La Función calificadora como garantía en los sistemas registrales de seguridad jurídica preventiva

DERECHO INMOBILIARIO

Ariella Adames Analista jurídica en la Jurisdicción Inmobiliaria; especialidad en Derecho Civil, posgrado en Derechos y Libertades Fundamentales, maestría en Derecho Inmobiliario. ariellaadamesrojas@hotmail.com

LA FUNCIÓN CALIFICADORA COMO GARANTÍA EN LOS SISTEMAS REGISTRALES DE SEGURIDAD JURÍDICA PREVENTIVA RESUMEN: Se analiza la función calificadora como competencia exclusiva e indelegable del registrador de la propiedad inmobiliaria, función primordial para que un sistema registral determinado garantice los derechos inscritos en el registro.

PALABRAS CLAVES: Función calificadora, calificación, registrador, comercio inmobiliario, legalidad, sistemas registrales, legitimidad, tercero, tracto sucesivo, principio de inoponibilidad, derecho inmobiliario, República Dominicana.

L

a función calificadora o calificación jurídica registral es una facultad del registrador de la propiedad inmobiliaria de primer orden en la consecución de la seguridad jurídica necesaria en el comercio inmobiliario. Mediante su ejercicio el registrador se cerciora y garantiza que los títulos formales que pretenden inscribirse cumplan con los requisitos de forma y fondo establecidos en la Ley de Registro Inmobiliario, el Código Civil y otras leyes aplicables, así como en el Reglamento General de Registro de Títulos y demás disposiciones complementarias, tal como señala el artículo 45 del Reglamento General de Registro de Títulos. Si el registrado no ejerciere este control de legalidad, se afectaría la legitimidad de los actos que contienen mutación jurídico-real, esto es, aquellos actos que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales, cargas o gravámenes sobre inmuebles. El alcance de la función calificadora variará dependiendo del tipo de documento a calificar, que pueden ser documentos notariales, judiciales o administrativos.

También deben tomarse en cuenta los documentos privados. Entre los aspectos calificables por el registrador podemos mencionar “los

formales atinentes al documento, los relacionados con el contenido del título y los dependientes del Registro”1.

La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario indica en su artículo 96 sobre la función calificadora que “en los actos posteriores al primer registro, corresponde al Registro de Títulos examinar, verificar y calificar el acto a inscribir, sus formas y demás circunstancias, de conformidad a lo establecido en la vía reglamentaria”. El registrador, como guardián de la seguridad jurídica preventiva, deberá verificar la legalidad de los actos que le son sometidos a escrutinio, los cuales versarán sobre constitución, transmisión, declaración, modificación o extinción de derechos reales inmobiliarios. El control de la legalidad de los actos por parte del registrador legitima los derechos inscritos, de los cuales se puede decir, luego de la calificación, que existen y que pertenecen a su titular. En sistemas como el nuestro de inscripción constitutiva el derecho solo existe o se configura cuando se inscribe. De ahí lo delicado de la función calificadora, ya que en virtud de esta entran al sistema los derechos y una vez inscritos se tomarán como válidos y verdaderos. Sin una depuración previa de los títulos el sistema registral no pudie-

1 DE REINA TARTIÈRE, Gabriel. Derecho registral inmobiliario: Buenos Aires, Editorial IB de F, 2011, p. 114.

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ra dar garantía de lo que consta inscrito, lo cual afectaría negativamente al comercio inmobiliario. Es por esto que aquellos sistemas en los cuales la calificación o la función calificadora es casi inexistente o está muy limitada son sistemas imperfectos, como es el caso de los registros de títulos norteamericano, francés, italiano y portugués. La función calificadora es característica de los sistemas registrales avanzados de fuerte protección al tercero registral, como es el caso del sistema español y del australiano Torrens, debido a que por el control de legalidad a que son sometidos los actos estos quedan legitimados y se establece la fe pública registral sobre lo asentado en el registro.

