Page 1


Đ

CÔNG TY BĐS ESTAVIEW BẤT ĐỘNG SẢN TÂY NGUYÊN

CẨM NANG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI PHƯƠNG PHÁP HIỆU QUẢ ĐỂ TÌM KIẾM KHÁCH HÀNG CÓ NHU CẦU THỰC SỰ. ỨNG DỤNG TRONG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN. BIÊN TẬP & THIẾT KẾ : By ESTAVIEW CO., LTD ĐỐI TƯỢNG : For BUSINESS MAN SỬ DỤNG : Training & LƯU HÀNH NỘI BỘ

Fanpage: fb.com/estaview

Group: fb.com/ groups/BatDongSanTayNguyen

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2021


Công ty BĐS Estaview

©2021

BÌNH LUẬN TỪ ESTAVIEW Thêm một cuốn cẩm nang nữa về bất động sản được những doanh nhân thành công và những chuyên gia bất động sản tài năng nhất chia sẻ các kiến thức và kinh nghiệm. Cuốn cẩm nang này sẽ phù hợp cho những ai đã có một nền tảng kiến thức về bất động sản vững chắc và đang mong muốn học thêm những kinh nghiệm để bước đến con đường thành công trong lĩnh vực này. Bạn sẽ được hướng dẫn đọc thị trường BĐS Dự Án sao cho đúng nhất, nếu áp dụng những gì đã độc từ nội dung này thì những kiến thức sẽ hứa hẹn đem lại cho bản những nguồn lợi thế khổng lồ. Đây cũng là cuốn cẩm nang bất động sản dành cho những ai mới bắt đầu tìm hiểu về lĩnh vực này. Bên cạnh học hỏi những kiến thức và khái niệm cơ bản thì người đọc còn học thêm những tư duy về kinh doanh và marketing trong ngành. Nội dung cẩm nang này tập trung chủ yếu về thị trường bất động sản Dự Án và có những khác biệt với thị trường truyền thống nhưng giá trị của nó mang lại là bổ ích. Bởi lẽ bạn có thể áp dụng các kiến thức được tác giả đúc kết ứng dụng vào thị trường BĐS ở các thành phố lớn: Hồ Chí Minh, Buôn Ma Thuột - Đăk Lăk. Bạn có thể tải xem miễn phí trên các kênh thông tin truyền thông từ Estaview.

ii ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

NHẬN XÉT CỦA TRAINER Nếu bạn mang trong mình khát khao phát triển bằng chính năng lực của mình trong lĩnh vực bất động sản thì đây là cuốn cẩm nang bất động sản bạn nên có. Cẩm nang sẽ chia sẻ đến bạn các giá trị và các phương châm kinh doanh được tác giả đúc kết tỷ mỹ để bạn có thể tìm ra con đường phát triển một cách chân chính. Nội dung được viết một cách khoa học và rất dễ hiểu nên ai cũng có thể tiếp cận cuốn sách này và học hỏi được những bài học và kinh nghiệm quý giá.

NHẬN XÉT CỦA NHÂN VIÊN KINH DOANH (BẠN ĐỌC) Cẩm nang này dành cho những ai đã và đang làm việc trong lĩnh vực bất động sản và muốn học hỏi thêm kiến thức và kinh nghiệm. sẽ bao gồm những chia sẻ về kỹ năng, lời khuyên và các kinh nghiệm kinh doanh được tác giả đúc kết hết sức chi tiết. Đây là một trợ thủ không thể thiếu đối với một người kinh doanh bất động sản thành công nào. Bạn sẽ học những kỹ năng cần thiết như:  Quản trị bất động sản dự án  Cách phát triển mô hình bất động sản dự án  Những kinh nghiệm về kinh doanh và marketing bất động sản dự án Bạn sẽ thu hoạch được nhiều kiến thức bổ ích qua cẩm nang này và bạn có thể đọc nó hoàn toàn miễn phí.

iii ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

NỘI DUNG CHÍNH Góc nhìn từ dự án bất động sản và cách chọn kênh Marketing Online phù hợp theo từng giai đoạn của một dự án Bất Động Sản. Các yếu tố liên quan đến kỹ thuật marketing để tìm kiếm khách hàng tiềm năng.

GIỚI THIỆU Ngành bất động sản là một ngành rất đặc thù mà trong đó khá nhiều các bạn nhân viên kinh doanh và môi giới bất động sản đồng thời cũng là người phải tự chạy quảng cáo và tìm kiếm khách hàng – công việc vốn bình thường là của marketing. Đã qua rồi cái thời rung đùi ngồi đợi khách đến giao dịch, ngày nay sales bất động sản muốn bán được hàng phải áp dụng thành thạo 3 môn phối hợp - online marketing, offline marketing để tìm kiếm khách hàng, & rèn luyện kỹ năng chốt sales khi có khách hàng. Bất động sản là ngành cạnh tranh khốc liệt. Do mức hoa hồng hấp dẫn, hàng ngàn bạn trẻ chấp nhận thử thách trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, số lượng thành công thật sự chỉ khoảng vài phần trăm, và thường là những bạn vận dụng khéo online marketing để tiếp cận nguồn khách hàng. Tài liệu này giới hạn trong phạm vi online marketing với 2 kênh truyền thông phổ biến nhất là Google & Facebook, được đúc kết từ kinh nghiệm thực tế khi team Mình phối hợp với team khách hàng để chạy quảng cáo do dự án trong từng giai đoạn cụ thể, rất mong sẽ giúp ích được cho những bạn đã & đang quan tâm đến online marketing ngành bất động sản.

iv ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

MỤC LỤC CHƯƠNG 1:

TÌM HIỂU VỀ MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ............................................... 7

CHƯƠNG 2:

CÁC GIAI ĐOẠN CỦA DỰ ÁN & MARKETING .......................................... 14

CHƯƠNG 3:

LANDING PAGE: VŨ KHÍ MARKETING TỐI THƯỢNG CỦA SALES .............. 19

CHƯƠNG 4:

FACEBOOK & GOOGLE – 2 KÊNH TRUYỀN THÔNG HIỆU QUẢ.................. 27

CHƯƠNG 5:

NHỮNG HIỂU LẦM THƯỜNG GẶP TRONG ONLINE MARKETING ............. 37

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9

2.1 2.2 2.3 2.4

3.1 3.2 3.3

LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN ....................................................................................... 7 TÊN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN...................................................................................... 8 VỊ TRÍ DỰ ÁN ......................................................................................................... 10 CHỦ ĐẦU TƯ CỦA MỘT DỰ ÁN .............................................................................. 11 TÌM HIỂU VỀ SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN ...................................................................... 11 TÍNH PHÁP LÝ ........................................................................................................ 12 GIÁ BÁN VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN ............................................................ 12 CHÍNH SÁCH BÁN HÀNG ......................................................................................... 13 XEM THỰC TẾ DỰ ÁN ............................................................................................. 13 GIAI ĐOẠN 1: KHI DỰ ÁN CHƯA CÔNG BỐ CHÍNH THỨC ......................................... 14 GIAI ĐOẠN 2: TRƯỚC KHI CÔNG BỐ CHÍNH THỨC 1 TUẦN....................................... 15 GIAI ĐOẠN 3: CĐT CÔNG BỐ CHÍNH THỨC QUA THÔNG CÁO BÁO CHÍ ..................... 16 GIAI ĐOẠN 4: DỰ ÁN CHÍNH THỨC MỞ BÁN ........................................................... 16

GIỚI THIỆU VỀ LANDING PAGE ............................................................................... 19 05 YẾU TỐ BẮT BUỘC CỦA LANDING PAGE BĐS....................................................... 21 05 SAI LẦM THƯỜNG GẶP KHI LÀM LANDING PAGE................................................ 23

4.1 TẠI SAO CHỌN 2 KÊNH NÀY .................................................................................... 27 4.1.1 Xác định loại sản phẩm bất động sản ......................................................................... 28 4.1.2 Xác định chân dung nhân khẩu học............................................................................ 28 4.1.3 Xác định các giai đoạn của dự án ............................................................................... 28 4.1.4 Tìm hiểu thật kỹ về dự án ........................................................................................... 28 4.2 CÁC HÌNH THỨC QUẢNG CÁO FACEBOOK ............................................................... 32 4.3 CÁC HÌNH THỨC QUẢNG CÁO GOOGLE ................................................................... 33

TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................. 40 THÔNG TIN GIỚI THIỆU ............................................................................................... 40

v ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất Động Sản NĐT : Nhà Đầu Tư BMT : Buôn Ma Thuột PCCC: Phòng Cháy Chữa Cháy ANTT: An Ninh Trật Tự SEO : Search Engine Optimization - Tối ưu hóa công cụ tìm kiếm là quá trình tăng chất lượng và lưu lượng truy cập website bằng cách tăng khả năng hiển thị của website hoặc webpage cho người dùng trên các máy truy tìm dữ liệu như Google, Bing, Yahoo, ...

DANH MỤC HÌNH ẢNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH HÌNH

1: DỰ ÁN PHÚC AN GARDEN ........................................................................................................................... 8 2: DỰ ÁN PHÚC AN CITY ................................................................................................................................. 9 3: TRONG NGÀNH BÁN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN, NGƯỜI ĐI SỚM LÀ NGƯỜI CHẮC CHẮN THÀNH CÔNG TRÊN 90% .............. 15 4: TRÂU CHẬM UỐNG NƯỚC ĐỤC, SALES BẤT ĐỘNG SẢN CÀ RỀ THÌ NGẬM TRÁI ĐẮNG. ............................................... 16 5: (A-BÊN TRÁI)TRANG DỰ ÁN TRONG WEBN NHIỀU TRANG, NAVIGATION ĐƯỢC GIỮ NGUYÊN VỚI TOÀN BỘ LINK OUT; (BBÊN PHẢI) TRANG LANDING PAGE, NAVIGATION ĐÓNG VAI TRÒ CHUYỂN ĐẾN SECTION TRONG CÙNG TRANG. ................. 20 6: SỬ DỤNG NỀN TÊN MIỀN MIỄN PHÍ TỪ CÁC NGUỒN ONLINE ............................................................................. 23 7: GIAO DIỆN DESKTOP.................................................................................................................................. 25 8: GIAO DIỆN MOBILE (Y CHANG) .................................................................................................................... 25 9: GIÁ CPC TRUNG BÌNH 1 NGÀY TRƯỚC KHI CÔNG BỐ DỰ ÁN: 1.414 Đ................................................................. 29 10: GIÁ CPC TRUNG BÌNH SAU KHI CÔNG BỐ DỰ ÁN: 3.271 Đ, TĂNG GẦN 200% SO VỚI CPC BAN ĐẦU....................... 29 11: SAU ĐÓ, CPC TRUNG BÌNH TIẾP TỤC BỊ ĐẨY LÊN CAO, ĐẠT MỐC 4.656 Đ .......................................................... 30 12: GIÁ CPC CỦA TÀI KHOẢN MỚI CHẠY; LÚC NÀY, ĐỂ QUẢNG CÁO ĐƯỢC HIỂN THỊ TẠI TRANG NHẤT GOOGLE, TÀI KHOẢN CHẠY SAU PHẢI TRẢ ÍT NHẤT 7.200 – RÕ RÀNG CHÊNH LỆCH GẦN 30% SO VỚI TÀI KHOẢN CHẠY TRƯỚC. ...................... 30 13: GIÁ CPC CỦA TÀI KHOẢN CHẠY TRƯỚC; LÚC NÀY, ĐỂ QUẢNG CÁO ĐƯỢC HIỂN THỊ TẠI TRANG NHẤT GOOGLE, TÀI KHOẢN CHẠY TRƯỚC PHẢI TRẢ ÍT NHẤT 4.900 Đ – TUY NHIÊN, VẪN THẤP HƠN 30% SO VỚI TÀI KHOẢN MỚI CHẠY. .................. 31

vi ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

NỘI DUNG CHƯƠNG 1:

