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R E V I S TA E S P E C I A L I Z A D A D E L S E C T O R I N M O B I L I A R I O Y D E L A C O N S T R U C C I Ó N

El ensayo: La imprescindible regulación del sector inmobiliario, por Manuel Bermudo • Puntos de vista: Jorge Segura, Óscar Martínez, Eva Mª Buñuel y Jaime Díaz de Bustamante • Los inversores mueven ficha en el tablero comercial • Obra pública: la recuperación que no llega

En persona: Luis Fernández Martínez Arquitecto

nº 130 marzo-abril 2016 5 euros

Inercia ¿Imparable?


Porque miramos al futuro pero cuidamos el pasado. Por nuestros pueblos y por nuestra cultura. Porque creemos en las personas, en la solidaridad y en la igualdad para avanzar. Porque la educaciĂłn y la sanidad son lo primero. Y porque tu talento nos lleva lejos, en AndalucĂ­a ponemos el acento en lo mĂĄs importante: tu. www.juntadeandalucia.es


Revista independiente especializada, del sector inmobiliario y de la construcción. EDITA R Y M Medios y Asesoría, S.L. DIRECTORA EDITORA Rosa Hafner CONSEJERO DELEGADO Eduardo Martín Jiménez-Carlés CONSEJO ASESOR Ricardo Arranz de Miguel Rafael Camacho Ordóñez Antonio Carrillo Álcala Rodrigo Charlo Molina Simón Chávarri de la Fuente Mikel Echavarren Pablos Fernando Franco Fernández Iñigo Galán Cáceres José Antonio Granero Ramírez Luis Miguel Martín Rubio José Antonio Mejía Rojo Iñigo Molina Fernández Mariano Palancar Penella Leopoldo Parias Mora-Figueroa Fernando Piñar Parias Enrique Piñeyro Pueyo Ricardo Pumar López Alfonso Sedeño Masot Jorge Segura Rodríguez COORDINADORA DE REDACCIÓN Sonia Mora REDACTORES Y COLABORADORES Elena Segura, Rafael Salinas, Lucía Brum, María García, Francisco Venegas (Almería), Mª Ángeles Ratia (Granada), Pablo Sánchez (Madrid) FOTOGRAFÍA Ly Hafner Miguel Ángel León DISEÑO Y MAQUETACIÓN Carlos Piñar Andrés Segura DIRECTORA COMERCIAL María Ángeles Pastor RESPONSABLE DE EVENTOS Belén Balbontín ADMINISTRACIÓN R Y M Medios y Asesoría, S.L. FOTOMECÁNICA E IMPRESIÓN Artes Gráficas Servigraf S.L. ANDALUCÍA INMOBILIARIA Valparaíso, 18 - 41013 SEVILLA teléfono 95 429 50 21 www.andaluciainmobiliaria.es redaccion@andaluciainmobiliaria.es Delegación Madrid MªÁngeles Pastor Rodríguez C/ Alcántara, 11 3ºC 28006 Madrid teléfono 91 575 10 03

¿Realidad sólida o falsa euforia?

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arecía que no iba a llegar nunca este momento, pero todo hace presagiar que estamos otra vez en el punto de partida. Después de tantos años sin que se vendiera un ladrillo, con las agencias inmobiliarias zozobrando una detrás de otra durante ocho largos años de tempestad, la imagen de hace una década empieza a repetirse: paseando por cualquier calle más o menos comercial de cualquiera de las ciudades importantes de Andalucía, estos negocios vuelven a ocupar los locales vacíos de forma cuanto menos llamativa, mientras los vendedores de pisos llenan de nuevo los buzones de los portales con sus tarjetas de visita y las rejas de las fachadas exhiben cada vez más cartelones de ‘se vende’. Cierra un comercio (frutería, zapatería, papelería, etc., etc.), y unas semanas más tarde… abre sus puertas una inmobiliaria. Algo tienen que estar viendo los empresarios para repetir la apuesta, pero al final los números tienen que cuadrar. ¿Hasta dónde están dispuestos a llegar los bancos concediendo préstamos hipotecarios, habrá más y mejor empleo que incremente la actual capacidad de compra, hay negocio para todos, sobrevivirán las cada vez más numerosas agencias inmobiliarias con el reparto de un pastel mucho más pequeño

Andalucía Inmobiliaria es una publicación plural. Los artículos y comentarios que en ella aparecen reflejan las opiniones de los respectivos autores.

Depósito Legal: SE-1943-99

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que el de hace unos años, etc.? No es esta una crítica al intermediario inmobiliario profesional y solvente que hacía bien su trabajo antaño y, ahora que el mercado le brinda una nueva oportunidad, puede volver a hacerlo. Su actividad redundará en beneficio de todos, pues si logran mover de nuevo el dinero, ya sea vía ahorro o financiación bancaria, volverán a crear riqueza y puestos de trabajo. No es a ellos a quien hay que temer, porque seguro que sabrán qué tienen que hacer para no sufrir un nuevo calvario, conscientes del peligro. Los que deben despertar recelo son aquellos que, al albur del lucro fácil, lleguen al sector para volver a desvirtuarlo. Ojalá no estemos otra vez cometiendo los mismos errores por los que tan caro hemos pagado y todos estos negocios sean en verdad fruto de una realidad sólida y bien meditada, de la reflexión que da como fruto las cosas bien hechas, y no la respuesta a una falsa euforia que llene otra vez de intrusos el sector, dañando la imagen de sus auténticos profesionales. Hemos pagado demasiado caras las equivocaciones cometidas; no nos permitamos volver a equivocarnos. Ojalá no tengamos que volver a ver cómo una nueva burbuja inmobiliaria nos estalla en las manos. Ai


Editorial

pág. 3

En persona

pág. 6

Luis Fernández Martínez. Arquitecto. Director Arapiles Arquitectos Asociados 15 SLP “La arquitectura aporta a la sociedad FELICIDAD con mayúsculas”

Palabras al aire

pág. 16

El ensayo

pág. 18

Manuel Bermudo Valero. Arquitecto-API. Presidente COAPI Sevilla “La imprescindible regulación del sector inmobiliario” pág. 22

Puntos de vista Jorge Segura Rodríguez

Óscar Martínez Lamigueiro

Eva María Buñuel Paredes

Jaime Díaz de Bustamante pág. 32

Retail Los inversores mueven ficha en el tablero comercial

Este mes

pág. 38

Examen del mercado inmobiliario. Industria inmobiliaria: tendencia al alza El sector vuelve a hablar en positivo

La opinión

pág. 78

¿Ha hecho España suficientes ajustes durante la crisis o es necesario hacer más? pág. 80

Construcción Obra pública: La recuperación que no llega

Sin duda alguna

www.andaluciainmobiliaria.es Cualquier información o sugerencia nos la pueden remitir a:

redaccion@andaluciainmobiliaria.es rhafner@andaluciainmobiliaria.es

información útil Actualidad

pág. 88 pág. 90 pág. 100


Luis Fernández Martínez Arquitecto. Director de Arapiles Arquitectos Asociados 15 SLP

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en persona

“La arquitectura aporta a la sociedad FELICIDAD con mayúsculas”

Sonia Mora Fotos: Ai

Nacido en 1948 en la capital almeriense, Luis Fernández Martínez se tituló como Arquitecto en la especialidad de Urbanismo en 1976, en la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Sevilla. Ese mismo año, inició su andadura profesional en la ciudad hispalense junto a Fernando Carrascal Calle y José María Fernández de la Puente Irigoyen, y a partir de 1978 en Almería. En 1975 se asoció con Luis Pastor Rodríguez, con quien en 2002 constituyó la sociedad Arapiles Arquitectos Asociados SL. En 2012, con los también arquitectos María del Mar Fernández, Alfonso Monje y Segundo Cañadas, colaboradores habituales en el seno de Arapiles Arquitectos Asociados, funda la sociedad profesional Arapiles Arquitectos Asociados 15 SLP. Entre otras cuestiones de interés, entre 1996 y 2000 presidió el Colegio Oficial de Arquitectos de Almería, tras haber sido miembro de la Directiva de la Delegación de Almería del Colegio entre 1982 y 1984, vocal de Cultura de la misma Delegación de 1984 a 1986, y secretario entre 1994 y 1996. Desde 1996 es presidente de la Delegación de Almería y vocal del CCOAAO, y miembro de la Comisión Provincial del Patrimonio Histórico de Almería. A lo largo de sus 40 años de trayectoria profesional ha desarrollado a través de su estudio todas las tipologías arquitectónicas, tanto en materia de planeamiento como de edificación, en gran medida en la provincia almeriense. Arquitecto por vocación, asegura que la arquitectura es la más firme de sus “convicciones”, la cual le ha enseñado “a mirar, a pensar, a disfrutar…”, y le ha “ayudado a vivir”. Entiende que el rigor, la racionalidad, la austeridad, el respeto y la honestidad son los principales términos que le definen como arquitecto, y asegura que la arquitectura “tendrá que reinventarse en muchos aspectos tras la crisis”. Sobre la capital almeriense que tan bien conoce lamenta que “la ordenación urbanística de Almería desde la segunda mitad del siglo XX ha sido un proceso de reparación paulatina de desatinos”. En primer lugar, hablemos un poco de su profesión. ¿Cómo nació su interés por la arquitectura? Fruto, quizás, de diversas circunstancias entre las que cabría destacar tanto la herencia de la frustrada vocación de mi padre que, sin embargo, fue farmacéutico, como la influencia de un magnífico profesor de dibujo, durante el bachillerato, que me enseñó a familiarizarme con la representación de las formas, e incluso como la relación familiar que mi entonces novia (hoy mi mujer) tiene con uno

de los más grandes e influyentes arquitectos de la historia de Almería: Trinidad Cuartara, bisabuelo de ella y tatarabuelo de una de mis hijas, también arquitecta. En aquella época no era difícil, a poca sensibilidad que se tuviera, posicionarse contra el voraz desarrollismo que sustituía impunemente edificios que habían conformado, dignamente, la historia de la ciudad (Cuartara, López Rull, Pradal, Langle…) por otros de bajísima calidad, tanto arquitectónica como construc-

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tiva, ambiental… y yo diría que hasta “moral”. En Almería tuvo lugar en los años sesenta y setenta una feroz destrucción de gran parte de su patrimonio arquitectónico. ¿Qué representa la arquitectura en su vida? Con más de 50 años de “relación” con la arquitectura, más que reflexionar sobre su influencia en mi vida tendría que buscar las facetas de desarrollo personal que he conseguido hurtarle a mi condición de arquitecto.


en persona

“En Almería tuvo lugar en los años sesenta y setenta una feroz destrucción de gran parte de su patrimonio arquitectónico” Sin duda la arquitectura ha sido, y es, la más determinante de mis vocaciones, la más firme de mis convicciones y, también, la menos efímera de mis aficiones. La arquitectura me ha enseñado a mirar, a pensar, a disfrutar… y me ha ayudado a vivir. ¿Qué términos le describirían como arquitecto? Rigor: en la búsqueda de las soluciones más adecuadas y ajustadas a cuantos parámetros nor-

mativos, económicos, funcionales, formales, etc., conforman el hecho arquitectónico. Racionalidad: la arquitectura es una disciplina en la que la razón debe aglutinar y ordenar todas las facetas que componen su obra. Me formé en plena vigencia del Racionalismo Arquitectónico, y no puedo sustraerme a su influencia a la hora de proyectar. Austeridad: se trata de enfrentarse a cualquier intervención arquitectónica economizando medios, tanto formales, buscando soluciones sencillas que eviten formalismos innecesarios que, a veces, sólo buscan la proyección personalista del autor, como económicos, optimizando recursos sin perjudicar el resultado arquitectónico. Respeto: respeto al cliente, ofreciéndole la mejor opción. Respeto al entorno en que se desarrolla la intervención. Respeto a la normativa, al medio ambiente…, en definitiva, a todo lo que rodea a nuestra arquitectura. Honestidad: quizás esta amplia cualidad aglutina a gran parte de las anteriores, pero la menciono porque considero que para ser un buen arquitecto lo primero que hay que hacer es ser honesto. Como para cualquier actividad de la que dependa el bienestar humano.

¿Su trayectoria ha sido lineal o cree que ha habido diferentes etapas hasta convertirse en el arquitecto que es en la actualidad? Durante los cerca de 40 años de ejercicio profesional, como es natural, he tenido casi de todo. Siempre desde el ejercicio libre (nunca he sido funcionario ni asalariado) y, también siempre, en colaboración con otros compañeros que me han enriquecido y apoyado profesionalmente. Desde una primera etapa en la que compartí estudio en Sevilla con Fernando Carrascal y José Mª Fernández de la Puente, grandes arquitectos y entrañables amigos, que duró menos de lo deseado, pero que marcó gran parte de mi trayectoria futura, continuando en Almería con Luis Pastor (fallecido en 2011) en el periodo más largo y productivo de mi actividad, hasta el momento actual en que comparto los avatares de la profesión con Segundo Cañadas, Curra Fernández y Alfonso Monje, formando el estudio Arapiles Arquitectos 15. Desde entonces, decía, mi trayectoria sólo ha sido lineal en lo que respecta a la formación, al aprendizaje y a la experiencia. En el resto de facetas, sin duda, ha habido muchos altibajos, tantos como vicisitudes ha padecido la actividad económica de nuestro sector.

“Hay muchos grandes arquitectos que admiro y de los que he aprendido algo” Sin duda he tenido muchos modelos cuya enseñanza y obra han servido de referencia para mi desarrollo profesional. Cuarenta años dan mucho de sí aunque pasen rápidamente

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en persona

¿Ha tenido algún modelo, algún profesional que haya sido de alguna forma su referente? Sin duda he tenido muchos modelos cuya enseñanza y cuya obra han servido de referencia para mi desarrollo profesional. No sólo uno, hay muchos grandes arquitectos que admiro y de los que he aprendido algo. El Movimiento Moderno y más aún el Racionalismo supusieron mi fuente de inspiración y aprendizaje, mi base de partida. Me vienen a la cabeza Adolf Loos, Walter Gropius, Le Corbusier, Mies van der Rohe, Alvar Aalto, Frank Lloyd Right, y tantos más a los que en algún momento he recurrido para estudiar su obra y tomar referencias, que resulta difícil destacar algún predilecto. Olvidaba al grupo Five Arquitecs, como se denominó la publicación de Gustavo Gili, que tantas veces ocupó mi mesa de dibujo. Hablo de Heisenman, Graves, Gwathmey, Heyduk y Meier, que forman la es-

cuela de Nueva York, cuya fresca, aunque compleja, arquitectura tanto me gustó. Más recientemente, Álvaro Siza, cuya obra pude conocer en directo, Francisco Sáenz de Oiza, Rafael Moneo, Antonio Cruz y Antonio Ortiz… incluso queridos amigos a la vez que grandes arquitectos como los antes mencionados Fernando Carrascal y José Mª Fernández de la Puente, Antonio González Cordón, los malogrados Luis Pastor y Félix Pozo o nuestro admirado Víctor Pérez Escolano al que debemos tanta sabiduría tantos arquitectos andaluces y españoles. De todos, a lo largo de mi vida profesional, he aprendido algo, todos en algún momento me han servido de referencia, y seguro que se me olvidan muchos. Cuarenta años dan mucho de sí aunque pasen tan rápidamente. ¿Qué hay de sí mismo en cada uno de sus proyectos? ¿Qué queda de uno mismo en

“La arquitectura es una disciplina en la que la razón debe aglutinar y ordenar todas las facetas que componen su obra” 9

cada proyecto? Yo no lo sé, aunque a veces alguien cercano haya comentado al ver alguna de mis obras: “Cómo se nota que la habéis proyectado vosotros”. Bien dicho lo de “vosotros” porque siempre he compartido los proyectos con mis socios, aunque también, en este caso, se incluyen todas las influencias que he tratado de mencionar antes. ¿Cuáles son las principales aportaciones de la arquitectura a la sociedad actual? En noviembre de 1997 tuve el gran honor de coincidir con nuestro gran maestro Rafael de la Hoz Arderius y conseguí sacarle su definición de urbanismo: “Ordenamiento del espacio para la felicidad del hombre”. Definición que sin duda es extrapolable a la arquitectura y que expresa con poco lo mucho que supone ésta para la sociedad. ¿Qué mejor y cuan amplia cosa puede aportar la arquitectura a la sociedad que la FELICIDAD con mayúsculas? Felicidad cultural, felicidad ambiental, felicidad funcional, felicidad asistencial, felicidad espiritual, felicidad económica, felicidad… ¿Qué momento atraviesa hoy


en persona

“Mientras el stock inmobiliario no sea absorbido por el mercado, o amortizado, será difícil hacer nuevos proyectos” en día la arquitectura en España y cómo describiría su situación tras la crisis? Estamos atravesando una coyuntura especialmente delicada como consecuencia de la crisis económica general, que castiga muy directamente a la construcción. Además, mientras el stock inmobiliario no sea absorbido por el mercado, o amortizado, será difícil hacer nuevos proyectos, incluso considerando un cierto remonte que se observa en el contexto económico de nuestro país. Posiblemente, tras la crisis, la arquitectura tendrá que reinventarse en muchos aspectos. Deberá proponer modelos más respetuosos con el medio ambiente, investigar las soluciones más eficientes energéticamente, y responder a las demandas sociales, incorporando nuevas tecnologías y adaptándose a las cada vez más cualificadas exigencias del mercado. ¿Ha cambiado la crisis la forma de hacer las cosas en el ámbito de la arquitectura? Sin duda. Ahora se proyecta pensando más en el destinatario final de la obra que como sucedía en pleno

boom inmobiliario, buscando, por encima de todo, el máximo aprovechamiento de cada solar. No podemos dar por terminado un proyecto hasta que aparece el usuario. Hoy existe mayor interacción entre arquitecto promotor y comprador. Por otro lado, la inactividad provocada por la crisis ha servido para que los arquitectos profundicemos en nuestra formación, en muchos casos, sobre todo los más jóvenes, saliendo al extranjero y, esperamos, volviendo con su bagaje lo antes posible. Afirma el profesor José María O’Kean –economista- que la arquitectura tiene mucho que decir en la construcción de la vivienda y la ciudad del futuro, que habrá de apostar por personalizar los proyectos a partir de las necesidades de la demanda y no construyendo ‘en serie’ desde la oferta, y donde además habrá un papel estelar de la innovación y las nuevas tecnologías aplicadas al diseño arquitectónico y urbanístico, así como a los materiales y procesos empleados. ¿Comparte esta reflexión? Sí, claro que sí. La comparto en

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toda su integridad. La Arquitectura, “arte y técnica de proyectar, diseñar, construir y modificar el hábitat humano”, tiene, sin duda, un gran protagonismo en el futuro de la nueva construcción en los términos que describe el profesor O’Kean, no me cabe duda, y ojalá sea así por el bien de la sociedad. Tras la dura caída del negocio inmobiliario, ¿la salida al exterior, la internacionalización, ha sido una solución frecuente entre los arquitectos españoles? Como ya he comentado, la crisis ha influido en la gran emigración que ha tenido lugar entre los jóvenes arquitectos que han buscado fuera el trabajo que no han encontrado en nuestro país. Además, se está produciendo un proceso de internacionalización que beneficiará, sin duda, a nuestra arquitectura. De un lado por la experiencia que los arquitectos “emigrantes” están incorporando a su formación y que revertirá a su vuelta en nuestra sociedad. De otro, el conocimiento que en el resto del


en persona

“Gran cantidad de magníficos arquitectos españoles triunfan en el mundo” La concesión del premio Pritzker de 1996 al español Rafael Moneo supuso un antes y un después en la proyección internacional de la arquitectura española mundo se va teniendo de la preparación de que gozamos los arquitectos españoles y que, sin duda, tiene que servir para abrir mercados profesionales en el exterior. Corremos el riesgo de perder parte del gran capital intelectual que tanto cuesta formar, pero he podido observar que, en gran medida, se está produciendo el retorno de gran parte de los arquitectos que tuvieron que salir y que, con más sabiduría y experiencia, encuentran ya trabajo aquí. ¿Tiene la arquitectura española suficiente proyección y prestigio en el extranjero? Por supuesto que sí. Ya goza de gran reconocimiento internacional nuestra carrera universitaria de arquitectura, como consecuencia, quizás, de su amplísimo temario, y de su prestigio docente, los mejores arquitectos españoles son profesores de las escuelas de arquitectura. Los titulados españoles han cursado todas las asignaturas posibles en relación con el ejercicio de la arquitectura, lo que coloca a nuestros arquitectos en una inmejorable posición de partida, a la hora de competir en el mercado exterior. La concesión del premio Pritzker de 1996 al gran arquitecto español Rafael Moneo supuso, no sólo un reconocimiento merecidísimo a su calidad, sino también un antes y un

después en la proyección internacional de la arquitectura española. En los últimos años hemos podido ver cómo gran cantidad de magníficos arquitectos españoles han triunfado en el resto del mundo como, por ejemplo: Juan Herreros con el museo Munch en Oslo, el estudio Lamela con Rafael de la Hoz en la Marina de Abu Dabi, Alfredo Muñoz con el complejo Ela en India, o Luis Vidal con el aeropuerto de Heathrow, Cruz y Ortiz en el Rijksmuseum de Ámsterdam, Alejandro Zaera-Polo, decano en Princeton, Iñaki Aldaiz catedrático en Virginia, Alberto Campo Baeza en Chile, Iñaki Abalos... y tantos otros. Ellos nos iluminan y nos ayudan a mirar al futuro con optimismo. Y la rehabilitación, tanto edificatoria como urbana, ¿está teniendo mucho protagonismo en su sector como fuente de riqueza y empleo? Quizás una de las aportaciones de la crisis a nuestro sector ha sido, sin duda, el incremento de la rehabilitación, tanto edificatoria como urbana. El parque inmobiliario español ha envejecido casi a la par que los crecimientos de obra nueva previos, y en gran medida culpables, a la crisis inmobiliaria que acabamos de

“Se está produciendo un proceso de internacionalización que beneficiará, sin duda, a nuestra arquitectura” 11

padecer. Sin duda la restauración y rehabilitación de edificios, siempre necesarias para renovar el inmenso patrimonio inmobiliario de nuestro país, ha alcanzado gran protagonismo en esta época en la que la edificación de nueva planta ha sufrido una

importante recesión. La inversión privada se ha sabido adaptar a los nuevos tiempos y ha protagonizado la renovación, la adaptación normativa y, en definitiva, la prolongación de la vida útil de los edificios, activando, de esta forma, el sector de la construcción, tan resentido en los últimos años. Es económica y socialmente más rentable invertir en reformar y mantener que en de-


en persona

rribar y edificar de nuevo. La sostenibilidad, y en especial la eficiencia energética, están cobrando un protagonismo cada vez más elevado en la edificación, merced especialmente a las exigencias europeas en la materia. ¿Se ha avanzado mucho en este terreno? ¿Se está apostando en España por una arquitectura ‘verde’? ¿Cree que el futuro está en la edificación de ‘cero emisiones’? Creo que sí, en España se aplica el Código Técnico de la Edificación, de obligado cumplimiento en la redacción de proyectos, y en él se incluyen las normas de “eficiencia energética” imprescindibles para la sostenibilidad de la edificación. El futuro de la arquitectura pasa por la incorporación, como valor añadido, de las tecnologías adecuadas para conseguir el grado máximo de eficiencia energética en los edificios, haciéndolos sostenibles y buscando el objetivo de eliminar las

emisiones nocivas. En la actualidad empezamos a buscar, desde los proyectos, los edificios con certificación de evaluación de sostenibilidad, emitidas por organismos internacionales como el Breeam europeo, el Leed americano y otros. Quizás estemos en el camino de incorporar al concepto de “calidad arquitectónica” el compromiso de sostenibilidad objetivado mediante cualquiera de las certificaciones que empiezan a proliferar. Centrándonos en el desarrollo de su profesión, ¿cuáles son los proyectos más importantes o significativos que ha liderado y cuál destacaría como su obra más representativa? Una de las obras más representativas de mi primera etapa profe-

sional con Luis Pastor puede ser la Comunidad Cervantes de 42 viviendas unifamiliares adosadas en Aguadulce, Roquetas de Mar (Almería), que fue publicada en diversos medios como: “Transformaciones”, “Historia del arte en Andalucía”, revista “AV” y “Guía de Arquitectura de España”. De la última etapa con él caben destacarse tanto la restauración, reforma y construcción del Edificio de las Mariposas como el edificio de viviendas y oficinas en Puerta de Purchena, ambos en Almería; siendo el más representativo de la última etapa con Arapiles 15 el edificio de Cajamar en el PITA. Todo lo anterior, sin dejar de mencionar numerosas actuaciones en residencial privado y público, edificios sanitarios, administrativos, docentes, comerciales y deportivos. Como arquitecto especializado en urbanismo, estrechamente vinculado a la provincia de Almería, ¿ha participado de alguna manera en su desarrollo? En la etapa de crecimiento urbanístico que se vivió en España desde los años 1980 hasta el año 2007, previos a la crisis, hemos participado en un gran número de planes urbanísticos, tanto de ámbito general (los menos), entre los que se encuentran los P.G.O.U. de los municipios Alme-

“La integración Puerto-Ciudad en Almería recoge una vieja aspiración ciudadana” Los almerienses utilizábamos el puerto como zona de paseo y esparcimiento sin restricción alguna. La Administración municipal y la autoridad portuaria son favorables a la integración 12


en persona

“Una de las aportaciones de la

crisis a nuestro sector ha sido el incremento de la rehabilitación, tanto edificatoria como urbana”

“El futuro de la arquitectura

pasa por la incorporación de las tecnologías adecuadas para conseguir el grado máximo de eficiencia energética en los edificios”

rienses de Fondón y Canjáyar, así como los P.A.U. y Planes Parciales redactados hace ya más de 20 años en los municipios de Pájara y Antigua de la isla de Fuerteventura, en Canarias, en colaboración con Gonzalo Hernández Guarch y Juan Manuel López Torres, promovidos todos por las respectivas administraciones. Hemos redactado, además, gran cantidad de planeamiento de desarrollo, sobre todo en la provincia de Almería. Nos satisface haber participado, en gran medida, en el crecimiento urbanístico de muchos municipios y, en concreto, en el de Almería con planeamientos de desarrollo tan determinantes como el plan Parcial del Toyo-1, en el que contamos con la estimable colaboración de Salvador Moreno Peralta, promovido por EPSA y el propio Ayuntamiento, o el sector SUO-MNO-05 donde, tras el desarrollo urbanístico, se está construyendo un gran centro comercial promovido por Bogaris Retail. ¿Cuáles son a su juicio las principales virtudes, defectos y caren-

cias del urbanismo en la capital almeriense? La ordenación urbanística de Almería desde la 2ª mitad del siglo XX ha sido un proceso de reparación paulatina de desatinos. Desde que en 1962, un pleno municipal modificó las ordenanzas del plan de Prieto Moreno de 1950, permitiendo una mayor altura de las edificaciones en consonancia con el inculto y voraz desarrollismo imperante en la época en España, en 1973 un nuevo y correcto plan, reorientador y reconductor de las prácticas viciadas del anterior, redactado por el equipo dirigido por Ángel Orbe, sin embargo sufrió alteraciones y modificaciones introducidas por técnicos municipales, no por los redactores, que lo inutilizaron totalmente. La ciudad, pasto del afán desarrollista, quedó altamente lesionada. Fue con el P.G.O.U. del 86, redactado desde el ayuntamiento por el equipo dirigido por Gerardo Roger Fernández, cuando empieza realmente la ordenación urbana de la ciudad con criterios contrastables en beneficio de la Almería del futuro y como punto de partida de las revisiones subsiguientes que fueron, el P.G.O.U. del 98 y el actual de 2012 aún pendiente de aprobación definitiva por parte de la Junta de Andalucía. Estos planes, consecuencia lógica de la transformación urbana, proponen, cada uno, crecimientos y operaciones urbanísticas que están contribuyendo a la incorporación de esta ciudad a la modernidad y al desarrollo sostenible.

