Portafolio Gestión de Proyectos II by Alessia Silva

Portafolio

GESTIÓN DE PROYECTOS II

822

Profesora: Lucia Villanueva Ortega

ALESSIA SILVA URDANIVIA 20181800

Facultad de Ingeniería y Arquitectura Carrera de Arquitectura - Gestión de Proyectos Ciclo 2022-1

Ínformación general del curso Curso: Gestión de Proyectos II

Docente: Lucia Villanueva Ortega / sección 822

Sumilla: La asignatura proporciona instrumentos y metodologías para el análisis de las distintas operaciones financieras y toma de decisiones de inversión y financiamiento de proyectos y empresas en marcha. En su contenido se tratan temas referidos al valor del dinero en el tiempo; interés simple y compuesto; tasas de interés nominal, proporcional, efectivo y real; diagramas de flujo de caja; conceptos de equivalencia; anualidades; valor presente, futuro y gradientes. VAN, TIR, relación beneficio-costo, periodo de recuperación de capital, entre otras herramientas que sirven para la evaluación de proyectos de inversión.

Objetivos del curso General: Entender el concepto de proyecto como un conjunto de actividades y recursos relacionados y coordinados entre sí para lograr un fin concreto y poder así desarrollar la capacidad para preparar y manejar herramientas de gestión y evaluación básica de proyectos, basadas en la metodología PMI.

Específicos: 1. Investigar las actividades de un proyecto hasta la etapa de finalización, organizarlas secuencialmente y valorizarlas como componentes dentro del mismo. 2. Analizar y formular los elementos que conforman la línea base del proyecto y aprender las herramientas básicas para el control del mismo: uso de herramientas tecnológicas para elaborar el Diagrama de Gantt, preparación de estimaciones, presupuestos detallados y flujo de ingresos y desembolsos en concordancia con todas las disciplinas involucradas . 3. Entender el concepto del valor del dinero en el tiempo y resolver problemas de aplicación de los indicadores que permiten evaluar la conveniencia o no de emprender un proyecto. Aprender a calcular el VAN Y TIR del proyecto en estudio con el uso de herramientas tecnológicas. 4. Aplicar los conocimientos y herramientas impartidos en el curso en el desarrollo de un proyecto urbano residencial, llegando a la identificación de las variables de éxito del mismo. 5. Objetivos de Desarrollo Sostenible – ODS: Objetivo 5: Lograr la igualdad entre los géneros y empoderar a todas las mujeres y niñas. Objetivo 10: Reducir la desigualdad en y entre los países Objetivo 11: Lograr que las ciudades sean más inclusivas, seguras, resilientes y sostenibles.

t 02

TI-1 Monografía parcial CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11

t 03

TP-2 Cronograma CG4, CG6, CG11

t 04

TP-3 Presupuesto CG4, CG6, CG10, CG11

t 05

TP-4 Flujo de caja-Evaluación de proyectos CG4, CG6, CG10, CG11

t 06

TI-2 Monografía final CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11

CONTENIDOS

t 01

TP-1 Gestión del Alcance CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11

T 01

Gestión del Alcance

Semana 4

CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11 Descripción El trabajo consiste en la definición del alcance del producto. Para ello deben presentar el terreno elegido donde se viene desarrollando un proyecto inmobiliario en etapa inicial o de preventa. Sobre dicho terreno, realizan un análisis del certificado de los parámetros emitidos por la Municipalidad, así como el análisis del entorno terminando en un análisis FODA. Asimismo, realizan un estudio de mercado, analizando oferta, demanda y competencia para poder definir el público objetivo y proponer una cabida preliminar donde determinarán los m2 del área construida y área vendible para desarrollar un proyecto inmobiliario en ese terreno. Terminarán proponiendo un perfil de producto, comprendiendo el concepto de alcance de producto vs el alcance del proyecto.

Objetivos -Identificar las características del terreno: dimensiones, ubicación, parámetros normativos que lo hacen atractivo como inversión. -Identificar las ventajas competitivas del terreno para el desarrollo de un proyecto inmobiliario: ubicación, accesibilidad, entorno, equipamiento, etc. -Analizar el mercado, oferta, demanda y competencia -Definir el público objetivo -Elaborar el Test de cabida -Definir el alcance del proyecto y alcance del producto.

Criterios de evaluación

Formato de entrega Power Point y exposición

beoptimized. SIMPLIFICA TU VIDA

GRUPO 1 Ariel Almaguer Leon M i c h e l l e H o w a r d Te n o r i o Alexandra Magheri Escudero Isabel Portugal Camacho Alessia Silva Urdanivia M a r t i n Va s q u e z S a n c h e z

20180050 20180903 20173563 20171211 20181800 20163703

PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA BE OPTIMIZED

MISIÓN Generar una comunidad para adultos jóvenes brindando el mejor servicio donde se satisfagan las necesidades de nuestros clientes, cumpliendo con las exigencias del mercado, de construcción y optimizando los espacios de cada vivienda.

Ariel Almaguer Leon

Michelle Howard Te n o r i o

Alexandra Magheri Escudero

Isabel Portugal Camacho

Alessia Silva Urdanivia

M a r t i n Va s q u e z Sanchez

VISIÓN Ser la empresa referente en el negocio inmobiliario de manera rentable y sostenible con proyectos innovadores, eficientes y de alta calidad. Además, reconocida mundialmente por nuestro concepto “The Compact Place”, expandiéndonos y contribuyendo a la sociedad internacional con conocimiento y espacios de calidad a través de un equipo comprometido y motivado.

CABIDA N°1

PRESENTACIÓN DEL TERRENO

GRIMALDO 430

FORTALEZAS -Ubicado en la zona turística de Miraflores. -Edificio EcoEficinte con certificación LEED. -Aislamiento Acústico. -Estacionamiento para bicicletas.

DEBILIDADES -No hay parques cerca del edificio. -Localización costosa. -Humedad, neblina. -Ancho de vías angostas.

ANÁLISIS FODA OPORTUNIDADES -Ubicación céntrica. -Acceso fácil. -Versatilidad entre distintos departamentos por metrajes. -Alto flujo de personas.

AMENAZAS -Proyectos simirales. -Pandemia

Calle Grimaldo del Solar 430, Miraßores.

A CPU

CABIDA N°1

DEFINICIÓN DEL PÚBLICO OBJETIVO JÓVENES ENTRE 25 Y 40

PÚBLICO OBJETIVO

¿Cómo se conforman los Estilos de Vida en el Perú?

“Nos centramos en brindar oportunidades a adultos jóvenes que buscan una inversión conservadora, equilibrada y visionaria en los mejores proyectos de la ciudad.”

SOFISTICADOS ¿CÓMO SON?

Adultos jóvenes solteros que disfruten de una c o m u n i d a d d o n d e p u e d a n i n t e r a c t u a r, e n áreas comunes, con vecinos que se encuentren en la misma etapa que ellos.

Adultos jóvenes entre 25 y 40 años que busquen mudarse solos, con roomate o con su pareja.

Adultos que quieran invertir su dinero en un inmueble flexible; y posteriormente fácil de

CABIDA N°1 a l q u i l a r.

comodidad

Prefieren calidad.

D i s f r u t a n ganancias.

Tienen alto adquisición riqueza.

Les interesa ganar mayor reconocimiento social.

P r o c u r a n apariencias.

Les interesa socialmente.

Disfrutan salir los fines de s e m a n a a c e n t r o s comerciales, comprar y mostrar ropa para ser deseables por los demás.

d e

¿ C Ó M O TRABAJO?

c u i d a r

E N

E L

A s p i r a n a c a r g o s importantes para obtener u n n i v e l d e v i d a confortable.

Buscan ganar disfrutarlo.

s u s

interés en la de bienes y

S O N

dinero

¿QUÉ LES INTERESA?

Tienen gran expectativa por viajar al extranjero y regresar a poner una empresa.

V i v e n a d q u i r i e n d o símbolos de estatus.

ascender

¿QUÉ COMPRAN?

S e r e l a c i o n a n intensamente con las marcas.

Les atraen los innovadores.

productos

Según la clasificación de Arellano Marketing, nuestro publico objetivo son los sofisticados: (9% de la población)

Son un segmento mixto, con un nivel de ingreso más alto que el promedio. Son muy modernos, educados, liberales, cosmopolitas y valoran mucho la imagen personal. Son innovadores en el consumo, y también son cazadores de tendencias. Les importa mucho su estatus, siguen la moda y son asiduos consumidores de productos de calidad.

ANÁLISIS DEL ENTORNO MIRAFLORES

ESTUDIO ESTUDIO ESTUDIODE DE DE OFERTA MERCADO OFERTA PROPERATI PROPERATI OFERTA // PROPERATI

LIMA

Operaciones en Oferta Operaciones Venta:78.9%en Oferta Venta:78.9% Alquiler:21.1% Alquiler:21.1%

Cantidad de Dormitorios - Dep. - Oferta Cantidad de- Dormitorios - Dep. - Oferta Venta 3 Dormitorios:55,7%

Evolución del Precio del M2 en Venta Evolución del Precio M2 en Venta Abril 2020 - Precio Promediodel M2: $1,659.67

Venta 3 Dormitorios:55,7% Alquiler - 3-Dormitorios:44,0% Alquiler - 3 Dormitorios:44,0%

Abril 2020 Precio Promedio M2: $1,659.67 INICIO DE -CUARENTENA POR COVID-19 INICIO DE CUARENTENA POR COVID-19

VARIACION LIMA VARIACIÓN MENSUAL VARIACIÓN MENSUAL 0MENSUAL .74%

0.74% 0.74%

VARIACION VARIACIÓN INTERANUAL VARIACIÓN INTERANUAL INTERANUAL 17.75%

17.75% 17.75%

Precio del M2 por Zona de Lima PrecioLima delCentro: M2 por Zona de Lima $2,15mil

Evolución del Precio del M2 en Venta Evolución del Precio en Venta Marzo 2022 - Precio Promediodel M2:M2 $1,898.27

Tipo de Propiedad Tipo de Propiedad Departamento: 58,74%

Lima Centro: $2,15mil

Puente Piedra

Hacia dónde se mueve el mercado HHacia acia d ó n d e se s e mueve m u e v e el e lmercado mercado dónde y Santiago Surco con•EnE Lima, n L i m San a , S Miguel an Migu y S a n t ide ago e S urco En Lima, San Miguele ly Santiago de dSurco concentran c o n - cla e nbúsqueda t r a n l a b úde s qpropiedades u e d a d e p r oen p i eventa dades centran la búsqueda de propiedades en venta n ve n t a d e seis l o s meses ú l t i m o de s s e2021. i s m eEntre s e s dlos e 2dos 021. dee los últimos 2021. Ede n t rlos e lúltimos o s d o s seis d i s t meses r i t o s s de n e l Entre 1 4 % los d e dos distritos suman el 14% de ulam ademanda de lal a ddistritos e m a n d a suman d e l a elc i14% u d a d de . S la i n demanda e m b a r g o ,dee lla ciudad. Sin embargo, el distrito quel omás creció dciudad. i s t r i t o Sin q u embargo, e m á s c rel e cdistrito i ó e n que s más ú l t icreció mos enmlos 2021d eenb únúmero e s e últimos s d e 2 0 2meses e n nde úme u e d a sde es en los últimos1 meses der o2021 ens qnúmero de búsquedas M i r a f l o r ees s . Miraflores. búsquedas es Miraflores.

Espacios sustentables E s p a c i o s sustentables sustentables: Espacios de la •El cuidado El cuidad d enaturaleza n a t u r a les e z cada a e s cvez amás v e zneceás El cuidadoo de lal anaturaleza es cadaa dvez másmnecesario. n e cPor e s a eso r i o . es P oque r e s los o econstructores s q u e l o s c o nestán s t r u c tenfoores sario. Por eso es que los constructores están enfoe s t á en n eviviendas n f o c a d o sque e n sean vivie n d a s q u e s e aen n cados autosuficientes autosuficientes acados u t o s uen f i cviviendas i e n t e s eque n c sean uanto a r e c u r s o s en cuanto a recursos naturales (agua, electricidad o n a t u r a l eas recursos ( a g u a , enaturales l e c t r i c i d a(agua, d o d eelectricidad shechos). o cuanto deshechos). Muchos apuntan a construir con maM u c h o s a p u Muchos n t a n a capuntan o n s t r u i r ac construir o n m a t e r con i a l e smadeshechos). teriales que apoyen esta causa. que apoyen esta causa. teriales que apoyen esta causa.

CABIDA N°1 CABIDA N°1 fuente:https://blog.properati.com.pe/4-tendencias-de-la-vivienda-en-2022/ fuente:https://blog.properati.com.pe/4-tendencias-de-la-vivienda-en-2022/

$1,898.27 $1,898.27

Marzo 2022 - Precio Promedio M2: $1,898.27

Departamento: 58,74%

fuente: https://blog.properati.com.pe/reporte-mercado-inmobiliario-quito-abril-2022/ fuente: https://blog.properati.com.pe/reporte-mercado-inmobiliario-quito-abril-2022/

TENDENCIAS TENDENCIAS TENDENCIAS

VALOR VALOR PROMEDIO VALOR PROMEDIO M2 (USD) PROMEDIO M2(USD) M2(USD) $1 898.27

CONCLUSIÓN: CONCLUSIÓN: El precio promedio de m2 en venta se encuentra en una tendencia alcista, CONCLUSIÓN El precio promedio de m2 en venta se encuentra en una tendencia alcista, que pareciera tener una proyección a continuar el próximo año. •

que pareciera tener una proyección a continuar el próximo año.

El precio promedio de m2 en venta se encuentra en una tendencia Más de la mitad de la oferta del mercado inmobiliario tiene una tendencia a l c i Más s t a , de q ula e mitad p a r e cde i e rla a oferta t e n e r del u n mercado a p r o y e cinmobiliario c i ó n a c o n tiene t i n u auna r e l tendencia próximo hacia los departamentos como tipo de propiedad; y casi el 80% realiza operaa ñ o hacia . los departamentos como tipo de propiedad; y casi el 80% realiza operaventa • Mciones á s ciones d e de l ade mventa i t a yd no ealquiler. lalquiler. a oferta del mercado inmobiliario tiene una yd no tendencia hacia los departamentos como tipo de propiedad; y casi Tanto de aventa como en alquiler existe unanpreferencia hacia la oferta de el 80 % r e de l i zventa a ope r a c i oen n ealquiler s d e v eexiste n t a y una o preferencia a l q u i l e r. hacia la oferta de Tanto como 3 dormitorios. • Tadepartamentos n t o d e v e n t adec o en alquiler existe una preferencia hacia la departamentos dem3o dormitorios. oferta de departamentos de 3 dormitorios. inicio lamactualidad • E lEl pprecio r e c i o de d em2 men 2 venta e n v edesde n t a dque esde q u ela ipandemia n i c i o l a hasta pande i a h a s t a ha la El precio de m2 en venta desde que inicio la pandemia hasta la actualidad ha a cvariado t u a l i d aen d un h a estimado v a r i a d o ede n 12% un estimado de 12%

variado en un estimado de 12%

ESTUDIO DE ESTUDIO ESTUDIO DE DE MERCADO OFERTA OFERTA TINSA // TINSA OFERTA TINSA

PRIMER TRIMESTRE PRIMER TRIMESTRE 2021 2021

SEGUNDO TRIMESTRE SEGUNDO TRIMESTRE 2021 2021

TRECER TRIMESTRE TRECER TRIMESTRE 2021 2021

CONCLUSIONES CONCLUSIONES CONCLUSIONES •

•

A lo largo de todo el año y entre t r iAmlo e slargo t r e s de e l todo p o rel c eaño n t a yj eentre d e trimestres entrega A loporcetaje largo de todo el año y entre trimestres i n el m e d i a t a d e de u n i dentrega a d e s d iinmediata s p o n i b l e s de a el porcetaje de entrega inmediata de unidades disponibles a ido en aumento ido en aumento L aunidades c a n t disponibles i d a d d a e idop en r oaumento y e c t o s La cantidad de proyectos residenciales en r e La s i cantidad d e n c i de a l proyectos e s e n residenciales p l a y a s hen a playas ha incrementado para el último i n playas c r e m ehan tincrementado a d o p a r a para el ú imo ell túltimo trimestre del año. t r i trimestre m e s t r e ddel e l año. año. L a sLasu nunidades i d a d e s en e n cierre c i e r r ede dterreno e t e r r ehan no unidades terreno h aLas n m a n t e su n ien d ocierre s u de po r c e n t aahan j lo e mantenido porcentaje superior su porcentaje superior a s u mantenido p e r i o r a l o l a r g o d e l o s t r s largo de los tres trimestres del 2021. elo del 2021. t r i largo m e s t rde e s los d etres l 2 0trimestres 21. L i m a M o d e r n a y L i m a To p c o n c e n t r a n el 70.4% de la disponibilidad de unidades inmobiliarias para final del 2021. E l Lima s t o cModerna k d i s p o nyi b l e eTop s t á concentran d i r i g i d o ael l Lima N iLima v e l Moderna S o c i o e cyo Lima n ó m iTop c o concentran B c o n u el n 70.4% de la disponibilidad de unidades 4 570.4% . 3 % de d elal disponibilidad t o t a l d e ude n iunidades dades inmobiliarias para final del 2021. i n inmobiliarias m o b i l i a r i a s .para final del 2021. E l Els stock t o c k disponible d i s p o n i b l eestá p adirigido r a N S E alBNivel ha El stock disponible está dirigido al Nivel i d Socioeconómico o d e c r e c i e n d o Bacon l o un l a r45.3% g o d edel l atotal ño, p eSocioeconómico r ounidades l a d i sinmobiliarias. p o nB icon b i l iun d a45.3% d e ndelL itotal ma de M de o dunidades e r n a inmobiliarias. y L i m a To p e El stock disponible para NSE B haf uido i n El c r estock m e n t adisponible ndo. para NSE B ha ido

decreciendo a lo largo del año, pero la decreciendo a en lo largo del año, pero la disponibilidad Lima Moderna y Lima disponibilidad en Lima Moderna y Lima Top fue incrementando. Top fue incrementando.

Tanto PROPERATI como TINSA Tanto Ta n t o PROPERATI P R O P E R A T I c ocomo m o T I NTINSA SA concuerdan enq uque la oferta del c o n c u e r d a n e nen e l a la o f eoferta r t a d e l del concuerdan que mercado in m o b i l i a r i o e s testá á e n en mercado inmobiliario mercado a u m e n t o y inmobiliario q u e t i e n e u n a está p r o - en aumento y que tiene una proy e c c c i ó n a ys eque g u i r tiene c o n e s tuna a t e nproaumento dencia. yeccción a seguir con esta tenyeccción a seguir con esta tendencia. dencia.

También coinciden en su opinión También T a m b i écoinciden n c o i n c i d en e n su e nopinión su respecto a que LIma Top y Lima o p i n i ó n ar eque s p e c t LIma o a q Top u e L Iym aLima respecto To p y L i m aencabezan M o d e r n a e n c ala beza n Moderna oferta Moderna la oferta l a o f e r t a i nencabezan mobiliaria. inmobiliaria. inmobiliaria.

El tipo de departamento que más ElE l tipo t i p o de d edepartamento d e p a r t a m e n t o qque u e más abunda en el mercado inmobiliam á s a b uen n d ael emercado n e l m e r cinmobiliaado abunda i n m b i de l i a3 r i dormitorios, o e s e l d e seguido 3 rio eso el rio d o r es m i t el o r i de o s , 3s edormitorios, g u i d o p o r e l seguido de por el de 2 dormitorios. 2 dorm i t o r i o s . por el de 2 dormitorios.

CABIDA N°1 fuente:https://www.tinsa.com.pe/news-inmobiliarios/ fuente:https://www.tinsa.com.pe/news-inmobiliarios/

ESTUDIO DE MERCADO

NECESIDADES SERVICIOS

OFERTA // 4P AGENTES INMOBILIARIOS

OFICINA DE LA AGENCIA

Son quienes acompañan y asesoran a los clientes en todo el proceso de compra y venta, es de gran importancia que cuenten con un buen trato personal, ya que es un factor determinante en el sector inmobiliario. Es vital acompañar esa imagen que se quiere transmitir desde el espacio físico de la oficina con el don de gentes, por parte de los agentes. Pues durante todo el proceso esto puede influir en el destino de si se cierra o no una venta.

Se basa en lineamientos de producto y público objetivo. Comunica quién es la empresa inmobiliaria y qué los hace distintos. De esta forma es en este lugar en donde se facilita las transacciones al m o m e n t o d e v e n d e r u n inmueble , y en donde hay una comunicación más directa con los clientes para cerrar una venta.

PLAZA

PRODUCTO •

•

PROMOCIÓN

PÁGINAS DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA

ASESORAMIENTO EN LA BÚSQUEDA DE INMUEBLES

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T R A M I TA C I Ó N D E CERTIFICADOS ENERGÉTICOS

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ANALIZAR EL MERCADO NEGOCIACIÓN

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H O M E S TA G I N G

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G E S T I Ó N PAT R I M O N I A L

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Las empresas inmobiliarias con mayor éxito y ventas como Grupo T&C, V&V Grupo Inmobiliario, Besco, Abril Grupo Inmobiliario o EDIFICA, cuentan con buenas estrategias de promoción de sus productos. Para la actualidad la manera más eficiente de llegar a los clientes es contar con un sitio web atractivo que facilite a los clientes llegar a contactar al ofertante.

CABIDA N°1

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C A PA C I TA C I Ó N

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SUPERVISAR EL PROCESO DE C O M P R A V E N TA

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AGILIZAR EL PROCESO DE C O M P R A V E N TA

En general el mercado de oferta inmobiliaria tiene como producto mejor posicionado los departamentos de 3 dormitorios tanto en venta como en a l q u i l e r. Esto demuestra que la principal competencia se basa en qué tan bueno es el departamento de 3 dormitorios que ofrecen las inmobiliarias y cuántas n e c e s i d a d e s p u e d e s a t i s f a c e r.

PRECIO •

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El precio estadísticamente varía según las zonas en las que se encuentran los inmuebles , encabezando el precio están San Isidro y Barranco como parte de L i m a To p . El precio de m2 por zona sirve como referencia p a r a v a l o r i z a r u n inmueble por parte de la inmobiliaria al igual que para comparar precios desde la perspectiva del cliente.

¿QUÉ VALOR TIENE EL PRODUCTO PARA EL CLIENTE?

$1,898.27 X M2 EN PROMEDIO

El valor percibido influye en gran manera el precio que se da a los inmuebles, la forma en cómo se publicita o presenta una inmobiliaria y su producto puede permitirle s u b i r s u p r e c i o e n e l m e r c a d o . E s d e c i r, l o s clientes están dispuestos a pagar más si tienen satisfechas sus necesidades físicas, pero también sus necesidades psicosociales.

ESTUDIO DE ESTUDIO ESTUDIO DE DE MERCADO DEMANDA DEMANDA DEMANDA // TINSA TINSA TINSA

PRIMER TRIMESTRE PRIMER TRIMESTRE 2021 2021

SEGUNDO TRIMESTRE SEGUNDO TRIMESTRE 2021 2021

TRECER TRIMESTRE TRECER TRIMESTRE 2021 2021

fuente:https://www.tinsa.com.pe/news-inmobiliarios/ fuente:https://www.tinsa.com.pe/news-inmobiliarios/ •

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S o l Solo o dde e 2007 2 0 0al7 2017 a l aumentó 2 0 1 7 el a unúmero m e n t óde departamentos e l n ú m e r o en de Solo de 2007 al 2017 aumentó el número de departamentos en d e pLima a r t aMetropolitana m e n t o s e n deL290 i m aa 709; M e en t r osectores p o l i t a ncomo a d Lima e 2 Top 9 0 ya Lima Metropolitana de 290 a 709; altos en sectores como Lima Top y Lima Moderna los condominios constituyen 7 0 9 ; e n s e c t o r e s c o m o L i m a To p y L i m a más M o dde e r la na Lima Moderna los condominios altos constituyen más de la l o s mitad c o n dde o mlas i nsoluciones i o s a l t o shabitacionales constituyen más de la mitad mitad de las soluciones habitacionales d e lViviendas a s s o l u cpor i o ndebajo e s h ade b i t300 a c imil o n soles ales de V i v iViviendas e n d inclinación a s ppor o r debajo d eque b a j refleja o d300 e este 3mil 0 0soles m i l s o es l e sel alza en invertir Otra informe Otra refleja este invertir O t r menos a i n cinclinación l idinero nación qlau eadquisición refle j a informe ede ste i nes f oel r malza e een s En e l Lima alza enque una propiedad. la adquisición de una propiedad. e n menos iMetropolitana, n v e r t dinero i r m e nen o s d i n e r o e n l a a d q u i s icon c i ó nunEn dmenor eLima una además de buscar viviendas Metropolitana, buscar p r o metraje, p i e d a dlos . compradores E n además L i m a de M e t r o ppagar oviviendas l i t a poco n a , con a d eun m de ámenor s 245 de esperan menos metraje, los compradores esperan pagar poco menos de 245 b u smil c a soles r v ipor v i esu n dnuevo a s chogar. on un menor metraje, los c o mmil p r soles a d o rpor e s su e s nuevo p e r a nhogar. pagar poco menos de 245 mil s o l e s p o r s u n u e v o h o g a r.

•

CONCLUSIONES CONCLUSIONES La demanda de departamentos en Lima duranCONCLUSIONES La demanda de departamentos en Lima durante los tres trimetres del 2021 ha ido en aumenhae nido • te L los a dtres e mtodo atrimetres n d aded departamentos e del d e p2021 artam tcon o sen3 eaumenndormiLima to.Sobre to.Sobre d u r a n - ttodo e l o s de t r edepartamentos s t r i m e s t r e s d e lcon 2 0 231 dormiha ido torios. e n a u m e n t o . S o b r e t o d o d e d e p a r t a m e ntos torios. El grupo de mayor adquisin 3 d o socioeconómico rmi- torios. Elc ogrupo socioeconómico de mayor adquisi• ción E l fue g r uelp B. o socioeconómico de mayor ción a d qfue u i s i el c i óB. n fue el B. Miraflores lidera la demanda inmobiliaria como M i r a f l o r elidera s l i d elar ademanda l a d e m ainmobiliaria n d a i n m o b como iliaria Miraflores distrito. como distrito. distrito. •Los L oproyectos s p r o y e c t ode s dentre e e n t6 r ea 610a pisos 1 0 p ison s o s los s o nque los Losq uproyectos e m á s a b u de n d aentre e n e6l am10 e r cpisos a d o i nson m o blos i l i aque rio. más abundan en eln mercado inmobiliario. más abundan en el mercado inmobiliario.

