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SEMESTRE


2015: Un año variable. Para Amat Immobiliaris 2015 ha sido un año muy variable en el comportamiento del mercado inmobiliario. Un año donde se han alternado meses de buena actividad con meses de actividad escasa. Un año en el que han convivido signos positivos para el mercado, como la recuperación generalizada de la financiación, con signos negativos, como una generación de expectativas de mejora de actividad y de precios poco realista y un crecimiento irreal de nuevas agencias,muchas de ellas de poca profesionalidad y seriedad. Un año en el que se alterna la falta de buen producto, tanto de venta como de alquiler, con el inicio de nuevas promociones de obra nueva de calidad tanto en Barcelona como alrededores.

SEMESTRE Documento elaborado por:

Guifré Homedes Amat @guifre77 2


Renta Alquiler Datos de Amat Immobiliaris El mercado de alquiler ha tenido un comportamiento positivo en términos de renta, rotación, etc. El hándicap es que, igual que en la venta, el estoc de producto competitivo es limitado, tanto en Barcelona ciudad como en su entorno residencial. El número de contratos de alquiler realizados en 2015 en Barcelona ciudad ha aumentado un 13%, en Sant Just Desvern ha permanecido igual que el año anterior, y en Sant Cugat del Vallès ha disminuido. Este último dato ya lo teníamos previsto pues sabíamos que dejaríamos de comercializar un parque importante de inmuebles en alquiler que ya se encuentra en estado de máxima ocupación.

La renta media de alquiler de 2015 ha sido superior a la renta media de alquiler de 2014 para todas las oficinas de Amat Immobiliaris. Eso no indica que el incremento sea generalizado para todas partes, aunque ya es el segundo año consecutivo que se observa una mejora en este sentido. Com se puede observar en las series históricas de cada una de nuestras oficinas, hay una clara recuperación a partir de 2014. Se consolida la franja de 600-800 €/mes como en la que ha habido más actividad, seguida por la franja de 1.000-1.500 €/mes y la de <600 €/mes. Mientras que los últimos 3 años la franja dominante había sido en primero o segundo puesto la de <600 €/mes. También cabe remarcar que ha habido un aumento significativo de los contratos realizados en la franja de >2.500 €/mes.

1.500

1.000

De cara a los inversionistas o a la gente que desee poner un piso en alquiler, la configuración ideal es el piso de 65-95 m2 construidos con 2-3 habitaciones y un precio de mercado entre 750 y 1.000 €/mes. Con esta configuración y en zonas lo más céntricas posibles es donde está concentrada la demanda.

500 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0

Sant Just

2012 2013 2014 2015

Sant Cugat

Barcelona

Rotación de inmuebles en Alquiler Datos de Amat Immobiliaris La rotación media de los inmuebles en alquiler se ha vuelto a reducir por segundo año consecutivo. En 2015 en todas las oficinas de Amat Immobiliaris el tiempo medio par alquilar un piso ha sido de 2 meses. Para las franjas más bajas y en ubicaciones céntricas podemos hablar de que en menos de una semana se alquila un piso.

Perfil INQUILINO Amat Superficies demandadAs

Nº habitacionEs demandadAs 1

21% 95-120 m2 < 65 m2

>120 m2

2 3

20% 38%

21% 73% 17%

44%

65-95 m2

>3

< 2 MESES

22%

€/mes

< 600 22% 600-800 27% 800-1.000 9% 1.000-1.500 21% 1.500-2.500 8% >2.500 4%

2-3 MESES

10% > 3 MESES RotacióN

10% 24%

3

FranJAs de preCIO


Precio de Repercusión de Venta Datos de Amat Immobiliaris

Tipología de inmueble en Venta Datos de Amat Immobiliaris

El precio medio de repercusión de venta ha tenido diferente evolución según la zona:

En la distribución de ventas de segunda mano y obra nueva ha habido un cambio de sentido en este aspecto, sobretodo en la zona residencial alrededor de Barcelona. En 2015 las ventas de todas nuestras oficinas se distribuyen aproximadamente al 50% entre segunda mano y obra nueva. Ha sido un año en el que se ha recuperado la venta sobre plano de forma importante, y esperamos que en 2016 sea un hecho significativo tanto en Barcelona como alrededores.

