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Embelgasse 38-40, 1050 Wien Sockelsanierung, Blocksanierung und Dachgeschossausbau Projektbeschreibung

Eckdaten: Bestand: Baujahr: 1891 (1886 Einreichpläne); 1954+1960: ursprüngliche Fassade abgeschlagen Gründerzeithaus EG + 4 Geschosse; H-Typ (Strassen- und Hoftrakt mit einem dazwischen liegenden Stiegenhaus) Wohnnutzfläche vor Sanierung: 2'086 m2 + 109 m2 Geschäftslokal im EG = 2'195 m2 ursprünglich 78 Topnummern (Zimmer+Küche-Wohnungen und Garconnieren) vor Baubeginn 51 Wohneinheiten + Geschäftslokal, davon noch 38 Wohnungen bewohnt

Bestand Hoftrakt vor Sanierung © johann mikes

Sanierung: Bauzeit 05/2003 bis 05/2006; Projektierung seit 2000 Förderungsgeber: wohnfonds_wien Förderungswerber: privat Baubetreuung: architekturbureau rainer+böhm ZT-KG Wohnnutzfläche: 2'309 m2 (davon 214 m2 Dachgeschossausbau) 31 Wohnungen (davon 3 Wohnungen im Dachgeschossausbau, 20 Wohnungen durch Zusammenlegungen, 8 Kategorieanhebungen), Schaffung einer Wohnung aus einem Geschäftslokal. Alle Wohnungen saniert und auf Kategorie A angehoben.

Kosten: Haus gesamt (inkl. Nebenkosten): € 3'206’000.Wohnungssanierungen: € 545.-/m2 Dachgeschosswohnungen: € 1'381.-/m2

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Blocksanierung mit Hofterrassen: Die Vorgabe des wohnfonds_wien zu den Blocksanierungsmassnahmen war zu Projektbeginn im Jahr 2000, ein Teilabbruch des Hoftraktes (Der Dachboden und das oberste Geschoss (=4. OG) sind komplett und vom 3.OG 25% sind zur besseren Belichtung des Blockinnenhofs abzubrechen). Der Teilabbruch des Hoftraktes bedeutete den Abbruch von 8 bestehenden und teilweise noch bewohnten Wohnungen. Die Umsetzung des architekturbureau rainer+böhm ZT-KG optimierte diese Vorgabe indem der Hoftrakt als gestaffelt abgetreppter Baukörper geplant wurde. Mit der treppenartigen Abstufung wurden drei Wohnterrassen und eine Gemeinschaftsterrasse geschaffen. Durch die Volumenverteilung wurde auch die Belichtung des Blockinnenhofs deutlich verbessert. Trotz Abbruch von 8 Wohnungen aufgrund der Blocksanierungsmaßnahme (Terrassierung Hoftrakt) wurden mit der Überbauung aller Lichthöfe, gewonnene Gangflächen bei Wohnungszusammenlegungen und 3 neuen Dachgeschosswohnungen insgesamt 114 m2 mehr Wohnnutzfläche erzielt.

Terrassen Hoftrakt © sag-meister

Arbeitsmodell mit Teilabbruch (rot) © architekturbureau

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Zwischensiedelungen während der Bauzeit: Das Haus war während der ganzen Bauzeit größtenteils bewohnt. Für Mieter aus der Zeit vor der Sanierung wurden 20 Wohnungen umgebaut. Die Mieter haben so die Gelegenheit bekommen, ihre zukünftigen Wohnungen gemäß ihren Bedürfnissen und Wünschen umbauen zu lassen. Gleichzeitig mussten zudem 5 Zwischensiedelungswohnungen hergestellt werden, um in mehreren Etappen nacheinander 8 Familien im Haus umzusiedeln. 4 Familien wurden für Zeit der Wohnungssanierung in anderen Liegenschaften des Hauseigentümers untergebracht. 8 Familien konnten ohne Zwischensiedelung direkt in ihre frisch sanierten neuen Wohnungen umziehen, wobei die Mieter für die Zeit des Umbaus teilweise auch in Wohnungen des eigenen Familienverbandes zusammen wohnten. Diese etappenweise Umsiedelung und die aufwändige Koordination und Betreuung der Mieter führte zur überdurchschnittlich langen Bauzeit von 3 Jahren.

Mietzins: Die Altmieter, die in neue Wohnungen übersiedelt sind und alle Neumieter zahlen den Mietzins auf Basis des Richtwerts der Stadt Wien (derzeit € 4,57/m2). Nach der Endabrechnung wird der Mietzins von der Schlichtungsstelle MA 51 festgelegt. Die Betriebskosten haben sich trotz zusätzlicher Kosten für die Aufzugswartung nur unwesentlich verändert. 4 Altmieter haben „Huckepack“-Verträge (Verbesserung/Kategorieanhebung der bestehenden Wohnung) abgeschlossen. 4 Wohnungen wurden als Anbotswohnungen der Stadt Wien vermietet. Die durch die Sanierung erhöhte Miete wurde bei mehreren Mietparteien mit zu geringen Familieneinkommen durch die entsprechende Wohnbeihilfe übernommen.