EExiste x i s t e unu naumento a u m e nen t o lae preferencia n la prefe r e nvivir c i a en p oedificios, r vivir en por Existe vivir eproyectos d i f i c iun o s ,aumento r o y e c en t o slad preferencia e d e p incluyen a r t apor m e nciertos t o s en q beneficios u edificios, e incluyen dep departamentos que incluyen cproyectos i e r tpueden o s bde e facilitar n departamentos e f i c i olas vida q u de e que p u ehabitantes d e n f a cciertos i l i t a r beneficios la vida de que sus pueden sque us h a b i t a nfacilitar t e s la vida de sus habitantes DDetalló e t a l l óque q ulos e distritos l o s d i sde t r iLima t o s Moderna de Lima o dque e r nconcena son los sonMlos que los distritos concenqDetalló u e c o n c e n a demanda n e n de e l Lima 2 0 2 1Moderna l a d eEl mson a n los d a que ies n mliderado obiliaria. tran en el 2021t rla inmobiliaria. ranking tran en es Epor l rMiraflores a nelk 2021 i n g la edemanda s l iSantiago d e rinmobiliaria. a d odepSurco o r ElMranking iraflo r eliderado sMiguel (13%), (13%), (12%), San Miraflores (13%), Santiago de Surco (12%), San Miguel Spor a n t i a g o d e S u r c o ( 1 2 % ) , S a n M i g u e l ( 1 1 % ) , Pueblo (11%), Pueblo Libre (9%) y Magdalena del Mar (8%). L(11%), i b r e Pueblo ( 9 % ) yLibre M a g(9%) d a l ye Magdalena n a d e l M adel r (Mar 8 % )(8%). .

https://gestion.pe/economia/lima-moderna-concentra-la-demandaCABIDA N°1 https://blog.properati.com.pe/detalles-demanda-inmobiliaria-2021-peru/ https://gestion.pe/economia/lima-moderna-concentra-la-demandainmobiliaria-online-de-la-capital-en-2021-nndc-noticia/?ref=gesr https://blog.properati.com.pe/detalles-demanda-inmobiliaria-2021-peru/ inmobiliaria-online-de-la-capital-en-2021-nndc-noticia/?ref=gesr

ESTUDIO DE MERCADO DEMANDA // 4C

UNIDADES VENDIDAS SEGÚN NSE D u r a n t e e l Te r c e r t r i m e s t r e d e l 2021 se vendieron 3 413 unidades

Esto nos dice que la conexión entre los agentes inmobiliarios y los potenciales clientes esta cada vez más estrecha, y que con un buen trabajo de marketing de contenido, la constante asesoría y trámite del agente para con el cliente es inmediata.

NSE B •

Esta parte abarca el punto de interacción entre los clientes y los ofertantes. Cómo se da la relación entre estos dos para poder tener un beneficio mutuamente. Esto se da a partir de la creación de c o n t e n i d o y s u l l e g a d a mediante las redes sociales.

COMUNICACIÓN

CLIENTE •

COSTO / BENEFICIO •

En esta época de virtualidad la manera más eficaz y eficiente de que el cliente acceda a inmobiliarias y a nuevos departamentos es a través de sitios webs, en el perú según PROPER AT I l a m a y o r í a d e i n c i d e n c i a s e n b ú s q u e d a d e viviendas por comprar es a través de internet.

De acuerdo a las estadísticas el grupo socioeconómico que cuenta con m a y o r c a n t i d a d d e u n i d a d e s inmobiliarias adquiridas es el sector socioeconómico B. Las familias pertenecientes al sector socioeconómico B cuentan con un promedio de 3.7 miembros por hogar; un ingreso promedio de s/7,230 y suelen gastar más en vivienda , combustible, electricidad y cuidado de su vivienda según ipsos en 2021.

•

Al momento de comprarse un inmueble lo que se suele hacer es tomar un préstamo de un banco para poder pagar en su totalidad el departamento de interés por parte del cliente. Según tinsa el banco que mayor cantidad de dinero maneja para el tipo de t r a n s a c c i o n e s i n m o b i l i a r i a s e s e l B C P.

CONVIVENCIA •

“ E n e l 2 0 2 0 l a plataforma recibió la visita de más de 1 m i l l ó n 9 4 5 , 0 0 0 personas interesadas e n c o m p r a r o a l q u i l a r u n a vivienda, quienes revisaron los mas de 125,000 anuncios disponibles, explicó CABIDA N°1 l a e j e c u t i v a d e

•

Properati, Daniela Maldonado”. “ L a e j e c u t i v a d e s t a c ó q u e l a demanda inmobiliaria online se encuentra liderada por los millenials (18 a 34 años), que cuentan con una participación del 43 % en mercado de venta ”

SOLES TRANSADOS POR PROYECTOS ENTIDAD FINANCIERA

BENEFICIOS •

•

F I N A N C I A M I E N T O D E H A S TA S/436,100. BONO POR HOGAR SOSTENIBLE DE S/ 5,100. S USTENTA

TUS

AHORRANDO DESDE

•

UTILIZA

25%

INGRESOS

MESES.

DE TU

AFP

PA R A L A C U O TA I N I C I A L

•

TEA

M Á X I M A

CRÉDITO EN SOLES

PA R A

13.00%

ESTUDIO DE MERCADO

Dúplex Departamento

COMPETENCIA 60 m2

94 m2

PRECIO POR M2

156 m2

PRECIO POR M2

US$2,900

PRECIO POR M2

US$3,200

US$2,600

US$2,175

US$2,400

US$1,950

US$1,450

US$1,600

US$1,300

US$725

US$800

US$650

US$0

9 10 11 12 13 14 15

Precio por m2

Precio total

Área

Antiguedad

$ 2 105

$ 120 000

57 m2

2 años

$ 2 853

$ 171 184

60 m2

$ 2 711

$ 162 700

60 m2

$ 2 589

$ 155 392

$ 2 527

9 10 11 12 13 14 15

Precio por m2

Precio total

Área

Antiguedad

$ 2 190

$ 219 000

100 m2

3 años

0 años

$ 3 164

$ 297 500

94 m2

0 años

$ 2 929

$ 275 375

60 m2

1 año

$ 3 162

$ 297 317

$ 151 667

60 m2

0 años

$ 2 355

$ 2 641

$ 158 500

60 m2

0 años

$ 2 844

$ 170 691

60 m2

0 años

$ 2 520

$ 126 000

50 m2

$ 2615

$ 156 915

$ 2 610

$ 2 253

9 10 11 12 13 14 15

Precio por m2

Precio total

Área Construída

Área Libre

Antiguedad

$ 1 824

$ 135 000

74 m2

3 años

0 años

$ 2 444

$ 220 000

90 m2

3 años

94 m2

0 años

$ 2 200

$ 220 000

100 m2

3 años

94 m2

0 años

$ 2 166

$ 169 000

78 m2

3 años

$ 228 527

97 m2

0 años

$ 2 237

$ 179 000

80 m2

3 años

$ 2 380

$ 238 000

100 m2

3 años

$ 2 093

$ 180 000

86 m2

3 años

$ 1 600

$ 184 000

115 m2

3 años

$ 2 187

$ 175 000

80 m2

3 años

2 años

$ 2 180

$ 368 560

135 m2

3 años

$ 1 666

$ 150 000

90 m2

3 años

60 m2

0 años

$ 1 600

$ 184 000

115 m2

3 años

$ 2 116

$ 182 000

86 m2

3 años

$ 156 652

60 m2

0 años

$ 1 822

$ 195 000

107 m2

3 años

$ 2 287

$ 199 000

87 m2

3 años

$ 169 000

75 m2

3 años

$ 1 635

$ 157 000

96 m2

3 años

$ 2 156

$ 290 000

166 m2

103 m2

3 años

$ 2 543

$ 152 585

60 m2

0 años

$ 1 910

$ 170 000

89 m2

3 años

$ 2 159

$ 215 904

100 m2

0 años

$ 2 500

$ 125 000

50 m2

3 años

$ 1 677

$ 161 000

96 m2

3 años

$ 2 223

$ 169 000

76 m2

3 años

$ 2 253

$ 169 000

75 m2

3 años

$ 2 594

$ 205 000

79 m2

3 años

$ 2 574

$ 260 000

101 m2

3 años

0 años

3 años

$ 2 176

$ 217 612

100 m2

0 años

$ 2 718

$ 163 125

60 m2

$ 2 405

$ 190 000

GRIMALDO 430

79 m2

GRIMALDO 430

1 3

VALUACIÓN

PRECIO ESTIMADO

2 5

PRECIO ESTIMADO POR M2

USD $ 2 459

VALUACIÓN PRECIO ESTIMADO POR M2

USD $ 2 156

9 5 1312

1 11 9

VALUACIÓN PRECIO ESTIMADO POR M2

USD $ 2 167

CABIDA N°1

ESTUDIO DE CABIDA PARÁMETRO MIRAFLORES

12 13

USD $ 158 229 13

PRECIO ESTIMADO

USD $ 202 720

VALUACIÓN 4

PRECIO ESTIMADO

USD $ 147 696

VALUACIÓN

Tipo: Departamento Área total: 60 m2 Habitaciones: 1

Tipo: Dúplex Área total: 94 m2 Habitaciones: 3

Tipo: Departamento Área total: 60 m2 Habitaciones: 2

DEFINICIÓN Perfil del DEL PERFIL DEL PRODUCTO

Producto

GRIMALDO 430

TIPOS DE departamentos DEPARTAMENTOS Tipos de

• • •

ACABADOS Acabados

•

Cuarzo blanco polar Piso SPC beige oak Cerámico esmaltado mónaco mate 30x60 Melamine Pelikano Olivo

fendi

SINGLE 60 m2

1 dormitorio • • •

•

Porcelanato san lorenzo cementi gris 60x60 Piso SPC beige oak D e t a l l e c e r á m i c o esmaltado axel gris mate

•

Papel Mural 230 grs P i s o S P C beige oak

ESPACIOS EspaciosCOMUNES comunes

SHARED 94 m2

2 dormitorios

DELUXE

PISCINA Piscina

PARRILLA Parrilla

SALA SalaDE deUSOS usosMÚLTIPLES múltiples

GIMNASIO Gimnasio

154 m2

2 dormitorios

CABIDA N°1

PERFIL DEL DEFINICIÓN DEL PERFIL PRODUCTO DEL PRODUCTO PRECIO, PLAZA Y PROMOCIÓN PRECIO, PLAZA Y PROMOCIÓN

PRECIO

TIPO 04

PLAZA PLAZA Actualmente nos ubicamos en la Calle Grimaldo del Solar 430, Miraflores con una caseta de Ventas ya que la gran mayoría de nuestros clientes prefieren atención presencial para obtener información sobre nuestros productos.

104

TIPO 07

94 m2

60 m2

153 m2

275,453 $ m2

175,811 $ m2

297,432 $ m2

PROMOCIÓN PROMOCIÓN

YouTube

Instagram

En Instagram la herramienta de Business nos ofrece grandes resultados y poder abarcar un gran número de clientes.

Utilizaremos YouTube para promocionar a mayor detalle nuestros productos.

TikTok

Usaremos esta plataforma por la gran cobertura que ofrece y por la capacidad de poder usar publicidad para promocionar.

Página Web

La web de la compañia permite a los clientes poder tener acceso a toda la información de la empresa y a nuestras ofertas al igual que el acceso a nuestro historial de ventas.

Facebook

En FaceBook podremos acceder a una población más adulta y cubrir todas las redes sociales más importantes.

CABIDA N°1

DEFINICIÓN DEL PERFIL DEL PRODUCTO ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA

INMOBILIARIAS Es una empresa orientada a la inversión, desarrollo y construcción de importantes proyectos inmobiliarios, comerciales, de vivienda social y desarrollo urbano.

EDIFICIOS MULTIFAMILIARES

Vo l t e r r a p r i o r i z a c o m o f a c t o r d i f e re n c i a d o r e l d i s e ñ o , l a f u n c i o n a l i d a d y l a c a l i d a d de los acabados de cada uno de sus proyectos. Sabemos la importancia de la inversión que hacen los propietarios y nos esforzamos constantemente en cubrir las exigencias de un mercado cada vez más competitivo.

Con 15 años de experiencia desarrollando proyectos en los distritos más consolidados de Lima, nos permite manejar información que nos posiciona como proyectos de alta revalorización y valor de re-compra. En los últimos años, hemos desarrollado un ecosistema de empresas en el grupo que se potencian entre sí y ofrecen un valor agregado al inversionista.

Tiene a la venta exitosos proyectos desarrollados bajo los estrictos estándares de calidad de la marca Actual, teniendo la vocación de perdurar en el tiempo, por lo cual, no se escatiman esfuerzos en desarrollar los mejores proyectos y en mejorar cada día la post venta y el servicio al cliente.

3 # DORMITORIOS

ÁREA DE DEPARTAMENTOS

PRECIO M2

GRIMALDO 430

Calle Grimaldo del Solar 430, Miraflores

60 - 154 m2

MIRAFLORES SCHELL HOME & HOST

Calle Schell 608, Miraflores

GRIMALDO 247

EDIFICIO REPÚBLICA

UBICACIÓN

Estamos orgullosos de ser pioneros creando y participando activamente del gran auge inmobiliario de la región. Así mismo, estamos seguros y confiados que seguiremos satisfaciendo a más familias.

CERTIFICACIÓN

EDGE

$2 261

64 - 100 m2

$2 322

Calle Grimaldo del Solar 247, Miraflores

59 - 167 m2

$2 276

Av. Paseo de la República 5817, Miraflores

90 - 120 m2

$2 061

ÁREAS COMUNES

LEED

Reflexión Como empresa para este trabajo vimos que realizar este estudio fue nuestra fortaleza obteniendo buenos resultados, sin embargo al inicio teniamos un enfoque distinto de la empresa como para personas jóvenes, pero haciendo todo este estudio modificamos nuestro público por el tema de precio según la zona y el metraje del proyecto.

Aprendizaje En cuanto al estudio de mercado pude aprender distintas formas de desglosar el proyecto inmobiliario, utilizando las 4 ps o 4cs que nos brindarán información que ayudará para definir temas para nuestro público objetivo y poder ver que recursos aplicar para llegar a ellos. También aplicando el análisis FODA para el terreno podemos definir que problemas o valores tiene nuestro terreno. Por último con todo lo visto previamente definimos el perfil del producto definiendo el precio, la plaza y la promoción.

Nivel de Dificultad

20% Valoración Personal

En el ámbito profesional considero que este estudio es de suma importancia aplicarlo aparte del diseño, porque habiendo teniendo experiencia pre-profesional considero que es un tema que las inmobiliarias muchas veces no lo toman en cuenta, y puede que utilicen la misma presentación estando en terrenos muy distintos y con público diferente. 13

T 02

Monografía Parcial

Semana 8

CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11 Descripción Los estudiantes realizarán una entrega y exposición del trabajo grupal en su etapa parcial Se solicita lo siguiente que abarquen lo siguiente: 1. Introducción: donde deben presentar a la empresa y el proyecto y sustentar los argumentos que lo hacen interesante como inversión. 2. Definición del proyecto: Deben presentar el acta de constitución del proyecto. 3. Establecimiento de las bases del proyecto: Análisis de la ubicación y entorno, certificado de parámetros y normatividad vigente .FODA del terreno 4. Estudio de mercado y público objetivo. 5. Fit test del proyecto. Alcance y Perfil del producto. 6. Estimado de inversión inicial 7. Brochure del producto.

Objetivos -Analizar el terreno y entorno y determinar los criterios que justifican su elección -Demostrar el conocimiento del mercado, realizando un análisis de la oferta y demanda del distrito. -Identificar y Analizar la competencia del proyecto. -Demostrar los criterios empleados para la elaboración de una cabida preliminar que responda al mercado y normativa analizadas -Entender el concepto de estimación preliminar de ingresos y costos, identificar ratios para estimar la inversión del proyecto que responda al perfil definido. -Definir los atributos del producto y presentarlo al mercado (elaboración de brochure)

Criterios de evaluación

Formato de entrega Exposición y trabajo monográfico en pdf

TABLA DE CONTENIDO

Universidad de Lima Facultad de Ingeniería y Arquitectura Gestión de Proyectos II I.

INTRODUCCIÓN I. I.

BeOptimized………..………..………..………..………..………..………..………..……………………2

I. II. ¿Por qué comprar un distrito de Miraflores? ……..………..………..………..………..……….…… 2 I.II. I.

Ubicación Privilegiada ……..………..………..………..………..…………..………..……… 2

I.II. II. Áreas Verdes ……..………..………..………..………..………..………..………..………….…3 I.II. III. Distrito seguro …..………..………..………..………..………..………..………..………..……3 I.II. IV. Cercanía al mar …..………..………..………..………..………..………..………..………….… 3 I.II. V. Ciclovías integradas …..………..………..………..………..………..………..………..…….… 3 I.II. VI. Actividad comercial …..……..………..………..………..………..………..………..……….…3 I. III. Equipo BeOptimized …..………..………..………..………..………..………..………..………..…… 4 II. DEFINICIÓN DEL PROYECTO …..………..………..………..………..………..………..………..…………… 4 II. I.

Acta de Constitución .………..………..………..………..………..………..………..…………………… 4

III. ESTABLECIMIENTO DE LAS BASES DEL PROYECTO …..………..………..………..………..………..……… 5

MONOGRAFÍA BECOMPACT

III. I.

Análisis de la ubicación y entorno ……..………..………..………..………..…..…………………… 5

III. II. Certificado de parámetros y normatividad ……..………..………..………..………..…..………… 5 III. III. FODA del terreno ……..………..………..………..………..…..…………………….……….………. 6

Alessia Silva Urdanivia 20181800

III. IV. Estudio de mercado ……….……….……….……….……….……….……….……….……….……… 7 III.IV. I.

Alexandra Magheri Escudero 20181800

Oferta ……….……….……….……….……….……….……….……….……….……….………. 7

III.IV. II. Demanda ……….……….……….……….……….……….……….……….……….……….…8 III.IV. III. Competencia ……….……….……….……….……….……….……….……….……….………. 9

Ariel Esteban Almaguer Leon 20191122

III. V. Determinación del público objetivo …..………..………..………..………..………..……………. 11 III. VI. Fit test del proyecto …..………..………..………..………..………..………..………..………..…… 12

Ella Michelle Howard Tenorio 20180903

III. VII. Definición del Perfil del producto …..………..………..………..………..………..………..………..12 III. VIII. Estimado de inversión inicial, utilidad y margen de rentabilidad …..………..………..………….14

Isabel Portugal Camacho 20171211

III. IX. Conclusiones …..………..………..………..………..………..………..………..………..………..….. 14 IV. PRESENTACIÓN DEL EXPEDIENTE TÉCNICO DEL PROYECTO …..………..………..………..……….. 16

Martin Vasquez Sanchez 20163703

V. PRESENTACIÓN DE PROYECTO PARA VENTA/MARKETING…..………..………..………..………..………. 17

Sección: 822 Lima – Perú 1. Introducción: Breve presentación de la empresa de gerenciamiento y el terreno

Mayo de 2022

Además, el distrito limita con otros importantes de la Lima, como San Isidro, Surco, y Barranco. Comprar un

departamento en este distrito significa tener la oportunidad de disfrutar de todos los establecimientos

INTRODUCCIÓN

anteriormente mencionados y al mismo tiempo tener un lugar cómodo y elegante para vivir.

I.I. BeOptimized BeOptimized es una empresa inmobiliaria conformada por seis jóvenes arquitectos cuya misión es poder generar una

I.II.II. Áreas Verdes

comunidad para adultos jóvenes en sus proyectos,

En una ciudad como Lima no abundan las áreas verdes,

brindándoles el mejor servicio donde se satisfagan las

por lo que es una particularidad atractiva del distrito.

necesidades de los mismos; cumpliendo con las exigencias

Tener tu departamento cerca a un parque trae muchas

del mercado, de construcción y optimizando los espacios de

ventajas no solo a nivel de salud, sino para la interacción

cada vivienda. Tenemos como visión ser la empresa

social. Permite realizar actividades como pasar tiempo en

referente en el negocio inmobiliario de manera rentable y

familia, con amigos, sacar al perro, practicar algún

sostenible con proyectos innovadores, eficientes y de alta

deporte, leer un libro y muchas cosas más. Parece

calidad. Además, reconocida mundialmente por nuestro

innecesario mencionar esto, pero la pandemia nos ha obligado a valorar mucho el espacio público y las áreas

concepto “The Compact Place”, expandiéndonos y contribuyendo a la sociedad internacional con conocimiento y espacios de calidad a través de un equipo comprometido

verdes.

Figura 1: Logo y eslogan de la empresa BeOptimized.

Figura 2: Malecón de Miraßores.

I.II.III. Distrito seguro

y motivado. (Figura 1)

Sin duda alguna sabemos que uno de los principales criterios para escoger dónde vivir o mudarse es la No es una novedad que las viviendas son una inversión rentable y segura a lo largo del tiempo, ya que la

seguridad, ya que se busca un lugar seguro, ordenado y tranquilo. Miraflores encabeza las listas de los distritos

valorización de estas aumenta. Esto genera la oportunidad de un ingreso fijo a futuro si los usuarios desean

más seguros de Lima. La municipalidad cuenta aproximadamente con 750 serenos, cámaras de

alquilar sus inmuebles o realizar una venta donde obtengan una mayor ganancia al dinero invertido; ya que la

videovigilancia, radios tetra y casetas de serenazgo.

demanda de este tipo de inmuebles se incrementará en el transcurso de los años. Según la tesis “Atributos que determinan la elección de viviendas por adultos jóvenes de 25 a 35 años en Lima Metropolitana”,

I.II.IV. Cercanía al mar

aprobada por la ESAN en el 2019, se concluyó en un estudio de 144 personas, que el 96% busca comprar un

Uno de los atractivos más llamativos de este distrito es la posibilidad de tener tu departamento a unos pocos

departamento propio, mientras que solo el 4% busca alquilar. También, que los atributos que tienen más

minutos de la playa. También ofrece la posibilidad de dar un paseo a pie hasta el malecón o realizar alguna

importancia son el área, el precio, cercanía a los centros de trabajo y los estacionamientos.

actividad deportiva y ofrece un fácil acceso al circuito de playas lo que quiere decir que podrás movilizarte rápidamente a diferentes partes de la ciudad. (Figura 2)

I.II.V. Ciclovias integradas

mundo laboral y social. Claro está el interés en la compra de un departamento que pueda ser tanto para uso

El distrito ofrece la posibilidad de disfrutar paseos en bicicleta de manera recreacional o como medio de

propio como para una inversión, pero es necesario que el lugar donde se ubique el proyecto resuelva las

transporte. No solo encuentras vías alternas para andar en bicicleta, sino también parques de estacionamiento,

necesidades de los mismos, que sea rentable y, que por ende, los lleve a invertir. Por esta razón, el terreno

seguridad para el cuidado y semaforización; e incluso, si no tienes una bicicleta, tendrás la opción de

elegido se encuentra en el distrito de Miraflores en la calle Grimaldo cerca a muchos lugares gastronómicos

alquilarla.

conocidos, puntos de comercio, centros de educación y servicios.

I.II.VI. Actividad comercial

I.II. ¿Por qué comprar un distrito de Miraflores?:

I.II.I. Ubicación Privilegiada

Miraflores puede ubicarse convenientemente cerca de toda esta actividad comercial. Independientemente de

Una de las principales ventajas de comprar un departamento o alquilarlo en Miraflores es su ubicación

la época del año o incluso la hora del día, al comprar un departamento en este distrito siempre encontrarás

privilegiada. Puedes encontrar a unas cuadras, centros comerciales, farmacias, parques, bancos,

algo cerca y nunca te quedarás sin cosas por hacer.

supermercados, centros de salud, restaurantes, etc.

I.III. Equipo BeOptimized (Figura 3)

Alexandra Magheri Escudero:

BeOptimized Proyecto Grimaldo 430 Calle Grimaldo del Solar 430, Miraflores. Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Alexandra Magheri 24 de agosto del 2022

Gerente de Proyectos

El proyecto Grimaldo 430 fue desarrollado tras realizar un estudio de mercado y un análisis del terreno, con los cuales identificamos la demanda de departamentos versátiles con metrajes flexibles para nuestro público objetivo, y que sobre todo también cuenten con áreas comunes de interacción y recreación. Beoptimized, realizó un proyecto inmobiliario con espacios que buscan atraer a los usuarios identificados.

Alessia Silva Urdanivia: Arquitecto Senior Ariel Almaguer Leon: Arquitecto Senior Isabel Portugal Camacho:

Proyecto inmobiliario ubicado en una zona residencial de densidad alta, exclusivo y versátil en el distrito de Miraflores, Lima. Cuenta con áreas sociales y de entretenimiento, con terraza y zona de gimnasio. Cuenta con 9 pisos y 56 departamentos de los cuales varían los metrajes desde los 60m2 hasta los 150m2 apróximdamente. Además, cuenta con 54 estacionamientos para autos y un área para el estacionamiento de bicicletas.

Arquitecto Senior Martin Vasquez Sanchez: Arquitecto Senior Michelle Howard Tenorio: Arquitecto Senior

Figura 3: Integrantes de la empresa de gerenciamiento BeCompact.

Departametos con área minima de 60 m2, correctamente iluminados y ventilados que tenga una buena relación con su exterior. Que cuenten con zona de estacionamientos y que tenga un impacto medioambiental bajo y sea ecoamigable.

II. DEFINICIÓN DEL PROYECTO Grimaldo 430 es un proyecto moderno diseñado por BeCompact con departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios desde 60m2 hasta 154m2; ubicado en el corazón de Miraflores. Cuenta con un lobby de doble altura en el primer nivel y áreas comunes en la azotea

como gimnasio, sala de reuniones, zona de parrilla y piscina.

Cuenta con la Certificación LEED Core&Shell, la certificación para

Presentación de la empresa de gerenciamiento y el terreno elegido. .

Isabel Portugal

edificios sustentables más reconocida a nivel mundial; con lo cual

Acta de constitución del proyecto.

