QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS - Um estudo na Enseada do Suá, Vitória - ES

1 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

2 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

UNIVERSIDADE VILA VELHA

ANANDA ZANOTTI SOUZA

QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória - ES

Vila Velha 2014

3 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

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ANANDA ZANOTTI SOUZA

QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Vila Velha, como requisito parcial para obtenção do grau de Bacharel em Arquitetura e Urbanismo.

Orientador: Prof.ª Dra. Liziane Jorge Coorientadora: Dra. Cynthia Marconsini Loureiro Santos

Vila Velha 2014

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ANANDA ZANOTTI SOUZA

QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória - ES Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Vila Velha, como requisito parcial para obtenção do grau de Bacharel em Arquitetura e Urbanismo.

Aprovado em __/__/2014 COMISSÃO EXAMINADORA

Prof.ª Dra. Liziane Jorge Universidade Vila Velha Orientadora

Profª. Dra. Cynthia Marconsini Universidade Vila Velha Coorientadora

Arquiteta Ana Lucia de Castro e Silva Convidada externa

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AGRADECIMENTOS

Agradeço a minha mãe, que desde o início do curso de arquitetura esteve ao meu

Agradeço a todos que direta ou indiretamente contribuíram para que eu

lado me apoiando e me incentivando a continuar no curso, mesmo nos momentos

concluísse este trabalho.

mais complicados me fez acreditar que a batalha pode ser difícil, mas não impossível de vencer. Ao meu pai que, principalmente na reta final, me auxiliou com suas palavras e experiências.

Às minhas tias, em especial a Katia e Katiana, e à minha avó Anna, que acreditaram em mim sempre dizendo que sou capaz de alcançar meus sonhos.

Ao Edgar, que sempre esteve ao meu lado, me ajudando em todos os momentos, e até mesmo na confecção dos trabalhos e visitas técnicas. Obrigada pela paciência e por entender tamanho desespero durante esta reta final.

Aos professores e mestres, pela sabedoria e pela disponibilidade em me ajudar, principalmente à professora Liziane Jorge, pelas críticas construtivas, bibliografias e arquivos necessários para a realização da pesquisa, à Cynthia, pelas orientações e à Ana Lúcia, por estar sempre disposta a ajudar e a dividir sua sabedoria e experiência.

Aos amigos que ao longo da faculdade, se preocuparam, se desesperaram, enfrentaram novos desafios e compartilharam conhecimentos comigo, principalmente ao Caio Carmo e a Amanda Alves.

Muito obrigada por tudo.

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É preciso força para sonhar e perceber que a estrada vai além do que se vê.

Los Hermanos

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RESUMO

visto que apresentam diversas características constantes. Para mudar esse cenário, diversos autores desenvolveram métodos de avaliação de condomínios

Qualidade em condomínios fechados: Um estudo na Enseada do Suá, Vitória-

fechados já construídos, a fim de sugerir novas soluções adaptadas as novas

ES

realidades, conduzindo o desenvolvimento da edificação, propondo qualidade e inovação aos empreendimentos existentes.

Uma modalidade habitacional que se consolidou durante o século XX nas cidades brasileiras foram os edifícios de apartamentos de grande e médio porte, como os condomínios fechados. O crescente aumento dessas tipologias habitacionais foi possível devido a diversos fatores como a facilidade na compra desses empreendimentos, estratégias de marketing que transpassam a ideia de segurança e status e a busca cada vez maior por novos estilos de vida que se diferenciam do caos vivido nas cidades. Vale destacar que nas últimas décadas os bairros centrais vivenciam um intenso aumento populacional, de valor imobiliário e também de ocupação do solo, portanto é evidente a disseminação dos condomínios fechados nessas áreas, uma vez que são caracterizadas como áreas bem desenvolvidas e bem localizadas. Porém, observa-se que os responsáveis pelo setor do mercado imobiliário não levam em consideração a diversidade cada vez maior de grupos familiares e modos de vida. Ou seja, utilizam dos mesmo espaços consolidados e repetitivos de condomínios fechados, baseados em organizações espaciais obsoletas e dimensões mínimas para atender à diversos tipos de moradores. Além disso, o máximo aproveitamento dos índices urbanísticos para a construção das edificações aliado ao processo produtivo mais viável para o consumidor resulta em uma morfologia previsível, mesmo tendo a liberdade na elaboração da imagem externa da edificação. Os resultados desses processos acabam por reduzir a qualidade ambiental, funcional e construtiva,

Palavras chave: Condomínios fechados; Qualidade; Métodos;

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ABSTRACT

suggest new solutions adapted to the new realities, leading the development of the building, offering quality and innovation to existing projects.

Quality in gated communities: A study in Enseada do Suá, Vitória-ES Keywords: Condominiums; Quality; Methods; A housing arrangement that was consolidated during the twentieth century in Brazilian cities were apartment buildings to large and medium, such as condominiums. The increase of these housing types was possible due to several factors such as the ease of buying these ventures, marketing strategies that trespass the idea of security and status and the increasing search for new lifestyles that differ from the chaos experienced in cities. It is noteworthy that in recent decades the central districts experience a rapid population increase in real estate value and also land cover, so obviously the spread of gated communities in these areas, since they are characterized as well-developed and well located areas.

However, it is observed that those responsible for the housing market sector does not take into account the increasing diversity of family groups and lifestyles. Ie, using the same consolidated and repetitive spaces of gated communities, based on outdated space organizations and minimum sizes to meet different types of residents. Furthermore, the maximum utilization of urban indices for the construction of buildings coupled with the most viable production process for the consumer results in a predictable morphology, despite having freedom in designing the external image of the building. The results of these processes eventually reduce environmental, functional and quality construction, since they exhibit several characteristics constant. To change this situation, several authors have developed methods for evaluating condominiums ever built in order to

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LISTA DE ILUSTRAÇÕES

Figura 20 - Tabela de controle urbanístico da ZOP 2. ........................................................ 70 Figura 21 - Torre residencial Glen Ville e torre residencial Lake Ville, respectivamente. . 72

Figura 1 - Condomínio residencial Portal dos Mares em Itaparica, ES. ..............................32

Figura 22 - Tribunal de contas do Espírito Santo. .............................................................. 72

Figura 2 - Condomínio residencial Vida Nova em Osasco, SP. ............................................32

Figura 23 - Ministério Público do Espírito Santo. ............................................................... 73

Figura 3 - Exemplo de um loteamento, no interior de Atraem Paulistanos. ......................33

Figura 24 - Escolas infantis privadas, localizadas próximas ao conjunto residencial. ........ 74

Figura 4 - Exemplo de uma gated community – Pine Canyon em Flagstaff, Arizona..........33

Figura 25 - Praça dos Desejos, na Enseada do Suá - Vitória/ ES. ........................................ 74

Figura 5 -Exemplo de um esquema de uma cidade jardim. Letchworth foi a primeira Cidade

Figura 26 - Praça do Papa, localizada na Enseada do Suá. ................................................. 75

Jardim, fica em Hertfordshire, Inglaterra. ..........................................................................34

Figura 27 - Monumento Italiano localizado na praça Vila de Cascais. ............................... 75

Figura 6 - Exemplo de uma cidadela na Idade Média. A cidade medieval de Cittadella, na

Figura 28 - achada do Shopping Vitória. ............................................................................ 76

região do Veneto. ...............................................................................................................34

Figura 29 - Ponto de ônibus na avenida Humberto Martins de Paula. .............................. 76

Figura 7 - Condomínio Alphaville, em Barueri, São Paulo. .................................................36

Figura 30 - Ponto de ônibus na rua Alaor de Queiróz Araújo. ........................................... 77

Figura 8 - Condomínio Alphaville, em Barueri, São Paulo. .................................................36

Figura 31 - Ponto de ônibus na avenida Nossa Senhora dos Navegantes. ......................... 77

Figura 9 - Exemplos de área de lazer de um condomínio residencial. Condomínio Victoria

Figura 32 - Pontos de ônibus localizado em frente ao Shopping Vitória. .......................... 78

BayClub e Residences, Enseada do Suá, Vitória– Espírito Santo. .......................................39

Figura 33 - Perspectiva urbana - relação edifício x entorno. ............................................. 78

Figura 10 - Exemplo de área de lazer de um condomínio residencial. Condomínio Celebrity

Figura 34 - Perspectiva urbana - relação edifício x entorno. ............................................. 78

Residencial, na Enseada do Suá, Vitória– Espírito Santo ....................................................39

Figura 35 - Arborização da avenida Humberto Martins de Paula. ..................................... 79

Figura 11 - Visão satélite do bairro Enseada do Suá. Fonte: Google Maps, 2014. ..............64

Figura 36 - Passeios públicos próximos ao condomínio residencial. .................................. 79

Figura 12 - Vista aérea da Enseada do Suá, no final do século XIX. ....................................64

Figura 37 - Avenida Nossa Senhora dos Navegantes. ........................................................ 80

Figura 13 - Aero fotograma de 1940. Vê-se as Ilhas Cinzenta, do Sururu, e parte das Ilhas do

Figura 38 - Implantação do conjunto residencial. .............................................................. 83

Papagaio e do Bode. Quebra-mar entre a do Papagaio e a do Sururu. ..............................66

Figura 39 - Visão do pedestre ao caminhar pelo passeio público pelo lado esquerdo, sentido

Figura 14 - Área de aterro da Enseada do Suá em 1979. ....................................................66

terceira ponte - orla. .......................................................................................................... 84

Figura 15 - Palácio do Café, localizado na Enseada do Suá – Vitória, ES. ............................67

Figura 40 - Limite do terreno com a rua Humberto Martins de Paula, cercado por vegetação.

Figura 16 - Visão por satélite do terreno. ...........................................................................68

........................................................................................................................................... 84

Figura 17 - Rua Humberto Martins de Paula. .....................................................................69

Figura 41 - Portaria localizada na entrada do condomínio residencial. ............................. 86

Figura 18 - Vias principais circundantes ao terreno............................................................69

Figura 42 - Acesso de pedestre à torre Glen Ville pelas escadas e pela rampa,

Figura 19 - Zoneamento Urbanístico de Vitória – Localização da quadra do terreno em

respectivamente. ............................................................................................................... 86

contorno vermelho. ............................................................................................................69

Figura 43 - Acesso de pedestre à torre Lake Ville. ............................................................. 87

19 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Figura 44 - Acessos as áreas de serviços, torre Glen Ville e tore Lake Ville, respectivamente.

Figura 68 – Pátio interno ao lado do playground, com bancos e arborização. ................ 105

............................................................................................................................................87

Figura 69 - Playground arborizado ao lado do pátio interno. .......................................... 105

Figura 45 - Acesso ao pavimento de garagem pelo carro, por meio da rampa. .................88

Figura 70 - Pavimento tipo da torre Glen Ville, do primeiro ao oitavo pavimento. ......... 107

Figura 46 - Acesso ao pavimento de garagem pelo pedestre, por meio da escada. ...........88

Figura 71 - Pavimento tipo da torre Glen Ville, do nono ao décimo primeiro pavimento.

Figura 47 - Acessos criados pelos moradores sob os canteiros para permitir a circulação do

......................................................................................................................................... 107

pedestre entre área de estacionamento e circulação horizontal. ......................................88

Figura 72 - Planta baixa do segundo andar do apartamento duplex da torre Glen Ville. 107

Figura 48 - Canteiro que impede a circulação de pedestre. ...............................................88

Figura 73 - Planta baixa do primeiro andar do apartamento duplex da torre Glen Ville. 107

Figura 49 - Anexo 11 do PDU, sobre áreas destinadas a estacionamento de veículos. ......90

Figura 74 - Destaque para as unidades habitacionais com plantas de mesma área e

Figura 50 - Áreas de estacionamento coberta no térreo. ...................................................91

ambientação. ................................................................................................................... 108

Figura 51 - Pavimento de garagem descoberto, localizado no térreo. ...............................91

Figura 75 - Planta baixa do pavimento tipo da torre residencial Lake Ville. .................... 108

Figura 52 - Pavimento de garagem descoberto. .................................................................91

Figura 76 - Planta baixa do nono ao décimo primeiro pavimento da torre Lake Ville. .... 108

Figura 53 - Pátio interno, com bancos e arborização. ........................................................92

Figura 77 - Planta baixa da unidade habitacional da torre Glen Ville. ............................. 109

Figura 54 - Mapa do relevo do município de Vitória. .........................................................96

Figura 78 - Disposição dos pilares da unidade residencial na torre Glen Ville. ................ 109

Figura 55 - Destaque para as áreas analisadas. ..................................................................97

Figura 79 - Destaque para as áreas fixas e áreas passíveis de remanejamento da unidade

Figura 56 - Estudo solar da implantação do conjunto residencial no verão. ......................97

habitacional Glen Ville. .................................................................................................... 109

Figura 57 - Estudo solar da implantação do conjunto residencial no inverno. ...................98

Figura 80 - Planta baixa do primeiro andar do apartamento duplex, localizado na torre Glen

Figura 58 - Estudo de sombras às 7h da manhã no inverno. ..............................................99

Ville. ................................................................................................................................. 109

Figura 59 - Estudo de sombras às 12h no inverno. .............................................................99

Figura 81 - Planta baixa do segundo andar do apartamento duplex, localizado na torre Glen

Figura 60 - Estudo de sombras às 16h no inverno. ...........................................................100

Ville. ................................................................................................................................. 109

Figura 61 - Estudo de sombras às 7h da manhã no verão. ...............................................101

Figura 82 - Destaque para as áreas fixas e áreas passíveis de remanejamento da unidade

Figura 62 - - Estudo de sombras ao 12h no verão. ...........................................................101

duplex da torre Glen Ville. ............................................................................................... 109

Figura 63 - Estudo de sombras ao 16h no verão...............................................................102

Figura 83 - Destaque na disposição dos pilares da unidade com 65,22m² de área na torre

Figura 64 - Revestimentos utilizados nas torres residenciais. ..........................................103

Lake Ville. ......................................................................................................................... 110

Figura 65 - Revestimento das áreas de circulação de pedestres e circulação de carros, nesta

Figura 84 - Planta baixa com 65,22m² de área da torre residencial Lake Ville................. 110

ordem. ..............................................................................................................................104

Figura 85 - Destaque para as áreas fixas e as áreas passíveis de remanejamento da unidade

Figura 66 - Revestimento utilizado em canteiros e bancos. .............................................104

com 65,22m² de área. ...................................................................................................... 110

Figura 67 -Salão de festas que atende ao condomínio residencial. ..................................105

Figura 86 - Planta baixa com 64,98m² de área da torre residencial Lake Ville................. 111

20 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Figura 87 - Destaque na disposição dos pilares da unidade com 64,98m² de área na torre

Figura 104 - Acesso ao pavimento de garagem pelo pedestre e ao novo campinho gramado.

Lake Ville...........................................................................................................................111

......................................................................................................................................... 126

Figura 88 - Destaque para as áreas fixas e as áreas passíveis de remanejamento da unidade

Figura 105 - Proposta para a ampliação do salão de festas, localizado na torre Lake Ville.

com 65,22m² de área. ......................................................................................................111

......................................................................................................................................... 127

Figura 89 - Concentração de áreas secas e áreas molhadas da torre residencial Glen Ville.

Figura 106 - Destaque para a área existente, área de ampliação e área modificada do salão

..........................................................................................................................................112

de festas........................................................................................................................... 127

Figura 90 - Concentração de áreas secas e áreas molhadas da torre residencial Lake Ville.

Figura 107 - Proposta para a área do pátio interno. ........................................................ 128

..........................................................................................................................................112

Figura 108 - Proposta para o novo pavimento de lazer. .................................................. 129

Figura 91 - Unidades que recebem maior insolação durante a manhã e durante a tarde, na

Figura 109 - Vista da varanda de uma unidade habitacional da torre Lake Ville. ............ 130

torre Glen Ville. ................................................................................................................113

Figura 110 - Proposta para a fachada Glen Ville. ............................................................. 131

Figura 92 - Unidades que recebem maior insolação durante a manhã e durante a tarde, na

Figura 111 - Proposta para a fachada Lake Ville. ............................................................. 131

torre Glen Ville. ................................................................................................................114

Figura 112 – Perfis familiares utilizados como base para as propostas das unidades

Figura 93 - Estudo solar das torres residenciais no verão. ...............................................115

habitacionais. ................................................................................................................... 134

Figura 94 - Estudo solar das torres residenciais no inverno. ............................................115

Figura 113 - Acréscimo de varandas proposto para a torre Glen Ville............................. 135

Figura 95 - Estudo de ventilação das torres residenciais. .................................................116

Figura 114 - Acréscimo de varanda proposto para a torre Lake Ville. ............................. 136

Figura 96 - Destaque para as áreas de ventilação natural, ventilação forçada, sem ventilação

Figura capa – Disponível em <http://www.marciogomes.com.br/algumas-panoramicas-

e posicionamento das aberturas da torre Lake Ville. .......................................................117

recentes/>

Figura 97 - Destaque para as áreas de ventilação natural, ventilação forçada, sem ventilação e posicionamento das aberturas da torre Glen Ville. .......................................................118 Figura 98 - Implantação com as propostas sugeridas. ......................................................122 Figura 99 - Pavimento de garagem e lazer proposto para o condomínio residencial existente. ..........................................................................................................................123 Figura 100 - Novas áreas de lazer no pavimento térreo, com áreas de circulação de pedestres e carros. ...........................................................................................................124 Figura 101 - Destaque para a área existente e área de ampliação do ..............................125 Figura 102 - Proposta para a ampliação do pavimento de garagem. ...............................125 Figura 103 - Campinho gramado com áreas de estar e lazer coberta por um pergolado. 126

21 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

LISTA DE TABELAS

Tabela 1 - Comparação entre as formas existentes de segregação socioespacial. ........................................................................................................35 Tabela 2 - Aspectos de análise definidos por João Antônio Costa Branco de Oliveira Pedro. ...................................................................................................................51 Tabela 3 - Exigências de implantação do conjunto residencial. ...........................53 Tabela 4 - Exigências de habitabilidade e adaptabilidade da célula habitacional. .........................................................................................................54 Tabela 5 - Análise urbana da região próxima ao condomínio. .............................60 Tabela 6 - Memorial de cálculo do condomínio residencial Glen Ville e Lake Ville. ......................................................................................................................71

LISTA DE MAPAS Mapa 1 - Mapa de usos do entorno do condomínio residencial. .......................................81 Mapa 2 - Mapa que destaca os fluxos predominantes no entorno do condomínio residencial. .........................................................................................................................82 Mapa 3 - Destaque nos usos na implantação do condomínio residencial Glen Ville e Lake Ville. ....................................................................................................................................85 Mapa 4 – Destaque para os acessos do condomínio residencial. .......................................89 Mapa 5 - Destaque para as áreas ocupadas e áreas livres. ................................................93 Mapa 6 - Destaque para as áreas livres e áreas de estacionamento. .................................94 Mapa 7 - Destaque para as áreas de percurso do pedestre e área de trânsito veicular. ...95

LISTA DE PERSPECTIVAS

Perspectiva 1 - Vista do pedestre ao entrar pelo portão principal. .................... 141 Perspectiva 2 - Caminho do pedestre para chegar no portão principal. ............ 141 Perspectiva 3 – Acesso à garagem e ao campinho gramado. ............................. 141 Perspectiva 4 – Campinho gramado com áreas de estar coberta com pergolado........ ................................................................................................... 141 Perspectiva 5 - Pátio interno com o novo acesso ao pavimento de lazer. ......... 142 Perspectiva 6 - Acesso ao pavimento de lazer, com piscina............................... 142 Perspectiva 7 - Áreas de estar com bancos e sofás, próximos à piscina. ........... 142 Perspectiva 8 - Área gourmet próxima à piscina. ............................................... 142 Perspectiva 9 - Vista da área da piscina, com deck e espreguiçadeiras. ............ 143 Perspectiva 10 - Ampliação do pavimento de garagem, com áreas verdes e cobertura em pergolado para proteção dos carros. .......................................... 143 Perspectiva 11 - Vista da varanda do segundo pavimento da torre Lake Ville, voltada para a área da piscina. ........................................................................... 143 Perspectiva 12 - Vista da varando do segundo pavimento da torre Glen Ville, voltada para o campinho gramado. ................................................................... 144 Perspectiva 13 - Vista geral do campinho gramado com áreas de estar e pergolado. ............................................................................................................................ 144 Perspectiva 14 - Acréscimo das varandas na torre Glen Ville. ........................... 144 Perspectiva 15 - Acréscimo das varandas na torre Lake Ville............................. 145 Perspectiva 16 - Vista geral da área da piscina e da área gourmet. ................... 145 Perspectiva 17 - Vista geral do condomínio residencial. .................................... 146 Perspectiva 18 - Vista geral do condomínio residencial. .................................... 147 Perspectiva 19 – Antes e depois da torre residencial Glen Ville. ....................... 148 Perspectiva 20 - Antes e depois do condomínio residencial, com a vista a partir da rua Humberto Martins de Paula e sua relação com o entorno. ......................... 149

22 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO .....................................................................................................26 2 A MORADIA CONTEMPORÂNEA ........................................................................30 2.1 contextualização .........................................................................................30 2.2 CONDOMÍNIOS FECHADOS .........................................................................32 3 QUALIDADE NA HABITAÇÃO ..............................................................................44 3.1 QUALIDADE .................................................................................................44 3.2 QUALIDADE RESIDENCIAL ...........................................................................46 3.3 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DA QUALIDADE .................................................49

5.2 ANÁLISE LEGISLAÇÃO .................................................................................. 69 5.3 ANÁLISE DO ENTORNO DO CONJUNTO RESIDENCIAL................................. 72 5.3.1 Funções ................................................................................................ 72 5.3.2 Inserção urbana e contiguidade ........................................................... 72 5.3.3 Percursos essenciais ............................................................................. 73 5.3.4 Caracterização do acesso ao transporte coletivo ................................. 76 5.3.5 Paisagem Urbana .................................................................................. 78 5.3.6 Conforto na rua .................................................................................... 79 5.4 ANÁLISE DA IMPLANTAÇÃO DO CONJUNTO RESIDENCIAL EXISTENTE GLEN

3.3.1 Método SEL ...........................................................................................49

VILLE E LAKE VILLE............................................................................................. 83

3.3.2 Método de avaliação da qualidade da habitação proposto por Dluhoseh

5.4.1 Contato edifício – rua ........................................................................... 84

.......................................................................................................................49 3.3.3 Método proposto por João Antônio Costa Branco de Oliveira Pedro ..50 3.3.4 Método proposto por Hugo Camilo Lucini ...........................................52 3.4 COTRIBUIÇÃO DOS MÉTODOS ....................................................................55 4 DEFINIÇÃO DO MÉTODO DE AVALIAÇÃO DA QUALIDADE .................................58 4.1 NÍVEIS FÍSICOS .............................................................................................58 4.2 MÉTODO DE AVALIAÇÃO .............................................................................58 5 CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA DE ESTUDO ...........................................................64 5.1 LOCALIZAÇÃO E TERRENO ...........................................................................68

5.4.2 Acessos diretos controlados ................................................................. 86 5.4.3 Concentração de áreas ocupadas e áreas livres ................................... 90 5.4.4 Segregação pedestre – veículo ............................................................. 92 5.4.5 Adequação ao terreno natural ............................................................. 96 5.4.6 Ventilação e Insolação; Microclimas internos ...................................... 97 5.4.7 Estética e materiais ............................................................................ 102 5.4.8 Áreas de lazer .................................................................................... 104 5.5 ANÁLISE DAS CÉLULAS HABITACIONAIS .................................................... 107 5.5.1 Funcionalidade básica da célula ........................................................ 108

23 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

5.5.2 Concentração de áreas homogêneas .................................................112 5.5.3 Orientação solar da célula ..................................................................113 5.5.4 Ventilação da célula ............................................................................115 6 PROPOSTA DE REFORMA PARA O CONDOMÍNIO RESIDENCIAL EXISTENTE GLEN VILLE E LAKE VILLE ..............................................................................................122 6.1 PROPOSTA PARA A IMPLANTAÇÃO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL .......122 6.2 PROPOSTA PARA AS UNIDADES HABITACIONAIS ......................................129 6.2.1 Proposta para a torre Glen Ville .........................................................134 6.2.2 Proposta para a unidade habitacional com 64,98m² de área da torre Lake Ville. .....................................................................................................136 6.2.3 Proposta para a unidade com 65,22m² de área da torre Lake Ville. ..136 7 CONSIDERAÇÕES FINAIS ..................................................................................152 8 REFERÊNCIAS ...................................................................................................156

24 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

25 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

26 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

1 INTRODUÇÃO singulares de cada local, onde a maior preocupação é em atingir uma grande quantidade de produção, sem garantir a qualidade dessas habitações.

