Wormerwonen jaarverslag 2007

WORMERWONEN Papiermakerstraat 1 1531 NA Wormer T: (075) 642 64 21 F: (075) 642 68 46 E: info@wormerwonen.nl W: www.wormerwonen.nl

FIN_jaarverslag_23_omslag.indd 1-2

JAARVERSLAG 2007

wormerwonen

WORMERWONEN in beweging 12-6-2008 11:03:54

GEGEVENS

COLOFON

NAAM:

DATUM EN NUMMER VAN DE

WORMERWONEN

INSCHRIJVING IN HET HANDELS-

Dit jaarverslag is een uitgave van WORMERWONEN

REGISTER GEHOUDEN DOOR DE GEMEENTE VAN VESTIGING:

KAMER VAN KOOPHANDEL EN

TEKST, REDACTIE EN

Wormerland

FABRIEKEN TE ZAANSTAD:

PRODUCTIEBEGELEIDING

7 maart 1979, nr. 35010466

Nestas communicatie, Almere

REGISTRATIENUMMER VROM/CFV:

EINDREDACTIE

LO202

WORMERWONEN

LIDMAATSCHAPPEN:

VORMGEVING

Aedes vereniging van woningcorporaties en Samenwerkende Woningcorporaties Zaanstreek/Waterland (SWZW)

borski|noordhoek|bleichrodt visuele communicatie, Amsterdam

ADRES:

Papiermakerstraat 1 1531 NA Wormer T: (075) 642 64 21 F: (075) 642 68 46 E: info@wormerwonen.nl W: www.wormerwonen.nl DATUM VAN OPRICHTING:

23 februari 1912

FOTOGRAFIE DEELNEMINGEN:

A.Shots, Anja Daleman

Wormﾃｨre BV en WoningNet DATUM EN NUMMER VAN

DRUK

HET KONINKLIJK BESLUIT VAN

Van Horssen O.J. Service

TOELATING:

23 februari 1912, nr. TL 1637

OPLAGE

150 DATUM VAN DE MINISTERIﾃ記E GOEDKEURING TOT WIJZIGINGEN

DATUM

VAN DE STATUTEN:

juni 2008

2 november 2007

FIN_jaarverslag_23_omslag.indd 3-4

12-6-2008 11:03:55

MISSIE

WORMERWONEN wil goede woningen bieden met voldoende keus in zowel prijs als kwaliteit met het accent op betaalbare huurwoningen.

jaarverslag_24_binnen.indd 1

12-6-2008 15:21:57

jaarverslag_24_binnen.indd 2

12-6-2008 15:22:01

INHOUDSOPGAVE

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

jaarverslag_24_binnen.indd 3

VOORWOORD

05

Winnen in Wormerland ALGEMENE BESCHOUWINGEN

09

WORMERWONEN gaat er voor DE ORGANISATIE

15

Werken aan wonen KWALITEIT VAN HET BEZIT

21

Optimaal wonen voor iedereen HUURBELEID

35

Passend wonen in Wormerland BETREKKEN BEWONERS BIJ BELEID

43

Weten hoe de klant wil wonen LEEFBAARHEID

49

Prettig wonen in Wormerland WONEN EN ZORG

55

Zorg voor wonen DE FINANCIËLE CONTINUÏTEIT

61

De balans opgemaakt VERSLAG RAAD VAN TOEZICHT

67

Geanalyseerd en beoordeeld JAARREKENING 2007

75

Ŷ Toelichting grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Ŷ Kengetallen Ŷ Balans Ŷ Winst-en-verliesrekening Ŷ Accountantsverklaring

12-6-2008 15:22:03

jaarverslag_24_binnen.indd 4

12-6-2008 15:22:08

WINNEN IN WORMERLAND

Wie een jaarverslag schrijft, kijkt meestal terug op het voorgaande jaar.

Maar dat jaar heeft voor ons meer in het teken gestaan van vooruitkijken.

Wij hebben onze plannen voor de toekomst van Wormerland uit de doeken gedaan. We weten waar we staan en we weten waarvoor we gaan. We zijn in beweging!

5

jaarverslag_24_binnen.indd 5

12-6-2008 15:22:09

We hebben in 2007 verder gewerkt aan onze herori谷ntering. De rol van de corporatie verandert. Van traditionele stenenstapelaar ontwikkelen corporaties zich tot maatschappelijk ondernemer. Daarmee zijn ook wij al enige tijd bezig. Dat heeft tot gevolg dat we onze missie aanpassen en we ons ondernemingsplan onder de loep nemen.

We gaan een nieuwe tijd tegemoet met een nieuwe werkwijze en daarbij past ook een nieuw gezicht.

Het afgelopen jaar hebben wij onze huisstijl aangepast aan de moderne en professionele corporatie die wij nu zijn. Uit de enthousiaste reacties blijkt dat we een goede keuze hebben gemaakt.

Hoewel wij om ons heen zien dat steeds meer corporaties voor schaalvergroting kiezen, kiezen wij er bewust voor om klein te blijven. Wij willen dicht bij onze klanten staan. Als kleinere, zelfstandige corporatie richten wij ons op Wormerland. Wij werken aan de kwaliteit van ons bezit dat afgestemd is op GH GHPRJUD多VFKH RQWZLNNHOLQJHQ LQ GLW JHELHG Het is soms lastig manoeuvreren in volkshuisvestingsland. In 2006 worden de liberaliseringsplannen afgeblazen. Ook wijst de regering ons Antwoord aan de Samenleving af. Als reactie worden wij geFRQIURQWHHUG PHW GH HLV RP 多QDQFLHHO ELM WH GUDJHQ aan de prachtwijken van minister Vogelaar en de verplichting tot het betalen van vennootschapsEHODVWLQJ 5HGHOLMN RI RQUHGHOLMN KHW ]LMQ 多QDQFLsOH eisen die onze toekomstplannen onzeker maken.

Dat, gecombineerd met een huurbeleid dat weinig realiteitszin kent, maakt het steeds moeilijker om onze primaire taken behoorlijk te vervullen.

Ondanks het woelige water waarin wij moeten laveren, hebben we het afgelopen jaar hard gewerkt aan onze prestaties. Ik noem er hier slechts een aantal, in ons volkshuisvestingsverslag gaan we hier veel uitgebreider op in.

6

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 6

12-6-2008 15:22:17

Ŷ Samen met DEKA en de gemeente werken we aan de verdere ontwikkeling van het Centrumplan.

De intentie is een levendig centrum te realiseren.

Vooral de inpassing van het MFA-deel (multifunctionele accommodatie) vraagt vanwege de vele deelnemers de nodige overlegtijd. Ŷ Voetbalvereniging WSV’30 heeft door de aanleg van twee kunstgrasvelden minder ruimte nodig. Zo ontstaat ruimte voor woningbouw. Op 18 april 2007 is een intentieovereenkomsten getekend. Daarin hebben partijen formeel afgesproken te onderzoeken of samenwerking en realisatie van een nieuw sportcomplex voor WSV’30, gecombineerd met de bouw van tachtig tot honderd woningen, haalbaar is. Ŷ De komende twintig jaar zullen wij druk zijn met de herstructurering van diverse buurten. In onze visie Winnen in Wormerland van 2006 hebben wij al de noodzaak aangegeven van herstructurering van een deel van onze woningvoorraad (ongeveer 500 woningen). De Molenbuurt (118 woningen) biedt goede kansen om als eerste project te fungeren. Voorjaar 2007 hebben we hierover gesproken met de gemeente Wormerland, huurdersvereniging Huurders voor Huurders en bewonerscommissie Spatterwijk.

We hebben dus niet stilgezeten. Toch is er nog steeds veel werk aan de winkel. Wij willen op structurele basis stakeholdersoverleg gaan organiseren, het starten van een visitatietraject staat op de rol en wij moeten onze prestatieafspraken met de gemeente verder gestalte geven. Daartoe hebben wij al een aanzet gegeven door onze toekomstvisie Winnen in Wormerland in drie scenario’s te beschrijven: Met de stroom mee, Aan het roer en Het ruime sop. De scenario’s geven geen eindbeeld, maar laten zien voor welke keuzes wij staan en wat de consequenties daarvan zijn. Wat de keuze ook wordt, één ding is duidelijk: wij kunnen daar niet alleen mee aan de slag. Wij doen dat graag samen met anderen.

Voor de geweldige inzet en betrokkenheid gedurende het afgelopen jaar wil ik alle medewerkers van WORMERWONEN hartelijk bedanken. Ik ga ervan uit dat ik ook in de toekomst op iedereen mag rekenen!

Wormer, mei 2008 Theo Krijnen directeur-bestuurder

Ŷ In de voormalige Kruiskerk is het Dorpstheater geopend. Wij hebben deze locatie om niet ter beschikking gesteld. De culturele activiteiten die hier plaatsvinden, leveren een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid en wij geven invulling aan onze rol als maatschappelijk ondernemer. Ŷ Om de risico’s van onze commerciële activiteiten goed te kunnen beheersen hebben wij de besloten vennootschap Wormère opgericht. WORMERWONEN is honderd procent eigenaar van dit bedrijf.

7

jaarverslag_24_binnen.indd 7

12-6-2008 15:22:17

jaarverslag_24_binnen.indd 8

12-6-2008 15:22:24

WORMERWONEN GAAT ER VOOR

In een moeilijk politiek klimaat toch goed presteren, is bepaald geen eenvoudige opgave. Maar wij hebben uitgebreid onderzocht wat wij moeten doen. Wij weten hoe wij onze doelgroep moeten bedienen. Dat geeft vertrouwen in de toekomst en daar gaan we voor.

9

jaarverslag_24_binnen.indd 9

12-6-2008 15:22:26

De gemeente Wormerland bestaat uit vijf kernen.

Samen vormen zij een vitale regio op de grens van Waterland en de Zaanstreek. De gemeente wordt gewaardeerd door het groene karakter, de kwaliteit van het wonen en de nabijheid van stadvoorzieningen. De nabijheid van een grote stad, vormt ook een pijnpunt. De stad trekt jongeren aan en ze verlaten Wormerland. Voor Wormerland betekent dat dubbele vergrijzing.

Lokale Opgave Enige tijd geleden hebben wij een ruimtelijke analyse laten uitvoeren; zowel op regionaal als op lokaal niveau. Op basis hiervan hebben wij een goed beeld verkregen van de opgave waarvoor wij staan.

Regionaal gezien bestaat er een grote behoefte aan woningen, maar landschappelijke waarden en milieuwetgeving beperken de realisatie daarvan.

Ook de vergrijzing gaat een steeds belangrijkere rol spelen, waarop in regionaal verband een antwoord moet worden gegeven.

Lokaal staat Wormerland voor een forse herstructureringsopgave. De invulling daarvan wordt ingegeven door de planning, de doelgroepen, de bevolkingsontwikkeling en de visie op de toekomst van Wormerland.

In cijfers uitgedrukt ziet Wormerland er anno

10

2007 als volgt uit: het inwonertal bedraagt 15.856 personen. Er zijn relatief weinig jonge mensen van 0 tot 30 jaar. Het aantal mensen van 50 jaar en ouder is vergelijkbaar met het Nederlandse gemiddelde. Op basis van cijfers van CBS en Primos is bekeken wat de bevolkingsontwikkeling is tot 2030.

De verwachting is dat deze een piek laat zien tot het jaar 2015. Daarna neemt de bevolking licht af. De vergrijzing is de oorzaak van die afname; de categorie 65-plussers neemt in de periode tot 2030 sterk toe. De verwachting is dat het aantal inwoners in Wormerland in 2030 uit ruim 16.000 mensen bestaat. Geen schokkende groei, maar de bevolkingssamenstelling is daarentegen wezenlijk anders.

Dat betekent dat de woningvoorraad drastisch moet worden aangepast. Dat is de opgave waar WORMERWONEN voor staat.

Winnen in Wormerland Omdat niemand de toekomst met honderd procent zekerheid kan voorspellen, hebben wij drie mogelijke toekomstbeelden (tot 2020) van Wormerland geschetst. Deze scenario’s laten zien dat het nú al tijd is om keuzes te maken.

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 10

12-6-2008 15:22:30

Scenario 1: Met de stroom mee

Scenario 3: Het ruime sop

Terwijl er teveel eengezinswoningen zijn, ontstaat er een tekort aan seniorenwoningen. Veel bewoners zoeken buiten de gemeente woonruimte. Zonder voldoende gezinnen krijgen voorzieningen als zwembaden, sportvelden en scholen het moeilijk.

Vooral in plaatsen als Jisp, Neck, Oostknollendam en Wijdewormer.

De veroudering van de bevolking en de noodzaak tot vervanging van bestaande woningen vormt een lastige opgave. Maar niets doen betekent nog méér voor Wormerland. Haar rest een toekomst als eenzijdig en verouderd dorp...

Als we niet alleen naar Wormerland kijken, maar ook naar de gemeenten eromheen, is er nog een ándere mogelijkheid om jonge gezinnen aan te trekken. De Wijdewormer is nu nog een thuis voor voornamelijk boeren. Maar wanneer zij, net als elders, hun bedrijven naar Oost-Europa verplaatsen kan in deze grote polder nu eens wérkelijk ruim, in het groen en met respect voor de natuur worden gewoond! De nieuwe bewoners van deze woningen vormen een nieuw evenwicht tussen jong en oud.

Scenario 2: Aan het roer Door actief te sturen op een evenwichtige bevolkingssamenstelling, blijft Wormerland nú en in de toekomst een vitale en dynamische gemeente.

De bedrijventerreinen de Eenhoorn en de Bruynvis worden omgevormd tot een woon- en werkgebied met een eigen karakter. Er worden hier voldoende woningen gebouwd. Er ontstaat een unieke woonwijk langs de Zaan, aantrekkelijk voor mensen die wel dicht bij de stad, maar vooral in een landelijke omgeving willen wonen. Hierdoor komt de verhouding tussen jong en oud in balans. Beide groepen binden zich aan Wormerland.

Als het aan WORMERWONEN ligt, gaat de voorkeur uit naar het scenario Aan het roer. Dit scenario VOXLW YROJHQV RQV KHW EHVWH DDQ RS GH GHPRJUD¿sche ontwikkelingen in deze regio.

Visie op wonen Er is dus werk aan de winkel. We moeten ervoor zorgen dat er voldoende geschikte woningen komen voor starters en senioren. Woningen die op de juiste plek staan, op de juiste tijd gebouwd worden en waar het juiste prijskaartje aan hangt.

In kille cijfers betekent dit dat er zo’n 500 woningen op de schop moeten; we moeten ze hetzij renoveren, hetzij slopen en vervangen door nieuwe woningen. Als wij dit niet doen blijft de woningmarkt op slot zitten en komt de doorstroming nooit op gang.

De gemeente deelt onze visie. Alleen is de politiek soms wat weerbarstiger!

11

jaarverslag_24_binnen.indd 11

12-6-2008 15:22:38

Visie en missie

Strategie

Onze visie is uitgewerkt. Daar moeten we onze missie op aanpassen. Die zijn wij nu aan het herformuleren. De intentie ervan is in ieder geval dat wij voldoende woningen van goede kwaliteit op je juiste plek moeten neerzetten. Het heeft immers geen zin om sinaasappels op de Noordpool te kweken!

Vooruitlopend op de prestatieafspraken hebben wij ons strategisch voorraadbeleid aan de gemeente gepresenteerd. Dat beleid is gebaseerd op de GHPRJUDÂżVFKH HQ PDDWVFKDSSHOLMNH RQWZLNNHOLQgen in onze regio. Ons jaarplan, dat daarvan een uitvloeisel is, bespreken we in het driemaandelijkse overleg met de portefeuillehouder bij de gemeente en evalueren en actualiseren we jaarlijks. Samen PHW RQ]H NZDUWDDOUDSSRUWDJHV ÂżQDQFLsOH PHHUMDrenbegroting en technische begroting kunnen wij controleren hoe de vlag erbij hangt.

2Q]H ÂżQDQFLsOH SRVLWLH LV JH]RQG ]RGDW ZH YRRUalsnog al onze plannen kunnen uitvoeren. Of dat zo blijft, hangt mede af van de politieke ontwikkelingen.

Prestatieafspraken In 1999 zijn de eerste prestatieafspraken op papier gezet. In 2005 hebben wij onze prestatieafspraken met de gemeente geĂŤvalueerd. De gemeente moet haar Woonvisie nog vaststellen. Ze verwacht daar rond de tweede helft van 2008 mee klaar te zijn.

Op basis van dat document, kunnen we wederkerige afspraken maken over onderwerpen als huurbeleid, kwalitatieve instandhouding en woningtoewijzing. Belangrijk onderdeel van de afspraken die we maken zal zijn welke instrumenten er worden ingezet om onze volkshuisvestingstaak mogelijk te maken. Dat zijn bijvoorbeeld afspraken over de verhouding sociale en vrije-sectorwoningen en de grondprijzen die de gemeente hanteert.

12

Maatschappelijk ondernemen en doen WORMERWONEN wil zich meer als maatschapSHOLMN RQGHUQHPHU SURÂżOHUHQ 'DDUDDQ KHEEHQ ZH al het een en ander gedaan. Voorbeelden zijn het om niet beschikbaar stellen van de voormalige Kruiskerk voor de vestiging van het Dorpstheater, de aankoop van een schoolgebouw en de ontwikkeling van een multifunctioneel centrum (over deze projecten leest u meer in het hoofdstuk 3).

Onze maatschappelijke betrokkenheid blijkt eveneens uit de vele lokale verenigingen en evenementen die wij sponsoren.

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 12

12-6-2008 15:22:46

Politiek klimaat Zoals in het voorwoord al is opgemerkt, bevaren wij politiek gezien woelig water. Wat de regering van ons wil, komt er eigenlijk op neer dat wij een EHJURWLQJVWHNRUW PRHWHQ ÂżQDQFLHUHQ (QHU]LMGV GRRU JURRWVFKDOLJH FROOHJLDOH ÂżQDQFLHULQJ DI WH dwingen, anderzijds door de regels van de vennootschapsbelasting van toepassing te verklaren op corporaties. Wij hebben er niets op tegen om grote corporaties de helpende hand te bieden, maar het gaat wel om grote bedragen. En het opleggen van vennootschapsbelasting heeft uiteindelijk consequenties voor onze mogelijkheden RP RQUHQGDEHO WH ÂżQDQFLHUHQ 'DW JDDW WHQ NRVWH van de betaalbaarheid van het wonen. En kunnen wij straks ook op onze ‘grote’ collega’s rekenen wanneer onze reserves zijn opgedroogd? Hopelijk komt de politiek tot inkeer voor het zover is!

de normen van goed bestuur, toezicht, transparanWLH H[WHUQH YHUDQWZRRUGLQJ HQ ÂżQDQFLsOH EHKHHUsing van een woningcorporatie.

Governance Code Overheid en maatschappij verwachten van ons dat wij inzichtelijk maken hoe wij werken. Mede daarom is een gedragscode voor corporaties ontwikkeld. In 2005 hebben wij onze eigen Governance Code opgesteld. Daarin zijn dezelfde onderwerpen geregeld die ook in de Corporate Governance Code staan. De enige twee onderdelen waaraan wij nog moeten voldoen zijn de integriteitscode en een klokkenluidersregeling. Die staan op de agenda voor 2008. Wij vinden het eigenlijk sterker een eigen code te ontwikkelen dan simpelweg een door anderen uitgedachte gedragscode te ondertekenen. Daar staat tegenover dat het jammer is dat zo’n code noodzakelijk is. Goed gedrag zou vanzelfsprekend moeten zijn!

Toezicht Uiteraard is het van groot belang dat het in- en externe toezicht op corporaties van hoog niveau is.