En el ejercicio de la función calificadora y por su trascendencia en el impacto que tendrá lo inscrito en el comercio inmobiliario y frente a terceros, el registrador deberá verificar, además de los requisitos de forma y de fondo con relación al acto, la capacidad de las partes envueltas en la operación jurídica. Tal sería el caso de un menor recibiendo o donando un bien inmueble sin la debida representación de su tutor. Asimismo, debe el registrador examinar la validez del negocio jurídico que pretende inscribirse,

ya que no deben entrar al Registro negocios ilícitos como el blanqueo de capitales. No escapan al control de legalidad del registrador los vicios del consentimiento (error, violencia, dolo) cuando estos resulten del título presentado2. El registrador de la propiedad deberá erigirse en guardián de las condiciones de validez de las convenciones establecidas en el artículo 1108 del Código Civil: Cuatro condiciones son esenciales para la validez de una convención: El consentimiento de la parte que se obliga, su capacidad para contratar, un objeto cierto que forme la materia del compromiso, una causa lícita en la obligación.

En caso de dudas sobre un acto, el registrador puede, en virtud del artículo 48 literal h del Reglamento General de Registros de Títulos, “citar, si lo considera pertinente, al o a los solicitantes, propietarios y/o beneficiarios de cargas y gravámenes, o a sus representantes, si los hubieren, para que ratifiquen o rectifiquen algún documento”. Así, mediante la citación de los solicitantes el registrador puede cerciorarse de si el consentimiento fue arranca-

2 MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNÁNDEZ, M.a del Mar. Instituciones de derecho registral inmobiliario: Madrid, J. San José, 2008, p. 215.

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do con violencia y pudiera confirmar de igual modo la capacidad de las partes.

La necesidad del objeto cierto en el acto sometido a escrutinio del registrador se revela del acto mismo cuando menciona el inmueble. Es necesario que la operación rogada esté relacionada con derechos reales inmobiliarios. La capacidad de los intervinientes del acto corresponde a los elementos personales que debe verificar el registrador a través de la calificación. Los elementos reales se relacionan con la validez del negocio jurídico o a licitud de la causa, así como del derecho que resulte de la inscripción. También intervienen en la calificación elementos formales como adecuación del negocio a las formas previstas por el ordenamiento jurídico, como lo es la escritura pública. Están los elementos temporales, como la verificación de si el negocio o el derecho están sometidos a término o a condiciones suspensivas o resolutorias, y los elementos registrales tienen que ver con la posibilidad de inscripción de un negocio perfectamente válido. En esto último el registrador deberá cerciorarse de que el negocio solicitado afecta a inmuebles o tiene naturaleza real.

En los actos notariales y en la calificación de los documentos privados —que son aquellos que no son solemnes como podría ser un acto bajo firma privada— la función calificadora tiene un gran alcance, si bien escapan al ámbito de la calificación del registrador en el derecho comparado los actos amparados bajo la fe pública notarial3. En nuestro sistema el registrador califica lo que ya ha calificado previamente el notario, lo que robustece el control de legalidad. En el derecho comparado argentino y español se considera que el registrador no debe examinar o calificar lo que ya previamente el notario ha calificado. De aquí se desprende en estos sistemas que el título auténtico (acto auténtico) coadyuva a la seguridad jurídica que debe imperar en el tráfico inmobiliario. Tanto los notarios como los registradores de la propiedad inmobiliaria son pilares de la seguridad jurídica4 preventiva.