TÌM HIỂU VỀ MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN Trong lĩnh vực dự án bất động sản thì có rất nhiều loại hình nhà đất khác nhau để mọi người có thể lựa chọn như: Đất nền, nhà phố, căn hộ chung cư, đất thổ cư, shophouse, đất nông nghiệp/kho/nhà xưởng…. Mỗi loại hình đều có những đặc điểm riêng biệt. Chính vì vậy, tùy thuộc vào nhu cầu đầu tư của mỗi nhà đầu tư thì sẽ tìm hiểu kỹ về loại hình muốn “rót tiền” vào, cũng như cân nhắc lựa chọn hình thức dự án bất động sản phù hợp với điều kiện tài chính hiện có. Dự án BĐS là một trong những loại hình BĐS phổ biến ở Việt Nam, đặc biệt ở các thành phố lớn, nơi đông dân, quỹ đất ở khan hiếm. Dự án BĐS có thể hiểu là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắn kết với nhau được lên kế hoạch cụ thể từng bước, từng giai đoạn để tạo ra sản phẩm của công trình BĐS với những yêu cầu cơ bản như:  Dự án xây dựng phải dựa trên các căn cứ, luận cứ về mặt khoa học và thực tiễn, nhu cầu.  Nội dung các công việc của dự án phải được thiết kế đầy đủ, chặt chẽ, logic và thống nhất. Bên cạnh đó cũng cần đảm bảo tính pháp lý, quy hoạch/ chủ trương. 7


Công ty BĐS Estaview

©2021

 Phải có đầy đủ căn cứ pháp lý để xây dựng, để triển khai thực hiện.  Các sản phẩm liên quan được tạo ra cũng phải phù hợp với quy định của nhà nước và yêu cầu của thị trường.  Đảm bảo tính thống nhất: thể hiện ở logic các khâu/giai đoạn cộng việc và rõ ràng các mối quan hệ tác động giữa các bên liên quan khi dự án được hình thành. Ví dụ như: Chủ đầu tư, nhà đầu tư, chính quyền địa phương, đền bù giải phóng mặt bằng cho những ai (nếu có), tác động đến môi trường/xã hội…  Đảm báo tính ứng dụng/đáp ứng và những yêu cầu thực tế mang tính khả thi. Quá trình điều chỉnh các mục tiêu dự án cũng cần tiến hành theo trình tư, quy định thống nhất được cho phép. 1.2 TÊN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Tên dự án là đặc điểm nhận dạng đầu tiên của khi tìm hiểu một dự án bất động sản, và mỗi dự án được đặc tên với những ý nghĩa riêng. Đây được xem là điểm khác biệt và để phân biệt các dự án với nhau mà mọi người cần phải chú ý. Vì có khá nhiều dự án trùng tên hoặc có tên tương tự nhau dễ gây sự nhầm lẫn trong việc xác định vị trí chính xác cũng như mức giá để mình tham khảo.

Hình 1: Dự án Phúc An Garden

8 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

Hình 2: Dự án Phúc An City

Trên là 2 ví dụ minh họa cho việc các dự án khác nhau nhưng có vẻ rất dễ nhầm lẫn. Với sự phát triển mạnh mẽ của internet như hiện nay thì việc tìm hiểu thông tin một dự án bất động sản không còn là việc quá khó khăn. Việc đầu tiên khi tìm hiểu thông tin một dự án bất động sản qua Internet đa phần là mọi người sẽ gõ tên dự án lên công cụ tìm kiếm Google để tìm hiểu trước các thông tin cơ bản. Nên nhận diện đúng tên dự án sẽ giúp mình tìm hiểu đúng thông tin nhanh chóng để tránh nhầm lẫn qua các dự án khác Với khách hàng, tên dự án là đặc điểm để nhận diện dự án, và mọi người hay gõ tên dự án lên google để tìm kiếm. Đối với Sales bất động sản, để đón nhận sự tìm kiếm của khách hàng và để tìm khách hàng, thì tên dự án là từ khóa quan trọng để chạy các chiến dịch marketing ví như Google Adword, SEO Mọi người cần phải nắm rõ được dự án có bao nhiêu cái tên? Tên thương mại là gì? Tên trên hồ sơ pháp lý của nhà nước là gì? Tên do thị trường đặt ra như thế nào?,…Bởi vì hiện nay một dự án có rất nhiều cái tên, chưa kể bên trong dự án lại chia thành nhiều phân khu cũng được đặt với cái tên khác nhau. Ví dụ dự án Aqua City của Novaland có các phân khu tên là The Suite, Elite 1, Elite 2, Stellar, Valencia, Đảo Phượng Hoàng… Ở thị trường Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk. Hiện có (cập nhập đến 06/2021) 03 dự án BĐS nội bật nhất đó là (Theo thứ tự thời gian): Dự án Khu Đô Thị Eco City 9


Công ty BĐS Estaview

©2021

Premia – do Capital House cùng Công ty đầu tư & phát triển đô thị Đắk Lắk làm chủ đầu tư; Dự án Thành Phố Cà Phê – Do Trung Nguyên làm chủ đầu tư; Dự án Khu dân cư Ân Phú – do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển đô thị Ân Phú làm chủ đầu tư. Có thể thấy thị trường BĐS dự án ở BMT nói riêng và Đắk Lắk nói chung là khá mới mẻ. Do đó, cuốn cẩm nang này sẽ thực sự hữu ích cho các bạn hoạt động trong ngành BĐS ở khu vực BMT, Đắk Lắk, Tây Nguyên. 1.3 VỊ TRÍ DỰ ÁN Đối với một dự án bất động sản thì điều quan trọng nhất chính là vị trí, vị trí và vị trí”. Vậy nên, khi bạn tìm hiểu về một dự án bất động nào đó thì vị trí chính là điều mà bạn nên chú ý nhiều nhất trước khi quyết định có quyết định tìm hiểu sâu hơn không. Nếu thấy vị trí dự án bất động sản không tốt thì tất cả các tiêu chí phía sau hoàn toàn vô nghĩa. Vị trí là yếu tố cực kỳ quan trọng và phải tìm hiểu sâu, trong yếu tố vị trí này chúng ta cần tìm hiểu các thông tin: Vị trí về giao thông: mỗi dự án đều nằm ở 1 vị trí nào đó, và có con đường di chuyển đến nó. Đi đường thì chúng ta quan tâm đến tình trạng giao thông như thế nào, thông thoáng hay kẹt xe, để biết được khi về đây sống thì việc di chuyển tốn thời gian hay không, vị trí ảnh hưởng nhiều đến chất lượng sống của cư dân. Liên kết vùng của dự án: đó chính là hướng liên kết từ vị trí dự án đến các khu vực lân cận. Ví dụ dự án ở Bình Dương thì từ vị trí đó có các tuyến đường nào di chuyển vào trung tâm TPHCM, hay kết nối với khu vực Bình Phước và Tây Ninh theo tuyến quốc lộ 14 như thế nào. Hạ tầng khu vực: đây là yếu tố tổng thể về hạ tầng cần được lưu ý. Thử nghĩ xem bạn có chọn sống ở 1 nơi mà thường xuyên ngập nước và di chuyển trên đường như bơi giữa sông hay không? Sài Gòn mình thì có rất nhiều khu mỗi lúc mưa tuông hay triều cường lên là biến thành sông thành bể. Quy hoạch xung quanh: đây là yếu tố cực kỳ quan trọng ảnh hưởng đến quyêt định mua ở hoặc đầu tư của bất kỳ ai. Nếu dự án của mình nằm ở vị trí có nhiều quy hoạch về hạ tầng, tiện ích, kết nối. Mà là những quy hoạch mang thiên hướng tích cực tác động tốt đến dự án thì sẽ giúp dự án trở nên tiềm năng xứng đáng đầu tư và mua ở. Còn nếu có những quy hoạch nhà máy xí nghiệp có khả năng gây ô nhiễm môi trường hay bãi rác… thì đây là yếu tố phải tránh. Tiện ích xung quanh: một môi trường sống chất lượng phải đi kèm với những tiện ích chất lượng như trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, vui chơi giải trí,…. Tiện ích chính là chất lượng và giá trị sống. Dự án càng nhiều tiện ích xung quanh thì càng đáng sống. Tìm hiểu kỹ về vị trí sẽ giúp bạn quyết định được sự chất lượng và hài lòng về một dự án đầu tư. 10 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

1.4 CHỦ ĐẦU TƯ CỦA MỘT DỰ ÁN Khi quyết định mua một sản phẩm nào đó thì điều mà bạn sẽ quan tâm đến chính là nó thuộc thương hiệu nào để có thể đánh giá được chất lượng tốt hơn. Đối với một dự án về bất động sản cũng như vậy, để đánh giá được chất lượng của nó thì đòi hỏi phải quan tâm đến Chủ đầu tư của dự án là ai? Trên thực tế đã có rất nhiều trường hợp liên quan đến các dự án bị ngưng thi công, không bàn giao nhà cho người mua vì chủ đầu tư không đủ lực, không uy tín. Chính những điều này sẽ khiến bạn dễ mất trắng hoặc đầu tư vào dự án không chất lượng. Vậy nên, khi tìm hiểu một dự án bất động sản thì mọi người nhất định phải nắm được các thông tin liên quan đến chủ đầu tư như:  Chủ đầu tư tên gì, đơn vị đứng tên phát triển dự án và chủ đầu tư ký hồ sơ trên hợp đồng là 1 hay khác nhau?  Chủ đầu tư này có uy tín không? Lần đầu triển khai dự án hay đã triển khai bao nhiêu dự án rồi?  Các cam kết với khách hàng ở những dự án trước họ triển khai có được thực hiện đúng không?  Chủ đầu tư có lùm xùm nào về pháp lý không? lý do tại sao có các lùm xùm đó? Và chủ đầu tư đã giải quyết thế nào? Khách hàng sau đó có hài lòng hay vẫn bức xúc?  Quy mô và chất lượng các dự án họ đã thực hiện? Dự án bào giao đến tay cư dân có hài lòng không? Nhà đầu tư F1 các dự án trước có lợi nhuận hay không? Chất lượng sống của cư dân tại các dự án đó có cao hay không? Hầu hết tất cả những thông tin này đều có trên internet để mọi người có thể tìm hiểu chi tiết. 1.5 TÌM HIỂU VỀ SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN Trong Mỗi dự án về bất động sản đều có những đặc điểm riêng để mọi người có thể tìm hiểu và quan tâm. Cụ thể, mọi người sẽ cần phải tìm hiểu những thông tin như:  Quy mô dự án: Tổng diện tích, số block, số tầng của mỗi block, mất độ xây dựng, đơn vị thi công và giám sát, đơn vị quản lý, tiện ích nổi bật của dự án,..  Hiểu rõ một số chi tiết cơ bản về mặt bằng tổng thể của dự án như: Vị trí của mỗi tầng, căn hộ, thiết kế chi tiết sản phẩm, hướng căn hộ, các loại diện tích, chính sách mua bán, thanh toán,… Chính điều này sẽ giúp mọi người có thể lựa chọn, đầu tư được một dự án phù hợp về nhu cầu, kinh tế, phong thủy,… của mình nhất. 11 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