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A grandes rasgos cabría simplificar las propuestas respectivas de los citados planes. El P.G.O.U. 86 propuso la ordenación inconexa de los barrios, el equipamiento del suelo urbano consolidado, recomponiendo la ciudad con el objetivo de potenciarla como centro administrativo y de servicios a nivel provincial y metropolitano. Se ordenan las Ramblas, el eje litoral y la Avenida del Mediterráneo. El P.G.O.U. 98 propone la ocupación urbana de la Vega de Acá hasta el cauce del río a levante, el soterramiento de las vías para suturar la fractura del centro con los crecimientos a levante, el reconocimiento del Toyo-Retamar como unidad urbanística integrada en discontinuidad con el núcleo urbano, etc. En el futuro nuevo Plan de 2012 se propone la revitalización del amplio y degradado centro histórico, el saneamiento y dignificación de los barrios como Chanca-Chamberí, los Almendros, Puche


en persona

“Nos satisface haber participado, en gran medida, en el crecimiento urbanístico de muchos municipios” y otros, el saneamiento del entorno de la Alcazaba, el soterramiento de nuevo, la construcción de la nueva estación terminal del futuro AVE y la integración Puerto-Ciudad. ¿En qué situación se encuentra dicho Plan de 2012? Está pendiente aún de aprobación definitiva y con una reciente orden del Gobierno andaluz que recoge, para su subsanación, hasta 9 informes sectoriales y la necesidad de redactar la “nueva” declaración ambiental estratégica. Lo que aparentaba ser, según los políticos, de escasa entidad y fácilmente subsanable, parece enconarse, y el final no se ve cercano. Quizás haya que redactar un nuevo documento y someterlo al Pleno municipal para su aprobación. ¿Qué implicará para Almería la integración Puerto-Ciudad? Dicha integración recoge una vieja aspiración ciudadana que aún recuerda cómo los almerienses utilizábamos el puerto como zona de paseo y esparcimiento sin restricción alguna. La disposición de la Administración municipal y de la autoridad portuaria son favorables a tal operación, que no está exenta de dificultades dada la “tensionada” zona que hay que ordenar. En una primera fase se pretende ordenar e integrar el muelle de levante, duplicando su superficie, dotándolo de

un uso terciario-comercial y mejorando la comunicación peatonal con el resto de la ciudad. Actualmente lidera un equipo de profesionales en Arapiles Arquitectos Asociados. ¿Qué servicios ofrecen desde dicho estudio? El estudio se ha dedicado desde sus comienzos al amplio abanico de la disciplina arquitectónica y urbanística, pasando por la mayoría de las tipologías edificatorias de obra nueva, rehabilitación y restauración hasta el planeamiento urbanístico y el diseño de interior y de mobiliario. El objetivo principal de este grupo multidisciplinar es dar respuesta a todas las necesidades de nuestro cliente con la máxima calidad y eficacia. ¿Qué les distingue? Los mismos términos con los que describí anteriormente mi faceta de arquitecto: rigor, racionalidad, austeridad, respeto y honestidad, además de una importante dosis de juventud, profesionalidad y experiencia que, entre los socios, aportamos. ¿Cuáles son los proyectos que tienen en marcha o en previsión? Actualmente estamos dirigiendo las obras del Centro Comercial Torrecárdenas en la SUP ACAMNO-05 de Almería, promovido por Bogaris Retail S.L., cuyo proyecto

“Respecto al futuro Plan de Almería de 2012, lo que aparentaba ser de escasa entidad y fácilmente subsanable, parece enconarse” 14

realizamos en 2015. Recientemente hemos entregado el Plan Especial de Ordenación Urbana del ámbito del Dique de Levante del Puerto de Almería como primera fase del Proyecto de Integración PuertoCiudad. Y estamos comenzando a trabajar en un concurso privado al que hemos sido invitados junto con otros seis o siete equipos de la provincia y alguno más, nacional, para la ejecución de 230 viviendas en 2 parcelas situadas en el antiguo “Toblerone” de Almería. Para concluir, ¿otras pasiones, aparte de la arquitectura, a las que le guste dedicar su tiempo libre? ¿Pasiones?, pocas y poco “apasionadas”. En el aspecto cultural he sido y soy un gran aficionado a la música de calidad, bien sea clásica como moderna, romántica o electrónica, dodecafónica o rock, mínimal o jazz. En el aspecto deportivo, he sido jugador aficionado de golf. He disfrutado mucho practicándolo y ahora, que no juego, me mantengo vinculado y disfruto mucho siguiéndolo. No descarto volver a pelear con la bola y los hoyos. Durante los últimos 20 años he disfrutado, también, del tiempo libre con mi afición a la vitivinicultura que, en la comarca de Laujar-Alpujarra de gran tradición en estas “artes”, he podido desarrollar con entusiasmo, en contacto con aquella privilegiada naturaleza, y asistiendo con satisfacción al desarrollo de la actividad en la zona. Ai


palabras al aire

La sabiduría empresarial Elena Segura Fotos: Archivo Ai

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AN pasando los años y van cobrando protagonismo también otras generaciones. Los consumidores se convierten en millennials, los políticos de la transición van dando paso a otros más jóvenes, con otra forma de entender y hacer política. Y en el caso de las empresas, los grandes nombres que dirigían importantes multinacionales van cediendo el testigo a nuevas generaciones. Lo nuevo no es necesariamente malo, pero siempre es distinto. Se dice que la sabiduría es hija de la experiencia y lo cierto es que con los que se van, se pierde una forma de gestionar y encarar los problemas distinta a la que traen las nuevas generaciones. Esos empresarios de raza, de carácter marcado, han centrado durante años la actualidad empresarial, siendo voz acreditada en asuntos económicos. De los que se han apartado recientemente a la trastienda de la vida pública, destaca César Alierta. El hasta ahora presidente de Telefónica ha liderado esta compañía desde el

Amancio Ortega

César Alierta

año 2000, viviendo muy de cerca la transformación digital que ha experimentado el mercado. Alierta, heredó su profesión, la de abogado, y muchas cualidades más, de su padre, Cesáreo, empresario y alcalde de Zaragoza, ciudad en la que este apellido es toda una institución. Siempre se caracterizó por su valentía ante los cambios, y por hablar claro detrás y de-

La digitalización de la economía es imparable y va a marcar la diferencia entre la sociedad

la importancia de la digitalización de la economía, que es imparable y va a marcar la diferencia entre la sociedad”. Esa digitaliza-

ción, que Alierta tuvo tan clara desde el principio, es

César Alierta

Amancio Ortega

lante de las cámaras. Habló sin tapujos de compañías como Google, Facebook o Twitter de quienes dijo que conocían “toda la vida de los usuarios y de las administraciones públicas sin invertir ni un euro”. Afirmó que estas gigantes informáticos que “vulneran la libertad” de las personas, en su cruzada quijotesca por luchar contra estos grandes molinos de las redes sociales. Y también habló claro de los cambios cuando comentó que “el ciudadano no es consciente de

la que ha dejado en bandeja a su sucesor, que tendrá que afrontar unos tiempos de importantes cambios para las telecomunicaciones. Por supuesto, también nos dejó alguna que otra anécdota, como la que protagonizó al declarar que“el desempleo en España es el gran problema. Ya hemos hablado de ello en el Consejo Empresarial de la Competitividad, que me ha tocado presidir porque mi apellido empieza por A. Si hubiera empezado por M viviría más tranqui-

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Hay un tanto por ciento de gente con mucho dinero que gasta todo lo que tiene porque lo que se gana fácil se gasta fácil

lo”. Ahora, tras la marcha de Alierta de Telefónica, el CEC tendrá que decidir si da paso al resto del alfabeto o mantiene la presidencia actual con él al frente. Antes de César Alierta ya ha habido otros nombres importantes que han querido echarse a un lado en sus empresas para dar paso a otros. Amancio Ortega, la mayor fortuna nacional, también decidió dejar en 2011, con la discreción que siempre le ha caracterizado, la presidencia de su grupo. El caso Inditex está en las mejores escuelas de negocio del mundo. Y sus claves las desgrana Amancio con palabras sencillas: “Aprender y crecer. Yo sigo observando lo que ocurre en el mundo y escucho. Hasta hace pocos años los países ricos eran los árabes y Japón; ahora están los rusos y China. Hay en esta parte del mundo un tanto por ciento de gente con mucho


palabras al aire

dinero que gasta todo lo que tiene porque lo que se gana fácil se gasta fácil”,

declaraba en una entrevista. Para Ortega, “con miedo no se funciona, siempre hay que arriesgarse”. Y él bien lo ha demostrado arriesgando para montar desde cero un imperio en el que el protagonista siempre fue su marca, Zara, mucho más que su apellido. Otro de los nombres que merecen ser recordados, y que desgraciadamente nos dejó en 2014, es Emilio Botín, cuyo apellido

Francisco González

Isidro Fainé

Antes los banqueros se reunían una vez al mes; ahora, ni nos felicitamos por Navidad

en todo el mundo con más fuerza, salió al paso con esa ironía que tanto caracterizaba a sus declaraciones: “La verdad es que el niño se nos ha puesto muy malo”, declaró ante los periodistas. También se desenvol-

Francisco González

Ignacio Sánchez Galán

sigue estando presente en el Santander a través de su hija Ana. Este empresario santanderino también solía enfrentar a los medios con ese estilo claro y abierto que caracteriza a los que se sienten seguros de que pueden decir cualquier cosa. “La crisis es como la fiebre de los niños, que empieza fuerte y luego baja”, dijo en la presentación de las cuentas de 2009 en relación al momento económico que se estaba viviendo. Cuando la crisis azotó

vía bien cuando tenía que enfrentarse a los medios fuera de España. Ante una corresponsal china llegó a decir que “yo hablo muy mal inglés, pero a usted no se le entiende nada”. Hay nombres del Ibex que siguen estando en la primera fila desde hace años. Uno de ellos es el actual presidente del BBVA, Francisco González, que sabe muy bien cómo presidir una empresa y ha visto como ese estilo que caracterizaba a los dirigentes de

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Uno se cura de todo menos de la infancia, que es donde se obtienen las enseñanzas más valiosas

hace décadas se ha ido perdiendo. En una entrevista, declaraba que “esa historia de que los banqueros nos relacionamos y nos reunimos pertenece al pasado”; “antes, los banqueros se reunían una vez al mes”; “ahora, ni nos felicitamos por Navidad”. Y hay un tema recurrente en las declaraciones de todos estos grandes empresarios: el de la corrupción, una de las principales preocupaciones de los españoles. Para Francisco González “la corrupción es el cáncer más dañino de un país y una sociedad”. Y el presidente de Iberdrola, Ignacio Sánchez Galán, preguntado por el escándalo de los papeles de Panamá, lamenta que “los que evaden hacen que otros tengamos que pagar lo suyo.Y no es justo”. Isidro Fainé, presidente de La Caixa, también ha aludido en alguna ocasión a la importancia de los va-

lores a la hora de ejercer su profesión. “Me siento muy orgulloso de mis orígenes”; “Uno se cura de todo menos de la infancia, que es donde se obtienen las enseñanzas más valiosas”, declaraba en una entrevista en la que explicaba como le “inculcaron la honestidad, la humildad, la vocación de servicio, la importancia de la palabra dada y del ser frente al tener”. Referentes de una etapa empresarial en la que sus protagonistas han vivido la transformación económica de un país que ha visto cómo sus compañías se convertían en multinacionales y traspasaban las fronteras nacionales. Profesionales del sector que han demostrado saberse mover

Isidro Fainé

en aguas empresariales, capeando la crisis económica que les ha tocado vivir y asistiendo también, esperemos, a la posible recuperación, aceleración, o brotes verdes. El término es lo de menos, lo importante es que se cumpla. Ai


el ensayo

La imprescindible regulación del sector inmobiliario

Manuel Bermudo Valero Arquitecto-API Presidente COAPI Sevilla

L

a regulación del sector inmobiliario es una asignatura pendiente desde hace ya más de una década. Cierto es que ésta es una competencia que corresponde a las comunidades autónomas y en nuestro caso de la Junta de Andalucía. Ya se ha comentado en múltiples ocasiones que “la mayor inversión que una familia hace a lo largo de toda una vida es la adquisición de una vivienda”. En la experiencia por la que todos alguna vez hemos pasado o pasaremos de adquirir una vivienda, se evidencia que la incertidumbre, estrés y ansiedad que genera en el ciudadano es inmensa. Ello se debe a varias circunstancias. La primera es que el consumidor se enfrenta a algo desconoci-

do. En general una persona compra una vivienda una o dos veces en su vida. En segundo lugar, la inversión que se realiza es la mayor que se va a realizar en la vida de una persona y una familia, y la carga económica derivada de la compra de la vivienda normalmente se arrastrará durante gran parte de su vida; y por último, la compra de una vivienda cuenta con una gran carga en el aspecto íntimo o sentimental y de convivencia familiar de la familia. A ello hay que añadirle el descontrol en cuanto a la información que sobre el producto inmobiliario llega al consumidor, con lo que tenemos todos los ingredientes necesarios para entender la disfunción del mercado inmobiliario. Por otro lado, hay que señalar que “uno de los sectores que más reclamaciones de consumidores presenta es el de la vivienda”, lo que pone en evidencia que los operadores que intervienen en dicho mercado están muy lejos de las expectativas de los consumidores y de unos mínimos de profesionalidad y ética exigibles. Todo ello, hasta el punto de que la que fuera ministra de la vivienda Mª Antonia Trujillo llegara a decir que en España, para vender una lechuga hacía falta el carné de manipulador de alimentos, mientras que para vender una vivienda no se exigía absolutamente nada.

Esto es así, porque al día de la fecha existen para esta actividad: • Nulos requisitos para el promotor. • Nulos requisitos para el constructor. • Nulos requisitos para la intermediación. Todos hemos visto cómo en la época del boom inmobiliario cualquiera con mínima preparación se convertía en promotor, constructor o abría un tenderete inmobiliario, todos con las miras puestas en hacer una gran cantidad de dinero en muy corto espacio de tiempo. Pero vamos a centrarnos en este último grupo de la intermediación inmobiliaria.

Regulación de la intermediación inmobiliaria en España El Decreto 4/2000, en un vano intento de abaratar el precio de la vivienda, y presionado por las multinacionales que entonces y al amparo del boom inmobiliario, intentaban empezar a operar en España, decidió incidir en el único coste de la vivienda que no era ni es relevante para la misma: el coste de la intermediación, y así decidió liberalizarla. Más bien lo que consiguió fue desregular la actividad, permitiendo la entrada a todo el mundo, entre ellos a operadores sin cualificación y generando como consecuencia la mayor de las desprotecciones hacia el consumidor,

“La regulación del sector inmobiliario es una asignatura pendiente desde hace ya más de una década” 18


el ensayo

“Todos hemos visto cómo en la época del boom inmobiliario

que vio incrementado el volumen de engaños, fraudes y estafas a la hora de comprar o alquilar su vivienda, como bien no se cansan de repetir las organizaciones de consumidores. La Ley 10/2003 reafirmó esta tesis, si bien estableció que la actividad de intermediación inmobiliaria podrá ser ejercida: a) Por los agentes de la Propiedad Inmobiliaria, conforme a los requisitos de cualificación profesional contenidos en su normativa específica. b) Por personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razón de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad. Precisamente a partir de la liberalización del ejercicio de la actividad en el año 2000, es cuando se produce el mayor proceso especulativo inmobiliario conocido, con las consecuencias por todos sabidas y con grave perjuicio a los consumidores como han demostrado las estadísticas de las organizaciones de defensa de los consumidores. El principal problema derivado de estas legislaciones es que las citadas leyes fueron mucho más allá de su pretensión liberalizadora, provocando una auténtica desprofesionalización al no exigir ningún tipo de cualificación, titulación o colegiación para el ejercicio de una actividad que incide directamente en el derecho a disfrutar una vivienda que tiene todo ciudadano, así como en la seguridad jurídica para acceder a ese disfrute, pese a declararse

cualquiera con mínima preparación se convertía en promotor, constructor o abría un tenderete inmobiliario” esta intención en esta última ley. La solución a esta debacle no está en intervenir en el mercado inmobiliario, pues la liberalización y la competencia generan sin dudas estímulo al desarrollo, sino tan sólo en imponer unos mínimos controles que eviten el perjuicio de los que acceden a él, de los consumidores. Ocurre que en la contratación inmobiliaria hay una alta seguridad jurídica, en su segunda fase, con la intervención de profesionales (Notarios y Registradores de la Propiedad) que dan certidumbre, legalidad y estabilidad al contrato a partir de su perfección; pero todos se olvidan de que en la fase precontractual de negociación anterior al consentimiento en el contrato, es decir la de la intermediación, la más crítica de cara a su formación, no existe seguridad alguna más allá que la impuesta por la normativa de protección al consumidor de prácticamente nulo control preventivo. Por tanto, la normativa que regule la intermediación inmobiliaria debe aspirar, al menos, a una seguridad jurídica sin mermas en todas sus fases entre las que debe estar la fase de negociación, que posiblemente sea la más importante de la gestación de un contrato. La vivienda no merece el tratamiento de mercadería sometida a normas comerciales; debe concebirse como un bien social y, por ello, es exigible a los poderes públicos una tutela absoluta al menos de la vivienda habitual de cada ciudadano.

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Y aún así, al día de la fecha, año 2016, dicha regulación sigue sin ver la luz. Veamos cuáles han sido las causas por las que, en Andalucía, aún no tenemos una normativa reguladora. Desde la fecha citada de la Ley 10/2003, nuestro colectivo viene reclamando esta regulación, apoyado por todas las organizaciones de consumidores y con el visto bueno de las administraciones, tanto estatal como autonómica, a la que corresponde esta iniciativa. Pero no sólo de la Consejería de Fomento y Vivienda, sino también de la de Salud y Consumo. Pero no sólo somos nosotros los APIs los que defendemos esta necesidad, sino que la totalidad de los operadores del sector, aunados en la que denominamos “Voz Única Inmobiliaria”, venimos manteniendo reuniones con la Consejería competente de cara a conseguir esta regulación. Puedo decir que en dichas reuniones hemos conseguido el apoyo unánime de todas las fuerzas políticas presentes en el Parlamento Andaluz. Sin embargo, las alternativas de gobierno, las elecciones y hasta un sinfín de problemas añadidos han hecho que, al día de hoy, esta regulación no esté aprobada. Sirva de ejemplo para dejar constancia de lo anterior, el que muy recientemente, el 27 de noviembre de 2015, en las III Jornadas Inmobiliarias de Andalucía organizadas por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, hubo una ponencia sobre “La Seguridad Jurídica en la Intermediación


el ensayo

Inmobiliaria” en la que el consejero de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía, por primera vez reconoció públicamente la necesidad de abordar el estudio y regulación de la actividad de intermediación inmobiliaria, como lo han hecho otras CCAA, desde una perspectiva de protección del consumidor. En el mismo sentido el delegado del Gobierno en Andalucía, también presente en las Jornadas, coincidió en dicha afirmación.

“El Decreto 4/2000 desreguló la

actividad, permitiendo la entrada a todo el mundo, entre ellos a operadores sin cualificación; la Ley 10/2003 reafirmó esta tesis” Sin embargo y desgraciadamente, como viene siendo habitual, Andalucía va a la cola, y esta regulación ya está aprobada en Cataluña (Ley 18/2007 de derecho a la vivienda de Cataluña), en el País Vasco (Ley de vivienda del País Vasco de 18 de junio de 2015), y está en marcha en muchas otras autonomías, mientras que en Andalucía aún la estamos esperando.

Ventajas de la regulación de la intermediación La regulación de la intermediación inmobiliaria generaría múltiples beneficios a todas las partes implicadas en este sector. Estos beneficios podíamos resumirlos en los siguientes apartados:

a) Para los consumidores y usuarios: seguridad jurídica preventiva y económica, que lleva a la confianza y al dinamismo inmobiliario. Romper la asimetría informativa entre los prestadores de servicios y los usuarios. b) Para la Administración: poner orden en el sector y fomentar la competitividad ordenada. Eliminación del mercado negro del sector. Más altas en IAE, más recaudación fiscal y menos litigiosidad. c) Para los profesionales: defensa del prestigio y reputación colectiva. Reconocimiento social y confianza en el ciudadano. Registro como sello de calidad. Eliminación de la competencia desleal que genera la actividad sumergida.

Condiciones de la regulación de la intermediación Nuestra reivindicación no pretende ir más allá de lo que se ha establecido en las comunidades que ya tienen en marcha esta regulación. Todos ellos redundan en defensa del consumidor y usuario por encima de los intereses del colectivo. Esta propuesta de regulación se basa en los siguientes puntos fundamentales: a) Capacitación profesional. Esta exigencia, sin pretender dejar a nadie fuera del mercado, debe garantizar la profesionalidad del servicio a los ciudadanos, usuarios y consumidores. Esta actividad es compleja y requiere que el que la ejerza cuente con conocimientos jurídicos, técnicos, fiscales, comerciales y un largo etc.

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b) Establecimiento abierto al público. Debiendo acreditar su localización física o bien, en determinadas ocasiones en la red. Deben acabarse las pegatinas en las farolas con un teléfono móvil, de imposible localización del responsable después de la aparición de un problema en la transacción. c) Póliza de seguro de responsabilidad civil. Ésta debe garantizar a los consumidores la responsabilidad del intermediario ante cualquier acción que perjudique a cualquiera de las partes en una transacción. d) Seguro de caución. Éste debe garantizar a los consumidores la devolución del dinero que un intermediario tome a cuenta en el curso de una operación de venta o alquiler. e) Carencia de antecedentes penales. No deben existir intermediarios habilitados con una sentencia firme en materia patrimonial. Al igual que existen inhabilitaciones para los administradores de una sociedad que han incurrido en mala administración, no es de recibo que se permita ejercer la intermediación a quien ha sido condenado por malas acciones en esta materia. f) Inscripción en un Registro administrativo de la Junta de Andalucía, de Intermediarios Inmobiliarios. Este registro debe acreditar el cumplimiento por parte de todos los intermediarios habilitados, de todos y cada uno de los parámetros anteriores. Ello daría un sello de calidad a los operadores inmobiliarios y una garantía a los consumidores que trabajen con intermediarios que


el ensayo

cuenten con este sello, descartando e incluso denunciando a aquellos que no lo tengan. Esta normativa reguladora debería venir complementada por un régimen sancionador para el caso de incumplimiento, sin el cual, la aplicación de esta normativa sería vana. Para tranquilidad de los que lean este artículo, debo decir que todos estos requisitos ya los cumplen los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (salvo la inscripción en el registro de la Junta de Andalucía, que se realiza actualmente en el propio colegio profesional). El problema actual radica en que, en general, la sociedad tiende

a confundir a todos los intermediarios inmobiliarios, denominándolos APIs, cuando sólo y exclusivamente éstos cuentan con la obligación mediante ley de contar con una titulación universitaria y unos requisitos de colegiación contenidos en los Estatutos, para el ejercicio de la actividad que garantizan al consumidor su propia seguridad. Estos requisitos no se oponen a la actual tendencia de liberalización en el ejercicio de actividades, no suponen una limitación o restricción a la libre competencia y si suponen una garantía eficaz del derecho de los consumidores y usuarios en ma-

teria de vivienda. Esperemos que, de una vez por todas, la Junta de Andalucía saque adelante la regulación de la intermediación inmobiliaria que tanta falta está haciendo en nuestra comunidad. Terminaremos diciendo que “el reconocimiento constitucional a una vivienda digna y adecuada, en su concepción de bien social de especial protección, implica un deber del Estado y del conjunto de las Administraciones de procurar un mercado inmobiliario más seguro, trasparente y equilibrado”. Ai

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punto de vista

Jorge Segura Rodríguez Economista

Ajustes y reformas, ¿en qué tiempo del partido estamos? “Aún no hemos atacado definitivamente las causas estructurales de los desequilibrios de nuestra economía”

A

diario escuchamos opiniones a favor y en contra de continuar con los ajustes en los presupuestos públicos, razonándose por parte de los partidarios de continuarlos la necesidad ineludible de reducir el déficit público, y argumentando por contra los partidarios de flexibilizar el ritmo de los ajustes el efecto negativo a corto plazo de los mismos sobre la actividad, actividad que en los últimos meses está suavemente ralentizándose, entre otros factores por la debilidad de la economía europea. En este contexto es necesario echar la vista atrás y visionar rápidamente la evolución desde el inicio de la crisis. En mi opinión,

los ajustes realizados en el periodo 2012-2014 fueron la respuesta imprescindible ante los problemas existentes de financiación del enorme desequilibrio exterior que en 2011 y 2012 afrontó nuestra economía, desequilibrio consecuencia del déficit “crónico” que venía arrastrando nuestra balanza de pagos durante años, el incremento incesante del déficit público derivado de no reconocer la crisis económica en que estábamos inmersos desde 2008, sin haber realizado las reformas necesarias, y en consecuencia el alto endeudamiento exterior de nuestra economía. Pese a haber solventado la situación de urgencia puntual existente, vía los ajustes realizados y las reformas acometidas en los últimos años, no hemos atacado definitivamente las causas estructurales de los desequilibrios de nuestra economía, y ello es así porque la reducción del déficit público se ha realizado en buena

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parte vía reducción de inversiones e incremento de impuestos, lo que ha dado lugar a un incremento de la presión fiscal de tres puntos porcentuales durante el periodo de la crisis. Tenemos todavía pendientes de realizar importantes reformas estructurales y como sociedad asumir profundos retos en nuestro modo de organizarnos, entre estas reformas pendientes y retos a cometer destaco los siguientes : 1ª. Reforma de la Administración Pública, para eliminar las duplicidades en competencias y no extender las competencias a actividades que realmente no deberían realizarse por las administraciones. Este control y minoración del gasto público se debe realizar en todos los niveles de la Administración, pero fundamentalmente a nivel autonómico, nivel de la administración en el que se realizan, y en muchas ocasiones se intermedia con las administraciones provincial y municipal, en


punto de vista

“La reducción del déficit público la prestación de servicios y actividades, sin que en contrapartida los ciudadanos visualicemos de forma transparente el coste derivado de la actuación de la administración autonómica. Por otra parte, diariamente observamos la cada vez mayor asimetría que se va introduciendo por las autonomías en los tributos que les han sido transferidos, y cómo la administración central tiene que acudir en auxilio de distintas autonomías para evitar impagos, dada la tendencia de las administraciones autonómicas a no reducir sus actividades. Acometer la reforma de la administración pública es urgente, aprovechando el margen derivado de la situación actual de tipos de interés excepcionalmente bajos, pues cada 100 puntos básicos de incremento en los tipos de interés nuestro déficit público anual se incrementa un 1%, así como la actual situación de bajos precios del petróleo, dada la dependencia energética de España, y el peso de estas importaciones en la balanza comercial. La sociedad española en conjunto y nuestros políticos tenemos que reconocer la falta de incentivación que la propensión al estado del bienestar produce en ocasiones, al no orientar el gasto público a dinamizar de forma real la sociedad, vía facilitar que surjan nuevas oportunidades, y por el contrario originar en las personas una cierta actitud acomodaticia. La Sociedad Española de una vez por todas debe entender que el gasto

público no es per se social y económicamente deseable, y que una reducción del nivel de impuestos genera mayor riqueza y empleo colectivos. Igualmente, es urgente que todos rechacemos de forma contundente los altos niveles de corrupción, inaceptables ética y moralmente, y profundamente distorsionadores desde el punto de vista económico. 2ª. Reforma de la Educación, vía un pacto de estado que acabe con los continuos cambios del sistema educativo. Esta reforma debe reenfocar el sistema en todos sus niveles, tanto para los docentes como para los discentes, y basarse en los principios de esfuerzo, evaluación y meritocracia, con objeto de alcanzar niveles de excelencia y dar respuesta a la realidad digital y global de la economía actual, para así poder transformar nuestro modelo productivo, incrementar nuestra productividad y conseguir la empleabilidad de los egresados de nuestro sistema educativo. Corea del Sur lo ha realizado en los últimos quince años, focalizando el gasto público y privado en I+D. 3ª. Reforma Laboral y de Pensiones, profundizando en el desarrollo de la reforma laboral, simplificando la regulación todavía excesiva en materia de contratos de trabajo, relaciones laborales, sindicales, etc., para así tener un mercado de trabajo flexible y menos rígido, que permita responder con rapidez a las necesidades de reorganización de las empresas

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se ha realizado en buena parte vía reducción de inversiones e incremento de impuestos”

“Tenemos todavía pendientes de realizar importantes reformas estructurales y como sociedad asumir profundos retos en nuestro modo de organizarnos” en los ciclos bajos, y crear rápidamente empleo desde que se inicia la recuperación de la economía, así como eliminar las barreras administrativas y de costes que dificultan el incremento de la dimensión de nuestras empresas. Igualmente es imprescindible alcanzar un pacto de estado, realista y no demagógico, sobre la viabilidad futura del sistema de pensiones considerando nuestra pirámide poblacional y la incorporación de la economía actualmente sumergida, para así determinar los ajustes a realizar en las pensiones, y las aportaciones a efectuar vía ahorro privado e impuestos para llegar en un futuro a largo plazo desde el actual sistema de reparto a uno de capitalización. 4ª. Reforma Fiscal, con el objetivo básico de aflorar la economía sumergida y que los distintos agentes económicos tributen en bases transparentes, así como eliminar las duplicidades de tributación que


punto de vista

Óscar Martínez Lamigueiro Director BREEAM® en España

suponen el Impuesto de Patrimonio y de Sucesiones y Donaciones, y superar los procesos de deslocalizaciones producidas por las diferencias de tributación autonómica, así como establecer una nueva estructura impositiva y de presión fiscal que favorezca el ahorro y el desarrollo de las actividades empresariales privadas, fuente de creación de riqueza y empleo. 5ª. Incrementar la dimensión de nuestras empresas, superando el minifundismo medio de las mismas, requisito imprescindible para poder acometer las inversiones materiales, en I+D y en digitalización que permitan aumentar la eficiencia y productividad necesarias para obtener las ventajas competitivas requeridas para competir globalmente. Este reto de incrementar la dimensión de nuestras empresas requiere, además de que la normativa laboral, fiscal, etc., favorezcan el mismo, un cambio en mentalidad de la estructura de propiedad de los accionistas de nuestras empresas, hacia una mentalidad más colaborativa, imprescindible para alcanzar acuerdos de fusión e integración que permitan alcanzar empresas de mayor dimensión. En referencia al título del artículo, estamos en el último tiempo del partido, sin un momento que perder, hacer las reformas es urgente pues en 2008 España tenía una muy baja deuda pública, teníamos reservas, y nuestra deuda pública actual es del 100% del P.I.B. Ai

La rentabilidad de la Construcción Sostenible “Construir sostenible es construir bien, con mayor calidad, durabilidad y un menor coste de mantenimiento e impacto ambiental”

L

A transformación hacia un sector de la construcción más sostenible es un proceso que empezamos a vivir en España. Iniciado en otros países como Reino Unido o Estados Unidos en los años 90, llega a España en un momento en que el sector resurge de su peor crisis en décadas. Muchos profesionales del sector han visto la oportunidad para que el nuevo ciclo inmobiliario sea más racional, con más calidad y sostenibilidad. Aclaremos primero dos confusiones habituales al hablar de construcción sostenible: • Más allá de la eficiencia energética. Los aspectos energéticos son muy importantes a la hora de reducir

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las emisiones de CO2 y la factura energética del inmueble, pero la sostenibilidad va mucho más allá, contemplando otros aspectos durante la vida útil del edificio. El objetivo principal es conseguir un entorno saludable y confortable en aspectos como la iluminación natural y artificial, la calidad del aire, el confort térmico o el aislamiento al ruido. También se tienen en cuenta medidas para reducir el consumo de agua, minimizar la generación de residuos, incorporar materiales de bajo impacto ambiental y facilitar la cercanía servicios y transporte público. • Más allá de la normativa. Cumplir el código técnico o el certificado energético es un punto de partida. Los certificados privados y voluntarios de edificación sostenible tienen como objetivo estandarizar y promover prácticas sostenibles más allá de la normativa vigente, con exigencias más altas que aporten valor al usuario y al promotor.


punto de vista

“Los certificados de construcción sostenible son

un elemento diferencial cada vez más valorado por los clientes” Construir sostenible es construir bien, con calidad, eficiencia y respeto al medio. Todos los certificados de construcción sostenible analizan numerosos requisitos del edificio y ofrecen un diagnóstico completo del mismo. En el caso de nuestra metodología se analizan las categorías de Gestión, Salud y Bienestar, Energía, Transporte, Agua, Materiales, Residuos, Uso ecológico del suelo, Contaminación e Innovación. Pero hablemos de rentabilidad... ¿Existe un sobrecoste? ¿En qué periodo se amortiza? Muchos estudios han demostrado que construir un edificio sostenible supone un coste asumible y, más importante todavía, que el retorno de la inversión está asegurado en un plazo razonable. A nivel internacional, el reciente informe “Delivering sustainable Buildings” (Sweet Group y BRE, 08/2014) estableció ese sobrecoste en un 1% para edificios de oficinas, centros de salud y colegios que se propusieron alcanzar un nivel de 3 estrellas en la escala BREEAM® de construcción sostenible, que consta de 5 niveles. En España, la Universidad de Alicante publicó un interesante estudio en el año 2012 (MES Innpacto) que demostraba la viabilidad de una construcción más sostenible mediante un ejemplo real de 28 viviendas de promoción pública. El sobrecoste para alcanzar el nivel de 3 estrellas era de un 0,84% sobre un coste de 630 €/m2. Un importe que incluso podría haber sido menor si las medidas de sostenibilidad fuesen contempladas desde la fase de

viabilidad del proyecto, algo que no ocurrió en la promoción analizada. Hablamos de sobrecoste de construcción material, sin tener en cuenta los significativos ahorros en consumos de energía y de agua durante la vida del edificio. La experiencia de este certificado con más de 270.000 edificios en 77 países desde 1990 ha cuantificado el ahorro energético en un 30-70%, y la reducción del gasto de agua en un 40% respecto a edificaciones estándar. Ahorros que en muchas ocasiones permiten amortizar el sobrecoste inicial en un período de 2 a 5 años. Además, una edificación sostenible incrementa el valor de los inmuebles al mejorar su funcionalidad, flexibilidad y vida útil. En el caso de los edificios de uso residencial, según la experiencia en Reino Unido del Code for Sustainable Homes, la aplicación del certificado incrementa alrededor de un 10% el valor de las viviendas sobre las de su entorno. En el caso de los edificios de oficinas, el informe RICS Research de marzo de 2012 publica un pormenorizado estudio del efecto de la certificación en edificios de oficinas en Londres, concluyendo que los edificios certificados revalorizan un 21% los arrendamientos y un 18% el precio de compraventa. Estos beneficios también son visibles ya en España para el promotor y para el comprador de una vivienda. Hay ayuntamientos que favorecen la construcción de edificios sostenibles porque perciben los beneficios directos derivados (menos residuos,

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promoción del transporte público, aprovisionamiento responsable de materiales, menos consumo energético y de agua, menos contaminación, etc.) y entidades bancarias como Triodos Bank que ofertan mejores condiciones en sus hipotecas si el edificio cuenta con un certificado de construcción sostenible internacionalmente reconocido.

