Issuu on Google+

schetsontwerp

overveen marineHospitaal terrein r o o v t p e c con e toetsing k j i l e t amb toetsing e n rd g ro e p o b k n a kl

l i r p A 2 1 0 2

1


2


landschappelijk

overveen wonen in het centrum van overveen 3


inhoudsopgave

4

Voorwoord

p / 07

bijlagen

p / 60

colofon

p /73


1. De opgave

3. Het schetsontwerp

1.1

aanleiding

p / 10

3.1 concept p / 40

1.2

locatie

p / 12

3.2 raamwerk

p / 42

1.3

kaders herontwikkeling gemeente p / 16

3.3 voorbeeldverkaveling

p / 48

3.4 beeldkwaliteit

p / 50

1.4 bestemmingsplan

p / 18

1.5

p / 20

woonvisie en marktbehoefte

2. het inspraaktraject 2.1 workshop gemeente

p / 24

2.2

bomenanalyse door copijn

p / 30

2.4

p / 32 stadhuissessies voor omwonenden

2.5

dialoog klankbordgroep

4. vervolg

4.1 vervolgstappen

p / 58

p / 34

5


6


VOORWOORD Voor u ligt het “Schetsontwerp Marinehospitaalterrein Overveen”, het resultaat van een haalbaarheidsstudie die wij afgelopen maanden verricht hebben ten behoeve van een mogelijke herontwikkeling van de plannen op het terrein van het voormalige Marinehospitaalterrein, te Overveen. Deze haalbaarheidsstudie is tot stand gekomen in een intensief samenwerkingsproces met de Gemeente Bloemendaal, Klankbordgroep Marinehospitaalterrein en AM. Met dit document willen wij de kaders en randvoorwaarden voor de verdere uitwerking van de nieuwe plannen vastleggen. Om deze kaders en randvoorwaarden te toetsen is een stedenbouwkundig schetsontwerp, met een voorbeeldverkaveling uitgewerkt. In het vervolgtraject, om te komen tot een definitief stedenbouwkundig plan, zal de huidige samenwerking uitgebreid worden met potentiële kopers van een woning, op deze bijzonder locatie in Overveen. Het schetsontwerp laat zien dat deze bijzondere plek veel potentie heeft om een aantrekkelijk groen woongebied te realiseren met een meerwaarde voor de directe omgeving, als onderdeel van Overveen en een prettige plek om te wonen. Wij hebben met veel plezier aan deze mooie plek gewerkt en nemen met dit boek u mee in ons werkproces en de uitkomst in een veelbelovend schetsontwerp voor de markt van nu.

Hoogachtend, AM April 2012

7


Hoofdstuk 1

de opgave

8


9


1.1 aanleiding In september 2011 is besloten om het plan voor het voormalig Marinehospitaal te herbezien en grondig opnieuw te onderzoeken. De inrichting en het woonprogramma van het voormalig plan “Park Tetrode� is door de veranderde marktsituatie niet haalbaar gebleken. Om voor deze locatie het plan vlot te trekken hebben AM en de gemeente Bloemendaal een traject opgezet wat maximaal gebruik maakt van de kennis van omwonenden, gemeente Bloemendaal en AM. Ten tijde van het proces is constant getekend en gerekend aan de verbeteringen en aanpassingen aan het plan, voor een zo hoog mogelijke kwaliteit. De resultaten van het onderzoek naar een nieuw marktgericht en flexibel plan zijn bij elkaar gebonden in dit boek. Om de uitkomst transparant te bespreken en te publiceren wordt in dit boek dit het gehele werkproces getoond. Dit valt uiteen in: - een korte aanloop om de gezamenlijke opgave te formuleren - twee brede gesprekken met de buurt door middel van een inloopavond op het gemeentehuis. - een intensief traject met de Klankbordgroep Marinehospitaalterrein (omwonenden uit de omliggende straten) om middels hun kennis van de locatie en door het benoemen van de gevoeligheden, het plan steeds verder kwalitatief te optimaliseren. Het boek is in een aantal delen geknipt. Het bevat een aanleiding, een procesdeel met alle ontwikkelde modellen inclusief de communicatie die er met iedereen is geweest is. Het sluit af met een voorbeeldverkaveling en een aanzet tot beeldkwaliteit.

10


11


1

aal sew eg

De locatie ligt in het centrum van Overveen. Nabij de (winkel)voorzieningen aan de Bloemendaalseweg en het station. De locatie wordt begrenst door het spoor aan de noordkant, de Hogeschool en de Bijdorplaan aan de westkant, naar het zuiden tot aan de Zijlweg en aan de westzijde sluit de locatie aan op de achtertuinen van de woningen aan de Bloemendaalseweg. De locatie is vrijgekomen door het afbranden van het voormalig Marinehospitaal in de jaren 80. Dit gebouw stond op de noordelijke helft van de locatie, werd omringd door een parkeerterrein en stond in een groene setting met bomen. Onderdeel van het Marinehospitaalterrein was de Villa Tetterode, met een adres aan de Zijlweg. Een aantal jaar geleden is aan de westkant van de locatie Hogeschool Inholland gebouwd. Deze bevindt zich op Haarlems grondgebied. Een modern volume met een plein dat tussen het gebouw en de locatie grens van het Marinehospitaalterrein (MHT) gelegen is. Het merendeel van de studenten komt van het station Overveen en beweegt zich langs de noordzijde van de locatie naar de Hogeschool. De locatie wordt gekenmerkt door hoogteverschillen. De noordkant loopt circa 3 meter op en de Bloemendaalseweg ligt bij het spoor ook hoger. De waterpartijen die er liggen, bevinden zich op NAP-0.64. Tevens staan op de locatie bomen die het behouden waard zijn en het nieuwe MHT karakter kunnen geven.

Blo

em

end

3

4 Zijl

we g

te Z

ijlw eg

5

Bijdo

rplaa

n

6

Kor

12

2

Bloemendaalseweg

1.2 locatie


1 Station Overveen

Woning aan de Bloemendaalseweg

Voorzieningen Bloemendaalseweg

3 Hogeschool InHolland, op de grenslijn Haarlem

2

2

4 Blijdorplaan

5 Woningen aan de Zijlweg

n e e ol cati eving omg 5 ‘t Koffiehuisje, Zijlweg

6 Hotel/restaurant Loetje

Brouwerskolkpark

13


Marine Hospitaal

Oude prent van Zijlweg

Historische Kaart

Historische kaart

Sluiting Marine Hospitaal

: e i r Histo ie en locat eving omg Oude prent van Browerskolkje

14

Vogelvlucht met zicht op station Overveen

Brand Marine Hospitaal


Tekening Mulleners & Mulleners

Tekening BAM Vastgoed

Tekening Soeters

e t s r ee tsen schelocatie voor 15


1.3 kaders herontwikkeling gemeente Om de haalbaarheid van de herontwikkeling te kunnen onderzoeken heeft de gemeente kaders meegegeven aan AM.

16

brief e van dente e m e g


-3-

Bouwen en Wonen

-2-

Bijlage Gemeenteraad Bloemendaal Postbus 201 2050 AE OVERVEEN

3.

Datum Uw kenmerk Ons kenmerk Behandeld door Doorkiesnummer Onderwerp Verzonden Bijlage(n)

: : : : : : : :

26 september 2011

4.

2011048667 M. Schipper 023-5225749 voortgang onderhandelingen AM inzake Marinehospitaalterrein

5. 6. 7.

Geachte leden van de Raad, Om de communicatie rond het project Marinehospitaalterrein niet langer formeel te blokkeren heeft de commissie grondgebied gevraagd om een brief op te stellen waarin de ontwikkelkaders waarover overeenstemming bestaat met AM aan uw Raad te sturen.

8.

In juli en augustus 2011 hebben diverse gesprekken plaatsgevonden met AM. Het laatste gesprek voerden wij op vrijdag 2 september 2011. Wij zijn verheugd over het bereikte resultaat en het feit dat er nu gewerkt kan gaan worden aan een nieuw plan. De werkafspraken die zijn gemaakt komen, los van de financiële afspraken, op het volgende neer.

9.

Nadat de gemeenteraad akkoord is gegaan met het nieuwe Stedenbouwkundig Schetsontwerp en de zakelijke uitgangspunten kunnen partijen desgewenst een nieuwe samenwerkingsovereenkomst sluiten. Tot dat moment geldt de bestaande samenwerkingsovereenkomst en de daarnaast gemaakte afspraken over de hierboven beschreven ontwikkelkaders.

Ontwikkelkaders 2011048667

De ontwikkeling gaat primair uit van bebouwing binnen de contouren van het bestemmingsplan en met behoud van het vereiste percentage sociale woningbouw. Ontwikkeling buiten de contouren van het bestemmingsplan is bespreekbaar. 2. AM zal een Stedenbouwkundig Schetsontwerp verzorgen. Daarvoor worden 4 ontwerp ateliers gehouden. AM geeft de ateliers vorm en betrekt daarbij bewoners, Hillgate, Sjoerd Soeters en andere stakeholders. De gemeente stelt ruimte beschikbaar zodat bewoners, VMHT, een eventueel gevormde Klankbordgroep en andere belanghebbenden ontvangen kunnen worden voor twee informatiebijeenkomsten teneinde het Stedenbouwkundig Schetsontwerp te bespreken. Een bijeenkomst is bedoeld om input voor het ontwerp te leveren en een om te reageren op het ontwerpplan. De gemeente neemt deel aan alle fasen van het ontwerpproces. Ontwerp voorstellen worden door AM bij de gemeente

*2011048667*

Wij stellen AM in de gelegenheid om op basis van de afgesproken ontwikkelkaders een nieuw Stedenbouwkundig Schetsontwerp te maken. AM en de gemeente hebben de intentie om de afspraken uit te werken in een financieel en ruimtelijk haalbaar plan.

1.

ingediend en gepresenteerd. De gemeente beoordeelt deze voorstellen door onder meer te toetsen aan de in deze brief genoemde ontwikkelkaders. Om te komen tot een ‘rijp’ Stedenbouwkundig Schetsontwerp heeft de gemeente een planning opgesteld zodat presentatie in de gemeenteraad aan het begin van 2012 kan plaatsvinden. Het nieuwe plan moet snel realiseerbaar zijn. Hierbij is het uitgangspunt dat ontwikkeling en eventueel gefaseerde realisatie bij voorkeur binnen de kaders van het bestemmingsplan plaatsvindt. De gemeente zal werken met de meest passende en efficiënte ruimtelijke procedure om een nieuw plan te ontwikkelen en te realiseren. AM en gemeente streven een (duurzame) kwalitatieve invulling van de locatie na. De integratie van de planontwikkeling op het voormalige terrein van Van Wijk past bij dat streven. (bijlage kaartje) De gemeente hecht grote waarde aan - naar haar oordeel -voldoende afstand van nieuwbouw tot waardevolle bomen (tot behoud van die bomen), aan – naar haar oordeel – voldoende parkoppervlak en aan zo groot mogelijke open ruimtematen. Parkeren geschiedt zoveel mogelijk uit het zicht en op eigen terrein bij een programma met grondgebonden woningen. Bij gestapelde bouw, in de vorm van appartementsrechten, moet ondergronds geparkeerd worden. De inpassing van water geschiedt conform de eisen van het Hoogheemraadschap. De eis is inclusief de nog openstaande compensatie van locatie In Holland. Provinciaal en gemeentelijk beleid (structuurvisie en ontwerp-woonvisie) zijn geldende ruimtelijke kaders voor de planontwikkeling. Voor alle bovenstaande en andere kaders geldt uiteindelijk het voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad en hoofddirectie van AM.

Op basis van de uitkomsten van het schetsontwerp stedenbouwkundig plan zal het vervolgtraject worden bepaald.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Bloemendaal,

, burgemeester

, secretaris

17


1.4 Bestemmingsplan Wanneer op basis van een nieuw plan woningen gerealiseerd gaan worden zijn de Uitwerkingsregels zoals opgenomen in bestemmingsplan Zijlweg West e.o. van toepassing. Wanneer het nieuwe plan MHT voldoet aan de uitwerkingsregels is er geen nieuw bestemmingsplan benodigd.

3 bouwlagen aan spoor 25m

Beschrijving uitwerkingsregels bestemmingsplan Zijlweg West e.o. In het bestemmingsplan Zijlweg West is het park Tetrode bestemd als “U2� (Uitwerkingsgebied U2). In het bijbehorende artikel 24 van de voorschriften is in lid 1 een beschrijving in hoofdlijnen opgenomen, in lid 2 bebouwingsvoorschriften en in lid 3 een bouwverbod. Hieronder is een uitsnede van de plankaart weergegeven:

5 bouwlagen 25m

De bolletjes op de kaart geven de langzaam verkeerroutes aan die gerespecteerd moeten worden. De pijl aan de rechterkant (zijde van de Hogeschool) geeft de plek aan waar (met een marge van 15 meter) de plek van de in- en uitritten van de parkeergarage gerealiseerd moet worden.

3 lagen 15m

bestemmingsplan hoogte interpretatie

uitsnede van de plankaart 18

gsn i emm nd t s e b e Het s getek ei rt plan t appa en. he n he a l om p ten n e m


Artikel 24, lid 1 Beschrijving in hoofdlijnen De voor de planologische procedure relevante bepalingen uit de beschrijving in hoofdlijnen zijn als volgt: In het gebied kunnen eengezinswoningen, villa’s en appartementen worden gebouwd. Rekening moet worden gehouden met groepswonen en woonzorgaccomodaties. De gebouwen moeten zodanig worden gesitueerd dat er sprake is van wonen in het park. De hoogte van de gebouwen moet in harmonie zijn met aan- grenzende bebouwing. De bebouwing dient op ruime afstand van de bestaande bebouwing aan de Bloemendaalseweg, Bijdorplaan en Zijlweg te worden gebouwd, in elk geval niet dichterbij dan het voormalige Marinehospitaal. De niet te bebouwen ruimte tussen de nieuwbouw en bestaande bouw dient te worden ingericht als groenbuffer. De ruimte tussen de nieuwe gebouwen onderling dient op gelijke wijze te worden ingericht. Voorzien dient te worden in een wandelroute van station Overveen naar de Hogeschool Haarlem. Erfafscheidingen dienen zoveel mogelijk als groenvoorziening te worden gerealiseerd. Een differentiatie van situering en bouwhoogte dient zorg te dragen voor de nodige accenten, begeleiding wandelroutes en zichtlijnen. Op de zuidelijke terreinhelft is het wenselijk relatief kleinschalige bebouwing te situeren: een bouwhoogte van maximaal 3 lagen; Op het noordelijk deel kunnen appartementgebouwen in diverse afmetingen worden gesitueerd met een bouwhoogte van maxi maal 5 lagen, direct langs het spoor maximaal 3 lagen. De waardevolle bomen conform de groenkaart in de bijlage bij het bestemmingsplan dienen te worden gehandhaafd. Het oppervlak aan water dient te voldoen aan de door het Hoogheemraadschap van Rijnland gestelde norm. Rekening moet worden gehouden met de geluidbelasting door de spoorlijn. Indien nodig moeten geluidsschermen worden geplaatst. Het parkeren dient in ieder geval niet in het zicht, bij voorkeur in een parkeergarage plaats te vinden.

Ten behoeve van het autoverkeer kunnen geen nieuwe ontsluitingspunten vanaf de Bloemendaalseweg worden gerealiseerd.