El artículo 43 del Reglamento General de Registros de Títulos señala que la función calificadora “es la facultad que el Registrador de Títulos tiene para examinar, verificar y calificar los actos, sus formas y demás circunstancias”. El ordenamiento jurídico otorga gran poder al registrador cuando este ejerce la función calificadora. El ejercicio de esta función determinará los derechos que ingresarán al sistema, derechos que determinarán la legitimidad o legitimación de lo inscrito como aquello que será oponible a los terceros. La calificación es obligatoria e indelegable y se ejerce con independencia funcional, tal como señala el artículo 47 del Reglamento General de Registro de Títulos. El registrador está obligado por la ley a examinar los títulos formales que le son sometidos a verificación. Es una responsabilidad ineludible que no puede delegar o confiar a otra persona. De la misma forma, en el ejercicio de sus funciones no está sujeto a injerencias de otro órgano en el juicio sobre las actuaciones sometidas. En España, país que posee un

sólido sistema registral inmobiliario, el registrador será responsable del resultado de la función calificadora si incurriere en error, inexactitud o negligencia al extender o practicar un asiento. La responsabilidad personal del registrador español con su fianza y sus bienes configura, aparte del rigor de la calificación de los títulos presentados, la solidez del sistema registral inmobiliario español.

En la República Dominicana el solicitante dispone de los recursos administrativos correspondientes frente a un error o inexactitud del registrador al practicar un asiento, de acuerdo al artículo 74 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.

El tercero registral o tercer adquiriente que confió en el Registro para hacer negocios quedará protegido por el sistema en caso de que aparezca un propietario que no conste inscrito. El tercero registral quedará protegido frente a una persona distinta del transmitente. Es decir, el transmitente será quien figure en el Registro como tal, aunque aparezca otra persona fuera del Registro como titular. De este modo se manifiesta el principio de inoponibilidad de lo no inscrito. La función calificadora tiene como base el principio de legalidad. Este principio consiste en la depuración previa del derecho a registrar de acuerdo a la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, puesto que en la calificación el registrador deberá comprobar que el acto sometido no contradice la ley. De este modo, solo ingresarán al Registro los derechos válidos y perfectos.

Otro aspecto a señalar sobre la importancia de la calificación es el principio de legitimidad o legitimación. Este consiste, de acuerdo a la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, en establecer “que el derecho registrado existe y que pertenece a su titular”. Solo luego de la calificación de los documentos presentados el registrador puede dar fe de la existencia del derecho y de que el mismo pertenece a su titular. Una vez depurado el derecho se reputa como válido y verdadero. En esto consiste el principio de fe pública registral que se extiende a los actos falsos o nulos, puesto que existe una presunción iuris et de iure de que lo inscrito es conforme a derecho. Para demostrar lo contrario de lo asentado en el Registro sería necesario apoderar a un tribunal. El principio de fe pública configura la protección al tercero registral cuando este cumple las condiciones establecidas de acuerdo a la doctrina y la jurisprudencia. Las condiciones requeridas para que opere la protección al tercero registral ante una situación desfavorable luego de inscrito su derecho son “que haya inscrito su derecho en el Registro, que haya hecho la adquisición de su legítimo propietario, que tal adquisición haya sido hecha a título oneroso y que haya estado presente la buena fe”5.

El registrador no solo debe examinar los elementos personales que comprenden la capacidad de las partes. También debe examinar los elementos reales, esto es, si el negocio jurídico llevado a cabo por las partes es válido, así como si es válido el derecho a que da lugar la inscripción; elementos formales consistentes en establecer si el negocio cumple con la forma prevista por el orde-