Onze Raad van Toezicht heeft er ook het afgelopen jaar op toegezien dat wij onze taken naar behoren vervulden. Aan de bevindingen van de Raad van Toezicht is een apart hoofdstuk gewijd.

In het kort komt het erop neer dat wij voldoen aan

Aedes WORMERWONEN is lid van Aedes vereniging van woningcorporaties, onderschrijft de Aedes Code en heeft die ondertekend. Aedes heeft de moeilijke taak om het vertrouwen tussen overheid en corporaties te herstellen. De overheid ziet ons helaas nog steeds als ondoorzichtige, rijke organisaties.

Corporaties moeten zich uiteraard niet armer voordoen dan ze zijn, maar het ligt aan de manier waarop je rekent (op welke basis wordt de waarde van je bezit vastgesteld) of je rijk bent of niet.

Stakeholders Onze belangrijkste stakeholders zijn onze huurders. Daarmee voeren we structureel overleg via huurdersvereniging Huurders voor Huurders.

Wij overleggen regelmatig met de gemeente, maar wij gaan ook andere stakeholders, zoals de zorg- en welzijnsinstellingen meer bij ons beleid betrekken. Daarom willen wij in de toekomst het stakeholdersoverleg beter structureren.

13

jaarverslag_24_binnen.indd 13

12-6-2008 15:22:49

jaarverslag_24_binnen.indd 14

12-6-2008 15:22:54

WERKEN AAN WONEN

WORMERWONEN is veranderd.Wat het meest opvalt, is dat we een nieuwe moderne huisstijl hebben laten ontwerpen. Wat minder opvalt, maar eigenlijk veel belangrijker is, is dat wij onze manier van werken gemoderniseerd hebben. Van traditionele stenenstapelaar hebben wij ons ontwikkeld tot maatschappelijk ondernemer.

15

jaarverslag_24_binnen.indd 15

12-6-2008 15:22:55

Wat niet is veranderd, is onze traditionele driepoot (drie afdelingen). Hiervoor hebben we - ingegeven door het BBSH - ooit gekozen. Bij de strategische heroriĂŤntatie, die in 2006 in gang is gezet, hebben wij overwogen om over te gaan naar de tweepoot.

Onze conclusie is dat we voorlopig de driepoot handhaven (zie organogram).

Het bestuur De heer Th.W. Krijnen is sinds 1993 directeur-bestuurder van WORMERWONEN. Dagelijks houdt hij zich bezig met het besturen van de stichting en het leidinggeven aan de werkorganisatie. Krijnen is verantwoordelijk voor het ontwikkelen en uitvoeren van het beleid. Daarbij wordt hij gecontroleerd door de Raad van Toezicht (zie het verslag van de Raad van Toezicht) en ondersteund door het managementteam. Dat managementteam bestaat uit: Ĺś Th.W. Krijnen, voorzitter Ĺś - YDQ GH 9XXUVW KRRIG ÂżQDQFLHHO economische dienst Ĺś D. van der Grijn, hoofd verhuur- en bewonerszaken Ĺś R.G.J. Kerssens, hoofd technische dienst Ĺś E.T. van Gelderen-Moerkamp, secretaresse

Overleg managementteam Elk jaar maakt de directeur-bestuurder een activiteitenplan, de algemene begroting en de technische meerjarenbegroting en een werkplan. In het werkplan staat beschreven welke werkzaamheden er in het betreffende jaar op de rol staan. Dat doet hij niet alleen; hij kan rekenen op de inbreng van het managementteam. In het verslagjaar zijn tijdens de overleggen de volgende onderwerpen aan de orde gekomen: Ĺś kwartaalrapportages Ĺś analyses onderhoud Ĺś aanbestedingsbeleid planmatig onderhoud en nieuwbouw

16

Ŝ deelname Woonquest (woonwensenwijzer) Ŝ sponsoring verenigingen en evenementen in Wormerland Ŝ nieuwbouwprojecten Zandweg en Zaandammerstraat Ŝ vaststellingsovereenkomst Aedes in kader vennootschapsbelasting Ŝ arbozaken Ŝ jaarrekening en jaarverslag 2006 Ŝ huurverhoging 2007 Ŝ vernieuwing Molenbuurt Ŝ DDQSDN .RQLQJVYDUHQÀDWV Ŝ modelkeuze in kader vennootschapsbelasting en oprichting BV Wormère Ŝ ontwikkelingen centrumplan Ŝ personele zaken Ŝ naamswijziging Woningstichting Wormer in WORMERWONEN Ŝ pr-activiteiten Ŝ Woonenergie Ŝ EPA-project Ŝ begroting 2008 Ŝ werkplan en vergaderschema 2008 Ŝ beschrijving processen WORMERWONEN Ŝ onderzoek naar samenwerking met Zorgcentrum Torenerf Ŝ Woonvisie gemeente Wormerland Ŝ KWH-Huurlabel

Personeelsbestand Om onze werkzaamheden naar behoren te kunnen uitoefenen, hebben wij 21 vaste medewerkers in dienst. Daarvan werken er 13 parttime. Dat betekent dat WORMERWONEN 16,44 fte’s heeft. Voor de projectontwikkeling heeft WORMERWONEN een medewerker ingeleend. In 2007 zijn er geen personeelswisselingen geweest.

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 16

12-6-2008 15:22:55

121 775

Directie

Secretariaat 2 medewerkers

Verhuur en Technische bewonerszaken Dienst 7 medewerkers 7 medewerkers (incl. 1 stagiair)

Projectontwikkeling 1 medewerker

Financieel Economische Dienst 5 medewerkers

Ziekteverzuim Wij zijn als organisatie trots op het feit dat het ziekteverzuimpercentage al jaren buitengewoon laag is. De betrokkenheid van onze medewerkers is dus evenredig hoog. In 2006 was het ziekteverzuimpercentage slechts 0,82 procent. In 2007 zijn wij op een percentage van 2,24 uitgekomen.

Exclusief de 95 ziektedagen (voor 50 procent) van 1 medewerker komen we uit op een percentage van 0,85 procent.

Arbozaken Evenals vorig jaar heeft WORMERWONEN een contract afgesloten met Maetis Arbo voor de arbozorg. Naast de begeleiding bij ziekteverzuim, zijn onze medewerkers eens in de vier jaar in de gelegenheid om mee te werken aan een gezondheidsonderzoek (PAGO). Dat is in 2007 gebeurd.

Ook wordt een risico-inventarisatie en -evaluatie gedaan.

Onze medewerkers weten hoe te handelen wanneer hen iets overkomt. Daarvoor hebben zij het ziekteverzuimprotocol gekregen, het protocol omgaan met agressie en ongewenste intimiteiten en een beeldschermprotocol. Uiteraard is er iemand binnen het bedrijf opgeleid voor de bedrijfshulpverlening en beschikt iedereen over een bedrijfshulpverleningsplan.

In geval van brand of een andere calamiteit weet iedereen hoe het pand verlaten moet worden. De instructies voor ontruiming hangen op diverse, goed zichtbare plaatsen in het pand.

Functionering en beoordeling In 2007 zijn wij gestart met actualisering van ons personeelsplan. Daarin is onder meer geregeld dat elk jaar met alle medewerkers functionerings- en beoordelingsgesprekken worden gehouden. De hoofden van afdelingen voeren de gesprekken met de medewerkers en de directeur-bestuurder praat met de hoofden.

17

jaarverslag_24_binnen.indd 17

12-6-2008 15:22:55

Opleidingen Onder andere op basis van de functioneringsgesprekken dan wel op verzoek kunnen medewerkers van WORMERWONEN opleidingen volgen. Medewerkers volgen op basis van wat nodig is een opleiding of een vervolgcursus. In 2007 zijn de volgende opleidingen gevolgd: Ĺś huurrecht Ĺś huurrecht herstructureringsproces Ĺś persoonlijke effectiviteit Ĺś asbest: van monstername tot sloop Ĺś servicekosten Ĺś coachend leidinggeven Ĺś OR-cursussen Ĺś omgaan met afwijkend gedrag Ĺś herhalingscursussen bedrijfshulpverlening Ĺś CAD Ĺś belastingrecht woningcorporaties Ĺś Management Support Training Ĺś boeiende artikelen schrijven Ĺś introductie nieuwe medewerkers Ĺś cursus in kader leeftijdbewust personeelsbeleid

18

,Q WRWDDO KHEEHQ ZLM LQ Âź XLWJHJHYHQ aan opleidingen. Wij zien dit als een goede investering in ons menselijk kapitaal.

Communicatie Het communicatieplan en de communicatiestrategie zijn in 2007 geactualiseerd. Daarin is vastgelegd welke overlegstructuren er intern zijn en van wie welke informatie moet komen. De in- en externe communicatie moeten nog aan elkaar gekoppeld worden. Ĺś Intern Wij vinden het belangrijk dat iedereen binnen de organisatie weet wat er speelt. Daarom vindt op zeer regelmatige basis overleg plaats.

De directeur-bestuurder informeert iedere maand de afdelingshoofden over actuele zaken. Minimaal twee keer per jaar komen alle medewerkers bij elkaar. Tijdens die personeelsbijeenkomsten brengt de directeur-bestuurder de medewerkers op de hoogte van alle lopende zaken, arbozaken en caoontwikkelingen, het jaarresultaat, de begroting en het werkplan.

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 18

12-6-2008 15:23:04

Onze nieuwe huisstijl is ook bij onze stakeholders goed ontvangen.

We moeten onze website nog aanpassen aan de nieuwe huisstijl. Daar werken we momenteel hard aan.

Natuurlijk is ons bewonersblad ook vernieuwd en aangepast aan de nieuwe huisstijl. Daarover leest u meer in hoofdstuk 5: Oog en oor voor de klant.

Ondernemingsraad

De Ondernemingsraad maakt gebruikt van deze bijeenkomsten om verslag te doen van zijn activiteiten.

Enige jaren geleden is de administratieve organisatie beschreven en in 2007 hebben we deze procesbeschrijvingen geactualiseerd. Nieuwe medewerkers kunnen aan de hand hiervan bij wijze van spreken zonder begeleiding bij ons aan de slag.

In 2007 hebben we intranet ingevoerd. Hierin kunnen alle medewerkers alle voor hen relevante informatie vinden, zodat iedereen breed op de hoogte is. Onze medewerkers zijn enthousiast over dit systeem. Ŷ Extern In het verslagjaar hebben wij ook onze huisstijl gemoderniseerd. Dat past nu beter bij onze manier van werken. Eigenlijk is het een sterk gestileerde vertaling van ons oude logo, dus ook daarin is de modernisering voortgezet. Eerlijk is eerlijk: aan de kleur moesten we zelf in het begin even wennen.

Van zachte blauwe en groene tinten, presenteren wij ons ineens in het knalrood! Maar nu we eraan gewend zijn, vinden we het heel mooi.

WORMERWONEN heeft een open en transparante relatie met de Ondernemingsraad. We werken constructief samen en we informeren elkaar over en weer. Dat gebeurt tijdens de overlegvergaderingen die vier keer per jaar met de directeur-bestuurder plaatsvinden en twee keer per jaar met een lid van de Raad van Toezicht erbij. Gemiddeld komt de Ondernemingsraad een keer per maand bij elkaar.

De belangrijkste onderwerpen die in 2007 aan de orde kwamen, waren: Ŷ de missie en visie Ŷ het ondernemingsplan Ŷ de zorgverzekering Ŷ de herziening van het personeelsplan Ŷ pr en communicatie Ŷ arbobeleid Ŷ het periodiek gezondheidsonderzoek (PAGO) Ŷ de cao Ŷ leeftijdsbewust personeelsbeleid Bijzonder was de betrokkenheid van de Ondernemingsraad bij de werving van een nieuw lid van de Raad van Toezicht. Na een kennismakingsgesprek heeft de Ondernemingsraad positief advies uitgebracht voor het aanstellen van het nieuwe lid.

De volgende medewerkers hebben zitting in de ondernemingsraad: Ŷ Ron Kerssens, voorzitter Ŷ Nico Kok, vice-voorzitter Ŷ Ellen Veldhuis, secretaris Ŷ Emiel Pichel, lid.

19

jaarverslag_24_binnen.indd 19

12-6-2008 15:23:08

jaarverslag_24_binnen.indd 20

12-6-2008 15:23:13

3

OPTIMAAL WONEN VOOR IEDEREEN

Optimaal wonen voor iedereen. WORMERWONEN draagt bij aan de kwaliteit van het wonen in Wormerland. We willen zorgen voor betaalbare woningen met voldoende differentiatie, zowel in de bestaande voorraad als in de QLHXZERXZ 'HPRJUD¿VFKH ontwikkelingen vertalen we naar strategisch voorraadbeleid, zodat jong én oud een plek vinden in Wormerland. Dat is de koers die wij varen.

21

jaarverslag_24_binnen.indd 21

12-6-2008 15:23:16

Strategie

Type woning

WORMERWONEN is geen grote corporatie en zal dat ook niet worden. We hebben er bewust voor gekozen te blijven wie we zijn en binnen ons werkgebied zoveel mogelijk te bereiken. Vooral voor de mensen die voor hun huisvesting zijn aangewezen op ons. Dat doen we door duidelijke keuzes te maken voor onze bestaande voorraad en mogelijkheden te zoeken om ons bezit uit te breiden. Het (beter) geschikt maken van woningen voor ouderen is een steeds belangrijker onderdeel van onze activiteiten. Maar we willen ook graag de starters op de woningmarkt in Wormerland ‘binnen’ houden.

Daarop concentreren we ons het komende jaar en de volgende jaren en daarop zal ook ons strategisch (voorraad)beleid worden afgestemd. We hebben ons SVB in 2005 geactualiseerd. Gezien de keuzen die we het afgelopen jaar hebben gemaakt, zullen we ons SVB in 2008 weer actualiseren.

Twee-onder-een-kap

Aantal 20

Vrijstaand

0

Hoek- of tussenwoning

895

*DOHULMĂ€DW

858

3RUWLHNĂ€DW

185

Totaal

Prijs

1.958

Aantal

In %

692

35

Betaalbare voorraad 1-2 personen Âź Âź

1.165

59

Betaalbare voorraad > 3 personen Âź Âź

70

4

*RHGNRSH YRRUUDDG Âź

'XUH YRRUUDDG ! Âź Totaal

31*

2

1.958

100

* 15 woningen hebben een huur die boven de huurtoeslaggrens ligt.

Woningbezit In het reguliere woningbestand van WORMERWONEN hebben zich in 2007 geen mutaties voorgedaan. Het aantal woningen dat wij per 31 december 2007 in exploitatie hadden, is dan ook gelijk gebleven en bedraagt 1.958.

Daarnaast bezitten we 268 garages en een dienstencentrum. Bovendien hebben we in 2007 de voormalige Kruiskerk beschikbaar gesteld aan het Dorpstheater en peuterspeelzaal ‘t Boemeltje, die vooralsnog in gebruik blijft bij de gemeente, aangekocht.

In de tabellen is af te lezen hoe onze kernvoorraad is verdeeld naar type woning, prijs, percentage van de maximale huurprijsgrens en bouwjaar.

22

Percentage van maximale huurprijsgrens Lager dan 65 Tussen 65 en 75 Hoger dan 75 Totaal

Bouwjaar

Aantal

In %

609

31

1.022

52

327

17

1.958

100

Aantal

1945 - 1968

925

1969 - 1974

283

1975 - 1991

454

1992 - heden

296

Totaal

1.958

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 22

12-6-2008 15:23:16

Op stapel Dat we in 2007 geen nieuwe woningen aan ons bezit hebben toegevoegd, betekent niet dat we hebben stilgezeten. De volgende projecten hebben we afgeleverd, staan op stapel of zijn in gang gezet. Ŷ De Eendragt in Wormer De gemeente Wormerland voert het Integraal huisvestingsplan (IHP) van de basisscholen in Wormer uit. Dit betekent dat de oude scholen de Eendragt, Weremere en het gebouw aan de Snijderstraat in Wormer genomineerd zijn voor sloop en vervangende nieuwbouw. Als eerste was De Eendragt aan de Zandweg aan de beurt. Op deze locatie is een moderne basisschool verrezen. Het bijzondere is dat wij op de school zeventien koopappartementen (vijf twee- en twaalf driekamerappartementen) hebben gerealiseerd. De woningen hebben een eigen, van de school gescheiden entree. Op 24 januari 2007 organiseerde WORMERWONEN voor de kopers een kijkmiddag. De appartementen werden bij loting verkocht. Begin maart 2007 ging de laatste ‘over de toonbank’. De oplevering van het totaal was in diezelfde maand. Ŷ Zaandammerstraat 48a Op de plek van de voormalige brandweerkazerne gaan we zes huurappartementen voor starters realiseren. De gemeente Wormerland verklaarde de bezwaren tegen de sloop- en bouwvergunning ongegrond. De aanbesteding was 10 oktober 2007 en vond plaats onder vier aannemers. Bouwbedrijf Mulder Obdam schreef het laagst in en gaat dan ook het complex bouwen. Voor ons was dit traject een stuk praktijkervaring met de sterk gestegen bouwprijzen. WORMERWONEN gaat met de

gemeente overleggen om starters uit Wormerland voorrang te verlenen. De start van de bouw is volgens planning in juni 2008, de appartementen zijn dan in februari 2009 gereed. Ŷ (Verlengde) Zandweg 91a Na bezwaren van naastliggende bedrijven is het plan van zestien woningen teruggebracht tot tien eengezinswoningen. Er komen vier blokjes van twee koopwoningen en een blokje van twee huurwoningen. Het plan heeft vertraging opgelopen vanwege bezwaren van de omliggende bedrijven en omwonenden. Zij verwachtten dat de nieuwe bewoners zich gaan storen aan bedrijvigheidsgeluiden. In nauw overleg tussen alle betrokkenen hebben wij naar een oplossing gezocht om deze locatie niet verloren te laten gaan. Oorspronkelijk was ook voorzien in een appartementenblokje van zes huurwoningen voor starters. Helaas hebben we dit deel van het plan moeten laten vervallen, maar dat compenseren we met de appartementen aan de Zaandammerstraat. De gemeente heeft een positieve reactie afgegeven op de gewijzigde bouwaanvraag. We verwachten eind 2008 te kunnen starten met de bouw. De oplevering staat dan gepland voor eind 2009. Ŷ Beschuitstoren Wormer krijgt weer een Beschuitstoren. De nieuwe Beschuitstoren komt op de locatie Dorpsstraat 125 tot en met 135. Het plan bestaat uit drie huur- en drie koopwoningen. De woningen zijn in twee rijtjes van drie geschakeld. Een blok komt aan de toren vast en dwars op de weg, het andere blok loopt min of meer evenwijdig aan de Dorpsstraat. Daardoor ontstaat een half open hof: het Beschuitstorenplein.

23

jaarverslag_24_binnen.indd 23

12-6-2008 15:23:16

Op 5 februari 2007 organiseerde WORMERWONEN een informatieavond. Daarvoor bestond veel belangstelling. De daar gepresenteerde tekeningen en maquette zijn nu in de hal van ons kantoor te zien. Helaas zorgen perikelen rond eventueel nader archeologisch onderzoek en nog niet toegezegde ILG-subsidie (investeringsbudget landelijk gebied) subsidie voor oponthoud in de procedure. We hopen in de zomer van 2008 verder te kunnen met de ontwikkeling, zodat het plan eind 2009 voor de bewoners beschikbaar komt. Ŷ Centrumplan WORMERWONEN werkt samen met DEKA en de gemeente aan de verdere ontwikkeling van het Centrumplan. De intentie is een levendig centrum te realiseren. Vooral de inpassing van het MFA-deel (Multifunctionele Accommodatie) vraagt vanwege de vele deelnemers veel overlegtijd. Met name supermarktketen Vomar wil zien dat recht gedaan wordt aan het eigen imago. En omdat de impact op de omgeving aanzienlijk is, is er ook veel media-aandacht. Naast de MFA van circa 1.900 vierkante meter, staan winkels met horecagelegenheid (circa 2.400 vierkante meter), 20 woningen en ondergronds parkeren op het lijstje. We vinden het belangrijk te investeren in het centrum door eigenaar te worden van de woningen en de MFA. Om de functie van de MFA ook voor de toekomst te garanderen is een inventarisatie gemaakt van de verschillende verenigingen die de MFA gaan gebruiken en hun behoeften. Aan de hand van deze gegevens hebben we een programma van eisen (PVE) opgesteld. Op basis daarvan heeft de architect voor alle functies een programma gemaakt en ideeën ontwikkeld. Op 9 april 2008 hebben de verschillende partijen de samenwerkingsovereenkomst voor de ontwikkeling van het Centrumplan getekend. Wij zien dat als een heel belangrijke stap.

