Règlement du POS : Zone UB

REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE U B

CARACTERE DE LA ZONE U B Il s'agit des zones périphériques des centres historiques ou anciens de la Commune, zones denses à vocation d'habitations, de services et d'activités commerciales, édifiés en ordre continu ou discontinu : - 1 UB : zone périphérique du centre historique du Village, avec un secteur 1 UB a, correspondant au secteur de la Gare SNCF et à ses dépendances.

- 2 UB : zone périphérique du centre ancien de la Station Balnéaire. Afin de préserver le caractère de cette zone relativement boisée, et de sauvegarder les constructions existantes, il a été décidé de répertorier les boisements existants et de ramener la hauteur maximum des constructions nouvelles à 8 m (R+1) .

La majeure partie des zones UB est concernée: - par l'application du décret Ministériel de 1964, délimitant le Plan des Surfaces Submersibles du Tech - par la proximité d'une rivière ou d'un cours d'eau, et soumise à risques d'inondations (voir plan de zonage des risques naturels établi par l'Etat dans le cadre de la révision du POS, document annexé au POS, AP N° 94-3022 du 1ER DECEMBRE 1994).

SECTION I - NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DES SOLS

ARTICLE UB 1 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES SOUS CONDITIONS SPECIALES : - Dans le périmètre figurant au zonage comme susceptible d'être soumis à risques d'inondations, le niveau des planchers habitables des constructions nouvelles pouvant être admises doit être soit à 0.50 mètre minimum, soit à 1.00 mètre minimum, soit à 1.50 mètre minimum (en fonction du plan de zonage des risques naturels) au dessus de la voie de desserte la plus proche.

Les parkings et garages souterrains situés dans ce périmètre devront justifier d'un dispositif de protection en fonction du risque encouru.

Les clôtures ne peuvent excéder 0.25 mètre en mur plein.

Toutefois, des prescriptions techniques particulières différentes peuvent être imposées après avis motivé des services compétents.

- Dans un périmètre de protection d'un monument historique classé ou inscrit, et à l'intérieur des zones de protection autour des monuments naturels et sites (inscrits ou proposés), quiconque désire démolir en tout ou partie un bâtiment à quelque usage qu'il soit affecté, doit, au préalable, obtenir un permis de démolir.

- Dans les espaces boisés classés à conserver, à protéger ou à créer, les coupes et abattages d'arbres sont soumis à autorisation en application de l'article L 130-1 du Code de l'Urbanisme.

- Les locaux en rez-de-chaussée, en zone 2 UB, seront obligatoirement fermés, et leur destination sera précisée au permis de construire.

- Les constructions le long de la Massane doivent respecter la zone non aédificandi de largeur mesurée depuis le sommet des berges égale à : - 10 m dans sa partie recalibrée - 20 m dans sa partie non calibrée - Les constructions le long des autres cours d'eau doivent respecteur la zone non aédificandi de largeur mesurée depuis le sommet des berges égale à 6 m.

- La modernisation des installations classées existantes sous réserve que les nuisances émises en qualité et en quantité soient diminuées.

- Les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration sous réserve : 1) qu'elles correspondent à une activité indispensable au fonctionnement du quartier et lorsque leur implantation en dehors de cette zone serait contraire à l'objectif même de leur installation.

2) qu'elles n'engendrent pas de nuisances, bruits, trépidations, odeurs, incompatibles avec le caractère résidentiel de la zone.

- Les aires de jeux ou de sports, sous réserve qu'elles n'apportent aucun danger ou inconvénient pour la commodité du voisinage.

- Les affouillements et exhaussements de sol visés au paragraphe c de l'article R 442-2 du Code de l'Urbanisme, à condition qu'ils ne compromettent pas la stabilité des sols ou l'écoulement des eaux et qu'ils ne portent pas atteinte au caractère du site.

- En zone 2 UB, les constructions devront respecter les plantations existantes telles que reportées aux plans graphiques annexés au dossier.

- Est admise la reconstruction après sinistre des habitations existantes au 7 AVRIL 1995, sous réserve: * qu’elle se fasse à l’identique:même hauteur, même SHON, même emprise (celle-ci pouvant être modifiée dans le cas d’une rue frappée d’alignement ou d’élargissement) * dans le respect du R 111.3 (la hauteur pouvant alors être adaptée en fonction de la hauteur imposée des planchers habitables), * dans le respect du volet paysager.