Barreras a superar El desconocimiento social de las ventajas de la sostenibilidad es el principal obstáculo para el despegue de la construcción sostenible en España. Es preciso trasladar los beneficios que atesora, tanto económicos (menor consumo de agua y energía, menores costes de mantenimiento y funcionamiento, incremento de la vida útil del edificio, incremento de su valor y de las rentas, etc.), como sociales (mejora del ambiente interno y consecuentemente de las condiciones de vida y trabajo de los usuarios) y ambientales (reducción del impacto ambiental de la edificación y de las emisiones de CO2). En esta labor divulgativa, la Administración pública está empezando a asumir un papel protagonista, incorporando requisitos de sostenibilidad en sus propios edificios como elemento demostrativo, y articulando incentivos económicos y fiscales frente a la construcción tradicional. Entre las medidas deseables se pueden mencionar deducciones en el IBI, en el coste de licencia de obra o la concesión de mayor edificabilidad a proyectos sostenibles. Ai


punto de vista

Eva María Buñuel Paredes Directora Territorial Sur – Altamira Asset Management

Nuevas viviendas y servicers, protagonistas del mercado inmobiliario

“En 2015 se alcanzó el

“La recuperación del

mínimo histórico en lo que a precio de vivienda se refiere, lo que hace de España un país idóneo para invertir”

residencial ha comenzado a notarse en las grandes ciudades con mayor intensidad”

E

L mercado inmobiliario se recupera y los datos así lo demuestran. Pese a que se trata de una recuperación lenta, el sector ha tomado impulso y lo ha hecho con buena letra. En 2015 se traspasó una línea de venta de inmuebles al superar las 400.000 unidades, algo que no ocurría desde 2010. La recuperación del empleo -variable que mejor determina el precio de la vivienda-, va unida a un aumento del poder adquisitivo que se transformará en un crecimiento de las ventas en los próximos años que en este

momento ya está empezando a mostrar sus frutos. Por lo tanto, la dinámica a seguir debería de ser un aumento sustancial del empleo, seguido de un aumento de las transacciones a un precio sostenido y, por último, un incremento del precio. Y aquí un punto importante es la recuperación del mercado de la demanda, que camina hacia la normalización, lo cual ya se observa en las estadísticas y es percibido a su vez por los ciudadanos, particulares que quieren comprar una casa o vender la suya.

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No obstante, hay que tener en cuenta que hablamos de una recuperación que, aparte de ser lenta, es desigual, ya que cada producto tiene su mercado y cada mercado su oferta y demanda. Al inicio de la crisis, todos los ojos miraron al mercado terciario y de oficinas ante un residencial colapsado. España cuenta con mercados residenciales condicionados a los devenires locales y con mercados turísticos, que dependen de la evolución de países como Alemania, Francia e Inglaterra. Así las cosas, la recuperación


punto de vista

“Hoy hablamos de un sector inmobiliario tocado y transformado por los errores del pasado, pero con una visión de futuro que nos permite ser optimistas” del residencial ha comenzado a notarse en las grandes ciudades con mayor intensidad. Estas características dan una gran estabilidad al sector, aunque hay que tener cuidado, ya que no lo blinda frente a burbujas inmobiliarias ni posibles crisis internacionales. En esta línea, está claro que en 2015 se alcanzó el mínimo histórico en lo que a precio de vivienda se refiere, lo que hace de España un país idóneo para invertir, no solo para los fondos internacionales, sino también para cualquier particular con ahorros y sentido común. Hoy nos arrepentimos de haber comprado viviendas en el primer quinquenio del siglo, pero si no cambiamos la mentalidad es muy probable que nos arrepintamos de no haber comprado ahora. Dicho lo cual, hoy hablamos de un sector inmobiliario tocado y transformado por los errores del pasado, pero con una visión de futuro que nos permite ser optimistas. En este sentido, es primordial el papel que ocupan los ‘servicers’, que en dos años han pasado de ser las gestoras

inmobiliarias de los bancos a convertirse en agentes independientes y con un carácter multicliente y una gestión basada en el multiservicio. Estos gestores no se encargan solo de la comercialización, sino que la gestión de los activos comienza desde la recuperación, el saneamiento y, finalmente, la puesta en comercialización de los mismos, por lo que tenemos activos en diferentes estados de gestión. Para el último paso juega un papel esencial el soporte digital, principal canal de venta en estos momentos para Altamira. La distribución y la visibilidad de la mercancía es vital, para lo cual Internet es y será cada vez más importante. En todo este contexto, tengo claro que lo que debe primar es la eficiencia y la profesionalidad, y esto es lo que vendemos. Pero la profesionalidad no se alcanza con la tecnología ni con la innovación, sino que esta es el poso de la experiencia y la formación. Por ello, en Altamira hemos apostado por la creación de un equipo especializado y multidisplinar con profesionales de primer nivel con el que podamos ofrecer un servicio diferencial a nuestros clientes. El resultado es una plantilla actual formada por más de 500 profesionales. Otro aspecto a tener en cuenta cuando hablamos de recuperación son los cambios de tendencia. Hace un año me

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preguntaban por el aumento de la confianza del consumidor de cara a la compra sobre plano, ante lo que ya preveíamos un cambio a favor de la obra nueva y en detrimento de la vivienda de segunda mano. Un buen ejemplo de ello lo encontramos en Altamira, donde tenemos en marcha 217 promociones con las que esperamos entregar cerca de 8.000 viviendas en los próximos tres años. 2015 fue el año de inicio de las promociones y 2016 será el de la consolidación. Este inicio de obra nueva ha cobrado especial relevancia en Andalucía, mercado clave para Altamira y donde desarrollamos destacadas promociones como El Residencial La Dehesa (Dos Hermanas) y El Residencial Santa Bárbara, ambas en Sevilla o la Cizaña, en Torremolinos (Málaga). En este entorno, estoy convencida de que la financiación ha vuelto, aportando más posibilidades y facilidades a la hora de comprar una vivienda. El crédito hipotecario se va abriendo y, además, este se abarata, lo cual se mantendrá en un futuro inmediato. Ai

“Estoy convencida de que la financiación ha vuelto, aportando más posibilidades y facilidades a la hora de comprar una vivienda”


punto de vista

Jaime Díaz de Bustamante Socio de Inmobiliario del Despacho de Abogados Ontier

Novedades a tener en cuenta en las operaciones de adquisición y refinanciación de activos o sociedades inmobiliarias “En los últimos años se han impulsado una serie de medidas legislativas y jurisprudenciales tendentes a facilitar, jurídica y fiscalmente, algunos aspectos de las operaciones inmobiliarias”

“Las referidas medidas resultan del todo punto insuficientes y no abordan el principal e histórico problema de la múltiple y dispar normativa existente (especialmente en lo urbanístico)”

C

OMO consecuencia del buen clima y desarrollo del sector inmobiliario español desde principios del ejercicio 2014 hasta hoy, con especial consideración del año 2015, se han impulsado una serie de medidas legislativas y jurisprudenciales, desde los últimos años, tendentes a facilitar, jurídica y fiscalmente, algunos aspectos de las operaciones inmobiliarias. Aunque las referidas medidas resultan del todo punto insuficientes y no abordan el principal e histórico problema de la múlti-

ple y dispar normativa existente (especialmente en lo urbanístico, fundamentalmente por problemas de falta de competencia) sí que, en mi opinión, son positivas de cara a seguir por el camino de la tan ansiada profesionalización del sector, al menos desde el punto de vista jurídico. Lógicamente, quedan aspectos generales muy relevantes aún por solucionar si nos comparamos con otros países, tales como la falta de transparencia en las valoraciones y precios de los activos y de las transac-

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ciones realizadas, la falta de financiación garantizada ligada al proyecto inmobiliario y no al activo, la eliminación de determinadas obligaciones tributarias y administrativas que encarecen y retrasan los proyectos inmobiliarios, la ya comentada múltiple y dispar normativa urbanística que entorpece una adquisición o promoción inmobiliaria, etc. Pues bien, dejando de lado la flexibilización de la regulación de las Socimis por todo lo ya comentado sobre ellas, que en mi opinión ha supuesto el primer y


punto de vista

“No obstante, las medidas fundamental paso para impulsar positivamente la captación de capital nacional y extranjero para la inversión en el inmobiliario en España, podemos encuadrar las novedades mencionadas en tres grupos: (1) mayor correspondencia entre Registro y Catastro; (2) reducción de los plazos de prescripción de las acciones personales (reclamación entre partes en una compraventa inmobiliaria); y (3) en las novaciones modificativas de préstamos hipotecarios (refinanciaciones inmobiliarias) para determinados supuestos, ya no hace falta contar con la autorización de los acreedores intermedios (posteriores) para el mantenimiento del rango hipotecario. En primer lugar, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro, ha introducido una serie de novedades dirigidas a incorporar, en los Registros de la Propiedad, información catastral relevante, como es la representación gráfica georreferenciada de la finca que, una vez inscrita, se presumirá tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada. La incorporación (i) se deberá realizar obligatoriamente en los procesos de inmatriculación de fincas, segregaciones, parcelaciones, reparcelaciones, concentraciones, expropiaciones forzosas, deslindes, etc. y (ii) se podrá realizar con oca-

sión de cualquier acto inscribible (por ejemplo, compraventas, momento que servirá para fijar aspectos sustanciales como ubicación y localización, por ejemplo, de solares o parcelas). Añadir que la Ley 13/2015 introduce también una serie de procedimientos extrajudiciales para conseguir la adecuación de la realidad registral y catastral con la real, evitando así su judicialización. Es quizás en este apartado cuando se podría haber profundizado en la relación y coordinación entre los Registros de la Propiedad y los instrumentos e información urbanísticos (planes generales/parciales, etc.) y sectoriales (expropiaciones, etc.) que afecten a la finca registral inscrita, incorporando la obligación de la Administración y/o partes interesadas de solicitar la inscripción registral de, por lo menos, todas las situaciones contenidas en el artículo 65 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. En segundo lugar, la Ley 42/2015, de 5 de octubre modifica el artículo 1.964, en el sentido de reducir el plazo de prescripción de acciones personales de quince (15) a cinco (5) años. De esta manera, todas las relaciones jurídicas nacidas a partir del 7 de octubre de 2015, en

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apuntadas sí son positivas de cara a seguir por el camino de la tan ansiada profesionalización del sector, al menos desde el punto de vista jurídico”

“La regulación de las Socimis ha supuesto el primer y fundamental paso para impulsar la captación de capital nacional y extranjero para la inversión en el inmobiliario en España” las que no se hubiera establecido un plazo distinto, se les aplicará el plazo legal de cinco (5) años previsto en el artículo 1.964 del Código Civil. Consiguientemente, las responsabilidades entre las Partes no se extenderán más allá del plazo previsto. Este plazo de prescripción, muy presente en el régimen de responsabilidad por las obligaciones personales de las partes de todo tipo de contratos/escrituras inmobiliarios, tiene su cobertura en los países anglosajones a través de pólizas de seguros que contratan las partes implicadas para cubrir las eventuales responsabilidades que, una vez obtenida sentencia firme, puedan disponerse contra la parte asegurada. Aunque en España todavía no es costumbre en el Sector legal, teniendo en cuenta la cre-


punto de vista

ciente influencia que la forma de trabajo anglosajona tiene en España (a mi juicio absolutamente positiva) sería deseable que se tienda a este tipo de coberturas respecto de operaciones representativas/singulares o quizás respecto de aquellas que pudieran tener un mayor riesgo, y entiendo que lo facilitará la reducción del plazo mencionado. Por último, una novedad relevante es la que ha establecido la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) a través de su resolución de 14 de mayo de 2015, contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gijón nº5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario y de ampliación y modificación de hipoteca de máximo. La cuestión analizada por la DGRN consiste en si la novación de la Hipoteca afecta a su rango de la inscripción original en el Registro de la Propiedad, cuando existen cargas intermedias y los titulares de las mismas no prestan su consentimiento. La DGRN reconoce la posibilidad de la “recarga” de la hipoteca, entendida como la facultad de compensar las cantidades amortizadas del principal con los nuevos importes conce-

“Es necesario establecer los mimbres para la creación de un mercado inmobiliario nacional profesional, receptivo de forma recurrente a la inversión y estable” didos, siempre que la suma de estos con el capital pendiente de amortización del préstamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente concedido, aunque existan acreedores intermedios, y con el mantenimiento del rango de la hipoteca, que seguirá siendo única. Con esta interpretación, solamente en los supuestos de (i) ampliación del capital inicial y del plazo del préstamo hipotecario en una misma escritura; y de (ii) ampliación de capital inicial excediendo el capital del préstamo primitivo (ampliación de la responsabilidad hipotecaria) será necesario contar con el consentimiento de los titulares de los derechos posteriores inscritos. Si tales consentimientos no se obtuvieran, se producirá, en el supuesto (i) la pérdida de rango del préstamo hipotecario inicial y, lógicamente, de la novación; y en el (ii) la división de la garantía (es decir, el préstamo inicial recargado garantizado con la hipoteca inicial mantendría su rango y el exceso quedaría garantizado a través de una segunda hipote-

“Debemos dejar de ser un país de oportunidad inmobiliaria (que atrae inversión de forma puntual)” 30

ca de rango posterior a los derechos inscritos posteriores). La resolución de la DGRN tiene mucha relevancia de cara a los procesos de refinanciación/ reestructuración de financiaciones inmobiliarias, de cara a no perder garantías por parte de la entidad acreedora. En este sentido, esta situación proporcionará un mayor confort a las entidades para no ver perjudicada su posición acreedora respecto de su paquete de garantías en una refinanciación inmobiliaria, lo que dejará de ser ya un obstáculo en cuanto al estudio y cierre de procesos de refinanciación/reestructuración. Como conclusión, indicar que aunque las novedades introducidas son, a mi juicio, positivas, queda pendiente avanzar en otras cuestiones (ya mencionadas) que son de mayor preocupación para los inversores, de cara a conseguir una mayor profesionalización del sector, y dejar de convertirnos así en un país de oportunidad inmobiliaria (que atrae inversión de forma puntual) y establecer los mimbres para la creación de un mercado inmobiliario nacional profesional, receptivo de forma recurrente a la inversión y estable. Ai


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retail

Los inversores mueven ficha en el tablero comercial

Elena Segura Fotos: Archivo

El sector retail está desde hace años en el punto de mira de las Socimis y los fondos de capital riesgo, e incluso de los inversores privados, que han visto en las zonas comerciales un producto muy atractivo para rentabilizar su dinero.

E

N el año 2015 los consumidores se asomaron a los centros comerciales con el entusiasmo propio de quien parece venir de una larga hibernación. A nivel nacional, las ventas en estos espacios alcanzaron los 40.978 millones de euros, un 6,1% por ciento más que en 2014, con una afluencia estimada de 1.907 millones de visitas, un 5,8 por ciento más que en el mismo periodo del año anterior. El consumo creció y las perspectivas también, y este efecto

dominó que suele darse en la economía ha arrastrado también a los inversores, que atraídos por las buenas expectativas del sector retail, han cerrado importantes operaciones inmobiliarias en el último año. La incertidumbre política que vive el país tras las pasadas elecciones parece haber frenado algo la confianza de los consumidores, que en el primer trimestre del año se ha visto resentido. Las cifras que dejó 2015, especialmente el mes de diciembre,

en el que, según datos del CIS, el Indicador de Confianza del Consumidor se sitúo en 107,4, es decir, 17 puntos por encima en relación al mismo mes de 2014, no se han mantenido en los primeros meses del presente año, donde se han registrados índices más bajos en relación al primer trimestre del 2015. De cualquier forma, la bajada de precios de los últimos años, las nuevas opciones de financiación y el aumento del consumo, han hecho de los centros comer32

ciales el cóctel perfecto para los inversionistas. Ya el 2014 fue un buen año para los fondos inmobiliarios. En el 2015 se mantuvo esta tendencia, con inversiones en el sector de los centros comerciales por un valor superior a los 1.500 millones de euros, con lo que la recuperación que se inició allá por el año 2013 parece haberse consolidado, y sólo la falta de estabilidad política parece que podría romper este ritmo de crecimiento. El hecho es que to-


retail

dos los analistas destacan este sector como uno de los más estratégicos dentro del mercado inmobiliario. En el marco del IV Observatorio de Inversión Inmobiliaria organizado por CBRE y el IE Business School se evidenció el protagonismo de los centros comerciales, destacándose que en el periodo 2015-2020 se espera que se desarrollen 60 nuevos centros en toda España, que sumarán casi dos millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA), una cifra que contrasta con los cinco centros comerciales que se inauguraron en 2015 y que sumaron tan sólo 115.000 metros cuadrados.

El dinamismo de Andalucía Esta tendencia se ha hecho fuerte además en Andalucía, donde los movimientos, dentro del tablero comercial, se han multiplicado. Según la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), entre 2016 y 2018 está prevista la apertura de un total de cincos cen-

Operaciones de Socimis en Andalucía en el año 2015

tros comerciales más en la comunidad andaluza, lo que aumentaría en 288.837 metros cuadrados la superficie bruta alquilable (SBA) respecto a las 2.687.000 metros cuadrados actuales existentes. Estas aperturas se repartirían entre Jaén, donde está previsto el centro Jaén Plaza, de Grupo Alvores, con 22.000 metros cuadrados. En Armilla (Granada), se prevé un centro de 85.000 metros cuadrados de General de Galerías. Mientras que en la provincia de Almería se esperan dos inauguraciones más, Torrecárdenas y Puertalmeraya, de 60.000 y 107.000 metros cuadrados, respectivamente, de la mano 33

“La bajada de precios, las nuevas opciones de financiación y el aumento del consumo son el cóctel perfecto para los inversionistas” de Bogaris Retail y del Grupo Tejera. El último centro, de 14.837 metros cuadrados, se situaría en el municipio gaditano de Chiclana, y vendría de la mano de Redevco. Pero existen otros proyectos que podrían aumentar aún más esta cifra. En Sevilla el dinamismo de este sector es evidente y el interés de las Socimis, también. Destaca la operación que Lar España ha llevado a cabo con la compra a Viapol de los terrenos de Palmas Altas, no sólo por ser su primera operación en la comunidad andaluza, sino por la im-

plicación que ha demostrado en este proyecto y en su promoción. El ejemplo de Palmas Altas sirve para ver cómo este tipo de sociedades de inversión inmobiliaria también pueden entrar en la propia promoción de este tipo de centros, y no sólo limitarse a comprar, como han hecho hasta ahora. Esto da una idea de que algo puede estar cambiando, y muestra una nueva imagen de las Socimis, que de ser meras compradoras pueden pasar a introducirse también en el negocio de la promoción.


retail

Sevilla Park

“En Sevilla el dinamismo de este sector es evidente y el interés de las Socimis, también”

“Con Palmas Altas se demuestra que las Socimis también pueden entrar en la propia promoción”

Centro comercial y de ocio de Torremolinos

En la provincia de Sevilla también se están viendo otros movimientos. El grupo francés Unibail-Rodamco, que es el actual propietario de Los Arcos, está negociando su entrada en el proyecto Waterland de Espartinas, que supone una inversión de 350 millones de euros y podría ver la luz en 2018 en una ubicación privilegiada, junto a la A-49 y el enlace a la futura SE-40.

También se invierte en ocio Más orientado al ocio estaría Sevilla Park, junto al Puente de las Delicias, que promueven las empresas Octagon, Live Nation, RLM y Last Tour, y supondría una inversión de 180 millones de euros. Aunque sería más bien un palacio multiusos de conciertos para 21.000 personas, el proyecto incluye también un centro comercial.

Waterland Espartinas (Sevilla)

Y en la vecina localidad de Dos Hermanas el proyecto estrella es Megapark, que promueven Arcona Ibérica, Rusvel y Baremo, y supone una inversión de más de 200 millones. Se trata de un nuevo parque comercial y empresarial junto al polígono industrial La Isla. El Megapark abarca 2.680.000 de metros cuadrados y una edificabilidad de 1.646.808 metros cuadrados, por lo que podría convertirse en el mayor de Andalucía. Quedan unos 10 años de trabajos, que ya han empezado con la urbanización de los terrenos que lleva a cabo Heliopol. A estos se unirían también el proyecto de un nuevo Ikea en Sevilla, que viene gestándose desde hace años y que por fin podría ver la luz, así como el de Puerto Triana, de Caixa Bank, que ya ha solicitado la licencia de obras. Fuera de la provincia de Sevilla nos encontra34

mos con el que podría convertirse en el mayor centro comercial de Andalucía. Se trata de un proyecto de la británica Intu, que pretende ubicar en Torremolinos con complejo de comercial y de ocio que supondrá una inversión directa de 650 millones de euros. El nuevo PGOU de Torremolinos da luz verde a este proyecto, que se localizaría junto al Palacio de Congresos, y que incluiría, además de cines, restaurantes y locales comerciales, una piscina de olas gigantes para hacer surf, un rocódromo al aire libre y pistas de esquí durante todo el año. De momento ya han comenzado los estudios del terreno previos a los inicios de las obras. El interés por Andalucía llega también a los inversores chinos. Uno de los grupos más importantes a nivel internacional, Wanda, conocido por su culebrón con el Edificio España,


retail

Hablamos con… Javier Hortelano de la Lastra Presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales

Palmas Altas (Sevilla)

en Madrid, explora ahora posibilidades de inversión en la provincia de Málaga, en concreto en Benahavís, donde ya se ha interesado por un centro comercial. También destacan otros proyectos en provincias como Córdoba, donde se está gestando el Rabanales Plaza, un centro comercial en el Parque Científico Tecnológico Rabanales 21, cuya inversión ronda los 30 millones, y que podría darle viabilidad al recinto tecnológico, que se enfrenta a múltiples problemas económicos.

Así las cosas, los datos actuales de la comunidad andaluza, que según AECC actualmente cuenta con 2.687.000 metros cuadrados de SBA repartidos en un total de 105 centros y parques comerciales, podrían variar mucho en los próximos años. Zonas con poca oferta y otras con más densidad comercial pero que siguen presentando atractivas oportunidades son las áreas más buscadas por los inversores, que ven la región un horizonte más que interesante. Ai

MegaPark Dos Hermanas (Sevilla)

¿Cómo valora los últimos resultados hechos públicos por AECC? Los últimos resultados vienen a consolidar una tendencia de recuperación del sector que se inició a finales de 2013 y confirman la capacidad de los centros y parques comerciales de adaptarse a las nuevas circunstancias que han sobrevenido tras la fuerte crisis económica. Un aumento de las ventas y la afluencia en el entorno del 6% durante el año 2015 indica un ritmo importante en el crecimiento. También sigue siendo importante el interés de los inversores por nuestro sector. De hecho, los buenos

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resultados están viniendo a confirmar que aquellos inversores que están apostando por el sector pueden llegar a rentabilizar convenientemente estas inversiones. Es evidente que ya hemos vivido un par de años de dinamismo inmobiliario en este segmento, con un volumen de transacciones muy importante. Pero en la economía ya se sabe que no hay nada seguro del todo. Lo que hay que hacer entre todos, y aquí me refiero también a la clase política, es trabajar para que estos buenos datos en el consumo se mantengan y los ciudadanos vivan en un clima de confianza suficiente para que eso sea posible.


retail

El sector de los centros comerciales está teniendo un especial movimiento en los últimos meses. ¿A qué cree que es debido? Se ha debido a varios factores. En un primer momento, es evidente que unos buenos precios atrajeron a los inversores. Pero también hechos como que nuestra economía crece a tasas más altas que las de nuestro entorno y que nuestra industria es ya un sector maduro, al mismo nivel del de nuestros socios europeos, con unos centros y parques de altísima calidad que pueden suponer unos importantes retornos a las inversiones que se han producido. También conviene destacar el binomio turismo comercio. Hay que tener en cuenta que cada año visitan nuestro país más de sesenta millones de personas, un mercado muy importante. ¿Ha habido un mayor número de movimientos en este tipo de operaciones en el último año, y en concreto en Andalucía? ¿Cuál cree que ha sido el motivo? En el año 2015 se han realizado un total de 27

centro se orienta el sector en la actualidad? La diversidad de centros y parques es ya muy grande en nuestro país ya su evolución ha sido extraordinaria a lo largo de su historia. De los primeros centros comerciales a los actuales hay una diferencia enorme. Es un hecho que en los últimos tiempos el componente de ocio, restauración, oferta cultural… ha crecido extraordinariamente en nuestros centros. Se trata de que el comprador tenga toda una experiencia a la vez que resuelva sus compras.

operaciones de compraventa que alcanzaron los 1.700 millones de euros –en 2014 la cifra ascendió a 2.500-. De ellas tres han sido en Andalucía, en concreto dos en Sevilla, AireSur y Sevilla Factory y una en Córdoba, Connecta. Las operaciones, como ya he comentado, se han producido por una combinación de causas, buenos precios, madurez del sector e interesantes posibilidades de futuro. ¿Cuáles son sus previsiones para 2016? En un primer momento nuestras previsiones para este año son de continuar en la misma línea de recuperación en cuanto a ventas y afluencia, y creemos que en cuanto a inversión en transacciones se ha llegado a un punto de una lógica desaceleración después de estos dos últimos años. Ahora bien, es verdad que estamos en un momento bastante especial desde el punto de vista político y también que el año acaba de empezar y es cada vez más complicado hacer predicciones en este mundo tan globalizado y cambiante.

¿Qué proyectos de centros comerciales hay en marcha en Andalucía? Según los datos que obran en nuestro poder a día de hoy, en el periodo de 2016-2018 hay previstos 25 nuevos centros comerciales, cinco de ellos en Andalucía, Jaén, Granada, Cádiz y dos en Almería. En lo que respecta a las ampliaciones se realizarán seis en este mismo periodo y la mitad son en Andalucía, Almería, Córdoba y Málaga. Además, es muy probable que en estos próximos años surjan otros nuevos proyectos

¿Hacia qué tipo de 36

que comentaremos según nos vaya llegando la información oficial por parte de los operadores. ¿Cuál es el perfil del inversor en este sector? En estos dos últimos años ha primado el inversor internacional, los grandes fondos de inversión han encabezado el perfil, pero poco a poco también se han añadido los inversores nacionales y, por supuesto las Socimis. Tampoco hemos de olvidar algunos operadores que han invertido en nuestro país para desarrollar o revitalizar algunos centros comerciales. ¿Qué papel juegan las Socimis y a qué se debe su especial interés por este sector? Las Socimis han sido grandes protagonistas en el panorama inversor ya que el año pasado protagonizaron más del 50% de las inversiones en inmuebles comerciales. Entendemos que su interés por los centros comerciales se debe al atractivo binomio riesgo/ rentabilidad, es decir, los centros y parques comerciales ofrecen una rentabilidad atractiva y estable.


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E ste M es ... Examen del Mercado Inmobiliario

Industria inmobiliaria: tendencia al alza El sector vuelve a hablar en positivo


EXAMEN DEL MERCADO INMOBILIARIO

ESTE MES...

Industria inmobiliaria: tendencia al alza Sonia Mora Fotos: Ai

Cada vez son más los datos que acreditan que el mercado inmobiliario se recupera, no por igual en todos los segmentos ni en todos los escenarios, pero la senda de mejora iniciada en 2014, que tuvo su continuación en 2015, parece consolidarse. La inercia del movimiento generado desde entonces en el sector es, a juicio de numerosos expertos, imparable. Las elevadas inversiones inmobiliarias, que han propiciado una fuerte entrada de capital en el mercado nacional, también están teniendo como consecuencia la escasez cada vez más acusada de activos de calidad en los mercados más demandados, esto es Madrid y Barcelona, lo que está provocando un aumento del interés en otras plazas secundarias, incluidas las principales ciudades andaluzas, y un incremento de la actividad de promoción inmobiliaria. Los informes de las principales consultoras que operan en los mercados español y andaluz permiten conservar el optimismo para un 2016 en el que seguirá fluyendo el capital, merced a las inversiones, y en el que los mejores activos seguirán agotándose, ante las expectativas de rentabilidad generadas. Un elemento fundamental despierta las lógicas reservas entre los profesionales y empresarios del sector: la incertidumbre política generada en el país desde que en diciembre de 2015 se celebraran unas elecciones generales que dejaban el país ‘en suspenso’ y que hoy, cuatro meses después, no

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ha experimentado avances. Esta incertidumbre, que según numerosos responsables de consultoras está ralentizando la reactivación ante la inquietud de numerosos inversores que están a la espera de que la situación se clarifique, no es suficiente, no obstante, para detener el proceso iniciado. “El interés que despiertan España en general y Andalucía en particular no desaparecen por el inmovilismo político”, aseguran voces expertas. Y más allá del interés inversor, otras muchas cifras reafirman la mejoría de la salud de la industria inmobiliaria: en el segmento residencial, aumentan paulatinamente las viviendas iniciadas, los visados de obra nueva, las transacciones, los alquileres y la financiación hipotecaria, al tiempo que los precios se consolidan e incluso experimentan leves subidas en enclaves concretos; síntomas todos ellos de que el resurgimiento está en marcha, aunque no en todos los aspectos al mismo ritmo. En Andalucía, el producto destinado a turismo residencial y vacacional, incluido el suelo en costa, así como el local comercial, el industrial de uso logístico y los inmuebles en los cascos históricos de las capitales susceptibles de ser destinados a apartamentos turísticos, además de la rehabilitación edificatoria, están llamados a ser los segmentos más dinamizadores de un mercado inmobiliario que invita al optimismo.


