Con el fin de crear una cultura de buena convivencia que sea armoniosa, justa, prudente, responsable, entre otras posibilidades es necesario determinar normas fundamentadas en el respeto y el bien común, orientadas a expresar un compromiso de corresponsabilidad, participación e integración. Es por esto que la convivencia en el EDIFICIO PIXEL LIVING – P.H. exige de todos y cada uno de los propietarios, arrendatarios, residentes y huéspedes turísticos el cumplimiento de normas, que permiten ejercer plenamente los derechos individuales y colectivos sin llegar a su vulneración. Estas sencillas normas están contenidas en las leyes, decretos y reglamentos que rigen esta Propiedad Horizontal, y tienen como único objetivo garantizar la convivencia armónica y pacífica en esta comunidad.
La Copropiedad de acuerdo a su licencia de construcción y Reglamento de Propiedad Horizontal fue destinada a usos mixtos, denominados: Vivienda Familiar y Vivienda Turística. Por lo que el EDIFICIO PIXEL LIVING – P.H., es una Copropiedad para vivienda que al mismo tiempo permite la prestación de servicios turísticos, por lo tanto, las normas aquí establecidas por la Asamblea General de Propietarios y el Reglamento de Propiedad Horizontal, actuarán como los posibles límites para la explotación de los servicios de vivienda turística en convivencia con los residentes permanentes de la Copropiedad.
DEFINICIONES
Se deben tener en cuenta las siguientes definiciones para generar una mayor claridad en la determinación de los deberes, derechos, obligaciones y prohibiciones de los propietarios de la Copropiedad que destinan sus unidades privadas de forma permanente u ocasional a la prestación de servicios de vivienda turística. Al mismo tiempo permite establecer un rol claro para la Administración del Edificio, para los propietarios que destinan su unidad privada para vivienda familiar, arrendamientos tradicionales o de larga estancia, huéspedes turísticos, visitantes y en general los usuarios del EDIFICIO PIXEL LIVING – P.H.
1. Propietario: Persona natural o jurídica que figure como titular del derecho de dominio de la propiedad en el certificado de libertad y tradición expedido por la oficina de Instrumentos Públicos y Privados, cuya fecha de expedición no sea superior a 90 días. El propietario puede residir o no dentro del Edificio.
2. Residente(s): Persona o personas, que habitan permanentemente en las unidades. Por lo tanto, este puede ser el mismo propietario del inmueble o en su defecto, un arrendatario, incluyendo familiares que habiten permanentemente dentro de la Copropiedad.
3. Residente(s) Temporal(es) y/o Huésped (es) Turístico(s): Persona o personas, que se encuentren autorizados a permanecer en el edificio (apartamentos) por un periodo inferior a treinta días calendarios (30).
4. Prestadores de Servicios de Vivienda Turística: Personas Naturales y/o Jurídicas a los cuales los propietarios entregan en tenencia de su bien inmueble y/o se encargan de la explotación del bien para la prestación de servicios de vivienda turística, mediante el alquiler a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual.
5. Administrador de Copropiedad: Es la persona natural o jurídica encargada de la representación legal de la persona jurídica que nace por virtud del Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio, tiene las funciones de ejecución, conservación, representación y recaudo.
CONTENIDO
CAPÍTULO I. DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES
CAPÍTULO II. DE LOS PARQUEADEROS
CAPÍTULO III. DE LA ENTRADA Y SALIDA DE TRASTEOS
CAPÍTULO IV. DE LAS REUNIONES EN LAS ÁREAS COMUNES
CAPÍTULO V. DEL ASEO Y CONSERVACIÓN DE LAS ÁREAS COMUNES
CAPÍTULO VI. ANIMALES DOMÉSTICOS
CAPÍTULO VII. OTRAS NORMAS DE COMPORTAMIENTO
CAPÍTULO VIII. EN CUANTO A REPARACIONES LOCATIVAS
CAPÍTULO IX. DEL ÁREA SOCIAL: BICICLETEROS Y ASCENSOR
CAPITULO X. DE LA SEGURIDAD INTERNA DE LA COPROPIEDAD
CAPITULO XI. DE LOS DEUDORES MOROSOS
CAPITULO XII. DE LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS DE VIVIENDA TURÍSTICA
CAPITULO XIII. SOBRE LAS SANCIONES
CAPITULO XIV. COMITÉ DE CONVIVENCIA
CAPÍTULO I.
DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES
Artículo 1: Los derechos, las obligaciones y prohibiciones de los copropietarios son todos los enunciados en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en las disposiciones legales vigentes sobre la materia. (Artículos 42 al 46 del RPH)
Artículo 2: Éste manual de Convivencia se aplica a todos los propietarios, arrendatarios, residentes, residentes temporales y demás personas que usan, gozan y visitan la copropiedad.
Artículo 3: El propietario, quien lo represente o sustituya, podrá usar o disponer de su unidad con las personas que desee siempre y cuando éstas no sean de mala conducta o de vida disoluta, que perturben la tranquilidad y escandalicen con sus malos hábitos a los habitantes de la copropiedad.
Artículo 4: Los propietarios y/o usuarios están obligados a velar por la integridad y conservación de los bienes comunes con el máximo de diligencia y cuidado, responderán hasta por la culpa leve en el ejercicio de los derechos, la culpa leve conforme al Artículo 63 del código civil: “ culpa o descuido, sin otra calificación, significa culpa o descuido leve”.
Artículo 5: Todo residente se hará responsable por los daños que cause él o sus invitados a los bienes comunes; estos daños serán valorados y facturados por la Administración al residente, previa notificación por escrito. En cualquier circunstancia, el residente al autorizar el ingreso de un visitante es responsable del comportamiento de su visita, la cual deberá someterse al presente manual.
Artículo 6: La Administración le hará entrega a cada propietario de un manual de convivencia y se dejará constancia escrita del recibo del mismo. Para el caso de los arrendatarios cada copropietario se hará responsable de la entrega del manual, ya sea directamente o a través de la agencia de arrendamientos o quien haga sus veces.
CAPÍTULO II.
DE LOS PARQUEADEROS
Artículo 7: Los parqueaderos son de uso común y deberán ser utilizados acorde a la asignación establecida por Asamblea así: 4 parqueaderos serán alquilados a los propietarios y/o residentes, 3 parqueaderos serán destinados para visitantes, uno para uso exclusivo y 2 espacios para motos.
Artículo 8: El costo mensual por alquiler del parqueadero será del 10% más el IVA del valor del SMMLV o de acuerdo a lo aprobado en el presupuesto
Se asignarán los espacios 1 y 2 del parqueadero para ubicar motos, de los cuales dos parqueaderos serán para arrendamiento a propietarios y/o residentes con el costo equivalente al 50% del alquiler del parqueadero de carros, el otro espacio será para moto de visitantes.
El alquiler se hará por sorteo cada 3 meses.
El parqueadero de discapacitados sólo se podrá utilizar para personas con esta condición. Los parqueaderos de visitantes tendrán un costo de $5.000 más el IVA por hora, los cuales serán cobrados despues de la tercera hora de la visita. Este costo se incrementará anualmente de acuerdo al presupuesto aprobado en la Asamblea.
Quien se encuentre en estado de mora no podrá participar del sorteo ni tomar en arrendamiento ni hacer uso de los parqueaderos de visitantes.
Artículo 9: En todo caso se le prohíbe, al copropietario que se le haya sido asignado el uso de un parqueadero el arriendo o la cesión del mismo a personas ajenas a la copropiedad. Todo copropietario al que se le otorgue un parqueadero deberá informar a la Administración en caso de no usar el mismo, para que ésta lo asigne a otro copropietario de la forma establecida, en caso que el parqueadero sea utilizado por terceras personas, el copropietario al que le fue asignado asumirá toda responsabilidad por cualquier hecho que ponga en riesgo a la Copropiedad o daño generado a cualquier otro vehículo o persona.
Artículo 10: Cualquier daño causado a los vehículos durante el parqueo y/o el tránsito de los mismos, será de responsabilidad del residente y/o propietario del apartamento involucrado quien debe en primera instancia ponerse en contacto con el afectado aceptando su responsabilidad y arreglando amigablemente los daños causados. En caso de hechos graves (accidentes personales) se debe hacer lo pertinente ante las autoridades correspondientes. En cualquiera de los casos el vigilante y/o conserje deberá dejar constancia de lo sucedido e informará oportunamente a la Administración del Edificio.
Artículo 11: En todo caso y sin excepción alguna, las zonas de parqueo no podrán tener otro destino en cuanto a su uso. Se prohíbe utilizar las zonas de parqueo como zonas de juego infantil (bicicletas, patines, etc.).
Artículo 12: Está prohibido efectuar reparaciones de los vehículos dentro de los parqueaderos y/o zonas comunes, fuera de lo absolutamente necesario para retirar el vehículo y llevarlo a su correspondiente arreglo. Su incumplimiento dará lugar a amonestaciones.