As cidades brasileiras estão inseridas em um contexto caracterizado pelo crescente processo de urbanização e transformação dos seus espaços,

O estudo da qualidade na habitação é um tema muito discutido e muito

provenientes do rápido adensamento urbano. Essa acelerada densificação foi

abrangente, tendo o seu conceito definido por diversos autores, como Costa

responsável pelo processo de verticalização das cidades, que trouxe como

(1995), Coelho (2006) Pedro (2000) e Lucini (2003). Há diversos métodos de

consequência novas configurações dos espaços e diversas formas de apropriação

avaliação da qualidade tanto para o empreendimento já construído, quanto para

e uso, como por exemplo os condomínios fechados.

o empreendimento ainda em fase de projeto. São estabelecidos de acordo com as necessidades do edifício em si e da sua envoltória próxima, onde cada

Os condomínios fechados, surgidos na década de 70, podem ser caracterizados

metodologia tem a sua particularidade em relação à estrutura adotada, áreas de

por uma nova dinâmica habitacional, que disseminou modelos como condomínios

aplicação, objetivos e enquadramento, contemplando termos de caráter

verticais e horizontais. Diferentemente do tecido urbano e da forma de ocupação

construtivo e habitável. Esses métodos de avaliação possibilitam um melhor

adotado nas cidades, esses novos modelos oferecem uma nova leitura do espaço

conhecimento do objeto de estudo, facilitando a verificação dos aspectos a serem

urbano, trazendo através de estratégias de marketing e propostas para novos

aperfeiçoados e solucionados.

estilos de vida, conforto e segurança aos moradores, sem distanciá-los dos usos e atrativos localizados no entorno do mesmo.

Portanto, o produto do trabalho é uma proposta projetual para um condomínio vertical existente, localizado na Enseada do Suá – Vitória, ES que será realizada a

Esse novo modelo de produção é inserido no mercado imobiliário como um objeto

partir da análise da qualidade urbana, do edifício e da habitação, com base nos

de produção capitalista, ou seja, é criado com o intuito de obter prioritariamente

conceitos tratados ao longo da pesquisa. A análise será realizada por meio de

lucros através da expansão do modelo de produção, oferecendo padrões

métodos de avaliação adaptados de autores trazidos ao longo do presente

consolidados e repetitivos, onde são adotadas características universais para

trabalho, acarretando em uma síntese dos resultados.

diferentes locais de implantação, sem levar em consideração as necessidades

27 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Baseada nos resultados da avaliação do conjunto residencial, o presente trabalho

moradia contemporânea, tendo como foco os condomínios fechados que é o

contará com uma adequação do condomínio Glen Ville e Lake Ville, trazendo

objeto do estudo, sendo apontadas abordagens como a sua definição, o seu

novas soluções cabíveis e compatíveis com as necessidades percebidas, podendo

surgimento, sua configuração espacial, as justificativas para a crescente busca da

servir como exemplo para outros objetos de estudos.

população por essas moradias, além de trazer o porquê da necessidade em avaliar a qualidade.

Além da análise de todo o complexo e das habitações, a pesquisa contará com uma caracterização geral do entorno do condomínio residencial. Para isso, será

O terceiro capítulo apresenta a conceituação da qualidade, que é o principal

utilizado uma adaptação da metodologia proposta por Liziane Jorge e Cynthia

ponto a ser abordado no trabalho, com um foco na qualidade arquitetônica,

Marconsini cujo tema é: Avaliação da qualidade arquitetônica dos conjuntos

seguido da apresentação de alguns métodos existentes de avaliação da qualidade.

habitacionais e seus impactos sociais e urbanos: O caso da expansão imobiliária

O quarto capítulo apresenta a definição do método que será utilizado para avaliar

no município da Serra. A pesquisa está sendo desenvolvida com apoio da FAPES e

a qualidade do condomínio fechado vertical na Enseada do Suá, juntamente com

da Universidade de Vila Velha.

os parâmetros de avaliação.

A pesquisa está estruturada em duas partes. A primeira parte consiste em todo o

O quinto capítulo aborda uma caracterização da área de estudo, onde serão

embasamento teórico estudado para realização do trabalho, que conta com

apontados o desenvolvimento urbano e o crescimento do fenômeno condomínios

abordagens sobre os temas que estão de acordo com o objetivo do trabalho,

fechados na região, além da análise do bairro onde está localizado o condomínio

como por exemplo, a moradia contemporânea, condomínios fechados e

fechado, a análise da implantação e a análise das torres residenciais.

qualidade residencial. A segunda parte do trabalho trata de todo o projeto que será realizado no condomínio fechado, que é composta pelo método utilizado no

Por fim, o sexto capítulo apresenta uma proposta projetual para o condomínio

presente estudo, a caracterização da área de estudo, a análise do condomínio

existente, que teve como base todo o estudo realizado ao longo do presente

fechado escolhido e a proposta projetual.

trabalho e também, através dos resultados obtidos na análise feita do empreendimento.

O trabalho se desenvolve em seis capítulos. O primeiro capítulo conta com a introdução, onde é apresentado o trabalho de forma resumida apresentando os objetivos gerias e específicos. O segundo capítulo apresenta um debate sobre a

28 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

29 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

30 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

2 A MORADIA CONTEMPORÂNEA Este capítulo tem como objetivo apresentar uma síntese do desenvolvimento de

Atualmente, a indústria imobiliária brasileira tende a atender os reais desejos e

edificações verticais, bem como o desenvolvimento das modalidades

necessidades do consumidor, além de suas percepções sobre a qualidade, o que

condominiais nas cidades brasileiras. É abordada uma contextualização geral,

pode ser considerado como um ciclo de modernização gerencial das indústrias

justificando o crescimento e a busca cada vez maior por esses empreendimentos

imobiliárias (BENAZZI E ALVIM, 2009). Ou seja, as empresas de maior porte, cada

no Brasil, apontando os principais fatores qua afetam sua qualidade.

vez mais buscam a satisfação dos clientes e identificam quais os impactos ambientais esses empreendimentos habitacionais causam, com isso há uma maior

2.1 CONTEXTUALIZAÇÃO

preocupação dos responsáveis por esse setor, em atender as normas vigentes e utilizar de certificações que garantam uma melhoria no habitat dos usuários.

Uma modalidade habitacional que se consolidou durante o século XX nas cidades brasileiras foram os edifícios de apartamentos de grande e médio porte. O

Essas iniciativas relacionadas a diminuição dos impactos negativos das edificações

crescente aumento dessas tipologias habitacionais foi possível devido a facilidade

ainda é muito recente e complexa, com isso, ainda não é possível observar uma

na compra desses empreendimentos. Pode-se afirmar que essa tipologia atingiu

mudança que interfira no desenvolvimento desses setores como um todo. O setor

seu ápice no ano de 2000, devido as políticas habitacionais que ampliaram a

imobiliário ainda carece de estruturas que auxiliem no desenvolvimento de ações

facilidade de crédito. Essa facilidade de crédito pode estar relacionada ao

que possam ser mais eficientes em relação a qualidade das habitações, tanto para

aumento do emprego e de renda, juntamente com a baixa da inflação, que

edificações existentes, quanto para edificações futuras (ZAMBRANO, 2008).

possibilitou a obtenção da casa própria por diversas camadas sociais, disparando a busca por unidades habitacionais. Tendo em vista essas desenvolturas, viu-se a

O baixo nível de qualidade das edificações pode estar relacionado a diversos

necessidade em aumentar as taxas de retorno de capital pelos administradores

fatores atrelados ao mercado imobiliário brasileiro, uma vez que priorizam a

imobiliários, assim como aumentar sua participação no mercado (VILLA;

produção em massa, desconsiderando os aspectos que garantam qualidade

ORNSTEIN, 2013).

ambiental, construtiva e arquitetônica ao empreendimento. Tais fatores estão relacionados com a edificação ser considerada como um produto imobiliário e com as propragandas e estratégias de marketing que, por muitas vezes, utilizam

31 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

de táticas para atrair a atenção dos compradores, priorizando o estilo de vida e o

Conforme já salientado, pode-se observar que as empresas não possuem o hábito

status social.

de buscar tecnologias que melhorariam o ambiente construído, como a adoção de alguns processos avaliativos responsáveis por retroalimentar os projetos,

O outro aspecto citado, referente as estratégias de marketing, está relacionado

aumentando a sua qualidade. Segundo Coelho (2006), os processos avaliativos

com a influência dos empreendimentos imobiliários sobre os usuários, uma vez

são ferramentas essenciais para alcançar a qualidade arquitetônica, podendo

que utilizam de propagandas voltadas à sustentabilidade com o objetivo de atrair

estar ligada às diversas etapas que uma edificação passa até ser utilizada, como a

a atenção dos moradores (VASCONCELOS, D.; VASCONCELOS, R., 2008).

fase de concepção, financiamento, construção e fiscalização.

Observa-se também, que os responsáveis pelo setor do mercado imobiliário não

Com base nessas afirmações destacadas acima, fica evidente a necessidade em

levam em consideração a diversidade cada vez maior de grupos familiares e

realizar uma avaliação da qualidade ambiental e espacial de um condomínio

modos de vida (VASCONCELOS, D.; VASCONCELOS, R., 2008). Ou seja, utilizam dos

residencial com edificações verticais, uma vez que essa tipologia se encaixa

mesmo espaços consolidados e repetitivos, baseados em organizações espaciais

perfeitamente nas configurações abordadas ao longo do texto, como sendo

obsoletas e dimensões mínimas para atender à diversos perfis familiares.

tipologias que se repetem e que estão consolidadas. Ou seja, por muitas vezes, os condomínios verticias adotam características universais que são utilizadas em

As figuras 01 e 02, são exemplos de condomínios residenciais verticais que foram

diferentes tipos de implantações, desconsiderando as características locais, como

executados pela mesma empresa, o INOCOOP, que é um Instituto de Orientação

o clima, a ventilação, a insolação e as necessidades singulares. Mas, vale destacar,

às Cooperativas Habitacionais. A figura 01 é do condomínio residencial Portal do

que nem todas as imobiliárias não se asseguram em garantir a qualidade dos

Mares, em Itaparica –ES e a figura 02 é do condomínio residencial Vida Nova, em

condomínios, com o aumento do conhecimento nessa área da qualidade, muitas

Osasco –SP, que enfatizam a ideia de que os condomínios são modelos repetitivos,

empresas passaram a adotar estratégias para garantir uma diminuição dos

uma vez que podemos observar pelas imagens que ambos possuem

impactos gerados por esses empreendimentos.

características semelhantes quanto a tipologia e morfologia da edificação, apesar de estarem localizados em espaços distintos, com características locais antagônicas.

32 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

2.2 CONDOMÍNIOS FECHADOS O objeto do presente trabalho é o condomínio residencial vertical, portanto o conteúdo a seguir aborda a definição de condomínios fechados, como se deu o seu desenvolvimento e o porquê desse fenômeno estar se expandindo cada vez mais nas cidades brasileiras. Vale destacar que o termo condomínio fechado, por muitas vezes, é utilizado como sinônimo de loteamento, mas que na realidade possuem conceitos diferenciados e são regidos por leis diferentes.

A Lei 6.766/79, dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências, tais como: a imposição de que os loteamentos não podem ter Figura 1 - Condomínio residencial Portal dos Mares em Itaparica, ES. Fonte: Disponível em < http://www.inocoopes.com.br/?empreendimento/8/Portal_dos_ Mares> Acesso em maio, 2014.

limites espaciais e devem ser compostos por equipamentos e infraestruturas com acesso ao público, conectados às redes públicas. Por outro lado, o condomínio, regido pela Lei 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, é considerado como uma propriedade única, caracterizado pela existência de frações ideais no interior de um espaço, onde cada fração possui um proprietário individual, ou seja, são de caráter privado.

Os primeiros empreendimentos semelhantes aos condomínios fechados surgiram nos Estados Unidos, no ano de 1950 e eram localizados nos subúrbios americanos.

A princípio, eram casas construídas nas regiões periféricas das cidades, sendo utilizadas como uma segunda opção residencial e não era cercada por muros (LIRA, 2012). Somente no ano de 1960, esse modelo concretizou-se, dando início ao fenômeno denominado gated communities, localizados em áreas onde

Figura 2 - Condomínio residencial Vida Nova em Osasco, SP. Fonte: Disponível em: <http://www.inocoop-sp.com.br/concluidos-e-entregues/vida-novablocos-19-20-e-21#.U3fK9fldVZ4> Acesso em maio 2014.

residem as classes médias e altas, nos subúrbios ricos norte-americanos. Nessa

33 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

época, essas residências receberam muros, privatizando os espaços e restringindo seus acessos (PINHEIRO, 2011).

Segundo Pinheiro (2011), as gated communities surgiram em comunidades residenciais abertas e só depois passaram a ser murados, diferentemente do que ocorre no Brasil, onde os condomínios já são planejados de forma a obter o limite espacial, com os muros.

A busca por essas residências por grande parcela da população, nos Estados Unidos, é devido ao desejo dos habitantes em se distanciar dos centros urbanos, repletos de habitantes de classes menos abastadas e imigrantes de origem latina ou afro-americana. Outro motivo seria a busca pela segurança intramuros, uma vez que os moradores mais ricos julgam o entorno desses empreendimentos

Figura 3 - Exemplo de um loteamento, no interior de Atraem Paulistanos.

Fonte: Disponível em < http://www.imobiliariaemribeiraopreto.com/informativos/Not%C3%ADcias /Acontece/Servicos-De-Luxo-Em-Lancamentos-No-Interior-Atraem-Paulistanos-679> Acesso em maio, 2014.

como inseguro (PINHEIRO, 2011).

No Brasil, sua implantação teve início em São Paulo na década de 70, nos municípios de Barueri, Santana do Parnaíba e Cotia, acarretando em novas áreas de expansão na cidade e na região (VASCONCELOS, CORREA E PINTAUDI, 2013).

Ou seja, sua escala e dimensão foram responsáveis por produzir uma nova morfologia urbana no local em que foi inserido.

Figura 4 - Exemplo de uma gated community – Pine Canyon em Flagstaff, Arizona.

Fonte: Disponível em: <http://www.privatecommunities.com/arizona/pine-canyon/> Acesso em maio 2014.

34 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Garden-city reporta-se aos núcleos urbanos que buscavam a independência de outras cidades, abrangendo o discurso de uma cidade com baixa densidade, áreas verdes, segurança e parques, com o objetivo de unificar a cidade e o campo (LIRA,2012).

A cidadela na Idade Média, que constituiu uma etapa de transição entre a aldeia e a cidade, era caracterizada por ser um recinto murado e fortificado, onde os habitantes tinham segurança e eram protegidos das ameaças externas. Mas para a convivência nesses locais, a população era obrigada a seguir os propósitos estabelecidos pelo poder central, sendo esses o militar e o religioso, dentro da área delimitada pelas muralhas (DUARTE, 2006). Nessa mesma época, muitas outras formas de recintos segregados foram desenvolvidas dentro dessas cidades Figura 5 -Exemplo de um esquema de uma cidade jardim. Letchworth foi a primeira Cidade Jardim, fica em Hertfordshire, Inglaterra.

Fonte: Disponível em: <http://www.privatecommunities.com/arizona/pine-canyon/> Acesso em maio 2014.

cercadas por muralhas, como, por exemplo, os guetos étnicos-religiosos.

As áreas residenciais fechadas e segregadas não são novidades, vale destacar que as cidadelas, os guetos, os enclaves fortificados surgidos na Idade Média e as cidades-jardim, surgido na Idade Contemporânea, possuem características semelhantes aos condomínios fechados. Ou seja, essa configuração espacial de condomínios fechados pode ser comparada com os fenômenos citados acima, uma vez que se assemelham quanto à morfologia e ideologia.

A ideia da cidade-jardim, de Howard, surgida devido ao desenvolvimento industrial do século XIX, remete-se a ideia de um condomínio fechado. O termo

Figura 6 - Exemplo de uma cidadela na Idade Média. A cidade medieval de Cittadella, na região do Veneto.

Fonte: Disponível em < http://oglobo.globo

35 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

A tabela a seguir traz uma comparação das formas de segregação socioespacial que se assemelham a ideia dos condomínios fechados atuais.

Tabela 1 - Comparação entre as formas existentes de segregação socioespacial.

SEGREGAÇÕES SOCIOESPACIAIS NOMENCLATURA

ÉPOCA

DEFINIÇÃO

Cidadelas

Idade Média

Espaço fortificado por militares e protegido por muros que garantiam a segurança da população e impedia a invasão de ameaças externas.

Guetos

Idade Média

Concentração de espaços de forma involuntária, definidos a partir da aglomeração de pessoas de mesmas caraterísticas como cor ou raça, que não possuem hierarquia de poder e bem-estar, ou seja, é caracterizado por não ser incompatível com o modo de vida democrático.

fortificados

Idade Média

São espaços privatizados e aglomerados de forma voluntária, baseados na etnia, com o objetivo de garantir o crescimento da mobilidade social. É caracterizado por ser compatível com o modo de vida democrático.

Cidades-Jardim

Idade

Esquema teórico de uma cidade autônoma, ou seja, era independente de outras cidades, possuía um limite de faixa agrícola circundante, grandes

Enclaves

Contemporânea áreas verdes e habitações de qualidade.

Loteamentos

Idade Contemporânea

Condomínios fechados

Representa a divisão do solo em lotes com vias e logradouros públicos, dispondo de pelo menos 35% da área do loteamento para domínio público.

Idade

Pode ser entendido como uma área que abrange tanto espaços particulares quanto espaços em comum, onde o espaço em comum a de ser Contemporânea necessariamente fechado, restrito apenas aos seus moradores.

Fonte: Vasconcelos, Corrêa e Pintaudi (2013), Duarte (2006), Caldeira (2000) e Lira (2012)

36 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

A definição de guetos citada acima, traz a questão involuntária que está relacionada com divisões por classe e raça, onde o processo é caracterizado por ser excludente, rígido e responsável pela divisão cultural. Já a definição de enclaves fortificados, traz a questão voluntária, que é um processo de caráter não excludente, sendo responsável por unificar diversas etnias e modos de viver (DUARTE, 2006).

O condomínio Alphaville, localizado em São Paulo, é um dos mais antigos e conhecidos, que foi baseado no modelo norte-americano de condomínios, criado em 1974 no município de Barueri. A sua intenção para a promoção de vendas não era o fator “segurança” e sim a ideia de proporcionar um novo estilo de vida, com generosas áreas verdes, distanciados da vida agitada das cidades e próximos a

Figura 7 - Condomínio Alphaville, em Barueri, São Paulo.

Fonte: Disponível em: < https://alphavilleimoveis.wordpress.com/tag/casa-alphaville-locacao/ > Acesso em maio 2014.

eixos viários (LIRA, 2012).

A princípio, o condomínio Alphaville não teve êxito, somente em 1980 foi ganhando reconhecimento, quando o seu entorno passou a receber empreendimentos voltados a atender a sociedade local, como bancos, escolas e comércios (LIRA, 2012).

De maneira geral, a proliferação dessas novas modalidades de habitação é caracterizada como um produto imobiliário que contém barreiras físicas, como os muros e cancelas, impedindo a entrada de pessoas não credenciadas. Essa configuração é responsável pela redefinição dos espaços onde estão inseridos e, principalmente, por gerar segregação socioespacial e deve ser entendida como um processo político, econômico, cultural e social (D’OTTAVIANO, 2006).

Figura 8 - Condomínio Alphaville, em Barueri, São Paulo.

Fonte: Disponível em: < http://www.culturamix.com/cultura/bairros-mais-nobres-de-sao-paulo > Acesso em maio 2014.

37 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Além dessas características abordadas, para D’Ottaviano (2006), os condomínios

irregulares marcadas pelas diferenças de classe social e o acelerado crescimento

fechados são unidades de moradias, providas por seguranças, concentrando

das cidades de forma desordenada.

usuários com perfil social em comum, inseridos em grandes áreas isoladas e distantes dos centros urbanos, e, portanto, desintegrado do tecido urbano das

A publicidade também tem grande influência quanto a procura desses

cidades. São resultados de soluções urbanísticas que buscam a homogeneização

empreendimentos, uma vez que é responsável por trazer diversos argumentos

dos espaços de moradia, através da adoção de um padrão das construções e do

referentes à denominação, localização e características arquitetônicas, mesmo

perfil dos moradores. Através desse contexto, podem ser considerados como as

que fuja da realidade, referindo-se a ideia de que os condomínios oferecem status

novas cidadelas contemporâneas.

e diferenciação social. Para Loureiro e Amorim (2005), as campanhas publicitárias são instrumentos influenciadores e abonadores, que fortificam o mercado

É notável o crescimento dessas tipologias habitacionais no Brasil, com isso autores

imobiliário, trazendo fundamentos baseados nas expectativas promissoras em

como Vasconcelos, Corrêa e Pintaudi (2013), D’Ottaviano (2006), Andrade e Vidal

relação a um estilo de vida.

(2012) e Loureiro e Amorim (2005), trazem suas justificativas para esse aumento que englobam diversas razões e opiniões.

Segundo Duarte (2006), a ideia principal dos condomínios fechados é se fazer passar por novos bairros residenciais, livres de problemas insolúveis encontrados

Vasconcelos, Corrêa e Pintaudi (2013) enfatizam que o aumento da produção de

nas cidades. Sua configuração é caracterizada por imóveis padronizados,

condomínios fechados é resultado da busca dos moradores e usuários por novas

atraentes, confortáveis e com preços equivalentes, igualando os moradores pelo

formas de morar que sejam seguras e garantam qualidade de vida, conforto e

poder aquisitivo. Essas características são responsáveis por homogeneizar o

status. Essa ideia de segurança é transmitida devido ao empreendimento ser

espaço físico e social no interior do condomínio.

cercado por muros e possuir o acesso de indivíduos controlados por guaritas e câmeras de segurança (D’OTTAVIANO, 2006).

Mas ao mesmo tempo que há uma homogeneização do espaço intramuros, os condomínios fechados são responsáveis por gerar uma urbanização dispersa,

Além dessa questão da busca pela moradia em condomínios fechados ter relação

fragmentando o espaço onde está inserido, além de ser responsável por

com a segurança desejada pelos moradores, Andrade e Vidal (2012) afirmam que

intensificar a segregação espacial. Alguns autores como Reis (2006) e Caldeira

o surgimento dessas novas ocupações, é resultado das transformações urbanas

(2000), apontam que essas problemáticas são intensificadas uma vez que os

contemporâneas como: o crescente uso de automóveis; as ocupações urbanas

condomínios valorizam somente o que é de domínio privativo.