ARTICLE UB 2 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES : - Dans les espaces boisés classés à conserver, à protéger ou à créer, les demandes de défrichement sont irrecevables.

- Toute construction et clôture le long d'une rivière ou d'un cours d'eau, sauf dans le respect de l'article UB1.

- Tous dépôts, constructions, installations ou aménagements dans le lit des ravins et cours d'eau, à l'exception des travaux d'entretien ou de gestion normaux, ainsi que des équipements publics existants ou prévus, sous réserve d'une étude préalable concernant les risques.

- Les lotissements industriels.

- Les installations soumises à autorisation ou à déclaration, sauf celles indiquées en UB 1.

- Les dépôts de véhicules tels que prévus au paragraphe b de l'article R 442-2 du Code de l'Urbanisme.

- Les garages collectifs de caravanes.

- Le stationnement des caravanes et mobil-homes en dehors des terrains aménagés tel que prévu à l'article R.443-4 du Code de l'Urbanisme.

- L'aménagement de terrains permanents ou saisonniers pour l'accueil des campeurs et des caravanes tel que prévu aux articles R 443-7 et suivants du Code de l'Urbanisme, y compris les terrains destinés uniquement à la réception des caravanes.

- L'implantation d'habitations légères de loisirs telle que prévue aux articles R 444-2 et suivants du Code de l'Urbanisme.

- Les créations ou extensions de P.R.L. tels que définis par l‘article 444-3 b du Code de l’Urbanisme, ou la transformation des campings existants en P.R.L. - L'ouverture et l'exploitation de carrières.

- En zone 1 UB: Toute construction dans l'espace repéré au plan comme "espace de jardins " à préserver "U" (application de l'article R 123-18 du Code de l'Urbanisme).

SECTION II - CONDITIONS DE L'OCCUPATION DU SOL

ARTICLE UB 3 - ACCES ET VOIRIE 1) Accès a) Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès (automobile) à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisin ou éventuellement obtenu par l'application de l'article 682 du Code Civil. b) Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : Défense contre l'incendie, protection civile, brancardage, etc... c) La réalisation d'aménagements particuliers concernant les accès et tenant compte de l'intensité de la circulation peut être imposée après avis des services compétents.

2) Voirie a) Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont édifiées.dont les caractéristiques correspondent à leur destination ainsi qu'aux exigences de la Sécurité, de la Défense contre l'incendie et de la Protection Civile. b) Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale, afin de permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour, et doivent présenter des caractéristiques correspondant à leur destination. c) La sécurité des piétons doit être assurée par des aménagements adéquats. d) Les trottoirs doivent être aménagés en tenant compte de la réglementation en vigueur concernant leur utilisation par les personnes handicapées physiques.

ARTICLE UB 4 - DESSERTE PAR LES RESEAUX 1º) Alimentation en eau potable Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau collectif d'eau potable de caractéristiques suffisantes.

2º) Assainissement a) Toute construction ou installation nouvelle doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif d'assainissement de caractéristiques suffisantes. b) Les eaux résiduaires doivent être, si nécessaire, soumises à une préépuration appropriée à leur nature et degré de pollution, avant le rejet dans le réseau public d'assainissement.

3º) Eaux pluviales a)Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales par des dispositifs adaptés à l'opération et au terrain. b) En l'absence de réseau, ou en cas de réseau insuffisant , les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales ( et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire, qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain.

4°) Réseaux divers Pour les constructions nouvelles, les réseaux de distribution doivent être établis en souterrain.

Des adaptations peuvent éventuellement être admises après avis des services compétents.

ARTICLE UB 5 - CARACTERISTIQUES DES TERRAINS Si la superficie ou la configuration d'un terrain est de nature à compromettre l'aspect ou l'économie de la construction à y édifier, ou la bonne utilisation des terrains voisins, le permis de construire peut être refusé ou subordonné à un remembrement préalable, et à une étude portant sur l'ensemble du foncier concerné.

ARTICLE UB 6 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES : En zone 1 UB : 1) Les constructions doivent être édifiées à l'alignement des voies publiques ou privées à usage public existantes, modifiées ou à créer et des emprises publiques.