· En la zona residencial alrededor de Barcelona ciudad (1ª corona – Área metropolitana: Sant Cugat del Vallès, Sant Just Desvern, etc.) este 2015 se ha experimentado una recuperación en términos de repercusión media de venta. En Sant Just ha crecido un 30% y en Sant Cugat un 11%. Aún así, este dato se debe tomar con precaución porque en ambos casos está influenciado por obras nuevas de alto nivel que marcan una repercusión de venta elevada.

El cliente extranjero también se inclina a comprar más sobre plano, ya no le cuesta tanto como antes, seguramente por falta de alternativa.

3000

Lo que es muy diferente, es cómo se plantea y quién compra la obra nova de Barcelona ciudad o sus alrededores. En la ciudad de Barcelona, gran parte de la obra nueva vendida por Amat ha sido a extranjeros, aunque algunos nuevos proyectos en la ciudad también han encontrado su público nacional. En cambio, en el entorno residencial alrededor de Barcelona el comprador habitual de obra nueva es principalmente nacional y, con algunas excepciones, muy centrado en las franjas medias-bajas de precio.

2000

1000

0 2013

2014

2015

2013

Sant Just

< 300.000 €

· En la ciudad de Barcelona el análisis se debe hacer en dos sentidos: por barrios y diferenciando obra nova y segunda mano. En este último caso, podríamos decir que en los barrios donde más trabajamos nosotros (Sarrià – Sant Gervasi, Eixample, Les Corts, Gràcia y Diagonal Mar) los precios de segunda mano se han mantenido estables respecto a 2014, incluso un poco por debajo. En cambio, la obra nueva que ha salido al mercado, y que ya se ha vendido durante este 2015, ha marcado precios de repercusión altos. Por ejemplo: entre 4.000 y 5.000 €/m2 construido en zonas como Les Corts, Gràcia y Poble Sec, prácticamente 7.000 €/m2 en Sarrià – Sant Gervasi, y entre 7.000 y 8.000 €/m2 de media en el Eixample más céntrico.

2014

2015

> 900.001 €

2012

750.001 - 900.000 €

2015

60.001 - 750.000 €

2014

450.001 - 60.000 €

2013

Sant Cugat

300.001 - 450.000 €

2012

La franja baja de precios continua dominando el número de operaciones realizadas, aunque gradualmente se observan leves mejoras en el número de ventas en franjas medias de precio como 600.000-750.000 €, que en nuestro caso era justamente la franja dominante antes de 2007. Esta mejora ha sido muy centrada en promociones de obra nueva en el entorno residencial alrededor de Barcelona.

· El precio medio de las operaciones de venta realizadas se ha mantenido estable respecto a 2014. · El precio absoluto más alto se ha vendido en el centro del Eixample y la repercusión más alta en Diagonal Mar (10.700 €/m2). · El número de operaciones realizadas con propiedades de valor superior a 1 M € ha sido el mismo que en 2014. 2015 se podría definir com un año con: demanda oscilante, muy poco estoc y mucha competencia nueva.

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MARKET REPORT - 2º semestre 2015 - Amat.


Rotación de inmuebles en Venta Datos de Amat Immobiliaris

Perfil del cliente Comprador Datos de Amat Immobiliaris

La rotación media en 2015 ha sido de 6 meses, menos que el año anterior. El dato de este año ya es muy fiable ya que está poco afectado por las Obras Nuevas que habían tardado varios años en venderse durante la crisis.

Durante todo 2015 se ha mantenido la presencia de muchos compradores extranjeros, tal y como pasó el año anterior, sobretodo en Barcelona ciudad. En nuestro caso, el comprador extranjero siempre ha dominado las franjas más altas de precio, aunque durante este 2015 también han comprado viviendas de precio absoluto relativamente bajo pero de alta repercusión. Acostumbran a ser viviendas nuevas en las zonas más de moda de la ciudad. Las nacionalidades predominantes de nuestros compradores extranjeros de 2015 han sido: países árabes (básicamente Egipto y países del Oriente Medio), Europa (destacando los compradores de UK), Sur América (Argentina y Chile) y Asia (básicamente China).