Michelle Howard

Establecimiento de las bases del proyecto

Ariel Almaguer

se reducirán los consumos y costos; además de incrementar el valor de la propiedad y reducir el impacto ambiental. Grimaldo

Figura 4: Fachada del ediÞcio Grimaldo 430

Presentación del expediente técnico del proyecto (Plano de ubicación y planos de

430 es tu mejor opción de inversión en Miraflores.

II.I. Acta de Constitución

planta)

Alessia Silva

Presentación de proyecto para venta/marketing: Definir un logo y slogan del

Martín Vasquez

proyecto.

Alexandra Magheri

Brochure (Vistas en 3D, plantas amobladas y descripciones atractivas para el público objetivo).

Respetar los tiempos estaablecidos en los plazos de entregas dentro del proyecto (cronograma), y pegarse lo más posible al presupuesto, teniendo la menor cantidad de cambios posibles. 4

y una altura máxima de 7 pisos. Para la parte de estacionamientos el proyecto debe cumplir con 3

III. ESTABLECIMIENTO DE LAS BASES DEL PROYECTO

estacionamientos por unidad de vivienda de 3 y 2 dormitorios, 2 estacionamientos por unidad de vivienda de 1 dormitorio + 10% para visitas. (Figura 6)

III.I. Análisis de la ubicación y entorno Como distrito para ubicar el terreno escogimos Miraflores, pues es céntrico, turístico y llamativo. Además, cuenta con una variedad de usos de suelo de tal manera que las viviendas se adaptan perfectamente y facilitan la vida de los usuarios.

Buscamos una zona que cuente con todo lo necesario a una distancia caminable como: centros comerciales, comercios locales, parques, restaurantes, actividades culturales, de ocio y ciclovías que le permitan recorrer eficientemente distancias largas.

Considerando todo esto, nuestro terreno se ubica en la Calle Grimaldo del Solar 430 en el distrito de Miraflores y el terreno cuenta con un área de 828.5 m2. Ubicamos los establecimientos básicos cercanos como tiendas, colegios, parques, centros culturales, hospedajes, entre otros. De esta forma, analizar el impacto de este equipamiento urbano en el valor del terreno y posteriormente del edificio.

Figura 5: Ubicación del proyecto en vista aérea.

Figura 6: CertiÞcado de parámetros de Miraßores.

III.III. FODA del terreno

Realizamos el análisis FODA con el fin de identificar las fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas que

Hotel Marriott, Hilton, DoubleTree by Hilton, entre otros. Algunos centros comerciales conocidos como el

nos brinda el terreno elegido y así tener una perspectiva de lo que se puede hacer con el terreno, como

Larcomar, Tottus y Wong. Además, centros culturales como el Centro de Convenciones Maria Angola, el

trabajar en él, explotando sus características y de esta manera tomar la mejores decisiones para nuestro

Centro Cultural Brasil - Perú y el Centro Cultural Britanico. Como centros educativos conocidos encontramos el

proyecto. Posteriormente, plantear las estrategias y desarrollar el proyecto inmobiliario.

Instituto Le Cordon Bleu, el St. George’s College, el Colegio Pestalozzi, el Markham College y la Universidad de Ingenieria y Tecnologia. Respecto a centro de salud: Hospital Casimiro Ulloa, Centro de enfermedades

1. FORTALEZAS a. Ubicación en la zona turística de Miraßores: El terreno está ubicado en una zona muy

respiratorias Abraham Zavala y Alegro salud. Finalmente, las áreas verdes más conocidas y en muchos casos lo que más le interesa a los compradores interesados: Parque Reducto N°2, Parque Tradiciones, Parque Kennedy

concurrida, por lo tanto cuenta con múltiples servicios cerca, así como parques, y accesibilidad. b. EdiÞcio EcoEÞciente con certiÞcación LEED: El edificio cuenta con esta certificación que

y el Parque Miraflores.

garantiza economizar costos y no contaminar el ambiente, sobre todo en épocas de invierno. c. Aislamiento acústico: Contamos con un aislamiento acústico dentro de nuestras instalaciones, algo muy requerido por nuestros clientes para un descanso y tranquilidad, además, muy

III.II. Certificado de parámetros y normatividad

importante dentro de los tiempos de home office.

Nuestro terreno se encuentra en la calle Grimaldo del solar Nº 426 – 428-430, en el distrito de Miraflores, Lima

d. Estacionamiento para bicicletas: Además de los estacionamientos para auto, contamos con los

Perú. Este cuenta con un área total de 828.50 m2, cuyas medidas perimétricas se encuentran inscritas en la

de bicicletas, facilitando y fomentando el uso de las mismas, más aún en la zona donde nos

Partida No 46385802 del Registro de Predios de Lima. Se ubica en una zona residencial de densidad alta

ubicamos, en donde encontramos todo a la vuelta de la esquina.

(RDA),ya que hace uso de más de 800m2 (825.5m2 exactamente). Los usos permisibles son de vivienda unifamiliar y multifamiliar, siendo nuestro proyecto compatible con el de uso multifamiliar y contempla un 40% mínimo de espacio para áreas libres. Entre los parámetros realizados el proyecto cuenta con 3 metros de retiro

primero y Miraflores el tercero. Los departamentos con tres 2. OPORTUNIDADES

dormitorios abarcan el 55.7% de las ventas en todo Lima y en

a. Ubicación céntrica: Nos encontramos en un sector céntrico como se mencionó anteriormente,

alquiler llegan al 44% del total. El tipo de propiedad con

por lo que podemos explotar y atraer mucho más la atracción de los clientes.

mayor cantidad ofertada es el departamento 58,74%,

b. Fácil Acceso: Estamos ubicados entre avenidas conocidas y concurridas, lo que da pase a que

superando por mucho a la casa, lote, local comercial y oficina.

nuestro edificio tenga un acceso y visibilidad fáciles ante los usuarios.

La evolución del precio de mercado tiene una tendencia

c. Versatilidad entre distintos departamentos por metrajes: Tenemos departamentos desde 60m2

alcista y parece seguirá con esta tendencia a futuro. Las

hasta 129m2 aproximadamente, con distintos programas, lo que nos permite ofrecer nuestro

tendencias obtenidas del blog properati indican que el distrito

producto a un mercado mucho más amplio y con distintos requerimientos.

con mayor crecimiento en búsqueda a finales del 2021 fue

d. Alto ßujo de personas: El tener un alto flujo de personas nos permite tener mayor promoción

Figura 8: Evolución del precio por m2 según PROPERATI.

Miraflores y que los espacios sustentables se proyectan como

para las ventas, al igual que una mayor seguridad para los usuarios en la zona.

propuesta de valor. Finalmente, el precio promedio por metro cuadrado llega a los $1,898.27 con una variación mensual de

3. DEBILIDADES

0.74%, y variación interanual de 17.75%. Del análisis de estos

a. Localización costosa: Al encontrarnos en una zona muy céntrica y turística, el costo del metro

estudios se pudieron extraer las siguientes conclusiones:

cuadrado es más elevado y el costo de vida también.

(Figura 7, 8 y 9)

b. Clima: Si bien es cierto que la cercanía al mar es una ventaja para muchos, las edificaciones y usuarios, sufren y se ven afectados por la humedad y neblina abundante en la zona.

•

c. Ancho de vías angostos: Nos encontramos cerca de avenidas principales como 28 de julio y

La ubicación en Miraflores tiene mucho beneficio para la

Figura 9: Tipo de Propiedad Ofertadas según PROPERATI.

empresa al igual que para el usuario pues debido al

Benavides, sin embargo, las calles secundarias como la misma Grimaldo, Sucre o San Martín, son

actual mercado inmobiliario se puede aumentar el precio del producto y a la vez ofrecer mayor calidad

angostas.

de este. •

4. AMENAZAS

La tendencia alcista del mercado inmobiliario en general, y el crecimiento de búsqueda de departamentos en Miraflores; brindan un escenario en donde los proyectos en Miraflores son una muy

a. Proyectos similares: Cada vez están apareciendo más proyectos similares al nuestro, y con las

buena alternativa de inversión, con mayor seguridad de retorno y menor riesgo.

características de comodidad y accesibilidad que busca dar nuestra empresa, por lo que se

•

genera un aumento en la competencia.

La preferencia por espacios sustentables hace que nuestro proyecto con certificación LEED esté por encima de la competencia cercana que no cuenta con este plus.

b. Pandemia: Todos nos hemos visto fuertemente afectados por la pandemia del COVID-19, pero el área de construcción e inmobiliarias han sido de las más afectadas, esto debido a que la economía se ha paralizado y se ha dejado de invertir, lo que reduce y hace más difícil el número

III.IV.II. Demanda

de ventas.

Para este estudio se trabajó con información de Tinsa, grupo de estudio e investigación de inversión inmobiliaria, del cuál la información recopilada corresponde al tercer trimestre del año 2021. Las variables de

III.IV. Estudio de mercado

búsqueda contempladas con enfoque en la adquisición por parte de los usuarios, fueron

III.IV.I. Oferta

la cantidad de

unidades vendidas según nivel socioeconómico(NSE), las unidades vendidas según cantidad de dormitorios,

Una de las Este análisis se hizo en base a estudios estadísticos

edificios preferidos según altura y tendencias obtenidas de sitios web inmobiliarios como Properati y la versión

obtenidos del grupos de investigación como Properati (sitio web

web del diario Gestión.

inmobiliario), del cuál se tomaron en cuenta parámetros de

La data registrada a partir de las fuentes mencionadas indican que de las 3,413 unidades vendidas en el último

búsqueda como el precio por metro cuadrado según distrito,

trimestre del año 2021 , 1,579 unid. (46.2%) fueron adquiridas por el NSE B, 1,044 unid. (30.6%) fueron

departamentos con cantidad de dormitorios más vendidos, tipo de

adquiridas por el NSE AB; además fueron Lima Top y Lima Moderna las que encabezaron las ventas con el

propiedad , evolución del precio de mercado, las tendencias y el

71% del total de estas. En cuanto a las unidades vendidas según la cantidad de dormitorios la preferencia se

promedio precio de metro cuadrado, con su variación mensual y

inclinó hacia los departamentos con 3 dormitorios con un 44% del total de unidades vendidas, seguido por

anual. La información conseguida indicó que el precio por metro cuadrado según distrito es liderado por San Isidro $2,569xm2, Barranco $2,438xm2 y Miraflores $2,438xm2, siendo San Isidro el

departamentos con 2 dormitorios que llegó a un 37% del total. De los edificios preferidos según alturas, los Figura 7: Precio por m2 según distrito de Lima Metropolitana según PROPERATI.

que oscilan entre 6 a 10 pisos de altura fueron los que llegaron al 42.6% del total siendo los favoritos. La tendencia relacionada a la demanda mostró que Lima Moderna y Lima Top aumentó entre 2007 y 2017 como

ubicación más seleccionada para comprar un

2. EDIFICA: Cuenta con 15 años de experiencia desarrollando proyectos en los distritos más

departamento, y esta predisposición no ha cambiado

consolidados de Lima, nos permite manejar información que nos posiciona como proyectos de alta

hasta la actualidad; además de existir una inclinación de

revalorización y valor de recompra. En los últimos años, hemos desarrollado un ecosistema de empresas en el grupo que se potencian entre sí y ofrecen un valor agregado al inversionista.

compra hacia los departamentos con menor metraje y con un menor precio, siendo este último preferido por

3. ACTUAL INMOBILIARIA: Tiene a la venta exitosos proyectos desarrollados bajo los estrictos

debajo de los 300 mil. Finalmente existe una clara preferencia por vivir en edificios multifamiliares que

estándares de calidad de la marca Actual, teniendo la vocación de perdurar en el tiempo, por lo cual,

cuenten con beneficios que faciliten la vida de sus

no se escatiman esfuerzos en desarrollar los mejores proyectos y en mejorar cada día la post venta y el

habitantes, sobre todo en Miraflores que lidera el ranking

servicio al cliente. Estamos orgullosos de ser pioneros creando y participando activamente del gran auge

de demanda inmobiliaria con un 13%.Del análisis de

inmobiliario de la región. Así mismo, estamos seguros y

estos estudios se pudieron extraer las siguientes conclusiones: (Figura 10 y 11)

•

Figura 10: Unidades vendidas según cantidad de Dormitorios y altura según Tinsa.

Nuevamente la ubicación en Miraflores tiene mucho beneficio para la empresa, pues es la ubicación

precio de m2, cantidad de dormitorios, certificación sostenible y

preferida por los usuarios según el estudio de la demanda en el mercado inmobiliario, y esta tendencia

áreas comunes. En este análisis pudimos reconocer que Grimaldo

tiene proyección a mantenerse a futuro. •

confiados que seguiremos satisfaciendo a más familias. Comparamos cada proyecto por ubicación, área de departamentos,

247 es el que más se acerca a la cantidad de área por departamento

El grupo top de compras de inmuebles en el

y precio por m2 que nuestro proyecto. Sin embargo, ofrece menos

mercado inmobiliario es el grupo de NSE B

áreas comunes lo que consideramos importante para el tipo de

seguido por el NSE AB que tienen una capacidad

usuarios que residen en Miraflores. (Figura 12 y 13)

adquisitiva adecuada para Lima Top, que es en

Figura 12: Proyectos de la competencia.

donde se encuentra nuestro proyecto y nuestro público objetivo podría estar dentro de estos grupos. •

Existe una inclinación hacia la compra de espacios con menor metraje y con mayor cantidad de beneficios. Esta tendencia puede ser aprovechada por nuestra empresa que cuenta con variedad de beneficios como se vio en el FODA del proyecto y

Figura 11: Unidades Vendidas según NSE.

un concepto de vivienda con menor cantidad de

Figura 13: Cuadro comparativo de proyectos de la competencia.

metros cuadrados.

Analizamos todos los inmuebles en un radio de 500m a la redonda de Grimaldo 430 que cuenten con las mismas características: antigüedad, m2, flat o duplex, cantidad de habitaciones, acabados y otros. Para ello,

III.IV.III. Competencia

utilizamos 3 tipologías: 60m2, 94m2 y 156m2. En primer lugar, realizamos el análisis de la competencia a nivel de inmobiliarias que tienen proyectos en la zona. Los 3 principales competidores son Miraflores Schell Home & Host de Volterra, Grimaldo 247 de Edifica

Cada una nos permitió calcular la valuación del precio estimado del inmueble como por m2.

y Edificio República de Actual Inmobiliaria.

En primer lugar, la valuación para los departamentos flat de 60m2 con una habitación resultó en un precio estimado de $147 696 y el precio por m2 es de $2 459. En segundo lugar, la valuación para los departamentos

1. VOLTERRA: Es una empresa orientada a la inversión, desarrollo y construcción de importantes

dúplex de 94m2 con tres habitaciones resultó en un precio estimado de $202 720 y el precio por m2 es de $2

proyectos inmobiliarios, comerciales, de vivienda social y desarrollo urbano. Prioriza como factor

156. Y finalmente, la valuación para los departamentos flat de 156m2 con dos habitaciones y terraza resultó en

diferenciador el diseño, la funcionalidad y la calidad de los acabados de cada uno de sus proyectos.

un precio estimado de $158 229 y el precio por m2 es de $2 167.

Sabemos la importancia de la inversión que hacen los propietarios y nos esforzamos constantemente en cubrir las exigencias de un mercado cada vez más competitivo.

Nosotros ofrecemos todos los departamentos considerando un estacionamiento de auto con un valor de $3,601. El departamento tipo 1 de 60m2 a $157 368, lo que quiere decir un precio por m2 de $2,562. El tipo 2

de 94m2 a $282 105, lo que quiere decir un precio por m2 de 2,962. Y finalmente, el tipo 3 de 156m2 tiene un

020. Las características promedio de sus viviendas son con acabados finos o de primera calidad, con pisos de parquet, madera pulida o losetas.

precio de $330 000 lo que quiere decir un precio por m2 de $2115. (Figura 14)

Cuentan con un muy buen puesto en la empresa que trabajan o tienen una propia prospera. Son muy modernos, educados, liberales, cosmopolitas y valoran mucho la imagen personal. Son innovadores en el consumo, y también son cazadores de tendencias. Les importa mucho su estatus, siguen la moda y son asiduos consumidores de productos de calidad. Ellos buscan inmuebles que aumenten su valor con el tiempo, piensan en una inversión a largo plazo en caso ellos no vivan ahí por siempre. Les gusta que sea moderno, con acabados de primera calidad, en una zona privilegiada de la cual no tengan que salir pues tienen todas las comodidades en un radio de 1 o 2 km.

Figura 15: GráÞco de la población que corresponde a cada Estilo de Vida en el Perú según Arellano Marketing.

Dicho esto, nuestro público objetivo son: • Adultos jóvenes solteros que disfruten de una comunidad donde puedan interactuar, en área comunes , con vecinos que se encuentren en la misma etapa que ellos. • Adultos jóvenes entre 25 y 40 años que busquen mudarse solos, con roomate o con su pareja. • Adultos que quieran invertir su dinero en un inmueble flexible; y posteriormente fácil de alquilar. En síntesis, dado que nuestro proyecto está ubicado en una zona céntrica y con mucho crecimiento en los próximos años y con un diseño exclusivo, es ideal para los usuarios jóvenes y sofisticados. Se dan todas las condiciones para llegar a ellos y cumplir con sus intereses y ritmo de vida. Además, contamos con los mejores precios relacionados a los beneficios que ofrecemos.

Figura 14: Comparación de las tres tipologías (60 m2, 94 m2 y 156 m2) a 500 m a la redonda del ediÞcio Grimaldo 430.

Finalmente, después de realizar el estudio de mercado (oferta, demanda y competencia) llegamos a la conclusión de que los tres se alinean en el tipo de inmueble que tenemos y lo que los posibles usuarios necesitan. Conocemos lo que ofrece la competencia, lo que buscan los clientes y nuestro proyecto comparado

III.VI. Fit test del proyecto

con otros. Nos encontramos ligeramente por encima de los precios por metro cuadrado pero ofrecemos un

El fit test del proyecto nos sirve para que teniendo las medidas actuales del terreno, y los parámetros urbanísticos del distrito, podamos obtener la cantidad proporcional de departamentos y de estacionamientos respectivos correspondientes a la construcción y post ventas.

producto más especializado y exclusivo.

III.V. Determinación del público objetivo “Nos centramos en brindar oportunidades a adultos jóvenes que buscan una inversión conservadora, equilibrada y visionaria en los mejores proyectos de la ciudad.”

Por lo tanto, debido a que el proyecto se encuentra entre medianeras, debe tener un retiro de 3 metros, los cuales son considerados dentro de los 828.5 metros cuadrados del área libre total. A partir de esto, podemos calcular el área construida, tomando en cuenta que debemos disgregar entre las circulaciones y el área vendible por piso que multiplicado por los 9 niveles permitidos de construcción nos dará como resultado el área vendible total de todo el proyecto Además, podremos calcular el número de unidades de vivienda que se podrá obtener, así como la cantidad de estacionamientos. (Figura 16)

Ronaldo Arellano, fundador de Arellano Marketing y consultor en el periódico Gestión, afirma que el 37% de los limeños que quiere un departamento propio no encuentra la oferta que está buscando. Los jóvenes solteros y parejas sin hijos ya representan el 17% y 12% de la demanda de compra de departamentos; buscan que tengan un máximo de 150 m2, con una o dos habitaciones; y valoran más las áreas sociales, los espacios de deporte, etc. Consideramos que algunas inmobiliarias no tienen en cuenta las necesidades de las personas que buscan departamentos, por lo que pierden oportunidades de venta y deben adaptar su oferta de acuerdo lo que demanda el mercado. Por ello, como referencia utilizamos la clasificación según Arellano Marketing y nuestro público objetivo son los sofisticados que pertenecen al 9% de la población: (Figura 15)

III.VII. Definición del perfil del producto Luego de realizar el estudio de mercado en el distrito de miraflores y las empresas que ofrecen productos similares al nuestro, optamos por diseñar 3 tipologías de vivienda distintas, la single que consta de 60 m2 y cuenta con un dormitorio, la shared que consta de 94 m2 y cuenta con

Figura 16: Fit test del proyecto.

dos dormitorios y por último la deluxe de 154 m2 y cuenta con dos dormitorios y una gran terraza. También en las plantas ambientadas se puede observar cómo quedarán los acabados en cada departamento y el cliente pueda tener esa noción más realista del producto final. Nuestra empresa busca que el usuario pueda realizar distintas actividades sin la necesidad de salir del edificio, es por ello que las áreas comunes con las que contamos son la piscina, la zona de parrillas, la sala de usos múltiples y el gimnasio, consideramos que estas brindarán comodidad a nuestros clientes.

III.VIII. Estimado de inversión inicial, utilidad y margen de rentabilidad Luego de realizar el cálculo del estimado de inversión inicial para el proyecto, del cuál se obtuvo la utilidad y el margen de rentabilidad, los valores obtenidos fueron que la suma total de gastos llegaron a 8,076,361.39$ y la suma total de ingresos fue 12,660,7550.00$.Al calcular la utilidad, siendo está ingresos menos gastos, resulta en 4,584,388.61$; y el margen de rentabilidad, resultado de la división de utilidad entre ingresos, dió un 36.21%. Estos resultados demuestran la alta rentabilidad del proyecto., ya que supera el 20% que es el porcentaje convencionalmente aceptable. Con esta rentabilidad se puede esperar una mayor posibilidad de inversión en el proyecto y un mejor manejo de la gestión del mismo debido a la cantidad de recursos monetarios.

En el aspecto de las P de Neil Borden empezamos otorgando precios según los estudios de mercado estos nos ofrecen un promedio de precios que el cliente está dispuesto a pagar por el m2 según distintos factores ya anteriormente mencionados.Los precios dependen según el tipo de departamento, que en nuestro caso son 3, el primer tipo es el ‘’Tipo 04’’ que tiene un total de 94 m2 por un valor de 275.450$, el segundo tipo, PRECIO, Y PROMOCIÓNcon 60 m2 con un valor de 175.810$ y el tercer tipo es el ‘’104’’ que es un ‘’Tipo 07’’, PLAZA es un departamento departamento de primer piso con un total de 153 m2 a un valor de 297.430$. (Figura 17)

PERFIL DEL PRODUCTO

ESTIMACION DE UN PROYECTO INMOBILIARIO-EDIFICIO MULTIFAMILIAR

PRECIO

PERFIL DEL PRODUCTO

Este archivo servirá de base para el desarrollo del modelo de evaluación de proyectos, será modificado y adaptado por cada grupo y se irán añadiendo hojas de cálculo al archivo según se vaya avanzando en el curso, cada alumno deberá desarrollar su propio archivo. RATIOS

104

TIPO 07

TIPO 04 94 m2

60 m2

153 m2

275,453 $ m2

175,811 $ m2

297,432 $ m2

INGRESOS

PLAZA

PROMOCIÓN Figura 17: Precio según el m2 de los departamentos tipo (precio).

PRECIO, PLAZA Y PROMOCIÓN

En Instagram la herramienta de Business nos ofrece grandes resultados y poder abarcar un gran número de clientes.

Utilizaremos YouTube para promocionar a mayor detalle nuestros productos.

EGRESOS

PRECIO, PLAZA nuestra Y PROMOCIÓN Por último forma de promocionar el proyecto será aTikTok través de canales de comunicación que nuestro Usaremos enfoque de cliente apunta, los jóvenes, por lo tanto utilizamos lasporesta redes sociales y Página sus Web plataformas que nos plataforma la TIPO 07 TIPO 04

PLAZA

PROMOCIÓN

153 m2

Utilizaremos YouTube para promocionar a TikTok mayor detalle Usaremos esta plataforma por nuestros la producgran cobertura que ofrece y por tos. la capacidad de poder usar publicidad para promocionar.

2,438.00

$ x area de terreno

7,295.50

20.00

$ x area construida

2,324,478.95

3.00%

% de costo de obra a VUO

m2 m2

1,657.00 5,638.50

650.00 650.00

$ x m2 construídos $ x m2 construídos

unid

500.00

$ x unid de vivienda + 1

4,742,075.00

7,133,864.62

7.0%

% de costo de obra PRIMER SUB TOTAL

$ $

% del gasto total gerenciado

12,660,750.00 2.00% % de las ventas 12,660,750.00 1.5% % de las ventas SUMA TOTAL DE GASTOS

MARGEN DE UTILIDAD SOBRE INGRESOS=UTILIDAD/INGRESOS

2,019,883.00 145,910.00 69,734.37 1,077,050.00 3,665,025.00 14,000.00 142,262.25 7,133,864.62 499,370.52 253,215.00 189,911.25 8,076,361.39 4,584,388.61 36.21%

Instagram

En Instagram la herramienta de Business nos ofrece grandes resultados y poder abarcar un gran número de clientes.

Página Web

La web de la compañia permite a los clientes poder tener acceso a toda la información de la empresa y a nuestras ofertas al igual que el acceso a nuestro historial de ventas.

III.IX. Conclusiones •

Nuestra ubicación es privilegiada, tiene mucho potencial de crecimiento y está cerca de todo sin dejar de ser una zona tranquila. La variedad de usos de suelo en la zona lo hace muy atractivo para vivir ahí; además, el precio del terreno todavía seguirá aumentando con el tiempo.

•

Nuestro terreno se encuentra ubicado en una zona muy privilegiada, en donde podemos explotar todas las oportunidades que este nos brinda y complementarlas con las fortalezas mismas del proyecto. De esta manera podemos manejar y controlar las amenazas y debilidades que tenemos.

•

Los datos obtenidos del análisis de la oferta en el mercado inmobiliario, muestran que en relación a este nuestra empresa se encuentra muy bien posicionada en general, respecto a precio, producto y proyección. Lo que permite incrementar beneficios y precio al producto final.

•

De acuerdo al resultado del análisis de la demanda en el mercado inmobiliario indican que nuestro público objetivo se encuentra dentro del grupo de usuarios que encabeza la compra inmobiliaria en el mercado, y que este tiene preferencia hacia Lima Top, en especial Miraflores, nuestra ubicación de proyecto.

•

Al analizar la competencia llegamos a la conclusión de que si bien nos encontramos ligeramente por encima de los precios por metro cuadrado de otros inmuebles en un radio de 500m también ofrecemos un producto más especializado y exclusivo. Al hacer la comparación de Grimaldo 430 con otros proyectos pudimos evidenciar que ofrece más áreas comunes, algo muy pedido en Miraflores y su ubicación es ideal.

Página Web

La web de la compañia permite a los clientes poder tener acceso a toda la información de la empresa y a nuestras ofertas al igual que el acceso a nuestro historial de ventas.

