Informe Mercat Immobiliari MR-2023

NO AVANCEM

L’any passat parlàvem dels dos reptes que tenim com a sector i com a societat, l’accés a l’habitatge i la transformació energètica del parc immobiliari. Si haguéssim de valorar l’any 2023 sota aquests paràmetres, parlaríem simplement de fracàs, ras i curt.

Segurament el 2023 s’ha visualitzat de forma molt clara els anys acumulats de polítiques erràtiques i de la falta d’inversió pública en habitatge. Estem en una situació crítica per l’accés a l’habitatge moltes franges de la població, ni al de lloguer ni al de compra. En poques paraules l’any 2023 ha caigut de forma important l’oferta de lloguer, la poca que ha sortit ha continuat pujant de preu, i només ha pogut comprar qui ha necessitat poc finançament. Una combinació terrible pel futur de qualsevol societat si pensem, com és lògic, que aquesta situació afecta especialment la gent jove.

Tampoc s’ha avançat amb la transformació energètica del parc immobiliari existent, un tema, que molt més aviat del que pensem, serà crucial en termes d’oferta d’habitatge, serà important pel que fa a confort, salut i economia de les famílies, i que sobretot, afecta a tota la societat. L’any 2023, qui havia de ser el gran impulsor, l’Administració Pública a través dels Fons Next Generation, no ha sabut impulsar ni oferir els mecanismes adequats per canalitzar projectes transformadors. Tampoc la societat, des de la responsabilitat individual de cadascú, ha cregut el 2023 que això sigui un tema important a curt termini.

Guifré Homedes Amat Director General

LLOGUER MERCAT

Contractes i Preus

Dades d’Amat Immobiliaris

Com en molts dels anys precedents, el 2023 ha estat marcat per un canvi important en el marc legal, introduït a finals de maig. Alguns dels aspectes de la nova Leyde laViviendavan serd’aplicació immediata, i altres encara estan pendents d’aplicació. Però el que ha passat almercat de lloguerl’any2023 ha sigutbàsicamentl’acceleracióiconsolidaciódefetsquejaarrossegàvemdels anysanteriorsiquejahavienanunciatenedicionsanteriorsd’aquestinforme.

Ja vam anunciar que l’any 2023 cauria l’activitat per falta d’oferta disponible i així ha estat de forma inequívoca. En el nostre cas ja acumulen dos anys consecutius de baixada en el nombre de contractes fets, i és conseqüència única de la falta d’oferta.

La diferència respecte al 2022 és que aquest 2023 la caiguda ha estat molt més pronunciada, d’un 25%. I en dos anys hem acumulat més d’un 35% de caiguda. El nivell baix d’activitat ha sigut bastant constant durant tot l’any, i les nostres previsions és que continuï igual el 2024.

EVOLUCIÓ OPERACIONS LLOGUER

Estretament lligat a la falta d’oferta ha estat l’evolució dels preus durant el 2023, que han continuat tenint una evolució ascendent. Com es pot veure en tots els gràfics la tendència ha sigut clarament ascendent a tots els mercats on treballem.

Pel que fa a renda mitjana ja estem situats en totes les nostres oficines clarament per sobre del 1.300 €, pràcticament el 75% dels nous contractes realitzats el 2023 la renda estava per sobre dels 1.000 €/mes. Per entendre el gran canvi que ha viscut el mercat de lloguer, aquesta mateixa dada 10 anys abans, el 2013, era completament oposada, només el 24% dels nous contractes es van fer, tenien una renda superior als 1.000 €/mes.

Podem fer el mateix exercici amb les repercussions, que ja se situen clarament per sobre dels 14 €/m²/mes, i quasi arribant de mitja als 18 €/m²/mes a la ciutat de Barcelona. Si ens fixem en la seva evolució dels últims anys, vam tenir un període de creixement entre el 2013 i el 2017-2018, però bàsicament el que havíem fet va ser situar-nos altre cop a les repercussions que hi havia abans de la crisi immobiliària del 2007. Entre el 2017 i el 2020 les repercussions van quedarse més o menys estables, i és a partir del 2021, després de la primera regulació, quan l’oferta comença a desaparèixer i torna el creixement de forma molt acusada de la repercussió.