3 Ibid., p. 215.

4 ABELLA, Adriana. Derecho inmobiliario registral: Argentina, Zavalía, 2009, p. 41.

5 GÓMEZ, Wilson. Manual de derecho inmobiliario registral: Santo Domingo, Amigo del Hogar, 2014, p. 156.

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namiento (escritura pública); elementos temporales, como evaluar si el negocio está sometido a condiciones suspensivas o resolutorias o a término6, además de los elementos registrales, como determinar si el derecho que pretende ingresar al Registro es inscribible por cumplir con el principio de especialidad que supone, de acuerdo a la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, “la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar”. Deberá el registrador saber también si no existen obstáculos registrales para inscribir el derecho aunque el título presentado sea totalmente válido. Pudiera ser que por el principio de tracto sucesivo no pueda inscribirse el derecho porque el disponente es distinto de quien figura inscrito como titular. Pudiera tratarse, de igual modo, de un obstáculo registral porque no puede identificarse registralmente el inmueble a falta de saneamiento. También podría darse el caso de que el inmueble inscrito sea de dominio público y por lo tanto sea inalienable e inembargable frente a una hipoteca que pretenda inscribirse sobre el inmueble o frente a la ejecución de un embargo. Debe asimismo el registrador discernir cuáles derechos podrán acceder a los libros registrales, ya que solo aquellos con trascendencia jurídico-real tienen acceso al sistema.

A veces de los folios del registro resultan imposibilidades para inscribir los derechos, situación que el registrador tendrá que

depurar y de la que deberá percatarse. Es el caso de que el disponente no sea el titular inscrito, lo que transgrediría el principio de tracto sucesivo que consiste, de acuerdo al artículo 28 del Reglamento General de Registros de Títulos en: Con posterioridad al primer registro, para ejecutar actos por los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales, cargas o gravámenes sobre inmuebles, se requiere que previamente conste registrado el derecho de la persona que otorga, o en cuyo nombre se otorgan los mismos.

También pudiera constituirse en impedimento registral el hecho de que haya un derecho inscrito incompatible con el que pretende ingresar al sistema. Es el caso de una hipoteca solicitando el primer rango cuando ya previamente existe una inscrita en primer rango sin ser esta compartida con la segunda. De esta forma vemos cómo el registrador controla también el cumplimiento de los principios registrales7 a través de la función calificadora.

En el sistema registral inmobiliario dominicano el resultado de la función calificadora puede ser ejecutar o rechazar la solicitud sometida a examen del registrador. El registrador al ejecutar la actuación solicitada, asentará en los libros el derecho de propie-

6 ADAMES ROJAS, Ariella. “Estudio comparativo del Sistema Registral Inmobiliario Dominicano con otros países: España, Suiza y Australia” (Memoria final para optar por el título de Magíster en Derecho Inmobiliario): Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra, CSTA), 2017.

7 Abella, Adriana, ob. cit., p. 40.

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dad las cargas o gravámenes que pesaren sobre el inmueble, hará constar la anotación o expedirá la certificación solicitada. En cambio, rechazará la solicitud de inscripción en caso de que encontrare irregularidades insubsanables o si el expediente estuviere incompleto. Ciertas irregularidades podrán ser subsanadas adecuadamente; en tales casos procederá a su inscripción luego de que hayan sido subsanadas. De esto se desprende que hay faltas subsanables y otras insubsanables; el registrador deberá distinguir una de otras tomando en cuenta el contenido y formas del documento presentado y los asientos del registro8 que guarden relación con la actuación solicitada. Es facultad del registrador determinar cuáles faltas pueden ser corregidas por oponerse provisionalmente a la inscripción solicitada y cuáles son faltas insubsanables de forma irrevocable o definitiva.

Entre faltas insubsanables, de acuerdo al Reglamento General de Registros de Títulos, se encuentran en el artículo 58 de forma no exhaustiva las siguientes: a) La legalización de firmas o instrumentación del acto auténtico por quien no está facultado para ello a la fecha de su emisión. b) La falta de calidad del otorgante para el acto de que se trata. c) La presentación de un acto no permitido por las normas que regulan la materia. d) La instrumentación de actos que no cumplan con los requisitos de fondo y de forma establecidos por la Ley de Registro Inmobiliario y este Reglamento. e) Los actos que presenten vicios de forma sustanciales al no consignar, consignar erróneamente o de forma insuficiente o equívoca los datos que permitan aplicar correctamente el principio de especialidad en relación a los sujetos, al objeto y a la causa del derecho registral. f) La instrumentación de actos que no cumplan con los requisitos establecidos en la Ley del Notariado o de otras disposiciones legales.