Artikel 24, lid 2 Bebouwingsvoorschriften, sub a De volgende bestemmingen zijn toegestaan: wonen, gestapelde woningen, ondergrondse parkeergarages, verkeersdoeleinden, verblijfsgebieden, openbaar groen, erf, tuin, water en geluidwerende voorzieningen. Binnen de bestemming “verkeersdoeleinden” zijn wegen, fiets- en voetpaden, parkeervoorzieningen, toegangen tot ondergrondse parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen toegestaan. Binnen de bestemming “erf” zijn tevens bijgebouwen toegestaan van maximaal 40 m², gebouwd in maximaal één bouwlaag (3 meter). Artikel 24, lid 2 Bebouwingsvoorschriften, sub b Het aantal woningen dient minimaal 60 en maximaal 90 te bedragen. Grondgebonden woningen en gestapelde woningen zijn toegestaan. De bouwhoogte mag ten hoogste 15 meter bedragen. De bouwhoogte van erfafscheidingen mag ten hoogste 1 meter bedragen voor de voorgevelrooilijn. De bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde mag maximaal 3 meter bedragen, lichtmasten maximaal 6 meter. De afstand tussen de nieuwe woningen en het hart van de spoor lijn moet minimaal 20 meter bedragen. De afstand tussen de nieuwe woningen en de woningen aan de Bloemendaalseweg dient tenminste 25 meter te bedragen. De afstand tussen de nieuwe woningen en de bedrijfsbebouwing aan de Bloemendaalseweg dient tenminste 15 meter te bedragen. De afstand tussen de nieuwe woningen en het hart van de Bloemendaalseweg dient tenminste 35 meter te bedragen. De afstand tussen de nieuwe woningen en het hart van Bijdorp laan en Zijlweg dient tenminste 12 meter te bedragen. De afstand tussen de nieuwe woningen en de oostelijke bestemmingsgrens dient tenminste 5 meter te bedragen. De afstand tussen de nieuwe woningen onderling in het noordelijk deel van het plangebied dient tenminste 20 meter te bedragen, in het zuidelijk deel minimaal 8 meter.

Artikel 24, lid 2 Bebouwingsvoorschriften, sub c Binnen 15 meter van de aanduiding “ontsluitingspunt” dient de toegang tot de ondergrondse parkeergarage te worden gerealiseerd. Het parkeren moet op eigen terrein worden opgelost, bij voorkeur onder de bebouwing. Bij grondgebonden woningen dient het parkeren bij voorkeur inpandig of aangebouwd plaats te vinden. Een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning wordt aangehouden. Artikel 24, lid 2 Bebouwingsvoorschriften, sub d Het bestaande parkgebied mag zo min mogelijk worden verschoven. Het beoogde grondoppervlak en de relaties dienen te worden gehandhaafd. De aangegeven langzaam verkeerroutes dienen te worden gerespecteerd (op de plankaart van het bestemmingsplan Zijlweg West e.o. zijn indicatieve langzaam verkeerroutes weergegeven). Minimaal 6% van het bestemmingsvlak U2 moet water zijn. Met behulp van situering, vorm en materiaalkeuze moet zorg worden gedragen voor de afstemming met de bebouwing van de Hogeschool en de bebouwing aan de Bloemendaalseweg. Zorggedragen moet worden voor een goede landschappelijke inpassing. Waardevolle elementen, in elk geval de bomen op de bomenkaart, dienen te worden gehandhaafd. De openheid van het gebied dient te worden gerespecteerd. Bij de inrichting van het gebied dient rekening te worden gehouden met de functionele relaties, sociale veiligheid, passieve en actieve recreatiemogelijkheden.

19


1.5 woonvisie en marktbehoefte Voor deze locatie zijn vanuit de woonvisie van de gemeente Bloemendaal op hoofdlijnen de volgende twee punten van belang. Ten eerste is door de ligging in de directe nabijheid van station Overveen een zekere verdichting van het aantal woningen gewenst. Ten tweede is het toevoegen van woningen voor ouderen in Bloemendaal het streven van het beleid uit de woonvisie. De huizenmarkt bevindt zich momenteel op een historisch dieptepunt. De woningverkoop stagneert, de huizenprijzen dalen en de banken zijn zeer terughoudend bij het verstrekken van hypotheken. In deze markt waarin het verkopen van een woning zo moeizaam gaat is het essentieel een woning te ontwikkelen die perfect afgestemd is op de klant waarbij de prijs/ product verhouding klopt. Het vastleggen van een stedenbouwkundige blauwdruk past hier niet meer bij. De doelgroep en klant is veranderlijk waardoor definitieve keuze van het woonproduct zo dicht mogelijk bij het startverkoop moment dient te liggen. Daarnaast is de fasering cruciaal en dient de bouw in fases mogelijk te zijn, passend bij het marktmoment. De goede locatie en parkachtige setting van het voorliggende plan zijn twee ingrediënten die kunnen bijdragen aan een succesvolle verkoop. Daarnaast zal het leveren van maatwerk voor elke koper prioriteit zijn. Dit houdt in dat de potentiële koper voorin het proces betrokken zal worden en, binnen gestelde kaders, zelf het product kan meebepalen. Hiervoor is een flexibel en faseerbaar plan nodig dat kan meebewegen met de actuele vraag.

20

Die flexibiliteit wordt bereikt door kwalitatieve en kwantitatieve kaders voor het plan met de gemeente vast te leggen waarbinnen beweging mogelijk is in aantal en type product. Het gaat erom samen een kwalitatief goed raamwerk vast te stellen voor de openbare ruimte en de groen- en waterstructuur, waarbinnen met een bepaalde flexibiliteit het dan goede woonproduct kan worden ontwikkeld. Om de flexibiliteit verder te vergroten wordt het plan opgeknipt in meerdere fases, per fase wordt dan het product bepaald en de omgevingsvergunning aangevraagd. In de voorbeeld verkaveling is gekozen om vooral grondgebonden woningen op het Marinehospitaalterrein te realiseren. Dit is een product dat een brede doelgroep bereikt en waardoor nog binnen de vastgestelde randvoorwaarden ruimte is om te zijner tijd andere woonproducten op deze mooie locatie aan te bieden. De tegenvallende verkoopresultaten van het plan “Park Tetrode” hebben aangetoond dat de groep senioren moeilijk te verleiden is om een koopbeslissing te nemen. Hierdoor is de haalbaarheidstudie van het nieuwe plan niet afhankelijk gemaakt van deze doelgroep. Wel wordt deze doelgroep als een kans gezien en zal deze actief benaderd worden om specifiek voor deze mensen een woonproduct te ontwikkelen. Indien blijkt dat voor dit woningtype zich voldoende serieuze kopers melden is het inpassen van een kleinschalig appartementenblok mogelijk. Het is de bedoeling dat de sociale huurwoningen (30% van het totaal aantal woningen) wel specifiek aan ouderen verhuurd zullen gaan worden.


e beid ge en n e k r ti ij we een rus W ) n 4 i n i (3 aom uiskome eming. N n d h 36) e dan is t een vera ( s o J e en ving fulltim e omge n groe

an ten v ds e i n Ge on (65), e en s;av k r e Fre offi ) en s bij de k ... 8 5 ( n e d entin s贸chten s geniete r u a , i L zicht ..dat je uit t wijntje. e bij h

Jantin e (38 ) EricBob. Ja E met w en veilige n (39), Lin en ru d inkels stige, a(4) en h dichtb on g ro ij is id eaal v ene omg d e oor o ns ge ving, zin.

Maa rt zoek en(68) e n t een elkaa koop zoon Fra r wo nen huis, ik w nk (36). M lijkt m i ij ide l graag h ijn zoon aal e n sam uren, vlak b en o p ten ij nis.

21


Hoofdstuk 2

Het inspraaktraject

22


23


2.1 workshop gemeente Input vanuit de sessies met de gemeente: Om een plan, of de uitwerking ervan goed te begrijpen is het goed om alle randvoorwaarden die in de korte tijd besproken zijn voor te leggen. In samenspraak met de gemeente zijn, naast de kaders uit de brief en het vigerende uitwerkingsplan, in vijf gezamenlijke workshops van de gemeente Bloemendaal en AM een aantal ruimtelijke modellen besproken en zijn gaande weg principes benoemd die belangrijk zijn voor de uitwerking van het plan en het opstellen van een randvoorwaardenkaart: • Een autoluwe buurt, zo min mogelijk autoverkeer door de locatie. • Waterbergingseis is op gedeeld in drie punten; 1. 882 m2 water in de locatie ter compensatie van de verharding van het voormalig marinehospitaal (5.897 m2) 2. 15% watercompensatie over het extra verhard oppervlak boven 5.897 m2 verharding. 3. 687 m2 nog te compenseren water van Inholland. • Het water moet worden afgekoppeld op het water wat tussen het spoor en achte de sporthal van de Inholland loopt. De voorkeur geniet het aanbrengen van natuurlijke oevers en het waterpeil ligt op NAP-0.64 • De Springertuin. De villa Tetrode is in haar setting een monument. Achter dit pand lag vroeger namelijk een vermeende Springertuin. Het is wenselijk om het gebied achter en om dit huis te laten inspireren door het voormalig idee. • Wonen in een parkachtige setting. De ambitie voor dit plan is om het een parkachtig gevoel mee te geven.

24

• De bestaande bomen zijn heilig. Doordat er in het verleden veel gekapt is, is het nu wenselijk de overgebleven bestaande bomen in te passen in het nieuwe plan. Het aanbrengen van verharding onder de kruin van een bestaande boom is in verband met de worteling een aandachtspunt. Bij voorkeur wordt verharding onder de bestaande bomen voorkomen. In overleg is besloten, om Copijn exact de locatie van de bomen in te laten meten en een nieuwe bomenanalyse uit te werken, zie voor de uitkomst hoofdstuk 2.2 . • De gemeente heeft aangegeven dat de wens van een inrit vanaf de Bloemendaalseweg, nabij het spoor, nader onderzocht dient te worden in verbande met de verkeersveiligheid. Ondanks dat hier vroeger reeds een inrit voor het Marinehospitaal is geweest. Deze inrit is gewenst om niet al het toekomstig bestemmingsverkeer voor MHT via de Bijdorplaan af te wikkelen. • Het programma is deel van het onderzoek; het bestemmingsplan laat 90 woningen toe. Een belangrijke eis daarin is 30% sociaal. • Het bestemmingsplan loopt niet tot de Bloemendaalseweg. Echter deze opening in de huidige straatwand wordt wel wenselijk gezien als onderdeel van de ontwerpopgave. Dit voor de continuïteit van de Bloemendaalseweg. • Bewoners parkeren wordt genormeerd op 2 plekken voor de grondgebonden woningen op eigenterrein indien het parkeren van bewoners niet op eigenterrein is geldt een norm van 1,8 plek per woning (deze plekken zijn uitwisselbaar, vandaar de iets lagere norm). Voor het sociaal woningbouwprogramma is de parkeernorm tussen de 0.7 (senioren) en 1.2 per woning (overige doelgroepen). Voor alle woningen geldt een bezoekersnorm van 0,3 parkeer plaatsen in openbaarheid per woning. Het uitwerkingsplan gaat echter uit van een parkeer norm van 1,5 auto per woning, inclusief parkeren voor bezoekers. • De gemeente Haarlem heeft de wens uitgesproken om een doorgaande fietsverbinding over het terrein te maken van de Bijdorplaan tot aan de Bloemendaalseweg. • Ter compensatie van de reeds gekapte bomen is een terugplaatsingeis van een 43 tal bomen. (14 klasse 1, 10 klasse 2 en 19 klasse 3) op de locatie van toepassing.


De workshops hebben bijgedragen om in een korte termijn inzicht te krijgen in de huidige beleidskaders en de interpretatie daarvan. Door in een vroeg stadium open dialoog met elkaar aan te gaan is het ook mogelijk om gebruik te kunnen maken van elkaars kennis. Mede door deze dialoog is nu een randvoorwaardenkaart met proefverkaveling ter beschikking dat past bij het veranderende proces van gebiedsontwikkeling. Waarbij gebruik gemaakt wordt van de gezamenlijke kracht van beide organisaties (publiek en private).

* this product belongs to AM and is produc

* this product belongs to AM and is produced

* this product belongs to AM and is produced b

25

* this product belongs to AM and is produced by AM


2.2 bomenanalyse door copijn In november 2011 is een herziene analyse gedaan van de bestaande bomen. Dit gebeurde in nauwe samenwerking met de gemeente. De bestaande bomen zijn geanalyseerd op levensvatbaarheid en toekomstbestendigheid. Dit heeft een kaart opgeleverd met een classificatie van welke bomen goed, matig, slecht of dood zijn. Deze uitkomst geeft de contouren aan van de ontwerpruimte. Tevens zijn de bomen exact ingemeten aangezien twijfels bestonden ten aanzien van de locatie van enkele bomen.

26


22 POP CA 21 MAL FL 15 CAR BE 20 TAX BA

19 TAX BA 18 ACE CA

23 AES HI

70 TIL EU

17b TAX BA 17a TAX BA 16 TIL EU

24 QUE RU 25 JUG NI 69 TAX BA

26 TAX BA 27 TAX BA 28 TAX BA

1 CED LI

29 FAG SY

54 5 5 ILE IL AQ E AQ

68 ACE PS

2 TAX BA

P 5 6 PT TE FA E F FR PT G S R 5 5 1 5 3 2 PT PT E Y 50 E E FR FR 4 7 PTFR 49 46 E P FR 4 5 4 TE PT 8 P FR 4 E T 4 2 4 3 4 P FR E F R PT PT TE FR E E 4 1 FR FR PT E FR

3 TAX BA 67 TIL EU 66 CAR BE

65 TIL EU 64 TIL EU 63 TIL EU 62 TIL EU 61 TIL EU 60 TIL EU 59 TIL EU 58 TIL EU

4 TAX BA 5 TAX BA

38 ACE PL

39 PLA HI 6 TIL EU 7 TIL EU

40 PTE FR

57 FAG SY

8 ROB PS 9 ROB PS

31 MET GL 30 MET GL 32 MET GL

34 AES HI

10 TAX BA

35 TIL EU 36 AES HI

37 AES HI

Legenda

33 FAG SY

11 TIL EU

nr kwaliteit ** Goed

12 ACE CA 13 ACE CA 14 ACE CA

** Redelijk ** Matig ** Slecht ** Dood

Tetrode, Overveen Boominventarisatie Projectnr.

: 11.054

Schaal

: sc.t.fit

Datum

: 05-12-2011

Bladnummer

: H-110

Gageldijk 4f | Postbus 9177 | 3506 GD Utrecht | Tel. 030 - 2644333 L:\tl\Projecten\2011\11.054 Park Tetrode Overveen\Produkt\Acad\tekeningen Copijn\xref\CU_tetrodebomen.dwg

27


2.3 stadhuissessies voor omwonenden In het stadhuis zijn twee sessies geweest waarvoor circa 400 omwonenden zijn uitgenodigd. Op 4 oktober 2011 was de eerste sessie. Dit was een open call voor informatie, zonder plan en met een lege ondergrond is aan ronde tafels gesproken en de dialoog aangegaan tussen omwonenden de gemeente Bloemendaal en AM. Om deze wijze is getracht zo veel als mogelijk de gevoeligheden en wensen die er zijn met betrekking tot deze locatie boven tafel te krijgen. De kernpunten voortkomend uit de sessie van 4 oktober 2011 zijn: • Inpassen bestaande bomen. • Ruimtelijk inpassen van “Van Wijk Locatie” • Inpassen “Villa Tetrode” (Springertuin), zicht op de monumentale villa. • Groenbeleving versterken / park / plek om te ontmoeten • Inpassing water in het gebied • Zichtlijnen / doorzichten vanuit de bestaande bebouwing. • Aansluiten / versterken dorpsstructuur Overveen • Bebouwing passend bij architectuur Overveen Nadenken over de identiteit van Overveen. Geen modern plan, maar iets wat past in zijn context en wat het beeld van Overveen tot aan zijn dorpsgrenzen brengt. • Bebouwing aan Bloemendaalseweg doorzetten richting het spoor • Scheiden van studentenroute en nieuw woongebied MHT. Een wandelroute over de locatie MHT van de Bijdorplaan naar het centrum van Overveen. Dit losgekop peld van het pad aan de noordzijde van locatie. Hier gaan de studenten van de hogeschool overheen.