38 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Caldeira (2000), denomina essas tipologias condominiais como enclaves

Atualmente, os condomínios fechados ou os “bairros isolados”, de acordo com

fortificados, ao trazer sua conceituação como propriedades privadas para o uso

Duarte (2006), são caracterizados por possuírem diversas infraestruturas em

coletivo e enfatizam o valor do que é privado e restrito ao mesmo tempo em que

comum como quadras poliesportivas, piscinas, praças, churrasqueiras, a fim de

desvalorizam o que é público e aberto na cidade.

garantir a autonomia aos moradores.

Para muitos autores, como Duarte (2006), Caldeira (2000) e Vasconcelos, Corrêa

Alguns condomínios residenciais, além desses elementos, oferecem comércio

e Pintaudi (2013), a proliferação dos condomínios fechados contribui para o

local para atender as necessidades do cotidiano do morador, como farmácia,

esvaziamento do espaço público, alterando o sentido de “cidade” colaborando

cabeleireiros, lotéricas, agências bancárias, entre outros.

para a diferenciação étnica, social e econômica do território urbano, uma vez que sua configuração espacial limita os espaço para circulação através dos muros,

Além dessas características, Vasconcelos, Correa e Pintaudi (2013) afirma que os

impedindo o acesso público pelo condomínio, além de manipular o perfil social

condomínios fechados, atualmente, possuem diversas tipologias, morfologias e

dos moradores intramuros, sendo caracterizados por serem de classe média e

características próprias quanto a:

alta. Além disso, deve ser destacado que a maioria desses empreendimentos



Sua dimensão: tamanho dos lotes e glebas;

habitacionais são localizados nas periferias das cidades, o que acaba gerando uma



Sua localização: áreas centrais e periféricas;

segregação social, uma vez que no interior dos condomínios fechados são



Existência de equipamentos para uso coletivo e áreas livres;

encontrados moradores de classe mais alta, enquanto no entorno desses



Perfil social dos usuários e residentes: faixa de renda, grupos étnicos, faixa

empreendimentos são encontrados moradores de classe mais baixa.

etária e setor de atividade; 

Legislação local.

Vale destacar que nas últimas décadas os bairros centrais vivenciam um intenso aumento populacional, de valor imobiliário e também de ocupação do solo.

Suas características têm sido historicamente associadas a esses itens citados

Portanto é evidente a disseminação dos condomínios fechados nessas áreas, uma

acima e atualmente abrangem diversas tipologias e configurações quanto ao

vez que são caracterizadas como áreas bem desenvolvidas e bem localizadas, que

tamanho do terreno, sua localização, dimensões das unidades residenciais,

permitem a otimização do consumo e distribuição de energia, água, entre outros

presença de serviços e áreas coletivas.

equipamentos de infraestrutura urbana (LIRA, 2012).

39 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Segundo Lucini (2003), três são os fatores responsáveis pela diversidade de tipologias residenciais, sendo essas o valor da terra e do mercado, de acordo com sua localização e sua edificabilidade; o tipo de ocupação e uso da terra, levando em consideração a utilização máxima dos índices permitidos e por fim, os custos e a produtividade que viabilizam a construção. Esses fatores levam as edificações a serem atribuídas como um produto para inseri-lo no mercado residencial, tendo como principal objetivo a obtenção de lucros por meio de fatores financeiros, mercadológicos e imobiliário.

Atualmente, existem variadas tipologias habitacionais devido as soluções Figura 9 - Exemplos de área de lazer de um condomínio residencial. Condomínio Victoria BayClub e Residences, Enseada do Suá, Vitória– Espírito Santo.

Fonte: Disponível em: < http://www.rossiresidencial.com.br/imoveis-a-venda/espirito-santo/vitoria/enseadado-sua/celebrity-residencial/285> Acesso em maio 2014

construtivas e funcionais de cada lote urbano, tais como dimensão, índices urbanísticos, afastamentos, dimensões mínimas, entre outros. Devido a essa questão, torna-se evidente a impossibilidade de regularizar e padronizar as construções, uma vez que suas formas variam com a particularidade de cada local (LUCINI, 2003).

Segundo Lucini (2003), o máximo aproveitamento dos índices urbanísticos para a construção das edificações aliado ao processo produtivo mais viável para o consumidor resulta em uma morfologia previsível, mesmo tendo a liberdade na elaboração da imagem externa da edificação. Os resultados desses processos acabam por reduzir a qualidade ambiental, funcional e construtiva, visto que apresentam características constantes como:

Figura 10 - Exemplo de área de lazer de um condomínio residencial. Condomínio Celebrity Residencial, na Enseada do Suá, Vitória– Espírito Santo Fonte: Disponível em: < http://www.vive-rserra-es.com.br/lazer.html> Acesso em maio, 2014.



Muros frontais e laterais nos lotes (por exigência do mercado, para segurança e privacidade);

40 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES







Estacionamento para veículos em áreas acessíveis, eliminando áreas verdes

Apesar dos muitos aspectos negativos citados ao longo do tópico, os condomínios

e permeáveis;

fechados parecem apresentar-se como uma estrutura cada vez mais consolidada,

Ausência de relacionamento entre a edificação e o contexto urbano e sua

onde o mercado imobiliário investe fortemente e que não sofre muita rejeição

relação público/privado;

por parte da população, sendo inclusive almejada por diversas classes sociais.

Unidades habitacionais com dimensionamento mínimos e padronizados, desconsiderando a funcionalidade que poderia estar de acordo com o projeto

A partir das considerações citadas anteriormente, pode-se analisar que há falta

arquitetônico;

de um sistema tipológico e produtivo que atenda a faixas etárias diferenciadas e



Falta de soluções para faixas etárias diferenciadas e incapacitados;

incorpore a qualidade urbana e habitativas. A procura de conjuntos residenciais e



Precária qualidade de ventilação, insolação e iluminação;

de processos de produção homogêneos deveria se dar através da busca pela



Presença de problemas causados devido à falta de acompanhamento da obra

superação da segregação sócio econômica e urbana, respondendo às exigências

e pós-ocupação, principalmente em elementos como a fachada, cobertura e

qualitativas, ambientais e construtivas. Os condomínios residenciais deveriam ser

instalações.

caracterizados como uma estrutura flexível às mudanças ao longo do tempo, permitindo a integração social e urbana do espaço.

Como citado anteriormente, de acordo com Lucini (2003), o apartamento de edificações altas é garantia de mercado, mesmo com suas características padronizadas. Atualmente, essas edificações altas apresentam medidas reduzidas para maximizar a ocupação permitida, alcançando uma média de 45 a 60m² por unidade habitacional, com uma média de 4 apartamentos por andar, contabilizando 12 a 16 andares, atingindo uma área total de 250m².

Vale destacar que quando esse fenômeno surgiu no Brasil na década de 70, essa modalidade condominial era apenas uma opção para a classe mais abastada, que desejava maior segurança. Porém, atualmente, os condomínios fechados abrangem também as classes de renda, seja média ou popular.

41 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

42 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

43 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

44 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

3 QUALIDADE NA HABITAÇÃO Muito utilizado na última década, o termo qualidade traz diversas definições e

A ideia predominante adotada nas décadas de 1930 e 1940, associava qualidade

abrange diversos contextos onde pode ser inserido. É um termo que vem sendo

somente a uma perspectiva objetiva, onde o objetivo principal era garantir

muito utilizado, embora sua amplitude de definições e áreas de atuação ainda seja

qualidade técnica ao produto. Esse conceito era adotado principalmente por

pouco reconhecida pelas pessoas e empresas. Sua interpretação varia de acordo

engenheiros e técnicos (TOLEDO, 1993). Foi nas décadas de 1950 e 1960 que o

com o objetivo e interesse de quem o utiliza e depende das várias etapas pelo

conceito de qualidade passou por uma mudança. Segundo Toledo (1993), sua

qual um produto passa ao longo do seu tempo útil, sendo essas o processo de

nova interpretação aproximava a ideia em satisfazer as exigências do consumidor,

projeto, produção, comercialização e a utilização do produto. Então, o capítulo a

predominando a perspectiva subjetiva.

seguir traz a opinião de diversos autores especializados na área de qualidade como Toledo (1993), Fabricio e Melhado (2003), Garvin (1992) e Juran (1991),

Alguns autores da época, trazem a definição do conceito de qualidade embasados

além da definição da qualidade pela norma regente NBR-ISO 9000. Em seguida é

nessa nova concepção do seu conceito. Hoje conhecidos como “gurus da

abordado a qualidade no contexto arquitetônico, que é o ponto principal a ser

qualidade” podem ser destacados:

discutido no trabalho ora apresentado.



Deming (1950): “qualidade do produto com máxima utilidade para o consumidor”.

3.1 QUALIDADE Alguns autores conceituam a qualidade em dois aspectos, a qualidade humana e a qualidade técnica. A qualidade técnica diz respeito a satisfação de necessidades



Juran (1991): “qualidade como satisfação das necessidades do cliente”.



Feigenbaum (1994): “qualidade como a máxima aspiração do usuário”.



Ishikawa (1964): “qualidade efetiva é a que realmente traz satisfação ao consumidor.

concretas e objetivas, como por exemplo garantir a funcionalidade, segurança, conforto e garantia do produto. Já a qualidade humana está relacionada em satisfazer as necessidades emocionais da pessoa, levando em consideração a subjetividade, que é a percepção do ser humano sobre as características de certo produto ou serviço (FABRICIO E MELHADO, 2003).

Os autores citados acima trazem a interpretação do termo qualidade de forma objetiva e mensurável, além de apontarem o grande valor da relação existente com o usuário.

45 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

O conceito qualidade, para alguns autores como Garvin (1992) e Juran (1991),

característica, nesse contexto, engloba diversas propriedades podendo ser

pode ser analisado sob diversos parâmetros definidos por cada um, que devem

classificada como:

ser seguidos para assim obter um produto com qualidade.

Garvin (1992), define qualidade baseado em cinco itens julgados importantes,



Inerente ou atribuída;



Qualitativa ou quantitativa;

como a transcendente, a baseada no produto, a baseada no usuário, a baseada na produção e a baseada no valor. De acordo com o autor, a garantia da qualidade

Além de possuir diversas tipologias, tais como:

está em relacionar a satisfação dos clientes com os critérios citados acima. Ou seja, essas duas dimensões, técnicas e subjetivas, devem ser trabalhadas de forma



Físicas: características mecânicas, elétricas, químicas ou biológicas;

simultânea para atender as reais necessidades dos usuários, pois se resolvidos de



Sensoriais: percebidas através do olfato, tato, paladar, visão e audição;

forma isolada, torna-se um trabalho complexo e que muitas vezes não acarretará



Comportamentais: cortesia, honestidade e veracidade;

em um bom resultado.



Temporais: pontualidade, confiabilidade e disponibilidade;



Ergonômicas: relacionadas à segurança humana;



Funcionais: relacionadas ao desempenho das funções.

Já para Juran (1991), as características da qualidade de certo produto podem ser observadas através de seis parâmetros, que estão relacionados com a “adequação ao uso”, sendo esses a qualidade de projeto, qualidade de conformação,

A norma citada acima, foi estabelecida com o intuito de auxiliar empresas e

disponibilidade, confiabilidade, manutenibilidade e assistência técnica. Segundo

organizações a implementar excelentes sistemas de qualidade e direcionar a

o autor a qualidade não está associada somente em satisfazer as necessidades do

organização empresarial. Um produto com qualidade, segundo a norma, é

usuário, envolve uma análise de todos os processos de criação do produto, que

resultado de um ótimo sistema operacional aliado a um eficaz seguimento

devem ser realizados sem falhas, até a venda do mesmo.

financeiro, além de atender as necessidades atuais e futuras do cliente e quando possível, ultrapassar as expectativas esperadas.

A norma NBR-ISO 9000 também traz a conceituação de qualidade, sendo ela associada aos adjetivos má, boa ou excelente. Refere-se a esse termo como “grau

De acordo com as definições trazidas pelos autores acima, é importante ressaltar

no qual um conjunto de características inerentes satisfaz a requisitos”. Sendo que

que a qualidade está relacionada com as propriedades tangíveis do produto, ou

46 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

seja, propriedades que podem ser medidas e observadas através de

Segundo Feigenbaum (1994), as características adotadas para proporcionar

características técnicas, seja ela intrínseca ou extrínseca. Mas também está

qualidade a uma habitação, além de garantir a aprovação dos usuários, deve estar

relacionada com as propriedades que não podem ser medidas, e sim analisadas

aliada a inovação, sendo capaz de se adaptar as novas realidades e conduzir o

através da percepção de diversos fatores, pelo usuário.

desenvolvimento da edificação.

O termo qualidade é muito amplo e pode estar associado a diversas áreas de

O nível de qualidade de um edifício, pode ser estabelecido através da adoção de

estudo como a qualidade na criação de um produto, no desenvolvimento de uma

critérios de avaliação, onde realiza-se uma análise dos diversos elementos que

empresa, na administração de serviços, entre outros. Portanto, para manter o

compõem um edifício, sendo essas obtidas a partir da realização de um estudo da

foco do presente trabalho, o seguinte tópico aborda a qualidade na residência,

edificação, levando em consideração aspectos essenciais, como a configuração do

uma vez que todos os processos de avaliação da qualidade citados ao longo desse

espaço, a estrutura que suportará o edifício, escolha dos materiais e instalações.

tópico relacionam-se com a avaliação da qualidade do ambiente construído.

3.2 QUALIDADE RESIDENCIAL

A conceituação do termo qualidade também pode estar relacionada ao ambiente construído, visando o processo de evolução da edificação e o seu desenvolvimento ao longo de sua duração.

A definição de qualidade residencial está associada em integrar a residência com o seu entorno e harmonizar as necessidades de cada morador com as necessidades da sociedade, ou seja, é notória a conexão do indivíduo com o meio socioambiental que está inserido, sendo esse um fator responsável pela concepção da identidade dos usuários e do seu modo de viver.

De acordo com esse contexto, Coelho (2000) expõe sua definição sobre qualidade através da associação do termo qualidade à qualidade residencial, ou seja, para o autor a interpretação da qualidade está relacionado à qualidade dos ambientes de vivência do ser humano, seja ele interno ou externo.

Para Coelho (2000), a avaliação da qualidade de um edifício deve ser baseada em sete aspectos identificados como: habitabilidade, segurança, adequação espaçofuncional, articulação, personalização, estética e economia. 

Habitabilidade: tem o objetivo de garantir que os espaços habitacionais dos usuários os proporcionem conforto ambiental, saúde, higiene e também o bem estar, ou seja, uma residência com qualidade deve possuir iluminação natural e artificial adequada, ser isenta de ruídos e vibrações externas, ter

47 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

uma boa ventilação, receber o mínimo de radiação solar, ser resistente às 



Economia: essa análise está relacionada com o fato da edificação atender a

intempéries e ser salubre.

todas as necessidades citadas acima com um custo global mínimo. Custos que

Segurança: tem o objetivo de proporcionar tranquilidade e confiança aos

envolvem a construção da edificação, a utilização e a manutenção dos

moradores, assegurando proteção do edifício em si e dos usuários. Para a

espaços ao longo de sua vida útil.

garantia de qualidade em relação a esse aspecto, a habitação deve ter uma



estrutura resistente às ações da física, deve proteger as pessoas de quedas e

Segundo os tópicos identificados acima, a definição de qualidade na habitação,

choques acidentais. Além dessas questões, a habitação deve minimizar os

além de considerar a relação subjetiva citada, pode ser determinado por meio de

riscos de incêndio e proteger a edificação e os usuários de invasões

suas propriedades construtivas, levando em consideração a diversidade de

indesejadas.

tipologias existentes, sendo necessária a adaptação e diferenciadas soluções para

Adequação espaço-funcional: o espaço residencial deve garantir aos usuários

cada configuração específica, de modo a compatibilizar os interesses individuais

condições apropriadas de uso, através da sua forma, dimensionamento e

de cada morador com a sociedade adjacente.

equipamentos. Está relacionado com a facilidade e eficiência em devolver as 





funções e atividades de cada espaço.

De acordo com Costa (1995), a qualidade dos espaços habitacionais deve ser

Articulação: essa exigência analisa a relação entre os espaços habitacionais e

prevista e garantida nas fases de projeto ou planejamento das construções, mas

está associado a aspectos como individualidade, espaços de convívio comum

na maioria das vezes isso não ocorre, o que acarreta em deficiências no edifício já

e público, acessibilidade e facilidade de deslocamento.

construído, elevando o custo final da obra com reparações e reajustes. É durante

Personalização: está relacionado com a apropriação do uso, ou seja, os

a fase de projeto que Costa (1995) afirma que todas as decisões devem ser

espaços devem motivar o uso e devem permitir a realização de alterações

tomadas, analisadas e testadas, com o intuito de minimizar os retrabalhos futuros

necessárias para a comodidade do seu modo de utilização.

sem alteração dos custos. Com isso, as soluções propostas devem ser as melhores

Estética: esse aspecto deve garantir que os diversos elementos dos espaços

possíveis diante das condicionantes da realização e das necessidades analisadas.

habitacionais proporcionem memórias agradáveis, além de ser composto por elementos que sejam capazes de assegurar a harmonia e o equilíbrio de todo

A qualidade dos espaços construídos, segundo Costa (1995), engloba duas

o conjunto residencial.

análises principais, como a eficiência dos aspectos construtivos e a eficiência da utilização dos espaços, definidos a seguir:

48 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES





Eficiência dos aspectos construtivos: essa análise envolve a avaliação dos

A eficiência da utilização dos espaços, está relacionada com os espaços de vivência

materiais utilizados para a construção das edificações e a capacidade dos

em comum e privativos, onde é analisado as atribuições e organizações dos

espaços da edificação em cumprir suas funções.

espaços internos, dos espaços de lazer e das áreas de convivência.

Eficiência da utilização dos espaços: essa análise é feita de acordo com as dimensões e organização dos espaços que serão utilizados pelos moradores.

As soluções tomadas, por muitas vezes, sugerem mais de uma alternativa, cabendo ao arquiteto avaliar a melhor opção, levando em consideração a

A eficiência dos aspectos construtivos, segundo o autor, pode ser divido em segurança

estrutural,

segurança

contra

incêndio,

conforto

ambiental,

durabilidade de materiais não estruturais e a eficiência e manutenção das instalações, definidos como:

Segurança estrutural: analisa a estrutura e a fundação da edificação.



Segurança contra incêndio: analisa a distribuição dos espaços e como esses contribuem para uma diminuição dos riscos de incêndio.

Conforto ambiental: avalia os aspectos influenciadores da qualidade do ambiente interno.



Durabilidade de materiais não estruturais: leva em consideração a resistência dos materiais às utilizações diárias dos ambientes e equipamentos.



evidencia-se a importância em instituir um método que garanta a avaliação de diversos pontos, auxiliando na tomada de soluções de maneira eficiente e consciente.

A elaboração de um método de avaliação da qualidade em residências é





eficiência das funções e o cumprimento dos seus objetivos. Sendo assim,

caracterizada por determinados procedimentos, que são desenvolvidos e definidos através de um critério de hierarquização. A estrutura da hierarquização pode ser determinada segundo o objetivo a ser cumprido, contemplando termos de caráter construtivo e habitável. A princípio são abordados conceitos mais gerais, seguindo de subdivisões que abordam conceitos mais específicos, até alcançar uma quantidade suficiente de informações necessárias para formular uma solução geral.

Eficiência e manutenção das instalações: analisa a capacidade das instalações presentes no edifício e se estão instaladas de maneira a garantir sua correta

Os métodos de avaliação da qualidade na habitação, além possibilitarem a

utilização e fácil manutenção

realização de critérios de forma ordenada, induzem um amplo conhecimento do objeto de estudo, resultando em uma síntese dos pontos avaliados.

49 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

3.3 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DA QUALIDADE



Habitação: o método analisa os espaços habitacionais, levando em consideração as dimensões, a relação entre os espaços, a distribuição e a

Nas subdivisões deste tópico são relatados alguns métodos de análise e avaliação

possibilidade de modificar as áreas da habitação. Além desses requisitos,

da qualidade residencial como o método SEL, método de avaliação desenvolvido

avalia o nível de satisfação das exigências fisiológicas e funcionais dos

pro Dluhoseh, método de avaliação da qualidade desenvolvido por João Antônio

usuários.

Costa Branco de Oliveira Pedro e o método proposto por Lucini, considerando as



Edifício e sua envoltória imediata: a avaliação desse aspecto é dada através

particularidades de cada metodologia quanto a estrutura adotada, áreas de

da análise das tipologias diversificadas presentes no mesmo condomínio ou

aplicação, objetivos e enquadramento. Os métodos aqui abordados, servirão de

na vizinhança próxima, dos espaços de circulação, dos equipamentos

base para o estudo do objeto do trabalho, onde a partir deles, será adaptado um

oferecidos pelo edifício a das áreas de lazer.

método existente que mais convém para a avaliação de um condomínio residencial na Enseada do Suá, Vitória – ES.



Envoltória residencial (bairro): nesse aspecto são analisadas as características das áreas vizinhas à edificação. Se a edificação encontra-se próxima a equipamentos sociais, culturais e comerciais, e se está próximo a equipamentos de lazer, como parques, bosques e quadra de jogos.

3.3.1 Método SEL Os elementos são avaliados numa escala que varia de 0 a 4, sendo o 0 como a não O método SEL (Système d’Évaluation de Logements) foi desenvolvido na Suíça,

satisfação das exigências mínimas e 4, como a total satisfação das exigências. Esse

com o objetivo de incentivar as construções e a obtenção de habitações com

método traz a obtenção do valor de desempenho de cada um dos elementos, e

qualidade, sendo financiado pelo Estado.

seguida há uma ponderação dos resultados, para que assim seja possível realizar as alterações necessárias com o intuito de atingir um excelente nível de

Através desse método é possível avaliar a qualidade arquitetônica habitacional

desempenho em todos os aspectos analisados.

em relação à satisfação das necessidades dos moradores, sendo abordados aspectos como os níveis de habitação, do edifício em si, da sua envoltória imediata e envoltória residencial (bairro). Esses aspectos são organizados da seguinte maneira:

3.3.2 Método de avaliação da qualidade da habitação proposto por Dluhoseh

50 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

O método de Dluhoseh (1989), apud Oliveira Pedro (2000), foi desenvolvido nos

aspecto analisado. Posteriormente é realizada uma síntese dos resultados com o

Estados Unidos da América, com o objetivo de avaliar a qualidade da habitação

intuito de atingir um bom desempenho de todos os aspectos.

levando em consideração a satisfação objetiva, tangível e mensurável dos moradores, ou seja, não avalia os aspectos subjetivos e variáveis como a aparência, o estilo e as características da vizinhança.

3.3.3 Método proposto por João Antônio Costa Branco de Oliveira Pedro

A estrutura do método se dá através da análise de três aspectos importantes,

O método utilizado por Oliveira Pedro (2000), envolve a análise de três níveis

definidos pelo criador, como habitação, entorno imediato e o bairro, explicados a

físicos que foram divididos da seguinte maneira:

seguir:  

Habitação: neste aspecto são analisados os espaços e dimensões dos ambientes internos e suas relações funcionais, iluminação e ventilação, a

(espaços privados, garagens individuais); 

capacidade de flexibilidade dos espaços, os equipamentos e sua relação com o ambiente externo. 

Edifício: espaços individuais, espaços em comum e áreas de acesso livre à terceiros;



Vizinhança próxima (bairro): relação do conjunto de edifícios com a

Entorno imediato: é analisada a qualidade dos acessos, a quantidade de vagas

vizinhança e como estão organizados funcionalmente e espacialmente em

de estacionamento, a disponibilidade dos serviços públicos e comuns e as

torno da área externa.

tipologias habitacionais. 

Habitação: ambientes habitáveis e não habitáveis e suas dependências



Bairro: é analisada a densidade urbana, as características do bairro que a

Espaços e compartimentos: elementos da habitação que consistem no desenvolvimento das funções de uso de determinados ambientes.

edificação está inserida e sua proximidade com os equipamentos de lazer, comércio, instituições e paradas de transporte público.

