsmetod.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Förvaltningsberättelse

31

Koncernens rapport över totalresultat

1 jan – 31 dec, TSEK Nettoomsättning

Not

2017

2016

3

40 645

26 133

1 076

390

Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter

1 887

2 323

43 607

28 847

4,5,6

–27 640

–17 200

7

–15 031

–6 542

Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar

12

–64

–52

Resultat från andelar i intresseföretag

13

28 682

–5 956

29 554

–904

Rörelseresultat Finansiella intäkter

8

0

1

Finansiella kostnader

9

–16 427

–3 866

–16 427

–3 865

13 127

–4 769

150

–864

Årets totalresultat

13 276

–5 633

Övrigt totalresultat

0

0

Årets övrigt totalresultat

0

0

13 289

–5 628

Resultat från finansiella poster Resultat före skatt Skatt på årets resultat

10

Årets resultat- och totalresultat hänförligt till Moderföretagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande

–12

–5

13 276

–5 633

Före utspädning

0,48

–0,20

Efter utspädning

0,48

–0,20

Årets resultat och övrigt totalresultat Resultat per aktie

32

Förvaltningsberättelse

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Koncernens rapport över finansiell ställning

Not

31 dec 2017

31 dec 2016

Inventarier

12

758

25

Andelar i intresseföretag

13

43 663

13 571

Långfristiga fordringar

11

32 734

–

77 154

13 596

TSEK TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar

Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Projektfastigheter

15

207 391

207 391

Pågående arbeten

16

16 906

15 688

Kundfordringar

14, 18

9 607

17 304

Upparbetad men ej fakturerad intäkt

14, 19

14 294

9 736

14

168

–

Fordringar hos intresseföretag Övriga kortfristiga fordringar

14

7 231

473

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

20, 14

2 403

2 688

Likvida medel

14, 21

101 448

29 555

Summa omsättningstillgångar

359 447

282 834

SUMMA TILLGÅNGAR

436 602

296 430

EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital

23

Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital

619

557

358 164

50 127

1 569

–11 720

360 352

38 964

32

45

360 384

39 008

Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Övriga långfristiga räntebärande skulder

10

404

555

14, 17, 18

15 209

173 471

15 613

174 026

Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut

14, 18

30 473

34 464

Fakturerad men ej upparbetad intäkt

24, 14

12 609

18 010

Leverantörsskulder

14, 18

8 479

6 179

Övriga kortfristiga skulder

14, 18

3 377

19 939

–

773

5 667

4 031

Aktuella skatteskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

Aros Bostad Årsredovisning 2017

25, 14, 18

60 605

83 396

436 602

296 430

Förvaltningsberättelse

33

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

Aktie­kapital

Övrigt tillskjutet kapital

Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat

Innehav utan bestämmande inflytande

Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare

500

50 184

- 6 092

50

44 642

Avslutad nyemission

57

–57

–

–

–

Summa transaktioner med ägare

TSEK Ingående eget kapital, 1 jan 2016 Transaktioner med ägare:

57

–57

–

–

–

Årets resultat

–

–

–5 628

–5

–5 633

Årets totalresultat

–

–

–5 628

–5

–5 633

Utgående eget kapital, 31 dec 2016

557

50 127

–11 720

45

39 009

Ingående eget kapital, 1 jan 2017

557

50 127

–11 720

45

39 009

Årets resultat

–

–

13 289

–12

13 276

Årets totalresultat

–

–

13 289

–12

13 276

Avslutad nyemission

62

308 037

–

–

308 099

Summa transaktioner med ägare

62

308 037

–

–

308 099

619

358 164

1 569

32

360 384

Transaktioner med ägare:

Utgående eget kapital, 31 december 2017

34

Förvaltningsberättelse

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Koncernens rapport över kassaflöde

TSEK

jan-dec 2017

jan-dec 2016

29 554

–904

Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Andel i intressebolags resultat Realisationsresultat Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital

64

52

–17 282

5 956

–

–

0

0

–15 836

–1 727

–774

–314

–4 274

3 063

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar

–3 504

–12 314

–18 360

32 176

Projektfastigheter

–

–42 835

Pågående projekt

–1 216

–5 140

–27 354

–25 050

–12 809

–11 348

–797

–

–32 734

–

Förändring av rörelseskulder

Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investering i intressebolag Förvärv av materiella anläggningstillgångar Långfristiga fordringar Avyttring av materiella anläggningstillgångar

–

–

Förvärv av dotterbolag

–

–144 995

Avyttring av finansiella anläggningstillgångar

–

–1 510

Kassaflöde från investeringsverksamheten

–46 340

–157 853

Finansieringsverksamheten Nyemission Upptagna lån Amortering av lån Utbetald utdelning Aktieägartillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten

308 099

–

111 478

185 500

–273 990

–1 000

–

–

–

–

145 587

184 500

Årets kassaflöde

71 893

1 597

Likvida medel vid periodens början

29 555

27 958

101 448

29 555

Likvida medel vid periodens slut

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Förvaltningsberättelse

35

Koncernens noter NOT

1 Redovisningsprinciper

Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska moderföretaget Aros Bostadsutveckling AB (Aros Bostad), organisationsnummer 556699-1088 och dess dotterföretag. Koncernens huvudsakliga verksamhet är fastighetsutveckling.

Moderföretaget är ett aktiebolag registrerat i och med säte i Stockholm, Sverige. Adressen till huvudkontoret är Hamngatan 13, 111 47 Stockholm.

Styrelsen har den 4 juni 2018 godkänt denna årsredovisning och koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande vid årsstämma 21 juni 2018.

Tillämpade regelverk Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) såsom de fastställts av Europeiska unionen (EU). Därtill följer koncernredovisningen rekommendationen från Rådet för finansiell rapportering RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för koncerner”.

De nedan angivna redovisningsprinciperna har, om inte annat anges, tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent av koncernens företag.

Värderingsgrunder Tillgångar, avsättningar och skulder har baserats på anskaffnings­ värden om inget annat anges nedan.

Valuta Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer före­ tagen bedriver sin verksamhet. Moderföretagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvaluta för moderföretaget och koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp presenteras, om inte annat anges, i tusentals kronor (TSEK).

Nya eller ändrade IFRS som ännu inte tillämpats Ett antal nya och ändrade IFRS har ännu inte trätt i kraft och har inte förtidstillämpats vid upprättandet av koncernens och moder­ företagets finansiella rapporter. Nyheter eller ändringar med framtida tillämpning planeras inte att förtidstillämpas. Nedan beskrivs de IFRS som kan komma att påverka koncernens eller moderföretagets finansiella rapporter. Övriga nya standarder, ändrade standarder eller IFRIC-tolkningar som har publicerats innan utgivandet av dessa finansiella rapporter förväntas inte ha någon påverkan på koncernens eller moderföretagets finansiella rapporter.

IFRS 9 Financial Instruments

IFRS 9 omfattar redovisning av finansiella tillgångar och skulder och ersätter IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering.

I likhet med IAS 39 klassificeras finansiella tillgångar i olika kategorier, varav vissa värderas till upplupet anskaffningsvärde och andra till verkligt värde. IFRS 9 inför andra kategorier än de som finns i IAS 39.

För att bedöma hur finansiella instrument ska redovisas enligt IFRS 9 måste ett bolag se till de kontraktuella kassaflödena samt affärsmodellen under vilket instrumentet hålls. IFRS 9 inför också en ny modell för nedskrivningar av finansiella tillgångar. Syftet med den nya modellen är bland annat att kreditförluster ska redovisas tidigare än under IAS 39. För finansiella skulder överensstämmer IFRS 9 i stort med IAS 39. För skulder redovisade till verkligt värde ska dock den del av verkligtvärdeförändringen som är hänförlig till den egna kredit­ risken redovisas i övrigt totalresultat istället för i resultatet, såvida detta inte orsakar inkonsekvens i redovisningen. Ändrade kriterier för säkringsredovisning kan leda till att fler ekonomiska säkringsstrategier uppfyller kraven för säkringsredovisning enligt IFRS 9 än enligt IAS 39. Aros Bostad tillämpar inte säkringsredovisning.

IFRS 9 Finansiella instrument träder i kraft den 1 januari 2018.

Standarden ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2018 eller senare. Enligt initial analys bedömer Aros Bostad att de nya kraven på avsättningar för förväntade kreditförluster kommer endast att ha oväsentlig påverkan på resultat och balansräkningen. Däremot kommer IFRS 9 leda till ytterligare upplysningar om klassificering och värdering samt upplysningar om beräkningen av avsättningarna för förväntade kreditförluster.

36

Noter, Koncern

IFRS 15 Revenue from contracts with customers

IFRS 15, Intäkter från avtal med kunder, ska tillämpas från 1 januari 2018 och reglerar hur redovisning av intäkter ska ske. De principer som IFRS 15 bygger på ska ge användare av finansiella rapporter mer användbar information om företagets intäkter. Den utökade upplysningsskyldigheten innebär att information om intäktsslag, tidpunkt för reglering, osäkerheter kopplade till intäktsredovisning samt kassaflöde hänförligt till företagets kundkontrakt ska lämnas.

En intäkt ska enligt IFRS 15 redovisas när kunden erhåller kontroll över den försålda varan eller tjänsten, och har möjlighet att använda och erhåller nyttan från varan eller tjänsten. IFRS 15 ersätter IAS 18 Intäkter och IAS 11 Entreprenadavtal samt därtill hörande SIC- och IFRIC-tolkningar. Avtalen med bostadsrättsföreningar ingås samtidigt och är prissatta som en helhet. Aros Bostad är kontraktuellt bunden att leverera en specifik byggnad. Enligt IFRS 15 ska intäkter redovisas antingen genom att Aros Bostads prestationsåtagande uppfylls över tid (d.v.s. successivt) eller vid en tidpunkt. I och med att entreprenadavtalen innebär att Aros Bostad genom under­ entreprenörer utför arbete på kundens mark skapas en tillgång som kunden kontrollerar i takt med att tillgången färdigställs. Detta i sin tur innebär att Aros Bostad fortsatt ska redovisa intäkter från projektutveckling av bostadsrätter över tid, med tillämpning av successiv vinstavräkning. IFRS 15 bedöms få en begränsad effekt av intäkts­ redovisningen men standarden ställer krav på utförligare upplysningar. Möjligtvis kommer bedömningen kring osäkerheter avseende betalning och tidpunkten för leverans förskjuta vinst­avräkningen något.