Es pot entrar en múltiples interpretacions de què provoca cada cosa, de què és causa i què és un efecte. Una de les anàlisis que fem nosaltres és per què continuen haventhi llogaters si la seva capacitat econòmica és limitada i aquí no es compensa aquesta diferència amb cap mena de finançament extern?

Per una banda, el lloguer d’habitacions portat a l’extrem, la qual cosa estem totalment en contra. Sempre ha existit el concepte de compartir pis, o que persones d’edat avançada soles lloguessin alguna habitació, o fins i tot el coliving ben fet per cobrir una demanda molt concreta. Però estendre això de qualsevol manera aprofitant-se de la desesperació de la gent a l’hora de no trobar oferta i a sobre vestir-ho d’una pàtina de modernitat del moment és un greu error, i el mateix sector hauria de ser el més bel·ligerant amb aquestes pràctiques. Un dels factors que també creiem important, i ja destacàvem al nostre informe del 2022, és el percentatge d’estrangers que accedeixen al mercat de lloguer de llarga durada. Com ja va passar l’any anterior, també l’any 2023 han significat quotes que considerem significatives, un 37% dels nous contractes fets a la ciutat de Barcelona i un 24% dels fets entorn de Sant Just

PREU REPERCUSSIÓ LLOGUER

A BARCELONA 2023

Dades en € / m2

Desvern i Sant Cugat del Vallès. En general, aquest tipus de perfil de llogater és econòmicament més competitiu que els llogaters locals.

Una altra de les dades importants és que cada cop tenim més nous llogaters en la màxima taxa d’esforç familiar permesa. Els últims anys més famílies que han llogat estan esforçantse més per pagar la renda de l’immoble on viuen. Aquesta situació sempre la seguim molt de prop, ja que qualsevol canvi general en l’economia, sobretot en les taxes d’atur, pot portar a dificultats a qui ja està fent un esforç molt elevat.

Oferta lloguer

Dades d’Amat Immobiliaris

Ja hem escrit moltes vegades que la manca d’oferta des de fa anys és la que marca tot el que passa al mercat de lloguer. En altres informes ja hem incidit en les causes de regular de forma constant i a cop calent, i com això ha derivat sempre en menys oferta. I també hem explicat com el desinterès generalitzat durant dècades en el món del lloguer ha derivat a tenir un parc públic insignificant.

Malauradament en tot això continuem igual. El 2023 no ha significat cap avenç important en generar oferta pública de forma consistent per mitigar el problema a mig – llarg termini. Ni tampoc hem creat un marc legal estable, tot al contrari, on incentivar que el parc actual com a mínim no es fes més petit.

A la gràfica es pot veure clarament, seguim en caiguda lliure, propers a situar-nos a la meitat de l’oferta mitjana que teníem en 2018. Aquesta oferta té bàsicament dos components, el principal és la rotació de la mateixa cartera que gestionem, i l’altre, molt més petita, són immobles que s’incorporen al mercat de lloguer per primera vegada. On hi ha una diferència molt important és en la rotació, hem passat d’un estable 14% durant dècades, a un molt baix 7% actual.

I quins són els motius? Per què la gent no canvia d’immoble quan està de lloguer?

1. Menys accés a la compra: Un dels motius, abans hi havia una massa més important que estava en lloguer i quan podia comprava, alliberant així l’immoble de lloguer on estava.

2. Menys canvis dintre del mateix mercat de lloguer: Quan un llogater necessitava canviar per un altre immoble de lloguer per adaptar-se millor a les necessitats que tenia. Avui en dia això no passa, primer perquè no troba l’immoble alternatiu que necessita, i si el trobar, és més que probable que no el pugui pagar.