En resumen, buenas piezas, bien ubicadas y a precio competitivo de mercado, se venden en meno de un mes. Aún así, cabe mencionar que este parámetro siempre va ligado al hecho de que el inmueble tenga un precio de mercado correcto, pues en determinadas zonas con poco estoc y significativa demanda, se ha realizado un considerable número de ventas en menos de una semana.

Los extranjeros dominan las franjas de precio más altas, como en años anteriores. Aunque ahora también apuestan por pisos de precio absoluto bajo pero de alta repercusión. El 80% de las operaciones de venta de todo el Grupo Amat han sido realizadas por el comprador nacional, que en volumen generado representa un 70%, si focalizamos en nuestra oficina de Barcelona, este volumen generado se reduce al 41%. En cambio, el comprador extranjero representa porcentajes totalmente inversos donde el 13% de les operaciones de venta del Grupo Amat han sido realizadas por nuestros 4 principales grupos de compradores extranjeros (Europa, África, Oriente Medio y Sur América), que en volumen generado suman un 24% y, focalizando en nuestra oficina de Barcelona, el volumen generado asciende al 51%. 1% 2% 3%

2,3% 4% 1,5% 2,4%

1% 2% 2% 4%

7%

6%

3,3%

4,4%

1,1%

7%

5,1%

4% 6%

12,9% 2,9%

19%

40,7%

9,5%

50%

80%

8,6%

69,6% 27,7%

7%

Grupo Amat

Oficina de Barcelona

Grupo Amat

4%

Oficina de Barcelona

Volumen Operaciones Venta

Número Operaciones Venta

Así pues, se consolida el hecho de que el comprador nacional domina las compras, un hecho que, en nuestro caso, se había diluido durante los años de crisis más profunda. Aun así, ya no es un comprador joven como antes de la crisis, el perfil de nuestro cliente comprador actual es mayoritariamente familiar con 2 hijos, entre 40 y 50 años de edad, y nivel socioeconómico alto: Directivo, Empresario o Professional Liberal. Los jóvenes, si pueden, inicialmente se focalizan en el alquiler y será más adelante cuando se planteen una posible compra.

SPAIN RUSSIA + UKR NORTH AFRICA MIDDLE EAST EUROPA CENTRAL AMERICA SOUTH AMERICA ASIA

Mejora de la financiación, ya un 65% de las operaciones realizadas en 2015 son financiadas con hipoteca. Significa 10 puntos más que en 2014.

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MARKET REPORT - 2º semestre 2015 - Amat.

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Continúa de forma tímida un movimiento migratorio de compradores de Barcelona ciudad hacia la zona de Sant Cugat. Este hecho había sido muy significativo durante los años anteriores a la crisis (1995-2006), cuando los altos precios de Barcelona ciudad “empujaban” a la demanda hacia a zonas residenciales cercanas. Creemos que este hecho será cada vez más acusado dado el mercado “dual” de Barcelona, done la mayoría de Obra Nueva céntrica está pensada para el comprador extranjero y eso hará que el comprador de Barcelona que no pueda acceder a esos precios opte por comprar en barrios periféricos de la ciudad o directamente en poblaciones del Área metropolitana como: Badalona, l’Hospitalet de Llobregat, Sant Just Desvern, Sant Feliu de Llobregat, Esplugues de Llobregat o Sant Cugat del Vallès. Los motivos de compra han variado un poco respecto al 2014. En el cas de los compradores extranjeros se observa una diferenciación entre los compradores de Oriente Medio y Asia, quienes principalmente son inversionistas, y otras nacionalidades buscan principalmente una 2a residencia. En el mercado interno, al contrario que durante 2014, más del 60% son 1ª residencia y el resto están más focalizados en la inversión.