• • • • • • • • • •

Doorsteek langzaamverkeer over Van Wijk locatie Autovrij middengebied, voor parkeren meerdere ontsluitingen Voldoende parkeren, bij voorkeur uit het zicht Oplossen parkeerprobleem bestaande omgeving Huisvesten zorg- /maatschappelijke functie (stichting Dolfijn) Diversiteit in de woningen, laagbouw en korte rijen Situering hoogbouw nabij Inholland en sporthal. Het optisch camoufleren van de sporthal van de hoge school. Dit gebouw wordt in maat, schaal en materialisering niet gezien als passend in het Overveense beeld. Ontnemen zicht op bebouwing Inholland Niet een verkeerssysteem, maar bij voorkeur werken met inprikkers om zo niet alle verkeersdruk op de Bijdorplaan te leggen. Het aangewezen punt, vanuit het uitwerkingsplan om de buurt qua verkeer op aan te takken. De huidige omgeving heeft een hoge parkeerdruk, kan de locatie MHT deze druk niet ontlasten.

Het geheel van deze gevoeligheden en wensen is een randvoorwaarden- en wensenkaart gemaakt, die een groot aantal van deze punten in beeld brengt.

e i s s e 1e s adhuis in st -10-2011 04

28


Legenda voorwaarden en wensen studiegebied onaantrekkelijke plek bestemmingsplangebied wateropgave

P

Spoo

r

rudiment vermeende Springertuin wens: uitrbreiding tuinen P

aa lse we g

te behouden bomen

em en d

oud kastanjelaantje

P

882 m2 bestaand water

maaiveld parkeren probleem entree auto

678 m2 water ter compensatie van bestaande verharding

631 m2 water ter compensatie van bebouwd oppervlak op basis van 60 ggb en 30 mgw

* this product belongs to AM and is produced by AM Co P

P

toegang MHT terrein voet

Hogeschool InHolland

van Wijklocatie

P

gewenst fietspad Haarlem P

accent mogelijk route scholieren

P

blokkeren zicht vanuit Overveen op school

n

P

P

* this product belongs to AM and is produced by AM Concept

P P P

laan

Bebouwing

rplaa

P P

Bestaande Topografie

Bijdo

Loetje

trottoir

orp

P

mogelijke oplossing parkeerprobleem

Gymzaal/ espressobar

P

autoweg

Zijlw eg

P

fietspad

P

openbaar groen

Bijd

P

Blo

zichten vrij

P P

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 221

parkeren in profiel erf P

tuinen

P

spoortrace water

Begraafplaats

29 * this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011


2011

presentatie maken

analyse

presentatie maken

ontwerptraject

ontwerptraject

dialoog met KBG

ontwerptraject met KBG

2012

verzamelen tot boekwerk

doorwerking schetsontwerp voor ambtelijke toetsing en toesting klankbordgroep

workflow september 2011

oktober 2011

november 2011

Alle voorgaande gegevens zijn meegenomen ter voorbereiding van de tweede sessie op 21 november 2011 in het stadhuis. Op basis van “de Workflow”, het doorlopen ruimtelijk proces in beelden vanaf september 2011 tot 21 november 2011 zijn vier modellen specifieker uitgewerkt en getoond. De vier modellen kenmerkten zich allemaal doordat ze ongeveer 60 grondgebonden woningen en 30 appartementen in het plan huisvesten. De karakters en identiteit van het gebied was per model echter compleet anders.

december 2011

februari 2012

april 2012

De grootste voorkeur van deze sessie lag bij model 2 en model 4. Er waren echter wel aandachtspunten over de positie van de appartementen. De hoeveelheid woningen en de manier waarop het verkeer gebruik maakte van het gebied. Deze twee modellen zijn dan ook als inspiratie gebruikt voor het verder ontwerptraject en als startpunt in het proces met de Klankbordgroep MHT.

De modellen zijn uitgewerkt met een perspectief en een uitgeschetste plankaart. Een enquête en persoonlijke gesprekken waren er om de opinie van de bezoekers te peilen. De modellen hadden sterke ruimtelijke verschillen. Model 1 kenmerkte zicht door een duidelijke diagonaal door het plan heen. Om zo de relatie tussen de Bijdorplaan en de Bloemendaalseweg helder te maken. Model 2 kenmerkte zich door een grote vijver aan de noordkant van het plan te maken. Als herinnering aan het feit dat dit de vroegere positie van het Marine hospitaal was. Een bijkomend voordeel was dat de woningen aan de noordzijde geen bebouwing aan het spoor hadden. Consequentie van dit plan was dat Villa Tetrode omringd werd door woningen. Model 3 kenmerkte zich door een driedubbelslag aan de noordzijde. Waardoor er veel woningen gerealiseerd konden worden met veel kwaliteit. Ook de privacy issues tussen de buitenruimtes van de appartementen en de tuinen van de grondgebonden woningen konden zo goed worden opgelost. Model 4 kenmerkte zicht door twee identiteiten in het plan. Aan de noordzijde een langwerpig plein en aan de zuidzijde water.

30

“de workflow: het samenspel van wensen, voorwaarden, inzichten, inspiratie en mogelijkheden”


* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

model 1

model 2

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

model 3

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

Het plan is om de bestaande bomen gevouwen.

Het plan is om de bestaande bomen gevouwen.

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

Het water slingerd door de milieus heen.

er is een losse route naar het cetrum vanaf de bijdorplaan

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

het appartementengebouw staat voor de sporthal op een

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011parkeerplint.

er is een losse route naar het cetrum vanaf de bijdorplaan

parkeren gebeurd grotendeels op eigen terrein.

parkeren gebeurd grotendeels op eigen terrein.

de appartementen zijn voor de sporthal gezet. op een parkeerlaag.

de openbare ruimte, een pad; toegankelijk voor de auto slingerd door het plan heen.

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 221

Het plan is om de bestaande bomen gevouwen.

het appartementengebouw staat voor de sporthal op een parkeerplint.

door deze keus van het water is het overige deel rustig verkaveld met herenhuizen.

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

model 17: door het water om hillgate naar de panden van de bijdorplaan te leggen onstaat er ruimte voor een andere openbare ruimte. een brink in het hart van het plan.

model 15: een langerekt waterprofiel loopt vanaf de villa tot het spoor en vormt een ruggegraat voor de woningen die er in staan.

Het creeert zo zicht vanaf het spoor en een interessant woonmilieu.

Het plan is om de bestaande bomen gevouwen.

* this product belongs to AM and is produced by AM Concept

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

model 13: maakt een vijver op de plek van het voormalig marinehospitaal. een parkstrook ligt voor de appartementen.

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 221

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

model 12: vier unieke milieus: het afmaken van de bloemendaalse weg, een nieuw milieu ten zuiden van het spoor, een los mileu aan de bijdorplaan en een milieu aan de zijlweg.

parkeren is deels opgelost onder een dek bij de woningen aan de noordzijde, deels in de achtertuinen en deels onder de appartemten.

model 4

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concept

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

parkeren gebeurd voornamelijk op eigen terrein. er is een route vanaf de bijdroplaan naar het centrum.

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

Referenties

spel

rofiel

kappen

smal p

Oosterbeek

Prof. Vlotenweg

Rustenburgweg

met pandenn voor e ig e te ruim

e kijkenden pand Haarlem, singelwonen

Marlot, Den Haag

ring

parcele Alkmaar

Haarlem

nder meer o kap ĂŠĂŠn

detail ap witte k

Overveen, marinehospitaal

Hilversum, het Rosarium

denis geschiespiratie in ls a

groen g belevin

onbekend

onbekend

aan tuinen ter wa

ment appartpeanden als

e i s s 2e seadhuis in st 1-2011 22-1

Voorschoten

hoogteil verch

Haarlem

ls water adeel onder t plan van he

31


Overveen; marinehOspitaal randvOOrwaardenkaart

Enquête onder omwonenden.  Overveen; marinehOspitaal waardering modellen 1 tot en met 4 wensen inloopavond d.d. 21 november 2011 bewOners

en zak van2011 d n sta 21-11-

Wensenkaart bewoners Randvoorwaarden gemeente

waardering middels +ken goed n za101 a v neutraal d 0 2 n sta 21-11- ‐ niet goed

kernpunten wensen en ideeën omwonenden

Inbreng wensen en ideeën omwonenden MHT

model 1

Datum bijeenkomst: 4 oktober 2011 Onderwerp

Parkeren Combinatie parkeergarage INHolland Meer capaciteit parkeren voor omgeving Parkeergarage onder de grond, voor gebruik door de omgeving Achterpad Bloemendaalseweg, geen parkeerplaatsen Geen parkeerplaasten direct achter de tuinen vande Bloemendaalseweg Parkeren uit het gebied (langs Blijdorplaan) Auto's bij bebouwing Wegen / ontsluiting Auto ontsluiting door poortje van Wijk garage Geen weg recht op de Villa wel zichtlijn Langs spoor en langs INHolland een auto toegang Scheiding verkeersstromen

ngbela van de ie t isa als g, de ntar n, zo Inve wense erbindin truc- , s rijke onale v dorpse verveen diag en, de d bij O aalt n h nd een e s e ic s z , pa loem om tuur nden b wens e o d r af g en illa. e sew bij de v tuin

Meerdere verkeersaansluitingen Niet teveel wegen Geen doorgangsweg Verkeersdruk Zijlweg niet oost/west erdoor pas op doodloop/rustig, alleen bestemmingsverkeer goed kijken naar ontsluitng. Omg. Hitlgate /Zijlweg parkeren Inrit Zijlweg naar achteren, effect op profiel Zijlweg. Slim smalle weg

P

routes langzaamverkeer Toegangkelijkheid langs alle kanten Niet verspreiden studenten over de locatie Bijdorplaan langzaam verkeer verbinden met Bloemendaalseweg + centrale plek Langzaam verkeer Bijdorplaan via tunneltje/poortje Fijnmazig netwerk van voetpaden + infra

P

P

P

882 m2 bestaand water

678 m2 water ter compensatie van bestaande verharding

Groen Groene buffer langs spoor Parkachtige setting (taalbeeld Soeters) Ervaren van ruimte Ontmoeting Jong en Oud - geen hangjongeren voor overlast Groene beleving Groene buffer Was park!!! Ontmoetingen Oude tuin Springer als inspiratie Bestaande bomen behouden / in tuinen Hoogteverschil, getrapt Plantsoen/ Park / Vijver /laag gedeelte ? Groen hoe meer hoe beter / voor tuinen

631 m2 water ter compensatie van bebouwd oppervlak op basis van 60 ggb en 30 mgw

P

P

Water Water centraal in het gebied en aansluiten op water bij INHolland water achter de huizen aan de Bloemendaalseweg centraal gelegen rustige plek / park Wonen op het water

P

P

P P

P

P

P

Legenda P

studiegebied onaantrekkelijke plek

P

bestemmingsplan contour watercompensatie springertuin

P P

P

wens: uitrbreiding tuinen

P

te behouden bomen oud kastanjelaantje zichten vrij

P P

P

parkeren gebouwd mogelijk deelgebruik

P

maaiveld parkeren probleem entree auto toegang MHT terrein voet trace kastanjelaan gewenst fietspad Haarlem accent mogelijk gewenste routing scholieren blokkeren zicht vanuit Overveen op school

32

Bebouwing Dorpse uitstraling geen stijlbreuk Diversiteit in programma Geen lange rijen, lucht zichtlijnen Bebouwing concentreren aan de Noord Oostzijde Bebouwing aan Bloemendaalseweg Hofjes met eigen ditentiteit Kneuterig Overveen Zijlweg in styl als Oosterlijk gelegen bestaande bebouwing Zijlweg mag een zorghotel zoveel mogelijk direct uitzicht kwaliteit en groenbeleving ipv volstoppen Architectuur passend bij gebied Niet dichte bebouwing Bij INHolland app. langs spoor laagbouw Nieuw Gemeente huis Karakter architectuur Overveen / locatiespecifiek bouwen Tweekappers , gemêleerde woonbuurt Architectuur Overveen Geen uitvaartcentrum (oude plan) Zonering oude plan prima Zichtlijnen Diversiteit Wens M+M plan terughalen Info Hilgate/ hoe integraal / begrenzing Dolfijn, sociale woningbouw minder massaal (Sjoerd) Kijk uit dicht beeld Zicht op Bloemendaalseweg vanuit huis/appartementen Ruimtelijk niet aaneengesloten bebouwing Ruimtelijk : dus niet vol Evenwichtig wonen wijkje Routes langzaamverkeer Fietsroutes langs het spoor geen scooters door het gebied Algemeen buiten plangebied Geluidsoverlast Randweg Herontwikkeling school --> staat leeg (gedeeltelijk Spoorgeluid tegengaan Referenties Vogelbuurt Aerdenhout v.b. Opbuuren / water _ beb. Kennermerpark Haarlem/Overveen Beeld cf. Mauritslaan, Recifuelaan vb. water / groot Pr. Mauritsplein Blekeweld (zie concept Kleverparkweg / Haarlem / bovem

In huidig bestemmingsplan

Meenemen in Mogelijkheid uitzoeken Inpassen bestaande bomen schetsontwerp

Gemeente X Inpassen Van Wijk locatie

AM X X

X

X X Inpassen "Villa Tetrode" (Springertuin) X

X

X

X

Groenbeleving / park / plek om te ontmoeten X

X X

Inpassing water in het gebied X

Zichtlijnen vanuit de bestaande bebouwing X

X X

X Aansluiten / versterken dorpsestructuur Overveen X X X

ten een pun e kern n en id e s n. n e e d w n one w om

X X X X X

Bebouwing passend bij architectuur Overveen X

X Bebouwing aan Bloemendaalseweg doorzetten richting het spoor X X X

Scheiden van studentenroute en nieuw woongebied MHT X X Doorsteek langzaamverkeer over Van Wijk locatie  X X X

X Verbinding langzaam verkeer Bijdorplaan Bloemendaalseweg X X X

X Autovrij middengebied, voor parkeren meerdere ontsluitingen  X X X

Voldoende parkeren, bij voorkeur uit het zicht X X

X Oplossen parkeerprobleem bestaande omgeving X

Huisvesten zorg‐ /maatschappelijke functie X X

Diversiteit in de woningen, laagbouw en korte rijen X X X X

Situering hoogbouw nabij In‐Holland en sporthal X X

X X X

Ontnemen zicht op bebouwing In‐Holland X X

overige suggesties:

ste grijk in elan gepikt b e d op n e . e p ho ide orks de w

X X X X X X X X X X X X X X X X X X

X X X X

X

model 2

model 3

model 4


Overveen; marinehOspitaal hOe hebben we gewerkt?

ken n za d va 011 stan 21-11-2

n r va anie no De m n, chro d: ke r den r e o w ge h tot 17 c logis odel 1 m van

Overveen; marinehOspitaal hOe hebben we gewerkt 2

en zak van2011 d n a 1 st 21-1

Overveen; marinehOspitaal facts and figures

ken n za d va 011 stan 21-11-2

we in nieu bee een Er is g van d n gee in met de bom n staa n! e kom

en egg iet z moe wil n dat e ander resd te dat ok in heben o dell punten e sant . ben

zijn tot 17 kt el 13 er mod uitgew t groo

bestemmingsplan hoogte interpretatie

kaders:

3 bouwlagen aan spoor 15 m

-uitgaande van bebOuwing binnen de cOntOur van het

5 bouwlagen 15m

huidige bestemmingsplan, zie 3d tekening -90 wOningen -sOciale wOningbOuw 30% -inpassing water, kOppelen ter hOOgte van spOrthal -inpassen parkzOne 3 lagen 15m

-bebOuwd parkeren bij gestapelde bOuw

ingsemm best ekend t Het is ge parten pla ap n. hee het lan om tenp men

-integratie van wijk lOcatie

e i s s e 2e s adhuis in st -11-2011 22

33


2.4 dialoog klankbordgroep mht * this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

Vanaf 17 november 2011 tot 10 april 2012 zijn een achttal intense gesprekken geweest met de opgerichte klankbordgroep MHT, deze groep bestaat uit direct omwonenden die, in alle omliggende straten van het Marinehospitaalterrein wonen. Deze “keukentafel”gesprekken bij de mensen thuis hebben het plan geslepen en verder geholpen en wat betreft de kwaliteit van het plan zeker verbeterd. De ontwikkelingen van de gesprekken zijn tweeledig. Enerzijds is er op formele manier gecommuniceerd met de gemeente Bloemendaal. Dit is verklaarbaar aangezien AM de gesprekspartij is voor het uitwerken van een nieuw stedenbouwkundig ontwerp. De aanbevelingen van de klankbordgroep MHT zijn dan ook één op één in dit boek geplaatst. Anderzijds is er met enorme energie, creativiteit en liefde voor de plek meegedacht. Zo is er gewerkt van de doorwerking van de voorkeursmodellen 2 en 4 uit de gemeentehuissessie van 1 november 2011naar het voorkeursmodel wat hier ligt. De volgende pagina’s laten in beeld de veranderingen van de modellen zien die na elk gesprek optraden. Belangrijke wijzigingen zijn: • inprikkers vanaf de Bijdorplaan en de Bloemendaalse weg • meer openheid en ruimte aan de noordzijde • meer openheid aan de westzijde: meer doorzichten tussen de woningen • appartementen op een plek waar ze geen hinder zijn voor de omgeving • alle bomen die geclassificeerd zijn als goed, zijn behouden • losse korrel aan de Bijdorplaan • vermindering aantallen (in de voorbeeldverkaveling van 90 naar 70). • Deelontwerpen voor Van Wijk locatie. • Een steeds vrijere en natuurlijkere stedelijke layout. • Vrijheid om de hoekvilla op de Bloemendaalseweg • Geen rijbaan voor auto’s achter de bestaande woningen van het noordelijk gedeelte Bloemendaalseweg. 34

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

De eerste doorwerking met water aan de zuidkant en een langwerpige ruimte aan de noordkant.


* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

Wens om het binnenmilieu wijder en groter te maken,* this alsmede wanden het noordelijk deel productde belongs to AMin and is produced by AM Concepts at 22112011 transparanter. * this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

Openwerken rand tegen de woningen aan de Bloemendaalseweg. Meer ruimte maken voor het binnen-gebied. Door de bebouwing die aan de westkant voor de hogeschool staat iets terug te schuiven. Korte rijtjes maken van deze bebouwing.

Doorwerking ruimte binnegebied door Mulleners + Mulleners

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

Doorwerking van de maquette. Maken van ĂŠĂŠn noord-zuid gerichte ruimte, met water.

35


Aanbevelingen klankbordgroep Bijlage

KLANKBORDGROEP MARINEHOSPITAALTERREIN AANBEVELINGEN De Klankbordgroep Marinehospitaalterrein (MHT) heeft in de periode november 2011 – maart 2012 een achttal gesprekken gevoerd met AM en AM Concepts over de herontwikkeling van het MHT. De Klankbordgroep bestaat uit omwonenden van het MHT, die deels namens een vereniging of straat betrokken zijn bij deze herontwikkeling deels op persoonlijke titel in de Klankbordgroep hebben plaatsgenomen. Op basis van een uitgebreide analyse en beoordeling van het proces en de plannen (zie voor het volledige advies de bijlage bij dit Schetsontwerp) beveelt de Klankbordgroep MHT het college van B&W van de gemeente Bloemendaal het volgende aan: Procesmatig 1. Stel bij bouwplannen van enige omvang zelf een klankbordgroep in; formaliseer, reguleer en faciliteer deze met onder meer een onafhankelijk voorzitter; zorg voor een taakopdracht, een taakafbakening en goede informatieverstrekking (4.6 en 4.7) 2. Schuif als gemeente in het vervolg van het proces alsnog aan bij de Klankbordgroep Marinehospitaalterrein (4.4) 3. Hoor zoals afgesproken alsnog architect Sjoerd Soeters en de inwoners van Overveen over het voorliggende Schetsontwerp, alvorens dit ter goedkeuring aan de gemeenteraad voor te leggen (4.5) Planmatig 1. Zorg dat het bestemmingsplan “Zijlweg-West e.o.” conform de gemaakte afspraken leidend is bij de herontwikkeling van het MHT en geef afwijkingen van het bestemmingsplan (bespreekbaar volgens de gemaakte afspraken) expliciet en gemotiveerd aan zodat deze getoetst kunnen worden (5.2) 2. Geef projectontwikkelaar AM de opdracht om nog een kwaliteitsslag te maken en het Schetsontwerp te verbeteren op basis van de opmerkingen van Sjoerd Soeters, de inwoners van Overveen en het advies van de Klankbordgroep, zodat een prachtige én bijzondere wijk gerealiseerd kan worden (7.1) 3. Zorg voor daadwerkelijke integratie van de plannen voor MHT en Van Wijk (7.2 en 8) 4. Verlaag het aantal grondgebonden woningen met tuinen; creëer ruimte voor parkachtige ruimten zoals afgesproken (6.2, 7.3 en 7.4) 5. Onderzoek of het plan van AM voldoet aan de Woonvisie, gelet op het ontbreken van appartementen voor koopkrachtige senioren; idem wat betreft de eis dat 1/3 deel van de woningen in de sociale huursector moet vallen (7.5) 6. Laat zien dat de gemeente inderdaad grote waarde hecht aan het parkeren uit zicht en op eigen grond (7.6) 7. Breng de bebouwingsdichtheid op de noordelijke terreinhelft (net als op de zuidelijke terreinhelft) meer in overeenstemming met de aard en omvang van het terrein; zorg voor een evenwichtige benadering van het gehele MHT en het Van Wijk-terrein (7.7) 8. Voorkom dat met de herontwikkeling van het MHT te veel druk ontstaat op het terrein, de omgeving en de oude kern van Overveen (7.8) 9. Bevorder met een ruimere en groenere opzet van het terrein de verkoopbaarheid van de daarop geprojecteerde woningen (7.9) 10. Bevorder duurzaamheid (7.10) 11. Stel als voorwaarde dat ook bij gefaseerde realisatie van de bouwplannen, eerst de complete infrastructuur wordt aangelegd; stel voorwaarden om de overlast als gevolg van de gefaseerde bouw te beperken (7.11) 12. Laat ten slotte onderzoeken of bij de huidige overeengekomen grondprijs een plan met bijvoorbeeld 30 grondgebonden woningen met tuinen (ipv 56 inclusief Van Wijk), 10 appartementen voor koopkrachtige senioren (in twee kleine villa’s met allure) en 20 sociale huurwoningen (1/3 deel van het totaal; in twee middelgrote gebouwen; inclusief Stichting Dol-Fijn) haalbaar is; zo nee, overweeg dan om de grondprijs te laten zakken (8)

36

g n i l e v e b n aa oep K

r g d r al nkbo 012 2

24-04-

-3-


arden en wensen

d P

Spoo

r

ingertuin

n

Blo

em en d

aa lse we g

P

eerprobleem

Gymzaal/ espressobar

P

P

882 m2 bestaand water

eem

678 m2 water ter compensatie van bestaande verharding

631 m2 water ter compensatie van bebouwd oppervlak op basis van 60 ggb en 30 mgw

P

P

t

Hogeschool InHolland P

m P P

plaan

P P

P P P

laan

P

orp

P

Zijlw eg

P P

Bijd

grafie

Bijdor

Loetje

ver-

P P

P P Begraafplaats

37


Hoofdstuk 3

Het schetsontwerp

38


39


3.1 Concept Er is een eerste stap gemaakt in de richting van een eenduidig plan. Dankzij alle randvoorwaarden en met hulp van de omwonenden. Het schetsontwerp voor het nieuwe Marinehospitaalterrein is geïnspireerd op de landschapselementen van de voormalige Springertuin achter villa Tetrode. Belangrijke elementen waarvan hij zich bediende waren: lange of diepe zichten en boomgroepen op kruisingen van romantische paden. Dat wil zeggen een licht gebogen padenstructuur, waterpartijen met natuurlijke flauwe oevers en op speciale plekken bloemhout en borders met Rododendrons. De lange zichten hebben we gehonoreerd door duidelijk één centrale ruimte met waterpartij te maken in het plan. De waterpartij wordt omringt door groene, natuurvriendelijke oevers die het hoogteverschil voorzichtig accentueren. En zo een lange zichtlijn opspannen tussen het hoger gelegen spoor (Belvedère) en villa Teterode. De woningen die de randen van het park flankeren zijn per rand anders. De noordwestelijk rand is meer gesloten en vormt een achterwand, een nieuw decor voor het park. De westelijk rand is een antwoord op de geschakelde villa’s van de Bloemendaalse weg. Ze zijn losser geplaatst, zodat er doorzichten zijn. Zo worden geschakelde villa’s, soms korte rijwoningen, soms twee huizen onder één dak en / of een vrijstaande woning. Aan de zuidkant van het plan is de bebouwing losser. Hier staan korte rijen om de vijver heen. De voortuinen van de woningen zijn onderdeel van deze parkachtige ruimte en het parkeren van de bewoners is in principe op eigen terrein. Daarnaast is het parkeren aan de oostzijde uit het zicht van het Marinehospitaalterrein. Dit is mogelijk door de verkeersontsluiting voor de auto vanaf de Bijdorplaan en de Bloemendaalseweg mogelijk te maken.

40


* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

41


3.2 Raamwerk De raamwerkkaart geeft aan wat de uitgeefbare en wat de publieke gebieden zijn, wat de kwaliteit is van de openbare ruimte en het groen wat altijd overeind blijft. Het vermeldt ook de verschillende functies die de publieke gebieden hun karakter verlenen. De raamwerkkaart is de contramal van de bebouwingskaart. De kwaliteit en identiteit van het gebied ligt in de openbare ruimte. De bebouwing en het programma kunnen door de tijd heen nog veranderen. Afhankelijk van vraag en behoefte. De raamwerkkaart geeft ook aan waar de bestaande bomen staan, zoals door Copijn ingemeten. Het vermeld de contour van het huidige bestemmingsplan. Dit kruisraster gaat over in een streepraster bij de Bloemendaalse weg. Dit stuk terrein ‘leeg’ laten zou onwenselijk zijn voor het creëren van een continu profiel van de Bloemendaalse weg. Het raamwerk geeft de essentie weer voor de verdere uitwerking van de plannen voor het Marinehospitaalterrein. De voorbeeldverkaveling bewijst dat de gestelde ambitie, ruimtelijke (onder andere watercompensatie en parkeernorm) en financiële kaders haalbaar zijn.

42


Legenda Randvoorwaardenkaart

studiegebied van Wijklocatie P

bestemmingsplangebied

Spoo

r

uiterste rooilijn

ew eg

auto inprikkers

en da

als

knip in ontsluiting em

route scholieren

Blo

P

P

mogelijke oplossing parkeerprobleem

P

maaiveld parkeren wateropgave

Gymzaal/ espressobar

* this product belongs to AM and is produced by AM P

rudiment vermeende Springertuin

Hogeschool InHolland

te behouden bomen P

uitgeefbaar gebied P

openbaar groen nieuw parkeren openbaar gebied langzaam verkeer

P P

Loetje

Bijdo

rplaa

n

rijloper

* this product belongs to AM and is produced by AM Co

Bestaande Topografie trottoir autoweg

Zijlw eg

fietspad

Bijd orp laan

Bebouwing

openbaar groen

* this product belongs to AM and is produced by AM Concept

parkeren in profiel erf tuinen spoortrace water

Begraafplaats

43

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 2211


“bijzondere inrichtingselementen en één centrale route door het plan.”

openbare ruimte Het centrale beeld is een Springerachtige tuin met bestaande bomen. Het is een karaktervolle en chique openbare ruimte. Een van de belangrijke elementen is een slingerende padenstructuur. Een golvende waterpartij. Een structuur die niet één route mogelijk maakt, maar meerdere circuits. Er is een publieke toegankelijkheid vanaf alle kanten van het plan. Het grootste deel van dit padenstelsel is autotoegankelijk maar autoluw. Het geen betekent dat men hier niet parkeert. Het water is ingebed in het landschap en herbergt circa 1.800 m2 op een natuurlijke wijze. Het wordt afgekoppeld aan de noordzijde, tussen de bebouwing door naar het water bij de sporthal. De belangrijke bomen zijn allemaal gehandhaafd en staan op markante plekken in het plan. Alsof ze daar zo geplaatst zijn en er altijd al zo stonden. De bomen op het eiland zijn eigenlijk allemaal in slechte staat. Het zou interessant zijn als we een losliggend zwaneneiland kunnen maken met een nieuwe aanplant. De nieuwe bomen zijn over het terrein verspreid. Ze maken deels onderdeel uit van het nieuwe groene binnenmilieu. Ze zijn onderdeel van het verhoogde spoorwegtalud en ze staan in de zone aan de Bloemendaalseweg en de margezone achter de woningen aan dezelfde weg. De voortuinen vormen een onderdeel van de hele ambiance. Dit is ook een belangrijk aspect in het beeld en beleving van het plan. Het plan heeft karakteristieke hoogteverschillen. Zo loopt het naar het spoortalud langzaam op. Is er een hoogteverschil van 1.5 meter a 2 meter met de woningen aan de Bloemendaalseweg. Er is een talud naar het water toe en het centrale pad loopt van nul naar het peil van de Bloemendaalseweg, wat vier meter hoger ligt. De architectuur wordt in samenhang ontworpen met het park dit is essentieel omdat, op deze wijze privaat en publiekterrein elkaar versterkt. Bijzondere inrichtingselementen, zoals bijvoorbeeld een bruggetje, bordestrap / belvedère, een zwaneneiland, en natuurlijk de bomen zijn ingrediënten voor het ontwerp van de parkzone.

44


Infrastructuur Er loopt ĂŠĂŠn centrale route door het plan. Deze begint in de oksel van de Bijdorplaan en slingert naar het centrum. Deze kan fungeren als inprikker vanaf de Bloemendaalseweg. De andere routes zijn voor de voetgangers. Deze routing is niet doorgaand voor autoverkeer. Niet al het verkeer gaat over deze centrale route. Het Noordoostelijke deel wordt ontsloten vanaf de hellingbaan van de parkeergarage van Inholland. De woningen aan de Bijdorplaan parkeren hier ook. De woningen aan de Zijlweg zijn ontsloten vanaf de Bijdorplaan. Zo zijn er verschillende plekken waar men het plan in kan met de auto. van wijk locatie In het raamwerk wordt rekening gehouden met het inpassen van de Van Wijk locatie. Dit is gedaan om de huidige eigenaar een alternatief te bieden naast het huidige plan van negen woningen op een parkeergarage. De uitkomst van deze studie is een invulling voor deze locatie met acht grondgebonden woningen, op maaiveldniveau van het huidige Marinehospitaalterrein. Hierdoor zal het beoogde plan een kwalitatief betere uitstraling en beleving verkrijgen. trapelement/zitgelegenheid, uitzicht op de vijverpartij.

belangrijke bomen gehandhaafd en nieuwe worden verspreid

zwaneneiland in de vijver gelegen, genieten van de natuur.

bruggetje als verbinding en ontmoeting

45


“bijzondere inrichtingselementen en één centrale route door het plan.”