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Wohnungen: Das Überbauen der alten Lichthöfe mit Nasszellen und neuen Entsorgungsschächten und das mögliche Gruppieren der zusätzlichen Bäder um die neuen Schächte führt in allen Geschossen zur hohen Variabilität in der Anordnung der Wohnungstypen. Die Wohnungsgrößen verteilen sich auf wenige Kleinwohnungen (4 mit ca. 35 m2, 6 mit ca. 60 m2); meist nachgefragt waren jedoch Familienwohnungen mit bis zu 4 Zimmern: (zwei mit ca. 70 m2, 6 mit ca. 80 m2, 12 mit ca. 90 m2 und eine mit 105 m2. Die von den Mietern gewünschte Aufteilung der Wohnungen entspricht eher einer klassischen Aufteilung der Grundrisse in mit möglichst vielen Zimmern, separate Küche und nach Wunsch separatem WC. Die neu geschaffenen 3 Wohnungen im Dachgeschoss wurden mit offenem Grundriss und Terrassen gestaltet. Zwei Souterrainwohnungen wurden mit zusätzlichen Galerien über zwei Geschosse erweitert.

Dachgeschosswohnung © architekturbureau

Souterrainwohnung © architekturbureau

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Fassadenbegrünung: Um als frisch saniertes Haus im Straßenbild neu aufgewertet in Erscheinung zu treten wurde ein lebendiger Fassadenschmuck in Form einer Fassadenbegrünung ausgeführt. Die ursprünglich reich verzierte Fassade des Gründerzeithauses wurde in den 1960er Jahren abgeschlagen und war nicht wieder herstellbar. An der Straßenseite ist über die ganze Fassadenlänge ein Blumentrog angebracht in dem Schlingpflanzen auf Kletterseilen über die ganze Fassadenhöhe wachsen. Die Bepflanzung wird von einer gesteuerten Bewässerungsanlage über einen Tropfschlauch mit Wasser versorgt. Bepflanzung: abwechselnd Glyzinien / Blauregen mit langen, blau-violetten Traubenblüten (Wisteria floribunda ‚macrobotrys’) und immergrünes Geißblatt mit orangeroten Blüten (Lonicera henryi); zusätzlich werden die Blumentröge von den Mietern im Mezzanin selbst begrünt.

Fassadenbegrünung © architekturbureau

Fassadenbegrünung © sag-meister

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Fassadenbegrünung © architekturbureau

Fassadenbegrünung © architekturbureau

Terrassenbegrünung: Der Terrassenaufbau mit 20 cm Substrat ermöglicht eine intensive Begrünung, die von den Mietern selbst angelegt und sehr gut genutzt wird.

Begrünung Terrassen © georg spitzer

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Aussenräume: Alle Wohnungen im Hoftrakt verfügen über einen Außenraum als Gartenstreifen, Terrasse oder Balkon. Den Mietern im Straßentrakt steht eine Gemeinschaftsterrasse zur Verfügung, die rege benutzt wird.

Gartenstreifen Souterrain © sag-meister

Balkone Hoftrakt © sag-meister

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Aufzug: Der zwischen den Trakten angeordnete Aufzug bedient über Verbindungspodeste auf 13 Haltestellen alle Geschosse. Die offenen Podeste sind zum Hof hin mit Glas(schuppen) verkleidet und farbig gestaltet.

Aufzug © sag-meister

Auflistung Maßnahmen Sanierung: (komplette Auflistung siehe Vergabevorschlag …)

Erhaltungsarbeiten, z.B.: Neuherstellen Stiegenläufe Mauerwerkstrockenlegung beider Baukörper Alle Fassaden instandgesetzt, teilweise mit Vollwärmeschutz Einbau von Wärmeschutzfenstern Neuherstellen aller Türen

Verbesserungsarbeiten, z.B.: Aufzug in alle Geschosse Einbau eines Kinderwagen- und Fahrradabstellraums Einbau eines Müllraums Gemeinschaftsterrasse Balkone Hoftrakt Fassadenbegrünung Hofbegrünung intensive Terrassenbegrünung extensive Flachdachbegrünung Fernwärmeanschluss Gemeinsame SAT-Anlage, Leerverrrohrung Telefon und Kabel-TV Sämtliche Installationen und Ver- und Entsorgungsleitungen neu

Projektdokumentation siehe auch: http://www.architekturbureau.net/projekt_18/index.html e-mail office@architekturbureau.net tel

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projektbeschreibung embelgasse

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