1.6 TÍNH PHÁP LÝ Tính pháp lý khi tìm hiểu một dự án bất động sản chính là yếu tố quan trọng nhất để quyết định có nên đầu tư vào sản phẩm nhà đất này hay không? Bởi vì trên thực tế đã có rất nhiều vụ việc người mua mất trắng vì mua nhầm nhà đất không rõ ràng về chủ sở hữu, mua nhầm đất bị quy hoạch, thế chấp ngân hàng,… Tìm hiểu chi tiết về pháp lý sẽ giúp đảm bảo sự an toàn đồng tiền của nhà đầu tư và cư dân. Vậy nên, để có thể tìm hiểu một dự án bất động sản có đảm bảo về mặt pháp lý an toàn hay không thì mọi người cần chú trọng các thông tin như: Dự án đã được cấp phép xây dựng và đầu tư hay chưa? có đảm bảo các điều kiện trong luật kinh doanh BĐS, luật Nhà Ở hay không?,… Ngoài ra, sau khi quyết định mua bán thì đòi hỏi phải có hợp đồng rõ ràng như: Hợp đồng mua bán nhà đất, hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn,… Đây chính là điểm quan trọng về mặt pháp lý dù là khách hàng hay môi giới cũng phải quan tâm. Những loại giấy tờ pháp lý cần để ý khi tìm hiểu 1 dự án bất động sản:  Hồ sơ pháp lý đất nền o Bản quy hoạch chi tiết 1/500 o Công văn chấp thuận chủ trương đầu tư o Giấy phép kinh doanh o Sổ đỏ của quỹ đất  Hồ sơ pháp lý nhà chung cư o Bản quy hoạch chi tiết 1/500 o Giấy phép xây dựng o Giấy tờ bảo lãnh của ngân hàng o Các loại giấy tờ khác: PCCC; ANTT; Bảo vệ môi trường; Thỏa thuận cấp điện, nước… 1.7 GIÁ BÁN VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN Tùy thuộc vào mỗi dự án của chủ đầu tư, tùy theo loại hình BĐS, vị trí, kích thước, tiện ích,… thì sẽ có mức phân khúc giá khác nhau và tạo sự khác biệt. Vậy nên, qua những tiêu chí phía trên để giúp mọi người có thể đánh giá, cũng như lựa chọn được phân khúc bất động sản phù hợp với nhu cầu và tài chính của mình nhất. Việc tìm hiểu giá cần đặt trong sự tương quan so sánh với giá các dự án lân cận, có chênh lệch với nhau hay không? Và lý do tại sao có sự khác biệt về giá đó? Giá đó có xứng đáng để mình đặt tiền vào mua dự án không? Với mức giá đó mình có thể có chọn lựa nào khác tốt hơn không? Ngoài việc quan tâm đến mức giá bán của dự án, thì phương thức thanh toán là một yếu tố quan trọng xác định dòng tiền khách hàng đặt vào dự án. Rất nhiều dự án nhìn giá có vẻ cao nhưng chỉ thanh toán 20% đến lúc nhận nhà. Có dự án yêu cầu thanh toán đợt 1 là 30% hoặc 50% giá trị sản phẩm. Có dự án áp dụng chính sách khách hàng thanh toán 95% khách hàng được chiết khấu đến 10% 15%… 12 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

Mỗi dự án sẽ được chủ đầu tư thực hiện các chính sách thanh toán khác nhau và đó liên quan trực tiếp đến dòng tiền của khách hàng. Tùy điều kiện tài chính mỗi người sẽ lựa chọn phương án thanh toán phù hợp và có lợi nhất Bên cạnh đó khách hàng còn cần chú trọng đến các yếu tố khác liên quan phương án thanh toán như: thanh toán theo tiến độ hay thời gian xây dựng? thanh toán trước bao nhiêu mới được bàn giao nhà? Có được mua trả góp hay không? Điều kiện vay vốn như thế nào? Lãi suất và thời gian vay cụ thể?…. 1.8 CHÍNH SÁCH BÁN HÀNG Chúng ta cần tìm hiểu một dự án bất động sản đang bán hàng theo những chính sách gì: Chính sách chương trình ưu đãi ra sao? Có khuyến mãi hay chiết khấu hay không? Các chiết khấu có thể hiện hết trên phương thức thanh toán hay có thể thương lượng thêm? Mua 1 căn hay 2 căn 3 căn thì giá có khác nhau không? Chủ đầu tư bán hàng trực tiếp hay thông qua sàn đại lý môi giới? Và giá cả các bên có bị làm giá hay mua được giá gốc chủ đầu tư? Vì hiện tại ví dụ như các sản phẩm do Vinhomes bán hay bị gom hàng đội giá lên cao các sàn giao dịch bán ra chênh lệch. Hiện tại chủ đầu tư có tặng vàng, tặng xe hay tặng phí quản lý trong khoảng thời gian nào không? Và còn nữa…. Để hiểu sâu về chương trình bán hàng của từng dự án, phải có nguồn thông tin đầy đủ và chính xác vì không phải sales nào cũng liệt kê đầy đủ chương trình bán hàng cho khách hàng 1.9 XEM THỰC TẾ DỰ ÁN Sau khi đã tìm hiểu xong các thông tin chi tiết về một dự án bất động sản nhà đất thì bước cuối cùng và cũng rất quan trọng không nên bỏ qua chính lầ xem thực địa. Khi tìm hiểu một dự án bất động sản, chỉ có chứng kiến tận mắt thì bạn mới có thể cảm nhận được những lợi ích và ưu điểm của mỗi dự án, cũng như là những hạn chế của chính dự án đó. Nhất là đối với những bạn môi giới, chỉ khi tìm hiểu một dự án bất động sản đến từng chi tiết mới có thể hỗ trợ, tư vấn khách hàng của mình một cách chính xác nhất. Trăm nghe không bằng một thấy, hình ảnh dự án vẽ vời đến khi xem thực tế mới biết nó đẹp hay không và đúng như những gì quảng cáo giới thiệu hay không Trên đây là tổng hợp những thông tin, kiến thức cơ bản mà mọi người cần phải nắm rõ khi tìm hiểu một dự án bất động sản. Chỉ khi hiểu được về một sản phẩm thì bạn mới có thể quyết định được có nên xuống tiền đầu tư hay không. Cũng như đối với một môi giới chuyên nghiệp thì đây là yếu tố quan trọng để có thể tồn tại và phát triển trong nghề. 13 ệ


Công ty BĐS Estaview

CHƯƠNG 2:

©2021

CÁC GIAI ĐOẠN CỦA DỰ ÁN & MARKETING

Đặc trưng của dự án ngành bất động sản là chia thành nhiều giai đoạn với đặc điểm bán hàng khác nhau, các phương thức, thông điệp marketing vì thế cũng phải linh hoạt biến đổi.

2.1 GIAI ĐOẠN 1: KHI DỰ ÁN CHƯA CÔNG BỐ CHÍNH THỨC Giai đoạn này kéo dài vài tháng trước khi dự án chính thức công bố trên truyền thông. Đặc trưng của giai đoạn này là chỉ có sales ruột của sàn mới nắm được thông tin hành lang về dự án. Giai đoạn này quyết định 70% sự thành bại của chiến dịch online marketing ngành bất động sản. Bởi thông tin về dự án chưa xuất hiện tràn lan online, đây là lợi thế cạnh tranh cực kỳ lớn của bạn. Để tạo ra lead chất lượng, bạn nên ngay lập tức: ● ● ●

tạo landing page với tên miền dự án chạy quảng cáo Adwords bộ từ khóa tên dự án làm Facebook fanpage tên dự án

Tại sao? Mình nhận thấy một quan niệm “chết người” từ các bạn sales bất động sản - đó là đợi đến khi dự án mở bán mới làm landing page. 14 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

Lúc đó, sự cạnh tranh cực kỳ cao, bạn phải “đấu đá” đẫm máu, 1 chọi hàng trăm sales khác để giành giật từng cú click của khách hàng. Trong khi nếu bạn có thông tin dự án sớm, làm landing page sớm, sự cạnh tranh lúc này thấp. Khách xem website là khách thực có nhu cầu mua hàng (chứ không phải “cái đứa sales khác click cho quảng cáo của bạn rớt”.) Trong thời gian này, nếu làm tốt công tác marketing, bạn sẽ thu về hàng loạt lead “xịn” với chi phí CPC cực tốt - thường chỉ dao động trong khoảng vài trăm đồng. Chưa kể, với dữ liệu thu được, bạn có bộ từ khóa “thực search” của khách hàng - là tài nguyên quý giá để bạn tối ưu thẻ meta, tối ưu mẫu quảng cáo - giúp tăng tỉ lệ click-through..

Hình 3: Trong ngành bán dự án bất động sản, người đi sớm là người chắc chắn thành công trên 90%

2.2 GIAI ĐOẠN 2: TRƯỚC KHI CÔNG BỐ CHÍNH THỨC 1 TUẦN Thời điểm này, thông tin dự án đã xuất hiện tràn trề, số kết quả Google search đã lên đến chục ngàn, trăm ngàn. Trong khi các sales khác đang loay hoay làm website, chạy quảng cáo target khách, thì bạn - người dẫn đầu, sẽ tập trung chạy quảng cáo bộ keywords xịn gom được trong giai đoạn 1 – và tất nhiên là hiệu quả chuyển đổi cao hơn gấp nhiều lần. Giai đoạn này, Facebook ads cũng là kênh cực kỳ hiệu quả để lan truyền thông tin & thu thập lead có nhu cầu. Fanpage của bạn lúc này trở nên đáng tin cậy hơn (vì xuất hiện sớm hơn) tên cũng đẹp hơn (vì đăng ký sớm nhất). Những lúc này, bạn sẽ nhận thấy được được sức mạnh của việc đi trước đối thủ.