Legenda voorwaarden en wensen studiegebied

n e s t sche Wijk Van atie loc

onaantrekkelijke plek

bestemmingsplangebied wateropgave

rudiment vermeende Springertuin wens: uitrbreiding tuinen

P

als

ew eg

te behouden bomen

em

en

da

oud kastanjelaantje

P

Blo

zichten vrij P

P

mogelijke oplossing parkeerprobleem

P

P

882 m2 bestaand water

maaiveld parkeren probleem entree auto

678 m2 water ter compensatie van bestaande verharding

631 m2 water ter compensatie van bebouwd oppervlak op basis van 60 ggb en 30 mgw

P

toegang MHT terrein voet van Wijklocatie

P

gewenst fietspad Haarlem P

accent mogelijk route scholieren

P Loetje

blokkeren zicht vanuit Overveen op school

P P

P

P P

Bestaande Topografie

P

laan

Bebouwing

autoweg fietspad openbaar groen

46

orp

trottoir

huidige situatie

Zijlw eg

P P

Bijd

P

P P

parkeren in profiel erf tuinen spoortrace

P


huidig plan Van Wijk locatie

alternatief 1

alternatief 2

alternatief 3

alternatief 4

gewenst alternatief

47


3.3 voorbeeldverkaveling De bebouwing maakt deze ruimte sterk. Het Stedenbouwkundig raamwerk maakt een aantal heldere keuzes. Zo staat er bebouwing aan de Zijlweg, verscholen in het bestaande groen. Krijgt de Bijdorplaan bebouwing met voordeuren, waardoor deze straat een echt adres wordt. Achter de geschakelde villas van de Bloemendaalseweg komt een milieu met vrijstaande volumes. Deze kunnen een of twee huizen herbergen. De opening aan de Bloemendaalseweg wordt voorzien van een adres. Hier komen bij voorkeur ook een aantal woningen. De contour van de Bijdorplaan wordt doorgezet door een U-vormig volume van afwisselend appartementen en grondgeboden woningen. De rijen zijn zo kort mogelijk gehouden. Hierdoor ontstaan er veel doorzichten en komt de voor- en achterzijde van de huizen in de publieke ruimte bij elkaar. Aan de noordzijde is de opening zo groot mogelijk gehouden. Zo heeft de noordzijde van het spoor ook een doorzicht. Het programma is indicatief. In dit model is uitgegaan van 45 grondgebonden woningen en 21 appartement. Onder de appartement zit een plint met Dol*fijn. Het programma is een wisseling tussen vrijstaand, twee onder een kap, geschakelde woningen en hoekwoningen. Zo is een diversiteit aan producten in het plan.

48


Legenda proefverkaveling Legenda proefverkaveling tuinen

tuinen

openbaar groen

openbaar groen

bebouwingscontour bestemmingsplan

bebouwingscontour bestemmingsplan

parkeren

parkeren

toevoeging water

Spoo

r

toevoeging water

padenstelsel rijloper (niet doorgaand)

padenstelsel als ew eg

rijloper

van Wijk contour

en da

van Wijk contour

Bomen

Bomen

Blo

em

Gymzaal/ espressobar

Bebouwing Bebouwing 21x appartementen 80 m2 + 80 m2 21x appartement footprint ca. 500 m2 GBO t.b.v. Dolfijn

* this product belongs to AM and is produced by AM

8 x rij 5,7m beuk

8 x rij 5,7m beuk

24 x rij 6,0m beuk

24 x rij 6,0m beuk

Hogeschool InHolland

14 x tweekap 6,0m beuk

14 x tweekap 6,0m beuk 2 x villa 6,0m beuk

2 x villa 6,0m beuk

Totaal : 69 woningen

totaal 69 woningen

Parkeren Bestaande Topografie

14 pp. voor bezoekers

n

* this product belongs to AM and is produced by AM Co

parkeren

134 pp. in parkeren opproefverkaveling eigen terrein

trottoir

parkeernorm voor 69 woningen 48 egw. x 2,0 = 96 pp 21 app. x 0,7 = 14,7 pp

Bestaande Topografie

tuinen

autoweg

spoortrace

fietspad

water

openbaar groen parkeren in profiel

parkeernorm bezoekersparkeren 69 x 0,3 = 20,7 pp benodigd totaal: 131,4 pp

an

erf

trottoir

rpla

Bebouwing

Zijlw eg

Telling: 92 pp. op eigen terrein 41 pp. voor bewoners/bezoekers

Bijd o

fietspad openbaar groen

rplaa

Parkeren 117 pp. voor woningen

Bebouwing

autoweg

Bijdo

Loetje

* this product belongs to AM and is produced by AM Concept

Totaal: 133 pp. in proefverkaveling

erf tuinen spoortrace water

Begraafplaats

49

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 2211


3.4 Beeldkwaliteit Legenda Randvoorwaardenkaart

studiegebied van Wijklocatie

1

P

bestemmingsplangebied

Spoo

r

uiterste rooilijn

aa lse we g

auto inprikkers knip in ontsluiting

2 5

Hogeschool InHolland

P

P Loetje

P

3 4 Zijlw eg

parkeren in profiel erf tuinen

spoortrace Begraafplaats

Bijd

orp

laan

trottoir Om een doorkijk te geven aan de beeldkwaliteit en de mogelijke planuitwerking hebben autowegop basis van het raamwerk en we Mulleners + Mulleners gevraagd een illustratie te maken fietspad de voorbeeldverkaveling. De bijgevoegde vogelvluchtschets is hiervan het resultaat. openbaar groen Hiermee worden de kansen, kracht en flexibiliteit van het raamwerk aangeven.

50

Gymzaal/ espressobar

P

Bebouwing

water

P

P

openbaar groen nieuw parkeren gebied Het gaat hier om een beeld van individuele woningen. Er zal openbaar gezocht moeten worden naar langzaam verkeer goede hoekoplossingen, naar het draaien van de kappen en het zorgvuldig positioneren rijloper van de woningen op de kavel. Het geheel zal passen in het beeld van de parkachtige ambiance, met als belangrijkste onderdeel de centrale vijver. Bestaande Topografie Het parkeren is zo veel mogelijk uit het beeld geplaatst

6

Blo

em en d

De beeldkwaliteit gaat uit van ĂŠĂŠn coherent milieu en beeld voor de hele locatie. Er zijn route scholieren wel nuances. Zo is er een beeldgebied te onderscheiden bij deoplossing Zijlweg en de Bijdorplaan. mogelijke parkeerprobleem P Hier zullen de panden een antwoord moeten vinden opmaaiveld hun parkeren buren. Het andere beeldP gebied is de oostkant van het park. Dit is een meer gesloten wand van korte blokjes. wateropgave Het westelijk deel is meer open en kan zijn inspiratie ontlenen aan de woningen aan de rudiment vermeende Springertuin Bloemendaalseweg. te behouden bomen Een andere belangrijke notie is dat de architectuur zijn inspiratie vindt in de huidige schaal, uitgeefbaar gebied maat en voorbeelden van Bloemendaalse huizen.

Bijdo

rplaa

n


1

4

trapelement/zitgelegenheid, uitzicht op de vijverpartij.

2

de vrijstaande woningen, hun hoogte bepaald mede het beeld Erfafscheiding in de vorm van beukenhagen.

5

diep gelegen woningen aan de vijver.

3

zwaneneiland in de vijver gelegen, genieten van de natuur.

de parkbeleving; waarin de vijver centraal staat

6

Architectuur, schaal en maat naar voorbeeld van Bloemendaalse huizen.

geinspireerd op de Bloemendaalse huizen

51


“een landschappelijke kwaliteit”

Het huidige terrein van het voormalige Marinehospitaal te Overveen kunnen we omschrijven als een landschappelijk ingebed plan. Aan de ene kant hebben we de schitterende stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit van de 19e eeuwse herenhuizen aan de Bloemendaalseweg, aan de andere kant de prachtige landschappelijke kwaliteit van het voormalige 19 de eeuwse Springer Park. Het nieuwe plan wordt volledig bepaald door deze twee belangrijke structurerende elementen. De woningen voegen zich daarbij naar de slingerende waterpartij die tevens het middelpunt van de nieuwe buurt vormt. Door een verspringende wand van herenhuizen geven we het park weer een voorname voorkant, waarbij de achtertuinen aanvleien tegen de achtertuinen van de bestaande woningbouw. De achtertuinen zijn zodanig diep, dat de bebouwing binnen het bestemmingsplan valt en er daardoor tevens geen confrontaties met de bestaande bebouwing zullen optreden. De nieuwe slingerende woonwanden vinden hun inspiratie in de typerende Overveense architectuur die veelvuldig te vinden is in de directe omgeving van het plangebied. Hierbij wisselen individuele villa’s met verschillende kapvormen elkaar af. Ten behoeve van goede doorzichten vanuit de belendende bebouwing worden hier en daar de villa’s ook los van elkaar geplaatst. De bestaande monumentale bomen vormen de landschappelijke kern van het plan waar de woningen zich omheen plooien. Ir. Ton Mulleners Ir. Kok Mulleners

52


53


“De woningen voegen zich naar de slingerende waterpartij die tevens het middelpunt van de nieuwe buurt vormt�

54


55


Hoofdstuk 4

vervolg

56


57


4.1 Vervolgstappen

Zodra de Gemeente Bloemendaal en AM tot een positieve besluitvorming zijn gekomen over de verdere ontwikkeling van het plan zullen nieuwe afspraken vastgelegd worden in een samenwerkingsovereenkomst. In het vervolgtraject zullen meteen potentiële kopers betrokken worden bij de verdere uitwerking van het plan. Per deelfase zullen potentiële kopers worden geworven op basis van een beoogd woonprogramma dat tevens passend is binnen het raamwerk. Binnen deze kaders wordt een invulling uitgewerkt die aansluit bij de actuele vraag van de potentiële kopers. Hieruit volgt een definitief stedenbouwkundig plan per deelfase. Per deelfase wordt de Ruimtelijke ordeningsprocedure opgestart. Afhankelijk van het stedenbouwkundig ontwerp en het beoogde woonprogramma kan wel of niet met een uitwerkingsplan worden volstaan. De doorlooptijd van de Ruimtelijke Ordeningsprocedure tot het moment dat een bruikbare omgevingsvergunning voor het eerst beschikbaar is varieert per procedure van 34 weken tot 51 weken. Omdat kopers vroeg in het traject betrokken zijn is het van belang de tijd tot oplevering van de woning zo kort mogelijk te houden. Een soepel doorlopen ruimtelijke ordeningsprocedure is hierbij relevant.

58

Bepalend voor de doorlooptijd is: 1. de prioriteit die het project bij de betrokkenen heeft 2. of de omgevingsvergunning kan worden verleend op basis van een (ontwerp) uitwerkingsplan 3. of bezwaar / beroep / hoger beroep wordt ingesteld Bij de verdere uitwerking van het plan zal nauw worden samengewerkt met de gemeente Bloemendaal en de Klankbordgroep. Ook de overige omwonenden zullen tussentijds geïnformeerd worden over de genomen stappen. Beoogde globale planning voor het vervolgtraject: September 2012 aanvullende SOK gemeente November 2012 start RO procedures September 2013 onherroepelijke omgevingsvergunning eerste fase Oktober 2013 start verkoop eerste fase Februari 2014 70 % verkocht + afname grond + start bouw eerste fase December 2014 oplevering eerste fase December 2015 oplevering laatste woning in plangebied De zorgvuldige wijze waarop het plan met de Gemeente Bloemendaal, omwonenden en kopers ontwikkeld wordt heeft tot doel gezamenlijk te komen tot één, door alle betrokkenen geaccepteerd stedenbouwkundig raamwerk. Deze doelstelling is de basis van het succes van dit mooie nieuwe stukje Overveen.


59


Bijlagen

60


61


bijlage 1 Advies klankbordgroep AANBEVELINGEN

INHOUDSOPGAVE

ADVIES KLANKBORDGROEP MARINEHOSPITAALTERREIN

AANBEVELINGEN De Klankbordgroep Marinehospitaalterrein beveelt het college van B&W van de gemeente Bloemendaal op basis van de navolgende analyse het volgende aan:

ANALYSE EN BEOORDELING 1. Vooraf

Procesmatig

2. Beschrijving van het proces 2.1 De Klankbordgroep 2.2 De brief van 2 december 2011 2.3 Het plan van AM van januari 2012

Schetsontwerp Marinehospitaalterrein

1. Stel bij bouwplannen van enige omvang zelf een klankbordgroep in; formaliseer, reguleer en faciliteer deze met onder meer een onafhankelijk voorzitter; zorg voor een taakopdracht, een taakafbakening en goede informatieverstrekking (4.6 en 4.7) 2. Schuif als gemeente in het vervolg van het proces alsnog aan bij de Klankbordgroep Marinehospitaalterrein (4.4) 3. Hoor zoals afgesproken alsnog architect Sjoerd Soeters en de inwoners van Overveen over het voorliggende Schetsontwerp, alvorens dit ter goedkeuring aan de gemeenteraad voor te leggen (4.5)

3. De door AM en de gemeente gemaakte afspraken (procesmatig) 3.1 Park Tetrode afgeblazen; een nieuw plan 3.2 De ontwikkelkaders voor het proces

Op weg naar een prachtige wijk in Overveen?

4. Beoordeling van het proces 4.1 De praktische uitvoering van het proces: de 4 modellen van AM 4.2 Een nieuw plan van AM 4.3 De grondprijs 4.4 Geen bemoeienis van de gemeente? 4.5 Alsnog Soeters en bewoners horen over het Schetsontwerp 4.6 Het functioneren van de Kbg; rol van AM en de gemeente 4.7 Onafhankelijk voorzitter; informatieverstrekking

Planmatig 1. Zorg dat het bestemmingsplan “Zijlweg-West e.o.” conform de gemaakte afspraken leidend is bij de herontwikkeling van het MHT en geef afwijkingen van het bestemmingsplan (bespreekbaar volgens de gemaakte afspraken) expliciet en gemotiveerd aan zodat deze getoetst kunnen worden (5.2) 2. Geef projectontwikkelaar AM de opdracht om nog een kwaliteitsslag te maken en het Schetsontwerp te verbeteren op basis van de opmerkingen van Sjoerd Soeters, de inwoners van Overveen en het advies van de Klankbordgroep, zodat een prachtige én bijzondere wijk gerealiseerd kan worden (7.1) 3. Zorg voor daadwerkelijke integratie van de plannen voor MHT en Van Wijk (7.2 en 8) 4. Verlaag het aantal grondgebonden woningen met tuinen; creëer ruimte voor parkachtige ruimten zoals afgesproken (6.2, 7.3 en 7.4) 5. Onderzoek of het plan van AM voldoet aan de Woonvisie, gelet op het ontbreken van appartementen voor koopkrachtige senioren; idem wat betreft de eis dat 1/3 deel van de woningen in de sociale huursector moet vallen (7.5) 6. Laat zien dat de gemeente inderdaad grote waarde hecht aan het parkeren uit zicht en op eigen grond (7.6) 7. Breng de bebouwingsdichtheid op de noordelijke terreinhelft (net als op de zuidelijke terreinhelft) meer in overeenstemming met de aard en omvang van het terrein; zorg voor een evenwichtige benadering van het gehele MHT en het Van Wijk-terrein (7.7) 8. Voorkom dat met de herontwikkeling van het MHT te veel druk ontstaat op het terrein, de omgeving en de oude kern van Overveen (7.8) 9. Bevorder met een ruimere en groenere opzet van het terrein de verkoopbaarheid van de daarop geprojecteerde woningen (7.9) 10. Bevorder duurzaamheid (7.10) 11. Stel als voorwaarde dat ook bij gefaseerde realisatie van de bouwplannen, eerst de complete infrastructuur wordt aangelegd; stel voorwaarden om de overlast als gevolg van de gefaseerde bouw te beperken (7.11) 12. Laat ten slotte onderzoeken of bij de huidige overeengekomen grondprijs een plan met bijvoorbeeld 30 grondgebonden woningen met tuinen (ipv 56 inclusief Van Wijk), 10 appartementen voor koopkrachtige senioren (in twee kleine villa’s met allure) en 20 sociale huurwoningen (1/3 deel van het totaal; in twee middelgrote gebouwen; inclusief Stichting Dol-Fijn) haalbaar is; zo nee, overweeg dan om de grondprijs te laten zakken (8)

5. De door AM en de gemeente gemaakte afspraken (planmatig) 5.1 De ontwikkelkaders voor het Schetsontwerp 5.2 Het bestemmingsplan “Zijlweg-West e.o.” 5.3 De hoofdlijnen van artikel 24 6. Het voorliggende Schetsontwerp 6.1 Het plan van AM en AMC 6.2 Grondgebonden woningen met tuinen of appartementen? 7. Beoordeling van het voorliggende Schetsontwerp 7.1 Een bijzondere wijk? 7.2 De integratie van MHT en Van Wijk 7.3 Het aantal woningen en de verdeling 7.4 De gevolgen van te veel grondgebonden woningen: waar is het park? 7.5 Voldoende sociale huurwoningen? Voldaan aan de Woonvisie? 7.6 Parkeren 7.7 Evenwicht 7.8 Druk 7.9 Verkoopbaarheid 7.10 Een duurzame wijk? 7.11 Gefaseerde realisatie: complete infrastructuur bij aanvang 8. De oplossing Bijlagen:

Overveen, 24 april 2012 1

1. 2. 3. 4.