2) Toutefois, des implantations différentes peuvent être admises. Elles peuvent avoir pour motifs : a) un retrait volontaire maximum de 5 mètres par rapport à l'alignement sur une partie du rez-dechaussée pour création de parkings. b) Eventuellement un retrait supérieur, dans le cas de restauration ou de rénovation de constructions existantes déjà implantées en retrait de l'alignement, ainsi que dans le cas d'alignement sur des constructions immédiatement voisines qui seraient elles même en retrait par rappoirt à l'alignement.

3) S.N.C.F : Il doit être observé un recul minimum de 10 m par rapport aux limites d'emprise du domaine ferroviaire.

En zone 2 UB: Les constructions doivent être édifiées soit à l'alignement des voies publiques ou privées à usage public existantes, modifiées ou à créer et des emprises publiques, soit à une distance de 3m minimum.

Dans le cas d'une parcelle bordée de plusieurs voies, la règle de l'alignement, si elle est utilisée, ne peut l'être que sur une face ; dans ce cas sur les autres faces de la parcelle l'implantation à respecter est la distance minimum de 3 mètres par rapport à l'alignement.

ARTICLE U B 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES En zone 1 UB : 1) Les constructions doivent être édifiées en ordre continu, d'une limite latérale à l'autre, à partir de l'alignement ou de la limite qui s'y substitue.

2) la création d'une interruption dans la continuité des façades en bordure des voies ne peut être autorisée que dans les cas suivants : a) le terrain voisin n'est pas construit. b) il existe sur le terrain voisin une construction ne joignant pas la limite séparative.

Dans ces deux cas, et à l'arrière du terrain, la distance horizontale de tout point d'un bâtiment ne joignant pas la limite séparative au point le plus proche de cette limite doit alors être au moins égale au tiers de la différence de niveau entre ces deux points sans pouvoir être inférieur à 3 mètres (L = H / 3 >= 3 m).

En zone 2 UB : 1) La distance comptée horizontalement de tout point d'un bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus proche doit être au moins égale à 2 mètres s'il s'agit d'un rez-de-chaussée et ne peut être inférieure à la moitié de la hauteur dans les autres cas (L = H / 2 >= 2 m).

2) Un bâtiment nouveau peut être adossé à un bâtiment existant sur un fond voisin.

3) Des constructions à usage d'annexes ( ne servant pas d'habitation) peuvent être implantées sur les limites séparatives sous réserve que leur hauteur hors-tout n'excède pas 3.50 m, et que leur longueur sur limite ne dépasse pas 10 m.

Dans toute la zone UB: - Lors de la création de caves et parkings collectifs souterrains, dans le respect de l’article UB 1, et à la condition de prévoir les dispositions techniques par rapport aux parcelles et constructions voisines, une distance minimum de 3m sera respectée par rapport aux limites séparatives.

-Les piscines devront respecter un recul de 1 M minimum par rapport aux limites séparatives, et pour autant qu’aucun élément lié à ces ouvrages ne soit surélevé de plus de 0.60 m par rapport au terrain naturel.

Les locaux techniques (machinerie) doivent être implantés soit en respectant un recul minimum de 4m par rapport aux limites séparatives, soit en limites séparatives à la condition de ne pas dépasser 10 m de longueur sur les dites limites et 3.50 m de hauteur.

ARTICLE U B 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE Deux constructions non contigües, implantées sur une même propriété, doivent être à une distance l'une de l'autre au moins égale au 2/3 des hauteurs des deux constructions. Cette distance est réduite de moitié pour les constructions en vis à vis qui ne comportent pas de pièces habitables. En aucun cas, cette distance ne peut être inférieure à 4 m. (L=(H+H') 2/3 >=4m).

Ces règles ne s'appliquent pas aux abris de jardin d'une surface égale ou inférieure à 7,50m 2 de SHOB , qui seront réalisés dans tous les cas isolèment de la construction principale.

ARTICLE U B 9 - EMPRISE AU SOL Néant.

ARTICLE U B 10 - HAUTEUR MAXIMUM DES CONSTRUCTIONS : 1) Définition de la hauteur.