24

Ŷ WSV’30 Het plan voor de aanleg van twee kunstgrasvelden betekent voor WSV’30 een kleinere behoefte aan grond. Zo ontstaat ruimte voor woningbouw. Op 18 april 2007 is een belangrijke stap gezet voor de ontwikkeling van het WSV’30-complex. Op het gemeentehuis zijn die dag twee intentieovereenkomsten getekend. Eén tussen de gemeente Wormerland, WSV’30 en WORMERWONEN en één tussen Verenigde bedrijven Noppert uit Heerenveen en WORMERWONEN. Noppert is eigenaar van het voormalige Koelemeijer terrein, dat aansluit op het terrein van WSV’30.

Met het tekenen van de intentieovereenkomsten hebben partijen formeel afgesproken te onderzoeken of samenwerking en realisatie van een nieuwe sportaccommodatie voor WSV’30 gecombineerd met de bouw van negentig woningen (waarvan 30 procent sociale huur) haalbaar is. De gemeente heeft ons gevraagd als projectontwikkelaar van deze locatie op te treden. Er is een projectplan op hoofdlijnen opgesteld met de gemeentelijke uitgangspunten en een planning op hoofdlijnen. In een projectstructuur met klankbordgroep, projectgroep en stuurgroep is gewerkt aan de voorbereiding van het bouwplan. Dit gebeurt onder begeleiding van stedenbouwkundig bureau BGSV. Op basis daarvan is een haalbaarheidsstudie gedaan.

Die is 22 april 2008 in de gemeenteraad besproken en vastgesteld. De volgende stap is de vaststelling YDQ KHW GH¿QLWLHYH VWHGHQERXZNXQGLJ SODQ Ŷ Nieuwe ontwikkelingen Met de gemeente is afgesproken dat WORMERWONEN en Woningbouwvereniging Jisp op de locatie ’t Pinkeltje, nabij Jisp, nieuwe appartementen mogen ontwikkelen.

Met Natuurmonumenten zijn er diverse overleggen over de bestemming van het terrein van de voormalige stolpboerderij Sluisstraat te Oostknollendam.

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 24

12-6-2008 15:23:16

Herstructurering Eén van de in het strategisch voorraadbeleid benoemde zaken is de herstructureringsopgave. In 2007 zijn er twee projecten die onze aandacht hebben gevraagd: de Molenbuurt en het Masterplan Prins van Oranjestraat.

hiervoor een derde partij geselecteerd als ontwikkelaar. Afhankelijk van de samenwerking tussen gemeente Wormerland, zorgcentrum Torenerf en WORMERWONEN zullen de volgende fases van het Masterplan hun beslag krijgen.

Verkoop/aankoop/sloop Ŷ Molenbuurt In 2007 zijn we begonnen met de communicatie rondom de op handen zijnde herstructurering van de Molenbuurt (Witte Duifstraat, Robstraat, Mooriaanstraat, Rietvinkkade, Jonge Wolfstraat en gedeeltelijk Spatterstraat). In 2008 krijgt dit binnen een projectstructuur een vervolg. Een deel van ons bezit in Wormer bereikt in de periode 2010 tot 2020 het einde van de technische en economische levensduur. In onze visie Winnen in Wormerland van 2006 hebben wij al de noodzaak aangegeven van herstructurering voor een deel van onze woningvoorraad (ongeveer 500 woningen). De Molenbuurt (118 woningen) biedt goede kansen om als eerste project te fungeren. Voorjaar 2007 hebben we hierover gesproken met de gemeente Wormerland, huurdersvereniging Huurders voor Huurders en bewonerscommissie Spatterwijk. In juni ontvingen de betrokken bewoners een informatiefolder met een plan voor de toekomst van hun buurt. En in november ging een speciale, eigen website voor de Molenbuurt de lucht in. Op deze site is het proces rondom de herstructurering te volgen en kunnen de bewoners hun reacties kwijt. De eerste informatiebijeenkomst voor de betrokken huurders was op 14 november 2007, gevolgd door een bijeenkomst op 28 november 2007 voor de direct omwonenden. Ŷ Masterplan Prins van Oranjestraat In 2006 leverden we de eerste fase op van dit Masterplan. In dit omvangrijke plan werken gemeente Wormerland, zorgcentrum Torenerf en WORMERWONEN samen. In voorbereiding is nu een woningbouwplan op de plaats van de school aan de Snijderstraat die in het kader van het gemeentelijk IHP-plan leegkomt. De gemeente heeft

In het verslagjaar heeft WORMERWONEN geen woningen verkocht uit het bestand. Hoewel we ervoor waken voldoende betaalbare woningen in ons bezit te houden, is verkoop van huurwoningen wel een normale bedrijfsactiviteit. We hebben daarvoor in 1998 123 woningen aangewezen. We hebben de woningen in eerste instantie aangeboden aan de zittende huurders. Er bleek echter weinig animo bij hen te zijn. Dat had ook te maken met de wat hogere leeftijd van de huurders. Uiteindelijk zijn 103 woningen voor verkoop aangewezen. Verkoop van aangewezen woningen gebeurt nu bij vertrek van de zittende huurder. Op ad-hocbasis dus, omdat we niet weten wanneer en waar een woning vrijkomt. Op dit moment zijn nog 55 woningen gelabeld voor verkoop.

In 2007 hebben we onze verkoopprocedure aangepast. Taxatie en verkoop zijn niet langer de verantwoordelijkheid van één makelaar, maar vinden gescheiden van elkaar plaats, zoals het ministerie van VROM dat voorschrijft.

In 2006 kochten we samen met corporatie Parteon de woning Knollendammerstraat 68 aan als opstap voor participatie in het project Poort van Wormer.

Omdat dit niet haalbaar bleek en wij daardoor geen aandeel hebben in deze nieuwbouwplannen, hebben we het halve eigendom van de woning overgedragen aan Parteon.

In 2007 heeft WORMERWONEN geen woningen gesloopt noch aangekocht.

25

jaarverslag_24_binnen.indd 25

12-6-2008 15:23:16

Onderhoud Goed onderhoud is van wezenlijk belang om de kwaliteit van onze woningen op peil te houden. In het onderhoud onderscheiden we klachtenonderhoud, mutatieonderhoud, contracten en planmatig onderhoud.

Klachtenonderhoud Aan klachtenonderhoud heeft WORMERWONEN LQ ¼ XLWJHJHYHQ *HUHODWHHUG DDQ het aantal woningen en klachten, is hiervan het volgende overzicht te maken.

Jaar

2006

2007

Aantal woningen

1.958

1.958

Aantal klachten

1.892

1.902

Aantal klachten per woning

0,97

0,98

.RVWHQ LQ ¼ SHU NODFKW

197

182

.RVWHQ LQ ¼ SHU ZRQLQJ

190

177

In 2007 was het aantal klachten nagenoeg gelijk aan het voorgaande jaar. Opvallend zijn de schademeldingen als gevolg van een aantal stormen begin 2007 en blikseminslagen in de zomerperiode. De

26

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 26

12-6-2008 15:23:18

gemiddelde kosten per klacht (schademelding) namen iets af. Dit is vooral te danken aan het feit dat duurdere aangelegenheden vooral planmatig worden opgelost.

Wij streven ernaar om de klachten op een kwalitatieve wijze op te lossen. Dit houdt in dat de verwachte levensduur van de reparatie in verhouding staat tot de levensduur van het te repareren onderdeel. Alle reparaties laten we uitvoeren door RS KXQ YDNJHELHG JHVSHFLDOLVHHUGH HQ JHFHUWL¿ceerde bedrijven.

In het verslagjaar zijn 150 meldingen op het alarmnummer, bereikbaar voor spoedeisende klachten buiten kantooruren, geregistreerd. In 2005 waren dat er 166 en in 2006 145. Ŷ Contracten Voor storingen aan cv-installaties, geisers, riolering en voor glasbreuk hebben wij contracten afgesloten. Bewoners kunnen rechtstreeks met de betreffende bedrijven bellen zonder onze tussenkomst. Hierdoor krijgt de bewoner sneller en meer op maat hulp. De onderhoudsbedrijven rapporteren periodiek over uitgevoerde werkzaamheden. Ook lopen er contracten voor bliksembeveiliging, hydrofoorinstallatie, brandmeldinstallatie, liften, warmtebemetering, onderhoud automatische deuropeners, onderhoud groenvoorzieningen en schoonmaken centrale ruimten.

Een deel van de kosten berekenen wij aan de huurders door in de servicekosten. De overige kosten komen ten laste van het onderhoudsbudget. Deze ODDWVWH NRVWHQ EHGURHJHQ LQ ¼

Mutatieonderhoud Het mutatieonderhoud bestaat uit het verhelpen van eventuele gebreken aan leeggekomen woningen of het aanbrengen van verbeteringen.

Nieuwere woningen verhuren wij in principe direct door. Oudere woningen staan soms enige weken leeg om ingrijpende werkzaamheden uit te kunnen voeren. Het uitrustingsniveau moderniseren we daarbij met als prioriteit veiligheid en gebruiksvriendelijkheid/comfort. WORMERWONEN kent vier gradaties in het mutatieonderhoud, variërend van RMO (regulier mutatieonderhoud) tot GMO (groot mutatieonderhoud). Deze verschillende soorten budgetteren we in het voorafgaande jaar op basis van de mutatieverwachting.

In 2007 hadden we in totaal 133 mutaties. Bij 98 daarvan was regulier onderhoud nodig en bij 35 woningen was sprake van groot mutatieonderhoud.

Bij deze laatste categorie berekenen wij een groot deel van de benodigde investering in de huur door als geriefsverbetering (zie verderop in dit hoofdstuk). Over 2007 hebben wij in het mutatieonderKRXG WRWDDO ¼ WHQ ODVWH YDQ KHW RQGHUKRXG JHEUDFKW HQ LV ¼ GRRUEHUHNHQG LQ GH KXXU

27

jaarverslag_24_binnen.indd 27

12-6-2008 15:23:22

Ĺś Asbest Vanwege de veiligheids- en gezondheidsaspecWHQ ODWHQ ZLM JHFHUWLÂżFHHUGH EHGULMYHQ ELM PXWDWLH asbesthoudende vloerbedekking verwijderen. Voor de vertrekkende huurder zijn hieraan geen kosten verbonden. Tevens laten we asbesthoudende rioleringen waar mogelijk verwijderen en vervangen door kunststof exemplaren. Deze asbestsaneringswerkzaamheden vergden in 2007 een bedrag van Âź Met de aanscherping van het Asbestverwijderingsbesluit in 2006 is er een moeilijk werkbare situatie ontstaan voor de corporaties. Voor ieder stukje asbest in een woning moeten we een sloopvergunning aanvragen. En bij deze sloopvergunning hoort een asbestinventarisatierapport dat alleen HHQ JHFHUWLÂżFHHUG DVEHVWRQGHU]RHNVEXUHDX PDJ opstellen. Veel bureaucratie en hoge kosten voordat asbest goed en wel verwijderd kan worden.

WORMERWONEN heeft deze problematiek aangekaart bij Aedes vereniging van woningcorporaties en heeft ook in een klankbordgroep de nodige input geleverd. Het uiteindelijke ‘protocol asbestverwijdering bij klachten- en mutatieonderhoud woningcorporaties’ onderschrijven wij niet. Wij hebben een werkbare afspraak met de gemeente Wormerland zodat we na iedere sloopaanvraag snel kunnen starten met de sanering.

Planmatig onderhoud Het planmatig onderhoud brengen wij systematisch in beeld aan de hand van de Technische Meerjaren Begroting over een lange periode (50 jaar) voor alle complexen. De opzichters lopen de werkzaamheden die voor een aankomend jaar gepland staan, op de complexen nog eens na. Hierna worden ZHUN]DDPKHGHQ JHGHÂżQLHHUG LQ GH MDDUOLMNVH onderhoudsbegroting. Wij hanteren de volgende prioriteitsstelling:

28

Ĺś Kozijnen (herstel of vervanging en plaatsing isolerende beglazing) Ĺś Gevels (herstel beton- en voegwerk, (na-)isoleren, impregneren) Ĺś Daken (vervanging bitumendakbedekking en schoorstenen) Ĺś Vochthuishouding in de woning (optrekkend vocht, vochtdoorslag gevels, ventilatie) Ĺś Installaties (vervangen cv-ketels, water- en gasleidingen, herzien elektrische installaties) Ĺś Inbouw (vervangen keukenblokken, tegelwerk, stucwerk, deuren). Ĺś Keukenplan :250(5:21(1 KHHIW HHQ ÂżQDQFLsOH UHJHOLQJ opgezet om het voor bewoners, van vooral de eengezinswoningen, mogelijk te maken een eigen keuken uit te kiezen. Deze regeling is na gesprekken met onder andere huurdersvereniging Huurders voor Huurders tot stand gekomen. In 2007 zijn in dit kader vijftien keukens mogelijk gemaakt ZDDULQ ZLM Âź KHEEHQ JHwQYHVWHHUG HOI keukens).

Uitgevoerd werk In 2007 heeft WORMERWONEN in het kader van het onderhoud niet stilgezeten. De volgende projecten zijn de revue gepasseerd: Ĺś Oosteinde en Dorpsstraat (20 woningen) Schilderbeurt met extra aandacht voor herstelwerk aan de draaiende delen en aangetaste onderdelen. Ĺś Rob-, Mooriaan- en Witte Duifstraat (70 woningen) Incidenteel metselwerk en voegwerkherstel.

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 28

12-6-2008 15:23:22

Ŷ Haanstraat (17 woningen) Verwijderen van in onbruik geraakte schoorstenen.

Het oorspronkelijk geplande vervangen van de dakbedekking vroeg om nadere bestudering en is in de tijd verschoven. Ŷ Prins van Oranjestraat (37 woningen) +HW YHUYDQJHQ YDQ GDNEHGHNNLQJ YDQ KHW ÀDWJHbouw en de garages. Ŷ Flats Kuyperstraat (37), Spatterstraat (42) en Schansstraat (39 woningen) 2S KHW GDN YDQ GH ÀDWJHERXZHQ ]LMQ GH JHPHWselde schoorstenen voorzien van een aluminium DIGHNNLQJ 'DDUQDDVW ]LMQ SHU ÀDW QRJ GLYHUVH ZHUN]DDPKHGHQ XLWJHYRHUG ,Q GH ÀDWV DDQ GH Kuyperstraat heeft de gemeente Wormerland de openbare ruimte geherstructureerd waarbij ook ondergrondse vuilcontainers zijn aangebracht. :250(5:21(1 KHHIW GDDUDDQ ¼ ELMJHGUDJHQ 'H ÀDWV HQ GH JDUDJHV DDQ GH 6SDWterstraat kregen een volledige schilderbeurt en de armaturen aan de galerijen zijn vervangen. Tussen GH ÀDW HQ GH JDUDJHV DDQ GH 6FKDQVVWUDDW LV GH bestrating op hoogte gebracht.

Ŷ .RQLQJVYDUHQVWUDDWÀDWV ZRQLQJHQ

In samenwerking met een klankbordgroep van bewoners en een installatiebedrijf is er een plan van aanpak gemaakt voor de komende werkzaamheden aan het binnenpakket (douche, toilet en keuken en installaties). Er is een proefwoning gemaakt en de installatie van zes boven elkaar JHOHJHQ ÀDWZRQLQJHQ LV DOV SURHI DDQJHSDVW 'H daadwerkelijke uitvoering van de werkzaamheden in het volledige complex staat gepland voor de periode 2008 tot en met 2010. In 2007 zijn de UDGLDWRUHQ LQ DOOH ÀDWZRQLQJHQ YRRU]LHQ YDQ GLJLWDOH warmteverbruiksmeters. Ŷ Faunastraat 90 tot en met 210 (61 woningen) 'H]H ÀDW PHW XLWVOXLWHQG RXGHUHQ DOV EHZRQHUV heeft een volledige schilderbeurt ondergaan. Ook is de glazen pui van het trappenhuis vervangen en zijn extra voorzieningen (halofooninstallatie, deurautomaten en hellingbanen) voor de doelgroep DDQJHEUDFKW 'H JHPHHQWH KHHIW ¼ YDQ GH extra kosten gesubsidieerd. De rest hebben wij bekostigd mede vanuit het onderhouds- en leefbaarheidsbudget.

29

jaarverslag_24_binnen.indd 29

12-6-2008 15:23:28

Ŷ Sluisstraat Oostknollendam (8 woningen) In dit complex van twee blokken van vier eengezinswoningen heeft in 2007 een grote ingreep plaatsgevonden. De houten kozijnen zijn vervangen door kunststof kozijnen en voorzien van HR++beglazing. Tevens is het voegwerk hersteld, zijn de schoorstenen van aluminium kappen voorzien, is er geschilderd en zijn de voordeuren vernieuwd.

1D DÀRRS YDQ GH ZHUN]DDPKHGHQ KHEEHQ ZH een enquête gehouden over de uitvoering van het grootonderhoud. De bewoners toonden zich zeer positief. Ŷ Bickershorn en Slyckershorn Oostknollendam (28 woningen) De zinken goten aan de voor- en achtergevel zijn vervangen. Ŷ Florastraat (16 woningen) 'H GDNEHGHNNLQJ LV QDGHU JHwQVSHFWHHUG HQ HHQ aantal dakaansluitingen is vernieuwd. Ŷ Zaandammerstraat en Haanstraat (28 woningen) Er is een schilderbeurt uitgevoerd waarbij ook een aantal kozijnonderdelen is vernieuwd en nokvorsten zijn vervangen.

30

Ŷ Rozeven, Wezenland (34 woningen) De woningen zijn geschilderd waarbij de draaiende delen zijn nagekeken op het hang-en-sluitwerk. Ŷ Jan Kamphof e.o. (voormalige Ketelhuisterrein, 37 woningen) Afhankelijk van de staat is er schilderwerk uitgevoerd en is de dakbedekking van de dakkapellen c.q. aanbouwen vervangen. Ŷ Waterzolder, Blokmaalder en Lijmkoker (28 woningen) De dakramen zijn vernieuwd en diverse hemelwaterafvoeren vervangen. Ŷ Caascooper (5 woningen) De woningen zijn geschilderd en de dakbedekking is vervangen. Ŷ Diversen Op verschillende individuele adressen zijn de oudere cv-ketels vervangen door nieuwe HR-combiketels. Diverse, verspreid liggende huurwoningen (totaal 59) in Wijdewormer zijn geschilderd. Van het complex Neck 2 a tot en met f is de dakbedekking vernieuwd.

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 30

12-6-2008 15:23:28

Geriefsverbetering Bij mutatie- en planmatig onderhoud of op verzoek van bewoners kunnen geriefsverbeteringen worden aangebracht. Deze kwalitatieve verbeteringen aan de woningen berekenen wij tot een bepaald maximum (gerelateerd aan het huurbeleid) door in de huur van de huidige huurder danwel de nieuwe huurder.