ESTE MES...

E

N los últimos 15 años, el mercado inmobiliario español ha vivido todos los escenarios posibles, desde el boom del primer lustro de la década de 2000 -fiebre compradora, especulación, sobredimensión del sector, financiación incontrolada, promociones sin límite...- que culminó en las más de 900.000 viviendas vendidas en 2006, al peor año de su historia: 2013. En medio, siete años de desplome hasta que en 2014 se inició una recuperación del ladrillo español, que logró sostenerse en 2015 y todo hace indicar que continuará en 2016, acercándose cada vez más a la normalización. Será necesario, no obstante, que se manten-

ga la recuperación económica global, que el PIB siga creciendo aunque sea a un ritmo menor de lo esperado, y que se siga creando empleo -más y de mejor calidad-, aunque también sea muy lentamente; además de que continúe la tendencia expansiva del crédito por parte de las entidades financieras, que están regresando de nuevo a su actividad tradicional: prestar dinero, tanto en forma de préstamos hipotecarios, donde ya se están alcanzando cifras alentadoras, como de préstamos al promotor, donde las reticencias son aún elevadas aunque la banca comienza a tender la mano. Todo lo anterior acompañado de un mercado de inversión que mantenga su apuesta.

Los dinamizadores Uno de los impulsos más sólidos que recibe el sector desde 2014 a nivel nacional viene de la mano del mercado de inversión, especialmente de los fondos y las Socimis -capital extranjero en un porcentaje muy importante-, actores que llevan dos años insuflando oxígeno al mercado de forma contundente, invirtiendo en todo tipo de productos, desde oficinas y activos comerciales y logísticos, hasta hoteles y residencial. Si en primer término todos los ojos estaban puestos en Madrid y Barcelona, la escasez de buen producto en estas plazas está propiciando la búsqueda de oportunidades en otras capitales de provincia, lo que probablemente hará crecer en buena medida las inversiones en ciudades como Málaga y Sevilla -en terciario, ya se em-

pieza a notar este interés creciente por el producto retail prime e industrial logístico primordialmente-, y en otras con posterioridad. La realidad es que si bien la recuperación en la actualidad se está notando sólo pues en determinados mercados, y la desigualdad es la tónica, al final alcanzará al conjunto del país. Los fondos están representando, además, un papel dinamizador de la promoción en todo el país, tan paralizada desde hace casi una década, toda vez que están apoyándose en promotoras españolas, mejores conocedoras del entorno y de los procesos del negocio y muy profesionalizadas tras la crisis, para promover los suelos adquiridos, especialmente con destino a vivienda. En Andalucía, los fondos ansían sobre todo suelos para promover en costa, específicamente para desarrollos residenciales turísticos en Costa del Sol.

“En los últimos 15 años, el mercado inmobiliario español ha vivido todos los escenarios posibles, incluidos siete años de desplome y un inicio de recuperación que arrancó en 2014”


EXAMEN DEL MERCADO INMOBILIARIO

ESTE MES...

En cualquier caso, en un escenario de corrección notable de precios, proyecciones macroeconómicas positivas y un entorno de tipos bajos, la promoción residencial vuelve a ser protagonista, en gran medida de la mano de los fondos. Todo lo anterior sin olvidar el papel estelar que mantienen, y que seguirán manteniendo en los próximos años, actores muy activos como Sareb y los servicers de las entidades bancarias, quienes también de la mano de empresarios locales en la mayoría de los casos vienen promoviendo en Andalucía producto residencial principalmente, que ponen a continuación en el mercado, al tiempo que siguen gestionando y vendiendo los muchos activos inmobiliarios que aún tienen en cartera procedentes de los años de crisis.

Cifras en positivo en residencial Son muchos los datos que atestiguan la consolidación y estabilización del mercado inmobiliario, más allá del compo-

nente inversor; basten para demostrarlo sólo algunos datos, analizando en primer término el segmento residencial. En el mes de febrero del presente año, las compraventas de viviendas inscritas aumentaron un 15,8% respecto a febrero de 2015, y un 7,3% entre enero y febrero de 2016, según los últimos datos hechos públicos por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En líneas generales, es la vivienda de segunda mano la que sigue sosteniendo al mercado: de las 34.771 unidades vendidas en febrero, el 22,5% son nuevas y el 77,5% usadas. Comparando con el mismo mes de 2015, el número de operaciones sobre viviendas nuevas disminuyó un 0,2%, en tanto que el de usadas se incrementó un 21,4%. De esas casi 35.000 compraventas registradas, 6.476 correspondieron a operaciones realizadas en Andalucía, con un incremento del 8,1% respecto a febrero de 2015. 5.087 fueron viviendas usadas y 1.389 nuevas. Los datos del Consejo General del Notariado

son aún más esperanzadores, toda vez que informan de un incremento en la compraventa de vivienda en España de un 22,9% interanual en el mes de febrero. En datos anuales, la compraventa de viviendas durante todo 2015 creció un 11,1% respecto a 2014, hasta alcanzar las 354.132 en el conjunto nacional (77.865 correspondientes a vivienda nueva y 276.276 a segunda mano, es decir, un 22,0% y un 78,0% del total, respectivamente). En concreto en Andalucía se registraron 70.739 compraventas, un 10,6% más que en 2014, de las que 16.597 fueron viviendas nuevas y 54.142 de segunda mano. Por otra parte, según las últimas estadísticas sobre datos hipotecarios publicadas por el INE, el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad el pasado enero fue de 23.275, un 10,6% más que en el mismo mes de 2015, al tiempo que el importe medio de dichas hipotecas también aumenta un 0,2% en tasa anual y se sitúa en 105.680 euros. 41

“Uno de los impulsos más sólidos que recibe el sector desde 2014 a nivel nacional viene de la mano del mercado de inversión”

“Un papel estelar mantienen y seguirán manteniendo en los próximos años actores muy activos como Sareb y los servicers” De todas las hipotecas, 4.684 se constituyeron en Andalucía (un 22,2% más que en enero de 2015), liderando así el ranking de comunidades. En total, Andalucía prestó 411,8 millones de euros para la constitución de hipotecas sobre viviendas. En cuanto a precios, el mismo organismo informaba este mes de marzo de la bajada de los precios de la vivienda en sólo una décima en el último trimestre de 2015 respecto al trimestre anterior (subieron un 1,3% en vivienda nueva


ESTE MES...

“En líneas generales, es la vivienda de segunda mano la que sigue sosteniendo al mercado de compraventa residencial”

y disminuyeron un 0,3% en la usada en tasa trimestral). En Andalucía la bajada general en el cuarto trimestre de 2015 respecto al tercero fue algo más acusada, del 0,7%. En cualquier caso, los leves movimientos de los precios, incluido algún repunte, de los últimos meses, son una de las muestras más claras de la estabilización del mercado. Mejores son una vez más los datos del Consejo General del Notariado, que manejan una ligera subida interanual del 0,6% en el precio promedio por metro cuadrado de las viviendas vendidas en el mes de febrero, situándose en 1.233 euros. En el territorio andaluz, son las zonas centro y los barrios más consolidados de las grandes ciudades, además de la costa, los que están concentrando la mayor parte de las ventas. En lo que al mercado de inversión respecta, como antes se anticipó, el turismo residencial en costa, fundamentalmente en Costa del Sol, entre Manilva y Marbella, vuelve a copar la atención de los inversores, prin42

cipalmente extranjeros, quienes en los últimos tiempos están poniendo en marcha espectaculares promociones, como no se veían en la zona desde hace más de una década, dando respuesta al creciente interés del comprador internacional, esencialmente, y nacional en menor medida. El turismo residencial fue la primera pieza del engranaje golpeada por la crisis, y también fue la primera en empezar a salir de ella. Otro producto de interés para el inversor de menor entidad en el mercado residencial lo constituyen las viviendas situadas en las zonas céntricas de las capitales, con vistas a destinarlas a apartamentos turísticos o vacacionales, ante el crecimiento imparable del fenómeno del turismo en Andalucía, no sólo de costa sino también de carácter urbano; y las viviendas en casco histórico susceptibles de mejora mediante la rehabilitación, para su posterior venta o alquiler, en este último caso con los ojos puestos también en el turista nacional o internacional.

Radiografía por segmentos Si en residencial la mejora en Andalucía comienza a traslucirse en múltiples variables, en los distintos segmentos que conforman el mercado inmobiliario terciario se observan a día de hoy caras y cruces. En oficinas, dos de las ciudades con un mercado más consolidado, Sevilla y Málaga, atraviesan momentos muy diferentes. Si en Málaga las cifras de operaciones se están restableciendo, fruto de la demanda tanto de empresas existentes que buscan nuevas ubicaciones como de otras nuevas interesadas en instalarse en su territorio (la absorción neta en 2015 se cifra en torno a 25.000 m2), en Sevilla, pese a que aumenta levemente la demanda, la absorción neta en 2015 volvió a ser negativa, fruto del enorme stock de producto existente aún en la ciudad y su área metropolitana, lo que probablemente obligará a que continúe el ajuste de precios. En lo tocante al mercado de inversión, el interés en 2014 y 2015 se


ESTE MES...

“En Andalucía se registraron en 2015 un total de 70.739 compraventas, un 10,6% más que en 2014, de las que 54.142 fueron de segunda mano”

ha centrado, casi exclusivamente, en Madrid y Barcelona, por lo que la apuesta por otras plazas, incluidas las andaluzas, no ha sido significativa. En retail, los locales comerciales a pie de calle en las principales capitales de provincia y en zona prime se están colocando en el punto de mira de los inversores, tanto internacionales como nacionales, después de que, como se apuntara anteriormente, falte producto en inversión en las ciudades más ambicionadas (Madrid y Barcelona).

“El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad el pasado enero fue de 23.275, un 10,6% más que en el mismo mes de 2015”

Además de la demanda en inversión, la demanda de perfil finalista también está experimentando un incremento considerable, tanto por parte de grandes operadores como de comercios menores. En Sevilla la ocupación viene mejorando en el último año en prácticamente todas las zonas de la ciudad, tanto en calles prime como secundarias, al tiempo que las rentas se estabilizan e incluso mejoran, aunque sea muy débilmente, en algunos enclaves. La situación es muy similar en Málaga, mientras en otras ciudades como Granada también se mira al futuro con optimismo tras los últimos datos registrados. El segmento de los centros comerciales exhibe asimismo una salud restablecida en la comunidad andaluza: en el mercado de inversión, en 2015 se llevaron a cabo tres operaciones impor-

tantes de compraventa, al tiempo que entre 2016 y 2018 Andalucía contará con cinco centros comerciales nuevos, en las provincias de Jaén, Granada, Almería (2) y Cádiz. En el ámbito del activo industrial, en lo referente a los dos principales mercados andaluces, en Málaga se antoja imprescindible una transformación en este sector, hacia un producto de mejor calidad y más atractivo; mientras en Sevilla el mercado no acaba de despegar, sobre todo en lo que a ventas respecta, al tiempo que viene funcionando desde el pasado año algo mejor en alquiler, donde ha regresado la solicitud de espacios por parte de las empresas. En el ámbito de la inversión, además de las previsiones de creciente interés por el logístico en Málaga, aunque necesitado de un proceso de modernización, también hay naves en Sevilla, tanto de 44

uso logístico como industrial tradicional, fundamentalmente en los polígonos urbanos, con gran capacidad de rentabilidad para inversión, pero necesitados asimismo de rehabilitación o incluso reconstrucción. Según datos de las principales consultoras, la inversión logística anual en 2015 superó los 800 millones de euros en 2015 en el territorio nacional, con cerca de un millón de metros cuadrados contratados, siendo Madrid y Barcelona, y la comunidad andaluza siguiéndola a gran distancia junto a Zaragoza y Valencia, donde se concentran la mayoría de transacciones en este segmento. En el segmento hotelero se ha mostrado muy activo el mercado de inversión, principalmente en Madrid y Barcelona, si bien también se han realizado importantes operaciones en Andalucía, con tres transacciones en


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ESTE MES...

Málaga y dos en Sevilla, además de la adquisición de un suelo por parte de un grupo inversor asiático para la construcción de un nuevo hotel en la Costa del Sol, según informaba recientemente para esta revista la consultora Irea.

La demanda nacional, referente

presas y la mejora de la financiación bancaria. En el caso andaluz tienen un gran peso en el sector residencial los demandantes extranjeros, con una especial relevancia en la Costa del Sol, si bien esta demanda ya se viene recuperando con fuerza desde hace tiempo.

Una de las claves de la consolidación de la reactivación del mercado inmobiliario, con el consiguiente crecimiento de las compraventas, los precios, la ocupación y las rentas reside, sin duda, en la recuperación de la demanda, una demanda sostenida en el fortalecimiento de la economía, la creación de puestos de trabajo, el consiguiente incremento de la riqueza de las familias y las em-

“En los distintos segmentos que conforman el mercado inmobiliario terciario se observan a día de hoy caras y cruces”

no los propone la oferta, sino que dan respuesta a las necesidades de la demanda, actor en torno al cual gira la actividad presente y futura del sector. Para dar respuestas a los requerimientos de este cliente y poder satisfacer sus gustos y necesidades, se precisa en el sector, por añadidura, de profesionales más especializados en todos los ámbitos, ahora que no todo se

“En el mercado de oficinas en Sevilla, pese a que aumenta levemente la demanda, la absorción neta en 2015 volvió a ser negativa” Entretanto, en comercialización, tanto de producto nuevo como de segunda mano, también crece entre los propietarios la convicción de que, ahora más que nunca, conviene ponerse en manos de profesionales de la intermediación inmobiliaria para llegar de forma más certera a la demanda y así acortar lo máximo posible el plazo de venta del activo.

¿Otra burbuja es posible?

El cliente, un cliente además cada vez más exigente, se ha convertido en el referente de la nueva industria inmobiliaria surgida tras la crisis. Los usos, las ubicaciones, la distribución de los espacios o las dotaciones ya 45

vende o alquila. Ya no vale promover o construir cualquier cosa, ni comercializar cualquier cosa. En producto nuevo, sólo vale lo que tenga compradores o inquilinos garantizados, lo que está incluso obligando a reconvertir determinados activos inmobiliarios que, en su concepción original, no tienen ni tendrán salida.

Llegados a este punto de análisis del mercado inmobiliario, enlazando con la necesidad de un modelo de negocio inmobiliario cada vez más profesionalizado, conviene preguntarse por la posibilidad de que una nueva burbuja inmobiliaria nos estalle otra vez en las manos. Aunque las organizaciones empresariales


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y profesionales están realizando una apuesta muy firme por la cualificación y la capacitación en el sector, filtrando con notables exigencias la entrada de nuevos asociados, la falta de regulación en el terreno de la intermediación está posibilitando que las agencias inmobiliarias proliferen como antaño a lo largo y ancho de cualquiera de los municipios importantes de Andalucía, y de otros muchos rincones de España. No es el caso de los empresarios expertos que, tras sobrevivir a la dura crisis, empiezan a levantar cabeza; estos no arriesgarán, porque en ese riesgo se juegan su futuro. Despiertan recelo aquellos que, oliendo nuevamente ganancias fáciles, lleguen al sector para distorsionarlo, poniendo en peligro la recobrada imagen de sus auténticos profesionales. Es cierto que el propio mercado se encargará, probablemente, de autorregularse y de expulsar a

los advenedizos; pero entretanto la generación de opinión sobre el sector no se detiene, un sector que no puede permitirse repetir, ni parecer que repite, los errores del pasado.

Las amenazas Si bien a día de hoy nadie duda de que la recuperación del sector inmobiliario es una realidad, con los grandes inversores internacionales apostando de lleno por el mercado español desde 2014, una serie de amenazas se ciernen sobre el mismo. Como se decía al comienzo de este artículo, los expertos confían en que la inercia generada en torno a la recuperación sea tan sólida que ningún obstáculo podrá detenerla, en todo caso evolucionar a un ritmo más lento, como de hecho vienen observando en los primeros tres meses del presente año, con los mercados y las expectativas enfriándose,

“El cliente, un cliente además cada vez más exigente, se ha convertido en el referente de la nueva industria inmobiliaria surgida tras la crisis”

aunque manteniendo suficiente vigor como para continuar siendo optimistas. Pero conviene, en cualquier caso, prestarles atención y estar preparados ante cualquier eventualidad. De un lado, la incertidumbre política, toda vez que el dinero es temeroso de la inestabilidad y esta podría generar el aplazamiento o la paralización de decisiones de inversión, así como de consumo y gasto de empresas y familias. Entre estas amenazas ocupa también una posición predominante la previsible ralentización de la recuperación de la macroeconomía nacional, así como el temor a una nueva recesión mundial, con los ojos especialmente pendientes en la desaceleración de China y de los países exportadores de petróleo. Importante es asimismo la evolución del desempleo y de los salarios, cuya tendencia positiva es clave para la recuperación de todos los mercados, pero especialmente del residencial al depender de compradores suficientes y solventes; 46

“A día de hoy se precisa de profesionales más especializados en todos los ámbitos, ahora que no todo se vende o alquila” la realidad es que la temporalidad y los bajos sueldos son una constante en el mercado laboral español, en el caso de Andalucía marcado también por un desempleo estructural que no acaba de superarse. Por otra parte, los tipos de interés cero y negativos que se consolidan en Europa vienen siendo uno de los principales impulsores de la inversión inmobiliaria, por lo que un cambio inesperado en las políticas del Banco Central Europeo al respecto podría oscurecer el escenario. En definitiva, una serie de incertidumbres y amenazas, llegadas tanto del interior como el exterior, que los agentes implicados en la industria inmobiliaria no pierden de vista, pero que confían en que no consigan lastrar los buenos pronósticos que se manejan. Ai


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El sector vuelve a hablar en positivo Con el objetivo de pulsar la opinión directa de los profesionales implicados en la actividad inmobiliaria, Andalucía Inmobiliaria reunió un año más, en torno a un Foro-Almuerzo, a representantes de consultoras, tasadoras y bancos, así como de otras entidades y organizaciones directamente relacionadas. En concreto, en esta ocasión acudieron al encuentro, que se celebró el 5 de abril en el Club Antares de Sevilla, María Monasterio (Aguirre Newman), Juan José Sánchez (BBVA), Felipe Daza y Álvaro Rojas (Realtis), Guillermo Macpherson (Macpherson Consultores), Alfredo Fernández (JLL), Pedro Zubiría e Íñigo Galán (Inerzia Asesores Inmobiliarios), Iñigo Molina y Jesús Anaya (CBRE), Luis Miguel Martín Rubio (Ontier despacho de abogados), Gregorio Abril y José Ignacio Choza (ST Sociedad de Tasación), Antonio Pablo Romero y María José Muñoz (Krata), Eva Buñuel y Alejandra de la Calle (Altamira Asset Management) y José Gamero (MLS Sevilla). Moderó la mesa Iñigo Galán, acompañado en la tarea por Iñigo Molina y Luis Miguel Martín Rubio, los tres miembros del Consejo Asesor de esta revista presentes en el evento.

De izquierda a derecha, detrás José Ignacio Choza, Sonia Mora, Jesús Anaya, Felipe Daza, José Gamero. Guillermo Macpherson, Juan José Sánchez, Álvaro Rojas, Alfredo Fernández, Antonio Pablo Romero; delante Gregorio Abril, Luis Miguel Martín Rubio, Alejandra de la Calle, Eva Mª Buñuel, Íñigo Galán, Pedro Zubiría, Rosa Hafner, María José Muñoz e Íñigo Molina

Sonia Mora

E

L coloquio giró en torno a varias cuestiones fundamentales: la situación del mercado inmobiliario en líneas generales, el momento que atraviesa cada segmento y cada ámbito geográfico, las oportunidades de inversión más

Fotos: Ai

atractivas en Andalucía, el papel de la banca y el nuevo modelo de negocio inmobiliario.

Tendencia ascendente La percepción de que la tendencia positiva con-

tinuará en 2016, con las lógicas reservas de la situación política, fue argumento generalizado durante el Foro-Almuerzo. Al respecto de la situación actual del sector, el primero en tomar la palabra fue Guillermo Macpherson (Macpher48

son Consultores): “Basándome en mi experiencia personal, desde la perspectiva más comercial, espero que para este año continúe la tendencia positiva en general de estos dos últimos años, 2014 y 2015. No he notado mucha diferencia entre el


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año 2015 y el primer trimestre de 2016, a pesar de que mucha gente se empeña en decir que la situación está empeorando y hay quien incluso empieza a hablar de temor por la situación política”. Se mostró confiado en que 2016 sea incluso mejor de lo previsto, aunque haya lógicas dudas. “No nos beneficia escuchar todos los días que descenderán la confianza y el PIB. Es necesario que seamos menos pesimistas para generar la menor incertidumbre posible entre los inversores”. Se reafirmó en la convicción de que la tendencia será positiva, “independientemente de quien tome posesión del Gobierno Central”. Para Luis Miguel Martín Rubio (Ontier), la situación desde diciem-

bre es complicada. “Es cierto que hay algún inversor a la expectativa, es una realidad. En nuestro despacho asesoramos a algunos inversores internacionales, especialmente de Latinoamérica, y están un poco a la espera de que la situación se clarifique. El país lógicamente sigue funcionando con un gobierno en funciones, porque llevamos ya muchos años de democracia, pero no cabe duda que un factor clave para la recuperación es que haya claridad”. Exhibió en cualquier caso su convencimiento de que “España sigue y va a seguir siendo un país atractivo, cada vez más si cabe”. “Creo que estamos mejor que el año pasado y peor que el que viene -prosiguió-, y que vamos a seguir evolucionando

“No nos beneficia escuchar todos los días que descenderán la confianza y el PIB. Es necesario que seamos menos pesimistas”

“Algunos inversores internacionales están un

poco a la espera de que la situación se clarifique” 49

en positivo; pero no podemos dejar de mencionar que hay operaciones que están a la espera desde diciembre, algunas de las cuales me consta que estaban muy avanzadas”. En línea con sus antecesores en la palabra se mostraba Álvaro Rojas (Realtis), para quien en cuestiones de inversión inmobiliaria, en 2016 se van a consolidar las expectativas de los dos años anteriores: “Desde nuestra consultora estamos cerrando operaciones concretas importantes, maduradas por el cliente el año pasado y firmadas este. Es decir, muchas de las empresas que sondearon el mercado el año pasado están confirmando en estos meses su decisión de mudarse. Lógicamente, si la situación económica, social y política estuviese más clara, las operaciones se acelerarían, pero el mercado se está moviendo bastante”. María Monasterio (Aguirre Newman) reflexionó acerca del récord de operaciones inmobiliarias a nivel nacional lo-

grado en 2015, que se han extrapolado a Andalucía en los mismos términos, especialmente en el mercado residencial y de suelo: “Cabe destacar que se han hecho más operaciones de suelo en 2015 que en los últimos diez años, por lo que consideramos que la situación política y económica no va a poder frenar esa tendencia. Creo que estamos todos de acuerdo en que la situación política se debe solventar lo más rápidamente posible para no dar tiempo a los inversores a generar incertidumbre sobre lo que pueda suceder, pero reitero que es difícil frenar la inercia, teniendo en cuenta la liquidez que hay en el mercado y la necesidad e interés en invertir en el mismo. De hecho, hemos comenzado el primer trimestre de 2016 con muchísimo movimiento tanto en el sector terciario como en suelo y en residencial”. Vaticinó que, si los datos macroeconómicos acompañan, en 2016 será difícil superar la cifra de 2015, pero estará en la misma línea.


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“Muchas de las empresas que sondearon el mercado el año pasado están confirmando en estos meses su decisión de mudarse”

También Juan José Sánchez (BBVA) se mostró convencido de que 2016 va a ser un año positivo: “En lo que hay disparidad de criterios es en ese grado de positivismo; es decir, creo que la tónica va a ser positiva y la clave va a estar en el acento, en cuánto de positiva”. Refrendaba Iñigo Galán (Inerzia Asesores Inmobiliarios) que el sector atraviesa un buen momento: “Un dato elocuente del momento que atravesamos es que todas las consultoras han ampliado plantilla

en 2015, mientras en los años precedentes todas estábamos reduciéndola. Si estamos ampliando nuestros equipos es que tenemos previsiones de ir creciendo, expectativas de seguir generando negocio. Veremos en qué medida nos afecta la incertidumbre política, porque queramos o no, la política está muy ligada a la actividad inmobiliaria”. Para Gregorio Abril (ST Sociedad de Tasación), ha cambiado la expectativa general, y expuso un dato a su juicio muy significativo, que explica en buena medida el comportamiento del mercado: “En 2007 una persona en Andalucía tenía que emplear 13,5 años de su salario íntegro para poder comprar una vivienda, y a fecha de hoy tiene que invertir

sólo 7,5 años. Esto viene provocado, entre otras cosas, por la bajada acumulada de precios de las viviendas y de los tipos de interés hipotecarios. Estos cambios facilitan la venta a los promotores, la financiación por parte de las entidades financieras y la salida del stock acumulado durante años, tanto de particulares como de entidades financieras. Estos pueden empezar a comercializar suelos que hasta ahora estaban paralizados. Parece que por este lado todo juega a favor”. Añadió que la reducción del esfuerzo económico que tienen que hacer los andaluces para adquirir una vivienda ha favorecido el acceso a la financiación, que se ha visto acompañado de una mejora de tipos de interés y la esta-

bilización del precio de la vivienda, incluso con algunos repuntes en vivienda nueva. Desde la agrupación MLS, José Gamero refrendó el optimismo que se aprecia en el mercado. “En la agrupación que yo represento se integran 73 inmobiliarias que trabajan a pie de calle, ‘en la arena’. A partir de nuestra experiencia, sobre todo en residencial, confirmo que entre septiembre y noviembre de 2015 vivimos unos meses muy buenos. Tras el parón navideño, en enero se volvió a romper la tendencia y el mercado volvió a alegrarse, quizás no tanto como a priori estimábamos, fruto del estancamiento político, pero el mercado se ha movido en positivo. Una cifra que refleja esta positividad es que en nuestra

“Si los datos

Rosa Hafner Lancha Directora-editora de Ai

“Respecto a los bancos, nos hemos visto sorprendidos en los últimos meses porque por fin están acudiendo a eventos y hablándoles a los promotores” “Es verdad que están trasladando con claridad sus exigencias a los promotores, pero los están tratando de acompañar”

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macroeconómicos acompañan, en 2016 será difícil superar la cifra de 2015, pero estará en la misma línea”


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organización éramos 44 inmobiliarias hace un año y ahora somos 73, y no dejamos de tener demanda de empresas que quieren entrar”. También para Eva Buñuel (Altamira Asset Management), 2015 ha sido un año muy bueno, en el que su entidad ha cerrado muchas operaciones. “Nosotros como Altamira no sólo estamos gestionando la cartera de nuestro partner financiero que es el Banco Santander, sino que también estamos gestionando parte de la cartera de la mayor tenedora de activos que hay actualmente en España, Sareb. 2015 se cerró como un buen año, en el que hicimos operaciones grandes de suelo y de terciario, y muchas de residencial, porque el banco empieza a dar financiación. Hemos empezado un 2016 con un trimestre muy bueno, pero estamos notando un poco de desaceleración en todo el proceso, probablemente por la situación política, que en cierta medida mantiene a la expectativa a los inversores y los fondos que vienen a comprarnos”.

