[ F O LY TAT Á S A H Ú S Z É V E S G R A P H I S O F T PA R K S Z Á M O K B A N C Í M Ű K Ö N Y V 2 5 . O L D A L Á S R Ó L ]
viszont folyamatosan szerettek volna 20-40 négyzetmétereket bérelni, így lassanként ők vették ki ezeket az irodákat. Láttuk, hogy ez jó irány, mert a kis cégek némelyike alaposan meg tud nőni, és akkor nem mozdulnak innen. Lebontottuk ezt a hotelépületet, és a kis cégeknek olyan helyet építettünk, ahol közösen tudnak recepciót, konferenciatermet, konyhát használni – mindezt sokkal rugalmasabban. Ez a rész idén készült el, ez lett a park Főépülete, ami reklámfelület is jelent a kisebb cégeknek. Az üzleti koncepció is nagyot változott. Eredetileg úgy gondoltuk, hogy az irodaterület mintegy felét mindig a Graphisoft fogja bérelni. Hamar kiderült, hogy a park jobban sikerült, mint gondoltuk: egyre több bérlő jelentkezett, ma már a 73 ezer négyezetméterből a Graphisoft csak 5 ezret bérel. Látszott, hogy nem lesz racionális az ingatlanfejlesztést a szoftvercég kebelében működtetni, ahogy az létrejött. A befektetők ezt már nem szerették – nem az volt a helyzet, hogy a Graphisoftnak volt egy saját épülete és mellette egy másik, amit bérbe adott. Amikor kiderült, hogy az ingatlanvállalkozási irány bevétele már összemérhető az eredeti üzletével, akkor a befektetők azt kérdezték: most akkor miféle cég ez? Akkor elhatároztuk, hogy kettévágjuk a céget. Ez egy nagyon nehéz és elhúzódó folyamat volt. Akkor már a tőzsdén volt a Graphisoft, egyik cége Amsterdamban, a másik Budapesten bejegyezve. Szerencsére éppen jókor léptünk be az EU-ba, az amsterdami céget minden további nélkül Pestre lehetett telepíteni, és mindent ketté lehetett vágni anélkül, hogy a tőzsdei kereskedést akár csak egy napra is le kellett volna állítani. Attól kezdve a Graphisoft Park nevű cég önállóan fejlődik. A Graphisoft Park néhány dologban különbözik a többi magyar fejlesztő cégtől. Mi egyetlen célcsoportra fókuszálunk - nem meglepő módon a számítástechnikai cégekre. Ez fizetőképes szegmens, ezért is választottuk őket. Ők a minőséget hajlandók megfizetni, azonban nekik más típusú épület kell, mint mondjuk egy banknak. Az a szegmens is a legjobb anyagokat akarja, szinte „kerül amibe kerül” alapon, mivel üzleti szempontból arra van szüksége, hogy a belépő betétesek, akik belépnek a gránit-márvány palotába, lássák a bank erejét és érezzék: itt jó helyen van a pénz; az a cég, amely ilyen épületben működik, sohase fog csődbe menni.. Nálunk más volt a helyzet: mi az alkalmazottaink felé sugároztuk az erőt, vagyis azt, hogy ebben az iparágban az alkalmazottakért folytatott harc – nem közismert módon – ádázabb, mint a vevőkért folytatott küzdelem. Itt azon múlik egy-egy cég sikere, mennyire tudja magához vonzani a tehetségeket. Pénzzel is lehet, de igazán és tartósan a környezettel. Erre már a Graphisoftnál rájöttünk; éppen ezért építettünk saját irodaházat. Egy bérelt épület sosem lehet igazán olyan, amilyet egy cég szeretne. Az a célunk, hogy amikor bejön egy-egy munkatársjelölt az állás-interjúra, füttyentsen egyet, és azt mondja magában: én éppen itt szeretnék dolgozni. És ez nem a márvány meg a gránit – azt a mi munkatársaink nem szeretik – az otthonosság a fontos, az épületben domináljon a fa és a tégla, a környezet meg legyen mindenütt zöld. A Graphisoft Parkban minden autó a föld alatt parkol, nem foglalja a felszíni területeket. A fák magasabbak, mint az épületek, és be se építünk annyit, amennyit szabadna. A mi irodaház-