Aan geriefsverbeteringen hebben we in 2007 in toWDDO Âź XLWJHJHYHQ 9RRU KHW RYHUJURWH GHHO LV GDW JHwQYHVWHHUG ELM PXWDWLHZHUN]DDPKHGHQ Ĺś Op verzoek Huurders hebben de mogelijkheid om bepaalde kwalitatieve verbeteringen en extra voorzieningen

aan de woning te laten uitvoeren door WORMERWONEN. De huurder moet hiervoor een schriftelijk verzoek indienen. Wij vragen vervolgens een uitvoerend bedrijf om een offerte en rekenen het investeringsbedrag over een bepaalde afschrijvingstermijn om in een maandelijks huurbedrag.

Gaat de huurder hiermee akkoord, dan tekent deze het geriefsverbeteringscontract en geven wij vervolgens opdracht tot uitvoering. De meest voorkomende aanvragen betreffen isolatieglas, doucheverbeteringen en (HR-)combi-cv-installaties. ,Q WRWDDO LV LQ YRRU Âź Âź

RS GH]H ZLM]H JHwQYHVWHHUG

31

jaarverslag_24_binnen.indd 31

12-6-2008 15:23:31

Ŷ Bij mutatie Van alle soorten geriefsverbeteringen worden de meeste tijdens mutatiewerkzaamheden aan oudere woningen aangebracht in de periode dat ze leegstaan. In 2007 bedragen de uitgaven hieraan ¼ ¼ HQ ¼

Leeggekomen woningen in het oudere deel van ons bezit (tot bouwjaar 1968) passen we standaard aan de eisen van deze tijd aan. De leeggekomen woning toetsen we aan de huidige woonwensen en -eisen en laten we zo nodig aanpassen voor een maximale bruikbaarheid voor en veiligheid en gezondheid van de volgende bewoners. De kosten hiervoor verrekenen wij tot een bepaald maximum door in de nieuwe huurprijs. De nieuwe huurprijs is nooit hoger dan 70 procent van maximaal redelijk.

De kosten die dit maximum te boven gaan, vermelden we in het mutatieonderhoud (zie hierboven).

Het binnenpakket van de woning verbeteren we, afhankelijk van de staat van de woning, bij mutatie met een nieuwe doucheruimte (met granitovloer en gezet wandtegelwerk), nieuwe gipsplatenplafonds, een nieuwe keuken (eventueel na omzettingen in de plattegrond), verandering van de indeling (door het slopen van overbodige kasten, rookkanalen en tussenpuien en soms het bijplaatsen van een losstaande schuur), vervangen van loszittend stucwerk, verbeteren van de elektrische en aardingsvoorzieningen en het installeren van een nieuwe cv- en tapwaterinstallatie met (HR-) combiketel.

In gestapelde woningen maken we cv-plaatsing mogelijk door het aanbrengen van een zogenaamd CLV-kanaal. Dit maakt rookgasafvoer en luchttoevoer via het dak mogelijk. Van de in totaal 44 te plaatsen kanalen zijn er inmiddels 41 geplaatst.

32

Ŷ Bij planmatig onderhoud Tijdens de uitvoering van planmatig onderhoud kunnen de bewoners vaak kiezen voor het aanbrengen van bepaalde geriefsverbeteringen tegen een vooraf bekend huurverhogingsbedrag. Het kan gaan om het aanbrengen van isolatieglas bij kozijnvervanging, aanpassingen aan de (cv-)installatie of extra’s bij het vervangen van keukenblokken. De EHZRQHUV SUR¿WHUHQ KLHUELM YDQ GH NRUWLQJHQ YDQwege het gelijktijdig uitvoeren van grote aantallen.

Omdat isolatieglas tegenwoordig als gemeengoed wordt beschouwd en het vanuit beheertechnisch oogpunt beter is om in de complexen per woning zoveel mogelijk hetzelfde uitrustingsniveau te hanteren, is besloten om waar mogelijk isolatieglas zonder directe huurverhoging aan te brengen. Wij komen hiermee ook tegemoet aan de wensen van de diverse bewonerscommissies en de huurdersvereniging Huurders voor Huurders. Mede afhankelijk van het complexperspectief uit het voorraadbeleidsplan bepalen wij de wijze van aanbieden van geriefsverbeteringen aan onze huurders. In 2007 zijn de acht woningen aan de Sluisstraat van HR++- glas voorzien zonder kostenconsequenties voor de huurders.

Energiebesparing Hoewel we ons energiebeleid nog niet op papier hebben staan, hebben we wel degelijk beleid op dat terrein. Voor nieuwbouw volgen we vanzelfsprekend de eisen uit het Bouwbesluit. Bij grotere projecten doet zich soms de gelegenheid voor wat extra’s te doen in het kader van de EPC zoals het plaatsen van zonnecollectoren. Van die gelegenheid maken we dan ook gebruik. Voor de bestaande bouw hanteren we het principe dat we niet intensief investeren in woningen die nog 15

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 32

12-6-2008 15:23:31

jaar of korter meegaan. Woningen die nog voor een langere termijn in onze boeken staan, voorzien we (waar mogelijk) van HR++-beglazing en -installaties en van dakisolatie.

Op individuele basis treffen we in het mutatie- en klachtenonderhoud energiebesparende maatregelen. Een deel van de investeringen kunnen we in de huur doorberekenen. Ook bij planmatig onderhoud voeren wij vaak energiebesparende maatregelen uit. Dit gebeurt over het algemeen zonder huurverhoging waardoor wij maximale deelname van de bewoners en een optimale uitvoering van het onderhoud bewerkstelligen.

In 2007 hebben we aan energiebesparingsmaatregelen getroffen: Ŷ plaatsen (HR++-)isolatieglas Ŷ plaatsen HR-combi-cv-installaties Ŷ DDQEUHQJHQ GDNLVRODWLH RS ÀDWV Ŷ aanbrengen digitale warmtemeters op radiatoren.

nemen we deel aan de besparingsactie speciaal voor de minima in de Zaanstreek: Energieservice aan huis. Doel is minima kennis bij te brengen over energiebesparing en hand-en-spandiensten te verrichten. De stichting heeft een mailing de deur uitgedaan, maar terugkoppeling heeft nog niet plaatsgevonden.

In 2007 is het voorwerk verricht en vanaf begin 2008 dragen al onze woningen een EPA-label. Op basis daarvan gaan we bekijken welke investeringen we de komende jaren in dit kader gaan doen.

Dat traject zal onderdeel uitmaken van ons nieuwe SVB (Strategisch Voorraad Beleidsplan).

De overheid heeft in oktober 2003 de meest voorkomende energiebesparende maatregelen ontdaan van subsidiemogelijkheden. Alleen innovaties op energiebesparingsgebied komen nog voor subsidie in aanmerking. In de sociale huursector is er, vanwege de hiermee gepaard gaande kosten, meestal geen plaats voor dergelijke hoogstandjes. Wel is er op projectbasis incidenteel subsidie beschikbaar via de provincie of gemeente.

In het kader van zo’n energiebesparingsproject heeft WORMERWONEN de intentieverklaring getekend en neemt zij deel aan de projectgroep Energie Prestatie Adviezen Zaanstreek-Waterland.

Op verzoek van Stichting Coulisse uit Amsterdam

33

jaarverslag_24_binnen.indd 33

12-6-2008 15:23:31

jaarverslag_24_binnen.indd 34

12-6-2008 15:23:35

4

PASSEND WONEN IN WORMERLAND

De missie van WORMERWONEN is helder: het passend en betaalbaar huisvesten van groepen in de samenleving die daar op eigen kracht niet voor kunnen zorgen. Om ervoor te zorgen dat onze klanten op een makkelijke en inzichtelijke manier een woning bij ons kunnen huren of binnen het bezit kunnen verhuizen, bieden wij onze woningen aan via WoningNet. 35

jaarverslag_24_binnen.indd 35

12-6-2008 15:23:37

Met een 1.958 huurwoningen is WORMERWONEN de grootste sociale verhuurder van de gemeente Wormerland. Onze woningen liggen voornamelijk in de woonkern Wormer. Daarnaast hebben we 43 woningen in Oostknollendam en ruim 58 woningen in de woonkern Neck. Vijftig procent van ons bezit bestaat uit eengezinswoningen. Ongeveer tweederde deel van het woningbezit is gebouwd na 1968.

Huurbeleid Het kabinet heeft in 2006 besloten geen liberalisering van de woningmarkt in te voeren. Het heeft JHNR]HQ YRRU HHQ LQÀDWLHYROJHQG KXXUEHOHLG 'LW is een eenzijdig beleid met weinig realiteitszin. Het LQÀDWLHYROJHQG EHOHLG PDDNW KHW YRRU FRUSRUDWLHV steeds moeilijker om te differentiëren (variëren in de huurprijs). Bovendien zijn de bouwkosten niet JHUHODWHHUG DDQ GH LQÀDWLH

hebben wij soms hogere percentages doorgevoerd (harmonisatie). Wel houden we vast aan ons uitgangspunt om een streefhuur van minimaal 60 procent van de maximaal redelijke huur te hanteren. Bij mutatieonderhoud kan dat 65 of 70 procent zijn. Mede door ons mutatiebeleid en de huurverhoging per 1 juli 2006 (2,1 procent) is de gemiddelde huurverhoging in 2007 uitgekomen op 2,07 procent. Het gezamenlijke effect van deze elementen is dat de gemiddelde huur van onze woningen in 2007 op 67,6 procent van de maximaal redelijke huur uitkomt.

WORMERWONEN werkt samen met huurdersvereniging Huurders voor Huurders. Met deze organisatie is ons huurbeleid besproken. Zij heeft een positief advies uitgebracht.

Per 1 juli 2007 hebben wij voor al onze woningen het wettelijke percentage van de huurverhoging van 1,1 procent gehanteerd. Alleen bij mutatie

36

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 36

12-6-2008 15:23:40

37

jaarverslag_24_binnen.indd 37

12-6-2008 15:23:43

Woonruimteverdeling

Woningzoekenden

De woonruimteverdeling in Wormerland valt onder de bestuurlijke afspraken van de gemeenten in het gebied van de StadsRegioAmsterdam (SRA). De gemeentelijke huisvestingsverordening en het convenant tussen de gemeente en WORMERWONEN vormen de basis van de woonruimteverdeling. De feitelijke toewijzing doen wij.

In het SRA-gebied stonden eind 2007 409.677 woningzoekenden ingeschreven. Daarvan kwamen er 2.944 uit Wormerland. Gebruikelijk is om over actief woningzoekenden te rapporteren, mensen die minimaal ĂŠĂŠn keer in het jaar gereageerd hebben. Dan is het totaal 84.416 (19 procent) en voor Wormerland 386 (12 procent).

Verdeeld naar soort actief woningzoekenden, waren er 217 starters en 169 doorstromers in Wormerland. Wij hebben in het verslagjaar 133 huishoudens aan een woning kunnen helpen.

WORMERWONEN werkt vanaf 1997 met het aanbodsysteem. Alle vrijkomende woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens bieden we aan in het WoningNet Magazine en via internet. Maar ook huurwoningen boven die grens en koopwoningen worden vaak via WoningNet aangeboden. We adverteren elke twee weken in WoningNet Magazine. Dit blad wordt niet huis-aan-huis verspreid, maar is op 300 afhaalpunten te verkrijgen. In totaal hebben 7.980 woningzoekenden op ons aanbod gereageerd. Het gemiddelde aantal reacties per advertentie kwam in 2007 uit op 60. In 2006 was dat 51, een stijging van ruim 15 procent. Oorzaken daarvoor zijn een groeiend aantal woningzoekenden in het gehele SRA-gebied en een afnemend aanbod van vrijkomende woningen. In 2007 heeft WORMERWONEN ook geen nieuwbouw opgeleverd, in 2006 wel.

38

In het SRA-gebied kunnen woningzoekenden zich vanaf 18 jaar en ouder inschrijven bij WoningNet. Zij moeten gegevens invullen over leeftijd, inkomen, samenstelling van het huishouden en woonduur. De huur/inkomstentabel geeft automatisch aan of een woningzoekende in aanmerking komt voor een bepaalde woning. Is dat het geval, dan is die woningzoekende automatisch kandidaat.

Reageert de woningzoekende op een van onze woningen, dan controleren wij de verstrekte gegevens. Dit doen wij omdat wij zo veel mogelijk passend willen toewijzen. In het verslagjaar hebben wij 133 woningen voor 98 procent passend verhuurd.

De reden waarom wij de honderd procent niet hebben gehaald, is omdat er in drie gevallen sprake was van een bekend verschil in de regionale huur/ inkomstentabel ten opzichte van de BBSH-tabellen.

In de tabel is aangegeven hoe wij onze woningen hebben toegewezen in 2007.

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 38

12-6-2008 15:23:43

Wachttijden

Niet Doelgroep

passend

Passend

In %

Primaire doelgroep < 65 jaar > 65 jaar

0 0

83 9

100 100

Subtotaal

0

92

100

Secundaire doelgroep < 65 jaar > 65 jaar

2 1

34 4

97 75

Subtotaal

3

38

94

Totaal

3

130

98

In de SRA-Raamovereenkomst Woonruimteverdeling is vastgelegd dat wij woningzoekenden uit de eigen gemeente tot een maximum van 35 procent van de vrijkomende woningen voorrang mogen verlenen, inclusief de verplichte huisvesting van urgenten. In 2007 is alleen de voorrangsregel uit 2006 voor het seniorencomplex aan het Torenplein gehandhaafd. Hierdoor krijgen huurders die 65 jaar of ouder en huurder van WORMERWONEN zijn, voorrang. In één geval is daarvan in 2007 gebruik gemaakt. Toch is 50 procent van de vrijgekomen woningen aan Wormerlanders toegewezen.

De druk op de woningmarkt in Wormerland is groot.

Dat vertaalt zich ook in de wachttijden waarmee woningzoekenden te maken krijgen. Voor starters geldt een gemiddelde wachttijd van 5,6 jaar.

Doorstromers moeten bijna 19 jaar woonduur meenemen om naar een andere huurwoning in Wormerland te kunnen verhuizen. Voor deze groep wachtenden geldt overigens dat ze bereid is om langer op de woning te wachten die beter bij hun omstandigheden past; deze wachtenden willen wooncarrière maken.

In Wormerland is de markt voor starters iets gunstiger dan in het SRA-gebied. Maar voor doorstromers is de markt ongunstiger. In de tabel is te zien wat de gemiddelde wachttijden zijn. De langere wachttijden in Wormerland ontstaan mede door de vergrijzing; oudere bewoners blijven langer in hun woning en nemen bij een verhuizing een (veel) langere woonduur mee.

Wormerland Starters Doorstromers

2006

2007

5,3

5,6

16,2

18,8

5,6

5,8

15,8

16,4

6,0

6,0

14,5

15,6

SRA-Noord Starters Doorstromers SRA-totaal Starters Doorstromers

39

jaarverslag_24_binnen.indd 39

12-6-2008 15:23:43

Urgenties De gemeente Wormerland behandelt de aanvragen voor urgentie niet zelf. Dit is uitbesteed aan het sociaal medisch team van Zaanstad (SMT). De administratie, intakegesprekken en de adviezen DDQ % : ZRUGHQ GRRU KHW IURQWRI¿FH %RXZHQ HQ Wonen van Zaanstad gedaan.

In 2007 hebben wij acht urgent-woningzoekenden aan een woning kunnen helpen. De meest voorkomende reden om urgentie aan te vragen was scheiding met of zonder kinderen. In twee gevallen is de aanvraag voor urgentie niet gehonoreerd. In de tabel is de verdeling naar urgentie te zien.

Omschrijving

Aantal 2006

Aantal 2007

Sociaal

6

8

Medisch

1

0

Subtotaal toegewezen

7

8

Geen urgentie

0

2

Totaal aangevraagd

7

10

Mutaties In totaal kwam het aantal mutaties in het verslagjaar uit op 133. Daarmee kwam ons mutatiepercentage uit op 6,8. Dat betekent een daling vergeleken met 2006 toen wij 169 mutaties (8,6 procent) hadden en 25 eerste verhuringen vanwege de nieuwbouw aan de Prins van Oranjestraat. Door de voorrangsregel bij die nieuwbouw voor mensen van 65 jaar en ouder in een eengezinswoning van WORMERWONEN én de daarop volgende voorrang bij leegkomende eengezinswoningen voor huishoudens met minimaal één kind uit onze stapelbouw, zijn de mutaties in 2006 belangrijk hoger geweest.

40

Omdat wij willen weten wat de reden voor verhuizing is, houden wij dit goed bij. Dit levert belangrijke managementinformatie op. De tabel geeft de verhuisredenen weer.

Reden verhuizing

2006

in %

2007

in %

Andere huurwoning WORMERWONEN

48

28

29

22

Andere huurwoning niet WORMERWONEN*

54

32

52

39

Koopwoning

46

27

40

30

Overleden

18

11

8

6

Uitzetting

3

2

3

2

Onbekend Totaal

-

0

1

1

169

100

133

100

* inclusief verzorginshuis

Huurtoeslag Ondanks dat bijna onze hele woningvoorraad uit goedkope en betaalbare woningen bestaat, moet toch een deel van onze huurders gebruikmaken van huurtoeslag. Sinds de Belastingdienst/Toeslagen de uitkering van huurtoeslag voor haar rekening neemt, weten wij niet exact hoeveel personen huurtoeslag ontvangen. Dat komt omdat een deel van onze huurders de huurtoeslag rechtstreeks aanvraagt en laat uitkeren. Wel stimuleren wij onze huurders gebruik te maken van de huurmatiging die wij aanbieden. Van die mogelijkheid hebben in 2007 500 huurders gebruikgemaakt.

In tegenstelling tot onze verwachtingen, is gelukkig VOHFKWV HHQ NOHLQ DDQWDO YDQ RQ]H NODQWHQ LQ ¿QDQciële problemen gekomen doordat de huurtoeslag te laat werd uitgekeerd. In die gevallen hebben wij ¿QDQFLsOH VWHXQ YHUOHHQG

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 40

12-6-2008 15:23:43

Huurachterstand

Aantal

in %

692

35

Betaalbaar 1-2 personen Âź Âź

1.165

59

Betaalbaar > 3 personen Âź Âź

70

4

Uitzettingen

'XXU Âź Âź

16

1

Wij streven ernaar om mensen niet uit hun woningen te zetten. Daar waar wij hulp kunnen bieden en daar waar de mensen die hulp ook accepteren, zullen we dat zeker niet nalaten. Wij streven naar een nul-uitzettingenbeleid (zie incassobeleid).

Helaas ontkomen we er soms niet aan om over te gaan tot uitzetting. Dat is in 2007 drie keer gebeurd.

Deze uitzettingen hadden te maken met ernstige huurachterstand. Na ontruiming is het onder voorwaarden mogelijk herhuisvesting te krijgen via het Tweede Kansbeleid van de gezamenlijke corporaties in de Zaanstreek.

Goedkoop < 343,49

! Âź Totaal

15

1

1.958

100

Verdeling van de voorraad naar huurtoeslaggrenzen

Leegstand Structurele leegstand door het ontbreken van kandidaten kent WORMERWONEN niet. Er ontstaat wel enige leegstand door omvangrijker mutatieonderhoud bij vrijkomende woningen. De zeer zorgvuldige asbestsanering veroorzaakt ook leegstand. Een enkele keer wordt een woning niet direct doorverhuurd als er niet tijdig een kandidaat bekend is.