Artículo 13: Queda prohibido realizar el lavado de los vehículos dentro de la copropiedad.
Artículo 14: No se permite; hacer uso del pito, poner el radio y/o equipo de sonido a alto volumen, invadir el espacio de otros parqueaderos y/o zonas comunes para intereses particulares. Su incumplimiento dará lugar a amonestaciones
Artículo 15: Se deben corregir oportunamente las fugas de aceite y/o combustible de los vehículos que afecten con esto la buena presentación de los parqueaderos y zonas comunes y/o pongan en peligro la integridad de los residentes. Su incumplimiento dará lugar a amonestaciones.
Artículo 16: Queda prohibido parquear vehículos que superen una tonelada dentro de la copropiedad tales como camiones, busetas y en general, todo vehículo que desborde ostensiblemente las líneas de demarcación.
Artículo 17: Queda prohibido sobrepasar los límites de cada estacionamiento al parquear, por lo que se deben respetar las líneas de demarcación establecidas.
Artículo 18: Se prohíbe parquear en zonas de circulación vehicular y en áreas que determine la administración con excepción de fuerza mayor o un caso fortuito. En todo caso se debe evitar invadir así sea parcialmente, las zonas de parqueo vecinas y las áreas de circulación.
Artículo 19: El propietario y/o residente debe informar por escrito a la Administración, todo cambio de vehículo autorizado para ingresar a la zona de parqueo, precisando su número de placa, marca y color.
Artículo 20: Está absolutamente prohibido utilizar los parqueaderos como depósito permanente o transitorio de muebles y enseres, materiales de construcción, escombros, cajas, herramientas, guacales, máquinas, colchones, trasteos, cartones, repuestos, maquinaria y/o cualquier otro tipo de elementos que atenten contra la buena presentación y estética de los mismos. Su incumplimiento dará lugar a amonestaciones.
Artículo 21: Todo vehículo deberá permanecer cerrado con llave y asegurado, no dejando paquetes a la vista en su interior. Si el automóvil cuenta con alarma, esta deberá estar bien sincronizada. En caso de que una alarma se dispare y no se desactive automáticamente, el portero/conserje tiene la orden de llamar al residente para su respectiva desactivación
Artículo 22: Cualquier daño causado por uno de los usuarios a cualquiera de los vehículos deberá ser reportado inmediatamente a la Administración, quien según las circunstancias deberá avisar a las autoridades de tránsito, o a la autoridad competente.
CAPÍTULO III.
DE LA ENTRADA Y SALIDA DE TRASTEOS
Artículo 23: En caso que su apartamento sea arrendado, es obligación del propietario informar a la Administración los datos del arrendatario, a fin de actualizar el registro de propietarios y/o residentes e informar la fecha del trasteo.
Artículo 24: Sin excepción, todo propietario y arrendatario que desee cambiar de residencia, para poder realizar la mudanza, deberá estar a paz y salvo por todo concepto de Administración, tanto cuotas ordinarias como extraordinarias y multas.
Artículo 25: Todo trasteo deberá comunicarse a la Administración por escrito con antelación de 3 días hábiles y presentar antes de efectuarlo un paz y salvo expedido por la Administración.
Artículo 26: La entrada y salida del trasteo solo se podrá hacer en el horario establecido de 8:00 AM a 3:00 PM de Lunes a Viernes y de 8:00 a 2:00 los Sábados. No se podrán realizar trasteos los domingos ni festivos.
Artículo 27: Al realizar el trasteo, la persona que lo efectúe, sea propietario o arrendatario, será responsable de los daños que genere en bienes comunes o privados, debe dejar un depósito previamente en la Administración, de una suma equivalente a dos cuotas de administración, que garantizará la reparación de cualquier daño ocasionado por el trasteo a los bienes y áreas comunes, depósito que será reembolsado en caso de no requerirse ninguna reparación, previa revisión del Administrador, vigilante y/o conserje. Si fuere necesario realizar alguna reparación tendrá que asumir el gasto total a que haya lugar, tomando el depósito dejado, en caso que el daño supere el depósito dejado, deberá cancelar el excedente del valor del daño. En el evento en que el arrendatario no responda por el daño ocasionado, el propietario deberá hacerse responsable.
Artículo 28: En la operación de trasteo es obligatorio que el residente y/o propietario de los bienes muebles, enseres y electrodomésticos estén presentes o nombrar una persona para que esté pendiente de la actividad durante el transcurso del mismo.
Artículo 29: Durante la actividad de trasteo no se podrá utilizar el ascensor para transportar muebles, enseres y electrodomésticos de gran peso como neveras, lavadoras, materiales de construcción y similares.
CAPÍTULO IV.
DE LAS REUNIONES EN LAS ÁREAS COMUNES
Artículo 30: Quedan prohibidas las reuniones sociales en los parqueaderos, pasillos y escaleras de la copropiedad.
Artículo 31: Residentes permanentes, residentes temporales y visitantes deben tener un comportamiento intachable en las áreas comunes.
Artículo 32: Se prohíbe ingerir licor y sustancias alucinógenas, de manera general en las áreas comunes. Bebidas alcohólicas, solamente en la terraza cuando se esté usando de manera privada para algún evento. En todo caso queda prohibido para menores de edad.
Artículo 33: Se prohíbe fumar en las áreas comunes cerradas tales como portería, ascensor y zonas de acceso a los interiores, escaleras, baños, coworking, sala de juntas, parqueadero, pasillos, balcones, etc.
Artículo 34: Se debe dar cumplimiento a la Ley 675 del 2001, en su Art. 74 - Niveles de inmisión tolerables: “Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y cualquier otro elemento que, generados en inmuebles privados o públicos, trascienden al exterior, no podrán superar los niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida en las unidades inmobiliarias cerradas” , y la Ley 1335 del 2009 (Ley Antitabaco) Art. 19: En las áreas cerradas de los lugares de trabajo y/o de los lugares públicos, tales como: Bares, restaurantes, centros comerciales, tiendas, ferias, festivales, parques, estadios, cafeterías, discotecas, cibercafés, hoteles, ferias, pubs, casinos, zonas comunales y áreas de espera, donde se realicen eventos de manera masiva, entre otras. Y en su Art. 21: “Definiciones: Área cerrada: Todo espacio cubierto por un techo y confinado por paredes, independientemente del material utilizado para el techo, las paredes o los muros y de que la estructura sea permanente o temporal”.
COWORKING Y SALA DE JUNTAS
Artículo 35: El horario de estas áreas será de 7:00 am a 9:00 pm, siempre cuidando el volumen de la voz y el lenguaje moderado.
Artículo 36: Al coworking, un propietario o residente podrá invitar máximo 3 personas; para traer invitados se requiere informar a la administración con anticipación y no deberá ser reiterativo o con permanencia mayor de dos días a la semana, teniendo en cuenta que la prioridad de uso de estas áreas será de los propietarios y residentes permanentes del edificio. De todas formas, ésta área no podrá tener un aforo mayor a 15 personas.
Artículo 37: Se deberá usar audifono al hablar por telefono, escuchar musica o ver videos en el celular.
Artículo 38: En caso de que se rompa o dañe algo (mobiliario, mesas, muebles) se debe informar de forma inmediata a la administración, en todo caso cualquier daño, que se produzca en esta área será de responsabilidad del propietario o residente, incluso si estos han sido producidos por alguno de sus invitados, quien deberá asumir el costo de los daños.
Artículo 39: Se debe ser respetuoso con el espacio que se ocupa, no invadir a quien ya esté haciendo uso de un espacio, cuidar el lenguaje, moderar la voz y respetar el espacio personal de los demás.
Artículo 40: La sala de juntas ubicada en la zona de coworking, debe ser reservada con anticipación, y no deberá ser reiterativo o con permanencia mayor de dos días a la semana, a través de una comunicación a la Administración, quien la podrá asignar dependiendo de la disponibilidad de la misma, si una vez reservada, no se va a usar debe informarle a la administración con el fin de que pueda ser asignada a otro propietario o residente, que la necesite.
Artículo 41: La sala de juntas, tiene una capacidad máxima de 4 personas, si requiere llevar invitados, deberá notificar, a la administración el nombre completo y el número de la cédula de cada invitado.
Artículo 42: El horario de la sala de juntas, será de 7:00 am a 9:00 pm, una vez terminada de usar, debe quedar limpia y organizada, en la misma forma que le fue entregada.
Artículo 43: Se prohíbe ingerir licor y sustancias alucinógenas en estas áreas, de igual forma no se podrán consumir alimentos de olor fuerte, excepto alimentos lijeros, en todo caso deberá dejarse las zonas de forma organizada y limpia, cualquier daño que suceda en estas áreas será de responsabilidad del propietario, residente, incluso cuando el daño sea realizado por un invitado.
Artículo 44: El residente que ha tenido sanciones de carácter convivencial o que no se encuentre a paz y salvo con el Edificio, no podrá hacer uso de estos espacios.