Podemos concluir que para definir con mayor precisión nuestro producto fue necesario utilizar las 4 p´s, que Figura 19: Medios de promoción del inmueble (promoción). conforman los siguientes puntos: Facebook producto, para definir sus En FaceBook características, como áreas comunes, acabados de primera y podremos 3 distintas tipologías de vivienda; precio, para acceder a 60m2 una población evaluar lo que están dispuestos a pagar, que en el caso de el de sería $175.810; plaza, en donde podrán más adulta y cubrir visitar los puestos de venta, nos encontramos en la Calle Grimaldo Miraflores; y promoción, es muy todas las 430, redes sociales importante este punto para una buena llegada y es esencial tener un buenmás equipo de marketing, pueden ver importantes. nuestras redes sociales como instagram, youtube o nuestra página web estas resolverán dudas que puedan tener nuestros clientes.

828.50

Figura 20: Estimación del proyecto.

TikTok

Usaremos esta plataforma por la gran cobertura que ofrece y por la capacidad de poder usar publicidad para promocionar.

PU $ (p)

UTILIDAD = INGRESOS ESTIMADOS-GASTOS ESTIMADOS

297,432 $ m2

En Instagram la herramienta de Business nos ofrece grandes resultados y poder abarcar un gran número de clientes.

Utilizaremos YouTube para promocionar a YouTube mayor detalle nuestros productos.

En FaceBook podremos acceder a una población más adulta y cubrir todas las redes sociales más importantes.

DE LA GERENCIA DE PROYECTO Porcentaje del gasto administrado (según complejidad y/o tamaño) DE LAS VENTAS Venta-corretaje (rango entre 1 y 3% del valor de las ventas) Publicidad, promocion, caseta (1 y 1.5% de las ventas)

más

PROMOCIÓN

Facebook

Figura 18: Puestos de información (plaza).

tas al igual que el acceso a nuestro historial de ventas.

YouTube

Actualmente nos ubicamos en la Calle Grimaldo del Solar 430, Miraflores con una caseta de Ventas ya que la gran mayoría de nuestros

Actualmente nos ubicamos en clientes la prefieren atención presencial para obtener información Calle Grimaldo del Solar 430, Mirasobre nuestros productos. flores con una caseta de Ventas ya que la gran mayoría de nuestros clientes prefieren atención presencial para obtener información sobre nuestros productos.

PARCIAL (pxq)

104

poder usaralcance publicitours con vistas en 3D por Youtube nos permitirá tener un mejor Además. 60 m2 a nuestro público objetivo. 94 m2 dad para promoTIPO 07 TIPO 04 104 cionar. que redirigimos a todos nuestros clientes a una página web que da toda la información de los productos para 60 m2 153 m2 94 m2 Facebook que el cliente tenga la oportunidad de escoger y estudiar cuál es la opción más viable para él. Contaremos En FaceBook 175,811 $ m2 275,453 $ m2 175,811 $ m2 medio 297,432 $ m2 para 275,453 $ m2 para responder consultas por cualquier podremos acceder con personal capacitado y buscando mostrar el proyecto a una población más adulta y cubrir que los clientes se enamoren como nosotros. (Figura 19) todas las redes sociales importantes.

PARCIAL (pxq) 11,850,750.00 810,000.00 12,660,750.00

CANTIDAD (q)

gran cobertura que La web de la compañia permite a los clientes poder tener PRECIO ofrece y por la permiten hacer publicidad. Facebook ads, instagram ads, publicaciones, tiktoks y videos youtube como acceso a toda en la información de la empresa y a nuestras oferde

CANTIDAD (q) PU $ (p) 5152.5 2300 54.00 15,000.00 SUMA TOTAL DE INGRESOS (ventas)

UNIDAD

PERFIL DEL todo tipo de información necesaria para que los clientes se interesen por nuestros productos. (Figura 18) PRODUCTO capacidad

UNIDAD m2 unid

COSTOS DEL TERRENO Costo del Terreno DEL DESARROLLO DEL PROYECTO Costo de todo el expediente técnico.Area a diseñarse dependerá de test fit DE LAS LICENCIAS 3% del costo total de obra según Valores Oficiales DE LA CONSTRUCCION Construccion de sotanos o semisotanos Construccion pisos superiores DE LA GESTIÓN LEGAL Inscripcion de nuevas propiedades. Estimado monto fijo por # de departamentos) DE LOS GASTOS ADMINISTRATIVOS Oficina, servicios, mensajeria, documentación, conexiones domiciliarias, etc

Instagram

Después ubicamos nuestros puestos de ventas justo delante de la zona de venta.En los puestos otorgamos

PRECIO

INGRESOS DPTOS- M2. VENDIBLES (AREA VENDIBLE TOTAL) ESTACIONAMIENTOS-PLAZAS DE ESTACIONAMIENTOS EN VENTA

ITEM 1 2

YouTube

Actualmente nos ubicamos en la Calle Grimaldo del Solar 430, Miraflores con una caseta de Ventas ya que la gran mayoría de nuestros clientes prefieren atención presencial para obtener información sobre nuestros productos.

ITEM 1 2

IV. PRESENTACIÓN DEL EXPEDIENTE TÉCNICO DEL PROYECTO •

•

Respecto al público objetivo, hemos llegado a la conclusión de que el proyecto es ideal para los jóvenes de nivel socioeconómico A y B ascendente, se trata justamente del tipo de usuarios que busca vivir en Miraflores por el movimiento y crecimiento del distrito. Además, contamos con los mejores precios relacionados a los beneficios que ofrecemos. Luego de recopilar y ordenar la información que los brinda el certificado de parámetros podemos generar el fit test de nuestro proyecto, teniendo en cuenta el número de departamentos, estacionamientos, entre otros factores, podemos calcular el área total que va a ser vendible, la que se usará para estacionamientos el área total que tendrá el proyecto. Podemos concluir que para definir con mayor precisión nuestro producto fue necesario utilizar las 4 p's, que conforman los siguientes puntos: 1. Producto, para definir sus características, como áreas comunes, acabados de primera y 3 distintas tipologías de vivienda 2. Precio, para evaluar lo que están dispuestos a pagar, que en el caso de el de 60m2 sería $175.810. 3. Plaza, en donde podrán visitar los puestos de venta, nos encontramos en la Calle Grimaldo 430, Miraflores. 4. Promoción, es muy importante este punto para una buena llegada y es esencial tener un buen equipo de marketing, pueden ver nuestras redes sociales como instagram, youtube o nuestra página web estas resolverán dudas que puedan tener nuestros clientes.

•

Al ser un proyecto con una rentabilidad mayor al promedio y tener un precio de venta dentro del aceptado por el mercado inmobiliario, el proyecto en sí podría ser categorizado y publicitado como “eficiente”, tanto para un inversionista , como para un usuario. Pues desde ambas perspectivas el proyecto ofrece muchos beneficios en comparación a los gastos o recursos usados.

V. PRESENTACIÓN DEL PROYECTO PARA VENTA/MARKETING

CERTIFICACIÓN BEST PLACE TO LIVE

104 156m

Reflexión La monografía fue un trabajo que no muchas veces practicamos por aplicar otras herramientas de diseño en los cursos y para este trabajo creo que se nos dificulta por el mismo motivo de presentar las ideas de una manera más gráfica y no escrita. Por ello tuvimos algunas dificultades para expresar los párrafos y conjugar los verbos.

Aprendizaje En lo personal siempre que veo como requisito una monografía no estaba muy segura que era lo necesario para desarrollarla y lo veía como un escrito, sin embargo con este curso pude aprender que en el tema de arquitectura debemos dar un expediente técnico que nos ayude a entender el proyecto desglosando cada especialidad con este recurso.

Nivel de Dificultad

50% Valoración Personal

En cuanto a la aplicación a futuro de este trabajo, considero de suma importancia poder practicar y saber como hacer una monografía, ya que es un requisito importante para y necesario también para presentarlo a la municipalidad para iniciar el proyecto, y para que el cliente pueda ver de una forma más técnica el proyecto inmobiliario. 20

T 03

Gestión del Tiempo

Semana 10

CG4, CG6, CG11 Descripción Los estudiantes elaboran el cronograma integral del proyecto inmobiliario empleando la herramienta MS Project, sobre la cual han tenido previamente un taller de capacitación. El trabajo es una critica calificada de avance sobre el tema.

Objetivos -Definir claramente las etapas, plazos y secuencias de las actividades del proyecto inmobiliario trabajado, para lograr una buena administración del tiempo del proyecto -Aplicar el aprendizaje del taller de MS Project, elaborando el cronograma y diagrama de Gantt en Project -Entender de manera práctica la relevancia de la gestión del tiempo en el éxito del proyecto

Criterios de evaluación

Formato de entrega Crítica en clase y envío de cronograma en Ms Project

Id 1

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Modo Nombre de tarea de tarea

1032 días PRINCIPALES ACTIVIDADES/CONCEPTOS-PROYECTO INMOBILIARIO kick off meeting

Terreno Compra de terreno Estudio de títulos, gastos notariales, registrales Impuesto de Alcabala Estudios Específicos Estudio de mercado Levantamiento topográfico Estudio de suelos Proyecto Arquitectónico Proyecto-diseño y expediente: Arquitectura Anteproyecto Proyecto

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36

Duración

Estructuras Instalaciones eléctricas, sanitarias y mecánicas Indeci (señalización y evacuación) Construcción Obra

Equipos Ascensor Bomba contra incendios Sistema de presurización Extracción de monóxido grupo electrógeno Sistema de seguridad Aire acondicionado Servicios públicos Suministro de agua y desagüe Suministro de energía eléctrica Instalaciones de gas Instalación de teléfono/cable/internet Aspectos legales Licencia de obra Licencia de Anteproyecto

Proyecto: CRONOGRAMA GRU Fecha: jue 7/07/22

Comienzo

Fin

Predecesoras 2022 T1

lun 6/06/22 jue 8/01/26

2023 T1

2024 T1

2025 T1

2026 T1

6/06

0 días 30 días 30 días 30 días

lun 6/06/22 lun 6/06/22 lun 6/06/22 lun 6/06/22

lun 6/06/22 mié 13/07/22 mié 13/07/222 mié 4CC 13/07/22

30 días 30 días 30 días 7 días 14 días 205 días 205 días 165 días 30 días 45 días 30 días 45 días

lun 6/06/22 mié 13/07/224CC mié 13/07/22vie 19/08/22 mié 13/07/22vie 19/08/22 3 mié 13/07/22jue 21/07/22 8CC mié 13/07/22sáb 30/07/228CC sáb 20/08/22lun 8/05/23 sáb 20/08/22lun 8/05/23 sáb 20/08/22vie 17/03/23 sáb 20/08/22mar 27/09/227 vie 20/01/23 vie 17/03/23 36 vie 20/01/23 lun 27/02/23 15CC vie 20/01/23 vie 17/03/23 15CC

30 días 360 días 360 días 240 días 240 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 745 días 265 días 90 días

Tarea

Tarea inactiva

Informe de resumen manual

Hito externo

División

Hito inactivo

Resumen manual

Fecha límite

Hito

Resumen inactivo

solo el comienzo

Tareas críticas

Resumen

Tarea manual

solo fin

División crítica

Resumen del proyecto

solo duración

Tareas externas

Progreso

Progreso manual

Página 1

Id 1

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Modo Nombre de tarea de tarea

1032 días PRINCIPALES ACTIVIDADES/CONCEPTOS-PROYECTO INMOBILIARIO kick off meeting

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36

Duración

Estructuras Instalaciones eléctricas, sanitarias y mecánicas Indeci (señalización y evacuación) Construcción Obra

Proyecto: CRONOGRAMA GRU Fecha: jue 7/07/22

Comienzo

Fin

Predecesoras 2022 T1

lun 6/06/22 jue 8/01/26

2023 T1

2024 T1

2025 T1

6/06

0 días 30 días 30 días 30 días

lun 6/06/22 lun 6/06/22 lun 6/06/22 lun 6/06/22

lun 6/06/22 mié 13/07/22 mié 13/07/222 mié 4CC 13/07/22

30 días 30 días 30 días 7 días 14 días 205 días 205 días 165 días 30 días 45 días 30 días 45 días

30 días 360 días 360 días 240 días 240 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 745 días 265 días 90 días

Tarea

Tarea inactiva

Informe de resumen manual

Hito externo

División

Hito inactivo

Resumen manual

Fecha límite

Hito

Resumen inactivo

solo el comienzo

Tareas críticas

Resumen

Tarea manual

solo fin

División crítica

Resumen del proyecto

solo duración

Tareas externas

Progreso

Progreso manual

Página 1

Reflexión Al inicio tuvimos dificultades al colocar las actividades en el cronograma al ser muchas, ya que el programa de Ms Project fue aprendido previamente en el curso de metrados de una manera más simple, pero en lo personal siempre fue una herramienta que quise seguir practicándola.

Aprendizaje Este programa es de gran ayuda para poder organizar los tiempos y poder ver como va la ruta crítica. Existen actividades que pueden ir de forma paralela y no necesariamente de manera lineal, ya que esto puede afectar tanto el tiempo como el dinero. Un ejemplo que me acuerdo mucho de la clase fue una anécdota que nuestra profesora nos pudo decir sobre su experiencia como profesional, sobre un proyecto en el cual el ascensor llegó mucho antes y causó dificultad el poder almacenar este gran equipo con la obra aún en proceso.

Nivel de Dificultad

30% Valoración Personal

El programa de Ms Project es muy eficiente para el ámbito laboral, ya que cuando pude practicar este programa tenía muy poco conocimiento de los colaboradores y el cronograma era desarrollado paso por paso en una tabla de excel. Es muy importante tener conocimientos que faciliten el trabajo con la ayuda de la tecnología y gracias a ella ser mas específicos. 24

T 04

Gestión del Costo

Semana 11

CG4, CG6, CG10, CG11 Descripción Los estudiantes elaboran los metrados de las partidas de Arquitectura de una planta típica del proyecto inmobiliario e investigan sobre precios unitarios. Con esta información realizan el presupuesto detallado de Arquitectura el cual complementan con un presupuesto en base a ratios del resto de partidas de construcción para llegar a tener el presupuesto de construcción de la obra, el cual emplearán en las siguientes etapas del trabajo.

Objetivos -Entender la relación entre el alcance y perfil del proyecto y la gestión de costos y cómo la selección de materiales y sistemas constructivos deben estar alineados a ello. -Elaborar los metrados de arquitectura por partidas de una planta típica -Aprender a preparar un presupuesto estimado en base a ratios y un presupuesto detallado en base a metrados. -Investigar sobre costos reales de mercado de las partidas unitarias (uso de revista Costos, visitas a proveedores especializados) -Entender de manera práctica la relevancia de la gestión del costo en el éxito de un proyecto

Criterios de evaluación

Formato de entrega Crítica en clase y envío de presupuesto en Excel

Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa Vigente desde el 01 al 30 de Abril del 2022

Resolución Ministerial Nº 270-2020-VIVIENDA - Fecha publicación en Diario El Peruano: 30-oct-2020

CATEGORÍA

El presente Cuadro de Valores Unitarios ha sido actualizado con el indice de precios al Consumidor de Lima Metropolitana, acumulado al mes de marzo 2022: 1.0184

Resolución Jefatural Nº 075 -2022-INEI (01 abril 2021) IPC mes de abril 2022: 1.84%

A B C D E F G

VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE ÁREA TECHADA ESTRUCTURAS ACABADOS MUROS Y PUERTAS Y TECHOS PISOS REVESTIMIENTOS BAÑOS COLUMNAS VENTANAS (1) (2) (3) (4) (5) (6) Estructuras laminares Losa o aligerado de Mármol importado, piedras Aluminio pesado con Mármol importado, madera Baños completos (7) de lujo curvadas de concreto concreto armado con luces naturales importadas, perfiles especiales. Madera fina (caoba o similar), importado con enchape fino armado que incluyen en porcelanato. fina ornamental (caoba, mayores de 6m. Con baldosa acústica en techo o (mármol o similar). una sola armadura la cedro o pino selecto). sobrecarga mayor similar. cimentación y el techo. Para a 300 kg/m2. Vidrio insulado (1) este caso no se considera los valores de la columna Nº2. 557.17 338.40 298.85 Columnas, vigas y/o placas Aligerados o losas de Mármol nacional o de concreto armado y/o concreto armado inclinadas. reconstituido, parquet fino metálicas. (olivo, chonta o similar), cerámica importada, madera fina. 359.22 220.78 179.12 Placas de concreto (e=10 a Aligerado o losas de Madera fina 15 cm), alba- ñilería concreto armado machihembrada, terrazo. armada, ladrillo o similar horizontales. con columna y vigas de amarre de concreto armado. 247.28 182.41 117.89 Ladrillo o similar sin Calamina metálica, Parquet de 1ra., lajas, elementos de concreto fibrocemento sobre viguería cerámica nacional, loseta armado. Drywall o similar veneciana 40x40 cm, piso metálica. incluye techo (6) laminado. 239.12 Adobe, tapial o quincha.

INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y SANITARIAS (7) Aire acondicionado, iluminación especial, venti lación forzada, sist. hidro neumático, agua caliente y fría, intercomunicador alarmas, ascensor, sist. de bombeo de agua y desague (5), teléfono, gas natural.

302.37 aluminio o madera fina (caoba o similar) de diseño especial, vidrio polarizado (2) y curvado, laminado o templado.

325.91 Mármol nacional, madera fina (caoba o similar) enchapes en techos.

109.98 Baños completos (7) importados con mayólica o cerámico deco- rativo importado.

323.22 Sistemas de bombeo de agua potable (5), ascensor, teléfono, agua caliente y fría, gas natural.

159.38 Aluminio o madera fina (caoba o similar), vidrio tratado polarizado (2), laminado o templado.

246.93 Superficie caravista obtenida mediante encofrado especial, enchape en techos.

83.62 235.99 Baños completos (7) Igual al Punto "B" sin nacionales con mayólica o ascensor. cerámico nacional de color.

103.01 Ventanas de aluminio, puertas de madera selecta, vidrio tratado transparente (3).

183.18 58.01 Enchape de madera o Baños completos (7) laminados, piedra o material nacionales blancos con mayólica blanca. vitrificado.

148.88 Agua fría, agua caliente, corriente trifásica teléfono, gas natural.

115.77 Madera con material impermeabilizante.

104.00 Parquet de 2da., loseta veneciana 30x30 cm, lajas de cemento con canto rodado.

90.23 140.55 Ventanas de fierro, puertas Superficie de ladrillo de madera selecta (caoba o caravista. similar), vidrio transparente (4)

30.95 94.05 Baños con mayólica blanca, Agua fría, agua caliente, parcial. corriente monofásica, teléfono, gas natural.

168.34 Madera (estoraque, pumaquiro, huayruro, machinga, catahua amarilla, copaiba, diablo fuerte, tornillo o similares). Drywall o similar (sin techo)

43.16 Calamina metálica, fibrocemento o teja sobre viguería de madera corriente.

69.68 Loseta corriente, canto rodado, alfombra.

77.20 96.70 Ventanas de fierro o Tarrajeo frotachado y/o aluminio industrial, puertas yeso moldurado, pintura contraplacadas de madera lavable. (cedro o similar), puertas material MDF o HDF, vidrio simple

18.20 Baños blancos sin mayólica.

126.78 Pircado con mezcla de barro.

23.74 Madera rústica o caña con torta de barro.

47.58 57.96 Loseta vinílica, cemento Madera corriente con bruñado coloreado, tapizón. marcos en puertas y ventanas de pvc o madera corriente. 42.00 31.31 Cemento pulido, Madera ladrillo corriente, entablado rústica. corriente.

68.16 13.55 Estucado de yeso y/o barro, Sanitarios básicos de losa pintura al temple o al agua. de 2da., fierro fundido o granito.

39.08 Agua fría, corriente monofásica, teléfono.

55.89 9.32 Pintado en ladrillo Sin aparatos sanitarios. rústico, placa de concreto o similar.

36.24 Agua fría, corriente monofásica sin empotrar

26.27 Tierra compactada.

22.35 Sin revestimientos en ladrillo, adobe o similar. 0.00

19.57 Sin instalación eléctrica ni sanitaria.

74.70

Sin techo.

16.31

0.00

15.65 Sin puertas ni ventanas.

5.25

0.00

68.30 Agua fría, corriente monofásica, gas natural.

0.00

En Edificios aumentar el valor por m en 5% a partir del 5to. Piso.

El valor unitario por m2 para una edificación determinada, se obtiene sumando los valores selecionados de cada una de las 7 columnas del cuadro de acuerdo a sus características predominantes. (1) Referido al doble vidriado hermético, con propiedades de aislamiento térmico y acúsctico. (2) Referido al vidrio que recibe tratamiento para incrementar su resistencia mecánica y propiedades de aislamiento acústico y térmico, son coloreados en su masa permitiendo la visibilidad entre 14% y 83%. (3) Referido al vidrio que recibe tratamiento para incrementar su resistencia mecánica y propiedades de aislamiento acústico y térmico, permiten la visibilidad entre 75% y 92%. (4) Referido al vidrio primario sin tratamiento, permiten la transmisión de la visibilidad entre 75% y 92%. (5) Sistema de bombeo de agua y desague, referido a instalaciones interiores suberráneas (cisterna, tanque séptico) y aéreas (tanque elevado) que forman parte integrante de la edificación. (6) Para este caso no se considera la columna Nº 2. (7) Se considera mínimo lavatorio, inodoro y ducha o tina.

ÁREA CONSTRUIDA PISOS SUPERIORES ÁREA CONSTRUIDA SOTANOS

AREA (m2) 1872 960

SOLES /M2 1444.85 964.81

t.c 3.75 US$/M2 385.29 257.28

us$

721,269.12 246,991.36 968,260.48 COSTO DE OBRA A VALORES OFICIALES

RESUMEN DE PRESUPUESTO Obra Calle Grimaldo del Solar 430, Miraflores LocalizaciónLima Fecha: 19/07/2022 1 2 3 4 5

PRESUPUESTO BASE

OBRAS PROVISIONALES, TRABAJOS PRELIMINARES, SEGURIDAD 25,080.00 Y SALUD 112,860.00 ESTRUCTURAS 712,016.51 ARQUITECTURA 21,945.00 EQUIPAMIENTO Y SUBCONTRATOS 74,432.20 INSTALACIONES S/.

Costo Directo IGV

18%

TOTAL DEL PRESUPUESTO

946,333.71 209,518.28 1,373,508.75 27

RANGOS ESTIMADOS US$/M2 CONSTRUIDOS

OBRAS PRELIMINARES ESTRUCTURAS INSTALACIONES ELECTRICAS INST SANITARIAS (SISTEMA DE AGUA, DESAGUE, ACI) EQUIPAMIENTO ASCENSORES Y PUERTAS LEVADIZAS (1-2 Asc) SISTEMA DE COMUNICACIONES DETECION ALARMAS AGUA CONTRA INCENDIO INSTALACIONES MECANICAS SISTEMA DE GAS Y EXTRACCION ARQUITECTURA (A DESARROLLAR CON METRADOS Y PRECIOS UNITARIOS) COSTO DIRECTO GASTOS GENERALES UTILIDAD IGV

5% 8% 18%

ejemplo

B 30 150 25 25 20 3 8 5 4

A 40 180 35 25 35 5 8 5 6

270 180 450 22.5 36.0 508.5 91.5 600.03

339 240 579 29.0 46.3 654.3 117.8 772.04

5638.5 AREA M2 CONSTRUIDOS 225,540 1,014,930 197,348 140,963 197,348 28,193 45,108 28,193 33,831 1,911,452 DOLARES OTRAS PARTIDAS 523.1052247 1,038,077 DOLARES ARQUITECTURA 2,949,529 COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCION DEL EDIFICIO 147,476 235962.3048 3,332,968 599934.1599 3,932,902

MONTOS INCLUIDOS GG, UTILIDAD E IGV 197,348 ASCENSORES 135,324 RESTO DE EQUIPOS 2,616,857 OBRA USD 2,949,529 COSTO DE CONSTRUCCION DEL EDIFICIO

Reflexión El presupuesto para nuestra empresa fue un trabajo que se nos dificultó mucho y al momento de utilizar las tablas en excel, al querer colocar más detalle movimos los resultados y los números cambiaron. También al inicio al colocar los metrados no tuvimos en cuenta la mano de obra de algunos materiales, sin embargo en la crítica pudimos resolverlo. Por último los ratios nos ayudaron para poder generar el costo de otras especialidades y completar nuestro presupuesto.

Aprendizaje Lo que pude aprender de trabajar un proyecto que la mayoría de veces es en grupo, es que la organización y compatiblización de datos es de suma importancia, porque el programa utilizado, Excel, trabaja con fórmulas y celdas que calculan los resultados, si cambiamos el archivo y trabajamos de manera independiente puede que se vea cambiado el resultado y cometamos un gran error.

Nivel de Dificultad

70% Valoración Personal

Los metrados en el ámbito profesional son un elemento que debe ser muy específico, ya que al momento de presupuestar tiene que haber un análisis específico de los precios porque sino sería una pérdida muy grande para la empresa al poner precios que no son correctos y esto llevaría a un mal presupuesto, por comprar más o menos materiales. 29

T 05

Semana 12

Evaluación de Proyectos, Flujo de caja e indicadores CG4, CG6, CG10, CG11

Descripción Los estudiantes deben elaborar el flujo de caja del proyecto. Esto incluye el flujo de ingresos en función a la venta, el flujo de egresos en función a los costos del proyecto, para luego determinar el flujo de caja operativa del proyecto y obtener los indicadores financieros. Para el presente trabajo los estudiantes utilizarán como referencia la teoría brindada en clase sobre los conceptos económicos y financieros del proyecto. También deberán utilizar el cronograma previamente realizado para incorporar el factor tiempo en la distribución de los ingresos y costos del proyecto.

Objetivos -Cuantificar los ingresos y gastos totales del proyecto inmobiliario. -Definir los criterios para la distribución de costos -Preparar el cronograma de ventas -Preparar el cronograma de ingresos y desembolsos del proyecto y armar el flujo de caja -Calcular el flujo económico, flujo acumulado -Calcular el VAN y TIR del proyecto y entender los factores que afectan su rentabilidad -Entender la interrelación entre la Gestión del Alcance, Gestión del Tiempo y Gestión del Costo del proyecto, y su relevancia como factores críticos para el éxito del mismo

Criterios de evaluación

Formato de entrega Critica en clase y envío de presupuesto y flujo en Excel

Reflexión En esta parte del trabajo el cronograma también debía estar bien analizando, ya que la gestión del tiempo debe ir incorporada en el flujo de caja para analizar los años que demorará la ganancia. Esta etapa fue casi la final para cerrar nuestro proyecto inmobiliario y cometimos errores muchas veces por dividir las tareas y juntarlas de diferente forma.