Huurderving

Op 31 december 2007 bedroeg de totale huurachterVWDQG Âź 'DW LV SURFHQW YDQ GH MDDUKXXU 'DDUYDQ LV Âź DOV RQLQEDDU DIJHERHNW

Bezwaarschriften In 2007 zijn geen bezwaren ingediend tegen de huurverhoging.

In 2007 bedroeg de huurderving wegens leegstand Âź GDW LV SURFHQW YDQ GH MDDUKXXU

Incassobeleid De peiler van het incassobeleid van WORMERWONEN is de consequente persoonlijke aanpak. Dit lijkt simpel, maar vooral het elke maand weer aanmanen en het controleren van het nakomen van de betalingsregelingen vereist een hoge mate van discipline. Wanneer huurders hun betalingsverplichting niet nakomen, roepen wij ze op voor een gesprek over persoonlijke begeleiding bij het voldoen van hun huurschuld. Pas in het uiterste geval schakelen we de deurwaarder in.

41

jaarverslag_24_binnen.indd 41

12-6-2008 15:23:43

jaarverslag_24_binnen.indd 42

12-6-2008 15:23:48

5

WETEN HOE DE KLANT WIL WONEN

Huren van WORMERWONEN moet tevreden huren betekenen.

We streven ernaar de bewoners de ruimte te geven om zelf beslissingen te nemen over hoe en waar ze willen wonen. Daarom moeten we goed naar ze luisteren en meegaan in individuele wensen. Dat kan door onze bewoners te betrekken in ons beleid.

43

jaarverslag_24_binnen.indd 43

12-6-2008 15:23:50

Wij kunnen niet bepalen wat onze klanten moeten vinden. Daarom moeten we luisteren naar en uitgaan van hun wensen en ons beleid en onze werkwijze daarop afstemmen. Daar waar mogelijk leveren wij maatwerk. Bij klantgericht werken hoort ook keuzevrijheid. Die willen we onze klanten geven. Dat is wat de kwaliteit van onze dienstverlening bepaalt.

Participatie Natuurlijk is het niet altijd mogelijk om met iedere individuele klant over het beleid te praten. Daarom voeren wij regelmatig overleg met onze huurdersorganisatie Huurders voor Huurders. De huurdersvereniging vertegenwoordigt alle huurders en daarom beschouwen wij Huurders voor Huurders als een belangrijke schakel tussen onze organisatie en de individuele huurder. Basis voor de samenwerking is de samenwerkingsovereenkomst tussen Huurders voor Huurders en WORMERWONEN. In 2007 is deze overeenkomst niet aangepast.

Het overleg tussen WORMERWONEN en Huurders voor Huurders heeft ook in 2007 in een goede en open sfeer plaatsgevonden. In 2007 gingen Huurders voor Huurders en de directeur/bestuurder van WORMERWONEN twee keer om de tafel.

Gebruikelijk is dat WORMERWONEN de ene keer en Huurders voor Huurders de andere keer het voorzitterschap op zich neemt.

De volgende onderwerpen zijn in 2007 besproken. Ŷ Huurbeleid per 1 juli 2007; positief advies. Ŷ Plan van aanpak herstructurering Molenbuurt; positief advies en samenwerking ten behoeve van betrokken huurders, ondersteuning via Woonbond en Welsaen. Ŷ Aanpassing doorberekening servicekosten; positief advies.

44

Ŷ Concept Woonvisie gemeente Wormerland; eigen reactie Huurder voor Huurders naar gemeente; geen belangrijke verschillen met reactie WORMERWONEN Ŷ Groot onderhoud 192 woningen KoningsvarenÀDW SRVLWLHI DGYLHV Ŷ Onderhoudsbegroting 2008; instemming.

Buiten dit overleg is er maandelijks informeel overleg tussen twee leden van het bestuur van Huurder voor Huurders, de directeur en het hoofd Verhuur en bewonerszaken over actuele ontwikkelingen en om over en weer informatie uit te wisselen.

In 2007 werd eveneens een keer vergaderd met de Raad van Toezicht. Daarbij was ook de directeur aanwezig. Onderwerpen van gesprek waren: Ŷ Strategische heroriëntatie Ŷ Herstructurering Ŷ Woonvisie Ŷ Vacature binnen Raad van Toezicht.

Bewonerscommissies De bewonerscommissies zijn voor WORMERWONEN van groot belang. Zij vormen de ogen en oren van de individuele huurder in de buurten en wijken. We hebben zeven bewonerscommissies die de bewoners van de verschillende wijken In Wormerland vertegenwoordigen. Vanuit het overleg met de verschillende commissies hebben we in 2007 de volgende acties ondernomen. Ŷ Herstel contact en overleg met een commissie na terugtreden van een deel van een commissie. Ŷ ([WUD VFKRRQPDDN RQGHUERXZ HQ HQWUHH ÀDWV Ŷ Opknappen hagen erfgrens met gemeenschappelijke tuin. Ŷ Uitvoeren werkzaamheden voor WORMERWONEN uit schouw met gemeente en commissie.

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 44

12-6-2008 15:23:50

Ĺś Corrigeren bewonersgedrag bij onderhoud tuin. Ĺś FinanciĂŤle bijdrage ophogen voortuinen na renovatie straat en plein door gemeente. Ĺś Succesvolle wervingsactie voor het aanstellen van twee extra buurtconciĂŤrges. Ĺś Actie schoon, heel en veilig uitgebreid naar twee Ă&#x20AC;DWV Ĺś Voorbereiden opdracht realiseren opstelplaatsen ODGGHUV YRRU JODVEHZDVVLQJ Ă&#x20AC;DWV Ĺś Samenwerking en belangenbehartiging over consequenties voor achtertuinen vanwege nieuwbouwplan andere corporatie. Ĺś Verlichting aanbrengen bij enge plek achter rij woningen. Ĺś Afsluiten entree seniorencomplex met elektrische deuren, inclusief elektrische deuren voor galerijen.

In het voorjaar 2007 zijn de eerste gesprekken gevoerd met de gemeente Wormerland, huurdersvereniging Huurders voor Huurders en bewonerscommissie Spatterwijk over de vernieuwing van de 0ROHQEXXUW 'DDUQD ]LMQ GH EHZRQHUV JHwQIRUPHHUG via een speciale folder over de mogelijke toekomst van hun buurt en woning. Tijdens de eerste informatiebijeenkomst op 14 november 2007 is nog meer informatie gegeven. Toen hebben zich ook kandidaten voor de Klankbordgroep aangemeld.

Op 28 november 2007 vond de informatieavond voor de direct-omwonenden plaats (zowel huurders als eigenaren).

Via de speciale eigen website voor de Molenbuurt, GLH RRN LQ QRYHPEHU RIÂżFLHHO ZHUG JHSUHVHQWHHUG kunnen de bewoners niet alleen de herstructurering volgen, maar ook meedenken.

Meedenken

KlanttevredenheidsenquĂŞtes

In 2007 zijn we begonnen met informatievoorziening over de herstructurering van de Molenbuurt.

In 2008 krijgt dit binnen een projectstructuur een vervolg. De bewoners/huurders en een vertegenwoordiging van particuliere eigenaren in het plangebied krijgen de mogelijkheid in een Klankbordgroep zitting te nemen om hun ideeĂŤn, vragen en problemen te bespreken en voor te leggen aan de projectgroep. Datzelfde geldt voor hun reacties op de plannen vanuit de Projectgroep. De bewoners worden daarbij ondersteund door de Woonbond.

De bewonerscommissie is vertegenwoordigd in de Klankbordgroep evenals de huurdersvereniging.

Van de projectgroep wordt verwacht dat er altijd gemotiveerd gereageerd wordt naar de Klankbordgroep. Voor de meer individuele ondersteuning van bewoners kan een beroep gedaan worden op een externe welzijnwerker van Welsaen, die speciaal voor dit project is ingezet.

Een manier die we al een aantal jaren hanteren om de mening van onze huurders te vragen is het houden van enquĂŞtes over onze dienstverlening. Wij doen dat bij voltooide onderhoudsprojecten, vertrekkende huurders en bij nieuwe huurders. Over het algemeen beoordelen de huurders ons en het werk dat we verrichten goed. Een van de dingen die deze informatievoorziening heeft opgeleverd, is dat we bij het vervangen van kozijnen een vaste ploeg op het werk zetten, zodat de bewoners - en met name de oudere bewoners - niet steeds met vreemde gezichten worden geconfronteerd.

45

jaarverslag_24_binnen.indd 45

12-6-2008 15:23:50

KWH-Huurlabel Het KWH-Huurlabel is in het leven geroepen om corporaties te helpen bij het verbeteren van de kwaliteit in dienstverlening aan de huurders.

Gekeken wordt hoe klantvriendelijk een corporatie is. Voor het KWH-Huurlabel is de woonconsument het uitgangspunt. Via metingen wordt geregistreerd hoe een corporatie er door de ogen van de klant uitziet. Omdat wij ook graag willen weten wat onze klanten en relaties van ons vinden, hebben we in 2007 de nodige stappen gezet om het KWH-Huurlabel te gaan halen. KWH, de organisatie die het label verstrekt, heeft voor alle onderdelen van de dienstverlening kwaliteitseisen opgesteld. Gemeten wordt hoe snel we reparaties verrichten, of de klant vijf dagen per week bij de corporatie terecht kan, of de klant gemakkelijk informatie kan vinden over het betalen van de huur, of de klant niet zelf hoeft terug te bellen en of de klant hulp kan krijgen als hij de woning wil veranderen. Tijdens het onderzoek wordt gekeken of de corporatie aan deze kwaliteitseisen voldoet. Dat gebeurt onder meer door met vragenlijsten naar de mening van de klant te vragen. Daarnaast wordt de telefonische bereikbaarheid gemeten en gaat een mysterybezoeker bij de corporatie langs om de dienstverlening en informatievoorziening te beoordelen. In de periode van april tot en met juli 2008 zal KWH bij WORMERWONEN onderzoek doen. In augustus 2008 verwachten wij de resultaten van dit onderzoek.

46

Communicatie WORMERWONEN wil haar bewoners ook schriftelijk op de hoogte houden van haar reilen en zeilen en ze op die manier eveneens betrekken bij het beleid. Daarvoor brengen we drie tot vier keer per jaar een bewonersblad uit. Sinds 2008 heet ons bewonersblad WORMERWONEN. In het verslagjaar is het blad viermaal verschenen. Daarin hebben ZLM RQ]H EHZRQHUV JHwQIRUPHHUG RYHU GH YROJHQGH onderwerpen: Ŷ Dorpstheater gered door WORMERWONEN; huisvesting in voormalige Kruiskerk Ŷ 95 jaar WORMERWONEN Ŷ Buurt in beeld, interview met een bewonerscommissie Ŷ Sponsoring Ŷ Werk in uitvoering, nieuws over projecten Ŷ Het gezicht van: interview met een eigen medewerker Ŷ Huurverhoging per 1 juli Ŷ Buurtschouw en opknappen Ŷ Lancering Woonwensenwijzer Ŷ WonenPlus Ŷ Woonvisie Ŷ Energieadvies aan huis Ŷ Informatieavond vernieuwing Molenbuurt Ŷ Buurtconciërges Ŷ Nieuwe naam, logo en huisstijl Ŷ WORMERWONEN komt naar u toe; gratis voorstellingen voor huurders en kinderen Ŷ Informatieavonden Molenbuurt druk bezocht Ŷ Onderhoudsprogramma 2008 Ŷ Tijdig opzeggen van uw woning Ŷ Tuinonderhoud, een huurdersklus.

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 46

12-6-2008 15:23:59

Evenals voorgaande jaren hebben de huurdersvereniging Huurders voor Huurders en verschillende bewonerscommissies het bewonersblad als spreekbuis naar de huurders toe gebruikt.

Naast het bewonersblad hebben we voor de huurders ook foldermateriaal, zoals verschillende informatiebladen over de kwaliteit van voorzieningen in huis en informatie over klussen in huis (Klussenwijzer).

Natuurlijk maken we ook veel gebruik van onze website www.wormerwonen.nl (de naam sinds 1 januari) om onze klanten van informatie te voorzien. De site geeft ons de mogelijkheid om de huurders en andere belangstellenden snel actuele informatie te geven over onze organisatie, ons bezit en onze plannen. Ook alle folders zijn daar te downloaden. In 2008 presenteren we de geheel vernieuwde site.

WORMERWONEN geeft haar huurders veel vrijheid om te klussen in de woning, maar hanteert daarbij wel een aantel spelregels. Zo is het voor het aanbrengen van verschillende veranderingen in de woning noodzakelijk om vooraf schriftelijk toestemming te vragen. In de Klussenwijzer, die te vinden is in de ZAV-map en op onze website, kan snel worden nagegaan of voor een bepaalde klus vooraf toestemming nodig is. Zelf aangebrachte veranderingen mogen bij verhuizing blijven zitten als wij toestemming hebben gegeven voor het aanbrengen ervan en als de verandering voldoet aan onze kwaliteitseisen. Informatie daarover staat ook in de NOXVVHQZLM]HU 'H VSHFL多HNH NZDOLWHLWVHLVHQ KHEEHQ we beschreven in onze Informatiebladen.

Voor simpele klussen is geen toestemming nodig.

Het gaat om klussen die zonder noemenswaardige kosten zijn aan te brengen en te verwijderen.

Geschillencommissie

ZAV-beleid WORMERWONEN heeft sinds 2004 een eigen ZAV-beleid. Dat beleid is vooraf afgestemd met de huurdersvereniging Huurders voor Huurders.

Naast de algemene voorwaarden en de procedures rond toestemming en omgangsregels bij het aanbrengen van verbeteringen zijn er voor de meest voorkomende aanvragen zogenaamde Klusfolders gemaakt. Al onze huurders hebben een informatiemap over ons ZAV-beleid. Ook nieuwe huurders ontvangen de map automatisch.

Over onze dienstverlening zijn onze klanten over het algemeen tevreden. Toch kan er wel eens iets misgaan. Jarenlang hadden WORMERWONEN en Woningbouwvereniging Jisp een gezamenlijke klachtencommissie. Sinds 2006 is dat een gezamenlijke geschillencommissie met de Zaanse corporatie Parteon. De werkwijze is in een afzonderlijk reglement vastgelegd. Heeft een bewoner een klacht over de wijze waarop wij hebben gehandeld en komen we er samen niet uit, dan kan die klacht bij de geschillencommissie worden neergelegd. De commissie oordeelt of wij al dan niet correct hebben gehandeld.

In 2007 zijn geen klachten over WORMERWONEN binnengekomen bij de geschillencommissie.

47

jaarverslag_24_binnen.indd 47

12-6-2008 15:24:04

jaarverslag_24_binnen.indd 48

16-6-2008 9:30:27

6

PRETTIG WONEN IN WORMERLAND

+RHZHO ZLM JHHQ VSHFL¿HN EHOHLG KHEEHQ RQWZLNNHOG voor het bevorderen van de leefbaarheid, heeft het wel onze voortdurende aandacht. Een prettig en YHLOLJ OHHINOLPDDW LV LPPHUV XLWHUPDWH EHODQJULMN voor de beleving van het ZRQHQ +RH PRRL HQ JRHG HHQ ZRQLQJ RRN LV DOV GH buurt onleefbaar is, wil QLHPDQG HU ZRQHQ

49

jaarverslag_24_binnen.indd 49

16-6-2008 9:30:28

Kwaliteit van wonen kent vele aspecten. Leefbaarheid is een verzamelterm voor veel zaken die bijdragen aan die kwaliteit, zoals de directe omgeving van de woning en de voorzieningen in de buurt. Wij vinden het belangrijk dat ons huurders participeren in de samenleving en bijdragen aan de kwaliteit van de omgeving. Wij zetten ons in om onderlinge samenwerking te vergroten. Schoon, heel en veilig zijn daarbij belangrijk themaâ&#x20AC;&#x2122;s. Door het inzetten van bijvoorbeeld buurtconciĂŤrges kunnen we dit bevorderen.

In ons denken en doen maken wij onderscheid tussen individuele bewonersproblematiek en collectieve zaken. De collectieve zaken, zoals complex- of wijkgebonden leefbaarheidsproblemen, bespreken we met de bewonerscommissies. Natuurlijk is het onderwerp leefbaarheid ook onderwerp van gesprek tijdens het structurele overleg met huurdersvereniging Huurders voor Huurders.

50

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 50

12-6-2008 15:24:14

Projecten In 2007 hebben we diverse projecten uitgevoerd om de leefbaarheid te bevorderen. Ĺś BuurtconciĂŤrges Eind december 2007 heeft WORMERWONEN twee extra buurtconciĂŤrges kunnen werven voor GH Ă&#x20AC;DWV DDQ GH .XLMSHUVWUDDW GH 3ULQV YDQ 2UDQMHstraat en bij Wezenland.

Ĺś Scwo Scwo (sociaal cultureel werk Wormerland) is voortgekomen uit het buurt- en clubhuiswerk en is een jongere loot aan de samenwerkingstak. Scwo organiseert en ondersteunt leuke activiteiten voor de jeugd. Dat draagt bij aan een positievere sfeer in de wijken waar weinig te doen is voor de jeugd.

51

jaarverslag_24_binnen.indd 51

12-6-2008 15:24:19

Ŷ Samenwerking Op initiatief van WORMERWONEN heeft de samenwerking met de gemeente, de (vier) buurtconciërges, de huismeester, politie en Scwo (zie hierna) vorm gekregen via ontmoetingen, overleg en communicatie. Dat heeft tot praktische en gerichte activiteiten geleid. Fietswrakken worden sneller opgeruimd, gedumpt vuilnis wordt snel verwijderd en daders worden gecorrigeerd of zelfs bekeurd, ongemakken in bestrating worden snel verholpen en het openbaar groen wordt opgeknapt.

Men is elkaar tot steun en dat is merkbaar voor de burger en huurder. Ŷ Wijkschouw De gemeente zal in 2008 het fenomeen wijkschouw door initiatieven van enkele bewonerscommissies en gesteund door WORMERWONEN versneld verder uitwerken. De al georganiseerde samenwerking draagt duidelijk bij aan deze activiteit en inzet van de gemeente. De gemeente wil de bestaande structuur van onze bewonerscommissies graag benutten bij de wijkschouw om zodoende dichter bij de burger te komen.

52

Veiligheid Om de veiligheid te bevorderen werken wij met het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Niet alleen bij nieuwbouw houdt WORMERWONEN rekening met de eisen die het keurmerk stelt, maar ook bij renovatie van kozijnen en draaiende delen. De afsluiting van GH HQWUHH YDQ GH VHQLRUHQÀDW DDQ GH )DXQDVWUDDW op verzoek van de bewonerscommissie is ook een voorbeeld van dergelijke maatregelen.

WORMERWONEN is actief betrokken bij het opzetten en realiseren van het gemeentelijk Actieplan Veiligheid, waarvan onder andere het Politiekeurmerk deel zal uitmaken.

Overlast Bemiddelen bij overlast is een vast onderdeel van onze taak. In 2007 kreeg WORMERWONEN ongeveer 350 meldingen vanwege overlast. Die varieerden van burenruzie tot een ernstige, meervoudige problematiek van een bewoner of huishouden. Het lukte ons om 88 procent van de dossiers in 2007 af te ronden. De resterende 11 dossiers uit 2007 hebben we ‘meegenomen’ naar 2008.

Meestal worden gevallen van overlast bij ons gemeld. Maar wij hebben onze ogen en oren open en zo constateren we ook zelf ook wanneer er sprake is van overlast. Als het om een burenruzie gaat, stimuleren wij de mensen eerst met elkaar te gaan praten. Als dat niet lukt dan proberen wij eventueel samen met de hulpverlenende instanties - om een oplossing te vinden. Als we ook na geboden hulp op een dood spoor blijken te zitten, dan rest ons soms helaas niets anders dan tot uitzetting over te gaan. Dat is in 2007 twee keer voorgekomen.