Após a definição dos objetos de análise, foram identificados os aspetos a serem analisados em cada nível físico, sendo esses:

Os elementos são avaliados numa escala que varia de -10 a +10, onde o autor analisa de acordo com o seu ponto de vista e seu critério de importância para cada



Conforto ambiental: envolve as qualidades conforto acústico, conforto visual e qualidade do ar;

51 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES



Segurança: envolve as qualidades segurança contra incêndio, segurança contra intrusão, segurança no uso normal e segurança viária;



Tabela 2 - Aspectos de análise definidos por João Antônio Costa Branco de Oliveira Pedro.

Adequação espaço-funcional: envolve as qualidades funcionalidade, espaciosidade e capacidade.



Articulação: envolve as qualidades privacidade e acessibilidade;



Personalização: envolve as qualidades apropriação e adaptabilidade.

NÍVEIS FÍSICOS

ASPECTOS ANALISADOS

QUALIDADES

- Conforto acústico;

Para avaliar a qualidade desses aspectos citados acima, Pedro (2000) caracterizou

Habitação

Conforto ambiental

- Conforto visual; - Qualidade do ar.

quatro níveis de qualidade habitacional que se dividem em nível básico ou mínimo absoluto, nível mínimo, nível preferencial ou médio e nível máximo.

- Segurança no uso normal; - Segurança contra

Após a definição dos níveis de qualidade, Pedro (200) quantifica de forma

Edifício

Segurança

incêndio; - Segurança contra intrusão;

numérica o desempenho de cada ponto analisado de acordo com o seu ponto de

- Segurança viária.

vista. No critério de avaliação é dado uma escala que varia de 0 (nulo) à 3 (ótimo), que determina o grau de satisfação dos aspectos analisados.

Vizinhança próxima

Adequação espaço-funcional

A tabela a seguir mostra esquematicamente como está estruturado o método de

- Capacidade; - Espaciosidade; - Funcionalidade.

avaliação da qualidade arquitetônica residencial proposto pelo autor.

Articulação

Personalização Fonte: Oliveira Pedro, 2000.

- Privacidade; - Acessibilidade.

- Apropriação; - Adaptabilidade.

52 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

3.3.4 Método proposto por Hugo Camilo Lucini

durabilidade e adaptações ao longo do tempo. Nesta etapa, caracteriza-se também os subsistemas permanentes da edificação ou de mínima

O método de avaliação proposto por Lucini (2003), foi elaborado a partir do reconhecimento das necessidades essenciais de racionalização espacial e

modificação, bem como aqueles com vida útil reduzida ou adaptável; 

Exigências econômicas da implantação e do edifício: este item refere-se às

produtiva de uma edificação para garantir sua qualidade. Também busca validar

condições e características que influenciam nos custos diretos e indiretos na

a estética- formal da arquitetura e ainda relacionar a edificação com o seu entorno

implantação e construção das edificações. Pode ser analisado em diversas

urbano. Os parâmetros definidos pelo autor, para a análise da edificação

fases, tanto na fase ainda de projeto quanto em um conjunto já existente;

contempla aspectos qualitativos, econômicos e produtivos para garantir que a mesma perdure.



Exigências de racionalidade produtiva: relaciona-se com a morfologia e construção da edificação que interferem na sua produtividade e viabilidade técnico-econômica. Não diz sobre procedimentos, mas sim sobre fatores que

O conjunto de parâmetros foi dividido em cinco itens gerais, sendo esses:

influenciam a concepção do empreendimento de forma direta, como falta de



Exigências de implantação do conjunto: relacionam-se com a análise da

racionalidade tecnológica e utilização de materiais, mão de obra e

inserção urbana do conjunto de edificações e de assentamentos, com foco

equipamentos que retardam ou dificultam o andamento dos trabalhos.

nas atividades urbanas, concentração de áreas construídas, relação espacial

volumétrica e qualidade ambiental;

Cada item possui suas variáveis e exigências que são necessárias para um maior

Exigências de habitabilidade e adaptabilidade da célula habitacional:

nível de detalhamento, mostrados na tabela a seguir.

referem-se a funcionalidade e aos ambientes básicos da célula habitacional, analisando a possiblidade de complementos, adaptações e/ou anexação de áreas, ou seja, analisa se o espaço habitável é regular e desimpedido; 

Exigências construtivas: está relacionado com um conjunto de fatores básicos nos quais os edifícios devem responder para garantir sua funcionalidade,

53 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Tabela 3 - Exigências de implantação do conjunto residencial.

EXIGÊNCIAS DE IMPLANTAÇÃO DO CONJUNTO RESIDENCIAL

Contato do edifício com a calçada ou recuo não necessariamente murado, privilegiando tanto a percepção de CONTATO EDIFÍCIO-RUA

continuidade das construções como a da sua altura à escala do pedestre, para definir o canal espacial da rua como espaço principal das atividades coletivas: calçadas, comércio e serviços, arborização e equipamentos urbanos.

Tratamento dos ambientes externos e das fachadas dirigido a qualificar a rua.

ACESSOS DIRETOS CONTROLADOS

Acessos horizontais e verticais controlados entre rua e circulações; Circulações acessíveis; Espaços verdes e abertos de uso público e semipúblico, contínuos ou segmentados;

CONCENTRAÇÃO DE ÁREAS CONSTRUÍDAS E LIVRES

Pátios internos; Diferenciação entre áreas abertas e estacionamentos.

SEGREGAÇÃO PEDESTRE-VEÍCULOS ADEQUAÇÃO AO TERRENO NATURAL VENTILAÇÃO E INSOLAÇÃO; MICRO-CLIMAS INTERNOS

Diferenciação de percursos dos pedestres e áreas de uso semipúblico dos estacionamentos e trânsito veicular.

Inserção dos edifícios sem modificações radicais das características de declividade, topografia, cobertura do terreno.

Manutenção do solo e vegetação original nas áreas verdes fora dos locais específicos de implantação de edificações.

Tratamento da morfologia das construções para o aproveitamento racional dos fatores climáticos favoráveis: vento, áreas sombreadas, massas de vegetação.

Fonte: Lucini (2003), adaptado.

54 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

FUNCIONALIDADE BÁSICA DA CÉLULA

DA CÉLULA HABITACIONAL

EXIGÊNCIAS DE HABITABILIDADE E ADAPTABILIDADE

Tabela 4 - Exigências de habitabilidade e adaptabilidade da célula habitacional.

CONCENTRAÇÃO DE ÁREAS HOMOGÊNEAS

CONTIGUIDADE DE ÁREAS HOMOGÊNEAS. ADAPTABILIDADE NO TEMPO

ORIENTAÇÃO SOLAR DA CÉLULA

INSOLAÇÃO E VENTILAÇÃO DA CÉLULA

Fonte: Lucini (2003), adaptado.

Alocação de forma desimpedida das principais funções de habitabilidade e fruição, evitando fracionamento desnecessário do espaço e níveis excessivos de privacidade.

Concentração e diferenciação, na célula, das áreas funcionais passíveis de remanejamento, das áreas fixas não adaptáveis (escadas, áreas úmidas, circulações) Contiguidade vertical e horizontal das áreas homogêneas das diversas células habitacionais de um edifício, objetivando a combinação e a anexação entre células.

Orientação x Insolação.

Aproveitamento das condições do entorno e da implantação. Posicionamento das aberturas, Ventilação cruzada e por convecção natural ou induzida.

55 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

3.4 CONTRIBUIÇÃO DOS MÉTODOS

ruim. Apesar dessa metodologia ser utilizada por todos os métodos aqui explicados, essa ferramenta não será utilizada para avaliar a qualidade do

É possível perceber que os métodos descritos no presente trabalho apresentam

presente trabalho, por meio da adoção de níveis e si, será avaliado por meio da

uma estrutura em comum, todos avaliam a edificação em si, a implantação do

percepção e dos itens listados na tabela escolhida para análise.

condomínio e o bairro. Portanto, o que os diferenciam são os critérios utilizados para a avaliação. Cada autor avalia aspectos que julgam importantes para eles.

De acordo com as questões trazidas acima, observa-se que não há um padrão a ser adotado em relação a metodologia de avaliação, cabe ao autor definir quais

Por exemplo, o método SEL ao avaliar a habitação, prioriza aspectos como as

áreas e quais aspectos são importantes a serem analisados e como essa análise

dimensões, a relação entre os espaços, a distribuição, a possibilidade de modificar

irá contribuir para uma melhora e um aprimoramento do empreendimento, de

as áreas da habitação e o nível de satisfação das exigências fisiológicas e

acordo com os resultados obtidos.

funcionais dos usuários. Já o método adotado por Dluhoseh, além desses aspectos, acrescenta a análise da iluminação, ventilação e a relação da habitação

Visto os métodos explicados ao longo do capítulo, pode-se afirmar que o método

com as áreas externas.

de Lucini (2003) é caracterizado por ser mais criterioso e por conter uma análise bem desenvolvida para cada elemento, como a implantação do conjunto

O método proposto por João Antonio Costa de Oliveira Pedro (2000), traz uma

residencial, análise da célula habitacional, além de aspectos construtivos,

análise muito criteriosa e bem detalhada, que abrange a análise do condomínio e

econômicos e de racionalidade produtiva. Oliveira Pedro (2000), também traz

do entorno do mesmo. Por outro lado, o método adotado por Lucini (2003), além

uma análise bem criteriosa, além de organizar o método de avaliação de uma

desses critérios de avaliação, busca a avaliação de aspectos construtivos e

forma clara e descomplicada, dividindo a análise em quatro níveis físicos como

tecnológicos da edificação, permitindo uma análise mais aprofundada dos

habitação, edifício, bairro e espaços e compartimentos, trazendo suas definições.

processos de criação do empreendimento.

Após a avaliação, cada metodologia propõe um critério de avaliação, que traz a definição de um valor para cada aspecto analisado, sendo descritos como bom ou

56 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

57 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

58 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

4 DEFINIÇÃO DO MÉTODO DE AVALIAÇÃO DA QUALIDADE

Os níveis físicos que serão apresentados a seguir, representam os elementos que serão avaliados, sendo esses elementos que compõem todo o complexo habitacional, como:

Segundo Oliveira Pedro (2000), a habitação é muito importante para a vida dos



habitações, que envolvem os ambientes existentes, a funcionalidade e

usuários, uma vez que é responsável por influenciar no modo de vida dos moradores e na qualidade de vida dos mesmos. Além dessa questão, o presente trabalho aborda a moradia contemporânea de condomínios fechados inseridos no

disposições espaciais. 

Conjunto residencial: consiste na organização espacial das edificações no terreno, nas tipologias das edificações, nas áreas de convívio em comum,

mercado como empreendimentos que geram grandes impactos e construídos sem garantir qualidade dos espaços de moradia e dos usuários.

Unidade Habitacional: consiste na unidade que é formada pelo conjunto das

como praças e áreas de lazer, áreas destinadas à estacionamento e acessos. 

Bairro: consiste na característica do entorno do empreendimento, como sua proximidade aos espaços de lazer, equipamentos comerciais, institucionais e

Segundo essas questões, é necessário dispor de um método de avaliação da

serviços.

qualidade que avalie e quantifique os aspectos mais importantes, organizando-os e quantificando-os, com o objetivo de fornecer e sugerir transformações para as decisões tomadas no empreendimento já construído.

Primeiramente serão apresentados os níveis físicos que serão avaliados e a caracterização desses espaços. Em seguida, serão apresentados os aspectos que serão avaliados em cada escala, sendo essas o bairro, o conjunto residencial e a unidade habitacional. Após essas definições, será abordado o método que será utilizado para avaliar a qualidade em cada nível.

4.1 NÍVEIS FÍSICOS

4.2 MÉTODO DE AVALIAÇÃO

O método adotado para a avaliação da qualidade será o método de Lucini (2003), com algumas adaptações, que engloba diversos aspectos que para o presente trabalho não necessitam ser utilizados, uma vez que o objeto de estudo é um condomínio existente. Portanto, as exigências escolhidas para serem aplicadas serão apresentadas nos tópicos a seguir. 

Da unidade habitacional:

59 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Para avaliar os aspectos da célula habitacional será utilizado o método proposto

conjuntos habitacionais e seus impactos sociais e urbanos: O caso da expansão

por Lucini (2003), de acordo com o item “Exigências de habitabilidade e

imobiliária no município da Serra. A pesquisa está sendo desenvolvida com apoio

adaptabilidade da célula habitacional”, que envolve uma análise das condições

da FAPES e da Universidade de Vila Velha.

funcionais e ambientais básicas da célula, mostrados na tabela 04.

O método escolhido para analisar o entorno do condomínio residencial não foi 

Conjunto residencial:

explicado no tópico 3.3 Métodos de avaliação da qualidade, uma vez que esse método encontra-se ainda em desenvolvimento, como dito anteriormente,

Os aspectos do condomínio residencial serão avaliados através do método de Lucini (2003), de acordo com o item “Exigências de implantação do conjunto residencial”, que engloba as condições gerais de inserção urbana, a integração e inserção de atividades urbanas, concentração de áreas construídas e relações espaciais, volumétricas e qualidade ambiental, mostrados na tabela 03. 

Do bairro:

Para a análise do entorno do condomínio residencial será utilizado uma adaptação do método proposto por Jorge e Marconsini (2014), onde será feita uma análise dos elementos que compõem a região próxima ao condomínio, devido ao foco do presente trabalho ser o condomínio residencial e não a análise urbana. Essa metodologia utilizada para a análise do entorno tem como objetivo localizar os equipamentos, serviços, comércios, áreas de lazer próximas ao empreendimento, caracterizando a região onde o condomínio está implantado. A metodologia adotada pelas autoras compreende uma etapa da pesquisa que se encontra em desenvolvimento, cujo tema é: Avaliação da qualidade arquitetônica dos

portanto está estruturado na tabela a seguir.

60 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Tabela 5 - Análise urbana da região próxima ao condomínio.

FUNÇÕES

( x ) Condomínio Fechado/Conjunto residencial de uso estritamente residencial ( ) Condomínio Fechado/Conjunto residencial em área periférica

INSERÇÃO URBANA ( x ) Condomínio Fechado/Conjunto residencial em área consolidada

ANÁLISE URBANA DA REGIÃO PRÓXIMA AO CONDOMÍNIO

( ) Condomínio Fechado/Conjunto residencial limítrofe à área Ambiental ( ) Condomínio Fechado/Conjunto residencial limítrofe à área de Interesse social CONTIGUIDADE

( x ) Condomínio Fechado/Conjunto residencial em área litorânea ( ) Condomínio Fechado/Conjunto residencial limítrofe à área industrial e serviços especializados ( x ) Condomínio Fechado/Conjunto residencial em área central Estabelecimentos essenciais à vida cotidiana A - acessíveis no percurso máximo de 200m COMÉRCIO........... ( ) Farmácia

( ) Padaria ( ) Centro comercial

B - Acessíveis no percurso máximo de 500m

( ) Supermercado ( ) Feira

PERCURSOS ESSENCIAIS EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS...( x ) Escola ESPAÇOS PÚBLICOS……………………( x ) Praça CARACTERIZAÇÃO DO ESPAÇO PÚBLICO PRÓXIMO (PARQUE, ORLA, PRAÇA)

( ) Creche ( ) Posto de Saúde ( ) Posto policial ( ) centro comunitário. ( x ) Parque ( x ) Orla

( x ) contemplativo ( x ) eventos comunitários ( x ) esportivo ( ) academia popular ( x ) lazer infantil ( x ) com estar arborizado Estado de conservação ( x ) Bom ( ) regular ( ) ruim

CARACTERIZAÇÃO DO ACESSO AO TRANSPORTE COLETIVO

Pontos de acesso ao transporte coletivo:

PAISAGEM URBANA

Diagrama esquemático da relação de altura do edifício com o entorno

CONFORTO NA RUA FLUXOS

Perímetro Arborizado Passeio público Característica das vias circundantes Circulação de pedestres e carros.

Fonte: Jorge; Marconsini (2014), adaptado.

( x ) abrigado ( x ) sem abrigo ( ) distante, mais de 500m

( x ) perto, menos de 500m

61 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

62 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

63 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

64 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

5 CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA DE ESTUDO Através de diversos agentes, como o Estado, por exemplo, o bairro que atualmente é conhecido como Enseada do Suá, recebeu diversas transformações, possíveis a partir de aterros que acarretaram em um novo parcelamento do solo urbano, alterações na legislação do uso do solo urbano e financiamentos através de recursos estatais, ou seja, o surgimento da Enseada do Suá, foi resultado de diversas ações no espaço urbano de Vitória (AMEI, 2014).

Durante o governo de José de Mello Carvalho Moniz Freire, do final do século XIX, deu-se início a elaboração do projeto “Novo Arrabalde” pelo engenheiro Francisco

Figura 11 - Visão satélite do bairro Enseada do Suá.

Fonte: Google Maps, 2014.

Saturnino Rodrigues. A proposta para o projeto era trazer novas parcelas do solo urbano de Vitória e modernizar a cidade, além de transformar a cidade em um centro comercial que fosse reconhecido nacionalmente, competindo com os diversos centros comerciais do Brasil (AMEI, 2014).

Segundo a instituição AMEI – Associação de Moradores, Empresários e Investidores da Enseada do Suá, o objetivo principal da administração de Muniz Freire, que se deu entre 1892 e 1896, era transformar o município de Vitória em uma grande praça comercial, sendo possível através da transferência para Vitória de toda a produção de café produzida em parte de Minas Gerais e no sul do Espírito Santo, uma vez que o escoamento era realizado pelo Rio de Janeiro.

Figura 12 - Vista aérea da Enseada do Suá, no final do século XIX. Fonte: Disponível em: < http://ameies.blogspot.com.br/2014/02/historia-o-aterro-do-sua.html>

65 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Tal projeto, proposto por Saturnino de Brito, trazia a possibilidade de tornar a

Vitória que se encontrava sem chances de desenvolvimento e muito

capital do Espírito Santo em uma cidade moderna, porém com a crise do café

congestionada.

ocorrida no final do governo de Muniz Freire, muitas obras previstas para a intervenção tiveram que adiadas (AMEI, 2014).

O aterro realizado pela COMDUSA, iniciou-se através da construção de um ligamento da Ilha do Papagaio até a Ilha do Sururu, mas que não era suficiente

Para a realização do projeto “Novo Arrabalde”, o Estado, agente responsável por

para conter a água. Portanto foi realizado outra ligação que unia a Ilha do Boi até

apoiar o projeto, dependia de diversos fatores como o preço dos produtos

a pedra UEFA. Após essas ações, deu-se início ao aterramento da Enseada do Suá

agrícolas, principalmente o preço do café no mercado internacional e as políticas

(FUNDAÇÃO JONES DOS SANTOS NEVES, 1978).

de financiamento de obras públicas. O financiamento de obras públicas, por sua vez, dependia das circunstâncias econômicas do período, onde em 1896 apontava

A área de Aterro do Suá não representava um aterro sanitário, mas representava

para o declínio do preço do café, um dos produtos principais da exportação

uma área da baía de Vitória que deveria ser incrementada para atender à

capixaba (AMEI, 2014).

necessidade de expansão da cidade e reprodução do capital, principalmente o capital imobiliário, uma vez que as mudanças da economia nacional motivavam a

As indicações propostas por Saturnino de Brito para o novo projeto, constava com

transferência de pessoas e capitais do campo para as cidades brasileiras (AMEI,

diversos aterros para a área de Vitória, com isso iniciou-se o aterro da Enseada do

2014).

Suá em 1971. Nesta época a economia brasileira era conduzida pelo regime militar, onde a filosofia abordava a intervenção do Estado para fomentar o

De acordo com a Fundação Jones dos Santos Neves (1978), os principais objetivos

crescimento da economia no país.

do aterro realizado pela COMDUSA no Suá foram:

O início dos projetos e das obras de Aterro do Suá, como dito anteriormente,



A criação de áreas para ocupação residencial;



Urbanizar a região do Suá - O autor do projeto urbanístico foi o arquiteto

iniciou-se me 1971. A empresa responsável pela atividade era a COMDUSA – Companhia de Melhoramentos e Desenvolvimento Urbano, que previa um aterro de 1.300.000 m², aproximadamente, para a região da Praia do Suá (FUNDAÇÃO JONES DOS SANTOS NEVES, 1978). Então, a intervenção era uma forma de expandir a cidade, com novas áreas comerciais e de serviços, além do Centro de

Jolindo Martins Filho; 

Tornar possível o desenvolvimento de atividades comerciais e de prestação de serviços na região, fugindo do confuso e congestionado Centro de Vitória;

66 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES



Evitar, que por entre as pedras que formam o paredão paralelo ao acesso ao porto, ocorra o assoreamento do referido canal;



A criação de uma extensa praia e uma avenida para utilização da população .

Figura 13 - Aero fotograma de 1940. Vê-se as Ilhas Cinzenta, do Sururu, e parte das Ilhas do Papagaio e do Bode.

Quebra-mar entre a do Papagaio e a do Sururu.

Fonte: Disponível em http://4.bp.blogspot.com/NMtDUi16MwQ/UFp7x97YZkI/AAAAAAAABIw/iupWAFlJQUw/s1600/ilhadoboi.jpg>

Figura 14 - Área de aterro da Enseada do Suá em 1979.

Fonte: Disponível < http://2.bp.blogspot.com/ZO6JXzzZEMI/Uw_zS1ga30I/AAAAAAAADDw/sasOWEHSH68/s1600/image_7.jpeg>

67 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

O projeto da COMDUSA, segundo a Fundação Jones dos Santos Neves (1978), parcelou toda a área de aterro em três denominações próprias, com destinações específicas. As quadras eram divididas da seguinte maneira: 

RC – Destinadas para residências em condomínio;



RU – Destinadas a residências unifamiliares;



CS – Destinadas a comércios e empresas de prestação de serviços.

Algumas áreas do aterro foram reservadas para a construção de edifícios de órgãos públicos que estavam localizados no Centro de Vitória ou nos arredores. O aterro promovido pela COMDUSA foi concluído em 1977 (FUNDAÇÃO JONES DOS SANTOS NEVES, 1978).

O bairro começou a ser explorado por imobiliárias a partir do final dos anos 80 e em 1987 passou a ser a sede do Centro de Comércio de Café de Vitória, que antes encontrava-se no Centro de Vitória. Daí em diante o edifício recebeu o nome de Palácio do Café, representando a modernidade na época e iniciando o bairro que logo se transformaria novo eixo econômico de Vitória (AMEI, 2014).

A partir das novas áreas aterradas na região do novo arrabalde, houve uma incorporação do bairro Bento Ferreira e seus arredores até o Forte de São João.

Com isso, para dar suporte ao crescimento da região, viu-se a necessidade em conquistar as áreas na Praia do Suá, no início da baía de Vitória (LAMEGO, 2013).

Figura 15 - Palácio do Café, localizado na Enseada do Suá – Vitória, ES. Fonte: Google Maps, 2014.

68 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

O projeto de urbanização para a Praia do Suá, de acordo com a Associação de

áreas específicas para condomínios residenciais, ou seja, é uma área que foi

Moradores, Empresários e Investidores da Enseada do Suá, foi anunciado em

projetada para receber essas tipologias habitacionais.

1971, através da Companhia de Melhoramentos e Desenvolvimento Urbano, COMDUSA. No ano seguinte, deu-se início aos processos de execução do aterro na área delimitado pela praia do Suá, do Canto, de Santa Helena e Comprida. O projeto contava com uma área de aterro de 1.065.000 m², onde incluía a elaboração do projeto de urbanização, levantamento cadastral e topográfico e sua execução.