PERFIL COMPRADOR AMAT PROCEDENCIA DEL COMPRADOR GRUP0 AMAT

65%

80% NACIONALeS

Operaciones financiadas

OFICINA BARCELONA

50% ExTRANjERoS

FINANÇAMENT

14% > 60 años

20% 50-60 años

12% 7%

25% 30-40 años

EDAD DEL COMPRADOR on-line

recomendaciones

clientes

Off-line

41% 40-50 años 35%

13%

ProcedEncia contactO

EmpresariOs DirectiVOs ProfesionalEs LiberalEs

33% 18% 20%

6

nivel profesional alto


Como vemos 2016? Hace justo un año nos hacíamos la misma pregunta. En aquel momento previmos algunos comportamientos del mercado que se han cumplido y, otros, que no acertamos. En el entorno donde trabajamos habitualmente, este año será un año con una puesta en escena de una cantidad importante de producto nuevo y tendremos que ver cómo la demanda enfoca estos proyectos y cómo se consolida una mejora más continua en el mercado, sin las oscilaciones del 2015. Por otro lado, creemos que en segunda mano seguirá habiendo, en general, poco producto y mal gestionado a causa de la gran cantidad de competencia que aparece en el sector. Hará falta una labor importante de concienciación de los propietarios sobre el precio real del mercado, ya que los inputs que reciben y, habitualmente dados por buenos, están basados en unas expectativas que están claramente por encima del mercado. La falta de transparencia en los datos del sector y la mala praxis de muchos agentes del mercado, generan una opinión en la mejora de los precios alejada de la realidad, en la mayoría de los casos. Prevemos también que las buenas condiciones de financiación continuarán en 2016. En alquileres prevemos un año de bastante actividad, igualmente con poco producto interesante en el mercado. Es probable que continúe la mejora de las rentas, pero de forma más moderada que en 2015.

Barcelona

Sant Cugat del Vallès

· Continuará siendo un mercado absolutamente dual con comportamientos diferenciados entre mercado extranjero y mercado interno.

· Será un año donde probablemente saldrá al mercado mucho producto de obra nueva. Prevemos que la demanda interna domine las compras de este producto. Es probable que muchos compradores sean de Sant Cugat, pero prevemos una migración de Barcelona ciudad hacia Sant Cugat del Vallés, gente que principalmente no puede acceder a la vivienda que necesita en Barcelona a causa del precio.

· El mercado de los compradores extranjeros continuará activo y acaparando las compras en los nuevos proyectos ubicados en zonas céntricas o relativamente cercanas al mar. No esperamos cambios en el origen de estos compradores aunque esto está estrechamente ligado a la economía, la política y la estabilidad mundial. Prevemos que clientes de Europa, Oriente Medio, Asia y del Norte de África continúen dominando las compras.

· Por las propias características de la zona, hay un cierto segmento de comprador extranjero, principalmente de Luxury, que en Sant Cugat del Vallés puede encontrar el inmueble que busca, principalmente casas.

· Esperamos que la demanda interna se consolide. Poco a poco aparecen algunos proyectos en barrios más periféricos de la ciudad que dan una salida a esta demanda. En general, el grueso de la demanda se concentrará en la franja media-baja de precios.

Sant Just Desvern y alrededores · Una previsión similar a la de Sant Cugat tenemos para Sant Just y alrededores. En el mismo Sant Just Desvern se espera el inicio de la comercialización de un importante parque de viviendas nuevas que esperemos consolide la mejora de la demanda interna. También como en Sant Cugat, creemos que habrá una migración de Barcelona ciudad hacia estos proyectos de Sant Just Desvern.

· El stock de obra nueva irá mejorando y estará predominado por proyectos pensados principalmente para compradores extranjeros y con repercusiones de mercado altas. · En referencia al alquiler, en la ciudad de Barcelona los mensajes del gobierno municipal pueden generar incertidumbre ya que muchas veces son titulares fáciles sin pensar en las consecuencias inmediatas. Como casi siempre, a la Administración le falta entender el sector de verdad.

· La demanda internacional en Sant Just, tanto de alquiler como de venta, siempre ha estado muy ligada a las escuelas internacionales que hay en la zona, y siempre muy focalizada en casas de alto standing.

MARKET REPORT - 2º semestre 2015 - Amat.

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Expertos locales con proyección internacional.

Barcelona. Balmes, 345 · Sant Cugat del Vallès. Rambla Can Mora, 10 · Valldoreix. Plaça Can Cadena, 2 · Sant Just Desvern. Bonavista, 63-65

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Informe Amat del Mercado Inmobiliario MR-2016-03  

Hacemos balance de la situación del mercado inmobiliario 2º semestre 2015

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