Aquests dos factors són determinants en què hi hagi o no oferta. I el següent ja l’hem comentat altres cops, un cop alliberat un immoble, la propietat pot prendre decisions que també fan que l’immoble no acabi al mercat de lloguer de llarga durada. Aquestes decisions han estat, i continuen estant, molt condicionades per l’assenyalament constant des de l’àmbit político-regulador i també pel discurs fàcil de molts mitjans de comunicació.

Cal destacar que el canvi a altres modalitats de lloguer per nosaltres ha estat un fet anecdòtic numèricament, tot i que políticament i mediàticament s’assenyala com la següent gran pandèmia del sector. El que sí que és molt greu, i no se’n parla perquè és la constatació del fracàs, són els immobles que passen a la venda i que mai més tornen al mercat de lloguer. Encara venem el doble anualment dels que veníem abans del 2020, el 2023 no ha estat una excepció en aquest sentit.

De cara als futurs llogaters hi ha un agreujant que encara provoca més sensació de falta d’oferta, i és que ja tenim percentatges significatius d’oferta que no es publica, ja que directament s’ofereix a la llarga llista d’espera que tenim de gent buscant. L’any 2023 un 15% dels immobles que vam tenir per llogar no es van publicar.

EVOLUCIÓ PREU REPERCUSSIÓ LLOGUER

EVOLUCIÓ OFERTA LLOGUER

Respecte a la tipologia d’immobles llogats al 2023 no hi ha grans canvis respecte a anys anteriors. Segurament el relaxament en els costos dels subministraments ha ajudat els llogaters a mitigar mínimament l’impacta en les seves economies familiars, però no podem obviar que viure en un habitatge energèticament competitiu hauria de ser un factor diferencial pel llogater, econòmicament i pel que fa a salut i confort.

I tornem a les reflexions de sempre, en un context en què el marc legal està en constant canvi i sempre amb l’amenaça de regular el mercat, quin incentiu té la propietat en millorar el seu parc immobiliari?

En països del nostre entorn el fet que un immoble sigui energèticament competitiu ja és un valor de mercat. Aquí, pràcticament ningú està remant en aquesta direcció.

Ja hem comentat anteriorment l’impacte dels llogaters estrangers en aquest mercat. Respecte la tipogria de llogater, les dades continuen indicant i mostrant les dificultats de la gent jove per emancipar-se, un aspecte que té unes implicacions socials i econòmiques enormes i que marquen el futur de la nostra societat.

Conclusions

Dades d’Amat Immobiliaris

Per desgràcia ja hem apuntat molts temes que continuaran igual o pitjor aquest 2024. No serà un any diferent en aquest sentit, però sí que acumulatiu, i ja fa molts anys que estem en què la situació cada cop es tensa més. Per la gent que vulgui incorporar-se al mercat de lloguer pinten bastos per anys.

No per això com a sector hem de lluitar sense parar per posar seny en aquest mercat, seny per totes bandes. Si no trobem un equilibri entre totes les parts, estem a prop del col·lapse. Dades per sobre d’ideologies i combinar solucions a curt amb posar les bases de forma sostinguda per solucions a mitjà i llarg termini.

TEMPORADA LLOGUER DE

Dades d’Amat Immobiliaris

Per nosaltres una activitat que ja fa anys que fem, però a un nivell molt inferior al lloguer de llarga durada. Fins al 2023 no hem tingut unes dades prou consistents per destacar-ne alguna cosa.

El primer que cal apuntar és que quasi tothom, fins i tot persones i mitjans suposadament ben informats, quan parlen del lloguer de temporada ho fan malament. Sempre

VENDA MERCAT

ho emmarquen a mínim 32 dies i màxim 11 mesos, i això no és així, la llei no diu això. Un contracte temporal bàsicament és un contracte on s’ha d’acreditar una temporalitat justificada que et porta a un lloc que com que és temporalment no es considera la teva primera residència, i especifica que no pot ser menys de 32 dies, però la temporalitat no té un sostre establert, és el projecte que et porta a desplaçar-te temporalment qui marca el sostre.