IFRS 16 Leases

IFRS 16, Leasing, är en ny leasingstandard som ersätter IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar IFRIC 4, SIC-15 och SIC-27.

Standarden ska tillämpas senast från den 1 januari 2019 och anger att leasetagaren ska redovisa de flesta leasade tillgångar på balansräkningen genom att redovisa såväl tillgången som skulden. Utifrån leasegivarens perspektiv innebär den nya standarden inte i all väsentlighet några större redovisningsmässiga skillnader gentemot tidigare standard. Någon utvärdering av effekterna har ännu inte påbörjats.

Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.

Konsolidering Dotterföretag

Dotterföretag är företag som står under Aros Bostads bestämmande inflytande. En investerare har bestämmande inflytande över ett företag när investeraren exponeras för, eller har rätt till, rörlig avkastning från sitt engagemang i företaget och kan påverka avkastningen genom sitt inflytande.

Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder. I förvärvsanalysen fastställs det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar och över­ tagna skulder samt eventuella innehav utan bestämmande inflytande.

Transaktionsutgifter, med undantag av transaktionsutgifter som är hänförliga till emission av egetkapitalinstrument eller skuld­ instrument, som uppkommer redovisas direkt i årets resultat. Vid rörelseförvärv där överförd ersättning överstiger det verkliga värdet av förvärvade tillgångar och övertagna skulder som redovisas separat, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ, så kallat förvärv till lågt pris, redovisas denna direkt i årets resultat.

Förvärv från och avyttring till innehav utan bestämmande inflytande redovisas som en transaktion inom eget kapital, det vill säga mellan moderföretagets ägare (inom balanserade vinstmedel) och innehav utan bestämmande inflytande. Därför uppkommer inte goodwill i dessa transaktioner. Förändringen av innehav utan bestämmande inflytande baseras på dess proportionella andel av nettotillgångar.

Dotterföretags finansiella rapporter inkluderas i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inflytandet upphör.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

NOT

1

Redovisningsprinciper, fortsättning

Intresseföretag

Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen utövar ett betydande, men ej bestämmande, inflytande vilket presumeras vara fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av röst­ erna. Det förutsätts dessutom att ägandet utgör ett led i en varaktig förbindelse och att innehavet ej skall redovisas som ett samarbets­ arrangemang.

Intresseföretag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid til�lämpning av kapitalandelsmoteden värderas investeringen inledningsvis till anskaffningsvärde i koncernens rapport över finansiell ställning och det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat från sina intresseföretag efter förvärvstidpunkten. Vid beräkning av resultat- och kapitalandel från intressebolag där intressebolaget har dotterbolag med innehav utan bestämmande inflytande, beräknas andelen baserat på det resultat respektive eget kapital som är hän­ förligt till moderföretagets aktieägare i koncernredovisningen för intressebolaget. Om koncernens andel av förluster i ett intresse­ företag överstiger innehavet i detta intresseföretag redovisar inte koncernen inga ytterligare förluster om inte koncernen har åtagit sig förpliktelser å intresseföretagets vägnar. Koncernens andel av resultat och övrigt totalresultat i ett intresseföretag ingår i koncernens resultat och övrigt totalresultat.

En bedömning görs vid varje rapportperiods slut om det föreligger ett nedskrivningsbehov för investeringen i ett intresseföretag. Om så är fallet görs en beräkning av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan återvinningsvärdet och det redovisade värdet.

Nedskrivningen redovisas på raden ”Resultat från andelar i intresseföretag” i resultaträkningen.

Transaktioner som elimineras vid konsolidering

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncern­ interna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Orealiserade vinster som uppkommer från transaktioner med intresseföretag elimineras i den utsträckning som motsvarar koncernens ägarandel i företaget.

Orealiserade förluster elimineras på samma sätt, men endast i den utsträckning det inte finns något nedskrivningsbehov.

Valutaomräkning

Transaktioner i utländsk valuta

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräkningarna redovisas i årets resultat.

Kursvinster och kursförluster på rörelsefordringar och rörelseskulder redovisas i rörelseresultatet, medan kursvinster och kursförluster på finansiella fordringar och skulder redovisas som finansiella poster.

Intäkter Koncernen redovisar en intäkt när dess belopp kan mätas på ett tillförlitligt sätt, det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att tillfalla företaget och särskilda kriterier har uppfyllts för var och en av koncernens verksamheter. Intäkter innefattar det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas för sålda tjänster i koncernens löpande verksamhet. Intäkter redovisas exklusive mervärdesskatt, returer och rabatter samt efter eliminering av koncernintern försäljning.

Intäkter projektutveckling av bostadsrätter

Aros Bostad säljer ett projekt till en bostadsrättsförening (BRF) normalt via försäljning av aktiebolag. Projektet omfattar mark med planerad byggnad och Aros Bostad skriver därtill uppdragsavtal avseende bland annat projektledning med bostadsrättsföreningen.

Bostadsrättsföreningen sluter senare totalentreprenadavtal med byggare avseende byggnationen.

Aros Bostad redovisar intäkten avseende projektförsäljning successivt över projekttiden. Eftersom bostadsrättsföreningens förmåga att betala är avhängig av att bostadsrätter upplåts och då Aros Bostad har lämnat garanti till bostadsrättsföreningen att köpa bostadsrätter som inte upplåtits inom viss tid så redovisas intäkten baserat på bedömning som löpande omprövas. Förhandsavtal (bindande) respektive upplåtelseavtal (tillträde) är viktiga parametrar för att bedöma intäktsredovisningen. Eftersom viss kostnadsrisk kan

Aros Bostad Årsredovisning 2017

föreligga trots totalentreprenadavtal avseende byggnation görs en reservering för detta för varje projekt, vilken upplöses när projektet är helt avslutat. Per bokslutsdagen har Aros Bostad inga egna projekt som vinstavräknas enligt ovan. Bostads­projekten i intressebolag avräknas enligt ovanstående princip.

Intäkter projektledningsavtal

För projektledning erhålls ersättning kontinuerligt över projektens löptid. Storleken av ersättningen regleras i förvaltningsavtal och uppgår enligt dessa till en avtalad ersättning i förhållande till budgeterad totalkostnad exklusive fastighetsförvärv och finansieringskostnader per projekt. Ersättningen faktureras under projektets gång enligt ett milestone-förfarande, där viss andel av totalen förfaller till betalning vid projektet särskilt viktiga hållpunkter så som exempelvis vid beviljande av bygglov samt när detaljplan vinner laga kraft. Sett över livslängden på ett projekt betalas cirka hälften av ersättningen ut under utvecklingsfasen och ungefär hälften under genomförandefasen.

Från ett redovisningstekniskt perspektiv periodiseras intäkten jämt över hela projektperioden. Intäkten avseende projektledning redo­ visas som nettoomsättning.

Resultat från intresseföretag

Resultatet från intresseföretag justeras för minoritetens rättigheter till utdelning på preferensaktier under löpande projekt. Om ingen vinstavräkning är genomförd värderas projekten till nedlagd kostnad.

Bolaget gör bedömningen att det redovisade resultatet från intresse­ företag inte helt speglar den underliggande lönsamheten eftersom finansieringen av utvecklingsprojekt till stor del sker i ett tidigt skede medan resultatavräkning från de underliggande projekten generellt sker senare, vilket medför att Aros Bostads andel av resultatet redovisningsmässigt framstår som sämre i projektens tidiga skeden. Aros Bostad har tre projekt som vinstavräknas per 2017-12-31 och sex projekt som värderas till nedlagd kostnad.

Finansiella intäkter

Finansiella intäkter består av ränteintäkter och eventuella valuta­ vinster. Ränteintäkter redovisas i enlighet med effektivräntemetoden.

Effektivräntan är den ränta som diskonterar de uppskattade framtida in- och utbetalningarna under ett finansiellt instruments förväntade löptid till den finansiella tillgångens eller skuldens redovisade nettovärde. Beräkningen innefattar alla avgifter som erlagts eller erhållits av avtalsparterna som är en del av effektivräntan, transaktionskost­ nader och alla andra över- och underkurser.

Erhållen utdelning redovisas när rätten till att erhålla utdelning fastställts.

Valutakursvinster och valutakursförluster redovisas netto.

Ersättningar till anställda Kortfristiga ersättningar

Kortfristiga ersättningar till anställda såsom lön, sociala avgifter, semesterersättning och bonus kostnadsförs i den period när de anställda utför tjänsterna.

Pensioner

Koncernens pensionsåtaganden omfattas enbart av avgiftsbestämda planer. En avgiftsbestämd pensionsplan är en pensionsplan enligt vilken koncernen betalar fasta avgifter till en separat juridisk enhet.

Koncernen har inte några rättsliga eller informella förpliktelser att betala ytterligare avgifter om denna juridiska enhet inte har tillräckliga tillgångar för att betala alla ersättningar till anställda som hänger samman med de anställdas tjänstgöring under innevarande eller tidigare perioder. Koncernen har därmed ingen ytterligare risk. För koncernens förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i årets resultat i den takt de intjänas genom att de anställda utfört tjänster åt koncernen under en period.

Ersättningar vid uppsägning

En kostnad för ersättningar i samband med uppsägningar av personal redovisas endast om företaget är bevisligen förpliktigat, utan realistisk möjlighet till tillbakadragande, av en formell detaljerad plan att avsluta en anställning före den normala tidpunkten. När ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång, redo­ visas en kostnad om det är sannolikt att erbjudandet kommer att accepteras och antalet anställda som kommer att acceptera erbjudandet tillförlitligt kan uppskattas.

Noter, Koncern

37

NOT

1

Redovisningsprinciper, fortsättning

Leasing Finansiella leasingavtal, där koncernen i allt väsentligt övertar alla risker och fördelar knutna till ägarskapet av det leasade föremålet redovisas i rapport över finansiell ställning till den leasade egen­ domens verkliga värde eller, om värdet är lägre, till nuvärdet av framtida minimileasingbetalningar. Leasingbetalningar redovisas såsom finansieringskostnader och amortering av skulden. Finansiellt leasade tillgångar skrivs av över den förväntade nyttjandeperioden.