Recuperación desigual Tan claro como que la tendencia para 2016 es que el mercado continúe arrojando cifras en positivo, lo está que la recuperación no está llegando a la par ni a todos los segmentos ni a todos los lugares, destacando especialmente las provincias de Málaga y Sevilla. En términos geográficos, Juan José Sánchez afirmó que “Málaga, por su singularidad, posee un gran atractivo para que

las empresas quieran instalarse en su territorio”. Para Iñigo Molina (CBRE), es una realidad que la reactivación no está alcanzando por igual a toda Andalucía. “Desde mi oficina, observo que hay dos ritmos en el mercado inmobiliario. Por un lado, el de Costa del Sol, que va a una velocidad de crucero desde hace

ya un par de años o tres. Hemos realizado bastantes operaciones de suelo, se plantean muchas promociones nuevas y en las zonas más atractivas el stock está depurado, lo que va a traer como consecuencia probable una bajada del volumen total de venta, pero no por falta de interés sino porque no hay disponibi-

“Todas las consultoras han ampliado plantilla en 2015, mientras en los años precedentes todas estaban reduciéndola”

María Monasterio Directora de Málaga-Andalucía en Aguirre Newman

“Se han hecho más operaciones de suelo en 2015 que en los últimos diez años; la situación política y económica no va a poder frenar esa tendencia” “Hemos detectado una mejoría en la postura de los bancos de cara a otorgar financiación y están agilizando su respuesta”

Juan José Sánchez Responsable de Financiación Real Estate en BBVA Zona Sur (Andalucía Extremadura, Ceuta y Melilla)

“En líneas generales existe el convencimiento de que 2016 va a ser un año positivo. En lo que hay disparidad de criterios es en ese grado de positivismo” “Es necesario que entre todos logremos una financiación responsable, donde se corrijan los errores del pasado”

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“Hemos empezado un 2016 con un trimestre muy lidad de vivienda; desde que se inicia una nueva promoción hasta que se contabiliza como venta pasan dos años, con lo que es posible que el año que viene veamos que han disminuido las ventas, cuando realmente lo que hay es una actividad incipiente pero prometedora”. En el mercado de vivienda, en Málaga ciudad, como en el resto de grandes municipios, la primera residencia va por barrios, “de forma que hay zonas donde se

está empezando a hacer obra nueva, y otros sitios donde no hay grúas y probablemente tarden en llegar, porque sigue habiendo un importante mercado de segunda mano”. En el mercado de oficinas asegura Molina que también se aprecia mucho movimiento, especialmente en Málaga, aunque también en Sevilla, donde la mejoría se siente menos por la sobredimensión del mercado: “Se debe ir depurando próximamente el

bueno, pero estamos notando un poco de desaceleración, probablemente por la situación política” stock que hay, sobre todo en edificios buenos y zonas prime, con un probable ajuste de las rentas”. También el mercado industrial va a tener recorrido, aunque no se podrá entender como hasta ahora: “De un lado, el producto logístico tiene que evolucionar y transformarse, especialmente en las zonas principales. Sin ir más lejos, Málaga no tiene un producto logístico bueno ni de calidad, por lo que se tiene que construir, y eso

Felipe Daza Director de Agencia en Realtis

“Creo que hoy por hoy la inversión más interesante es el retail en segunda línea” “No creo que todo el suelo tenga valor, o al menos no a corto ni medio plazo, sobre todo en ubicaciones con mucho stock inmobiliario”

Alvaro Rojas Socio director en Realtis

“La figura de los intermediarios es una figura que entre todos debiéramos ser capaces de que se regulara, del mismo modo que se regula en Europa” “Para invertir yo recomendaría locales comerciales en segundas y terceras líneas sin dudarlo”

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requiere atrevimiento, inversión, dinero y gente que apueste, además de que las administraciones faciliten las tramitaciones. De otro lado, el producto industrial tradicional también se debe reconducir, en especial el de las naves tradicionales de tamaño pequeño (hasta 500 metros cuadrados). En cualquier caso, estoy convencido de que a poco que la situación económica mejore, y la evolución del consumo y el turismo continúe, estos al final van a tirar del logístico y del almacenaje, así como del industrial puro”. Y sobre el mercado de locales comerciales en zonas prime, encuentra un obstáculo en Andalucía, las rentas y los precios que se piden, a su juicio desproporcionados. “Por muy interesante que resulte Andalucía, no somos Madrid, ni Barcelona ni Londres; jugamos en otra liga y los operadores muchas veces no están dispuestos a pagar las rentas que les piden. Málaga y Sevilla están permanentemente en el radar de los ocupantes, pero la escasez de oferta y, por tanto,


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la tensión que se traslada a las rentas hacen que muchas operaciones no prosperen”. En torno al mercado de inversión, destacó que el producto de oficina no atrae especialmente, a no ser que se vaya a una rentabilidad del 6,5, 7 o 7,5; en retail de high street, en algunas zonas muy puntuales se puede competir con plazas como Madrid, mientras en industrial Andalucía está aún a mucha distancia de la capital española. “Nosotros trabajamos normalmente de la parte de la demanda, y la demanda nos pide ubicaciones muy concretas; es decir, calle Larios, Sierpes, Alhóndiga... Se proponen otras calles en el entorno inmediato y, aunque sea a la cuarta parte de renta, no genera el interés del ocupante. Todo lo que se hace en los barrios y zonas nuevas, los promotores tratan de venderlo al em-

Guillermo Macpherson Socio de Macpherson Consultores

“Es necesario que seamos menos pesimistas para generar la menor incertidumbre posible entre los inversores” “España es una oportunidad de inversión, porque además de ser un país barato, los inversores ven en nosotros un país seguro con garantía jurídica” presario que lo va a usar particularmente, pero no se le ocurre ofrecérselo a una gran firma porque sabe que la respuesta va a ser no”, añadió Molina en relación al retail. Alfredo Fernández (JLL) reflexionó acerca de la situación del mercado de retail. “En este mercado, creo que Andalucía empieza a gozar de nuevo de una salud muy buena. El crecimiento económico que está teniendo España con respecto a otros países europeos está propiciando que nos convirtamos en el centro de atención del sector. Los principales promotores están ya in-

“Málaga, por su singularidad, posee un gran atractivo para que las empresas quieran instalarse en su territorio”

virtiendo en macro-proyectos de centros comerciales en ciudades como Sevilla, Málaga, Almería, etc. Asimismo, somos el principal objetivo de la expansión de muchos operadores internacionales, que ya no están sólo centrados en Madrid y Barcelona sino también en la Costa del Sol, grandes proyectos de centros comerciales y en zonas prime de las principales ciudades andaluzas”. Con respecto a inversión en zona prime, pese a que Andalucía no está aún en los niveles de Madrid o Barcelona, es cierto que ante la escasez de productos en estas ciudades las Socimis y los Family Offices empiezan a buscar producto en ciudades como Sevilla, Málaga y Córdoba principalmente. “Aunque en este caso es difícil llegar 55

a las rentas que quieren los propietarios de los locales, para luego venderlos, al final los operadores internacionales apuestan por abrir en zonas prime y con algo de paciencia se pueden conseguir niveles de renta muy interesantes. Ahí las consultoras tenemos que saber manejar los tiempos, porque en muchas de las ocasiones se llega a las rentabilidades que los propietarios quieren. De hecho, en la actualidad hay algunas operaciones gestionándose en Andalucía que nos podrían sorprender en zona prime con rentabilidades en torno al 4,5”, explicó. Razonó que, con carácter general, los comercializadores, especialmente los que tienen un carácter más internacional, tienen un papel muy importante


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“Se plantean muchas Alfredo Fernández Responsable de Oficina en Sevilla y de distintas áreas de negocio en Andalucía de JLL

“En el mercado de retail, creo que Andalucía empieza a gozar de nuevo de una salud muy buena” “En la actualidad hay algunas operaciones gestionándose en Andalucía que nos podrían sorprender en zona prime con rentabilidades en torno al 4,5”

Pedro Zubiría Socio de Inerzia Asesores Inmobiliarios y responsable de Agencias

“Creo que el mercado está bastante maduro y va a elegir con qué inmobiliarias quiere trabajar; el mercado es el que hace el primer filtro” “Vemos oportunidades de inversión en la rehabilitación industrial, fundamentalmente en la zonas urbanas”

Iñigo Molina Director regional de CBRE en Andalucía

“Costa del Sol va a una velocidad de crucero desde hace ya un par de años o tres” “Mi recomendación para invertir es en suelo en costa, entre Huelva y Almería, sin que tenga que ser necesariamente en primera línea de playa”

a la hora de aprovechar el movimiento que ahora mismo hay entre los operadores internacionales y dar un servicio diferenciador para propietarios e inversores. Analizó también el segmento de retail Gui-

llermo Macpherson: “En expansión, la mayoría de las veces nos empeñamos en centrarnos en la calle principal, cuando hay otras muy comerciales que son tan rentables, o más, que las calles más caras, pero no somos ca56

paces de vendérselo al cliente. Con respecto a los locales, aquí en Sevilla, hace 30 años, la calle comercial por antonomasia era Sierpes, una calle muy cara donde no había locales vacíos y el exceso de demanda se

promociones nuevas y en las zonas más atractivas el stock está depurado”

“El producto logístico tiene que evolucionar y transformarse, especialmente en las zonas principales” iba derivando a Tetuán y Velázquez, que, finalmente, acabaron convirtiéndose en las calles más demandadas por los operadores. Ahora ocurre un poco lo contrario; hoy en día hay muchos operadores están planteándose volver a Sierpes y otras ubicaciones cercanas. En este sentido, el mercado, en menor o mayor plazo, se acaba por regular”. Sobre el mercado de inversión, aseguró que el suelo es una de las principales peticiones de sus clientes, junto a los locales en zonas secundarias y centros comerciales “con problemas”. Describió María Monasterio el mercado de oficinas como un mer-


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cado al alza en Málaga, donde las cifras de contratación el año pasado fueron muy importantes. “Tanto en número de operaciones como en absorción neta (25.000 m2), el comportamiento ha sido muy positivo respecto a los años precedentes. Como dato significativo hemos detectado un aumento considerable del número de peticiones de

trabajando operaciones por encima de los 1.000 m2. Se trata no sólo de demanda que ya existe y que está aumentando su superficie, sino también de demanda nueva. Sevilla ha sufrido más, en mi opinión porque tiene un stock muy elevado que va a ser difícil absorber en el corto plazo y se deberá contar además con que en muchos casos se

“En locales comerciales en zonas prime, Málaga y Sevilla están permanentemente en el radar de los ocupantes” ampliando la zona prime, sobre todo porque los grandes grupos, “los grandes operadores cuyos nombres son conocidos por todos, han decidido o necesitado abrir

Iñigo Galán Socio director general de Inerzia Asesores Inmobiliarios

“Un dato elocuente del momento que atravesamos es que todas las consultoras han ampliado plantilla en 2015” “Mi opinión personal es que quienes más han aprendido de la crisis son las entidades financieras”

Luis Miguel Martín Rubio Socio del despacho de abogados Ontier

“España sigue y va a seguir siendo un país atractivo, cada vez más si cabe, y creo que estamos mejor que el año pasado y peor que el que viene” “Somos un país muy seguro desde el punto de vista patrimonial y registral de la palabra, pero no tanto en el ámbito urbanístico” grandes superficies; veníamos de operaciones de un máximo de 300 o 400 metros y llevamos sin embargo varios meses

quede obsoleto”. Al respecto del producto retail, argumentó que en ciudades como Málaga o Sevilla se está 58

en ubicaciones céntricas pero no prime que han propiciado que el interés comercial a esas calles se amplíe, independiente-

mente de que se consideren high street sólo unas determinadas calles”. En este sentido, explicó cómo está funcionando el mercado de high street, a partir de ejemplos concretos: “En Málaga, en la calle Marqués de Larios, se han firmado operaciones por encima de los 200 euros/m2 porque hay operadores dispuestos a asumirlos y sus ventas en esas calles lo justifican. Sin embargo la diferencia con las calles colindantes es abismal y los precios en las mismas bajan considerablemente porque no cuentan con el mismo paso de gente y de ventas y por lo tanto no es posible justificarlas. En Sevilla en las calles Velázquez o Tetuán, la situación es la misma. Pero incluso en estas calles puede haber un local o un edificio disponible que no se logre alquilar porque esté en el lado malo de la acera, porque tenga una configuración complicada o una superficie que no se


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adapte a las necesidades de los clientes y que por tanto tenga que ajustar notablemente su precio”. Amplió su razonamiento acerca del mercado retail, analizando que “un fondo internacional que quiere invertir 15 o 20 millones en un activo comercial en zona prime busca inquilino de renombre porque busca seguridad y menos riesgo, ya que no quiere gestionar ese activo y por tanto puede asumir una yield agresiva incluso por debajo del 5%. El family office puede entrar en una calle más secundaria porque tiene capacidad de gestión y de dar valor añadido a ese local mejorándolo, realizando obra o buscando nuevo inquili-

no, y teniendo cierta flexibilidad en la negociación del contrato”. También Iñigo Galán desgranó el mercado por segmentos. Del residencial arguyó que es una realidad que el mercado está creciendo en términos generales, mientras el de oficinas en Sevilla “tiende a la baja porque aunque ha habido mucha contratación en 2015, la absorción neta ha sido negativa”. Sobre los locales y centros comerciales manifestó que están al alza, destacando la práctica inexistencia de locales vacíos en zona prime en las calles principales de Sevilla y de la mayoría de las grandes ciudades andaluzas, al tiempo que el de logística lo describió como un mercado en el que escasea la oferta y donde puede haber algunos productos de inversión interesantes. “El sector de las naves indus-

triales parece que tampoco atraviesa un buen momento”. En relación con el mercado retail, añadió una reflexión en torno a las ubicaciones de los inmuebles: “Puede ser mucho más rentable para un inversor comprar un local en una calle secundaria o terciaria que en zona prime, pero es lo que nos piden los fondos, las Socimis, los family offices, que por debajo de tres millones de euros no quieren que les ofrezcas nada. Por eso, hay que diferenciar entre el pequeño inversor, que se va a decantar por una calle secundaria o terciaria porque sabe que no puede pagar una calle prime, de los grandes fondos internacionales, que sólo piden prime”. En este examen del sector por segmentos introdujo Gregorio Abril unos apuntes sobre la

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reactivación de la promoción y construcción de obra nueva. “Andalucía es una región muy grande, con muchas poblaciones de diferente tipo. En muchas de ellas ya se está retomando la construcción y, en otras, no se va a reactivar hasta dentro de mucho tiempo porque existe una oferta muy amplia, incluso con ofertas por debajo del coste de construcción. Dentro de los municipios donde se ha reactivado la construcción están ciudades como Marbella o Sevilla. La localidad malagueña comercializa inmuebles por un valor entre 0,5 y 1,5 millones de euros y en Sevilla se ha detectado mucha demanda de locales comerciales céntricos. Asimismo, existen numerosos


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pueblos en los que hay un mercado estabilizado desde hace bastante tiempo con una estructura inmobiliaria de ofertademanda que funciona con normalidad absoluta. Sin embargo, sigue habiendo poblaciones con excesos de stock”. En torno al mercado retail, resaltó la importancia de los locales en barrios para el dinamismo económico. “Además de los locales en zonas céntricas o prime que sólo pueden permitirse grandes firmas comerciales, existen tendencias interesantes en otras zonas. En su conjunto representan un porcentaje muy alto de la actividad comercial por lo que se convierte en un nicho que no podemos perder de vista, ocupan locales comerciales en calles menos importantes pero con una actividad económica significativa. En Granada, por ejemplo, el mercado no lo mueven las calles Recogidas ni Puentezuelas, sino los locales en diferentes barrios de la ciudad que generan mucho más negocio”. Un tema a su juicio comple-

“En inversión, el producto de oficina no atrae especialmente, a no ser que se vaya a una rentabilidad del 6,5, 7 o 7,5” jo son los locales en las nuevas promociones, ya que no todas obtienen un producto “vendible”, debido a factores como su situación. “Algunos son difíciles de comercializar y la obligación urbanística en algunos casos de su inclusión en la promoción puede ser una carga. En ocasiones estos espacios resultan más útiles y fáciles de comercializar como garajes”. En este desglose por segmentos, Álvaro Rojas abordó la situación del local prime, que entiende como un producto refugio que siempre tendrá una demanda potente: “El local que compras al final lo alquilarás y obtendrás una rentabilidad; el problema de la disponibilidad ahora mismo es que no hay una relación directa entre la oferta y lo que el usuario está dispuesto a pagar o tiene que pagar por el alquiler. Esa es la radiografía actual de este mercado: 61

elevada demanda, escasa oferta y una relación no proporcional entre el precio de venta y la rentabilidad que el propietario obtiene por alquilarlo”. En cuanto al resto de productos destacó “la singularidad” de las naves industriales pequeñas, que están “muy paradas por su vinculación con la actividad económica” directa, igual que sucede con las oficinas. De la situación del producto residencial aportó José Gamero varios datos relacionados con el mercado sevillano. “En el sector residencial existe una venta continuada, no disparada pero sí hay bastante rotación de producto hasta los 200.000 euros de precio de venta final. Hay muchos inversores demandando apartamentos en torno a los 100.000 euros y hasta los 200.000, sobre todo en el centro, porque se alquilan muy rápidamente a los extranjeros y

dan una rentabilidad de casi el 20%. Hablamos de apartamento vacacional, no turístico, porque este último está sometido a una legislación bastante exigente. A partir de los 300.000 euros de precio final sí están contados con los dedos de una mano los clientes que verdaderamente pueden comprar, aunque producto hay”. Informó de que, además de haberse incrementado las compraventas, también se están haciendo promociones en Sevilla, fundamentalmente en el interior, en barrios como Triana, Nervión, San Bernardo y Casco Histórico. “En la agrupación hemos cerrado cuatro operaciones importantes de suelo en los últimos dos meses. Es decir, el mercado se está dinamizando, sobre todo en las zonas más demandadas, donde además se sabe que los precios no van a bajar más”.

Oportunidades de inversión Ante la situación que atraviesa el mercado,


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existen productos especialmente recomendables para el inversor, en función del perfil del mismo. “Al pequeño inversor le recomendaría el apartamento turístico y los locales comerciales en segunda o tercera línea. Compraría viviendas de dos dormitorios en el centro de una ciudad

lo hay; además de suelo en costa, particularmente en Huelva y Cádiz porque están menos explotadas, menos desarrolladas, y el margen de beneficio es importante; no obstante lo anterior, hay que significar que el riesgo también es superior. Pedro Zubiría (Inerzia), por la experiencia del día a día de su firma,

“El crecimiento económico que está teniendo España está propiciando que nos convirtamos en el centro de atención del sector”

“El mercado, en menor o mayor plazo, se acaba por regular” como Sevilla, Málaga o Granada, para convertirla en apartamento turístico, un producto cuya rentabilidad anual se sitúa entre el 8% y el 10%”, aseguraba al respecto Iñigo Galán. Por su parte, sus recomendaciones para el gran inversor serían centros comerciales con problemas; actualmente hay demanda de inversores que buscan este tipo de producto, y en Andalucía

aprecia oportunidades de inversión en la rehabilitación industrial, fundamentalmente en la zonas urbanas, en un radio de cinco kilómetros desde el centro de las ciudades; oportunidades en instalaciones que necesitan rehabilitación e incluso en otras que hay que derruir por completo. “Es un nicho que aún está por explotar y que proporciona márgenes importantes.

Estoy hablando de inmuebles en los polígonos industriales que necesitan alguna inversión que no se puede permitir el propietario, y si un inversor tiene capacidad para regenerar dicho inmueble puede darle un gran valor. Si el inversor no tiene prisa para recuperar, este tipo de naves tienen una capacidad de rentabilidad impresionante, sobre todo en el centro de las ciudades; en el caso de Sevilla hablo de los polígonos Carretera Amarilla, Store y Calonge, donde se pueden encontrar instalaciones en las que el propietario no quiere o no puede invertir más dinero pero que representan una oportunidad magnífica”. Para Eva Buñuel, invertir en activos inmobiliarios siempre es bueno, siendo muy importante la variable del precio. “Creo que el precio es primordial. La ubicación es importante, pero si el precio es bueno, es lo más determinante. El año pasado fue muy bueno para invertir en residencial, y ahora que han empezado a subir los precios lo ideal es invertir en suelo. Y no 62

tiene por qué ser en el mejor sitio, pero sí tener un buen precio. A día de hoy hay suelos en el mercado que están por debajo del precio del módulo de VPO; ese suelo sería idóneo para su compra, porque quizás en dos años se pueda vender bien pero, sobre todo, porque es un producto que, a ese precio, nunca va a perder. Yo creo que en el mercado inmobiliario todo tiene un precio y un comprador”. Sobre este último argumento se pronunció Iñigo Galán, para quien “hay inmuebles que no se van a vender nunca a ningún precio”, línea en la que también se manifestó José Gamero: “Creo que el precio es muy importante, pero hay productos que no se podrán vender ni al precio al que se compraron. Hay que ser pues más exigente también con la zona, además de con el precio, para que luego tengan una salida como inversión”. Asimismo, para invertir recomendó vivienda en zona centro y casas para rehabilitar, “por su recorrido al alza en cuanto a revalorización, aprove-


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“El mercado de oficinas Gregorio Abril Director territorial de Andalucía y Extremadura de ST Sociedad de Tasación

“La reducción del esfuerzo económico que tienen que hacer los andaluces para adquirir una vivienda ha favorecido el acceso a la financiación” “La profesionalización del sector inmobiliario y su regulación ofrecerían una mayor confianza y respeto por parte de los consumidores y del mercado en general”

Jose Ignacio Choza Delegado de ST Sociedad de Tasación en Andalucía Occidental y Extremadura, Ceuta y Melilla

“La profesionalidad es un asunto que tienen que asumir todos los que están implicados en la actividad inmobiliaria” “Parece que siempre sean los APIs los que tengan la responsabilidad de cuanto ocurre” chando los precios mínimos actuales, y por sus posibilidades de recibir además una alta rentabilidad en alquiler dada su demanda. Al igual que en Madrid y Barcelona ya se ha revalorizado la vivienda en sus cascos urbanos, en el casco histórico de Sevilla también está ocurriendo en los últimos meses”. Iñigo Molina, por su parte, entiende que uno de los mejores productos para invertir es el suelo en costa, entre Huelva y Almería, “sin que tenga que ser necesariamente

en primera línea de playa”, siendo igualmente interesante en segunda e incluso en tercera línea. Aseguró confiar también en los cascos históricos de las grandes ciudades y rehabilitaciones, y en el caso de un inversor con capacidad de inversión alta y con tiempo, se decantaría por suelo industrial logístico en grandes ciudades. Como inversión a largo plazo, Jesús Anaya (CBRE) centraría su recomendación en “un suelo bien ubicado y en precio, con independencia de la 64

tipología del suelo”. “Yo creo que todo se puede vender, si está en precio. Por eso sigue siendo importante el ajuste del precio en algunos inmuebles, que aún no se ha producido”, reflexionó. Argumentó Alfredo Fernández que la inversión depende de las necesidades particulares en cuanto a tiempo. “Con poco plazo, yo invertiría en locales secundarios porque las zonas prime van a estar saturadas muy pronto y los operadores están ya buscando las rentas de zonas se-

de Málaga ha tenido un comportamiento positivo tanto en operaciones como en absorción neta”

“Un fondo internacional que quiere invertir 15 o 20 millones en un activo comercial en zona prime busca inquilino de renombre” cundarias; y si no tuviera prisa, me decantaría por suelo y residencial en casco antiguo, que es un activo seguro siempre”. Para Felipe Daza (Realtis), la inversión hoy por hoy más interesante es el retail en segunda línea. “Hay propietarios preocupados porque no acaban de colocar su producto por la coyuntura que atravesamos, y que a corto plazo tendrá una rentabilidad real, pudiéndose comprar a buen precio. También aconsejaría inversión en suelo bien ubicado, apro-


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vechando que los precios están muy bajos; sin embargo, no creo que todo el suelo tenga valor, o al menos no a corto ni medio plazo, sobre todo en ubicaciones con mucho stock inmobiliario”. Aseguró Guillermo Macpherson que, a día de hoy, existe una variedad muy amplia de posibilidades de inversión, si bien manifestó su acuerdo con el gran interés que despierta el suelo. En cualquier caso, aseveró que no se puede hablar

propio con los “locales comerciales en segundas y terceras líneas”. El residencial en centro de ciudad a precio de mercado actual es un activo que tiene recorrido y buena salida para María Monasterio, al igual que el retail en zona prime: “Si existe la oportunidad, es un activo con bajo riesgo de desocupación y poca gestión”, como también resulta interesante el retail bien ubicado en zonas secundarias por su gran demanda.

de que en Costa del Sol se iban a ver promociones que quizás se acabarían por demoler por ser invendibles, y sin embargo, muchos de esos productos se han transformado o reconvertido y se están vendiendo o comercializando en alquiler. Para Juan José Sánchez, “los locales comerciales en zona prime son siempre una oportunidad, es un mercado con gran dinamismo. Los locales en otras zonas a un precio adecuado pueden ser una

en transformación, con vistas a promover en cinco o diez años. Hay suelos que valen muy poco, pero que debidamente gestionados pueden ofrecer rentabilidades importantes porque el precio de la vivienda ha dejado de bajar. En algunos enclaves, incluso ha empezado a subir y el crecimiento de los precios va directamente al beneficio del suelo. A esto le empieza a acompañar una mejoría en el ritmo de ventas”. Destacó

en términos generales de productos tan localistas y específicos, “porque a lo mejor hay un local comercial magnífico para el que incluso tienes al cliente, en un municipio que no es de los más recomendados para invertir”. Por su parte, Luis Miguel Martín Rubio recomendó inversión “en casco histórico, en producto al que se le pueda dar un valor añadido”, en tanto que Álvaro Rojas hizo lo

“Dentro de los municipios donde se ha reactivado

que “existe también una demanda de inversión en las ciudades turísticas para la creación de aparta-hoteles y hoteles pequeños. El cambio de uso de residencial a hotelero ha tenido un buen recibimiento por parte de los ayuntamientos”. María José Muñoz (Krata), recomendó para invertir “viviendas en zonas céntricas de Málaga o de cualquier ciudad, con intención de alquiler. Lo

la construcción están ciudades como Marbella o Sevilla” Como reflexión de carácter general apuntó que la localización “es primordial en todos los casos y usos; mientras el precio es punto de partida en el sector residencial”, y recordó al respecto cómo hace unos años, en este mismo foro, se hablaba

oportunidad a futuro”. Entiende por su parte Gregorio Abril que, en el ámbito de la inversión, es fundamental tener en cuenta los plazos. “Si el inversor piensa en el medio y largo plazo, lo ideal es comprar suelo barato, urbano o incluso 66


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ideal es que su destino sea para alquiler turístico, pero la normativa para este producto en concreto es un poco exigente. En cualquier caso, una vivienda en los cascos históricos de las ciudades es un buen negocio”.

El papel de la banca La constatación del regreso de la financiación, aunque sea con notables exigencias, y el papel que está llamada a jugar la banca en el nue-

vo modelo de negocio inmobiliario, fue otro de los temas sobre los que se debatió en el Foro-Almuerzo de Ai. “Las entidades financieras obviamente tenemos que prestar dinero porque vivimos de eso; si no, no generamos ingresos. A lo anterior se suma ese optimismo y esa necesidad que tenemos de sacar nuestros activos al mercado, porque nosotros no somos tenedores

naturales de esos activos inmobiliarios, somos tenedores sobrevenidos, y tenemos que ayudar con la herramienta que está en nuestra mano, que es la financiación, a sacar esos activos al mercado, que es su entorno natural”, explicó Juan José Sánchez. Al respecto de la financiación y hasta dónde puede llegar o no, su argumento fue muy claro: “Es necesario que entre todos logremos una financiación responsable, donde se corrijan

trance también”. En cuanto a la vertiente inmobiliaria de la banca, insistió en que se trata de una situación provocada por las circunstancias, y destacó el papel del promotor local en el momento actual: “Es una situación sobrevenida, no natural, porque no somos promotores; se trata de una herramienta recuperatoria y así la enfocamos, por lo que estamos buscando socios locales de referencia para apoyarnos en

“Las naves industriales pequeñas están muy paradas por su vinculación con la actividad económica” los errores del pasado. Tenemos que ser capaces de hacerlo para que no se reproduzcan situaciones similares a las que hemos atravesado; el regulador está empeñado en que así sea y estoy seguro que la generación de los que hemos pasado por este 67

nuestras promociones. Entendemos que quienes saben en el sector inmobiliario son los promotores y en ellos nos apoyamos. Nos queda camino por recorrer, pero si hay optimismo, si todos nos dedicamos a sumar y a multiplicar, seguro que lo

conseguiremos”. Por su parte, Eva Buñuel recalcó que la banca, en su caso Santander, tuvo siempre muy claro que su vocación no era la de ser promotor: “De hecho, el banco creó esta sociedad paralela a la que pertenezco precisamente para eso, para que hubiese una división, una separación entre el negocio financiero y el inmobiliario, y todos los que estamos en este servicer venimos del sector inmobiliario.

Quien promueve es Altamira, y Santander es quien financia”. Destacó asimismo la apuesta de su organización por el promotor local: “Todas las promociones que hemos hecho han estado siempre ligadas a un promotor local, porque sabíamos que había que hacerlo así. Actualmente tenemos bastantes promociones en marcha y en todas estamos trabajando de la mano de


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“Se aprecian oportunidades de inversión en la rehabilitación industrial en zonas urbanas”

Antonio Pablo Romero Consejero de Krata

“Para limitar el número de agencias inmobiliarias y que no pase lo de hace apenas ocho o diez años, es necesario que todos asumamos responsabilidades” “Ahora que estamos otra vez todos creciendo debemos ser cautos, no perder la cabeza y saber dónde estamos y quiénes somos” promotores locales. Y por supuesto que hemos incrementado nuestras exigencias; entre otras cuestiones sólo empezamos a poner ladrillos a partir de una preventa elevada”. La directora de Ai, Rosa Hafner, constató también el regreso de la mano tendida de la banca al sector: “Desde la publicación nos hemos visto sorprendidos en los últimos meses porque por fin están acudiendo a eventos, organizándolos y hablándoles a los pro-

motores, y porque empiezan a estar interesados en dinamizar el sector. Es verdad que están trasladando con claridad sus exigencias a los promotores, pero los están tratando de acompañar”. Para Luis Miguel Martín Rubio es muy positivo observar que “los bancos están colaborando con el sector; son muy exigentes, pero si ven que el solicitante responde a sus exigencias, otorgan la financiación. La banca está volviendo a su ‘modus

vivendi’ que es alquilar dinero”. También María Monasterio aseguró haber detectado “una mejoría en la postura de los bancos de cara a otorgar financiación y están agilizando su respuesta”; del mismo modo que Iñigo Galán: “Está claro que la financiación está mejorando, no hay más que remitirse a las estadísticas para Andalucía: el número de hipotecas no cesa de crecer, el número de transacciones residenciales tampoco, y 68

“El año pasado fue muy bueno para invertir en residencial, y ahora que han empezado a subir los precios lo ideal es invertir en suelo” hasta el precio de la vivienda está subiendo aunque sea muy ligeramente en determinadas zonas”. Al respecto de las entidades financieras, afirmó también Galán que en su opinión éstas eran las únicas que habían aprendido de la crisis, pues han hecho “algo que parecía impensable hace unos años: han contratado a profesionales del sector inmobiliario”. “Creo que el resto –añadió-, vamos a volver a la misma fórmula: tratar de hacer el máxi-


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“En el casco histórico de Sevilla se está revalorizando la vivienda en los últimos meses”

María José Muñoz Responsable de Zona Andalucía Oriental en Krata

“Yo recomendaría para invertir viviendas en zonas céntricas de Málaga o de cualquier ciudad, con intención de alquiler” “Lo ideal es que su destino sea para alquiler turístico, pero la normativa para este producto en concreto es un poco exigente”

“Sigue siendo

Eva Buñuel

importante el ajuste del precio en algunos inmuebles, que aún no se ha producido”

Directora territorial de Altamira Asset Management

mo dinero posible en el menor tiempo posible”. De todos modos, instó a dichas entidades a hablar más con las consultoras inmobiliarias, especialmente antes de dar la financiación para un proyecto, porque se podría afinar mucho más el uso del inmueble. “Muchas veces nos llegan proyectos cuando la financiación ya está concedida y comprobamos que, por ejemplo, el promotor o el propietario ha ubicado un local donde no tiene ningún sentido, o con unas características que

“2015 se cerró como un buen año, en el que hicimos operaciones grandes de suelo y de terciario, y muchas de residencial” “Creo que la banca, en nuestro caso Banco Santander, tuvo siempre muy claro que su vocación no era la de ser promotor” no son las idóneas”. En opinión de Gregorio Abril, es un hecho que las entidades financieras han abierto el acceso a la financiación a empresas y particulares, aparte de lo cual “el momento acompaña para que estas mismas entidades den salida al stock”. Entiende que, en general, se está empezando a vender vivienda “no porque la oferta sea mucho mejor de lo que lo era hace cuatro años, sino porque ha mejorado el acceso a la financiación con un mayor número

de hipotecas. Además, los promotores están adquiriendo un papel de socio en la financiación, teniendo que aportar el suelo o inversión. En realidad esto no es algo nuevo, es un regreso a funcionamientos que había antes del año 2000, donde si se quería construir una promoción, había que aportar el suelo libre de cargas y el banco otorgaba financiación en función de los contratos de venta. Ahora se vuelve en parte a eso, lo cual es positivo porque da estabilidad al mercado”. 70

Mayor profesionalización en el nuevo modelo Entroncando con el papel de la banca en el nuevo escenario, Antonio Pablo Romero (Krata) introdujo un nuevo elemento de interés al debate: el ‘boom’ de oficinas inmobiliarias que vuelven a llenar las calles de cualquier ciudad importante desde hace varios meses. Para Romero, “éstas funcionan porque alguien les da la financiación; es decir,


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“El residencial en centro de ciudad a precio de mercado actual es un activo que tiene recorrido y buena salida” para vender pisos tienes que tener una entidad financiera acompañándote, si no, no puedes hacer nada. Para limitar el número de agencias inmobiliarias, es necesario que todos asumamos responsabilidades, con la finalidad de que no pase lo de hace ape-

nas ocho o diez años”. En ese sentido aplaudió que después de los años pasados, “por fortuna las entidades financieras están poniendo ahora limitaciones, conscientes de la gran acumulación de activos inmobiliarios no deseados que sufrieron”.