Após a conclusão da obra de aterro, em 1977, foi proposto por Carlos Alberto Lindenberg von Schilgen, que cumpria mandato na época, um plano que tinha como objetivo estruturar uma zona institucional para a Praia do Suá, onde seriam trazidos para essa área serviços administrativos estaduais, integrando com as atividades institucionais já estabelecidas na Ilha de Santa Maria e Bento Ferreira (FUNDAÇÃO JONES DOS SANTOS NEVES, 1978).

Vale destacar que as alterações realizadas na região não eram apenas relacionadas a sua morfologia, como o tamanho de lotes e quadras e o sistema viário, o projeto previa novos usos e novas dinâmicas construtivas.

Figura 16 - Visão por satélite do terreno.

Fonte: Google Maps, 2014.

O acesso ao terreno pode ocorrer pela rua Humberto Martins de Paula, caracterizada pelo Plano Diretor Urbano do Município de Vitória como uma via arterial metropolitana. A via é de grande movimentação e de grande importância para o bairro, uma vez que o seu acesso se dá através da terceira ponte. Também

5.1 LOCALIZAÇÃO E TERRENO

é responsável por conectar-se à Avenida Nossa Senhora dos Navegantes, também considerada como uma via arterial metropolitana que interliga os bairros

O condomínio residencial Glen Ville e Lake Ville, como já mostrado no capítulo anterior, encontra-se no bairro Enseada do Suá, em Vitória. Sua escolha deu-se através das características da região onde desde o início de sua formação recebeu

localizados no entorno da Enseada do Suá, como Praia do Suá e Bento Ferreira.

69 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

5.2 ANÁLISE LEGISLAÇÃO

De acordo com o Plano Diretor Urbano de Vitória, consolidado em 2006, o terreno escolhido encontra-se na ZOP 2/04 – Zona de Ocupação Preferencial, de acordo com o zoneamento urbanístico (PDU, 2006).

A Zona de Ocupação Preferencial 2/04 (Figura 19) é vista pelo PDU como uma zona composta por áreas em transformação urbana acelerada e por grandes áreas desocupadas (PDU, 2006).

Figura 17 - Rua Humberto Martins de Paula.

Fonte: Google Maps, 2014.

Figura 19 - Zoneamento Urbanístico de Vitória – Localização da quadra do terreno em contorno vermelho.

Fonte: PDU, 2006.

O PDU apresenta como principais objetivos dessa área:  Figura 18 - Vias principais circundantes ao terreno.

Fonte: Google Maps, 2014, adaptado por acervo pessoal.

Induzir, sob a coordenação do Poder Público, os processos de transformações urbanas;

70 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES



Preservar visuais de marcos significativos da paisagem urbana;

A tabela a seguir mostra os índices e usos definidos para a área do terreno, que



Estimular o uso múltiplo, com interação de usos residenciais e usos não

serão utilizados como parâmetros para a realização da reforma do condomínio

residenciais.

existente Glen Ville e Lake Ville.

O que diferencia o ZOP 2 - Zona de Ocupação Preferencial das demais zonas como

O coeficiente de aproveitamento máximo (CA) permite que a edificação possua

ZOP 1 e ZOP 3 são os usos e os índices determinados pelo PDU nas tabelas de

um pouco mais que o dobro da área do terreno, tendo seu valor definido como

controle urbanístico.

2,4. A taxa de ocupação máxima é de 50% e 10% da área do terreno deve ser permeável (PDU, 2006).

Figura 20 - Tabela de controle urbanístico da ZOP 2.

Fonte: PDU, 2006.

71 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

O conjunto residencial multifamiliar Glen Ville e Lake Ville existente, implantado

Tabela 6 - Memorial de cálculo do condomínio residencial Glen Ville e Lake

em uma área de 3.829,80 m², ocupa uma área dentro do terreno de 1103,23 m²,

Ville.

MEMORIAL DE CÁLCULO DO CONJUNTO RESIDENCIAL EXISTENTE

sendo que 288,15m² de área garagem, 363,93m² de área do pavimento tipo da torre Glen Ville e 451,15 m² de área da torre Lake Ville, o que equivale a uma taxa de ocupação de 28,72%. Já o seu coeficiente de aproveitamento máximo de 2,4, que segundo a legislação permite uma construção de 9.191,52m² de área útil, é de 1,94 que equivale a 7464,88 m² de área útil construída. A taxa de permeabilidade segundo a legislação, necessita ser de 10% da área do terreno,

ÁREA TOTAL DO TERRENO TAXA DE OCUPAÇÃO Permitido Ocupado

3892,98 M²

M² 1.148,94 815,08

% 30 20,93

SENDO Torre Glen Ville

363,93

9,5

Torre Lake Ville

451,15

11,7

M²

CA

9.191,52 7.464,88

2,4 1,94

que equivale a uma área de 382,98m², porém há uma taxa de 16,37% equivalente a uma área de 627,06m³. Observa-se que o conjunto residencial está de acordo com os parâmetros estabelecidos pelo PDU (2006), mostrados no memorial de cálculo a seguir.

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO Permitido Ocupado SENDO

M² (ÁREA PV. TIPO – 20%)

PAVIMENTOS

TOTAL (M²)

CA

Torre Glen Ville

291,23

12

3.494,76

0,91

Torre Lake Ville

360,11

11

3.970,12

1,03

TAXA DE PERMEABILIDADE

M²

%

Permitido

382,98

10

Ocupado

627,06

16,37

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

72 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

5.3 ANÁLISE DO ENTORNO DO CONJUNTO RESIDENCIAL

O condomínio existente Glen Ville e Lake Ville, como já dito anteriormente, está localizado no bairro Enseada do Suá, em Vitória – ES. Para realizar a análise do conjunto residencial, primeiramente será realizado uma análise do seu entorno próximo, que tem como objetivo caracterizar o local de acordo com sua situação atual.

5.3.1 Funções

O conjunto residencial Glen Ville e Lake Ville caracteriza-se por ser de uso estritamente residencial, apesar dessa área ser indicada no PDU como uma ZOP

Figura 21 - Torre residencial Glen Ville e torre residencial Lake Ville, respectivamente.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

2/04, zona que deve estimular o uso múltiplo, interagindo usos residenciais com usos não residenciais. Conta com duas torres residenciais, áreas de estacionamento, salão de festa, biciletário e playground.

5.3.2 Inserção urbana e contiguidade

O aterro da Enseada do Suá aliado à localização da cabeceira da Terceira Ponte, em 1991, e a implantação do Shopping Vitória, funcionou como um polo atrator para o crescimento do local, caracterizando-se como a principal área de expansão Figura 22 - Tribunal de contas do Espírito Santo.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

73 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

urbana da região. Permitiu a transferência da sede de diversos órgãos públicos para a área, bem como importantes centros de comércio da região. O Shopping

5.3.3 Percursos essenciais

Vitória se transformou em símbolo do comércio varejista regional e um imã para o mercado imobiliário e desenvolvimento da infraestrutura urbana conferindo ao local a característica de uma nova área de centralidade regional.

De acordo com a análise realizada em um raio de 500m do conjunto residencial, que segundo Gehl (2013) é uma distância considerada confortável para os pedestres caminharem, apreciando a paisagem e ganhando experiências,

Ou seja, o conjunto residencial encontra-se em uma área consolidada, que ao passar dos anos recebeu, além dos já citados, órgãos do estado de grande importância, como o Ministério Público, o Tribunal de Contas do estado do Espírito Santo e comando geral do Corpo de Bombeiros.

observa-se que há uma predominância de edificações residenciais, no sentido noroeste. Na avenida Humberto Martins de Paula, há uma maior concentração de edificações corporativas, residenciais e órgãos públicos. Neste raio de 500m não encontra-se comércio como padarias, farmácias, supermercados e feiras, para atender a população residente.

Os equipamentos comunitários, dentro deste raio, restringem-se a apenas três escolas de educação infantil privadas e o Coep - centro de orientação e encaminhamento profissional. Não há equipamentos além desses citados, como posto policial, centro comunitário, creches e posto de saúde. Já sobre os espaços públicos, o conjunto residencial fica próximo, há uma distância de aproximadamente 130m, da orla, conhecida como Ilha das Andorinhas, onde paralelamente encontram-se duas praças, a praça dos Desejos e a praça Vila de Cascais.

A Praça dos Desejos é uma ótima opção de lazer para os moradores e visitantes da Enseada do Suá, por conter grandes área de vegetação e contemplação, áreas para passeio e descanso, além de lazer infantil, pistas de patinação e quiosques.

Figura 23 - Ministério Público do Espírito Santo.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

74 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Figura 25 - Praça dos Desejos, na Enseada do Suá - Vitória/ ES. Fonte: Disponível em <http://capixabaquersairdecasa.blogspot.com.br/2011/01/praca-dos-desejos.html>

Na praça Vila de Cascais é onde encontra-se o Monumento ao Imigrante Italiano, um símbolo que destaca a importância da cultura italiana na formação do povo capixaba. Seus dois obeliscos representam esses dois povos, demonstrando que a distância geográfica não é uma barreira para a integração cultural.

Além dessas duas praças citadas, próximo ao conjunto residencial, em uma distância um pouco maior que 500m, está localizada a Praça dos Namorados, que é considerada uma das principais áreas de lazer da capital. Ali encontram-se barracas com exposições de artesanatos, objetos de decoração, esculturas e alimentos, também contêm áreas para lazer infantil, como pula-pula, cama Figura 24 - Escolas infantis privadas, localizadas próximas ao conjunto residencial.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

elástica e carrinhos elétricos. Próximo à praça também encontra-se a praça da

75 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

ciência, que é um acervo composto por 16 equipamentos, incentivando o estudo dos conceitos científicos ligados principalmente à Física.

A uma distância de um pouco mais de um quilômetro do conjunto residencial Glen Ville e Lake Ville, encontra-se a Praça do Papa que possui aproximadamente 67.000 metros quadrados, com parque infantil, área de eventos, dois restaurantes, além de estacionamento. Uma trilha leva à Reserva Ecológica Ilha do Papagaio, área adjacente à praça e onde há um mirante. Esta é uma praça de grande importância localizada na Enseada do Suá, foi inaugurada em 2008 e comporta eventos de grande porte para a capital.

Todas os espaços públicos citados anteriormente, apresentam-se em um bom estado de conservação, comportando amplas áreas de estar arborizado, monumentos, áreas de contemplação, lazer e áreas para a prática de esportes.

Figura 26 - Praça do Papa, localizada na Enseada do Suá.

Fonte: Disponível em: <http://www.vitoria.es.gov.br/cidade/patrimonioscontemporaneos#a_pracadopapa>

Figura 27 - Monumento Italiano localizado na praça Vila de Cascais.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

76 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Vale destacar que a Praça do Papa é a única que comporta eventos maiores para

Como podemos observar na figura 28, há três pontos de ônibus a uma distância

a comunidade, como shows, eventos e exposições. Além dos espaços públicos

de menos de 500m do conjunto residencial. Um ponto está localizado a avenida

citados acima, vale destacar a existência do Shopping Vitória localizado a um

Humberto Martins de Paula, que é a rua onde encontra-se o conjunto residencial

pouco mais de 500 metros de distância do conjunto residencial, que é um grande

Glen Ville e Lake Ville. Este ponto de ônibus não está sinalizado, não contém placa

atrativo para a região proporcionando um grande fluxo de pedestres e de carros

de ônibus, porém, de acordo com o site da Prefeitura de Vitória (2014), há parada

para o entorno. Inserido na Enseada do Suá em 1993, trouxe consigo um grande

de ônibus neste local. O ponto, além de não estar sinalizado não contêm abrigo,

crescimento tanto para o empreendimento quanto uma valorização turística e

entretanto está envolvido por grandes árvores que garantem o seu

econômica para o bairro e também para a grande Vitória.

sombreamento.

Figura 28 - achada do Shopping Vitória.

Fonte: Disponível em: <http://www.folhavitoria.com.br/economia/blogs/negocios-de-sucesso/category/empresas2/>

5.3.4 Caracterização do acesso ao transporte coletivo Figura 29 - Ponto de ônibus na avenida Humberto Martins de Paula.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

77 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Outro ponto de ônibus está localizado em uma rua de grande importância da

O quarto ponto de ônibus, que pode ser considerado um dos mais importantes da

Enseada do Suá, que é a rua Alaor de Queiroz Araújo. O ponto não possui abrigo,

região, está localizado na avenida Nossa Senhora dos Navegantes, é o ponto

porém, também está localizado próximo a grandes árvores que proporcionam

localizado em frente ao Shopping Vitória, que comporta grande fluxo de pessoas,

sombreamento. Além de não conter abrigo, não possui assentos para as pessoas

por estar localizado em uma avenida de grande movimentação e que é

que esperam o transporte coletivo.

responsável por interligar a Enseada do Suá aos bairros vizinhos, até mesmo ao centro de Vitória ou mais ao Norte, como Jardim Camburi. O ponto contém abrigo

O terceiro ponto de ônibus encontrado há uma distância de aproximadamente

com assentos, porém é insuficiente para a população que espera ônibus naquele

230m do conjunto residencial, está localizado na avenida Nossa Senhora dos

local, o que obriga as pessoas a esperarem em pé e sem qualquer tipo de proteção

Navegantes. O ponto também não está sinalizado, mas de acordo com o site da

solar, uma vez que não possui árvores próximas a esse ponto.

Prefeitura de Vitória (2014), é ponto de parada de ônibus. Apesar que conter abrigo, ele encontra-se em péssimas condições, com assentos quebrado.

Figura 30 - Ponto de ônibus na rua Alaor de Queiróz Araújo.

Figura 31 - Ponto de ônibus na avenida Nossa Senhora dos Navegantes.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

78 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

concentração de edificações residenciais, ou seja, segue uma mesma característica do seu entorno.

Figura 33 - Perspectiva urbana - relação edifício x entorno.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Figura 32 - Pontos de ônibus localizado em frente ao Shopping Vitória.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

5.3.5 Paisagem Urbana

O conjunto residencial Glen Ville e Lake Ville não se destaca do seu entorno, uma vez que através das figuras a seguir, percebe-se que as edificações em seu entorno possuem gabarito alto que variam de dez a quinze pavimentos, igualmente ao conjunto residencial. Vale destacar que as edificações a sua frente, contém gabarito baixo que variam de um a três pavimentos, mas a predominância é de edificações altas. Além disso, está localizado em uma avenida com grande

Figura 34 - Perspectiva urbana - relação edifício x entorno.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

79 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

5.3.6 Conforto na rua

Percebe-se através da figura 35, que a avenida Humberto Martins de Paula, onde está localizado o conjunto residencial Glen Ville e Lake Ville, não possui muita arborização, encontram-se algumas árvores pulverizadas ao longo de seu trajeto, mas não é um item de destaque na avenida. Já os passeios públicos encontramse em bom estado de conservação, são amplos e acessíveis, com exceção de algumas, permitindo que o pedestre caminhe livremente e distante dos carros.

Figura 36 - Passeios públicos próximos ao condomínio residencial.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Além dessas questões, a avenida Humberto Martins de Paula, é bem iluminada e sinalizada, mas apesar dessas características, segundo alguns moradores da

As avenidas que circundam o conjunto residencial Glen Ville e Lake Ville são

região, é uma rua que não gera segurança a quem caminha por ali.

predominantemente caracterizadas por serem vias de grande movimentação, como a avenida Humberto Martins de Paula e a avenida Nossa Senhora dos Navegantes. São consideradas como arterial metropolitana, pelo PDU de Vitória (2006), sendo responsáveis por conectar o quem sai do bairro Enseada do Suá aos outros bairros vizinhos. Por serem de grande movimentação, encontram-se sempre com um grande volume de carros, que acaba por gerar trânsito nos horários de pico, como entre 8h e 9h da manhã e entre 18h e 19h da noite. Como podemos observar na figura a seguir, o círculo demarcado como um nó viário, mostra um grande cruzamento entre as principais avenidas, sendo responsável, também, por gerar transtorno nesses horários citados acima. As demais ruas do seu entorno são predominantemente caracterizadas pelo PDU (2006), como locais de bairro.

Como destacado no mapa de fluxos, também observa-se um grande fluxo de Figura 35 - Arborização da avenida Humberto Martins de Paula.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

pedestres na avenida Nossa Senhora dos Navegantes, em frente à Assembleia

80 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Legislativa, uma vez que ali encontra-se um ponto de ônibus que traz uma grande quantidade de pessoas e também devido a circulação das pessoas que frequentam o Shopping Vitória, que é um grande potencial econômico e de lazer para a Grande Vitória. Há também uma grande movimentação de pedestres nos passeios adjacentes aos parques e praças da Enseada do Suá, que são utilizadas para a realização de atividades físicas, caminhadas e contemplação, uma vez que são passeios amplos e sombreados pelas das árvores.

Apesar do conjunto residencial estar localizado em um local com grande movimentação durante o dia, a noite esse fluxo de pessoas é reduzido, uma vez que ao seu redor encontram-se predominantemente edificações comerciais e de serviços que funcionam somente durante o horário comercial. Durante a noite, o fluxo que ainda permanece grande encontra-se nos passeios adjacentes à orla e nas proximidades do Shopping Vitória.

Figura 37 - Avenida Nossa Senhora dos Navegantes.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

81 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Mapa 1 - Mapa de usos do entorno do condomínio residencial.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

82 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Mapa 2 - Mapa que destaca os fluxos predominantes no entorno do condomínio residencial.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

83 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

5.4 ANÁLISE DA IMPLANTAÇÃO DO CONJUNTO RESIDENCIAL EXISTENTE GLEN

Possui um grande hall de entrada social separado do hall de entrada de serviços,

VILLE E LAKE VILLE

uma área que comporta os medidores e um salão de festas que atende às duas torres. A circulação vertical desta torre também é formada por uma escada e dois

O conjunto residencial Glen Ville e Lake Ville está implantado em um terreno que

elevadores.

comporta 3.829,80 M², sendo composto por duas torres. Aprovado no dia oito de março de 1993, pela prefeitura municipal de Vitória, pela secretaria municipal de obras e pela divisão de análise de projeto. O autor do projeto é a empresa Gil Carvalho e Paulo Lisboa Arquitetura S/ C LTDA, localizada em São Paulo e o responsável técnico sendo engenheiro Francisco Antonio de Lima, do Espírito Santo.

A torre Glen Ville, com 363,63 m² de área de pavimento tipo, afastada a 8 metros do limite do terreno à frente, é composta por 12 pavimentos de apartamentos, além do pavimento térreo, onde encontram-se áreas de prestação de serviços, como uma sala de medidores e depósito, um grande hall de entrada social para os moradores e um hall de serviços. O térreo também conta com uma sala de administração de todo o conjunto residencial e áreas de apoio aos funcionários que trabalham ali, como copa, refeitório e dois banheiros. A circulação vertical desta torre é formada por uma escada e dois elevadores, sendo um social e um de serviço.

A torre Lake Ville, com 461,15m² de área de pavimento tipo, localizada um pouco mais afastada do limítrofe do terreno, é composta por 11 pavimentos de apartamentos, além do térreo, onde também encontram-se alguns serviços como um depósito e um bicicletário, que atende todo o conjunto residencial.

Figura 38 - Implantação do conjunto residencial.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

84 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Além desses ambientes citados acima, o conjunto residencial traz áreas em

impede uma visão mais geral do conjunto. Já os outros três limites do terreno, são

comum para os moradores, que limitam-se a apenas uma pequena área de lazer

delimitados por muros altos para que não haja conflito com a vizinhança.

para as crianças, um segundo depósito de bicicletas que conta com uma área de 11,37m², uma pequena área de estar, com bancos e vegetação localizada próximo ao playground e áreas de estacionamento, que conta com 102 vagas de garagem.

5.4.1 Contato edifício – rua

O conjunto residencial possui em seu limite voltado para a rua, uma grade com intervalos que permitem ao pedestre e a quem estiver caminhando pela rua, observar o que se passa dentro do conjunto, ou seja, o contato visual é direto com o externo, permitindo a sensação de continuidade do edifício com a rua. As visões que se encontram à escala do pedestre, ao observar o conjunto residencial pelo lado de fora, são do estacionamento, da portaria e do pavimento térreo da torre Glen Ville e Lake Ville, as outras áreas encontram-se na parte de trás do condomínio, não permitindo essa exposição para quem estiver caminhando pela rua.

Figura 39 - Visão do pedestre ao caminhar pelo passeio público pelo lado esquerdo, sentido terceira ponte - orla.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Apesar do limite do terreno possuir uma grade com intervalos que permite este contato com o exterior, há a implantação de vegetação do tipo arbustiva, que acaba demarcando bem a divisão entre o público e o privado, além das grandes árvores que encontram-se no passeio em frente ao condomínio residencial, que Figura 40 - Limite do terreno com a rua Humberto Martins de Paula, cercado por vegetação.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

85 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Mapa 3 - Destaque nos usos na implantação do condomínio residencial Glen Ville e Lake Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

86 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

5.4.2 Acessos diretos controlados

A entrada para o conjunto residencial se divide em duas, a entrada dos automóveis e a entrada de pedestres. Como podemos observar na figura a seguir, para acessar o condomínio é necessário informar ao porteiro, que encontra-se localizado próximo ao portão principal, assim como os automóveis que só são liberados para entrada quando permitido pelo porteiro.

Para acessar a torre Glen Ville é necessário subir uma pequena escada com cinco degraus, devido a edificação estar elevada 0,50 metros do nível do terreno.

Também há a possibilidade de subir através da rampa, que está localizada na lateral da edificação. Já os acessos verticais da torre Glen Ville se dão através de dois elevadores, um social e outro de serviço, e uma escada pressurizada, estão

Figura 41 - Portaria localizada na entrada do condomínio residencial.

localizados no centro da torre e próximos uns aos outros.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Para acessar a torre Lake Ville, foi criado um caminho pavimentado que leva o morador da portaria principal até a escada de acesso à torre, uma vez que a edificação também encontra-se há 0,50m do nível do terreno. Há também a possibilidade de acessar o hall social por uma rampa, que encontra-se na lateral da edificação. Os acessos verticais, que levam os moradores às células habitacionais, encontram-se concentrados no centro da edificação, onde há dois elevadores, um social e um de serviço, e uma escada pressurizada. Tal caminho citado acima que também é realizado para se chegar na área de playground, que possui uma rampa de acesso devido a essa estar elevada 0,90 m do nível do terreno.

Figura 42 - Acesso de pedestre à torre Glen Ville pelas escadas e pela rampa, respectivamente.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

87 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

obrigando o pedestre a passar por cima deles, para isso, foi inserido um revestimento em alguns locais em cima do canteiro para permitir a transição das pessoas sem pisar na grama. Mas, o acesso ainda permanece delimitado, uma vez que para acessar essas áreas de transições criadas o pedestre necessita se locomover por entres os carros, não há uma passagem própria para eles.

Figura 43 - Acesso de pedestre à torre Lake Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

O acesso às áreas de estacionamento é caracterizado por ruas de 5m e 5,50m, que permite a circulação de dois carros ao mesmo tempo e não dificulta a realização de uma manobra de retorno. Os caminhos realizados pelos carros levam até uma cobertura, também de garagem, que pode ser acessado através da rampa, pelos automóveis e da escada, pelos pedestres.

Figura 44 - Acessos as áreas de serviços, torre Glen Ville e tore Lake Ville, respectivamente.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Para delimitar o trajeto do carro e as vagas de estacionamento, além da marcação

O mesmo acontece com a locomoção dos pedestres que estão embaixo da área

do chão, foram utilizados canteiros e iluminação. Em geral, os acessos podem ser

coberta de estacionamento. Para transitar deste local até as torres, o pedestre

considerados acessíveis, conservados e bem delimitados, não confundindo a

necessita dar uma longa volta em torno do condomínio, porém, para encurtar o

quem caminha e guiando o pedestre e o motorista a seu destino. Porém para o

caminho, apropriam-se de áreas impróprias de passagem para encurtar o

pedestre se deslocar das vagas de estacionamento localizadas do térreo para as

caminho, como este canteiro mostrado na figura a seguir. Seria necessário a

torres residencial, os canteiros acabam interrompendo este caminhando,

liberação dessa passagem para que o fluxo dos pedestres seja facilitado.