WORMERWONEN heeft een uitgebreid netwerk van contacten: met de wijkpolitie, diverse hulpverlenende instanties, de gemeente, Netwerk en het Meldpunt Bemoeizorg en Overlast van de GGD.

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 52

12-6-2008 15:24:19

Woonfraude De voortdurende schaarste aan huurwoningen blijft een grote druk leggen op de huisvesting van de vele woningzoekenden. Het woonruimteverdelingssysteem in het SRA-gebied is opgezet om de verdeling van die schaarste duidelijk en rechtvaardig te regelen. Dan is onrechtmatige bewoning, laat staan fraude, een kwalijke zaak. WORMERWONEN zet zich in om die onrechtmatigheid op te sporen en te corrigeren. Wij zijn daarbij afhankelijk van meldingen van burgers of huurders, naast de controles vanuit onze toewijzing.

In 2007 is één situatie van onrechtmatige bewoning via de rechter opgelost.

Een ander vermoeden van onderverhuur is na onderzoek en huisbezoek niet bewezen.

Corporaties en gemeenten werken gezamenlijk aan het bestrijden van woonfraude. Wij hebben dit probleem ook besproken met de gemeente Wormerland. Onze insteek is woonfraude zo goed mogelijk te bestrijden. In de praktijk blijkt dit niet altijd even makkelijk te zijn; ook vanwege privacywetgeving.

Maar als we het vermoeden hebben dat er sprake is van woonfraude, maken we er werk van. Dat kost vaak veel energie en levert soms weinig op.

Gelukkig is er vergeleken met de grote steden in Wormerland veel minder sprake van woonfraude.

'DW LV RRN GH UHGHQ ZDDURP ZH QRJ JHHQ VSHFL¿HN beleid hebben gemaakt tegen woonfraude. We pakken het probleem pragmatisch aan en kijken ook hoe andere corporaties die wel veel met woonfraude te maken hebben, hiermee omgaan.

53

jaarverslag_24_binnen.indd 53

12-6-2008 15:24:19

jaarverslag_24_binnen.indd 54

12-6-2008 15:24:24

7

ZORG VOOR WONEN

WORMERWONEN kan en wil wonen, zorg en welzijn niet los van elkaar zien. Alleen met een hechte combinatie van die drie kunnen we aan de groeiende vraag van onze oudere huurders voldoen. Ook zijn we er voor mensen die door persoonlijke omstandigheden net iets meer hulp of zorg vragen. Omdat we dat niet alleen kunnen, zoeken we de samenwerking met anderen.

55

jaarverslag_24_binnen.indd 55

12-6-2008 15:24:27

WORMERWONEN is niet alleen bouwer en verhuurder van woningen. Wij zijn ook maatschappelijk ondernemer. Samen met andere maatschappelijke organisaties werken wij aan wonen met zorg en welzijn.

Ouderen Wonen is meer dan de woning. Prettig leven vraagt om een gevoel van veiligheid, sociale relaties en mogelijkheden voor ondersteuning en zorg. In het strategisch voorraadbeleid voorziet WORMERWONEN de consequenties van de voortgaande vergrijzing van de inwoners van Wormerland en van onze huurders in het bijzonder. De huidige (senioren)woningen zijn deels geschikt om deze ontwikkeling het hoofd te bieden. Dan gaat het om een eenvoudiger te betreden entree van het complex en de bereikbaarheid van de woning.

In een aantal gevallen kan het plaatsen van een lift uitkomst bieden. Woningplattegronden van bestaande woningen zijn minder vaak geschikt om (vergaande) zorg mogelijk te maken. Dat geldt voor zowel eengezinswoningen als gestapelde bouw.

De reacties op de nieuwbouw van seniorenappartementen bij de Schansstraat en recent bij de Prins van Oranjestraat hebben duidelijk gemaakt dat een aantrekkelijke woning zeker aftrek vindt bij deze doelgroep. De komende herstructurering kan zeker mogelijkheden bieden om onze woningvoorraad beter in te richten voor deze doelgroep.

Samen zorgen WORMERWONEN heeft begin 2005 de nota Zorgen voor Wonen naar buiten gebracht om onder andere met de gemeente Wormerland en partijen als Zorgcentrum Torenerf tot een meer gemeenschappelijk beleid te komen voor wonen, welzijn en zorg. Positieve ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld dat in de concept-Woonvisie van de gemeente Wormerland huisvesting voor senioren duidelijk als behoefte is onderschreven. Zorgcentrum Torenerf ontwikkelt een uitbreiding van zijn functie in de richting van verpleeghuiszorg en vervangt ook 24 VHQLRUHQĂ&#x20AC;DWMHV GRRU PXOWLIXQFWLRQHOH ZRQLQJHQ Daarin kan Torenerf naar behoefte aanleunzorg, verzorgingshuiszorg en verpleeghuiszorg bieden.

Ook heeft Torenerf voor de bewoners van onze naastgelegen nieuwbouw aan de Prins van Oranjestraat een zorg- en welzijnsaanbod ontwikkeld.

Daarnaast onderhoudt WORMERWONEN contacten met de Prinsenstichting en met Odion om, waar mogelijk, mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking op een goede wijze huisvesting te bieden.

56

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 56

12-6-2008 15:24:28

WORMERWONEN is voorstander van het ontwikkelen van steunpunten van zorg in de kern Wormer en in de meer verspreid liggende overige kernen van Wormerland. Vanuit de discussies rond de Woonvisie zijn we hierover het overleg gestart met de gemeente, Zorgcentrum Torenerf en zorgconcern EVEAN.

WORMERWONEN doet de huuradministratie van de aanleunwoningen, de woonruimteverdeling en de vastgoedupdate van de technische meerjarenbegroting voor Torenerf. Eind 2007 hebben Torenerf en WORMERWONEN zich de vraag gesteld waar verdere samenwerking mogelijk is. Een extern bureau begeleidt dat traject. Centraal staat de vraag of nadere samenwerking meer perspectief biedt voor de klant of dat samenwerking op incidentele basis een beter alternatief is.

Al sinds jaar en dag kunnen alle inwoners, dus ook onze huurders, een beroep doen op de alarmeringsservice van Torenerf. Tot voor kort regelde WORMERWONEN die service als intermediair, nu kan dat rechtstreeks bij Torenerf.

Op de vraag hoe we adequaat meer zorg en andere diensten kunnen verlenen, moeten we het antwoord nog schuldig blijven. Feitelijk vraagt dat om grotere projecten, maar die hebben we niet. Bovendien ligt ons bezit verspreid over vijf kernen en daardoor zijn de fysieke omstandigheden minder geschikt om zorg te verlenen.

Samen met de gemeente Wormerland, Torenerf, EVEAN en Sociaal cultureel werk Wormerland (Scwo) heeft WORMERWONEN het project WonenPlus Wormerland opgestart. Dit project, dat wordt ondersteund door de provinciale organisatie WonenPlus, richt zich op het langer zelfstandig kunnen wonen van onze burgers. Het betreft dan vooral ouderen, gehandicapten en chronisch zieken. In 2007 is met vrijwilligers begonnen met inventariserende huisbezoeken bij de 400 burgers van 80 jaar en ouder.

57

jaarverslag_24_binnen.indd 57

12-6-2008 15:24:31

Huurders van WORMERWONEN kunnen gratis kleine woningaanpassingen regelen via onze organisatie. Het gaat dan vooral om verhoogde, soms juist verlaagde, toiletpotten en beugels. Deze aanpassingen dreigden bij de invoering van de WMO per 1 januari 2007 geheel te verdwijnen uit het gemeentelijk pakket en voor eigen rekening te komen van de huurders. WORMERWONEN heeft die regeling geheel voor eigen kosten overgenomen. Veel huurders weten ons inmiddels te vinden en maken graag gebruik van deze aanpassingen om langer prettig en zelfstandig te blijven wonen. ,Q KHEEHQ ZH LQ WRWDDO Âź EHVWHHG DDQ NOHLQH ZRQLQJDDQSDVVLQJHQ LQ Âź

Omdat deze aanpassingen volledig vraaggestuurd (service) plaatsvinden, laten ze zich moeilijk vooraf NZDQWLÂżFHUHQ 9RRU PHHU LQJULMSHQGH ERXZNXQdige) voorzieningen ontvangen we WMO-subsidie via RIO Zaanstreek.

In 2007 is WORMERWONEN door de gemeente betrokken bij het eventueel realiseren van een loket voor de WMO. Omdat wonen, welzijn en zorg dicht bij elkaar liggen, vinden wij ook dat ze onder ĂŠĂŠn dak kunnen worden samengebracht. Wij willen dat loket dan ook een plaats in ons kantoor geven.

Daarmee verbreden we onze maatschappelijke functie als dat past binnen het programma van eisen van de gemeente Wormerland.

Andere doelgroepen Vanzelfsprekend mogen niet alleen oudere huurders op onze inspanningen rekenen. Ook mindervaliden en statushouders zijn bij ons aan het juiste adres.

58

Ĺś Mindervaliden RIO Zaanstreek is de organisatie die indiceert aan wie volledig aangepaste of mogelijk aan te passen woningen worden verhuurd. In 2007 is ĂŠĂŠn woning toegewezen. In 2006 was dat er ook ĂŠĂŠn. Een traplift is verwijderd uit een eengezinswoning waar niet opnieuw een gegadigde voor was. Ĺś Statushouders Het huisvesten van mensen met een verblijfsstatus is voor WORMERWONEN een extra opdracht.

Vanuit onze doelstelling nemen wij die opdracht uiterst serieus. De gemeente krijgt jaarlijks een taakstelling opgelegd. De samenwerking tussen het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA), de gemeente Wormerland, WORMERWONEN en andere corporaties moet leiden tot huisvesting van de statushouders in de StadsRegio Amsterdam.

Zaanstad coĂśrdineerde met het COA de uitvoering van de taakstelling voor de gemeenten Zaanstad en Wormerland.

In de praktijk is deze werkwijze, ook elders in het land, kwetsbaar gebleken. Op initiatief van Wormerland is die coĂśrdinatie omgezet in een directe afstemming tussen COA en Wormerland en is vervolgens met volledige inzet van WORMERWONEN de achterstand van 2006 ingelopen: 18 personen in 7 woningen. Daarna is ook in 2007 de taakstelling voor 2007 gehaald: 16 personen in 6 woningen.

Ook de taakstelling op grond van de zogenaamde pardonregeling is voor 2007 geheel ingevuld: 5 personen in 3 woningen.

In een persbericht uit de gemeente Wormerland zich lovend over deze samenwerking. De werkwijze van Wormerland en WORMERWONEN wordt inmiddels als voorbeeld voor andere gemeenten en corporaties gebruikt.

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 58

12-6-2008 15:24:31

59

jaarverslag_24_binnen.indd 59

12-6-2008 15:24:36

jaarverslag_24_binnen.indd 60

12-6-2008 15:24:39

8

DE BALANS OPGEMAAKT

(HQ LQÀDWLHYROJHQG huurbeleid zonder differentiatiemogelijkheden, de afdracht van vennootschapsbelasting, de KHI¿QJ YRRU GH SUDFKWZLMNHQ van minister Vogelaar.

Ze leggen een enorme druk op onze investeringsruimte, terwijl we zelf voor een JURWH ¿QDQFLsOH RSJDYH staan. Hoewel we onszelf QRJ HHQ ¿QDQFLHHO JH]RQGH organisatie kunnen noemen, staan de komende jaren in het teken van veel en goed rekenen.

61

jaarverslag_24_binnen.indd 61

12-6-2008 15:24:40

De invoering van de vennootschapsbelasting betekent niet alleen voor ons, maar voor alle corporaties een enorme aderlating. We spreken over gigantische bedragen. Omdat de investeringen uit de lengte of uit de breedte moeten komen, komen met name de onrendabele investeringen in gevaar.

We willen nu nog niet de noodklok luiden, maar een stevige waarschuwing vinden we zeker op zijn plaats.

62

De balans van 2007 +HW ÂżQDQFLsOH UHVXOWDDW RYHU LV RPJHNHHUG evenredig aan het resultaat van vorig jaar. Kreeg het resultaat over 2006 een gunstige impuls vanwege de verkopen die dat jaar plaatsvonden, in 2007 verkochten we maar een halve woning aan collega corporatie Parteon en kreeg het resultaat een forse dreun; tot diep in het rood. Dit laatste vanwege afboekingen op ons bezit in het kader van de minimumwaarderingsregel. Het resultaat in 2007 komt uit op een negatief bedrag van Âź ,Q KDGGHQ ZH QRJ HHQ SRVLWLHI

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 62

12-6-2008 15:24:44

UHVXOWDDW YDQ Âź :HO PRJHQ ZH FRQstateren dat het resultaat over 2007 (vanwege de afboekingen) een incidenteel negatief resultaat zal zijn. Onder, wat heet, normale omstandigheden zou het â&#x20AC;&#x2DC;genormaliseerde resultaatâ&#x20AC;&#x2122; in de lijn liggen van het resultaat van 2006.

Het resultaat over 2007 ligt ook onder de begroting.

De oorzaak hiervan is opnieuw de afboeking op ons bezit. Deze afwaarderingen worden veroorzaakt doordat de lasten in de bedrijfswaardeberekening fors zijn gestegen. Hogere lasten moesten wij opnemen voor: Ĺś overige bedrijfslasten. Ĺś het budget dagelijks onderhoud. Ĺś planmatig onderhoud vanwege: Ć&#x2019; een algemene prijsstijging van 6 procent Ć&#x2019; IRUVH LQYHVWHULQJHQ LQ GH .RQLQJVYDUHQĂ&#x20AC;DW (192 woningen hoogbouw) voor de jaren 2008 tot en met 2010. Ĺś bijdrage aan Wonen Werk en Integratie voor de prachtwijken.

Bovendien zien we jaar op jaar dat de bedrijfswaarde achterblijft vanwege het niet realiseren van de geprognosticeerde huurverhogingen.

Kort samengevat: Het resultaat over 2007 van WORMERWONEN is sterk negatief, omdat door het toepassen van de minimumwaarderingsregel fors afgewaardeerd moet worden op ons bezit. Deze afwaardering wordt veroorzaakt door het opnemen van fors hogere lasten in de bedrijfswaarde en het achterblijven van de (huur)opbrengsten.

Het jaarresultaat wordt in mindering gebracht op de algemene bedrijfsreserve. Uit de Toekomstvisie Winnen in Wormerland en het Strategisch Voorraadbeleid komt naar voren dat wij deze reserves hard nodig hebben om onze (forse) herstructureringsopgave te bekostigen. We bekijken momen-

teel wat de plannen voor de toekomst behelzen en of onze middelen toereikend zijn. De vennootVFKDSVEHODVWLQJ EHWHNHQW HHQ ÂżQDQFLsOH DGHUODWLQJ die consequenties kan hebben voor onze plannen. Daarom stemmen we onze plannen af op de EHVFKLNEDUH ÂżQDQFLsQ :HOOLFKW EHWHNHQW GLW GDW ZH onze herstructureringsplannen moeten herzien.

Solvabiliteit De solvabiliteit van een organisatie is de verhouding van de reserves ten opzichte van het balanstotaal. Bij een negatief resultaat daalt het solvabiliteitspercentage. Bij de bepaling van onze vermogenspositie gaan we uit van waardering op basis van de bedrijfswaarde. Voor de bepaling van de bedrijfswaarde beschouwen wij de uitgangspunten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als de onze.

In 2007 is onze solvabiliteit gedaald met 0,3 procent tot 25,8 procent. Dat is niet wat we hadden verwacht. In 2006 bedroeg de solvabiliteit 26,1 procent. We verwachten de eerstkomende jaren geen verdere verslechtering noch verbetering van onze solvabiliteit. Door de afdracht van de vennootschapsbelasting en de fors hogere onderhoudslasten zullen we de eerste drie jaar op de nullijn manoeuvreren en daarna (vanwege forse investeringen in de herstructurering) zelfs door deze nullijn zakken. Toch moet dit laatste niet dramatisch worden beoordeeld, want dit is nu juist waar we de laatste jaren voor gespaard hebben. Helaas hebben we geen rekening gehouden met het wispelturige gedrag van de overheid in het algemeen en dat van het ministerie van VROM en FinanciĂŤn in het bijzonder. We zullen onze investeringsopgave weloverwogen nemen en ons houden aan het ULVLFRSURÂżHO ]RDOV YDVWJHVWHOG GRRU KHW &HQWUDDO Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

63

jaarverslag_24_binnen.indd 63

12-6-2008 15:24:44

Ongewijzigd stelsel

Waardebepaling

Er hebben zich in 2007 geen presentatie- of stelselwijzigingen voorgedaan. Sinds 2006 presenteren we de mutaties in de Winst-en-verliesrekening in de onderhanden koopprojecten onder de bedrijfsopbrengsten (Verkoop onroerende zaken). De kosten die hiermee samenhangen, presenteren we ook apart in de Winst-en-verliesrekening (Kosten uitbesteed werk). Deze presentatie geeft een beter beeld van de omvang van de bedrijfsactiviteiten.

Ook zijn in 2006 de grondslagen voor de resultaatbepaling voor het nemen van verkoopresultaat bij de onderhanden projecten gewijzigd van de â&#x20AC;&#x2DC;completed contract methodeâ&#x20AC;&#x2122; naar de â&#x20AC;&#x2DC;percentage-ofcompletion methodeâ&#x20AC;&#x2122;. Hiervoor is gekozen om een beter inzicht in de tijd te krijgen in de gerealiseerde resultaten op de projecten.

De waarde van het bezit van WORMERWONEN drukken we op verschillende manieren uit. We onderscheiden bedrijfswaarde, marktwaarde, WOZ-waarde, boekwaarde en verzekerwaarde.

We maken dit onderscheid omdat er op verschillende manieren naar onze â&#x20AC;&#x2DC;rijkdomâ&#x20AC;&#x2122; gekeken wordt.

WORMERWONEN is van mening dat vooral de volkshuisvestelijke waarde telt.

In bedragen vertegenwoordigt het bezit aan: Ĺś EHGULMIVZDDUGH Âź PLOMRHQ Ĺś :2= ZDDUGH Âź PLOMRHQ Ĺś ERHNZDDUGH Âź PLOMRHQ Ĺś YHU]HNHUZDDUGH Âź PLOMRHQ

Extra afdrachten Waarmee we in 2007 wel te maken kregen, is de YHQQRRWVFKDSVEHODVWLQJ 'H ÂżQDQFLsOH FRQVHTXHQties daarvan zijn groot. De grondslag voor de vpb is anders dan de waarderingsgrondslag. Dat gaat WORMERWONEN veel geld kosten. Voor 2008 KHEEHQ ZH Âź JHUDDPG YRRU Âź YRRU Âź YRRU Âź HQ YRRU Âź 'H Ă&#x20AC;XFWXDWLH in de bedragen heeft te maken met de investeringen die we in de verschillende jaren doen.

2S MDDUEDVLV NRPW GDDU QRJ HHQV UXLP Âź bij door de bijdrage aan Wonen Werk en Integratie voor de 40 prachtwijken.

Per 31 december 2007 komt de totale bedrijfswaarGH YDQ :250(5:21(1 XLW RS Âź PLOMRHQ 2S GH]HOIGH GDWXP LQ ZDV GDW Âź PLOMRHQ 'H YHUVOHFKWHULQJ PHW Âź PLOMRHQ LV KHW JHYROJ YDQ Ĺś minimale werkelijke huurstijgingen ten opzichte van de meerjarenparameter voor de huurverhoging. Ĺś toename van het geprognosticeerd dagelijks onderhoud. Ĺś toename van het geprognosticeerd planmatig onderhoud vanwege forse prijsstijgingen. Ĺś verslechtering van de markt voor het aanbesteden van onderhoudswerkzaamheden. Ĺś de forse investeringen tot 2010 in de KoningsvaUHQĂ&#x20AC;DW Ĺś bijdrage aan WWI voor de 40 prachtige probleemwijken van minister Vogelaar.