Leasingavtal där leasegivaren i huvudsak behåller alla risker och fördelar med äganderätten klassificeras som operationella. Leasing­ avgifter kostnadsförs linjärt i resultaträkningen under leasingperioden. Hänsyn tas initialt till eventuella incitament som har erhållits vid tecknandet av leasingkontraktet.

I koncernen finns endast leasingavtal som redovisas som operationella.

Finansiella kostnader Finansiella kostnader består huvudsakligen av räntekostnader på lån och valutakursförluster. Räntekostnader på lån redovisas enligt effektivräntemetoden.

Valutakursvinster och valutakursförluster redovisas netto.

Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i årets resultat utom då underliggande transaktion redovisats i övrigt totalresultat eller i eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat respektive i eget kapital.

Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Till aktuell skatt hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Aktuella skatte­ fordringar och aktuella skatteskulder nettoredovisas endast om det finns en legal rätt till kvittning och företaget har för avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

Uppskjuten skatt redovisas i sin helhet, enligt balansräkningsmetoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och dess redovisade värden. Temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid beaktas ej. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur underliggande tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade.

Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden regleras.

Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på upp­ skjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.

Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder nettoredovisas endast då det föreligger en legal kvittningsrätt och de uppskjutna skattefordringarna och de uppskjutna skatteskulder hänför sig till skatter debiterade av samma skattemyndighet.

Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar består av inventarier och redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt utgifter direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.

Det redovisade värdet för en tillgång tas bort från balansräkningen vid utrangering eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska fördelar väntas från användning eller utrangering/avyttring av tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgångens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader. Vinst och förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/-kostnad.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma koncernen till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.

38

Noter, Koncern

Avskrivningsprinciper

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.

Den beräknade nyttjandeperioden för koncernens inventarier är fem år. Använda avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut.

Projektfastigheter Fastigheter och mark som innehas i syfte att utveckla och avyttra bostäder, såväl hyresrätter som bostadsrätter. Fastigheterna redovisas som omsättningstillgångar, även om vissa fastigheter i avvaktan på utveckling förvaltas med hyresintäkter.

Aros Bostad ska ej äga fastigheter för långsiktig förvaltning. Projektfastigheter ska avyttras efter färdigutveckling och klassificeras därför som omsättningstillgångar och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager.

Produktionskostnader för av Aros Bostads färdigutvecklade fastigheter innefattar såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta kostnader. Räntekostnader avseende produktion av projektfastigheter tillförs anskaffningsvärdet för projektfastigheter.

Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrätter/hyresrätter eller småhus med äganderätt och mark för projektfastigheter klassificeras som exploateringsfastigheter. Fastigheterna säljs normalt i nära anslutning till produktionsstart. Exploateringsfastigheter redovisas i enlighet med IAS 2 Varulager. Projekt- och exploateringsfastigheter redovisas normalt som tillgång under den redovisningsperiod då tillträde har skett.

Pågående arbeten Pågående arbeten är Aros Bostads nedlagda kostnader på ägda projektfastigheter. Pågående arbeten värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde.

Nedskrivning av icke-finansiella tillgångar Tillgångar som skrivs av bedöms med avseende på värdenedgång närhelst händelser eller förändringar i förhållanden indikerar att det redovisade värdet inte är återvinningsbart. En nedskrivning görs med det belopp varmed tillgångens redovisade värde överstiger dess återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högre av tillgångens verkliga värde minskat med försäljningskostnader och dess nyttjandevärde. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångar på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter).

Tidigare redovisad nedskrivning återförs om återvinningsvärdet bedöms överstiga redovisat värde. Återföring sker dock inte med ett belopp som är större än att det redovisade värdet uppgår till vad det hade varit om nedskrivning inte hade redovisats i tidigare perioder.

Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld redovisas i balansräkningen när koncernen blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor.

Kundfordringar redovisas när faktura har skickats. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits.

En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller koncernen förlorar kontrollen över dem.

Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld.

En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärs­ dagen. Affärsdagen utgör den dag då företaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången.

Klassificering och värdering

Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde mot­ svarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument som finns i koncernen. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första redovisningen bland annat utifrån i vilket syfte instrumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det finansiella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället.

Koncernen innehar finansiella instrument i följande kategorier: – Lånefordringar och kundfordringar – Andra finansiella skulder

Aros Bostad Årsredovisning 2017

NOT

1

Redovisningsprinciper, fortsättning

Lånefordringar och kundfordringar

Lånefordringar och kundfordringar är finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad. Dessa tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten.

Kundfordran redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga. efter avdrag för osäkra fordringar.

Andra finansiella skulder

Lån samt övriga finansiella skulder ingår i denna kategori. Skulderna värderas till upplupet anskaffningsvärde genom användande av effektiv­räntemetoden.

Nedskrivning av finansiella tillgångar Koncernen bedömer vid varje rapportperiods slut om det finns objektiva bevis för att nedskrivningsbehov föreligger för en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar. En finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar har ett nedskrivningsbehov och skrivs ned endast om det finns objektiva bevis för ett nedskrivningsbehov till följd av att en eller flera händelser inträffat efter det att tillgången redovisats första gången (en ”förlusthändelse”) och att denna händelse (eller händelser) har en inverkan på de uppskattade framtida kassaflödena för den finansiella tillgången eller grupp av finansiella tillgångar som kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt.

Till de kriterier som koncernen använder för att fastställa om det föreligger objektiva bevis för nedskrivningsbehov hör betydande finansiella svårigheter hos emittenten eller gäldenären, ett avtalsbrott, såsom uteblivna eller försenade betalningar av räntor eller kapital­ belopp eller att det är sannolikt att låntagaren kommer att gå i konkurs eller annan finansiell rekonstruktion.

För kategorin lånefordringar och kundfordringar beräknas nedskrivningen som skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av uppskattade framtida kassaflöden (exklusive framtida kreditförluster som inte har inträffat), diskonterade till den finansiella tillgångens ursprungliga effektiva ränta. Tillgångens redovisade värde skrivs ned och nedskrivningsbeloppet redovisas i koncernens resultat.

Om nedskrivningsbehovet minskar i en efterföljande period och minskningen objektivt kan hänföras till en händelse som inträffade efter att nedskrivningen redovisades återförs den tidigare redovisade nedskrivningen i koncernens resultat.

Likvida medel Likvida medel består av kassamedel samt omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut samt kortfristiga likvida placeringar med en löptid understigande tre månader vilka är utsatta för endast en obetydlig risk för värdefluktuationer.

Utdelningar Utdelning till moderföretagets aktieägare redovisas som skuld i koncernens finansiella rapporter i den period då utdelningen godkänns.

Avsättningar En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det råder ovisshet om betalningstidpunkt eller beloppets storlek för att reglera avsättningen. En avsättning redovisas i balansräkningen när det finns en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Avsättningar görs med det belopp som är den bästa uppskattningen av det som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet.

Eventualförpliktelser En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.

NOT

2

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar.

Uppskattningarna och antagandena utvärderas löpande. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.

Successiv vinstavräkning på projektledning

Intäkten från projektledning tas linjärt över projektets löptid. Bedömningar kring projektets storlek och löptid görs löpande och är förenat med en viss osäkerhet. Löptiden har erfarenhetsmässigt visat sig vara det mest svårbedömda.

Bostadsprojekt

Aros Bostad redovisar intäkten avseende projektförsäljning successivt över projekttiden. Eftersom bostadsrättsföreningens förmåga att betala är avhängig av att bostadsrätter upplåts och då Aros Bostad har lämnat garanti till bostadsrättsföreningen att köpa bostadsrätter som inte upplåtits inom viss tid så redovisas intäkten baserat på bedömning som löpande omprövas. Förhandsavtal (bindande) respek­tive upplåtelseavtal (tillträde) är viktiga parametrar för att bedöma intäktsredovisningen. Eftersom viss kostnadsrisk kan föreligga trots totalentreprenadavtal avseende byggnation görs en reservering för detta för varje projekt, vilken upplöses när projektet är helt avslutat. Bostadsprojekten i intressebolag avräknas enligt ovanstående princip. Det finns en viss osäkerhet avseende projektens slutkostnad samt intäkt. Aros Bostad utvärderar löpande slutkostnad och projektets intäkt för att minimiera osäkerheten avseende resul­ tatet från bostadsprojekten.

Viktiga källor till osäkerheter i uppskattningar

Bolaget har inte identifierat några källor till osäkerheter i uppskattningar som innebär en signifikant risk för att tillgångars eller skulders värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under det kommande räkenskapsåret.

NOT

3 Nettoomsättningar

Nettomsättningen består till uteslutande del av projektlednings­ arvode avseende bostadsprojekt.

NOT

4

Övriga externa kostnader

Hyra Kostnader för projekt fastigheter Konsultkostnader Övriga externa kostnader Övriga externa kostnader

NOT

2017

2016

2 146

738

669

874

12 294

10 422

12 531

5 167

27 640

17 200

5 Leasingavtal

Årets leasingkostnader avseende operationella leasingavtal utgörs främst av hyreskostnader för lokal och uppgår till 2 146 TSEK (847 TSEK).

Framtida betalningsåtaganden per 31 december för icke uppsägningsbara operationella leasingkontrakt fördelar sig enligt följande: Framtida minimileaseavgifter

2017

2016

Inom 1 år

2 538

155

Mellan 1-5 år

7 687

266

Mer än 5 år

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Bedömningar och uppskattningar

0

0

10 225

421

Noter, Koncern

39

NOT

6

Arvode till revisorer

NOT

Ernst & Young AB Revisionsuppdraget Annan revisionsverksamhet

2017

2016

563

656

1 596

0

Skatterådgivning

0

0

Övriga tjänster

0

180

2 159

836

NOT

7

Anställda och personalkostnader 2017

Medelantal anställda

2016

Antal anställda

varav kvinnor, %

Antal anställda

varav kvinnor, %

Koncernen

9

53

4

50

Koncernen totalt

9

53

4

50

Löner och andra ersättningar, pensionskostnader samt sociala kostnader till styrelse och ledande befattningshavare samt övriga anställda 2017 Löner och andra ersättningar

Koncernen Styrelse och ledande befattningshavare

5 308

varav pensions­ kostnader Övriga anställda varav pensions­ kostnader Totalt

Sociala kostnader

1 743

1 940

1 047

Sociala kostnader

735 137

2 204

358 8 541

varav Pension

4 437

1 039 258

4 108

1 648

1 774 395

Ledande befattningshavare inkluderar styrelsen samt verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare.