88 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Figura 47 - Acessos criados pelos moradores sob os canteiros para permitir a circulação do pedestre entre área de estacionamento e circulação horizontal.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Figura 45 - Acesso ao pavimento de garagem pelo carro, por meio da rampa.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Figura 46 - Acesso ao pavimento de garagem pelo pedestre, por meio da escada.

Figura 48 - Canteiro que impede a circulação de pedestre.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

89 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Mapa 4 – Destaque para os acessos do condomínio residencial.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

90 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

5.4.3 Concentração de áreas ocupadas e áreas livres

Já as áreas de jardim, estão localizadas de maneira a delimitar os espaços e caminhos a serem seguidos, como por exemplo, delimitando a entrada de carros,

Observa-se no mapa a seguir que uma grande parte do terreno encontra-se

de pedestres e serviços, criando caminhos que guiam o pedestre as entradas das

ocupada pelas torres residenciais, áreas para estacionamento, playground e

torres residenciais e ao pátio interno localizado no centro do terreno, e os veículos

jardins, que delimitam os espaços deixando apenas a passagem para os pedestres

as vagas de estacionamento.

e veículos, ou seja, as áreas livres são caracterizadas apenas por serem passagens que levam o indivíduo a entrada principal das torres e por serem áreas para

O pátio interno conta com alguns bancos para descanso, localizados próximo ao

trânsito veicular.

playground, permitindo que os pais ou quem estiver acompanhando as crianças, observem as crianças ao brincarem, porém não conta com áreas sombreadas, é

A distribuição desses espaços, principalmente da área de estacionamento, que

um espaço aberto, que funciona como um respiro entre as torres residenciais. A

destaca-se na implantação, ocupa grande parte que poderia estar sendo utilizada

sombra é ocasionada somente em alguns horários de acordo com a posição solar,

para serviços em comum ao condomínio residência, ou seja, poderiam ser

que faz com que a torre projete sombra nessa área.

remanejadas de forma a ocuparem menos espaço, liberando áreas livres para a circulação e utilização de novos serviços no interior do condomínio. De acordo com o anexo 11 PDU (2006), a quantidade de vagas necessárias para o condomínio seriam 102 vagas, que foram distribuídas ao longo do condomínio respeitando as exigências da legislação.

Figura 49 - Anexo 11 do PDU, sobre áreas destinadas a estacionamento de veículos.

Fonte: Acervo pessoal, 2014

91 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Figura 50 - Áreas de estacionamento coberta no térreo.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Figura 52 - Pavimento de garagem descoberto.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Figura 51 - Pavimento de garagem descoberto, localizado no térreo.

Fonte: Acervo pessoal, 2014

92 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

5.4.4 Segregação pedestre – veículo

O percurso realizado pelo pedestre, destacado no mapa em cor coral, mostra que há um único caminho a ser feito para se chegar na entrada principal das torres residenciais, no pátio interno, no playground e no estacionamento na cobertura, tal caminho que é delimitado por canteiros. Já a área destinada a trânsito veicular, possui uma grande predominância no terreno, destacado em amarelo no mapa, ou seja, a maior parte da circulação está destinada aos veículos, além das vagas de estacionamento que ocupam uma grande área no térreo, destacadas no mapa com a cor lilás.

O terreno contém uma área de 3892,98 M², deste total apenas 1.103,23 m² de área ocupam o térreo, ou seja, as áreas construídas não predominam sobre as áreas de circulação de pedestres e carros, ou seja, há como remanejar esses espaços para que o fluxo interno de automóveis e pessoas não predomine, liberando áreas livres e de estar para o condomínio residencial.

Figura 53 - Pátio interno, com bancos e arborização.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

93 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Mapa 5 - Destaque para as áreas ocupadas e áreas livres.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

94 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Mapa 6 - Destaque para as áreas livres e áreas de estacionamento.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

95 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Mapa 7 - Destaque para as áreas de percurso do pedestre e área de trânsito veicular.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

96 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

5.4.5 Adequação ao terreno natural

O condomínio residencial Glen Ville e Lake Ville, foi implantado, como já dito no tópico 5 – Caracterização da área de estudo - em uma área de aterro, que teve seu início em 1971 na Enseada do Suá. Sendo assim, o condomínio já foi inserido em um terreno plano, não foi necessário a realização de cortes no terreno ou qualquer modificação radical da característica inicial do aterro. A partir do mapa de relevo, do município de Vitória disponibilizado no site da prefeitura de Vitória (http://geoweb.vitoria.es.gov.br/), observa-se que todo o bairro Enseada do Suá é caracterizado por ter o relevo predominantemente baixo.

As torres residenciais, ocupam uma área de 1.103,23 m², de um terreno com 3892,98 m², onde foi deixado livre uma área de 627,06 m² para a inserção de áreas verdes com o objetivo de contribuir para o equilíbrio climático, propiciando alívio para o sistema público de drenagem urbana. As áreas de jardim recebem manutenção diariamente, ou de acordo com a necessidade, para manter a sua estética e beleza.

Figura 54 - Mapa do relevo do município de Vitória.

Fonte: Disponível em < http://geoweb.vitoria.es.gov.br/>

97 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

5.4.6 Ventilação e Insolação; Microclimas internos

arborização para diminuir a incidência solar nessa área dos carros, que ficam expostos as intempéries. Já o pátio interno, localizado entre as duas torres, foi

Para a análise da ventilação e insolação da implantação do condomínio residencial

posicionado de maneira a receber sombra durante grande parte do dia. Além de

Glen Ville e Lake Ville, foi realizado um estudo no programa Vasari, que é uma

estar localizado em uma área que recebe sombra da torre Glen Ville, possui

ferramenta de projeto de fácil utilização, que permite modelagens geométricas e

árvores que amenizam a insolação daquele local. Próximo ao pátio interno, está

paramétricas, além de ser utilizado para Análise de Desempenho da Construção

localizado o playground, que também é uma área que não recebe muita incidência

(BPA), que inclui análise de energia, radiação solar, estudos de insolação, túnel de

solar durante um dia, uma vez que está localizado entre as torres residenciais e

vento e análise de sombras (http://www.plataformabim.com.br).

acaba recebendo sombra projetada por elas.

Figura 55 - Destaque para as áreas analisadas.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Duas análises foram realizadas, uma durante o verão e outra durante o inverno, respectivamente. Observa-se que em ambos estudos, a área de estacionamento, tanto a área do térreo quanto o pavimento de garagem, é a que mais recebe insolação ao longo do dia, por receber incidência solar da direção Norte, porém durante o inverno a incidência solar no pavimento de garagem é reduzida, uma vez que a torre Glen Ville projeta sombra sobre este local.

A área de estacionamento que recebe insolação durante a maior parte do ano, não possui qualquer tipo de proteção, seja uma cobertura ou até mesmo

Figura 56 - Estudo solar da implantação do conjunto residencial no verão.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

98 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES C

unidades habitacionais são espelhadas, a insolação afeta cada uma de uma maneira, algumas recebem maior incidência solar durante o verão, outras, maior incidência solar durante o inverno. Para isso, existem tratamentos nas fachadas que podem trazer conforto para os ambientes internos e soluções para o sombreamento de áreas que recebem incidência solar durante todo o dia no pavimento térreo, bem como a disposição de áreas em comum, mas que não foram utilizados no processo de execução do empreendimento habitacional.

De acordo com o estudo de sombras realizado através do programa Vasari, já citado anteriormente, foi possível analisar como comporta a insolação nas fachadas das unidades habitacionais durante o período do verão e do inverno.

Observa-se que durante o inverno a fachada Norte recebe maior insolação durante o dia, já a área de pavimento de garagem, o pátio interno e o playground, que estão posicionados na direção Sul recebem sombra projetada das unidades habitacionais, portanto são áreas comuns do prédio onde encontra-se maior permanência de pessoas ao longo do dia, seja para descansar ou brincar com as

Figura 57 - Estudo solar da implantação do conjunto residencial no inverno.

crianças. A torre residencial Lake Ville também recebe durante o Inverno sombra

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

projetada em algumas unidades habitacionais da torre Glen Ville, porém apenas ao final da tarde.

Observa-se também, que durante o Verão os locais que mais recebem insolação estão posicionados no sentido leste – oeste, devido a isso as torres residenciais foram posicionadas com suas aberturas principais voltadas para o noroeste e sudeste, para que essas aberturas não recebam insolação direta, porém, como as

Já durante o Verão, observa-se que as fachadas que mais recebem insolação durante o dia são as fachadas Leste e Oeste que recebem insolação de forma rasante, já a fachada Norte recebe insolação de uma maneira menos direta. A área do playground, pátio interno e pavimento de garagem, neste período recebem maior insolação durante o dia todo.

99 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Observa-se que durante o Verão, somente no período da manhã a torre Lake Ville projeta sombra em algumas unidades habitacionais da torre Glen Ville e no pavimento de garagem e durante o período da tarde a torre residencial Glen Ville projeta sombra na área de estacionamento localizada na implantação do condomínio residencial.

Figura 58 - Estudo de sombras às 7h da manhã no inverno.

Figura 59 - Estudo de sombras às 12h no inverno.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

100 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Já durante o Verão, observa-se que as fachadas que mais recebem insolação durante o dia são as fachadas Norte e Oeste que recebem insolação de forma rasante, já a fachada Leste recebe sombreamento das edificações localizadas no seu entorno. A área do playground, pátio interno e pavimento de garagem, neste período recebem maior insolação durante o dia todo.

Observa-se que durante o Verão, somente no período da manhã a torre Lake Ville projeta sombra em algumas unidades habitacionais da torre Glen Ville e no pavimento de garagem e durante o período da tarde a torre residencial Glen Ville projeta sombra na área de estacionamento localizada na implantação do condomínio residencial.

Figura 60 - Estudo de sombras às 16h no inverno.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

101 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Figura 61 - Estudo de sombras às 7h da manhã no verão.

Figura 62 - - Estudo de sombras ao 12h no verão.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

102 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

5.4.7 Estética e materiais

Investir na manutenção dos materiais que compõem toda a estética do condomínio residencial é de grande importância, além de ser necessária uma inspeção regular dos materiais para detectar problemas e sugerir processos de intervenção, com o objetivo de corrigir e dar manutenção proporcionando durabilidade e valorizando o imóvel. É importante também ressaltar que o investimento na manutenção dos materiais vai além de um aumento na quota da taxa de condomínio (OLIVA, 2009).

Vários podem ser os fatores que interferem na durabilidade dos materiais, tais como: o nível de agressividade ambiental que a edificação recebe, chuvas e o desempenho dos materiais e qualidade. Seja qual for o material que reveste a edificação e as áreas de circulação, a periodicidade deve ser ajustada de acordo com as regras do condomínio e com a necessidade observada (FAGUNDES NETO, 2011).

Na fase de projeto é onde os processos de manutenção devem ser definidos, segundo Fagundes Neto (2011). Recomenda-se uma lavagem no primeiro ano quando utiliza-se pastilhas e no terceiro ano uma segunda lavagem, além de revisar os rejuntes, esquadrias e juntas de dilatação. Os pontos que apresentarem desplacamentos devem ser recuperados e realizado sua manutenção logo quando o problema aparecer, uma vez que a queda desses materiais pode afetar a quem Figura 63 - Estudo de sombras ao 16h no verão.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

estiver circulando na implantação do condomínio (FAGUNDES NETO, 2011).

103 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

A predominância dos materiais utilizados no condomínio residencial Glen Ville e Lake Ville é de pastilhas de dimensão 10 x 10 cm. Nas torres residenciais as pastilhas são da cor azul, na torre Glen Ville são aplicadas na área da varanda em cor azul escuro e em alguns locais entre as esquadrias da fachada norte e sul, em um azul mais claro, as demais áreas são revestidas com pintura na cor bege. Na fachada Lake Ville, os mesmos revestimentos foram utilizados entre as esquadrias e a área de varanda, as demais áreas também foram revestidas com pintura na cor bege.

Foi realizada uma visita ao condomínio para analisar as condições dos revestimentos. O prédio está inserido na Enseada do Suá há um pouco mais de 10 anos, até o momento a pintura foi renovada e alguns revestimentos foram

Figura 64 - Revestimentos utilizados nas torres residenciais.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

substituídos devido as patologias encontradas, como por exemplo, as pastilhas aplicadas entre as esquadrias, por serem só em meia parede, acaba gerando

Já nas áreas de circulação de carros, foi utilizado o paviess na cor natural, que é

infiltrações e fissuras em seus limites, em alguns locais, já ocorreu o

um piso intertravado de alta resistência para suportar a carga provida dos carros

desplacamento dessas pastilhas, o que é perigoso por poder atingir a quem estiver

e nas áreas de circulação de pedestre foi utilizado pedra portuguesa, também na

circulando no térreo. Já a pintura na cor bege, encontra-se com algumas

cor natural, que é de alta resistência, para suportar a alta circulação de pessoas

imperfeições e necessitam ser reaplicadas, uma vez que por ser pintura e ainda

durante todo o dia, porém, em ambas as circulações foram usadas pavimentações

com uma cor clara, é fácil perceber a poeira que se instala. Além disso a pintura,

que se assemelham, ou seja, não há um destaque para a circulação de pedestre,

segundo Oliva (2009), vai além da questão estética, devem contribuir para a

para diferenciar os dois caminhos. Esse destaque pode ocorrer através da pintura

estanqueidade das fachadas evitando penetração da água no interior das

da pavimentação existente, ou até mesmo a troca dos materiais.

edificações.

O material utilizado para revestir os canteiros existentes no condomínio residencial, também encontram-se desatualizados, até o momento atual não foram trocados. São pastilhas com as dimensões 10x10cm na cor branca, o que

104 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

desqualifica sua estética, uma vez que está inserido em áreas que recebem grande

5.4.8 Áreas de lazer

quantidade de intempéries e percebe-se com mais facilidade quando estão empoeirados, bem com os rejuntes, que ficaram escurecidos ao longo do tempo.

Como pode-se observar no mapa Áreas de lazer, o condomínio residencial conta com um playground, um salão de festas na torre Lake Ville que atende as duas torres e um pátio interno, com bancos. Não há uma variedade de ambientes de lazer que atenda aos moradores adultos nem idosos, como piscinas, churrasqueiras, áreas sociais em comum e áreas de esporte.

Os condomínios fechados atuais, são caracterizados por conter grandes áreas de lazer, fornecendo aos moradores qualidade de vida e conforto sem precisar sair de casa, esse é um dos motivos que segundo Duarte, (2006) garantem a autonomia do conjunto e impulsionam a busca cada vez maior por essas modalidades habitacionais. Entretanto, o conjunto residencial existente Glen Ville e Lake Ville, não possui equipamentos de lazer, para idades diversificadas, apenas Figura 65 - Revestimento das áreas de circulação de pedestres e circulação de carros, nesta ordem.

uma pequena área para lazer infantil e um único salão de festas.

Fonte: Acervo pessoal, 2014

De acordo com a análise da implantação, observa-se que uma grande área do térreo é utilizada como estacionamento, que poderia ser remanejada, a fim de ocupar com novos usos de lazer e outros serviços para proporcionar aos moradores maior qualidade de vida no interior do condomínio fechado.

Figura 66 - Revestimento utilizado em canteiros e bancos.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

105 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Figura 67 -Salão de festas que atende ao condomínio residencial.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Figura 69 - Playground arborizado ao lado do pátio interno.

Figura 68 – Pátio interno ao lado do playground, com bancos e arborização.

Fonte: Acervo pessoal, 2014

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

106 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Mapa 8 - Destaque para as áreas de lazer do condomínio residencial.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

107 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

5.5 ANÁLISE DAS CÉLULAS HABITACIONAIS Como já dito anteriormente, o condomínio residencial é dividido em duas torres, a torre Glen Ville e a torre Lake Ville. A torre Glen Ville, situada a 8 metros de distância do limítrofe do terreno é composta pelo térreo e mais 12

Já a torre Lake Ville, situada a um pouco mais distante do limítrofe do terreno, distribui-se através do térreo e mais 11 pavimentos de apartamentos. São 6 apartamentos por andar, com duas opções distintas de planta baixa, uma com 64,98 m² e outra com 65,22 m², que também se espelham.

pavimentos de apartamentos. São 4 apartamentos por andar, com 77,32m² de área, que se espelham.

E por fim, o 11º pavimento que é um apartamento duplex, contando com dois andares de apartamento, chegando ao 12º pavimento. Ou seja, o morador desse andar, possui acesso exclusivo ao 12º andar, que é a cobertura. Sendo assim, as plantas das unidades habitacionais desse pavimento contam com uma escada, em formato caracol, que levam o morador ao segundo andar da casa, que possui mais um dormitório, uma área de estar, um banheiro e uma piscina.

CIRCULAÇÃO EM COMUM

Figura 70 - Pavimento tipo da torre Glen Ville, do primeiro ao oitavo pavimento.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Figura 71 - Pavimento tipo da torre Glen Ville, do nono

Figura 73 - Planta baixa do primeiro andar do

Figura 72 - Planta baixa do segundo andar do

ao décimo primeiro pavimento.

apartamento duplex da torre Glen Ville.

apartamento duplex da torre Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

108 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Figura 74 - Destaque para as unidades habitacionais com plantas de mesma área e ambientação.

Fonte: Acervo pessoal.

Figura 75 - Planta baixa do pavimento tipo da torre residencial Lake Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Figura 76 - Planta baixa do nono ao décimo primeiro pavimento da torre Lake Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

5.5.1 Funcionalidade básica da célula Como já citado anteriormente, a torre Glen Ville, possui quatro unidades

diferentes soluções espaciais, exceto pelas áreas úmidas que são espaços que

habitacionais por andar, que se repetem em 12 pavimentos, ou seja, a mesma

restringem a completa transformação do local, uma vez que são áreas de maior

disposição dos ambientes se repete em todos os andares. Não há plantas com

carga técnica e de custos elevado (JORGE, 2012).

espaços diferenciados para atender a perfis familiares distintos. Sua composição se dá através de dois dormitórios, uma suíte, sala de jantar e

Como as unidades residenciais da torre Glen Ville se espelham, todas recebem a

estar, cozinha, área de serviço, dois banheiros sociais e uma varanda que tem

mesma disposição espacial e a mesma disposição dos pilares. Além do pavimento

seu acesso restrito a sala de jantar e estar.

tipo, o décimo primeiro pavimento da torre Glen Ville conta com um apartamento duplex que inclui áreas de lazer privativas para quem reside nas

Outra questão que é importante ressaltar é a disposição dos pilares da torre

unidades habitacionais desse andar.

Glen Ville. De acordo com a figura a seguir, observa-se que estão dispostos de maneira estratégica permitindo a criação de espaços flexíveis e

A planta baixa do apartamento duplex se assemelha ao pavimento tipo, exceto

transformáveis, ou seja, espaços que podem ser adaptados, trazendo

pela escada helicoidal presente na sala de estar/ jantar, que permite o acesso a

diferentes soluções espaciais, exceto pelas áreas úmidas que são espaços que

área do pavimento superior.

restringem a completa transformação do local, uma vez que são áreas de maior carga técnica e de custos elevado (JORGE, 2012).

109 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Já o segundo pavimento do apartamento duplex, conta um dormitório, um banheiro, uma área de estar e uma área de lazer com piscina. Neste segundo pavimento, por ser o pavimento de cobertura, possui total liberdade para transformações e adaptações dos espaços, exceto pela área da piscina e pelo banheiro.

Figura 77 - Planta baixa da unidade habitacional da torre Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Figura 78 - Disposição dos pilares da unidade residencial na torre Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Figura 80 - Planta baixa do primeiro andar do apartamento Figura 81 - Planta baixa do segundo andar do apartamento duplex, localizado na torre Glen Ville. duplex, localizado na torre Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Figura 79 - Destaque para as áreas fixas e áreas passíveis de remanejamento da unidade habitacional Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Figura 82 - Destaque para as áreas fixas e áreas passíveis de remanejamento da unidade duplex da torre Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

110 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Já a torre Lake Ville é composta por duas unidades habitacionais com metragem

Observa-se que as plantas dos apartamentos apresentadas, de ambas torres

e disposição dos espaços diferenciados como mostram as figuras a seguir, porém

residenciais, possuem uma planta livre, por meio da disposição dos pilares que se

possuem os mesmos ambientes como dois dormitórios, dois banheiros, uma sala

encontram nas paredes periféricas das unidades habitacionais, permitindo um

de jantar/ estar, cozinha e área de serviço. São unidades de 65,22m² e 64,98m²

arranjo espacial de maneira a expandir ou reduzir os ambientes internos,

que se repetem ao longo de onze pavimentos, ou seja, nesta torre residencial

adaptando os espaços de acordo com novas atividades e funções.

também não há disposição espacial distinta para atender famílias diferenciadas.

Segundo Jorge (2012), os padrões construtivos do século XIX permanecem A disposição dos pilares nessas unidades habitacionais também permite a criação

oferecendo modelos convencionais, remetendo-se aos padrões da década de 50,

de espaços flexíveis e transformáveis, uma vez que se encontram nas paredes

que trazem salas de estar, sala de jantar, cozinha, área de serviço, banheiros e

periféricas dos apartamentos, exceto pelas áreas úmidas. A figura a seguir destaca

dois ou três quartos em uma área que não ultrapassa 90m², sem levar em

a forma que os pilares foram distribuídos pelos apartamentos criando a

consideração os diversos modelos de família que existem atualmente.

possibilidade de remanejamento e transformações dessas áreas.

Figura 83 - Destaque na disposição dos pilares da unidade com 65,22m² de área na torre Lake Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Figura 84 - Planta baixa com 65,22m² de área da torre residencial Lake Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Figura 85 - Destaque para as áreas fixas e as áreas passíveis de remanejamento da unidade com 65,22m² de área.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

111 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Tal afirmação que pode ser observada na composição das unidades

fatores responsáveis pela formação dos novos modelos familiares que dissolvem o

habitacionais das torres residenciais analisadas. São unidades que não

modelo familiar tradicional composto por um casal e dois filhos, sendo alguns deles

ultrapassam 70m² e possuem ambientes básicos que remetem-se ao

o relevante aumento de casais sem filhos, o avanço da mulher no mercado de

modelo padrão dos anos 50, além disso, são unidades que se espelham,

trabalho e o crescimento do número de pessoas morando sozinhas. Ou seja, é cada

exceto pela planta do apartamento duplex, que não oferecem disposições

vez mais comum a realização de reformas em residências, sejam elas unifamiliares

espaciais diferenciadas para os novos modelos familiares.

ou multifamiliares, com o objetivo de adaptar os espaços para os novos arranjos familiares.

De acordo com Stefano, Santana e Onaga (apud Jorge, 2012) há diversos

Figura 87 - Destaque na disposição dos pilares da unidade com 64,98m² de área na torre Lake Ville.

Figura 86 - Planta baixa com 64,98m² de área da torre residencial Lake Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014 Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Figura 88 - Destaque para as áreas fixas e as áreas passíveis de remanejamento da unidade com 65,22m² de área.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

112 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

5.5.2 Concentração de áreas homogêneas

caracterizadas como uma área úmida estão voltadas para o exterior da torre, por ser uma área de contemplação e contato com o exterior do conjunto residencial

As áreas fixas não adaptáveis da torre Glen Ville quanto da torre Lake Ville, como

dos moradores.

a escada pressurizada, os elevadores e a circulação em comum, encontram-se concentradas do centro da torre de maneira a facilitar o acesso pelo morador.