Ante este riesgo, se impone una necesidad: “La de aprovechar el momento como una oportunidad para sentar las bases de un nuevo modelo y asegurarnos de que no nos pase de nuevo lo mismo. Hemos pasado unos años muy malos, despidiendo empleados de las oficinas, algo que a nadie le gusta, y ahora que estamos otra vez todos creciendo debemos ser cautos, no perder la cabeza y saber dónde es-

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tamos y quiénes somos. Es necesario regular el sistema, ya sea a través de las entidades financieras, de control administrativo, etc., de manera que no lleguemos nunca más a las circunstancias que hemos vivido. La recuperación de España, si la situación política acompaña, va a ser importante en los próximos tiempos y debemos ser positivos, pero no hasta el punto en que lo fuimos hace una década”.


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Jesús Anaya Responsable de Oficina de Sevilla de CBRE

“Cada tipología de producto tiene sus características y tenemos que ser muy profesionales y estar muy especializados en lo que hacemos” “¿Por qué se invierte más en España que en Francia, por ejemplo? Porque la rentabilidad esperada es mayor”

José Gamero Gerente y propietario del grupo inmobiliario Sevilla 2000. Presidente de MLS Sevilla

“Una cifra que refleja la positividad del momento es que en nuestra organización éramos 44 inmobiliarias hace un año y ahora somos 73” “En residencial existe una venta continuada, no disparada, pero sí hay bastante rotación de producto hasta los 200.000 euros”

“Los locales comerciales en zona prime son siempre una oportunidad, es un mercado con gran dinamismo” Expresó al respecto Iñigo Galán su convicción de que la continua apertura de agencias inmobiliarias es muestra clara de no haber aprendido de los errores del pasado. “Volvemos otra vez a comienzos de la década de 2000. En nuestra consultora somos especialistas en el mercado de los locales comerciales y una de las

conclusiones de nuestro último estudio es la gran cantidad de agencias inmobiliarias que están ocupando los locales de cualquier calle comercial de Sevilla, Huelva u otras localidades. No hemos aprendido de la crisis”. La solución podría estar en pedir una “formación específica a quienes abren agencias inmobiliarias”.

Para Pedro Zubiría, sin embargo, el mercado está lo suficientemente maduro como para elegir con qué inmobiliarias quiere trabajar, haciendo el primer filtro. “Los clientes, en nuestro caso las empresas con las que trabajamos, entienden ahora mucho más que hace diez años, y deciden con criterio con qué profesionales quieren hablar. Por eso creo que el que haya siete inmobiliarias o 30 en cierta manera no es malo, porque el mercado al final se va a encargar de poner a cada uno 72

en su sitio”. Para evitar los errores cometidos, agrupaciones como MLS Sevilla están incorporando filtros a su proceso de selección de agencias inmobiliarias, de modo que para entrar es necesario cumplir una serie de requisitos. “Estamos, en definitiva, intentando profesionalizar el sector y que no se repita lo de antaño, ahora que estamos observando de nuevo que en cualquier esquina abre una agencia inmobiliaria. Por ello, en la agrupación hemos creado un protocolo de ingreso; por ejemplo, no aceptamos una agencia que lleve abierta sólo dos meses, el mínimo son seis, y además exigimos la entrega de un currículo para estudiarlo, y el estar apadrinado por tres de nuestros asociados”, explica José Gamero. El principal problema al que se enfrentan es que, más allá de las medidas que las asociaciones empresariales puedan tomar para filtrar la entrada en sus organizaciones, no existe regulación en el sector, circunstancia que se persigue desde


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“Los promotores están adquiriendo un papel de socio en la financiación, teniendo que aportar el suelo o inversión”

hace años por todas las patronales y agrupaciones sectoriales, sin que hasta la fecha los esfuerzos hayan dado sus frutos. “Hoy en día hace falta más titulación para vender frutas y verduras, pues necesitas un carnet de manipulador de alimentos porque es una actividad que en ese sentido está regulada, que para vender inmuebles. Con los promotores ha sucedido más o menos lo mismo que con las inmobiliarias: al igual que quien fuera vendía, también promovía cualquiera, sobre todo en los pueblos. Por eso ha surgido tanto

stock innecesario”. En el sentido de incrementar la profesionalización en el sector se expresó también José Ignacio Choza (ST Sociedad de Tasación), para quien la profesionalidad es un asunto que tienen que asumir todos los que están implicados en la actividad inmobiliaria, porque parece que siempre sean los APIs los que tengan la responsabilidad de cuanto ocurre. Hace unos años, cualquiera que tenía un terreno se convertía en promotor; y hacía 50 casas porque el banco le daba la financiación, el

“Tenemos que aprovechar el momento como una oportunidad para sentar las bases de un nuevo modelo”

tasador le tasaba, etc., etc.; es decir, en todos los grupos intervinientes ha habido quien ha cometido errores, por eso todo el mundo tiene que ser profesional y debemos recordarlo siempre”. Similar reflexión realizó Gregorio Abril, quien recordó que todos los cambios que se están produciendo en el sector requieren una mayor responsabilidad de todos los actores involucrados en el sector inmobiliario, desde el principio hasta el final de la cadena. “Cabe destacar el papel que juegan las sociedades de tasación, las empresas inmobiliarias, las entidades financieras, los fondos de inversión, las entidades ministeriales, el Banco de España, y el Banco Central Europeo, entre otros. La profe74

sionalización del sector inmobiliario y su regulación ofrecerían una mayor confianza y respeto por parte de los consumidores y del mercado en general”. También para Jesús Anaya, cada profesional y cada empresa del sector inmobiliario debe buscar su segmento de mercado y especializarse. “Cada tipología de producto tiene sus características y tenemos que ser muy profesionales y estar muy especializados en lo que hacemos. Nosotros, por ejemplo, en CBRE de Sevilla, somos más especialistas en inversión y terciario. Igual que las consultoras inmobiliarias somos diferentes, cada una con su especialidad, también lo son los inversores. Cada inversor debe elegir el cóctel que le gusta, con


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las dosis de ubicación, rentabilidad y precios que prefiere en cada momento”. Pese a la amenaza latente que se dibuja en el horizonte de vuelta a los fallos del pasado, para Álvaro Rojas el sistema ahora está mucho más sano en todos los sentidos: “Desde la banca, que filtra mucho más las operaciones y nada tiene que ver con la de hace diez años; pasando por el promotor, que también es ahora mucho más prudente y promueve sólo si tiene los usuarios de los inmuebles, sea cual sea el suelo que trate de desarrollar (hotelero, residencial, de oficinas o naves logísticas) porque ya no se puede promover y esperar a ver quién viene luego; y por el resto de actores que in-

tervienen en el sector como las sociedades de tasación”. Coincidió con sus contertulios en que la figura de los intermediarios, los APIs para el ámbito residencial, es una figura que entre todos habría que conseguir que se regulara, del mismo modo que se regula en Europa. “No necesitamos inventarnos nada en España. Incluso debieran ser intermediarios especializados, de forma que hubiera agencias inmobiliarias de asesoramiento residencial, otros de producto inmobiliario empresarial, etc.”. Añadió respecto a la especialización que es ésta la que propicia que se puedan fabricar “trajes a medida” para clientes que buscan productos muy específicos que no existen en el mercado actual.

Las Socimis y el atractivo de España Además de debatir sobre las cuestiones principales puestas sobre la mesa, algunos comensales introdujeron otros temas de notable interés. Uno de ellos fue la relevancia de las Socimis, el actor más activo junto con los fondos de inversión en el sector inmobiliario en España. Fueron definidas por Guillermo Macpherson “como un producto muy ventajoso, pero inducido. En la mayoría de los casos piden prestado el dinero a los bancos o lo captan de otros inversores, y el responsable de la Socimi obtiene unos réditos importantes si logra conseguir los objetivos en un plazo corto de tiempo. La Socimi busca principalmente un negocio financiero, no es lo mis75

“Las entidades financieras han contratado a profesionales del sector inmobiliario”

“Habría que pedir una formación específica a quienes abren agencias inmobiliarias”

“El promotor es ahora mucho más prudente: ya no se puede promover y esperar a ver qué viene luego”


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“Las Socimis son entidades con un conocimiento del mercado, una liquidez y un asesoramiento muy elevados”

“España ofrece la misma seguridad que por ejemplo Francia, pero con más oportunidades de inversión” mo que el que abre una fábrica, donde invierte y trabaja”. Luis Miguel Martín Rubio argumentó que en las Socimis es muy destacable la fiscalidad, clave de su éxito. “Las Socimis se configuran como un instrumento fiscal muy relevante. Quien constituye una Socimi suele ser una persona con una capacidad económica importante, alguien que habitualmente tiene otro negocio que le responde muy bien y que decide invertir en este sector buscando rentabilidad, pero que quiere unas ventajas fiscales. Las que

funcionan en Sevilla generalmente compran inmuebles en casco histórico que están en situación de ruina, los desarrollan y les incorporan un valor añadido, para a continuación ponerlos en el mercado a un precio razonable”. Al respecto expuso Jesús Anaya su percepción de estas sociedades: “El mercado se mueve cuando hay compradores y vendedores. Cuando se está vendiendo es porque hay alguien que está comprando. En el mundo de la bolsa, del que procedo en mis inicios profesionales, a los

que compran se les denominan “manos fuertes”. Las manos fuertes, en el mercado inmobiliario actual son las Socimis, entidades con un conocimiento del mercado, una liquidez y un asesoramiento muy elevados”. Un último punto objeto de consideración por los comensales fue la consideración de España como una oportunidad de inversión. “España es una oportunidad para invertir porque además de ser un país barato, los inversores ven en nosotros un país seguro con garantía jurídica. Ofrecemos 76

la misma seguridad que Francia, pero con más oportunidades de inversión”, señaló Guillermo Macpherson. Para Luis Miguel Martín Rubio, España es “un país muy seguro desde el punto de vista patrimonial y registral de la palabra, pero no tanto en el ámbito urbanístico”, mientras Jesús Anaya aseguraba que en España se invierte más que en otros países, como por ejemplo Francia, porque la rentabilidad esperada es mayor: “Somos un país relativamente barato, porque nuestra rentabilidad es más alta”. Concluía de esta manera una nueva edición de un Foro-Almuerzo que se ha convertido en un clásico del sector inmobliliario andaluz, cada año por estas fechas. Ai


la opinión

Ajustes institucionales: tarea pendiente A

seguran los expertos que, más que ajustes económicos -muchos de los realizados hasta la fecha no han dado los resultados esperados-, la prioridad en España son los ajustes institucionales, que propicien una Administración más transparente, que mejoren la gestión y los resultados en los ámbitos educativo y sanitario, o que propicien la desregulación de los mercados, así como cualesquiera otras que favorezcan una modificación gradual del sistema productivo. Ai ¿Ha hecho España suficientes ajustes durante la crisis o es necesario hacer más?

Antonio Villar

Catedrático de Fundamentos del Análisis Económico de la Universidad Pablo de Olavide

Profesor de Emprendimiento. IE Business School

Rogelio Velasco

Julio Rodríguez López

Desde luego que hacen falta más ajustes. Pero no me refiero a ajustes presupuestarios sino a ajustes institucionales. Nos hace falta una justicia más rápida, eficaz y transparente, acabar con la dicotomía del mercado de trabajo, hacer que la educación obligatoria genere mejores resultados y resulte menos discriminatoria, articular programas de formación permanente que faciliten el acceso al trabajo y la movilidad laboral (en particular para quienes tienen menores niveles de capital humano), dar un impulso decidido a la investigación, el desarrollo y la innovación, abordar de una vez una reforma estructural de las universidades, introducir los incentivos adecuados en la gestión pública, incentivar la rendición de cuentas de las instituciones, mejorar sustancialmente la transparencia de las administraciones públicas... Todos estos aspectos tienen una gran influencia sobre las posibilidades futuras de progreso económico y social. No debiéramos olvidarlo.

España necesita profundizar más en algunos de los ajustes llevados a cabo y abordar otros que ni siquiera se han iniciado. Respecto de los primeros, es necesario introducir el contrato de trabajo único para incrementar notablemente los contratos fijos, con una indemnización creciente. Los servicios públicos de empleo deberían coordinarse perfectamente o volver a centralizarlos a nivel nacional. Respecto de los segundos, una reforma educativa en las enseñanzas primaria y secundaria que haga razonar a los alumnos, los haga más responsables y se acostumbren a enfrentarse a problemas ofreciendo una solución, tanto en el trabajo individual como en equipo. La corrupción no se arregla cambiando a las personas. Sólo con una reforma profunda que haga a las instituciones más transparentes y rindan cuentas públicamente, se podrá reducir este problema que está socavando la moral de todos los ciudadanos.

España ha sufrido con intensidad las consecuencias de la crisis económica iniciada en el verano de 2007. La recesión se prolongó hasta 2013. Los ejercicios de 2014 y 2015 fueron periodos de recuperación, lo que no ha borrado las huellas dejadas por la crisis. Los niveles de actividad y de empleo trimestral todavía están en 2016 por debajo de los correspondientes al segundo trimestre de 2008, periodo este a partir del cual se inició la recesión. El ajuste ha descansado sobre todo en la reducción de las prestaciones sociales y en los ajustes a la baja sufridos por los salarios. Tal evolución es consecuencia de la fuerte flexibilización introducida en la normativa del mercado de trabajo. La austeridad no ha funcionado en la Eurozona, en la que ha predominado la ortodoxia del ajuste, que ha llevado a dicha área económica a una situación poco brillante. La estrategia ha sido impuesta sobre todo desde Alemania, donde se considera que la economía es algo similar a un hogar, donde lo más trascendente es mantener

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Economista


la opinión

los equilibrios contables. Dicha estrategia ha provocado una situación prolongada de débil crecimiento. La economía española necesita reforzar la etapa presente de recuperación y modificar gradualmente el modelo productivo. Se debe diversificar la oferta y mejorar los niveles generales de productividad y de competitividad. Además, la política económica debe tener un diseño más proclive al crecimiento, y ello tanto a nivel estatal como autonómico.

Manuel Alejandro Hidalgo

Profesor de Economía, Métodos Cuantitativos e Historia Económica de la UPO

Durante la Gran Recesión España sufrió un doble envite. El primero, como consecuencia de la Crisis Financiera internacional. Sus efectos, muy intensos, pincharon la burbuja inmobiliaria, lo que generó en consecuencia un ajuste en aquellos sectores cercanos al sector de la construcción: constructoras, inmobiliarias y banca. Sin embargo, la onda expansiva terminó por penetrar en el resto de los sectores de la economía con

claras consecuencias negativas en el resto de sectores, a lo que ayudó la reconversión de las cajas de ahorro y el ajuste presupuestario de las Administraciones Públicas. Fue durante esta segunda “ola” cuando se llevaron a cabo los ajustes más intensos, especialmente en empleo, y posteriormente en salarios. Además, aunque el gasto público total no se ha reducido intensamente, sí ha habido una reorganización del mismo, de tal modo que éste se ha alejado de aquellos ámbitos “más cercanos” al ciudadano, generando esa percepción social que sobre el ajuste presupuestario existe. En medio de tal proceso de reestructuración económica, la Reforma Laboral de 2012 fue (y es) recibida como nociva por gran parte de los agentes sociales (excepto empresarios y partidos que la promocionaron). Sin embargo, estudios recientes muestran su efecto positivo, aunque en sí, limitado. En este sentido, el alcance de dicha reforma se considera parcial, no siendo pocas las voces que incitan por una ampliación de la misma a parcelas que no fueron incluidas en la reforma del Partido Popular. Quedaron atrás ajustes necesarios y que nunca se llevaron a cabo, como una reforma de las AAPP más valiente, desregulación de mercados, verdaderas reformas en la educación y sanidad.

¿Ha hecho España suficientes ajustes durante la crisis o es necesario hacer más?

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Manuel Alejandro Cardenete

Catedrático de Economía. Director Loyola Leadership

Las razones del mayor impacto que la crisis ha tenido en nuestras economías son múltiples. Las condiciones de las que partían las economías andaluza y española, con unas estructuras productivas estancadas en actividades de medio-bajo valor añadido e importantes desequilibrios macroeconómicos, internos y externos, ha supuesto un importante lastre. Pero, además, las políticas económicas puestas en marcha durante el último lustro se han mostrado ineficaces para resolver esos problemas. Las medidas de austeridad fiscal han contribuido a la depresión de la demanda interna sin ser capaces de evitar que la deuda pública siguiese creciendo. Las políticas de ajuste salarial han permitido mejoras de competitividad en ramas de bajos costes, pero eso ha sido insuficiente para revertir el déficit comercial externo. Más aún, a pesar del proceso de desapalancamiento financiero, la inversión empresarial sigue lastrada por el exiguo incremento del consumo familiar. La vuelta al crecimiento parece ocultar el mantenimiento de los problemas estructurales. Pero en estas condiciones, cualquier cambio en las relativamente favorables condiciones externas que se han presentado en los últimos meses podría llegar a impedir una consolidación de la recuperación.


construcción

Obra pública: la recuperación que no llega

Redacción Ai

Cuadros: FADECO/CEACOP

Atendiendo a las cifras presentadas por las patronales del sector, la obra pública en Andalucía volvió a caer, y además de forma muy notable, en 2015 respecto a 2014. La leve recuperación experimentada en 2014 parece haber sido un espejismo. Así lo confirman unos minuciosos informes presentados recientemente por FADECO (Federación Andaluza de Empresarios de la Construcción) contratistas y CEACOP (Círculo de Empresas Andaluzas de la Construcción, Consultoría y Obra Pública), que hablan de una importante caída en las licitaciones y adjudicaciones en la comunidad andaluza, respectivamente, durante el pasado ejercicio. La reactivación, que sí parece consolidarse en otros sectores, sigue sin llegar.

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ESE a la coincidencia de todos los agentes implicados, incluidas las distintas administraciones, en la necesidad de una recuperación urgente del sector constructor, para que la economía empiece a generar el músculo deseado y a crear riqueza y empleo a un ritmo satisfactorio, la realidad es otra bien distinta. Si bien la actividad relacionada con el inmobiliario sí ha continuado en la senda de la mejora experimentada en 2014, la obra pública ha sufrido una regresión que vuelve a

dejar a las empresas que la ejecutan en la cuerda floja. Y las previsiones para un 2016 marcado por la falta de certezas políticas y económicas no son mejores.

FADECO Contratistas Entre los datos fundamentales extraídos del informe de FADECO Contratistas destaca la reducción del 58,9% en la licitación de obra pública por parte de la Junta de Andalucía en 2015 en relación con 2014, pasando de los 498,6 millones de euros licitados

en aquel año a los 205 millones en 2015, un hecho que pone en evidencia la escasa ejecución de las dotaciones presupuestarias destinadas a inversión. Por su parte, la Administración Central licitó en Andalucía obras por un importe total de 695 millones de euros, mientras las distintas administraciones locales alcanzaron los 372 millones de licitación, lo que representó un montante global en 2015 en torno a los 1.272 millones de euros licitados en la comunidad, un 42,5% menos que en 2014, frente al 43% de crecimiento de 80

2014 respecto a 2013. Atendiendo a la tipología de las actuaciones, la obra civil representó el 76,4% de la licitación total en la región (el resto correspondió a edificación), con 973,5 millones de euros. Por provincias, fueron Sevilla, Cádiz y Almería las más beneficiadas, con el 61,2% del global (567,8 millones de euros). Las provincias peor favorecidas fueron Jaén, Córdoba y Huelva con 74,3, 74,1 y 61 millones de euros, respectivamente. En términos nacionales, la comunidad andaluza acaparó en 2015 un


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“La licitación de obra pública por parte de la Junta de Andalucía en 2015 se redujo un 58,9% en relación con 2014: de 498,6 millones de euros a 205” 12,4% de los proyectos licitados en el conjunto de España, donde la licitación pública total ascendió a 10.236 millones de euros, lo que también supone un retroceso tras dos años de subidas. Respecto a 2014, estos datos suponen una disminución del 21,3%. A diferencia de la licitación pública, la iniciativa privada ha tenido un comportamiento más favorable en 2015. Así lo reflejan la mayoría de los indicadores relativos a la actividad inmobiliaria, tales como las cifras sobre transacciones de viviendas, que en el acumulado de 2015 experimentaron una subida de casi el 11% (354.132 en 2015 frente a 319.389 en 2014), encadenando así dos años al alza. En valores abso-

lutos, las autonomías con mayores ventas fueron Andalucía, Cataluña, Valencia, Madrid y Canarias, por este orden. En la comunidad andaluza, las transacciones realizadas el pasado año alcanzaron las 70.739, lo que representa un aumento del 9,93% respecto a 2014, cuando se produjeron 64.349 operaciones. Por provincias, Málaga fue la que acaparó el mayor número de transmisiones de viviendas en 2015, con un total de 24.705, un 10,25% más que en 2014. le siguieron Sevilla, con 11.536 operaciones (un 5,43% más que el año anterior), y Cádiz, con 8.815 (un 15,59%). Sin embargo, en su comparativa con 2014 las mayores subidas las experimentaron Jaén (3.242

transmisiones frente a las 2.618 de 2014, un 23,83% más) y Córdoba (4.466 frente a 3.796, un 17,65% más). Otro factor analizado por esta patronal en su informe fue el desempleo, donde las conclusiones tampoco son esperanzadoras. Así, si bien en diciembre de 2015 el paro descendió un 4,63%, prácticamente el doble que en 2014, lo hizo tres puntos porcentuales por debajo del promedio de España, donde la bajada fue del 7,96% (variación anual), reduciéndose así el número de demandantes de empleo inscritos en los servicios públicos en algo más de 354.000 personas respecto al mismo mes de 2014 en el territorio nacional. Esta comparativa de Andalucía respecto a España evidencia que en esta

comunidad el desempleo como problema estructural sigue latente, especialmente cuando este descenso del paro, aun siendo positivo, representó el tercer peor registro a nivel nacional. En términos de variación anual por provincias, las mejores cifras se registraron en Jaén, Almería y Málaga, con descensos a diciembre de 2015 respecto al mismo mes de 2014 del 10,45%, 6,81% y 6,01%, respectivamente. En el sector de la construcción, los datos de la EPA (Encuesta de Población Activa) del último trimestre muestran un comportamiento favorable del empleo en el conjunto de 2015, que se traduce en un aumento de los ocupados en 28.100 personas. Sin embargo, la misma encuesta recoge la pérdi-

“La Administración Central licitó en Andalucía obras por un importe total de 695 millones de euros, mientras las administraciones locales alcanzaron los 372 millones” 81


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“La actividad inmobiliaria ha tenido un comportamiento más favorable en 2015, como reflejan numerosos indicadores” da de 24.100 empleos en el último trimestre, lo que viene a confirmar los efectos del retroceso de la licitación y de la contratación que arrancó en el segundo trimestre. En este escenario, el año 2016 viene marcado por la incertidumbre. Atendiendo a la evolución de la economía nacional, los análisis macroeconómicos realizados por distintos organismos e instituciones apuntan hacia un crecimiento moderado de la economía, menos intenso que en 2015, apoyado en la demanda interna y en el consumo de las familias. El gasto del Estado en infraestructuras, por su parte, no va a crecer de forma significati-

va respecto al previsto para 2015. Si bien la suma en todo el territorio nacional, que asciende a 11.058 millones de euros, representa un incremento del 5,8%, la dotación estatal para Andalucía, aun siendo la más elevada (1.820,64 millones de euros) representa un descenso del 7,1% frente a los 1.958,16 millones previstos inicialmente en los presupuestos de 2015. Realizando una comparativa de las dotaciones asignadas por el Estado en función de la pobla-

ción, Andalucía ocupa el décimo lugar, con una inversión media de 217 euros por habitante. Por provincias, se reduce en todas excepto en Huelva, siendo el descenso más acusado en Córdoba, Málaga, Sevilla y Jaén, por este orden, al situarse la inversión por habitante un 20% por debajo de la media prevista para Andalucía. Un último elemento sobre el que reflexiona esta organización empresarial en su informe es el relativo a la rehabilitación, afirmando que no se vislumbra un claro cambio de tendencia, toda vez que las dotaciones previstas por el Estado para estas actuaciones para 2016 suman un importe de 587 millones de euros, prácticamente el mismo de 2015.

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No ha sido 2015 un ejercicio del que podamos decir que ha supuesto un punto de inflexión en el devenir del sector de la construcción. Es verdad que la actividad y el empleo se han recuperado, tal y como confirman la mayoría de los indicadores; un comportamiento por otra parte previsible debido al incremento de la licitación en 2014. Sin embargo, esta positiva evolución puede truncarse a la vista de los niveles de licitación alcanzados en Andalucía durante 2015, que se han reducido un -43,94%, lo que supone retroceder a las cifras del año 2013, un ejercicio que se caracterizó por la profunda contracción de la actividad debido a los ajustes presupuestarios. Esta caída de la licitación, que puede traducirse en un descenso de la construcción durante 2016, es inexplicable cuando la economía ha mantenido en 2015 una tasa constante de crecimiento interanual del PIB, por encima del 3%, y una evolución al alza de los recursos no financieros por la fortaleza de la demanda interna, sobre todo del consumo de las familias. Además, se da la circunstancia de que este retroceso de


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En opinión de…

Francisco Carmona Castejón

La licitacion en Andalucía retrocede a niveles de 2013 la inversión pública no parece que pueda ser suplido por la iniciativa privada, cuya capacidad inversora se encuentra todavía muy limitada, y condicionada por la inestabilidad sobrevenida de ciertos factores, tanto políticos como económicos, que arrojan un elevado grado de incertidumbre sobre su ritmo de crecimiento en 2016. Tampoco ha supuesto 2015 un avance en la mejora de las condiciones que permitan dinamizar la capacidad inversora de las empresas constructoras. Así, y pese a que existen puntos de coincidencia en el diagnóstico y en las soluciones, la realidad es que la Junta de Andalucía sigue sin abordar la adaptación de la legislación urbanística para facilitar la rehabilitación edificatoria y la regeneración urbana, o la concreción de las actuaciones definidas en el Plan Integral de la Construcción Sostenible de Andalucía, que fue presentado con una buena dosis de alharaca programática hace ahora ya más de un año, pero de cuyo desarrollo nada se sabe. En este sentido, la recesión económica ha generado un nuevo escenario en el que la innovación y las nuevas tecnologías van a jugar un papel capital, que además se caracteriza por una nueva concepción de determinados parámetros asociados a la movilidad, la accesibilidad, y la sostenibilidad económica y medioambiental en su más amplia acepción, mucho más exigentes. De ahí la necesidad de facilitar a las

Presidente de FADECO Contratistas

pequeñas y medianas empresas del sector el proceso de adaptación a este nuevo contexto, teniendo presente que una economía de mercado que se precie de moderna, avanzada y competitiva debe ofrecer la certeza y la seguridad, en definitiva, la confianza suficiente para que las empresas puedan desplegar toda su capacidad de iniciativa y de inversión. Y ello sin renunciar a una inversión pública sostenida. Quienes cuestionan algunas de las grandes infraestructuras ejecutadas no valoran en su justa medida el papel clave que han jugado en el desarrollo de la economía española y andaluza, y las mejoras logradas en términos de competitividad. Es verdad que el sistema de grandes redes viarias y ferroviarias está prácticamente culminado, pero no es menos cierto que existen todavía carencias que deben superarse para que la cohesión social y la integración territorial, al menos en Andalucía, sea una realidad, como por ejemplo: • La mejora de la seguridad de las redes convencionales viarias, asegurando su conectividad a las redes de gran capacidad. • La modernización y puesta en valor de la redes ferroviarias convencionales. • La creación de centros logísticos estratégicos que favorezcan la intermodalidad del transporte y distribución de mercancías.

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• La reurbanización de los parques empresariales. • La extensión de las redes de acceso a las nuevas tecnologías de la comunicación. • Completar el ciclo integral del agua (depuración de las aguas residuales y reutilización de las pluviales). • Reforzar las actuaciones de conservación, mantenimiento, reparación y mejora de las infraestructuras existentes, evitando el riesgo de que su progresivo deterioro actual las haga insostenibles. • Cumplir los compromisos contraídos en relación con la mejora de la eficiencia energética de las edificaciones, y la recuperación de los espacios urbanos degradados. • Completar la red de equipamientos públicos vinculados a la educación, a la sanidad y a la dependencia.