Samenstelling Klankbordgroep MHT Brief van de Kbg d.d. 2 december 2011 aan AM en wethouder Kokke Brief van B&W d.d. 26 september 2011 met ontwikkelkaders MHT Artikel 24 van de voorschriften behorende bij het bestemmingsplan “Zijlweg-West e.o.”

2

62

3


nauwelijks wist hoe dit aan te pakken. Dat door het ontbreken van een geluidsinstallatie de ongetwijfeld inspirerende inleiding van AMC-directeur Mariet Schoenmakers voor de meeste aanwezigen vrijwel onverstaanbaar was, droeg ook niet bij aan een helder inzicht bij de deelnemers over de bedoeling van deze avond.

3. De door AM en de gemeente gemaakte afspraken (procesmatig)

ANALYSE EN BEOORDELING

1. Vooraf Omdat het inschakelen van bewoners bij de eerste stappen van de ontwikkeling van bouwplannen steeds meer plaatsvindt, maar toch relatief nieuw is, volgt in dit advies over het door projectontwikkelaar AM gepresenteerde “Schetsontwerp Marinehospitaalterrein Overveen” (hierna: het Schetsontwerp) naast een beoordeling van de bouwplannen ook een beoordeling van het proces. Opdat uit onze ervaringen in de toekomst lering kan worden getrokken. En om er voor te zorgen dat gemaakte afspraken in het proces dat gaande is, ook worden uitgevoerd. Het voorliggende (stedenbouwkundig) Schetsontwerp is naar het oordeel van de Klankbordgroep nog voor verbetering vatbaar. We houden derhalve de hoop dat we op weg zijn naar een prachtige wijk in Overveen. Op weg naar een wijk zo bijzonder, dat die wijk later als monument zal worden aangemerkt, zoals door verantwoordelijk wethouder Kokke in de zomer van 2011 aan de inwoners van Overveen is beloofd. Het voorliggende Schetsontwerp is een stap in de goede richting (zie bijvoorbeeld het Schetsontwerp blz 34), maar we zijn er nog niet. 2. Beschrijving van het proces 2.1 De klankbordgroep In het kader van de in de zomer van 2011 met de gemeente Bloemendaal gemaakte afspraken over de herontwikkeling van het Marinehospitaalterrein te Overveen (hierna: MHT) heeft projectontwikkelaar AM (hierna: AM) een klankbordgroep in het leven geroepen. De Klankbordgroep MHT (hierna: de Kbg) heeft in de periode november 2011 – maart 2012 een achttal gesprekken gevoerd met AM en ontwerpers van AM Concepts (hierna: AMC). De Kbg bestaat uit omwonenden van het MHT, die deels namens een vereniging dan wel buurtcomité of een straat betrokken zijn bij deze herontwikkeling deels op persoonlijke titel als huiseigenaar in de Kbg hebben plaatsgenomen. Voor de samenstelling van de Kbg wordt verwezen naar bijlage 1. 2.2 De brief van 2 december 2011 Aangezien de Kbg de eind 2011 door AM aan de inwoners van Overveen gepresenteerde 4 modellen voor de herontwikkeling van het MHT unaniem als “te vol” van de hand heeft gewezen, heeft de Kbg bij brief van 2 december 2011 aan AM en aan wethouder Kokke haar uitgangspunten voor de herontwikkeling van het MHT toegezonden (zie bijlage 2). Op 21 december 2011 heeft over deze brief een overleg plaatsgevonden tussen de projectleider MHT van de gemeente Bloemendaal (Michiel Schipper), de ontwikkelingsmanager van AM (Peter Heuvelink), en een delegatie van de Kbg. Hierbij heeft de projectleider van de gemeente aan de Kbg laten weten dat er in dit stadium van het proces niet valt te praten over het verlagen van de tussen AM en de gemeente overeengekomen grondprijs om zo mogelijk te maken dat er minder gebouwd hoeft te worden op het MHT. Daarbij heeft de projectleider aangegeven dat AM binnen de afgesproken ontwikkelkaders nu met een voorstel moet komen. Wethouder Kokke heeft de Kbg separaat nog laten weten dat hij het door de Kbg met hem aangevraagde gesprek niet opportuun acht, dat AM nu aan zet is, en dat het college van B&W de voorstellen van AM afwacht. 2.3 Het plan van AM van januari 2012 Vervolgens heeft AM in januari 2012 een nieuw plan aan de Kbg voorgelegd. In januari, februari en maart 2012 heeft de Kbg met AM en AMC over dit plan gesproken, waarna AM het voorstel definitief heeft vastgesteld in de vorm van het voorliggende Schetsontwerp. In dit advies geeft de Kbg haar beoordeling van dit voorstel, waarbij aangetekend wordt dat de Kbg unaniem tot dit advies is gekomen.

4

3.1 Park Tetrode afgeblazen; een nieuw plan In de zomer van 2011 hebben AM en de gemeente Bloemendaal na het afblazen van Park Tetrode eerder dat jaar “werkafspraken” gemaakt over de realisatie van een “nieuw plan”. Blijkens de daarover aan de gemeenteraad gestuurde brief d.d. 26 september 2011 stellen B&W van de gemeente Bloemendaal “AM in de gelegenheid om op basis van de afgesproken ontwikkelkaders een nieuw Stedenbouwkundig Schetsontwerp te maken.” AM en de gemeente “hebben de intentie om de afspraken uit te werken in een financieel en ruimtelijk haalbaar plan.” (zie bijlage 3). 3.2 De ontwikkelkaders voor het proces Wat het proces betreft zijn de volgende ontwikkelkaders van belang: Ontwikkelkader 2: “AM zal een Stedenbouwkundig Schetsontwerp verzorgen. Daarvoor worden 4 ontwerp ateliers gehouden. AM geeft de ateliers vorm en betrekt daarbij bewoners, Hillgate, Sjoerd Soeters en andere stakeholders. De gemeente stelt ruimte beschikbaar zodat bewoners, VMHT, een eventueel gevormde Klankbordgroep en andere belanghebbenden ontvangen kunnen worden voor twee informatiebijeenkomsten teneinde het Stedenbouwkundig Schetsontwerp te bespreken. Een bijeenkomst is bedoeld om input voor het ontwerp te leveren en een om te reageren op het ontwerpplan. De gemeente neemt deel aan alle fasen van het ontwerpproces. Ontwerp voorstellen worden door AM bij de gemeente ingediend en gepresenteerd. De gemeente beoordeelt deze voorstellen door onder meer te toetsen aan de in deze brief genoemde ontwikkelkaders.” Ontwikkelkader 3: “Om te komen tot een ‘rijp’ Stedenbouwkundig Schetsontwerp heeft de gemeente een planning opgesteld zodat presentatie in de gemeenteraad aan het begin van 2012 kan plaatsvinden.” Ontwikkelkader 4: “Het nieuwe plan moet snel realiseerbaar zijn. Hierbij is het uitgangspunt dat ontwikkeling en eventueel gefaseerde realisatie bij voorkeur binnen de kaders van het bestemmingsplan plaatsvindt.” Ontwikkelkader 5: “De gemeente zal werken met de meest passende en efficiënte ruimtelijke procedure om een nieuw plan te ontwikkelen en te realiseren.” Ontwikkelkader 9: “Voor alle bovenstaande en andere kaders geldt uiteindelijk het voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad en hoofddirectie van AM.” 4. Beoordeling van het proces 4.1 De praktische uitvoering van het proces: de 4 modellen van AM De Kbg stelt voorop dat zij positief oordeelt over de door de gemeente Bloemendaal en AM in de zomer van 2011 gemaakte afspraak om de inwoners van Overveen en de omwonenden (middels de Kbg) maximaal te betrekken bij de herontwikkeling van het MHT. Over de uitvoering van deze afspraak is de Kbg echter enigszins teleurgesteld. Nu het op deze wijze organiseren van de inspraak betrekkelijk nieuw is, staat de Kbg hierna uitvoerig stil bij het proces, opdat uit onze ervaringen in de toekomst lering kan worden getrokken en om er voor te zorgen dat gemaakte afspraken in het proces dat gaande is, ook worden uitgevoerd. De eerste bewonersbijeenkomst op 4 oktober 2011 was matig georganiseerd, waardoor onduidelijk was in hoeverre de verschillende wensen en ideeën van bewoners adequaat zijn doorgekomen bij AM en AMC. Dat bleek ook op de daaropvolgende inloopavond op 21 november 2011 waar AM en AMC de genoemde 4 modellen presenteerden. Veel deelnemers aan de bijeenkomst op 4 oktober 2011 konden zich niet herkennen in deze modellen, zoals later ook het geval was binnen de Kbg. De indruk bestond dat de 4 modellen sterk beïnvloed waren door ambtenaren van de gemeente Bloemendaal, die in “vijf gezamenlijke workshops” (Schetsontwerp blz 24) met AM over de plannen hadden overlegd en tijdens de bijeenkomst van 21 november 2011 actief aanwezig waren om de modellen aan de inwoners uit te leggen. In ieder geval bleek nadien de door AMC gemaakte inventarisatie van de op 4 oktober 2011 door de inwoners geuite wensen en ideeën niet volledig. Ongetwijfeld het gevolg van de matige organisatie van de eerste bijeenkomst en met name het feit dat aan de ene tafel wel en aan de andere tafel niet genotuleerd werd, terwijl de ene gespreksgroep werd geleid door een enthousiaste ontwerper van AMC en de andere door een gemeenteambtenaar die soms

5

4.2 Een nieuw plan van AM In het licht van deze twee bijeenkomsten kwam het door AM in januari 2012 aan de Kbg gepresenteerde plan mét maquette voor de Kbg nogal uit de lucht vallen. Ook omdat dit plan, dat op onderdelen door enkele leden van de Kbg voorzichtig positief werd beoordeeld, op andere onderdelen niet spoorde met de uitgangspunten van de Kbg als geformuleerd in haar brief van 2 december 2011. Om pragmatische redenen is de Kbg vervolgens met AM in gesprek gegaan over dit voorstel teneinde te trachten dit voorstel (meer) in overeenstemming te brengen met de uitgangspunten van de Kbg. Voor het antwoord op de vraag of dit volgens de Kbg gelukt is, zie hoofdstuk 7. 4.3 De grondprijs Zoals bekend houdt de gemeente Bloemendaal de met AM gemaakte financiële afspraken over de grondprijs geheim. Om die reden was het voor de Kbg onmogelijk te beoordelen of de stelling van AM dat de door de gemeente gevraagde grondprijs de bouw van de door de Kbg als uitgangspunt gehanteerde 60 woningen uitsluit (en de bouw van meer woningen noodzakelijk maakt), juist is. 4.4 Geen bemoeienis van de gemeente? Dat de gemeente Bloemendaal zich naar aanleiding van de brief van de Kbg van 2 december 2011 op het (formele) standpunt stelde dat AM aan zet was en de gemeente zich in dit stadium van iedere bemoeienis met de herontwikkeling onthield, bevreemdt de Kbg om meerdere redenen. Om te beginnen bleek tijdens de gesprekken met AM de afgelopen maanden en ook tijdens eerder genoemde bijeenkomsten in het gemeentehuis eind 2011, dat ambtenaren van de gemeente betrokken zijn bij de planontwikkeling en daarover ook standpunten ventileren richting AM. De verantwoordelijke wethouder praat ook regelmatig in de Stuurgroep met AM over de voortgang en de inhoud van de planontwikkeling. In de door AM en de gemeente in de zomer van 2011 gemaakte afspraken staat ten slotte in ontwikkelkader 2 (zie hierboven) nadrukkelijk dat “de gemeente deelneemt aan alle fasen van het ontwerpproces.” De Kbg kan zich dan ook niet aan de indruk onttrekken dat de gemeente “deelneemt” aan het proces als het haar uitkomt, en “geen bemoeienis heeft” met het proces als er lastige vragen door de Kbg worden gesteld. De Kbg stelt voor dat voor zover de Kbg na het indienen van het Schetsontwerp door AM aan het college van B&W nog wordt betrokken bij het verdere proces, een vertegenwoordiger van de gemeente wél aanwezig is bij de bijeenkomsten van de Kbg, waarbij AM ook aanwezig is. 4.5 Alsnog Soeters en bewoners horen over het Schetsontwerp Wat de overige tussen AM en de gemeente met betrekking tot het proces gemaakte afspraken betreft gaat de Kbg er vanuit dat AM op grond van ontwikkelkader 2 alsnog Sjoerd Soeters bij het project betrekt (hetgeen tot op heden niet is gebeurd) en in ieder geval zijn oordeel over het voorliggende Schetsontwerp vraagt, en dat ook de bewoners en andere belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld het Schetsontwerp te bespreken en hun visie te geven op dit ontwerp alvorens dit ter goedkeuring wordt aangeboden aan de gemeenteraad. 4.6 Het functioneren van de Kbg; rol van AM en de gemeente Wat het functioneren van de Kbg zelve betreft wijzen wij op het volgende. Op steeds meer beleidsterreinen worden met name op gemeentelijk niveau “klankbordgroepen” ingesteld waarbij burgers en belanghebbenden in een vroeg stadium van de plan- en besluitvorming hun mening kunnen geven over voorgenomen beleid of in ontwikkeling zijnde plannen. Die ontwikkeling valt op zich toe te juichen, maar enige regulering lijkt op zijn plaats ook om uniformiteit in de aanpak en de organisatie van klankbordgroepen te bewerkstelligen. Zo is onze Kbg niet ingesteld door de gemeente, maar door AM, waardoor de gemeente eenvoudig de boot kon afhouden bijvoorbeeld naar aanleiding van de brief van de Kbg van 2 december 2011. De door AM tijdens de eerste bijeenkomst van de Kbg toegezegde

6

63


bijlage 1 Advies klankbordgroep schriftelijke “inbedding” en “formalisering” van de Kbg in het lopende proces heeft nimmer plaatsgevonden. Dat de gemeente niet aanwezig was bij de gesprekken tussen AM en de Kbg leidde niet alleen tot tijdverlies (AM moest immers bij de Kbg levende vragen doorspelen naar de gemeente) en een inefficiënte aanpak, de afwezigheid van de gemeente aan tafel leidde af en toe ook tot onduidelijkheid, omdat AM genoodzaakt was “namens” de gemeente te spreken en het voor de Kbg niet mogelijk was de juistheid van een dergelijke mededeling te controleren. Het zou aan te raden geweest zijn als vooraf een taakopdracht van de Kbg op papier had gestaan met daarin een duidelijk geformuleerde doelstelling. Ook zal met het oog op de toekomst nagedacht moeten worden over de vraag wie –bij bouwplannen van enige omvangnu eigenlijk in een klankbordgroep kan plaatsnemen en met het oog waarop. Is het gewenst dat grondeigenaren/huizenbezitters in een klankbordgroep uitsluitend hun eigen belang behartigen? Of moet van een lid van een klankbordgroep verwacht worden dat hij ook het algemeen belang en dus de kwaliteit van het gehele ontwerp in ogenschouw neemt? En wat is de positie van leden van een klankbordgroep die namens een vereniging of comité deelnemen? Hoe het ook zij, in de Kbg heeft een en ander voor onduidelijkheid, irritatie en vertraging gezorgd. 4.7 Onafhankelijk voorzitter; informatieverstrekking In dat verband lijkt het aanbevelenswaardig dat klankbordgroepen niet alleen worden ingesteld door de gemeente (met nogmaals een duidelijke taakstelling en vastgestelde werkwijze), maar ook een onafhankelijke voorzitter hebben (bv een gemeenteambtenaar), die kan bewaken dat het proces effectief, transparant en correct verloopt zonder dat bepaalde belangen ten onrechte prevaleren boven andere. En die er voor kan zorgen dat de leden van de klankbordgroep van meet af aan over de relevante informatie beschikken. Ook dit laatste was bij de Kbg matig verzorgd. 5. De door AM en de gemeente gemaakte afspraken (planmatig) 5.1 De ontwikkelkaders voor het Schetsontwerp Wat de inhoud van het voorliggende Schetsontwerp betreft zijn de volgende tussen AM en de gemeente overeengekomen ontwikkelkaders van belang: Ontwikkelkader 1: “De ontwikkeling gaat primair uit van bebouwing binnen de contouren van het bestemmingsplan en met behoud van het vereiste percentage sociale woningbouw. Ontwikkeling buiten de contouren van het bestemmingsplan is bespreekbaar.” Ontwikkelkader 4: “Het nieuwe plan moet snel realiseerbaar zijn. Hierbij is het uitgangspunt dat ontwikkeling en eventueel gefaseerde realisatie bij voorkeur binnen de kaders van het bestemmingsplan plaatsvindt.” Ontwikkelkader 6: “AM en gemeente streven een (duurzame) kwalitatieve invulling van de locatie na. De integratie van de planontwikkeling op het voormalige terrein van Van Wijk past bij dat streven. (bijlage kaartje)” Ontwikkelkader 7: “De gemeente hecht grote waarde aan –naar haar oordeel- voldoende afstand van nieuwbouw tot waardevolle bomen (tot behoud van die bomen), aan –naar haar oordeel- voldoende parkoppervlak en aan zo groot mogelijke open ruimtematen. Parkeren geschiedt zoveel mogelijk uit het zicht en op eigen terrein bij een programma met grondgebonden woningen. Bij gestapelde bouw, in de vorm van appartementsrechten, moet ondergronds geparkeerd worden. De inpassing van water geschiedt conform de eisen van het Hoogheemraadschap. De eis is inclusief de nog openstaande compensatie van locatie In Holland.” Ontwikkelkader 8: “Provinciaal en gemeentelijk beleid (structuurvisie en ontwerp-woonvisie) zijn geldende ruimtelijke kaders voor de planontwikkeling.”