En la doctrina registral inmobiliaria comparada se discute el alcance de la función calificadora del registrador de títulos. Este debate se refiere a los límites de la calificación del registrador sobre los títulos formales que se le presentan, sean estos notariales, judiciales o administrativos. En los títulos notariales la facultad calificadora del registrador es más amplia que en los documentos judiciales o administrativos. En los documentos notariales la función calificadora opera sobre la capacidad de las partes y la validez del negocio jurídico: al tener el registrador que examinar la licitud de la causa, este deberá calificar el contenido del documento9. El artículo 45 del Reglamento General de Registro de Títulos se expresa en este sentido cuando indica que “todas las solicitudes de inscripciones, anotaciones y/o certificaciones

presentadas a consideración de los Registros y los documentos que se agreguen, deben reunir los requisitos exigidos por la Ley de Registro Inmobiliario, el Código Civil, otras leyes aplicables, el presente Reglamento y demás disposiciones complementarias que procedan”.

En cuanto a los documentos judiciales, como decisiones emanadas de los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, el registrador solo deberá verificar que no existan vicios de forma sustanciales que impidan el asiento del derecho. Se entiende por vicios de esta naturaleza aquellos que no permitan aplicar el principio de “especialidad en relación a los sujetos y al objeto del derecho registral”, tal como indica el artículo 53 del Reglamento General de Registros de Títulos. En este ámbito el ejercicio de la función calificadora es limitado, ya que el registrador no puede examinar el fundamento de una decisión judicial porque esto lo convertiría en un revisor de la función jurisdiccional10.

En cuanto a los documentos administrativos, la calificación registral es limitada por igual. El registrador no puede considerar el fondo del asunto. En España la calificación de este tipo de actos se extenderá a la competencia del órgano administrativo, así como a la congruencia de la resolución con el tipo de procedimiento seguido. El registrador deberá verificar si se cumplen las formalidades extrínsecas de los documentos presentados. Aunque es más limitada la función calificadora cuando se trata de actos administrativos o judiciales, el registrador podrá extender su calificación a las formas extrínsecas de estos documentos. De esta forma se expresa el artículo 18 de la Ley Hipotecaria española cuando afirma que “los registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”.

BIBLIOGRAFIA ABELLA, Adriana. Derecho inmobiliario registral: Argentina, Zavalía, 2009.

ADAMES ROJAS, Ariella. Estudio comparativo del Sistema Registral Inmobiliario.

DE REINA TARTIÈRE, Gabriel. Derecho registral inmobiliario: Buenos Aires, Editorial IB de F, 2011.

Dominicano con otros países: España, suiza y Australia. (Tesis de maestría: PUCMM).

GÓMEZ, Wilson. Manual de derecho inmobiliario registral: Santo Domingo, Amigo del Hogar, 2014.

MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNÁNDEZ, M.a del Mar. Instituciones de derecho registral inmobiliario: Madrid, J. San José, 2008.

MEDINA DE LEMUS, Manuel. Derecho Civil de bienes, derechos reales e inmobiliario registral: Madrid, Dykinson, 2003, t. II. SÁNCHEZ CALERO, Francisco Javier y SÁNCHEZ-CALERO ARRIBAS, Blanca.

Manual de derecho inmobiliario registral: Valencia, Tirant lo Blanch, 2006.

8 MEDINA DE LEMUS, Manuel. Derecho Civil de bienes, derechos reales e inmobiliario registral: Madrid, Dykinson, 2003, t. II, p. 317.

9 SÁNCHEZ CALERO, Francisco Javier y SÁNCHEZ-CALERO ARRIBAS, Blanca. Manual de derecho inmobiliario registral: Valencia, Tirant lo Blanch, 2006, p. 109.

10 Ibid., p. 108.

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