TERRAZA
La Terraza, ubicada en el piso 7 del edificio, está compuesta por: zona BBQ, Fire Pits, zona para mascotas, zona de ejercicios al aire libre, Gimnasio, TRX.
Artículo 45: Estas áreas podrán ser usadas por los propietarios, huéspedes y residentes de la copropiedad en los horarios establecidos, excepto la zona del BBQ para la cual deberá realizarse una reserva, con previo aviso a la administración.
Artículo 46: La zona de BBQ, podrá ser alquilada a propietarios y/o residentes de la copropiedad que se encuentren a paz y salvo por todo concepto con el Edificio y que no hayan tenido sanciones de carácter convivencial. No se permitirá el alquiler a personas ajenas a la copropiedad.
Artículo 47: Para alquilar la zona BBQ, se deberá enviar a la administración vía mail o personalmente, una solicitud con tres (3) días de anticipación para verificar la disponibilidad. En caso de que hayan varios residentes interesados en la misma fecha y horario, se asignará por orden de llegada de la solicitud.
Artículo 48: Una vez verificada la disponibilidad, se le informará el valor del alquiler y del depósito, el que será devuelto una vez se confirme que no hay daños El costo del alquiler deberá consignarse en la cuenta del Edificio y presentar el soporte al menos 2 días antes del evento y el valor del depósito se entregará en efectivo a la Administración.
Artículo 49:. Una vez hecha la reserva, confirmado el uso y efectuada la consignación deberá enviar la lista de invitados
Artículo 50: El horario para uso de esta área es de 9:00 a.m. a 9:00 p.m. de domingo a jueves y de viernes a sabado de 9:00 a.m. a 11:00 p.m. incluyendo festivos. La capacidad máxima de aforo es de 30 personas.
Artículo 51: Moderar el volumen de la música de forma que no perturbe la tranquilidad y el descanso de las familias residentes.
Artículo 52: No permitir que los invitados abandonen el BBQ para ubicarse en las zonas comunes como: recepción, gimnasio, escaleras, coworking, etc.
Artículo 53: Hacer respetar la intervención, en casos necesarios, de los vigilantes/conserje, que estén haciendo cumplir los compromisos del uso de la terraza.
Artículo 54: Se permite consumir bebidas alcohólicas dentro de la zona alquilada, su uso debe ser moderado y esto bajo el cumplimiento del manual de convivencia
del Edificio y del Código Nacional de Policía y Convivencia. No se permite el uso de sustancias alucinógenas.
Artículo 55: En fiestas infantiles o reunión juvenil, deberá permanecer un adulto responsable.
Artículo 56: El parqueadero del Edificio no esta disponible para invitados, ni se podrá parquear frente al edificio que obstaculicen la circulación de los demás vehículos.
Artículo 57: Está prohibido el paso de invitados a cualquier otra zona del edificio diferente a la zona del BBQ, con el fin de evitar problemas de inseguridad y molestias para el resto de los residentes.
Artículo 58: Las riñas o actos indecorosos serán causales de suspensión de la reunión sin perjuicio de las sanciones legales o de policía y las consagradas en el presente manual.
Artículo 59: Ante la inobservancia de los llamados de atención elevados por los copropietarios del conjunto, el administrador o empleados del Edificio, podrá adelantar las sanciones o querellas de Policía respectivas.
Artículo 60: La persona organizadora del evento deberá dejar ordenado y en el estado que recibió el inmobiliarios utilizados y los baños , basura y botellas en bolsas y entregarlo en condiciones de orden adecuados y sin basura.
Artículo 61: En caso de perturbación durante el evento, entre otras, por cualquiera de las siguientes formas como: actos en contra de la moral y las buenas costumbres, ruido estridente, actitudes que perturben la seguridad, uso de sustancias alucinógenas, embriaguez o escándalos presentados dentro o fuera del área habilitada, por uno o más asistentes, el Administrador o su delegado, estará autorizado para solicitar el retiro de los causantes sin la posibilidad de reingreso. Si la perturbación es persistente se procederá a comunicar a las autoridades de policía para los fines pertinentes y se podrá dar por terminado el préstamo por incumplimiento del residente aplicando el Código de Policía.
Artículo 62: Queda prohibido dar bebidas alcohólicas a menores de edad.
Artículo 63: El incumplimiento a cualquiera de las anteriores reglas dará lugar a que la administración o el consejo de administración se reserven el derecho de negar futuros alquileres al residente que las ha infringido.
CAPÍTULO V.
DEL ASEO Y CONSERVACIÓN DE LAS ÁREAS COMUNES
Artículo 64: Cada propietario o residente es responsable de mantener el aseo, evitando el ensuciar paredes, pasillos, ventanas, pisos, fachadas, techos, escaleras, garajes y áreas verdes o jardines; de igual manera se prohíbe arrojar papeles, basura o colillas de cigarrillo hacia la calle o dentro del edificio y áreas comunes del Edificio. Queda prohibido de manera expresa dejar bolsas o cajas de basuras en el hall o pasillos.
Artículo 65: Las basuras deben introducirse en bolsas medianas de polietileno, debidamente cerradas, depositadas en el depósito de basuras. No se deben dejar cajas, bolsas u objetos de vidrio frente a cada apartamento privado o en áreas comunes ni arrojarlas por ventanas ni escaleras. No se pueden arrojar los restos de detergentes, desinfectantes o similares cuando se laven o limpien los balcones.
Artículo 66: No se permite dar uso diferente a las zonas comunes de lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal. No es permitido dejar en los pasillos, jardines, escaleras y demás áreas comunes, residuos de materiales en caso de remodelación o muebles y enseres en caso de sustitución y/o colocar muebles externamente en la entrada a los apartamentos. Su incumplimiento dará lugar a amonestaciones y/o sanciones pecuniarias.
Artículo 67: No está permitido dejar en estas áreas, bicicletas, motos y/o cualquier otro elemento que obstruya la circulación normal de los residentes y/o copropietarios. Su incumplimiento dará lugar a amonestaciones y/o sanciones pecuniarias.
Artículo 68: El mantenimiento de las zonas comunes (jardines y zonas verdes, circulaciones peatonales, equipos de subestación eléctrica, terraza, coworking, recepción, escaleras, ascensores, pasillos, barandillas, etc.) es de cargo de la Administración existiendo el compromiso y la responsabilidad de todo residente de no arrojar basuras en dichas áreas.
Artículo 69: Fachada. No se podrán colgar prendas u otros elementos, en ventanas, balcones u otros sitios, o mantener cajas y desorden en los balcones, conductas que van en detrimento de la buena imagen del Edificio. Así mismo, el colocar avisos o letreros en las puertas, fachadas, ventanas de los inmuebles sin cumplir con los procedimientos establecidos para tal efecto en el régimen de propiedad horizontal.
Artículo 70: No está permitido dejar en balcones, ni zonas comunes del Edificio elementos visibles desde el exterior que van en detrimento de la buena imagen de la copropiedad: (escombros, maderas, perfiles metálicos, escaleras etc.). Igualmente su incumplimiento dará lugar a amonestaciones.
Artículo 71: No está permitido colocar avisos, afiches o carteles en las ventanas , paredes o puertas, así como en la puertas de acceso o en las carteleras comunes, exceptuando cuando el apartamento se esté promocionando para el alquiler o la venta.
Artículo 72: El manejo de los escombros será responsabilidad de cada propietario, quien se deberá encargar de llamar a la empresa de aseo para su recolección y manejo.
Artículo 73: Todos los residentes están obligados a reciclar Ley 1259 Art. 1 de 2011. Utilizar bolsas correspondientes al reciclaje, es decir, separar reciclables (papel, cartón, botella, latas) y no reciclables como (baterías, pilas aerosoles, bombillos) y la basura orgánica como residuos de alimentos. No emplear doble bolsa en residuos de alta descomposición.
CAPÍTULO VI.
ANIMALES DOMÉSTICOS
Artículo 74: La tenencia de animales domésticos estará regulada y en concordancia con el Código Nacional de Policía y Convivencia. La falta de higiene correspondiente a excrementos de perros, gatos, aves de corral y otros animales en áreas comunes, peredes y ruidos que interrumpan la tranquilidad y seguridad, serán objeto de sanciones por parte del Consejo de Administración y aplicándo el Art. 124 Numeral 3 del Código Nacional de Policía y Convivencia.
Artículo 75: En caso de molestias reportadas a la Administración y/o reincidencia es deber de la Administración entablar las acciones establecidas en el reglamento o las legales y de policía pertinentes.
PARÁGRAFO: Todo propietario de animal doméstico se hace responsable de todo daño o lesión que ocasione el mismo. Por otra parte, se compromete a llevar su mascota con las medidas preventivas y de seguridad establecidas por las autoridades municipales o administrativas competentes, existiendo el compromiso de aportar a la Administración el correspondiente certificado de sanidad.
Artículo 76: Se prohíbe la tenencia de mascotas que no sean comúnmente consideradas como animales domésticos o de aquellos que en alguna medida puedan poner en peligro la integridad de los residentes o visitantes.