Per posar algunes dades sobre el tema dels contractes fets per nosaltres l’any 2023:

29% MESOS

LABORALS

TEMPORALITAT

Veníem d’un 2022 molt extraordinari des del punt de vista del nombre de transaccions que es van realitzar, i també,comjahemdit,ambunescenari molt més complicat des del punt de vista de l’accés al finançament hipotecari. Però, tot i això, en el nostre cas l’activitat en el mercat de segona mà ha estat molt similar a la del 2022.

17%

ALTRES - MÈDIQUES

(Des del punt de vista del pacient) familiars.

54% Escoles de Negocis

ESTUDIS

MOTIUS PRINCIPALS PER DESPLAÇAR-SE TEMPORALMENT A BARCELONA

ALTRES ZONES D’ESPANYA

17% ESTRANGERS

83% Bàsicament d’Europa Sud-amèrica

PROCEDÈNCIA

VENDA 2ª MÀ

Dades d’Amat Immobiliaris

Hi ha un factor que no ha canviat respecte al 2022, i és que el nivell d’oferta disponible s’ha mantingut en un nivell baix, situació que ja arrosseguem de diversos anys. Això és el que condiciona el nostre ritme de vendes, quan hem estat capaços de tenir oferta competitiva per ubicació, característiques i preu, el mercat és bastant àgil en donarli sortida. El temps mitjà per vendre un immoble de segona mà durant el 2023 ha estat de poc menys de 4 mesos, una xifra molt lleugerament superior a la del 2022.

Sí que creiem que és destacable que el preu mitjà de totes les vendes realitzades el 2023 ha crescut de forma clara respecte al 2022. Aquest any ens hem situat molt propers als 600.000 € de mitja, algunes ubicacions per sobre, com Barcelona i Sant Just Desvern, i als molt propers com Sant Cugat del Vallès.

Aquesta dada no indica l’evolució dels preus, si no és el reflex de l’oferta que hem posat al mercat i ha estat venuda durant l’any. Indica clarament quines franges de compradors són les que han estat més actives al mercat de compravenda.

En la gràfica de l’evolució de repercussions es veu clarament que en tots els mercats on treballem ens hem situat en repercussions superiors als anys anteriors en varis trimestre del 2023. En mitjana ens hem situat entre els 3.700 €/m² i els 5.000 €/m², un pèl superior l’any 2022. Així que tot i el context complex des del punt de vista de la demanda, a nivell preus la tònica ha estat l’estabilitat o fins i tot petits repunts en algunes zones.

Si ho mirem per franges de preu, entre els 450.000 € i els 750.000 € és on més han crescut les operacions que hem fet respecte als anys anteriors. I també destacar, que tot i no ser un número molt gran, sí que l’any 2023 vam més que duplicar les operacions fetes per sobre dels 900.000 €.

BARCELONA

Aquest any la mitja a la ciutat s’ha situat als 5.120 €/m² construït, un 15% per sobre de la mitja de l’any anterior. En la infografia es poden veure les repercussions mitjanes en els districtes on més hem treballat aquest any. En districtes com Sant Martí i l’Eixample ens hem situat clarament per sobre respecte a fa un any , però això sempre va molt condicionat a l’oferta disponible en cada moment. A Sant Martí és on hem tingut la repercussió més elevada, situant-se per sobre dels 11.000 €/m² construïts.

EVOLUCIÓ PREU REPERCUSIÓ VENDA 2ªMÀ

TIPOLOGIA IMMOBLE VENUT 2ªMÀ 2023

En mercats com el de Sant Cugat s’ha de llegir bé l’evolució de les repercussions, ja que hi ha un mercat significatiu de venda de cases, que normalment són preus absoluts elevats, però repercussions baixes perquè les superfícies d’aquests immobles són grans. Així i tot, la mitjana s’ha situat per sobre dels 4.000 €/m² construïts, concretament als 4.250 €/m² construït . Com a la ciutat de Barcelona la mitja s’ha situat un 15% per sobre que l’any 2022. La forquilla continua sent àmplia pels motius explicats anteriorment, i el màxim s’ha situat als 6.250 €/m² construït en les zones més cèntriques de la ciutat.