As áreas passíveis de remanejamento, tais como os quartos, a sala de jantar e a sala de estar da torre Glen Ville, encontram-se voltadas para o exterior da torre,

Em ambas as torres, observa-se que as unidades habitacionais foram distribuídas

uma vez que são consideradas área de longa permanência, necessitam das

de forma espelhada, de maneira a concentrar as áreas molhadas e áreas secas de

melhores localizações, vistas e maiores aberturas.

dois apartamentos. Essa ambientação otimiza o processo de construção e o torna mais viável economicamente, uma vez que uma mesma parede hidráulica pode

Apesar da torre Lake Ville se diferenciar da torre Glen Ville por conter duas

funcionar para duas unidades habitacionais, assim como os shafts dos banheiros.

unidades habitacionais a mais, a disposição das áreas secas e molhadas se deu de uma maneira parecida, que formou a composição das edificações também de

Também observa-se que as áreas úmidas se concentram voltadas para o interior

maneira parecida, por meio de avanços e recuos na planta baixa e, por

da torre residencial, com o visual para o exterior do edifício reduzido, uma vez

consequência, na fachada.

que são áreas de pouca permanência, exceto pelas varandas, que apesar de serem

Figura 89 - Concentração de áreas secas e áreas molhadas da torre residencial Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014

Figura 90 - Concentração de áreas secas e áreas molhadas da torre residencial Lake Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

113 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

5.5.3 Orientação solar da célula

Há soluções para conter o aquecimento proporcionado pelo sol que entra rasante dentro dos apartamentos voltados para o lado oeste, como brises verticais,

De acordo com a posição da torre Glen Ville, observa-se que as unidades

fachadas ventiladas, vegetação, beirais e até mesmo as varandas, que

habitacionais 01 e 03 são as que recebem em sua fachada insolação durante o

proporcionam espaços sombreados e abertos, bastante ventilados e agradáveis

período da manhã, uma vez que estão voltadas para o sentido Leste. Já as

de estar nos dias quentes. Porém, na torre Glen Ville não há qualquer tipo de

unidades habitacionais 02 e 04, são as que recebem insolação durante o período

tratamento para essas fachadas que recebem maior insolação durante o dia.

da tarde, com maior tempo de duração e consideravelmente mais quente. Na unidade 01, os ambientes que recebem essa insolação de menor incidência, são os quartos caracterizados como área de longa permanência, o que agrega qualidade para essa unidade habitacional.

A unidade 02 é a menos ensolarada durante boa parte do ano e no inverno tende a ficar mais úmida e fria, por ser a unidade com sua fachada voltada para o Sul. Aberturas maiores nessa fachada podem significar luz sem a incidência direta do sol e o consequente aquecimento da casa, porém a suíte do casal, voltada para o oeste, recebe sol da tarde, ou seja, maior aquecimento durante uma grande parte do dia e também ao longo do ano.

A unidade 03 também recebe insolação no período da manhã, porém em somente um ambiente, os quartos e a sala de estar, estão voltados para a fachada norte, que recebe insolação o dia inteiro, porém através de um ângulo menos direto. Já a unidade 04, recebe em seus ambientes principais e de longa permanência, como os quartos, o sol da tarde, que aquece o local durante um longo período do dia, fator esse que diminui a qualidade da unidade habitacional.

Figura 91 - Unidades que recebem maior insolação durante a manhã e durante a tarde, na torre Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

114 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Já na torre Lake Ville, a unidade habitacional que recebe sol da manhã é a unidade

As unidades 02 e 04 recebem sol o dia inteiro, porém de uma forma menos

01, que agrega qualidade ao apartamento, uma vez que seus ambientes de longa

indireta, por estarem voltadas para a fachada norte. Já as unidades 03 e 04 que

permanência estão voltados para o exterior da torre. Já a unidade 05, recebe

são as menos ensolaradas ao longo do ano por estarem voltadas para o sul,

maior incidência solar nos ambientes de longa permanência durante uma maior

tendendo a ficar mais frias e úmidas durante o inverno.

parte do dia, por estar voltada para o oeste.

Para uma análise mais precisa sobre a orientação solar das fachadas, foi realizado um estudo no programa Vasari. Primeiramente foi realizado um estudo na época do Verão, durante um período de tempo, entre 7h até às 16h. Observa-se que a fachada Norte recebe incidência solar, principalmente na torre Glen Ville, já a torre Lake Ville recebe também incidência solar, porém, um pouco menos e em alguns pavimentos mais baixos a incidência é reduzida devido à sombra que é proporcionada através da torre Glen Ville. A fachada oeste é a que mais recebe insolação durante o dia, de maneira direta e além disso, observa-se que todos os pavimentos são atingidos pela incidência solar. Tais fachadas citadas acima merecem algum tratamento para evitar que os ambientes expostos a essa insolação não sofram com aquecimento. Já as fachadas leste e sul, são as que recebem menor incidência solar durante o dia.

Um segundo estudo foi realizado, na época do inverno durante um período de tempo, entre 7h até às 16h. Observa-se que a fachada Norte é a que mais recebe incidência solar durante este período de tempo, principalmente na torre Glen Ville, já a torre Lake Ville recebe também incidência solar, porém, um pouco menos e em alguns pavimentos mais baixos a incidência é reduzida devido à Figura 92 - Unidades que recebem maior insolação durante a manhã e durante a tarde, na torre Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

sombra que é proporcionada através da torre Glen Ville.

115 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

A fachada oeste, no período do inverno recebe menos insolação do que no verão, principalmente na torre Glen Ville, como a fachada leste que recebe insolação principalmente na torre Glen Ville, porém com mais intensidade, porém é o sol do período da manhã. Já a fachada sul, é a fachada que permanece com menor em relação em comparação com todas as outras, tanto no verão quanto no inverno.

FACHADAS NORTE

FACHADAS NORTE

FACHADAS SUL

FACHADAS OESTE

FACHADAS SUL

FACHADAS LESTE

Figura 94 - Estudo solar das torres residenciais no inverno.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

FACHADAS OESTE

FACHADAS LESTE

FACHADAS NORTE

FACHADAS OESTE 5.5.4 Ventilação da célula

FACHADAS LESTE

FACHADAS NORTE FACHADAS OESTE

FACHADAS LESTE FACHADAS OESTE Segundo um estudo sobre o comportamento dos ventos em Vitória- ES, realizado

FACHADAS NORTE

FACHADAS NORTE

FACHADAS NORTE FACHADASNORTE LESTE FACHADAS Figura 93 - Estudo solar das torres residenciais no verão.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

FACHADAS LESTE

FACHADAS OESTE

FACHADAS LESTE

FACHADAS OESTE

por Mattiuzzi e Marchioro (2013), os ventos predominantes no Município de Vitória são de direção Nordeste. Devido a isso foi realizado um estudo no programa Vasari, já citado anteriormente, na locação do conjunto residencial Glen Ville e Lake Ville, para observar o comportamento do vento predominante no

FACHADAS LESTE

FACHADAS OESTE

conjunto e nos apartamentos.

116 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

localizado próximo a cozinha, porém no banheiro há a ventilação forçada. Já nas áreas de circulação em comum da torre residencial, que são as escadas e os elevadores, não possuem ventilação natural, uma vez que estão localizadas no centro da torre, porém a escada conta com dutos de ventilação, que também funciona para a circulação horizontal em comum da torre residencial.

O mesmo acontece na torre Lake Ville, as unidades habitacionais 01, 02, 05 e 06, possuem as aberturas predominantemente nos sentidos Noroeste e Sudeste para aproveitamento da ventilação natural, promovendo assim a ventilação cruzada dentro dos apartamentos, porém um dos banheiros, localizado próximo a cozinha encontra-se sem ventilação natural. Já as unidades habitacionais 03 e 04 os dois banheiros existentes não possuem ventilação natural, apenas ventilação forçada.

Nas áreas de circulação em comum da torre residencial Lake Ville, ocorre o mesmo sistema de ventilação que ocorre torre Glen Ville.

Figura 95 - Estudo de ventilação das torres residenciais.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Na torre Glen Ville, observa-se que a posição das esquadrias e das varandas estão localizadas predominantemente nos sentidos Noroeste e Sudeste para aproveitamento da ventilação natural, promovendo assim a ventilação cruzada dentro dos apartamentos. Mas alguns ambientes encontram-se sem aberturas que possibilitem a entrada de ventilação natural, como o depósito e o banheiro

117 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Figura 96 - Destaque para as áreas de ventilação natural, ventilação forçada, sem ventilação e posicionamento das aberturas da torre Lake Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

118 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Figura 97 - Destaque para as áreas de ventilação natural, ventilação forçada, sem ventilação e posicionamento das aberturas da torre Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

119 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

120 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

121 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

122 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

6 PROPOSTA DE REFORMA PARA O CONDOMÍNIO RESIDENCIAL EXISTENTE GLEN VILLE E LAKE VILLE A partir de toda a análise realizada no capítulo anterior, utilizando o método de Lucini (2003), observa-se que o condomínio conta com alguns aspectos que precisam de modificações e atualizações, como por exemplo, as áreas de lazer, que são poucas e não atendem a todos os públicos, os revestimentos que encontram-se desatualizados, enfim, diversos aspectos que foram pontuados que contarão com uma proposta de intervenção para trazer qualidade ao condomínio, além da valorização do empreendimento habitacional.

O capítulo anterior conta com um tópico onde é abordado toda a análise da implantação do condomínio residencial, destacando na planta baixa atual diversos aspectos que envolvem a funcionalidade, estética, acessos, fluxos, análises de insolação e ventilação, entre outros. Devido a essa questão, a nova planta baixa de implantação, com as propostas para o condomínio, não contém uma planta de reforma que destaca as paredes à demolir e à construir, uma vez que ao longo do presente trabalho já foi apresentado a situação atual do condomínio residencial bem como o funcionamento do mesmo, além de propor a explicação das novas propostas de uma forma didática e de fácil entendimento, por meio de diagramas de cores e plantas humanizadas.

Figura 98 - Implantação com as propostas sugeridas.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

6.1 PROPOSTA PARA A IMPLANTAÇÃO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL

123 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

A proposta de reforma para o condomínio residencial, tem como objetivo garantir a qualidade do mesmo, além de valorizar e atualizar o empreendimento, que envolvem reformas em diversos aspectos, tais como: aspectos estéticos, com o objetivo de modernizar e atualizar o condomínio por meio da troca de materiais utilizados atualmente; funcionais, alterando alguns usos atuais por novos ambientes e funções; fluxos de pedestres e carros; com o objetivo de qualificar os trajetos a serem realizados por ambos, destacando-os e diferenciando-os uns dos outros; novas áreas de lazer, atendendo à diversas faixas etárias e posicionados de acordo com a análise da insolação e ventilação e ampliações de áreas, como o pavimento de garagem, com o objetivo de liberar as vagas que atualmente ocupam uma grande área do térreo, para trazer novas funções e usos e ampliação do salão de festas, com o objetivo de suportar um maior número de pessoas.

A proposta para a área do térreo prevê a implantação de áreas de lazer que atualmente são poucas no condomínio residencial, sendo apenas um pequeno salão de festas, um playground e um pátio interno. Atualmente o térreo possui uma grande área ocupada por estacionamento, então essas vagas, próximas ao gradil existente, foram remanejadas a fim de liberar o espaço para a apropriação de novos usos de lazer. Para atender aos moradores de diversas faixas etárias que habitam o condomínio, foram propostas uma brinquedoteca, para atender ao Figura 99 - Pavimento de garagem e lazer proposto para o condomínio residencial existente.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

público infantil, uma sala de jogos, que atende aos jovens, adultos e idosos, com espaços para prática de jogos e áreas de estar.

Também foi proposta a implantação de um espaço fitness, que atende aos jovens, adultos e idosos, como área de lazer e incentivo à prática de exercícios físicos.

124 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Para integrar os novos espaços com o restante do condomínio, peles de vidro serão utilizadas nas fachadas dessas novas áreas de lazer para permitir o contato e a interação entre os moradores.

Para respeitar a legislação em relação a quantidade de vagas de estacionamento, algumas vagas precisaram ser mantidas em seus locais atuais, porém um novo caminho a ser realizado pelos automóveis foi proposto a fim de facilitar o seu fluxo, sem que seja necessário a realização de manobras de retorno. Além disso, a fim de evitar que as pessoas que estacionem os seus carros nesse local, necessitem dar uma longa volta para chegar na entrada das torres residenciais, uma área de passagem foi proposta entre as novas áreas de lazer, para permitir esta circulação de pedestres. Tal área de passagem que também pode ser utilizada para descanso e área de convívio, pois além de conter bancos, é uma área coberta pelo novo pavimento de lazer explicado logo a seguir.

A circulação de carros no térreo, funciona atualmente de uma maneira muito boa, através do controle da portaria e da visão que este mesmo possui de todas as pessoas que entram e saem do condomínio, sejam os pedestres ou os automóveis, com isso, os novos equipamentos de lazer, foram propostos de maneira a não

Figura 100 - Novas áreas de lazer no pavimento térreo, com áreas de circulação de pedestres e carros.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

intervir nesse sistema.

Devido a isso, o projeto propõe uma rampa para veículos, para dar acesso a ampliação do pavimento de garagem. Esta rampa será utilizada apenas para subida, já para a descida dos carros será utilizada a rampa já existente para carros, que fará o mesmo percurso atual da saída.

125 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

A ampliação do pavimento de garagem, se deu através da necessidade em remanejar as vagas existentes que foram substituídas pelos novos equipamentos de lazer. Com isso, a ampliação do pavimento de garagem comporta 35 vagas de estacionamento, que antes comportava apenas 18 vagas, e no geral, o condomínio contava com 102, por meio do remanejamento passou a contar com 106. Além de ampliado, o espaço passou a dispor de elementos de proteção e sombreamento, por meio da instalação de um extenso pergolado em balanço suspenso por cabos de aço. A área onde já existia o pavimento de garagem, receberá uma nova cobertura onde está localizado o novo pavimento com um campinho gramado, para lazer infantil.

Figura 101 - Destaque para a área existente e área de ampliação do pavimento de garagem.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

O campinho gramado, implantado na cobertura no pavimento de garagem, foi proposto com o objetivo proporcionar uma nova área de lazer infantil, para ser praticado esportes ou jogos, uma vez que essas atividades, atualmente são realizadas no hall de entrada das torres residenciais por não possuir um local adequado para tais atividades. Além do campinho gramado, este pavimento conta com áreas para jogos, com uma sinuca, mesa para damas, pebolim, e áreas de estar e descanso cobertas por um pergolado. Nos limites do campinho, voltados para o interior do condomínio, foi inserida vegetação com árvores de pequeno e médio porte e arbustos, com o objetivo de dar privacidade aos moradores das torres residenciais e proporcionar uma vista agradável para quem está dentro dos apartamentos, além de aproximar o usuário com o meio externo, uma vez que esse novo pavimento de lazer está localizado no mesmo nível do primeiro pavimento residencial.

Figura 102 - Proposta para a ampliação do pavimento de garagem.

Fonte: Acervo pessoal. 2014.

126 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

O acesso para o campinho gramado se dá através da continuidade da escada existente, que atualmente é o acesso ao pavimento de garagem pelo pedestre, com o objetivo de aproveitar a circulação de pedestres já existente, uma vez que o campinho está localizado em cima do pavimento de garagem, como mostra a figura a seguir. Esta área, atualmente, conta com um canteiro que impede a passagem dos pedestres, obrigando-os a dar uma longa volta ou até mesmo passar por cima deste canteiro, por ser um caminho mais curto para se chegar na entrada das torres residenciais. Com isso, o projeto prevê a redução desse canteiro, demolindo a parte que dificulta o percurso do pedestre, a fim de facilitar a sua locomoção.

Figura 104 - Acesso ao pavimento de garagem pelo pedestre e ao novo campinho gramado.

Fonte: Acervo pessoal, 2014

O projeto de reforma do condomínio residencial, também conta com a ampliação do salão de festas existente na torre Lake Ville, passando de 100,00 m² para 125,30 m² de área. Além disso, o projeto prevê a demolição da parede que divide a copa do salão de festas com o objetivo de integrar os ambientes e as pessoas que estiverem nessas duas áreas. Também sugere um novo espaço de estar com sofás e poltronas, divido por meio da paginação do piso e do mobiliário, além da Figura 103 - Campinho gramado com áreas de estar e lazer coberta por um pergolado.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

inserção de um biombo que separa a entrada dos banheiros, para dar privacidade as pessoas que o utilizarem.

127 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Figura 105 - Proposta para a ampliação do salão de festas, localizado na torre Lake Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Figura 106 - Destaque para a área existente, área de ampliação e área modificada do salão de festas.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

128 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Além dessas propostas explicadas até aqui, o projeto também traz um novo

para o Norte, recebe insolação durante todo o dia, além disso é uma área que não

pavimento de lazer, no mesmo nível do pavimento de garagem. O acesso a esse

recebe sombreamento proveniente das torres residenciais.

pavimento se dá por meio de uma nova escada localizada no atual pátio interno, que foi modificado a fim de permitir a passagem dos usuários e áreas de descanso

Em frente a área coberta por um pergolado, encontram-se cadeiras para descanso

e estar, com arborização. Por ser uma área sombreada durante o dia, é uma área

e para dar suporte ao espaço gourmet, uma vez que essa área receberá uma maior

propícia para a implantação de áreas de estar.

quantidade de pessoas. Também foi inserida uma grande área de vegetação, com árvores de pequeno e médio porte e arbustos, nas proximidades da torre residencial Lake Ville, para dar privacidade aos moradores. Este pavimento também conta com um banheiro, com cobertura em telhado verde, para agregar valor à vista que os moradores dos pavimentos superiores ao segundo andar terão.

Além das propostas citadas acima, o projeto prevê destacar os percursos do carro, do pedestre e as vagas de estacionamento, com o objetivo de valorizar e qualificar os caminhos, diferenciando os usos. Em todo o percurso do pedestre, será realizada a troca do material existente por um piso intertravado do tipo onda, na Figura 107 - Proposta para a área do pátio interno.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

cor amarela da marca tecnopisos. Para a área de trânsito veicular, será mantido a pavimentação existente, uma vez que é um material de alta resistência, na cor cinza. Já para as vagas de estacionamento, será utilizado um piso intertravado tipo

Já o novo pavimento de lazer conta com uma grande piscina com 196,7 m² de

onda, porém na cor terracota.

área, para atender aos moradores do condomínio, uma área com deck onde estão localizadas espreguiçadeiras e cadeiras, nas margens da piscina, dividida em área

As propostas sugeridas para a reforma do condomínio não preveem alterações

infantil e área para adultos. Este pavimento também conta com uma área

das taxas de ocupação e coeficiente de aproveitamento atuais, devido aos

gourmet e uma área de estar, com sofás e poltronas, cobertos por um pergolado.

acréscimos serem de áreas de garagem e áreas de lazer.

Esta área é propícia para a localização da piscina, uma vez que encontra-se voltada

129 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

que os apartamentos recebem, bem como o sistema de ventilação das edificações, entre outros tópicos que serão abordados ao longo deste capítulo.

Paras as torres residenciais, quatro intervenções serão propostas, sendo listadas a seguir: 

Acréscimo de varandas;



Troca dos revestimentos das fachadas,



Troca das esquadrias;



Adaptabilidade das unidades habitacionais.

ACRÉSCIMO DE VARANDAS

O acréscimo de varandas é uma estratégia que recebeu incentivo e regulamentação por meio da Lei Municipal Nº 6004, do ano de 2003, que autoriza o seu acréscimo em prédios residenciais já construídos, no município de Vitória, que independe da taxa de ocupação máxima regida pelo Plano Diretor Urbano (PDU).

Figura 108 - Proposta para o novo pavimento de lazer.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

6.2 PROPOSTA PARA AS UNIDADES HABITACIONAIS

Tal prática, segundo Jorge (2012), vem crescendo e se tornando cada vez mais comum no cenário brasileiro, pois possibilita o acréscimo de uma área valorizada pelos usuários que o utiliza como área lazer, alimentação e descanso. Além disso,

As diretrizes projetuais para as intervenções das unidades residenciais partiram

traz diversos benefícios como a valorização do imóvel, integração do usuário com

de toda a análise realizada no capítulo anterior, que traz a análise da insolação

a área externa ao apartamento, renovação da estética de apartamentos que

130 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

encontram-se desatualizados e controle climático, lumínico e até acústico das

De acordo com Brandão e Helena (2008), a varanda, ao atuar como um beiral que

construções (BRANDÃO; HELENA, 2008).

permite a abertura dos vãos até mesmo nos dias de chuva, permite a redução do calor latente em dias quentes e úmidos, aumentando a sensação de conforto

Além dessas questões, o condomínio está localizado próximo a baía de Vitória,

térmico no interior dos apartamentos. Além disso, ao ser utilizada como um fator

sendo assim, a varanda agregará valor ao imóvel ao permitir um maior contato

de sombra, impede a incidência de radiação solar direta, retardando a propagação

das unidades com o exterior, podendo ser utilizada como uma área de

do calor, mas ao mesmo tempo, permitindo a entrada de luz difusa e refletiva,

contemplação da paisagem, pois como mostra a figura a seguir, as unidades

além da circulação de ar. Devido a isso, as varandas serão acrescentadas nas

habitacionais voltadas para o Norte possuem uma bela vista voltada para as

fachadas Norte, que recebem maior insolação durante o dia e além disso são as

praças e para a orla próxima ao condomínio.

fachadas que estão localizadas as aberturas dos apartamentos, como as janelas e portas, e também, nas fachadas Sul, para criar um forma simétrica nas torres residenciais.

Há dois sistemas construtivos que são adotados com mais frequência para essa prática, o concreto armado in loco e as estruturas metálicas. Ao utilizar o sistema em concreto armado in loco, diversos cuidados devem ser tomados para evitar o acréscimo de cargas na edificação, evitando reforços na estrutura e na fundação.

Para esse sistema é necessário a criação de uma nova estrutura independente da estrutura existente, que conta com novas fundações em sapatas, vigas e pilares, que atuando em conjunto proporcionam estabilidade às novas lajes externas. É um sistema mais econômico comparado ao sistema que utiliza estrutura metálica (TOURRUCÔO E FARIA, 2013).

Apesar da estrutura metálica ser um sistema de acréscimo de varandas que Figura 109 - Vista da varanda de uma unidade habitacional da torre Lake Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

encarece a obra, em comparação ao sistema de concreto moldado in loco, há diversas vantagens em utilizá-lo, como por exemplo a velocidade em sua

131 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

execução, sua leveza e consequentemente, redução de cargas na fundação. Além disso é um sistema de fácil montagem, dispensando reforços estruturais e menor geração de resíduos (JORGE, 2012).

TROCA DOS REVESTIMENTOS DAS FACHADAS De acordo com a análise realizada no capítulo anterior, observou-se que os revestimentos utilizados nas torres residenciais encontram-se desatualizados e com algumas patologias. Então, com o objetivo de modernizar o condomínio e

Devido as amplas vantagens da estrutura metálica, essa será a estrutura proposta

valorizá-lo propõem-se a troca dos revestimentos das fachadas e novas pinturas.

para o sistema de acréscimo de varandas nas torres residenciais Glen Ville e Lake Ville.

Serão propostas o sistema em light steel frame, com vigas em aço

Serão utilizados os seguintes materiais:

galvanizado, por se tratar de uma área próxima à baía de Vitória, suportada pela



Pintura na cor cevada, da marca Suvinil com acabamento acrílico;

estrutura de concreto original com adequações ao pilar preexistente, além disso,



Pintura na cor beijo baiano, da marca Suvinil com acabamento acrílico;



Revestimento cerâmico do tipo tijolinho, marca Incefra com dimensão 50x50cm.

devido as dimensões das varandas, serão utilizadas novas estruturas de pilares, para não sobrecarregar a estrutura existente. Em um estágio final, serão aplicados peitoris de vidro, para complementar a nova estrutura, agregando valores estéticos e modernidade as torres residenciais existentes.