Artículo 77: Los dueños o tenedores de animales domésticos o mascotas deben utilizar correa, bozal y permiso, de conformidad con lo establecido en la ley 746 de 2002 en su Artículo 108 B y demás normas legales vigentes, cuando se desplacen por áreas comunes y en el ascensor.
Artículo 78: Los dueños o tenedores de animales domésticos o mascotas deben recoger y depositar en los lugares y recipientes de basura, los excrementos que se produzcan durante su desplazamiento en las áreas comunes.
Artículo 79: En ningún caso los animales domésticos o mascotas podrán realizar sus necesidades fisiológicas en las zonas comunes. En caso de
registrarse algún incidente de esta clase, el dueño o tenedor se hace responsable y deberá limpiar la zona afectada.
Artículo 80: Los dueños o tenedores de animales domésticos o mascotas, deben vacunarse según las indicaciones de las autoridades sanitarias y mantener vigente el certificado de vacunación antirrábica.
Artículo 81: Las mascotas no deben ser subidas a los muebles, ni sillas de las zonas comunes como recepción, coworking, terraza del Edificio.
Artículo 82: Las mascotas mientras el residente o propietario,se encuentre en la terraza, deberá estar en la zona pet friendly, que está ubicada en este sitio, exceptuando las personas incapacitadas cuyo estado requiera de dicha mascota.
Artículo 83: Las mascotas no podrán ser dejadas en zonas comunes bajo ninguna circunstancia y no podrán circular por el Edificio solos.
CAPÍTULO VII. OTRAS
NORMAS DE COMPORTAMIENTO
Artículo 84: Queda prohibida la entrada de vehículos de servicio público como taxis a la copropiedad, excepto en caso de personas discapacitadas o en postoperatorio inmediato.
Artículo 85: Queda prohibida la fijación y distribución de propaganda de todo tipo de avisos o vallas, así como el empleo de cualquier otro medio publicitario dentro del Edificio.
Artículo 86: Queda expresamente prohibido el ingreso al Edificio del personal que se dedique a ventas ambulantes.
Artículo 87: Los principios de sana convivencia sobre límites de ruidos, sonoridad y percusión, deberán ser siempre graduados en consideración al decoro y la prudencia, con educación y respeto a copropietarios, residentes, vecinos y amigos. Cualquier interrupción abusiva de la seguridad, tranquilidad por ruidos y reparaciones fuera del horario permitido, que rompa el equilibrio de la normal convivencia, se sancionará según el procedimiento de infracción al Manual de Convivencia. Si las infracciones anteriores se tornan incontrolables, es deber de la Administración dar curso a la acción o querella policiva respectiva. Se entenderá que hay interrupción abusiva de la seguridad y tranquilidad cuando de otro apartamento reporten el incidente.
Artículo 88: Queda prohibido el juego con balones u otros elementos que puedan poner en peligro la integridad de los residentes o con los que se pueda ocasionar daños a las unidades privadas y zonas comunes; en tales eventos se autoriza a los celadores y/o conserje, administración y miembros del consejo a retener los implementos de uso restringido en las áreas comunes (Ej. Balones, bicicletas, monopatines, etc.).
Artículo 89: No se autoriza el ingreso de servicios domiciliarios, el residente deberá bajar a la recepción a recibir su domicilio. Queda prohibido que las personas de servicio domiciliario repartan propaganda dentro de la copropiedad. En caso de omisión a esta norma se le prohibirá el ingreso.
CAPÍTULO VIII.
EN CUANTO A REPARACIONES
LOCATIVAS
Artículo 90: Se deberá informar con una antelación de tres días a la Administración al momento de iniciar adecuaciones y será el propietario el responsable de la conducta y actos de las personas por él autorizadas.
Artículo 91: : El horario para adelantar reparaciones locativas será de 8:00 AM a 4:00 PM de lunes a viernes y de 8:00 AM a 1:00 PM los sábados, no las podrán hacer los domingos y festivos.
PARÁGRAFO PRIMERO: Para realizar obras locativas se requiere de una comunicación escrita a la Administración informando la clase de obra, duración de la misma y datos personales (nombres completos, cédula y horario) de quienes van a ingresar.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Los desperdicios de obra son responsabilidad del propietario, y no podrá dejarse ni en pasillos, ni en zonas comunes, ni en el Shut de basura y mucho menos al frente del Edificio, hasta que tramite la respectiva recogida de los mismos.
PARÁGRAFO TERCERO: El residente es responsable de utilizar la debida protección al ascensor y zonas comunes, al igual que de su limpieza.
Artículo 92: La persona que efectúe la obra constituirá a la iniciación de la misma, un depósito en la administración de dos cuotas de administración, suma que garantizará la reparación de cualquier daño ocasionado por la obra y cuya devolución se efectuará por parte de la Administración, una vez finalizada la misma y previa deducción del valor de reparación de los daños causados, si los hubiere.
Se deberá presentar de parte del propietario del documento de identificación, así como cerciorarse si el personal contratado tiene ARL, seguridad social, certificado de antecedentes de policía y pasado judicial.
Artículo 93: No se pueden realizar modificaciones ni afectaciones en fachadas, en zonas estructurales, en bienes ni zonas comunes de uso privado, que modifiquen la estética, el diseño o la forma de la copropiedad. Todo cambio o modificación en ventanas, fachadas, vidrios y zonas externas, deberá mantener la estética y diseño inicial de la copropiedad.
Artículo 94: Todo aparato eléctrico o hidráulico que se utilice para la realización de obras deberá instalarse en unidades privadas, no en los enchufes o tomacorrientes, o surtidores de agua del Edificio.
CAPÍTULO IX.
DEL ÁREA SOCIAL: BICICLETEROS –
ASCENSOR
Artículo 95: BICICLETEROS. El Edificio cuenta con un bicicletero a disposición de copropietarios y/o residentes, el cual debe mantenerse en perfecto orden para su buen funcionamiento y tranquilidad de los residentes que disponen del servicio.
Los espacios para el estacionamiento en zonas comunes de bicicletas estarán debidamente determinados por la Administración.
Artículo 96: USO. En dicho espacio cada residente colgará o acomodará su bicicleta y deberá quedar asegurada (guaya, candado etc.)
Artículo 97: PROHIBICIONES. Por ningún motivo se podrán estacionar, guardar o abandonar bicicletas en espacios diferentes al determinado por la Administración como bicicletero. Se prohíbe estacionar las bicicletas en áreas comunes como el hall principal, pasillos, corredores, portal de acceso a la puerta de entrada etc., igualmente se prohíbe sujetar las bicicletas de las rejas del encerramiento del Edificio
Artículo 98: El bicicletero está destinado para guardar y asegurar las bicicletas en buen estado. No se permitirá utilizar el bicicletero para depósito de bicicletas en mal estado.
Artículo 99: DEL USO DEL ASCENSOR.
Se prohíbe jugar con los botones de control, así como rayarlo o sobrepasar el peso límite. Se recomienda no dejar parado el ascensor por largo tiempo. Otras personas también lo necesitan.
En caso de necesitar subir objetos que ocupen toda la capacidad del ascensor, se deberá solicitar a la portería el protector para evitar que se raye o se deteriore la cabina. Los padres deben estar atentos con sus niños para que no jueguen y trastornen el funcionamiento técnico del mismo.
De comprobarse el daño y su causante se procederá al cobro del arreglo.
En el momento del desplazamiento de las mascotas en el ascensor, se debe evitar que estas hagan sus necesidades fisiológicas en el interior del mismo.
Cualquier daño ocasionado por las mascotas, será asumido por el residente responsable de las mismas.
Si una persona se queda encerrada en el ascensor, debe accionar el botón de alarma para ser auxiliado por el vigilante, quien le abrirá manualmente la puerta desde el exterior. No intente salir por sus propios medios.
Mientras permanezca en la cabina estará a salvo. No habrá problemas por falta de aire. Deberá conservar la calma y esperar a que las personas entrenadas procedan a rescatarlo. No trate de poner en funcionamiento el ascensor, ni intervenga en los controles, puede suceder que se agrave el daño o no se conozcan las causas por las cuales se presentó.
CAPÍTULO X.
DE LA SEGURIDAD INTERNA DE LA COPROPIEDAD
Artículo 100: El personal de vigilancia y/o conserjería, aseo o servicios generales que preste sus servicios en el Edificio, así como todos los usuarios y visitantes, deberán observar las siguientes normas de seguridad:
1. Las personas que pueden entrar libremente a cualquier hora son los propietarios o tenedores de unidades, de acuerdo con el registro de propietarios y/o tenedores que se lleva a cabo por la Administración, y el cual debe ser notificado al personal de vigilancia.
2. Todo paquete que salga de la copropiedad en poder de una persona diferente al propietario o tenedor de unidad privada, debe ser autorizado por el propietario y/o tenedor de la unidad visitada.