15 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

2.3 GIAI ĐOẠN 3: CĐT CÔNG BỐ CHÍNH THỨC QUA THÔNG CÁO BÁO CHÍ Đây là giai đoạn lượt tìm kiếm Google tăng đột biến, vì thế, Google Adwords là kênh bạn cần đặc biệt quan tâm. Nhưng khác với các sales khác vẫn còn đang loay hoay chạy Broad đặng tối ưu, bạn biết tiền đầu tư vào Adwords của bạn là khoản đầu tư hiệu quả vì bạn đã biết được khách hàng thực họ tìm từ khóa nào tại giai đoạn trước rồi. 2.4 GIAI ĐOẠN 4: DỰ ÁN CHÍNH THỨC MỞ BÁN Đây là giai đoạn bạn có thể thấy rõ nhất sự “vi diệu” khi làm landing page & quảng cáo sớm tại giai đoạn 1, vì hình thức chạy quảng cáo hiệu quả nhất lúc này là remarketing. Lý do: ● Bạn chỉ có thể chạy Google remarketing khi website của bạn có ít nhất 1,000 lượt truy cập trong vòng 30 ngày. ● Bạn chỉ có thể chạy Facebook remarketing khi website của bạn có ít nhất 2,000 lượt truy cập trong vòng 30 ngày. Vậy thì nếu bạn chỉ mới làm xong landing page cách đây 1 tuần, thì remarketing quả là điều không tưởng. Cẩn thận, trong giai đoạn này, liên tục chạy Facebook ads target lại những khách đã xem, tương tác với ads từ fanpage của bạn thời gian có thể sẽ khiến bạn ngộp thở trong cơn mưa lead đổ về.

Hình 4: Trâu chậm uống nước đục, sales bất động sản cà rề thì ngậm trái đắng.

16


Công ty BĐS Estaview

©2021

Không như những mặt hàng giá trị nhỏ khác, khách hàng mua bất động sản cần ít nhất vài tuần, thậm chí vài tháng để đưa ra quyết định mua hàng của mình. Bạn càng tiếp cận họ sớm chừng nào càng có lợi cho bạn.

Lợi ích chính của việc làm online marketing sớm

Tóm lại, 3 lợi ích chính của việc làm online marketing từ giai đoạn chưa có thông tin chính thức của dự án là: 1. Lấy được lead xịn sớm Khi mà thông tin dự án chưa xuất hiện tràn lan online - đây là cơ hội tốt nhất để bạn tìm được khách thực sự có nhu cầu mua dự án. Tránh cạnh tranh trực tiếp & hứng chịu “click tặc phá đám” của các đối thủ cạnh tranh “xấu tính” khác. 2. Có lợi cho SEO: Theo thống kê không chính thức, một tên miền mới cần thời gian ít nhất khoảng 2 tháng để được nạp vào bộ máy Google. Bộ từ khóa thu được là cơ sở chỉnh sửa thẻ meta giúp website của bạn đạt tỉ lệ click-through trong ngưỡng “mơ ước” so với nhiều wesbite khác. 3. Quan trọng nhất là tiết kiệm chi phí & đạt hiệu quả tối đa Kênh truyền thông online là phương tiện mạnh mẽ để giúp bạn bán hàng. Đa số các than phiền chạy quảng cáo không hiệu quả đều từ các chiến dịch manh mún, không có chiến thuật đúng đắn cho từng thời điểm. Sales pro khác với sales gà ở chỗ – họ nhìn ra được sức mạnh khổng lồ của các công cụ này & biết cách vận dụng để đạt được mục đích của mình. Chi phí: Dưới đây là chi phí tham khảo cho 1 chiến dịch truyền thông qua 2 kênh Google & Facebook. Chi phí này thay đổi theo từng dự án & phân khúc cụ thể. 1. ● ●

Giai đoạn 1 không quá 1 triệu cho Adwords không quá 1 triệu cho Facebook ads

2. ●

Giai đoạn 2 không quá 3 triệu cho cả 2 kênh

3. ● ●

Giai đoạn 3 từ 8 – 10 triệu cả 2 kênh từ 10 – 15 triệu cho dự án giá trị lớn

4. ● ●

Giai đoạn 4 từ 6 – 8 triệu cả 2 kênh từ 8 – 10 triệu cho dự án giá trị lớn 17


Công ty BĐS Estaview

©2021

Học thuyết cổ điển của về hành vi con người & Ứng dụng trong tâm lý hành vi khách hàng Bonus để các bạn đọc thêm kiến thức hay: Dan Ariely (2012) trong cuốn Phi lý trí có đề cập đến hiệu ứng của sự kỳ vọng và giải thích tại sao chúng ta lại cảm nhận theo những gì chúng ta kỳ vọng? kết quả chỉ ra rằng khi chúng ta tin rằng một cái gì đó tốt, thì nó sẽ tốt – và khi chúng ta nghĩ nó tệ thì nó sẽ tệ. Và sự kỳ vọng này ảnh hưởng đến hầu hết các khía cạnh trong cuộc sống của chúng ta. Bên cạnh đó ông cũng có bài viết về cái giá cao của sự sở hữu với nội dung là chúng ta thường đánh giá cao quá những gì mình có mà không cảm nhận được lợi ích lơn hơn của việc từ bỏ nó (cái mà chúng ta đang sở hữu). Học thuyết phương đông, một số nhà tư tưởng nổi tiếng như Khổng Tử và các học trò của ông như Mạnh Tử cho rằng “Nhân chi sơ, tính bổn thiện” hay “Nhân chi sơ, tính bản thiện” để nói lên bản chất của con người, cái bản chất hành vi sơ khai của con người là tính thiện và do cuộc sống này mà trở nên hung ác, nên tính bản thiện cần được giáo dục, rèn luyện và giữ gìn. Với nhận định ấy, ông đề xuất nhà nước quản lý con người bằng nhân trị. Ngược lại, trong số các học trò của Khổng Tử thì Tuân Tử không cho rằng bản tính thiện của con người mà cho rằng “Nhân chi sơ, tính bản ác” tức nói lên bản chất của con người sinh ra đã là ác rồi và do cuộc sống tác động lên mà hình thành tính thiện trong con người. Với suy nghĩ ấy thì Tuân Tử đề xuất nhà nước quản lý con người bằng pháp trị. Vậy thì nên nghe theo ai, Khổng Tử hay Tuân Tử trong khi cả hai đều là những nhà tư tưởng lớn, trong lúc ai đúng ai sai chưa phân rõ thì có một quan niệm khác của Phật Giáo giải thích “Nhân chi sơ, vô bản tính” hay “Chi sơ vô tính” cho rằng bản chất của con người là phi thiện, phi ác, mọi hành vi thiện hay ác của con người sẽ tùy vào điều kiện môi trường bên ngoài tác động, giống như hạt đậu trắng và hạt đậu đen, gieo hạt đậu nào với môi trường thuận lợi thì sẽ mọc hạt đậu đó. Học thuyết phương Tây, Adam Smith (1776) cho rằng: “Không phải vì lòng nhân từ, rộng lượng của người bán thịt, nhà sản xuất rượu bia hay nhà sản xuất bánh mì mà chúng ta có một bữa ăn, mà vì sự quan tâm của họ đến lợi ích riêng của họ”. Theo Adam Smith thi lợi ích đến với ta từ lúc lọt lòng và chẳng bao giờ rời ta lúc mất, lợi ích luôn gắn liền với con người và đó là một trong những giả định cốt yếu của kinh tế học vi mô: tính tư lợi và các nhà kinh tế học thừa nhận điều này để phát triển các lý thuyết của kinh tế học vi mô. Ta cảm thấy rằng với quan điểm phương tây là “tính vị kỷ”, “lợi ích cá nhân” thì gần giống với quan điểm “nhân chi sơ, tính bản ác” của phương đông, vậy tạm thời ta thừa nhận thuyết tính ác trong hành vi của con người. Dựa trên thừa nhận bản ngã và bản chất hành vi của con người, chúng ta dễ dàng phân tích và ứng dụng trong nhiều khía cạnh của công việc và cuộc sống. Nhưng để nói sâu hơn thì mời các BẠN theo dõi những đề tài chuyên sâu hơn được xuất bản.

18 ệ


Công ty BĐS Estaview

CHƯƠNG 3:

©2021

LANDING PAGE: VŨ KHÍ MARKETING TỐI

THƯỢNG CỦA SALES

3.1 GIỚI THIỆU VỀ LANDING PAGE Landing page là gì? Landing page thực ra cũng là một trang web được thiết kế đặc biệt nhằm 1 mục tiêu duy nhất là chuyển đổi khách hàng bằng cách thúc đẩy hành động cụ thể (điền form, gọi điện thoại,… ). Landing page tuy còn là khái niệm mới ở Việt Nam, nhưng thực sự, nó đã được ứng dụng nhiều năm trong môi trường online marketing quốc tế. Mục tiêu của landing page là cung cấp thông tin đầy đủ (và vừa đủ) để thúc đẩy người xem ra quyết định và hành động khi xem landing page. Tại sao sales bất động sản nên dùng landing pages chứ không phải nguyên cả website khi chạy quảng cáo? Landing page được thiết kế đặc biệt để chuyển đổi khách hàng, nên tất cả các yếu tố có khả năng gây nhiễu, khiến khách hàng phân tâm khỏi mục tiêu chuyển đổi đều được loại bỏ. Ví dụ như sidebar, hay thanh điều hướng chứa các liên kết dẫn đến các trang khác giúp tăng tỉ lệ chuyển đổi. 19 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

Ví dụ: dự án Vũng Tàu Regency, thể hiện trong web nhiều trang & landing page (web 1 trang)

Hình 5: (a-bên trái)Trang dự án trong webn nhiều trang, navigation được giữ nguyên với toàn bộ link out; (b-bên phải) Trang landing page, navigation đóng vai trò chuyển đến section trong cùng trang.

Dễ dàng nhận thấy, mặc dù với cùng mục đích truyền tải thông tin để tạo lead, thì landing page tỏ ra ưu việt hơn hẳn. 1. Landing page loại bỏ toàn bộ link out dẫn đến các trang khác, giúp tăng tỉ lệ chuyển đổi. 2. Landing page chứa lời kêu gọi hành động rõ ràng.