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CEACOP En su Informe Anual de Adjudicaciones en Andalucía 2015, CEACOP afirma que en 2015 el conjunto de las administraciones públicas adjudicaron un total de 1.252 millones de euros para el desarrollo de infraestructuras en la comunidad andaluza, un 23% menos que en 2014, un dato negativo tras dos años, 2013 y 2014, en los que empezaba a reactivarse la obra pública. Además, sólo el 40% del conjunto adjudicado recayó en empresas andaluzas. El Gobierno Central, pese a ser el organismo que más obra pública ha adjudicado en 2015, ha reducido su inversión un 27%: si en 2014 los ministerios adjudicaron obras por 772 millones de euros, este volumen se contrajo el pasado año hasta los 567 millones. Un hecho extremadamente signi-

ficativo y alarmante es la escasa contratación con empresas andaluzas por parte de este organismo: tan sólo un 12% del total (algo más de 68 millones de euros). De entre todas las carteras ministeriales, la de Fomento ha sido la que más obras ha adjudicado en la comunidad, con 438 millones de inversión (77,2% del total), si bien la adjudicación con empresas andaluzas apenas alcanzó el 6% del total (menos de 26 millones de euros), un mínimo histórico en los últimos 15 años. Dentro de Fomento, el organismo más

“En 2015 el conjunto de las administraciones públicas adjudicaron un total de 1.252 millones de euros para el desarrollo de infraestructuras en Andalucía”

inversor ha sido ADIF, que adjudicó obras por valor de 149 millones de euros, de ellos 40 millones correspondientes a un tramo del corredor ferroviario entre Pulpí y Almería; otros 20 destinados al tramo Algeciras-Bobadilla y 66 al AVE Granada-Antequera. Sorprendentemente, sólo un 2,1% de las inversiones las desarrollaron empresas andaluzas. Le siguieron por volumen de adjudicación la Dirección General de Carreteras y las Autoridades Portuarias. En cuanto a la primera, que invirtió 135 millones de euros, también adjudicó la práctica totalidad a empresas de fuera de la comunidad: un 98,2%, frente al 1,8% que recayó en firmas locales. El Puente de Cádiz, el desdoblamiento de la N-4 Dos 84

Hermanas-Los Palacios y obras de refuerzo de firme fueron las obras más beneficiadas. Las Autoridades Portuarias, por su parte, alcanzaron los 97 millones de euros adjudicados. Al respecto del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente sobresalió la labor de la Confederación Hidrográfica de Guadalquivir, con casi 39 millones de euros, de los que además el 36% fue a parar a empresas andaluzas. En el reparto por provincias, en líneas generales Cádiz, Granada y Sevilla han sido las más beneficiadas por el Gobierno Central, con un 28,6%, un 17,7% y un 22,5% del total adjudicado, respectivamente. Les siguieron Almería (8,7%), Málaga (8,4%), Huelva (5,7%), Córdoba (4,3%) y Jaén (2,4%).


construcción

“Alarmante es la escasa contratación con empresas andaluzas por parte del Gobierno Central: sólo el 12% del total”

“El segundo organismo más inversor en 2015 ha sido la Junta, que ha gestionado inversiones por valor de 260,8 millones de euros” El segundo organismo más inversor en 2015 ha sido la Junta de Andalucía, que ha gestionado inversiones por valor de 260,8 millones de euros, un 4% menos que en 2014 (del total, un 56% fue adjudicado

a empresas de la comunidad). Analizando la adjudicación con empresas andaluzas entre organismos con competencias similares, destaca la patronal que en temas de fomento e infraestructuras viarias la Junta adjudicó 162 millones de euros y 86 los van a ejecutar empresas andaluzas, mientras el Ministerio adjudicó 483 millones y sólo 25 a firmas de la comunidad. En el caso de medio ambiente, tanto la Consejería del ramo como el Ministerio tienen presupuestos por encima de los 50 millones de euros; sin embargo, mientras la Junta adjudica a empresas andaluzas 32 millones,

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el Ministerio sólo 19. En la Administración andaluza, la Consejería de Fomento y Vivienda está a la cabeza en el ranking de inversiones, con 163 millones de euros, siendo la Dirección General de Infraestructuras el organismo más inversor, al adjudicar 87 millones de euros en 34 contratos de conservación integral de carreteras. En este caso, la cruz de la moneda se sitúa en el retraso en los cobros por parte de las empresas ejecutoras de la conservación, muchas de las cuales se encuentran por este motivo en situación límite. Tras Fomento, la siguiente Consejería más inversora ha sido la de

Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, con 51 millones de euros, una cifra poco alentadora a tenor del volumen de obra que se debería estar desarrollando en materia de depuración y saneamiento y que apenas ha alcanzado los 27 millones de euros, cuando según la patronal hay más de 300 millones de euros disponibles para este fin. De lejos le siguieron las consejerías de Educación, Cultura y Deporte, con 17 millones de euros; e Igualdad, Salud y Políticas Sociales, con cerca también de 17 millones. En la comparativa provincial correspondiente a las inversiones de la Junta, las más beneficiadas con diferencia fueron Sevilla y Málaga, con un 22,4% y un 20,5% del total adjudicado, respectivamente. A gran distancia se situó Cádiz, en tercera posición con un 11,2%. Granada (10,1%), Huelva (9,8%), Jaén (9,4%), Almería (8,4%) y Córdoba (7,7%) ocuparon los puestos cuarto al octavo.


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“En la Administración andaluza, la Consejería de Fomento y Vivienda está a la cabeza en el ranking de inversiones, con 163 millones de euros” Por último, los ayuntamientos, diputaciones y universidades adjudicaron en su conjunto en 2015 obras por importe de 365 millones de euros: 253, 91 y 20, respectivamente. En el caso de los ayuntamientos, un 61,8% de las empresas que ejecutarán las obras serán andaluzas, frente al 88,6% en el caso de las diputaciones, y el 34,1% en el de las universidades. De entre todos los ayuntamientos, los más inversores fueron los de las provincias de Málaga (64 millones de euros) y Sevilla (61 millones), mientras entre las diputaciones destacó especialmente la de Sevilla, con más de 21 millones adjudi-

cados; a esta le siguió la de Almería con 18 millones. En materia de empleo en obra pública, según el Círculo experimentó un incremento de un 11,3% en 2015 respecto a 2014, hasta los 150.030 ocupados, un repunte que se sustenta en la adjudicación de infraestructuras re-

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gistrada en 2014, superior a la de 2015, cuyas obras han tenido su puesta en marcha a lo largo del pasado ejercicio. Desde el comienzo de la crisis, se ha perdido en torno al 90% del empleo en el sector en Andalucía y se han destruido un 38% de las empresas dedicadas a la obra pública. Ai

“Los ayuntamientos, diputaciones y universidades adjudicaron en su conjunto en 2015 obras por importe de 365 millones de euros”


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En opinión de…

Francisco Felipe Fernández Olmo Presidente de CEACOP

Un Plan de Reconstrucción que no llega

Terminamos 2014 como el segundo año de cifras positivas en cuanto al volumen de adjudicación de obra pública en Andalucía. Dos años en que pensamos que se iniciaba una reactivación de la inversión, con los consecuentes reflejos positivos en el empleo. Dos años que a la vista de las cifras de 2015 nos hacen dudar de nuestras expectativas, ya que la inversión pública ha retomado la senda de los recortes que pensábamos que habíamos dejado atrás. El año pasado el volumen de infraestructuras adjudicadas decrecía un 23% respecto a 2014, lo que nos hace replantearnos nuestras posibilidades de recuperación. Los resultados de contratación de 2014 nos mostraban cómo se estaba produciendo una reactivación de la obra pública, movilizando la ocupación en el sector. Gracias al aumento de la adjudicación de ese año, en 2015 el empleo en la construcción se ha recuperado un 11%. Causalidades como ésta son la mejor evidencia de

que no hay política social más eficaz que la inversión en infraestructuras, ya que su potencial como generador de empleo directo e indirecto es innegable. Además, la obra pública también es un motor dinamizador de sectores que dependen de las infraestructuras, como el transporte o el comercio. Incluso es un importante estímulo para el propio Gobierno, ya que el 60% de cada euro invertido en infraestructuras, revierte a la Administración en forma de tasas, impuestos, etc. Por tanto, las constructoras e ingenierías que defendemos y cuya supervivencia depende de la actividad en este sector, no alcanzamos a entender a qué esperan nuestros gestores públicos para frenar la caída de la obra pública. La construcción es la actividad que más ha sufrido los efectos de la crisis y la que no puede esperar más a su recuperación. Vemos cómo sí se ha rescatado a otros sectores, como es el caso de la industria, mientras que a la construcción se le ha dado de lado. Es cierto que la industria ha perdido el 28% de su fuerza de trabajo y por ello están justificados los planes de reindustrialización de Andalucía. Pero en la construcción se ha destruido el 64% del empleo y el 38% de las empresas se han visto obligadas a cerrar. Entonces, ¿para

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cuándo un Plan de Reconstrucción de Andalucía? ¿Acaso los registros de actividad no son suficientemente negativos? Desde el sector valoramos que para poder hablar de recuperación, es necesario que la inversión anual en infraestructuras, por parte de todas las administraciones alcance los 2.800 millones de euros. Este objetivo de inversión posibilitaría el mantenimiento de 225.000 puestos de trabajo en la construcción. Además, con este presupuesto se podrían acometer todas las actuaciones pendientes por hacer como es la conservación y el mantenimiento del patrimonio construido, así como muchas obras comprometidas que están por empezar y que ya no admiten más demora, como es el caso de las obras de depuración y saneamiento, que nos crearon ansiadas expectativas de trabajo y que a pesar de contar con la financiación del canon del agua, su fase de desarrollo es testimonial. Por todo ello, la pregunta de para cuándo un Plan de Reconstrucción de Andalucía, no tiene más respuesta que ahora, porque el momento no sólo es que está más que justificado, sino porque es crítico para blindar la supervivencia de los empleos y las empresas que dependen de la actividad en la obra pública, y porque también están en juego las infraestructuras que sostienen nuestro estado de bienestar.


Sin duda alguna ¿Es legal la colocación de cámaras de video-vigilancia en los lugares de trabajo para controlar la actividad de los trabajadores? Esta cuestión ha sido objeto de criterio variable por parte de nuestros Tribunales, habiéndose abordado nuevamente por el Tribunal Constitucional en reciente Sentencia que fija nuevos criterios. Según el Tribunal Constitucional (en adelante TC), se parte del reconocimiento de que la propia imagen constituye un dato de carecer personal y por ello es susceptible del respeto a su defensa e intimidad, teniendo derecho las personas a conocer de aquellos casos en los que terceros accedan a los mismos, como por ejemplo es en el caso de la realización de grabaciones, así como a conocer el motivo o finalidad de su obtención conjuntamente con la facultad de solicitar su eliminación, lo que lleva a la necesidad de obtener el consentimiento de la persona afectada. Pese a ser el consentimiento citado un elemento definitorio del sistema de protección de datos de carácter personal, se contempla la posibilidad de habilitaciones legales en la LOPD para que dichos datos puedan ser tratados sin necesidad de contar con el consentimiento de los afectados. Entre las excepciones fijadas legalmente figuran aquellos casos en los que los datos de carecer personal se refieran a las partes de un contrato o precontrato de una relación negocial, laboral o administrativa y sean necesarios para su mantenimiento o

cumplimiento. Es por ello que conforme a la regulación existente en el ámbito laboral el consentimiento del trabajo pasa, como regla general, a un segundo plano pues el consentimiento se entiende implícito en la relación negocial, siempre que el tratamiento de datos de carácter personal sea necesario para el mantenimiento y el cumplimiento del contrato firmado entre las partes. Esta dispensa de consentimiento, referida de modo abierto a los datos necesarios para el mantenimiento y cumplimiento de la relación laboral, es entendida por el TC como extensible a las obligaciones derivadas del contrato de trabajo, de manera que el tratamiento de datos que tenga como finalidad el control de la relación laboral debe entenderse amparado por la excepción legal, no siendo así cuando la finalidad sea ajena al cumplimiento del contrato. Pero la dispensa del consentimiento, en los casos admitidos, no constituye una habilitación libérrima para la obtención de datos ya que sólo se encuentra amparo la recabación, y tratamiento, de datos adecuados, pertinentes y no excesivos en relación con el ámbito y las finalidades determinadas, explícitas y legítimas para las que se hayan obtenido. Se exige por ello una relación directa entre la finalidad que justifica el fichero y los datos personales que 88

se recaban, no pudiendo utilizarse los mismos para finalidades incompatibles con aquellas para las que los datos hubieran sido recogidos. Conforme a dichos criterios, estima el TC que el empresario no necesita del consentimiento expreso de los trabajadores para el tratamiento de imágenes obtenidas a través de cámaras de video vigilancia que se hallen en la empresa y cuya instalación haya sido realizada con finalidad de seguridad o control laboral. Considera que en tales casos se trata de una medida dirigida a controlar el cumplimiento de la relación laboral, teniendo la misma expreso amparo legal en el Estatuto de los Trabajadores, ya que en el mismo se contempla la facultad del empresario para adoptar las medidas que estima más oportunas de vigilancia y control para verificar el cumplimiento por el trabajador de sus obligaciones y deberes laborales, guardando en su adopción y aplicación la consideración debida a su dignidad humana. Y es por ello que, habilitado por el ET, considera el Tribunal que la dispensa de consentimiento referida a los datos necesarios para el mantenimiento y cumplimiento de la relación laboral ha de ser comprensiva de las acciones para velar por el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de trabajo, pudiendo considerarse implícita en la propia aceptación del contrato de


trabajo el consentimiento, toda vez que el citado contrato implica el reconocimiento del poder de dirección del empresario. Evidentemente, estas facultades han de ejercerse por parte de los empresarios dentro de su ámbito legal y sin lesionar los derechos fundamentales de los trabajadores. Pese a todo ello, sin ser necesario el consentimiento, cabe plantearse la necesidad de garantizar la información del afectado al objeto de que pueda ejercer sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición, así como conocer al sujeto responsable del tratamiento de los datos, y eventualmente la posible vulneración del citado derecho a la información y, en su caso, sus consecuencias. Para ello estima el TC que ha de atenderse al criterio de proporcionalidad debiendo ponderarse el derecho a la protección de datos y las eventuales limitaciones en relación con las facultades empresariales antes expuestas. Sobre esta cuestión el TC señala la necesidad de analizar caso a caso cada supuesto concreto siendo las circunstancias de cada situación las que finalmente determinen si la fiscalización llevada a cabo por la empresa ha generado o no vulneración del derecho fundamental. Para ello habrá de ponderarse los derechos y bienes constitucionales en conflicto, a saber, por un lado el derecho a la protección de datos de los trabajadores y, por el otro, el poder de dirección empresarial que

se define como imprescindible para la buena marcha de la organización productiva. Hemos de recordar que es doctrina consolidada del TC que el juicio o principio de proporcionalidad requiere de la superación de tres requisitos o condiciones como son: • Que la medida sea susceptible de conseguir el objetivo propuesto. Juicio de idoneidad. • Que sea necesaria, en el sentido de que no exista otra medida más moderada para la consecución de tal propósito con igual eficacia. Juicio de proporcionalidad. • Que la misma sea ponderada o equilibrada, por derivarse de ella más beneficios o ventajas para el interés general que perjuicios sobre otros bienes o valores en conflicto. Juicio de proporcionalidad, en sentido estricto. Por último, pese a que no ha sido objeto de análisis específico por el TC en su resolución, ha de señalarse la necesidad de información genérica de colocación de cámara de grabación de conformidad con la normativa específica que regula la instalación de dichos sistemas. Ai

Estima el Tribunal Constitucional (TC) que el empresario no necesita del consentimiento expreso de los trabajadores para el tratamiento de imágenes obtenidas a través de cámaras de video vigilancia que se hallen en la empresa y cuya instalación haya sido realizada con finalidad de seguridad o control laboral.

Considera que en tales casos se trata de una medida dirigida a controlar el cumplimiento de la relación laboral, teniendo la misma expreso amparo legal en el Estatuto de los Trabajadores.

Evidentemente, estas facultades han de ejercerse por parte de los empresarios dentro de su ámbito legal y sin lesionar los derechos fundamentales de los trabajadores.

Pueden dirigir sus consultas a:

SILLERO ABOGADOS Manuel Sillero Onorato C/ Juan Sebastián Elcano nº 16-B. Piso 5º. Pta 2. SEVILLA 41011 Tfnos. 954272862 / 665825369 Correo electrónico: msillero@icasevilla.org 89


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TENDENCIAS INTERNACIONALES

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atinoamérica sigue siendo la región más dinámica para las empresas constructoras, que siguen potenciando su apuesta por la internacionalización. Ai

México Reconocimiento internacional a Acciona El Banco Interamericano de Desarrollo (BID) ha otorgado el premio “Infraestructuras 360º” a la planta de tratamiento de aguas residuales de Atotonilco, en México, en la que participa Acciona Agua. Este es el segundo galardón del BID a un proyecto de esta empresa, que ya recibió, por el parque eólico Eurus, también en México, la distinción al mejor proyecto en la categoría de “Población y Liderazgo”

ECUADOR Tinsa se expande por Ecuador La tasadora ha reforzado su presencia en Latinoamérica con la compra de la compañía ecuatoriana Logical Value. Con esta operación, Tinsa establece su sexta sede en América del Sur, como parte de la estrategia que el presidente ejecutivo de la firma, Ignacio Martos, explicaba recientemente.

Bolivia Nuevos contratos para Clerhp

PERÚ Crece la economía peruana El pasado mes de febrero dejó un crecimiento del 6,04 % respecto al mismo mes del 2015, lo que supone para Perú 79 meses consecutivos de crecimiento. Además, el sector de la construcción registró un crecimiento del 5,37%, tras 13 meses de resultados desfavorables, gracias a la recuperación de la inversión en obras privadas de proyectos mineros, centros comerciales, urbanizaciones y edificios.

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La firma española de ingeniería Clerhp Estructuras ha conseguido seis contratos en Bolivia que suman un total de 1,76 millones de euros. Los trabajos se centran en la asistencia técnica y construcción de tres edificios en La Paz. Para ello cuenta con el apoyo de un socio local, la firma de arquitectura y gestión de proyectos Argepro.


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Rumanía Buena sintonía entre Azvi y las autoridades rumanas La constructora parece haber estrellado lazos en el país. Recientemente, el ministro de Transporte rumano y el director general de la Compañía de Ferrocarriles de Rumanía (CFR), visitaban las obras que Azvi está ejecutando en UTE con FCC, en la línea ferroviaria Simeria-Brasov, mostrando su satisfacción por el avance de las obras.

La India Ayesa participa en la autopista más larga de la India La Autoridad de Autopistas de Desarrollo Industrial Uttar Pradesh (UPEIDA), se ha decidido por Ayesa para los servicios de consultoría y supervisión del proyecto de construcción de la autopista Agra-Lucknow en la India. Este proyecto tiene un plazo de ejecución de 96 meses, de los cuales 36 meses serán de construcción y otros 60 de período de responsabilidad por defectos.

sucede en el mundo Se convocan los Premios Alas a la Internacionalización de la empresa andaluza Extenda premiará a las firmas que estén presentes en el mercado exterior en las modalidades de Iniciación a la Exportación; Ecommerce Internacional; Empresa Exportadora; Implantación Exterior y Trayectoria Internacional.

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información útil El mercado de locales comerciales de Sevilla regresa a los niveles anteriores a la crisis FUENTE: CBRE

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016 puede ser un buen año para el mercado inmobiliario de Sevilla, según afirma CBRE. La compañía, que ha presentado su informe ‘Tendencias’, apoya esta afirmación en el hecho de que los cambios en el sector llegan a Sevilla más tarde que a Madrid y Barcelona, y ahora que los productos de calidad escasean en estas dos ciudades y que las rentabilidades han bajado, mercados como el sevillano se presentan como una gran oportunidad. De todos los segmentos, el que mejor comportamiento está teniendo es el denominado High Street (locales comerciales a pie de calle) con un incremento de las zonas comerciales y de las rentas. La progresiva peatonalización del centro de Sevilla, las reformas de muchos de sus edificios y el fin de la Ley Boyer (la supresión de los locales con renta antigua), han provocado una tremenda transformación del centro. Esto ha tenido a su vez dos efecatos y tos: por un lado, la reubicación de gran parte de los negocios más tendencias tradicionales y antiguos del mismo y, de otra, la llegada de numerosos rótulos hasta ahora desconocidos, a estos locales. En los últimos años, la zona prime High Street de Sevilla ha estado limitada por los ejes Tetuán, Velázquez y O’Donnell (Eje O-V-T) en el primer

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tramo (próximo a Campana) y Sierpes. No obstante, se ha ampliado en este último año a Rioja y Plaza Nueva, próxima a la entrada de Tetuán. Además, la zona prime se ha ido extendiendo en todas las direcciones que ha podido hacerlo: hacia la calle Granada, Plaza Nueva, Sagasta, Córdoba y Martín Villa. También destaca la Avenida de la Constitución, con un perfil de operador orientado claramente al sector restauración-servicios y con precios medios próximos a la zona de High Street, en el entorno de 80 euros/m2 construido. El aumento de actividad y de demanda han empujado las rentas hacia valores ciertamente elevados, manteniendo a la Calle Tetuán-Velázquez-O’Donnell (en su primer tramo, próximo a Campana) entre las diez calles más caras del país y como objeto de deseo de numerosas marcas (Michael Kors, OYSHO, Uterqüe, Parfois, etc.) con precios medios, en planta baja, del entorno de 130 euros/m2 construido. En la calle Sierpes, la media se sitúa aproximadamente en los 70 euros/ m2 construido. Como consecuencia de estos incrementos de rentas, aquellos operadores que no pueden afrontarlas han encontrado su hueco en otras calles cercanas, lo que va provocando una progresiva transformación en Martín Villa, Cuna, San Pablo, Plaza Nueva, O’Donnell, Sagasta y Córdoba. En inversión, el local comercial, bien ubicado, alquilado a un operador solvente, con obligado cumplimiento y rentabilidad mínima del entorno del 6% ha sido el producto estrella en 2015. De cara a 2016, el comprador está dispuesto a sacrificar rentabilidad a cambio de todo lo demás. Es decir, que el inversor está siendo conservador. La inversión inmobiliaria en Sevilla se ha focalizado en la transmisión de edificios de uso terciario, ubicados en zona prime, como el vendido por Generali, localizado en Plaza Nueva esquina con Méndez Núñez, alquilado en un 75% y adquirido por un family office local. En esta misma línea, destaca el edificio de calle Velázquez, alquilado de forma paralela a la firma Michael Kors.


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Oficinas, industrial y residencial El stock de oficinas de Sevilla se sitúa en torno a 1.230.000 m2, sin incluir edificios públicos. El 46% aproximadamente se concentra en Nervión y Cartuja, que contienen una gran cantidad de oficinas de perfil más funcional y con un alto grado tecnológico. Por su parte, las zonas Sur y Centro han disminuido su oferta respecto a años anteriores, suponiendo actualmente el 14% aproximadamente del total de m2. Este stock refleja la tendencia de los últimos años: poca o nula promoción de edificios terciarios de oficinas, debido al exceso de oferta. También refleja la progresiva desocupación en zonas periféricas, consecuencia de que surgen oportunidades de traslados a áreas más atractivas o edificios más representativos con rentas más asequibles. De hecho, el nivel de ocupación medio actual se sitúa en el entorno del 75%, es decir, que la tasa de disponibilidad del 25% indica que hay 307.500 m2 vacíos. En cuanto a precios, los indicadores apuntan a que se ha tocado fondo. Las rentas en Nervión y Cartuja se mantienen como las más elevadas, entre 10 y 13 euros/m2/mes. En lo que se refiere al producto industrial, en los últimos años se ha llegado a una situación en la que los precios de venta suelen ser inferiores a los de construcción y suelo, por lo que las rentas no permiten a los propietarios alcanzar rentabilida-

des razonables. Por su parte, los bancos, principales propietarios actuales, han optado por fijar sus precios en función del valor de dación y no del mercado. Ante este panorama, se pronostica que 2016 será el inicio de la inversión en reformas, construcción y promoción de naves de todo tipo en Sevilla para renovar el parque, a condición, eso sí, de que los precios y las rentas suban. Por lo que concierne a vivienda y suelo, en 2015 han vuelto las grúas a la ciudad por primera vez desde el inicio de la crisis, con desarrollos residenciales como en la calle Arjona y en la zona de Nervión (Calle José Luis de Casso). Como operaciones de compra de suelo en los últimos años, CBRE destaca la realizada por Inmobiliaria del Sur en Bami para desarrollar 238 viviendas en un suelo perteneciente al Ministerio de Defensa. También destaca, aunque no se trate de Sevilla capital, el suelo urbano consolidado que van a promover conjuntamente Anida e Insur en la zona de Entrenucleos, en el término municipal de Dos Hermanas, para promover 2.500 viviendas. Ai

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información útil Continúa la estabilidad de un mercado que se reactiva lentamente FUENTE: ST Sociedad de Tasación

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egún el Informe Trimestral de Tendencias del Sector Inmobiliario presentado por ST Sociedad, correspondiente al primer trimestre de 2016, el precio medio de la vivienda nueva y usada se ha situado en 1.433 euros/m 2, lo que supone un leve descenso anual del 0,5%. La ligera variación experimentada por los precios en el año 2015 confirma la continuidad de la estabilidad en un mercado que se reactiva lentamente (la última estadística del Ministerio de Fomento indica un incremento de transacciones de casi el 10% en 2015 respecto a las registradas en 2014), pero cuyo impulso todavía parece insuficiente para hacer crecer los precios de manera generalizada.

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provincia de Guipúzcoa (2.318 euros/m2), seguida de Barcelona (2.069 euros/m2), mientras que los más bajos se dan en Badajoz (821 euros/m2) y Ciudad Real (830 euros/m2). Por comunidades autónomas, tan solo se han registrado subidas en cuatro de las 17 regiones, con Baleares, Madrid y Cataluña a la cabeza, que han experimentado incrementos del 0,9%, 0,4% y 0,3%, respectivamente. Aragón y Asturias han sido las regiones en las que más ha caído el precio de la vivienda, con una bajada en ambos casos del 2,9%. País Vasco es la región que ha registrado el precio medio por metro cuadrado más alto de España, con 2.093 euros/m2 a pesar de experimentar un descenso interanual del 2,2%. A continuación

atos y tendencias

El comportamiento de los precios no ha sido homogéneo en todo el ámbito territorial en 2015. Así, atendiendo a los valores medios por provincia, la oscilación varía desde una subida anual de 1,4% en Cuenca (850 euros/m2) hasta un descenso de 4,1% en Segovia (1.152 euros/m2). El precio medio más elevado se registra en la

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se han situado como regiones más caras Madrid (2.024 euros/m2) y Cataluña (1.886 euros/m2). Al otro lado de la tabla, las comunidades con menor precio han sido Extremadura y Castilla La Mancha. En ese sentido, es probable que las grandes poblaciones continúen actuando como motor de la recuperación.


información útil

La confianza, al alza El Índice de Confianza Inmobiliaria de ST Sociedad de Tasación ha mantenido su tendencia al alza, registrando una subida de 0,2 puntos en el primer trimestre de 2016, hasta colocarse en 52,7 puntos. El índice continúa por encima de la posición neutral de los 50 puntos. Este índice se construye a partir de la opinión de más de 600 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional.

7,6 años para comprar El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de la firma, que define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se ha situado en 7,6 años en el primer trimestre de 2016. Este dato se mantiene en el mismo nivel al registrado en los tres primeros meses de 2015 y es ligeramente superior al alcanzado en el trimestre anterior, cuando se colocó en 7,4 años. Además, se ha reducido prácticamente a la mitad si se compara con los 13,7 años que eran necesarios en los momentos de mayor auge de los precios, a principios de 2007. Este indicador se calcula, a nivel de Comunidad Autónoma, a partir del cociente entre el

valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.

Mejora el endeudamiento Por su parte, el Índice de Accesibilidad elaborado por la compañía refleja una mejora a nivel estatal en el primer trimestre, al situarse en 102 puntos, dos por encima del nivel mínimo necesario para tener la capacidad de endeudamiento que permite adquirir una vivienda de precio medio, y cinco puntos más que en los tres primeros meses de 2015. Esta mejora se ha visto impulsada por la rebaja en las retenciones por IRPF para 2016 y la evolución de los tipos de interés hipotecarios. En concreto, los ciudadanos tienen la capacidad de endeudamiento media necesaria para asumir la compra de una vivienda en 11 comunidades autónomas, tres regiones más que en diciembre pasado, tras incorporarse Navarra, Andalucía y Canarias. Frente a ello, en Baleares, Madrid, País Vasco, Cantabria, Cataluña y Galicia todavía los salarios medios reales de los ciudadanos son inferiores a los ingresos teóricos que serían necesarios para la adquisición de una vivienda estándar. Ai

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atos atosy y tendencias tendencias


información útil

Crecen las operaciones de compraventa de suelo urbano FUENTE: SOLVIA

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olvia ha presentado recientemente la segunda edición de Solvia Market View, su informe de tendencias sobre el sector inmobiliario. En este último número, la compañía ha centrado su estudio en la situación actual del mercado de suelo, así como las perspectivas de este negocio en los próximos meses. El análisis revela que, tras varios años de ajuste, el mercado de suelo vivió un cambio de tendencia en 2015 gracias al crecimiento de las operaciones de compraventa de suelo urbano. Este aumento de las transacciones se ha producido, principalmente, por la intensa actividad de diversos operadores como los fondos de inversión, las cooperativas y los promotores. La competencia de estos actores en determinadas zonas, donde la atos y recuperación económica se está consolidando, ha generado tamtendencias bién un repunte en el valor total de las operaciones; una evolución que se mantendrá en los próximos meses. No obstante, se explica en el informe que la mejora de este mercado es totalmente heterogénea tanto desde la perspectiva geográfica como de la tipología del suelo. Así, la puja por adquirir suelos en ubicaciones prime está motivando que determinados opera-

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dores, como los fondos de inversión, empiecen a alejarse del foco de Madrid y Barcelona, al tiempo que buscan otras localizaciones con mayor rentabilidad para sus inversiones como algunas capitales de provincia como Sevilla, Alicante, Málaga y las Islas Baleares. Es muy destacable la importancia de estas tendencias ya que el suelo es uno de los activos menos líquidos y porque, precisamente, su valor habría sufrido un fuerte ajuste. Ai


información útil Barcelona es la ciudad más cara para alquilar y Elche la más barata FUENTE: TECNITASA

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firma el informe anual que elabora TecniTasa (Técnicos en Tasación S.A.) que los precios máximos del alquiler de una vivienda en España tienden a estabilizarse, como ocurre en Sevilla, Santa Cruz de Tenerife, Valladolid o Murcia; mientras que los precios mínimos suben ligeramente en muchas ciudades españolas como Cáceres, Toledo o Las Palmas de Gran Canaria. Una vivienda de alquiler en calles emblemáticas de Madrid, Barcelona, Bilbao, Pamplona, San Sebastián, A Coruña, Cádiz, Marbella o Zaragoza se sitúan por encima de los 1.500 euros al mes; precios que llaman la atención si se comparan con los barrios más baratos, en ciudades como Huelva, Alicante, Castellón, Elche, Torrent, Granada, Málaga, Jerez de la Frontera, Almería y Jaén donde aún se puede alquilar una vivienda por debajo de los 200 euros mensuales. Ambos extremos han disminuido con respecto a otros años. Las caídas más relevantes de los precios máximos para alquilar se encuentran en Santander, Za-

mora, Madrid, Guadalajara y Salamanca, con un descenso que ronda el 12%. La mayor subida en los precios máximos del metro cuadrado en alquileres se da en Pontevedra y Vigo, alrededor de un 13%. En cuanto a los precios mínimos, suben de manera relevante en Santander, Castellón y Vigo, en torno al 11%. En el otro extremo hay bajadas significativas en estos precios mínimos en Zaragoza, Huesca y Logroño, un 12%.