negyedünk tényleg egy park. Ha összehasonlítjuk az Infoparkkal: az nem igazán szolgál rá a neve második részére, ellentétben velünk. Kicsit olyan nálunk, mintha a Margitszigeten lennénk. Szeretik a dolgozóink, mert ide jó érzés bejönni. Mindezt egyébként az Apple-től tanultuk. A Graphisoft az Apple kultúráján nőtt fel. Akik jártak az Apple Coupertino-i campus-án, azok ráismernek az életérzésre. Azonban még náluk is különlegesebbek a Google épületei. Azt hiszem egyébként, hogy ők átestek a ló túlsó oldalára: ott a kantinban például 3 Michelin csillagos szakács főz. Ez már szerintem kontraproduktív; egy ilyen ebéd ünnep, például házassági évfordulóra való, nem munkahelyi étkezdébe. Mi ilyen túlzásokba nem esünk. Létezett egy üzletileg nagyon nyereséges szoftvercég, és kivált belőle egy ugyancsak nagyon nyereséges ingatlancég. A nyereségesség alapvető oka, hogy a bérlőink hajlandók a minőséget megfizetni.. Budapesten ma kb. 10 euró/m2 áron lehet korrekt irodát bérelni (mondjuk a Váci úton) és jó tömegközlekedéssel. Nálunk 15,5 euró a tipikus négyzetméter ár. Az egyszerűség kedvéért számoljunk 5 eurót, és egy-egy dolgozóra 25 négyzetmétert. Akkor ez a különbség 75 euró/hó dolgozónként. Ez azonban csak látszólag sok. Egy dolgozónak a fizetése a Parkban tipikusan kb. 3000 euró/hó. Ez nem több mint 2,5% – elhanyagolható mérték. És a tények azt mutatják, hogy az ide kívánkozó cégek megfizetik ezt a különbséget. Alkudni mindig próbálnak, de nem nagyon sikerül nekik. Elvben nagy veszély, ha egy nagy bérlő elmenne, közülük eddig még csak egy ment el – ők éppen hogy egy drágább helyre költöztek. Ez a cég a U-Stream, amelyik a Párizsi Nagyáruház három legfelső emeletét vette ki. Ezzel nem tudunk versenyezni, de nem is akarunk. (San Francisco-ban is vannak szép irodaparkok és belvárosi irodák – ragyogóan megélnek egymás mellett.) Összesen egy olyan évünk volt, 2009-ben, amikor nulla forint nyereséget tudtunk produkálni. Ennek külön oka volt. 2008-ban kezdtünk egy nagyobb volumenű építkezést, a H épületek felhúzását. Ahogy az egész iparágban szokás, akkor kezdtük el az építkezést, amikor a terület felére megvolt az előbérlet. Viszont beütött a krach, az előbérleteket felmondták,.Úgy lett kész az épület, hogy egyáltalán nem volt bérlője – erre ráment az az évi nyereségünk, de gyorsan találtunk ide is bérlőket. 2010-ben már volt nyereségünk, és 2011-től kezdve megvan körülbelüli bevételre vetítve a kb. 20% nyereségünk, ami ebben az iparágban jónak számít. A bevétel a bérleti díjból van, és alapvetően két nagy költség lép fel: a finanszírozás (a bankhitel) kamatai és az amortizáció költsége. Amióta az ingatlancéggel kiváltunk a Graphisoft cégből, mindig hitelből építünk. Szerintem ez így egészséges, mivel mindvégig érezzük, hogy a tőke nincs ingyen, a felett kell nyereségnek képződnie. Én magam is nagyon szeretek ide munkába járni, a zöld környezet mellett büszke vagyok a szobrokra is. Munkatársaimmal együtt úgy éreztem, hogy ide műalkotások is kellenek. Az első a Héraklész szobor volt, ami nekem személyesen nem annyira tetszett, de hagytam magam meggyőzni. Igazi kedvenceim Tóth Ernő alkotásai a, pl., a Sakkozók, de legjobban Steve Jobs szobra tetszik, amelyet olyan kevéssel a halála után avattunk, hogy tudomásunk szerint ez az első neki állított szobor. A Graphisoft egyike volt az Apple cég 50 kiemelt stratégiai partnere közül. Innét volt az ismeretség.