3. Para el retiro del cualquier elemento deberá informarse a la Adminstración.
4. Las empleadas de servicio podrán salir con paquetes solo si son autorizados por los propietarios y deberá mostrar su bolso y paquetes al vigilante o conserje.
5. Las empleadas de servicio o niñeras no podrán salir con niños menores de edad sin la previa autorización escrita del residente.
6. Queda prohibido al personal de vigilancia y oficios varios suministrar información de propietarios, tenedores o usuarios mientras no sean autorizados.
7. El comportamiento del personal de vigilancia y oficios varios para con todos los residentes de la copropiedad debe ser de atención, respeto, cortesía, comprensión, honestidad y colaboración. De igual manera los propietarios o usuarios o visitantes de unidades privadas, deben atender con igual respeto al personal citado.
8. El personal de vigilancia y/o consejería no puede abandonar su sitio de trabajo, excepto en casos de extrema necesidad, siempre y cuando esté al frente del servicio de vigilancia al menos un funcionario. Toda ausencia del servicio debe ser notificada y aceptada por la Administración.
9. El personal de vigilancia y/o conserje no podrá enseñar apartamentos para venta o arriendo.
10. El personal de vigilancia y/o conserje que tiene a su cargo la recepción de toda correspondencia, dispondrá su colocación en primera instancia en el casillero correspondiente a cada inmueble para posteriormente disponer su entrega al destinatario que deberá recogerla personalmente en la recepción.
11. Queda prohibido guardar en la portería armas, joyas, dinero, llaves y en general todo tipo de bienes de propietarios o usuarios de los bienes privados y si ello ocurriese será de unica responsabilidad del propietario o usuario de la unidad privada, debiendo ser entregados en sobre sellado y con el nombre de quien recibe.
12. El personal de vigilancia y/o conserje deberá dar aviso inmediato a la Administración de todo daño, anomalía o irregularidad de la cual tenga conocimiento en el ejercicio de sus funciones.
13. Queda expresamente prohibido al personal de vigilancia y/o conserje y servicios generales solicitar dinero prestado o servir como garante a la copropiedad o a los integrantes de la misma, así como a los órganos de Administración.
14. El personal de vigilancia y/o conserje cuenta con autorización amplia y concreta en el sentido de llamar la atención de toda persona que juegue en las áreas comunes que están vetadas para tal efecto, o que ejerza alguna actividad expresamente prohibida.
15. El personal de vigilancia y/o conserje para permitir el ingreso o salida de trasteos debe verificar que cuente con el respectivo paz y salvo emitido por la Administración de la copropiedad y no permitirá que se efectúe en horario diferente a los establecidos.
16. El personal de vigilancia y/o conserje no permitirá la salida del Edificio de niños menores de 12 años sin la compañía de un adulto responsable.
17. Todo residente deberá portar su propio chip electrónico para ingreso al Edificio y manejo de los bienes comunes.
18. Por ningun motivo se podrán dejar abiertas las puertas de acceso al Edificio.
19. El chip electrónico en ningun caso será transferible a desconocidos y al momento de su perdida o daño, deberá ser informado a la administración para su bloqueo o cambio.
20. Al solicitar un chip electrónico adicional, deberá justificarse el por qué y pagar un valor indicado por la administración.
Artículo 101: Por ningún motivo se permitirá el ingreso de personas extrañas sin ser identificadas previamente, dejando los datos personales, nombre, cédula y ser autorizadas por un copropietario.
Artículo 102: Para los funcionarios de servicios públicos o autoridades jurisdiccionales que lleguen al Edificio, el vigilante y/o conserje deberá exigir la identificación respectiva y confirmar su veracidad antes de permitir el acceso al Conjunto.
CAPITULO XI.
DE LOS DEUDORES MOROSOS
Artículo 103: Acorde con la Ley 675 de 2001. Se considerará moroso a quien acumule 3 o más cuotas de administración, incluyendo las cuotas extraordinarias sin cancelar.
Artículo 104: El retardo en el cumplimiento del pago de las cuotas ordinarias o extraordinaria causará intereses de mora, equivalente a una y media veces el interés bancario corriente, sin que exceda el interés de usura certificado por la Superintendencia Financiera de Colombia, sin perjuicio de que la Asamblea General de Propietarios decida aplicar un interés más bajo, conforme al artículo 33 del Reglamento de Propiedad Horizontal.
Artículo 105: Las obligaciones pecuniarias a cargo de los propietarios, podrá hacerse exigible por vía ejecutiva, tal como lo menciona el artículo 34 del Reglamento de Propiedad Horizontal y tal como lo establece el artículo 48 de la Ley 675 del 2001.
CAPITULO XII.
DE LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS DE VIVIENDA TURÍSTICA
Artículo 106: SERVICIOS DE VIVIENDA TURÍSTICA. De conformidad con lo definido en el parágrafo segundo del Artículo 1° del Decreto Nacional 2590 del 9 de julio de 2009, se entiende por apartamento turístico, la unidad habitacional de uso privado destinada a brindar facilidades de alojamiento y permanencia de manera ocasional a una o más personas según la capacidad del apartamento, que puede contar con servicio de limpieza y como mínimo con los siguientes recintos: dormitorio, sala-comedor, cocina y baño.
Las unidades privadas del EDIFICIO PIXEL LIVING – P.H., destinadas en forma permanente u ocasional al uso denominado Servicios Personales Turísticos, podrán ser utilizadas para la prestación de servicios de vivienda turística, bajo el lleno de los requisitos en la Ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal de la Copropiedad según escritura pública No. 0541-2023 de Bogotá, D.C., debidamente registrada.
Artículo 107: Fundamentos legales. La prestación de servicios de vivienda turística, se encuentra sustentado legalmente y redactado de conformidad con lo establecido por las siguientes normas: Decreto 2590 de 2009 del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo mediante el cual se regula la prestación de servicios de vivienda turística; Ley 1558 de 2012 por medio de la cual se modifica la Ley General de Turismo; Decreto Ley 2106 de 2019 por medio de la cual se asigna a la Superintendencia de Industria y Comercio las funciones de vigilancia y control de la prestación de servicios turísticos; Ley 2068 de 2020 por el cual se modifica la ley general de turismo y se dictan otras disposiciones; Decreto 4000 de 2004 por el cual se dictan disposiciones sobre la expedición de visas, control de extranjeros y se dictan otras disposiciones en materia de migración; Leyes 679 de 2001, 985 de 2005, 1329 de 2009 y 1336 de 2009 que prohíben la explotación, la pornografía, el turismo sexual y demás formas de abuso sexual con menores de edad y trata de personas; Ley 1801 de 2016 que comprende el Código Nacional de Policía y Convivencia, Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio EDIFICIO PIXEL LIVING – PROPIEDAD HORIZONTAL sobre Servicios de Vivienda Turística y las demás normas concordantes y disposiciones legales referentes a la seguridad y la convivencia en comunidad dentro de Copropiedades que presten el servicio de viviendas turísticas.
Artículo 108: Los propietarios que designen sus unidades privadas a la prestación de servicios de vivienda turística, podrán arrendar sus apartamentos de forma permanente u ocasional, directamente o por medio de intermediarios Administradores de Servicios Turísticos.
En cualquier caso, estos propietarios deberán informar por escrito a la administración del Edificio si ejercen está función de manera directa o a través de un tercero y registrar toda la información relacionada con el apartamento destinado al Servicio de Vivienda Turística y la persona encargada de cumplir esta función. La Administración del Edificio velará por el cumplimiento de las normas establecidas en el presente manual, en el reglamento de propiedad horizontal de la Copropiedad y en las normas legales Colombianas, referentes a la prestación de servicios de viviendas turísticas.
Artículo 109: De acuerdo con el Decreto Ley 2106 de 2019 mediante la cual asigna a la Superintendencia de Industria y Comercio las funciones de vigilancia y control de la prestación de servicios turísticos, es responsabilidad de la Administración del Edificio conocer y aplicar estas regulaciones como herramienta adicional para el ejercicio de sus funciones, para evitar sanciones por omitir estos preceptos que pueden ser impuestas al Edificio y a los propietarios de los apartamentos designados al servicio de vivienda turística.
Artículo 110: Es obligación de la Administración del EDIFICIO PIXEL LIVING , llevar un estricto control de las unidades privadas que están designadas de forma permanente u ocasional a la prestación de servicios de vivienda turística.
Artículo 111: El Consejo de Administración y la Administración del Edificio deberán evaluar todos los aspectos de la seguridad de estos servicios de vivienda turística, así como el uso de los bienes y servicios comunes por parte de un mayor número de personas.
Se deberán tener en cuenta varias disposiciones especiales, como el control de acceso y salida de personas y artículos empleando recursos como las tarjetas de registro de los huéspedes en las porterías.
Artículo 112: El Administrador del EDIFICIO PIXEL LIVING debe hacer cumplir el presente manual frente a la prestación de servicios de vivienda turística y en adelante deberán reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, los inmuebles de la Copropiedad que se dediquen a este servicio que no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo.
