Informe Mercado Inmobiliario MR-2014

2014: Un año positivo Presentado por: Immaculada Amat Preparado por: Guifré Homedes Amat Fecha: Marzo 2015

Para Amat Immobiliaris 2014 ha sido un año positivo, en términos generales, respecto al sector. Ha sido un año donde, poco a poco, ha vuelto la confianza y se ha tenido la sensación generalizada que, en las zonas donde trabajamos, los precios ya habían tocado fondo. Esto se ha visto reflejado en: un aumento de la demanda interna, la significativa venta sobre plano y la recuperación de ciertas franjas medias de precio.

Amat Immobiliaris es una empresa familiar del sector inmobiliario, fundada en el año 1948, con 67 años de experiencia, hoy gestionada por la 2ª y 3ª generación familiar.

Joana Amat Amigó Nadia Massagué Amat Concepció Amigó Rius Martina Homedes Amat Immaculada Amat Amigó Guifré Homedes Amat

Amat Immobiliaris es un equipo de 66 profesionales distribuidos en cuatro oficinas:  Barcelona  Sant Cugat del Vallès  Valldoreix  Sant Just Desvern

Las tres grandes áreas de negocio de Amat Immobiliaris son:  Patrimonial: Administración de Patrimonios, Administración de Comunidades de Propietarios, Rehabilitaciones y Mantenimientos. 

Comercial: Standard, Amat Luxury Barcelona Real Estate, Barcelona Second Home (especializada en el mercado chino).



Consultora: Inversiones, Urbanismo, Asesoramiento Fiscal, Asesoramiento Jurídico.

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Patrimonial. Comercial. Consultora. Fiscal MARKET REPORT – 2014

Precio de Repercusión de Venta – Datos de Amat Immobiliaris El precio medio de repercusión de venta ha tenido diferentes evoluciones según la zona.  En las zonas residenciales, alrededor de Barcelona ciudad (1ª corona - Área Metropolitana: Sant Cugat del Vallès, Sant Just Desvern, etc.), después de 2 años de cierta estabilidad, en 2014 la media del precio de repercusión ha crecido un 5% en la zona de San Just y alrededores, y un 11% en la zona de Sant Cugat.  En la ciudad de Barcelona este análisis se debe hacer por barrios, donde se constata también esta tendencia de crecimiento en las zonas donde más trabajamos: En Eixample y Turó Park la media del precio de repercusión se ha mantenido estable; en Les Corts ha crecido un 6%; y en Sant Gervasi y Diagonal Mar la media del precio de repercusión ha crecido un 12% y 14%, respectivamente.

6.000 €

PRECIO REPERCUSIÓN VENTA €/m2

4.000 €

2012

2013

2014

2.000 €

0€ Barcelona

Sant Cugat del Vallès

Sant Just Desvern

Todos los indicadores constatan un crecimiento con una base común: el ligero aumento de la demanda, el poco estoc de obra nueva y menos descuentos.

En 2014 se han

realizado más ventas en franjas de precios intermedios, un segmento de comprador que había desaparecido en los últimos años.

El precio medio de las operaciones de venta realizadas también se ha incrementado:  En la ciudad de Barcelona ha sido un 5% superior y en la zona residencial ha crecido un 15%.  El número de operaciones realizadas con propiedades de valor superior a 1 M € también se ha incrementado respecto al 2013.

Tipología de inmueble en Venta – Datos de Amat Immobiliaris En la zona residencial alrededor de Barcelona ciudad, la mayoría de transacciones (64%) han sido de inmuebles de segunda mano, lo que representa un porcentaje menor respecto al 2013. Varios factores han marcado este cambio de tendencia, pero cabe destacar que se han puesto a la venta, con éxito, algunas promociones sobre plano.

En Barcelona ciudad, la tendencia de los últimos 3 años ha sido muy similar, donde el 70% de las transacciones son de obra nueva.

En gran parte se explica por el volumen de ventas realizadas a extranjeros, quienes prefieren comprar inmuebles nuevos que de segunda mano. Pero este porcentaje podría cambiar en 2015, porque actualmente hay poco estoc acabado de obra nueva en la ciudad, y generalmente los compradores extranjeros prefieren producto acabado que sobre plano.

NÚMERO D'OPERACIONS VENDA PER SEGMENT DE PREU

2013

2014

Aunque dominan las ventas en los extremos de precios, dominan operaciones por debajo de 450.000 € y por encima de 900.000 €. En 2014 se han realizado más ventas en franjas de precios intermedios, un segmento de comprador que había desaparecido en los últimos años.