Andel kvinnor i styrelsen, %

31 dec 2017

Johan Gustavsson

0

Styrelse­ledamöter Samir Taha

0

Per Rutegård

0

Göran Cöster

0

0

320

320

0

0

3 000

3 000

0

0

2 850

2 850

0

0

0

0

0

0

2 485

Ledande befattningshavare VD Magnus Andersson

2 051

434

Övriga ledande befattningshavare (4 st)

3 257

1 290

0

2 400

6 948

Totalt

5 308

1 724

0

8 570

15 602

Grundlön, styrelse­ Pensions­ Rörlig Övrig arvode kostnad ersättning ersättning

Totalt

2016

Styrelseordförande Johan Gustavsson

0

0

0

Styrelseledamöter Samir Taha

0

0

0

0

0

Thomas Hollaus

0

0

0

2 310

2 310

Per Rutegård

480

480

0

0

0

3 000

3 000

Ken Wendelin

1 904

137

0

0

2 041

Göran Cöster

0

0

0

0

0

0

0

0

3 000

3 000

Ledande befattningshavare VD Samir Taha Övriga ledande befattningshavare (0 st)

0

0

0

0

0

1 904

137

0

8 790

10 831

31 dec 2016 0 100

Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare, %

40

0

Andel män bland övriga ledande befattningshavare, %

60

100

Noter, Koncern

Totalt

Styrelseordförande

Ersättningar och villkor ledande befattningshavare Verkställande direktören har en uppsägningstid på 12 månader ifall uppsägningen är från koncernens sida och om verkställande direktören väljer att avsluta sin anställning är uppsägningstiden 12 månader.

100

40

2017

Grundlön, styrelse­ Pensions­ Rörlig Övrig arvode kostnad ersättning ersättning

Med övrig ersättning avses konsultarvoden för utförda tjänster som fakturerats bolaget.

0

Andel män i styrelsen, %

Upplysningar avseende ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare

Totalt

Pensioner I koncernen finns endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Koncernens sammantagna kostnad för avgiftsbestämda pensionsplaner uppgick till 1 648 TSEK (395 TSEK).

Könsfördelning bland ledande befattningshavare

Anställda och personalkostnader, fortsättning

2016 Löner och andra ersättningar

1 290 3 233

7

Aros Bostad Årsredovisning 2017

NOT

8

Finansiella intäkter

NOT

9

2016

0

1

Specifikation av förändring av uppskjuten skattefordran:

31 dec 2017

31 dec 2016

0

1

Ingående redovisat värde

0

0

Förändring av temporära skillnader

0

0

Utgående redovisat värde

0

0

Finansiella kostnader 2017

2016

16 418

2 115

Resultat försäljning dotterbolag

0

1 749

Övriga finansiella kostnader

8

2

16 427

3 866

Räntekostnader

NOT

10

Skatt på årets resultat 2017

2016

Aktuell skatt

0

648

Justering avseende tidigare år

–1

0

151

216

Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader Förändring av uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag Redovisad skatt Avstämning av effektiv skattesats Resultat före skatt

0

0

150

864

2017

2016

13 127

–4 769

Skatt enligt gällande skattesats för moderföretaget (22%)

–2 888

Skatt avseende ej redovisad uppskjuten skattefordran

–3 075

–153

Ej avdragsgilla kostnader

–194

–1 374

Ej skattepliktiga intäkter

1 049

6 310

–385

Skatt hänförlig till tidigare år

–2

0

Schablonintäkt periodiseringsfond

–2

–2

150

–864

–1

18

Redovisad skatt Effektiv skattesats, %

Koncernen har inga skatteposter som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital.

31 dec 2017

31 dec 2016

Ingående redovisat värde

555

339

Förändring av temporära skillnader

–151

216

Valutakurseffekt Utgående redovisat värde

NOT

11

31 dec 2016 0

Finansiella tillgångar

0

0

Obeskattade reserver

404

555

Redovisad skatt

404

555

555

31 dec 2017 Ingående anskaffningsvärden Handpenning på bolagsförvärv Deposition hyresavtal Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

NOT

31 dec 2016

0

0

31 300

0

1 434

0

32 734

0

12 Inventarier 31 dec 2017

31 dec 2016

Ingående anskaffningsvärden

293

293

Årets anskaffningar

797

0

1 090

293

31 dec 2017

31 dec 2016

–268

–216

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Utgående redovisat värde

0

0

404

Andra långfristiga fordringar

Utgående ackumulerade avskrivningar

31 dec 2017

0

Ej skattepliktiga intäkter består huvudsakligen av resultat från intressebolag. Det finns skattemässiga underskottsavdrag för vilka uppskjutna skattefordringar inte har redovisats i balansräkningen uppgående till 3 075 TSEK (153 TSEK), varav 600 TSEK är koncernbidragsspärrat. Uppskjutna skattefordringar har inte redovisats för dessa poster, då det inte är sannolikt att koncernen kommer att utnyttja dem för avräkning mot framtida beskattningsbara vinster.

Årets avskrivningar

Materiella anläggningstillgångar

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Specifikation av förändring av uppskjuten skatteskuld:

Ingående avskrivningar

Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld I nedanstående tabell specificeras skatteeffekten av de temporära skillnaderna: Uppskjuten skatteskuld

Skatt på årets resultat, fortsättning

2017 Ränteintäkter

NOT

10

–64

–52

–332

–268

758

25

Noter, Koncern

41

NOT

13

Andelar i intresseföretag 31 dec 2017 31 dec 2016

Ingående redovisat värde

13 571

Årets förvärv

8 180

0

0

Andelar i intresseföretag resultat efter skatt

28 682

–5 956

Årets utdelning

–11 400

0

Kapitaltillskott

12 809

11 348

43 663

13 571

Utgående redovisat värde

31 dec 2017

31 dec 2016

Andel, Redovisat % värde

Andel, Redovisat % värde

Innehav i intresseföretag

Huvudsaklig aktivitet

Aros Bostad III AB

Fastighetsinvestering och utveckling

20

28 609

20

5 974

Aros Bostad IV AB

Fastighetsinvestering och utveckling

20

14 534

20

7 089

Ängsbotten Fastighetsutveckling AB

Fastighetsinvestering och utveckling

10

520

10

43 663

508 13 571

Koncernen innehar 20% av andelarna i Aros Bostad III AB, 20% i Aros Bostad IV AB samt 10% i Ängsbotten Fastighetsutveckling AB vars verksamheter är att investera i fastigheter. Aros Bostadklassificerar innehaven som intresseföretag och redovisas i koncernen enligt kapitalandelsmetoden. Finansiell information i sammandrag, baserat på IFRS, och avstämning mot de redovisade värdena i koncernens finansiella rapporter framgår nedan: Aros Bostad IV AB Innehav i intresseföretag Omsättningstillgångar Anläggningstillgångar

Aros Bostad III AB

2017

2016

2017

2016

866 591

798 408

387 438

492 102 426 407

0

0

148 224

Kortfristiga skulder

431 039

584 007

10 320

181 525

Långfristiga skulder

38 703

39 272

18 464

336 910

Eget kapital

396 555

175 128

506 879

400 074

Minoritetsintresse

323 941

139 684

363 783

370 357

Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare

72 615

35 445

143 096

29 717

Koncernens redovisade värde för andelar i intresseföretag

14 534

7 089

28 609

5 974

Aros Bostad IV AB Intäkter Kostnader Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat före skatt

Aros Bostad III AB

2017

2016

2017

2016

11 739

9 602

145 220

10 464

–10 826

–7 513

–1 531

–4 510

0

1

46 244

56

–513

–552

–1 734

–2 803

399

1 537

188 199

3 207

Skatt

–973

–909

0

–785

Årets resultat (kvarvarande verksamheter)

–573

628

188 199

2 422

0

–0

0

0

–573

628

188 199

2 422

Övrigt totalresultat Årets totalresultat

Under året har utdelning erhållits från Aros Bostad III AB och Aros Bostad IV AB uppgående till 11 400 TSEK (0 TSEK).

För icke-väsentliga innehav i intresseföretag lämnas sammanlagda upplysningar om resultat nedan.

2017

2016

–49

–50

Övrigt totalresultat

0

0

Årets totalresultat

0

0

Årets resultat (kvarvarande verksamhet)

Det finns inga begränsningar vad gäller intresseföretagens förmåga att överlåta medel i form av aktieutdelning.

42

Noter, Koncern

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Not

14

Finansiella tillgångar och skulder

Finansiella tillgångar och skulder per den 31 december 2017

Lånefordringar och kundfordringar

Andra finansiella skulder

Summa redovisat värde

Finansiella tillgångar Kundfordringar Upparbetad men ej fakturerad intäkt Fordringar hos intresseföretag Övriga kortfristiga fordringar Upplupna intäkter

9 607

9 607

14 294

14 294

168

168

7 231

7 231

260

260

Likvida medel

101 448

101 448

Utgående redovisat värde

140 307

140 307

Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut

30 473

30 473

Övriga långfristiga räntebärande skulder

15 209

15 209

Leverantörsskulder Fakturerad men ej upparbetad intäkt Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader Utgående redovisat värde

Finansiella tillgångar och skulder per den 31 december 2016

Lånefordringar och kundfordringar

8 479

8 479

12 609

12 609

3 377

3 377

284

284

70 431

70 431

Andra finansiella skulder

Summa redovisat värde

Finansiella tillgångar Kundfordringar Upparbetad men ej fakturerad intäkt Fordringar hos intresseföretag Övriga kortfristiga fordringar Upplupna intäkter

17 304

17 304

9 736

9 736

0

0

473

473

11

11

Likvida medel

29 555

29 555

Utgående redovisat värde

57 079

57 079

Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut

34 464

34 464

Övriga långfristiga räntebärande skulder

173 471

173 471

6 179

6 179

Leverantörsskulder Checkräkningskredit

0

0

Skulder till intresseföretag

0

0

Fakturerad men ej upparbetad intäkt

18 010

18 010

Övriga kortfristiga skulder

19 939

19 939

Upplupna kostnader Utgående redovisat värde

3 636

3 636

255 699

255 699

Värdering till verkligt värde IFRS 13 Värdering till verkligt värde innehåller en värderingshierarki avseende indata till värderingarna. Denna värderingshierarki indelas i tre nivåer, vilka utgörs av: Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulder än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (det vill säga som prisnoteringar) eller indirekt (det vill säga härledda från pris­noteringar) Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på observerbara marknadsdata (det vill säga icke observerbara indata) Koncernens finansiella instrument är till största delen kortfristiga och skillnaden mellan redo­ visade och verkliga värden bedöms inte vara väsentlig.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Noter, Koncern