La hauteur des constructions doit être mesurée à partir du point le plus bas de la base de chaque façade, à partir du niveau à l'alignement de la voie qui la borde à l'aval, jusqu'au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus.

2) Hauteur relative a) La hauteur de toute construction doit être telle que la différence de niveau entre tout point d'un bâtiment et tout point de l'alignement opposé n'excède pas une fois et demi la distance comptée horizontalement entre ces deux points (H < =3/2 L ) . b) Toutefois, si dans la même rue, les deux immeubles immédiatement voisins dépassent tous deux la hauteur ci-dessus définie, l'immeuble à construire peut atteindre la hauteur moyenne de ses voisins. c) Lorsque la voie est en pente, les façades des bâtiments sont divisées en section n'excédant pas 30 mètres de longueur et la hauteur est prise au milieu de chacune d'elles. d) Si la construction est édifiée à l'angle de deux voies d'inégales largeurs, la partie du bâtiment bordant la voie la plus étroite peut avoir la même hauteur que celle longeant la voie la plus large sur une longueur n'excédant pas 15 mètres comptés à partir du point d'intersection des alignements ou, le cas échéant, des limites de retrait obligatoire. e) Entre deux voies d'inégales largeurs ou de niveaux différents, lorsque la distance est inférieure à 15 mètres, la hauteur de la construction édifiée entre les deux voies peut être celle déterminée à partir de la voie la plus large ou de niveau le plus élevé..

3) Hauteur absolue La hauteur de toute construction ne peut excéder : - 12,50 m en zone 1 UB - 8.00 m en zone 2 UB.

ARTICLE UB 11 - ASPECT EXTERIEUR 1) Généralités a) Les constructions doivent présenter une unité d'aspect et de matériaux en harmonie avec les constructions existantes. b) Toute construction de caractère ou de type étranger à la région est interdite.

2) Formes a) Toitures : Les toitures en tuiles seront réalisées avec des tuiles forme Canal de couleur rouge, pentées entre 25 et 35 %.

En zone 2 UB : Terrasse obligatoire sur 50 % maximum et toiture à deux pans sur le pourcentage restant (sauf pour les terrasses commerciales en rez-de-chaussée : toiture en pente unique). Cette règle n'est pas applicable pour les parcelles égales ou inférieures à 300 m².

Dans toute la zone UB, des formes et des matériaux de toitures différents peuvent être acceptés pour les équipements publics de toutes tailles, ainsi que pour les équipements commerciaux présentant une superficie de toiture supérieure à 100 M2, à condition qu’ils présentent une bonne intégration dans le site bâti ou naturel. b) Ouvertures : En zone 1 UB : sauf sur les constructions à usage commercial ou artisanal, elles doivent être à tendance verticale. c) Les ouvrages en saillie, tel que conduits de fumée en applique sur les façades sont interdits.

Les climatiseurs doivent être totalement encastrés dans le volume bâti, et protégés par une grille de même couleur que la façade.

3) Terrasses, balcons et loggias. a) Les terrasses et les loggias doivent être intégrées dans le volume du bâtiment, en évitant tout effet de barre, au besoin en créant une seconde façade en retrait de la première. Pour une éventuelle fermeture de loggia et en cas d'immeuble soumis à la loi sur la copropriété, le choix du modèle de fermeture sera opéré par l'organe délibérant de la dite copropriété. b) Les balcons ne peuvent excèder 0,22 mètre de saillie au premier étage. c) Les terrasses vitrées sur balcon dans les immeubles collectifs sont interdites.

4) Couleurs Elles doivent respecter le nuancier déposé en Mairie.

5) Energies renouvelables.

Les éléments producteurs d'énergie doivent s'intégrer aux volumes architecturaux et ne pas dépasser la hauteur absolue fixée à l'article 10.

6) Enseignes et préenseignes : Elles sont soumises à une réglementation spécifique (decret du 24 février 1982), et doivent par leurs formes, leurs coloris et leurs caractères, ne pas porter atteinte à la qualité du milieu urbain environnant.

7) Clôtures : Zones concernées par les risques d'inondations : mur plein limité à 0.25m de H (voir article 1) Autres zones: a) Les clôtures doivent être traitées dans l'esprit local traditionnel. b) La hauteur des clôtures sur voies sera limitée au maximum à 1,30 mètre pour le mur bahut et à 1,80 mètre pour les piliers intermédiaires, ( voir modèles en fin de réglement)sous réserve de l'avis des services compétents émis en fonction des problèmes de visibilité, de sécurité et de topographie .