Artículo 113: El alquiler de unidades privadas para vivienda por término inferior a 30 días es reconocido por la Ley colombiana como la prestación de un servicio de vivienda turística, la cual tiene dos requisitos fundamentales:
1. Que el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio se establece que la totalidad o parte de los inmuebles pueden ser destinados a este uso, y
2. Que el prestador del servicio esté inscrito en el Registro Nacional de Turismo (RNT) que llevan las Cámaras de Comercio en todo el país. Por lo tanto cualquier persona natural o jurídica que cumpla con estos dos requisitos se considera como un prestador de servicios turísticos.
Artículo 114: obligatoriedad de la inscripción en el registro nacional de turismo. Los propietarios que realicen actividades de prestación de servicios de vivienda turística deberán estar inscritos en el Registro Nacional de Turismo, de conformidad al artículo 62 de la Ley 300 de 1996, modificado por el artículo 12 de la Ley 1101 de 2006; las viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje no permanentes, en su condición de inmuebles destinados a la prestación de servicios turísticos, deben estar inscritos ante el Registro Nacional de Turismo. La obtención de este registro constituye requisito previo y obligatorio para que el inmueble pueda ser utilizado como vivienda turística y debe actualizarse anualmente.
Artículo 115: Todos los propietarios y/o administradores de apartamentos turísticos deben poseer el Registro Nacional de Turismo para ejercer la prestación de servicios de vivienda turística. Es obligación de la Administración del Edificio, contar con una copia de los registros de todas las unidades privadas en el EDIFICIO PIXEL LIVING que han sido destinadas permanente u ocasionalmente a prestar servicios de vivienda turística.
Artículo 116: De acuerdo con las normas legales vigentes en Colombia para servicios de vivienda turística, quien preste estos servicios sin acatar las normas será sancionado no solo al interior de la copropiedad por incumplimiento del Reglamento de Propiedad Horizontal, sino por la Superintendencia de Industria y Comercio por no haber realizado la inscripción en el Registro Nacional de Turismo. El incumplimiento a esta disposición se constituye en FALTA GRAVE y será sancionada de conformidad con lo establecido en el capítulo de sanciones del presente manual.
Artículo 117: Incumplimiento de las normas turísticas. Los propietarios de unidades privadas que destinen en todo o en parte su unidad a la prestación de servicios de vivienda turística y/o el prestador de servicios de vivienda turística autorizado, deberá cumplir todas las normas establecidas por la Ley y descritas en este manual. Por lo tanto, sin perjuicio de las sanciones que individualmente le acarreen su incumplimiento también responderá por cualquier sanción pecuniaria que le sea impuesta a la Copropiedad por efectos de su incumplimiento.
TURÍSTICA
Artículo 118: El operador del servicio de vivienda turística, deberá presentar ante la Administración y el Consejo de la copropiedad, los documentos que lo certifiquen como operador y las certificaciones que cumple con todos los requisitos y formatos de ley establecidos, para este tipo de actividad, de lo contrario, no podrá ejercer el servicio de operador de vivienda turística en el EDIFICIO PIXEL LIVING.
Artículo 119: El prestador de servicio de vivienda turística, debe acreditar tal calidad ante la administración del edificio, entregando copia de la autorización del propietario del apartamento a su cargo y del Registro Nacional de Turismo. De no acreditar dicho registro RNT, no podrá ejercer el servicio de vivienda turística, en el EDIFICIO PIXEL LIVING.
Artículo 120: El prestador de servicio de vivienda turística que se encuentren en mora con la copropiedad por concepto de obligaciones pecuniarias o no pecuniarias no se les permitirá ejercer el servicio de vivienda turística. El incumplimiento a esta disposición se constituye en FALTA GRAVE y será sancionada de conformidad con lo establecido en el capítulo de sanciones del presente manual.
Artículo 120: El prestador de servicio de vivienda turística o persona autorizada por éste, deberá coordinar con la Administración o el vigilante y/o conserje y sus huéspedes con antelación a su llegada al Edificio la forma de ingreso. Lo anterior con el fin de evitar inconvenientes.
Artículo 121: El prestador de servicios de vivienda turística deberá reportar por escrito a la Administración del Edificio, autorizando el ingreso de los mismos e indicando nombres completos de los huéspedes, tipo de documento de identificación y número del documento de identificación. Es obligación y responsabilidad del operador de servicio de vivienda turística que la información suministrada esté correcta, completa y sea veráz.
Artículo 122: Es responsabilidad del prestador de servicios de vivienda turística coordinar con sus huéspedes el horario y la forma de ingreso al apartamento.
Artículo 123: El prestador de servicio de vivienda turística deberá celebrar un contrato de hospedaje turístico y está en la obligación de presentar a la administración del Edificio:
1. Las Tarjetas de Registro de cada huésped que ingresa a la Copropiedad, debidamente diligenciada y respetando los consecutivos que para tal efecto lleve la oficina de Administración de la Copropiedad.
2. Los documentos de identidad de cada uno de los huéspedes que ingresaran a la copropiedad.
3. Los menores de edad que no estén en compañía de sus padres, para su ingreso será obligatorio presentar un permiso notariado y autenticado por parte de los padres que sirva de constancia para su ingreso al Edificio. Dicho requerimiento deberá ser comunicado con antelación por el operador turístico.
Artículo 124: El prestador de servicio de vivienda turística, la persona que este autorice ante la administración o el personal de vigilancia y/o conserje del Edificio deberá verificar la identidad de los huéspedes de acuerdo con la información suministrada por el prestador del servicio turístico a la Administración de la Copropiedad.
Artículo 125: Tarjeta de registro de huéspedes. Las tarjetas de registro de los huéspedes como mínimo deben contener la siguiente información:
A. De La Unidad Privada destinada al Servicio de Vivienda Turística:
1. Nombre del Edificio
2. Dirección del Edificio
3. Identificación de la Unidad Privada (Apartamento que se ocupa)
4. Nombre del Propietario del Inmueble
5. Número de habitaciones y cupo máximo de personas a ocupar el inmueble
6. Operador que administrará el apartamento
B. De los Huéspedes Turísticos:
1. Nombre y apellido del huésped principal y sus acompañantes
2. Nacionalidad
3. Tipo de identificación
4. Número de identificación
5. Dirección y teléfono del lugar de residencia
6. Lugar de procedencia
7. Lugar de destino posterior
8. Fecha de entrada
9. Fecha de salida
10. Información del vehículo, en caso de utilizar parqueadero privado.
11. Forma de pago
12. Firma del huésped
PARÁGRAFO PRIMERO: Las tarjetas de registro debidamente diligenciadas, deberán permanecer en la Administración del EDIFICIO PIXEL LIVING – P.H. para efectos de control.
Las tarjetas de registro deberán ser conservadas en archivo (físico o digital) por un tiempo mínimo de cinco (5) años contados a partir de la fecha de salida de cada uno de los huéspedes turísticos.
PARÁGRAFO SEGUNDO: En cumplimiento de lo definido en el Artículo 87 del Decreto 4000 de 2004 por el cual se dictan disposiciones sobre la expedición de visas, control de extranjeros y se dictan otras disposiciones en materia de migración, y la norma que lo modifique, adicione o derogue, los propietarios de unidades privadas que destinen en todo o en parte su unidad a la prestación de servicios de vivienda turística y/o el Administrador del EDIFICIO PIXEL LIVING – P.H., según el caso deberán llevar un registro diario de extranjeros con numeración continua, en el cual consten los siguientes datos: nombres y apellidos completos, nacionalidad y documento de identidad, profesión, lugar de procedencia, de destino y fechas de llegada y de salida.
Así mismo deberán enviar diariamente a la Unidad Administrativa Especial Migración Colombia, el registro de extranjeros, en medio magnético, tecnológico, electrónico o mediante planillas, sin perjuicio de la revisión que puedan efectuar en cualquier momento las autoridades de migración y será responsabilidad del operador o de quien administre el inmueble dar cumplimiento.
PARÁGRAFO TERCERO: En el evento que se preste el servicio de hospedaje a extranjeros por más de quince (15) días, deberán informar por escrito a la Unidad Administrativa Especial Migración Colombia, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes de haber realizado la entrega formal del inmueble. Las autoridades migratorias estarán facultadas para ejercer el control de estos establecimientos en cualquier momento y será responsabilidad del operador o de quien administre el inmueble.
Artículo 126: Cualquier cambio en las tarjetas de registro de huéspedes será coordinado por los prestadores de servicios de vivienda turística, con la Administración del Edificio y nunca podrá ser solicitado por los huéspedes.
Artículo 127: Capacidad máxima de las unidades privadas destinadas a servicio de vivienda turística: Teniendo en cuenta que todas la unidades privadas del Edificio PIXEL LIVING – P.H. son apartamentos de un solo ambiente, y el tamaño promedio de área privada es para 2 a 3 personas.