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Rotación de inmuebles en Venta – Datos de Amat Immobiliaris La rotación media en 2014 ha sido de 7 meses, muy similar a la obtenida en 2013.

En resumen, buenas piezas, bien ubicadas y a precio competitivo de

Sin embargo, hay que mencionar que este parámetro siempre va ligado al hecho de que el inmueble tenga un precio de mercado correcto, pues en zonas determinadas con poco estoc y demanda significativa, se ha realizado un número considerable de ventas en menos de una semana.

Perfil del Cliente Comprador – Datos de Amat Immobiliaris

mercado,

se venden en

Durante todo 2014 se ha mantenido la presencia de muchos compradores extranjeros, tal y como ocurrió el año anterior, sobre todo en la ciudad de Barcelona.

1-2 meses.

La importancia del comprador extranjero radica en que compra por importes mucho más elevados. Los nacionalidades predominantes de nuestros compradores extranjeros de 2014 han sido: Rusia y países colindantes, países árabes (básicamente Egipto) y países europeos como Bélgica, Reino Unido, Francia o Alemania. Otras nacionalidades recurrentes han sido: China, Ghana, Libia o Turquía.

Segmentado por franjas de precio,

El 77% de las operaciones de venta de todo el grupo Amat han sido realizadas por el comprador interno, que en volumen generado representa un 56%, y si ponemos la lupa en nuestra oficina de Barcelona, este volumen generado se reduce al 39%. En cambio, el comprador extranjero representa porcentajes totalmente inversos, donde el 19% de las operaciones de venta del grupo Amat han sido realizadas por nuestros 3 principales grupos de comprador extranjero (Rusia y países colindantes, países árabes y países europeos), que en volumen generado suman un 40% y, en nuestra oficina de Barcelona, el volumen generado asciende al 59%.

el 56%

NÚMERO OPERACIONES VENTA

de las operaciones

AMAT Group

VOLUMEN OPERACIONES VENTA

AMAT Barcelona

AMAT Group

AMAT Barcelona

por encima de 500.000 €, han sido realizadas

7%

5%

77%

a clientes extranjeros.

de las operaciones realizadas en 2014 son financiadas

56%

13%

Russian 77% speaking countries

Arabic speaking countries

57%

39%

23%

17%

13%

Spain

Sólo el 55%

19%

9%

10%

8%

7%

27%

European countries 7% 7% 5%

China

South American AMAT GROUP Ghana countries

Turkey

En 2014 se ha notado un incremento del comprador nacional. Desde nuestro punto de vista representa una demanda retenida durante los últimos años de crisis, que finalmente en 2014 han percibido dos cosas importantes: la sensación de que los precios ya han tocado fondo y que la economía en general ha mejorado.

Otro efecto importante a destacar es que tímidamente vuelve a haber un movimiento de compradores en la zona de Sant Cugat procedentes de Barcelona ciudad. Este efecto había sido muy significativo entre los años 1995 y 2006, cuando los altos precios de Barcelona ciudad "empujaban" a la demanda hacia zonas residenciales cercanas.

con hipoteca.

El perfil de nuestro cliente comprador es mayoritariamente familiar, con 2 hijos, entre 40 y 50 años de edad, y nivel socioeconómico alto: Directivo, Empresario o Profesional Liberal.

Los motivos de compra han variado un poco respecto al 2013. Por parte de los extranjeros domina todavía la compra de 1ª o 2ª residencia, aunque en 2014 hemos visto más compra como inversión. En el mercado interno los motivos de adquisición se reparten equitativamente entre inversión y 1ª residencia.

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Amat Luxury Nuestro concepto de Luxury no va ligado al precio sino

Nuestro concepto de Luxury no va tan ligado al precio como a las características del inmueble, que lo hacen diferente del resto y al estilo de vida que le rodea. Son inmuebles elegidos por ubicación, por diseño, por su historia o por el futuro que tienen delante.

Nuestros inmuebles Luxury están ubicados en Barcelona ciudad; en los alrededores residenciales de la ciudad condal como el Vallès o el Baix Llobregat, las Costas de Barcelona, el Maresme o la Costa Brava y el Pirineo.

a las características

del inmueble, que lo hacen diferente del resto y al estilo de vida que le rodea.

Para Luxury, Amat tiene diseñados unos servicios especialmente pensados para ayudar y facilitar la integración de los clientes extranjeros en nuestra sociedad,

siempre asesorados por la gente de Amat.

El mercado de Luxury se mueve hoy en día en gran parte gracias a los compradores extranjeros. Es un mercado al que le ha costado especialmente adaptarse a las bajadas de precio que ha supuesto la crisis y está caracterizado por una demanda basada en recomendaciones y colaboraciones, tanto nacionales como internacionales.