Aprendizaje El flujo de caja fue un tema que al principio no lo entendía muy bien, sin embargo al practicarlo con nuestra profesora en la clase muchas veces fue un tema nuevo que me gustó mucho por poder dominarlo, ya que en lo personal los números siempre me causan dificultad. Pude tener un buen resultado en la evaluación de este tema, sin embargo en el proyecto de la empresa veníamos con un error en el presupuesto es por ello que el TIR fue errado y salía muy alto, este caso sería una utopía en cuanto a ganancias de la empresa.

Nivel de Dificultad

80% Valoración Personal

El flujo de caja es lo que en una empresa nos dará el margen de rentabilidad que tendrá nuestro proyecto habiendo analizado todos los puntos anteriores, podremos ver si las ganancias para la inmobiliaria serán óptimas y el proyecto pueda ser rentable para nuestros clientes.

TC UIT Area de diseño Area construida

3.75 4600 2832 2832

46000 12266.66667 7

2.1

$3,833 0

0.00

291954.86

313329.86

522438.35

522438.3

-13,532

-20,299

$28,193

-11,277

-16,916

$22,554

-9,022

-13,532

$11,277

-4,511

-6,766

5638.5

$11,277

-4,511

-6,766

5638.5

$5,639

-2,255

-3,383

Anteproyecto

costo VUO

968260

0.50%

$4,841

Proyecto

costo VUO

968260

2.00%

$19,365

Obra

5,638.50

464.11

$2,616,857

-218,071

Ascensores

unid

98673.75

$197,348

Otros equipos

glob

135324.00

$135,324

luz, agua, gas, etc

glob

6000

Conformidad de obra/otros

glob

968260

0.05%

Independización

unid

500

$26,500

Gastos por comisiones

ventas

$11,008,318

2.00%

$220,166

-5,839

-6,267

-10,449

Gastos de marketing

ventas

$11,008,318

1.50%

$165,125

-4,379

-4,700

-7,837

88486

$88,486

550415.8871

INGRESOS $11,008,318

Venta por departamentos y estacionamientos

glob

$11,008,317.74

GASTOS

unid

cantidad

Precio unitario

Compra

828.5

2,428.00

Estudios Legales

und

1500

$1,500

-1,500

Impuesto alcabala

$1,999,331.33

$59,980

-59,980

Estudio de mercado

unid

3500

$3,500

-3,500

Levantamiento topográfico

unid

1500

$1,500

-1,500

Estudio de suelos

unid

1500

$1,500

-1,500

Anteproyecto

5,638.50

$33,831

Proyecto

5638.5

Estructuras

5638.5

Instalaciones Sanitarias

5638.5

Instalaciones Electricas

Indeci

FLUJO DE INGRESOS Total

Terreno $2,011,598

-2,011,598

Estudios especificos

Proyecto

Licencias

-4,841 -19365

Construcción

Servicios Públicos $6,000

Cierre Legal $484

Ventas

Gastos Administrativos glob

-3,277

-21,170

Gastos de Gerenciamiento glob

GASTO TOTAL FLUJO DE GASTOS

-2,076,355

-30,947

-37,979

-44,746

-24,447

-29,288

-66,241

-82,029

-35,414

-54,779

-260,804

FLUJO DE CAJA ECONOMICO

-2,076,355

-30,947

-37,979

-44,746

-24,447

-29,288

225,714

209,926

277,916

258,551

261,634

FLUJO DE CAJA ACUMULADO

-2,076,355

-2,107,302

-2,145,282

-2,190,027

-2,214,475

-2,238,922

-2,268,210

-2,042,496

-1,832,570

-1,554,654

-1,276,738

-1,018,187

-756,552

-494,918

UTILIDAD

$4,785,057 43.5%

TASA

12%

anual

mensual

VAN

$3,074,213

TIR

$550,416

$6,223,260

6.0%

mensual

72.4%

anual

426050.68

522438.35

426050.68

423050.68

$10,275,576

-$2,011,598 -$1,500 -$59,980 $0 -$3,500 -$1,500 -$1,500 $0 -$33,831 -$28,193 -$22,554 -$11,277 -$11,277 -$5,639 $0 -$4,841 -$19,365 $0

-218,071

-59204.25

-218,071

-$2,616,857

-78939

-59204.25

-$197,348

-67662

-218,071

-67662

-$135,324

-3000

-$6,000

-$484

-13250

-8,521

-10,449

-8,521

-6,391

-7,837

-6,391

-3,277

-21,170

-$26,500

-$129,182 -$96,887 $0 -$88,486 $0 -$550,416 -$6,064,038

-257,430

-260,804

-320,008

-260,804

-407,031

-257,430

-242,519

-372,385

-24,931

-37,697

168,620

261,634

202,430

261,634

19,019

168,620

183,532

53,666

401,119

385,354

423,051

-326,298

-64,663

196,971

399,402

661,036

922,670

941,690

1,110,310

1,293,842

1,347,508

1,748,628

2,133,981

2,519,335

2,942,386

3,365,436

3,788,487

4,211,538

T 06

Monografía Final

Semana 14

CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11 Descripción El trabajo final contiene todos los temas tratados durante el semestre aplicados a un proyecto inmobiliario. Consta de lo siguiente: Introducción, nombre de la empresa y objetivos Definición del proyecto: -Establecimiento de las bases del proyecto: Análisis de la ubicación y entorno, certificado de parámetros y normatividad vigente. FODA -Estudio de mercado y público objetivo. -Fit test del proyecto. -Perfil del producto. -Estimado de inversión inicial. -Características del proyecto. Presentación de proyecto para venta/marketing. -Cronograma y metrados del proyecto. -Presentación de flujos de ingresos y gastos, cálculo de VAN y TIR del proyecto. -Conclusiones finales y los factores de éxito del proyecto

Objetivos -Demostrar la aplicación de los fundamentos de la gestión de proyectos en el desarrollo de un proyecto inmobiliario -Realizar el análisis del terreno y del entorno y definir los criterios que justifican su elección -Realizar un análisis integral del mercado, y definir un producto que responda al mercado analizado, esté claramente sustentado y genere interés para un usuario final. -Definir y planificar las actividades y procesos que forman parte integral del proyecto, organizarlas en un cronograma en Ms Project -Calcular el presupuesto de ingresos y gastos del proyecto y entender la aplicación de los distintos tipos de estimaciones de costos -Entender la relación entre el cronograma del proyecto y los flujos de ingresos y gastos -Entender la importancia de la evaluación económica y el análisis para que una inversión sea rentable -Concluir cuales son los factores de éxito del proyecto y preparar escenarios de gestión evaluando riesgos y sus posibles impactos.

Criterios de evaluación

Formato de entrega Exposición y trabajo monográfico en pdf

Universidad de Lima

Facultad de Ingeniería y Arquitectura

INTRODUCCIÓN I.I. BeOptimized

Gestión de Proyectos II

BBeOptimized es una empresa inmobiliaria conformada por seis jóvenes arquitectos, nuestra misión es poder generar una comunidad para adultos jóvenes en cada uno de sus proyectos, brindándoles el mejor servicio donde se satisfagan las necesidades de los mismos; cumpliendo con las exigencias del mercado, de construcción y optimizando los espacios de cada vivienda. Tenemos como visión ser la empresa referente en el negocio inmobiliario de manera rentable y sostenible con proyectos innovadores, eficientes y de alta calidad. Además, reconocida mundialmente por nuestro concepto “The Compact Place”, expandiéndonos y contribuyendo a la sociedad internacional con conocimiento y espacios de calidad a través de un equipo comprometido

Figura 1: Logo y eslogan de la empresa BeOptimized.

y motivado. (Figura 1) No es una novedad que las viviendas son una inversión rentable y segura a lo largo del tiempo, ya que su valor aumenta. Esto genera la oportunidad de un ingreso fijo a futuro si los usuarios desean alquilar sus inmuebles o

MONOGRAFÍA FINAL BEOPTIMIZED

realizar una venta donde obtengan una mayor ganancia al dinero invertido; ya que la demanda de este tipo de

Alessia Silva Urdanivia 20181800

Según la tesis “Atributos que determinan la elección de viviendas por adultos jóvenes de 25 a 35 años en Lima

inmuebles se incrementará en el transcurso de los años.

Metropolitana”, aprobada por la ESAN en el 2019, se concluyó en un estudio de 144 personas, que el 96% busca comprar un departamento propio, mientras que solo el 4% busca alquilar. También, que los atributos

Alexandra Magheri Escudero 20181800

que tienen más importancia son el área, el precio, cercanía a los centros de trabajo y los estacionamientos.

Ariel Esteban Almaguer Leon 20191122

Formando nosotros parte de este público objetivo podemos decir que el adulto joven busca, entre muchas cosas, la independencia económica respecto a la familia, la búsqueda de la vocación y la incorporación al mundo laboral y social. Claro está el interés en la compra de un departamento que pueda ser tanto para uso

Ella Michelle Howard Tenorio 20180903

propio como para una inversión, pero es necesario que el lugar donde se ubique el proyecto resuelva las necesidades de los mismos, que sea rentable y, que por ende, los lleve a invertir. Por esta razón, el terreno

Isabel Portugal Camacho 20171211

elegido se encuentra en el distrito de Miraflores en la calle Grimaldo cerca a muchos lugares gastronómicos conocidos, puntos de comercio, centros de educación y servicios.

Martin Vasquez Sanchez 20163703

I.II. ¿Por qué comprar un distrito de Miraflores?: I.II.I. Ubicación Privilegiada

Sección: 822

Una de las principales ventajas de comprar un departamento o alquilarlo en Miraflores es su ubicación

Lima – Perú

privilegiada. Puedes encontrar a unas cuadras, centros comerciales, farmacias, parques, bancos, supermercados, centros de salud, restaurantes, etc.

Julio de 2022

Además, el distrito limita con otros importantes de la Lima, como San Isidro, Surco, y Barranco. Comprar un

I.III. Equipo BeOptimized (Figura 3)

departamento en este distrito significa tener la oportunidad de disfrutar de todos los establecimientos anteriormente mencionados y al mismo tiempo tener un lugar cómodo y elegante para vivir.

Alexandra Magheri Escudero: Gerente de Proyectos

I.II.II. Áreas Verdes Alessia Silva Urdanivia:

En una ciudad como Lima no abundan las áreas verdes,

Arquitecto Senior

por lo que es una particularidad atractiva del distrito. Tener tu departamento cerca a un parque trae muchas

Ariel Almaguer Leon:

ventajas no solo a nivel de salud, sino para la interacción

Arquitecto Senior

social. Permite realizar actividades como pasar tiempo en familia, con amigos, sacar al perro, practicar algún

Isabel Portugal Camacho:

deporte, leer un libro y muchas cosas más. Parece

Arquitecto Senior

innecesario mencionar esto, pero la pandemia nos ha

Martin Vasquez Sanchez:

obligado a valorar mucho el espacio público y las áreas verdes.

Arquitecto Senior

Figura 2: Malecón de Miraßores.

Michelle Howard Tenorio: Arquitecto Senior

I.II.III. Distrito seguro

Figura 3: Integrantes de la empresa de gerenciamiento BeCompact.

Sin duda alguna sabemos que uno de los principales criterios para escoger dónde vivir o mudarse es la seguridad, ya que se busca un lugar seguro, ordenado y tranquilo. Miraflores encabeza las listas de los distritos más seguros de Lima. La municipalidad cuenta aproximadamente con 750 serenos, cámaras de

II. DEFINICIÓN DEL PROYECTO

videovigilancia, radios tetra y casetas de serenazgo.

Grimaldo 430 es un proyecto moderno diseñado por BeCompact con departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios desde 60m2 hasta

I.II.IV. Cercanía al mar

154m2; ubicado en el corazón de Miraflores. Cuenta con un lobby

Uno de los atractivos más llamativos de este distrito es la posibilidad de tener tu departamento a unos pocos minutos de la playa. También ofrece la posibilidad de dar un paseo a pie hasta el malecón o realizar alguna

de doble altura en el primer nivel y áreas comunes en la azotea

actividad deportiva y ofrece un fácil acceso al circuito de playas lo que quiere decir que podrás movilizarte

como gimnasio, sala de reuniones, zona de parrilla y piscina.

rápidamente a diferentes partes de la ciudad. (Figura 2)

Cuenta con la Certificación LEED Core&Shell, la certificación para edificios sustentables más reconocida a nivel mundial; con lo cual

I.II.V. Ciclovias integradas

se reducirán los consumos y costos; además de incrementar el

El distrito ofrece la posibilidad de disfrutar paseos en bicicleta de manera recreacional o como medio de transporte. No solo encuentras vías alternas para andar en bicicleta, sino también parques de estacionamiento,

valor de la propiedad y reducir el impacto ambiental. Grimaldo

seguridad para el cuidado y semaforización; e incluso, si no tienes una bicicleta, tendrás la opción de

430 es tu mejor opción de inversión en Miraflores. (Figura 4)

Figura 4: Fachada del ediÞcio Grimaldo 430

alquilarla.

II.I. Acta de Constitución

I.II.VI. Actividad comercial

Adjuntamos el acta de constitución del proyecto como anexo al final de la monografía.

Miraflores también es una de las zonas con mayor actividad comercial en toda la ciudad. Tiene desde áreas bancarias y financieras hasta una gran variedad de centros comerciales. Por lo tanto, un departamento en Miraflores puede ubicarse convenientemente cerca de toda esta actividad comercial. Independientemente de la época del año o incluso la hora del día, al comprar un departamento en este distrito siempre encontrarás algo cerca y nunca te quedarás sin cosas por hacer.

Partida No 46385802 del Registro de

III. ESTABLECIMIENTO DE LAS BASES DEL PROYECTO

Predios de Lima. Se ubica en una zona residencial de densidad alta (RDA),ya que

III.I. Análisis de la ubicación y entorno

hace uso de más de 800m2 (825.5m2

Como distrito para ubicar el terreno escogimos

exactamente). Los usos permisibles son

Miraflores, pues es céntrico, turístico y llamativo.

de vivienda unifamiliar y multifamiliar,

Además, cuenta con una variedad de usos de suelo de

siendo nuestro proyecto compatible con

tal manera que las viviendas se adaptan perfectamente y

el de uso multifamiliar y contempla un

facilitan la vida de los usuarios.

40% mínimo de espacio para áreas libres.

Buscamos una zona que cuente con todo lo necesario a

Entre los parámetros realizados el

una distancia caminable como: centros comerciales,

proyecto cuenta con 3 metros de retiro y una altura máxima de 7 pisos. Para la parte de estacionamientos el

comercios locales, parques, restaurantes, actividades

proyecto debe cumplir con 3 estacionamientos por unidad de vivienda de 3 y 2 dormitorios, 2

culturales, de ocio y ciclovías que le permitan recorrer

Figura 7: CertiÞcado de parámetros de Miraßores elaborado por el grupo.

estacionamientos por unidad de vivienda de 1 dormitorio + 10% para visitas. (Figura 7 y 8)

eficientemente distancias largas. Considerando todo esto, nuestro terreno se ubica en la

Figura 5: Ubicación del proyecto en vista aérea.

Calle Grimaldo del Solar 430 en el distrito de Miraflores y el terreno cuenta con un área de 828.5 m2. Ubicamos los establecimientos básicos cercanos como tiendas, colegios, parques, centros culturales, hospedajes, entre otros. De esta forma, analizar el impacto de este equipamiento urbano en el valor del terreno y posteriormente del edificio. (Figura 5)

Como restaurantes encontramos: La Rosa Náutica, Beso Francés, Tanta, Fiesta, Don Vito, Rafael, Maido, Brujas de Cachiche, Matilde, Edo Sushi Bar, Panchita, Mercado 28, entre otros. También hay hoteles cercanos como: Hotel Marriott, Hilton, DoubleTree by Hilton, entre otros. Algunos centros comerciales conocidos como el Larcomar, Tottus y Wong. Además, centros culturales como el Centro de Convenciones Maria Angola, el

Figura 6: Mapeo de puntos importantes de Miraßores. Figura 8: CertiÞcado de parámetros de Miraßores.

Centro Cultural Brasil - Perú y el Centro Cultural Britanico. Como centros educativos conocidos encontramos el Instituto Le Cordon Bleu, el St.

III.III. FODA del terreno

George’s College, el Colegio Pestalozzi, el Markham College y la Universidad de Ingenieria y Tecnologia.

Realizamos el análisis FODA con el fin de identificar las fortalezas, debilidades, oportunidades y amenazas que

Respecto a centro de salud: Hospital Casimiro Ulloa, Centro de enfermedades respiratorias Abraham Zavala y

nos brinda el terreno elegido y así tener una perspectiva de lo que se puede hacer con el terreno, como

Alegro salud. Finalmente, las áreas verdes más conocidas y en muchos casos lo que más le interesa a los

trabajar en él, explotando sus características y de esta manera tomar la mejores decisiones para nuestro

compradores interesados: Parque Reducto N°2, Parque Tradiciones, Parque Kennedy y el Parque Miraflores.

proyecto. Posteriormente, plantear las estrategias y desarrollar el proyecto inmobiliario.

(Figura 6) 1. FORTALEZAS

III.II. Certificado de parámetros y normatividad

a. Ubicación en la zona turística de Miraßores: El terreno está ubicado en una zona muy concurrida, por lo tanto cuenta con múltiples servicios cerca, así como parques, y accesibilidad.

Nuestro terreno se encuentra en la calle Grimaldo del solar Nº 426 – 428-430, en el distrito de Miraflores, Lima Perú. Este cuenta con un área total de 828.50 m2, cuyas medidas perimétricas se encuentran inscritas en la

b. EdiÞcio EcoEÞciente con certiÞcación LEED: El edificio cuenta con esta certificación que UEste análisis se hizo en base a estudios estadísticos obtenidos

garantiza economizar costos y no contaminar el ambiente, sobre todo en épocas de invierno. c. Aislamiento acústico: Contamos con un aislamiento acústico dentro de nuestras instalaciones,

del grupos de investigación como Properati (sitio web

algo muy requerido por nuestros clientes para un descanso y tranquilidad, además, muy

inmobiliario), del cuál se tomaron en cuenta parámetros de

importante dentro de los tiempos de home office.

búsqueda como el precio por metro cuadrado según distrito,

d. Estacionamiento para bicicletas: Además de los estacionamientos para auto, contamos con los

departamentos con cantidad de dormitorios más vendidos, tipo

de bicicletas, facilitando y fomentando el uso de las mismas, más aún en la zona donde nos

de propiedad , evolución del precio de mercado, las tendencias y

ubicamos, en donde encontramos todo a la vuelta de la esquina.

el promedio precio de metro cuadrado, con su variación mensual y anual. La información conseguida indicó que el precio por

e. Variedad de metraje: Al tener diferentes departamentos nos permite ofrecer opciones variadas

Figura 9: Precio por m2 según distrito de Lima Metropolitana según PROPERATI.

metro cuadrado según distrito es liderado por San Isidro

para un público objetivo más amplio.

$2,569xm2, Barranco $2,438xm2 y Miraflores $2,438xm2, siendo San Isidro el primero y Miraflores el tercero. Los departamentos con tres dormitorios abarcan el 55.7% de las ventas en todo Lima y en alquiler llegan al 44% del total. El tipo de propiedad con mayor cantidad ofertada es el departamento 58,74%, superando por

2. OPORTUNIDADES

mucho a la casa, lote, local comercial y oficina. La evolución del precio de mercado tiene una tendencia alcista

a. Ubicación céntrica: Nos encontramos en un sector céntrico como se mencionó anteriormente,

y parece que seguirá con esta tendencia a futuro. Las tendencias obtenidas del blog properati indican que el

por lo que podemos explotar y atraer mucho más la atracción de los clientes.

distrito con mayor crecimiento en búsqueda a finales del 2021 fue Miraflores y que los espacios sustentables

b. Fácil Acceso: Estamos ubicados entre avenidas conocidas y concurridas, lo que da pase a que

se proyectan como propuesta de valor. Finalmente, el precio promedio por metro cuadrado llega a los

nuestro edificio tenga un acceso y visibilidad fáciles ante los usuarios.

$1,898.27 con una variación mensual de 0.74%, y variación interanual de 17.75%. Del análisis de estos

c. Versatilidad entre distintos departamentos por metrajes: Tenemos departamentos desde 60m2 hasta 129m2 aproximadamente, con distintos programas, lo que nos permite ofrecer nuestro

estudios se pudieron extraer las siguientes conclusiones:

producto a un mercado mucho más amplio y con distintos requerimientos.

(Figura 9, 10 y 11)

d. Alto ßujo de personas: El tener un alto flujo de personas nos permite tener mayor promoción para las ventas, al igual que una mayor seguridad para los usuarios en la zona.

•

La ubicación en Miraflores tiene mucho beneficio para la empresa al igual que para el usuario pues debido al actual mercado inmobiliario se puede aumentar el precio del producto y a la vez ofrecer mayor

3. DEBILIDADES

calidad de este.

a. Localización costosa: Al encontrarnos en una zona muy céntrica y turística, el costo del metro

•

cuadrado es más elevado y el costo de vida también.

La tendencia alcista del mercado inmobiliario en general, y el crecimiento de búsqueda de departamentos en Miraflores; brindan un escenario en donde los proyectos en Miraflores son una muy

b. Clima: Si bien es cierto que la cercanía al mar es una ventaja para muchos, las edificaciones y

buena alternativa de inversión, con mayor seguridad de retorno y menor riesgo.

usuarios, sufren y se ven afectados por la humedad y neblina abundante en la zona.

•

c. Ancho de vías angostos: Nos encontramos cerca de avenidas principales como 28 de julio y

La preferencia por espacios sustentables hace que nuestro proyecto con certificación LEED esté por encima de la competencia cercana que no cuenta con este plus.

Benavides, sin embargo, las calles secundarias como la misma Grimaldo, Sucre o San Martín, son angostas.

III.IV.II. Demanda 4. AMENAZAS Para este estudio se trabajó con información de Tinsa, grupo de estudio e investigación de inversión

a. Proyectos similares: Cada vez están apareciendo más proyectos similares al nuestro, y con las

inmobiliaria, del cuál la información recopilada corresponde al tercer trimestre del año 2021. Las variables de

características de comodidad y accesibilidad que busca dar nuestra empresa, por lo que se

búsqueda contempladas con enfoque en la adquisición por parte de los usuarios, fueron

genera un aumento en la competencia.

la cantidad de

b. Pandemia: Todos nos hemos visto fuertemente afectados por la pandemia del COVID-19, pero el

unidades vendidas según nivel socioeconómico(NSE), las unidades vendidas según cantidad de dormitorios,

área de construcción e inmobiliarias han sido de las más afectadas, esto debido a que la

edificios preferidos según altura y tendencias obtenidas de sitios web inmobiliarios como Properati y la versión

economía se ha paralizado y se ha dejado de invertir, lo que reduce y hace más difícil el número

web del diario Gestión.

de ventas.

La data registrada a partir de las fuentes mencionadas indican que de las 3,413 unidades vendidas en el último trimestre del año 2021 , 1,579 unid. (46.2%) fueron adquiridas por el NSE B, 1,044 unid. (30.6%) fueron adquiridas por el NSE AB; además fueron Lima Top y Lima Moderna las que encabezaron las ventas con el

III.IV. Estudio de mercado

71% del total de estas. En cuanto a las unidades vendidas según la cantidad de dormitorios la preferencia se

III.IV.I. Oferta 6

inclinó hacia los departamentos con 3 dormitorios con un 44% del total de unidades vendidas, seguido por

1. VOLTERRA: Es una empresa orientada a la inversión, desarrollo y construcción de importantes

departamentos con 2 dormitorios que llegó a un 37%

proyectos inmobiliarios, comerciales, de vivienda social y desarrollo urbano. Prioriza como factor diferenciador el diseño, la funcionalidad y la calidad de los acabados de cada uno de sus proyectos.

del total. De los edificios preferidos según alturas, los que oscilan entre 6 a 10 pisos de altura fueron los que

Sabemos la importancia de la inversión que hacen los propietarios y nos esforzamos constantemente

llegaron al 42.6% del total siendo los favoritos. La

en cubrir las exigencias de un mercado cada vez más competitivo.

tendencia relacionada a la demanda mostró que Lima

2. EDIFICA: Cuenta con 15 años de experiencia desarrollando proyectos en los distritos más

Moderna y Lima Top aumentó entre 2007 y 2017 como

consolidados de Lima, nos permite manejar información que nos posiciona como proyectos de alta

ubicación más seleccionada para comprar un

revalorización y valor de recompra. En los últimos años, hemos desarrollado un ecosistema de empresas en el grupo que se potencian entre sí y ofrecen un valor agregado al inversionista.

departamento, y esta predisposición no ha cambiado hasta la actualidad; además de existir una inclinación de compra hacia los departamentos con menor metraje y con un menor precio, siendo este último preferido por

Figura 12: Unidades vendidas según cantidad de Dormitorios y altura según Tinsa.