Artículo 128: Los niños mayores a los cinco (5) años de edad se registrarán en el sistema igual que un adulto.
Artículo 129: Es prohibido prestar el servicio de vivienda turística para fiestas, actividades comerciales de cualquier índole y en general cualquier actividad ilegal. Los propietarios y/o prestadores de servicios de vivienda turística son responsables de verificar que el objeto del huésped sea siempre turístico o de trabajo, así como, velar por la seguridad, tranquilidad y buena convivencia del Edificio y sus residentes permanentes.
Artículo 130: El ingreso (check in) y la salida (check out) estará disponible las 24 horas y los horarios para el ingreso o salida de los huéspedes son responsabilidad de los propietarios o prestadores de servicios de vivienda turística y deberán ser debidamente informados a la Administración de la Copropiedad, para que el personal de vigilancia de la recepción del Edificio permita el ingreso o la salida de los huéspedes.
Artículo 131: Mascotas: Los hospedados no podrán ingresar mascotas. Salvo el caso de animales de apoyo emocional, para lo cual se deberá presentar la constancia médica que lo pruebe.
Artículo 132: Acta de compromiso de convivencia: Se elaborará un Acta de Compromiso de Convivencia para los huéspedes, entre La Administración de la Copropiedad y Los propietarios y/o prestadores de servicios de vivienda turística. Esta acta deberá ser firmada por el huésped tomador del contrato de servicio de vivienda turística antes de su ingreso.
Artículo 133: Los Prestadores de servicios de vivienda turística son responsables por el comportamiento y cumplimiento de las normas establecidas en el presente manual por parte de sus huéspedes en calidad de residentes temporales del Edificio.
Artículo 134: El Edificio EDIFICIO PIXEL LIVING – P.H. no cuenta con zona de almacenamiento de maletas. Por esta razón está prohibido dejar maletas o equipaje en la recepción o en custodia del personal de vigilancia del Edificio. La Administración no se hará responsable por maletas o equipajes perdidos. Es responsabilidad del propietario y/o prestador de servicio de vivienda turística coordinar con sus huéspedes para que los equipajes o maletas permanezcan siempre al interior de los apartamentos.
PROPIETARIOS QUE EFECTÚAN OPERACIÓN TURÍSTICA
Artículo 135: En caso de actuar directamente como prestadores de servicios de vivienda turística, deberán cumplir con todas las normas establecidas en el presente manual y en la legislación colombiana vigente para este fin.
Artículo 136: Los propietarios y/o prestadores de servicios de vivienda turística son responsables de coordinar el ingreso/salida de sus huéspedes y de verificar el estado del apartamento al momento de su entrega por parte de los huéspedes. La Administración del Edificio no se hace responsable por daños ocasionados por los huéspedes al interior de las unidades privadas destinadas a servicios de vivienda turística.
Artículo 137: En el caso de haber otorgado el apartamento en tenencia a un operador turístico o el encargado de la prestación de servicios de vivienda turística es un operador, el directo responsable ante la administración del Edificio será el operador; sin embargo, ante el incumplimiento de este; el propietario será el responsable final de las situaciones presentadas.
Artículo 138: El propietario será solidariamente responsable económica y legalmente por los perjuicios causados por los hospedados a los bienes del edificio, o a terceros. Si él prestador de servicios de vivienda turística no cancela los daños causados a los bienes de la copropiedad, estos valores serán facturados a cargo del propietario de la vivienda turística y/o unidad privada, sin requerir para ello autorización previa del propietario. Es responsabilidad del propietario del apartamento, notificar a los huéspedes las reglas de la utilización de las zonas comunes, al igual que notificar al operador, para que siempre los huéspedes tengan clara la utilización de las zonas comunes
Artículo 139: En caso de sanciones contempladas en el presente manual al respectivo prestador de servicios de vivienda turística por fallas reiteradas, deberá actuar en forma solidaria con la copropiedad dando cumplimiento a estas.
Artículo 140: Propietarios prestadores de servicios de vivienda turística, así como sus operadores también deberán atender las siguientes normas: 1. Brindar una adecuada atención a sus huéspedes, tal como los tiempos de espera para su atención, correcta entrega de los apartamentos, etc.
2. Los prestadores de servicios de vivienda turística y propietarios, son responsables por todas las acciones de sus huéspedes turísticos o residentes temporales ante la Copropiedad.
3. Los prestadores de servicios de vivienda turística y propietario serán responsables económicamente, en primera instancia, ante el edificio por los perjuicios causados por los hospedados a los bienes del edificio, o a terceros.
4. Instruir a los hospedados sobre el comportamiento que deben tener durante su estadía en el edificio, hacerles conocer las normas respectivas especialmente a lo que respecta al manual de convivencia y hacer firmar el acta de compromiso.
5. En caso de violaciones graves a las normas establecidas en el presente manual por parte de los huéspedes, los prestadores de servicios de vivienda turística son los encargados en primera instancia de actuar ante sus residentes temporales.
6. Se establece que el ingreso por unidad residencial no puede ser superior a la capacidad máxima por apartamento, establecida en el Artículo 28 del presente manual, para lo cual cada propietario deberá, entregar a la administración la capacidad de su apartamento.
No se permite el ingreso de personas que no estén indicadas en la tarjeta de registro del edificio.
Enviar la carta o correo electrónico oficial autorizando el ingreso de los huéspedes a la Administración del Edificio, incluyendo las respectivas tarjetas de registro de los huéspedes completamente diligenciadas. Si el hospedado prolonga su estancia en el edificio o se traslada a otro apartamento se debe informar a la Administración y suministrar nuevamente las tarjetas de registro debidamente diligenciadas.
7. El personal del propietario prestador de servicios de vivienda turística que efectúa el aseo en los apartamentos destinados para este fin, debe velar por que las áreas comunes del Edificio (corredores internos y accesos a los apartamentos) permanezcan limpias y libres de bolsas de basura u otros elementos contaminantes y hacer uso adecuado de la disposición de la basura
8. El propietario prestador de servicios de vivienda turística, operador o personal a cargo de este, no faltará al respeto de los trabajadores y/o residentes permanentes del edificio, bajo ninguna circunstancia y no serán admitidos malos tratos y/o actos que amenacen la seguridad, tranquilidad y bienestar de los mismos.
9. En el evento de que la información no coincida con la presentada por los huéspedes, la Administración y el personal de vigilancia y/o conserjería del Edificio no permitirán el acceso de dichos huéspedes.
Artículo 141: Propietarios prestadores de servicios de vivienda turística y/o los operadores turísticos autorizados están obligados a velar por el cumplimiento de todas las leyes en contra la explotación, la pornografía, el turismo sexual y demás formas de abuso sexual con menores de edad y trata de personas. Estas leyes son:
1. Ley 679 de 2001 mediante la cual se dictan medidas de protección contra la explotación sexual, especialmente de niños, niñas, y adolescentes.
2. Ley 985 de 2005 la cual busca adoptar medidas de prevención, protección y asistencia necesarias para garantizar el respeto de los derechos humanos de las víctimas y posibles víctimas de la trata de personas, tanto las residentes o
trasladadas en el territorio nacional, como los colombianos en el exterior, y para fortalecer la acción del Estado frente a este delito.
3. Ley 1329 de 2009 mediante la cual se condena con prisión a quien da información, promueve o incentiva el contacto con niños, niñas y adolescentes para explotación sexual. También a quién compra sexo con una persona menor de edad. Igualmente, quien produce o comercializa con pornografía que involucre a menores de 18 años.
4. Ley 1336 de 2009 dirigida a propietarios de establecimientos, que ofrecen o permiten en su negocio la explotación sexual, quien incurra en este delito se le puede cerrar o aplicar la extinción de dominio sobre su establecimiento.
NORMAS PARA RESIDENTES TEMPORALES Y/O HUÉSPEDES
Artículo 142: Los huéspedes turísticos no tienen permitido el ingreso de visitantes al interior de la unidad privada (apartamento) o en las zonas comunes de la Copropiedad. Solamente podrá atender visitas en la recepción del Edificio.
Artículo 143: Los huéspedes turísticos tendrán permitido el uso de las siguientes zonas comunes: Gimnasio; coworking, sala de reunión y Terraza.
La Zona BBQ no podrá ser alquilada por huéspedes turísticos.
Artículo 144: Los huéspedes turísticos deben acatar las siguientes normas:
1. Está prohibido colocar sobre las barandas y ventanas de los apartamentos; ropa, sábanas, toallas, colchones, tapetes, manteles, etc.
2. Está prohibido arrojar agua, basura, colillas u otros desechos desde las ventanas o balcones de los apartamentos hacia la calle.
3. No se permitirá el ingreso de orquestas o conjuntos musicales al edificio. Tampoco pueden realizar actividades que ocasionen ruido, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás residentes de la copropiedad.