bestemmingsplan met nadruk herhaald, die volgens dit ontwikkelkader van “grote waarde” zijn voor de gemeente. Afwijking van het bestemmingsplan is volgens ontwikkelkader 1 “bespreekbaar”. In het bestemmingsplan heeft het MHT de bestemming U2 gekregen: een uitwerkingsbestemming, waarbij de details nog moeten worden ingevuld. In artikel 24 van de voorschriften behorende bij het bestemmingsplan (zie bijlage 4) heeft de raad van de gemeente Bloemendaal deze bestemming echter zeer gedetailleerd en uitvoerig ingevuld, zodat Soeters in zijn second-opinion welstandsadvies met betrekking tot Park Tetrode van 25 oktober 2007 terecht dit artikel kwalificeert als “een aanzet tot een stedenbouwkundige schets”. Zo laat het eerste lid van het artikel zich ook lezen. De Kbg gaat er vanuit dat, gelet op de hiervoor weergegeven afspraken tussen AM en gemeente, bij de beoordeling van het voorliggende Schetsontwerp het bestemmingsplan (artikel 24 alsmede de uitvoerige toelichting bij het bestemmingsplan) leidend is en dat bij afwijking van het bestemmingsplan dit expliciet en gemotiveerd wordt aangegeven en beoordeeld. Ontwikkelkader 6 bepaalt dat AM en gemeente streven naar een (duurzame) kwalitatieve invulling van de locatie, en dat de integratie van de planontwikkeling op het voormalige terrein van Van Wijk bij dat streven past. Het Van Wijk-terrein heeft in het bestemmingsplan de wijzigingsbestemming II (van autobedrijf naar woningbouw), op grond waarvan eigenaar Hillgate (na een juridische procedure) nog 9 woningen mag bouwen op deze grond.

6. Het voorliggende Schetsontwerp

5.3 De hoofdlijnen van artikel 24 Naast de in het tweede lid van artikel 24 gegeven gedetailleerde bebouwingsvoorschriften, en het in het derde lid opgenomen bouwverbod zolang artikel 24 niet is uitgewerkt, kent artikel 24 in het eerste lid zoals gezegd een beschrijving in hoofdlijnen van het MHT. Enkele citaten hieruit, die van belang zijn bij de beoordeling van het Schetsontwerp: (“……..”) “De bebouwing dient op een dusdanige wijze gesitueerd te worden, dat er sprake is van wonen in een park. (“…….”) “Een belangrijk uitgangspunt bij de ontwikkeling van het terrein vormt bovendien de integratie van bestaande waardevolle landschappelijke elementen in een hoogwaardig parkachtig woonmilieu. In verband met de te realiseren openheid van het woongebied en vanwege de ligging in een groene lob c.q. ecologische structuur, dient de bebouwing op ruime afstand van de Bloemendaalseweg (niet dichter dan het voormalige hospitaal) en op relatief ruime afstand van de Bijdorplaan/Zijlweg te worden gesitueerd. De niet te bebouwen ruimte tussen bestaande (woon-)bebouwing en de geprojecteerde nieuwbouw dient te worden ingericht als groenbuffer. De ruimte tussen de te bouwen appartementengebouwen onderling dient op gelijke wijze te worden ingericht. Door het opnemen van waterpartijen kunnen de groenbuffers worden opgewaardeerd.” (“……..”) “Het waardevolle groen, dat karakteristiek is voor Bloemendaal dient gerespecteerd te worden en zo min mogelijk te worden aangetast door hinderlijke hekwerken e.d., die bedoeld zijn om een scheiding tussen privé en openbaar gebied aan te brengen. In het algemeen dient te worden nagestreefd, dat erfafscheidingen (voor zover noodzakelijk) zoveel mogelijk in de vorm van een groenvoorziening worden aangebracht.” (”……”) “De waardevolle bomen (zie bijgevoegde groenkaart in de bijlage) dienen te worden gehandhaafd. Daarnaast dient de totale oppervlakte aan water ten minste te voldoen aan de door het Hoogheemraadschap van Rijnland gestelde norm.” (“……”) “Het parkeren dient in ieder geval niet in het zicht, bij voorkeur in een parkeergarage, plaats te vinden.”

Samengevat:

6.1 Het plan van AM en AMC De Kbg verwijst wat betreft de inhoud van het Schetsontwerp naar het boek van AM en AMC hierover. 6.2 Grondgebonden woningen met tuinen of appartementen? De Kbg volstaat in deze paragraaf met het maken van de volgende vergelijking: Het plan Park Tetrode (exclusief het Van Wijk-terrein) bevatte in totaal 90 appartementen, die allen gestapeld waren in 5 gebouwen (waarvan 2 grote gebouwen, 1 middelgroot en 2 kleine gebouwen). In het op 3 maart 2011 aan de gemeenteraad gepresenteerde plan Vijverpark Overveen (inclusief het Van Wijk-terrein), waarin Soeters wilde laten zien dat bij ongeveer gelijke aantallen woningen het ook anders kon, nam hij totaal 88 woningen/appartementen op, waarvan 36 grondgebonden woningen met tuinen en 52 appartementen in 5 kleine gebouwen/villa’s. Het plan van AM, zoals neergelegd in het voorliggende Schetsontwerp, moet leiden tot de bouw van 56 grondgebonden woningen met tuinen (inclusief 8 woningen conform het “gewenst alternatief” op het Van Wijk-terrein) en 21 appartementen in één middelgroot gebouw met daarin ook de voorziening voor de Stichting Dol-Fijn (aangemerkt als één woning). Totaal 77 woningen/appartementen.

64

Appartementen

0 36 56

90 52 21

Totaal 90 88 77

7. Beoordeling van het voorliggende Schetsontwerp In dit hoofdstuk geeft de Kbg haar mening over het voorliggende Schetsontwerp zoals gepresenteerd in paragraaf 3.3 “Voorbeeldverkaveling” (blz 46 en 47). De Kbg wijst er op dat de schets op blz 51 van paragraaf 3.4 “Beeldkwaliteit” op onderdelen afwijkt van het Schetsontwerp als gepresenteerd in paragraaf 3.3. 7.1 Een bijzondere wijk? De Kbg stelt voorop dat het Schetsontwerp met name wat betreft de geprojecteerde bebouwing (56 grondgebonden woningen en één appartementengebouw) een hele gewone wijk laat zien, al is de verbetering van het plan ten opzichte van Park Tetrode onmiskenbaar. Hoewel smaken verschillen en bij de beoordeling van een bouwplan ook subjectieve zaken een rol spelen, is de door AM voorgestelde wijk in de ogen van de Kbg (nog) geen prachtige wijk, die zo bijzonder is, dat de voorgestelde wijk later als monument zal worden aangemerkt, zoals door de verantwoordelijke wethouder in de zomer van 2011 aan de inwoners van Overveen beloofd. Het lijkt de Kbg een goed idee dat AM en AMC op dit punt de opdracht krijgen om nog een kwaliteitsslag te maken en het plan te verbeteren alvorens dit ter goedkeuring aan de gemeenteraad voor te leggen, waarbij rekening wordt gehouden met de opmerkingen van Sjoerd Soeters en de inwoners van Overveen (zie 4.5) en met het navolgende. 7.2 De integratie van MHT en Van Wijk Met ontwikkelkader 6 streven de gemeente en AM naar een “integratie” van de planontwikkeling op het MHT met die van het Van Wijk-terrein. Voordeel hiervan is dat gebruik gemaakt kan worden van de “schaalvoordelen”, die samenhangen met het bij het MHT trekken van het Van Wijk-terrein, terwijl daardoor de “schaalnadelen” van 9 woningen op het piepkleine, en ongunstig in de hoek van Bloemendaalseweg en Zijlweg gelegen Van Wijk-terrein wegvallen. In het Schetsontwerp (blz 45) zijn het huidige plan van Hillgate en 4

5.2 Het bestemmingsplan “Zijlweg-West e.o.” Zowel in ontwikkelkader 1 als in ontwikkelkader 4 wordt aangegeven dat de herontwikkeling van het MHT binnen de “contouren” (1) dan wel “kaders” (4) van het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Zijlweg-West e.o.” moet plaatsvinden. Bovendien zijn in ontwikkelkader 7 met betrekking tot de bomen, het parkeren en de waterberging nog een aantal zaken uit het

7

Park Tetrode (excl. vW) Vijverp. O’veen (incl. vW) AM/AMC (incl. vW)

Grondgebonden/tuinen

8

9


alternatieven opgenomen, waarbij beide projecten in feite gewoon separaat, naast elkaar worden uitgevoerd, waardoor de belasting voor de bewoners van woningen aan de Bloemendaalseweg en de Zijlweg grenzend aan het Van Wijk-terrein onevenredig (en onnodig) groot wordt. Verder is in het Schetsontwerp een “gewenst alternatief” opgenomen met 8 grondgebonden woningen op het Van Wijk-terrein, dat iets meer in de richting gaat van integratie van beide plannen. Dit alternatief (waarbij de afstand tot de villa een punt van aandacht zal moeten zijn) is niet besproken in de Klankbordgroep en er is ook geen overeenstemming over met Hillgate. De Kbg pleit er voor dat gemeente, AM en Hillgate een serieuze poging ondernemen om de schaalvoordelen verbonden aan integratie van beide plannen nog verder te vergroten en de schaalnadelen verder te beperken dan nu het geval is in het (door AM) gewenste alternatief. Dit is ook van groot belang voor het bereiken van een adequate oplossing van de actuele parkeerproblemen, die er zijn voor de bewoners van de Bloemendaalseweg rond de garage. Het na integratie van beide plannen vrijkomende deel van het Van Wijk-terrein kan daartoe immers gebruikt worden ten behoeve van deze bewoners. De Kbg is er geen voorstander van dat de algemene parkeerproblematiek in Overveen onder meer in verband met de komst van Loetje op het Marinehospitaalterrein opgelost gaat worden, zoals onlangs door de verantwoordelijke wethouder is geopperd. Het zal immers al moeilijk genoeg zijn om het parkeren voor de nieuwbouw op het terrein en de bestaande huizen aan de Bloemendaalseweg in goede banen te leiden. Voor de door de Kbg gewenste aanpak van het “integratie-vraagstuk” verwijst de Kbg verder naar hoofdstuk 8 van dit advies. 7.3 Het aantal woningen en de verdeling De Kbg is van mening dat het voorliggende plan van AM een “te vol” MHT oplevert met name op de noordelijke terreinhelft en op het Van Wijk-terrein. Weliswaar is het totale aantal woningen (77) lager dan in het plan Park Tetrode (90) en het plan Vijverpark Overveen (88), zoals blijkt uit het cijfermatige overzicht hierboven onder 6.2, maar het aantal grondgebonden woningen met tuinen is aanzienlijk hoger. 7.4 De gevolgen van te veel grondgebonden woningen: waar is het park? De door AM geprojecteerde 56 tuinen bij de geplande grondgebonden woningen nemen met de ruimte voor de woningen zelf op het relatief kleine MHT van 2.2. hectare zoveel oppervlakte in dat –naast de verplichte waterberging van circa 2000 m2 en de infrastructuur van paden, wegen en parkeergelegenheid- er in het plan van AM geen ruimte is overgebleven voor bijvoorbeeld groenbuffers, zoals voorgeschreven in het bestemmingsplan. Volgens de Kbg is op deze wijze ook niet voldaan aan ontwikkelkader 7 waarin de gemeente vraagt om voldoende afstand van nieuwbouw tot waardevolle bomen, om voldoende parkoppervlak en om zo groot mogelijke open ruimtematen. Evenmin is sprake van het door het bestemmingsplan voorgeschreven concept van “wonen in een park”. In ieder geval ontbreken in het plan van AM “parkachtige ruimten” en is evenmin sprake van een “hoogwaardig parkachtig woonmilieu” dat in artikel 24 van het bestemmingsplan wordt beoogd (zie paragraaf 5.3). Voorts rijst de vraag waar in dit plan op “publiek” terrein de op grond van de opgelegde herplantplicht nog te planten 43 bomen kunnen komen. Zoals hiervoor aangegeven gaat artikel 24 van het bestemmingsplan er vanuit dat er tussen de nieuwbouw en de bestaande bouw groenbuffers komen (met daarin mogelijk waterpartijen). Ten slotte zal het grote aantal tuinen leiden tot een MHT dat volstaat met de bekende houten schuttingen als afscheiding van de verschillende percelen. Zoals hiervoor aangegeven was dat volgens de makers van het bestemmingsplan uitdrukkelijk niet de bedoeling. Samenvattend: naar het oordeel van de Kbg zal het aantal woningen en in ieder geval het aantal grondgebonden woningen met tuinen naar beneden moeten worden bijgesteld zodat er meer ruimte is voor parkachtige ruimten op het MHT. Door het grote aantal grondgebonden woningen met tuinen scoort het AM-plan op dit punt slechter dan de beide andere plannen Park Tetrode en Vijverpark Overveen. 7.5 Voldoende sociale huurwoningen? Voldaan aan de Woonvisie? De Kbg stelt vast dat in het plan van AM met 21 sociale huurwoningen op een totaal van 77 (inclusief Van Wijk) of 69 (exclusief Van Wijk) woningen niet voldaan wordt aan de eis