3. ACTUAL INMOBILIARIA: Tiene a la venta exitosos proyectos desarrollados bajo los estrictos estándares de calidad de la marca Actual, teniendo la vocación de perdurar en el tiempo, por lo cual,

debajo de los 300 mil. Finalmente existe una clara preferencia

no se escatiman esfuerzos en desarrollar los mejores proyectos y en mejorar cada día la post venta y el

por vivir en edificios multifamiliares que cuenten con

servicio al cliente. Estamos orgullosos de ser pioneros creando y participando activamente del gran auge

beneficios que faciliten la vida de sus habitantes, sobre todo en Miraflores que lidera el ranking de demanda inmobiliaria con un 13%.Del análisis de estos estudios se pudieron extraer

Figura 10: Evolución del precio por m2 según PROPERATI.

inmobiliario de la región. Así mismo, estamos seguros y confiados que seguiremos satisfaciendo a más familias.

las siguientes conclusiones: (Figura 12 y 13) Comparamos cada proyecto por ubicación, área de departamentos, •

precio de m2, cantidad de dormitorios, certificación sostenible y

Nuevamente la ubicación en Miraflores tiene mucho

áreas comunes. En este análisis pudimos reconocer que Grimaldo

beneficio para la empresa, pues es la ubicación

247 es el que más se acerca a la cantidad de área por departamento

preferida por los usuarios según el estudio de la

y precio por m2 que nuestro proyecto. Sin embargo, ofrece menos

demanda en el mercado inmobiliario, y esta tendencia tiene proyección a mantenerse a futuro. •

El grupo top de compras de inmuebles en el

áreas comunes lo que consideramos importante para el tipo de

Figura 11: Tipo de Propiedad Ofertadas según PROPERATI.

usuarios que residen en Miraflores. (Figura 14 y 15)

Figura 14: Proyectos de la competencia.

mercado inmobiliario es el grupo de NSE B seguido por el NSE AB que tienen una capacidad adquisitiva adecuada para Lima Top, que es en donde se encuentra nuestro proyecto y nuestro público objetivo podría estar dentro de estos grupos. •

Existe una inclinación hacia la compra de espacios con menor metraje y con mayor cantidad de

Figura 13: Unidades Vendidas según NSE.

beneficios. Esta tendencia puede ser aprovechada

Figura 15: Cuadro comparativo de proyectos de la competencia.

por nuestra empresa que cuenta con variedad de beneficios como se vio en el FODA del proyecto y un Analizamos todos los inmuebles en un radio de 500m a la redonda de Grimaldo 430 que cuenten con las

concepto de vivienda con menor cantidad de metros cuadrados.

mismas características: antigüedad, m2, flat o duplex, cantidad de habitaciones, acabados y otros. Para ello,

III.IV.III. Competencia

utilizamos 3 tipologías: 60m2, 94m2 y 156m2.

En primer lugar, realizamos el análisis de la competencia a nivel de inmobiliarias que tienen proyectos en la

Cada una nos permitió calcular la valuación del precio estimado del inmueble como por m2.

zona. Los 3 principales competidores son Miraflores Schell Home & Host de Volterra, Grimaldo 247 de Edifica

En primer lugar, la valuación para los departamentos flat de 60m2 con una habitación resultó en un precio

y Edificio República de Actual Inmobiliaria.

estimado de $147 696 y el precio por m2 es de $2 459.

En segundo lugar, la valuación para los departamentos dúplex de 94m2 con tres habitaciones resultó en un

“Nos centramos en brindar oportunidades a adultos jóvenes que buscan una inversión conservadora, equilibrada y visionaria en los mejores proyectos de la ciudad.”

precio estimado de $226 504 y el precio por m2 es de $2 400 por esta ubicado al frente.

Y finalmente, la valuación para los departamentos flat de 156m2 con dos habitaciones y terraza resultó en un precio estimado de $252 186.67 y el precio por m2 es de $2 100 por estar al fondo; sin embargo, tiene otros

Consideramos que algunas inmobiliarias no tienen en cuenta las necesidades de las personas que buscan departamentos, por lo que pierden oportunidades de venta y deben adaptar su oferta de acuerdo lo que demanda el mercado.

beneficios que deberían considerarse en un futuro como que presenta una terraza mucho más amplia que el resto de tipologías y está en el primer nivel lo que

Por ello, como referencia utilizamos la clasificación según Arellano Marketing y nuestro público objetivo son los sofisticados que pertenecen al 9% de la población: (Figura 18)

podría ser una opción más atractiva.

Todos los departamentos tienen la opción de comprar uno o dos estacionamientos de auto con un valor de $15 000 y los depósitos a $3 000. (Figura 16 y 17)

Figura 16: Análisis de departamentos a 500 m a la redonda del ediÞcio Grimaldo 430.

Son un segmento mixto, con un nivel de ingreso más alto que el promedio. Están ubicados en el nivel socioeconómico A y B ascendente. Según el reporte de IPSOS “Características de los niveles socioeconómicos en el Perú”: El nivel A tiene un ingreso promedio de S/.12 660 y el nivel B de S/.7 020. Las características promedio de sus viviendas son con acabados finos o de primera calidad, con pisos de parquet, madera pulida o losetas. Cuentan con un muy buen puesto en la empresa que trabajan o tienen una propia prospera. Son muy modernos, educados, liberales, cosmopolitas y valoran mucho la imagen personal. Son innovadores en el consumo, y también son cazadores de tendencias. Les importa mucho su estatus, siguen la moda y son asiduos consumidores de productos de calidad.

Figura 18: GráÞco de la población que corresponde a cada Estilo de Vida en el Perú según Arellano Marketing.

Ellos buscan inmuebles que aumenten su valor con el tiempo, piensan en una inversión a largo plazo en caso ellos no vivan ahí por siempre. Les gusta que sea moderno, con acabados de primera calidad, en una zona privilegiada de la cual no tengan que salir pues tienen todas las comodidades en un radio de 1 o 2 km. Dicho esto, nuestro público objetivo son: • Adultos jóvenes solteros que disfruten de una comunidad donde puedan interactuar, en área comunes , con vecinos que se encuentren en la misma etapa que ellos. • Adultos jóvenes entre 25 y 40 años que busquen mudarse solos, con roomate o con su pareja. • Adultos que quieran invertir su dinero en un inmueble flexible; y posteriormente fácil de alquilar.

Figura 17: Comparación de las tres tipologías (60 m2, 94 m2 y 156 m2) a 500 m a la redonda del ediÞcio Grimaldo 430.

En síntesis, dado que nuestro proyecto está ubicado en una zona céntrica y con mucho crecimiento en los próximos años y con un diseño exclusivo, es ideal para los usuarios jóvenes y sofisticados. Se dan todas las condiciones para llegar a ellos y cumplir con sus intereses y ritmo de vida. Además, contamos con los mejores precios relacionados a los beneficios que ofrecemos.

producto más especializado y exclusivo.

III.V. Determinación del público objetivo

Figura 19: Fit test del proyecto.

PRODUCTO

PRECIO, PLAZA Y PROMOCIÓN

PERFIL DEL PRODUCTO

PRECIO

PRECIO, PLAZA Y PROMOCIÓN

TIPO 04PRECIO 94 m2

104

60 m2

153 m2

94 m2

60 m2

153 m2

275,453 $ m2

175,811 $ m2

297,432 $ m2

175,811y$ buscando m2 275,453 $ m2 capacitado para responder consultas por cualquier medio con personal mostrar el proyecto para que los clientes se enamoren como nosotros. (Figura 23) PROMOCIÓN PLAZA

III.VI. Fit test del proyecto

YouTube

PLAZA

YouTube

TikTok

Podemos concluir que para definir con mayor precisión nuestro producto fue necesario utilizar las 4 p´s, que conforman los siguientes puntos: producto, para definir sus características, como áreas comunes, acabados de primera y 3 distintas tipologías de vivienda; precio, para evaluar lo que están dispuestos a pagar, que en el caso de el de 60m2 sería $175.810; plaza, en donde podrán visitar los puestos de venta, nos encontramos en la Calle Grimaldo 430, Miraflores; y promoción, es muy importante este punto para una buena llegada y es esencial tener un buen equipo de marketing, pueden ver nuestras redes sociales como instagram, youtube o nuestra página web estas resolverán dudas que puedan tener nuestros clientes.

PERFIL DEL PRODUCTO

PRECIO 104

94 m2

60 m2

153 m2

275,453 $ m2

175,811 $ m2

297,432 $ m2

PROMOCIÓN Figura 21: Precio según el m2 de los departamentos tipo (precio). YouTube

Actualmente nos ubicamos en la Calle Grimaldo del Solar 430, Mira-

Utilizaremos YouTube para

Instagram

gran número de clientes.

En FaceBook podremos acceder a una población más adulta y cubrir todas las redes sociales más importantes.

Además, en el cuadro de acabados especificamos la materialidad de los interiores de los departamentos por cada ambiente. Dividimos el perfil de los acabados según la superficie donde se encuentran como: pisos, contrazócalos, pared, techo y en caso de núcleos húmedos, grifería, aparatos sanitarios, etc. Consideramos que sean de la mejor calidad y fácil de reemplazar en caso sea necesario por falta de stock o en un futuro por decisión propia del cada cliente. (Figura 24)

Facebook

En FaceBook podremos acceder a una población más adulta y cubrir todas las redes sociales más importantes.

Figura 24: Cuadro de acabados del proyecto.

III.VIII. Estimado de inversión inicial, utilidad y margen de rentabilidad

Por último nuestra forma de promocionar el proyecto será a través TikTok de canales de comunicación que nuestro Usaremos esta Web enfoque de cliente apunta, los jóvenes, por lo tanto utilizamosplataforma las redes plataformas que nos por la sociales y susPágina gran cobertura que La web de la compañia permite a los clientes poder tener ofrece y por la permiten hacer publicidad. Facebook ads, instagram ads, publicaciones, tiktoks y videos youtube como acceso aen toda la información de la empresa y a nuestras ofercapacidad de tas al igual que el acceso a nuestro historial de ventas. poder usar publici- a nuestro público objetivo. Además. tours con vistas en 3D por Youtube nos permitirá tener un mejor alcance dad para promoque redirigimos a todos nuestros clientes a una página web quecionar. da toda la información de los productos para que el cliente tenga la oportunidad de escoger y estudiar cuálFacebook es la opción más viable para él. Contaremos En FaceBook podremos acceder a una población más adulta y cubrir todas las redes sociales más importantes.

Instagram

En Instagram la herramienta de Business nos ofrece grandes resultados y poder abarcar un gran número de clientes.

Usaremos esta Página Web plataforma por la gran cobertura que La web de la compañia permite a los clientes poder ten ofrece y por la acceso a toda la información de la empresa y a nuestras of capacidad de tas al igual que el acceso a nuestro historial de ventas. poder usar publiciFigura 23: Medios de promoción del inmueble (promoción). dad para promocionar.

En Instagram la herramienta de

Business otorgamos nos flores conubicamos una caseta de Ventas ya Después nuestros puestos de ventas justo delante de la zona de venta.En los puestos promocionar a ofrece grandes que la gran mayoría de nuestros mayor detalle resultados y atención presennuestros productodoclientes tipoprefieren de información necesaria para que los clientes se interesen por nuestros productos. (Figura 22) poder abarcar un cial para obtener información tos.

sobre nuestros productos.

Página Web

La web de la compañia permite a los clientes poder tener acceso a toda la información de la empresa y a nuestras ofertas al igual que el acceso a nuestro historial de ventas.

TikTok

Luego de realizar el estudio de mercado en el distrito de Miraflores y las empresas que ofrecen productos similares al nuestro, optamos por diseñar 3 tipologías de vivienda distintas, la single que consta de 60 m2 y cuenta con un dormitorio, la shared que consta de 94 m2 y cuenta con dos dormitorios y por último la deluxe de 154 m2 y cuenta con dos dormitorios y una gran terraza. También en las plantas ambientadas se puede observar cómo quedarán los acabados en cada departamento y el cliente pueda tener esa noción más realista del producto final. Nuestra empresa busca que el usuario pueda realizar distintas actividades sin la necesidad de salir del edificio, es por ello que las áreas comunes con las que contamos son la piscina, la zona de parrillas, la sala de usos múltiples y el gimnasio, Figura 20: Fachada del proyecto Grimaldo 430. consideramos que estas brindarán comodidad a nuestros clientes. En el aspecto de las P de Neil Borden empezamos otorgando precios según los estudios de mercado estos nos ofrecen un promedio de precios que el cliente está dispuesto a pagar por el m2 según distintos factores ya anteriormente mencionados.Los precios dependen según el tipo de departamento, que en nuestro caso son 3, el primer tipo es el ‘’Tipo 04’’ que tiene un total de 94 m2 por un valor de 275.450$, el segundo tipo, ‘’Tipo 07’’, es un departamento con 60 m2 con un valor de 175.810$ y el tercer tipo es el ‘’104’’ que es un departamento de primer piso con un total de 153 m2 a un valor de PRECIO, PLAZA Y PROMOCIÓN 297.430$. (Figura 20 y 21)

TIPO 07

Utilizaremos YouTube para promocionar a mayor detalle nuestros productos.

Facebook

III.VII. Definición del perfil del producto

TIPO 04

En Instagram la herramienta de Business nos ofrece grandes resultados y poder abarcar un gran número de clientes.

Utilizaremos YouTube para promocionar a mayor detalle nuestros productos.

Usaremos esta plataforma por la gran cobertura que ofrece y por la capacidad de poder usar publicidad para promocionar.

297,432 $ m2

Instagram

PROMOCIÓN

Figura 22: Puestos de información (plaza).

PLAZA

104

TIPO 07 TIPO 07

TIPO 04

El proceso de estimado de inversión inicial comenzó tomando en cuenta lo valores obtenidos en la cabida fit test, de aquí se obtuvieron valores como el área construida total, el área vendible, la cantidad de sótanos y otros estimados relacionados . Además de esto se realizó un cálculo con el CVO cuadro de valores oficiales del CAP (Figura 25) para acercarnos al presupuesto promedio según nuestros materiales implementados.Luego de esto se realizó el cálculo del estimado de inversión inicial para el proyecto, del cuál se obtuvo la utilidad y el margen de rentabilidad, los valores obtenidos fueron que la suma total de gastos llegaron a 9,790,923.45$ y la suma total de ingresos fue 12,660,750.00$. Al calcular la utilidad, siendo está ingresos menos gastos, resulta

en 2,869,825.55$; y el margen de rentabilidad, resultado de la división de utilidad entre ingresos, dio un 22.67%. Estos resultados demuestran la alta rentabilidad del proyecto, ya que supera el 20% que es el p o rc e n t a j e c o n v e n c i o n a l m e n t e aceptable. Con esta rentabilidad se puede esperar una mayor posibilidad de inversión en el proyecto y un mejor manejo de la gestión del mismo debido a la cantidad de recursos monetarios. (Figura 26)

III.IX. Presentación del expediente técnico del proyecto Acontinuación se adjunta el plano de ubicación y la planta típica del proyecto Grimaldo 430. (Figura 27)

Figura 25: Estimación del proyecto.

Figura 27: Plano de ubicación y planta típica de Grimaldo 430.

III.X. Presentación del expediente técnico del proyecto Cuando creamos el logo de la empresa, encontramos una similitud entre nuestro concepto y el de las abejas, ya que buscan la forma más inteligente de diseñar y construir. Estas aprovechan el espacio al máximo, producen un panal ligero y resistente con muy poca cera, y almacenan la mayor cantidad posible de miel, por lo que nace nuestra idea de aprovechar cada m2 optimizando así el uso del espacio y materiales para el diseño. El nombre de la empresa es compuesto, el cual nace de dos palabras en inglés: “be”, significa ser; y “optimized”, del verbo transitivo optimizar. Este último tiene como definición realizar una mejor gestión de nuestros recursos en función del objetivo, que en este caso tenemos como empresa. Figura 28: Logo y eslogan.

Por otro lado, la colmena es el lugar donde viven las abejas la cual representa a la edificación, donde, en el logo, cada una de las celdas hexagonales dentro del panal es uno de los departamentos. Estos módulos se agrupan unos a otros formando una red compacta y adaptable a diferentes entornos funcionando como una red de comunicación y memoria enviando informaciones a las abejas que lo conforman. Las abejas de colmena viven trabajando en distintas funciones, pero además de su diferencia de edad y tipo, demuestran una hermandad muy fuerte dentro del panal. Y eso es lo que buscamos: integrar a los miembros de la comunidad, donde todos son diferentes y cada uno tiene distintas actividades que realizar, pero gracias a las áreas compartidas podrán convivir en nuestro edificio.

Figura 26: Estimación del proyecto.

Como dice nuestro eslogan, “Simplifica tu vida”, lo que queremos es que el usuario entienda lo sencillo que puede ser vivir en el lugar adecuado con la opción de departamento que se acomode mejor a las necesidades

del mismo. Como estrategia de marketing creemos que un slogan debe ser significativo pero fácil de recordar, con el cual las personas puedan identificar el proyecto. (Figura 28)

III.XII. Conclusiones parciales

Un buen diseño de brochure sumado con un objetivo claro es lo que va a posicionar a nuestra empresa entre los clientes, este funciona como nuestra carta de presentación, ya que muchas veces las personas responden de manera positiva a lo atractivo visual al ser una forma más dinámica de entender lo que van a comprar. Por ello en nuestro brochure hemos colocado la ubicación y los puntos cercanos al proyecto, los tipos de departamentos, vistas de la fachada, las áreas comunes, las plantas amobladas de los departamentos con los acabados que utilizaremos y las certificaciones que tenemos. Esto permitirá mantener a nuestros clientes informados sobre estos aspectos importantes de los servicios y el diseño que queremos vender.

•

III.XI. Memoria descriptiva Se adjunta la memoria descriptiva del proyecto. (Figura 29)

Memoria del Proyecto EDIFICIO GRIMALDO 430

3. MATERIALES EMPLEADOS EN LA CONSTRUCCIÓN, ESTACIONAMIENTOS Y COMUNICACIÓN INTERNA EN EL PROYECTO

1. EL PROYECTO: EDIFICIO GRIMALDO 430

ACCESO

La edificación del EDIFICIO GRIMALDO 430 se ejecutará con un sistema constructivo aporticado convencional conformado por columnas, placas y vigas de concreto armado que, en conjunto con las losas macizas de concreto armado, conforman una estructura portante de cargas de gravedad y sísmicas, según las especificaciones indicadas en los planos y memorias de estructuras firmados por el ingeniero estructural responsable.

El inmueble ubicado en la calle Grimaldo del Solar N°426, 428 y 430, distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima; con un área total de 828.50m2 cuyos linderos y medidas perimétricas se encuentran inscritas en la Partida N°46385802 del Registro de Predios de Lima.

La comunicación interna se hará a través de un intercomunicador de la calle a los departamentos, pero el acceso de apertura de puerta únicamente se hará a través del encargado en recepción.

Mediante Acta No. 0060-2020 de fecha 04 de abril de 2022, la Municipalidad distrital de Miraflores aprobó a favor de G1 ARCHITECTS SAC el Proyecto de 1 torre con 4 sótanos, 8 pisos y azotea.

4. TIPOLOGÍAS DE DEPARTAMENTOS EN EL PROYECTO

EDIFICIO GRIMALDO 430 es una edificación multifamiliar que contará con 52 departamentos, 62 estacionamientos (44 simples, 18 con depósitos) y 82 estacionamientos de bicicleta (5 en el primer piso y 77 en el sótano 1) cuya imagen referencial se muestra en el siguiente gráfico N°1.

G1 ARCHITECTS SAC informan que el proyecto cuenta con flat entre 60m2, 94m2, 156m2 (aproximadamente) de 1, 2, 3 dormitorios respectivamente y con duplex de 2 y 3 dormitorios entre 140 m2 (aproximadamente) Todas las tipologías cuentan con baño de visita, además del baño principal (para el caso de 1 dormitorio) y secundario (para el caso de 3 dormitorios). Además, los departamentos vienen equipados con muebles altos y bajos de melamina y tablero de cuarzo con lavadero de platos. Todos los departamentos cuentan con el modelo de cocina abierta, sin cerramiento de muros, ni puerta. A continuación, gráficas referenciales de las tipologías:

•

DEPARTAMENTO 60M2

Gráfico N°1: Fachada GRIMALDO 430

Podemos concluir que para definir con mayor precisión nuestro producto fue necesario utilizar las 4 p's, que conforman los siguientes puntos: 1. Producto, para definir sus características, como áreas comunes, acabados de primera y 3 distintas tipologías de vivienda 2. Precio, para evaluar lo que están dispuestos a pagar, que en el caso de el de 60m2 sería $175.810. 3. Plaza, en donde podrán visitar los puestos de venta, nos encontramos en la Calle Grimaldo 430, Miraflores. 4. Promoción, es muy importante este punto para una buena llegada y es esencial tener un buen equipo de marketing, pueden ver nuestras redes sociales como instagram, youtube o nuestra página web estas resolverán dudas que puedan tener nuestros clientes.

2. ÁREAS Y ZONAS COMUNES DEL PROYECTO El EDIFICIO GRIMALDO 430 cuenta con un área techada aproximada de 7,288 m2, de los cuales, 4,346 m2 son área exclusiva y 2,942 m2 son área común. Cuenta con las zonas comunes siguientes: ● Lobby doble altura ● Gimnasio ● Sala de recreación común con terraza ● Piscina con terraza ● Zona de parrilla ● Estacionamiento para bicicletas

DEPARTAMENTO 94M2

5. SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS DEL PROYECTO El EDIFICIO GRIMALDO 430 tiene proyectado contar servicios de agua, desague, electrica y gas; cuya solicitud es tramitada por G1 ARCHITECTS SAC y su instalación definitiva se encuentra a cargo de cada una de las entidades que suministran dichos servicios. La electricidad contará con servicios propios en cada departamento y un servicio común para las zonas comunes. El agua y el alcantarillado es un sólo servicio común para departamentos y áreas comunes. Asimismo, los departamentos llevarán un contador de volumen de agua fría y caliente para registrar el consumo de cada unidad inmobiliaria. Asimismo, tendrán medidores de gas para cada departamento ubicados en las montantes de cada piso.

•

El EDIFICIO GRIMALDO 430 cuenta con Certificación Leed ya que se desarrollará en base a los criterios técnicos para el diseño y construcción de edificaciones sostenibles, con la finalidad de propiciar una adecuada gestión de recursos naturales y con ello fomentando la eficiencia energética e hídrica que contribuye al desarrollo de una ciudad sostenible de acuerdo a lo establecido con la Ordenanza N°510/MM publicada el peruano el 08 de Abril del 2019. Contará con griferías y aparatos sanitarios que cuentan con certificación de un sistema de ahorro de agua; luminarias LED en áreas comunes techadas.

El proyecto contará con un sistema centralizado de recirculación de agua caliente con calentadores duales a gas y solares ubicados en el techo y contómetros de volumen de agua caliente para cada departamento ubicados en cada uno de los pisos del edificio (pasillo). También contará con una planta de tratamiento de aguas residuales, ubicada en el sótano 4. DEPARTAMENTO 156M2

IV. CRONOGRAMA DE OBRA Realizamos el cronograma de obra en MS project. En el cronograma presentamos todas las tareas necesarias para poder llevar a cabo el proyecto, desde el ‘’kick off meeting’’ hasta la duración de la gestión administrativa del proyecto.En el cronograma podemos organizar las tareas de manera que podemos visualizar las tareas críticas y las tareas con una mayor o menor holgura.En nuestro proyecto debido a la gran cantidad de departamentos lo que más tiempo exige es la venta de los departamentos lo que nos ofrece una holgura para poder realizar la obra y poder corregir posibles errores o hacer uso de esos días restantes para realizar otras tareas. (Figura 30) Figura 29: Memoria descriptiva del proyecto.

Id 1

2 3 4 5 Id

6 7 8 37 9

38 10 39 11 40 12 41 13 42 14 43 15 44 16 45 17 46 18

Modo Nombre de tarea de tarea

kick off meeting

Terreno Compra de terreno Estudio de títulos, gastos notariales, registrales Impuesto de Alcabala Modo Nombre de tarea Estudios Específicos de tarea Estudio de mercado Licencia de Proyecto Levantamiento topográfico Conformidad de obra Estudio de suelos Inscripción de declaratoria de fábrica Proyecto Arquitectónico Certificado de numeración Proyecto-diseño y expediente: Independización-cierre legal Arquitectura GestiónAnteproyecto Gerencia de proyecto Proyecto Ventas operativos(56 departamentos) Estructuras Ventas promocióneléctricas, y publicidad Instalaciones sanitarias y Gestión administrativa mecánicas Indeci (señalización y evacuación) Construcción

19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 Id

34 35 36

Duración

1032 días PRINCIPALES ACTIVIDADES/CONCEPTOS-PROYECTO INMOBILIARIO

Obra

Licencia de Anteproyecto Licencia de Proyecto Tarea

Conformidad de obra División

39 Proyecto: CRONOGRAMA GRU de declaratoria de fábrica Inscripción Hito Fecha: jue 7/07/22 Certificado de numeración 40 41 42 43 44 45 46

Resumen

Independización-cierre legal Resumen del proyecto Gestión Gerencia de proyecto Ventas operativos(56 departamentos) Ventas promoción y publicidad Gestión administrativa

Proyecto: CRONOGRAMA GRU Fecha: jue 7/07/22

0 días 30 días 30 días 30 días

30 días 30 días 30 días 90días días 7 60 días días 14 60 205días días 60 días 205 días 60 días 165 días 1032 días 30 días 1032 días 45 días 852 días 30 días 852días días 45 1032 días

Duración

30 días 360 días 360 días 240 días 240 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 120 días 745 días Duración 265 días 90 días 90 días 60 días 60 días 60 días 60 días 1032 días 1032 días 852 días 852 días 1032 días

Comienzo

Fin

Predecesoras 2022 T1

lun 6/06/22 jue 8/01/26

2023 T1

2024 T1

2025 T1

2026 T1

T2 Item OE.3 OE.3.1

6/06

lun 6/06/22 lun 6/06/22 lun 6/06/22 mié 13/07/22 lun 6/06/22 mié 13/07/222 lun 6/06/22 mié 4CC 13/07/22

OE.3.1.1

Descripción

lun 6/06/22 mié 13/07/224CC Fin Predecesoras mié 13/07/22vie 19/08/22 mié 13/07/22vie 19/08/22 3 mar 13/07/22jue 9/05/23 mié21/07/22 30/08/2318 mié 8CC lun vie 14/02/25 20 mié2/12/24 13/07/22sáb 30/07/228CC lun vie 14/02/25 sáb 2/12/24 20/08/22lun 8/05/23 38CC lun vie 14/02/25 sáb 2/12/24 20/08/22lun 8/05/23 38CC sáb 15/02/25vie sáb 20/08/22vie 2/05/25 17/03/23 38 lun jue 8/01/26 sáb 6/06/22 20/08/22mar 27/09/227 lun 6/06/22 vie jue 17/03/23 8/01/26 36 2 vie 20/01/23 vie vie 20/01/23 20/01/23 jue lun 8/01/26 27/02/23 36 15CC vie jue 17/03/23 8/01/26 15CC 44CC vie 20/01/23 20/01/23 vie lun 6/06/22 jue 8/01/26 43CC

OE.3.2

2022 T1

2023 T1

2024 T1

2025 T1

2026 T1

OE.3.2.1 OE.3.2.1.11

OE.3.2.1 OE.3.2.2.11 OE.3.2.1 OE.3.2.3.11 OE.3.2.11 OE.3.2.11.11 OE.3.3 OE.3.3.3 OE.3.3.3.11 OE.3.4 OE.3.4.1 OE.3.4.1.11

vie 31/03/23 lun 8/05/23 17FC+10 días;14CC+30 días jue 31/08/23sáb 30/11/24 jue 31/08/23 sáb 30/11/2437 mié 31/01/24sáb 30/11/24 mié 31/01/24sáb 30/11/2420FF mar 2/07/24 sáb 30/11/2420FF mar 2/07/24 sáb 30/11/2420FF mar 2/07/24 sáb 30/11/2420FF mar 2/07/24 sáb 30/11/2420FF mar 2/07/24 sáb 30/11/2420FF mar 2/07/24 sáb 30/11/2420FF mar 2/07/24 sáb 30/11/24 mar 2/07/24 sáb 30/11/2420FF mar 2/07/24 sáb 30/11/2420FF mar 2/07/24 sáb 30/11/2420FF mar 2/07/24 sáb 30/11/2420FF mié 28/09/22vie 2/05/25 Comienzo Fin Predecesoras mié 28/09/22mié 30/08/23 2022 mié 28/09/22jue 19/01/23 14 T1 T2 mar 9/05/23 mié 30/08/2318 Tarea inactiva Informe de resumen manual lun 2/12/24 vie 14/02/25 20 Hito inactivo Resumen manual lun 2/12/24 vie 14/02/25 38CC Resumen inactivo solo el comienzo lun 2/12/24 vie 14/02/25 38CC Tarea manual solo fin sáb 15/02/25vie 2/05/25 38 solo duración Tareas externas lun 6/06/22 jue 8/01/26 lun 6/06/22 jue 8/01/26 2 Página 1 vie 20/01/23 jue 8/01/26 36 vie 20/01/23 jue 8/01/26 44CC lun 6/06/22 jue 8/01/26 43CC

OE.3.4.2

OE.3.5 OE.3.5.1

2023 T1

Hito externo

2024 T1

2025 T1

2026 T1

OE.3.5.1.4 OE.3.5.1.4.01

OE.3.5.1.4

Progreso manual

OE.3.5.2 OE.3.5.2.3

Tareas críticas

OE.3.5.2.3.01

División crítica

OE.3.7

Progreso

OE.3.7.1

Parcial (S/.)