43

Not

15 Projektfastigheter

Not 31 dec 2017

31 dec 2016

207 391

0

tillgångsförvärv

0

164 555

Nyanskaffningar

0

42 836

Utgående anskaffningsvärde

207 391

207 391

Utgående redovisat värde

207 391

207 391

31 dec 2017

31 dec 2016

Ingående anskaffningsvärde

Not

16

Pågående arbeten

Ingående anskaffningsvärde

15 688

4 168

Tillgångsförvärv

0

6 380

Nyanskaffningar

9 617

5 140

Kostnadsförda arbeten

- 312

0

Försäljningar

- 8 086

0

Utgående anskaffningsvärde

16 906

15 688

Utgående redovisat värde

16 906

15 688

Bolagets pågående arbeten avser upparbetade kostnader i nystartade fastighetsprojekt

Not

17

Långfristig upplåning 31 dec 2017

31 dec 2016

15 479

173 471

Långfristig upplåning Förfallotidpunkt 1–5 år från balansdagen Senare än 5 år från balansdagen Totalt

0

0

15 479

173 471

18

Finansiella risker

Aros Bostadsutveckling ABs verksamhet influeras av olika omvärldsfaktorer. Dessa faktorers effekter på bolagets resultat samt finansiella ställning kan styras i varierande grad. Vid bedömning av koncernens framtida utveckling är det av strategisk vikt att balansera möjligheter till en positiv resultatutveckling med ett tydligt förhållningssätt till hur bolaget bör hantera rådande riskfaktorer. De främsta riskerna i Aros Bostads verksamhet utgörs av omvärldsrisker såsom makroekonomisk utveckling och bostadsefterfrågan. Dessutom utsätts Aros Bostad för ett antal finansiella risker som bland annat är kopplade till bolagets likviditet och lånefinansiering av befintlig verksamhet. Målet med Aros Bostads riskhantering är att identifiera, kvantifiera, granska samt begränsa riskerna kopplat till bolaget befintliga verksamhet.

Aros Bostadsutveckling utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker; kreditrisk, marknadsrisker (till exempel ränterisk) och likviditetsrisk. Koncernens övergripande riskhantering fokuserar på oförutsägbarheten på de finansiella marknaderna och eftersträvar att minimera potentiella ogynnsamma effekter på koncernens finansiella resultat. Koncernen har inrättat en funktion för riskhantering som ska övervaka att koncernens finanspolicy efterlevs och tillse att de uppdateras om det är påkallat med hänsyn till inträffade händelser i koncernen. Målsättningen är att minimera potentiella ogynnsamma effekter på koncernens finansiella resultat, kassaflöde och finansiell ställning.

Kreditrisk Kreditrisk är risken att koncernens motpart i ett finansiellt instrument inte kan fullgöra sin skyldighet och därigenom förorsaka koncernen en finansiell förlust. Koncernen är exponerad för kreditrisker i förhållande till de banker i vilka koncernen placerar sina likvida medel eller annars har fordringar på. Om dessa motparter inte kan uppfylla sina åtaganden gentemot koncernen skulle det kunna ha en väsentlig negativ inverkan på koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning. Likvida medel placeras hos kreditvärdig storbank, i svenska penningmarknadsfonder alternativt i svenska statsskuldsväxlar vilket minimerar kreditrisken kopplad till likvida medel.

Koncernen har ingen väsentlig koncentration av kreditrisker.

Kreditrisk i kundfordringar Koncernen har fastställda riktlinjer för att säkra att försäljning av tjänster sker till kunder med lämplig kreditbakgrund. Betalningsvillkoren uppgår till mellan 20-30 dagar beroende på motpart och kredit­ förlusterna uppgår till ett ringa belopp i förhållande till koncernens omsättning. Åldersanalysen för förfallna, men ej nedskrivna fordringar på balansdagen anges nedan.

31 dec 2017

31 dec 2016

Ej förfallna kundfordringar

1 773

10 527

Förfallna kundfordringar 1-30 dagar

7 559

1 061

124

5 182

Förfallna kundfordringar 31-90 dagar Förfallna kundfordringar >90 dagar Redovisat värde Reservering kundfordringar

211

534

9 667

17 304

2017

2016

Ingående redovisat värde

0

0

Återföring av tidigare gjorda reserveringar

0

0

Årets reserveringar

60

0

Utgående redovisat värde

60

0

Kreditkvaliteten på fordringar som inte är och som är förfallna eller nedskrivna bedöms vara god.

44

Noter, Koncern

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Not

18

Finansiella risker, fortsättning

Not

Marknadsrisker Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker indelas av IFRS i tre typer, valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknadsrisker som påverkar koncernen utgörs främst av ränterisk.

18

Finansiella risker, fortsättning

Villkor och återbetalningstidpunkter Redovisat värde Valuta Förfall

Ränterisk Ränterisk är risken för att verkligt värde eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadsräntor. Koncernen har viss ränterisk då viss upplåning sker via kreditinstitut. Ränterisken hanteras genom försiktiga ränteantaganden i kalkyler och prognoser samt följs kontinuerlig upp av företagets ledning och styrelse.

Likviditetsrisk Likviditetsrisk är risken för att koncernen får svårigheter att fullgöra sina förpliktelser som sammanhänger med finansiella skulder. Likviditetsrisken hanteras löpande genom kontinuerlig uppföljning av kassaflödet för att reducera likviditetsrisken och säkerställa betalningsförmågan. Koncernen framställer och arbetar löpande med en likviditetsplan för varje enskilt projekt och säkerställer likviditetsberedskapen i god tid innan kapital ska allokeras. För att fullgöra sin förpliktelser kopplade till finansiella skulder nyttjar koncernen en checkräkningskredit. Det beviljade beloppet på checkräkningskrediten uppgår till 5 000 TSEK (3 000 TSEK). Utnyttjat belopp uppgår till 0 TSEK (0 TSEK). Det finns idag inga tecken på svårigheter att förlänga eller utöka koncernens checkräkningskredit.

Refinansieringsrisk Med refinansieringsrisk avses risken att likvida medel inte finns tillgängliga och att finansiering bara delvis eller inte alls kan erhållas alternativt till förhöjd kostnad. Om koncernen inte skulle kunna erhålla, alternativt bara kan erhålla sådan finansiering på oförmånliga villkor, skulle det kunna ha en väsentlig negativ inverkan på koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning. Koncernen har i sådana fall möjlighet att finansiera färdigställandet av befintliga projekt via finansiering från andra investerare. På ett övergripande plan hanterar Aros Bostad var tids rådande refinansieringsrisk genom att sträva efter god soliditet i kombination med ha etablerade långsiktiga relationer med flera av de stora svenska affärsbankerna.

Koncernens kontraktsenliga och odiskonterade räntebetalningar och återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan.

Belopp i utländsk valuta har omräknats till SEK med balansdagens kurs. Finansiella instrument med rörlig ränta har beräknats med den ränta som förelåg på balansdagen. Skulder har inkluderats i den period när återbetalning tidigast kan krävas.

Ränta

31 dec 2017

31 dec 2016

Övriga långfristiga skulder SEK

19-12-08 fast

0

160 000

Övriga långfristiga skulder SEK

19-02-01 fast

15 209

13 471

Skulder till kreditinstitut

SEK

17-01-05 rörlig

0

3 964

Skulder till kreditinstitut

SEK

17-10-03 rörlig

0

30 500

Skulder till kreditinstitut

SEK

18-01-03 fast

30 473

0

45 682

207 935

Kapitalhantering Under året har ingen väsentlig förändring skett i koncernens kapitalhantering. Aros Bostad Förvaltning AB är registrerat som förvaltare av alternativa investeringsfonder. Bolaget har ett kapitalbehov som uppgår till 25 % av de fasta omkostnaderna.

Not

19

Upparbetad men ej fakturerad intäkt 31 dec 2017

Upparbetade intäkter Fakturerat Utgående redovisat värde

Not

20

Förutbetalda försäkringar Upplupna intäkter Övriga förutbetalda kostnader varav konsultkostnader management fee, övriga konsultkostnader Utgående redovisat värde

21

24 177

–32 074

–14 441

14 294

9 736

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Förutbetalda hyror

Not

31 dec 2016

46 368

2017

2016

578

224

96

70

260

0

1 351

2 395

1 150

2 220

2 285

2 688

31 dec 2017

31 dec 2016

Likvida medel

Kassamedel

101 448

29 555

Utgående redovisat värde

101 448

29 555

31 dec 2017 Löptidsanalys Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Leverantörsskulder

<6 mån

6–12 mån

30 473

0

>12 mån 0

533

560

16 689

8 479

0

0

Checkräkningskredit

0

0

0

Skulder till intresseföretag

0

0

0

Övriga kortfristiga skulder

3 377

0

0

Upplupna kostnader

5 382

0

0

48 244

560

16 689

31 dec 2016 Löptidsanalys Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Leverantörsskulder

<6 mån

6–12 mån

3 964

30 500

>12 mån 0

0

0

173 471

6 179

0

0

Checkräkningskredit

0

0

0

Skulder till intresseföretag

0

0

0

Övriga kortfristiga skulder

4 646

15 293

0

Upplupna kostnader

4 031

0

0

18 820

45 793

173 471

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Noter, Koncern

45

Not

22 Koncernföretag Andel, %

Företag

Huvudsaklig aktivitet

31 dec 2017

Aros Bostadsutveckling AB

Fastighetsutveckling

Moderföretag

31 dec 2016

Aros Bostad Förvaltning AB

Fastighetsutveckling

100

Aros Bostad Invest AB

Fastighetsutveckling

100

100

Rickomberga Utvecklings AB

Fastighetsutveckling

50,1

50,1

AOS Holding I AB

Fastighetsutveckling

100

100

Betan Utvecklings AB

Fastighetsutveckling

100

100

Saro Projekt AB

Fastighetsutveckling

100

100

Aros Hyresbostäder

Fastighetsutveckling

100

100

Viggbyholm Utveckling AB

Fastighetsutveckling

100

100

Bergahällen Bostäder AB

Fastighetsutveckling

100

100

Viggbyholm 74:2 Stenhagen AB

Fastighetsutveckling

100

100

Bergidl AB

Fastighetsutveckling

100

100

100

Under året har koncernen genomfört en omstrukturering där Lillbetan AB bytt namn till Aros Hyresbostäder och sålts från Betan Utveckling AB till Aros Bostad Invest AB. Saro Holding II AB har bytt namn till Saro Projekt AB. AOS Holding I AB har förvärvat samtliga andelar i Betan Utvecklings AB.