A estrutura em light steel frame possui diversos pontos positivos, quanto ao seu acabamento. Além de possuir alta resistência, pode ter o isolamento feito por diversos materiais como placas cimentícias, derivados de madeira, isopor e gesso

Figura 110 - Proposta para a fachada Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

cartonado nas cavidades das paredes, que garantem o isolamento térmico, acústico e regula a umidade no ambiente. Além dessas questões, a estrutura em light steel frame é ecologicamente correta em diversos aspectos, tais como: em toda a obra a água é praticamente desnecessária e os materiais que não foram utilizados podem ser totalmente reciclados ou reaproveitados (TOURRUCÔO E FARIA, 2013).

Figura 111 - Proposta para a fachada Lake Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

132 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

133 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

TROCA DAS ESQUADRIAS

Os vidros possuem baixo fator de amortecimento estrutural, devido a isso, os ruídos passam a ser amortecidos essencialmente por meio das bordas bem

Com as novas propostas de acréscimos de área de lazer, que consequentemente

vedadas (MOURA, 2014).

proporcionarão um aumento dos ruídos aéreos dentro dos apartamentos e pelo condomínio existente estar localizado em frente a uma via de alto tráfego, uma

De acordo com Moura (2014), o sistema Contact é um novo mecanismo que

das propostas para as torres residenciais é a troca das esquadrias existentes.

permite a movimentação e o fechamento das esquadrias de correr, através do

Além da preocupação com o ruído, a troca das esquadrias permitirá a

deslizamento das folhas perpendicular e paralelamente ao trilho. O

modernização da fachada, devido a escolha de novos materiais e cores para essas

funcionamento desse mecanismo se dá através da compressão de uma folha

esquadrias.

contra a outra e, também, contra o marco, eliminando qualquer tipo de frestas que são comuns nas esquadrias de correr. Além de garantir estanqueidade ao ar,

O índice de ruído é um dos indicadores de expansão urbana mais perceptíveis, ao

esse sistema também garante estanqueidade à água.

mesmo tempo em que altos índices de ruído proporcionam menor qualidade de vida. Exceto em residências e em locais de trabalho, qualquer tipo de barulho

A escolha dos vidros também é um fator que interfere no principal objetivo da

excessivo deve ser contido, mas, de acordo com Moura (2014), pesquisador do

troca das esquadrias, que é a redução dos níveis de ruídos provenientes das novas

Instituto de pesquisas tecnológicas do Estado de São Paulo, não é recomendado

áreas de lazer e do alto tráfego de carros existente na via localizada em frente ao

a eliminação total dos ruídos, uma vez que um ruído em condições normais

condomínio existente. De acordo com Moura (2014), os vidros laminados são os

passaria despercebido, em um ambiente silencioso passaria a chamar atenção.

que apresentam melhor desempenho comparado aos vidros temperados, por ser formado por chapas de vidro separadas por um material plástico que garante um

Para um ambiente menos poluído sonoramente, é importante a utilização de

maior amortecimento interno do conjunto.

materiais com boas propriedades isolantes em relação à acústica. Então, para a redução das ondas sonoras dentro dos ambientes uma das soluções é a

Devido a essas questões trazidas acima, o projeto de reforma prevê a troca das

modificação dos componentes construtivos que compõem as fachadas, como

janelas de correr existente por janelas de correr de alumínio na cor bronze, com

portas e janelas.

duas folhas de vidro de 4mm de espessura, juntamente com a utilização do sistema Contact. Já para os modelos basculante existente, sugere-se sua troca por esquadrias basculantes de alumínio na cor bronze, do modelo Mado, que possui

134 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

um perfil robusto de 56mm, gaxetas de vedação em todo o perímetro da folha e duas folhas de vidro.

ADAPTABILIDADE DAS UNIDADES HABITACIONAIS

Com já citado anteriormente, novos modelos familiares vêm emergindo em substituição ao modelo familiar padrão dos anos 50, que são as famílias tradicionais de um casal mais dois filhos, porém é ainda comum a produção de modelos de apartamentos convencionais.

Uma das propostas para as unidades habitacionais é o remanejamento dos espaços para atender aos novos grupos familiares em ascensão no contexto brasileiro, que segundo Jorge (2012), se destacam os casais sem filhos, família unitária e família monoparental. Esses serão os três perfis familiares utilizados como base para as sugestões de transformação dos espaços das unidades habitacionais.

Figura 112 – Perfis familiares utilizados como base para as propostas das unidades habitacionais.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Também é importante ressaltar que os condomínios residenciais atualmente, segundo Lucini (2003), são caracterizados por conterem unidades habitacionais com dimensionamento mínimo, além de serem padronizados, desconsiderando a funcionalidade e as novas famílias. Devido a essa questão, o projeto traz as propostas a seguir para as unidades habitacionais existentes, com o objetivo de melhorar a qualidade do condomínio. Tais perfis familiares serão identificados de acordo com a figura a seguir.

6.2.1 Proposta para a torre Glen Ville A proposta de acréscimo de área de varanda na torre Glen Ville, permite uma nova morfologia para essa torre, porém o objetivo é fazer com que as varandas não alterem de forma drástica a composição da fachada, devido a isso o seu acréscimo

135 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

surgiu de maneira a seguir o traçado já existente, agregando modernidade e

O acréscimo de varandas é proposto para todos os andares existentes da torre

valorização da torre já existente.

Glen Ville, pois de acordo com a Lei Municipal Nº 6004, do ano de 2003, tal acréscimo só é permitido se incluir todos os pavimentos de apartamento. Além disso, a proposta proporcionará a valorização do imóvel bem como a modernização do mesmo.

TORRE

TORRE

GLEN VILLE

GLEN VILLE

A planta baixa original dessa torre residencial, já atende a dois perfis familiares, a família tradicional e a família monoparental. Então para atender aos novos perfis

TORRE

TORRE

GLEN VILLE

GLEN VILLE

Figura 113 - Acréscimo de varandas proposto para a torre Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

A planta baixa original da unidade residencial da torre Glen Ville é composta apenas por uma varanda, que tem o seu acesso somente pela sala de jantar da unidade com uma área de 3,04m². A proposta para as unidades habitacionais dessa torre é acrescentar uma ampla varanda que contará com 14,51m² de área, permitindo a ampliação da sala de jantar e estar, passando de 18,59 m² de área para 21,93 M². A proposta também conta com o acréscimo de uma varanda em frente a suíte existente, com isso será necessário a troca da esquadria, que originalmente é uma janela de 1,50m de largura, para uma porta de correr, ou seja, a suíte será acrescentada de uma varanda pela qual terá acesso exclusivo, permitindo que o casal ocupante tenha privacidade.

familiares, a família unitária, casal sem filhos e a família monoparental, serão sugeridas duas propostas de remanejamento dos ambientes para atender aos novos perfis familiares.

A opção 01, sugestão para a família unitária e casal sem filhos, prevê a integração da cozinha com a sala de estar, através da demolição das paredes que os separam.

Além disso, propõe a demolição da parede que separa um dormitório da sala de estar, ampliando essa área, proporcionando uma nova sala de televisão integrada com a sala de estar. A suíte existente atende ao casal e a família unitária, garantindo a privacidade de quem irá utilizá-lo, além de propor a transformação do segundo dormitório em um escritório, para ser utilizado como lazer e também, trabalho. Sugere-se também, a demolição das paredes do banheiro destinado à empregada para que assim, seja possível a ampliação da cozinha

A opção de planta baixa 02, que atende a família monoparental, família unitária, casal sem filhos e casal com um filho, sugere a integração da cozinha com a sala de estar, a transformação de um dormitório em uma sala de televisão, integrando-

136 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

a a sala de estar. Com isso cria-se um ambiente mais livre, tendo os seus espaços

de toda a sua fachada, com uma área de 11,78m², com o acesso por meio da sala

definidos através dos mobiliários. Além disso, sugere-se a demolição da parede

de jantar. A planta original dessa unidade residencial, já atende a dois perfis

que separa o depósito da cozinha, para que assim seja possível ampliar a cozinha,

familiares, a família monoparental e o casal com um filho, porém essa unidade

que é um espaço valorizado nas unidades habitacionais.

não conta com uma suíte, o que não garante a privacidade do casal e/ou do responsável. As duas sugestões de remanejamento dos ambientes, propõe uma

6.2.2 Proposta para a unidade habitacional com 64,98m² de área da torre Lake Ville.

suíte.

A opção de planta baixa 01, sugere a demolição da parede que divide os dois

A proposta de acréscimo de varanda para a torre Lake Ville, como mostra a figura 110, também se dá de forma sutil, seguindo a morfologia da torre existente para que não haja tanto impacto em sua fachada. Dois tipos de varandas serão acrescentados, uma vez que esta torre possui duas plantas diferentes.

dormitórios existentes, transformando em um amplo quarto com espaço para uma cama de casal, um guarda-roupa e um escritório integrado, divididos apenas pelos mobiliários, além de permitir o acesso exclusivo ao banheiro existente, por meio da alteração da porta de entrada da nova suíte. Sugere-se, também, a demolição da parede que divide a cozinha da sala de estar, permitindo a integração desses espaços e o contato das pessoas que estão cozinhando com as que estão na sala.

A opção de planta baixa 02, possui as mesmas sugestões que a opção 01, porém

TORRE

TORRE

LAKE VILLE

LAKE VILLE

ao criar uma suíte, não utiliza do banheiro existente e sim, sugere-se a transformação do depósito existente em um banheiro, para atender com

TORRE LAKE VILLE Figura 114 - Acréscimo de varanda proposto para a torre Lake Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 1 Vista para o

exclusividade à suíte. Com isso, o banheiro existente permanece como um banheiro social, para atender as visitas.

condomínio residencial, a partir da rua Humberto Martins

Primeiramente será apresentado a proposta para a unidade habitacional que de Paula, com as

contêm uma área total de 64,98m². Sua planta original não possui varanda então propostas de a proposta para essas unidades conta com o acréscimo reforma. de uma varanda ao longo TORRE LAKE VILLE Perspectiva

1 -

Vista do pedestre

6.2.3 Proposta para a unidade com 65,22m² de área da torre Lake Ville.

137 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

A segunda unidade habitacional existente na torre Lake Ville, possui uma área

Sugere-se também a troca das posições da sala de estar com a sala de jantar, para

total de 65,22 m². Será proposto nessas unidades acréscimo de varanda, passando

que esta última seja integrada à cozinha, demolição da parede que as separam e

de uma área de 2,69m² para 10,85m², permitindo o aumento da área da nova sala

criação de uma meia parede, para que seja possível essa interação entre os

de jantar, passando de 6,86m² de área para 7,35m². Tal varanda que terá o seu

ambientes. Além disso, esta opção sugere a demolição da parede que separa a

acesso através da sala de jantar e está localizada em frente aos dormitórios e a

área de serviço do depósito, com o objetivo de facilitar a locomoção entre esses

sala de estar.

espações e também, para permitir a abertura de um vão de ventilação do novo banheiro social proposto.

Esta unidade habitacional já atende a dois perfis familiares, a família monoparental e ao casal sem filhos, porém essa opção de layout não conta com

A opção de planta baixa 02, da unidade com 65,22m², é uma opção que se

uma suíte apenas um banheiro para atender os moradores e os visitantes. O

assemelha a opção 01, em relação a suíte, ao escritório, novo banheiro social e ao

segundo banheiro, é destinado a empregada e possui o seu acesso por dentro do

acréscimo de varanda, porém, é uma opção mais simplificada, onde a sala de estar

depósito existente. Além disso, possui uma pequena varanda recuada com uma

e jantar permanecem em seu local original, integrando a sala de estar à cozinha,

área de 2,69m².

por meio da transformação da parede que as dividem em uma parede com 1,10m de altura.

Para atender aos novos perfis familiares, sugere-se duas opções de ambientação, que atende ao casal sem filhos e a família unitária. A opção de planta baixa 01,

Os novos arranjos familiares rebatem na arquitetura com maior frequência

propõe a ampliação do banheiro existente destinado a empregada, alterando o

atualmente, devido a isso é importante que os novos apartamentos acompanhem

seu acesso do depósito pela sala de estar, para que assim se torne um banheiro

a atualidade e fujam do padrão arquitetônico que atende principalmente a família

social, passando de uma área de 2,06 m² para 3,69m². Para a unidade ganhar uma

tradicional. Devido a isso, as propostas arquitetônicas trazidas aqui para as

suíte, sugere-se a integração do dormitório com o banheiro social existente,

unidades residenciais das torres existentes, têm como objetivo acompanhar essas

através do remanejamento da porta que dá acesso ao dormitório de 14,00m² de

novas demandas familiares, além disso, trazendo qualidade ao condomínio

área, além de transformar o dormitório de 8,25m² em um escritório para atender

residencial, uma vez que com essas novas ambientações, o condomínio passa a

ao casal ou ao único morador.

atender uma diversidade de famílias, considerando novas funções e dimensionamentos, que de acordo com Lucini (2003), são aspectos que garantem a qualidade das unidades habitacionais dos condomínios fechados.

138 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

139 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

140 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

141 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

6.3 PERSPECTIVAS

Perspectiva 1 - Vista do pedestre ao entrar pelo portão principal.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 3 – Acesso à garagem e ao campinho gramado.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 15 - Caminho do pedestre para chegar no portão principal.Perspectiva 16 - Vista do pedestre ao entrar pelo portão principal.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 3 – Acesso à garagem e ao campinho gramado.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 17 – Campinho gramado com áreas de estar coberta com pergolado.Perspectiva 18 – Acesso à garagem e ao campinho gramado.Perspectiva 1 - Vista do pedestre ao entrar pelo portão principal.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 2 - Caminho do pedestre para chegar no portão principal.

Perspectiva 4 – Campinho gramado com áreas de estar coberta com pergolado.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 19 - Caminho do pedestre para chegar no portão principal.Perspectiva 20 - Vista do pedestre ao entrar pelo portão principal.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 73 – Acesso à garagem e ao campinho gramado.Perspectiva 74 - Caminho do pedestre para chegar no

142 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Perspectiva 5 - Pátio interno com o novo acesso ao pavimento de lazer.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 6 - Áreas de estar com bancos e sofás, próximos à piscina.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 8 - Área gourmet próxima à piscina.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 6114 - Áreas de estar com bancos e sofás, próximos à piscina.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 8 - Área gourmet próxima à piscina.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 7 - Acesso ao pavimento de lazer, com piscina.

Perspectiva 98 -- Vista Área da gourmet piscina.

Perspectiva área dapróxima piscina,àcom deck e espreguiçadeiras.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Fonte: Acervo Acervo pessoal, pessoal, 2014.

2014.

Fonte:

Perspectiva 102 - Áreas de estar com bancos e sofás, próximos à piscina.Perspectiva 103 - Acesso ao pavimento de lazer, com piscina.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 115 - Ampliação do pavimento de garagem, com áreas verdes e cobertura em pergolado para proteção Perspectiva 9 - Vista da 116 área-da piscina, com da deck e espreguiçadeiras. dos carros.Perspectiva Vista da área piscina, com deck e espreguiçadeiras.Perspectiva 8 - Área gourmet

143 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Perspectiva 9 - Vista da área da piscina, com deck e espreguiçadeiras.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 129 - Ampliação do pavimento de garagem, com áreas verdes e cobertura em pergolado para proteção dos carros.Perspectiva 130 - Vista da área da piscina, com deck e espreguiçadeiras.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 10 - Ampliação do pavimento de garagem, com áreas verdes e cobertura em pergolado para proteção dos carros.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 170 - Vista da varanda do segundo pavimento da torre Lake Ville, voltada para a área da piscina.Perspectiva 171 - Ampliação do pavimento de garagem, com áreas verdes e cobertura em pergolado para proteção dos carros.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 11 - Vista da varanda do segundo pavimento da torre Lake Ville, voltada para a área da piscina.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 12 - Vista da varando do segundo pavimento da torre Glen Ville, voltada para o campinho gramado.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 131 - Vista da varando do segundo pavimento da torre Glen Ville, voltada para o campinho gramado.Perspectiva 132 - Vista da varanda do segundo pavimento da torre Lake Ville, voltada para a área da piscina.Perspectiva 9 - Vista da área da piscina, com deck e espreguiçadeiras.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 11 - Vista da varanda do segundo pavimento da torre Lake Ville, voltada para a área da piscina.

Fonte: Acervo 2014. do pavimento de garagem, com áreas verdes e cobertura em pergolado para proteção Perspectiva 133pessoal, - Ampliação dos carros.Perspectiva 134 - Vista da área da piscina, com deck e espreguiçadeiras.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 172 - Vista geral do campinho gramado com áreas de estar e pergolado.Perspectiva 173 - Vista da varando do segundo pavimento da torre Glen Ville, voltada para o campinho gramado.Perspectiva 10174 - Ampliação do pavimento de garagem, com áreas verdes e cobertura em pergolado para proteção dos carros.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 175 - Vista da varanda do segundo pavimento da torre Lake Ville, voltada para a área da piscina.Perspectiva 176 - Ampliação do pavimento de garagem, com áreas verdes e cobertura em pergolado para proteção dos carros.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 148 - Vista da varando do segundo pavimento da torre Glen Ville, voltada para o campinho gramado.Perspectiva 149 - Vista da varanda do segundo pavimento da torre Lake Ville, voltada para a área da piscina.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

144 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Perspectiva 12 - Vista da varando do segundo pavimento da torre Glen Ville, voltada para o campinho gramado.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 191 - Vista geral do campinho gramado com áreas de estar e pergolado.Perspectiva 192 - Vista da varando do segundo pavimento da torre Glen Ville, voltada para o campinho gramado.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 13- Vista geral do campinho gramado com áreas de estar e pergolado.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 193Vista - Acréscimo varandas na torre Glen Ville.Perspectiva 194 - Vista geral do campinho gramado com áreas de estar 14 e pergolado.Perspectiva - Vista daárea varando do segundo pavimento da torre Glen Ville, voltada para o Perspectiva - Vista geral da área da12 piscina e da gourmet.

Perspectiva 13geral dodas campinho gramado com áreas de estar e pergolado. campinho gramado.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 227 - Acréscimo das varandas na torre Lake Ville.Perspectiva 228 - Acréscimo das varandas na torre Glen Perspectiva 209 - Acréscimo das varandas na torre Glen Ville.Perspectiva 210 - Vista geral do campinho gramado com Perspectiva 195e pergolado.

- Vista geral do campinho gramado com áreas de estar e pergolado.Perspectiva 196 - Vista da varando do segundo Ville. pavimento da torre Glen Ville, voltada para o campinho gramado. áreas de estar

145 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Perspectiva 15 - Acréscimo das varandas na torre Lake Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 246 - Vista geral da área da piscina e da área gourmet.Perspectiva 247 - Acréscimo das varandas na torre Lake Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 248 - Acréscimo das varandas na torre Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 249 - Vista geral do condomínio residencial.Perspectiva 250 - Vista geral da área da piscina e da área gourmet.Perspectiva 15 - Acréscimo das varandas na torre Lake Ville.

Perspectiva 16pessoal, - Acréscimo Fonte: Acervo 2014.das varandas na torre Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 251 - Vista geral da área da piscina e da área gourmet.Perspectiva 252 - Acréscimo das varandas na torre Lake Ville.

Perspectiva 269 - Vista geral do condomínio residencial.Perspectiva 270 - Vista geral da área da piscina e da área gourmet.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 253 - Acréscimo das varandas na torre Glen Ville.

Perspectiva 17271 - Vista geral do condomínio residencial.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 254 - Vista geral do condomínio residencial.Perspectiva 255 - Vista geral da área da piscina e da área gourmet.

Perspectiva 272 - Vista geral do condomínio residencial.Perspectiva 273 - Vista geral do condomínio residencial.Perspectiva 274 - Acréscimo das varandas na torre Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

146 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Perspectiva 17 - Vista geral do condomínio residencial.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 294 - Vista geral do condomínio residencial.Perspectiva 295 - Vista geral do condomínio residencial.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

147 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Perspectiva 18 - Vista geral do condomínio residencial.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 315 - Vista geral do condomínio residencial.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

148 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

Perspectiva 19 – Antes e depois da torre residencial Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

Perspectiva 331 - Vista para o condomínio residencial, a partir da rua Humberto Martins de Paula.Perspectiva 332 – Antes e depois da torre residencial Glen Ville.

Fonte: Acervo pessoal, 2014.

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Perspectiva 20 – Antes e depois do condomínio residencial, com a vista a partir da rua Humberto Martins de Paula e sua relação com o entorno.

Fonte: Google Maps, 2014.

Perspectiva 342 - Vista para o condomínio residencial, a partir da rua Humberto Martins de Paula.

Fonte: Google Maps, 2014.

150 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

151 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

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7 CONSIDERAÇÕES FINAIS Esta pesquisa teve como finalidade uma discussão sobre o condomínio fechado,

qualidade tanto da habitação, da edificação e do bairro próximo. Tais metodologias serviram de apoio para a elaboração do método do presente trabalho.

desde sua origem até os dias atuais, sobre a qualidade na habitação e sobre os métodos existentes de avaliação da qualidade, para assim, auxiliar na elaboração de uma proposta projetual para o condomínio existente Glen Ville e Lake Ville, na Enseada do Suá, em Vitória –ES.

Para a avaliação da célula habitacional e do condomínio fechado foi utilizado uma adaptação da metodologia proposta por Lucini (2003). Já para a avaliação urbana foi utilizado uma adaptação da metodologia proposta por Jorge e Marconsini (2014).

Primeiramente foi apresentado uma síntese do desenvolvimento de condomínios fechados verticias nas cidades brasileiras, abordando a contextualização histórica, seu crescimento e a busca cada vez maior por essas modalidades habitacionais no Brasil, além de dar destaque para os fatores qua afetam a qualidade dos condomínios fechados.

A contextualização histórica é de grande importância para entender o surgimento dessas tipologias habitacionais e os impactos que causam na região onde são implantados. A partir dessa questão, são apresentados os métodos de avaliação que surgiram com a intenção de analisar a edificação e o seu entorno, possibilitando um melhor conhecimento do objeto de estudo e facilitando a verificação dos aspectos a serem aperfeiçoados e solucionados.

A base para a formação da proposta projetual para o condomínio existente Glen Ville e Lake Ville se deu por meio dos conceitos estudados ao longo do trabalho e principalmente da análise realizada, onde foram destacados diversos pontos que poderiam ser melhorados, além de trazer novas soluções.

Como frisado durante o decorrer do trabalho, os novos empreendimentos condominiais são caracterizados por terem soluções obsoletas e repetitivas, sem levar em consideração as necessidades locais. Devido a essa questão, as propostas sugeridas para o condomínio existente Glen Ville e Lake Ville, buscam uma modernização e valorização do empreendimento, baseado no resultado da avaliação, com o objetivo de atender as necessidades percebidas e qualificar os espaços de convívio, por meio de soluções que envolvem aspectos como a

Foram citados autores especializados em analisar e avaliar a qualidade das habitações como Costa (1995), Coelho (2000), Pedro (2000) e Lucini (2003). Em sequência, foram apresentadas as metodologias existentes para avaliar a

funcionalidade, estética e materiais, fluxos de pedestres e de carros, considerando a insolação e a ventilação local. Além dessas questões, um dos pontos que trazem qualidade as edificações, são as possibilidades em modificar as unidades habitacionais, para que essas se adaptem aos novos perfis familiares

153 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

em ascensão no contexto brasileiro, como foi explicado ao longo do trabalho.

Devido a isso as propostas para as unidades habitacionais visaram atender essas novas demandas e recorrer a novas sugestões de espaços que fujam dos modelos de unidades habitacionais repetitivas e consolidadas.

154 QUALIDADE EM CONDOMÍNIOS FECHADOS Um estudo na Enseada do Suá, Vitória – ES

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