Total (S/.) OE.3.7.12

1.99

58.99

117.10

351.73

77.66

27,315.35

273.18

130.30

35,594.70

185.01

125.51

23,219.98

445.58

24.20

10,783.04

22.61

17,472.56

OE.3.8 23,219.98

OTROS TIPOS DE MUROS O TABIQUES

OE.3.8.1

REVOQUES Y REVESTIMIENTOS 10,783.04

TARRAJEO RAYADO PRIMARIO TARRAJEO PRIMARIO Y RAYADO C/MEZCLA 1:5 E=1.5CM

17,472.56

TARRAJEO EN INTERIORES TARRAJEO MUROS INT.FROTACHADO MEZ.C:A 1:5,E=1.5 CM.

772.78

TARRAJEO MUROS EXT.FROTACHADO MEZ.C:A 1:5,E=1.5 CM.

213.05

29.51

6,286.96

120.61

16.33

1,969.56

700.00

39.26

27,481.80

700.00

31.85

22,294.84

12.95

46.84

606.34

13.77

46.84

644.75

3.93

46.84

183.85

8.03

69.32

556.29

OE.3.9.1

Acabado de cemento pulido de escaleras E=2" MEZCLA 1:4

m2 m2 m2 m2

2.48

113.82

281.70

7.55

65.57

494.73

Acadado de cemento pulido de descanso de escalera E=2" MEZCLA 1:4 Forjado de pasos y contrapasos de escaleras y gradas Duplex (PISO DE PARQUET PUMAQUIRO 6X30 CM) Forjado de descanso de escalera Duplex (Porcelanato Freya Haya Beige Mate - 25X100 cm - 1.50 m2) Piso ceramico nacional Salida escalera de emergencia (CERAMICO PISO EXTRA FORTE BLANCO 45X45 CM DE 1RA.) (INTERIOR, JUNTA 3MM) Piso porcelanato Ingreso, Lobby, Hall Ascensor, Pasadizo - Piso 1 (CERAMICO PISO BLANCO BRILLANTE 36X36 CM DE 1RA. (INTERIOR, JUNTA 3MM) Piso en Baños Principales (Porcelanato New Sand Gris Mate 60X60 cm - 1.44 m2) Piso en Baños Secundarios (Porcelanato New Sand Gris Mate 60X60 cm - 1.44 m2) Piso en Baños de Visita (Porcelanato New Sand Gris Mate - 60X60 cm - 1.44 m2) Piso en Cocina, Sala, Dormitorios (Porcelanato Freya Haya Beige Mate - 25X100 cm - 1.50 m2) Piso en Lavanderia y Zona de Servicio (Porcelanato New Sand Gris Mate - 60X60 cm - 1.44 m2) Piso en Terraza y Balcones (Porcelanato Dotakota Marfil Mate 60X60 cm - 1.44 m2) ZOCALOS Y CONTRAZOCALOS

32.96

66.82

2,202.39

39.84

113.82

4,534.02

26.77

113.82

3,046.96

23.19

113.82

2,639.49

528.62

149.41

78,981.11

21.04

113.82

2,394.20

6.30

103.55

652.37

OE.3.12.4.11 OE.3.12.5

ZOCALO DE CEMENTO SIMPLE MEZC.C:A 1:4 E=2 CM.

78.80

29.67

2,337.85

112.47

94.30

10,605.45

52.57

11.70

615.01

OE.4 OE.4.1

ZOCALO CERAMICO

OE.4.1.1

Hito externo

Resumen manual

Fecha límite

6.00

231.13

Hito

Resumen inactivo

solo el comienzo

Tareas críticas

Resumen

Tarea manual

solo fin

División crítica

Resumen del proyecto

solo duración

Tareas externas

Progreso

Figura 30: Cronograma de Obra en Ms Project.

277.07

350.00

2,625.00

575.61

14.41

1,642.74

41.44

538.72

2,625.00

1,642.74

25.25

454.50

41.78

250.68 101.61

PINTURA DE CIELORRASOS, VIGAS, COLUMNAS Y PAREDES Pintura latex en muros interiores incl empaste

1,345.51

3,159.28 Und

6.00

91.40

548.40

Und

32.00

81.59

2,610.88

18,705.64 m2

772.78

12.15

9,389.28

213.05

12.45

2,652.41

700.00

9.52

6,663.95

727.39

8.38

6,095.53

VARIOS, LIMPIEZA, JARDINERÍA 6,095.53

LIMPIEZA DE VIDRIOS LIMPIEZA DE VIDRIOS

1,512.97

ENCERADO DE PISOS ENCERADO DE PISOS

727.39

2.08

1,512.97 10,966.04

VARIOS Sardinel de duchas h= 0.15

9.60

Tablero de Concreto en baños

und

17.00

Tablero de Marmol Carrara en Baños Principales

7.00

Tablero de Marmol Travertino en Baños Secundarios

5.00

52.40 275.00 99.00 84.00

503.04 4,675.00 693.00 420.00

Tablero de Granito en Baños de Visita

5.00

550.00

2,750.00

Tablero de Granito en Cocinas

3.50

550.00

1,925.00

INSTALACIONES

APARATOS SANITARIOS Y ACCESORIOS 25,301.70

SUMINISTRO DE APARATOS SANITARIOS

1,386.78

Inodoro Baños Principales ( ver link )

Und

Inodoro Baños Secundarios ( ver link )

6.00

489.80

2,938.80

4.00

409.80

1,639.20

Inodoro Baños de Visita ( ver link )

Und

6.00

409.80

2,458.80

Ovalin Baños Principales ( ver link)

Und Und

7.00

199.90

1,399.30

Ovalin Baños Secundarios ( ver link )

Und

4.00

128.90

515.60

Ovalin Baños de Visita ( ver link)

Und

6.00

128.90

773.40

Mezcladora p/ducha tina Baños Principales Mezcladora p/ducha Baños Secundarios

Und Und Und Und Und

7.00 4.00 6.00 6.00 6.00

511.80 604.71 359.00

2,429.40 1,229.40

6.00

Und

6.00

147.42

Colocacion de griferias

Und

6.00

147.42

Colocacion de tinas

Und

6.00

147.42

OE .5.5

ARTEFACTOS LAMPARAS

2,154.00 1,108.80

404.90

Und

Colocacion de aparatos sanitarios

OE.5.5.1

3,582.60 2,418.84

184.80 204.90

Griferia p/Lavadero de Ropa ( ver link )

884.52 884.52 884.52 5,867.50

Luminaria para Cocina

und

6.00

130.90

785.40

Luminaria para Baños

und

18.00

94.90

1,708.20

Luminaria para Sala

und

6.00

169.90

1,019.40

Luminaria para Comedor

und

6.00

169.90

1,019.40

Luminaria para Dormitorios

und

13.00

64.90

843.70

Luminaria para Lavandería

und

6.00

81.90

491.40

COSTO DIRECTO GASTOS GENERALES FIJOS

399,659.76 10%

GASTOS GENERALES VARIABLES

UTILIDAD

Sub Total

V. METRADOS Y PRESUPUESTO DE OBRA

IGV (18%)

TOTAL

Para realizar el metrado primero tuvimos en cuenta la planta típica del proyecto, en conjunto con las plantas ambientadas de acabados. Realizamos el metrado tanto de la arquitectura como de los acabados del proyecto, midiendo y contabilizando cada uno de los puntos respectivos. Posteriormente, ubicamos los precios unitarios de cada uno utilizando las partidas de la revista costos, sin embargo, en algunos casos más específicos buscamos los precios unitarios en la web y le añadimos el precio de Proyecto: CRONOGRAMA GRU instalación. Fecha: jue 7/07/22

79.89 102.62

7.50

101.61

Progreso manual

Página 2

7.21 2.70

1.00

8,647.26 Und

479.42 1,148.78

ml ml m2

6.00

Lavadero de Cocina ( ver cdro de acabados )

Informe de resumen manual

Hito inactivo

296.10

18.00

Lavadero de Lavanderia ( ver cdro de acabados )

Tarea inactiva

División

479.42

118.44

13.00

Mezcladora p/Cocina ( ver link)

Tarea

7,650.00

239.71

2.50

114.00

CONTRAZOCALOS

PUERTAS PUERTA CONTRAPLACADA EN MDF DE 6 mm CON MARCO DE 2"x4" Pintadas al Duco Blanco en Areas Comunes ( ver detalle cdro de acabados )

450.00

2.00

pza

CONTRAZOCALOS DE CEMENTO CONTRAZOCALO CEMENTO SIN COLOREAR PULIDO H=10 CM. MEZC.1:5 CARPINTERIA DE MADERA

15,150.00

17.00

Und

Pintura latex en cielo rasos incluye empaste

13,558.31

ZOCALOS

Und

13,700.00

Und

OE.3.11

ZOCALO DE CEMENTO

7,500.00

Und

Cerradura puerta principal pesada Cerradura para puerta interior bronce antiguo

OE.3.12

1,500.00

Und

PINTURA

OE.3.12.4

5.00

Cierrapuertas Puerta Cortafuego

Cerradura Euroinox Dormitorios Departamentos

OE.3.12.3

5,200.00

Und

Cerradura Euroinox Baños Departamentos

ACCESORIOS DE CIERRE

OE.3.12.3.11

7,260.48

Cerradura Euroinox Puertas Principales Departamentos

CERRADURAS

Pintura latex en muros Exteriores incl. Empaste

4,000.00

BISAGRAS

OE.3.9.2

OE.3.11.1

4,500.00

800.00 800.00

OTROS

OE.3.9.4

97,218.20

PISOS Piso De Cemento Pulido E=2" MEZCLA 1:4 (Depositos, Cto de bombas, Cto G.E Etc.)

900.00

6.50

CERRAJERÍA Bisagra tipo capuchina aluminizada 3 1/2"

22,294.84

CONTRAPISOS

226.89

5.00 5.00

PASAMANOS AISLADOS

Pasamano metalico en escalera

PISOS Y PAVIMENTOS

32.00

ml ml

PUERTAS DE FIERRO

Espejos OE.3.9

Und

VENTANAS DE FIERRO Mamparas de cristal templado con perfileria de aluminio ( ver cdro de vanos y plano de detalle ) Ventanas de cristal templado con perfileria de aluminio ( ver cdro de vanos y plano de detalle )

Pasamanos aislados de tubo galvanizado de 2" OE.3.8.16

27,481.80

CIELORRASO CON MEZCLA

CONTRAPISO E=40 MM. BASE 3 CM.MEZC.1:5, ACAB.1CM.PASTA 1:2

Closets Dormitorios ( ver detalle cdro de acabados y planos de detalle ) CARPINTERÍA METÁLICA Y HERRERÍA

Puerta cortafuego RF180

CIELORRASOS Tarrajeo de Cieloraso Mezcla C:A 1:5,E=1.5cm.

PUERTA CONTRAPLACADA EN MDF DE 6 mm CON MARCO DE 2"x4" Ruteada y pintada c/acabado acrilico en interior de departamentos ( ver detalle de cdro de acabados ) MUEBLES DE COCINA Y SIMILARES Muebles Altos de Cocina Melamina Puerta Melamina H=0.60 A=0.32M Muebles Bajos de Cocina Melamina H=0.80 A=0.60M

Baranda de cristal templado con pasamano cuadrado de aluminio

1,969.56

VESTIDURA DE DERRAMES VESTIDURA DERRAMES ANCHO=0.10 M. MEZC.C:A 1:5,E=1.5 CM.

OE.3.8.2 OE.3.8.15

6,286.96

TARRAJEO EN EXTERIORES

ZOCALO DE CERAMICA BLANCA 0.20 X 0.20 M

Fecha límite

Precio (S/.)

63,027.15 m2

Muro De Ladrillo De Soga King-Kong Mezc C:A 1:4 e=15cm

PLACA e=25 cm

Comienzo

Metrado

MUROS DE LADRILLO KING KONG DE ARCILLA Muro De Ladrillo De Canto King-Kong Mezc C:A 1:4 e=10cm

OE.3.1.14

Und

ARQUITECTURA

MUROS Y TABIQUES DE ALBAÑILERÍA

Muro De Ladrillo kk De Cabeza Mezc C:A 1:4 e=25 cm

39965.97642 19982.98821 31972.78 491,581.51 88484.67

580066.18

Figura 32: Metrado de planta típica.

Tarea

Tarea inactiva

Informe de resumen manual

Hito externo

División

Hito inactivo

Resumen manual

Fecha límite

Hito

Resumen inactivo

solo el comienzo

Tareas críticas

Resumen

Tarea manual

solo fin

División crítica

Resumen del proyecto

solo duración

Tareas externas

Progreso

Progreso manual

Figura 31: Presupuesto general de la obra.

Página 2 El presupuesto de la obra se divide en dos partes el presupuesto de arquitectura y posteriormente se le aumentan los ratios del resto de especialidades; y el presupuesto de arquitectura ambos documentos nos dan como conclusión de que el proyecto contempla elementos de alta gama y un proceso de obra de alta calidad por lo que los precios son elevados. Calculamos el metrado de un nivel completo y por temas de practicidad después lo multiplicamos por los 8 pisos que tenemos y el costo de construcción nos resultó $2 949 529.00. (Figura 31, 32 y 33)

Figura 33: Presupuesto Þnal de la obra.

VI. PRESENTACIÓN DE FLUJOS DE INGRESOS Y GASTOS

logramos un total de ingresos de 11 008 317.74 nuevos soles en un plazo de 32 meses por la venta de

1. Gastos previos a la construcción: Estos gastos se refieren a las actividades requeridas para poder

estos inmuebles.(Figura 38) TC UIT Area de diseño Area construida

comenzar la construcción del proyecto, entre estas podemos encontrar gastos de terreno, estudios

3.75 4600 2832 2832

46000 12266.66667 7

Venta por departamentos y estacionamientos

glob

GASTOS

Compra

TC UIT Area de diseño Area construida

46000 12266.66667

2.1

0 1

Venta por departamentos y estacionamientos

GASTOS

unid

cantidad

$11,008,318

$11,008,317.74

FLUJO DE INGRESOS

0.00

291954.86

313329.86

522438.35

426050.68

522438.35

426050.68

423050.68

$10,275,576

GASTOS Terreno

Precio unitario

Compra

m2 und

Impuesto alcabala

$2,011,598

-2,011,598

828.5

2,428.00

1500

$1,500

-1,500

$59,980

-59,980

$1,999,331.33

unid

$3,500

-3,500

$1,500

-1,500

$1,500

-1,500

3500

1500

unid

1500

Anteproyecto

5,638.50

$33,831

5638.5

$28,193

unid

Estudio de suelos

5638.5

-20,299 -16,916

-9,022

-13,532

-4,511

-$11,277

$11,277

-4,511

-6,766

-$11,277

$5,639

-2,255

-3,383

-$5,639 $0

Impuesto alcabala

costo VUO

968260

0.50%

$4,841

968260

2.00%

$19,365

-4,841

-$4,841

-19365

Obra

5,638.50

464.11

Construcción

-$19,365 $0

-218,071

$2,616,857

Ascensores

unid

98673.75

$197,348

Otros equipos

glob

135324.00

$135,324

luz, agua, gas, etc

glob

6000

Conformidad de obra/otros

glob unid

968260

0.05%

$484

500

-218,071

-59204.25

Figura 34: Gastos previos a la construcción.

$6,000

Cierre Legal

Independización

-218,071

-$2,616,857

-78939

-59204.25

-$197,348

-67662

-$135,324

ventas

$11,008,318

ventas

$11,008,318

-3000

-$484

-13250 -5,839

$220,166

-4,379

$165,125

-5,839

-6,267

-4,379

-4,700

-6,267 -4,700

-10,449 -7,837

-8,521 -6,391

-10,449 -7,837

-8,521 -6,391

-13250

-$26,500

-8,521

-$129,182

-6,391

88486

$88,486

550415.8871

-3,277

$550,416

GASTO TOTAL

-3,277

-21,170

-30,947

-37,979

-44,746

-24,447

-29,288

-66,241

-82,029

-35,414

-54,779

-260,804

-3,277

-260,804

-3,277

-257,430

-3,277

-260,804

-3,277

-260,804

-3,277

-320,008

-3,277

-260,804

-3,277

-260,804

-3,277

-407,031

-3,277

-257,430

-3,277

-242,519

-3,277

-372,385

-24,931

-37,697

costo VUO $1,999,331.33 m2

-2,076,355

costo VUO

968260 3%

FLUJO DE CAJA ECONOMICO

-2,076,355

FLUJO DE CAJA ACUMULADO

-$88,486 $0

-30,947

-37,979

-44,746

-24,447

-29,288

225,714

209,926

277,916

258,551

261,634

168,620

261,634

202,430

261,634

19,019

168,620

183,532

53,666

401,119

385,354

423,051

-2,076,355

-2,107,302

-2,145,282

-2,190,027

-2,214,475

-2,238,922

-2,268,210

-2,042,496

-1,832,570

-1,554,654

-1,276,738

-1,018,187

-756,552

-494,918

-326,298

-64,663

196,971

399,402

661,036

922,670

941,690

1,110,310

1,293,842

1,347,508

1,748,628

2,133,981

2,519,335

2,942,386

3,365,436

4,211,538

423050.68

2.00% $59,980

$11,008,317.74 6.0%

mensual

FLUJO DE INGRESOS 72.4% Precio unitario

$11,008,318 mensual

anual

Compra

Estudios Legales

und %

0.00

291954.86

313329.86

522438.35

426050.68

522438.35

426050.68

423050.68

0.00

291954.86

-20,299

313329.86

522438.35

426050.68

522438.35

426050.68

-11,277 0.00

0.00

426050.68

423050.68

313329.86

522438.35

426050.68

522438.35

426050.68

423050.68

$10,275,576

-$1,500 -$59,980 $0 -$3,500

-$33,831

-16,916

-$28,193

-9,022 313329.86 -13,532 313329.86 291954.86 -4,511 -6,766 -4,511

-6,766

-2,255

-3,383

$135,324

-$11,277 -$11,277 -$5,639 $0 -$2,011,598

-19365

-$19,365 $0

-$59,980

-218,071

-59204.25

-3,500

-218,071

-78939

-218,071

-59204.25

-67662

-1,500

-3000

-$2,616,857 -$197,348

-$3,500

-67662

-$135,324

-$1,500

-1,500

-13,532

-$4,841

-$1,500

$6,000

$33,831

-$22,554

$10,275,576

-4,841

$19,365

$197,348

6000

$28,193 0.05%

costo VUO

4 53

-$1,500 $0

-3000

-20,299

-$6,000

-$33,831

$484

$22,554 500 $11,277

$11,277 2.00% $5,639 1.50%

0.50% 1 2.00%

$4,841 88486 $19,365

$26,500

$220,166

-11,277

$88,486

-16,916

-9,022

-13,532

-$28,193

-$484

-4,511

-6,766

-4,511

-6,766 -5,839 -3,383 -4,379

-4,379

-4,700

-7,837

-6,391

-7,837

-6,391

-3,277

-3,277 -19365

-3,277

-2,255

$165,125

-3,277

-4,841 -3,277

-3,277

-13250

-3,277

-$484

-$22,554 0

glob 5,638.50

550415.8871 $2,616,857

$550,416

unid

98673.75 GASTO TOTAL

1 464.11

$197,348

$6,223,260

$135,324

Otros equipos

glob

135324.00

luz, agua, gas, etc

glob

6000

-21,170

-$26,500

-$11,277

-5,839

-6,267

-10,449

-8,521

-10,449

-8,521

-$11,277

-8,521

-21,170

-21,170 -218,071

-59204.25

-78939

-21,170 -218,071

-$129,182

-$5,639 $0

-3,277

-21,170 -218,071

-21,170

-59204.25

-$96,887 $0

-$4,841

-$88,486 $0

-$19,365 $0

Además el TIR anual llega a unos 72.4% lo que es un indicador de un proyecto muy provechoso para un Obra

Conformidad de obra/otros

Ventas

-$550,416

-$2,616,857 -$197,348

FLUJO DE GASTOS

-2,076,355

-30,947

-37,979

-44,746

-24,447

-29,288

-66,241

-82,029

-35,414

-54,779

-260,804

-257,430

-260,804

-320,008

-260,804

-67662 -260,804

-407,031

-257,430

-67662 -242,519

-372,385

-24,931

-37,697

$6,000 FLUJO DE CAJA ECONOMICO

-2,076,355

-30,947

-37,979

-44,746

-24,447

-29,288

225,714

209,926

277,916

258,551

261,634

168,620

261,634

202,430

261,634

-3000 261,634

19,019

168,620

-3000 183,532

53,666

401,119

385,354

423,051

-$6,000 423,051

3,788,487 0

4,211,538 -$26,500

-$6,064,038

-$135,324

glob

968260

0.05%

$484

inversionista promedio. (Figura 39) Independización

unid

Gastos por comisiones

ventas

$11,008,318

ventas

$11,008,318

500

FLUJO DE CAJA ACUMULADO $26,500

UTILIDAD

2.00%

$220,166

1.50%

$165,125

-2,076,355

-2,107,302

-2,145,282

-2,190,027

-2,214,475

-2,238,922

$4,785,057 43.5%

-2,268,210

-5,839 -4,379

-2,042,496

-5,839 -4,379

-1,832,570

-6,267 -4,700

-1,554,654

-6,267 -4,700

-1,276,738

-6,267 -4,700

-1,018,187

-10,449 -7,837

-756,552

-10,449 -7,837

-494,918

-8,521 -6,391

-326,298

-10,449 -7,837

-64,663

-10,449 -7,837

196,971

-10,449 -7,837

399,402

-10,449 -7,837

661,036

-10,449 -7,837

922,670

941,690

-8,521

1,110,310

1,293,842

-$484 1,347,508

-$484

1,748,628 -13250

2,133,981 -13250

2,519,335 0

2,942,386 0

3,365,436 0

-8,521

-6,391

-$129,182

-6,391

-$96,887 $0

Gastos Administrativos glob

-3,277

-21,170

FLUJO DE GASTOS

-2,076,355

-30,947

-37,979

-44,746

-24,447

-29,288

-66,241

-82,029

-35,414

-54,779

-260,804

-257,430

-260,804

-320,008

-260,804

-407,031

-257,430

-242,519

-372,385

-24,931

-37,697

FLUJO DE CAJA ECONOMICO

-2,076,355

-30,947

-37,979

-44,746

-24,447

-29,288

225,714

209,926

277,916

258,551

261,634

168,620

261,634

202,430

261,634

19,019

168,620

183,532

53,666

401,119

385,354

423,051

-2,076,355

-2,107,302

-2,145,282

-2,190,027

-2,214,475

-2,238,922

-2,268,210

-2,042,496

-1,832,570

-1,554,654

-1,276,738

-1,018,187

-756,552

-494,918

-326,298

-64,663

196,971

399,402

661,036

922,670

941,690

1,110,310

1,293,842

1,347,508

1,748,628

2,133,981

2,519,335

2,942,386

3,365,436

3,788,487

4,211,538

1TASA

88486

$88,486 12%

1% 1VAN

glob

550415.8871

TIR GASTO TOTAL

-3,277 anual

6.0%

72.4%

-3,277

-$88,486 $0

mensual

$3,074,213 $550,416

$6,223,260

-21,170

mensual

-$550,416 -$6,064,038

anual

$4,785,057 43.5%

TASA

12%

anual

mensual

VAN

$3,074,213

TIR

$2,011,598

-2,011,598

828.5

2,428.00

1500

$1,500

-1,500

$59,980

-59,980

$1,999,331.33

6.0%

mensual

72.4%

anual

$10,275,576

Total

seguridad en las ventas ya que el edificio ya fue construido o ya está en proceso. Por lo que se puede Impuesto alcabala

-13,532

$2,616,857

$1,500

1 6 5 968260

2 $11,008,318 1 $11,008,318

FLUJO DE CAJA ACUMULADO

2.1

$3,833 anual

12%

cantidad

0.00

-59,980

98673.75 $3,500 135324.00 $1,500

1500

glob

5638.5 unid 5638.5

$3,074,213

unid

313329.86

-$1,500

0.00

$5,639

5638.5 ventas 5638.5 ventas

UTILIDAD

$4,785,057 43.5%

TASA VAN glob TIR

313329.86

-$1,500 $0

$11,277

968260 glob 968260

423,051

3,788,487

423050.68

UTILIDAD 46000 12266.66667

3.75 4600 2832 2832

GASTOS

291954.86

2.1

-1,500 $4,841

464.11

2 3500 1 1500

5,638.50

-$6,064,038

encontramos los rubros construcción, servicios públicos y cierre legal.Esta fase permite tener mayor

Venta por departamentos y estacionamientos

291954.86

Figura 38: Ingresos esperados por ventas.