Not

23

Eget kapital

Aktiekapital och övriga tillskjutet kapital Per den 1 januari 2016 Nyemission avslutad 5 februari 2016 Per den 31 december 2016 Aktiesplit 1/50

Antal stamaktier

Antal Preferensaktier

Aktiekapital

Övrigt tillskjutet kapital

500

0

500

50 184

57

–57

557

50 127

3 081

62

308 037

3 081

619

358 164

557

0

27 298

Nyemission avslutad 29 december 2017 Per den 31 december 2017

57

27 855

Aktiekapital Per den 31 december 2017 omfattade det registrerade aktiekapitalet 27 855 150 stamaktier (557 103) med ett kvotvärde på 0,02 kr (1 kr) och 3 080 993 preferensaktier (0) med ett kvotvärde på 0,02 kr (0 kr). Innehavare av stamaktier är berättigade till utdelning som fastställs efter hand och aktieinnehavet berättigar till en röst per aktie vid bolagsstämman. Innehavare av preferensaktier har företrädesrätt gentemot stamaktie­ägare till utdelning. Innehavare av preferensaktierna berättigar till en tiondels röst vid bolagsstämman. Utdelning skall ske kvartalsvis på fastställda avstämningsdagar. Den första avstämningsdagen infaller 31 augusti 2018. Årlig preferensutdelning skall uppgå till 8,5 kronor per preferensaktie per år. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reserverade för överlåtelse. Inga aktier innehas av bolaget själv eller dess dotterbolag. Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital utgörs av kapital tillskjutet av företagets ägare, till exempel aktieägartillskott eller överkurs vid aktieteckning.

Not

24

Not

Fakturerad men ej upparbetad intäkt

26

Transaktioner med närstående

Transaktioner med delägare

2017

2016

31 dec 2017

31 dec 2016

35 123

24 594

Försäljning av varor/tjänster

11

2

Fakturerat

–47 732

–42 604

Förvärv av finansiell tillgång

0

44 949

Utgående redovisat värde

–12 609

–18 010

Upparbetade intäkter

Not

25

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 dec 2017

31 dec 2016

Upplupna semesterlöner

937

293

Upplupna sociala avgifter

824

92

Upplupna räntekostnader

755

1 879

Förutbetalda intäkter

284

340

Övriga upplupna kostnader

2 866

1 425

Utgående redovisat värde

5 667

4 031

46

Noter, Koncern

8 570

8 662

Övrigt

Inköp av varor/tjänster

0

913

Fordran på balansdagen

0

0

503

176 039

Skuld på balansdagen Transaktioner med intresseföretag

2017

2016

31 720

39 673

Inköp av varor/tjänster

0

0

Övrigt

0

0

168

16 588

0

0

Försäljning av varor/tjänster (fakturerat arvode)

Fordran på balansdagen Skuld på balansdagen

För information om ersättningar till ledande befattningshavare se not 7 Anställda och personalkostnader.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Not

27 Avstämning finansiella skulder

Förändringar av skulder hänförligt till finansieringsverksamheter

31 dec 2016

Upptagna lån

Amortering

Kapitaliserad ränta

Långfristiga låneskulder

173 471

111 478

–270 000

260

Kortfristiga låneskulder

34 464

Totala skulder från finansieringsverksamheten

Not

28

–3 990

207 935

111 478

Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

Not

Moderbolaget har ställda säkerheter uppgående till totalt 5 000 000 kronor (4 000 000 kronor) i form av företagsinteckningar hos Svenska Handelsbanken AB (publ).

Ställda säkerheter Fastighetsinteckning

31 dec 2017

31 dec 2016

31 500

31 500

Företagsinteckning

5 000

4 000

Aktier i dotterbolag

0

155 585

36 500

191 085

31 dec 2017

31 dec 2016

Totalt Eventualförpliktelser –

0

0

Totalt

0

0

–273 990

29

31 dec 2017 15 209 30 473

260

45 682

Händelser efter balansdagen

Aros Bostad Invest AB (dotterbolag till Aros Bostad) har förvärvat av Targabågen AB 559110-1463 med tillhörande fastighet Täby Flygkompassen 1. Aros Bostad Invest AB har även ingått avtal om att förvärva CG Täby AB (559127-5655) med tillhörande fastighet Täby Stjärnmotorn 2. Villkoren för köpet är att Detaljplanen antagits samt att köparen/bolaget erhållit bygglov i enlighet med detaljplanen.

Aros Bostad har även ingått avtal om att förvärva aktierna i NCC Property Fyrtiotre AB (559080-0347) med tillhörande fastighet Solna Herrjärva 1. Tillträde av aktierna kommer troligtvis att ske i slutet av 2018. Aros Bostad har även tecknat ett totalentreprenad­ avtal med NCC om uppförande av bostadslägenheter på den aktuella fastig­heten. Samtliga förvärv som har skett under 2018 har gjorts med avsikt att bygga bostäder.

Aros Bostad Invest AB förvärvade den 20 januari 2017 samtliga aktier i Klövern Jonas AB och indirekt fastigheten Danderyd Timmerhuggaren 2 i Danderyd. Den preliminära köpeskillingen för aktierna uppgår till cirka 393 000 TSEK. Avtalet är villkorat av ett antal villkor och godkännanden från tredje part, vilka per dagen för årsredovisningen ännu inte är uppfyllda. Bolaget har även ingått ett borgensåtagande såsom för egen skuld avseende Aros Bostad Invest ABs förpliktelser enligt avtalet.

Koncernen är från tid till annan inblandad i diverse processer och juridiska förfaranden som har uppstått genom den normala affärsverksamheten. Dessa anspråk relaterar till, men är inte begränsade till, koncernens affärspraxis, personalfrågor och skattefrågor. Vad gäller frågor som inte kräver några avsättningar anser koncernen, med utgångspunkt från information som för närvarande finns tillgänglig, att dessa inte kommer att ha någon betydande negativ effekt på koncernens finansiella resultat.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Noter, Koncern

47

Moderföretagets Resultaträkning

1 jan – 31 dec, TSEK

Not

2017

2016

33 022

26 133

1 807

2 323

34 829

28 457

2,3

–26 477

–16 272

Personalkostnader

4

–13 022

–6 542

Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar

8

–64

–52

–4 735

5 590

0

–4

Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter

Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader

Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat vid försäljning av andelar i koncernföretag Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter

6

2 223

0

Räntekostnader och liknande resultatposter

5

–2 554

–446

–330

–450

–5 065

5 140

3 387

–2 482

Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner

7

Skatt på årets resultat

8

0

–648

–1 678

2 010

Övrigt totalresultat

0

0

Årets totalresultat

–1 678

2 010

Årets resultat

48

Förvaltningsberättelse, Moderföretag

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Moderföretagets Balansräkning

TSEK

Not

31 dec 2017

31 dec 2016

9

758

25

758

25

TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier, verktyg och installationer

Finansiella anläggningstillgångar 11

20 077

12 077

Fordringar hos koncernföretag

Andelar i koncernföretag

20

36 368

11 745

Andra långfristiga fordringar

10

25 734

0

520

520

82 700

24 342

83 457

24 368

239

3 499

6 931

16 988

197 743

23 532

168

140

5 069

9 736

713

171

Andelar i intresseföretag

Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Pågående projekt Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag

20

Fordringar hos intresseföretag Upparbetad men ej fakturerad intäkt

12

Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

4 575

2 640

215 437

56 706

85 145

19 949

Summa omsättningstillgångar

300 583

76 655

SUMMA TILLGÅNGAR

384 040

101 022

Kassa och bank

Aros Bostad Årsredovisning 2017

13

Förvaltningsberättelse, Moderföretag

49

Moderföretagets Balansräkning, fortsättning

TSEK

Not

31 dec 2017

31 dec 2016

619

557

619

557

EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital

14

Bundet eget kapital Aktiekapital

Fritt eget kapital Överkursfond

347 981

39 944

Balanserad vinst eller förlust

14 274

12 264

Årets resultat

–1 678

2 010

360 577

54 217

361 195

54 774

15

1 835

2 522

Skulder till kreditinstitut

16

0

0

Fakturerade men ej upparbetad intäkt

17

7 658

18 010

7 176

4 804

Summa eget kapital Obeskattade reserver Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder Checkräkningskredit

16

0

0

Skulder till koncernföretag

20

0

33

0

773

Aktuella skatteskulder Övriga skulder

20

1 923

18 200

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

18

4 253

1 904

21 010

43 725

Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

50

Förvaltningsberättelse, Moderföretag

21 010

43 725

384 040

101 022

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Rapport över förändringar i moderföretagets egna kapital Bundet eget kapital Aktiekapital

Fritt eget kapital Balanserat resultat

Årets resultat

Totalt

500

50 969

1 296

52 764

Omföring resultat föregående år

0

1 296

–1 296

0

Årets resultat

0

0

2 010

2 010

Årets övrigt totalresultat

0

0

0

0

Årets totalresultat

0

0

2 010

2 010

57

–57

0

0

57

–57

0

0

Utgående eget kapital 31 dec 2016

557

52 207

2 010

54 774

Ingående eget kapital 1 januari 2017

557

52 207

2 010

54 774

Omföring resultat föregående år

0

2 010

–2 010

0

Årets resultat

0

0

–1 678

–1 678

Årets övrigt totalresultat

0

0

0

0

Årets totalresultat

0

0

–1 678

–1 678

Nyemission

62

308 038

0

308 100

Summa transaktioner med ägare

62

308 038

0

308 100

Utgående eget kapital 31 dec 2017

619

362 255

–1 678

361 195

TSEK Ingående eget kapital 1 januari 2016

Transaktioner med ägare: Nyemission Summa transaktioner med ägare

Transaktioner med ägare:

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Förvaltningsberättelse, Moderföretag

51

Moderföretagets rapport över kassaflöden

TSEK

jan-dec 2017

jan-dec 2016

–4 735

5 590

64

133

Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital

0

0

–2 978

–0

–773

–313

–8 421

5 410

Förändringar i rörelsekapital –169 734

–2 366

Förändring av rörelseskulder

Förändring av rörelsefordringar

4 609

13 053

Pågående projekt

3 260

–2 571

–170 286

13 526

Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av andelar i koncernföretag

0

0

–8 000

–10 000

–797

0

0

0

Handpenning avseende aktiebolag

–25 734

0

Lån till koncernbolag

–24 623

–14 967

0

0

–59 154

–24 967

Tillskott till dotterföretag Förvärv av materiella anläggningstillgångar Utdelning från intressebolag

Försäljning av dotterbolag Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Nyemission

308 038

0

0

10 000

Amortering av lån

–13 401

–4 386

Lämnad utdelning

0

0

Aktieägartillskott

0

0

294 637

5 614

Årets kassaflöde

65 195

–5 828

Likvida medel vid årets början

19 949

25 777

Likvida medel vid årets slut

85 145

19 949

Upptagna lån

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

52

Förvaltningsberättelse, Moderföretag

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Moderföretagets noter Not

1

Redovisningsprinciper, Moderföretaget

Not

Moderföretaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”.