SANT JUST DESVERN

A l’entorn de Sant Just, la repercussió mitjana s’ha situat als 3.550 €/m² construït, un 4% inferior respecte l’any anterior . Aquí, igual que al mercat de Sant Cugat, s’ha de tenir en compte el mercat de cases venudes durant l’any. El rang també ha estat ampli, igual que altres anys, i el màxim s’ha situat als 4.600 €/m² construït a la zona centre de Sant Just.

La tipologia dels immobles venuts el 2023 ha canviat en alguns aspectes respecte a l’any anterior, com va passar just després de la pandèmia, ha tornat a guanyar per tipologies amb grans superfícies. Segurament els motius no han estat els mateixos que el 2020 i 2021, quan era un fet molt vinculat a la necessitat d’espai, l’any 2023 aquest fet el relacionem més clarament en què les franges de preu més elevades són on hem tingut més activitat.

En l’àmbit energètic els immobles venuts continuen sent bastant pobres, la gran majoria tenen una lletra E o pitjor,

més del 60% dels immobles venuts. Quan parlàvem del mercat de lloguer ja dèiem que més aviat que tard això serà un valor diferencial en els immobles.

En altres informes ja hem comentat que conjuntament amb l’accés a l’habitatge, la transformació energètica del parc immobiliari existent és l’altre gran repte que tenim com a sector i societat.

Tampoc l’any 2023 hi ha hagut cap avenç significatiu en aquest sentit, i la vehiculació dels Fons Next Generation destinats a aquesta transformació ha estat mínima, un fracàs respecte als objectius que es van plantejar inicialment. Com en qualsevol aspecte que no funciona hi ha múltiples causes que impedeixen aquest bon funcionament dels FNG, però una destaca per sobre de la resta, que és la mala estructuració que han fet les diverses administracions catalanes per la vehiculació de projectes a través

dels fons. S’ha generat un context molt farragós i que genera zero confiança en els propietaris respecte a la possibilitat real de rebre aquestes ajudes. L’any 2024 marcarà la darrera oportunitat per capitalitzar o no aquestes ajudes, totes les obres que no comencin aquest any quasi segur que serà impossible que finalitzin en la data màxima estipulada per poder rebre aquestes subvencions.

Per finalitzar l’anàlisi del mercat de segona mà ens fixem en qui han estat els compradors en cada mercat. Els trets que nosaltres destacaríem són els següents:

• Ha continuat baixant el percentatge d’operacions que han estat finançades, els percentatges més baixos dels últims anys.

• Seguim en un mercat bàsicament de reposició, els compradors entre els 40 i 60 anys dominen clarament les operacions fetes.

• El percentatge de compradors estrangers ha crescut lleugerament per segon any consecutiu.

• El perfil inversor segueix a nivells molt baixos respecte al que havia estat en el passat. Aquest és un dels altres factors que afecta la falta d’oferta en el mercat de lloguer.

Esperem un 2024 molt similar al que ha estat el 2023. Si l’accés al finançament torna a ser un pèl més competitiu, pot ajudar que no només sigui un mercat de reposició, i nous compradors es puguin incorporar a aquest mercat. No esperem cap canvi significatiu en l’oferta, continuarà sent relativament baixa, així que tampoc esperem cap canvi de tendència en l’evolució dels preus.

PERFIL COMPRADOR 2ªMÀ 2023

OBRA NOVA VENDA

Dades d’Amat Immobiliaris

El 2023 ha estat un any millor que el 2022 en l’activitat d’obra nova, tot i que l’entorn d’incertesa no ha facilitat la presa de decisions en molts casos.