El alquiler más caro y más barato El metro cuadrado más caro para alquilar en el último año en España ya no está en Madrid sino en Barcelona: 29,58 euros/mes. Arrendar una vivienda de 100 m2 en el Paseo de Gracia cuesta ahora 2.958 euros, precio que ha variado con respecto al año anterior, repuntando un 2%. 174 euros es la diferencia que existe para alquilar una vivienda de 100 m2 entre este barrio barcelonés y la madrileña calle Serrano, donde un inmueble de la misma superficie cuesta ahora 2.784 euros/mes. Y es que el precio del metro cuadrado para alquilar en las zonas objeto de estudio en la capital ha descendido un 13%. En el lado opuesto el metro cuadrado más económico para alquilar está en el barrio Carrús Elche, Alicante, donde se pagan 1,80 euros/m2 al mes. Le sigue muy de cerca la barriada del Torrejón, en Huelva, con 1,98 euros/m2. La tercera posición la comparten el barrio Juan XXIII, 2º Sector, en Alicante, el barrio de Pescadería en Almería, y Cartuja-Casería de Montijo en Granada, con 2 euros/m2. En líneas generales, las cinco ciudades más caras por metro cuadrado son Barcelona, Madrid, Pamplona (2.490 euros), Marbella (1.920) y Cádiz (1.768 euros/m2). Ai

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información útil La construcción, uno de los sectores con mayor crecimiento de la producción para 2016 FUENTE: ANALISTAS ECONÓMICOS DE ANDALUCÍA

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xpone el último informe sobre Previsiones Económicas de Analistas Económicos de Andalucía, correspondiente a la primavera de 2016, que este año la evolución de la economía mundial ha venido determinada por un aumento de volatilidad en los mercados financieros y una cierta atonía en la actividad de las principales economías avanzadas y emergentes. El menor crecimiento con respecto a lo proyectado, junto con la existencia de riesgos de carácter geopolítico en diferentes áreas y las presiones deflacionistas, ha conllevado una moderada revisión a la baja en las previsiones de crecimiento a corto plazo. En este contexto, atendiendo a los últimos datos de Contabilidad Nacional, relativos al cuarto trimestre de 2015, la economía española registró un crecimiento trimestral del 0,8%, coincidente con el correspondiente al trimestre anterior. Para el conjunto del año, el aumento de la producción se situó en el 3,2%, superior al correspondiente al empleo, del 3,0%. Para 2016, las proyecciones macroeconómiatos y cas apuntan a un crecimiento del PIB del 2,7%, acompañado de una posititendencias va evolución del empleo. La información coyuntural relativa al cuarto trimestre de 2015 señala que la economía andaluza registró un crecimiento intertrimestral de la producción del 0,8%, 0,1 puntos Para el conjunto de 2015, el PIB andaluz ha registrado un crecimiento del 3,3%, 1,9 p.p. superior al del ejercicio anterior. Por el lado de la demanda, todos los

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componentes han registrado variaciones positivas, de mayor magnitud para la formación bruta de capital (5,5%). Desde la perspectiva de la oferta, destacan los aumentos de la industria (4,2%) y la construcción (5,1%), para este último sector, el primero desde 2007. Para 2016, Analistas Económicos de Andalucía prevé que la economía andaluza experimente un crecimiento interanual del 2,8% (2,7% para España). En lo que respecta a la demanda interna, el consumo privado y la inversión se incrementarían en un 3,2% y un 4,1%, respectivamente, en tanto que el consumo de las Administraciones Públicas lo haría en un 0,6%. Por el lado de la oferta, el crecimiento se sustentaría en la aportación positiva de todos los sectores, que presentarían aumentos de la producción entre el 0,8%, en el sector agrario, y el 4,4%, en la construcción. En lo que se refiere al mercado de trabajo, el crecimiento previsto del empleo se situaría en el 2,8% (2,6% en España). Por su parte, el número de parados se reduciría en un 5,3%, situándose la tasa de paro en el promedio del ejercicio en el 29,8% (20,1% en España), 1,7 p.p. inferior a la registrada en 2015. Descendiendo en el análisis, para el conjunto de 2015, las estimaciones apuntan a un crecimiento de la producción por encima del conjunto regional en Málaga (3,5%), Granada (3,4%) y Sevilla (3,4%). Las primeras estimaciones para 2016 apuntan a una prolongación de la fase de expansión en todas las provincias, si bien atenuando su ritmo de crecimiento con respecto a 2015, situándose las tasas de crecimiento entre el 2,6% y el 3,0%. Ai


de Actualidad CEA celebra el I Foro de Competitividad Empresarial de Andalucía presidente ejecutivo de AGQ Labs & Technological Services, se centró en la internacionalización de la empresa; y Francisco Gómez, consejero delegado de Popular, cerró estas presentaciones con una alocución sobre la competitividad como el reto pendiente de las empresas españolas.

Aprobado el Plan 2016-2017 La Confederación de Em-

presarios de Andalucía (CEA) celebró en marzo en Antequera (Málaga) el I Foro de Competitividad Empresarial en Andalucía para reflexionar sobre aquellos elementos que mayor incidencia tienen en la competitividad de la región y, especialmente, sobre sus empresas. Previamente, la organización empresarial andaluza celebró su Asamblea General Ordinaria. El Foro organizado por CEA fue clausurado por los presidentes de CEA, CEOE y Cepyme, Javier González de Lara, Juan Rosell y Antonio Garamendi, respectivamente. El presidente de CEA señaló que “es prioritario generar entornos competitivos que permitan hacer negocio en Andalucía”, para hacer viable la fórmula más empresas, más empleo, más competitividad. Se mostró convencido de que “la libertad empresarial debe traducirse en una menor y mejor legislación, que invite a crear actividades, que no restrinja, sino que facilite. Un cuerpo normativo que no genere mermas competitivas, ni regulatorias, ni fiscales, para las actividades generadas en Andalucía”. En esa línea insistió en que es necesario un marco general de competitividad que favorezca el incremento de la dimensión de la empresa andaluza; facilite la retención del talento, como paso necesario para una mejor

capacidad de innovación; contemple oportunidades, como las que ofrece el sector de la industria agroalimentaria y las necesidades industriales que requiere; facilite el desarrollo de los sectores estratégicos, especialmente aquellos vinculados al ámbito del desarrollo sostenible; que favorezca la inversión y la internacionalización de las actividades; y que aproveche la inestabilidad de otros entornos para consolidar la atracción de inversiones. González de Lara explicó que en esta tarea de favorecer la competitividad es imprescindible plantear una nueva mentalidad, que sea capaz de construir una sociedad que admire, promueva y facilite la actividad empresarial. En cuanto al panel de ponentes del Foro Empresarial participaron Jorge Romero, presidente del Consejo Empresarial de Estrategias y Competitividad de CEA, que realizó la introducción del Foro y explicó sus objetivos; Manuel Alejandro Cardenete, presidente de la Comisión de Estrategia Empresarial de CEA, que dio a conocer, de la mano de la Universidad Loyola de Andalucía, el I Informe de Competitividad de la Economía Andaluza. Por su parte, María Jesús Almazor, directora general en el Territorio Sur de Telefónica España, habló sobre la innovación como factor de competitividad; Estanislao Martínez, 100

En el transcurso de la Asamblea de CEA se ratificó el Plan de Acción 2016-2017 de la organización, que pretende una actuación planificada para impulsar la actividad de la misma, una vez que ésta se ha sometido a un profundo proceso de renovación. En palabras del Presidente de CEA, “la renovación de la organización no ha sido una meta, sino un punto de partida para la misma”. Dicho Plan de Acción se sustenta en ocho estrategias: defensa y promoción de los valores empresariales, promoción de la competitividad empresarial, potenciación de acciones técnicas e iniciativas a propuesta de la organización, fomento de la participación, reforzamiento de la vertebración e imagen reputacional de la organización, promoción asociativa y empresarial, y articulación legislativa de los derechos y obligaciones de las organizaciones empresariales en Andalucía. Estrategias que se desarrollarán bajo los principios de representatividad, participación, transparencia y gestión eficiente, representatividad y sostenibilidad, que se retroalimentan entre sí. Asimismo, en la Asamblea general se ratificaron los diversos acuerdos aprobados en el ejercicio de 2015, la Memoria anual de actividades y el cierre del ejercicio económico del año 2015, así como el presupuesto para el 2016. Ai


de Actualidad

La Junta General de Accionistas de Insur aprueba las cuentas de 2015

Gilmar inaugura oficina en Sevilla, que se suma a las tres de Costa del Sol

La Junta General de Accionistas de Inmobiliaria del Sur S.A. ha aprobado las cuentas anuales de la entidad, así como la gestión del Consejo de Administración correspondiente a 2015 y la aplicación aGrupo Insur logró un resultado después de impuestos de 7.346.363,41 euros y un beneficio neto de 5,65 millones de euros en 2015, lo que supuso un incremento del 62,2% respecto a 2014. Su cifra de negocio se sitió en los 55,84 millones de euros y el resultado bruto de explotación (EBITDA) aumentó un 11%, situándose en los 16,87 millones de euros. Bajo estos buenos resultados, el Grupo redujo en un 6,8% su deuda financiera neta, hasta los 172 millones de euros y aumentó en un 50% su liquidez, alcanzando los 24 millones. El área inmobiliaria incrementó en un 38% sus preventas, hasta los 53,5 millones.

La empresa fundada en 1983 por Jesús Gil Marín y Manuel Marrón, GILMAR Consulting Imobiliario, ha inaugurado en abril una nueva oficina comercial en Sevilla. Con esta inauguración, Gilmar cuenta ya con 25 oficinas propias (21 en Comunidad de Madrid, 3 en Costa del Sol y una en Sevilla), 31 equipos comerciales y 350 profesionales.

Gas Natural Andalucía invirtió 12,7 millones de euros en 2015 en Sevilla Gas Natural Andalucía invirtió casi 12,7 millones de euros en la provincia de Sevilla durante 2015 para continuar con su plan de expansión y desarrollo de infraestructuras. La compañía incrementó en casi 5.400 sus puntos de suministro en la provincia y aumentó en 50 kilómetros su red de distribución, superando los 1.610 kilómetros. Sevilla se consolida como la primera provincia andaluza en número de usuarios de gas natural con más de 482.000.

MLS Sevilla organiza su convención anual con más de 550 profesionales El crecimiento sostenido y profesionalizado del sector, dentro de la más estricta legalidad, fueron las principales necesidades del sector de agentes inmobiliarios andaluz que se han puesto sobre la mesa en la Convención Anual de agentes inmobiliarios organizada en Sevilla por MLS Sevilla, Agrupación de Inmobiliarias de Sevilla, presidida por José Gamero. La patronal hispalense, que representa los intereses del sector inmobiliario sevillano, ha reunido a más de 550 profesionales del sector coincidiendo con su cuarto aniversario. Como un sector de enorme trascendencia económica para la ciudad, innovador y creador de empleo, así definió el alcalde de la ciudad, Juan Espadas, al sector inmobiliario sevillano, en el acto de inauguración de la Convención.

Unicaja cifra el beneficio neto consolidado de 2015 en 184 millones de euros Unicaja Banco ha celebrado en Málaga su Junta General Ordinaria de Accionistas, que ha contado con la asistencia del 93,24% del capital social de la entidad. La Junta de Unicaja Banco ha aprobado las cuentas anuales, la gestión del ejercicio 2015 y la distribución del resultado, propuestos por el Consejo de Administración. Para el presidente de la firma, Braulio Medel, 2015 ha sdo un ejercicio de consolidación del Grupo como sexto grupo bancario privado español. Como elemento clave ha citado el beneficio neto consolidado de 184 millones de euros. 101


de Actualidad CEACOP celebra su Asamblea General con la presencia de Felipe López

Junta y FAMP cooperan en la rehabilitación y accesibilidad de viviendas La Junta y la Federación de Municipios y Provincias (FAMP) se han comprometido a cooperar en la rehabilitación de viviendas y en la mejora de la accesibilidad en los edificios, mediante la instalación de ascensores, así como a impulsar la divulgación entre los municipios del convenio suscrito por el Gobierno andaluz, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) y la propia FAMP para actuar de manera coordinada y preventiva frente al problema de los desahucios, todo ello con el objetivo de promover la adhesión de los consistorios al citado acuerdo. Así lo han puesto de relieve el consejero de Fomento y Vivienda, Felipe López, y el presidente de la FAMP, Fernando Rodríguez Villalobos, que se reunieron el 20 de abril.

El Círculo de Empresas Andaluzas de la Construcción, Consultoría y Obra Pública (CEACOP) celebró en marzo en Sevilla su Asamblea General Ordinaria, con la participación de gran parte de las constructoras e ingenierías vinculadas a esta asociación. En la presentación del balance de 2015, el presidente de CEACOP, Francisco Felipe Fernández Olmo, destacó el “primer repunte del empleo en la construcción producido en 2015, pasando de los 135.000 ocupados con que se cerró 2014 a algo más de 150.000 ocupados de media en 2015, gracias al incremento en la inversión en obra pública a lo largo de 2014 y que se elevó hasta los 1.625 millones de euros”. En el almuerzo posterior a la Asamblea acompañó a los presentes Felipe López García, consejero de Fomento y Vivienda, quien compartió mesa, entre otros, con la directora-editora de esta publicación, Rosa Hafner.

Puerto de Sevilla y Junta apuestan por la mejora de los accesos terrestres El presidente de la Autoridad Portuaria de Sevilla (APS), Manuel Gracia, ha recibido al Consejero de Fomento y Vivienda, Felipe López, para trasladar “de primera mano, la realidad del Puerto como elemento fundamental del sistema logístico de Andalucía”. Han abogado por impulsar el desarrollo logístico de este recinto, para el que han solicitado al Gobierno del Estado la mejora de las conexiones ferroviarias y el avance en la construcción de la nueva ronda de circunvalación SE-40.

Optimismo en el mercado inmobiliario de vivienda de Sevilla El mercado inmobiliario sevillano presenta datos optimistas para el cierre de 2016. La subida de compraventas hasta la fecha, situada un 11% por encima de 2015, ayuda al movimiento constante del sector. Así lo confirman los datos extraídos del último Pulsímetro Inmobiliario, realizado por el Instituto de Práctica Empresarial y la Cátedra Inmobiliaria, en colaboración con la Red de Asesores Inmobiliarios Cualificados (RAIC) y MAR Real Estate Sevilla.

Altamira ofrece más de 2.000 inmuebles desde 25.000 euros por el litoral español Altamira ha lanzado la campaña ‘Casas de costa que no cuestan’ a través de la cual ofrece más de dos mil inmuebles repartidos por la costa levantina, andaluza, el norte de España, las islas Baleares y Canarias, disponibles a partir de 25.000 euros. 102


de Actualidad José Fiscal, protagonista en un Desayuno de la Fundación Cámara de Sevilla El consejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, José Fiscal, ha destacado en Sevilla que la futura Estrategia de Generación de Empleo Ambiental de Andalucía contribuirá al tránsito de la Comunidad hacía un sistema más competitivo económicamente, más justo y más saludable medioambientalmente, en el marco de los desayunos de la Fundación Cámara de Comercio en el Club Antares. El consejero ha defendido una política centrada en los derechos de la ciudadanía y el blindaje del estado del bienestar.

La Estrategia de Turismo de Interior 2020 contará con 231 millones La presidenta de la Junta, Susana Díaz, ha presentado en Úbeda (Jaén) la Estrategia Integral de Fomento del Turismo de Interior Sostenible de Andalucía Horizonte 2020, un programa de actuación que se marca como objetivo hacer más competitivo y más rentable el sector turístico en Andalucía, que es “uno de los mejores destinos turísticos de Europa”.

Andalucía Inmobiliaria celebrará en junio su VIII Jornada de Turismo Residencial El hotel Villa Padierna de Benahavís (Málaga) acogerá el próximo mes de junio la octava edición de la Jornada Andalucía Inmobiliaria sobre Turismo Residencial. El encuentro, al que está previsto que acudan más de un centenar de empresarios y profesionales del sector, además de personalidades del mundo de la política y la sociedad andaluza, contará con varias ponencias y mesas redondas, que se desarrollarán a lo largo de una mañana, y en las que se tratarán cuestiones de índole diversa. Ordenación del territorio y urbanismo, nuevas formas de comercialización, atractivos y modelos de desarrollo del turismo resdencial, o nuevos proyectos previstos en Andalucía, serán algunos de los temas principales en torno a los cuales gire este evento, uno de los más esperados del año en el Triángulo de Oro.

Ricardo Arranz recibe el Máster de Oro del Real Fórum de Alta Dirección El presidente de Villa Padierna Hotels & Resort, Ricardo Arranz de Miguel, ha recibido el Máster de Oro otorgado por el Real Fórum de Alta Dirección, en el Palacio Duque de Pastrana, en reconocimiento a su labor en la presidencia de la marca de lujo referente en el sector turístico e inmobiliario de la Costa del Sol. Arranz ha asegurado que “este reconocimiento es un motivo más de satisfacción por el trabajo realizado y un nuevo aliciente para seguir mejorando en el servicio de lujo en la Costa del Sol”.

Más de 3.500 empresas participaron en las acciones de Extenda en 2015 Un total de 3.568 empresas andaluzas participaron en 2015 en las acciones de internacionalización de Extenda-Agencia Andaluza de Promoción Exterior, dependiente de la Consejería de Economía y Conocimiento. Esta cifra, según informó la consejera delegada de la entidad, Vanessa Bernad, en la presentación de la Memoria 2015, supone un incremento del 5% con respecto a 2014, y equivale a cuatro de cada cinco empresas exportadoras regulares (79%) de Andalucía (4.532). 103


de Actualidad Última hora Afirma un informe publicado por JLL que el envejecimiento de la población mundial impulsará el volumen de inversión

inmobiliaria mundial por encima del billón de dólares (en torno a 900.000 millones de euros) de aquí a 2020, frente a los 700.000 millones de dólares (sobre 615.000 millones de euros) registrados en 2015. También se prevé que los inversores institucionales incrementen su cuota de mercado, que actualmente se encuentra en el 20%, debido a la necesidad de responder a los requisitos de inversión de una población mundial más envejecida. La empresa Monthisa ha adquirido el solar de

Pagés del Corro número 122, un espacio de 7.100 metros cuadrados en el que tiene previsto construir 52 viviendas, que incluirán garajes y trasteros. La inversión alcanzará los 15 millones de euros, contando con la adquisición del terreno. El inmueble contará con dos portales de acceso, al dar también a la calle Luz Arriero. Aún no se conoce el precio de las

viviendas, estando el rango de precios en la zona de Triana entre los 2.500 y los 3.500 euros el m2. Monthisa negoció la compra del suelo con Solvia, entidad que a su vez lo había recibido de la antigua CAM. Drago Capital -compañía de inversión y gestión

inmobiliaria que opera en la península ibérica- y un inversor privado español han firmado la adquisición del edificio de la antigua sede del Banco de Andalucía en Sevilla, hoy Banco Popular. El inmueble cuenta con una superficie de casi 8.300 m2 y está situado junto a la Avenida de la Constitución y la Plaza Nueva. Drago gestionará la reforma del edificio, que se convertirá en hotel y tendrá una zona comercial de 2.000 m2. La firma europea de capital riesgo Cinven ha

firmado el acuerdo de compra de Tinsa a Advent International. Tinsa, constituida en 1985 y con sede en Madrid (España), es la

mayor firma de tasaciones y valoraciones en España y Latinoamérica y realiza tasaciones hipotecarias de todo tipo de inmuebles, tanto terciarios como residenciales, trabajando para clientes particulares, entidades financieras y empresas (incluidas pymes, compañías de inversión inmobiliaria y organismos oficiales). Actualmente, Tinsa opera en más de 25 países de todo el mundo, especialmente en Latinoamérica y tiene oficinas en España, Portugal, Argentina, Chile, Perú, México y Colombia. La presidenta de Banco Santander, Ana Botín,

presidió el pasado 18 de marzo la junta general de accionistas de la entidad en la que se han aprobado las cuentas correspondientes al ejercicio 2015. Botín destacó que “en un entorno más difícil de lo esperado, los resultados han sido buenos”. “Hemos cumplido todos nuestros objetivos y lo hemos hecho haciendo las cosas bien, de una forma sencilla, personal y justa”. Botín recordó que Banco Santander obtuvo en 2015 un beneficio atribuido de 5.966 millones de euros, con un aumento del 3%, mientras que el beneficio recurrente, excluyendo los cargos extraordinarios, creció un 13%, hasta 6.566 104

millones de euros. “Vamos a destinar los 6.000 millones de beneficio a pagar más dividendo en efectivo, fortalecer nuestra base de capital y a crecer de manera rentable”. Cepsa ha inaugurado en San Roque su nuevo almacén para lubricantes. Un centro totalmente automatizado y dotado de la última tecnología disponible. Al acto de inauguración asistieron el consejero de Empleo, Empresa y Comercio de la Junta de Andalucía, José Sánchez Maldonado; el delegado de Gobierno de la Junta en Cádiz, Fernan-

do López Gil; y el director de Lubricantes de Cepsa, Carlos Giner, entre otras personalidades. El nuevo almacén, muy próximo a la Refinería Gibraltar-San Roque, posibilita un nivel máximo de integración de todo el proceso productivo, desde la fabricación hasta la distribución final del producto, pasando por la mezcla y envasado, almacenaje y finalmente expedición. Haya Real Estate ha puesto a la venta una selección de 1.091 inmuebles de obra nueva con descuentos de hasta el 38%. Los inmuebles, distribuidos por varias comunidades españolas, forman parte de la campaña puesta en marcha por Sareb denominada comer-


de Actualidad cialmente “Grandes Rebajas”. Los precios ofertados estarán vigentes hasta el

próximo 31 de diciembre. Por comunidades autónomas, la Comunidad Valenciana es la que cuenta con mayor oferta, con 253 inmuebles. Le sigue Castilla y León, con 246; Andalucía, con 190; Cataluña, con 148 y La Rioja, con 102. El director general de Endesa Andalucía y Extremadura, Francisco Arteaga, se ha reunido con el alcalde de Sevilla, Juan Espadas,

con el objetivo de trazar las líneas de trabajo a desarrollar por ambas partes para implantar en la Isla de la Cartuja un proyecto de I+D+i de la compañía eléctrica. Endesa, siguiendo la estrategia marcada por Enel a nivel internacional en el desarrollo de nuevas tecnologías aplicadas al negocio eléctrico y la eficiencia energética, y alineada a su vez con la estrategia energética de Andalucía 20162020, considera que Sevilla, y más concretamente la Isla de la Cartuja, es la localización idónea para implementar las soluciones tecnológicas que está

desarrollando actualmente y que convertirían a la isla en un referente tecnológico del sur de Europa. Los directores generales de Cartuja 93 y Corporación Tecnológica de Andalucía (CTA), Teresa Sáez y Elías Atienza, respec-

tivamente, han firmado un acuerdo de colaboración mediante el que ambas instituciones se comprometen a trabajar de manera conjunta en actuaciones encaminadas a la mejora de la competitividad de las empresas andaluzas de base tecnológica, en especial a las de reciente creación (startups). Asefa Seguros y Fundación ASPRIMA han renovado su convenio de colaboración por dos años más. El objetivo de esta

alianza es seguir trabajando en potenciar la formación, realización y promoción de estudios e investigaciones referidos a la actividad inmobiliaria. Para Juan An105

tonio Gómez-Pintado, presidente de la Fundación ASPRIMA, “esta colaboración servirá para seguir ofreciendo formación de calidad a todos los asociados”. Por su parte Cyrille Mascarelle, director general de Asefa Seguros, afirma que “este acuerdo refuerza el apoyo que desde Asefa ofrecemos al sector de la promoción inmobiliaria y permitirá llevar a cabo múltiples acciones que impulsen su desarrollo”. La XIII Bienal de Arquitectura y Urbanismo (BEAU) ha premiado a cuatro proyectos de I+D+i que la Consejería de Fomen-

to y Vivienda de la Junta de Andalucía desarrolla en las universidades de Sevilla, Málaga y Granada. Se trata de proyectos de investigación que ofrecen modelos de ciudad que sirven de referencia para una mejor gestión de los recursos patrimoniales y paisajísticos y para lograr una mayor calidad de vida de la ciudadanía. Cemento Cosmos ha recibido la visita de más de un centenar de estudiantes de la Universidad de Córdoba y del Colegio Marista Cervantes. Un grupo de alumnos y profesores de la Escuela Politécnica Superior de Bélmez (Universidad de Córdoba) ha examina-

do las instalaciones de la fábrica con el objetivo de reforzar los conocimientos teóricos que han aprendido en clase, concretamente los incluidos en la asignatura

de Tecnología de los Materiales. Durante la jornada pudieron analizar las fases del proceso de fabricación de cemento, apoyados por el personal técnico de la empresa. La Fundación Laboral Andaluza del Cemento y el Medio Ambiente (FLACEMA), y el Grupo Holcim, han celebrado una jornada de carácter informativo y

sensibilizador en materia de medio ambiente y desarrollo sostenible, bajo el título: “Desarrollo Sostenible: ¿Responsabilidad de todos?” Esta actividad se enmarca dentro de un ciclo de jornadas organizadas por Flacema en el entorno de las distintas fábricas de cemento que operan en Andalucía. Flacema desarrolla esta actividad desde 2009.


En pocas palabras

Construcciones Calderón inicia las obras de restauración de la cubierta de la Catedral de Granada. La empresa andaluza ha iniciado en abril las obras de restauración de la cubierta de la nave lateral izquierda de la Catedral de Granada. Con un presupuesto de 600.000 euros, IVA excluido, la intervención cuenta con un plazo previsto de ejecución de 18 meses de acuerdo con el proyecto encargado por el Cabildo catedralicio. Jornada Gaesco-Caixabank. Los principales agentes del sector inmobiliario en Sevilla se dieron cita en marzo en una jornada empresarial organizada por Gaesco y Caixabank en la Escuela de Organización Industrial, con el objetivo de analizar las claves y tendencias del sector en 2016.

Albatros 14 renueva su página web. Albatros 14, marca perteneciente a Inerzia y especializada en el alquiler y venta de viviendas vacacionales y de segunda residencia, ha renovado su web, www.albatros14.es. Desde su creación en 2011, Albatros 14 ha ido incrementando significativamente su cartera de inmuebles en gestión y su gama de servicios. Por el momento, la oficina de Albatros 14 presta servicios en la Costa de Huelva, especialmente en Nuevo Portil y El Rompido.

de Actualidad Nombramientos Losantos, máximo primer ejecutivo de JLL España

Jorge Torrent, nuevo gerente de Look & Find

La firma internacional JLL ha nombrado a Enrique Losantos Albacete primer ejecutivo para España. Losantos ocupaba desde abril del año pasado el cargo de director general para el área de Investor Business, que seguirá compaginando con sus nuevas responsabilidades como máximo directivo de la firma.

Look & Find ha nombrado a Jorge Torrent Dolz, quien inició su andadura en Look & Find en el año 1996, nuevo gerente de la compañía. Con su nombramiento, Torrent pasa a ocuparse de la dirección de la compañía, dependiendo directamente de Presidencia y del Consejo de Administración de la red inmobiliaria.

Miguel Fernández promociona en JLL

Álvarez-Pallete, presidente de Telefónica

JLL ha nombrado a Miguel Fernández como nuevo director de Desarrollo de Negocio para Tétris España, la división de Diseño y Construcción de la firma. Entre sus funciones, Fernández buscará la diversificación y desarrollo del negocio de la compañía en España.

El Consejo de Administración de Telefónica ha elegido por unanimidad al hasta ahora consejero delegado de la empresa, José María Álvarez-Pallete, nuevo presidente ejecutivo de la compañía en sustitución de César Alierta. El nuevo primer ejecutivo de la firma ha incorporado a cuatro nuevos consejeros de perfil técnico.

Antonio Fornieles, al frente de Abengoa

White, director general de Knight Frank en España

La compañía Abengoa nombró en marzo a su hasta entonces vicepresidente y consejero independiente coordinador, Antonio Fornieles Melero, nuevo presidente, en sustitución de José Domínguez Abascal. Fornieles se unió al equipo de Abengoa en enero de 2015, a donde llegó procedente de KPMG.

Knight Frank ha anunciado el nombramiento de Humphrey White como nuevo director general de la compañía en España. Tomará el relevo de Alberto Prieto, tras 20 años en la empresaw y cinco como director general. White, nacido en Londres, posee una amplia trayectoria en el mercado inmobiliario español.

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Energía para el progreso. Energía para el futuro. El mundo está en constante cambio. En Endesa, creemos que la innovación es la mejor manera de afrontar los retos que están por venir. Por eso, usamos toda nuestra energía para ofrecerte soluciones inteligentes. Soluciones que hacen tu vida más fácil. Creemos en la energía de este país.

endesa.com


18 años en Andalucía

CBRE, la consultora líder en servicios inmobiliarios en Andalucía y en el mundo

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Andalucía Inmobiliaria 130  

Número 130 de Andalucía Inmobiliaria. Revista especializada en el sector de la construcción.

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