Somos expertos locales con proyección internacional.

Para Luxury, Amat tiene diseñados unos servicios especialmente pensados para ayudar y facilitar la integración de los clientes extranjeros en nuestra sociedad, siempre asesorados por la gente de Amat.

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Renta de Alquiler – Datos de Amat Immobiliaris El número de contratos de alquiler realizados en 2014 en Barcelona ciudad y en la zona de Sant Cugat, se ha mantenido respecto al de 2013, aunque con un volumen generado superior. En la zona de San Just, en 2014, se ha realizado un número de contratos inferior al de 2013, aunque el volumen generado ha sido el mismo.

NÚMERO OPERACIONES ALQUILER 2012

2013

2014

Barcelona

Sant Cugat del Vallès

Sant Just Desvern i entorn

La renta media de alquiler de 2014 ha sido superior a la renta media de alquiler de 2013. Esto no tiene porque indicar un aumento de rentas, ya que depende mucho de los inmuebles alquilados durante el año. Sin embargo, sí que hay una estabilización generalizada de rentas en la mayoría de zonas donde trabajamos, así como un cierto repunte en barrios muy concretos.

Definitivamente, se ha estabilizado el Mercado de Alquiler.

1.200 €

2012

2013

RENTA MEDIA ALQUILER

2014

900 € 600 € 300 € 0€ Barcelona

Sant Cugat del Vallès

Sant Just Desvern i entorn

Por franjas de precio de alquiler, mientras que en 2013 la más importante en número de contratos había sido la franja de precios inferiores a 600 €/mes, en 2014 la más importante en número de contratos ha sido la franja de precios de 600-800 €/mes. Cabe destacar también, que en 2014 ha habido un aumento muy significativo respecto al número de contratos realizado en la franja de precio de 1.000-1.500 €/mes.

Rotación de inmuebles en Alquiler – Datos de Amat Immobiliaris La rotación media de los inmuebles en alquiler se ha reducido de 5 meses en 2013, a 3 meses 2014.

Este dato siempre está muy relacionado al precio de salida de los inmuebles, pues si éste es muy próximo al precio de mercado, la rotación será baja.

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¿Cómo vemos 2015?

Nuevos proyectos de obra nueva se empezarán a comercializar en zonas de Barcelona ciudad y su entorno, la demanda se irá estabilizando gradualmente con la mejora del acceso a la financiación y el interés creciente por parte de compradores extranjeros gracias a la aparición de buenos proyectos inmobiliarios.

Esperamos que 2015 sea el año en el que se consoliden las mejoras obtenidas en 2014.

Amat Immobiliaris siempre ha destacado por ser un buen comercializador de obra nueva, y este año esperamos demostrarlo con: los proyectos que ya tenemos en cartera,

y los nuevos que pondremos en marcha antes de 2016.

Barcelona  En la ciudad de Barcelona, vemos 2015 como un año de impase en producto y de consolidación en la demanda. Un año de impase en cuanto al producto disponible en el mercado, ya que el de segunda mano disponible -tanto de alquiler como de venta- es por lo general escaso, y la competencia -que va en aumento- muy alta, por lo que este producto está muy repartido.  En referencia a los inmuebles de nueva construcción, la ciudad está en un momento de punto muerto. Queda muy poca vivienda nueva acabada y la demanda se mantiene elevada, aunque hay nuevos proyectos en marcha que se comercializan sobre plano y que, a partir del 2º semestre, se pondrán en comercialización nuevos proyectos muy interesantes en la ciudad.  La demanda la podemos diferenciar entre interna y externa. La demanda externa seguirá siendo muy significativa en la ciudad de Barcelona. Aunque en los últimos meses ha habido conflictos geopolíticos y cambios en las divisas que tendrán efectos sobre esta demanda. Esperamos un 2015 seguramente con menos compradores Rusos, pero con más de Estadounidenses, Suizos y Británicos debido al cambio del Euro respecto al Dólar y la paridad de la Libra.  En cuanto a la demanda interna, esperamos que mejore o se mantenga respecto al 2014, pues la mejora en el acceso a la financiación y la aparición de buenos proyectos sobre plano que permiten generar ahorro durante la compra, facilitarán el acceso de nuevas familias al mercado de compra.