Un dels factors complicats que ens hem trobat l’any 2023 ha estat principalment als projectes molt incipients de comercialització, on l’exigència de prevendes de cara al promotor són molt elevades, però la incertesa al voltant dels tipus pel finançament no facilitaven la presa de decisions dels compradors, això ha allargat molt la fase de prevendes amb el risc que els primers compradors perden la paciència si veuen que els projectes no van endavant.

Però, com hem dit, l’activitat va anar millorant clarament amb el pas dels mesos i tots els projectes s’han consolidat definitivament.

En el nostre cas hem tingut un ritme de venda baix comparat amb el que havíem tingut anys enrere. La majoria dels projectes s’han situat en 1-2 vendes al mes.

Per les tipologies de projectes que hem comercialitzat durant la major part de l’any sí que els immobles venuts han estat més petits que altres anys, dominant clarament superfícies per sota dels 90 m² construïts i de 2 habitacions.

Per un comprador un dels factors importants per apostar en l’obra nova és la qualitat energètica d’aquests immobles comparada amb els de segona mà. En tots els casos els immobles d’obra nova són A o B, el que assegura un bon rendiment energètic pel futur dels compradors, que es tradueix en confort i en estalvi.

La tipologia de comprador s’ha mantingut similar a altres anys com es pot veure a la infografia. Poder el fet més destacable és que en algun projecte molt concret hem recuperat el perfil inversor, que havia quasi desaparegut els darrers anys. Aquest factor és molt important de cara a mitigar els problemes d’oferta que arrosseguem al mercat de lloguer.

L’evolució de les repercussions va molt lligada a la fase de cada projecte i a la mateixa tipologia dels projectes. En la majoria dels projectes ens hem mogut entre els 4.000 i els 4.600 €/m² construït, sobretot entorn de la ciutat de Barcelona. A la mateixa ciutat ens hem situat clarament per sobre d’aquestes repercussions. Tot i les diferents fases en la que ens trobem de diversos projectes no hem vist gaire recorregut a l’alça en preus durant la comercialització.

A Sant Just Desvern hem comercialitzat dos projectes d’alt standing que han situat la repercussió per sobre dels 8.000 €/m² construït.

LUXURY MERCAT

En el nostre cas un dels grans motors del 2023. Ja fa dos anys que el segment més

alt de propietats és dels que proporcionalment mantenen més activitat durant l’any.

El 50% de les vendes han estat cases majoritàriament situades a Sant Just Desvern i Sant Cugat del Vallès, però també alguna a Barcelona. Si li afegim els solars unifamiliars venuts per fer cases d’alt standing, ens situem en què més de la meitat del mercat ha girat entorn de les cases unifamiliars.

A la ciutat de Barcelona les nostres vendes d’alt standing s’han centrat en dues zones molt concretes, a la Zona Alta de Barcelona i a Diagonal Mar.

A escala de repercussions ens hem situat en diversos casos per sobre dels 8.000 €/ m² construïts, sobretot en pisos nous que hem venut en diverses zones de Sant Just Desvern i de la ciutat de Barcelona.

Des del punt de vista de la demanda continua sent un mercat combinat entre comprador local de reposició i comprador estranger de segona residència. El mercat internacional ens ha permès vendre en algun dels projectes més icònics de la ciutat..

VENUDA

VENUDA

VENUDA

QUÈ ESPEREM PEL 2024

?

La veritat és que no esperem grans canvis respecte al 2023. Del que estem més segurs és que el mercat de lloguer seguirà en un entorn d’oferta molt baix i, per tant, tant si regulen com si no, l’accés a l’habitatge continuarà sent molt difícil perquè els immobles no hi seran.

El mercat de venda creiem que seguirà paràmetres molt similars als del 2023 i veurem com evoluciona la capacitat de les franges de compradors que necessiten més finançament en funció de l’evolució dels tipus d’interès.

I en millora del parc immobiliari esperem que els canvis introduïts a finals d’any puguin activar d’una vegada un nombre de projectes de transformació que ja marquin tendència de mercat.