Már említettem, hogy az egyetem ötlete korán felmerült bennem. A világon a hozzánk hasonló specializált tudományos parkokhoz mindenütt kapcsolódik valamilyen tanintézmény. Ez azért is fontos, mert innen jöhet a munkaerő utánpótlása. A fiatalok közelsége pedig ettől függetlenül is színt, energiát hoz a Parkba. Régi alapelvemtől, miszerint állami támogatást semmihez nem veszek igénybe, itt sem akartam eltérni. Az informatikai képzésnek meg kell állnia a lábán, erre van fizetőképes kereslet, hiszen a jól képzett informatikusoknak hatalmas összegeket fizetnek. Az AIT (Aquincum Institute of Technology) létrehozásakor az volt a tervünk, hogy a külföldi diákoktól magas, félévenként 10 ezer dolláron felüli tandíjat kérünk, a 20%-nyi magyar diákok pedig ingyenesen tanulhatnak nálunk. Az amerikai egyetemeket céloztuk meg. A tervezés 2007-ben indult, és két évig tartott. 2009-ben körbejártam egy sor amerikai egyetemet, ekkor alakult ki a koncepció, hogy féléves részképzést adunk. Azért döntöttünk így, mert világossá vált, hogy csak a legjobbnak érdemes lenni, azt meg csak egy szűk szegmensben lehet. Minthogy a magas tandíjat nem a diákok, hanem a diákok egyetemei fizetik, az lesz a fokmérő, hogy a Harvard, a Yale meg a Princeton és más ilyen szintű egyetemek hajlandóak-e kifizetni a 13-15 ezer dollár féléves tandíjat. Ha igen, akkor elég jók vagyunk. Némi előkészület és finomítás után 2011-től ezt az összeget ki is fizették. Igen ám, de eleinte kevés volt a diák. Az első igazi kurzusra összesen öt amerikai diák érkezett – meg voltunk szeppenve, és persze így ez nagy veszteséget jelentett. Melléjük jött még húsz magyar diák. A rendszer szerint összesen száz férőhelyünk van, annak a 20%-a nem fizetős magyar diákoknak van fenntartva. Hamarosan elértük a negyvenes létszámot, ami az önfenntartás szintjét jelentette. Először 2017-ben volt annyi jelentkezőnk, hogy válogathattunk a diákok közül, és összesen 130 diák jelentkezett a 80 helyre. Ők már válogatott diákok – a küldő intézmény végzi a rostálást. A 100-as létszámnál feljebb nem akarunk menni, mert akkor csorbulna a kiscsoportos oktatás nyújtotta vonzerő. A humán infrastruktúra is jelentett némi gondot: a 40 tanárunkat nehezen találtuk meg. Ennél több szakmai kiválóságot, aki angolul is jó előadó, amerikai tanítási gyakorlata is van, nehéz toborozni. Úgy érzem, maradunk hosszú távon is a 100-as létszámnál. Ennek ellenére azt szerettem volna, hogy ne száz diákunk legyen a Parkban, hanem ezer. Ezt úgy sikerült megvalósítani, hogy egy másik angol nyelvű magánegyetemet idecsábítottunk, nevezetesen az International Business Schoolt. (IBS). Ennyi diáknak már érdemes romkocsmát, hangversenytermet, minden egyebet építeni. Ha befejeződik a kármentesítés, alighanem belefogunk abba is. [A beszélgetés időpontja: 2016. október 27.]