“Nếu mục tiêu của bạn là tối ưu tỉ lệ chuyển đổi, hãy ưu tiên chọn landing page, dù bạn đã có website nhiều trang hay chưa”

20 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

3.2 05 YẾU TỐ BẮT BUỘC CỦA LANDING PAGE BĐS 1. Đặc điểm bán hàng độc nhất 1A. Tiêu đề chính – thông điệp PR mạnh nhất của dự án. 1B. Tiêu đề phụ – nội dung thường chứa các lợi ích khác, giúp bổ sung thêm cho tiêu đề chính. 1C. Thông điệp nhắc lại nội dung landing page để giúp người xem giữ được sự hứng thú. 1D. Lập luận kết thúc – lần kêu gọi hành động cuối cùng. Thông điệp mang trấn an khách hàng, giúp họ yên tâm khi thực hiện theo lời kêu gọi hành động của bạn. 2. Hero phù hợp nội dung Hero có thể là hình ảnh hay video minh họa được lợi ích khi sử dụng dịch vụ. 3. Lợi ích khách hàng nhận khi mua dịch vụ từ bạn • Trình bày dạng danh sách giúp người đọc dễ dàng nắm bắt thông tin • Lợi ích & tính năng phải được trình bày một cách chi tiết, giọng văn dễ đọc, dễ hiểu. 4. Nhận xét khách hàng hay đối tác Những nhận này giúp tăng sự đáng tin cậy cho landing page của bạn. 5. Một nội dung kêu gọi hành động (CTA) duy nhất Hoặc “Giữ chỗ miễn phí” hoặc “Đăng ký tham quan nhà mẫu”, chỉ chọn 1 nội dung CTA duy nhất.

Hình từ Unbounce

6. Bonus: Số Hotline Với đặc thù kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, khi người mua hàng muốn tương tác trực tiếp với nhân viên môi giới, việc đặt số di động tại vị trí dễ tìm, thu hút ánh nhìn nhất sẽ giúp tăng tỷ lệ người xem gọi trực tiếp cho bạn.

21 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

Nội dung cần có của một landing page bất động sản Bất động sản là tài sản có giá trị lớn & dính dáng trực tiếp đến pháp lý. Người mua cần rất nhiều thông tin, càng chi tiết càng tốt để giúp họ tạo dựng lòng tin vào dự án. Vì thế, nhiệm vụ của bạn & landing page là phải cung cấp đầy đủ thông tin về dự án, và nếu được, những nhận định của bạn – như một chuyên gia trong ngành. Làm tốt công việc trên sẽ giúp landing page của bạn tạo được bộ mặt chuyên nghiệp, đáng tin cậy để khách hàng trao gửi thông tin. Có thể nội dung thông tin dự án, hình ảnh, video… là do chủ đầu tư cung cấp nên sẽ giống nhau giữa các landing page, nhưng rõ ràng, sales sở hữu landing page pro mới là người tạo ra nhiều giá trị hơn cho khách hàng. Thông thường, một trang web dự án bất động sản phải cung cấp đầy đủ các thông tin sau: Về sản phẩm ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●

Vị trí dự án ở đâu? Giao thông thuận tiện ra sao? Giá bán & hình thức thanh toán. Hình ảnh thiết kế mặt bằng căn hộ. Tiện ích nội khu & ngoại khu. Diện tích sử dụng & hướng sản phẩm. Trình độ dân trí khu dân cư xung quanh. Ngân hàng có hỗ trợ không? Thủ tục mua bán thế nào? Các thông tin về pháp lý dự án: sổ đỏ, sổ hồng, bao giờ cấp ? So sánh giá với các dự án lân cận. Phân tích lợi nhuận khi đầu tư dự án. Các thông tin về khuyến mãi (nếu có)

Về chủ đầu tư ● ● ● ●

Chủ đầu tư là ai? Có uy tín không? Đã từng làm dự án nào rồi? Có dự án nào treo hay ngừng thi công không? Lịch sử bàn giao dự án như thế nào, có đúng tiến độ hay không? Kinh nghiệm xây dựng & năng lực tài chính của chủ đầu tư như thế nào? Dịch vụ hậu mãi sau khi bàn giao dự án ra sao?

Cách trình bày cũng là yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng tiếp nhận thông tin của người xem. Hãy ưu tiên cho thông tin dạng danh sách, gạch đầu dòng. Dùng các thẻ Heading & size chữ tạo hiệu ứng phân cấp thị giác giúp người xem dễ dàng nắm bắt được thông tin. 22 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

Hãy nhớ, người dùng Internet có xu hướng scan, chứ không đọc từng chữ, nhiệm vụ của chúng ta là phải giúp họ scan nhanh nhất và lấy được nhiều thông tin nhất. Form nhận đăng ký, yếu tố không được phép thiếu trong landing page bất động sản. Form đăng ký là công cụ để bạn thu thập thông tin khách hàng tiềm năng – mục đích cao nhất của việc làm landing page & online marketing. Theo nghiên cứu mới nhất, khả năng tập trung của người dùng Internet hiện chỉ còn 8 giây (thấp hơn cả cá vàng – 9 giây) và còn tiếp tục giảm, vì vậy, bạn phải thường xuyên kêu gọi hành động (thường xuyên, không phải liên tục nhé), nhắc nhở khách hàng điền form thông tin. Làm tốt việc này sẽ giúp tăng tỉ lệ chuyển đổi cho landing page của bạn. 3.3 05 SAI LẦM THƯỜNG GẶP KHI LÀM LANDING PAGE 5 sai lầm thường gặp khi làm landing page bất động sản khiến chiến dịch quảng cáo trở thành thảm họa đốt tiền. Dạo qua một vòng các trang web & landing page giới thiệu các dự án bất động sản đang chạy quảng cáo Google Adwords, Mình nhận thấy đa số các trang web được thiết kế giao diện rất sơ sài, thậm chí là cẩu thả. Nội dung thì nhàn nhạt, chung chung, không có sự nổi bật. Chả trách mà không ít các bạn sales bất động sản Mình từng tiếp xúc thường hay than phiền rằng chạy quảng cáo tốn tiền mà không hiệu quả. Thật ra, vấn đề lớn nhất không phải ở người dùng, cũng không phải do quảng cáo, mà là do landing page của mấy bạn “í ẹ” quá, khách vào xem rồi chỉ muốn thoát ra ngay. Dưới đây là 5 sai lầm phổ biến bạn cần tránh khi thiết kế website bất động sản. 1. Dùng sub domain miễn phí làm landing page Thật bất ngờ khi thấy những sub domain xuất hiện trên khu Google Ads với format kiểu “tên-dự-án + “.website.com” hay “.weebly.com”. Ví dụ như hình này:

Hình 6: Sử dụng nền tên miền miễn phí từ các nguồn online

23 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

Mục đích của sales bất động sản khi chạy quảng cáo Adwords là tạo lead, tức thu thập thông tin khách hàng có nhu cầu. Tức bạn phải dồn hết tâm trí để viết lời kêu gọi hành động (call to action) hấp dẫn, cuốn hút & đặt ở vị trí dễ tìm thấy nhất, với màu sắc nổi nhất. Trong ví dụ trên, chúng ta dễ dàng thấy rằng khu màn hình đẹp nhất, góc phải trên & thanh bên dưới đã được Wix ngự trị. Là sales, chắc hẳn bạn biết rõ rằng, khách còn phân vân sẽ không đời nào mua hàng. Nhưng trong tình huống trên, thay vì để khách hàng tập trung xem nội dung & điền form thông tin , bạn sales này lại cố gắng làm xao nhãng họ, kêu họ “làm web MIỂN PHÍ”. Đây là “lỗi lầm chết người” khi làm landing page. Khách hàng tiềm năng của bạn sales này hoặc sẽ phân vân không biết họ có vào đúng trang họ cần không, hay đây là demo làm website miễn phí của Wix, hoặc họ sẽ đánh giá sales này thiếu chuyên nghiệp & thoát trang ngay lập tức. Kết luận: Không bao giờ dùng sub domain miễn phí để làm web & chạy quảng cáo. Chỉ tốn công & tốn tiền vô ích. Domain quốc tế .com, .net chỉ khoảng 300 – 400k, khoản này không nên tiết kiệm. Nên nhớ, quảng cáo Adwords không miễn phí, cái giá bạn phải trả cho 1 click không hề rẻ, vì thế, hãy làm mọi cách để tối ưu tỷ lệ chuyển đổi của website của bạn. 2. Không tối ưu cho di động Kể từ 2016, lưu lượng truy cập Internet từ di động đã vượt mặt desktop, chiếm hơn 50% tổng lưu lượng. Vì thế, việc tối ưu website trên di động là cực kỳ cần thiết. Để làm hài lòng khách truy cập qua di động, landing page của bạn phải thỏa mãn các điều kiện sau: • Thời gian tải trang nhanh: không quá 3 giây. Mỗi giây trễ tương ứng với 7% sụt giảm tỷ lệ chuyển đổi (theo báo cáo của Google, 2017). Và khả năng thoát trang tăng đến 90% nếu website của bạn bắt người dùng đợi hơn 5 giây. • Giao diện đáp ứng responsive. Bạn có thích xem 1 trang web với chữ lòe nhòe & phải phóng to mới đọc được nội dung không? Không, tất nhiên! Và khách hàng tiềm năng của bạn cũng rất ghét điều đó. • Dễ dàng điều hướng. Thanh menu rõ ràng, giúp người dùng dễ dàng di chuyển đến phần nội dung họ quan tâm. Tuy nhiên, thực tế, có những trang web dùng làm landing page chạy quảng cáo Adwords đứng hình chỉ sau 10 requests liên tục. Hay có những trang khác đăng bán dự án tiền tỷ mà lại lười biếng đến nỗi chỉ chụp màn hình bảng giá hay tiến độ thanh toán rồi vứt lên website. 24 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

Bạn nghĩ khách xem có đọc rồi điền form không liên hệ bạn không? Hay họ sẽ tìm nơi khác, format khoa học hơn, chuyên nghiệp để trao gửi thông tin? Đây là ví dụ thực tế mà tôi thường xuyên bắt gặp. Chụp màn hình y nguyên cái file excel rồi bỏ lên website, chứ không quan tâm là khách họ có đọc dễ dàng hay không.