Sant Cugat del Vallès  2015 en Sant Cugat se presenta también con un mercado inmobiliario con poco producto y con multiplicación de la competencia. Al mismo tiempo la demanda crece muy ligeramente, empezando por un 1er trimestre donde no detectamos un incremento significativo respecto al mismo trimestre de 2014, ya que muchas operaciones se anticiparon debido, seguramente, a los cambios fiscales propuestos por el Gobierno Español. Aún así somos optimistas porque pensamos que todavía hay demanda retenida que se podrá concretar con más facilidad de acceso al crédito.  Por otra parte, creemos que para el producto Luxury la demanda exterior seguirá siendo la protagonista, dado que la recuperación económica aún no permite a la demanda interna acceder a este tipo de producto.  Respecto a la obra nueva, la clave es conseguir nuevas promociones o solares donde proyectar.

Empezamos a vender de nuevo sobre plano. Hemos iniciado la comercialización de una promoción con precio medio de venta de 650.000 €, logrando vender más de la mitad en pocos meses. Este es un signo muy positivo para el mercado porque implica confianza en el mercado y en la promoción.

Sant Just Desvern y entorno  El mercado de segunda mano se ha estabilizado, cogiendo como dinámica que la mayoría de precios han llegado a su límite más bajo, lo que no quiere decir que aumenten los precios, sino que se negocia menos el precio final. En 2015 se deberá luchar contra la tendencia al aumento injustificado de precio de muchas viviendas, debido a las noticias que aparecen.  Sigue aumentando la oferta de inmuebles en la zona, tanto en el centro de la población de San Just como en barrios más residenciales como Bellsoleig o Ciudad Diagonal de Esplugues de Llobregat.  En esta zona, 2015 será el año de la recuperación de la obra nueva. Ya hemos comercializado y acabado diferentes promociones en Sant Just y Esplugues. Y tenemos nuevos proyectos a la vista.

La gente se está animando, principalmente gracias a la mayor disponibilidad de financiación.  Debido a una importante recuperación de la demanda, hay una falta de producto en la franja de precios de 350.000 a 500.000€ que llevaba años parada.  Gracias a las escuelas presentes en la zona y la proximidad de Barcelona, la demanda internacional también se ha visto de nuevo incrementada, combinando diferentes nacionalidades que hasta ahora no se veían tanto, pues la mayoría eran clientes alemanes y de alquiler. Ahora se ha reactivado la venta con un amplio abanico de diversas nacionalidades. Esta demanda no está enfocada a un solo segmento sino que llegan clientes de todo el mundo para todas las tipologías de inmuebles.  El mercado de alto standing o Luxury, por las propias características de la zona, es muy activo tanto en venta como alquiler, y tanto para clientes nacionales como internacionales.

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Proyectos de futuro: Barcelona 2015 y adelante

Barcelona sufrirá

Este año 2015 Barcelona sufrirá transformaciones importantes a nivel urbanístico y de organización territorial, debido principalmente a las mejoras de infraestructuras en las zonas actualmente periféricas como Besós o Zona Franca. La Sagrera y el monumental proyecto de Las Glòries desplazarán el centro neurálgico de Barcelona hacia estos barrios los próximos 5 años; y La Marina / Port Vell se centrará en el cliente de lujo.

transformaciones



La Sagrera y la estación del AVE  2ª parada de importancia en Cataluña.  Operación urbanística de 164 hectáreas.  Viviendas aprox.: 2.000  Centro comercial: 22.000 m2.  Tiendas en la misma estación: 6.000 m2.  Finalización de obras en 2019. Puesta en marcha en 2020.



Les Glòries  Eje verde que unirá Trinitat, Sagrera y Ciutadella.  Diagonal se convertirá en un camino exclusivo para peatones y ciclistas.  Parque donde estaba el anillo.  Se inician las obras del 1r tramo de túneles subterráneos de 508mts.que durarán 25 meses.

Finalización en 2018.



Zona Franca / La Marina del Prat Vermell  Operación urbanística de 80 hectáreas (aprox. 40 manzanas del Eixample).  Habitantes potenciales: 30.000 personas.  Techo para vivienda libre: 456.349 m2.  Techo para vivienda protegida: 412.888 m2.  Techo para actividades económicas: 315.420 m2.



La Marina Port / Vell (Proyecto 2011)  Potenciación de clientes de lujo ganando espacio para yates de hasta 180 mts. de eslora.  Ampliación y privatización del Muelle de España.

importantes a nivel

urbanístico y de organización territorial, debido a las mejoras de infraestructuras en las zonas actualmente periféricas.

Barcelona es una ciudad viva y dinámica, con grandes proyectos a corto, medio y largo plazo.

Barcelona es una ciudad viva y dinámica, con grandes proyectos a corto y medio plazo como los reseñados anteriormente, y con otros proyectos a largo plazo como la prolongación de la Avenida Diagonal hasta Sant Joan Despí, un sueño que hace mucho tiempo esperamos y que ya empieza a dibujarse.

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