Skillnaderna mellan koncernens och moderföretagets redovisningsprinciper framgår nedan. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderföretaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderföretagets finansiella rapporter, om inte annat anges.

Dotterföretag och intresseföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionsutgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i dotterföretag.

4 Anställda och personalkostnader, Moderföretaget

2017 Medelantal anställda

Antal anställda

2016 varav kvinnor, %

Antal anställda

varav kvinnor, %

Moderföretaget

7

68

4

50

Totalt

7

68

4

50

Löner och andra ersättningar, pensionskostnader samt sociala kostnader till styrelse och ledande befattningshavare samt övriga anställda 2017 Löner och andra ersättningar

5 308

2016 Sociala kostnader

Löner och andra ersättningar

Sociala kostnader

1 743

1 940

735

2 204

1 039

4 108

1 774

Finansiella tillgångar och skulder Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning, tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IAS 39 i moderföretaget som juridisk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med RFR 2 anskaffningsvärdemetoden. I moderföretaget värderas därmed finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde minus eventuell nedskrivning och finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip.

Moderföretaget

Koncernbidrag och aktieägartillskott Såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition i enlighet med alternativregeln. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras.

Totalt

Ledande befattningshavare inkluderar styrelsen samt verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare.

Obeskattade reserver I moderföretaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.

Pensioner I moderföretaget finns endast avgiftsbestämda pensionsplaner.

Moderföretagets sammantagna kostnad för avgiftsbestämda pensionsplaner uppgick till 1 495 TSEK (395 TSEK).

Not

2

Styrelse och ledande befattningshavare varav pensions­ kostnader Övriga anställda

Not

1 870

738

12 211

10 266

Övriga kostnader

12 397

5 268

26 477

16 272

Arvode till revisorer, Moderföretaget

Ernst & Young AB

2017

2016

316

321

Annan revisionsverksamhet

0

0

Skatterådgivning

0

0

1 596

180

1 912

501

Revisionsuppdraget

Övriga tjänster

3 862

205

258

1 495

395

moderbolaget

2017 Räntekostnad checkräkningskredit Övriga räntekostnader och liknande resultatposter

Not

2016

87

56

2 467

390

2 554

446

6 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter, Moderföretaget

2017 Koncernintern ränteintäkt

7

2016

2 224

56

0

390

2 224

446

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter

Not

Bokslutsdispositioner, Moderföretaget 2017

2016

Lämnat koncernbidrag

0

–1 501

Erhållet koncernbidrag

2 700

0

Skillnad mellan bokförda avskrivningar och planenliga avskrivningar Förändring av periodiseringsfond

Aros Bostad Årsredovisning 2017

137

5 Räntekostnader och liknande resultatposter,

2016

Konsultkostnader

3

7 256

varav Pension

Hyra

Not

624

varav pensions­ kostnader

Övriga rörelsekostnader, Moderföretaget 2017

1 290 1 948

0

0

687

–982

3 387

–2 482

Noter, Moderföretag

53

Not

8

Skatt på årets resultat, Moderföretaget

Not

2017

2016

Aktuell skatt

0

648

Justering avseende tidigare år

0

0

Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader

0

0

Förändring av uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag

0

0

Redovisad skatt

0

648

Avstämning av effektiv skattesats Resultat före skatt

2017

2016

–1 678

2 658

Skatt enligt gällande skattesats för moderföretaget (22%)

369

Skatt avseende ej redovisad uppskjuten skattefordran

–176

0

Ej avdragsgilla kostnader

–191

62

Ej skattepliktiga intäkter

0

–0

Skatt hänförlig till tidigare år

0

0

Skatteffekt av schablonränta på periodiseringsfond

2

2

Redovisad skatt

0

648

0%

24%

Effektiv skattesats

Not

9

585

Materiella anläggningstillgångar, Moderföretaget

Inventarier

2017

2016

Ingående anskaffningsvärden

293

293

Årets anskaffningar

797

0

1 090

293

–268

–216

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde

–64

–52

–333

–268

758

25

11

Andelar i koncernföretag, Moderföretaget 31 dec 2017 12 077

2 153

Tillskott till dotterföretag

8 000

10 000

Årets anskaffningar

0

0

Försäljningar

0

–76

20 077

12 077

Ingående nedskrivningar

0

0

Försäljningar

0

0

Återförda nedskrivningar

0

0

Årets nedskrivningar

0

0

Utgående ackumulerade nedskrivningar

0

0

20 077

12 077

Kapitalandel

100%

100%

Rösträttsandel

100%

100%

100 000

100 000

10 077

10 077

Kapitalandel

100%

100%

Rösträttsandel

100%

100%

2 000 000

2 000 000

10 000

2 000

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

Utgående redovisat värde Bolag / organisationsnummer / säte Aros Bostad Invest AB, 556704-5207, Stockholm

Antal andelar Redovisat värde Bolag / organisationsnummer / säte Aros Bostad förvaltning AB, 559037-7759, Stockholm

Antal andelar Redovisat värde

Not

12 Upparbetad men ej fakturerad intäkt, Moderföretaget

31 dec 2017 Upparbetade intäkter

Not

10 Andra långfristiga fordringar,

Fakturerat

Moderföretaget

Ingående anskaffningsvärden Handpenning på bolagsförvärv Deposition hyresavtal Utgående ackumulerade anskaffningsvärden

31 dec 2017

31 dec 2016

0

0

24 300

0

1 434

0

25 734

0

31 dec 2016

Ingående anskaffningsvärden

Not

31 dec 2016

36 476

24 177

–31 406

–14 441

5 069

9 736

13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, Moderföretaget

Förutbetalda hyror

31 dec 2017

31 dec 2016

578

265

Förutbetalda försäkringar

67

28

Förutbetalda leasingavgifter

119

204

Upplupna intäkter

2 224

11

Övriga förutbetalda kostnader

1 585

2 133

4 575

2 640

Not

14

Not 12 Eget kapital, Moderföretaget

Per den 31 december 2017 består aktiekapitalet av 3 080 993 preferensaktier och 27 855 150 stamaktier (557 103) med ett kvotvärde om 0,02 kr. Se även upplysningar i koncern­ens not Eget kapital.

Aktieägarna har lämnat ovillkorat aktieägartillskott som uppgår till 10 184 TSEK (10 184 TSEK).

54

Noter, Moderföretag

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Not

15

Obeskattade reserver, Moderföretaget 31 dec 2017

Ackumulerade skillnader mellan bokförda avskrivningar och planenliga avskrivningar Periodiseringsfond

Not

20 Transaktioner med närstående, Moderföretaget

31 dec 2016

0

0

1 835

2 522

1 835

2 522

Transaktioner med dotterbolag Försäljning av varor/tjänster Inköp av varor/tjänster Övrigt Fordran på balansdagen

Not

Skuld på balansdagen

16

31 dec 2017

31 dec 2016

Banklån

0

0

Checkräkningskredit

0

0

0

0

5 000

3 000

Beviljad checkräkningskredit

Transaktioner med intresseföretag

17 Fakturerad men ej upparbetad intäkt, Moderföretaget

31 dec 2017 Upparbetade intäkter Fakturerat

31 dec 2016

19 125

24 594

–26 783

–42 604

–7 658

–18 010

18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, Moderföretaget

31 dec 2017 Upplupna räntekostnader Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Övriga poster

Not

0

0

0

3 203

0

234 111

35 277

0

33

2017

2016

Försäljning av varor/tjänster

0

0

Inköp av varor/tjänster

0

0

Övrigt

0

0

168

140

0

0

Fordran på balansdagen Skuld på balansdagen

Not

2016

Skulder till kreditinstitut, Moderföretaget

Kortfristiga skulder

Not

2017 25 647

31 dec 2016

0

424

821

293

720

210

2 712

978

4 253

1 904

19 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser, Moderföretaget

Moderbolaget har ställda säkerheter uppgående till totalt 5 000 000 kronor i form av företagsinteckningar hos Svenska Handelsbanken AB (publ).

Ställda säkerheter

31 dec 2017

Företagsinteckning

5 000

4 000

Totalt

5 000

4 000

Eventualförpliktelser

31 dec 2016

17-12-31

16-12-31

–

0

0

Totalt

0

0

Aros Bostadsutveckling AB är från tid till annan inblandad i diverse processer och juridiska förfaranden som har uppstått genom den normala affärsverksamheten. Dessa anspråk relaterar till, men är inte begränsade till, koncernens affärspraxis, personalfrågor och skatte­ frågor. Vad gäller frågor som inte kräver några avsättningar anser koncernen, med utgångspunkt från information som för närvarande finns tillgänglig, att dessa inte kommer att ha någon betydande negativ effekt på koncernens finansiella resultat.

För information om ersättningar till ledande befattningshavare se koncernens not Anställda och personalkostnader.