Hình 7: Giao diện desktop

Hình 8: Giao diện mobile (y chang)

Kết luận: Lưu lượng truy cập từ di động chiếm phần lớn tại Việt Nam. Hãy ưu tiên tối ưu website trên di động trước. Hạn chế tuyệt đối việc chụp màn hình các thông tin quan trọng như bảng giá, tiến độ thanh25 toán hay nhận nhà. ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

3. Nội dung chung chung, sao chép lẫn nhau, trang nào cũng như trang nào Ừ thì đồng ý rằng, nội dung thông tin dự án, hình ảnh, video… là do chủ đầu tư cung cấp nên sẽ giống nhau giữa các sales, nhưng rõ ràng, sales pro mới là người tạo ra nhiều giá trị hơn cho khách hàng. Hãy tự hỏi tại sao khách nên mua từ bạn mà không phải từ đối thủ. Bạn có thông tin gì khác tốt hơn, chi tiết hơn đối thủ không? Nếu có, quá tốt, hãy đưa ngay vào phần Hero của website. Nếu chưa có, không sao, hãy làm tốt hơn đối thủ làng nhàng khác bằng cách format nội dung thật rõ ràng, thật chi tiết, cho khách hàng những thông tin mà họ muốn & cần. Đặt bản thân vào vị trí khách hàng, bạn sẽ biết họ cần gì, mong đợi gì để xây dựng nội dung làm hài lòng khách. Tip: Tại form đăng ký, hãy viết lời kêu gọi thật mạnh mẽ, cho họ lý do không thể cưỡng lại để trao đổi thông tin với bạn. Ví dụ: thay vì viết chung chung “Đăng ký nhận bảng giá”, hãy viết thật cụ thể "Chỉ còn 10 suất nội bộ. Đăng ký giữ chỗ ngay!” Kết luận: Khách xem qua Internet không biết bạn là ai, thì họ chỉ có thể đưa ra quyết định thông qua việc đánh giá qua website của bạn. Bạn chỉ có 1 cơ hội, tính bằng giây, để thu hút sự chú ý & xây dựng lòng tin từ họ. Chăm chút đầu tư nội dung landing page, & bạn sẽ bất ngờ khi thấy tỷ lệ chuyển đổi cũng như thu nhập của bạn tăng vọt như thế nào. 4. Sử dụng màu sắc tùy tiện Màu sắc có ảnh hưởng nhất định đến tâm trạng con người - vì chúng truyền đạt cảm xúc theo một cách tinh vi. Không phải ngẫu nhiên mà các thương hiệu thời trang cao cấp dùng màu đen & trắng - sang trọng, tập đoàn hay công ty lớn chọn màu xanh dương - đáng tin cậy, còn hàng cho con nít thì dùng màu sắc tươi sáng. Dùng quá nhiều màu sắc dễ làm khách xem xao nhãng, làm loãng mục đích kêu gọi hành động để lại số điện thoại của bạn. Sử dụng màu sắc trong thiết kế website nên được tính toán chiến lược chứ không phải thích gì dùng nấy như ví dụ dưới đây. Chỉ trên cùng 1 trang, tôi đếm được ít nhất 10 màu khác nhau: vàng, xanh dương nhạt, xanh dương đậm, xanh lá… & nhất là, chúng không tuân theo quy luật nào cả. Cách dùng màu sắc tốt nhất - an toàn nhất: Bạn sẽ dễ dàng nhận thấy phương pháp này được sử dụng rộng rãi trong kho giao diện landing page của Estaview 26 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

● Thiết lập màu grayscale / monochrome - sử dụng 1 màu chính làm màu primary. ● Để dành màu sắc tương phản nhất cho nút kêu gọi hành động. 5. Không thiết lập typography & visual hierarchy Typography & visual hierachy hiểu nôm na là cách sắp xếp chữ để tạo ra hiệu ứng phân cấp thị giác, giúp người xem dễ scan nội dung thông tin website của bạn. Tuy nhiên, đa số website toàn phạm lỗi căn bản này. Cũng như màu sắc, font chữ, cỡ chữ được dùng hết sức tùy tiện. Cách thiết kế typography đẹp nhất - dễ đọc nhất: Typography là yếu tố quyết định 90% tính thẩm mỹ & logic của một website. Hãy sử dụng ít font lại, dùng font weight & font scale để tạo ra visual hierachy đẹp mắt & dễ đọc.

CHƯƠNG 4:

FACEBOOK & GOOGLE – 2 KÊNH TRUYỀN

THÔNG HIỆU QUẢ

4.1 TẠI SAO CHỌN 2 KÊNH NÀY Rất đơn giản. Những con số ấn tượng sau sẽ là lời giải đáp cho bạn. 27 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

Theo thống kê của Facebook, năm 2017 tại Việt Nam có tổng cộng 64 triệu người dùng Facebook, xếp thứ 7 thế giới. So với tổng số dân Việt Nam 2017 là gần 95 triệu người, rõ ràng, Facebook là mảnh đất màu mỡ của các nhà làm marketing. Còn Google đã từ lâu trở thành bộ máy tìm kiếm không thể thiếu với người dùng Internet. Dân cư mạng còn kháo nhau câu thành ngữ: “Cái gì không biết thì tra Google”. Với sản phẩm có giá trị lớn như bất động sản, việc tra cứu Google để biết rõ hơn thông tin dự án trước khi quyết định đầu tư dường như là điều hiển nhiên. Kết hợp nhuần nhuyễn 2 kênh truyền thông trên dựa vào tính chất & giai đoạn của dự án sẽ giúp bạn tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thực với chi phí tiết kiệm nhất. Để đảm bảo sự thành công cho một chiến dịch quảng cáo, chiến lược đúng đắn là điều tất yếu. Nhắm mắt chạy quảng cáo đại chỉ lãng phí & gây ra cảm xúc tiêu cực do vừa mất tiền, vừa mất thời gian mà thôi. Dưới đây là các bước cụ thể giúp bạn định vị chiến lược quảng cáo của mình 4.1.1 Xác định loại sản phẩm bất động sản Đất nền, condotel, căn hộ bình dân hay cao cấp? Ưu điểm bán hàng của sản phẩm là gì: giá rẻ, vị trí đẹp, pháp lý minh bạch, hay sổ hồng có ngay? Điều này giúp bạn chọn lời kêu gọi hành động phù hợp với tính chất của sản phẩm. 4.1.2 Xác định chân dung nhân khẩu học Khách hàng tiềm năng của bạn: họ là ai? Nam hay nữ, bao nhiêu tuổi, làm nghề gì, họ online lúc nào? Những quan tâm, lo lắng của họ khi chọn mua sản phẩm là gì? Xác định rõ điều này sẽ giúp bạn định hình văn phong khi soạn nội dung landing page. Hãy nói theo ngôn ngữ của họ, hãy xem landing page là công cụ để bạn giao tiếp chứ không phải trình bày đơn thuần. 4.1.3 Xác định các giai đoạn của dự án Xem lại CHƯƠNG 2. 4.1.4 Tìm hiểu thật kỹ về dự án Đầu tiên, bạn cần nắm thông tin về kế hoạch truyền thông của chủ đầu tư cho dự án. Nếu chủ đầu tư có đầu tư marketing, điều này có nghĩa là họ chi tiền để quảng cáo dự án. Ưu điểm là nhiều người biết về dự án, tiết kiệm được công sức quảng cáo giới thiệu. Nhược điểm là vì nhiều đối thủ cạnh tranh của bạn cũng biết, nên sự cạnh tranh online trở nên khốc liệt hơn. Bí kíp là làm marketing, chạy quảng cáo gom khách trước khi dự án được công bố rộng rãi. Bạn sẽ có được nguồn khách xịn mà không mất quá nhiều chi phí. Điển hình như case study căn hộ Kingdom Tô Hiến Thành sau đây. 28 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

Mình nhận hợp tác làm marketing với 2 sales bất động sản cùng bán dự án căn hộ Kingdom. Sự khác biệt ở chỗ: 1 bạn liên hệ từ rất sớm, trước khi dự án được công bố, còn bạn kia thì chỉ quyết định chạy quảng cáo sau khi thông tin dự án được lan truyền trên các phương tiện truyền thông. Theo dõi case study này sẽ giúp bạn hiểu được sự lợi hại của việc làm marketing sớm cho dự án. Case study: Căn hộ Kingdom Tô Hiến Thành Vào thời gian trước khi công bố chính thức, chủ đầu tư đã bắt đầu chi ngân sách lớn để quảng bá dự án trên các phương tiện truyền thông, đặc biệt là báo chí. Ngay sau đó, từ khóa về dự án Kingdom trở thành từ khóa “hot”, dẫn đến giá thầu tăng cao.

Hình 9: Giá CPC trung bình 1 ngày trước khi công bố dự án: 1.414 đ

Hình 10: Giá CPC trung bình sau khi công bố dự án: 3.271 đ, tăng gần 200% so với CPC ban đầu

29 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

Hình 11: Sau đó, CPC trung bình tiếp tục bị đẩy lên cao, đạt mốc 4.656 đ

Khi dự án công bố, sự cạnh tranh tăng cao, sẽ khiến giá CPC tăng vọt. Tuy nhiên, lúc này sự chênh lệch giữa tài khoản chạy sau & tài khoản chạy trước trở nên rất rõ ràng.

Hình 12: Giá CPC của tài khoản mới chạy; lúc này, để quảng cáo được hiển thị tại trang nhất Google, tài khoản chạy sau phải trả ít nhất 7.200 – rõ ràng chênh lệch gần 30% so với tài khoản chạy trước.

30 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

Hình 13: Giá CPC của tài khoản chạy trước; lúc này, để quảng cáo được hiển thị tại trang nhất Google, tài khoản chạy trước phải trả ít nhất 4.900 đ – tuy nhiên, vẫn thấp hơn 30% so với tài khoản mới chạy.

Kết luận: • Nếu chủ đầu tư dự án chạy marketing, sales “ruột” biết tin sớm nhất định phải chạy quảng cáo trước khi dự án được công bố chính thức, giúp gom lead xịn, trong khi CPC rất thấp. • Để tạo ra lượt tìm kiếm khi dự án chưa có thông tin, sales bất động sản có thể loan tin bằng cách dùng email marketing, Zalo, SMS, hay gặp trực tiếp khách đã biết. Sau đó, chạy Google Adwords đón đầu. • Cân nhắc quyết định chạy quảng cáo khi dự án được công bố chính thức. Vì lúc này, cạnh tranh tăng, CPC nhảy vọt, chi phí cho quảng cáo đội lên cao. • Nếu thông tin dự án nằm trong vùng “bắt buộc bảo mật”, sales bất động sản nên tự trang bị thêm một số điện thoại khác để chạy quảng cáo – tránh bị điều tra tới có thể dẫn đến mất việc. Nếu chủ đầu tư không đầu tư cho marketing, điều này có nghĩa là sales bán dự án có toàn quyền làm marketing. Ưu điểm là sự cạnh tranh online ở mức trung bình-thấp do ít sales biết về dự án. Còn nhược điểm là nhiều người không biết về dự án, chi phí quảng cáo giới thiệu cao hơn.