10

(bestemmingsplan en algemeen beleid van de gemeente) dat 1/3 deel van de te bouwen woningen in de sociale huursector moet vallen (nog eens expliciet genoemd in ontwikkelkader 1). In het Schetsontwerp wordt uitvoerig stilgestaan bij de gemeentelijke Woonvisie en de marktbehoefte (blz 20). De Kbg stelt vast dat het plan van AM in de voorgestelde vorm niet voldoet aan de Woonvisie van de gemeente (ontwikkelkader 8), waarin gepleit wordt voor de bouw van appartementen van senioren in het hogere segment, waardoor duurdere woningen in de gemeente vrijkomen met als gewenst gevolg dat midden-inkomens doorstromen, zodat er woningen voor starters vrij komen. AM wijst er op dat de tegenvallende verkoopresultaten van het plan “Park Tetrode” hebben aangetoond dat deze groep senioren moeilijk te verleiden is om een koopbeslissing te nemen. AM zal deze doelgroep desondanks actief benaderen. Weliswaar wil AM enkele van de 21 sociale huurwoningen verhuren aan senioren (ook met het oog op de dan lagere parkeernorm op het aan te leggen parkeerterrein), maar de senioren die daarvoor in aanmerking komen behoren niet tot de categorie waar de Woonvisie het oog op heeft. 7.6 Parkeren In het plan van AM is in de noord-oosthoek bij Hogeschool InHolland een aanzienlijk parkeerterrein geprojecteerd. Een parkeerterrein is echter niet in overeenstemming met de wensen van de gemeenteraad met betrekking tot het parkeren “niet in het zicht”. In paragraaf 5.3 werd reeds deze wens weergegeven zoals geformuleerd in het eerste lid van artikel 24 van het bestemmingsplan. Het tweede lid van artikel 24 (bebouwingsvoorschriften) is er onder c. nog duidelijker over: “Het parkeren moet op eigen terrein worden opgelost, bij voorkeur onder de bebouwing. Bij de grondgebonden woningen dient het parkeren bij voorkeur inpandig of aangebouwd plaats te vinden. Om in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien moet een parkeernorm van tenminste 1.5 parkeerplaats per woning worden aangehouden.” 7.7 Evenwicht Hiervoor is onder 7.3 al aangegeven dat de Kbg van mening is dat het plan van AM een “te vol” MHT oplevert. Deze indruk van een te vol terrein is gerelateerd aan enerzijds het te grote aantal (56) grondgebonden woningen met tuinen gecombineerd met het grote appartementengebouw, anderzijds de geringe omvang van het terrein in het algemeen en de lage ligging van het smalle terrein ingeklemd tussen aan de ene kant de massieve bebouwing van de Hogeschool InHolland en aan de andere kant de rafelige achterzijde van de hoge achtergevelwand van de hoger gelegen huizen langs de Bloemendaalseweg. Naar het oordeel van de Kbg zou de bebouwingsdichtheid van het MHT beter op deze kenmerken van het MHT moeten worden afgestemd. De Kbg tekent hierbij aan dat de gemeenteraad in het bestemmingsplan weliswaar de bouw van 60 tot 90 woningen mogelijk heeft gemaakt, maar de keuze voor het uiteindelijke aantal blijkens de toelichting bij het bestemmingsplan heeft laten afhangen van de mogelijkheid om alle andere hiervoor onder 5.3 geformuleerde wensen van de raad (onder meer wat betreft een hoogwaardig parkachtig woonmilieu) te realiseren. De Kbg heeft hiervoor aangegeven dat die wensen van de raad in het onderhavige plan onvoldoende recht wordt gedaan. Een aantal van totaal 60 woningen (althans een beduidend lager aantal grondgebonden woningen) lijkt de Kbg dan ook aangewezen. In een evenwichtige benadering past ook dat alle omwonenden van het MHT min of meer in gelijke mate geconfronteerd worden met de gevolgen van de nieuwbouw onder meer wat betreft de afstand van de nieuwbouw tot hun woningen, de aanwezigheid van tuinen van nieuwbouwwoningen in de nabijheid van hun woningen, en de aanwezigheid van ontsluitingswegen in de nabijheid van hun woningen. De Kbg is van mening dat op drie plaatsen in het plan van AM vraagtekens geplaatst kunnen worden bij de gekozen oplossing en de vraag of daarbij sprake is van een evenwichtige benadering: 1. De noord-oosthoek langs het schoolplein van Hogeschool InHolland (zie hiervoor onder 7.6 met betrekking tot het parkeren). Hier verschijnt op nog geen kwart van het terrein een wijkje op zich met een groot appartementengebouw en 17 grondgebonden woningen met tuinen alsmede een parkeerterrein. Met uitzicht op het schoolplein van de Hogeschool

11

InHolland, waarvan de gebouwen ook ’s-avonds druk in gebruik zijn en verlicht. Zie ook hierna onder 7.8 “Druk” en 7.9 “Verkoopbaarheid” . 2. De rij grote twee-onderéénkappers met grote tuinen achter de woningen aan de Bloemendaalseweg. De bewoners van de woningen aan de Bloemendaalseweg krijgen in plaats van het park waar ze vroeger uitzicht op hadden, nu een dubbele rij woningen achter hun huizen inclusief het appartementengebouw, waarbij zij direct uitkijken op de tuinen van de eerste rij woningen. Omgekeerd kijken de kopers van deze ongetwijfeld dure huizen met grote tuinen vanuit die tuinen direct tegen de hoger gelegen, weinig fraaie achtergevelwand van de woningen aan de Bloemendaalseweg aan. Zie ook hierna onder 7.8 “Druk” en 7.9 “Verkoopbaarheid” 3. De 8 of 9 grondgebonden woningen op het Van Wijk-terrein. Zie in dit verband onder 7.2 “De integratie van MHT en Van Wijk”. Zie ook hierna onder 7.8 “Druk” en 7.9 “Verkoopbaarheid”. De Kbg stelt vast dat de bebouwingsdichtheid op de zuidelijke terreinhelft rond de villa wel spoort met de kenmerken van het terrein, en de Kbg stelt dan ook voor om de bebouwingsdichtheid op de noordelijke terreinhelft meer in overeenstemming te brengen met de aard en omvang van het terrein door het aantal grondgebonden woningen aldaar te verlagen, een deel van het geplande water te verschuiven van de zuidelijke naar de noordelijke terreinhelft, zodat de vijver aldaar ook meer “body” krijgt, en te zorgen voor parkachtige ruimten. 7.8 Druk Naar het oordeel van de Kbg onderkent AM onvoldoende dat een te groot aantal (grondgebonden) woningen op een klein terrein als het MHT zorgt voor een enorme “druk” op het terrein zelf, op de directe omgeving en op de oude kern van Overveen. Daarbij valt te denken aan bijvoorbeeld de hoeveelheid mensen die op het terrein komen wonen, aan de bezoekers van die mensen, en aan de hoeveelheid auto’s van eigenaren van woningen op het terrein, maar ook de auto’s van bezoekers. Samengevat: verkeersbewegingen, drukte, lawaai, licht in de avonduren etc. etc. Een aantal van 56 of 30 grondgebonden woningen met tuinen is wat deze aspecten betreft een wereld van verschil. Waarbij niet mag worden vergeten dat langs het terrein een spoorlijn en de drukke Bloemendaalse- en Zijlweg lopen, alsmede een Hogeschool is gesitueerd, waarheen –over het terrein- dagelijks meer dan duizend studenten van en naar de trein over het MHT heen en weer lopen, en vele auto’s de parkeergarage in en uit rijden. Hoewel iedere vergelijking uiteraard mank gaat, zal toch niemand willen ontkennen dat het plan voor het Haringbuys-terrein in Aerdenhout, dat ook in ontwikkeling is, een “oase van rust” zal worden nu daar 21 woningen komen op een ongeveer even groot terrein als het MHT, terwijl Overveen op het MHT bijna 4x zoveel woningen zal moeten herbergen. 7.9 Verkoopbaarheid Na de mislukking van het project Park Tetrode hoopt de Kbg dat gemeente en AM hebben geleerd en zich niet ten tweede male aan dezelfde steen gaan stoten. De Kbg betwijfelt namelijk of met name de woningen op de hiervoor onder 7.7 genoemde 3 bouwlocaties op het MHT wel verkoopbaar zullen blijken te zijn, zeker in de huidige markt. Eén ding is zeker: een ruimere opzet, met name op de noordelijke terreinhelft, met minder woningen en meer groen, zal de verkoopbaarheid van woningen op het MHT stimuleren. 7.10 Een duurzame wijk? In ontwikkelkader 6 hebben gemeente en AM afgesproken dat ze streven naar “een (duurzame) kwalitatieve invulling van de locatie.” Hiervoor is uitgebreid betoogd dat naar het oordeel van de Kbg er nog een kwaliteitsslag is te maken door AM en AMC. Wat betreft de duurzaamheid merkt de Kbg op dat dit aspect tot nog toe geheel ontbreekt in de plannen. Zou een experiment op dat vlak de verkoopbaarheid van de woningen niet positief kunnen beïnvloeden en een nieuwe doelgroep van kopers kunnen aantrekken? 7.11 Gefaseerde realisatie: complete infrastructuur bij aanvang Ontwikkelkader 4 laat de mogelijkheid open van een gefaseerde realisatie van de plannen. De Kbg heeft daar begrip voor in de huidige, zeer moeilijke marktomstandigheden. Nu

12

65


bijlage 1 Advies klankbordgroep hierdoor het aantal jaren dat er sprake zal zijn van bouwwerkzaamheden op het terrein en dus van overlast voor omwonenden aanzienlijk kan toenemen, gaat de Kbg er vanuit dat de gemeente dan wel zeer strikte voorwaarden aan de bouwers stelt wat betreft het voorkomen van die overlast in al zijn aspecten ( o.a. stof, geluid, visueel). Bovendien zou de Kbg willen bepleiten dat de gemeente aan AM de voorwaarde stelt dat voorafgaand aan de start van de bouw van het eerste deel-project de complete infrastructuur van het MHT en het Van Wijkterrein wordt aangelegd. Hierbij valt te denken aan de bodemsanering van de noordelijke terreinhelft en de aanleg van de waterpartijen, de oevers, de parkachtige ruimten met de nieuwe aanplant van bomen, en de paden over het terrein. Zo wordt er voor gezorgd dat Overveen –ook al zou de verdere bouw langzamer gaan dan voorzien door de crisis- kan genieten van een na veel jaren weer ordentelijk en mooi ingericht MHT, waar het goed vertoeven zal zijn, en dat er aantrekkelijk uitziet voor toekomstige kopers.

Bijlage 1

Samenstelling Klankbordgroep MHT

Machteld Modderman – Bijdorplaan Olav van Bockel – Bijdorplaan

8. De Oplossing

Mark Janmaat – Zijlweg (Villa Tetterode) Naar de mening van de Kbg kunnen de hiervoor in hoofdstuk 7 gesignaleerde problemen betrekkelijk eenvoudig opgelost worden. De Kbg zou graag zien dat B&W laten onderzoeken of bij de huidige overeengekomen grondprijs een plan met bijvoorbeeld 30 grondgebonden woningen met tuinen (in plaats van 56), 10 appartementen voor koopkrachtige senioren (in twee kleine villa’s met allure) en 20 sociale huurwoningen (1/3 deel van het totaal; in twee middelgrote gebouwen; inclusief Stichting Dol-Fijn) haalbaar is; is dat niet het geval, dan zouden B&W de grondprijs kunnen laten zakken om een dergelijk plan mogelijk te maken. Wat de hiervoor onder 7.2 besproken integratie van de plannen Van Wijk en MHT betreft stelt de Kbg voor dat gemeente, AM en Hillgate rond de tafel gaan zitten om op basis van een door de gemeente vorm gegeven plan tot een financieel arrangement te komen waarbij Hillgate zijn in de huidige crisis gangbare verlies op projecten als deze neemt en de gemeente en AM dit verlies deels compenseren. Laten alle partijen in ieder geval hun verantwoordelijkheid nemen om de nadelige gevolgen van –met de kennis van nu- in het verleden gemaakte fouten (wat betreft de te ruime bouwmogelijkheden op het Van Wijk-terrein vlak achter bestaande woningen én wat betreft de veel te hoge koopprijzen zowel voor het Marinehospitaalterrein betaald door de gemeente als voor het van Wijk-terrein betaald door Hillgate) ongedaan te maken. In het belang van de totstandkoming van een prachtige wijk in de oude kern van Overveen, in het belang van de huidige bewoners van Overveen, én in het belang van de toekomstige bewoners van deze dorpskern van de gemeente Bloemendaal. En niet te vergeten: in het algemeen belang.

13

66

s e i v ad roep

Charles Eldering – Zijlweg (Firma Rijnierse) Frans Folkers – Bloemendaalseweg (VBBB) * Ries Bode – Bloemendaalseweg (CDOMB) ** Floris Hei – Bloemendaalseweg (CDOMB)** John Cornelissen – Bloemendaalseweg Teun Schermerhorn – Ernst Casimirlaan (VMHT)***

g d r o b Klank 04-2012 24-

Kees Paulussen – Ernst Casimirlaan Martin Wassen – JW Frisolaan (VMHT)*** *

“Vereniging Belangen Behartiging Bloemendaalseweg 313 t/m 323 te Overveen”, opgericht 22 mei 2007 (alle woonhuizen direct grenzend aan het Van Wijkterrein)

**

“Comité van Direct Omwonenden van het Marinehospitaalterrein aan de Bloemendaalseweg”, opgericht 18 maart 2011 (bewoners Bloemendaalseweg 291 t/m 307)

***

“Vereniging Marinehospitaalterrein”, opgericht 1 april 2006 (ca 100 leden, aan- en omwonenden MHT)

14


Spoor

ng

kaveli

Le

al/ Gymza bar so espres aals ewe g

efver

a pro gend n

groen

lan

end

baar

open

ingsp

emm r best

Bloe m

tuine

tou gscon

uwin bebo park

land

l InHol

choo

Hoges

eren

water eging toevo elsel st n e pad ur conto

g

uwin

Bebo

2

t 80 m

emen ppart

Bijdorplaan

21x a

n Bome

8 x rij

5,7m

beuk

j 6,0m

24 x ri

beuk

eekap 14 x tw

6,0m

beuk

uk

m be

lla 6,0

2 x vi

Loetje

en

ing 9 won taal 6

laan

to

re Parke

n

ingen r won rs p. voo eke 117 p voor bezo . p p 4 1 eling erkav roefv p. in p 134 p

ande

Besta

Zijlweg

grafie Topo g

uwin

Bebo

ir trotto eg autow ad fietsp groen baar open l profie n re in parke

s

fplaat

Begraa

Spoor P

erf n

tuine

race spoort

lsew eg daa

da R

d

gebie

atie ijkloc van W ied ngeb gspla mmin beste ilijn te roo uiters kers k ri p in auto iting ontslu in knip * this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011 lieren bleem scho erpro route parke ssing lo p o elijke mog n P arkere eld p a m aiv P uin ave ropg ngert wate e Spri eend t verm n e rudim men en bo houd te be ied * this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011 r geb efbaa uitge uw en nie ro g r baa ebied open aar g penb ren o parke er verke aam langz

P

P

d

ollan

ol InH

scho

Hoge

Bijdorplaan P

P

P

e

Loetj

n

studie

Bijdorplaa

n Lege

P

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

men

water

zaal/ Gym obar ss espre

rt

nkaa

aarde

oorw andv

Bloe

ijk van W

Bijdorp

er

rijlop

Zijlweg

er

rijlop

* this product belongs to AM and is produced by AM Concepts at 22112011

rafie opog nde T

a

Besta

g

uwin

Bebo

ir trotto eg autow ad fietsp groen baar open el profi n re in parke erf inen

tu

rtrace spoo r wate

ats

afpla

Begra

67


bijlage 2 Bijlagen klankbordgroep

68


69


bijlage 2 Bijlagen klankbordgroep

70


71


landschappelijk

overveen wonen in het centrum van overveen 72


Dit visiedocument is tot stand gekomen met de volgende partijen:

AM Amsterdam: Peter Heuvelink Eric van Oversteeg Bas Gouka AM Concepts: Mariet Schoenmakers Frank Vonk AngĂŠlique Fokker Lieuwe Conradie Gemeente Bloemendaal: Michiel Schipper Jeroen Rozema Nico den Hertog Octave van Nispen Ingrid Storm Elro Hagens Bert van Driel Hans Foppe

Civilink Frank Janssen Klankbordgroep: Martin Wassen Charles Rijnierse Mark Janmaat Ries Bode John Cornelisse Kees Paulussen Machteld Modderman Teun Schermerhorn Frans Folkers Floris Hei Olav van Bockel Mulleners + Mulleners architecten Ton Mulleners Kok Mulleners

73


74


Marinehospitaalterrein Schetsontwerp