-3,500 -1,500 -1,500

-2,011,598

Ascensores

inicio de la obra hasta el final, en el cual está considerada la entrega del edificio. Dentro de estos gastos

TC UIT Area de diseño Area construida

$11,277

$2,011,598 0.50% $1,500

5,638.50

unid 1 glob 1

unid

m2 Gastos por comisiones m2 Gastos de marketing

-$550,416

$6,223,260

FLUJO DE GASTOS

$33,831

0.00 $22,554

2,428.00 968260 1500

Gastos de Gerenciamiento glob

glob

0.00

-$2,011,598

$28,193

4 2 2

Total

5638.5

m2 de obra/otros 5638.5 Conformidad glob

Gastos de Gerenciamiento

Terreno

5638.5 Precio unitario

m2 Independización m2

Proyecto Gastos de Gerenciamiento

-$96,887 $0

Gastos Administrativos

2. Gastos de la ejecución: Estos son los gastos de la obra en construcción propiamente dichos desde el

INGRESOS

6 5 $11,008,318

5638.5

Servicios Públicos

-$6,000

-$484

$26,500

2.00% 1.50%

5,638.50

828.5 1costo VUO

luz, agua, gas, etc

Gastos Administrativos Anteproyecto

Gastos de marketing

Gastos por comisiones

m2 cantidad

$3,500 $1,500

Cierre Legal

Ventas Gastos de marketing

5638.5 $11,008,317.74

Obra

Indeci

Construcción

Servicios Públicos

0.00

-2,011,598

$1,500

$3,833

FLUJO DE5638.5 INGRESOS

Instalaciones unidElectricas

$2,011,598

3500 1500 1500

Ascensores unid Otros equipos Levantamiento topográfico unid

Estructuras

Licencias

Licencias costo VUO

1 1 1

m2 m2

Estudio de mercado

-$22,554

-6,766

2 1

Anteproyecto

0.00

Total

que llega a unos $4,785,057 comprueba que la ganancia del proyecto cuenta con un porcentaje de 43.5%. Instalaciones Sanitarias Ventas Instalaciones Electricas

-$28,193

$11,277

5638.5 5638.5

Proyecto

-59,980

1m2

Anteproyecto Cierre Legal

-$33,831

-11,277

-1,500

$59,980

Anteproyecto

Servicios Estudio Públicos de suelos

Proyecto

-$1,500 $0

-13,532

$22,554

m2 m2

5638.5

$1,500

El resultado del flujo de caja dió como resultado un VAN de $3,074,213 que en comparación con la utilidad

Estudios especificos

-$3,500 -$1,500

Proyecto

Instalaciones Electricas Indeci

1500

Construcción

-$1,500 -$59,980 $0

Estudio de mercado Levantamiento topográfico

Proyecto

Estructuras

0.00

2,428.00

Proyecto glob Estructuras

Indeci

-$2,011,598

Estudios especificos

Instalaciones Sanitarias

0.00

Precio unitario

828.5

unid

Instalaciones Sanitarias

m2 Anteproyecto und Proyecto %

Estudios Legales

Proyecto

0.00

cantidad

$1,999,331.33

6. Cálculo de van y tir Licencias Compra

Total

Terreno Estudios Legales

und %

Estudio de suelos

INGRESOS

$3,833

glob

Estudios Legales Impuesto alcabala

3.75 4600 46000 12266.66667 Estudio de mercado unid 2832 Levantamiento topográfico unid 2832

Estudios especificos

Proyecto

INGRESOS Venta por departamentos y estacionamientos

unid

Terreno

comenzar con la construcción. (Figura 34) 3.75 4600 2832 2832

0.00

$11,008,318

$11,008,317.74

FLUJO DE INGRESOS

TC UIT Area de diseño Area construida

2.1

$3,833 INGRESOS

específicos, proyecto y licencias. Todos estos necesitan estar completos y sin variaciones para poder

Figura 39: Cálculo de Van y Tir.

-$2,011,598 -$1,500 -$59,980 $0

Estudios especificos Estudio de mercado

unid

Levantamiento topográfico

unid

$3,500

-3,500

$1,500

-1,500

$1,500

-1,500

3500

1500

unid

1500

Anteproyecto

5,638.50

$33,831

Proyecto

5638.5

$28,193

Estudio de suelos

Proyecto

-$3,500 -$1,500

elevar el precio de venta. (Figura 35) Estructuras

5638.5

-13,532

-$1,500 $0

-20,299

$22,554

-$33,831

-11,277

-16,916

-9,022

-13,532

-$22,554

$11,277

-6,766

-$11,277

5638.5

$11,277

-4,511

-6,766

-$11,277

5638.5

$5,639

-2,255

-3,383

-$5,639 $0

Instalaciones Sanitarias

5638.5

-4,511

-$28,193

Instalaciones Electricas Indeci

VII. CONCLUSIONES FINALES

Licencias Anteproyecto

costo VUO

Proyecto

costo VUO

968260

0.50%

968260

-4,841

$4,841

2.00%

$19,365

464.11

$2,616,857

-$4,841

-19365

-$19,365 $0

Construcción

-218,071

-59204.25

Gastos por comisiones

ventas

$11,008,318

2.00%

$220,166

-5,839

-6,267

-10,449

-8,521

-10,449

-8,521

-$129,182

Gastos de marketing

ventas

$11,008,318

1.50%

$165,125

-4,379

-4,700

-7,837

-6,391

-7,837

-6,391

-$96,887 $0

Obra

Ascensores

unid

Otros equipos

glob

5,638.50 2

98673.75

$197,348

135324.00

$135,324

-218,071

-78939

-218,071

-$2,616,857

-59204.25

-67662

-$197,348

-67662

•

En síntesis, consideramos que al realizar el flujo de caja de nuestro proyecto inmobiliario, obtuvimos una tasa interna de retorno en el periodo de 2 años y 8 meses con un porcentaje del 72.4% anual. Lo cual nos indica que obtendremos un mayor beneficio en la rentabilidad de nuestro proyecto, siendo esta una de los principales factores de éxito del mismo.

•

Además, al realizar el cronograma del proyecto, correctamente organizado y planificado, logramos obtener una ruta crítica clara, lo cual nos permite llevar a cabo el proyecto de manera eficiente y ordenada cumpliendo con las fechas calendario establecidas, evitando posibles sanciones por retrasos, tomando en cuenta las holguras y fechas límites, siendo esta otro factor de éxito para nuestro proyecto.

•

Por último, en cuanto al metrado del proyecto, este nos proporcionó la información necesaria para saber el precio de los acabados y detalles del proyecto, guiándonos también de la revista costos, pudimos realizar un metrado que vaya de acuerdo a la calidad y la accesibilidad que requiere nuestro público objetivo. Siendo este un factor de éxito esencial para brindar un proyecto de calidad. Además, en el flujo de caja pudimos evidenciar la rentabilidad del proyecto con los ingresos y egresos completamente calculados.

-$135,324

Servicios Públicos luz, agua, gas, etc

glob

6000

-3000

$6,000

-3000

-$6,000

Cierre Legal Conformidad de obra/otros

glob

Independización

unid

968260

0.05%

-$484

$484

500

-$484

-13250

$26,500

-13250

-$26,500

Ventas

Gastos Administrativos glob

88486

$88,486

glob

550415.8871

$550,416

-3,277

-21,170

Gastos de Gerenciamiento

TC UIT Area de diseño Area construida

GASTO TOTAL

3.75 4600 2832 2832

46000 12266.66667

$6,223,260

FLUJO DE GASTOS

-2,076,355

FLUJO DE CAJA ECONOMICO

INGRESOS

$3,833

FLUJO DE CAJA ACUMULADO

-2,076,355

-30,947 -30,947

-37,979 7 -37,979

-44,746 2.1 -44,746

-24,447 -24,447

-29,288 -29,288

-66,241 225,714

Figura 35: Gastos de la ejecución.

-82,029 209,926

-3,277

-$88,486 $0

-21,170

-$550,416

-35,414 277,916

-54,779 258,551

-260,804 261,634 12

-260,804 261,634 13

-257,430 168,620 14

-260,804 261,634 15

-260,804 261,634 16

-320,008 202,430 17

-$6,064,038

-260,804 261,634 18

-260,804 261,634

-407,031 19,019

-257,430 168,620 21

-242,519 183,532 22

-372,385 53,666 23

-24,931 401,119 24

-37,697 385,354 25

-37,697 385,354 26

0 423,051 27

0 423,051 28

0 423,051

-2,076,355

-2,107,302

-2,145,282

-2,190,027

-2,214,475

-2,238,922

-2,268,210

-2,042,496

-1,832,570

-1,554,654

-1,276,738

-1,018,187

-756,552

-494,918

-326,298

-64,663

196,971

399,402

661,036

922,670

941,690

1,110,310

1,293,842

1,347,508

1,748,628

2,133,981

2,519,335

2,942,386

3,365,436

3,788,487

4,211,538

0.00

291954.86

313329.86

522438.35

426050.68

522438.35

426050.68

423050.68

3. Gastos de las ventas: En esta parte del flujo se realizan gastos que apoyan la gestión de las ventas de Venta por departamentos y estacionamientos

glob

GASTOS

unid

$11,008,318

$11,008,317.74

FLUJO DE INGRESOS UTILIDAD $4,785,057 43.5%

cantidad

Precio unitario

$10,275,576

Total

Terreno m2 TASA

Compra Estudios Legales

828.5

und

2,428.00 12% 1500 1%

VAN %

$2,011,598 anual $1,500 mensual

-2,011,598

-$2,011,598

-1,500

-$1,500

los departamentos del edificio, los gastos que se hacen durante el proceso de ventas se dan sobre todo Impuesto alcabala

$3,074,213 3%

$1,999,331.33

TIR

Estudios especificos

$59,980

6.0%

mensual

72.4%

anual

-59,980

-$59,980 $0

Estudio de mercado

unid

3500

$3,500

-3,500

-$3,500

Levantamiento topográfico

unid

1500

$1,500

-1,500

-$1,500

$1,500

-1,500

unid

Anteproyecto

5,638.50

Proyecto

Estudio de suelos

1500

-$1,500 $0

Proyecto 6

-13,532

$33,831

-20,299

-$33,831

en publicidad y comisiones por venta. Estos gastos representan muy poco con respecto a las ganancias Estructuras

5638.5

Instalaciones Sanitarias

m2 m2

5638.5

Instalaciones Electricas Indeci

$28,193

5638.5

$22,554

5638.5

$11,277

-11,277

-16,916

-9,022

-13,532

-4,511

$11,277

5638.5

$5,639

-$28,193 -$22,554

-6,766

-4,511

-6,766

-2,255

-3,383

-$11,277 -$11,277 -$5,639 $0

Licencias Anteproyecto

costo VUO

968260

0.50%

-4,841

$4,841

-$4,841

-19365

e incrementan la posibilidad de venta, es decir, es eficiente. (Figura 36) Proyecto

Construcción

Obra

costo VUO

968260

5,638.50

2.00%

$19,365

464.11

$2,616,857

-218,071

-59204.25

-$19,365 $0

-218,071

-$2,616,857

Ascensores

unid

98673.75

$197,348

-78939

-59204.25

-$197,348

Otros equipos

glob

135324.00

$135,324

-67662

-$135,324

$6,000

-3000

Servicios Públicos glob

6000

Conformidad de obra/otros

glob

968260

0.05%

Independización

luz, agua, gas, etc

unid

500

-$6,000

Cierre Legal

Ventas

TC UIT Area de diseño Gastos Administrativos Area construida

Gastos por comisiones Gastos de marketing

3.75 4600 2832 2832

ventas

$11,008,318

2.00%

$220,166

ventas

$11,008,318

1.50%

$165,125

46000 12266.66667

glob Gastos de Gerenciamiento INGRESOS

glob glob

unid

$88,486 $3,833

88486

1 1

550415.8871 $11,008,317.74

7 -3,277

cantidad

FLUJO DE GASTOS Precio unitario

und %

828.5

2,428.00

-2,076,355 $2,011,598

1500

FLUJO DE $1,999,331.33

CAJA 3% ACUMULADO

UTILIDAD

0.00 -2,076,355

Total

FLUJO DE CAJA ECONOMICO m2

Estudios Legales Impuesto alcabala

Estudios especificos

-3,277 1 -21,170

$550,416 $11,008,318

GASTO TOTAL FLUJO DE INGRESOS $6,223,260

Terreno

-$484

-13250

Venta por departamentos y estacionamientos

GASTOS

Compra

-$484

$484 $26,500

0.00 -30,947

-3,277 2 -21,170 0.00 -37,979

2.1 -3,277 3 -21,170 0.00 -44,746

-3,277 4 -21,170 0.00 -24,447

-3,277 5 -21,170 0.00 -24,447

-3,277 6 -21,170 0.00 -29,288

-13250

-$26,500

-5,839

-6,267

-10,449

-8,521

-10,449

-8,521

-$129,182

-4,379

-4,700

-7,837

-6,391

-7,837

-6,391

-$96,887 $0

-3,277 7 -21,170 291954.86 -66,241

-3,277 8 -21,170 291954.86 -82,029

-3,277 9 -21,170

-3,277 10 -21,170

-3,277 11

-3,277 12

-3,277 13

-3,277 14

-3,277 15

-3,277 16

-3,277 17

313329.86 -35,414

-3,277 18

-3,277

-3,277 21

-3,277 22

-3,277 23

-3,277 24

-3,277 25

-3,277 26

0 27

0 28

-$88,486 $0

-21,170

-$550,416

313329.86

522438.35

426050.68

522438.35

426050.68

423050.68

-$6,064,038 $10,275,576

-54,779

-260,804

-257,430

-260,804

-320,008

-260,804

-407,031

168,620

261,634

202,430

261,634

19,019

168,620

183,532

53,666

401,119

385,354

423,051

-326,298

-64,663

196,971

399,402

661,036

922,670

941,690

1,110,310

1,293,842

1,347,508

1,748,628

2,133,981

2,519,335

2,942,386

3,365,436

3,788,487

4,211,538

Figura 36: Gastos de las ventas.

-30,947

-37,979

-44,746

-24,447

-29,288

225,714

209,926

277,916

258,551

261,634

-2,107,302

-2,145,282

-2,190,027

-2,214,475

-2,238,922

-2,268,210

-2,042,496

-1,832,570

-1,554,654

-1,276,738

-1,018,187

-756,552

-494,918

-257,430

-242,519

-372,385

-24,931

-37,697

-2,011,598

$1,500

-1,500

$59,980

-2,076,355 -59,980

-$2,011,598 -$1,500 -$59,980 $0

$4,785,057 43.5%

4. Gastos de gerencia: Los gastos de gerencia se dan desde el inicio de la junta de los interesados en el Estudio de mercado

unid

3500

Levantamiento topográfico

unid

1500

unid

Anteproyecto

5,638.50

Proyecto

Estudio de suelos

5638.5

Proyecto

Estructuras

TIR m2

1500

$1,500

-1,500

12%

anual

mensual

6 5

mensual anual

-$3,500 -$1,500 -$1,500 $0

-20,299

$28,193

6.0% 72.4%

-13,532

$33,831

$3,074,213

5638.5

-3,500 -1,500

$22,554

-11,277

-16,916

-9,022

-13,532

-$22,554 -$11,277

5638.5

$11,277

-4,511

-6,766

-$11,277

5638.5

$5,639

-2,255

-3,383

5638.5

$11,277

proyecto, estos gastos cubren al gerente encargado del proyecto así como al personal encargado de Anteproyecto

costo VUO

968260

0.50%

$4,841

Proyecto

costo VUO

968260

2.00%

$19,365

5,638.50

464.11

$2,616,857

VIII. LECCIONES APRENDIDAS

-$33,831

m2 m2

-4,511

-$28,193

-6,766

Instalaciones Electricas Indeci

Instalaciones Sanitarias

Licencias

TASA VAN

$3,500 $1,500

-$5,639 $0

-4,841

•

-$4,841

-19365

-$19,365 $0

Construcción Obra

-218,071

-59204.25

-218,071

-$2,616,857

Ascensores

unid

98673.75

$197,348

-78939

-59204.25

-$197,348

Otros equipos

glob

135324.00

$135,324

-67662

-$135,324

-3000

que todo el proyecto sea viable y pueda concluirse con éxito. (Figura 37)

Servicios Públicos

luz, agua, gas, etc

glob

6000

$6,000

Conformidad de obra/otros

glob

968260

0.05%

$484

-$6,000

Cierre Legal

Independización

unid

500

-$484

-13250

$26,500

-13250

-$26,500

Ventas Gastos por comisiones

ventas

$11,008,318

Gastos de marketing

ventas

$11,008,318

2.00%

-5,839

$220,166

1.50%

-4,379

$165,125

-5,839 -4,379

-6,267 -4,700

-10,449 -7,837

-8,521 -6,391

-10,449 -7,837

-8,521 -6,391

-8,521

-$129,182

-6,391

-$96,887 $0

Gastos Administrativos glob

88486

$88,486

-3,277

-$88,486 $0

Gastos de Gerenciamiento glob

550415.8871

GASTO TOTAL

-21,170

-54,779

-260,804

-257,430

-260,804

-320,008

-260,804

-407,031

168,620

261,634

202,430

261,634

19,019

168,620

183,532

53,666

401,119

385,354

423,051

-326,298

-64,663

196,971

399,402

661,036

922,670

941,690

1,110,310

-21,170

1,293,842

-21,170

1,347,508

-21,170

1,748,628

-21,170

2,133,981

-21,170

2,519,335

-21,170

2,942,386

3,365,436

3,788,487

4,211,538

-$550,416 -$6,064,038

-2,076,355

-30,947

-37,979

-44,746

-24,447

-29,288

-66,241

-82,029

-2,076,355

-30,947

-37,979

-44,746

-24,447

-29,288

225,714

209,926

-2,076,355

-2,107,302

-2,145,282

-2,190,027

-2,214,475

-2,238,922

-2,268,210

-2,042,496

-1,832,570

UTILIDAD

TASA

-21,170

$550,416

$6,223,260

FLUJO DE GASTOS FLUJO DE CAJA ECONOMICO

FLUJO DE CAJA ACUMULADO

-35,414

277,916

258,551

261,634

-1,554,654

-1,276,738

-1,018,187

-756,552

-494,918

Figura 37: Gastos de la gerencia.

-257,430

-242,519

-372,385

-24,931

-37,697

$4,785,057 43.5%

12%

anual

mensual

5. Ingresos esperados por ventas: Lo Para el cálculo de ingresos, consideramos primero cada una de las VAN TIR

Como equipo de BeOptimized, hemos podido identificar nuestra debilidades al momento de realizar el metrado, dándonos cuenta que debemos mejorar en la organización y la repetición de las tareas, ya que tuvimos un error esencial al momento de los cálculos de las medidas con los precios unitarios, y este podría ser un error que en la vida real nos llevaría a grandes pérdidas de dinero. Además, debemos mejorar la comunicación interna y la tolerancia entre los integrantes del equipo. Por otro lado, tuvimos éxito en la realización del flujo de caja una vez corregido el metrado, y pudimos concluir nuestro proyecto de manera exitosa.

IX. FUENTES DE INFORMACIÓN

$3,074,213 6.0%

mensual

72.4%

anual

tipologías presentes en una planta típica y sacamos el precio de cada departamento según su área techada, terraza y ubicación con respecto a la calle. Estos factores llevaron al flujo de caja, donde establecimos una velocidad de ventas por estacionamiento, departamento y depósito. Al sumar todo,

•

PMBOK-https://www.pmi.org/pmbok-guide-standards/foundational/pmbok?sc_camp=D750AAC10C2F4378CE6D51F8D987F49D

•

PROPERATI - https://www.properati.com.pe/

•

BBVA RESEARCH - https://www.bbvaresearch.com/geography/peru/

•

TINSA ESTUDIOS INMOBILIARIOS - https://www.tinsa.com.pe/estudios-inmobiliarios/

X. PRESENTACIÓN DEL PROYECTO PARA VENTA/MARKETING

XI. ANEXOS

BeOptimized Proyecto Grimaldo 430 Calle Grimaldo del Solar 430, Miraflores. Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Alexandra Magheri 24 de agosto del 2022

CERTIFICACIÓN BEST PLACE TO LIVE

Presentación de la empresa de gerenciamiento y el terreno elegido. .

Isabel Portugal

Acta de constitución del proyecto.

Michelle Howard

Establecimiento de las bases del proyecto

Ariel Almaguer

Presentación del expediente técnico del proyecto (Plano de ubicación y planos de planta)

Alessia Silva

Presentación de proyecto para venta/marketing: Definir un logo y slogan del

Martín Vasquez

proyecto.

Alexandra Magheri

Brochure (Vistas en 3D, plantas amobladas y descripciones atractivas para el público 104 156m

objetivo).

Respetar los tiempos estaablecidos en los plazos de entregas dentro del proyecto (cronograma), y pegarse lo más posible al presupuesto, teniendo la menor cantidad de cambios posibles.

Reflexión Con este último trabajo de cierre del proyecto, siento que trabajamos de manera efectiva el y aprendimos a ceder en ciertos puntos según el análisis visto, siempre con sustento y no por gusto, sin embargo en cuanto a la redacción creo que no es nuestro fuerte el uso correcto de los pronombres lo cual es algo que debe ser igual en toda una monografía y debemos mejorar. Por último la síntesis de los gráficos fue también una dificultad al momento de plotear las tablas en excel y puedan ser legibles en la monografía.

Aprendizaje Teniendo todo el resumen pude darme cuenta que un proyecto no se desarrolla de una forma lineal, sino que más que eso es todo se debe relizar al mismo tiempo, ya que hay temas que van de la mano con otros y sino pueden haber complicaciones y descordinaciones en el proyecto.

Nivel de Dificultad

60% Valoración Personal

En un futuro considero que nos faltan muchas correcciones para poder perfeccionar esta monografía, por ello es importante siempre ponerlo en práctica para no fallar en el ámbito profesional, este fue el momento de aprender de nuestros errores y poder aprovechar los cursos de gestión para preguntar y perfeccionar este tema. 42

CONCLUSIONES

Como conclusión final del curso, considero que la gestión de proyectos es de suma importancia, ya que nos da una visión más real cuando realicemos un proyecto inmobiliario en la vida profesional, porque los demás cursos nos dan una base para aplicar el diseño y estructuras, pero en este podemos llegar a un alcance profesional de como aplicar lo anterior. También de manera más real podemos ver como es trabajar de manera grupal realizando los flujos y el cronograma, ya que en la vida laboral siempre se trabaja en conjunto y es importante una buena comunicación para poder compatibilizar los datos obtenidos para el proyecto inmobiliario. Por último el manejo de los programas que nos facilitan este tratamiento de datos es esencial para optimizar los tiempos de trabajo y poder tratar los resultados de una manera más específica, considero que debo de poner más en práctica el programa de Excel y Ms Project.

A LE S S IA S I LVA UR DA NI V I A Calle Punta Lobos 226 Santiago de Surco Lima,Perú

Instagram: @alessiasilvarq alessiasilvau29@gmail.com 955-541-967

SOBRE MI: Soy una persona creativa, analítica y organizada. Me gusta proponer ideas que salen de lo común en todo lo que hago. Siento que al analizar mi entorno, identifico otras perspectivas y puedo descubrir nuevas estrategias para aplicarlas en mi día a día. Soy organizada, me gusta manejar mi tiempo para dar lo mejor de mi en cada proyecto que emprendo. Me gusta viajar y conocer nuevas culturas, y aplicar esas experiencias a mis proyectos de Arquitectura.

DELEGADA DE CURSOS 2019

+ Proyecto de Arquitectura III

2020

+ Proyecto de Arquitectura V

2020

+ Instalaciones I

2020

+ Dibujo y Presentación de Proyectos

2021

+ Proyecto de Arquitectura VI

2021

+ Estructuras III

Código QR de Portafolios

IDIOMAS

Español

(lengua materna)

Inglés (avanzado)

EDUCACIÓN 2006-2010 2011-2017 2018-Actualidad

+ Colegio Villa María Miraflores | Lima, Perú + Colegio Villa María La Planicie | Lima, Perú + Universidad de Lima | Lima,Perú

EXPERIENCIA LABORAL 2018-2019 diciembremarzo

+ Resort at Squaw Creek, Lake Tahoe, CA- USA Housekeeping Programa Work & Travel

2020 agostonoviembre

+ Hardco Arquitectura/ Workplaces Practicante/ Dibujante

2020-2021 diciembremarzo

+ Fancy Studio Lima Practicante/ Diseño, Dibujo y Documentación Arquitectónica

ACTIVIDADES ACADÉMICAS 2018

+ "Evento Metodologías Proyectuales" | Universidad de Lima

2019

+ "2do Evento Metodologías Proyectuales: Concursos"| Universidad de Lima

2020

+ "Arquitectura y Cultura Japonesa" | Universidad de Lima

2020

+ " Graftalks" | Universidad de Lima

2020

+ "3er Evento Metodologías Proyectuales" | Universidad de Lima

2020

+ "La Naturaleza en la Arquitectura de Antonio Gaudi" | LimaCap

2020

+ Conversatorio "Desde el Tablero" Sandra Barclay y Cynthia Seinfeld| Universidad de Lima

2020

+ Seminario: Ciudad Compacta y estructura urbana policéntrica|LimaCap

2021

+ Conversatorio - La propuesta de zonificación de Lurín sobre el tapete |Universidad de Lima

HABILIDADES MS Office Autodesk Autocad Autodesk Revit Sketchup V-ray Lumion Enscape Adobe Photoshop Adobe Illustrator Adobe Indesign

RECONOCIMIENTOS 2020

+ Curso de Sketchup y Lumion 8 | Casa Taller

2020

+ Curso de Adobe Indesign | Crehana

2020

+ "The Architectural Imagination" curso de estudio | Harvard University

2020

+ Proyecto Parcial 2020-1 de " Proyecto de Arquitectura V" seleccionado para sustentación | Universidad de Lima

2020

+ Proyecto Final 2020-1 de " Proyecto de Arquitectura V" seleccionado para exposición | Universidad de Lima

2022-1 Gestión de Proyectos II 46