Kế hoạch marketing quảng cáo từng bước như sau: Bước 1: Làm website đón đầu. Chọn ngay tên miền đẹp. (ví dụ: nbb577.com). Vì không có thông tin từ chủ đầu tư, nên bước 1) sẽ khởi tạo xu hướng tìm kiếm qua Facebook – nội dung quảng cáo Facebook phải thu hút (thông tin vừa đủ) để kích thích người xem có nhu cầu tìm kiếm thêm trên Google. Quảng cáo Facebook phải thiết lập để ẩn comment (tránh bị “chôm” lead). Bước 2: chạy quảng cáo Google Adwords, đón đầu các khách thấy thông tin Facebook & muốn tìm hiểu thêm về dự án. Lúc này, để khách an tâm gọi điện thoại liên hệ, điền form thông tin, website phải đẹp & chuyên nghiệp, mang lại cảm giác đáng tin tưởng. 31 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

4.2 CÁC HÌNH THỨC QUẢNG CÁO FACEBOOK Facebook cung cấp nhiều hình thức quảng cáo khác nhau, được phân biệt dựa vào 2 tiêu chí: format (giao diện của quảng cáo) & nơi đặt quảng cáo. Đếm sơ sơ thì có đến 11 hình thức quảng cáo Facebook, chưa kể thêm hàng loạt các tùy chọn về mục đích & nơi đặt quảng cáo. Khối lượng thông tin này dễ dàng làm những người mới nhập môn online marketing bối rối. Muốn tìm hiểu kỹ hơn về các hình thức quảng cáo Facebook kèm với các thông số kỹ thuật cho từng hình thức, bạn có thể xem thêm tại đây: https://www.facebook.com/business/ads-guide Trong phạm vi của tài liệu này, Mình sẽ không đi sâu vào phân tích các yếu tố kỹ thuật của từng loại hình thức quảng cáo, như kích thước phải bao nhiêu, tỉ lệ phải bao nhiêu… mà chỉ tập trung vào 2 hình thức đã chứng minh hiệu quả nhất cho ngành quảng cáo bất động sản. Mục tiêu 1: quảng bá thông tin về dự án. Việc này bắt buộc phải có, đặc biệt khi chủ đầu tư dự án không làm truyền thông. Và Facebook là kênh tuyệt vời nhất để thực hiện mục đích này bởi hiệu ứng lan truyền của nó. Hình thức chạy: Reach. Để quảng cáo Facebook hiệu quả, bạn phải chuẩn bị hình ảnh hay video thật đẹp, sống động & rõ nét, tạo hiệu ứng kích thích thị giác, khiến người xem hành động theo mong muốn của bạn được. Video & hình ảnh là 2 hình thức tốt nhất. Nội dung bài quảng cáo phải nằm ở mức cung cấp vừa đủ thông tin, văn phong hơi bí ẩn 1 chút càng tốt, điều này có tác dụng kích thích sự tò mò & tăng tương tác với bài viết, giúp giảm phí CPM. 1. Video Video là hình thức quảng cáo dễ dàng thu hút sự chú ý của người xem nhất. Thường người xem video trên Facebook không bật loa, nên video để hiệu quả, phải có caption. 2. Hình ảnh Dùng hình ảnh đẹp & sống động để dẫn dắt người xem đến website, comment, inbox, hay để lại thông tin nhận tư vấn.

32 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

Mục tiêu 2: lấy được thông tin người quan tâm Với mục tiêu này, Mình đề nghị dùng hình thức quảng cáo tạo lead (Lead Ads). Bởi Lead Ads được tối ưu để thu giữ thông tin khách hàng tiềm năng khi họ lướt Facebook qua di động – khi việc điền form có thể trở nên khó khăn hơn so với desktop. Chỉ với 2 vài cú click, những thông tin người dùng chia sẻ trên Facebook sẽ được gửi đến bạn, & thêm một lead được hình thành.

Không có hình thức chạy quảng cáo Facebook tốt nhất. Mà bạn chỉ có thể chọn vận dụng hình thức phù hợp nhất với mục đích truyền thông, thay đổi theo từng dự án, hay từng giai đoạn của dự án.

4.3 CÁC HÌNH THỨC QUẢNG CÁO GOOGLE Trái với Facebook, quảng cáo Google có vẻ đơn giản hơn rất nhiều với chỉ 2 hình thức: Google Search & Google Display Network. Trong quảng cáo bất động sản, với ngân sách hạn chế, Mình khuyên bạn nên tập trung vào kênh Google Search. Chỉ khi ngân sách cho phép, mới ứng dụng hình thức Google Display Network để remarketing những khách đã xem website của bạn. Trong tất cả các hình thức quảng cáo online cho ngành bất động sản, Google Search là hình thức hiệu quả nhất tính trên khả năng chuyển đổi. Tại sao? Người dùng Facebook đang tìm kiếm cơ hội kết nối, like, share, comment với network của họ. Đa số người dùng online Facebook để giải trí. Khác với người dùng Google, khi họ gõ từ khóa tìm kiếm vào ô tìm kiếm, họ đang thể hiện nhu cầu mua thực của họ. Đó là nguồn khách hàng “chủ động” tự tìm đến bạn, xác suất mua thường trên 50%. Google Adwords là hình thức quảng cáo tạo ra hiệu quả thực. Không phải ngẫu nhiên mà doanh thu từ quảng cáo của Google lên đến nhiều tỉ đô mỗi năm. 33


Công ty BĐS Estaview

©2021

Nếu không hiệu quả thì dại gì các thương hiệu lớn phải viện đến Google để quảng bá & bán hàng? Vậy nếu bạn đã từng bỏ tiền thử lửa với Google mà không đạt được hiệu quả như mong đợi thì đó là vì a) bạn làm chưa đúng hoặc b) bạn bị các nhà quảng cáo Adwords “thuốc”. Cam kết CPC, cam kết hiển thị & cam kết ngân sách: đâu là lựa chọn cho bạn? Để trả lời câu hỏi trên, bạn cần biết 1 chút về Adwords & nguyên lý hoạt động của Adwords: 1.

Ad Rank

Ad Rank là thứ hạng quảng cáo của bạn trên trang tìm kiếm Google. Các yếu tố ảnh hưởng đến Ad Rank bao gồm: điểm chất lượng (Quality Score), giá thầu (max CPC bid), và ad extensions. 2.

Điểm chất lượng

Điểm chất lượng (Quality Score), đúng như tên gọi, là cách Google chấm điểm chất lượng và độ liên quan giữa từ khóa, mẫu quảng cáo & nội dung trang đích. Điểm chất lượng được dùng để tính toán chi phí bạn phải trả cho mỗi cú nhấp chuột & thứ hạng mẫu quảng cáo của bạn. Những yếu tố ảnh hưởng đến điểm chất lượng: • Lịch sử tỉ lệ Click through (Click through rate hay CTR) • Sự tương quan giữa từng từ khóa với nhóm từ khóa • Chất lượng trang đích & độ liên quan với từ khóa & mẫu quảng cáo • Lịch sử performance của tài khoản Adwords. Vì điểm chất lượng được đánh giá dựa trên từng từ khóa, nên trang đích của bạn sẽ có điểm chất lượng khác nhau giữa những từ khóa khác nhau trên thang điểm từ 1 đến 10. Google muốn chắc chắn quảng cáo không làm giảm sút trải nghiệm người dùng. Nên việc đặt giá thầu cao có thể giúp quảng cáo của bạn ở vị trí cao hơn, nhưng nó không ảnh hưởng đến điểm chất lượng. Không ai ngoài Google biết chính xác các tính tỉ trọng cho điểm chất lượng từ những yếu tố trên, nhưng rõ ràng, tỉ lệ click-through là quan trọng nhất. Khi có càng nhiều người click vào mẫu quảng cáo của bạn, Google đánh giá mẫu quảng cáo của bạn có ích và sẽ tự động tặng bạn vị trí quảng cáo cao hơn & giá CPC thấp hơn.

34 ệ


Công ty BĐS Estaview

3.

©2021

Quy tắc đấu thầu

Adwords hoạt động dựa trên nguyên tắc đấu thầu, nhà quảng cáo nào trả giá thầu cao hơn sẽ được ưu tiên hiển thị, coi như điểm chất lượng bằng nhau, và quy trình này được kích hoạt với mỗi lượt tìm kiếm. Giả sử, bạn đấu thầu cho nhóm từ khóa “căn hộ kingdom” thì khi khách A search “can ho kingdom”, quảng cáo của bạn sẽ phải đấu thầu với các đối thủ khác, ai trả giá thầu cao hơn sẽ được vị trí cao hơn. Trong khi khách B search “du an kingdom” thì quy trình này lại lặp lại. 4.

Các kiểu đối sánh từ khóa

**Đối sách chính xác (Exact match)** – ký hiệu [từ khóa]: mẫu quảng cáo của bạn chỉ hiển thị khi người dùng tìm kiếm chính xác từ khóa đó. • Từ khóa ví dụ: [dự án căn hộ Kingdom] • Tìm kiếm ví dụ: dự án căn hộ Kingdom **Đối sách cụm từ (Phrase match)** – ký hiệu “từ khóa”: mẫu quảng cáo của bạn sẽ hiển thị khi người dùng tìm kiếm từ khóa có chứa cụm từ đó. • Từ khóa ví dụ: " dự án căn hộ Kingdom" • Tìm kiếm ví dụ: dự án căn hộ Kingdom Tô Hiến Thành **Đối sách rộng (Broad match)** - mẫu quảng cáo của bạn sẽ hiển thị khi người dùng tìm kiếm tất cả những từ khóa liên quan, bao gồm lỗi chính tả, từ đồng nghĩa, tìm kiếm có liên quan và các biến thể có liên quan khác. Đây là loại đối sánh mặc định được gán cho tất cả các từ khóa của bạn. • Từ khóa ví dụ: dự án căn hộ Kingdom • Tìm kiếm ví dụ: du an Kingdom **Đối sánh rộng mở rộng (Modified broad match)** – ký hiệu +từ khóa: mẫu quảng cáo của bạn sẽ hiển thị khi người dùng tìm kiếm từ khóa có chứa chứa cụm từ đã được sửa đổi (hoặc các biến thể gần giống, nhưng không phải những từ đồng nghĩa), theo bất kỳ thứ tự nào. • Từ khóa ví dụ: +dự +án+Kingdom • Tìm kiếm ví dụ: website dự án căn hộ Kingdom **Đối sánh phủ định (Negative match)** – ký hiệu -từ khóa: mẫu quảng cáo của bạn sẽ không hiển thị khi người dùng tìm kiếm từ khóa có chứa cụm từ này. • Từ khóa ví dụ: -Centrosa • Tìm kiếm ví dụ: dự án căn hộ Centrosa

35 ệ


Công ty BĐS Estaview

5.