La hauteur des clôtures sur limites séparatives est limitée à 1,80 mètre.

ARTICLE UB 12 - STATIONNEMENT 1) Dispositions générales. a) Dans le cas d’un parking collectif, la surface moyenne des places de stationnement devra être de 25 m2 minimum, aire de manoeuvre comprise. b) Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies de desserte, sur le terrain même. c) Exceptionnellement, lorsque l'application de cette prescription est impossible, soit pour des raisons techniques, soit pour des motifs d'architecture ou d'urbanisme, les autorités compétentes peuvent autoriser le constructeur : - soit, à réaliser directement sur un terrain lui appartenant dans un rayon de 300 mètres maximum, les places de stationnement prévues au paragraphe 2 ci-après, - soit, à acquérir sur un terrain situé dans un rayon de 300 mètres maximum, les places de stationnement prévues au paragraphe 2 ci-après, - soit, à obtenir une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation distant de 300 mètres maximum, pour les places de stationnement requises en application du paragraphe 2 ci-après.

-soit, à verser une participation en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement, dans les conditions fixées aux articles L 421-3, et R 332-17 à R 332-33 du Code de l'Urbanisme.

2) Il doit être aménagé: a) Pour les constructions à usage d'habitation: Une place de stationnement par tranche de 60 M2 de plancher de surface hors oeuvre nette de construction, ou par unité de logement n'atteignant pas cette surface. b) Pour les Hôtels et Hôtels Restaurants: * Hôtel jusqu’à 75 chambres : Une place de stationnement par chambre de 76 à 150 chambres : Une place de stationnement pour 2 chambres au-delà de 150 chambres : Une place de stationnement pour 3 chambres et une place de stationnement pour 10 m2 HO nets de salle de restaurant, de même qu'un emplacement de car pour 25 unités d'hébergement.

En ce qui concerne la salle de restaurant, la superficie correspondant au nombre de chambres de la partie hôtel (soit n... chambres x 10 m2), sera exemptée du paiement de la participation en cas de non réalisation du nombre d'aires de stationnement suffisant. Cette participation sera alors calculée sur la superficie restante. c) Pour les Restaurants, Bars: Une place de stationnement pour 10 m2 HO nets de salle de restaurant.

d) Pour les Night-clubs: Une place de stationnement pour 4 m2 HO nets de salle de night-club.

e) Pour les Entreprises Commerciales de moins de 300 M2 de surface de vente et pour les Entreprises Artisanales: Une place pour 25 M2 HO nets de surface de vente. f)Pour les Bureaux et Professions Libérales : Une place pour 50 m2 de plancher HO nets de construction. g) Pour les Etablissements industriels: Une place de stationnement par 80 m2 de la surface HO nette de la construction. h) Pour les Commerces d'une superficie égale ou supérieure à 300 m2 de surface de vente: Une place pour 12 m2 SHON de surface de vente. i) Autres Cas: La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle auxquels ces tablissements sont le plus directement assimilables.

ARTICLE UB 13 - ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS, ESPACES BOISES CLASSES : 1) Les espaces boisés classés figurant au plan de zonage sont soumis aux dispositions de l'article L 130-1 du Code de l'Urbanisme.

2) Les surfaces non constructibles ainsi que les aires de stationnement doivent être plantées.

3) Les espaces correspondant au retrait sur alignements doivent être aménagés en harmonie avec l'espace public environnant.

4) En zone 2 UB, les constructions devront respecter les plantations existantes telles que reportées aux plans graphiques annexés au dossier.

SECTION III - POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION DU SOL

ARTICLE UB 14 - COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL : 1) En zone 1UB : Les possibilités d'occupation du sol sont celles résultant des contraintes d'implantation et de hauteur précisées aux articles précédents.

2) En secteur 1UBa : 0.03 3) En zone 2 UB : 0.60

ARTICLE UB 15 - DEPASSEMENT DU COEFFICIENTD'OCCUPATION DU SOL : NEANT

d'emprise ,