Grondslagen De waarderingsgrondslagen baseert WORMERWONEN op historische kostprijs onder toepassing van de minimumwaarderingsregeling. Als de boekwaarde hoger uitkomt dan de bedrijfswaarde, waarderen we de historische kostprijs af tot het niveau waarop de historische kostprijs, verminderd met de afschrijving, op of onder de bedrijfswaarde uitkomt.

64

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 64

12-6-2008 15:24:44

Leningen

Liquiditeit

WORMERWONEN heeft in 2007 geen nieuwe leningen aangetrokken. Wel is in 2007 een bedrag YDQ Âź PLOMRHQ DIJHORVW +HW VFKXOGUHVWDQW RS GH SRVW OHQLQJHQ EHGUDDJW XOWLPR Âź PLOMRHQ De gemiddelde rentevergoeding op de leningen bedroeg 4,91 procent. In 2006 was dat 4,90 procent.

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw staat borg voor deze leningen, met als achtervang rijk, gemeenten en corporaties. In de recentelijk weer geactualiseerde analyse van onze leningenportefeuille en de daarmee gepaard gaande renterisicoâ&#x20AC;&#x2122;s wordt het volgende geconcludeerd.

De currrent ratio (vlottende activa : vlottende schulden) bedroeg op 31 december 2007 1,49.

De daling wordt veroorzaakt door een stijging van de kortlopende schulden onder gelijkblijvende liquide middelen. Het nominale bedrag aan liquide middelen was per 31 december 2007, vergeleken PHW RQYHUDQGHUG KRRJ Âź PLOMRHQ Âź 'LW ]DO LQ GH NRPHQGH MDUHQ WH EHJLQQHQ LQ LQ VQHO WHPSR YHUDQGHUHQ GRRU KHW DĂ&#x20AC;RSHQ van een aantal leningen en het toenemen van het investeringsniveau.

Onrendabel investeren De renterisicoâ&#x20AC;&#x2122;s die voortvloeien uit de huidige leningenportefeuille hebben een relatief beperkte omvang.

7RW Ă&#x20AC;XFWXHHUW KHW MDDUOLMNVH QRPLQDOH EHGUDJ DDQ UHQWHULVLFRÂśV WXVVHQ GH Âź j PLOMRHQ

Deelnemingen Sinds 4 oktober 2000 neemt WORMERWONEN deel in de op die datum opgerichte naamloze vennootschap WoningNet NV. De deelname bestaat XLW DDQGHOHQ WHJHQ HHQ SULMV YDQ Âź Primaire taak van de deelname is uitvoering van de bemiddeling in het woningaanbod voor woningcorporaties.

Eind december 2007 heeft WORMERWONEN Wormère BV opgericht. WORMERWONEN is voor 100 procent eigenaar van deze BV die bestemd is voor de economische overdracht van een deel van het bezit. In Wormère zijn 119 te herstructureren woningen ondergebracht. De overdracht is in de cijfers verwerkt tegen een boekwaarde van Ÿ

Om de huren betaalbaar/bereikbaar te houden, investeert WORMERWONEN onrendabel. In ZDV GDDU HHQ EHGUDJ YDQ Âź PLOMRHQ PHH gemoeid. Dit bedrag is opgebouwd uit aanvullende afboekingen op twee complexen van respectievelijk Âź HQ Âź SURMHFWHQ LQ RQWZLNNHOLQJ HQ KHW RSQHPHQ YDQ HHQ EHGUDJ YDQ Âź voor complex 68, WSVâ&#x20AC;&#x2122;30-terrein). In 2006 bedroeg GH DIERHNLQJ SHU VDOGR Âź

Verklaring van besteding van middelen De directeur-bestuurder van WORMERWONEN verklaart hiermee op grond van artikel 25, lid 1 van de statuten het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2007 te hebben vastgesteld met inachtneming van de verklaring van de accountant. Tevens verklaart hij dat alle uitgaven in het verslagjaar 2007 zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting.

Wormer, juni 2008 Th.W. Krijnen directeur-bestuurder

65

jaarverslag_24_binnen.indd 65

12-6-2008 15:24:44

jaarverslag_24_binnen.indd 66

12-6-2008 15:24:48

9

GEANALYSEERD EN BEOORDEELD

In 2007 hebben wij uit hoofde van onze verantwoordelijkheid de prestaties, bedrijfsvoering en beheersing en risicoâ&#x20AC;&#x2122;s van WORMERWONEN geanalyseerd en beoordeeld.

Wij kunnen niet anders dan constateren dat WORMERWONEN op een goede en gedegen manier invulling geeft aan haar taken. En dat terwijl er volkshuisvestelijk nogal wat beweging is.

67

jaarverslag_24_binnen.indd 67

12-6-2008 15:24:50

Bestuurlijke organisatie WORMERWONEN heeft een bestuurlijke structuur die uit twee lagen bestaat. De statutair directeur, de heer Th.W. Krijnen, is bestuurlijk verantwoordelijk voor het bepalen en uitvoeren van het beleid. De Raad van Toezicht houdt toezicht op het bestuur en de algemene taken van WORMERWONEN. Uiteraard adviseert de Raad van Toezicht het bestuur daar waar nodig. Bij het uitoefenen van zijn taak stelt de Raad van Toezicht de missie van WORMERWONEN centraal.

Samenstelling De samenstelling van de bestuurlijke organisatie is als volgt: Het bestuur van WORMERWONEN bestond op 31 december 2007 uit één statutair directeur. Ŷ De heer Th.W. Krijnen, werkzaam als statutair directeur van WORMERWONEN sinds 1993. De heer Krijnen heeft een aanstelling voor onbepaalde tijd. De heer Krijnen heeft geen relevante nevenfuncties.

De samenstelling van de Raad van Toezicht van WORMERWONEN per 31 december 2007 is als volgt. Ŷ De heer S.M. Bakker, 70 jaar, lid sinds 2001, daarvoor vanaf 1975 lid van het bestuur, herbenoembaar in 2009. De heer Bakker is voorzitter van de Raad van Toezicht en lid van de sollicitatiecommissie. Relevante nevenfunctie: ƒ voorzitter Stichting Het Verenigingsgebouw

68

Ŷ De heer D.P. Zwart, 69 jaar, lid sinds 2001, herbenoembaar in 2009. De heer Zwart is vice-voorzitter van de Raad van Toezicht en lid op voordracht van huurdersvereniging Huurders voor Huurders.

Hij heeft bestuurlijke ervaring en ruime kennis van de vastgoedsector. Relevante nevenfunctie: ƒ lid raad van beheer N.V. Sportfondsen Wormer Ŷ De heer J.C. van Haeften, 61 jaar, lid sinds 1997, herbenoembaar in 2010. De heer Van Haeften is lid van de Raad van Toezicht en ondersteunt de raad PHW ]LMQ ¿QDQFLHHO HFRQRPLVFKH NHQQLV 5HOHYDQWH nevenfuncties: ƒ bestuurslid WSV’30 ƒ bestuurslid Stichting Het Verenigingsgebouw Ŷ De heer J.S. Piet, 71 jaar, lid sinds 2004, herbenoembaar in 2008. De heer Piet is lid van de Raad van Toezicht op voordracht van huurdersvereniging Huurders voor Huurders. Ook is hij lid van de sollicitatiecommissie. De heer Piet beschikt over een lokaal (huurders)netwerk en heeft bestuurlijke ervaring. Relevante nevenfunctie: ƒ lid raad Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO-raad) Ŷ Mevrouw ir. J.B. Sanders, 41 jaar, lid sinds 2007, herbenoembaar in 2011. Mevrouw Sanders is lid van de Raad van Toezicht. In het dagelijks leven is zij werkzaam als ondernemer. Zij is zelfstandig adviseur in de corporatiesector en heeft dus ruime kennis van de corporatiesector, projectontwikkeling en voorraadbeheer. Relevante nevenfunctie: ƒ lid vrouwennetwerk in de volkshuisvesting

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 68

12-6-2008 15:24:50

Deskundigheid

Werkwijze

Binnen de Raad van Toezicht is een ruime mate van relevante kennis en ervaring aanwezig. Daarmee is de deskundigheid van de raad gewaarborgd.

Het toezicht houden op het beleid van en de uitvoering door de directeur-bestuurder en op de algemene gang van zaken binnen de werkorganisatie van WORMERWONEN behoort tot de belangrijkste taken van de Raad van Toezicht. De raad staat de directeur-bestuurder met adviezen terzijde.

In de nota Missie en strategische doelstellingen WORMERWONEN zijn de missie en strategie van WORMERWONEN vastgelegd. Het beleid, de meerjarenbegroting en het werkplan zijn daarop

Rooster van aftreden Het rooster van aftreden van de Raad van Toezicht ziet er als volgt uit: naam

aftredend

herbenoeming

J.S. Piet

2008

tot 2012

S.M. Bakker

2009

niet herkiesbaar

D.P. Zwart

2009

niet herkiesbaar

J.C. van Haeften

2010

niet herkiesbaar

J.B. Sanders

2011

tot 2015

Benoeming, werving en selectie In het verslagjaar 2007 is een vacature ontstaan door het vertrek van de heer Roggeveen. De heer Roggeveen was niet herbenoembaar. Om in de vacature van de heer Roggeveen te voorzien is gekozen voor een open en transparante wervingsprocedure, conform de Governance Code van Aedes. Bij de werving en selectie heeft de Raad van Toezicht externe begeleiding aangetrokken.

1DGDW KHW SURÂżHO ZDV YDVWJHVWHOG LV HHQ DGYHUtentietekst gemaakt en is een selectiecommissie benoemd. Deze bestond uit de heren S.M. Bakker, J.S. Piet en Th.W. Krijnen (directeur-bestuurder).

Er is geworven via vaktijdschriften en landelijke en regionale dagbladen. De voordracht van de selectiecommissie aan de Raad van Toezicht heeft unaniem plaatsgevonden. Na kennismaking met de voltallige Raad van Toezicht en het voorstellen aan de Ondernemingsraad is mevrouw J.B.Sanders op 13 juni 2007 benoemd.

gebaseerd. De directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht houden onder andere door kwartaalrapportages zicht op de voortgang.

De Raad van Toezicht heeft in het verslagjaar zeven maal vergaderd. Onderwerpen die aan de orde kwamen waren: Ĺś strategische heroriĂŤntatie Ĺś nieuwbouwprojecten Ĺś kwartaalrapportages Ĺś managementletter Ĺś vacature Raad van Toezicht Ĺś vernieuwing Molenbuurt Ĺś woonvisie Wormerland Ĺś JURRWRQGHUKRXG .RQLQJVYDUHQĂ&#x20AC;DW Ĺś nieuwe instrumenten binnen de organisatie als Woonquest en de nieuwe huisstijl Ĺś WMO Wormerland.

69

jaarverslag_24_binnen.indd 69

12-6-2008 15:24:51

De Raad van Toezicht heeft in 2007 goedkeuring verleend aan: Ŷ ondertekening vaststellingsovereenkomst in kader van vennootschapsbelasting Ŷ keuze model I in kader vennootschapsbelastingplicht met oprichting BV Wormère Ŷ aanbestedingsbeleid Ŷ jaarrekening en jaarverslag 2006 Ŷ huurverhoging 2007 Ŷ ontwikkeling vlek A Centrumplan Ŷ technische meerjarenbegroting 2008 Ŷ wijziging statuten in verband met naamswijziging

70

Ŷ begroting 2008 Ŷ werkplan, vergaderschema en samenvatting voorgenomen activiteiten 2008.

De Raad van Toezicht heeft in 2007 besluiten genomen over: Ŷ advertentietekst voor werving nieuw lid Raad van Toezicht Ŷ benoeming nieuw lid Raad van Toezicht Ŷ herbenoeming lid Raad van Toezicht Ŷ aanpassing honorarium leden Raad van Toezicht.

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 70

12-6-2008 15:24:55

Overleg

Adviseurs

De Raad van Toezicht voert regelmatig overleg met huurdersvereniging Huurders voor Huurders en met de Ondernemingsraad van WORMERWONEN. Met Huurders voor Huurders hebben wij gesproken over de strategische heroriëntering, de herstructurering van de Molenbuurt, het huurbeleid, de woonvisie en de woningtoewijzing.

Tijdens het overleg met de Ondernemingsraad dat twee keer per jaar plaatsvindt, is gesproken over het besluit heroriëntering, het personeelsbeleid, energie, de inbreng van de Raad van Toezicht bij de sollicitatieprocedure en de cao.

In het verslagjaar heeft de raad gebruikgemaakt van een aantal externe adviseurs. Het ging daarbij om ondersteuning bij werving en selectie (Atrivé) HQ RYHU GH ¿VFDOH RQWZLNNHOLQJHQ LQ GH YRONVKXLVvesting (Deloitte). Verder heeft de Raad van Toe]LFKW GH ¿VFDDO DFFRXQWDQW YDQ 'HORLWWH LQJHKXXUG voor advies over het al dan niet oprichten van een besloten vennootschap.

De Raad van Toezicht heeft een budget voor het volgen van cursussen en het inhuren van adviVHXUV +HW WRWDOH EXGJHW EHGUDDJW ¼

71

jaarverslag_24_binnen.indd 71

12-6-2008 15:24:58

Inhoudelijk toezicht

Zelfevaluatie

Als kader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de Raad van Toezicht het BBSH, de door de raad goedgekeurde missie, het jaarplan en de begroting en de afspraken die met de belanghouders zijn gemaakt.

De raad heeft kennis genomen van de ontwikkelingen rondom de invoering van de vennootschapsbelasting. Het bestuur heeft gezamenlijk besloten om voor Model I te kiezen.

In 2007 heeft de raad een zelfevaluatie gehouden.

Onderwerpen die besproken zijn waren: Ŷ Besluitenlijst bestuur/toetsingskader Ŷ Financiële situatie projecten Ŷ Agendaopstelling en besluitvorming RvT-vergaderingen Ŷ Klokkenluidersregeling en integriteitscode Ŷ Integriteit Ŷ Samenstelling RvT Ŷ Jaarverslag

Beoordeling directeur-bestuurder De Raad van Toezicht heeft in het verslagjaar een beoordelings- en functioneringsgesprek met de directeur-bestuurder gehad. Op basis daarvan is een aantal afspraken vastgelegd.

Professionalisering Governance Code Het implementeren van de Governance Code binnen WORMERWONEN is een omvangrijke taak en gebeurt in fasen. WORMERWONEN heeft in 2005 eigen governance documenten vastgesteld.

De komende jaren wordt verder gewerkt aan de implementatie van de Governance Code.

WORMERWONEN wijkt op een belangrijk punt af van de code. De Raad van Toezicht hanteert geen termijn van vier jaar voor de benoeming van de directeur-bestuurder. Hij is benoemd voor onbepaalde tijd. Hiervoor is gekozen in verband met de FRQWLQXwWHLW ,Q KHW YHUVODJMDDU KHHIW JHHQ YLVLWDWLH plaatsgevonden.

72

De gemaakte afspraken zijn schriftelijk vastgelegd.

Om zijn toetsingstaak goed te kunnen uitvoeren heeft de Raad van Toezicht afgesproken dat hij: Ŷ inzage krijgt/neemt in de bestuurlijke besluitvorming in relatie tot het maatschappelijk en ¿QDQFLHHO EHOHLG Ŷ LQ]DJH KHHIW QHHPW LQ GH ¿QDQFLsOH YRRUWJDQJVrapportages van de projecten. Ŷ een agenda krijgt voor de toezichthoudersvergaderingen waarbij duidelijk is welke onderwerpen ter informatie op de agenda staan en welke onderwerpen de RvT moet toetsen.

Verder is afgesproken een klokkenluiders- en integriteitsregeling op te stellen, de termijn van toezichthouder Jan Piet met één termijn te verlengen, de vacatures die ontstaan bij het aftreden van Dick Zwart en Siem Bakker niet gelijktijdig te vervullen en om externe ondersteuning te vragen bij het vervullen van de vacatures.

WORMERWONEN jaarverslag 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 72

12-6-2008 15:24:58

Stakeholders

Onafhankelijkheid

De Raad van Toezicht acht het van groot belang zowel op operationeel als op beleidsgebied nauwe contacten te onderhouden met huurdersvereniging Huurders voor Huurders. Om meer inhoud aan het periodieke gesprek van de Raad van Toezicht met het bestuur van deze vereniging te geven, zijn afspraken gemaakt over de wijze waarop de agenda voor de bespreking wordt opgesteld.

Met genoegen kan de Raad van Toezicht vaststellen dat de contacten met de gemeente Wormerland zijn geoptimaliseerd.

De Raad van Toezicht ziet nauwkeurig toe op het nakomen van de prestatieafspraken met de gemeente door WORMERWONEN. Bij de opstelling van de woonvisie Vitaal en Groen van de gemeente Wormerland is WORMERWONEN als grootste sociale verhuurder binnen de gemeente nauw betrokken.

De samenstelling van de Raad van Toezicht is zodanig dat de leden ten opzichte van elkaar en van de directie onafhankelijk opereren.

Belangenverstrengeling is een belangrijk aandachtspunt binnen de Raad van Toezicht, zeker in een relatief kleine gemeenschap als Wormerland.

In 2007 is geen sprake geweest van mogelijke belangenverstrengeling. Tot de Raad van Toezicht behoren geen leden van het college van burgemeester en wethouders of van gedeputeerde staten. De Raad van Toezicht onderschrijft de criteria voor onafhankelijkheid in de Governance Code.

Beloning De adviesregeling van de commissie-Izeboud wordt toegepast voor de beloning van de bestuurder. Het beloningspakket bestaat uit een vast inkomen op basis van schaal C, een pensioenregeling en een lease-auto.

De beloning van de leden van de Raad van Toezicht is gebaseerd op de tijdsbesteding van de leden. In het verslagjaar heeft de Raad van Toezicht opdracht gegeven aan Atrivé om een onderzoek uit te voeren naar de beloningsstructuur van Raden van Toezicht in de corporatiesector. Bij het uitgebrachte advies is rekening gehouden met de mate van professionaliteit, de verantwoordelijkheden en de omvang van de corporatie. Er is geen onderscheid gemaakt naar zwaarte en feitelijke tijdsbesteding. Wel is een uitzondering gemaakt voor de voorzittersfunctie. De Raad van Toezicht heeft het uitgebrachte advies overgenomen. De leden ontvangen een vaste vergoeding. Daarnaast gemaakte onkosten worden niet vergoed. De leden hebben geen arbeidsovereenkomst. De brutohonorering van de Raad van Toezicht bedraagt voor de YRRU]LWWHU ¼ HQ GH OHGHQ ¼ SHU MDDU

Verklaring van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht verklaart zich akkoord met het jaarverslag 2007 met inachtneming van de verklaring van Deloitte over de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag. De raad ziet in het verslagjaar geen aanleiding besluiten van het bestuur te schorsen of ongedaan te maken.

Ten slotte Door op 5 juni 2008 de jaarstukken over 2007 goed te keuren, hebben wij de directeur-bestuurder voor het gevoerde beleid over dat jaar kunnen déchargeren. De raad heeft geconstateerd dat de directeur, het managementteam en de medewerkers zich in het afgelopen jaar enthousiast, productief en in goede samenwerking voor de huurders, en daarmee voor het overgrote deel van de bevolking van de gemeente, hebben ingezet. Daarvoor spreekt de raad zijn waardering uit.