©2021

Các tính năng mở rộng

Google giúp nhà quảng cáo tối ưu hiệu suất quảng cáo bằng cách cung cấp những tính năng giúp hạn chế sự xuất hiện quảng cáo trong những trường hợp không mong muốn, bao gồm: vị trí địa lý, thời gian, thiết bị xuất hiện quảng cáo. Ví dụ: quảng cáo chỉ xuất hiện trong khung giờ 8 – 17h, trong vòng bán kính 5 km xung quanh địa điểm & chỉ xuất hiện trên di động. Bây giờ, chúng ta quay trở lại với câu hỏi trên: “Cam kết CPC, cam kết hiển thị & cam kết ngân sách: đâu là lựa chọn cho bạn?” Cam kết trọn gói CPC: Hiểu nôm na là cam kết số lượt click trong ngày. Bạn xác định ngân sách chạy, và nhà quảng cáo sẽ cam kết chạy đủ lượt click tương ứng với ngân sách – thông thường nhà quảng cáo sẽ quảng cáo cam kết hiển thị top 4 Google. Ưu điểm của hình thức này là cho bạn có cảm giác bạn quản lý “được” ngân sách. Nhược điểm là hiệu quả thấp. Đặc biệt, không tránh được click kém giá trị, vì đôi khi, vì KPI lượt click, nhà quảng cáo sẽ cố gắng mở rộng nhóm từ khóa, hay tệ hơn, không loại trừ các từ khóa không liên quan. Kết quả, quảng cáo của bạn vẫn hiển thị, click vẫn đều đặn, đủ số nhưng rốt cuộc là không có “ma” nào liên lạc với bạn. Cam kết hiển thị top 1 – 24/7: Hiểu nôm na là khi nào có khách search từ khóa thì sẽ thấy mẫu quảng cáo của bạn.Thật ra đây chỉ là chiêu trò PR của các đại lý quảng cáo mà thôi. Vì bản chất của Adwords là đấu giá theo thời gian thực, do đó rất rất khó (hầu như không thể) cam kết về vị trí hoặc thời gian hiển thị cố định. Vậy, nhà quảng cáo cam kết bằng cách nào? Đó là: 1. Quảng cáo chỉ hiển thị khi khách hàng tìm kiếm chính xác từ khóa (với số lượng hạn chế) 2. Và/hoặc chỉ hiển thị quảng cáo tại vùng địa lý hẹp. Kết quả là, lúc nào bạn cũng thấy được mẫu quảng cáo hiển thị, nhưng sự thực thì khả năng tiếp cận khách hàng thực sự thấp. Ví dụ: khi khách hàng dùng Google tìm kiếm về dự án Kingdom, những từ khóa họ có thể tìm là: • du an kingdom • dự án kingdom • duankingdom • căn hộ kingdom • can ho kingdom • can ho to hien thanh Vậy nếu nhà quảng cáo chỉ cho phép quảng cáo của bạn hiển thị khi khách gõ chính xác từ “căn hộ kingdom”, thử hỏi bạn tiếp cận được bao nhiêu người. 36 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

Hoặc nếu nhà quảng cáo chỉ cho phép quảng cáo hiển thị trong vòng bán kính 5km xung quanh dự án, đúng là quảng cáo của bạn sẽ hiển thị 24/7 đó, nhưng vẫn câu hỏi trên, bạn nghĩ khách hàng tiềm năng của bạn có tụ tập xung quanh dự án để nhìn thấy quảng cáo của bạn không? Cam kết ngân sách: Ở hình thức này, bạn đặt ra ngân sách cho quảng cáo, thường theo ngày. Nhà quảng cáo sẽ thiết lập quảng cáo cho bạn & thu phí quản lý. Phí quản lý thường từ 10 – 25% tùy theo ngân sách (ngân sách càng cao, phí quản lý càng thấp). Đây là hình thức minh bạch nhất khi dùng dịch vụ quảng cáo Google Adwords. Vì rõ ràng, theo nguyên tắc hoạt động của Adwords, nhà quảng cáo chân chính sẽ không thể cam kết lượt click hay cam kết hiển thị 24/7 được. Với hình thức quảng cáo này, báo cáo bạn nhận được trích xuất trực tiếp từ Google, nhà quảng cáo cũng có thể cho bạn xem tài khoản quảng cáo của bạn, điều mà hai hình thức trên không thể làm được.

Chọn chạy quảng cáo Adwords theo ngân sách là hình thức tiết kiệm, tối ưu & minh bạch nhất, có lợi nhất cho khách hàng sử dụng dịch vụ qua đại lý. CHƯƠNG 5:

NHỮNG HIỂU LẦM THƯỜNG GẶP TRONG

ONLINE MARKETING

37 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

Không phân biệt giữa landing page và website. Như đã trình bày ở trên, landing page thực chất cũng là trang web, nhưng được thiết kế đặc biệt (không có link out) & cung cấp nội dung vừa đủ để khuyến khích người xem hành động. Với landing page, mọi yếu tố gây nhiễu, như thanh điều hướng, thanh bên, các liên kết ngoài đều được loại bỏ. Hiểu 1 cách đơn giản, người xem chỉ có thể xem nội dung trình bày trên landing page & không được click đi đâu hết. Landing page, vì thế tạo ra tỉ lệ chuyển đổi cao hơn. Chạy quảng cáo cứ có nhiều lead là được. Phát biểu này bỏ qua chất lượng của lead. Sự thực là, 1 lead chất lượng còn hơn 100 lead kém chất lượng. Hãy thử làm phép so sánh xem, giữa 10 khách có nhu cầu mua thật trong thời gian gần & 1000 khách không biết bao giờ mới mua, bạn thích bỏ công chăm sóc dạng khách nào hơn? Không ẩn lead khi chạy quảng cáo Facebook. Biết bao bạn tự chạy quảng cáo đã ôm hận khi biết đến sự tồn tại của những phần mềm có khả năng quét và trích xuất thông tin cá nhân (email, số điện thoại) qua comment trên bài quảng cáo. Để tránh tình trạng “làm cho người khác hưởng” này, bạn chỉ việc bật tính năng ẩn comment có chứa thông tin cá nhân đi. Nhắm đối tượng Facebook Ads là người có sở thích bất động sản. Bạn là môi giới bất động sản, đương nhiên sở thích của bạn là bất động sản. Vậy bạn có nghĩ hàng chục ngàn môi giới khác cũng có sở thích tương tự không? Rất tiếc, trái với giả định của bạn, người có nhu cầu mua nhà thực sự không có sở thích bất động sản. Họ là những người tầm 30 tuổi trở lên, nghề nghiệp ổn định. Họ là giám đốc, kỹ sư, bác sĩ, trưởng phòng… và chắc chắn không phải là 9x đời giữa Không tìm hiểu kỹ dự án trước khi nhận bán. Áp dụng cho cả condotel, đất nền, hay căn hộ. Với những dự án “dính phốt” pháp lý, hay chủ đầu tư có lịch sử chây ì tiến độ, chậm cung cấp sổ đỏ cho người mua… thì thực sự, dù có chạy ra 1000 lead chất lượng đi nữa, khả năng đóng deal rất thấp. Mà nói thật, bán những dự án này chẳng khác nào tiếp tay cho chủ đầu tư lừa người dùng, Mình rất không khuyến khích. Mình sẽ áp dụng chính sách ngừng hay chấm dứt hợp tác khi phát hiện ra đối tác cố tình, hay có dấu hiệu lừa đảo, không minh bạch.

38 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

Đặt tiêu chuẩn tối ưu CPC “trên trời”. Mình từng nhận được đề nghị tối ưu CPC từ 10k/click xuống 2k/click mà mắt tròn mắt dẹt. Bởi giá thầu đâu phải do Mình hay bạn quyết định, CPC là kết quả cuối cùng của quá trình đấu giá của bạn & các đối thủ khác, càng nhiều đối thủ cạnh tranh thì giá thầu càng cao. Mình chỉ có thể cam kết tối ưu điểm chất lượng cho mỗi từ khóa (thường đa số từ 8+/10) để giúp bạn tiết kiệm chi phí trên 1 click mà thôi. Không sàng lọc nội dung thông điệp quảng cáo. không ít lần với những mẫu quảng cáo rất hấp dẫn, tạo ra rất nhiều click nhưng không có tác dụng tạo lead chất lượng. Ví dụ như, “Đi coi nhà mẫu, nhận vàng JSC”. Hấp dẫn thế, không click sao được. Bởi lead sinh ra cũng quá trời. Nhưng những người đi xem nhà nhận vàng có phải là đối tượng sẵn sàng mua hàng không? Hãy suy nghĩ thật kỹ trước khi đưa ra thông điệp quảng cáo giúp loại bỏ những lead không chất lượng. Không làm online marketing. Điều này thì Mình cũng bó tay. Quảng cáo kiếm khách nên được coi là đầu tư, chứ không phải là hao phí. Đối với những câu hỏi như: chạy quảng cáo có chắc chắn kiếm được khách hay không, Mình luôn luôn khẳng định là chắc chắn. Khách có chất lượng không thì phụ thuộc vào nhiều yếu tố: cách target, nội dung mẫu quảng cáo, kênh phân phối… Còn việc chốt khách được hay không thì hoàn toàn thuộc về kỹ năng bán hàng của bạn, Mình không can thiệp được. Mình chỉ có thể cam kết với bạn sẽ tối ưu quảng cáo cho bạn, để tiết kiệm chi phí đến mức tối đa mà thôi. Kết luận Không phải ngẫu nhiên mà các ông lớn trong ngành bất động sản đều đang vung tiền vào online marketing – bởi họ biết 95% khách hàng tiềm năng của họ đang hiện diện trên Internet. Online marketing là cuộc chơi lớn, đầy thách thức nhưng nếu nắm bắt tốt – cơ hội thành công nhanh sẽ rất cao. Chủ động đi trước dẫn đầu sẽ là chìa khóa thành công của bạn. Yên tâm, Team Mình luôn sẵn sàng đồng hành cùng các bạn. Với phương châm hướng tới hiệu quả cho khách hàng, cam kết không vẽ vời, không dùng thủ thuật qua mặt khách hàng, xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, lâu dài, đôi bên đều có lợi. Mình tin rằng một khi đã hợp tác làm dự án đầu tiên, bạn sẽ tiếp tục chọn Estaview cho những dự án tiếp theo của bạn. Chúc các bạn thành công với nghề môi giới bất động sản. 39 ệ


Công ty BĐS Estaview

©2021

TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Ariely, D. (2012), Phi lý trí, NXB lao động, 2016 (bản dịch của Hồng Lê, Phương Lan) 2. Nguyễn Hoàng Hà. (2013). 25 – Tuyên ngôn của Adam Smith về cuộc cánh mạng kinh tế năm 1776.

Nghiên

cứu

quốc

tế.

http://nghiencuuquocte.org/2013/07/02/adam-smith-economic-

revolution-1776/. 8-3-2017. 3. Pindyck, R. S., & Rubinfeld, D. L. (2005). Microeconomics. Pearson Education South Asia Pte Ltd. 4. Smith, A. (2010). The theory of moral sentiments. Penguin. 5. Connected. (2020). Connected.com.vn & liengtam.com 6. Vroom, V. (1964). Expectancy theory. Work and motivation.

THÔNG TIN GIỚI THIỆU 1. Khóa học Digital Marketing tại Buôn Ma Thuột. Chi tiết: https://uva.edu.vn/course/digitalmarketing/ 2. Khóa học thiết kế website tại Buôn Ma Thuột: https://uva.edu.vn/course/websitedevelopment/ 3. Khóa học thiết kế đồ họa và dựng video tại Buôn Ma Thuột: https://uva.edu.vn/course/thiet-ke-va-lam-video/

Gửi đến bạn đọc 03 khóa học hữu ích mà theo mình nếu BẠN làm trong lĩnh vực BĐS nói riêng và các ngành khách đều cần thiết. Hiện UVA Academy đang là đối tác chiến lược của Estaview tại Buôn Ma Thuột, nên các BẠN đọc có thể đăng ký học với HỌC PHÍ ưu đãi 50%.

Đọc pass “Estaview” để nhận được ưu đãi 50% nhé!

40 ệ



Millions discover their favorite reads on issuu every month.

Give your content the digital home it deserves. Get it to any device in seconds.