4. No se pueden efectuar fogatas y/o BBQ en los balcones, dentro de los apartamentos y zonas comunes.
5. Los residuos generados en el Edificio por todos sus residentes y usuarios deberán ser clasificados y dispuestos de acuerdo con la Resolución 2184 de 2019 del Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible. Por lo tanto los desperdicios deberán introducirse en bolsas medianas plásticas resistentes, bajo el nuevo código de colores establecido por las autoridades públicas.
SANCIONES Y PROCEDIMIENTOS DE APLICACIÓN A LOS HUÉSPEDES
Artículo 145: Teniendo en cuenta la inmediatez de las situaciones que se puedan presentar y la necesidad de su pronta solución, es la Administración del Edificio la encargada de tomar las acciones correspondientes y determinar la sanción requerida y su inmediato cumplimiento.
Cabe anotar, que dado el caso, se hará llamado de atención al propietario prestador de servicios de vivienda turística y/o los operadores turísticos autorizados para que atienda de manera inmediata la situación, y la resuelvan, además de su diligencia dependerá que esta sea considerada una falta o no, sin embargo, en toda ocasión, las infracciones
quedarán registradas en un acta que será enviada al Administrador del Edificio y propietario de la unidad privada destinada a vivienda turística y reposará en los archivos de administración.
Es deber de la Administración del Edificio, informar a los miembros del consejo las novedades que se presentan e identificar el apartamento, propietario prestador de servicios de vivienda turística y/o operador de servicio turístico autorizado.
Los huéspedes y propietarios u operadores de unidades privadas destinadas a servicios de vivienda turística deberán acatar el manual de convivencia del Edificio y acatar las sanciones o procedimientos que le sean impuestos:
Zonas Comunes: Si la infracción es grave, La Administración del Edificio podrá prohibir el uso de las zonas comunes permitidas al huésped turístico infractor. La administración informará al propietario u operador del servicio de vivienda turística de la situación presentada y de la acción tomada.
Ruido Excesivo: En la eventualidad que los huéspedes turísticos realicen una fiesta o ejecuten actos de bullicio o ruido que transgredan los derechos y la tranquilidad de los ocupantes del edificio, la administración del edificio podrá realizar corte de energía del predio y/o pedir la intervención de la Policía Nacional en cumplimiento del Código Nacional de Policía y Convivencia. Posteriormente informará al respectivo propietario u operador del servicio de vivienda turística de las novedades presentadas.
Faltas Graves: Cuando los huéspedes vulneren lo establecido en las normas, el manual de convivencia, o incurran en comportamientos que atenten contra la tranquilidad, la seguridad y la salubridad de los demás huéspedes, residentes permanentes y demás copropietarios, a la cual está sometida la vivienda turística que se ocupa en forma GRAVE, la Administración del Edificio, solicitará inmediatamente al propietario u operador del servicio de vivienda turística que haya celebrado contrato de hospedaje, su presencia y de por terminado el contrato de hospedaje y, consecuentemente, proceda a retirar de las instalaciones del Edificio a las personas que han incurrido en tales circunstancias. En el evento que el propietario u operador del servicio de vivienda turística, sin justificación alguna no proceda a retirar los huéspedes o personas que han vulnerado las normas internas del Edificio, la Administración podrá acudir a mecanismos previstos en el Código Nacional de Policía y Convivencia y demás normas aplicables, con el fin de obtener la protección y tranquilidad de los demás huéspedes, residentes y copropietarios.
SANCIONES Y PROCEDIMIENTOS DE APLICACIÓN A LOS PRESTADORES DE SERVICIOS DE VIVIENDA TURÍSTICA
Artículo 146: Se consideran faltas a las normas establecidas en el presente manual por parte de los prestadores de servicios de vivienda turística, el incumplimiento a las normas establecidas en el procedimiento de la actividad turística y las faltas que cometan sus residentes temporales y/o huéspedes.
El ente encargado de imponer las sanciones será el Consejo de Administración a solicitud de la Administración del Edificio. En caso de que el propietario u operador del servicio de vivienda turística en cuestión sea uno de los integrantes del consejo, éste se deberá declarar impedido y no participar de la determinación.
La Administración del Edificio presentará ante los miembros del consejo la situación acontecida, se escuchará en descargos al propietario u operador del servicio de vivienda
turística implicado y el consejo de administración tomará la decisión de si se sanciona o no y cuál sería la sanción.
Todo lo anterior sin perjuicio de aplicar las sanciones pecuniarias por los incumplimientos descritos.
Artículo 147: Sanciones para faltas leves: Se aplicarán las siguientes sanciones:
1. Llamado de atención formal por el incumplimiento de la norma.
2. Suspensión temporal para ejercer como prestador de servicio de vivienda turística en el EDIFICIO PIXEL LIVING – P.H. hasta por 15 días por el incumplimiento reiterativo de las normas consideradas faltas leves.
Artículo 148: Sanciones para faltas graves: Se aplicarán las siguientes sanciones:
1. Suspensión temporal para ejercer como operador turístico en el EDIFICIO PIXEL LIVING – P.H. hasta por 2 meses: Por reincidencia en faltas leves ya sancionadas con anterioridad o por falta grave en los procedimientos de prestación de servicios de vivienda turística o de sus residentes temporales.
2. Suspensión absoluta para ejercer sus funciones como operador turístico en el EDIFICIO PIXEL LIVING – P.H.: por reincidencia en faltas graves en los procedimientos de prestación de servicios de vivienda turística o de sus residentes temporales.
CAPITULO XIII. SOBRE LAS SANCIONES
Artículo 149: La infracción a cualquiera de las normas sobre propiedad horizontal, al reglamento y al presente manual merecerá los siguientes tipos de sanciones:
1. Intereses moratorios a la tasa máxima legal permitida por la legislación vigente o aplicable en materia de propiedad horizontal.
2. Multa por inasistencia a Asamblea General: la inasistencia a cualquier Asamblea General ordinaria o extraordinaria de propietarios conlleva la aplicación de una multa equivalente al cincuenta por ciento 50% de la cuota de Administración vigente.
3. Sanciones de tipo judicial o policivo, por infracciones que sean remediables por estas vías.
4. Reparaciones de daños causados directa o indirectamente, intencional o no intencionalmente, o restablecimiento de derechos a terceros.
5. Sanciones de tipo pecuniario al segundo llamado de atención no atendido, equivalente a una cuota de administración
Artículo 150: Procedimiento a seguir en caso de infracción de alguna norma del Manual de Convivencia:
1. Se envía una carta solicitando que no se vuelva a cometer la infracción.
2. Si hacen caso omiso, se enviará una segunda carta con copia al Comité de Convivencia, y se cobrará en la próxima mensualidad una sanción equivalente a una cuota de administración.
3. Si se reincide se citará al propietario o residente infractor con el Comité de Convivencia.
4. Si no atiende los últimos cuatro procedimientos, se interpondrá una querella policial al propietario o residente infractor.
Artículo 151: Para la aplicación de sanciones se seguirá el siguiente procedimiento:
1. Comprobación del hecho mediante la práctica de cualquier medio probatorio legalmente aceptado.
2. Se citará a descargos por parte del Comité de Convivencia al presunto infractor. La conclusión de la audiencia será comunicada al Consejo de Administración con las respectivas recomendaciones del Comité de Convivencia.
3. El Consejo de Administración con base en lo anterior y respetando el debido proceso impondrá la sanción respectiva.
4. Una vez notificado el residente, dispondrá de ocho (8) días hábiles para interponer recurso de reposición ante el Consejo de Administración. Interpuesto el recurso de reposición por parte del afectado, el Consejo dispondrá de ocho (8) días hábiles para resolver sobre la petición. Dicho recurso será resuelto por votación en el Consejo por mayoría simple.
5. La imposición de toda sanción por parte del Consejo de Administración deberá ser suficientemente motivada.
6. Los conflictos que se presenten entre el Administrador y los residentes de la copropiedad serán dirimidos por el Consejo de Administración.
7. Todos los artículos establecidos en el Capítulo Décimo Sexto - Sanciones por Incumplimiento, establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio PIXEL LIVING P.H.
CAPÍTULO XIV.
COMITÉ DE CONVIVENCIA
Artículo 152. Anualmente en la reunión de la asamblea general en la cual se designan los órganos de Administración, se elegirá los miembros del Comité de Convivencia que estará integrado por tres personas. No podrá ser miembro del Comité de Convivencia quien se encuentre en mora por cualquier obligación de carácter pecuniario con el Edificio. También es requisito esencial para el desempeño del cargo ser persona cumplidora de todas las obligaciones de naturaleza no pecuniarias.
Artículo 153: El Comité de Convivencia tendrá a su cargo el atender las conciliaciones, estudio de los hechos denunciados como generadores de perturbación y resolver sobre los mismos, contando con amplia facultad para promover fórmulas conciliatorias.
Artículo 154: En cualquier tiempo la Asamblea de Copropietarios podrá modificar y reglamentar el presente Manual de Convivencia. Una vez expedidas las modificaciones o reglamentaciones deberá enviar copia de estas a los propietarios indicando la fecha de su entrada en vigencia.