De Raad van Toezicht van WORMERWONEN S.M. Bakker, voorzitter D.P. Zwart, vice-voorzitter J.C. van Haeften, lid J.S. Piet, lid mevrouw J.B. Sanders, lid

73

jaarverslag_24_binnen.indd 73

12-6-2008 15:24:58

jaarverslag_24_binnen.indd 74

12-6-2008 15:25:02

10 JAARREKENING 2007

Verkorte jaarrekening, gebaseerd op gecontroleerde jaarrekening over het boekjaar 2007.

75

jaarverslag_24_binnen.indd 75

12-6-2008 15:25:04

Toelichting grondslagen voor waardering en resultaatbepaling De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van de historische kostprijs, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.

Met de invoering van het BBSH per 1 januari 1993 zijn de voorschriften met betrekking tot de jaarrekening en de waarderingsgrondslagen volgens het Burgerlijk Wetboek, Boek 2, titel 9 van toepassing, met uitzondering van enkele artikelen. Aanvullend hierop is een richtlijn uitgevaardigd door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Behoudens de hieronder genoemde presentatieen stelselwijziging, zijn de gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar.

Consolidatiegrondslagen ,Q GH FRQVROLGDWLH ZRUGHQ RSJHQRPHQ GH ¿QDQFLsOH gegevens van WORMERWONEN en haar groepsmaatschappijen, Wormère BV ( 100%). Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld.

76

WORMERWONEN jaarrekening 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 76

12-6-2008 15:25:04

Vanaf de oprichtings/overnamedatum worden de UHVXOWDWHQ HQ GH LGHQWLÂżFHHUEDUH DFWLYD HQ SDVVLYD van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/ overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij.

Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.

Onroerende en roerende zaken in exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs dan wel lagere bedrijfswaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur. De DIVFKULMYLQJHQ ]LMQ EHUHNHQG YROJHQV KHW DQQXwWDLUH systeem.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt uitgegaan van een schatting van de toekomstige kasstromen. Deze betreffen de toekomstige inkomsten uit huur en bijdragen en de toekomstige uitgaven aan onderhoud, beheer e.d. De bedrijfswaarde is de contante waarde van de toekomstige inkomsten en uitgaven.

Bij de bedrijfswaardeberekeningen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Ĺś De bedrijfswaarde is gebaseerd op de resterende economische levensduur van het complex. De veronderstelde economische levensduur is 50 jaar vanaf de gemiddelde gereedkomingsdatum of 25 jaar vanaf de groot-onderhoudsbeurt.

Ĺś Voor 2008 is met een huurstijging gerekend van 1,6% huurstijging, vanaf 2009 is gerekend met 2,25% huurstijging. Ĺś De variabele exploitatiekosten is verlaagd naar 2,25%. Ĺś Bij de berekening is gerekend met een bedrag YDQ Âź SHU ZRQLQJ YRRU KHW GDJHOLMNV RQGHUKRXG HQ Âź SHU ZRQLQJ YRRU GH RYHULJH bedrijfslasten. Ĺś Voor het planmatig onderhoud is gerekend met de bedragen uit de Technische Meerjaren %HJURWLQJ SHU FRPSOH[ HQ JHwQGH[HHUG PHW 3,25% per jaar. Ĺś Bij de berekening van de contante waarde van de exploitatiesaldi wordt een disconteringspercentage gebruikt van 6,00%. Ĺś 9RRU GH ::, LV HHQ EHGUDJ YDQ Âź SHU YKH opgenomen voor de komende 10 jaar. Dit bedrag ZRUGW QLHW JHwQGH[HHUG Met bovenstaande gehanteerde uitgangspunten komt de totale bedrijfswaarde per 31/12/2007 uit RS HHQ EHGUDJ YDQ DIJHURQG Âź PLOMRHQ (2006: Âź PLOMRHQ).

In de bovenstaande bedrijfswaarde zijn de overige eenheden niet meegenomen.

De overige eenheden hebben de volgende bedrijfswaarde: Ĺś JDUDJHV Âź Ĺś RYHULJH Âź

77

jaarverslag_24_binnen.indd 77

12-6-2008 15:25:04

De verzekerde waarde van het bezit is circa Âź PLOMRHQ 'H :2= ZDDUGH RYHU SHLOGDWXP LV FLUFD Âź PLOMRHQ Met ingang van het boekjaar 2007 zijn de boekwaarden van 16 complexen tegen de geldende FRPSOH[ GHÂżQLWLH DIJHZDDUGHHUG RS EHGULMIVZDDUGH De afwaardering van de boekwaarde die in 2007 heeft plaatsgevonden is ten laste van het resultaat gebracht.

Hiermee is een bedrag gemoeid van Âź PLOMRHQ 7HYHQV LV YRRU FRPSOH[HQ LQ GH DIZDDUGHULQJ WHUXJJHQRPHQ YDQ Âź GLH in voorgaande jaren zijn afgewaardeerd.

De af- en opwaardering in 2007 heeft plaatsgevonden op de navolgende complexen:

herwaardering complex 3

2007

2006

0

-32.218

complex 15

506.264

0

complex 17

407.360

-394.178

complex 20

136.958

-46.199

complex 25

-697

0

complex 24

113.178

-24.647

complex 26

391.132

-45.103

complex 28

90.280

-98.352

complex 36

61.220

25.667

complex 38

-13.771

88.183

complex 40

49.557

-21.716

complex 41

0

-15.906

complex 43

0

-5.179

complex 47

-7.806

7.806

complex 50

19.901

-9.920

complex 51

429.629

-139.121

complex 52

228.105

23.156

complex 53

89.025

9.468

complex 54

35.647

86.961

complex 55

-47.692

6.158

complex 56

24.196

-38.801

complex 59

49.964

2.197

108.366

-163.505

2.670.816

-785.249

complex 60 7RWDDO Âź

Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de volle waarde die daaraan bij ingebruikneming wordt toegekend. Deze waarde bestaat uit de nominale waarde van de aangegane investeringsverplichting (inclusief reeds bestede bedragen) onder aftrek van eenmalige subsidies en een eventueel onrendabel deel van de investering.

78

WORMERWONEN jaarrekening 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 78

12-6-2008 15:25:04

In de toelichting op de balans wordt de splitsing DDQJHJHYHQ LQ UHHGV JHwQYHVWHHUG HQ DDQJHJDQH verplichting, welke zijn opgenomen in de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen de aanschafZDDUGH YHUPLQGHUG PHW GH DQQXwWDLU EHUHNHQGH afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur.

De gehanteerde afschrijvingstermijnen uitgedrukt in jaren zijn: Activa

Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogens-waardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%.

De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaar-rekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.

Afschrijvingstermijn

Grond

0

Bouw

50 / 40

CV

15 - 25

Isolatieglas

15 - 20

Warmwatervoorziening Liften

15 20 - 25

Woningaanpassingen

20

Groot onderhoud

25

Garages (incl.grondwaarde)

50

Badcellen

20

Verbouwing kantoor

5

Ruimte huismeester

25

Inventaris

5 - 10

Te vorderen BWS-subsidies Waardering van de te vorderen subsidies vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de jaarlijks ontvangen bijdrage.

Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voorzover WORMERWONEN in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen.

Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.

Overige vorderingen De overige vorderingen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Vanaf 2003 is besloten de voorziening dubieuze debiteuren gelijk te stellen aan de vorderingen op vertrokken bewoners.

79

jaarverslag_24_binnen.indd 79

12-6-2008 15:25:04

Onderhanden projecten

Resultaatbepaling

Onderhanden projecten zijn gewaardeerd tegen de verkrijgings- en vervaardigingsprijs en de resultaten op de projecten wordt genomen volgens percentage of completion methode. Positief verwacht resultaat wordt genomen naar rato van de gedeclareerde termijnen rekening houdend met een voorzichtigheidsmarge. Negatief verwacht resultaat wordt genomen op het moment dat het besluit voor start bouw is genomen.

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen.

Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij gemaakt en/of voorzienbaar zijn.

Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van voorzieningen wegens oninbaarheid. Beoordeling van deze vorderingen is volgens de statische methode.

Overige activa en passiva De overige activa en passiva zijn voor zover niet anders is aangegeven gewaardeerd tegen nominale waarde.

Langlopende schulden De langlopende schulden worden gewaardeerd tegen kostprijs. Het verschil tussen de bepaalde ERHNZDDUGH HQ GH XLWHLQGHOLMNH DÀRVVLQJVZDDUGH wordt tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt.

'H DÀRVVLQJVYHUSOLFKWLQJ YRRU KHW NRPHQGH MDDU van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

80

Overheidsbijdragen Voor zover de overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen, is de bijdrage berekend op grond van de desbetreffende regelingen. Indien van toepassing is hierbij rekening gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.

Mutatie onderhanden werken De pos t mutatie onderhanden werk betreft de mutatie gedurende het verslagjaar. De mutatie bestaat uit de gedurende het boekjaar bestede kosten voor projecten minus de bestede kosten van gereedgekomen projecten.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne indirecte kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn op basis van de historische kostprijs. Afschrijvingen YLQGHQ SODDWV YROJHQV GH DQQXwWDLUH PHWKRGH RS basis van de geschatte economische levensduur.

WORMERWONEN jaarrekening 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 80

12-6-2008 15:25:05

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden de onrendabele investeringen in de materiële vaste activa verantwoord, alsmede waardeveranderingen die het gevolg zijn van een veranderd gebruik van de materiële vaste activa.

Kosten onderhanden projecten Deze kosten betreffen de in rekening gebrachte termijnen van de aannemer inzake de bouw van nieuwbouwkoopwoningen. De termijnen worden doorberekend naar rato van de voortgang van de bouw. Op het totaal van deze kosten wordt het bedrag van de vrijval van een eventuele eerder gevormde voorziening voor het desbetreffende project in mindering gebracht.

Rentebaten Hieronder wordt de ontvangen, geactiveerde en de te ontvangen rente over het boekjaar opgenomen.

0QCSFOHTUFO WBO kOBODJ¤MF WBTUF BDUJWB FO van effecten Hieronder worden opgenomen de opbrengsten van WRW GH ¿QDQFLsOH YDVWH DFWLYD EHKRUHQGH YRUGHULQgen en van effecten.

Rentelasten Onder deze post wordt de betaalde en de te betalen rente over het boekjaar opgenomen.

Buitengewone baten en lasten Dit zijn uitsluitend die posten die niet uit de normale bedrijfsvoering voortvloeien.

Lonen, salarissen en sociale lasten Hieronder zijn de lonen en salarissen en de sociale lasten met betrekking tot de in het boekjaar werkzame werknemers opgenomen.

Kosten onderhoud De werkelijke kosten van het klachten-, mutatiehet contractonderhoud en het planmatigonderhoud worden hieronder verantwoord.

Belastingen Woningcorporaties zijn vanaf 1 januari 2006 verplicht om over de commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (VPB) te betalen. De vennootschapsbelasting wordt berekend op basis van de ¿VFDOH MDDUUHNHQLQJ

Overige bedrijfslasten Onder deze post worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, belastingen, verzekeringen, contributie branche organisatie en Zaanse Federatie, leveringen goederen en diensten etc.

81

jaarverslag_24_binnen.indd 81

12-6-2008 15:25:05

Kengetallen Boekjaar

2007

2006

2005

2004

2003

1.957

1.958

1.958

1.938

1.946

Aantal verhuureenheden 1. Woningen en woongebouwen a. in exploitatie : naoorlogs b. in aanbouw

0

0

0

24

24

24

24

24

24

24

Dienstencentrum

1

1

1

1

1

Bedrijfsruimte Zandweg

1

1

1

1

0

Kruiskerk

1

1

1

0

0

c. in beheer 2. Onroerende zaken n.z. woningen

Garages

268

268

268

268

269

2.228

2.229

2.229

2.232

2.240

14.194

16.094

14.456

11.466

9.454

9.094

8.894

8.612

8.415

8.104

693

698

665

605

642

-1.400

1.641

3.020

2.076

801

1. Huurachterstand uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen

0,72

0,79

0,69

0,66

0,77

2. Huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen

0,21

0,35

0,11

0,08

0,20

161,57

180,87

167,20

134,71

114,13

7.508

7.834

7.381

5.899

4.811

100

100

100

100

100

13,85

10,92

12,78

10,80

11,88

Totaal (excl. in beheer) %DODQV ZLQVW HQ YHUOLHVUHNHQLQJ [ Âź

1. Eigen vermogen (incl. egalisatierekeningen) 2. Huren 3. Vergoedingen 4. Jaarresultaat volgens winst- en verliesrekening

Algemeen

3. Overige reserves einde boekjaar uitgedrukt in een percentage van de huren en overheidsbijdragen 4. Overige reserves einde boekjaar per verhuureenheid 5. Percentage van de algemene reserve aan het einde van het boekjaar aangewend voor LQWHUQH ÂżQDQFLHULQJ YDQ GH YDVWH DFWLYD 6. Renteresultaat uitgedrukt in een percentage van de overige reserves

82

WORMERWONEN jaarrekening 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 82

12-6-2008 15:25:05

Boekjaar

2007

2006

2005

2004

2003

7. Personeelsbezetting einde boekjaar : a. directie

1

1

1

1

1

b. technisch

5

5

5

5

5

14

14

14

13

11

1

1

1

1

1

a. directie

1,0

1,0

1,0

1,0

1,0

b. technisch

4,9

4,9

4,9

5,0

5,0

10,2

10,2

9,9

9,4

7,9

c. administratief d. huishoudelijk personeel Personeelsbezetting in formatieplaatsen einde boekjaar:

c. administratief d. huishoudelijk personeel

0,3

0,3

0,3

0,3

0,3

3.379

5.171

5.170

3.886

2.256

25,8

26,1

24,4

20,6

14,3

0,8

5,9

8,8

8,4

5,5

11. Rentabiliteit eigen vermogen

-9,5

10,2

20,9

18,1

8,5

12. Current ratio

1,49

1,82

2,71

1,88

0,33

2SHUDWLRQHOH FDVK Ă&#x20AC;RZ [ Âź

9. Solvabiliteit 10. Rentabiliteit totaal vermogen

ad 8.

'H RSHUDWLRQHOH FDVK Ă&#x20AC;RZ EHVWDDW XLW KHW MDDU resultaat + afschrijvingen + overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa +/- mutatie op de voorzieningen +/- mutatie op de egalisatierekeningen. ad 9.

De solvabiliteit bestaat uit: de overige reserves + egalisatierekeningen uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen per einde boekjaar. De hoogte van de solvabiliteit wordt voor een klein deel veroorzaakt door het opnemen van de egalisatierekeningen in de balans.

ad 10.

De rentabiliteit totaal vermogen bestaat uit het jaarresultaat + verschuldigde rente uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen per einde boekjaar. ad 11.

De rentabiliteit op het eigen vermogen bestaat uit het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van de overige reserves + egalisatierekening per einde boekjaar. ad 12.

De current ratio is de vlottende activa gedeeld door de vlottende passiva.

83

jaarverslag_24_binnen.indd 83

12-6-2008 15:25:05

Balans per 31 december 2007 Na resultaatbestemming Activa

2007

2006

45.063.936

48.712.213

1.494.045

1.345.147

Vaste activa Materiele vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

564.648

620.661

47.122.629

50.678.021

628.570

681.610

Financiele vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen

23.589

23.589

652.159

705.199

662.049

1.003.237

70.367

76.072

3.303

3.303

Overige vorderingen

44.447

489.739

Overlopende activa

58.175

288.466

Vlottende activa Onderhanden projecten Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten

Liquide middelen Totaal

84

176.291

857.580

8.437.220

8.314.663

57.050.348

61.558.701

WORMERWONEN jaarrekening 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 84

12-6-2008 15:25:05

Passiva

2007

2006

14.693.241

16.093.586

2.343.882

1.676.275

33.588.773

38.023.661

187.160

181.464

33.775.933

38.205.125

4.411.496

3.442.910

Eigen Vermogen Overige reserves Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Langlopende Schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Waarborgsommen Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal

0

0

663.868

934.850

67.080

79.871

158.789

127.948

936.058

998.135

6.237.291

5.583.715

57.050.348

61.558.701

85

jaarverslag_24_binnen.indd 85

12-6-2008 15:25:05

Winst-en-verliesrekening over het boekjaar 2007 Omschrijving

2007

2006

9.094.309

8.893.987

693.285

698.431

0

4.053

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Wijzigingen in onderhanden werk Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

2.849.615

929.570

-2.154.375

2.466.636

93.745

61.350

78.183

91.872

10.654.762

13.145.899

Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa

1.441.261

1.383.314

Overige waardeveranderingen i(m)materiële vaste activa

3.338.423

682.419

Kosten uitbesteed werk

638.664

2.418.110

Lonen en salarissen

820.383

774.262

Som bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten

Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Rentebaten & soortgelijke opbrengsten

77.610 133.889

2.000.281

2.411.853

2.117.804

1.885.179

10.603.703

9.766.637

51.059

3.379.263

399.546

172.201

54.430

59.763

1.880.855

1.970.193

Saldo

-1.426.880

-1.738.229

Jaarresultaat voor belastingen

-1.375.821

1.641.033

24.524

0

-1.400.345

1.641.033

2SEUHQJVWHQ ¿QDQFLsOH YDVWH DFWLYD HQ HIIHFWHQ Rentelasten & soortgelijke lasten

Belastingen Jaarresultaat na belastingen

86

92.907 153.981

WORMERWONEN jaarrekening 2007

jaarverslag_24_binnen.indd 86

16-6-2008 10:13:35

87

jaarverslag_24_binnen.indd 87

16-6-2008 10:13:39

jaarverslag_24_binnen.indd 88

12-6-2008 15:25:09

GEGEVENS

COLOFON

NAAM:

DATUM EN NUMMER VAN DE

WORMERWONEN

INSCHRIJVING IN HET HANDELS-

Dit jaarverslag is een uitgave van WORMERWONEN

REGISTER GEHOUDEN DOOR DE GEMEENTE VAN VESTIGING:

KAMER VAN KOOPHANDEL EN

TEKST, REDACTIE EN

Wormerland

FABRIEKEN TE ZAANSTAD:

PRODUCTIEBEGELEIDING

7 maart 1979, nr. 35010466

Nestas communicatie, Almere

REGISTRATIENUMMER VROM/CFV:

EINDREDACTIE

LO202

WORMERWONEN

LIDMAATSCHAPPEN:

VORMGEVING

Aedes vereniging van woningcorporaties en Samenwerkende Woningcorporaties Zaanstreek/Waterland (SWZW)

borski|noordhoek|bleichrodt visuele communicatie, Amsterdam

ADRES:

Papiermakerstraat 1 1531 NA Wormer T: (075) 642 64 21 F: (075) 642 68 46 E: info@wormerwonen.nl W: www.wormerwonen.nl DATUM VAN OPRICHTING:

23 februari 1912

FOTOGRAFIE DEELNEMINGEN:

A.Shots, Anja Daleman

Wormﾃｨre BV en WoningNet DATUM EN NUMMER VAN

DRUK

HET KONINKLIJK BESLUIT VAN

Van Horssen O.J. Service

TOELATING:

23 februari 1912, nr. TL 1637

OPLAGE

150 DATUM VAN DE MINISTERIﾃ記E GOEDKEURING TOT WIJZIGINGEN

DATUM

VAN DE STATUTEN:

juni 2008

2 november 2007

FIN_jaarverslag_23_omslag.indd 3-4

12-6-2008 11:03:55

WORMERWONEN Papiermakerstraat 1 1531 NA Wormer T: (075) 642 64 21 F: (075) 642 68 46 E: info@wormerwonen.nl W: www.wormerwonen.nl

FIN_jaarverslag_23_omslag.indd 1-2

JAARVERSLAG 2007

wormerwonen

WORMERWONEN in beweging 12-6-2008 11:03:54