För övriga transaktioner med närstående hänvisas till not 26 i koncernredovisningen.

Not

21

Förslag till resultatdisposition, Moderföretaget

Styrelsen föreslår att utdelning på preferensaktier intill årsstämman 2018, ska lämnas kvartalsvis, med 2,125 kronor per preferensaktie, högst 8,50 kronor. På grund av tekniska begränsningar hos Euroclear Sweden AB föreslås att kvartals­vis utdelning varannan gång uppgår till 2,12 kronor och varannan gång till 2,13 kronor.

Som avstämningsdagar för de kvartalsvisa utdelningarna föreslås, i enlighet med bolagsordningen, den 31 augusti 2018 (2,13 kronor), 30 november 2018 (2,12 kronor), den 1 mars 2019 (2,13 kronor) och den 31 maj 2019 (2,12 kronor).

Utbetalning från Euroclear Sweden AB beräknas ske den 5 september 2018, den 5 december 2018, den 6 mars 2019 och den 5 juni 2019. Utdelning till innehavare av preferensaktier uppgår till högst 26 443 440,50 kronor baserat på 3 110 993 utestående preferens­aktier.

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel Balanserat resultat

14 273 540 kr

Överkursfond

347 981 229 kr

Årets resultat

–1 678 341 kr

Fria vinstmedel

360 576 428

Disponeras så att till stamaktieägare utdelas (0 kronor per aktie) till preferensaktieägare utdelas (8,5 kronor per aktie) i ny räkning överföres

0 kr 26 443 441 kr 334 132 987 kr

Styrelsen anser att förslaget är förenligt med försiktighets­regeln i 17 kap Aktiebolagslagen enligt följande redogörelse: Bolaget har en stark finansiell ställning per den 31 december 2017 vilket ger utrymme för föreslagen utdelning.

Styrelsens förslag till utdelning har skett med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risk ställer moderbolaget och koncernens egna kapital, samt med hänsyn till bolagets konsolideringsbehov, framtida expansionsplaner, likviditet och ställning i övrigt.

Utdelningen bedöms inte kunna innebära en försvagning av bolagets framtida förmåga att fullgöra sina förpliktelser.

Vad beträffar bolagets resultat och ställning i övrigt hän­visas till efterföljande räkningar med tillhörande noter.

Not

22

Händelser efter balansdagen, Moderföretaget

För händelser efter balansdagen hänvisas till koncernens not 29 Händelser efter balansdagen.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Noter, Moderföretag

55

Styrelse

Johan A. Gustavsson (1963)

Göran Cöster (1951)

Grundare, styrelseordförande

Styrelseledamot sedan 2016

och ledamot sedan 2006

Utbildning Företagsekonomi vid Barlock

Utbildning Civilekonom från Handels­

institutet och Stockholms universitet.

högskolan i Stockholm.

Examen vid affärsbankernas interna

Övrigt Johan A. Gustavsson har stor

utbildning samt ett stort antal kurser

erfaren­het av styrelseverksamhet och är

vid Skandinaviska Enskilda Bank.

bland annat styrelseordförande i Hop Lun

Övrigt Göran Cöster har gedigen erfaren­

International LTD. Johan A. Gustavsson

het av fastighetsfinansiering efter 40 års

är grundare av Vencom Group och med-

anställning i SEB varav 15 år som Head of

grundare av Aros Bostad och Artificial

Real Estate Finance Sweden.

Solutions.

Per Rutegård (1972)

Samir Taha (1970)

Grundare och styrelseledamot sedan

Grundare och styrelseledamot sedan

2006

2006

Utbildning Högskoleexamen i ekonomi

Utbildning Ekonomiexamen från Uppsala

(civilekonom) vid Vrije Universitet

universitet samt diplomerad Planner från

i Bryssel.

RMI Berghs.

Övrigt Per Rutegård är medgrundare

Övrigt Samir Taha har erfarenhet från

av Aros Bostad och styrelseledamot

marknadsföringsbranschen och har

i Vencom Property Partners.

arbetat som Senior Consultant på Arthur Andersen och är en av grundarna av Aros Bostad.

56

Styrelse

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Nuvarande företagsledning och revisor

Magnus Andersson (1972)

Ken Wendelin (1975)

Thomas Hollaus (1965)

VD sedan 2017

CFO och vice VD sedan 2016

Projektutvecklingschef sedan 2017

Utbildning Civilingenjör Väg- och Vatten­

Utbildning Civilekonom från Handels­

Utbildning Masterexamen i företags­

byggnad från Luleå Tekniska Universitet

högskolan i Stockholm och kandidat­

ekonomi från Uppsala universitet.

och Civilekonom (B Sc) med inriktning

examen i företagsekonomi och strategi från

Övrigt Thomas Hollaus har tidigare

finansiering från Stockholms Universitet,

McDonald’s Business School i Chicago.

arbetat som bland annat Procurement

samt kompletterande ledarskapsutbildning

Diplomutbildning som Finansanalytiker

Manager på Procureitright samt Project

från IMD i Lausanne, Schweiz.

från Handelshögskolan i Stockholm.

Manager på Skanska Bau GmbH.

Övrigt Magnus Andersson har lång

Övrigt Ken Wendelin har tidigare varit

erfaren­het från bygg- och fastighets-

Director och Global Co-Head Real Estate

branschen med ledande befattningar inom

i SEB Corporate Finance samt arbetat på

Skanska, bland annat VD för Skanska

SEB Industry & Corporate Analysis Real

Bostadsutveckling UK, Oscar Properties

Estate and Infrastructure, Corem Property

samt JM AB.

Group (Publ) och Catella.

Ulrika Jakobsson (1977)

Henrik Sundén (1979)

Försäljnings- och marknadschef sedan

Projektchef sedan 2017

Ernst&Young

2016

Utbildning Högskoleingenjör

Auktoriserad och ansvarig,

Utbildning Magisterexamen i ekonomi

i Bygg­teknik och ekonomi från KTH.

revisor sedan december

samt kurser inom ramen för fastighets­

Kandidat­examen i företagsekonomi

2015.

mäklarutbildningen vid Högskolan i Gävle.

från Stockholms universitet.

Övrigt Ulrika Jakobsson var registrerad

Övrigt Henrik Sundén har tidigare varit

fastighetsmäklare mellan 2003-2014.

projektledare på Oscar Properties samt

Ulrika Jakobsson har tidigare varit

projektledare och projekteringsledare

t.f. försäljningschef och säljansvarig på

på Järntorget Bostad.

Revisor

Daniel Öberg (1964),

Oscar Properties samt bostadssäljare på JM AB.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Nuvarande företagsledning och revisor

57

Styrelsens undertecknande

Stockholm, 2018-06-04

Johan A. Gustavsson

Göran Cöster

Styrelseordförande

Styrelseledamot

Per Rutegård

Samir Taha

Styrelseledamot

Styrelseledamot

Vår revisionsberättelse har lämnats den 8 juni 2018 Ernst & Young AB

Daniel Öberg Auktoriserad Revisor

58

Styrelsens undertecknande

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Aros Bostadsutveckling AB, org.nr 556699-1088

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Aros Bostadsutveckling AB för räkenskapsåret 2017. Bolagets års-redovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 29-58 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncern­ redovisningen upprättats i enlighet med årsredovisnings­lagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dessas finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen.

Förvaltnings­berättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncern-redovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman faställer resultat­ räkningen och balansräkningen för moderbolaget och rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen.

Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-28, 62-63. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för den andra informationen.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern­ redovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncern-redovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen

Aros Bostad Årsredovisning 2017

i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen.

Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig­heter eller på fel.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo­ visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift.

Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisions­ berättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Revisionsberättelse

59

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamåls­ enliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.

••

•• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna

kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effek­t iv­ iteten i den interna kontrollen.

•• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som

används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

•• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verk-

ställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens

60

Revisionsberättelse

förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.

•• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen

och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.

•• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis

avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den.

Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Aros Bostadsutveckling AB för räkenskapsåret 2017 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

••

•• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskap­erna.

Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, besluts-underlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt ut­­talande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Stockholm den 8 juni 2018 Ernst & Young AB Daniel Öberg Auktoriserad revisor

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Revisionsberättelse

61

Definitioner

Aros Bostad presenterar vissa finansiella mått som inte definieras av IFRS, så kallade alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av trender och bolagets prestation.

Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS.

Bolaget tillämpar European Securities and Markets Authority’s (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Riktlinjerna syftar till att göra alternativa nyckeltal i finansiella rapporter mer begripliga, tillförlitliga och jämförbara och därmed främja deras användbarhet.

Bolaget definierar och motiverar nyckeltal och alternativa nyckeltal enligt nedan.

Alternativt nyckeltal

Definition

Motivering

Nettoomsättning

Nettoomsättning utgörs av förvaltningsintäkter avseende ledning av bostadsprojekt.

Nettoomsättning används för att visa bolagets intäkter från projektledning och bostadsprojekt i egen regi.

Resultat från andelar i intresseföretag

Andel av resultat från intresseföretag (bostadsutvecklingsfonderna).

Resultat från andelar i intresseföretag visar bolagets andel av intresseföretagens vinst eller förlust.

Rörelseresultat

Rörelseresultat fås genom att reducera rörelsekostnader från Bolagets totala intäkter.

Används för att visa bolagets resultat från rörelsen innan finansieringskostnader och skatter.

Resultat före skatt

Resultat efter finansiella poster och före inkomstskatt.

Används för att visa bolagets resultat efter finansieringskostnader men före skatter.

Rörelsemarginal (%)

Rörelseresultat i procent av nettoomsättningen.

Används för att visa bolagets marginal från rörelsen innan finansieringskostnader och skatter för att investerare ska få en bild av bolagets lönsamhet.

Resultat per aktie

Periodens resultat i förhållande till vägt genomsnitt av under perioden utestående stamaktier

Framgår i enlighet med IAS 33 Resultat per aktie.

Eget kapital i förhållande till balansomslutning.

Soliditet visar hur stor andel av balans­ omslutningen som utgörs av eget kapital och visas för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur.

Soliditet (%)

62

Definitioner

Aros Bostad Årsredovisning 2017

Aros Bostadsutveckling AB Hamngatan 13 111 47 Stockholm 08 â&#x20AC;&#x201C; 678 66 40 info@arosbostad.se www.arosbostad.se